neuaufstellung bebauungsplan nr. 101 „kaufhaus la

STADT NEUWIED
NEUAUFSTELLUNG
BEBAUUNGSPLAN NR. 101
„KAUFHAUS LA PORTE“
- BEGRÜNDUNG -
2
Stadt Neuwied
Neuaufstellung Bebauungsplan Nr. 101 „Kaufhaus La Porte"
Begründung
Auftragnehmer:
WeSt
Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner GmbH
Tannenweg 10
56751 Polch
Mail:
Telefon:
02654/964573
Fax:
02654/964574
[email protected]
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. Dirk Strang
Verfahren:
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
nach § 3 (1) BauGB
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Nach § 4 (2) BauGB
Projekt:
Neuaufstellung Bebauungsplan Nr. 101
„Kaufhaus La Porte“
Stadt Neuwied
Stand:
Mai 2014
WeSt
Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
Telefon 02654/964573 Fax 02654/964574
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Stadt Neuwied
Neuaufstellung Bebauungsplan Nr. 101 „Kaufhaus La Porte"
Begründung
I NHALT SVERZ EI CHNI S
INHALTSVERZEICHNIS ............................................................................................ 3
1
ERFORDERNIS DER PLANUNG.................................................................... 4
2
VERFAHRENSABLAUF.................................................................................. 5
3
FLÄCHENNUTZUNGSPLAN .......................................................................... 7
4
INFORMELLE PLANUNGSEBENEN.............................................................. 7
4.1 ENTWICKLUNGS- UND HANDLUNGSKONZEPTS FÜR DAS STÄDTEBAUPROGRAMM
„AKTIVE STADTZENTREN“ .....................................................................................................7
4.2 ENTWURF - STEUERUNGSKONZEPT „VERGNÜGUNGSSTÄTTEN“ FÜR DIE STADT
NEUWIED -SCHWERPUNKT SPIELHALLEN- ..........................................................................8
5
BAUPLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ...................................... 8
5.1 ART DER BAULICHEN NUTZUNG............................................................................................8
5.2 MAß DER BAULICHEN NUTZUNG .........................................................................................12
5.3 BAUWEISE, NICHT ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHEN, BAULINIEN UND
BAUGRENZEN ........................................................................................................................13
5.4 FLÄCHEN FÜR NEBENANLAGEN, GARAGEN UND STELLPLÄTZE ....................................15
5.5 VERKEHRSFLÄCHEN.............................................................................................................16
5.6 GEHRECHT .............................................................................................................................17
5.7 ANPFLANZEN UND ERHALTUNG VON BÄUMEN, STRÄUCHERN UND SONSTIGEN
BEPFLANZUNGEN..................................................................................................................18
6
BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ................................... 18
7
UMWELTRELEVANTE AUSWIRKUNGEN................................................... 19
ANLAGEN................................................................................................................ 21
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Stadtplaner
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4
ERF O RDERNI S DER PL ANU NG
Die Stadt Neuwied beabsichtigt die Neuaufstellung des Bebauungsplans Nr. 101 „Kaufhaus
La Porte“.
Aufgrund geänderter städtebaulicher Rahmenbedingungen sowie geänderter Rechtsgrundlagen - und hier sind insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) als planungsrechtlich relevante Vorschriften zu nennen - besteht ein
Handlungsbedarf für die Überarbeitung des ursprünglichen Bebauungsplans, welcher am
18.01.1971 in Kraft getreten ist.
So wurde u.a. ein Antrag auf Nutzungsänderung einer Gaststätte in eine Spielhalle an die
Stadt gerichtet. Aufgrund der fehlenden Steuerungsgrundlagen von Vergnügungsstätten im
geltenden Bebauungsplan wurde der Antrag zunächst zurückgestellt und vom Stadtrat am
16.09.2010 eine Veränderungssperre beschlossen, die anschließend um ein Jahr verlängert
wurde. Mit der Veränderungssperre sollte einer städtebaulich nachteiligen Entwicklung entgegen gewirkt werden. Gleichzeitig sollten mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans die
planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten von Vergnügungsstätten geschaffen werden,
wozu besonders die geltende Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom
23.01.1990 die Stadt in die Lage versetzt.
Ein Planungsziel der Stadt ist künftig ein Ausschluss von Vergnügungsstätten im Bebauungsplangebiet. Mit dem generellen Ausschluss von Vergnügungsstätten im Bebauungsplangebiet verfolgt die Stadt im Wesentlichen die nachfolgend aufgelisteten städtebaulichen
Planungsleitziele, die gleichzeitig das Erfordernis der Planung i.S. des § 1 (3) BauGB begründen:
1. Durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten wird für leerstehende bzw. untergenutzte Gebäude eine sinnvolle und der Funktion der Innenstadt von Neuwied entsprechende attraktive Folgenutzung angestrebt.
2. Vermeidung des „Trading-Down-Effekts“ und eines fortschreitenden Destabilisierungsprozesses im innerstädtischen Bereich, der eine wichtige Versorgungsfunktion
im Stadtgefüge übernimmt.
3. Vermeidung des Nebeneinanders von Vergnügungsstätten zu sensiblen Einrichtungen wie Schulen, Jugendeinrichtungen u.ä..
4. Ein evtl. zu erzielender höherer Mietzins bei der Ansiedlung von Vergnügungsstätten
könnte den Verbleib und die Neuansiedlung von kerngebietstypischen Nutzungen wie
etwa von sonstigen nicht wesentlich störenden Gewerbebetreiben oder Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben gefährden. Dieser Entwicklung soll durch den
Ausschluss der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten entgegengewirkt werden.
5. Vermeidung einer Niveauabsenkung sowie einer damit verbundenen Strukturveränderung des Gebiets.
6. Durch Unterstellung des Bebauungsplans in die zurzeit geltende Fassung der Baunutzungsverordnung vom 23.01.1990 wird der Stadt eine zeitgemäße Steuerungsmöglichkeit unter Berücksichtigung der aktuellen Entwicklung und Rechtsprechung im
Bereich der Vergnügungsstätten eröffnet.
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Hintergrund hierzu sind die im Rahmen des Entwicklungs- und Handlungskonzepts für das
Städtebauprogramm „Aktive Stadtzentren“ gewonnenen Erkenntnisse in Bezug auf bereits
festzustellende Trading-Down-Effekte insbesondere in der Schloßstraße infolge einer Häufung von Spielhallen und weiterer Nutzungen im „Low-Level-Segment“ im innerstädtischen
Bereich (vergl. Stadtratsdrucksache VO/0451/10). Ebenso liefert der Entwurf zum Steuerungskonzept von „Vergnügungsstätten“, Schwerpunkt Spielhallen, entsprechende städtebauliche Argumente für den planerischen Handlungsbedarf der Stadt Neuwied.
Des Weiteren strebt der Eigentümer der Grundstücke Mittelstr. 71 - 73, 75 – 77 und 83 sowie
Schloßstraße 48 – 52 eine nachhaltige Neuordnung seiner Immobilien im Zuge einer Neubebauung an. Hierbei ist eine Lösung vorgesehen, die mit den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes nicht in Einklang steht.
