Det danske ejendomsmarked 2015

Transcription

Det danske
ejendomsmarked
The Danish Property Market
2015
Portland Siloer, By & Havn/Peter Sørensen
Dokk 1 - Aarhus Kommune
Indhold
Forord
side5
Dansk økonomi
side
Ejendomsfinansiering
side19
Dansk ejendomstransaktion i et juridisk perspektiv
side 25
Kontormarkedet
side35
Industri- og logistikmarkedet
side 45
Detailmarkedet
side53
Boligmarkedet
side63
Hotelmarkedet
side71
De nordiske markeder
side 75
De globale markeder
side 79
Investeringsmarkedet og Capital Markets
side 83
Tema: Demografi og efterspørgsel efter boliger i København
side 87
7
Content
Foreword
page5
The Danish Economy
page 7
Property Financing
page 19
Danish Property Transaction from a Legal Perspective
page 25
The Office Market
page 35
The Industrial and Logistics Market
page 45
The Retail Market
page 53
The Housing Market
page 63
The Hotel Market
page 71
The Nordic Markets
page 75
The global Markets
page 79
The Investment and Capital Markets
page 83
Feature Topic: Demographics and Demand for Housing in Copenhagen
page 87
3
4
Det danske ejendomsmarked | The Danish Property Market
Forord
Af Mikael Hartmann, adm. direktør, seniorpartner
MRICS, ejendomsmægler, valuar, MDE
DTZ Research har i mange år produceret en lang række rapporter
om de forskellige geografiske og ejendomsmæssige segmenter på
det danske ejendomsmarked. I år har vi samlet vores analyser af
alle ejendomssegmenter i én rapport – Det danske
ejendomsmarked.
I rapporten kan du således læse om
• Dansk økonomi
•Ejendomsfinansiering
•
•
•
•
Markederne for:
−Kontorejendomme
− Industri- og logistikejendomme
−Detailejendomme
−Boligudlejningsejendomme
−Hoteller
De nordiske ejendomsmarkeder
De globale ejendomsmarkeder
Rapporten byder desuden på en gennemgang af ’Dansk ejendomstransaktion i et juridisk perspektiv’, som er udarbejdet i samarbejde med Bech-Bruun Advokater. I rapportens sidste kapitel
finder du en temaartikel om ’Demografi og efterspørgsel efter
boliger i København’.
DTZ Research udarbejder i efteråret 2015 en lidt kortere opdatering af rapporten. ’Det danske ejendomsmarked’ bliver fremadrettet udgivet hvert år i marts med en opdatering i september
måned.
God læselyst
Foreword
By Mikael Hartmann, Managing Director, Senior Partner
MRICS, Estate Agent, Valuer, MDE
For many years, DTZ has produced a number of reports on the
various geographic and property segments of the Danish real estate market. This year we have gathered our analyses of all property segments in one report – The Danish Property Market 2015.
The report offers information and analysis on:
• Danish Economy
• Property Financing
• The Markets for:
− Office properties
− Industrial and logistics properties
− Retail properties
− Rental properties
− Hotels
• The Nordic Property Markets
• The Nordic Property Markets
• The Investment and Capital Markets
In addition to this, the report offers a review of ‘Danish property
Transaction from a Legal Perspective, produced in collaboration
with Danish law firm Bech-Bruun. The last section of the report
offers a feature topic on ‘Demographics and Demand for Housing
in Copenhagen’.
In the autumn, DTZ Research will produce a shorter update of
the report. Going forward, ‘The Danish property Market’ will be
published every year in March with an update in September.
Pleasant reading!
5
6
Det
Aarhus
danske
Havn,ejendomsmarked
Aarhus Kommune/Per
| TheRyolf
Danish Property Market
Dansk økonomi
Nationalregnskabet
Lysere fremtid for dansk vækst
Dansk økonomi er for alvor ved at få gang i hjulene efter en periode med lav BNP-vækst. Ifølge Danmarks Statistik var realvæksten
i 2012 og 2013 på henholdsvis -0,7% og -0,5%, hvorimod væksten i 2014 forventes at blive omkring 1%. Den negative realvækst
i 2012 skyldtes primært negative vækstbidrag fra import af varer
og tjenester samt faldende lagerbeholdning, mens importen er
den største negative bidragsyder i 2013. Årsagen til den forventede positive vækst i 2014 skal primært findes i stigende aktivitet i
servicebrancher rettet mod erhverv og industri. De Økonomiske
Råds vækstprognose fra efteråret 2014 forudser en realvækst i
BNP på 1,5% i 2015, 2,6% i 2016, samt en solid gennemsnitlig
realvækst på 2,8% i perioden 2016-2020.
Som en lille åben økonomi er Danmark i høj grad afhængig af
handel med andre nationer. Derfor er dansk økonomi meget afhængig af den økonomiske udvikling på sine største eksportmarkeder, særligt Tyskland, Sverige og USA. De forbedrede europæiske og amerikanske økonomier er derfor et særdeles gode tegn
for udsigterne for dansk økonomisk vækst.
Det er overordnet set positivt, at den generelle debat omkring
krisen og de mørke udsigter for verdensøkonomien er ved at være
ovre. Politikere, virksomheder og privatpersoner er begyndt at se
fremad med en god portion optimisme. Nogle sydeuropæiske
økonomiers truende konkurser og Grækenlands de facto statsbankerot i 2012 er efterhånden nedtonet en smule. Faldende renter på statsobligationer i de pågældende lande vidner om øget
optimisme for disse økonomier fremover. Samlet set peger pilene
i den rigtige retning og forholdene er ved at være på et sådant
niveau at Danmark og EU generelt kan forvente en pæn, positiv
vækst i de kommende år.
Positiv forbrugertillid
og svagt øget privatforbrug
Forbrugetilliden er positiv, men viste imod slutningen af 2014 en
faldende tendens. Den positive forbrugertillid afspejles i et let øget
sæsonkorrigeret privat forbrug, som udgjorde DKK 225,5 mia. i 3.
kvartal 2014 mod DKK 222,3 mia. i samme kvartal året før.
De største private forbrugsudgifter går til fødevarer, køb og drift
af transportmidler, husleje (eller beregnet husleje af ejerbolig)
samt andre boligudgifter, såsom vand, varme og el. Andre større
forbrugsudgifter går til mere luksusprægede goder, såsom forlystelser og tv samt restaurantbesøg og hotelophold.
Udgifter til bolig og madvarer er førsteprioritetsudgifter for
langt de fleste familier og vil som procent af den disponible indkomst være toneangivende for forbruget i de øvrige kategorier.
Den relativt lave boligbyrde ledt an af de historisk lave renter
sammenholdt med en lav inflation medfører derfor, at forbrugerne
alt andet lige har en øget disponibel indkomst efter udgifter til
The Danish Economy
The National Accounts
A Brighter Future for Danish Growth
The Danish economy is finally beginning to pick up after a period of
low GDP growth. According to Statistics Denmark, the real growth
in 2012 and 2013 was -0.7% and -0.5%, respectively, whereas the
growth rate for 2014 is expected to be approximately 1%. The negative real growth seen in 2012 can be explained primarily by the
negative contributions of imports of goods and services, as well as
falling inventories, whereas imports are the largest negative contributor for 2013. The positive growth expectation for 2014 is primarily linked to growing activity levels in service industries geared
towards business and industry. The growth forecast from The
Economic Council (Det Økonomiske Råd) dating from Q3 2014
predicts a 1.5% real GDP growth for 2015, 2.6% for 2016, and a
solid average real growth of 2.8% for the 2016-2020 period.
Due to its small, open economy, Denmark relies heavily on
trade with other nations. This makes the Danish economy highly
dependent upon the economic developments in her largest export
markets, particularly those of Germany, Sweden and the US. This
means that the upturn in the European and US economies is a
very positive indication of the prospects for growth in the Danish
economy.
Generally speaking, it is positive that the overall debate surrounding the crisis and the world’s dark economic prospects are
nearing an end. Politicians, businesses and consumers are looking
ahead with a healthy dose of optimism. The threat of collapse of
some southern European national economies, not to mention the
actual national bankruptcy in Greece, is beginning to fade into the
background – to some extent. Falling interest rates on government
bonds from these countries indicate a growing optimism regarding the future of these economies. Collectively, the indicators
point in the right direction, and conditions in Denmark and the EU
are generally such that a reasonable, positive growth level may be
expected in the years to come.
Positive Consumer Confidence and
Lightly Increased Private Consumption
Consumer confidence is positive, but it showed a falling trend
towards the end of 2014. This positive consumer confidence is
7
8
mad og bolig i forhold til tidligere år. Dette kan presse boligpriserne yderligere opad, idet en del af denne indkomst vil blive brugt til
at købe/leje en mere attraktiv bolig.
af et forbedret erhvervsklima internationalt, da den lille, åbne
danske økonomi i høj grad er afhængig af den økonomiske situation i verden.
Løbende underskud på den offentlige saldo
I 2012 samt 2013 var der underskud på den offentlige saldo i
samtlige kvartaler. Denne tendens blev afbrudt af pæne overskud
i 2. og 3. kvartal 2014 på ca. DKK 10 mia. i begge kvartaler.
Overskuddet skyldes ekstraordinære indtægter fra omlægningen
af kapitalpensionsordningen. Uden denne omlægning ville overskuddet i 3. kvartal blive vendt til et underskud på ca. DKK 8 mia.
ifølge Danmarks Statistik. Den samlede offentlige bruttogæld
udgjorde i 2013 ca. 44,5% af BNP, hvilket er pænt under grænsen
på 60% sat af EU.
Den offentlige saldo må forventes at blive noget forbedret, hvis
økonomien tager det forudsagte opsving og flere kommer i beskæftigelse. En øget beskæftigelse vil give en positiv dobbelt effekt igennem højere skatteindtægter og faldende
overførselsindkomster.
Generelt er de offentlige danske finanser i god form, også selvom regeringen med deres seneste finanspolitiske udspil, i hvert
fald i nogen grad, sætter noget af troværdigheden på spil over for
de internationale finansielle markeder ved at lade det offentlige
underskud køre lige til grænsen. Generelt må det formodes, at
hvis den danske økonomi skal løfte sig, skal det være på baggrund
Forventet offentlig forbrugsstigning i 2015
Den danske regering har igennem de seneste år været relativt
tilbageholdende, når man ser på andre europæiske landes fiskale
stimuleringsprogrammer. Men da 2015 er valgår i Danmark, tegner
finansloven for 2015 til at give en markant stigning i det offentlige
forbrug, som vil betyde et offentligt underskud på 3% af BNP, samt
et strukturelt underskud på 0,5% af BNP, hvilket er den EUbestemte grænse for det tilladte. De ekstra finanslovspenge sigter
i det store hele imod mere eller mindre midlertidige løft af især
sundhedssektoren, miljøområdet og offentlige ydelser. På længere
sigt vurderes de øgede offentlige udgifter i perioden 2015-17 ikke
at have en større mærkbar effekt på den økonomiske vækst.
I tillæg hertil er flere store anlægsbyggerier i gang i Danmark
indenfor især sundhed og infrastruktur, bl.a. bygges der nye supersygehuse forskellige steder i landet. På infrastruktursiden udvides metroforbindelsen i København i disse år, så metroen kommer
til at omfatte flere bydele. Der skal bygges letbaner i både Aarhus,
Odense, København og Aalborg. Anlæggelsen af Femernforbindelsen forventes at tage fart indenfor en overskuelig fremtid
og Køge Bugt motorvejen udvides i disse år.
mirrored by a light increase in seasonally corrected private consumption of DKK 222.5 BN, compared with DKK 222.3 BN for the
same quarter of the previous year.
Most private consumption expenditures are spent on food,
purchase and operation of means of transport, rent (or calculated
rent if an owner-occupied dwelling), and other accommodation
expenses such as water, heating and electricity. Other major expenditures are spent on more luxury-orientated items, such as
entertainment and TV, eating out and hotel accommodations.
Household and food costs are the primary priorities for the vast
majority of families, and the fraction of the disposable income
spent on these items will set the tone for the remainder of the
spending in other categories. The relatively low housing costs,
partly due to historically low interest rates, combined with the
low rate of inflation, means that consumers, all other things being
equal, experienced an increase in disposable income after food
and accommodation costs compared with previous years. This
may have the effect of forcing house prices up, as part of this
income will be spent on buying/renting a more attractive home.
surplus came from extraordinary income derived from the restructuring of the capital pensions system. Without this restructuring, the Q3 surplus would have been a deficit of approx. DKK
8 BN, according to Statistics Denmark. The cumulative gross
public debt in 2013 was approx. 44.5% of GDP, well below the
60% threshold set by the EU.
The general government public balance should be expected to
improve somewhat, provided the economy realises the predicted
upturn and employment rates grow. Increased employment will
provide a positive dual effect through increased tax revenues and
declining social transfer costs.
Generally speaking, Danish public finances are in good shape,
even though the government’s latest fiscal policy may test some
limits, as it plans to allow the public deficit to grow to just within
the upper limit. The general presumption must be that if the
Danish economy is to improve, it is necessary to see an improved
international business climate, as the small, open Danish economy depends to a very large extent on the financial situation in the
rest of the world.
Current Government Deficit
In 2012 and 2013 the government balance showed a deficit for
all quarters. This trend was interrupted by decent surpluses in
Q2 and Q3 2014 of approx. DKK 10 BN for each quarter. The
Expected Public Consumption Increase for 2015
Over recent years, the Danish government has reacted relatively
moderately when contrasted with the fiscal stimulus programmes
instituted in other European nations. However, as 2015 is a
Tabel 1.1: Nationalregnskabets hovedposter
Table 1.1: National Accounts Principal Items
Realvækst i %
Real growth in %
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
2015*
Bruttonationalprodukt, BNP
Gross Domestic Product, GDP
0,8
-0,7
-5,1
1,6
1,2
-0,7
-0,5
1
1,5
Import af varer og tjenester
Imports of goods and services
5,7
4,3
-12,4
0,9
7,1
0,9
1,5
-
-
Eksport af varer og tjenester
Exports of goods and services
3,6
3,2
-9,5
1,9
7,3
0,1
0,8
-
-
Privat forbrugsudgift
Household consumption
1,8
0,5
-3,6
0,8
0,1
0,4
0,0
-
-
Offentlig forbrugsudgift
Public consumption
1,2
3,2
3,0
1,3
-1,4
-0,2
-0,5
-
-
Faste bruttoinvesteringer mv.
Gross fixed asset formation, etc.
0,7
-3,3
-14,3
-4,0
0,3
0,6
0,9
-
-
*forventninger, Estimate
Kilde: Danmarks Statistik
Source: Statistics Denmark
Figur 1.1: Real vækst i BNP
Figure 1.1: Real GDP growth
Figur 1.2: Privatforbruget
Figure 1.2: Private consumption
Figur 1.3: Offentlig gæld
Figure 1.3: Public debt
Figur 1.4: Faste bruttoinvesteringer
Figure 1.4: Gross fixed asset formation
9
Pressede offentlige finanser på længere sigt
En af de største poster indenfor overførselsindkomster, folkepensionen, oplever et stadigt voksende pres. Idet danskerne lever
længere og længere, stiger udgifterne til folkepension kraftigt.
Udgifter til sundhedsvæsenet stiger ligeledes med middellevetiden, hvilket lægger yderligere pres på de offentlige finanser. Den
stigende middellevetid sammenholdt med den lave fertilitetskvotient medfører, at der bliver relativt færre til at bidrage til den
offentlige kasse i årene fremover. Det bliver dermed sværere og
sværere for det offentlige at bibeholde det nuværende niveau af
offentlige ydelser og service på mellem-lang og lang sigt. Det må
derfor forventes at de kommende år vil byde på en række reformer indenfor arbejdsmarkedet og offentlige ydelser for at imødegå dette stigende pres.
Lille stigning i de faste bruttoinvesteringer
De faste bruttoinvesteringer er steget løbende siden 2010 og de
udgjorde i 2013 samlet DKK 321,5 mia. De foreløbige tal for 1.-3.
kvartal 2014 indikerer endnu en stigning. Investeringerne ligger
dog stadig noget under niveauet fra 2008, hvor de udgjorde samlet set DKK 371,7 mia. De generelt set voksende investeringer
peger på en øget tiltro til det økonomiske klima fremover.
De største investeringsposter udgøres af boliginvesteringer og
investeringer i intellektuelle rettigheder. Særligt de intellektuelle
rettigheder har oplevet en markant fremgang det seneste årti og
general election year in Denmark, the national budget for 2015 is
set to result in a significant increase in public spending, the result
of which will be a public deficit of 3% of the GDP, together with a
structural deficit of 0.5% of the GDP, which is the EU-decreed
limit. The additional funds in the national budget are largely
aimed at a more or less temporary lift particularly aimed at the
health sector, environment and social transfer costs. In the long
run, the increase in public spending for 2015 - 2017 is not expected to have any great tangible effect on economic growth.
In addition, there are several on-going large-scale structural
building projects in Denmark, particularly in the health and infrastructure sectors, such as the super hospitals under construction
in various parts of the country. In terms of infrastructure, the
Copenhagen subway system is undergoing expansion, enabling
the system to cover more areas of the city. Light rail systems are
planned for Aarhus, Odense, Copenhagen, and Aalborg.
Construction of the Femahrn connection is expected to commence within a short time horizon and the Køge Bugt Motorway
is currently undergoing expansion work.
Long term Pressure on Public Finances
One of the largest social transfer items, the national old-age pension, is under continuously growing pressure. As Danes live
longer and longer, the costs for old-age pensions are increasing
10
er, foruden en pæn fremgang i anlægsinvesteringerne, den eneste
investeringspost, som er steget siden krisens indtog i 2008.
Boliginvesteringerne er fortsat hårdt ramt og var i 2013 knap 40%
under niveauet fra toppen i 2008.
Overskud på betalingsbalancens løbende poster
Danmark har siden 1990 været nettoeksportør af varer og tjenester, hvilket har bidraget til, at Danmark med få undtagelser har et
overskud på betalingsbalancens løbende poster. Generelt set
bidrager handel med varer og handel med tjenester begge to positivt sammen med løn og formueindkomster, mens overførsler
mellem Danmark og udlandet, primært EU, bidrager negativt. Det
høje niveau af overførsler til udlandet afspejles i, at Danmark i
2013 var den næststørste bidrager til EU målt pr. indbygger, kun
overgået af Luxembourg.
Grundet overskuddene på betalingsbalancens løbende poster
har Danmark ifølge Danmarks Nationalbank akkumuleret nettotilgodehavender overfor udlandet på knap DKK 800 mia. pr. 3. kvartal 2014. Disse tilgodehavender vidner om, at Danmark generelt
set klarer sig godt internationalt og at danske varer og tjenester i
høj grad efterspørges uden for landets grænser.
considerably. Costs for the provision of health and medical care
services also increase with increased life expectancy, placing an
additional strain on public finances. The overall increase in life
expectancy, in combination with the low fertility quotient, result
in a situation in which there are relatively fewer people to help
contribute to public finances in the coming years. Thus it becomes increasingly difficult to maintain the current level of public
spending for social transfers and service in the short- and long
term. Therefore, in the coming years we should expect to see a
wide range of reforms linked to the job market and social transfer
costs, in order to be able to respond to this increased pressure on
public finances.
Small Increase in Gross Fixed Asset Formation
Gross fixed asset formation has been growing since 2010 and
totalled DKK 321.5 BN in 2013. The interim figures for Q1 - Q3
2014 indicate another increase. However, the investment level is
still somewhat below the 2008 level of a total of DKK 371.7 BN.
The generally rising investment level suggests a rise in confidence
in the future financial climate.
The largest investment areas are housing and intellectual
rights. Intellectual rights have seen a particularly noticeable increase over the past decade, and they are the only item, other
than a decent increase in fixed asset investment, to show an
Figur 1.5: Betalingsbalancens løbende poster
Figure 1.5: Current balance
Figur 1.6: Renteudviklingen i Danmark
Figure 1.6: Interest Rate Developments in Denmark
%
Figur 1.7: Forbrugerprisinflation
Figure 1.7: Consumer price Inflation
Figur 1.9: Lønudvikling
Figure 1.9: Real Wage Developments
Kilde: Danmarks Nationalbank
Source: Danish National Bank
Figur 1.8: Ledighed
Figur 1.8: Unemployment
Figur 1.10: Gini-koefficienten
Figure 1.10: Gini-coefficient
Coefficient
Kilde: Eurostat
Source: Eurostat
11
Rente og inflation
Fortsat lave renter
De historisk lave renter har været en støttende hånd for den danske økonomi, hvilket især boligejerne har nydt godt af. Den
Europæiske Centralbanks deflationsangst og forsøget på at hjælpe økonomien i gang er de primære årsager til den nuværende
lave rente. Den danske udlånsrente følger generelt renteniveauet
fra ECB. Så længe priserne ikke begynder at stige markant, forventes det, at renten holder sit nuværende lave niveau.
Historisk lav inflation
Forbrugerprisinflationen i Danmark har siden 2013 ikke oversteget
1%, og lå i 2014 på blot 0,6%. Den vægtede gennemsnitlige inflation i EU har, ligesom den danske, vist en faldende tendens igennem de seneste tre år, og endte på 0,5% i 2014 – den laveste
inflation i 60 år. Både europæisk og dansk inflation ligger i øjeblikket langt fra det officielle mål på 2%. Priserne forventes dog generelt at stige, når økonomierne får gang i hjulene og forbruget øges.
Den nuværende udfordring er, at renten nærmest ikke kan justeres mere i nedadgående retning. Skulle der komme et negativt
stød til dansk økonomi og et efterfølgende fald i forbrugertilliden
er det derfor overvejende sandsynligt at vi kommer til at opleve
faldende priser. En sådan deflation kan potentielt sætte gang i en
negativ spiral, hvor forbrugerne udskyder deres indkøb af særligt
increase since the start of the financial crisis in 2008. Housing
investment is still badly hit, with 2013 being some 40% below the
peak level of 2008.
Current Account Balance Surplus
Since 1990, Denmark has been a net exporter of goods and services, which means that there has been a current account surplus,
save a few exceptions. Generally speaking, the trade of goods and
services contributes positively, together with salaries and property income, while transfers between Denmark and other nations,
primarily the EU, contribute negatively. The high level of international transfers is reflected in the fact that in 2013, Denmark was
the second-highest per capita contributor to the EU, second only
to Luxembourg.
As a result of the current account surplus, Denmark has, according to the Danish National Bank, accumulated net foreign
assets of just under DKK 800 BN, as per Q3 2014. These receivables prove that, generally speaking, Denmark is doing well on the
international stage, and that Danish goods and services are highly
sought after outside of the country.
12
varige forbrugsgoder grundet forventninger om, at varen er billigere i morgen end i dag. Der skal dog længerevarende og kraftig
deflation til før denne frygt aktualiseres og det forventes således
ikke at udvikle sig til et egentligt problem. En potentiel periode
med deflation kan derimod i nogen grad være med til at stimulere
økonomien, grundet stigende reallønninger, hvis den er kortvarig.
Beskæftigelse og løn
Flere finder beskæftigelse
I november 2014 var der 131.300 sæsonkorrigerede bruttoledige i
Danmark. Sammenlignet med de nominelle ledighedstal fra årsskiftet, er dette betydeligt bedre, da tallet på det tidspunkt var
omkring 150.000. Den nuværende bruttoledighed svarer til 5% af
arbejdsstyrken, hvilket stadig er noget højere end bunden fra
2007, hvor kun 2,5% af arbejdsstyrken var ledige.
En bekymring i forhold til eventuelle stigninger i beskæftigelsesniveauet er, at Danmarks produktivitetsvækst har været langt
under produktivitetsvæksten i nabolandene, hvilket til dels skyldes, at danske virksomheder ikke fuldt ud har justeret deres kapacitet til den økonomiske situation. Når den økonomiske vækst
begynder at stige, vil det derfor ikke ubetinget føre til lavere arbejdsløshed, da der stadig er en mulig overkapacitet i virksomhederne og et potentiale for at øge beskæftigelsesgraden.
Interest Rates and Inflation
Continued Low Interest Rates
In the past, low interest rates have lent a supporting hand to the
Danish economy, particularly benefiting homeowners. The
European Central Bank’s fear of deflation and attempts to kickstart the economy have been the primary causes of the current
low interest rate. The Danish lending rate generally follows the
ECB level. Provided that prices do not start to increase significantly, it is expected that interest rates will stay at the current low
level.
Historically Low Inflation
The consumer price inflation in Denmark has not been above 1%
since 2013 and in 2014 was at just 0.6%. The weighted average
inflation for EU mirrored the Danish one and showed a falling
trend over the past three years, ending on 0.5% in 2014 – the
lowest inflation rate in 60 years. European and Danish inflation
rates are currently far below the official 2% target. Prices are
expected to rise generally once the economies gain momentum
and consumption increases.
As a general rule, inflation can be controlled through adjustments in interest rates. The current challenge is that the interest
rate cannot realistically be reduced any further. If the Danish
En meget lav ledighedsprocent kan lægge et uhensigtsmæssigt
stort pres på lønningerne i opadgående retning, idet virksomhederne i stigende grad vil være villige til at betale en høj løn for at
tiltrække kvalificeret arbejdskraft. Den nuværende lave fertilitet
kan betyde at dette pres øges fremover. I værste fald kan den danske arbejdsstyrke ikke varetage alle danske jobs i fremtiden, hvilket
kan presse en række virksomheder til at søge mod udlandet.
Stigende reallønninger kan presse virksomhedernes udgifter
grundet den historisk lave inflation har reallønningerne i de seneste år været stigende på trods af den generelle økonomiske stagnation, hvilket har lagt et pres på virksomhedernes lønandel.
Historisk set er lønnen særdeles ufleksibel i nedadgående retning. Der findes ganske få eksempler på overenskomster, hvor en
lønnedgang er aftalt mellem parterne. Sammenholdt med den
lave inflation de seneste år har virksomheder, som har forhandlet
en nominel lønstigning på et par procent på plads med deres
medarbejdere oplevet et stigende pres på lønudgifterne. Hvis
inflationen ikke begynder at stige de kommende år, vil det lægge
et yderligere pres på en række virksomheder, hvilket kan resultere i fyringer og i værste fald konkurser grundet stigende
lønudgifter.
Stigende indkomstulighed
Gini-koefficienten er et mål for indkomstulighed, ofte målt på
landebasis. En koefficient på 0 indikerer, at alle har den samme
economy is negatively impacted and sees a subsequent fall in
consumer confidence, it is very likely that prices will fall. Such
deflation has the potential to initiate a vicious cycle, making consumers postpone their spending on consumer durables in the
hope that goods will be cheaper tomorrow than they are today.
However, longer-lasting and stronger deflation is required for
such fears to become a reality, and the expectation is that this will
not present an actual problem. A potential deflationary period
could, conversely, serve to stimulate the economy, as a result of
an increase in real income, provided it is a short-lived
phenomenon.
Occupation and Wages
Fewer Unemployed
In November of 2014, the gross, seasonally corrected count of
unemployment in Denmark amounted to 131,300 individuals.
When compared with the nominal unemployment figure from the
beginning of the year, this marks a considerable improvement, as
the figure then was approx. 150,000. The current gross unemployment figure equates to 5.0% of the workforce, still somewhat
higher than the lowest figure from 2007, when only 2.5% of the
workforce was unemployed.
indkomst mens en koefficient på 100 indikerer, at en person (eller
gruppering) har hele indkomsten i landet. Danmarks gini-koefficient i 2012 var på 29,4 ifølge Statistisk Tiårsoversigt 2014. Til
sammenligning ses Eurostats beregnede gini-koefficient for udvalgte EU lande i 2012 i nedenstående tabel.
Tabel 1.2: Gini-koefficienten
Gini
Danmark
Tyskland
UK
28,1
28,3
33
Sverige Slovenien
24,9
23,7
Kilde: Eurostat
Indkomstuligheden i Danmark ligger nogenlunde midt i feltet af
EU lande. Det bør dog bemærkes at der i beregningen af gini-koefficienten kun indgår egentlig disponibel indkomst fra løn og
overførsler. Andre velfærdsgoder, såsom gratis sundhedsvæsen
og skolegang indgår ikke og gini-koefficienten kan derfor ikke
direkte sammenlignes lande imellem.
Udviklingen i gini-koefficienten over tid kan derimod bruges til
at vise ændringer i et enkelt lands indkomstulighed. Danmarks
gini-koefficient er steget markant siden 2002, hvilket vidner om
en stigende indkomstulighed i samfundet. I Danmark skal den
stigende gini-koefficient i nogen grad ses som endnu en effekt af
den økonomiske krise. Når flere personer bliver ledige, vil mange
miste en stor del af deres indkomst, hvilket medfører at
One concern relative to a potential increase in the level of employment is that Denmark’s growth in productivity has lagged
significantly behind the growth in productivity of neighbouring
countries, the reason being that Danish businesses have not fully
adapted their capacities to the current financial reality. As economic growth increases, this might not lead to a definite drop in
unemployment, as there is still a possible excess capacity in businesses and the potential to increase the employment rate.
Extremely low unemployment rates can put undesirable
amounts of pressure on businesses as they become increasingly
willing to pay high wages in order to attract qualified staff. The
current low fertility quotient may contribute to this pressure in
future. In a worst-case scenario, the available Danish workforce
will not be able to accommodate the demand for labour in
Denmark, a situation which may push many businesses to relocate abroad.
Growing Real Wages can Stress Business Costs
A consequence of the historically low inflation level is an increase
in real wages over recent years, in spite of the general economic
stagnation, pressuring wage shares in businesses.
In historical terms, wages are extremely inflexible in terms of
downward developments. There are very few examples of industrial agreements involving an agreed wage reduction. When
13
gini-koefficienten stiger. Når økonomien forbedres og arbejdsløsheden falder, må det forventes, at koefficienten falder en smule
igen.
Et Internationalt perspektiv
Positive tegn fra USA
Amerikas Forenede Stater fortsætter de gode takter og et af de
allervigtigste nøgletal, beskæftigelsen, vokser måned efter måned. Den amerikanske ledighed er med 5,6% ved udgangen af
2014 på det laveste niveau siden 2008. Samlet set er beskæftigelsen steget med 3 mio. personer i løbet af 2014, hvilket er det
højeste tal i 15 år. Som storeksportør til det amerikanske marked
er de positive takter i amerikansk økonomi godt nyt for Danmark.
Fortsætter de gode takter i USA, vil det derfor påvirke den danske
økonomi i signifikant positiv retning.
Schweiz beviser, at den økonomiske
situation ikke er under fuld kontrol
Da Schweiz i starten af 2015 valgte at fjerne valutakursloftet over
for euroen gik der en chokbølge gennem de finansielle markeder.
Det var i nogen grad ventet, at SNB ville ændre på politikken omkring kursloftet, men i den grad uventet, at det helt blev fjernet. På
trods af det voldsomme kursfald på aktiemarkedet, den kraftige
styrkelse af schweizerfrancen og den dertilhørende svækkelse af
Stor offentlig gæld i nogle EU lande
Den danske statsgæld lå i 2013 på 44,5% af BNP. Til sammenligning ligger Grækenland på en kedelig sidsteplads i EU med en
massiv gæld på hele 175,1% af BNP i 2013. Flere lande, inklusiv
Irland, Italien og Portugal, ligger ligeledes over 100%. På trods af
en generel bedring kan de værst gældsatte lande få svært ved at
nedbringe gælden grundet høje renteudgifter, hvilket kan medføre
statsbankerot. Særligt Grækenland ser ud til at få det svært og
den førte politik angående sparekravene fra IMF og EU bliver central i denne sammenhæng.
Oliepriserne spøger stadig
Siden sommeren 2014 er prisen per tønde råolie styrtdykket verden over og den var primo januar 2015 på under halvdelen af prisen i juni året før. Som udgangspunkt kommer de lave oliepriser
virksomheder og forbrugere til gode gennem lavere produktionsomkostninger og lavere forbrugerpriser. Mange olieproducenter
combined with the low inflation rate over recent years, businesses
negotiating a nominal, few-percent wage increase for their employees have experienced increased pressures on wage costs. If
the inflation rate does not begin to increase in the coming years,
this will apply additional pressure on many businesses, leading to
redundancies and, in the worst case, bankruptcies resulting from
increasing wage costs.
The wage divergence in Denmark is placed roughly in the middle
of the field of EU countries. It should be noted, however, that the
calculation of the Gini-coefficient only considers real disposable
income, in the form of wages and transfers. Other social insurance benefits such as free health and medical care and education
are not included, and this means that the Gini-coefficient cannot
be compared directly between countries.
Increasing Wage Divergence
The Gini coefficient is a measure for income divergence, often
measured on a national basis. A coefficient of 0 indicates that
everyone receives the same income, while a coefficient of 100
indicates that one person (or grouping) receives all the income in
the country. The Gini coefficient for Denmark in 2012 was 29.4,
according to Statistisk Tiårsoversigt 2014 (Decadal Statistics).
For comparison, the Gini coefficients for a range of EU countries,
as calculated by Eurostat in 2012, are shown in the table below.
The development in the Gini-coefficient, however, can be used to
show changes in the wage divergence of an individual country.
The Gini coefficient for Denmark has risen significantly since
2002, demonstrating an increasing wage divergence. In
Denmark, the increasing Gini coefficient is to some extent yet
another result of the financial crisis. As more and more people
become unemployed, many will lose a significant part of their
income, leading to a rise in the Gini coefficient. As the economy
generally improves and unemployment decreases, the expectation must be that the coefficient will fall again.
Table 1.2: The Gini-coefficient
Denmark Germany
Gini
28,1
28,3
United
Kingdom
Sweden
Slovenia
33
24,9
23,7
Source: Eurostat
14
den schweiziske konkurrenceevne var det en relativt kontrolleret
og veltimet aktion fra centralbanken. Samlet set kom det de fleste
europæiske lande til gode. Det viser dog samtidig, at landenes,
herunder Danmarks, økonomi er enormt påvirkelige fra udefrakommende faktorer. SNB’s beslutning virker om noget solidarisk i
forhold til EU, men økonomier i andre verdensdele har ikke nødvendigvis konsekvenserne for de europæiske markeder som første
prioritet, når de ændrer deres politik.
Figur 1.11: International handel mellem Danmark og USA
Figure 1.11: International trade between Denmark and USA
Figur 1.12: Olieprisudviklingen
Figure 1.12: Oil price development
Kilde: Thomson Reuters
Source: Thomson Reuters
Figur 1.13: Valutakurs RUB/DKK
Figure 1.13: Exchange rate RUB/DKK
DKK per 100 RUB
25
20
15
10
2014M09
2014M05
2014M01
2013M09
2013M05
2013M01
2012M09
2012M05
2012M01
2011M09
2011M05
2011M01
2010M09
2010M05
2010M01
2009M09
2009M05
2009M01
2008M09
2008M05
2008M01
2007M09
2007M05
0
2007M01
5
Aarhus Havn, Aarhus Kommune/Per Ryolf
15
Langelinie, By & Havn/Ole Malling
An International Perspective
Positive Signs from the USA
The United States continues its positive growth and employment
rates, one of the key indicators, continue to rise month after
month. The US unemployment rate is at its lowest level since
2008, sitting at 5.6% at the end of 2014. Overall, the employment rate rose by 3 million in 2014, the highest figure in 15 years.
With the US being a significant export market for Denmark, these
positive developments in the American economy spell good news
for Denmark. If the positive growth in the US continues, there will
be a significant positive impact on the Danish economy.
Switzerland is proof that the financial
situation is not under control
When Switzerland chose to no longer fix its exchange rate against
the Euro at the beginning of 2015, the financial markets were badly
shaken up. There had been some degree of expectation that the
SNB would alter its fixed rate policy, but nobody had foreseen a
complete abolishment. In spite of the substantial overall decline in
share prices, the substantial strengthening of the Swiss Franc, and
the associated weakening of Swiss competitiveness, this was a
relatively controlled and well-timed action by the central bank.
Collectively speaking, it brought benefits to the majority of the
16
European countries. It does, however, also show that national economies, Denmark’s included, are extremely sensitive to external
influences. The decision by the SNB appears, if anything, to be a
display of solidarity with the EU, but economies in other parts of the
world will not necessarily have the consequences to the European
markets in mind as their first priority when changing policies.
Large Public Debt in some EU Countries
The Danish public debt in 2013 was at 44.5% of the GDP. In comparison, Greece holds the somewhat unflattering last spot in the
EU, with a colossal debt of 175.1% of the GDP in 2013. Several
nations, including Ireland, Italy, and Portugal, are also above
100% in debt. In spite of general improvements, the nations with
the worst debts may find it difficult to reduce their debts as a
result of high interest payments, and national bankruptcy may be
a consequence. Greece in particular looks to be set for a hard
time, and the realised policies related to spending cuts demanded
by IMF and the EU will play a key role.
Oil Prices are Still an Issue
Since Q2 2014, the price of crude oil has plummeted worldwide,
and at the end of January 2015 oil cost less than half what it did in
June the previous year. As a starting point, lower oil prices will
benefit businesses and consumers as a result of lower production
sælger lige nu olie med store underskud. Forbliver prisen lav i en
længere periode kan det betyde at nogle producenter må dreje
nøglen om, hvilket kan sætte gang i en lavine af misligholdt gæld
og i allerværste fald medføre en ny finansiel krise.
Ifølge en rundspørge lavet af Børsen.dk forudser ledende økonomer, at olieprisen stabiliserer sig i niveauet USD 60-90 i løbet
af 2015. Flere af de adspurgte påpeger dog, at vi meget vel kan
komme til at se yderligere fald i første halvår. Går oliprisen den
forudsagte gang vil det formentligt betyde at en større international finansiel krise undgås.
Ingen opblødning i Rusland/Ukraine konflikten
Rusland-/Ukrainekonflikten og de tilhørende sanktioner mellem
EU og Rusland rammer begge parter økonomisk. Samlet set er
Rusland dog suverænt hårdest ramt. RUB/EUR kursen er faldet
kraftigt siden oktober 2014. Dette har medført en stærkt dalende
russisk købekraft i udlandet, hvilket går ud over de lande, som
eksporterer til Rusland – særligt Tyskland i EU. Den svage RUB
mærkes også i Danmark, hvor eksporten i de første 10 måneder af
2014 var ca. DKK 2 mia. lavere end samme periode året før. Dette
svarer til et fald på godt 20%. Importen af russiske varer var stort
set uændret i samme periode.
Hvor Rusland vil hen med deres nuværende dagsorden står
stadig noget uklart. Umiddelbart ser konflikten ikke ud til at have
nogen vindere, særligt ikke økonomisk. Det er samtidig uklart,
hvornår og om forholdet mellem Rusland og EU/USA genoprettes
costs and lower consumer prices. Many oil producers are currently selling their oil with heavy losses. If the price stays low for an
extended period, some producers may be forced to stop production, which could trigger an avalanche of non-performing debts
and, in the worst possible scenario, another international crisis.
According to a poll by Børsen.dk, leading economists predict oil
prices to stabilise at the USD 60-90 level in 2015. Several respondents, however, make the point that further price drops cannot be ruled out during the first half of the year. If oil prices do
follow these predictions, the likelihood is that a large, international financial crisis can be avoided.
No Softening in the Russia/Ukraine Conflict
The Russia/Ukraine conflict and the attendant sanctions between
the EU and Russia have financial ramifications for both parties. In
the long run, however, Russia is by far the worst afflicted. The
RUB/EUR rate has seen a significant drop since October 2014.
