planering

Transcription

planering

Mötesbok: Samhällsbyggnadsutskottet (2015-11-26)
Samhällsbyggnadsutskottet
Datum: 2015-11-26
Plats:
Kommentar:
Dagordning
Föredragningslista
000 Föredragningslista
3
Val av justerare
Tillkommande och utgående ärenden
Ärenden som stannar i utskottet
4 Tillägg till detaljplan Marstrand, Förslag till ändring och utvidgni
8
Ärenden till kommunstyrelsen
5 Upphävandeav miljöprogram för bostäder
46
6 Resultat av solfångar- och solcellsutredning
88
7 Ytterby-Tunge 1:11 -Ansökan om planändring/detaljplan
112
8 Tjuvkil 3:5 m.fl. Detaljplan för väg 168 genom tjuvkil
117
9 Dpl Kärna 63:1 antagande
120
10 Beredningsskrivelse - prioritering av utvecklingen på Åseberget
147
11 Exploateringsavtal för detaljplan Tega 2:5
149
12 Förvärv av fastighet för LSS-boende inom detaljplan för Tega 2:5
160
13 Detaljplan för bostäder i Tega, Ytterby, Tega 2:5, Kungälvs kommun,
166
14 Nedläggning av Diseröds återvinningscentral
212
15 Komplettering av Allmänna Lokala Ordningsföreskrifter för Kungälvs
218
16 Avsiktsförklaring mellan Kungälvs kommun och Ikano Bostad AB
221
17 Markanvisningsavtal Ikano, del av Komarken 1:1
229
18 Trankärr 2:1, förfrågan om lokalisering av schakttipp (Dnr KS2013/1
247
19 Markförvärv, del av Hölen 2:1
284
Information från sektorerna
20 Information om program Kungälvs Stadskärna
295
21 Information från Kommunledningssektorn
296
22 Information från sektor samhällsbyggnad
297
23 Information från service sektorn
298
Denna behandling har inget tillhörande dokument
1(3)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Karin Svensson
2015-11-09
Tillägg till detaljplan Marstrand, Förslag till ändring och utvidgning av
stadsplanen för del av Marstrand i Kungälvs kommun – beslut om samråd
Dnr KS2010/2122-22
Sammanfattning
Syftet med planändringen är att anpassa gällande bestämmelser så att bostäder möjliggörs på
hela fastigheten Marstrand 73:3. Planändringens syfte är också att tydliggöra och så långt
möjligt värna de kulturvärden som byggnaderna på fastigheten har både som byggnadsverk
och som del av Marstrands stadsstruktur. Anläggningen är ett exempel på badortsepokens
arkitektur och rymmer unika kvaliteter, särskilt restaurangbyggnaden har värden som har
beskrivits som omistliga. Skydds och varsamhetsbestämmelser har därför lagts in på
plankartan.
En behovsbedömning av planförslaget har gjorts. Plantillägget förväntas inte innebära
betydande miljöpåverkan så som menas i miljöbalken 6 kap 11§
Förvaltningen föreslår att samhällsbyggnadsutskottet godkänner planhandlingarna för samråd
samt godkänner bedömningen att planförslaget inte bedöms medföra betydande
miljöpåverkan. Samråd föreslås ske under december 2015- februari 2016.
Bakgrund
På fastigheten Marstrand 73:3 finns ett antal byggnader som rymmer höga kulturhistoriska
värden. Byggnaderna har under lång tid tillåtits förfalla och är i nuläget i tekniskt mycket dåligt
skick. Gällande detaljplan medger användning – hotell.
Kommunstyrelsen har 2013-06-20 gett förvaltningen (samhällsbyggnad) planuppdrag för att
pröva ytterligare användning – bostäder, samt att säkerställa att riksintresset för kulturmiljö
inte påtagligt skadas.
arkitektur och rymmer unika kvaliteter, särskilt restaurangbyggnaden har värden som har
beskrivits som omistliga. Skydds och varsamhetsbestämmelser har därför lagts in på
plankartan.
ADRESS
SAMHÄLLSBYGGNAD/PLANERING
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
Stadshuset · 442 81 Kungälv
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(3)
Ändring av detaljplan innebär att gällande detaljplan fortsätter att gälla, men att ändringar görs
i en eller flera planbestämmelser. De nu aktuella handlingarna blir således ett komplement till
befintliga planhandlingar. Ändringarna anses förenliga med syftet i gällande detaljplan.
Planområdet är beläget på Marstrandsön längs Hamngatan. I det som tidigare hette kvarteret
Korvetten, numera Marstrand 73:3. I norr avgränsas planområdet av Varvsgatan.
Fastigheten är ca 1900 kvadratmeter stor och är privatägd.
Kungälvs kommun har genomfört en behovsbedömning av planområdet. Förvaltningens
ställningstagande i bedömningen är att detaljplanen inte antas innebära en betydande
miljöpåverkan. Behovsbedömningen kommer att samrådas med länsstyrelsen samtidigt som
förslag till detaljplan är på samråd.
Verksamhetens bedömning
Med detta föreslås att samhällsbyggnadsutskottet godkänner planhandlingarna för samråd samt
godkänner bedömningen att planförslaget inte bedöms medföra betydande miljöpåverkan.
Samråd föreslås ske under december 2015- februari 2016.
Bedömning utifrån kommunfullmäktiges strategiska mål
Projektet kopplas till kommunfullmäktiges antagna strategiska mål (2015-2018) om
- Attraktivt boende. Bostäder på Marstrand är attraktiva bostäder
Bedömning i relation till barnperspektivet
På fastigheten finns inte särskilt goda förutsättningar för att ordna friytor för lek. En
kommunal lekplats finns ca 200 m från området. Marstrand är ett samhälle där det är relativt
lätt för barn att själva ta sig till skola, vänner och fritidssysselsättningar. Marstrandsön är i
stort sett bilfri och på Koön finns gång- och cykelbana utbyggd ända till Instön
Bedömning i relation till jämställdhetsperspektivet
På Marstrand finns förutsättningar för ett fungerande vardagsliv. Offentlig och kommersiell
service finns, både på Marstrand och Koön. Det finns fungerande kollektivtrafik.
Teknisk bedömning/genomförandeplan
Genomförandefrågorna behandlas i genomförandebeskrivningen som ingår i
planhandlingarna.
Juridisk bedömning
Tillägg till detaljplan för Marstrand 73:3 bedrivas genom enligt Plan- och Bygglagen, PBL,
(2010: 900)
3(3)
Ekonomisk bedömning
Tillägget till gällande detaljplan förväntas inte generera några nya kostnader för kommunen än
en bebyggelse enligt gällande detaljplan.
Förslag till beslut
1. Tillägg till detaljplan för MARSTRAND, Förslag till ändring och utvidgning av
stadsplanen för del av Marstrand i Kungälvs kommun, Göteborgs och Bohus län
Kungälvs kommun godkänns för samråd enligt planoch bygglagen (2010: 900) kap.5
§ 11
2. Behovsbedömning för Tillägg till detaljplan Marstrand, Förslag till ändring och
utvidgning av stadsplanen för del av Marstrand i Kungälvs kommun godkänns.
Linda Andressson
Tf Planchef
Anna Silfverberg Poulsen
Verksamhetschef
Expedieras till:
Karin Svensson,
Samhällsbyggnad
Mikaela Ranweg
Samhällsbyggnad,
Eva Hell,
Samhällsbyggnad
Kristina Johansson
KLS
För kännedom till:
Ernst Rosen AB, Box 135, 40122 Göteborg
Behovsbedömning av MKB för detaljplan – checklista
Tillägg till detaljplan för Marstrand 73:3
1
BEHOVSBEDÖMNING
Checklistan skall utgöra underlag för att i ett tidigt skede i planprocessen bedöma behovet av en miljöbedömning, om planens genomförande
kommer att innebära betydande miljöpåverkan. Bedöms planens genomförande innebära betydande miljöpåverkan skall enligt 4 kap. 34 § PBL
en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) göras, enligt 6 kap 11-13 § MB. Checklistan skall också användas till att avgränsa vilka typer av
miljöpåverkan som behöver beskrivas vidare, även om inte planens genomförande bedöms innebära betydande miljöpåverkan. Bedömningarna i
ett tidigt skede i planprocessen är preliminära, och ny kunskap som tillförs planarbetet kan innebära att bedömningarna i denna checklista måste
omvärderas.
PLANDATA
Detaljplan för:
Planens syfte:
Handläggare:
Marstrand 73:3
Ändrat användningsområde från hotell till bostäder
Karin Svensson/Mikaela Ranweg
NULÄGESBESKRIVNING
Planområdet
Befintlig naturmiljö
Befintlig kulturmiljö
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
Planområdet är beläget på Marstrandsön och består av del av ett bebyggelsekvarter. Området avgränsas av
Hamngatan (kajen) och Varvsgatan, samt av kringliggande bebyggelse.
Marstrand 73:3, fd turisthotellet ”Oscars” är ett exempel på badortsarkitekturen från sekelskiftet 1900. I
yttrandet till den rivningsansökan som kom in från fastighetsägaren 2005 har Bohusläns museum anfört att
Oscars är en av Marstrands mest karaktärsfulla anläggningar och bedömer att den utifrån sin egenart får
betraktas som omistlig för Marstrandssamhället. Länsstyrelsen har 2006 gjort bedömningen att Oscars
uppfyller kraven för byggnadsminne. En rivning har ansetts innebära påtaglig skada på riksintresset varför ett
rivningslov, om det hade getts ett sådant, hade överprövats av länsstyrelsen.
Miljöbelastning och störningar
2
Kvarteret ligger delvis på utfylld mark. Byggnaderna är i mycket dåligt skick rent tekniskt och åtgärder har
fått vidtas för att det inte ska utgöra en fara för allmänheten.
3
GÄLLANDE REGLERINGAR
OCH SKYDDSVÄRDEN
Beskrivning
Berörs området av 3-4 kap MB?
Ja
x
Nej
(särskilda hushållningsbestämmelser,
riksintresse för natur-, kulturminnesvård
och rörligt friluftsliv)
Berörs området av 7 kap MB?
Kommentar
Riksintresse för naturvård, rörligt friluftsliv
och kulturmiljövård.
x
(Natur/kulturreservat, biotopskydd,
strandskydd el dyl)
Berörs området av internationella
konventioner? (Natura 2000, UNESCO
x
Världsarv etc)
Berörs området av byggnadsminne eller
fornminne?
x
Innehåller området höga naturvärden?
x
Byggnaderna har föreslagits för
byggnadsminne vid ett par tillfällen och
bedömts som lämpliga för detta, men det har
inte genomförts.
(Utpekat i naturvårdsprogram eller
nyckelbiotop)
Är området ekologiskt känsligt, belagt
med andra restriktioner? (förorenad
x
mark)
Är området opåverkat eller har det
särskilda värden ur boendesynpunkt?
x
(oexploaterat, bullerfri zon,
närrekreationsområde)
Är området påverkat av skyddsavstånd?
x
Berörs av ÖP:s riktlinjer kring vattennivåer
(riktvärde för skyddsavstånd till ny och
befintlig bebyggelse)
Strider planen mot gällande ÖP/FÖP?
x
4
FÖRÄNDRINGAR I SAMBAND
MED NY DETALJPLAN
Beskrivning
Behov av följdinvesteringar?
Ja
Nej
x
Kommentar
x
Dock finns behov av att se över skyddet för
övriga byggnader på Marstrand så att
riksintresset för kulturmiljövården säkerställs.
(infrastruktur, vägar, VA, energi)
Krav på följdändringar av omgivande
markanvändning? (Stormarknader,
industri, övr anläggningar)
Strider planen mot uppsatta MKN enl 5
kap MB eller andra riktvärden?
x
(luftföroreningar, buller)
Kräver föreslagna verksamheter eller
planens genomförande anmälan eller
tillstånd enl MB?
Kan ett genomförande av planen
medföra så negativa effekter att
förebyggande åtgärder eller
kompensationsåtgärder behöver vidtas?
Strider planen mot uppsatta miljömål,
nationellt, regionalt eller lokalt?
x
x
x
För att säkerställa riksintresset för kulturmiljö
för Marstrand/Koön kan en prövning av
byggnadsminnesmärkning av andra byggnader
på Marstrandsön eventuellt bli aktuellt.
Att kulturmiljöer förvanskas står i konflikt med
miljömålet god bebyggd miljö. Med de
utformningsbestämmelser (varsamhet och
skydd) som planen innehåller bedömer dock
kommunen att påverkan blir begränsad.
5
EFFEKTER PÅ MILJÖN
( 1= betydande 2= en hel del 3= till
viss del 4= ingen)
Beskrivning
1
2
3
Planens negativa inverkan på marken?
4
x
Kommentar
Geoteknisk utredning genomförd
(instabilitet, sättningar, erosion, rasrisk etc)
Planens negativa inverkan på luft eller
klimat? (Föroreningar, luft, lokalklimat,
x
vind)
Planens negativa inverkan på vatten?
x
(Förändringar för yt- eller grundvattnets
kvalitet eller mängd, infiltration,
strömningsriktningar etc)
Planens negativa inverkan på växt- eller
djurliv? (Påverkas hotade arter, antalet
x
arter, arternas sammansättning)
Planens negativa inverkan på
landskapsbilden? (Utsikter, utblickar,
x
landmärken)
Planens negativa inverkan på
omgivningen i övrigt? (Stadsbild,
grannar, verksamheter)
x
Området kommer med ett genomförande av
ändringen att få ett delvis annat utseende från
Hamngatan/sjösidan/Koön. Möjlig
utformning mot gata regleras relativt hårt i
planen. Detta för att minimera påverkan på
stadsbild/landskapsbild och tydliggöra och
värna platsens kulturvärden.
Se ovan.
Grannars utsikt påverkas ev. när en ny
byggnad uppförs som ersätter den rivna
kökslängan.
STÖRNINGAR OCH EFFEKTER
PÅ HÄLSAN
viss del 4= ingen)
Planens genomförande ger störningar i
form av ljud? (människor exponeras för
Beskrivning
1
2
3
4
x
störande buller)
form av ljus?
form av vibrationer? (människor
x
x
exponeras för markvibrationer)
Planens genomförande innebär risker?
(Explosion, brand, strålning, utsläpp,
förhöjda risker vid transport av farligt gods)
x
Kommentar
6
7
EFFEKTER PÅ
HUSHÅLLNINGEN MED MARK,
VATTEN OCH ANDRA
RESURSER
viss del 4= ingen)
Beskrivning
1
2
3
Innebär planen att en långsiktigt hållbar
resursanvändning inte främjas?
4
x
Kommentar
(uttömmande av ej förnyelsebara resurser
såsom dricksvatten, grus-, och bergstäkter
etc)
Ger planen negativ inverkan för
rekreation och rörligt friluftsliv?
x
(närströvområden, parker, grönstråk,
utflyktsmål, vandringsleder, frilufts- och
idrottsanläggningar)
Ger planen negativ påverkan på
kulturhistoriska värden? (arkeologi,
fornlämningar, jordbruk, skogsbruk eller
industrihistoriska värden)
x
Med de utformningsbestämmelser
(varsamhet och skydd) som planen innehåller
bedömer kommunen att påverkan blir
begränsad. Men ett genomförande av
ändringen kommer med stor sannolikhet
innebära att byggnader med höga
kulturhistoriska värden rivs.
8
UTVÄRDERING
Innebär förslaget tydliga motsättningar mellan olika intressen?
Är det sannolikt att allvarliga negativa effekter uppkommer?
Är osäkerheten av bedömningen av effekt stor?
Är effekterna varaktiga eller irreversibla?
Kan ett genomförande av planen innebära negativ effekt inom
enskilda områden på miljön, hälsan eller hushållningen med
mark, vatten eller andra naturresurser?
Ger ett genomförande av planen som helhet negativ effekt på
miljön, hälsan eller hushållningen med mark, vatten och andra
naturresurser? (då den kumulativa effekten av flera mindre effekter
kan ge stora negativa effekter utan att de var för sig behöver innebära
betydande miljöpåverkan)
Ja
x
Nej
Kommentarer och värdering
x
Ett genomförande av ändringen kan komma att innebära att den
byggbara ytan (BTA) ökar på fastigheten, jämfört dagens yta,
eftersom befintliga byggnader har väl tilltagna våningshöjder.
Detta är möjligt också med gällande plan. Ett scenario som
diskuterats är om detta riskerar att bli prejudicerande. Att
fastighetsägare medvetet och under lång tid, låter sina
byggnader förfalla i syfte att få riva och bygga nytt, större, är
naturligtvis möjligt. Om det är troligt att detta kommer ske i
någon större skala kan naturligtvis diskuteras, den bedömning
kommunen gjort är att det inte är ett särskilt troligt scenario.
x
x
En rivning av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse är
irreversibel, byggnaderna på fastigheten är i tekniskt dåligt
skick och bedöms inte möjliga att bevara, även om enskilda
byggnadsdelar är möjliga att bevara.
x
x
9
BEHOVSBEDÖMNING OCH AVGRÄNSNING
Ja
Ett genomförande av planen kan innebära en betydande
påverkan på miljön, hälsan och hushållningen med mark, vatten
och andra resurser. En miljöbedömning (MKB) enligt 5 kap 18
§ PBL erfordras.
En MKB eller konsekvensbeskrivning av planen skall särskilt
behandla följande aspekter:
Nej
x
Kommentarer och värdering
Påverkan på riksintresset för kulturmiljövården. Påverkan på
stadsbild. Hur befintliga kulturvärden på platsen säkerställs i
möjligaste mån, givet att byggnaderna på fastigheten är
förfallna och troligtvis inte i sin helhet kan bevaras.
MOTIVERAT STÄLLNINGSTAGANDE
Samhällsbyggnadskontoret bedömer, att planens genomförande inte antas innebära betydande miljöpåverkan så som avses i 6 kap 11§ MB. Det
frågor rörande kulturmiljön som är aktuella i planen kan hanteras i detaljplanearbetet.
Kungälv 2015-11-26
Mikaela Ranweg, Planarkitekt
X X
X X
X
X
Tillägg till plankarta skala 1:500
x
x
Xx X X
x
x
x
Ht (hotelländamål) ersätts av C (centrumverksamhet),
som bland annat inbegriper hotell
Användningsgräns som korsar fastigheten
Bestämmelse om takvinkel och takform.
I gällande plan angivna byggnadshöjder, då
dessa inte stämmer med befintlig bebyggelse.
Bestämmelser som utgår
Utsnitt ur underliggande detaljplan
Planområde
Orienteringsbild
Kenth Olsson
Kart- och mätchef
Tillägg till plankarta (denna handling)
Tillägg till planoch genomförandebeskrivning
Utredningar redovisas i plan och genomförandebeskrivning
Handlingar
Orienteringskarta
kommunöversikt
Akt.nr 878
Grundkartan upprättad 2015-xx-xx
Koordinatsystem sweref 99 12 00
Höjdsystem RH 2000
Grundkartebeteckningar
Illustrationskarta skala 1:500
Möjlig utformning, vy från Varvsgatan.
Illustration White
Möjlig utformning, vy från Hamngatan.
Illustration White
Fig
takf
Tillägg till
PLAN- OCH
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Samrådshandling koncept
Tillägg till detaljplan
MARSTRAND
Förslag till ändring och utvidgning av stadsplanen för del av Marstrand i Kungälvs kommun,
Göteborgs och Bohus län
Ändringen avser fastigheten Marstrand 73:3
Kungälvs kommun, Västra Götalands län
ADRESS
TELEFON
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
FAX
E-POST
HEMSIDA
Nämndhuset 442 81 Kungälv
0303-23 80 00
0303-23 91 67
[email protected]
www.kungalv.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Innehåll
HANDLINGAR
5
BAKGRUND OCH SYFTE
5
PLANDATA
5
Lägesbestämning
5
Areal
6
Markägoförhållanden
6
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
6
Planuppdrag
6
Översiktliga planer
6
Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden
7
Bostadsförsörjningsprogram
7
Riksintressen
8
Behovsbedömning/Miljökonsekvensbeskrivning
8
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR
Natur
Mark och vegetation
Geotekniska förhållanden
Förorenad mark
Risk för skred/höga vattenstånd
Fornlämningar
8
8
8
9
9
9
9
Bebyggelseområden
Byggnadskultur och gestaltning
Planförslaget tillkommande och ändrade planbestämmelser
Karaktärisering och värdering av kulturvärden
Tillgänglighet
Offentliga och kommersiell service
9
9
11
16
18
18
Friytor
Lek och rekreation
18
18
Gator och trafik
Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik
Kollektivtrafik
Parkering
18
18
18
18
Störningar
19
Teknisk försörjning
19
Vatten och avlopp
Dagvatten
Värme
El
Avfall
Räddningstjänst
19
19
19
19
19
19
Administrativa frågor
20
Konsekvenser av planens genomförande
Miljökonsekvenser
Sociala konsekvenser
Jämställdhet
Barnperspektiv
Ekonomiska konsekvenser
20
20
21
21
21
21
GENOMFÖRANDE
21
ORGANISATORISKA FRÅGOR
21
Preliminär tidplan
21
Genomförandetid
22
Huvudmannaskap
22
Ansvar för anläggningar
22
Avtal och överenskommelser
22
Markförvärv
Fel! Bokmärket är inte definierat.
Ansvariga myndigheter/upplysningar
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR
22
22
Markägare
22
Erforderlig fastighetsbildning
23
Servitut
23
EKONOMISKA FRÅGOR
23
Detaljplaneekonomi
23
Exploateringskostnader och ekonomisk helhetsbedömning
23
Avgifter
23
Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare inom planområdet
23
Framtida driftskostnader
24
TEKNISKA FRÅGOR
24
Tekniska undersökningar
24
Vatten och avlopp
24
Dagvatten
24
Parkering
24
FORTSATT HANDLÄGGNING
Planprocessen
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
24
24
25
Tillägg till Plan- och genomförandebeskrivning - samrådshandling 2015-11-26
HANDLINGAR
• Tillägg till plankarta inklusive illustrationskarta. 2015-11-26
• Tillägg till Plan- och genomförandebeskrivning (denna handling), 2015-11-26
• Antikvarisk-teknisk utredning, Antiquum AB, 2013-06-11
• VA-utredning, Norconsult AB, 2015-11-12
• Geoteknisk utredning AB, Norconsult AB, 2015-11-03
• Fastighetsförteckning, 2015-11-26
• Behovsbedömning, 2015-11-26
Övriga handlingar:
- Gällande detaljplan,
- Plankarta
- Planbestämmelser
BAKGRUND OCH SYFTE
På fastigheten Marstrand 73:3 finns ett antal byggnader som rymmer höga kulturhistoriska
värden. Byggnaderna har under lång tid tillåtits förfalla och är i nuläget i tekniskt mycket
dåligt skick. Gällande detaljplan medger användning – hotell, samt på del av fastigheten
bostad.
Kommunstyrelsen har 2013-06-20 gett förvaltningen (samhällsbyggnad) planuppdrag för att
pröva ytterligare användning – bostäder, samt att säkerställa att riksintresset för kulturmiljö
inte påtagligt skadas.
arkitektur och rymmer unika kvaliteter, särskilt restaurangbyggnaden har värden som bland
annat i prövning om kulturminnesmärkning har beskrivits som omistliga. Skydds och
varsamhetsbestämmelser har därför lagts in på plankartan.
Ändring av detaljplan innebär att gällande detaljplan fortsätter att gälla, men att ändringar
görs i en eller flera planbestämmelser. De nu aktuella handlingarna blir således ett
komplement till befintliga planhandlingar. Ändringarna anses förenliga med syftet i gällande
detaljplan.
PLANDATA
Lägesbestämning
Planområdet är beläget på Marstrandsön längs Hamngatan. I det som tidigare hette kvarteret
Korvetten, numera Marstrand 73:3. I norr avgränsas planområdet av Varvsgatan.
5
Planområdet
Areal
Fastigheten är ca 1900 kvadratmeter stor.
Fastigheten är privatägd.
Planuppdrag
Kommunstyrelsen har 2012-06-20, § 225/2012, gett förvaltningen (samhällsbyggnad) i
uppdrag att upprätta detaljplan för Marstrand 73:3 i Kungälvs kommun med normalt
planförfarande enligt plan och bygglagen PBL (2010:900) kap 5 § 11.
I ÖP2010 slås fast att inriktningen i den fortsatta utvecklingen av Marstrand ska vara ”ett
medvetet bevarande av den unika kulturmiljön på Marstrand, men med syfte att få en levande
stad och fler åretruntboende”
6
En fördjupning av översiktsplanen för Marstrand ” Idealbild Marstrand antogs av
kommunfullmäktige i april 2008. Förslag från denna har inarbetats i gällande översiktsplan
2010 för Kungälvs kommun.
För området gäller detaljplan för Marstrand – förslag till ändring och utveckling av
stadsplanen för del av Marstrand i Kungälvs kommun, Göteborgs och Bohus län, Upprättat
i april 1980 (akt nr 878). Planen kommer att fortsätta att gälla, detta tillägg ska läsas
tillsammans med den.
Gällande detaljplan är en så kallad bevarandeplan där syftet varit att bevara befintlig
bebyggelses kulturvärden.
Planområdet markerat på gällande stadsplan från 1980
I bostadsförsörjningsprogram 2013-2022 slås fast att bostadsutbyggnaden ska ske i huvudsak
i Kungälv/Ytterby och Kode liksom i serviceorterna Marstrand, Kärna och Diseröd.
Utbyggnaden ska ske inifrån och ut i lägen där det är möjligt att nyttja redan utbyggd
infrastruktur och kollektivtrafik. Bostäder med blandande upplåtelseformer och olika
7
bostadsformer ska finnas i alla kommundelar. Förtätning av lägenheter på Marstrand följer
dessa intentioner.
Riksintressen
Kustområdet och skärgården i Bohuslän utgörs i sin helhet av riksintresse, där turismens och
friluftslivet intressen särskilt ska beaktas. Vidare utgör hela Marstrandsön riksintresse för
kulturmiljövården. Västra delen av Marstrandsön är utpekat som riksintresse för friluftslivet
och naturvården. Liksom området söder om Marstrandsön. Farleden Marstrand- Albrektsund
utgör även riksintresse för kommunikation farled.
Riksintresse för kulturmiljövården
Riksintresset för kulturmiljövården – Marstrand (O 14)- omfattar hela Marstrandsön samt en
del av Koön och består av många kulturhistoriska lager, från stadens medeltida planmönster
till det sena 1800-talets badortsmiljöer.
Behovsbedömning/Miljökonsekvensbeskrivning
En behovsbedömning har gjorts med hjälp av en checklista. Plantillägget förväntas inte
innebära betydande miljöpåverkan så som menas i miljöbalken 6 kap 11§
Natur
Mark och vegetation
Fastigheten är bebyggd med fem hus. En sjätte byggnad har rivits. Resterande yta består av
gård som delvis är stensatt. Fastigheten kommer att fortsätta vara bebyggd.
8
Markområdet inom fastigheten består överst av ett lager av fyllnadsmaterial underlagrat av
friktionsmaterial som vilar direkt på berg. Fyllnadsmaterialet består av grus och sand.
Friktionsmaterialet utgörs av sand. Då moderna byggnader för bostadsändamål kan förväntas
vara tyngre än de lätta konstruktioner med låg sanitär standard (inga kök, få badrum) som står
på platsen idag har en geoteknisk utredning gjorts, utredningen visar inte på någon risk för ras
eller negativ påverkan på kajens stabilitet. Även om en långt högre last än troligt har antagits i
beräkningsmodellen. Fastigheten bedöms inte heller som sättningskänslig eller att den skulle
påverkas på ett sätt som gör den olämplig att bebygga med bostäder sett ur risker förenade
med ett eventuellt ras av kajen om denna tex skulle undermineras av vågrörelser.
Förorenad mark
Samhällsbyggnad bedömer inte att det finns risk för markföroreningar givet hur fastigheten
har tidigare har nyttjats dvs. hotell och restaurangverksamhet.
Risk för skred/höga vattenstånd
I översiktsplanen 2010, kalkylerar Kungälvs kommun med att havsnivån vid västkusten kan
komma att stiga mellan + 1,2 till + 2,2 m fram till år 2100. Effekten av landhöjningen gör
dock att vi kommer att uppleva det som en höjning på 0,9-1,9 meter. Till detta ska läggas
höjningen vid extremt högvatten samt en extra säkerhetsmarginal som minst bör vara 0,3
meter. I Översiktsplanen anges att golvytan för ny byggnation av samhällsviktiga funktioner
och bostäder ska normalt överstiga +2,7 meter och bör överstiga +3,7 meter. Om man bygger
i intervallet mellan +2,7 -3,7 m ska en åtgärdsanalys med hänsyn till klimatförändringar
redovisas. Denna ska innehålla konkreta åtgärder och en kostnadsanalys över hur bebyggelsen
ska kunna skyddas upp till + 3,7 meters nivån.
Fastigheten Marstrand 73:3 ligger till största delen relativt högt. En byggnad,
restaurangbyggnaden Oscars, ligger under den i översiktsplanen rekommenderade nivån (2,7
m). Att höja byggnaden till rekommenderad höjd skulle innebära mycket stor påverkan på
stadsbilden och bedöms inte förenligt med bevarandeintressena på Marstrand. Om
nybyggnation blir aktuellt måste därför Oscars sockelvåning mot gatan utföras med en
vattensäker konstruktion.
Fornlämningar
Fastigheten ligger inom fornminne Marstrand 32:1 som beskriv som ”område med medeltida
kulturlager” och omfattar större delen av de bebyggda delarna av Marstrandsön. Hela
fastigheten är redan i dag bebyggd med ska vid nybyggnation utredas.
Bebyggelseområden
Fastigheten är idag bebyggd med fem byggnader, en byggnad har rivits. Samtliga byggnader
står sedan länge tomma.
Byggnadskultur och gestaltning
Byggnaderna på fastigheten är, med undantag för 1700-tals byggnaden, exempel på
badortsepokens arkitektur. Med festvånings- och restaurangbyggnaden Oscars som smycket i
kronan.
9
På fastigheten är det möjligt att läsa den sociala strukturen från den Oscarianska eran, med allt
från storslagna festvåningar till enkla byggnader för service och tjänstefolk. Liksom i stora
hotellrum med havsutsikt för de verkligt välbeställda och mindre rum mot Varvsgatan eller
gården för inkomstklassen under.
Bebyggelsen på fastigheten i stort och restaurangbyggnaden i synnerhet har ett stort
kulturhistoriskt värde och höga skönhetsvärden.
Samtliga byggnader är byggda i trä och restaurangbyggnaden Oscars upplevs som en lätt och
spröd konstruktion. Karaktäristiskt för de publika byggnaderna mot gatan är en relativt hög
andel fönster. På Turisthotellet och Annexet är dessa symmetriskt placerade med låg
bröstning. Balkonger och takkupor är också symmetriskt placerade. Fasaderna är indelade i
fält med omväxlande stående och liggande panel (Turisthotellet och Annexet) och
omväxlande panel och fjäll (restaurang Oscars). Oscars utmärker sig med sina fönsterband
och sitt torn och är en byggnad som kan anses omistlig. Restaurangbyggnaden är även ett
stycke nutidshistoria, då den har inrymt ett av Sveriges första diskotek.
Restaurang Oscars, Foto: Antiquum AB
Turisthotellet, Foto: Antiquum AB
Inom fastigheten Marstrand 73:3 finns även en timrad 1700-talsbyggnad som flyttats till
platsen och en enkel ”is-bod” som även inrymt smårum för tjänstefolk.
1700 – tals huset, Foto: Antiquum AB
Isboden, Foto Antiquum AB
En byggnad, kökslängan, har rivits, liksom en hög skorsten och en brandmur. 1700-tals
byggnaden har ett värde i och med sin ålder men är inte ett uttryck för kärnvärdet på
fastigheten, det vill säga den är inte badortsarkitektur. Is-boden har ett socialhistoriskt värde,
liksom kökslängan hade. Is-boden är byggnadstekniskt en mycket enkel byggnad.
10
Planförslaget tillkommande och ändrade planbestämmelser
Nuvarande användning Ht och B (hotelländamål och bostäder) kompletteras med BC
(bostadsändamål och centrumverksamhet) för att möjliggöra att bostäder med en publik lokal
i bottenvåningen byggs på den aktuella fastigheten. Med plantillägget ges möjlighet att pröva
nybyggnad som ersätter samtliga byggnader på fastigheten. För restaurangbyggnaden Oscars
har införts skyddsbestämmelser som innebär att fasad mot gata ska bevaras samt
varsamhetsbestämmelser. I de fall originalmaterial av tekniska skäl inte kan bevaras, ska
aktuella byggnadsdelar rekonstrueras. Vid åtgärder som berör byggnader som omfattas av
skyddsbestämmelser ska antikvarisk sakkunnig medverka. Vid ev rivning av befintliga (2015)
byggnader ska byggnader dokumenteras av antikvarie.
För Turisthotellet och Annexet har varsamhetsbestämmelser införts. För gårdsbyggnader
gäller de utformningsbestämmelser, förutom bestämmelser om takvinkel och takutformning,
som finns i gällande plan.
Generella bestämmelser i stadsplanen från 1982
- Sadeltak 30-35 grader
- Rött oglaserat tegel ev falsad plåt
- Frontespis där så är lämpligt
- Byggnads yttre ska gestaltas med särskilt beaktande av ortens särpräglade miljö.
Byggnads fasad ska utgöras av trä och ges mild ljus färg som ansluter till ortens
traditionella färger.
Illustration: Ernst Rosén, White Arkitekter 2015-11-10
De höjder som anges i gällande plan har vid inmätning visat sig inte vara samma som på
befintliga hus. Byggnads och nockhöjder har därför i förslag till detaljplan justerats för att
överensstämma med befintliga byggnader. För gårdsbebyggelsen som bedöms ha liten
påverkan på riksintresset har byggnads och nockhöjd höjts ytterligare på den byggrätt där
kökslängan tidigare låg.
Byggrätten har utökats något och på gården ligger byggrätterna inte längre i befintliga
fasadliv i samtliga fall. Byggrätten regleras med en största bruttoarea ovan mark om 2940
kvm.
11
Skydds- och varsamhetsbestämmelser införs på plankartan. Syftet med dessa är att förtydliga
de utformningsbestämmelser som finns i gällande stadsplan och säkerställa de kulturvärden
som ryms inom Fastigheten Marstrand 73:3 (tidigare Korvetten 3) och därmed skydda
riksintresset för Marstrand från påtaglig skada. Anläggningen är ett exempel på
badortsepokens arkitektur och rymmer unika kvaliteter, särskilt restaurangbyggnaden har
värden som har beskrivits som omistliga.
Illustration: Ernst Rosén, White Arkitekter 2015-11-10
Planbestämmelser som utgår;
Oscars
- Byggnadshöjdsbestämmelse om 11,4 m enligt plankartan utgår
- Bestämmelsen Ht utgår och ersätts med BC som förutom bostäder och verksamheter
också innehåller hotelländamål
- Sadeltak 30-35 grader (generell planbestämmelser för gällande stadsplan)
Turisten
Annexet
12
Gårdsbebyggelsen
- Byggnadshöjdsbestämmelse om 9,9 m, 7,7 m samt 10,2 m enligt plankartan utgår
- Bestämmelsen Ht utgår och ersätts med BC som också innehåller hotelländamål
Även en använingsgräns (mellan Ht och B) som går rakt genom den västra delen av kvarteret
utgår.
Nya planbestämmelser:
Utsnitt ur föreslag till plankarta
Oscars
q1 träfasad mot Hamngatan, med torn, fönster, listverk, takfot och detaljer, ska bevaras i sin
helhet och vid sin tekniska livslängds slut rekonstrueras. Träfasad och torn mot Hamngatan
får inte värmeisoleras på sådant sätt att upplevelsen av fasaden som spröd och lätt förvanskas.
k3 Entrévåning mot Hamngatan ska utföras i tegel. Takmaterial ska vara bandfalsad plåt.
Takkupor får endast utföras mot gård. Färgsättning av fasader ska ske med utgångspunkt från
originalfärgsättning eller annan färgsättning som bedöms vara kulturhistoriskt riktig
13
Arkivbild 1910 från Marstrands
hembygdsförening. Ursprunglig
färgsättning var förmodligen vitt
med mörkbetsade alternativt
tjärade fjäll. Gröna tak.
r1 Träfasad och torn mot Hamngatan får ej rivas, men får monteras ned i syfte att sanera,
reparera/i förekommande fall rekonstruera och därefter återuppbygga.
B1 Entrévåning mot Hamngatan ska utföras vattensäkra. Fönster och dörrar ska vara möjliga
att plombera.
Ny föreslagen takfotshöjd + 12,25
Ny föreslagen taknockshöjd + 15,11
Ny föreslagen nockhöjd, tornet + 17,05
Turisten
r2 Stenmur i fastighetsgräns mot gata får inte rivas, men får monteras ned i syfte att renoveras
och återuppbyggas.
k1 Fasader ska beklädas av trä. Mot gata ska fasader ges horisontell indelning med hög
detaljering. Fönster mot gata ska placeras symmetriskt, ha stående fönsterlufter, ges bröstning
mellan 40-70 cm från bjälklagskant och ligga i fasadliv. Balkonger ska utföras mot
Hamngatan och ska vara symmetriskt placerade. Byggnaden ska utföras med frontespis och
takkupor, som ska vara symmetriskt placerade. Tak ska utformas som mansardtak enligt figur
1 och vara plåttäckt.
k4 Staket ska finnas, vara utformat i trä och vara delvis genomsiktligt
14
Arkivbild 1900 från
Marstrands hembyggdsförening. Ursprunglig
färgsättning var förmodligen
ljus umbra/beige på panel
och umbra/brunt på listverk.
Gröna tak.
b2 Källarvåning ska utföras vattensäker. Ev fönster och dörrar ska vara möjliga att plombera.
Ny föreslagen takfotshöjd + 13,25
Ny föreslagen takknäckshöjd + 16,20
Ny föreslagen taknockshöjd + 18,10
Annexet
k2 Fasader ska beklädas av trä. Mot norr och väster ska fasader ges horisontell indelning med
hög detaljering. Fönster mot norr ska placeras symmetriskt, ha stående fönsterlufter, ges
bröstning mellan 40-70 cm från bjälklagskant och ligga i fasadliv. Balkonger och takkupor får
endast utföras mot söder. Tak ska vara sadeltak med en takvinkel mellan 20-25 grader.
Ny föreslagen takfotshöjd +13,36.
Ny föreslagen taknockshöjd +16,39
Gården och gårdsbebyggelsen
q2 Befintlig stensättning ska bevaras och kompletteras. För att undvika skador under
byggnation får stensättning demonteras i syfte att repareras och återställas.
Ny föreslagen taknockshöjd +11,00, + 12,65 och + 14,15 (se bild ovan ”utsnitt ur förslag till
plankarta”)
15
Karaktärisering och värdering av kulturvärden
Oscars
Den karaktäristiska restaurangbyggnaden uppfördes 1898-99 och bestod då endast av en
enklare stolpkonstruktion som bar en långsmal veranda. Huset byggdes om 1910 och försågs
då med ytterligare en våning. Den uppglasade fasaden rymde i bottenvåningen matsal och i
andra våningen festsal. Matsalen kompletterades med en väggmålning 1935 med
Marstrandsmotiv, målad i tre sektioner längs med hela den södra väggen. Målningen är gjord
av konstnären J.O. Andresen
Karaktärisering
•
•
•
•
•
•
I första våningen en liggande
fasspontpanel inramad i fält. Fyra
skift vitmålad fjällpanel skiljer
våningarna åt. Över fönstren
liggande gulmålad panel.
Fasaden avslutas uppåt med en
profilerad gesims med synliga
profilerade takstolstassar.
Dekorativ fjällpanel på tornet.
Gårdsfasaderna är enklare och
utgörs av stående locklistpanel.
All träpanel är sedan 1940-talet
målad i gult med omgivande dekor
och listverk i vitt.
Huset har ursprungligen haft en
annan mörkare färgsättning.
Spröjsade fönsterband är av
särskilt högt kulturhistoriskt värde
Turisthotellet
Byggnaden uppfördes 1898-99 samtidigt med restaurangbyggnaden, Oscars. Hotellet inrymde
framför allt uthyrningsrum där de finare rummen låg belägna i öster med hamnutsikt och de
lite enklare mot gården och Varvsgatan.
16
Karaktärisering
• Liggande och stående fältindelad
fasspontpanel, målad i gult.
Markerad frontespis bl a mot
Hamngatan
• Balkonger i trä, tre i andra
våningen och två i tredje.
Profilerade gulmålade räcken och
konsoler i trä.
• ursprungliga pardörrar med
skärmtak och profilerade
dörrfoder
• Ursprungliga korspostfönster.
Fönsterpartierna är målade i vitt
och omges av gulmålade,
profilerade fönsteromfattningar
som är utformade som listverk på
fasaden.
Annexet
Annexet uppfördes 1898-99 samtidigt med den främre hotellbyggnaden och även
restaurangbyggnaden. Denna del av hotellet inrymde något enklare uthyrningsrum belägna på
vardera sidan om en bred korridor.
Karaktärisering
• Liggande och stående fältindelad
fasspontpanel, målad i gult
• Pardörr med spegel indelning
och profilerade foder.
• Ursprungliga korspostfönster.
Fönsterpartierna är målade i vitt
och omges av profilerade
fönster-omfattningar.
• Sadeltak belagt med papp.
• Utskjutande takfot med
takfotstassar.
17
Tillgänglighet
Att samhället är tillgängligt för alla är en viktig rättighetsfråga. Var femte person i Sverige har
någon form av funktionsnedsättning. De har samma rätt till ett liv i oberoende och att fullt ut
kunna delta på livets alla områden som de övriga 80 %. Utgångspunkten är FN:s konvention
om rättigheter för personer med funktionsnedsättning. Där artikel 9 särskilt behandlar den
fysiska miljön. Att göra samhället mer tillgängligt för personer med funktionsnedsättning
gynnar alla. Det är tex lättare att manövrera en barnvagn där tillgängligheten är god.
Boverkets rekommendationer kring tillgänglighet ska därför hållas. Kommunen ser positivt på
ytterligare förbättringar jämfört med kraven i BBR (boverkets byggregler) och boverkets
rekommendationer. Exempel på detta finns i Kommunens basutformningsprogram för
bostäder. På fastigheten finns höjdskillnad mellan Hamngatan och den framtida
bostadsgården, Varvsgatan och bostadsgården ligger dock i samma plan.
Offentliga och kommersiell service
Service i form av butiker, restauranger och bibliotek finns att tillgå på Marstrand och den
intilliggande Koön. I Kungälvs centrum finns ett komplett serviceutbud att tillgå.
Friytor
Lek och rekreation
Inom fastigheten finns inga större friytor
Gator och trafik
Hela Marstrand är bilfri och samtliga gator har beteckningen gågator. Viss trafik i form av
godstransporter och flakmopeder förekommer men gående har företräde.
Fastigheten ligger mot Varvsgatan och Hamngatan.
Kollektivtrafik
Från Marstrand går Marstrandsexpressen som har relativt god turtäthet. Marstrandsexpressen
har både turer som går direkt till Kungälv/Göteborg och turer med slutstation Ytterby. Från
Ytterby går stadstrafik till Kungälv/Bohus och Bohusbanan till Göteborg eller norra
Bohuslän.
Parkering
Parkering för boende och besökande behöver lösas på Koön. Antalet parkeringsplatser är
begränsat och sommartid är det ont om biluppställningsplatser. En övergripande
parkeringsutredning kommer utföras för Marstrand och Koön i syfte att belysa hur
parkeringssituationen långsiktigt ska lösas. Att parkeringar finns till planerade bostäder är
fastighetsägarens ansvar.
18
Störningar
Plantillägget förväntas inte innebära några störningar. Huvuddelen av omkringliggande
kvarter utgörs av bostäder och bostäder är vad som föreslås läggas till som användning för
hela fastigheten.
Vatten och avlopp
Detaljplanen ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten- och avloppsvatten.
Fastigheten har en befintlig VA-anslutning, som dock inte är i drift. En VA- och
dagvattenutredning har utarbetats av Norconsult, daterad 2015-10-19. Utredningen visar att
vattenförsörjningen till de planerade bostäderna klaras med befintlig ledning och att
erfoderligt flöde till planområdet kan tillgodoses. Vad gäller spilloch dagvattenledningen
behöver VA- och dagvattenutredningen kompletteras med en utredning om ovidkommande
vatten innan det kan säkerställas att kapacitetet i befinliga spilloch dagvattenledningar
räcker. Denna utredning pågår och kommer att redovisas i detaljplanens granskningshandling.
Dagvatten
Dagvatten föreslås fördröjas på kvartersmark till 2 l/s per 1000 kvm hårdgjord yta.
Fördröjning kan ske i form av raingardens och/eller dagvattenkassetter inne på gården. Med
föreslagen fördröjning kommer inte dagvattenflödet från planområdet att öka.
Värme
Nytillkommande bebyggelse värms upp med enskilda anläggningar.
El
Vattenfall AB är nätägare på Marstrand. Fastigheten har tidigare varit ansluten till elnätet och
några kapacitetsproblem föreligger inte.
Avfall
Avfallshanteringen på Marstrand kommer framöver hanteras via mindre renhållningsfordon
som är mindre störande för boende och kräver mindre vägbredd. Avstånd från
renhållningsfordonets uppställningsplats och avfallsutrymmet med sopkärl bör vara så kort
som möjligt, max 10 meter. Avfallsutrymmet bör dimensioneras för sopkärl för rest,
respektive matavfall samt förpackningar och tidningar.
Fastighetsägaren behöver se till att det är möjligt att hämta avfall på fastigheten, utan
höjdskillnader och/eller långa dragvägar.
Räddningstjänst
På Marstrandsön finns idag begränsad tillgång till brandvatten. Avståndet från bebyggelse till
brandpost bör enligt Räddningstjänsten ej överstiga 75 m. En ny brandpost föreslås anläggas i
korsningen Varvsgatan-Kyrkogatan för att minska avståndet till närmaste brandpost. Genom
att en brandpost anläggs i denna korsning fås ett avstånd mellan mest avlägsna byggnad inom
planområdet och närmaste brandpost om ca 100 m. I och med detta anslut brandposten till en
befintlig vattenledning och erforderligt släckvattenflöde om 20 l/s bör kunna erhållas.
Släckvattenförbrukningen för ett område av denna karaktär bör, enligt Svenskt Vattens
publikation VAVp83 uppgå till minst 20 l/s. Detta motsvarar släckvattenförbrukningen för
19
Bostadsområden eller andra jämförbara områden med serviceanläggningar samt
bostadsbebyggelse med fyra våningar eller mer. I planområdet planeras för max 3 våningar.
Eventuellt kommer även byggnaderna i planområdet förses med sprinkler. En egen vattentank
för sprinkleranläggningen behöver i så fall placeras på fastigheten. På Marstrand finns en
deltidsbrandkår som har en inställelse tid på ca 10 minuter. Räddningstjänsten på Marstrand
har tillgång till en släckbil med 3000 liter vatten.
Planen görs som ett tillägg till detaljplan med normalt förfarande enligt PBL 2010:900
En behovsbedömning har gjorts för planförslaget. Slutsatsen blev att ett genomförande av
planen ej bedöms medföra betydande miljöpåverkan på miljön, hälsan och hushållning av
mark, vatten och andra resurser.
Miljökonsekvenser
MKN vatten
Dagvatten från planområdet leds idag direkt till Marstrandsfjorden. Användningen bostäder
ger sällan förorenat dagvatten och då det inte är möjligt att inom planområdet ha och tvätta
bilar bedöms denna risk som ännu mindre. Kommunens bedömning är därför att påverkan på
MKN för vatten som följd av ett genomförande av ändringen är mycket liten till obefintlig.
Länsstyrelsens har utarbetat Miljökvalitetsnormer för flertalet vattenförekomster, däribland
Marstrandsfjorden. Miljökvalitetsnormer uttrycker den ekologiska och kemiska kvalitet som
ska ha uppnåtts vid en viss tidpunkt. Målsättningen är att alla vattenförekomster ska ha
uppnått god kemisk och ekologisk status år 2015.
För Marstrandsfjorden bedömde 2009 Vattenmyndigheten samt Länsstyrelsen i Västra
Götalands län den kemiska ytvattenstatusen som god. Den ekologiska statusen klassas som
måttlig. Det anges vara tekniskt omöjligt att en god ekologisk status uppnås år 2015. Därför
har tidsfristen att uppnå en god status förlängts till år 2021. Orsakerna anges vara att fjorden
är påverkad av övergödning.
Kulturmiljön
Den påverkan som plantillägget kan innebära är huvudsakligen på kulturvärden. Fasaderna
mot Hamngatan och hamninloppet behöver utformas på ett sådant sätt att riksintresset inte
påtagligt skadas.
För restaurangbyggnaden Oscars har kommunen gjort bedömningen att byggnadens fasad mot
gata måste bevaras, alternativt rekonstrueras för att det inte ska vara att anse som påtaglig
skada. Byggnaden har därför försetts med skyddsbestämmelser. För övriga byggnader mot
gata, alltså Turisthotellet och Annexet, finns varsamhetsbestämmelser som reglerar
utformningen av byggnaderna. För byggnader på gården gäller i första hand de
utformningsbestämmelser som finns i gällande plan. Byggnadernas placering och storlek
överensstämmer i stort sett med befintliga förhållanden och under förutsättning att
bestämmelserna följs är kommunens bedömning att planförslaget ej påverkar riksintresset för
kulturmiljön negativt.
20
En fastighet som tillåtits förfalla under flera år och som av Marstrandssamhället setts som en
skamfläck, ges med plantillägget ändrad användning och bättre förutsättningar för att de
förfallna husen ska åtgärdas.
Inom området planeras bostadsrätter alternativt ägarlägenheter. Det mycket spektakulära läget
mot Hamnen kan komma att innebära att det i första hand blir sommarbostäder för en
kapitalstark målgrupp. Något som i så fall inte bidrar till målsättningen om ett livskraftigt
åretruntsamhälle med bostäder av olika typ för olika människor. Inom fastigheten planeras
dock bostäder av olika storlekar för att motverka en utveckling mot alltför stor homogenitet.
Upplåtelseform regleras ej i detaljplanen.
Jämställdhet
På Marstrand finns förutsättningar för ett fungerande vardagsliv. Offentlig och kommersiell
service finns, både på Marstrand och Koön. Det finns fungerande kollektivtrafik.
Barnperspektiv
På fastigheten finns inte särskilt goda förutsättningar för att ordna friytor för lek. En
kommunal lekplats finns ca 200 m från området. Marstrand är ett samhälle där det är relativt
lätt för barn att själva ta sig till skola, vänner och fritidssysselsättningar. Marstrandsön är i
stort sett bilfri och på Koön finns gång- och cykelbana utbyggd ända till Instön.
Ekonomiska konsekvenser
Området bedöms delvis kunna försörjas av befintlig infrastruktur som vägar, va- och
dagvattenledningar mm. Ny brandpost och spilloch/eller dagvattenledning kommer behöva
anläggas. För bostäderna inom planområdet bedöms kommunen ej få några
anläggningskostnader, då marken är privatägd.
GENOMFÖRANDE
Genomförandebeskrivningen har till syfte att redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga,
ekonomiska och tekniska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och
ändamålsenligt genomförande av detaljplaneändringen.
Denna beskrivning tar upp principiell ansvarsfördelning och möjligheter till genomförande av
aktuellt tillägg till stadsplanen för del av Marstrand.
Genomförandebeskrivningen är inte juridiskt bindande.
Preliminär tidplan
Samråd
Granskning
Antagande
4:e kvartalet 2015
2:a kvartalet 2016
4:e kvartalet 2016
21
Genomförandetid
Genomförandetiden för tilläggsbestämmelserna föreslås vara fem år från den dag planen
vinner laga kraft. Vald genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet. Inom
genomförandetiden har fastighetsägare garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få
bygga i enlighet med detaljplanen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren inte
längre garanterad byggrätt. Detaljplanen fortsätter att gälla även efter genomförandetidens
utgång men kan då lättare ändras om ett sådant behov uppkommer. Genomförandetiden
gäller för de bestämmelser som finns i tillägget.
Underliggande äldre detaljplaner vars genomförandetid har gått ut, får inte förlängd
genomförandetid.
Huvudmannaskap
I planen ingår ingen allmän platsmark. Kommunen är huvudman för allmän plats som gränsar
till planområdet.
Kommunen ansvarar för utbyggnad av vatten och avlopp fram till anslutningspunkt.
El-leverantören, Vattenfall AB, ansvarar för genomförande och skötsel av elanläggning.
Telia Sonera ansvarar för genomförande och skötsel av tele-anläggning.
Ett plankostnadsavtal har upprättats mellan exploatören och Kungälvs kommun.
Exploateringsavtal ska upprättas och godkännas av kommunfullmäktige innan ändringen av
planen antas. Exploateringsavtalet ska reglera t ex de tekniska och ekonomiska
förutsättningarna för exploateringen
Avtal som reglerar merkostnader på grund av skyddsbestämmelser ska tecknas innan planen
antas.
Bygglov och rivningslov söks hos Miljö- och byggnadsnämnden i Kungälvs kommun.
Ansökan om fastighetsbildning, anläggningsförrättning m.m. söks hos Lantmäteriet,
Göteborg.
Markägare
Inom planområdet finns en fastighet som ägs av 556003-3879 Marstrands Turisthotell AB,
(Byggnads F:A ERNST ROSÉN AB). Fastighetsägare och rättighetshavare som berörs av
planen framgår av den till planen tillhörande fastighetsförteckningen.
22
Det råder viss osäkerhet kring gränserna mellan fastigheten och intilliggande fastigheter.
Dessa oklara gränsförhållanden bör utredas i t ex en fastighetsbestämning.
Fastighetsbestämning söks hos lantmäterimyndigheten som utreder och beslutar var gränsen
går och markerar den.
Exploatören ansöker och bekostar om fastighetsbildningen.
Servitut
För de fastigheter som bebyggs ut i fastighetsgräns kan det behövas ett servitut för underhåll
av fasad. Fastighetsägaren ombesörjer själv ansökan till lantmäteriet och
förrättningskostnaderna.
EKONOMISKA FRÅGOR
Detaljplaneekonomi
Kostnader för planläggning bekostas av exploatören. Dessa kostnader regleras i planavtal.
Genomförande av detaljplanen genererar kostnader såsom:
- utbyggnad och alla åtgärder på kvartersmark
- utbyggnad och omläggning av allmänna Va-anläggningar
- omläggning av allmänna el- och teleledningar.
- lantmäterikostnader såsom t ex fastighetsbestämning eller fastighetsreglering
- anläggningsavgifter för vatten och avlopp enligt vid varje tillfälle gällande taxa.
Debitering sker när förbindelsepunkt upprättas.
Samtliga ovanstående åtgärder bekostas av exploatören
Avgifter
Anslutningsavgifter för vatten och avlopp kommer att debiteras när bygglov har beviljats för
byggnation.
El debiteras vid inkopplingstillfället.
Samtliga anslutningsavgifter bekostas av exploatören.
Fastighetsägaren inom planområdet står för iordningställande av kvartersmark inom sin
fastighet.
Försvårande omständigheter på platsen kan innebära höga byggkostnader. Genomförandet ska
ske enligt de föreskrifter och bestämmelser som finns för platsen. Samråd angående
genomförandet bör hållas med Hamnverksamheten, Kungälvs kommun. Vid behov av
markupplåtelse av allmän platsmark ska detta ansökas hon Kungälvs kommun.
23
Kommunen kommer inte få några utökade driftskostnader då planen inte omfattar någon
allmän plats.
TEKNISKA FRÅGOR
Under planarbetet har ett antal tekniska utredningar genomförts.
•
VA- och dagvattenutredning har utarbetats av Norconsult AB, granskningshandling
daterad 2015-10-19
•
Geoteknisk utredning har utarbetats av Norconsult AB, 2015-11-03
•
Antikvarisk-teknisk utredning, Antiquum AB, 2013 -06-11
Dessa utredningar ingår i planhandlingarna.
Vatten och avlopp
Planområdet kommer att införlivas i Kungälvs kommuns verksamhetsområde för vatten och
avlopp. Anläggningsavgifter för vatten och avlopp ska erläggas enligt vid varje tillfälle
gällande taxa.
Dagvatten
Allt dagvatten ska hanteras i enlighet med utförd VA-utredning.
Parkering
Ändringen av gällande detaljplan möjliggör för ca 20-25 nya lägenheter. Parkering till
bostäderna får lösas på Koön. Det är fastighetsägarens ansvar att lösa parkering till
bostäderna.
FORTSATT HANDLÄGGNING
Samhällsbyggnadsutskottet har 2015-11-26 beslutat om samråd kring detaljplaneförslaget.
Efter samrådstidens slut sammanställs inkomna yttranden och ev ändringar av planändringen
genomförs. Yttranden och ev åtgärder sammanställs i ett samrådsyttrande som bifogas
planhandlingarna vid granskningsskedet. Efter granskningen sammanställs inkomna yttranden
och planändringen antas av kommunfullmäktige.
Planprocessen
Program görs endast i bland
Här är vi nu
24
Planprocessen består av flera olika skeden, i denna planprocess ingår följande skeden:
Samråd: Under samrådsskedet ges möjlighet till insyn och påverkan av förslaget. Samrådet
syftar till att få fram ett så bra beslutsunderlag som möjligt.
Granskning: Under granskningstiden ges ytterligare en möjlighet att påverka
ändringsförslaget som finns tillgängligt på kommunens hemsida, stadshuset och
biblioteket. Granskningstiden är minst tre veckor.
Antagande: Beslutet att anta planändringen sker i kommunfullmäktige.
Överklagande: Antagandebeslutet kan överklagas av den som senast i granskningsskedet har
lämnat skriftliga synpunkter och inte fått dem tillgodosedda samt bedöms vara berörd av
förslaget.
Laga kraft: Detaljplanen vinner laga kraft tre veckor efter antagandebeslutet, om den inte
är överklagad.
Detaljplanen har tagits fram av Mikaela Ranweg och Karin Svensson, Planering. Kristina
Johansson, mark- och exploateringsingenjör och Annelie Svensson, VA-ingenjör har
medverkat. Avstämning har skett med Mats Balder (Räddningstjänst), Åsa Johansson
(bygglov),gestaltningsgruppen
Kungälvs kommun/samhällsbyggnad 2015-11-26
Linda Andreasson
Tf Planchef
Mikaela Ranweg
Planarkitekt
Karin Svensson
Planarkitekt
25
1(4)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Karolin Lind Södermark
2015-10-01
Upphävande av miljöprogram för bostäder (Dnr KS2015/1933-1)
Sammanfattning
En lagändring i Plan- och bygglagen från januari 2015 begränsar möjligheten för kommuner att
ställa tekniska särkrav. Kommunen har tidigare ställt sådana särkrav genom att miljöprogram
för bostäder har skrivits in som krav i markanvisningsavtal för byggande av bostäder på
kommunal mark. Huruvida lagändringen faktiskt innebär att ställande av särkrav är otillåtet
eller inte är i dagsläget oklart. Förvaltningens förslag är att miljöprogrammet upphävs och att
miljöfrågorna införs i rutiner och riktlinjer1 för markanvisning. Dessutom bör det utredas hur
Kungälvs kommun i övrigt bäst kan driva på en utveckling mot energieffektivt och
miljöanpassat byggande av bostäder och lokaler.
Bakgrund
Miljöprogram för bostäder
2011 antog kommunfullmäktige dokumentet ”Miljöprogram för bostäder i Kungälvs
kommun”. Programmet togs fram med inspiration från Kongahälla-projektet och syftet var att
uppnå ett energieffektivt och miljöanpassat byggande av bostäder. Programmet innehåller 47
riktlinjer inom tio områden:
-
Energi
Grönytor och dagvatten
Avfallshantering
Materialval
Hälsa och inomhusklimat
Fuktskydd
Buller inomhus
Byggarbetsplatsen
Överlämnande av fastigheten till förvaltning
Överlämnande av lägenheten till brukaren
I markanvisningsavtal för byggande av bostäder på kommunal mark har kommunen tidigare
ställt kravet att miljöprogrammet för bostäder ska följas. För privatägd mark har det lämnats
som rekommendationer. Miljöprogrammet har gällt flerbostadshus och gruppbyggda småhus
och radhus. För styckebyggda småhus har det endast varit rekommendationer.
1
Enligt en ny lag (2014:899) ska kommuner anta tydliga riktlinjer om sina utgångspunkter och mål för markanvisningar. Kungälvs
kommunförvaltning arbetar nu med ett förslag till sådana riktlinjer, i dialog med övriga kommuner i Göteborgsregionen.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(4)
Lagändring
Från januari 2015 gäller en lagändring i Plan- och bygglagen (PBL) som syftar till att begränsa
möjligheten för kommuner att ställa så kallade särkrav.
”En kommun får inte […] ställa egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper. […]
Om en kommun ställer sådana krav är dessa utan verkan.” (PBL 8 kap 4a§)
Lagändringen innebär enligt Boverket att kommuner inte har möjlighet att ställa strängare krav
än Boverkets byggregler (BBR) vid markanvisningar, inom de områden som ingår i BBR:s
tekniska egenskapskrav. Inom miljö gäller detta bland annat luftkvalitet, fukt, vattenhantering,
bullerskydd och energihushållning.
Om lagändringen i praktiken betyder att kommuner inte längre kan ställa särkrav eller ej råder
det dock delade meningar om. Sveriges kommuner och landsting (SKL) tolkar lagändringen
som att det inte längre är möjligt för kommuner att ställa särkrav2 medan exempelvis
Göteborgs stad tolkar lagen som att det ändå finns möjlighet att fortsätta ställa kraven.
Personer från Boverket har gjort inofficiella uttalanden om att kommuner fortfarande kan
ställa särkrav.
Utifrån lagändringen hamnar även kommunens basutformningsprogram för bostäder som
gäller handikappanpassning av nya bostäder i samma läge som miljöprogrammet.
Basutformningsprogrammet kommer att behandlas i ett separat ärende.
Konsekvenser för Kungälvs kommun
I dagsläget finns det oklarheter om kommunen kan fortsätta använda Miljöprogram för
bostäder vid markanvisningar. Tolkas lagen så som Boverket gör bedömer förvaltningen att
ungefär hälften av riktlinjerna i miljöprogrammet berörs av lagändringen och i så fall inte är
möjliga att ställa som krav. Det är inte på något sätt straffbart, men däremot är kraven
verkningslösa.
Vid sidan av lagändringen bedöms delar av miljöprogrammet som något föråldrade men av en
positiv anledning. Sedan miljöprogrammet antogs har Boverkets energikrav skärpts och
miljöutvecklingen i byggsektorn gått framåt. Detta innebär att även om kommunen vill
fortsätta använda miljöprogrammet som tidigare behövs det aktualiseras.
Kommunen har även ett miljöprogram för Kongahälla med riktlinjer inom områdena energi,
mobilitet, avfall, grönytor och vatten samt material och byggande. Dessa riktlinjer har tagits
fram i samverkan mellan kommunen och de fyra första byggherrarna i området. Nytillkomna
byggherrar förväntas följa de riktlinjer som finns i programmet i och med den
samverkansmodell som gäller för projektet. Miljöprogram för Kongahälla fyller därmed
fortsättningsvis en funktion och kvarstår oförändrat.
Omvärldsbevakning
Förvaltningen har haft kontakter med andra kommuner i Göteborgsregionen för att undersöka
hur de agerar utifrån lagändringen. Det är några kommuner som har ställt strängare energikrav
än BBR i markanvisningsavtal. Göteborg och Lerum kommer även fortsättningsvis ställa
kraven medan Alingsås och Mölndal har slutat att göra det.
2
SKL Cirkulär 14:36. Nya regler om exploateringsavtal, markanvisningar och kommunala särkrav på byggandet. 2014-10-21
3(4)
Möjliga åtgärder
Förvaltningen har identifierat fem handlingsmöjligheter utifrån lagändringen. Dessa har
diskuterats med framtids- och utvecklingsberedningen våren 2015.
1. Fortsätta som tidigare med att skriva in miljöprogrammet i markanvisningsavtal.
Detta bedöms vara en sämre lösning då det finns risk att kraven kommer bedömas som
verkningslösa. Det innebär risk för sämre miljönytta och för minskad trovärdighet
gentemot byggherrar.
2. Upphäva miljöprogrammet och sluta med att arbeta med miljöfrågor i exploatering.
Detta bedöms vara en sämre lösning. Det är inte i linje med kommunfullmäktiges
strategiska mål om minskad miljö- och klimatpåverkan och attraktivt boende.
3. Upphäva miljöprogrammet och behandla frågorna på annat sätt. Ett sätt är att
miljöcertifiering/miljöprofil blir ett bedömningskriterium vid markanvisningar.
Exploatörer som miljöcertifierar sina byggnader, eller på annat sätt uppnår motsvarande
miljöanpassning, har då bättre möjligheter att vinna. Detta bedöms vara en bättre lösning.
Certifiering medför också att miljöprestandan i färdigställda byggnader granskas av en
utomstående part. (Några exempel på certifieringar är Miljöbyggnad, Svanen och
BREEAM.)
4. Behålla miljöprogrammet men ändra det till att vara rådgivande.
Detta bedöms vara en bättre lösning. Det medför att många viktiga miljöaspekter kan
fortsätta att lyftas. Detta alternativ säkerställer dock ingen miljönytta, och en viss
uppdatering behövs fortfarande.
5. Omarbeta miljöprogrammet genom att ta bort de riktlinjer som berörs av lagändringen.
Detta bedöms vara en sämre lösning då det kan kräva komplicerad lagtolkning och då
viktiga miljöfrågor kommer att utelämnas.
Föreslagen åtgärd
Sammanfattningsvis bedömer förvaltningen att en kombination av alternativ 3 och 4 är det
bästa.
Det skulle innebära att miljöprogrammet i sin nuvarande form upphävs och att miljöfrågorna
införs i rutiner och riktlinjer3 för markanvisning. Dessa riktlinjer beskrivs och följs upp i planoch byggprocessen. Ingen av dagens miljöcertifieringar är lika omfattande som kommunens
miljöprogram. Om det bedöms att viktiga delar i programmet inte inkluderas i och med
certifiering, bör man utreda om kommunen på något mer sätt ska arbeta för att främja
miljöanpassat byggande. Det kan göras exempelvis genom att delar av texterna från
miljöprogrammet aktualiseras och används som råd till byggherrar istället för krav.
Ett framåtsträvande arbete för att fortsätta driva miljö- och energifrågor i
exploateringsprocessen ligger mycket väl i linje med fullmäktiges strategiska mål om Attraktivt
3
Enligt en ny lag (2014:899) ska kommuner anta tydliga riktlinjer om sina utgångspunkter och mål för markanvisningar. Kungälvs
kommunförvaltning arbetar nu med ett förslag till sådana riktlinjer, i dialog med övriga kommuner i Göteborgsregionen.
4(4)
boende och Minskad miljö- och klimatpåverkan.
Förslagen bedöms inte ha några konsekvenser för barnperspektivet.
Förslagen bedöms inte ha några konsekvenser för jämställdhetsperspektivet.
Beslutsförslagen rör endast justerade styrdokument och arbetsrutiner. Ingen teknisk
utrustning, lokaler eller andra resurser behövs för genomförandet.
Juridisk bedömning
Beslutsförslaget att upphäva miljöprogrammet är till för att anpassa kommunens verksamhet
efter gällande lagstiftning. Att införa miljöhänsyn i markanvisningsprocessen bedöms inte vara
juridiskt problematiskt då kommunen redan arbetar med bland annat gestaltningsfrågor på
samma sätt.
Att kommunen enligt förslag till beslut driver på utvecklingen för energieffektivt och
miljöanpassat byggande av bostäder och lokaler bedöms inte ge några ekonomiska följder för
kommunen.
1. Kommunfullmäktige upphäver gällande Miljöprogram för bostäder (reviderad
version antagen 2012-05-10).
2. Kommunstyrelsen får i uppdrag att införa miljö- och energiaspekter i
arbetsprocessen för markanvisning och i kommande riktlinjer för markanvisning.
3. Kommunstyrelsen får i uppdrag att utreda hur Kungälvs kommun i övrigt bäst
kan driva på en utveckling mot energieffektivt och miljöanpassat byggande av
bostäder och lokaler.
Jenny Adler
Samhällsbyggnadschef
Expedieras till:
Karolin Södermark,
samhällsbyggnad
Linda Andreasson
Tf. Planchef
Miljöprogram för bostäder
i Kungälvs kommun
antaget av kommunfullmäktige 2011-07-07
reviderad version antagen av kommunfullmäktige 2012-05-10
Sammanfattning
Sverige har som nationellt miljömål att uppnå en god bebyggd miljö. Detta innebär att städer, tätorter och annan bebyggd miljö ska utgöra en god och hälsosam livsmiljö. Ett av delmålen är att minska den totala energianvändningen per
uppvärmd areaenhet i bostäder och lokaler. Minskningen bör vara 20 procent till år 2020 och 50 procent till år 2050.
En arbetsgrupp inom Samhällsbyggnadssektorn har i samråd med Kungälv Energi tagit fram ett miljöprogram för bostäder. Miljöprogrammets syfte är att det ska användas för att uppnå ett energieffektivt och miljöanpassat byggande av
bostäder i Kungälvs kommun samt att åstadkomma förbättringar i befintlig bebyggelse.
I miljöprogrammet finns riktlinjer inom 8 sakområden - energi, grönytor och dagvatten, hushållens avfallshantering, materialval, hälsa och god innemiljö, fuktskydd, bullerskydd samt byggarbetsplatsen. I miljöprogrammet finns även riktlinjer
för överlämnande av fastigheten till förvaltning samt överlämnande av lägenheten till brukaren.
Miljöprogrammet antogs av kommunfullmäktige 2011-07-07. 2012-05-10 antogs en reviderad version av kommunfullmäktige. Revideringen av programmet innebar att ett tillägg gjordes för gruppbyggda småhus när det gäller energikrav
genom att riktlinjerna för husets energiförbrukning har satts i relation till husets storlek. Dessutom gäller programmet
endast som rekommendationer för styckebyggda småhus.1
Layout och tryckning: Kungälvs kommun
Omslagsbild: MostPhotos.com
1
Styckebyggt småhus innebär hus byggt av privatperson på mark från kommunens tomtkö
Innehåll
1. Inledning ..................................................................................................................... 4
2. Riktlinjernas användning i planoch byggprocessen.............................................. 5
Foto: Kungälvs kommun
3. Riktlinjer för byggande av bostäder i Kungälvs kommun........................................ 8
Bilaga 1 - Bakgrund .................................................................................................. 22
Bilaga 2 - Presentation av sakområden ................................................................. 24
Bilaga 3 - Begreppsförklaringar............................................................................... 31
Bilaga 4 - Checklista för riktlinjernas användning och uppföljning...................... 32
Bilaga 5 - Energispartips vid nybyggnation ........................................................... 34
1 - Inledning
1.1 Syfte
Syftet med miljöprogrammet för bostäder är att det ska
användas för att uppnå ett energieffektivt och miljöanpassat byggande av bostäder i Kungälvs kommun samt
åstadkomma förbättringar i befintlig bebyggelse.
Riktlinjerna ska användas på tre olika sätt:
1 Detaljplaner på kommunal mark
Riktlinjerna ska föras in som krav i markanvisningsavtal, alltså de avtal kommunen tecknar vid försäljning av
mark för byggnation av bostäder. Riktlinjerna ska gälla
som rekommendationer i köpeavtal när mark säljs till
privatperson för byggnation av styckebyggt småhus.
2 Detaljplaner när marken inte är kommunalt ägd.
Riktlinjerna används som rekommendationer, till exempel i exploateringsavtal. Även vid större ombyggnation/renovering ska riktlinjerna användas som rekommendationer.
3 Som tydliga rekommendationer vid bygglov utanför planlagt område
Till beslut om förhandsbesked ska informationsblad om
riktlinjerna biläggas.
Riktlinjerna utgår från att miljöarbetet är en underaspekt på kvalitetsarbetet. Tonvikt läggs därför på att hela
bygg- och förvaltningsprocessen kvalitetssäkras. I kapitel
2 redovisas hur mål och riktlinjer ska hanteras genom hela
processen.
Med bostäder menas i programmet flerbostadshus samt
gruppbyggda radhus och småhus. Riktlinjerna gäller som rekommendationer för styckebyggda småhus på mark i tomtkö
1.2 Avgränsningar
Lagstiftning som berör byggsektorn finns bl.a. i miljöbalken,
planoch bygglagen (PBL) och lagen om tekniska krav på
byggnadsverk (BVL) med tillhörande förordningar och föreskrifter. I detta sammanhang kan även Boverkets byggregler
(BBR) nämnas.
Fokusering sker på kvalitetssäkring och minskning av
byggnaders miljöpåverkan under hela brukstiden. Åtta
sakområden prioriteras, med riktlinjer som gäller för varje
sakområde samt hur redovisning och uppföljning ska ske.
Gällande lagar och tillhörande föreskrifter återges normalt
inte i dessa riktlinjer. De är att betrakta som minimikrav.
Riktlinjerna innebär i allmänhet en skärpning av framförallt
BBR:s krav. De formulerar den nivå på miljöprestanda som
4
MILJÖPROGRAM FÖR BOSTÄDER I KUNGÄLVS KOMMUN
ska tillämpas vid framför allt nybyggnad av bostäder i Kungälvs kommun.
Exploatering av mark för ny bebyggelse påverkar alltid
marken. Miljöfrågor som berör markområdet omkring bebyggelsen ingår inte i dessa riktlinjer, inte heller geoteknik,
radon i mark eller buller från omgivningen (däremot behandlas radon i inbyggda material samt buller inomhus).
Dessa frågor hanteras i upprättandet av miljökonsekvensbeskrivning, bullerutredning samt geoteknisk utredning i
samband med detaljplaneläggningen.
En ytterligare avgränsning är att frågor kring trafik inte behandlas här. Detta görs i andra sammanhang.
2. Riktlinjernas användning i planoch byggprocessen
En byggnad genomgår under sin brukstid ett antal olika
skeden - planering, projektering, produktion och förvaltning. Det aktiva byggskedet är kort både i förhållande till
planeringsskedet men framförallt i förhållande till förvaltningsskedet. Under planeringsskedet fattar kommunen
beslut om detaljplan. Byggherren planerar byggnadens
gestaltning och förutsättningar för omgivande tomtmark
samt konstruktion och tekniska lösningar i samråd med
kommunen. Under projekteringsskedet beviljar kommunen
bygglov och beslutar om kontrollplan. Byggherrens riktlinjer i planerings- och projekteringsskedet samt projektörernas miljökunnande är avgörande för hur resurssnålt
förvaltningsskedet blir och graden av miljöanpassning.
munen har en dialog om frågor som gestaltning, konstruktion, tekniska lösningar och förutsättningar för omgivande
tomtmark.
Produktionsskedet är jämförelsevis kort men viktigt då de
långsiktiga egenskaperna i stor utsträckning påverkas av
entreprenörens kvalitets- och miljöarbete. Det tidsmässigt
långa förvaltningsskedet omsätter huvuddelen av byggnadens resurser. Byggnadens energianvändning i driftskedet står för större delen av miljöbelastningen. Målet är att
de prioriterade investeringskostnaderna för miljöanpassning och resurseffektivitet ska ge tydliga resultat både miljömässigt och driftekonomiskt.
• I förfrågningsunderlaget ska kommunens ambitioner
i miljöprogrammet tydligt framgå. Om möjligt bifogas
miljöprogrammet som bilaga.
Syftet med detta kapitel är att visa på hur riktlinjerna i miljöprogrammet ska användas i planoch byggprocessen.
Det är viktigt att de krav som ställs uppfylls för att nå önskat resultat och skapa trovärdighet. Det bästa sättet att
göra detta är en samverkan och koncensus kring hur miljöprogrammet ska hanteras i tidigt skede. Det är också viktigt
med en uppföljning av hur miljöprogrammet har efterlevts
när projektet är slutfört och byggnaden är färdigställd.
2.1 Planering och projektering
Under planeringsskedet beslutar kommunen om detaljplan
och en markanvisning (försäljning av mark görs till en byggintressent). När en byggherre bygger på egen mark sker i
princip motsvarande handläggning. Byggherren och kom-
Det är viktigt att i så tidigt skede som möjligt ha en dialog
och samverkan kring hur ambitionerna i miljöprogrammet
kan uppnås på ett bra sätt i det specifika projektet. En avvägning kan behöva ske mellan olika värden.
I de fall byggherren ska bygga utanför detaljplanelagt område,
gå vidare till bygglovavsnittet.
Förfrågningsunderlag
Avtal
• Miljöprogrammetskaingåimarkanvisningsavtalochköpeavtal samt som rekommendationer i exploateringsavtal.
Tillägg kan göras inom särskilda punkter.
• Skaområdetanslutastillfjärrvärmeskabyggherrenoch
Kungälv Energi gemensamt ta fram en principöverenskommelse med kostnadskalkyl för anslutning till fjärrvärmenätet
inför undertecknande av avtal.
Ansvar: Mark och exploatering sektor Samhällsbyggnad/
Bokab och byggherren
Inledande skede inför detaljplaneläggning
• Informationommiljöprogrammetskadelgesbyggherren
i tidigt skede (vid markanvisning) för att underlätta en
samverkan och dialog kring hur målen och riktlinjerna
i miljöprogrammet kan uppnås i det specifika projektet.
I detaljplaneprogram ska anges vilka krav som kommer
att ställas.
• KungälvEnergiskakontaktasförattgöraenbedömning
huruvida det är möjligt att ansluta byggnaden/det nya området
till fjärrvärmenätet. Om fjärrvärme inte är ett tekniskt och
ekonomiskt möjligt alternativ ska det motiveras tydligt. Se
punkt 3.1 för hänvisning till andra uppvärmningsalternativ.
Ansvar: Planeringsenheten sektor Samhällsbyggnad och
Kungälv Energi
Detaljplan
• Dialogskaskemellankommunochbyggherreniutformning av detaljplanen så att de valda ambitionsnivåerna
i miljöprogrammet är förenliga med detaljplanen. Hänsyn ska tas till lokalklimat, det vill säga bebyggelsen ska
i möjlig mån placeras där det är goda vind- och solförhållanden. Byggnation ska även anpassas utefter klimatförändringar så som höjning av ytvattennivå i havs- och
älvområden.
• OmdetaljplanenangerbyggrätternabaseratpåBTAsom
mått ger mer isolering i väggar som konsekvens mindre
invändig yta. Planbestämmelser måste därför formuleras
så att byggherrens möjligheter till att bygga en energieffektiv byggnad (flerbostadshus eller småhus) ej försvåras. Ett exempel på formulering av planbestämmelse är:
”I de fall väggtjockleken överstiger 300 mm får byggnads- och bruttoarean ökas med motsvarande yta”. En
avstämning behöver dessutom ske med bygglovenheten.
Tips: I detaljplan kan där det är nödvändigt föreskrivas
att takytor ska beklädas med växter för att minska avrinning av dagvatten. Viktigt är dock att takkonstruktionens
fuktsäkerhet beaktas. Förslag på planbestämmelse: ”x %
av takytorna på varje bostadshus ska beläggas med tak
av sedum eller liknande”.
byggherren
5
Bygglov
• Iallabygglovskabyggherrenibygglovhandlingenredovisa hur riktlinjerna i miljöprogrammet tas i beaktning
• Informationsbladomenergitipsskabifogas.
• I samband med att byggherren redovisar sitt kvalitets-
och miljöprogram (som ingår som en del av kontrollplanen) på byggsamrådet redovisas hur byggherren tar
Miljöprogrammet för bostäder i Kungälvs kommun i beaktning. Byggherren visar att rätt kompetens har knutits
till projektet. Eventuella korrigeringar föreslås och miljöprogrammet ska arbetas in i det ordinarie kvalitetsarbete som bedrivs under byggtiden. Miljöprogrammet för
bostäder i Kungälvs kommun bifogas samrådsprotokollet.
byggherren
2.2 Produktion
Under produktionsskedet tar byggnaden fysisk form.
Produktionssamråd
• Iplan-ochbygglagenfinnsenbestämmelsesominnebär att byggnadsnämnden som huvudregel ska göra ett
besök på varje byggarbetsplats efter det att startbesked
har lämnats. Om det anses nödvändigt ska därför ett
produktionssamråd sammankallas under produktionsskedet i syfte följa upp byggherrens egenkontroll.
ska bifogas ett brev som informerar byggherren om att
en energiredovisning ska lämnas in två år efter att byggnaden tagits i bruk.
• Efter två år skickas en påminnelse om energiredovisningen ut till byggherren.
Ansvar: Bygglov sektor Samhällsbyggnad och byggherren
2.3 Förvaltning
Övergången till förvaltningsskedet innebär att byggnaden
tas i bruk. Byggherren överlämnar information om byggnadens drift och skötsel till förvaltare och brukare. Förvaltaren
kontrollerar att nödvändiga injusteringar utförts och dokumenterats enligt riktlinjer.
Överlämnandet av byggnaden till förvaltningsorganisationen är ett viktigt moment. En väl utförd förberedelse inför
förvaltningsskedet från byggherrens sida underlättar att
byggnaden kan skötas på rätt sätt. Åtgärder för miljöanpassning och resurseffektivitet ska ge tydligt resultat både
miljömässigt och driftekonomiskt.
Kvalitets- och miljöplan
En kvalitets- och miljöplan är ett av byggherren/projektören/entreprenören upprättat dokument som redovisar hur
kvalitets- och miljösystem ska organiseras och tillämpas i
projektet. Planen ska redovisa hur verksamheten kommer
att planeras, organiseras, genomföras och dokumenteras
för att uppfylla beställarens kvalitets- och miljöriktlinjer.
Kvalitets- och miljöriktlinjerna kan vara generella (riktlinjer
på kvalitets- och miljösystem mm) och/eller objektspecifika (konkreta riktlinjer, ex på byggmaterial, funktion, för just
detta projekt).
Byggherrens kvalitets- och miljöprogram (ingår som en del
av kontrollplanen) redovisas för byggnadsnämnden i samband med byggsamrådet. På byggsamrådet redovisas i samband med kvalitets- och miljöprogrammet även hur byggherren tar Miljöprogrammet för bostäder i Kungälvs kommun
i beaktning. Entreprenören upprättar en egen kvalitets- och
miljöplan baserat på byggherrens program. I planen ska entreprenören redovisa hur han kommer att uppfylla byggherrens krav (verifiering och dokumentation).
Uppföljningen av byggnadens verkliga energianvändning
ska ske efter 12 månaders drift. Mätningen bör ske under ett
årstidochredovisasinomtvåårtillKungälvskommun.Avvikelser från de beräknade värdena ska förklaras.
2.4 Byggherrens kvalitetssäkring
och uppföljning
Slutbevis
I miljöprogrammet betonas kvalitetssäkring som en viktig
del för att lägga grunden för en uthållig förvaltning under
• I samband med utfärdande av slutbevis överlämnar byggnadens hela livslängd. Det finns flera olika sätt att kvabyggherren dokumentation som redovisar hur riktlin- litetssäkra ett byggprojekt och i följande avsnitt ges några
jerna i miljöprogrammet har tillgodosetts. Till slutbeviset exempel.
6
Liljedahl. Foto: Kungälvs kommun
2. Riktlinjernas användning i planoch byggprocessen
Egenkontrollprogram
Exempel 2 på extern kontroll: P-märkning
Egenkontrollprogram är av projektören/entreprenören upprättat program som beskriver den egenkontroll som projektören/entreprenören ska genomföra för att kontrollera/
säkra efterlevnaden av byggherrens riktlinjer i förfrågningsunderlag. Här ska anges alla mätningar, kontroller och analyser som genomförs liksom den dokumentation i form av t ex
journaler eller dagbok som förs. Egenkontroll används även i
andra sammanhang, t ex i miljöbalken, och har då en annan
betydelse.
P-märkning är Sveriges Tekniska Forskningsinstituts (SP)
eget certifieringsmärke. P-märket ersätter inte leverantörens
egenkontroll utan bygger på att leverantören har en egenkontroll som SP övervakar. Såväl system av byggprodukter
som hela byggprocesser kan P-märkas.
Dokumenterad egenkontroll
Dokumenterad egenkontroll ska omfatta en detaljerad beskrivning av den kontroll som behövs för att säkerställa att
ställda riktlinjer uppfylls samt rutiner för dokumentation.
Egenkontrollen ska omfatta både projekterings- och produktionsskedet och beskriva: vad som ska kontrolleras/ hur det
ska kontrolleras (metod, mätutrustning) och villkor för kontrollens godkännande. Utförd kontroll ska dokumenteras med
avseende på resultatet av kontrollen samt vem som ansvarar
för kontrollen.
Exempel 1 på extern kontroll: kvalitets- och
miljöledningssystem
