Kroatien 2013.indd

Research
Studies
Kroatien
CROATIA
T H E L E A D I N G I N D E P E N D E N T VA L U A T I O N , R I S K & R A T I N G C O M P A N Y
VIENNA | DÜSSELDORF
EINLEITUNG
EINLEITUNG
INTRODUCTION
INTRODUCTION
Dieser Marktbericht ist von den Experten des
Bereiches Internationales Research der MRG
Metzger Realitäten Gruppe erstellt worden.
This market report has been compiled by
Die
experts in the field of international research of
aus
the MRG Metzger Real Estate Group.
sowie
Basis
dieses
Wertgutachten
öffentlich
Umfangreiche
Berichtes
des
zugängliche
Recherchen
bilden
eigenen
Daten
Hauses
Informationen.
vor
Ort
sowie
The report is based on data from our group’s own
Interviews mit österreichischen und international
valuation reports as well as publicly accessible
agierenden
information. Extensive research on site, as well
Investoren wurden als Quellen zusammengeführt
as interviews with real estate companies and
und ausgewertet. Die Ergebnisse der Analyse
investors active on the Austrian and international
werden in diesem Marktbericht dargestellt.
markets, were consolidated
Immobilienunternehmungen
und
and evaluated as
source material. The results of our analysis are
Dieser Marktbericht soll den Klienten unseres
presented in this market report.
Hauses sowie Investoren, Developern und
sonstigen
Interessierten
einen
generellen
This market report is intended to provide clients
Überblick über die Situation des Wirtschafts-
of our group, as well as investors, developers
standortes
and other interested parties, with a general
immobilienwirtschaftlichen
survey of the situation in Zagreb as a business
geben.
location, especially as regarding aspects of the
real estate management.
Zagreb,
im
Besonderen
unter
Gesichtspunkten,
CROATIA
The Republic of Croatia (Republika Hrvatska)
In the years 2007 to 2009 the unemployment
is situated in the south-east of Europe, on the
rate stood at around 9%, which is relatively
eastern coast of the Adriatic Sea. It borders
low. However, since that time it has steadily
on
north,
risen. The unemployment rate in 2010 was at
Serbia and Bosnia-Herzegovina to the east
Slovenia
and
Hungary
to
the
11.8%, it increased in 2011 to 13.5% and in
and Montenegro to the south. Its 4.5 million
2012 further to 15.9%. An unemployment rate
inhabitants live on an area of about 57,000
of 19.1% is expected in 2013 and a predicted
sqkm.
rate of 20.1% for 2014. The unemployment
rate is lowest in the regions of Zagreb and
On June 25, 1991, the Croatian Parliament
Istria, whereas in the eastern part of the
declared
country it is highest.
terminating
the
its
country’s
independence,
membership
with
the
Yugoslavian Federation of States. The country
The inflation rate, which recorded its all-time
is now divided into 21 counties, with Zagreb
low of 1.1% in 2010, rose in 2011 to 2.2% and
being its capital and an administrative entity
in 2012 it was at 3.4%. For the current year it
of its own. Croatia has been a member of the
is expected to decline slightly to 3.1% and the
European Union since 1 July 2013. Furthermore,
projected inflation rate for 2014 is 2%.
the country is a member of NATO, WTO, OSCE
and the United Nations.
In 2009 GDP stood at -6.9% and managed to
recover to -2.3% in 2010 and 0% in 2011. Last
year economic growth fell to -2% again. For
2013 a negative growth of -1% is expected but
for 2014 an increase of 0.2% is assumed.
DEVELOPMENT OF THE CROATIAN ECONOMY
20%
8%
18%
6%
16%
4%
14%
2%
10%
0%
8%
-2%
6%
-4%
4%
-6%
2%
0%
-8%
2007
2008
2009
unemployment rate
RESEARCH STUDIES | CROATIA
2010
2011
inflation rate
2012*
2013*
GDP (in real terms)
2014*
GDP growth in %
12%
KROATIEN
Die Republik Kroatien (Republika Hrvatska)
In
liegt im Südosten Europas an der Ostküste des
Arbeitslosenquote durchschnittlich bei rund 9%
Adriatischen Meeres. Seine politischen Grenzen
und somit auf einem Tiefststand. Seit dieser
teilt Kroatien mit den Ländern Slowenien und
Zeit ist sie jedoch stetig angestiegen. Lag die
Ungarn im Norden, Serbien und Bosnien-
Arbeitslosenrate im Jahr 2010 noch bei 11,8%
Herzegowina im Osten, sowie Montenegro im
stieg sie 2011 schon auf 13,5% und 2012
Süden. Auf einer Fläche von rund 57.000 km²
weiter auf 15,9%. Für 2013 wird mit einer
leben ca. 4,5 Millionen Menschen.
Arbeitslosenrate von 19,1% gerechnet und für
den
Jahren
2007
bis
2009
lag
die
2014 eine Quote von 20,1% prognostiziert. Die
Am 25. Juni 1991 erklärte das kroatische
Arbeitslosenrate ist in den Regionen Zagreb und
Parlament
Istrien am geringsten, während dessen sie im
die
Unabhängigkeit
des
Landes
und beendete damit die Zugehörigkeit zum
östlichen Bereich des Landes am höchsten ist.