Beabsichtigt ist nach dem Teilabriss der Bausubstanz auf den genannten Grundstücken die
Errichtung weiterer Einzelhandelsflächen, der Neubau sowie die Modernisierung von Wohnungen in einer mehrgeschossigen Straßenrandbebauung an der Mittelstraße und der
Schloßstraße, die mit einer ein- bis zweigeschossigen Bebauung im Karreeinneren verbunden werden soll. Im Erdgeschoss ist nach wie vor eine Einzelhandelsnutzung, verteilt auf 3
bis 4 Nutzungseinheiten, vorgesehen. In den Obergeschossen ist überwiegend die Wohnnutzung vorgesehen. Gemäß den mit der Stadtverwaltung abgestimmten Planungen soll zudem die im Bereich des Anwesens verlaufende Fußgängerpassage zwischen der Mittelstraße und Schloßstraße verlagert werden. Die bestehende in ihrer Gesamtheit überbaute und
unübersichtliche Passage soll zukünftig nur noch durch eine Verbindung innerhalb der Straßenrandbebauung der Mittelstraße in den Innenhof mit unmittelbarer Sichtbeziehung zur
Durchfahrt in der Schloßstraße geführt werden.
Das Vorhaben ist in seiner Form städtebaulich verträglich und im Hinblick auf die mit dem
Programm „Aktives Stadtzentrum Neuwied“ verfolgten Ziele – Stärkung der Innenstadtfunktionen und insbesondere der Wohnnutzung – vereinbar. Insgesamt wird diese Maßnahme zu
einer nachhaltigen Stärkung und Aufwertung in diesem Teilgebiet der Innenstadt i.S. des § 1
(6) Nr. 4 BauGB (= Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und Umbau vorhandener Ortsteile) führen.
2
VERFAHRENS ABL AUF
Übersicht über das formelle Verfahren
Der Stadtrat hat in der Sitzung am 25.02.2013 die Neuaufstellung des Bebauungsplans gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen.
In der gleichen Sitzung wurde beschlossen, dass Verfahren zur Neuaufstellung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB - Bebauungspläne der Innenentwicklung - durchzuführen.
Es wurde beschlossen, die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durch Pressebekanntmachung sowie flankierend durch das Internet durchzuführen.
Die vorliegenden Planunterlagen dienen der Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 (1) BauGB sowie der Beteilgigung der Träger öffentlicher Belange nach §
4 (2) BauGB.
WeSt
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Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB
Eine Grundvoraussetzung für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens im vorliegenden Fall ist gegeben, da es sich – wie in Kapitel 1 dargelegt - um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt. Hinzu kommt, dass die festgesetzte zulässige Grundfläche im vorliegenden Bebauungsplan unter 20.000 m² liegt.
Der Geltungsbereich hat eine Gesamtgröße von rund 1,62 ha (einschließlich der Verkehrsflächen, die für die Ermittlung der Grundfläche jedoch nicht relevant sind). Somit wird die in §
13a (1) definierte Grundfläche von 20.000 m² nicht erreicht.
Eine weitere Voraussetzung, wonach keine Beeinträchtigungen für Schutzgebiete nach § 1
(6) Nr. 7b BauGB vorliegen dürfen, ist ebenfalls erfüllt, da lt. LANIS keine derartigen Schutzgebiete im bzw. in räumlicher Nähe zum Plangebiet liegen.
Umweltverträglichkeitsprüfung
Für das vorliegende Bebauungsplanverfahren hat die Anwendung des beschleunigten Verfahrens insbesondere die Konsequenzen, dass von einer Umweltprüfung, einem Umweltbericht, Angaben über umweltbezogene Informationen und einer zusammenfassenden Erklärung abgesehen wird.
Da die versiegelte Fläche kleiner als 20.000 m² ist, reduzieren sich die Anforderungen an die
Prüfung der Ausschlusskriterien, die sich allein auf folgende Prüfungsgegenstände beschränkt: erstens, ob durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet
wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, und zweitens, ob Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen. Ist dies nicht der Fall, kommen die in § 13a Abs. 2 geregelten Verfahrenserleichterungen zum Tragen.
Das vorliegende Vorhaben erfüllt diese Anwendungskriterien. Gemäß Anlage 1 des UVPG
ist das Vorhaben nicht UVP-pflichtig, da die definierten Werte für ein UVP-pflichtiges Vorhaben im vorliegenden Planungsfall nicht erreicht werden. (siehe Tabelle Nr. 18.8 i.V.m. Nr.
18.6.2). Ebenso ist eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7b genannten Schutzgebiete
nicht gegeben.
Gemäß Vorgaben des Baugesetzbuches besteht daher keine Pflicht nach Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung.
Eingriffsregelung
Ebenso wird die Eingriffsregelung im vorliegenden Planungsfall nicht angewendet. Die Frage
der Anwendbarkeit der Eingriffsregelung ist in § 13 a (2) Nr. 4 BauGB geregelt.
Demnach gelten in den Fällen des Absatzes 1, Satz 2 Nr. 1 (= Vorhaben mit einer Grundfläche von weniger als 20.000 m²) Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung eines Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
Nach Krautzberger/ Söfker in Baugesetzbuch, Leitfaden mit Synopse, 8. Auflage, rehm-bau,
Randnummer 154 d, bedeutet Nr. 4 daher, „dass im beschleunigten Verfahren die Eingriffsregelung des § 1a (3) BauGB insgesamt keine Anwendung findet, und zwar (nur) bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung, die nicht mehr als 20.000 m² Grundfläche oder versiegelte
Fläche festsetzen.“
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F L ÄCHENN UT Z UNG SPL AN
Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Neuwied stellt den Geltungsbereich als Mischbaufläche dar.
Dem Entwicklungsgebot des § 8 (2) BauGB wird im vorliegenden Planungsfall entsprochen.
Abb.: Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Neuwied, Quelle Stadt Neuwied
4
I NF O RMELL E PL ANUNG SEBENEN
4.1
Entwicklungs- und Handlungskonzepts für das Städtebauprogramm „Aktive
Stadtzentren“
Bei der Erarbeitung des Entwicklungs- und Handlungskonzeptes im Rahmen des Städtebauförderprogramms „Aktive Stadtzentren“ wurde im Bereich der Schloßstraße eine deutliche
Anhäufung von Nutzungen im sogenannten Low-Level-Segment kartiert.
Hierunter sind z.B. neben sogenannten Ein-Euro-Läden, Erotik-Läden und –Kinos, Nachtlokale, Wettbüros, Callshops / Internetcafés, Imbiss-Lokale, Sonnenstudios, Tattoo- / Piercingläden etc. sowie letztlich Spielhallen zu rechnen.
Zwanzig derartige, in städtebaulicher Hinsicht prekäre Nutzungen wurden in der Schloßstraße erfasst, 11 hiervon allein im maßgeblichen Abschnitt zwischen Langendorfer Straße und
Hermannstraße. Die Kategorie Spielhalle ist in auffällig hohem Maße anzutreffen.
So gibt es in der Schloßstraße im Bestand 7 Spielhallen mit zusammen 1.034 m² Nutzfläche
und 72 Geldspielgeräten.
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Die hieraus resultierenden städtebaulichen negativen Effekte und Nutzungskonflikte wie
Lärmbelästigung (Verkehrsaufkommen und verlängerte Öffnungszeiten), Beeinträchtigung
des Straßenbilds (zum Straßenraum geschlossene Fensterfassaden, aggressive Außenwerbung), sowie Beeinträchtigung der Wohnqualität, lassen bereits deutliche Trading-DownEffekte erkennen.
Aufgrund ihrer hohen Mietzahlungsfähigkeit verdrängen die Spielhallen den traditionellen
Einzelhandel aus den sogenannten zweiten Lagen und führen somit zu einem Qualitätsverlust der Einkaufsstraßen und der Ansiedlung weiterer Billigläden in den Geschäftsrandlagen.