Kvalitets- och miljöledningssystem är till för styrning och
uppföljning av ett företags kvalitets- och miljöaspekter och
för att kunna arbeta med kvalitets- och miljöfrågorna på ett
effektivt sätt. Med systemet ska man lättare kunna arbeta
med ständiga förbättringar.
Exempel på standarder för kvalitets- och miljöledningssystem är ISO 9000 för kvalitet och ISO 14 001 för miljöstyrning.
Andraexempelpåsystemförkvalitets-ochmiljöledningssystem är BF9K och Povel som utarbetats av byggbranschen för
verksamhetsstyrning.
Syftet med P-märkning är att produkter som är P-märkta alltid ska uppfylla minst de kvalitetskrav som finns uppställda av
EU, Sverige och branschens eventuella egna krav.
.
Vid nybyggnad fungerar SP som en tredje parts person som
följer planering, projektering och produktion för att säkerställa att byggnaden uppfyller kraven.
jöklassad Byggnad, som nu byter namn till det enklare Miljöbyggnad (MB).
Information
För att underlätta att riktlinjerna i miljöprogrammet kan följas
läggs speciellt fokus på ett tydligt informationsflöde. Byggherren har ett ansvar att informera alla projektdeltagare,
både projekteringsdeltagare men också byggare, om programmets riktlinjer och att tidigt initiera ett samarbete mellan
inblandade aktörer.
Läs mer under kapitel 3.9; överlämnande av fastigheten till
förvaltning och 3.10; överlämning av lägenheten till brukaren
samt se bilaga 5 om Energitips.
Exempel 3 på extern kontroll: miljödiplomering
Miljödiplomering enligt Göteborgs Stads modell är ett externt
uppföljningssystem som har tagit tillvara på kärnelementen
hosmiljöledningssystemsåsomISO14001ochEMAS.Skillnaden är bland annat att flera skriftliga rutiner och dokumentstyrning ersatts av en checklista vilket gör att miljödiplomeringen är billigare och lämplig för småskaliga byggföretag.
Exempel 4 på extern kontroll: miljöklassad
byggnad
Ett miljöklassningssystem kallat Miljöklassad byggnad har tagits fram inom ramen för arbetet inom Bygga Bo-dialogen.
Systemet är frivilligt och fungerar som en deklaration och
klassificering av en byggnads miljökvaliteter.
Miljöklassningen kan gälla både nya och befintliga byggnader
och omfattar bland annat byggnadens energianvändning,
miljöpåverkan och innemiljö.
Från och med 2011 förvaltar och utvecklar Sweden Green
Building Council det svenska miljöcertifieringssystemet Mil-
Grundläggningsarbeten i Liljedahlsområdet 2006. Foto: Kungälvs kommun
7
3. Riktlinjer vid byggande av bostäder i Kungälvs kommun
3.1 Energi
Mål
• Eneffektivanvändningavprimärenergi
• 100%användningavförnybaraenergikällor
Solpaneler på bostadshus i Freiburg, Tyskland. Foto: Kungälvs kommun
Program/projektering
Riktlinjer
Verifiering
Uppföljning/kommentar
Flerbostadshus
Byggnadens förväntade energianvändning Kravnivån för flerbostadshus och småhus större
Byggnadens specifika energianvändning2 vid elvärmda bostäder ska vara högst 40 ska beräknas. Energiberäkning lämnas i sam- än 240m2 motsvarar kravspecifikation för minikWh/m2, år
energihus eller klass B i standarden för energikband med bygglovhandling.
lassning av byggnader (SS 24300-2)
Byggnadens specifika energianvändning3 vid annan uppvärmningsform än el ska vara Uppföljningen av byggnadens verkliga ener- Riktlinjen är ställd som ett energikrav per ytenhögst 70 kWh/m2, år
gianvändning ska ske efter 12 månaders drift het. Det är dock viktigt att byggnaden är ytefoch redovisas inom två år till Kungälvs kom- fektiv för att begränsa energianvändningen.
Småhus (gruppbyggda4)
mun. Avvikelser från de beräknade värdena Byggnadens användning av fastighetsel bör inte
ska förklaras.
överstiga 15 kWh/m2, år
2
Storlek på småhus m Atemp
80
120 160 200 >240
Kraven gäller för värme, varmvatten, fastighetsRiktlinjer (kWh/m2 år) elvärme
48
45
42
40
40
el exklusive hushållsel. Energianvändningen avser temperaturkorrigerade värden.
Riktlinjer (kWh/m2 år) annan uppvärmning än el
87
81
77
73
70
AreanberäknassomAtemp
Med eluppvärmning menas här uppvärmning
med värmepump eller annan lösning, direktverkande el ska ej användas.
För småhus sätts riktlinjerna i relation till husets
storlek då det blir mer tekniskt avancerat att
bygga energieffektivt ju mindre huset är.
Enligt definition i BBR
Vid byggande av ett styckebyggt småhus på mark från tomtkö gäller inte detta miljöprogram utan BBRs krav om 90 kWh/m2, år för annan uppvärmning än el och 55 kWh/m2,år för elvärmda bostäder
2 och 3
4
8
Riktlinjer
Verifiering
Byggnaden ska utformas med hänsyn till solinstrålning och innetemperaturer. Övertemperatur ska undvikas.
Syftet med riktlinjen är att skapa en termisk
komfort inomhus och undvika behov av eldriven
kyla. Faktorer som påverkar övertemperatur är
framförallt solinstrålning och fönsterarea samt
hur mycket solinstrålning som passerar genom
fönsterrutan.
Energikälla till uppvärmning och varmvatten ska i första hand vara fjärrvärme i andra AvtalmedKungälvEnergi
hand biobränsle och i tredje hand el.
Dialog med Kungälv Energi i tidigt skede (programskede) förespråkas
Individuell mätning av vatten- och elförbrukning skall finnas för varje bostadslägenhet..
Mätning och debitering av varmvatten och hushållsel är obligatoriskt medan mätning av kallvatten är frivilligt.
Vitvaror, tvättutrustning och diskmaskiner skall tillhöra den mest elsnåla på marknaden
(A++)..
Vid val av vitvaror och annan utrustning gäller
det mest el-snåla under förutsättning att produkterna har god kvalitet och livslängd.
All gemensam och fastinstallerad belysning skall vara baserad på energisnålteknik,
minst motsvarande dagens lågenergilampor. LED-teknik ska övervägas. Där ljustiden
är över 500 timmar per år ska reduceringsautomatik av relevant slag installeras, exempelvis tids eller närvarostyrning.
Utnyttjandet av dagsljuset bör optimeras utan
att riskera övertemperatur.
Vattensnål teknik enligt nedanstående definition skall installeras.
•
•
•
•
toalettstolar:dubbelspolande,4literresp.2liter
diskbänk:maxflöde10liter/minut
tvättställ:maxflöde6liter/minut
duschhandtag:maxflöde8liter/minut
Intill flerbostadshus ska trygga och väderskyddade cykelparkeringar etableras.
Ritning
Avstämningibygglovsskede
9
3.2 Grönytor och dagvatten
Mål
• Engrönochlevandemiljömedenekologiskdagvattenhantering
Riktlinjer
Grön gatumiljö i Freiburg. Foto: Kungälvs kommun
Verifiering
Dagvatten ska omhändertas lokalt som en resurs (LOD) där så är lämpligt och Dialog med VA-verket i programskede. Bevaka att grundvattennivån bibehålls, så att sättningar mitekniskt möjligt. Detta innebär att dagvatten ska fördröjas eller infiltreras och/ Utredning tas fram under planarbetet. nimeras.
eller flödesutjämnas innan avledning till dagvattenledning.
Byggherren redovisar vid bygglov
Värdefull vegetation på tomtmark och i närområde ska sparas. Etablering av Vid bygglov redovisas att kommunens Gröna områden och vegetation skapar en stimulerande och
levande boendemiljö samt bevarar den biologiska mångfalvegetation i bebyggelsen bör övervägas när stor andel mark omvandlas till Grönplan efterlevs.
den. Vegetationen fyller även andra funktioner så som att
hårdgjorda ytor.
rena regnvattnet och minska dagvattenflödet, binda partiklar
och dämpa buller i trafikutsatta lägen.
Vegetation i bebyggelsen kan exempelvis vara gröna tak (sedum eller liknande växtmaterial), mindre dagvattendammar,
grönytor och infiltrationsdiken.
Produktion
Riktlinjer
Produktionsverksamheten ska inte påverka yt- eller grundvatten negativt genom grumling eller förorening.
VA-verketskabedömaomoljeavskiljareskaanläggas.
10
Verifiering
Dialog i samband med produktionssamråd
3.3 Hushållens avfallshantering
Mål
• Enökadkällsortseringochminskademängderrestavfall.
Foto: MostPhotos.com
Riktlinjer
Verifiering
Avfallsutrymmenskautformaslättillgängligtinomellerintillfastighetenföratt Ritning
skapa en god resurshushållning.
Hämtförhållandenbeaktasidetaljplan.Avstämningskeräven
vid byggsamråd.
Utrymme ska finnas för utsortering av biologiskt avfall.
Hämtförhållanden beaktas ur säkerhets-, transport-, arbetsmiljö- och bullersynpunkt.
I flerbostadshus rekommenderas etablering av utrymmen för källsortering
(hushållsavfall som materialåtervinns) inklusive grovavfall om närmaste kretsloppsstation för materialåtervinning ej är inom rimligt gångavstånd.
I flerbostadshus ska det i varje lägenhet finnas särskilt utrymme/inredning för Ritning/planlösning
källsortering av hushållsavfall, även eventuellt framtida utsortering av biologiskt avfall .
Avstämningvidbyggsamråd
11
3.4 Materialval
Mål
• Minimeranegativpåverkanpåmänniskaochmiljöfrånanvändamaterialochprodukter
Riktlinjer
Verifiering
Använda byggvaror ska i så hög grad som möjligt ha BVD (byggvarudeklara- Redovisning av BVD (eller motsvarande) Byggsamråd
tion) eller motsvarande deklaration av byggvarors miljöprestanda.
för använda produkter5
Rutiner ska finnas för granskning och riskhantering av materialval på emissio- IntygasgenomtexBASTA-kriteriernael- Byggsamråd
ner av kända hälsofarliga ämnen och allergener enligt miljöbedömningssystem. ler likvärdigt bedömningssystem
Material som inte ska användas där likvärdigt alternativ finns eller där man kan Dokumentation av material
undvika dessa produkter med alternativ utformning är:
•
•
•
•
Byggsamråd
kopparitappvarmvattensystemet
färg,lackocholjasomärbaseradpåorganiskalösningsmedel
naturgrus
tryckimpregneratvirkeexklusivelinoljeimpregnerat
Träprodukter ska vara FSC- eller PEFCI-märkta.
Dokumentation av material
Byggsamråd
I första hand används odlat, nordiskt FSC/PECF-märkt trä, i
andra hand odlat, utomnordiskt FSC-märkt trä.
Radonhaltigt material ska ej tillföras.
Byggsamråd
Träkonstruktion som alternativ till betongkonstruktion ska övervägas.
Byggsamråd
Materialvalens påverkan på konstruktioners beständighet och behov av underhåll bör beaktas.
5
Om BVD används ska de vara upprättade enligt ”Byggvarudeklarationer - Kretsloppsrådets riktlinjer”. Senaste utgåvan kom i juni 2007.
12
3.5 Hälsa och inomhusklimat
Mål
• Byggnaderochbostädermedgodinnemiljö
Riktlinjer
Verifiering
Ventilationssystemet utformas så att god luftväxling erhålls och god avskiljning Kontrollpunkter och rutiner för att upp- I samband med byggsamråd
av partiklar och andra föroreningar i tilluft uppnås. Beakta placering av luftin- satta mål och riktvärden uppnås redovitag avseende till exempel avgaser och avluft. Beakta även behovet av öpp- sas. Ingår i P-märkning eller liknande
ningsbara fönster.
Elektriska och magnetiska fält från fasta elinstallationer ska minimeras inom P-märkning eller likvärdigt
byggnaden. Kraftiga elektriska och magnetiska fält ska avskärmas, t.ex. från
byggnadens ställverk och elcentral. Femledarsystem ska övervägas.
I samband med byggsamråd
Produktion
Riktlinjer
Verifiering
Rutiner ska finnas för att säkerställa materialkombinationens lämplighet ur Byggvarubedömning
hälsosynpunkt, till exempel val av lim i kombination med ytskikt. För kemiska
produkter skall även finnas säkerhetsdatablad som beskriver ingående material som är miljö- och hälsovådliga.
Vid slutanmälan
Luftkanaler ska kontrolleras så att de är rena.
Vid slutanmälan
Dokumentation
13
3.6 Fuktskydd
Mål
• Attundvikaskadligfuktibyggnadenunderheladesslivslängd
Riktlinjer
Verifiering
Byggherren ska specificera krav på fuktsäkerhetsprojekteringen.
Skriftlig dokumentation
Ambitionenförfuktsäkerhetsprojekteringanges.
Skrivs in i t ex byggprogram/miljöpro- Behov av väderskydd ska utredas.
gram Bygga F6 . Alternativt bör annan
likvärdig metod för fuktsäker byggpro- Byggherren ansvar för att en fuktsäkerhetsbeskrivning uppcess användas.
rättas. I beskrivningen ska särskilt kritiska byggnadsdelar och
konstruktioner beskrivas.
Avstämningskervidbyggsamråd.
Entreprenören ska genomföra fuktsäkerhetsprojektering.
Materialkombinationer med byggfukt och konstruktioner med
fuktbelastning inifrån och utifrån är särskilt viktiga.
Uttorkningsberäkningar för betong ska utföras under projektering.
Fuktsäkerhetsprojekteringen ska dokumenteras och godkännas av byggherren. Kritisk relativ fuktighet för material som ska verifieras under
produktionen ska tas fram.
AmbitionerutöverBBR:skravskaanges-texattbyggnaden
ska uppföras väderskyddat.
Vill man arbeta in fuktsäkerhetsprojekteringen i en fuktskyddsbeskrivning går det bra. Den följer i så fall med i produktionen.
6
FoU-Väst Rapport 0702
14
Produktion
Riktlinjer
Verifiering
Fuktskyddsansvarig ska utses.
Viktigt att det finns en fuktskyddsansvarig under produktionen
Konstruktioner och fuktmätning ska utföras enligt resultat av fuktsäkerhets- Skriftlig dokumentation
projektering/fuktsäkerhetsbeskrivning.
Parametrar för kontroll kan läggas in i miljöplan/kvalitetsplan.
Efter avslutat projekt ska entreprenören överlämna fuktdokumentation till Fuktdokumentation kan bestå av t ex:
byggherren.
• beräkningsresultat
• kritiskafuktnivåer
• mätresultat
• avvikelserapporter
• fuktronder
Resultatet av en fuktsäkerhetsprojektering kan av entreprenörenförasinienfuktsäkerhetsbeskrivning.Allaprojektspecifika krav ska finnas med i resultatet av fuktsäkerhetsprojektering/ fuktsäkerhetsbeskrivning
Dolda konstruktioner bör fotodokumenteras, t ex dränering.
15
3.7 Buller inomhus
Mål
• Attskapaenbraljudmiljöfördeboende.
Riktlinjer
Verifiering
Avstämning vid byggsamråd då det fastslås om särskilda åtByggnaden ska uppfylla en god ljudnivå inomhus enligt socialstyrelsens all- Referens:
SOSFS 2005:6 – Socialstyrelsens all- gärder behöver vidtas för att säkra en god ljudmiljö för bomänna råd.
männa råd om buller inomhus
ende
Särskilda ljudisolerande åtgärder kan behöva vidtas så att nya installationer
som sänker energiförbrukningen inte orsakar buller som påverkar de boende
Exempelvis:
negativt.
I ett FTX-system kan problem med buller från ventilationssystemet uppstå. Det är därför viktigt att FTX-systemets tilluftskanaler förses med ljuddämpare för att inte sprida buller från
fläktar och spjäll till bostäderna.
16
3.8 Byggarbetsplatsen
Mål
• Materialhanteringenskaplanerassåattdentotalamängdenmaterialsomlevererastillbyggarbetsplatsenminimeras.
• Omfattningenavtransporterochutsläppavväxthusgaserfrånperson-ochmaterialtransporterskaminimeras.
• Alltavfallfrånbyggproduktionenskavarakällsorteratföråtervinningochfarligtavfallskainteuppståibyggproduktionen.
• Energianvändningskaminimeras.
Produktion
Riktlinjer
Verifiering
Kemiska produkter och bränslen ska förvaras och hanteras under byggtiden så Entreprenören ska föra en förteckning
att spill och läckage till mark, vatten eller avlopp förhindras.
över alla kemiska produkter som används i uppdraget, samt i vilka ungefärliga mängder.
Innan en kemisk produkt används ska entreprenören tillgodose att säkerhetsdatablad finns tillgängliga för dem som hanterar kemikalien och på ett språk som de förstår samt att de är
väl införstådda med de skyddsföreskrifter som anges.
Drivmedelstankar ska vara
Avstämningvidproduktionssamråd
• ADR-godkända7 och provtryckta,
• dubbelmantladealternativthelinvallade,medeninvallningsomminstrymmer hela tankens volym,
• skyddadefrånpåkörning.
Material ska förvaras på byggarbetsplatsen så att detta inte skadas av fysisk Skriftlig dokumentation. Veckovisa pro- Avstämningvidproduktionssamråd
åverkan eller av fukt (relativ fuktighet eller fritt vatten), temperatur eller smuts. tokollförda kontroller av fuktskyddsansvarig.
7
Innebärattdefårköraspåvägsomfarligtgods.FörattkörafarligtgodsbehövssärskildADR-behörighetochutbildningsomchaufför.
17
3.8 Byggarbetsplatsen forts.
Riktlinjer
Verifiering
Nödvändiga åtgärder ska tas fram för att uppfylla Naturvårdsverkets föreskrif- Skriftlig dokumentation, till exempel åt- Avstämningvidproduktionssamråd
ter NFS 2004:15 om byggbuller. Damm, buller och vibrationer till kringboende gärdsplan
ska begränsas under byggtiden, information till och kommunikation med kringboende är särskilt viktigt.
Ventilationskanaler, don och ventilationsaggregat ska under hela byggtiden
skyddas från smuts och andra föroreningar.
Entreprenören ska redovisa vem som är miljöansvarig och därmed ansvarar för Se Kretsloppsrådets riktlinjer; ”Avfalls- Avstämningvidproduktionssamråd
att avfallshanteringsplan enligt branschnorm upprättas och godkänns innan hantering vid byggande och rivning,
mars 2007”
Byggherren ska efter avslutat projekt redovisa avfallshantearbeten påbörjas.
ringen vid slutanmälan.
Emballagefria produkter ska eftersträvas för att minimera mängden avfall.
En minskning av energianvändning till bodar och belysning i produktionsfasen Skriftlig dokumentation
ska eftersträvas. Värmeanläggning ska sättas igång så tidigt som möjligt för att
undvika att man värmer med el under byggskedet.
18
3.9 Överlämnande av fastigheten till förvaltning
Mål
• Förvaltarenskahatillgångtilldeninformationsombehövsförenmiljöanpassadförvaltningavfastigheten.
Riktlinjer
Verifiering
Entreprenören ansvarar för att uppdaterad
Slutbesiktning
•
•
•
•
miljöplanbygg,
miljöplanel,
miljöplanmålning,
miljöplanventilation
finns vid slutbesiktning.
Entreprenören ansvarar för att uppdaterade förteckning över avvikelser gentemot miljöplanerna finns vid slutbesiktning och överlämnas till byggherren.
19
3.9 Överlämnande av fastigheten till förvaltning forts.
Riktlinjer
Verifiering
Entreprenören ansvarar för att en samlad miljödokumentation föreligger då Skriftlig dokumentation
projektet avslutats. Spårbarheten i tagna beslut och ingående material ska redovisas. Detta innebär att:
Slutbesiktning
• sammanställningavverifierandedokumentationavgenomfördakontroller,
mätningar och beräkningar,
• uppdateradlistaöverinbyggdamaterialochprodukter(iangivenomfattning)
finns vid slutbesiktning och överlämnas till förvaltningsorganisationen.
Entreprenören ska genomföra injustering av värme- och ventilationsanlägg- Skriftligdokumentation(AF-AMA)
ning mot projekterade värden.
Normkrav
Entreprenören ansvar för att drift- och underhållsinstruktioner för fastigheten Skriftlig dokumentation enligt bransch- Slutbesiktning
överlämnas till förvaltningsorganisationen senast vid slutbesiktningen.
standard för drift- och underhållsinstruktioner
Informationen ska minst innehålla följande:
•
•
•
•
•
•
miljöanpassadskötselplanförgrönytorpåtomten
skötselinstruktionerförenergieffektivdrift
skötselavfilterförbibehållandeavventilationseffektivitet
informationomsortering/hanteringavhushållensavfall
instruktionerföromhändertagandeavfarligtavfall
skötselinstruktionerförattupprätthållabyggnadensbeständighet.
Referens:
Instruktion för upprättande av drift- och
underhållsinstruktioner för installationer
(Branschstandard Byggtjänst 2005)
Entreprenören ansvarar för att obligatorisk ventilationskontroll (OVK), energi- Skriftlig dokumentation
deklaration samt radonmätning utförts.
20
3.10 Överlämnande av lägenheten till brukaren
Mål
• Brukarenskahatillgångtillsådaninformationsombehövsförettmiljöanpassatbrukandeavlägenheten.
Produktion
Riktlinjer
Verifiering
Förvaltaren ansvarar för att information om miljöanpassat brukande samt
skötsel av bostaden överlämnas till brukaren vid första inflyttning. Informationen ska minst omfatta följande:
•
•
•
•
•
•
•
•
energi-ochvattenspartips
golv-ochväggmaterial
vatteninstallationer
ventilationssystem
vitvarorochannanutrustning
gemensammautrymmen
farligtavfallochgrovavfall
källsorteringavavfall
Förvaltaren ansvarar för att information om närliggande kollektivtrafik över- Tidtabell ska överlämnas
lämnas till brukaren vid första inflyttning.
I samråd med kommunen och Västtrafik
Om bilpool finns i området ska brukare delges information om denna.
21
Bilaga 1 - Bakgrund
Europa
För att uppnå sina energi- och miljömål har EU infört ett
antal direktiv som ska bidra till att nå målen på EU-nivå.
Europeiska direktiv omsätts sedan till nationella lagar. De
direktiv som berör byggsektorn är följande:
EPBD, Energy Performance of Building Directive kräver
bland annat energideklaration av alla nya byggnader,
byggnader som ska säljas eller hyras ut. EU har nu därefter beslutat om ett nytt direktiv EPBD2, som syftar till att
alla nya hus ska vara ”nearly zero energy buildings”, vilket
innebär att husen måste ha en hög energiprestanda och
att de i betydande utsträckning använder förnybar energi producerad på tomten och i dess närhet.
RES Direktivet behandlar hur andelen förnybar energi som
används i byggnader ska beräknas och vilka tekniker och
energikällor som ska betraktas som förnybara.
Eco Design Direktivet syftar till att minska energianvändningen hos produkter med hög elanvändning såsom lampor, fläktar, pumpar, datorer, kylskåp m.m.
Energitjänstedirektivet strävar efter att all offentlig verksamhet ska gå före med att införa energieffektiv teknik I
byggsektorn. Detta omfattar kommunernas egna lokaler
samt kan vara en möjlighet för kommunala fastighetsbolag att ligga i framkant med att införa lågenergihusteknik.
juni 2010 beslutade riksdagen om att anta en ny planoch
bygglag (2010:900) efter framlagd proposition 2009/10:
170 ”En enklare planoch bygglag”. Plan- och bygglag
(2010:900) träder i kraft den 2 maj 2011.
Boverkets byggregler, BBR, är en samling av föreskrifter och allmänna råd som fastställs av Boverket och gäller
svenska byggnader. BBR innehåller krav och råd gällande
bland annat utformning, bärförmåga, brand, hygien, buller,
säkerhet och energihushållning.
BBR - Boverkets byggregler – föreskrifter och allmänna råd
kommer att anpassas till den nya planoch bygglagen. Det
innebär redaktionella förändringar som även de ska vara
klara 2 maj 2011.
Just nu pågår även ett arbete med att anpassa den nationella lagstiftningen till gällande EU-direktiv (EPBD2, se
ovan). Ett nytt förslag av Boverkets Byggregler avsnitt 9
Energihushållning är nu på remiss där kravet på energihushållning för bostäder som inte värms upp med el är 90
kWh/m2, år istället för dagens 110 kWh/m2, år.
Utöver skärpta krav föreslås också att en byggherre som
frivilligt vill ställa högre krav på byggnadens specifika energianvändning (kWh/m2 och år) än vad som framgår av BBR
kan med hjälp av en ny standard SIS kommande standard
för energiklassning av byggnader (SS 24300-2) kan göra
detta och på ett enhetligt sätt, välja och precisera de krav
han önskar.
Plan- och bygglagstiftning
Energiklassningen i standarden följer definitioner och beräkningsmetoder i BBR och är indelad i en 7-gradig skala
frånAtillG.KlassCmotsvararkravenpåbyggnadensspecifika energianvändning enligt BBR, klass B är 75 % och
klassA50%avkravnivåernaiBBR.
Plan- och bygglagen reglerar planläggning av mark, vatten
och byggande i Sverige. Lagen innehåller bland annat föreskrifter för detaljplaner, bygglov, byggtillsyn m.m. Den 21
Det föreslagna allmänna rådet tillgodoser branschens efterfrågan på en enhetlig klassning av byggnader som byggs
med bättre energihushållning än den som anges i BBR.
Sverige
22
Miljökvalitetsmålen
Sveriges riksdag har antagit 16 miljökvalitetsmål som ska nås
inom en generation, det vill säga till 2020 (2050 då det gäller klimatmålet). Ett av de 16 miljökvalitetsmålen är God bebyggd miljö som innebär att städer, tätorter och annan bebyggd miljö skall utgöra en god och hälsosam livsmiljö samt
medverka till en god regional och global miljö. Byggnader
måste lokaliseras och utformas med hänsyn till långsiktigt
god hushållning med mark, vatten och andra resurser.
Miljömålet har flera delmål, bland annat Energianvändning m.m. i byggnader (2020/2050) som innebär att:
Den totala energianvändningen per uppvärmd areaenhet i bostäder och lokaler minskar. Minskningen bör
vara 20 procent till år 2020 och 50 procent till år 2050
i förhållande till användningen 1995. Till år 2020 skall
beroendet av fossila bränslen för energianvändningen i
bebyggelsesektorn vara brutet, samtidigt som andelen
förnybar energi ökar kontinuerligt.
Även målen om Giftfri miljö och Begränsad klimatpåverkan
är kopplade till arbetet med ett miljöanpassat byggande.
Bygga-Bo-dialogen
Dialogen ”Bygga, bo och förvalta för framtiden”, kallad Bygga-bo-dialogen, är ett samarbete mellan företag, kommuner,
myndigheter och regering. Genom frivilliga åtaganden inom
Bygga-bo-dialogen vill aktörerna i näringslivet nå längre än
lagar och regler. Det gemensamma målet är att före 2025
– inom en generation – nå en hållbar bygg- och fastighetssektor främst inom tre prioriterade områden; hälsosam innemiljö, effektiv energianvändning och effektiv resursanvändning. Årsskiftet 2009/2010 upphörde Bygga-bo-dialogen.
Boverket driver nu vidare en del utbildningar från och med
2011 förvaltar och utvecklar Sweden Green Building Council
det svenska miljöcertifieringssystemet Miljöklassad Byggnad, som nu byter namn till det enklare Miljöbyggnad (MB).
Kretsloppsrådet
Byggsektorns Kretsloppsråd är en ideell förening med syftet
att ”byggsektorn genom ett frivilligt åtagande, skall uppnå
ett trovärdigt, effektivt, systematiskt och samordnat miljöarbete som leder till ständiga miljöförbättringar. Åtagandet
bygger på samverkan med myndigheterna, har lagstiftningen
som bas och fungerar enligt marknadsekonomiska principer.
I Kretsloppsrådets Miljöprogram 2010 sammanfattas åtagandet som omfattar energieffektivisering, hushållning med
material, utfasning av farliga ämnen och värnandet av en god
innemiljö.
Som ett verktyg har Kretsloppsrådet och Miljöstyrningsrådet
utvecklat ett sektorsgemensamt miljöstyrningsdokument
med nationella riktlinjer för miljöanpassat byggande som
formulerar byggsektorns gemensamma tolkning av BBR:s
och miljöbalkens krav. Riktlinjerna ska utvecklas och mana
till ständiga förbättringar av sektorns miljöarbete.
Kungälvs kommun har använt dessa riktlinjer som grund i utvecklingen av detta miljöprogram.
Västa Götaland
Västra Götalandsregionen driver en process kallad Smart Energi som handlar om att förverkliga en klimatstrategi framtagen för regionen (antagen hösten 2009) med målet att
bryta Västra Götalandsregionens beroende av fossil energi
till 2030. Syftet är att utöka befintliga åtgärder och initiativ
så de kan genomföras i större skala. Det görs genom överenskommelser där flera aktörer enas och åtar sig att arbeta
mot ett gemensamt mål.
Ett exempel är överenskommelsen Fler energieffektiva
byggnader som Kungälvs kommun har undertecknat. Ett
undertecknande av överenskommelsen innebär flera åtaganden, dels att verka för en halvering av energianvändningen
och användning av förnybara energikällor vid nybyggnation
av kommunala fastigheter och bostäder.
Dessutom ska varje insats/ombyggnation i befintligt
fastighetsbestånd verka för en halvering av energian-
vändningen samt ett oberoende av fossila energikällor.
Kommunen ska också genom samhällsplaneringen medverka till att riktlinjer skärps gentemot marknaden, exempelvis i
markanvisningsavtal.
Kungälvs kommun
Kungälvs kommun växer kraftigt och från dagens 40 000
är siktet inställt på 50 000 invånare år 2020. I takt med en
tillväxt av befolkningen sker en nybyggnation. Ledstjärnan
för all utveckling i Kungälv är ”Det ska vara gott att leva”.
Översiktsplanen är ett strategiskt dokument som anger
kommunens ställningstaganden för hur mark- och vattenområden inom kommunens gränser ska användas i framtiden. Den gällande översiktsplanen ”Kommunplan 2000” är
inaktuell och en ny översiktsplan är under framtagning.
Kommunen har ett styrdokument för bostadsförsörjningen1 som anger planeringsberedskapen för de kommande tio åren. Styrdokumentet har en stark koppling till
översiktsplanen och ett nytt styrdokument ska tas fram när
den nya översiktsplanen är antagen.
I kommunens energiplan2 finns klimatmål för att minska de
totala koldioxidutsläppen med 40% till 2020 och uppnå en
fossilfri uppvärmning 2020. För att genomföra detta måste
planering och byggproduktion utvecklas för ett miljöanpassat genomförande och för en energieffektiv drift med
låga utsläpp av växthusgaser. Emissioner från byggnaden
ska ha minimal hälso- och miljöpåverkan, för att byggnaden under hela sin livscykel inte ska påverka omgivningen
negativt samt för att en god innemiljö garanteras under
hela brukstiden.
1
Underlag för Bostadsförsörjningen i Kungälvs kommun 2010-2019.
Antaget av kommunfullmäktige 2010-09-09
2
Energiplan för Kungälvs kommun. Antagen av kommunfullmäktige
2010-02-11
Uppdrag och arbetsprocess
Samhällsbyggnadssektorn i Kungälvs kommun har fått i
uppdrag av kommunstyrelsen att upprätta ett sammanhållet kvalitetsdokument med målformulering för byggnation i Kungälv. Uppdraget innefattar att, i samarbete med
Kungälv Energi, ta fram förslag till utformning av markanvisningsavtal för nybyggnation med krav maximal energianvändning motsvarande passivhusstandard.
Utifrån uppdraget har en arbetsgrupp med en bredd av
kompetenser inom samhällsbyggnad (planering, miljö,
bygglov, mark- och exploatering) tagit fram ett miljöprogram för bostäder. Målsättningen har varit att ta fram ett
miljöprogram som gäller för alla typer av bostäder såväl
flerbostadshus som småhus. Miljöprogrammet ska ge en
helhetsbild av vilka miljöaspekter som bör tas i beaktning
under byggprocessen, dock har en avgränsning gjorts kring
åtta sakområden.
Syftet har varit att riktlinjerna under dessa sakområden
ska driva fram utvecklingen av ett miljöanpassat byggande
men även harmonisera med byggbranschens ambitioner
samt riktlinjer i omkringliggande kommuner i Göteborgsregionen. Utifrån dessa ställningstaganden har flera avvägningar gjorts. Bland annat motsvarar kravet på maximal
energianvändning Energimyndighetens definition av minienergihus istället för passivhus.
Miljöprogrammets riktlinjer bör betraktas som den ambitionsnivå som Kungälvs kommun vill eftersträva och en
plattform för samverkan och dialog med varje byggherre
i varje enskilt projekt. Det finns således ingenting som hindrar byggherren att höja ambitionsnivån i sitt specifika
projekt.
Kommunen har förutom miljöprogrammet utformat Energikrav för kommunala lokaler som används vid nybyggnation och större ombyggnation av det kommunala fastighetsbeståndet (skolor, förskolor, äldreboenden o.d.).
23
Bilaga 2 - Presentation av sakområden
Därefter kan brukaren:
3 Optimera driften av installerade system i byggnaden och
påverka/ändra oönskat brukarbeteende.
4 Välja den energileverantör som erbjuder de ur miljösynpunkt bästa energivarorna, exempelvis miljömärkta eller
ursprungsmärkta energikällor från förnybara och flödande resurser, spillvärme eller avfall.
24
Primärenergianvändning kWh/m2, år
80
kg CO2/m2, år
60
40
20
0
Kolkondens-el
2 Optimera byggnadens energikälla i syfte att ha en låg
primärenergianvändning och låga koldioxidutsläpp, det
vill säga energikälla till uppvärmning och varmvatten ska
i första hand vara fjärrvärme i andra hand biobränsle och
i tredje hand el. (se kapitel 3.1)
Diagrammet nedan visar en jämförelse mellan olika uppvärmningsalternativ hänseende; energianvändning (den
köpta energin som används i byggnaden till uppvärmning och
varmvatten), primärenergi (inkluderar även den energi som
går vid till produktion och distribution) och klimatpåverkan
(kg koldioxidutsläpp per kvadratmeter och år). Diagrammet
visar att primärnergianvändningen och koldioxidutsläppen är
högre i en byggnad som värms upp med el trots lägre mängd
köpt energi.
Energianvändning kWh/m2, år
Europeisk
el-mix
1 Optimera själva byggnadens prestanda det vill säga bygga en energieffektiv byggnad med tätt klimatskal.
längre avstånd till fjärrvärmenätet godtas eluppvärmning
som exempelvis värmepump eller annan en energilösning
baserad på biobränsle, exempelvis pellets eller ved.
100
Nordisk
el-mix
I ett energieffektiviseringsperspektiv är följande turordning
att rekommendera för den som ska bygga, det vill säga byggaren kan:
Biobränsle
(fastbränslepanna)
För att uppnå en effektiv och resurssnål energianvändning
baserad på förnybara energikällor har kommunen en energiplan. Energieffektiva lösningar och val av förnybara energislag är i energiplanen förordat som en nödvändighet för att
minimera miljöpåverkan och uttaget av icke förnybara energiråvaror. Åtgärderna syftar även till att minska uppkomsten
av växthusgaser.
I kommunens energiplan anges att kommunen skall verka
för att nya bostäder och verksamhetslokaler har en låg primärenergianvändning. Det innebär att både energi som går
åt till produktion och distribution likväl som till uppvärmning
ska beaktas. El till uppvärmning ska minimeras.
I Kungälvs kommun finns ett väl utbyggt fjärrvärmenät i
tätorterna Kungälv, Ytterby, Kode, Sparrås och Kärna som
levererar fjärrvärme baserad på förnybara energikällor
(bioolja, biobränsle och sol). Nya byggnader i dessa tätorter
ska därför i första hand anslutas till biobaserad fjärrvärme. I
glesbebyggda områden där detta inte är rimligt på grund av
Närvärme
Energi
Värdering av olika uppvärmningssystem
Fjärrvärme
Nedan presenteras 8 sakområden – energi, grönytor och
dagvatten, hushållens avfallshantering, materialval, hälsa
och god innemiljö, fuktskydd, bullerskydd samt byggarbetsplatsen. I miljöprogrammet finns även riktlinjer för överlämnande av fastigheten till förvaltning samt överlämnande av
lägenheten till brukaren.
Det är viktigt att komma ihåg att el, liksom fjärrvärme, inte är
en energikälla utan en energibärare. Hur mycket koldioxidutsläpp som en kWh ger upphov till är alltså beroende av hur
elen eller fjärrvärmen produceras det vill säga bränslemixen
i el- eller fjärrvärmeproduktionen.
Attenergieffektiviserabebyggelsenärintenågotsomhindrar
eller försvårar användningen av alternativa energikällor som till
exempel pellets, då minskningen av all energianvändning inom
byggnation är positivt.
Den el som Sverige producerar har en låg klimatpåverkan
(vattenkraft och kärnkraft). Vattenkraften har i princip inga
förluster, men 2/3 av kärnbränslet släpps ut som värme i havet. Den så kallade primärenergin för svensk elmix blir därför
dubbelt så stor som förbrukad el. Elen som Sverige ibland
måste importera från Europa där koleldade kondenskraftverk
är det dominerande kraftslaget har dock högre klimatpåverkan. Kolkondenskraftverken som har mycket låg verkningsgrad kräver dessutom tre gånger så mycket energi för att
producera den mängden vi använder.
Det finns också mycket starka fastighetsekonomiska motiv för
att uppföra energieffektiva byggnader. Erfarenheterna efter oljekrisen på 1970-talet är att de merinvesteringar som gjorts i
t ex mer välisolerade ytterväggar och energieffektiva fönster
har varit mycket lönsamma. Utformning av ett energisnålt hus
och god gestaltning ska gå hand i hand och vid ombyggnad
ska ändringar ske varsamt så att byggnadens tidstypiska karaktärsdrag beaktas.
På sikt kommer troligen kolkondensen ersättas av gaskombikondens som orsakar ungefär hälften så mycket koldioxidutsläpp som kolkondens och på ännu längre sikt kan den
ständigt ökade produktionen av förnybar el göra att elen åtminstone på sommaren när behovet är som minst helt produceras av förnybar energi.
I Norden består 60 % av elproduktionen av förnybara bränslen, 25 % av kärnkraft och 15 % av fossila bränslen. I Europa
(EU 27) är andelen förnybart 15 %, kärnkraft 30 % och 55 %
av elproduktionen är baserad på fossila bränslen 1 .
Bränslet i Kungälvs värmeverk som producerar fjärrvärme
består av biobränsle (92 %), bioolja (6,8 %) samt solvärme
(1,2 %), alltså 100 % förnybar energi. Nätet är sammankopplat
med Göteborgs nät som levererar spillvärme, i grunden från
sopförbränning men även från raffinaderier. I Sparrås, Kode
och Kärna finns närvärmesystem baserade på pellets, sol
och olja, varav 98 % är från förnyelsebar energi (pellets/solvärme). Fjärrvärmen i Kungälv ger därför upphov till mycket
låga utsläpp av koldioxid.
1
IVL 2009
Då prognosen inför framtiden är tuffare energikrav och högre
energipriser så kan en högre investeringskostnad i utbyte mot
en lägre driftskostnad vara att föredra. Oavsett val av uppvärmningssystem så är det troligt att det kommer att hinna
bytas många gånger under en byggnads livslängd och i första
hand är det därför viktigt att bygga en energieffektiv byggnad
med ett välisolerat och tätt klimatskal.
Förbättrad isolering innebär en ökad investeringskostnad som
ger återbäring i ett livscykelperspektiv eftersom energikostnaderna minskar. Detta gäller framförallt fönster. En LCC-beräkning kan visa vilken investeringskostnad i isolering och fönster/
dörrar som är ekonomiskt motiverad för varje enskild byggnad.
Förvaltningsskedet är den helt dominerande fasen för byggnadens energianvändning. I dagsläget används i stort sett
samma konstruktioner, material och installationer som efter
de första energikriserna. Vissa komponenters energiprestanda, t ex fönster, vägg- och takkonstruktioner, har förbättrats
väsentligt. Dagens höga krav på energieffektivitet förutsätter
värmeåtervinning ur frånluften (normkrav) och att byggnadens
klimatskärm, det vill säga husets skal mot omgivningen exempelvis golv, väggar, tak, fönster och ytterdörrar, lever upp till
mycket höga krav på lufttäthet.
Vid valet av uppvärmningsalternativ är det viktigt att tillämpa
ett livscykelperspektiv på ingående system och komponenter.
Investeringskostnader och underhållskostnader bör vägas in i
en livscykelberäkning för att få en totalkostnad på uppvärmningssystemet över tid. Vid nybyggnation ligger ofta fokus på
investeringskostnaden så som material och installationskostnader vilket ofta har att göra med att banken sätter ett tak för
hur mycket kunden får låna som inte ändras även om kunden
väljer ett uppvärmningssystem med lägre driftskostnad.
Den tekniska livslängden för olika system kan skilja sig mycket,
allt från 5-20 år och därför är det särskilt viktigt att välja komponenter med god kvalitet. Även val av ränta och energipriser
påverkar utfallet av livscykelberäkningen.
25
bilaga 2 - Presentation av sakområden
av1990-taletettEG-direktiv(SAVE-direktivet)somställer
krav på medlemsländerna att införa individuell mätning av
bl. a. värme och varmvatten.
Prognoskostnad (kr/kvm, år ett)
1300
Dricksvatten och avlopp
Hyresintäkt eller -bortfall
1250
Energikostnad
1200
1150
Löpande drift och underhåll
1100
Kapitalkostnad av investering
1050
1000
950
900
850
800
Normhus F-syst
Höghus F-syst
Hamnhuset FTX
Vattnet är vårt viktigaste livsmedel och rent vatten är en
bristvara globalt sett. I det befintliga beståndet uppgår medelförbrukningen av vatten till ca 180 liter per person och dygn.
Vid nybyggnad kan vattenförbrukningen i regel sänkas med i
storleksordningen 25 %, tack vare de vattensnåla armaturer
som numera är standard. Även om tillgången till dricksvatten
i kommunen är god bör man sträva efter att minska förbrukningen. Det leder till minskat behov av energi för att forsla
vattnet i vatten- och avloppssystemet och minskad kemikalieanvändning för rening av råvatten.
Många fritidshusområden där permanent boende ökar i omfattning utgör sanitära olägenheter/risker genom den ökade
belastningen på framförallt avloppsanläggningar vilket kan
innebära risker för vattentäkter. Den kommunövergripande
VA-planeringeniprojektetVAikustzonpågårochhardefinierat sex områden som är prioriterade att förses med kommunalt vatten och avlopp.
Grönytor och dagvatten
Ovan visas en LCC-jämförelse som Älvstranden Utveckling
ABhargjortpåtreolikalösningar.Ett”Norm-hus”medfrånluftssystem och radiatorer som förbrukar 106 kWh/m2 , år, ett
som de kallar ”Höghusstandard” med frånluftssystem och
radiatorer som förbrukar 98 kWh/m2 , år och ett enligt ”Passivhusprincipen” med bra klimatskal, radiatorfritt med FTX
och solfångare som förbrukar 60 kWh/m 2 , år. De har räknat
ut att investeringen ökade 4 % när de byggde deras första
hus i passivhusteknik, det så kallade Hamnhuset i Göteborg
i jämförelse med den gamla byggnormen och att energieffektiviteten sänker totalkostnaden redan första året.
26
Brukarbeteende
Den beteenderelaterade andelen, d v s den boendes påverkan
på energianvändningen, har ökat. Energianvändningen i bostäder har inte minskat i samma takt som klimatskärmens energiprestanda förbättrats beroende på att innetemperaturen
höjts. De boende bör därför uppmuntras att energihushålla
och få större möjlighet att själv påverka sin användning av
vatten och energianvändning genom t ex individuell mätning
av varmvatten och hushållsel. Individuell mätning uppfattas
också av många som en rättvisefråga. Det finns sedan början
Grönytor
Kungälvs kommun befinner sig i ett expansivt skede med
snabb utbyggnadstakt och det är konkurrens om marken.
Det har därför formulerats mål och riktlinjer i Kungälvs kommuns grönplan för arbetet med gröna frågor och för att
bedriva en medveten och långsiktig planering av de gröna
miljöerna så att den planerade exploateringen, samt den
befintliga och den framtida grönstrukturen, resulterar i en
god bebyggd miljö för ett uthålligt samhälle.
60 % av den totala nederbörden under ett år. Gröna tak har
även bullerdämpande förmåga, binder upp partiklar i luften,
jämnar ut temperaturskillnader i takmaterialet och skyddar
från UV-strålning.
I Kungälv ses dagvatten som en ekonomisk, gestaltningsmässig och ekologisk resurs som tas till vara i samhällsplaneringen. I Kungälvs förslag till dagvattenpolicy2 anges följande förebyggande principer för hantering av dagvatten;
angripa föroreningskällorna och undvika att dagvattnet
kommer i kontakt med ämnen som förorenar vattnet och
minska andelen hårdgjorda ytor.
I alla nya detaljplaner ska grönstrukturen beaktas likväl som
trafikstruktur och bebyggelsestruktur. Vid utformning av ny
bebyggelse ska således hänsyn tas till grönplanen för att
tillvarata de gröna miljöernas betydelse, funktion och värde.
Det är värdefullt att se över hur befintlig växtlighet och vegetation i området som ska exploateras kan bevaras. Dessutom kan gröna ytor tillföras i bebyggelsen, exempel på hur
grönytor kan integreras i nya byggnader är genom gröna tak
eller klängväxter på fasader.
Dagvatten
Med dagvatten menas här dagvatten som uppkommer på
mark som byggherren och förvaltaren råder över, det vill
säga tomtmarken. Med LOD, lokalt omhändertagande av
dagvatten menas att dagvatten omhändertas inom tomtmarken, antingen genom fördröjning, infiltration eller flödesutjämning. Det kan ske genom tillfällig uppsamling eller långsam avledning genom öppna och ekologiska dagvattenanläggningar, eller genom underjordiska anordningar
etc. I bästa fallet kan dagvattnet användas som en resurs i
utemiljön. Ett sätt att reglera dagvattnet är genom att anlägga gröna tak (se ovan) som har förmåga att omhänderta
Hushållens avfallshantering
Det primära målet för att minska avfallsmängden i samhället har följande prioritering enligt EU:s avfallshierarki:
1 avfallsminskning
2 återanvändning
3 materialåtervinning
4 energiutvinning
5 deponi
Hushållen stod 2007 för knappt 10% av det avfall som
uppstår i samhället (när avfallet från gruvindustrin räknats
bort).EnligtAvfallSverigeåtervanns96%avhushållsavfallet 2007. Materialåtervinning och energiutvinning står här
för ungefär hälften vardera. Hushållen behöver goda möjligheter att sortera avfallet så att en fortsatt effektiv materialåtervinning och energiutvinning av avfall kan ske. Speciellt viktigt är att förutsättningar finns för att hushållens farliga avfall kan hanteras på ett säkert sätt. Byggsektorn har
ett stort ansvar när det gäller att skapa förutsättningar för
hushållens avfallshantering. Under förvaltningsskedet bör
information om resurshushållning till de boende vara re2 Kungälvs dagvattenpolicy och riktlinjer för dagvatten. Utkast reviderat 2009-01-20
gelbunden och tydlig. Det är ett övergripande samhällsmål
att ett system för effektivare källsortering och hämtning,
inklusiveorganisktavfallskapas.Avfallshanteringenmåste
ses som en viktig del av infrastrukturen i ett modernt och
miljömedvetet samhälle. Denna infrastruktur måste vara en
del av försörjningen vid bostadsbyggande. Inriktningen är
att utveckla den fastighetsnära källsorteringen så att den
fungerar väl.
I kommunens gällande avfallsplan 3 finns specifika mål för
avfallshanteringen i Kungälv. Kommunens avfallsplan är
tydlig på inriktningen av ökad källsortering och kompostering av biologiskt avfall. En regional avfallsplan är i dagsläget på remiss. Antas den regionala planen kommer en
uppdatering ske av kommunens avfallsplan. Inriktningen är
att ett system för uppsamling av organiskt avfall är aktuellt i
Kungälv inom ett par år för att avfallet ska kunna användas
till energiutvinning och bli biogas.
Materialval
I en byggnad sammanfogas ett stort antal olika material
och produkter. Sett i ett livscykelperspektiv har produkterna
olika miljöpåverkan. Produkterna kan även innehålla ämnen
som är skadliga för miljö och hälsa. Eftersom byggnader har
en mycket lång livslängd är det viktigt att välja rätt material
från början för att undvika långsiktiga problem.
Produktvalsprincipen i miljöbalkens hänsynsregler slår också fast skyldigheten att ”undvika att använda ….. kemiska
produkter ….. som kan befaras medföra risker för människors
hälsa eller miljön, om de kan ersättas med sådana produkter
….. som kan antas vara mindre farliga”.
En viktig fråga i samband med valet av byggmaterial är att
minimera användningen av farliga ämnen. Kretsloppsrådet
3
Avfallsplan för Kungälvs kommun. Antagen av KF 2006-05-29
27
hardärförutvecklatBASTA-systemet 4 med syftet att fasa
ut miljö- och hälsofarliga ämnen ur byggvaror och kemiska
produkter.
Kretsloppsrådet har utvecklat en branschstandard för hur
byggvarors miljöprestanda ska deklareras, byggvarudeklaration (BVD) 5 . BVD innehåller information som underlättar materialval och fungerar som dokumentation för
förvaltningsskedet av de varor som byggts in. Byggvarudeklarationen är en s k Typ II-deklaration, en egendeklaration där tillverkaren ska klarlägga byggvarans påverkan
på inre miljö, yttre miljö och dess kemiska innehåll. En
fullständigBVDskaocksåinnehållaLCA-datamendessa
uppgifter är tillsvidare frivilliga. Den senaste utgåvan (BVD
3) publicerades i juni 2007. Byggmaterialindustrierna rekommenderar sina medlemmar att ta fram BVD för sina
produkter. Förutom BVD kan även Certifierade Mljövarudeklarationer användas. Dessa två system är att föredra
då de innehåller mer information än säkerhetsdatablad
och varuinformationsblad.
Det finns idag flera miljöbedömningssystem på marknaden som baserat på BVD gör bedömningar av olika byggvarors miljöpåverkan. Några exempel på sådana system är
”Byggvarubedömningen” (BVB) och ”Sunda hus”. Systemen kan ses som lättanvända verktyg som ger underlag
för verksamhetsutövarens tillämpning av miljöbalkens
hänsynsregler.
Fokus på speciella produktgrupper
InomarbetetmedBASTAharföljandeproduktgrupperprioriterats:
• bindemedelochbruk
• skivmaterial
• isoleringsmaterial
• tätskiktssystem
• tejpochtätningslist
• tak-ochvägg-beklädnader
• kemisk-tekniskavaror
• tryckimpregneratträ
• keramiskavaror
• golvvaror,tapeter
• innertak-ochväggsystem
• färgvaror
• dörrar,fönsterochglasvaror
• elinstallationsmaterial
• rörochtekniskarmatur
Detta är produktgrupper som kräver särskild uppmärksamhet där byggherren/entreprenören bör göra en särskild utvärdering inför valet av produkter och kräva väl genomarbetade BVD:er.
Kopparrör i tappvattensystemet
Koppar i material som leder eller på annat sätt kommer i
kontakt med vatten bör undvikas både ur miljö- och hälsosynpunkt eftersom de medför förhöjda kopparhalter i
avloppsslammet och i dricksvattnet.
Organiska lösningsmedel
Sedan 2004 finns ett EU-direktiv om begränsning av utsläpp av flyktiga organiska föreningar förorsakade av användning av organiska lösningsmedel i vissa färger och
lacker. Miljömärkt färg och vattenbaserad färg bör väljas
eftersom de medför lägre belastning på miljön och hälsan
genom att de innehåller inga eller mycket små mängder organiska lösningsmedel. Det finns idag inte miljömärkta alternativ för alla färg-, lack- och oljeprodukter, men många
finns som vattenbaserade alternativ. Undantagen är specialfärger, som rostskyddsfärg, samt vissa lacker
Naturgrus
Naturgrus är en ändlig resurs och därför sker en successiv
övergång till alternativa material. I det svenska miljökvalitetsmålet God Bebyggd miljö finns ett delmål om minskat
uttagavnaturgrus.Användningavnaturgrusärinteförbjudet enligt lag men det finns sedan 1996 en skatt på uttag av
naturgrus för att påskynda konsumenterna att välja andra
material eftersom den främsta anledningen till naturgrusets stora andel i ballastproduktionen är kostnadsskäl.
Byggherren måste i samband med upphandlingen informera konsulter och entreprenörer om vilka byggvaror och
produktgrupper det krävs BVD:er för. Om byggherren stäl- Tryckimpregnerat virke
För att successivt minska den negativa miljöpåverkan be- ler krav som går längre än BASTA-kriterierna måste det När det gäller rötskydd av trävirke sker en snabb utveckhövs information om vilken total påverkan på miljön som anges vilka produkter/produktgrupper det gäller.
ling mot mer miljöanpassade produkter och det finns idag
en byggnad har, från tillverkning och transport av byggendast ett fåtal särskilt krävande tillämpningar som kräver
material via brukande till omhändertagande vid rivning. Användning av PVC-produkter med ingående ämnen så- tryckimpregnerat virke.
Olika metoder för LCA (Livscykelbedömning) och LCC som stabilisatorer och mjukgörare har varit föremål för dis(Livscykelkostnad) är under utveckling. De livscykelbase- kussion. När PVC-produkter används rekommenderas att Impregnerat virke innehåller giftiga ämnen så som arsenik,
rade bedömningssystemen kan användas för olika utvär- manväljersådanaproduktersomklararBASTA-kriterierna. krom och koppar. Därför ska sådant virke bara användas
deringar.
då det behövs, det vill säga på ställen där virket utsätts för
I miljöprogrammets riktlinjer finns en lista på specifika ma- fukt eller riskerar att angripas av insekter. Impregnerat virke
4 se www.bastaonline.se
terial som särskilt ska undvikas för att hindra spridning av indelasifyraklasser:M,A,ABochB.M-ochA-klasserna
5 se www.kretsloppsradet.com
föroreningar i miljön:
innehåller kraftigast gift. Träimpregneringsämnens kemiska
28
Träkonstruktion
Det finns flera studier som visar att trähus är att föredra
framför betonghus ur ett livscykelperspektiv för att minska
byggnadens miljöpåverkan7 . En studie visar att energianAlternativ till tryckimpregnerat virke är linoljeimpregnerat vändningen kan vara så mycket som 60-80 procent större
virkeellervärmebehandlatträ.Andralösningarärattmåla för betonghus med detta perspektiv8. Riktlinjen i miljöprovirket så att det på så sätt får ett skydd mot fukt och biolo- grammet syftar till att lyfta ett resonemang kring inbyggd
giska angrepp eller att använda andra material än trä.
energi i det byggnadsmaterial som valts. I detta resonemang
måste dock även aspekter gällande livslängd och beständigTräprodukter
het lyftas in, tegel och betong har lång livslängd som stomFör att minska skogsbrukets negativa effekter har olika material medan uppgifter gällande träkonstruktioner saknas.
hållbarhetscertifieringar växt fram. Det finns två internationella certifieringar; FSC (Forest Stewardship Council)
och PEFC (Program for the Endorsement of Forest Certi- Hälsa och god innemiljö
fication schemes). Produkter som räknas som valbara när
en byggnad uppförs är virket, stommen, väggar, tak, föns- Kvaliteten på luften inomhus påverkas av brukandet, emister, dörrar och golv. Byggföretag kan få räkna träprodukter sioner från inbyggda material, luftutbyteseffektiviteten samt
som FSC-märkta om de kommer från FSC-certifierat trä, uteluftsflödets storlek och föroreningsgrad. De flesta proäven om inte hela produktionskedjan inklusive sågverk, är blem med innemiljön är relaterade till fukt. Komfortfrågor
FSC-certifierad. Byggnadens totala miljöpåverkan minskar som t ex buller behandlas i eget avsnitt.
om träprodukterna är tillverkade med miljömärkt trä (FSC
eller PEFC)
Byggandet har förändrats både vad gäller metoder och material. Kunskaperna om hur en bra innemiljö skapas ökar hela
Radon
tiden. Kunskaper om de ämnen som ingår i byggmaterialen
Radon härstammar från uran som finns naturligt i berg- ska tillämpas så att ej önskade ämnen fasas ut så snabbt
grunden. När uranet sönderfaller bildas radium och när det som möjligt.
i sin tur sönderfaller bildas radon. Den negativa hälsoeffekten vid utsatthet för radon är ökad risk för lungcancer. Den kemiska sammansättningen av inomhusluften kan mäRadon kan tillföras bostaden via byggnadsmaterial och då tas och kopplingen mellan ett begränsat antal ämnen och
särskilt blå gasbetong som användes flitigt från fyrtiotalet ohälsa har spårats. Det saknas emellertid kriterier för utväroch trettio år framåt och som innehåller höga halter av ra- dering av mätresultaten. Mätmetoder och kriterier är undium. Riktlinjen om radon i miljöprogrammet syftar till att der utveckling. Kalla rum och kalla ytor, drag samt problem
uppmärksamma byggherren på att vara varsam vid val av med övertemperaturer är tekniskt mätbara och verifierbara
byggnadsmaterial för att säkerställa att materialet är ra- egenskaper med parametrar som innetemperatur, operativ
temperatur och maximal lufthastighet. Sambanden mellan
donfritt 6 .
innemiljö och hälsa är svårare att mäta då frågan är komplex.
6
Erica Bengtsson (2010), Bedömningsgrunder för värdering av bostäDet är vanligt att människor upplever hälso- och komfortegenskaper gör dem miljö- och hälsofarliga ur många avseenden och 2003 började därför försäljning av tryckimpregnerat virke till konsument att förbjudas.
der - vad krävs för att bygga miljöanpassat?
Uppsats för avläggande av naturvetenskaplig masterexamen i Miljövetenskap 30 Hp, Institutionen för växt- och miljövetenskaper Göteborgs Universitet
7 Mats Olsson, professor vid Sveriges Lantbruksuniversitet (SLU)
8
Börjesson & Gustavsson (2000)
problem som misstänks vara kopplade till innemiljöfaktorer.
Elektriska och magnetiska fält alstras från apparater och
maskiner i bostaden och utöver installationer avger även
elledningar, kraftledningar, basstationer för mobiltelefoner
och radar samt TV-sändare upphov till elektriska och magnetsiska fält.
Vid exponering för låga nivåer av elektriska och magnetiska
fält finns ingen forskning som visar att det skulle ha negativa
effekter på människors hälsa. Vid byggnation finns dock en
rad åtgärder som kan tillämpas av försiktighetsprincipen för
att undvika utsatthet för högre nivåer av elektriska och magnetiska fält, varav två är viktiga att tänka på vid nybyggnation. Dels att undvika placering av elcentral nära utrymmen
där människor vistas under längre tid samt att alltid kapsla in
och skyddsjorda elcentralen.
Att använda femledarsystem istället för fyrledarsystem rekommenderas dessutom av Boverket eftersom serviceledningar bör dras så kort sträcka som möjligt i bostaden (traditionellt används fyrledarsystem för 3-fasström då skyddsjord och nolledare går i samma ledning). I femledarsystem
är skyddsjord och nolledare separerade, därav den femte
ledningen.
Fuktskydd
Med fuktskydd menas alla åtgärder som vidtas för att undvika skadlig fukt genom att exempelvis skydda byggnadsmaterial mot fukt under lagring och bygge. Fuktsäkring påbörjas
redan under tidig planering och fortsätter under projektering
och produktion.
Fuktskador i byggnader kan orsaka hälsoproblem för de boende. Fukt tillförs byggnaden under byggtiden som nederbörd, fukt i mark, fukt i byggmaterialen. Byggnaden påverkas
även under brukstiden av fukt, via inomhusluften, genom
läckage från installationer och genom otätheter i klimatskärmen.
29
För att säkerställa ett fuktskyddat byggande och ur fuktsynpunkt goda konstruktionslösningar, fordras att sakkunskap om fuktfrågor finns knutet till projektet redan från
tidig planering och att rutiner för egenkontroll används under projektering och produktion samt att tillräckliga torktider avsätts i planeringen.
Ett system för säkerställande av fuktfrågan i byggande
och förvaltning, ByggaF, har utvecklats i samarbete mellan
Fuktcentrum vid Lunds Universitet och SP 9 . ByggaF innehåller ett flertal praktiska verktyg för byggprocessen och
riktlinjerna innehåller ett flertal referenser till detta material.
Bullerskydd
Buller brukar definieras som ”oönskat ljud” och är den
miljö- och hälsopåverkan som ofta får högst prioritet när
människor rangordnar de problem de upplever i anknytning
till den egna bostaden. Idag finns en medvetenhet om att
buller orsakar sömnstörningar och på olika sätt har en stor
påverkan på människors hälsa.
Bostäder ska utformas så att buller inte i besvärande grad
påverkar dem som vistas i bostaden.
Idag är bullerstörningar mycket vanliga. Störande buller
inom byggnaden är exempelvis ljud från grannar och störande ljud från installationer. Den största bullerkällan utomhus är trafiken.
Riktlinjernas mål är att ljudmiljön för de boende ständigt
ska förbättras. Det kan ske genom bättre ljudisolering mot
buller inom byggnaden och mot trafikbuller. Inom byggnaden bör mindre bullrande installationer och apparater väljas. Förbättrad ljudmiljö kan innebära merkostnader men
är samtidigt en av de högst skattade boendekvaliteterna.
9
se www.fuktcentrum.lth.se
30
Byggarbetsplatsen
Byggavfall
För att minimera mängden avfall som uppstår i byggandet
krävs god planering i såväl projektering som produktion. Slöseri kan förebyggas genom måttsättning som motverkar spill
och välfungerande logistik som gör att material inte kommer
till skada.
ningskartläggning ta fram underlag för bedömning av störningspåverkan för omgivningen.
Information till kringboende bör alltid ske om arbetet förväntas orsaka mycket höga bullernivåer. Byggverksamhet
bör planeras så att bullerstörning till omgivningen begränsas
genom att verksamheten så långt möjligt förläggs till mindre
störningskänslig tid.
En väl fungerande källsortering av det byggavfall som trots
allt uppkommer krävs för att minimera den mängd bygg- och
rivningsavfall som deponeras. Återvinningen kan även effektiviseras genom förbättrat samspel mellan byggare och materialåtervinningsindustri.
Det behövs säker identifiering och hantering av farligt avfall på
byggarbetsplatserna. Kretsloppsrådet antog 2007 branschgemensamma riktlinjer10 som klarlägger hur sektorns avfall ska
hanteras. Dessa riktlinjer kan åberopas vid upphandling av
såväl bygg- och rivningsentreprenader som avfallshantering.
Andelen farliga komponenter i byggandet måste minskas.
En snabb utfasning av icke önskvärda ämnen ur material
och produkter är till fördel både för brukare och vid framtida
återvinning av byggmaterial.
Transporter och buller
En god planering och logistik på byggarbetsplatsen kan
minska transportbehovet och därmed även både miljöpåverkan och bullerstörningar.
För att minska olägenheter för människors hälsa och miljö
kan olika skyddsåtgärder och försiktighetsmått vidtas vid en
byggarbetsplats. Verksamhetsutövaren vid en byggplats bör
genom bullerberäkningar eller bullermätningar samt omgiv10
se www.kretsloppsradet.com
Bilaga 3 - Begreppsförklaringar
Här förklaras några begrepp som används i detta dokument.
Här förklaras vilken innebörd några viktiga begrepp har i
detta dokument.
Byggherre
Med byggherre avses enligt PBL den som för egen räkning
utför eller låter utföra byggnads-, rivnings- eller markarbeten. Byggherren ska se till att arbetena utförs enligt lag och
enligt de föreskrifter och beslut som har meddelats med stöd
av lagen.
Byggherren ska inom sin egen organisation eller genom av
honom utsedd företrädare ha tillgång till den kompetens
som behövs för att kunna hantera alla de administrativa och
tekniska beslut som måste fattas inom projektet.
I dessa riktlinjer avses med byggherren den som ansvarar för
nybebyggelsen samt förbinder sig att följa Miljöprogrammet
för bostäder och som har ansvaret för riktlinjernas genomförande och uppföljning.
Exploateringsavtal
Upprättas när en byggherre planlägger och bygger på egen
mark. I exploateringsavtal gäller miljöprogrammet som rekommendationer.
Köpeavtal
Innebär att en privatperson köper en byggbar fastighet
(tomt) genom kommunens tomtkö, vilken administreras av
BOKAB.Iettköpeavtalgällermiljöprogrammetsomrekommendationer.
Livscykelbedömning (Life Cycle Assessment, LCA)
Ett metodiskt sätt att bedöma hur olika produkter (dock ej
hela byggnader) - beroende på material och tillverkningssätt - påverkar miljön under hela deras livstid. Vid en livscykelbedömning följer man en produkt från vaggan till graven.
Livscykelkostnad (Life Cycle Cost, LCC)
Kostnadsberäkning med hänsyn till produktens hela livstidsfunktion.
Markanvisningsavtal
Sakkunnig
Markanvisningsavtal upprättas då kommunen överlåter
mark till en exploatör för byggnation av bostäder. Markanvisning kan antingen avse köp av marken eller att marken ska
upplåtas med tomträtt.
Med sakkunnig menas person som har tillräcklig kompetens
för att självständigt kunna kontrollera att samhällets och
programmets riktlinjer uppfylls.
Ett markanvisningsavtal är ett civilrättsligt avtal som upprättas mellan kommunen och byggherren där villkor skrivs in
för reglering av genomförande av bebyggelse enligt detaljplanen. De program och villkor för bebyggelsens utformning
som antagits av kommunfullmäktige, där Miljöprogrammet
är ett av dessa, skrivs in i avtalen och ska följas.
Markanvisning kan ske av planlagd mark men ofta görs det
innan en detaljplan antas. I det senare fallet innebär markanvisning att en byggherre erhåller ensamrätt att under en
begränsad tid samverka med kommunen kring bebyggelseförslag på aktuellt markområde, vilken om det leder till detaljplan ger byggherren en byggrätt. Avtalet undertecknas
oftast i detaljplaneskedets slutfas.
Sakkunnig ska kunna redovisa dokumenterad kompetens
inom följande områden:
- allmän teknisk kunskap dessutom detaljerad kunskap
inom aktuellt sakområde
- kunskap om bygglagstiftningen och byggföreskrifter
speciellt inom aktuellt område
- yrkesverksamhet inom aktuellt område i minst tre år
- allmän lämplighet
Styckebyggt småhus
Enskilt hus byggt av privatperson på mark från kommunens
tomtkö.
31
Bilaga 4 - Checklista för uppföljning av riktlinjer
Uppföljning
Fyll i godkänd eller ej godkänd
Riktlinje
3.1 Energi
Byggnadens energianvändning
Övertemperatur och termisk komfort
Energikälla
Individuell mätning
Elsnåla apparater
Belysning
Vattensnål teknik
Uppföljning av energianvändning
3.2 Grönytor och dagvatten
Dagvatten
Grönytor
Undvika föroreningar
3.3 Hushållens avfallshantering
Avfallsutrymmeintillellerinomfastighet
Avfallsutrymmeinomlägenhet
3.4 Materialval
Deklaration av byggvarors miljöprestanda
Rutiner/miljöbedömningssystem
Undvika material med negativ miljöpåverkan
Miljömärkta träprodukter
Radonhaltigt material
Träkonstruktion
3.5 Hälsa och inomhusklimat
Utformning av ventilationssystem
Elektriska och magnetiska fält
Material och dess lämplighet ur hälsosynpunkt
32
Byggsamråd
Produktionssamråd
Slutanmälan
Uppföljning
Fyll i godkänd eller ej godkänd
Riktlinje
Byggsamråd
Produktionssamråd
Slutanmälan
Luftkanaler
3.6 Fuktskydd
Planering av fuktsäkerhetsprojektering
Genomförande av fuktsäkerhetsprojektering
Fuktsakkunnig
Mätning
Fuktdokumentation
3.7 Buller inomhus
God ljudnivå inomhus
3.8 Byggarbetsplatsen
Hantering av kemiska produkter och bränslen
Drivmedelstankar
Materialförvaring
Byggbuller
Skydd av ventilationskanaler
Avfallshantering
Minska materialåtgång
3.9 Överlämnande av fastigheten till förvaltning
Överlämning av miljöplaner från entreprenör till byggherren
Miljödokumentation (överlämning från entreprenör till förvaltningsorganisation)
Injustering av värme- och ventilationsanläggning
Förvaltningsorganisationens kunnande om driftegenskaper
Obligatorisk ventilationskontroll (OVK), energideklaration samt radonmätning
3.10 Överlämnande av lägenheten till brukaren
Information om bostaden
Information om kollektivtrafik
Information om bilpool
33
Bilaga 5 - Energispartips vid nybyggnation
Den energi vi använder transporteras över
långa avstånd mellan producent och konsument. Hos förbrukaren leder det inte till några
negativa miljökonsekvenser utan dessa uppstår
i samband med produktionen. Som konsument
kan man genom att minska sin elförbrukning
minska den miljöpåverkan som produktionen
ger upphov till.
I ett hus på 125 m2 som är uppfört på 70 – talet
används energin så här:
Värme
17 000 kWh
Tappvarmvatten 4 000 kWh
Hushållsel
4 000 kWh
Totalt
25 000 kWh
I dag kan man genom olika åtgärder minska
den förbrukningen avsevärt. Med dagen teknik
kan man bygga hus som förbrukar mindre än
5000 kWh/år.
All värme som tillförs ett hus försvinner ut
som avloppsvatten, ventilationsluft eller genom väggar, tak, fönster och dörrar. Hur
mycket värme som läcker ut beror på hur huset är byggt. Ett bra klimatskal (väggar, tak,
golv och fönster) gör att värmen inte försvinner lika fort ut ur huset. Klimatskalets förmåga
mått på hur mycket värme som passerar ut per
kvadratmeter vid en grads temperaturskillnad
mellan inomhus och utomhus. Det är bättre ju
lägre U-värde huset har. U-värdet för en konstruktion bör ligga mellan 0,2-0,25.
34
Uppvärmning
Tak och fönster är klimatskalets
svagaste punkter.
• Isolering
Spara inte in på isolering!
Som det ser ut i dag kommer energipriset
att vara högre i framtiden. Merkostnaden att
lägga på lite extra isolering när du bygger ett
nytt hus är relativt låg, jämfört med om det
ska göras när huset är färdigt. Oavsett vilken
huskonstruktion som ska byggas måste väggen
och taket vara omsorgsfullt isolerade, särskilt
vid genomförningar, fönsteranslutningar och
andra detaljer.
• Fönster
Använd energieffektiva två- eller treglasisolerfönster med högst U-värde 1
vid nybyggnation.
Genom att välja ett energieffektivt treglasfönster kan man minska värmeförlusten med
2/3 jämfört med gamla tvåglasfönster. Använd
fönster som är konstruerade för att släppa
in solvärme men hindra rumsvärme från att
tränga ut. Använd fönster med så lågt U-värde
som möjligt.
Ekonomi, komfort och miljöpåverkan är
avgörande vid val av uppvärmningssystem.
Den optimala lösningen är ett system som ger
en god komfort med bra ekonomi och liten
påverkan på miljön. Ved, pellets och andra biobränslen räknas som förnyelsebara energikällor.
• Vedeldning
För att elda på rätt sätt ska veden vara torr och
förbränningen ske under hög temperatur och
med god lufttillförsel. Med en modern miljögodkänd vedpanna med ackumulatortank är
det enkelt att uppnå. Ved har låg bränslekostnad om man har egen ved och har lägra driftskostnader än olja och el.
• Pellets
Förädlat biobränsle som består av sammanpressat sågspån, bark och annat spill från skogsindustrin. Pellets har låg fukthalt, effektiv förbränning och är enkel att transportera. Det är
lägre driftskostnad för pellets än för olja och
kaminer. För att använda kaminen behövs inget
vattenburet värmesystem.
• Solfångare
En solfångare kan spara cirka 2 000 kWh/år
till tappvarmvatten under sommarmånaderna. Man kan kombinera solfångare med andra
uppvärmningsalternativ. Solfångaren ger ingen
miljöpåverkan under drift.
• Jordvärmepump
lagrad i ytjorden. Som kollektor används cirka
200 meter slang som grävs ned utanför huset.
• Värmepumpar
En optimalt anpassad värmepump täcker
80 – 95 procent av bostadens värme- och
varmvattenbehov. Den kan kompletteras med
solfångare. En värmepump kan hämta energin
från marken, berggrunden, sjövatten eller från
luften. Förhållandet mellan vad värmepumpen
avger och vad den förbrukar kallas dess värmefaktor eller verkningsgrad. Idag ska en bra
pump ha en årsmedelvärmefaktor omkring 3,
det vill säga, den ska avge tre gånger så mycket
energi som krävs för att driva den. Detta gäller inte för uteluftvärmepumpar, som har en
sämre årsmedelvärmefaktor. Värmepumpar
kan vara tillstånds- eller anmälningspliktiga,
hemsida.
• Bergvärmepump
Till bergvärmepumpar borrar man ett hål
i berget, vanligtvis 70 - 100 meter djupt. Kollektorslangen förs ned för att köldmediet ska
fånga upp värmen, och dras sedan in genom
husgrunden. Ju djupare man borrar, desto mer
värme erhålls. Berg är den värmekälla som ger
det bästa och jämnaste värmeutbytet hela året
per meter kollektorslang.
• Sjövattenvärmepump
Man kan också använda värme från sjöbotten
till en värmepump. Värmen utvinns ungefär på
samma sätt som vid ytjordsanläggningar.
• Luftvärmepump
Värme kan också hämtas i utomhusluften, vilken är den billigaste värmekällan. Nackdelen
är att temperaturen varierar starkt under året
och dygnet. Det betyder bland annat att den
inte sänker el-effektbehovet under de kallaste
dagarna, vilket gör den mindre effektiv än
berg-, vatten- och ytjordvärmepumpar.
• Frånluftsvärmepump
Frånluftvärmepumpar fungerar som vanliga
luftvärmepumpar men tar tillvara på värmen i
inomhusluften. Eftersom mängden inneluft är
begränsad ger frånluften något lägre effekt än
andra värmekällor, men kan ändå vara ett bra
vale för många hus.
• Värmeåtervinningssystem
måste ha värmeåtervinning av frånluften. Man
brukar säga att upp till 60 procent av den utgående värmen kan tillvaratas i sådana aggregat.
Vatten
En familj på fyra personer använder mellan
3 500 och 6 500 kWh energi t ill varmvatten.
Man kan minska det genom att installera snålspolande armatur. Det påverkar inte komforten.
Ventilation
I en villa på 125 kvm i mellansverige används
ungefär 6 500 kWh per år för att värma upp
ventilationsluft. Genom att installera FTX-system (system som återvinner värmen i ventilationsluften) kan energiåtgången minskas med
3 000 - 3 500 kWh per år.
Vitvaror och hemelektronik
I ett hushåll med fyra personer används cirka
5 000 kWh per år till hushållsel. Alla vitvaror
är i dag EU-märkta ur effektivitetssynpunkt
från A – G. Där A är den mest energieffektiva
och G är den minst energieffektiva.
Installera styr- och reglersystem
Varje grads temperaturhöjning motsvarar
5 procents ökad energianvändning.
Systemet har till uppgift att hålla en önskad och
jämn temperatur i bostadens alla delar. Den ska
vara känslig och snabb med att anpassa värmen
till solinstrålning och andra extra värmekällor.
Den kan programmeras för att sänka temperaturen på natten när man sover och mitt på
dagen då man är på jobbet.
35
Bilaga 5 - Energispartips vid nybyggnation
Enkla energispartips:
Vill du veta mer?
• Duscha snabbt och effektivt.
Kontakta:
Iwona Kozakowska
Energirådgivare i Kungälvs komun
Tel: 0303-23 96 81
[email protected]
• Byt packningar i droppande kranar.
sare för exempelvis duschblandare.
• Använd sköljbalja vid handdisk.
• Fyll alltid diskmaskinen och koppla om
möjligt ifrån torkfunktionen.
• Fyll alltid tvättmaskinen innan du kör den.
• Frosta av frysen med jämna mellanrum.
Isbeläggningen gör att temperaturen stiger.
• Ställ in rätt temperatur i kyl och frys.
• Undvik att använda torkskåp och torktumlare - de slukar energi.
• Använd energilampor.
• Lämna inte elektronik på i viloläge. Beräkningar visar att så mycket som 300 - 700
kWh per år går åt till datorer, teveapparater
och annan elektronik som står i viloläge i ett
vanligt hushåll.
36
Tips på länkar:
www.blienergismart.se
www.alltombostad.se
www.boverket.se
www.byggahus.se
www.energimyndigheten.se
www.energirådgivningen.se
www.snf.se
www.passivhuscentrum.se
1(3)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Karolin Lind Södermark
2015-10-05
Resultat av solfångar- och solcellsutredning (Dnr KS2015/724-2)
Sammanfattning
Sommaren 2015 gjordes en utredning av vilka kommunala fastigheter som var lämpliga att
installera solfångare och solceller på samt en uppskattning av vad dessa anläggningar skulle
kunna producera och till vilka investeringskostnader. Utredningen visar att det finns en
fastighet som lämpar sig för solfångare och 22 stycken lämpar sig för solceller. I dagsläget är
det ingen energiskatt på solel men förslag finns om att det ska bli det för större anläggningar
under 2016. Förvaltningen arbetar vidare för att installera fler solcellsanläggningar men
bevakar beslutet om skatt och eventuella konsekvenser för lönsamheten.
Bakgrund
Utifrån motion om solfångare (KS2014/846) gav fastighetschefen ”Uppdrag att se över
kommunens fastigheters tak för att se var det är möjligt att ur olika aspekter montera
solfångare” (KS2015/724). Under sommaren 2015 gjordes en utredning för att kartlägga detta.
Eftersom många av kommunens fastigheter har fjärrvärme är solvärme i många fall inte ett bra
alternativ, men däremot kan solceller vara det och därför kompletterades utredningen (på
uppdrag av fastighetschef Lennart Karlsson) med en kartläggning även av tak lämpliga för
dessa.
Utredningen presenterar lämpliga tak för solfångare och solceller. Exempelberäkningar visar
vad sådana anläggningar kan producera samt investeringskostnad. Utredningen redogör även
för vilka stödformer och kostnader som finns kopplade till solceller.
Kungälvs kommun har mål om att minska kommunens miljöpåverkan genom bland annat
minskade utsläpp av koldioxid. Genom att installera solfångare och solceller på kommunens
tak ökas möjligheten för att målet ska nås.
Solfångare
Solfångare för varmvatten är lämpligt för fastigheter som inte har fjärrvärme och som har
avsättning för varmvattnet under sommarmånaderna. Äldreboenden är därför mer lämpliga än
exempelvis skolor. Bland de inventerade objekten var Ekhaga det objektet som ansågs vara
lämpligt för solfångare. Beräkning gjordes för att täcka tappvarmvattenförbrukningen för
boendet under sommarhalvåret och visade att det skulle krävas ca 100m2 takyta med solfångare
till en kostnad av ca 355 000kr inklusive ett drivpaket.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(3)
Solceller
Kartläggningen visar att åtminstone 22 av kommunens tak lämpar sig för solceller. Om dessa
skulle förses med skulle det ge en elproduktion på uppskattningsvis 2 245 000 kWh/år.
Investeringskostnaden för detta uppskattas i dagsläget till runt 37 miljoner kronor.
Ekonomiska förutsättningar
Den största lönsamheten innebär solceller om kommunen själv använder elen och därmed
minskar behovet av köpt el. Kommunen kan ansöka om stöd från Länsstyrelsen upp till 30 %
av investeringskostnaden. Som elproducent av förnybar el har kommunen möjlighet att sälja
elcertifikat. I dagsläget är dock priset på elcertifikat inte tillräckligt högt för att detta ska vara
lönsamt för kommunen. Om en fastighet totalt producerar mer el än den förbrukar levereras
det ut på nätet. Kommunen kan då få betalt från Kungälv energi i så kallad nätnytta samt
betalt för själva elen. För att sätta upp solceller krävs att kommunen söker bygglov.
Den som har en solcellsanläggning behöver i dagsläget inte betala någon energiskatt för elen
som produceras, men regeringen har kommit med ett förslag att från och med juli 2016 ska
elen från anläggningar över 255 kW beskattas (2015 var skatten 29,4 öre/kWh exklusive
moms). Eftersom anläggningarna räknas per juridisk person så läggs kommunens samtliga
anläggningar samman. Kommunens två befintliga anläggningar är tillsammans på 150 kW.
Ekhaga är den fastigheten av de inventerade som har bedömts ha avsättning för solvärme.
Dock anser förvaltningen att besparingspotentialen utifrån både energi och ekonomi är
tämligen låg och att investeringen inte aktuell i dagsläget.
När det gäller solceller finns i dagsläget två anläggningar på kommunala fastigheter och
solceller är även planerade på den kommande Sparråsskolan i Ytterby. Utredningen visar att
det finns ytterligare ett 20-tal tak som lämpar sig för solceller i kommunen och i förvaltningen
sker fortsatt arbete för att fler tak förses med solceller. Just nu inväntas dock beslut kring
huruvida solel kommer beskattas framöver.
Eftersom lönsamheten av att installera solceller beror på elpriset är det mycket svårt att
bedöma återbetalningstiden för en investering. I dagsläget är elpriserna historiskt låga och
kommer med all sannolikhet stiga. Förutsatt att energipriset ligger på runt en krona/kWh blir
återbetalningstiden på installation av solceller runt 15-17 år beroende på takens utformning. Ju
mer egenproducerad el kommunen har desto mindre känslig blir den för elprisökningar.
Inget beslutsförslag anges och rubriken är därmed inte aktuell för ärendet.
3(3)
Juridisk bedömning
Förslag till kommunfullmäktige
Informationen antecknas.
Jenny Adler
Sektorschef samhällsbyggnad
Expedieras till:
Johannes Pelz, servicesektorn
Jonas Andervik, servicesektorn
Lennart Karlsson, kommunledningssektorn
Linda Andreasson
Tf planchef
Projektrapport
Kartläggning av möjligheter för solel
och solvärme på Kungälv kommuns
fastigheter.
Av Sofia Gink
Handledare: Johannes Pelz
Kungälvs kommun 2015
INNEHÅLL
1. BAKGRUND
1.1 Inledning
1.1.1. Motionen
1.1.2. Uppdraget
2. KARTLÄGGNINGEN
2.1. Inventeringen
2.1.1. Metod
2.1.2. Resultat
2.2. Exempelberäkningar
2.2.1. Solvärme
2.2.2. Solel
2.3. Sammanställning av stödformer och kostnader och avgifter
3. SAMMANFATTNING OCH RESULTAT
1
1. BAKGRUND
1.1. Inledning
1.1.1. Motionen
Det finns ett politiskt uppdrag (Dnr KS2014/846) om att utreda möjligheterna för
solvärme på taken till kommunens fastigheter. Kommunens fastigheter har i stor
utsträckning fjärrvärme vilket gör att solvärme inte aktuellt för dessa. Därför
behandlar utredningen också solceller då detta är lämpligt för fler fastigheter.
1.1.2. Uppdraget
1. Inventera kommunens takytor
2. Exempelberäkningar
3. Sammanställning av ekonomiska förutsättningar
2. KARTLÄGGNINGEN
2.1. Inventeringen
2.1.1. Metod
Fastigheterna i objektslistan har sorterats bort efter hand då de inte uppfyller de
kriterier som ska ligga till grund för en förstudie.
Kriterierna är:

