Jugoslawischen Staatenbund. Administrativ ist
das Land in 21 Gespanschaften gegliedert, die
Die Inflationsrate, welche 2010 ihren absoluten
Hauptstadt Zagreb bildet eine eigenständige
Tiefststand mit 1,1% verzeichnete, stieg 2011
Verwaltungseinheit. Seit 1. Juli 2013 ist Kroatien
auf 2,2% und im 2012 lag sie bei 3,4%. Für das
Mitglied der Europäischen Union. Des Weiteren
heurige Jahre wird mit einem leichten Rückgang
ist das Land Mitglied der NATO, WTO, OSZE und
auf 3,1% gerechnet und für 2014 wird eine
der Vereinten Nationen.
Inflationsrate 2% prognostiziert.
Im Jahr 2009 lag das BIP noch bei -6,9% und
konnte sich im Jahr 2010 auf -2,3% und im Jahr
2011 auf 0% erholen. Im vergangenen Jahr lag
das Wirtschaftswachstum wieder bei -2%. Für
2013 wird noch mit einem negativen Ergebnis
von -1% gerechnet doch für das Jahr 2014 geht
man von einem Plus von 0,2% aus.
GDP (in real terms) IN COMPARISON TO EUROPE
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
-1,0%
-1,5%
-2,0%
-2,5%
2012*
2013*
* Prognosis
RESEARCH STUDIES | KROATIEN
ZAGREB
Croatia´s capital Zagreb is situated in the
Zagreb and its catchment area is the biggest
northern center of the country, at the foot of
population agglomeration in Croatia. The city
the Medvednica mountain range. The city covers
dominates the Mediterranean country in all
an area of 641 sqkm and is situated on both
regards, in terms of politics, economy and culture.
banks of the Save River. While the city itself
The most important regional economic sectors
only counts a population of about 790,000, the
are the pharmaceutical industry, tourism, trade
Greater Zagreb area accommodates over 1.1
and electrical engineering. Žitnjak, the most
million. Both the city center as well as Greater
significant industrial area of Zagreb, is located in
Zagreb are independent counties.
the south-eastern part of the city. Furthermore,
Zagreb boasts one of the oldest universities in
The city is divided into 17 districts, with Donji Grad
Central Eastern Europe, founded in 1669.
and Gornji Grad as its lower and upper centers.
This is where the most important sights of the
Constant investments in the highway network
almost 1,000-year-old city are located, i.e., the
have increasingly made Zagreb an important
Cathedral, the Bishop’s Palace, the Stone Gate,
transportation hub connecting Central Europe,
the Botanical Garden, the National Theater and
the Adriatic Sea and Eastern Europe. There
the Green Horseshoe, which connects squares
are very well established connections to the
and parks in the city center.
ports of Rijeka and Split, to Slovenia and the
eastern Croatian regions of Slavonia (along the
route to Serbia). Railroad connections and the
international airport south-east of the center add
to the city’s excellent accessibility.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
ZAGREB
Kroatiens Hauptstadt Zagreb liegt im nördlichen
Zagreb
Zentrum des Landes, am Fuße des Medvednica-
größte Ballungszentrum Kroatiens. Die Stadt
Gebirges. Die Stadt erstreckt sich auf einer
dominiert das Mittelmeerland politisch, kulturell
Fläche von 641 km² auf beiden Seiten der Save.
und ökonomisch. Die wichtigsten regionalen
Zagreb zählt etwa 790.000 Einwohner. Mit den
Wirtschaftszweige sind die Pharmaindustrie, der
Randgemeinden leben in der Region jedoch über
Tourismus, der Handel und die Elektrotechnik.
1,1 Millionen Menschen. Sowohl der Stadtkern
Žitnjak,
als auch die Region Zagreb sind selbstständige
Zagrebs,
Gespanschaften.
Teil der Stadt. Zudem beherbergt Zagreb
eine
Die Stadt wird in 17 Bezirke unterteilt, die
und
das
der
sein
Einzugsgebiet
bedeutendste
befindet
sich
sind
das
Industriegebiet
im
traditionsreichsten
südöstlichen
Universitäten
Ostmitteleuropas (1669 gegründet).
Bezirke Donji Grad (Unterstadt) und Gornji Grad
(Oberstadt) bilden das Zentrum. Hier befinden
Durch den sukzessiven Ausbau der Autobahnen
sich die wichtigsten Sehenswürdigkeiten der fast
wird Zagreb zunehmend zu einem relevanten
tausend Jahre alten Stadt: Die Kathedrale, der
Verkehrsknotenpunkt zwischen Mitteleuropa,
Bischofspalast, das Steinerne Tor, der botanische
dem Adriatischen Meer und Osteuropa. Sehr
Garten, das Nationaltheater oder das „Grüne
gut
Hufeisen“, das die Plätze und Grünanlagen des
zu den Hafenstädten Rijeka und Split, in
städtischen Zentrums verbindet.
