ATELIER METHODOLOGIQUE DE LANCEMENT

ATELIER METHODOLOGIQUE DE LANCEMENT
DU PROGRAMME DE RECHERCHE
"TRENTE ANS DE RELEVE DE L'ETAT
PROMOTEUR IMMOBILIER" (REPI)
Motion de remerciements
Le comité d’organisation de l’atelier de lancement du programme de recherche « Trente ans
de relève de l’Etat promoteur immobilier (REPI) adresse ses sincères remerciements à ses
différentes institutions de financement et de soutiens, et à tous les participants notamment :
-
Le Ministère français des Affaires Etrangères et Européennes (MAEE) pour son
soutien au Réseau Africain de Recherche en Urbanisation (RUBAFRIQUE) à travers
son Programme d’Appui à la Recherche en Réseau en Afrique (PARRAF) ;
-
Le Réseau Africain de Recherche en Urbanisation (RUBAFRIQUE) ;
-
Le Programme d’Appui à la Recherche en Réseau en Afrique (PARRAF) ;
-
L’Ecole Normale Supérieure d’Abidjan (ENS) ;
-
Les Universités Félix Houphouët Boigny de Cocody, Alassane Ouattara de Bouaké et
Péléforo Gon Coulibaly de Korhogo;
-
Le Ministère d'Etat, Ministère du Plan et du Développement ;
-
Le Ministère délégué auprès du Premier Ministre chargé de l’Economie et des
Finances (MPMEF) ;
-
Le Ministère de la Construction, du logement, de l'Assainissement et de l’Urbanisme;
-
La Société Ivoirienne de Construction et de gestion Immobilière (SICOGI) ;
-
Le Comité National de l’Ordre des Architectes (CNOA);
-
La Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire (BHCI) ;
-
La Société Générale de Banque en Côte d’Ivoire (SGBCI) ;
-
L’Entreprise TRUST CONSULTING ;
-
Et la mairie de Cocody.
1 Cérémonie d’ouverture
La cérémonie d’ouverture de l’atelier méthodologique de lancement du projet de recherche
« Trente ans de Relève de l’Etat Promoteur Immobilier » (REPI), a
eu lieu le mercredi 18 décembre 2013 à l’Ecole Normale Supérieure
d’Abidjan (ENS) en présence des représentants de PARRAF et de
RUBAFRIQUE, des Universités Félix Houphouët-Boigny de
Cocody, Alassane Ouattara de Bouaké et Péléforo Gon Coulibaly de
Korhogo, de l’ENS, des professionnels de la ville et de l’habitat
(Ministère de l’urbanisme, MPMEF, SICOGI, etc.) et des étudiants.
Dr. KOUADIO Anne Marilyse
Maitresse de cérémonie
Quatre interventions y ont été faites :
™ Le professeur KOFFI Brou Emile, Secrétaire exécutif du
Laboratoire Ville Société Territoire (Labo VST) a remercié
particulièrement l’ENS institution hôte de la cérémonie. Il a
souhaité la bienvenue à tous les participants, et n’a pas
manqué de relever l’aide apportée
par PARRAF et RUBAFRIQUE à
l’organisation de l’atelier.
Pr. KOFFI Brou Emile
Secrétaire Exécutif du Labo VST
ASSAKO-ASSAKO
™ A sa suite le professeur
Réné
Joly,
coordonnateur
de
RUBAFRIQUE a insisté sur l’initiative de Labo VST qui
s’inscrit dans une logique de groupe membre d’un Réseau de
huit équipes dont sept du Sud et un de France, en vue de
Pr. ASSAKO-ASSAKO Réné Joly
Coordonnateur de RUBAFRIQUE
mutualiser les recherches (car les mêmes réalités s’observent partout).
™ Pour le Professeur YAPI-DIAHOU Alphonse, vice-président du comité scientifique du
programme PARRAF, ce nouveau programme de recherche
REPI de Labo VST se situe clairement à l’interface de la
recherche, de la formation et de l’action en faveur de l’habitat.
Ce qui atteste la mobilisation des banques, des architectes, des
ministères techniques, des promoteurs immobiliers et fonciers
ainsi que des collectivités locales à l’atelier.
Pr. YAPI-DIAHOU Alphonse
Comité Scientifique du PARRAF
Il invite tous ces acteurs incontournables dans la quête du bien-
2 être des populations à saisir la main tendue de ce laboratoire afin d’établir des partenariats
constructifs avec ces institutions.
™ Enfin, le représentant du Directeur Général de l’ENS, le Professeur CISSE Alhassane
a souligné l’enjeu de cette rencontre qui aborde une question
importante pour la Côte d’Ivoire, celle de l’habitat et partant, de la
ville. Il a invité les acteurs de l’immobilier à une collaboration
ouverte avec ce jeune Labo VST. Sur ce, il a déclaré ouvert
l’atelier.
Pr. CISSE Alhassane
Représentant le D.G de l’ENS
3 Rapport de synthèse des travaux
« Trente ans de Relève de l’Etat Promoteur Immobilier » (REPI) est un projet de recherche
initié par le Laboratoire Ville Société Territoire (Labo VST), et soutenu par le ministère
français des Affaires Etrangères et Européennes (MAEE) dans le cadre des activités de
recherche du Réseau Africain de Recherche en Urbanisation (RUBAFRIQUE). Ce Réseau de
huit équipes bénéficie d’un appui du MAEE dans le cadre de son Programme d’Appui à la
Recherche en Réseau en Afrique (PARRAF).
Le projet REPI a démarré ses activités par un atelier méthodologique, étalé sur 5 jours, du 16
au 20 décembre 2013 à l’Ecole Normale Supérieure d’Abidjan. Cet atelier a enregistré la
participation des représentants de PARRAF et de RUBAFRIQUE, des universités Félix
Houphouët-Boigny de Cocody, Alassane Ouattara de Bouaké et Péléforo Gon Coulibaly de
Korhogo, de l’Ecole Normale Supérieure, des professionnels de la ville et de l’habitat
(Ministère de l’urbanisme, MPMEF, SICOGI, BHCI, SGBCI, Comité National de l’Ordre des
Architectes, mairie de Cocody, Entreprise TRUST CONSULTING…)
La 1ère journée de l’atelier a été consacrée à une formation à la méthodologie de la recherche
dispensée par le professeur YAPI-DIAHOU Alphonse aux étudiants en doctorat et master.
La 2ème journée réservée à une excursion avait pour objectif le repérage des nouveaux fronts
d’urbanisation de la ville d’Abidjan. Quatre fronts ont été visités: le front Est (CocodyBingerville : opération SYNATRESOR, SICOGI Cité Espérance), le front Nord (AboboAnyama : PK 18 Cité Concorde), le front Ouest (Yopougon : Cité Bel Air du Banco, Cité
ADO) et le front Sud (Port-Bouët - Gd Bassam : Programme SCI les rosiers). (Voir la carte du
circuit d’excursion au rapport de la 2ème journée).
La 3ème journée consacrée aux professionnels de l’habitat a été très riche en enseignements et
appréciée par tous les participants.
Quatre interventions ont été faites et articulées autour de:
« La production de l’habitat » exposé par M. DIAKITE Oumarou (SICOGI),
« L’apport des architectes dans la production de l’habitat » animé par M. KOUPO Gnoléba
(CNOA),
4 « La production et l’animation du système foncier urbain » présenté par M. KONAN Aristide
(Entreprise TRUST CONSULTING)
« Le financement du secteur de l’immobilier » animé par M. COULIBALY Kadogognon
(BHCI).
Ces différentes interventions très complémentaires ont été une plate forme de partage, de
savoirs et d’expériences entre universitaires et professionnels. L’atelier a recommandé
l’établissement de partenariats avec les praticiens. De ce partenariat, chaque partie pourrait
bénéficier de la formation en fonction des besoins. Ici encore la question de la formation
revient car elle doit être à la fois universitaire et pratique. Il faut trouver des formules
relativement souples (séminaires, débats, stages…) pour discuter des mécanismes de mise en
œuvre.
La 4ème journée a été consacrée au programme "Trente ans de Relève de l'Etat Promoteur
Immobilier" (REPI) présenté par le professeur KOFFI. Ce projet de recherche porte sur
l’habitat à Abidjan. Il vise à saisir les mécanismes d’ajustement, de production et de gestion
de l’habitat en cours depuis trois décennies suite au retrait de l’Etat. Après cette présentation,
une séance de débats sur les outils de collectes et techniques de collecte de l'information s'est
déroulée pendant environ 3h. Au terme de débats très animés, preuve des intérêts nourris par
les uns et les autres, des réaménagements ont été faits.
La 5ème journée a été consacrée à une conférence prononcée par le professeur ASSAKO
ASSAKO, coordonnateur du Réseau Africain de Recherche en Urbanisation (Rubafrique) sur
le thème : « le fait urbain en Afrique : questions toujours actuelles ».
