G.U.B. Analyse - TSO-DNL Active Property L.P.

Eckdaten
A N A LY S E
TSO-DNL Active Property, LP
Anbieter
TSO Europe Funds, Inc.
Geschäftsführung (General
Partner)
TSO-DNL ACTIVE PROPERTY General Partner, LP
Beauftragte in Deutschland
DNL Real Invest AG
Einzahlungs-Treuhänderin
Specialized Title Services, Inc.
Verwahrstelle
Nicht vorgesehen
Branche
Immobilien Ausland
Segment
USA
Anlageobjekte1
Projektentwicklung inkl. Sanierung/Revitalisierung von
ertragsschwachen Immobilien, weitere Investitionsfelder
gemäß Gesellschaftszweck
Mindestbeteiligung
15.000 USD
Agio
5%
Gesamtvolumen2
126.000.000 USD (plus Agio)
Eigenkapital2
126.000.000 USD (plus Agio)
Laufzeit
Vertraglich bis 1. Januar 2025 (Verlängerung um bis zu
zwei Jahre möglich); Prognose bis 2019
Stufe
A
B
0,06 %
2016
6,99 %
2017
12,10 %
2018
14,12 %
2019
174,94 %
Gesamt
208,20 %
Mittelbar über Tochterunternehmen und Objektgesellschaften
2
Angestrebtes Volumen auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft; Erhöhung bis auf 226.000.000 USD plus Agio möglich; zusätzlich Fremdkapitalaufnahme auf Ebene der Objektgesellschaften
3
Prognose laut Prospekt (Anlegerprognose); bezogen auf die Einlage ohne Agio; inkl. Rückführung der Einlage;
ohne Frühzeichnerbonus; vor Steuern
TSO Europe Funds, Inc.
1401 Peachtree Street, Suite 400
Atlanta, Georgia, 30309
Telefon: 001 / 404 / 872 39 90
Telefax: 001 / 404 / 872 73 63
E-Mail: [email protected]
Beauftragte in Deutschland
Symbol
Punkte
20 %
ausgezeichnet
A+++ A++
85 - 100
30 %
Investition und Finanzierung
20 %
Wirtschaftliches Konzept
10 %
Rechtliches Konzept
10 %
Interessenkonstellation
10 %
Prospekt und Dokumentation
sehr gut
A+
A
gut
B+++ B++
durchschnittlich
B
AB+
B-
76 - 84
61 - 75
Initiator und Management
51 - 60
C
akzeptabel
C+
C
C-
36 - 50
D
schwach
D+
D
D-
bis 35*
Angaben über Ersteller und Verantwortliche
• Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die Deutsches Finanzdienstleistungs-Institut GmbH (DFI), Hamburg. Ersteller dieser G.U.B.-Analyse
sind Stefan Löwer (Chefanalyst) und Jörn Meggers (Co-Analyst).
1
Anbieter
Bewertung
A N A LY S E
TSO Europe Funds, Inc.
* Das Urteil "schwach" (D-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-Kriterien
von G.U.B. Analyse erfüllt sind. Eine Bepunktung erfolgt in diesem Fall nicht.
TSO-DNL Active Property, LP
Angaben gemäss WpHG/Finanzanalyseverordnung
Auszahlungsverlauf3
2015
Die G.U.B.-Normalgewichtung
G.U.B.-Bewertungsskala
G.U.B.-Analyse: TSO Europe Funds, Inc. ■ TSO-DNL Active Property, LP
Emittentin
DNL Real Invest AG
Am Seestern 8
40547 Düsseldorf
Telefon: 0211 / 522 87 10
Telefax: 0211 / 522 87 20
E-Mail: [email protected]
Internet: www.dnl-invest.com
Stresemannstraße 163, 22769 Hamburg
Telefon: (0 40) 5 14 44-160, Telefax: (0 40) 5 14 44-180
Internet: www.gub-analyse.de, E-Mail: [email protected]
Angaben zu Grundlagen und Maßstäben / Bewertungsmethodik
• G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finanzdienstleistungs-Instituts GmbH
(DFI), Hamburg, im Folgenden: DFI. G.U.B.-Analysen unterliegen nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Sie werden jedoch
freiwillig in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und der Finanzanalyseverordnung (FinAnV), erstellt.
• Die Bewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U.B.-Analysesystematik. Das G.U.B.-Urteil
ist kein Bonitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 1060/2009)
und stellt keine Aufforderung zum Eingehen einer Beteiligung dar, sondern sie ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu den Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
• G.U.B. Analyse bewertet die jeweilige Vermögensanlage nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 100 Punkten. Daraus resultiert die Einstufung gemäß der o.a.
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Nach dem Zeitpunkt der G.U.B.-Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht
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Werturteile von G.U.B. Analyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen.
Zusätzliche Angaben gemäß § 4 FinAnV
• D iese G.U.B.-Analyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den
mit der Erstellung der Analyse betrauten Personen zum Analysezeitpunkt vorlagen,
darunter Tatsachen: Verkaufsprospekt (7. November 2014), Vermögensanlagen-Informationsblatt (7. November 2014), Antworten auf Fragen von G.U.B. Analyse inklusive
diverse, teilweise vertrauliche Unterlagen zur TSO und zu den Vorläuferfonds, darunter
Werturteile Dritter: MAI-Wertgutachten zu den Objekten in Memphis und Greensboro.
• Dem Emittenen/Anbieter wurde das Manuskript der G.U.B.-Analyse (ohne Punktwerte und
G.U.B.-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der
Stellungnahme erfolgen mit Ausnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller Art nur
aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.B. Analyse zusätzlich zur Verfügung
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enthielten, wurden dem Emittenten, dem Anbieter oder Dritten vor dessen Veröffentlichung
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• Vermögensanlagen der vorliegenden Art sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und
setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher
Zweitmarkt für die Anteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen
nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die ordentliche Kündigung der Beteiligung, die Gegenstand dieser G.U.B.-Analyse ist, ist während der vertraglichen Laufzeit
grundsätzlich nicht möglich.
• Vermögensanlagen der vorliegenden Art bergen für Anleger grundsätzlich das Risiko eines
Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im
Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie
für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht.
Die Darstellung der Risiken dieser Vermögensanlage enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 12.
• Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 21. Januar 2015 wieder. Das Datum
der ersten Veröffentlichung ist der 21. Januar 2015. G.U.B.-Analysen enthalten
grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind
entsprechende Angaben im Analysetext enthalten. Aktualisierungen dieser G.U.B.Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor
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die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen.
Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
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unabhängig erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die DFI GmbH dem Anbieter
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Anbieter hat Nutzungsrechte an dieser G.U.B.-Analyse erworben. Die DFI GmbH
bietet außer der G.U.B.-Analyse weitere entgeltliche Dienstleistungen an, auch
gegenüber Anbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst. Sie ist
eine Tochtergesellschaft der Cash.Medien AG, deren Unternehmensgruppe unter
anderem Anzeigen in dem Magazin „Cash.“ offeriert.
• Die Ersteller der vorliegenden G.U.B.-Analyse sind, mit Ausnahme von eventuell in
kollektiven Kapitalanlagen (Investmentfonds) enthaltenen Aktien, weder direkt
noch indirekt an der Anbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen beteiligt
und besitzen keine Anteile der Emittentin.
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weiterer Gesellschaften der Unternehmensgruppe an der Emittentin, der Anbieterin
oder an mit ihnen verbundenen Unternehmen bestehen nicht. Ebenso bestehen
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Besitzes von Aktien der börsennotierten Cash.Medien AG. Informationen hierüber
liegen der DFI GmbH nicht vor.
Haftungsausschluss
• Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die G.U.B.-Analyse erfolgt ohne Haftungsobligo
und bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten
steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung
ausdrücklich empfohlen wird. Die Beurteilung durch die G.U.B.-Analyse entbindet den Anleger
nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungs-angebotes,
auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb
zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in
Anspruch zu nehmen.
Urheberrecht
• Sämtliche Urheberrechte dieser G.U.B.-Analyse liegen bei der DFI GmbH. Die G.U.B.-Analyse
darf nicht ohne vorherige schriftliche Erlaubnis der DFI GmbH im Ganzen oder in Auszügen
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G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (DFI)
Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 96799, Amtsgericht Hamburg © DFI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet
A-
A N A LY S E
SEHR GUT
21. Januar 2015
Stärken-Schwächen-Analyse
Die G.U.B. Analyse
■ Management und Projektpartner
Anbieterin des Beteiligungsangebots ist die TSO Europe
Funds, Inc. mit Sitz in Atlanta, Georgia (USA). TSO steht
für The Simpson Organization, die nach den vorliegenden
Informationen 1988 von Allan Boyd Simpson gegründet
und bis heute geführt wird. Die Gruppe verfügt demnach
über rund 80 Mitarbeiter, es besteht jedoch ein entsprechendes Schlüsselpersonenrisiko. Nach Prospektangaben
hat TSO Erfahrungen aus etwa 80 großvolumigen Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von etwa 3,2
Milliarden US-Dollar (USD). Eine vertrauliche Aufstellung
von 32 abgewickelten Projekten weist bezogen auf das
eingesetzte Eigenkapital überwiegend zweistellige, teilweise sogar dreistellige Renditen aus. Der Durchschnitt
der ausgewiesenen Renditen liegt, gewichtet mit dem
jeweiligen Eigenkapital, bei rund 24,4 Prozent p. a. vor
Steuern. Die im Prospekt ausgewiesenen Volumina der
bislang vier Fonds für deutsche Anleger summieren sich
per Ende 2013 auf ein Eigenkapital von 132,1 Millionen
USD und ein Investitionsvolumen von rund 291,7 Millionen
USD. Alle Fonds haben demnach Auszahlungen von acht
Prozent pro Jahr aus erwirtschafteten Überschüssen wie
geplant geleistet. Eine detaillierte Leistungsbilanz wurde
bislang nicht erstellt, die vorliegenden Unterlagen belegen
jedoch, dass die Konzepte der Vorläuferangebote bislang
erfolgreich umgesetzt wurden. Insgesamt lassen die
Informationen auf ein sehr erfahrenes und erfolgreiches
Unternehmen im US-Immobilienmarkt schließen. Für den
Vertrieb der Anteile und die Konzeption der Investmentstruktur sind die DNL Real Invest AG (im Folgenden: DNL)
bzw. die Deutsch-Niederländische Investmentagentur für
US-Immobilien e.K. aus Düsseldorf verantwortlich.
