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Modernisierung von selbstgenutztem Wohneigentum
in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern
der 50er und 60er Jahre
Impressum
Herausgeber:
Kompetenzzentrum „kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ im
Institut für Erhaltung und Modernisierung
von Bauwerken e.V. an der TU Berlin
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10587 Berlin
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Geschäftsstelle
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Geschäftsstelle
„Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“
Deichmanns Aue 31 – 37
53179 Bonn
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Grafik
Institut für Erhaltung und Modernisierung
von Bauwerken e.V. an der TU Berlin, Berlin
Druck
DLZD, Bundesamt für Bauwesen
und Raumordnung, Bonn
Vertrieb
Selbstverlag des Bundesamtes für
Bauwesen und Raumordnung
Deichmanns Aue 31 – 37
53179 Bonn
Telefon: 01888-401-2209
Telefax: 01888-401-2292
E-mail: [email protected]
Dieser Bericht soll dem breiten Kreis der Eigenheiminteressenten Informationen, Tipps und
Anregungen geben. Es will und kann Gesetzestexte nicht ersetzen. Bei Rechtsfragen sollten daher
immer die zuständigen Behörden oder die allgemein zur Rechtsauskunft befugten Stellen befragt
werden. Dort können Sie z.B. auch Ausführungsbestimmungen erfahren, die nicht immer alle
dargestellt werden können und die häufig von Bundesland zu Bundesland verschieden sind.
Schutzgebühr 8,40 Euro zzgl. Versandkosten
Stand: Juli 2005
Alle Rechte vorbehalten
Inhaltsverzeichnis
1
Einführung.................................................................................................... 7
1.1
Grundlagen der Bestandsnutzung ................................................................. 7
1.1.1 Nachhaltigkeit der Nutzung....................................................................... 7
1.1.2 Werterhalt und Wertverbesserung ............................................................ 9
1.1.3 Senkung der Nutzungskosten..................................................................10
1.2
Wohn- und Lebensqualität ............................................................................11
1.2.1 Anpassung an Haushaltsentwicklung ......................................................11
1.2.2 Anpassung an heutige Wohnbedürfnisse ................................................13
1.2.3 Grundrissgestaltung.................................................................................14
2
Typische Merkmale des Gebäudebestandes............................................15
2.1
Statistische Übersicht zum Gesamtbestand .................................................15
2.2
Einordnung in Baualtersklassen....................................................................17
2.3
Baukonstruktive Merkmale............................................................................19
2.3.1 Typische Konstruktionen .........................................................................21
2.4
Energetischer Zustand..................................................................................25
2.4.1 Einordnung des Gebäudebestandes .......................................................25
2.4.2 Gebäudehülle (wesentliche Bauteile) ......................................................27
2.4.3 Anlagentechnik ........................................................................................31
2.5
Haustechnik .................................................................................................32
2.5.1 Heizung / Warmwasserbereitung.............................................................32
2.5.2 Sanitärtechnische Ausstattung ................................................................33
2.5.3 Lüftung.....................................................................................................34
2.5.4 Elektrik.....................................................................................................36
2.6
Bauphysikalische Merkmale .........................................................................37
2.7
Baulicher Schallschutz..................................................................................39
2.8
Schadstoffe im Gebäude ..............................................................................42
3
Nutzungsperspektiven ...............................................................................47
3.1
Welche Maßnahmen sind erforderlich, damit das Gebäude den Anforderungen
des Bauherren weitestgehend entspricht? ...................................................47
3.1.1 Instandhaltung .........................................................................................47
3.1.2 Instandsetzung ........................................................................................48
3.1.3 Modernisierung ........................................................................................48
3.1.4 Umbau / Erweiterung / Umnutzung ......................................................... 49
4
Nutzung und Modernisierung von Wohneigentum ................................. 51
4.1
Begründung von Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern............................ 51
4.1.1 Vorkaufsrecht des Mieters ...................................................................... 52
4.1.2 Teilungserklärung ................................................................................... 52
4.1.3 Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ....................................... 53
4.2
Hausverwalter .............................................................................................. 54
4.3
Maßnahmen innerhalb der Wohnung........................................................... 54
4.3.1 Modernisierung innerhalb der Wohnung ................................................. 54
4.3.2 Umnutzung innerhalb der Wohnung ....................................................... 55
4.4
Maßnahmen einer Wohneigentümergemeinschaft am Gebäude ................. 56
4.4.1 Nutzung des Gemeinschaftseigentums .................................................. 57
4.4.2 Modernisierung des Gemeinschaftseigentums ....................................... 58
5
Informationsmöglichkeiten für Haus- und Wohnungseigentümer ........ 60
5.1
Erste Informationen...................................................................................... 60
5.2
Internet......................................................................................................... 60
5.3
Fachliteratur ................................................................................................. 61
5.4
Gespräche mit Experten .............................................................................. 61
6
Beteiligte am Planungs- und Bauprozess................................................ 62
6.1
Architekten, Planer....................................................................................... 62
6.2
Örtliche Bauleitung....................................................................................... 62
6.3
Fachingenieure, Gutachter........................................................................... 63
6.4
Finanzierungsberater ................................................................................... 63
6.5
Bauaufsicht, Ämter....................................................................................... 64
6.6
Handwerker.................................................................................................. 64
7
Konkretisierung der Aufgabenstellung .................................................... 64
7.1
Entwicklung erster Vorstellungen zum Bedarfskonzept ............................... 64
7.2
Prüfung des finanziellen Spielraums ............................................................ 65
7.3
Baurechtliche Rahmenbedingungen ............................................................ 66
7.3.1 Planungs- und Bauordnungsrecht........................................................... 66
7.3.2 Nachbarschaftsrechtliche Belange.......................................................... 67
8
Bestandsaufnahme .................................................................................... 69
8.1
Grundsätzliche Fragestellungen................................................................... 69
8.1.1 Welchem Zweck soll die Bestandsaufnahme dienen? ............................ 69
8.1.2 Erforderliche Genauigkeit der Bestandsaufnahme ..................................70
8.1.3 Architektonisch-konstruktive Belange ......................................................73
8.1.4 Statisch-konstruktive Belange..................................................................75
8.1.5 Abdichtungstechnische Belange..............................................................76
8.1.6 Energetische Belange..............................................................................77
8.1.7 Bewertung der haustechnischen Anlagen ...............................................79
8.1.8 Baulicher Schallschutz.............................................................................83
8.1.9 Gefahrstoffsanierung ...............................................................................87
9
Integratives Gesamtplanungskonzept ......................................................89
9.1
Entwurf..........................................................................................................90
9.2
Energetische Planung...................................................................................90
9.3
Einbeziehung der Anlagentechnik.................................................................91
9.3.1 Wärmeversorgung ...................................................................................92
9.3.2 Sanitärtechnik ..........................................................................................92
9.3.3 Lüftung.....................................................................................................96
9.3.4 Elektrotechnische Anlagen ......................................................................98
9.4
Einsatz erneuerbarer Energien ...................................................................102
9.5
Einsatz ökologischer Baustoffe / Recyclingkonzept ....................................104
9.6
Verbesserung des baulichen Schallschutzes..............................................105
9.6.1 Grundlagen ............................................................................................105
9.6.2 Maßnahmen...........................................................................................106
9.7
10
Außenanlagen.............................................................................................113
Instandsetzungs- und Modernisierungskosten......................................113
10.1 Wirtschaftliche Planung ..............................................................................113
10.1.1 Grundrissplanung
mit
möglichst
wenig Eingriffen in das
vorhandene tragende Gefüge ................................................................114
10.1.2 Weitgehendes Belassen vorhandener Wandstellungen ........................115
10.1.3 Bündelung von Installationen.................................................................115
10.2 Methoden der Kostenermittlung ..................................................................115
10.3 Kostenermittlung, Kostenkontrolle und Kostensteuerung ...........................118
10.4 Kostenschätzung in der frühen Planungsphase..........................................119
10.5 Was kostet die Instandsetzung und Modernisierung?.................................120
10.6 Finanzierungskonzepte...............................................................................121
10.7 Fördermittelstrategien .................................................................................121
11
Genehmigungsplanung ........................................................................... 122
11.1 Baugenehmigung oder Freistellungsverfahren........................................... 122
11.2 Nachweise zur Energieeinsparverordnung ................................................ 122
11.3 Denkmalschutzauflagen............................................................................. 123
12
Vorbereitung der Baumaßnahme............................................................ 124
12.1 Einsatz von Fachfirmen, -handwerkern...................................................... 124
12.2 Ausschreibung, Einholen von Angeboten .................................................. 124
12.3 Auftragsvergabe......................................................................................... 125
13
Durchführung der Baumaßnahme .......................................................... 125
13.1 Schutz weiter zu verwendender Bauteile ................................................... 127
13.2 Wahl altbaugerechter Konstruktionslösungen ............................................ 127
13.3 Baukonstruktive Lösungen ......................................................................... 128
13.3.1 Dächer .................................................................................................. 128
13.3.2 Außenwände......................................................................................... 136
13.3.3 Decken.................................................................................................. 141
13.4 Bauabnahme und Mängelansprüche ......................................................... 143
13.5 Einweisung in die Bedienung neuer Technik ............................................. 145
13.6 Dokumentation ........................................................................................... 146
14
Beispiele für Ein- und Zweifamilienhäuser ............................................ 147
14.1 Die Siedlung Datteln-Hachhausen in Nordrhein-Westfalen [39]................. 149
14.2 Sanierung und Anbau an ein Einfamilienhaus in der "Mustersiedlung"
Ramersdorf, München ............................................................................... 151
14.3 Umbau und Erweiterung eines 50er-Jahre-Hauses ................................... 153
14.4 Umbau einer Doppelhaushälfte von 1966 mit Wintergarten-Anbau ........... 155
14.5 Neue Qualität für ein Doppelhaus aus den 1960er Jahren ........................ 157
15
Beispiele für Mehrfamilienhäuser........................................................... 158
15.1 Modernisierung und Instandsetzung (in Verbindung mit Privatisierung) .... 158
15.2
Dachaufstockungen ................................................................................... 160
15.3 Revitalisierung eines Mehrfamilienhauses ................................................. 162
16
Quellenangaben ....................................................................................... 164
17
Weiterführende Literatur ......................................................................... 167
Einführung
1.1
Grundlagen der Bestandsnutzung
1.1.1 Nachhaltigkeit der Nutzung
Die Beschäftigung mit der bestehenden Altbausubstanz ist ein spannendes Thema und
im Vergleich zum Neubau in mancher Hinsicht die anspruchsvollere Aufgabe. Sie kann
insbesondere unter Einbeziehung der beruflichen Erfahrung und Fachkunde engagierter
Architekten und Ingenieuren gelingen. Doch die Erhaltung und Nutzung des auch
volkswirtschaftlich wertvollen Gebäudebestandes ist nur möglich, wenn vor allem private Eigentümer und Erwerber motiviert werden, in Häuser aus dem Bestand zu investieren. Dabei spielt die Bildung von Wohneigentum eine entscheidende Rolle.
Ansatz für die Entwicklung eines Altbaus sind seine vorhandenen Potenziale. Es gilt also, das Wesen dieses konkreten Gebäudes zu erfassen – wo liegen die Stärken und
besonderen Qualitäten beziehungsweise wo liegen die Schwächen und Mängel? Erfahrene Planer haben sich durch die langjährige Beschäftigung mit der Altbausubstanz einen Blick für die versteckten Potenziale eines Gebäudes erworben und können somit
den Bauherren bei der Entwicklung der Modernisierungsmaßnahme umfassend beraten. Ihre Einbeziehung ist deshalb zu empfehlen.
Durch eine stärkere Nutzung des Gebäudebestandes, einhergehend mit entsprechenden Erneuerungsmaßnahmen lassen sich die folgenden Grundsätze der Nachhaltigkeit
eher umsetzen.
•
Erhaltung des Landschafts- und Stadtbildes.
•
Sparsamer Umgang mit Grund und Boden.
•
Verminderung des Ressourcenverbrauchs, Wasser, Rohbau- und Ausbaustoffe.
•
Vermeidung von Umweltbeeinträchtigungen, wie Verunreinigung von Luft, Boden
und Wasser, Lärmentwicklung etc.
•
Rationeller Einsatz von Energie, unter weitgehender Verwendung regenerativer Energien.
•
Einsatz umweltfreundlicher, gesundheitlich unbedenklicher und recyclingfähiger
Baustoffe.
•
Schutz der natürlichen Lebensräume.
7
Einige Bundesländer haben bereits mit einer Neuorientierung ihrer Förderung reagiert.
So werden z.B. vorrangig der Erwerb von Wohneigentum aus dem Bestand, einschließlich der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, im Bereich des Neubaus nur
noch die Schließung von Baulücken oder die Nutzung von Recyclingflächen in innerörtlichen Lagen gefördert.
Mit der Modernisierung der Wohngebäude aus den 50er und 60er Jahren ist sehr oft eine Nutzungsänderung verbunden. Die Anpassung an spezifische Lebensumstände, die
energetische Verbesserung oder die Einhaltung der schallschutztechnischen Belange
gehören dabei zu den wichtigsten Modernisierungsgründen. Im Rahmen von Funktionsoder Grundrissveränderungen kann z.B. auch die Schalldämmung bei leichten Massivoder Holzbalkendecken verbessert werden. Bei der notwendigen Verbesserung des
Wärmeschutzes spielt der Einbau oder die Erneuerung von Heizungs- und Sanitärinstallationen eine wesentliche Rolle.
Ein wesentlicher Vorteil der Bestandsnutzung ist die weitere Auslastung der vorhandenen Infrastruktur. Die Wohngebiete der 50er und 60er Jahre sind in der Regel bereits
vollständig erschlossenen und verfügen über eine weitgehend intakte Infrastruktur. Gerade ältere Siedlungen weisen oft relativ große, eingewachsene Grundstücke auf, die
selbst in stadtnahen Lagen ein ruhiges Wohnen erwarten lassen. Durch eine verstärkte
Nutzung - z.B. den Zuzug von Familien mit Kindern - lassen sich die bestehenden Einrichtungen, wie Kindergärten und Schulen weiter nutzen. Gleiches gilt für Versorgungseinrichtungen, wie das Ärztehaus oder die Apotheke und den ortsansässigen Einzelhandel, wie den Bäcker an der Ecke.
Der Bestand zeichnet sich in der Regel durch eine gute Erschließungssituation sowohl
beim Individualverkehr, als auch beim öffentlichen Nahverkehr aus. Ein erhöhtes Verkehrssaufkommen durch weiträumigen Pendlerverkehr kann reduziert werden, wenn
Wohnen in der Stadt wieder attraktiver wird, wovon auch unsere Umwelt profitiert. Die
vorhandenen Versorgungsangebote in der Stadt können besser ausgelastet und damit
wirtschaftlicher betrieben werden. Doch auch der private Bauherr oder Erwerber kann
so seine Ausgaben senken. Vielfach kann auf das zweite Auto im Haushalt verzichtet
werden, wenn Arbeitsplatz, Kindergarten oder Schule günstig mit dem öffentlichen Nahverkehr oder sogar zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar sind. Die Kosten für ein
zweites Auto erreichen schnell 200 Euro und mehr im Monat, dieses Geld kann auch in
8
die Finanzierung des Wohneigentums investiert werden. Die darüber hinaus gewonnene Freizeit durch reduzierte Fahrzeiten kommt allen zu Gute.
1.1.2 Werterhalt und Wertverbesserung
Wohngebäude unterliegen innerhalb ihres Lebenszyklus einem Alterungs- und Abnutzungsprozess. Der zeitliche Verlauf kann auf Grund verschiedener Randbedingungen
sehr unterschiedlich sein, doch gibt es zu den einzelnen Bauteilen und technischen Anlagen Erfahrungswerte, die sich allerdings teilweise in sehr weiten Zeitspannen bewegen. An besonders beanspruchten Bauteilen eines Gebäudes, wie Dächern, Fassaden,
Fenstern oder technischen Anlagen, wie Heizung oder Sanitärinstallation stehen in regelmäßigen Abständen Instandsetzungen oder der Austausch von schadhaften Teilen
an. Die üblicherweise auf 80 bis 100 Jahre angesetzte technische Lebensdauer eines
Gebäudes lässt sich – wie an Gründerzeitbauten deutlich zu sehen – durch regelmäßige und fachgerechte Instandhaltung wesentlich verlängern. Auch dann werden auf
Grund sich ändernder Anforderungen und des technischen Fortschritts von Zeit zu Zeit
umfassendere Modernisierungsmaßnahmen erforderlich.
Modernisierungsmaßnahmen wirken dem Wertverfall der Immobilie entgegen und
verbessern ihren Marktwert. Insofern können auch wirtschaftliche Gründe für eine Modernisierung sprechen. Insbesondere wenn diese mit ohnehin anstehenden Instandsetzungsmaßnahmen kostenoptimierend verbunden werden können. Die Entscheidung für
eine Modernisierung sollte ein wirtschaftlich handelnder Haus- oder Wohnungseigentümer auf der Basis einer Kosten-Nutzen-Analyse treffen.
Eine wesentliche Frage beim Erwerb von Wohneigentum – auch eines selbstgenutzten
Ein- oder Zweifamilienhauses - ist die langfristige Entwicklung des Immobilienmarktes.
Hier sind allgemeingültige Prognosen nur schwer zu treffen. Mit der sich abzeichnenden
Abnahme der Bevölkerung können die Preise für Wohneigentum in unattraktiven Lagen
langfristig sinken. Dabei zeigt jedoch die Erfahrung, dass der Wiederverkaufswert im
wesentlichen von der Lage sowie der architektonischen Qualität und dem bautechnischen Zustand des Gebäudes abhängen. Daran hängt die Einschätzung, ob es sich bei
der Immobilie - egal ob selbstgenutzt oder vermietet - um eine geeignete Geldanlage
und Altersvorsorge handelt. Für eine zeitlich begrenzte Geldanlage ist in der Regel eine
Eigentumswohnung eher geeignet als ein Einfamilienhaus.
9
1.1.3 Senkung der Nutzungskosten
Der richtige Zeitpunkt, die Kosten in der Nutzungsphase zu beeinflussen, ist die Planungsphase. Hier werden die Festlegungen getroffen, die über die späteren Bewirtschaftungskosten entscheiden. Dies trifft in erster Linie auf den Neubau zu, gilt jedoch
genauso für Modernisierungsmaßnahmen. Eine nachhaltige Planung – dass bedeutet in
diesem Zusammenhang die Berücksichtigung der gesamten Lebenszykluskosten eines
Gebäudes gegenüber den einmaligen Modernisierungskosten – sichert eine kostengünstige Bewirtschaftung. Durch integrative Konzepte in der Planung lassen sich Synergieeffekte erzielen.
In der Vergangenheit wurde diesem Planungsansatz häufig nicht genügend Beachtung
geschenkt. Umso wichtiger ist es für jeden Hausbesitzer sich einen Überblick über die
laufenden Kosten der Bewirtschaftung seiner Immobilie zu verschaffen. Hilfestellung
kann dabei eine Übersicht in der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen herausgegebene Hausakte [1] leisten, in der alle bei der Nutzung anfallenden Kosten jeweils für eine Abrechnungsperiode zusammengestellt werden können.
Um die Kosten wirksam senken zu können ist es erforderlich, die zugrunde liegenden
Verbräuche, z.B. Wasser, Strom, Energieträger für Wärmeerzeugung etc. regelmäßig
zu erfassen. Deshalb sollten entsprechende Messvorrichtungen vorgesehen werden.
Wesentlichen Einfluss auf die Betriebskosten eines Wohngebäudes haben die Energiekosten. In Zwei- und Mehrfamilienhäusern ist der Wärmeverbrauch auf die Wohnungen
zu verteilen, sofern keine wohnungsweise Versorgung erfolgt. Hierfür werden unterschiedliche Verfahren der Heizkostenverteilung eingesetzt, beispielsweise Heizkostenverteiler oder wohnungsweise Wärmezähler. Je genauer die Verbräuche zugeordnet
werden können, umso besser kann der einzelne Nutzer mit seinem Verhalten darauf
reagieren und diese beeinflussen.
Ein erhebliches Einsparpotenzial bieten elektrische Geräte und die Beleuchtung. Im
Sanitärbereich werden heute sowohl für Kalt- wie auch Warmwasser Zähler eingesetzt,
die eine wohnungsweise Zuordnung der Verbräuche ermöglichen. Grundsätzlich sollte
bei jeder Modernisierungsmaßnahme geprüft werden, wie die laufenden Nutzungskosten für die Zukunft reduziert werden können.
10
Nutzungskosten können bereits durch folgende Maßnahmen reduziert werden:
•
Vermeidung überhöhter Raumtemperaturen,
•
Nachtabsenkung,
•
selbsttätige raumweise Regelung der Heizkörper (Thermostatventil),
•
richtiges Lüften (z.B. Stoßlüftung statt Dauerlüftung),
•
Einsatz von wassersparenden Armaturen,
•
Regenwassernutzung für die Gartenbewässerung,
•
In Sonderfällen auch Grauwassernutzung im Gebäude (z.B. für die Toilettenspülung),
•
Einsatz von Energiesparlampen,
•
Verzicht auf Stand-by-Betrieb,
•
Kauf von energieeffizienten elektrischen Haushaltsgeräten (Kühl- und Gefrierschränke, Herde und Backöfen, Wasch- und Spülmaschinen).
1.2
Wohn- und Lebensqualität
1.2.1 Anpassung an Haushaltsentwicklung
Der vorhandene Wohngebäudebestand aus den 50er und 60er Jahren kann in weiten
Teilen so modernisiert beziehungsweise umgebaut und erweitert werden, dass er den
zukünftigen Wohnansprüchen der Bewohner gerecht wird. Bei den ersten Überlegungen sollte immer auch an die Entwicklung des Eigentümerhaushalts gedacht werden, so
stellt sich z.B. die Frage inwieweit die Wohnung auch im Alter oder bei eingeschränkter
Mobilität weiterhin geeignet ist. Grundsätzlich ist die Schaffung eines altersgerechten
Grundrisses in diesem Gebäudebestand möglich. Wenn mit der flexiblen Grundrissplanung und Verbesserung der Wohnqualität auch eine ökologische Konzeption, eine
sichtbare gestalterische Aufwertung des Gebäudes sowie geringe Nutzungskosten verbunden sind, so ist eine überdurchschnittliche Wertentwicklung der Immobilie zu erwarten. Eine nutzungsgerechte Planung ist der erste Schritt zum Kostensparen am Bau.
Bei der Modernisierungsplanung sind unterschiedliche Haushaltstypen zu unterscheiden, wobei im Ein- und Zweifamilienhausbereich im wesentlichen Familien mit Kindern,
berufstätige Paare oder Seniorenhaushalte anzutreffen sind.
11
Familiengerechte Wohnungen sollten nach Möglichkeit für jedes Familienmitglied genügend Raum als Rückzugsbereich anbieten. Dies gilt im übrigen nicht nur für die Kinder,
sondern auch für die erwachsenen Haushaltsmitglieder. Wichtig sind weiterhin ausreichende Spielflächen im Haus und im Freiraum. Bei Jugendlichen und jungen Erwachsenen besteht der Wunsch nach einem separaten Zugang zum eigenen Raum innerhalb des Hauses, wie ihn z.B. eine Einliegerwohnung bieten kann.
Junge Leute - gerade Studenten oder Auszubildende - wählen häufig gemeinschaftliche
Wohnformen, wie z.B. Wohngemeinschaften, als kostengünstige Alternative zu einer
eigenständigen Haushaltsgründung.
Die Wohnansprüche von berufstätigen Paaren stellen sich sehr differenziert dar und
sind abhängig vom Einkommen, der gesellschaftlichen Stellung sowie individuellen Vorstellungen. Bei der Modernisierung des Bestandes sollten daher Überlegungen zur Anpassung der Grundrisse an entsprechende Lebenssituationen in die Planung einfließen.
Senioren legen in der Regel auch im Alter Wert auf eine abgeschlossene Wohnung,
soweit sie sich nicht für eine Seniorenwohngemeinschaft oder Senioreneinrichtungen
entscheiden. Erste Erfahrungen mit Wohngemeinschaften von Senioren zeigen, dass
durch gemeinschaftliches Wohnen mit gegenseitiger Unterstützung und Hilfestellung ein
eigenständiges selbstbestimmtes Leben im Alter durchaus als Alternative zum Altersheim möglich ist. Gerade für Senioren sind barrierearme Zugänge und Wohnungsgrundrisse ein wesentliches Entscheidungskriterium. Erst recht gilt dies natürlich für
Menschen mit Behinderungen.
Alle Gruppen fordern Kommunikationsflächen im Haus und im Freiraum. Sie wollen
darüber hinaus sicher und lärmgeschützt wohnen.
Das gemeinschaftliche Wohnen im Mehrgenerationenhaus, in dem verschiedene
Generationen unter einem Dach leben, kann im Rahmen eines Familienverbandes
stattfinden - z.B. Eltern, Großeltern und Kinder - wie in der traditionellen Großfamilie,
aber auch als gewollte Mischung von Bewohnern verschiedener Generationen in einem
Mehrfamilienwohnhaus. Der erwartete Vorteil ist die Möglichkeit der gegenseitigen
Unterstützung, z.B. bei der Kinderbetreuung oder bei der Erledigung größerer Einkäufe.
Gemeinschaftliches Wohnen und Leben fördert die Integration der verschiedenen
Generationen und ist ein Weg aus der Isolation und Vereinsamung, vor allem im Alter.
12
Wichtig sind sowohl Angebote zur Kommunikation und Gemeinsamkeit, als auch die Sicherung individueller Rückzugsräume.
Eine große Chance für die nachhaltige Nutzung von Wohngebäuden liegt in der Schaffung von barrierearmen, generationen- und gruppenübergreifenden, flexiblen Wohnangeboten. Der Architekt kann beraten und Grundrisslösungen für die unterschiedlichen
Lebenssituationen entwickeln.
Folgende Aspekte sind beim generationenübergreifenden Wohnen wichtig:
Möglichst barrierefreie Zu- und Übergänge.
Flexible Wohnungsgrößen als Angebot für unterschiedliche Haushaltsgrößen.
Flexible Raumnutzungen der Wohnräume mit Raumgrößen von ca.14-16 m² und
Mindestraumbreiten von 2,50 m.
Eine möglichst direkte Anbindung an die Haupterschließung, z.B. den Flur erhöht
die Flexibilität der Nutzung der einzelnen Räume.
Die Anordnung des Essplatzes in oder in der Nähe zur Küche erleichtert die Andienung und verbessert die Kommunikation.
Flexible Nutzung der Freiräume.
1.2.2 Anpassung an heutige Wohnbedürfnisse
Die Anforderungen werden im wesentlichen von den Wohnbedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten des Bewohners bestimmt. Häufig orientieren sie sich an aktuellen
Neubaustandards. Verschachtelte Grundrisse, kleine Fensteröffnungen, überalterte Bäder und Küchen sowie technisch überholte haustechnische Anlagen sind nicht mehr
zeitgemäß. Der entscheidende Akzent liegt in der Modernisierung für heutige und zukünftige Wohnansprüche, verbunden mit den notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen. Anzustreben ist eine gelungene Verbindung der vorhandenen Qualitäten und des
einmaligen Charakters des Altbaus mit den Anforderungen eines aktuellen Wohnstandards, soweit dieser unter Berücksichtigung der Bausubstanz umsetzbar ist.
Ob eine Wohnküche mit Essplatz oder eine reine Funktionsküche und dafür Platz für
verschiedene Sitzgruppen im Wohnbereich bevorzugt wird, ist von den individuellen
Wohnvorstellungen abhängig, ebenso Anzahl und Ausstattung der Bäder, bis hin zum
Wellnessraum.
13
In älteren Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Garten nicht immer von den Wohnräumen direkt erreichbar. Die Wohnqualität wird deutlich erhöht, wenn die Wohnräume im
Erdgeschoss zum Garten hin durch den Einbau neuer Tür- und Fensterelemente geöffnet und z.B. über einen aufgeständerten Freisitz ein Zugang zum Garten geschaffen
wird. In Zwei- oder Mehrfamilienhäusern sollten die Wohnungen in den Obergeschossen zumindest über einen Balkon oder Wintergarten verfügen.
Abb. 1 / 2: Modernisierung eines Reihenhauses mit Öffnung der Fassade zum Garten [2]
Gemeinsam mit dem Architekten kann das Potenzial des vorhandenen Gebäudes herausgearbeitet und eine wirtschaftliche Modernisierung erreicht werden. Häufig bietet der
vorhandene Grundriss gute Möglichkeiten zur Veränderung – die Grenzen setzt oft nur
das Budget des Bauherren.
1.2.3 Grundrissgestaltung
Auf die unterschiedlichen Anforderungen in Bezug auf die Nutzung der Wohnung muss
vor allem die Grundrissgestaltung eingehen. Bei der Planung sollten folgende Punkte
beachtet werden:
Grundsätzliche Anforderungen an die Grundrissgestaltung
Zuordnung der Räume, Raumgruppen
Beziehung zwischen Innen- und Außenraum
Raumzusammenlegungen, Veränderung von Raumgruppen
Einbindung eines Anbaus in die bestehende Raumstruktur
Schaffung von Maisonettewohnungen oder Dachausbau.
14
Die Umsetzung soll an einem Beispiel erläutert werden.
Abb. 3 / 4: Grundrisse 1. und 2. Obergeschoss Maisonettewohnung [3]
An den Grundrissen (Abb. 3/4) einer Maisonettewohnung in einem von zwei Eigentümerhaushalten selbstgenutzten innerstädtischen Altbau lassen sich einige Aspekte einer familiengerechten Modernisierungsplanung darstellen. So bildet der großzügige
Essbereich in unmittelbarer Zuordnung zur Küche den kommunikativen Mittelpunkt der
Wohnung. Die Möglichkeit, z.B. in der Nähe eines Elternteils Schulaufgaben zu erledigen, wird gerade bei kleineren Kindern gerne angenommen.
Daneben hat jedes Kind ein eigenes Zimmer, aber auch die erwachsenen Familienmitglieder verfügen mit dem abgetrennten Wohnraum und dem Musikzimmer über Rückzugsbereiche. Der Arbeitsbereich im 2. Obergeschoss kann - durch die direkte Anbindung der Kinderzimmer – alternativ auch als erweiterter Spielbereich genutzt werden.
Für Jugendliche wiederum ist die zweite Anbindung an das Treppenhaus ein Schritt in
die Selbstständigkeit, da sie so ohne ständige Kontrolle der Eltern ihre Zimmer in der
zweiten Wohnebene erreichen können.
2
2.1
Typische Merkmale des Gebäudebestandes
Statistische Übersicht zum Gesamtbestand
Die Bundesrepublik Deutschland verfügt über einen Wohnungsbestand von 38.157.911
Wohnungen [4]. Davon befinden sich ca. 28 % in Einfamilienhäusern, ca. 18 % in Zweifamilienhäusern und ca. 54 % in Mehrfamilienhäusern (Tabelle 1). Die durchschnittli15
chen Wohnflächen unterscheiden sich deutlich zwischen Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, aber auch zwischen den alten und neuen Bundesländern.
Einfamilienhaus
Zweifamilienhaus
Mehrfamilienhaus
Gebäude/
Wohn-
Gebäude
Woh-
Wohn-
Gebäude
Woh-
Wohn-
Wohnungen
fläche
(Anzahl)
nungen
fläche
(Anzahl)
nungen
fläche
(Anzahl)
(ø)
(Anzahl)
(ø)
Anzahl)
(ø)
8.91 Mio.
122,4
2.98 Mio. 5,96 Mio.
90,2
2,40 Mio. 15,73 Mio.
68,2
1,75 Mio.
102,3
0,48 Mio. 0,97 Mio.
75,4
0,62 Mio.
4,84 Mio.
60,0
10,66 Mio.
119,1
3,46 Mio. 6,93 Mio.
88,1
3,02 Mio. 20,57 Mio.
66,3
Alte
Bundesländer
Neue
Bundesländer
Deutschland
Tabelle 1: Verteilung des Bestandes im Jahr 2002 [4]
Ein- und Zweifamilienhäuser umfassen insgesamt einen Anteil von 57,6 % der Wohnfläche in Deutschland, dabei stellen sie gleichzeitig über 82 % aller Wohngebäude dar.
Nach den aktuellsten statistischen Daten wohnten im Jahre 2003 bereits 52 Prozent der
Menschen in Deutschland im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung. In absoluten
Zahlen stellen 42,5 Millionen Selbstnutzer im Vergleich zu den rund 40 Millionen Mietern inzwischen die absolute Mehrheit (Abb. 5) dar. Da Eigentümerhaushalte im Schnitt
größer sind als die Mieterhaushalte - vor allem Familien mit Kindern wohnen seltener
zur Miete - liegt die personenbezogene Wohneigentumsquote in der Regel fast 10 Prozentpunkte höher als die haushalts- oder wohnungsbezogene Quote, die 2003 bei ca.
43 Prozent lag. Dennoch bleibt die Wohneigentumsquote, insbesondere im Vergleich
mit anderen europäischen Staaten in Deutschland immer noch weit hinter dem vorhandenen Potenzial zurück. Marktuntersuchungen zeigen allerdings, dass rund 60 Prozent
der Mieter lieber in eigenen vier Wänden wohnen würden.
16
Zuhause in den eigenen vier Wänden
Anteil der Bürger mit Wohneigentum (2003)
50 %
66
Saarland
63
Rheinland-Pfalz
61
Baden-Württemberg
Bayern
58
Thüringen
57
Niedersachsen
56
Schleswig-Holstein
55
Hessen
53
Bremen
51
Sachsen-Anhalt
50
Brandenburg
50
46
Nordrhein-Westfalen
Sachsen
45
41
Mecklenburg-Vorpommern
Hamburg
Berlin
Alle Angaben in %
29
16
Deutschland gesamt
52
Quelle:
empirica/LBS Research
Abb. 5: Anteil der Bürger mit Wohneigentum
2.2
Einordnung in Baualtersklassen
Für die weitere Nutzung eines Bestandsgebäudes ist es wichtig zu wissen, welche baulichen oder funktionellen Qualitäten, aber vielleicht auch Mängel es gibt und welche Anforderungen daraus für eine Modernisierung oder einen Umbau entstehen. Pauschale
Aussagen zum Zustand des vorhandenen Wohngebäudebestandes sind auf Grund seiner differenzierten Zusammensetzung, z.B. nach Gebäudearten, Bauweisen oder Entstehungszeiten nicht möglich. Der Gebäudebestand kann jedoch, bezogen auf das Baujahr und die Art des Gebäudes in sogenannte Baualtersklassen eingeteilt werden. Diese
Baualtersklassen repräsentieren also Gebäude die typische Bauweisen vereinen.
17
1991 - 2000
10%
2001 und
später
1%
bis 1918
15%
1979 - 1990
14%
1919 - 1948
13%
1949 - 1978
47%
Abb. 6: Anteil der Wohnungen nach Baualtersstufe (Stand August 2003) [4]
Die vom Statistischen Bundesamt vorgenommene Einteilung bietet den Vorteil einer
quantitativen Einschätzung des Bestandes. Abbildung 6 zeigt, dass nur etwa 10 % des
gesamten Gebäudebestands in Deutschland nach 1990 gebaut wurde und damit nur
dieser Anteil dem aktuellen Neubaustandard entspricht.
In der Baualtersklasse vor 1918 sind vielfältigste Gebäudeformen zusammengefasst. In
dieser Gruppe befinden sich, überproportional vertreten, denkmalgeschützte Gebäude,
annähernd alle Fachwerkgebäude und die großzügig proportionierten Gründerzeitgebäude mit ihren hohen Räumen und Stuckfassaden.
Einen vergleichbaren Anteil stellt die Gebäudeklasse von 1919 bis 1948 dar. Die Gebäude aus dieser Zeit haben unsere gegenwärtige Architektursprache bis heute nachhaltig beeinflusst. Neben dem Heimatschutzstil mit seiner konservativen Formensprache entwickelte sich das avantgardistische Bauen, als dessen wichtigste Strömung das
Bauhaus zu nennen ist, das weltweit bis heute die Architektur prägt.
Der anteilig größte Bestand ist im Zeitraum von 1948 bis 1978 entstanden. Zu Beginn
wurden die Gebäude architektonisch maßgeblich durch die verschiedenen Strömungen
der vorhergehenden Baualtersklasse geprägt. Die sich beschleunigende technische
Entwicklung, insbesondere im Bereich der Baukonstruktion und der Baustoffe führte zu
einem sehr differenzierten Gebäudebestand. Deshalb finden sich auch in dieser Gruppe
18
ansprechende Gebäude, die zusätzlich durch ihr geringeres Alter im Mittel weniger Sanierungsaufwendungen benötigen, als vergleichbare ältere Gebäude.
Altbauten können Mängel aufweisen auf Grund von Materialermüdung, Umwelteinflüssen (z.B. Witterung oder Verkehr), Wohnfehler oder unterlassener Instandhaltung. Auch
unsachgemäße Umbauten können zu Schäden führen. Dem Eigentümer eines Altbaus
sollten die möglichen charakteristischen Schwachstellen der entsprechenden Gebäudealtersklasse bekannt sein.
Zur qualitativen Grobeinschätzung des Bestandes wird im Folgenden eine Übersicht
über die Baualtersklassen dargestellt, die konstruktive und technische Charakteristika
der jeweiligen Baualtersklasse zuordnet. Daraus lassen sich dann erste Aussagen zum
baulichen und energetischen Zustand des Gebäudes ableiten. Bevor also auf mögliche
Mängel der einzelnen Gebäude eingegangen wird, sollen die typischen Konstruktionen
beschrieben werden.
2.3
Baukonstruktive Merkmale
Für die Nutzung eines Gebäudes oder die Modernisierungsplanung ist die Kenntnis über die baulichen oder funktionellen Qualitäten des Bestands entscheidend. So ist es
möglich, anhand einer Grobabschätzung über die Baualtersklasse die typischen Merkmale eines Gebäudes zu bestimmen, bevor eine Bestandsaufnahme durchgeführt wird.
Oftmals wird die Einordnung in das vorgegebene System nicht ohne weiteres möglich
sein, da Baustile, Bau- und Ausführungstechniken zeitlich und regional von einander
abweichen und Änderungen meist fließend geschehen. Bei vielen Gebäuden wird nicht
mehr der originale Bauzustand anzutreffen sein, da gegebenenfalls mehrere Baumaßnahmen stattgefunden haben, deren Qualität durchaus unterschiedlich sein kann. Es ist
deshalb notwendig, sich bei der Planung des Ursprungszustandes bewusst zu werden,
um die richtigen Modernisierungsmaßnahmen festlegen und den erforderlichen Aufwand abschätzen zu können.
19
Baualtersklassen
Gebäudeteil
1. Außenwände
Keller
Ziegel massiv
Stampfbeton
Stahlbeton
Hochlochmauerwerk, porosierte Baustoffe
Geschosse Mauerwerk massiv
Hochlochmauerwerk, porosierte Baustoffe
Mauerwerk zweischalig
Ziegelsplittbeton
2. Innenwände
Fachwerk
Mauerwerk
Trennwände
Mauerwerk
Wandbauplatten (meist Gips), Ständerbauart
3. Außenwandbekleidungen
Glatte Putzfassaden
Sichtmauerwerk
hinterlüftete Fassaden, Vorsatzmauerwerk mit/ohne Dämmung
4. Fenster
Holzfenster Einscheibenverglasung
Verbundfenster, Holz
Holz, Kunststoff, Metall 2-Scheibenisolierglas ab 60er Jahre
5. Dach
Flachdach
Steildach
Dachdeckung Schuppendeckung: (Z)iegel, (B)eton,
Schindeln
Tafeldeckung:
Faserzement, Blech
Bahnendeckung: Teer- bzw. Bitumenbahn
6. Decken
Holzbalkendecke
Stahlsteindecken
Stahlbetondecken
7. Fußböden
Holzdielen auf Deckenbalken
Holzdielen auf Massivdecken
Verbundestrich
Schwimmender Estrich
Teppichbeläge, Kunststoffbeläge
Linoleum
8. Treppen
Stahlbetontreppen
Kellertreppe aus Beton
9. Sanitär
WC in der Wohnung
Waschtisch in der Wohnung
Badewanne in der Wohnung
Kohleboiler für Warmwasser
Gasdurchlauferhitzer
10. Heizung
Einzelofenheizung
Kohle-Zentralheizung
Öl-Zentralheizung
Gas-Einzelöfen
Gas-Zentralheizung
20
50er bis
60er
Jahre
(Z/B)
11. Elektrotechnik
Geringe Leitungsquerschnitte
Leitungen unter Putz
Unter-Putz-Dosen/Schalter
Drehsicherungen zentral
Drehsicherungen Wohnungsverteilung
12. Lüftung
freie Lüftung (Fensterlüftung)
maschinelle Lüftung
Legende: Überwiegend anzutreffen
teilweise anzutreffen
Abb. 7: Typische Konstruktionen von Wohngebäuden der 50er bis 60er Jahre. (neu nach [5])
Im Weiteren wird auf die typischen Eigenschaften der Hauptbauteile näher eingegangen.
2.3.1 Typische Konstruktionen
Wandaufbauten
Die Wände wurden wegen der knappen Rohstoffe
genauer dimensioniert. Zudem wurden in den 50er
Jahren erhebliche Mengen an wiederverwendeten
Materialien verbaut. In dieser Zeit entstanden auch
eine Vielzahl neuer Bauprodukte. Erwähnenswert
sind in diesem Zusammenhang die Produkte aus
Ziegelsplittbeton, zu denen die kriegszerstörten
Abb. 8: Mauerwerk aus Hohlblocksteinen
Mauerwerke weiterverarbeitet wurden. Die Verbesserung der Wärmedämmung wurde durch Hohlblocksteine oder
mehrschichtigen Wandaufbau realisiert, die jedoch heutigen
Standards nicht mehr genügen.
Abb. 9: Kellerwand
Keller
Die Wände im Keller wurden häufig mit festeren Materialien, wie
Betonsteinen oder Stampfbeton, als die darüber liegenden
Wohngeschosse gebaut. Bei der Abdichtung wurden neben bituminösen Dichtstoffen auch weiterhin teerhaltige Produkte ein-
21
bituminöse
Dichtung
gesetzt.
Innenwände
Tragende Innenwände wurden hauptsächlich in Mauerwerk
erstellt. Bei leichten Trennwänden wurden als Baumaterial
häufig Gips- Bims- oder Schlackebetondielen verwendet.
Konstruktiv wurden Trennwände meist losgelöst von tragenden Bauteilen, direkt auf die Decken gestellt und stumpf an
die tragenden Wände gestoßen. Dies hat gerade bei Grund-
Abb. 10: Leichte Trennwand
rissänderungen den Vorteil, dass ohne großen Aufwand flexiblere Wohnungsgrundrisse
gestaltet werden können. Tragende Wände wurden in bezug auf die Wanddicken optimiert und nicht tragende Innenwände bis auf 6 cm Dicke herabgesetzt. Der Schallschutz wurde durch die geringeren Massen gegenüber Konstruktionen früherer Baualtersklassen reduziert.
Außenwandbekleidung
Die architektonische Sprache der Gebäude orientiert sich eher am Bauhausstil der Vorkriegsmoderne als am konservativen Heimatschutzstil. Die
Fassaden sind in der Regel schlicht ausgebildet.
Außenwandbekleidungen werden hauptsächlich in
Putz ausgeführt. Sparsame Ornamentierungen,
wie z.B. Fensterumrandungen aus Kunststein oder
Abb. 11: Reihenhaus der 60er Jahre
Keramik sind ebenfalls anzutreffen. Die Verwendung
von Glasbausteinen und vorgehängten Fassaden
wird ab den 60er Jahren immer beliebter. Die Wärmedämmeigenschaften genügen nicht den heutigen
Anforderungen. Die schlichte Gestaltung begünstigt
Innenputz
Mauerwerk
mineralischer
Oberputz
eine nachträgliche Außendämmung der Fassaden.
Abb. 12: Mauerwerk mit einfachem Außenputz
22
Fenster
Die Fensterform sowie –konstruktion war in der Zeit des
Wiederaufbaus vom Stil der 20er bis 40er Jahre geprägt.