Fait à Abidjan le vendredi 20 décembre 2013
Le Rapporteur général
Dr KOFFI-DIDIA ADJOBA MARTHE
5 ---------- Journée du lundi 16 décembre 2013 ---------Formation sur la méthodologie de la recherche
Le lundi 16 décembre 2013 s’est tenu un séminaire méthodologique de 15h à 17h30 à la salle
audiovisuelle de l’Ecole Normale Supérieure d’Abidjan (ENS) animé par monsieur Alphonse
YAPI-DIAHOU, Géographe, professeur Titulaire des Universités.
Ce séminaire a vu la participation 16 étudiants (10 doctorants et
06 masterisants) et 04 enseignants-chercheurs tous grades
confondus de l’ENS, de l’IGT et de l’UAO.
Cette rencontre a porté sur deux points essentiels que sont la
richesse d’une équipe de recherche et l’attitude du doctorant face
à la thèse.
Pr. YAPI-DIAHOU
Animateur principal du séminaire
méthodologique
1- L’équipe de recherche : une réalité incontournable dans le domaine scientifique
Concernant le premier point, le professeur YAPI-DIAHOU a tenu à montrer l’importance
pour un enseignant-chercheur ou un étudiant d’appartenir à une équipe de recherche. Pour un
doctorant, une équipe est doublement bénéfique en ce sens que celui-ci profite d’un
encadrement scientifique et institutionnel et doit faire preuve d’une organisation personnelle
rigoureuse. A cet effet, il a évoqué la dynamique collective impulsée par le groupe de
recherche. Aujourd’hui, aucune recherche ne peut se faire sans qu’on ne soit en équipe car
« la science, c’est l’ouverture », une ouverture enrichissante. Les membres d’une équipe de
recherche deviennent des coéquipiers.
Par ailleurs, au-delà de cet esprit collectif et d’ouverture qui est à développer, le doctorant doit
être capable de se définir et adopter l’attitude appropriée à ce statut temporaire.
2- L’attitude du doctorant face à la thèse
Il existe un préalable à ce second point développé par le professeur YAPI-DIAHOU. Ce
préalable, c’est le refus d’une "thèse-carrière". En effet, une thèse est un contrat entre un
étudiant et un ou plusieurs enseignants, c’est un travail d’équipe. Deux formules de thèse
existent à des échelles différentes, la thèse en codirection et la thèse en cotutelle.
6 La première formule, à une échelle nationale, a lieu lorsqu’un étudiant inscrit en thèse a deux
encadreurs affiliés à deux universités différentes.
La seconde formule, à une échelle internationale, existe lorsque qu’un étudiant s’inscrit en
thèse auprès de deux universités dans deux pays différents. Il est à préciser que ces deux
universités signent une convention de cotutelle pour la réalisation effective de la thèse de
l’étudiant ayant sollicité cette cotutelle.
L’étudiant qui adopte l’une ou l’autre de ces formules se voit immédiatement appartenir à un
groupe. Il bénéficie ainsi de deux types d’appartenance : l’appartenance à un collectif de
doctorants des universités et celle de l’appartenance à un collectif de doctorants de son
laboratoire car toute inscription en thèse s’accompagne d’une affiliation à un laboratoire de
recherche.
2-1- L’appartenance à un laboratoire de recherche
Le doctorant choisit un laboratoire qui lui sera d’un appui incontesté dans la réalisation de sa
thèse. A la suite d’un choix objectif du laboratoire, le doctorant s’organise en adoptant une
méthode de travail adéquate, une démarche adaptée et trouve les moyens en terme de
ressources dont il aura besoin pour atteindre son objectif, c’est-à-dire terminer sa thèse en
trois ans.
Pour ce faire, le doctorant est exhorté à être imaginatif, inventif. Pour cela, il devra
s’organiser en intégrant des groupes thématiques. Ces groupes ont recours à des méthodes de
travail que sont la collecte, le partage, l’analyse, la discussion et la publication de données.
A partir de la connaissance des méthodes, une démarche va permettre d’aboutir à la vie du
doctorant avec son laboratoire. Cette démarche pourra se constituer de rencontres périodiques
avec des enseignants et/ou les acteurs institutionnels. Ces rencontres peuvent être des
séminaires, des réunions, des ateliers. Elles constituent un espace d’attraction, de
capitalisation et de redistribution. Elles sont la preuve du refus du repli sur soi, d’une
ouverture pour questionner nos définitions de concepts. Elles sont également l’occasion de
mobiliser des ressources. Les ressources sont des expertises à mobiliser dans l’optique
d’enrichir son travail de recherche. C’est une espèce de troc entre une actualisation des
connaissances, des services et produits propres aux acteurs professionnels.
En somme, appartenir à un laboratoire est devenue une exigence mais il ne faut pas occulter le
fait que tout doctorant appartient également à une école doctorale.
7 2-2- La conduite d’une étude doctorale universitaire
Les exigences ayant évolué, le doctorant face à la thèse doit être ingénieux pour maximiser
toutes ses années en thèse. Il doit participer au jeu doctoral fait d’un jeu de questionnements,
de réponses et de non-réponses. Sur ce point, la proposition d’un calendrier en trois étapes a
été faite aux jeunes chercheurs présents. Il s’agit des étapes du démarrage, de l’avancement et
de la finalisation.
2-2-1- Le démarrage : lire et trouver l’originalité de sa recherche
L’étape du démarrage est nécessaire au doctorant car elle lui permet de stabiliser son sujet. La
stabilisation passe par l’initiation ou la participation à des ateliers, des groupes thématiques,
des journées d’étude, des séminaires, des ateliers de lecture au cours desquels des concepts,
des théories ou encore de courants de pensée sont discutés dans l’objectif de les circonscrire.
Les étudiants studieusement attentifs aux enseignements et conseils du Pr. YAPI-DIAHOU
Comme préalable à toutes ces activités scientifiques, le doctorant devra lire pour se cultiver.
A ce niveau, le professeur YAPI-DIAHOU a montré combien tout part de la réflexion.
Il a donné l’exemple des plans d’ajustements structurels qui nous paraissent si concrets et qui
ont pourtant leur origine dans un combat théorique entre les économistes libéralistes de
l’école de Chicago et les régulationistes.
Lorsque la phase de démarrage est bien menée, elle aboutit à la maîtrise des fondamentaux
théoriques et à faire ressortir les originalités scientifiques et pratiques de son sujet de thèse.
Cette phase de stabilisation peut durer 10 mois sur les 36 mois que compte la thèse.
Cependant, plus vite elle débutera et plus vite le doctorant avancera dans ses recherches.
8 2-2-2- L’avancement : au-delà des enquêtes
A cette étape, le doctorant effectue entre autres ses enquêtes et des rapports d’étape
conditionnés par le dépouillement. Il fait montre d’une confiance en soi acquise à la phase
précédente qui lui permet d’élaborer questionnaire et guide d’entretien pertinents pour des
enquêtes précises et riches. Cette étape, c’est aussi la participation du doctorant à des
colloques et le lieu de se poser des balises en termes d’agenda.
Par ailleurs, il crée ainsi le débat scientifique, il construit la réflexion. En effet, en faisant de
sa thèse une suite d’ateliers (articles, posters, graphiques, compte rendus de lecture) et en
refusant la solitude scientifique, le doctorant apporte de la matière à discuter, à critiquer et
l’étape de finalisation devient ludique.
2-2-3- La finalisation comme un jeu
La finalisation, dernière étape d’une série de trois phases est un exercice de synthèse qui
prend en compte les deux précédentes phases. Elle se décline également en perspectives pour
permettre au doctorant de ne pas rompre avec la recherche.
En définitive, nous retenons, de cette rencontre avec le professeur YAPI-DIAHOU, que
l’importance de "penser et agir équipe" doit primer chez le jeune chercheur. En outre, il doit
se montrer ingénieux en inventant et en nourrissant des ateliers, séminaires ou rencontres pour
enrichir le débat sur des questions aussi bien théoriques que pratiques en relations étroites
avec son sujet. Ainsi, le doctorant informé de tous ces rouages de la thèse doit penser la
formule d’organisation la mieux adaptée pour éviter de mener une thèse-carrière. Le
professeur a insisté sur l’intimité relationnelle que l’on doit développer avec son sujet qui fera
qu’après la soutenance, la curiosité née de cette passion pour la recherche ne pourra
s’estomper. La fin de la thèse n’est en aucun cas la fin de la réflexion. Par ailleurs, l’exigence
de la production d’un article en moyenne avant la soutenance de la thèse a été rappelée. Pour
ce faire, les propositions d’article des étudiants membres du Labo VST sont attendues. Ces
articles auront également pour objectif la valorisation des recherches effectuées dans le cadre
du programme PERISUD.
Une séance d’échanges a fait suite aux propos de l’animateur. Les débats ont tourné autour de
la durée de chacune phase de l’écriture de la thèse, comment appartenir à un groupe de
recherche, et surtout le financement de la thèse.