Finns ritningar på fastigheten
Takytor i sydost-sydväst
Taklutning
Takarea
Takmaterial
Höjd till taknock
Objekt som skuggar
Uppvärmningsform
Verksamhet i fastighet sommartid
Byggår
Fastigheters symbolvärde
Bygglov
Tak som är lättillgängliga för barn att ta sig upp på, och skada sig.
Framtida planer på ombyggnationer
Om kommunen äger eller hyr fastigheten
Hur stor del av elförbrukningen som betalas av kommunen
Omgivningen, fastigheternas tillgänglighet
2
2.1.2. Resultat
Efter detta urval återstod de fastigheter som har möjlighet för solel/solvärme.
Det är 22st. Varav en, Ekhaga, är den enda fastighet som anses vara lämplig för både
solel och solvärme.






















Nedre Fontin
Övre Fontinskolan
Ranrikegården
Båtmansgärde
Oasen
Blåhuset
Kastellegårdsskolan
Kastellegårdshallen
Ytterbyskolan
Hålta skola
Kaprifolen
Ytterbyhemmet
Ny förskola Ekebacken
Ekebacken förskola
Kullens skola
Munkegärdeskolan
Kode skola
Kareby skola
Bräcke
Solhaga
Ekhaga
Mimers Hus + Mimershallen
2.2. Exempelberäkningar
2.2.1. Solvärme
Förutsättningarna för att bygga solfångare är att det finns ett värmesystem som kan
tillgodogöra sig energin från solen med lönsamhet. Då solvärme inte kan konkurrera
med fjärrvärme, som de flesta fastigheterna i kommunen är anslutna till, så passade
Ekhaga bra för ändamålet med både värmepump och en mycket stor takyta.
Verksamheten pågår året om men för att ta tillvara solvärmen som produceras på
sommaren värms vattnet upp för att täcka behovet av tappvarmvatten. Vilket leder
till att värmepumpen kan stängas av sommartid då värmesystemet inte används i
samma utsträckning och solpanelerna värmer vattnet. Att göra värme av solpaneler
lönar sig inte eftersom värmen behövs som mest på vintern då solen inte producerar
tillräckligt energi.
3
Parametrar som använts i kalkylen:










Vattenförbrukning
Varmvattenförbrukning (per år, per dygn och per timma)
Täckningsgrad
Solinstrålning
Solvärmelager (möjlighet till ackumulering av varmt vatten)
Omräkningsfaktor lutning, riktning på solvärmepaneler
Verkningsgrad i paneler
Energi för att värma 1 m3 VV
VVC förluster
Jämförelse med Schablonberäkning baserad på Antal boende
Beräkningen är gjord för att täcka tappvarmvattenförbrukningen för Ekhaga under
sommaren. Den totala förbrukningen varmvatten är 1282 m3/år.
Med en antagen jämn fördelning av varmvatten under året och kostnaden för
solfångare per m2 yta blir resultatet att det krävs ca 100m2 takyta för att täcka
behovet.
Kostnaden för solfångare på marknaden idag är ca 3500kr/m2. Inklusive ett drivpaket
blir den totala kostnaden 355 000 kr.
Resultat
Ekhaga
Producerad volym för att möta behovet: 1282 m3/år
Investeringskostnad: 355 000 kr
2.2.2. Solel
Uträkningarna för förväntad produktion solel är gjorda i beräkningsverktyget PVGIS.
Parametrar:






Takyta
Taklutning
Takmaterial
kWp
Väderstreck
Azimut
Indata till investeringskostnaderna är hämtade från Solkompaniet, i ett mail från
konsultchef Jon Malmsten, daterat 5:e augusti 2015. Deras priser baseras på
levererad maxeffekt, och vinkel och beskaffenheter på taket (för montagets skull),
och inte på årsförbrukning energi. Därför kan priserna skilja mellan olika anläggningar
med likvärdiga årsförbrukningar.
4
Resultat

Nedre Fontin
Förväntad produktion: 16 200 kWh/år

Övre Fontinskolan

Ranrikegården

Båtmansgärde

Oasen
Investeringskostnad: 3 732 000 kr

Blåhuset

Kastellegårdsskolan


Ytterbyskolan

Hålta skola

Kaprifolen
5

Ytterbyhemmet


Ekebacken förskola

Kullens skola

Munkegärdeskolan

Kode skola

Kareby skola

Bräcke

Solhaga

Ekhaga

Mimers Hus

Mimershallen
6
2.3. Sammanställning av stödformer och kostnader och avgifter.
Det ekonomiska värdet av den solel man producerar.
Solel som ersätter köpt el
Den största lönsamheten som mikroproducent består idag av solel som används
direkt av producenten och minskar behovet av köpt el.
Investeringsstödet
Regeringen har avsatt medel för installation av elnätanslutna solcellsanläggningar.
För att främja omställningen av energisystemet ges solcellstöd med 30 % till företag
och 20 % till övriga. Stödnivån beräknas utifrån de stödberättigade
installationskostnaderna och för maximalt 1,2 miljoner kronor per solcellssystem och
högst 37 000 kronor plus moms per installerad kilowatt elektrisk toppeffekt. Arbetet
ska vara slutfört senast den 31 december 2016.1
Skattereduktion
För överskottsel som matas ut på nätet ges en skattereduktion under följande
förutsättningar.


Din mikroproduktionsanläggning ska ha samma anslutningspunkt som ditt
uttagsabonnemang. Enkelt uttryckt – inmatning och uttag från elnätet ska
ske genom samma anslutningspunkt, samma huvudsäkring och samma
elmätare.
För att räknas som mikroproducent och ha möjlighet att få
skattereduktion får säkringen i anslutningspunkten inte överstiga 100
ampere.

Du måste alltid anmäla till ditt elnätsföretag att du framställer förnybar el
och matar in till elnätet. Elnätsföretaget säkerställer att din inmatning
mäts på ett korrekt sätt och har därefter en skyldighet att varje år lämna
en kontrolluppgift till Skatteverket på hur mycket el du under kalenderåret
matat in till elnätet och hur mycket du har tagit ut

