2. undervisningsgang

Ejendomsregnskab
ved
Camilla Wermelin
og
Line Møller Sigsgaard
www.ejendomsforeningen.dk
Agenda
• Regulering af obligationsrestgæld (kapitel 2.3)
• Periodisering (kapitel 2.4)
• Momsregnskab (kapitel 3)
www.ejendomsforeningen.dk
Regulering af obligationsrestgæld
• Obligationslån, Lån hvis størrelse (hovedstol) fastsættes i
obligationer. Betegnelse bruges ofte om obligationslån med fast
rente. Andre låntyper som fx Garantilån er dog også obligationslån.
• Obligationsrente Renten på obligationen. Kaldes også
kuponrenten, rentefoden eller den pålydende rente.
• Obligationsrestgæld Ved kontantlån er obligationsrestgælden
restgælden på de bagvedliggende obligationer
www.ejendomsforeningen.dk
Finansielle forpligtelser ifølge
årsregnskabsloven
• Ved første indregning måles finansielle forpligtelser (gæld) til
kostpris.
• Finansielle forpligtelser, skal efter første indregning måles til
amortiseret kostpris.
- Alle værdireguleringer reguleres i resultatopgørelsen
(driften)
Regnskabsklasse B
Regnskabsklasse C
Regnskabsklasse C
Regnskabsklasse D
Små
Mellemstore
Store
Børsnoterede og
statslige aktie
selskaber
Hovedregel for finansielle forpligtelser
Amortiseret
kostpris
Amortiseret
kostpris
Amortiseret
kostpris
Amortiseret
kostpris
Undtagelse for finansielle forpligtelser
(indgår i handelsbeholdning)
Dagsværdi
Dagsværdi
Dagsværdi
Dagsværdi
www.ejendomsforeningen.dk
Amortiseret kostpris
• Amortiseret kostpris defineres i årsregnskabsloven som den værdi,
til hvilken en finansiel forpligtelse blev målt til ved første indregning
dvs. kostpris ,med:
– Fradrag af afdrag
– Fradrag/tillæg af den akkumulerede forskel mellem det
oprindeligt indregnede beløb og det beløb, der forfalder ved
udløb.
• Kurstab og gevinst fordeles over løbetid svarende til at:
– Et kurstab eller gevinst på et fastforrentet lån i forhold til den
nominelle værdi er udtryk for rente og derfor skal fordeles over
løbetiden og indregnes i resultatopgørelsen som en finansielle
indtægt- eller omkostning.
www.ejendomsforeningen.dk
Gæld målt til amortiseret kostpris
•
Indregning af gæld til amortiseret kostpris kan belyses med følgende eksempel:
Beløb i DKK
Hovedstol
Afregningskurs 93,5
93.500
Omkostninger
-1.000
Kurstab (til amortisering)
Løbetid i år 5
Pålydende rente
Ydelse (beregnet)
Intern rente (beregnet)
100.000
92.500
7.500
8,00%
25.046
11,03%
Afviklingen af den amortiserede kostpris baserer sig på:
•
Første indregning af gælden er lig provenuet ved lånehjemtagelsen
•
Finansieringsomkostningerne ved lånet beregnes som en konstant, intern rente
•
Amortiseringen af kurstabet tillægges bogført værdi af gælden som en kursregulering,
således at forskellen mellem anskaffelsesværdien (her kurs 92,50) og parikurs systematisk
formindskes over lånets løbetid.
www.ejendomsforeningen.dk
Gæld målt til amortiseret kostpris
Afvikling, nominel værdi
år
Primo
1
100.000
8.000
17.046
2
82.954
6.636
18.409
3
64.545
5.164
19.882
4
44.663
3.573
21.473
5
23.190
1.855
23.190
I alt
Rente
Afvikling, amortiseret kostpris
25.228
afdrag
år
Primo
Finansierings
-omk.
Amortisering
Kontant
afdrag
1
92.500
10.201
2.201
17.046
2
77.656
8.564
1.928
18.409
3
61.174
6.747
1.583
19.882
4
42.875
4.728
1.155
21.473
5
22.558
2.488
633
23.190
32.728
7.500
I alt
Amortiseringsplanen bør laves ved hjemtagelse af lånet.
En lineær fordeling af kurstabet kan alternativt overvejes på mindre væsentlige poster.
Ved en lineær fordeling vil kurstabet hvert år i eksemplet udgøre 1.500, således at
finansieringsomkostningen i år 5 bliver (1.855 + 1.500) / (23.190 – 1.500) = 15,5%.
www.ejendomsforeningen.dk
Indregning til dagsværdi
• Investeringsejendomme og dermed forbundne forpligtelser skal
indregnes til dagsværdi i virksomheder, hvis hovedaktivitet er
investeringsaktivitet.
• Dvs. dagsværdi skal benyttes af investeringsvirksomheder, der
løbende ønsker at regulere investeringsejendomme til
markedsværdi. Ønsker at opnå gevinster ved løbende konvertering
af lånene.
• Dagsværdien kan være svær at finde for regnskabsaflægger, og det
vil ofte være nødvendigt at foretage en beregning af værdien af
investeringsaktiver med udgangspunkt i en relevant
værdiansættelsesmodel.
www.ejendomsforeningen.dk
Indregning til dagsværdi eksempel
• Lån i ejendom skal ultimo regnskabsåret reguleres til børsværdien af
obligationsrestgælden. Afvigelsen bogføres som en renteudgift.