9 ---------- Journée du mardi 17 décembre 2013 --------- A la découverte de la ville : une excursion riche
en enseignements
La deuxième journée de l’atelier a été consacrée à une excursion qui avait pour objectif le
repérage des nouveaux fronts d’urbanisation de la ville d’Abidjan
Pour se faire, universitaires et professionnels de l’habitat se sont tournés vers : les fronts
Est (Cocody-Bingerville), Nord (Abobo-Anyama),
Ouest (Yopougon) et Sud (Port-Bouët /GrandBassam). Ce travail de terrain sur les différents
fronts a permis à tous les participants de constater
l’ampleur de la dynamique d’urbanisation. Durant
tout le circuit, le responsable de l’excursion le Dr.
DIBY a dans un large exposé expliqué à tout
Confortablement installés dans le car de l’ENS, membres
de Labo VST et professionnels de l’habitat sont prêts pour
l’excursion
l’auditoire les différentes phases de la dynamique
spatiale la ville d’Abidjan.
10 Etape 1 : Front Est (Cocody-Bingerville)
A cette première étape, ce sont deux programmes
immobiliers qui ont été visités. Il s’agit du
programme immobilier "SYNATRESOR" et le
Programme immobilier SICOGI "Cité Espérance".
Monsieur DIAKITE Oumarou de la SICOGI a
présenté ces programmes aux participants.
‐ Le Programme immobilier "SYNATRESOR" a été
initié par les agents du Trésor et financé par la
Pancarte indiquant le Programme immobilier
"SYNATRESOR sur l’axe Cocody-Bingerville
BACI. Pour l’exécution des travaux, la SICOGI a été
retenue en qualité de maitre d’ouvrage délégué et promoteur immobilier à cause de son
expérience et de ses exigences en termes de qualité. Les 828 logements en construction sont
de moyen standing (des appartements R+3) et de haut standing (villas duplex). En plus de la
viabilisation, il est prévu un groupe scolaire de 3 écoles, un centre de santé, un centre
commercial.
-
le Programme immobilier "Cité espérance" est une opération privée réalisée par la
SICOGI à l’intention d’une clientèle bien
ciblée. Il comprend des logements de
moyen et haut standing dont le coût varie
entre 60 et 110 millions de FCFA. La
première tranche de 50 logements est
entièrement viabilisée et achevée. Cette
cité a commencé à accueillir ses premiers
habitants.
Le programme privé immobilier dénommé "Cité espérance" réalisé
par la SICOGI sur l’axe Cocody-Bingerville
Etape 2 : Front Nord (PK 18 Abobo-Anyama)
A la lisière d’Abobo et d’Anyama se développent également deux programmes immobiliers
initiés par la SICOGI. Le coût d’acquisition oscille entre 20 à 25 millions de FCFA.
11 -
La première tranche du programme immobilier SICOGI dénommée "Cité Concorde"
comporte 88 logements de moyen standing.
-
La seconde tranche de ce même programme immobilier comprend quant à lui, 2 180
logements économiques et de moyen standing.
La première tranche du Programme immobilier de la SICOGI
dénommée "Cité Concorde "sur l’axe PK18-Anyama comporte 88
logements de moyen standing
La seconde tranche du Programme immobilier de la SICOGI sur le
front Nord comportant 2180 logements économiques de moyen
standing en construction
Etape 3 : Front Ouest (Yopougon)
- Le programme immobilier "Cité ADO solutions" a été initié dans le cadre de la
politique des logements sociaux du gouvernement. C’est un programme de 3 000 logements
qui se situe au Nord de la zone industrielle de Yopougon.
Le front Ouest (Yopougon) sur l’axe Yopougon-Abobo par la prison civile abrite les programmes immobiliers "Cité ADO
solutions" et "Cité Bel Air du Banco"
Le programme immobilier "Cité Bel Air du Banco" a été initié par la société
cosmétique GHANDOUR dans le cadre de la diversification de ses activités économiques. Ce
sont les logements économiques qui sont réalisés.
Ces deux opérations du front Ouest sont caractérisées par leur situation à proximité de la zone
industrielle et de la forêt du Banco.
12 Etape 4 : Front Sud-Est (littoral Port-Bouët – Grand-Bassam)
La société immobilière "les Rosiers" est à son quatrième programme à la porte de la ville de
Grand-Bassam.
OUATTARA,
Monsieur
Responsable
BAKARY
du
service
technique de ladite société a entretenu les
participants durant un quart d’heure sur les
opérations de constructions de logements de
sa structure. Selon lui, 882 logements de
moyen et haut standing ont été réalisé et mis
en
vente.
Les
différentes
tranches
successives de logements produites sont
réparties comme suit :
- Première tranche : 232 logements
La photo de famille réunissant les responsables de la société
immobilière "les Rosiers" et la délégation avant la visite
guidée sur les sites de construction
- Seconde tranche : 187 logements
- Troisième tranche : 214 logements
- Quatrième tranche : 249 logements.
En outre, Monsieur BAKARY OUATTARA a aussi expliqué le choix de Grand-Bassam pour
accueillir ces programmes immobiliers. En effet, l’épuisement du foncier dans les périmètres
proches d’Abidjan a conduit certaines structures publiques et privées à acquérir des terrains
dans les banlieues. C’est dans ce cadre que la société "les Rosiers" a fait l’acquisition d’une
réserve foncière de 200 ha sur le front Est de la ville d’Abidjan qui servent aujourd’hui à la
réalisation de ces logements.
Par ailleurs, il est important de signaler
que tout au long de notre excursion, "les
Rosiers" se sont présentés comme l’une
des
rares
sociétés
immobilières
à
accompagner la production de logements
d’équipement de superstructure. A cet
effet, "les Rosiers" ont pu ouvrir deux
Une visite guidée dans la maison témoin proposés par " SCI les
Rosiers" à sa clientèle
écoles primaires de 06 classes chacune et
une autre en finition.
13 La clientèle de ces programmes immobiliers de Bassam provient de divers horizons. Elle est
composée d’anciens clients abidjanais de la commune de Cocody et essentiellement de gens
de la diaspora.
Une vue des logements déjà réalisés et ceux en cours de réalisation par la société immobilière "les Rosiers" sur le Front Sud-Est
(littoral Port-Bouët – Grand-Bassam)
En somme, cette excursion nous a permis de constater l’implication de la SICOGI qui est une
structure étatique dans les programmes immobiliers aux cotés des Sociétés Civiles
Immobilières.
Un déjeuner en bordure de mer a été offert aux participants à la fin de l’excursion.
Un déjeuner gracieusement offert par l’Equipe de VST aux
différents participants de l’excursion
14 ---------- Journée du mercredi 18 décembre 2013 ---------La journée des professionnels de l’habitat : un cadre d’échange
propice pour év oquer toutes les questions de l’habitat
9 Communications de la matinée
Modérateur :
Pr. ASSAKO ASSAKO Réné Joly
Secrétaire de séance :
BOHOUSSOU Séraphin
Intervenants :
M. DIAKITE Oumarou (SICOGI) et
M. KOUPO Gnoleba (Représentant l’Ordre des
Architectes)
M. DIAKITE a développé son exposé
en trois points :
− la définition du terme de l’habitat
− le processus de production de l’habitat
− les pratiques Professionnels, Enseignants-chercheurs et étudiants réunis autour
de la table pour débattre des différentes thématiques sur l’habitat
1- Que doit-on comprendre par habitat ?
Selon M. DIAKITE, le terme habitat englobe deux éléments spécifiques que sont le logement
et les équipements.
En effet, le logement est assez restrictif pour définir
l’habitat puisqu’il renvoie uniquement au logis (endroit où
on loge, où on habite). Quant aux équipements, ils sont
classés
en
deux
catégories :
les
équipements
de
superstructures et les équipements d’infrastructures.
− les équipements de superstructures concernent les
équipements socio-collectifs (écoles, centre de santé…)
M. DIAKITE Oumarou de la SICOGI a
exposé sur la thématique : « La
production de l’habitat »
− les équipements d’infrastructures concernent quant à eux,
tout ce qui est réseau (assainissement, eau potable,
électricité...).
En définitif, pour l’orateur, l’habitat est défini comme l’ensemble regroupant à la fois des
logements et des équipements.
15 2- La production de l’habitat : un acte qui obéit à un processus bien défini
La ville est créée par des documents de planification (schéma directeur, programme
d’urbanisme…). Les documents opérationnels fondent la création de l’habitat. En la matière,
le lotissement doit précéder la production de l’habitat. Le support du lotissement reste bien
entendu le foncier.
3- La production de l’habitat: du cadre formel au cadre informel
En Côte d’Ivoire, l’Etat s’est impliqué directement dans la création de l’habitat. Ainsi de 1960
à 1980, ce sont plus de 100 000 logements qui ont été bâtis dans le cadre formel. Après 1980,
l’Etat a encouragé l’initiative privée, qui a d’ailleurs le plus produit de logements. Dans le
cadre formel, l’on observe l’habitat
planifié groupé (surtout à Yopougon)
et individuel (à Cocody).