Die knappen Baustoffressourcen Anfang der 50er Jahre
führten zu besonders schlanken Holzprofilen, die wenig
haltbar waren und den heutigen Anforderungen an Dichtheit, Wärmeschutz und Schallschutz nicht mehr genügen,
so dass diese Fenster häufig bereits ausgetauscht wurden.
Neue Werkstoffe wie Kunststoff und Aluminium sowie Isolierverglasungen wurden vereinzelt ausprobiert, führten je-
Abb. 13: Blendrahmenfenster im Werksteingewände
doch zu keinen dauerhaften Lösungen und sind heute technisch überholt.
Dachkonstruktion
Für die Dachkonstruktion wurden überwiegend Steildächer
eingesetzt, die bei Ein- und Zweifamilienhäusern hauptsächlich als Holzkonstruktionen ausgeführt wurden. Da besonders in den 50er Jahren Holz als Baustoff knapp war, wurde
Abb. 14: Betondachsteine
sehr viel Energie in die Entwicklung von materialsparenden
Konstruktionen gesetzt. Die Vielfalt der Ausführungsvarianten war enorm und die statische Dimensionierung optimiert. Dadurch werden bei nachträglichen Ausbauten oder
Erneuerungen meist Verstärkungsmaßnahmen erforderlich. Als Dachdeckung kamen
Ziegel oder Betondachsteine zur Ausführung.
Bereits bauzeitlich beheizte Dachräume wurden mit Dämmung meist in Form von zementgebundenen Holzwolleplatten oder Mineralwolle versehen. Die originalen Dämmstoffdicken entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen.
Decken
Bei Deckenkonstruktionen wurden ähnlich wie bei
den Dachkonstruktionen aus Materialmangel sehr
23
Bild 15: Balken- und Rippendecke aus Stahlbetonfertigteilen
viele unterschiedliche Deckentypen entwickelt. Es wurden neben Stahlbetonkonstruktionen - meist in Ortbeton gefertigt - auch weiterhin Stahlstein-Konstruktionen verwendet.
Diese bestehen aus Stahlträgern oder Stahlbetonträgern zwischen denen Hohlsteine
eingesetzt werden. Erste Versuche mit kleinteiligen Fertigteilelementen wurden schon in
den 50er Jahren unternommen. Der Anteil der Holzbalkendecken geht zurück.
Fußböden
Bei Fußböden kamen überwiegend Verbundestrich, in späteren Jahren auch bereits schwimmend verlegte Konstruktionen zum Einsatz.
Als Bodenbeläge wurden Materialien wie Holz und Keramik
sowie Teppich und besonders ab den 60er Jahren auch
Kunststoffbeläge verwendet. Letztere werden in der Regel
Bild 16: Schema einer
Massivdecke aus Beton.
1 Betondecke,
2 Trittschalldämmung
3 Estrich
bereits ausgetauscht sein.
Bei Modernisierungsarbeiten sollten neben der optischen Qualität der Fußböden auch
die baukonstruktiven Merkmale beachtet werden, z.B. hinsichtlich einer möglichen Verbesserung des Schallschutzes.
Treppen
In Ein- und Zweifamilienhäusern kamen weiterhin
Fußboden
Holztreppen zum Einsatz. Die Treppen wurden je-
Stahlbeton
Auffüllung
doch auch, vor allem in Mehrfamilienhäusern in
Stahlbeton - üblicherweise in Ortbetonbauweise ausgeführt. Dabei ist zu beachten, dass in dieser
Zeit in der Regel nicht die heute üblichen Betondeckungen der Bewehrungsstähle eingehalten wurden. Bei Innenraumtreppen ist dies unproblema-
Bild 17: Stahlbetontreppe
tisch, bei Außenanlagen muss dagegen ggf. mit Korrosion gerechnet werden.
24
Holztreppen sind in Mehrfamilienhäusern dieser Zeit eher selten zu finden. Dies lag neben der Holzknappheit zu Zeiten des Wiederaufbaus auch an den Erfahrungen mit Gebäudebränden während des 2. Weltkrieges.
2.4
Energetischer Zustand
2.4.1 Einordnung des Gebäudebestandes
Am Beispiel einer Großstadt wird die energetische Situation für den Gebäudebestand
verdeutlicht. (Abbildung 18) Der spezifische Heizwärmebedarf der Gebäude bis etwa
1968 kann Werte über 200 kWh/(m²·a) erreichen. In Abgleich mit den Angaben zum
Wohngebäudebestand in [6] können die Werte bei 150 kWh/(m²·a) für große Mehrfamilienhäuser und bei 350 kWh/(m²·a) für kleine Einfamilienhäuser liegen. Der höhere Wert
bei Einfamilienhäusern ist bedingt durch den großen Anteil der wärmeübertragenden
Fläche (Gebäudehülle) bezogen auf das Gebäudevolumen (A/Ve – Verhältnis).
Seit 1952 gibt es bereits die DIN 4108 – Wärmeschutz im Hochbau. In dieser Norm ist
ein Mindestwärmeschutz vorgesehen. Dieser soll vermeiden, dass es an Innenoberflächen der Wände zu Tauwasserbildung kommt. Wesentlichen Einfluss auf die Energieeinsparung haben erst nach 1968 die Normen (DIN 4108) und Verordnungen (Wärmeschutzverordnungen und Energieeinsparverordnung). Das beträchtliche Potenzial für
die Energieeinsparung im Gebäudebestand wird aus Abb. 18 besonders deutlich.
Bei den Gebäuden der 50er und 60er Jahre sind relativ hohe Heizwärmebedarfs- bzw. verbrauchswerte zu erwarten. (Zur Erläuterung: Bedarfswerte sind auf der Basis von
Wärmebilanzen errechnete Werte, wohingegen Verbrauchswerte durch Messungen ermittelt werden.) Da in diesem Zeitraum noch zahlreiche Ein- und Zweifamilienhäuser mit
Einzelöfen ausgerüstet wurden, war häufig mit einer räumlich und/ oder zeitlich eingeschränkten Beheizung zu rechnen. Mit späteren Heizungsumstellungen auf Zentralheizung war durchaus eine Zunahme des Heizenergieverbrauches möglich.
Die Zielstellung für die energetische Sanierung im Gebäudebestand sollte sein, das Niveau der heute gültigen Energieeinsparverordnung für den Neubau zu erreichen. Aber
es ist auch möglich, für den Gebäudebestand bereits den Niedrigenergiehausstandard
(NEH) zu erreichen, beispielsweise qp ≤ 40 bis 60 kWh/(m²·a). Hierbei handelt es sich
bei qp um den spezifischen Primärenergiebedarf. In das Projekt „Niedrigenergiehaus im
25
Bestand“ der dena [7] wurden zahlreiche Mehrfamilienhäuser der hier interessierenden
Altersgruppe eingebracht.
300
Jahres-Heizwärmebedarf in kWh/(m²·a)
DIN 4108 (1958; 1969)
bis 1918
1918 - 1948
200
1949 - 1957
1958 - 1968
WärmeschutzV
Originalzustand
1969 1977
1.
EnEV
2002
2.
3.
100
1978 2002
Wirtschaftlich optimale Wärmedämmung
0
0
20
40
60
80
100
Anteil der Wohnungen in %
Abb. 18: Jahres-Heizwärmebedarf des Wohnungsbestandes einer Großstadt im energetisch unsanierten Zustand (Originalzustand) und nach wirtschaftlich optimaler Dämmung (in Anlehnung an [8])
Am Beispiel der Heizung (Raumwärme) wird in Abb. 19 die energetische Kette von der
Nutzenergie hin zur Primärenergie dargestellt und die Begriffe im Anschluss erläutert:
Abb. 19: Energetische Kette – Nutz-/ End-/ Primärenergie
26
Nutzenergie – Nutzwärme, die im wesentlichen durch Transmissions- und Lüftungswärmeverluste bestimmt ist, vermindert durch solare und interne Wärmegewinne.
Endenergie – die Energie, die für das Gebäude bereitzustellen ist, sowohl für die Wärme als auch als elektrische Hilfsenergie. Es sind Umwandlungs-, Verteilungs- und
Übergabeverluste berücksichtigt. Die Endenergie kann als feste Brennstoffe (Kohle,
Holz), als Gas und Öl für Öfen oder Kesselanlagen, aber auch als Nah- und Fernwärme
bereitgestellt werden. Eine Energieeinsparung wirkt sich über die Verminderung der
Endenergie als Kostenminderung für den Gebäudeeigentümer-/ nutzer aus.
Primärenergie – Energiegehalt von (fossilen) Energieträgern, die noch nicht technisch
umgewandelt wurden. Regenerative Energien, Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung weisen geringe Primärenergiefaktoren auf. Die Verminderung der Primärenergie als Zielstellung ist wichtig für die Ressourcenschonung und die Verminderung der CO2Emission.
Der Primärenergiefaktor lässt sich wie folgt angeben:
Pr imärenergiefaktor f P =
Pr imärenergiebedarf
Endenergiebedarf
Zahlreiche Fördermöglichkeiten für die energetische Sanierung von Wohngebäuden,
beispielsweise der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sind an Grenzwerte für den
spezifischen Primärenergiebedarf und die Verminderung der Emission geknüpft. Auch
die Nachweise, die für die Hauptanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV)
zu führen sind sowie der in der nächsten Zeit einzuführende Energiepass für den Gebäudebestand beziehen sich auf den spezifischen Primärenergiebedarf.
Im folgenden sollen die Bauteile der Gebäudehülle und die Anlagentechnik betrachtet
werden.
2.4.2 Gebäudehülle (wesentliche Bauteile)
Die Transmissionswärmeverluste werden durch die wärmetechnische Qualität der Gebäudehülle bestimmt. Diese ist gekennzeichnet durch den:
•
Wärmedurchlasswiderstand R in (m²·K)/W bzw.
•
Wärmedurchgangskoeffizienten U = 1/R in W/(m²·K).
27
Die Gebäudehülle eines Hauses stellt die Begrenzung des beheizten Volumens dar,
bestehend aus Wänden und Fenstern, Decken bzw. Dächern, Kellerdecken bzw. Bodenplatten. Auf der Basis des Schichtaufbaus der Bauteile, der wärmetechnischen Eigenschaften der Baumaterialien (Dicke und Wärmeleitfähigkeit der Materialien) und der
Wärmeübergangseigenschaften innen/außen wird der Wärmedurchlasswiderstand R
bzw. der Wärmedurchgangskoeffizient U (früher k-Wert genannt) errechnet. Ein guter
Wärmeschutz wird durch niedrige U-Werte erzielt, das bedeutet die Bauteile weisen einen hohen Widerstand gegen Wärmeleitung auf.
U-Werte werden durch Architekten, Ingenieure, Energieberater, Hersteller von Wärmedämmsystemen, auch von Handwerksfirmen ermittelt. Beispiele für die U-Werte verschiedener Bauteile sind in Tabelle 2 angegeben.
Bauteil
Symbol
U-Wert
Altbestand
Umax
DIN 4108
(1952)
Umax
DIN 4108
(2003)
EnEV
Richtwerte
NEH1
W/(m²·K)
W/(m²·K)
W/(m²·K)
W/(m²·K)
W/(m²·K)
Außenwand
UAW
0,6 … 2,0
1,8 ... 2,6
0,83
0,35 … 0,45
≤ 0,3
Dach
UD
0,8 ... 4,0
1,8
0,83
0,25 ... 0,3
≤ 0,2
Oberste Geschossdecke
UOG
0,9 ... 3,0
2,1
1,11
0,4 ... 0,5
≤ 0,2
Kellerdecke
UKD
1,0 ... 1,2
1,6
1,11
0,4 ... 0,5
≤ 0,4
Fenster
Uw
2,5 ... 5,0
-
-
1,7
≤ 1,4
Tab. 2: Richtwerte Wärmedurchgangskoeffizienten
Monolithische, ungedämmte Außenwände, beispielsweise Vollziegel, 24 cm, weisen
die maximalen Werte auf, wohingegen Gasbetonsteine mit 36,5 cm, die minimalen Werte erreichen.
Das Dach ist insbesondere als Warmdach wesentlicher Bestandteil der thermischen
Gebäudehülle. Ungedämmte Steildächer, ggf. nach innen mit Leichtbauplatten verkleidet, erreichen Wärmedurchgangskoeffizienten von UD ≈ 4,0 W/(m²·K), für mehrschalige
Decken (Betondecke plus Wärmedämmung) und leichte Flachdächer (Sparren) waren
Werte von UD < 1,0 W/(m²·K) erreichbar.
1
NEH - Niedrigenergiehaus
28
Bei unbeheiztem Dachraum oder Drempel ist die oberste Geschossdecke Teil der
thermischen Gebäudehülle. Maximale Werte für den Wärmedurchgangskoeffizienten
liegen für ungedämmte Betondecken vor, UOG > 3,0 W/(m²·K), minimale Werte für ungedämmte Holzbalkendecken, UOG < 1,0 W/(m²·K).
Für
Kellerdecken
können
die
Wärmedurchgangskoeffizienten
durchaus
bei
UKD ≈ 1,0 W/(m²·K) liegen. Hierbei gewinnt die Trittschalldämmung eines schwimmenden Estrichs Einfluss auf die wärmetechnischen Eigenschaften.
Bei den Fenstern entspricht ein Uw-Wert von 5,0 W/(m²·K) einer Einfachverglasung.
Bessere Werte erreichen Kastenfenster und Doppelverglasungen (Isolierverglasung).
Wärmedurchgangskoeffizienten Uw = 2,5 bis 3,0 W/(m²·K) werden mit diesen Verglasungen erreicht. Die Fensterrahmen sind vorrangig aus Holz gefertigt, in den sechziger
Jahren wurden aber auch schon Verbundmaterialien eingesetzt, beispielsweise beschichtete Holzrahmen.
Als weitere Bauteile der wärmeübertragenden Gebäudehülle sind Bodenplatten und
erdberührende Außenwände beheizter Räume zu berücksichtigen, aber auch Türen
und Fenstertüren, Abseitenwände.
Bauteil
Symbol
U-Wert
Objekt
Hofheim (1953)
Objekt
Essen (1957)
Objekt
Freiburg (1959)
W/(m²·K)
1,44
BimsHohlblockbaustein
240 mm
1,1
0,9
Kehlbalkendecke
W/(m²·K)
1,32
Leichtbeton
Hohlblock
W/(m²·K)
1,6 ... 1,3
BimsHohlblockbaustein
240 ... 300 mm
1,55
Kochdecke
(Fertigbalken, BimsHohlblocksteine)
1,51
Kochdecke
(Fertigbalken, BimsHohlblocksteine)
2,5
Außenwand
UAW
Dach
Oberste Geschossdecke
UD
UOG
Kellerdecke
UKD
1,1
Rippendecke
190 mm
0,71
Stahlbeton 240 mm
Dämmung
Fenster
Uw
2,65
2,6
Tab. 3:
0,83
0,64
Stahlbeton 140 mm
Dämmung
Bauteile von Beispielobjekten [7]
29
Die Anforderungen an den seit 1952 in der DIN 4108 formulierten Mindestwärmeschutz
müssten im wesentlichen in den Wohngebäuden der 50/60er Jahre erfüllt sein. Damals
wurden die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz noch für Wärmedämmgebiete I
bis III formuliert. Die höchsten Anforderungen bestanden für das Gebiet III, vor allem für
höhergelegene Bereiche in Deutschland. In Fortschreibung der Norm wurde auf die Differenzierung nach Wärmeschutzgebieten verzichtet.
In Tabelle 3 werden Beispiele zum Wandaufbau von Gebäuden (kleine Mehrfamilienhäuser) der 50/60er Jahre angegeben, die jedoch auch für Ein- und Zweifamilienhäuser
zutreffen.
In die späten 50er Jahre, ab etwa 1958, fällt auch der Beginn der industriellen Bauweise
sowohl in den alten als auch in den neuen Bundesländern. Der Anteil dürfte Ende der
sechziger Jahre mit etwa 480.000 WE bei 10 % in den neuen Bundesländern gelegen
haben, in den alten Bundesländern mit etwa 240.000 WE bei 2 %. Abbildung 20 macht
Angaben zur Fertigstellung von Wohnungen im industriellen Wohnungsbau (ABL und
NBL).
Fertigstellung von Wohneinheiten
100.000
Wohneinheiten pro Jahr
Neue Bundesländer
Alte Bundesländer
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1958-70
1971-75
1976-80
1981-85
1986-90
1991-95
Jahre
Abb. 20: Durchschnittliche jährliche Fertigstellung von Wohneinheiten im industrialisierten Wohnungsbau
In den neuen Bundesländern wurde seit 1990 im Rahmen der Privatisierung ein kleiner
Anteil der Plattenbauten in Wohneigentum umgewandelt. Auch in den alten Bundesländern ist der Anteil an Wohneigentum in den Gebäuden des industriellen Wohnungsbaus
eher gering.
30
2.4.3 Anlagentechnik
Für die energetische Gesamtbilanz hat neben der Gebäudehülle die Erzeugung und
Verteilung der Wärme im Gebäude Einfluss, insbesondere
•
die Umwandlungsverluste bei der Wärmeerzeugung in dem im Gebäude betriebenen Kessel, bestimmt durch die Kessel-Nutzungsgrade;
•
die Übergabe- und Verteilungsverluste, letztere vor allem bei Rohrführung in unbeheizten Räumen;
•
die relativ hohen Heizmedientemperaturen (Vor-/ Rücklauf) bis zu 90/70°C bei
Altanlagen, unter 70/50°C bei modernen Heizanlagen.
Mit dem Nutzungsgrad des Wärmeerzeugers wird die pro Jahr erzeugte Wärme mit
dem eingesetzten Brennstoff ins Verhältnis gesetzt. Demgegenüber setzt ein Wirkungsgrad die entsprechenden Leistungen ins Verhältnis.
Es ist davon auszugehen, dass alle Heizsysteme, die in den 50/60er Jahren eingesetzt
wurden, relativ niedrige Nutzungsgrade aufwiesen. Während für gas-, öl- und koksbeheizte Kessel Wirkungsgrade von 75 bis 85 % üblich waren, so lagen die Jahresnutzungsgrade deutlich unter 60 %. Bei den Kesseln führten Abgas-, Abstrahlungs- und
Betriebsbereitschaftsverluste zu hohen Wärmeverlusten bzw. zu den niedrigen
Nutzungsgraden.
Da das Alter der Gebäude bereits über 35 Jahre beträgt, kann angenommen werden,
dass der überwiegende Teil der ursprünglichen Heizungsanlagen bereits einer Modernisierung unterzogen wurde. Sofern in Ausnahmefällen Heizkessel noch nicht erneuert
wurden, greifen die Umrüstungsverpflichtungen der Energieeinsparverordnung, allerdings mit den Einschränkungen für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Moderne Hauskesselanlagen auf der Basis von Gas- und Öl weisen Nutzungsgrade von 90
bis mehr als 100 % auf (letzteres: Gas-Brennwerttechnik). Aber auch Holzpellet-Kessel
erreichen ca. 90 %.
Die Energieeinsparpotentiale einer Heizungsmodernisierung bezogen auf den Ausgangszustand der 50/60er Jahre, die in der Regel mit einer Energieträgerumstellung
einherging bzw. geht, kann 30 bis 40 % erreichen.
31
2.5
Haustechnik
2.5.1 Heizung / Warmwasserbereitung
Im Wohngebäudebestand der 50/60er Jahre wurde
eine Vielzahl von Heizsystemen eingesetzt. Bis in die
sechziger Jahre hat die Einzelofenheizung eine große
Rolle gespielt, vom Kachelofen hin zum Dauerbrandofen. Der Übergang zu zentralen Heizungssystemen
ist in den alten Bundesländern schneller erfolgt als in
den neuen Bundesländern.
Abb. 21: Gusseiserner
Gliederkessel
Bis in die fünfziger Jahre bestand Brennstoffmangel.
Zur Beheizung musste ein Ofen im Wohnraum, ein Badeofen im Bad und ein Herd in
der Küche genügen. Zu dieser Zeit hatten weniger als 10 % der Wohnungen im Gebäudebestand eine Zentralheizung, und nur 11 % der Neubauten wurden 1955 mit einer Zentralheizung ausgestattet [9].
Diese wurden anfangs als Schwerkraftheizung (mit heute
überdimensionierten Rohrleitungen), später als Pumpenheizung, überwiegend als Zweirohrsystem ausgeführt. Die
Rohrleitungen waren überwiegend nicht gedämmt und es
fehlten ausreichende Regelungsmöglichkeiten. Thermostatventile wurden erst in den späten 60er Jahren regelmäßig eingebaut.
In
den
alten
Bundesländern
wurde
die
„Koks-
Zentralheizung“ zunehmend durch Öl und Gas als Brennstoff ersetzt. Da deren Einsatz in der ehemaligen DDR Beschränkungen unterworfen war, wurden die Anlagen weiterhin überwiegend mit Braunkohlenbriketts oder -koks be-
Abb. 22: WarmwasserZentralheizung
trieben, beziehungsweise der Ausbau der Fernwärmeversorgung forciert. Heute beträgt der Anteil der Nah- und Fernwärme in der Bundesrepublik ca. 12 %. Allerdings spielt diese – wegen der geringen Anschlussdichten – für die
Ein- und Zweifamilienhäuser kaum eine Rolle.
In Übergangsphasen vom brikettbeheizten Einzelofen zur zentralen Beheizung wurden
auch öl- und gasbeheizte Einzelöfen (vorrangig in den alten Bundesländern) sowie
32
Kleinraumheizer und Gas-Außenwandheizer (Gasheizofen) eingesetzt. Sofern die Geräte einer regelmäßigen Wartung unterzogen wurden, ist im Einzelfall eine Funktionstüchtigkeit gegeben, wobei die normativen Nutzungsdauern schon weit überschritten
sind.
Auch Elektroheizgeräte wurden beginnend in den 50er und 60er Jahren eingesetzt
- sogenannte Nachtspeicheröfen oder Direktheizgeräte. Wegen des hohen Primärenergieaufwandes bei der Erzeugung des elektrischen Stromes und der hohen Heizkosten
finden sie heute keine große Verbreitung.
Parallel zur Heizung entwickelte sich die Warmwasserversorgung. Die betrachteten
Gebäude waren in der Regel bereits mit Bädern versehen. Für die Wassererwärmung
war anfangs noch der Badeofen verbreitet. Sowohl für den Bad- als auch den Küchenbereich wurden zunehmend Elektro-Wasserspeicher oder Gas-Durchlauferhitzer eingesetzt. Mit der weiteren Entwicklung der Zentralheizung hat die kombinierte Heizung und
Trinkwassererwärmung eine starke Verbreitung gefunden, häufig unter Einbeziehung
von Speichern.
2.5.2 Sanitärtechnische Ausstattung
Bereits in den 50er und 60er Jahren wurden in der DIN 18022 Planungsgrundlagen für
Küche und Bad zusammengestellt, deren Beachtung zu technisch und wirtschaftlich rationellen Grundrisslösungen führte [10]. Soweit es die örtlichen Gegebenheiten zuließen, wurden die Installationen von Küche und Bad
an einer gemeinsamen Trennwand verlegt, damit
konnte die gesamte Rohrinstallation soweit wie
möglich konzentriert werden. So konnten Leitungsaufwand und Wärmeverluste in den Warmwasserleitungen verringert werden. Noch vorhandene Installation aus dieser Zeit ist jedoch in der Regel
überaltert. Sowohl Steig- als auch Fallleitungen
können ggf. zugesetzt, verrottet oder korrodiert
sein.
Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass
33
Abb. 23: Warmwasserversorgung mit 80 l - Speicher (Elektro)
Bäder dieser Zeit beheizbar waren. Die Raumheizeinrichtungen selber sind dabei allerdings technisch sehr unterschiedlich ausgeführt worden. Wenn die Warmwasserbereitung über einen Kohlenbadeofen erfolgte, war es üblich, dass dieser für die Raumbeheizung ausreichte. Bäder waren also nicht grundsätzlich an eine zentrale Heizungsanlage angeschossen.
Im Bad fanden neben einer Badewanne (als Einbauwanne, Freistehwanne, Duschwanne oder Brausetasse) und Waschbecken auch noch Spülabort, gegebenenfalls Bidet
und eine Waschmaschine Platz. Warmwasser im Bad wurde sowohl für die Badewanne
als auch in geringerem Umfang für Waschbecken vorgesehen, anfangs mit je einer
Zapfstelle für Kalt- und Warmwasser später über Mischbatterien. Zirkulationsleitungen
für die Warmwasserversorgung zählten noch nicht zum Ausrüstungsstandard.
Üblicher Standard in den Küchen war neben einer Kaltwasser- auch eine Warmwasserversorgung. In der Regel wurden Doppelspülbecken, zum Teil auch separate Schmutzwasserausgüsse eingebaut. Kombinierte Spülausgussbecken (Stufenspülen) konnten
besonders platzsparend eingesetzt werden.
2.5.3 Lüftung
Die Lüftung wird von der freien Lüftung über geöffnete Fenster und vorhandene Undichtheiten, z.B. in Form von Fensterfugen dominiert. Die schlanken Holzprofile insbesondere der 50er Jahre bedingen überwiegend - infolge geringer Formstabilität und
meist fehlender Fugendichtung - eine aus heutiger Sicht viel zu große Fugenlüftung.
Dies hat zur Folge, dass in den Räumen im Heizperiodenmittel zwar mit einer zumindest für bautenschutztechnische Belange (Vermeidung von Feuchtigkeitsproblemen)
hinreichend großen Quer- und thermischen Auftriebslüftung (Abb. 24/ 25) gerechnet
werden kann, häufig aber mehr Außenluft durch die Häuser strömt, als für die Mindestlüftung (für Abtransport der Raumluftfeuchte und damit den Feuchteschutz erforderlich)
bzw. die Grundlüftung (für die Erfüllung hygienisch-gesundheitlicher Belange erforderlich) notwendig ist. Das unerwünschte Resultat ist ein unnötig hoher Heizwärmebedarf.
34
Arbeitszimmer
Wohnbereich
Wohnbereich
Bad/
WC
Küche
Wohnbereich
Küche
WC/
Du
Abb. 24 und 25: Quer- und thermische Auftriebslüftung über Fenster und vorhandene Undichtheiten in Einfamilienhäusern
In einigen Fällen wird die Querlüftung des Hauses durch Einzelschächte zur freien
Schachtlüftung - an die ausschließlich Küche bzw. Bad/WC-Räume angeschlossen sind
– unterstützt. Werden noch Räume mit raumluftabhängigen Feuerstätten geheizt, sorgt
der thermische Auftrieb der Schornsteine während des Verbrennungsvorganges, in bestimmten Fällen (Gasfeuerstätten) auch außerhalb desselben, für eine zusätzliche Antriebskraft für die freie Lüftung. Bei Einsatz von Gasfeuerstätten (z.B. Durchlauferhitzer)
im Wohnbereich (Küche bzw. Bad/WC sind u. U. Außenluftdurchlässe (ALD) für die
Verbrennungsluftversorgung vorhanden.
Für die Planung der Lüftungseinrichtungen galten in den alten Bundesländern
DIN 18017 Blatt 1 (März 1960) und Blatt 2 (August 1961), in den neuen Bundesländern
war es TGL 10690 Blatt 3 (November 1963).
Fensterlose Bäder und WC’s – im Wesentlichen in Mehrfamilienhäusern - werden über
Einzel- oder Sammelschächte gelüftet (Bilder 26 und 27). Die in den fensterlosen Bad/WC-Räumen abgesaugte Luft strömt über Überströmmöglichkeiten in den Innentüren
und die vorgenannten Undichtheiten im Fensterbereich nach. Die Meidinger Scheibe an
der Schachtmündung sorgt für einen gewissen Witterungsschutz.
35
Meidinger Scheibe
Meidinger Scheibe
Dach- oder
Drempelgeschoss
Abluftschacht
Küche
Bad-/WC-Raum
Bad-/WC-Raum
Küche
Wohnbereich
Hauptschacht
Wohnbereich
Nebenschacht
Kellergeschoss
Abb. 26: Schachtlüftung fensterloser
Bad-/WC-Räume über Einzelschächte
Abb. 27: Schachtlüftung fensterloser Küchen und
Bad-/WC-Räume über einen Sammelschacht
2.5.4 Elektrik
In den sechziger Jahren wurden bestehende Freileitungssysteme in den Städten zunehmend auf Kabeleinführung in die Wohnhäuser umgestellt. Dies geht einher mit der
Umstellung von isolierten 110 V zu 220 V Drehstromnetzen auf geerdete 380 V Drehstromnetze zur Vereinheitlichung der Übertragungssysteme. Die Verteilung blieb dabei
teilweise – vor allem im ländlichen Bereich - noch als Freileitungssystem an Holzmasten bestehen.
Der Hausanschluss liegt bei erfolgter Umstellung auf Erdkabel bei Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel im
Keller. Dort befindet sich auch der Zählerplatz in Verbindung mit dem Sicherungskasten. In Mehrfamilienhäusern
ist der Zählerplatz in der Regel im Treppenhaus hinter einem Holzkasten oder auch in die Wand eingelassen hinter
einer Blechtür. Der Hausanschluss ist entsprechend der
Einspeisung entweder im oberen Bereich des Treppenhauses bei Freileitungsanschluss oder bei erfolgter Umstellung auf Erdkabel im Bereich des Kellers. Die Installati-
36
Abb. 28: Schutzkontaktsteckdose
on in den Wohnungen ist vom Sicherungskasten zu den einzelnen Räumen sternförmig
ausgebildet.
In den 50er Jahren ist meist nur eine Steckdose und eine Beleuchtungseinrichtung pro
Raum installiert worden. Diese meist aus Porzellan oder Hartplaste bestehenden Installationsgeräte hatten keinen Schutzleiteranschluss. Als Beleuchtungsschalter wurden
auch Zugschalter mit langem Faden von der Decke her benutzt. Die elektrischen Leitungen waren in der Regel aus Einzeladern in Rohren oder unter Putz ausgeführt. Als
Haussicherung diente meist eine 16 A Schmelzsicherung am Zähler.
Mit der steigenden Zahl elektrischer Haushaltsgeräte wurden zum Ende der 60er Jahre
auch die elektrischen Anlagen in den Häusern verbessert. Zunehmend wurden Schutzkontaktsteckdosen eingesetzt. Verboten ist die gemischte Installation (d.h. Steckdosen
mit und ohne Schutzkontakt in einem Raum). Wurde in einem Raum eine Zentralheizungsanlage oder andere geerdete Rohrleitungssysteme eingebaut so sind alle Steckdosen des Raumes auf Schutzkontaktsystem umzustellen. Die Erdung für den Schutzkontakt wurde – sofern noch kein geerdetes Phase-Nulleiter-System vom Energieversorger angeboten wurde - als Schelle um die Wasserleitung, Gasleitung und soweit
vorhanden mittels Staberder hergestellt (Potenzialausgleich).
Die Netzausbildung der Energieversorger ist vom jeweiligen Standort abhängig und
teilweise unterschiedlich. Verbreitet sind die Verteilnetze für Drehstrom mit unterschiedlichen Schutzleiteranordnungen. In heutigen Hausanschlussanlagen wird standardmäßig ein aus fünf Leitungen bestehendes System gebildet. Aus Kostengründen und Materialeinsparung wurde in den 50er und 60er Jahren oft auf diese Trennung verzichtet
und der kombinierte PEN-Leiter (Schutzleiter PE und Neutralleiter N) bis in die Steckdose geführt. Besonders im Bereich der neuen Bundesländer wurde diese Schaltungstechnik bis 1990 benutzt.
Die zahlenmäßige Ausstattung mit Stromkreisen, Lichtauslässen und Steckdosen erfüllt
die heutigen Anforderungen in der Regel nicht mehr.
2.6
Bauphysikalische Merkmale
Es ist davon auszugehen, dass sich die Gebäude der 50er und 60er Jahre nur am damaligen Mindestwärmeschutz orientierten (hierzu Tab. 2, Seite 30). Die Entwicklung
37
von Polystyrol-Hartschaum war gerade erst 1949 erfolgt. In der Folgezeit wurden nur
vereinzelt Gebäude mit zusätzlicher Wärmedämmung versehen.
Ein ausreichender Wärmeschutz – im Gebäudebestand bei der Modernisierung als Zusatzwärmedämmung realisiert – hat jedoch neben Energieeinsparung und Heizkostenminderung noch folgende positive folgende Effekte:
•
behagliches Raumklima im Winter und Übergangsperioden durch erhöhte Temperaturen der inneren Oberflächen von Außenwänden, Boden- und Deckenflächen;
•
Vermeidung von Tauwasser- und Schimmelpilzbildung.
Abb. 29: Bereiche erhöhter Feuchtegefahr in einem Raum [8]
Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass selbst der Mindestwärmeschutz nicht im gesamtem Bereich der Gebäudehülle erreicht wird, da materialbedingte oder konstruktive
Wärmebrücken bestehen. Diese führen zu einer gegenüber der ungestörten Außenwand abgesenkten Oberflächentemperatur. Wird in diesen Bereichen längerfristig die
Taupunkttemperatur der Raumluft unterschritten, ist abhängig von Nutzungsbedingungen (Temperaturen, Feuchteanfall, Lüftung) mit Kondensation bzw. mit einer hohen
Feuchte im Wandbereich zu rechnen. Neben Bauwerksschäden kann Schimmelpilz eine Folgeerscheinung sein.
38
Besonders gefährdete Bereiche (Abb. 29) sind Eckbereiche von Außenwänden, die Einbindung von Balkonplatten, Fensterlaibungen u.a.m. Die Effekte werden verstärkt durch
unzureichende Lüftung in den Räumen bzw. in Teilbereichen (beispielsweise hinter an
der Außenwand stehenden Schränken).
2.7
Baulicher Schallschutz
Ein pauschaler Zusammenhang zwischen der Schallschutzsituation und der Bauzeit eines Gebäudes ist nicht ohne weiteres ableitbar, da die Vielfalt der Baukonstruktionen
bei Ein- und Zweifamilienhäusern sehr groß ist. Somit muss im Einzelfall untersucht
werden, ob die vorhandene Baukonstruktion den jeweiligen aktuellen schalltechnische
Anforderungen genügen kann.
Es ist davon auszugehen, dass die Luft- und Trittschalldämmung sowohl zwischen
fremdgenutzten Wohnbereichen als auch innerhalb einer Wohnung deutlich schlechter
ist als in später errichteten Wohngebäuden und heutigen Wohnkomfortansprüchen damit oft nicht gerecht wird. Ursache dafür sind der Einsatz überwiegend relativ leichter
Baustoffe (z.B. Ziegelsplittbeton) und die oft sparsamen Konstruktionen (dünne Massivoder Fertigteildecken, teilweise sehr einfache, dünne Holzbalkendecken). Darüber hinaus ist aufgrund der Entwicklung des Straßenverkehrs und der Ausweitung von Siedlungsgebieten in späteren Jahrzehnten ein deutlicher Anstieg des Außenlärmpegels zu
verzeichnen. Eine einstmals ausreichende Schalldämmung der Außenbauteile kann
damit u. U. heute völlig unzureichend sein.
Während für freistehende Einfamilienhäuser eine konkretere Einschätzung der Schallschutzsituation nicht möglich ist, gibt es für Zwei- und Mehrfamilienhäuser zumindest
bauaufsichtlich verbindliche schallschutztechnische Anforderungen an den Schallschutz
zwischen fremden Wohnbereichen. Die zum Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes
gültigen Anforderungen an den baulichen Schallschutz geben einen Hinweis über das
zu erwartende Schallschutzniveau. Die Kenntnis der bauzeitlichen Schallschutzanforderungen ersetzt jedoch eine Bestandsaufnahme (vgl. [11]) nicht. Die folgende Abbildung
gibt einen Überblick über die zeitliche und territoriale Gültigkeit der einschlägigen
schallschutztechnischen Normen:
39
Abb. 30: Entwicklung der schallschutztechnischen Normen
In diesen Schallschutznormen sind bauteilbezogene Anforderungen an die Luft- und
Trittschalldämmung sowie zulässige Schallimmissionspegel für verschiedene Geräusche festgelegt. Die vor der Einführung der DIN 4109 bzw. der TGL 10687/02 1962/63
gültigen Anforderungen sind jedoch prinzipiell nicht mit heutigen Anforderungen vergleichbar, da die zugrundeliegenden akustischen Größen auf sehr unterschiedliche
Weise ermittelt werden und somit nicht direkt verglichen oder ineinander umgerechnet
werden können.
Die folgende Tabelle zeigt die Anforderungen an den baulichen Schallschutz ab
1962/63 in Abhängigkeit von der territorialen Errichtung eines Gebäudes:
40
Bauteil
BRD (DIN 4109)
DDR (TGL 10687)
Ausgabe September 1962
Ausgabe Oktober 1963
R’w in dB
1
L’n,w in dB
2
Haustrennwände )
R’w in dB
L’n,w in dB
gültig 2004
(DIN 4109)
Ausgabe November 1989
R’w in dB
L’n,w in dB
55 )
-
51
-
Wohnungstrenndecken
52
60 ) )
3 8
51
59 )
54 )
53 ) )
Treppenraumwände
52
-
51
-
52
-
-
-
-
59 )
-
58
-
-
22
-
27
-
Treppenläufe und
-podeste
57
4
4
-
5
6 8
Wohnungseingangstüren
über einen abgeschlossenen Wohnungsflur
’
Rw
7
bewertetes Schalldämm-Maß mit Schallübertragung über flankierende Bauteile (je größer der Wert, desto besser die Luftschalldämmung)
’
L n,w
bewerteter Norm-Trittschallpegel (je kleiner der Wert, desto besser die Trittschalldämmung)
1
in Einfamilien-Reihen und Doppelhäusern
2
empfohlene Konstruktion: zweischalige Wand
)
)
3
)
Die Anforderung gilt zum Zeitpunkt der Baufertigstellung und berücksichtigt einen Alterungszuschlag von 3 dB. Nach mindestens 2jähriger Nutzung gilt ein bewerteter Norm-Trittschallpegel von 63 dB als ausreichend.
4
)
Die Anforderung gilt zum Zeitpunkt der Baufertigstellung und berücksichtigt einen Alterungszuschlag von 4 dB. Nach mindestens 1 ½jähriger Nutzung gilt ein bewerteter Norm-Trittschallpegel von 63 dB als ausreichend.
5
Bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen beträgt R’w = 52 dB
6
Weichfedernde Bodenbeläge dürfen beim Nachweis der Anforderungen nicht angerechnet werden.
7
Bei Türen gilt die DIN-Forderung für Rw.
8
gültig für vertikale, horizontale und diagonale Übertragung in fremde Wohnbereiche
)
)
)
)
Tabelle 4: Anforderungen an den baulichen Schallschutz
Das Niveau der bauaufsichtlich geforderten Luftschalldämmung von Wohnungsdecken
ist im Zeitraum der 50er und 60er Jahre in beiden Teilen Deutschlands etwa gleich und
liegt nur geringfügig unter den heute gültigen Mindestanforderungen. Bei Haustrennwänden war das vorgeschriebene Mindestniveau der Luftschalldämmung in der DDR
geringer als in der BRD. Zu beachten ist jedoch, dass alleine die Einhaltung der vorgeschriebenen Mindestanforderung in Zweifamilienhäusern selten subjektiv als ausreichend beurteilt wird. Im Hinblick auf diese Tatsache empfahl die DIN 4109 ab 1962
auch
die
doppelschalige
Ausführung
von
Haustrennwänden
für
Einfamilien-
Doppelhäuser und Einfamilien-Reihenhäuser. In einigen Ländern der Bundesrepublik
wurde die doppelschalige Ausführung von Haustrennwänden nach Einführung der DIN
4109 sogar bauaufsichtlich vorgeschrieben (z.B. Hamburg). Bei sorgfältiger handwerkli41
cher Ausführung der Trennfuge einer doppelschaligen Haustrennwand ist i. d. R. davon
auszugehen, dass die Luft- und Trittschalldämmung in den oberen Geschossen zwischen beiden Haushälften auch heutigen Komfortansprüchen genügt. Im untersten Geschoss beeinflusst die Ausführung der Bodenplatte zusätzlich die Luft- und Trittschalldämmung. Eine durchgehende Bodenplatte in einem nicht unterkellerten Doppelhaus
kann auch bei sauberer Ausführung der Trennfuge zu subjektiv unbefriedigender
Schalldämmung im Erdgeschoss führen.
Das vorgeschriebene Niveau der Trittschalldämmung ist in beiden Teilen Deutschlands
etwa gleich, liegt aber deutlich unterhalb der heute gültigen Mindestanforderungen.
Insgesamt kann man davon ausgehen, dass der Schallschutz sowohl in Ein- und Zweifamilienhäusern wie auch in Mehrfamilienhäusern der 50er und 60er Jahre nicht heutigen Erwartungen an eine hochwertige Wohnqualität im selbstgenutztem Wohneigentum
entspricht.
2.8
Schadstoffe im Gebäude
Den überwiegenden Teil unseres Lebens halten wir uns in Gebäuden und dabei wiederum vorwiegend in Wohngebäuden auf. Im Gegensatz zu Arbeitsstätten, die im wesentlichen durch gesunde erwachsene Menschen genutzt werden, ist bei Wohngebäuden auch die Nutzung durch sensible Gruppen, wie ältere Menschen oder Kinder, zu
berücksichtigen. Deswegen müssen im Vergleich zu Arbeitsstätten höhere Anforderungen an den Gesundheitsschutz und die Raumluftqualität gestellt werden.
Darüber hinaus werden unsere Gebäudehüllen sinnvollerweise immer dichter, um ungewollte Lüftungswärmeverluste zu vermeiden. Um so wichtiger sind Maßnahmen zur
Bewertung und Sicherstellung der Raumluftqualität, da sich durch den geringeren Luftwechsel Aufkonzentrationen von emittierenden Schadstoffen einstellen können.
Schadstoffe lassen sich definieren als Stoffe, die selbst (zum Teil schon in geringen
Konzentrationen), durch ihre Abbauprodukte oder in Kombination mit anderen Stoffen
beim Menschen zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen Schäden führen können. [12]
Bei den Gebäuden, die im Zeitraum von 1950 – 1970 errichtet wurden, bestehen die
vertikalen Tragkonstruktionen, wie Wände, Stützen etc., in der Regel aus mineralischen
42
Baustoffen, z.B. aus Ziegeln oder Beton. Bei den horizontalen Tragelementen wie Decken,
aber auch beim Dachstuhl, kamen darüber hinaus Holzkonstruktionen zum Einsatz.
Die verwendeten mineralischen Baumaterialien sind dabei grundsätzlich als unproblematisch zu bewerten. Bei den Holzkonstruktionen, insbesondere den Dachstühlen, kann
jedoch eine Schadstoffbelastung durch einen aufgebrachten chemischen Holzschutz
nicht ausgeschlossen werden. Eine diesbezügliche Untersuchung ist immer dann anzuraten, wenn ein Dachgeschossausbau geplant ist und besonders dann, wenn Holzkonstruktionen als architektonisches Element sichtbar belassen werden sollen.
Bei vorgehängten hinterlüfteten Bekleidungen oder bei Dacheindeckungen, vereinzelt
auch bei Beplankungen von Installationskanälen oder als Brandschutzummantelung
von Stahlträgern kamen asbesthaltige Faserzementplatten zum Einsatz. Bei diesen
Bauprodukten sind die Asbestfasern durch die Zementmatrix relativ fest gebunden. Eine
Gesundheitsgefährdung ist im wesentlichen für den Verarbeiter beim Schneiden oder
Bohren oder einer nicht fachgerechten Demontage gegeben. Bei Faserzementprodukten, die der Witterung ausgesetzt sind, ist jedoch mit zunehmendem Alter von einer
Freisetzung von Asbestfasern auszugehen. Dann sind Maßnahmen zu ergreifen. Werden asbesthaltige Bauprodukte entfernt, sind die diesbezüglichen Vorschriften für Demontage, Lagerung, Transport und Entsorgung zu beachten. Der Einsatz von schwach
gebundenen Asbestfasern, wie z.B. Spritzasbest zur Verbesserung des Brandschutzes,
ist im Wohnungsbau eher unwahrscheinlich.