■ Investition und Finanzierung
Die Beteiligungsgesellschaft plant, aktiv und operativ im USImmobilienbereich tätig zu werden. Die Investitionen sollen
über mindestens drei Tochtergesellschaften vorgenommen
werden, die sich jeweils an mehreren Objektgesellschaften
für die einzelnen Projekte beteiligen. Der Gesellschaftszweck
umfasst unter anderem die Projektentwicklung in Bezug auf
verschiedene Arten von gewerblich genutzten Immobilien
und die Sanierung/Revitalisierung von ertragsschwachen
Objekten. Drei Objekte sind bereits konkret geplant: Ein
Business Center in Tennessee, ein Bürogebäude in North
Carolina und ein Self-Storage Center in Florida. Die ersten
beiden Immobilien mit Vermietungsständen von 58 bzw. 54
Prozent der Flächen sind Bestandsobjekte. Das Self-Storage
Center soll neu errichtet und von der Beteiligungsgesellschaft in Kooperation mit einem darauf spezialisierten
Unternehmen betrieben werden. Die weiteren Objekte
stehen noch nicht fest. Die Investitionsentscheidungen
trifft der General Partner der Beteiligungsgesellschaft, der
zu TSO gehört. Die Zustimmung der Anleger oder eines
Anlegergremiums ist nicht erforderlich. Laut DNL wird
zu jeder Investition ein Wertgutachten eines Mitglieds
der amerikanischen Schätzerorganisation MAI eingeholt,
das laut Gesellschaftsvertrag dann die Höchstgrenze
für den Erwerbspreis ist. Eine (Mindest-) Platzierungsgarantie für das Eigenkapital wurde nicht abgegeben,
die Realisierungsschwelle von drei Millionen USD wurde
nach Angaben von TSO aber bereits überschritten. Die
Dienstleistungskosten in der Investitionsphase liegen im
marktüblichen Rahmen, wenn auch im oberen Bereich.
Die Beteiligungsgesellschaft soll sich nur mit Eigenkapital
finanzieren. Auf Ebene der Objektgesellschaften wird ggfs.
Fremdkapital aufgenommen.
■ Wirtschaftliches Konzept
Zielsetzung ist, durch Projektentwicklungen und die Revitalisierung/Optimierung von ertragsschwachen Objekten
sowie den anschließenden Verkauf überdurchschnittlich
hohe Renditen zu erzielen. Verwaltung und Vermietung/
Verpachtung sind lediglich als Hilfs- und Nebentätigkeiten
zulässig. Die Beteiligung ist entsprechend unternehmerisch
geprägt. Voraussetzungen für den Erfolg dürften neben
den allgemeinen Marktentwicklungen u. a. eine genaue
Kenntnis der lokalen Märkte und eine intensive Betreuung
der Objekte vor Ort sein. Als positiv ist insofern zu bewerten,
dass sich sämtliche Immobilien an Standorten befinden
sollen, die durch eine der Niederlassungen oder Repräsentanten von TSO ohne großen Zeitaufwand erreichbar sind.
Die Gruppe verfügt neben der Zentrale in Atlanta über
insgesamt sieben Niederlassungen in den Bundesstaaten
Florida, North Carolina, Tennessee sowie Virginia und will
auch nur in dieser Region – dem wirtschaftlich starken
Südosten der USA – agieren. Investitionen werden laut
Prospekt nur vorgenommen, wenn nach umfangreicher
Due Diligence eine Ziel-Rendite des Objekts von mindestens 15 Prozent pro Jahr erwartet werden kann. Ziel ist
ein genereller Jahresertrag im Bereich von 15 bis 25
Prozent. Das ist als ambitioniert einzustufen, wird aber
durch die Ergebnisse der bisherigen Transaktionen von
TSO grundsätzlich gestützt. Die Ergebnisprognosen im
Prospekt basieren auf den drei avisierten Objekten. Demnach wird für das Portfolio bis 2019 u. a. eine Reduktion
des kalkulierten Leerstands auf rund 2,5 Prozent und im
normalen Fall eine Wertsteigerung (Differenz zwischen
Verkaufserlös und Kaufpreisen inkl. Entwicklungskosten)
von rund 70 Prozent angenommen. Das setzt eine sehr
positive Entwicklung sowie ein entsprechend erfolgreiches
Management voraus. Die gesamte Beteiligung wird in USD
abgewickelt. Steuerlich erzielen die Anleger laut Prospekt
gewerbliche Einkünfte in den USA und können ggfs. die
dortigen Freibeträge und niedrigen Steuersätze nutzen.
Notwendig ist die Abgabe einer persönlichen Steuerklärung in den USA, die laut Prospekt für derzeit 85 USD pro
Jahr angeboten wird, sofern keine weiteren US-Einkünfte
vorliegen. In Deutschland sind die Einkünfte demnach
weitgehend nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts
zu berücksichtigen.
Hinweis: Frühere Entwicklungen, Prognosen und
Simulationen sind kein verlässlicher Indikator für
zukünftige Entwicklungen. Die steuerliche Behandlung
hängt auch von den persönlichen Verhältnissen des
jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen
unterworfen sein.
Kennzahlen
Erläuterung/Anmerkung
■ Rechtliches Konzept
Das Beteiligungsangebot wurde als unternehmerische
Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagengesetz
konzipiert und unterliegt insofern nicht dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Die Anleger beteiligen sich an einer
Limited Partnership nach dem Recht des US-Bundesstaats
Georgia. Die Haftung ist auf die Einlage begrenzt. Der
Gesellschaftsvertrag ist sehr umfangreich und billigt dem
General Partner wie bei US-Fonds üblich weitreichende
Vollmachten zu. Es findet laut Vertrag aber jährlich eine
Gesellschafterversammlung in Düsseldorf oder an einem
anderen Börsenplatz in Deutschland statt und der Jahresabschluss muss von einem Wirtschaftsprüfer geprüft
werden. Das Quorum zur Einberufung von außerordentlichen Versammlungen ist mit 40 Prozent des Kapitals sehr
hoch. Der Treuhänder sammelt laut Vertrag lediglich das
Anlegergeld bis zum Erreichen der Realisierungsschwelle
und leitet es dann an die Beteiligungsgesellschaft weiter,
laut TSO erfolgt dies für das gesamte Beteiligungskapital.
Eine weitere Mittelverwendungskontrolle ist auf Ebene der
Beteiligungsgesellschaft nicht vorgesehen.
Stärken/Chancen
Eigenkapital
Schwächen/Risiken
100,0 %
Substanz
82,1 %
Initialkosten inkl. Agio
17,9 %
Verhältnis zum prognostizierten Gesamtaufwand (inkl.
Agio) auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
• Sehr erfahrenes Management
• Blind Pool
• Überzeugender Track Record
• Schlüsselpersonenrisiko
Geplante Fremdkapitalquote
ca. 60 %
Fremdkapitalaufnahme auf Ebene der Objektgesellschaften
• Drei Objekte bereits ausgewählt
• Ambitionierte Prognose
Laufende Vergütung bis 2019
1,8 % p. a.
• MAI-Wertgutachten zu jeder Investition vorgesehen
• Keine externe Mittelverwendungskontrolle auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
• Risikomischung geplant
• Interessenkonflikte bei Objektkäufen und Dienstleistungen möglich
Laufende Vergütung ab 2020
1,0 % p. a.
• Präsenz des Managements vor Ort
• Ausländischer Rechtskreis / Initiator mit Sitz in USA
Vergütung des General Partners für das Asset Management
auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft, bezogen auf das
Gesellschaftskapital. Weitere Vergütungen ggfs. auf Ebene
der Objektgesellschaften
• Günstige Besteuerung in den USA
• Generell erhöhte unternehmerische Risiken
Anfangsauszahlung
• Gesellschafterversammlungen in Deutschland
• Chancen auf überdurchschnittliche Ergebnisse
Emissionserfahrung1
Laut Prospekt ist A. Boyd Simpson Gesellschafter der
Gesellschaften, die die Immobilien an die Objektgesellschaften verkaufen. Trotz der vorgesehenen MAI-Gutachten
sind Interessenkonflikte insofern nicht ausgeschlossen.
