BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Soltorpet 40
Transcription
BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Soltorpet 40
5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Soltorpet 40, Klingsta Gård 19, Klingsta, Danderyds kommun Lagfaren ägare Sebastian Tagebjer Catarina Tagebjer Uppdragsgivare Sebastian Tagebjer Närvarande vid besiktningen Sebastian Tagebjer Anna Alteg, kort del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Måndag 2015-09-14 / 2015 - 0174 Väderlek Växlande ca 18° C Byggnaden 1½-plans villa med källardel uppförd 1827 Övriga byggnader Beskrivning – Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Berg (bedömt) Torpargrund, murar till berg Sten, tegel Trä Timmer, trä Puts Plåt Vattenburen. Bergvärme Mekanisk frånluft 6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritningar tillhandahölls. Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Byggnaden är genomgripande renoverad invändigt i bostadsplanen år 2003. - Inga problem föreligger med elsystemet. - Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - VA-serviser (vatten- och avloppsledning från byggnad till förbindelsepunkt) är utbytta år 2003. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Det finns vattenburen golvvärme i byggnadens båda bostadsplan. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Radonmätning är ej utförd. - Provtryckning av öppen spis med tillhörande rökgång ska utföras tisdag 2015-09-15. - Sockeln är målad år 2015. - Del av grunden är omisolerad år 2003. - Fasaden är ilagad och målad år 2003. - Fönster är renoverade alternativt utbytta år 2003. Den inre fönsterrutan är isolerglasruta i samtliga fönster i bostadsplanen. - Yttertaket är renoverat ned till ståndrännor år 2009. Tornen och nedre del av yttertaket är äldre. - Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningar. Samfällighetsavgift utgår. 7 OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. - Lokalt bör marken sänkas vid torpargrundsventil på entrésida. Hussockel m m - Sockeln är putsad. - Det noterades en del små sprickor. - Sockeln är enligt uppgift målad år 2015. - Betongtrappa på baksida ansluter mot byggnaden och saknar delvis skyddande tak vilket innebär risk för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar. - En del putsskavanker i trappa på baksida. - Platonmatta saknar täcklist. Fasad - Byggnaden saknar gavelutsprång vilket innebär att fasader och fönster blir mer utsatta för väder och vind. Ett gott underhåll är extra viktigt. - Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats. - Fasaden är enligt uppgift ilagad och målad år 2003. - Det noterades en del sprickor och lokal bomputs. - Slätputspartier är enligt uppgift målade år 2015. - Inga speciella noteringar. 8 Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är kopplade tvåglas. - Fönster är enligt uppgift renoverade eller nyinstallerade år 2003. - Fönstrens inre fönsterruta är enligt uppgift en isolerglasruta. - En del målning i begränsad omfattning bör kalkyleras. - Fönster är i några fall enkelfönster med innanfönster. - Tornens fönster är enkelfönster. Yttertak - Yttertaket är utfört med falsad plåt. - Större del av yttertaket (ned till ståndrännor) är enligt uppgift renoverat år 2009. - Tornens plåttak och taket nedanför ståndrännor är äldre. - På grund av avsaknad av stege på yttertaket har besiktning endast utförts från marknivå. Det bedöms troligt att sotare kommer att utfärda föreläggande att takstege och glidskydd vid takfot måste anordnas. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 50 - 60 år. - Det noterades färgflagning och delvis rost på tornens plåttak. Målning av tornens plåttak bör utföras. - Plåttak ovan trappa på baksida är äldre och lokalt sönderrostat. Lokal åtgärd av plåttaket bör kalkyleras. Förråd i två av tornen - Det noterades en del putsskador. - Tornen har stomme av tegel. 9 INVÄNDIGT Torpargrund - Grundläggningen är delvis utomhusventilerad torpargrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–, mögel- och rötskador). Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare. - Torpargrunden är ej besiktningsbar. Enligt uppgift har bottenbjälklaget renoverats / kontrollerats i samband med installation av vattenburen golvvärme i hela bottenvåningen år 2003. Källare Allmänt - Det noterades sprickor i betonggolven vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift delvis förnyad år 2003. Förråd - Förrådet belamrat och endast delvis besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt. - Det noterades att golvbrunnen är modern och av plast. 