Sofern beim Innenausbau lösungsmittelhaltige Materialien, wie z.B. Lacke zum Einsatz
kamen, kann davon ausgegangen werden, dass nach einer Standzeit von mehr als 40
Jahren mögliche Emissionen von leicht flüchtigen Stoffen bereits abgeklungen sind, so
dass eine diesbezügliche Gefährdung durch aus der Bauzeit eingesetzte Innenausbaustoffe als gering einzuschätzen ist. Eine Ausnahme bilden teerhaltige Parkettkleber, die
teilweise zum Einsatz kamen. Hier ist eine Freisetzung von polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) nicht auszuschließen.
Eine Übersicht möglicher Schadstoffquellen ist Tabelle 5 zu entnehmen.
Gerade bei älteren Baualtersklassen wie auch beim Gebäudebestand aus den 50er und
60er Jahren ist davon auszugehen, dass über die Nutzungsdauer verschiedene Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. In der Regel
werden die dabei eingesetzten Bauprodukte nicht dokumentiert sein. Sofern das Ge43
bäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wurde und in der Nutzungsphase keine
Produkte zum Einsatz kamen, die beispielsweise nur für die Außenanwendung zugelassen waren, ist das Gefährdungspotenzial als gering einzuschätzen. Ein altbauerfahrener Planer kann sie aber auch hierzu beraten. Sofern Verdachtsmomente einer möglichen Schadstoffbelastung vorliegen, können Material-, Staub- oder Raumluftuntersuchungen hierüber Aufschluss geben.
Für die Bewertung, Sanierung oder Entsorgung schadstoffhaltiger Bauteile oder Bauprodukte gibt es eine Vielzahl von Vorschriften, die dem Fachmann bekannt sind. Werden Schadstoffe identifiziert, ist dies nicht notwendigerweise mit dem Entfernen der entsprechenden Bauteilschicht oder des Bauteils verbunden. In Abhängigkeit vom festgestellten Stoff können auch andere Verfahren – wie eine Abschottung, etc. – zur Anwendung kommen.
Als eine weitere mögliche Gefährdungsquelle kann in Einzelfällen auch der Baugrund
bzw. das Gelände im Nahbereich in Frage kommen, wenn es durch frühere Nutzungen
zu Kontaminationen, z.B. durch Öle, Schwermetalle oder chemische Produkte gekommen ist. Auch hier können bei einer reinen Nutzung des Geländes für Wohnbebauung
die Mehrzahl möglicher Kontaminationen ausgeschlossen werden, sofern sich das Gebäude nicht in direkter Nachbarschaft zu – ggf. auch ehemaligen – Industrie- und Gewerbegebieten befindet. Sofern dies jedoch der Fall ist, sollte zunächst geprüft werden,
welcher Industrie- oder Gewerbezweig angesiedelt ist oder war, um dann durch etwaige
Bodenuntersuchungen ein mögliches Gefährdungspotenzial sicher ausschließen zu
können.
44
Schadstoff
Bauteil
Asbest
(Verwendung in
über 3000 Bauprodukten)
Fest gebundenes
Asbest
Schwach gebundenes Asbest:
Fassadenverkleidungen (Hausfassaden), Dacheindeckungen, Trennwände, Abschottungen, Luftkanäle, Kamine, Fensterbänke, Blumenkübel, Fußbodenplatten
(Floor-Flex-Platten), Kitte, Bremsbeläge (Aufzüge), Unterböden,
Wasserrohre.
Pentachlorphenol
(PCP), Lindan und
andere Holzschutzmittel
Isocyanate
Künstliche Mineralfasern (KMF)
Polychlorierte
Biphenyle (PCB)
Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK)
Radioaktivität
Allergene
Formaldehyd Leimharze = Bindemittel
Spritzasbest, Stopfmassen, Mörtel, Putze, Pappen, Schnüre (Dichtungsschnüre für
Öfen), Gewebe, Schaumstoffe, Dämmstoffmatten / -platten, Leichtbauplatten,
Spachtel- und Kittmassen, Lacke, Kunststoffe, Nachstromspeichergeräte, Fußbodenbeläge, Abwasserrohre, Asbestzementplatten, Asbestzement-Wellplatten, Ausbauplatten, Brüstungsplatten, Dachplatten, Dachschindeln, Deckenverkleidungen /
Deckenplatten, Fugendichtungen, Fußbodenbeläge, Lüftungsrohre und –kanäle.
Holzvertäfelungen im Innen- und Außenbereich
Holzbauteile (Balken, Fachwerk, Türen, Fenster, Holzdecken)
Fenster, Türen,
Möbelstücke Leder (Sitzmöbel), Textilien
Anstrichstoffe (Farben und Lacken), Spachtel- und Dichtungsmasssen.
Schaumstoffe (Ausgangsstoff von Polyurethanen), Bauschäume
Lacke, Kunstharze
Klebstoffe (Fliesen- und Teppichkleber)
Dämmmaterial auf abgehängten Decken, im Dach und in Trennwänden
Trittschalldämmung im Ausbau
Wärmeschutz-, Kälteschutz-, Schallschutz-, Brandschutzplatten
Rohrummantelungen
Nachtspeichergeräte
Geschlossene Systeme:
Transformatoren, Kondensatoren (Leuchtstoffröhren), Wiederstände, Drosselspulen,
Gleichrichter, Schaltanlagen, Wandler, Kupplungen, Hydraulikanlagen
Offen Systeme:
Weichmacher bzw. Flammschutzmittel in Kunststofferzeugnissen, dauerelastische
Dichtungsmassen, Anstrichstoffen, Kabelummantelungen, Druckfarben, Spezialpapiere, Verguss- und Spachtelmassen, Kitte, Klebstoffe
Steinkohle-Teeröle für Holzschutz (z.B. Bahnschwellen)
Teerhaltige Kleber (Parkett)
Asphalt Fußbodenbeläge, Bitumenkleber, bituminierte Dichtungs- und Dachbahnen,
Bitumenlösungen, Bitumenvergussmassen, Bitumenlacke, Bitumenemulsionen, bituminierte Spachtelmassen, Asphalt-Fußbodenplatten (Steinkohlenteer-Weichpech),
Teerkleber
bodennahes Radongas
vereinzelte mineralische Bauprodukte
Schimmelpilz
Hausstaubmilben
Holzwerkstoffe (Spanplatten, Sperrholz, Leimholz), Möbel
Anstrichstoffe (Farben und Lacke)
Kunststoffe
Textilveredelung
Tapeten (Erhöhung der Nassreißfestigkeit von Tapeten)
Teppichböden, Aminoplast-Parkettversiegelung
Klebstoffe
Tabelle 5: Baustoffe und mögliche Schadstoffgefährdung
45
Abb. 31: Übersichtskarte für
Planungszwecke auf der Basis des Radonatlas [13]
Des weiteren kann auch der regionale Standort des Gebäudes im Hinblick auf den Gesundheitsschutz eine Rolle spielen. So können in vereinzelten Regionen höhere bodennahe Radonkonzentrationen auftreten. Eine Übersicht kann dem Radonatlas [13]
(vgl. Abb. 28) entnommen werden. Auch bei höheren Radonkonzentrationen können
durch besondere Maßnahmen im Hinblick auf die Abdichtung, Bauweise und Gebäudelüftung das Gefährdungspotenzial minimiert werden. Diese sind vom Fachmann zu planen.
46
3
Nutzungsperspektiven
Es wird oft gefragt, ob ein Altbau so umgebaut werden kann, dass er den spezifischen
Wohnansprüchen der Bauherren gerecht wird. Um diese Frage zu beantworten, ist eine
sorgfältige Suche nach geeigneten Objekten erforderlich. Sie sollten Ihre Wohnansprüche formulieren und sich professionelle Hilfe zur Beurteilung der Bausubstanz und daraus ableitend zur Feststellung erforderlicher Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen holen. Auf Grund der komplexen Anforderungen einer Instandsetzung und
Modernisierung im Altbau sollte auf das Fachwissen erfahrener Architekten und Planer
zurückgegriffen werden. Mit diesen gemeinsam ist auch zu klären, ob Ihre Umgestaltungswünsche bautechnisch und daraus schlussfolgernd auch finanziell zu realisieren
sind.
Mit der Sanierung oder Modernisierung konventioneller, aber auch denkmalgeschützter
Wohnbauten aus den 50er bis 80er Jahren ist sehr oft eine Nutzungsänderung verbunden. Zu den wichtigsten Aspekten bei Funktions- oder Grundrissveränderungen zählen
- neben den energetischen Belangen - in erster Linie die Gewährleistung der Schalldämmung bei leichten Massiv- oder Holzbalkendecken sowie der Einbau oder Austausch von Heizungs- und Sanitärinstallationen.
3.1
Welche Maßnahmen sind erforderlich, damit das Gebäude den Anforderungen
des Bauherren weitestgehend entspricht?
3.1.1 Instandhaltung
Die laufende Instandhaltung ist wesentliche Grundlage jeder Nutzung eines Gebäudes.
Sie dient dem Werterhalt der Immobilie und schützt damit vor dem Substanzverlust.
Durch die regelmäßige Inspektion und Wartung lässt sich die Lebensdauer der einzelnen Bauteile und damit auch die des gesamten Hauses erheblich steigern. Der Begriff
der Instandhaltung wird hier – entsprechend der Definition der DIN 31051-2,1 Ausg.
1985-01 – als Oberbegriff, unter dem die Bereiche Inspektion, Wartung und Instandsetzung zusammengefasst sind, verwendet.
47
Instandhaltung ist eine Maßnahme zur Bewahrung und Wiederherstellung des ursprünglichen bzw. eigentlichen Gebäudezustands (Soll-Zustand) sowie zur Feststellung
und Beurteilung des aktuellen bzw. tatsächlichen Gebäudezustands (Ist-Zustand). Instandhaltung umfasst Wartung, Inspektion und Instandsetzung.
Instandhaltungsziele sind mit den wirtschaftlichen Gegebenheiten abzustimmen. Die
Festlegung einer Instandhaltungsstrategie (z.B. mit Hilfe von Checklisten) ist empfehlenswert.
3.1.2 Instandsetzung
Unter Instandsetzung versteht man die baulichen Maßnahmen, die zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands und zur Behebung baulicher Mängel dienen.
Mängel können durch Abnutzung, Alterung, Unterlassen der regelmäßigen Instandhaltung oder durch außergewöhnliche einmalige Ereignisse (z.B. Sturm, Wasserschaden)
entstanden sein.
Bei der Planung von Instandsetzungsmaßnahmen sollte geprüft werden, ob nicht
gleichzeitig weitere Maßnahmen (z.B. eine Modernisierung) in einem sinnvollen Zusammenhang durchgeführt werden können. Damit kann der Bauablauf und insbesondere die Kosten optimiert werden. Möglich ist auch eine schrittweise Modernisierung, wobei diese jedoch zu einer wiederholten Belästigung der Bewohner und gegebenenfalls
auch zu einer Erhöhung der Kosten führen kann. So kann z.B. auf die Ausbesserung
eines alten Putzes verzichtet werden, wenn ein Wärmedämmverbundsystem aufgebracht wird.
3.1.3 Modernisierung
Von Modernisierung spricht man, wenn Maßnahmen vorgenommen werden, die über
eine Erhaltung des ursprünglichen Gebäudezustandes hinausgehen. Darunter versteht
man einerseits Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Immobilie erhöhen oder eine
bewohnergerechte Gestaltung des Gebäudes und des Umfeldes beinhalten. Dazu gehören Verbesserungen der Wohnungszuschnitte (Grundrissveränderungen, Wohnungszusammenlegungen oder –trennungen, der Erneuerung der Küchen und Bäder oder die
barrierefreien Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung und des Umfeldes. Auch eine Ver48
besserung des Schallschutzes (Wohnungstrennwände, Fenster, Türen) zählen zu den
Modernisierungsmaßnahmen.
Andererseits gehören dazu bau- und haustechnische Maßnahmen, die nachhaltig zu
einer Verringerung des Energie- und Wasserverbrauchs führen bzw. eine kontrollierte
Wohnungslüftung sicherstellen.
Im Gegensatz zur Instandsetzung (Wiederherstellung) sind die Maßnahmen der Modernisierung nicht zwingend notwendig, sie führen jedoch zu einer Steigerung der Wohnqualität und gleichen die Gebäudetechnik im Sinne der Nachhaltigkeit an aktuelle Standards an. Damit sichern sie darüber hinaus den langfristigen Werterhalt der Immobilie.
Dazu tragen auch die verminderten laufenden Unterhaltskosten des Gebäudes, z.B.
durch energiesparende Maßnahmen, bei. Eine Wärmedämmung der Außenfassade
kann sich bereits in weniger als zehn Jahren amortisieren. Dies ist wirtschaftlich unter
Berücksichtigung der zu erwartenden Lebensdauer der Maßnahme und eine kurze Zeit
im Verhältnis zur Lebensdauer der Gebäude von 100 und mehr Jahren.
3.1.4 Umbau / Erweiterung / Umnutzung
Umbaumaßnahmen können in Betracht gezogen werden, wenn die bisherige Raumaufteilung unbefriedigend ist oder eine Anpassung an moderne Wohnverhältnisse erforderlich erscheint. In Verbindung mit einer Umbaumaßnahme kann auch das Herrichten eines Dachraumes oder die Einrichtung von Räumen im Kellergeschoss zu Wohnzwecken erfolgen.
a) Ausgebautes Dach - b) Aufstockung / anflach geneigt mit 30-35° gehobenes Dach
Dachneigung
c) ausgebautes Dach –
d) Aufstockung von Reiübliche Dächer mit 40-45° henhäusern oder BungaDachneigung
lows
Abb. 32: Möglichkeiten des Dachausbaus bei Einfamilienhäusern [14]
49
Wenn die vorhandene Fläche für die beabsichtigte künftige Nutzung nicht ausreicht, ist
zu prüfen ob die Möglichkeit eines Anbaus besteht. Damit kann zusätzlicher Wohnraum
geschaffen werden oder z.B. durch einen Wintergarten eine neue Nutzungsqualität entstehen.
Die Umnutzung von bisher anders genutzten Gebäuden zu Wohnzwecken erlebte in der
letzten Zeit einen deutlichen Zuwachs. Insbesondere in früheren Industrie- und Gewerbegebieten aus der Zeit der Industrialisierung wurden durch den Wegbruch ganzer Industriezweige ehemalige Produktions- und Lagerflächen frei. Diese Gebäude verfügen
über besondere Raumqualitäten, die vor allem bei Bauherrn der jungen Generation beliebt sind. Geschätzt werden hier die hohen und großen Räume, die für eine zukünftige
Wohnnutzung maximale Freiheit bei der Grundrissgestaltung verspricht.
Neben dem optischen Erscheinungsbild sollte allerdings darauf geachtet werden, ob die
Bausubstanz, die ursprünglich nicht für Wohnnutzung geplant wurde, mit vertretbaren
Aufwand umgebaut werden kann. Hier sei einerseits die Problematik der nachträglichen
Wärmedämmung (z.B. große Fensterflächen mit Stahlrahmen, Einscheibenverglasung,
veraltete Heizsysteme, massive Außenwände mit ungenügenden Wärmedämmeigenschaften) und andererseits die Problematik von evtl. Kontaminierung durch Produktionsmittel genannt.
Um hier bösen Überraschungen vorzubeugen sind bei Umnutzungen von vorher gewerblich genutzten Gebäuden gezielte Bestandsuntersuchungen mit einzuplanen. Denn
das Gefahrenpotenzial ist weit gespannt, von einfachen optischen Mängelerscheinungen bis hin zu Gefahrstoffen, wie z.B. Ölen und Lösungsmitteln, die gesundheitsgefährdend sein können. Als Beispiel kann hier die Umnutzung von Stallungen landwirtschaftlicher Gebäude genannt werden, deren Mauern in der Regel durch die Tierhaltung mit
Ammoniak verunreinigt sind. Bei der Umnutzung der Ställe zu Wohnräumen werden die
Räume in der Regel trockener. Dabei trocknet auch die Wand aus. Durch die entweichende Feuchtigkeit wird der Ammoniak mit transportiert, der an der Wandoberfläche
als Salz auskristallisiert. Ein weißer Flaum, der jede Oberflächengestaltung mit einem
optischen Mängel belegt und je nach Konzentration übliche Putzsysteme innerhalb weniger Jahre zum Abplatzen bringt. Hier können spezielle Sanierputze Abhilfe schaffen.
50
4
4.1
Nutzung und Modernisierung von Wohneigentum
Begründung von Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern
Bevor der Entschluss zum Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung (hier der 50er
und 60er Jahre) gefasst wird, sollte man sich ausführlich beraten lassen und professionelle Hilfe bei der Einschätzung der Gebäudesubstanz in Anspruch nehmen. Andernfalls kann es zu Überraschungen kommen. Viele Mängel an Gebäuden sind nämlich auf
den ersten Blick nicht auszumachen, wenn sie versteckt in den Wänden oder in anderen Konstruktionen liegen. Hinzu kommt, dass sich die rechtlichen Rahmenbedingungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses in einigen Punkten unterscheiden. Hier ist vor allem das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) [15] zu nennen, dass die gesetzlichen Grundlagen für das Verhältnis von
Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaft bildet.
Der Wohnungseigentümer ist derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer
der dort bezeichneten Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingetragen ist. Das Eigentum an jeder Wohnung ist ein
Sondereigentum, das untrennbar mit Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden ist. Dient das Sondereigentum nicht Wohnzwecken, spricht man von
Teileigentum. (z.B. Läden, Büros, Garagen). Sondereigentum ist der Bereich des Wohnungseigentums, der ausschließlich der Nutzungsbefugnis des Wohnungseigentümers
unterliegt und an dem er ein grundbuchlich dokumentiertes Eigentumsrecht stets in
Verbindung mit Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum hat.
Werden in Wohnanlagen Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt, so
wird dieser Vorgang als Umwandlung (WEG) bezeichnet. Hierbei werden Mietshäuser
in die Rechtsform von Wohn- und Teileigentum überführt.
Als „geborenes“ Wohnungseigentum wird jenes bezeichnet, das durch den Bau von Eigentumswohnungen entsteht. „Gekorenes“ Wohnungseigentum entsteht dagegen durch
Umwandlung von Mietwohnobjekten bzw. Privatisierung der Wohnbestände der öffentlichen Hand in Wohnungseigentum. [16]
Für die Umwandlung in Wohneigentum ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
erforderlich, die von den Bauaufsichtsämtern ausgestellt wird. Bis 1992 wurden Umwandlungen durch erhöhte Anforderungen an die Erteilung von Abgeschlossenheits-
51
bescheinigungen erschwert, da diese nur noch erteilt werden sollten, wenn alle aktuell
geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen hinsichtlich Schall- Wärme- und
Brandschutz erfüllt waren. Dieser Praxis hat der Gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes mit seinem Beschluss vom 30.6.1992 einen Riegel vorgeschoben. Für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist damit nur die
räumliche Abgeschlossenheit in einem physischen Sinne erforderlich.
4.1.1 Vorkaufsrecht des Mieters
Durch die Umwandlung einer vermieteten Wohnung entsteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der bisherigen Mieter. Diese haben damit das Recht - im Falle eines Verkaufs an Dritte – zu den Bedingungen des notariellen Kaufvertrags in diesen
Vertrag selbst als Käufer einzusteigen. Dabei wird den Mietern eine Frist von 2 Monaten
für die Entscheidung eingeräumt. Nehmen die Mieter diese Option nicht wahr, gilt ein
besonderer Kündigungsschutz, der eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung für
mindestens drei Jahre ausschließt. Die Frist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
4.1.2 Teilungserklärung
Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen und jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen in einem errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbinden (vgl. § 8 Abs. 1 WEG). Der
Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde und der
Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten
beizulegen. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Alternativ zur Teilungserklärung kann Wohnungseigentum auch im Wege einer vertraglichen Einräumung durch mehrere Eigentümer eines Grundstücks entstehen.
Die Teilungserklärung enthält in der Regel auch die Gemeinschaftsordnung.
52
4.1.3 Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
In der Teilungserklärung wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
unterschieden. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine Unterscheidung wie folgt
getroffen und festgelegt:
Gegenstand des Sondereigentums sind die Räume, sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden
können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das zulässige Maß
hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§5
Abs.1 WEG).
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie
Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im
Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§5 Abs.2 WEG).
Im Einzelfall ist hier die Abgrenzung der beiden Möglichkeiten nicht immer einfach. So
sind z.B. Balkone, Wohnungseingangstüren und die Fenster Teile des Gemeinschaftseigentums, da hier eine Veränderung unter Umständen auch eine Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes mit sich bringen kann und damit Gemeinschaftseigentum berührt wird.
Wichtigste gesetzliche Regelung, die das Verhältnis der Eigentümer zueinander und die
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in Grundzügen festlegt, ist das Wohnungseigentumsgesetz. Gliederung des WEG (als Übersicht):
•
Erster Teil: Wohnungseigentum
1. Erster Abschnitt: Begründung des Wohnungseigentums
2. Zweiter Abschnitt: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
3. Dritter Abschnitt: Verwaltung
•
Zweiter Teil: Verfahrensvorschriften
1. Erster Abschnitt: Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit
Wohnungseigentumssachen
2. Zweiter Abschnitt: Zuständigkeit für Rechtssachen
3. Dritter Abschnitt: Verfahren bei der Versteigerung des Wohnungseigentums
53
• Dritter Teil: Ergänzende Bestimmungen
4.2
Hausverwalter
Der Hausverwalter ist Betreuer des Hauseigentümers in allen das Hausgrundstück
betreffenden Angelegenheiten. Die zu erbringenden Leistungen sind durch die vereinbarte Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für besondere Leistungen kann der Verwalter
zusätzliche Gebühren verlangen. Zum regulären Leistungsbereich zählen auf dem
kaufmännischen Sektor das Vermietungsmanagement und die Pflege der Mietverhältnisse, das objektbezogene Rechnungswesen und Zahlungsverkehr, Versicherungswesen, Beschäftigung und Überwachung der Hilfskräfte und Ansammlung und Verwaltung
einer Instandhaltungsrücklage.
Zum technischen Leistungsbereich gehört die Inspektion, Wartung Instandsetzung und
Instandhaltung, Abnahme und Handwerkerleistungen, sachliche Rechnungsprüfung.
Zustimmungsabhängig ist in der Regel die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen ab einem zu bestimmenden Volumen.
Gegen gesonderte Gebühr werden vom Hausverwalter u.a. die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, Vorbereitung, Überwachung und Finanzierung von Um- und Ausbauten, Modernisierungen und großen Instandhaltungsmaßnahmen übernommen.
4.3
Maßnahmen innerhalb der Wohnung
4.3.1 Modernisierung innerhalb der Wohnung
Bei der Modernisierung von Eigentumswohnungen ist der Handlungsspielraum der
Wohnungseigentümer in Teilen eingeschränkt. Zwar stellt Wohnungseigentum echtes
Eigentum dar, so dass der Wohnungseigentümer grundsätzlich das Recht hat, innerhalb seiner Wohnung nach Belieben zu verfahren. Insofern können alle Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb der eigenen Wohnung (Sondereigentum) stattfinden,
ohne dabei das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum Dritter zu berühren,
ohne Zustimmung der Miteigentümer vorgenommen werden. Damit spricht zum Beispiel
nichts gegen den Einbau einer neuen Küche oder eine Modernisierung des eigenen
54
Bades. Die Steigeleitungen und Fallrohre im Installationsschacht gehören jedoch bereits nicht mehr zum Sondereigentum.
Oftmals soll bei einer Modernisierung nicht nur der Wohnwert der Wohnung im Sinne
einer „Verschönerung“ verbessert werden, sondern auch im Hinblick auf die Energieeinsparung an der „Hülle“ modernisiert werden, z.B. durch den Einbau von Fenstern mit
hochwertigem Isolierglas zur Einsparung von Heizenergie. Da Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, muss der Wohneigentümer in diesem Fall die einstimmige
Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, die letztendlich die Kosten für die neuen
Fenster und den Einbau tragen, einholen. Es kann dabei vereinbart werden, dass der
betreffende Eigentümer Mehraufwendungen für besondere Anforderungen selbst übernimmt.
4.3.2 Umnutzung innerhalb der Wohnung
In Zeiten einer vernetzten Gesellschaft haben sich die Arbeitsbedingungen grundlegend
geändert und es werden zunehmend verschiedene Modelle der Heimarbeit genutzt. In
solchen Fällen bietet sich die Einrichtung eines Büros in der eigenen Wohnung an. Genaugenommen werden dann Teile der Wohnung gewerblich genutzt und damit die eigentliche Nutzung - die ausschließlich Wohnzwecken dient - verändert. In der Teilungserklärung finden sich üblicherweise Regelungen zu den zulässigen Nutzungsarten für
das Gemeinschafts- und Sondereigentum, die zu beachten sind. Übliche Zweckbestimmungen sind die Bezeichnungen als Wohnung, Laden, Gewerberaum, Hobbyraum,
Keller, Speicher, Speicherraum, Garage usw. Die Zweckbestimmung der Teilungserklärung definiert die Nutzungsrechte und die zulässigen Nutzungsarten der Eigentümer an
dem Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum und regelt den Umfang der Nutzungen der
Miteigentümer gegenüber den Nutzenden.
Ausnahmen von dieser Zweckbestimmung - z.B. die Nutzung eines Wohnraumes als
häusliches Arbeitszimmer - sind nur in einem sehr geringen, die übrigen Wohnungseigentümer nicht wesentlich beeinträchtigenden Umfange möglich. Soll eine darüber hinausgehende Nutzungsänderung erlaubt werden, ist dafür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.
55
Neben den Regelungen des Wohneigentumsrechts gelten in einigen Gemeinden von
den Bundesländern erlassene Zweckentfremdungsverordnungen, nach denen jede
Nutzungsänderung einer Wohnung genehmigt werden muss. Dies gilt auch für Wohneigentümer, die z.B. Teile ihrer Wohnung als Büros nutzen wollen. Auch längerer Leerstand von Wohnraum gilt als Zweckentfremdung. Verstöße gegen das Zweckentfremdungsgebot sind Ordnungswidrigkeiten, die mit Bußgeld geahndet werden.
4.4
Maßnahmen einer Wohneigentümergemeinschaft am Gebäude
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen.
Bei Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum muss die Gemeinschaft der Eigentümer im voraus mehrheitlich, oftmals einstimmig seine Zustimmung geben.
Über Instandsetzungsmaßnahmen kann in einer Wohnungseigentümerversammlung
mit Mehrheitsbeschluss entschieden werden; es handelt sich dann nicht um bauliche
Veränderungen.
Miteigentümer können sich gegen Maßnahmen, die über Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, sperren. Wenn beispielsweise der Schallschutz den aktuellen
Anforderungen nicht gerecht wird, ist der Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, nachträgliche Baumaßnahmen zur Verbesserung durchzuführen, solange der Standard erhalten bleibt, der zum Zeitpunkt der Aufteilung in Wohnungseigentum vorhanden war.
Ein Wohneigentümer kann zu einer Instandsetzungsmaßnahme - die zum Erhalt des
Gebäudebestandes erforderlich ist - verpflichtet werden (Grundgesetz Art. 14 Abs. 2 –
Eigentum verpflichtet). So hat der Eigentümer nicht nur gegenüber der Eigentümergemeinschaft, sondern auch gegenüber der Öffentlichkeit die Pflicht, für eine ausreichende Instandsetzung zu sorgen. Entsprechenden Maßnahmen darf er seine Einwilligung
nicht verweigern. Dies wird besonders dann der Fall, wenn beispielsweise die Standsicherheit eines Gebäudes gefährdet ist und eine Gefahr für Leib und Leben besteht. Einer wesentlichen Veränderung des Gebäudes braucht er jedoch nicht zuzustimmen.
Interessant allerdings ist folgende besondere Konstellation: Ein Haus, das vor dem
Krieg ein Walmdach trug, dann im Krieg zerstört wurde, ist zunächst beim Wiederaufbau nach dem Krieg aus Kostengründen mit einem Flachdach versehen worden. Erst
56
danach wird Wohnungseigentum gebildet. Das Flachdach wird undicht und soll nun
durch ein Walmdach ersetzt werden. Das kann durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer geregelt werden, weil es sich um eine ordnungsgemäße Instandsetzung handelt. [17]
4.4.1 Nutzung des Gemeinschaftseigentums
Hobbyraum
Ein Hobbyraum darf nur entsprechend seiner Zweckbestimmung als Hobbyraum
und i.d.R. nicht als Wohnraum benutzt werden. Eine gewerbliche Nutzung des Hobbyraumes ist nach öffentlich rechtlichen Vorschriften i.d.R. zulässig (BayObLG WE 1995,
28) Auflagen der Genehmigungsbehörde können die Nutzung einschränken. Die Miteigentümer können sich auf derartige Auflagen nicht berufen, da diese Auflagen i.d.R.
keine drittschützende Normen zu Gunsten der Miteigentümer sind.
Keller
Kellerräume, die keinem Sondereigentümer zugeordnet sind, sind Gemeinschaftseigentum. Kellerräume dürfen als Abstell- und Lagerräume, Waschraum, Trockenraum,
Werkstatt genutzt werden.
Speicher oder Speicherraum
Die Zweckbestimmung Speicher oder Speicherraum erlaubt die Nutzung als Abstellund Lagerraum oder auch als Hobbyraum. Die Nutzung als Wohnraum ist unzulässig.
Wird ein Speicher zulässigerweise zu Wohnzwecken ausgebaut, sollte der Eigentümer
dieses Sondereigentums darauf achten, dass in der Teilungserklärung der Speicher
auch als Wohnung ausgewiesen ist; denn die Zweckbestimmung "Speicher oder Speicherraum" steht dem Ausbau zu einer Wohnung entgegen.
Teilweise sind Speicher oder Speicherräume nur über die darunter liegende Dachwohnung begehbar. Dies verführt manchen Eigentümer, derartige Speicher oder Speicherräume im Gemeinschaftseigentum zu seinen eigenen Zwecken auszubauen und zu nutzen.
Ohne eine entsprechende Vereinbarung mit sämtlichen Eigentümern ist die alleinige
Nutzung des Speichers oder des Speicherraumes im Gemeinschaftseigentum durch
57
den Sondereigentümer der Dachgeschosswohnung, von dem dieser Speicher oder
Speicherraum ausschließlich zu begehen ist, unzulässig. Solange der Speicher oder
Speicherraum Gemeinschaftseigentum ist und solange zugunsten des Eigentümers der
Dachgeschosswohnung weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht am
Speicher oder Speicherraum begründet wurde, steht das Nutzungsrecht ausschließlich
der Eigentümergemeinschaft zu, auch wenn dieses Nutzungsrecht de facto nicht ausgeübt werden kann, weil der Zugang zum Speicher oder Speicherraum nur über die
Dachgeschosswohnung des Sondereigentümers möglich ist. Es wäre sinnvoll, wenn die
Notare bei der Beurkundung der Teilungserklärung darauf achten würden, dass derartige Speicher und Speicherräume, die nur über das Sondereigentum einer Dachgeschosswohnung betreten werden können, in der Teilungserklärung dieser Dachgeschosswohnung als Sondereigentum zugeschlagen werden.
Dachboden
Ein Dachboden, der keinem Sondereigentümer zugeordnet ist, ist Gemeinschaftseigentum. Der Dachboden kann üblicherweise als Abstellraum, Trockenraum und Lagerraum
genutzt werden. Für Dachböden die nur von einer Wohnung aus begehbar sind, gelten
die Ausführungen zum Speicher entsprechend.
4.4.2 Modernisierung des Gemeinschaftseigentums
Unter Berücksichtigung des dargestellten energetischen Zustandes der Wohngebäude
der 50er und 60er Jahre stellt die umfassende energetische Modernisierung die wichtigste Maßnahme dar. Dabei gehören die energetisch relevanten Bauteile im wesentlichen zum Gemeinschaftseigentum und liegen damit in der Gesamtverantwortung der
Wohnungseigentümer. Als Modernisierungsmaßnahmen bedürfen die energetischen
Verbesserungen der Zustimmung der Wohnungseigentümer.
Umzusetzen sind jedoch mindestens die Nachrüstungsanforderungen der Energieeinsparverordnung für den Gebäudebestand, wie z.B. der Austausch alter Standardkesselanlagen. Damit kann es in der Eigentümergemeinschaft nur noch um die Frage
der Auswahl effizienter und wirtschaftlicher Maßnahmen gehen.
Sinnvoll ist jedoch darüber hinaus weitergehende energetische Verbesserungen umzusetzen, z.B. Wärmedämmung der Fassade oder den Austausch alter Fenster. Hierzu
58
ist das Einvernehmen der Wohnungseigentümer herzustellen. Dies gelingt umso besser, je qualifizierter die Entscheidungsgrundlagen von der Hausverwaltung vorbereitet
wurden. Sofern die langfristigen wirtschaftlichen Vorteile für den einzelnen Wohnungseigentümer nachvollziehbar dargestellt werden, wird es der Hausverwaltung auch gelingen, entsprechende Maßnahmen durchzusetzen.
Eine weitere Möglichkeit bietet die Kombination einer Gebäudesanierung mit dem Dachausbau durch eine Eigentümergemeinschaft. Mit dem Verkaufserlös der neuen
Wohnungen könnten die Modernisierungsmaßnahmen finanziert werden. Oft kommen
jedoch solche Vereinbarungen aufgrund unterschiedlicher Standpunkte in der Eigentümergesellschaft nur schwer zu Stande.
Die bisher häufig nur als Stauraum oder Trockenboden genutzten Dachgeschosse von
Mehrfamilienhäusern bieten vielfältige Möglichkeiten neuen und attraktiven Wohnraum
a) Ausgebautes Dach
als separate Wohnung
b) ausgebautes Dachgeschoss in Verbindung mit Normalgeschoss
c) zwei ausgebaute
Dachebenen
d) zusätzliche ausgebaute Dachebene
Abb. 33: Möglichkeiten des Dachausbaus bei Mehrfamilienhäusern [18]
zu schaffen. Dabei können – je nach Größe und Erschließungsmöglichkeit des Dachraums - separate Wohnungen im Dach geschaffen oder der zusätzliche Wohnraum in
Form einer Maisonettwohnung an das darunter liegende Wohngeschoss angebunden
werden (Abb. 33 a,b). Bei dieser Entscheidung spielt z.B. die Frage der Rettungswege
eine entscheidende Rolle. Sehr hohe Dächer bieten manchmal die Möglichkeit eine
zweite Dachebene auszubauen (Abb. 33 c,d). Auch hier sind die besonderen Anforderungen aus dem baulichen Brandschutz zu beachten, so dass eine frühzeitige und enge
Abstimmung mit der Bauaufsicht sinnvoll ist.
59
5
5.1
Informationsmöglichkeiten für Haus- und Wohnungseigentümer
Erste Informationen
Wer heute eine Wohnung oder ein Wohngebäude, z.B. ein Ein- oder Zweifamilienhaus
älteren Datums erwirbt oder besitzt, wird sich neben der laufenden Instandhaltung auch
mit dem Thema Modernisierung beschäftigen. Die Vorstellungen von Wohnqualität ändern sich im Laufe der Jahre. Die Altbauten erfüllen oft nicht mehr die Anforderungen
an die gestiegenen Komfortansprüche. Vielen Erwerbern oder Eigentümern fehlen Informationen über den Zustand und die vielfältigen Möglichkeiten zur Verbesserung der
Wohnqualität. Der erste Schritt zu einer Modernisierungsmaßnahme ist daher eine ausreichende Information. Dafür bieten sich unterschiedliche Quellen.
5.2
Internet
Eine wichtige Informationsquelle stellt heute das Internet dar. Hier sind zu allen Themen
der Instandsetzung und Modernisierung vielfältige Informationen - allerdings auch sehr
unterschiedlicher Qualität - angeboten. Die Informationen sind teilweise schwierig zu
bewerten, insbesondere wenn Produkt- oder Verfahrenswerbung als vermeintlich neutrale Informationen in Erscheinung treten. Die Informationen sollten also mit der notwendigen Vorsicht Verwendung finden.
Einen umfassenden Überblick über die grundlegenden Fragen der Instandsetzung und
Modernisierung von Wohngebäuden bis hin zur Finanzierung und Förderung gibt die Internetseite
der
„Initiative
kostengünstig
qualitätsbewusst
Bauen“
unter
www.kompetenzzentrum-iemb.de.
Der Bundesverband der Verbraucherzentralen und die Kreditanstalt für Wiederaufbau
(KfW) informieren auf ihrer gemeinsamen Internetseite www.baufoerderer.de zu Themen der Bauberatung, des Baurechts sowie der Baufinanzierung. Die KfW bietet mit der
Internetseite www.kfw-foerderbank.de eine ausführliche Darstellung und Erläuterung ihrer Förderprogramme bis hin zu einem Tilgungsrechner.
Das Internetportal der dena (Deutsche Energie-Agentur) stellt unter www.zukunfthaus.info Informationen über das energieeffiziente Bauen und Sanieren zur Verfügung.
60
5.3
Fachliteratur
Weit verbreitet sind Zeitschriften zum Thema Bauen und Wohnen, z.B. die Hausmitteilungen der verschiedenen Bausparkassen, die sich neben dem Neubau immer stärker
auch mit der Modernisierung des Gebäudebestandes befassen. Dies zeigt die steigende Bedeutung dieses Themas. Die Beiträge gehen von Berichten über durchgeführte
Modernisierungsmaßnahmen, Expertentipps bis zu Finanzierungskonzepten. Die ausgewählten Beispiele bieten vielfältige Anregungen und dokumentieren insbesondere,
dass es sich lohnt, in die Modernisierung der eigenen Immobilie zu investieren. Eine
fachgerechte Planung für die eigenen Modernisierungsmaßnahmen kann aber auch die
beste Zeitschrift nicht ersetzten.
Dies gilt genauso für die verschiedenen veröffentlichten Modernisierungsratgeber und
Leitfäden. Sie sind, je nach Qualität, durchaus geeignet die notwendigen Grundkenntnisse und vor allem die nötige Sensibilität für den richtigen Umgang mit der Bausubstanz zu entwickeln. Damit wird der Bauherr zu einem kompetenten Partner der Planer
und ausführenden Handwerker. Die Planung und Durchführung der Modernisierungsmaßnahme sollte jedoch in der Hand altbauerfahrender Planer und Handwerker bleiben.
5.4
Gespräche mit Experten
Der Besuch von Verbraucher- oder Baufachmessen bietet einen guten Überblick über
den aktuellen Stand der Bautechnik und in der Regel auch die Gelegenheit Vertreter
der Architekten- und Ingenieurkammer, der Verbände, der Baustofflieferanten und insbesondere der ausführenden Firmen direkt anzusprechen. Häufig finden im Rahmenprogramm Veranstaltungen zur Bauherreninformation statt. Verschiedene Kurse bieten
zum Beispiel auch die Verbraucherverbände und die Volkshochschulen an.
Für den Bauherren einer Modernisierungsmaßnahme oder den potenziellen Erwerber
eines Altbaus besteht darüber hinaus die Möglichkeit sich an die Experten verschiedener Einrichtungen und Verbände oder direkt an die entsprechenden Fachleute vor Ort
zu wenden. Dies hängt davon ab, ob es sich im wesentlichen um ergänzende Informationen oder eine konkrete Einzelfallberatung handelt. Diese sollte persönlich an Hand
der Unterlagen oder direkt am Objekt mit einem qualifizierten Berater erfolgen. Gerade
61
bei der anspruchsvollen Materie des Altbaubestandes ist eine genaue Kenntnis der vorliegenden Umstände erforderlich.
6
6.1
Beteiligte am Planungs- und Bauprozess
Architekten, Planer
Der wichtigste Ansprechpartner für den Bauherren in der Altbaumodernisierung ist in
der Regel ein entsprechend qualifizierter Architekt oder Bauingenieur. Die erfolgreiche
Altbaumodernisierung erfordert eine fachgerechte, detaillierte Planung auf der Basis einer gründlichen Bestandsaufnahme, Analyse und Bewertung und sollte deshalb Architektenaufgabe sein.
Der Architekt übernimmt in der Regel die Beratung, Konzeption und Planung, die Integration der Fachingenieure sowie die Koordinierung der auszuführenden Leistungen.
Seine Aufgabe ist es, die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen für die Sanierungsmaßnahme zu ermitteln. Seitens der Architekten und Ingenieure sind Erfahrung sowie umfassende bautechnische Kenntnisse zu früheren und heutigen Baukonstruktionen und Baustoffen, aber auch zu bauphysikalischen Zusammenhängen erforderlich.
Die Planungsleistungen bei der Altbaumodernisierung sind wesentlich komplexer als im
Neubau. Entsprechend der Aufgabe ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) [19] ein angemessener Umbauzuschlag vorgesehen.
6.2
Örtliche Bauleitung
In den Länderbauordnungen ist in der Regel für eine Baumaßnahme ein verantwortlicher Bauleiter vorgeschrieben. Die örtliche Bauleitung ist für die Koordinierung der ausführenden Firmen auf der Baustelle sowie die Termin-, Kosten- und Qualitätskontrolle
zuständig. Sie vertritt den Bauherren auf der Baustelle.
Bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollte die Bauleitung nach Möglichkeit in der Hand des planenden Architekten liegen, um Informationsverluste zu vermeiden, zumindest aber ist eine sehr enge Zusammenarbeit notwendig. In die laufenden Entscheidungsprozesse wird der Bauherr eingebunden.
62
Bei größeren Baumaßnahmen wird für verschiedene Gewerke eine Fachbauleitung eingesetzt, die in enger Zusammenarbeit mit der Bauleitung und Abstimmung mit den
Fachfirmen die Maßnahmen überwachen.
6.3
Fachingenieure, Gutachter
Aufgabe des Architekten ist es, dem Bauherren bei der Festlegung ergänzender
Fachleistungen zu beraten und Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der
Planung fachlich Beteiligter zu formulieren, soweit dies notwendig ist.
In die Planung eingebunden werden sollten zum Beispiel, abhängig von der Komplexität
der Baumaßnahme, Fachingenieure der folgenden Fachgebiete:
•
Tragwerksplaner (Statik)
•
Bauphysik (Wärme-, Feuchte-, Schallschutz)
•
Technische Gebäudeausrüstung (Heizung, Lüftung, Elektrotechnik)
•
Vermessungswesen
•
Denkmalschutz
Architekt und Fachplaner sollten frühzeitig in der Planung als Team eng vernetzt zusammenarbeiten.
6.4
Finanzierungsberater
Auf Grund der individuell unterschiedlichen Voraussetzungen ist für jeden Einzelfall ein
optimales Finanzierungskonzept zu entwickeln.
Für die Beratung stehen die Immobilienexperten der Sparkassen, Banken, Hypothekenbanken und Bausparkassen sowie selbständige Finanzierungsvermittler zur Verfügung. Wichtig ist dabei die angebotenen Konditionen kritisch zu vergleichen. Dies erfordert jedoch einigen Aufwand, da die Preisgestaltung bei Baufinanzierungen teilweise
unübersichtlich gestaltet ist. Daher sollte ausreichend Zeit für die finanzielle Planung
einkalkuliert werden.
63
Daneben bieten viele Verbraucherzentralen die Möglichkeit, im Rahmen einer Beratung
gemeinsam mit Ihnen ein persönliches Finanzierungskonzept zu entwickeln. Es gibt
auch Architekten, die diese Beratung als besondere Leistung anbieten.
In bestimmten Fällen, z.B. wenn neben der Selbstnutzung auch eine Vermietung vorgesehen ist, kann es sinnvoll sein, auch einen Steuerberater zu konsultieren.
6.5
Bauaufsicht, Ämter
Die Bauaufsicht tritt als Genehmigungs- und Überwachungsbehörde auf. Im Baugenehmigungsverfahren holt sie die ggf. erforderlichen Stellungsnahmen der weiteren öffentlichen Stellen, wie z.B. Feuerwehr (vorbeugender Brandschutz) oder Denkmalschutz ein.
Bei umfangreicheren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist es sinnvoll
die Bauaufsicht frühzeitig in die Planung einzubeziehen.