Båda fysiska och juridiska personer kan få skattereduktion.
Skattereduktionen är 60 öre per kilowattimme upp till 30 000 kilowattimmar
och som mest 18 000 kronor per år.2
7
Försäljning av överskottsel
Den el som produceras men inte används i den egna fastigheten matas ut på nätet och
säljs vidare till andra. Överskottselen köps av elhandelsbolag och de betalar olika
mycket beroende på typ av avtal och hur reglerna för denna typ av handel tolkas.
Det ställs många och mycket varierande krav från de olika elhandelsbolagen.
Här nedan följer en lista på köpare av solel.3 Ersättningen på köpt el och kravet på
säkringens storlek. Listan är från april 2015.
8
Elcertifikat
För varje producerad megawattimme förnybar el får producenterna ett elcertifikat av
staten. Även här för att främja produktionen av förnybar el. Elproducenterna kan
sedan sälja elcertifikaten på en öppen marknad. Elcertifikaten säljs i volymer om 1000
kWh och i juni 2015 låg snittet på 152,07 SEK per elcertifikat för
överskottsproduktionen.
Elhandelsbolag kan köpa dina elcertifikat och betalar ungefär marknadspris reducerat
med tio kronor per certifikat. Detta pris skiljer sig åt mellan bolagen beroende på typ
av avtal.
Det finns möjlighet att få elcertifikat på all producerad el, d.v.s. även den el som inte
skickas vidare ut på nätet utan används för den egna konsumtionen. Då krävs en extra
mätare som rapporterar all produktion i den egna fastigheten. Mätaren kostar ca
3000kr. Elcertifikatet gäller i 15 år.4
Nätnytta
Nätnytta innebär att elnätsbolagen får minskade kostnader för överföring av el i nätet
tack vare inmatning av el från elproducenten.
Detta är en ersättning man har rätt till och den regleras i Ellagen5 och Kungälv Energi
ger 3 öre per kWh som levereras ut på nätet.
Ersättning för ursprungsgarantier
Ursprungsgarantier är elektroniska handlingar som garanterar ursprunget, typ av
energikälla, på el. En ursprungsgaranti för varje producerad megawattimme (MWh) el
och de handlas med på en öppen marknad.6
Då ansökan om ursprungsgarantier är frivillig finns ingen statistik över ersättningar
men värdet kan vara mindre än 1 öre vilket gör det svårt att hitta köpare.
Bilden nedan visar en sammanställning av ersättningen från de stödsystem som ges
per kWh i utmatad överskottsel.7
9
3. SAMMANFATTNING OCH RESULTAT
I den här utredningen görs en kartläggning av solenergipotentialen i Kungälvs kommun
2015.
Förutsättningarna kartläggs genom inventering av takytorna på de kommunägda
byggnaderna.
Det finns 130 fastigheter i Kungälvs kommun och när kartläggningen var färdig
återstod 22 fastigheter med en takyta som uppfyllde kraven för produktion av solel. En
fastighet ansågs lämplig för installation av både solel och solvärme.
Utredningen fortsatte med beräkningar av förväntad produktion av el och
investeringskostnad för de 22 fastigheterna.
För att främja användandet av förnyelsebara energikällor finns det stödformer att ta
del av och på så sätt öka lönsamheten. Dessa stödformer finns sammanställda.
Resultaten visar att det totalt finns 22 027 m2 takyta med förutsättningar att
producera el med solceller.
Maxpotentialen för solel i Kungälvs kommun bedöms vara 2 245 700 kWh producerad
el per år. Investeringskostnaden för detta uppskattas i dagsläget till runt 37 miljoner
kronor.
Resultatet för beräknad produktion av solvärme är 1282 m3/år på en takyta av 109
m2.
Denna rapport är en presentation av projektet och förstudien för de 22 fastigheterna
finns sammanställd i ett excelark.
10
Källa:
1. Sveriges riksdag, Svensk författningssamling, förordning (2009:689) om statligt stöd till
solceller.
2. Skatteverket.
3. Johan Lindahl, Uppsala Universitet.
4. Energimyndigheten, Cesar.
5. Ellagen (1997:857) 3:e kapitlet.
6. Energimyndigheten, Cesar.
7. OX2.
11
1141
1153
1155
1156
1159
1165
1171
1172
1301
1337
Ekebacken förskola
Kullens skola
Munkegärdeskolan
Kode skola
Kareby skola
Bräcke
Solhaga
Ekhaga
Mimers Hus
Mimershallen
Mimershallen
Mimers Hus
Ekhaga
Solhaga
Bräcke
Kareby skola
4 854
23 120
4770
3395
1081
2769
2771
8 656
Munkegärdeskolan
Kode skola
4 198
1040
690
Kullens skola
Kalvegrinna
Ekebacken
3102
9888
Verksamhet
Fritid
Skola
Boende
Boende
Förskola
Skola
Skola
Skola
Skola
Förskola
Förskola
Boende
Social
Skola
Skola
Skola
Skola
Boende
Fritid
Boende
Boende
Skola
Skola
Område
Kungälv
Kungälv
Romelanda
Kode
Kode
Kareby
Kode
Munkegärde
Munkegärde
Kärna
Kärna
Ytterby
Kärna
Hålta
Ytterby
Ytterby
Ytterby
Kungälv
Kungälv
Kungälv
Kungälv
Kungälv
Kungälv
Triogatan 1
Trollhättevägen 4
Diserödsvägen 1B
Smaragdvägen 3
Smaragdvägen 62
Prästvägen 120
Smaragdvägen 9A
Räfsalsvägen 7
Nunnegårdsgatan 12, 14, 16
Torsby 135
Torsby 125
Lekmannagatan 2,4,6,8,10
Kaprifolvägen 1-3
Hålta Annex 140
Skolvägen 41
Lekmannagatan 1
Hollansgatan 2
Svarvaregatan 6
Rosendalsgatan 1
Bagaregatan 2-4
Fridhemsgatan 29
Fontinvägen 37
Fontinvägen 38
Kungälv
Kungälv
Romelanda
Kode
Kode
Kareby
Kode
Kungälv
Kungälv
Kärna
Kärna
Ytterby
Kärna
Hålta
Ytterby
Ytterby
Ytterby
Kungälv
Kungälv
Kungälv
Kungälv
Kungälv
Kungälv
Skomakaren 7
Gjutaren 20
Tyfter 1:19
Guntorp 2:14
Solberga-Bräck 1:22
Grokareby 3:6
Solberga-Bräcke 1:23
Olseröd 1:3
Tegelkremlan 2
Torsby 1:7
Torsby 1:7
Katedern 1
Kärna 67:65
Hålta 1:2
Skolan 1:2
Kastellegården 1:284
Ytterby-Tunge 1:106
Postiljonen 5
Komarken 1:1
Båtsmansgärdet 1
Fridhem 1
Boken 3
Sadelmakarn 7
2009
2004
1967
1969
1977
1868
1972
1978
1984
2000
2006
1979
1982
1875
1962
1980
1973
1985
1995
1994
1969
1947
1937
Byggår
C:\Program Files (x86)\neevia.com\docConverterPro\temp\NVDC\A06D4CC4-A604-4F71-9BC9-A619A2D71735\306116_0d311939-dce3-4974-b431-27b9c331ef79.XLSX
1141
Ytterbyhemmet
Kaprifolen
1126
1134
Kaprifolen
Ytterbyhemmet
1448
Hålta skola
1112
Hålta skola
9513
1111
Ytterbyskolan
2327
Ytterbyskolan
1110
4990
Kastellegårdskolan
1 103
Blåhuset
1083
1109
Blåhuset
Kastellegskolan
7 650
4 354
Oasen
Oasen
Ranrikegården
1058
1049
Båtmansgärde
4 135
4 390
1048
Ranrikegården
Övre Fontinskolan
BRA
1 528
Båtmansgärdet
1032
Övre Fontinskolan
Nedre Fontin
Objekt nr Populärnamn
1014
Objekt
Nedre Fontin
Aktuell Objektlista Från Vitec 150413
Ytor + Adresser
Adress
Postort
Fastighetsförteckning
Takmaterial
Gummi
Plåt/Gummi
Tegel
Tegelpannor
Plåt
Papp
Plåt
Papp
Plåt
Plåt
Plåt
Tegelpannor
Tegelpannor
Tegelpannor
Plåt
Plåt
Plåt
Papp
Gummi
Papp
Plåt
Tegelpannor
Tegelpannor
Uppvärmningsform
Verksamhet sommartid
FJV
vår höst
FJV
vår höst
FJV
Ja
FJV
Ja
FJV
Ja
BVP
Ja
FJV
vår höst
FJV
vår höst
FJV
vår höst
LVP
vår höst
FJV
Ja
FJV
Ja
BVP
vår höst
BVP
vår höst
FJV
vår höst
FJV
vår höst
FJV
vår höst
VP
vår höst
FJV
vår höst
VP
Ja
BVP
Ja
FJV
Ja
FJV
Ja
2 245 700
36 743 100
Bygglov
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
se mail i
Taklutning
28
40
20,15
36
7
10
15
15
10, 30
190
20
205
20
110, 205
20, 30
190
14
195
17
155
12
210
4
160, 160,
A. 14,
255
B. 14, Fritids 19
240
30
250, 150
15
160
18
110 och 200
30
195
0, 30
180
O
Väderstreck
205
165
220
225
180
180
205
109, 290
205
Ytor + Adresser
Takyta
Höjd till taknock kWp
Azimuth Årsproduktion Investeringskostnad
156
18 122
25
16 200
273 000
338
18
48
-25
37 200
624 000
367
22
52
40
38 400
676 000
168
10
40
45
12 600
312 000
10 311
O
213 000
3 420 000
2178
8
94
O
68 900
1 222 000
656
759
8 108
25
80 400
1 404 000
10 200
O
22 500
360 000
1400
356
6
51
25
16 200
612 000
282
9
40
10
30 600
520 000
920
9 131
22
99 500
1 703 000
3558
9 508
-15
393 000
6 604 000
5
28
5
20 900
336 000
199
6,5
36
10
27 200
432 000
260
960
8 134
25
98 100
1 608 000
1264
10 197
30
138 000
1 519 100
146, 197, 146=48914, 22, 10
77
O
58 300
924 000
124
12
15
60
10 800
195 000
147
23
21
40
15 400
252 000
1033
7 125
20
97 000
1 625 000
320
10
46
25
35 500
598 000
3526
15 504
15
377 000
6 552 000
3165
15 452
O
339 000
4 972 000
#REFERENS!
#REFERENS!
#REFERENS!
#REFERENS!
#REFERENS!
#REFERENS!
#REFERENS!
#REFERENS!
Ytor + Adresser
#REF
#REF
#REFERENS!
#REFERENS!
#REFERENS!
#REFERENS!
Ytor + Adresser
Ytor + Adresser
Ytor + Adresser
Ytor + Adresser
Ytor + Adresser
Ytor + Adresser
1(3)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Britt-Inger Rydh
2015-10-20
Ytterby-Tunge 1:11 -Ansökan om planändring/detaljplan (Dnr
KS2015/1826-3)
Sammanfattning
Sökandes önskemål: Saltholmsgruppen AB ansöker om planändring med tillägg för område söder
om Marstrandsvägen, entré till Ytterby. Förslaget omfattar utökning med cirka 40-45
bostadsrätter, ny byggnad innehållande Bed & Breakfast/hotell samt kontor eller hyresrätter
cirka 3500 m2 BTA.
ÖP/detaljplan: Översiktsplanen (ÖP 2010) anger att exploatering längs med Marstrandsvägen är
positivt kopplat till att det är ett sekundärstråk med pendlingsbar kollektivtrafik. Även en mer
sammanhållen bebyggelse med korta avstånd eftersträvas. Förslaget omfattas av två
detaljplaner, Ytterby 109 samt Ytterbykrysset 313 innehållande bland annat byggnader som
bostäder, bensinstation, handel, småindustri och hantverk.
Fastigheten: De aktuella fastigheterna är belägna söder om Marstrandsvägen, öster om
Ytterbykryssets cirkulationsplats. Området utgörs av plan mark och avgränsas av ett vattendrag
i väst - östlig riktning. Sökanden är ägare av fastigheten Pumpen 3. Dialog pågår mellan
sökanden och kommunen gällande en eventuell kommande markanvisning.
Natur/kultur: I den södra delen löper ett vattendrag i väst- och östlig riktning utan
strandskyddsbestämmelser. På båda sidor om bäcken är marken plan och gräsbevuxen.
Miljö och risk: Områdets läge vid Marstrandsvägen innebär att den är bullerutsatt. Inom tänkt
planområde finns verksamhetslokaler för industriändamål. Vid byggnation nära bäcken kan det
eventuellt behövas en stabilitetskontroll. Även spår från borttagen ishall kan medföra att
marken är förorenad. En väl fungerande återvinningscentral kan eventuellt komma att flyttas
eller att helt läggas ned.
VA: Området omfattas av kommunalt vatten och avlopp. I nordöstra hörnet av förslaget finns
en mindre pumpstation.
Tillgänglighet: Området ligger längs med Marstrandsvägen och närhet till Ytterby station med
pendlingsbar kollektivtrafik. Gång-och cykelbana finns till skola och köpcentrum.
Bedömning: En omvandling av området för nya bostäder, Bed & Breakfast/hotell samt kontor
eller hyresrätter bedöms kunna prövas genom planläggning och bedöms vara i enlighet med
översiktsplanen. Dock omfattas det tänkta planområdet av trafikbuller och delar av ytan ingår i
vägområde för väg 168, Marstrandsvägen.
Ytterbys återvinningscentral är en väl fungerande samt välbesökt vilket innebär stora
konsekvenser vid en eventuell nedläggning. Enligt inriktningsbeslut från Kommunfullmäktige
ska det finnas en återvinningscentral i varje serviceort. Det ställs även stora krav på
skyddsavstånd mellan en återvinningscentral eller mindre anläggningar i närheten av bostäder.
En promenadväg för allmänheten utmed bäcken fram till Ytterbyhemmet är helt i linje med
tankar kring bäckens framtid i förvaltningen. Marken kring bäcken är dock instabil vilket
innebär att det finns skäl för en geoteknisk utredning. Marken kan även vara förorenad efter
borttagen ishall.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(3)
Det pågår en utredning att flytta och utöka nuvarande pumpstation till sydöstra delen där
tänkta bostäder är föreslagna. En pumpstation kan innebära luktbekymmer. Inom planområdet
finns även småindustri som eventuellt kan ha störande verksamhet med buller och lukt. Ca 60
meter väster om fastigheten Pumpen 3 finns en bensinstation med pumpar och
påfyllningstankar. Sammanfattningsvis gör förvaltningen den bedömningen att området kan
prövas genom planläggning med krav på utredning av framtida användning av
återvinningscentral i Ytterby serviceort.
Bakgrund
Fastigheten Pumpen 3 har varit föremål för ansökan om planändring. Önskemålet var att
ändra detaljplanens bestämmelse från småindustri och hantverk till korttidsboende.
Kommunstyrelsen meddelade i beslut KS § 378/2010 att ”Planarbete påbörjas inte för
Pumpen 3”. Bedömningen var att förutsättningarna gällande buller från Marstrandsvägen samt
risken med att driva vandrarhem i närhet till verksamhetsområde skulle kunna innebära att
intilliggande fastigheter begränsas i sin verksamhetsutövning.
En omvandling av området för nya bostäder, Bed & Breakfast/hotell samt kontor eller
hyresrätter bedöms kunna prövas genom planläggning och bedöms vara i enlighet med
översiktsplanen. Dock omfattas det tänkta planområdet av trafikbuller och delar av ytan ingår i
vägområde för väg 168, Marstrandsvägen.
Ytterbys återvinningscentral är en väl fungerande samt välbesökt vilket innebär stora
konsekvenser vid en eventuell nedläggning. Enligt inriktningsbeslut från Kommunfullmäktige
ska det finnas en återvinningscentral i varje serviceort. Det ställs även stora krav på
skyddsavstånd mellan en återvinningscentral eller mindre anläggningar i närheten av bostäder.
En promenadväg för allmänheten utmed bäcken fram till Ytterbyhemmet är helt i linje med
tankar kring bäckens framtid i förvaltningen. Marken kring bäcken är dock instabil vilket
innebär att det finns skäl för en geoteknisk utredning. Marken kan även vara förorenad efter
borttagen ishall. Det pågår en utredning att flytta och utöka nuvarande pumpstation till
sydöstra delen där tänkta bostäder är föreslagna. En pumpstation kan innebära luktbekymmer.
Inom planområdet finns även småindustri som eventuellt kan ha störande verksamhet med
buller och lukt. Ca 60 meter väster om fastigheten Pumpen 3 finns en bensinstation med
pumpar och påfyllningstankar. Sammanfattningsvis gör förvaltningen den bedömningen att
området kan prövas genom planläggning med krav på utredning av framtida användning av
återvinningscentral i Ytterby serviceort.
En planläggning för åretruntbostäder bidrar till målet med attraktiva boenden. I området finns
närhet till skola, kollektivtrafik och service.
Området ligger mycket nära till skola och gång- och cykelbana samt kollektivtrafik.
En planläggning av området bedöms vara i enlighet med planoch bygglagens portalparagraf
3(3)
Om en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god
hållbar livsmiljö för människor i dagens samhälle och för kommande generationer.
Området består privat och kommunal mark.
Juridisk bedömning
En planläggning kommer att hanteras utifrån Plan- och bygglagen.
Den dag en planläggning är aktuell kommer ett plankostnadsavtal att upprättas
Förslag till kommunstyrelsen
Förvaltningen (samhällsbyggnad) får i uppdrag att upprätta detaljplan
för Pumpen 3, Ytterby-Tunge 1:11 m.fl. i Kungälvs kommun med
standardförfarande enligt planoch bygglagen PBL (2010: 900) kap. 5 § 7), under
förutsättning att planförslaget inte bedöms medföra betydande miljöpåverkan.
Avgift planbesked: 13 350 kr
Avgift enligt taxa fastställd av kommunfullmäktige. Faktura skickas separat.
Linda Andreasson
Planarkitekt/t.f. planchef
Verksamhetschef
Expedieras till: Eva Hell samhällsbyggnad, Linda Andreasson samhällsbyggnad
Efter beslut i KS: Saltholms gruppen AB, Bertil Börjesson, Lilla bommen 1, 411 04 Göteborg
För kännedom till: Anders Holm samhällsbyggnad, Sofia Samuelsson samhällsbyggnad
6NDOD
NP
1(2)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Linda Andreasson
2015-10-30
Tjuvkil 3:5 m.fl. Detaljplan för väg 168 genom Tjuvkil(Dnr KS2015/2077-1)
Sammanfattning
Behov: För att möjliggöra en utbyggnad av Lv 168 (Marstrandsvägen) genom Tjuvkil med gångoch cykelbana så krävs planändring för de delar detaljplaner som berörs.
ÖP/detaljplan: Enligt Översiktsplanen (Öp2010) ligger området inom tätortsavgränsning i
Kustzon i Tjuvkil och anges som möjligt för förtätning och omvandling. Av de 5 detaljplaner
som kan beröras är två äldre fritidsplaner från slutet på 50-talet, en vann laga kraft 2008 och
två detaljplaner vann laga kraft 2010 och 2012 och har gällande genomförandetider.
Fastigheterna: Fastigheterna som berörs ligger på bägge sidor av Marstrandsvägen.
Natur/kultur: Inom området finns inga kända fornlämningar. Delar av området ligger inom
riksintresse för natur- och friluftsliv samt värdefullt odlingslandskap.
Miljö: Planområdet ligger till största delen över, höjd vattennivå på +2,5 meter över havet
enligt ÖP2010.
VA: Utbyggnad av va-ledningar kommer att samordnas med utbyggnad av väg.
Tillgänglighet: Syftet med planändringen är att möjliggöra utbyggnad av gång- och cykelbana
samt höja trafiksäkerheten genom Tjuvkil.
Bedömning: En planändring av de delar av detaljplaner som berörs av utbyggnaden krävs för att
genomföra utbyggnad av Marstrandsvägen genom Tjuvkil. Planprocessen ska samordnas med
vägplan och va och behöver därför påbörjas omgående.
Bakgrund
Utbyggnad av vägen genom Tjuvkil är det alternativ som tagits fram istället för den förbifart
som inte kommer att genomföras väster om Tjuvkil. Länsstyrelsen och Trafikverket har bl.a. i
yttrande avseende Detaljplan för nya bostäder vid Tjuvkils huvud yttrat sig och framfört att en
omfattande exploatering inte är lämplig innan standarden på Lv 168 har förbättrats. Ett avtal
har tecknats mellan kommunen trafikverket och VGR avseende finansieringen av
byggnationen där kommunen är medfinansiär. Avtalet har godkänts i KS och kommer att
antas i KF 12 november samtidigt som detaljplan för Tjuvkils huvud antas.
En planändring av de delar av detaljplaner som berörs av utbyggnaden krävs för att genomföra
utbyggnad av Marstrandsvägen genom Tjuvkil. Planprocessen ska samordnas med vägplan och
va och behöver därför påbörjas omgående.
Bedömning i relation till kommunstyrelsens mål
En förbättring av trafiksäkerheten är en förutsättning för omvandling och nybyggnation i
Tjuvkil.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(2)
Gång- och cykelvägar är viktigt för barns säkerhet och möjlighet att förflytta sig i sin
omgivning.
Gång- och cykelvägar förbättrar allas möjlighet att förflytta sig i sin omgivning.
Juridisk bedömning
Planprocessen måste hantera frågan avseende pågående genomförandetider.
Teknisk bedömning
Detaljplanen berörs inte utan tekniska bedömningar hanteras i projekteringen av trafikverket
och va- enheten.
De kostnader som uppstår i planarbetet avseende planarbete bekostas av kommunen samt de
ev utredningar som krävs för planarbetet. De utredningar som ingår i vägplanen får fördelas
mellan kommunen och trafikverket.
Förvaltningen (samhällsbyggnad) får i uppdrag att upprätta detaljplan Tjuvkil 3:5 m.fl.
för väg 168 genom Tjuvkil i Kungälvs kommun med standardförfarande enligt planoch bygglagen PBL (2010: 900) kap. 5 § 7). Under förutsättning att detaljplanen inte
medför betydande miljöpåverkan.
verksamhetschef
Expedieras till:
Eva Hell , Linda Andreasson samhällsbyggnad
Anna Silfverberg Poulsen samhällsbyggnad
Jenny Adler
Sektorschef
1(2)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Hans Jönsson
2015-11-06
Dpl Kärna 63:1 antagande (Dnr KS2012/2307-15)
Sammanfattning
Ägaren till fastigheten Kärna 63:1 har inkommit med en ansökan om att få dela tomten i två
delar och genom upprättande av detaljplan med enkelt planförfarande (PBL 2010:900) skapa
förutsättning för att uppföra ett nytt enbostadshus anpassat till närområdets förutsättningar.
Efter samrådet har planområdet utökats genom att angränsande gatumark tagits med i
planområdet. Detta har kommunicerats inför antagandet varvid inga ytterligare synpunkter
inkommit.
Bakgrund
Den aktuella fastigheten ligger i Kärna nära centrum. Den har en areal på ca 2 874 kvm.
Planförslaget innebär att fastigheten delas i två lika delar. Bebyggelsen i närområdet består av
enfamiljshus avsedda för helårsboende. Planförslaget innebär att ytterligare en byggrätt skapas
i området.
Med detta föreslås att Samhällsbyggnadsutskottet godkänner planförslaget
samt föreslår att kommunstyrelsen antar det rubricerade planförslaget.
En förtätning med nya bostäder inom område med utbyggda vägar och allmänna ledningar
ligger väl i linje med de strategiska målen.
Barnens vardagsmiljö präglas av bostadens närområde. Planen ger kvaliteter i form av goda
förutsättningar för utomhuslek i varierad natur utanför den egna bostaden.
Planområdets relativt goda kommunikationer bidrar dock till att överbrygga barnens barriärer
och underlättar sociala sammanhang.
Gång- och cykelvägar finns till skola och fritidsanläggningar. Bussförbindelser ger barn och
ungdomar rörlighet i samhället.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(2)
Resmönstren mellan kvinnor och män ser olika ut, män reser mer med bil och kvinnor mer
med kollektiva trafikmedel. Positiva aspekter på planen är att relativt god kollektivtrafik
underlättar vardagsresor till arbete och till kommunal och kommersiell service.
Detaljplanen innebär endast åtgärder inom kvartersmark, varför inga allmänna resurser tas i
anspråk.
Juridisk bedömning
Detaljplanen kommer att ge genomförandet planstöd.
Den sökande bekostar planarbetet. Inga åtgärder på allmän plats erfordras.
Förslag till Kommunstyrelsen
Detaljplanen för Kärna 1:63 i Kungälvs kommun antas enligt planoch bygglagen
PBL (2010: 900) kap 5 § 27.
verksamhetschef
Expedieras till:
Linda Andreasson
T f planchef
Martin Rahl kls, Eva Hell, Linda Andreasson samhällsbyggnad
Fastighetsägaren
Bilagor: Antagandehandlingar
Planbeskrivning - antagandehandling
PLANBESKRIVNING
Antagandehandling, Epf (enkelt planförfarande)
2015-10-30
Detaljplan för
KÄRNA 63:1
SAMHÄLLSBYGGNAD
Planering och exploatering
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
registrator@ kungalv.se
www.kungalv.se
1
PLANHANDLINGAR
3
BAKGRUND OCH SYFTE
3
MILJÖBEDÖMNING
3
FÖRENLIGHET MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN
4
PLANDATA
4
4
Lägesbestämning
Areal
Detaljplaner, områdesplaner och förordnanden
Planarbete
Kommunala beslut i övrigt
NATUR
5
BEBYGGELSEOMRÅDEN
7
FRIYTOR
8
Mark, vegetation och topografi
Radon
Fornlämningar och kulturmiljö
Bostäder
Tillgänglighet och handikappanpassning
Energieffektivt och miljöanpassat byggande
Offentlig service
Kommersiell service
Lek och rekreation
Naturområden
GATOR OCH TRAFIK
Kollektivtrafik
Parkering
Störningar
8
TEKNISK FÖRSÖRJNING
9
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
10
KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE
10
Vatten och avlopp
Värme
El
Avfall
Räddningstjänsten
Miljömål
Miljökvalitetsnormer
Miljökonsekvenser
SAMHÄLLSBYGGNAD
12
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
2
PLANHANDLINGAR
Antagandehandlingarna består av:
• Plankarta i skala 1:500 med bestämmelser (A3 format, skala 1:1000)
• Planbeskrivning
• Genomförandebeskrivning
• Fastighetsförteckning
• Behovsbedömning
• Särskilt utlåtande
BAKGRUND OCH SYFTE
Ägaren till fastigheten Kärna 63:1 har inkommit med en ansökan om att få dela tomten i
två delar och genom upprättande av detaljplan med enkelt planförfarande
(PBL 2010:900) skapa förutsättning för att uppföra ett nytt enbostadshus anpassat till
närområdets förutsättningar.
Planområdet ligger inom Kärna tätorts norra del och omfattas av gällande byggnadsplan
med aktnr 34. I Kärna bor ca 450 personer.
Planområdet
MILJÖBEDÖMNING
För att pröva om en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) krävs skall en behovsbedömning först göras. Denna bedömning innehåller en beskrivning av konsekvens-erna
SAMHÄLLSBYGGNAD
för Planering
miljön vid
ett plangenomförande. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens
och exploatering
översiktsplan i enlighet med 5 § förordningen om hushållning med mark- och
vattenområden m.m.
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
3
Planförslaget bedöms medföra begränsad lokal miljöpåverkan, dock ej betydande.
Detaljplanen syftar till att skapa förutsättningar för uppförande av ett enbostadshus i ett
område som för närvarande huvudsakligen består av samlad bebyggelse inom Kärna
serviceort. Inom planområdet finns inga högre naturvärden.
Kommunen har bedömt att en miljökonsekvensbeskrivning inte behöver upprättas.
De konsekvenser som planen trots allt innebär redovisas under rubriken Konsekvenser
av planens genomförande.
FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN
Planförslaget innebär att en befintlig tomt delas för att bebyggas med ytterligare ett
friliggande enbostadshus. Området består av trädgårdsmark.
Planens genomförande bedöms inte innebära betydande miljöpåverkan. Kvartersmarken bedöms inte innehålla värdefulla växter eller djur. Planförslaget har därför
bedömts vara förenligt med miljöbalken kap 3, 4 och 5.
PLANDATA
Lägesbestämning
Kärna samhälle med ca 450 invånare ligger cirka tio kilometer väster om centralorten
Kungälv.
Den aktuella fastigheten har adressen Näckrosvägen 7. Vägen ansluter tomten på dess
södra sida. I norr gränsar fastigheten till ett naturområde. Mot övriga väderstreck finns
bebyggelse i form av enbostadshus på relativt stora tomter.
Areal
Fastigheten Kärna 63:1 har en areal av ca 2 874 kvm.
Planområdet är huvudsakligen i enskild ägo.
Översiktliga
planer
SAMHÄLLSBYGGNAD
I kommunens
översiktsplan, Kommunplan 2010, antagen 2012-01-19, anges området
som ett område ingående i serviceortens samlade bebyggelse.
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
4
Planområdet ligger inom byggnadsplan 34, vilken vann laga kraft 1967-06-05.
Den aktuella fastigheten har markanvändning för bostadsändamål. Den del av tomten
som genom denna detaljplan avses bebyggas är i den gällande planen reglerad med
”prickmark”, dvs område som inte får bebyggas.
Den södra delen av tomten utgörs av en sluttning med en nivåskillnad på ca 3-4 m. I norr
planar marken ut och inom denna del föreslås nu en byggrätt.
Inga förordnanden eller andra restriktioner belastar fastigheten.
Gällande detaljplan från 1967. Aktuell fastighet inringad.
Planarbete
Samhällsbyggnadsförvaltningen beslutade 2013-01-31 § 12 att ge Samhällsbyggnad i
uppdrag att upprätta detaljplan med enkelt planförfarande enligt planoch bygglagen
2010:900 kap 5 § 7.
Under tiden 2015-07-01 t o m 2015-08-26 var en samrådshandling utställd enligt
PBL(2010:900). Inkomna synpunkter samt kommunens kommentarer och
slutsatser finns redovisade i en samrådsredogörelse.
SAMHÄLLSBYGGNAD
Kommunala
beslut i övrigt
Planområdet ligger inte inom område med riksintresse. Inte heller strandskydd eller
förordnanden av något slag berör den aktuella fastigheten.
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
5
Natur
Mark, vegetation och topografi
Detaljplaneområdet utgörs av en befintlig tomt. Inom områdets östra del ligger ett
enbostadshus samt ett friliggande garage. Näckrosvägen ansluter tomten från söder.
Från gatans nivå till tomtens norra begränsning reser sig terrängen med ca 8-10 m. Den
befintliga bostadsbyggnaden ligger ca 3-4 m högre än gatan.
Inom tomtens västra del finns ett begränsat höjdområde med berg i dagen. Höjdens topp
ligger ca 4-5 m över gatan. I anslutning till höjden finns viss vegetation i form av lövträd
och enbuskar. Norr om högpunkten planar tomten ut och här återfinns i nuläget en
gräsyta.
Vy av fastigheten Kärna 1:63, fotograferad från söder.
Terrängen sluttar ca 8-10 m från norr till söder. Berg i dagen förekommer på flera ställen
inom tomtområdet. Stabiliteten bedöms god.
I samband med prövning av bygglov ska grundläggningsförhållanden redovisas och
verifieras.
Radon
Utförda mätningar som gjordes 1990 på en närbelägen fastighet visar normal
bakgrundsstrålning. Området bedömdes därför som ett lågriskområde. Detta innebär att
grundläggning bedöms kunna ske utan särskilt radonskyddande åtgärder.
SAMHÄLLSBYGGNAD
I samband
med prövning av bygglov ska radonförekomst inom det nu aktuella
planområdet
redovisas för klarläggande av husgrundens utförande.
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
6
Vy av tomten där ny bostadsbyggnad planeras.
Fornlämningar och kulturmiljö
Inga kända fornlämningar förekommer inom fastigheten.
I tomtgräns mot norr och väster förekommer stenmurar vilka avses bevaras. Murarna är
ej att betrakta som biotopskyddade men fyller en viktig funktion för lokal naturmiljö och
upplevelse av stadsbilden.
Bebyggelseområden
Bostäder
Planområdet ligger inom Kärna serviceorts samlade bebyggelse. Planområdet liksom
angränsande områden har huvudsakligen friliggande enbostadshus på relativt stora
tomter. Avståndet till Kärnas centrum är ca 400 m.
Tillgänglighet och handikappanpassning
I Kungälv finns riktlinjer för handikappanpassning av bostäder, Basutformning av
bostäder i Kungälvs kommun, antagna 2010, vilka ska ligga till grund för ny
bostadsbebyggelse.
Riktlinjerna innebär att kraven på anpassning skärps i förhållande till krav på
tillgänglighet i planoch bygglagen. Syftet är att göra det möjligt för fler att bo kvar i sin
bostad, att underlätta för eventuell vårdpersonal och att öka tillgängligheten för
SAMHÄLLSBYGGNAD
besökande.
Planområdet präglas av stora nivåskillnader och tomten är därför inte helt enkel att göra
tillgänglig, men tillgängligheten är en viktig aspekt på hur tomten disponeras och hur
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
7
husen placeras. Tillgängligheten till och inom byggnader prövas vid bygglov.
Energieffektivt och miljöanpassat byggande
Bostäder och lokaler står idag för en stor del av energianvändningen i Sverige, en
tredjedel av all värmeenergi och hälften av elen används där. Riksdagen har därför
bestämt att Sverige ska minska energianvändningen i bostäder och lokaler med
20 % till 2020.
Antalet Kungälvsbor ökar stadigt och därför sker en utbyggnad av bostäder i kommunens
tätorter. För att nå energimålen och samtidigt tillmötesgå en växande befolkning så
uppmuntrar Kungälvs kommun till att satsa på ett resurssnålt och energieffektivt
byggande.
I Kungälvs kommun vill vi samverka för en utveckling av ett energieffektivt byggande och
därför är inriktningen att alla nya bostäder bör byggas med en energianvändning som
motsvarar kravspecifikationen för minienergihus som FEBY, Forumet för Energieffektiva
Byggnader, har tagit fram.
2011-07-07 antog kommunfullmäktige ett Miljöprogram för bostäder. Miljöprogram-mets
syfte är att det ska användas för att uppnå ett energieffektivt och miljöanpassat byggande
av bostäder i Kungälvs kommun samt att åstadkomma förbättringar i befintlig
bebyggelse.
Offentlig service
Kärna skola, med klasserna F-6, ligger ca 200 m från planområdet. I Kärna skola finns
även bibliotek. Det finns även en fristående skola i Kärna. Verksamheten består av
förskoleklass, skolbarnsomsorg och grundskola skolår 1-9. Högstadium
och gymnasium finns i Ytterby och Kungälv. Kärna förskoleenhet består av fem förskolor
för barn från 1 till 5 år.
Inom Kärna servicesortsområde finns Kaprifolens äldreboende, som ligger i Kärna tätort.
Boendet inrymmer 30 lägenheter.
Vårdcentral och folktandvård finns i Kärna.
Kommersiell service
I Kärna finns livsmedelsbutik, apotek, bensinmack, några specialbutiker, pizzeria samt
frisersalonger.
Friytor
LekSAMHÄLLSBYGGNAD
och rekreation
Planområdet ligger i direkt anslutning till ett naturområde. I anslutning till planområdet
finns lek- och idrottsplats.
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
8
Tomtens övre del där byggnad planeras intill befintlig växtlighet och berg i dagen.
Naturområden
Norr om Kärna centrum finns ett mycket vackert område för friluftsliv, Kärna
friluftsområde, med motionsspår och vandringsleder.
Även berget nordväst om Kärna centrum ger bra utsikt över omgivningarna.
Gator och trafik
Kärna nås via allmän väg 604 från Kungälv och Ytterby.
Planområdet ligger utmed Näckrosvägen. Vägen ansluter till Kärnavägens norra del.
Kärnavägen är den centrala gata i samhället som trafikförsörjer den centralt belägna
bebyggelsen och möjliggör rundkörning i tätorten.
Kollektivtrafik
Till Kungälv från Kärna trafikerar buss 320 eller buss 304. Restiden är ca 20 minuter. Till
Göteborg går det även att resa med tåg från stationen i Ytterby. Att resa till Göteborg från
Ytterby med tåg tar cirka 20 minuter.
Parkering
Parkering ska ordnas enskilt på tomtmark och det ska finnas möjlighet att ordna 2
bilplatser per bostad. Körväg till garage eller parkeringsplats bör ha en maximal lutning
av 1:8 och med vilplan vid gata och garageport.
SAMHÄLLSBYGGNAD
Störningar
Näckrosvägen är en återvändsgata med fåtalet boende. Till den något mer trafikerade
Kärnavägen är avståndet ca 80 m.
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
9
Ingen störning från vägtrafik eller andra störningskällor med ljudnivåer överstigande
gällande riktvärden bedöms förekomma.
Vatten och avlopp
Kommunala ledningar för vatten och spillvattnen finns i anslutande gatumark.
Principen för lokalt omhändertagande av dagvatten (LOD) bör följas inom planområdet.
Genom att reducera andelen hårdgjorda ytor, reduceras mängden dagvatten som
behöver omhändertas.
Värme
Riktlinjerna i Kungälvs miljöprogram för bostäder gäller som rekommendation för
uppvärmning och energiprestanda. Området är inte aktuellt för anslutning till fjärrvärme.
Om energieffektiv byggnad uppförs, med bättre energiprestanda än vad som föreskrivs i
BBR, tillåts utöver högsta angivna byggnadsarea tillkommande area för väggar, om
väggtjocklek överstiger 300 mm.
El
Elförsörjning finns med erforderlig kapacitet inom Kärna.
Avfall
Avfall ska hanteras i enlighet med Renhållningsordning för Kungälvs kommun.
Räddningstjänsten
Insatstiden överstiger i normalfallet 10 minuter. Vid utformningen av bebyggelsen är det
viktigt att man hanterar risken för brandspridning mellan husen samt att man beaktar de
speciella risker som kan uppstå beträffande brand, när ett sammanhängande
skogsområde ansluter nära bostäder.
Genomförandetid
Genomförandetiden är 10 år från det datum planen vunnit laga kraft. Därefter fortsätter
planen att gälla så länge kommunen inte ändrar eller upphäver planen.
SAMHÄLLSBYGGNAD
Huvudmannaskap
Kommunen är inte huvudman för allmän plats.
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
10
Miljömål
Riksdagen har antagit 16 miljömål, vilka beskriver kvaliteter och tillstånd för Sveriges
miljö-, natur- och kulturresurser. Syftet med miljömålen är att främja människors hälsa,
värna den biologiska mångfalden och naturmiljön, ta till vara kulturmiljön och de
kulturhistoriska värdena, bevara ekosystemens långsiktiga produktionsförmåga samt
trygga en god hushållning med naturresurserna.
I det aktuella planförslaget bedöms främst följande miljömål beröras: god bebyggd miljö,
frisk luft samt begränsad klimatpåverkan.
God bebyggd miljö är ett resultat av planförslagets genomförande. Planförslaget innebär
att hälsa och säkerhet klaras, bl. a med utgångspunkt från geotekniska förhållanden. Mer
trafik kommer att belasta området lokalt, men inte i sådan mängd att uppställda
miljökvalitetsnormer överskrids. Dagvatten omhändertas genom befintliga
dagvattenanordningar. Marken som föreslås bebyggas består av igenväxande
grönområde.
Miljökvalitetsnormer
Det finns fyra förordningar om miljökvalitetsnormer; en för föroreningar i utomhusluft, en
för vattenförekomst, en för olika parametrar i fisk- och musselvatten samt en för
omgivningsbuller.
Slutsats
Det finns idag inga indikationer på att gällande miljökvalitetsnormer överskrids eller
riskerar att överskridas inom de områden som kan komma att beröras eller påverkas av
aktuell planläggning. Planen och dess genomförande bedöms inte medföra att de
gällande miljökvalitetsnormerna överskrids.
Miljökonsekvenser
Vid utarbetande av denna detaljplan har en lämplighetsprövning utförts enligt 2 kap. planoch bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har
detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 § förordningen om
hushållning med mark och vattenområden mm och därvid befunnits förenlig med ÖP.
Inga riksintressen eller andra områden med särskilda naturintressen berörs. Inga kända
fornminnen förekommer.
Kommunen bedömer att redovisad användning kan anses vara den ur allmän
SAMHÄLLSBYGGNAD
synpunkt
mest lämpliga, utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov.
Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer
därför en kort sammanställning av planens konsekvenser:
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
11
Stadsbild
Detaljplanen innebär att en stor tomt om ca 2800 kvm delas varvid en nybildad fastighet
kan bebyggas. Området ligger inom samlad bebyggelse.
Naturmiljö
Den obebyggda tomthalvan består av ett parti med berg i dagen med begränsad
vegetation samt en plan gräsyta. Bergpartiet avses bevaras och får genom
planbestämmelse (s k prickmark) ej bebyggas. På gräsytan planeras den nya byggnaden
uppföras.
Kulturmiljö
I tomtgräns mot norr och väster förekommer stenmurar vilka avses bevaras. Murarna är
ej att betrakta som biotopskyddade men fyller en viktig funktion för lokal naturmiljö och
upplevelse av stadsbilden.
Trafikbuller
Gällande riktlinjer avseende trafikbuller klaras. Inga avsteg tillämpas.
Luft, miljökvalitetsnormer
Komplettering av nya bostäder i ett tidigare glest bebyggt område innebär lokalt ökad
trafik. Omfattningen av trafikökningen är dock begränsad. Väl lokaliserade hållplatser
skapar förutsättningar för kollektivtrafikresande.
Dagvatten
Någon väsentlig infiltration inom planområdet förekommer inte. Genom en något ökad
andel hårdgjorda ytor i enlighet med planförslaget ökar mängden dagvatten något.
Dagvattnet leds till befintligt dike/ledningssystem.
Alternativ
Något alternativt område är inte aktuellt.
Bostadsförsörjning
Planen gör det möjligt att uppföra ny bostadsbebyggelse inom Kärna serviceort.
Kommunens mål att prioritera fler tomter för småhusbebyggelse uppfylls.
Bostadsmiljö
Planen ger en bostadsmiljö med goda möjligheter till rekreation och friluftsliv.
Service finns i inom gångavstånd i Kärna.
Jämställdhet
SAMHÄLLSBYGGNAD
Planering
ochmän
exploatering
Kvinnor
och
har statistiskt sett olika levnadsmönster och olika livsförhållanden och
villkoren som styr vardagen grundläggs i hur den fysiska miljön används och utformas.
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
12
Kvinnors inkomstnivå och ekonomiska resurser är lägre än mäns. Resmönstren ser olika
ut, män reser mer med bil och kvinnor mer med kollektiva trafikmedel. Kvinnor tar ett
större ansvar för hem och familj.
Positiva aspekter på planen är att relativt god kollektivtrafik underlättar vardagsresor till
arbete och till kommunal och kommersiell service. Negativa aspekter på planen är att
den ger en miljö utan blandade funktioner och därför förutsätter resor samt också
att den inte är anpassad till olika befolkningsgruppers möjligheter och önskemål om
boende.
Barnperspektiv
Barnens vardagsmiljö präglas av bostadens närområde. Planen ger kvaliteter i form av
goda förutsättningar för utomhuslek i varierad natur utanför den egna bostaden.
Planområdets relativt goda kommunikationer bidrar dock till att överbrygga barnens
barriärer och underlättar sociala sammanhang.
Gång- och cykelvägar finns till skola och fritidsanläggningar. Bussförbindelser ger barn
och ungdomar rörlighet i samhället.
Trygghet
Förtätning av befintlig bebyggelse i Kärna är positivt för känslan av trygg och säker miljö.
Medverkande tjänstemän
Anneli Skoglund, Kungälvs kommun
Kungälvs kommun / samhällsbyggnad
Linda Andreasson
T f Planchef
Hans Jönsson
Exark Arkitekter
SAMHÄLLSBYGGNAD
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
13
Antagandehandling
2015-10-30
Detaljplan för
KÄRNA 63:1
Bostäder
ADRESS
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-23 91 67
www.kungalv.se
GENOMFÖRANDEBESKRIVNINGENS SYFTE OCH MÅL
3
3
Preliminär tidplan
3
Genomförandetid
3
Huvudmannaskap
3
3
4
4
4
Markägare
4
5
Gemensamhetsanläggningar
5
EKONOMISKA FRÅGOR
5
Detaljplaneekonomi
5
5
Avgifter
5
TEKNISKA FRÅGOR
5
5
Vatten och avlopp
6
Parkering
6
Värme
6
El- och teleförsörjning
6
6
Genomförandebeskrivning - Samrådshandling 2015-06-XX
ändamålsenligt genomförande av detaljplanen.
detaljplan för Kärna 63:1, Kungälvs kommun som upprättas av Samhällsbyggnadskontoret.
Preliminär tidplan
Samråd
sommaren 2015
Antagande
kvartal 4 2015
Genomförandetid
Enligt planoch bygglagen skall detaljplaner förses med en genomförandetid på minst fem år
och högst femton år.
Genomförandetiden för detaljplanen är satt till 10 år.
Detaljplanen fortsätter att gälla även efter genomförandetidens utgång men kan då lättare
ändras om ett sådant behov uppkommer.
Huvudmannaskap
Kungälvs kommun skall inte vara huvudman för detaljplanens allmänna platsmark.
Detaljplanens huvudmannaskap är enskilt, vilket innebär att fastighetsägaren inom
planområdet ansvarar för utbyggnad, drift och underhåll av allmänna anläggningar.
Kungälvs kommun är inte huvudman för gator i planområdets närhet. Med undantag av de
statliga vägarna förvaltas merparten av närområdets vägar av enskilda eller av
samfällighetsföreningar. Det är därför rationellt att lokalgata inom planområdet förvaltas av
enskilda.
Den allmänna platsmarken bör ingå i en gemensamhetsanläggning, vilken ska förvaltas av en
samfällighetsförening. Huvudmannaskapet innebär ett formellt ansvar för iordningställande,
drift och underhåll av mark och anläggningar inom allmän platsmark.
Allmän plats
Vid enskilt huvudmannaskap ansvarar fastighetsägaren för och bekostar utbyggnad av vägar
inom planområdet. Del av det som i tidigare plan var allmän plats Natur övergår i allmän plats
Lokalgata. Lokalgatan, Näckrosvägen är redan utbyggd och den nya detaljplanen är anpassad
efter den befintliga anläggningen, Kärna ga:3. Kärna Samfällighetsförening ansvarar för
anläggningens drift och underhåll.
3
Kvartersmark
Inom mark som i föreliggande detaljplan är utlagd som kvartersmark ansvarar
fastighetsägaren för byggnads- och anläggningsarbeten.
Ansvaret för att genomföra planen redovisas även i tabellform
Ansvarig
Anläggning
Fastighetsägare
Kvartersmark
- Uppförande av byggnader enligt byggrätt inom
kvartersmark.
-
Iordningsställande av övriga anläggningar inom
kvartersmark, t.ex. vatten- och avloppsledningar
fram till förbindelsepunkt, lokalt omhändertagande
av dagvatten, utfart mot kommunal gata
Avtal
- Kostnader enligt plankostnadsavtal.
Fastighetsbildning
- Ansökan om och bekostnad av erforderlig
fastighetsbildning och ev omprövning av
gemensamhetsanläggning
Kärna samfällighetsförening
Kommunen
-
Lokalgata, Kärna ga:3
-
Kommunala ledningar för vatten och avlopp finns i
gatumark som ansluter till planområdet.
VA
Ett plankostnadsavtal har upprättats mellan fastighetsägaren och Kungälvs kommun.
Bygglov söks hos Miljö- och byggnadsnämnden i Kungälvs kommun. Ansökan om
fastighetsbildning, anläggningsförrättning m.m. söks hos Lantmäteriet, Göteborg.
Markägare
Fastighetsägare och rättighetshavare som berörs av planen framgår av den till planen
tillhörande fastighetsförteckningen.
4
Föreslagen byggrätt kan avstyckas och bilda ny fastighet. Fastighetsbildning bör anpassas
efter föreslagen byggrätt.
Fastighetsägaren ansöker om lantmäteriförrättning och bekostar erforderlig fastighetsbildning
för att genomföra planen.
Gemensamhetsanläggning Kärna ga:3, med ändamål väg, behöver omprövas för att ansluta
nya fastigheter. Alternativt tecknas en överenskommelse mellan fastighetsägaren och Kärna
samfällighetsförening om att nya fastigheter får inträda i Kärna ga:3.
Anläggningsförrättning ansöks hos och utförs av Lantmäteriet. Ansökan ombesörjs och
bekostas av exploatören.
EKONOMISKA FRÅGOR
Detaljplaneekonomi
Kostnaden för upprättande av detaljplanen har reglerats i ett plankostnadsavtal mellan
fastighetsägaren och Kungälvs kommun. Fastighetsägaren bekostar framtagandet av
detaljplanen. I och med detta kommer kommunen ej att ta ut planavgifter i samband med
bygglov.
Genomförandet av detaljplanen bekostas av fastighetsägaren och kommer att generera
kostnader såsom:
•
Utbyggnad av samtliga byggnader, anläggningar och ledningar inom kvartersmark
•
Fastighetsbildning
•
Ev. omprövning av Kärna ga:3.
Lokalgatan, Kärna ga:3, förvaltas av Kärna samfällighetsförening och kommer generera
kostnader i form av drift och underhåll.
Avgifter
Anslutningsavgifter för vatten, avlopp och dagvatten enligt vid tillfället gällande taxa, tas ut
av fastighetsägaren när förbindelsepunkt har ordnats och fastighetsägaren har fått information
om förbindelsepunktens läge.
TEKNISKA FRÅGOR
Under planarbetet har inga tekniska utredningar genomförts.
5
Vatten och avlopp
Detaljplaneområdet ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten, spilloch
dagvatten. Tillkommande bebyggelse ansluts till det kommunala VA-nätet.
Parkering
Parkering ska anordnas inom respektive fastighet.
Värme
För uppvärmning rekommenderas att Miljöprogram för bostäder i Kungälvs kommun följs,
vilket för närvarande innebär att byggnadens specifika energianvändning vid elvärmda
bostäder ska vara högst 40 kWh/m2, år och vid annan uppvärmningsform högst 70 kWh/m2,
år.
El- och teleförsörjning
Utbyggnad och anslutning av el- och teleförsörjning sker i samråd med nätägaren.
Fastighetsägaren ansvar för att samråda med respektive nätägare kring villkoren för
anslutning.
Till innehållet i denna genomförandebeskrivning har bidragit:
Hans Jönsson, Exark Arkitekter för Kungälvs kommun
Anneli Skoglund, Mark och exploatering
SAMHÄLLSBYGGNAD 2015-10-30
Henrik Haglund
Samhällsutvecklingschef
Anneli Skoglund
Mark- och exploateringsingenjör
6
SÄRSKILT UTLÅTANDE
2015-10-30
Detaljplan för
KÄRNA 63:1
Kungälvs kommun
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
Stadshuset, · 442 81 Kungälv
0303-23 80 00 vx
0303-23 91 67
[email protected]
www.kungalv.se
Detaljplan för Kärna 63:1
SAMRÅDSREDOGÖRELSE
Det rubricerade detaljplaneförslaget för Kärna 63:1, daterat 2105-07-01 har varit utställt enligt planoch
bygglagen (PBL 2010:900) 5:11, under tiden 2015-07-01 t.o.m. 2015-08-26 på Medborgarservice i
Stadshuset och på biblioteket i Kärna.
Innehåll:
STATLIGA MYNDIGHETER
BOENDE
SAMMANFATTNING
sid 2
sid 3
sid 4
Till samhällsbyggnad har inkommit nedanstående yttranden vilka sammanfattas och kommenteras.
Under samrådet har inkommit 6 st yttrande från statliga organ och kommunala nämnder eller
verksamheter varav 3 är skrivna av män och 3 är skrivna av kvinnor. När det gäller yttrandet från
privatpersoner så är det skrivet av en man.
STALIGA MYNDIGHETER
YTTRANDE
Länsstyrelsen 2015-07-01
Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 § PBL och nu kända
förhållanden att ett antagande av en detaljplan enligt förslaget inte kommer att prövas.
Länsstyrelsen befarar inte att riksintresse enligt miljöbalken (MB) påtagligt kommer att skadas,
att mellankommunal samordning blir olämplig, att miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte
iakttas, att strandskydd enligt 7 kap. miljöbalken upphävs i strid med gällande bestämmelser,
eller att bebyggelse blir olämplig med hänsyn till de boendes och övrigas hälsa eller säkerhet
eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion.
Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen
delar kommunens åsikt.
KOMMENTAR
Noteras.
YTTRANDE
Lantmäteriet 2015-07-10
Ändra benämningen ”tomtstorlek” på plankartan till ”fastighetsstorlek”. Utöka planområdet till
att även omfatta område direkt söder om fastigheten som i gällande plan anger allmän plats –
park. Ändra denna del till allmän plats – lokalgata.
KOMMENTAR
Planområdet utökas i enlighet med Lantmäteriets synpunkt.
2
YTTRANDE
Statens geotekniska institut 2015-08-25
SGI ser från geoteknisk säkerhetssynpunkt inga hinder för fortsatt planering.
KOMMENTAR
Noteras.
YTTRANDE
Skanova 2015-07-08
Inget att invända mot planförslaget.
KOMMENTAR
Noteras
YTTRANDE
Vattenfall Eldistribution
Inget att erinra mot detaljplanen.
KOMMENTAR
Noteras
YTTRANDE
Bohusläns museum 2015-07-01
Inga kända fornlämningar ligger inom fastigheten eller i dess direkta närhet. Mot bakgrund av
detta har Bohusläns museum inget att erinra emot ärendet sett från ett fornlämningsperspektiv.
KOMMENTAR
Noteras
BOENDE
YTTRANDE
Ägare till fastigheten 61:2 2015-08-10
Ägaren godkänner ej högre nockhöjd än grannfastigheten.
KOMMENTAR
Planförslaget medger byggrätt på ungefär samma marknivå eller någon meter högre än den
befintliga byggnaden inom fastigheten. Planförslagets bestämmelser anger en högsta
byggnadshöjd samt taklutning som innebär möjlighet att inreda ett vindsplan. Föreslagen
byggnadshöjd sänks till 4,0 m.
3
SAMMANFATTNING
Planförslaget föreslås justeras genom att området utökas till att innehålla anslutande gatumark. Vidare
sänks föreslagen byggnadshöjd.
Med detta föreslås att planförslaget godkännas för antagande enligt PBL (2010:900) 5:18.
SAMHÄLLSBYGGNAD
Linda Andresson
Tf planchef
Hans Jönsson
Exark Arkitekter
Bilaga:
Länsstyrelsens samrådsyttrande 2015-07-01
4
5
1(3)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Anders Bergquist
2015-11-06
Exploateringsavtal för detaljplan Tega 2:5(Dnr KS2015/2128-1)
Sammanfattning
Kommunen har upprättat detaljplan för Tega 2:5. För att säkerställa genomförandet av denna
har ett exploateringsavtal upprättats mellan kommunen och exploatören Bokab.
Exploateringsavtalet reglera bl a att kommunen bygger ut anläggningar på allmän plats medan
exploatören bekostar detta. Allmän platsmarken överlåts till kommunen utan ersättning.
Exploatören bekostar även anläggningar längs Torsbyvägen som är till för att öka
trafiksäkerheten för de boende inom planområdet.
Bakgrund
Detaljplan har tagits fram för fastigheten Tega 2:5 som ägs av Bokab. Detaljplanen beräknas
inrymma ca 40 bostäder samt tomt för LSS-boende.
Som ett led i genomförandet av detaljplanen tecknas nu exploateringsavtal med Bokab för att
reglera villkoren vid en exploatering av detaljplaneområdet.
Då kommunen är huvudman för allmän plats utför kommunen utbyggnaden av gator och va
inom detaljplaneområdet medan exploatören bekostar detta och överlämnar marken för
framtida förvaltning till kommunen.
Exploatören, Bokab, äger fastigheten Tega 2:5. Fastigheten ligger inom kommunens
översiktsplans utbyggnadsområde och detaljplan har tagits fram för bostadsbyggnation inom
området.
Kommunen är huvudman för allmän plats. För att säkerställa finansieringen av utbyggnaden
av allmän plats har exploateringsavtal upprättats vilket innebär att exploatören svarar för
kostnaden för exploateringen.
Verksamheten bedömer att detaljplanens genomförande säkerställs genom upprättandet av
exploateringsavtalet.
I Kungälvs översiktsplan, antagen 2012-01-19, anges att bebyggelseutvecklingen i första hand
ska ske längs med kollektivtrafikstråket Kungälv, Ytterby och Kode. Detaljplanen möjliggör att
ca 40 friliggande bostäder och flerbostadshus/gruppboende om ca 10 bostäder i Ytterby kan
tillskapas, vilket är i linje med kommunens översiktsplan.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(3)
Då exploateringsavtalet är en del i genomförandet av detaljplan för Tega 2:5 hänvisas till denna
ur barnperspektiv. Planförslaget bedöms kunna ge en bra miljö för både större och mindre
barn.
Då exploateringsavtalet är en del i genomförandet av detaljplan för Tega 2:5 hänvisas till denna
i jämställdhetsfrågor. Planförslaget bedöms kunna ge en bra grund för jämställda
levnadsförhållanden.
Juridisk bedömning
Planen har kommunalt huvudmannaskap vilket innebär att kommunen skall svara för
utbyggnaden av allmän plats i enlighet med LOU. Utbyggnaden bekostas av exploatören.
Teknisk bedömning
Vid laga kraftvunnen plan kommer förvaltningen att upphandla projektering och därefter
utbyggnad av allmän plats och va-anläggningar. Utbyggnaden inklusive projektering beräknas
ta ca 1,5 år, vilket innebär att bostadsproduktionen först kan komma igång därefter.
Exploateringen innebär utbyggnad av kommunala anläggningar i form av gator och vaanläggningar. Bokab svarar för samtliga kostnader för utbyggnader av allmän plats samt därtill
hörande arbeten och utredningar såsom arkeologisk slutundersökning, markförläggning av
befintlig luftledning med mera, vilket kommer att regleras i exploateringsavtalet.
Kostnaden för utbyggnad av va-nätet har beräknats till ca 12 500 000 kr exkl. moms (juni
2015). Detta täcks inte av anläggningsavgifter enligt gällande va-taxa. Anläggningsavgifter
enligt gällande va-taxa beräknas inbringa ca 8 300 000 kr. Större delen av underskottet, vad
beträffar va-utbyggnaden, kommer att täckas genom exploateringsersättning från Bokab, vilket
regleras i exploateringsavtal mellan kommunen och Bokab. Dock kommer va-kollektivet att
belastas med ca 1.200.000 kr utöver vad som täcks av anläggningsavgifter.
Kommunens framtida drifts- och underhållskostnader förväntas stiga med ca 250.000 kr per år
pga ökat underhåll av allmän plats. Detta skall beaktas vid framtida budgetarbete.
1. Upprättat exploateringsavtal godkänns.
2. Kommunstyrelsens ordförande och kommunchefen får i uppdrag att
underteckna upprättat exploateringsavtal.
Patrik Skog
Sektorchef
Henrik Haglund
3(3)
Expedieras till:
Henrik Haglund, Anders Bergquist
Peter Jakobson, Bokab
1(2)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Anders Bergquist
2015-11-06
Förvärv av fastighet för LSS-boende inom detaljplan för Tega 2:5(Dnr
KS2015/2129-1)
Sammanfattning
Kommunen har upprättat detaljplan för Tega 2:5. Inom detaljplanen finns tomt avsedd för
LSS-boende. Aktuellt Lss-boende ingår i kommunens plan för verksamheten. Tomten
förvärvas av fastighetsägaren, Bokab, för en köpeskilling om 4.000.000 kr. Avtalet blir giltigt
när detaljplanen för Tega 2:5 vinner laga kraft.
Bakgrund
Inom detaljplanearbetet för detaljplan för Tega 2:5 har det från verksamheten framförts
önskemål om att tillskapa en tomt för LSS-boende inom detaljplanen. Detaljplanen är nu klar
för antagande och tomt har reserverats för avsett önskemål.
Köpeavtal har upprättats för aktuell tomt.
Tomter för LSS-boende efterfrågas och inom aktuellt planområde har plats reserverats för
detta. Exploatören, Bokab, överlåter mark som i annat fall kunnat användas för
bostadsändamål. Verksamheten gör bedömningen att läget är lämpligt för tänkt verksamhet
och att köpeskillingen utgör ett relevant marknadsvärde.
Byggandet av LSS-boendet på aktuell plats ingår i verksamhetens plan för att kunna uppfylla
ställda krav och uppfyller därmed kommunstyrelsens mål för verksamheten.
Förvaltningen ser inte att ärendet har någon påverkan på barnperspektivet.
Förvaltningen ser inte att ärendet har någon påverkan på jämställdhetsfrågor.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(2)
Juridisk bedömning
Förvaltningen gör bedömningen att köpet inte innebär någon risk ur juridisk synvinkel.
Köpeavtalet gäller endast under förutsättning att detaljplanen för Tega 2:5 vinner laga kraft.
Teknisk bedömning
Start för byggnation på fastigheten beräknas till 2017 under förutsättning att detaljplanen för
Tega 2:5 vinner laga kraft i början av 2016. Projektering m m kan pågå parallellt med
utbyggnaden av allmän plats.
Fastigheten förvärvas för 4.000.000 kr. Värdet på fastigheten utgår från markens alternativa
användning som i detta fall är fyra villatomter. Bokab betalar fastighetsbildningskostnaderna.
Kostnaderna för förvärvet kommer att belasta verksamhetens driftkostnader. Detta skall
beaktas vid framtida budgetarbete.
1. Upprättat köpeavtal godkänns.
2. Kommunstyrelsens ordförande och kommunchefen får i uppdrag att
underteckna upprättat köpeavtal.
Patrik Skog
Sektorchef
Henrik Haglund
Expedieras till:
Henrik Haglund, Anders Bergquist
Peter Jakobson, Bokab
1(3)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Marie Fagerberg
2015-11-09
Detaljplan för bostäder i Tega, Ytterby, Tega 2:5, Kungälvs kommun,
Västra Götalands län - beslut om antagande (Dnr KS2011/1453-58)
Sammanfattning
Planområdet är beläget söder om Torsbyvägen (väg 604) i sydvästra Ytterby. Syftet med
detaljplanen är att göra det möjligt att bygga friliggande bostäder söder om Torsbyvägen i nära
anslutning till befintliga villaområden i västra Ytterby, samt att ge möjlighet att bygga
flerbostadshus/gruppboende. Syftet är också att säkra det skydd som krävs beträffande en
större fornlämning inom planområdet.
En behovsbedömning har tagits fram och varit föremål för samråd. Samhällsbyggnadsutskottet
beslutade 2014-05-08 § 75 att detaljplanen ej innebär betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen
delar kommunens bedömning.
Planen var utställd enligt planoch bygglagen (PBL 1987:10 5:23), under tiden 4 september
t.o.m. 5 oktober 2015 i Stadshusets entréhall och på biblioteket i Ytterby, Ytterbyskolan samt
på Kungälvs kommuns hemsida. Inkomna synpunkter har sammanfattats och kommenterats i
ett utställningsutlåtande.
Av de yttranden som inkommit på förslaget daterat 2015-08-27 har majoriteten inget att erinra
på förslaget. De synpunkter som inkommit på förslaget har endast föranlett redaktionella
ändringar på planförslaget.
De revideringar som gjorts inför antagande är följande:
• Planbeskrivningen har förtydligats kring Miljökvalitetsnormer för vatten.
• Genomförandebeskrivningen har justerats så att det anges att den gemensamhetsanläggning som är möjlig att bilda inom området har ändrats från ska bildas till kan bildas
• Upplysningstext på plankartan har förtydligats genom att text kring bortledning av
grundvatten tagits bort.
• Planhandlingarna har justerats avseende användandet av begreppet tomt och fastighet.
• Planbestämmelsen kring ”minsta fastighetstorlek är 750 m2, tillfart via skaft oräknat” har
förtydligats till ”minsta tomtstorlek är 750 m2”.
• Bestämmelse kring placering av huvudbyggnad har förtydligats till att gälla för
kvartersmark med ändamål B och B1.
Fastighetsägarna för Tega 4:5 i norra delen av planområdet har haft flertalet synpunkter under
planprocessen, vilka i största möjliga mån har försökt att tillgodoses. Enskilda samtal har
hållits med fastighetsägarna.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(3)
Följande sakägare och övriga berörda har framfört synpunkter under programsamrådet,
samrådet och/eller utställningen som helt eller delvis inte har tillgodosetts:
Fastighetsägare till Tega 4:5.
Bakgrund
I Kungälvs översiktsplan, antagen 2012-01-19, anges att bebyggelseutvecklingen i första hand
ska ske längs med kollektivtrafikstråket Kungälv, Ytterby och Kode. Detaljplanen möjliggör att
ca 40 friliggande bostäder och flerbostadshus/gruppboende om ca 10 bostäder i Ytterby kan
tillskapas, vilket är i linje med kommunens översiktsplan.
Verksamhetens bedömning är att Detaljplan för bostäder i Tega, Ytterby, Tega 2:5, Kungälvs
Kommun, Västra Götalands län, kan antas i kommunfullmäktige.
Ärendet bedöms vara av relevans för kommunfullmäktiges strategiska mål om Attraktivt boende
och Minskad miljö och klimatpåverkan genom;
- Att antalet bostäder i kommunen ökar.
- Att andelen och underlaget för kollektivtrafikresenärer ökar.
En busshållplats med gc-passage finns redan utbyggd i direkt anslutning till planområdet. För
att barn och ungdomar säkerts ska kunna transportera sig inom planområdet till
busshållplatsen anläggs en separerad gång- och cykelväg dit. Planområdets relativt goda
kommunikationer bidrar till att överbygga barnens barriärer och underlättar ett större utbud av
sociala sammanhang. Ärendet har varit på samråd men inga barn har hörts specifikt.
Ärendet kan indirekt inneha en positiv påverkan på jämställdhetsperspektivet. Detaljplanen
främjar framförallt möjligheten till relativt centralt boende i kommunen med närhet till Ytterby
station, dagligt behov av service och busshållplats i direkt anslutning till planområdet. Detta
underlättar för medborgare utan tillgång till bil vilket i större utsträckning berör kvinnor, äldre,
låginkomsttagare och ungdomar. Vägstrukturen baseras på en huvudväg med god
genomströmning, vilket främjar upplevelsen av trygghet. Planförslaget bedöms kunna ge en
bra grund för jämlika och goda sociala levnadsförhållanden.
Juridisk bedömning
Planärendet hanteras med normalt planförfarande i enlighet med äldre planoch bygglagen
ÄPBL 1987:10.
Teknisk bedömning
Genomförandefrågorna behandlas i genomförandebeskrivningen som ingår i
planhandlingarna.
3(3)
Ett plankostnadsavtal har tecknats mellan fastighetsägaren Bokab och kommunen.
Exploateringen innebär utbyggnad av kommunala anläggningar i form av gator och vaanläggningar. Bokab svarar för samtliga kostnader för utbyggnader av allmän plats samt därtill
hörande arbeten och utredningar såsom arkeologisk slutundersökning, markförläggning av
befintlig luftledning med mera, vilket regleras i det exploateringsavtal som upprättats.
2015). Detta täcks inte av anläggningsavgifter enligt gällande va-taxa. Anläggningsavgifter
enligt gällande va-taxa beräknas inbringa ca 8 300 000 kr. Större delen av underskottet, vad
beträffar va-utbyggnaden, kommer att täckas genom exploateringsersättning från Bokab, vilket
regleras i exploateringsavtal mellan kommunen och Bokab. Dock kommer va-kollektivet att
belastas med ca 1.200.000 kr utöver vad so täcks av anläggningsavgifter.
Kommunens framtida drifts- och underhållskostnader för allmän plats förväntas stiga med ca
250.000 kr per år på grund av ökat underhåll av allmän plats. Detta skall beaktas vid framtida
budgetarbete.
Förslag till Kommunfullmäktige
Detaljplan för bostäder i Tega, Ytterby, Tega 2:5 i Kungälvs kommun antas enligt
planoch bygglagen (PBL) 5:29.
Verksamhetschef Samhällsbyggnad
Expedieras till: Marie Fagerberg, Eva Hell SHB, Martin Rahl KLS
För kännedom till: Anna Silfverberg Poulsen, Linda Andreasson SHB
BOKAB
Linda Andreasson
T.f. Planchef
PLANBESKRIVNING
Antagandehandling
2015-08-27, rev. 2015-11-26
KONCEPT
Detaljplan för
BOSTÄDER I TEGA, YTTERBY
Tega 2:5,
SAMHÄLLSBYGGNAD
ADRESS
Stadshuset 442 81 Kungälv
TELEFON
0303-23 80 00
FAX
0303-632 37
E-POST
HEMSIDA
www.kungalv.se
INNEHÅLL
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
3
AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN
4
PLANDATA
4
4
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH VERKAN
6
Natur
6
Bebyggelseområden
10
Naturmiljö, lek och rekreation
12
Vägar och trafik
12
Störningar
14
14
17
17
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN OCH KONSULTER
20
2
Planbeskrivning – Bostäder i Tega, Ytterby.
Planhandlingar
Detaljplanen består av:

Plankarta med bestämmelser samt illustrationskarta, skala 1:1000 (A1),
1:2000 (A3)
Till planen hör:






Planbeskrivning (denna handling)
Genomförandebeskrivning
Behovsbedömning
Fastighetsförteckning
Samrådsredogörelse
Utställningsutlåtande 1 och 2
Utredningar, som finns tillgängliga på samhällsbyggnad:





Geoteknisk undersökning, Norconsult 2010-02-26, kompletterad 2010-12-02,
rev. 2013-03-12, rev. 2015-08-14.
Översiktlig VA-utredning, Norconsult 2008-12-17, reviderad 2015-06-17.
Översiktlig väg- och bullerutredning, Norconsult 2008-12-10, rev. 2013-0308, rev. 2013-07-04.
Utredning beträffande flygbuller, Norconsult 2010-05-21.
Stenklätt berg och noelitisk boplats i Ytterby. Arkeologisk förundersökning
Ytterby 212 och 213, Bohusläns museum 2012:46.
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Bakgrund och syfte
Behovet av bostäder och särskilt tomter för småhus är stort i Kungälvs kommun. Möjligheten att bygga vidare på befintliga tekniska strukturer är samhällsekonomiskt lönsamt
och önskvärt.
Planens syfte är att göra det möjligt att bygga friliggande bostäder söder om Torsbyvägen
i nära anslutning till befintliga villaområden i västra Ytterby, samt att ge möjlighet att
bygga flerbostadshus/gruppboende. Tomterna kommer att förmedlas via Bokab.
Syftet är också att säkra det skydd som krävs beträffande en större fornlämning inom
planområdet.
Huvuddrag
Planförslaget omfattar c:a 40 friliggande bostäder och flerbostadshus/gruppboende med
c:a 10 lägenheter för boende med särskilda behov. Fastigheter om minst 750 m2, avsedda
för friliggande småhus i 1-2 våningar föreslås öster och söder om ett stort fornlämningsområde, som ska förbli orört. Inom ett parti föreslås också möjlighet att uppföra en
gruppbostad i 1 – 1 ½ våning för personer med behov av särskild service.
En ny tillfart kommer att tillskapas till området från Torsbyvägen. Också de befintliga
småhusfastigheter som finns inom och i direkt anslutning till planområdet nås via denna
nya tillfart.
3
Bestämmelser beträffande byggrätter och utformning syftar till att anpassa bebyggelsen
till terrängen och till exploateringsnivån i omgivande småhuskvarter. Fornlämningsskyddet innebär att bebyggelsen närmast skyddsområdet inte tillåts vara högre än en våning,
för att bibehålla bergspartiets dominans i landskapet.
Området närmast Synnerödsbäcken är avsatt som naturområde. Merparten av fastigheterna kommer att ha utsikt mot eller gränsa till någon form av naturmark. Inom planområdet
utgörs också marken för fornlämningen och mark längs Torsbyvägen av allmän
plats/natur.
AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN
Kommunen bedömer att planen är förenlig med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken. De förändringar som medges i detaljplanen är förenliga med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark och vattenresurser. Inom planområdet finns en fornlämning som inte
berörs av exploateringen samt ytterligare en fornlämning som kommer att slutundersökas.
I övrigt finns inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- och kulturintressen som berörs. Planens genomförande innebär inte att gällande miljökvalitetsnormer
överskrids.
PLANDATA
Läge och areal
Planområdet ligger i sydvästra Ytterby, söder om Torsbyvägen mot Kärna (väg 604) och
5 km sydväst om Kungälvs centrum. Planområdet är c:a 8,5 ha stort.
Området sträcker sig omkring 400 meter söderut från Torsbyvägen och ingår i ett skogsbevuxet bergsparti som sluttar ner mot Synnerödsbäcken i sydväst. Mot väster avgränsas
området av bergets sluttning mot öppen jordbruksmark.
Inom området finns en enskilt ägd småhusfastighet, Tega 4:5. All annan mark ägs av Bokab och är obebyggd så när som på en liten stuga norr om bäcken i sydost som ska rivas. I
nordost leder Gustavsbergsvägen från området till ytterligare åtta villafastigheter öster om
planområdet. Dessa fastigheter i anslutning till Torsbyvägen berörs av planen beträffande
tillfartsväg.
Planprocessen
Denna detaljplan bedrivs med normalt förfarande enligt PBL 1987:10. Detaljplanen har
varit på samråd och är nu i utställningsskedet. Därefter följer antagande och laga kraft.
Översiktsplanen
Området ligger inom tätortsavgränsning för Ytterby enligt Översiktsplan 2010 för Kungälvs kommun och har redan i Kommunplan 2000 reserverats för ny bostadsbebyggelse.
Användningen enligt översiktsplanen har specificerats för nya bostäder före år 2020.
Marken kring Synnerödsbäcken ska enligt översiktsplanen bevaras som närströvområde
och den odlade marken väster om planområdet betraktas som värdefull åkermark. Planförslaget är förenligt med översiktsplanen.
4
Styrdokumentet Bostadsförsörjningsprogram för Kungälvs kommun 2013-2022 anger
som mål för kommunens planeringsberedskap att den ska möjliggöra färdigställande av
400 bostäder per år. Störst andel bostäder ska tillkomma inom tätortsavgränsningen, i
närhet av kollektivtrafik.
Detaljplaner
Marken är tidigare inte detaljplanelagd. I norr ansluter planen till detaljplan Utvidgning
av stadsplanen för del av fastigheten Tega Östergård 3:1 m fl, omfattande Norra delen av
Tegaområdet, bostadsändamål, aktnummer 187, antagen 1976.
Planområdet utgörs av skogsområdet till höger om ladugården. Foto från sydväst.
Program för planområdet
Kommunstyrelsens Samhällsbyggnadsutskott tog beslut om att påbörja planarbetet 29
april 2008. Programsamråd genomfördes 19 oktober – 13 november 2009 enligt 5 kap. 20
§ planoch bygglagen (1987:10). Detaljplaneprogrammet föreslår cirka 45 småhustomter
samt ett mindre flerbostadshus och en förskola. Samhällsbyggnadsutskottet beslutade att
fortsätta detaljplanearbetet utan mark för flerbostadshus.
Utställning
Detaljplanen har varit utställd under tiden 26 maj – 30 juni 2014. Under samrådstiden
gjordes en arkeologisk förundersökning av de två fornlämningsområden som tidigare
hade påträffats. Ett av dessa områden är så unikt att länsstyrelsen inte anser att en slutundersökning är befogad. Detta innebär att fornlämningen kommer att bevaras, men också
att möjlig exploatering därmed också reducerats. Förskoleändamål är inte längre aktuellt.
Möjligheten att bygga en gruppbostad med särskild service har tillkommit.
Flera förändringar av detaljplanen har bedömts nödvändiga och den går därför ut på utställning ytterligare en gång. Vägdragningen har ändrats i planområdets södra del, för att
möjliggöra att en befintlig liten bäck ska kunna hållas öppen. Minsta fastighetsstorlek har
ändrats, vilket dock inte innebär fler tomter. Ett par tomter har tagits bort. Alternativ användning för gruppbostad har utgått. Kvartersgränser mot naturmark i söder och norr har
justerats. Befintliga stigar bevaras och kopplingarna till angränsande naturområde i öst
har förbättrats. Planerad busshållplats i norr har tagits bort (befintlig hållplats behålls). En
gång- och cykelväg har lagts till som ger en säkrare förbindelse till den befintliga busshållplatsen som ligger strax öster om planområdet.
5
Miljöbedömning
Syftet med en miljöbedömning är att integrera miljöaspekter i planen, så att hållbar utveckling främjas. Enligt planoch bygglagen (PBL 1987:10, 5 kap 18 §) och miljöbalken
(MB 6 kap 11 §) ska kommunen genomföra en miljöbedömning endast för sådan detaljplan vars genomförande kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. För alla planer
ska en behovsbedömning göras. Det innebär att kommunen ska bedöma behovet av en
miljöbedömning.
En behovsbedömning har genomförts och varit föremål för samråd med länsstyrelsen.
Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att detaljplanens genomförande inte innebär
betydande miljöpåverkan, enligt yttrande 2011-08-30. Samhällsbyggnadsutskottet beslutade 2014-05-08 § 75 att godkänna behovsbedömningen och att detaljplanens genomförande ej medför någon betydande miljöpåverkan.
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH VERKAN
Natur
Landskapsbild och kulturlandskap
Området ligger i för Kungälv typisk kuperad jordbruksbygd med flikig odlingsmark och
många skogsbevuxna bergspartier. Planområdet ligger i kanten av ett sådant bergsparti
och omfattar också sydsluttningen mot en åkervik. Bergspartiet är bebyggt längre norrut,
norr om Torsbyvägen, men i stort sett obebyggt i övrigt. I väster breder den uppodlade
dalgången ut sig med spridd bebyggelse i kanterna.
Planområdet ligger bakom skogsbrynet. Foto från väster.
Planområdet från norr och Torsbyvägen, med läget för ny tillfart.
6
Mark och vegetation
Den största delen av planområdet, mot norr och nordväst, utgör en västlig utlöpare av det
skogsklädda höjdpartiet. Berget höjer sig omkring 10 meter över den öppna marken i väster. Mot väster, utanför planområdet, och mot söder är bergssluttningen relativt brant med
en lutning av 1:4 – 1:8. Bergspartiet karaktäriseras av relativt branta sluttningar, flacka
platåer och fuktiga svackor mellan branterna. Stora delar är bevuxna med tämligen hög
blandskog. Nedanför branten sluttar marken mot bäcken i sydväst. Den 125 meter breda
sluttningen har en lutning av omkring 1:15 närmast branten och är flackare, med en lutning av omkring 1:20, närmast bäcken.
Sluttningen mot bäcken utgörs av gammal hagmark som vuxit igen. Här består den täta
vegetationen av buskar och mindre barr- och lövträd som enar, vildaplar, sommarfläder
och björk. Detta område är svårframkomligt. De landskapselement som ger området karaktär finns i branterna och i zonen mellan berg och flack mark – berg i dagen, stenmurar
som klättrar över berget, gläntor med enstaka välvuxna träd samt möjligheten till utblickar över landskapet.
Flera stengärdsgårdar finns. Det generella biotopskyddet gäller inte, då stenmurarna inte
ligger inom hävdat odlingslandskap, utan utgörs av ett skogsimpediment i tätorten.
Gärdsgårdarna har ändå ett lokalhistoriskt värde och utgör spår av äldre tiders markindelning. Stengärdsgårdarna finns delvis i de skogspartier, som ska förbli naturområden och
de kan också i långa partier bli naturliga tomtavgränsningar mot omgivande skog. Spåren
från tidigare användning kan på så sätt bevaras och ett visst naturvärde skyddas.
Stengärdsgård i skogen. Foto: Norconsult
Det flacka området vid bäcken. Foto: Norconsult
7
Vattendrag
Utefter planområdets sydvästra gräns rinner Synnerödsbäcken, som mest har karaktär av
grävt dike. Bäcken är 1 – 1,5 meter djup och faller svagt mot sydost. Den ligger i princip
på nivån +19 m. Vattennivån stiger periodvis över strandkanten. För att säkerställa att
husdräneringarna inte dränks av bäckvattnet tillåts ingen bebyggelse på mark med lägre
nivå än +19,5 m vilket utgör HHW 200 (högsta högvattennivå under en 200-årsperiod).
Erosionsförhållandena vid bäckkanten är sådana att erosionsskydd inte behövs.
Synnerödsbäcken omfattas inte av strandskydd på denna sträcka. Då det finns lekområden
för vandrande öring nedströms i Ormobäcken, har dock bäcken ett särskilt skyddsvärde.
Synnerödsbäcken och ett 25 meter brett område norr om den bevaras som naturmark (beteckning NATUR på plankartan).
I planområdets sydöstra hörn rinner även en mindre bäck, från nordöst till sydväst, som
mynnar i Synnerödsbäcken. Denna kommer att bevaras inom ett 7 meter brett naturmarksområde, som ger utrymme för underhållsarbete och översvämningsytor vid höga
vattenflöden.
Sluttningen mot bäcken i sydväst utgörs av lermark och också inom planområdets norra
del finns lermark. I övrigt består marken av fastmark. Berg i dagen finns på flera ställen
inom fastmarken.
Jordlagren inom lermarken i sluttningen mot bäcken utgörs, från markytan räknat, av
mulljord, ett tunt lager torrskorpelera, något siltig lera och friktionsjord på berg. Det övre
lagret av leran består egentligen av gyttja. Gyttjans mäktighet bedöms mindre än 2,5 m
och minskar i nordostlig riktning. Leran inklusive gyttjan är lös till mycket lös och sättningskänslig.
Jordlagrens mäktighet inom fastmarken bedöms vara liten. De består av friktionsjord eller
morän på berg. Torrskorpelera finns i mindre omfattning. Block har konstaterats här och
där på markytan.
Grundvattnet ligger nära markytan, i det låglänta partiet på cirka 0,5 meters djup, men
grundvattentrycket är artesiskt i bottenjordlagren, vilket motsvarar en grundvattennivå
över markytan.
Den geotekniska undersökningen visar att totalstabiliteten är tillfredställande inom planområdet under förutsättning att belastningsrestriktioner för området närmast bäcken följs.
Det innebär en belastningsfri zon 10 meter från bäckmitt, en markbelastning på maximalt
20 kPa mellan 10 och 30 meters avstånd och på maximalt 30 kPa mellan 30 och 50 meter
från bäckmitt (beteckningar b0 etc. på plankartan). Eventuella belastningar utöver dessa
restriktioner måste kompenseras med lättfyllning eller annan förstärkning.
Erosionsförhållandena är sådana att inget erosionsskydd bedöms behövas.
Områdets berggrund består av blandad granitisk gnejs. Det finns flera bergkullar. Generellt är berget i området flackt sluttande och de branta partierna är låga, men längst mot
sydost finns en lokal med större branter. Det föreligger ingen risk för blockutfall inom eller i nära anslutning till planområdet.
Grundläggning
Grundläggning av byggnader inom fastmarken bedöms kunna ske med platta på mark.
Leran invid bäcken och vid vägen i den norra delen av området är delvis mycket löst lagrad och sättningskänslig. Detta bör beaktas vid detaljprojektering. Preliminärt bör grundläggning med pålar/plintar påräknas om inte jämna grundförhållanden råder under hela
byggnaden. För att i detalj bestämma grundläggningssätt krävs kompletterande geoteknisk undersökning, när exakta huslägen är bestämda.
8
Förorenad mark
Inom planområdet finns inga kända markföroreningar som kräver saneringsåtgärder.
Två fornlämningar har påträffats.
Fornlämningar
Två tidigare okända fornlämningar har påträffats inom planområdet, ett grav- och boplatsområde på höjdryggen i den nordvästra delen (RAÄ-nr Ytterby 212) samt boplats
och en grav i den sydöstra delen (RAÄ-nr Ytterby 213). En arkeologisk förundersökning
är gjord.
I förundersökningen av Ytterby 212 har ett drygt 16 600 m2 stort undersökningsområde
kunnat avgränsas. Dateringar och fyndmaterial visar att anläggningar inom området är av
neolitisk (i vardagligt begrepp yngre stenålder), brons- och järnålderskaraktär. Lämningen
ska liknas vid ett så kallat ”stenklätt berg” eller ”bergsmonument”. Ett stort antal boplatsfynd samt gravlämningar i form av stenkonstruktioner och flatmarksgravar har påträffats.
Sannolikt finns boplats- och gravlämningar över hela fornlämningsområdet.
I förundersökningen av Ytterby 213 har ett drygt 2 500 m2 stort undersökningsområde
kunnat avgränsas. Lämningen utgörs av en boplatsmiljö av neolitisk karaktär. Inom området finns också en förmodad gravhög från järnålder.
I samråd med länsstyrelsen har objekt 212 bedömts ha en så hög vetenskaplig potential att
lämningen ska skyddas i plan. Kommunen har i enlighet med 2 kap. 13§ KML (kulturmiljölagen) ansökt om tillstånd att ta bort objekt 213 samt ett mindre parti av objekt 212 i anslutning till Torsbyvägen, efter att en slutundersökning gjorts. Slutundersökning görs efter att detaljplanen vunnit laga kraft.
Planen har utformats så att fornlämningsområdet ska kunna uppfattas i det stora landskapsrummet. Närmast området tillåts ingen bebyggelse och i övrigt har husens taknockhöjder begränsats för att bebyggelsen inte ska dominera över bergskrönet. En skötselplan
för området kommer att upprättas, som ger anvisningar för avverkning och nyplantering-
9
ar, så att fornlämningen inte skadas. En informationstavla om lämningens art och värde är
önskvärt.
Bebyggelseområden
Befintlig bebyggelse
Inom planområdet finns två bostadshus, en enplansvilla på egen fastighet invid Torsbyvägen och ett litet hus på Bokabs fastighet, norr om Synnerödsbäcken i sydöstra delen av
planområdet. Det senare är i mycket dåligt skick och kommer att rivas. Nordost om planområdet finns åtta småhusfastigheter vid Gustavsbergsvägen. Befintliga bostadshus har 1
– 1½ våningar. Fasadmaterial och kulörer varierar. Norr om Torsbyvägen finns villabebyggelse från i huvudsak 1970-talet, där samstämmig arkitektur håller samman bebyggelsen.
Befintligt bostadshus inom planområdet.
Befintlig bebyggelse nordost om området.
Nya bostadshus
Planen gör det möjligt att bygga cirka fyrtio friliggande bostadshus i 1 - 2 våningar (beteckningen B på plankartan) på minst 750 m2 stora fastigheter. Avsikten är att fastighetsstorlekar ska variera mellan 750 och cirka 1000 m2. Ett område om cirka 3 300 m2 sydost
om fornlämningsområdet kan bebyggas med flerbostadshus/gruppbostäder (beteckningen
B1 på plankartan). För bebyggelsen närmast fornlämningsområdet är nockhöjden lägre än
i övrigt och därmed endast en våning tillåten.
Utformning och utförande
Av planoch bygglagen framgår att byggnader ska placeras och utformas på ett sätt som
är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till kultur- och naturvärden på
platsen.
Ambitionen har varit att den nya bebyggelsen ska ta hänsyn till områdets naturliga förutsättningar och karaktär. Marken inom området är på vissa ställen starkt kuperad, och tomt
och bebyggelse bör anpassas till befintlig marknivå. Vid inplacering av hus bör stora
sprängningsarbeten och uppfyllnad av mark undvikas. Husen behöver anpassas till skillnader i marknivåer genom att utformas med sluttningsvåning eller genom att nivåskillnader tas upp i grundsockel. Sluttningsvåning ska enligt planbestämmelse anordnas om nivåskillnader mellan motstående fasader är mer än 2,0 meter.
Fastighetsstorlekarna har anpassats till terrängen och till tätheten i omgivande bebyggelseområden. Minsta fastighetsstorlek ska enligt planbestämmelse vara 750 m2. Bestämmelser om största byggnadsarea begränsar husens utbredning på marken. Bestämmelser
om takform och taklutning bidrar till en sammanhållen helhet. Tillåtna nockhöjder enligt
planbestämmelse innebär att en andra våning inte kan utgöra en full våning. Sammantaget
skapas en miljö med genomsiktlighet och utblickar.
10
Färgnyanser med dämpad kulörstyrka ska väljas för fasader. Företrädesvis bör kulörer
som anknyter till naturens färgskala väljas, som mörkt grå, bruna eller röda. Detta skapar
en samlad helhet som inte ger alltför starka kontraster i landskapet.
Placering och utformning av komplementbyggnader, som garage, carportar och förråd,
bör hanteras så att dessa byggnader underordnas bostadshusen i de gaturum som skapas.
Rekommendationer för utformning av byggnader och yttre miljö finns redovisade i Utformningsprinciper på illustrationskartan.
Exempel på hur hus kan anpassas till terrängen och till marken.
Tillgänglighet och handikappsanpassning
Att samhället är tillgängligt för alla är en viktig rättighetsfråga. Var femte person i Sverige har någon form av funktionsnedsättning. De har samma rätt till ett liv i oberoende och
att fullt ut kunna delta på livets alla områden som de övriga 80 %. Utgångspunkten är
FN:s konvention om rättigheter för personer med funktionsnedsättning, där artikel 9 särskilt behandlar den fysiska miljön. Att göra samhället mer tillgängligt för personer med
funktionsnedsättning gynnar alla. Det är t.ex. lättare att manövrera en barnvagn där tillgängligheten är god. Boverkets rekommendationer kring tillgänglighet ska därför följas.
Kommunen ser positivt på ytterligare förbättringar jämfört med kraven i BBR (Boverkets
byggregler) och Boverkets rekommendationer. Exempel på detta finns i Kommunens
basutformningsprogram för bostäder. Syftet är att göra det möjligt för fler att bo kvar i sin
bostad, att underlätta för eventuell vårdpersonal och att öka tillgängligheten för besökande.
11
Flera fastigheter kommer att präglas av stora nivåskillnader och är därför inte helt enkla
att göra tillgängliga, men tillgängligheten är en viktig aspekt på hur tomten disponeras
och hur husen placeras. Tillgängligheten till och inom byggnader prövas vid bygglov.
Arbetsplatser, service och fritid
Planområdet ligger cirka 2 km från Ytterby centrum, som är en del av Kungälvs centralort. I Ytterby centrum finns järnvägsstation, arbetsplatser och ett brett serviceutbud: skolor, bibliotek, vårdcentral, idrottsanläggningar, föreningslokaler, dagligvaruhandel samt
ett antal mindre butiker och serviceverksamheter.
Naturmiljö, lek och rekreation
Natur- och odlingslandskap i anslutning till planområdet är en stor tillgång. Möjligheterna
till lek och rekreation är mycket goda för såväl barn som vuxna. Området ligger bara 0,5
km från Nordre Älv och mindre än en mil från havet.
Inom planområdet utgör fornlämningsområdet ett stort naturområde. I öster gränsar området till skog. Länsstyrelsen planerar för ett naturreservat, Ormo, söder om planområdet.
Marken längs Synnerödsbäcken kommer att bevaras som naturmark och härifrån kan en
stig leda vidare till reservatet. Befintliga stigar bör knytas till vägar inom området, för att
underlätta tillgängligheten till närströvområden och vidare till det planerade reservatområdet. Exploateringen av planområdet kommer på så sätt att kompenseras av att intilliggande strövområde blir lättare att nå.
Vägar och trafik
Gator
Planområdet nås via Torsbyvägen (väg 604) i norr. En ny infart tillskapas och innebär en
ny 4-vägskorsning vid Torsbyvägen. Vid anslutningen, utanför planområdet, tillskapas
även en ny gång- och cykelpassage över Torsbyvägen för oskyddade trafikanter (se illustrationskarta).
Den befintliga infarten från Torsbyvägen kommer inte att tillåta biltrafik, enbart gångoch cykeltrafik. Fastigheterna nordost om planområdet kommer att nås via den nya infarten och det nya gatunätet. Gatunätet består i huvudsak av genomgående gator där fastigheterna nås via rundkörning. Gatustrukturen möjliggör en eventuell expansion på lång
sikt öster om planområdet (se illustrationskarta).
Vägarnas breddmått tillåter olika typsektioner. Planillustrationen visar gatusektioner med
trottoar utmed en sida.
Längdlutningen på vägprofilerna varierar mellan 1 % och 9 %. Det innebär att vägen i ett
cirka 120 meter långt parti har en lägre standard än Trafikverkets rekommendationer (se
illustrationskarta). Att erhålla god standard på hela vägnätet skulle innebära stora uppfyllnader i området.
Gång- och cykelstråk
Gång- och cykelbanor leder utan avbrott från planområdet via Ytterby centrum till centrala Kungälv. Ny gc-väg ansluter i nordost till befintlig busshållplats och passage över
Torsbyvägen strax nordost om planområdet. Ny gc-passage anläggs vid den nya väganslutningen till Torsbyvägen.
12
Gator bör utformas så att låg hastighet
främjas. Exemplen från Norra Hallsås i
Lerums kommun visar hur vägen kan anpassas till marken och hur gatan kan utformas för blandtrafik, utan trottoar men
med markerad gång- och cykelbana.
Små parkeringsplatser kan ordnas vid
gatan.
Kollektivtrafik
Ytterby har goda kollektivtrafikförbindelser med Kungälv och med Göteborg och flera
större tätorter, med tåg och expressbussar. Bohuståget trafikerar sträckan Göteborg – Uddevalla/Strömstad med 20 tåg i vardera riktningen under vardagar och expressbussarna
körs med dubbla turtätheten. Stationen i Ytterby ligger på cykelavstånd, cirka 2 km från
planområdet. Vid planområdet finns busshållplats för busslinje mellan Kungälv och Kärna med 20 turer i varje riktning under vardagar. Restid från planområdet till Kungälv är
drygt 20 minuter. Att resa till Göteborg från Ytterby med tåg tar cirka 20 minuter.
Tomttillfarter och parkering
Parkering ska ordnas enskilt på tomtmark och det ska finnas möjlighet att på tomten ordna två bilplatser per bostad. Därutöver behövs ytterligare 0,2 bilplatser per bostad för
gästparkering, det vill säga totalt minst 8 platser. Dessa föreslås ordnas på gatumark. Det
finns möjlighet att anordna parkering på några platser utmed lokalgatan där gatumarken
breddats, cirka 20 platser. Vintertid kan dessa platser delvis användas för upplag av snö
vid behov.
13
Störningar
Buller
Bullerutredningen visar att buller från trafiken på Torsbyvägen påverkar området upp till
cirka 40 meter. Samtliga fastigheter kommer med god marginal att klara Riksdagens riktvärden utomhus, 55 dBA ekvivalentnivå vid fasad och 70 dBA maximal nivå vid uteplats
i anslutning till bostad. Riktvärdena inomhus, 30 dBA ekvivalentnivå och 45 dBA maximalnivå nattetid, klaras med normala 3-glasfönster.
Planområdet berörs av inflygning till Säve flygfält (Göteborg City Airport), vilket föranlett en särskild utredning beträffande flygbuller. Bullernivåerna understiger rekommenderade riktvärden. De ekvivalenta ljudnivåerna från flyg är klart under gällande riktvärden
för nybyggnad av bostäder både vad gäller inomhus- och utomhusnivåer (55 dBA ekvivalentnivå utomhus vid fasad och maximalnivån 70 dBA). Ljudnivåerna är så pass låga
(<50 dBA) att de endast ger ett marginellt tillskott till den för alla trafikslag summerade
ekvivalenta ljudnivån. De maximala ljudnivåerna från den mest bullrande flygplanstypen
understiger också riktvärdet 70 dBA för planområdet.
Flygfältet torde ha begränsad trafik framöver.
Djurhållning
Planområdet gränsar till öppen jordbruksmark och det kommer att finnas hästar i omgivning. Betande hästar är för de flesta människor ett trivsamt inslag i landskapsbilden och
ett sätt att hålla landskapet öppet. Ridning är också ett stort och angeläget fritidsintresse.
Mot detta skall ställas att djurhållning kan ge störningar i form av lukt och flugor och att
allergier har blivit ett allt större hälsoproblem. Aktuella undersökningar har dock visat att
beteshagar utgör en förhållandevis liten risk ur allergisynpunkt.
En hästgård med flera djur finns sydväst om planområdet på ett avstånd som bedöms som
tillräckligt för att undvika störningar. Avstånd till stall är cirka 500 m och beteshagarna
finns huvudsakligen inom några hundra meter från gården. En större flytgödselbrunn
finns cirka 230 meter väster om planområdet. Gödselspridning kan ge upphov till lukt ett
fåtal gånger per år. Avståndet har bedömts som godtagbart.
Då planområdet ligger inom tätortsavgränsningen, kommer nya fastigheter för bostadsändamål att prioriteras framför eventuell framtida hästhållning. Detaljplanen är förenlig med
översiktsplanen.
Vatten, spillvatten och dagvatten
Planområdet kommer att tas in i kommunens verksamhetsområde för vatten, spilloch
dagvatten.
Norconsult AB har utarbetat ett principförslag till VA-försörjning för planområdet. Förslaget innebär att områdets ledningsnät för vatten och spillvatten ansluts till kommunens
befintliga huvudledningar norr om Torsbyvägen. De kommunala ledningarna för vatten,
spilloch dagvatten i området ska så långt möjligt förläggas i gatumark.
Dricksvatten
Vattenledningsnätet föreslås ansluta till den befintliga huvudledningen V150 segjärn norr
om Torsbyvägen. Eftersom huvudledningen är ansluten till en befintlig tryckstegringsstation benämnd ”Tega” klaras det vattentryck som krävs för den högst belägna fastigheten i
detaljplaneområdet. Vattentrycket i områdets lägsta delar kan behöva reduceras, för att
inte överskrida maximalt tryck enligt Svenskt Vattens publikation P83. Detta behöver utredas vidare vid detaljprojekteringen.
14
Brandvattenförsörjning
Brandvattenförsörjning i området föreslås ske via två brandposter.
Spillvatten
För att avleda spillvattnet krävs byggnation av två nya pumpstationer.
En befintlig pumpstation vid Gustavsbergsvägen, öster om planområdet, kommer att tas
bort och ersättas med en av större kapacitet.
För avledning av spillvatten från södra området byggs en pumpstation i sydvästra hörnet
av planområdet i nära anslutning till Synnerödsbäcken.
Pumpstationen kommer att pumpa spillvattnet norrut till en höjdpunkt i lokalgatan. Därifrån avleds spillvattnet i en självfallsledning till en ny pumpstation som ska byggas strax
söder om Torsbyvägen och öster om planområdet. Pumpstationen placeras på fastigheten
Vena 1:3 som ägs av Kungälvs Kommun.
Från denna pumpstation pumpas spillvattnet vidare till den befintliga huvudledningen
norr om Torsbyvägen.
Den södra pumpstationen som är belägen i anslutning till bäcken ska placeras högvattenfritt, för att minimera risken att bäckvatten tränger in i pumpstationen vid höga vattennivåer.
Vid södra pumpstationen föreslås ett bräddmagasin som kan magasinera motsvarande 8
timmars spillvatten vid ett eventuellt driftstopp, då bräddning av spillvatten till bäcken ur
miljösynpunkt inte bör ske. Mobilt reservkraftverk ska kunna anslutas till pumpstationen.
Ett skyddsavstånd av ca 50 meter mellan bostäder och pumpstation har säkrats i planen
för att minska risken för luktproblem vid bostäder.
Dagvatten
Dagvattnet kommer liksom tidigare avledas till befintliga diken och till Synnerödsbäcken
och sedan vidare via Ormobäcken till Nordre Älv.
Vid exploateringen ökar andelen hårdgjorda ytor och därmed ökar ytavrinningen. För att
inte öka belastningen på recipienten erfordras fördröjning av dagvatten.
VA-utredningen utgår från att utgående flöde från planområdet ska begränsas till att motsvara befintligt maxflöde.
Genom att reducera andelen hårdgjorda ytor, reduceras mängden dagvatten som behöver
omhändertas. Fastighetsägaren ansvarar för att dagvatten från tomtmark omhändertas via
fördröjningsmagasin innan avledning sker till kommunens dagvattenledning. Dagvatten
från fastighet får inte avledas vidare till grannfastigheter så det skapar olägenhet.
Respektive fastighetsägare åläggs att omhänderta och fördröja en dagvattenvolym motsvarande 1 m3 per 100 m2 hårdgjord yta.
Hårdgörningsgraden har i enlighet med Svenskt Vattens publikation P90 satts till 30 %,
det vill säga tak, asfaltytor och andra hårdgjorda beläggningar utgör 30 % av fastighetsarean.
Fördröjningsmagasinets vattenvolym kan då beräknas utifrån fastighetsareal enligt formeln: Fördröjningsmagasinets vattenvolym (m3) = Fastighetsareal (m2) x 0,3/100.
Flödet från de hårdgjorda ytorna ska regleras i en regleringsbrunn. Det maximala flödet
kan beräknas utifrån fastighetsareal enligt formeln:
Fördröjningsmagasinets utloppsflöde (l/s) = Fastighetsareal (m2) x 0,3/100.
För mer information, se VA-utredning daterad 2015-06-17.
15
Utöver fastighetsägarnas fördröjningsmagasin på tomtmark ska kommunen bygga fördröjningsmagasin.
I den norra delen föreslås att dagvatten fördröjs i befintligt våtmarksområde vilket utformas som ett magasin för att omhänderta ett 50-årsregn. Våtmarken utformas då för att
fördröja erforderliga ca 110 m3 dagvatten i den norra delen.
I söder kan cirka 550 m3 fördröjningen ske i en kombination av magasin och våtmark norr
om Synnerödsbäcken.
I den södra delen föreslås att fördröjningsmagasin dimensioneras för ett 20-årsregn och
erfordrar då en effektiv volym om ca 553 m3. För ytterligare fördröjning och för att möjliggöra avledning ifrån den sydöstra delen av området föreslås även en mindre våtmark
eller översilningsyta anläggas söder om husen, närmast bäcken.
På ett flertal fastigheter inom den södra delen av planområdet krävs avskärande dränering
eller diken för uppsamling av dagvatten från mindre ytor angränsande mark. Detta för att
minska risken för skador på bebyggelse. Dagvattnet avleds sedan via fastighetens dagvatteninstallation.
Principskiss över föreslaget VA-system (exklusive diken m.m.).
För mer information se VA-utredningen daterad 2015-06-17.
Värme
Riktlinjerna i Kungälvs miljöprogram för bostäder gäller som rekommendation för uppvärmning och energiprestanda. Området är inte aktuellt för anslutning till fjärrvärme.
16
El
Elledning finns utbyggd till området. Befintlig transformatorstation behöver byggas om
och ytterligare en station behövs inom området.
Avfall
Utgångspunkten för avfallssystemet i kommunen är att alla sorterar sitt avfall och bostaden bör underlätta detta arbete. Det är möjligt att själv kompostera hushållsavfall i godkänd varmkompost. För detta krävs dock tillstånd från kommunen.
Gatorna är utformade för säkra avfallstransporter. I de fall fastigheter ligger utanför avsedd körväg, kommer avfallskärl behöva lämnas utanför fastigheten.
Närmaste kretsloppsstation för källsorterat avfall som tidningar och förpackningar finns
idag vid Kyrkbäcksgatan, cirka 1,5 km från planområdet. Närmaste återvinningscentral
för källsorterat avfall av alla slag; miljöfarligt avfall, grovavfall samt förpackningar och
tidningar finns i centrala Ytterby. En kretsloppsstation planeras även i den närliggande
detaljplanen för Vena 1:3, cirka 500 meter från planområdets norra gräns.
Räddningstjänsten
Området ska förses med konventionellt brandpostsystem med brandvattenförsörjning enligt riktlinjer i VAV P83. Två brandposter ska placeras i planområdet, en i norr och en i
söder. Vid utformningen av bebyggelsen är det viktigt att man hanterar risken för brandspridning mellan husen och brandkrav för sammanbyggda garage samt att man beaktar de
speciella risker som kan uppstå beträffande brand, när ett sammanhängande skogsområde
ansluter nära bostäder.
Detaljplanens genomförandetid är fem år från det den vunnit laga kraft. Därefter fortsätter
planen att gälla så länge kommunen inte ändrar eller upphäver planen.
Kommunen är huvudman för allmän plats.
Lokalisering och hushållning
Lokalisering
En åtgärd för att minska biltrafiken och de luftföroreningar den orsakar i de centrala delarna av storstadsregionen är, enligt Miljömålen i Västra Götaland (Länsstyrelsen i Västra
Götalands län 2003), att lokalisera och utforma nya områden med goda möjligheter till
kollektivtrafikförsörjning.
För de boende kommer det att vara möjligt att arbetspendla med kollektivtrafik inom regionen. Bostäderna kommer att ligga inom 400 meter från busshållplats och det kommer
även att gå att kombinera bil med pendeltåg och expressbussar. Barn och ungdomar
kommer inte att vara beroende av bilskjutsar, utan kommer själva kunna resa kollektivt.
Alternativ
Något alternativt område är inte aktuellt. Planförslaget är förenligt med översiktsplanen.
17
Hälsa
Luftkvalitet, miljökvalitetsnormer
Planens genomförande kommer att innebära en ökning med cirka femtio bostäder, varav
tio i flerbostadshus/gruppboende, i förhållande till dagens situation, vilket ger en högst
marginell trafikökning.
Buller
Tillkommande bebyggelse bedöms inte förorsaka störande buller för befintlig bebyggelse.
Hästallergener
Studier har visat att hästallergener sprids inom ett begränsat avstånd från stall och beteshagar. Påverkan i den nya bostadsbebyggelsen bedöms vara liten. Stall och gödselförvaring finns på tillräckliga avstånd. Beteshagar finns idag på mer än 100 meters avstånd
från planområdet och andra behov är inte aktuella.
Miljö
Landskapsbild
Den nya bebyggelsen kommer att ligga i direkt anslutning till befintlig bebyggelse och
blir en naturlig expansion av den bebyggda miljön. Påverkan lokalt kommer att bli stor.
Det stora landskapsrummet kommer att påverkas i mindre grad, då bergskrönet med fornlämningsområdet förblir obebyggt. Planbestämmelser syftar till att minimera påverkan på
den stora landskapsbilden.
Naturmiljö, rekreation
En liten del av ett närströvområde klass B kommer att tas i anspråk för exploateringen.
Området beskrivs som ett tämligen alldagligt skogsområde som utgör en grön länk mot
bostadsområdena i norr, se rapporten Närströvområden i Kungälv-Ytterby, inventering
och åtgärdsplan. Exploateringen av denna del kompenseras av att ett annat naturområde
tillkommer. Skyddet av fornlämningen Ytterby 212 innebär att ett stort naturområde
kommer att säkras i planen. Fler människor kommer att kunna tillgodogöra sig friluftmiljön. Från planområdet kan stigar leda in i det planerade naturreservatet Ormo och det
finns möjlighet att ordna en entréfunktion till reservatet inom planområdet.
Djurlivet kring bäck och stengärdsgårdar kan komma att påverkas. Planens genomförande
kommer dock att ge möjligheter att behålla dessa livsmiljöer i viss utsträckning. Marken
närmast bäcken säkras som naturmark. Stengärdsgårdarna kommer i huvudsak att följa
planområdets gränser mot skogsmark och kommer i viss mån att kunna bevaras på större
fastigheter.
Kulturmiljö
Under arbetet med detaljplanen påträffades två tidigare okända fornlämningsområden
inom planområdet, Ytterby 212 och 213. Avsikten är att område Ytterby 213 ska slutundersökas. Skyddet av Ytterby 212 kommer att säkras med detaljplanen. Avsikten är att ett
litet parti av fornlämningsområdet i anslutning till Torsbyvägen kommer att slutundersökas, medan området i huvudsak kommer att ligga inom allmän plats/natur. Ett skyddsområde av minst 25 meter kommer att förbli obebyggt. För byggnader inom ett minsta avstånd av 50 meter är nockhöjden begränsad vilket betyder att endast envåningsbyggnader
är tillåtna. Inga särskilda kulturvärden i övrigt kommer att beröras. En del av det gamla
jordbrukslandskapet kommer att få annan användning, men historiska spår i form av
stenmurar kommer att bibehållas.
18
Miljökvalitetsnormer för vatten
Planområdet ligger över 1000 m från vattenförekomsten Nordre Älv som har god ekologisk och kemisk status. För att inte öka belastningen på recipienten erfordras fördröjning
av dagvatten. Inom planområdet kommer dagvattenhantering att ske lokalt genom fördröjningsmagasin och våtmarker/översilningsytor. Dagvattnet i den mindre bäck som rinner genom planområdet och mynnar i Synnerödsbäcken leds till våtmark/översilningsyta
innan vattnet når recipienten, vilket ger en positiv effekt på vattnets kvalitet och flöde i
förhållande till nuvarande situation. Utgående flöde från planområdet kommer att begränsas till att motsvara befintligt flöde. Påverkan på Nordre Älv bedöms som liten.
Bostadsförsörjning
Planen gör det möjligt att uppföra ny bostadsbebyggelse inom ett tidigare obebyggt område i Ytterby. Kommunens mål att prioritera fler tomter för småhusbebyggelse uppfylls.
Planen ger möjlighet att också uppföra ett gruppboende för människor med behov av särskild service, men kommer i huvudsak att utgöras av villabebyggelse och kommer på så
sätt att rikta sig till en begränsad, relativt homogen socioekonomisk grupp.
Bostadsmiljö
Planen ger en bostadsmiljö med goda möjligheter till rekreation och friluftsliv. Många
människor vill kunna bo på landsbygden och den nya bebyggelsen i gränsen mot jordbrukslandskapet tillgodoser ett sådant boende i ett läge med bra förbindelser med kollektivtrafik.
Planen saknar tydliga mötesplatser i det offentliga rummet. Bara en sorts bebyggelse och
upplåtelseform kan leda till en socioekonomisk likformighet. Service finns i Ytterby men
saknas helt i planområdets närmiljö. Separerad gc-väg till centrum och järnvägsstationen
finns från Torsbyvägen.
En kvalitet vid planens genomförande är att skogsområden och naturen längs Synnerödsbäcken blir tillgänglig för allmänheten.
Jämställdhet
Kvinnor och män har statistiskt sett olika levnadsmönster och olika livsförhållanden och
villkoren som styr vardagen grundläggs i hur den fysiska miljön används och utformas.
Kvinnors inkomstnivå och ekonomiska resurser är lägre än mäns. Resmönstren ser olika
ut, män reser mer med bil och kvinnor mer med kollektiva trafikmedel. Kvinnor tar ett
större ansvar för hem och familj.
Positiva aspekter på planen är att relativt god kollektivtrafik underlättar vardagsresor till
arbete och till kommunal och kommersiell service. Negativa aspekter på planen är att den
ger en miljö utan blandade funktioner och därför förutsätter resor samt också att den inte
är anpassad till olika befolkningsgruppers möjligheter och önskemål om boende.
Barnperspektiv
Barnens vardagsmiljö präglas av bostadens närområde. Planen ger kvaliteter i form av
goda förutsättningar för utomhuslek i varierad natur utanför den egna bostaden, men en
renodlad bostadsmiljö och en relativt homogen social miljö är begränsande för barns och
ungdomars identitet och förståelse för samhället. Planområdets relativt goda kommunikationer bidrar dock till att överbrygga barnens barriärer och underlättar ett större utbud av
sociala sammanhang.
Gång- och cykelvägar finns till skola och fritidsanläggningar i Ytterby. En busshållplats
finns vid Torsbyvägen invid området och täta bussförbindelser ger barn och ungdomar
19
rörlighet i samhället. Gång- och cykelväg anläggs som ansluter till den befintliga busshållplatsen strax öster om planområdet i norr. Vid den befintliga busshållplatsen finns redan passage över Torsbyvägen mot angränsande bostadsområden. Ny passage anläggs vid
den nya väganslutningen till Torsbyvägen.
Trygghet
Planens utformning påverkar känslan av trygghet i utomhusmiljön. Vägstrukturen baseras på en huvudväg med god genomströmning, vilket bör upplevas tryggt. Ett relativt
långt parti mellan busshållplats och bostadsbebyggelse kan upplevas mindre tryggt.
Verksamheter
Planens genomförande kommer att ge begränsningar beträffande jordbruksmarken i omedelbar närhet. Bostadsändamålet kommer att prioriteras framför eventuell önskan om
hästhållning.
Värdering av planens påverkan
Kommunen anser att bostäder är en lämplig användning med hänsyn till att marken ansluter till befintlig samlad bebyggelse. Läget är bra i förhållande till allmänna kommunikationer och rekreationsmöjligheter. De negativa effekterna, som ianspråktagande av
skogsmark och påverkan på landskapsbilden, uppvägs av de positiva effekterna.
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN OCH KONSULTER
Planen har upprättats i samarbete med Bokab. I arbetet med detaljplanen har följande
tjänstemän i kommunen deltagit:
Sune Karlsson och Elisabeth Wegén, VA verket
Martin Martinsson, Björn Carlsson och Kristina Hellström, Trafik och gata
Ulf Winter, Therése Albertsson och Anna Silfverberg Poulsen, Bygglov
Anders Bergquist, Mark och exploatering
Kristina Franzén, Sigrid Esbjörnsson och Lina Larsson, Miljö
Anders Finn och Mats Balder, Räddningstjänsten
Torbjörn Nilsson, Planering
Bengt Casselblad, Eva Johansson, Agneta Atterskog, Mikaela Ranweg och Marie Fagerberg, Plan
Kungälv dag som ovan
Samhällsbyggnad
Linda Andreasson
Marie Fagerberg
T.f. planchef
Planhandläggare
20
Planillustration.
Detaljplanen gör det möjligt att bygga ett fyrtiotal småhus på 750 – 1000 m2 stora tomter samt cirka
10 bostäder i ett flerbostadshus/gruppboende centralt i området.
21
UTSTÄLLNINGSUTLÅTANDE 2
2015-11-26
KONCEPT
Detaljplan för
Bostäder i Tega, Ytterby
Tega 2:5,
Kungälvs kommun, Västra Götalands län.
ADRESS
PLANERING
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
Mall skapad 041115
0303-23 80 00 vx
0303-632 37
[email protected]
www.kungalv.se
Detaljplan för
Bostäder i Tega, Ytterby, Tega 2:5, Kungälvs kommun, Västra Götalands län.
UTSTÄLLNINGSUTLÅTANDE
Det rubricerade förslaget daterat 2015-08-27 har varit utställt enligt planoch bygglagen (PBL 1987:10
5:23), under tiden 4 september t.o.m. 5 oktober 2015, i Stadshusets entréhall och på Biblioteket i Ytterby,
Ytterbyskolan. Planförslaget och samtliga utredningar har även funnits tillgängliga på Kungälvs
kommuns hemsida.
Innehåll:
STATLIGA BOLAG
REGIONALA ORGAN
FASTIGHETSÄGARE
SAMMANFATTNING
sid 2
sid 5
sid 5
sid 6
sid 7
Till samhällsbyggnad har inkommit nedanstående yttranden vilka sammanfattas och kommenteras.
Under utställningstiden har det inkommit totalt 8 st yttranden, varav 1 yttrande är från privatpersoner
skrivna av en man och en kvinna. Utav de 7 st yttranden som inkommit från statliga myndigheter, statliga
bolag och regionala organ är 3 st skrivna av män och 5 st är skrivna av kvinnor.
Bifogar Länsstyrelsen yttrande.
YTTRANDE
Länsstyrelsen 2015-10-05
Länsstyrelsens samlade bedömning
Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 § PBL och nu kända
förhållanden att planen kan accepteras och därför inte kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas.
Motiv för bedömningen
Länsstyrelsen befarar inte att:
• Riksintresse kommer att skadas påtagligt
• Mellankommunal samordning blir olämplig.
• Miljökvalitetsnormer (MKN) inte följs
• Strandskydd upphävs i strid med gällande bestämmelser
• Bebyggelse blir olämplig för människors hälsa och säkerhet
Synpunkter på granskningshandlingen
Länsstyrelsen ser positiv på ambitionen att dagvattnet bromsas upp och blir rent innan det når recipienten
och att markens hydrologiska balans ska bevaras, med målet som bygger på att minimera dagvattnets
negativa miljöpåverkan på naturen och återföra vattnet till det naturliga kretsloppet.
Viktigt är då att beakta att dimensionering av anläggningar och reningsgraden av dagvattnet innan den når
recipienterna samt kapaciteten på recipienten redovisas utförligt. Miljökvalitetsnormer för vatten ska
beaktas och Länsstyrelsen understryker vikten av att föra ett faktabaserat resonemang kring
ställningstagandet.
I planbeskrivningen står det att i planområdets sydöstra hörn rinner en mindre bäck, från nordöst till
sydväst, som mynnar i Synnerödsbäcken. Denna kommer att bevaras inom ett 7 meter brett
2
naturmarksområde, som ger utrymme för underhållsarbete och översvämningsytor vid höga vattenflöden.
Beskrivningen bör redovisa om det innebär att bäcken kommer breddas eller användas som recipient eller
något sorts fördröjningsmagasin.
Dagvattnet kommer liksom tidigare avledas till befintliga diken och till Synnerödsbäcken och sedan
vidare via Ormobäcken till Nordre Älv. I söder kan cirka 550 m3 fördröjningen ske i en kombination av
magasin och våt-mark norr om Synnerödsbäcken. I den norra delen föreslås att dagvatten fördröjs i
befintligt våtmarksområde vilket utformas som ett magasin.
I den södra delen föreslås att fördröjningsmagasin dimensioneras för ett 20- årsregn och kräver då en
effektiv volym om ca 553 m3. För ytterligare fördröjning och för att möjliggöra avledning ifrån den
sydöstra delen av området föreslås även en mindre våtmark eller översilningsyta anläggas söder om
husen, närmast bäcken.
På ett flertal fastigheter inom den södra delen av planområdet krävs avskärande dränering eller diken för
uppsamling av dagvatten från mindre ytor angränsande mark. Detta för att minska risken för skador på
bebyggelse. Dagvattnet avleds sedan via fastighetens dagvatteninstallation.
Synpunkter enligt annan lagstiftning
Länsstyrelsen ställer krav på en arkeologisk slutundersökning av fornlämning RAÄ-nr Ytterby 213:1 och
att RAÄ-nr Ytterby 212:1 skyddas genom att den läggs i grönområde. I denna version av planen framgår
dock att grönområdet som skulle skydda RAÄ-nr Ytterby 212:1 krympt och att delar av fornlämningen nu
berörs av en tänkt väg. Innan vägen anläggs ställer länsstyrelsen därför krav på att de av vägen berörda
delarna av fornlämning slutundersöks.
Länsstyrelsen anser att de hydrologiska förutsättningarna påverkas till följd av genomförande av denna
plan och behöver utredas ytterligare. Frågan om det krävs åtgärder som innebär markavvattning för att
genomföra denna detaljplan ska utredas. Om markavvattning blir aktuell ska dispens från Markavvattning
förbudet ansökas hos Länsstyrelsen vattenvårdsavdelningen företrädesvis innan man planen antas. I annat
fall kan processen köras parallell.
Planområdet angränsar till ett befintligt markavvattningsföretag som heter Synneröds DF 1948 och
hänsyn ska tas till detta. Om företaget kommer påverkas påtagligt kan det kräva omprövning av det
befintliga markavvattningsföretaget detta bland annat för att ändra delägare förtäckningen eller ändra
underhållsplanen samt avbördningskapaciteten.
KOMMENTAR
Planbeskrivningen har förtydligats kring Miljökvalitetsnormer för vatten.
Anläggningar för omhändertagande och rening av dagvatten kommer att dimensioneras och utformas så
att utgående flöde från planområdet begränsas till att motsvara befintligt flöde och reningsgrad.
Anläggningar kan utformas på flera sätt för att uppnå samma effekt. Särskild omsorg får läggas vid
detaljutformning på anläggningarna. Avsikten med våtmarken/översilningsytan längs med
Synnerödbäcken i planområdets södra del är bland annat att fördela flödet jämnt till bäcken.
Kommunen vill förtydliga att inga förändringar har skett mellan utställning 1 och 2 avseende det
grönområde som ska skydda RAÄ-nr Ytterby 212:1.
Grundvattennivåerna i södra delen av planområdet styrs av vattennivån i Synnerödsbäcken.
Grundvattennivån kommer inte att gå högre än vattennivån i bäcken. Byggrätterna i den södra delen av
planområdet, närmast bäcken, ligger på en högre nivå än HHW. Ytterligare säkerhetsmarginaler finns då
ingen byggnad eller del av byggnad, enligt planbestämmelse, får uppförs på mark med lägre nivå än +
19,5 m längs med bäcken. Kommunen bedömer inte att det krävs åtgärder som innebär markavvattning
för att genomföra denna plan, varför plankartan förtydligats genom att texten ”Om bortledning av
grundvatten blir aktuellt kan eventuellt anmälan eller tillstånd enligt 11 kap, Miljöbalken krävas” tagits
bort under upplysningar.
3
YTTRANDE
Trafikverket 2015-10-02
Trafikverkets synpunkter
Kommunen är väghållare för den sträcka av väg 604 som angränsar till planområdet. Lite längre västerut
blir Trafikverket väghållare för väg 604.
Ur trafiksäkerhetssynpunkt hade det varit att rekommendera att skapa två förskjutna trevägskorsningar
istället för en fyrvägskorsning. Det hade också varit att föredra att den nya anslutningsvägen till väg 604
är av god standard enligt Vägar och gators utformning, VGU. Detta är dock en kommunal fråga och
endast en rekommendation.
Det är positivt att planförslaget har kompletterats med en gång- och cykelväg som ger en säkrare
förbindelse till den befintliga busshållplatsen.
KOMMENTAR
Kommunen står fast vid tidigare ställningstaganden i frågan kring områdets anslutning till väg 604.
YTTRANDE
SGI, Statens Geotekniska Institut 2015-09-28
Kvarstående synpunkter från första utställningsskedet gällde belastningsrestriktionerna b20 och b30.
Tidigare överensstämde inte restriktionerna i planen med rekommendationerna i den geotekniska
utredningen och föreslagen plan för belastningsrestriktioner.
Den geotekniska utredningen har reviderats och innefattar både justerade rekommendationer och nya
beräkningar. Beräkningar visar hur stabiliteten påverkas av föreslagna laster, 20 och 30 kPa. Dessutom
har belastningsplanen uppdaterats och överensstämmer, efter revidering, med planförslaget.
SGI anser att stabiliteten har klarlagts på ett för planskedet lämpligt sätt. Marken är, förutsatt att
belastningsrestriktioner följs, lämpligt för ändamålet. SGI har därmed utifrån ett geotekniskt
säkerhetsperspektiv inget av invända mot planförslaget.
KOMMENTAR
Noteras.
YTTRANDE
Riksantikvarieämbetet 2015-09-11
Riksantikvarieämbetet avstår från att lämna synpunkter i ärendet. I detta fall anser Riksantikvarieämbetet
att ärendet bäst hanteras i kontakt med länsstyrelsen, som företrädare för de statliga kulturmiljöintressena.
KOMMENTAR
Noteras.
STATLIGA BOLAG
YTTRANDE
Skanova 2015-09-11
TeliaSonera Skanova Access AB (Skanova) har inget att invända mot planförslaget.
KOMMENTAR
Noteras.
4
REGIONALA MYNDIGHETER/ORGAN
YTTRANDE
Lantmäteriet 2015-10-02
Delar av planen som bör förbättras/kompletteras
Plankarta
Under avsnittet utnyttjandegrad anges att ”minsta tomtstorlek är 750 m2, tillfart via skaft oräknat”. Det är
Lantmäteriets bedömning att detta är en otydlig bestämmelse då det är oklart vad som är att anse som
skaft eller inte. Det är även tveksamt om det finns lagstöd för att göra en sådan avgränsning.
Under avsnittet utnyttjandegrad bör fastighetsstorlek användas istället för tomtstorlek. Plankartan bör i
allmänhet ses över vad gäller användandet av begreppet tomt. Det är exempelvis oklart vad som avses
med begreppet tomtgräns under avsnittet begränsande av markens bebyggande. Fastighetsgräns är
tydligare och ska istället användas.
Under rubriken Övriga upplysningar anges att ”Tomtindelningen ska i princip göras enligt
illustrationskartan.” och ”Det ska finnas utrymme att ställa upp två bilar på varje tomt”. Bestämmelser
som utformas som upplysningar sakar lagstöd. Lantmäteriet kommer helt bortse från dessa upplysningar
vid kommande fastighetsbildning. Dessa upplysningar i plankartan skapar därför endast otydlighet och
bör tas bort.
I de delar där avskärande dike ska anordnas inom kvartersmark kommer behov av att samverka mellan
olika fastigheter uppstå. Det vatten som samlas i dikena kommer till största delen från områden utanför
Detaljplaneområdet, det går troligen inte ordna sådan samverkan genom reglerna i
fastighetsbildningslagen eller anläggningslagen. Det vore bra att i genomförandebeskrivningen redovisa
ur denna samverkan är tänkt att regleras.
Genomförandebeskrivning
Under rubriken Fastighetsrättsliga frågor anges att ”Kvartersmarken delas in i lämpliga fastigheter
genom avstyckning i huvudsak med illustrationskartan”. Som nämnts tidigare saknas lagstöd för sådan
bestämmelse utan vill kommunen styra fastighetsindelningen får det göras med fastighetsindelande
bestämmelser. Skrivningen bör därför göras mjukare. Under rubriken Gemensamhetsanläggningar
beskrivs det som att gemensamhetsanläggning ska bildas, någon fastighetsindelande bestämmelse härom
finns inte. Planen möjliggör för bildande av gemensamhetsanläggning men skrivelsen bör göras mjukare
då det inte finns någon bestämmelse om att den ska bildas.
KOMMENTAR
Planbestämmelsen kring ”minsta fastighetstorlek är 750 m2, tillfart via skaft oräknat” har förtydligats till
”minsta tomtstorlek är 750 m2”.
Genomförandebeskrivningen har justerats så att det anges att den gemensamhetsanläggning som är möjlig
att bilda inom området har ändrats från ska bildas till kan bildas.
Planhandlingarna har justerats avseende frågan kring begreppet tomt och fastighet.
Kommunens är medveten om att upplysningar på plankarta, illustrationskarta eller
genomförandebeskrivning inte ligger till grund för fastighetsindelningsbeslut utan ser upplysningarna
som ett förtydligande av intentionerna av planen. Kommunens avsikt är inte att styra
fastighetsindelningen så hårt som med fastighetsindelningsbestämmelser utan att medge en viss
flexibilitet.
Av planoch genomförandebeskrivningen framgår det att dagvatten i diken ska avledas via respektive
fastighets dagvatteninstallation.
5
YTTRANDE
Polisen Västra Götalands län 2015-09-11
Lokalpolisområde Södra Bohuslän har inga synpunkter på detaljplanen för bostäder i Tega, Ytterby, Tega
2:5, Kungälvs kommun, Västra Götalands län.
KOMMENTAR
Noteras.
FASTIGHETSÄGARE
YTTRANDE
Fastighetsägare till Tega 4:5 2015-10-04
-Den nya infarten till fastigheten som skissats i utställningsmaterialet är inte acceptabel
med en sväng från gatan på ca 130 grader. Vi kräver en fungerande infart som är spegelvänd mot
nuvarande och som bekostas av Bokab/kommunen.
-Den nya infarten till området med en fyrvägskorsning är med nuvarande trafiksituation en uppenbar
trafikfara. Vi vill ha ett bindande besked att det byggs en fungerande avlastningsväg mellan Torsbyvägen
och Marstrandsvägen.
-En GC-väg skall finnas från nya infarten till busshållplatserna. Vi godtar inte att kommunen enväldigt
"prickmarkerat" delar av vår tomt.
-Nya transformatorn planeras byggas i direkt anslutning till vår tomt. Vi godkänner ingen byggnation
närmare än 4,5 m.
-Nuvarande infart får ej stängas innan byggnationen i området är avslutad.
-Bokab/kommunen ansvarar för väghållningen av befintlig väg inom byggområdet under byggtiden
-I övrigt är vi överens med Bokab betr. våra servitut men skriver inte på innan ovanstående punkter är
ok.
-Avrinningen för dagvatten försvinner när/om nuvarande markbädd tas bort. Hur skall det fungera i
fortsättningen??
KOMMENTAR
Lokalgatan inom den denna del av planområdet har inför utställning 2 utökats på några ställen, för att
kranbil med totallängd på ca 13 meter ska kunna komma fram. Kommunen gör fortsatt bedömningen att
detta innebär att ett fullgott alternativ till befintlig tillfart har tillskapats.
I detaljplan för Vena 1:3 m fl. föreslås ny väg i Sparråsvägens förlängning som kopplar ihop
Marstrandsvägen och Torsbyvägen. När detaljplan för Vena 1:3 m fl har vunnit laga kraft kan vägen börja
byggas. Avtal mellan Trafikverket och Kungälvs kommun finns upprättat gällande samverkan och
medfinansiering av ny korsning mellan Torsbyvägen och Sparråsvägen.
En ny GC-väg från den nya infarten till busshållplatsen är inte planerad dels då den gång- och cykelväg
som infört till utställning 2 bedöms ge en säkrare förbindelse till den befintliga busshållplatsen och dels
med hänsyn till att det redan finns GC-väg på andra sidan Torsbyvägen där ytterligare en passage över
vägen kommer att tillskapas vid ett genomförande av detaljplanen. Förslaget bedöms även i större
utsträckning kunna bidra till upplevd trygghet i bostadsområdet om fler vistas i bostadsområdet än
alternativet med GC-väg längs med Torsbyvägen.