Richtung Slowenien und in die ostkroatische
ausgebaute
Verbindungen
bestehen
Region Slawonien (Richtung Serbien). Einige
Eisenbahnstrecken
sowie
des
gelegene
Stadtzentrums
der
südöstlich
internationale
Flughafen tragen zudem zur guten Erreichbarkeit
bei.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES
At this point most stakeholders are from Croatia
The prime rent for Class A office space has not
or from Austria. The most important foreign
changed over the previous year and is EUR
investors are Porr, Europolis, Verdispar, GTC,
15 per sqm per month. Due to the increased
Trigranit, Immoeast, Generali, et cetera.
offer, which could not be met by demand, the
vacancy rate has risen further and stood at
In the first quarter of 2013 a total of four
16% in the first months of 2013. However, it
new properties, with a total area of over
is expected that the vacancy will climb even
30,000 sqm were completed. These include
higher. As a positive sign, it can be seen
the “Business Building One”, the “Črnomerec
that the rental activity has increased by 6%
Centar”, the “HOK building” and the “Savska”
compared to the 4th quarter of 2012.
business building. 60% of these newly created
office space can be classified as category A.
The yields in the office segment are at 8-8.3%
Overall, the entire portfolio of category A and
and are expected to remain stable in 2013.
B areas is around 1.2 million sqm.
85% of all office spaces of Croatia are located
in the capital Zagreb. The most popular and
exclusive office district is situated along the
southern border of the inner city, the central
business district, surrounded by the streets
Savska, Vukovarska and Radnicka. The rental
price is not only influenced by the location,
space, layout, parking space and accessibility,
but on the contract period. Most tenants prefer
shorter rental periods during the times of the
crisis.
TOP RENTS IN EUROPEAN CITIES
Zagreb
Vienna
Warsaw
Rome
Prague
Moscow
Manchester
London West End
Krakow
Frankfurt
Bucharest
Budapest
Bratislava
Berlin
Belgrade
0
20
40
60
€ per sqm and month
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
80
100
120
DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN
Die Akteure am Büroimmobilienmarkt kommen
Die Spitzenmiete für Büroflächen der Kategorie
bis dato hauptsächlich aus Kroatien selbst
A hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht
und
bedeutendsten
verändert und liegt bei 15 Euro pro m² pro
ausländischen Investoren sind Porr, Europolis,
Monat. Aufgrund des gestiegenen Angebotes,
Verdispar, GTC, Trigranit, Immoeast, Generali
welches nicht durch die Nachfrage gedeckt
etc.
werden konnte ist die Leerstandsrate weiter
aus
Österreich.
Die
angestiegen und liegt in den ersten Monaten
Im
1.
Quartal
2013
wurden
insgesamt
2013 bei 16%. Es wird jedoch erwartet,
vier neue Objekte, mit einer Gesamtfläche
dass der Leerstand noch größer wird. Als
von über 30.000 m², fertig gestellt. Dazu
positives Zeichen kann die um 6% gestiegene
zählen das „Business Building One“, das
Vermietungsaktivität gegenüber dem 4. Quartal
„Črnomerec centar“, das „HOK building“ und
2012 gewertet werden.
das business building „Savska“. 60 % dieser
neu geschaffenen Büroflächen können der
Die Renditen im Bürosegment liegen bei
Kategorie A zugeordnet werden. Insgesamt
8-8,3%, es wird erwartet, dass diese bis Ende
beträgt der gesamte Bestand der Kategorie A
2013 stabil bleiben.
und B Flächen rund 1,2 Millionen m².
85% aller Büroflächen Kroatiens sind in der
Hauptstadt Zagreb gelegen. Der beliebteste
und teuerste Bürobezirk ist, der am südlichen
Rand
der
Innenstadt
gelegene,
Central
Business District um die Straßen Savska,
Vukovarska und Radnicka. Beim Mietpreis
sind nicht nur Lage, Fläche und Schnitt der
Büros sowie Parkplätze und die Erreichbarkeit
wichtig, sondern auch die Laufzeit. Viele
Kunden ziehen in Zeiten der Krise eine kürzere
Vertragsbindung vor.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES
The supply of industrial and logistics zones
is very limited in Croatia and practically only
available in the bigger cities, such as Zagreb,
Split and Rijeka, since this market is not very
developed yet. Around Zagreb there are about
750,000 sqm of modern storage areas. Since
there is a relatively low supply for modern
THE MARKET FOR
RESIDENTIAL PROPERTIES
logistics spaces, prime rents in Zagreb are
In Croatia more residences are being bought
higher compared internationally (EUR 5.25-5.5
rather than rented, therefore the rental market
per sqm per month), which is due to Croatia’s
does not play an important role and is mainly
low supply of logistic properties. Nevertheless,
limited to the cities of Zagreb, Split and
this has fallen slightly compared to last year.
Dubrovnik. Due to the high unemployment rate,
For older spaces the rents range from EUR 4-5
loan restrictions, the instable economy and the
per sqm per month.
active construction activities in the years 20062008, production for new spaces has declined
In 2011 the Ralu logistics centre, with 1,400
since the year 2009. At the time being numerous
sqm, and Phase II of the Zagreber logistics
unsold apartments are available on the market.
park, with 24,000 sqm, were completed. Last
Compared to the office and retail market, the
year the first phase of the Immopark Zagreb
residential market does not attract foreign
west of Zagreb, which comprises 66,000 sqm
investors. Due to a high selection of apartments
of warehouse, production and office space, was
the only interesting projects are apartments of
completed. No further projects are expected in
high quality and top location. The residential
the short term.
property market is being supported by the
government by facilitation for loans since the
beginning of 2011.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
DER MARKT FÜR INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN
Kroatiens Lager- und Logistikzentren sind
im Wesentlichen in Zagreb und in Städten
wie
Split
und
Rijeka
angesiedelt.