6.6
Handwerker
Bei der Instandsetzung und Modernisierung sollten grundsätzlich altbauerfahrene
Fachhandwerker eingesetzt werden, da eine konstruktive Mitarbeit wesentliche Voraussetzung für die erfolgreiche Durchführung der Maßnahme ist. Des weiteren ist ein regelmäßiger Informationsaustausch und eine intensive Abstimmung zwischen den einzelnen Gewerken sicherzustellen. Zunehmend bieten die Handwerksbetriebe Leistungen gewerkeübergreifend aus einer Hand oder in Form von Kooperationen an.
Aus der Ausführungsplanung und der Ausschreibung ergibt sich, welche Gewerke für
die durchzuführende Maßnahme erforderlich sind.
7
7.1
Konkretisierung der Aufgabenstellung
Entwicklung erster Vorstellungen zum Bedarfskonzept
Die Bauherren - z.B. eine Familie – müssen ihre Vorstellungen zum Bedarf formulieren
und möglichst unter Einbeziehung eines Architekten ein Konzept entwickeln. Dabei
können unterschiedliche Interessen aufeinander treffen, da jeder Beteiligte eigene Vorstellungen von Wohnqualität und -atmosphäre hat. Diese verändern sich auch im Laufe
64
der Zeit, so dass absehbare zukünftige Entwicklungen - z.B. in der Haushaltsstruktur –
in die Überlegungen einfließen sollten. Die Umsetzung dieses Konzepts in ein Raumprogramm wird wesentlich von der vorhandenen Raumstruktur sowie Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten bestimmt.
Auf dieser Grundlage ist eine grobe Abschätzung möglich, in wie weit ein Instandsetzungsbedarf besteht und welche Maßnahmen zur Modernisierung sinnvoll erscheinen.
Eine konkrete Festlegung der einzelnen Maßnahmen ist jedoch erst nach einer Bestandsaufnahme und Bewertung der Bausubstanz möglich.
7.2
Prüfung des finanziellen Spielraums
Grundlage eines Finanzierungskonzeptes sind - neben den Kosten für den Erwerb des
Hauses oder der Wohnung - einerseits der Kostenrahmen der geplanten Modernisierungsmaßnahme und andererseits die zur Verfügung stehenden Mittel. Eine erste Kostenschätzung unter Verwendung von Kostenkennwerten, bezogen auf die Wohnfläche
oder den umbauten Raum, ergibt einen groben Kostenrahmen. Voraussetzung dafür ist
jedoch eine technische Bestandsaufnahme sowie eine grobe Festlegung des vorgesehenen Standards und der geplanten Umbauten.
Bei der Ermittlung der laufenden Kosten sind neben den Finanzierungskosten unbedingt die anfallenden Bewirtschaftungskosten inkl. Grundsteuer sowie eine ausreichende Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen. Damit das Finanzierungskonzept auf
einem soliden Fundament steht, kommt der Ermittlung der tragfähigen Belastung eine
wesentliche Bedeutung zu. Die finanzielle Belastbarkeit sollte nicht völlig ausgereizt,
sondern eine angemessene Reserve einkalkuliert werden. Es ist zu empfehlen, den
Kapitalbedarf über die Gesamtlaufzeit der Finanzierung zu ermitteln. Damit ist auch die
Grundlage für eine Rentabilitätsrechnung gegeben, die zumindest bei vermieteten Objekten grundsätzlich erstellt werden sollte. Doch auch bei selbstgenutztem Wohneigentum kann zum Beispiel die eingesparte Miete für ein vergleichbares Objekt den langfristig aufzuwendenden Kosten gegenübergestellt werden.
65
7.3
Baurechtliche Rahmenbedingungen
7.3.1 Planungs- und Bauordnungsrecht
Grundsätzlich gelten die Regeln des Planungs- und Bauordnungsrechts auch für die
Modernisierung und den Umbau in Eigentumswohnanlagen, allerdings sind im Zuge
des Baugenehmigungsverfahrens Befreiungen und Ausnahmen möglich, die jedoch die
Grundzüge der Planung nicht verletzen dürfen und mit den öffentlichen Belangen und
den nachbarlichen Interessen vereinbar sein müssen.
Im Gespräch mit dem Architekten ist zu prüfen, ob eine Baugenehmigung notwendig ist.
Dies ist grundsätzlich immer dann der Fall, wenn die äußere Form – wie z.B. bei einem
Anbau - oder die tragende Konstruktion eines Hauses verändert wird. In den Landesbauordnungen kann eine Genehmigungsfreistellung für die Errichtung, Änderung oder
Nutzungsänderung von Wohngebäuden vorgesehen sein, sofern sich das Vorhaben im
Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindet und seinen Anforderungen nicht widerspricht, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht innerhalb einer festgelegten Frist dem Vorhaben widerspricht oder erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist. Grundsätzlich ist zu empfehlen, möglichst frühzeitig mit der
örtlichen Bauaufsicht in Verbindung zu treten, um die Genehmigungsfähigkeit abzuklären.
Sofern ein Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) besteht, trifft dieser konkrete planungsrechtliche Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung (Geschossfläche), überbaubare Grundstücksflächen und örtliche Verkehrsflächen. Die überbaubare
Fläche wird durch Baulinien – auf dieser Linie muss gebaut werden – und Baugrenzen
– bis zu dieser Linie kann gebaut werden - dargestellt. Darüber hinaus können in den
textlichen Festsetzungen weitere Anforderungen hinsichtlich der Gestaltung – Materialien, Gebäudeausrichtung, Dachform oder -neigung, gärtnerische Anlage – enthalten
sein. Art und Maß der baulichen Nutzung werden in der Baunutzungsverordnung definiert.
Auskunft erteilt das Bauamt, hier kann man den Bebauungsplan sowie den Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) auch einsehen Die Bauleitplanung liegt in der
Verantwortung der Gemeinde und dient der geordneten städtebaulichen Entwicklung.
66
Fehlt ein solcher Bebauungsplan, wird die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ausschließlich nach den gesetzlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches
(BauGB) beurteilt. Danach muss das Gebäude innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteiles nach Art und Maß der baulichen Nutzung, seiner Bauweise – offen
oder geschlossen – und der überbauten Fläche seiner direkten baulichen Umgebung
entsprechen (§ 34 BauGB). Damit ist ein Gebäude, ein Umbau oder eine Gebäudeerweiterung zulässig, wenn es sich – auch hinsichtlich der Gestaltung – in die prägende
Umgebungsbebauung einfügt. Insbesondere bei der architektonischen Bewertung können die Auffassungen des Bauherren und seines Architekten einerseits und der zuständigen Genehmigungsbehörde andererseits weit auseinander liegen, so dass frühzeitig
eine gemeinsame Abstimmung darüber getroffen werden sollte, wie weit der Rahmen
beim konkreten Vorhaben gesteckt werden kann. Die ortsansässigen Architekten haben
in der Regel Erfahrung mit dem jeweiligen Bauamt und kennen die möglichen Spielräume bzw. vergleichbare Objekte, die für die Argumentation herangezogen werden
können.
Konkrete Anforderungen an die Grundstücke und die Bebauung sind in den Landesbauordnungen festgelegt. Diese regelt für das Grundstück z.B. die erforderlichen Abstandsflächen, Feuerwehrzufahrten sowie den Stellplatznachweis. Bezüglich der Bebauung stellt die Bauordnung z.B. Anforderungen an tragende Wände und Decken,
notwendige Rettungswege, Treppen, Fenster und technische Anlagen. Insbesondere
für Dachausbauten sind die Regelungen zu den Aufenthaltsräumen in Hinsicht auf die
erforderlichen lichten Raumhöhen und die ausreichende Belichtung mit Tageslicht wichtig.
7.3.2 Nachbarschaftsrechtliche Belange
Unter bestimmten Voraussetzungen sind die Eigentümer benachbarter Grundstücke
(Nachbarn) im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Besondere Anforderungen
aus dem Wohneigentumsgesetz werden in Kapitel 4 dargestellt. Nach der Musterbauordnung –vergleichbare Anforderungen finden sich auch in den verschiedenen Landesbauordnungen – gilt dabei folgendes:
67
•
Die Bauaufsichtsbehörde soll die Nachbarn vor Erteilung von Abweichungen und
Befreiungen benachrichtigen, wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt werden.
•
Einwendungen sind innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Benachrichtigung bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen.
•
Die Benachrichtigung entfällt, wenn die zu benachrichtigenden Nachbarn die
Lagepläne und Bauzeichnungen unterschrieben oder dem Bauvorhaben auf
andere Weise zugestimmt haben.
•
Haben die Nachbarn dem Bauvorhaben nicht zugestimmt, ist ihnen die Baugenehmigung zuzustellen, damit sie ggf. den Rechtsweg beschreiten können.
In Ländergesetzen können darüber hinaus weitere Regeln zum Nachbarschaftsrecht
enthalten sein, so z.B. zu Anzeigepflichten gegenüber dem Nachbarn mit entsprechenden Fristen bei Errichtung einer Grenzwand an der Grundstücksgrenze. Festgelegt ist in
der Regel ebenfalls inwieweit während der Baumaßnahmen ein Nachbargrundstück betreten und genutzt werden darf, sofern die Arbeiten anders nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand durchführbar und die Belastung des Nachbarn verhältnismäßig sind.
Unabhängig von den gesetzlichen Regelungen ist grundsätzlich zu empfehlen, den
Nachbarn die geplanten Um- oder Anbaumaßnahmen frühzeitig und ausführlich zu erläutern, um spätere Verstimmungen oder gar Einsprüche und damit verbundene Verzögerungen zu vermeiden.
Vorhandene Befürchtungen können zerstreut werden, wenn Sie an Hand der Zeichnungen darlegen können, dass mit dem Umbau keine Nachteile, wie z.B. eine Verschattung
der benachbarten Grundstücke, drohen. Auch die Beeinträchtigungen während der
Bauzeit werden in der Regel leichter hingenommen, wenn die Nachbarn vorher über
den Umfang der Maßnahme, den geplanten Bauablauf sowie die Baustelleneinrichtung
- z.B. Lagerflächen für Material oder Aufstellflächen für Maschinen, Kräne und Bauwagen - ausführlich informiert wurden. Es bietet sich als vertrauensbildende Maßnahme
an, bei dieser Gelegenheit den Architekten oder Bauleiter vorzustellen, damit die Nachbarn bei eventuell während der Bauzeit auftretenden Problemen einen direkten
Ansprechpartner haben.
68
8
Bestandsaufnahme
Vor dem Erwerb von Wohneigentum in einem Altbau – das kann ein freistehendes Einoder Zweifamilienhaus, ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder auch eine Wohnung sein - sollte man sich über die örtliche Lage, die Verkehrsanbindung, das direkte
Wohnumfeld und natürlich den baulichen Zustand des Gebäudes informieren. Nur so
kann entschieden werden, ob die Immobilie den persönlichen Wünschen und Vorstellungen entspricht und der geforderte Preis gerechtfertigt ist. Aber auch im Rahmen der
Planung einer Baumaßnahme ist es sinnvoll, eine detaillierte Bestandsaufnahme durchführen zu lassen.
Die folgenden Informationen sollen deshalb für die Besonderheiten von Bestandsbauten
bzw. der Bauaufgabe „Modernisierung“ sensibilisieren, so dass klar wird, bei welchen
Fragestellungen selbst entschieden werden kann und wo es sinnvoll ist, einen Fachgutachter einzuschalten. Der Umfang der Bestandsaufnahme ist je nach Alter und Zustand
des Gebäudes sowie der vorgesehenen Maßnahmen – möglichst in Abstimmung mit
dem begleitenden Planer - konkret festzulegen. Dazu gehört neben den bautechnischen
Untersuchungen auch die Analyse der bestehenden haustechnischen Anlagensysteme.
Planung und Baumaßnahmen ohne ausreichende vorhergehende Bestandsuntersuchung führen in der Regel zu Folgekosten durch Bauzeitverzögerungen, Umplanungen
oder spätere Schäden, die meist deutlich höher sind als die einer angemessenen Prüfung und Bewertung der Bausubstanz.
8.1
Grundsätzliche Fragestellungen
8.1.1 Welchem Zweck soll die Bestandsaufnahme dienen?
Beim Immobilienerwerb interessieren z.B. der allgemeine Zustand des Gebäudes bzw.
der konkreten Wohnung, die Größe und Aufteilung der Räume, evtl. verdeckte Mängel
und Schäden und die Betriebskosten. Je genauer der Käufer über das Gebäude bescheid weiß, desto besser kann er seine Möglichkeiten und Folgekosten einschätzen.
Bei Baumaßnahmen im Bestand sind detaillierte Informationen gefragt, die sich aus den
jeweiligen Baumaßnahmen ergeben. So sind z.B. bei Umbauten statisch-konstruktive
Aussagen zum Zustand und der Tragfähigkeit von Wänden, Dachkonstruktion oder
Decken zur Planung unerlässlich, wohingegen bei gezielten Modernisierungsmaßnah69
men sehr differenzierte Aufnahmeverfahren – wie z.B. Infrarotthermografie - eingesetzt
werden können. Es gilt, je genauer untersucht wurde, desto besser kann die Maßnahme kalkuliert und geplant werden.
8.1.2 Erforderliche Genauigkeit der Bestandsaufnahme
Die Genauigkeit bzw. die Tiefe der Untersuchungen werden hauptsächlich von zwei
Faktoren bestimmt:
1. dem baulichen Zustand des Gebäudes und
2. der Komplexität der Bauaufgabe.
In welchem baulichen Zustand sich der Baubestand befindet, ist von einer Reihe von
Faktoren abhängig wie z.B.:
− Alter und Bauzeit,
− Qualität der Bauausführung,
− Nutzerverhalten der Vorbesitzer sowie
− Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen während der Standzeit.
Diese Einflussfaktoren spiegeln sich in der eingeprägten Nutzungsgeschichte einer gebrauchten Immobilie wieder.
Die Untersuchungen vor Baumaßnahmen sind weiterhin nach dem Risiko zu bewerten
auf bauliche Schwierigkeiten während der Ausführung zu stoßen, die zur Kostensteigerung führen.
•
Dies können verdeckte Schäden sein, wie z.B. marode Balkenköpfe einer Holzbalkendecke, die erst während der Baumaßnahme entdeckt werden.
•
Mangelnde Kenntnisse der Gebäudestruktur, die z.B. bei Arbeiten an tragenden
Bauteilen zu schweren Schäden am Gebäude führen können.
•
Mangelhafte Kenntnisse über Bauaufgaben an schwer zugänglichen Stellen, die bei
einer falschen Ausführung zu erheblichen Folgekosten führen. Als Beispiel sei hier
der Bereich der Kellerabdichtung genannt. Hier können falsche oder fehlerhafte
Bauausführungen nachträglich meist nur mit erheblichem Kostenaufwand behoben
werden.
70
Das Diagramm (Abb. 34) zeigt den schematischen Ablauf einer Bestandsaufnahme.
Weiterhin richtet sich die Tiefe und Art der Bestandsuntersuchungen nach den geplanten Baumaßnahmen. Deshalb werden im weiteren Verlauf an Hand von 6 typischen
Handlungsschwerpunkten, die an konkrete Maßnahmen geknüpft sind, die Vorgehensweisen, bzw. die Untersuchungsverfahren vorgestellt (Abb. 35).
Vor Kauf eines Altbaus
vor Modernisierung/Sanierung
vor Umbau- u. Erweiterungsbau
Bestandsaufnahme
Sichtung
vorhandener
Bestandsunterlagen
Eigene Sichtprüfung
(Eigentümer, Käufer)
Unterlagen
aussagekräftig
nicht
aussagekräftig
oder nicht
vorhanden
Beschaffung von
Bestandsunterlagen
Hausunterlagen
Hausverwaltung
Vorbesitzer
Baubehörden
Bauarchive
Vollständige Klärung
aller Aspekte
Lage konnte nicht
geklärt werden
Sichtprüfung durch
Experten, z. B.
Beschaffung
möglich
Lage konnte
geklärt werden
Architekten
Ingenieure
Statiker
Sachverständige
Handwerker
Beschaffung
nicht möglich
Lage konnte nicht
geklärt werden
Erstellen von
Bestandsplänen durch
Experten, z. B.
Untersuchung durch
Experten, z.B.
noch keine
Klärung
Architektonisch-konstruktiv
Aufmaß durch
Experten
Statisch-konstruktiv
Abdichtungstechnisch
Energetisch
Schalltechnisch
Gefahrstofftechnisch
Dokumentation aller
Ergebnisse der
Bestandsaufnahme
Hausakte
Entscheidung zum Kauf oder
Konzeptionierung der
Modernisierung/Sanierung bzw.
Beginn des Umbaus
Abb. 34: Ablauf einer Bestandsaufnahme
71
Handlungschwerpunkte
Architektonischkonstruktive Belange
Maßnahmen
•
•
Untersuchungsverfahren
bzw Vorgehensweise
Gebäudeinformationen
Planerstellung
S
Statisch-konstruktive
Belange
•
•
•
Abdichtungstechnische Belange
•
•
Energetische Belange
•
•
•
Schalltechnische
Belange
•
•
•
•
•
Gefahrstoffsanierung
•
•
•
•
•
•
Festigkeitswerte der Bauteile
für die statische Bewertung
Schadensfeststellung
Sanierungsplanung
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Gebäudeunterlagen
sichten
Bauwerksbegehung
Aufmaß (Geometrisches
Aufmaß, Tachimetrie)
Bestandsplanerstellung
Raumbuch
Mauerwerksfestigkeit
Endoskopie
Holzuntersuchung
Betonfestigkeit (Schmidthammer, Bohrkernprüfung)
•
Betonkorrosionsprüfung
•
•
Zerstörungsfreie
Feuchteuntersuchung
Zerstörungsarme
Feuchteuntersuchung
Salzuntersuchung
Nachträgliche energetische
Sanierung der Gebäudehülle
Analyse des
Heizenergieverbrauchs
Nachträgliche energetische
Sanierung der Gebäudetechnik
•
•
Thermografie
Luftdichtheitmessung
Luft- und Trittschalldämmung
der die fremdgenutzten
Wohnbereiche trennenden
Bauteile am Bau (Wohnungsund Haustrennwände,
Geschossdecken),
Luftschalldämmung der
Außenbauteile (v. a. der
Fenster),
Luftschalldämmung der
Wohnungseingangstür,
Geräusche haustechnischer
Anlagen (z. B.
Aufzugsgeräusche) und
Installationsgeräusche (z. B.
Einlaufgeräusche, WC-Spülung
etc.).
Fasern: Asbest, KMF
Schwer flüchtig: PCP, DDT,
PCB, PAK, Weichmacher,
Formaldehyd
Leicht flüchtig: VOC, MVOC,
Isocyanate
Baugrund: Radongas
Schwermetalle: Blei
Biologisch: Legionellen,
Schimmelpilz
•
•
Luftschallmessung
Trittschallmessung
•
•
Auflichtmikroskopie
Gaschromatographie/
Massenspektrometrie
Abklatsch-/Wischproben
Staubanalysen
Trocken- und
nasschemische Analyse
Trockenlegung von
Kellerräumen
Salzsanierung
•
72
•
•
•
Abb. 35:
Handlungsschwerpunkte
bei der Bestandsuntersuchung
8.1.3 Architektonisch-konstruktive Belange
Sichtung vorhandener Gebäudeunterlagen
Die erste und naheliegendste Quelle sind bereits vorhandene Unterlagen. Soweit die
Unterlagen dem Hauseigentümer nicht selbst vorliegen, kann das zuständige Bauaufsichtsamt angesprochen werden. Bei einem Erwerb ist darauf zu achten, das die Unterlagen vom Vorbesitzer möglichst vollständig übergeben werden. Für Erwerber von Eigentumswohnungen ist die Hausverwaltung ein wichtiger Ansprechpartner.
Wichtige Unterlagen sind Genehmigungspläne, Bestandspläne, Pläne die mögliche
Umbaumaßnahmen dokumentieren, Rechnungen über Baumaterial und Handwerker.
Reparaturen oder Wartungsarbeiten dokumentieren die zeitlichen Intervalle der Gebäudepflege und Instandhaltung und die Schadensanfälligkeit von Gebäudeteilen. Auch die
Betriebskostenabrechnungen geben indirekt Hinweise z.B. über den energetischen Zustand des Gebäudes.
Bauwerksbegehung
Die Bauwerksbegehung ist die wichtigste Methode, um sich vor Ort ein Bild der Immobilie zu machen. Sie sollte gründlich und systematisch durchgeführt werden und nach einer ersten Vorabbesichtigung des Objekts zusätzlich angesetzt werden. Dabei ist es
ratsam fachliche Hilfe durch einen Architekten oder Fachingenieur hinzuzuziehen. Die
Ergebnisse der Bestandsaufnahme sollten schriftlich festgehalten und durch Bilder ergänzt werden. Hierbei stehen vor allem Mängel, Schäden und andere Auffälligkeiten im
Vordergrund.
Aufmaß
Vor der Planung von Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen, ist zuerst zu klären,
ob aussagefähige Planunterlagen vorhanden sind und ob diese den tatsächlichen Gebäudebestand wiederspiegeln. Ansonsten sollte unbedingt vor Planungsbeginn ein
Aufmaß in Auftrag gegeben werden, denn ein genaues Bauaufmaß ist die wichtigste
Vorraussetzung für eine zuverlässige wirtschaftliche Planung. Die Mehrkosten für das
Aufmaß werden erfahrungsgemäß durch Einsparungen bei Verwendung eindeutiger
Planungsunterlagen mehr als ausgeglichen.
73
Je nach Sinn und Ziel eines Aufmaßes werden verschiedene Arten der Bauaufnahme
unterschieden. Grundsätzlich besteht die Bauaufnahme aus Vermessung und maßstäblicher Aufzeichnung des Bestandes.
Die Genauigkeit eines Aufmaßes im Gebäudebestand richtet sich nach der Aussagekraft vorhandener Bestandspläne, der Kenntnis und Komplexität der Gebäudekonstruktion in Verbindung mit der Schwere der vorhandenen Mängel und Umfang der geplanten Baumaßnahmen. Hier zahlt sich die Erfahrung altbaugeübter Fachplaner aus, die in
der Regel wissen, was und wie detailliert aufgemessen werden muss. Das klassische
Handaufmaß wird heute oft durch die Tachimetrie – eine lasergestützte Vermessungstechnik – unterstützt.
Erstellung von Bestandsplänen
Bestandspläne sind die abstrakte zeichnerische Darstellung des gesamten Bauwerks
so wie es im Aufmaß erfasst wurde. Sie dienen als Grundlage für Schadenserfassung
und Schadenskartierung sowie für die Planung weiterer Baumaßnahmen durch den Architekten, den Tragwerksplaner und weitere Fachingenieure. Der für den Bestandsplan
zu wählende Maßstab ist von der zu erzielenden Aussagefähigkeit und vom dokumentierten Bauwerk abhängig.
Grundrisszeichnungen werden nach Geschossebenen unterteilt, Schnittzeichnungen
nach Längs- und Querschnitten des Gebäudes einschließlich Fundament- und Dachstuhldarstellungen. In den Grundriss- und Schnittzeichnungen sind als Grundinformationen entsprechend Nordpfeile, Schnittachsen, Angaben zu Gebäude- und Geschosshöhen, Angaben zu Konstruktionsbemessungen und Materialien, Höhenmaße zu Türen,
Fenstern und Brüstungen sowie Steigungsverhältnisse von Treppen aufzunehmen.
Erstellung eines Raumbuches
Das Raumbuch baut auf den Bestandsplänen auf und dient der raumweisen Erfassung
der Merkmale eines Bauwerks. Es wird seit Jahrzehnten erfolgreich im denkmalpflegerischen Bereich eingesetzt, ist jedoch auch für jedes andere Gebäude zu empfehlen.
Auf dieser Grundlage können dann Planungs- und Baumaßnahmen erfolgen.
Üblicherweise werden die Raummerkmale nach Form, Funktion, Bautechnik und Material festgehalten. Die Beschreibung selbst erfolgt nach Räumen, innerhalb eines Raumes nach Wänden und je Wand nach Befundstellen bzw. Bauorten geordnet. Für die
74
Fortschreibung des Raumbuchs wird empfohlen alle wichtigen Baumaßnahmen gewerkeweise mit Datum festzuhalten, um diese zu späteren Zeitpunkten möglichst nachvollziehen und koordinieren zu können. Das Raumbuch kann bei Streitigkeiten zwischen
Bauherr und ausführender Firma zu Beweiszwecken herangezogen werden.
8.1.4 Statisch-konstruktive Belange
Hierbei handelt es sich um Belange, die insbesondere die Tragkonstruktion betreffen,
z.B. wenn durch Feuchtigkeitseintrag Schäden an Mauerwerks- oder Holzkonstruktionen auftreten. Aber auch Nutzungsänderungen, bei denen z.B. die Verkehrslasten erhöht werden sollen, können statisch-konstruktive Untersuchungen erforderlich machen.
Um entscheiden zu können, ob Erneuerungen oder Verstärkungen geplant werden
müssen, sind die Festigkeitseigenschaften festzustellen. In der Praxis wird versucht, mit
möglichst geringen Eingriffen in die Bausubstanz schlüssige Ergebnisse zu bekommen.
Für Massivbauten werden in der Regel Bohrkerne entnommen, die untersucht werden.
Ergänzend zu den Bohrkernuntersuchungen können substanzschonende, zerstörungsfreie Prüfmethoden eingesetzt werden, z.B. wird bei Druckfestigkeitsprüfungen häufig
ein Rückprallversuch mit dem Schmidthammer durchgeführt. Zerstörungsfreie Prüfungen sind in der Regel kostengünstiger aber auch ungenauer. Eine Kombination aus
zerstörender und zerstörungsfreier Prüfung führt deshalb oft am günstigsten zum Ergebnis.
Bei schwer zugänglichen Stellen, die mit herkömmlichen Methoden extreme Kosten
oder Zerstörung verursachen würden, kann mit dem Endoskop durch eine kleine Öffnung nahezu zerstörungsfrei eine Beurteilung erfolgen.
Ein weiterer Schwerpunkt sind Holzuntersuchungen. Hier spielt besonders die Festigkeit beim statischen Nachweis von sehr schlanken Holzkonstruktionen, wie sie in alten
Dach- und Deckentragwerken angewendet wurde, eine maßgebende Rolle. Dazu können mit einer Bohrkernanalyse und mit Ultraschalluntersuchen Ergebnisse erzielt werden. Eine weitere Methode, die besonders zur Bestimmung unzugänglicher Holzquerschnitte dient ist die Bohrwiderstandsmethode. Diese Methode eignet sich besonders
gut, wenn Oberflächen nicht beschädigt werden sollen, wie es z.B. bei denkmalgeschützten Putzen oder Malereien vorkommt.
75
Neben Festigkeit und Aufbau der Querschnitte ist die Holzfeuchte ein wichtiges
Entscheidungskriterium für den Fachmann.
Bei länger andauernden Feuchteschäden wie bei schlecht gewarteten Dachdeckungen
und Entwässerungen - ist ein Pilzbefall nicht
auszuschließen. Dieser gehört zu den im
Altbau häufig anzutreffenden Schadensfällen
bei Holzkonstruktionen. Aber auch im Bereich
alter Sanitäreinrichtungen tritt erhöhtes Pilzri-
Abb. 36: Echter Hausschwamm,
Auflichtmikroskop
siko auf. Als besonders hartnäckiger und schädigender Pilz ist der Hausschwamm zu
nennen.
Bei Verdacht auf Pilzbefall (Feuchtigkeit, Geruch, mit dem Auge erkennbare Pilzgeflechte, Strukturschäden am Holz) ist eine Probe zu nehmen und mikroskopisch zu untersuchen. Mit dem Auflichtmikroskop kann der Befall und die Pilzart eindeutig bestimmt
werden.
8.1.5 Abdichtungstechnische Belange
Besonders bei älteren Gebäuden sind Schäden, die überwiegend durch Feuchteintrag
in erdberührende Bauteile auftreten, festzustellen. Dies ist besonders häufig bei Gebäuden, die in einer Mangelzeit errichtet wurden, festzustellen. So kommt es vor, dass
die erforderlichen horizontalen und vertikalen Abdichtungen mit nicht dauerhaften Materialien ausgeführt oder vollständig eingespart wurden, bzw. die Dichtungen nicht mehr
funktionsfähig sind. Betroffen sind im Keller insbesondere Außen- und Innenwände sowie der Boden. Je nach Feuchtigkeitsanfall sind unterschiedliche Maßnahmen zu treffen.
Zu erst muss die Ursache der Feuchtigkeit analysiert werden. Dazu ist es wichtig, neben dem Aufbau und der Abmessung der betroffenen Gebäudeteile auch die Wasserverhältnisse zu kennen. Planunterlagen dienen hierbei als Grundlage. Ergänzend können Schürfen, die an der Außenwand gegraben werden, Aufschluss über den Zustand
der äußeren Dichtung bringen. Sind durch die Voruntersuchungen die Verhältnisse
weitgehend geklärt, kann mit zerstörungsfreien Messverfahren unterstützend die Feuch76
teverteilung qualitativ abgeschätzt werden. Treffen die Unterlagen keine ausreichenden
Aussagen zu dem Wasserandrang, können durch ein Bodengutachten die tatsächlichen
Bedingungen ermittelt werden.
Sind die Ursachen der Feuchtigkeit im Bauteil nicht ohne
weiteres zu ergründen, helfen Baustoffentnahmen weiter.
Diese als zerstörende Prüfungen eingestuften Verfahren
ergeben wesentlich genauere Ergebnisse und können
auch quantitative Aussagen über den Wassergehalt oder
bauschädliche Salze treffen. Nach der Menge und Art der
Salze sind unterschiedliche Sanierungsmethoden auszuwählen. Erwähnt sei hier nur das Nasschemische Laborverfahren, das mit einer chemischen Analyse von Bohrkernen eine Bestimmung der Salzverteilung im Bauteil ermöglicht.
Abb. 37: Nasschemisches
Verfahren zur Salzuntersuchung
8.1.6 Energetische Belange
Mit dem Zustand der Gebäudesubstanz sollte zeitgleich auch der energetische Zustand des Gebäudes bewertet werden. Hierzu gehört die Bewertung der Gebäudehülle
(Blower-Door und Infrarot-Thermografie) und der Anlagentechnik. Sie kann z.B. durch
einen Energieberater erfolgen. Eine Liste von Energieberatern, die eine „Vor-OrtBeratung“ vornehmen, wird durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
(BAFA) im Internet bereitgestellt (www.bafa.de).
Der Energieberater erstellt auf Grundlage seiner baulichen und technischen Bestandsaufnahme und seiner Ist-Zustand-Berechnung des untersuchten Gebäudes eine
Sanierungskonzeption, die er dann - oft in Varianten - rechnerisch im Hinblick auf die
Energieeinsparpotenziale und die Wirtschaftlichkeit prüft sowie das finanzielle Budget
des Eigentümers betrachtet. Mit dem Gebäudeeigentümer werden die Varianten oder
das Konzept besprochen, um dann einen entsprechenden Maßnahmenkatalog für die
Sanierung oder Modernisierung zu entwickeln und weitere Schritte hinsichtlich einer
konkreten Planung und Kostenberechnung einzuleiten.
77
Ein erster Schritt könnte die qualitative Abschätzung des energetischen Zustandes
des Gebäudes ausgehend von Erfahrungswerten sein. Der Wandaufbau und die
Wanddicke, der Zustand von Kellerdecke und Dach, aber auch der Aufbau und das Alter der Fenster lassen eine erste Einordnung des Energieverbrauchs - unter Annahme
einer normalen Nutzung - zu.
Ein weiterer, begleitender Schritt für die energetische Bewertung des Gebäudes kann
die Analyse des Heizenergieverbrauchs sein, im wesentlichen der Verbrauch an
Energieträgern wie beispielsweise Gas oder Öl, aber auch Fernwärme. Aus den jährlichen Brennstoffmengen lässt sich der Energieverbrauch ermitteln, die sogenannte Endenergie. Die Fernwärme wird in der Regel ohnehin mittels Wärmezähler für das Gebäude erfasst.
Ein Energieverbrauchskennwert in kWh/(m²·a) wird ermittelt, indem der Jahresenergieverbrauch in kWh/a auf die Wohnfläche in m² bezogen wird. Zwar kann in Abhängigkeit vom Gebäudetyp eine grobe qualitative Einstufung vorgenommen werden, beispielsweise gering, mittel, hoch, aber eine anteilige Zuordnung des geringen oder hohen Verbrauchs auf Bauteile (Transmissionswärmeverluste) und auf das Nutzerverhalten ist nicht möglich. Für die Kennwerte ist eine Witterungsbereinigung vorzunehmen,
die der entsprechenden Klimazone, aber auch der jahresveränderlichen Außentemperatur Rechnung trägt.
Für die Bewertung des Gebäudes können auch Rechenverfahren für den JahresHeizwärmebedarf eingesetzt werden. Es wird eine energetische Bilanz für das Gebäude erstellt mit den Transmissions- und Lüftungswärmeverlusten, mit den solaren und internen Wärmegewinnen. In diese Bewertung kann die Anlagentechnik einbezogen werden. Diese Berechnung ist auch Grundlage für die Erstellung von Energiepässen für
den Gebäudebestand. Vorausgesetzt, die wärmetechnischen Parameter der Gebäudehülle im Ausgangszustand sind in guter Näherung bekannt, lassen sich die Wärmeverluste darstellen. Mit dem Folgeschritt der energetischen Verbesserung der Gebäudehülle (Zusatzwärmedämmung, neue Fenster) lässt sich der Wärmebedarf nach einer energetischen Sanierung berechnen. Die bauteilbezogene Energieeinsparung wiederum ist
Grundlage für die wirtschaftliche Bewertung.
Zur Vorgehensweise wird auf zahlreiche Quellen verwiesen, beispielsweise das InfoBlatt Nr. 10.2 („Energiekennwerte“) der „Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bau78
en“ oder Publikationen der Deutschen Energie Agentur (dena), des Instituts Wohnen
und Umwelt (IWU), der Gesellschaft für Rationelle Energieverwendung (GRE) u.a.m.
Gebäudehülle
Unsanierte Gebäude der hier beschriebenen Baujahre weisen in der Regel einen ungenügenden Wärmeschutz auf. Betroffen sind unzureichend gedämmte Außenwände,
Dächer, Kellerdecken, erdberührende Bauteile, undichte Türen und Fenster, aber auch
undichte Bauteilfugen - insbesondere bei Ständerbauweisen.
Dabei ist zu bedenken, dass bei baulichen Maßnahmen an einem Gebäude die Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt: Die EnEV regelt vorrangig den Neubau, allerdings im
beschränkten Umfang auch Maßnahmen am Gebäudebestand. Die wesentlichen Aspekte sollten bei der energetischen Bewertung gegenwärtig sein:
• Werden Änderungen am Gebäude vorgenommen, die einen gewissen prozentualen Anteil überschreiten, sind bestimmte Anforderungen an die wärmetechnische
Qualität betroffener Außenbauteile einzuhalten.
Ab einem bestimmten Umfang sind bei der Erweiterung des beheizten Gebäudevolumens die jeweiligen Vorschriften für neu zu errichtende Gebäude einzuhalten.
• Bei Gebäuden mit normalen Innentemperaturen sind nicht begehbare, aber
zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume zu dämmen.
• Außenbauteile eines Gebäudes dürfen nicht in einer Weise verändert werden,
dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird.
8.1.7 Bewertung der haustechnischen Anlagen
Heizungs- und Warmwasseranlagen
Die Modernisierung von Heizungs- und Warmwasseranlagen erfordert wie das Gebäude eine Analyse und Bewertung der Wärmeerzeugung und –verteilung, aber auch des
Betriebs der Anlage. Sie kann notwendig werden auf Grund des Anlagenalters, des Zustandes, erhöhter Komfortansprüche, wegen hoher Betriebskosten (Brennstoff-, Fernwärmekosten, Instandsetzungskosten), aber auch wegen gesetzlicher Auflagen
(BImSch, EnEV).
79
Der Bestandsaufnahme können folgende Fragen zu Grunde liegen:
•
Lässt der Zustand der Anlagen für Heizung und Trinkwassererwärmung einen
sicheren und zuverlässigen Betrieb zu?
•
Gibt es einen deutlichen Anstieg der jährlichen Instandsetzungskosten bei Ausfall
von Geräten, Korrosionserscheinungen, Undichtheiten?
•
Kann durch eine Verbesserung der Anlagen oder Erneuerung eine erhöhte energetische Effizienz erreicht werden?
•
Werden die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) bezüglich der
Anlagentechnik im Gebäudebestand, hier Wärmeversorgung, Heizung, Trinkwassererwärmung eingehalten oder ist ein Austausch vorzunehmen?
Wesentliche Gesichtspunkte bei der Beurteilung der Wärmeversorgung sind:
•
Energieträger (Erd- oder Flüssiggas, Öl, feste Brennstoffe, Fernwärme, Strom) entsprechend den ökologischen und ggf. ökonomischen Anforderungen;
•
Art und Ort der Wärmebereitstellung, Ofenheizung oder Etagen- bzw. Zentralheizung, Schwerkraft- oder Pumpenheizung;
•
Trinkwassererwärmung separat oder gekoppelt mit Heizung, mit oder ohne Speicher, Legionellenschaltung;
•
Heizungsverteilung: Einrohr- oder Zweirohr; Rohrleitungsführung in beheizten
oder unbeheizten Räumen; Dämmung der Heizleitungen; Zustand der Verteilung
(Materialien, Korrosion), Möglichkeiten des hydraulischen Abgleichs; Entlüftung,
schallschutzgerechte Verlegung;
•
Wärmeübergabe im Raum: Heizkörper (Radiatoren, Flach- bzw. Plattenheizkörper,
Konvektoren), Fußbodenheizung etc.; Heizkörperventile (Thermostatventile);
•
Regelung der Anlagen: abhängig von der Außentemperatur, Raumtemperatur
(Thermostatventile), Pumpenregelung;
•
Alternative Heizungssysteme: Wärmepumpe, Solarkollektoren, Biokessel;
•
Erfassung der Elektroheizungen, ggf. der Komplettbeheizung, bzw. der Teilbeheizungen, desgleichen für die Trinkwassererwärmung
Sanitärtechnik
Die Sanitärtechnik umfasst für ein Gebäude die Versorgung mit Trinkwasser und die
Abwasserentsorgung. Auch Einrichtungsgegenstände wie Waschtische bzw. Wasch80
becken, Badewannen, Spülklosetts, Anschlussmöglichkeiten für Waschmaschinen,
Spülmaschinen u.a.m. gehören zur Sanitärausstattung. Räumlich gesehen handelt es
sich um Bad- und WC-Bereiche, Küchen sowie ggf. Waschküchen.
Mit der Bestandsaufnahme sind folgende Fragen zu klären, wobei eine Differenzierung
nach Kalt- und Warmwasser bzw. Abwasser vorgenommen werden sollte:
•
Wird das Raumangebot in Bad und WC den Anforderungen aus der Haushaltsgröße gerecht?
•
Ist die Ausstattung – Armaturen und Sanitärobjekte in Bad, WC und Küche - gegenwärtig und mittelfristig ausreichend oder erscheint eine Kompletterneuerung
notwendig?
•
Ist der Mindestplatzbedarf und die Bewegungsfreiheit, ggf. auch unter erschwerten Bedingungen (behindertengerecht) gewährleistet?
•
Wie ist der technische Standard hinsichtlich des Alters und des Zustandes (beispielsweise Korrosion, Abflusseigenschaften) der Anlagen unter Einbeziehung
der horizontalen und vertikalen Rohrführungen zu beurteilen?
•
Welcher Wartungsaufwand ist kurz- und mittelfristig zu erwarten?
•
Sind alle wasserführenden Leitungen ausreichend gedämmt? Bei warmwasserführenden Rohrleitungen wird Wärmedämmung und bei kaltwasserführenden
Leitungen wird Dämmung gegen Kondensat benötigt.
•
Werden Schallschutzanforderungen eingehalten?
•
Sind die notwendigen Messeinrichtungen für Kalt- und Warmwasser installiert?
•
Werden alle sicherheitstechnischen Anforderungen bezüglich Elektroinstallationen im Sanitärbereich erfüllt?
•
In welcher Form erfolgt der Anschluss der Ver- und Entsorgung (Schmutz- und
Regenwasser) des Objektes?
Lüftung
Die Bestandsaufnahme konzentriert sich auf die Einrichtungen, die einer Weiterverwendung zugeführt werden können. Das sind bei der Lüftung vorzugsweise die vorhandenen Lüftungsanlagen und -schächte sowie die Züge von Schornsteinen. Während hierbei Sammel- bzw. Verbundlösungen nur für die ventilatorgestützte Lüftung in Form von
81
Abluftanlagen in Frage kämen, wäre mit Hilfe von Einzel-Lüftungsschächten bzw. einzelnen Schornsteinzügen auch die (freie) Schacht-Lüftung weiterhin anwendbar.
Beim geplanten Einsatz der ventilatorgestützten Lüftung in Form von reinen Abluftanlagen oder kombinierten Zu- und Abluftanlagen ist außerdem von Bedeutung, dass der
Zustand der vorhandenen Einrichtungen den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. D. h. vor allem, dass die Luftdichtheit der Lüftungsschächte bzw. Schornsteinzüge den Anforderungen gemäß Dichtheitsklasse A analog prEN 12237:2003 genügen muss. Ob die geforderte Luftdichtheit unter den gegebenen Bedingungen eingehalten werden kann, müssen Stichproben-Messungen zeigen.
Bei stark verschmutzten bzw. sogar versotteten Luftwegen ist zu prüfen, ob eine nachhaltige Reinigung möglich ist.
Bei vorhandenen Außenwand-Luftdurchlässen (ALD) ist deren Funktion hinsichtlich
Verschließ- bzw. Regelbarkeit sowie thermischer Unbedenklichkeit (Behaglichkeitsstörungen durch Zugluft) und bei Überström-Luftdurchlässen (ÜLD) im Innentürbereich deren freie Überströmfläche zu ermitteln.
Elektrotechnik:
Die vorhandene Installation sollte bei einer Begehung mit den standardmäßig heute üblichen Installationen verglichen und bei gravierenden Abweichungen entsprechende
Neuinstallationen vorgesehen werden. Bei geringeren Abweichungen sollte von Fall zu
Fall unter Einbeziehung eines Fachmanns über die erforderlichen Maßnahmen entschieden werden.
Als Untersuchungs- und Diagnoseverfahren werden in der Elektrotechnik neben der
genauen optischen Begutachtung vor allem die Messung der Schleifenwiderstände angewandt. Diese Messungen dienen dem Nachweis der Funktionstüchtigkeit der eingesetzten Schutzmaßnahmen und der Isolationsgüte der Leitungen (Verlustleistung und
daraus resultierenden Erwärmung).
82
8.1.8 Baulicher Schallschutz
Die in diesem Zusammenhang interessierenden schalltechnischen Eigenschaften von
Gebäuden betreffen in erster Linie die Schalldämmung verschiedener Bauteile (Wände,
Decken, Fenster, Türen) sowie die baulicherseits erzeugten Störgeräusche (Sanitärinstallationen, Aufzüge, Lüftungsanlagen).
Die Ansprüche an den Wohnkomfort in Bezug auf die schalltechnischen Eigenschaften
des Wohneigentums werden bei älteren Wohngebäuden oft nicht erfüllt. Dies kann verschiedene Ursachen haben, z.B.:
zur Bauzeit fehlende oder im Vergleich zu heute niedrigere schalltechnische Anforderungen
gegenüber dem ursprünglichen Komfortanspruch zur Bauzeit gesteigerter Anspruch an die schalltechnischen Eigenschaften des Gebäudes (selbstnutzende
Wohneigentümer erwarten regelmäßig eine höhere Wohnqualität als Mieter),
altersbedingte Bauschäden,
prinzipielle Konstruktions- oder Ausführungsmängel und
gegenüber der Bauzeit veränderte Randbedingungen (z.B. höherer Außenlärmpegel aufgrund erhöhten Verkehrsaufkommens).
Aus diesem Grunde ist oft die Verbesserung der schalltechnischen Eigenschaften eines
Gebäudes wünschenswert. Grundlage für eine technisch und ökonomisch sinnvolle
schalltechnische Sanierung muss in jedem Fall die Beurteilung des Bestandes, insbesondere die Feststellung von Mängeln und die Ermittlung von Mängelursachen sein.