10 Pannutrymme - Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat varmvattenberedare) är enligt uppgift från år 2003. - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet. - Evakueringsledning från värmesystemet rekommenderas förlängas till golvbrunnen. - Golvbrunnen är modern och av plast vilket är positivt. Bottenvåning Allmänt - Det finns enligt uppgift vattenburen golvvärme i hela våningsplanet. Entré - Travertinplattor på golv. - Några små sprickor noterades. - Mindre sprickor i entrédörrar vid gångjärnsinfästning. Hall - Golvvärmefördelare är placerad i utrymmet. - Det finns inte slitsbotten, tätskikt eller skvallerrör för golvvärmefördelaren. Detta var dock inget krav år 2003. - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet. - Frånluftsfläkten styrs via vred i utrymmet. Vardagsrum - Det finns enligt uppgift innanfönster till de halvmåneformade fönstren på gavel. - Spricka i en Travertinplatta framför öppna spisen. Kök - Köket är enligt uppgift renoverat / inrett år 2003. - Droppskyddsbricka finns ej under diskmaskin. - Droppskyddsbricka finns ej under kyl-/frysskåp. Allrum / matrum - Inga speciella noteringar. 11 Arbetsrum - Inga speciella noteringar. Sällskapsrum - Inga speciella noteringar. Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett av hantverkare år 2003. - Skifferplattor på golv och skifferplattor (duschplats) eller målade väggar. - Med hänsyn till renoverings- / inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Väggar och tak är enligt uppgift målade med våtrumsfärg vilket är korrekt. - Wc-stolens inbyggda vattencistern saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2003. - Det noterades klämring i den moderna golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av klinkerramens utförande kan förekomst av golvbrunnsmanschett ej fastställas. Enligt uppgift finns det golvbrunnsmanschett i anslutning till golvbrunnen. - Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel i duschplats men lite vatten kan bli stående på golv på några ställen efter duschning. Övervåning Allmänt - Enligt uppgift finns det vattenburen golvvärme i hela våningsplanet. Allrum - Inga speciella noteringar. Sovrum 1 - Inga speciella noteringar. Sovrum 2 - Inga speciella noteringar. 12 Tvättstuga - Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett av hantverkare år 2003. - Sjöstensplattor på golv och kakel på väggar. - Sjöstensplattor är ej fogade vid dörröppning. - Med hänsyn till renoverings- / inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det finns ingen golvbrunn i utrymmet vilket är olämpligt och kan eventuellt innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Golvvärmefördelare och vattenrörsfördelare finns i utrymmet. - Golvvärmefördelare och vattenrörsfördelare saknar slitsbotten, tätskikt och skvallerrör vilket dock inte var ett krav år 2003. - Tvättmaskin och torktumlare är enligt uppgift från år 2015. Badrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett av hantverkare år 2003. - Kalkstensplattor på golv och kalkstensplattor eller målade väggar. - Kalkstensplattor på golv och väggar har enligt uppgift monterats på ursprungliga Travertinplattor ca år 2013. - Med hänsyn till renoverings / inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Wc-stolens inbyggda vattencistern saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2003. - Det noterades klämring i de båda golvbrunnarna vilket är korrekt. På grund av putskant i duschplatsens golvbrunn och att golvbrunnen under badkaret ej är åtkomlig för besiktning annat än på håll kan förekomst av golvbrunnsmanschett i golvbrunnarna ej okulärt fastställas. Enligt uppgift finns det golvbrunnsmanschett i golvbrunnarna vilket är korrekt. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnarna vilket är korrekt. 13 Sovrum 3 - Dörrarna saknar dörrvred. - Inga speciella noteringar i övrigt. Klädkammare - Inga speciella noteringar. Vind - Byggnaden saknar inspekterbart vindsutrymme. Vindsutrymmet är mycket litet. - Enligt uppgift finns det luftspalt i takkonstruktionen vilket är korrekt. Övrigt - Det noterades en del lutningar i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. RISKANALYS - Se under torpargrund ovan. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - ----- Solna 2015-09-15 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson