Strømsbusletta Endelig behandling

ARENDAL KOMMUNE
Saksfremlegg
Referanse:
Ordningsverdi:
2011/3659 / 48
1914
Vår saksbehandler
Elin Lunde, tlf 37013402
Saksgang:
Pol. saksnr.
Politisk utvalg
Møtedato
Kommuneplanutvalget
Bystyret
Forslag til områdeplan - Strømsbusletta
Endelig behandling
Rådmannens forslag til vedtak:
Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 forslag til områdeplan for
Strømsbusletta med plankart dat. 16.04.2014, sist rev. 22.01.2015 og bestemmelser datert 01.06.2014,
sist rev. 25.02.2015.
Det tilføyes et ledd i reguleringsbestemmelse § 5.7 Forretning/ kontor/ tjenesteyting FKA5.1 om at;
”Byggesaken for tiltak i dette området skal forelegges kommuneplanutvalget”.
Vedlegg
Vedlegg:
1
2
Planbeskrivelse
Forslag plankart, rev. 22.01.2015
3
Forslag plan bestemmelser
4
ROS-analyse
5
Høringsuttalelser
6
Høringsuttalelser begrenset høring
7
Høringsuttalelser ny begrenset høring
Sammendrag/problemstilling:
Planforslaget har vært sendt på høring i 3 omganger på grunn av endringer foretatt i plankart og
bestemmelser etter innkomne merknader i 1.høringsrunde og endringer som er fremkommet etter 2.
høringsrunde.
Strømsbusletta er et område kommunen ønsker å transformere for å støtte opp om en bærekraftig
utvikling av Arendal i samsvar med mål i vedtatt kommuneplan 2011 – 2021. Området ligger
sentrumsnært, langs kollektivakse, mellom Stoa og sentrum og med nærhet til skole, barnehage og store
friluftsområder. Planforslaget legger til rette for en utvikling som reduserer transportbehovet ved blant
annet å regulere for høyere utnyttelse med blandete funksjoner, boliger for livsløpsstandard og kort
avstand til handel, service, friluft og kultur.
Strømsbusletta er en sentral del av Arendal og for å sikre at den nye bydelen med boliger og næring skal
kunne blomstre, må det tilrettelegges for at mange kan samvirke og bo her. Det er derfor viktig at planen
2011/3659/-48 Side1av 20
sikrer kvaliteter i bomiljø og offentlige byrom som gjør at folk ønsker å bo og oppholde seg der, når en av
Arendals mest trafikkerte veger går gjennom planområdet og Strømsbusletta ikke er betegnet som et
”høykost” område. Arendal kommune ønsker en høy utnyttelse av området, men gjennomføring av
planen er avhengig av at grunneierne utvikler tomtene sine.
Utfordring:
Det har vært flere utfordringer med planarbeidet. En vesentlig utfordring er å styre utviklingen i området i
samsvar med kommunens ønsker og i tråd med kommunens overordnede mål, samtidig som det gis en
fleksibilitet for utnyttelsen og utviklingen av området i forhold til markedssituasjon og behov. Siden det i
stor grad er kommunen som er pådriver av planarbeidet og mange av grunneierne i utgangspunktet ikke
har hatt planer for tomtene sine, har det også vært en stor utfordring at infrastrukturtiltakene som følge
av foreslåtte tiltak og beliggenhet har vært meget omfattende og kostnadskrevende. Dette har gjort det
særlig vanskelig for kommunen å få oppslutning om planen av grunneierne i området, også siden
kommunen heller ikke eier tomter i planområdet.
Som tidligere nevnt er det en utfordring at en av kommunens mest trafikkerte hovedveger går gjennom
området, hvilket er svært positivt for næringsgrunnlaget, men mindre gunstig for trygg ferdsel, trivsel og
god boligkvalitet.
Den vesentligste endringen av planforslaget etter 1.gangsbehandling er at offentlig gang- og sykkelbro
over Strømsbusletta, fv. 42 er tatt ut av planen. Dette henger blant annet sammen med kostnadsbildet
og utfordringer med finansiering. En viktig premissendring etter 1.gangsbehandling av planen er at
kommunedelplan for nytt vegsystem Myrene – Stoa – Strømmen, ble varslet igangsatt med høring av
planprogram. Kommunedelplanen baserer seg på forprosjektet for fremtidig transportsystem i Arendal
2012, gjennomført i forbindelse med kommunedelplan for E18 Arendal-Tvedestrand. Forstudien peker
på ny veg fra Myrene til Stoa som et av de viktigste grepene for å sikre god fremkommelighet i fremtiden.
Planprogrammet viser forskjellige traseer som vil bli utredet og vurdert i forbindelse med
kommunedelplanarbeidet. De alternative mulighetene er 3 delt, forskjellige nye forbindelser fra
Strømmen til Stoa - Myrene gjennom Åsbieskogen, ny trase mellom Myrene og Stoa basert på vedtatt
reguleringplan fra 1997, og et alternativ med utvidelse av eksisterende trase fra strømmen, forbi Maxis,
Strømsbusletta og Myrene. Valg av alternativ får konsekvenser for utvikling av Strømsbusletta som
nærings- og boligområde. Ved en videreføring av dagens trase må en planfri overgang over
strømsbusletta vurderes i sammenheng med dette arbeidet/denne planen.
Bakgrunn for saken:
Planarbeidet ble opprinnelig igangsatt som områdeplan for Strømsbusletta – Myrene etter vedtak i
Arendal bystyre 24.04.2008. Bakgrunnen for vedtaket var et politisk ønske om å utvikle
kommunen i samsvar med miljøbyprinsippene, som blant annet handler om arealeffektivitet dvs.
høy utnyttelse, utbygging langs kollektivakser, transformasjon av gamle industriområder og etablering av
sentrumsnære boliger.
Kommuneplanen for 2007-2017 pekte på Strømsbusletta – Myrene som et transformasjonsområde som
kan imøtekomme dette, jf. Kap. 15.1 i kommuneplanen for 2007-2017, ”For å sikre en hensiktsmessig
arealbruk på Strømsbusletta - Myrene utarbeides egen kommunedelplan for området.”
Siden varsel om oppstart er planarbeidet for Strømsbusletta - Myrene av forskjellige årsaker delt
opp i 3 områdeplaner: Strømsbusletta, Myrene og Rundkjøringen ved øst-vest tunnelen som mulig ny
veiforbindelse til Stoa.
Planforslaget:
Planen er utarbeidet som områdeplan med krav om ytterligere detaljplanlegging av de fleste områdene,
bortsett fra 2 områder som har direkte utbyggingshjemmel gjennom planen. Dette gjelder område
FKA5.1, som er 1. utbyggingstrinn på Strømsbusletta 9, som gir mulighet for utbygging av
handel/kontor/kjøpesenter på maksimum og minimum 11 meter over bakkenivå, samt FKA4.1 som er
eksisterende handels/kontorbygg i det gamle Dahlbergbygget. Planforslaget gir også mulighet for et
tilbygg her med direkte utbyggingshjemmel, men det stilles krav om utvidelse av fylkesvegen (o_V02) før
tilbygget kan gis brukstillatelse.
2011/3659/-48 Side2av 20
Områdeplanleggingen innebærer at mange forhold ved utformingen av de enkelte områdene skal løses
ved senere detaljplanlegging. Dette gjelder bl.a. internveger, avkjørsler, privat og offentlig uteareal,
lekeplass, estetikk, formål, beplantning med mer. Utbyggingsavtaler for disse områdene, forhandles
også på dette stadiet.
Formål:
Formålet med planarbeidet er å planlegge for en attraktiv, bærekraftig og urban bydel, med blanding av
bolig, handel og næring. Bydelen skal inneholde prosjekter med lave boligpriser men med høy kvalitet på
grønne sosiale møteplasser, lekeareal og gode gang- og sykkelforbindelser. Området skal være et
positivt tilskudd og supplement til det historiske sentrum. Området foreslås regulert med 6 byggeområder
til sentrumsformål, 1 byggeområde til boligbebyggelse/ blokkbebyggelse, 2 byggeområder til
forretning/kontor/tjenesteyting, 1 byggeområde til bolig/ kontor, ny 5- armet rundkjøring, utvidelse av
fylkesvegene fv42 og fv420 med 2-sidig fortau og sykkelfelt, nye bussholdeplasser, grønnstruktur, torg
og parkering.
Områdeavgrensning/ størrelse
Planområdet ligger mellom Stoa og Arendal sentrum, ca 1 km vest for det historiske sentrum og
3 km sørøst for Stoa. Området strekker seg fra Bohus og omfatter fv 420 mot Strømsbu gård,
inkluderer meieritomta og rundkjøringen ved gamle Strømsbu videregående skole. Planen
omfatter skolen og tar med seg oversiden av privat veg bak Strømsbuåsen borettslag og videre nordover
med gjennomskjæringen. Mot nord avgrensen planen før rundkjøringen ved øst/vest tunnelen, krysser
fv42 og tar med seg bygningene som ligger inntil vegen på vestsiden.
Avgrensningen går videre langs deler av grøntområdet opp mot toppen av dette og ned langs nedsiden
av Gåsåsveien frem til eiendom 502/ 338 og rett syd til Bohus igjen.
Planområdets areal er på ca. 80 daa.
Endringer etter 1.gangs behandling - sammenfattet:
Endringer er foretatt i plankart og i reguleringsbestemmelser etter innkomne høringsuttalelser.
En vesentlig endring av planen som nevnt tidligere, er at foreslåtte offentlige gang- sykkelbro for planfri
krysning over Strømsbusletta fv 42 er tatt ut av planen. Siden denne er tatt ut av planen ble også
foreslåtte gang- og sykkelvegforbindelse over taket på Strømsbusletta 9 og gjennom område S6
(Strømsbusletta 11 og Stormoe) tatt ut av planen. Dette bla for å kunne forholde seg friere til plassering
av trase ved detaljplanlegging av planområdet. Det stilles imidlertid krav om at gang-sykkelveg
forbindelse skal vurderes i detaljplan, jf. Reg.best. § § 5.4 & 5.5
Endringene er ellers hovedsakelig av mindre karakter som får små følger for de overordnede intensjoner
med planen. Dette dreier seg bla. om tekniske vegkrav, som mindre justeringer av veg, siktlinjer,
avkjørsler og byggegrense.
For å oppnå bygatestruktur på fv. 42 Strømsbusletta, utvides vegen med 1 m slik at det legges opp til
bred midtrabatt for at fotgjengere kan krysse vegen. Dette medfører redusert fart og en gate mer
utformet på fotgjengernes premisser.
Høyden på Strømsbusletta 9 er trappet ned mot sør til kote + 44,5.
Endringer i plankart etter 1.gangsbehandling er:



Midtrabatt på Strømsbusletta (V01 og V02) økt fra 1,0 til 2,0 m etter innspill fra Statens vegvesen
og Aust – Agder fylkeskommune. Øvrig veiareal forskyves med 0,5 m på hver side.
Strømsbusletta får en gjennomsnittlig vegbredde på 21 meter.
Sykkelfelt er avsluttet mot fotgjengerovergang inn mot rundkjøringer i tråd med Vegvesenets
merknader.
En rekke med parkering i a_ P5.1 er fjernet slik at det blir 2,5 m annet trafikkareal for å ta opp
høydeforskjell mellom parkeringsnivå og fortau. Byggegrensen mot veien opp til Gåsåsen er
derfor justert ut.
2011/3659/-48 Side3av 20















Tidligere delfelt BK5.1, BK5.2, f_uteopph, f_GS1 og f_AV-grønt er slått sammen til et område felt BK5.1, fordi det er mer hensiktsmessig å kunne vurder hele området samlet og planlegge
utforming og inndeling i funksjoner ut fra konkrete prosjekt i en detaljplan.
I den sørligste delen av felt BK5.1 trappes byggehøyden ned til kote + 44,5 fra + 48,5 etter
merknader fra nabo.
Gang- sykkelbro over fv 42 (Strømsbusletta) er fjernet.
Gang- og sykkelforbindelse mellom tidligere område S6.1 og S6.2 er fjernet for å vurdere trase
nærmere i detaljplan. Områdene er derfor slått sammen til et byggeområde S6. Makshøyde er
+44,5 og +43,0. Bya er satt til 65%.
Kantparkering langs privat veg f_V10 (ved Strømsbuåsen) er utvidet fra 1,75m til 2,25m bredde
for å få bedre plass til bilene.
Veg o_V11 som først ble foreslått privat er endret til offentlig igjen.
Veg o_V04 inkl rundkjøring på Dampen er tatt ut av planen fordi det ikke har vært kommunens
intensjon å endre noe her.
Kant fortau (ved S4) mot rundkjøring i Dampen er justert.
Byggegrense fv42 (o_V02) mot rundkjøring på Dampen er trukket ut til 12m fra vegmidte, for S3
og S4
Byggegrense for S4 er videreført i samme avstand (3,25 m) fra fortau på fv42.
Område S3 er justert nærmere mot fv 42, med avsatt annet vegareal på 2,5 m.
Begge avkjørslene til S3 er flyttet (gjelder fra fv. 42 og kommunal veg Strømsbuåsen) i tråd med
merknader fra Statens vegvesens.
Kartutsnitt BK5.1 (opprinnelig BK5.1. og Bk5.2) og FKA5.1 har byttet plassering, slik at
sammenhengen mellom plannivåene er mer logisk.
Bakkenivå for a_Torg & a_P5.1 er senket til kote + 22 for å samsvare med høyde for ny
rundkjøring.
Mindre justering av vegareal og annen veggrunn mot rundkjøring ved Dampen.
Endringer i reguleringsbestemmelsene:










Nummerering og betegnelser er endret slik at det samsvarer med endringer i plankart.
Rekkefølgen på bestemmelser er endret ut fra en mer logisk sammenheng.
Materielle krav til utarbeiding av detaljplan er ikke endret.
Bestemmelser er spisset.
Tilføyelse av rekkefølgekrav reg.best. § 9.6, om at taket på FKA5.1 skal være ferdig opparbeidet i
htt. krav i reg.best. § 5.7 ”Taket skal utføres som grønt tak”, før det gis brukstillatelse.
Rekkefølgekrav § 9,5 er endret ved å knytte ferdigstillelse til igangsettingstillatelse og ikke til
brukstillatelse i tråd med Statens vegvesens anbefaling. Det er også tilføyd et siste ledd.
”Utvidelse og opparbeidelse av fv42 strekningen (o_V02) må være ferdigstilt før
igangsettingstillatelse kan gis til S4 og til nybygg på FKA4.1. Utvidelse og opparbeidelse av
samme strekning på vegsiden mot B1 og S3 må være ferdigstilt før brukstillatelse kan gis til
S3”.
Rekkefølgekrav § 9.7 er likeledes endret ved å knytte ferdigstillelse til igangsettingstillatelse og
ikke brukstillatelse.
”Opparbeidelse av fv420 (o_V03) og den 5.armen i regulert rundkjøring ved Strømsbusletta 9
må være ferdigstilt før igangsettingstillatelse kan gis til ny bebyggelse i området S4. Når den
5.armen tas i bruk, skal det stenges for utkjøring fra Bohus til FV420 (o_V03)”.
De øvrige rekkefølgekravene ivaretar de samme forhold selv om noen bestemmelser er
omformulert.
Krav om utomhusplan er fjernet
Reg.best.§ 6.9 Grønnstruktur (f_Gn) er endret;
”Området f_Gn skal fremstå som naturområde og inngå som naturlig del av grønnstrukturen i
nærområdet. Nødvendige sikringstiltak skal utføres. Nedsprengning av skrenter og blokker tillates
dersom det inngår som del av sikringstiltaket. Inngrep i grøntområdet skal dekkes med stedegne
masser / beplantes med naturlig vegetasjon”.
2011/3659/-48 Side4av 20
Planforslag til endelig behandling:
BYA
%
Høyder
SYMBOL
AREAL
(dekar)
BRA m2
B1
3,71
7000
S1
2,52
7000
80
+36,0
S2
6,57
12.500
80
+45,0
S3
3,73
8000
65
+46,0
S4
13,68
28.000
65
+43,0
S6
9,29
18.000
65
+43,0,
+44,5
S7
7,57
17.500
80
+43,0
Bolig/ Kontor
BK5.1
12,9
19.000
50
+48,5,
+44,5
Forretning/kontor/tjenesteyting
FKA4.1
1,49
7000
95
+43,0
FKA5.1
12,93
25.000
AREALFORMÅL:
MH= k
Bebyggelse og anlegg:
Boligbebyggelse –
blokkbebyggelse
Sentrumsformål
Gårdsplass
+54,0
f_ Gårdsplass
+33,0
+23,5
Samferdselsanlegg & teknisk
infrastruktur:
Kjøreveg
Vare
V01 – V11 (eks
V4) (f og o)
f_Vare
Fortau
f&o
Torg
a_torg
Gangveg/gangareal
Felles, privat
Sykkelveg/-felt
offentlig
Annen veggrunn – tekniske anlegg
offentlig
Annen veggrunn – grøntareal
f_AV_grønt & o
Kollektivholdeplass
offentlig
Parkeringsplasser
a_P5.1
0,22
0,75
+23,0
2,75
Grønnstruktur:
Naturområde – grønnstruktur
f_Gn
4,11
Hensynssoner
Krav om felles planlegging
For hvert område er det regulert et krav om maksimum tillatt bruksareal (BRA), maks. tillatt kotehøyde til
topp tak og maks prosent bebygd areal, se tabell ovenfor. For område B1 er det ikke stilt et
maksimumskrav for prosent bebygd areal. Området er allerede utbygd med blokkbebyggelse og det
antas at det ikke blir endret med det første. Plankartet regulerer maksimum tillatt bebygd areal på
bakkenivå i områder hvor det ikke er tillatt med bolig i 1.etg. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til
maksimum tillatt bebygd areal for boligbebyggelse på lokk over bakkenivå.
For å sikre at området blir bygget ut med gode boligkvaliteter, stilles det en rekke krav til utarbeiding av
detaljplaner, jf. Reg.best. § 3.1.
2011/3659/-48 Side5av 20
Her stilles det også minimumskrav til byggehøyder. Detaljplaner skal utformes med bestemmelser som
sikrer en minimumshøyde i hvert enkelt byggeområde på min. 3 etasjer. Dette skal omformes til
minimum kotehøyder i detaljplan, jf. Reg.best. § 3.1. For byggeområde FKA5.1 stilles det krav om at
bebyggelse skal ha en minimumshøyde til kote + 33.
Samlet BRA utnyttelse: Planforslaget legger til rette for en samlet utnyttelse på 149.000 kvm BRA fordelt
på ca 80 000 kvm. I dag er bygningsmassen i hele planområdet på ca 27-28 000 kvm. Dette gir en
potensiell merutnyttelse på ca.121 000 BRA.
Høyder: Planområdets høyeste foreslåtte bygning er på 8 etasjer. Foreslåtte bygningshøyder ligger på
mellom 6- 8 etasjer. Eksisterende blokkbebyggelse på Strømsbuåsen (B1) har en makshøyde på kote
+ 54 og er på 5. etasjer. For nærmere beskrivelse av tiltakene, se planbeskrivelsen kap. 5.
Høringsprosess:
Kommuneplanutvalget vedtok i møte 25.06.2014, sak 119/14 å legge nevnte planforslag med plankart
sist rev. 13.05.2014 m/bestemmelser, datert 01.06.2014 ut til offentlig ettersyn. Planen ble sendt på
høring 01.07 med frist for merknader 05.09.2014
I høringsperioden kom det inn 12 merknader til planforslaget.
Planforslaget ble revidert på bakgrunn av innspillene. Det ble vurdert hvorvidt planen måtte behandles
med ny 1.gang politiskbehandling, men siden hovedendringen om fjerning av gang- og sykkelbro over
Strømsbusletta (fv42) ble drøftet med offentlige innsigelsesmyndigheter og med det politiske
behandlingsutvalget – kommuneplanutvalget i forkant av endringen, så vurderte kommunen det slik at
det var tilstrekkelig med begrenset ny høring av endret planforslag til alle naboer, berørte parter, og
offentlige instanser i 3 uker.
I høringsperioden fra 18.11.2014 – 12.12.2014 kom det inn 9 merknader.
Etter denne begrensete høringen ble det gjort mindre justeringer i byggegrense mot veg og mellom
annen veggrunn og annet formål etter merknader fra Statens vegvesen. Dette hadde liten relevans for
andre enn berørte grunneiere, og ble derfor tatt opp direkte med dem. Rett før planen skulle sendes til
endelig vedtak i bystyret, ble det avdekket mindre geologiske utfordringer i fjellet som er regulert til
grønnstruktur. Dette medførte en større bearbeiding av grønnstrukturen enn planforslaget la opp til.
Planen ble derfor sendt på begrenset høring gang nr. 2.
I denne høringsperioden fra 06.02.2015 til 28.02.2015 kom det inn 4 merknader.
Innkomne merknader ved offentlig ettersyn med kommentarer:
Som nevnt har planen vært sendt på høring 3 ganger. Merknadene blir samlet med dato under hver
aktør.
Offentlige instanser, Statens vegvesen, Aust–Agder fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust-Agder har
levert skriftlig merknad til alle 3 høringene. Det samme har Gåsåsen vel. Noen få aktører har sendt
merknad til de 2 første høringene. Det er foretatt flere møter i løpet av høringene med offentlige
instanser og berørte parter.
Fortidsminneforeningen, brev dat. 4.08.2014:

Den gamle meieribygningen med skorstein er et viktig kulturminne som bør bevares. Den er
antakelig den siste av sin type som står igjen i byen, med et særpreg og en tidstypisk utførelse
som tåler å bli transformert til annet bruk. Bevaring av det gamle meieriet vil gi en historisk
forankring for hele den nye utbyggingen av området og tilføre prosjektet ekstra kvaliteter og
attraktivitet. Bevaring vil også støtte opp under prosjektets ambisjoner om å være miljøvennlig og
bærekraftig.
2011/3659/-48 Side6av 20
Rådmannens kommentar:

Rådmannen er enig i at den gamle meieribygningen med skorstein er en kvalitet for området som
gir området en historisk forankring. Dette bør vurderes ved utarbeiding av detaljplan for området.
Ottersland, brev dat. 08.08.2014 og mail til begrenset høring dat. 12.12.2014:
Ber om at symbol for avkjørsel inn/ut til område S2 påføres plankartet.
Rådmannens kommentar:
Er imøtekommet, men som nevnt for grunneier har dette ingen betydning for fremtidige
inn/utkjørsler i områder som krever detaljplan. Inn/ utkjørsler reguleres her i detaljplan, jf. reg.
best. § 3.1.
Einar Johnsen Eiendom AS, mail dat. 20.08.2014, og mail til begrenset høring dat. 12.12.2014:

Kostnadsfordeling som nevnt i saksfremlegget kan gi inntrykk av at kommunen legger opp til en
generell beskatning for å dekke inn kostnader til nødvendig offentlig infrastruktur, ut fra en
forhåndsfastsettelse av m2 pris basert på utbyggingspotensiale for hvert delfelt. Mener at
kommunen ikke har anledning til dette. Felleskostnader som skal dekkes inn gjennom
rekkefølgekrav må ha en direkte sammenheng med utbygging av et område. Det innebærer at
kommunen må foreta en konkret vurdering av hvilken belastning den aktuelle utbyggingen
påfører omgivelsene. Den konkrete vurderingen må foretas ved en detaljert reguleringsplan for
område S7.
Rådmannens kommentar:

Det er ikke foretatt en generell beskatning for byggeområdene i planen. Kostnadsfordelingen
er satt ut fra en konkret vurdering om rimelighet og konsekvens. Det er underskrevet
utbyggingsavtale med grunneier på Strømsbusletta 9 om bekostning av tiltak vedr. etablering
rundkjøring, utvidelse av Strømsbusletta fv42 til og med bussholdeplasser, samt utvidelse av
Gåsåsenvegen i tråd med plankartforslaget. Resterende infrastrukturtiltak som vist i planen
fordeles ved utarbeidelse av detaljplan.
Strømsbugården AS, brev dat. 01.09.2014:


Eiendommene har lang historie med mange arbeidsplasser. Derfor viktig for drift av byggene at
de 2 eksisterende avkjørslene fungerer tilfredsstillende som i dag og at adkomsten til /bruken av
parkeringsplassene er uinnskrenket. Viser til befaring og spørsmål fra Karl Grøsle, hvor
politikerne ved Vågsnes, garanterte fortsatt god adkomst til eiendommene og at begge
adkomster opprettholdes.
Planlagte gang- og sykkelsti mellom bygg på ”taket ”vil være ødeleggende for adkomst til
byggene og tilhørende parkeringsareal. Det er smalt med aktiv trafikk og varelevering. Det vil
være konfliktfylt å kombinere med gang- og sykkelsti. Forundret over at dette er med i planen da
de forsto Elin Lunde og Michael Fuller–Gee på orienteringsmøte våren 2014 at det ikke var
aktuelt da man ikke så behovet lenger for denne traseen for gang- og sykkelsti.
Minner om at de har brukt denne veien i nær 50 år og har derfor bruksrett for adkomst. Påkostet
og vedlikeholdt veien i alle år. Mener på bakgrunn av dette at planlagt gang- sykkelveg ikke kan
legges her. Kan være villige til å vurdere at det legges gang og sykkelsti i bakkant av
bygningene. – den ubebygde del av tomt 502/909b.
Nye merknader ved begrenset høring, dat. 4.12.2014:

Uakseptabelt at veibredden utvides på bekostning av deres parkeringsplasser mot fylkesveien.
De er helt avgjørende for å opprettholde nåværende aktivitet.
Rådmannens kommentar:
2011/3659/-48 Side7av 20


Foreliggende planforslag er en områdeplan, hvilket vil si at planforslaget gir overordnede
rammer for hvordan en ønsket fremtidig utvikling av området kan skje. Før området kan
bygges ut, stilles det krav om ytterligere detaljregulering av området. Dette nivået er det
grunneiere som utarbeider selv. Avkjørsler for hvert byggeområde skal avklares her, jf.
reg.best. § 3.1. Dagens avkjørsler blir ikke berørt før det utarbeides detaljplan.
Omtalte gang- og sykkelveg er tatt ut av planforslaget, men plassering og trase må vurderes
i detaljregulering, jf. reg. best. § 5.4 som sier at gang- sykkelforbindelse gjennom området
må utredes og reguleres i detaljplan.
Rådmannens kommentar til begrenset høring, brev dat. 4.12.2014:

Det foreligger ingen umiddelbare planer om å opparbeide hele vegstrekningen i htt.
planforslag. Parkeringsplassene berøres ikke før det foreligger detaljplan. Kommunen vil
likevel opplyse om at hoveddelen av dagens parkeringsplasser ligger på areal eid av AustAgder fylkeskommune.
Aust- Agder Fylkeskommune, brev dat. 03.09.2014:











Riktig å legge til rette for høy utnyttelse av området med krav om utadrettet næring i 1.etasje mot
fylkesveiene og offentlige byrom. Bokvalitet må ivaretas gjennom detaljregulering og skapes ved
gjennomføring. Gjennom bestemmelsene stiller planen gode krav til kvalitet for uteareal.
En hovedpremiss for realisering av planens hovedformål er knyttet til transportsystemet. Dersom
fv 42 i fremtiden skal kunne fremstå som en by- /boliggate, må ikke bare planen gjennomføres
men trafikkbelastningen må reduseres vesentlig. Dette forutsetter i hovedsak tiltak som ikke
løses innenfor planområdet, sannsynligvis en kombinasjon av økt andel syklende, gående og
kollektivbrukende, og omkjøringsalternativ, jf. oppstart av arbeid med kommunedelplan for nytt
vegsystem Myrene – Stoa – Strømmen.
Strømsbusletta ligger innenfor definert sentrumsområde til Arendal kommune i regional plan for
senterstruktur og handel. Innebærer at det ikke er begrensninger på handelsareal, men vil likevel
påpeke sannsynligheten for at tyngre handelsetableringer i området vil medføre en
konkurransesituasjon også med sentrum.
Det er igangsatt kommunedelplan for Myrene - Stoa – Strømmen som skal ta for seg
transportsystemet i et større område, hvor også Strømsbusletta inngår. Det bør ikke utelukkes at
det som følge av kommunedelplanen kan fremkomme behov for justeringer av det som nå er
foreslått i områdeplan for Strømsbusletta.
Planen legger godt til rette for gjennomgående gang- og sykkelsystem. Men det fremstår lite
dynamisk at det eneste krysningspunkt på fv42 for myke trafikanter er ved rundkjøringene.
Det er positivt at planen legger til rette for ny gs –forbindelse fra Gåsåsen med planfri krysning
over fv42. Dette vil blant annet gi sikker skolevei. Det er en svakhet i forhold til gjennomføring at
gangbroen ikke er knyttet opp til relevante byggetrinn gjennom rekkefølgebestemmelse.
Krysning over Gåsåsenveien til ny gs-veg på taket av ny bebyggelse BK5-1/ BK5.2 vil kunne gi
krysninger i den krappe svingen i bakken opp mot Gåsåsen.
Foreslåtte nye bussholdeplasser ligger sentralt plassert i forhold til dagens linjer 1, 2, 3, 5 og 12.
Det er viktig av en ved detaljplanlegging ivaretar gode gjennomgangsløsninger for myke
trafikanter i område S4.
Nummerering i reguleringsbestemmelsene er ikke konsistent.
Viktig å ta hensyn til Strømsbu gård og hageanleggene, slik at gjerdet langs hageanleggene mot
Strømsbu gård ikke berøres av fremtidige tiltak. Nye tiltak som grenser til Strømsbu gård bør
søkes utformet på et vis som er forenlig med de arkitektoniske og landskapsarkitektoniske
verdier som Strømsbu gård representerer. Dette må ivaretas ved detaljregulering.
Merknader ved begrenset høring, mail dat. 19.12.2014:

Den mest vesentlige endringen er at offentlig gangbro for planfri krysning over Strømsbusletta,
fv 42 er tatt ut at planen siden kommunen mener denne bør vurderes i arbeidet med
kommunedelplan for nytt vegsystem Myrene - Stoa – Strømmen.
Beklager at denne er tatt ut, men tar til etterretning at kommunen vil vurdere problemstillingen i
kommunedelplanarbeidet. Men siden den planfrie krysningen ville ivaretatt et primært lokalt
2011/3659/-48 Side8av 20
behov, burde gjennomføringen blitt sikret ved å knytte rekkefølgebestemmelser til relevante
byggetrinn.
Merknader ny begrenset høring, mail dat. 20.02.2015:
Ingen vesentlige merknader til endringene, men viser til tidligere korrespondanse vedrørende
mulighet for å kreve utomhusplan.
Rådmannens kommentar:











Tas til etterretning.
Rådmannen er enig i at arbeidet med kommunedelplan for nytt vegsystem Strømmen, Stoa,
Myrene vil få konsekvenser for planområdet. Rådmannen er derimot ikke nødvendigvis enig i
at riktig grep er å fjerne store deler at trafikken i området. Det er viktig for næringsvilkårene at
vesentlig biltrafikk fortsatt går gjennom området. Og det er viktig å tilrettelegge for økt bruk
av sykkel, føtter og kollektivtransport i området. Derfor er det desto viktigere at det ses på
alternative planfrie krysninger av Strømsbusletta i arbeidet med kommunedelplanen for nytt
vegsystem. Planforslaget er endret med en bredere midtrabatt som tilrettelegger for myke
trafikanters krysning av fylkesvegen.
Ut fra et konkurranseperspektiv Strømsbusletta/sentrum er det viktig at vesentlig biltrafikk
fortsetter å gå gjennom Strømsbusletta. Hovedakser bør ikke legges langt utenom sentrum.
Tas til etterretning. Planforslaget legger opp til en utvidelse av eksisterende fv 42 fra 13 m. til
21 m. Begge fylkesvegene foreslås utvidet.
Planforslaget er endret i tråd med fylkeskommunens merknader. Det er foreslått en utvidelse
av midtrabatten til 2 meter for å tilrettelegge for sikker kryssing av vegen også mellom de 2
rundkjøringene.
Spørsmålet om rekkefølgekrav knyttet til etablering av gang- og sykkelbro er drøftet på møte
med fylkeskommunen. Ingen av de statlige høringsinstansene fremmet innsigelse på at det
ikke ble knyttet rekkefølgebestemmelse til etablering av gangbroen. Det er heller ikke
fremmet innsigelse til at broen er fjernet. Ved å knytte rekkefølgekrav til etablering av den
svært kostnadskrevende broen (logisk å knytte til boligetablering) er risikoen at det ikke
bygges boliger fordi det utløser store kostnader til infrastruktur. Slik markedet er nå og ut fra
kommunens mål om boligetablering i sentrum er rådmannens vurdering at et slikt
rekkefølgekrav kan virke mot sin hensikt.
Denne er tatt ut av planen som følge av at forslag om planfri gang- og sykkelveg er fjernet.
Tatt til etterretning.
Internveger følges opp i detaljplan, jf. reg.best. 3.1.
Er endret.
Er ivaretatt.
Rådmannens kommentar til begrenset høring, brev dat.19.12.2014 & 20.02.2015:


Tatt til etterretning. Se pkt. i kommentar ovenfor.
Tatt til etterretning. Kommunen har vært i kontakt med Aust – Agder Fylkeskommune vedr.
lovligheten av å kreve utomhusplan. Fylkeskommunen er uenig i kommunens vurdering av at
krav om utomhusplan ikke er hjemlet i plan- og bygningsloven. Det er stor uenighet i
fagmiljøet om den juridiske hjemmel til å kreve utomhusplan. De fleste kommunene
praktiserer likevel et krav. Arendal kommune har valgt å ikke kreve utarbeiding av
utomhusplan i reguleringsbestemmelser.
Statens vegvesen, brev dat. 03.09.2014:


Informerer om at det er varslet oppstart av kommunedelplan for nytt vegsystem Myrene- StoaStrømmen, hvor Strømsbusletta – Myrene inngår i planområdet. Eksisterende vegnett er lagt inn
med oransje linje og beskrevet som et foreløpig alternativ for utvidelse av dagens veg.
Positivt at planen tar for seg gangatkomster og ser på snarveier som kan etableres, men stiller
seg undrende til at ikke kobling av o_GS1 mot o_V07 er drøftet i større grad. Mener det er
motsetninger mellom illustrasjon, plan og planbeskrivelse. Fraråder en kobling mellom o_v07 og
o_GS1 slik illustrasjon og plan viser. Anbefaler kommunen som vegforvalter å vurdere dette
forholdet og at gs-veien tilknyttes Gåsåsen på et annet punkt.
2011/3659/-48 Side9av 20



















Viser til at enkelte gater er beskrevet med envegsregulering, og mener at det ikke er foretatt
tilstrekkelige trafikkanalyser og vurderinger som tilsier at dette er en vel gjennomarbeidet løsning.
Dette er heller ikke gjort i samråd med skiltmyndigheten. Envegsregulering må ses i et større
perspektiv og forhold og konsekvenser må tas opp med skiltmyndigheten, i dette tilfellet Statens
vegvesen. Mener også at en slik regulering ikke bør finne sted gjennom reguleringsplan.
Understreket i meldingsfasen at det må etableres en rabatt mellom kjørefeltene på fv 42, men ser
at de ikke har vært presise nok i sin uttalelse, siden planforslaget ikke viser 2 meters rabatt her.
Det er lagt liten vekt på snarveier for gående, særlig snarveger fra Strømsbusletta til
Gjennomskjæringen og Gåsåsen.
Sykkelfelt og endeavslutninger er ikke utført i tråd med føringer gitt i N100. Dette bør endres.
Byggelivet i den del punkter er satt for langt ut mot fortau. Byggelivet til S4 bør trekkes noe lenger
inn slik at det er mulig å få tilfredsstillende avslutninger på sykkelfeltet. I tillegg bør det legges
vekt på sikt for gående og syklende på fortauet.
Registrerer at rundkjøringen ved Dampen er endret i forhold til dagens situasjon, men med mye
av gangsystemet videreført. Mener det er viktig å se på nye løsninger og bedre linjeføringer for
de myke trafikantene, samt utforming av busslommene. Det må legges til rette for tosidig
sykkelfelt på o_V04.
En oppstramming av gateløpet vil gjøre trafikkbildet mer leselig for alle trafikanter.
Varetransport er ikke tilstrekkelig ivaretatt. Kan ikke se at det er satt av areal til varelevering.
Forutsetter at regulert f_vare legger opp til vendemulighet inne i bygget.
Etter det vi kan se vil evt. sanering av avkjørsler finne sted gjennom detaljregulering på en rekke
delområder, slik at detaljer rundt dette tas i senere faser. Når det gjelder avkjørsel til S3, og de
områder som slipper detaljregulering må det tegnes inn siktsone mot fortau.
Påpeker at rundkjøring ved Gåsåsen ikke er angitt med noen høyde, slik at dette kan bli en
diskusjon på et senere tidspunkt. Ser ut fra høydeangivelsene på planen til at det er tatt høyde
for at personbil skal være dimensjonerende og at oppstilling før krysningspunkt er rundt 3-4%.
Mener at det kan se ut som om situasjonen for Gåsåsen blir forverret og mener derfor at lastebil
bør være dimensjonerende kjøretøy før krysningspunktet.
For å sikre fremtidig linjeføring i vertikalplan ønsker vi at reg.best. § 6.1 endres slik at vi får
oversendt tekniske planer for fylkesvegnettet.
Reg.best. § 6.2 – ”Kjøreveg f_V10 skal skiltes som enveiskjørt”, må utgå. Reguleringsplanen kan
ikke binde skiltmyndigheten.
Merknader ved begrenset høring, brev dat. 15.01.2015:
Formålsgrense og byggegrense for S4 er flyttet, og annen veggrunn mellom rundkjøring og fortau
er fjernet. Må etableres en rabatt mellom rundkjøring og fortau slik at vi får plass til de
trafikkregulerende skiltene i tillegg til at dette styrer trafikksikkerheten i området.
2,5 m fortau er for smalt ved krappe kurver, i forhold til drift av fortauet. Derfor behov for en
breddeutvidelse. Er klar over at samme bredde lå inne ved forrige høring utenat vegvesenet
kommenterte bredden da, men ved forrige utkast var det satt av større areal til annen veggrunn
som kunne kompensere for situasjonen.
Viser til mail dat. 14.01.15 hvor situasjonen og arealbehovet er skissert, dersom
bygningskroppen benyttes som forstøtningsmur mot fylkesvegen, med krav om rabatt på min 1,5
m. og fortausbredde på 3,5 m samt at det må settes av 1 meter mer inn til byggelivet pga drift og
brøyting.
Behov for mer areal til samferdselsformål dersom bygningskroppen ikke skal fungere som
forstøtningsmur. Høydeforskjellen er på 5 meter og det må settes opp mur med gjerde for å ta
høydeforskjellen. Tilstrekkelig areal må settes av for å få plass til dette.
Reg. best. §6.1 er med på å forsterke behovet for dette.
Viser til tidligere merknad om rundkjøring og høyder i reguleringsplan.
Registrer at broen over fv 42 er fjernet og at området som kunne muliggjort en fremtidig
framføring av denne er omregulert til privat formål. Selv om arbeidet med denne skal vurderes i
kommunedelplan for nytt vegsystem Myrene – Stoa – Strømmen, så burde det vært regulert inn
offentlige arealer som kunne sikre en framtidig løsning dersom det skulle vise seg å være aktuelt.
Merknader ny begrenset høring, brev dat. 23.02.2015:
2011/3659/-48 Side10av 20
Grunnlag for fremtidig konflikter ved bygging av o_V03, da det ikke er tatt hensyn til behov for
arbeidsrom ved etablering av mur mv. Anbefaler derfor at rekkefølgebestemmelser §§ 9.5 & 9.7
knyttes opp til igangsettingstillatelse og ikke til brukstillatelse slik bestemmelsene foreslår nå.
Rådmannens kommentar:
 Tatt til etterretning og kommentert.
 Tatt til etterretning. GS1 er tatt ut av planforslaget fordi forbindelsen videre med gang- og
sykkelbro over Strømsbusletta også er fjernet.
 Envegsregulering er diskutert med Statens vegvesen. Kommunen foretok en konkret og nøye
vurdering av trafikkflyten i området. Envegsregulering opprettholdes som foreslått.
 Rabatt er utvidet til 2 meter.
 Tatt til etterretning. Snarvei gjennom delområde S7 mellom Strømsbusletta og
Gjennomskjæringen må vurderes i detaljregulering.
 Er endret i tråd med føringer gitt i N100.
 Er endret og ivaretatt.
 Hele denne rundkjøringen og o_V04 er tatt ut av planen.
 Tatt til etterretning
 Planen legger ikke opp til varelevering langs fv42. Varelevering skal avvikles inne på hvert
enkelt byggeområde og reguleres i detaljplan.
 Vendemulighet for varelevering f_varelevering skal løses inne på byggeområdet.
 Fremtidige avkjørsler til byggeområdene skal løses i detaljplan, jf. reg.best. § 3.1.
Siktlinjer er tegnet inn i plankart.
 Høyder for rundkjøringen er regulert i plankartet, og lastebil er dimensjonerende bil før
krysningspunkt i Gåsåsenbakken ved rundkjøring.
 Er endret i tråd med vegvesenets merknad.
 Er tatt til etterretning. Bestemmelsen er fjernet.
Rådmannens kommentar til begrenset høring, brev dat. 15.01.2015:
 Er justert i samsvar med statens vegvesens merknad
 Er imøtekommet.
 Tatt til etterretning.
 Er imøtekommet.
 Høyder og dimensjonering er regulert i tråd med vegvesenets merknad.
 Tatt til etterretning. Fjerning av bro over Strømsbusletta er kommentert ovenfor.
Rådmannens kommentar til ny begrenset høring, brev dat. 23.02.2015:
 Er endret i tråd med Statens vegvesens anbefaling.
Arendal El team, brev dat. 04.09.2014 og mail til begrenset høring dat 12.12.2014:
 Ønsker også at deres eiendom gis en detaljering som tilsier at en unngår krav til detaljregulering.
 Er knyttet usikkerhet til den 5. armen i planlagte rundkjøring. Avhengig av veihøyder vil denne
armen kunne hindre dagens kjøreadkomst nord for eksisterende bygg. Inngangspartiet vil bli
sterkt berørt med offentlig kjørevei som planlagt. Risikerer en stor ombygging også av innvendige
arealer dersom inngangspartiet må flyttes. Disse forholdene må vurderes og hensyntas i det
videre planarbeidet.
 Det er ikke vist kjøreadkomst til eiendommen.
 Ønsker en økt utnyttelsesgrad fra 65% til 80%, blant annet på bakgrunn av myndighetenes ønske
om høy utnyttelse.
 Når det gjelder kostnadsfordeling til å dekke inn offentlig infrastruktur i planen påpekes det at
eiendommen har godkjente avkjørselsforhold i dag.
Rådmannens kommentar:
Det har vært avklaringsmøte med grunneier etter innsendte merknad hvor alle disse
merknadene ble gjennomgått.
 Detaljregulering i områdeplan er blitt tilbudt alle grunneierne i mange planleggingsmøter før
1.utkast av planen. Men detaljplanutarbeidelsen må bekostes og utføres av utbygger selv.
2011/3659/-48 Side11av 20