Die Beurteilung des baulichen Schallschutzes ist insbesondere für Gebäude mit mehreren (fremden) Wohnparteien von Interesse. Dies betrifft:
die Luft- und Trittschalldämmung der die fremdgenutzten Wohnbereiche trennenden Bauteile am Bau (Wohnungs- und Haustrennwände, Geschossdecken),
die Luftschalldämmung der Außenbauteile (v. a. der Fenster),
die Luftschalldämmung der Wohnungseingangstür,
Geräusche haustechnischer Anlagen (z.B. Aufzugsgeräusche) und
Installationsgeräusche (z.B. Einlaufgeräusche, WC-Spülung etc.).
83
Die genannten Parameter können durch
1. Messung (genaueste Methode),
2. eventuell vorhandene Prüfprotokolle aus der Bauzeit (bei neueren Gebäuden)
oder Abschätzung aus konstruktiven Details
gewonnen werden.
Die Beurteilung des Schallschutzniveaus erfolgt durch Vergleich der so gewonnenen
Ergebnisse mit den entsprechend dem aktuellen Qualitätsanspruch an das Gebäude
z.B. mit Hilfe des Info-Blattes 16.4 [20] abgeleiteten Anforderungen an den Schallschutz.
Bestandsaufnahme durch Messung
Messung der Luftschalldämmung
Die Luftschalldämmung eines Bauteils unter Berücksichtigung der Schallübertragung
über Nebenwege (flankierende Bauteile) wird durch das Bau-Schalldämm-Maß R‘ charakterisiert. Für die messtechnische Bestimmung des Bau-Schalldämm-Maßes wird der
Prüfgegenstand i. d. R. mit einem speziellen Messsignal über einen speziellen Lautsprecher von einer Seite beschallt. Gemessen wird der frequenzabhängige Schalldruckpegel auf beiden Seiten des Bauteils. Darüber hinaus müssen die Raumeigenschaften des Empfangsraumes durch Messung der Nachhallzeit sowie die Empfangsraumgröße und die Bauteilgröße ermittelt werden. Einzelheiten der Messung und der
Auswertung sind in verschiedenen Normen enthalten:
• DIN EN ISO 140 „Messung der Schalldämmung in Gebäuden und von Bauteilen“
• DIN EN ISO 717 „Bewertung der Schalldämmung in Gebäuden und von Bauteilen“.
Neben der Bestimmung der vorhandenen Luftschalldämmung eines Bauteils ermöglicht
die Messung oft auch eine Identifikation von Mangelursachen oder zumindest eine begründete Vermutung dazu.
Messung der Trittschalldämmung
Die Trittschalldämmung von Decken und Treppen unter Berücksichtigung der Schallübertragung über Nebenwege (flankierende Bauteile) wird durch den Norm-
84
Trittschallpegel Ln‘ charakterisiert. Für die messtechnische Bestimmung des NormTrittschallpegels wird der Prüfgegenstand mit einem Norm-Hammerwerk angeregt und
der frequenzabhängige Schalldruckpegel im Empfangsraum gemessen. Darüber hinaus
müssen die Raumeigenschaften des Empfangsraumes durch Messung der Nachhallzeit
sowie die Empfangsraumgröße ermittelt werden. Einzelheiten der Messung und der
Auswertung sind in verschiedenen Normen enthalten:
• DIN EN ISO 140 „Messung der Schalldämmung in Gebäuden und von Bauteilen“
• DIN EN ISO 717 „Bewertung der Schalldämmung in Gebäuden und von Bauteilen“.
Neben der Bestimmung der vorhandenen Trittschalldämmung ermöglicht die Messung
oft auch eine Identifikation von Mangelursachen oder zumindest eine begründete Vermutung dazu.
Messung von Geräuschen fest installierter technischer Anlagen
Zur Bestimmung von Geräuschen fest installierter technischer Anlagen (Wasserinstallationen, sonstige haustechnische Anlagen) wird prinzipiell der Schalldruckpegel im zu
schützenden Raum gemessen. Die Geräusche von Wasserinstallationen werden durch
den nach
DIN 52219 „Bauakustische Prüfungen; Messung von Geräuschen der Wasserinstallation in Gebäuden“
zu ermittelnden Installations-Schallpegel LIn charakterisiert. Die Geräusche sonstiger
haustechnischer Anlagen (z.B. Aufzüge) werden durch den maximalen Schalldruckpegel LAF,max gekennzeichnet, der in Anlehnung an DIN 52219 bestimmt werden kann.
Bestandsaufnahme durch Auswertung vorhandener Prüfprotokolle
Bei Vorliegen von Werten aus Prüfprotokollen zur Luft- oder Trittschalldämmung einzelner Bauteile, sollte geprüft werden, ob der Zustand des vorhandenen Bauteils dem Zustand zum Zeitpunkt der Prüfung entspricht. Insbesondere sollten neben Bauschäden
(Risse, Abhebungen) konstruktive Änderungen an Wänden und Decken/Fußböden (z.B.
nachträglicher Einbau von Vorsatzschalen, Unterdecken, Parkett- oder Laminatfußböden) sowie der möglicherweise erfolgte Austausch von Fenstern oder Türen überprüft
werden.
85
Bestandsaufnahme durch Abschätzung aus konstruktiven Details
Die Abschätzung des baulichen Schallschutzes aus konstruktiven Details kann i.d.R.
nur vom Fachmann zuverlässig erfolgen. Hinweise gibt aber auch das Infoblatt 16.4
[20]. Zur Beurteilung der Situation sind dabei folgende Kenntnisse erforderlich:
Lage schutzbedürftiger Räume im Gebäude:
•
gegenseitige räumliche Zuordnung, insbesondere fremdgenutzter Räume
•
Lage schutzbedürftiger Räume bezüglich potentiell lauter oder leiser Außenbereiche
•
Lage schutzbedürftiger Räume zu fremden Sanitärbereichen
Hinweis: Schutzbedürftige Räume in Wohnhäusern sind dabei im wesentlichen
Wohnräume, einschließlich Wohndielen und Schlafräume.
Konstruktion relevanter Bauteile:
• Decken- bzw. Wandaufbau zwischen fremdgenutzten Räumen
• Aufbau der Bauteile, die das trennende Bauteil fremdgenutzter Bereiche flankieren
• bei geplanter Funktionserweiterung: Aufbau der Decke zum Dachboden (bei geplantem Dachgeschossausbau) oder Aufbau der Decke über Kellergeschoss
• Art und Aufbau der Fenster (Typ, Art der Verglasung, Glasdicke, Scheibenabstand, Anzahl, Art und Zustand der Dichtungen, Blendrahmenanschluss an Rohbau, allgemeiner Zustand – z.B. „ festschließend“ oder „klapprig“)
• Aufbau des Dunkelteils der Fassade (geschlossene Wandbereiche)
• Aufbau und Zustand der Wohnungseingangstür (Türblatt, Dichtungen, Bodenanschluss)
• Heizkörper (Art, Befestigungsort)
• Treppenläufe/Treppenpodeste (Aufbau und Anschlüsse an andere Bauteile)
Durchgehende Rohre oder Schächte:
Verlaufen beispielsweise Heizungs-, Wasser- oder Abwasserrohre zwischen
fremdgenutzten Bereichen?
Räumliche Anordnung dieser Rohre/Schächte bezüglich schutzbedürftiger Räume.
Abdichtung der Wand- oder Deckendurchführung für durchgehende Rohre.
86
Analyse von Mängeln:
Die folgenden Hinweise betreffen ausschließlich Mängel der Ausführung oder durch Alterung/Nutzung entstandene Mängel, nicht die Eignung einzelner Konstruktionen oder
ungünstige Raumzuordnungen.
Fußboden:
• Vorhandensein und Zustand der umlaufenden Randfuge bei schwimmenden Estrichen, Trockenestrichen u.ä. (zu achten ist auf mögliche massive Anschlüsse an
Wände oder Türzargen und mögliche Überbrückung der Fuge)
• Zustand von Verbundestrich (hohlliegend?)
• Ausführung und Zustand von Durchführungen von Leitungen/Rohren durch den
Fußboden (Vorhandensein von Dämmhülsen, starre Anschlüsse an den Boden,
Undichtigkeiten).
Fenster/ Wohnungseingangstür:
Vorhandensein sichtbarer Undichtigkeiten
Verwerfungen der Funktionsflügel bzw. des Türblattes
Fehlen von Dichtungen
Unwirksamkeit von Dichtungen infolge Alterung.
Bauteilanschlüsse:
• Undichtigkeiten (Risse, Fugen) z.B. zwischen Decke und Wand oder Wand und
Fassade.
8.1.9 Gefahrstoffsanierung
Eine Bestandsaufnahme hinsichtlich der in einem Gebäude möglichen vorhandenen
Gefahrstoffe kann auf folgenden Wegen durchgeführt werden:
Visuelles Erkennen von möglichen vorhandenen Schadstoffquellen:
Faserdämmstoffe unkaschiert (Dachbereich)
sichtbarer Schimmelpilz im Innenraum (verstärkt in Außenwandbereichen)
Bleirohre (Installationsbereich)
87
Geruchliches Wahrnehmen von Schadstoffquellen:
moderiger Geruch (Schimmelpilz, Hausschwamm)
aromatische Gerüche (flüchtige organische Verbindungen aus Ölen etc.)
unspezifische Gerüche.
Probennahme und Analyse bei Verdachtsmomenten:
• Dachbereich (z.B. chemischer Holzschutz)
• Fußboden (z.B. teerhaltige Parkettkleber PAK in den 50er bis 70er)
• Wandbereich (z.B. schimmelpilzbelasteter Putz)
• Bekleidungen (z.B. Asbest).
Die Verdachtsmomente werden in der Regel im Zusammenhang mit gesundheitlichen
Befindlichkeitsstörungen der Nutzer geäußert. Diese Befindlichkeitsstörungen können
sich z.B. als Kopfschmerzen oder Allergien darstellen. Eine gezielte Befragung der Nutzer durch einen Fachingenieur, führt oftmals zu einer Reduzierung des Untersuchungsumfanges, da dieser die Ursachen- und Wirkungsbeziehungen von Schadstoffen kennt.
Eine labortechnische Analyse ist im Allgemeinen die einzige Möglichkeit, Gewissheit
über die bei der Bestandsaufnahme gemachten Feststellungen zu bekommen. Die Analysen sowie die Beurteilung des Gefährdungspotenzials durch die vorgefundene Schadstoffquelle, ist dabei vom Fachmann durchzuführen.
Bei den Untersuchungs- und Diagnoseverfahren für Gefahrstoffe handelt es sich in
der Regel um aufwendige Laboruntersuchungen. Es ist hierbei zu unterscheiden in welcher Form die Schadstoffe vorliegen:
Gelöst in der Luft (Raumluftmessung)
angelagert am Staub (Staubanalyse)
gelöst im Leitungswasser (Wasseranalyse)
im Baustoff fest eingebunden (Materialanalyse).
In der Regel sind bei Verdacht auf Schadstoffe Spezialisten hinzuzuziehen, da die Erkennung und Analyse möglicher Kontaminierungen viel Erfahrung und Fachkenntnis
voraussetzt.
88
9
Integratives Gesamtplanungskonzept
Die Bauherren - z.B. eine Familie - müssen erste Vorstellungen zum Bedarf formulieren.
Günstig ist es bereits in dieser frühen Phase einen Architekten einzubeziehen und mit
seiner Unterstützung ein Konzept zu entwickeln, dass die unterschiedlichen Vorstellungen von Wohnqualität und -atmosphäre der Beteiligten aufnimmt und zusammenführt.
Die Umsetzung dieses Konzepts in ein Raumprogramm wird, anders als beim Neubau,
wesentlich von dem bestehenden Gebäude bestimmt.
Auf Grundlage der vorliegenden Bestandsaufnahme kann grundsätzlich entschieden
werden, ob eine Instandsetzung ausreicht oder ob modernisiert werden soll. Ferner ist
eine grobe Abschätzung möglich, in wie weit ein Instandsetzungsbedarf besteht und
welche Maßnahmen zur Modernisierung sinnvoll erscheinen.
Grundsätzlich ist es aus Sicht der Kostenminimierung und der Baustellenorganisation
anzustreben, eine Modernisierungsmaßnahme in einem Zuge durchzuführen. In den
Fällen, in denen eine Gesamtsanierung aus finanziellen oder anderen Gründen – es
stehen z.B. nicht alle Bereiche des Gebäudes zeitgleich zur Verfügung - nicht sofort
umgesetzt werden kann, sollte zumindest ein umfassendes Gesamtkonzept entwickelt
werden. Denn für eine zukunftsweisende Modernisierungsstrategie ist entscheidend,
dass die Einzelmaßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und als Bausteine in mehreren Schritten durchgeführt werden können. Bereits sanierte Bauteile dürfen nicht in
späteren Modernisierungsschritten beschädigt werden oder diese behindern. So ist z.B.
bei einem vorgezogenen Fensteraustausch zu beachten, dass diese so eingebaut werden, dass später die Wärmedämmung angemessen in die Fensterlaibungen bzw. auf
den Blendrahmen geführt werden kann.
Aufgabe der Planung ist auch der Entwurf, die Bemessung und der Nachweis des
Wärmeschutzes nach der Energieeinsparverordnung und den bauordnungsrechtlichen
Vorschriften sowie der haustechnischen Anlagensysteme einschließlich ihrer Auslegung. Dazu gehört auch die wirtschaftliche Bewertung der vorgeschlagenen Wärmeschutzmaßnahmen sowie der wichtigsten Systeme und Anlagenteile, möglichst auf der
Basis alternativer Lösungsmöglichkeiten. Bestandteil ist auch das Aufstellen eines
Funktionsschemas bzw. Prinzipschaltbildes für jede Anlage. Zur Integration in die Gesamtplanung sind enge Abstimmungen mit dem Architekten erforderlich, aber ggf. auch
89
zum Beispiel mit der Tragwerksplanung zu notwendigen Durchbrüchen oder Zusatzlasten, die sich aus den technischen Anlagen ergeben können.
9.1
Entwurf
Die Entwurfsphase wird durch die Analyse des in der Bestandsaufnahme ermittelten
und beschriebenen Zustandes eingeleitet. Auf der Basis eines Zielkataloges ist ein Planungskonzept zu erarbeiten. Der Vorentwurf soll die grundsätzliche Lösung der wesentlichen Teile der Aufgabe in zeichnerischer Darstellung mit textlichen Erläuterungen leisten. Dazu gehört auch die Integration der Leistungen anderer an der Planung fachlich
Beteiligter. Der Entwurf als nächster Schritt ist das stufenweise Durcharbeiten des Planungskonzepts unter Berücksichtigung der verschiedenen Anforderungen, wie Funktion, Gestaltung, Energie und Bauphysik. An seinem Ende steht die zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs sowie ergänzende textliche Erläuterungen und Berechnungen. Der Entwurf bildet die Grundlage für die Kostenberechnung. Nach der Grundlage des mit dem Bauherren abgestimmten Entwurfs wird die Genehmigungsplanung
erstellt.
9.2
Energetische Planung
Ein wesentlicher Aspekt der integrativen Planung ist die Einbeziehung der energetischen und bauphysikalischen Aspekte, unter anderem die Bemessung und der Nachweis des Wärmeschutzes nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) und den bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Die EnEV stellt allerdings nur im eingeschränkten Maße
Anforderungen an den Gebäudebestand.
Ohne dass es verordnungsrechtlich geregelt ist, kann durchaus auch im Gebäudebestand eine Prüfung des sommerlichen Wärmeschutzes vorgenommen werden, da auch
dieser einen wesentlichen Einfluss auf die Behaglichkeit hat. Die Installation einer maschinellen Kühlung in Wohngebäuden wäre mit hohen Investitions- und Betriebskosten
verbunden und sollte deswegen durch andere Maßnahmen vermieden werden.
Wirtschaftlich sinnvoll ist die Verbesserung des baulichen Wärmeschutzes in Verbindung mit anderen, ohnehin erforderlichen Erhaltungs- oder Umbauarbeiten am Gebäude. Ein Teil der Kosten kann der Instandsetzung zugeordnet werden, die Differenzkos90
ten dann der energetischen Sanierung. Damit sind in der Regel die in der EnEV vorgegebenen Maßnahmen wirtschaftlich.
Zum baulichen Wärmeschutz können folgende Maßnahmen gerechnet werden:
• Zusatzwärmedämmung (Außenwände, Dach bzw. oberste Geschossdecke, Kellerdecke bzw. erdberührende Wände und Bodenplatten);
• Türen- und Fenstersanierung bzw. Austausch;
• Anbau verglaster, unbeheizter Pufferzonen, wie z.B. verglaste Loggien;
• Alternative Systeme der Wärmedämmung wie sonnenenergienutzende Wandsysteme (z.B. transluzente Wärmedämmung – TWD-Fassaden).
Die zu erwartende Amortisation der Wärmedämmmaßnahmen sollte jedoch nicht der alleinig ausschlaggebende Faktor sein. So sind neben der Energieeinsparung mit einer
Fassadendämmung auch gestalterische Verbesserungen sowie konstruktive Vorteile
verbunden - z.B. die beschleunigte Austrocknung der dahinter liegenden Wandkonstruktion und damit eine Verlängerung der Lebensdauer der Konstruktion. Des weiteren
erhöhen sich bei einer Verbesserung des Wärmeschutzes die Temperaturen der inneren Bauteiloberflächen. Dies führt zur Verbesserung der Behaglichkeit, da der Mensch
die Raumtemperatur als einen Mittelwert aus der Lufttemperatur und der Temperatur
der umgebenen Oberflächen empfindet. Mit Angleichung der Oberflächentemperaturen
an die Raumlufttemperatur kann diese abgesenkt werden, was zu einer weiteren Energieeinsparung führen kann. Im Sommer verringert die Wärmedämmung den Energieeintrag und trägt so in Kombination von Abschattung und speicherwirksamen Massen zu
einem ausgeglichenen Raumklima bei.
Als kurzfristig besonders wirkungsvolle Maßnahme zur Energieeinsparung hat sich die
Modernisierung von älteren Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen erwiesen.
9.3
Einbeziehung der Anlagentechnik
Zur Planung im Bereich der Anlagentechnik gehören die Erarbeitung eines Planungskonzeptes mit der Auslegung der wichtigen Systeme und Anlagenteile sowie die Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten einschließlich einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Zur Integration in die Gesamtplanung sind enge Abstimmungen mit dem Ar-
91
chitekten erforderlich, aber ggf. auch zum Beispiel mit der Tragwerksplanung zu notwendigen Durchbrüchen oder Zusatzlasten.
9.3.1 Wärmeversorgung
Sofern in den Gebäuden der 50er und 60er Jahre noch keine Komplettsanierung erfolgte, ist damit zu rechnen, dass zumindest in Teilbereichen eine Sanierung bzw. Modernisierungsmaßnahme erfolgte, beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage.
Als Standardsystem für Ein- und Zweifamilienhäuser kann man aus heutiger Sicht Niedertemperatur- bzw. Brennwertkessel (Gas oder Öl) als Zentralheizung ansehen. Der
Einsatz von Gas gewinnt noch an Bedeutung. Einzelofenheizungen ggf. in Verbindung
mit Gasthermen für die Warmwasserbereitung aus den 50er/60er Jahren bedürfen einer
Erneuerung. Aus wirtschaftlichen und ökologischen Gründen sind hier Gesamtlösungen
für das Gebäude zu finden, zentrale Systeme sind dabei den wohnungsweisen Lösungen vorzuziehen [21]. Das betrifft auch den Anschluss an Nah- oder Fernwärme, der jedoch vorwiegend im Mehrfamilienhausbereich zum Einsatz kommt.
Gemäß EnEV sind Heizkessel, die vor 1978 installiert wurden, bis zum 31.12.2006 auszutauschen. Hiervon ist im gewissen Umfang auch der hier betrachtete Gebäudebestand betroffen. Obwohl die EnEV hier Ausnahmen für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser zulässt, sollte zumindest jeder Hausbesitzer die vorhandene Anlage im
Hinblick auf wirtschaftliche und ökologische Effizienz überprüfen.
Bei der Modernisierung der Anlagentechnik sind folgende Aspekte von Bedeutung:
• Energieeinsparung und Verminderung der CO2-Emission;
• Energieträgerwechsel von Kohle zu Öl, bzw. im verstärkten Maße zu Erdgas;
• Verstärkter Einsatz von regenerativen Energien (siehe Kap. 9.4).
9.3.2 Sanitärtechnik
Die Sanitärausstattungen dienen den in den letzten Jahrzehnten gewachsenen hygienischen Anforderungen, gekoppelt mit Komfort und Behaglichkeit. Als Mindestausstattung
gelten für einen mittleren Haushalt die Ausrüstung mit Waschtisch/ -becken, Badewanne und/oder Duschwanne. Als zusätzliche Ausstattung werden aber auch Bidets, Urina92
le, usw. angeboten. Zumindest im Einfamilienhausbereich zählt heute ein zweites Bad
bzw. ein Gäste-WC - möglichst mit Dusche – zum üblichen Standard.
In der Küche sollte der Anschluss eines Geschirrspülers - ggf. an die Warmwasserleitung - vorgesehen werden.
Bei ausreichendem Platz können Hausarbeitsräume bzw. Waschküchen - z.B. im Keller
- für die Aufstellung von Waschmaschinen - in der Regel vollautomatisch mit Schleuder
und ggf. mit Trocknungseinrichtung - genutzt werden. Dies führt zu einer Entlastung
des Wohnbereiches, vor allen Dingen was den Feuchteanfall betrifft. Ersatzweise sollten Stellflächen und Anschlussmöglichkeiten im Bad oder der Küche geschaffen werden, wobei z.B. auch erforderliche Türbreiten beachtet werden müssen.
Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass die Verbesserung der sanitären Verhältnisse zu den wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen zählen. Grund dafür ist
nicht nur die bereits erwähnte notwendige Erneuerung veralteter Anlagen und Einrichtungen, sondern auch ein im Laufe der Jahre gestiegener Anspruch insbesondere an
den Komfort der sanitären Einrichtungen.
Die Modernisierung macht laut [22] bei normaler Grundausstattung ca. 11 % der Gesamtkosten einer umfassenden Sanierung aus. Die Auswahl und Anzahl der Objekte
beeinflusst dabei selbstverständlich auch wesentlich den künftigen Wasser- und
Energieverbrauch.
Zur Reduzierung des Wasserverbrauchs sollten folgende Möglichkeiten genutzt werden:
• Wassersparende Objekte und Armaturen verwenden.
• Regenwassernutzung für Gartenbewässerung oder in Sonderfällen - mit zusätzlichem getrennten Leitungssystem im Gebäude - für Toilettenspülung und Waschmaschine vorsehen.
Die Modernisierung der Sanitärinstallation bietet die Möglichkeit Sammelschächte oder
Installationswände zwischen Küche und Bad vorzusehen, soweit diese nicht bereits vorhanden sind. Diese in der Regel günstigste Lösung ermöglicht eine kurze und damit
rationelle Leitungsführung. Aus Gründen des Frostschutzes aber auch der Energieeinsparung sollten Wasser- und Abflussleitungen nie in der Außenwand geführt werden.
Vor allem verkleidete und eingeflieste Leitungen sind frostsicher zu dämmen. Im übri93
gen sind die Anforderung der geltenden Energieeinsparverordnung an die Betriebsweise und Begrenzung der Wärmeabgabe (Dämmung) von Rohrleitungen einzuhalten.
Installationsgeräusche, die insbesondere durch Abwasser hervorgerufen werden, wirken sich besonders störend aus. Um sie zu vermeiden, sollten die Maßnahmen zur
Verbesserung des Schallschutzes – z.B. durch Entkopplung - berücksichtigt werden.
Bei Arbeiten, die im bewohnten Zustand eines
Hauses oder einer Wohnung durchgeführt werden, ist schon bei der Planung auf einen rationellen Verlauf der Arbeiten und eventuell auch auf
eine Zugänglichkeit von außen zu achten.
Badeinbau
Der Einbau eines Bades sollte sowohl die technischen Gegebenheiten vor Ort berücksichtigen als
auch persönlichen Bedürfnissen gerecht werden.
Die benötigte Fläche für die eventuelle Vergrößerung eines Bades wird häufig von der Küche abgetrennt.
Abb. 38: neugeschaffenes Gäste-WC
Sowohl der vorhandene Platz als auch der Standard der gewünschten Ausstattung entscheiden über die Anzahl der Sanitärobjekte. Man kann davon ausgehen, dass die Mindestgröße für ein Bad 1,5 x 1,5 m² beträgt. Unter Berücksichtigung heutiger Wohnansprüche ist jedoch insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern von einem deutlich
höheren Flächenbedarf auszugehen.
Die geltenden Vorschriften der Neubauinstallation für die Entlüftung der Fallleitung sind
einzuhalten. Diese Mindestmaße berücksichtigen jedoch keinesfalls die Anforderungen
des barrierefreien Bauens.
Folgende Möglichkeiten stehen für den Badeinbau zur Verfügung:
• Herkömmlicher Badeinbau mit Fliesen; preiswerte, jedoch zeitaufwendigste Lösung, Koordination verschiedener Gewerke erforderlich.
• Herkömmlicher Badeinbau mit Kunststoffbelag an Wand und Boden; preiswert,
schneller herzustellen als gefliestes Bad.
94
• Vorgefertigtes Element-Bad (gefliest); schnelle Montage mit geringer Belästigung
der Bewohner möglich. Teurer als herkömmliches Bad.
Wand- und Fußbodenaufbau:
Besondere Sorgfalt ist bei Planung und Ausführung von Wand- und Bodenaufbauten in
Bad und anderen Nassräumen aufzuwenden. Mit besonderer Sorgfalt sind Anschlüsse
und Abdichtungen an Duschen und Wannen auszuführen. Leckagen in diesem Bereich
können auch bei nur geringen Mengen an durchgelassener Feuchtigkeit zu Schäden an
Holz und Mauerwerk führen. Gleichfalls führen auch fehlende oder mangelhaft ausgeführte Dampfsperren zum Ausfall von Tauwasser bzw. Kondensat in leichten Außenwänden in Holzständerbauweise. Die entstehenden Feuchteschäden führen häufig
auch zu Pilzbefall. In Bädern ist besonderes Augenmerk auf die vorhandene Deckenkonstruktionen zu richten, die auf Grund früherer Wasserschäden ggf. geschädigt (verfault) sein kann.
Insbesondere Räume, in denen die Aufstellung einer Waschmaschine vorgesehen ist,
sollten mit einen Bodenablauf ausgerüstet sein. Der gemeinsame Anschluss des Bodenablaufes mit Dusche bzw. Badewanne an einer Sammelleitung verhindert eine mögliche Geruchsbelästigung, die entsteht, wenn ein ausgetrocknetes Siffon (Geruchsverschluss) keine Geruchssperre mehr
zur Fallleitung hin bildet.
Entsprechende Regelungen zur Leitungsführung, Dimensionierung, Lüftung usw. müssen beachtet werden.
Da die gedämmten Leitungsquerschnitte von den dünnen Innenwänden oft nicht mehr aufgenommen
werden können, werden sogenannte
Heizleisten zur Aufputzmontage angeboten.
Abb. 39: Einbau einer Fußbodenheizung auf Basis
von Kapillarrohrmatten in einem Bad in einem 50er
Jahre Einfamilienhaus
95
Ausführung
Die Arbeiten an Sanitäreinrichtungen erfordern eine sorgfältige Planung und Abstimmung der Arbeitsschritte:
• Rohbauarbeiten (Fenster- und Türeinbau, Wandunterbau)
• Rohinstallation Sanitär, Elektrik, Heizung, Lüftung
• Schachtabmauerung bzw. -bekleidung
• Bodeneinbau – Unterboden (inkl. Dämmung, Schallisolierung)
• Wandisolierung im Bereich von Wanne und Dusche
• Einbau von Wanne oder Dusche einschl. Erdung
• Fliesenarbeiten inkl. Duschwannen- oder Wannenabmauerung
• Putzer- und Malerarbeiten
• Objektinstallation Sanitär, Heizung, Elektrik, Lüftung, Anschluss Waschmaschine
• Nacharbeiten und Reinigung
9.3.3 Lüftung
Grundlage der Lüftungsplanung ist DIN 1946-6 [23]. Danach werden Planung und Ausführung von lüftungstechnischen Maßnahmen empfohlen, die bei geschlossenen Fenstern im Mittel eine durchgehende Mindestlüftung und eine mindestens 12-stündige
Grundlüftung pro Tag gewährleisten. Dafür stehen Systeme der freien sowie der ventilatorgestützten Lüftung
zur Auswahl [24].
Arbeitszimmer
Bei der Bemessung von Einrichtungen zur freien Lüftung
bzw. von Anlagen- und Gerätetechnik ist die vorhandene
Wohnbereich
bzw. die gewünschte Luftdichtheit der Gebäudehülle zu
beachten [25]. Nach Sanierungs- bzw. Modernisierungsvorhaben im Bereich der Fassade, wozu auch der einfache Fensterwechsel gehört, wird die Luftdichtheit der
Küche
WC/
Du
Gebäudehülle meist wesentlich verbessert. Da sich dadurch die nutzerunabhängige freie Lüftung durch (ungewollte) Undichtheiten des Hauses verringert, sind entsprechende lüftungstechnische (Gegen-)Maßnahmen zu
treffen. In diese können Lüftungsschächte und vorhan-
96
Abb. 40: Querlüftung Erdgeschoss eines EFH über ALD
und vorhandene (Rest-) Undichtheiten
dene, nicht mehr benötigte Schornsteinzüge für die freie Schachtlüftung oder für zentrale Abluftanlagen sowie Überström-Luftdurchlässe u. U. mit einbezogen werden.
In einem solchen Falle sind folgende Hinweise zu beachten:
• Die zur Verfügung stehenden freien Querschnitte müssen den Bedingungen für den
Durchsatz von Luftvolumenströmen entsprechend Mindest-, Grund- und wenn möglich auch Bedarfslüftung nach DIN 1946-6 genügen.
• Lüftungsschächte bzw. Schornsteinzüge müssen sauber sein und auch Möglichkeiten für die zukünftige Reinigung besitzen.
• Vorhandene Überström-Luftdurchlässe müssen den Anforderungen nach DIN 1946-6
genügen.
Sind die zu modernisierenden Gebäude außer mit Fenstern mit keinen weiteren lüftungstechnischen Einrichtungen versehen, müssen in Abhängigkeit von der Dichtheit
der Gebäudehülle u. U. mehr oder minder wirksame lüftungstechnische Maßnahmen
nach DIN 1946-6 ergriffen werden. Diese können vom Einbau von ALD zur Gewährleistung einer nutzerunabhängigen Querlüftung (Abb. 40) über Abluftanlagen (Abb. 41/43)
bis hin zu Zu- und Abluftanlagen mit Wärmerückgewinnung (WRG) (Abb. 42/44) reichen
[24].
Ventilator
Wohnbereich
Wohnbereich
Bad/WC
Wohnbereich
AbluftHerdhaube
Wohnbereich
Küche
Abb. 41:Zentrale Abluftanlage mit ALD
und ÜLD im Einfamilienhaus
Bad/WC
AbluftHerdhaube
Küche
Abb. 42: Zentrale Zu- und Abluftanlage
(ohne WRG) mit Abluft-Zuluft-WRG
und ÜLD im Einfamilienhaus
97
Fortluftschacht
Drempelgeschoss
Luftdichte Gebäudehülle
Küche
Bad-/WCRaum
Wohnbereich
Hauptschächte
Nebenschacht
Wohnbereich
Küche-/
Sanitärbereich
ALD
Wärmepumpe
Kellergeschoss
TWW-Speicher
Abb. 43: Zentrale Abluftanlage mit WRG
Abluft-Trinkwarmwasser unter Nutzung
eines vorhandenen Sammelschachtes
Abb. 44: Dezentrale Zu- und Abluftanlagen mit Abluft-Zuluft-WRG in einem
Mehrfamilienhaus
Je hochwertiger die Anlagentechnik ist, umso größer ist das Einspar-Potenzial für den
lüftungsseitigen Heizwärme-Bedarf [26]. Die Abbildungen 42 und 44 zeigen die durch
die Integration von Wärmerückgewinnung energetisch effizienteste Anlagen-Variante.
Bedingung für die Umsetzung theoretisch möglicher Bedarfs- in tatsächlich zu registrierende Verbrauchswerte ist jedoch die Gewährleistung
•
einer hohen Gebäudedichtheit im Bereich von n50 < 1/h sowie
•
eine sparsame Fensterlüftung durch den Nutzer während der Heizzeit.
9.3.4 Elektrotechnische Anlagen
Die Anforderungen an die Elektroinstallation in einem Wohngebäude haben sich auf
Grund der steigenden Anzahl moderner Haushaltsgeräte erhöht. Das Elektroversorgungsunternehmen (EVU) ist für das Heranführen der Energie bis zum Hausanschlusskasten verantwortlich, dieser muss mit einer, der vertraglich vereinbarten Anschlussleistung entsprechender Absicherung, versehen sein. Die entsprechenden Verrechnungs-
98
zähler gehören ebenso in den Verantwortungsbereich der EVU. Der Hausanschlusskasten und die Verrechnungszähler werden durch das EVU verplombt. Alle übrigen Installationen im Gebäude befinden sich im Verantwortungsbereich des Betreibers der Abnehmeranlage. Elektroinstallationen sind grundsätzlich nur durch einen Fachmann auszuführen.
Der Übergabepunkt an die Abnehmer ist der Hausanschlusskasten. Von dort wird der
zentrale Zählerplatz mit den einzelnen Verrechnungszählern und Sicherungskästen –
bei Ein- und Zweifamilienhäusern häufig im Keller - mit Strom eingespeist. Die Verrechnungszähler und Sicherungskästen können in Ausnahmefällen auch dezentral in den
einzelnen Wohnungen angeordnet werden.
Der zentrale Wohnungsverteiler (ZWV) ist in der Nähe des Lastschwerpunktes anzubringen, damit die Länge der Anschlussleitungen zu den leistungsstarken Verbrauchern
minimiert werden kann. Vorzugsweise sind sie im Flur der Wohnung anzuordnen. Eine
Zugänglichkeit vom Bad aus ist nicht gestattet. Sofern ggf. eine spätere Teilung des
Hauses - z.B. die Einrichtung einer Einliegerwohnung - vorgesehen ist, sollte dies bei
der Planung der Wohnungsverteilung berücksichtigt werden.
Es sollte mindestens ein zweireihiger Verteiler vorgesehen werden. Bei Verwendung
von Fernschaltern sind 3 bis 4 Reihen erforderlich. Auf ausreichenden Platz für Reservestromkreise ist zu achten. Hauptbestandteile der Stromkreisverteiler sind ÜberstromSchutzorgane und Leitungsschutzschalter sowie Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen
(RCDs) - früher FI- Schutzschalter genannt - und teilweise Fernschaltrelais. Die RCD ist
in der Lage den Stromfluss durch den Menschen auf den ungefährlichen Bemessungsdifferenzstrom (≤ 30mA) im Fehlerfall zu begrenzen. Durch den Einsatz von RCDSchutzeinrichtungen im Bad, im Freien sowie teilweise auch im Küchenbereich sind tödliche Stromwirkungen so gut wie ausgeschlossen.
Im Bad- bzw. Duschbereich wird ein zusätzlicher Potenzialausgleich nach der DIN VDE
0100 Teil 701 gefordert. Alle leitfähigen Teile, die fremdes, noch nicht vorhandenes Potenzial einbringen könnten, sind in den Potenzialausgleich einzubeziehen und mit dem
Schutzleiter über eine Potenzialausgleichsleitung von mindestens 4 mm² Kupfer zu verbinden.
Räume mit Badewanne oder Dusche werden in verschiedene Schutzbereiche eingeteilt.
Diese Bereiche sind gefährliche Zonen, in denen der Mensch auf Grund der Verringe99
rung des Hautwiderstandes beim Baden oder Duschen besonders vor der Berührung
von spannungsführenden Teilen geschützt werden muss. In diesen Bereichen gelten
besondere Installationsverbote, die bei Neuinstallationen entsprechend gültiger Norm
eingehalten werden müssen.
Als Leitungsmaterial für Unter-Putz-Verlegung wird im allgemeinen dreiadrige Kupferleitung mit einem Querschnitt von 1,5 mm² eingesetzt. Bei Verlegung in Kanälen ist die
Verwendung von zusätzlich geschützten sogenannten Mantelleitungen üblich.
Bei der Festlegung der Anzahl der erforderlichen Stromkreise im Wohnungsverteiler
sind folgende Prämissen zu beachten:
• Einen eigenen Stromkreis erhalten alle Drehstromanschlüsse (z.B. Elektroherd,
elektrischer Durchlauferhitzer etc.) sowie Wechselstromanschlüsse mit mehr als
2 kW Anschlusswert (z.B. Mikrowelle, Toaster, Kaffeemaschine etc.).
• Großgeräte ab 3,7 kW Anschlusswert (16 A) werden ortsfest über Gerätean-
schlussdosen angeschlossen. Im allgemeinen werden ab 4,6 kW Anschlusswert
(20 A) die Geräte mit einem dreiphasigen Anschluss (Drehstrom) vorgesehen. Ausnahme stellen Elektroherde dar, die bis 5,7 kW (25 A) Anschlusswert noch als
Wechselstromgerät angeschlossen werden können.
• Die Anzahl der Stromkreise für Steckdosen und Beleuchtung ist auf der Grundlage
der Festlegungen nach DIN 18015 (Mindestanforderungen) in Abhängigkeit von der
Wohnungsgröße festzulegen.
Die Anforderungen zur Wohnungsausstattung nach HEA1) bzw. RAL-Richtlinie2) sind in
der folgenden Tabelle (Tab. 6) wiedergegeben. Dabei entspricht der Ausstattungswert
dem Mindestausstattungswert der DIN 18015 Teil 2.
100
Gefordert nach RAL- RG 678 Ausgabe vom März 1990
Anzahl der...
HEA
HEA
HEA
Stromkreise für Steckdosen und Beleuchtung
5
7
8
7
Stromkreise für
4
6
+2 (für WarmwasVerbraucher > 2 kW
+1 (für Warmwasser)
+2 (für Warmwasser)
ser)
Reihen im ZWV
2
3
4
Telefonsteckdose
1
3
5
Antennensteckdose
1 (+1 ab 5 Räume)
4
7
Steckdosen
Leuchten
Wohnraum bis 8 m²
Wohnraum > 8.. 12 m²
3
1
5
2
7
3
Wohnraum > 12.. 20m²
4
1
7
2
9
3
Wohnraum > 20 m²
5
2
9
3
11
4
Schlafraum
Wird nicht vom Wohnraum unterschieden. Alle Angaben identisch!
Küche
7
2
9
3
11
3
Kochnische
5
2
7
2
8
2
Hausarbeitsraum
4
1
7
2
9
3
Bad
3
2
4
3
5
3
WC
1
1
2
1
2
2
1
1
1
2
1
3
Flur/Diele ≤ 2,5 m
1
1
2
2
3
3
Flur/Diele > 2,5 m
Hobbyraum
3
1
5
2
7
2
1
1
1
1
2
1
Freisitz Breite ≤ 3 m
1
1
2
1
3
2
Freisitz Breite > 3 m
Tabelle 6: Ausstattung der Wohnungen entsprechend HEA-Empfehlung
Erläuterungen zur Tabelle:
Der Ausstattungswert
entspricht einer gehobenen Ausstattung, die es erlaubt, die heute
üblichen Verbrauchsmittel (Elektrogeräte) ohne zeitliche oder räumliche Einschränkung anzuschließen und zu nutzen. Teure Nachinstallationen bleiben so erspart. Der Ausstattungswert
berücksichtigt vor allem Wünsche nach neuen Ausstattungstechniken (Kommunikation,
Sicherheit usw.) und ist für Komfortwohnungen bzw. -häuser gedacht.
Anmerkung: Den Betten zugeordnete Steckdosen sind mindestens als Doppelsteckdosen vorzusehen. Die neben den Antennensteckdosen angeordneten Steckdosen sind mindestens als
Dreifachdosen vorzusehen. Die genannten Mehrfachdosen gelten nach Tabelle als jeweils eine
Steckdose.
1)
HEA = Hauptberatungsstelle für Elektrizitätsanwendung e. V.
2)
RAL-RG 678 "Elektrische Anlagen in Wohngebäuden“
101
9.4
Einsatz erneuerbarer Energien
Bei einer Modernisierung sollte grundsätzlich der mögliche Einsatz regenerativer Energien untersucht werden. Dazu zählen solarthermische Anlagen vorrangig für die Trinkwassererwärmung, Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen sowie Biomasse-Heizungen.
Damit kann eine größere Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen und ihren Preisen
sowie als Folge auch eine nachhaltige Reduzierung der CO2- Emissionen erreicht werden.
Auf der Basis aktueller Energiepreise stellt die konventionelle Heiztechnik gegenüber
anderen, alternativen Systemen die derzeitig wirtschaftliche Variante dar. Das sind
Warmwasserheizungen mit Niedertemperatur- oder Brennwertkessel. Diese Kessel
werden gegenüber Standardkesseln (Konstanttemperaturkessel) mit niedrigeren Heizmedientemperaturen betrieben und weisen höhere Nutzungsgrade auf. Beim Brennwertkessel wird darüber hinaus die im Abgas enthaltene Verdampfungswärme des
Wasserdampfes genutzt. Bezüglich Nutzungsgrad und Schadstoffemissionen sind derzeit für die Kessel keine wesentlichen, weiteren Entwicklungen zu erwarten.
Solarthermische Anlagen zur Warmwasserbereitung - mit oder ohne Einbindung in das
Heizungssystem – sind heute Stand der Technik und ihr möglicher Einsatz im Rahmen
einer Altbaumodernisierung sollte in jedem Fall geprüft werden. Neben den Voraussetzungen im Verbrauchsprofil sind die Bedingungen am Gebäude zu beachten, wie beispielsweise die Ausrichtung der Dachflächen nach der Himmelsrichtung.
Photovoltaikanlagen können sowohl in Dachflächen wie Fassaden integriert werden.
Der erzeugte Strom wird in der Regel in das Netz eingespeist und entsprechend dem
Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vergütet.
Biomasse-Heizungen in Form von modernen Holzheizungen sind eine ökologisch und
volkwirtschaftlich sinnvolle Alternative zu Heizungen mit fossilen Brennstoffen. Je nach
Gebäudeart und regionalem Standort ergeben sich sinnvolle Einsatzbereiche der verschiedenen Systeme. Stärkere Verbreitung finden Holz-Pelletkessel, die eine vollautomatisch geregelte Verbrennung von Pellets erlauben und Öl- bzw. Gasheizung in punkto Bequemlichkeit kaum nachstehen. Für die Lagerung kann z.B. ein bisher für den Öltank genutzter Kellerraum verwendet werden. Die Heizsysteme sind sowohl als Gebäudezentralheizung als auch als Nahwärme einsetzbar. Der Einsatz dieser Biokessel kann
zwar zu höheren Investitionskosten führen, weist aber gleichfalls deutliche ökologische
102
Vorteile auf. Die Nutzung von Fördermöglichkeiten kann den Einsatz für den Bauherrn
wirtschaftlich gestalten.
Mit der Wärmepumpe kann die in Erdreich, Wasser und Luft gespeicherte Sonnenenergie für Heizzwecke nutzbar gemacht werden. Sie dienen zur Warmwassererzeugung
und zur Raumheizung. Auch der Einsatz von Wärmepumpen führt in der Regel zu ökologischen Vorteilen, ist aber ohne Förderung noch nicht immer wirtschaftlich gegenüber
konventionellen Heizungssystemen.
Unter bestimmten Randbedingungen kann der Anschluss an Nah- oder Fernwärme zu
vergleichbaren Kosten führen. Sofern die Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung bereitgestellt wird, sind die ökologischen Vorteile der Nah- und Fernwärme von besonderer Bedeutung, es erfolgt eine wesentliche Reduzierung des Primärenergieeinsatzes und damit der CO2-Emission. Auf Grund einer hohen Anschlussdichte ggf. vorhandener Versorgungsnetze sind Mehrfamilienhäuser besonders geeignet. Die Bedingungen für einen nachträglichen Anschluss von Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand dürften
dagegen auf Grund der Versorgungsdichte schwierig sein.