Des structures comme la SETU ont
été mises sur pied pour l’acquisition et
Toutes les institutions universitaires représentées à cet
lancement du programme de recherche « REPI »
l’équipement des terrains urbains. Dans
le cadre informel (c’est-à-dire cadre non
planifié), l’on compte en majorité les quartiers de la commune d’Abobo. Or cette production
informelle a pris le pas sur tout ce qui est formel. L’initiative d’aménagement de la ville
revient de plus en plus aux collectivités villageoises qui sont les propriétaires coutumiers de la
terre. La décision d’aménager est désormais initiée par le détenteur de droit coutumier. On
estime à environ 500 à 600 ha de terrains distribués de cette façon par an à Abidjan.
Ce qui pose de nombreux problèmes car l’Etat s’est affaibli et les structures privées opèrent
en marge du cadre légal existant.
En effet, trois types de textes réglementaires accompagnent le lotissement urbain et rural:
La réglementation du lotissement administratif,
16 -
La réglementation du lotissement villageois,
-
Un dispositif de l’Etat pour permettre à des opérateurs privés ou des acteurs privés de
se substituer à lui.
Aujourd’hui, le lotissement villageois est le plus réalisé à Abidjan. Il apparait donc une
inadéquation étant donné qu’on ne peut prendre un type pour l’autre sans créer des difficultés.
L’habitat se crée tout simplement dans l’illégalité.
A la suite de M. DIAKITE, le modérateur a invité M. KOUPO à apporter sa contribution. Son
intervention a porté sur « L’apport des architectes dans la production de l’habitat ».
Avant d’aborder son sujet, M. KOUPO s’est demandé pourquoi des quartiers produits par
l’Etat (220 logements à Adjamé, les Riviera…) n’ont pas été
visités par les participants lors de l’excursion. Cela aurait
permis de faire une comparaison entre ces anciens et les
nouveaux fronts d’urbanisation. Après cette interrogation, il a
réaffirmé tout l’intérêt qu’il porte à cet atelier en raison du fait
que l’ordre des architectes apporte régulièrement sa
contribution sur la question de l’habitat à travers plusieurs
activités. En juillet dernier, l’ordre des architectes a réfléchi
autour du thème : « Habiter autrement ».
Dans sa tentative de définition de l’habitat, l’intervenant
M. KOUPO Gnoléba de la CNOA a apporté sa
contribution sur : « L’apport des architectes dans
la production de l’habitat »
a fait la distinction entre le logis qui est plus restrictif de l’habitat et qui se veut un peu plus
global. Pour lui, il faut repenser l’habitat en prenant en compte non seulement tous les acteurs
mais aussi la mixité sociale. Par ailleurs, la loi impose aux sociétés immobilières, la
construction d’une école de 06 classes pour une tranche de 250 logements. Il s’est donc posé
la question de savoir où logent par exemple les enseignants de cette école puisque cela n’est
pas prévu. Parfois, ces classes ne sont pas construites. C’est d’ailleurs pour cette raison que
M. KOUPO pense qu’en Côte d’Ivoire, on a plutôt des constructeurs de logements et non des
promoteurs immobiliers. En outre, l’orateur a aussi abordé une autre préoccupation, celle de
l’absence de recherches opérationnelles au niveau du ministère de la construction et de
l’urbanisme. La chambre d’urbanisme et de l’habitat qui est la structure habilitée à mener ce
genre d’actions n’a aucune assise et ne fait que des opérations ponctuelles. En plus, de ce
manquement, le schéma directeur d’Abidjan approuvé en 2000 n’est pas correctement pris en
compte à cause des accompagnements qui n’ont pas suivi. Tous les usagers interprètent ce
plan comme bon leur semble.
17 Pour terminer, M. KOUPO a insisté sur la nécessité de créer une école d’architecture en vue
d’intégrer l’aspect opérationnel à la formation.
Après les deux intervenants, le modérateur a fait une contribution. Il a demandé que soit
conceptualisée la définition de l’habitat. Il pense que la
définition doit tenir compte de nos valeurs. Il a terminé son
intervention par une question à M. KOUPO.
Comment opérationnaliser et généraliser les outils de
planification ? Comment peut-on connecter le ministère de la
construction au Labo VST de sorte que les questions posées
constituent des sujets de recherche pour les étudiants (masters
Pr. ASSAKO-ASSAKO Réné Joly
le modérateur a apporté sa
contribution sur la thématique
et thèses) de ce Labo? demandait le Pr ASSAKO-ASSAKO.
En réponse à ces questions, M. KOUPO a fait remarquer
qu’accompagner les étudiants ne constitue en aucun cas une
difficulté. Pour preuve, il a évoqué ses expériences avec les
étudiants de l’INPHB. En outre, il a relevé le manque d’ouverture de
l’administration et le fait qu’elle n’admet pas très souvent les
contradictions ; ce qui rend difficile la collaboration.
A sa suite, 04 participants sont intervenus pour apporter soit des
éléments de réponses, soit pour poser des questions aux
intervenants. Il s’agit du Pr YAPI-DIAHOU, du Dr KOFFI-DIDIA,
des étudiants KOUADIO Sandrine et KOUASSI Kobenan.
Dr. KOFFI-DIDIA Marthe l’une
des intervenants pour des
explications sur les thèmes traités
Globalement, les questions ont tourné autour de la production anarchique des logements et de
la dégradation de l’existant.
Messieurs Oumarou DIAKITE et Gnoléba KOUPO ont insisté sur le fait que l’arsenal
juridique et le savoir-faire existent mais qu’il est plutôt question d’une absence de volonté de
la part des pouvoirs publics.
Ils ont relevé également la corruption dans l’administration comme facteur expliquant le
désordre dans la production de l’habitat.
Pour terminer, Messieurs DIAKITE et KOUPO ont encore insisté sur le fait qu’en Côte
d’Ivoire, l’ordre dans la production de l’habitat doit nécessairement passer par une volonté
18 politique rigoureuse et des actions vigoureuses pour freiner la corruption dans
l’administration.
Suite aux propos des deux orateurs, le modérateur a conclu les travaux de la matinée en
insistant sur le fait que presque tous les pays africains disposent de bons textes en la matière
sauf que la question de la mentalité doit être résolue.
Juste le temps de restauration et de convivialité avant la reprise des
communications l’après-midi
19 9 Communications de l’après-midi
Modérateur : KANGA Jean Jacques
Secrétaire de séance : OUATTARA Awa
Intervenants : M. KONAN Aristide (entreprise TRUST CONSULTING) et M. COULIBALY
Kadogognon (BHCI)
M. KONAN de l’entreprise TRUST CONSULTING a
entretenu l’assistance sur « la production et l’animation du
système foncier urbain ».
Avant d’entrer dans le vif du sujet, l’orateur a fait un bref
historique de la question de l’habitat de 1960 à 1980. En effet,
il s’est tout d’abord félicité de la politique de l’habitat initié par
l’Etat après les indépendances avant d’exprimer son amertume
M. KONAN Aristide de l’entreprise
TRUST CONSULTING
face au désengagement de celui-ci (l’Etat) au profit du secteur
privé suite à la crise économique de 1980.
Comment s'offrir donc un terrain et un toit après le retrait l’Etat du secteur? S’est interrogé
l’orateur.
Après les années 1980, de nouveaux acteurs que sont les chefs coutumiers de terre et les
promoteurs immobiliers sont apparus dans l’aménagement du foncier urbain.
Pour le représentant de Trust Consulting, l’apparition de ces nouveaux acteurs dans la
production et l’animation du système foncier urbain répond
aux besoins des populations en ressources foncières.
Les villageois étant les détenteurs des droits coutumiers, ils
s’impliquent de plus en plus dans la gestion du foncier. Ils
sont les principaux fournisseurs de lots à l’Etat, aux sociétés
privés et aux particuliers. Ainsi, les propriétaires terriens
vendent une partie de leurs terre aux promoteurs qui à leur
tour procèdent au lotissement et au morcellement de
l’ensemble des terres avant la vente aux demandeurs.
M. KANGA Jean Jacques du MPMEF
modérateur cette communication
Après le lotissement, les promoteurs remettent les titres fonciers aux propriétaires.
Actuellement, avec l’appui de son partenaire bancaire qu’est la COOPEC, Trust Consulting
peut offrir aux populations des lots dont les coûts varient entre 500 000 et 2 000 000 F CFA,
20 affirme M. KONAN. Les communes de Bingerville, Yopougon et Songon sont les sites
retenus pour ce projet.
Ces promoteurs ont pour cible les personnes à revenu faible qui n’ont pas véritablement de
moyen financier, les employés des zones industrielles etc. Pour M. KONAN, l’acquisition
d’un terrain ne représente que le début du processus. Il faut donc accompagner les acquéreurs
pour la mise en valeur des lots en initiant des partenariats avec la population. Il insiste
toutefois sur le rôle important que doit jouer l’Etat en aidant les populations pour l’acquisition
des logements.