Der
Logistikmarkt ist in Kroatien allgemein noch
stark unterentwickelt. Rund um Zagreb gibt
DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN
es rund 750.000 m² moderne Industrie- und
Gewerbeflächen. Aufgrund des bisher geringen
Angebotes an modernen Logistikflächen sind
die Spitzenmieten in Zagreb mit 5,25-5,5
Euro pro m² pro Monat im internationalen
Vergleich relativ hoch. Dies liegt daran, dass
Kroatien noch ein sehr geringes Angebot an
Logistikimmobilien aufweist. Doch im Vergleich
zum Vorjahr sind diese leicht gesunken. Für
ältere Objekte liegen die Mieten bei 4-5 Euro
pro m² pro Monat.
2011 wurden das Ralu Logistikzentrum mit
1.400 m² sowie die Phase II des Zabreber
Logistik Parks mit 24.000 m² fertig gestellt. Im
vergangenen Jahr wurde westlich von Zagreb
die erste Phase des Immopark Zagreb, welcher
insgesamt 66.000 m² Lager-, Produktion- und
Büroflächen beinhaltet, fertig gestellt. Weitere
Projekte werden kurzfristig nicht erwartet.
Da
Wohnungen
in
Kroatien
bevorzugt
gekauft anstatt gemietet werden, spielt der
Mietmarkt eine untergeordnete Rolle und
beschränkt sich hauptsächlich auf die Städte
Zagreb, Dubrovnik und Split. Durch die hohe
Arbeitslosigkeit, striktere Kreditvergabe, der
unsicheren Wirtschaftslage, sowie der regen
Neubautätigkeit in den Jahren 2006-2008,
sind die Neuflächen-Produktionen seit 2009
deutlich zurückgegangen. Derzeit befinden
sich zahlreiche neue Wohnungen am Markt,
die unverkauft bleiben. Im Gegensatz zum
Büroimmobiliensind
kaum
oder
Einzelhandelsmarkt,
ausländische
Investoren
am
Wohnungsmarkt engagiert. Durch die große
Auswahl an Wohnungen am Markt punkten
derzeit Projekte, die Wohnungen mit hoher
Qualität und guter Lage aufweisen können.
Der Wohnungsbau wird seit Anfang 2011
mittels
von
der
Regierung
unterstützten
Krediterleichterungen gefördert.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES
THE MARKET FOR
RESIDENTIAL PROPERTIES
It is assumed that an increasing willingness
to invest again is due to the accession to the
EU as well as the reduction of municipal and
water rates. Due to its geographical position
Croatia forms a good connection from the East
to the West. Also the Port of Rijeka, which is a
member of the North Adriatic Port Association
(Napa), plays an important role.
In Zagreb the selling prices in December 2012
were 4.6% lower than in the same period last
year and averaged around EUR 1,600 per
sqm. An even stronger selling price decrease
of around 8% was observed on the coast. This
negative development, which has been observed
over the last four years, continues unchecked.
The vacancy rate in the area of Zagreb of
industrial and logistic zones is app. 11% and
there are no further changes expected in the
near future.
Even joining the EU could still not bring about a
significant turnaround until at least the summer
of 2013. In June 2013, the average price for
apartments was around EUR 1,900 per sqm.
About 70,000 foreigners own property in Croatia
which, under national laws and regulations, can
often not be purchased directly by individuals.
Included among the most popular regions are
Istria (33%), Primorje-Gorski Kotar (26%), SplitDalmatia (12%) and Zadar (8%). Only about 3%
of all foreigners decided to buy a property in the
capital Zagreb. 55% of all contracts concluded
are made by German citizens.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
DER MARKT FÜR INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN
DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN
Man geht davon aus, dass es durch den Beitritt
zur EU sowie der Senkung von Kommunalund Wasserabgaben wieder zu einer erhöhten
Investitionsbereitschaft
kommt.
Aufgrund
seiner geographischen Lage stellt Kroatien
eine gute Verbindung vom Osten in den
Westen dar. Ebenfalls eine wichtige Rolle wird
der Hafen von Rijeka spielen, welcher Mitglied
der nordadriatischen Hafenvereinigung (Napa)
ist.
Die Leerstandsrate liegt im Raum Zagreb für
Industrieliegenschaften bei rund 11% und es
wird erwartet, dass es diesbezüglich zu keiner
signifikanten Änderung in der nahen Zukunft
kommen wird.
In
Zagreb
Dezember
waren
2012
die
um
Verkaufspreise
4,6%
niedriger
im
als
im Vergleichszeitraum des Vorjahres und
lagen
durchschnittlich
bei
rund
1.600
Euro pro m². Ein noch stärkerer Rückgang
der Verkaufspreise, mit rund 8%, wurde
an der Küste festgestellt. Diese negative
Endwicklung, welcher schon die letzten vier
Jahre beobachtet werden konnte, wurde auch
2012 nicht gestoppt. Auch der EU Beitritt
konnte zumindest bis zum Sommer 2013 noch
keine deutliche Trendwende herbeiführen.
Im Juni 2013 lag der Durchschnittspreis für
Apartments bei rund 1.900 Euro pro m².
Rund
70.000
Immobilie
in
Ausländer
Kroatien,
besitzen
welche
eine
aufgrund
der nationalen Bestimmungen und Gesetze
oftmals
nicht
erworben
direkt
werden
von
Privatpersonen
können.