Delområdene er omfattet av en hensynssone med krav om felles planlegging. Det må lages
en omforent detaljplan for hele området før en 5.arm kan etableres. Hele formålet med
områdeplanen er transformasjon, hvilket innebærer at det ved detaljregulering skal
planlegges for ny bebyggelse og en mer hensiktsmessig arealbruk. Det skjer ingen endring i
området når det gjelder nye avkjørsler før det foreligger detaljplan utformet av grunneierne
selv.
Kjøreadkomster reguleres i detaljplan, jf. Reg.best. § 3.1.
Planen omfatter en større bilveg gjennom delområdet som er vist med byggegrense i plan.
Denne vegen utgjør store deler av ubebygd areal. Når det i tillegg kommer krav om uteareal
er det umulig å oppnå 80 % utnyttelse av området uten å komme i konflikt med kravene.
Kostnadsfordeling foretas på detaljplannivå, men har liten sammenheng med hvorvidt det er
avkjørselstillatelse til tomten i dag eller ei. Som følge av en større utbygging i delområde, må
vegen legges om. Denne kostnaden blir fordelt på grunneierne i området, ut fra en vurdering
om fordeler og ulemper, og en beregning i forhold til tomtens tilrettelagte
utbyggingspotensiale.
Tangen Gaard As ved mail fra Niels Kaastrup Nielsen, dat. 04.09.2014:
 Viser til at det er foreslått en byggegrense 20 meter fra senter fv 42, med deler av eiendom
502/186 regulert til annen veggrunn. Nord for område S3 mot Strømsbuåsen er veiareal og
sideareal mot vei utvidet slik at dette skjærer gjennom bygningsmassen. Dette er svært uheldig.
Det er ingen planer om å rive denne bygningen. Dette fører til problemer med å realisere nytt
leilighetsbygg vest for eksisterende bygningsmasse.
 Utkjørsel mot fv 42 er feilaktig angitt på plankartet. Har i møte med Statens vegvesen fått aksept
for avkjørsel vist på vedlagte plankart med utkjøring kun mot høyre. Den viste avkjørselen lengst
vest i S3 vil stenges.
Rådmannens kommentar:
 Byggegrense mot fv 42 er justert, byggegrense og reguleringsformål annen veggrunn er
opprettholdt mot Strømsbuåsenveien.
 Avkjørsel er flyttet. Grunnen til av avkjørsel til fv42 er tegnet inn for byggeområde S3 er at
utbygger parallelt utarbeider en detaljplan og har avklart avkjørsler med Statens vegvesen i
sammenheng med dette arbeidet.
Gåsåsen grendelag v/ Håvard Wangensteen, brev dat. 04.09.2014:








Er positive til utbygging i bunnen av Gåsåsenbakken.
Viktig at skoleveien sikres og at utbyggingen snart kommer i gang. Skoleveien er svært dårlig i
dag, og blir enda mer usikker når lyskryss forsvinner som beskrevet i planbeskrivelsen og
skolebarna må krysse en ny 5.arm, i planlagte rundkjøring.
Adkomsten til GS1 over taket på Strømsbusletta 9 midt i svingen i Gåsåsenbakken, er svært
usikker og dårlig.
Det er ønskelig at bro for gående og syklende til kryssing av Fv42 på Strømsbusletta blir
prioritert. For å sikre at den blir bygget må det tas inn en rekkefølgebestemmelse som krever at
gangbroen bygges før de øvrige trafikktiltakene og før det gis igangsettingstillatelse for tiltak på
FKA5.1, BK5.1 og BK5.2.
Aksepterer ikke at lyskryss forsvinner før det blir etablert ny gs- vei med bro over Fv42. ROS
analysen tar ikke opp konsekvenser ved krysning av Gåsenbakken til GS1, den tar heller ikke
opp konsekvenser for gående og syklende dersom broen ikke blir bygd, ei heller drøftes avvikling
av lysregulering ved nedlagte Strømsbu vgs.
Det må umiddelbart settes opp permanente sikringsgjerder på alle skjæringer, fordi skjæringene
er farlige og fordi det er usikkert når tiltakene i den utsprengte tomta kommer til utførelse.
Det må være reguleringsbestemmelser for område FKA5.1 som bestemmer hvordan skjæringene
skal sikres.
Det gjøres oppmerksom på at Gåsåsen Grendelag har en avtale med utbygger der utbygger
blant annet forplikter seg til å bygge undergang/overgang på Fv42, rundkjøring og tursti på
friluftsområdet i NV. Utbygger skal bevare vegetasjonen langs Gåsåsenbakken og begrense
byggehøyden til + 45,0. Avtalen følger vedlagt.
2011/3659/-48 Side12av 20

Grendelaget ville ønsket å komme med i planprosessen på et tidligere tidspunkt. Grendelaget fikk
først planforslaget på møte med kommunen 13.08.2014. Ønsker å bli invitert dersom kommunen
skal ha flere møter med berørte parter.
Begrenset høring, brev dat. 14.12.14:












Ønsker bestemmelser som reduserer risikoen og landskapsforringelsen som er oppstått ved at
kommuneplanutvalget har gitt dispensasjon fra plankravet og tillatelse til å sprenge skjæringen
på Strømsbusletta 9.
Synes det er underlig at planendringene som er av vesentlig karakter ble lagt på høring uten ny
politisk 1.gangsbehandling. Saksansvarlig burde ha stilt seg spørsmål om ikke endringene
betinger en ny 1.gangsbehandling.
Er svært imot at gang- sykkelveg med overgang over Strømsbusletta og grøntområdet er fjernet.
Ber om at dette blir tatt inn i planen igjen og prioritert. Det er for dårlig sikkerhet å slippe
skolebarn over en av de mest trafikkerte vegene i fylket og i en rundkjøring med 5 armer. Selv
om farten reduseres ved rundkjøringer er fotgjengerfelt inntil rundkjøringen ikke trygt. Fjerning av
denne overgangen er dårlig begrunnet, ingenting har endret seg siden oppstart av planen.
Uansett burde det bli reservert plass til den i plankart.
Viser til avtale med eier av Strømsbusletta 9 om at de skal bygge overgang/ undergang. Dersom
gangbrua tas ut av planen, vil eier bli forsinket i sin byggevirksomhet ved at han selv må regulere
inn igjen gangbrua.
Arendal kommune må utfordre vegeier Aust – Agder fylkeskommune på å finansiere gangbrua
fordi den er vesentlig for sikkerheten på skoleveg og er en samfunnsoppgave. Gangbrua vil også
gi barna på motsatt side sikrere adkomst til idrettsanlegg på Bjønnes.
Gang- og sykkelvegen opp til Gåsåsen bør få en bedre utforming enn den hadde i første
planforslag.
Grøntområdet mellom FKA5.1 og Gåsåsenbakken er fjernet i revidert forslag. Er imot denne
endringen og ber om at det blir tatt inn i planen igjen.
Bestemmelsen til FKA5.1 gir ingen garanti for en god behandling av den høye skjæringen. Ber
om at det tas med bestemmelse om reduksjon av høyden på skjæringen ved tilbakefylling eller
lokk bak bygningene i tiltaket og at den resterende del av skjæringen blir ”pyntet”.
Kreves utomhusplan, bør forsikre seg om at det er hjemmel for å kreve utomhusplan. Viktig at
utomhusarealene har en akseptabel kvalitet og planen må utformes slik at den sikrer at denne
kvaliteten oppnås.
Etterlyses oppdatert ROS analyse. Særlig vurdering av skolevegen til Stinta.
Bemerker at det er sprengt nærmere Gåsåsenbakken enn det er gitt tillatelse til. Det er hugget og
fjernet jord og vegetasjon på deler av grøntområdet. Sprengningsarbeidet gjør det vanskeligere å
vurdere virkningene av områdeplanen på Strømsbusletta 9. situasjonen er verre i dag enn før
kommunen ga dispensasjon fra plankravet og tillatelse til terrengarbeid i 2011.
Ber om å få beskjed om tidspunkt for politisk behandling, samt oversendt saksfremlegg når det er
godkjent.
Ny begrenset høring, brev dat. 25.02.2015