Gebäudeintegrierte Kleinst-BHKW (Blockheizkraftwerke), die sowohl Strom als auch
Wärme erzeugen, können unter bestimmten Bedingungen (Nutzung des erzeugten
Stromes) sowohl ökonomisch als auch ökologisch gegenüber konventioneller Heiztechnik günstig abschneiden.
Aussagen zur wirtschaftlichen Bewertung alternativer Heizsysteme können sich in Abhängigkeit von der Größe der Gebäude, vom energetischen Zustand, von der Förderung und von der Entwicklung der Investitions-, Finanzierungs- und Energiekosten
durchaus unterschiedlich darstellen. In Abb. 45 sind spezifische Wärmekosten für ausgewählte Heizungssysteme – am Beispiel eines kleinen Mehrfamilienhauses - angegeben. In diesen Ergebnissen sind Fördermittel nicht berücksichtigt. Es wurden folgende
Systeme berücksichtigt:
• Variante 1: Brennwertkessel als Referenzvariante;
• Variante 2: Blockheizkraftwerk (BHKW), hausintegriert, wärmegeführt, Gasmotor
und Spitzenkessel; Eigenverbrauch des erzeugten Stroms;
• (Variante 2a: BHKW, Stromeinspeisung ins Netz, Vergütung nach KWK-Gesetz);
• Variante 3: Brennwertkessel und solare Trinkwassererwärmung;
• Variante 4: Brennwertkessel und solare Heizung und Trinkwassererwärmung ;
103
• Variante 5: Wärmepumpe (monovalent) für Heizung und Trinkwasser;
• Variante 6: Bio-Kessel für Pellets;
• Variante 7: Fernwärme.
Wärmekosten in ct/kWh
20
15
Wohngebaeude-2; Erzeugervarianten (3)
MFH, klein
AN = 1.032 m²
14,3
11,4
10
6,8
6,3
7,2
10,2
8,3
7,4
5
0
Variante 1
BW-Kessel
Variante 2
BHKW
Variante 2a
BHKW
Variante 3
Variante 4
Variante 5
BW-Kessel BW-Kessel
WP
TWE/ Solar (HZG+TWE)/ HZG+TWE
Solar
Variante 6
BIO-Kessel
Pellets
Variante 7
Fernwärme
Erzeugervarianten
Abb. 45: Wärmekosten für Anlagensysteme, Wohngebäude [27]
Für die alternativen Systeme sind auch auf der Basis der Vorgaben des Energieeinsparungsgesetzes bei bestimmten Randbedingungen wirtschaftliche Vorteile gegenüber
der Basisvariante Brennwertkessel zu erkennen. Die Vorteile verstärken sich merklich
bei Monetarisierung solcher Effekte, die gemäß Energieeinsparungsgesetz bisher nicht
in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen einbezogen werden dürfen (z.B. CO2-Emission,
Schadstoffemissionen, Gesundheitsbelastungen usw.). Auch ist eine verbesserte Wirtschaftlichkeit der alternativen Heizungssysteme im Vergleich zum Brennwertkessel bei
gegenüber den Anforderungen der EnEV deutlich vermindertem Energiebedarf zu erwarten.
9.5
Einsatz ökologischer Baustoffe / Recyclingkonzept
Aus den in der Vergangenheit gemachten Erfahrungen (z.B. chemischer Holzschutz in
Wohnräumen) hat man gelernt, dass der Einsatz von Baustoffen bzw. Bauprodukten
oftmals unkontrolliert erfolgt ist. Dies hatte zur Folge, dass die Gesundheitsverträglich-
104
keit der Produkte für den Verarbeiter und den Nutzer sowie der Umweltschutz beim
Rückbau und der Entsorgung nicht sichergestellt waren.
Nicht recyclinggerecht geplante konstruktive Lösungen (z.B. schwer lösbare Verbindungen) haben einen hohen Zerstörungsgrad beim Rückbau von verschlissenen bzw. ausgedienten Bauteilen zum Ergebnis.
Im Rahmen eines ganzheitlichen integrativen Gesamtplanungskonzeptes sind somit
sowohl die Umweltverträglichkeit der Baustoffe als auch die Berücksichtigung des Baustoffrecyclings wichtige Planungsgrößen.
9.6
Verbesserung des baulichen Schallschutzes
9.6.1 Grundlagen
Die Planung von Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes erfolgt sinnvollerweise auf der Grundlage eines definierten Anforderungsniveaus und des schallschutztechnischen Bestandes.
Das Anforderungsniveau wird im wesentlichen von den Nutzervorstellungen und von
rechtlich verbindlich einzuhaltenden Schallschutzanforderungen – nur bei Zwei- und
Mehrfamilienhäusern - bestimmt.
Ein den Nutzervorstellungen entsprechendes Anforderungsniveaus kann z.B. mit der
VDI-Richtlinie 4100 [28] oder dem Entwurf zu DIN 4109-10 [29] abgeleitet werden. Hier
erfolgt anhand allgemeinsprachlich formulierter Qualitätskriterien für die Wahrnehmung
verschiedener Geräusche (z.B. Sprache, haustechnische Anlagen, Rundfunkgeräte) eine Einstufung in eine von drei Schallschutzstufen. Jeder Schallschutzstufe sind dann
jeweils die kennzeichnenden akustischen Größen für die einzelnen Bauteile oder Geräuschquellen zugeordnet.
Die so abgeleiteten akustischen Größen und deren Nachweis sollten konkret vertraglich
vereinbart werden. Dies trägt zur Rechtssicherheit für den Bauherren bei und vermeidet
die häufigen nachträglichen Rechtsstreite über das geschuldete Schallschutzniveau
insbesondere bei hohen Wohnkomfortansprüchen.
Für den Schallschutz zwischen fremden Wohnungen sind rechtlich verbindlich die Mindestanforderungen einzuhalten, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten.
105
Bei wesentlichen Eingriffen in bestehende Konstruktionen, die fremde Wohnbereiche
trennen, ist zu beachten, dass für Einfamilien-Doppelhäuser oder Zweifamilienhäuser
Mindestanforderungen nach der derzeit gültigen Fassung der DIN 4109 [30] öffentlichrechtlich geschuldet und somit zwingend einzuhalten sind.
Bei Grundrissänderungen sollten insbesondere bei Zweifamilienhäusern die räumliche
Zuordnung von schutzbedürftigen Räumen (Wohn- und Schlafräume) zu anderen,
fremden Räumen (z.B. Bäder und Küchen) beachtet werden. Beispielsweise ist die Gewährleistung eines sinnvollen Schallschutzes für einen unterhalb eines Bades gelegenen Schlafraum aufwendiger als für zwei übereinanderliegende Schlafräume.
Häufig wird die Verbesserung der Schalldämmung der Fenster angestrebt. Neben dem
positiven Effekt der Verringerung des Schalldruckpegels von Außengeräuschen im
Haus ist hierbei zu beachten, dass dadurch die im Haus erzeugten Geräusche i. d. R.
deutlicher wahrgenommen werden können, da sie nicht mehr von den Außengeräuschen überdeckt werden. Oft werden dann die im Haus erzeugten Geräusche wie z.B.
Sanitär- und Gehgeräusche als störender empfunden. Dementsprechend sollte der bauliche Schallschutz innerhalb des Gebäudes und der Außenbauteile aufeinander abgestimmt werden.
Der schallschutztechnische Bestand, die Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes inkl. der verwendeten Konstruktionen und eingesetzten Materialien sowie das
nach Sanierung erreichte schallschutztechnische Niveau sollten dokumentiert werden.
Diese Dokumentation kann z.B. in der Hausakte [1] erfolgen.
9.6.2 Maßnahmen
Maßnahmen zur Verbesserung des baulichen Schallschutzes betreffen vorrangig:
• Außenbauteile (Fenster),
• Geschossdecken,
• Wohnungstrennwände und
• Sanitärinstallationen
106
Außenbauteile (Fenster)
Die Ursache für Belästigungen oder Störungen innerhalb einer Wohnung durch Störgeräusche von außen (Verkehrslärm etc.) ist i. d. R. eine unzureichende Schalldämmung
der Fenster. Diese ist häufig auf Undichtigkeiten oder auf die, einer veränderten Außenlärmsituation nicht mehr angemessenen, Fensterkonstruktion zurückzuführen.
Der in diesen Fällen häufig beschrittene Weg zur Verbesserung der Schalldämmung ist
der Komplettaustausch der Fenster. Aus architektonischen Gründen und im Sinne einer
nachhaltigen Sanierung ist jedoch eine Erhaltung der Bestandsfenster bei Verbesserung der schall- und wärmeschutztechnischen Eigenschaften wünschenswert und oft
auch möglich. Auch mit den in den 50er und 60er Jahren üblichen Fensterkonstruktionen mit Holzrahmen ist in vielen Situationen ein ausreichender Schallschutz realisierbar. Da die Möglichkeit der schallschutztechnischen Verbesserung wesentlich vom Zustand des Fensters abhängt, sollten folgende Punkte geprüft werden (nach Kötz [31]):
• Ist das Holz rissig?
• Sind die Eckverbindungen locker?
• Sind die Beschläge fest mit dem Rahmen verbunden?
• Ist das Rahmenholz feucht, gibt es Pilzbefall?
• Ist das Flügelholz stark genug für zusätzliche Scheibenlasten?
Prinzipiell gibt es folgende Möglichkeiten zur schallschutztechnischen Verbesserung einer vorhandenen Fensterkonstruktion:
• Abdichten der Funktionsfugen,
• Abdichten der Fuge zwischen Blendrahmen und Mauerwerk,
• Vorsatzscheiben, montiert auf die Funktionsflügel,
• Austausch der Verglasung (größere Scheibendicke oder Isolierglas),
• Vorsatzfenster (zweite Fensterebene innen oder außen – sehr guter Schallschutz
realisierbar).
Welche dieser Maßnahmen sinnvoll und realisierbar sind, muss im Einzelfall geprüft
werden.
Die Schallübertragung von Außengeräuschen in die Wohnung über die Dunkelteile der
Fassade (geschlossene Wandbauteile) ist bei der überwiegenden Mehrheit der Bauten
der 50er und 60er Jahre unkritisch. Eine Ausnahme davon bilden einschalige Hohl107
blockwände aus sehr leichten Baustoffen wie Bimsbeton, Ziegelsplitt oder Tuffstein. In
diesen Fällen ist eine Verbesserung der Schalldämmung zu erreichen durch:
• Ausführung eines Wärmedämm-Verbundsystems mit Mineralputz auf Faserdämmplatten (Hartschaumplatten sind hier schalltechnisch ungeeignet),
• Vormauerschale oder
• biegeweiche Vorsatzschale.
Geschossdecken
Die im Zusammenhang mit Geschossdecken immer wieder auftretenden Beschwerden
betreffen in der Mehrheit eine zu starke Trittschallübertragung, seltener Probleme der
Luftschallübertragung.
Eine Verbesserung der Trittschalldämmung ist prinzipiell auf zwei Arten möglich:
• Verminderung der Anregung des Fußbodens
• Verminderung der Abstrahlung der Decke und der flankierenden Wände
Maßnahmen zur Verminderung der Anregung des Fußbodens sind:
• Einbau eines geeignet dimensionierten schwimmenden Estrichs
• Einbau eines geeignet dimensionierten schwimmenden Holzfußbodens
• Einbau eines schwimmenden Trockenestrichs
• Verlegen eines weichfedernden Fußbodenbelages
Den drei ersten genannten Maßnahmen ist der prinzipielle Aufbau gemeinsam:
Auf einer weichfedernden Schicht (z.B Trittschalldämmmatte) wird eine „frei bewegliche“ Masse gelagert. Dabei heißt „frei beweglich“ hier, dass diese Masse (z.B. die
Estrichplatte) keine starre Verbindung zu anderen Bauteilen (Rohdecke, Wände,
Rohrdurchführungen) haben darf. Sie muss auf der weichfedernden Schicht „schwimmen“. Ein vollständig umlaufender Randdämmstreifen verhindert die starre Verbindung
zwischen der Estrichplatte und den Wänden.
Die erzielbare Trittschalldämmung hängt sowohl von der eingesetzten Konstruktion, der
Qualität der Ausführung als auch von den Eigenschaften der Rohdecke und der flankie-
108
renden Wände ab. Hinweise zur Bemessung und Ausführung von trittschallmindernden
Fußbodenaufbauten enthalten z.B. [32].
Trockenestriche bewirken zwar eine deutliche Minderung des Trittschalls im Bereich
mittlerer und hoher Frequenzen, führen bei tiefen Frequenzen jedoch teilweise auch zu
einer Verschlechterung. Insbesondere auf Holzbalkendecken führt ihr Einsatz oftmals
nur zu unbefriedigenden Ergebnissen.
Vor dem Einbau eines schwimmenden Estrichs muss sichergestellt sein, dass die Tragfähigkeit der Rohdecke eine entsprechende Erhöhung der statischen Last zulässt. Weiterhin sollte die Zulässigkeit der zu erwartenden Aufbauhöhe geprüft werden (Verringerung von Brüstungs- und Raumhöhen sowie Zugangsniveaus).
Weichfedernde Fußbodenbeläge verbessern die Trittschalldämmung im Bereich hoher
Frequenzen deutlich. Bei mittleren und tiefen Frequenzen tritt dagegen nur eine geringe
bzw. keine Verbesserung auf. Sollte ein Nachweis der Einhaltung der Mindestanforderungen an die Trittschalldämmung nach DIN 4109 [30] erforderlich sein, so ist zu beachten, dass hierfür ein weichfedernder Bodenbelag nicht angerechnet werden darf. Erforderlich wird dieser Nachweis bei einer wesentlichen Änderung an der Trenndecke zwischen zwei Wohnungen.
Die Verminderung der Luftschallabstrahlung der Decke und der flankierenden Wände
erfordert den Einbau einer geschlossenen abgehängten Unterdecke bzw. biegeweicher
Vorsatzschalen in dem zu schützenden Raum. Dabei ist zu beachten, dass eine abgehängte Unterdecke allein aufgrund der Schallübertragung über die Wände i. d. R. keine
ausreichende Verbesserung der Trittschalldämmung bewirkt.
Zu beachten ist, dass bei Maßnahmen, welche die Trittschallanregung der Decken mindern, ein Schutz sämtlicher zu schützender Räume erfolgt, bei Maßnahmen zur Minderung der Schallabstrahlung von der Decke und den Wänden, Trittschallgeräusche jedoch lediglich in diesem einen Raum verringert werden.
Wohnungstrennwände
Die Übertragung von Luftschall über eine Trennwand kann durch den Einbau einer biegeweichen Vorsatzschale vor der Wand vermindert werden. Bei hohen Ansprüchen an
die Luftschalldämmung oder sehr leichten flankierenden Wänden muss gegebenenfalls
109
auch die Schallübertragung über die flankierenden Bauteile durch eine abgehängte Unterdecke, durch biegeweiche Vorsatzschalen vor den flankierenden Wänden und evt.
eine schwimmende Fußbodenkonstruktion verringert werden.
Eine biegeweiche Vorsatzschale besteht prinzipiell aus einer freistehenden oder einer
an der Wand befestigten Unterkonstruktion aus Holzlatten oder Metallständerwerk
(Achsabstand der Ständer ≥ 500 mm) und einer ein- oder zweilagigen Beplankung aus
Gipskarton- oder Gipsfaserplatten. Der Hohlraum ist mit einem vollflächig verlegten Faserdämmstoff (längenbezogener Strömungswiderstand ≥ 5 kPa s/m²) zu mindestens
60 % zu füllen. Die Beplankung wird versetzt verschraubt, sie darf nicht verklebt werden. Die Wirksamkeit der Vorsatzschale hängt vom Abstand der Schale von der Wand,
von der Flächenmasse und der Biegesteifigkeit der Beplankung sowie von der Haustrennwand und den flankierenden Bauteilen ab. Allgemein gilt: größere Abstände und
schwerere Beplankungen wirken sich günstig auf die Luftschallminderung aus. Freistehende Vorsatzschalen sind wirksamer als solche in Direktmontage. Bei geringen Abständen und leichten Beplankungen tritt eine Verbesserung bei mittleren und hohen
Frequenzen, bei tiefen Frequenzen dagegen eine Verschlechterung auf (z.B. 12,5 mm
GK im lichten Wandabstand von 27 mm). Eine übliche Konstruktion, die i. d. R. eine
Verbesserung der Luftschalldämmung oberhalb etwa 80 Hz bewirkt, besteht aus
2x12,5 mm Gipskarton im lichten Wandabstand von 80 mm montiert auf freistehendem
Metallständerwerk mit einer Hohlraumbedämpfung aus einer 60 mm dicken vollflächig
verlegten Mineralfasermatte.
Die Übertragung von Trittschall über eine Trennwand kann durch Maßnahmen zur Minderung der Anregung des Fußbodens verringert werden (vgl. Abschnitt Geschossdecken).
Sanitärinstallationen
Geräusche der Sanitärinstallationen gehören zu den störendsten Geräuschquellen im
Wohnbereich. Die wesentlichen auftretenden Geräusche sind:
• Betriebsgeräusche der Armaturen,
• Betätigungsgeräusche der Armaturen und
110
• Prall- und Nutzergeräusche (z.B. Einlaufgeräusche, WC-Deckelschlag, Absetzen
eines Glasbechers auf dem Waschbecken o. ä.).
Die Stärke der auftretenden Geräusche von Sanitärinstallationen in Wohn- und Schlafräumen hängt von den nachstehend erläuterten Faktoren Grundrissgestaltung, Baukonstruktion (Baukörper) und von Auswahl und Einbau von Armaturen und Sanitärobjekten
ab. Maßnahmen zur Geräuschminderung umfassen sowohl die Verringerung der Anregung direkt an der Quelle (z.B. geräuscharme Armaturen, rücksichtsvolles Verhalten)
als auch die Verminderung der Schallübertragung in den Baukörper und der Abstrahlung in schutzbedürftige Räume. Für eine, den üblichen Ansprüchen an Wohnhäuser
genügende Wohnqualität, ist eine planerisch und handwerklich sorgfältige Umsetzung
dieser Maßnahmen erforderlich. In diesem Fall ist dann auch die Minderung der nutzungsbedingten Geräusche (z.B. WC-Deckelschlag, Abstellen harter Gegenstände auf
Sanitärobjekten) auf einem Niveau zu erwarten, dass ein rücksichtsvolles Verhalten
über das normale Niveau hinaus nicht erforderlich macht.
Grundrissgestaltung
Schallübertragungsprobleme aus dem Sanitärbereich in schutzbedürftige Räume der
eigenen oder der fremden Wohnung können durch eine sinnvolle Grundrissgestaltung
von vornherein verringert werden.
In Zwei- und Mehrfamilienhäusern ist die Anordnung von Bädern und Küchen übereinander bzw. direkt nebeneinander schallschutztechnisch günstiger als beispielsweise die
Anordnung eines Bades neben oder über einem Schlafraum. Daneben spielt auch die
Ausrichtung der Sanitärräume im Wohnungsgrundriss eine Rolle. Es ist prinzipiell
schallschutztechnisch ungünstiger Sanitärinstallationen an der Trennwand zu einem
schutzbedürftigen Raum (auch im eigenen Wohnbereich) zu befestigen, als an der flankierenden oder gegenüber liegenden Wand.
Baukonstruktion
Prinzipiell gilt, je schwerer die Wand ist, an der Rohrleitungen, Armaturen und Sanitärobjekte befestigt sind, desto leiser sind die übertragenen Installationsgeräusche.
Sollen Sanitärinstallationen an einer Trennwand zu einem schutzbedürftigen Raum
(auch bei versetzten Räumen) angeordnet werden, so ist unbedingt eine Vorwandinstal111
lation zur Verhinderung der Körperschalleinleitung direkt in das trennende Bauteil einzusetzen. Die Sanitärobjekte etc. werden dann an einer massiven Installationswand
oder an einer Trockenbaukonstruktion befestigt, die vor der eigentlichen Trennwand errichtet wird. Schallschutztechnisch günstig ist eine Körperschallentkopplung der Installationswand vom Baukörper z.B. durch Zwischenlegen von Bitumenfilzstreifen.
Auswahl und Einbau von Armaturen und Sanitärobjekten
Die Geräuscheinleitung in den Baukörper wird durch eine konsequente Körperschallentkopplung zwischen sämtlichen Elementen der Sanitärinstallation und dem Baukörper
gemindert. Körperschallentkopplung bedeutet hierbei, dass zwischen Bauelement und
Baukörper in jedem Fall ein auch unter Last weichfedernder Dämmstoff angeordnet
wird. Bauelement und Baukörper dürfen sich an keiner Stelle direkt berühren (Körperschallbrücken). Dies betrifft
•
Rohrleitungen
-
körperschallisolierte Befestigungsschellen, Dämmstoffhülsen bei Wanddurchführungen, komplette Rohrummantelung z.B. bei Verlegung im Fußboden oder
direkt in Wandschlitzen
•
Dusch- und Badewannen
-
körperschallisolierte Auflagerung der Wanne am Wandanschluss und auf den
Stützen
-
körperschallisolierte Anbindung der Wanne an die seitliche Wannenab-deckung
-
Aufstellung eines kompakten Wannenträgers auf elastischer Schicht (Dämmmatte) oder schwimmendem Estrich
-
•
dauerelastische Ausführung der Fuge zwischen Wanne und Wand
WC- und Waschbecken, Spülkasten etc.
-
elastische Unterlagen zwischen Sanitärobjekt und Wand bzw. Fußboden
(z.B. selbstklebende Schallschutzprofile)
-
körperschallisolierte Schraubverbindungen durch Verwendung elastischer Unterlegscheiben und von Spezialdübeln mit Körperschallentkopplung
-
geeignet sind beispielsweise handelsübliche Schallschutz-Sets für Sanitäreinrichtungen
112
Die Betriebsgeräusche von Armaturen im zu schützenden Raum werden auch durch die
Auswahl geräuscharmer Armaturen verringert. Entsprechend dem sogenannten Armaturengeräuschpegel werden Armaturen in zwei Gruppen eingestuft. Armaturen der
Gruppe 1 sind dabei mindestens 10 dB leiser als Armaturen der Gruppe 2. Wesentlichen Einfluss auf die Betriebsgeräusche hat der Durchfluss. Eine Halbierung des Volumenstroms bewirkt eine Minderung der Betriebsgeräusche um 12 dB.
9.7
Außenanlagen
Außenanlagen ist der Sammelbegriff für alle Flächen eines Grundstücks (Freiflächen),
die außerhalb des Gebäudes liegen. Außenanlagen sind in folgende Flächen einzuteilen .
•
Erschließung und Verkehr auf dem Grundstück (z.B. Zugangswege, Zufahrten
und Gartenwege)
•
Flächen zum Aufenthalt (z.B. Terrassen, Sitzecken)
•
Spielflächen
•
Gartenbereiche (z.B. Rasen- oder Pflanzflächen, Wasserflächen)
•
Funktionsflächen (z.B. Müll- oder Kompostplatz)
•
Flächen für Nebengebäude (z.B. Garage, Carport, Garten- oder Gerätehaus,
Sauna)
Die Gestaltung und spätere Nutzung der Außenanlagen ist in erster Linie abhängig von
der Lage und Abmessung des Grundstücks sowie den Randbedingungen, wie z.B.
Nachbarbebauung, Lage zur Straße etc. Wesentlichen Einfluss hat die Form und Stellung des Gebäudes sowie seine Bezüge zu den Freiflächen (z.B. Eingang, Gartenzugänge, Sichtbeziehungen). Die Planung der Außen anlagen und der Gebäudeentwurf
sind somit von Anfang an aufeinander abzustimmen.
10 Instandsetzungs- und Modernisierungskosten
10.1 Wirtschaftliche Planung
Wirtschaftliches Planen und Bauen im Sinne der Nachhaltigkeit basiert auf einer Lebenszyklusbetrachtung. Dieser Ansatz erfasst eine bauliche Maßnahme von der Erzeu113
gung der Baustoffe, über die Errichtung, die lange Nutzungsphase bis zum Abriss und
Recycling. Dies gilt insbesondere auch für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit und bedeutet grundsätzlich Erstinvestitionen und Baufolgekosten gemeinsam zu bewerten. Bei
einer rechnerischen Nutzungsdauer eines Gebäudes von 80 Jahren entfallen – bei einem derzeit üblichen Wärmeschutzstandard - nur 20 % der Kosten auf die Erstellung,
aber 80 % auf den Betrieb. Wie der Gebäudebestand zeigt, liegt die tatsächliche Nutzungsdauer im Allgemeinen wesentlich höher, so dass sich dieses Verhältnis noch weiter verschiebt. Kurzfristige Einsparungen bei der Planung und Qualitätssicherung können sich im Laufe der Jahre durch erhöhte Betriebskosten sowie vorzeitige Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu einem vielfachen der vermeintlich eingesparten
Kosten aufaddieren. Auch als privater, selbstnutzender Haus- oder Wohnungseigentümer sollten Sie den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie im Auge behalten. Ein qualitativ
hochwertiges Objekte mit zeitgemäßem Wohnstandard bei gleichzeitig günstigen Betriebs- und Unterhaltungskosten ist auch in der Zukunft marktfähig.
Ein Element wirtschaftlicher Planung ist die sinnvolle Kopplung von Maßnahmen. So
sind energetische Maßnahmen an der Fassade, z.B. ein Wärmedämmverbundsystem
dann kostengünstig, wenn ohnehin gerade der Neuanstrich oder die Ausbesserung des
Außenputzes anstehen. Die nachträgliche Wärmedämmung einer gerade frisch sanierten Fassade ist dagegen unwirtschaftlich. Sollen die Bäder grundlegend modernisiert
werden, kann gleich eine später zu installierende Solarthermie-Anlage auf dem Dach für die Warmwassererzeugung - berücksichtigt werden. Ist der Installationsschacht erst
wieder geschlossen und die Bäder neu gefliest, würde es ungleich aufwendiger die erforderlichen Installationen durchzuführen. Die Gelegenheit für eine sinnvolle Nutzung
regenerativer Energien – und damit verbunden einer Senkung der Energiekosten - wäre
damit auf längere Sicht vertan.
10.1.1 Grundrissplanung mit möglichst wenig Eingriffen in das vorhandene tragende
Gefüge
Wesentlich für eine wirtschaftliche Umsetzung ist eine altbaugerechte Planung beim
Entwurf und in der Detaillierung. Auf Basis der Bestandsaufnahme ist zu entscheiden,
welche Bauteile nutzbar sind und belassen werden können und welche zwingend zu er-
114
neuern sind. Den erhaltungswerten Bestand gilt es dann während des Bauablaufs vor
Beschädigung oder Zerstörung zu schützen.
10.1.2 Weitgehendes Belassen vorhandener Wandstellungen
Im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen sind oft Grundrisse zu verändern, z.B.
durch Einbau von Bädern oder bei Zusammenlegungen von Wohnungen. Eine zu weitgehende Grundrissanpassung hinsichtlich Raumgrößen, Raumzuschnitten und Funktionsabläufen – orientiert am Neubau – führt zu erheblichem Umbauaufwand und damit
verbundenen Kosten. Eingriffe in das vorhandene tragende Baugefüge sollten minimiert
werden. Eine sorgfältige Planung, die sich am Tragwerk des Altbaus orientiert – insbesondere an tragenden Wänden - kann auch unter Beachtung dieser Randbedingungen
neue Raumzusammenhänge für ein zeitgemäßes Wohnen schaffen. Gerade die Kompromisse, die dabei an der einen oder anderen Stelle gefunden werden, tragen zum individuellen Charakter des Wohnens im Bestand bei und machen seinen Reiz aus.
10.1.3 Bündelung von Installationen
Erhebliche Kosten können eingespart werden, wenn bei der Planung die notwendigen
Sanitärinstallationen zusammengefasst werden, sowohl auf einer Geschossebene wie
auch in verschiedenen Geschossen an einem gemeinsamen Installationsstrang. Es ist
darauf zu achten, dass bei der Grundrissplanung alle Wasseranschlüsse in Küche, Bad
und WC in einem senkrechten Installationsschacht zusammengeführt werden. Die Anordnung von Küchen und Bädern an getrennten Schächten bzw. die Teilung der Bäder
verursacht weitere Kosten. Neben den Kosten spielt jedoch die Funktionalität eine wesentliche Rolle, insbesondere bei Haushalten mit mehreren Personen.
10.2 Methoden der Kostenermittlung
Die Gesamtkosten einer Baumaßnahme werden in der Regel nach der DIN 276 – Kosten im Hochbau – nach Kostengruppen unterteilt. [33] Damit sind alle Kosten erfasst,
die bei der Planung und Ausführung einer Baumaßnahme entstehen.
115
Die Ordnungsstruktur der DIN 276 ist grundsätzlich auch für Instandsetzungs- und Modernisierungskosten anwendbar, jedoch fallen in der Regel bei der Altbausanierung bestimmte Kosten nicht an, wie z.B. Grunderwerbskosten.
Die DIN 276 unterscheidet in der ersten Ebene die im Folgenden dargestellten Kostengruppen. Je nach Bedarf und nach Planungsfortschritt können diese Kostengruppen in
einer zweiten und dritten Ebene weiter untergliedert werden (Abb. 46).
Kostengruppe 100 Grundstück
• In dieser Kostengruppe sind alle Kosten im Zusammenhang mit dem Grundstück-
erwerb enthalten. Bei einer reinen Instandsetzung und Modernisierung fallen hier in
der Regel keine Kosten an. Zu dieser Kostengruppe gehören jedoch auch z.B. die
Kosten für eine Wertermittlung.
Kostengruppe 200 Herrichten und Erschließen
• Hier sind die Kosten für das Herrichten des Baugrundstücks wie z.B. für den Ab-
bruch vorhandener Gebäude auf dem Grundstück, das Roden von Bäumen und
Sträuchern, im Extremfall sogar die Beseitigung von Altlasten sowie die öffentliche
Erschließung (z.B. Anschlussbeiträge oder Kostenzuschüsse für Ver- und Entsorgung) enthalten. Auch der Schutz vorhandener Bebauung und die Sicherung des
Bewuchses ist dieser Kostengruppe zugeordnet.
Kostengruppe 300 Bauwerk - Baukonstruktionen
• In dieser Kostengruppe sind alle Bauleistungen und Lieferungen enthalten, die zur
Herstellung (oder Instandsetzung und Modernisierung) erforderlich sind, mit Ausnahme der Technischen Anlagen. Dazu gehören sämtliche Roh- und Ausbauarbeiten einschließlich der Malerarbeiten, der Fliesen- und Bodenbeläge. Bei Umbauten
und Modernisierungen zählen hierzu auch die Kosten von Teilabbruch, Sicherungsund Demontagearbeiten.
Kostengruppe 400 Bauwerk – Technische Anlagen
• Die Kosten für alle fest im Bauwerk installierten haustechnischen Anlagen, ein-
schließlich der dazugehörigen Anlagenteile (z.B. Befestigungen, Verkleidungen Armaturen, Steuer- und Regeleinrichtungen). Enthalten sind auch Demontage und
Entsorgung alter Anlagen.
116
Abb. 46: Ausschnitt aus der DIN 276; Abschnitt 4.3: Darstellung der Kostengliederung [33]
Kostengruppe 500 Außenanlagen
• Alle Kosten für die Herstellung der Außenanlagen auf dem eigenen Grundstück.
Dazu gehören aber auch die technischen Anlagen außerhalb des Gebäudes, wie
Wasser-, Abwasser-, Strom- und Gasleitungen vom Hauptkanal ins Haus, also die
Hausanschlüsse.
Kostengruppe 600 Ausstattung und Kunstwerke
• Kosten für alle beweglichen oder ohne besondere Maßnahmen zu befestigende
Gegenstände, die zur Nutzung des Gebäudes oder zur künstlerischen Gestaltung
notwendig sind. Dazu gehören z.B. Möbel aber auch Orientierungstafel und Werbeanlagen.
117
Kostengruppe 700 Baunebenkosten
• Das sind Honorare für den Architekten, Fachingenieure sowie sonstige Planungsbe-
teiligte und gegebenenfalls Gutachterkosten. Dieser Kostengruppe sind auch sämtliche Genehmigungs-, Prüfungs- und Abnahmegebühren zuzuordnen. Auch die
Kosten für die Beschaffung der Finanzierung gehören in diese Kostengruppe.
10.3 Kostenermittlung, Kostenkontrolle und Kostensteuerung
Als Kostenermittlung bezeichnet die DIN 276
die Vorausberechnung der entstehenden
Kosten bzw. die Feststellung der tatsächlich
entstandenen Kosten. Es gibt verschiedene
Kostenermittlungsarten, die je nach Bedarf in
der Genauigkeit und dem Bearbeitungsumfang gestaffelt sind. Sie unterscheiden sich je
nach Fortschritt des Projektes in:
Kostenschätzung (überschlägige Ermittlung der Kosten) dient als Grundlage für
die Entscheidung über die Vorplanung,
Kostenberechnung (angenäherte Ermittlung der Kosten) dient als Grundlage für
die Entscheidung über die Entwurfsplanung,
Abb. 47: Kostenblöcke in der Planungs-,
Bau- und Nutzungsphase und die Chance
diese zu beeinflussen [34]
Kostenanschlag (möglichst genaue Ermittlung der Kosten) dient als Grundlage für die Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe der Bauleistungen,
Kostenfeststellung (Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten) dient zum
Nachweis der entstandenen Kosten sowie zu Vergleichen und Dokumentationen.
Die Art und Detaillierung der Kostenermittlung sind abhängig vom Stand der Planung
und Ausführung, somit nimmt die Genauigkeit mit dem Projektfortschritt zu. Die Kostenkontrolle ist der Vergleich der aktuellen mit einer früheren Kostenermittlung. Die Kostensteuerung ist das gezielte Eingreifen in die Entwicklung der Kosten, insbesondere
118
wenn durch die Kostenkontrolle Abweichungen festgestellt wurden. Die Anpassung der
Planung - z.B. Verringerung von Ausbaustandards - sollte frühzeitig erfolgen, da die
Möglichkeiten zur Einflussnahme mit dem Fortschreiten der Planung sinken.
10.4 Kostenschätzung in der frühen Planungsphase
In der frühen Planungsphase gibt es im wesentlichen zwei Möglichkeiten den Instandsetzungs- oder Modernisierungsbedarf für ein Bauwerk zu kalkulieren, entweder über
Kostenrichtwerte oder die Bauelemente-Methode. Die Anwendung dieser Kostenermittlungsmethoden erfordert jedoch ein besonderes Maß an Erfahrung und sollte daher in
der Hand von altbauerfahrenen Architekten und Planern liegen.
Das einfachere Verfahren ist die Kostenschätzung über Vergleichswerte. Diese Kostenrichtwerte werden in der Regel aus der Fachliteratur (z.B. „BKI - Objektdaten - Altbau“
[35] oder „Baukosten – Instandsetzung / Sanierung / Modernisierung / Umnutzung“ [36])
herangezogen. Häufig verfügen die Planer darüber hinaus über eigene Erfahrungswerte
aus abgewickelten und abgerechneten Bauvorhaben. Damit lassen sich die zu erwartenden Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bereits frühzeitig größenordnungsmäßig ermitteln. Damit liegt ein erster Kostenrahmen vor, der als Basis für die grundsätzliche Entscheidung für die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme dienen
kann.
Die Kostenrichtwerte sind bezogen auf die Kubatur (Kosten/m³ umbauten Raum) oder
die Wohn-/Nutzfläche (Kosten/m² Wfl.). Die angegebenen Mittelwerte werden in der
Regel ergänzt durch Angabe von Preisspannen. Die Vergleichsmaßnahmen werden
nach unterschiedlichen Ausführungsstandards differenziert, um die geplanten Maßnahmen zielgenauer zuordnen zu können.
Daneben können eine Reihe weiterer Faktoren zu wesentlichen Kostenabweichungen
führen. Zu berücksichtigen sind z.B. regionale Abweichungen, die aktuelle Nachfragesituation oder besonders kostenwirksame Ausführungsdetails.
Bei der Bauelemente – Methode werden die Kosten über zu Bauelementen zusammengefasste Positionen ermittelt, die aus der Planung ersichtlich sind. Die Kosten der Bauelemente wiederum sind Erfahrungswerte oder stehen in aktuellen Baukostendatenbanken zur Verfügung.
119
Neben der bereits angesprochenen technischen Bestandsaufnahme müssen somit
mindestens die Berechnungen der Wohnfläche und des umbauten Raums, eine Definition des Modernisierungsstandards sowie für die Bauelemente-Methode eine Massenermittlung für die kostenrelevanten Bauelemente vorliegen.
10.5 Was kostet die Instandsetzung und Modernisierung?
Um kostengünstig bauen zu können, müssen die Voraussetzungen für die grundsätzlichen Entscheidungen möglichst frühzeitig geschaffen werden. In der Konzeptionsphase bedeutet dies zwar in der Regel einen höheren Aufwand für Bauherr, Planer und
Fachberater, verspricht aber in der Realisierungsphase kürzere Bauzeiten und niedrigere Baukosten.
In der ersten Konzeptphase eines Bauvorhabens sollten ausreichend Zeit und Sorgfalt
investiert, verschiedene Alternativen entwickelt und dazu die Kosten geprüft werden.
Auf dieser Basis können die grundlegenden Entscheidungen für die weitere Planung
getroffen werden.
Bei der Instandsetzung und Modernisierung des Altbaubestandes fallen die Kosten sehr
unterschiedlich aus. Dies ist bedingt durch Faktoren wie den baulichen, technischen
und energetischen Zustand des Bestandsgebäudes, individuelle Nutzungsanforderungen des Bauherren, unterschiedliche Vorgaben der Baugenehmigungsbehörden sowie
Preisunterschiede im regionalen Baugewerbe.
Für die Teilmodernisierung lassen sich folgende Annahmen treffen:
Maßnahme
Euro/m² Wfl.
Fassaden / Fenster / Dach
200 - 300
Heizungseinbau
60 - 90
Neue Sanitärinstallation
60 - 100
Neue Elektroinstallation
50 - 75
Fußboden/Wand- und Deckenoberflächen
75 - 125
Grundrissveränderung
100 - 200
Tab. 7:
Kosten Teilmodernisierungen - Baukosten inkl. 16 % Mehrwertsteuer
ohne Baunebenkosten (Mittelwerte Stand 2002) [37]
120
Die Kostenannahme für eine Vollmodernisierung von Wohngebäuden der 50er und 60er
Jahre liegt nach Krings [37] bei ca. 600 – 950 €/m²Wfl., im Mittel bei ca. 800 €/m²Wfl.
10.6 Finanzierungskonzepte
Beim kostengünstigen Bauen ist neben der Reduzierung der Baukosten und der Möglichkeit zu Eigenleistungen die Baufinanzierung ein wesentlicher Faktor. Durch eine
gründliche Planung der Finanzierung lassen sich bei einer Modernisierungsmaßnahme
Kosten sparen, ohne dass dabei Einschränkungen im Standard und der Qualität der
Immobilie notwendig werden.
Bei den vielen Finanzierungsangeboten auf dem Markt ist es besonders wichtig, sich
vorher über die zu erwartenden Kosten genau zu informieren. Ein kritischer Vergleich
der Konditionen kann erhebliche Einsparungen bringen.
Ziel des Finanzierungskonzepts ist die monatliche Belastung so gering wie möglich zu
halten und dabei eine schnelle Entschuldung zu erreichen. Beides widerspricht sich in
den meisten Fällen, denn je schneller die Rückzahlung erfolgt, um so höher ist die regelmäßige Belastung. Es gilt also, den für den Einzelfall optimalen Kompromiss zu finden. Dabei sollte die Sicherheit den Vorrang vor kurzfristigen Zinsvorteilen haben.
10.7 Fördermittelstrategien
Die Instandsetzung und Modernisierung des Wohngebäudebestandes, Umbau- und
Erweiterung sowie insbesondere Maßnahmen zur Energieeinsparung werden in verschiedenen Programmen gefördert. In der Regel werden die Fördergelder in Form von
zinsvergünstigten Darlehen, seltener als direkte Zuschüsse gewährt. Auf Bundesebene
hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) dazu zahlreiche Programme aufgelegt.
Ähnliche Programme werden auch in verschiedenen Bundesländern angeboten. Die
einzelnen Länder legen dabei unterschiedliche Vorgaben fest, die etwa bei den Kosten
auch regionale Unterschiede berücksichtigen können. Daneben gibt es teilweise sehr
detaillierte bautechnische Bestimmungen und diverse andere Faktoren, die über die
Förderung mitentscheiden. Die Landesprogramme sind häufig an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden.
121
Grundsätzlich zu beachten ist, dass nach den meisten Förderbestimmungen Mittel nur
für Vorhaben bewilligt werden dürfen, die noch nicht begonnen wurden. Ausnahmen
gelten nur in bestimmten festgelegten Fällen. Sie sollten die Mittel also rechtzeitig beantragen, zumal bei vielen Programmen, gerade der Bundesländer, die zeitliche Reihenfolge der Anträge mit über die Förderung entscheiden kann. Ein Rechtsanspruch auf
Gewährung von Fördermitteln besteht in der Regel nicht.
11
Genehmigungsplanung
11.1 Baugenehmigung oder Freistellungsverfahren
Die Genehmigungsplanung beinhaltet die Erarbeitung der nach den öffentlichrechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen, einschließlich der Anträge auf Ausnahmen oder Befreiungen unter Verwendung der Beiträge anderer fachlich Beteiligter, z.B. der Fachingenieure. Dazu gehört auch die Abstimmung mit den Genehmigungsbehörden.
Abweichend vom normalen Baugenehmigungsverfahren ist im Freistellungsverfahren
keine Baugenehmigung erforderlich. Die einzureichenden Unterlagen entsprechen im
wesentlichen den Bauantragsunterlagen. Verantwortlich für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften sind der Bauherr und sein Planer. Der Bauherr spart damit
Zeit und Geld ein, da mit dem Vorhaben einen Monat nach Vorlage der erforderlichen
Unterlagen begonnen werden kann und keine Genehmigungsgebühren erhoben werden.
Die Landesbauordnungen regeln welches Verfahren angewendet werden kann. Da gerade bei der Altbaumodernisierung - insbesondere bei umfangreicheren Maßnahmen
wie Umbau und Erweiterungen – ggf. Ausnahmen und Befreiungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften notwendig werden, wird in der Regel das Bauantragsverfahren
zum Tragen kommen.
11.2 Nachweise zur Energieeinsparverordnung
Für den Gebäudebestand ist die Ausstellung eines Energiebedarfsausweises nur dann
vorgeschrieben, wenn bei einer wesentlichen Änderung des Gebäudes ein kompletter
122
Nachweis nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfolgt ist und damit die erforderlichen Daten ohnehin vorliegen. Er kann jedoch selbstverständlich freiwillig erstellt werden. Dies kann insbesondere zu Vorteilen bei der Optimierung des baulichen Wärmeschutzes und der Anlagentechnik führen. Darüber hinaus kann er zur Information von
Mietern oder späteren Kaufinteressenten dienen.
Wesentliche Änderungen liegen gemäß EnEV vor, wenn
•
innerhalb eines Jahres mindestens drei der in der EnEV genannten Änderungen
(EnEV, Anhang 3 Nr. 1 bis 5) in Verbindung mit dem Austausch eines Heizkessels
oder der Umstellung einer Heizungsanlage auf einen anderen Energieträger durchgeführt werden oder
•
das beheizte Gebäudevolumen um mehr als 50 vom Hundert erweitert wird.
Bei der Änderung von Außenbauteilen – Außenwände, Fenster, Türen, Dächer – ist
nachzuweisen, dass die jeweiligen Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten
nach der EnEV eingehalten werden. Die nachweise werden in der Regel vom Architekten, Energieberater, Tragwerksplaner oder Bauphysiker erstellt.
Die weiteren Anforderungen der EnEV für den Gebäudebestand sind in Abschnitt 8.1.6
dargestellt.