This has resulted in a significant decrease in Russian purchasing
power abroad, affecting the nations exporting to Russia – in the
EU, this affects Germany in particular. The weakened RUB can
also be felt in Denmark, where exports for the first 10 months of
2014 were approx. DKK 2 BN lower than the same period the year
before. This corresponds to a drop of just over 20%. The import
of Russian goods was largely unchanged in the same period.
til tidligere tiders niveau. Det er i denne sammenhæng vigtigt ikke
at undervurdere Ruslands evne til at udholde et massivt internationalt pres.
Øget indflydelse fra EU-skeptiske
partier kan skabe uro
Der er i øjeblikket en øget debat internt i nogle EU medlemslande
om, hvorvidt medlemskab af dels unionen og euroen skal fortsætte fremover. Dette skal ses som endnu en afledt konsekvens af
den økonomiske krise, hvorunder nogle EU lande ønskede at føre
en anden pengepolitik end den som samlet blev gennemført af
EU. Indtil videre er eventuelle euro-exits blevet ved snakken, men
det kan meget vel ændre sig efter den næste runde af nationale
valg i Europa.
Danmark har i princippet mulighed for at føre en separat pengepolitik grundet euro-forbeholdet, men i praksis følges EU’s politik slavisk på grund af den førte fastkurspolitik. Skulle Danmark
afvige fra fastkurspolitikken, vil det formentligt skabe en mistillid
til den danske handel med udlandet grundet øget usikkerhed omkring den fremtidige valutakurs.
It is still somewhat unclear what Russia intends to achieve with
its current agenda. At face value, the conflict does not appear to
have any winners – especially not financially. It is also unclear
when and if the relationship between Russia and the EU/USA can
be restored to its former state. In this context, it is important not
to underestimate Russia’s ability to withstand massive international pressure.
Increased Influence from EU
– Sceptical Parties Can Create Unrest
There is currently increased debate in some EU member states as
to whether membership of the union and use of the Euro should
continue. This should be seen as another consequence of the
financial crisis, during which certain EU nations wished to implement fiscal policies different from those championed by the EU.
For now, potential exits from the union are still at the discussion
stage, but this may easily change after the next round of national
elections throughout Europe.
In principle, it is possible for Denmark to lead a separate fiscal
policy, due to its not participating in the Euro collaboration.
However, in reality the EU policy is followed to the letter of the law,
as a result of the exchange rate tie-in. If Denmark deviates from the
currency tie-in, this will likely result in a loss of confidence in the
Danish market due to the uncertainty of future exchange rates.
17
Moesgaard Museum, Aarhus Kommune/Per Ryolf
18
Ejendomsfinansiering
I Danmark findes en række store udbydere af ejendomsfinansiering. Trenden har de seneste år gået imod at udbydere af forskellige finansieringstyper slår sig sammen. Dette har mindsket konkurrencen på markedet en smule, men samtidigt givet låntagerne
mulighed for at få mere helstøbte finansieringsløsninger et samlet
sted. Finansieringen af fast ejendom i Danmark kan som udgangspunkt inddeles i følgende tre hovedgrupper:
- Realkreditinstitutter
- Pengeinstitutter
- Andre långivere
Realkreditinstitutterne yder udelukkende lån med pant i fast ejendom. Fundingen foregår ved udstedelse og salg af obligationer med
en pålydende rente til en markedsbestemt kurs. Obligationerne
udstedes typisk med en løbetid på 20-30 år og er ofte den billigste
finansieringsform grundet den relativt lave risiko for lånyder.
Pengeinstitutterne yder en række forskellige typer lån, både
midlertidige og endelig finansiering. De midlertidige lån kan bl.a.
ydes i form af byggekredit under opførelsen af et byggeri. Den
endelige finansiering ydes ofte som et supplement til realkreditten og udgøres af bl.a. af banklån og prioritetslån, med eller uden
pant i ejendommen.
Andre långivere er en bred betegnelse for alle andre kilder til
boligfinansiering end realkreditten og finansiering fra
pengeinstitutter. ”Pantebrevslån” benyttes ofte som en fællesbetegnelse for disse lån. Når det gælder det kommercielle ejendomsmarked udgøres de mest interessante långivere indenfor
denne kategori af pensionskasser og private fonde.
De fleste realkreditinstitutter har som regel et eller flere pengeinstitutter tilknyttet som moder/datterselskab, eller alternativt
som fast samarbejdspartner. Det er således blevet muligt at få en
samlet finansieringspakke fra en enkelt koncern, hvor der fx først
ydes et byggelån til et ejendomsprojekt, som så overtages af et
realkreditlån når ejendommen står færdig.
Realkreditten i Danmark
Den mest almindelige ejendomsfinansieringsform i Danmark er
realkreditten. De tre mest populære realkreditlån målt på de totale udlån udgøres af rentetilpasningslån med afdragsfrihed, rentetilpasningslån uden afdragsfrihed samt fastforrentede lån uden
afdragsfrihed (jf. figur 2.1). Rentetilpasningslånene blev introduceret i 1996 og det blev hurtigt den mest populære lånetype på det
danske realkreditmarked.
Som hovedregel er det muligt at låne op til 60 procent af markedsværdien af en erhvervsejendom gennem realkredit. For boligudlejningsejendomme er det dog muligt at låne op imod 80 procent. En oversigt over de mest udbredte erhvervsejendomme i
Danmark sammen med lånegrænsen og den maksimale løbetid er
givet i tabel 2.1.
Property Financing
In Denmark a number of major providers of real estate financing
dominate the market. The trend in recent years has gone towards
providers of the various types of financing joining forces. This has
reduced competition in the market, but at the same time borrowers have gained the opportunity to get better integrated financial
solutions through one-stop-shopping. The financing of real estate
in Denmark can basically be divided into three main groups:
- Mortgage banks
- Banks
- Other lenders
Mortgage banks only provide loans with security in real estate.
The funding is done through the issuance and sale of bonds with a
coupon rate to a market-determined exchange rate. The bonds
are typically issued with a term of 20-30 years and are often the
cheapest form of financing due to the relatively low risk for the
lenders.
The banks provide a variety of different types of loans, both
interim and final financing. The temporary loan may take the form
of credit during the construction of a building. The final financing
is often granted as a supplement to the mortgage credit and is
made up of, among others of bank loans and credits, with or without real estate as security.
“Other lenders” is a broad term for all other sources of housing
finance than mortgages and bank financing. When it comes to the
commercial real estate market the most interesting lenders within
this category are pension funds and private capital funds.
Most mortgage banks usually have one or more banks affiliated
to the parent/subsidiary. Therefore, it has been possible to get a
complete financial solution from a single group. For example, a
bank may grant a construction loan to a real estate project, which
is refinanced by a mortgage when the project is completed.
The Danish mortgage market
The most common property financing in Denmark are mortgages.
The three most popular mortgage types consist of adjustable-rate
loans with an “interest-only” period, adjustable rate loans without
an “interest-only” period and fixed-rate loans without an “interest-only” period (figure 2.1). Adjustable-rate mortgages were
19
Fastforrentede lån
De fastforrentede lån har en pålydende rente som er fast over
hele lånets løbetid. Lånene tilbydes primært som annuitetslån,
hvor den periodevise ydelse er konstant i hele låneperioden. De
periodevise rentebetalinger og afdrag er dermed fastlagt på forhånd. Dette giver gode muligheder for at budgettere langt ud i
fremtiden da låntagerne allerede i dag ved, hvad de skal betale de
næste 30 år. Idet rentens andel af den samlede ydelse med sikkerhed er faldende over lånets løbetid vil den månedlige ydelse
efter rentefradrag være stigende for et fastforrentet annuitetslån.
De fast forrentede lån oplever lige nu en stigende interesse
grundet den historisk lave rente, hvor privatpersoner og professionelle investorer ser gode muligheder i at sikre sig en lav ydelse i
en lang årrække fremover. Der er ligeledes gode udsigter for at
kunne skære en stor portion af restgælden væk på de fastforrentede lån ved fremtidige rentestigninger gennem en konvertering.
Variabelt forrentede lån
Variabelt forrentede lån udstedes ligesom fastforrentede lån med
en pålydende startrente. Renten reguleres dog i henhold til en på
forhånd aftalt ledende rente. Den ledende rente fastsættes i de
fleste tilfælde til at være enten CIBOR eller CITA renten. De variabelt forrentede lån har været populære i Danmark i en lang årrække. Den primære årsag til dette har været muligheden for at opnå
en lavere rente end de udbudte fastforrentede lån i starten af
introduced in 1996 and they quickly became the most popular type
of mortgage loans on the Danish mortgage market (figure 2.1).
As a general rule, it is possible to borrow up to 60 percent of
the market value of a commercial property through mortgages.
For residential rental properties it is possible to borrow up to 80
percent. An overview of the most widely used commercial properties in Denmark together with the borrowing limit and the maximum term is given in table 2.1.
Fixed-rate Mortages
The fixed rate loans have a coupon rate which is fixed throughout
the loan term. The loans are primarily offered as annuities, where
the periodic payments are constant throughout the loan period.
Therefore, the periodic interest payments and principal are determined in advance. This provides the opportunity to budget well
into the future since borrowers already know what they have to
pay the next 30 years. As the interest rate’s share of the overall
payments are declining over the term of the loan, the monthly
payment when adjusted for the interest tax deduction is increasing over the loan period.
Fixed-rate loans are becoming increasingly popular right now
due to the historically low interest rates, where individuals and
professional investors see opportunities in ensuring low payments
for many years to come. The possibility to cut a large portion of
20
lånets løbetid. Den lavere rente gør dermed at den initiale ydelse
på lånet er lavere end for et fastforrentet lån. Herudover afdrages
et variabelt forrentet lån hurtigere i starten grundet den lavere
rente, hvilket reducerer noget af risikoen ved en fremtidig rentestigning idet denne kun påvirker de resterende afdrag.
En type af variabelt forrentede lån er de såkaldte rentetilpasningslåne, hvor renten reguleres med lidt længere mellemrum end
de klassiske variabelt forrentede lån. Hvor ofte renten reguleres
fastsættes på forhånd for hele lånets løbetid. Normalt reguleres
renten hvert 1, 3, 5 eller 10 år, hvorfor rentetilpasningslånene ofte
betegnes F1, F3, F5 og F10 lån.
Renteloft
Variabelt forrentede lån ydes i nogen grad med et såkaldt renteloft. Når renten stiger vil den pålydende rente på lånet stige indtil
den når renteloftet. Hvad der sker herefter afhænger af typen af
renteloft. Renten kan enten blive låst på renteloftniveauet når
dette nås, hvorefter ydelserne i resten af låneperioden i praksis
optræder som et fastforrentet lån. Alternativt kan det aftales at
renten kan bevæge sig ned under loftet igen, hvis renten falder
under loftets niveau.
Lånene med renteloft ligger i risikoprofil inde mellem de fastforrentede lån som betegnes som de mest sikre, og variabelt forrentede lån med korte tilpasningsperioder som betegnes som de
mest usikre af annuitetslånene indenfor realkreditten.
the outstanding debt on the fixed-rate loans through future loan
conversions also speak in favour of this type of loan right now.
Adjustable rate mortgages
Adjustable rate mortgages are issued with a floating nominal
interest rate. The interest rate is adjusted, in accordance with an
agreed upon leading interest rate. The leading interest rate is, in
most cases, determined to be either the CIBOR or CITA rate. The
adjustable-rate loans have been popular in Denmark for many
years. The primary reason for this has been the possibility of obtaining a lower interest rate than the offered fixed-rate loans at
the beginning of the loan term. The lower interest rate makes the
initial payments on the loan lower than a comparable fixed rate
loan. In addition the amortization on adjustable-rate loans is faster in the beginning due to the lower interest rate, which reduces
some of the risk of a future rise in interest rates since this only
affects the remaining payments.
A type of adjustable-rate loans are the so called FX loans,
where the interest rate is adjusted at less common intervals than
the traditional adjustable-rate mortgages. How often the interest
rate is adjusted is agreed upon in advance for the entire term of
the loan. The interest rate is normally regulated after either 1, 3, 5
or 10 years, and these ARMs are therefore denoted F1, F3, F5 and
F10 respectively.
Figur 2.1: Samlede realkreditudlån i Danmark
Figure 2.1: Sum of outstanding real estate mortgages in Denmark
Tabel 2.1: Lånegrænser for realkredit
Table 2.1: Mortgage borrowing caps
Mia DKK
Kilde: Realkreditrådet
Source: Association of Danish mortgage banks
Ejendomskategori
Property category
Lånegrænse %
Loan-to-value
limit %
Maksimal
løbetid år
Maximum
loan period
years
Kontorejendomme
Office properties
60
30
Industri- og logistikejendomme
Industrial and logistics properties
60
30
Detailejendomme
Retail properties
60
30
Boligudlejningsejendomme
Rental housing
80
30
Andelsboliger
Cooperative housing
80
30
Alment boligbyggeri – Nybyggeri
Council housing – new construction
84
30/40
Alment boligbyggeri – Eksisterende
Council housing - existing
80
30
Ubebyggede grunde
Undeveloped plots
40
30
Source: Association of Danish Mortgage Banks
Aarhus Havn – Grundfoss Kollegiet, Aarhus Kommune/Per Ryolf
21
Afdragsfrihed
Det er muligt at optage lån med variabel/fast rente, med eller
uden renteloft med en afdragsfri periode. I den afdragsfri periode
(ofte 10 år) betales udelukkende renteudgifter og lånet afdrages
dermed ikke i starten af lånets løbetid. Afdragsfriheden skaber en
stigende byrde for låntager efter den afdragsfri periode idet lånet
nu skal afbetales over en kortere periode (løbetiden fraregnet den
afdragsfri periode). Dette skaber en større risiko for denne type
lån idet en stor andel af betalingerne ligger langt ude i fremtiden.
Den primære årsag til populariteten af afdragsfriheden skal
findes i at realkreditlån ofte suppleres af lån med højere rente. En
afdragsfri periode på realkreditten kan derfor give luft i budgettet
til at afdrage mere på de dyrere lån, hvilket nedsætter risikoen på
den samlede finansiering.
indfries til selvom den markedsbestemte kurs skulle stige op over
dette niveau.
Lån baseret på ikke konverterbare obligationer kan altid indfries
til den gældende markedskurs ved at opkøbe de bagvedliggende
obligationer. Det gælder dog for rentetilpasningslån at disse kan
indfries til kurs 100 ved de pågældende
rentetilpasningstidspunkter.
Indfrielse og konvertering
Et realkreditlån beholdes sjældent hele løbetiden ud. Når et lån
indfries sker det ved at der enten opsiges eller opkøbes obligationer som modsvarer dem der udstedtes ved udbetalingen af lånet.
Hvordan lånet kan indfries afhænger i praksis af om obligationerne er konverterbare eller ikke konverterbare.
For lån baseret på konverterbare obligationer gælder at de altid
kan indfries til en på forhånd aftalt kurs. Det betyder at låntager
har en sikkerhed i form af en maksimal kurs lånet altid kan
Interest rate cap
ARMs are to some extent granted with a so-called interest rate
cap. When interest rates rise, the nominal interest rate on the
loan increase until it reaches the cap rate. What happens next
depends on the type of cap rate. Interest rates can either be
locked at the capped level, which means that the payments for
the remainder of the loan period in practice acts as a fixed-rate
loan. Alternatively, it may be agreed that interest rates may descend below the cap again if the leading interest rate falls below
the cap rate.
The risk profile of the capped loans lie in between the fixed-rate
loans which are regarded as the least risky, and the fully adjustable-rate loans which are regarded as the riskiest loans within the
mortgage market category.
Interest-only periods
It is possible to grant mortgages with an adjustable/fixed interest
rate, with or without a cap with an interest-only period. During the
interest-only period (usually 10 years) the payments consist only
of interest and therefore, no amortization is made during the initial
period. This term structure creates a growing burden for the borrower after the interest-only period since the loan now has to be
amortized over a shorter period (maturity minus the interest-only
22
period). This creates a greater risk for this type of loan as a large
proportion of the total payments lies in the distant future.
The primary reason for the popularity of the interest-only period mortgages may be found in the fact that mortgages are often
supplemented by other loans with higher interest rates. A period
amortization may therefore provide the borrower an opportunity
to repay the more expensive loans faster, reducing the risk of total
financing.
Repayment and callable mortgages
A mortgage is rarely kept for the entire term period. When a loan
is repaid before the end of the amortization period it is done by
either terminating or buying underlying bonds corresponding to
those issued when the loan was given. How the mortgage can be
repaid in practice depends on whether the loans are callable or not.
Callable mortgages are made up of bonds with an American
option. This means that the borrower can always prepay the loan
at an agreed upon price by purchasing the underlying bonds even
though the market price of the bonds has risen above that level.
Loans based on non-callable bonds may be redeemed at the
prevailing market price by purchasing the underlying bonds.
However, adjustable-rate mortgages can always be redeemed at
100 at the adjustment dates.
Aarhus Rådhus, Aarhus Kommune/Peter Marker
23
24
Dansk ejendomstransaktion
i et juridisk perspektiv
Denne publikation indeholder alene generelle oplysninger, og det
er vigtigt at understrege, at man i forbindelse med specifikke investeringer i fast ejendom altid skal søge individuel rådgivning fra
erfarne advokater på området for fast ejendom.
Tinglysning
Af Nina Grunow, advokat, M.A. Real Estate Investment and Finance,
og Torben Schøn, partner, begge Bech-Bruun.
Indledning
Når man køber fast ejendom i Danmark skal man gøre sig flere
forskellige overvejelser vedrørende finansiering, planlovgivning og
miljøforhold, udlejning, skat, tinglysningsafgifter, osv.
Formålet med denne publikation er at skabe et overblik over de
danske retsregler, der er relevante i forbindelse med investeringer
i fast ejendom med særligt fokus på finansiering og udlejning af
erhvervsejendomme.
Adkomst og andre rettigheder til fast ejendom
I Danmark bliver næsten alle ejendomme registreret elektronisk
ved hjælp af kort, oversigter og registreringer i tingbogen under
særskilte numre (matrikelnumre).
Rettigheder over en ejendom kan registreres ved elektronisk
anmeldelse til tingbogen. Fra tidspunktet for indsendelse af anmeldelsen vil rettigheden være sikret i forhold til efterfølgende
rettighedshavere.
Det er meget vigtigt at sikre sine rettigheder og af den grund er
næsten alle rettigheder over ejendomme in Danmark tinglyst i
tingbogen. Offentligheden kan via en elektronisk database foretage søgninger i de dokumenter, der er registreret i tingbogen.
Byrder på fast ejendom
I Danmark er der primært to typer byrder på fast ejendom:
Danish Property Transaction
from a Legal Perspective
By Nina Grunow, Attorney at Law, M.A. Real Estate Investment and
Finance, and Torben Schøn, Partner, both Bech-Bruun.
Introduction
Registration
Buying real estate in Denmark involves numerous considerations
regarding financing, planning and environmental matters, leases,
tax and registration fees, etc.
The purpose of this publication is to provide an overview of the
Danish legal regime relevant to real estate investments with emphasis on the financing and lease of commercial real estate.
This publication contains general information only, and advice
on specific real estate investments should always be obtained on
an individual basis from experienced lawyers operating in the
market.
Title and other rights over land
In Denmark, almost all properties are recorded electronically in
the form of maps, surveys and registrations in the land register
under separate numbers (title numbers).
Any right over a property is registered by electronic application to the land register. As from the filing of the application for
registration, the right is protected against subsequent rights
holders.
The registration of rights is of utmost importance and, consequently, almost all rights over properties in Denmark are
25
1. Byrder der giver indehaveren en ret til at anvende eller kontrollerer ejendommen til et specifikt begrænset formål, fx færdselsret eller retten til at føre en vandledning over en anden
mands grund.
2. Byrder der giver indehaveren en ret til at kræve, at et specifikt
forhold opretholdes på grunden, fx en servitut, der forbyder
etagebyggeri, der blokkerer naboernes udsigt.
Byrder bliver ikke beskyttet mod aftaler eller retsforfølgning vedrørende ejendommen, medmindre de er tinglyst. For at en byrde
kan tinglyses, skal den have til formål at fastlægge, oprette eller
ophæve en rettighed over en bestemt ejendom. Hvis en byrde
vedrører et forhold, der kan være reguleret af bestemmelser i en
lokalplan, vil tinglysningen deraf være underlagt godkendelse fra
kommunen.
Køb og salg af fast ejendom
Regler vedrørende køb
Det er ikke nationalitet, men derimod bopæl, der afgør, om man
må købe fast ejendom i Danmark.
Alle personer, som har eller har haft fast adresse i Danmark i en
samlet periode på fem år, må købe fast ejendom.
Personer, som ikke har haft adresse i Danmark i en samlet periode på mindst fem år, samt selskaber og andre juridiske enheder,
registered in the land register. The land register and registered
documents are open to the public via an electronic database.
Easements affecting land
In Denmark, mainly two types of easements may affect property:
1. Easements that give the holder a right to use or control the
property for a specific limited purpose, e.g. rights of way and
the right to take a water pipe across land.
2.Easements that give the holder the right to demand maintenance of a certain condition on the land, e.g. a covenant prohibiting multistorey buildings blocking the neighbours’ views.
An easement will not be protected against agreements or against
prosecution in respect of the property unless it has been registered. In order for an easement to be eligible for registration, it
must be designed to determine, create or terminate a right over a
certain property. If an easement relates to issues which may be
regulated by a local development plan, registration thereof is subject to approval by the local authorities.
26
der ikke har hjemstedsadresse i Danmark, må ikke købe fast ejendom i Danmark uden tilladelse fra Justitsministeriet.
Dog må borgere fra et land i EU eller EØS og selskaber, der er
oprettet i henhold til lovgivningen i et EU- eller EØS-land, købe
fast ejendom i Danmark uden tilladelse fra Justitsministeriet.
Selskaber, der er lovligt stiftet i de ovenfor nævnte lande, må købe
fast ejendom i Danmark, forudsat at formålet med købet er at
oprette afdelinger eller repræsentationer eller at levere ydelser i
Danmark.
Denne regel omfatter ikke en rettighed til at købe grunde udlagt
til sommerhusbebyggelse, allerede eksisterende sommerhuse
eller fritidsarealer.
Gennemførsel af ejendomshandler
Størstedelen af danske erhvervsejendomshandler gennemføres i
to trin. Når køber og sælger er nået frem til en aftale, udfærdiger
de en købskontrakt, der angiver vilkårene for deres aftale. Når
kontrakten er blevet underskrevet, kan en del af købesummen
(udbetalingen) blive deponeret på en deponeringskonto hos sælgers bank. I Danmark bliver der, i modsætning til mange andre
lande, ikke anvendt notar til gennemførslen af handlen.
I de fleste erhvervsejendomshandler indeholder købskontrakten
visse betingelser, såsom tekniske, miljømæssige, juridiske eller
økonomiske betingelser samt et krav om kommerciel due diligence, osv., der skal opfyldes eller fraskrives senest på datoen for
Acquisition and Sale of Real Estate
Acquisition rules
The right to acquire real estate in Denmark is not based on nationality, but on residence.
All persons, who have or have had a permanent address in
Denmark for an aggregate period of five years, are entitled to
acquire real estate.
Persons who have not resided in Denmark for an aggregate
period of five years as well as companies and other legal entities
not having their registered offices in Denmark cannot acquire real
estate in Denmark without the permission of the Danish Ministry
of Justice.
However, citizens of an EU or EEA Member State and companies established in accordance with the laws of an EU or EEA
Member State are entitled to acquire real estate in Denmark without the permission of the Ministry of Justice. Companies lawfully
incorporated in the above Member States are entitled to acquire
real estate in Denmark provided that the purpose of such acquisition is to set up branches or agencies or to supply services in
Denmark.
This rule does not include the right to acquire land zoned or
used for weekend cottages or recreational areas.
gennemførslen af handlen. Den resterende del af købesummen
bliver normalt deponeret på en deponeringskonto hos sælgers
bank, når handlen er gennemført.
Andet skridt af ejendomshandlen er at tinglyse adkomsten til
ejendommen i tingbogen, hvormed købers adkomst til ejendommen vil være sikret mod krav fra sælgers godtroende aftaleerhververe og kreditorer.
Selvom købesummen er blevet deponeret på en deponeringskonto i sælgers navn, vil beløbet ikke blive frigivet til sælger, før
købers adkomst er tinglyst i tingbogen uden forbehold eller
præjudicerende retsanmærkninger. I de fleste tilfælde vil den
berigtigende advokat også sørge for, at en del af beløbet på deponeringskontoen bliver brugt til at indfri realkreditgæld, som ikke
overdrages til køber, betale skyldige beløb og til dækning af saldoen på refusionsopgørelsen, hvis denne skal afregnes til køber,
samt eventuelle andre beløb, der skal betales af sælger i henhold
til vilkårene i købskontrakten.
sikkerhed for, at betingelserne for handlen vil blive opfyldt – en
af betingelserne kan være gennemførslen af tilfredsstillende
tekniske og miljømæssige due diligence-undersøgelser af
ejendommen.
Due diligence
Due diligence-undersøgelsen bliver normalt inddelt i en kommerciel, juridisk, teknisk, miljømæssig og økonomisk due diligence. I de fleste tilfælde vil de kommercielle, juridiske og økonomiske due diligence-undersøgelser blive gennemført på et tidligt
trin i handlen, mens de tekniske og miljømæssige due diligence-undersøgelser vil blive gennemført, når der er en rimelig
Planlovgivning og miljøforhold
Planloven er en vigtig miljølov, eftersom den regulerer planlægningen på både nationalt, regionalt og lokalt niveau.
I henhold til planloven, som gennemfører EU’s direktiv om vurdering af virkninger på miljøet, er det i forbindelse med stærkt
forurenende aktiviteter eller anlæg, der kan påvirke miljøet, nødvendigt med regulering på regionalt niveau.
Completion of real estate transactions
The vast majority of Danish commercial real estate transactions
are completed in two stages. When the buyer and the seller have
reached an agreement, they will draw up a contract of sale specifying the terms of their agreement. At the time of signing such
contract of sale, part of the purchase price (a down payment)
may be deposited in an escrow account with the seller’s bank.
Unlike other countries, no notary system is used in Denmark to
execute the transaction.
In most commercial real estate transactions, the contract of
sale will contain some conditions, such as technical, environmental, legal, financial conditions as well as a requirement of commercial due diligence, etc., to be complied with or waived on or
before completion. The remaining part of the purchase price will
usually be deposited in the deed of title escrow account with the
seller’s bank on completion of the transaction.
The second stage of any real estate transaction is to register
title to the property with the Danish Land Register, and the buyer’s title will then be protected against any claims/rights of the
seller’s bona fide assignees and creditors.
Although the purchase price has been deposited in a deed of
title escrow account in the seller’s name, the funds will not be
released to the seller before the buyer’s title has been registered
in the title register without any reservations or endorsements
barring registration as requested. In most cases, the lawyer responsible for completion of the transaction may also, from the
funds available in the escrow account, arrange for redemption of
mortgage debt not transferred to and assumed by the buyer, payment of arrears and any balances of the completion statement in
favour of the buyer as well as any amounts which are to be paid
by the seller according to the terms of the contract of sale.
Sælgers ansvar for mangler
I tilfælde af at det efter gennemførslen af handlen viser sig, at
ejendommen har en mangel, men sælger var i god tro, er køber
berettiget til at kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Denne rettighed har udviklet sig i dansk retspraksis og betragtes
som en retfærdig måde at afgøre uoverensstemmelser mellem
sælger og køber, hvis ejendommen viser sig at have en mangel
efter indgåelse af købskontrakten. I retspraksis anvendes der dog
en bagatelgrænse, og normalt vil reparation af mangler, hvor udgiften beløber sig til 5-10 % af købesummen, blive betragtet som
en bagatel, som dermed ikke udløser et afslag i købesummen,
medmindre det er anført i købskontrakten.
Due diligence
The due diligence review is typically divided into commercial,
legal, technical, environmental and financial due diligence reviews. In most cases, the commercial, legal and financial due diligence reviews will be carried out at an early stage of the transaction, whereas the technical and environmental due diligence
reviews will be performed when reasonable certainty exists that
the conditions of the transaction will be fulfilled – a condition may
be the performance of satisfactory technical and environmental
due diligence reviews of the property.
Seller’s liability for defects
In the event that the property subject to a transaction is defective,
but the seller is in good faith, the buyer is entitled to claim a
27
Med jordforureningsloven som trådte i kraft 1. januar 2000 blev
der indført krav om registrering af alle kendte jordforureninger og
mistanker derom i Danmark, og loven gav myndighederne forbedrede værktøjer til bekæmpelse af jordforurening, da de nu kunne
beordre den part, der havde forårsaget forureningen, til at undersøge forholdet og eventuelt rydde op.
Alle ejendomme i Danmark, der ligger i byzoner, bliver af
Miljøstyrelsen automatisk klassificeret som let forurenede. Dette
faktum bør ikke have nogen særlig indflydelse på købesummen.
Finansiering
Finansielle virksomheder på det danske marked
Køb af fast ejendom med henblik på beboelse finansieres overvejende af danske realkreditinstitutter, hvorimod et stigende antal
større erhvervsejendomshandler finansieres af internationale
realkreditinstitutter. Disse realkreditinstitutter er ikke underlagt
de samme udlånsbegrænsninger som de danske realkreditinstitutter, og de har evnen og kapaciteten til at yde bygge- og akkvisitionsfinansiering på de allerstørste handler.
foreninger udsteder fastforrentede og tidsbegrænsede obligationer
på Københavns Fondsbørs og yder på basis af disse obligationer lån
til købere og ejere af fast ejendom på forholdsvist standardiserede
vilkår. De lånte beløb fastsættes primært på basis af ejendomsværdien, men i forbindelse med erhvervsejendomme bliver købers
evne til at tilbagebetale lånet også taget i betragtning. I forbindelse
med sidstnævnte kigger realkreditinstituttet nærmere på ejendommes pengestrømme, dvs. kvaliteten af lejeaftalerne og lejerne.
Realkreditinstitutternes kreditfaciliteter er reguleret ved lov. De
vigtigste øvre lånegrænser er som følger:
• op til 60 % af markedsværdien på erhvervsejendomme, og
• op til 80 % af markedsværdien for enfamilieshuse og ejerlejligheder til helårsbeboelse.
De lån, der ydes af danske realkreditinstitutter, bliver i princippet
udbetalt til låntageren i form af obligationer, og låntageren sælger
så efterfølgende obligationerne på Københavns Fondsbørs. Rent
praktisk sælger realkreditinstituttet ofte selv obligationerne og
udbetaler derefter provenuet til låntageren.
Lån ydet af danske realkreditinstitutter
I princippet er de danske realkreditinstitutter organiseret som foreninger af ejere af fast ejendom, der søger at yde lån. Sådanne
proportionate reduction in the purchase price. This right has
evolved through Danish case law and is deemed to be a fair way
to settle any dispute between the seller and the buyer if the property appears to be defective upon conclusion of the contract of
sale. Case law has, however, developed a trifle threshold and,
usually, any remedy of defects the costs of which amount to
about 5%-10% of the purchase price is considered a trifle and,
consequently, no reduction in the purchase price will be granted
unless otherwise provided for in the contract.
Planning and environmental matters
The Danish Planning Act is a key environmental act since it governs planning at national, regional and local levels.
According to the Danish Planning Act implementing the
Environmental Impact Assessment Directive, heavily contaminating activities or facilities which may affect the environment require plan regulation at regional level.
The Danish Soil Contamination Act coming into force on 1
January 2000 implemented registration of all known and suspected soil contamination in Denmark and provided the authorities with
enhanced measures to fight soil contamination by ordering the
actual contaminator to investigate and remedy any contamination.
All properties in Denmark located in the urban zones are automatically classified as slightly contaminated by the Danish
28
Environmental Protection Agency. This fact should not specifically
influence the purchase price.
Financing
Financial institutions in the Danish market
The acquisition of real estate for purposes of private dwellings is
predominantly financed by Danish mortgage credit banks, whereas an increasing number of major commercial real estate transactions are financed by international mortgage banks. Such banks
are not subject to the same lending limits as those of Danish
mortgage credit banks, and they have the ability and capacity to
provide construction and acquisition financing to big ticket
transactions.
Loans granted by Danish mortgage credit banks
In principle, Danish mortgage credit banks are organised as associations of land owners wishing to grant loans. Such associations
issue fixed-interest and fixed-term bonds on the Copenhagen
Stock Exchange and, on the basis of such bonds, grant loans to
buyers and owners of real estate on fairly standard terms. The
amounts of such loans are primarily fixed on the basis of the
property value, but in connection with commercial properties the
Udlejning
Danske erhvervslejekontrakter og sager mellem udlejer og lejer i
erhvervslejemål reguleres af erhvervslejeloven.
Eftersom langt de fleste af bestemmelserne i erhvervslejeloven
er deklaratoriske og kan fraviges ved aftale, giver erhvervslejeloven i høj grad kontraktfrihed, hvad angår vilkår og betingelser i
forbindelse med fastsættelse af lejen, regulering af lejen, vedligeholdelsesforpligtelser, ret til afståelse og fremleje, osv.
Dog indeholder erhvervslejeloven visse ufravigelige bestemmelser, der er gældende for alle lejekontrakter, såsom lejers ret til
at opsige lejemålet, samt betaling af skadeserstatning og kompensation til lejere af erhvervsbeskyttede lejemål, dvs. en lejer,
som lejer et lejemål, der er af afgørende vigtighed for lejers forretningsaktiviteter, særligt men ikke udelukkende, detailbutikker på
forretningsstrøg.
Regulering af lejen til markedsleje
I henhold til erhvervslejeloven er udlejer og lejer berettiget til at
forlange regulering af lejen (stigning eller reduktion) til markedsleje, medmindre andet er anført i lejekontrakten.
Dog kan et sådant krav ikke fremsættes før fire år efter lejeaftalens ikrafttrædelsesdato eller fire år efter den seneste stigning eller reduktion. Sidstnævnte periode på fire år gælder kun
for den part, der fremsætter kravet, hvilket betyder, at i
buyer’s ability to repay the loan is also taken into account. The
latter consideration entails a closer look by the mortgage credit
banks at the cash flow of the property, i.e. the quality of leases
and the lessees.
The credit facilities of mortgage credit banks are governed by
statute. The most important lending limits are as follows:
• up to 60% of the market value of commercial properties, and
• up to 80% of the market value of single-family houses and
owner-occupied flats occupied as principal private residence
The loans granted by Danish mortgage credit banks are in principle paid to the borrower by way of bonds, and the borrower subsequently sells the bonds on the Copenhagen Stock Exchange. In
practice, the mortgage credit banks often sell the bonds themselves and then pay the proceeds to the borrower.
Leases
Danish business leases and commercial lessor/lessee matters are
in general governed by the Danish Business Leases Act (”BLA”).
Since the vast majority of the provisions of the BLA are
non-mandatory and may therefore be derogated from by
pågældende periode er den anden part berettiget til at forlange
en regulering af lejen til markedsleje. Lejen skal justeres med
1/4 hvert år over en periode på fire år medmindre andet
aftales.
Vedligeholdelsesforpligtelser
I henhold til erhvervslejeloven er udlejer forpligtet til at vedligeholde både den indvendige og den udvendige del af lejemålet
medmindre andet aftales. Parterne aftaler dog næsten altid, at
udlejer er forpligtet til at vedligeholde det udvendige af lejemålet,
mens lejer står for den indvendige vedligeholdelse.
Varighed og uopsigelighed
Som udgangspunkt indgås lejeaftaler for en ikke-tidsbegrænset
periode. Erhvervslejeloven indeholder meget få begrænsninger
vedrørende lejeaftalers varighed, og som udgangspunkt kan parterne aftale en hvilken som helst varighed. De fleste erhvervslejekontrakter i Danmark er på linje med denne generelle regel og
er dermed ikke tidsbegrænsede.
Lejers opsigelse
Lejer kan opsige lejekontrakten uden angivelse af nogen speciel
grund, forudsat at en eventuel uopsigelighedsperiode er udløbet.
Medmindre andet er aftalt, er lejer berettiget til at opsige lejekontrakten med tre måneders varsel.
agreement, the BLA provides a high level of contractual freedom
as to the terms and conditions of determination of rent, rent review, maintenance obligations, right of assignment, subletting,
etc.
However, the BLA lays down some mandatory provisions applying to all leases, such as the lessor’s right of termination and payment of damages and compensation to a business lessee with a
secure business lease, i.e. a lessee who leases premises essential
to its business, typically but not only high street retail premises.
Adjustment to market rent – rent review
Under the BLA, the lessor and the lessee are entitled to demand
an adjustment of the rent (increase or decrease) to market rent
level in the absence of any other agreement.
However, such a demand cannot be made until four years after
the effective date of the lease or four years after the most recent
increase or decrease, respectively. The latter four-year grace period is linked to the demanding party only, meaning that, during
such grace period, the other party is entitled to demand an adjustment to market rent. The rent will be adjusted at a rate of 1/4
each year over a four-year period, unless otherwise agreed.
Maintenance obligations
Under the BLA, the lessor has a duty to maintain both the interior
29
Udlejers opsigelse
Erhvervslejeloven yder i vid udstrækning lejer beskyttelse mod
udlejers opsigelse. Udlejer er udelukkende berettiget til at opsige
lejekontrakten efter udløbet af en eventuel uopsigelighedsperiod
som følge af de årsager, der er angivet specifikt i erhvervslejeloven, hvoraf følgende årsager er de mest relevante:
• udlejer ønsker at anvende lejemålet til egne formål, og opsigelse betragtes som værende rimelig baseret på en vurdering af
begge parters situation,
• udlejer kan bevise, at lejemålet skal fraflyttes på grund af nedrivning eller væsentlig ombygning af ejendommen, eller
• lejers manglende omhu i brugen af lejemålet på trods af påtale
derom fra udlejer.
Salg af ejendom
Udlejer er berettiget til at sælge ejendommen til tredjemand uden
lejers samtykke, og den nye ejer indtræder automatisk fuldt ud i
udlejers rettigheder og forpligtelser. Lejers rettigheder fastlagt i
erhvervslejeloven og eventuelle kontrakter, der fastsætter lejers
forudbetaling af lejen, depositum, osv., forudsat at sådanne betalinger højst udgør et beløb svarende til seks måneders leje, er
gældende uden tinglysning i tingbogen.
Hvis lejekontrakten giver lejer rettigheder, som ikke er angivet i
erhvervslejeloven, vil eventuelle efterfølgende ejere ikke være
and the exterior of the leased premises, unless otherwise agreed.
Usually, however, the parties almost always agree that the lessor
is responsible for maintenance of the exterior of the leased premises, whereas the lessee is responsible for interior maintenance.
Duration and non-terminability
The general rule is that the lease is entered into for an indefinite
period of time. The BLA provides very few restrictions on the duration of a lease and, generally, the parties may agree on any duration. The majority of all business leases in Denmark are in line
with such general rule and run for an indefinite period of time.
Termination by the lessee
The lessee may terminate a lease without stating any particular
reason, provided that the period of non-terminability, if any, has
expired. Unless otherwise agreed, the lessee is entitled to terminate the lease at three months’ notice.
Termination by the lessor
To a large extent, the BLA offers the lessee protection against any
termination by the lessor. The lessor is entitled to terminate the
lease only after expiry of the period of non-terminability, if any,
based on the reasons specifically mentioned in the BLA, the following being the most relevant:
30
forpligtet til at overtage sådanne rettigheder, medmindre den nye
ejer kendte eller burde have kendt til rettighederne. Lejer er berettiget til at lade eventuelle rettigheder tinglyse i tingbogen, og den
nye ejer vil dermed blive betragtet som værende bekendt med
pågældende rettigheder.
Tinglysningsafgifter
Overdragelse af fast ejendom
Tinglysningsafgiften i forbindelse med overdragelsen af fast ejendom omfatter en fast afgift på 1.660 kr. og en variable afgift på
0,6 % af det højeste beløb af enten købesummen og den offentlige ejendomsvurdering. Tinglysningsafgiften er forbundet med
tinglysning af adkomsten.
