1. kvartal - UNION Gruppen

UNION Eiendomsinvest Norge AS
1. kvartal 2015
3
INNHOLD
SAMMENDRAG
2
Sammendrag
• UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en
avkastning på 0,4 % i 1. kvartal 2015.
• UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 10
næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital
på vegne av Selskapet.
• Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 55,6 %.
Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode
eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien
25, Aslakveien 20, Liamyrane 8 og delrealisering av
Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige
arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter
overtagelse av eiendommene.
• Netto-yield på porteføljen er ca. 7 %.
Innhold
Sammendrag3
Eiendomsporteføljen4
Avkastning og aksjekurs
7
Finansiering8
Regnskap9
Markedskommentar10
• Selskapet har per 31.03.15 en eiendomsportefølje med en
verdi på ca. MNOK 663,41.
• Ligningsverdi per 31.12.14 er:
• Personlige aksjonærer: 1,17
• Selskaps aksjonærer: 0,895
• Selskapet har 155 aksjonærer.
Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 7 og 8.
NOTER
1 Justert for eierandel
5
Fordeling iht eiendomssegment
Eiendomsporteføljen
2,5 %
Selskapet har 10 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige
leieinntekter på NOK 48,3 millioner1. Det er 61 leietakere i
porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7 % ved utgangen
av 1. kvartal.
0,3 %
Lager
65,6 %
Annet
31,6 %
Parkering
Handel
med lav antatt risiko har
holdt seg godt i verdi. Det er
særlig eiendom med korte
leiekontrakter som har fått økt
yield-påslag i verdivurderingene.
Selskapet har gjennomført
uavhengige verdivurderinger
av eiendomsporteføljen hvert
kvartal. Verdivurdererne
estimerer markedsverdien
av eiendommene dersom de
skulle omsettes i markedet på
det aktuelle tidspunktet. I den
forbindelse blir en rekke forhold
rundt eiendommene hensyntatt.
Det være seg blant annet
leie­takerprofil, gjenværende
løpetid på eksisterende
leie­kontrakter, behov for
rehabilitering/oppussing,
vedlikeholdskostnader,
eiendommens beliggenhet, samt
den generelle bygningstekniske
standarden. I tillegg vurderes
andre sammenlignbare
transaksjoner som er
gjennomført i nærområdet,
finansieringskostnader,
tilgjenglighet av ledige lokaler
i nærområdet, markedsnivået
for nye leiekontrakter, og de
generelle makroøkonomiske
utsiktene for de kommende
årene. I sum gir dette et
realistisk bilde av prisnivået som
kan oppnås om eiendommen
skulle omsettes fritt i markedet
på verdivurderingstidspunktet.
For verdivurdering av Selskapets
eiendommer benyttes DNB
Næringsmegling og Akershus
Eiendom, som er to av de
ledende aktørene innenfor
dette området.
EIENDOMSPORTEFØLJEN
EIENDOMSPORTEFØLJEN
4
Kontor
Kontor
Parkering
Lager
Handel
Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke
Basert på eiendomsverdi
Oslo
Vest-Agder
42 %
49 %
Rogaland
9%
NOTER
1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel
2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes
som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt
­fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK
100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill).
Selskapets levetid
Selskapets livssyklus er delt inn
i tre ulike faser: Oppbygging,
forvaltning og avvikling. Selskapet
er fullinvestert og er i en
forvaltningsfase hvor forvalter
har fokus på aktiv forvaltning
og utvikling av Selskapets
eiendommer. Det er mulighet for
en toårig forlengelse av Selskapets
levetid dersom aksjonærene i
Selskapet ønsker dette.
Solid eiendomsportefølje
Per 31.03.15 bestod
eiendomsporteføljen av 10 deleide
eiendommer (Karl Johans gate 8 og
Dronningens gate 25 er slått sammen
til en) med en samlet verdi på NOK
663,4 millioner. Porteføljen består
av et samlet areal på ca. 27 120
m2 som ved utgangen av kvartalet
genererte årlige leieinntekter på ca.
NOK 48,3 millioner. Gjennomsnittlig
yield1, basert på siste verdivurdering
av porteføljen var ca. 7 %.
Leieforhold
Per 31.03.15 hadde porteføljen
61 leietakere, der de tre største
er Fabricom AS, National Oilwell
Norway AS og Siemens AS. Det er en
ledighet på 2,7 % i porteføljen.
Verdivurderinger
Verdivurdering av porteføljen
i kvartalet viste en økning i
eiendomsverdiene med ca. 0,3 %
fra forrige kvartal. Generelt har
verdivurderingene vist at eiendom
Beliggenhet
Østervåg 7
Stavanger
Kanalsletta 3
Rogaland Vest-Agder
Reforhandlingspotensial
Andel leiekontrakter som utløper
EIENDOMSPORTEFØLJEN
Eiendom
Oslo Areal (m2)
Bruttoleie(NOK)
4 314
6 968 200
Sola
15 460
25 819 668
Holmenkollveien 96
Oslo
783
1 588 692
Neuberggaten 19
Oslo
720
1 761 526
Thurmannsgate 12b
Oslo
1 650
3 548 422
Stasjonsveien 4
Oslo
4 644
7 533 531
Buråsen 24,28 og 30
Kristiansand
7 522
15 747 546
Grev Wedels plass 7
Oslo
3 371
-
KJ8/DR25
Oslo
5 544
17 832 230
Kanalsletta 2
Sola
17 137
32 749 516
Totalt på 100 %-basis
61 145
113 549 331
Totalt fordelt på eierandel
27 118
48 311 787
25 %
Totalt
Annet
20 %
Lager
15 %
Parkering
10 %
Handel
Kontor
5%
0%
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Kontor
Parkering
Lager
Handel
Annet
Totalt
2021
7
Avkastning og aksjekurs
AVKASTNING OG AKSJEKURS
EIENDOMSSALG
6
Selskapet leverer en avkastning på 0,4 % i 1. kvartal og har siden
oppstart levert en avkastning på ca. 55,6 % (inkludert utbytte).
Avkastning i 1. kvartal 2015
Avkastningen i Selskapet ble
0,4 % for 1. kvartal. Per 31.03.15
var verdijustert egenkapital
(VEK) per aksje NOK 7,62.
Hvordan beregnes avkastningen?
Egenkapitalavkastningen for en
eiendomsinvestering inkluderer i
hovedsak to elementer:
1. Direkteavkastning
2. Verdiendring
Direkteavkastning
Direkteavkastning kalkuleres
ved å ta brutto leieinntekter
for kvartalet fratrukket
eierkostnader1, dividert
på vektet verdijustert
egenkapital for perioden.
Direkteavkastningen for
Selskapet i 1. kvartal 2015 ble
2,1 %. Dette er høyere enn
direkteavkastningsmålet på
1,25 % på grunn KPI-regulering
av leien etter nyttår.
Verdiendring
Verdiendring i Selskapet i
perioden utgjør - 1,7 % i
kvartalet. Verdifallet skyldes
at man ikke har fått full
verdiøkning på investeringene
man gjort i Grev Wedels plass,
men det forventes at denne
verdien vil gjenvinnes i løpet av
de neste kvartalene.
Avkastning siden oppstart
Selskapet har levert en
akkumulert avkastning på ca.
55,6 % siden oppstart, inkludert
utbytte2.
Avkastning pr. aksje
NOTER
1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m.
2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.
2,1 %
Verdiendring
-1,7 %
Totalt
0,4 %
Verdijustert egenkapital pr. aksje
Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK)
beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført
egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag
for avvik mellom eiendomsporteføljens
bokførte verdi vs. markedsverdi, samt
overkurs/underkurs for Selskapets gjeld.
Avkastning og aksjekurs
Kurs
9,50
11,80
12,22
12,33
11,91
13,03
10,31
10,35
9,29
9,48
9,10
9,13
8,43
8,59
7,94
8,06
7,59
7,62
Oppstart
Q1 11
Q2 11
Q3 11
Q4 11
Q1 12
Q2 12
Q3 12
Q4 12
Q1 13
Q2 13
Q3 13
Q4 13
Q1 14
Q2 14
Q3 14
Q4 14
Q1 15
Akkumulert
Siden oppstart er det blitt
tilbakebetalt NOK 6,6
per aksje tilsvarende ca.
67 % av gjennomsnittlig
verdijustert egenkapital i
selskapet.
Total avkastning for
Selskapet i kvartalet var
0,4 %.
Q1 15
Direkteavkastning
1
2
3
4
5
6
Inkl.
Inkl.
Inkl.
Inkl.
Inkl.
Inkl.
utbytte
utbytte
utbytte
utbytte
utbytte
utbytte
på
på
på
på
på
på
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
2,83
1,25
0,42
0,90
0,80
0,40
per
per
per
per
per
per
aksje.
aksje.
aksje.
aksje.
aksje.
aksje.
Avkastning
24,2 %
3,6 %
0,9 %
-3,4 %
9,4 %
0,8 %
0,4 %
1,8 %
2,1 %
0,4 %
0,3 %
2,3 %
1,8 %
1,8 %
1,5 %
-0,9 %
0,4 %
55,6 %
1
2
3
4
5
6
9
Selskapet har tatt opp et byggelån på NOK 7,9 mill knyttet til utviklingen
av Grev Wedels Plass 7, og per 31.03.15 har Selskapet en samlet
gjeld på ca. NOK 457,7 millioner. Dette tilsvarer 69 % av verdiene i
eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,13 %.
RESULTAT (TALL I TNOK)
Leieinntekter
Øvrige inntekter
Sum inntekter
Q1 2015
16 093
224
16 317
2014
63 424
192
63 616
-
2 012
1 797
6 232
8 029
8 288
12 985
6 232
19 217
46 411
122
(8 887)
(647)
(1 123)
1 214
(33 899)
(3 370)
10 357
2 369
13 889
BALANSE (TALL I TNOK)
Eiendeler
Utsatt skattefordel
Sum immaterielle eiendeler
31.03.15
31.12.14
10 819
10 819
10 966
10 966
Varige driftsmidler
Finansielle anleggsmidler
Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper
Sum anleggsmidler
675 002
8 651
46 016
729 669
678 161
8 793
48 819
735 773
Bank
Omløpsmidler
Sum eiendeler
24 992
754
766 233
18 874
2 100
767 712
EGENKAPITAL OG GJELD
Innskutt egenkapital
Annen egenkapital
Sum egenkapital
101 728
108 147
209 874
101 728
111 256
212 984
71 526
69 647
539 657
1 500
15 202
556 359
766 233
541 742
1 500
11 487
554 729
767 712
Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer
Topp 10
Leietaker
1
Fabricom AS
27,3 %
2
National Oilwell Norway AS
16,6 %
3
Siemens AS
10,0 %
4
Asplan Viak AS
4,1 %
5
Forusparken Eiendom AS
4,0 %
6
SMI Human
2,9 %
7
Sporty Intersport AS
2,0 %
8
Panduro Hobby AS
1,7 %
9
King Food AS
1,4 %
10
Leatherman Gruppen AS
1,4 %
Andre
51 ulike leietakere
% andel av porteføljen
Forklaring av rentesikring
Rentesikringsavtaler blir benyttet
for å øke forutsigbarheten av
rentekostnader over en gitt periode.
Selskapet minimerer således risikoen
i tilfelle rentene skulle stige kraftig
slik at den løpende kontantstrømmen
ikke vil dekke rentekostnadene.
28,6 %
Totalt
100,0 %
Belåningsgrad
Ved utgangen av kvartalet
hadde Selskapet totalt NOK
457,7 millioner i langsiktig
rentebærende gjeld.
Verdivurderinger av Selskapets
eiendommer i kvartalet gav en
totalverdi på ca. NOK 663,4
millioner. Selskapets samlede
belåningsgrad var 69 % ved
utgangen av kvartalet. Selskapet
har som målsetning å ha en
gjennomsnittlig belåningsgrad
på 65 % over Selskapets levetid.
Utløpsprofil
Leieinntekter
50
40
Rentekostnader
Den gjennomsnittlige årlige
rentekostnaden for Selskapet
var 4,13 %, inklusiv lånemargin,
og er lavere enn ved utgangen
av 4. kvartal pga. lavere
bankmarginer.
30
20
10
0
er rentebytteavtaler. Per
31.03.15 hadde Selskapet
inngått 6 rentebytteavtaler. Den
gjennomsnittlige rentekostnaden på
disse avtalene var 3,08 % eksklusiv
lånemargin, og avtalene hadde en
gjennomsnittlig gjenværende løpetid
på 1,9 år.
År
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Postivt yield gap
Selskapets gjennomsnittlige
rentekostnad ved utgangen
av kvartalet var lavere enn
den gjennomsnittlige yielden1
på eiendomsporteføljen. Den
gjennomsnittlige yielden på
eiendomsporteføljen var på ca.
7 % ved utløpet av kvartalet.
Det var derfor et positivt yield
gap2 mellom Selskapets netto
leieinntekter og Selskapets
rentekostnader på 287
rentepunkter.
Rentesikring
Per 31.03.15 var 51 % av
Selskapets langsiktige gjeld
rentesikret. I henhold til
Selskapets prospekt skal
minimum 50 % av total gjeld
være rentesikret.
De aller fleste aktører innen
næringseiendom benytter ulike
rentesikringsinstrumenter i
varierende grad ved finansiering av
eiendom. I et marked hvor rentene
faller, vil derimot rentekostnadene
ikke falle i den sikrede perioden,
og investor betaler derfor en
høyere rente i denne perioden.
Rentesikringen medfører dermed en
ekstrakostnad for Selskapet. Denne
ekstrakostnaden beregnes over
avtalens levetid, og må føres som en
verdiendring i Selskapets regnskaper.
Med høy grad av rentesikring i et
fallende rentemarked vil derfor
denne verdiendringen bidra negativt
til Selskapets avkastning.
Selskapet benytter seg av ulike
rentesikringsinstrumenter
for å redusere renterisikoen
i langsiktig gjeld. Det
vanligste instrumentet
Av og nedskrivninger varige driftsmidler
Annen driftskostnad
Sum driftskostnader
Driftsresultat
Finansinntekter
Finanskostnader
Skatt
Resultat
Minoritetens andel av resultatet
Minoritetens andel av egenkapitalen
Det var et positivt yield
gap mellom Selskapets
netto leieinntekter og
Selskapets rentekostnader
på 287 rentepunkter.
NOTER
1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som
beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på
Selskapets eiendommer. Se definisjonen av ”yield” i
fotnote 2 på side 5.
2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og
Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad.
REGNSKAP
Regnskap
Finansiering
Mill. NOK
FINANSIERING
8
Gjeld
Langsiktig gjeld
Leietakerinnskudd
Avsatt utbytte
Kortsiktig gjeld
Sum gjeld
Sum egenkapital og gjeld
11
Markedskommentar
Den høye aktiviteten i transaksjonsmarkedet har fortsatt i første
kvartal. Fortsatt lave renter og synkende bankmarginer bidrar til
høy temperatur i markedet. Vekstutsiktene for norsk økonomi er
betydelig nedjustert det siste året, men utlendingene ser ikke ut til
å la seg skremme vekk av lav oljepris og svakere vekstprognoser.
