Innkommende merknader

Detaljreguleringsplan for Trolldalen
04.06.2015
Innkommende merknader – Høringsperiode etter 1.gangsbehandling
Planforslaget ble lagt for høring og offentlig ettersyn den 22.11.2014 med frist for å inngi merknad
10.01.2015. Følgende merknader og kommentarer kom etter høringen:
Innkommende
merknader:
Byggesaksenheten
Grimstad
kommune
10.01.2015
Merknad:
Kommentarer:
1.
Har følgende merknader til
reguleringsbestemmelsene i
planforslaget:
§2.1.6 - Vil dette være en hensiktsmessig bestemmelse? Vi må da
vurdere dette ut fra det kartverket vi
har tilgjengelig. Det vil da bli en
diskusjon mellom oss og søker/
tiltakshaver. Tenker det er lettere å
definere etasjeantallet på forhånd slik
at det ikke er tvil.
1.
Reguleringsbestemmelse er tatt ut av
planforslaget.
2.
§2.1.7 - Hvordan skal vi forvalte en
slik bestemmelse? Dette er jo
subjektivt, og kan ikke brukes som
bestemmelse. Dette vil kreve befaring
hvor plassering og byggehøyde er
merke
2.
Reguleringsbestemmelse er tatt ut av
planforslaget.
3.
§2.1.8 - Det er ikke nødvendig å stille
krav til radonsikring, da dette allerede
er sikret, jf TEK § 13-5.t på tomta.
3.
Reguleringsbestemmelse er tatt ut av
planforslaget.
4.
§2.1.9 - Slike bestemmelser fører lett
til nabotvister.
4.
Reguleringsbestemmelse er tatt ut av
planforslaget.
5.
§2.1.11 - Hvem skal påse at
grenseverdiene overholdes, og at evt.
sikringstiltak blir iverksatt? Hva
innebærer ”skal være slakere enn
1:5”? Hvor skal uteoppholdsarealet
være og hvem har ansvaret for å
plasseringen av dette? 30 % av
utearealet skal tilfredsstille krav til
universell utforming. Dette er ikke
mulig å følge opp.
5.
Reguleringsbestemmelse er tatt ut av
planforslaget.
6.
Tas til følge, reguleringsbestemmelse er
skrevet om til å gjelde hver enkelt
boligtomt.
6.
§2.1.12 - Det er gitt en utnyttelsesgrad
for områdene på 40% BYA. Hva skjer
når tomtene skal fradeles?
Utnyttelsesgraden må gjøres
gjeldende for den enkelte tomt.
1|6
Detaljreguleringsplan for Trolldalen
Jan Osuld
Henningsen
09.01.2015
04.06.2015
7.
I forslag til planbestemmelser § 2.1.10
er det en tabell som viser antall
boenheter på hvert byggefelt (B1-B10,
BKS1-BKS4) som må bygges-/ har krav
om universell utforming
§2.4.7 - Dersom disse arealene skal
opparbeides for ”alle” kan det ikke i
neste omgang stå ”så mange som
mulig” – det må være enten eller.
8.
Reguleringsbestemmelse er tatt ut av
planforslaget.
§5.3 - Er det den som kjøper den
første tomta som skal utarbeide en slik
plan? Vil dette være holdbart overfor
de andre kjøperne?
9.
Reguleringsbestemmelse er skrevet om:
"Før søknad om byggetillatelse for nye
boliger kan behandles innenfor et
område…
7.
§2.1.13 - Her angis krav til universell
utforming i %. Dette er uheldig. Det
må framgå av kartet hvilke tomter
dette skal gjelde for. Det er vanskelig
å følge opp en slik % - angivelse i
forbindelse med en
utbyggingsprosess.
8.
9.
10. §5.4 – Tilgang på slokkevann må
foreligge før byggesaker kan
behandles. D.v.s. det må være et
vilkår i reguleringsbestemmelsene at
dette er utført før byggesøknader
fremmes. Det skal ikke være et
vurderingstema i forbindelse med
behandling av byggesaker.
10. I forslag til planbestemmelser står det at
for bebyggelse med mer enn 3 boenheter
kreves slokkevannskapasitet på min. 50
l/s, samt at krav må være dokumentert
før søknad kan behandles.
11. Deler av reguleringsbestemmelsene
og rekkefølgebestemmelsene skyver
ansvaret for planarbeid over i
byggesaksbehandlingen. Dette
resulterer i at tomtekjøpere må
forholde seg til saker som skal være
avklart på forhånd. En tomtekjøper
bør kunne forvente seg ferdigstilt
planarbeid når de erverver seg en tomt
til en stor kostnad, uten at de i tillegg
pålegges å innfri en rekke krav.
11. Tas til orientering.
12. M.h.t. leveggene, hvor kan disse
plasseres( i tilknytning til boliger, i
tomtegrensen..?)Det bør sies noe om
dette.