Hvad angår tinglysning af adkomst i tilfælde af indskud af ejendom i forbindelse med omdannelse af en privatejet virksomhed til
et selskab, eller i tilfælde af ændringer af eksisterende selskaber,
skal der kun betales den faste tinglysningsafgift på 1.660 kr.
Således gælder bestemmelsen for omdannelse af en privatejet
virksomhed til et aktie- eller anpartsselskab, indskud af aktiver i
et andet selskab, fusion/sammenlægning og spaltning/opdeling,
og den åbner således op for omkostningsbesparelser i relation til
tinglysningsafgift i forbindelse med overdragelse af fast ejendom.
Ved at planlægge overdragelse af fast ejendom til selskaber
• the lessor wishes to use the leased premises for own purposes,
and termination is deemed reasonable based on an evaluation
of both parties’ situations;
• the lessor proves that the leased premises must be vacated due
to demolition or reconstruction of the property, or
• despite warnings from the lessor, the lessee does not exercise
due care in the use of the premises.
Sale of property
The lessor is entitled to sell the property to a third party without
the lessee’s consent, and the new owner of the property is automatically fully subrogated to the lessor’s rights and obligations.
The lessee’s rights laid down in the BLA and any agreements providing for the lessee’s advance payment of rent, premium, deposit, etc., provided that such payments total a maximum amount
equal to six months’ rent, apply without registration in the land
register.
If the lease confers rights on the lessee which are not stipulated
in the BLA, any subsequent owner will not be obliged to take subject to such rights unless the owner knew or should have known
of such rights. A lessee is entitled to register any rights in the land
register to ensure that any new owner will be deemed to have
knowledge of such rights.
allerede på det stade, hvor kontrakten udarbejdes, er det under
visse betingelser muligt at spare betydelige beløb på den variable
del af tinglysningsafgiften.
Tinglysning af pant
Tinglysningsafgiften i forbindelse med tinglysning af pant omfatter et fast beløb på 1.660 kr. og et variabelt beløb på 1,5 % af pantet. Tinglysningsafgiften er forbundet med den indledende
tinglysning af panterettigheden, og når pantet er blevet tinglyst,
kan det overdrages uden yderligere betaling af tinglysningsafgift,
med undtagelse af det faste beløb, forudsat at beløbet dækket af
pantet ikke er forøget, og at der ikke er tilføjet yderligere fast ejendom til pantet. Dermed kan de fleste ændringer, såsom overdragelse og ændring af kreditor blive tinglyst ved bare at betale det
faste beløb af tinglysningsafgiften.
Tinglysningsafgiftsloven indeholder særlige bestemmelser vedrørende låneomlægninger. Den regulerer lån ydet af realkreditinstitutter og gælder ikke for ejerpantebreve og skadesløsbreve. I henhold til disse bestemmelser kan en del af den oprindeligt betalte
tinglysningsafgift genbruges, forudsat visse betingelser er opfyldt.
Moms
Køb og salg af fast ejendom er ikke momspligtigt i Danmark
Registration Fees
Stamp duty
The stamp duty in connection with the transfer of real estate
comprises a fixed amount of DKK 1,660 and a variable amount of
0.6% of the purchase price or the value according to the public
land assessment, whichever is the higher. The stamp duty is
linked to the actual registration of title.
As for registration of title in connection with any contribution
of land in the course of any conversion of a privately owned business into a company, or in case of changes to existing companies,
only the fixed amount of the stamp duty of DKK 1,660 is payable.
Therefore, the provision applies to the conversion of a privately
owned business into a public or private limited company, the injection of assets into another company, merger/amalgamation
and demerger/division and, therefore, opens up for cost savings in
relation to stamp duty in connection with certain transfer of land.
By planning the transfer of land to companies already at the contract drafting stage, it is possible under certain conditions to save
substantial amounts on the variable amount of the stamp duty.
Registration of mortgages
The stamp duty in connection with the registration of mortgages
(dansk moms opkræves med 25 % på alle momspligtige varer og
ydelser), forudsat at den pågældende faste ejendom inkluderer
både en grund og bygning(er). Hvis den faste ejendom kun består
af en grund eller det første salg af grunden omfatter en nyopført
bygning, vil salget være momspligtigt.
Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt ikke momspligtig. Dog kan ejeren af den faste ejendom vælge at momsregistrere
ejendommen, hvilket betyder, at lejen vil være momspligtig. Hvis
lejer er momspligtig, vil lejer da være berettiget til at fratrække
momsen.
Hvis en momsregistreret fast ejendom sælges til en person,
som ikke kan fratrække momsen i samme udstrækning som sælger, skal sælger under visse omstændigheder foretage efterregulering af moms fratrukket ved større investeringer og renoveringer, således at der sker tilpasning til købers momsstilling. I den
udstrækning køber fortsætter med at drive momspligtige aktiviteter, kan køber overtage momsreguleringsforpligtelsen, og der skal
ikke reguleres for moms i forbindelse med købet. I så fald skal der
indsendes en særskilt ansøgning derom til skattemyndighederne.
Afskrivninger
Der er ikke noget krav om, at skattemæssige afskrivninger svarer
til de regnskabsmæssige afskrivninger for samme aktiv. Den
comprises a fixed amount of DKK 1,660 and a variable amount of
1.5% of the mortgaged amount. The stamp duty is linked to the
initial registration of the mortgage right, and once the mortgage
has been registered, it may be assigned without further payment
of stamp duty, except for the fixed amount, provided that the
mortgaged amount has not been increased or additional real estate has not been included under the mortgage. Consequently,
most changes, such as assignment and change of creditor, may be
registered by merely paying the fixed amount of the stamp duty.
The Danish Act on the Fee Payable on Registration of
Ownership and other Interests contains special provisions dealing
with re-mortgaging. It governs loans provided by mortgage credit
banks and does not apply to owner’s mortgages or all-moneys
mortgages. According to these provisions, some of the stamp
duty initially paid may be reused, provided that certain conditions
are fulfilled.
VAT
The sale and purchase of real estate is not subject to Danish VAT
(Danish VAT is charged at a flat rate of 25%), provided that such
real estate includes a plot of land and building(s). If the real
31
metode og periode, der vælges for de skattemæssige afskrivninger afhænger af den aktivgruppe, der afskrives. Det er en generel
forudsætning for afskrivningerne, at værdien af det pågældende
aktiv rent faktisk forringes, når aktivet er i brug.
Som hovedregel kan alle erhvervsmæssige bygninger (såsom
industri-, landbrugs- og lagerbygninger) afskrives skattemæssigt.
Sådanne bygninger kan afskrives med op til 4 % af den kontante
købesum pr. år.
Grunde kan ikke afskrives skattemæssigt. Derudover kan kontorbygninger (medmindre de er forbundet med industri-, landbrugs- og lagerbygninger), beboelsesejendomme samt andre
udvalgte bygningstyper (fx finansielle bygninger og posthuse),
ikke afskrives skattemæssigt.
Installationer i afskrivningsberettigede bygninger kan afskrives
med indtil 4 % årligt af anskaffelsessummen. Omkostninger til
forbedringer og ændringer foretaget på afskrivningsberettigede
bygninger og installationer kan afskrives på samme måde, som de
bygninger og installationer, de vedrører. Dog kan omkostningerne
afskrives skattemæssigt fuldt ud i det år de blev afholdt, hvis de
ikke overstiger 5 % af den resterende værdi (efter skattemæssige
afskrivninger) af bygningen eller installationen ved starten af det
pågældende indkomstår.
Akkumulerede skattemæssige afskrivninger vil blive genbeskattet, hvis ejendommen sælges til en pris, der er højere, end den
skattemæssige værdi af ejendommen.
Den gældende selskabsskattesats i Danmark er 23,5 % (2015).
Den vil blive sat ned til 22 % i 2016. Der gælder ikke særlige indkomstskatteregler for ejendomsselskaber.
estate is only a plot of land or the first sale of the plot includes a
newly developed building, the sale will be subject to VAT.
Lease of real estate is prima facie not subject to VAT. However,
the land owner may opt to register the real estate for VAT purposes, implying that the rent will be subject to VAT. The lessee, if
a person subject to VAT, will then be entitled to deduct the VAT.
If land registered for VAT purposes is sold to a person who is
not able to deduct VAT to the same extent as the seller, the seller
must in certain circumstances adjust VAT deducted on large investments and renovations according to the VAT position of the
buyer. In so far as the buyer continues to carry on activities subject to VAT, the buyer may assume the obligation to make VAT
adjustments, and no adjustments will need to be made in connection with the purchase. A specific application in that respect must
be filed with the tax authorities.
is considered a general prerequisite for depreciation that the relevant asset is in fact subject to deterioration when in use.
As a main rule, all commercial buildings (such as industrial,
agricultural and warehouse buildings) may be depreciated for tax
purposes. Such buildings may be depreciated at a rate of up to
4% of the cash purchase price per year.
Land is not depreciable for tax purposes. Furthermore, office
buildings (unless connected with industrial, agricultural and
warehouse buildings), residential buildings as well as certain other types of buildings (e.g. Financial buildings and post offices) are
not depreciable for tax purposes.
Installations in depreciable buildings may be depreciated at a
rate of up to 4% of the acquisition price. Costs of improvements
and alterations made to depreciable buildings and installations
are depreciable in the same manner as the buildings or installations to which they relate. However, costs may be fully deducted
for tax purposes in the year they were incurred if they do not exceed 5% of the remaining value (after depreciation for tax purposes) of the building or installation at the beginning of the relevant financial year.
Accumulate depreciation deducted for tax purposes will be
clawed back if the property is sold at a price exceeding its value
for tax purposes.
Depreciation
Depreciation for tax purposes is not required to conform to the
corresponding depreciation on the same asset shown in the statutory financial statements. The rate and method of depreciation
for tax purposes depend on the asset group being depreciated. It
32
Ejendomsvurdering og beskatning
De danske skattemyndigheder foretager hvert år vurderinger af
alle matrikelnumre og bygninger i overensstemmelse med den
generelle prisudvikling. Denne offentlige vurdering påvirker den
opkrævede ejendomsskat. Der opkræves grundskyld af kommunerne med en sats på mellem 16 og 34 promille alene af den offentlige ejendomsvurdering.
Visse kommuner opkræver også en særlig skat (dækningsafgift)
på værdien af ejendomme brugt til erhvervsmæssige formål, såsom
kontorer, forretningslokaler, fabrikker, hoteller, osv. I praksis kan dækningsafgiften ikke overstige 10 promille af værdien af bygningerne.
Nettofinansieringsudgifter
Hvis købet af fast ejendom er gældsfinansieret, vil man som udgangspunkt kunne fradrage udgifterne på lånet.
Koncernforbundet gæld kan være underlagt dansk kildeskat
eller reglerne om tynd kapitalisering med dertilhørende
begrænsninger på rentefradragsretten. De danske regler om tynd
kapitalisering indeholder dog en safe habour-regel, der som udgangspunkt gælder, hvis forholdet mellem gæld og egenkapital
ikke overstiger 4:1.
Både for koncernintern gæld og ekstern gæld gælder begrænsninger på retten til at fradrage nettofinansieringsudgifter (dækker
som udgangspunkt renter og kurstab) i den udstrækning sådanne
nettofinansieringsudgifter overstiger en årlig grænse på 21,3 millioner kroner (ca. 2,86 millioner euro) (2015) og i det tilfælde er
der kun fradragsret op til en øvre grænse på det laveste af følgende beløb:
• 4,1 % (2015) af den samlede værdi af skattegrundlaget af de
danske driftsaktiver, og
• 80 % af EBIT.
The current standard Danish corporate income tax rate is 23.5%
(2015). This will be reduced to 22% from 2016. No specific income tax regime applies to real estate companies.
Property Valuation and Taxation
On an annual basis, the Danish tax authorities make land assessments of all title numbers and buildings in accordance with the
general price trend. This public assessment affects the property
tax levied. Land tax is levied by local and regional authorities at a
rate of 16 to 34 per thousand of the public land assessment only.
A number of local authorities also impose a special tax on the
value of properties used for commercial purposes, such as offices,
business premises, factories, hotels, etc. In practice the special
business tax cannot exceed 10 per thousand of the value of the
building(s) on the property.
Group-related debt may be subject to Danish withholding tax or
thin capitalisation restrictions on interest tax deductibility. The
Danish thin capitalisation regime, however, contains a safe harbour rule which generally applies if the debt-to-equity ratio does
not exceed 4:1.
Furthermore, both intra-group debts and external debts are
subject to restrictions on deductibility of net financing expenses
(generally comprising interest and capital losses) to the extent
that such net financing expenses exceed an annual threshold of
DKK 21.3 million (approx. EUR 2.86 million) (2015) in which case
they are only deductible up to a cap equal to the lower amount of:
• 4.1% (2015) of the combined value of the tax base of Danish
operating assets, and
• 80% of EBIT.
Net Financing Expenses
If acquisition of real estate is debt-financed, interest on such debt
is generally tax deductible.
33
Toldboden, Marmormolen mm, By & Havn/Ole Malling
34
Kontormarkedet
Kontormarkedet i Danmark er præget af relativt høj tomgang,
men med store regionale forskelle. Særligt spændet mellem
København og Københavns omegn på godt 5,5 procentpoint falder i øjnene sammen med store forskelle i afkastkravet. Det vidner om ikke bare et nationalt splittet, men ligeledes regionalt
splittet kontormarked. Der er dog tegn på bedringer og tomgangen har generelt vist pæne fald de seneste par kvartaler.
Der er et stort fokus på effektivisering, pladsoptimering og
omkostningsminimering. Dette har medført trends, såsom færre
kvadratmeter pr. medarbejder – ofte i form af storrumskontorer,
fysisk mindre skriveborde og desk-sharing, hvor flere medarbejdere deles om en arbejdsstation. Herudover er der fokus på lave
driftsomkostninger i form af energieffektive ejendomme, hvor
energimærket betyder mere og mere for, hvorvidt underskriften
bliver sat på en lejekontrakt eller ej.
Gode transportmuligheder er afgørende, når virksomhederne
skal vælge, hvor de vil placere sig. Medarbejdersammensætningen
er i den sammenhæng enormt vigtig for virksomhedens placeringsvalg. Hvis de ansatte primært udgøres af yngre personer vil
en placering centralt i storbyerne medvirke til at gøre virksomheden interessant. Her betyder parkeringsforhold mindre, idet størstedelen af de ansatte alligevel bor inden for cykelafstand af virksomheden. Virksomheder med en lidt højere gennemsnitsalder på
de ansatte vælger derimod forstæder og yderliggende bydele,
med gode parkeringsforhold som f.eks. Tuborg havn og Ørestad.
Samlet set er tendenserne for kontormarkedet positive og toppen
af tomgangen bliver i øjeblikket trimmet ned af konverteringer til
bolig – særligt i Københavns centrum, hvor boligpriserne lige nu
er stigende.
Svagt faldende tomgang på landsplan
Tomgangen på kontorlejemarkedet er ifølge Oline.dk faldet pænt
siden udgangen af 2013 og lå i 1. kvartal 2015 på lige under 9% for
hele landet. Dette er fortsat et godt stykke over niveauet i 2007,
hvor den samlede kontortomgang på landsplan var helt nede på
3,5%. Det lave niveau lige inden krisen indtraf er dog ikke et godt
pejlemærke for en langsigtet tomgangsprocent i ligevægt.
Benyttes niveauet fra 2003-2004 indikeres det, at et niveau omkring 5-6% kan betragtes som en mere langsigtet stabil tomgangsprocent, hvilket landet som helhed stadig halter noget efter
(figur 4.1).
Såfremt den økonomiske vækst øges, må det forventes at den
positive trend med faldende tomgang fortsætter i de kommende
år. Når virksomhederne får gang i hjulene vil de begynde at ansætte flere personer, hvilket vil øge efterspørgslen efter kvadratmeter. Grundet den høje nuværende tomgang vil en øget efterspørgsel formentligt ikke få den store effekt på prisniveauerne på
kontorlejemarkedet lige med det samme.
Tomgangen kan få et pænt hak nedad i løbet af 2015, såfremt
virksomhederne generelt forventer en øget vækst i årene
The Office Market
The office market in Denmark is characterised by relatively high
vacancy rates but with large regional differences. The spread between Copenhagen and its adjacent areas of just 5.5 percentage
points stands out in particular with sharp differences in yields.
This shows not just a national split but also a regionally fragmented office market. However, there are signs of improvement, and
vacancy rates have generally shown a solid decline in recent
quarters.
There is a great focus on efficiency, space optimisation and
cost reduction. This has led to trends such as fewer square metres per employee - often in the form of open-plan offices, physically smaller desks and desk-sharing, where several employees
share a workstation. Additionally, there is a focus on low operating costs in the form of energy efficient properties where the energy label increasingly decides whether or not a signature will be
put on a lease contract.
Good transport links are vital when companies choose where
they want to position themselves. In this context the staffing
structure is of enormous importance to the company’s choice of
location. If the employees are mainly comprised of younger
people, a central location in a big city will help make the company
more attractive. Parking facilities are less important here since
most of the employees live within cycling distance of the company. In contrast, companies with a slightly higher average employee age choose suburbs and outlying districts with good parking
facilities, such as Tuborg Harbour and Ørestad.
Overall, the trends in the office market are positive and excess
vacancy rates are currently being trimmed down by conversions
to housing - especially in city centres, where housing prices are
now rising sharply.
Slightly decreasing vacancy rates nationwide
The vacancy rate on the office rental market, according to Oline.
dk, has fallen since the end of 2013 and in Q1 2015 stood at just
under 9% for the country as a whole. This is still well above the
level of 2007, when the overall office vacancy rate nationwide
was as low as 3.5%. The low level, just before the crisis occurred,
is not a reliable indicator of a long-term vacancy rate on balance.
The level from 2003-2004 is used to indicate that a level of
around 5-6% can be considered a long-term stable vacancy rate,
35
Figur 4.1: Kontortomgangen på landsplan
Figure 4.1: Office vacancy rates for the entire country
Figur 4.2: Kontorafkastet i udvalgte europæiske byer
Figure 4.2: Office yields in selected European cities
8
%
7
6
5
Kilde: Oline.dk
Source: Oline.dk
Figur 4.4: Tomgangsforholdet mellem Københavns omegn og centrum
Figure 4.4: Relative vacancy rate between Copenhagen and adjacent areas
Kilde: Oline.dk
Source: Oline.dk
Kilde: Oline.dk
Source: Oline.dk
2014K4
2014K2
2013K4
2013K2
2012K4
2012K2
2011K4
2011K2
2010K4
2010K2
2009K4
2008K4
2007K4
2008K2
2007K2
2006K4
2006K2
2005K4
2005K2
2004K4
2004K2
Kilde: DTZ Research
Source: DTZ Research
Figur 4.3: Tomgang på kontor i København og Københavns omegn
Figure 4.3: Vacancy rates for offices in Copenhagen and adjacent areas
Dokk 1, Aarhus Kommune
36
2003K2
2
2003K4
3
2009K2
Paris (CBD)
Berlin
Oslo
Stockholm
London (WE)
4
fremover. En række af disse virksomheder vil fremtidssikre sig og
flytte til lidt større lokaler, end det nuværende behov dikterer.
Denne effekt forstærkes af, at det lige nu er muligt fra lejeres side
at forhandle en lav leje per kvadratmeter og derigennem sikre lave
lejeudgifter i en lang årrække fremover.
Kraftigt regionalt varierende afkastkrav
Imens afkastkravet på kontorer centralt beliggende i København
og Aarhus har indfundet sig på et stabilt niveau omkring 5% er
billedet et andet for ejendomme af sekundær og tertiær karakter.
Den høje usikkerhed på markedet har øget afstanden mellem
afkastet på de bedst placerede ejendomme og resten af markedet.
Det er således ikke unormalt at se tertiære kontorejendomme
handlet til et afkast over 10%. Hvis tomgangen falder, må det
forventes, at afkastkløften mindskes en smule, eftersom udlejningsusikkerheden for særligt sekundære og tertiære ejendomme
vil falde.
Færre kontorkvadratmeter per medarbejder
En tendens, som taler imod faldende tomgang de kommende år,
er et fald i antallet af kontorkvadratmeter per ansat. Den økonomiske krise har fået mange virksomheder til at gennemgå udgifter
og der er blevet skåret ind til benet på en række punkter, herunder
udgifter til kontorleje. Denne tendens forstærkes yderligere af, at
nyere kontorbyggerier generelt indrettes på en måde, hvorpå
which the country as a whole still lags behind somewhat (figure
4.1).
If economic growth increases, it is likely that the positive trend
of declining vacancy rates will continue in the coming years.
When companies get their wheels in motion they will begin to
hire more people, which will increase demand for office space.
Due to the high current vacancy rates, growing demand will probably not have a major effect on price levels on the office rental
market straight away.
Vacancy rates may come down a notch during 2015 if companies generally expect increased growth in the years to come. A
number of these companies will secure their futures and move to
slightly larger premises than dictated by current needs. This effect is enhanced by the fact that right now it is possible for tenants to negotiate a low rent per square metre, thereby ensuring
low rental costs for many years to come.
Yields vary strongly by region
While yields for offices centrally located in Copenhagen and
Aarhus have reached a stable level of around 5%, the picture is
different for property of secondary and tertiary character. High
levels of uncertainty on the market have increased the gap between yields on the best-placed property and the rest of the market. It is not uncommon to see tertiary office properties with a
pladsen udnyttes bedre end i ældre byggeri. Nyt byggeri kan derfor tiltrække lejere fra ældre kontorbygninger grundet lavere totalomkostninger pr. arbejdsplads.
Konverteringer til boliger i de større byer
Den enorme tilflytning til storbyerne har medført mangel på boliger, særligt i København. Boligmanglen har sat gang i en bølge af
konverteringer, hvor kontorbygninger konverteres til boliger. En
konvertering fra kontor til bolig slår dermed to fluer med et smæk.
Der har fra lokalpolitisk side været et enormt fokus på at skaffe
nye boliger til de mange tilflyttere og det må derfor betegnes som
relativt nemt at opnå tilladelse til konverteringer lige nu. Hvis
kontortomgangen falder og/eller boligmarkedet mættes i en sådan grad, at konverteringer ikke længere er rentable eller det
bliver sværere at opnå tilladelse, vil denne trend afmattes. Indtil
videre forventes det dog at trenden fortsætter i en årrække grundet en fortsat nettotilflytning til storbyerne (figur 4.2, tabel
4.1-3).
Kontor - København
Kraftigt fald i den københavnske kontortomgang
Tomgangen på centralt beliggende kontorer i København faldt fire
kvartaler i streg til ca. 7,2% i Q1 2015. I 2007 var tomgangen helt
yield of 10%. If vacancy rates fall, it can be expected that the yield
gap will be slightly reduced, since rental uncertainty for special
secondary and tertiary properties will fall.
Fewer office square metres per employee
A trend that goes against falling vacancy rates in the coming
years is a drop in the number of office square metres per employee. The economic crisis has led many companies to review spending, which has been drastically reduced in several respects, including the cost of office rent. This trend is further reinforced by
newer office buildings generally being designed so that space is
better used than in older buildings. New constructions can attract
tenants from older office buildings due to lower total costs per
workstation.
Conversions to housing in big cities
The huge migration to cities has led to a shortage of housing,
particularly in Copenhagen. The housing shortage has sparked a
wave of conversions, where office buildings are converted to residential use. A conversion from office to residential use kills two
birds with one stone.
Local politicians have placed a huge focus on finding new
homes for the many newcomers and so it should be regarded as
relatively easy to obtain approval for conversions right now. If
37
nede på 3,0% i det centrale København, hvilket må betragtes som
værende noget under et stabilt langsigtet niveau (figur 4.3).
Faldet fra 4. kvartal 2014 til 1. kvartal 2015 udgjorde alene 1,3
procentpoint, hvilket må betegnes som et særdeles kraftigt fald.
Dette kan indikere at markedet i det centrale København for alvor
er ved at få fat. Et så kraftigt fald kan ligeledes sende et signal til
lejere om, at det er nu evt. fremtidige pladsforhold skal kortlægges, hvis en lejekontrakt skal kunne indgås i et marked med stor
forhandlingskraft. Disse forventninger kan få tomgangen til at
falde yderligere og priserne til at stige kraftigere end de ellers ville
have gjort i den kommende tid.
I Københavns omegn er tomgangen fortsat høj og var i slutningen af 2014 på knap 13% og således den højeste blandt alle underområder i Danmark. Den er således godt syv procentpoint
højere end niveauet i 1. kvartal 2007, hvor tomgangen var lige
over 5%. Et interessant billede tegner sig, når man ser på forholdet mellem tomgangen centralt i København og tomgangen i
Københavns omegn. Når økonomien vækster og det går godt for
virksomhederne falder den relative tomgang på centralt beliggende kontorer imens den relative tomgang stiger i de sekundære
områder. Det modsatte gør sig gældende under recession. Den
mest nærliggende forklaring ligger i det øgede fokus på virksomhedens omkostninger under recession, hvilket medfører, at en
række virksomheder bliver nødt til at flytte arbejdspladserne fra
dyre til billigere kontorområder (figur 4.4).
Samlet set har hovedstadsområdet ca. 42% af landets samlede
tomgangskvadratmeter på kontor og området er således godt
polstret til en stigende efterspørgsel uden det i første omgang
kommer til at betyde alt for kraftige prisstigninger. Den høje tomgang gør herudover markedet mere dynamisk, idet det er relativt
nemt for virksomheder at finde nye lokaler, som passer bedre til
ændrede pladsbehov.
office vacancy rates fall and/or the housing market is saturated to
the extent that conversions are no longer profitable, or it becomes
harder to obtain permission, this trend will slow down. It is expected that this trend will continue for several years due to continued net migration to the cities (figure 4.2, tabel 4.1-3).
In Copenhagen’s adjacent areas, the vacancy rate has remained
high, and at the end of 2014 was nearly 13% and thus the highest
among all sub-regions in Denmark. It is therefore 7 percentage
points higher than the level in Q1 2007, when the vacancy rate
was just over 5%. An interesting picture emerges when looking at
the relationship between the vacancy rate in central Copenhagen
and the vacancy rate in the adjacent areas. When the economy
grows and business is good, the relative vacancy rate at centrally
located offices falls, while the relative vacancy rate increases in
secondary areas. The opposite is true during a recession. The
most obvious explanation lies in the increased focus on companies’ costs during a recession, leading to a number of companies
needing to move jobs from more expensive to cheaper office areas (figure 4.4).
Overall, the metropolitan area has around 42% of the country’s
total vacant office space and the area is thus well cushioned
against increasing demand so that there will not be too sharp an
increase in prices initially. In addition, the high vacancy rate
makes the market more dynamic in that it is relatively easy for
companies to find new premises better suited to their changing
space needs.
Offices - Copenhagen
Sharp fall in Copenhagen office vacancy rates
The vacancy rates at centrally located offices in Copenhagen fell
four quarters in a row to approximately 7.2% in Q1 2015. In 2007,
vacancy rates fell to 3.0% in central Copenhagen, which can be
regarded as somewhat lower than a stable long-term level (figure
4.3).
The decrease from Q4 2014 to Q1 2015 amounted to 1.3 percentage points, which can be described as a very sharp decline.
This may indicate that the market in central Copenhagen is seriously heating up. Such a sharp drop can also send a signal to tenants that any future space requirements must be identified in
order to take advantage of bargaining power when signing a lease
contract. These expectations may make vacancy rates fall further
and prices rise faster than they would otherwise have done in the
near future.
38
Afkastkravet til prime kontorer er stabilt
Afkastkravet i det centrale København har de seneste 5 år været
relativt stabilt. Siden 2009 har det således kun varieret 0,25 procentpoint omkring 5,25%. De bedste ejedomme i byen handles
dog lige nu til under 5% i afkast. Før ejendomsmarkedets kollaps
under finanskrisen var tendensen i afkastkravet stærkt nedadgående. Afkastet faldt således fra 6,25% i 2003 til 4,00% i 2007,
hvorefter det i løbet af de efterfølgende år er steget til det nuværende niveau. Det forventes at det nuværende niveau for primære
kontorejendomme vil fortsætte i de kommende år, evt. med en let
faldende tendens (figur 4.5).
Kommunerne konkurrerer om virksomhederne
På trods af den nuværende høje tomgang er aktiviteten i
Københavns nærliggende kommuner høj. En række områder udlægges i disse år til erhverv og der investeres massivt i infrastruktur for at gøre områderne attraktive og let tilgængelige. En række
Tabel 4.1: Eksempler på kontorudlejninger i 2014
Table 4.1: Office rent examples 2014
By
City
Tabel 4.2: Eksempler på kontorsalg i 2014
Table 4.2: Office sales examples 2014
Etageareal, m²
Floor area, sq m
Primær nettoleje, kr./m²
Primary net rent, DKK/m²
Ballerup
13.989
850
Esbjerg
11.619
1.043
København V
Copenhagen V
10.000
1.350
København Ø
Copenhagen Ø
8.725
1.600
Søborg
7.698
1.050
Hvidovre
6.751
475
Frederiksberg
6.390
1.405
Holte
5.275
900
Etageareal, brutto m²
Floor area, gross sq m
Kontantpris, kr.
Cash sales price,
DKK
Afkast
Yield
Odense C
16,149
280,000,000
5.66%
København Ø
Copenhagen Ø
14,118
175,000,000
6.50%
By
City
Horsens
Kilde: DTZ Research
12,034
135,200,000
7.00%
København N
Copenhagen N
5,561
110,005,000
7.40%
København S
Copenhagen S
16,317
95,000,000
6.25%
København K
Copenhagen K
3,638
63,500,000
4.35%
København K
Copenhagen K
2,414
63,000,000
4.50%
Aalborg
3,262
51,500,000
4.45%
Kilde: DTZ Research
Figur 4.5: Afkastkrav på prime kontor - København
Figure 4.5: Prime office yields - Copenhagen
Tabel 4.3: Forventninger til kontormarkedet
Table 4.3: Office market expectations
Driver
Trend
Tomgang
Vacancy
Plads pr. medarbejder
Space per worker
Markedsstørrelse
Market size
Økonomisk vækst
Economic growth
Samlet
Overall
Kilde: DTZ Research
Kilde: DTZ Research
Figur 4.6: Tomgang på kontor i Østjylland
Figure 4.6: Vacancy rates for offices in East Jutland
Figur 4.7: Afkast på prime kontor – Aarhus
Figure 4.7: Prime office yields – Aarhus
%
8
7
%
16
6
14
5
12
10
4
8
3
6
Kilde: Oline.dk
Source: Oline.dk
2014K4
2014K2
2013K4
2013K2
2012K4
2011K4
2012K2
2011K2
2010K2
2010K4
2009K4
2009K2
2008K2
2008K4
2007K2
2007K4
2006K4
2005K4
2006K2
2005K2
2004K2
2004K4
2003K4
01-01-2015
01-07-2014
01-01-2014
01-07-2013
01-01-2013
01-07-2012
01-01-2012
01-07-2011
01-01-2011
01-07-2010
01-01-2010
01-07-2009
01-01-2009
01-07-2008
01-01-2008
01-07-2007
01-01-2007
01-07-2006
01-01-2006
01-07-2005
01-01-2005
01-07-2004
01-01-2004
0
01-07-2003
1
0
01-01-2003
2
2003K2
2
4
Kilde: DTZ Research
39
prominente virksomheder har allerede etableret sig i Københavns
omegn, herunder Dong Energy og Cowi i henholdsvis Gentofte og
Lyngby, Novo Nordisk i Bagsværd og en lang række andre virksomheder i bl.a. Søborg.
Der foregår lige nu det der ligner en konkurrence imellem kommunerne om at blive fremtidige erhvervsknudepunkter. De omkringliggende kommuner kan tilbyde lave kvadratmeterpriser i
forhold til centralt i København i nye moderne kontorbyggerier
med gode transportforhold og parkeringsmuligheder. Det forventes derfor, at en række virksomheder vil søge mod disse områder.
Der er dog samtidig en risiko for, at konkurrencen i sidste ende
kan lede til stor tomgang i nogle kommuner, hvis spaden sættes i
jorden før en stor del allerede er lejet ud.
Virksomheder flytter uden for CBD
Internt i Københavns kommune vælger nogle virksomheder at
flytte fra de allermest centrale placeringer til mindre centrale
områder. Herunder kan nævnes Nordeas flytning fra Københavns
havnefront til et nyt domicil ved DR Byen i Ørestad Nord med
indflytning i 2016 og Nestlés nordiske hovedkontor til Fairway
House i Ørestad City. Årsagen til denne flytning skal i nogen grad
findes i lavere omkostninger pr. medarbejder og en generelt bedre
udnyttelse af kvadratmeterne grundet skræddersyet byggeri.
Herudover er den særdeles gode infrastruktur en væsentlig faktor
for en lang række virksomheder. Motorvejen giver nem adgang til
Primary office yields are stable
Yields in central Copenhagen have been relatively stable for the
last 5 years. Since 2009 it has only varied by 0.25 percentage
points around the 5.25% mark. However, the best properties in
the city currently have a yield below 5%. Before the collapse of
the property market during the financial crisis there was a strong
downward trend in yields. Yields fell from 6.25% in 2003 to
4.00% in 2007, increasing to the current level in subsequent
years. It is expected that the current level for primary offices will
continue in the coming years, possibly with a slight downward
trend (figure 4.5).
Municipalities compete for businesses
Despite the current high vacancy rate, the activity in
Copenhagen’s nearby municipalities is high. In recent years, a
number of areas have been set up for business and there has been
massive investment in infrastructure, making the areas attractive
and easily accessible. A number of prominent companies have
already established themselves in the Copenhagen area, including
Dong Energy and Cowi in Gentofte and Lyngby respectively, Novo
Nordisk in Bagsværd and a variety of other businesses in Søborg.
Right now it looks like there is a competition between the municipalities to become future business hubs. The surrounding
municipalities can offer low prices per square metre compared
40
Ørestaden fra hele københavnsområdet og det sydlige Sverige.
Metroen kører fra store dele af det resterende København lige til
døren og resten af verden kan lande i Københavns lufthavn og
sidde i mødelokalet under 15 minutter efter de har forladt ankomstterminalen. Denne kombination af infrastrukturforhold har
gjort det særligt interessant for internationale virksomheder at
søge mod Ørestad – en trend som forventes at fortsætte i de
kommende år.
Københavns Nordhavn, Sydhavnen, Refshaleøen og Nordøst
Amager bliver ligeledes kraftigt udviklet lige nu og en lang række
projekter er allerede i gang eller foreslået. Særligt de kapitalstærke pensionskasser må forventes at være de helt store investorer i
disse områder. En undersøgelse foretaget af Jyllands-Posten og
Finans indikerer, at 12 af landets største pensionskasser vil investere op imod 45 mia. kr. de kommende tre år, hvoraf en stor del
vil blive investeret i danske ejendomme.
Udflytning fra CBD åbner op
for yderligere konverteringer
Udflytningen til mere moderne byggerier uden for CBD vil åbne
op for endnu flere konverteringer af ældre kontorejendomme. Et
eksempel på denne tendens ses bl.a. i konverteringen af Otto
Mønsteds Palæ fra tidligere finansdomicil til ejerlejligheder i luksusklassen. Mange kontorejendomme i København har tidligere
været brugt til bolig og en konvertering tilbage til det oprindelige
with central Copenhagen in new modern office buildings with
good transport links and parking options. It is therefore to be expected that a number of companies will look at these areas.
Nevertheless, there is a risk that competition may eventually lead
to high vacancy rates in some municipalities if the spade is put
into the ground before a large proportion of the offices have been
rented out.
Companies move outside CBD
Within the municipality of Copenhagen some companies are
choosing to move from the most central locations to less central
areas. These include Nordea’s relocation from Copenhagen waterfront to new headquarters at DR Byen in Ørestad with occupancy in 2016 and Nestlé’s Nordic headquarters moving to
Fairway House in Ørestad City. The reason for this move is to
some extent due to lower costs per employee and an overall better use of the space, thanks to the tailored construction. In addition, the excellent infrastructure is an essential factor for a wide
range of companies. The motorway provides easy access to
Ørestad from the Copenhagen area and southern Sweden. The
metro takes you from large parts of the rest of Copenhagen right
to the office, and visitors from the rest of the world can be in the
meeting room 15 minutes after leaving the terminal at
Copenhagen airport. This combination of infrastructure has made
brugsmål vil i mange tilfælde være naturlig og lede til en bedre
udnyttelse af kvadratmeterne.
Infrastrukturbyggeri kæder byen sammen
Der investeres lige nu massivt i infrastrukturen i københavnsområdet. Den nye cityring udvider Københavns metro markant og
kobler store dele af de centrale byområder bedre sammen.
Cityringen forventes ibrugtaget i 2023.
En særdeles omdiskuteret havnetunnel, som skal koble helsingørmotorvejen og amagermotorvejen sammen, er på tegnebrættet. Formålet med tunnelen er at lede trafik uden om det centrale
København. Efter planen vil tunnelen få afkørsler ved henholdsvis
Nordhavnen, Refshaleøen, Kløvermarken samt Amager Fælled.
Kommunerne omkring København får en letbane fra Lyngby i
nord til Ishøj i syd. Samlet set bliver letbanen 27 km lang med 27
stoppesteder. Tages hele turen fra nord til syd forventes det, at
passagerer kan spare ca. 10 minutters rejsetid i forhold til den
offentlige transport i dag.
Samlet set forventes de store investeringer i forbedring af
transportforholdene at komme erhvervslivet i de berørte områder
til gode. Det forventes derfor, at kontorlejeniveauet i de områder
som ligger tæt ved nye stoppesteder/afkørsler vil få et løft. Løftet
vil dog blive relativt afdæmpet, idet markedet formentligt allerede
har inkorporeret en stor del af informationen omkring de nye trafikale forhold.
it particularly interesting for international companies to look at
Ørestad - a trend that is expected to continue in the coming
years.
Copenhagen’s North Harbour, South Harbour, Refshaleøen and
Nordøstamager are also undergoing major development right now
and many projects are already underway or proposed. In particular, the financially strong pension funds are expected to be major
investors in these areas. A study by Jyllands-Posten and Finans
magazine indicates that 12 of the country’s largest pension funds
will invest up to DKK 45 billion over the next three years, much of
which will be invested in Danish properties.
Relocation from CBD leads to further conversions
The relocation to more modern buildings outside CBD will lead to
even more conversions of older office properties. An example of
this trend can be seen in the conversion of Otto Mønsteds Palæ
from financial offices to luxury apartments. Many office properties in Copenhagen have previously been used for housing and a
conversion back to their original use will in many cases be natural, and will lead to a better use of the space.
Kontor – Aarhus
Fortsat høj tomgang på kontorer i Østjylland
Med Aarhus som toneangivende by lider Østjylland fortsat under
høj tomgang på kontorkvadratmeter. Tomgangen var således på
10,6% i starten af Q1 2015, et kraftigt fald på næsten 2 procent
point ift. kvartalet før, hvilket vidner om at Aarhus ligesom
København for alvor er ved at få gang i markedet. Tomgangen har
generelt vist en relativ stabil til faldende tendens siden starten af
2012, og den ligger lige nu pænt under topniveauet på 13,8% fra
Q4 2013. Andelen af tomme kvadratmeter er dog stadig langt
højere end da overophedningen i ejendomsmarkedet toppede i
2007, hvor tomgangen på kontor var helt nede på 3,8% (figur
4.6).