In der generell instabilen Situation des Einzelhandels wirkt die weitere Ansiedlung oder Erweiterung von Spielhallen somit als Katalysator zur Beschleunigung des Abwärtstrends.
4.2
Entwurf - Steuerungskonzept „Vergnügungsstätten“ für die Stadt Neuwied Schwerpunkt Spielhallen-
Weiterhin verfügt die Stadt über einen Entwurfskonzept zur Steuerung von Vergnügungsstätten“ - Schwerpunkt Spielhallen, in der Stadt Neuwied, welches als informelle Planung für die
Rechtfertigung der Planung ebenfalls herangezogen werden kann.
Dieses Konzept ist der Begründung als Anlage beigefügt, so dass zwecks Vermeidung von
Wiederholungen an dieser Stelle hierauf hingewiesen wird.
5
B AUPL ANUNG SREC HT L I CHE F EST SET Z UNG EN
5.1
Art der baulichen Nutzung
Die bisher festgesetzte Art der baulichen Nutzung in Form eines Kerngebietes gemäß § 7
BauNVO wird beibehalten.
Gemäß der Zweckbestimmung des § 7 (1) BauNVO dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der
Verwaltung und der Kultur. Es handelt sich zumeist um zentrale Bereiche von Städten. Das
Kerngebiet ist i.d.R. der „Kristallisationspunkt für das Wirtschaftsleben, Dienstleistungsbetriebe und Einrichtungen aller Art sowie den wachsenden Freizeitbedarf“ (Bernhard Stüer in
Der Bebauungsplan, 3. Auflage, C.H. Beck-Verlag, Randnummer 215).
Grundsätzlich erfüllt ein Kerngebiet eine zentrale Funktion innerhalb des städtischen Ordnungsgefüges, indem es vielfältige Nutzungen und ein urbanes Angebot an Gütern und
Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren
Einzugsbereichs bietet.
Mit der Ausweisung eines Kerngebietes kann im vorliegenden Planungsfall in guter Innenstadtlage ein ausreichendes Flächenpotenzial für Handel und Dienstleistung sowie das
Wohnen geschaffen werden. Dies wird sich insgesamt positiv auf die Innenstadtentwicklung
auswirken und zu einer nachhaltigen Stärkung der Innenstadtfunktionen beitragen.
Eine nachhaltige Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs der Stadt Neuwied unter
Wahrung der Planungsleitziele diverser informeller Planungen (Einzelhandelskonzept der
Stadt Neuwied, Handlungs- und Entwicklungskonzept „Aktives Stadtzentrum Neuwied“, Entwurf - Steuerungskonzept „Vergnügungsstätten“ für die Stadt Neuwied -Schwerpunkt Spiel-
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hallen) ist somit möglich und erfährt durch die angestrebte Kerngebietsfestsetzung eine Aufwertung.
Allgemein zulässige Anlagen und Einrichtungen
Damit die zuvor genannten Planungsziele auch erreicht werden, erfolgt im Zulässigkeitskatalog eine differenzierte Zuordnung hinsichtlich der Zulässigkeit von Einrichtungen und Nutzungen in den verschiedenen Geschossen.
So ist geregelt, dass in den entlang der „Mittelstraße“ und „Langendorfer Straße“ gelegenen
Erdgeschossen nur Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe
des Beherbergungsgewerbes zulässig sind. Damit soll aus planungsrechtlicher Sicht die Voraussetzung für die Erhaltung und Entwicklung eines belebten und attraktiven, zentralen innerstädtischen Fußgängerbereichs geschaffen werden. Auf diese Weise wird zudem ein Beitrag für die Einhaltung der Zweckbestimmung des Kerngebietes geleistet. Planungsziel ist
die Erzeugung einer gewissen Nutzungsvielfalt, um der zentralen Versorgungsfunktion des
Kernbereichs gerecht zu werden und den Besuchern der Innenstadt ein möglichst attraktives
Angebot bieten zu können.
In den zur „Schloßstraße“ und „Hermannstraße“ gelegenen Erdgeschossen ist neben den
vorgenannten Einrichtungen auch die Wohnnutzung zulässig. Die beiden innerstädtischen
Straßen liegen am Rand des zentralen Einkaufsbereichs. Jedoch weisen sie geringere Ansprüche an eine Nutzungsvielfalt auf, da diese Straßen nicht als Fußgängerzone ausgebildet
sind und somit die „Erlebbarkeit“ beim Einkaufen/ Flanieren nicht im Vordergrund steht. Eine
Einbeziehung in die Fußgängerzone ist nicht möglich, da beide Straßen eine hohe Bedeutung für die Abwicklung des innerstädtischen Fahrverkehrs haben.
Das Prinzip der Nutzungsdurchmischung soll bis zum 3. Obergeschoss beibehalten werden.
Gemäß dem festgelegten Zulässigkeitskatalog sind hier alle in § 7 (2) BauNVO genannten
Einrichtungen zulässig. Hiervon ausgenommen sind lediglich Vergnügungsstätten (siehe
nachfolgende „gesonderte“ Ausführungen).
Ab dem 3.Obergeschoss werden nur die in § 7 (2) Nr. 6 und 7 sowie § 7 (3) Nr. 2 BauNVO
genannten Wohnungen für allgemein zulässig erklärt. Mit dieser Regelung wird im Wesentlichen das Planungsziel verfolgt, dass auch nach „Feierabend“ bzw. Ladenschluss ein bestimmter Bevölkerungsteil in der Innenstadt verbleibt und somit zu einer Belebung und Frequentierung der innerstädtischen kulturellen und gastronomischen Einrichtungen beiträgt (=
belebte Innenstadt).
Von den Regelungen In Ziffer 1 und 2 ausgenommen sind jedoch folgende Nutzungen, die
im Geltungsbereich des Bebauungsplans unzulässig sind:
Einzelhandelsbetriebe, sofern es sich bei deren Sortiment um Produkte mit sexuellem
Charakter handelt (= Verkaufsstellen für Sex-Artikel [Sex-Shops]. sowie Videotheken),
Vergnügungsstätten (wie Nachtlokale aller Art, Vorführ- und Geschäftsräume, deren
Zweck auf Darstellungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, Discotheken sowie Spiel- und Automatenhallen),
Wettbüros und Wettannahmestellen, bei denen die kommerzielle Unterhaltung der
Kunden/ Besucher im Vordergrund steht und die über ein Angebot zum Verweilen/
Aufenthalt verfügen,
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Gewerbebetriebe, die ganz oder teilweise der Prostitution gegen Entgelt dienen (=
Bordelle, Dirnenunterkünfte, Anbahnungsgaststätten, Privatclubs, Kontaktsaunen
u.ä.),
Tankstellen, die sowohl von § 7 (2) Nr. 5 sowie § 7 (3) Nr. 1 BauNVO erfasst sind.
Zu diesem Nutzungsausschluss haben die Stadt die nachfolgend angeführten städtebaulichen Aspekte veranlasst:
Vergnügungsstätten
Der Planungsausschuss der Stadt Neuwied hatte bereits am 05.08.1986 einen Grundsatzbeschluss gefasst, wonach der Errichtung bzw. Ansiedlung von Spielhallen im Innenstadtbereich aus bauplanungsrechtlicher Sicht soweit wie möglich entgegengewirkt werden sollte.