Von den ersten drei Objekten ist A. Boyd Simpson nach
eigenen Angaben jedoch nur an dem Projekt in Memphis
beteiligt; die beiden anderen Akquisitionen erfolgten von
Dritten. Unternehmen der TSO übernehmen im Rahmen
der Entwicklung und Bewirtschaftung der Objekte eine
Reihe von Aufgaben, wobei ebenfalls Interessenkonflikte
möglich sind. TSO beteiligt sich laut Gesellschaftsvertrag
nach Erreichen des Mindestvolumens mit mindestens einer
Million USD an der Beteiligungsgesellschaft, so dass auch
entsprechende Interessengleichheit besteht. Die Einlagen
von TSO und den Anlegern werden gleichrangig bedient,
so dass der Begriff „Vorzugsrendite“ für die Anleger
im Prospekt missverstanden werden könnte. Nach der
Rückzahlung des Kapitals und einer Rendite darauf von
acht Prozent p. a. stehen dem General Partner 15 Prozent der weiteren Gewinne zu, so dass auch dadurch ein
Leistungsanreiz besteht.
Gewichtung
■ Prospekt und Dokumentation
In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Höhere Gewichtung Management
Der Verkaufsprospekt ist grundsätzlich branchenüblich
aufgebaut. Die Ergebnisprognosen für den ungünstigen
und den günstigen Fall unterscheiden sich von dem normalen Fall lediglich in der Höhe des Verkaufserlöses. Ein
Beirat wird gemäß der (maßgeblichen) englischen Fassung
des Gesellschaftsvertrags ggfs. vom General Partner und
nicht von der Gesellschaftersammlung bestimmt. TSO bzw.
DNL stellten G.U.B. Analyse umfangreiche ergänzende
Informationen, teilweise vertraulich, zur Verfügung.
und Projektpartner (30 Prozent); geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20
TSO – DNL Fund I:
TSO – DNL Fund II:
 TSO – DNL Fund III:
 TSO – DNL Fund IV:


208,2 %
Vermögenszuwachs
103,2 %
Gemäß Prospekt (Anlegerprognose); bezogen auf das
Eigenkapital ohne Agio; vor Steuern; ohne Frühzeichnerbonus
Vermögenszuwachs p. a.
20,6 %
Gemäß Anlegerprognose; berechnet ab 01.01.2015 bis
Ende 2019 bei Verkauf der Objekte im Jahr 2019; vor
Steuern
IRR
15,8 %
Rechnerische Rendite nach der Methode interner Zinsfuß
auf Basis Anlegerprognose und Einzahlung der Beteiligung
2014
Die G.U.B.-Beurteilung
■ Interessenkonstellation
Gesamt:
7,0 %
Gesamtrückfluss
192,6 Mio. USD
2,3 Mio. USD
10,8 Mio. USD
54,5 Mio. USD
125,0 Mio. USD
Platziertes Eigenkapital der für deutsche Anleger konzipierten TSO-DNL Funds;
Quelle: Verkaufsprospekt, Unternehmensangaben
1
Management und Projektpartner
(30 %)
Punkte 84
Investition und Finanzierung
(20 %)
Punkte 75
Wirtschaftliches Konzept
(20 %)
Punkte 75
Rechtliches Konzept
(10 %)
Punkte 67
Interessenkonstellation
(10 %)
Punkte 65
Prospekt und Dokumentation
(10 %)
Punkte 74
Gesamt
(100 %)
Punkte 76
A+
B+++
B+++
B++
B+
B+++
A-
A N A LY S E
SEHR GUT
Prozent) auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und der hohen Bedeutung des Managements
für den Erfolg des Fonds.
Das Fazit
Die TSO-Gruppe ist langjährig erfahren im Geschäft mit Immobilien im Südosten der USA und
Ergebnisse anstrebt. Der Erfolg hängt neben der allgemeinen Marktentwicklung maßgeblich
kann auf bislang sehr überzeugende Ergebnisse verweisen. Die Anleger beteiligen sich an einer
von Auswahl und Verfügbarkeit geeigneter Immobilien, dem Geschick sowie der Zuverlässigkeit
unternehmerisch aktiven US-Gesellschaft, die hauptsächlich in die Projektentwicklung inklu-
des Managements und den zu erzielenden Veräußerungserlösen ab.
sive Sanierung/Revitalisierung von Immobilien investiert und damit überdurchschnittlich hohe
Konzeption
Erläuterung/Anmerkung
Gesetzlicher Rahmen
Vermögensanlagengesetz
Rechtsform
Limited Partnership
Art der Beteiligung
Limited Partner
Hafteinlage
100,00%
Realisierungsgrad
Blind Pool
Drei Objekte bereits konkret avisiert
Risikomischung
Ja
Geplant
Platzierungsgarantie
Nein
Realisierungsschwelle
3,0 Mio. USD
Laut TSO bereits überschritten
Absicherung Kostenrisiko in
der Investitionsphase
Ja
Kosten (Organisationsgebühr, Agio) durchweg
prozentual
Konkrete Prospektprognose
Ja
Sensitivitätsanalyse
Grundsätzlich
Nur Variation des Veräußerungserlöses
Treuhänder
Grundsätzlich
Nur für Mittelfreigabe; laut Vertrag bis Realisierungsschwelle, laut TSO auch darüber hinaus
Abstimmung Treuhänder ohne
Weisung
Entfällt
Beirat vorgesehen
Nein
„Kann“-Klausel; wird ggfs. vom General Partner
bestellt
Präsenz-Gesellschafterversammlungen
Ja
Jährlich in Düsseldorf oder einem anderen Ort in
Deutschland
Quorum für a. o.
Versammlungen
40 %
Spezielle Übertragungsbeschränkungen
Nein
Fungibilität generell eingeschränkt; übliche vertragliche Voraussetzungen im Gesellschaftsvertrag
Steuerliches Konzept
DBA
Steuererklärung in den USA notwendig
Stärken-Schwächen-Analyse
Die G.U.B. Analyse
■ Management und Projektpartner
Anbieterin des Beteiligungsangebots ist die TSO Europe
Funds, Inc. mit Sitz in Atlanta, Georgia (USA). TSO steht
für The Simpson Organization, die nach den vorliegenden
Informationen 1988 von Allan Boyd Simpson gegründet
und bis heute geführt wird. Die Gruppe verfügt demnach
über rund 80 Mitarbeiter, es besteht jedoch ein entsprechendes Schlüsselpersonenrisiko. Nach Prospektangaben
hat TSO Erfahrungen aus etwa 80 großvolumigen Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von etwa 3,2
Milliarden US-Dollar (USD). Eine vertrauliche Aufstellung
von 32 abgewickelten Projekten weist bezogen auf das
eingesetzte Eigenkapital überwiegend zweistellige, teilweise sogar dreistellige Renditen aus. Der Durchschnitt
der ausgewiesenen Renditen liegt, gewichtet mit dem
jeweiligen Eigenkapital, bei rund 24,4 Prozent p. a. vor
Steuern. Die im Prospekt ausgewiesenen Volumina der
bislang vier Fonds für deutsche Anleger summieren sich
per Ende 2013 auf ein Eigenkapital von 132,1 Millionen
USD und ein Investitionsvolumen von rund 291,7 Millionen
USD. Alle Fonds haben demnach Auszahlungen von acht
Prozent pro Jahr aus erwirtschafteten Überschüssen wie
geplant geleistet. Eine detaillierte Leistungsbilanz wurde
bislang nicht erstellt, die vorliegenden Unterlagen belegen
jedoch, dass die Konzepte der Vorläuferangebote bislang
erfolgreich umgesetzt wurden. Insgesamt lassen die
Informationen auf ein sehr erfahrenes und erfolgreiches
Unternehmen im US-Immobilienmarkt schließen. Für den
Vertrieb der Anteile und die Konzeption der Investmentstruktur sind die DNL Real Invest AG (im Folgenden: DNL)
bzw. die Deutsch-Niederländische Investmentagentur für
US-Immobilien e.K. aus Düsseldorf verantwortlich.
■ Investition und Finanzierung
Die Beteiligungsgesellschaft plant, aktiv und operativ im USImmobilienbereich tätig zu werden. Die Investitionen sollen
über mindestens drei Tochtergesellschaften vorgenommen
werden, die sich jeweils an mehreren Objektgesellschaften
für die einzelnen Projekte beteiligen. Der Gesellschaftszweck
umfasst unter anderem die Projektentwicklung in Bezug auf
verschiedene Arten von gewerblich genutzten Immobilien
und die Sanierung/Revitalisierung von ertragsschwachen
Objekten. Drei Objekte sind bereits konkret geplant: Ein
Business Center in Tennessee, ein Bürogebäude in North
Carolina und ein Self-Storage Center in Florida. Die ersten
beiden Immobilien mit Vermietungsständen von 58 bzw. 54
Prozent der Flächen sind Bestandsobjekte. Das Self-Storage
Center soll neu errichtet und von der Beteiligungsgesellschaft in Kooperation mit einem darauf spezialisierten
Unternehmen betrieben werden. Die weiteren Objekte
stehen noch nicht fest. Die Investitionsentscheidungen
trifft der General Partner der Beteiligungsgesellschaft, der
zu TSO gehört. Die Zustimmung der Anleger oder eines
Anlegergremiums ist nicht erforderlich. Laut DNL wird
zu jeder Investition ein Wertgutachten eines Mitglieds
der amerikanischen Schätzerorganisation MAI eingeholt,
das laut Gesellschaftsvertrag dann die Höchstgrenze
für den Erwerbspreis ist. Eine (Mindest-) Platzierungsgarantie für das Eigenkapital wurde nicht abgegeben,
die Realisierungsschwelle von drei Millionen USD wurde
nach Angaben von TSO aber bereits überschritten. Die
Dienstleistungskosten in der Investitionsphase liegen im
marktüblichen Rahmen, wenn auch im oberen Bereich.