Stabile afkastkrav på kontorejendomme i Aarhus
Ligesom i København har afkastkravet på primære kontorejendomme i Aarhus været rimeligt stabilt siden 2009. Lige nu ligger
afkastet i niveauet 5,5%, hvilket det kun få gange har afveget fra
siden 2009. I modsætning til København oplevede Aarhus ikke
samme udsving i afkastet før og efter krisen, hvor afkastet i stedet
lå stabilt i årene omkring 2007. Kun perioden mellem 2008-2009
vidner om, at noget ekstraordinært er foregået i markedet, hvor
afkastkravet faldt et helt procentpoint fra 6% til 5%. En forklaring
på de relativt små udsving i forhold til Københavnsområdet er, at
Copenhagen metro significantly and links large parts of the central urban areas together better. The City Circle Line should come
into service in 2023.
A highly controversial harbour tunnel to connect the Helsingør
and Amager motorways is on the drawing board. The purpose of
the tunnel is to direct traffic around central Copenhagen.
According to the plan, the tunnel will have exits at the North
Harbour, Refshaleøen, Kløvermarken and Amager Fælled.
The municipalities around Copenhagen will get a light railway
from Lyngby in the north to Ishøj in the south. The light railway
will be 27 km long with 27 stops. Taking into account the whole
trip from north to south, it is expected that passengers can save
approximately 10 minutes’ travelling time compared with public
transport today.
Overall, the major investments in improving transport conditions are expected to benefit business in the regions concerned. It
is therefore expected that office rent levels in areas close to new
stops / junctions will get a boost. However, the boost will be relatively subdued as the market has probably already incorporated
much of the information about the new transport facilities.
Infrastructure building links town together
Right now there is massive investment in improving infrastructure
in the Copenhagen area. The new City Circle Line expands the
41
Aarhus Havn, Aarhus Kommune/Per Ryolf
Offices – Aarhus
Continuing high vacancy rates for
offices in East Jutland
With Aarhus as a leading city, East Jutland continues to suffer
from high vacancy rates for office space. The vacancy rate was
thus 10.6% in early Q1 2015, a sharp decline of almost 2% on the
previous quarter, which testifies that Aarhus, like Copenhagen, is
seriously getting going on the market. Vacancy rates have generally shown a relatively stable or declining trend since the beginning of 2012, and they are now well below the peak level of 13.8%
in Q4 2013. The proportion of empty space is still far higher than
when the overheating property market peaked in 2007, when the
vacancy rate for offices was as low as 3.8% (figure4.6).
Stable yields for office
properties in Aarhus
As in Copenhagen, yields on primary office properties in Aarhus
have been fairly stable since 2009. Right now the yield is around
5.5%, which has only varied a few times since 2009. In contrast
to Copenhagen, Aarhus did not experience the same fluctuations
in yields before and after the crisis, with yields remaining stable in
the years before and after 2007. Only the period between 20082009 testifies that something extraordinary was happening on
42
the market when yields fell a full percentage point from 6% to
5%. One explanation for the relatively low volatility compared
with the Copenhagen area is that Aarhus does not have as large a
catchment area as Copenhagen (figure 4.7).
New office buildings on the harbour front
The major development area in Aarhus right now is the harbour
area which goes by the name “De Bynære Havnearealer” (The
Urban Docklands). The district is primarily being developed for
offices and homes. Many projects have already been completed
or are underway. Within the office sector, the Bestsellers office
project over 22,000 square metres is one of the more significant
developments and when completed this year it will have capacity
for 800 employees. Other prominent buildings include the
“Lighthouse” which consists of a residential/commercial mix with
a 142m high tower as a landmark.
The development of the area was somewhat set back due to
the bankruptcy of Pihl og Søn in mid-2013 but other contractors
quickly arrived and restarted the development, although projects
were in many cases more expensive than first calculated.
Aiming high in Aarhus
In addition to the planned “Lighthouse”, Aarhus has a number of
other tall buildings in the pipeline in the coming years. Some
Aarhus ikke i samme grad som København har et stort opland at
flytte til (figur 4.7).
Nye kontorbyggerier på havnefronten
Det helt store udviklingsområde i Aarhus lige nu er havneområdet, som går under navnet ”De Bynære Havnearealer”. Bydelen
udvikles primært til kontor og bolig. En lang række projekter er
allerede færdiggjort eller i gang. Indenfor kontorsegmentet er
Bestsellers kontorprojekt på 22.000 m² et af de mere markante
og når det står færdigt i år er det klar til at huse 800 medarbejdere. Andre prominente byggerier inkluderer ”Lighthouse” som
består af blandet bolig/erhverv med et 142m højt tårn, som
vartegn.
Udviklingen af området blev i nogen grad sat tilbage grundet
Pihl og Søns konkurs i medio 2013 men andre entreprenører trådte hurtigt til og der kom gang i udviklingen igen, om end projekterne i mange tilfælde blev dyrere end først beregnet.
De sigter højt i Aarhus
Udover det planlagte ”Lighthouse” har Aarhus en række andre
høje byggerier i støbeskeen i de kommende år. Nogle projekter er
allerede undervejs, mens andre stadig afventer finansiering og/
eller lejere. Årsagen skal findes helt tilbage i et tillæg fra 2006 til
Kommuneplan 2001 (Højhuspolitik for Aarhus Kommune), hvor
der åbnedes op for opførslen af højhusbyggeri – også på centrale
projects are already underway, while others are still waiting for
funding and/or tenants. The reason can be found in a supplement
from 2006 to the 2001 Municipal Plan (High Rise Policy of
Aarhus Municipality), which sets out the code of conduct for
high-rise construction - also at key locations. Then the crisis arrived and virtually all plans for major construction projects disappeared. The current improved economic climate has given project
developers the impetus to reach for the sky and it is therefore
expected that a number of buildings taller than 100m will dominate the cityscape in Aarhus. The tall buildings may well attract
attention from foreign investors and thus give an impression to
the outside world that the Danish market extends outside the
Greater Copenhagen area.
placeringer. Så kom krisen og stort set alle planer om store byggeprojekter røg i vasken. Det nuværende forbedrede økonomiske
klima har igen fået projektudviklere til at sigte mod skyerne, og
det må derfor forventes at en række byggerier på +100m vil komme til at præge bybilledet i Aarhus fremover. De høje byggerier
kan meget vel tiltrække opmærksomhed fra udenlandske investorer og dermed give et internationalt billede af, at det danske marked strækker sig udenfor Storkøbenhavns område.
Letbane forbinder Aarhus med
omkringliggende byer
Aarhus letbane er lige nu under opførsel. Den strækker sig fra
Grenaa i nord til Odder i syd med en rundstrækning i Aarhus og
vil således få en totallængde på godt 100 km. Letbanen får i alt 51
stoppesteder, hvoraf en stor del ligger i det centrale Aarhus, herunder Aarhus hovedbanegård. Banen vil derfor ikke kun gøre det
lettere for pendlere nord og syd for Aarhus at komme ind til centrum men ligeledes gøre det nemt for århusianerne at komme
rundt i byen. Når byggeriet er færdiggjort omkring 2017 forventes
det derfor at løfte Aarhus by og de områder, hvor letbanen kører
forbi, som helhed.
2017, it is expected to boost Aarhus city and the areas served by
the light rail as a whole.
Light rail connects Aarhus with
surrounding towns
The Aarhus light rail is now under construction. It stretches from
Grenaa in the north to Odder in the south with a circular route
within Aarhus, and will thus have a total length of around 100 km.
The light rail will have a total of 51 stops, many of which are in
central Aarhus, including Aarhus Central Station. The course will
not only make it easier for commuters north and south of Aarhus
to get into the centre, but also make it easy for Aarhus residents
to get around the city. When construction is completed around
43
44
Papirøen, By & Havn/Peter Sørensen
Industri- og logistikmarkedet
Der er i øjeblikket en stor efterspørgsel efter moderne industri- og
logistikejendomme, idet meget få bygninger er blevet opført de
seneste 7-8 år. Særligt markedet omkring Storkøbenhavn viser
positive tendenser. Interessen for moderne ejendomme og nybyggeri kommer fra både indenlandske og udenlandske investorer,
samt virksomheder, som ønsker topmoderne og velbeliggende
bygninger for at optimere deres drift. Særligt de meget lave afkast
på sikre investeringer, f.aks. danske statsobligationer, har sendt
store summer investeringskapital ud i markedet for mere risikofyldte investeringer, herunder investeringer i industri- og
logistikejendomme.
Den lave rente er også på industri- og logistikmarkedet en faktor, som kan få en positiv indvirkning på investeringsaktiviteten.
Det nuværende renteniveau sammenholdt med afkastniveauet
har gjort det meget attraktivt at lånefinansiere investeringer i
industri- og logistikejendomme. Sammenholdt med bankernes og
realkreditinstitutternes stigende villighed til at yde lån på fordelagtige vilkår betyder det, at investering i disse ejendomstyper
potentielt kan give meget attraktive afkast lige nu.
De relativt lave byggeomkostninger på trods af stigende energikrav er ligeledes en vigtig faktor for attraktiviteten af investeringer
i industri- og logistiksegmentet. En række kommuner prøver lige
nu at tiltrække nye virksomheder og dermed arbejdspladser til
kommunen. I den sammenhæng er de lave nuværende byggeomkostninger en væsentlig faktor i forhold til. investeringsvilligheden
og virksomhedernes flyttevillighed.
Let aftagende tomgang på landsplan
Tomgangen for industri- og logistikejendomme ligger fortsat på et
relativt lavt niveau på landsplan med en let faldende tendens over
de seneste 4 år. I starten af 2015 var tomgangen på 3,5%, hvilket
svarer til et fald 0,5 procent point i løbet af året. Tomgangen forventes at falde yderligere de kommende år (figur 5.1).
De nuværende tomgangsprocenter lægger primært et pres på
ejere af ældre og utidssvarende ejendomme. Trods den stærke
tradition for at eje egne ejendomme og skræddersyede bygninger,
begynder vi nu at se, at ejerandelen mindskes, mens lejerandelen
øges. Dette er drevet af fortsat begrænset adgang til finansiering
samt et ønske om større fleksibilitet og handlefrihed.
Det lave niveau for spekulativt industri- og logistikbyggeri har
afværget overforsyning af markedet, mens efterspørgslen i øjeblikket er stigende. Denne kombination af faktorer har medvirket
til, at tomgangen er holdt på et relativt lavt niveau i forhold til
tilfældet for nogle andre ejendomstyper, hvilket vidner om et generelt robust marked.
Tomgangen er ikke et reelt mål
for kapacitetsudnyttelsen
Sammenlignet med andre ejendomstyper er den reelle tomgang
på industri- og lagerejendomme med en vis sandsynlighed en
smule undervurderet. En del af årsagen til den forholdsmæssigt
lave tomgang findes i, at der for industri- og lagerejendomme ikke
er samme incitament til at flytte til mindre lokaler eller fremleje
The Industrial and Logistics Market
There is currently a large demand for contemporary industrial
and logistics property, a result of a very low construction rate
over the past 7 - 8 years. The market around Greater
Copenhagen in particular shows extremely positive trends. The
interest in contemporary property and new-builds stems both
from domestic and foreign investors and businesses, in the market for modern and ideally situated property, with an aim to optimise operations. In particular, the very low yield from safe investments, e.g. Danish government bonds, has driven large
amounts of investment capital into the more risk-based investment market, including investment in industrial and logistics
property.
The low interest rate will also be a factor that may have a positive effect on the investment activity in the industry and logistics
market. The current interest level combined with the yields makes
it very attractive to borrow to invest in industry and logistics
property. Together with the growing willingness on the side of
banks and mortgage lenders to offer facilities on attractive terms,
the result is that investment in these property types currently
holds a potential for very attractive yields.
The relatively low cost of construction, in spite of increasing energy optimisation demands, is also an important factor for the attractiveness of investment in the industry and logistics segment.
A number of municipalities are currently attempting to attract
new businesses and their attendant jobs. In this context, the low
current construction costs represent a significant factor in relation to the willingness to invest and the willingness of businesses
to relocate.
Light drop in vacancy across the country
The vacancy rate for industrial and logistics property continues at
a relatively low level across the country, showing a lightly decreasing trend over the last 4 years. In the beginning of 2015, the
vacancy rate was at 3.5%, equal to a 0.5 percentage point reduction during the year. The vacancy rate is expected to drop further
over the coming years (figure 5.1).
The current vacancy rates primarily cause pressure on holders
of older and outdated properties. In spite of a strong tradition for
owning one’s own property and tailor made building, there is now
a trend towards lower ownership rates and higher rental rates.
45
overskudsarealer. De primære årsager er, at lokalerne er relativt
billige, hvilket begrænser en eventuel pengemæssig gevinst samt
at ejendommene ofte er svære at opdele med henblik på delvis
fremleje. Endelig har produktionsvirksomheder typisk en længere
beslutningshorisont for deres lokaledispositioner, end det f.eks. er
tilfældet for kontorlokaler. Det har som konsekvens, at lavkonjunkturer kun påvirker tomgangen i industri- og logistikejendomme i moderat omfang. Virksomhederne udskyder således beslutninger om nye lokaler eller ændringer i lokaler, så længe der er
stor usikkerhed om den generelle økonomiske udvikling. Det betyder bl.a., at en kortere periode med økonomisk nedgang blot vil
resultere i en periodisk vigende efterspørgsel.
Stabilt afkast på prime industri og logistik
De bedst beliggende industri- og logistikejendomme har de seneste år oplevet stabile afkastkrav omkring 7,5%. Da markedet var
allerhedest, var afkastet på de bedst beliggende ejendomme omkring Storkøbenhavn nede under 6%. Generelt har afkastet på
prime beliggenheder været rimeligt stabilt, mens nogle ejendomme af sekundær karakter handles til langt højere og varierende
afkast (figur 5.2).
Lavt udbud af tidssvarende
ejendomme præger markedet
Udbuddet af industri- og lagerejendomme er præget af mange
små og middelstore ejendomme/lejemål af sekundær karakter,
The moving force behind this is the continued limited access to
financing, coupled with a wish for greater flexibility and the ability
to act freely.
The low level of speculative industrial and logistics construction has counteracted an oversupply in the market, while demand
is currently on the rise. This combination of factors has meant a
relatively low vacancy rate compared to certain other property
types, an indicator of a generally robust market.
Vacancy rate not a real measure
of capacity utilisation
When compared with other property types, the real vacancy for
industrial and logistics property is, with some degree of probability, slightly underestimated. Part of the reason for the relatively
low vacancy rate is the fact that where industrial and logistics
property is concerned, there is not the same incentive to move to
smaller premises or sublet excess areas. The primary causes are
that premises are relatively inexpensive, thus limiting a potential
monetary gain, and that these properties will frequently be difficult to split up with a view to partial subletting. Finally, production
companies typically will have a longer decision horizon relative to
their premises than would be the case for, say, office premises.
The consequence is that low cyclical points will only affect the
vacancy rate for industry and logistics property moderately. This
46
mens antallet af tilgængelige større regulære ejendomme/lejemål
derimod er begrænset. Der opleves i markedet et stigende antal
af søgende virksomheder bredt fordelt på brancher, men generelt
er der fortsat lav omsætningshastighed for sekundære
ejendomme.
Der er yderst begrænset byggeaktivitet i segmentet og særligt
udenlandske investorer går ofte forgæves.
Der er stigende krav til moderne faciliteter og fokus på energieffektivisering og grønne bygninger, ligesom en god beliggenhed
og adgang til motorvejsnettet rangerer højt på ønskelisten.
En stor andel af de ældre ejendomme er vanskellige at udleje,
idet de ikke opfylder nuværende indretningskrav fra lejeres side. I
mange tilfælde vil en renovation af bygningerne kunne gøre dem
attraktive men energireguleringer betyder, at kravene til en renovation bliver for omfattende i forhold til slutproduktet. For utidssvarende, men velbeliggende, ejendomme vil det derfor ofte være
mere attraktivt at rive ned og bygge nyt.
Infrastruktur er en afgørende faktor
Gode tilkørselsforhold og placering tæt på trafikale knudepunkter
er fortsat en helt afgørende faktor, når det kommer til attraktiviteten af en industri- og/eller logistikejendom. I og med, at kørselsomkostningerne udgør 40-45% af udgifterne, er det afgørende
for virksomheder at ligge i centralt placeret i tyngdepunktet for
deres markedsområde. Der ses dermed en stor forskel i tomgangen på ejendomme i umiddelbar nærhed af en motorvejsafkørsel
means that companies will tend to delay decisions to move to
new premises or to alter their premises as long as the general
financial outlook is unsure. This means, among other things, that
a short period of financial downturn will only cause a limited softening in demand.
Stable yields on prime industrial and logistics
Industrial and logistics property in prime locations has seen stable capital yield demands in the region of 7.5%. With the market
at its most heated, the yield on prime location properties around
Greater Copenhagen was below 6%. Generally speaking, the yield
on prime locations has been fairly stable while some properties of
a secondary nature are traded at far higher and variable yields
(figure 5.2).
Low supply of contemporary
property dominates market
The supply of industrial and logistics property is dominated by a
large number of small and medium-sized properties/leaseholds
of a secondary grade, while the number of available larger, suitable properties/leaseholds is limited. The market is experiencing a
growing number of companies searching for property, broadly
spread across industries, while there is still a low turnover ratio of
secondary property.
Figur 5.1: Industri/logistik tomgangen i Danmark
Figure 5.1: Industrial/logistics vacancy rate for Denmark
m2/sq m
%
300.000
8
250.000
7
200.000
6
5
150.000
4
3
Københavns omegn / Copenhagen Area
2
Østjylland / East Jutland
1
50.000
Kilde: Oline.dk
Source: Oline.dk
Figur 5.2: Prime industri/logistik afkast
Figure 5.2: Prime industrial/logistics yields
Figur 5.5: Industri/lagerafkastet i udvalgte europæiske byer
Figure 5.5: Industrial/warehouse yields in selected European cities
%
9
8
8
7
7
6
5
Aarhus / Aarhus
6
København /Copenhagen
5
Trekantsområdet / Triangle Area
4
4
Berlin
London (Heathrow)
Paris (IDF)
Kilde: DTZ Research
2014K4
2014K2
2013K4
2013K2
2012K4
2012K2
2011K4
2011K2
2010K4
2010K2
2009K4
2009K2
2008K4
2008K2
2007K4
2007K2
2006K4
2006K2
2005K4
2004K4
2005K2
2003K4
2
2004K2
2014K4
2014K2
2013K2
2013K4
2012K4
2012K2
2011K4
2011K2
2010K4
2010K2
2009K2
2009K4
2008K2
2008K4
2007K4
2007K2
2006K2
2006K4
2005K4
2005K2
2004K4
2004K2
2003K4
3
2003K2
3
2014K1
%
10
2003K2
9
2014K3
2013K3
2013K1
2012K1
2012K3
2011K3
2011K1
2010K3
2010K1
2009K1
2009K3
2008K1
2008K3
2007K3
2006K3
0
2007K1
Hele landet / Entire country
01-01-2003
01-06-2003
01-11-2003
01-04-2004
01-09-2004
01-02-2005
01-07-2005
01-12-2005
01-05-2006
01-10-2006
01-03-2007
01-08-2007
01-01-2008
01-06-2008
01-11-2008
01-04-2009
01-09-2009
01-02-2010
01-07-2010
01-12-2010
01-05-2011
01-10-2011
01-03-2012
01-08-2012
01-01-2013
01-06-2013
01-11-2013
01-04-2014
01-09-2014
0
100.000
2006K1
9
Figur 5.4: Påbegyndt byggeri i industrien
Figure 5.4: Commenced industrial construction
Kilde: DTZ Research
Figur 5.3: Industriproduktionen
Figure 5.3: Industrial production
Indeks (2010=100)
130
120
110
100
90
70
2000M01
2000M06
2000M11
2001M04
2001M09
2002M02
2002M07
2002M12
2003M05
2003M10
2004M03
2004M08
2005M01
2005M06
2005M11
2006M04
2006M09
2007M02
2007M07
2007M12
2008M05
2008M10
2009M03
2009M08
2010M01
2010M06
2010M11
2011M04
2011M09
2012M02
2012M07
2012M12
2013M05
2013M10
2014M03
2014M08
80
47
og dem, der ligger længere væk. Det er ligeledes vigtigt med gode
tilkørselsforhold uden smalle veje eller rundkørsler, og slutteligt er
det vigtigt for virksomhederne, at der er udvidelsesmuligheder.
For de mindre aktører er transportomkostningerne ikke så væsentlige i beslutningsgrundlaget.
Udvidelsen af Køge Bugt Motorvejen har dermed utvivlsomt
gjort området sydvest for København endnu mere attraktivt. Tre
infrastrukturprojekter skiller sig lige nu ud i forhold til at gøre en
markant forskel på markedet. To af disse, Ring 5 og en fast vejforbindelse mellem Helsingør og Helsingborg, har formentligt
enormt lange udsigter. Bedre ser det ud for Femernforbindelsen,
som lige nu er undervejs.
Femernforbindelsen kan løfte hele området syd for Køge langs
motorvej E47 via en øget gennemstrømning af varer til og fra
Tyskland. Der er dog en risiko for, at forbindelsen vil få den modsatte effekt og at en række danske industri- og/eller logistikvirksomheder flytter til det nordlige Tyskland, afhængigt af det indbyrdes
prisforhold. Danmark har dog en lille fordel i den sammenhæng,
idet der i en årrække efter forbindelsen åbnes i 2021 kun vil være et
enkelt spor i hver retning de første 100 km ned igennem Tyskland,
idet tyskerne ikke forventer at få det store udbytte af en bro og
dermed ikke er ligeså investeringsvillige som danskerne.
Voksende industriproduktionen
Siden krisen har industriproduktionen i Danmark vist en stigende
The construction activity in the segment is very limited, and especially foreign investors are often stymied.
There are increasing demands for modern facilities and a focus
on energy optimisation and green building, just as the right location and access to the motorway network are high on the
wish-list.
A large proportion of the older properties are difficult to rent
out due to them not satisfying contemporary customer expectations in terms of layout. In many cases, a renovation of the properties could make them appealing, but energy demands tend to
make the renovation demands too comprehensive to make it
worthwhile. In cases of outdated but well situated properties,
therefore, the more attractive solution will often be demolition
and new construction.
Infrastructure a deciding factor
Good access conditions and a location close to traffic hubs continue to be crucial factors in deciding the attractiveness of industrial/logistics property. Given that road transportation costs are
some 40 - 45% of the overall cost, it is essential that companies
be situated centrally to the catchment area of their market. This
makes for a significant vacancy rate difference between property
immediately next to motorway exits and those further away.
Good access conditions without narrow roads and roundabouts
48
trend, men denne stigningstakt har på det seneste været aftagende. Produktionen i industrien steg støt fra 2006 til 2008, hvorefter finanskrisen fik sektoren til at gå i stå, hvilket bevirkede, at
produktionen i 2009 dykkede ned under niveauet fra 2006. Siden
bunden blev nået har industrien igen fået gang i hjulene, men de
seneste to år er den pæne stigningstakt lige efter krisen blevet
afløst af noget mere moderat til stagnerende vækst. Produktionen
lige nu ligger stadig under toppen fra før krisen, hvilket vidner om
et fortsat relativt svagt indenlandsk forbrug og nogen usikkerhed
på de danske eksportmarkeder. Når den økonomiske vækst for
alvor tager fat, vil det komme til at skinne positivt igennem på
industriproduktionen (figur 5.3).
Fortsat få påbegyndte industribyggerier
på landsplan
På trods af den relativt lave tomgang i industrikvadratmeter og
den høje efterspørgsel efter moderne velplacerede ejendomme
bliver der fortsat påbegyndt ganske få nye byggerier i industrisegmentet. Fra 2008 til 2009 faldt antallet af påbegyndte industrikvadratmeter kraftigt fra ca. 285.000 i 3. kvartal 2008 til 50.000 i
samme kvartal året efter. I 3. kvartal 2014 var de påbegyndte
antal kvadratmeter helt nede på 24.000 – under en tiendedel af
niveauet fra toppen før krisen.
En del af forklaringen i de få påbegyndte industrikvadratmeter
kan findes i de samme underliggende faktorer, som har afholdt
are also an important factor, and it is lastly important to businesses that their location contains expansion options. For smaller
entities, the transport costs are not such an important aspect in
the decision making process.
It is beyond doubt that the extension of the Køge Bugt
Motorway will make the area to the south and west of
Copenhagen more attractive. There are currently three ongoing
infrastructure projects with the potential to significantly affect the
market. Two of these, Ring Road 5 and the fixed road between
Elsinore and Helsingborg, must be considered to have extremely
long horizons. The prospects are better for the Femahrn connection, currently in progress.
The Femahrn connection has the potential to lift the entire area
south of Køge along motorway E47 as a result of an increased
flow of goods to and from Germany. There is, however, still the
risk that this connection will have the opposite effect, insofar as a
number of Danish businesses may decide to move to northern
Germany, depending on the relative pricing ratios. However,
Denmark does have a small advantage in this context, as for several years after the opening of the connection in 2021, there will
be single lane traffic in either direction for the first 100 km in
Germany, a result of Germany not expecting to realise much in
the way of benefit from a bridge, leading to them being less keen
on the investment than is Denmark.
Tabel 5.1: Eksempler på industri/logistikleje i 2014
Table 5.1: Industrial/logistics rent examples 2014
By
City
Etageareal, m²
Floor area, sq m
Primary net rent, DKK/sq m
47.181
500
Vejle
8.017
300
Brabrand
6.229
293
Viby J
3.979
318
Ballerup
2.686
300
Vejle
1.929
248
Brøndby
Hørning
1.807
276
Højbjerg
1.500
295
Kilde: DTZ Research
Tabel 5.2: Eksempler på industri/logistiksalg i 2014
Table 5.2: Industrial/logistics sales examples 2014
By
City
Etageareal, m²
Floor area, sq m
Kontantpris, kr.
Cash sales price, DKK
Afkast
Yield
40.170
55.000.000
14,60%
Ishøj
3.760
15.500.000
8,60%
Skjern
Struer
9.262
25.600.000
15,20%
Hinnerup
3.001
14.430.000
8,50%
Brabrand
1.349
10.000.000
7,75%
Kilde: DTZ Research
Tabel 5.3: Forventninger til industri/logistikmarkedet
Table 5.3: Industrial/logistics market expectations
Driver
Trend
Tomgang
Vacancy
Industriproduktionen
Industrial production
Infrastruktur
Infrastructure
Markedsstørrelse
Market size
Økonomisk vækst
Economic growth
Samlet
Overall
Kilde: DTZ Research
49
tomgangen fra at stige kraftigt. Den lave aktivitet i nybyggeriet
kan derfor tolkes som en udnyttelse af den overkapacitet som
blev opbygget i industrien i kølvandet på krisen. Når tomgangen
falder og overskudskapaciteten minimeres, må det derfor forventes, at der kommer bedre gang i industribyggeriet (figur 5.4).
Stigende interesse for self-storage
Self-storage er på vej frem i Danmark og en række aktører har
allerede etableret sig på markedet. Self-storage industrien henvender sig både til privatpersoner samt virksomheder med korte
eller længerevarende pladsmangel. Nettotilflytningen til de større
byer, hvor hver enkelt person som regel har færre opbevaringsmuligheder, har pustet liv i industrien og en række nye self-storage
faciliteter opføres i og omkring de større byer lige nu.
Growing industrial production
Since the crisis, the industrial production in Denmark has been on
an upward trend, although the rate of growth has been slowing
recently. The industry production levels grew steadily from 2006
to 2008, when the financial crisis caused the sector to grind to a
halt, making the 2009 production drop to a pre-2006 level. Since
the bottoming-out, industry is back on track, but the past two
years have seen the decent growth rate realised just after the
crisis turn to a somewhat more moderate, bordering on stagnating, growth. The current production levels are still below the
pre-crisis peak, proof of a continued relatively weak domestic
consumption level and some insecurity in the Danish export markets. Once the financial growth takes hold in earnest there will be
a clear rub-off effect on industrial production (figure 5.3).
Still only a small number of commenced industrial construction
across the country
Despite the relatively low vacancy rate in terms of industry
square meters and the high demand for contemporary, prime
location property, the industrial construction is at a low level.
From 2008 to 2009, industrial construction dropped heavily, from
approx. 285,000 in Q3 to 50,000 in the same quarter the year
after. In Q3 2014, industrial construction had dropped to 24,000
- less than one tenth of the pre-crisis level.
50
The low level of industrial construction can be partially explained
by the same factors that have kept the vacancy rate from rising
strongly. The low activity level in industrial construction can be
seen as an expression of take-up of the excess capacity created in
the industry segment in the wake of the crisis. As the vacancy
rate drops and the excess capacity is minimised, the expectation
would be that industrial construction will bounce back (figure
5.4).
Growing interest in self-storage
Self-storage is a growth sector in Denmark, and a number of businesses are established in the market. The self-storage industry is
aimed both at private parties and businesses with short or longer
term space requirements. The net population gain in the larger
towns, where each individual as a rule will have fewer storage
options, has given this industry a boost, and a range of new
self-storage facilities are created in and around the larger towns
these days.
Papirøen, By & Havn/Peter Sørensen
51
52
Aros, Aarhus Kommune/Per Ryolf
Detailmarkedet
Markedet for detailejendomme er, ligesom resten af ejendomsmarkedet, delt i to lige nu. Prime ejendomme i de største byer,
såsom strøgejendommene i København og Aarhus, klarer sig godt
med meget lav tomgang og enormt høje lejeniveauer.
Detailejendomme i mindre byer og på mere sekundære beliggenheder har det derimod svært, og butiksdøden lurer mange steder.
En del større brands benytter de gode beliggenheder til at blive
eksponeret for et bredt publikum imens en stor del af handelen
foregår online. Fysiske butikker står derfor sjældent alene i dag,
hvor trenden helt klart går mod mere handel på nettet. De kapitalstærke internationale brands har i høj grad været med til at presse
lejeniveauerne op i København, hvor de allerbedste ejendomme
indbringer over DKK 20.000 per kvadratmeter og handles til under 4% i afkast.
Usikkerheden omkring brugen af fysiske dagligvarebutikker i
fremtiden som følge af stigende online handelsmuligheder (f.eks.
Nemlig.com) kan medføre en bølge af sale & lease back transaktioner, som det i øjeblikket sker i Storbritannien. Mange brugere
foretrækker at leje fremfor at eje, idet det i højere grad giver dem
mulighed for at reagere på fremtidige skift i forbrugertrends.
En række nye butikscentre er planlagt på landsplan, men en
stor del af dem afventer enten ankerlejere, finansiering eller endelige godkendelser. De planlagte byggerier sammen med allerede
etablerede centre har tiltrukket interesse fra udenlandske investorer, som har købt op i stor stil. Investorerne medbringer erfaring
og kapital til at udvikle centrene og holder dem opdateret og interessante for forbrugerne.
Privatforbruget, som er toneangivende for aktiviteten og rentabiliteten i detailhandelen, har været stagnerende siden 2009.
Sammenlignes forbruget i faste priser med niveauet i perioden
2004-2006 ligger det nuværende forbrug i den pæne ende og det
må forventes at væksten i privatforbruget kommer tilbage, når
økonomien for alvor kommer i gang.
Let stigende detailtomgang på landsplan
Detailtomgangen på landsplan har de seneste 5 år vist en stabil til
svagt stigende tendens, men med store regionale forskelle.
Tomgangen for hele landet var i starten af 1. kvartal 2015 på 6,3%
og den var dermed uændret sammenlignet med samme kvartal
året før. I starten af det nye årtusinde lå tomgangen relativt stabilt
omkring niveauet 3-4%. I perioden 2006-2007 var den derimod
faldet til under 2% på landsplan. Siden krisen er tomgangen steget støt med en tendens til udfladning de seneste år. Idet kurven
er fladet ud frem for at vise en nedadgående tendens de seneste
år, adskiller detailmarkedet sig fra henholdsvis kontor- og industri- og logistiksegmentet inden for erhvervsejendomme. Det
peger på, at der er en underliggende faktor, der kun påvirker detail, som trækker tomgangen opad. Den mest nærliggende forklaring er den kraftigt voksende onlinehandel. Den nuværende tomgang på detail kan derfor dårligt sammenlignes med niveauerne
The Retail Market
The retail property market, like the rest of the property market,
is currently divided in two. Prime properties in major cities, such
as high street properties in Copenhagen and Aarhus, are doing
well with very low vacancy rates and very high rent levels.
However, retail properties in small towns and secondary locations have faced difficulties, with shop closures looming in many
places. Some major brands are using the good locations for exposure to a wide audience, while much of the trade is done online. Physical stores rarely stand alone today, with the trend
clearly leaning towards more online shopping. Financially strong
international brands have greatly helped to push up rent levels in
Copenhagen, where the very best properties yield more than
DKK 20,000 per square metre and bring in less than 4% in
yields.
The uncertainty surrounding the use of physical grocery stores
in the future due to increasing online commercial opportunities
(e.g. Nemlig.com) can cause a wave of sale & lease back transactions, as is currently happening in the UK. Many users prefer to
rent rather than own as it enables them to respond better to future changes in consumer trends.
A number of new shopping centres are planned nationwide but a
large proportion of them are awaiting anchor tenants, financing or
final approvals. Planned construction projects at already-established centres have attracted interest from foreign investors who
have made major purchases. The investors bring experience and
capital to develop the centres and keep them updated and interesting for consumers.
Private consumption, which is the benchmark for activity and
profitability in retail, has been stagnant since 2009. If we compare consumption in real terms with the levels of the period
2004-2006, current consumption is at the top end and it is expected that private consumption growth will return when the
economy really gets back on track.
Slightly rising retail vacancy rates nationwide
Retail vacancy rates nationwide have shown a stable to slightly
rising trend over the past 5 years, but with large regional differences. The vacancy rate for the country as a whole at the beginning of Q1 2015 stood at 6.3% and was thus unchanged compared to the same quarter last year. At the beginning of the new
53
før krisen, idet der med al sandsynlighed har indfundet sig et
new-normal niveau, som ligger noget over den tidligere norm på
ca. 3% for 10 år siden. Det må derfor forventes, at tomgangen på
landsplan ikke falder før nedrivninger og konverteringer tager
toppen af de samlede detailkvadratmeter (figur 6.1).
Detailsalget centraliseres i de større byer
Der foregår fortsat en koncentration af detailsalget, hvor butikkerne flytter til centrale placeringer i de større byer og til moderne
shopping centre. Den øgede koncentration af butikker skyldes i
nogen grad den synergieffekt, der er i, at butikkerne ligger sammen grundet one-stop shopping for forbrugerne. I denne udvikling klarer de store byers butiksstrøg sig generelt godt i konkurrencen med de moderne centre, mens det modsatte gør sig
gældende i de mindre byer i form af butiksdød.
For strøggader og shopping centre gælder det, at forbrugerne
stiller høje krav til kvaliteten af deres shopping oplevelse. Det
gælder ikke kun kvaliteten og udvalget af butikker, men også spisesteder, kulturtilbud og underholdning, f.eks. biografer, fitness
mm. Det er derfor centralt for attraktiviteten af detailhandelsområder fremover, at disse muligheder tænkes ind i den samlede
løsning. Hvis shoppingcentre og strøggader giver forbrugerne en
mere fuldkommen oplevelse i form af flere tilbud, vil det stille de
fysiske butikker stærkere i konkurrencen med onlinehandelen:
”Man kan ikke nyde en god kop kaffe online”.
millennium the vacancy rate was relatively stable at around 3-4%.
In the period 2006-2007 on the other hand, this fell to below 2%
nationwide. Since the crisis, vacancy rates increased steadily,
flattening out in recent years. As the curve has flattened out rather than showing a downward trend in recent years the retail market differs from the office and industrial/warehouse sector within
the area of commercial properties. This indicates that there is an
underlying factor, affecting only retailers, that drives vacancy
rates up. The most obvious explanation is rapidly growing online
retail. The current vacancy rates in retail can therefore hardly be
compared with the levels before the crisis since in all likelihood
we have arrived at a new-normal level well above the previous
standard of around 3% some 10 years ago. It is therefore expected that vacancy rates on a national level will not fall before demolitions and conversions take the top off the total available retail
space (figure 6.1).
Retail sales are centralised in major cities
There is still a concentration of retail sales, where shops are moving to central locations in major cities and modern shopping centres. The increased concentration of shops is partly due to the
synergy effect whereby shops are located together for the purposes of one-stop shopping for consumers. In this development
the big cities’ shopping streets generally do well in competition
54
Mange planlagte butikscentre
Ifølge Institut for Centerplanlægning var der samlet set knap
560.000 m² butikscentre på tegnebrættet eller under opførsel
fordelt over hele landet i 2014. Som det ser ud lige nu, er det dog
få projekter, som reelt er i gang. Af de igangværende projekter kan
udvidelsen af Fields med ca. 10.000 m², DISA i Herlev på 40.000
m² samt Galleria i Vanløse på 25.000 m² nævnes som de mest
prominente.
Blandt de højest profilerede udskudte projekter er VIVA centret
i Odense på 45.000 m², som efter de første planer skulle være
åbnet nu. Opførslen er endnu ikke påbegyndt og centret er derfor
tidligst færdigt en gang i løbet af 2018. Forklaringen på udskydelsen af projektet er en manglende anker-lejer.
En del udenlandske investorer, såsom Citycon, Sinai, NREP og
ECE, har investeret i danske detailejendomme de seneste år.
Denne interesse fra internationale investorer er et positivt tegn og
det vidner om, at det danske marked for detailejendomme er attraktivt og konkurrencedygtigt i et internationalt perspektiv. Når
store udenlandske investorer begynder at købe op i Danmark, kan
det medføre endnu mere opmærksomhed fra udlandet, idet investorerne kigger hinanden over skuldrene. Denne opmærksomhed
kan både blive rettet imod lignende detailejendomme, men lige
såvel imod andre ejendomstyper, som kontor- og
boligudlejningsejendomme.
with modern malls, while the opposite is true in the smaller
towns, in the form of shop closures.
For high streets and shopping centres, consumers place high
demands on the quality of their shopping experience. This includes not only the quality and variety of shops, but also restaurants, cultural activities and entertainment such as cinemas, fitness etc. It is therefore central to the attractiveness of retail areas
in the future that these opportunities are incorporated into the
overall solution. If shopping centres and high streets give consumers a more complete experience in the form of more deals,
this will give physical stores a stronger position to compete with
online trading: ”You can’t enjoy a good cup of coffee online.”
Many planned shopping centres
According to the Department of Centre Planning, a total of almost
560,000 sq m of shopping centres were on the drawing board or
under construction across the country in 2014. As it stands right
now, however, few projects have actually started. Of the ongoing
projects, the expansion of Fields by approximately 10,000 sq m,
DISA in Herlev by 40,000 sq m and Galleria in Vanløse by
25,000 sq m can be cited as the most prominent.