Fortsatt imot at gang- sykkelveg over Strømsbusletta er fjernet fra planen.
Ønsker å få bestemmelser som reduserer risikoene som er oppstått ved at kommuneplanutvalget
har gitt dispensasjon fra plankravet og tillatelse til å sprenge skjæringen ved Strømsbusletta 9.
Ønsker reguleringsbestemmelser som kompenserer for den landskapsforringelse som har har
oppstått som følge av tiltakene her.
Ønsker bestemmelser for FKA5.1 som sikrer god fasadeutforming på Strømsbusletta 9.
Mener at endringene har vært så omfattende at de betinger ny førstegangsbehandling.
Forrige høringsrunde uttaler vegeier og vegvesenet seg mot fjerning av gang- og sykkelbro.
ROS- analysen ikke oppdatert i forhold til endringene, særlig fjerning av gang- og sykkelbro.
Manglende ny 1.gangsbehandling gjør det unødvendig vanskelig å sette seg inn i planen og lage
høringsuttalelser. Manglende ny 1.gangbehandling avskjærer også berørte parter retten til å
klage på vedtaket om å legge planen ut til høring. Direkte irriterende at kommunen ikke
2011/3659/-48 Side13av 20









kommenterer innkomne høringsuttalelser eller kommer med gode begrunnelser for endringene i
planen.
Stiller spørsmål ved om prosessen er i samsvar med plan- og bygningslovens intensjoner
om bred deltakelse i planprosessen.
Etterlyser oppdatert ROS-analyse. Særlig vurdering av skolevegen til Stinta skole.
Viser til at grendelaget i første høringsuttalelse krevde at gang- og sykkelbro over
Strømsbusletta skulle ha 1.prioritet i planarbeidet. Dette for å gi en enklere og sikrere skoleveg
for ungene på Gåsåsen. Viser til rpr. for barn og unge og planbeskrivelsen hvor det står at ”det
legges vekt på å tilrettelegge for trygge gang- og sykkelforbindelser mellom nødvendig
hverdagsaktiviteter”.
Krever at broen blir tatt inn i planen igjen, og viser til vegeier og vegvesenets høringsuttalelser
som de mener støtter kravet. Mener at det hvertfall må være mulig med en midlertidig
konstruksjon som gangbro.
Byggegrense i formålsgrense kan være en utilsiktet innskrenking av byggegrensebestemmelsene
i pbl. § 29-4. Berørte grunneiere bør varsles om at reguleringsplanen fratar dem en rettighet i
forhold til nabobygg som de ellers har etter pbl.
Kommunen bør ha særs gode grunner til å redusere naboens rettigheter.
Ber om at grøntarealet som ble fjernet i forrige høringsrunde blir tatt inn igjen. Grøntområdet
sikret en buffersone mellom næringstomten og Gåsåsenbakken.
Bemerker at det i overskriften til reg.best. § 5.6, står FK5.1, men forutsetter at kommunen mener
FKA5.1. Denne bestemmelsen sikrer ikke forsvarlig utforming av området. Bestemmelsene om
fasadeutforming i siste setning er for svak. Det ikke ønskelig å få et bygningslandskap som de
nye butikkene på Nedene, der det er uartikulerte platefasader i 10 m. høyde, se vedlegg.
Det synes som om østgrensen på område f_Gn ved grensen mellom Strømsbusletta 9 og 9b er
trukket inn på grøntområde B på gjeldende reguleringsplan for Gåsåsen. Ønsker ikke
formålsgrensene endret slik at grøntområdet blir mindre. Mener eier av Strømsbusletta 9 har
sprengt nærmere Gåsåsenbakken enn det kommunen har gitt tillatelse til, og hugget og fjernet
vegetasjon, se vedlegg. Mener foreslåtte bestemmelse § 6.9 svekker intensjonen naturområde
for f_Gn.
Situasjonen er verre i dag enn før kommunen ga dispensasjon fra plankravet og tillatelse til
terrengarbeid i 2011. Midlertidige rekkverk gjør det vanskeligere og farligere for fotgjengere.
Beboerne er slitne av dagens situasjon med anleggsvirksomhet og midlertidige løsninger i
bunnen av Gåsåsenbakken.
Ber om å få tilsendt saksfremlegget for 2.gangbehandling straks det er godkjent, samt melding
om møtedag i kommuneplanutvalget og bystyret.
Rådmannens kommentar:








Tatt til etterretning
Lyskrysset opprettholdes. Statens vegvesen mener rundkjøringer er gode
trafikksikkerhetstiltak fordi det bremser bilfarten og det gir et bedre overblikk over trafikkbildet.
Adkomsten er fjernet fra planforslaget.
Gang- og sykkelbro over Strømsbusletta er fjernet fra planforslaget. Derfor er også gang- og
sykkelveg over taket på Strømsbusletta 9 fjernet. Rådmannen har kommentert fjerning av
gang- og sykkelbro ovenfor.
Det er satt opp midlertidige sikringsgjerder.
Krav til dette skal sikres i detaljplan for BK5.1, som er takflaten og arealet på nivå over
FKA5.1, jf. Reg.best. § 3.1.
Dette er privatrettslige avtaler som plan- og bygningsmyndigheten ikke har myndighet over.
Høydene på bygninger på Strømsbusletta 9 trappes ned i samsvar med innspill fra Gåsåsen
vel. Viser blant annet til tidligere møter tidlig i prosessen mellom kommunen v/Michael FullerGee, Gåsåsen vel og utbygger av Strømsbusletta 9.
Grendelaget har vært invitert inn i og informert om planprosessen på tidligere tidspunkt ved
flere offentlige møter om planarbeidet. Det har også vært egne møter med Gåsåsen vel,
kommunen og utbygger for Strømsbusletta 9, blant annet initiert av Gåsåsen vel.
2011/3659/-48 Side14av 20
Rådmannens kommentar til begrenset høring, brev dat. 14.12.14











Se reg.best. § 3.1.
Det ble inngående vurdert hvorvidt endringene fordret en ny 1.gangsbehandling, siden
fjerning av foreslåtte skoleveg med planfri krysning av fv42 Strømsbusletta må sies å være av
mer vesentlig karakter. Siden en evnt. fjerning av gang- og sykkelbroen med konsekvenser
ble diskutert med innsigelses myndigheter, samt tatt opp muntlig med kommuneplanutvalget
før den ble tatt ut, vurderte rådmannen det slik at en begrenset ny høring i 3 uker, med
utsendelse til alle naboer, berørte parter og instanser ville være tilstrekkelig.
Begrunnelsen for fjerning av denne er kommentert tidligere, se kommentar ovenfor.
Som nevnt tidligere er privatrettslige avtaler inngått mellom forskjellige parter, ikke noe planog bygningsmyndigheten har myndighet over eller skal ordne opp i.
Arendal kommune kan ikke instruere Aust-Agder fylkeskommune til å bekoste veger.
Gang- og sykkelveg opp Gåsåsenvegen er utformet i tråd med kommunens vegkrav.
Grøntområdet det vises til var regulert som annen veggrunn, grønt, på nivået over FKA5.1.
Dette arealet inngår i delområde BK5.1, og skal reguleres i detaljplan, jf. Reg.best. § 3.1.
Bearbeiding av skjæringen kreves i detaljplan for BK5.1, jf. Reg.best. § 3.1. som er arealet
over nivå 1.
Det er noe omdiskutert om den faktiske hjemmel for å kreve utomhusplan til byggesaken i
reguleringsbestemmelsene. Det er en etablert praksis å kreve utomhusplan i de fleste
kommuner, og byer. Kommunen har likevel valgt å omskrive bestemmelsene og fjerne kravet
om utomhusplaner.
ROS analysen er oppdatert.
Det er byggesaksavdelingen i kommunen som har ansvaret for å følge opp tillatelser som er
gitt. Kommunen har fulgt arbeidene og gitt grunneier beskjed om å stoppe arbeidet, når det
har gått utover tillatelsen.
Rådmannens kommentar til ny begrenset høring, brev dat. 25.02.2015:











Tatt til etterretning
Se tidligere kommentar om det samme.
Slike estetikkbestemmelser er veldig vanskelig å formulere juridisk og konkret, når
byggetiltaket er udefinert. Planforslaget stiller krav til varierte fasader med mye vindusflater i
reg.best. § 5.7. Rådmannen foreslår også en tilføyelse til denne bestemmelsen om at
byggesak skal fremmes for kommuneplanutvalget.
Tatt til etterretning. Rådmannen har kommentert samme merknad tidligere med begrunnelse
for hvorfor saken ikke ble fremmet som en ny 1.gangbehandling. Det har vært flere samtaler
med repr. For Gåsåsen vel under høringene. Det er også stilt forslag om møter mellom
grunneiere, Gåsåen vel og administrasjonen, som Gåsåsen vel ikke har benyttet seg av.
Gåsåsen vel har blitt invitert og inkludert i mange møter ilpa en lang arbeids- og analyse fase
over flere år, de har som nevnt tidligere også initiert egne velmøter med Gåsåsen vel og
administrasjonen. Administrasjonen har hatt flere møter og samtaler med berørte, inkl.
Gåsåsen vel ilpa. høringsprosessene. Administrasjonen har også invitert til møte med
grunneiere, Gåsåsen vel og administrasjonen under høringen som velet ikke har benyttet seg
av.
ROS analyse er oppdatert.
Rådmannen viser til tidligere kommentar vedr. dette, se ovenfor.
Reguleringsplaner utarbeides for å fremsette vilkår for arealbruk og bebyggelse innenfor et
avgrenset område. Planen skal angi bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser.
Dette gjelder også bestemmelser om byggegrenser for å fremme formålet med planen.
Planen regulerer byggegrense i formålsgrense kun mot Strømsbusletta fv42 (o_V01). Dette er
for å oppnå et stramt gateløp. Øvrige byggegrenser mot veg er regulert i forhold til senterlinje
veg.
Rådmannen har kommentert dette ovenfor.
Er kommentert ovenfor.
Planen det henvises til er en gammel plan som ikke nødvendigvis legger føringer for ny
planlegging. En viktig premiss for utarbeiding av nye planer er nettopp at premissene har
endret seg og at det er formålstjenlig med ny bruk av arealene.
2011/3659/-48 Side15av 20


Tas til etterretning. Rådmannen er enig i at forholdene ikke har vært optimale for beboerne i
området og kan forstå at beboerne er leie av anleggsarbeidet.
Imøtekommes.
Strømsbuåsen Borettslag, mail dat. 05.09.2014:

Ønsker å se på muligheter for parkering langs Strømsbuåsen. Legger ved skissekart.
Rådmannens kommentar:

Veien forbi Strømsbuåsen borettslag foreslås regulert som privat og er gjort i samråd med
Strømsbuåsen vel. Borettslaget får ansvar for vedlikehold og oppgradering/ opparbeidelse av
vegen. Kommunale tekniske og arealmessige krav til utforming av offentlige veger kan
fravikes. Parkeringsformål er regulert inn som foreslått.
Strømsbusletta 9, mail dat. 05.09.2014:





Mener at reg.best. §§ 3.1. pkt. 5, 4.1.pkt. 8 & 5.6 pkt. 6 bør utgå. Bestemmelsene dreier seg om
krav til at nybyggeri med en takhelning på 15 grader eller mindre skal utføres med vegetasjon
eller som oppholdsareal. Ved hovedombygging av eksisterende byggeri kreves det også at
takene begrønnes (beplantes). Mener det er kostnadsdrivende element og vanskelig forenlig
med bygging av kostnadseffektive boliger
Mener at tabellen under reg.best. § 4.2 er tvetydig mht krav knyttet til nærmiljøanlegg og felles
uteareal. Det må derfor presiseres at avsatt lekeareal kan inngå ved beregning av felles uteareal.
Forutsettes også at areal til nærmiljøanlegg er avklart på områdeplannivå og derfor ikke pålegges
utbygger av delfelt innenfor planen. Ber derfor om at nærmiljøanlegg tas ut som krav under
bestemmelsene § 4.2 og det presiseres at lekeareal kan inngå ved beregning av felles uteareal.
Bemerker at krav til sykkelparkering for næringsareal bør endres fra 3 til 1 plass pr. 100 m2.
Samme krav for overflateparkering som er gitt i bestemmelse § 4.3 bør også kunne gjelde for felt
FKKA5.1. Ber om at setning 4 i bestemmelse § 5.6 ”det tillates ikke overflateparkering” for felt
FKA5.1 tas ut.
Dimensjonering av tak for kjøring av store utrykningskjøretøy er både komplisert og
kostnadskrevende ber derfor om at det i reg.best. § 6.3 presiseres at o_GS1 skal utformes som
gågate med tillatt kjøring for ”mindre” utrykningskjøretøy.
Begrenset høring, brev ikke datert:



Ber om at begrepet i reg.best. § 4.3 om ”bakkeplan” endres til overflateparkering, da bakkeplan
er et utydelig begrep.
Foreslår å endre siste bestemmelse av reg.best. § 5.6 angående fasadeuttrykk fra ”mye
vindusflater” til ”flere vindusflater”.
Ber om at reg.best. § 6.9 om at ”området skal beplantes og tilbakeføres med naturlig vegetasjon”,
endres til ”områder med avgravde masser skal tilbakefylles med masser og revegeteres.”
Rådmannens kommentar:


Intensjonene med planen er at Strømsbusletta skal transformeres til en bærekraftig bydel
med gode boligkvaliteter, i tillegg skal det bygges tett. Dette får utfordringer i forhold til
overvann, grøntareal og uteområder. Et virkemiddel for å forbedre disse forholdene er ved å
utnytte taket til fordrøyning, eller til felles uteareal. Mange kommuner og byer har også dette
som krav. Minimums krav til helning er derimot redusert til 7%, jf. reg.best. § 3.1.
Det står eksplisitt i reg.best. § 4.2 1) At; ”når det gjelder krav til nærmiljøanlegg, kan det vises
til offentlige egnede areal med sikker adkomst innenfor en avstand av maks 500 m.”
For alle delområdene som omfattes av områdeplan for Strømsbusletta, er det ca 500 meter
eller mindre til Stinta skoles areal. Det kan derfor henvises til skolearealet for nærmiljøpark.
Ved utarbeiding av detaljplaner må planbeskrivelsen vise til at dette er vurdert og er
tilfredsstilt. Lekeplassareal inngår i totalsummen for uteareal pr. boenhet, som er oppført i
kolonnen under Totalsum. Kravene til lekeplassareal pr. boenhet er 5 kvm for småbarns lek
2011/3659/-48 Side16av 20



og 10 kvm for større barn, i tillegg til annet fellesareal. Kravene er i samsvar med
nyligvedtatte bestemmelser til kommuneplanens arealdel, vedtatt 30.10.2014.
Dette er endret.
Denne bestemmelsen gjelder taket på FKA5.1. Her tillates det ikke bilparkering. Taket skal
benyttes til etablering av boliger og kontolokaler, uteareal med mer, men ikke til biler.
GS1 er tatt ut av planforslaget og alle bestemmelser tilknyttet denne er også fjernet.
Kommentar til begrenset høring, brev ikke datert.



Er imøtekommet
Er imøtekommet
Er imøtekommet
Nabo Franz Stefan Schommers, Brev dat. 05.09.2014:


Får utsikten stengt med foreslåtte høyder på BK5.1 og Bk5.2. Ber om at høydene reduseres til
kote 44,40 slik illustrasjonen viser.
Ved t-kryss av veiene Gåsåsen og Sollibakken er det tegnet siktlinje for trafikk som kommer fra
Sollibakken. Problemet er sikt oppover når trafikken som kommer nedenfra Strømsbusletta på
Gåsåsenbakken som skal inn Sollibakken. Kan frisikten avklares i reguleringsplan?
Rådmannens kommentar:


Tillatt makshøyde for BK5.1 (BK5.2) er redusert. Etasjene trappes ned mot sør, slik at
høydene ikke skal komme i konflikt med siktforhold.
Da vegen ble anlagt i sin tid ble det inngått kompromisser om stigningsforhold. Dette er det
vanskelig å endre på, men foreslåtte byggegrense for BK5.1 er plassert for ikke å hindre
frisikt ytterligere.
Fylkesmannen i Aust-Agder, brev dat. 05.09.2014:







Positivt at planen legger opp til høy utnyttelse av området, og at det stilles krav til utadrettet
virksomhet i første etasje langs hovedvegene og torget.
Området er støyutsatt. Det mest krevende i planområdet er å skape gode boligforhold, særlig
med tanke på støy og gode uteoppholdsarealer. Stiller spørsmål ved om utearealer som er
planlagt løst på høyden innenfor BK5.1 og BK5.2 vil ha gode nok kvaliteter som for eksempel
gode lysforhold og om de vil fungere som møteplasser for andre enn akkurat beboerne i
bygningen.
Usikre på om kommunen vil oppnå sin ambisjon om dynamisk bydel, når det eneste
krysningspunktet som det legges opp til på Strømsbusletta er ved rundkjøringene.
Er slik sett positivt at det er regulert inn gs-forbindelse fra Gåsåsen med planfri krysning over
fv42. Opparbeidelsen av den er derimot ikke sikret med rekkefølgebestemmelse til relevante
byggetrinn. Kommunen risikerer at denne i praksis ikke blir realisert.
Positivt at planen legger godt til rette for sykkel med sykkelfelt og fortau langs fv42 og krav om
sykkelparkering. Positivt at benyttet maksimaltall for parkering.
Påpeker at selv om området ligger innenfor sentrumsområdet for Arendal er det sannsynlig at
området blir en handelskonkurrent til Arendal historiske sentrum. Går ikke nærmere inn på
problemstillingen da dette må ansees avklart i regionalplan for senterstruktur og handel.
Kommunen bør likevel vurdere hvordan de skal sikre målet om ”effektive handelsetableringer” i
området.
Avrenning av overflatevann er viktig å ta hensyn til. Forebygging og tiltak for å håndtere store
vannmengder er derfor viktig. Positivt at kommunen ønsker et høyt innhold av grønt, trær og
annen vegetasjon i tillegg til grønne tak som vil kunne holde på og forsinke avrenning av
overvann. Kan også vurdere om det skal stilles krav om hvor mye overvann det enkelte område
som minimum skal klare å fordrøye.
2011/3659/-48 Side17av 20

Kommunen må være klar på hva de krever angående geologisk utredning og sikringsplan, da det
ikke samsvarer helt mellom kommentarene og det avbøtende tiltaket i analysen. Tiltaket må
følges videre opp i plan og i reguleringsbestemmelsene.
Begrenset høring, brev dat. 9.12.2014:


Fylkesmannen synes det er beklagelig at planfri kryssing er tatt ut av planforslaget, men
opparbeiding av denne var heller ikke sikret med rekkefølgebestemmelser ved det forrige
planutkastet.
Har ingen vesentlige merknader til det nye planforslaget, men legger til grunn at kommunen
jobber vider med disse problemstillingene i de nevnte planarbeidene.
Ingen merknader til ny begrenset høring, mail dat. 16.02.2015.
Rådmannens kommentar:








Tatt til etterretning
Tidligere regulert uteareal for BK5.1 (og BK5.2) er tatt ut av planen. BK5.1. og BK5.2 er slått
sammen til et område. Detaljplan for hele området inkl. plassering og utforming av uteareal
skal vurderes i denne. Det stilles også krav til støyutredning ved utarbeidelsen.
Utearealene er i utgangspunktet tiltenkt beboerne innenfor planområdet. Dette handler særlig
om hvilket behov tilliggende boligområder har for å kunne bruke et uteareal her, samt om
eierskap, kostnader og ansvar for vedlikehold og opparbeidelse.
Planen er endret i samsvar med merknader fra Fylkesmannen, Aust-Agder fylkeskommune
og Statens vegvesen. Midtrabatt er utvidet for å tilrettelegge for en gatestruktur med mulighet
for gående å krysse Strømsbusletta andre steder enn i rundkjøringene.
Planfri overgang er tatt ut av planen. Rådmannen har kommentert dette ovenfor.
Tatt til etterretning.
Tatt til etterretning, se kommentar om det samme i fylkeskommunens uttalelse.
Tatt til etterretning. Kommunen sanerte va-anlegget i området/ Strømsbusletta for noen år
siden. Nytt anlegg har tatt høyde for utviklingen i området. Det stilles krav til at utbygger på
Strømsbusletta 9 skal utarbeide plan for overvannshåndtering på fv 42. Det er avholdt flere
møter med avdeling for infrastruktur i kommunen om håndtering av overvann i området.
Tatt til etterretning.
Rådmannens kommentar til begrenset høring, brev dat. 9.12.2014:
 Tatt til etterretning
 Tatt til etterretning.
Rådmannens vurdering:
Strømsbusletta ligger sentralt plassert mellom Stoa og sentrum. Området har et stort uutnyttet
potensial som boligområde i kombinasjon med service, næring og handel med kort forbindelse
til viktige rekreasjonsområder, skole, barnehage, Stoa og sentrum.
En fortetting som skissert er i tråd med Arendal kommunes målsetning om en bærekraftig
byutvikling som bidrar til arealeffektivisering med sikte på redusert transportbehov, til bedre
folkehelse ved å legge til rette for nærhet mellom bolig og arbeidsplass og/ eller friluftsområder som
bidrar til å stimulere flere til fysisk aktivitet i dagliglivet.
Planforslaget støtter også opp om kommunens målsetning om å utvikle sentrumsnære
boligområder med høy utnyttelse, kvalitet og særpreg, med fokus på gode uterom mellom husene og
tilstrekkelig med natur i nærområder.
For at Strømsbusletta skal lykkes i å bli en bærekraftig bydel mange ønsker å bo og oppholde seg i, er
det viktig at det sikres gode felles uterom, lekeplasser og offentlige byrom.
Det er særlig viktig for suksessfaktoren for Strømsbusletta å fokusere på planleggingsprinsippet:
2011/3659/-48 Side18av 20
LIV – ROM – HUS
Området må planlegges med kvalitet og det må stilles krav til opparbeidelse av de foreslåtte
byggeområdene.
Rådmannen mener det er viktig å ta med planfri overgang over Strømsbusletta i arbeidet med
kommunedelplan for nytt vegsystem Myrene – Stoa – Strømmen. Valg av trase får betydning for utvikling
av området i tråd med intensjonene i planforslaget. Utvidelse av sentrumsområdet til også å omfatte
Strømsbusletta, med den konsekvens at det ikke er stilles noen maksimums krav til handelsetablering
her, medfører at handels – og næringsgrunnlaget er avhengig av et godt kundegrunnlag og annen type
handelsetablering enn i sentrum for å kunne være levedyktig. Ved å legge hovedfartsåre utenom
Strømsbusletta vil det kunne påvirke området i negativ retning. Et av kommunens mål er å utvikle
bærekraftige områder, som blant annet handler om å blande handel, næring, bolig, service og
friluftsområder. I tette byområder, med mindre uteareal mellom bygningene er det viktig for
boligkvaliteten at det er gode forbindelser og korte avstander til større rekreasjons – og friluftsområder.
Åsbieskogen er et viktig rekreasjonsområde for Strømsbusletta og Myrene. Eventuelle nye
vegforbindelser gjennom Åsbieskogen kan påvirke området negativt som rekreasjonsområde.
Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging av 26.9.2014 viderefører
føringene om høy utnyttelse og kompakte byer og tettsteder, og en arealbruk som sikrer store
sammenhengende friluftsområder. God folkehelse i kompakte byer forutsetter at de store bynære
friluftsområdene ivaretas, da det blir begrenset med uteareal i de delene av byen med høyest tetthet
Fortetting og høy utnyttelse medfører økende utfordringer knyttet til støy og redusert bokvalitet.
Når det gjelder målsettingen om å oppnå god boligkvalitet innenfor selve planområdet vil det være
positivt om trafikken gjennom området ble redusert. Dette gjelder i forhold til trafikksikkerhet,
gatestruktur, luftkvalitet, støy og plassering av utearealer, møte – og lekeplasser.
For å sikre kvaliteter i området i tråd med kommunens intensjoner og målsetting vil rådmannen anbefale
at det knyttes en bestemmelse til større byggesaker på Strømsbusletta om at disse skal fremmes for
kommuneplanutvalget. Dette gjelder særlig for Strømsbusletta 9.
Økonomiske forhold - utbyggingsavtale:
De fleste byggeområdene er det knyttet krav om detaljregulering til. Utbyggingsavtaler vil derfor i
hovedsak først bli fremforhandlet på dette stadiet. Infrastrukturkostnadene fordeles mellom de
forskjellige grunneierne ut fra prosjektets beregnede investeringsutgifter som følge av foreslåtte tiltak.
Investeringsbidragene beregnes blant annet ut fra hvert enkelt byggeområdes utløste
utbyggingspotensiale gjennom planforslaget og tiltakets sammenheng med foreslåtte offentlige
infrastrukturtiltak.
Det stilles derimot ingen krav til ytterligere detaljregulering av byggeområde FKA5.1. Planforslaget
hjemler direkte utbygging av området under forutsetning av at rekkefølgekrav om at infrastruktur skal
være opparbeidet før brukstillatelse blir gitt, jf. reg.best. §§ 9.3, 9.6, innfris. Dette gjelder etablering av
rundkjøring med 4 armer, utvidelse av deler av fv42 Strømsbusletta fra ny rundkjøring til og med
regulerte busslommer, samt opparbeidelse av deler av Gåsåsenbakken med fortau og utbedring.
Det er derfor fremforhandlet avtale om fordeling av infrastrukturkostnader med grunneiere på
Strømsbusletta 9 (FKA5.1) for etablering av ovennevnte i tråd med plankartforslaget.
Anslagsvis kostnadsberegning:
Statens vegvesen og Asplan Viak har vært engasjert for å lage et foreløpig og grovt kostnadsoverslag
over offentlig infrastruktur som må opparbeides ihht planforslaget.
Det må tas høyde for at beregningene inneholder mange usikkerhetsmomenter og at opparbeidelsen vil
skje over tid og etappevis.
2011/3659/-48 Side19av 20
Rundkjøring
8 500 000
Fv 42 (Strømsbusletta) – utvidelse av veg, fortau, sykkelfelt
Midtdeler, 2-sidig belysning, busslommer
Beplantning (reg.trerekke 30 stk)
8 250 000
Fv 420 (Vesterveien) og Fv42 rundt meieritomta til ny rundkjøring
- Utvidelse av veg med fortau, midtdeler,
mur, belysning
6 750 000
Gjennomskjæringen, Svinoddveien, Strømsbuåsen
1 400 000
Hele prosjektet er kalkulert til ca
24. 900 000,- inkl. mva.
Summen inkluderer ikke utgifter til planlegging eller evt. erhverv av berørt eiendom.
Det må erhverves deler av privateiendom for å realisere utbyggingen. Dette gjelder særlig areal langs
fv42.
Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak:
Planen foreslår et nytt offentlig fortau langs Gåsåsenveien mot Strømsbusletta 9 som skal overtas av
kommunen. Imidlertid skal dette ligge inntil privat eiendom, som dermed er ansvarlig for drift av fortauet i
hht. politivedtektene i Arendal kommune, sist endret 10.11.2014.
Planforslaget innebærer overføring av kommunal veg Strømsbuåsen til Strømsbuåsen borettslag. Dette
er driftsutgifter kommunen sparer.
Utbyggingsavtale:
Det er fremforhandlet forslag om utbyggingsavtale med utbygger av Strømsbusletta 9, ihht Plan- og
bygningsloven § 17-4. Forslaget til utbyggingsavtale går ut på at utbygger forplikter seg til å opparbeide
rundkjøring, deler av fv 42 (o_V01) inkl. regulerte bussholdeplasser, samt regulert opparbeidelse av
Gåsåsenveien (o_V07). Arendal kommunens bidrag er overdragelse av berørt eiendom som følge av
tiltakene.
Utbyggingsavtalen er sendt på offentlig ettersyn i 30 dager i samsvar med plan- og bygningsloven
§ 17-4.
Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 4. mars 2015.
2011/3659/-48 Side20av 20
Saksprotokoll - Bystyret 26.03.2015
Behandling:
Representanten Einar Krafft Myhren, Sv, satte frem følgende tilleggsforslag:
Uttalelse fra Fortidsminneforeningen av 24.02.2015, som ikke ble vurdert i saksfremlegget,
legges ved saken og vurderes i forbindelse med detaljregulering av området.
Vedtak:
Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt.
Tilleggsforslaget fra representanten Einar Krafft Myhren, Sv, ble enstemmig vedtatt.
Følgende er dermed vedtatt:
Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12 forslag til områdeplan
for Strømsbusletta med plankart dat. 16.04.2014, sist rev. 22.01.2015 og bestemmelser
datert 01.06.2014, sist rev. 25.02.2015.
Det tilføyes et ledd i reguleringsbestemmelse § 5.7 Forretning/ kontor/ tjenesteyting FKA5.1
om at; ”Byggesaken for tiltak i dette området skal forelegges kommuneplanutvalget”.
Uttalelse fra Fortidsminneforeningen av 24.02.2015, som ikke ble vurdert i saksfremlegget,
legges ved saken og vurderes i forbindelse med detaljregulering av området.