Die Beteiligungsgesellschaft soll sich nur mit Eigenkapital
finanzieren. Auf Ebene der Objektgesellschaften wird ggfs.
Fremdkapital aufgenommen.
■ Wirtschaftliches Konzept
Zielsetzung ist, durch Projektentwicklungen und die Revitalisierung/Optimierung von ertragsschwachen Objekten
sowie den anschließenden Verkauf überdurchschnittlich
hohe Renditen zu erzielen. Verwaltung und Vermietung/
Verpachtung sind lediglich als Hilfs- und Nebentätigkeiten
zulässig. Die Beteiligung ist entsprechend unternehmerisch
geprägt. Voraussetzungen für den Erfolg dürften neben
den allgemeinen Marktentwicklungen u. a. eine genaue
Kenntnis der lokalen Märkte und eine intensive Betreuung
der Objekte vor Ort sein. Als positiv ist insofern zu bewerten,
dass sich sämtliche Immobilien an Standorten befinden
sollen, die durch eine der Niederlassungen oder Repräsentanten von TSO ohne großen Zeitaufwand erreichbar sind.
Die Gruppe verfügt neben der Zentrale in Atlanta über
insgesamt sieben Niederlassungen in den Bundesstaaten
Florida, North Carolina, Tennessee sowie Virginia und will
auch nur in dieser Region – dem wirtschaftlich starken
Südosten der USA – agieren. Investitionen werden laut
Prospekt nur vorgenommen, wenn nach umfangreicher
Due Diligence eine Ziel-Rendite des Objekts von mindestens 15 Prozent pro Jahr erwartet werden kann. Ziel ist
ein genereller Jahresertrag im Bereich von 15 bis 25
Prozent. Das ist als ambitioniert einzustufen, wird aber
durch die Ergebnisse der bisherigen Transaktionen von
TSO grundsätzlich gestützt. Die Ergebnisprognosen im
Prospekt basieren auf den drei avisierten Objekten. Demnach wird für das Portfolio bis 2019 u. a. eine Reduktion
des kalkulierten Leerstands auf rund 2,5 Prozent und im
normalen Fall eine Wertsteigerung (Differenz zwischen
Verkaufserlös und Kaufpreisen inkl. Entwicklungskosten)
von rund 70 Prozent angenommen. Das setzt eine sehr
positive Entwicklung sowie ein entsprechend erfolgreiches
Management voraus. Die gesamte Beteiligung wird in USD
abgewickelt. Steuerlich erzielen die Anleger laut Prospekt
gewerbliche Einkünfte in den USA und können ggfs. die
dortigen Freibeträge und niedrigen Steuersätze nutzen.
Notwendig ist die Abgabe einer persönlichen Steuerklärung in den USA, die laut Prospekt für derzeit 85 USD pro
Jahr angeboten wird, sofern keine weiteren US-Einkünfte
vorliegen. In Deutschland sind die Einkünfte demnach
weitgehend nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts
zu berücksichtigen.
Hinweis: Frühere Entwicklungen, Prognosen und
Simulationen sind kein verlässlicher Indikator für
zukünftige Entwicklungen. Die steuerliche Behandlung
hängt auch von den persönlichen Verhältnissen des
jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen
unterworfen sein.
Kennzahlen
Erläuterung/Anmerkung
■ Rechtliches Konzept
Das Beteiligungsangebot wurde als unternehmerische
Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagengesetz
konzipiert und unterliegt insofern nicht dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Die Anleger beteiligen sich an einer
Limited Partnership nach dem Recht des US-Bundesstaats
Georgia. Die Haftung ist auf die Einlage begrenzt. Der
Gesellschaftsvertrag ist sehr umfangreich und billigt dem
General Partner wie bei US-Fonds üblich weitreichende
Vollmachten zu. Es findet laut Vertrag aber jährlich eine
Gesellschafterversammlung in Düsseldorf oder an einem
anderen Börsenplatz in Deutschland statt und der Jahresabschluss muss von einem Wirtschaftsprüfer geprüft
werden. Das Quorum zur Einberufung von außerordentlichen Versammlungen ist mit 40 Prozent des Kapitals sehr
hoch. Der Treuhänder sammelt laut Vertrag lediglich das
Anlegergeld bis zum Erreichen der Realisierungsschwelle
und leitet es dann an die Beteiligungsgesellschaft weiter,
laut TSO erfolgt dies für das gesamte Beteiligungskapital.
Eine weitere Mittelverwendungskontrolle ist auf Ebene der
Beteiligungsgesellschaft nicht vorgesehen.
Stärken/Chancen
Eigenkapital
Schwächen/Risiken
100,0 %
Substanz
82,1 %
Initialkosten inkl. Agio
17,9 %
Verhältnis zum prognostizierten Gesamtaufwand (inkl.
Agio) auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
• Sehr erfahrenes Management
• Blind Pool
• Überzeugender Track Record
• Schlüsselpersonenrisiko
Geplante Fremdkapitalquote
ca. 60 %
Fremdkapitalaufnahme auf Ebene der Objektgesellschaften
• Drei Objekte bereits ausgewählt
• Ambitionierte Prognose
Laufende Vergütung bis 2019
1,8 % p. a.
• MAI-Wertgutachten zu jeder Investition vorgesehen
• Keine externe Mittelverwendungskontrolle auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
• Risikomischung geplant
• Interessenkonflikte bei Objektkäufen und Dienstleistungen möglich
Laufende Vergütung ab 2020
1,0 % p. a.
• Präsenz des Managements vor Ort
• Ausländischer Rechtskreis / Initiator mit Sitz in USA
Vergütung des General Partners für das Asset Management
auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft, bezogen auf das
Gesellschaftskapital. Weitere Vergütungen ggfs. auf Ebene
der Objektgesellschaften
• Günstige Besteuerung in den USA
• Generell erhöhte unternehmerische Risiken
Anfangsauszahlung
• Gesellschafterversammlungen in Deutschland
• Chancen auf überdurchschnittliche Ergebnisse
Emissionserfahrung1
Laut Prospekt ist A. Boyd Simpson Gesellschafter der
Gesellschaften, die die Immobilien an die Objektgesellschaften verkaufen. Trotz der vorgesehenen MAI-Gutachten
sind Interessenkonflikte insofern nicht ausgeschlossen.
Von den ersten drei Objekten ist A. Boyd Simpson nach
eigenen Angaben jedoch nur an dem Projekt in Memphis
beteiligt; die beiden anderen Akquisitionen erfolgten von
Dritten. Unternehmen der TSO übernehmen im Rahmen
der Entwicklung und Bewirtschaftung der Objekte eine
Reihe von Aufgaben, wobei ebenfalls Interessenkonflikte
möglich sind. TSO beteiligt sich laut Gesellschaftsvertrag
nach Erreichen des Mindestvolumens mit mindestens einer
Million USD an der Beteiligungsgesellschaft, so dass auch
entsprechende Interessengleichheit besteht. Die Einlagen
von TSO und den Anlegern werden gleichrangig bedient,
so dass der Begriff „Vorzugsrendite“ für die Anleger
im Prospekt missverstanden werden könnte. Nach der
Rückzahlung des Kapitals und einer Rendite darauf von
acht Prozent p. a. stehen dem General Partner 15 Prozent der weiteren Gewinne zu, so dass auch dadurch ein
Leistungsanreiz besteht.
Gewichtung
■ Prospekt und Dokumentation
In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Höhere Gewichtung Management
Der Verkaufsprospekt ist grundsätzlich branchenüblich
aufgebaut. Die Ergebnisprognosen für den ungünstigen
und den günstigen Fall unterscheiden sich von dem normalen Fall lediglich in der Höhe des Verkaufserlöses. Ein
Beirat wird gemäß der (maßgeblichen) englischen Fassung
des Gesellschaftsvertrags ggfs. vom General Partner und
nicht von der Gesellschaftersammlung bestimmt. TSO bzw.
DNL stellten G.U.B. Analyse umfangreiche ergänzende
Informationen, teilweise vertraulich, zur Verfügung.
und Projektpartner (30 Prozent); geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20
TSO – DNL Fund I:
TSO – DNL Fund II:
 TSO – DNL Fund III:
 TSO – DNL Fund IV:


208,2 %
Vermögenszuwachs
103,2 %
Gemäß Prospekt (Anlegerprognose); bezogen auf das
Eigenkapital ohne Agio; vor Steuern; ohne Frühzeichnerbonus
Vermögenszuwachs p. a.