Among the highest-profile deferred projects are the VIVA
Centre in Odense measuring 45,000 sq m which, according to
the initial plans, should have been opened by now. Work has not
0,0
Source: Oline.dk
Kilde: Oline.dk
0
2014K3
2014K1
0,5
2013K1
1,0
2013K3
3
2012K1
1,5
2012K3
4
2,0
2011K1
2,5
2011K3
3,0
2010K1
3,5
7
2010K3
%
2009K3
Figur 6.3: Detailtomgangen i København
Figure 6.3: Retail vacancy rate in Copenhagen
2009K1
Kilde: DTZ Research
2008K3
0
2008K1
6
5
4
1
2014K2
2014K4
01-01-2015
2013K4
2013K2
2012K4
2012K2
2011K4
2011K2
2010K4
2010K2
01-07-2014
01-01-2014
01-07-2013
01-01-2013
01-07-2012
01-01-2012
01-07-2011
01-01-2011
2009K4
7
01-07-2010
%
2008K4
%
2009K2
Figur 6.5: Detailtomgangen i Aarhus
Figure 6.5: Retail vacancy rate in Aarhus
01-01-2010
2008K2
2007K4
2007K2
2006K4
2006K2
2005K4
2005K2
2004K4
2004K2
2003K4
2003K2
2002K4
2002K2
2001K4
01-01-2015
01-07-2014
01-01-2014
01-07-2013
01-01-2013
01-07-2012
01-01-2012
01-07-2011
01-01-2011
01-07-2010
01-01-2010
01-07-2009
01-01-2009
01-07-2008
01-01-2008
01-07-2007
01-01-2007
01-07-2006
01-01-2006
01-07-2005
Kilde: DTZ Research
01-07-2009
01-01-2009
01-07-2008
01-01-2008
01-07-2007
2
2007K3
Paris (CBD)
01-01-2007
3
London (WE)
2007K1
Berlin
2006K3
4,0
01-07-2006
4,5
01-01-2006
5,0
2006K1
5,5
2005K3
8
01-07-2005
6,0
01-01-2005
6,5
2005K1
Figur 6.2: Detailafkastet i udvalgte europæiske byer
Figure 6.2: Retail yields in selected European cities
01-07-2004
Source: Oline.dk
Kilde: Oline.dk
2004K3
0
01-01-2004
0
01-01-2005
3
2004K1
1
01-07-2004
4
01-07-2003
1
01-01-2004
5
01-01-2003
2014K4
2014K2
2013K4
2013K2
2012K4
2012K2
2011K4
2011K2
2,5
2010K4
3,0
2010K2
3,5
2009K4
2009K2
2008K4
2008K2
2007K4
2007K2
2006K4
2006K2
2005K4
2005K2
2
01-07-2003
6
2003K3
4,0
2004K4
2
01-01-2003
%
2003K1
2,0
2004K2
7
01-01-2003
01-06-2003
01-11-2003
01-04-2004
01-09-2004
01-02-2005
01-07-2005
01-12-2005
01-05-2006
01-10-2006
01-03-2007
01-08-2007
01-01-2008
01-06-2008
01-11-2008
01-04-2009
01-09-2009
01-02-2010
01-07-2010
01-12-2010
01-05-2011
01-10-2011
01-03-2012
01-08-2012
01-01-2013
01-06-2013
01-11-2013
01-04-2014
01-09-2014
Figur 6.1: Detailtomgang på landsplan
Figure 6.1: Retail vacany for the entire country
Figur 6.4: Afkastet på primær detail i København
Figure 6.4: Prime retail yield in Copenhagen
%
7
6
5
4
3
Kilde: Oline.dk
Source: Oline.dk
Figur 6.6: Afkastet på primær detail i Aarhus
Figure 6.6: Prime retail yields in Aarhus
%
6
5
2
1
Kilde: DTZ Research
55
Discountsegmentet for dagligvarer vinder
markedsandele
Generelt har dagligvaresektoren, fødevarer og andre dagligvarer i
en periode vist sig mindre konjunkturfølsom, om end med markante forskelle konkurrenterne imellem, end andre detailhandelssektorer. Dette har medført, at lejen pr. m² for dagligvarebutikkerne pt. udvikler sig mindre negativt end lejepriserne for andre
sektorer, i perioder med svag eller negativ vækst og omvendt i
perioder med stærk vækst, idet det for butikslejemål generelt
gælder, at markedslejen relaterer sig til den omsætning, en ”bonus pater” kan opnå i den pågældende butik.
Udviklingen i Supermarkeds- og discountsegmentet har stået
på øget konkurrence de seneste år. Discountbutikkerne udfordrer
fortsat de større supermarkeder og deres placering centralt i de
større byer, kombineret med lange åbningstider (i nogle tilfælde
hele døgnet), gør det dem meget attraktive for forbrugerne.
Discountbutikkerne er nu oppe på en omsætning, som udgør 69%
af omsætningen i de større supermarkeder ifølge
Supermarkedshåndbogen 2014. Netto og Fakta er de største aktører i discountsegmentet, hvor Netto alene står for 39,8% af omsætningen. Discountbutikkernes markedsandel udgør 35% af den
samlede dagligvareomsætning i Danmark og omsætningen i dette
segment er steget med 4,6% siden 2012.
Dagligvarehandlen rykker ind på nettet
Onlinesupermarkedet Nemlig.com er blevet en veletableret aktør
yet started and so the earliest the centre will be complete is 2018.
The explanation for the delay of the project is the lack of anchor
tenants.
Some foreign investors such as Citycon, Sinai, NREP and ECE
have invested in Danish retail properties in recent years. This
interest from international investors is a positive sign and testifies
that the Danish market for retail properties is attractive and competitive from an international perspective. When large foreign
investors start buying up in Denmark this may result in even more
attention from abroad as investors look over their shoulders. This
attention can be directed at both similar retail properties and
other types of property such as commercial or residential
buildings.
Discount sector for food and household goods
gaining market share
Generally, the sector for food and household goods has proved
less cyclical, albeit with significant differences between the competitors, than other retail sectors. This means that the rent per m²
for convenience stores develops less negatively than the rent for
other sectors in periods of low or negative growth and vice versa
during periods of strong growth, while it is generally true for retail
leases that the market rent is related to the sales that a ”prudent
person” could achieve in the relevant store.
56
på markedet og når forbrugerne har vænnet sig til dette nye indkøbsformat, må det forventes, at de (eller andre online dagligvarebutikker) vil tage markedsandele i årene fremover. Hvis online
dagligvarehandel for alvor får fat i forbrugerne vil det gå negativt
ud over tomgangen på dagligvarebutikkerne. Det er derfor sandsynligt, at en række brugerejede butikker vil forsøge at få en sale-and-leaseback aftale i hus for at sikre sig mod fremtidige skift i
markedstendenserne, hvilket vi lige nu ser i Storbritannien. Det
forventes dog, at fysiske supermarkeder og discountbutikker stadig vil dominere markedet i en årrække frem.
Døgnåbne dagligvarebutikker
Fra den 1. oktober 2012 er reglerne om lukketider ændret. Alle
butikker har fået mulighed for at holde åbent alle dage, herunder
alle søndage. Undtaget er dog helligdage, grundlovsdag, juleaftensdag samt nytårsaftensdag efter kl. 15.00. Fra d. 5. december
2014 valgte Netto at benytte muligheden for at holde døgnåbent i
en række af deres butikker i henholdsvis København, Lyngby og
Aarhus. Det må forventes, at denne beslutning yderligere lægger
pres på kiosker, tankstationer osv., som hidtil har været de eneste
aktører, hvor indkøb har været muligt døgnet rundt.
Fysiske butikker presses af nethandelen
Ifølge en rapport fra Institut for Centerplanlægning vil op imod en
tredjedel af de nuværende detailkvadratmeter blive overflødiggjort grundet den stigende handel på internettet. Rapporten peger
The development in the supermarket and discount sector has seen
increased competition in recent years. Discount stores continue to
challenge the larger supermarkets, and their central location in
major cities, combined with long hours (sometimes around the
clock) makes them very attractive to customers. Discount stores’
sales have now reached 69% of the sales of the larger supermarkets according to the Supermarket Handbook 2014. Netto and
Fakta are the major players in the discount sector, where Netto
alone accounts for 39.8% of sales. Discount stores’ market share
is 35% of total food and household goods sales in Denmark and
sales in this sector have increased by 4.6% since 2012.
The food and household goods industry is moving
online
Online supermarket Nemlig.com has become a well-established
player on the market and when consumers become accustomed
to this new shopping format, it is likely that they (or other online
supermarkets) will gain market share in the years to come. If the
online food and household goods business really takes hold with
consumers it will have a negative effect on vacancy rates at convenience stores. It is therefore likely that a number of user-owned
stores will try to get a sale & lease back agreement in place to
protect against future changes in market trends, which we are
now seeing in the UK. It is expected that physical supermarkets
Tabel 6.1: Eksempler på detailleje i 2014
Table 6.1: Retail rent examples 2014
By
City
Etageareal, m²
Floor area, sq m Primary net rent, DKK/sq m
København K
Copenhagen K
286
14.621
København K
Copenhagen K
1.160
6.662
Frederiksberg
125
3.675
København N
Copenhagen N
164
3.225
Odense C
574
3.200
Frederiksberg
201
3.129
Hillerød
182
3.113
Vejle
104
3.100
Kilde: DTZ Research
Tabel 6.2: Eksempler på detailsalg i 2014
Table 6.2: Retail sales examples 2014
By
City
Etageareal, m²
Floor area, sq m
Kontantpris, kr.
Afkast
Yield
København K
Copenhagen S
5.363
321.400.000
4,50%
Kgs. Lyngby
2.257
130.000.000
5,75%
Aarhus N
8.594
75.000.000
6,50%
København K
Copenhagen S
332
45.800.000
4,50%
Rungsted Kyst
1.286
37.000.000
7,00%
Højbjerg
1.000
26.000.000
6,40%
901
23.250.000
6,70%
Aarhus V
1.000
14.000.000
7,00%
Næstved
821
8.900.000
7,10%
Holte
Kilde: DTZ Research
Tabel 6.3: Forventninger til detailmarkedet
Table 6.3: Retail market expectations
Driver
Trend
Tomgang
Vacancy
Privatforbrug
Private consumption
Konkurrence fra e-handel
Competition from e-commerce
Markedsstørrelse
Market size
Økonomisk vækst
Economic growth
Samlet
Overall
Kilde: DTZ Research
57
desuden på, at de mindre og mellemstore byer vil blive hårdest
ramt. De seneste år har da også vist en stigende tomgangstendens på landsplan, men ikke tilnærmelsesvis i samme grad som
rapporten forudser for de kommende 10 år. Hvis rapportens forudsigelser viser sig korrekte, vil det påvirke detaillejemarkedet i
kraftigt negativ retning. Detail vil i mange tilfælde ikke være ligeså
konverterbart til andre ejendomsformer som f.eks. konvertering af
kontor til bolig. Det er derfor mere uklart, hvad der kommer til at
ske i markedet, hvis tomgangen stiger markant.
Et blik på fremtidens shopping
Det ligger en årrække ud i fremtiden, men med rimelig sandsynlighed kommer vi i Danmark til at se noget lignende Amazons
lige-rundt-om-hjørnet futuristiske leveringsmodel ”Amazon Prime
Air”. Den dronebaserede leveringstjeneste er mere eller mindre
klar til at blive rullet ud i dele af USA, men afventer i øjeblikket
godkendelse fra de amerikanske luftfartsmyndigheder. Når leveringsmetoden godkendes, vil det være muligt at bestille en vare
på nettet, som efterfølgende vil blive leveret med en drone lige til
døren indenfor en halv time. Der er dog en række krav til varens
vægt, størrelse og den afstand, der er fra leveringsadressen til det
nærmeste lager, som i første omgang vil gøre tjenesten mindre
konkurrencedygtig i forhold til traditionelle leveringsmetoder. En
godkendelse foreligger allertidligst medio 2015. En sag af så principiel karakter må dog forventes at kunne trække ud i nogen tid
Detail – København
Fortsat lav tomgang på detaillokaler i København
I København by er tomgangen i detailhandlen ved indgangen til 1.
kvartal 2015 på 2,7%, svarende til i alt 34.000 m² ledige detailhandelslokaler. Tomgangen er dermed et pænt stykke under toppen fra starten af 2013, hvor 3,6% af detaillokalerne i København
stod tomme. Niveauet i dag er dog stadig noget under tomgangen
fra 2007, hvor under 1% af lokalerne stod tomme. Det må dog
forventes, at tomgangen ikke kommer ned på niveauet for 2007,
idet dette niveau i den grad blev opnået under et kraftigt overophedet marked (figur 6.3, tabel 6.1-3).
Stabile afkast til københavnsk detail
Afkastet på det københavnske detailmarked for primære ejendomme har været stabilt siden 2009, med en svagt faldende tendens de seneste år. Afkastet har været i omegnen af 5% de seneste 5 år, hvilket er et stykke over bunden i 2007, hvor de bedste
ejendomme blev handlet omkring 3%. Der ses lige nu en faldende
tendens i afkastet for de allerbedst beliggende strøgejendomme
(figur 6.4).
and discount stores will still dominate the market in the years
ahead.
less clear what is going to happen in the market when vacancy
rates rise significantly.
24-hour convenience stores
On 1 October 2012, the rules on closing times changed. All shops
can now stay open every day including Sundays, except for the
holidays, Constitution Day, Christmas Eve and New Year’s Eve after
3 p.m. From 5 December 2014 Netto chose to take the opportunity
to open around the clock in several of their stores in Copenhagen,
Lyngby and Aarhus. It is likely that this decision puts further pressure on kiosks, petrol stations etc. which had previously been the
only places where purchases were possible around the clock.
A look at the future of shopping
It will be several years in the future but with reasonable probability in Denmark we will see something like Amazon’s just-aroundthe-corner futuristic delivery model ”Amazon Prime Air”. The
drone-based delivery service is more or less ready to be rolled out
in parts of the US, but is currently awaiting approval from the US
authorities. When delivery is approved, it will be possible to order
a product online which will subsequently be delivered by a drone
right to your door within half an hour. However, there are a number of requirements on the weight, size and the distance from the
delivery address to the nearest store that will initially make the
service less competitive compared with more conventional delivery methods. The approval will come at the earliest in mid-2015.
A case of such fundamental character can be expected to drag on
for some time yet, but the general view is that it will eventually
succeed (table 6.1-3).
Physical stores squeezed by web commerce
According to a report from the Department of Central Planning,
up to one third of the current retail space will become redundant
due to increasing web commerce. The report also points out that
small and medium-sized cities will be hit hardest. Recent years
have also shown an increasing vacancy trend nationwide, but not
nearly to the same extent as the report predicts for the next 10
years. If the report’s predictions prove correct, it will affect the
retail rental market in a strongly negative manner. Retail will, in
many cases, not be as convertible to other forms of property,
such as conversion of offices into accommodation. Therefore, it is
58
endnu men det generelle synspunkt er, at det nok skal komme til
at lykkes.
Continued low vacancy rates for retail premises in
Copenhagen
In Copenhagen city vacancy rates in retail at the start of Q1 2015
were 2.7%, corresponding to a total of 34,000 sq m of vacant
59
Det allerbedste detail handles
til meget lave afkast
Lejemarkedet på de primære beliggenheder, de mest attraktive
strøggader og de bedste butikscentre er solidt med stabil udlejningsaktivitet og med nyetableringer fra danske og internationale
kædebutikker. Særligt de allerbedste strøgejendomme handles i
øjeblikket til afkast under 4%. Afkastet for denne type af ejendomme nærmer sig derfor niveauet fra 2007.
På trods af, at der er større efterspørgsel end udbud af de bedst
beliggende butikslejemål, er mange lejere/investorer meget kritiske med kravene til beliggenhed – de vil ofte ikke stille sig tilfreds
med en mindre god placering, men foretrækker at vente på, at den
ideelle placering bliver tilgængelig.
For sekundære beliggenheder er markedet noget mere afdæmpet og efterspørgslen efter disse detailejendomme er stadig svag.
Ældre og mere umoderne bygninger med dårlig beliggenhed er
specielt ramt, og på kort eller mellemlang sigt er der næppe udsigt til en egentlig vending, tværtimod.
Tomgangen var i starten af 2015 på 5,6%, hvilket er et pænt fald
fra toppen i 4. kvartal 2012, hvor tomgangen var på 7,1%. Den
nuværende tomgang er dog stadig langt fra niveauet i 20032004, hvor tomgangen var omkring 2-3% (figur 6.5).
Faldende tendens på afkastet i Aarhus
I modsætning til København har afkastkravet på prime detail vist
en stabil til let faldende tendens i Aarhus. Afkastet er samlet set
faldet 1,25 procentpoint siden 2003 til 5% i 2014, med en lille
stigning i årene efter krisen. Manglen på udsving i afkastet på
primær detail i Aarhus under krisen kan findes i, at tomgangen
ikke var helt presset i bund sammenlignet med det københavnske
marked. Dette har lagt en dæmper på de værste prisstigninger,
hvilket har bevirket et relativt stabilt afkastkrav (figur 6.6).
Detail – Aarhus
Faldende detailtomgang i Østjylland
Østjylland, med Aarhus som primær driver, har ligesom
København oplevet faldende tomgang for detailkvadratmeter.
retail space. The vacancy rate is thus well below the peak of the
beginning of 2013, when 3.6% of retail premises in Copenhagen
stood empty. However, the level today is still somewhat below the
vacancy rate of 2007, when less than 1% of premises were empty.
It can be expected that vacancy rates will not fall to 2007 levels,
since this level was obtained during a strongly overheated market
(figure 6.3).
Stable yields for Copenhagen prime retail
Yields on the Copenhagen retail market for prime properties have
been stable since 2009, with a slight downward trend in recent
years. Yields have been in the range of 5% over the past 5 years,
which is well above the bottom reached in 2007, when the best
properties made around 3%. Right now there is a declining trend
in yields for the very best located street properties (figure 6.4).
The very best retail makes very low returns
The rental market in prime locations, the most attractive shopping streets and the best shopping centres are solid with stable
rental activity and with new establishments from Danish and
international chain stores. The very best street property currently
brings a yield of under 4%. The yield for this type of property is
therefore approaching the level of 2007.
60
Despite the fact that there is greater demand than supply for
the best located retail leases, many tenants/investors are very
particular with their location requirements - they will often not be
satisfied with a lesser location, preferring to wait for the ideal
location to become available.
For secondary locations, the market is somewhat more subdued, and demand for these retail properties is still weak. Older
and less modern buildings with poor locations are particularly
affected and in the short or medium term, there is little likelihood
of an actual recovery.
Retail - Aarhus
Falling retail vacancy rates in East Jutland
East Jutland with Aarhus as the primary driver, like Copenhagen,
has experienced fewer vacant retail spaces. The vacancy rate at
the beginning of 2015 was 5.6%, which is a significant drop from
the peak in Q4 2012, when the rate was 7.1%. The current vacancy rate is still far from the level of 2003-2004, when it stood
around 2-3% (figure 6.5).
Downward yield trend in Aarhus
In contrast to Copenhagen, yields for prime retail have shown a
stable to slightly decreasing trend in Aarhus. Overall, yields have
fallen 1.25% since 2003 to 5% in 2014, with a slight increase in
the years following the crisis. The absence of fluctuations in yields
on prime retail in Aarhus during the crisis is down to the fact that
the vacancy rate was not completely driven down in comparison
with the Copenhagen market. This has put a damper on the worst
price increases, which led to relatively stable yields.
61
62
Nordhavnen, By & Havn/Ole Malling
Boligmarkedet
Boligmarkedet er delt i to, hvor priserne i de større byer ledt an af
København buldrer derudaf, imens priserne i de værst ramte yderområder stadig falder. De store regionale forskelle skyldes primært
migrationen til storbyerne, hvilket har sat gang i en selvforstærkende effekt. Kun få vælger at købe en bolig der, hvor prisen med
stor sandsynlighed vil falde, hvilket har gjort boligerne i storbyerne
endnu mere efterspurgte sammenlignet med udkants-Danmark.
Idet den reelle tomgang er meget tæt på nul i landets største
byer, har migrationen sat et ekstraordinært stort pres på efterspørgslen efter boligkvadratmeter. Det har sat gang i en del større
boligbyggerier i bl.a. Københavns Nordhavn og Sydhavn.
Herudover er det blevet attraktivt at konvertere kontorejendomme til boliger.
Generelt ses en tendens mod, at ældre havnearealer, herunder
Københavns Nordhavn og Sydhavn samt nordhavnen i Aarhus, i
stigende grad udnyttes til andre formål, herunder bolig og kontor.
Den store herlighedsværdi i form af havudsigt, rekreativ udnyttelse af vandbassinerne og charmerende bevarede industrielle detaljer tiltaler den brede befolkning i høj grad.
Et lovændringsforslag til lejeloven, som efter planen skal tredjebehandles medio marts 2015, kan få stor betydning for både udlejere af boliger og projektudviklere. En foreslået ændring, hvor det
ikke længere bliver muligt at inkludere krav om nyistandsættelse i
lejekontrakten frygtes at medføre et fald i standarden på
udlejningsboliger.
Ændringen af Planloven, hvor kommuner får mulighed for at øremærke op til 25% af nybyggeri til almene boliger, kan få stor
betydning for grundejere og projektudviklere. De investorer som
har købt et jordstykke vil i mange tilfælde have betalt en for høj
pris, idet grunden ikke længere kan udnyttes efter forventningerne på købstidspunktet. Kravet kan dog kun gøres gældende for
områder, hvor der ikke allerede foreligger en lokalplan, eller hvor
planen ændres. Københavns Kommune har meldt ud, at de ønsker at udnytte Planlovsændringen og det samme må forventes i
Aarhus.
Stabil boligtomgang på landsplan, men store
geografiske forskelle
Tomgangen for boliger på landsplan har været stabil siden 2010,
hvor ca. 6% af de samlede boliger har været uden cpr-tilmelding.
Denne stabilitet dækker dog over store regionale forskelle, hvor
Region Nordjylland har en tomgang på 8,3% imens Region
Hovedstaden trækker den samlede statistik ned med en tomgang
på blot 4,2%. På lavere geografisk niveau end inddeling i regioner
bliver billedet endnu mere spredt og det er i mindre afsidesliggende byer ikke sjældent at finde tocifrede tomgangsprocenter (figur
7.1).
Spredningen i tomgangsprocenterne imellem regionerne og
særligt i regionernes underområder forventes at tage til i årene
fremover.
The Housing Market
The housing market is split in two, with prices in major cities
surging, spearheaded by Copenhagen, while prices in the worst
affected remote areas are still falling. The large regional differences are mainly due to migration to urban centres which have set in
motion a self-reinforcing effect. Few choose to buy a home where
the prices are likely to fall, making homes in big cities even more
in demand compared with outer areas in Denmark.
Since the actual vacancy rate is very close to zero in the country’s largest cities, migration has put extraordinarily high pressure on the demand for housing space. A number of large housing developments have been launched, including in
Copenhagen’s North Harbour and South Harbour. In addition,
converting office buildings into housing has become an attractive
prospect.
Generally there is a trend towards older port areas, including
Copenhagen’s North Harbour and South Harbour and the north
port of Aarhus, being increasingly used for other purposes, including housing and offices. The great amenity value in the form
of the sea view, recreational use of water basins and charming
preserved industrial detail greatly appeals to the general public.
A proposed amendment to the Rent Act scheduled for a third
hearing by mid-March 2015 has great significance for both landlords and developers. It is feared a proposed amendment meaning
it will no longer be possible to include requirements on refurbishment in a lease contract will lead to a decline in the standard of
rental housing.
The amendment to the Planning Act where municipalities are
able to earmark up to 25% of new buildings for public housing
can be important for landowners and developers. The investors
who have bought a piece of land will often have paid too high a
price, since the land can no longer be used as per expectations at
the time of purchase. The requirement can only be claimed for
areas where there is already a local plan or where the plan is
modified. Copenhagen municipality has announced that they
want to take advantage of the Planning Act’s amendment and the
same is expected in Aarhus.
Stable housing vacancy rate nationwide but large
geographical differences
The vacancy rate for homes nationwide has been stable since
63
Geografisk skævvridning på boligmarkedet
Det ser ud til, at bunden er nået på boligmarkedet og at de danske
boligpriser samlet set er på vej frem. Der er dog i øjeblikket en
klar geografisk skævvridning, hvor ejerlejligheder i København og
Aarhus står stærkt med betragtelige prisstigninger. Nogle områder oplever endda, at de nominelle priser er oppe på niveau med
toppen før krisen. Huspriserne har ligeledes set pæne stigninger i
nogle dele af landet. Det forventes dog, at netop husprisstigninger
vil afdæmpes i de kommende år grundet en ny skattepraksis, hvor
værdifordelingen mellem et hus og dets grundstykke ændres.
Den skæve prisudvikling på boligmarkedet har gjort det svært,
nogle steder umuligt, at opnå realkreditfinansiering. Dette gør sig
særligt gældende i landområderne, hvor markedet går en hård tid
i møde. De svage udsigter for udkants-Danmark har i praksis
stavnsbundet en række familier, som ikke har råd til at fraflytte
deres bolig på grund af de faldende priser. Problemet har til tider
oplevet stor politisk bevågenhed, og en debat om løsningsmodeller angående boligforholdene kan meget vel komme til at udgøre
et stort emne i den kommende politiske valgkamp.
eksisterende lejligheder osv. Afkastet for sådanne velplacerede
ejendomme ligger i mange tilfælde i niveauet 2-3% - nogle endda
en smule under, afhængigt af potentialet for den pågældende
ejendom. Ejendommene indeholder ofte et forventet merafkast i
forhold til at investere i en allerede moderniseret og fuldt udnyttet
ejendom. Dette afspejler en øget usikkerhed omkring størrelsen
og timingen af det fremtidige cash-flow efter udviklingen af ejendommen er implementeret.
Forbedret boligsalg
Boligsalget for 2014 viser en fremgang på ca. 10% i forhold til året
før. Dermed er der fortsat tegn på, at boligmarkedet er ved at
vende tilbage til mere normale tilstande og i store dele af
Hovedstadsområdet er de nominelle priser tæt på niveauet før
krisen. Der er solgt 18% flere boliger i København og
Nordsjælland i 2014 i forhold til 2013, hvilket betyder, at salget i
hovedstadsområdet ikke har været større siden 2006. Resten af
Sjælland og Fyn følger tæt efter med fremgang på henholdsvis
13% og 17%, men i Jylland er billedet dog noget mere blandet
(tabel 7.1-2).
Boligudlejningsejendomme med udviklings
potentiale handles til meget lave afkast
Boligudlejningsejendomme i de større byer sælges til meget lave
afkast når der er et fremtidigt udviklingspotentiale. Potentialet
kan bl.a. ligge i lejereserver, udnyttelsen af tagetage, renovering af
2010 with around 6% of the total housing having no social security registration. This stability, however, includes major regional
differences where the North Denmark region has a vacancy rate
of 8.3% while the capital region pulls the overall statistics down
with a vacancy rate of just 4.2%. On a smaller geographical level
than division into regions, the picture becomes even more scattered, and in smaller outlying towns it is not rare to find double-digit vacancy rates (figure 7.1).
The spread in vacancy percentages between regions and especially in the regions’ sub-areas is expected to increase in the years
to come.
Geographic imbalance on the housing market
It seems that the bottom has been reached in the housing market
and the Danish housing prices overall are on the rise. However,
there is currently a clear geographical bias, with apartments in
Copenhagen and Aarhus doing well with significant price increases. Some areas are even experiencing nominal prices around the
pre-crisis peak. House prices have also seen healthy increases in
some parts of the country. It is expected that house price growth
will be tempered in the coming years due to a new tax law, where
the distribution of value between a house and its land is changed.
The uneven development of prices on the housing market has
made it difficult, and in some places impossible, to obtain
64
mortgage financing. This applies especially in rural areas where
the market is facing a tough time. The weak outlook for regional
Denmark has in practice tied down a number of families who
cannot afford to leave their accommodation due to falling prices.
The problem has at times been subject to considerable political
attention and a debate on approaches to accommodation may
well become a major issue in the upcoming political campaign.
Residential properties with development potential
are trading at very low yields
Residential properties in major cities are being sold at very low
yields when there is a future development potential. Benefits may
lie in rental reserves, the exploitation of attic space, renovation of
existing houses etc. Yields on such well-placed properties are in
many cases around the level of 2-3%, sometimes even slightly
below, depending on the potential of the property. The properties
often contain an expected additional yield compared to investing
in an already modernised and fully utilised property. This reflects
increased uncertainty about the size and timing of future cash
flows after the development of the property is implemented.
Improved housing sales
Housing sales for 2014 showed an increase of approximately 10%
on the previous year. Thus there is more evidence that the
Figur 7.1: Boligtomgangen i regionerne og på landsplan
Figure 7.1: Housing vacancy rates for the sub-regions and country wide
Tabel 7.1: Eksempler på boligejendomssalg i 2014
Table 7.1: Residential sales examples 2014
%
9
7
6
5
4
3
2
1
0
Etageareal,
brutto m²
Floor area, sq m
Kontantpris, kr.
Afkast
Yield
København K
Copenhagen K
16.800
414.200.000
2,60%
København V
Copenhagen V
14.621
234.750.000
4,12%
By
City
8
Hele landet/
Region
Entire country Hovedstaden/
Capital
Region
Sjælland/
Zealand
Region
Region
Region
Syddanmark/ Midtjylland/
Nordjylland/
South
Central Jutland
Northern
Denmark
Jutland
Figur 7.2: Tomgangen på boliger i København og Aarhus
Figure 7.2: Vacancy rates for housing in Copenhagen and Aarhus
%
7
København/Copenhagen
Aarhus/Aarhus
6
Virum
10.800
216.000.000
4,25%
Aarhus C
9.427
184.500.000
4,28%
Glostrup
8.568
134.000.000
5,25%
Kgs. Lyngby
5.896
105.000.000
5,25%
København Ø
Copenhagen Ø
6.163
100.000.000
3,00%
København Ø
Copenhagen Ø
1.092
18.400.000
1,00%
Brøndby Strand
4.560
61.000.000
6,25%
Viby J
2.385
60.000.000
5,00%
Kilde: DTZ Research
5
4
3
Tabel 7.2: Forventninger til boligmarkedet
Table 7.2: Housing market expectations
2
1
0
Driver
2010
2011
2012
2013
2014
Trend
Tomgang
Vacancy
Renten
Interest rate
Reallønninger
Real wages
Markedsstørrelse
Market size
Økonomisk vækst
Economic growth
Samlet
Overall
Kilde: DTZ Research
65
Boligmarkedet – København
Næsten ingen tomgang på boliger i København
Tomgangen på boliger opgjort som andelen af boliger uden
cpr-registrering ligger lige nu omkring 4,6% for Københavns kommune. Den har de seneste år været faldende som følge af en kraftigt stigende efterspørgsel og en lav nettotilførsel af boliger.
Samlet set er der blevet ca. 3.600 færre boliger uden cpr-registrering i kommunen siden 2010, hvilket modsvarer et fald i tomgangen på 1,3 procent point (figur 7.2).
På trods af en målbar tomgang på knap 5% er den reelle tomgang nær ved nul. En stor del af de boliger, som indgår i tomgangsstatistikken, er boliger uden bopælspligt. Ifølge tal fra
Københavns Kommune er der tale om op imod 4.300 boliger, som
har fået denne status. Da boliger uden bopælspligt kun findes i
Københavns kommune forklarer det ligeledes den største del af
tomgangsforskellen mellem København og Aarhus. Andre årsager
til manglende cpr-registrering uden egentlig at være tomgang
inkluderer: boliger til medarbejdere ved ambassader og internationale organisationer, pendlerboliger, gæsteboliger samt kommunale boliger til særlige formål. Herudover står en stor del af boligerne tomme kortvarigt grundet flytning, dødsfald mm., hvilket
kan tolkes som friktionstomgang – tomgang grundet den tid, det
tager, at matche køber og sælger. Når alle disse fratrækkes er den
reelle tomgang meget tæt på nul procent, hvilket er en af de store
housing market is returning to more normal conditions and in
large parts of the metropolitan area nominal prices are close to
pre-crisis levels. 18% more homes were sold in Copenhagen and
North Zealand in 2014 than in 2013, which means that sales in
the metropolitan area have not been greater since 2006. The rest
of Zealand and Funen follow closely, with increases of 13% and
17% respectively, but in Jutland the picture is somewhat more
mixed (table 7.1-2).
Housing market - Copenhagen
Almost no vacant homes in Copenhagen
The vacancy rate for housing calculated as a percentage of homes
without social security registration is now around 4.6% in the
Copenhagen municipality. In recent years this has been declining
as a result of soaring demand and a low net supply of housing.
Overall, there are approximately 3,600 fewer homes without social security registration in the municipality since 2010, which
corresponds to a drop in vacancy rates of 1.3% (figure 7.2).
Despite a measurable vacancy rate of almost 5%, the actual
vacancy rate is near zero. Much of the housing that makes up the
vacancy statistics are homes without residency requirements.
According to figures from the Copenhagen municipality, up to
66
forklarende faktorer i forhold til de kraftige prisstigninger, der har
været realiteten på det Københavnske boligmarked de seneste år.
Kraftige prisstigninger, men næppe en boble
De kraftige prisstigninger på boliger i København, nogle områder
over 25% de seneste par år, er en smule bekymrende. Sidste
gang, det danske marked oplevede lignende prisstigninger, i
2006-2007, endte det som bekendt galt. Særligt bekymrende er
det, at de nuværende prisstigninger er opnået i en periode med
økonomisk stagnation. Forskellen på nu og dengang ligger i det
usædvanligt lave renteniveau og den store nettotilflytning til de
større byer. Boligbyrden er således noget under toppen fra før
krisen, hvilket må betegnes som meget positivt. Det skal med ind
i betragtningen, at en rentestigning kan lægge pres på boligejere
med variabelt forrentede lån. Den store andel af afdragsfrie lån
skaber ligeledes en del usikkerhed ud i fremtiden. Samlet set vurderes det dog, at det nuværende prisniveau er holdbart, så længe
kommende prisstigninger ikke fortsætter i samme høje niveau,
samt at renten ikke pludseligt stiger et par procentpoint over en
kortere periode.
Der er ligeledes tegn på at en større andel vælger et fast forrentet end et variabelt forrentet lån med og uden renteloft. Fra december 2013 til december 2014 steg andelen af fast forrentede
lån i de samlede realkreditudlån dermed 1,2 procentpoint fra
28,5% til 29,7%, ifølge tal fra Danmarks Statistik. Den lave rente,
4,300 homes have been given this status. Since housing without
residency requirements is found only in the municipality of
Copenhagen, this also explains the largest part of the difference
in vacancy rates between Copenhagen and Aarhus. Other reasons
for the lack of civil registration records without actually being
vacant include: Housing for employees at embassies and international organisations, commuter homes, guest houses and municipal housing for special purposes. In addition, a large part of the
housing stands empty in the short term due to relocation, deaths
etc. which can be interpreted as friction vacancy - vacancy due to
the time it takes to match buyers and sellers. When all these are
deducted, the actual vacancy rate is very close to 0%, which is
one of the major factors behind the price surge on the
Copenhagen housing market in recent years.
Sharp price increases but hardly a bubble
The soaring housing prices in Copenhagen, in some areas more
than 25% over the past few years, are rather worrying. The last
time the Danish market experienced similar price increases in
2006-2007, it ended badly. Of particular concern is that current
price increases are happening in a period of economic stagnation.
The difference between now and before lies in the exceptionally
low interest rates and the high net migration to the cities. The
housing burden is well below the peak before the crisis, which
Ørestad/8TALLET, By & Havn/Ole Malling
67
hvor låntagere kan få sikkerhed over deres boligøkonomi mange
år ud i fremtiden sammenholdt med en eventuel kursgevinst ved
rentestigninger har været afgørende faktorer i forhold til at drive
denne udvikling. Samlet set har det gjort boligejerne mere robuste
overfor fremtidige rentestigninger.
Konverteringer skaber større boligmasse centralt
Konverteringer fra kontor- til boligejendomme tilfører det centrale
København en meget tiltrængt boligmasse. Manglen på byggegrunde, fredninger, restriktive lokalplaner osv. har gjort det nærmest umuligt at opføre nye boligbyggerier centralt i København.
Den relativt høje tomgang på kontorer giver dermed en håndsrækning til udbuddet på boligmarkedet i form af flere boligkvadratmeter. Samtidig tager det toppen af de i forvejen kraftige prisstigninger, hvilket mindsker sandsynligheden for en
overophedning af boligmarkedet.
Forventet ændring af planreglerne for almene
boliger
I forbindelse med indgåelsen af finansloven for 2015 er der indgået aftale om en ændring af lov om planlægning og almenboligloven. Lovforslaget om ændring af lov om planlægning giver kommunen mulighed for at stille krav om op til 25% almene boliger i
forbindelse med lokalplanlægningen for nye boligområder. Det er
en forudsætning for at bruge planbestemmelsen om almene
must be considered as very positive. It must be taken into account that an increase in interest rates may put pressure on
homeowners with adjustable-rate mortgages. The high proportion
of interest-only loans also creates some uncertainty for the future. Overall, however, the current price level is sustainable as
long as the price increase does not continue at the same high
level and the interest rate does not suddenly rise a few percentage points in a short period.
There are also signs that a greater proportion of people are
choosing a fixed-rate rather than a variable rate mortgage with
and without an interest rate cap. From December 2013 to
December 2014, the share of fixed-rate loans in mortgage lending
as a whole rose 1.2% from 28.5% to 29.7%, according to figures
from Statistics Denmark. Low interest rates, whereby borrowers
get peace of mind for their housing expenditure for many years in
advance, plus any capital gains in the event of interest rate rises,
has been a crucial factor behind this development. Overall, it has
made homeowners more robust against future interest rate
increases.
Conversions create more housing centrally
Conversions from office to residential properties give central
Copenhagen much needed housing stock. The lack of available
land, conservation, restrictive local planning etc. has made it
68
boliger i lokalplanerne, at der er optaget retningslinjer herom i
kommuneplanen. Jf. høringssvar indsendt i december 2014 og
januar 2015 er der bred opbakning til lovforslaget fra lokaludvalgene i Københavns Kommune, hvorfor det med overvejende sandsynlighed må forventes, at lovforslaget kommer igennem. Den
store opbakning fra lokaludvalgene skal ligeledes tolkes sådan, at
muligheden for at stille krav om almene boliger vil blive udnyttet
fuldt ud.
Boligmarkedet – Aarhus
Stabil og lav tomgang på boliger i Aarhus
Tomgangen på boliger i Aarhus har ligget på et stabilt lavt niveau
siden 2010, hvor 3-3,5% af boligmassen har været uden cpr-tilmelding. Den reelle tomgang er ligesom i København meget tæt
på nul procent, når friktionstomgangen fraregnes. Den lave tomgang sammenholdt med det relativt uelastiske udbud lægger lige
nu et opadgående pres på priserne.
Havnearealet i Aarhus under kraftig udvikling
Den nye århusianerbydel på den gamle industrihavn udvikles i
disse år med en blanding af bolig-, kontor-, kultur- og fritidsbyggerier. Det er ambitionen at lave en ny bydel som naturligt
almost impossible to build new housing in central Copenhagen.
The relatively high vacancy rate of offices thus helps provide supply on the housing market in the form of more housing space. At
the same time it takes the top off the already steep price increases, which reduces the likelihood of overheating on the housing
market.
Expected change in planning rules for public
housing
In connection with the conclusion of the Finance Act for 2015, an
agreement was concluded on an amendment of the Planning and
Public Housing Act. The bill amending the Planning Act enables
municipalities to require up to 25% social housing in connection
with planning for new housing. It is a condition of using the plan’s
provision for social housing that the relevant guidelines are included in the municipal plan. If we look at responses submitted in
December 2014 and January 2015, there is broad support for the
bill from the local committees in the municipality of Copenhagen,
which is why it is to be expected that the bill will pass. The strong
support from local committees must also be interpreted to mean
that the possibility of requiring social housing will be fully
exploited.
smelter sammen med den ældre del af det centrale Aarhus. En
række boligprojekter kommer til at præge udviklingen og det er
målet at op imod 7.000 beboere fremover vil have adresse i de
nye boliger. Det mest markante boligbyggeri, som til dato er opført i den nye bydel, er ”Isbjerget”, som modtog prisen ”Best
Residential Development” på den internationale ejendomskonference MIPIM i 2013.
op imod 15 etager højt tårn og 150 kollegieboliger. Etapen kommer i alt til at indeholde 7 bygninger samt et tilhørende underjordisk parkeringsanlæg.