Enfin, l’exposé de M. COULIBALY sur « le financement du secteur de l’immobilier »
s’articule autour de trois axes de réflexion à savoir :
1- Présentation de la BHCI et ses produits
2- Difficultés des activités de la BHCI
3- Recommandations
1-Présentation de la BHCI et ses produits
La BHCI est née en1993 mais officiellement elle est entrée en
M. COULIBALY de la BHCI
activité le 20 Avril 1994. Banque Universelle et banque des particuliers, la BHCI a pour
objectif majeur de proposer à sa clientèle une panoplie de crédits répondant à leurs
aspirations:
‐
les Prêts Personnels Ordinaires « PPO » (Prêts scolaires, Prêts d'équipements, Prêts
automobiles, etc.);
‐
les Prêts Personnels Immobiliers « PPI » (De l'achat de terrain à la construction en
passant par l'achèvement et la rénovation jusqu'à l'achat et au rachat d'un logement
etc.).
‐
ainsi que les crédits aux entreprises (Escomptes d’effets, Crédits Spot etc.)
Pour les banquiers, il existe une différence entre l’immobilier et le foncier. En effet, ils
définissent le foncier comme étant tout ce qui est lié au terrain (VRD) alors que l’immobilier
est tout ce qui se rattache au logement.
21 Les caractéristiques du crédit immobilier
Les caractéristiques du crédit immobilier sont diverses. En effet, le montant maximum de
80% du coût du projet est fonction de la capacité de remboursement de l'emprunteur. Ce
dernier doit un apport personnel de 20% au minimum du coût du projet et sans apport pour les
travaux d'extension pour une durée pouvant atteindre vingt-cinq (25) ans. Le prêt doit être
remboursé intégralement dans la limite de l’âge de départ à la retraite avec un remboursement
par mensualités constantes à hauteur de 33% du revenu global net mensuel.
2- Difficultés liées au financement de l’immobilier et du foncier
Les difficultés liées au financement de l’immobilier sont multiples parmi lesquelles, on peut
citer :
‐
L’offre de logement reste largement faible par rapport à la demande ;
‐
La concentration de la demande sur le district d’Abidjan;
‐
La confusion dans la responsabilité des différents acteurs (exemple délivrance du
permis de construire et des titres de propriétés);
‐
L’inadaptation des ressources des banques au financement de l’immobilier;
‐
La mauvaise répartition des avantages fiscaux (CDMH);
‐
Les conditions de mise en œuvre des programmes immobiliers (absence
d’autorisation) et les difficultés rencontrées dans la réalisation des hypothèques (voie
judiciaire).
3- Recommandations
Pour pallier à ces difficultés, le représentant de la BHCI a donc fait plusieurs
recommandations notamment :
‐
La mise en place d’un marché de refinancement hypothécaire;
‐
La mise en place d’un fond de garantie ou de soutien à l’habitat prioritaire pour
encourager l’accès au crédit aux ménages à revenus irréguliers (secteur informel);
‐
La Facilitation des conditions d’obtention des titres de propriétés et de réalisation des
suretés hypothécaires;
‐
Le soutien de l’Etat dans la mobilisation des ressources longues et la mise en place de
crédits acquéreurs à taux bonifiés.
22 Plusieurs questions ont été posées aux intervenants à l’issue de ces communications. Les
participants ont pris la parole pour apporter des compléments d’information ou soit pour poser
des questions:
1- CDMH est un outil de refinancement qui refinance les crédits acquéreurs pour une
durée de 10 à 20 ans avec un taux d’intérêt de 9,5%. Ce taux sera ramené à la baisse à
5,5% car il s’observe une difficulté d’accès au titre de propriété (titre foncier), au
mode de financement et à l’obtention du permis de construire. Désormais, un titre de
propriété est constitué d’un seul acte appelé ACD (Arrêté de Concession Définitive)
et l’obtention d’un permis de construire de fait au bout de 3 mois.
2- Qu’est ce qui alimente votre banque au-delà des épargnes simples ou bien être-vous en
partenariat avec des structures financières de la sous-région ?
3- Qui sont vos partenaires à l’international au niveau de la BHCI?
4- Quels sont les rapports de la BHCI avec les collectivités locales ?
5- Existe-il une politique d’aménagement local de promotion immobilière ?
6- Quelle est la l’articulation entre l’association des banquiers et l’ordre des notaires ?
7- Quels sont les éléments pris en compte pour que les lots passent de 500 000 à
2 000 000 de F CFA lorsque les pris des lots sont fixés ?
8- Quels sont les termes des accords avec les villageois pour acquérir un terrain ?
9- Que fait la BHCI pour les personnes non salariées ?
10- Y-a-t-il des problèmes entre acquéreurs et propriétaires terriens ?
11- Est-ce que les cahiers de charge sont respectés ?
REPONSES
‐
Selon la BHCI tout le monde peut avoir accès à un prêt en fonction de son projet
‐
Il, faudra demander aux promoteurs immobiliers d’avoir leur plan de fixation des prix
des logements
‐
L’appui de la BHCI est l’état de la Côte d’Ivoire
‐
Il existe un bon rapport de la BHCI avec les collectivités locales (exemple : projet de
logements sociaux à Daloa)
‐
Le crédit promoteur peut-être prêté aux promoteurs immobiliers ou aux particuliers
‐
Il existe de bonnes relations entre la BHCI et les notaires (accord de financement,
rédiger un acte avec les notaires)
23 ‐
La BHCI est effectivement associée aux logements sociaux car elle travaille déjà avec
la SICOGI dans le cadre des logements sociaux (exemple : le projet de Daloa)
‐
La COOPEC finance l’entreprise de M. KONAN.
L’essentiel des compléments a concerné le CDMH. Le CDMH est un outil de refinancement
des crédits acquéreurs pour une durée de 10 à 20 ans avec un taux d’intérêt de 9,5%. Ce taux
sera ramené à la baisse à 5,5% car l’on observe une difficulté d’accès au titre de propriété
(titre foncier), au mode de financement et à l’obtention du permis de construire. Désormais,
un titre de propriété est constitué d’un seul acte appelé Arrêté de Concession Définitive
(ACD) et l’obtention d’un permis de construire de fait au bout de 3 mois.
24 ---------- Journée du jeudi 19 décembre 2013 ---------Présentation du programme "Trente ans de Relève de
l’Etat Promoteur Immobilier" (REPI)
Le professeur Emile Brou KOFFI Secrétaire Exécutif du Labo VST / Coordonnateur du
programme REPI dans les propositions des orientations méthodologiques du programme de
recherche « Trente ans de Relève de l’Etat Promoteur Immobilier » "REPI" a axé son
intervention sur les cinq points principaux suivant :
I- Contexte
II- Les questions de recherches
III- Les axes de la recherche
IV- L’approche méthodologique
V- Les produits attendus
I- Contexte
Avant d’entrer dans le vif du sujet, le Pr. KOFFI a contextualisé le thème principal du
programme de recherche. Sur cet aspect, il a fait ressortir 03 points principaux.
1- l’Etat aménageur (1960-1980)
A l’intervention massive de l’Etat dans le domaine de l’habitat urbain, succède celle des
promoteurs immobiliers du secteur privé, depuis trois décennies. Partant de là, une nouvelle
politique de l’habitat a vu le jour.
2- Vers une nouvelle politique de l’habitat
Après les années 1980, la crise économique a réduit le rôle de l’Etat dans la production de
normes techniques et de règles, et parfois en partage avec les collectivités locales. Dans le
même temps prolifèrent des sociétés immobilières privées, alors que la réforme foncière
adoptée à la fin des années 1990, a vu naître des comités de gestion foncière à l’échelle des
ensembles villageois en périphérie des villes.
25 3- L’absence de synthèse
Ici, le coordonnateur du programme a fait savoir que malgré les nombreuses études faites sur
la question des villes, les évolutions des trois dernières décennies n’ont pas encore donné lieu
à des travaux de synthèse permettant de cerner la question de l’habitat à l’échelle des villes
ivoiriennes plus globalement, et de la métropole abidjanaise en particulier d’où le
questionnement et introduction de la réflexion dans l’optique de valider l’existant ou de le
corriger. Il a par ailleurs souligné que la dernière actualisation de la typologie de l’habitat, est
aujourd’hui vieille de plus de trois décennies (SCET, 1978).
Après la présentation du contexte, le présentateur a abordé les différentes questions de
recherches.
II- Les questions de recherches
Celles-ci ont été abordées sous deux angles.
1-La question centrale de recherche
Comment la production et la gestion de l’habitat s’ajustent aux changements de politique en
cours depuis trois décennies?
2- Les questions secondaires de recherche
‐
Les ajustements permettent-ils de répondre à la demande d’habitat, par une offre de
logements, d’équipements et de services correspondant à la stratification sociale et
économique de la ville ?
‐
Quelles sont les conditions d’organisation et d’actions des acteurs représentés dans le
jeu de la production et de la gestion de l’habitat ? Quels rapports entretiennent ces
acteurs?