12. Reguleringsbestemmelse er tatt ut av
planforslaget.
1.
1.
Reguleringsplanen ser fra min side bra
ut, men har en innvending angående
kotehøyder i område B5 der TLG er 3l
og 32,5. Vil forandre dette som vist på
kart til 3l og 33,5, dette på grunn
veihøyde med tilpassing til
minnkjøring tomter(se Vedlegg) Har
Merknad er tatt hensyn til i forslag til
plankart. Enkelte av kotehøydene (TLG)
er ikke mulig å gjennomføre i forhold
avkjøring til tomtene pga veghøydene
for de ny adkomstvegene.
2|6
Detaljreguleringsplan for Trolldalen
04.06.2015
hvert i kontakt med COWI ved Kåre
Magnus S. Grønning, angående dette.
Han sier dette er en god løsning.
Rune Flaath og
Jan Osuld
Henningsen
06.01.2015
2.
Vi vil dele område opp i 4 tomter med
4 adkomster som vist på kart. Da blir
de to øverste tomtene uten kjeller.
1.
Denne reguleringsplanen er med visse
endringer den samme som det ble
jobbet med i 2003/04. Den gang
sendte vi inn merknader angående
overvannsproblematikk den 10/3-03,
05/6-03 og 13/05-04. Siden den gang
har vi på grunn av økende
nedbørintensitet, fått nye påminnelser
om at problemer med overvann må
løses forsvarlig. Følgende er at ved
den planlagte utbyggingen i
Trolldalen vil stort sett alt overvannet
fra veien, hus, VA grøfter havne på
våre jorder, som fra før av er veldig
flom utsatt. Terrenget er flatt og
grøfter/diker nesten uten fall. Vi vet jo
at den naturlige infiltrasjonen i
grunnen er en naturligbrems på
vannmengdene. Ved utbygging vil
store vannmasser komme fort og
konsentrert og oversvømme jordene
våre(se vedlagt kart). Det viser seg i
veldig mange utbyggingsområder at
dette med overvann utover
planområdet blir oversett gang på
gang. Derfor ønsker vi at overvannet
blir håndtert på en forsvarlig måte, og
at det blir lagt til et nytt punkt i
reguleringsplanen: Overvannet må
ledes i rør til resipient/bekk med god
Nok kapasitet før byggetillatelse gis.
I planbeskrivelsen utarbeidet av cowi,
står det:
2.2Drenering(lavrisiko)
Det har tidligere vært problemer med
overvanns håndteringen langs fv.35
ved nordlige del av planområdet.
Ledninger og grøfter ble utbedret av
kommunen i fjor (år
2013).Overvannet vil ledes til
Forskjellige steder på planområdet og
dette minimerer sannsynligheten for at
flom oppstår pga overvannet ved mye
nedbør/snøsmelting. Ellers må dette
2.
Merknad er tatt hensyn til i forslag til
plankart.
1.
Tas til følge. I forslag til
planbestemmelser står det at
"Overvann som planlegges å gå mot
avkjørsel til Fv.35 – Sømsveien må
ledes i rør med tilstrekkelig kapasitet
fram til resipient/bekk
(Allemannsbekken) nord for
planområdet".
3|6
Detaljreguleringsplan for Trolldalen
04.06.2015
tas hensyn til ved tekniske planer og
bygge ihht. krav i TEK10.
Kommunen har ikke utbedret
overvannledninger i dette området.
Topografien tilsier at omtrent alt
overvann havner på våre
jordbruksområder.
Fylkesmannen i
Aust Agder
06.01.2015
1.
I forbindelse med melding om
oppstart spilte Fylkesmannen inn at
det innenfor planområdet er flere hule
eiker, jf. forskrift om utvalgte
naturtyper etter naturmangfoldloven.
Da disse står i produktiv skog, har vi
avklart med Miljødirektoratet at
forskriften ikke kommer til
anvendelse selv om området er
regulert til bolig. Vi vil likevel
anbefale at kommunen vurderer om
noen av de største trærne kan bevares
som enkeltelementer, og slik sett
tilføre kvaliteter til det nye
boligområdet.
2.
Slik vi leser bestemmelsene § 2.1.13,
kan i praksis hele feltet bygges ut med
frittliggende eneboliger, da det kun er
fastsatt maksantall boenheter og
frittliggende enebolig er en mulighet
innenfor alle feltene. Vi anbefaler at
kommunen endrer dette, slik at
boligfeltet gjenspeiler en høyere
utnyttelse med krav til større andel
leiligheter og færre eneboliger. Vi
viser i den forbindelse til
kommuneplanen som er på høring, der
det er et mål å bygge arealeffektivt
med vekt på konsentrert bebyggelse.
3.
Når det gjelder bestemmelsene vil vi
fraråde uklare formuleringer med rom
for tolkning og skjønnsutøvelse, som
f.eks. i §§ 2.1.6, 2.1.7 og 2.1.9.