Store boligprojekter på vej flere steder i byen
Et nyt område indeholdende 900 boliger og 35.000 m² erhverv er
på vej i Risskov. Området er på 13ha og det forventes at blive den
til dato mest bæredygtige bydel i hele landet. Bygningerne opføres i etager fra 3-11 og de suppleres med store grønne arealer og
vandløb. Samlet set et ambitiøst projekt, som vil tilføre Aarhus en
tiltrængt boligmasse.
Frederiks Plads er et nyt projekt beliggende centralt i Aarhus,
som bliver udviklet til en kombination af bolig og erhverv.
Området udvikles på grunden, hvor DSB’s komponentværksted
tidligere lå. Efter planen bliver der ca. 150 2-3 værelses lejligheder
i byggeri som varierer i højde fra 5-19 etager. De første kvadratmeter forventes at være klar til indflytning i 2017.
På Fragtmandscentralens gamle grund ved Søren Frichs Vej i
Aarhus har den nyeste lokalplan banet vejen for opførelse af en
lang række boliger – op imod 3.000, når området er fuldt udbygget. I første etape bliver der tale om 450 boliger, fordelt på bl.a. et
Housing Market - Aarhus
Stable and low housing vacancy rates in Aarhus
Housing vacancy rates in Aarhus have remained stable at a low
level since 2010, when 3-3.5% of the housing stock had no social
security registration. The real vacancy rate, like in Copenhagen, is
very close to 0% when friction vacancy is subtracted. The low
vacancy rate in conjunction with the relatively inelastic supply is
currently putting an upward pressure on prices.
Harbour area in Aarhus under heavy development
The new Aarhus district at the old industrial port has been developed in recent years with a mixture of residential, office, cultural
and recreational buildings. The ambition is to create a new district
which naturally blends in with the older part of central Aarhus. The
development will feature a number of housing projects and the goal
is that up to 7,000 residents will live in new homes there. The most
significant residential building created for the new town so far is
the ”Iceberg”, which received the ”Best Residential Development”
at the international property conference MIPIM in 2013.
business space is on the way in Risskov. The area is about 13 ha
and is expected to become the most sustainable city district in
the country. The buildings are being built over 3-11 storeys and are
complemented with large green areas and watercourses. Overall,
an ambitious project that will give Aarhus much needed housing
stock.
Frederiks Plads is a new project located centrally in Aarhus
which is being developed as a combination of residential and
commercial property. The area is being developed on the site
previously occupied by DSB’s component workshop. According to
the plan there will be approximately 150 two/three bedroom
apartments in buildings ranging in height from 5-19 storeys. The
first homes are expected to be ready for occupancy in 2017.
On the former grounds of the Fragtmandscentralen on Søren
Frichs Vej in Aarhus, the latest plan is paving the way for the construction of a wide range of housing - up to 3,000 units when the
area is fully developed. In the initial stage, there will be 450
homes divided among a tower up to 15 storeys high and 150 student residences. This stage will include seven buildings and an
associated underground car park.
Large residential projects underway at several
sites in the city
A new area containing 900 dwellings and 35,000 sq m of
69
Hotel Bella Sky Comwel, By & Havn/Peter Sørensen
70
Hotelmarkedet
Det danske hotelmarked har været inde i en turbulent periode de
seneste år, hvor mange hoteller har haft svært ved at få bundlinjen
væk fra de røde tal. Dette har medført en række effektiviseringer i
form af en reducering i antallet af ansatte, generelt større hoteller
og fokus på stordriftsfordele. De store aktører som Arp-Hansen og
Solstra må forventes at kunne drive fordele af deres mange værelser fremover, imens mange af de mindre enkeltstående hoteller
med få værelser får det svært i konkurrencen med de store.
En del internationale investorer har fået øjnene op for det danske hotelmarked, hvor bl.a. KLP har købt Hotel Scandic i Aarhus
og First har tilført Hotel Mayfair på Vesterbro i København til
deres portefølje. Herudover er der en del hoteludvidelser planlagt
over de kommende år, hvor fællesnævneren for dem er, at det er
de store aktører, som står for investeringerne.
Den store tilførsel af hotelværelser de seneste år kommer som
en konsekvens af den stigende interesse fra både turister og forretningsrejsende. Det danske hotelmarked er dermed gået fra at
være et presset marked til at udgøre en attraktiv investering –
særligt for kapitalstærke investorer med erfaring for hotelinvesteringer og drift.
Faldende antal hoteller,
men stigende antal værelser
Fra 2004 til 2013 var der et fald i antallet af hoteller i Danmark fra
921 til 864 ifølge HORESTA. Samtidig var der dog en stigning i det
gennemsnitlige antal værelser per hotel fra 43,9 til 54,5, hvilket
svarer til en stigning på ca. 7.000 værelser eller 17% over perioden. Særligt de helt store hoteller med 250+ værelser har oplevet
en stor fremgang fra 13 i 2004 til 21 i 2013. De fleste nye hotelværelser er opført i København, hvor antallet af værelser er steget
med 3.500 eller hele 27% fra 2008 til 2013. I løbet af hele 2013
var kapacitetstilvæksten på mere moderate 120 værelser.
Regionale forskelle i belægningsgraden
Branchen blev som stort set alle andre ramt af krisen og den gennemsnitlige belægning for hele landet faldt med 5 procent point
fra 56% i 2008 til 51% i 2009. I perioden 2009-2013 er den steget støt til 55%. Dette skal sammenholdes med den store samlede kapacitetsforøgelse over perioden og der har således været en
pæn stigning i det samlede antal hotelovernatninger (tabel 8.1).
Den gennemsnitlige belægning i 2013 varierer fra 65% i Region
Hovedstaden i toppen af skalaen, mens Region Sjælland kæmper
for at følge med, med blot 40% i gennemsnitlig belægning. Det er
dog farligt direkte at konkludere noget angående rentabiliteten i
de forskellige geografiske områder ud fra belægningsprocenten
alene.
Flere overnatninger på hotel
Efter et fald fra 2008 til 2009 er antallet af hotelovernatninger
steget støt indtil 2013. Særligt overnattende med en anden
The Hotel Market
The Danish hotel market has been through a turbulent period
over the last year, with many hotels having difficulty getting the
bottom line out of the red. This has led to a certain amount of
streamlining, in the form of a reduction in the number of employees, larger hotels in general and a focus on economies of scale.
The big players such as Arp-Hansen and Solstra can be expected
to drive home the advantage of their many rooms in the future,
while the smaller, individual hotels with fewer rooms will struggle
to compete with the larger ones.
Some international investors have woken up to the Danish
property market, with KLP buying Hotel Scandic in Aarhus, and
First adding Hotel Mayfair in Vesterbro, Copenhagen to its portfolio. Furthermore, there are hotel expansions planned over the
coming years where the common denominator is that it is the
major players behind the investments.
The large supply of hotel rooms in recent years comes as a
consequence of increasing interest from both tourists and business travellers. The Danish property market has thus gone from
being a market under pressure to becoming an attractive
investment - especially for wealthy investors with experience of
hotel investment and operations.
Falling numbers of hotels
but increasing numbers of rooms
From 2004 to 2013 there was a decrease in the number of hotels
in Denmark from 921 to 864, according to HORESTA. At the same
time there was an increase in the average number of rooms per
hotel from 43.9 to 54.5, which corresponds to an increase of approximately 7,000 rooms or 17% over the period. There has been
a particularly sharp increase in the number of big hotels with 250+
rooms – from 13 in 2004 to 21 in 2013. Most new hotel rooms are
listed in Copenhagen, where the number of rooms increased by
3,500, or less than 27% between 2008 and 2013. Throughout
2013, capacity growth was a more moderate 120 rooms.
Regional differences in occupancy
The industry, like virtually all others, was affected by the crisis,
and the average occupancy for the whole country fell by 5
71
nationalitet end dansk er steget kraftigt, hvilket vidner om en øget
interesse for Danmark – både fra turister og forretningsrejsende.
Andelen af udenlandske overnatninger er således steget fra 42% i
2008 til 47% i 2013. Samlet set er antallet af hotelovernatninger
vokset 18,7% over perioden, hvilket særligt skyldes en kraftig
stigning i udenlandske overnattende (tabel 8.2).
Faldende beskæftigelse i hotelbranchen
På trods af det stigende antal overnatninger er beskæftigelsen i
hotelbranchen faldet over perioden 2008-2013 fra godt 14.000 til
godt 12.500 personer. Faldet har betydet en reducering i antallet
af medarbejdere per gæst/værelse, hvilket har øget presset på de
ansatte for at opretholde det samme service- og kvalitetsniveau.
Det vidner samtidig om en branche, hvor effektiviseringer og omkostningsstyring har været helt centrale fokuspunkter i forhold til
rentabiliteten af aktørernes forretninger. En af de vigtigste årsager
til, at denne reducering i antallet af ansatte har været mulig er den
stigende gennemsnitlige hotelstørrelse, hvilket har medført stordriftsfordele (tabel 8.3).
er ingen undtagelse. Aktører som couchsurfing.com, homeexchange.com og airbnb.com gør det muligt at bo gratis, bytte eller
købe sig til overnatning i private hjem overalt i verden. Det er ofte
muligt at finde en hel lejlighed til udlejning gennem f.eks. airbnb.
com til et par hundrede kroner per person per døgn, hvilket i høj
grad er konkurrencedygtigt i forhold til langt de fleste hoteller.
Airbnb.com stod alene for ca. 500.000 overnatninger fordelt på
de ca. 10.000 tilmeldte hjem i 2014 ifølge Berlingske Business.
Alternative overnatningstjenester udgør dermed en væsentlig del
af markedet sammenlignet med de etablerede hoteller.
Fra politisk side er der ikke lavet egentlige tiltag hverken for
eller imod de private udlejere, men idet markedet er i kraftig stigning, kan der meget vel snart komme en form for regulering. Om
en kommende regulering ser positivt på private kortidsudlejere,
ligesom det er tilfældet i Amsterdam, eller negativt, som i Berlin,
vil tiden vise. Et stigende politisk fokus på deleøkonomi og optimal udnyttelse af plads og ressourcer trækker dog i retningen af
en positiv rettet regulering (tabel 8.4).
Hotelbranchen udfordres af private udlejere
Deleøkonomien vinder frem i mange brancher og hotelbranchen
percentage points from 56% in 2008 to 51% in 2009. From
2009-2013, it increased steadily to 55%. This compares with the
large overall increase in capacity over the period, and there has
been a positive increase in the overall number of hotel stays (table 8.1).
The average occupancy in 2013 varies from 65% in the capital
region at the top of the scale, with the Zealand region struggling
to keep up with just 40% in average occupancy. However, it is
dangerous to draw any direct conclusions regarding the profitability of the different geographical areas based on occupancy alone.
Stays of several nights at hotels
After declining from 2008 to 2009 the number of hotel stays
then increased steadily until 2013. In particular, the number of
guests of a nationality other than Danish has risen sharply, reflecting increased interest in Denmark - both from tourists and
business travellers. The share of foreign guests has increased
from 42% in 2008 to 47% in 2013. Overall, the number of hotel
nights grew 18.7% over the period, which was especially due to a
sharp increase in foreign guests (table 8.2).
Falling employment in the hotel industry
Despite the increasing number of stays, employment in the hotel
industry declined over the period 2008-2013 from 14,000 to just
over 12,500 people. The decline has meant a reduction in the
number of employees per guest/room, which has increased pressure on employees to maintain the same service and quality. At
the same time, this bears witness to an industry where efficiency
72
and cost control have been absolutely central focus points in relation to the viability of the businesses. One of the main reasons
this reduction in the number of employees has been possible is
the rise in average hotel size, leading to economies of scale (table
8.3).
The hotel industry is being challenged by private
landlords
The sharing economy is gaining ground in many industries and
the hotel industry is no exception. Players such as couchsurfing.
com, homeexchange.com and airbnb.com make it possible to stay
for free, swap homes or book accommodation in private homes
throughout the world. It is often possible to find a great apartment through airbnb.com, for example, for a few hundred kroner
per person per day, which is highly competitive compared with
the vast majority of hotels. Airbnb.com alone accounted for approximately 500,000 nights spread over 10,000 or so registered
homes in 2014, according to Berlingske Business. Alternative
accommodation services thus constitute a significant part of the
market compared to the established hotels.
On the political side of things there has not yet been any action
for or against the private landlords, but as the market is growing
rapidly, there may well soon be a form of regulation. Whether
upcoming regulation will be seen positively, as by private shortterm landlords in Amsterdam or negatively as in Berlin, time will
tell. However, a growing political focus on the sharing economy
and optimal use of space and resources leads us in the direction
of positively focused regulation (table 8.4).
Tabel 8.1: Belægningsgraden for hoteller fordelt på regioner
Table 8.1: Regional occupancy rates for Danish hotels
Tal i %
Rate in %
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Hovedstaden
Capital
65
60
60
62
63
65
Sjælland
Zealand
46
41
39
40
39
40
Syddanmark
Southern Denmark
51
46
46
48
49
50
Midtjylland
Central Jutland
51
44
45
44
45
46
Nordjylland
North Jutland
47
42
43
43
45
44
I alt
Total
56
51
51
53
54
55
Kilde: Horesta
Source: Horesta
Tabel 8.2: Hotelovernatninger i Danmark (1.000)
Table 8.2: Hotel nights in Denmark (1.000)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
20082013 %
Dansk
Danish
6.300
5.708
6.064
6.508
6.676
6.872
9,1
Andre lande
Other countries
4.557
4.258
4.874
5.377
5.724
6.010
31,9
10.857
9.966
10.938
11.885
12.400
12.882
18,7
I alt
Total
Kilde: Horesta
Source: Horesta
Tabel 8.3: Hotelopførsler i København (Pipeline)
Table 8.3: Hotels under construction in Copenhagen (Pipeline)
Hotel
Omena/Urban House
Neptun Hotel
Arp-Hansen & Tivoli Hotel
Tabel 8.4: Forventninger til hotelmarkedet
Table 8.4 Hotel market expectations
Værelser
Rooms
Forventet færdiggjort
Expected completion
220
2015
21 (extension)
2015
288
2015
Absalon Hotel
156 (renovation)
2015
Astoria Hotel
32 (renovation)
2016
30 (extension)
TBA
Radisson Blu Scandinavia
266 (extension)
TBA
Cabinn Metro Hotel
550 (extension)
TBA
17
TBA
Hotel Skt. Petri
Tivoli Hjørnet
Kilde: NHC Data
Source: NHC Data
Driver
Trend
Belægningsprocent
Vacancy
Turisme
Tourism
Forretningsrejsende
Business travellers
Konkurrence fra private udlejere
Private lettings
Økonomisk vækst
Economic growth
Samlet
Overall
Kilde: DTZ Research
73
74
De nordiske markeder
Faldende afkastkrav på prime ejendomme
I norden er afkastkravene til både kontor, industri og logistik samt
detailejendomme faldende. Den stigende efterspørgsel har presset afkastet på prime ejendomme ned i niveauet fra før krisen i
mange byer. Helsinki, Stockholm og Oslo er således ved at være
nede på historisk lave afkastniveauer imens København stadig
ligger lidt over det meget lave niveau fra før krisen. Sammenlignet
med andre nordiske byer var afkastet i København dog nede i et
ekstremt lavt niveau, inden krisen indtraf. I nordisk sammenhæng
har Stockholm lige nu det laveste afkast på kontorer og detail
imens Oslo ligger med lave industri- og logistikafkast (figur
9.1-3).
Sammenlignes afkastet på kontormarkederne i Skandinaviens
største byer med andre europæiske storbyer siden slutningen af
2001, tegner der sig et interessant billede. Afkastene i London,
Stockholm, Berlin og Oslo ligger alle sammen meget tæt på det
laveste afkast, som er målt i den pågældende by i perioden 4.
kvartal 2001 til 4. kvartal 2014. De nuværende afkast i København
og Paris (La Défense) ligger i begge tilfælde lige under medianen
for perioden. Højden på pilen i figur 9.4 indikerer variationen i
afkastkravene over perioden, hvor Oslo tegner sig for den største
usikkerhed af de seks lande i figuren, imens Berlin har de mindste
udsving. Sammenlignes bundniveauerne i København og London
for perioden, fremgår det, at afkastene i de to byer har været nede
på næsten samme niveau, da markedet var allerhedest.
København er dog i modsætning til London ikke kommet tilbage
på det meget lave niveau (figur 9.4).
Stigende investeringslyst i norden
Transaktionsvolumen i de nordiske lande, Danmark, Sverige,
Norge og Finland har generelt været stigende siden krisen. Efter
massive fald over hele linjen fra 2007-2009 (2008-2009 i
Sveriges tilfælde) er investeringerne i de nordiske lande begyndt
at bevæge sig tilbage på tidligere tiders niveau. Danmark har oplevet moderate stigninger fra år til år i perioden 2009-2014.
Investeringsvolumen i Norge og Sverige steg i begge landes tilfælde markant fra 2009-2010, hvorefter investeringslysten i disse
lande har ligget nogenlunde stabilt i de efterfølgende år, dog med
en pæn stigning i Sverige i 2014. Finland har siden 2009 kæmpet
med at få gang i investeringerne, men oplevede tæt ved en fordobling fra 2013 til 2014. Samlet set steg transaktionsvolumen i
2014 godt 40% sammenlignet med 2013, ifølge DTZ Research
(figur 9.5).
Det fremgår af figur 9.5, at Sverige udgør det største investeringsmarked i norden målt på transaktionsvolumen. Selvom der
korrigeres for antallet af indbyggere, ligger Sverige stadig et godt
stykke foran de andre nordiske lande, særligt Danmark. En forklarende faktor kan være det generelt mere gennemskuelige svenske
ejendomsmarked, hvor mange større transaktioner finder sted
imellem landets store investorer, såsom pensionskasser o.l.
The Nordic Markets
Falling yields for primary properties
In Scandinavia, yields for offices, industrial/logistics and retail
properties are falling. Growing demand has pushed yields on primary properties to pre-crisis levels in many cities. Helsinki,
Stockholm and Oslo are thus down to historically low yield levels
while Copenhagen is slightly above the very low levels before the
crisis. However, compared with other Nordic cities, yields in
Copenhagen were at an extremely low level before the crisis. In a
Nordic context, Stockholm currently has the lowest yields for
offices and retail properties while Oslo has low industrial/logistics yields (figure 9.1-3).
If we compare the yield on office markets in Scandinavia’s largest cities with other major European cities since the end of 2001,
the picture is an interesting one. Yields in London, Stockholm,
Berlin and Oslo are all very close to the lowest rate measured in
those cities from Q4 2001 to Q4 2014. The current yield in
Copenhagen and Paris (La Défense) is in both cases just below
the median for the period. The height of the arrow in figure 9.3
indicates the variation in yields over the period, where Oslo accounts for the largest uncertainty of the six countries, while Berlin
has the smallest fluctuations. If we compare lows in Copenhagen
and London for the period, we see that the returns in these two
cities have almost fallen to the same level as when the market
was at its hottest. However, in contrast to London, Copenhagen
did not fall back down to the lowest levels (figure 9.4).
Increasing willingness to invest in Scandinavia
The volume of transactions in the Nordic countries of Denmark,
Sweden, Norway and Finland has generally been rising since the
crisis. After massive declines across the board from 2007-2009
(2008-2009 in the Swedish case), investments in the Nordic
countries have started to return to previous levels. Denmark has
experienced moderate year-on-year increases in the period 20092014. Investment volumes in Norway and Sweden increased in
both countries dramatically from 2009-2010, after which investments in these countries have been relatively stable, however, with
a healthy increase in Sweden in 2014. Since 2009, Finland has
been struggling to bring in investments but saw close to a doubling from 2013 to 2014. Overall, the transaction volume in 2014
rose over 40% on 2013, according to DTZ Research (figure 9.5).
75
Europa og Nordamerika er de største
udenlandske investorer
Langt de fleste ikke nationale investorer i de nordiske lande kommer fra det resterende Europa. Heraf foregår en stor del af
cross-boarder transaktionerne internt i norden, hvor eksempelvis
svenskere investerer i danske ejendomme og omvendt. De
Nordamerikanske investorer har ligeledes fået øjnene op for de
nordiske ejendomsmarkeder og investeringerne fra den anden
side af Atlanterhavet udgjorde ca. en fjerdedel af de samlede
udenlandske investeringer i norden i 2013.
Der er generelt sket en kraftig stigning i de udefrakommende
investeringer til de nordiske lande siden 2009. I 2012 og 2013 var
den samlede internationale transaktionsvolumen oppe på næsten
EUR 5 mia. svarende til ca. DKK 37 mia., hvilket lå langt over niveauet fra 2009, hvor under EUR 1 mia. blev investeret i norden.
afkastkravet er faldet mere på sekundære ejendomme end primære ejendomme det seneste års tid, hvilket har mindsket afkastkløften i norden. Den mindskede afkastkløft vidner om, at det
generelle marked er på vej tilbage til en mere normaliseret
tilstand.
Afkastkløften indsnævres på
de nordiske markeder
At de nordiske investorer har søgt mere sikre investeringer over
en årrække har medført, at afkastkløften mellem primære og sekundære ejendomme er vokset. Nu, hvor tilliden til markedet er
vendt tilbage, er en del investorer begyndt at bevæge sig op af
risikokurven. Der er dermed en stigende interesse for sekundære
ejendomme og en søgen efter højere afkast end de mere sikre
prime-ejendomme kan tilbyde lige nu. Det har medført, at
Figure 9.5 shows that Sweden represents the largest investment
market in the Nordic countries measured by transaction volume.
Even adjusted for the number of inhabitants, Sweden is still well
ahead of the other Nordic countries, particularly Denmark. An
explanatory factor may be the generally more transparent
Swedish property market, where many large transactions take
place between the country’s major investors such as pension
funds.
Europe and North America are the largest foreign
investors
The vast majority of non-domestic investors in the Nordic countries come from the rest of Europe. Of these, a great deal of
cross-border transactions take place internally in Scandinavia,
where, for example, Swedes invest in Danish property and vice
versa. North American investors have also become aware of the
Nordic property markets, and investment from the other side of
the Atlantic accounted for approximately a quarter of the total
foreign investment in Scandinavia in 2013.
There has generally been a sharp rise in external investment in
the Nordic countries since 2009. In 2012 and 2013, the total international transaction volume reached nearly EUR 5 billion, corresponding to approximately DKK 37 billion, which was far above
the level of 2009, when EUR 1 billion was invested in the North.
76
Yield gap narrows on the Nordic markets
As Nordic investors sought safer investments over the years, this
has led to a growing yield gap between primary and secondary
properties. Now that market confidence has returned, some investors have started to take more risks. There is thus growing
interest in secondary properties and a search for higher yields
than the more secure primary properties can offer right now. This
has led to the required yield falling more on secondary properties
than primary properties in the past year, which has reduced the
yield gap in Scandinavia. The reduced yield gap is witness to the
general market returning to a more normal state.
Figur 9.1: Afkast på kontor i Norden
Figure 9.1: Nordic office yields
Figur 9.2: Afkast på industri/logistik i Norden
Figure 9.2: Nordic industry/logistics yields
%
8
%
10
7
9
6
8
5
7
Copenhagen
Kilde: DTZ Research
Kilde: DTZ Research
Figur 9.3: Afkast på detail i Norden
Figure 9.3: Nordic retail yields
Figur 9.4: Kontorafkast i Skandinavien sammenlignet med udvalgte byer i
Europa (2001–2014)
Figure 9.4: Scandinavian office yields compared to selected European cities
(2001–2014)
8
%
%
9
8
7
7
6
6
5
5
4
2014K4
2014K2
2013K4
2013K2
2012K2
2012K4
2011K4
1
2011K2
2
Stockholm
2010K4
3
Oslo
2009K4
2009K2
2008K4
2008K2
2007K4
2007K2
2006K4
2006K2
2005K4
2005K2
2004K4
2004K2
2003K4
2003K2
2002K4
2002K2
2001K4
3
Copenhagen
2010K2
4
2
2014K4
2014K2
2013K2
2013K4
2012K2
2012K4
2011K4
2011K2
2010K2
2010K4
2009K4
2009K2
2008K4
2007K4
2008K2
2006K4
2007K2
2006K2
2005K4
2004K4
2005K2
2004K2
2003K4
2002K4
4
Oslo
Stockholm
2003K2
2014K2
2014K4
2013K4
2012K4
2013K2
2012K2
2011K2
2011K4
2010K4
2010K2
2009K4
2008K4
2009K2
2008K2
2007K2
2007K4
2006K4
2005K4
2006K2
2005K2
2004K4
2003K4
2004K2
2003K2
2002K4
2002K2
2001K4
Copenhagen
5
Stockholm
2002K2
3
2
6
Oslo
2001K4
4
0
London (WE)
Stockholm
Berlin
Oslo
Max Current Min
Copenhagen
Paris (La
Défense)
Kilde: DTZ Research
Kilde: DTZ Research
Figur 9.5: Transaktionsvolumen i norden
Figure 9.5: Nordic transaction volume
Mia. DKK/Billion DKK
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Danmark/Denmark
Sverige/Sweden
2007
2008
2009
2010
Norge/Norway
2011
2012
2013
Finland
2014
Kilde: DTZ Research
77
78
De globale markeder
De globale ejendomsmarkeder er i bedring og der er igen kommet
gang i investeringslysten, både indenfor eksisterende ejendomme
og udviklingsprojekter. Væksten er særligt ledt an af internationale investeringer, hvor investorerne opsøger attraktive afkast i udlandet og generel risikospredning for deres porteføljer. De stigende ejendomsværdier sammenholdt med en relativt lille mængde
udstedte lån har medført en lav gearing i ejendomsinvesteringerne på verdensplan, hvilket har medført, at markedet er blevet
mere robust overfor negative stød.
For brugere af ejendomme er nogle byer i USA og Indien lige nu
særdeles attraktive grundet lave lejeniveauer, en solid sammensætning af humankapital samt en række andre markedsfordele. I
Europa scorer London fortsat højt på en lang række faktorer, men
lejeniveauerne er kommet op på et så højt niveau, at byen ikke har
fået en plads på DTZ Research’s top fem liste for de mest attraktive bruger-/lejermarkeder.
Hvor bliver det globale opsving af?
Om vi står overfor et større globalt økonomisk opsving, er stadig
noget usikkert. Efter en svag økonomisk vækst i kølvandet på
krisen er USA og Storbritannien ved at få gang i hjulene. Relativt
svag vækst i Tyskland, Frankrig, Japan og Kina gør dog, at verdensøkonomien ikke for alvor er kommet i gang. Centralbanker
over hele verden fortsætter med at føre lempelig pengepolitik,
idet effekten af de rekordlave renter fortsat udebliver.
Oxford Economics laver hvert år en rapport, hvor de kommer med
et bud på sandsynlige scenarier for den nærmeste økonomiske
fremtid. Udviklingen i sandsynligheden tillagt hvert scenarie i
perioden 2011-2014 er illustreret i figur 10.1.
Som det fremgår af figuren, er “worst case” scenariet helt udgået i prognoserne fra år 2013 og 2014, hvilket må betegnes som
meget positivt. Til gengæld er sandsynligheden for ”less worse
case” scenariet steget markant, imens sandsynligheden for, at vi
havner i ”base case” scenariet er stort set uændret over perioden.
Stigning i ejendomsinvesteringer på verdensplan
Globalt set steg den totale investeringsvolumen for ejendomme,
så der i slutningen af 2013 var investeret hele USD 12,tn, svarende
til ca. DKK 80bn (valutakursomregning primo 2015), ifølge DTZ
Research. Dette var en stigning på 4% i forhold til den investerede volumen året før. Globalt ledte APAC an med en stigning på
9% imens det Nordamerikanske marked og Europa steg med
henholdsvis 3% og 2%. Den relativt lave europæiske vækst i forhold til de andre verdensdele kan primært tilskrives en fortsat
modvilje fra banker og realkreditinstitutters side til at finansiere
ejendomsinvesteringer. APAC har med væksten i 2013 overtaget
Europas plads som verdens største ejendomsmarked, ledt an af
kraftig vækst på det kinesiske marked.
Transaktionsvolumen er tæt på at være tilbage på niveauet i
2006, og nåede i 2013 op på USD 518bn, svarende til ca. DKK
The Global Markets
The global property markets are improving and there is renewed
momentum in investments, both in existing properties and development projects. Growth in particular is being spearheaded by
international investment, where investors seek attractive returns
abroad and general risk diversification for their portfolios. Rising
property values in conjunction with a relatively small amount of
issued loans has led to a low gearing in property investment
worldwide, which has meant the market has become more robust
to adverse shocks.
For property users, some cities in the United States and India
are particularly attractive right now, due to low rent levels, a solid
composition of human capital and a number of other market advantages. In Europe, London continues to score highly on many
factors, but rent levels have reached such a high level that the city
does not make it onto DTZ Research’s top five list of the most
attractive user markets.
wake of the crisis, the US and UK are getting the wheels in motion. Relatively weak growth in Germany, France, Japan and China
indicates, however, that the world economy has not really got
going. Central banks around the world continue to pursue an expansionary monetary policy as the record-low interest rates have
still not had an impact.
Oxford Economics makes a report each year, where they come
up with likely scenarios for the near economic future.
Developments in the probability assigned to each scenario in the
period 2011-2014 are illustrated in figure 10.1.
As shown in the figure, the ”worst case” scenario does not arise
at all in the forecasts for the years 2013 and 2014, which is considered very positive. On the other hand, the probability of the
”less worse case” scenario increased significantly, while the probability that we will end up with the ”base case” scenario is largely
unchanged over the period.
How will the global recovery manifest itself?
It is still somewhat uncertain as to whether we are facing a major
global economic recovery. After weak economic growth in the
Increase in property investment worldwide
Globally, the total investment volume in property increased to the
point where at the end of 2013 as much as USD 12.9tnwas
79
3.400 milliarder, hvilket var en stigning på 22% i forhold til året
før. En stigning i internationale transaktioner har været den primære driver for væksten i 2013. Diversificering og søgen efter
højere afkast har fået investorerne til at lede ud over egne grænser. På verdensplan udgør internationale transaktioner nu ca.
23%.
Stor variation i andelen af brugerejede ejendomme
Fordelt over de tre hovedregioner, APAC, Europa og Nordamerika,
er der stor variation i andelen af brugerejede ejendomme. Kina,
Japan og Australien har generelt en lille andel brugerejede ejendomme, i omegnen af 10%, ifølge DTZ Research, og dermed relativt få investeringsemner, som kan øge investeringsvolumen på
verdensplan. I Tyskland, Storbritannien, Frankrig, USA og Canada
er billedet noget anderledes, hvor rundt regnet 50% af ejendommene er brugerejede. Tyskland fører statistikken med hele 59%
brugerejede ejendomme. De store forskelle på verdensplan gør
Europa og Nordamerika relativt mere attraktive bl.a. når det kommer til investorer, som er ude efter sale & lease back
investeringer.
Faldende gearing på verdensplan
Eftersom ejendomspriserne generelt stiger på verdensplan, imens
der tilføres relativt lidt ny gæld til markedet, har det betydet, at
den nuværende gearing er faldet markant. I 2009 var gearingen
invested, representing approximately DKK 80bn (exchange rate
early 2015), according to DTZ Research. This was an increase of
4% compared with the volume invested the previous year.
Globally, APAC led the way with an increase of 9%, while the
North American and European markets rose by 3% and 2% respectively. The relatively low European growth, compared with
other parts of the world, is primarily attributable to the continued
reluctance of banks and mortgage-credit institutes to finance
property investments. With its growth in 2013, APAC took over
Europe’s position as the world’s largest property market, spearheaded by strong growth on the Chinese market.
Transaction volumes were close to reaching the levels of 2006,
amounting to USD 518bn in 2013, equivalent to approximately
DKK 3,40bn, an increase of 22% on the year before. An increase
in international transactions has been the primary driver of
growth in 2013. Diversification and the search for higher returns
have led investors to look beyond its borders. Worldwide, international transactions now represent around 23% of the total.
Large variation in the proportion of user-owned
properties
Distributed over the three main regions, APAC, Europe and North
America, there is great variation in the proportion of user-owned
properties. China, Japan and Australia generally have a small
80
på verdensplan oppe på 64%, imens den i slutningen af 2013 var
faldet til 56%, ifølge DTZ Research. APAC havde den laveste gearing med 50%, imens de Nordamerikanske investorer havde
belånt hele 65% af deres ejendommes værdi i 2013. Europa ligger
midt imellem på det samme niveau som verden som helhed.
Varierende egenkapitalsammensætning imellem
verdensdele
DTZ Research har inddelt egenkapitalen i fire hovedgrupper:
Fonde, Institutioner, REITs/Børsnoterede Virksomheder og
Udviklere/Private Virksomheder. På verdensplan er der store regionale forskelle imellem andelene af de forskellige typer egenkapital. Generelt kommer en stor del af egenkapitalen fra udviklere/
private virksomheder. Der er dog en markant større andel af egenkapitalen, som kommer fra netop denne type i APAC, med hele
56%. Kina trækker denne andel markant op, og fratrækkes netop
Kina fra statistikken, kommer APAC ned på 38%, hvilket er på
niveau med de andre verdensdele. Nordamerikanske og APAC
ejendomme får en pæn del af deres egenkapital fra REITs/børsnoterede virksomheder imens denne kilde til egenkapital kun udgør
en mindre andel i Europa. Europa har derimod den største andel
af egenkapital fra fonde sammenlignet med APAC og
Nordamerika. Institutions-baseret egenkapital er målt på andel
omtrent den samme for alle tre verdensdele med en lille overvægt
til Europa og Nordamerika.
proportion of user-owned properties, in the region of 10%, according to DTZ Research, and thus relatively few investment objects that can increase investment volume worldwide. In
Germany, Great Britain, France, the USA and Canada, the picture
is somewhat different, where roughly 50% of the properties are
user-owned. Germany leads the statistics where as many as 59%
of properties are user-owned. The large differences across the
world make Europe and North America relatively more attractive
when it comes to investors who are looking for a sale and leaseback investment.
Declining leverage worldwide
As property prices generally rise worldwide while relatively little
new debt enters the market, this has meant that current leverage
has declined significantly. In 2009, worldwide gearing was as high
as 64% while at the end of 2013 this had fallen to 56%, according
to DTZ Research. APAC had the lowest leverage at 50%, while
North American investors borrowed 65% of their property values
in 2013. Europe is somewhere in between, on the same level as
the world as a whole.
Varying equity composition between continents
DTZ Research has divided equity into four main groups: Funds,
Institutions, REITs / Listed Companies and Developers / Private
Solidt fundament for brugere af ejendomme
På verdensplan er lejeniveauerne på erhvervsejendomme særdeles fordelagtige lige nu som følge af den længerevarende stagnerede vækst. Det lave renteniveau har medført, at det er blevet
attraktivt for en række virksomheder at omlægge lån. Samtidig er
de globale lønninger nu på et niveau, hvor virksomhederne får
mulighed for at frigøre kapital til at investere i vækst. Samlet set
er der et solidt fundament for en stor andel af de globale
virksomheder til at tage afsæt fra. DTZ Research har opgjort de
mest attraktive markeder for lejere på globalt plan fordelt på
Europa, America og APAC. Resultatet fremgår af tabel 10.2. Hvert
marked får en score efter faktorer, såsom tilgængeligheden for
internationale virksomheder, arbejdskraftens produktivitet i byen/
området, prisniveau og tomgang. En høj tomgang betragtes i denne sammenhæng som positiv idet det medfører et stort udvalg af
lokaler og en høj grad af forhandlingskraft (table 10.2).
Figur 10.1: Sandsynlighederne for globale økonomiske scenarier
Figure 10.1: Probabilities for global economic scenarios
Tabel 10.2: Bedste markeder for brugere på verdensplan 2014
Table 10.2: Best occupier markets in the World 2014
100%
90%
Rangering
Rank
Europa
Europe
USA
USA
APAC
1.
Bruxelles/
Brussels
Los Angeles
Mumbai
80%
70%
60%
2.
Dublin
Dallas
Tokyo
40%
3.
Warsaw
Atlanta
Delhi
30%
4.
Amsterdam
New York
Bangalore/Bengaluru
5.
Frankfurt
Chicago
Singapore
50%
20%
10%
0%
2011
Worst Case
2012
Less Worse Case
2013
Baseline
2014
Upside
Kilde: DTZ Research
Kilde: Oxford Economics
Source: Oxford Economics
Companies. Worldwide, there are large regional differences between the proportions of the different types of equity. In general,
a large proportion of equity comes from developers / private enterprises. However, a significantly higher proportion of equity
comes from this type within APAC, at 56%. China increases this
share significantly and if China is removed from the statistics,
APAC comes down to 38%, which is on par with other parts of
the world. North American and APAC properties receive a good
part of their equity from REITs / listed companies, while this
source of equity represents only a small share in Europe. Europe
has the biggest share of equity from funds compared to APAC and
North America. The share of institution-based equity is approximately the same for all three continents with slightly more in
Europe and North America.
spread across Europe, America and APAC. The results are shown
in table 10.2. Each market has a score on factors such as the availability of international companies, labour productivity in the city/
area, price and vacancy. High levels of vacancy are considered
positive in this context, because this leads to a great range of
premises and a high degree of bargaining power.
Solid foundation for Occupiers
Worldwide, rent levels on commercial properties are very favourable right now due to prolonged stagnant growth. Low interest
rates have meant that it has become attractive for many companies to restructure loans. At the same time, global wages are now
at a level where the companies will be able to free up capital to
invest in growth. Overall, there is a solid foundation for a large
proportion of global companies to leverage. DTZ Research has
compiled the most attractive markets for occupiers globally
81
82
Markedet for danske investeringsejendomme er todelt i øjeblikket, hvilket kommer til udtryk gennem det relativt store afkastgab
mellem primære og sekundære ejendomme. Der er en stor efterspørgsel efter de primære beliggenheder, hvorimod de sekundære
ejendomme ikke oplever den samme opmærksomhed. Det er dog
ved at ændre sig. Den store efterspørgsel, sammenholdt med det
lave udbud af de bedst beliggende ejendomme, har presset priserne på disse op og afkastet ned. Dette øgede afkastgab imellem
primære og sekundære ejendomme har gjort de sekundære ejendomme mere attraktive set fra et investeringsperspektiv. Derfor
opleves lige nu en stigende interesse for de sekundære ejendomme, idet de lave obligationsrenter har fået investorerne til at kigge
efter alternative investeringer.
De største Capital Markets handler i 2014
Capital Markets aktiviteten i Danmark er stigende og flere af de
helt dyre ejendomme skifter hænder i disse år. Købere og sælgere
til ejendomme i milliardklassen er de kapitalstærke udenlandske
fonde og de indenlandske pensionsselskaber. Den største handel i
2014 var således salget af Magasin du Nord på Kongens Nytorv i
København fra Solstra Capital til ATP/PensionDanmark til en pris
på ca. DKK 2 mia. En liste over de største ejendomshandler i 2014
er givet i tabel 11.1.
Generelt er der en god adspredelse i de handlede ejendomstyper,
hvilket vidner om, at det danske marked er attraktivt for de
kapitalstærke investorer, når det kommer til både detail-, kontor- og
boligudlejningsejendomme samt hoteller. Industri- og logistikejendomme er der derimod kun ganske få af i den helt tunge ende af
vægtskalaen og dette segment er derfor mindre attraktivt i forhold til
investorer, som søger ejendomme i prisklassen på flere 100 mio. kr.
