terrafina(comenta(sobre(el(nivel(de(apalancamiento(y

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TERRAFINA(COMENTA(SOBRE(EL(NIVEL(DE(APALANCAMIENTO(Y(COBERTURA(DE(
DEUDA(AL(SEGUNDO(TRIMESTRE(2014((
(
(
Ciudad&de&México,&28&de&julio&de&2014&5&Terrafina&(”Terrafina”)&(BMV:&TERRA13),&fideicomiso&de&inversión&líder&en&bienes&
raíces&industriales&(“FIBRA”),&asesorado&externamente&por&Prudential&Real&Estate&Investors&y&dedicado&a&adquirir,&poseer,&
desarrollar& y& administrar& propiedades& inmobiliarias& industriales& en& México,& comentó& el& día& de& hoy& sobre& el& nivel& de&
apalancamiento&e&índice&de&cobertura&al&segundo&trimestre&2014.&&
&
Apalancamiento((LTV)((
Al&30&de&junio&de&2014,&el&nivel&de&apalancamiento&de&Terrafina&se&ubica&en&un&50.6%&(comparado&con&52.1%&al&31&de&marzo&
de& 2014),& resultado& de& una& apreciación& en& los& activos& inmobiliarios.& Asimismo,& y& como& se& notificó& al& mercado& en& el&
comunicado&de&prensa&enviado&en&el&mes&de&junio,&se&reducirá&a&niveles&por&debajo&del&50%&mediante&la&recuperación&del&
IVA&generado&en&la&adquisición&del&portafolio&American&Industries&–&Kimco.&&
&
Adicionalmente,&es&importante&mencionar&que&el&plan&de&corrección&para&reducir&el&nivel&de&apalancamiento&por&debajo&del&
50%&en&base&a&la&recuperación&del&IVA,&fue&aprobado&por&el&Comité&Técnico&de&Terrafina&el&19&de&junio&de&2014.&&
&
&&
Apalancamiento((LTV)(
(millones)de)pesos))
(millones)de)
dólares))
Activos&Totales&
22,954.0&
1,761.3&
Deuda&Total&
11,613.3&
891.1&
&&
&&
((
50.6%(
(al&30&de&junio&del&2014)&
&&
1
Apalancamiento((LTV) (
(1)&Definido&por&la&Comisión&Nacional&Bancaria&de&Valores&(CNBV)&como&Deuda&
Total&entre&Activos&Totales&&
&
&
Fuente:&PREI&Latin&America&5&&Fund&Accounting&y&Capital&Markets&
(
(
Índice(de(cobertura(del(servicio(de(la(deuda((ICSD)((
Al&30&de&junio&de&2014&y&conforme&a&las&expectativas&proyectadas&por&Terrafina&para&los&próximos&seis&trimestres,&el&ICSD&se&
ubica&en&1.4x,&excediendo&el&rango&mínimo&requerido&por&las&autoridades.&&
(
(
Contactos en Ciudad de México:
Francisco Martínez/ Angel Bernal
Director de Relación con Inversionistas / Director de Finanzas
Tel: +52 (55) 5279-8107/ +52 (55) 5279-8109
E-mail: [email protected] / [email protected]
!
Contactos en Nueva York:
Maria Barona / Juan Carlos Gomez Stolk
i-advize Corporate Communications, Inc.
Tel: +1 (212) 406-3691
E-mail: [email protected] /[email protected]
!