Leieprisveksten i Oslo ser ut til å ha stoppet opp, og tall fra
Arealstatistikk indikerer nå at prisene har falt.
Rammevilkår og konjunkturutsikter
Økonomi: Statistisk Sentralbyrås
prognoser for norsk økonomi fra mars
viser en forventet sysselsettingsvekst
på 0,2 % i år og 0,3 % neste år.
Dette er en betydelig nedjustering
fra prognosene på samme tid i
fjor. Nedjusteringen er drevet av
oljeprisfallet og lavere forventet
investeringstakt i oljenæringen.
Veksten forventes imidlertid
å ta seg opp fra 2017 med en
sysselsettingsvekst på 1,0 %. Etter at
sentralbanken overrasket økonomene
ved å holde renten uendret i mars,
forventes det nå kutt i juni. Det er
også stor sannsynlighet for ytterligere
ett kutt i løpet av 2015.
Fremtidstro: Dagens Næringsliv
sitt konjunkturbarometer for første
kvartal viser at fremtidstroen til
norske bedriftsledere fortsatt er på et
lavt nivå i forhold til gjennomsnittet
siste 10 år. Andelen bedrifter som
ser for seg å nedbemanne er 13 %,
men det er fortsatt en overvekt
av bedrifter som forventer å øke
bemanningen (25 %). Et klart flertall
av bedriftene venter også økt
omsetning og lønnsomhet.
Befolkning: I 2014 vokste den norske
befolkningen med 1,1 %, og de
ti siste årene har befolkningen i
Norge vokst betydelig raskere enn
i Europa. Eurostat forventer at
dette skal fortsette, og legger til
grunn at Norge vil ha nest høyest
veksttakt i Europa etter Luxembourg.
Befolkningen i Norge forventes å
vokse med 1,4 % p.a. frem til 2020,
mens EUs befolkning forventes
å vokse med 0,2 % p.a. i samme
periode.
Til tross for lavere vekstutsikter
for norsk økonomi på kort sikt,
mener vi rammevilkårene for
næringseiendom vil være positive
fremover. Rimelig finansiering og
attraktiv løpende avkastning relativt
til andre aktivaklasser er forhold som
preger markedet. Sammen med stor
interesse fra utlandet bidrar dette til
et betydelig etterspørselsoverskudd.
Renter og lånefinansiering
Både rentenivå og bankmarginer
har falt markant de siste to årene.
UNION Bankundersøkelse Q1 2015
viser at samlet lånefinansieringsrente
for et standard trygt kontorbygg
i Oslo sentrum var ned ca.
0,76 prosentpoeng i første kvartal
og 2,3 prosentpoeng siste to år.
Norges Banks utlånsundersøkelse
for første kvartal indikerer en svak
tilstramming i kredittpraksisen til
næringseiendom. Undersøkelsen
indikerer imidlertid at bankenes
marginer generelt er på vei ned.
Salgsmarkedet for næringseiendom
Det rekordsterke transaksjons­
markedet fra 2014 har fortsatt inn
i 2015. I 2014 registrerte vi 215
transaksjoner for NOK 63 mrd.
(ekskl. børsnoteringen av Entra).
Hittil i år har vi registrert et samlet
transaksjonsvolum på om lag 16 mrd.
Vi kjenner også til flere eiendommer
der prosessen ikke er sluttført,
men hvor det foreligger budaksept.
Inkluderer vi disse er volumet godt
over NOK 20 mrd. Utlendingene, som
var største nettokjøper i 2014, har
beholdt denne posisjonen og står bak
om lag 40 % av kjøpsvolumet så langt
i år. Den største transaksjonen hittil
i år er salget av 75 % av Storebrand
Eiendomsfond til sveitsiske Partners
Group for ca. NOK 3,7 mrd.
Markedet er dynamisk, og til tross
for at vi opplever et betydelig
etterspørselsoverskudd finnes det
viktige investorgrupper som er aktive
også på salgssiden. Fondsstrukturer
i realisasjonsfasen og syndikater
som tar gevinst i et godt marked er
blant disse. Eiendomsselskap som
spisser sine porteføljer er også blant
aktørene som er aktive både på kjøpsog salgssiden.