‐
-L’implantation des quartiers résultant des opérations foncières et immobilières obéitelle à quelque logique spatiale ?
‐
Quelle est la logique spatiale des acteurs concernés et/ou impliqués par la production
de l’habitat ? Quelle est la conception de la ville et son fonctionnement : ensemble
intégré ou fragmenté ?
Les différentes questions de recherches mise en lumière ont contribué à faire ressortir les axes
de recherche.
26 Les axes de la recherche
Axe 1 : La production et l’animation du système foncier urbain.
Axe 2 : La production de l’habitat
Axe 3- Les équipements et services des lotissements
Axe 4 : La gouvernance urbaine, un axe transversale
Par ailleurs, pour une étude efficace et efficiente, une méthodologie de recherche et un
chronogramme ont été proposée
La méthodologie de la recherche
Elle sera axée sur :
1- La recension bibliographique.
2- Les observations de terrain
3-Les enquêtes de terrain
Les enquêtes de terrain prendront en compte les cibles suivantes :
‐
‐
‐
‐
‐
‐
Les promoteurs opérant dans le foncier et l’immobilier
Les institutions financières
Les chambres consulaires
Les institutions locales
Le corps associatif
La clientèle des promoteurs fonciers et immobiliers
Chronogramme de la recherche
Le programme de recherche REPI s’étendra sur une durée de 36 mois soit 03ans.
Tout au long de cette étude, plusieurs résultats sont attendus.
Les produits attendus
1- Un ouvrage de synthèse sur l’habitat.
2 - Des publications dans des revues scientifiques
3 - Des posters et planches photographiques
4 - Une carte de synthèse sur l’évolution de l’habitat à Abidjan.
5 - Des mémoires et thèses
27 Avant de clore son exposé, le coordonnateur a pris soins de rappeler à tous l’apport estimable
des partenaires du Labo VST que sont LADYSS pour le partenariat Nord-Sud et GREVA
pour celui du partenariat Sud-Sud.
Suite à la présentation du programme "Trente ans d Relève de l'Etat Promoteur Immobilier"
(REPI) par le Pr. KOFFI, une séance d’échange sur les outils de collectes et technique de
collecte de l'information s'est déroulée pendant environ 3h.
Cette séance d'échanges a débuté par deux contributions des
professeurs ASSAKO-ASSAKO et YAPI-DIAHOU qui ont
orienté les discussions sur l'approche méthodologique.
Le professeur ASSSAKO-ASSAKO a proposé qu'on puisse
avoir des objectifs plus grands. Par exemple, le Labo VST
pourra faire un bilan des 30 ans de l'Etat dans la promotion
immobilière en Côte d'Ivoire et en Afrique francophone
et produire deux ouvrages regroupant chacun deux axes
Pr. KOFFI Brou Emile
(Secrétaire Exécutif du Labo VST) a
présenté le programme REPI avant la
séance des débats,
du programme. Egalement, il a proposé à l'équipe VST de réaliser un atlas et des posters. Les
posters pourront être effectués par les étudiants de master 1 pour le colloque de fin de
programme.
Quant au professeur YAPI-DIAHOU, il a rappelé que la question de l'habitat est importante et
porteuse qu’il serait difficile de comprendre tous les contours si les universitaires se
contentent de faire des bricolages et rester enfermer à l'université. Pour cerner les
convergences et les singularités qui peuvent apparaître sur chaque axe, il a par ailleurs
proposé que les discussions s'organisent suivant un tour de table qui permettra de débattre des
différents axes et de leur méthodologie.
De ces différents débats, il ressort des réaménagements au niveau des quatre axes sans oublier
que la règlementation en vigueur relative à chaque axe sera revisitée.
Relativement à l'axe 1 intitulé "la production et l’animation du système foncier urbain", il a
été précisé que les propriétaires terriens sont acteurs de la production foncière au vu de
certaines limites de l'Etat pour que chaque participant soit au même niveau d'information.
Concernant l'axe 2 intitulé "la production de l’habitat", les échanges ont montré combien il
est important de s'accorder sur les notions ou les termes utilisés. Par exemple, aujourd'hui, il
28 n'est plus question de parler de l'Etat et de ses structures en matière de production d'habitat
mais plutôt de parler de la SICOGI qui est désormais la seule structure en la matière. Il a été
retenu la nomination "d'initiatives privées individuelle et collective en lieu et place de
"promoteurs individuels". Car au-delà des anciens acteurs, il faut pouvoir nommer les
nouveaux intervenants. Il y a également une mise à jour des informations concernant l'habitat
qui devra s'effectuer par la recension bibliographique en plus de l'observation et des enquêtes
de terrain.
S'agissant de l'axe 3, il a subi trois modifications essentielles portant sur l'intitulé de l'axe et
sur son contenu. En effet, le lotissement n'étant pas un outil de planification, il est plutôt
approprié d'utiliser le terme de quartier. Ainsi, après discussion, l'axe 3 s'intitule "les
équipements et services des quartiers".
Enseignants-chercheurs, professionnels de l’habitat, collectivités et Etudiants ont tous planché sur les
outils de collectes et techniques de collecte pour l’exécution du programme de recherche« REPI »
Aussi, des termes plus englobant ont-ils été adoptés avec l'exemple des réseaux secs (voirie,
électricité, téléphone) et humides (eau et assainissement) pour saisir les équipements
d’infrastructures. Les réalités concernant les points à étudier sur cet axe vont partir de la
29 description par les différents acteurs sur le terrain qui feront ensuite l'objet d'observation par
les chercheurs.
Au niveau de l'axe 4 intitulé "la gouvernance urbaine, axe transversal", les échanges ont
porté sur notre compréhension du concept de la gouvernance et sur la question de la
gouvernance urbaine. Faudrait-il parler de gouvernance urbaine ou plutôt de gouvernance des
quartiers? En tenant compte des deux approches du concept de gouvernance (l'approche
normative et l'approche systémique), il est question de trouver un dialogue entre ces deux
approches pour mettre en exergue les liens qui peuvent exister entre la ville dans sa globalité
et les quartiers dans leur gestion quotidienne. A partir de l'habitat, nous devons interroger la
ville à travers toutes ses fonctions car selon M. Diakité, les quatre fonctions de la ville que
sont habiter, circuler, divertir et travailler se retrouvent dans un logement.
Au regard de tous ces réaménagements, preuve des intérêts nourris par les uns et les autres, il
a été suggéré d'établir une liste de thèmes qui feront l'objet de projet de thèse et de mémoires
de master. Cette liste sera pensée par le Labo VST, la mairie de Cocody, la SICOGI, le
Conseil National de l'Ordre des Architectes (CNOA) et le Ministère de la Construction, du
Logement, de l'Assainissement et de l'Urbanisme (MCLAU).
30 ---------- Journée du vendredi 20 décembre 2013 --------- Une conférence sur les faits urbains qui a tenu
toutes ses promesses
Thème de la conférence : Le fait urbain en Afrique : questions toujours actuelles
Conférencier : Pr. ASSAKO ASSAKO René Joly
Modérateur : Pr. YAPI-DIAHOU Alphonse
Secrétaire de séance : Dr YASSI Gilbert Assi / GOLLY Anne Rose
Durée: 10h-13h
L’atelier de lancement du programme de recherche "Trente
ans de Relève de l'Etat Promoteur Immobilier" (REPI) s’est
achevé ce vendredi 20 décembre 2013 par une conférence
prononcée
par
le
professeur
ASSAKO-ASSAKO,
coordonnateur du Réseau Africain de Recherche en
Urbanisation (Rubafrique). Elle a débuté par une présentation
distinguée du conférencier par le professeur YAPI-DIAHOU.
Au-delà de toutes les distinctions de responsabilités dans le
domaine de l’enseignement supérieur et de la recherche
scientifique, le conférencier est un homme de la
Pr. ASSAKO-ASSAKO Réné Joly
Conférencier
recherche-action.
Dans son exposé, le conférencier a abordé les points suivants :
1- La géographie des villes d’Afrique: des anciens à nous
2- Revue des questions urbaines toujours d’actualité
3- Notre approche des problèmes des villes d’Afrique
4- Et demain l’analyse de la ville africaine
I- La géographie des villes d’Afrique: des anciens à nous
S’agissant du premier point, le conférencier a énuméré les spécialistes des questions urbaines
en Afrique depuis les années 1970:
31 -
Paul PELISIER ;
- Alain BEAUVILAIN ;
-
Pierre VENNETIER ;
- André FRANCQUEVILLE ;
-
Milton SANTOS ;
- Jean-Claude BRUNO ;
-
René DUMONT ;
- Marie-Françoise COUREL ;
-
Jean-Pierre RAISON ;
- Michel COQUERY ;
-
Jean-Louis DONGMO ;
- Alphonse YAPI-DIAHOU ;
-
Alain DUBRESSON ;
- Bernard CHARLERY DE LA
-
Jacques CHAMPAUD ;
-
Serge MORIN ;
-
Christian PROUL ;
MASSELIERE ;
- René Joly ASSAKO ASSAKO.