(
(
Índice(de(Cobertura(del(Servicio(de(la(Deuda((ICSD)(
(millones)de)pesos))
(millones)de)dólares))
30&de&junio&2014&
418.5&
32.1&
Σ&siguientes&6&trimestres&
863.7&
66.3&
Σ&siguientes&6&trimestres&
1069.5&
82.1&
30&de&junio&2014&
41.9&
3.2&
Efectivo&y&equivalentes&de&efectivo&
1
UAFI &después&de&distribuciones&
Línea&Disponible&de&Crédito&
(
(
&&
periodo)
(
Impuestos&por&recuperar&
&&
&
periodo)
&
(millones)de)pesos))
& (millones)de)dólares))
Pago&de&Intereses&
Σ&siguientes&6&trimestres&
664.3&
51.0&
Pago&de&Principal&&
Σ&siguientes&6&trimestres&
824.4&
63.3&
CAPEX&Recurrente&
Σ&siguientes&6&trimestres&
203.3&
15.6&
Gastos&de&Desarrollo&
Σ&siguientes&6&trimestres&
78.2&
6.0&
Índice(de(Cobertura(del(Servicio(de(la(Deuda(
& 2
(ICSD) (
&&&
&&&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
1.4x(
(1)&Utilidad&Antes&de&Gastos&Financieros&e&Impuestos&
(2)&(Efectivo&y&Equivalentes&de&Efectivo&+&Impuestos&por&Recuperar&+&UAFI&+&Línea&Disponible&de&Crédito)&/&(Pago&de&Intereses&+&Pago&de&Principal&+&&
CAPEX&Recurrente&+&Gastos&de&Desarrollo)&
Fuente:&PREI&Latin&America&5&&Fund&Accounting&y&Capital&Markets&
(
(
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
&
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2&
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(
Acerca(de(Terrafina((
Terrafina& (BMV:TERRA13)& es& un& fideicomiso& de& inversión& en& bienes& raíces& constituido& principalmente& para& adquirir,&
poseer,&desarrollar&y&administrar&propiedades&inmobiliarias&industriales&en&México.&&El&portafolio&de&Terrafina&consiste&en&
atractivas& naves& industriales,& ubicadas& estratégicamente,& y& otras& propiedades& para& manufactura& ligera& a& lo& largo& del&
centro,&Bajío&y&norte&de&México.& &Terrafina&es&administrada&por&especialistas&en&la&industria&altamente&capacitados&y&es&
asesorado&externamente&por&Prudential&Real&Estate&Investors&Latin&America.&
&
Terrafina& tiene& 230& propiedades,& que& incluyen& 217& naves& industriales,& con& un& total& aproximado& de& 31& millones& de& pies&
cuadrados&de&ARB&y&13&reservas&de&tierra,&diseñadas&para&preservar&la&capacidad&de&crecimiento&orgánico&del&portafolio.&&
&
El&objetivo&de&Terrafina&es&proveer&de&retornos&atractivos,&ajustados&por&riesgo,&a&los&tenedores&de&Certificados&Bursátiles&
Fiduciarios&Inmobiliarios&(CBFIs),&a&través&de&distribuciones&estables&y&apreciación&de&capital.&&Terrafina&espera&alcanzar&su&
objetivo& por& medio& de& un& exitoso& desempeño& en& la& operación& de& sus& propiedades& (bienes& raíces& industriales& y&
propiedades&complementarias),&adquisiciones&estratégicas,&acceso&institucional,&eficaz&dirección&estratégica&y&una&óptima&
estructura&de&gobierno&corporativo.&&Para&mayor&información,&favor&de&visitar&www.terrafina.mx&
&
Acerca(de(Prudential(Real(Estate(Investors((
Prudential& Real& Estate& Investors& es& uno& de& los& líderes& mundiales& en& la& administración& de& negocios& de& bienes& raíces&
ofreciendo& diversos& vehículos& de& inversión& & que& se& encuentran& invertidos& en& mercados& privados& y& públicos& ubicados& en&
Estados&Unidos&de&América,&Europa,&Medio&Oriente,&Asia,&Australia&y&Latinoamérica.&El&corporativo&se&encuentra&basado&
en&Madison,&Nueva&Jersey&y&adicionalmente&la&compañía&cuenta&con&oficinas&en&Atlanta,&Chicago,&Miami,&Nueva&York,&San&
Francisco,& Frankfurt,& Lisboa,& Londres,& Luxemburgo,& Munich,& Paris,& Abu& Dabi,& Ciudad& de& México,& Hong& Kong,& Seúl,&
Singapur,& Sidney& y& Tokio.& & Adicionalmente,& cuenta& con& oficinas& representativas& en& Milán& y& presencia& en& Rio& de& Janeiro.&
PREI&cuenta&con&un&total&de&&US$55.8&mil&millones&en&activos&brutos&bajo&administración&(US$41.8&mil&millones&de&activos&
netos)&al&31&de&marzo&de&2014.&Para&mayor&información&favor&de&visitar&www.prei.com&
&
Acerca(de(Prudential(Financial,(Inc.((
Prudential&Financial,&Inc.&(NYSE:&PRU)&es&una&empresa&líder&en&servicios&financieros&que&al&31&de&marzo&de&2014&cuenta&con&
más&de&US$1.1&mil&billones&de&activos&administrados&con&operaciones&en&Estados&Unidos,&Asia,&Europa&y&Latinoamérica.&&La&
diversidad&y&talento&de&los&empleados&de&Prudential&está&comprometido&en&ayudar&a&clientes&individuales&e&institucionales&
a&crecer&y&proteger&su&patrimonio&mediante&una&oferta&diversa&de&productos&y&servicios&&incluyendo&seguros,&anualidades,&
servicios&relacionados&con&&jubilaciones,&fondos&mutualistas&y&administración&de&inversiones.&&El&icónico&símbolo&de&la&roca&
de&Prudential&en&Estados&Unidos&en&el&último&siglo&se&ha&distinguido&por&la&fortaleza,&estabilidad,&experiencia&e&innovación&
que&representa.&Para&mayor&información,&favor&de&visitar&www.news.prudential.com&
&
&
Declaraciones(sobre(eventos(futuros(
Este& documento& puede& incluir& proyecciones& o& declaraciones& a& futuro& que& implican& riesgos& e& incertidumbres.& Palabras&
como& "estima",& "proyecto",& "planea",& "cree",& "espera",& "anticipa",& "intenta",& y& otras& expresiones& similares& deben&
identificarse&exclusivamente&como&previsiones&o&estimaciones.&&Terrafina&advierte&a&los&lectores&que&las&declaraciones&o&
estimaciones& en& este& documento,& o& las& realizadas& por& la& administración& de& Terrafina,& están& sujetas& en& su& integridad& a&
riesgos& e& incertidumbres& que& pueden& provocar& cambios& en& función& de& diversos& factores& que& no& están& bajo& control& de&
Terrafina.& & Las& estimaciones& a& futuro& reflejan& el& juicio& de& Terrafina& a& la& fecha& del& presente& documento,& y& Terrafina& se&
reserva&el&derecho&de&actualizar&las&declaraciones&contenidas&en&este&documento&o&que&de&él&emanen&cuando&lo&estime&
oportuno.&El&desempeño&pasado&o&presente&de&Terrafina&no&garantiza&su&desempeño&futuro.(
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2&
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TERRAFINA!COMMENTS!ON!SECOND!QUARTER!2014!LEVERAGE!AND!DEBT!COVERAGE!