En tomt öster om fastigheten Tega 4:5 togs bort inför utställning 2 med hänsyn till fastighetsägarna.
Prickmark med en bredd av 4,5 m infördes på samtliga angränsande fastigheter på plankartan inför
utställning 2 för att tillgodose tidigare synpunkter fastighetsägarna. Kommunens avsikt är att ge befintliga
6
likväl som blivande fastighetsägare i norra delen av planområdet samma rättigheter och skyldigheter i
denna fråga. Transformatorstationen kommer att lokaliseras närmare än 4,5 m till fastighetsägarnas
fastighetsgräns, dock behövs ett visst avstånd runt byggnaden för att drift och underhåll av byggnaden.
Nuvarande infart kommer att stängas när den nya planerade infarten öppnas. Kommunen ansvarar för
underhåll av den nya infarten och gc-vägen (befintlig infart) under byggtiden.
VA-utredningen föreslår att anslutningspunkt för dagvatten från nordvästra hörnet av fastigheten i fråga.
SAMMANFATTNING
Av de yttranden som inkommit på förslaget daterat 2015-08-27 har majoriteten inget att erinra på förslaget. De
synpunkter som inkommit på förslaget har endast föranlett redaktionella ändringar på planförslaget.
De revideringar som gjorts inför antagande är följande:
• Planbeskrivningen har förtydligats kring Miljökvalitetsnormer för vatten.
• Genomförandebeskrivningen har justerats så att det anges att den gemensamhetsanläggning som är
möjlig att bilda inom området har ändrats från ska bildas till kan bildas
• Upplysningstext på plankartan har förtydligats genom att text kring bortledning av grundvatten tagits
bort.
• Planhandlingarna har justerats avseende användandet av begreppet tomt och fastighet.
• Planbestämmelsen kring ”minsta fastighetstorlek är 750 m2, tillfart via skaft oräknat” har
förtydligats till ”minsta tomtstorlek är 750 m2”.
• Bestämmelse kring placering av huvudbyggnad har förtydligats till att gälla för kvartersmark med
ändamål B och B1.
Fastighetsägarna för Tega 4:5 i norra delen av planområdet har haft flertalet synpunkter under
planprocessen, vilka i största möjliga mån har försökt att tillgodoses. Enskilda samtal har hållits med
fastighetsägarna.
Följande sakägare och övriga berörda har framfört synpunkter under programsamrådet, samrådet och/eller
utställningen som helt eller delvis inte har tillgodosetts:
Fastighetsägare till Tega 4:5.
Med detta föreslås att kommunstyrelsen/samhällsbyggnadsutskottet godkänner planförslaget samt föreslår
kommunfullmäktige att anta det rubricerade planförslaget.
Linda Andreasson
T.f. planchef
Marie Fagerberg
Planhandläggare
7
Yttrande
2015-10-05
Diarienummer
402-30415-2015
Kungälvs kommun
Planering
Samhällsbyggnad
442 81 Kungälv
[email protected]
Granskningsyttrande över detaljplan för bostäder i Tega, Ytterby, Tega 2:5, Kungälvs kommun, Västra Götalands län
Handlingar daterade 2015-08-27 för samråd enligt 5 kap 22 § planoch bygglagen (PBL 2010:900)
Länsstyrelsens samlade bedömning
Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 §
PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras och därför inte
kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas.
Motiv för bedömningen
Länsstyrelsen befarar inte att:
 Riksintresse kommer att skadas påtagligt
 Mellankommunal samordning blir olämplig.
 Miljökvalitetsnormer (MKN) inte följs
 Strandskydd upphävs i strid med gällande bestämmelser
 Bebyggelse blir olämplig för människors hälsa och säkerhet
Synpunkter på granskningshandlingen
Länsstyreslen ser positiv på ambitionen att dagvattnet bromsas upp och blir
rent innan det når recipienten och att markens hydrologiska balans ska bevaras, med målet som bygger på att minimera dagvattnets negativa miljöpåverkan på naturen och återföra vattnet till det naturliga kretsloppet.
Viktigt är då att beakta att dimensionering av anläggningar och reningsgraden av dagvattnet innan den når recipienterna samt kapaciteten på recipienten redovisas utförligt. Miljökvalitetsnormer för vatten ska beaktas och
Länsstyrelsen understryker vikten av att föra ett faktabaserat resonemang
kring ställningstagandet.
I planbeskrivningen står det att i planområdets sydöstra hörn rinner en
mindre bäck, från nordöst till sydväst, som mynnar i Synnerödsbäcken.
Denna kommer att bevaras inom ett 7 meter brett naturmarksområde, som
ger utrymme för underhållsarbete och översvämningsytor vid höga vattenflöden. Beskrivningen bör redovisa om det innebär att bäcken kommer
breddas eller användas som recipient eller något sorts fördröjningsmagasin.
Dagvattnet kommer liksom tidigare avledas till befintliga diken och till
Synnerödsbäcken och sedan vidare via Ormobäcken till Nordre Älv. I söder
kan cirka 550 m3 fördröjningen ske i en kombination av magasin och våt-
Postadress:
403 40 Göteborg
Besöksadress:
Telefon/Fax:
010-224 40 00
Webbadress:
http://www.lansstyrelsen.se/vastrag
otaland/
E-post:
[email protected]
Sida
1(3)
Yttrande
2015-10-05
Diarienummer
402-30415-2015
mark norr om Synnerödsbäcken. I den norra delen föreslås att dagvatten
fördröjs i befintligt våtmarksområde vilket utformas som ett magasin.
I den södra delen föreslås att fördröjningsmagasin dimensioneras för ett 20årsregn och kräver då en effektiv volym om ca 553 m3. För ytterligare fördröjning och för att möjliggöra avledning ifrån den sydöstra delen av området föreslås även en mindre våtmark eller översilningsyta anläggas söder om
husen, närmast bäcken.
På ett flertal fastigheter inom den södra delen av planområdet krävs avskärande dränering eller diken för uppsamling av dagvatten från mindre ytor
angränsande mark. Detta för att minska risken för skador på bebyggelse.
Dagvattnet avleds sedan via fastighetens dagvatteninstallation.
Synpunkter enligt annan lagstiftning
Länsstyrelsen ställer krav på en arkeologisk slutundersökning av fornlämning RAÄ-nr Ytterby 213:1 och att RAÄ-nr Ytterby 212:1 skyddas genom
att den läggs i grönområde. I denna version av planen framgår dock att
grönområdet som skulle skydda RAÄ-nr Ytterby 212:1 krympt och att delar
av fornlämningen nu berörs av en tänkt väg. Innan vägen anläggs ställer
länsstyrelsen därför krav på att de av vägen berörda delarna av fornlämning
slutundersöks.
Länsstyrelsen anser att de hydrologiska förutsättningarna påverkas till följd
av genomförande av denna plan och behöver utredas ytterligare. Frågan om
det krävs åtgärder som innebär markavvattning för att genomföra denna
detaljplan ska utredas. Om markavvattning blir aktuell ska dispens från
Markavvattning förbudet ansökas hos Länsstyrelsen vattenvårdsavdelningen
företrädesvis innan man planen antas. I annat fall kan processen köras parallell.
Planområdet angränsar till ett befintligt markavvattningsföretag som heter
Synneröds DF 1948 och hänsyn ska tas till detta. Om företaget kommer påverkas påtagligt kan det kräva omprövning av det befintliga markavvattningsföretaget detta bland annat för att ändra delägare förtäckningen eller
ändra underhållsplanen samt avbördningskapaciteten.
Detta yttrande har handlagts av planhandläggare Jens Rasmussen
och granskats av planhandläggare Paula Franco de Castro. I den
slutliga handläggningen har även Robert Jalvin, miljöskyddsavdelningen och Aster Asgedom, vattenavdelningen, deltagit.
Jens Rasmussen
Paula Franco de Castro
Detta beslut har signerats elektroniskt i Länsstyrelsens diariesystem.
Yttrande
2015-10-05
Kopia till:
SGI
Trafikverket
Linda Karlsson, Naturavdelningen
Robert Jalvin, Miljöskyddsavdelningen
Paula Franco de Castro, Samhällsavdelningen
Henrik Zedig, kulturmiljöenheten
Aster Asgedom, Vattenavdelningen
Diarienummer
402-30415-2015
Antagandehandling,
2015-08-27, rev 2015-11-26
KONCEPT
Detaljplan för
BOSTÄDER I TEGA, YTTERBY
Tega 2:5
ADRESS
SAMHÄLLSBYGGNAD
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
Stadshuset 442 81 Kungälv
0303-23 80 00
0303-632 37
samhallsbyggnadskontoret@
kungalv.se
www.kungalv.se
INNEHÅLL
3
3
Preliminär tidplan
3
Huvudmannaskap
3
5
Markförvärv
5
5
5
Markägare
5
Övriga berörda fastigheter
5
5
6
Ledningsrätt
6
Dikningsföretag
6
Servitut
6
EKONOMISKA FRÅGOR
6
Detaljplaneekonomi
6
7
7
Ekonomiska konsekvenser för övriga
7
7
TEKNISKA FRÅGOR
7
Va-nätet
8
Vatten
8
8
Avlopp
8
Dagvatten
8
Trafik
9
Arkeologi
9
Geoteknik
9
Värme
9
10
Genomförandebeskrivning - antagandehandling, 2015-08-27, rev 2015-11-26
ändamålsenligt genomförande av detaljplanen.
detaljplan för nya bostäder i Tega, Ytterby, Tega 2:5, Kungälvs kommun som upprättas av
Samhällsbyggnadskontoret.
Preliminär tidplan
Beslut om samråd
Samrådstiden slut
Beslut om utställning
Beslut om utställning II
Beslut om antagande
april 2011
maj 2011
maj 2014
aug 2015
vintern 2015/16
Genomförandetid
Enligt planoch bygglagen skall detaljplaner förses med en genomförandetid på minst fem år
och högst femton år.
Genomförandetiden för detaljplanen är satt till 5 år.
Detaljplanen fortsätter att gälla även efter genomförandetidens utgång men kan då lättare
ändras om ett sådant behov uppkommer.
Huvudmannaskap
Kommunen är huvudman för allmänna platser. Huvudmannaskapet innebär ett formellt ansvar
för iordningställande, drift och underhåll av mark och anläggningar inom allmän platsmark.
Detaljplaneområdet kommer att tas med i kommunens verksamhetsområde för vatten, spilloch dagvatten, vilket innebär att kommunen ansvarar för utbyggnaden av va-nätet inom
området.
Kommunen ansvarar för iordningställande och framtida drift och underhåll av de
anläggningar som i detaljplanen är utlagda som allmän plats.
El-leverantören ansvarar för genomförande och skötsel av el-anläggning.
Ansvaret för att genomföra planen redovisas i tabellform nedan.
Ansvarig
Kungälvs kommun
Anläggning
-Iordningställande samt framtida drift och
underhåll av allmän platsmark.
-Utbyggnad och framtida drift av dagvatten(inkl. avskärande diken på allmän plats),
vatten- och avloppsnät samt brandposter.
Eventuellt trygga dess bestånd inom
3
Bokab
Blivande fastighetsägare
Teledistributör
Kungälv Energi AB
Länsstyrelsens kulturmiljöenhet
kvartersmark genom ledningsrätt.
-Ansökan om erforderlig fastighetsbildning,
omfattande bland fastighetsreglering av
allmän plats, ledningsrätt för allmänna
ledningar m m.
-Ansökan om arkeologisk slutundersökning.
Kvartersmark
-Överlåtelse av tomter till nya
fastighetsägare.
-Överföring av rättigheter/skyldigheter
enligt exploateringsavtal till berörda
fastighetsägare.
-Ansvar och kostnader enligt
exploateringsavtal. (vilket även inkluderar
upprustning av bef busshållplats och
iordningställande av ny passage över
Torsbyvägen, för oskyddade trafikanter vid
områdets utfart på Torsbyvägen)
-Kontakt med och upprättande av
överenskommelse med Synneröds
dikningsföretag.
-Avtal med ägarna till Tega 4:5.
-Rivning av befintlig byggnad i sydöstra
delen av detaljplanen.
Fastighetsbildning
-Ansökan om erforderlig fastighetsbildning
för avstyckning av nya fastigheter.
-Samtliga anläggningar inom respektive
fastighet.
-Fördröjning av dagvatten på kvartersmark i
enlighet med till planen hörande vautredning
- Anläggande och drift av avskärande
dränering/diken för dagvatten på de
fastigheter som berörs.
-Anläggande och drift och förvaltning av
gemensamhetsanläggningar för tillfart där
behov uppstår.
-Utbyggnad av telenät.
-Eventuellt säkerställande av anläggningens
bestånd genom ledningsrätt, servitut eller
nyttjanderätt.
-Flytt och markförläggning av befintlig
luftledning
-Utbyggnad av elnät.
-Eventuellt säkerställande av anläggningens
bestånd genom ledningsrätt i den mån
rättighet inte finns.
Upprätta skötselplan för fornlämning 212.
4
Ett exploateringsavtal som reglerar planens genomförande skall tecknas mellan kommunen
och Bokab. Avtalet, som tecknas innan detaljplanen antas, skall bland annat reglera
utbyggnad och finansiering av utbyggnaden av allmän plats. Kommunen bygger ut och Bokab
bekostar denna utbyggnad. Vidare regleras i avtalet finansiering av del av va-utbyggnaden,
fördröjning och utsläppsflöde av dagvatten på/från kvartersmark samt överlåtelse av
allmänplatsmark till kommunen.
Avtal/överenskommelse skall tecknas mellan Bokab och fastigheten Tega 4:5 angående
förvärv av mark och ändrad utfart.
Avtal om försäljning av gruppbostadstomten till kommunen skall tecknas innan antagande
och godkännas i samband med att detaljplanen antas.
När detaljplanen är vunnit laga kraft skall köpeavtal tecknas med intresserade tomtköpare.
Avtalen reglerar dels köpeskilling dels villkor för köp av fastigheter, bl a ansvar för
fördröjning av dagvatten på den egna fastigheten.
Avtal skall upprättas med Synneröds Dikningsföretag om detaljplaneområdets del i
dikningsföretaget innan antagandet. Bokab ansvarar för detta.
Markförvärv
Tega 4:5 får möjlighet att förvärva den del av Tega 2:5 som idag utgör bl a utfart från
fastigheten och som i planen är angiven som kvartersmark.
Bokab överlåter färdiga fastigheter till intresserade tomtköpare.
Bokab skall överlåta den mark som i detaljplanen är utlagd som allmän plats till kommunen
utan ersättning.
Bygglov söks hos Miljö- och byggnadsnämnden i Kungälvs kommun. Ansökan om
fastighetsbildning, anläggningsförrättning m.m. söks hos Lantmäterimyndigheten, Göteborg.
Markägare
Planområdet består till största del av fastigheten Tega 2:5 som ägs av Bokab.
Inom planområdet finns även en befintlig privatägd villafastighet, Tega 4:5, som föreslås få
ny tillfartsväg via allmän plats, lokalgata.
Fullständig förteckning av fastighetsägarna finns i fastighetsförteckningen.
Övriga berörda fastigheter
Direkt angränsande öster om planområdet finns åtta fastigheter som idag nås via
Gustavsbergsvägen, från Torsbyvägen. Dessa fastigheter berörs av planen genom delvis ny
tillfartsväg via allmän plats, lokalgata. Nuvarande utfart mot Torsbyvägen stängs när ny
tillfart är anlagd.
Den mark som enligt detaljplanen skall utgöra allmän plats överförs genom
fastighetsreglering till lämplig kommunal fastighet.
5
Mark som genom köp skall tillföras Tega 4:5, överförs genom fastighetsreglering.
Kvartersmarken delas in i lämpliga fastigheter genom avstyckning i huvudsak i enlighet med
illustrationskartan.
Lantmäteriförrättning ansöks hos och utförs av Lantmäterimyndigheten.
Gemensam tillfart till två fastigheter inom planområdet skapas (g). För denna tillfart kan
gemensamhetsanläggning bildas, där de fastigheter som nyttjar tillfarterna skall ha andel.
Gemensamhetsanläggningen sköts och underhålls av berörda fastigheter.
Anläggningsförrättning ansöks hos och utförs av Lantmäterimyndigheten.
Ledningsrätt
Inom område markerat med ”u” inom detaljplanen kan marken upplåtas med ledningsrätt för
underjordiska ledningar. Ledningsrätten regleras i exploateringsavtal mellan kommunen och
Bokab.
Ledningsrätten säkerställs genom ledningsförrättning som ansöks hos och utförs av
Lantmäterimyndigheten.
Dikningsföretag
Planområdet angränsar i sydväst till Synnerödsbäcken som tillhör Synneröds Dikningsföretag,
vilken förvaltas och sköts av en styrelse. Dikningsföretaget skall ha möjlighet att utföra
underhåll, vilket det är såväl berättigat som skyldigt till. I samband med rensning av diket
måste det finnas plats utefter diket för grävmaskin och uppläggning av rensningsmassor.
Vilken andel av dikningsföretagets kostnader som detaljplaneområdet skall svara för skall
antingen regleras i överenskommelse med dikningsföretaget eller fastställas vid omprövning
av dikningsföretaget. Omprövning söks hos mark- och miljödomstolen. Enligt till detaljplanen
hörande va-utredning kommer dagvattensystemet utföras så att belastningen på
Synnerödsbäcken inte förändras jämfört med idag, genom att fördröjningsmagasin kommer att
anläggas.
Servitut
Till förmån för Kungälvs kommun finns två avtalsservitut. Ett med ändamål kraftledning och
ett med ändamål ledningar m.m. Berörda ledningar är lokaliserade i planområdets norra del
och kommer att markförläggas.
Till förmån för Tega 4:5 finns ett avtalsservitut för avloppsbädd, ett för vattentäkt och ett för
infartsväg. I samband med plangenomförandet finns möjlighet för berörd fastighet att anslutas
till det kommunala VA-nätet. Servitutet kan i samband med detta upphöra. Vidare kommer
fastigheten att ha tillfart från allmänplats lokalgata vilket gör tillfartsservitutet onyttigt.
EKONOMISKA FRÅGOR
Detaljplaneekonomi
Bokab betalar plankostnader. Plankostnaden regleras i plankostnadsavtal som upprättats
mellan parterna.
6
Kostnaden för utbyggnad av gator har kostnadsberäknats till ca 13 500 000 kr exkl. moms
(juli 2013). Bokab får intäkter från försäljning av de blivande villafastigheterna. Utöver
ovanstående kostnader uppkommer också kostnader för markförläggning av befintlig
starkströms luftledning, rivning av befintligt hus i sydost m m. Samtliga
exploateringskostnader betalas av Bokab, vilket regleras i exploateringsavtal mellan
kommunen och Bokab.
2015), vilket inte täcks av anläggningsavgifter, enligt gällande va-taxa, vilka beräknas
inbringa ca 8 300 000 kr. Större delen av underskottet, vad beträffar va-utbyggnaden, kommer
att täckas genom exploateringsersättning från Bokab, vilket regleras i exploateringsavtal
mellan kommunen och Bokab.
Blivande fastighetsägare svarar för alla åtgärder inom egna fastigheten.
Ägaren till Tega 4:5 har möjlighet att förvärva del av Tega 2:5. Vilket regleras i avtal med
Bokab. Tega 4:5 kan också komma att anslutas till det kommunala va-nätet (avlopp) och
erlägger då anläggningsavgift enligt den vid anslutningstillfället gällande taxan.
Köparna till de nya fastigheterna ansvarar för samtliga åtgärder på respektive fastighet.
Ekonomiska konsekvenser för övriga
Ägarna till de fastigheter som ligger öster om planområdet kommer att få utfart genom
planområdet till allmän väg. Detta innebär att deras kostnader för underhåll av enskild väg
kommer att minska.
Kommunen svarar för drift och underhåll av allmänna plaster. Kommunen får årliga
driftskostnader på ca 250 000 kr för lokalgatorna och naturområden inom detaljplanen, vilket
är betydligt mer än för normal drift. Anledningen till de höga kostnaderna beror på den
kuperade terrängen och de efter terrängen anpassade gatuprofilerna.
TEKNISKA FRÅGOR
Under planarbetet har ett antal tekniska utredningar genomförts.
•
Geoteknisk undersökning, Norconsult 2010-02-26, kompletterad 2010-12-02, rev.
2013-03-12, rev. 2015-08-14
•
Översiktlig VA-utredning, Norconsult 2008-12-17, reviderad 2015-06-17
•
Översiktlig väg- och bullerutredning, Norconsult, 2008-12-10, rev 2013-03-08, rev
2013-07-04
•
Utredning beträffande flygbuller, Norconsult, 2010-05-21
•
Stenklätt berg och neolitisk boplats i Ytterby. Arkeologisk förundersökning Ytterby
212 och 213, Bohusläns museum 2012:46
Dessa utredningar ingår i planhandlingarna.
7
Va-nätet
Området kommer att anslutas till det kommunala ledningsnätet. Anslutning görs till befintliga
huvudledningar, vilka passerar planområdet längs Torsbyvägen.
Ledningar för vatten och spillvatten kommer så långt som möjligt förläggas i gatumark.
Vatten
Vattenledningsnätet föreslås anslutas till den befintliga huvudledningen norr om
Torsbyvägen. Eftersom huvudledningen är ansluten till en befintlig tryckstegringsstation
benämnd ”Tega” klaras det vattentryck som krävs för den högst belägna fastigheten i
detaljplaneområdet. Vattentrycket i områdets lägsta delar kan behöva reduceras, för att inte
överskrida maximalt tryck enligt Svenskt Vattens publikation P83. Detta behöver utredas
vidare vid detaljprojekteringen.
Brandvattenförsörjning i området föreslås ske via två brandposter.
Avlopp
För att avleda spillvattnet krävs byggnation av två nya pumpstationer.
En befintlig pumpstation vid Gustavsbergsvägen, öster om planområdet, kommer att tas bort.
För avledning av spillvatten från södra området byggs en pumpstation i sydvästra hörnet av
planområdet i nära anslutning till Synnerödsbäcken.
Pumpstationen kommer att pumpa spillvattnet norrut till en höjdpunkt i lokalgatan. Därifrån
avleds spillvattnet i en självfallsledning till en ny pumpstation som ska byggas strax söder om
Torsbyvägen och öster om planområdet. Pumpstationen placeras på fastigheten Vena 1:3 som
ägs av Kungälvs Kommun. Från denna pumpstation pumpas spillvattnet vidare till den
befintliga huvudledningen norr om Torsbyvägen.
Den södra pumpstationen som är belägen i anslutning till Synnerödsbäcken ska placeras
högvattenfritt, för att minimera risken att bäckvatten tränger in i pumpstationen vid höga
vattennivåer.
Vid södra pumpstationen föreslås ett bräddmagasin som kan magasinera motsvarande 8
timmars spillvatten vid ett eventuellt driftstopp, då bräddning av spillvatten till bäcken ur
miljösynpunkt inte bör ske. Mobilt reservkraftverk ska kunna anslutas till pumpstationen.
Ett skyddsavstånd av ca 50 meter mellan bostäder och pumpstation har säkrats i planen för att
minska risken för luktproblem vid bostäder.
Dagvatten
Dagvattnet kommer liksom tidigare avledas till befintliga diken och till Synnerödsbäcken och
sedan vidare via Ormobäcken till Nordre Älv.
Vid exploateringen ökar andelen hårdgjorda ytor och därmed ökar ytavrinningen. För att inte
öka belastningen på recipienten erfordras fördröjning av dagvatten. VA-utredningen utgår
från att utgående flöde från planområdet ska begränsas till att motsvara befintligt maxflöde.
Genom att reducera andelen hårdgjorda ytor, reduceras mängden dagvatten som behöver
omhändertas. Fastighetsägaren ansvarar för att dagvatten från tomtmark omhändertas via
fördröjningsmagasin innan avledning sker till kommunens dagvattenledning. Dagvatten från
fastighet får inte avledas vidare till grannfastigheter så det skapar olägenhet.
8
Respektive fastighetsägare åläggs att omhänderta och fördröja en dagvattenvolym
motsvarande 1 m3 per 100 m2 hårdgjord yta. Hårdgörningsgraden har i enlighet med Svenskt
Vattens publikation P90 satts till 30 %, det vill säga tak, asfaltytor och andra hårdgjorda
beläggningar utgör 30 % av fastighetsarean.
Fördröjningsmagasinets vattenvolym kan då beräknas utifrån fastighetsareal enligt formeln:
Fördröjningsmagasinets vattenvolym (m3) = Fastighetsareal (m2) x 0,3/100.
Flödet från de hårdgjorda ytorna ska regleras i en regleringsbrunn. Det maximala flödet kan
beräknas utifrån fastighetsareal enligt formeln:
Fördröjningsmagasinets utloppsflöde (l/s) = Fastighetsareal (m2) x 0,3/100.
För mer information, se VA-utredning daterad 2015-06-17.
Utöver fastighetsägarnas fördröjningsmagasin på tomtmark ska kommunen bygga
fördröjningsmagasin. I den norra delen föreslås att dagvatten fördröjs i befintligt
våtmarksområde vilket utformas som ett magasin för att omhänderta ett 50-årsregn, vilket
motsvarar ca 110 m3.
I den södra delen föreslås att fördröjningsmagasin dimensioneras för ett 20-årsregn och
erfordrar då en effektiv volym om ca 553 m3. För ytterligare fördröjning och för att
möjliggöra avledning ifrån den sydöstra delen av området föreslås även en mindre våtmark
eller översilningsyta anläggas söder om husen, närmast bäcken.
På ett flertal fastigheter inom den södra delen av planområdet krävs avskärande dränering
eller diken för uppsamling av dagvatten från angränsande mark. Detta för att minska risken
för skador på bebyggelse. Dagvattnet avleds sedan via fastighetens dagvatteninstallation.
Samtliga åtgärder för fördröjning och avledande av dagvatten på tomtmark utförs och
bekostas av respektive fastighetsägare. Ansvaret regleras i de köpeavtal som upprättas med
respektive fastighetsägare.
Trafik
Fastigheterna Tega 2:11 m fl strax öster om planområdet, har idag enskild utfart på
Torsbyvägen. Denna planeras att stängas och dessa fastigheters utfart mot Torsbyvägen
kommer att samordnas med det nya planområdets utfart och ske via allmän plats, lokalgata.
I södra delen av planområdet samt norr om gruppbostadstomten kommer ytor att anordnas för
snöupplag. Dessa ytor kommer under årets milda månader att kunna användas som parkering
för besökande till området.
Arkeologi
Inom området finns flera fornlämningar. Fornlämning 212 i områdets nordvästra hörn
kommer att bevaras i stort sett orörd, inom allmän plats, natur, medan lämningen 213 kommer
att slutundersökas då denna ligger inom blivande kvartersmark. För fornlämning 212 skall
skötselplan upprättas av länsstyrelsen när detaljplanen vunnit laga kraft.
Geoteknik
Sluttningen mot bäcken i sydväst utgörs av lermark och också inom planområdets norra del
finns lermark. I övrigt består marken av fastmark. För att i detalj bestämma
grundläggningssätt på lermarken krävs kompletterande geoteknisk undersökning, när exakta
huslägen är bestämda.
Värme
Området är inte aktuellt för anslutning till fjärrvärmenätet.
9
Till innehållet i denna genomförandebeskrivning har bidragit: Sune Karlsson SHB, Kristina
Hellström SHB, Mikael Svensson, SHB, Marie Fagerberg, SHB.
Anders Bergquist
Mark o exploateringsingenjör
Henrik Haglund
10
1(6)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Sofia Samuelsson
2015-11-09
Nedläggning av Diseröds återvinningscentral (ÅVC) (Dnr KS2015/1271-1)
Sammanfattning
Sektor Samhällsbyggnad har sedan 2013 arbetat med framtagande av en ny detaljplan för
Diseröd. Denna detaljplan omfattar platsen där befintlig återvinningscentral (ÅVC) i Diseröd
är placerad. För att möjliggöra etablering av bostäder m.m. i området enligt pågående
planarbete behöver återvinningscentralen avvecklas från platsen, så snart som möjligt när
platsen behöver tas i anspråk.
Återvinningscentralen i Diseröd är väldigt uppskattad av boende i Diseröd och varje år görs ca
6600 stycken besök på återvinningscentralen och drygt 400 ton avfall samlas in.
Förvaltningen redogör tre möjliga vägar för Diseröds insamlingssystem för grovavfall och
farligt avfall. Utredning av möjligheter att så snart som möjligt ordna ny ÅVC i Diseröd,
anpassning och utveckling av Munkegärde och Kode ÅVC för att hänvisa besökarna från
Diseröd dit, samt utredning av andra ÅVC lösningar ex mobil ÅVC. En ekonomisk
bedömning för ovan angivna vägar har tagits fram.
Nuvarande återvinningscentral i Diseröds avvecklas så snart som möjligt när platsen behöver
tas i anspråk.
Förvaltningen föreslår en utredning av möjligheter att så snart som möjligt ordna ny ÅVC i
Diseröd.
Bakgrund
I översiktsplan 2010 som antogs av Kommunfullmäktige 2012-01-19 beskrivs Diseröd som en
serviceort där ortens utveckling behöver stärkas genom byggnation av nya bostäder med olika
upplåtelseformer samt verksamheter i centrum. I översiktsplanen pekas aktuella planområden
ut som möjligt förtätnings och/eller omvandlingsområde.
Sektor Samhällsbyggnad har sedan 2013 arbetat med framtagande av en ny detaljplan för
Diseröd. Denna detaljplan omfattar platsen där befintlig återvinningscentral (ÅVC) i Diseröd
är placerad. Detaljplanen har varit ute på samråd samt varit utställt för granskning under tiden
8 september – 29 september 2015. I dagsläget bearbetas inkomna synpunkter.
Förvaltningen ser tre möjliga vägar för Diseröds insamlingssystem för grovavfall och farligt
avfall. Dessa finns beskrivna under nedan. Förvaltningen föreslår alternativ 3.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(6)
Återvinningscentraler (ÅVC) är en viktig del av kommunens insamlingssystem för
grovavfall och farligt avfall. De fungerar också som en kontaktyta mellan kommunen och
dess invånare, och en väl fungerande återvinningscentral kan bidra till att stärka kundernas
förtroende för avfallshanteringen i stort. Återvinningscentralerna är välbesökta och
uppskattade och något av en lokal samlingspunkt. Därför är lokaliseringen viktig för att ge
en bra service för kommuninvånarna men också för att minska transporter, nedskräpning
och störningar.
Enligt inriktningsbeslut från Kommunfullmäktige från tidigt 90-tal ska det finnas en ÅVC i
varje serviceort. Detta är idag uppfyllt med undantag för Marstrand där ÅVC saknas.
För att möjliggöra etablering av bostäder m.m. i området enligt pågående planarbete
behöver dock återvinningscentralen avvecklas från platsen.
Tre möjliga alternativ för Diseröds insamlingssystem för grovavfall och farligt avfall.
1. Diseröd ÅVC avvecklas så snart som möjligt när platsen behöver tas i anspråk.
Förvaltningen ges i uppdrag att anpassa och utveckla Munkegärde ÅVC och Kode ÅVC
för att hantera tillströmningen från Diseröd. Varje månad görs det ca 550 besökt till
Diseröds ÅVC. Munkegärde ÅVC besöks varje dag av ca 470 besökare. Möjliga
anpassningar för att hantera kommande tillströmning till Munkegärde och Kode ÅVC kan
bland annat vara förändrade och utökade öppettider, ex söndagsöppet. Munkegärde ÅVC
upprustas under nov-december 2015 och kan därefter hantera fler besökare. Avståndet
mellan Diseröd ÅVC och Munkegärde ÅVC är 8 km och 14 km till Kode ÅVC, vilket kan
anses som nära jämfört med andra närliggande kommuner.
Förvaltningen ges i uppdrag att utreda andra möjligheterna till andra ÅVC lösningar ex
mobil ÅVC eller kampanjhämtning typ Marstrand. För att upprätthålla servicen, om än i
begränsad omfattning, kan en mobil ÅVC-lösning inrättas för Diseröd med omnejd. Detta
kan ske fram till dess en ny ÅVC kan anordnas eller som en permanent lösning.
Det förekommer många typer av mobila lösningar i Sverige. Kungälvs kommun har en
variant av mobil ÅVC på Marstrand, kallad ”hämtning av grovavfall”, där containrar ställs
ut under en lördag varje år. Platsen är bemannad och vid dagens slut transporteras
containrarna från platsen till Munkegärde avfallsanläggning. Under 2014 samlade 35 ton
under denna lördag.
Inom Göteborgsregionen (GR) kommer det under 2016 att på försök testa två mobila
ÅVC:er i regionen. Kostnadsunderlag kommer tas fram och därefter kommer kommunerna
tillfrågas om man vill vara med i försöket
Förvaltningen ges i uppdrag att utreda möjligheter att så snart som möjligt ordna ny ÅVC i
Diseröd.
3(6)
Återvinningscentralen i Diseröd är väldigt uppskattat av boende i Diseröd. Romelanda
pensionärsförening har i ett brev protesterat till nedläggningen. Varje år görs ca 6600
stycken besök på återvinningscentralen (ca 550 besök per månad). Trots att
återvinningscentralen endast har öppet tre dagar i veckan. Under 2014 samlades drygt 400
ton avfall in från återvinningscentralen i Diseröd.
Alternativa platser för återvinningscentralen har utretts, bland annat fastigheten Diseröd
1:39 där idag Diseröds reningsverk är placerat, men ingen plats har i nuläget kunnat möta
alla krav och behov som finns. Detta måste utredas vidare. Att etablera en ny
återvinningscentral är en lång process som kräver en rad utredningar och
myndighetsbeslut. Så som lokalisering, utformning, projektering och anläggning, samt
ändring av detaljplan, miljö- och bygglovsprövning. Lokaliseringen av
återvinningscentralen är central både i detaljplaneprocessen och i miljöprövningen och
styrs av kundbehov, markförutsättningar, anläggningens påverkan på omgivningen samt
krav och regler kring buller och transporter.
Förvaltningen föreslår en utredning av möjligheterna att så snart som möjligt ordna ny
ÅVC. Detta för att kunna upprätthålla dagens service för de boende i Diseröd, samt för att
inte gå ifrån inriktningsbeslutet. Återvinningscentralen i Diseröd är väldigt uppskattat och
en lokal samlingspunkt. ÅVC bidrar även till att minska nedskräpning i närområdet. En
mer utförlig utredning krävs dock innan en ny återvinningscentral kan ordnas. I denna
utredning läggs särskilt fokus på lokalisering av ny återvinningscentral.
Beroende på vilken inriktning som fattas för Diseröd kan kommunfullmäktiges strategiska mål
”Minskad miljö- och klimatpåverkan” påverkas. Avveckling av Diseröd ÅVC innebär att
besökarna kommer att använda kommunens andra återvinningscentraler längre från Diseröd,
samtidigt som transporterna av det insamlade avfallet från återvinningscentralen till
mottagningsanläggning minskar.
Förvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv.
Förvaltningen har inte funnit några särskilda aspekter på frågan utifrån detta perspektiv.
Detaljplanen har varit ute på samråd samt varit utställt för granskning under tiden 8 september
– 29 september 2015. I dagsläget bearbetas inkomna synpunkter. Diseröd ÅVC bör vara kvar
på nuvarande plats så länge som möjligt till dess att platsen behöver tas i anspråk.
Återvinningscentraler kan avvecklas innan någon vecka efter att platsen behöver tas i anspråk.
Utredningar beroende på vald inriktning kan startas kort efter att beslut tagits.
4(6)
Juridisk bedömning
Nuvarande avtal med kommuns entreprenör för drift av återvinningscentralen möjliggör en
avveckling av återvinningscentralen. För detta krävs ett politiskt beslut.
Återvinningscentralen har ett bokfört värde på 330 532 kr. Utöver detta tillkommer kostnader
för rivning och ramper m.m. till en uppskattad kostnad på 50 000 kr. Dessa kostnader kommer
täckas av Diserödsplanen.
Nedan görs en ekonomisk bedömning för ovan beskrivna alternativ:
1. Diserödsborna hänvisas till andra ÅVC: Munkegärde ÅVC kan efter upprustningen
hantera fler besökare. Munkegärde och Kode ÅVC kan även anpassas och utvecklas för att
hantera tillströmningen från Diseröd. Munkegärde ÅVC kan bland annat få utökade
öppettider, ex söndagsöppet. Detta skulle minska eventuell trängsel från Diseröd då
lördagar är mest belastade och har flest besökare sett till tiden då återvinningscentralen har
öppet. Kostanden för detta uppskattas till 180 000 kr per år.
2. Ett alternativ till en permanent stationär ÅVC i Diseröd är att nyttja en mobil ÅVC som
ställs upp i Diseröd på bestämda dagar någon gång i månaden. En mobil ÅVC kan
användas som en permanent lösning eller under en övergångsperiod, innan nya
återvinningscentral kan ordnas. Inom Göteborgsregionen (GR) kommer det under 2016
att på försök testa två mobila ÅVC:er i regionen. Kostnadsunderlag kommer tas fram och
därefter kommer kommunerna tillfrågas om man vill vara med i försöket. Kostnaden för
mobil ÅVC är grovt uppskattad då detta är relativ ny insamlingsmetod och inte tidigare
upphandlad.
Tabell 1 Uppskattad driftkostnad för mobil ÅVC i Diseröd, kr per år, baserat på entreprenörens ápriser. Alternativ 1 med upplägg enligt grovavfallshämtning typ Marstrand och alternativ 2 ev ny
upphandling av mobil ÅVC.
Kostnadspost
Kostnad
Alternativ 1
Kostnad
Alternativ 2
Antal dagar
8
16
Transport och hyra
för container, samt
bemanning
640 000
Personal
300 000
Transport och hyra
för container
220 000
SUMMA
3.
640 000 kr
520 000
Ny ÅVC: Alternativa platser för återvinningscentralen har utretts men ingen plats har i
nuläget kunnat möta alla krav och behov som finns. Detta måste utredas vidare.
Kostnaden för att anlägga en ny återvinningscentral är beroende av förutsättningarna i det
5(6)
aktuella fallet. Att göra en generell uppskattning av kostnaderna är därför svårt. Kostnaden
för en ny återvinningscentral bygger på Avfall Sveriges rapport ”Manual för utformning av
återvinningscentraler.
Tabell 2 Uppskattad kostnad för anläggning av ny ÅVC i Diseröd
Kostnadspost
Tillstånd, bygglov, ect
Byggherrekostnader och byggledning
Projektering
Anläggningskostnad mark
Byggnader
VA och El-anslutning
Stängsel och grindar
Oljeavskiljare
SUMMA
Kostnad (SEK)
30 000
380 000
250 000
7 000 000
400 000
550 000
500 000
500 000
9 610 000
Driftkostnader för en ny återvinningscentral bedöms motsvara kostnaden för drift av befintlig
ÅVC. Kapitalkostnader som tillkommer för de investeringar som behöver göras enligt ovan är
inte medräknat.
Tabell 3 Uppskattad driftkostnad för ÅVC i Diseröd, kr per år, baserat på driftkostnader för befintlig
ÅVC.
Kostnadspost
Kostnad (kr)
Personal
280 000
Transport och hyra för container
220 000
Behandling
240 000
Kapitalkostnad, ränta och avskrivning
tillkommer
SUMMA
740 000
Kommunstyrelsen beslutar enligt alternativ 3.
Alternativ 1
tas i anspråk.
Förvaltningen ges i uppdrag att anpassa och utveckla Munkegärde och Kode ÅVC för att
hantera tillströmningen från Diseröd.
Alternativ 2
tas i anspråk.
Förvaltningen ges i uppdrag att utreda andra möjligheterna till andra ÅVC lösningar ex mobil
ÅVC.
6(6)
Alternativ 3
tas i anspråk.
Förvaltningen ges i uppdrag att utreda möjligheter att så snart som möjligt ordna ny ÅVC i
Diseröd.
Jenny Adler
Samhällsbyggnadschef
Expedieras till:
Anders Holm
Verksamhetschef
1(3)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Maria Sandberg
2015-09-07
Komplettering av Allmänna Lokala Ordningsföreskrifter för Kungälvs
kommun för att öka trafiksäkerheten (Dnr KS2015/1690-1)
Sammanfattning
För att tydliggöra det ansvar fastighetsägare har att förhindra att växtlighet inte inkräktar på
trafikanters framkomlighet och sikt, finns behov av förändringar i Kungälvs kommun
allmänna lokala ordningsföreskrifter. Häckar, träd och grenar får inte växa in i och störa
funktionen hos gatubelysningen. Regler kring detta måste finnas som lokal ordningsföreskrift.
Behov finns vidare att komplettera ordningsföreskrifterna med upplysning om att tillstånd
krävs för placering av containrar o.dyl. på allmän platsmark.
Förvaltningen har under rubriken ”Förslag till beslut” lämnat förslag på kompletteringar av
ordningsföreskrifterna enligt ovan
Bakgrund
Ordningen på offentlig plats regleras i Kungälvs kommuns Allmänna Lokala
ordningsföreskrifter. Offentlig plats kan t.ex. vara allmänna vägar, gator, vägar, torg, parker
och andra platser som i detaljplan redovisas som allmän plats och som har upplåtits för sitt
ändamål. Om någon bryter mot dessa föreskrifter kan böter utdömas. Det finns också
möjlighet att besluta om förelägganden och förverkanden.
I kommunens informationsfolder ”Klipp häcken”, som även finns på kommunens hemsida,
finns information och rekommendationer bland annat om siktens betydelse för säkerheten på
allmänna vägar och körbanor.
På förekommen anledning finns behov att tydliggöra det ansvar fastighetsägare har att
förhindra att växtlighet inte inkräktar på trafikanters framkomlighet och sikt.
Behov finns vidare att komplettera ordningsföreskrifterna med upplysning om att tillstånd
krävs för placering av containrar o.dyl. på allmän platsmark.
Förvaltningen har även uppmärksammat problematiken med att grenar från tomtmark växer in
i belysningsstolpar på offentlig plats, vilket påverkar gatubelysningen negativt och även
påverkar stolparnas livslängd.
Kungälvs kommuns Allmänna Lokala Ordningsföreskrifter föreslås kompletteras med
bestämmelser kring höjd på växtlighet över gångbana, cykelbana och körbana. De föreslagna
bestämmelserna i denna del har sin utgångspunkt från vissa av de rekommendationer som
lämnas i informationsfoldern ”Klipp häcken”
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(3)
Förvaltningen föreslår även att föreskrifterna kompletteras med regler kring växtlighet och
belysning, då det förekommer att grenar från häckar, buskar och träd växer in i gatustolpar
vilket är skadar livslängden på stolpen och påverkar belysningen.
Förvaltningen föreslår avslutningsvis att det i 8 § införs en upplysning om att det krävs
kommunalt tillstånd för att placera containrar el. liknande förvaring på allmän platsmark.
Ansökan om sådant tillstånd skall handläggas enligt samma ordning som gäller vid upplåtelse
av allmän platsmark.
Kommunfullmäktige ansvarar för innehållet i den Allmänna Lokala Ordningsföreskriften
och att uppdatera de Allmänna Lokala Ordningsföreskrifter kan ses som ett led i att nå målen
attraktivt boende samt strategiska förutsättningar genom underhåll av trafiksäker gatumiljö.
Det är särskilt viktigt för barn att det är bra sikt i korsningar eftersom de är oskyddade
trafikanter och har inte full längd. Det är viktigt för barn att gatubelysningen inte störs av
växtlighet för att skapa trygghet.
De förändringar som införs i en Allmänna Lokala Ordningsföreskriften påverkar allmänheten i
samma utsträckning.
Efter att beslut fattats i kommunfullmäktige skall de allmänna lokala ordningsföreskriften
uppdateras av förvaltningen samt läggas ut på kommunens hemsida. Enligt 3 kap.13 §
ordningslagen skall kommunens beslut att anta, ändra eller upphäva föreskrifter som avses i 1
kap. 2 § andra stycket eller i 3 kap. 8 eller 9 § eller 10 § första stycket andra meningen i
ordningslagen omedelbart anmälas till länsstyrelsen.
I 3 kap. 30 § kommunallagen anges att kommunala föreskrifter ska kungöras genom att det på
kommunens eller landstingets anslagstavla tillkännages att protokollet för de beslutade
föreskrifterna har justerats. Gällande kommunala föreskrifter ska finnas tillgängliga för
allmänheten på kommunens webbplats. De ska där vara samlade i kommunens eller
författningssamling eller på något annat sätt.
Juridisk bedömning
Rätten för kommuner att meddela lokala ordningsföreskrifter framgår av 3 kap. 8 § jämfört
med 3 kap. 12 § ordningslagen (1993:1617) samt av 1 § förordning (1993:1632) med
bemyndigande för kommuner och länsstyrelser att meddela lokala föreskrifter enligt
ordningslagen (1993:1617).
Kommunernas befogenheter att meddela ordningsföreskrifter avser enbart ordningen på
offentliga platser och inte ordningen på enskilda fastighetsägares tomtmark såvida denna inte
3(3)
inkräktar på offentlig plats. Nu föreslagna ändringar i kommunens lokala ordningsföreskrifter
har stöd i ovan nämnda författningar.
Förslaget innebär inga kostnader.
Allmänna Lokala Ordningsföreskrifter för Kungälvs kommun (KFS 1999 nr 11)
ändras, med ikraftträdande från och med den 1 februari 2016, enligt följande:
1. 8 § tillägg: ”För placering och förvaring av containrar eller liknande krävs
tillstånd från kommunen.”
2. 9 § tredje stycket utgår lydande ” Träd och buskar skall kvistas i den mån
grenarna sträcker sig över gång- eller körbana under de höjder som sagts i
första stycket.”
3. Ny bestämmelse med rubriken ”Växtlighet från tomt” införs med följande
lydelse: ” Innehavare av fastighet skall förhindra att ut- och uppväxande
växtlighet vid tomtgräns som buskar, träd och häckar medför skymd sikt eller
hindrad framkomligheten för trafikanter. Fri höjd för växtlighet skall därför
vara minst 2,5 meter över gångbana, minst 3,2 meter över cykelbana och
minst 4,6 meter över körbana. Fastighetsinnehavare skall vidare förhindra att
växtlighet från tomt inte stör gatubelysning på offentlig plats.”
.
Maria Sandberg
Gatuingenjör
Expedieras till:
Anders Holm
Verksamhetschef
Maria Sandberg SHB
Anders Holm SHB
Kundcenter
1(3)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Miriam Márkus Johansson
2015-11-10
Avsiktsförklaring mellan Kungälvs kommun och Ikano Bostad AB Dnr
KS2015/115-29
Kungälvs kommun har som målsättning att bygga 2000 nya bostäder innan utgången av 2018.
Ikano Bostad AB har ett stort intresse av att utveckla bostäder i kommunen. En
avsiktsförklaring mellan kommunen och Ikano Bostad AB kommer att leverera 500 nya
bostäder (hyres- såväl som bostadsrätter) i kommunen under perioden 2016-2022.
Ikano Bostad AB liksom kommunen har ett stort intresse för att skapa förutsättningar till
social hållbarhet. Man har därför ingått ett långsiktigt samarbetsprogram (se bilaga 1) för att
minska den sociala utsattheten där Ikano Bostad AB bidrar med runt 50.000 kronor per år till
olika samarbetsprojekt i kommunen. Några exempel på möjliga samarbetspunkter är inom
arbete med genomförandet av SÖP och att verka för att skapa nya arbetstillfällen för unga.
En första markanvisning planeras på marken i anslutning till Resecentrum (d.v.s. Komarken
1:1, se bilaga 2 för karta). På den marken ämnar Ikano uppföra främst hyresrätter men även
bostadsrätter. Det är främst fråga om kvadratsmarta ytor och man vill uppnå en hög kvalitet på
byggnation och boendemiljö. På denna tomt studeras just nu möjligheten att även uppföras ett
äldreboende som kommunen bygger och driver. Denna första markanvisning som sker 2016,
med byggstart samma år, kommer att följas av andra markanvisningar. Markanvisningarna
drivs som separata ärenden som beslutas av kommunstyrelsen.
Bakgrund
Förvaltningen har som uppdrag att under mandatperioden se till att det byggs 2000 bostäder.
Som ett komplement till nuvarande markansvisningssystem ser förvaltningen att ett system
med avsiktsförklaringar som möter den politiska styrningen av ”Attraktivt boende” gör att
förutsättningarna att leverera målsättningarna ökar. Ikano Bostad AB har visat att de har
förmågan att leverera i relation till flera av kommunfullmäktiges mål och i förhållande till
kommunstyrelsens resultatmål. Partnerna har kommit fram till en avsiktsförklaring som
kommer att utgöra ramen för hur parterna tillser att byggnation sker inom fastställd tidsram
och till rätt kvalitet och med fastlagd fördelning av upplåtelseformen.
Avsiktsförklaringen utgör en bra grund för att få till stånd nya bostäder. Ikano Bostad AB kan
med sitt koncept på ”kvadratsmarta” bostäder och sin positiva inställning till social hållbarhet
tillföra kommunen kompetens och resurser som väl möter de bostadspolitiska målen
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(3)
500 stycken nya bostäder inom framförallt Kungälv och Ytterby löser en betydande del av den
bostadspolitiska volymen. Fördelningen med 50% hyresrätter och 50% bostadsrätter ger en
efterfrågad fördelning av upplåtelseformerna som i sin tur är en god grund för att möta
kommunfullmäktiges målsättningar kring social hållbarhet.
Då Ikano koncernen inklusive Ikano Bostad AB är aktiv inom social hållbarhet så leder det till
att barnperspektivet stärks. Ikano Bostad AB är aktiv inom t.ex. Stiftelsen Läxhjälp som
erbjuder barn i skolor där skolresultaten är sämre än genomsnittet i Sverige, extra läxhjälp.
De mindre lägenhetsstorlekarna gör att boendekostnaderna förväntas bli rimliga. Det leder i
sin tur till bättre förutsättningar för att familjer med sämre resurser ska kunna få ett bra
boende. Detta är familjer där kvinnor är överrepresenterade, ofta i egenskap av
ensamförsörjare.
Den första planerade markanvisningen, inom detaljplanen för Resecentrum, bedöms som
tekniskt möjlig att förverkliga. Under resten av 2015 studeras även förutsättningarna att
samplanera bostadsbyggnationen på platsen med ett kommunalt äldreboende. Tekniskt
fungerar det. Förstudien som pågår kommer även att lämna förslag till huruvida det även är
lämpligt ur ett kostnads- och verksamhetsperspektiv. Förstudien är klar till årsskiftet 2015/-16.
Juridisk bedömning
Avsiktsförklaringen är inte juridiskt bindande men utgör ett ramverk för att leverera 500
bostäder fram till och med slutet på 2022. Efter underskrift så gäller den och parterna påbörjar
arbetet med planering och genomförande.
Kommunen har en ambitiös målsättning om 2000 nya bostäder innan slutet på 2018. Om vi
skall kunna leverera bostäder på den nivån krävs att kommunen även ingår avsiktsförklaringar
utöver de sedvanliga markanvisningstävlingarna.
Avsiktsförklaringen har ett värde för såväl kommunen som Ikano Bostad AB. Markanvisning
på kommunal mark sker i enlighet med kommunfullmäktiges beslut. Vilket betyder att marken
ska säljas till marknadsmässigt pris. Utgifterna i projektet vid Resecentrum är större än
intäkterna i den föreslagna första markanvisningen. Projektbudgeten för Resecentrum finns
redovisad i kommunens investeringsbudget samt är muntligt redovisad i
samhällsbyggnadsutskottet i samband med förslaget att anta detaljplan för Resecentrum.
Avsiktsförklaring mellan Kungälvs kommun och Ikano Bostads AB godkänns.
Kommunstyrelsens ordförande Miguel Odhner (S) och kommunchef Magnus Gyllestad får i
uppdrag att underteckna avsiktsförklaringen.
3(3)
Magnus Gyllestad
Kommunchef
Miriam Márkus- Johansson
Programansvarig Ytterby Marstrand
Expedieras till:
Miguel Odhner, Magnus Gyllestad
Henrik Haglund
Bilaga 1 - Långsiktigt gemensamt program för social hållbarhet i Kungälv
1. Bakgrund
Ikano Bostad AB (Ikano) och Kungälvs kommun (Kommunen) har ingått en avsiktsförklaring i bostadsbyggnation
och inleder ett bredare samarbete under åren 2017-2022. Målet är att Ikano skall bygga både bostadsrätter och
hyresrätter för att skapa en långsiktig förvaltning av bostäder i Kungälv För både Ikano och Kommunen är det viktigt
att strategiskt och operativt göra satsningar för social hållbara bostadsområden. Parterna har kommit överens om att
samarbeta även specifikt inom social hållbarhet genom ett gemensamt långsiktigt program som skall utmynna i ett
antal aktiviteter. Detta program kommer att skrivas, planeras och genomföras i gemensamt med avsikt att även vara
öppet för andra externa bostadsaktörer och intresseorganisationer för ökad genomslagskraft.
2. Syfte och väntat resultat
Syftet med programmet är att bidra till minskad socialt utsatthet i bostadsområden, genom ökad utbildning kunskap
och medvetenhet men även att öka engagemanget och solidariteten på samhällsnivå. Väntade resultat är att de boende
i de områden där insats görs kommer att må bättre vilket kan ses i social data och de indikatorer med vilka vi mäter
social hållbarhet (t.ex. barnfattigdom, inkomststandard, arbetslöshet, sjukskrivningar, försörjningsstöd,
utbildningsnivå, insatser av LVU och SOL, brottslighet, valdeltagande, fetma/övervikt).
3. Exempel på aktiviteter (över åren 2017-2022)
Förslag 1: Stärka nätverk av föreningar och medborgare i utsatta områden.
Kommunen har för avsikt att stärka de nätverk av föreningar och medborgare som finns i socialt utsatta
bostadsområden. Syftet är att skapa ökad delaktighet från de boende och möjliggöra olika medskapande processer i
strävan att öka de boendes förmåga att påverka sin egen och områdets situation.
Utökad delaktighet bidrar till ett ökat ansvarstagande och att detta på sikt ökar trygghet och minskar negativa
tendenser i boendemiljön. Utifrån denna satsning kan medborgardrivna projekt/aktiviteter ha möjlighet att
genomföras. Ur dessa nätverk kan senare utvecklas någon form av områdesråd som tillsammans med det offentliga,
privata näringslivet och intresseorganisationer hanterar uppkomna behov och risker, i syfte att stärka trygghet och
tillit.
Förslag 2: Bidra till Social Innovlabs i socialt utsatta områden
Kommunen har sökt medel för ett projekt (Vinnovas ”Frön program”) som om ansökan godkänns kommer att utse
bostadsområden och grupper som blir mottagare av nya metoder, tjänster och lösningar inom ”living labs” för att
tackla och motverka vissa problem (brottslighet, arbetslöshet, sjukskrivningar, våld i nära relationer).
Förslag 3: Bidra med arbete till arbetslösa ungdomar
På Ikanos byggarbetsplatser och i bostadsförvaltning ge arbetslösa ungdomar möjlighet till yrkespraktik och
sommarjobb.
4. Samarbetsform
En gemensam styrgrupp bestående av Ikanos Affärschef Göteborg och Kungälvs Samhällsutvecklingschef bildas för
att diskutera, styra, och utvärdera kommande och genomförda aktiviteter. Grundtanken skall vara att på sikt bredda
samarbetet även med andra bostadsaktörer och intresseorganisationer. Parterna samarbetar också i kommunikations
och marknadsföringsarbetet för att nu ut till medborgarna och allmänhet.
5. Ikanos bidrag
Ikano bidrar under tiden för avsiktsförklaringen med resurser till ”Långsiktigt gemensamt program för social
hållbarhet i Kungälv” Ikano kommer att lämna ett bidrag till programmet med motsvarande 50 000 kr per år. Hur
detta belopp skall fördelas kommer styrgruppen att varje år besluta.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00 vx
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
PLANBESTÄMMELSER
XX
Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar
Där beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet
Endast angiven användning och utformning är tillåten
GRÄNSER
Gräns för planområdet
Användningsgräns
Egenskapsgräns
ANVÄNDNING AV ALLMÄN PLATS
Genomfartstrafik som där så anges får överbyggas med bro inkl
GENOMFART
brostöd för trafik mellan områden och gång- och cykeltrafik.
HUVUDGATA
Trafik mellan områden. Skärmtak och utskjutande takpartier får
uppföras med en fri höjd av lägst 3,6 m.
Trafik mellan områden, som med en fri höjd av lägst 4,7 m får
(HUVUDGATA)
anläggas över allmän genomfartstrafik. Skärmtak och väggar av
genomsiktligt material får uppföras.
BUSSGATA
GCVÄG
(GCVÄG)
PARK
SKYDD
Busstrafik, taxi och transporter.
Gång- och cykeltrafik. Skärmtak, trapphus, trappor,
hisschakt mm för allmänt ändamål får uppföras.
Gång- och cykeltrafik, som med en fri höjd av lägst 4,7 m får
anläggas över allmän genomfartstrafik och huvudgata. Skärmtak,
trappor och väggar av genomsiktligt material får uppföras.
Parkområde
Området skall anläggas med mur/vall med syfte att förhindra
påkörning av personer vid en avåkning samt att utgöra ett skydd
mot brandspridning och strålning från pölbrand och jetflamma.
Centrum, dock ej sjukhusvård eller skola.
Centrum, dock ej sjukhusvård eller skola som med en fri höjd av
lägst 4 m får byggas över huvudgata eller kollektivtrafik.
Bostäder och Centrum, dock ej bostäder i entréplan mot
Kongahällagatan.
Kollektivtrafik. Väderskydd får uppföras.
C1
(C1)
BC
T1
T1 KH
(T1 KH )
P
PKH
PE
Kollektivtrafik, kontor, handel.
Kollektivtrafik, kontor, handel som med en fri höjd av lägst 4 m
får byggas över huvudgata.
Parkering
Parkering, kontor och handel.
Parkering och teknisk anläggning.
UTFORMNING AV ALLMÄN PLATS
Dagvatten skall tas omhand och fördröjas lokalt inom planområdet
innan avledning till det kommunala dagvattennätet.
Föreskriven höjd i meter över nollplanet.
+0,0
Hållplats med väderskydd.
hpl
Marken skall vara tillgänglig för allmän gång- och cykeltrafik
i tunnel.
t
UTNYTTJANDEGRAD
e 1 000
Största total bruttoarea i kvm ovan mark.
e 2 000
Största andel bruttoarea handel i kvm.
BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS BEBYGGANDE
Byggnad får inte uppföras.
u
Marken skall vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar.
MARKENS ANORDNANDE
Dagvatten skall tas omhand och fördröjas lokalt inom fastigheterna
Bostadsgård skall anordnas som grön gårdsmiljö
n1
med ytor för lek och rekreation.
n2
Trädplantering skall finnas.
Körbar utfart får inte anordnas.
KARTBETECKNINGAR
Fastighetsgräns
+ 0.0
Bostadshus/uthus karterat i husliv
Skärmtak
Slänt och dike
PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE
Bostäder med trafikbuller över 55dB(A) ekvivalentnivå vid fasad skall
utformas så att minst hälften av bostadsrummen ordnas mot tyst eller
ljuddämpad sida (högst 50 dB(A) ekvivalent nivå). Varje bostad skall ha
tillgång till minst en uteplats där ekvivalent nivå uppgår till som mest 55
dB(A) och maximal nivå uppgår till som mest 70 dB(A).
Byggnad och grundläggning skall utföras så att gällande gränsvärden för
radon inomhus inte överskrids.
Huvudentréer skall placeras mot och i nivå med anslutande gata.
Entréplan inom byggnadskropp som angränsar till Kongahällagatan skall
utformas med en våningshöjd som uppgår till minst 4 meter mellan gatunivå
och underkant bjälklag. Parkeringsgaraget väster om E6 undantaget.
+0,0
XX
XX~XX
m1
p1
v1
v2
ANVÄNDNING AV KVARTERSMARK
Markhöjd
Maximal sammanlagd last av trafik och markuppfyllnader angivet
i kPa, för vilken den geotekniska stabiliteten är säkerställd. Gäller
inom hela användningsområdet.
v3
f
1
f
2
Högsta nockhöjd i meter över nollplanet.
Högsta antal våningar.
Intervall för antal våningar inom vilken bebyggelsen skall
varieras, se exempel i planillustration.
Ljud och ljus från trafik skall avskärmas och skyltar och
belysning skall utföras så att störningar på omgivningen och på
trafiken på E6 undviks.
Byggnader skall placeras i gräns mot huvudgata.
Mot gata tillåts balkonger och burspråk att kraga ut från fasad
max 0,6 meter. Minsta fri höjd över allmän plats gata är 3,6 m.
Gäller inom hela användningsområdet.
Parkeringsgarage skall utformas så att bländning från
parkerande bilar ut mot trafik på E6 undviks.
Entréer mot Kongahällagatan skall placeras indragna eller
utföras som skjutdörrar.
Fasad skall utformas med en tydlig variation längs med
Utmarksvägen.
Fasad i entréplan mot Kongahällagatan skall utformas med
minst hälften av fasadytan med fönster.
Balkonger, uteplatser, lekplatser etc. skall inte finnas på avstånd kortare än
50 meter från E6.
Byggnaders stomme skall dimensioneras (olyckslast) för en linjärt
avtagande last på 20 kN/m2 vid vägkant och 5kN/m2 på 35 meters avstånd.
Varaktigheten är 200 msek. Ventilationsintag skall placeras högt och bort
från E6. Ventilationsintag bör förses med partikelfilter.
Minst en utrymningsväg skall placeras bort från E6.
Hållplatslägen och ytor i anslutning till E6 skall ligga på en högre marknivå
än leden för att därmed minska risken vätskeansamlingar och pölbränder.
Även placering av dagvattenbrunnar och lutning på körbanan bör beaktas
för att minska pölutbredningen.
Fasader inom 30 meter från E6, som vetter mot farligt godsleden skall