11.3 Denkmalschutzauflagen
Aufgabe der Denkmalpflege ist die weitgehende Erhaltung und wissenschaftlich fundierte Sanierung des historischen Bestandes. Dies betrifft sowohl Einzeldenkmale wie auch
Gebäudeensemble. Ein Baudenkmal ist eine bauliche Anlage, an deren Erhalt aufgrund
einer geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen, städtebaulichen, volkskundlichen oder technischen Bedeutung ein öffentliches Interesse besteht.
Zuständig sind die unteren Denkmalschutzbehörden in den Stadt- und Kreisverwaltungen, das Landesamt für Denkmalpflege als zentrale Landesfachbehörde sowie auf ministerieller Ebene die oberste Denkmalschutzbehörde. Gemeinsam mit den Bauaufsichtsämtern sind bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes die Denkmalschutzbehörden in das Genehmigungsverfahren einzubeziehen. Grundsätzlich ist zu
empfehlen, den Denkmalschutz frühzeitig in die Planung einzubeziehen.
123
12 Vorbereitung der Baumaßnahme
Mit der Ausführungsplanung sind die im Entwurf festgelegten Lösungen unter Einbeziehung der Planung der beteiligten Fachingenieure bis zur Ausführungsreife durchzuarbeiten. Dazu sind die notwendigen Zeichnungen mit allen zur Ausführung erforderlichen
Angaben zum Objekt - in Form von Konstruktions- und Detailzeichnungen im Maßstab
1:50 bis 1:1 – sowie die textlichen Beschreibungen der einzelnen Detaillösung zu erstellen. Diese Unterlagen müssen die einzelnen Lösungen so ausführlich und eindeutig
darstellen, dass sie danach von den beauftragten Firmen auf der Baustelle umgesetzt
werden können.
12.1 Einsatz von Fachfirmen, -handwerkern
In der Regel macht der Architekt mit den jeweiligen Fachplanern dem Bauherren zur
Ausschreibung Vorschläge welche Handwerksfirmen zur Abgabe eines Angebots aufgefordert werden sollen.
12.2 Ausschreibung, Einholen von Angeboten
Für die Ausschreibung sind aus den Plänen die Mengen zu ermitteln und zusammenzustellen. In der Leistungsbeschreibung sind die einzelnen Maßnahmen, nach Leistungsbereichen zusammengefasst, eindeutig zu beschreiben und mit den ermittelten Massen
zu versehen. Dabei sollten in den einzelnen Positionen der vorgefundene und zu erhaltende Bestand, erforderliche Sicherungsmaßnahmen sowie die notwendigen Arbeitsschritte genau beschrieben werden. So weit erkennbar, sollten Zuschläge für notwendige Stundenarbeiten ausgewiesen werden.
Diese Leistungsverzeichnisse bilden die Grundlage für die Kalkulation der ausführenden Firmen. In bestimmten Gewerken kann es sinnvoll sein, nur eine beschränkte Ausschreibung durchzuführen, um sicherzustellen, dass nur altbauerfahrene Firmen ein
Angebot abgeben.
124
12.3 Auftragsvergabe
Mittels der Leistungsverzeichnisse werden Angebote eingeholt und anschließend fachlich geprüft und bewertet. An Hand der vorliegenden Ausschreibungsergebnisse ist die
Einhaltung des Gesamtkostenrahmens (Kostenanschlag) kritisch zu prüfen. Welche
Firmen für die jeweiligen Leistungen tatsächlich beauftragt werden, ergibt sich durch die
Auswertung der abgegebenen Angebote durch den Architekten und die Fachingenieure.
Der Architekt macht auf der Grundlage des erstellten Preisspiegels und einer Firmenüberprüfung einen Vergabevorschlag. Bei dieser Prüfung sind z.B. auch die erwartete
Leistungsfähigkeit und Termintreue des Anbieters in die Bewertung einzubeziehen. Die
Vergabe sollte erst nach gründlicher Abstimmung zwischen Architekten, Bauherr und
Handwerker erfolgen. Wesentliche Punkte dabei sind die Genehmigung und Verrechnung von Stundenlohnarbeiten, der Bauzeitenplan sowie die Einordnung der jeweiligen
Leistungen in das Gesamtbauvorhaben. Die eigentliche Beauftragung liegt in der Verantwortung des Bauherren, der den Bauvertrag unterzeichnet.
13 Durchführung der Baumaßnahme
Nachdem alle planerischen Aufgaben erledigt wurden, die Baumaßnahmen ausgeschrieben und die Leistungen soweit vergeben wurden, kann nun mit der eigentlichen
Baudurchführung begonnen werden. Die bautechnische Umsetzung der einzelnen
Maßnahmen erfolgt in enger Abstimmung zwischen Bauherren, Architekten, Bauleitung
und ausführenden Firmen. Insbesondere beim Umgang mit vorhandener Bausubstanz
treten in der Ausführung häufig neue Erkenntnisse zu Tage, die eine kurzfristige Anpassung der Planung erforderlich machen.
Spätestens jetzt zahlt sich eine gute Bestandsaufnahme, die neben der maßlichen auch
die technischen Aspekte des Gebäudes beinhaltet, aus. Durch die altbaugerechte Planung wurden die Grundlagen für eine erfolgreiche Baudurchführung gelegt. Die Baumaßnahmen im Altbaubestand unterscheiden sich im Vergleich zum Neubau, da am
bereits bestehenden Objekt meist alle tragenden Bauteile, die während einer Neubauphase erstellt werden, bereits vorhanden sind. Je nach Erhaltungszustand und Modernisierungsbedarf können Bauteile komplett erhalten werden. Manche werden durch eine
Sanierung ertüchtigt und manche müssen ausgebaut und durch ein neues Bauteil er-
125
setzt werden. Aus diesem Grund sind bei Baumaßnahmen am Baubestand mehr unterschiedliche Gewerke gleichzeitig tätig als bei einem vergleichbaren Neubau.
Um eine wirtschaftliche und vor allem gebäudeschonende Baumaßnahme zu realisieren, sollte bereits vor Beginn aller Arbeiten eine funktionierende Koordinierung der
Fachgewerke gesichert und auf altbauerfahrene Fachleute zurückgegriffen werden.
Dies setzt sich weiter fort bei der Auswahl der unterschiedlichen Handwerker, bei deren
Arbeit es besonders wichtig ist, ein Gespür für die Besonderheiten des Altbaus zu entwickeln. Es ist hier anzuraten, vor dem Baubeginn mit jeder Firma ausführliche Einweisungsgespräche zu führen, um sich hier neben dem Ablauf der Baumaßnahme auch
die Arbeitsprinzipien der jeweiligen Handwerker erklären zu lassen und hier schon im
Vorfeld auf bestimmte Arbeitstechniken einwirken zu können. Hier helfen besonders die
Bestandsunterlagen und Dokumentationen, die im Vorfeld erstellt wurden, um dem ausführenden Handwerker die Baumaßnahme verdeutlichen zu können und insbesondere
auf sensible und erhaltungswürdige Stellen hin zu weisen.
Die Schnittstellenkompetenz zwischen den Gewerken sollte unbedingt geklärt werden,
da erfahrungsgemäß hier im Übergang der Gewerkegrenzen Fehler auftreten können.
Auch während der Baumaßnahme sollte darauf geachtet werden, dass besprochene
Ausführungsqualitäten eingehalten werden. Auch ist es wichtig, dass nach der Sanierung der sensiblen Bauteile ein Bauteilschutz angebracht bleibt, falls weitere Baumaßnahmen von anderen Gewerken durchgeführt werden müssen. Besonders im fortgeschrittenen Bauablauf kommt es erfahrungsgemäß sonst immer wieder zu Beschädigungen, die nachträgliche Reparaturen nach sich ziehen. Hier müssen die Verantwortlichkeiten rechtzeitig geklärt sein.
Es ist daher unerlässlich, dass während der Bauzeit, insbesondere in der Hauptbauzeit,
in der sich nicht selten mehr als fünf Gewerke auf der Baustelle tummeln, eine aufmerksame Bauleitung, die intensiven Kontakt zu den einzelnen Firmen unterhält, auf der
Baustelle zu haben. Dies vermeidet schon im Vorfeld Missverständnisse. Baufehler
können dadurch meist vermieden werden und unnötige Stillstandszeiten, die durch Änderungen im Planungs- und Bauablauf immer wieder hervorgerufen werden, können
minimiert werden.
126
13.1 Schutz weiter zu verwendender Bauteile
Ein Anliegen bei der Altbaumodernisierung ist der Schutz und die Wiederverwendung
bestehender Bauteile, soweit diese funktionsfähig oder mit angemessenem Aufwand
hergerichtet werden können. Jedes erhaltene Bauteil trägt zum originalen Erscheinungsbild des Gebäudes bei und verringert den Aufwand, da es nicht erneuert werden
muss. Oftmals werden einzelne Bauteile, wie Treppen, besonders hochwertige Böden
oder Türen wegen ihrer besonderen Detaillierung mit den damals üblichen Formensprachen geschätzt.
Gerade in der jüngsten Zeit gelten Formen der 50er-60er Jahre wieder als sehr modern.
Die meist schlichte Ausbildung der Bauteile wurde meist noch in traditionellen handwerklichen Techniken erstellt und diese können daher gut aufgearbeitet werden. Dies
ist dann interessant, wenn die Qualität der Ausführung eine Weiterverwendung erlaubt
und wie evtl. bei Türen noch alle Bauteile vorhanden sind. Bei nicht erhaltenswerter
Qualität des gesamten Bauteils können alternativ auch Teilbereiche für eine spätere
Wiederverwendung interessant sein.
Dies können beispielsweise Beschläge von Türen oder Fenstern sein. Feine Glasscheiben, die in Türen eingesetzt sind und in dieser Qualität evtl. schwer wieder zu beschaffen sind, etc.
Rechtzeitig vor Beginn der eigentlichen Baumaßnahme sind geeignete Sicherungsmaßnahmen zu treffen, die den Schutz der Bauteile während der Bauphase gewährleisten. Bewegliche Bauteile sind gegebenenfalls auszubauen und für die spätere Wiederverwendung zwischen zu lagern. Sollen Beläge, wie z.B. Terrazzo oder Kunststein nach
den Bauarbeiten wieder aufgearbeitet werden, sollten sie mit Holzplatten oder festen
Kartonagen abgedeckt werden.
13.2 Wahl altbaugerechter Konstruktionslösungen
Die Planung in der Altbaumodernisierung orientiert sich an den vorgefundenen Konstruktionen und Materialien sowie deren Gestaltungsprinzipien und handwerklichen Regeln. Grundlage ist das Verständnis für die baukonstruktiven und bauphysikalischen Eigenschaften der vorhandenen Materialien sowie für die handwerklichen Methoden der
Entstehungszeit.
127
Installationsleitungen sollten nach Möglichkeit in vorhandenen oder zumindest in neuen
Schächten oder Vorwandinstallationen geführt werden. Zusätzlich erforderliche Wanddurchbrüche, Schlitze oder Öffnungen sollten grundsätzlich gebohrt, gefräst oder mit
der Trennscheibe geschnitten, statt mit schwerem Stemmwerkzeug oder gar Presslufthammer aufgebrochen werden. Damit lassen sich Folgeschäden an der umgebenden
Konstruktion deutlich vermindern.
Der Architekt in seiner Funktion als Bauleiter achtet darauf, dass Arbeitsweisen vorgegeben und sichergestellt werden, die einen schonenden Umgang mit der bestehenden
Bausubstanz gewährleisten.
Trockenbauweisen verhindern das zusätzliche Einbringen von Feuchtigkeit in das Bauwerk und führen darüber hinaus zur Verkürzung der Bauzeit, auf Grund entfallender
Trocknungs- oder Abbindezeiten. Beispiele dafür sind Trockenputz oder Trockenestrich.
Der Einbau von endbehandelten Fenstern, Türen, Heizkörpern u.a. führt zu erheblichen
Zeiteinsparungen auf der Baustelle und gewährleistet in der Regel auch eine bessere
Qualität durch die Endbearbeitung in der Produktionshalle. Voraussetzung ist, dass ein
entsprechender Schutz der eingebauten Bauteile gesichert ist. Trotzdem auftretende
kleine Schäden sind meist problemlos zu beseitigen.
13.3 Baukonstruktive Lösungen
Die im Abschnitt Bestandsaufnahme bereits beschriebene Baukonstruktion der 50er
und 60er Jahre-Gebäude wird nun im Hinblick auf Sanierung und Modernisierung beschrieben. Dabei werden ausgewählte Konstruktionsvorschläge zu den wichtigsten Gebäudeteilen angesprochen.
13.3.1 Dächer
Die überwiegende Mehrzahl der Dächer wurde als Holzkonstruktion erstellt, die zumindest Anfang der 50er Jahre auf Grund des knappen Baumaterials nur entsprechend der
damals zu erwartenden Belastungen ausgelegt wurden. In der Regel sind hierin keine
ausreichenden Reserven enthalten, so dass zusätzliche Lasten, die beispielsweise
durch eine zusätzliche Wärmedämmung oder gar einen Dachausbau zustande kommen
128
können, nicht ohne Verstärkungsmaßnahmen an den tragenden Holzbauteilen aufgenommen werden können.
Bei Baumaßnahmen im Dachwerk kann grundsätzlich von zwei unterschiedlichen Fällen ausgegangen werden:
-
unausgebautes Dachwerk
-
ausgebautes Dachwerk.
Unausgebautes Dachwerk
Beim unausgebauten Dachwerk (Bild 48) handelt es sich in der Regel um eine leichte
Dachkonstruktion, bei der der Innenraum in der Regel unverkleidet ist. Der Sparren ist
frei sichtbar. Eventuelle aufgetretene Schäden lassen sich dadurch sehr gut lokalisieren. Auf der Balkenoberseite ist eine Konterlattung aufgenagelt, die, wenn vorhanden,
eine Unterspannbahn fixiert. Diese dient dazu, Schlagregen oder Flugschnee, der bei
heftigem Wind durch die Dachpfannen gedrückt wird, fernzuhalten. Aus bauphysikalischer Sicht muss die Unterspannbahn dampfdiffusionsoffen ausgebildet sein. Dies ist
besonders wichtig, wenn der Dachraum bewohnt werden soll. Bei älteren Unterspannbahnen kann davon ausgegangen werden, dass eine Dampfdiffusionsoffenheit nicht
vorliegt. Die Bahn sollte deshalb bei Sanierungsmaßnahmen ausgetauscht werden.
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Dachsparren
Unterspannbahn
Konterlattung
Dachlattung
Dachdeckung
Abb. 48: Aufbau eines unausgebauten Daches
Quer zur Konterlattung wird die Dachlattung verlegt, auf der die Dachdeckung aufgebracht wird. Im Allgemeinen besteht die Dachdeckung der Gebäude aus Ziegel oder
Betondachsteinen. Die Qualität der Deckung sollte durch einen Dachdecker untersucht
werden, falls diese erhalten werden soll.
129
Ausgebautes Dachwerk
Beim ausgebauten Dachwerk (Abb. 49) wurden in der Regel auf der Unterseite der
Sparren eine mehrschichtige Bekleidung eingebracht. Der Aufbau außerhalb der Innenraumbekleidung ist mit dem des nicht ausgebauten Dachwerks zu vergleichen. Auch
hier wurde auf dem Sparren eine Lattenkonstruktion aufgebracht, auf der die Deckung
aufgelegt wurde. Es wurden jedoch sowohl ausgebaute als auch nicht ausgebaute Dächer sowohl mit als auch ohne Unterspannbahnen ausgeführt.
Die in Abb. 49 gezeigte Innenraumbekleidung besteht häufig aus drei Schichten. Dabei
kamen die unterschiedlichsten Materialien zum Einsatz. Die unterste Schicht bildete
den Träger für die Dämmschicht und wurde meistens aus einer Holzlattung erstellt. Als
Dämmschicht wurden oftmals leichte Bauplatten, wie z.B. Holzwolle-Leichtbauplatten
oder zementgebundene Holzbauplatten eingesetzt. Der Dämmwert, der durch die nur
wenige Zentimeter dicke Dämmschicht erzielt wurde, genügt den heutigen Ansprüchen
in keinster Weise und muss daher verbessert werden. Die Oberflächenbekleidung wurde meist aus Putz hergestellt, der bei einer rauen Oberfläche der Dämmung direkt aufgetragen, oder über einen Haftvermittler (Rabitzgewebe oder Schilfrohrmatten) aufgetragen wurde.
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Innenputz
Dämmschicht
Holzlattung
Dachsparren
Dachlattung
Dachdeckung
Abb. 49: Bewohntes Dachgeschoss –
Aufbau des Originalzustands
Dachausbau – Modernisierung
Kommt es nun im Zuge einer Baumaßnahme zum Ausbau des Dachwerkes, müssen
verschiedene konstruktive Situationen beachtet werden. Durch den Dachausbau kommt
es im Allgemeinen zur Erhöhung der Lasten, die das Dachwerk aufzunehmen hat. Wie
vorher bereits erwähnt, sind die meisten Dachwerke der 50er und 60er Jahre mit nur
wenigen Reserven ausgestattet und müssen daher bei Zusatzlasten verstärkt werden.
Hier können je nachdem welcher Dachaufbau gewählt wird, unterschiedliche Maßnah130
men getroffen werden. Deshalb ist es bereits während der Planungsphase wichtig zu
wissen, wie hoch die Tragfähigkeit des Dachwerks zu bewerten ist, um die Zusatzmaßnahmen planen zu können. Für detaillierter Bestimmungen ist hierzu immer ein konstruktiver Fachplaner einzuschalten.
Ein weiterer wichtiger Punkt für die Planung ist, ob ein bereits ausgebauter Dachraum
erhalten werden soll.
Im weiteren werden nun drei Möglichkeiten unterschiedlicher Dachsanierungsvarianten
gezeigt, die gleichzeitig einen deutlich verbesserten Wärmeschutz aufweisen.
Dach mit Zwischensparrendämmung
Unter Zwischensparrendämmung versteht man das Ausfüllen des Luftraums zwischen
den Sparren mit Dämmung in Sparrenhöhe. Diese Art der nachträglichen Dämmung ist
besonders einfach bei nicht ausgebauten Dachräumen umzusetzen, da hier die Unterseite der Sparren frei zugänglich ist und die Dämmung leicht zwischen die Sparren eingebracht werden kann. Die Unterseite wird nach dem Einbringen der Dämmung mit einer Dampfsperre versehen und darauf die Bekleidung, die in der Regel mit Wandbauplatten aus Holz oder Gipskarton ausgeführt werden, aufgebracht.
Die Zwischensparrendämmung ist dann besonders empfehlenswert, wenn die Sparren
die nötige Höhe aufweisen, um eine genügend dicke Dämmschicht einbringen zu können (nach heutigen Vorschriften werden Dämmstoffdicken von 18 bis 20 cm notwendig). Ist dies nicht der Fall, muss die Sparrenhöhe durch Konstruktionshölzer erhöht
werden (Abb. 50). Da es bei Dachausbauten häufig zu Verstärkungsmaßnahmen der
Sparren kommt, können die Konstruktionshölzer mit zur statischen Ertüchtigung des
Sparrens mit herangezogen werden.
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Dachsparren
Gipskartonplatte
Lattung
Dampfsperre
Dämmstoff
Brett
Unterspannbahn
Konterlattung
Dachlattung
Dachdeckung
Abb. 50: Zwischensparrendämmung mit erhöhter Dämmschicht
Zwischensparrendämmung mit Untersparrendämmung
Werden höhere Dämmstandards gewünscht, kann mit einer reinen Zwischensparrendämmung der Dämmwert nicht mehr erreicht werden. Deshalb ist es hier empfehlenswert, die Zwischensparrendämmung mit einer Untersparrendämmung zu ergänzen. Dadurch können weit dickere Dämmstoffstärken erreicht werden, was neben dem Energieeinsparpotenzial auch die Behaglichkeit der Dachräume verbessert.
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Dachsparren
Gipskartonplatte
Lattung
Dampfsperre
Dämmstoff
Sparrenaufdopplung
Unterspannbahn
Konterlattung
Dachlattung
Dachdeckung
Abb. 51: Kombination: Zwischensparren - Untersparrendämmung
Da in den meisten Fällen die Verstärkung der Sparren fester Bestandteil der Ausbauplanung ist, sollten hier die konstruktionsbedingten Aufdoppelungen der Untersparrenlattung mit zur statischen Ertüchtigung herangezogen werden. Ein typischer Aufbau
wird in Abb. 51 gezeigt.
132
Auf der Ebene der Sparren wird die Zwischensparrendämmung eingebracht. Auf der
Unterseite des Sparrens wird die Konterlattung der Untersparrendämmung befestigt.
Dazwischen wird die Untersparrendämmung eingelegt. Bei den Dämmmaterialien ist
darauf zu achten, dass sich der Dämmstoff an die rauen, teilweise unebenen Holzoberflächen anschmiegt, um so Hohlräume und Spalten - die später zu Wärmebrücken führen könnten – zu verhindern. Auf der Unterseite der Untersparrendämmung wird die
Dampfsperre aufgebracht, gefolgt von der Bekleidung, die sich vom Aufbau nicht von
der reinen Zwischensparrenlösung unterscheidet. Bei der Ausführung ist unbedingt darauf zu achten, dass bei vorhandener Unterspannbahn die bauphysikalischen Eigenschaften beider Schichten aufeinander abgestimmt werden.
Diese Lösung eignet sich besonders dann, wenn die Sparren sowieso verstärkt werden
müssen und dadurch ein höherer Aufbau notwendig wird und gleichzeitig ein erhöhter
Wärmeschutzstandard angestrebt wird. Als Nachteil kann hier jedoch gesehen werden,
dass die Untersparrendämmung die Kopfhöhe im Dachraum vermindert. Dies kann
dann problematisch werden, wenn der Dachraum ohnehin niedrig ist. Der Vorteil ist jedoch, dass sich die äußere Gestalt des Gebäudes im Dachbereich nicht verändert. Dies
kann dann wichtig sein, wenn Dachüberstände mit profilierten Traufen oder Gesimsen
ausgeführt wurden, die durch den Ausbau nicht verändert werden sollen.
Aufsparrendämmung
Bestehen jedoch keine Einschränkungen der Dachaufbauhöhe, so kann auch durch einen erhöhten Aufbau oberhalb des Sparrens eine geeignete Sanierungslösung erzielt
werden. Die Aufsparrendämmung ist immer dann interessant, wenn zum einen bereits
Innenausbauten bestehen, die erhalten werden sollen oder zum anderen der Innenraum
zu niedrig für eine Dämmmaßnahme im Innenbereich ist und so Wohnraum gewonnen
werden kann. Dazu ist jedoch Voraussetzung, dass der gesamte Dachaufbau um etwa
20 bis 30 cm erhöht werden darf (hier können allerdings auch Kombinationen aus Zwischensparrendämmung und Aufsparrendämmung eingesetzt werden).
Bei der Aufsparrendämmung wird die komplette Dachhaut entfernt und auf der Sparrenoberseite mit einer Schalung versehen (Abb. 52). Auf die Schalung wird die Dampfsperre und darauf die Dämmung aufgebracht. Je nach Dämmmaterial sind unterschiedliche Befestigungsvarianten für die Deckung vorgesehen. Werden Verstärkungsmaß133
nahmen der Sparren notwendig, können diese auch auf der Oberseite bzw. den Seitenflächen der Sparren befestigt werden.
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Dachsparren
Schalung
Dampfsperre
Dämmstoff
Brett
Konterlattung
Lattung
Dachdeckung
Putz
Leichtbauplatte
Abb. 52: Aufsparrendämmung
Ein Vorteil der reinen Aufsparrendämmung ist, dass die raumabschließende Bekleidung
auf die Oberseite der Sparren verschoben werden kann. Dadurch können die Sparren
sichtbar bleiben, wodurch sich das optische Raumempfinden verbessert.
Aufstockung
Eine Aufstockung kann immer dann für ein Gebäude interessant werden, wenn im
Dachwerk zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden soll und das vorhandene Dach
zum Ausbau ungeeignet ist oder bereits große Schäden aufweist. Wird sich dafür entschieden, das alte Dach abzubauen und mit einer Aufstockung zu versehen, müssen
einige Dinge beachtet werden.
Die Aufstockung darf die tragenden Wände nicht über Gebühr belasten. Falls die Bausubstanz bereits die Grenzen der Tragfähigkeit erreicht hat, können leichte Konstruktionen helfen. Hierbei werden neben Holzständer- auch leichte Vollholzkonstruktionen angeboten. Aber auch mit Stahl lassen sich leichte Aufbauten realisieren. Die Bekleidung
der Oberflächen wird mit leichten Bauplatten aus Holz oder Gipskarton vorgenommen.
Entsprechend können auch die Trennwände ausgeführt werden.
Ein weiterer Vorteil dieser leichten Konstruktionen - die ausschließlich in Trockenbauweise hergestellt werden - ist der hohe Vorfertigungsgrad und der geringe Feuchtig-
134
keitseintrag ins Gebäude. Dadurch kann eine schnelle Bau- und Bezugszeit umgesetzt
werden.
Luftdichtheit der Konstruktion
Wichtig bei allen drei genannten Sanierungslösungen ist, dass eine funktionierende
Dampfsperre eingebracht wird. Diese wird vom Innenraum gesehen vor der Dämmschicht eingebaut. Die Dampfsperre verhindert das Eindringen von feuchter Raumluft,
die durch das Bewohnen erzeugt wird (Kochen, Waschen, Pflanzen) in die Konstruktion. Es ist darauf zu achten, dass die Dampfsperre an Stößen und Ecken luftdicht miteinander verbunden wird. Dazu werden im Handel geeignete Klebebänder angeboten.
Weiterhin ist die Dampfsperre auch an Öffnungen fachgerecht anzuschließen. Dazu
zählen insbesondere Dachflächenfenster, Gauben, Türen zu Balkonen und Dachterrassen, aber auch Durchbrüche für die Elektro-, Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärinstallation. Da diese Gewerke oft ihre Arbeit, beginnen, nachdem das Dach fertiggestellt wurde,
kommt es immer wieder zu Durchdringungen der Dampfsperre, die sorgfältig wieder
verschlossen werden müssen. Ansonsten dringt Feuchtigkeit in die Dämmung ein und
kondensiert bei kalter Witterung, wodurch es zur Feuchtigkeitsanreicherung in der
Dämmebene kommen kann. Dies ist besonders gefährlich, da diese Schäden meist jahrelang unentdeckt bleiben und hinter der Raumbekleidung holzzerstörende und gesundheitsgefährdende Pilze ihre zerstörende Arbeit verrichten können.
Durch eine intensive Bauüberwachung bei Arbeiten an der Dampfsperre können diese
Schäden von vornherein vermieden werden. Weiterhin kann durch eine ausführungsgerechte Planung ein Großteil der Mängel verhindert werden. So verhindert z.B. ein vor
der Dampfsperre angeordneter Installationsraum, dass beim nachträglichen Einbau von
Installationen die Dampfsperre verletzt wird (Abb. 53).
135
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Dämmung
Dampfsperre
Konterlattung
Installationsraum
Gipskartonplatte
Elektroinstallation
Distanzholz
Abb. 53: Installationsraum
13.3.2 Außenwände
Die Außenwände der 50er und 60er Jahre Gebäude, wurden oftmals aus homogenen
Mauersteinen mit Putzfassade (Abb. 54) erstellt.
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Abb. 54:
Innenputz
Tragschicht
Außenputz
Tragkonstruktion
Hinterlüftung
Bekleidung
Dämmschicht
Außenwand aus Mauerwerk
(Formsteine)
Abb. 55: Mehrschichtige Außenwand aus
Ziegelsplittbeton mit Dämmung
und vorgehängter Fassade
Neben den Mauerwerkswänden wurden aber auch im erheblichen Umfang Wände aus
Ziegelsplittbeton und zusätzlicher Wärmedämmung realisiert (Abb. 55).
Weiterhin wurden bereits zweischalige Außenwandkonstruktionen mit einer dickeren
Tragschicht und einer dünneren, meist ein Stein dicken Vorsatzschicht ausgeführt. Die
Vorsatzwand wurde mit einer Hinterlüftung versehen. Später wurden im Luftspalt bereits
wenige Zentimeter dicke Dämmschichten eingebracht (Abb. 56).
Trotzdem kann davon ausgegangen werden, dass keine dieser Wandkonstruktionen
den heutigen wärmetechnischen Anforderungen genügt. Erste Priorität ist es also bei
einer anstehenden Modernisierungsmaßnahme, die Wärmedämmeigenschaften der
136
Außenwände zu verbessern. Dabei stehen je nach Wandaufbau unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung.
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Innenputz
Tragschicht aus Mauerwerk
Dämmschicht
Hinterlüftung
Vormauerung
Abb. 56: Zweischalige Außenwand aus
Tragschicht und Vorsatzschicht mit
Hinterlüftung und Dämmschicht
Sanierungsvarianten für einschalige Außenwände
Bei einer einschichtigen Außenwand gibt es zwei Möglichkeiten, den nachträglichen
Wärmeschutz zu verbessern:
1. Wärmedämmverbundsystem
2. Vorgehängte Fassade
Das Wärmedämmverbundsystem
Bei einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) werden Dämmstoffplatten aus druckstabilen Dämmmaterialien direkt auf die vorhandene Außenfassade aufgeklebt und ggf.
zusätzlich mit Dübeln gesichert (Abb. 57). Auf die verlegten Dämmstoffplatten wird ein
spezielles Putzsystem, das aus zwei Lagen besteht, aufgebracht. Das kunststoffmodifizierte Putzsystem besteht in der Regel aus einem Unterputz, in dem ein Armierungsgewebe eingearbeitet wird und einem durchgefärbten Dekorputz. Beide Putze werden
nur wenige Millimeter dick aufgetragen und bilden mit der Dämmung und dem Befestigungssystem eine zugelassene Einheit. Bei der Verarbeitung ist darauf zu achten, dass
neben der bauaufsichtlichen Zulassung auch die Richtlinien des Herstellers eingehalten
137
werden. Eine Mischung unterschiedlicher Produkte ist nicht zulässig, die Ausführung
sollte deshalb einer erfahrenen Firma übertragen werden.
Vorteile des WDVS sind der günstige Preis - insbesondere bei Polystyrol basierenden
Systemen - sowie die geringe Aufbauhöhe des Systems im Vergleich zu vorgehängten
hinterlüfteten Fassaden. Als Nachteil kann die geringe Stoßfestigkeit des dünnen Oberputzes sowie seine schlechte Sanierfähigkeit bei Beschädigungen genannt werden.
Moderne WDVS sind sehr dauerhaft, wie die bereits seit mehreren Jahrzehnten schadensfrei eingesetzten Systeme belegen.
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Abb. 57:
Innenputz
Tragschicht
Außenputz (alt)
Kleber
Dämmschicht
Außenputz (neu)
Tragkonstruktion
Bekleidung
Wärmedämmverbundsystem
(WDVS)
Abb. 58: Vorgehängte hinterlüftete
Fassade
Vorgehängte hinterlüftete Fassaden
Eine weitere Möglichkeit zur nachträglichen wärmetechnischen Modernisierung von
Außenwänden ist die vorgehängte hinterlüftete Fassade, die auf einer Unterkonstruktion
– in der Regel einem Holz- oder Aluminiumprofil – montiert wird (Abb. 58).
Zwischen der Unterkonstruktion wird die Wärmedämmung eingebracht. Falls die Bekleidung mit offenen Fugen ausgeführt wird, ist die Verwendung kaschierter Dämmplatten zu empfehlen. Die Fassadenbekleidung kann aus den unterschiedlichsten Materialien hergestellt werden. Diese reichen von einfachen Holzbrettern bis zur Natursteinfassade. Je nachdem wie viel Gewicht die einzelne Fassadenbekleidung mit sich bringt, ist
die Unterkonstruktion entsprechend zu dimensionieren. Die Zusatzlasten müssen ggf.
138
für die vorhandenen Wandkonstruktionen nachgewiesen werden. Bei hohen Zusatzlasten wird ggf. auch der statische Nachweis der Gründung erforderlich.
Der Vorteil der hinterlüfteten Fassade liegt in ihrem mehrschichtigen Aufbau sowie der
eingesetzten Verbindungstechnik - meist in Niet- oder Schraubtechnik - wodurch eine
spätere Reparatur erleichtert wird. Der Nachteil der vorgehängten Fassade liegt in ihrem deutlich höheren Preis.
Nachträgliche Wärmedämmung einer zweischaligen Außenwand
Bei zweischaligen Außenwänden kann der Luftspalt zwischen Tragwand und Vorsatzmauerschale zur Verbesserung des Wärmeschutzes herangezogen werden. Rieselbzw. einblasfähige Dämmstoffe können durch nachträglich geschaffene Öffnungen in
den Luftspalt eingebracht werden (Abb. 59).
Vor Beginn der Maßnahme ist es zwingend erforderlich, die Standsicherheit der Vorsatzschale zu kontrollieren. Da die Verbindungen zwischen Schale und Tragmauerwerk
durch die Verfüllung höher belastet werden, muss vorher geklärt werden, ob diese die
Vorsatzschale auch nach der Sanierung dauerhaft fixieren. Bestehende Wärmebrücken,
durch die Verbindungen zwischen Vorsatzschale und Tragmauerwerk werden durch die
nachträgliche Verfüllung nicht verringert. Dies wirkt sich besonders aus, wenn bei älteren Gebäuden diese Verbindungen mit quer gelegten Ziegelsteinen ausgeführt wurden.
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Innenputz
Tragschicht
Dämmschicht (alt)
Dämmschicht (neu)
Vormauerung
Abb. 59: Zweischalige Außenwand: Hinterlüftung
wurde nachträglich mit Dämmstoff verfüllt
Die Sanierungsvariante der nachträglichen Verfüllung des Luftspalts bei zweischaligen
Wänden ist besonders dann empfehlenswert, wenn der Luftspalt besonders breit ist und
139
sich die wärmetechnische Ertüchtigung nur auf diese Variante beschränken kann, weil
die Außenfassade nicht verändert werden darf (Denkmalschutz).
Anschlüsse der Fensterrahmen an die Fassade
In der Regel werden bei Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden der 50-er und 60-er
Jahre die Fenster getauscht. Beim Einbau der neuen Fenster entsteht eine Schnittstelle
der zwei Gewerke „Fensterbauer“ und „Fassadenbauer“. Hierbei muss zum einen auf
die Dämmung der Fensterlaibung und zum anderen auf den luftdichten Anschluss zwischen Fenster und Außenwand geachtet werden.
Abb. 60: Anschlussdetail Fenster-Fassade, A: ursprüngliche Fensterlage,
B: Fenster nach außen gerückt.
In Abb. 60 werden zwei mögliche Varianten vorgestellt. Variante A zeigt die Laibungsdämmung beim Einbau des Fensters an der ursprünglichen Lage. Die Variante B, bei
der das Fenster bis zur Dämmebene vorgerückt wurde, zeigt die bessere Lösung. Dadurch wird die Wärmebrücke, die durch die dünnere Laibungdämmung (Var. A) entsteht
minimiert. Außerdem verändert sich die Einbautiefe in der Außenansicht der Fassade
kaum.
Sockelausbildung
Ein wichtiges Detail bei der Sanierung der Außenwand, ist die nachtägliche Wärmedämmung des Sockelbereichs. Hier muss die Dämmung zirka 50 cm unterhalb der Kellerdecke nach unten gezogen werden um eine Wärmebrückenbildung zu vermeiden. Da
in diesem Bereich die Dämmung erdberührend und mit Niederschlag, Spritz- oder
Sickerwasser beaufschlagt wird, ist sie als Perimeterdämmung auszuführen.
140
Werden Schäden durch Feuchtigkeit an den Kellerwänden festgestellt, sind natürlich je nach Befund geeignete Maßnahmen, wie z.B. Erneuerung der vertikalen oder horizontalen Dichtung,
Erneuerung der Drainage, Sanierung von Salzschäden etc. vor Beginn der Dämmmaßnahmen
durchzuführen.
13.3.3 Decken
Abb. 61:
Sockelausbildung mit
Perimeterdämmung
Die Decken der 50er und 60er-Jahre Gebäude
werden durch eine Vielzahl unterschiedlicher Systeme geprägt. Die Holzbalkendecke
wird nur noch in Regionen eingesetzt, in denen Holz im ausreichenden Maße zur Verfügung stand. In den meisten Fällen wurden jedoch Stahlstein- und Stahlbetondecken
eingesetzt.
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Betonverguss
Stahlträger
Lattung
Füllstein
Schüttung
Fußboden
Abb. 62: Stahlsteindecke mit fest verlegtem Fußboden
Eine wichtige Maßnahme bei Kellerdecken oder Decken zum unbeheizten Dachraum ist
die nachträgliche Wärmedämmung. Weiterhin werden im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen oftmals die Decken mit neuen Fußböden versehen. Hierbei können die
meist schallschutztechnisch unzureichend ausgebildeten Konstruktionen durch neue
und schwimmend verlegte ersetzt werden.
In Abhängigkeit von den Anforderungen an den neuen Fußbodenaufbau verändert sich
seine Aufbauhöhe. Dabei sind die Anschlüsse, z.B. an Treppen und die Türhöhen zu
beachten. In der Regel ist es mit geringem Aufwand möglich, Türblätter zu kürzen, wo
hingegen die Vergrößerung der lichten Türhöhe durch eine Sturzerhöhung erhebliche
Kosten verursacht.
141
1 Betondecke
2 Trittschalldämmung
3 Estrich
Abb. 63: Stahlbetondecke, bereits
mit Trittschalldämmung
Grundsätzlich können zwei unterschiedliche Systeme zum Einsatz kommen:
•
Estriche im Nassverfahren verlegt
•
Trockenestriche
Beide Boden- oder Estrichsysteme werden schwimmend ausgeführt. D.h. auf die Decke
wir vorab eine weiches Dämmmaterial aufgebracht, auf dem die Estriche lagern. Bei
Estrichen im Nassverfahren werden vor Ort die Estrichmassen - auf Zement-, Anhydrit(Gips-) oder Magnesitbasis - flüssig auf die mit Folie abgedeckten Dämmmatten aufgetragen.
Die Trockenestriche werden je nach System auf einer losen Schüttung oder auf
Dämmmatten verlegt und darauf Platten - Gipskarton, Holzfaser, Pressspan, Beton oder
Stein - aufgebracht.
Beide Systeme haben Vor- und Nachteile. Der große Vorteil der Trockenestriche ist,
dass keine Feuchtigkeit ins Bauwerk eingebracht wird. Dies ist besonders bei Holzkonstruktionen wichtig. Ein weiterer Vorteil liegt in der sofortigen Bearbeitbarkeit der Oberflächen, so können Bodenbeläge unmittelbar verlegt werden. Weiterhin können in der
Regel Trockensysteme mit geringerer Aufbauhöhe ausgeführt werden.
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Gipskartonplatte
Wärmedämmung
Betonverguss
Stahlträger
Füllstein
Lattung
Schüttung
Fußboden (alt)
Trittschalldämmung
Trockenestrich
Abb. 64: Stahlsteindecke mit neuem, schwimmend verlegten Fußboden und zusätzlicher Wärmedämmung an der Deckenunterseite
142
Der Vorteil der nassen Systemen, insbesondere der Zementestriche ist der günstige
Preis. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Massen selbstnivellierend eingestellt werden
können. Dies erleichtert insbesondere bei großen Niveauunterschieden den Einbau.
Die zweite Sanierungsaufgabe an den Decken ist die nachträgliche Wärmedämmung
gegen unbeheizte Räume. Die kann mit einfachen Mitteln durch Anbringen von Dämmmatten auf der kalten Seite realisiert werden. Hiervon sind einerseits die Kellerdecken,
bei unbeheizten Kellern (Abb. 64/65) und die oberste Geschossdecke zum unbewohnten Dachgeschoss betroffen.
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Betondecke
Trittschalldämmung
Estrich
Wärmedämmung
Abb. 65: Stahlbetondecke mit zusätzlicher Wärmedämmung auf der Deckenunterseite
13.4 Bauabnahme und Mängelansprüche
Abnahme bedeutet die Entgegennahme und Anerkennung der Leistung des Auftragnehmers (Handwerker oder Bauträger) durch den Auftraggeber (Bauherr oder Erwerber) als in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung. Mit der Abnahme geht die Gefahr
vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber über (z.B. vor der Abnahme ist der Handwerker für den Schutz vor Beschädigung seiner Fenster verantwortlich, danach der Auftraggeber, also der Bauherr).
Der Begriff der Abnahme ist sowohl nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - sie gilt nur, wenn sie im Bauvertrag auch vereinbart wurde - als auch nach
BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gleich zu verstehen. Mit der Abnahme tritt eine Umkehr
der Beweislast ein; d. h. bis zur Abnahme muss der Auftragnehmer die Vertragsmäßigkeit seiner Leistung beweisen, danach muss der Auftraggeber den Vertragsverstoß
(z.B. Mangel) beweisen. Die Abnahme erfolgt in der Regel gewerkeweise oder bei größeren Baumaßnahmen auch in Teilabnahmen in sich abgeschlossener Teilleistungen.
Bis zur Abnahme hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Erstellung des vertragsgemäßen, mangelfreien (Bau-)Werkes. Er kann deshalb bei wesentlichen Mängeln die
143
Abnahme verweigern und weiterhin die Herstellung eines mangelfreien Werkes verlangen. Bei unwesentlichen Mängeln kann die Abnahme nicht verweigert werden. Ein
Mangel ist in der Regel jedenfalls dann nicht unwesentlich, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Werkes für den Auftraggeber beeinträchtigt wird.
Nach der Abnahme beschränken sich die Rechte des Auftraggebers im Wesentlichen
auf Nacherfüllung, Selbstbeseitigung des Mangels und ggf. Schadensersatzansprüche.
Ein Anspruch auf Neuherstellung des Werkes besteht dann in der Regel nur noch,
wenn dies im Bauvertrag – abweichend von der gesetzlichen Regelung - vereinbart
wurde.
Der Auftraggeber kann für Mängel vom Auftragnehmer Nachbesserung verlangen oder
nach erfolglosem Ablauf einer vom ihm zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen
Frist den Mangel auf Kosten des Auftragnehmers selbst beseitigen (lassen). Nach erfolglosem Ablauf der Nacherfüllungsfrist kann der Auftraggeber auch Rücktritts- oder
Minderungsrechte sowie ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen.
Ratsam ist es für den Bauherrn oder Erwerber schon vor der Abnahme eine Vorbegehung durchzuführen und alle Mängel in einer Liste zu erfassen. (Oberflächen auf optische Mängel prüfen und Funktionsprüfungen durchführen z.B. bei Türen, Fenstern,
Rollläden, Elektro- und Sanitärinstallation, Boden- und Wandbelägen etc.).
Wird keine Abnahme verlangt, so gilt die Leistung beim VOB-Vertrag als abgenommen
mit Ablauf von 12 Werktagen nachdem der Handwerker dem Bauherrn die Fertigstellung seiner Leistung schriftlich mitgeteilt hat; hat der Bauherr die Leistung in Benutzung
genommen, genügt ein Ablauf von 6 Werktagen.
Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche. Ist im Bauvertrag keine
andere Verjährungsfrist vereinbart, so gelten folgende Verjährungsfristen bei Mängelansprüchen:
nach § 638 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch):
•
für Bauwerke 5 Jahre,
•
für Arbeiten an einem Grundstück 1 Jahr.
nach VOB Teil B, § 13, Nr. 4 (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen):
•
für Bauwerke 4 Jahre,
144
•
für Arbeiten an einem Grundstück und für die vom Feuer berührten Teile von
Feuerungsanlagen 2 Jahre.
Nach Abnahme wird nach BGB-Vertrag der Vergütungsanspruch des Unternehmers
unmittelbar fällig, nach VOB-Vertrag erst nach Stellung einer prüfbaren Schlussrechnung.
Zusätzlich zur zivilrechtlichen Abnahme gibt es noch die öffentlich-rechtliche Abnahme,
die als behördliche Abnahme durch das zuständige Bauordnungsamt oder beteiligte
Genehmigungsbehörden (Rohbau, Schlussabnahme, brandschutztechnische Einrichtungen, etc.) erfolgt.