LEVELS!!!
!
!
Mexico!City,!July!28,!2014!4!Terrafina!(”Terrafina”)!(BMV:!TERRA13),!a!leading!Mexican!industrial!real!estate!investment!
trust! (“FIBRA”),! externally! advised! by! Prudential! Real! Estate! Investors! and! dedicated! to! the! acquisition,! development,!
lease! and! management! of! industrial! real! estate! properties! in! Mexico,! today! commented! on! its! leverage! and! debt!
coverage!levels!as!of!second!quarter!2014!results.!
!
Leverage!(LTV)!
Terrafina’s! LTV! as! of! June! 30,! 2014! is! 50.6%! (compared! with! a! 52.1%! LTV! as! of! March! 31,! 2014),! as! a! result! of! asset!
appreciation.! Moreover,! as! it! was! notified! to! the! market! in! last! June’s! press! release,! the! LTV! of! the! portfolio! will! be!
reduced!below!50%!with!the!VAT!reimbursement!generated!from!the!American!Industries!–!Kimco!acquisition.!
!
Additionally,!it!is!important!to!mention!that!the!Technical!Committee!approved!on!June!19,!2014,!the!corrective!action!
plan!based!on!the!VAT!reimbursement!to!reduce!Terrafina’s!current!leverage!levels!to!below!50%.!!!
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!!
LoanAtoAValue!(LTV)!
(as!of!June!30,!2014)!
(millions(of(pesos)(
(millions(of(dollars)(
Total!Assets!
22,954.0!
1,761.3!
Total!Debt!
11,613.3!
891.1!
!!
!!
!!
50.6%!
!!
1
LoanAtoAValue!(LTV) !
(1)!Total!Debt!divided!by!Total!Assets!as!defined!by!the!National!Securities!and!
Banking!Commission!(CNBV)!
!
!
Source:!!PREI!Latin!America!Fund!Accounting!and!Capital!Marketsss!
!
!
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Debt!Service!Coverage!Ratio!(DSCR)!!
Current!DSCR!based!on!financial!results!as!of!June!30,!2014!and!Terrafina’s!next!six!quarters!projections!is!1.4x,!which!
exceeds!the!minimum!limit!enforced!by!the!authorities.!
!!
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Contacts in Mexico City:
Francisco Martinez/ Angel Bernal
Investor Relations Officer / Chief Financial Officer
Tel: +52 (55) 5279-8107 / +52 (55) 5279-8109
E-mail: [email protected] / [email protected]
Contacts in New York:
Maria Barona / Juan Carlos Gomez Stolk
i-advize Corporate Communications, Inc.
Tel: +1 (212) 406-3691
E-mail: [email protected] / [email protected]
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Debt!Service!Coverage!Ratio!(DSCR)!
period(
(millions(of(pesos)(
(millions(of(dollars)(
June!30,!2014!
418.5!
32.1!
Σ!next!6!quarters!
863.7!
66.3!
Σ!next!6!quarters!
1069.5!
82.1!
June!30,!2014!
41.9!
3.2!
!
Cash!&!Cash!Equivalents!
Recoverable!Taxes!
1
EBIT !after!distributions!
Available!Credit!Line!
!
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!!
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period(
!
! (millions(of(dollars)(
(millions(of(pesos)(
Interest!Payments!
Σ!next!6!quarters!
664.3!
51.0!
Principal!Payments!
Σ!next!6!quarters!
824.4!
63.3!
Recurring!CAPEX!