Zu
den
beliebtesten Regionen zählen Istrien (33%),
Primorje-Gorski kotar (26%), Split-Dalmatien
(12%) und Zadar (8%). Nur rund 3% aller
Ausländer entscheiden sich eine Immobilie
in
der
Hauptstadt
Zagreb
zu
erwerben.
55 % aller Abschlüsse werden von deutschen
Staatsbürgern getätigt.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES
The high increase of development of shopping
In the 2nd quarter 2013 the average rents
center spaces during the last years lead to an
range between EUR 20-22 per sqm per month
oversaturation of the market. Nowadays Croatia
in shopping centres, depending on the location
offers 1,000,000 sqm of shopping centre space,
and the size of the shops in Zagreb. The rents
of which app. 500,000 sqm are located in
for spaces in Zagreb’s shopping streets range
the capital city. No further new buildings are
between EUR 60-85 per sqm per month. Thus
expected in the future, only the completion of
rents have remained the same in both shopping
those objects currently under construction.
centres as well as in the shopping streets over
the previous year.
In spring 2011 the “Cvjetni” shopping mall in the
center of Zagreb was opened, inside Croatia’s
New brands on the Croatian market since 2011
first H&M store. Also other brands such as
are H&M, Kentucky Freid Chicken, KIK and
Tommy Hilfiger, Guess, Timberland, Monsoon,
Harvey Norman. A strong expansion from part
Douglas, Porsche Design, opened their stores
of the big clothing brands, such as Zara, H&M
in this mall. Furthermore the “Kvaternik Plaza”
and New Yorker is in progress. Due to the EU
(2,500 sqm) and the “Green Gold Shopping
accession a strong influx of all retailers not yet
Center” (14,000 sqm) have opened in Zagreb
represented on the market is expected.
2011.
For 2013 the opening of the Point shopping
centre in Zagreb is pending. On approximately
13,000 sqm both local and international brands
such as Lindex, Benetton, Next and Konzum will
be represented.
The shopping park “Supernova Buzin”, which
should be opened in autumn 2013 or spring
2014, arises south of the Zagreb city center.
This shopping park is situated next to the
A3
highway
communication
junction
(exit
Buzin) and the busy route “Savezne Republike
Njemačke” between the airport and the city
center. The shopping park features an area
of round 30,000 sqm and an OBI DIY store
on 10,000 sqm. IKEA plans to open its first
shopping centre in Zagreb in late 2013 early
2014.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
DER MARKT FÜR EINZELHANDELSIMMOBILIEN
Der extrem hohe Anstieg an Shopping-Center-
In der Hauptstadt wurden im 2. Quartal
Flächen in den letzten Jahren führte zu einer
2013
Sättigung des Marktes. In Kroatien gibt es
durchschnittliche Mieten zwischen 20-22
derzeit etwa 1.000.000 m² Shopping-Center-
Euro pro m² und Monat, abhängig von der
Fläche, wobei davon rund 500.000 m² auf die
Lage und der Größe der Shops verlangt.
Hauptstadt entfallen. Für die Zukunft rechnet
Für Mietflächen in den Geschäftsstraßen
man mit keinen weiteren Neubauten, lediglich
von Zagreb wurden 60-85 Euro pro m²
mit einer Fertigstellung der derzeit in Bau
pro Monat erzielt. Somit sind die Mieten
befindlichen Objekte.
sowohl in Shopping Centern als auch in
den
Im Frühjahr 2011 wurde das „Cvjetni“ Shopping
im
Shopping
Geschäftsstraßen
Center
Bereich
gegenüber
dem
Vorjahr gleich geblieben.
Center im Zentrum Zagrebs mit der ersten
H&M Filiale Kroatiens eröffnet. Weitere Mieter
Neu
am
kroatischen
waren Tommy Hilfiger, Guess, Timberland,
sind
seit
2011
Monsoon, Douglas, Porsche Design etc. Des
Chicken, KIK und Harvey Norman. Eine
Weiteren
„Kvaternik
starke Expansionspolitik wird seitens der
Plaza“, rund 2.500 m² und das „Green Gold
Bekleidungsriesen Zara, H&M und New
Shopping Center“, rund 14.000 m² in Zagreb.
Yorker betrieben. Aufgrund des EU Beitritts
eröffneten
2011
das
H&M,
Markt
vertreten
Kentucky
Fried
rechnet man mit einem starken Zustrom
Für 2013 steht eine weitere Eröffnung des Point
aller noch nicht am Markt vertretenen
Shopping Centers in Zagreb an. Hier werden
Einzelhändlern.
auf rund 13.000 m² sowohl lokale als auch
internationale Marken wie Lindex, Benetton,
Next und Konzum vertreten sein.
Der Shopping Park „Supernova Buzin“, welcher
im Herbst 2013 bzw. Frühjahr 2014 eröffnet
werden soll, entsteht südlich des Zagreber
Stadtzentrums. Der Standort befindet sich
direkt im Verkehrsknotenpunkt der Autobahn
A3 (Ausfahrt Buzin) und der stark befahrenen
„Savezne
Republike
Njemačke“
zwischen
Flughafen und Innenstadt. Der Shopping Park
wird eine Fläche von rund 30.000 m² und der
OBI Baumarkt rund 10.000 m² aufweisen. In
Zagreb plant Ikea die Eröffnung seines ersten
Shopping Centers Ende 2013, Anfang 2014.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
TOURISM
Tourism is an important branch of the Croatian
The city of Zagreb does not attract an equally
economy and contributes to the GDP to a large
impressive number of visitors as the coastal
extent. In 2012, the tourism sector was one
regions do. However, in view of the economic
of the few growth industries in Croatia: With
crisis, the trend is positive. In addition to
some 11.8 million visitors in 2012, the country
business travelers, tourists from neighboring
recorded another record year. The country has
EU countries increasingly discover Zagreb as
a long tradition of tourism and has become one
an attractive destination.
of the most desirable holiday destinations in
Europe.