Stigende aktivitet på investeringsmarkedet
Aktiviteten på investeringsmarkedet målt på antallet af handler
har været stigende siden 2009 (jf. figur 11.1). Antallet af registrerede handler, blandt landets fem største ejendomsrådgivere, er
således fordoblet fra ca. 180 i 2009 til ca. 360 i 2014. Den samlede transaktionsvolumen for de registrerede handler har ligeledes
været stigende hele perioden igennem fra 2,9 mia. kr. i 2009 til
12,8 mia. kr. i 2014.
Den samlede transaktionsvolumen er dog ikke steget i helt
samme grad som antallet af handler i årene efter 2011, hvilket har
bevirket at den gennemsnitlige handelsstørrelse er faldet fra ca.
45 mio. kr. i 2011 til ca. 35 mio. kr. i 2014. Der har været en pæn
stigning i antallet af handler i prisniveauer +250 mio. kr. siden
2011, hvilket alt andet lige vil presse prisen på en gennemsnitshandel op. Der har dog samtidig været en kraftig stigning i antallet af handler til under 25 mio. kr., hvilket har sænket gennemsnitsprisen over perioden. Det vidner dog om en stor dybde i
markedet, hvor aktiviteten er jævnt stigende over alle prisklasser
af investeringsejendomme (Figur 11.1).
The Investment and
Capital Markets
The market for Danish investment property is split in two, which
is evident by the relatively large yield gap between primary and
secondary properties. There is a great demand for the primary
locations, whereas the secondary property market is not experiencing the same attention. However, this is changing. The high
demand in conjunction with the low supply of the best located
properties has pushed up prices for these and the yield down. The
increasing yield gap between primary and secondary properties
has made the secondary properties relatively more attractive
from an investment perspective. Therefore, the market is experiencing a growing interest in the secondary property market as the
low bond yields has led investors to look for alternative
investments.
financially strong foreign funds and domestic pension funds. The
biggest trade in 2014 was thus the sale of Magasin du Nord at
Kongens Nytorv in Copenhagen from Solstra Capital to ATP /
Pension Denmark at a cost of approximately DKK 2 billion. A list
of the largest real estate transactions in 2014 is given in table 11.1.
Generally, there is a good variety in the top end traded property
types, which indicates that the Danish market is attractive to
investors when it comes to retail, office and residential properties
as well as hotels. Industrial and logistics properties are somewhat
lagging behind when it comes to the heavy end of the weight
scale and this segment is therefore relatively less attractive to
investors who are looking for properties with a price tag of several
100 million DKK.
The largest Capital Markets deals in 2014
Capital Markets activity in Denmark is increasing and multiple
top end properties have changed hands in recent years. Buyers
and sellers of properties in the DKK +500.000.000 range are
Increasing activity in the investment market
The activity in the investment market in terms of the number of
trades has been increasing since 2009 (see. figure 11.1). The number of registered trades has thus doubled from approximately 180
83
Fortsat forventet fremgang på
investeringsmarkedet
Det forventes at den stigende aktivitet på markedet for investeringsejendomme vil fortsætte i de kommende år. Hvis den økonomiske vækst kommer i gang som forventet vil det betyde at priserne på ejendomsmarkedet generelt kommer til at stige.
Problemet på investeringsmarkedet lige nu er et lavt udbud af
kvalitetsejendomme, hvilket har betydet at en række investorer
forgæves forsøger at finde attraktive investeringsejendomme.
Hvis prisstigningerne for alvor får fat vil det betyde at en del af de
investorer som har købt på det forkerte tidspunkt får mulighed for
at sælge deres ejendomme uden tab eller med en lille prisstigning. Udbuddet af ejendomme vil dermed stige, og den samlede
transaktionsvolumen forventes derfor at vokse fremover.
Figur 11.1: Registrerede investeringshandler 2009-2014
Figure 11.1: Investment property sales 2009-2014
in 2009 to about 360 in 2014. The total transaction volume with
respect to registered trades have also been increasing throughout
the period from DKK 2.9 billion in 2009 to DKK 12.8 billion in
2014.
The total transaction volume has not risen in quite the same
degree as the number of trades in the years after 2011. This has
resulted in the average trade size falling from approximately DKK
45 million in 2011 to about DKK 35 million in 2014. There has
been a positive increase in the number of trades with a price tag
above DKK 250 million since 2011, which would have increased
the average trade price all else equal. However, there has also
been a sharp increase in the number of trades below DKK 25
million, which has lowered the average price over the period. The
increase in the number of transactions across the entire line of
property price ranges indicates a great depth in the market, where
activity is steadily increasing throughout the market (Figure 11.1).
properties, which has meant that a number of investors are finding it difficult to find attractive investment opportunities. If the
prices do in fact rise in the following years it will mean that some
of the investors who bought at the wrong time will be able to sell
their properties without loss or with a small price increase. Supply
of properties will then most likely increase, and therefore, the
total transaction volume is expected to grow in the future.
Expected further improvement in
the investment market
It is expected that the increased activity in the market for investment properties will continue in the coming years. If the economic growth will be as expected in the coming years, it will most
likely lead to general increases in property prices. The problem in
the investment market right now is a low supply of quality
84
Mio. DKK/ DKK Million
#
400
60
Antal salg / Number of sales (Right)
50
Gennemsnitlig salgspris / Average sales price (Left)
350
300
40
250
30
200
150
20
100
10
0
50
2009
2010
2011
2012
2013
2014
0
Kilde: DTZ Research
Tabel 11.1: Udvalg af danske Capital Markets handler i 2014
Table 11.1: Selected Danish Capital Market transactions in 2014
Adresse
Property address
Sælger/Køber
Seller/Buyer
Magasin
Magasin
Ejendomsinformation
Property Information
Total mio. DKK
Total mDKK
DK / Int.
Type
Solstra Investments til ATP/
PensionDanmark
Solstra Investments to ATP/
PensionDanmark
DK
Detail
Retail
Danmarks største detailvarehus på
30.000 m² på Kgs. Nytorv, København.
Lejeren, Magasin Debenham er bundet på
en lang lejekontrakt.
Denmark’s largest department store at
30.000 sq m located at Kgs. Nytorv, Copenhagen. The tenant Magasin, Debenham is bound for a long lease period.
2.000
Kbh., Aarhus & Vejle
Cph., Aarhus & Vejle
PensionDanmark til NREP
PensionDanmark to NREP
DK
Beboelse
Residential
700 lejligheder., ca. 73.000 m² ved Horisonten (Ørestad, Kbh)., Aarhus havn and
Vejle.
700 appartm., approx. 73,000 sq m at
Horisonten (Ørestad, Cph)., Aarhus harbour and Vejle
1.900
Axel Torv 2
Axel Torv 2
Ejd. Selskabet Norden til TP
Ejendomme, Industriens Pension og PFA Pension
Ejd. Selskabet Norden to TP
Ejendomme, Industriens Pension og PFA Pension
DK
Kontor
Office
Lejerne inkluderer bl.a. Gorrisen Federspiel.
Tenant Gorrisen Federspiel amongst others
1.500
Portefølje på 88.000
m², Amager
Portfolio of 88,000 sq
m, Amager
Landic Property til PFA
&Thylander
Landic Property to PFA &Thylander
Int
Kontor
Office
Den såkaldte SAS-portefølje nær ved
Amager Strandvej på samlet 88.000 m².
Hovedlejerne er SAS, Vestas, Arriva og
IKEA.
The so called SAS-portfolio located near
Amager Strandvej with 88,000 sq m with
main tenants SAS, Vestas, Arriva, IKEA
735
Marriott, København
Marriott, Copenhagen
Blackstone til Solstra Capital
Partners
Blackstone to Solstra Capital
Partners
Int
Hotel
Hotel
Kendt Københavnerhotelved havnefronten
på Kalvebod Brygge.
Famous Copenhagen Hotel at the Harbour
front, Kalvebod Brygge
700
Galleria, Vanløse
Galleria, Vanløse
Holberg Fenger Gruppen til
Solstra/Tristan Capital Partners
Holberg Fenger Gruppen to
Solstra/Tristan Capital Partners
Int
Detail
Retail
Halvfærdigt shopping center (25.650 m²
når det star færdigt).
Half finished distressed shopping centre
(25,650 sq m when finished)
650
Portefølje i Købmagergade, Kbh.
Portfolio in Købmagergade, Cph.
Meyer Bergman til Cordea
Savills
Meyer Bergman to Cordea
Savills
Int
Beboelse /
Kontor
Residential/office
8.040 m² beboelse/kontor på Købmagergade i København. De største lejere er
Diesel, Esprit Geox og Gina Tricot
8,040 sq m office/residential sold on
Købmagergade. Main tenants are Diesel,
Esprit Geox, Gina Tricot
522
Portefølje, København
og Odense
Portfolio, Copenhagen
and Odense
Aberdeen Asset Management
til Industriens Pension
Aberdeen Asset Management
to Industriens Pension
DK
Kontor
Office
11 ejendomme udlejet til TDC (9), Behrendsen og Willis.
11 properties let to TDC (9), Behrendsen
and Willis
515
Købmagergade 60/
Østergade 36-38, Kbh.
Købmagergade 60/
Østergade 36-38, Cph.
ATP til Cordea Savills
ATP to Cordea Savills
Int
Detail /
Kontor
Retail/
office
Købmagergade 60, 3.671 m² med H&M
som hovedlejer og Østergade 36-38,
5.404 m² med Birger Christensen som
hovedlejer.
Købmagergade 60, 3,671 sq m with H&M
as main tenant and Østergade 36-38,
5,404 sq m with Birger Christensen as
main tenant.
500
Kilde: DTZ Research
85
86
Tema: Demografi og efterspørgsel
efter boliger i København
Introduktion
De københavnske boligpriser er steget markant de seneste år og
er nu mange steder oppe på niveauet fra før den finansielle krise.
Tal fra Realkreditrådet viser, at de københavnske ejerlejlighedspriser i perioden 1992-2004 steg med knap 10% i gennemsnit målt
på realiserede handelspriser. I perioden 2004-2006 eksploderede
priserne, hvor de steg op imod 30% årligt. De kraftige prisstigninger afspejler en stigende efterspørgsel som følge af de nye rentetilpasnings- og afdragsfrie lånetyper, som gjorde det muligt for
boligkøbere at slippe af sted med meget lave ydelser i starten af
lånets løbetid. Banker og realkreditinstitutter har været villige til
at bevillige disse lån i stor stil med forventningen om at boligpriserne ville blive ved med at stige (figur 12.1).
Priserne blev som bekendt ikke ved med at stige. I perioden
2006-2009 styrtdykkede ejerlejlighedspriserne i København med
hele -17% årligt. Det voldsomme prisfald da boblen bristede
skyldtes, at priserne i den grad lå over det fundamentale niveau,
som de primære drivere på boligmarkedet kunne opretholde. Fra
priserne ramte bunden i 2009 er det igen begyndt at gå fremad
på markedet. Med en gennemsnitlig vækst på godt 6% mellem
2006 og 2014 har priserne i København bevæget sig op meget
tæt på topniveauet i 2006. En stor del af prisstigningen er sket
siden 2012 med gennemsnitlige stigninger i København på op
imod 10% og nogle områder endnu højere på trods af den stagnerende økonomiske vækst. De store prisstigninger har fået snakken
om en boligprisboble til at blusse op igen.
En række faktorer peger på, at der ikke er tale om en boble i
denne omgang. Prisstigningerne skal i stedet ses som en følgeeffekt af en række efterspørgselsfremmende ændringer på det københavnske boligmarked. En af disse er renten. Det lave renteniveau har medført, at en lang række boligejere og
førstegangskøbere har fået mulighed for at gældsætte sig historisk billigt. Det har for mange betydet, at de enten har fået råd til
en lidt større bolig, en bolig, som ligger bedre placeret eller en
bolig, som er i bedre stand end deres tidligere hjem. Den øgede
købekraft via de lave renter har presset prisniveauet op. Årsagen
til, at boligfinansieringen ikke ser ud til at skabe en boble på markedet lige nu, skal findes i flere indikatorer. Den såkaldte boligbyrde, som måler forholdet mellem en boligejers disponible indkomst
og de samlede boligudgifter er et godt stykke under niveauet fra
2006. Dette er til dels en effekt af de strengere krav, som banker
og realkreditinstitutter er begyndt at stille til låntagere i kølvandet
på krisen.
Feature Topic: Demographics and
Demand for Housing in Copenhagen
Introduction
Copenhagen house prices have increased significantly in recent
years and in many places they are now at pre-financial crisis levels. Figures from the Association of Danish Mortgage Banks
(Realkreditrådet) show that Copenhagen apartment prices in the
period 1992-2004 increased by almost 10% on average, measured on actual sale prices. Between 2004 and 2006 prices exploded, rising up to 30% annually. The price surge reflected increasing demand as a result of the new fixed-rate and
interest-only loan types that made it possible for home buyers to
benefit from very low repayments at the beginning of the loan
term. Banks and mortgage companies were willing to grant these
loans on a large scale with the expectation that housing prices
will continue to rise (Figure 12.1).
Of course, prices did not continue to rise. In the period 20062009 apartment prices in Copenhagen plummeted 17% annually.
The sharp decline in prices, since the bubble burst, is due to the
prices being higher than the fundamental level that the primary
drivers of the housing market could sustain. After prices hit rock
bottom in 2009, the market started to move forward again. With
an average growth of over 6% between 2006 and 2014, prices in
Copenhagen have moved very close to the peak level of 2006. A
large part of the price increase has happened since 2012, with
average rises in Copenhagen of up to 10%, and some areas even
higher despite the stagnant economic growth. The large increase
in prices has led to talk of a house price bubble flaring up again.
A number of factors suggest that there is no bubble this time.
The price increases should instead be seen as a spillover from a
number of demand-boosting changes on the Copenhagen housing
market. One of these relates to interest rates. Low interest rates
have led to a large number of homeowners and first-time buyers
being able to take on debt at historically cheap levels. For many it
has meant that either they can now afford a bigger home, a home
that is better positioned or a home which is in better condition
than their previous one. The increased purchasing power due to
87
88
En situation, som meget tænkeligt kunne øge presset på boligejerne er, hvis renten pludselig stiger voldsomt. Låntagere med et
variabelt forrentet eller afdragsfrit lån vil komme under et massivt
økonomisk pres, hvilket potentielt kan få priserne til at styrtdykke.
Selvom rentestigninger forventes inden for en overskuelig fremtid,
forventes det samtidig, at disse bliver gradvise og relativt moderate. Hvis renterne stiger langsomt, vil det betyde, at låntagerne
får mulighed for gradvist at tilpasse sig de nye renter, hvilket bør
afværge et massivt pres på boligpriserne i nedadgående retning.
Når renten begynder at stige, må det dog forventes, at de årlige
vækstrater i de københavnske boligpriser aftager en smule.
Endnu en faktor, som har medvirket til prisstigningerne på boligmarkedet efter krisen, er den øgede tiltro til markedet. Efter
boblen brast, kom priserne ned i et niveau, hvor antallet af potentielle købere var relativt stort. Eftersom folk genfandt tiltroen til
økonomien, kom der igen gang i boligsalget og priserne begyndte
at stige hurtigt på ny. Når den økonomiske situation forbedres, vil
det som regel betyde, at flere kommer i arbejde og at forbruget
øges. Det er nøjagtigt det, der er sket med dansk økonomi de
seneste år, hvilket uden tvivl har været med til at sætte skub i
prisudviklingen. Herudover er det meget tænkeligt, at der i kølvandet på krisen skete en overreaktion i form af panik på boligmarkedet, hvilket sendte prisen ned under det fundamentale niveau. En del af de prisstigninger, vi har set siden 2009, må derfor
ses som en korrektion af denne overreaktion i markedet.
En sidste faktor af afgørende betydning for, at der ikke er tale om
en boble, er den store nettotilflytning til København, som har fundet sted de seneste år. Tilflytningen var ikke i samme grad en
faktor, som gjorde sig gældende i årene op til boblen i 20042006, hvilket fremgår tydeligt af figur 12.3.
Siden 2007 er der sket en kraftig tilflytning til Københavns
kommune efter et par år med stagnerende befolkningstilvækst.
Den manglende befolkningsvækst i perioden 2001-2007 skyldes
til dels de kraftigt stigende boligpriser i kommunen. Efter priserne
begyndte at falde i 2007, er markedet blevet mere tilgængeligt,
hvilket kan være en forklarende faktor i forhold til den store tilflytning. Det kan derfor tænkes, at krisen indirekte har sat gang i
tilflytningen til København idet en række personer har set en mulighed i at flytte til byen i forhold til at sikre sig en uddannelse og
et job fremover. De ældre har ligeledes fået øjnene op for storbyens muligheder og mange sociale og kulturelle tilbud uden haver,
der skal passes.
På den anden side har fraflytningen af de danske yderområder
haft en selvforstærkende effekt i de mindre tæt befolkede egne
grundet forventningen om fortsatte boligprisfald, hvilket har gjort
det mindre attraktivt at blive boende i disse områder. En del familier har derfor søgt mere prissikre hjem i nærheden af de større
byer, hvor det ligeledes har været nemmere at opnå finansiering.
Sammenhængen mellem befolkningsvæksten og boligprisudviklingen i København er særdeles interessant, idet det forventes,
low interest rates has pushed prices up. The reason that home
financing does not seem to be creating a bubble on the market
right now is found in several indicators. The so-called housing
burden which measures the relationship between a homeowner’s
disposable income and total housing costs is well below the level
of 2006. This is partly an effect of more stringent requirements
that banks and mortgage companies have started setting for borrowers in the wake of the crisis.
A situation which is very likely to increase pressure on homeowners is if interest rates suddenly rise sharply. Borrowers with a
variable rate or interest-only loan will come under massive financial pressure, which could potentially cause prices to plummet.
Although interest rate increases are expected in the foreseeable
future, at the same time it is expected that they will be gradual
and relatively moderate. If interest rates rise slowly, it will mean
that borrowers will be able to gradually adapt to the new interest
rates, which should avert massive downward pressure on housing
prices. When interest rates begin to rise, it must be expected that
the annual growth rates in Copenhagen housing prices will fall a
little.
Another factor that has contributed to price increases on the
housing market since the crisis is the increased confidence in the
market. After the bubble burst, prices fell to a level where the
number of potential buyers was relatively large. When people
regained confidence in the economy, housing sales picked up
again and prices began to rise rapidly. When the economic situation improves, it will usually mean an increase in employment and
consumption. This is exactly what has happened with the Danish
economy in recent years, which has undoubtedly helped to boost
prices. In addition, it is very conceivable that in the wake of the
crisis there was an overreaction, in the form of panic on the housing market, sending prices down below the fundamental level.
Part of the price increases we have seen since 2009 may be seen
as a correction of this overreaction on the market.
A final factor suggesting there is no bubble is the large net migration to Copenhagen that has taken place in recent years. This
migration was not a factor to the same degree in the years leading
up to the bubble in 2004-2006, which is evident from figure 12.2.
Since 2007 there has been massive migration to the municipality of Copenhagen after a few years of stagnant population
growth. The lack of population growth in the period 2001-2007 is
partly due to soaring housing prices in the municipality. After
prices began to decline in 2007, the market became more accessible, which could be an explanatory factor for the large influx. It
is therefore probable that the crisis has indirectly stimulated migration into Copenhagen, as a number of people have seen an
opportunity to move to the city to secure an education and a job
in the future. The elderly have also become aware of the big city’s
Figur 12.1: Prisudviklingen på det københavnske boligmarked
Figure 12.1 Housing price development in Copenhagen
Figur 12.2: Befolkningsprognose for Danmark 2014-2050
Figure 12.2: Expected population development in Denmark 2014-2050
Mio. personer/Million people
6,3
DKK
%
6,2
35.000
6,1
30.000
6
25.000
5,9
20.000
5,8
15.000
5,7
5,6
10.000
Source: Association of Danish Mortgage Banks
Figur 12.3: Befolkningsudviklingen i København
Figure 12.3: Population development in Copenhagen
2048
2050
2044
2046
2040
2042
2038
2036
2034
2030
2032
2026
2028
2024
2020
2022
2018
2016
5,3
1992K1
1992K4
1993K3
1994K2
1995K1
1995K4
1996K3
1997K2
1998K1
1998K4
1999K3
2000K2
2001K1
2001K4
2002K3
2003K2
2004K1
2004K4
2005K3
2006K2
2007K1
2007K4
2008K3
2009K2
2010K1
2010K4
2011K3
2012K2
2013K1
2013K4
2014K3
5,4
0
2014
5,5
5.000
Figur 12.4: Befolkningsprognose for København
Figure 12.4: Population outlook for Copenhagen
Personer/People
Personer/People
600.000
800.000
580.000
750.000
560.000
700.000
540.000
520.000
650.000
500.000
600.000
480.000
550.000
460.000
450.000
400.000
400.000
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
420.000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
500.000
440.000
Figur 12.5: Illustration af efterspørgselsstød
Figure 12.5: Demand shock illustration
Figur 12.6: Bytteforhold og befolkningsudvikling i København
Figure 12.6: Trade-off and population trends in Copenhagen
P
Personer/People
Forhold/Rate
1,6
U
Centrum
U
580.000
560.000
1,4
Yder
540.000
1,2
P
520.000
500.000
2
1
P
Bytteforholdet/Exchange rate (Left)
0,8
E
0,6
P
0,4
0
E
Befolkning Københavns Kommune/Population Copenhagen
(Right)
480.000
460.000
440.000
420.000
1992K1
1992K4
1993K3
1994K2
1995K1
1995K4
1996K3
1997K2
1998K1
1998K4
1999K3
2000K2
2001K1
2001K4
2002K3
2003K2
2004K1
2004K4
2005K3
2006K2
2007K1
2007K4
2008K3
2009K2
2010K1
2010K4
2011K3
2012K2
2013K1
2013K4
2014K3
1
400.000
Kilde: Danmarks Statistik/Realkreditrådet
Source: Statistics Denmark/Association of Danish Mortgage Banks
0
Q
Kilde: DTZ
Source: DTZ
89
90
at antallet af københavnere vil stige kraftigt i en årrække fremover. Et centralt spørgsmål er derfor, hvorvidt det er muligt at
forudsige noget angående prisudviklingen de kommende år ud fra
den forventede demografiske udvikling. Det er i denne sammenhæng ikke kun interessant at se på den samlede befolkningsstørrelse, men også de forskellige aldersgrupper, idet disse ofte vil
efterspørge forskellige boligtyper. Studerende vil f.eks. primært
have brug for kollegier og mindre lejligheder, imens småbørnsfamilier vil efterspørge boliger med plads til et børneværelse eller
to.
Temaet her har fokus på sammenhængen mellem priserne på
det københavnske boligmarked og den demografiske udvikling.
Konklusionerne og eksemplerne kan dog i mange tilfælde overføres til andre større byer i både ind og udland. Herudover kan der
drages en række paralleller til markedet for bl.a.
kontorejendomme.
Resten af temaet er opbygget som følger. Først opridses den
forventede befolkningsudvikling i Danmark og
Københavnsområdet. Herefter analyseres de faktorer, som påvirker henholdsvis udbud og efterspørgsel på boligmarkedet.
Prisdannelsen på det københavnske boligmarked præsenteres
herefter og det diskuteres, hvor stor en effekt en voksende befolkning vil have på prisniveauet. Resultater fra et par udenlandske
artikler diskuteres til slut i relation til den forventede udvikling i
København.
Befolkningsudviklingen i Danmark og
København
opportunities and its many social and cultural events, with no
gardens to be cared for.
On the other hand, migration from the Danish peripheral areas
has had a snowball effect in the less densely populated areas due
to the expectation of continued decline in housing prices, which
made it less attractive to stay in these areas. Some families have
therefore sought a home with a more guaranteed price near major
cities, where it has also been easier to obtain financing.
The relationship between population growth and housing price
trends in Copenhagen is particularly interesting, since it is expected that the number of locals will rise sharply in the coming
years. Therefore a key question is whether it is possible to predict
anything regarding price developments in the coming years based
on the projected demographic developments. In this context it is
not only interesting to look at the total population size, but also
the different age groups, as these will often demand different
types of housing. Students, for example, will primarily require
dormitories and smaller apartments, while families with small
children will demand housing with space for a child’s bedroom or
two.
The topic here is focused on the relationship between prices on
the Copenhagen housing market and demographic trends. The
conclusions and the examples may, in many cases, be transferred
to other major cities both home and abroad. In addition, a number
of parallels can be drawn with the market for office properties,
among others.
The rest of the theme is structured as follows. First the expected population growth in Denmark and Copenhagen is outlined.
Then the factors affecting supply and demand in the housing market are analysed. Then, price formation on the Copenhagen housing market is presented, and it is discussed how much power a
growing population will have on the price level. Results from a few
foreign studies are discussed at the end in relation to the expected development in Copenhagen.
Befolkningstilvæksten i Danmark
Den samlede befolkning i Danmark forventes ifølge Danmarks
Statistik at vokse fra 5,65 mio. i 2015 til 6,21 mio. i 2050. Dette
svarer til en nettotilvækst på ca. 16.000 danskere årligt. Årsagen
til denne stigning skal findes i en kombination af stigende middellevetid, indvandring og efterkommere, imens fertilitetskvotienten
formentligt kommer til at trække i den anden retning. Dette betyder samlet set, at den ældre del af befolkningen vil vokse i antal,
imens der vil blive færre unge i den samlede befolkningsmasse.
Befolkningsstørrelsens udvikling ses i figur 12.2.
For en udførlig beskrivelse af befolkningsfremskrivningen samt
metoden og de bagvedliggende antagelser henvises til DREAM
modellen. Rapporten ”Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel” af Hansen et. Al. (2013) bygget på DREAM modellen er
ligeledes interessant læsning. Rapporten fremskriver antallet af
husholdninger, og dermed efterspørgslen efter boliger for en række landsdele.
Tilflytning til København
Migrationen fra landområderne til de danske storbyer påvirker
efterspørgslen efter boligkvadratmeter. Mellem 2008 og 2014 er
Population Trends in Denmark and
Copenhagen
Population growth in Denmark
According to Statistics Denmark the total population of Denmark
is expected to grow from 5.65 million in 2015 to 6.21 million in
2050. This represents a net gain of approximately 16,000 Danes
annually. The reason for this increase is to be found in a combination of higher life expectancy, immigrants and their children, while
the fertility rate is probably going to head in the other direction.
All of this means that the older part of the population will grow in
number while there will be fewer young people in the total
antallet af indbyggere i København vokset med ca. 60.000 indbyggere, hvilket svarer til en befolkningstilvækst på 10.000 personer årligt og samlet set 10% over perioden. Det har medført, at
der i dag er ca. 570.000 københavnere (figur 12.3).
Rapporten ”Bosætning i København” udarbejdet af Københavns
Kommune påpeger, at der i 2025 forventes at være ca. 100.000
flere københavnere end der er i dag, hvilket alt andet lige vil medføre en massiv efterspørgselsstigning på boligmarkedet (figur
12.4).
Behovet for boliger
Behovet for boliger i København er ud fra et hurtigt blik på befolkningsprognosen kraftigt stigende. Den faktiske efterspørgselsstigning som følge af befolkningstilvæksten afhænger dog af faktorer,
såsom alderssammensætningen, ændringer i kvadratmeterbehov
per indbygger og indbyggernes indkomst.
Alderssammensætningen i København forventes ifølge
Københavns Kommune at ændre sig, idet der kommer relativt
flere unge og relativt færre ældre. De unge kommer især til byen,
når de påbegynder et studie og en stor del af dem vil fortsat blive
boende i byen efter de afslutter deres studier. Når de unge flytter
til byen, vil de grundet deres lave indtjening ofte vælge at bosætte
sig sammen med andre unge i delevenlige lejligheder, for at få en
bolig centralt i byen. Idet en stor del af de unge forventes at blive i
byen forventes det samtidigt at antallet af børnefamilier vil stige
population mass. The development of the population size can be
seen in figure 12.3.
For a detailed description of the population projections, as well
as the methodology and underlying assumptions, see the DREAM
model. The report ”Projection of Danish housing demand”
(”Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel”) by Hansen et
al. (2013) based on the DREAM model is also interesting reading.
The report projects the number of households and thus the demand for housing for various provinces.
Relocation to Copenhagen
Migration from rural areas to Danish cities affects the demand
for housing space enormously. Between 2008 and 2014, the
number of inhabitants in Copenhagen grew by approximately
60,000, which corresponds to a population growth of 10,000
people per year and 10% over the period. This means there are
currently approximately 570,000 Copenhagen residents (Figure
12.3).
The report ”Settlement in Copenhagen” (“Bosætning i
København”), prepared by the municipality of Copenhagen
points out that in 2025 there are expected to be approximately
100,000 more residents than there are today, which will naturally lead to a massive increase in demand on the housing market
(Figure 12.4).
tilsvarende, når de unge tilflyttere begynder at få børn. Dette vil
medføre en stigende efterspørgsel efter børnevenlige boliger af en
vis størrelse. Det er derfor klart at efterspørgslen fordeler sig over
en række forskellige boligtyper. Hvis ikke der er et match imellem
de efterspurgte og de udbudte boligtyper vil det afspejle sig i
priserne på markedet. Et mis-match vil betyde at en potentiel
køber/lejer ikke kan eller vil betale den samme leje, som under et
perfekt match vil kunne indbringe for den pågældende ejendom.
Antallet af kvadratmeter per indbygger har vist en interessant
tendens i København i perioden 1995 til 2014. Den gennemsnitlige realindkomst er steget markant i perioden, hvilket peger på, at
indbyggerne vil efterspørge flere kvadratmeter per person. Den
gennemsnitlige boligstørrelse er ifølge Københavns Kommune
steget med 5,4 m² fra 75,1 m² i 1995 til 80,5 m² i 2014, hvilket
stemmer fint overens med den gennemsnitlige indkomststigning.
Samtidig er boligarealet per indbygger dog faldet med 2,6 m²
siden 1995 til de nuværende 40,7 m² per beboer. Dette peger
samlet set på en tendens, hvor der efterspørges større og større
boliger samtidigt med at københavnerne bor flere og flere sammen. Om faldet i antallet af kvadratmeter per indbygger skal ses
som en tendens til at folk gerne vil bo flere sammen, eller om det
er grundet de generelt stigende priser og udbudsbegrænsninger,
er derimod mindre klart.
Kvadratmeterpriserne centralt i København er generelt høje.
Selv de almene boliger er i mange tilfælde reelt utilgængelige for
Housing demand
A quick glance at the population forecast shows that demand for
housing in Copenhagen is soaring. The actual increase in demand
due to population growth depends on factors such as age composition, changes in space requirements per resident and income
per resident.
The age composition in Copenhagen is expected to change, in
that relatively more young people and relatively fewer older people will arrive, according to the municipality of Copenhagen.
When young people come to the city they start out with a studio
apartment, and a large portion of them will continue to remain in
the city after they complete their studies. When young people
move to the city, due to their low earnings they will often choose
to live with other young people in shared apartments to get accommodation in the city centre. Since a large proportion of young
people are expected to stay in the city, it is expected that the
number of families with children will rise accordingly when the
young newcomers begin to have children. This will result in an
increased demand for child-friendly housing of a certain size. It is
therefore clear that demand will be spread over a variety of housing types. If there is a match between the demand and the offered
housing types it will be reflected in market prices. A mismatch will
lead to a potential buyer / tenant being unable or unwilling to pay
the same rent that a perfect match might fetch for the property.
91
92
lavindkomstgrupperne. Det kræver derfor en relativt høj (kombineret) indkomst førend en person eller et par vil efterspørge en
bolig i centrum af København. Det vil derfor få en mindre effekt på
boligprisstigningerne, hvis befolkningstilvæksten i København
primært kommer fra lavindkomstgrupper. Ifølge Københavns
Kommune har tendensen de seneste fem år vist at omkring 45%
af den voksende befolkning kommer som følge af et fødselsoverskud (der bliver født flere end der dør i kommunen). De resterende 55% kommer fra flytteoverskud (flere tilflyttere ind udflyttere).
Flytteoverskuddet kommer dels fra de mange unge, som flytter til
byen, dels fra nettoindvandring fra udlandet. De unge tilflyttere
har generelt lave indkomster, men på sigt må en stor del af dem
forventes at rykke op i højindkomstgrupperne. Indvandrerne kommer i stigende grad fra de øvrige EU-lande, Asien og Nordamerika,
hvoraf mange tilflytter som følge af, at de har fået et job i københavnsområdet. En stor del af tilflytterne vil derfor falde inden for
mellem- og højindkomstgrupperne. Idet københavnerne i stigende
grad udgøres af personer med høje indkomster, må det forventes,
at priserne som følge af tilflytningen påvirkes i opadgående
retning.
Samles faktorerne for ændringer i de individuelle boligbehov
konkluderer Hansen et. al. (2013), at der er behov for en nettotilvækst i den københavnske boligbeholdning på 3.500 boliger årligt
frem til 2040. Dette udgør en ganske markant stigning i den københavnske boligmasse i årene fremover. Skal denne vækst
realiseres, kræver det, at en lang række områder udvikles med
boliger i de kommende år. Områder som Nordhavn, Sydhavn og
Carlsberg-byen udvikles i disse år samtidig med, at kontorer konverteres til boliger i stor stil. Selvom antallet af boliger vokser
kraftigt, skal der investeres store summer for at holde udviklingen
i gang, særligt når de mest oplagte udvidelsesmuligheder er udtømt. Holder prognosen angående boligbehovet stik, vil der derfor
blive tale om et massivt pres på det i forvejen nærmest fuldt udbyggede København.
The amount of space per capita has shown an interesting trend in
Copenhagen from 1995 to 2014. The average real income has
increased significantly in the period, suggesting that inhabitants
will demand more space per person. The average dwelling size,
according to the municipality of Copenhagen, has increased by
5.4 sq m from 75.1 sq m in 1995 to 80.5 sq m in 2014, which is
also in line with the average increase in income. At the same time,
the housing area per resident has fallen by 2.6 sq m since 1995 to
the current 40.7 sq m per resident. Overall, this points towards a
trend where larger and larger homes are demanded, while
Copenhagen residents increasingly live together. Whether the
decline in the number of square metres per resident should be
seen as a trend that people increasingly want to live together, or
whether it is due to the general increase in prices and supply constraints, is less clear.
Property prices in central Copenhagen are generally high. Even
social housing is in many cases inaccessible to low income
groups. It therefore requires a relatively high (combined) income
before a person or couple will seek housing in the centre of
Copenhagen. It will thus have a smaller effect on house price increases if the population growth in Copenhagen comes primarily
from low income groups. According to the municipality of
Copenhagen, the trend over the past five years has shown that
around 45% of population growth is a result of births (more births
than deaths in the municipality). The remaining 55% comes from
an influx surplus (more people arriving than leaving). The influx
surplus comes both from the many young people who move to the
city and also from net immigration from abroad. The young newcomers generally have low incomes, but in the long term, a large
part of them are expected to progress into the high income
groups. Immigrants are coming increasingly from other European
countries, Asia and North America, many coming because they
secured a job in the Copenhagen area. A large proportion of these
people will therefore fall within middle and high income groups.
Because Copenhagen is increasingly made up of people with high
incomes, it is likely that prices will rise as a result of this influx.
Having looked into the factors behind changes in individual
housing needs, Hansen et. al. (2013) conclude that there is a need
for a net gain in the Copenhagen housing stock of 3,500 homes
per year by 2040. This represents a very significant increase in
the Copenhagen housing stock in the future. Should this growth
be realised it will require a wide range of areas to be developed
with housing over the coming years. Areas such as North
Harbour, South Port and Carlsberg town have been developed in
recent years, with offices converted to residential units. Although
the number of homes is growing rapidly, large sums should be
invested to keep development going, especially when the most
obvious expansion options have been exhausted. If housing
Udbud og Efterspørgsel på
Boligmarkedet
Udbuddet af boliger
Udbuddet af ejendomme afhænger primært af følgende faktorer:
- Rentabiliteten af nybyggeri
- Byggerestriktioner
- Forældelse
Rentabiliteten af nybyggeri er en særdeles væsentlig faktor i forhold til udbuddet af boliger. Hvis byggeomkostningerne overstiger
markedsprisen på boliger, vil der ikke blive tilført ny boligmasse.
En anden faktor, som påvirker rentabiliteten, er udbuddet af
byggegrunde. Er der mange tilgængelige grunde, vil konkurrence
mellem ejerne om at tiltrække købere i nogen grad presse priserne ned. Det vil alt andet lige gøre flere byggeprojekter rentable.
Hvis der kun er få tilgængelige byggegrunde, vil ejerne i højere
grad have indflydelse på prisen. Denne indflydelse vil blive brugt
til at udhule rentabiliteten af et byggeprojekt, hvilket vil afholde
en række projektudviklere fra at bygge nyt.
Byggerestriktioner påvirker udbuddet af kvadratmeter af åbenlyse årsager. Når restriktioner lægges ind på faktorer som bebyggelsesprocent og maksimal bygningshøjde, vil det lægge et
bånd på udbuddet af boliger. Herudover påvirker andre restriktioner, såsom fredning af ejendomme udbuddet af kvadratmeter
kraftigt. Med det nuværende prisniveau i København vil det
uden tvivl være rentabelt at bygge højere eller med større bebyggelsesprocent end de overordnede planlovsretningslinjer
dikterer. Det er derfor paradoksalt at det primære mål i
Københavns kommuneplan er at skabe et stort udbud af almene
boliger imens planen selv har været stærkt udbudsbegrænsende. Denne udbudsbegrænsning har uden tvivl været med til at
skabe de høje priser der er på markedet i dag. Hvor stor en betydning en sådan begrænsning har på priserne vil blive diskuteret senere i temaet.
Forældelsen af boligejendomme udhuler udbuddet af boliger.
Det høje prisniveau i København betyder, at boligerne ofte bliver
vedligeholdt godt og det er dermed sjældent, at en bolig får lov til
at forfalde i en sådan grad, at den bliver decideret ubeboelig. Hvis
der ikke tilføres ligeså meget fornyelseskapital, som boligmassen
forældes, vil det betyde en generel forringelse af boligejendommene. Dette kan i nogen grad tolkes som et fald i udbuddet af
boliger målt på overordnet kvalitet.
Forældelsesfaktoren er af mere teknisk karakter og har ikke den
samme direkte indflydelse på boligudbuddet som de andre to
faktorer. Kombinationen af rentabilitet og byggerestriktioner er
derimod overordentligt vigtige for udbuddet og prisdannelsen på
boligmarkedet.
requirement forecasts hold true, there will be massive pressure on
an already almost fully developed Copenhagen.
profitability of a construction project, which will hold back some
project developers.
Building restrictions affect the supply of space for obvious reasons. When restrictions are placed on factors such as plot ratio
and maximum building height, this puts a limit on the supply of
housing. In addition, other restrictions such as property conservation affect the supply of available space. At current prices, in
Copenhagen it will undoubtedly be profitable to build higher or on
larger plots than overall Planning Act guidelines dictate. It is
therefore paradoxical that the primary goal in the municipality of
Copenhagen’s plan is to create a wide range of public housing
while the plan itself has greatly reduced supply. This supply reduction has undoubtedly helped to create the high prices on the
market today. How great an effect such limitations have on prices
will be discussed later.
Obsolescence of residential properties erodes the supply of
housing. The high price level in Copenhagen means that homes
are often well maintained and it is thus rare that a dwelling is
allowed to decay to such an extent that it becomes uninhabitable.
If not given appropriate renewal capital this will lead to a general
deterioration of residential properties. This may, to some extent,
be interpreted as a decrease in the supply of homes measured on
overall quality.