20,6 %
Gemäß Anlegerprognose; berechnet ab 01.01.2015 bis
Ende 2019 bei Verkauf der Objekte im Jahr 2019; vor
Steuern
IRR
15,8 %
Rechnerische Rendite nach der Methode interner Zinsfuß
auf Basis Anlegerprognose und Einzahlung der Beteiligung
2014
Die G.U.B.-Beurteilung
■ Interessenkonstellation
Gesamt:
7,0 %
Gesamtrückfluss
192,6 Mio. USD
2,3 Mio. USD
10,8 Mio. USD
54,5 Mio. USD
125,0 Mio. USD
Platziertes Eigenkapital der für deutsche Anleger konzipierten TSO-DNL Funds;
Quelle: Verkaufsprospekt, Unternehmensangaben
1
Management und Projektpartner
(30 %)
Punkte 84
Investition und Finanzierung
(20 %)
Punkte 75
Wirtschaftliches Konzept
(20 %)
Punkte 75
Rechtliches Konzept
(10 %)
Punkte 67
Interessenkonstellation
(10 %)
Punkte 65
Prospekt und Dokumentation
(10 %)
Punkte 74
Gesamt
(100 %)
Punkte 76
A+
B+++
B+++
B++
B+
B+++
A-
A N A LY S E
SEHR GUT
Prozent) auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und der hohen Bedeutung des Managements
für den Erfolg des Fonds.
Das Fazit
Die TSO-Gruppe ist langjährig erfahren im Geschäft mit Immobilien im Südosten der USA und
Ergebnisse anstrebt. Der Erfolg hängt neben der allgemeinen Marktentwicklung maßgeblich
kann auf bislang sehr überzeugende Ergebnisse verweisen. Die Anleger beteiligen sich an einer
von Auswahl und Verfügbarkeit geeigneter Immobilien, dem Geschick sowie der Zuverlässigkeit
unternehmerisch aktiven US-Gesellschaft, die hauptsächlich in die Projektentwicklung inklu-
des Managements und den zu erzielenden Veräußerungserlösen ab.
sive Sanierung/Revitalisierung von Immobilien investiert und damit überdurchschnittlich hohe
Konzeption
Erläuterung/Anmerkung
Gesetzlicher Rahmen
Vermögensanlagengesetz
Rechtsform
Limited Partnership
Art der Beteiligung
Limited Partner
Hafteinlage
100,00%
Realisierungsgrad
Blind Pool
Drei Objekte bereits konkret avisiert
Risikomischung
Ja
Geplant
Platzierungsgarantie
Nein
Realisierungsschwelle
3,0 Mio. USD
Laut TSO bereits überschritten
Absicherung Kostenrisiko in
der Investitionsphase
Ja
Kosten (Organisationsgebühr, Agio) durchweg
prozentual
Konkrete Prospektprognose
Ja
Sensitivitätsanalyse
Grundsätzlich
Nur Variation des Veräußerungserlöses
Treuhänder
Grundsätzlich
Nur für Mittelfreigabe; laut Vertrag bis Realisierungsschwelle, laut TSO auch darüber hinaus
Abstimmung Treuhänder ohne
Weisung
Entfällt
Beirat vorgesehen
Nein
„Kann“-Klausel; wird ggfs. vom General Partner
bestellt
Präsenz-Gesellschafterversammlungen
Ja
Jährlich in Düsseldorf oder einem anderen Ort in
Deutschland
Quorum für a. o.
Versammlungen
40 %
Spezielle Übertragungsbeschränkungen
Nein
Fungibilität generell eingeschränkt; übliche vertragliche Voraussetzungen im Gesellschaftsvertrag
Steuerliches Konzept
DBA
Steuererklärung in den USA notwendig
Stärken-Schwächen-Analyse
Die G.U.B. Analyse
■ Management und Projektpartner
Anbieterin des Beteiligungsangebots ist die TSO Europe
Funds, Inc. mit Sitz in Atlanta, Georgia (USA). TSO steht
für The Simpson Organization, die nach den vorliegenden
Informationen 1988 von Allan Boyd Simpson gegründet
und bis heute geführt wird. Die Gruppe verfügt demnach
über rund 80 Mitarbeiter, es besteht jedoch ein entsprechendes Schlüsselpersonenrisiko. Nach Prospektangaben
hat TSO Erfahrungen aus etwa 80 großvolumigen Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von etwa 3,2
Milliarden US-Dollar (USD). Eine vertrauliche Aufstellung
von 32 abgewickelten Projekten weist bezogen auf das
eingesetzte Eigenkapital überwiegend zweistellige, teilweise sogar dreistellige Renditen aus. Der Durchschnitt
der ausgewiesenen Renditen liegt, gewichtet mit dem
jeweiligen Eigenkapital, bei rund 24,4 Prozent p. a. vor
Steuern. Die im Prospekt ausgewiesenen Volumina der
bislang vier Fonds für deutsche Anleger summieren sich
per Ende 2013 auf ein Eigenkapital von 132,1 Millionen
USD und ein Investitionsvolumen von rund 291,7 Millionen
USD. Alle Fonds haben demnach Auszahlungen von acht
Prozent pro Jahr aus erwirtschafteten Überschüssen wie
geplant geleistet. Eine detaillierte Leistungsbilanz wurde
bislang nicht erstellt, die vorliegenden Unterlagen belegen
jedoch, dass die Konzepte der Vorläuferangebote bislang
erfolgreich umgesetzt wurden. Insgesamt lassen die
Informationen auf ein sehr erfahrenes und erfolgreiches
Unternehmen im US-Immobilienmarkt schließen. Für den
Vertrieb der Anteile und die Konzeption der Investmentstruktur sind die DNL Real Invest AG (im Folgenden: DNL)
bzw. die Deutsch-Niederländische Investmentagentur für
US-Immobilien e.K. aus Düsseldorf verantwortlich.
■ Investition und Finanzierung
Die Beteiligungsgesellschaft plant, aktiv und operativ im USImmobilienbereich tätig zu werden. Die Investitionen sollen
über mindestens drei Tochtergesellschaften vorgenommen
werden, die sich jeweils an mehreren Objektgesellschaften
für die einzelnen Projekte beteiligen. Der Gesellschaftszweck
umfasst unter anderem die Projektentwicklung in Bezug auf
verschiedene Arten von gewerblich genutzten Immobilien
und die Sanierung/Revitalisierung von ertragsschwachen
Objekten. Drei Objekte sind bereits konkret geplant: Ein
Business Center in Tennessee, ein Bürogebäude in North
Carolina und ein Self-Storage Center in Florida. Die ersten
beiden Immobilien mit Vermietungsständen von 58 bzw. 54
Prozent der Flächen sind Bestandsobjekte. Das Self-Storage
Center soll neu errichtet und von der Beteiligungsgesellschaft in Kooperation mit einem darauf spezialisierten
Unternehmen betrieben werden. Die weiteren Objekte
stehen noch nicht fest. Die Investitionsentscheidungen
trifft der General Partner der Beteiligungsgesellschaft, der
zu TSO gehört. Die Zustimmung der Anleger oder eines
Anlegergremiums ist nicht erforderlich. Laut DNL wird
zu jeder Investition ein Wertgutachten eines Mitglieds
der amerikanischen Schätzerorganisation MAI eingeholt,
das laut Gesellschaftsvertrag dann die Höchstgrenze
für den Erwerbspreis ist. Eine (Mindest-) Platzierungsgarantie für das Eigenkapital wurde nicht abgegeben,
die Realisierungsschwelle von drei Millionen USD wurde
nach Angaben von TSO aber bereits überschritten. Die
Dienstleistungskosten in der Investitionsphase liegen im
marktüblichen Rahmen, wenn auch im oberen Bereich.
Die Beteiligungsgesellschaft soll sich nur mit Eigenkapital
finanzieren. Auf Ebene der Objektgesellschaften wird ggfs.
Fremdkapital aufgenommen.
■ Wirtschaftliches Konzept
Zielsetzung ist, durch Projektentwicklungen und die Revitalisierung/Optimierung von ertragsschwachen Objekten
sowie den anschließenden Verkauf überdurchschnittlich
hohe Renditen zu erzielen. Verwaltung und Vermietung/
Verpachtung sind lediglich als Hilfs- und Nebentätigkeiten
zulässig. Die Beteiligung ist entsprechend unternehmerisch
geprägt. Voraussetzungen für den Erfolg dürften neben
den allgemeinen Marktentwicklungen u. a. eine genaue
Kenntnis der lokalen Märkte und eine intensive Betreuung
der Objekte vor Ort sein. Als positiv ist insofern zu bewerten,
dass sich sämtliche Immobilien an Standorten befinden
sollen, die durch eine der Niederlassungen oder Repräsentanten von TSO ohne großen Zeitaufwand erreichbar sind.