Einen Bauantrag zur Nutzungsänderung einer Gaststätte in eine Spielhalle (siehe hierzu
Ausführungen in Kapitel 1) nahm die Stadt zum Anlass, auch für den vorliegenden Bebauungsplan die Umsetzung dieses Grundsatzbeschlusses anzugehen.
Eine Steuerungsmöglichkeit für die Stadt bestand wegen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans und der darin geregelten allgemeinen Zulässigkeit von Vergnügungsstätten nicht.
Da die Stadt mit der Ansiedlung von weiteren Vergnügungsstätten ein Negativ-Image („Trading-Down-Effekt“) insbesondere für den innerstädtischen Bereich erwartet, sollen nunmehr
im Bebauungsplan Nr. 101 die Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden.
Gemäß der einschlägigen Literatur liegt ein „Trading-Down-Effekt“ vor, wenn es auf Grund
der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen
Angebots- und Nutzungsvielfalt durch Spielhallen zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen kommt. Das Vorliegen eines „Trading-Down-Effekts“ beurteilt sich anhand der Umstände des konkreten Einzelfalles und kann im vorliegenden Planungsfall auf
die Erkenntnisse des Einzelhandelsgutachten der Stadt Neuwied von Junker und Kruse,
Dortmund, aus dem Jahr 1999, gestützt werden. So hat das Gutachten für den zur Überplanung anstehenden Bereich festgestellt, dass bei einer ungesteuerten Entwicklung von Vergnügungsstätten eine Verschlechterung der innerstädtischen Situation zu erwarten wäre.
Bestätigt wird diese Einschätzung durch das im September 2010 aufgestellte Handlungsund Entwicklungskonzept „Aktives Stadtzentrum Neuwied“ (siehe hierzu Ausführungen in
Kapitel 4 dieser Begründung).1
Den „Trading-Down-Effekt“ führt die Stadt daher als wesentlichen städtebaulichen Grund zur
künftigen Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungsstätten (Spielhallen) an. Des Weiteren
wird auf die in Kapitel 1 der Begründung angeführten Planungsleitziele verwiesen, die ebenfalls zur Rechtfertigung des Ausschlusses von Vergnügungsstätten heranzuziehen sind.
In diesem Zusammenhang wird zudem auf den in Kapitel 4.2 angeführten Entwurf für ein
Steuerungskonzept „Vergnügungsstätten“ für die Stadt Neuwied -Schwerpunkt Spielhallen-,
welches seitens der Stadtverwaltung erstellt wurde, verwiesen. Dieses ist der Begründung
als Anlage beigefügt.
Auf der Grundlage der beschriebenen städtischen Planungsleitziele, der gutachterlichen Erkenntnisse sowie der zu erwartenden städtebaulichen Missstände in Form des „TradingDown-Effekts“ werden im Kerngebiet nunmehr jegliche Arten von Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Hierzu ist in der Textfestsetzung klargestellt, dass von dem Ausschluss alle un-
1
NHIProjektStadt, Aktives Stadtzentrum Neuwied, Entwicklungs- und Handlungskonzept, Seite 27
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ter den städtebaulichen Begriffstypus „Vergnügungsstätten“ fallenden Unterarten erfasst sind
wie
a)
Nachtlokale aller Art, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen
mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist,
Hierunter fallen Nachtlokale jeglicher Art wie Nachtbars mit unterschiedlichen Darstellungen
(Striptease-Lokale, Tanzbars), Varietés, Kabaretts, Tanzbars, Stripteaselokale, Sex-LifeShows, (Video-) Peep-Shows, Swinger-Clubs, Sex-Shops mit Videokabinen, Sexkinos.
b)
Discotheken
c)
Spiel- und Automatenhallen
Hierzu gehören solche Einrichtungen, in denen mehr oder minder variationsreich erlaubten
Glücksspielen nachgegangen wird wie Wettbüros, Spielhallen, Einrichtungen mit Geldspielgeräten, Spielcasinos, Spielbanken.
Insbesondere werden hiervon die Wettbüros und Wettannahmestellen erfasst, bei denen die
kommerzielle Unterhaltung der Kunden/ Besucher im Vordergrund steht und die über ein
Angebot zum Verweilen/ Aufenthalt verfügen.
Ferner werden im Kerngebiet solche Anlagen und Einrichtungen ausgeschlossen, die zwar
nicht dem städtebaulichen Begriff der Vergnügungsstätte zuzuordnen sind, dennoch aber
vergleichbare Auswirkungen und Beeinträchtigungen hervorrufen können. Hierbei handelt es
sich um Gewerbebetriebe, die ganz oder teilweise dem Sexualverkehr gegen Entgelt dienen
(= Bordelle, Dirnenunterkünfte, Eros-Center, bordellartig betriebene Massage- und SaunaClubs u.ä.) sowie Einzelhandelsbetriebe, sofern es sich bei deren Sortiment um Produkte mit
sexuellem Charakter handelt (= Verkaufsstellen für Sex-Artikel [Sex-Shops]) sowie Videotheken.
Tankstellen
Der Ausschluss von Tankstellen ist damit zu rechtfertigen, dass sie sich hinsichtlich ihrer Art
und Nutzungsintensität nicht in den angestrebten Gebietscharakter und -struktur einfügen.
Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Erzeugung von Verkehr und den damit verbundenen umweltrelevanten Beeinträchtigungen in Form von Lärm und Luftschadstoffen.
Geschosse für Stellplätze und Garagen
Ein wichtiges Kriterium einer attraktiven Innenstadt ist die Bereitstellung einer ausreichenden
Zahl von Stellplatz- und Parkplatzflächen. Diese sollen nach Möglichkeit in räumlicher Nähe
zum Ort der jeweiligen Dienstleitung, Einzelhandel oder Wohnung liegen.
Andererseits kann je nach Anordnung und Unterbringung von Flächen für die Unterbringung
des ruhenden Verkehrs eine nachhaltige Beeinträchtigung des Stadtbildes und der Umfeldqualität hervorgerufen werden. Daneben kann es zu einer suboptimalen Nutzung innerstädtischer Flächen oder zur vollständigen Inanspruchnahme von wertvollen, besonders für die
Unterbringung attraktiver und belebbaren Einrichtungen geeigneten Flächen kommen.
Analog zum beschriebenen Trading-Down-Effekt würde eine ungesteuerte Entwicklung dieser Flächen ebenfalls zu einem Attraktivitätsverlust und Verödung der Innenstadt beitragen.
Um dies zu vermeiden, lässt der Bebauungsplan die Zulässigkeit von Geschossen für Stellplätze und Garagen auf den zu den öffentlichen Verkehrsflächen „Mittelstraße“ und „Langendorfer Straße“ liegenden Baugrundstücken nur unterhalb des Erdgeschosses zu.
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Im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen „Hermannstraße“ und „Schloßstraße“ sind Geschosse für Stellplätze und Garagen nur unterhalb und oberhalb des Erdgeschosses zulässig. Die differenzierte Betrachtung nach Straßen ergibt sich aufgrund der eingangs des Kapitels beschriebenen unterschiedlichen Funktion der Verkehrsflächen. Mit der gleichen Begründung sind im Teil B der textlichen Festsetzungen unter Nr. 4 (2) Regelungen getroffen,
um die Anordnung von Stellplätzen im Bereich der Straßenrandbebauung auszuschließen
(vergl. Kapitel 5.4)
5.2
Maß der baulichen Nutzung
Zum Maß der baulichen Nutzung werden im vorliegenden Bebauungsplan Festsetzungen zur
Grund- und Geschoßflächenzahlen, zur Zahl der Vollgeschosse sowie der Höhe baulicher
Anlagen getroffen.