Priser / yielder
UNION anslår prime yield for kontor
i Oslo til 4,5 %. Dette innebærer at
nivået har falt 75 punkter siden første
kvartal 2014. Finansieringskostnadene
har imidlertid falt mer slik at gapet
har økt til et rekordhøyt nivå. Dette
gir store utslag for løpende avkastning
i belånt eiendom, og vil bidra til å
øke etterspørselen og dermed legge
ytterligere press på yieldnivået
fremover. I tillegg fremstår
eiendom mer attraktivt relativt til
obligasjonsinvesteringer når rentene
er lave. UNION venter at prime yield
reduseres 25 punkter i 2015.
Differansen mellom prime og normal
yield har økt de siste årene ettersom
yielden i normalsegmentet ikke har
kommet like mye ned som prime
yield. UNION mener det er rimelig
at differansen er høyere enn før
finanskrisen, men forventer at den
skal reduseres noe. Det er sterk
etterspørsel etter prime eiendom og
få selgere i dette segmentet. Dette
vil sannsynligvis bidra til at enkelte
beveger seg ut på risikokurven for
å få eksponering, noe som vil legge
press på yieldene i normalsegmentet.
UNION forventer at yield for
normaleiendom skal ned 50 punkter i
løpet av de neste to årene.
Avkastning
UNION sitt avkastningsestimat for
2015 er 8,4 % for en bred ubelånt
eiendomsportefølje. Forventet
yieldutvikling bidrar til sterk
avkastning for næringseiendom i
2015 til tross for svakere utvikling
i norsk økonomi. Fra 2016 legger vi
til grunn at avkastningen i stor grad
samsvarer med direkteavkastningen
for eiendom.
Oslo Børs
I 2014 endte eiendomsindeksen
på Oslo Børs opp 25 %, mens
hovedindeksen steg 5 %. Også i
2015 har eiendomsindeksen høyere
avkastning enn hovedindeksen,
med en avkastning på 18 %
mot 13 % for hovedindeksen pr.
27. mars. Mens fjoråret var preget
av sterk kursutvikling i mange av
eiendomsselskapene er det primært
Olav Thon og Selvaag Bolig som bidrar
til meravkastningen i år. Fallende
renter, yieldreduksjon og sterk
interesse for eiendom har bidratt
til den sterke avkastningen for
eiendomsindeksen de siste to årene.
Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker
og Bærum
Oppbremsingen vi så i
kontorleiemarkedet mot slutten
av fjoråret har fortsatt inn i
første kvartal i år. Oppdatert
leieprisstatistikk indikerer at vi nå har
hatt to kvartaler på rad med synkende
leiepriser1. For å få et robust
datagrunnlag beregner vi fire kvartals
rullerende snitt når vi vurderer
utviklingen. Beregningen viser at
trenden er ned 0,8 % i første kvartal.
Nedgangen kommer etter 18 kvartaler
på rad med vekst i snittleien.
Leieprisutviklingen er for øvrig i tråd
med UNIONs forventning. Som omtalt
i forrige kvartalsrapport innebærer
vårt markedssyn at vi får en svak
nedgang i leieprisene på 1,5 % i 2015
og 1,0 % i 2016.
UNION forventer svakest utvikling
på Lysaker, Fornebu og i resten av
Asker og Bærum. I disse områdene
forventer vi en nedgang i leieprisene
i størrelsesorden 5–7 % i 2015. Det
er særlig tre forhold som ligger bak
dette synet; (i) høy kontorledighet,
(ii) betydelig nybyggvolum og (iii)
eksponeringen mot oljebransjen.