Par cette liste, le conférencier a fait ressortir l’importance de la revue de la littérature dans
toute recherche. Il a également montré que les questions investiguées n’ont pas évolué ; seules
l’envergure et la nature ont changé suite aux évolutions politique, économique et sociale, mais
aussi du fait d’influences internationales de plus en plus prégnantes, contraignantes et
entraînantes.
II- Revue des questions urbaines toujours d’actualité
A la suite de cette liste, il a fait ressortir onze questions qui circonscrivent les problèmes des
villes africaines :
-
la question de la définition de la ville et celle de la délimitation de son périmètre (des
espaces entre-deux, contours d’urbanisation flous) ;
-
la question de la désarticulation des réseaux urbains ;
-
la question de l’écologie urbaine et les dégradations de l’environnement ;
-
la question des géorisques urbains ;
-
la question de la métropolisation, de la périurbanisation et du développement local ;
-
la question des rapports villes-campagnes ;
-
la question de la gouvernance des villes ;
-
la question de la cartographie de l’occupation du sol et maîtrise de l’aménagement
urbain (suivi de l’occupation du sol).
Il a fait le choix de passer en revue trois de ces questions.
32 III- Notre approche des problèmes des villes d’Afrique
Cette partie de l’exposé intitulée « notre approche de quelques problèmes toujours actuels
dans les villes d’Afrique » aborde deux points essentiels : la compréhension de l’anarchie
urbaine ainsi que celui de la santé et de l’écologie urbaine ».
Pour comprendre l’anarchie urbaine, l’auteur procède par l’analyse des mécanismes de
construction de cette anarchie. Ainsi au titre de ces mécanismes, il y a le passage de la plupart
de villes africaines du village à la ville par la volonté politique (décret, ordonnance, arrêté,
etc.).
Il y a également, la démographie qui évolue de façon géométrique pendant que l’emploi
augmente de façon arithmétique.
Des images de bâtiments dégradés (SOGHEFIA-Cocody)
mises en exergues par le conférencier pour étayer ses propos
En plus la dotation en équipements demeure aléatoire et enfin l’application de modèles
urbains importés ne tenant pas compte de réalités sociologiques locales. Le cas spécifique du
problème des équipements reste leur maintenance (manque d’entretien et de renouvellement).
Un autre facteur est le lien très étroit entre le découpage administratif et la politique
clientéliste.
L’interaction de tous ces facteurs engendre la désarticulation du réseau urbain et une
"bidonvilisation" de nos centres urbains, la mauvaise gestion des déchets urbains, la
promiscuité urbaine et les excroissances urbaines.
Par ailleurs, au niveau de la santé et de l’écologie urbaine, des dispositions favorables à la
dégradation de l’environnement et à des problèmes de santé en ville sont à noter. Il s’agit de
la mauvaise gestion des cours d’eau, de la proximité entre cours d’eau et habitations, du
mauvais approvisionnement en eau.des ménages Pour preuve, le conférencier a cité l’exemple
33 au Cameroun de l’épidémie de choléra en 2004 qui prend son origine dans la proximité entre
une porcherie et un puits servant de point d’eau consommée par les populations aux
populations.
IV- Et demain l’analyse de la ville africaine
Le quatrième et dernier point de la conférence aborde la question de « comment demain
analyse-t-on les villes africaines ? ». Comment proposer des solutions après l’analyse d’une
situation difficile dans nos villes ?
Pour répondre à cette préoccupation, le conférencier a choisi de donner l’exemple de l’un de
ses projets du Cameroun, intitulé «l’aide à la gestion» des géorisques. A partir d’un modèle
numérique de terrain, il est question de faire ressortir des zones exposées ou non en vue
d’aménager des ceintures de sécurité, enfin de réaliser des aménagements protecteurs autour
d’une école, d’un cours d’eau, d’un quartier.
Pour aboutir à de bons résultats, il faut utiliser une approche systémique, une approche inter
pluridisciplinaire, préférer une approche non fragmentée de l’espace, pouvoir définir l’unité
surfacique appropriée qui est pour le conférencier la parcelle. Ce qui est intéressant c’est
d’aller au-delà de sa discipline, de refuser la rigidité et de synthétiser, de créer la symbiose,
chose qu’il illustre par le schéma représentant la logique culinaire.
La logique dite culinaire
34 Il faut également avoir concomitamment la maîtrise du comment faire et la responsabilité
politique (la décision). Il admet que des textes de lois (loi, ordonnance, décret, arrêté)
régissant la gestion urbaine et des institutions existent mais leur non-application ne permet pas
de corriger le désordre urbain.
Ainsi le conférencier propose trois volets nécessaires au changement :
-
des Etats forts ;
-
une fiscalité opérante ;
-
des relations de partenariat entre monde universitaire et milieu socioprofessionnel.
A la suite du professeur ASSAKO-ASSAKO, le professeur YAPI-DIAHOU, modérateur de la
séance, a résumé l’exposé du conférencier en trois points. Selon lui, le conférencier a fait le
tour des questions relatives à la ville et celles des outils. Il est à retenir qu’il faut aux pays
africains un Etat fort et dirigiste, « des dictateurs éclairés ». De plus, au-delà du milieu
académique le monde continue de fonctionner et il a besoin des
universitaires et vis versa Il a réitéré ce vœu de partenariat franc
entre universités et milieu professionnel prononcé par le
professeur ASSAKO-ASSAKO.
Concernant les outils statistiques et cartographiques, le
professeur YAPI-DIAHOU a demandé aux étudiants présents
d’approfondir leurs analyses. Outre les sources francophones, le
modérateur a invité les étudiants à explorer
les sources
anglophones en vue d'une ouverture d'esprit sur les questions
urbaines. Il s’est réjouit du fait que le conférencier ait commencé
son exposé en faisant un état des lieux de la recherche urbaine et
Le modérateur, Pr. YAPI-DIAHOU a
aussi apporté son expertise sur les
faits urbains en Afrique.
aussi de l’établissement des relations entre les universités ivoiriennes et camerounaises.
Il s'en est suivi des questions-réponses. Nous retenons l’intérêt pour les auditeurs d’avoir été
présents à cette rencontre scientifique. Les questions ont concerné essentiellement la
spécificité des villes africaines dans le processus de leur création et développement (par
opposition aux villes du monde occidental crées sous l'impulsion de l'industrialisation), le rôle
intimidant des institutions financières internationales vis-à-vis des élus locaux, l’insuffisante
implémentation des résultats des recherches universitaires, la définition de la ville et de
35 l’avenir de nos campagnes face au phénomène urbain dominant et la question des mobilités
dans nos villes.
Les réponses à ces questions ont été apportées par le conférencier et complétées par le
modérateur.
Selon le professeur ASSAKO-ASSAKO, les villes africaines connaissent un fort taux de
chômage car l’insertion à la vie urbaine est inconvenable à la plupart des populations
migrantes. Il propose un meilleur encadrement des "petits métiers" de la part des gestionnaires
des villes pour lutter contre le chômage des jeunes. Par ailleurs, les institutions financières
sont dans leur logique elles cherchent à faire des bénéfices sur les prêts qu’elles octroient.
Elles imposent de ce fait un certains nombres d’actions orientées vers les investissements
S’agissant des élus locaux tels le maire, il n’a pas besoin d’être urbaniste. Il lui suffit
cependant d’être rêveur. Il doit donc faire appel aux experts de l’urbanisme pour la réalisation
de ses rêves. C’est à ce niveau que les universitaires doivent intervenir en cherchant les
problèmes de la ville à résoudre.
Les auditeurs pleinement satisfaits des enseignements reçus de cette conférence
L’implémentation des résultats des recherches universitaires se caractérise par le partage de
compétences et de responsabilité qui doit exister entre l’université, les collectivités
territoriales, les services techniques déconcentrés et la société civile en vue de travailler de
façon optimale. Le chercheur doit se saisir de la réalité sociale et environnementale. A titre
d’exemple, les titres de mémoires qui doivent être pensés avec les acteurs précités. La
recherche pour la recherche est à soutenir à condition que ses résultats soient valorisés. Selon
Le conférencier a fait remarquer qu’on ne peut pas commencer à réfléchir à partir de moyens.
Selon lui, la solution au désordre urbain n’est pas une question de moyens. Il préconise qu’il
faut apprendre à transformer nos rêves en réalité.
36 Pour ce qui est de la définition de la ville, il a indiqué le concept polysémique de ce terme.
Elle est tout un ensemble de paramètres. Entre autres paramètres nous avons, la démographie
et le volet administratif. Le seuil démographique qui permet de parler de ville varie d’un pays
à un autre. Au Cameroun, à partir de 200 habitants, on parle déjà de ville. Nous retenons que
l’élément fondamental est le paramètre administratif, politique.
