Åsane, gnr 216 bnr 814, Vollane 28. Klage på
Transcription
Åsane, gnr 216 bnr 814, Vollane 28. Klage på
Byrådssak 295/15 Åsane, gnr 216 bnr 814, Vollane 28. Klage på avslag på søknad om legalisering av kai, flytebrygge og tilbygg UHSA EBYGG-5210-201431480-25 Hva saken gjelder: Saken gjelder avslag på søknad om - fasadeendring av eksisterende naust ved innsetting av flere vinduer, - et mindre tilbygg på naustets sør-vestfasade (0,8 x 2 m), - utvidelse av eksisterende kaianlegg med ca 70 m² og heving med ca 30 cm - anlegning av flytebrygge og pir på til sammen 20 meters lengde. Det ble 23.1.2015 gitt avslag fordi tiltakene er i strid med byggeforbud langs sjø og det ikke anses å være grunnlag for å gi dispensasjon. Vedtaket ble 16.2.2015 påklaget av tiltakshaver Per Arne Hanakam, representert ved Advokatfirmaet Harris v/adv.fullm. Ingrid Å. Storevik. Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr. 3530000, Åsane. gnr 116 del av bnr 1 og 3 m.fl., Eidsvåg, del av Ervik, søndre Vollhaug, stadfestet 8.8.1972, og er regulert til boligområde. Den er i kommuneplanens arealdel 2010 (KPA) vist som bebyggelse og anlegg, mens sjøarealet er vist som «bruk og vern av sjø og vassdrag». Eiendommen ligger i hensynssone 27.3.3 hensyn landskap. Selve naustet er godkjent av bygningsmyndighetene i 1969. Etter tilsynsbefaring i 2012 ble det avdekket avvik fra gyldige tillatelser på eiendommen. Søknad gjelder legalisering av gjennomførte tiltak, men heving av kai med 30 cm skal ikke være gjennomført ennå. Søknad skal, i henhold til alminnelige forvaltningsrettslige prinsipp, vurderes etter regler på vedtakstidspunktet. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven (pbl) § 21-3, og det er registrert merknader fra gnr 216 bnr 813. Merknadene går i hovedsak på at bygging og heving av kai blir for dominerende sett fra nordsiden. Det påpekes at nye vinduer blir for store inn til kaien. Det påpekes også at boden kommer for nært inn på deres eiendom. Etter at avslagsvedtak ble fattet, har klager revidert tiltaket i klagen. Revidert søknad er ikke nabovarslet, og fagetaten har derfor ikke tatt stilling til revidert søknad i klageomgangen. Fylkesmannen har i brev 14.1.2015 uttalt seg i sakens anledning: «… Å åpne for utvidet kaiareal, nausttilbygg, pir og flytebrygge setter strandsoneinteresser til side uten en klar overvekt av fordeler sett i et samfunnsperspektiv. Kommunen bør legge vekt på de offentlige interessene, særlig i sentrumsnære områder med stort utbyggingspress som Eidsvågbukten. Fylkesmannen råder derfor kommunen til å sette vilkår om at vindusareal på naustet må være i tråd med «Råd om planlegging og forvaltning av strandsona i Hordaland». Samtidig fraråder vi kommunen å gi dispensasjon til flytebryggen og piren, utviding av kaiarealet og tilbygg på naustet.» Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Grønn etat uttalte 20.1.2015: «Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for anlegging av kaianlegg, kaifront med trapp, flytebrygge og fasadeendringer på naust. Grønn etat vil imidlertid ikke fraråde anlegging av mindre tilbygg på naust.» Det vises til uttalelsen i sin helhet. 1 Klager anfører at kommunen uriktig har vurdert de omsøkte tiltakene opp imot kvalitetene ved eiendommens strandsone som ubebygget. Det er altså ikke i tilstrekkelig grad hensynstatt at tiltakene i stor grad gjelder en heving/påbygging av lovlig tiltak. Det anføres at vilkårene for dispensasjon i pbl § 19-2 er oppfylt. Klager viser for øvrig til at gnr 216 bnr 812 i 2007 fikk godkjent flytebrygge som går lengre ut i vågen, og anfører at hensyn til likebehandling taler for tillatelse fordi tiltakshaver ville fått godkjent flytebryggen om han hadde søkt i 2007. Klager anfører at Fylkesmannen har uttalt at fasadeendring bør tillates, eventuelt på vilkår. Det anføres at tiltaket ikke vil redusere tilkomst fra sjø, ved at flytebrygge vil bidra som bølgebryter og er et alternativ til heving av naust. Fasadeendringer er etter klagers oppfatning mindre dominerende enn ulovlighet på gnr 216 bnr 700 som ble avstått forfulgt og vurdert som av mindre betydning. Klager anfører ut fra dette likhetsprinsipp. Klager er uenig i at det foreligger plankrav og hevder kaien er innenfor reguleringsplanområdet. For øvrig anføres det at anlegg forankret i land må følge arealplan for landarealene. Heving av kai av omsøkte omfang kan ikke nødvendiggjøre reguleringsplan. Klager anfører at planstatus for sjøområdet flytebryggen ligger i kun gjelder for vassdrag. Klager har for øvrig revidert tiltaket i klageomgang for å imøtekomme tilbakemeldinger gitt under forhåndskonferanse. Etat for byggesak og private planer har valgt å opprettholde sitt vedtak om avslag på søknad, jf. hhv. fagnotat og tilleggsnotat. Fagetaten opprettholder vurderingen av at tiltaket kommer inn under plankravet i KPA punkt 1. Det vises til at vedlagt situasjonskart og reguleringsplankart viser at flytebrygge og kai ligger utenfor området som reguleringsplanen omfatter. Fagetaten fastholder at deler av tiltaket ligger i område der arealkategori er satt til bruk og vern av sjø og således et område som ligger utenfor området reguleringsplan nr. 3530000 dekker. Fagetaten er uenig i at tiltaket er av mindre omfang og viser til at det omfatter både kai og flytebrygge. Fagetaten fastholder at deler av tiltaket kommer i strid med plankravet, og presiserer at plankrav også gjelder for sjøområdet. Tiltakene anses å være i strid med KPA når det gjelder byggegrense på 25 meter langs sjø, jf. KPA punkt 4.1, jf. pbl § 1-8. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggegrense, jf. pbl §§ 19-1 og 19-2. Fagetaten viser til at eiendommen ligger i hensynssone 27.3.3 Hensyn landskap i KPA. Det følger av retningslinje 27.3.3 hensyn landskap (h550) i KPA at «Funksjonell strandsone langs sjø» er områder som står i direkte samspill med sjøen økologisk, topografisk og/eller bruksmessig. Innenfor den funksjonelle strandsonen er det et overordnet mål å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Disse hensynene er i stor grad overlappende med hensyn som skal ivaretas av byggeforbudet i strandsonen. Forbudet i strandsonen er et strengere forbud som skal ivareta de spesielle hensyn som gjør seg gjeldende i slike områder som er utsatt for stort utbyggingspress, jf. pbl § 1-8. Byggegrense langs sjøen er satt fordi den funksjonelle strandsonen anses å være spesielt viktig og sårbar. Fagetaten tilbakeviser at kommunen skal ha vurdert de omsøkte tiltakene opp imot kvalitetene ved eiendommens strandsone som ubebygget. Det er synliggjort i vedtaket at tidligere oppført kai og naust ble omsøkt og bygget før dagens strenge byggeforbud i strandsonen trådte i kraft. Etter en gjennomgang av saken og avslagsvedtakets begrunnelse og konklusjon, kan ikke fagetaten se at det er lagt til grunn et uriktig skjønn. På denne bakgrunn anbefaler fagetaten at vedtak 23.1.2015 opprettholdes og at klagen ikke tas til følge. Byrådet slutter seg i det vesentligste til fagetatens vurderinger og konklusjon i fagnotat og tilleggsnotat i sakens anledning. Plan- og bygningsloven 2008 har medført en klargjøring og innstramming i adgangen til å bygge i strandsonen, særlig de områder som er under stort utbyggingspress. Praksis er tilsvarende 2 skjerpet for å sikre vern av strandsonen og sikre allmennheten tilgjengelighet. Søknader skal vurderes etter regelverket på vedtakstidspunktet. Strandsonen i Eidsvåg er under stort utbyggingspress. I kommuneplanen er det fastsatt at utlegging av selv mindre kai og flytebryggeanlegg skal være forbeholdt områder for «småbåthavn», med mindre annet er fastsatt i reguleringsplan. Plankravet medfører at plassering utenfor arealer avsatt til «småbåthavn» vil være i strid med det generelle arealformålet «bruk og vern av vassdrag». Byrådet er enig med fagetaten i at en dispensasjon fra plankravet vil være en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen i KPA punkt 1, som skal ivareta forsvarlig utredning og medvirkning i saker som berører viktige samfunnsinteresser – her vern av strandsonen. I kommende kommuneplan vil nærmere avklaringer for kommunens bruk og vern av strandsonen bli nærmere drøftet og angitt. Før disse avklaringene er på plass bør det ikke dispenseres fra plankravet og byggeforbudet i strandsonen for utvidelse, og etablering, av kai og flytebrygge mv. Dette er for øvrig lagt til grunn av både byrådet og KMBY i sak 201218867 om søknad om flytebrygge på Nedre Åstveit 24. Kommunens vedtak ble stadfestet 12.6.2015 av Fylkesmannen. Byrådet stiller seg imidlertid positiv til fasadeendring, så lenge den utføres i henhold til føringer i «Råd om planlegging og forvaltning av strandsona i Hordaland». Det legges til grunn at tiltaket på vedtakstidspunktet ikke innfridde disse føringene. Det omsøkte tilbygget anses uansett å komme i strid med dette, da naustet alt er forholdsvis stort. Det må vurderes om de reviderte tegninger ivaretar føringene på en god måte, eller om de må revideres ytterligere for å imøtekomme disse. Byrådet anbefaler at klagen for øvrig ikke tas til følge, og at fagetatens vedtak 23.1.2015 opprettholdes. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 296/13, jf. sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. Med hjemmel i forvaltningsloven § 33 andre ledd opprettholdes fagetatens vedtak av 23.1.2015, med følgende endring: 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 20-1 og 21-4 innvilges søknad om fasadeendring på følgende vilkår: a) Fasadeendring ivaretar føringer for naust i «Råd om planlegging og forvaltning av strandsona i Hordaland». b) Det overlates til fagetaten å utferdige tillatelse og stille de nærmere vilkår for denne. 3. Klagen tas delvis til følge. Dato: 25. august 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø 3 Vedlegg: Tilleggsnotat 29.5.2015 Utfyllende klage 15.4.2015 Utsnitt av reguleringsplankart Fagnotat 25.3.2015 med følgende vedlegg: 1. Situasjonskart 24.3.2015 2. Flyfoto 24.3.2015 3. Situasjonskart datert 4. Skråfoto 5. Klage 6. Avslag 7. Uttalelse fra Grønn etat. 8. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland 9. Snitt plan 3D mm 10. Byggesøknad naust fra 1969 11. Søknad dispensasjon 12. Søknad 13. Uttalelse fra Bergen og omland havnevesen 14. Merknad 4