The main points of interest are the historical
sights in the old city, the favorable shopping
The Croatian coast supplies its visitors with a
opportunities, and the fairgrounds (Zagrebački
great number of modern hotels, resorts and
Velesajam). There are some international hotel
also sport and entertainment facilities.
chains which also offer congress facilities, such
as the Sheraton, Regent Esplanade and the
These days, visitors come to Croatia from all
Westin. In addition, there are numerous small
around the world. The share of international
and privately run facilities.
guests in Croatia lies at 88%.
In 2012, the most foreign tourists to Croatia
could
be
credited
to
Germany
(24.2%),
followed by Slovenia (10.8%), Austria (8.9%),
Italy (7.9%), Czech Republic (7.9%), Poland
(5.9%), Netherlands (4.5%), Slovakia (4%),
Hungary (2.8%) and France (2.7%). Tourists
from other countries of origin amounted to
around 20% of the visitors.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
TOURISMUS
Der Tourismus ist ein wichtiger Zweig der
Die
Wirtschaft
beeindruckenden Besucherzahlen der kroatischen
Kroatiens
und
trägt
im
hohen
Hauptstadt
Zagreb
kann
mit
den
Maße zum BIP bei. Im Jahr 2012 zählte
Küstenregionen
der
wenigen
Berücksichtigung der Wirtschaftskrise ist die
Wachstumsbranchen in Kroatien. Mit rund 11,8
Tendenz dennoch als positiv zu bewerten.
Millionen Besuchern im Jahr 2012 konnte das
Neben Geschäftsreisenden entdeckten in den
Land ein weiteres Rekordjahr verzeichnen.
letzten Jahren vermehrt Besucher aus den EU-
Das Land führt eine langjährige Tradition am
Nachbarländern die Stadt.
Tourismussektor
zu
den
nicht
konkurrieren.
Unter
Fremdenverkehr und ist inzwischen eines der
begehrtesten Urlaubsziele Europas.
Historische Sehenswürdigkeiten der Altstadt,
gute Einkaufsmöglichkeiten sowie das Zagreber
Die
Küstenregion
mittlerweile
Hotels,
eine
bietet
große
Ferienanlagen
seinen
Anzahl
sowie
Gästen
moderner
Sport-
und
Vergnügungszentren.
Messegelände
(Zagrebački
Velesajam)
stehen im Mittelpunkt des Interesses. Den
Touristen stehen einige Häuser international
agierender Hotelketten zur Verfügung, die
auch Kongressleistungen anbieten, wie z. B.
Viele Gäste aus der ganzen Welt verbringen
das Sheraton, das Regent Esplanade oder das
in Kroatien ihren Urlaub, somit weisen die
Westin. Der Zagreber Hotelmarkt bietet darüber
internationalen
hinaus eine ganze Reihe an kleineren, privat
Besucher
einen
Anteil
von
knapp 88% auf.
geführten Beherbergungsbetrieben.
Im Jahr 2012 konnte Kroatien die meisten
ausländischen
Touristen
aus
Deutschland
(24,2%) verbuchen, gefolgt von Slowenien
(10,8%), Österreich (8,9%), Italien (7,9%),
Tschechien (7,9%), Polen (5,9%), Niederlande
(4,5%),
und
Slowakei
Frankreich
Herkunftsländer
(4,0%),
(2,7%).
betrugen
Ungarn
(2,8%)
Touristen
anderer
rund
20%
der
Besucher.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
SUPPLY
Since the coastal areas of Croatia are the
With opening the “Doubletree” Hilton in the
most traveled the largest share of the overall
summer
range of accommodation is to be found in
five-star hotel. The hotel has 152 rooms.
of
2012
Zagreb
gained
another
there. In total the supply of categorized hotels
increased from 600 in 2010 to 618 in 2011
Croatia’s largest hotel operator is Valamar
and again to 631 in 2012. In 2012 there were
which operates more than 40 facilities along
a total of 30 five-star hotels, 190 four-star
the coast, mainly in Istria and Dubrovnik.
hotels, 320 three-star hotels and 91 two-star
In addition, Valamar, which has a total bed
establishments available for guests to choose
capacity of 39,000, has a further 23 hotels, 8
from.
apartment complexes and 9 campsites in its
portfolio. The hotel and apartments category
Private
accommodations,
with
a
total
of
account for 16,000 of the beds.
401,137 beds, represented the largest share
in 2012. Behind them were camping sites
with 226,785 and in third place the hotels
and apartment hotels with 129,151 beds. The
share of private accommodation options in
2012 was thus 45%.
Together with the increase in tourism the
number of accommodations in Croatia has
rapidly increased during the years. In 2005 the
accommodation offer in Croatia stood at 1,530
establishments which expanded to 2,326 by
2012 which shows an increase by app. 52%.