utföras i lägst brandteknisk klass EI 30, med icke öppningsbara fönster (alt.
endast öppningsbara med fyrkantsnyckel eller dylikt).
STÖRNINGSSKYDD
m2
Buller- och riskskydd får anordnas.
ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER
Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft.
Antagen av
Datum för antagande
Datum för laga kraft
............................................
............................................
............................................
Grundkartan är upprättad och kompletterad av
Kart- och mätenheten i Kungälv 2015-05-28
Koordinatsystem:
Plan: Sweref 99 12 00
Höjd: RH 00
Koordinatkryss
SPARVEN
Trakt-/kvartersnam
Kenth Olsson, Kart- och mätenheten
Fastighetsbeteckning
Antagandehandling
Berg i dagen
d.nr. KS 2010/2707
Detaljplan för
Resecentrum
del av Komarken 1:1
2015-06-04 rev 2015-10-22
PLANKARTA
Planområdets läge
Skala 1:1000
............................
Tf Planchef
Linda Andreasson
..............................
Handläggare
Mikaela Ranweg
...........................
AL Studio AB
Johan Altenius
AVSIKTSFÖRKLARING
Mellan Kungälvs kommun, genom dess kommunstyrelse (nedan kallad kommunen) (organisationsnummer:
212000-1371, Stadshuset, Ytterbyvägen 2, 442 81, Kungälv) samt Ikano Bostad AB (nedan kallad Ikano)
(organisationsnummer: 556593-8924, c/o Ikano Fastigheter, Box 31066, 200 49 Malmö), gemensamt kallat
Parterna, har denna dag träffats nedanstående avsiktsförklaring avseende framtida förvärv av mark i
Kungälv för bostäder.
§ 1 Syfte
Partnerna ingår ett strategiskt såväl som processinriktat samarbete som svarar till en gemensam målsättning
att bygga 500 bostäder under perioden 2017-2022 med huvudprincip om ca 100 bostäder per år. Områdena
som främst gäller är belägna i Kungälv och Ytterby. Syftet med avsiktsförklaringen är att underlätta,
effektivisera och tidsbegränsa processerna runt markanvisning, detaljplanering, bygglov, planläggning och
byggnation för att säkerställa båda parters målsättning att utveckla nya bostäder i Kungälvs kommun.
§ 2 Partnerna till avsiktsförklaringen
IKANO Bostad AB
Ikano är ett bostadsföretag som äger, förvaltar, utvecklar och bygger bostäder. Visionen är att skapa
möjligheter för en bättre vardag. Vid både nyproduktion och förvaltning strävar Ikano efter att arbeta
långsiktigt och hållbart genom att bygga bostäder som är miljömässigt kloka, och som skapar sociala och
ekonomiska förutsättningar för ett gott liv. För Ikano är den sociala hållbarheten viktig vid utvecklingen av
attraktiva bostadsområden. Att arbeta mot en integrerad stad där människor i alla livets skeden kan leva och
bo. Ikanos ambition är att erbjuda många människor kvadratsmarta bostadsrätter och hyresrätter.
Målet är att Ikano skall bygga både bostadsrätter och hyresrätter för att skapa en långsiktig förvaltning av
bostäder i Kungälv. Då Kungälvs kommun skapar förutsättningar för en ny fastighetsägares etablering ökar
mångfalden, och ger samtidigt nya arbetstillfällen och bostäder, så att fler människor kan flytta in vilket
stimulerar det lokala näringslivet och ekonomin.
Ikano investerar i sina bostadsområden för att förebygga utanförskap. Genom att hjälpa ungdomar kan
arbetslöshet, kriminalitet och socialt utanförskap minskas. Ikanos intention är att inom bostadsområdena
erbjuda sommarjobb och yrkespraktik samt ge stöd till ideella organisationer som arbetar med sociala
frågorna i området eller på orten.
För att sätta kunden i första rummet utförs NKI- (Nöjd Kund index) undersökningar kontinuerligt - både
för nyproducerade bostäder och för hyresrätter i förvaltning. Ikano har de senaste åren haft höga NKIvärden och har som långsiktigt mål att ha ”Branschens nöjdaste kunder”.
Kungälvs kommun
Kungälvs kommun har stort intresse av att tillse bostadsförsörjning och ett långsiktigt förvaltningsbestånd
som ger fler arbetstillfällen i Kungälvs kommun. Den politiska målsättningen är att bygga minst 2000 nya
bostäder innan utgången av 2018.
I enlighet med Översiktsplanen och andra ledande styrdokument såsom miljöprogrammet och den nya
sociala översiktsplanen skall bostäder och andra lokaler (t.ex. för samhällsnyttan eller näringsverksamhet) i
så stor grad som möjligt vara hållbarhetsanpassade. Detta kan innefatta att byggnaderna har begränsad
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00 vx
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(3)
belastning på miljö- och energikonsumtion samt beaktar förutsättningar för social integration (t.ex.
tillgänglighet för kommunens alla innevånare samt en god balans mellan bostadsrätter och hyresrätter).
§ 3 Giltighet
Avsiktsförklaringen gäller från detta avtals undertecknade till den 31 december 2022. Parterna har för avsikt
att förlänga avtalet om samarbetet avlöpt till Parternas belåtenhet. Två gånger varje år (första gången i juni
2016) skall parterna göra en avstämning.
Avsiktsförklaringen är inte juridisk bindande och det finns inga straffsanktioner knutna. Den är istället tänkt
att ge en långsiktig, trygg och stabil samarbetsgrund för att tillställa att Parterna fullföljer sina åtagande i
enlighet med avsiktsförklaringens grundsyfte.
Separata avtal och planeringsdokument kommer att ingås löpande såsom markanvisningsavtal och
överlåtelseavtal.
Denna avsiktsförklarings giltighet är beroende av godkännande av kommunstyrelsen i Kungälv och Ikanos
ledning.
§ 4 Ikano Bostads åtaganden
Ikano åtar sig att bygga 500 bostäder under perioden 2017-2022. Ambitionen är att bygga ca 100 nya
bostäder om året. Minst 50 % av bostäderna skall upplåtas med hyresrätt total under tidsramen för
avsiktsförklaringen. Vid varje bostadsprojekt bör balansen vara ungefär 50/50 bostadsrätter och hyresrätter
men hänsyn skall tas till behov och andra avgörande omständigheter. Varje bostadsprojekt ska dock bestå av
minst 50 bostäder. Bostadsprojekten skall ha som målsättning att uppfylla kraven för Miljöbyggnad Silver.
Målsättningen är att bygga yteffektiva lägenheter för många människor, för att även nå yngre, studerande
och andra grupper som vill komma in på bostadsmarknaden.
I syfte att vara produktionsklara när detaljplanen vinner laga kraft skall Ikano delta i detaljplanearbetet och
ta fram skisser, utredningar och annat nödvändigt underlag som krävs för detaljplanen skall kunna antas och
genomföras. Ikano bekostar sina egna och kommunens kostnader för detaljplanearbetet. Ikano skall även
bekosta planarbetet i fall där en detaljplan för markanvisningsområdet är framtagen.
I senare markanvisningsavtal kommer det att regleras hur exploateringsåtagande och kostnader för
bostädernas genomförande skall fördelas. Huvudprincipen är att det åligger exploatören att täcka normala
exploateringskostnader som behövs för att detaljplanen ska kunna genomföras. Vid förorenad kommunal
mark ska kommunen stå för merkostnaden för sanering. Ikano ska betala marknadsmässigt pris för marken
där även gatukostnader ingår. Ikano ska även svara för samtliga anläggningsavgifter för vatten och avlopp, el
och möjlig fjärrvärme enligt gällande av kommunfullmäktige fastställd taxa.
Ikano behöver i regel ett års planerings- och projekteringsarbete från markanvisningstillfället till dess att
byggnation tidigast kan starta. Ikano skall verka för att projektera och vid bostäder upplåtna med bostadsrätt
säljstartas, så att byggstart kan ske i nära anslutning till att detaljplanen vunnit laga kraft.
Har kommunen uppfyllt sina åtaganden och respektive detaljplan vunnit laga kraft men Ikano beslutar att ej
fullfölja detta avtal, finns det grunder att se över om samarbetet bör avvecklas. I beaktande bör dock tas
force majeur och ekonomiska händelser av avgörande betydelse som parterna inte kan påverka.
§ 5 Kommunens åtaganden
Kommunen reserverar gemensamt överenskommen mark till Ikano för markanvisning och detaljplanering.
Kommun kommer att prioritera planläggning och markanvisning för de bostäder som byggs inom ramen
för denna avsiktsförklaring för att möta den gemensamma tids- och produktionsplanen för varje projekt.
3(3)
Senare markanvisningsavtal kommer att reglera Kommunens åtaganden och de resurser som kommunen
tillsätter för planering och utförande för genomförande av detaljplanen.
I bostadsprojekt upplåtna med hyresrätt har Kommunen av Ikano möjlighet att hyra högst 10 % av
bostäderna för att fylla behovet av inträde/återinträde på bostadsmarknaden där kommunen är hyresgarant.
§ 6 Principerna för parternas samarbete
Planering och genomförande av alla skeden (även gällande gestaltningsprogram och kvalitetsprogram samt i
kommunikations – och marknadsföringsarbetet) och som berörs av denna avsiktsförklaring ska ske i nära
samverkan och samråd mellan parterna och skall även diskuteras och utvärderas i de avstämningsmöten
som sker två gånger per år.
Partnerna kommer att samarbeta både i hårda och mjuka värden för att bygga attraktiva bostadsområden
som knyter an till den övergripande satsningen på hållbarhet och social integration. Partnerna är överens om
att tillsammans stödja lokala föreningar, initiativ och nätverk som främjar en långsiktig social hållbar
utveckling i områdena som Ikano kommer vara verksam. Partnerna skall gemensamt ta fram ett ”Långsiktigt
gemensamt arbetsprogram för hållbarhet i Kungälv” enligt ramarna i bilaga 1. Till detta program kommer
Ikano bidra med resurser för de årliga kostnaderna. Detta program är kopplat till det gemensamma arbetet
för social hållbarhet.
Parterna eftersträvar ett långsiktigt samarbete som även kan innefatta strategiskt samarbete med kommunala
fastigheter, kommunala bolag och stiftelser och privata fastighetsägare. Parterna skall gemensamt ta fram,
utvärdera och vara överens om områden i Kungälv och Ytterby lämpliga för markanvisning och strategiskt
samarbete.
Parterna kommer tillsammans att utvärdera boendekvaliteter som trygghet och trivsel i bostadsområdena
genom Ikanos mätningar av kundnöjdhet.
Ikanos Affärschef för Göteborg och Kungälvs Samhällsutvecklingschef har utsetts till styrgrupp för att
gemensamt följa upp och utvärdera att avsiktsförklaringens syfte (se § 1) uppfylls.
§ 7 Markanvisning
Markanvisningsavtal kommer kontinuerligt att ingås som en del av uppfyllelsen av denna avsiktsförklaring.
Markanvisningsförfarandet kan också utmynna i att Ikano under särskilda omständigheter och villkor kan
komma att förvärva kommunala fastigheter i avvaktan på detaljplan.
Som en första markanavisning ger kommunen Ikano, under en period av ett år räknat från bägge parters
undertecknande av separat markanvisningsavtal rätt att ensam förhandla med kommunen om förvärv av
markområde inom fastigheten Komarken 1:1. se bilaga 2
__________
Denna avsiktsförklaring har upprättats i två likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt.
Kungälv den 20 november 2015
Kungälvs Kommun
Kungälvs kommun
Ikano Bostad AB
Magnus Gyllestad
Kommunchef
Miguel Odhner
Kommunstyrelsens ordförande
Robert Jaaniste
VD
Bilagor:
Bilaga 1: Långsiktigt gemensamt program för social hållbarhet i Kungälv
Bilaga 2: Karta för markanvisning av del av Komarken 1:1
1(4)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Anneli Skoglund
2015-11-12
Markanvisningsavtal Ikano, del av Komarken 1:1 Dnr KS2015/361-8
Sammanfattning
Förvaltningen har som uppdrag att under mandatperioden, fram till och med 2018, se till att
det byggs 2000 bostäder. Kommunen har ambitionen att tillsammans med Ikano Bostad AB
teckna en avsiktsförklaring där parterna har en gemensam målsättning att Ikano Bostad AB
skall bygga 500 bostäder under perioden 2017-2022 med huvudprincip om ca 100 bostäder per
år och fördelningen mellan bostadsrätter och hyresrätter bör vara 50/50.
Kommunen arbetar med att ta fram en ny detaljplan (”Resecentrum”) för ett resecentrum,
parkeringsanläggning, bostäder och centrumbyggelse för området mellan Thorildskolan och
Komarken.
Förvaltningen har upprättat ett markanvisningsavtal, en option inom Komarken 1:1, som ett
första steg i samarbetet enligt ovanstående avsiktsförklaring. Markanvisningsavtalet reglerar
övergripande villkor och förutsättningar för vidare samarbete parterna emellan.
Markanvisningens slutliga areal och byggrätt kommer att regleras i kommande
marköverlåtelseavtal. Marköverlåtelseavtal skall tecknas inom ett år från att
markanvisningsavtalet undertecknats.
Byggrätten skall värderas utifrån laga kraft vunnen detaljplan och försäljning ske till
marknadsmässigt pris.
Bakgrund
Förvaltningen har som uppdrag att under mandatperioden, fram till och med 2018, se till att
det byggs 2000 bostäder. Kommunen har ambitionen att tillsammans med Ikano Bostad AB
teckna en avsiktsförklaring där parterna har en gemensam målsättning att Ikano Bostad AB
skall bygga 500 bostäder under perioden 2017-2022 med huvudprincip om ca 100 bostäder per
år, se bilaga A. Områdena som främst gäller är belägna i Kungälv och Ytterby. Enligt
avsiktsförklaringen skall minst 50 % av de 500 bostäderna upplåtas med hyresrätt. Vid varje
bostadsprojekt bör balansen vara ungefär 50/50 bostadsrätter och hyresrätter men hänsyn
skall tas till behov och andra avgörande omständigheter. Varje bostadsprojekt ska dock bestå
av minst 50 bostäder. Bostadsprojekten skall ha som målsättning att uppfylla kraven för
Miljöbyggnad Silver.
Kommunen arbetar med att ta fram en ny detaljplan (”Resecentrum”) för ett resecentrum,
parkeringsanläggning, bostäder och centrumbyggelse för området mellan Thorildskolan och
Komarken, se bilaga B. Detaljplanen bedöms antas av kommunfullmäktige 2015-12-10.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(4)
Förvaltningen har nu upprättat ett markanvisningsavtal, en option, som ett första steg i
samarbetet enligt ovanstående avsiktsförklaring, vilket ger Ikano Bostad AB rätt att ensam
förhandla med kommunen om ett förvärv av del av den byggrätt som finns väster om E6:an i
detaljplanen ”Resecentrum”. Den blivande byggrätten är belägen inom kommunens fastighet
Komarken 1:1, se bilaga B. Kommunen arbetar med en förstudie för lokalisering av nya
äldreboendeplatser, där delar av denna byggrätt kan komma att vara aktuell för sådan
byggnation.
Detaljplaneområdet ingår i Kungälvs stadskärna och är ett förtätningsområde. Området
är även beläget längs med det stråk som bidrar till en sammankoppling mellan Komarken och
övriga stadskärnan, vilket är enlighet med programmet för Kungälvs stadskärna.
Markanvisningen bedöms ske i enlighet med följande av kommunfullmäktiges strategiska mål:
• I Kungälv finns arbete åt alla – Ytterligare lokalyta möjliggör för fler verksamheter och
arbetstillfällen.
• Attraktivt boende – Detaljplanen möjliggör för fler centralt belägna bostäder, totalt ca
100 lägenheter med blandade upplåtelseformer. Målsättningen är att bygga yteffektiva
lägenheter för många människor, för att även nå yngre, studerande och andra grupper
som vill komma in på bostadsmarknaden.
• Minskad miljö- och klimatpåverkan - Centralt belägna bostäder och verksamheter med
närhet till kollektivtrafiken ger boende och verksamma möjligheter att välja ett hållbart
resande.
Då Ikano koncernen inklusive Ikano Bostad AB är aktiv inom social hållbarhet så leder det till
att barnperspektivet stärks. Ikano Bostad AB är aktiv inom t.ex. Stiftelsen Läxhjälp som
erbjuder barn i skolor där skolresultaten är sämre än genomsnittet i Sverige, extra läxhjälp.
För projektet ”Resecentrum” som helhet tas barnperspektivet om hand i detaljplanearbete
Ikano Bostad AB arbetar för en god social hållbarhet och avser att planera bostäder med
sociala och ekonomiska förutsättningar för ett gott liv, att arbeta mot en integrerad stad där
människor i alla livets skeden kan leva och bo. Ikano Bostad ABs ambition är att erbjuda
många människor kvadratsmarta bostadsrätter och hyresrätter.
Detaljplanens byggrätter tillskapas i anslutning till resecentrum vilket ger möjligheten att skapa
ett tydligare stadsrum längs Kongahällagatan där människor bor och verkar. Blandningen
bostäder och centrumverksamheter innebär att människor kommer att röra sig i området
under större del av dygnet, vilket i sin tur gör att området troligtvis kommer att upplevas som
tryggare och trivsammare än idag.
3(4)
Ikano Bostad AB arbetar för en god social hållbarhet och avser att planera bostäder med
sociala och ekonomiska förutsättningar för ett gott liv, att arbeta mot en integrerad stad där
människor i alla livets skeden kan leva och bo. Ikano Bostad ABs ambition är att erbjuda
många människor kvadratsmarta bostadsrätter och hyresrätter.
Detaljplanens byggrätter tillskapas i anslutning till resecentrum vilket ger möjligheten att skapa
ett tydligare stadsrum längs Kongahällagatan där människor bor och verkar. Blandningen
bostäder och centrumverksamheter innebär att människor kommer att röra sig i området
under större del av dygnet, vilket i sin tur gör att området troligtvis kommer att upplevas som
tryggare och trivsammare än idag.
Förvaltningen kommer att upphandla projektering och därefter
utbyggnad av allmän plats och va-anläggningar. Delar av utbyggnaden kan behöva samordnas
med Ikano Bostad AB som exploatör.
Projektets genomförandefrågor, tidplan och eventuell samordning med byggnation av
kommunens äldreboende kommer arbetas fram under processen och därefter slutligen regleras
i kommande marköverlåtelseavtal.
Juridisk bedömning
Markanvisningsavtalet är ett civilrättsligt avtal parterna mellan och följer därmed Lag
(1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Avtalet reglerar
övergripande ekonomiska villkor och förutsättningar för ett samarbete vilket delvis även kan
regleras utifrån Plan- och bygglag (2010:900).
Kommunens process för avtalets godkännande följer Kommunallag (1991:900).
Ikano Bostads AB, i form av exploatör, skall förvärva byggrätt på kommunens mark, bostäder
och lokaler för centrumverksamhet, vilket kommer generera intäkter till kommunen.
Byggrätterna skall värderas utifrån laga kraft vunnen detaljplan. Ikano Bostad AB skall betala
proportionerlig del av kostnaderna för framtagande av detaljplanen. Försäljning sker till
värderat marknadsmässigt pris.
Detaljplanen har kommunalt huvudmannaskap, vilket innebär att kommunen ansvarar för
iordningställande, drift och underhåll av mark och anläggningar inom område som utgör
allmän plats. Kommunens intäkter vid försäljning av byggrätten förväntas täcka de
exploateringskostnader (kostnader för utbyggnad av allmän plats) som kan härledas till
byggrätten.
Utbyggnaden av va-anläggningarna förväntas täckas genom uttag av anläggningsavgifter
för va, enligt gällande taxa.
4(4)
1. Kommunstyrelsen godkänner upprättat markanvisningsavtal, mellan kommunen och
Ikano Bostad AB, avseende del av Komarken 1:1.
2. Kommunstyrelsens ordförande och Kommunchefen får i uppdrag att underteckna
samverkansavtalet.
Henrik Haglund
Patrik Skog
Sektorchef Kommunledningssektorn
Expedieras till:
Kristina Schoug, Ikano Bostad, Box 14001, Skårs Led 3, 400 20 Göteborg
Eva Engman Explo AB, [email protected]
Anneli Skoglund, KLS, SHU
Henrik Haglund, KLS, SHU
Pernilla Esping, SHB, Trafik Gata Park
AVSIKTSFÖRKLARING
Mellan Kungälvs kommun, genom dess kommunstyrelse (nedan kallad kommunen)
(organisationsnummer: 212000-1371, Stadshuset, Ytterbyvägen 2, 442 81, Kungälv) samt Ikano
Bostad AB (nedan kallad Ikano) (organisationsnummer: 556593-8924, c/o Ikano Fastigheter, Box
31066, 200 49 Malmö), nedan kallat Ikano, gemensamt kallat Parterna, har denna dag träffats
nedanstående avsiktsförklaring avseende framtida förvärv av mark i Kungälv för bostäder.
§ 1 Syfte
Partnerna ingår ett strategiskt såväl som processinriktat samarbete som svarar till en gemensam
målsättning att bygga 500 bostäder under perioden 2017-2022 med huvudprincip om ca 100 bostäder
per år. Områdena som främst gäller är belägna i Kungälv och Ytterby. Syftet med avsiktsförklaringen
är att underlätta, effektivisera och tidsbegränsa processerna runt markanvisning, detaljplanering,
bygglov, planläggning och byggnation för att säkerställa båda parters målsättning att utveckla nya
bostäder i Kungälvs kommun.
§ 2 Partnerna till avsiktsförklaringen
IKANO Bostad AB
Ikano är ett bostadsföretag som äger, förvaltar, utvecklar och bygger bostäder. Visionen är att skapa
möjligheter för en bättre vardag. Vid både nyproduktion och förvaltning strävar Ikano efter att arbeta
långsiktigt och hållbart genom att bygga bostäder som är miljömässigt kloka, och som skapar sociala
och ekonomiska förutsättningar för ett gott liv. För Ikano är den sociala hållbarheten viktig vid
utvecklingen av attraktiva bostadsområden. Att arbeta mot en integrerad stad där människor i alla
livets skeden kan leva och bo. Ikanos ambition är att erbjuda många människor kvadratsmarta
bostadsrätter och hyresrätter.
Målet är att Ikano skall bygga både bostadsrätter och hyresrätter för att skapa en långsiktig förvaltning
av bostäder i Kungälv. Då Kungälvs kommun skapar förutsättningar för en ny fastighetsägare ökar
mångfalden, och ger samtidigt nya arbetstillfällen och bostäder, så att fler människor kan flytta in
vilket stimulerar det lokala näringslivet och ekonomin.
Ikano investerar i sina bostadsområden för att förebygga utanförskap. Genom att hjälpa ungdomar kan
arbetslöshet, kriminalitet och socialt utanförskap minskas. Ikanos intention är att inom
bostadsområdena erbjuda sommarjobb och yrkespraktik tillsammans med stöd till ideella
organisationer som arbetar med sociala frågorna i området eller på orten.
För att sätt kunden i första rummet utförs NKI- (Nöjd Kund index) undersökningar kontinuerligt både för nyproducerade bostäder och för hyresrätter i förvaltning. Ikano har de senaste åren haft höga
NKI-värden och har som långsiktigt mål att ha ”Branschens nöjdaste kunder”.
Kungälvs kommun
Kungälvs kommun har stort intresse av att tillse bostadsförsörjning och ett långsiktigt
förvaltningsbestånd som ger fler arbetstillfällen i Kungälvs kommun. Den politiska målsättningen är
att bygga minst 2000 nya bostäder innan utgången av 2018.
I enlighet med Översiktsplanen och andra ledande styrdokument såsom miljöprogrammet och den nya
sociala översiktsplanen skall bostäder och andra lokaler (t.ex. för samhällsnyttan eller
näringsverksamhet) i så stor grad som möjligt vara hållbarhetsanpassade. Detta kan innefatta att
byggnaderna har begränsad belastning på miljö- och energikonsumtion samt beaktar förutsättningar
för social integration (t.ex. tillgänglighet för kommunens alla innevånare samt en god balans mellan
bostadsrätter och hyresrätter).
§ 3 Giltighet
Avsiktsförklaringen gäller från detta avtals undertecknade till den 31 december 2022. Parterna har för
avsikt att förlänga avtalet om samarbetet avlöpt till Parternas belåtenhet. Två gånger varje år (första
gången i juni 2016) skall parterna göra en avstämning.
Avsiktsförklaringen är inte juridisk bindande och det finns inga straffsanktioner knutna. Den är istället
tänkt att ge en långsiktig, trygg och stabil samarbetsgrund för att tillställa att Parterna fullföljer sina
åtagande i enlighet med avsiktsförklaringens grundsyfte.
Separata avtal och planeringsdokument kommer att ingås löpande såsom markanvisningsavtal och
överlåtelseavtal.
Denna avsiktsförklarings giltighet är beroende av godkännande av kommunstyrelsen i Kungälv och
Ikanos ledning.
§ 4 IKANOs åtaganden
Ikano åtar sig att bygga 500 bostäder under perioden 2017-2022. Ambitionen är att bygga ca 100 nya
bostäder om året. Minst 50 % av bostäderna skall upplåtas med hyresrätt total under tidsramen för
avsiktsförklaringen. Vid varje bostadsprojekt bör balansen vara ungefär 50/50 bostadsrätter och
hyresrätter men hänsyn skall tas till behov och andra avgörande omständigheter. Varje bostadsprojekt
ska dock bestå av minst 50 bostäder. Bostadsprojekten skall ha som målsättning att uppfylla kraven för
Miljöbyggnad Silver.
Målsättningen är att bygga yteffektiva lägenheter för många människor, för att även nå yngre,
studerande och andra grupper som vill komma in på bostadsmarknaden.
I syfte att vara produktionsklara när detaljplanen vinner laga kraft skall Ikano delta i detaljplanearbetet
och ta fram skisser, utredningar och annat nödvändigt underlag som krävs för detaljplanen skall kunna
antas och genomföras. Ikano bekostar sina egna och kommunens kostnader för detaljplanearbetet.
Ikano skall även bekosta planarbetet i fall där en detaljplan för markanvisningsområdet är framtagen.
I senare markanvisningsavtal kommer det att regleras hur exploateringsåtagande och kostnader för
bostädernas genomförande skall fördelas. Huvudprincipen är att det åligger exploatören att täcka
normala exploateringskostnader som behövs för att detaljplanen ska kunna genomföras. Vid förorenad
kommunal mark ska kommunen stå för merkostnaden för sanering. Ikano ska betala marknadsmässigt
pris för marken där även gatukostnader ingår.
Ikano ska även svara för samtliga anläggningsavgifter för vatten och avlopp, el och möjlig fjärrvärme
enligt gällande av kommunfullmäktige fastställd taxa.
Ikano behöver i regel ett års planerings- och projekteringsarbete från markanvisningstillfället till dess
att byggnation tidigast kan starta. Ikano skall verka för att projektera och vid bostäder upplåtna med
bostadsrätt säljstartas, så att byggstart kan ske i nära anslutning till att detaljplanen vunnit laga kraft.
Har kommunen uppfyllt sina åtaganden och respektive detaljplan vunnit laga kraft men Ikano beslutar
att ej fullfölja detta avtal, finns det grunder att se över om samarbetet bör avvecklas. I beaktande bör
dock tas force majeur och ekonomiska händelser av avgörande betydelse som parterna inte kan
påverka.
§ 5 Kommunens åtaganden
Kommunen reserverar gemensamt överenskommen mark till Ikano för markanvisning och
detaljplanering. Kommun kommer att prioritera planläggning och markanvisning för de bostäder som
byggs inom ramen för denna avsiktsförklaring för att möta den gemensamma tids- och
produktionsplanen för varje projekt.
Senare markanvisningsavtal kommer att reglera Kommunens åtaganden och de resurser som
kommunen tillsätter för planering och utförande för genomförande av detaljplanen.
I bostadsprojekt upplåtna med hyresrätt har Kommunen av Ikano möjlighet att hyra högst 10 % av
bostäderna för att fylla behovet av inträde/återinträde på bostadsmarknaden där kommunen är
hyresgarant.
§ 6 Principerna för parternas samarbete
Planering och genomförande av alla skeden (även gällande gestaltningsprogram och kvalitetsprogram
samt i kommunikations – och marknadsföringsarbetet) och som berörs av denna avsiktsförklaring ska
ske i nära samverkan och samråd mellan parterna och skall även diskuteras och utvärderas i de
avstämningsmöten som sker två gånger per år.
Partnerna kommer att samarbeta både i hårda och mjuka värden för att bygga attraktiva
bostadsområden som knyter an till den övergripande satsningen på hållbarhet och social integration.
Partnerna är överens om att tillsammans stödja lokala föreningar, initiativ och nätverk som främjar en
långsiktig social hållbar utveckling i områdena som Ikano kommer vara verksam. Partnerna skall
gemensamt ta fram ett ”Långsiktigt gemensamt arbetsprogram för hållbarhet i Kungälv” enligt
rammarna i bilaga 1. Till detta program kommer Ikano bidra med resurser för de årliga kostnaderna.
Detta program är kopplat till det gemensamma arbetet försocial hållbarhet.
Parterna eftersträvar ett långsiktigt samarbete som även kan innefatta strategiskt samarbete med
kommunala fastigheter, kommunala bolag och stiftelser och privata fastighetsägare. Parterna skall
gemensamt ta fram, utvärdera och vara överens om områden i Kungälv och Ytterby lämpliga för
markanvisning och strategiskt samarbete.
Parterna kommer tillsammans att utvärdera boendekvaliteter som trygghet och trivsel i
bostadsområdena genom Ikanos mätningar av kundnöjdhet.
Ikanos Affärschef för Göteborg och Kungälvs Samhällsutvecklingschef har utsetts till styrgrupp för
att gemensamt följa upp och utvärdera att avsiktsförklaringens syfte (se § 1) uppfylls.
§ 7 Markanvisning
Markanvisningsavtal kommer kontinuerligt att ingås som en del av uppfyllelsen av denna
avsiktsförklaring. Markanvisningsförfarandet kan också att utmynna i att Ikano under särskilda
omständigheter och villkor kan komma att förvärva kommunala fastigheter i avvaktan på detaljplan.
Kommunen ger Ikano, under en period av ett år räknat från bägge parters undertecknande av detta
avtal, rätt att ensam förhandla med kommunen om förvärv av markområde inom fastigheten
Komarken 1:1. Markanvisningen avser del av kvartersmark inom det på karta markerade området, se
bilaga 2. Markområdet är under planläggning för bostäder och verksamhetslokaler och i ingår projekt
”Resecentrum”. Området är beläget vid Komarken, väster om E6:an. Kommunen avser att behålla
delar av det markerade markområdet. Exakt fördelning av kommande detaljplans byggrätt och övriga
villkor avseende exploateringen kommer regleras i kommande markanvisningsavtal samt
marköverlåtelseavtal.
__________
Denna avsiktsförklaring har upprättats i två likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt.
Kungälv den november 2015
Kungälvs Kommun
Kungälvs kommun
Ikano Bostad AB
Magnus Gyllestad
Kommunchef
Miguel Odhner
Bilagor:
Bilaga 1: Långsiktigt gemensamt program för social hållbarhet i Kungälv
Bilaga 2: Karta för markanvisning av del av Komarken 1:1
Robert Jaaniste
VD
Bilaga 1 - Långsiktigt gemensamt program för social hållbarhet i
Kungälv
1. Bakgrund
Ikano Bostad AB (Ikano) och Kungälvs kommun (Kommunen) har ingått en avsiktsförklaring i
bostadsbyggnation och inleder ett bredare samarbete under åren 2017-2022. Målet är att Ikano skall
bygga både bostadsrätter och hyresrätter för att skapa en långsiktig förvaltning av bostäder i Kungälv
För både Ikano och Kommunen är det viktigt att strategiskt och operativt göra satsningar för social
hållbara bostadsområden. Parterna har kommit överens om att samarbeta även specifikt inom social
hållbarhet genom ett gemensamt långsiktigt program som skall utmynna i ett antal aktiviteter. Detta
program kommer att skrivas, planeras och genomföras i gemensamt med avsikt att även vara öppet
för andra externa bostadsaktörer och intresseorganisationer för ökad genomslagskraft.
2. Syfte och väntat resultat
Syftet med programmet är att bidra till minskad socialt utsatthet i bostadsområden, genom ökad
utbildning kunskap och medvetenhet men även att öka engagemanget och solidariteten på
samhällsnivå. Väntade resultat är att de boende i de områden där insats görs kommer att må bättre
vilket kan ses i social data och de indikatorer med vilka vi mäter social hållbarhet (t.ex.
barnfattigdom, inkomststandard, arbetslöshet, sjukskrivningar, försörjningsstöd, utbildningsnivå,
insatser av LVU och SOL, brottslighet, valdeltagande, fetma/övervikt).
3. Exempel på aktiviteter (över åren 2017-2022)
Förslag 1: Stärka nätverk av föreningar och medborgare i utsatta områden.
Kommunen har för avsikt att stärka de nätverk av föreningar och medborgare som finns i socialt
utsatta bostadsområden. Syftet är att skapa ökad delaktighet från de boende och möjliggöra olika
medskapande processer i strävan att öka de boendes förmåga att påverka sin egen och områdets
situation.
Utökad delaktighet bidrar till ett ökat ansvarstagande och att detta på sikt ökar trygghet och minskar
negativa tendenser i boendemiljön. Utifrån denna satsning kan medborgardrivna projekt/aktiviteter
ha möjlighet att genomföras. Ur dessa nätverk kan senare utvecklas någon form av områdesråd som
tillsammans med det offentliga, privata näringslivet och intresseorganisationer hanterar uppkomna
behov och risker, i syfte att stärka trygghet och tillit.
Förslag 2: Bidra till Social Innovlabs i socialt utsatta områden
Kommunen har sökt medel för ett projekt (Vinnovas ”Frön program”) som om ansökan godkänns
kommer att utse bostadsområden och grupper som blir mottagare av nya metoder, tjänster och
lösningar inom ”living labs” för att tackla och motverka vissa problem (brottslighet, arbetslöshet,
sjukskrivningar, våld i nära relationer).
Förslag 3: Bidra med arbete till arbetslösa ungdomar
På Ikanos byggarbetsplatser och i bostadsförvaltning ge arbetslösa ungdomar möjlighet till
yrkespraktik och sommarjobb.
4. Samarbetsform
En gemensam styrgrupp bestående av Ikanos Affärschef Göteborg och Kungälvs
Samhällsutvecklingschef bildas för att diskutera, styra, och utvärdera kommande och genomförda
aktiviteter. Grundtanken skall vara att på sikt bredda samarbetet även med andra bostadsaktörer och
intresseorganisationer. Parterna samarbetar också i kommunikations och marknadsföringsarbetet för
att nu ut till medborgarna och allmänhet.
5. Ikanos bidrag
Ikano bidrar under tiden för avsiktsförklaringen med resurser till ”Långsiktigt gemensamt program för
social hållbarhet i Kungälv” Ikano kommer att lämna ett bidrag till programmet med motsvarande
50 000 kr per år. Hur detta belopp skall fördelas kommer styrgruppen att varje år besluta.
Bilaga 2
KOMARKEN 1:1
PLANBESTÄMMELSER
XX
Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar
Där beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet
Endast angiven användning och utformning är tillåten
GRÄNSER
Gräns för planområdet
Användningsgräns
Egenskapsgräns
ANVÄNDNING AV ALLMÄN PLATS
Genomfartstrafik som där så anges får överbyggas med bro inkl
GENOMFART
brostöd för trafik mellan områden och gång- och cykeltrafik.
HUVUDGATA
Trafik mellan områden. Skärmtak och utskjutande takpartier får
uppföras med en fri höjd av lägst 3,6 m.
Trafik mellan områden, som med en fri höjd av lägst 4,7 m får
(HUVUDGATA)
anläggas över allmän genomfartstrafik. Skärmtak och väggar av
genomsiktligt material får uppföras.
BUSSGATA
GCVÄG
(GCVÄG)
PARK
SKYDD
Busstrafik, taxi och transporter.
Gång- och cykeltrafik. Skärmtak, trapphus, trappor,
hisschakt mm för allmänt ändamål får uppföras.
Gång- och cykeltrafik, som med en fri höjd av lägst 4,7 m får
anläggas över allmän genomfartstrafik och huvudgata. Skärmtak,
trappor och väggar av genomsiktligt material får uppföras.
Parkområde
Området skall anläggas med mur/vall med syfte att förhindra
påkörning av personer vid en avåkning samt att utgöra ett skydd
mot brandspridning och strålning från pölbrand och jetflamma.
Centrum, dock ej sjukhusvård eller skola.
Centrum, dock ej sjukhusvård eller skola som med en fri höjd av
lägst 4 m får byggas över huvudgata eller kollektivtrafik.
Bostäder och Centrum, dock ej bostäder i entréplan mot
Kongahällagatan.
Kollektivtrafik. Väderskydd får uppföras.
C1
(C1)
BC
T1
T1 KH
(T1 KH )
P
PKH
PE
Kollektivtrafik, kontor, handel.
Kollektivtrafik, kontor, handel som med en fri höjd av lägst 4 m
får byggas över huvudgata.
Parkering
Parkering, kontor och handel.
Parkering och teknisk anläggning.
UTFORMNING AV ALLMÄN PLATS
Dagvatten skall tas omhand och fördröjas lokalt inom planområdet
Föreskriven höjd i meter över nollplanet.
+0,0
Hållplats med väderskydd.
hpl
Marken skall vara tillgänglig för allmän gång- och cykeltrafik
i tunnel.
t
UTNYTTJANDEGRAD
e 1 000
Största total bruttoarea i kvm ovan mark.
e 2 000
Största andel bruttoarea handel i kvm.
BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS BEBYGGANDE
Byggnad får inte uppföras.
u
Marken skall vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar.
MARKENS ANORDNANDE
Dagvatten skall tas omhand och fördröjas lokalt inom fastigheterna
Bostadsgård skall anordnas som grön gårdsmiljö
n1
med ytor för lek och rekreation.
n2
Trädplantering skall finnas.
Körbar utfart får inte anordnas.
KARTBETECKNINGAR
Fastighetsgräns
+ 0.0
Bostadshus/uthus karterat i husliv
Skärmtak
Slänt och dike
PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE
Bostäder med trafikbuller över 55dB(A) ekvivalentnivå vid fasad skall
utformas så att minst hälften av bostadsrummen ordnas mot tyst eller
ljuddämpad sida (högst 50 dB(A) ekvivalent nivå). Varje bostad skall ha
tillgång till minst en uteplats där ekvivalent nivå uppgår till som mest 55
dB(A) och maximal nivå uppgår till som mest 70 dB(A).
Byggnad och grundläggning skall utföras så att gällande gränsvärden för
radon inomhus inte överskrids.
Huvudentréer skall placeras mot och i nivå med anslutande gata.
Entréplan inom byggnadskropp som angränsar till Kongahällagatan skall
utformas med en våningshöjd som uppgår till minst 4 meter mellan gatunivå
och underkant bjälklag. Parkeringsgaraget väster om E6 undantaget.
+0,0
XX
XX~XX
m1
p1
v1
v2
ANVÄNDNING AV KVARTERSMARK
Markhöjd
Maximal sammanlagd last av trafik och markuppfyllnader angivet
i kPa, för vilken den geotekniska stabiliteten är säkerställd. Gäller
inom hela användningsområdet.
v3
f
1
f
2
Högsta nockhöjd i meter över nollplanet.
Högsta antal våningar.
Intervall för antal våningar inom vilken bebyggelsen skall
varieras, se exempel i planillustration.
Ljud och ljus från trafik skall avskärmas och skyltar och
belysning skall utföras så att störningar på omgivningen och på
trafiken på E6 undviks.
Byggnader skall placeras i gräns mot huvudgata.
Mot gata tillåts balkonger och burspråk att kraga ut från fasad
max 0,6 meter. Minsta fri höjd över allmän plats gata är 3,6 m.
Gäller inom hela användningsområdet.
Parkeringsgarage skall utformas så att bländning från
parkerande bilar ut mot trafik på E6 undviks.
Entréer mot Kongahällagatan skall placeras indragna eller
utföras som skjutdörrar.
Fasad skall utformas med en tydlig variation längs med
Utmarksvägen.
Fasad i entréplan mot Kongahällagatan skall utformas med
minst hälften av fasadytan med fönster.
Balkonger, uteplatser, lekplatser etc. skall inte finnas på avstånd kortare än
50 meter från E6.
Byggnaders stomme skall dimensioneras (olyckslast) för en linjärt
avtagande last på 20 kN/m2 vid vägkant och 5kN/m2 på 35 meters avstånd.
Varaktigheten är 200 msek. Ventilationsintag skall placeras högt och bort
från E6. Ventilationsintag bör förses med partikelfilter.
Minst en utrymningsväg skall placeras bort från E6.
Hållplatslägen och ytor i anslutning till E6 skall ligga på en högre marknivå
än leden för att därmed minska risken vätskeansamlingar och pölbränder.
Även placering av dagvattenbrunnar och lutning på körbanan bör beaktas
för att minska pölutbredningen.
Fasader inom 30 meter från E6, som vetter mot farligt godsleden skall
utföras i lägst brandteknisk klass EI 30, med icke öppningsbara fönster (alt.
endast öppningsbara med fyrkantsnyckel eller dylikt).
STÖRNINGSSKYDD
m2
Buller- och riskskydd får anordnas.
ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER
Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft.
Antagen av
Datum för antagande
Datum för laga kraft
............................................
............................................
............................................
Grundkartan är upprättad och kompletterad av
Kart- och mätenheten i Kungälv 2015-05-28
Koordinatsystem:
Plan: Sweref 99 12 00
Höjd: RH 00
Koordinatkryss
SPARVEN
Trakt-/kvartersnam
Kenth Olsson, Kart- och mätenheten
Fastighetsbeteckning
Antagandehandling
Berg i dagen
d.nr. KS 2010/2707
Detaljplan för
Resecentrum
del av Komarken 1:1
2015-06-04 rev 2015-10-22
PLANKARTA
Planområdets läge
Skala 1:1000
............................
Tf Planchef
Linda Andreasson
..............................
Handläggare
Mikaela Ranweg
...........................
AL Studio AB
Johan Altenius
Utkast 2015-11-11.2
MARKANVISNINGSAVTAL
Parter
Kungälvs kommun (212000-1371), 442 81 Kungälv, nedan kallad kommunen.
Ikano Bostad AB (556593-8924), c/o Ikano Fastigheter, Box 31066,
200 49 Malmö, nedan kallat Ikano.
Markanvisning
Kommunen anvisar till Ikano kvartersmark inom det markerade området för
minst 7 000 m2 BTA bostäder och centrumändamål.
Ikano ges under en period av ett år räknat från bägge parters undertecknande av
detta avtal rätt att ensam förhandla med kommunen om förvärv av markområdet
samt övriga villkor avseende exploateringen.
Avsiktsförklaring
Parterna har träffat en avsiktsförklaring om strategiskt och processinriktat
samarbete med en gemensam målsättning om att bygga 500 bostäder under
perioden 2017-2022 med huvudprincip om ca 100 bostäder per år. Denna
markanvisning är den första inom ramen för det träffade avtalet.
Parterna ska tillsammans arbeta efter de grundprinciper som anges i den träffade
avsiktsförklaringen och verka för att marköverlåtelseavtal, som utöver
marköverlåtelsen reglerar parternas ansvar för genomförandet, ska tecknas och
att det ovan angivna markområdet därefter ska bebyggas med bostäder och
verksamhetslokaler.
Grundläggande villkor
Markanvisningen avser minst 7000 m2 BTA bostads- och centrumändamål.
Områdets slutliga areal och byggrätt kommer att regleras i kommande
Marken ska överlåtas med äganderätt. Överlåtelsen regleras i kommande
Av bostäderna, ungefär 100 st, är ambitionen att fördelning mellan hyresrätter
och bostadsrätter ska vara så nära 50/50 som möjligt men kan med hänsyn till
behov och andra avgörande omständigheter variera något.
Ikano är införstått med och accepterar att kommunen ställer krav på att bolaget
ska uppfylla detaljplanens syfte om levande bottenvåningar mot
Utkast 2015-11-11.2
Kongahällagatan. Med levande bottenvåningar avses kommersiella
verksamheter eller andra verksamheter som riktar sig mot allmänheten.
Ikano är införstått med och accepterar att kommunen såväl under
markanvisningsperioden som i kommande avtal vill säkerställa att gestaltningen
av byggnaderna inom det markanvisade området följer kommunens
gestaltningskrav. Områdets utformning och gestaltning är viktig då området
kommer att fungera som en sammanlänkande del mellan centrum och
Komarken.
Ikano är införstått med och accepterar att kommunen ska äga rätt att hyra högst
10 % av bostäderna upplåtna med hyresrätt för att fylla behov av
inträde/återinträde på bostadsmarknaden där kommunen är hyresgarant.
Inom detaljplanens kvartersmark ska även ett vårdboende inrymmas. Ikano är
införstått med att det krävs ett nära samarbete med kommunen i denna del för att
kvarteret i sin helhet ska kunna bebyggas effektivt.
För bilparkering ska parkeringsfriköp gälla. Parkering kommer att anvisas till
det planerade parkeringshuset på Utmarksvägens östra sida.
Detaljplan
Detaljplanen för Resecentrum, del av Komarken 1:1 har varit ute på utställning.
Detaljplanen planeras tas upp för prövning om antagande under december 2015.
Detaljplanen innebär att det väster om E6 och Utmarksvägen möjliggörs ny
blandad bebyggelse som kan innehålla bostäder och centrumfunktioner. I
entréplan mot Kongahällagatan tillåts enbart centrumfunktioner.
Ekonomi
Plankostnader
Ikano ska för det markanvisade området del bekosta de utredningar som tagits
fram under planarbetet och kommunens arbete med att ta fram detaljplanen för
Resecentrum, del av Komarken 1:1.
Plankostnad om … kr erläggs inom två månader från det detaljplanen vunnit
laga kraft. Om överlåten mark i marköverlåtelseavtalet över- eller understiger
7000 m2 BTA med mer än 10 % ska skillnad i plankostnad regleras i
marköverlåtelseavtalet.
Planavgift
När plankostnad enligt ovan är betald är Ikano befriat från planavgift enligt taxa.
Planavgift regleras slutligen i marköverlåtelseavtalet.
Utkast 2015-11-11.2
Markföroreningar och arkeologi
Inom området finns inga kända fornlämningar eller markföroreningar.
Om markförorening påträffas så ska kommunen stå för den merkostnad som
uppstår på grund av att marken är förorenad. Det kan t ex gälla deponikostnad,
längre transportavstånd och schakt utöver planerad schakt för att uppnå
åtgärdsmål.
Bygg- och anläggningskostnader
Kvartersmark
Ikano svarar för och bekostar samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom den
blivande kvartersmarken. Det innefattar också kostnader för flyttning av
eventuella ledningar inom kvartersmarken.
Allmän platsmark
Kommunen svarar för projektering och byggande av gator, gc-vägar och annan
allmän platsmark inom detaljplanområdet. Ikano bekostar andel av
exploateringskostnader/gatukostnader för iordningsställandet av den allmänna
platsmark som är nödvändiga för genomförandet av detaljplanen för bostäder
och centrumanläggning. Ikanos andel beräknas efter tilldelad m2 BTA av den
totala andelen m2 BTA inom detaljplanens område för bostäder och
centrumanläggning. Resterande kostnadsandel ska belasta planerade
vårdbostäder. Ikanos kostnadsansvar för allmän plats regleras slutligen i
marköverlåtelseavtalet.
Allmänna va-anläggningar
Kommunen svarar för projektering och byggande av allmänna va-anläggningar.
Ikano betalar va-anslutningsavgift enligt vid betalningstillfället gällande va-taxa.
Parkeringshus/bullerskydd
Kommunen svarar för projektering och byggande av parkeringshus mellan det
markanvisade området och E6, vilket är en förutsättning för att detaljplanen för
bostäder och centrumanläggning kan genomföras. För det markanvisade
området skall behovet av parkering följa kommunens parkeringsstrategi
anpassat efter områdets förutsättningar. Utifrån detta behov kommer
parkeringsfriköp att tillämpas. Parkeringsfriköpet baseras på kommunens
självkostnad för parkeringshuset. I självkostnaden för parkeringshuset kommer
flytt av befintlig gasledning att ingå. Frågan regleras i kommande
Utkast 2015-11-11.2
Överlåtelse av mark
Kommunen ska till Ikano med äganderätt överlåta den blivande kvartersmarken
för bostäder/centrumändamål.
Köpeskillingen för marken ska baseras på en marknadsmässig prissättning. I
köpeskillingen kan exploateringskostnader/gatukostnader ingå. Alternativt
regleras exploateringskostnaderna/gatukostnader separat i
marköverlåtelseavtalet. Om parterna inte kommer överens om formerna och
villkoren för överlåtelsen av marken äger kommunen rätt att återta
markanvisningen utan rätt till ersättning för Ikano. Det samma gäller om Ikano
väljer att avstå från att utnyttja markanvisningen eller inte avser/förmår att
genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avses.
Fastighetsbildning
Fastighetsbildning kommer att regleras i kommande marköverlåtelseavtal.
Avsikten är att kommunen ansöker om fastighetsbildning med
marköverlåtelseavtalet som grund och att kommunen bekostar en avstyckning.
Giltighet
Detta avtal är giltigt under förutsättning av
att avtalet godkänns av Ikanos ledning,
att avtalet godkänns av kommunstyrelsen genom beslut som vinner laga kraft
och
att detaljplanen vinner laga kraft.
Detta markanvisningsavtal är till alla delar förfallet utan rätt till någon form av
ersättning för någon av parterna om:
marköverlåtelseavtal inte tecknats mellan kommunen och Ikano inom ett år från
det detta avtal undertecknats av båda parter. Markanvisningen kan förnyas om
parterna är överens om detta.
Överlåtelse av avtal
Detta avtal får inte överlåtas på annan utan skriftligt medgivande från
kommunen.
Tvist
Tvist rörande detta avtal ska hänskjutas till allmän domstol.
Detta avtal är upprättat i två likalydande exemplar varav parterna tagit ett vardera.
Utkast 2015-11-11.2
Kungälv den
För Kungälvs kommun
________________________
Miguel Odhner
För Ikano Bostad AB
_________________________
Robert Jaaniste
VD
______________________
Magnus Gyllestad
Kommunchef
1(4)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Linus Johnson
Mikael Svensson
Pär Rönngren
2015-11-09
Trankärr 2:1, förfrågan om lokalisering av schakttipp(Dnr KS2013/1030-17)
Sammanfattning
Samgräv Recycling AB, nedan Samgräv, önskar arrendera ett markområde inom Trankärr 2:1
sydväst om Aleklätten för lokalisering av ett område för deponering av inerta schakt- och
fyllnadsmassor, samt mottagning av massor för mellanlagring, sortering och krossning och
därmed sammanhängande verksamhet. Förvaltningen har tillsammans med Samgräv
förhandlat fram ett förslag till nyttjanderättsavtal samt ett arrendeavtal. Innehållsmässigt kan
nyttjanderättsavtalet liknas vid en option om att ingå arrendeavtal i de fall markundersökningar
och miljömässig tillståndsprövningen faller väl ut. Om kommunen som markägare medger att
marken kan användas för det önskade ändamålet avser Samgräv att till berörd miljömyndighet
söka tillstånd för åtgärderna. Om miljötillstånd medges kommer ett arrendeavtal att tecknas.
Samgräv har sedan tidigare tecknat arrendeavtal med en angränsande privatägd fastighet. Inom
det område som avses tas ianspråk kan det deponeras uppemot 500 000 kubikmeter material.
Uttalande från Samgräv antyder att området ska kunna fungera som lokal deponi under
ungefär tio år.
Bakgrund
Efter intresseanmälan från Samgräv Maskinförmedling AB (sedermera har Samgrävkoncernen
bildat ett särskilt bolag, Samgräv Recycling AB, som hanterar alla deras deponier) beslutade
samhällsbyggnadsutskottet den 5 mars 2015 att kommunen ”Som markägare ser vi positivt på
att upprätta avtal/försäljning för föreslagen markanvändning”.
Kommunstyrelsen följde genom beslut den 25 mars 2015 upp detta genom att besluta att
”Som markägare ser kommunstyrelsen positivt på att upprätta avtal/försäljning för föreslagen
markanvändning”.
I samband med en avstämning de 24 september 2015 beslutade samhällsbyggnadsutskottet att
”Förvaltningen får i uppdrag att slutföra förhandlingen”.
I övrigt kan bakgrunden i likhet med tidigare lämnad information sammanfattas enligt följande
punkter.
Sökandens önskemål: Deponering av inerta schakt- och fyllnadsmassor, samt mottagning av
massor för mellanlagring, sortering och krossning och därmed sammanhängande verksamhet.
ÖP/detaljplan: Översiktsplanen ÖP2010 anger ingen markanvändning för det aktuella
området som idag är landsbygd. Området ligger ca 1 km norr om Kungälvs tätortsgräns där
det föreslås nya bostäder 2020. På sikt kan eventuellt Kungälvs tätort växa norrut med nya
exploateringar där det prövas lämpligt.
Fastigheten: Området ingår i fastigheten Trankärr 2:1 som ägs av kommunen och köptes för 3
år sedan som strategiskt markköp. (Vid förvärvet var fastighetsbeteckningen Rostock 2:2 och
2:3.)
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(4)
Natur/kultur: Området ligger inom våtmarksområde klass 2 och en nyckelbiotop finns i
området. Inom och i områdets närhet finns ädellövskog och nyckelbiotoper bestående av
framförallt aspskog, sumpskog och ekskog. Norr om området finns ett fornminne bestående
av fornborg på Aleklätten. Genom området går idag Bohusleden.
Miljö: Området ligger inom det förslagna vattenskyddsområdet för Göta älv. Området är ett
våtmarksområde med avrinning till Göta älv. Närmaste bostad ligger ca 180 m nordväst om
området vilket innebär risk för olägenheter. Det ligger flera bostäder nära den planerade
verksamheten. Verksamheten kan innebära stora olägenheter i form av bl.a. buller från
krossningsverksamhet och tunga transporter.
Tillgänglighet: Området ligger ca 250 m från Romelandavägen som utgör tillfart till området.
Verksamheten kommer att medföra omfattande, tunga transporter till och från deponin.
Samgräv har senare angivit att det förväntas bli 5 till 20 angöringar per dag, vid tillfälliga
toppar kan det bli något fler.
Juridik: Sökanden önskar arrendeavtal på kommunens mark. En mindre del av området i den
östra delen utgörs av privat mark för vilken sökanden redan har tecknat arrendeavtal. Tillstånd
från länsstyrelsen krävs för en inert deponi.
En inert deponi är en tillståndspliktig verksamhet enligt Miljöbalken. Miljöprövningen kan
beroende på ansatsen hos den sökande göras hos olika myndigheter. Det förtydligas här att det
finns en viss osäkerhet kring hur utfallet av en sådan prövning kommer att se ut. Kommunen
kan i detta sammanhang inte pröva en sådan verksamhet. Kommunen är dock markägare och
måste således i den rollen ta ställning till den framtida markanvändningen.
Det utpekade område kan givet ett positiv utfall av miljöprövning fungera som en lokal deponi
och fungera som mellanlagringsplats där viss behandling av material kan komma att ske. Som
tidigare meddelats finns det negativa effekter av den planerade verksamheten (dessa redovisas i
korthet under rubriken bakgrund ovan). Till de positiva effekterna kan bl.a. räknas fler
arbetstillfällen, möjligheten till fler affärer för befintliga Kungälvsföretag, möjlighet att
tillvarata massor från de lokala bebyggelseprojekten lokalt vilket minskar transportbehoven
och de utsläpp som är kopplade till detta.
De massor som får läggas på platsen ska vara rena inerta schakt- och fyllnadsmassor (halter till
och med KM enligt naturvårdsverkets rapport 5976 eller senare utfärdade gränsvärden). I
klartext är detta massor som över tid inte förändras fysikaliskt, kemiskt eller biologiskt. Dessa
stabila material bryts heller inte ned biologiskt och ska inte heller inverka på andra material
som de kommer i kontakt med på ett sätt som kan orsaka skador på miljön eller människors
hälsa. Samgräv har meddelat att det huvudsakligen rör sig om lera och andra fyllnadsmassor
som ska deponeras på platsen. Hårdare material såsom sten, betong och tegel som hör till den
interta kategorin går normalt till återvinning.
Utfyllnaden kommer att ske etappvis. Massorna packas kontinuerligt under fyllningsprocessen
och sätter sig i regel naturligt över tid.
Området är intressant att kvarhålla i kommunal äga eftersom det i framtiden kan bli aktuellt att
använda/utveckla markområdet för något ändamål. Dock ger den tillgängliga politiska
vägledningen inte någon tydlig inriktning på hur området ska användas i framtiden.
Arrendeavtalet innehåller krav på återställande och olika framtida användning av området
kommer att vara möjlig efter slutfyllning.
Upplåtelsen förväntas ge ett signifikant ekonomiskt tillskott från markreserven.
3(4)
Upplåtelsen kan bidra till att hålla nere körsträckor kopplat till de bygg- och anläggningsprojekt
som planeras i kommunen vilket förväntas minska bland annat koldioxidutsläppen.
Upplåtelsen förväntas inte medföra några direkta effekter ur detta perspektiv.
Bedömning i relation till jämnställdhetsperspektivet
Upplåtelsen förväntas inte medföra några direkta effekter ur detta perspektiv.
Juridisk bedömning
Avtalen är utformade som ett nyttjanderättsavtal som ger Samgräv en rätt att undersöka
markområdet och söka nödvändiga miljötillstånd för den planerade verksamheten. Ger
tillståndsprövningen rätt för bolaget att starta verksamheten har företaget rätt till ett långvarigt
arrendekontrakt. Avtalen ska ses som en helhet som verkar tillsammans. Det bör noteras att
nyttjanderätts- och optionsavtalet ger rätt för företaget till ett arrendekontrakt som i huvudsak
stämmer överens med de arrendevillkor som presenteras i det arrendeavtal som nu ligger för
godkännande. Skälet till denna formulering är att det beroende på utfallet av den
miljöprövning som följer kan vara nödigt att justera detaljer i avtalet med anledning av
kravställningar i miljötillståndet. Det kan då även vara aktuellt att rimlighetsbedöma den totala
säkerhet som bolaget behöver ställa med anledning av dels arrendeavtalet och dels
miljötillståndet.
Avtalen bedöms, ur konkurrensperspektivet, jämfört det avtal som NCC har för deponin i
Skälebräcke vara närmast likvärdiga. Det bör dock noteras att de olika avtalen vid en anblick
kan förefalla mycket olika.
Teknisk bedömning
Kommunen ska inte på egen hand utföra några tekniska anordningar. Utöver infartsväg
kommer teknisk utrustning för dokumentation av transporter till området installeras. Vidare
kommer även arbetsbodar samt anläggning för mottagningskontroll att etableras på platsen.
En sedimentationsdamm för omhändertagande av lakvatten förläggs i de norra delarna av
området. Ytterligare krav som påverkar områdets tekniska utformning kan komma att ställas i
miljöprövning. Såvitt det kan bedömas innebär placering och utformning av deponin inte
några märkvärdigheter ur ett tekniskt perspektiv.
Bohusleden som går genom området kommer att flyttas till alternativt läge av arrendatorn i
samråd med kommunen.
Givet att erforderliga miljötillstånd erhålls bedöms upplåtelsen under en 10 årsperiod generera
intäkter från arrendeavgiften överstigande 8 000 000 kronor. Beroende på prisutvecklingen för
omhändertagande av inerta massor kan intäkterna bli klart högre. Samtliga kostnader
förknippade med etableringen inklusive kostnader för eventuella miljöskador ska enligt
avtalsförslaget betalas av arrendatorn.
1. Föreslaget nyttjanderättsavtal och arrendeavtal godkänns.
2. Kommunstyrelsens ordförande och kommunchefen får i uppdrag att underteckna avtalen.
Henrik Haglund
Patrik Skog
Chef Kommunledningssektorn