Grund- und Geschoßflächenzahlen
Mit diesen Regelungen soll zum einen die Bebauungsdichte und die spezifische Ausnutzbarkeit des jeweiligen Baugrundstücks geregelt werden. Auch sollen diese Regelungen zum Erhalt des vorhandenen Stadtbildes beitragen. Gleichzeitig soll eine nutzungs- und funktionsgerechte Grundstücksausnutzung bzw. eine der Zweckbestimmung des Kerngebietes entsprechende gebietstypische Bebauung ermöglicht werden.
Im Bebauungsplan wurden unter Berücksichtigung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche grundstücksspezifische Festsetzungen zu den Grund- und Geschoßflächenzahlen getroffen. Diese bewegen sich im Rahmen des § 17 (1) BauNVO.
Zahl der Vollgeschosse (Z)
Bei der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse differenziert der Bebauungsplan zwischen
der zum öffentlichen Verkehrsraum liegenden Bebauung (= Randbebauung) und der im
rückwärtigen, von der Straße abgewandten liegenden Bebauung (= Blockinnenbereich).
Während im vorderen Bereich eine bis zu V-geschossige Bebauung entstehen kann, sind im
rückwärtigen Grundstücksbereich höchstens 2 Vollgeschosse zulässig. Mit dieser Differenzierung folgt der Bebauungsplan den Vorgaben aus dem Ursprungsbebauungsplan und der
hieraus sich hieraus entwickelten Umgebungsbebauung und trägt somit zur Aufrechterhaltung des Bebauungscharakters bei.
Nach § 16 (4) Satz 2 wird die Zahl der Vollgeschosse zwingend festgesetzt. So müssen im
Bereich der Randbebauung mindestens 3 Vollgeschosse, höchstens jedoch 5 Vollgeschosse
errichtet werden. Damit wird zur Unterstützung der Höhe baulicher Maßnahmen der Erhalt
der stadtgestalterischen Merkmale entlang den öffentlichen Verkehrsflächen angestrebt und
das in seiner Grundform aus der barocken Stadtgründungszeit noch ablesbare bestehende
Stadtbild gewahrt.
Im Blockinnenbereich, in dem die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse zwischen Z = I
und Z = II variiert, wird dagegen keine zwingende Festsetzung für die Zahl der Vollgeschosse getroffen Für diesen Bereich, der von den öffentlichen Verkehrsflächen nicht einsehbar
ist, besteht keine Notwendigkeit eine zwingende Regelung zwecks Wahrung des Stadtbildes
zu treffen.
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WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
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Begründung
13
Höhe baulicher Anlagen
Zur Bestimmung der dritten Dimension setzt der Bebauungsplan in Ergänzung zur Zahl der
Vollgeschosse die höchstzulässigen Höhen baulicher Anlagen fest.
Damit ist eine wirkungsvolle Steuerung der Höhenentwicklung und somit der dritten Dimension möglich. Das mit dieser Festsetzung verfolgte primäre planerische Ziel ist die Wahrung
und Erhaltung des Stadtbildes. In diesem Zusammenhang wird zwecks Vermeidung von
Wiederholungen auf die Ausführungen zum Belang „Zahl der Vollgeschosse“ verwiesen.
Für die Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen wird als unterer Maßbezugspunkt die an
das jeweilige Baugrundstück angrenzende, anbaufähige Verkehrsfläche festgelegt.
5.3
Bauweise, Nicht überbaubare Grundstücksflächen, Baulinien und Baugrenzen
Bauweise
Hinsichtlich der Bauweise unterscheidet der Bebauungsplan zwischen der geschlossenen
und der abweichenden Bauweise. Dabei berücksichtigt die Festsetzung zur Bauweise die
gewachsene Bebauungsstruktur im Plangebiet. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass die
Hauptgebäude beidseitig ohne seitlichen Grenzabstand auf den Grundstücksgrenzen errichtet wurden. Von den öffentlichen Verkehrsflächen aus betrachtet entsteht auf diese Weise
eine durchgehende Bebauung.
Die Festsetzung der geschlossenen Bebauung trägt dieser historischen Bebauungsstruktur
Rechnung. Aus planungsrechtlicher Sicht wird auf diese Weise die Fortführung der „durchgehenden“ Bebauung gewährleistet. Zu erwähnen ist, dass die geschlossene Bebauung für
alle Geschosse gilt.
Für die jeweiligen Eckgrundstücke im Plangebiet ist eine abweichende Bauweise gemäß §
22 (4) BauNVO definiert. Dies betrifft die Flurstücke Gemarkung Neuwied, Flur 5, Nrn. 104/1,
117/8, 144 und 466/117 (siehe hierzu Eintrag in der Planurkunde mit „a“).
Gemäß der getroffenen Definition zur abweichenden Bauweise sind die Gebäude an die in
der Planurkunde gekennzeichneten seitlichen Grundstücksgrenzen anzubauen, wodurch der
Charakter der geschlossenen Bebauung aufrechterhalten werden soll.
Das Heranreichen der Bebauung bis an die jeweilige Nachbargrenze soll neben der Aufrechterhaltung der Bebauungsstruktur auch eine optimale bauliche Ausnutzung der Grundstücke im innerstädtischen Bereich ermöglichen.
Überbaubare bzw. nicht überbaubare Grundstücksflächen
Zur Steuerung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Verortung der Bebauung
werden im Bebauungsplan überbaubare Grundstücksflächen durch Baulinien und Baugrenzen festgesetzt.
Bei der Festlegung der überbaubaren Grundstücksteile wird sich zum einen an der vorhandenen Bebauung orientiert. Ziel der getroffenen Festsetzungen ist die Aufrechterhaltung des
bereits bebauten Bereichs.
Bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen berücksichtigt der Bebauungsplan grundsätzlich die im Kerngebiet durch die Grundflächenzahl von 1,0 zugestandene
höchstmögliche Ausnutzbarkeit des jeweiligen Grundstücks für bauliche Zwecke.
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Jedoch kann eine vollständige Einbeziehung der im Plangebiet gelegenen Flächenteile für
eine bauliche Nutzung in Form von Hochbauten nicht zugestanden werden, da noch andere
Bedürfnisse wie etwa die Bereitstellung von Flächen für den ruhenden Anliegerverkehr oder
die Erschließung von rückwärtigen Grundstücksteilen befriedigt werden müssen. Aus diesem
Grund sind die im Blockinnenbereich liegenden, unmittelbar an die öffentliche Verkehrsfläche
angrenzenden Flächenteile nicht von den überbaubaren Grundstücksflächen erfasst. Diese
Flächenteile dienen der Unterbringung des ruhenden Anliegerverkehrs und sind entsprechend als Fläche für Stellplätze festgesetzt.
Die Festsetzung von Baulinien für die entlang der vorderen, unmittelbar an der Straßenbegrenzungslinie liegenden Bebauung ist mit stadtgestalterischen Gründen zu rechtfertigen.
Hiermit wird der geschlossenen Karreestruktur Rechnung getragen, die durch die Stadtgründung im 17. Jahrhundert angelegt wurde.
Insgesamt ermöglichen die getroffenen Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksflächen dem künftigen Eigentümer/ Bauherren einen ausreichenden Raum für eine Neugestaltung bzw. An- und/ oder Umbauten sowie die Unterbringung der benötigten Nebenanlagen
und Garagen.