Presise klare bestemmelser vil være
en fordel for den kommende
byggesaksbehandlingen, og
formuleringer som «i vesentlig grad»,
«etter kommunens skjønn» og
lignende, kan etter vår erfaring skape
utilsiktede vanskeligheter.
1.
Tas til orientering.
2.
Reguleringsbestemmelser er skrevet om
mer konkret til aktuelle boligtyper for
hvert felt.
3.
Tas til orientering. Enkelte
reguleringsbestemmelser er tatt ut eller
skrevet om.
4|6
Detaljreguleringsplan for Trolldalen
Statens vegvesen
05.01.2015
Brann- og
feiertjeneste
Grimstad
kommune
28.11.2014
04.06.2015
1.
Adkomsten skjer fra nytt kryss som er
bygget og dimensjonert etter våre
håndbøker i forbindelse med
gjennomføringen av reguleringsplan
for Fv. 35 Sømsveien.
1.
Tas til orientering.
2.
Det er ikke fastsatt byggegrense for
deler av byggeområde B2 og B3 mot
fv. 35. I reguleringsplan for Fv. 35
Sømsveien (Plan-ID=207) er det
heller ikke vist byggegrenser men her
er det regulert inn en hensvnssone 0)
som viderefører gjeldende
reguleringsplan i området.
Byggegrensen for dette området er
således hjemlet i reguleringsplanen for
Trolldalen Plan-ID= 120. fra
29.I.2007).
2.
Plankartet som er utarbeidet viser
byggegrenser mot Fv.35 innenfor
planområdet til planforslaget.
3.
Planforslaget redegjør for sikker og
trygg skoleveg på en tilfredsstillende
måte. Det er nylig bygget og
ferdigstilt nytt fortau langs fv. 35 på
strekningen mellom Haugenesveien
og Trolldalsveien. Trafikksikkerhet er
også vurdert i egen risiko- og
sårbarhetsanalyse.
3.
Tas til orientering.
4.
Statens vegvesen forutsetter at det
utarbeides teknisk plan som sikrer at
avrenning fra planområdet ikke
belaster våre grøfter langs fv. 35.
4.
I forslag til planbestemmelser står det at
"Overvann som planlegges å gå mot
avkjørsel til Fv.35 – Sømsveien må ledes
i rør med tilstrekkelig kapasitet fram til
resipient/bekk (Allemannsbekken) nord
for planområdet."
1.
I forslag til planbestemmelser § 5.4 står
det at for bebyggelse med mer enn 3
boenheter kreves slukkevannskapasitet
på min. 50 l/s. Ovennevnte krav til
slokkevann må være dokumentert
tilfredsstilt før søknad om byggetillatelse
kan behandles.
2.
Det er satt krav om at "før søknad om
byggetillatelse for nye boliger kan
behandles innenfor et område må det
foreligge en situasjons-/utbyggingsplan
for de enkelte områder som viser
tomtedeling, husplassering, utearealer,
1.
Når det gjelder oppføring av flere
firemannsboliger i kjede vil denne
type bygningsmasse etter vår
vurdering falle inn under uttrykket
”annen bebyggelse” ref. VTEK10 §
11-17 hvor krav til
slukkevannsforsyning er 50 l/s. Dette
vil altså ikke kunne kalles
småhusbebyggelse.
2.
Videre er det viktig at det
tilrettelegges for adkomst og
oppstillingsmuligheter for våre
kjøretøy, også innenfor det som
reguleres som private adkomster.
5|6
Detaljreguleringsplan for Trolldalen
04.06.2015
felles/privat parkering, avkjørsler og
oppstillingsplass for
utrykningskjøretøy".
3.
Brannvesenet foretrekker at det
etableres brannhydranter som
slokkevannsuttak, fremfor påkopling i
kum. Hydranter er raskere å kople
opp, samtidig som de gir mer vann per
tidsenhet.
3.
Dette tas i forbindelse med teknisk plan.
Aust Agder
Fylkeskommune
28.11.2014
1.
Plan- og naturseksjonen og seksjon
for kulturminnevern i Aust-Agder
fylkeskommune har vurdert
planforslaget og har ingen merknader.
1.
Tas til orientering.
Glenn Marcussen
19.09.2014
1.
Ønsker at vestlige del av
adkomstvegen SKV1 blir flyttet 2-3 m
lengre vestover for å frigjøre plass til
bolig mellom veg og markert
tomtegrense.
1.
Merknaden er tatt hensyn til i forslag til
plankart. Adkomstvegen er justert og
flyttet så langt vest som mulig i forhold
til Grimstad kommune sin vegnormal.
Vegen er flyttes om lag 1 – 1,5 m lenger
vest enn planforslaget/plankartet som
ble 1.gangsbehandlet.
6|6