Die Gruppe verfügt neben der Zentrale in Atlanta über
insgesamt sieben Niederlassungen in den Bundesstaaten
Florida, North Carolina, Tennessee sowie Virginia und will
auch nur in dieser Region – dem wirtschaftlich starken
Südosten der USA – agieren. Investitionen werden laut
Prospekt nur vorgenommen, wenn nach umfangreicher
Due Diligence eine Ziel-Rendite des Objekts von mindestens 15 Prozent pro Jahr erwartet werden kann. Ziel ist
ein genereller Jahresertrag im Bereich von 15 bis 25
Prozent. Das ist als ambitioniert einzustufen, wird aber
durch die Ergebnisse der bisherigen Transaktionen von
TSO grundsätzlich gestützt. Die Ergebnisprognosen im
Prospekt basieren auf den drei avisierten Objekten. Demnach wird für das Portfolio bis 2019 u. a. eine Reduktion
des kalkulierten Leerstands auf rund 2,5 Prozent und im
normalen Fall eine Wertsteigerung (Differenz zwischen
Verkaufserlös und Kaufpreisen inkl. Entwicklungskosten)
von rund 70 Prozent angenommen. Das setzt eine sehr
positive Entwicklung sowie ein entsprechend erfolgreiches
Management voraus. Die gesamte Beteiligung wird in USD
abgewickelt. Steuerlich erzielen die Anleger laut Prospekt
gewerbliche Einkünfte in den USA und können ggfs. die
dortigen Freibeträge und niedrigen Steuersätze nutzen.
Notwendig ist die Abgabe einer persönlichen Steuerklärung in den USA, die laut Prospekt für derzeit 85 USD pro
Jahr angeboten wird, sofern keine weiteren US-Einkünfte
vorliegen. In Deutschland sind die Einkünfte demnach
weitgehend nur im Rahmen des Progressionsvorbehalts
zu berücksichtigen.
Hinweis: Frühere Entwicklungen, Prognosen und
Simulationen sind kein verlässlicher Indikator für
zukünftige Entwicklungen. Die steuerliche Behandlung
hängt auch von den persönlichen Verhältnissen des
jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen
unterworfen sein.
Kennzahlen
Erläuterung/Anmerkung
■ Rechtliches Konzept
Das Beteiligungsangebot wurde als unternehmerische
Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagengesetz
konzipiert und unterliegt insofern nicht dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Die Anleger beteiligen sich an einer
Limited Partnership nach dem Recht des US-Bundesstaats
Georgia. Die Haftung ist auf die Einlage begrenzt. Der
Gesellschaftsvertrag ist sehr umfangreich und billigt dem
General Partner wie bei US-Fonds üblich weitreichende
Vollmachten zu. Es findet laut Vertrag aber jährlich eine
Gesellschafterversammlung in Düsseldorf oder an einem
anderen Börsenplatz in Deutschland statt und der Jahresabschluss muss von einem Wirtschaftsprüfer geprüft
werden. Das Quorum zur Einberufung von außerordentlichen Versammlungen ist mit 40 Prozent des Kapitals sehr
hoch. Der Treuhänder sammelt laut Vertrag lediglich das
Anlegergeld bis zum Erreichen der Realisierungsschwelle
und leitet es dann an die Beteiligungsgesellschaft weiter,
laut TSO erfolgt dies für das gesamte Beteiligungskapital.
Eine weitere Mittelverwendungskontrolle ist auf Ebene der
Beteiligungsgesellschaft nicht vorgesehen.
Stärken/Chancen
Eigenkapital
Schwächen/Risiken
100,0 %
Substanz
82,1 %
Initialkosten inkl. Agio
17,9 %
Verhältnis zum prognostizierten Gesamtaufwand (inkl.
Agio) auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
• Sehr erfahrenes Management
• Blind Pool
• Überzeugender Track Record
• Schlüsselpersonenrisiko
Geplante Fremdkapitalquote
ca. 60 %
Fremdkapitalaufnahme auf Ebene der Objektgesellschaften
• Drei Objekte bereits ausgewählt
• Ambitionierte Prognose
Laufende Vergütung bis 2019
1,8 % p. a.
• MAI-Wertgutachten zu jeder Investition vorgesehen
• Keine externe Mittelverwendungskontrolle auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft
• Risikomischung geplant
• Interessenkonflikte bei Objektkäufen und Dienstleistungen möglich
Laufende Vergütung ab 2020
1,0 % p. a.
• Präsenz des Managements vor Ort
• Ausländischer Rechtskreis / Initiator mit Sitz in USA
Vergütung des General Partners für das Asset Management
auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft, bezogen auf das
Gesellschaftskapital. Weitere Vergütungen ggfs. auf Ebene
der Objektgesellschaften
• Günstige Besteuerung in den USA
• Generell erhöhte unternehmerische Risiken
Anfangsauszahlung
• Gesellschafterversammlungen in Deutschland
• Chancen auf überdurchschnittliche Ergebnisse
Emissionserfahrung1
Laut Prospekt ist A. Boyd Simpson Gesellschafter der
Gesellschaften, die die Immobilien an die Objektgesellschaften verkaufen. Trotz der vorgesehenen MAI-Gutachten
sind Interessenkonflikte insofern nicht ausgeschlossen.
Von den ersten drei Objekten ist A. Boyd Simpson nach
eigenen Angaben jedoch nur an dem Projekt in Memphis
beteiligt; die beiden anderen Akquisitionen erfolgten von
Dritten. Unternehmen der TSO übernehmen im Rahmen
der Entwicklung und Bewirtschaftung der Objekte eine
Reihe von Aufgaben, wobei ebenfalls Interessenkonflikte
möglich sind. TSO beteiligt sich laut Gesellschaftsvertrag
nach Erreichen des Mindestvolumens mit mindestens einer
Million USD an der Beteiligungsgesellschaft, so dass auch
entsprechende Interessengleichheit besteht. Die Einlagen
von TSO und den Anlegern werden gleichrangig bedient,
so dass der Begriff „Vorzugsrendite“ für die Anleger
im Prospekt missverstanden werden könnte. Nach der
Rückzahlung des Kapitals und einer Rendite darauf von
acht Prozent p. a. stehen dem General Partner 15 Prozent der weiteren Gewinne zu, so dass auch dadurch ein
Leistungsanreiz besteht.
Gewichtung
■ Prospekt und Dokumentation
In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Höhere Gewichtung Management
Der Verkaufsprospekt ist grundsätzlich branchenüblich
aufgebaut. Die Ergebnisprognosen für den ungünstigen
und den günstigen Fall unterscheiden sich von dem normalen Fall lediglich in der Höhe des Verkaufserlöses. Ein
Beirat wird gemäß der (maßgeblichen) englischen Fassung
des Gesellschaftsvertrags ggfs. vom General Partner und
nicht von der Gesellschaftersammlung bestimmt. TSO bzw.
DNL stellten G.U.B. Analyse umfangreiche ergänzende
Informationen, teilweise vertraulich, zur Verfügung.
und Projektpartner (30 Prozent); geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20
TSO – DNL Fund I:
TSO – DNL Fund II:
 TSO – DNL Fund III:
 TSO – DNL Fund IV:


208,2 %
Vermögenszuwachs
103,2 %
Gemäß Prospekt (Anlegerprognose); bezogen auf das
Eigenkapital ohne Agio; vor Steuern; ohne Frühzeichnerbonus
Vermögenszuwachs p. a.
20,6 %
Gemäß Anlegerprognose; berechnet ab 01.01.2015 bis
Ende 2019 bei Verkauf der Objekte im Jahr 2019; vor
Steuern
IRR
15,8 %
Rechnerische Rendite nach der Methode interner Zinsfuß
auf Basis Anlegerprognose und Einzahlung der Beteiligung
2014
Die G.U.B.-Beurteilung
■ Interessenkonstellation
Gesamt:
7,0 %
Gesamtrückfluss
192,6 Mio. USD
2,3 Mio. USD
10,8 Mio. USD
54,5 Mio. USD
125,0 Mio. USD
Platziertes Eigenkapital der für deutsche Anleger konzipierten TSO-DNL Funds;
Quelle: Verkaufsprospekt, Unternehmensangaben
1
Management und Projektpartner
(30 %)
Punkte 84
Investition und Finanzierung
(20 %)
Punkte 75
Wirtschaftliches Konzept
(20 %)
Punkte 75
Rechtliches Konzept
(10 %)
Punkte 67
Interessenkonstellation
(10 %)
Punkte 65
Prospekt und Dokumentation
(10 %)
Punkte 74
Gesamt
(100 %)
Punkte 76
A+
B+++
B+++
B++
B+
B+++
A-
A N A LY S E
SEHR GUT
Prozent) auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und der hohen Bedeutung des Managements
für den Erfolg des Fonds.
Das Fazit
Die TSO-Gruppe ist langjährig erfahren im Geschäft mit Immobilien im Südosten der USA und
Ergebnisse anstrebt. Der Erfolg hängt neben der allgemeinen Marktentwicklung maßgeblich
kann auf bislang sehr überzeugende Ergebnisse verweisen. Die Anleger beteiligen sich an einer
von Auswahl und Verfügbarkeit geeigneter Immobilien, dem Geschick sowie der Zuverlässigkeit
unternehmerisch aktiven US-Gesellschaft, die hauptsächlich in die Projektentwicklung inklu-
des Managements und den zu erzielenden Veräußerungserlösen ab.
sive Sanierung/Revitalisierung von Immobilien investiert und damit überdurchschnittlich hohe
Konzeption
Erläuterung/Anmerkung
Gesetzlicher Rahmen
Vermögensanlagengesetz
Rechtsform
Limited Partnership
Art der Beteiligung
Limited Partner
Hafteinlage
100,00%
Realisierungsgrad
Blind Pool
Drei Objekte bereits konkret avisiert
Risikomischung
Ja
Geplant
Platzierungsgarantie
Nein
Realisierungsschwelle
3,0 Mio. USD
Laut TSO bereits überschritten
Absicherung Kostenrisiko in
der Investitionsphase
Ja
Kosten (Organisationsgebühr, Agio) durchweg
prozentual
Konkrete Prospektprognose
Ja
Sensitivitätsanalyse
Grundsätzlich
Nur Variation des Veräußerungserlöses
Treuhänder
Grundsätzlich
Nur für Mittelfreigabe; laut Vertrag bis Realisierungsschwelle, laut TSO auch darüber hinaus
Abstimmung Treuhänder ohne
Weisung
Entfällt
Beirat vorgesehen
Nein
„Kann“-Klausel; wird ggfs. vom General Partner
bestellt
Präsenz-Gesellschafterversammlungen
Ja
Jährlich in Düsseldorf oder einem anderen Ort in
Deutschland
Quorum für a. o.