Ausnahmen von den getroffenen Festsetzungen sind nur in bestimmten Fällen möglich. Auf
diese Weise wird eine gewisse Flexibilität erzeugt und ein Handlungsspielraum bei der architektonischen Ausgestaltung gewährt. Hierzu regelt der Bebauungsplan, dass die Baulinien,
die grundsätzlich für die Obergeschosse entlang der Straßen verbindlich sind, überschritten
werden dürfen. Allerdings definiert der Bebauungsplan für diesen Fall bestimmte Auflagen.
So ist eine Überschreitung der Baulinie in den Obergeschossen durch einzelne Bauelemente
nur zulässig, wenn diese nicht mehr als 1/3 der Gesamtfassadenlänge ausmachen und ihre
Ausladung das Maß von 0,60 m nicht überschreitet, sowie um die Ausladungstiefe von der
seitlichen Grenze zurückweichen.
Ausnahmsweise kann die Gebäudeflucht eines ganzen Baukörpers bis zu 0,30 m hinter der
Baulinie angelegt werden.
Im Erdgeschoss gelten die festgesetzten Baulinien als Baugrenze. Diese Regelung ermöglicht eine zweckmäßige Gestaltung der Baukörper, indem beispielsweise durch ein Abrücken
der vorderen Gebäudekante von der Straßenbegrenzungslinie ein Arkadengang ausgebildet
werden kann.
Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan eine Ausnahmeregelung für unterirdisch errichtete
bauliche Anlagen in Form von Tiefgaragen. Die Errichtung von Tiefgaragen einschließlich
den dazu gehörigen Einrichtungen kann ausnahmsweise innerhalb der als „nicht überbaubar“ ausgewiesenen Flächen zugelassen werden, wenn die Deckenfläche dieser Einrichtungen dauerhaft flächendeckend begrünt oder mit Mutterboden abgedeckt und gärtnerisch gestaltet wird. Dieser Regelung nach Einbeziehung der nicht überbaubaren Grundstücksteile nur
für Tiefgaragen stehen öffentliche und private Belange nicht entgegen. Insbesondere die an
die Erteilung der Ausnahme geknüpfte Auflage nach einer flächendeckenden Begrünung der
Deckenfläche trägt dem Charakter einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche in Form der
Nutzung als private oder öffentliche Freiraumfläche Rechnung.
Für die Durchfahrt zu den Blockinnenbereichen fordert der Bebauungsplan eine lichte Höhe
von mindestens 3,50 m und einer Breite von mindestens 6,0 m auszubilden. Planungsziel ist
die Gewährleistung einer reibungslosen Befahrbarkeit, um so für die im Blockinnenbereich
gelegenen Stellplatz- und Anlieferungs-/ Andienungsflächen eine ordnungsgemäße Erschließung zu ermöglichen.
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Vor diesem Hintergrund gibt der Bebauungsplan vor, dass innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen, die die mit dem Zuordnungsbuchstaben „D“ gekennzeichneten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung überlagern, die Obergeschoßnutzungen nur
oberhalb einer lichten Höhe von mindestens 3,5 m zulässig sind.
Stellung baulicher Anlagen
Der Bebauungsplan gibt die parallele Ausrichtung der Firstrichtung zur Straße vor. Sonderregelungen sind lediglich bei Eckgebäuden möglich.
Mit der Vorgabe zur Ausrichtung der Gebäude-Längsseite soll der aus der historischen Entwicklung entstandene städtebauliche Ordnungsgedanke und der stadtgestalterische Charakter der Karree-Struktur aufrechterhalten werden. Die Regelung unterstützt dabei die getroffenen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen wie etwa zur Dachform und –neigung.
5.4
Flächen für Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze
Nebenanlagen und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Wie bereits in Kapitel 5.3 dargelegt, ermöglichen die getroffenen Festsetzungen zur
überbaubaren Grundstücksflächen dem künftigen Eigentümer/ Bauherren einen ausreichenden Raum für eine Neugestaltung bzw. An- und/ oder Umbauten sowie die Unterbringung
der benötigten Nebenanlagen und Garagen.
Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und den festgesetzten
Flächen für Stellplätze mit dem Planeinschrieb „St“ zulässig. Innerhalb der III-IV sowie III-Vgeschossig ausgewiesenen Bauflächen ist die Anordnung von Stellplätzen grundsätzlich unzulässig.
Bei den Ausführungen in Kapitel 5.1 zu den Geschossen für Stellplätze und Garagen wurde
ausgeführt, dass ein wichtiges Kriterium für eine attraktive Innenstadt die Bereitstellung einer
ausreichenden Zahl von Stellplatz- und Parkplatzflächen in räumlicher Nähe zum Ort der jeweiligen Dienstleitung, Einzelhandel oder Wohnung ist.
Jedoch wurde angeführt, dass diese Flächen für die Unterbringung des ruhenden Verkehrs
je nach Anordnung und Unterbringung eine nachhaltige Beeinträchtigung des Stadtbildes
und der Umfeldqualität hervorrufen können. Dies wiederum kann zu einer suboptimalen Nutzung innerstädtischer Flächen oder zu einem Attraktivitätsverlust und Verödung der Innenstadt führen.
Um dies zu vermeiden, lässt der Bebauungsplan zum einen die Zulässigkeit von Geschossen für Stellplätze und Garagen auf den zu den öffentlichen Verkehrsflächen „Mittelstraße“
und „Langendorfer Straße“ liegenden Baugrundstücken nur unterhalb des Erdgeschosses
zu. Im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen „Hermannstraße“ und „Schloßstraße“ sind
Geschosse für Stellplätze und Garagen nur unterhalb und oberhalb des Erdgeschosses zulässig.
Zur Unterstützung dieses angeführten Planungsziels trifft der Bebauungsplan die o.a. Festsetzung zum Ausschluss von Stellplätzen innerhalb der III-IV sowie III-V-geschossig ausgewiesenen Bauflächen.
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5.5
16
Verkehrsflächen
Der Bebauungsplan trifft auf der Grundlage des § 9 (1) Nr. 11 BauGB Festsetzungen zu Verkehrsflächen. Dabei wird differenziert zwischen den „klassischen“ Verkehrsflächen sowie
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung. Diese übernehmen im Innenstadtgebiet unterschiedliche Aufgaben und Funktionen.
In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass in der Ebene des Bebauungsplans lediglich die planungsrechtliche Flächensicherung erfolgt. Die Festsetzung einer Verkehrsfläche
auf der Ebene des Bebauungsplans ist rein bodenrechtlicher Natur und normiert eine Fläche,
die künftig für die Abwicklung von verkehrsplanerischen Aspekten zur Verfügung steht. Die
planungsrechtliche Festsetzung einer Verkehrsfläche kann zudem nicht mit Regelungen anderer Rechtsbereiche wie beispielsweise die Widmung, Verkehrssicherung und Verkehrslenkung befrachtet werden.