Concernant la question des transports dans le fonctionnement de la ville, le conférencier a
tenu à montrer avant tout que la ville, c’est plusieurs modes d’habiter qui s’interpénètrent. La
ville c’est aussi circuler. La question de la mobilité est perçue à travers les différents types de
transport disponibles.
La conférence du jour qui marque la fin des activités programmées au titre de l’atelier de
lancement du programme de recherche "REPI" a tenu le pari de réunir étudiants, enseignantschercheurs et professionnels de la ville. Chacun est reparti avec à l’idée de constituer un
maillon fort de la réflexion et la mise en œuvre des solutions à apporter au désordre urbain,
caractéristique majeure des villes africaines. Le modérateur a clos la séance à 13heures par
des mots de remerciements.
Les auditeurs réunis autour du conférencier pour la photo de famille
Les enseignants-chercheurs du Labo VST pour la photo de famille
avec les Professeurs ASSAKO-ASSAKO et YAPI-DIAHOU
37 Recommandations
L’atelier recommande:
A l’Etat de Côte D’Ivoire
1- Assoir une plus grande collaboration et ouverture des structures de l’Etat en vue de se
donner les moyens d’imposer les lois et règlements à tous, étant donné qu’elles ont
une grande place dans le processus d’aménagement. L’Etat doit également être un
régulateur social de sorte que les logiques bancaires et financières soient revues.
2- Mettre en place un fond de garantie ou de soutien à l’habitat prioritaire pour
encourager l’accès au crédit aux ménages à revenus irréguliers (secteur informel);
3- Soutenir la mobilisation des ressources longues et la mise en place de crédits
acquéreurs à taux bonifiés.
Aux universités
4- Intervenir et/ou coordonner les recherches sur la ville et ses problèmes en particulier.
5- Entretenir la passerelle des échanges mutuels entre universitaires et monde
professionnel en vue de susciter une ouverture d’esprit et/ou des signatures de
conventions avec des communes et autres structures d’intérêt ;
Aux professionnels de l’habitat
6- Promouvoir le partenariat par le partage de compétences et de responsabilité entre
l’université, les collectivités territoriales, les services techniques déconcentrés et la
société civile en vue de travailler de façon optimale ;
7- Penser à la création d’une école d’architecture en vue d’intégrer l’aspect opérationnel
à la formation ;
8- Changer les mentalités en vue de rendre applicable les « bons » textes dont disposent
la plupart des pays africain en la matière ;
Au Labo VST
9- Conceptualiser la définition de l’habitat : l’équipe de Labo VST et les professionnels
de l’habitat devront s'accorder sur les notions ou les termes utilisés ;
10- Etablir une liste de thèmes qui feront l'objet de projet de thèses et de mémoires de
master. Cette liste sera pensée par le Labo VST, la mairie de Cocody, la SICOGI, le
38 Conseil National de l'Ordre des Architectes (CNOA) et le Ministère de la
Construction, du Logement, de l'Assainissement et de l'Urbanisme (MCLAU).
11- Le Labo VST devra faire un bilan des 30 ans de l'Etat dans la promotion immobilière
en Côte d'Ivoire et en Afrique francophone à travers des productions scientifiques
d’ouvrages, d’atlas et des posters. Les posters pourront être effectués par les étudiants
de master 1 pour le colloque de fin de programme ;
Aux Doctorants
-
Refuser de mener une "thèse-carrière", être capable de se définir et adopter l’attitude
appropriée à ce statut temporaire ;
-
établir une intimité relationnelle avec son sujet, stabiliser son sujet par la lecture et
trouver l’originalité de sa recherche (phase de démarrage) ;
-
Avoir l’esprit collectif et d’ouverture, penser et agir en équipe doivent primer chez le
jeune chercheur ;
-
être imaginatif, inventif. Pour cela, il devra s’organiser en intégrant des groupes
thématiques. Ces groupes ont recours à des méthodes de travail que sont la collecte, le
partage, l’analyse, la discussion et la publication de données ;
-
faire de sa thèse une suite d’ateliers, d’articles, posters, graphiques, compte rendus de
lecture (phase d’avancement) ;
-
finaliser sa thèse par un exercice de synthèse ludique grâce aux phases de démarrage et
d’avancement menées à bien ;
-
après la soutenance, entretenir la curiosité née de la passion pour la recherche.
Fait à Abidjan le vendredi 20 décembre 2013
L'atelier
39 LISTE DES PARTICIPANTS A L'ATELIER METHODOLOGIQUE DU PROGRAMME "REPI" N°
Nom & Prénoms
Structure
Tél
E-mail
ENS
49401801
[email protected]
01
KOUADIO Anne Marilyse
02
BOHOUSSOU Séraphin
IGT/UFHB
05483129
[email protected]
03
KOUAME Yao Lambert
UAO
07785195
[email protected]
04
YEO Bêh
UAO
08317810
[email protected]
05
SILUE Tangologo
UAO
07791223
[email protected]
06
ANEY Akossoua Isabelle
UAO
08884778
[email protected]
07
TONAN Amenan Sabine
IGT
04119364
[email protected]
08
KONAN K. Attien Jean-Michel
UAO
07117755
[email protected]
09
GOLLY Anne-Rose N’dry
UAO
07627465
[email protected]
10
DIAKITE Oumarou
SICOGI
08717637
[email protected]
11
Jean-Jacques KANGAH
MPMEF
07779006
[email protected]
12
KOFFI-DIDIA A.M
IGT
01356397
[email protected]
13
Joseph P. Assi KAUDJHIS
UAO
08685459
[email protected]
14
ZUO Estelle
IGT
01822944
Estellezuo83yahoo.fr
15
KOUPO Gnoléba
CNOA
07243785
[email protected]
16
KOUASSI Kouassi Raymond
IGT/UFHB
06993275 /
[email protected]
07353026
40 17
VANGA Adja Ferdinand
UPGC
05083702 /
03489160
[email protected]
IGT
09046253
[email protected]
PARRAF
49913522
[email protected]
18
KOHE Cécile
19
Alphonse YAPI-DIAHOU
20
ALOKO N’Guessan Jérôme
IGT
44880843
[email protected]
21
YASSI Gilbert Assi
ENS
07755262
[email protected]
22
OUATTARA Awa
UAO
05618427
[email protected]
23
N’KOUMO Jean-Louis
IGT
07777962
[email protected]
24
ADOU Yao Thimothée
IGT
04303485
[email protected]
25
CISSE Alhassane
ENS (CREP)
07932141
[email protected]
26
ASSAKO-ASSAKO René Joly
UY1
+23794428925
[email protected]
27
KOFFI Brou Emile
UAO
05928993
[email protected]
28
KOUASSI Kobénan Marc
IGT
04032066
[email protected]
29
KOUADIO Sandrine
IGT
05726727
[email protected]
30
KANGA Kouassi Innocent
ENS
05559517
[email protected]
31
ADAYE Akoua Assunta
IGT
08429547
[email protected]
32
DOUKA Anne Marcelle
IGT
08100674
[email protected]
33
KISSIEDOU Vincent
ENS
08728344
[email protected]
34
GRANGER Bénédicte
Le Guide
07750425
[email protected]
35
KONATE Moise
ENS
07611621
[email protected]
36
DJEVIE Aya Monique
IGT
77223450
[email protected]
37
Aristide KONAN
KONAN CONSTRUCTION
07332392
[email protected]
41 38
KANE Modibo
BHCI
57264764
[email protected]
39
KADOGOGNON Allassane C.
BHCI
07353003
[email protected]
40
DIBY K. Martin
IGT
08488632
[email protected]
41
MONNEY Lolo Happy
ENS
40309920
[email protected]
42
YAO Kouassi Aimé
IGT
07420606
[email protected]
43
KOUMAN Kobénan
Mairie de Cocody
07804125
[email protected]
44
CAMARA Yegnan Basile
IGT
09536663
[email protected]
45
TANOH Anicet
ENS
05761686
[email protected]
46
Jacob ZEBOLET A.
ENS
08014292
[email protected]
47
Ahmed SANGARE
CNOA
09999900
[email protected]
48
Ghislaine KOFFI
SGBCI
42 COMITE D'ORGANISATION DE L'ATELIER DE LANCEMENT Président du Comité d'Organisation
KOFFI Brou Emile
Comité scientifique
YAPI DIAHOU Alphonse
ASSAKO ASSAKO René Joly
KOFFI Brou Emile
Comité Maitrise de cérémonie, accueil et restauration
KOUADIO Anne Marilyse
Comité logistique et excursion
DIBI Kouakou Martin
Comité de rédaction des rapports
KOFFI-DIDIA Adjoba Marthe (Rapporteur général)
YASSI Gilbert Assi (membre)
KOUADIO Anne Marilyse (membre)
DIBI Kouakou Martin (membre)
Secrétariat technique
YASSI Gilbert Assi (coordonnateur)
GOLLY Anne Rose (membre)
N'KOUMO Jean-Louis (membre)
KONAN Kouakou Attien Jean Michel (membre)
43