Versammlungen
40 %
Spezielle Übertragungsbeschränkungen
Nein
Fungibilität generell eingeschränkt; übliche vertragliche Voraussetzungen im Gesellschaftsvertrag
Steuerliches Konzept
DBA
Steuererklärung in den USA notwendig
Eckdaten
Stresemannstraße 163, 22769 Hamburg
Telefon: (0 40) 5 14 44-160, Telefax: (0 40) 5 14 44-180
Internet: www.gub-analyse.de, E-Mail: [email protected]
A N A LY S E
TSO-DNL Active Property, LP
Anbieter
TSO Europe Funds, Inc.
Geschäftsführung (General
Partner)
TSO-DNL ACTIVE PROPERTY General Partner, LP
Beauftragte in Deutschland
DNL Real Invest AG
Einzahlungs-Treuhänderin
Specialized Title Services, Inc.
Verwahrstelle
Nicht vorgesehen
Branche
Immobilien Ausland
Segment
USA
Anlageobjekte1
Projektentwicklung inkl. Sanierung/Revitalisierung von
ertragsschwachen Immobilien, weitere Investitionsfelder
gemäß Gesellschaftszweck
Mindestbeteiligung
15.000 USD
Agio
5%
Gesamtvolumen2
126.000.000 USD (plus Agio)
Eigenkapital2
126.000.000 USD (plus Agio)
Laufzeit
Vertraglich bis 1. Januar 2025 (Verlängerung um bis zu
zwei Jahre möglich); Prognose bis 2019
Stufe
A
B
0,06 %
2016
6,99 %
2017
12,10 %
2018
14,12 %
2019
174,94 %
Gesamt
208,20 %
Mittelbar über Tochterunternehmen und Objektgesellschaften
2
Angestrebtes Volumen auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft; Erhöhung bis auf 226.000.000 USD plus Agio möglich; zusätzlich Fremdkapitalaufnahme auf Ebene der Objektgesellschaften
3
Prognose laut Prospekt (Anlegerprognose); bezogen auf die Einlage ohne Agio; inkl. Rückführung der Einlage;
ohne Frühzeichnerbonus; vor Steuern
TSO Europe Funds, Inc.
1401 Peachtree Street, Suite 400
Atlanta, Georgia, 30309
Telefon: 001 / 404 / 872 39 90
Telefax: 001 / 404 / 872 73 63
E-Mail: [email protected]
Beauftragte in Deutschland
DNL Real Invest AG
Am Seestern 8
40547 Düsseldorf
Telefon: 0211 / 522 87 10
Telefax: 0211 / 522 87 20
E-Mail: [email protected]
Internet: www.dnl-invest.com
Alle Informationen zur Beteiligung finden Sie unter: http://www.hansetrust.de/?pg=tso-dnl-active-property-lp
Symbol
Punkte
20 %
ausgezeichnet
A+++ A++
85 - 100
30 %
Investition und Finanzierung
20 %
Wirtschaftliches Konzept
10 %
Rechtliches Konzept
10 %
Interessenkonstellation
10 %
Prospekt und Dokumentation
sehr gut
A+
A
gut
B+++ B++
durchschnittlich
B
AB+
B-
76 - 84
61 - 75
Initiator und Management
51 - 60
C
akzeptabel
C+
C
C-
36 - 50
D
schwach
D+
D
D-
bis 35*
Angaben über Ersteller und Verantwortliche
• Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die Deutsches Finanzdienstleistungs-Institut GmbH (DFI), Hamburg. Ersteller dieser G.U.B.-Analyse
sind Stefan Löwer (Chefanalyst) und Jörn Meggers (Co-Analyst).
1
Anbieter
Bewertung
A N A LY S E
TSO Europe Funds, Inc.
* Das Urteil "schwach" (D-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-Kriterien
von G.U.B. Analyse erfüllt sind. Eine Bepunktung erfolgt in diesem Fall nicht.
TSO-DNL Active Property, LP
Angaben gemäss WpHG/Finanzanalyseverordnung
Auszahlungsverlauf3
2015
Die G.U.B.-Normalgewichtung
G.U.B.-Bewertungsskala
G.U.B.-Analyse: TSO Europe Funds, Inc. ■ TSO-DNL Active Property, LP
Emittentin
Angaben zu Grundlagen und Maßstäben / Bewertungsmethodik
• G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finanzdienstleistungs-Instituts GmbH
(DFI), Hamburg, im Folgenden: DFI. G.U.B.-Analysen unterliegen nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Sie werden jedoch
freiwillig in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und der Finanzanalyseverordnung (FinAnV), erstellt.
• Die Bewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U.B.-Analysesystematik. Das G.U.B.-Urteil
ist kein Bonitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 1060/2009)
und stellt keine Aufforderung zum Eingehen einer Beteiligung dar, sondern sie ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu den Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
• G.U.B. Analyse bewertet die jeweilige Vermögensanlage nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 100 Punkten. Daraus resultiert die Einstufung gemäß der o.a.
G.U.B.-Bewertungsskala. Das Beurteilungstableau und verbale Bewertungen sind Bestandteil
jeder G.U.B.-Analyse. Weitergehende Erläuterungen der Bewertungsmethodik finden
Sie auf www.gub-analyse.de unter dem Menüpunkt G.U.B./Analyse-Systematik.
• Die Zuverlässigkeit der von G.U.B. Analyse verwendeten Informationen wird so weit wie mit
vertretbarem Aufwand möglich sichergestellt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern
enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt hierbei nicht in jedem Fall.
Soweit nicht anderweitig ausdrücklich vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlageobjekten nicht.
Nach dem Zeitpunkt der G.U.B.-Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht
berücksichtigt. Sofern im Analysetext Angaben ohne Quelle erfolgen, handelt es sich um eigene
Werturteile von G.U.B. Analyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen.
Zusätzliche Angaben gemäß § 4 FinAnV
• D iese G.U.B.-Analyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den
mit der Erstellung der Analyse betrauten Personen zum Analysezeitpunkt vorlagen,
darunter Tatsachen: Verkaufsprospekt (7. November 2014), Vermögensanlagen-Informationsblatt (7. November 2014), Antworten auf Fragen von G.U.B. Analyse inklusive
diverse, teilweise vertrauliche Unterlagen zur TSO und zu den Vorläuferfonds, darunter
Werturteile Dritter: MAI-Wertgutachten zu den Objekten in Memphis und Greensboro.
• Dem Emittenen/Anbieter wurde das Manuskript der G.U.B.-Analyse (ohne Punktwerte und
G.U.B.-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der
Stellungnahme erfolgen mit Ausnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller Art nur
aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.B. Analyse zusätzlich zur Verfügung
gestellt werden. Entwürfe der G.U.B.-Analyse, die bereits Punktwerte und ein G.U.B.-Urteil
enthielten, wurden dem Emittenten, dem Anbieter oder Dritten vor dessen Veröffentlichung
nicht zugänglich gemacht.
• Vermögensanlagen der vorliegenden Art sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und
setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher
Zweitmarkt für die Anteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen
nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die ordentliche Kündigung der Beteiligung, die Gegenstand dieser G.U.B.-Analyse ist, ist während der vertraglichen Laufzeit
grundsätzlich nicht möglich.
• Vermögensanlagen der vorliegenden Art bergen für Anleger grundsätzlich das Risiko eines
Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im
Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie
für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht.
Die Darstellung der Risiken dieser Vermögensanlage enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 12.
• Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 21. Januar 2015 wieder. Das Datum
der ersten Veröffentlichung ist der 21. Januar 2015. G.U.B.-Analysen enthalten
grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind
entsprechende Angaben im Analysetext enthalten. Aktualisierungen dieser G.U.B.Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor
der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt,
die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen.
Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
• G.U.B.-Analysen werden ohne vorherigen Auftrag des Anbieters oder Emittenten
unabhängig erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die DFI GmbH dem Anbieter
und dem Emittenten Nutzungsrechte und Nachdrucke der G.U.B.-Analyse an. Der
Anbieter hat Nutzungsrechte an dieser G.U.B.-Analyse erworben. Die DFI GmbH
bietet außer der G.U.B.-Analyse weitere entgeltliche Dienstleistungen an, auch
gegenüber Anbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst. Sie ist
eine Tochtergesellschaft der Cash.Medien AG, deren Unternehmensgruppe unter
anderem Anzeigen in dem Magazin „Cash.“ offeriert.