Verkehrsfläche
Die „Schloßstraße“ sowie die „Hermannstraße“ werden als „klassische“ Verkehrsfläche festgesetzt. Sie dienen in erster Linie der Abwicklung des innerstädtischen Verkehrs sowie tlw.
auch dem Durchgangsverkehr der westlich gelegenen Stadtteile bzw. benachbarter Gemeinden. Zudem haben sie eine hohe Bedeutung für den ÖPNV. Wegen ihrer Lage unmittelbar
am Randbereich der Fußgängerzone von Neuwied sind mehrere ÖPNV-Haltstellen vorhanden, womit eine gute Erreichbarkeit insbesondere von weniger mobilen Bevölkerungsgruppen sichergestellt werden kann. Im Straßenraum werden zudem die Nutzeransprüche des
ruhenden Verkehrs und der Fußgänger berücksichtigt. So sind in der „Schloßstraße“ ausreichend bemessene seitliche Parkstreifen vorhanden. Ebenso sind Gehwege vorhanden, die
dem anfallenden Fußgängerverkehr mit ausreichenden Breiten zur Verfügung stehen.
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
a)
„Fußgängerbereich“
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Flächenteile der Parzellen Gemarkung Neuwied, Flur 5, Nr. 306/1 (= „Mittelstraße“) und 305/1 (= „Langendorfer Straße“) sind
als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, hier „Fußgängerbereich“ festgesetzt.
Die „Mittelstraße“ und die „Langendorfer Straße“ sind der Bereich der höchstrangigen Nutzung im innerstädtischen Bereich von Neuwied. Sie bilden das Rückgrat in der City für die
(kleinflächigen) Einzelhandelsbetriebe, gastronomische Einrichtungen sowie Dienstleitungsbetrieben. Um die Erlebbarkeit und Attraktivität dieses Bereichs zu erhalten und weiter entwickeln zu können, erfolgt in der Bebauungsplanebene die planungsrechtliche Sicherung.
Mit der Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ wird klargestellt, dass der Fußgängerverkehr
zur Verfügung Vorrang vor anderen Verkehrsteilnehmern hat.
Weitergehende Regelungen zur Befahrbarkeit von Rettungsfahrzeugen, Anlieferfahrzeugen
u.ä. sowie die Ausgestaltung des Straßenraumes werden – wie bereits erwähnt – nicht in der
Bauleitplanung getroffen, sondern vielmehr in den nachfolgenden Ebenen der Ausbau- und
Erschließungsplanung und dem Ordnungsrecht.
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b)
17
Verkehrsberuhigte Bereiche und Anschluss an die Verkehrsflächen
Die festgesetzten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, hier: „Verkehrsberuhigte
Bereiche“, dienen der Sicherstellung der rückwärtigen Erschließung sowie der Versorgung
der angrenzenden Grundstücke.
Primäres Ziel dieser Verkehrsflächen ist die o.a. Sicherstellung der Erschließung sowie der
Versorgung der anliegenden Grundstücke. Vor diesem Hintergrund regelt der Bebauungsplan auch, dass für den Anschluss der an diesen „Andienungshof“ angrenzenden Grundstücke eine Ein- und Ausfahrt mit einer Mindestbreite von 3 m vorzuhalten ist.
Planungsziel dieser Festsetzung ist die Sicherstellung einer rückwärtigen Grundstückserschließung. Dies ist gerade für die Randbebauung der an der „Mittelstraße“ und die „Langendorfer Straße“ gelegenen Grundstücke unabdingbare Voraussetzung, da eine Erschließung über diese Straßen wegen der unter a) beschriebenen Festsetzung nicht möglich ist.
Außerdem trifft der Bebauungsplan ein Anschlussverbot für Ein- und Ausfahrten von den
Grundstücken zu diesen Straßen.
Ebenfalls setzt der Bebauungsplan ein Anschlussverbot für die „Schloßstraße“ und die „Mittelstraße“ fest. Von den an diese Verkehrsfläche angrenzenden Baugrundstücken sind keine
Ein- und Ausfahrten zu den vorgenannten öffentlichen Verkehrsflächen zulässig. Das verfolgte Ziel ist die Aufrechterhaltung der Leichtigkeit des fließenden Verkehrs auf den innerstädtisch bedeutsamen Verkehrsstraßen sowie aus Verkehrssicherheitsgründen eine Überschaubarkeit des Verkehrsraumes.
Auf diese Weise kann zudem der anliegerbezogene Verkehr aus den öffentlichen Straßen
herausgezogen werden, wodurch eine bessere Überschaubarkeit, eine höhere Verkehrssicherheit sowie ein besserer Verkehrsfluss der innerstädtischen Straßen erzielt werden kann.
Des Weiteren wird eine Erreichbarkeit der auf den rückwärtigen Teilen der Privatgrundstücke
liegenden Stellplätze ermöglicht und somit ein wesentlicher Beitrag für die Unterbringung des
ruhenden Verkehrs im räumlich beengten Innenstadtbereich geleistet.
c)
„Durchfahrt“ zu den Blockinnenbereichen
Diese festgesetzten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung dienen der fahrmäßigen
und fußläufigen Erschließung der Blockinnenbereiche. Sie sind mit einer lichten Höhe von
mindestens 3,50 m und einer Breite von mindestens 6,0 m auszubilden.
Entsprechende Ausführungen hierzu wurden bereits in Kapitel 5.3 zum Belang „Überbaubare
bzw. nicht überbaubare Grundstücksflächen“ gemacht. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird daher auf die dortigen Ausführungen verwiesen.
5.6
Gehrecht
Zwischen der „Mittelstraße“ und der „Schloßstraße“ besteht eine fußläufige Verbindung, die
von der Allgemeinheit genutzt wird (z.B. Abkürzung der fußläufigen Wege). Mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans und der geplanten Neuordnung auf den Grundstücke Mittelstr.
71 - 73, 75 – 77 und 83 sowie Schloßstraße 48 – 52 wird die Passage verschoben.
Zur Sicherung dieser im Interesse der Allgemeinheit stehenden Querung des Blockinnenbereichs wird ein Gehrecht nach § 9 (1) Nr. 21 BauGB festgelegt.
Die Festsetzung als Gehrecht bewirkt, dass die hochpreisigen Grundstücksstrukturen und –
zuschnitte unangetastet bleiben, so dass der Raum ober- und unterhalb des Gehrechts weiWeSt
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terhin beplant und genutzt werden kann. Durch den gewählten Verlauf der Fußgängerpassage wird eine bessere Orientierung infolge der möglichen Sichtverbindung zwischen Mittelund Schloßstraße geschaffen. Zudem befindet sich die Passagenmündung in der Mittelstraße unmittelbar vis à vis der im gegenüberliegenden Karree liegenden sogenannten „Kolpingpassage“ als zur Marktstraße führenden Fußgängerverbindung. Auch hierdurch wird die Orientierung und Sichtbeziehung erleichtert.
5.7
Anpflanzen und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Die getroffenen Regelungen zum Anpflanzen und Erhalten von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen haben sowohl stadtgestalterische als auch siedlungsökologische
Gründe.
So werden mit den Baumpflanzungen bzw. den zu erhaltenden Bäumen eine Auflockerung
sowie eine innere Durchgrünung im innerstädtischen Bereich angestrebt. Gleichzeitig begründen – allerdings untergeordnet - naturfachliche Aspekte wie u.a. die Verbesserung des
„Stadtklimas“ oder aber die Schaffung von Lebensräumen für Kein(st)lebewesen diese Festsetzungen.
Zwischenzeitlich sind im Rahmen der Umsetzung des bisher geltenden Bebauungsplans auf
den Stellplatzflächen im Blockinnenbereich mehrere Bäume gepflanzt worden. Diese werden
nun auf der Grundlage des § 9 (1) Nr. 25b BauGB als dauerhaft zu erhaltende Bäume festgesetzt. Abgängige Bäume sind gleichartig und gleichwertig nach zu pflanzen.