13.5 Einweisung in die Bedienung neuer Technik
Das Bauen wurde in den letzten Jahrzehnten durch technische Neuerungen, insbesondere in Bereich der technischen Gebäudeausrüstung beeinflusst. Als Beispiele seien
hier nur einige wichtige genannt.
•
Gebäude werden luftdicht ausgeführt. Die Lüftung erfolgt nicht wie früher zufällig
über undichte Fenster sondern über definierte Lüftungseinrichtungen,
•
Solarkollektoren dienen zur Warmwasserbereitung oder Heizungsunterstützung,
•
Photovoltaik-Anlagen unterstützen die Stromerzeugung,
•
Bus-Systeme in der elektrischen Anlage steuern und regeln Abläufe, wie Heizung, Licht, Verschattungseinrichtung, etc..
Jede neue Technik braucht eine gute Unterweisung und schriftliche Gebrauchsanweisungen.
Der Bauherr sollte sich bereits während des Baus mit der neuen Technik vertraut machen, denn richtig bediente Haustechnik spart z.B. Energie und dadurch Kosten und erleichtert das Leben, braucht aber auch Pflege und Wartung. Ein Vergleich mit der Automobiltechnik sei hier erlaubt. Hier ist es seit Jahrzehnten üblich Kraftfahrzeuge zu
warten und die erledigten Arbeiten in ein Checkheft einzutragen. Dies erleichtert dem
Fachmann die anstehenden Wartungsarbeiten leicht zu überschauen. Der Besitzer erhält eine Überblick über erledigte und in Zukunft anstehende Arbeiten. Einem potenziel-
145
len Käufer gibt es Sicherheit, da er den Zustand besser einschätzen kann und das mit
einem höheren Kaufpreis honoriert.
Da Gebäude in ihrer Komplexität Fahrzeugen in nichts nachstehen, sollte eine Baumaßnahme dazu genutzt werden ein „Gebäudecheckheft“ anzulegen, bzw. nicht vergessen werden, die getätigten Baumaßnahmen in die Dokumentation mit aufzunehmen.
Eine Hilfe stellt dabei die bereits erwähnte Hausakte [1] dar, die den Eigentümer bei der
Sammlung und Verwaltung der Bestandsunterlagen unterstützen soll.
13.6 Dokumentation
Die Zusammenstellung und Aufbewahrung der notwendigen Unterlagen zum Objekt
nach Abschluss der Maßnahme liegt in der Verantwortung des Bauherren. In die genannte Hausakte integriert ist ein Gebäudepass, der alle wichtigen Gebäudekenndaten
beinhaltet.
Zur Dokumentation der Bauzustände während der Bauzeit empfiehlt es sich, auf der
Baustelle zu fotografieren und auch später das fertige Gebäude im Bild festzuhalten.
Bei Streitigkeiten haben diese Aufnahmen Beweiskraft. Dazu sollte jeweils das Datum
und soweit nötig auch der Standort der Aufnahme festgehalten werden.
Zu den abschließenden Aufgaben der beteiligten Planer gehört die systematische Zusammenstellung der Zeichnungen sowie der Berechnungen zum Objekt. Vom Architekten erhält der Bauherr die Baugenehmigungsunterlagen mit Anlagen, sämtliche Abnahmeprotokolle (z.B. Gebrauchsabnahme, Schornsteinfegerabnahme) sowie die
Nachweise nach EnEV – sofern erforderlich. In der Kostenfeststellung werden die tatsächlich entstandenen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten erfasst.
Die Haustechnikplaner müssen die Revisionsunterlagen zusammenstellen und mit den
Prüfprotokollen, der Anlagenbeschreibung und den Bedienungsanleitungen (u.a. Hinweise zur Regelung und Steuerung) an den Eigentümer übergeben. Als besondere
Leistung nach der HOAI sollte die Anfertigung von Bestandsplänen sowie die Erstellung
von Wartungs- und Pflegeanweisungen vereinbart werden.
146
14 Beispiele für Ein- und Zweifamilienhäuser
Anhand einiger Beispiele sollen Möglichkeiten gezeigt werden, wie Häuser aus den
50er und 60er Jahren modernisiert werden können, um heutigen Wohnansprüchen
- vor allem in Bezug auf zeitgemäße Grundrisslösungen und Wohnungsgrößen - gerecht zu werden.
Abb. 66 / 67: Einfamilienhäuser der 50er und 60er Jahre [38]
Um die Identität der Siedlungen der 50er und 60er Jahre nicht in Frage zu stellen, wird
z.B. in Nordrhein-Westfalen eine angemessene Modernisierung dieser Altbauten gefordert: „Von zentraler Bedeutung sind in diesem Zusammenhang die angemessene Weiterentwicklung des Siedlungsgrundrisses und eine zeitgemäße Architektursprache, die
mit den erhaltenden Gebäuden korrespondiert.“ [38] Dabei haben diese Bestände
- sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser wie auch Mehrfamilienhäuser - aus heutiger Perspektive folgende Charakteristika:
•
oftmals hervorragende Lage und Wohnumfeldqualität,
•
sehr unterschiedliche architektonische Qualität (herausragende baugeschichtliche Zeugnisse einerseits und eine große Zahl von Schlichtbauten ohne architektonischen Wert andererseits),
•
teilweise begrenzte Wohnflächen und ungünstig geschnittene Grundrisse (z.B. 2Zimmer-Wohnungen für eine dreiköpfige Familie).
Die Modernisierungskonzepte reichen von der ausschließlichen Verbesserung der
energetischen Bilanz über den kompletten Umbau der Gebäude zur Anpassung an die
aktuellen Wohnanforderungen bis hin zu Abriss- und Neubaumaßnahmen. Das heißt für
147
die Verantwortlichen auf Landes- und kommunaler Ebene, vor allem eine größere Angebotsvielfalt und geräumigere Wohnungen zu schaffen. In vielen Fällen ist nicht nur
die Modernisierung einzelner Wohnungen, sondern die Erneuerung bzw. Instandsetzung ganzer Siedlungen erforderlich. Dabei erwägt man für solche Gebiete folgendes:
•
Die Aufgabe der Siedlung – vor allem bei fehlender Nachfrage nach Wohnraum und die Entwicklung eines neuen Nutzungskonzepts (Grün, Gewerbe etc.).
•
Die Modernisierung des Bestands unter weitgehender Erhaltung des Erscheinungsbilds bei denkmalwerter Substanz.
•
Die Modernisierung des Bestands verbunden mit Aufstockung und baulichen Ergänzungen.
•
Die Modernisierung ausgewählter stadtbildprägender oder denkmalwerter Substanz in Verbindung mit Neubaumaßnahmen.
•
Die vollständige Beseitigung der Altbauten und Realisierung eines marktgängigen Neubaukonzepts.
Die gewählte Strategie ist abhängig von der Qualität der Ausgangsubstanz, aber vor allem auch von den Entwicklungstendenzen des lokalen Wohnungsmarktes. Dabei spielen die vorhandenen privaten Hauseigentümern bzw. mögliche Eigentumsinteressenten
eine entscheidende Rolle.
148
14.1 Die Siedlung Datteln-Hachhausen in Nordrhein-Westfalen [39]
Die in den 50er Jahren nach dem Vorbild der Gartenstadtsiedlungen entstandene Siedlung sollte vor allem Bergleute mit schlichtem Wohnraum versorgen. 388 moderne
Wohnungen, die „sogar mit einem eigenen Badezimmer und einer Stabantenne sowie
mit Wasser, Gas und Strom ausgestattet“ [40] waren.
Die überwiegend zweigeschossigen Gebäude hatten ausschließlich 2-ZimmerWohnungen mit 40 bzw. 50 m2 Wohnfläche. Das, was in den 50er Jahren ein wohnungspolitischer Erfolg war, entsprach jedoch immer weniger den veränderten Ansprüchen und der Nachfrage im Wohnungsmarkt. Um Leerstandserscheinungen und die
wachsenden sozialen Probleme in der Siedlung aufzuhalten, beschloss die Eigentümergesellschaft GEWO (Gesellschaft für Wohnen Datteln mbH) Mitte der 90er Jahre
eine tiefgreifende Erneuerungsstrategie, die Bestandmodernisierung mit teilweise Abriss und Neubau, sowie Baulückenschließung und Erschließung von zusätzlichem Bauland vorsah.
Die stattfindenden Umstrukturierungen verfolgen insgesamt das Ziel, den Siedlungscharakter von Hachhausen als Gartenstadtteil zu erhalten. Mit einer Beendigung der Gesamtmaßnahmen rechnet man frühestens im Jahr 2007 [41].
Den wichtigsten Teil des Konzepts stellte jedoch die Modernisierung des erhaltungswerten Wohnungsbestands dar. Damit sind sowohl die Vergrößerung der Wohngröße als
auch die Neugestaltung der Wohngrundrisse und die Schaffung eines differenzierten
Angebots von 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen (Abb. 68-71) gemeint. Aufgrund geringer Gebäudetiefen von teilweise nur acht Metern, typisch für viele Wohngebäude aus
den 50er Jahren - ist die Anpassung an heutige Wohnanforderungen nicht immer leicht.
Als mögliche Lösungen für die Vergrößerung der Wohnfläche bieten sich an:
• die horizontale und vertikale Zusammenlegung von Wohnungen,
• die bauliche Erweiterung der Gebäudetiefe (Wintergarten mit innerer Erschließung) und
• der Dachausbau.
In Folge der Modernisierung nimmt zwar die Zahl der Wohnungen ab, die durchschnittliche Wohnungsgröße erhöht sich dagegen mit Abschluss der Maßnahmen von 45 m2
auf 77 m2.
149
Ebenfalls wichtig für das Gesamtkonzept ist die Nachverdichtung in Form neuer Doppelhäuser, die durch die Baulückenschließung und den Abriss ungeeigneter Wohnungen (z.B. eingeschossige Gebäude mit sehr kleinen Wohnungen auf sehr tiefen
Grundstücken) ermöglicht werden. Die anfänglich insgesamt 17.460 m2 Wohnfläche
können so auf 23.564 m2 Wohnfläche aufgestockt werden.
Weitere wichtige Erneuerungsmaßnahmen umfassten die Verbesserung der Wohnungsausstattung, wie der Einbau neuer Bäder, die Erneuerung der Sanitär- und Elektrotechnik sowie die Installation neuer Heizungs- und Warmwasseranlagen. Der Anbau
von Balkonen und die Steigerung der energetischen Effizienz sollen weiterhin potenzielle Käufer und Mieter anziehen.
Grundriss Bestand
Grundriss nach dem Umbau
3-Zimmer-Wohnung ca. 73 m²
Abb. 68 / 69: Grundriss eines Mehrfamilienhauses im Bestand und nach dem Umbau [41]
Erdgeschossgrundriss Bestand
Grundriss nach dem Umbau
Abb. 70 / 71: Grundriss eines Doppelhauses im Bestand und nach dem Umbau [41]
Die vorgenommenen Baumaßnahmen sind mit einem erheblichen technischen Aufwand
verbunden, der sich nicht zuletzt auf die Kosten niederschlägt. Dennoch sind diese Investitionen erforderlich, um den Wert der Immobilien stabil zu halten.
150
14.2 Sanierung und Anbau an ein Einfamilienhaus in der "Mustersiedlung" Ramersdorf,
München
Die Siedlung Ramersdorf im Münchner Süden gilt als Geheimtipp für junge Familien,
die eine gebrauchte Immobilie in einem gewachsenen stadtnahen Bereich suchen. Diese Siedlung aus den 50er und 60er Jahren bietet viele Vorteile, z.B. die oft großen Gärten und Freiflächen. Diese bieten nicht nur gute Spielmöglichkeiten für Kinder, sondern
auch die Möglichkeit für beabsichtigte bauliche Erweiterungen. Das hier dargestellte
Haus aus den 50er Jahren (nach Bauplänen von 1934) erfüllt diese Voraussetzungen.
[42]
Mit einer Wohnfläche von 152 m2 stellt dieses
Haus eher eine Ausnahme für die damalige Zeit
dar. Dennoch wünschten sich die neuen Bauherren mehr Wohnraum und vor allem einen zeitgemäßeren Grundriss. Nach der kompletten Entkernung der Innenräume sollte im Erdgeschoss ein
durchgängiger Wohn- und Essraum hergestellt
werden.
Die Ergänzung durch einen Anbau sollte die Wohnfläche um 38 m2 auf 190 m2 erhöhen und gleichzei-
Abb. 72: Einfamilienhaus in München
- Ramersdorf
tig die Möglichkeiten für eine großzügige Raumaufteilung bieten. Als Anbau wurde ein
nach Süden gerichteter Wintergarten als eingeschossiger Flachdachbau in vorgefertigter Holzrahmenbauweise gewählt (siehe Abb. 72). Neben der Schaffung zusätzlichen
Raums im Erdgeschoss konnte damit eine deutliche Verbesserung der Belichtung der
zueinander offenen Wohnräume erreicht werden. Zusätzlich entstand eine große Dachterrasse im Obergeschoss.
Die Umbauarbeiten umfassten auch:
•
das Anbringen einer Wärmedämmung,
•
einen neuen Putz der Außenwände,
•
den Einbau neuer Holzfenster,
•
die Erneuerung der gesamten Haustechnik,
•
die Restaurierung der alten Treppe und
151
•
als Besonderheit: eine im Keller untergebrachte zentrale Staubsaugeranlage.
Insgesamt wurden qualitativ hochwertige und ökologisch verträgliche Baumaterialien
verwendet.
Abb. 73 / 74: Die Pläne des
umgebauten Hauses [43]
152
14.3 Umbau und Erweiterung eines 50er-Jahre-Hauses
Grund für die Erweiterungsmaßnahmen war die Vergrößerung der Familie, die zusätzlichen Raum erforderlich machte [44]. Da eine Finanzierung über Kredite nicht vorgesehen war, fanden die Umbaumaßnahmen zeitlich versetzt statt, so dass die anfallenden
Kosten über einen längeren Zeitraum verteilt werden konnten.
Abb. 75 / 76: Umbau und Erweiterung eines
Einfamilienhauses – vor und nach der Maßnahme
[44]
In der ersten Etappe waren die Maßnahmen
am Altbau geplant, die insbesondere die Öffnung gen Süden – in diesem Fall zum Garten hin vorsahen. Dazu wurden nach Westen
hin zwei Fenster durch ein rahmenloses verglastes Guckloch ersetzt.
Um heutigen Forderungen an Energieeffizienz nachzukommen, brachte man eine zwölf
Zentimeter dicke Außenwanddämmung an. Durch die farbliche Abstimmung des neuen
Anstrichs zu bereits existierenden Materialien und dem Grün des Gartens, bekommt
das Haus einen eigenständigen Charakter, ohne seine ursprüngliche Form aufzugeben.
Im Innenbereich wurde der vorher kleinteilige und beengt wirkende Grundriss entkernt.
Das Erdgeschoss wurde durch die Verbindung zweier ehemaliger Wohnräumen und der
Küche zu einem durchlässigen Raumkontinuum grundlegend aufgewertet. Im Obergeschoss konnten zwei gleichgroße Kinderzimmer und ein durch den Umbau vergrößertes
Badezimmer angeordnet werden. Schließlich wurde das Dachgeschoss ausgebaut, so
dass dort – zumindest vorläufig - das Elternschlafzimmer und eine Arbeitsgalerie sowie
die Gaskesseltherme Platz finden konnten.
153
Nach Abschluss der Umbaumaßnahmen im Altbau erfolgte die Errichtung eines zweigeschossigen, in Holzrahmenbauweise erstellten Anbaus. Damit wurde der Wohnraum
im Erdgeschoss nochmals vergrößert. Durch die verglasten Fenstertürelemente konnte
die Belichtung verbessert und die eingestrahlte Sonnenwärme voll ausgenutzt werden.
Darüber im Obergeschoss des Anbaus entstanden drei Kinderzimmer, wodurch das Elternschlafzimmer jetzt in einem der ehemaligen Kinderzimmer im Altbau untergebracht
werden konnte.
Abb. 77 / 78 / 79: Umbau und Erweiterung eines
Einfamilienhauses – Grundrisse [45]
Insgesamt wurde die Wohnfläche von 86 m² auf 176 m² ungefähr verdoppelt. Die Umbaukosten lagen bei rund 900 €/m² Wfl. Diese in vielfacher Hinsicht sehr gelungene
Umbau- und Erweiterungsplanung wurde mit einer besonderen Anerkennung durch den
BDA (Bund Deutscher Architekten) gewürdigt.
154
14.4 Umbau einer Doppelhaushälfte von 1966 mit Wintergarten-Anbau
Für diese im Jahre 1998 erworbene
Doppelhaushälfte hat der neue Eigentümer eine besonders ansprechende Modernisierungslösung gefunden [46]. Nach
den abgeschlossenen Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen
stellt
dieses
Bauvorhaben eine raumgewinnende und
gestalterisch interessante Lösungsmög-
Abb. 80: Doppelhaushälfte Baujahr 1966 - vor
der Modernisierung [46]
lichkeit dar. Anstelle eines vorherigen
Balkons wurde ein verglaster, schräg geneigter (68 Grad) nach Süden hin orientierter
Wintergarten errichtet. Auf diese Weise wird - durch die Ausnutzung der direkten Sonneneinstrahlung - fast das ganze Haus erwärmt und belichtet. Im Erdgeschoss hat man
einen großzügigen hellen Wohnbereich geschaffen, der über die teilweise offene Küche
bis zum Essbereich reicht. An der Seite wurde eine direkte Verbindung von der Küche
zum Garten geschaffen. Im Dachgeschoss wird das Schlafzimmer durch eine neue
Fenstertür zusätzlich belichtet. Eine Schallschutzverglasung schützt vor dem Straßenlärm.
Mit der neuen Holzfassade - in Verbindung mit einem Vollwärmeschutz der
Außenwände – wird nicht nur eine optische Aufwertung erzielt, sondern auch
die energetische Effizienz des Gebäudes
deutlich verbessert. Insbesondere der
Wintergarten dient zur Nutzung der solaren Wärmegewinne. Im Sommer verhindert eine automatisch gesteuerte Sonnenschutzanlage die übermäßige Aufheizung der Räume. Eine auf dem Dach
montierte Fotovoltaikanlage speist elektri-
Abb. 81: Doppelhaushälfte Baujahr 1966 –
Umbau und Wintergartenanbau [46]
schen Strom ein.
155
Die Baumaßnahmen haben das ursprünglich langweilig wirkende Gebäude komplett
verändert und ihm eine neue zeitgemäße Identität gegeben. Und dies konnte schnell,
hocheffizient und kostengünstig vonstatten gehen. Die Arbeiten haben lediglich vier
Monate gedauert. Die Umbaukosten konnten - auch aufgrund der Eigenleistung - mit rd.
835 € pro Quadratmeter Wohnfläche sehr niedrig gehalten werden. Insgesamt ist die
Wohnfläche von 106 m² um 44 m² auf 150 m² erhöht worden.
:
Abb. 82 / 83 / 84: Umbau und Wintergartenanbau – Grundrisse Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss [46]
156
14.5 Neue Qualität für ein Doppelhaus aus den 1960er Jahren
Die Modernisierung der Ein- und Zweifamilienhäuser aus dieser Bauperiode umfasst
häufig auch die Vergrößerung der Wohnflächen. Dabei ist es wichtig - auch im Sinne
der Steigerung des Immobilienwertes - die Umbaumaßnahmen in Form einer adäquaten
Architektur vorzunehmen. Der Anbau muss gleichzeitig zum Haus passen und ihm eine neue „zeitgemäße“ Identität geben [47]. In dem vorliegenden
Beispiel war die Aufgabe zusätzlichen Wohnraum,
ein Arbeitszimmer und einen Wintergarten im
Erdgeschoss sowie ein Kinderzimmer und ein
Bad im Obergeschoss zu schaffen. Mit dem
Anbau wurde auch der Grundriss im Altbau neu
organisiert. Die Wohnfläche wurde von 140 m²
auf 230 m² vergrößert.
Die vorher schlecht gedämmte Fassade des AltAbb. 85: Anbau an ein Doppelhaus
[47]
baus wurde saniert. Der einheitliche weiße Putz
hat - zusammen mit den zahlreichen Glaselemen-
ten - das Haus in seinem Erscheinungsbild komplett verändert. Ein gläsernes Band, das
sich bis zum Dach fortsetzt, „verbindet und trennt“ gleichzeitig Alt- und Anbau, die aus
baukonstruktiven Gründen keine statische Verbindung miteinander haben.
Abb. 86: Anbau an ein
Doppelhaus - Grundrisse
Erd- und Obergeschoss
[47]
157
15 Beispiele für Mehrfamilienhäuser
Anders als im europäischen Ausland liegt der Anteil selbstgenutzter Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern am gesamten Wohneigentum in Deutschland viel niedriger.
Generell Wohngebäude aus den 50er und 60er Jahren haben mit einem schlechten
Image zu kämpfen. Wie zahlreiche Beispiele im Bestand zeigen, ist dies in den meisten
Fällen unbegründet.
Sicherlich existieren hinsichtlich der Qualität große Unterschiede, vor allem zwischen
den Gebäuden der Wiederaufbauphase, dem Bau von Großsiedlungen am Stadtrand
sowie den instandgesetzten Wohnhäusern in innerstädtischen Gebieten. Jede dieser
Phase bzw. Bauweise offenbart unterschiedliche Vorteile und Nachteile. In den vorangegangenen Kapiteln wurden bereits die verschiedensten Aspekte einer Modernisierung bzw. Anpassung erläutert. Hier werden anhand von ausgewählten - teils realisierter, teils realisierungsreifer - Projekte Lösungsmöglichkeiten dokumentiert. Die aufgeführten Beispiele zeigen - immer auf den jeweiligen Bestand bezogen - welche „richtigen“ angepassten Maßnahmen in Frage kommen und wie vorhandene Potenziale effizient ausgeschöpft werden könnten.
15.1 Modernisierung und Instandsetzung (in Verbindung mit Privatisierung)
In diesem Fallbeispiel handelt es sich um eine Gebäudegruppe mit fünf Bauten (zwei
mit vier und drei mit acht Wohnungen) in Bergholz-Rehbrücke bei Potsdam. Sie sind
1958/59 in konventioneller Bauweise errichtet und befanden sich im Kommunalbesitz.
Im Rahmen eines Modellvorhabens des Bundes sollte Anfang der 1990er Jahre der
Projektträger (GAGFAH Berlin) diese Bauten instandsetzen bzw. modernisieren und
privatisieren. Von den 32 Wohnungen sollten 24 von den Mietern erworben werden.
Der erste Schritt war die Durchführung einer Bauanalyse, in der eine durchaus intakte
Bausubstanz festgestellt wurde. Alle Wohnungen waren mit Bad, Dusche und WC sowie einen funktionierenden Gasanschluss ausgestattet. Dennoch war der Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf sehr hoch. Vor allem sollte der Standard im Sanitärund Energiebereich erhöht werden.
Aus förderungstechnischen Gründen (Sofortprogramm „Aufschwung Ost“) wurden die
Maßnahmen zum Teil vor und zum Teil nach dem Verkauf durchgeführt. Vor dem Ver158
kauf wurde ausschließlich im Gemeinschaftseigentum, danach im wesentlichen im
Sondereigentum instandgesetzt bzw. modernisiert. Dafür sind Verträge und Vereinbarungen erarbeitet worden, die Auftragsvergabe, Ausführung, Verkauf und Haftung
detailliert und umfassend festlegten.
Nach Feststellung der erforderlichen Maßnahmen bekamen die Mieter einen Umbauplan und Kostenvoranschlag. Bereits in dieser Planungsphase sollten sowohl individuelle Anforderungen und Bedürfnisse der zukünftigen Eigentümer (bzw. Käufer) als auch
die durch Mieterversammlungen mehrheitlich beschlossenen Änderungswünsche der
Mieter berücksichtigt werden. Dabei wünschten sich Mieter und Käufer, trotz der höheren Kosten, neue Fenster, ebenso eine neue Warmwasserzubereitungsanlage.
Für die Mietwohnungen wurden schlichtere Bäder und Küchen vorgezogen, um die
Umbaukosten als erhaltende und nicht wohnwertverbessernde Maßnahmen zu erklären. Damit wurden sie nicht auf den Mietpreis umgelegt.
Vor dem Verkauf (im Gemeinschaftseigentum) wurden folgende Arbeiten durchgeführt:
•
Einbau neuer Fenster
•
Umbau der Waschküche zur Heizzentrale
•
Einbau einer Gaszentralheizung
•
Maurerarbeiten im Eingangsbereich und im Kellerbereich.
Nach dem Verkauf (im Sondereigentum):
•
Instandsetzung der Fassade
•
Einbau einer zentralen Warmwasserbereitung
•
Erneuerung der Elektroinstallationen
•
Erneuerung der Sanitärinstallationen und –einrichtungen
•
Abriss der Einzelöfen
•
Fliesenarbeiten in Küche und Bad
•
Tischlerarbeiten und Anstrich im Treppenhaus
•
Neugestaltung der Müllplätze
In der Teilungserklärung war auch der Verzicht auf bestimmte Arbeiten geregelt, die in
Eigenarbeit ausgeführt werden konnten:
•
Abriss der Öfen sowie die daraus notwendige Fußbodeninstandsetzung
159
•
Fliesenlegerarbeiten
•
Malerarbeiten
•
Neue Sanitäreinrichtungen
Durch die Erstellung detaillierter Zeitpläne für jedes Gebäude sollte die Belastung gering gehalten und den Bewohnern die Möglichkeit eingeräumt werden, während der
Bauzeit in ihren Wohnungen bleiben zu können. Dies erwies sich jedoch als schwierig,
da durch die ständige Anwesenheit fortwährend Änderungswünsche gestellt wurden,
die die Arbeiten in die Länge gezogen haben. Problematisch war auch die Selbstüberschätzung hinsichtlich der Eigenleistung vieler Eigentümer.
Die gleichzeitige Ausführung der Umbaumaßnahmen in mehreren Gebäuden hat zwar
die Kosten minimiert. Die Sonderwünsche haben allerdings Zeitverzögerungen und damit wieder Mehrkosten verursacht. Sie wurden jedoch vertragsgemäß den jeweiligen
Käufern direkt von der ausführenden Firma berechnet. Der durchschnittliche Preis von
1.110 DM (rd. 570,- €) pro Quadratmeter Wohnfläche liegt verhältnismäßig niedrig.
Über die Hälfte (64 %) entfielen auf die Wasser- und Abwasserleitungen, Sanitäreinrichtungen sowie Fliesenarbeiten, die Heizungsanlage und die Außenhaut (allerdings ohne
Wärmedämmung).
15.2 Dachaufstockungen
In einem in 1956 gebauten Mehrfamilienhaus in Berlin-Wilmersdorf hat die
Wohnungsbaugesellschaft
Deutsch-
bau - vorerst – 50 % der Wohnungen
in Eigentum umgewandelt (Abb. 87).
Die Sanierungskosten wurden anteilmäßig von den neuen Eigentümern
und der Wohnungsbaugesellschaft
getragen. Die Maßnahme umfasste
Abb. 87: Mehrfamilienhaus in Berlin - Wilmersdorf
hauptsächlich die Dacherneuerung und die Außenfassade. Die Beheizung wurde bereits zu einem früheren Zeitpunkt von Schwerkraftheizung auf Fernwärmeversorgung
umgestellt, und musste nur instandgesetzt werden. Dagegen war aufgrund des Dach-
160
geschossausbaues (>5 Geschosse) die Anbringung einer Brandschutzanlage erforderlich.
Einer der Wohnungseigentümer hat 1996 eine 2,5-Zimmer-Wohnung (72 m2) im letzten
Stockwerk des Mehrfamilienhauses erworben. Dazu hat er für 10.000 DM (5112,- €) einen Raum unterm Dach gekauft, zu dessen Ausbau er durch einen entsprechenden
Passus im Vertrag berechtigt war.
Die meisten Arbeiten wurden in Eigenleistung erbracht. In einer ersten Phase drei Monate vor dem Bezug der Wohnung war die komplette Renovierung der Wohnung beabsichtigt. In einer späteren Phase sollte auch der Ausbau des Raumes „unterm Dach“ erfolgen, wobei ein durchgängiger Schlaf- und Arbeitsraum sowie ein neues geräumiges
Badezimmer entstehen sollten.
Die wichtigsten Maßnahmen der ersten Phase waren ein Wanddurchbruch, durch den
ein kleines Zimmer (ca. 8,5 m2) mit Wohnzimmer und Eingangsbereich zusammengelegt wurde und damit ein großer zusammengehörender Wohnraum entstand.
Ferner war die vollständige Modernisierung der Elektrik- und Sanitärinstallationen sowie der Rohrleitungen in Küche
und Badezimmer gewünscht. Das Austauschen aller Bleirohre (Aufputz) gegen
zeitgemäße Kunststoffrohre (Unterputz)
gehörten ebenso zu den Modernisierungsmaßnahmen. Das vorhandene Badezimmer unten sollte lediglich mit Dusche ausgestattet sein, zumal beim spä-
Abb. 88: Treppe zum Dachgeschoss
teren Dachgeschossausbau die Einrichtung eines neuen Badezimmers vorgesehen
war.
Bei der Bestandsaufnahme wurden keine gravierenden Schäden festgestellt.
Der Wanddurchbruch - in kleinen Teilen gesägt - und die Öffnung für den Zugang zum
Dachgeschoss stellten den schwierigsten Teil der Arbeiten dar. Dafür waren Fachhandwerker – mit entsprechendem Spezialwerkzeug – unentbehrlich. Der Wanddurchbruch musste statisch nachgewiesen werden.
161
Drei Monate nach dem Bezug der Wohnung folgte die zweite Phase, die den Dachgeschossausbau umfasste. Weil das Gebäude unter Denkmalschutz steht, durften Dachflächenfenster nur entsprechend der Anzahl der vorher vorhandenen vier Dachluken
eingebaut werden.
Das Dachgeschoss diente früher als Waschküche und Trockenraum und hatte auf der
einen Seite einen eigenen Zugang zum Treppenhaus und war auf der anderen Seite
durch Drahtzauntüren mit dem Nachbarflügel verbunden. Die ursprünglichen Wände
wurden entfernt und in Kalksandstein als zweischalige Wand mit Dämmung im Zwischenraum neu errichtet.
Um die Wärmedämmung deutlich zu
verbessern, wurde eine Kombination von
Zwischensparren- und Untersparrendämmung angebracht. Dies offenbar erfolgreich, da der Schnee länger auf dem Dach
liegen bleibt als bei den Nachbarhäusern.
Ein Problem stellten die Fernwärmeleitung
und die alten Abflussrohrleitungen dar.
Erstere verlief über das gesamte Gebäude
direkt unter dem Dach und konnte direkt
verlegt werden, letztere jedoch erst nach
der Dachsanierung.
Die Kosten beliefen sich auf ungefähr
35.000,- €. Die daraus errechneten 310,- €
pro m2 Wohnfläche (bei 114 m2) erscheinen sehr günstig. Dies ist sicherlich vor
Abb. 89: Wohnraum im Dach
allem durch die erbrachte Eigenleistung
bedingt.
15.3 Revitalisierung eines Mehrfamilienhauses
Eine Eigentümergemeinschaft hat 1993 den Altbau im 3. Wiener Gemeindebezirk von
der Stadt Wien erworben. [48] Die Planung sah die Modernisierung bzw. Neugestaltung
der Innen- und Außenräume und die Anpassung an die individuellen Anforderungen
162
und Bedürfnisse der einzelnen Eigentümer vor. Die Bausubstanz des Altbaus war
grundsätzlich gut und es waren keine Sanierungsmaßnahmen notwendig. Bei der Gestaltung mussten jedoch Auflagen bezüglich der Straßenfront beachtet werden.
So konnten zum Beispiel an der Frontfassade keine wirksamen Dämmmaßnahmen
durchgeführt werden und die Kastenfenster durften nur stilgerecht erneuert werden. Die
Gestaltung der Hoffassade erlaubte mehr Planungsfreiheit.
Abb. 90: Modernisierung und Dachgeschossausbau [48]
Die seitliche Gasse hat man umfunktioniert und als Zufahrt für eine neue (Tief-)Garage
im Innenhof aufgebaut, der damit um cirka 2,50 m angehoben wurde.
Ein Dachgeschoss durfte nur auf der Rückseite des Gebäudes ausgebaut werden. Die
auffälligste Umbaumaßnahme war eine leichte Stahl-Glas-Konstruktion, die wie ein
„Rucksack“ an die Hoffassade links und rechts des vorhandenen Treppenhausturmes
angehängt worden war. Damit entstand ein Pufferraum, der die Funktion eines Wintergartens annimmt und in den wärmeren Monaten als Wohnraumerweiterung dient.
Darüber hinaus stellt diese Konstruktion eine optische Besonderheit dar, weil durch die
Glasfassade immer noch der Altbau dahinter sichtbar ist. Der Treppenhausturm wurde
ebenfalls im neuen Stil angepasst und bekommt durch einen vertikalen Schnitt mehr
Tageslicht.
163
Die sieben Wohnungen haben Größen zwischen 40 m2 und 150 m2. Davon sind vier zu
Maisonettewohnungen umgestaltet worden. Bei drei Geschosswohnungen wurde lediglich eine Grundrissveränderung vorgenommen. In allen Wohnungen wurden nicht tragende Innenwände entfernt, durch Leichtbauweise und so neue, zum Teil flexiblere
Raumaufteilungen geschaffen. Die Glassfassade kommt besonders in den Maisonettenwohnungen zur Geltung, weil sie deren beide Geschosse transparent miteinander
verbindet.
Im Planungsprozess hatten sich alle Eigentümer für die Erneuerung der Fußböden und
die Neuinstallation der Sanitäranlagen entschieden. Zusätzlich hat man im ehemaligen
Lichtschacht einen hydraulischen Lift eingebaut.
Hervorzuheben ist die Verbesserung des energetischen Gebäudezustands, der durch
die südgerichtete Glasfassade einerseits und die Verbesserung der Gebäudehülle und
der Heizungsanlagen andererseits eine deutliche Verbesserung der Energiewerte mit
sich brachte.
16 Quellenangaben
[1]
Hausakte – Für den Neubau von Einfamilienhäusern; wissenschaftliche Bearbeitung Prof. Dr.-Ing. Joachim Arlt (Institut für Bauforschung e.V., Hannover) im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen; (gegen Gebühr zu beziehen unter [email protected])
[2]
Modernisierung eines Reihenhauses in Berlin-Spandau; Planung: Anja Beecken
Architekten
[3]
Renoviert und viel gewonnen; in: Das Haus, Ausgabe Hamburg Nr. 11/2003; Internet Magazin Verlag GmbH; November 2002003; Seite 28 – 32
[4]
Statistisches Jahrbuch; Hrsg.: Statistisches Bundesamt; Wiesbaden 2004
[5]
Meisel, Ulli; Braunmüller, Peter: Ratgeber 1; Hrsg.: Landesinstitut für Bauwesen
und angewandte Bauforschung NRW; Druckerei Eberhart, Aachen 1995
[6]
Gesellschaft für Rationelle Energieverwendung e.V. (GRE): Energieeinsparung im
Gebäudebestand – bauliche und anlagentechnische Lösungen; Ausgabe I/2002
[7]
Niedrigenergiehaus im Bestand. Ein Projekt des Rates für nachhaltige Entwicklung. Deutsche Energie Agentur, 2003
164
[8]
Bundesarchitektenkammer (Herausgeber): „Energiegerechtes Bauen und Modernisieren“, Birkhauser Verlag
[9]
50 Jahre Gesundheitstechnische Gesellschaft e.V., 1999
[10] Mohn und Co. GmbH: Kleine Eigenheime planen und einrichten; C. Bertelsmann
Verlag; Gütersloh 1957
[11] Info-Blatt 15.2: „Bestandsaufnahme und bauteilbezogene Gebäudeaufnahme“,
Kompetenzzentrum „kostengünstig und qualitätsbewusst Bauen“ im IEMB, Berlin
2004
[12] Schadstoffe in der Wohnraumluft – Gesundheitsgefahren erkennen, beseitigen
und vermeiden, Verbraucher-Zentrale Nordrhein-Westfalen e.V.
[13] Radonatlas: Bundesamt für Strahlenschutz
[14] Böhmer, Egon: Dachausbau – Wohnraum schaffen unterm Dach; Verlagsgesellschaft Rudolf Müller GmbH; Köln, 1991; Seite 26
[15] Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht; Gesetz vom
15.3.1951, zuletzt geändert durch Gesetz vom 5.5.2004 (BGBl. I S. 718)
[16] Immobilien Fachwissen von A - Z; www.baugenos.de/pages/lexikon/wztext.htm
[17] Cuypers, Manfred: Rechtshandbuch der Sanierung und Modernisierung von Gebäuden; Werner-Verlag GmbH; Düsseldorf 1995; Seite 3
[18] Böhmer, Egon: Dachausbau – Wohnraum schaffen unterm Dach; Verlagsgesellschaft Rudolf Müller GmbH; Köln, 1991; Seite 27
[19] Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI); Text mit amtlicher Begründung und Anmerkungen; Hrsg.: Franz Hermann Depenbrock und Oskar
Vogler; Bundesanzeiger Verlagsges. mbH; Ausg. 1996, 2. überarb. Aufl. 2002;
Köln
[20] Info-Blatt 16.4: „Verbesserung des Schallschutzes von Wohngebäuden im Bestand“; Kompetenzzentrum „kostengünstig und qualitätsbewusst Bauen“ im IEMB,
Berlin 2004
[21] Clausnitzer, K.-D.; Kleinhempel, A.-K.: Vergleich von Modernisierungsvarianten
beim Ersatz alter Gasetagenheizungen. bremer energie institut, Februar 2004
[22] O. Rau, U. Braune: Der Altbau Renovieren Restaurieren und Modernisieren., Verlagsanstalt Alexander Koch GmbH, 4. überarbeitete und erweiterte Auflage; Leinfelden-Echterdingen; 1991
[23] DIN 1946-6 Lüftung von Wohnungen; komplett überarbeitete Neuauflage 2005
165
[24] Info-Blatt 12.1: „Wohnungslüftung“; Kompetenzzentrum „kostengünstig und qualitätsbewusst Bauen“ im IEMB, Berlin 2004
[25] Info-Blatt 10.5: „Luftdichtheit“; Kompetenzzentrum „kostengünstig und qualitätsbewusst Bauen“ im IEMB, Berlin 2001
[26] Heinz, Ehrenfried: Kontrollierte Wohnungslüftung; HUSS Medien GmbH Verlag
Bauwesen, Berlin 2000
[27] Helmstädter, E.: Technische, wirtschaftliche und ökologische Bewertung
alternativer Heizungssysteme. Vortrag auf den Berliner Energietagen 2004
[28] VDI 4100:1994-09 „Schallschutz von Wohnungen – Kriterien der Planung und Beurteilung“
[29] E DIN 4109-10:2000 „Schallschutz im Hochbau – Vorschläge für einen erhöhten
Schallschutz von Wohnungen“
[30] DIN 4109:1989-11 „Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise“
[31] Kötz, W.-D.: „Wissenswertes über die Schalldämmung von Fenstern“,
www.umweltdaten.de/laermprobleme/fenster.pdf
[32] Fasold, W, Veres, E.: Schallschutz + Raumakustik in der Praxis, Berlin 1998
[33] DIN 276 „Kosten im Hochbau“; Ausgabe Juni 1993
[34] Pfarr, Prof. Dr. Karl Heinz: Ansätze zu einem den Planungs- und Bauprozess begleitenden Kosteninformationssystem; in: Handbuch der kostenbewussten Bauplanung; Schrift zur Ingenieurökonomie Bd. I; Dt. Consulting Verlag; Wuppertal,
1976; S. 4, Abb. 7
[35] BKI Objektdaten – Kosten abgerechneter Bauwerke, A3 Altbau; Hrsg.: BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH; Stuttgart, 2004
[36] Schmitz, Heinz; Krings, Edgar; Dahlhaus, Ulrich J.; Meisel, Ulli: Baukosten - Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung, Umnutzung; Verlag für Wirtschaft und
Verwaltung Hubert Wingen; Essen 2003
[37] Krings, Edgar: Gewusst wie – Ratgeber für Bauherren; Altbaumodernisierung
2002; Hrsg.: BDB – Landesverband Nordrhein-Westfalen
[38] Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes NordrheinWestfalen (MSWKS); 2004;
[39] 50er Jahren Siedlungen in NRW - Umstrukturierung von Wohnsiedlungen der 50er
Jahre, MSWKS, 2004;
[40] Recklinghäuser Zeitung vom 14. Juni 1950;
[41] GEWO – Gesellschaft für Wohnen mbH, Datteln;
166
[42] Drexel, Thomas: Umbauen Erweitern Renovieren – Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser; Deutsche Verlagsanstalt GmbH; Stuttgart München, 2002;
S. 16;
[43] seeger-ullmann architekten, München;
[44] Drexel, Thomas: Umbauen Erweitern Renovieren – Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser; Deutsche Verlagsanstalt GmbH; Stuttgart München, 2002;
S. 72;
[45] Prof. Oskar Spital-Frenking, Lüdinghausen;
[46] Drexel, Thomas: Umbauen Erweitern Renovieren – Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser; Deutsche Verlagsanstalt GmbH; Stuttgart München, 2002;
S. 130;
[47] Reiners, Holger: Einfamilienhäuser modernisieren – Anbauten, Umbauten, neue
Architektur und besseres Wohnen; Georg D. W. Callwey GmbH & Co.; München,
1994; S. 100 f;
[48] Fechner, Johannes (Hrsg.): Altbaumodernisierung: der praktische Leitfaden;
Springer; Wien, New York, 2002;
17 Weiterführende Literatur
Abel, Ruth: Gebrauchsanweisungen für Wohnungen und Einfamilienhäuser: exemplarische Beispiele; Bau- und Wohnforschung F 2392; Fraunhofer IRB Verlag;
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Böhning, Jörg: Altbaumodernisierung im Detail – Konstruktionsempfehlungen;
Ausg. 4; Verlag Rudolf Müller; Köln, 2002.
Dittrich, Helmut: Modernisieren von Alt- und Neubau; Verlag Rudolf Müller;
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1989.
Edinger, Susanne; Lerch, Helmut: Barrierearme Wohnkonzepte für Geschosswohnungsbauten der 50er-Jahre; Verlagsgesellschaft Alexander Koch; LeinfeldenEchterdingen, 2003.
Höhne, Matthias: Erneuerung von Wohngebieten und Wohngebäuden der 60er bis
80er Jahre; Hochschulschrift TU Dresden (Diss.); 1991.
Lerch, Helmut: Wohnhaus-Erweiterungen, Anbauten-Aufbauten-Ausbauten; Verlagsgesellschaft Alexander Koch; Leinfelden-Echterdingen, 1997.
167
Meyer-Bohe, Walter: Bauliche Erweiterungen – Planungshandbuch; Verlagsgesellschaft Rudolf Müller Bau-Fachinformationen GmbH & Co. KG; Köln 1997.
Meyer-Bohe, Walter: Umbauten – Alternativen zum Neubau; Deutsche VerlagsAnstalt; Stuttgart 1991.
Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes NordrheinWestfalen (Hrsg.): 50er-Jahre-Siedlungen in Nordrhein-Westfalen - Perspektiven
und Erneuerungsstrategien; Düsseldorf, 2003.
Rees, Michael und Weeber, Hannes: Wohngebäudesanierung und Privatisierung;
Bauforschung für die Praxis, Bd. 24; Fraunhofer IRB Verlag; Stuttgart, 1996.
Reiners, Holger: Einfamilienhäuser modernisieren – Anbauten, Umbauten, neue Architektur und besseres Wohnen; Verlag Georg D.W. Callwey GmbH & Co.; München 1994.
Weeber, Hannes u.a.: Ergänzender Neubau in bestehenden Wohnsiedlungen;
Fraunhofer IRB Verlag; Stuttgart, 1997.
Weidinger, Hans: Einfamilienhäuser von 1900 – 1960 modernisieren, RenovierenAnbauen-Umbauen-Aufstocken; Verlag Georg D.W. Callwey; Düsseldorf 1994.
168