Σ!next!6!quarters!
203.3!
15.6!
Development!Expenses!
Σ!next!6!quarters!
78.2!
6.0!
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Debt!Service!Coverage!Ratio!(DSCR)
!
2
!!!
!!!
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1.4x!
(1)!Earnings!Before!Interest!and!Taxes!
(2)!(Cash!&!Cash!Equivalents!+!Recoverable!Taxes!+!EBIT!After!Distributions!+!Available!Credit!Line)!/!(Interest!
Payments!+!Principal!Payments!+!Recurring!CAPEX!+!Development!Expenses)!
Source:!!PREI!Latin!America!Fund!Accounting!and!Capital!Markets!
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About!Terrafina!!
Terrafina! (BMV:TERRA13)! is! a! Mexican! real! estate! investment! trust! formed! primarily! to! acquire,! develop,! lease! and!
manage! industrial! real! estate! properties! in! Mexico.! Terrafina’s! portfolio! consists! of! attractive,! strategically! located!
warehouses!and!other!light!manufacturing!properties!throughout!the!central,!Bajio!and!northern!regions!of!Mexico.!It!is!
internally!managed!by!highly!qualified!industry!specialists,!and!externally!advised!by!Prudential!Real!Estate!Investors!Latin!
America.!
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Terrafina! owns! 230! real! estate! properties,! including! 217! developed! industrial! facilities! with! a! collective! GLA! of!
approximately!31!million!square!feet!and!13!land!reserve!parcels,!designed!to!preserve!the!organic!growth!capability!of!
the!portfolio.!
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Terrafina’s! objective! is! to! provide! attractive! risk4adjusted! returns! for! the! holders! of! its! certificates! through! stable!
distributions! and! capital! appreciations.! Terrafina! aims! to! achieve! this! objective! through! a! successful! performance! of! its!
industrial!real!estate!and!complementary!properties,!strategic!acquisitions,!access!to!a!high!level!of!institutional!support,!
and!to!its!management!and!corporate!governance!structure.!For!more!information,!please!visit!www.terrafina.mx!
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About!Prudential!Real!Estate!Investors!
PREI®!is!a!leader!in!the!global!real!estate!investment!management!business,!offering!a!broad!range!of!investment!vehicles!
that!invest!in!private!and!public!market!opportunities!in!the!United!States,!Europe,!the!Middle!East,!Asia,!Australia!and!
Latin!America.!Headquartered!in!Madison,!N.J.,!the!company!also!has!offices!in!Atlanta,!Chicago,!Miami,!New!York,!San!
Francisco,!Frankfurt,!Lisbon,!London,!Luxembourg,!Munich,!Paris,!Abu!Dhabi,!Mexico!City,!Hong!Kong,!Seoul,!Singapore,!
Sydney! and! Tokyo! and! people! on! the! ground! in! Rio! de! Janeiro.! In! addition,! the! company! has! representatives! in! Milan.!
PREI!has!gross!assets!under!management!of!USD!$55.8!billion!(US$41.8!billion!net!assets),!as!of!March!31,!2014.!For!more!
information,!please!visit!www.prei.com!
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About!Prudential!Financial,!Inc.!
Prudential!Financial,!Inc.!(NYSE:PRU),!a!financial!services!leader!with!more!than!$1.1!trillion!of!assets!under!management!
as! of! March! 31,! 2014,! has! operations! in! the! United! States,! Asia,! Europe,! and! Latin! America.! Prudential’s! diverse! and!
talented! employees! are! committed! to! helping! individual! and! institutional! customers! grow! and! protect! their! wealth!
through!a!variety!of!products!and!services,!including!life!insurance,!annuities,!retirement4related!services,!mutual!funds!
and!investment!management.!In!the!U.S.,!Prudential’s!iconic!Rock!symbol!has!stood!for!strength,!stability,!expertise!and!
innovation!for!more!than!a!century.!For!more!information,!please!visit!www.news.prudential.com!
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Forward!Looking!Statements!
This!document!may!include!forward4looking!statements!that!may!imply!risks!and!uncertainties.!Terms!such!as!"estimate",!
"project",! "plan",! "believe",! "expect",! "anticipate",! "intend",! and! other! similar! expressions! could! be! construed! as!
previsions!or!estimates.!Terrafina!warns!readers!that!declarations!and!estimates!mentioned!in!this!document,!or!realized!
by!Terrafina’s!management!imply!risks!and!uncertainties!that!could!change!in!function!of!various!factors!that!are!out!of!
Terrafina’s!control.!Future!expectations!reflect!Terrafina’s!judgment!at!the!date!of!this!document.!Terrafina!reserves!the!
right!or!obligation!to!update!the!information!contained!in!this!document!or!derived!from!this!document.!Past!or!present!
performance!is!not!an!indicator!to!anticipate!future!performance.!
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