• Die Ersteller der vorliegenden G.U.B.-Analyse sind, mit Ausnahme von eventuell in
kollektiven Kapitalanlagen (Investmentfonds) enthaltenen Aktien, weder direkt
noch indirekt an der Anbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen beteiligt
und besitzen keine Anteile der Emittentin.
• Direkte oder indirekte Beteiligungen der DFI GmbH, der Cash.Medien AG oder
weiterer Gesellschaften der Unternehmensgruppe an der Emittentin, der Anbieterin
oder an mit ihnen verbundenen Unternehmen bestehen nicht. Ebenso bestehen
keine Beteiligungen der Emittentin, der Anbieterin oder mit ihr verbundenen
Unternehmen an der DFI GmbH. Es besteht die grundsätzliche Möglichkeit des
Besitzes von Aktien der börsennotierten Cash.Medien AG. Informationen hierüber
liegen der DFI GmbH nicht vor.
Haftungsausschluss
• Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die G.U.B.-Analyse erfolgt ohne Haftungsobligo
und bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten
steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung
ausdrücklich empfohlen wird. Die Beurteilung durch die G.U.B.-Analyse entbindet den Anleger
nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungs-angebotes,
auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb
zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in
Anspruch zu nehmen.
Urheberrecht
• Sämtliche Urheberrechte dieser G.U.B.-Analyse liegen bei der DFI GmbH. Die G.U.B.-Analyse
darf nicht ohne vorherige schriftliche Erlaubnis der DFI GmbH im Ganzen oder in Auszügen
kopiert, versendet oder auf einer für Dritte zugänglichen Website zum Download zur Verfügung gestellt werden.
G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (DFI)
Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 96799, Amtsgericht Hamburg © DFI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet
A-
A N A LY S E
SEHR GUT
21. Januar 2015
Eckdaten
A N A LY S E
TSO-DNL Active Property, LP
Anbieter
TSO Europe Funds, Inc.
Geschäftsführung (General
Partner)
TSO-DNL ACTIVE PROPERTY General Partner, LP
Beauftragte in Deutschland
DNL Real Invest AG
Einzahlungs-Treuhänderin
Specialized Title Services, Inc.
Verwahrstelle
Nicht vorgesehen
Branche
Immobilien Ausland
Segment
USA
Anlageobjekte1
Projektentwicklung inkl. Sanierung/Revitalisierung von
ertragsschwachen Immobilien, weitere Investitionsfelder
gemäß Gesellschaftszweck
Mindestbeteiligung
15.000 USD
Agio
5%
Gesamtvolumen2
126.000.000 USD (plus Agio)
Eigenkapital2
126.000.000 USD (plus Agio)
Laufzeit
Vertraglich bis 1. Januar 2025 (Verlängerung um bis zu
zwei Jahre möglich); Prognose bis 2019
Stufe
A
B
0,06 %
2016
6,99 %
2017
12,10 %
2018
14,12 %
2019
174,94 %
Gesamt
208,20 %
Mittelbar über Tochterunternehmen und Objektgesellschaften
2
Angestrebtes Volumen auf Ebene der Beteiligungsgesellschaft; Erhöhung bis auf 226.000.000 USD plus Agio möglich; zusätzlich Fremdkapitalaufnahme auf Ebene der Objektgesellschaften
3
Prognose laut Prospekt (Anlegerprognose); bezogen auf die Einlage ohne Agio; inkl. Rückführung der Einlage;
ohne Frühzeichnerbonus; vor Steuern
TSO Europe Funds, Inc.
1401 Peachtree Street, Suite 400
Atlanta, Georgia, 30309
Telefon: 001 / 404 / 872 39 90
Telefax: 001 / 404 / 872 73 63
E-Mail: [email protected]
Beauftragte in Deutschland
Symbol
Punkte
20 %
ausgezeichnet
A+++ A++
85 - 100
30 %
Investition und Finanzierung
20 %
Wirtschaftliches Konzept
10 %
Rechtliches Konzept
10 %
Interessenkonstellation
10 %
Prospekt und Dokumentation
sehr gut
A+
A
gut
B+++ B++
durchschnittlich
B
AB+
B-
76 - 84
61 - 75
Initiator und Management
51 - 60
C
akzeptabel
C+
C
C-
36 - 50
D
schwach
D+
D
D-
bis 35*
Angaben über Ersteller und Verantwortliche
• Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die Deutsches Finanzdienstleistungs-Institut GmbH (DFI), Hamburg. Ersteller dieser G.U.B.-Analyse
sind Stefan Löwer (Chefanalyst) und Jörn Meggers (Co-Analyst).
1
Anbieter
Bewertung
A N A LY S E
TSO Europe Funds, Inc.
* Das Urteil "schwach" (D-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-Kriterien
von G.U.B. Analyse erfüllt sind. Eine Bepunktung erfolgt in diesem Fall nicht.
TSO-DNL Active Property, LP
Angaben gemäss WpHG/Finanzanalyseverordnung
Auszahlungsverlauf3
2015
Die G.U.B.-Normalgewichtung
G.U.B.-Bewertungsskala
G.U.B.-Analyse: TSO Europe Funds, Inc. ■ TSO-DNL Active Property, LP
Emittentin
DNL Real Invest AG
Am Seestern 8
40547 Düsseldorf
Telefon: 0211 / 522 87 10
Telefax: 0211 / 522 87 20
E-Mail: [email protected]
Internet: www.dnl-invest.com
Stresemannstraße 163, 22769 Hamburg
Telefon: (0 40) 5 14 44-160, Telefax: (0 40) 5 14 44-180
Internet: www.gub-analyse.de, E-Mail: [email protected]
Angaben zu Grundlagen und Maßstäben / Bewertungsmethodik
• G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finanzdienstleistungs-Instituts GmbH
(DFI), Hamburg, im Folgenden: DFI. G.U.B.-Analysen unterliegen nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Sie werden jedoch
freiwillig in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und der Finanzanalyseverordnung (FinAnV), erstellt.
• Die Bewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U.B.-Analysesystematik. Das G.U.B.-Urteil
ist kein Bonitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 1060/2009)
und stellt keine Aufforderung zum Eingehen einer Beteiligung dar, sondern sie ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu den Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
• G.U.B. Analyse bewertet die jeweilige Vermögensanlage nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 100 Punkten. Daraus resultiert die Einstufung gemäß der o.a.
G.U.B.-Bewertungsskala. Das Beurteilungstableau und verbale Bewertungen sind Bestandteil
jeder G.U.B.-Analyse. Weitergehende Erläuterungen der Bewertungsmethodik finden
Sie auf www.gub-analyse.de unter dem Menüpunkt G.U.B./Analyse-Systematik.
• Die Zuverlässigkeit der von G.U.B. Analyse verwendeten Informationen wird so weit wie mit
vertretbarem Aufwand möglich sichergestellt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern
enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt hierbei nicht in jedem Fall.
Soweit nicht anderweitig ausdrücklich vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlageobjekten nicht.
Nach dem Zeitpunkt der G.U.B.-Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht
berücksichtigt. Sofern im Analysetext Angaben ohne Quelle erfolgen, handelt es sich um eigene
Werturteile von G.U.B. Analyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen.
Zusätzliche Angaben gemäß § 4 FinAnV
• D iese G.U.B.-Analyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den
mit der Erstellung der Analyse betrauten Personen zum Analysezeitpunkt vorlagen,
darunter Tatsachen: Verkaufsprospekt (7. November 2014), Vermögensanlagen-Informationsblatt (7. November 2014), Antworten auf Fragen von G.U.B. Analyse inklusive
diverse, teilweise vertrauliche Unterlagen zur TSO und zu den Vorläuferfonds, darunter
Werturteile Dritter: MAI-Wertgutachten zu den Objekten in Memphis und Greensboro.
• Dem Emittenen/Anbieter wurde das Manuskript der G.U.B.-Analyse (ohne Punktwerte und
G.U.B.-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der
Stellungnahme erfolgen mit Ausnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller Art nur
aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.B. Analyse zusätzlich zur Verfügung
gestellt werden. Entwürfe der G.U.B.-Analyse, die bereits Punktwerte und ein G.U.B.-Urteil
enthielten, wurden dem Emittenten, dem Anbieter oder Dritten vor dessen Veröffentlichung
nicht zugänglich gemacht.
• Vermögensanlagen der vorliegenden Art sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und
setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher
Zweitmarkt für die Anteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen
nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die ordentliche Kündigung der Beteiligung, die Gegenstand dieser G.U.B.-Analyse ist, ist während der vertraglichen Laufzeit
grundsätzlich nicht möglich.
• Vermögensanlagen der vorliegenden Art bergen für Anleger grundsätzlich das Risiko eines
Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im
Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie
für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht.
Die Darstellung der Risiken dieser Vermögensanlage enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 12.
• Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 21. Januar 2015 wieder. Das Datum
der ersten Veröffentlichung ist der 21. Januar 2015. G.U.B.-Analysen enthalten
grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind
entsprechende Angaben im Analysetext enthalten. Aktualisierungen dieser G.U.B.Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor
der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt,
die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen.
Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
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G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (DFI)
Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 96799, Amtsgericht Hamburg © DFI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet
A-
A N A LY S E
SEHR GUT
21. Januar 2015