This is an increase of about 6% compared to
2011.
ACCOMODATION FACILITIES CROATIA 2005 - 2012
2500
2000
1500
1000
500
0
2005
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
ANGEBOT
Da
die
Küstengebiete
Kroatiens
Im Sommer 2012 eröffnete mit dem „DoubleTree“
zumeist
Hilton ein weiteres Fünf-Sterne Hotel in Zagreb.
bereist werden, ist dort der größte Anteil des
Das Hotel verfügt über 152 Zimmer.
Gesamtangebotes an Unterkünften vorzufinden.
Insgesamt hat sich das Angebot an kategorisierten
Der
Hotels von 600 im Jahr 2010, 618 im Jahr 2011
größte
kroatische
Hotelbetreiber
ist
Valamar, welcher über 40 Standorte an der
auf 631 im Jahr 2012 erhöht. Im Jahr 2012
Küste, hauptsächlich in Istrien und Dubrovnik,
standen den Gästen insgesamt 30 Fünf-Stern
betreibt. Des Weiteren zählen noch 23 Hotels,
Hotels, 190 Vier-Stern-Hotels, 320 Drei-Stern
8
Hotels und 91 Zwei-Stern Betriebe zur Auswahl.
Apartmentanlagen
zum
Unternehmen,
und
9
welches
Campingplätze
eine
gesamte
Bettenkapazität von 39.000 aufweist. Davon
Im Jahr 2012 stellten die privaten Unterkünfte, mit
entfallen 16.000 Betten auf die Kategorie Hotels
insgesamt 401.137 Betten, den größten Anteil dar.
und Apartments.
Dahinter lagen die Campingplätze mit 226.785
und an der dritten Stellen befanden sich die
Hotels und Apartment Hotels mit 129.151 Betten.
Der Anteil der privaten Unterkunftsmöglichkeiten
lag 2012 somit bei 45%.
Mit der Wichtigkeit des Tourismus ist auch die
Anzahl der Beherbergungsbetriebe über die Jahre
hinweg rapid gewachsen. Im Jahr 2005 lag das
Angebot an Unterkünften in Kroatien bei 1.530,
welches sich bis zum Jahr 2012 auf 2.326 Betriebe
erweitert hat. Dies stellt eine Zuwachsrate von
ca. 52% dar. Im Vergleich zum Jahr 2011 beträgt
die Steigerung ca. 6%.
HOTELS BY CATEGORY 2012 - CROATIA
5%
14%
30%
5 * Hotels
4 * Hotels
3 * Hotels
51%
2 * Hotels
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
DEMAND
During the past two years Croatia recorded a
In recent years the count of foreign cruise ships
continuous increase in overnight stays which
has strengthened. In the period from January
increased from 56.4 million in 2010 to 60.4 million
until May 2013 the number of vessels totalled
in 2011 and again to 62.7 million in the previous
186. This represents an increase of 12% over the
year 2012. In general 75% of all overnight stays
same period last year.
are registered in the summer months of June to
August. The average length of stay is 5.3 nights.
The number of passengers registered in the
period from January to May 2013 was 259,476
With the increase in demand international hotel
(+21.5%) and the average length of stay
chains such as Hilton, Carlson Rezidor and
recorded is around 2 days.
Starwood have directed their attention to Croatia
and built new hotels. These include the luxury
Also the Zagreb tourism sector realized a strong
hotels: Doubletree, Sheraton and Radisson Blu.
upswing last year. In 2012 the Croatian Bureau
of Statistics registered an increase of overnight
The most popular counties are especially the
stays in comparison to the year 2011, from
ones along the coast of Croatia, and the region
1,091,000 to 1,157,000 overnight stays. That is
of Istria listed the most overnight stays from the
an increase of 6%. Thus, the capital Zagreb saw
top counties.
the most growth in the interior.
ARRIVALS 2006 - 2012 CROATIA
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
2006
2007
2008
International
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
2009
2010
National
2011
2012
NACHFRAGE
In den letzten 3 Jahren wurde in Kroatien ein
In
stetiger Zuwachs der Nächtigungszahlen, welche
Kreuzfahrten
sich von 56,4 Mio. im Jahr 2010, auf 60,4 Mio.
Im Zeitraum Jänner bis Mai 2013 betrug
im Jahr 2011 und im vergangenen Jahr auf 62,7
die Anzahl an Schiffen insgesamt 186. Dies
Mio. erhöhte, verzeichnet. Generell werden rund
stellt zum Vergleichszeitraum des Vorjahres
75
den
eine Steigerung von 12% dar. Die Anzahl
Sommermonaten, Juni bis August, registriert.
der Passagiere wurde im Zeitraum Jänner
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Gäste
bis Mai 2013 mit 259.476 (+21,5%) und die
beträgt 5,3 Nächte.
durchschnittliche
%
aller
Nächtigungen
werden
in
den
letzten
Jahren
wurden
ausländischer
Schiffe
Aufenthaltsdauer
verstärkt
gezählt.
mit
rund
2 Tagen registriert.
Mit dem Anstieg der Nachfrage haben auch
internationale Hotelketten wie Hilton, Carlson-
Auch der Zagreber Tourismussektor war in den
Rezidor und Starwood ihre Aufmerksamkeit
letzten Jahren stark im Aufschwung begriffen.
auf Kroatien gelenkt und neue Hotels errichtet.