4(4)
Expedieras till:
Samhällsutveckling/Linus Johnson
VA-Teknik/ Mikael Svensson, Pär Rönngren
Samgräv Recycling AB, Bilgatan 7A, 442 40 KUNGÄLV
Nyttjanderätts- och optionsavtal
JORDÄGARE
Kungälvs kommun
(”Kommunen”)
Kommunledningssektorn
442 81 Kungälv
NYTTJANDERÄTTSHAVAREN
Samgräv Recycling AB, org.nr. 556947-6160
(”Bolaget”)
Bilgatan 7 C
442 40 Kungälv
NYTTJANDERÄTTSSTÄLLE
(”Fastigheten”)
Område inom fastigheten Trankärr 2:1 i Kungälvs kommun markerat
på karta, Bilaga 1.
BAKGRUND OCH SYFTE
Bolaget planerar att etablera verksamhet för omhändertagande av
inerta schakt- och fyllnadsmassor (halter till och med KM enligt
Naturvårdsverkets rapport 5976 eller senare utfärdade gränsvärden)
genom utfyllnad på Fastigheten och angränsande fastighet Rostock
2:2 (”Verksamheten”). Verksamheten kan också komma att omfatta
mottagning av massor (halter till och med KM enligt
Naturvårdsverkets rapport 5976 eller senare utfärdade gränsvärden)
för mellanlagring, sortering och krossning. Detta nyttjanderättsavtal
med tillhörande arrendeoption syftar till att inför kommande
miljöprövning av Verksamheten reglera förutsättningarna för
Bolagets tillgång till Fastigheten.
NYTTJANDERÄTT
Kommunen upplåter härmed till Bolaget nyttjanderätt till
Fastigheten. Nyttjanderätten avser uteslutande rätt att genomföra
de undersökningsåtgärder som är nödvändiga för miljöprövningen av
(”Nyttjanderätten”)
Verksamheten.
Nyttjanderätten upphör att gälla vid tecknande av arrendeavtal
alternativt vid utgången av Optionstiden enligt nedan.
Det åligger Bolaget att utan dröjsmål efter genomförda
undersökningsåtgärder återställa Fastigheten i ursprungligt skick
såvida
inte
arrendeavtal
träffas
mellan
parterna,
varvid
återställningsplikten ska regleras i arrendeavtalet.
OPTION
(”Option”)
OPTIONSTID
(”Optionstid”)
Kommunen lämnar härmed Option till Bolaget att inom Optionstid,
efter godkänd och lagakraftvunnen miljöprövning av Verksamheten,
påkalla att Kommunen arrenderar ut Fastigheten till Bolaget för
bedrivande av Verksamheten i enlighet vad som anges nedan.
Bolaget ska snarast efter undertecknande av detta avtal utarbeta
och inge erforderliga handlingar till berörd myndighet för
miljöprövning av Verksamheten. Innan handlingarna ges in för
miljöprövningen ska Kommunen beredas möjlighet att ta del av och
lämna synpunkter på handlingarna. Kommunen förbinder sig att vid
behov medverka så att prövning kan ske utan dröjsmål samt att,
utan ersättning, ställa handlingar avseende Fastigheten till Bolagets
förfogande.
Bolaget har rätt att genom skriftligt besked till Kommunen påkalla
Optionen senast vid det månadsskifte som infaller närmast fyra
månader
efter
det
att
samtliga
de
tillstånd
och/eller
myndighetsbeslut enligt miljöbalken och eventuell annan relevant
lagstiftning som krävs för Verksamhetens bedrivande har vunnit laga
kraft. Optionen gäller längst till och med 2016-12-31 eller, om
överprövning av anmälnings- eller tillståndsbeslut då pågår, till och
med fyra månader från lagakraftägande avgörande varigenom
tillstånd beviljats.
Om prövningen i första instans fördröjs på grund av omständigheter
utanför Bolagets kontroll har Bolaget rätt att påkalla en skälig
förlängning av tidsfristen enligt ovan.
Påkallas inte Optionen inom Optionstiden är Optionen förfallen.
OPTIONENS UTNYTTJANDE
OCH INNEBÖRD
Bolaget utnyttjar Optionen genom att före Optionstidens utgång
skriftligen till Kommunen meddela att Bolaget vill ingå arrendeavtal
huvudsakligen i enlighet med de arrendevillkor som redovisas i
Bilaga 2. Innan arrendeavtal ingås ska Bolaget ha presenterat en
av Kommunen (Fritid) godkänd lösning på lokalisering och utförande
av ny sträckning av Bohusleden.
Bolaget är införstått med att detta avtal är tecknat med Kommunen
såsom fastighetsägare och att det inte innebär att Kommunen i sin
myndighetsroll har tagit ställning i frågor om tillstånd för och
lokalisering av Verksamheten.
GODKÄNNANDE
ÖVERLÅTELSE M.M.
AV
Bolaget får inte utan Kommunens samtycke överlåta eller i andra
hand upplåta sina rättigheter enligt detta avtal. Överlåtelse får dock
alltid ske till koncernbolag under förutsättning att det överlåtande
bolaget i förhållande till Kommunen påtar sig ett med det
övertagande bolaget solidariskt ansvar för förpliktelserna enligt
avtalet inklusive, i förekommande fall, arrendeavtalet. Kommunen
ska informeras om en sådan koncernintern överlåtelse.
ÄNDRINGAR OCH TILLÄGG
Ändringar i och tillägg till detta avtal ska för att vara bindande göras
skriftligen och undertecknas av båda parter.
VILLKOR
Detta avtal är villkorat av kommunstyrelsens godkännande genom
laga kraft vunnet beslut.
Avtalet ska underställas kommunstyrelsen för godkännande snarast
möjligt efter Samgrävs undertecknande.
______________________
Detta avtal har upprättats i två exemplar, varav parterna tagit var sitt.
Kungälv den
/
2015
Kungälv den
/
För Kungälvs kommun
Samgräv Recycling AB
Miguel Odhner
Roger Hansson
Verkställande direktör
Magnus Gyllestad
Kommunchef
Bilagor:
Bilaga 1
Bilaga 2
6874243_1
Karta
Arrendeavtal
2015
Sedimentationsdamm
ung. läge
Trankärr 2:1
Arrendeområde Samgräv
del av Rostock 2:2
Ny väg (infart)
ung. läge
Teckenförklaring
Föreslagna lägen för grundvattenrör
Nyttjanderätts/Arrendeområde inom Trankärr 2:1
Bef. väg
Koordinatsystem
Plan: SWEREF 99 TM
Höjd: RH2000
Situationsplan
SWECO Environment AB
Skånegatan 3
Box 5397, 402 28 Göteborg
Org.nr. 556346-0327, säte Stockholm
www.sweco.se
DATUM
2015-11-04
ANSVARIG
SESTEN
SKALA
1:3000 (A3)
UPPDRAGSNUMMER
RITAD/KONSTR AV
GRANSKAD AV
1311860004
SESNAD
SESNAD
RITNINGSNUMMER
Bilaga 1
BET
DETTA ARRENDEAVTAL är träffat mellan:
(1)
Kungälvs kommun, 212000-1371, (”Markägaren”), och
(2)
Samgräv Recycling AB, 556947-6160, (”Samgräv”)
1.
BAKGRUND
1.1
Markägaren äger fastigheten Trankärr 2:1 i Kungälv (”Fastigheten”).
1.2
Samgräv bedriver verksamhet med bland annat omhändertagande av inerta
massor och försäljning av kross- och grusprodukter.
2.
UPPLÅTELSEN OCH DESS OMFATTNING
2.1
Markägaren upplåter härmed till Samgräv rätten att för verksamhet med
omhändertagande av inerta schakt- och fyllnadsmassor (halter till och med KM
enligt naturvårdsverkets rapport 5976 eller senare utfärdade gränsvärden)
genom utfyllnad samt mottagning av massor (halter till och med KM enligt
naturvårdsverkets rapport 5976 eller senare utfärdade gränsvärden) för
mellanlagring, sortering och krossning och därmed sammanhängande
verksamhet nyttja det på bilagda karta med rödskraffering markerade området
av Fastigheten, bilaga 1, (”Markområdet”).
2.2
Samgräv har under förutsättning av Markägarens skriftliga samtycke, vilket inte
oskäligen ska vägras, rätt att inom Markområdet på egen bekostnad uppföra
och/eller etablera de byggnader och anläggningar som behövs för
verksamhetens bedrivande. För etablering av max två arbetsbodar samt, i
förekommande fall, våg för vägning av massorna krävs dock inte sådant
samtycke.
2.3
Samgräv har framställt ytterligare önskemål om att upplåtelsen enligt detta avtal
ska kunna utökas med delområde 2 eller delområde 2 och 3 enligt bilagda
karta, bilaga 2. Kommunen har inte kunnat lämna löfte om en sådan utökning
och en eventuell tillkommande upplåtelse förutsätter separat avtal mellan
parterna.
3.
MYNDIGHETSKRAV OCH OFÖRUTSEDDA KOSTNADER
3.1
Samgräv är skyldigt att på egen bekostnad skaffa och vidmakthålla samtliga de
eventuella tillstånd som erfordras för Samgrävs verksamhet på Fastigheten.
Samgräv åtar sig i egenskap av tillståndshavare och/eller verksamhetsutövare
att följa alla de föreskrifter som meddelas av myndighet eller som följer av lag
samt att utföra och bekosta de åtgärder som följer av krav eller ålägganden från
myndighet och som föranleds av Samgrävs verksamhet på Markområdet.
3.2
Samgräv ska svara för nuvarande och framtida nödvändiga avgifter, skatter och
övriga kostnader som uppkommer till följd av Samgrävs verksamhet på
Markområdet. Detta ansvar gäller även kostnader som uppkommer efter
avtalets upphörande, såsom exempelvis kostnader för eventuellt
kontrollprogram och eventuella skyddsåtgärder eller på grund av
myndighetsbeslut.
4.
MARKOMRÅDET
4.1
Markområdet upplåtes i befintligt skick. Samgräv ansvarar för att Markområdet
hålls i välvårdat skick och ansvarar för och bekostar den renhållning på och
invid Markområdet, inklusive anslutningen till allmän väg, som erfordras till följd
av Samgrävs verksamhet
4.2
Samgräv förbinder sig att på egen bekostnad och efter samråd med
Markägaren, uppsätta och underhålla avskärmning/stängsel kring Markområdet
i den utsträckning som på sakliga grunder bedöms nödvändig på grund av
Samgrävs verksamhet.
5.
VÄGAR OCH VÄGHÅLLNING
5.1
Markägaren medger Samgräv rätt att på egen bekostnad anlägga och nyttja
väg över Fastigheten i syfte att möjliggöra transporter mellan Markområdet och
allmän väg (Romelandavägen). Samgräv ombesörjer härvid erforderliga
kontakter med Trafikverket och bekostar parterna emellan anslutningspunkt till
allmän väg. Det planerade vägområdets ungefärliga sträckning är markerat
med blå linje på bilagd karta, bilaga 1. Samgräv bekostar drift och underhåll av
utfartsvägen.
5.2
Det åligger Samgräv att uppföra och bekosta grind och stängsel vid
utfartsvägens anslutning mot allmän väg i syfte att hindra obehörig användning
av Markområdet och schakttippen.
5.3
På Markägarens begäran är Samgräv skyldigt att lägga igen utfartsvägen i
samband med avetablering av verksamheten på Markområdet.
6.
VERKSAMHETENS FRAMDRIFT
6.1
Samgräv ska bedriva verksamheten i enlighet med lämnade tillstånd, i
huvudsak enligt bilagda verksamhetsbeskrivning, bilaga 3, och med följande
inriktning.
Utfyllnad med schakt- och fyllnadsmassor kommer ansluta till närliggande berg
och anpassas till områdets naturliga utformning i överensstämmelse med
bilagda terrängmodell, bilaga 4A och 4B. Utfyllnad kommer att påbörjas från
Markområdets sydöstra kant och inledningsvis ske huvudsakligen inom det av
Samgräv arrenderade området av till Fastigheten angränsande fastighet, se
bilaga 1. Utfyllnaden kommer ske etappvis i nordvästlig riktning och massorna
kommer att packas kontinuerligt innan ytterligare massor tillförs. När en etapp
är färdigställd ska slutjustering av utfyllnaden ske och området ska därefter
återplanteras och anpassas för att smälta in i den omgivande naturen så att det
blir lämpligt att använda som rekreationsområde.
Avverkning inom Markområdet ska också ske etappvis för att så långt som
möjligt bibehålla den naturliga avskärmningen mot nordväst med beaktande av
att Samgrävs verksamhet kräver ett fritt avstånd på cirka 30 meter.
6.2
Slutjustering av Markområdet och respektive etapp ska ske i samråd med
Markägaren och med beaktande av att Markområdet ska vara lämpligt för
bebyggelse efter avetablering av Samgrävs verksamhet.
6.3
Samgräv ska upprätta och löpande uppdatera en plan för slutjustering och
återplantering av Markområdet. Markägaren ska hållas kontinuerligt informerad
2
om innehållet i planen. Samgräv ska kalla Markägaren till gemensam årlig
avsyning av Markområdet och samråd kring nämnda plan och, i förekommande
fall, andra frågor rörande avtalet.
7.
AVVERKNING OCH JAKT
7.1
Samgräv har rätt och skyldighet att utföra avverkning av växande skog i den
omfattning som vid var tidpunkt krävs för bedrivande av Samgrävs verksamhet
på Markområdet. Avverkning ska ske efter samråd med Markägaren och med
beaktande av villkoret enligt punkt 6.1 tredje stycket ovan. Samgräv ska
tillgodogöra sig virket från avverkningen mot en schablonersättning om 1
kr/kvm av Markomårdets yta om 6,8 ha. Den totala ersättningen om
sextioåttatusen (68 000) kronor ska betalas av Samgräv i ett för allt senast den
31 december andra Avtalsåret.
7.2
Upplåtelsen enligt detta avtal omfattar inte till Markområdet knuten jakträtt.
Parterna är överens om att jakt inom Markområdet kan bedrivas så länge
denna inte kommer i direkt konflikt med Samgrävs verksamhet. Det åligger
Samgräv att samråda med behörig representant för jaktlaget om jakttider,
placering av jakttorn och eventuella begränsningar i utövandet av jakträtten.
8.
ANSVAR
8.1
Samgräv ska i alla sammanhang, parterna emellan, svara för skada som
tillfogats Markområdet, närliggande markområden, vägar, byggnader,
rörledningar eller annan egendom eller tredje man till följd av Samgrävs
verksamhet på Markområdet eller Samgrävs övriga åtgärder på Fastigheten,
inklusive skada till följd av tredje mans obehöriga användning av Markområdet
och schakttippen.
8.2
Markägaren ansvarar inte för skada som besökande på Fastigheten eller annan
tredje man förorsakar Samgräv.
8.3
Samgräv förbinder sig att teckna och till och med tio (10) år efter avtalets
upphörande vidmakthålla tillfredsställande ansvars- och sakförsäkringar för
ansvaret enligt punkt 8.1 ovan.
9.
BOHUSLEDEN
Samgräv ansvarar för och bekostar den omläggning av Bohusleden som krävs
till följd av Samgrävs verksamhet inom Markområdet. Omläggningen ska
lokaliseras och utföras i samråd med och efter skriftligt godkännande av
Kungälvs kommun (Fritid) som ansvarar för berörd sträcka av Bohusleden.
10.
MILJÖ
10.1
Samgräv förbinder sig att inte använda Markområdet så att miljöskada eller risk
för miljöskada uppkommer.
10.2
Samgräv förbinder sig att vidta förebyggande åtgärder för att såväl inom
Markområdet som i omgivningen, skydda människors hälsa och miljön mot
skada och olägenhet från verksamheten på Markområdet. Samgräv ansvarar
för följderna av miljöstörning som härrör från Samgrävs verksamhet på
Markområdet eller Samgrävs övriga åtgärder på Fastigheten och ska parterna
3
emellan, i förekommande fall, bekosta undersökning, sanering, efterbehandling
och liknande nödvändiga åtgärder.
10.3
Samgräv förbinder sig att hålla Markägaren skadeslös mot anspråk enligt
miljöbalken eller vid var tid gällande miljölagstiftning som Samgrävs verksamhet
på Markområdet eller övriga åtgärder på Fastigheten orsakar eller kan komma
att orsaka omgivningen och som riktas mot Markägaren i dennes egenskap av
ägare till Fastigheten.
10.4
Samgrävs ansvar enligt punkt 10.2 och 10.3 ovan förutsätter att eventuell
kommunikation och andra åtgärder från Markägaren i fråga om ansvar enligt
gällande miljölagstiftning skett i samråd med och godkänts av Samgräv.
10.5
Samgräv ska omgående till Markägaren rapportera olyckor och andra
händelser som kommer till Samgrävs kännedom och som innebär eller kan
innebära risk för miljöpåverkan på vatten, luft eller mark.
10.6
Markägaren har rätt att senast en (1) vecka efter anmälan genomföra
miljörevision av Samgrävs verksamhet på Markområdet. Vid sådan revision ska
Samgräv i skälig omfattning tillhandahålla behövliga resurser och uppgifter för
revisionens genomförande. Miljörevision får genomföras av Markägaren max
en gång vart tredje år såvida inte Markägaren kan visa att skälig misstanke om
missförhållanden föreligger. För undvikande av missförstånd noteras att detta
villkor inte påverkar tillsynsmyndighetens kontrollmöjligheter och övriga
rättsigheter enligt lag och givna tillstånd.
11.
AVTALSTID
11.1
Upplåtelsen avseende Markområdet gäller för en tid av tio (10) år från det att
båda parter undertecknat avtalet. Om avtalet inte sagts upp senast sex (6)
månader före avtalsperiodens utgång förlängs avtalet automatiskt med tre (3)
år i sänder med samma uppsägningstid.
11.2
Det åligger Samgräv att snarast och senast inom sex (6) månader från
undertecknande av avtalet påbörja verksamheten på Markområdet. I annat fall
har Markägaren rätt att häva detta avtal.
11.3
Uppsägning ska, för att vara gällande, ske skriftligen. Uppsägningen ska delges
den som söks för uppsägning.
11.4
Avtalet ska upphöra i förtid vid den tidpunkt parterna överenskommer om
Samgräv före avtalstidens utgång har genomfört maximal utfyllnad inom
Markområdet enligt givna tillstånd och efterbehandlat och återställt
Markområdet enligt föreskrifterna i detta avtal, vilket ska ske utan dröjsmål efter
utfyllnad.
11.5
Tiden från den 1 januari till och med den 31 december samma år kallas i detta
avtal för Avtalsår.
12.
ERSÄTTNING FÖR UPPLÅTELSEN
12.1
Samgräv ska till Markägaren såsom vederlag för nyttjanderätten enligt detta
avtal betala en rörlig avgift om tolv (12) kronor för varje ton mottagna massor på
Markområdet jämte, i förekommande fall, tillägg enligt punkt 12.2, nedan kallad
Avgiften.
4
12.2
För det fall Samgrävs mottagningsavgift för schakt- och fyllnadsmassor som
använts för utfyllnad inom Markområdet (beräknat på snittavgiften under ett
Avtalsår) är högre än 45 kr/ton ska Avgiften ökas med ett belopp motsvarande
trettiofem (35) procent av den del av mottagningsavgiften som överstiger 45
kr/ton.
12.3
Samgräv ska dock från och med det Avtalsår som inleds närmast ett (1) år efter
undertecknande av avtalet betala minst etthundratusen (100 000) kronor per
Avtalsår, nedan kallat Minimibeloppet. Sista Avtalsåret ska Minimibeloppet
beräknas proportionellt i förhållande till Avtalsårets längd.
12.4
Avgiften enligt punkten 12.1 ska redovisas och beräknas på mottagen vikt och
ska följaktligen vara oberoende av vilken efterföljande hantering (deponering,
krossning, sortering, mellanlagring) som sker med de mottagna massorna.
Avgiften enligt punkten 12.2 avser endast schakt- och fyllnadsmassor som
använts för utfyllnad inom Markområdet.
12.5
Avgiften enligt punkt 12.1 ska redovisas och betalas av Samgräv en gång per
kalendermånad och vara baserad på mottagen vikt under den näst närmast
föregående kalendermånaden (ex. mottagna massor i januari ska redovisas
och betalas senast den 31 mars). Av Samgrävs redovisning ska framgå
mottagen vikt angiven i ton under den aktuella perioden och hur Avgiften är
beräknad samt uppgift om eventuell avräkning enligt punkten 12.7 nedan.
Betalning av Avgiften ska ske genom insättning på Markägarens bankgiro
5600-8436 senast den sista dagen i redovisningsmånaden. Vid försenad
betalning utgår dröjsmålsränta enligt lag.
Den del av Avgiften som följer av punkt 12.2 ska redovisas och betalas i
samband med redovisning och betalning av mottagen vikt under december
månad respektive Avtalsår.
Mottagen vikt ska beräknas utifrån maximalt tillåtna lastkapacitet för under
respektive redovisningsperiod på schakttippen inkörda lastfordon. Redovisning
och betalning ska alltså alltid ske för fulla laster oberoende av de inkörda
fordonens verkliga lastvolym i varje enskilt fall. Med fulla laster avses följande.
Boggie -13 ton, Tridem - 17 ton, Schakttrailer - 29 ton och Bil och släp – 33 ton.
Vid en icke obetydlig förändring av normalstorleken/lastkapaciteten på de
redovisade fordonsslagen ska de angivna vikterna justeras till de nya
normalvärdena inom transportsektorn.
12.6
Samgrävs revisor ska avge skriftligt yttrande avseende de redovisningar av
Avgifter per Avtalsår som betalats till Markägaren senast den 20 april
efterföljande år. Revisorn ska därvid yttra sig över att Avgiften är beräknad och
reglerad i enlighet med avtalet.
12.7
Om den under gånget Avtalsår, genom faktisk betalning, erlagda Avgiften
understiger Minimibeloppet ska resterande belopp upp till Minimibeloppet
betalas av Samgräv under mars året efter aktuellt Avtalsår och såvitt avser
sista Avtalsåret i samband med avtalets upphörande. Sådan tilläggsbetalning,
vilken inte svarar mot mottagna massor, ska utgöra förskottsbetalning av den
framtida rörliga Avgiften och Samgräv äger rätt att tillgodoräkna sig
motsvarande belopp genom avräkning mot Avgiften efterföljande Avtalsår
under avtalsperioden. Markägaren är inte skyldig att återbetala erhållna
5
tilläggsbetalningar
bestämmelse.
på
annat
sätt
än
genom
avräkning
enligt
denna
12.8
Avgiften enligt punkt 12.1 ska en gång per år från och med den 1 januari det
Avtalsår som inleds närmast ett (1) år efter undertecknande av avtalet justeras i
förhållande till de genomsnittliga förändringarna i entreprenadindex E 84 littera
6011 (transport) och littera 211 (jordterrassering), mellan oktober månad året
före justeringen och oktober månad 2015.
12.9
Markägaren har rätt att en gång per Avtalsår på egen bekostnad genom revisor
granska Samgrävs bokföring och redovisning, hänförlig till verksamheten på
Markområdet, för att kontrollera att Avgiften har beräknats på ett korrekt
underlag. Samgräv är skyldigt att hålla bokföring inklusive övervaknings- och
inpasseringsdokumentation tillgänglig senast två veckor efter Markägarens
skriftliga anmaning. Markägaren får endast använda Samgrävs bokföring och
redovisning för att kontrollera att korrekt Avgift utgår enligt detta avsnitt 12.
Vid skälig misstanke om brister i redovisningen och/eller regleringen av
Avgiften har Markägaren rätt att kräva att Samgräv installerar våg för invägning
av mottagna massor på Markområdet och därefter inkluderar vågsedlar i
redovisningen.
12.10
Samtliga avgifter och ersättningar är angivna exklusive moms och andra
eventuella skatter och pålagor.
12.11
Första utfyllnadsetappen kommer att inkludera Markområdet och det område av
till Fastigheten angränsande fastighet som arrenderas av Samgräv, se bilaga 1.
Till dess första etappen är färdigställd ska Avgiften, såvitt avser deponerade
massor, beräknas på den volym av massor som läggs inom Markområdet,
varvid en genomsnittlig omräkningsfaktor av 1,75 ton/m3 ska tillämpas.
Redovisning och betalning enligt punkt 12.5 får under första utfyllnadsetappen
ske kvartalsvis såvitt avser deponerade massor. Betalningarna ska då anses
utgöra á conton och Avgiften ska fastställas slutligt efter inmätning av den
volym massor som deponerats inom Markområdet under första etappen.
Redovisning och betalning av massor som mottas för annan hantering än
deponering ska alltid ske i enlighet med huvudregleringen i punkterna 12.4 12.5 ovan.
13.
AVTALETS FÖRTIDA UPPHÖRANDE
13.1
Part har rätt att säga upp detta avtal till omedelbart upphörande om den andra
parten väsentligen åsidosätter sina åtaganden enligt detta avtal och underlåter
att vidta full rättelse inom trettio (30) dagar efter skriftligt påpekande.
Underlåtenhet att i tid betala Avgiften ska alltid tolkas som ett väsentligt
åsidosättande.
13.2
Markägaren har vidare rätt att säga upp detta avtal till omedelbart upphörande
om Samgräv försätts i konkurs, inleder ackordsförhandlingar, träder i likvidation,
ansöker om företagsrekonstruktion, ställer in sina betalningar eller annars kan
antas vara på obestånd.
13.3
Om avtalet upphör i förtid på grund av Samgrävs väsentliga avtalsbrott eller
obestånd förbinder sig Samgräv att medverka till att lämnat tillstånd för
6
deponeringsverksamheten inom Markområdet, mot skälig ersättning för
kostnader hänförliga till tillståndsprocessen, överförs till Markägaren.
14.
ÅTERSTÄLLANDE
14.1
Samgräv förbinder sig att på egen bekostnad bortföra samtliga byggnader
och/eller anläggningar inom Markområdet snarast efter detta avtal helt eller
delvis upphört såvida inte parterna enas om att byggnader och/eller
anläggningar helt eller delvis ska lämnas kvar. Om bortförande ej skett och inte
heller särskild överenskommelse träffats senast sex (6) månader efter avtalet
upphörde tillfaller byggnader och/eller anläggningar Markägaren utan lösen.
14.2
Samgräv förbinder sig vidare att vid arrenderättens utgång återlämna och
efterbehandla Markområdet i sådant skick och på sådant sätt som följer av vid
var tidpunkt gällande lagar och förordningar och i övrigt av givna tillstånd eller
myndighetskrav.
14.3
Samgräv åtar sig vidare att återplantera och slutjustera Markområdet enligt
punkt 6.
14.4
Samgräv förbinder sig att hålla Markägaren skadeslös för avvikelser från vad
som föreskrivits i punkterna 14.1 - 14.3 ovan. Markägaren har alltid rätt att
avhjälpa brister i Samgrävs återställningsplikt på Samgrävs bekostnad såvida
inte Samgräv vidtar rättelse utan dröjsmål och senast inom två månader räknat
från Markägarens skriftliga anmodan.
15.
INDIREKT BESITTNINGSSKYDD
15.1
Samgräv har inte rätt till någon form av ersättning för nedlagda kostnader eller
annat på grund av nyttjanderättens avtalsenliga upphörande eller dess förtida
upphörande på grund av omständigheter utanför Markägarens kontroll och/eller
ansvar.
15.2
Bestämmelserna i 11 kap. 5 – 6 a §§ jordabalken om rätt till ersättning för
arrendator vid arrendets upphörande gäller inte för detta avtal.
16.
ÖVERLÅTELSE OCH UPPLÅTELSE I ANDRA HAND
16.1
Samgräv får inte utan Markägarens skriftliga samtycke överlåta, pantsätta eller i
andra hand upplåta sina rättigheter enligt detta avtal. Överlåtelse får dock alltid
ske till koncernbolag under förutsättning att det överlåtande bolaget i
förhållande till Markägaren påtar sig ett med det övertagande bolaget solidariskt
ansvar för förpliktelserna enligt avtalet. Markägaren ska informeras om en
sådan koncernintern överlåtelse.
16.2
Samgräv får anlita av Markägaren godkänd underentreprenör att utföra driften
av Samgrävs verksamhet på Markområdet. Markägaren får inte oskäligen
vägra sådant godkännande. Samgräv ansvarar utan begränsning för sådan
underentreprenörs åtgärder och för att underentreprenören följer villkoren i
detta avtal.
Om underentreprenören utgör ett företag anslutet till Samgrävs normala nätverk
ska Markägarens godkännande anses föreligga om inte Markägaren inom tio
(10) dagar från Samgrävs upplysning skriftligen framställer motiverad
invändning mot att underentreprenören anlitas.
7
17.
SÄKERHET FÖR SAMGRÄVS FÖRPLIKTELSER
17.1
Till säkerhet för sina förpliktelser enligt detta avtal ska Samgräv till Markägaren
ställa ut en bankgaranti till ett belopp om femhundratusen (500 000) kronor
senast i samband med undertecknandet av avtalet.
17.2
Säkerheten enligt punkt 17.1 ska vidmakthållas så länge avtalsförhållandet
består eller det finns kvarstående förpliktelser. I annat fall har Markägaren rätt
att häva detta avtal.
18.
INSKRIVNING
Samgräv äger rätt att utan Markägarens vidare hörande inskriva upplåtelsen
enligt detta avtal i Fastigheten. Samgräv är skyldigt att låta döda inskrivningen
så snart detta avtal upphört att gälla.
19.
Ändringar och/eller tillägg till detta avtal ska för att vara bindande vara
skriftligen avfattade och behörigen undertecknade av båda parter.
20.
MEDDELANDEN
20.1
Reklamation eller andra meddelanden avseende avtalets tillämpning ska ske
genom bud, rekommenderat brev eller e-post till parternas kontaktperson till av
parterna angivna adresser/nummer. Meddelande om uppsägning regleras
enligt punkt 11.3.
20.2
Meddelandet ska anses ha kommit andra parten tillhanda
a. om avlämnat med bud; vid avlämnandet,
b. om avsänt med rekommenderat
avsändande för postbefordran,
brev;
fem
arbetsdagar
efter
c. om avsänt med e-post; då meddelandet avsänts till mottagarens
elektroniska adress och avsändaren inte mottagit besked att leverans
av e-post inte kan ske, under förutsättning att avsändande part även
sänt meddelandet per brev samma dag
20.3
Markägarens kontaktperson är till dess annat meddelas: Charlotta Lindström
20.4
Samgrävs kontaktperson är till dess annat meddelas: Roger Hansson
21.
TVIST
Tvist i anledning av detta avtal ska avgöras av allmän domstol med Göteborgs
tingsrätt som första instans.
______________________
[underskrifter på nästa sida]
8
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna har tagit var sitt.
Kungälv den
Kungälv den
Kungälvs kommun
______________________
_________________________
Miguel Odhner
Roger Hansson
Kommunsstyrelsens ordförande
_______________________
Magnus Gyllestad
Kommunchef
Bilageförteckning
Bilaga 1 – Karta över Markområdet och ungefärlig sträckning på utfartsväg
Bilaga 2 – Karta över delområde 2 och 3
Bilaga 3 – Verksamhetsbeskrivning Samgräv
Bilaga 4A och 4B – Terrängmodell med volymberäkning
9
DETTA ARRENDEAVTAL är träffat mellan:
(1)
Kungälvs kommun, 212000-1371, (”Markägaren”), och
(2)
Samgräv Recycling AB, 556947-6160, (”Samgräv”)
1.
BAKGRUND
1.1
Markägaren äger fastigheten Trankärr 2:1 i Kungälv (”Fastigheten”).
1.2
Samgräv bedriver verksamhet med bland annat omhändertagande av inerta
massor och försäljning av kross- och grusprodukter.
2.
UPPLÅTELSEN OCH DESS OMFATTNING
2.1
Markägaren upplåter härmed till Samgräv rätten att för verksamhet med
omhändertagande av inerta schakt- och fyllnadsmassor (halter till och med KM
enligt naturvårdsverkets rapport 5976 eller senare utfärdade gränsvärden)
genom utfyllnad samt mottagning av massor (halter till och med KM enligt
naturvårdsverkets rapport 5976 eller senare utfärdade gränsvärden) för
mellanlagring, sortering och krossning och därmed sammanhängande
verksamhet nyttja det på bilagda karta med rödskraffering markerade området
av Fastigheten, bilaga 1, (”Markområdet”).
2.2
Samgräv har under förutsättning av Markägarens skriftliga samtycke, vilket inte
oskäligen ska vägras, rätt att inom Markområdet på egen bekostnad uppföra
och/eller etablera de byggnader och anläggningar som behövs för
verksamhetens bedrivande. För etablering av max två arbetsbodar samt, i
förekommande fall, våg för vägning av massorna krävs dock inte sådant
samtycke.
2.3
Samgräv har framställt ytterligare önskemål om att upplåtelsen enligt detta avtal
ska kunna utökas med delområde 2 eller delområde 2 och 3 enligt bilagda
karta, bilaga 2. Kommunen har inte kunnat lämna löfte om en sådan utökning
och en eventuell tillkommande upplåtelse förutsätter separat avtal mellan
parterna.
3.
MYNDIGHETSKRAV OCH OFÖRUTSEDDA KOSTNADER
3.1
Samgräv är skyldigt att på egen bekostnad skaffa och vidmakthålla samtliga de
eventuella tillstånd som erfordras för Samgrävs verksamhet på Fastigheten.
Samgräv åtar sig i egenskap av tillståndshavare och/eller verksamhetsutövare
att följa alla de föreskrifter som meddelas av myndighet eller som följer av lag
samt att utföra och bekosta de åtgärder som följer av krav eller ålägganden från
myndighet och som föranleds av Samgrävs verksamhet på Markområdet.
3.2
Samgräv ska svara för nuvarande och framtida nödvändiga avgifter, skatter och
övriga kostnader som uppkommer till följd av Samgrävs verksamhet på
Markområdet. Detta ansvar gäller även kostnader som uppkommer efter
avtalets upphörande, såsom exempelvis kostnader för eventuellt
kontrollprogram och eventuella skyddsåtgärder eller på grund av
myndighetsbeslut.
4.
MARKOMRÅDET
4.1
Markområdet upplåtes i befintligt skick. Samgräv ansvarar för att Markområdet
hålls i välvårdat skick och ansvarar för och bekostar den renhållning på och
invid Markområdet, inklusive anslutningen till allmän väg, som erfordras till följd
av Samgrävs verksamhet
4.2
Samgräv förbinder sig att på egen bekostnad och efter samråd med
Markägaren, uppsätta och underhålla avskärmning/stängsel kring Markområdet
i den utsträckning som på sakliga grunder bedöms nödvändig på grund av
Samgrävs verksamhet.
5.
VÄGAR OCH VÄGHÅLLNING
5.1
Markägaren medger Samgräv rätt att på egen bekostnad anlägga och nyttja
väg över Fastigheten i syfte att möjliggöra transporter mellan Markområdet och
allmän väg (Romelandavägen). Samgräv ombesörjer härvid erforderliga
kontakter med Trafikverket och bekostar parterna emellan anslutningspunkt till
allmän väg. Det planerade vägområdets ungefärliga sträckning är markerat
med blå linje på bilagd karta, bilaga 1. Samgräv bekostar drift och underhåll av
utfartsvägen.
5.2
Det åligger Samgräv att uppföra och bekosta grind och stängsel vid
utfartsvägens anslutning mot allmän väg i syfte att hindra obehörig användning
av Markområdet och schakttippen.
5.3
På Markägarens begäran är Samgräv skyldigt att lägga igen utfartsvägen i
samband med avetablering av verksamheten på Markområdet.
6.
VERKSAMHETENS FRAMDRIFT
6.1
Samgräv ska bedriva verksamheten i enlighet med lämnade tillstånd, i
huvudsak enligt bilagda verksamhetsbeskrivning, bilaga 3, och med följande
inriktning.
Utfyllnad med schakt- och fyllnadsmassor kommer ansluta till närliggande berg
och anpassas till områdets naturliga utformning i överensstämmelse med
bilagda terrängmodell, bilaga 4A och 4B. Utfyllnad kommer att påbörjas från
Markområdets sydöstra kant och inledningsvis ske huvudsakligen inom det av
Samgräv arrenderade området av till Fastigheten angränsande fastighet, se
bilaga 1. Utfyllnaden kommer ske etappvis i nordvästlig riktning och massorna
kommer att packas kontinuerligt innan ytterligare massor tillförs. När en etapp
är färdigställd ska slutjustering av utfyllnaden ske och området ska därefter
återplanteras och anpassas för att smälta in i den omgivande naturen så att det
blir lämpligt att använda som rekreationsområde.
Avverkning inom Markområdet ska också ske etappvis för att så långt som
möjligt bibehålla den naturliga avskärmningen mot nordväst med beaktande av
att Samgrävs verksamhet kräver ett fritt avstånd på cirka 30 meter.
6.2
Slutjustering av Markområdet och respektive etapp ska ske i samråd med
Markägaren och med beaktande av att Markområdet ska vara lämpligt för
bebyggelse efter avetablering av Samgrävs verksamhet.
6.3
Samgräv ska upprätta och löpande uppdatera en plan för slutjustering och
återplantering av Markområdet. Markägaren ska hållas kontinuerligt informerad
2
om innehållet i planen. Samgräv ska kalla Markägaren till gemensam årlig
avsyning av Markområdet och samråd kring nämnda plan och, i förekommande
fall, andra frågor rörande avtalet.
7.
AVVERKNING OCH JAKT
7.1
Samgräv har rätt och skyldighet att utföra avverkning av växande skog i den
omfattning som vid var tidpunkt krävs för bedrivande av Samgrävs verksamhet
på Markområdet. Avverkning ska ske efter samråd med Markägaren och med
beaktande av villkoret enligt punkt 6.1 tredje stycket ovan. Samgräv ska
tillgodogöra sig virket från avverkningen mot en schablonersättning om 1
kr/kvm av Markomårdets yta om 6,8 ha. Den totala ersättningen om
sextioåttatusen (68 000) kronor ska betalas av Samgräv i ett för allt senast den
31 december andra Avtalsåret.
7.2
Upplåtelsen enligt detta avtal omfattar inte till Markområdet knuten jakträtt.
Parterna är överens om att jakt inom Markområdet kan bedrivas så länge
denna inte kommer i direkt konflikt med Samgrävs verksamhet. Det åligger
Samgräv att samråda med behörig representant för jaktlaget om jakttider,
placering av jakttorn och eventuella begränsningar i utövandet av jakträtten.
8.
ANSVAR
8.1
Samgräv ska i alla sammanhang, parterna emellan, svara för skada som
tillfogats Markområdet, närliggande markområden, vägar, byggnader,
rörledningar eller annan egendom eller tredje man till följd av Samgrävs
verksamhet på Markområdet eller Samgrävs övriga åtgärder på Fastigheten,
inklusive skada till följd av tredje mans obehöriga användning av Markområdet
och schakttippen.
8.2
Markägaren ansvarar inte för skada som besökande på Fastigheten eller annan
tredje man förorsakar Samgräv.
8.3
Samgräv förbinder sig att teckna och till och med tio (10) år efter avtalets
upphörande vidmakthålla tillfredsställande ansvars- och sakförsäkringar för
ansvaret enligt punkt 8.1 ovan.
9.
BOHUSLEDEN
Samgräv ansvarar för och bekostar den omläggning av Bohusleden som krävs
till följd av Samgrävs verksamhet inom Markområdet. Omläggningen ska
lokaliseras och utföras i samråd med och efter skriftligt godkännande av
Kungälvs kommun (Fritid) som ansvarar för berörd sträcka av Bohusleden.
10.
MILJÖ
10.1
Samgräv förbinder sig att inte använda Markområdet så att miljöskada eller risk
för miljöskada uppkommer.
10.2
Samgräv förbinder sig att vidta förebyggande åtgärder för att såväl inom
Markområdet som i omgivningen, skydda människors hälsa och miljön mot
skada och olägenhet från verksamheten på Markområdet. Samgräv ansvarar
för följderna av miljöstörning som härrör från Samgrävs verksamhet på
Markområdet eller Samgrävs övriga åtgärder på Fastigheten och ska parterna
3
emellan, i förekommande fall, bekosta undersökning, sanering, efterbehandling
och liknande nödvändiga åtgärder.
10.3
Samgräv förbinder sig att hålla Markägaren skadeslös mot anspråk enligt
miljöbalken eller vid var tid gällande miljölagstiftning som Samgrävs verksamhet
på Markområdet eller övriga åtgärder på Fastigheten orsakar eller kan komma
att orsaka omgivningen och som riktas mot Markägaren i dennes egenskap av
ägare till Fastigheten.
10.4
Samgrävs ansvar enligt punkt 10.2 och 10.3 ovan förutsätter att eventuell
kommunikation och andra åtgärder från Markägaren i fråga om ansvar enligt
gällande miljölagstiftning skett i samråd med och godkänts av Samgräv.
10.5
Samgräv ska omgående till Markägaren rapportera olyckor och andra
händelser som kommer till Samgrävs kännedom och som innebär eller kan
innebära risk för miljöpåverkan på vatten, luft eller mark.
10.6
Markägaren har rätt att senast en (1) vecka efter anmälan genomföra
miljörevision av Samgrävs verksamhet på Markområdet. Vid sådan revision ska
Samgräv i skälig omfattning tillhandahålla behövliga resurser och uppgifter för
revisionens genomförande. Miljörevision får genomföras av Markägaren max
en gång vart tredje år såvida inte Markägaren kan visa att skälig misstanke om
missförhållanden föreligger. För undvikande av missförstånd noteras att detta
villkor inte påverkar tillsynsmyndighetens kontrollmöjligheter och övriga
rättsigheter enligt lag och givna tillstånd.
11.
AVTALSTID
11.1
Upplåtelsen avseende Markområdet gäller för en tid av tio (10) år från det att
båda parter undertecknat avtalet. Om avtalet inte sagts upp senast sex (6)
månader före avtalsperiodens utgång förlängs avtalet automatiskt med tre (3)
år i sänder med samma uppsägningstid.
11.2
Det åligger Samgräv att snarast och senast inom sex (6) månader från
undertecknande av avtalet påbörja verksamheten på Markområdet. I annat fall
har Markägaren rätt att häva detta avtal.
11.3
Uppsägning ska, för att vara gällande, ske skriftligen. Uppsägningen ska delges
den som söks för uppsägning.
11.4
Avtalet ska upphöra i förtid vid den tidpunkt parterna överenskommer om
Samgräv före avtalstidens utgång har genomfört maximal utfyllnad inom
Markområdet enligt givna tillstånd och efterbehandlat och återställt
Markområdet enligt föreskrifterna i detta avtal, vilket ska ske utan dröjsmål efter
utfyllnad.
11.5
Tiden från den 1 januari till och med den 31 december samma år kallas i detta
avtal för Avtalsår.
12.
ERSÄTTNING FÖR UPPLÅTELSEN
12.1
Samgräv ska till Markägaren såsom vederlag för nyttjanderätten enligt detta
avtal betala en rörlig avgift om tolv (12) kronor för varje ton mottagna massor på
Markområdet jämte, i förekommande fall, tillägg enligt punkt 12.2, nedan kallad
Avgiften.
4
12.2
För det fall Samgrävs mottagningsavgift för schakt- och fyllnadsmassor som
använts för utfyllnad inom Markområdet (beräknat på snittavgiften under ett
Avtalsår) är högre än 45 kr/ton ska Avgiften ökas med ett belopp motsvarande
trettiofem (35) procent av den del av mottagningsavgiften som överstiger 45
kr/ton.
12.3
Samgräv ska dock från och med det Avtalsår som inleds närmast ett (1) år efter
undertecknande av avtalet betala minst etthundratusen (100 000) kronor per
Avtalsår, nedan kallat Minimibeloppet. Sista Avtalsåret ska Minimibeloppet
beräknas proportionellt i förhållande till Avtalsårets längd.
12.4
Avgiften enligt punkten 12.1 ska redovisas och beräknas på mottagen vikt och
ska följaktligen vara oberoende av vilken efterföljande hantering (deponering,
krossning, sortering, mellanlagring) som sker med de mottagna massorna.
Avgiften enligt punkten 12.2 avser endast schakt- och fyllnadsmassor som
använts för utfyllnad inom Markområdet.
12.5
Avgiften enligt punkt 12.1 ska redovisas och betalas av Samgräv en gång per
kalendermånad och vara baserad på mottagen vikt under den näst närmast
föregående kalendermånaden (ex. mottagna massor i januari ska redovisas
och betalas senast den 31 mars). Av Samgrävs redovisning ska framgå
mottagen vikt angiven i ton under den aktuella perioden och hur Avgiften är
beräknad samt uppgift om eventuell avräkning enligt punkten 12.7 nedan.
Betalning av Avgiften ska ske genom insättning på Markägarens bankgiro
5600-8436 senast den sista dagen i redovisningsmånaden. Vid försenad
betalning utgår dröjsmålsränta enligt lag.
Den del av Avgiften som följer av punkt 12.2 ska redovisas och betalas i
samband med redovisning och betalning av mottagen vikt under december
månad respektive Avtalsår.
Mottagen vikt ska beräknas utifrån maximalt tillåtna lastkapacitet för under
respektive redovisningsperiod på schakttippen inkörda lastfordon. Redovisning
och betalning ska alltså alltid ske för fulla laster oberoende av de inkörda
fordonens verkliga lastvolym i varje enskilt fall. Med fulla laster avses följande.
Boggie -13 ton, Tridem - 17 ton, Schakttrailer - 29 ton och Bil och släp – 33 ton.
Vid en icke obetydlig förändring av normalstorleken/lastkapaciteten på de
redovisade fordonsslagen ska de angivna vikterna justeras till de nya
normalvärdena inom transportsektorn.
12.6
Samgrävs revisor ska avge skriftligt yttrande avseende de redovisningar av
Avgifter per Avtalsår som betalats till Markägaren senast den 20 april
efterföljande år. Revisorn ska därvid yttra sig över att Avgiften är beräknad och
reglerad i enlighet med avtalet.
12.7
Om den under gånget Avtalsår, genom faktisk betalning, erlagda Avgiften
understiger Minimibeloppet ska resterande belopp upp till Minimibeloppet
betalas av Samgräv under mars året efter aktuellt Avtalsår och såvitt avser
sista Avtalsåret i samband med avtalets upphörande. Sådan tilläggsbetalning,
vilken inte svarar mot mottagna massor, ska utgöra förskottsbetalning av den
framtida rörliga Avgiften och Samgräv äger rätt att tillgodoräkna sig
motsvarande belopp genom avräkning mot Avgiften efterföljande Avtalsår
under avtalsperioden. Markägaren är inte skyldig att återbetala erhållna
5
tilläggsbetalningar
bestämmelse.
på
annat
sätt
än
genom
avräkning
enligt
denna
12.8
Avgiften enligt punkt 12.1 ska en gång per år från och med den 1 januari det
Avtalsår som inleds närmast ett (1) år efter undertecknande av avtalet justeras i
förhållande till de genomsnittliga förändringarna i entreprenadindex E 84 littera
6011 (transport) och littera 211 (jordterrassering), mellan oktober månad året
före justeringen och oktober månad 2015.
12.9
Markägaren har rätt att en gång per Avtalsår på egen bekostnad genom revisor
granska Samgrävs bokföring och redovisning, hänförlig till verksamheten på
Markområdet, för att kontrollera att Avgiften har beräknats på ett korrekt
underlag. Samgräv är skyldigt att hålla bokföring inklusive övervaknings- och
inpasseringsdokumentation tillgänglig senast två veckor efter Markägarens
skriftliga anmaning. Markägaren får endast använda Samgrävs bokföring och
redovisning för att kontrollera att korrekt Avgift utgår enligt detta avsnitt 12.
Vid skälig misstanke om brister i redovisningen och/eller regleringen av
Avgiften har Markägaren rätt att kräva att Samgräv installerar våg för invägning
av mottagna massor på Markområdet och därefter inkluderar vågsedlar i
redovisningen.
12.10
Samtliga avgifter och ersättningar är angivna exklusive moms och andra
eventuella skatter och pålagor.
12.11
Första utfyllnadsetappen kommer att inkludera Markområdet och det område av
till Fastigheten angränsande fastighet som arrenderas av Samgräv, se bilaga 1.
Till dess första etappen är färdigställd ska Avgiften, såvitt avser deponerade
massor, beräknas på den volym av massor som läggs inom Markområdet,
varvid en genomsnittlig omräkningsfaktor av 1,75 ton/m3 ska tillämpas.
Redovisning och betalning enligt punkt 12.5 får under första utfyllnadsetappen
ske kvartalsvis såvitt avser deponerade massor. Betalningarna ska då anses
utgöra á conton och Avgiften ska fastställas slutligt efter inmätning av den
volym massor som deponerats inom Markområdet under första etappen.
Redovisning och betalning av massor som mottas för annan hantering än
deponering ska alltid ske i enlighet med huvudregleringen i punkterna 12.4 12.5 ovan.
13.
AVTALETS FÖRTIDA UPPHÖRANDE
13.1
Part har rätt att säga upp detta avtal till omedelbart upphörande om den andra
parten väsentligen åsidosätter sina åtaganden enligt detta avtal och underlåter
att vidta full rättelse inom trettio (30) dagar efter skriftligt påpekande.
Underlåtenhet att i tid betala Avgiften ska alltid tolkas som ett väsentligt
åsidosättande.
13.2
Markägaren har vidare rätt att säga upp detta avtal till omedelbart upphörande
om Samgräv försätts i konkurs, inleder ackordsförhandlingar, träder i likvidation,
ansöker om företagsrekonstruktion, ställer in sina betalningar eller annars kan
antas vara på obestånd.
13.3
Om avtalet upphör i förtid på grund av Samgrävs väsentliga avtalsbrott eller
obestånd förbinder sig Samgräv att medverka till att lämnat tillstånd för
6
deponeringsverksamheten inom Markområdet, mot skälig ersättning för
kostnader hänförliga till tillståndsprocessen, överförs till Markägaren.
14.
ÅTERSTÄLLANDE
14.1
Samgräv förbinder sig att på egen bekostnad bortföra samtliga byggnader
och/eller anläggningar inom Markområdet snarast efter detta avtal helt eller
delvis upphört såvida inte parterna enas om att byggnader och/eller
anläggningar helt eller delvis ska lämnas kvar. Om bortförande ej skett och inte
heller särskild överenskommelse träffats senast sex (6) månader efter avtalet
upphörde tillfaller byggnader och/eller anläggningar Markägaren utan lösen.
14.2
Samgräv förbinder sig vidare att vid arrenderättens utgång återlämna och
efterbehandla Markområdet i sådant skick och på sådant sätt som följer av vid
var tidpunkt gällande lagar och förordningar och i övrigt av givna tillstånd eller
myndighetskrav.
14.3
Samgräv åtar sig vidare att återplantera och slutjustera Markområdet enligt
punkt 6.
14.4
Samgräv förbinder sig att hålla Markägaren skadeslös för avvikelser från vad
som föreskrivits i punkterna 14.1 - 14.3 ovan. Markägaren har alltid rätt att
avhjälpa brister i Samgrävs återställningsplikt på Samgrävs bekostnad såvida
inte Samgräv vidtar rättelse utan dröjsmål och senast inom två månader räknat
från Markägarens skriftliga anmodan.
15.
INDIREKT BESITTNINGSSKYDD
15.1
Samgräv har inte rätt till någon form av ersättning för nedlagda kostnader eller
annat på grund av nyttjanderättens avtalsenliga upphörande eller dess förtida
upphörande på grund av omständigheter utanför Markägarens kontroll och/eller
ansvar.
15.2
Bestämmelserna i 11 kap. 5 – 6 a §§ jordabalken om rätt till ersättning för
arrendator vid arrendets upphörande gäller inte för detta avtal.
16.
ÖVERLÅTELSE OCH UPPLÅTELSE I ANDRA HAND
16.1
Samgräv får inte utan Markägarens skriftliga samtycke överlåta, pantsätta eller i
andra hand upplåta sina rättigheter enligt detta avtal. Överlåtelse får dock alltid
ske till koncernbolag under förutsättning att det överlåtande bolaget i
förhållande till Markägaren påtar sig ett med det övertagande bolaget solidariskt
ansvar för förpliktelserna enligt avtalet. Markägaren ska informeras om en
sådan koncernintern överlåtelse.
16.2
Samgräv får anlita av Markägaren godkänd underentreprenör att utföra driften
av Samgrävs verksamhet på Markområdet. Markägaren får inte oskäligen
vägra sådant godkännande. Samgräv ansvarar utan begränsning för sådan
underentreprenörs åtgärder och för att underentreprenören följer villkoren i
detta avtal.
Om underentreprenören utgör ett företag anslutet till Samgrävs normala nätverk
ska Markägarens godkännande anses föreligga om inte Markägaren inom tio
(10) dagar från Samgrävs upplysning skriftligen framställer motiverad
invändning mot att underentreprenören anlitas.
7
17.
SÄKERHET FÖR SAMGRÄVS FÖRPLIKTELSER
17.1
Till säkerhet för sina förpliktelser enligt detta avtal ska Samgräv till Markägaren
ställa ut en bankgaranti till ett belopp om femhundratusen (500 000) kronor
senast i samband med undertecknandet av avtalet.
17.2
Säkerheten enligt punkt 17.1 ska vidmakthållas så länge avtalsförhållandet
består eller det finns kvarstående förpliktelser. I annat fall har Markägaren rätt
att häva detta avtal.
18.
INSKRIVNING
Samgräv äger rätt att utan Markägarens vidare hörande inskriva upplåtelsen
enligt detta avtal i Fastigheten. Samgräv är skyldigt att låta döda inskrivningen
så snart detta avtal upphört att gälla.
19.
Ändringar och/eller tillägg till detta avtal ska för att vara bindande vara
skriftligen avfattade och behörigen undertecknade av båda parter.
20.
MEDDELANDEN
20.1
Reklamation eller andra meddelanden avseende avtalets tillämpning ska ske
genom bud, rekommenderat brev eller e-post till parternas kontaktperson till av
parterna angivna adresser/nummer. Meddelande om uppsägning regleras
enligt punkt 11.3.
20.2
Meddelandet ska anses ha kommit andra parten tillhanda
a. om avlämnat med bud; vid avlämnandet,
b. om avsänt med rekommenderat
avsändande för postbefordran,
brev;
fem
arbetsdagar
efter
c. om avsänt med e-post; då meddelandet avsänts till mottagarens
elektroniska adress och avsändaren inte mottagit besked att leverans
av e-post inte kan ske, under förutsättning att avsändande part även
sänt meddelandet per brev samma dag
20.3
Markägarens kontaktperson är till dess annat meddelas: Charlotta Lindström
20.4
Samgrävs kontaktperson är till dess annat meddelas: Roger Hansson
21.
TVIST
Tvist i anledning av detta avtal ska avgöras av allmän domstol med Göteborgs
tingsrätt som första instans.
______________________
[underskrifter på nästa sida]
8
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna har tagit var sitt.
Kungälv den
Kungälv den
Kungälvs kommun
______________________
_________________________
Miguel Odhner
Roger Hansson
Kommunsstyrelsens ordförande
_______________________
Magnus Gyllestad
Kommunchef
Bilageförteckning
Bilaga 1 – Karta över Markområdet och ungefärlig sträckning på utfartsväg
Bilaga 2 – Karta över delområde 2 och 3
Bilaga 3 – Verksamhetsbeskrivning Samgräv
Bilaga 4A och 4B – Terrängmodell med volymberäkning
9
Sedimentationsdamm
ung. läge
Trankärr 2:1
del av Rostock 2:2
Ny väg (infart)
ung. läge
Teckenförklaring
Föreslagna lägen för grundvattenrör
Nyttjanderätts/Arrendeområde inom Trankärr 2:1
Bef. väg
Koordinatsystem
Plan: SWEREF 99 TM
Höjd: RH2000
Situationsplan
Skånegatan 3
www.sweco.se
DATUM
2015-11-04
ANSVARIG
SESTEN
SKALA
1:3000 (A3)
UPPDRAGSNUMMER
RITAD/KONSTR AV
GRANSKAD AV
1311860004
SESNAD
SESNAD
RITNINGSNUMMER
Bilaga 1
BET
3
Sedimentationsdamm
ung. läge
2
Trankärr 2:1
1
Ny väg (infart)
ung. läge
Teckenförklaring
Koordinatsystem
Etapp
Plan: SWEREF 99 TM
Höjd: RH2000
1
Bef. väg
del av Rostock 2:2
Situationsplan
Skånegatan 3
www.sweco.se
DATUM
2015-11-04
ANSVARIG
SESTEN
SKALA
1:3000 (A3)
UPPDRAGSNUMMER
RITAD/KONSTR AV
GRANSKAD AV
1311860004
SESNAD
SESNAD
RITNINGSNUMMER
Bilaga 2
BET
A
B Rostock 2:2
B
Skånegatan 3, Box 5397
402 28 Göteborg
Telefon 031-62 75 00
Gräns etapp 1
A
Skånegatan 3, Box 5397
402 28 Göteborg
Telefon 031-62 75 00
1(3)
Tjänsteskrivelse
Handläggarens namn
Gunbritt Ornée
2015-11-06
Markförvärv, del av Hölen 2:1(Dnr KS2015/2127-1)
Sammanfattning
Ett förslag till köpekontrakt för del av fastigheten Hölen 2:1 är upprättat. Att utöka
kommunens markreserv är viktigt ur flera perspektiv, bl a för att ha rådighet över byggnation
av bostäder i attraktiva lägen. Det aktuella området är i ÖP2010 utpekat som lämpligt för
bostadsbyggnation 2020 och 2050. Ett beviljat planprövningstillstånd finns.
Del av området kan vara lämpligt för fördröjningsåtgärder, så att hastig tillrinningen till
Ytterbybäcken vid regn minskar. På så sätt kan trycket på Ytterbys dagvattensystem minskas.
På området finns ett virkesförråd som kan realiseras ekonomiskt när området detaljplaneläggs
och bebyggs.
Överenskommen köpeskilling är 13,2 miljoner kr.
Bakgrund
Förvaltningen har under en tid fört dialog med fastighetsägaren till Hölen 2:1 om markförvärv
och ett förslag till köpekontrakt är upprättat.
Att utöka kommunens markreserv är viktigt ur flera perspektiv. När områden ska planläggas i
enlighet med gällande översiktsplan, är det många gånger fördelaktigt att kommunen har
rådighet över marken. Att planera in tomter för kommunala behov som skolor, äldreboende
eller annat kommunalt lokalbehov till en rimlig markkostnad, underlättas när kommunen är
markägare.
I de fall kommunen är i behov av mark på andra ställen kan markbyte ibland vara enda
framkomliga vägen.
Det aktuella området i föreslaget köpekontrakt, är i ÖP 2010 utpekat som lämpligt för
bostäder 2020 och 2050 och fastigheten har ett beviljat planprövningstillstånd för 100
bostäder.
Mot bakgrund av KFs beslut 2015-09-10 § 235/2015, att låta bygga en ny ridanläggning på
Trankärr som Kongahälla Ridsällskap kan flytta till, får kommunen en unik möjlighet att
bebygga Västra Ytterby inifrån centrum och utåt.
Området som blir fritt från tomträtt och arrendeförhållande när Kongahälla Ridsällskap flyttar
bör detaljplaneläggas först. Blir kommunen markägare till större delen av Hölen 2:1, blir detta
möjligt eftersom kommunen då råder över i vilken ordning bostadsutbyggnaden sker.
ADRESS
TELEFON
FAX
E-POST
HEMSIDA
0303-23 80 00
0303-190 35
[email protected]
www.kungalv.se
2(3)
”Attraktivt boende”
Hölen 2:1 ingår i ÖP2010 som lämpligt för bostäder på kort och lång sikt. Om kommunen
äger marken finns optimala möjligheter att styra byggnationen och planläggningen så att
antalet bostäder för unga, funktionshindrade, flyktingar och äldre ökar. Dessutom kan
kommunen tillgodose det allmänna behovet av fler bostäder i stationssamhället Ytterby.
En långsiktig plan för bostadsutveckling i Ytterby ger goda förutsättningar för att möta barns
behov då planeringstiden är en avgörande faktor för kvaliteten på den slutliga bostadsmiljön..
Ett nytt bostadsområde väster om ”Sparråsvägen” har goda förutsättningar att få bra
kopplingar till Ytterbys samhällsservice och kollektivtrafik. Det ger goda förutsättningar för ett
mer jämställt liv ur ett socialt och ekonomiskt perspektiv.
Juridisk bedömning
Köpekontraktet är uppställt enligt Jordbalkens regler och innehåller svävarvillkoret att beslut
om förvärvstillstånd ska erhållas.
Länsstyrelsen är kontaktad och har muntligen meddelat att enligt Jordförvärvslagens åttonde
paragraf så kommer kommunen att få beslut om förvärvstillstånd.
”8 § Kommun får inte vägras tillstånd till förvärv av sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida
utvecklingen till någon del krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning.”
Teknisk bedömning
Områdets södra del är utpekat i ÖP2010 som lämpligt för bostäder och planprövningstillstånd
finns. Områdets norra del kan också bebyggas. Men pga ökade mängder dagvatten i
Ytterbybäcken som leder in i Ytterbys dagvattensystem, så bör möjligheten att anlägga en
fördröjning på norra delen av markområdet utredas. En sådan fördröjning skulle kunna göra så
att nödvändiga investeringar i Ytterbys dagvattensystem, för att ta hand om ökande
momentana vattenmängder, undviks eller fördröjs.
Överenskommen köpeskilling är 13,2 miljoner kr och är baserad på en värdering som gjordes
2014-06-02. Värderingen är gjord dels utefter det förväntningsvärde som finns på fastigheten i
och med att planprövningstillstånd finns för 100 bostäder och dels med ortprismetod.
Värderingen gjordes på ett mindre område än vad köpet nu omfattar och bedömdes till 7,7–
9,7 miljoner kr. Det lägre värdet utgår från ortprismetoden. Värderingens bedömning av
värdet/byggrätt, är tillämpat på tillkommande område för att komma fram till den köpeskilling
kommunen erbjuder.
På fastigheten finns ett uppskattat virkesförråd på ca 202 m3/ha. Slutavverkning kan göras när
kommunen startar detaljplanearbetet.
Betesmarken är i dag utarrenderad men avtalet är uppsagt av arrendatorn. Ett nytt avtal
kommer att tecknas med befintlig arrendator, vilket kommer att ge en intäkt. Arrendeavgälden
är beroende av kommande nivå på jordbruksstödet som arrendatorn kan söka.
3(3)
Köpet av fastigheten medför en årlig ränta på 1,75 % vilken kommer att belasta driftbudgeten
för strategisk samhällsutveckling.
Upprättat köpekontrakt godkänns.
Kommunchefen och kommunstyrelsens ordförande får i uppdrag att underteckna
köpekontraktet.
Samhällsutvecklingschefen får i uppdrag att söka förvärvstillstånd.
Henrik Haglund
Expedieras till:
Gunbritt Ornée och Henrik Haglund KLS
Patrik Skog
Sektorchef

planering

Transcription

Similar documents

Ansökan om insatser enligt socialtjänstlagen

FONDANSÖKAN

Ett seminarium om medicin och omvårdnad utifrån ett idéhistoriskt

Kungälv och Planeten - på väg mot Hållbar Utveckling

Kungälvs sjukhus nyhetsbrev, oktober 2015 (pdf, nytt fönster)

FÄRDTJÄNST

Plankarta - Karlskoga kommun