Supply and Demand on the Housing
Market
Housing supply
The supply of property depends primarily on the following
factors:
- The profitability of new constructions
- Building restrictions
- Obsolescence
The profitability of new construction is a very important factor in
housing supply. If construction costs exceed the market price of
housing, there will be no new housing stock. Another factor that
affects profitability is land supply. If there is a lot of available land,
competition among the owners to attract buyers will to some
extent push prices down. This will generally make more construction projects profitable. If there is little available land, owners will
have more influence on price. This influence will reduce the
Efterspørgslen efter boliger
Efterspørgslen efter ejendomme drives primært af følgende overordnede faktorer:
- Markedsstørrelsen
- Prisniveauet for alternative ejendomme
- Indkomst og velstandsniveau
- Forventninger til markedet
Markedsstørrelsen defineres som antallet af personer, som kan
tænkes at benytte en given type ejendom. Faktorer, som er med til
at bestemme størrelsen af et givet marked, inkluderer den samlede befolkning og antallet af beskæftigede. Hvad angår boligmarkedet, er markedsstørrelsen mere eller mindre lig antallet af
93
husholdninger. For kontorkvadratmeter udgøres markedsstørrelsen i højere grad af antallet af kontoransatte.
Prisniveauet for alternative ejendomme er ligeledes en væsentlig
faktor, som i høj grad påvirker efterspørgslen. Alternative ejendomme kan både tolkes som ejendomme med en anden geografisk placering eller forholdet mellem prisniveauet mellem eje og
leje. Hvis boliglejeniveauet stiger, vil det øge efterspørgslen efter
ejerboliger, idet disse er blevet relativt billigere. Ligeledes, hvis
priserne i København centrum stiger, vil det blive relativt mere
attraktivt at søge mod yderområderne.
Indkomst og velstandsniveau påvirker efterspørgslen, idet flere og flere
personer får mulighed for at købe/leje en større eller bedre ejendom.
Forventninger til markedet påvirker efterspørgslen igennem en
øget eller mistet tiltro til markedets fremtid. Forventes det eksempelvis at antallet af personer i et område vil stige i fremtiden, vil
det allerede i dag øge efterspørgslen efter boliger – dels fra investorer, som søger en fremtidig gevinst, dels fra husholdninger som
forventer et øget pladsbehov fremover og derfor vil udnytte det
lavere prisniveau i dag. Alternativt kan en forventning om fremtidig vækst få en virksomhed til at efterspørge flere kvadratmeter i
dag til en favorabel pris med forventning om et øget pladsbehov
til fremtidige nyansatte.
Kombinationen af den første og sidste parameter, forventningen til den fremtidige markedsstørrelse, er helt central i forhold til
det københavnske ejendomsmarked i årene fremover.
Prisdannelse på det københavnske
boligmarked
The obsolescence factor is of a more technical nature and does
not have the same direct impact on housing supply as the other
two factors. The combination of profitability and building restrictions on the other hand are extremely important for the supply
and price formation on the housing market.
as properties with a different geographic location or the relationship between the price level between owning and renting. If housing rent levels rise, it will increase the demand for owner-occupied housing since these have become relatively cheaper.
Likewise, if prices in Copenhagen city centre increase, it will become relatively more attractive to search in the outer areas.
Income and wealth levels affect demand as more and more
people have the opportunity to buy/rent a bigger or better
property.
Market outlook affects demand through increased or lost faith
in the market’s future. If, for example, it is expected that the number of people in an area will increase in the future, this will increase demand for housing - partly from investors seeking a future gain, partly from households who expect an increase in space
requirements in the future and therefore will take advantage of
the current lower price levels. Alternatively, an anticipation of
future growth may lead a company to demand more space today
at a favourable price with the expectation of increased space requirements for future new recruits.
The combination of the first and last parameters and the expectation of future market size are central in relation to the
Copenhagen property market in the years ahead.
Demand for housing
Demand for property is driven primarily by the following general
factors:
- Market size
- The price level of alternative properties
- Income and wealth level
- Market outlook
Market size is defined as the number of people who might use a
particular type of property. Factors which help determine the size
of a given market include the total population and number of
workers. Regarding the housing market, the market size is more
or less equal to the number of households. For office space, the
market size is to a greater degree determined by the number of
office workers.
The price level of alternative property is also a major factor that
greatly affects demand. Alternative properties can be interpreted
94
Idet udbuddet af boliger i det centrale København er meget in-elastisk er det væsentligt, hvorvidt markedet kan ses som isoleret
eller som sammenhængende med hele storkøbenhavnsområdet.
Hvis det Københavnske marked kan ses som et isoleret marked,
vil stød til efterspørgslen have en stor effekt på priserne grundet
det meget in-elastiske udbud. Kan København og omegn derimod
ses som et samlet marked, vil priseffekten som følge af et efterspørgselsstød til det centrale København i nogen grad blive absorberet af de omkringliggende områder.
Udbud og efterspørgsel i Storkøbenhavn
Grundet planlovgivning, fredninger osv. er udbuddet af ejendomme i det centrale København særdeles in-elastisk idet centrum
med få undtagelser er fuldt udbygget. Bedre ser det ud for
Københavns omegn, hvor der i højere grad findes grunde, som er
ubebyggede eller med uudnyttede byggeretter. Et positivt efterspørgselsstød vil derfor ikke påvirke priserne i Københavns omegn
i lige så høj grad som i det centrale København, hvis markederne
betragtes som separate. Dette er illustreret i figur 12.5.
Betragtes Storkøbenhavn derimod som et sammenhængende
marked udgjort af to delmarkeder, er konklusionen ikke så lige til.
Hvis der sker et positivt efterspørgselsstød som ændrer det indbyrdes prisforhold, eller bytteforholdet, mellem Københavns centrum og omegn vil det give et incitament til at flytte fra det relativt dyrere område til det relativt billige, hvilket illustreres af
følgende eksempel.
Eksempel:
Der findes to ejendomsmarkeder, A og B i området AB.
Markederne antages i udgangspunktet at være lige store, så en
tilflytning af en enkelt person har den samme relative efterspørgselseffekt på begge markeder. Udbuddet på marked A er konstant
imens udbuddet på marked B er elastisk. De to markeder hænger
sammen, idet efterspørgslen på marked A afhænger positivt af
prisniveauet på marked B og omvendt. Antag at en person tilflytter marked A. Idet udbuddet er konstant vil det medføre, at en
person ligeledes må fraflytte marked A. Denne person vil tilflytte
marked B. Nettotilflytningen til marked A er dermed nul imens
nettotilflytningen til marked B er lig en. Prisstigningen på marked
A er derimod større end prisstigningen på B grundet forskellen i
elasticiteten. Endnu en person ankommer nu til området AB, og
vedkommende skal vælge imellem marked A og marked B.
Marked B er nu mere attraktivt at tilflytte grundet det relativt
lavere prisniveau. Hvis personen vælger marked A, vil det øge den
relative prisforskel. Hvis personen derimod vælger marked B, vil
det mindske den relative prisforskel.
Price Formation on the Copenhagen
Housing Market
As the supply of housing in central Copenhagen is very inelastic,
it is important whether the market can be seen as isolated or as a
coherent whole with the greater Copenhagen area. If the
Copenhagen market can be seen as an isolated market, demand
shocks will have a major impact on prices due to the very inelastic
supply. If the Copenhagen area can be seen as an overall market,
the price effect as a result of a demand shock in central
Copenhagen will to some extent be absorbed by the surrounding
areas.
Supply and demand in the greater Copenhagen area
Due to planning legislation, conservation etc., property supply in
central Copenhagen is extremely inelastic, in that the centre, with
few exceptions, is fully developed. Copenhagen’s adjacent areas
have a better outlook, where there is more available undeveloped
land or unused building rights. A positive demand shock will not
affect prices in Copenhagen’s adjacent areas as much as in central Copenhagen, if the markets are treated as distinct. This is
illustrated in figure 12.5.
If Greater Copenhagen is treated as a coherent market made up
of two sub-sectors, the conclusion is not so straightforward. If
Det simple eksempel illustrerer, hvordan en øget efterspørgsel på
et marked kan påvirke prisniveauet på det/de nærliggende markeder. Det viser ligeledes, hvordan den relative prisforskel kan variere imellem nærliggende områder, eller alternativt leje og ejemarkedet. En anden vigtig observation er at variansen på priserne vil
være større på marked A end marked B igen grundet forskellen
imellem elasticiteten på de to markeder. Ifølge eksemplet bør
prisforskellen på boliger mellem det centrale København og
Københavns omegn dermed være nogenlunde konstant, som følge
af tilflytningen til området. I realiteten bør der være plads til en
grad af udsving i det indbyrdes prisforhold grundet gnidninger på
markedet og stød fra andre faktorer, som kan ændre prisforholdet
midlertidigt.
Ifølge Sinai & Souleles (2009) er der en kraftig sammenhæng
mellem prisudviklingen på tætliggende markeder. På den baggrund må det forventes, at prisudviklingen for København by og
Københavns omegn følger hinanden og at bytteforholdet dermed
er nogenlunde konstant. Det faktiske prisforhold i perioden 1992
til 2014 imellem København og Københavns omegn er illustreret i
figur 12.6 nedenfor. Det samlede folketal i København er ligeledes
illustreret i figuren (12.6).
Generelt er bytteforholdet vokset markant over perioden, hvilket strider imod eksemplet ovenfor og resultaterne fra Sinai &
Souleles (2009). Særligt siden 2007 er bytteforholdet steget
markant. Det stigende bytteforhold kan muligvis forklares som et
there is a positive demand shock that alters the relationship between the prices or terms of trade between Copenhagen city centre and the adjacent areas, this will provide an incentive to move
from the relatively expensive areas to the relatively cheap areas,
as illustrated by the following example.
Example:
There are two property markets, A and B in the area AB. The markets are basically assumed to be equal, so that a relocation of a
single person has the same relative effect on demand in both
markets. Supply on market A is constant while supply on market
B is elastic. The two markets are linked as demand on market A
depends positively on the price level on market B and vice versa.
Suppose a person moves to market A. Since the supply is fixed,
this means someone must also leave market A. This person will
move to market B. Net inward migration to market A is thus zero
while net migration to market B is equal to one. Price increases on
market A are, in contrast, greater than the increases on market B
due to the difference in elasticity. Another person now arrives in
the area AB and must choose between market A and market B.
Market B is now more attractive due to the relatively lower price
level. If the person chooses market A, this will increase the relative price difference. If the person chooses market B, this will
reduce the relative price difference.
95
voksende ønske om at bo tæt på centrum af byen fremfor i yderområderne. Sammenlignes bytteforholdet i stedet med befolkningstilvæksten i København by, er der en hel klar sammenhæng,
hvilket må tolkes som et skift i de underliggende præferencer for,
hvor folk gerne vil bo. Det tyder derfor på, at en centralt placeret
bolig i stigende grad ligger højt på københavnernes ønskeseddel.
Hvis udviklingen antages at fortsætte, betyder det, at
Københavns by i stigende grad kan ses som et separat boligmarked, afkoblet fra Københavns omegn. I så fald må det forventes, at
fremtidige efterspørgselsstød vil få en stor indflydelse på de central-københavnske boligpriser. Priserne i København vil dog med
overvejende sandsynlighed ikke blive ved med at løbe fra priserne
i de omkringliggende områder. Om det nuværende bytteforhold er
for højt eller for lavt i forhold til det langsigtede ligevægtsniveau
kan diskuteres, men der er ingen tvivl om, at der er sket et paradigmeskift siden midt halvfemserne.
Resultater fra udenlandske markeder i relation til
København
Er det muligt at tjene et merafkast som følge af
befolkningsprognosen?
Befolkningsfremskrivninger har i mange tilfælde vist sig at forudsige den faktiske befolkningsudvikling rimeligt præcist i en
årrække frem. Idet der er en sammenhæng mellem en stigende
efterspørgsel via immigration og voksende priser på
This simple example illustrates how increased demand on one
market can affect the price level on nearby markets. It also shows
how the relative price difference may vary between adjacent areas, or alternatively the rental and ownership markets. Another
important observation is that the variance of prices will be higher
on market A than market B due to the difference between the
elasticity on the two markets. According to the example, the
house price difference between central Copenhagen and
Copenhagen’s adjacent areas is thus steady, as a result of migration into the area. In reality, there should be room for a degree of
fluctuation in the relationship between the prices due to frictions
on the market and the impact of other factors that can change
relative prices temporarily.
According to Sinai & Souleles (2009) there is a strong correlation between price developments on adjacent markets. Against
this background, it is likely that price developments in
Copenhagen city and Copenhagen’s adjacent areas will follow
each other and that the trade-off will be fairly constant. The actual price ratio in the period 1992 to 2014 between Copenhagen and
Copenhagen’s adjacent areas is illustrated in Figure 12.6 below.
The total population in Copenhagen is also illustrated in the figure
(Figure 12.6).
In general, the trade-off has grown significantly over the period,
which is contrary to the above example and the results from Sinai
96
ejendomsmarkedet, er det interessant om det er muligt at tjene et
merafkast ved at udnytte denne information. Rational agent teorien dikterer, at agenter handler ud fra al tilgængelig information i
markedet, hvilket medfører at prisen på et produkt altid vil afspejle det aktuelle informationsniveau. På den baggrund er det derfor
ikke muligt at udnytte en generel befolkningsfremskrivning, idet
informationen er offentlig tilgængelig.
DellaVigna & Pollet (2007) beskæftiger sig med efterspørgslen
efter aldersbestemte forbrugsgoder. Deres model benytter en
variabel grad af rationalitet fra meget kortsigtede til fuldt ud rationelle investorer. Under antagelse af, at alle investorer er fuldt ud
rationelle, vil forudsigelige demografiske ændringer ingen effekt
have på det fremtidige afkast, da den nuværende information vil
være fuldt inkorporeret i markedet. Hvis investorerne er meget
kortsigtede, vil de ikke reagere på information, som ligger ude i
fremtiden. Et eventuelt efterspørgselsstød vil således først blive
reageret på i det øjeblik, det finder sted. Forfatterne finder signifikante og robuste tegn på, at markedet kun udnytter tilgængelig
information indtil 4 år ud i fremtiden. Fra 4-8 år frem er det derimod muligt at udnytte information omkring den demografiske
udvikling til at tjene et signifikant merafkast ved investering i industrier som er stærkt afhængige af antallet af personer i de forskellige alderskohorter herunder legetøj, alkoholiske drikke, biler
osv. Det vil i lignende grad være muligt at forudsige noget om
efterspørgslen efter boligejendomme som kollegier og
& Souleles (2009). Particularly since 2007, the terms of trade
have increased significantly. The rising trade-off can be explained
by a growing desire to stay close to the centre of the city rather
than in outlying areas. If we compare the trade-off instead of population growth in the city of Copenhagen there is a clear correlation, which may be interpreted as a shift in the underlying preferences for where people want to live. This would suggest that
centrally located housing is increasingly high on residents’ wish
list.
If the development is expected to continue, this means that
Copenhagen city can increasingly be seen as a separate housing
market detached from Copenhagen’s adjacent areas. In that case,
it is expected that future demand shocks will have a major impact
on central Copenhagen housing prices. Prices in Copenhagen will
very likely not continue to be affected by those in the adjacent
areas. It is debatable whether the current trade-off is too high or
too low compared with the long-term equilibrium level, but there
is no doubt that there has been a paradigm shift since the
mid-1990s
Results from foreign markets in relation to
Copenhagen
Is it possible to earn a higher yield as a result of population
forecasts?
Figur 12.7: Den fremtidige aldersfordeling i København
Figure 12.7: Expected future age distribution in Copenhagen
Tabel 12.1: Eksempel på efterspurgt bolig efter alder
Table 8.1: Regional occupancy ratios for Danish hotels
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
0%
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
10%
Alder/Age 0-19
Alder/Age 20-34
Alder/Age 35-64
Alder/Age 65+
Alder
Age
Efterspurgt bolig
Housing in demand
Periode
Period
0-4 år
0-4 years
3 vær lejlighed
3-bedroom apartment
2015-2019
5-18 år
5-18 years
Hus uden for Kbh
House outside Copenhagen
2019-2033
19-25 år
19-25 years
Kollegie/Ungdomsbolig
Student/youth housing
2033-2039
26-35 år
26-35 years
2 vær lejlighed
2-bedroom apartment
2039-2049
36-45 år
36-45 years
4 vær lejlighed
4-bedroom apartment
2049-2059
46+ år
46+ years
Hus udenfor Kbh
House outside Copenhagen
2059-
Kilde: DTZ
Source: DTZ
Figur 12.8: Naturlig og ikke naturlig befolkningsvækst i København
Figure 12.8 Natural and non-natural population growth in Copenhagen
Personer/People
500.000
450.000
Naturlig vækst/Natural Growth
400.000
Ikke naturlig vækst/Non-natural growth
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
2049
2047
2045
2043
2039
2041
2037
2035
2033
2029
2031
2027
2025
2023
2021
2019
2017
0
2015
50.000
Population projections have, in many cases, been shown to predict actual demographic trends reasonably accurately several
years in advance. Since there is a correlation between increasing
demand through immigration and rising prices in the property
market, it is interesting whether it is possible to earn an excess
return by taking advantage of this information. The rational agent
theory dictates that agents act on all information available on the
market that causes the price of a product to always reflect the
current level of information. Against this background, it is therefore not possible to exploit a general population projection since
the information is publicly available.
DellaVigna & Pollet (2007) deal with the demand for age-related consumer goods. Their model uses a variable degree of rationality from very short term to fully rational investors. Assuming
that all investors are fully rational, predictable demographic
changes will have no effect on the future performance as the current information will be fully incorporated into the market. If investors are very short-term, they will not respond to information
that emerges in the future. Any demand shocks will therefore only
be responded to at the moment they occur. The authors find significant and robust evidence that the market only uses available
information up to 4 years in advance. From 4-8 years however, it
is possible to use information about population trends to earn
significant excess return by investing in industries that are highly
dependent on the number of people in various age groups including toys, alcoholic drinks, cars etc. To a similar extent it will be
possible to make some predictions about the demand for residential properties such as dormitories and apartments with X number of rooms as these types of housing also depend on the population age structure.
An example of a person’s demand for property types in
Copenhagen over their lifetime is given in table 12.1.
Table 12.1 illustrates housing demand for a child born into a
family that lives in Copenhagen. From 0-4 years the child lives
with its parents in an apartment. From 5-18 years the child moves
with its parents to a house outside Copenhagen. From 19-25
years the person leaves home and requires student/youth housing in Copenhagen. From 26-35 years the person moves into their
first apartment. From 36 to 45 years the person requires more
space due to family expansion/increase in wealth. After 45 years
of age, it is assumed that the person will move outside
Copenhagen. Comparing the expected age-related housing demands of the person born today with expectations about the
existing population, it is theoretically possible to predict whether
there will be an under- or over-supply of a given type of property
for a period.
As a concrete example, it is expected that there will be an increasing number of young people in Copenhagen, as shown in
97
98
ejerlejligheder med X antal værelser, idet disse boligtyper ligeledes afhænger af befolkningens alderssammensætning.
Et eksempel på en persons efterspørgsel efter boligtyper i
København i løbet af personens levetid er givet i tabel 12.1.
Tabel 12.1 illustrerer boligefterspørgslen for et barn født ind i en
familie, som er bosat i København. Fra 0-4 år bor barnet hos forældrene i lejlighed. Fra 5-18 år flytter barnet med forældrene i hus
uden for København. Fra 19-25 år flytter personen hjemmefra og
efterspørger et kollegie/ungdomsbolig i København. Fra 26-35 år
flytter personen i sin første lejlighed. Fra 36-45 år efterspørger
personen mere plads som følge af familieforøgelse/øget velstand.
Efter 45 års alderen antages det, at personen flytter i hus uden for
København. Sammenholdes den i dag fødte persons forventede
aldersbetingede boligefterspørgsel med forventningerne omkring
den eksisterende befolkning, er det i teorien muligt at forudsige om
der bliver et under- eller overudbud af en given bolig i en periode.
Som konkret eksempel forventes der et øget antal af unge i
København, hvilket fremgår af figur 12.8. Det er derfor overvejende sandsynligt, at efterspørgslen efter kollegieboliger og 2-værelses lejligheder vil stige fremover. Den forventede øgede efterspørgsel vil få investorer til allerede nu at opkøbe/opføre denne
type boliger med en forventning om et øget fremtidigt afkast.
Denne reaktion vil presse priserne op allerede i dag. Ifølge
DellaVigna & Pollet (2007) vil hele efterspørgselsstødet dog ikke
blive absorberet af markedet med det samme grundet relativt
kortsigtede investorer. Det åbner dermed op for et merafkast for
de investorer, der bruger lidt mere af den tilgængelige information
ude i fremtiden med hensyn til den fremtidige aldersfordeling
(figur 12.7).
Som det fremgår af figur 12.8, vil der over de kommende år
komme et stigende antal unge indbyggere i København. Særligt
boliger afviger markant fra de fleste andre aldersbetingede goder,
som DellaVigna & Pollet (2007) benytter i deres analyse, idet de
må betegnes som værende mere varige end f.eks. babylegetøj og
biler. For at ejendomsinvestorer vil reagere på en forventning om
et stigende befolkningstal, skal stigningen være permanent og
ikke kun et midlertidigt stød. På den baggrund er det derfor mindre klogt at investere kraftigt i kollegieboliger, idet antallet af unge
forventes at falde igen mod slutningen af fremskrivningsperioden
grundet den lave fertilitet. Antallet af ældre forventes derimod at
stige over langt størstedelen af perioden, hvilket indikerer, at investeringer i ældreboliger er mere holdbart på sigt.
figure LLLL. It is therefore very likely that the demand for student
residences and 2-bedroom apartments will increase in the future.
The expected increase in demand will cause investors to buy /
build this type of housing with an expectation of increased future
returns. This reaction will push prices up today. According to
DellaVigna & Pollet (2007), the entire demand shock, however,
will not be absorbed by the market immediately due to relatively
short-term investors. This therefore opens up an additional return
for the investors who use a little more of the available information
with regard to the future age distribution (Figure 12.7).
As shown in figure 12.8 over the coming years there will be an
increasing number of young people in Copenhagen. Housing in
particular differs significantly from most other age-related goods
that DellaVigna & Pollet (2007) refer to in their analysis, since
they must be regarded as being more durable than, for example,
babies’ toys and cars. For property investors to respond to an
expectation of a growing population, the increase should be permanent and not just a temporary shock. Against this background,
it is less wise to invest heavily in student residences since the
number of young people is expected to fall again towards the end
of the projection period due to low fertility rates. The number of
elderly people is projected to grow over the vast majority of the
period, indicating that investment in older homes is more durable
in the long term.
The difference between natural and non-natural
population growth
Cvijanovic et al. (2010) examines the relationship between population growth and prices on the housing market in the United
States. A distinction is made between natural population growth
and non-natural growth. Natural growth comes as a result of
changes in fertility and life expectancy while non-natural growth
comes from migration. The conclusion is that non-natural growth
is the only way to predict price developments on the housing
market. Predictability increases along with population density in
the area (Figure 12.8).
The conclusion from Cvijanovic et al. (2010) agrees with the
theory of rational agents. Non-natural population growth is more
difficult to predict than natural. The market is therefore somewhat
more cautious when reacting to anticipated future migration. This
is very interesting in relation to the Danish and especially the
Copenhagen housing market. A primary part of the expected future population growth in Denmark, as noted, will come from
immigration while much of the population growth in Copenhagen
will come from migration within the country. The increasing office
to housing conversion activity and newly constructed housing,
among others, at South Harbour, North Harbour and Ørestad are
therefore based largely on the most uncertain part of the population forecast. Therefore, there is a real risk that the market has
Forskellen på naturlig og ikke naturlig
befolkningstilvækst
Cvijanovic et. al. (2010) undersøger sammenhængen mellem
befolkningstilvækst og priserne på boligmarkedet i USA. Der skelnes i den sammenhæng mellem naturlig befolkningstilvækst og
ikke naturlig vækst. Den naturlige vækst kommer som følge af
ændringer i fertilitet og middellevetid, mens den ikke naturlige
99
vækst kommer fra migration. Det konkluderes, at den ikke naturlige tilvækst er den eneste, som kan forudsige prisudviklingen på
boligmarkedet. Forudsigeligheden stiger desuden med befolkningstætheden i området (figur 12.8).
Konklusionen fra Cvijanovic et. al. (2010) stemmer godt overens med teorien om rationelle agenter. Den ikke naturlige befolkningstilvækst er noget sværere at forudsige end den naturlige.
Markedet er derfor noget mere forsigtigt ift. at reagere på en forventet fremtidig migration. Dette er yderst interessant i forhold til
det danske og særligt københavnske boligmarked. En primær del
af den forventede fremtidige befolkningsvækst i Danmark kommer
som nævnt fra immigration, imens en stor del af befolkningstilvæksten i København kommer fra migration internt i landet. Den
stigende aktivitet med konverteringer fra kontor til bolig og ny-opførte boliger i bl.a. Sydhavn, Nordhavn og Ørestaden bygger derfor
i høj grad på den mest usikre del af befolkningsprognosen. Der er
derfor en reel risiko for, at markedet i disse år i nogen grad overreagerer og at priserne dermed er forhøjede grundet meget positive
forventninger til markedet. Overvurderer prognosen dermed den
faktiske fremtidige befolkningsstørrelse i København kan en række
projekter vise sig urentable og prisstigningerne kan stagnere.
Udbudsrestriktionernes betydning
for boligpriserne
Hilber & Vermeulen (2012) diskuterer sammenhængen mellem
somewhat overreacted and that prices are therefore elevated due
to very positive market expectations. If the forecast is overestimated, the actual future population size in Copenhagen may
cause some projects to be unprofitable and price increases may
stagnate.
The impact of supply restrictions on house prices
Hilber & Vermeulen (2012) discuss the relationship between supply restrictions and price formation on the English housing market. The work is based on the theory that prices on a market without long-term supply restrictions should not significantly exceed
the marginal construction costs. It is concluded that the supply
restrictions in the form of local planning laws have greatly contributed to the fierce price level in London in particular. In addition, it is argued that planning law restrictions make price fluctuations larger.
According to Hilber & Vermeulen (2012) house prices in
England would on average be around 30% lower if there were no
planning legislation to affect supply. Completely open planning
laws are somewhat unlikely, but even a minor change can have a
big impact. Hilber & Cheshire (2008) back this result up with
their analysis of planning legislation affecting the supply of office
space. They found that building costs per square metre of office
space in 2004 were twice as high in Manhattan, New York, as in
100
udbudsrestriktioner og prisdannelsen på det engelske boligmarked. Der arbejdes ud fra teorien om, at priserne på et marked
uden langsigtede udbudsrestriktioner ikke bør overstige de marginale opførselsomkostninger i signifikant grad. Det konkluderes at
udbudsrestriktioner i form af lokalplaner i høj grad har været
medvirkende til det voldsomme prisniveau i særligt London.
Herudover argumenteres der for, at planlovsrestriktioner er med
til at gøre udsvingene i boligpriserne større.
Ifølge Hilber &Vermeulen (2012) vil huspriserne i England i
gennemsnit være ca. 30% lavere, hvis der slet ikke var nogen
planlov til at påvirke udbuddet. En helt åben planlov er dog noget
usandsynlig, men selv en mindre ændring kan have en stor effekt.
Hilber & Cheshire (2008) bakker dette resultat op med deres
analyse af planlovgivningens indflydelse på udbuddet af kontorkvadratmeter. De finder frem til at byggeomkostningerne per kvadratmeter kontor i 2004 var dobbelt så høje på Manhattan, New
York, som de er i Birmingham, England. På trods af det faktum var
lejeomkostningerne per kvadratmeter 44% højere i Birmingham.
Denne forskel er særligt iøjnefaldende, idet de naturlige geografiske restriktioner er noget mere åbenlyse på Manhattan end i
Birmingham. En stor del af årsagen til prisforskellen ligger i forskellen mellem planlovene for de to områder.
I København overstiger de nuværende boligpriser i høj grad de
marginale byggeomkostninger, hvilket, ligesom i England, til dels
kan tilskrives den meget restriktive planlovgivning. Hilber &
Birmingham, England. Despite this, the rental cost per square
metre was 44% higher in Birmingham. This difference is particularly noticeable since the natural geographical restrictions are
somewhat more obvious in Manhattan than in Birmingham. A
large part of the reason for the price difference lies in the difference between the planning laws of the two areas.
In Copenhagen current housing prices largely exceed marginal
construction costs, as in England, partly due to very restrictive
planning legislation. Hilber & Cheshire (2008) calls the price
premium due to planning law restrictions a ”regulatory tax”. In
Danish this can be interpreted as a planning law premium. For
Brussels, similar to Copenhagen in terms of population size and
density, a premium of 70% is estimated for offices. A conservative estimate of the premium for the Copenhagen housing market
is therefore 50%. By comparison, the premium in central London
on average over the period 1999-2005 is 800%. Since
Copenhagen is close to being fully developed, the planning law
premium is likely to increase if migration occurs as forecast. If
politicians truly want to dampen house price increases in the long
term, it is therefore expected that planning laws will be relaxed in
certain areas in the future.
Cheshire (2008) kalder merprisen grundet planlovsrestriktioner
for ”regulatory tax”. På dansk kan den tolkes som en planlovspræmie. For Bruxelles, som minder om København, når det kommer til
befolkningsstørrelse og tæthed estimeres præmien til 70% for
kontorer. Et forsigtigt bud på præmien for det Københavnske boligmarked lander derfor på 50%. Til sammenligning estimeres
præmien centralt i London til hele 800% i gennemsnit over perioden 1999-2005. Idet København er ved at være fuldt udbygget, vil
planlovspræmien med stor sandsynlighed stige, hvis den faktiske
tilflytning følger prognosen. Hvis der fra politisk side i sandhed er
et ønske om at dæmpe boligprisstigningerne på sigt, må det derfor forventes, at planloven lempes i visse områder fremover.
Efterspørgslen efter
kontorkvadratmeter
Selvom der den seneste tid har været et fokus på den voksende
befolkning i byerne og det medfølgende pres på boligpriserne, er
boligmarkedet ikke det eneste ejendomsmarked, som påvirkes af
befolkningsvæksten i København. Hvorvidt efterspørgslen efter
kontorpladser ligeledes vil stige står dog en smule mere uklart.
Det kommer an på to primære faktorer: 1) hvorvidt de ekstra personer er en del af arbejdsstyrken eller ej, og 2) andelen af arbejdsstyrken, som forventes at optage en kontorplads. Det må dog
Demand for Office Space
Although there has recently been a focus on the growing urban
population and the consequent pressure on house prices, the
housing market is not the only property market affected by population growth in Copenhagen. Whether demand for office space
will also increase is rather more unclear, however. It depends on
two main factors: 1) whether the extra people are part of the
workforce and 2) the proportion of the workforce that is expected
to require office space. It must be assumed that the proportion of
people who require office space as a conservative estimate will
increase slightly.
Assuming that a person enters the labour force aged 20 and
leaves at 70, it is projected that there will be approximately 3.64
million people in the workforce in 2015 and 3.60 million in 2050.
Thus, the labour force is projected to experience a slight decline
over the period, other things being equal. However, there are a
few factors that can change the picture significantly. The lower
limit of the workforce should be continually increased if, for example, more choose to take higher education. The upper limit can
be moved up if the average retirement age increases. Both scenarios are very likely to arise in the future. On that basis it is therefore unclear whether the workforce will rise or fall in the coming
years.
antages, at andelen af personer, som optager en kontorplads, som
konservativt bud vil stige en smule.
Hvis det antages, at en person indgår i arbejdsstyrken fra personen fylder 20 år indtil personens 70 års fødselsdag, vil der
ifølge prognosen være ca. 3,64 mio. personer i arbejdsstyrken i
2015 og 3,60 mio. personer i 2050. Dermed vil arbejdsstyrken
ifølge prognosen opleve et lille fald over perioden, alt andet lige.
Der er dog et par faktorer, som kan vende billedet signifikant.
Den nedre grænse for arbejdsstyrken bør løbende flyttes opad,
hvis flere f.eks. vælger at tage en videregående uddannelse. Den
øvre grænse kan rykkes opad, hvis den gennemsnitlige tilbagetrækningsalder øges. Begge scenarier vil med stor sandsynlighed
gøre sig gældende fremover. Det er derfor uklart på den baggrund, hvorvidt arbejdsstyrken vil stige eller falde i de kommende
år.
Et væsentligt spørgsmål omhandler sammenhængen mellem
virksomhedsplacering og migration. Flytter folk derhen, hvor de
kan finde arbejde, eller flytter virksomheder derhen, hvor de kan
finde arbejdskraft? Der er formentligt tale om en selvforstærkende effekt. Hvis de unge flytter til byen for at få en uddannelse, vil
en del af dem ønske at blive boende efter endt uddannelse, hvilket
trækker virksomheder til, idet udbuddet af kvalificeret arbejdskraft bliver større. Den øgede tilflytning af virksomheder vil gøre
det mere attraktivt at flytte til byen grundet de øgede jobmuligheder og effekten er dermed selvforstærkende. Det forventes derfor,
An important question concerns the relationship between business location and migration. Will people move to where they can
find work or will companies move to where they can find workers?
There will probably be a snowball effect. If young people move to
the city to get an education, some of them will want to remain
after graduation, which will attract companies since the supply of
skilled labour will increase. The increased transfer of businesses
will make it more attractive to move to the city due to the increased job opportunities and the effect is thus self-reinforcing. It
is therefore expected that the increased influx will have a positive
impact on the office market due to an increasing demand for office space.
Conclusion
It is very likely that population growth has had a significant effect
on house prices in Copenhagen. Whether in the near future it is
possible to bank on additional returns based on the current population is more doubtful. The market has already started to respond to the expected population growth, where the relatively
secure excess returns have already been harvested by prudent
and responsive investors. In the longer term, where trading is
based on highly uncertain population information, a higher return
101
at den øgede tilflytning vil få en positiv effekt på kontormarkedet
grundet en stigende efterspørgsel efter kontorkvadratmeter.
Konklusion
Befolkningsvæksten har med stor sandsynlighed haft en signifikant effekt på boligpriserne i København. Hvorvidt det i den nærmeste fremtid er muligt at investere sig til et merafkast på baggrund af den nuværende befolkningsprognose er dog mere
tvivlsomt. Markedet er allerede i gang med at reagere på den
forventede befolkningstilvækst, hvor de relativt sikre merafkast
allerede er høstet af forudseende og hurtigt reagerende investorer. På længere sigt, hvor der handles på baggrund af særdeles
usikker information i befolkningsprognosesammenhæng, må der
ligeledes ligge et højere forventet afkast alt andet lige. Hvis det
viser sig, at afkastet ved investering i boliger giver et fortsat højt
afkast i en årrække frem, må det ses som en generel risikopræmie
frem for en egentlig udnyttelse af befolkningsprognosen.
Udbudsbegrænsningen i Københavns kommune er lige nu medvirkende til, at priserne på det københavnske boligmarked stiger
kraftigt. Denne effekt forstærkes af, at der er tegn på et paradigmeskift i bytteforholdet imellem København by og omegn. Denne
kombination gør at en stigende efterspørgsel efter boliger centralt
i København, sammenholdt med stigende indkomster, må
may be expected, other things being equal. If it turns out that the
return on investment in housing provides a sustained high return
for some years to come, it must be seen as a general risk premium rather than an actual utilisation of the population forecast.
Restricted supply in Copenhagen municipality is now instrumental in prices on the Copenhagen housing market rising sharply. This effect is enhanced by the fact that there is evidence of a
paradigm shift in the trade-off between Copenhagen city and
adjacent areas. This combination increases demand for housing in
central Copenhagen while higher incomes are likely to lead to
lasting price rises on the Copenhagen housing market for years to
come.
forventes at medføre holdbare prisstigninger på det københavnske boligmarked i en årrække fremover.
Litteraturliste
Center for Byudvikling, Økonomiforvaltningen (2014) “Bosætning i København: En analyse af
bosætningsmønstre og boligpræferencer”, Københavns Kommune.
Cvijanovic, D., Favilukis, J. & Polk, C. (2010) “New in Town: Demographics, Immigration, and the
Price of Real Estate”, London School of Economics.
Dam, N. A., Hvolbøl, T. S., Pedersen, E. H., Sørensen, P. B. & Thamsborg, S. H. (2011) ”Boligboblen der
bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes?”, Danmarks Nationalbank, 1.
kvartal 2011.
DellaVigna, S. & Pollet, J. M. (2007) “Demographics and Industry Returns”, American Economic
Review.
Hansen, J. Z., Stephensen, P. & Krisentensen, J. B. (2013) ”Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel”, DREAM.
Hilber, C. A. L. & Cheshire, P. C. (2008) “Office Space Supply Restrictions in Britain: The Political
Economy of Market Revenge”, London School of Economics.
Hilber, C. A. L. &Vermeulen, W. (2012) ”The Impact of Supply Constraints on House Prices in
England”, CPB Discussion Paper, 219.
Sinai, T. M. & Souleles, N. S. (2009) “Can Owning a Home Hedge the Risk of Moving?”, NBER
Working Papers, Working paper 15462.
Bibliography
Cvijanovic, D., Favilukis, J. & Polk, C. (2010) “New in Town: Demographics, Immigration, and the
Price of Real Estate”, London School of Economics.
Dam, N. A., Hvolbøl, T. S., Pedersen, E. H., Sørensen, P. B. & Thamsborg, S. H. (2011) ”Boligboblen der
bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes?” [The housing bubble that
burst: can house prices be explained? And can their fluctuations be dampened?]Danmarks Nationalbank, 1st quarter 2011.
DellaVigna, S. & Pollet, J. M. (2007) “Demographics and Industry Returns”, American Economic
Review.
Hansen, J. Z., Stephensen, P. & Krisentensen, J. B. (2013) ”Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel” [Projection of the Danish housing demand], DREAM.
Hilber, C. A. L. & Cheshire, P. C. (2008) “Office Space Supply Restrictions in Britain: The Political
Economy of Market Revenge”, London School of Economics.
Hilber, C. A. L. &Vermeulen, W. (2012) ”The Impact of Supply Constraints on House Prices in
England”, CPB Discussion Paper, 219.
Sinai, T. M. & Souleles, N. S. (2009) “Can Owning a Home Hedge the Risk of Moving?”, NBER
Working Papers, Working paper 15462.
102
Velkommen til DTZ
DTZ Egeskov & Lindquist A/S er ejendomsrådgivere med speciale i erhvervsejendomme
Salg & udlejning
Vurdering
Occupier Services
Køb og salg
Udlejning
Afdisponeringsstrategier
Sale & lease back
Vurderinger & værdiansættelser
Markedslejevurdering
Skattevurderinger og klagesager
Syn & skøn
Due diligence
Lejerrådgivning
Søgning efter nyt lejemål
Rådgivning om eksisterende lejemål
Kontraktforhandling på vegne af lejer
Capital Markets
Investeringsejendomme
Corporate Finance
Investeringsrådgivning
Køberrådgivning
Rådgivning/projektudvikling
Research
Markedsrapporter
Skræddersyede analyser
Property Investor Confidence Index
Rådgivning om domicilplacering
Evaluering og udvikling af byggeprojekter
Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier
Strategisk ejendomsoptimering
oline.dk
DTZ Egeskov & Lindquist A/S
Silkegade 8 | 1113 København K | Tlf.: 33 14 50 70 | Banegårdspladsen 20 A | 8000 Aarhus C | Tlf.: 87 31 50 70 | www.dtz.dk | [email protected]

Det danske ejendomsmarked 2015

Transcription

Similar documents

Vilkår for at kunne optages på Furesø Energivejledere

Sundbrinkens Børnehus slår katten af tønden - Faaborg

CAFE & BAR `SPISEKØKKENET`

HOW TO PAY RENT - EBANKING :

Bilag 7 - Folketinget