I nedenstående eksempel har vi erfaret fra børslisten i avisen at kursen pr. 31. december udgør 97.
Beløb i DKK
Hovedstol
Afregningskurs 97
Omkostning
Kurstab (til amortisering)
Løbetid i år 5
Pålydende rente
Ydelse (beregnet)
Intern rente (beregnet)
100.000
97.000
1.000
96.000
4.000
8,00%
25.046
11,03%
www.ejendomsforeningen.dk
Indregning til dagsværdi –
eksempel fortsat
•
Bogføring af ovenstående registreringer
Lån i ejendommen:
Primo beholdning
92.500
Afdrag
-17.046
Regulering (96.000-92.500)
3.500
Ultimo beholdning
78.954
Renteomkostninger:
renter
Omkostninger
8.000
1.000
Regulering (96.000-92.500)
Renter i alt
3.500
12.500
Bankbeholdning:
Lån ved optagelse
92.500
Omkostninger
-1.000
Ydelse
Bankbeholdning ultimo
-25.046
66.454
www.ejendomsforeningen.dk
Periodisering
•
•
•
•
Hvad betyder periodisering?
Hvad er formålet med at periodisere?
Hvorfor skal man periodisere?
Hvordan periodiserer man?
www.ejendomsforeningen.dk
Betydning
Ved periodisering af omkostninger henfører man en given omkostning
til den periode, hvor forbruget har fundet sted, eller den periode, som
omkostningen vedrører.
Ved periodisering af indtægter henfører man en given indtægt til den
periode, hvor man har opnået retten hertil, eller den periode, hvor
indtægten er opstået.
www.ejendomsforeningen.dk
Formål
• Opgøre indtægter og omkostninger for et givent regnskabsår
• Identificere manglende indtægter og omkostninger for regnskabsåret
• Muliggøre sammenligning af flere regnskabsår
www.ejendomsforeningen.dk
Periodiseringskrav
• Årsregnskabsloven
(grundlæggende krav iflg. § 13, stk. 1, litra 6)
• Skattelovene
(renteperiodisering LL § 5)
• Regnskabsregler og -teori
www.ejendomsforeningen.dk
Periodisering (ex)
•
•
•
•
•
•
Husleje
Abonnementer og kontingenter
Forsikring
Renter
Lønninger
Øvrige omkostninger
www.ejendomsforeningen.dk
Hvordan periodiseres?
• Indtægt/omkostning henføres
til relevant periode (fakturadato ikke altid afgørende)
• Omkostninger, hvor faktura endnu ikke er modtaget
• Oparbejdede indtægter, hvor faktura endnu ikke sendt
• Periodiseringsprincipper (anvendt regnskabspraksis)
www.ejendomsforeningen.dk
Illustration
• Omkostninger
• Indtægter
www.ejendomsforeningen.dk
Periodisering
Forudbetalte omkostninger:
(fx abonnement, kontingent, forsikring, husleje m.fl.)
• Bogføres i balancen ved betaling
• Omposteres til resultatopgørelsen ved forbrug
• Regulering ved opsigelse bogføres i resultatopgørelsen (dvs.
balancepost udlignes helt)
www.ejendomsforeningen.dk
Periodisering
Renter:
• Renteomkostning bogføres efter forfald
• Renteindtægter bogføres ved optjening
• Andel af renter vedr. regnskabsåret tages i resultatopgørelsen
• Ej modtagne/betalte renter bogføres i balancen
www.ejendomsforeningen.dk
Monterings- og
forbedringsomkostninger
• Bogføres som udgangspunkt i balancen sammen med det
underliggende aktiv, som en forøgelse af kostprisen
• Bogføres i resultatopgørelsen, hvor omkostningen ikke tilfører
aktivet nogen (væsentlig) værdi
www.ejendomsforeningen.dk
Momsregnskabet
• Moms er resultatopgørelsen uvedkommende, medmindre den
ikke kan afløftes, hvorved den bliver en omkostning
• Moms er en afgift på forbruget (det endeligt forbrug hos
forbrugeren)
Momsregler
•
•
•
•
Salgsmoms = udgående moms
Købsmoms = indgående moms
Udgangspunkt er alle transaktioner
Momsbeløb
– 25 % af beløbet ekskl. moms
– 20 % af beløbet inkl. moms
Momsregler
• Moms skal pålægges på tidspunktet for fakturaens
udstedelse
• Moms kan afløftes på tidspunktet for fakturaens
udstedelse
• Løbende indberetning af moms til SKAT samt
efterfølgende betaling
– månedlig (omsætning > 15 mio. kr.)
– kvartalsvis (omsætning < 15 mio. kr.)
Momsbærende transaktioner
• Momsbærende:
– Varesalg/husleje erhverv
– Service og tjenesteydelser
– Salg af aktiver
– Privatforbrug
– Driftsomkostninger
– Administration
– Vedligeholdelse/
investeringer
• Ikke momsbærende:
– Lønninger
– Aviser
– Porto
– Finansielle ydelser
– Forsikring
– Personbefordring
– Undervisning/uddannelse
Særlige momssatser
•
•
•
•
•
•
Repræsentation => 6,25%
Restaurant => 6,25%
Biler på hvide plader => 0%
Gaver til ansatte => 0%
Gaver til kunder => 6,25%
Hotelophold => 6,25%
Særlige skatteregler
• Begrænset fradragsret
- repræsentation 25 %
• Ingen fradragsret
- skatterenter
• Driftsførte småaktiver
- kostpris under 12.600 kr. (2014)