I Sentrum og CBD, hvor ledigheten
er lavere og oljeavhengigheten er
mindre, venter vi at leieprisene
holder seg stabile. Dette er i tråd
med Entras konsensusundersøkelse fra
første kvartal, hvor konsensus blant ti
ulike analysemiljøer spår at leieprisen
for kontor med høy standard i Oslo
sentrum skal stige med 0,3 % i 2015.
Kontorledigheten i Oslo, Asker og
Bærum var 7,6 % i februar, etter
å ha økt med 0,7 prosentpoeng
(70.000 m2) det siste året. UNIONs
prognose innebærer for øvrig at
kontorledigheten stiger med totalt
80.000 m2 i løpet av det kommende
året, før den topper ut på 8,4 %
i 2016.
Etterspørselen etter kontorarealer
har utviklet seg svakt gjennom
fjoråret og inn i første kvartal 2015.
Det er i hovedsak to forklaringer bak
dette. For det første fører svakere
vekst i norsk økonomi til lavere
sysselsettingsvekst og dermed mindre
behov for kontorarealer. For det
andre råder det en negativ stemning
blant leietakerne, som i større grad
setter seg på gjerdet og ser an
utviklingen. Når usikkerheten øker
blir flere leietakere mer forsiktige.
De velger heller å reforhandle kortere
leiekontrakter til gunstige vilkår der
de allerede er, enn å rigge for vekst
ved å flytte til større rehabiliterte
arealer.
Bergen, Trondheim og Stavanger
Kontorledigheten i Bergen har økt
med 46.000 m2 i løpet av det siste
året og var 9,5 % per 1. april 2015.
Ledighetsøkningen skyldes primært
at det har blitt tilført et stort volum
nye kontorlokaler. Nedgangen i
olje- og gassektoren har bidratt til å
forsterke utviklingen. Det ferdigstilles
ytterligere ca. 70.000 m2 nye
kontorarealer i 2015 og 2016. Dette
sannsynliggjør at kontorledigheten
skal stige videre. Markedet preges nå
av tilbudsoverskudd, som legger press
på leieprisene. Nybygg og lokaler med
høy standard og sentral beliggenhet
er ventet å stå seg best i et tøffere
leiemarked, mens bygg med lavere
standard og dårligere beliggenhet
sannsynligvis får en vesentlig
korreksjon.
Kontormarkedet i Trondheim er
i likhet med mange norske byer
preget av oljeprisfallet og svakere
makroutvikling. Blant annet har Aker
Solutions og Aibel annonsert at de skal
fremleie lokaler. Situasjonen er likevel
ikke dramatisk, og kontorledigheten
utviklet seg i hovedsak flatt gjennom
fjoråret (7 %)3. Ledigheten er ventet
å stige med rundt ett prosentpoeng
i 2015. Vi venter i hovedsak flat
leieprisutvikling, men blir ikke
overrasket dersom vi ser svakt
synkende markedsleie i enkelte
områder.
Kontorledigheten i Stavanger-området
steg fra 7 til 8 % gjennom fjoråret4.
Det er imidlertid stor variasjon i
ledighet mellom de ulike områdene
i regionen. Kontorledigheten var ved
årsskiftet under 5 % i sentrum, mens
den var om lag 11 % på Forus. Det er
mye som tyder på at kontormarkedet
i Stavanger har svekket seg ytterligere
hittil i 2015. Vi venter derfor en
svak leieprisutvikling i Stavanger
i 2015. Dette gjelder spesielt på
Forus hvor mange oljebedrifter er
lokalisert, ledigheten er relativt høy
og fremleieaktiviteten forventes å
øke. Lokaler med sentral beliggenhet
og høy standard i sentrum forventes
å holde seg best i et tøffere
kontormarked.
NOTER
1
Arealstatistikk
2
Kyte Næringsmegling
3
Norion Næringsmegling
4
Eiendomsmegler1 Næringsmegler
MARKEDSKOMMENTAR
MARKEDSKOMMENTAR
10
UNION Eiendomskapital - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway
Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - [email protected]