Mit der Textfestsetzung wird zum einen der vorhandene Baumbestand sowie bei der Bedarf
die Durchführung einer Ersatzpflanzung gesichert.
Bei dem im östlichen Teil des Geltungsbereichs gelegenen Innenhof besteht an 2 Stellen
noch ein Ergänzungsbedarf von 2 Baumstandorten. Der Bebauungsplan setzt daher an den
betroffenen Stellen das Anpflanzen von 2 Bäumen fest.
6
B AUO RDNU NG SRECHT L I CHE F EST SET Z UNG EN
Einen wesentlichen Beitrag für die Einbindung des Plangebietes in das Stadtbild leisten
grundsätzlich die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen, die der Regelung gestalterischer
Inhalte dienen.
Für das Plangebiet besteht wegen der innerstädtischen Lage ein Regelungsbedarf für die
Aufnahme von gestalterischen Festsetzungen. Diese sollen in Ergänzung bzw. in Verbindung mit den getroffenen Festsetzungen insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung und
den Pflanzgeboten bzw. -bindungen eine Einbindung in das Stadtbild gewährleisten.
Im Bebauungsplan sind daher Gestaltungsfestsetzungen zur Dachgestaltung und der Fassadengestaltung aufgenommen worden.
Die getroffenen Gestaltungsfestsetzungen begründen aus bodenrechtlich relevanter Sicht
das städtebauliche Erfordernis. Neben dem angeführten Grund der Einbindung in das Stadtbild ist aufzunehmen, dass mit den angeführten Gestaltungsfestsetzungen insbesondere
dauerhafte Strukturmerkmale des Plangebietes festgelegt werden.
Es handelt sich hierbei um solche Maßnahmen, die aus stadtstruktureller Sicht i.d.R. nicht
kurzfristig verändert werden. In Verbindung mit den o.a. getroffenen bauplanungsrechtlichen
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Festsetzungen dienen die getroffenen Regelungen zur Erzeugung bzw. Erhaltung des Charakters und Wiedererkennungswertes eines innerstädtischen Quartiers, der sich besonders
den Dauernutzern und Besuchern zeigen soll.
In diesem Zusammenhang ist weiter auf die vom Stadtrat in seiner Sitzung am 04.10.2007
erlassene Satzung zum Anbringen, der Anordnung und der Gestaltung von Vordächern,
Sonnenschutzdächern (Markisen) und Werbeanlagen an Gebäuden hinzuweisen.
Die Regelungen dieser Satzung sind neben den getroffenen bauordnungsrechtlichen Festsetzungen dieses Bebauungsplans Nr. 101 zusätzlich auf dessen Geltungsbereich anzuwenden.
Insgesamt wird jedoch eine planerische Zurückhaltung bei der Regelung zur Baugestaltung
ausgeübt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass im vorliegenden Teilgebiet kein einheitliches
bzw. erhaltenswertes Gestaltungskonzept erkennbar vorliegt bzw. aus rechtlicher Sicht nicht
ausreichend begründbar ist.
Daher soll für die abschließende Beurteilung von gestalterischen Belangen grundsätzlich die
Vorgaben der Landesbauordnung herangezogen werden (und hier § 5 LBauO „Gestaltung“)
zu verweisen. Demnach müssen bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen
nach Form, Maßstab, Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander, Werkstoff und
Farbe so gestaltet sein, dass sie nicht verunstaltet wirken. Zudem sind bauliche Anlagen sowie andere Anlagen und Einrichtungen mit ihrer Umgebung so in Einklang zu bringen, dass
sie das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten oder deren beabsichtigte Gestaltung nicht stören. Auf die erhaltenswerten Eigenarten der Umgebung ist Rücksicht zu
nehmen.
7
UMWELT RELEVANT E AUS WI RKUNG EN
Für den vorliegenden Bebauungsplan wurde eine dem Planungsstand entsprechende Prüfung der umweltrelevanten Belange vorgenommen. Es galt zu klären, inwieweit für die in § 1
(6) Nr. 7 BauGB und § 1a BauGB aufgelisteten Umweltbelange erhebliche Auswirkungen zu
erwarten sind bzw. solche erhebliche Auswirkungen anzunehmen sind, die über das Maß
des bisher zulässigen hinausgehen.
Baugesetzbuch
§ 1 (6) Nr. 7a
Umweltbelang
Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen,
Boden, Wasser, Luft, Klima und
das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die
biologische Vielfalt
Voraussichtliche
erhebliche Auswirkungen/ Gegenstand der
Umweltprüfung
wg. der innerstädtischen Lage und
dem damit verbundenen hohen
Versiegelungsgrad
im Plangebiet sind
keine naturnahen
Strukturen/ Lebensräume vorhanden
Prüfmethode und
Detaillierungsgrad
---
nein
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Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
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Neuaufstellung Bebauungsplan Nr. 101 „Kaufhaus La Porte"
Begründung
Baugesetzbuch
§ 1 (6) Nr. 7b
Umweltbelang
Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der
europäischen Vogelschutzgebiete
im Sinn des Bundesnaturschutzgesetzes
Voraussichtliche
erhebliche Auswirkungen/ Gegenstand der
Umweltprüfung
Es wird auf die
Ausführungen in
Kapitel 2 der Begründung verwiesen
Prüfmethode und
Detaillierungsgrad
LANIS
nein
§ 1 (6) Nr. 7c
Umweltbezogene Auswirkungen
auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung
insgesamt
nein
---
§ 1 (6) Nr. 7d
Umweltbezogene Auswirkungen
auf Kultur- und sonstige Sachgüter
nein
---
§ 1 (6) Nr. 7e
Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit
Abfällen und Abwässern
nein
---
§ 1 (6) Nr. 7f
Nutzung erneuerbarer Energien
sowie die sparsame und effiziente
Nutzung von Energie
nein
---
§ 1 (6) Nr. 7g
Darstellung von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen,
insbesondere des Wasser-, Abfallund Immissionsrechtes
nein
---
§ 1 (6) Nr. 7h
Erhaltung der bestehenden Luftqualität in Gebieten, in denen die
durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von bindenden Beschlüssen
der europäischen Gemeinschaft
festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden
nein
---
§ 1 (6) Nr. 7i
Wechselwirkungen zwischen den
einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a,
c und d
nein
---
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Stadtplaner
WeSt-Stadtplaner Tannenweg 10 56751 Polch
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Stadt Neuwied
Neuaufstellung Bebauungsplan Nr. 101 „Kaufhaus La Porte"
Begründung
Baugesetzbuch
§ 1a (3)
Umweltbelang
Zusätzliche Eingriffe in Natur und
Landschaft
Voraussichtliche
erhebliche Auswirkungen/ Gegenstand der
Umweltprüfung
Prüfmethode und
Detaillierungsgrad
Es wird auf die
Ausführungen in
Kapitel 2 der Begründung verwiesen
---
nein
Die Bewertung der Schutzgüter zeigt, dass durch die angestrebte Neuaufstellung des Bebauungsplans keine erheblichen bzw. keine über das bisher zulässige Maß hinausgehenden
Beeinträchtigungen für die umweltrelevanten Schutzgüter zu erwarten sind.
ANL AG EN
1. Entwurf - Steuerungskonzept „Vergnügungsstätten“ für die Stadt Neuwied Schwerpunkt Spielhallen -, Stadtbauamt Neuwied
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