Das kroatische Statistikbüro registrierte 2012
Hierzu gehören unter anderem die Luxushotels
einen Anstieg der Nächtigungen von 1.091.000
Doubletree, Sheraton oder Radisson Blu.
im Jahr 2011 auf 1.157.000. Dies ergibt eine
Steigerung von 6%. Somit verzeichnete die
Die touristisch beliebtesten Gebiete in Kroatien
Hauptstadt
Zagreb
sind vor allem die Küstenregionen, wobei die
meisten Zuwächse.
im
Landesinneren
die
Region Istrien mit der Anzahl der Nächtigungen
an erster Stelle liegt.
OVERNIGHT STAYS BY COUNTRY OF ORIGIN 2012
3%
Germany
17%
24%
Slovenia
Italy
Austria
3%
Czech Republic
4%
France
Poland
11%
3%
Slovakia
4%
Netherlands
3%
8%
8%
9%
Hungary
other European countries
Others
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
TREND
With the fast development of its infrastructure,
On the 1st of July 2013 the Republic of
Croatia’s attractiveness is going up as well.
Croatia became the 28th EU Member. This fact
Among the new projects are exhibition facilities,
promotes the internationalization of Croatia and
the development of a new urban quarter in the
the willingness to negotiate with international
southern part of the city, and multifunctional
companies. The economic success of Croatia
retail and congress centres. Experts expect
and Zagreb will particularly also depend on
increases in room nights and capacity in the
the abolition of investment barriers, such as
next few years in Zagreb.
local zoning and development plans and the
country’s outdated judicial system.
The standard of the hotels in Croatia has
continuously increased during the past years
From 2013 caterers and hoteliers will be able
and will be continuously improved. A lot of
to offer more reasonable prices. From the 1st
hotels have been recently refurbished and
January, Value Added Tax rate reduced to
offer highest standard with an improved
10%.
service level according to European standards.
However, measures to improve quality should
continue to be taken. The Ministry of Tourism
has prepared a strategy paper for up to the year
2020. In this paper the subject of how Croatia
can stand out more from its competitors in the
Mediterranean.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
TREND
Mit
der
Am 1. Juli 2013 trat die Republik Kroatien der
Verkehrsinfrastruktur in ganz Kroatien steigt
dem
EU als 28. Mitglied bei. Dieser Umstand fördert
auch die Attraktivität Zagrebs. Hinzu kommen
die Internationalisierung Kroatiens und die
neue Messehallen und die Entwicklung des
Verhandlungsbereitschaft mit internationalen
südlichen Stadtteils sowie neue, multifunktionale
Unternehmen. Der zukünftige wirtschaftliche
Geschäfts-
und
Laut
Erfolg Kroatiens und Zagrebs hängt nicht zuletzt
Prognosen
werden
Nächtigungszahlen
von der Beseitigung investitionshemmender
und die Bettenkapazitäten in der kroatischen
Rahmenbedingungen ab, wie einem veralteten
Hauptstadt in den nächsten Jahren weiter
Justizsystem und lokalen Bestimmungen für
steigen.
Bebauungspläne.
Der Standard der Hotels in Kroatien wurde
Ab 2013 können Gastronomiebetriebe und
in den letzten Jahren gesteigert und wird
Hoteliers günstigere Preise weitergeben, da der
fortlaufend
verbessert.
Mehrwertsteuersatz auf 10% reduziert wird.
sind
erst
vor
und
bieten
Servicelevel
forcierten
Ausbau
Kongresszentren.
die
Sehr
kurzem
höchsten
von
viele
renoviert
Komfort,
worden
mit
europäischen
Hotels
einem
Standards.
Es sollen jedoch weiterhin Maßnahmen zur
Qualitätsverbesserung
getroffen
Das
Tourismus
Ministerium
für
werden.
hat
ein
Strategiepapier bis zum Jahr 2020 erarbeitet.
In diesem wurden Themen behandelt, um sich
mehr von seinen Konkurrenten am Mittelmeer
abheben zu können.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
OUR ACTIVITIES
ISLAND
D
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F
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Helsinki
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Reykjavik
St. Petersburg
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Oslo
Stockholm
Tallinn
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UNITED
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IRELAND
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Dublin
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DENMARK
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Copenhagen
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London
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B
Hamburg
Amsterdam
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KINGDOM
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NETHERLANDS
Brussels
LUXEMBOURG
Paris
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Zurich
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Berne
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Vienna Bratislava
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BOSNIAHERZEGOVINA
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Bucharest
SERBIA AND
MONTENEGRO
Sofia
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r
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L
S
P
I
Kiev
Kosice
Ljubljana
HUNGARY
Zagreb
A
Barcelona
BELARUS
Budapest
AUSTRIA
CROATIA
N
Minsk
Krakow
T
MONACO
Madrid
Vilnius
CZECH REPUBLIC
SLOVAKIA
I
Nice
LITHUANIA
P O L A N D
SLOVENIA
PORTUGAL
a
RUSSIA
Prague
Munich
SWITZERLAND LIECHTENSTEIN
Moscow
Wroclaw
Y
Vaduz
e
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Warsaw
Milan
Lisbon
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al
U
LATVIA
Berlin
Duesseldorf
Frankfurt
BELGIUM
R
Riga
A
I
S
S
e
a
CYPRUS
K
E