Neue Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein

Innenministerium
des Landes
Schleswig-Holstein
Neue Wohnraumförderung in SH
Karin Siebeck
Ahrensburg 18.11.2013
„Jeder für sich oder alle zusammen –
Wohnungsbaupolitik in SH und HH“
Veranstaltung SRL -
Flensburg 30.10.13
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Förderung: Ziele, Grundlagen
Innenministerium
des Landes
Schleswig-Holstein
Sicherung des bezahlbaren Wohnens und
Wohnraumversorgung in den Regionen höherer Mieten
Sicherung der Investitionen „Brücke zur Wirtschaftlichkeit“ in
den Regionen der niedrigen und dabei stagnierenden Mieten
Mietengutachten, Wohnungsmarktprognose – Transparenz und
Information
Baukostenkontrolle und Auswertung Arbeitsgemeinschaft für
zeitgemäßes Bauen - ARGE
Flensburg 30.10.13
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Förderbestimmungen SH -
Innenministerium
des Landes
Schleswig-Holstein
Konkreter Nachteilsausgleich - Vermeidung von
Überkompensation; Ziel angemessene Rendite
Konsequente Verhandlung u. Vereinbarung Förderhöhe
nachrangig: Darlehen
Bestimmte Finanzierungskonditionen
System der Obergrenzen
Mieten netto kalt; Einkommen; Wohnflächen
Matrix angemessener Kosten
statt starrer Grenzen
Energiestandards
Flensburg 30.10.13
3
5,66
5,63
17,85
Schleswig-Holstein gesamt: 6,44 € pro m²
Überwiegend niedriges Niveau
(auch bei relativ hohem Anstieg)
6,51
6,68
7,32
Monatliche
Nettokaltmiete
pro m² Wohnfläche
6,63
6,56
6,72
8,33
8,37
Runder Tisch WoBau Förderung SH
01.10.2012
1.390 €/m²
1.640 €/m²
Flensburg
1.410 €/m²
1.400 €/m²
Kiel
1.420 €/m²
Ø-Baukosten (KG300+400)
ohne Mehraufwendungen für :
Neumünster
1.410 €/m²
1.410 €/m²
Itzehoe
Besondere Gründung
1.400 €/m²
Barrierefreiheit (Aufzug)
1.410 €/m²
1.420 €/m²
Garagen/Tiefgaragen/Parkpalette
Lübeck
Außenanlagen
1.410 €/m²
Energetischer Standard (besser E70)
Besondere ökologische Maßnahmen
Besondere Materialwahl (Nachhaltigkeit)
1.400 €/m²
Städtebauliche Vorgaben
Bezug: Wohnungsgröße von 55 m² (Kostenobergrenze: 1.425 €/m²)
Auswertung: Fördercontrolling 2008-2012 (Kostenstand :09/2012)
Dietmar Walberg
//
Runder Tisch WoBau Förderung SH
01.10.2012
Kostensteigerungen im Wohnungsbau seit 2008
(Entwicklung der Baukosten)
A
B
Rohbauarbeiten: + 6,5 %
Beispiele – Rohbau:
Zimmerer- und Holzbauarbeiten: + 10,5 %
Stahlbauarbeiten: + 1,5 %
Klempnerarbeiten: + 12,9 %
C
Ausbauarbeiten: + 7,9 %
Beispiele – Ausbau:
Metallbauarbeiten: + 8,6 %
Tischlerarbeiten: + 6,9 %
Heizungsanlagen und WW: + 12,1 %
Architektur- und Ingenieurleistungen: + 12,4 %
Wohnungsbau, gesamt: + 7,3 %
Bezug Vorjahr
Bezug 2008
2009
+ 0,9 %
+ 0,9 %
2010
+ 1,0 %
+ 1,9 %
2011
+ 2,7 %
+ 4,7 %
2012
+ 2,5 %
+ 7,3 %
2008
Dietmar Walberg
//
Programm -
Innenministerium
des Landes
Schleswig-Holstein
Ergebnisse 2009 - 2012
PJ 2009/2010: 290 Mio. €; 4 900 WE; 51 % OZ; 24 % HHRd
PJ 2011: 84 Mio. €: 1 315 WE; davon 5 % HHRd
Investition 2011: 250 Mio. €
Aufträge regionales Baugewerbe: rd. 75 % oder 180 Mio. €
2012 15 Mio. €
Programmsoll 2011 – 2014 :
90 Mio.€ oder 1 400 WE / a
Kom. Förderbudgets OZ + Sylt
140 Mio. € (100 Mio. € belegt)
50 Mio. € HH Rand
50 Mio. € sonst. Regionen
Flensburg 30.10.13
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sozial, wirtschaftlich, konkurrenzfähig?
Innenministerium
des Landes
Schleswig-Holstein
Steigerung der Baukosten
Wohnraumförderung nicht mehr wirtschaftlich
Kapitalmarktentwicklung
Wohnraumförderung als Finanzierung nicht mehr
konkurrenzfähig
Mietenentwicklung regional stark steigend
Wohnraumförderung mit MOG nicht mehr konkurrenzfähig
ausreichende Soziale Wohnraumversorgung gefährdet
neue Kostengrenzen,
Finanzierungskonditionen
Prüfung der Zielgruppen
Flensburg 30.10.13
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Innenministerium
des Landes
Schleswig-Holstein
Einhaltung von Einkommensgrenzen
Zahl der zum Haushalt Einkommensgrenze Einhaltung der Einkommensgrenzen z.B.
rechnenden
nach § 8 SHWoFG u. durch folgende Berufsgruppen
Familienmitglieder
§ 7 SHWoFG-DVO
des öffentlichen Dienstes *
(netto monatl. in €) (jeweils 1 „Verdiener“ - netto)
1-Personen-Haushalt
1.450,- bis einschl. Entgeltgruppe 3
z.B. Justizhelfer, Pförtner, Tierwärter
Einhaltung der Einkommensgrenzen z.B.
durch folgende Leistungsberechtigte
nach dem SGB II (sogenannte "Aufstocker")
(jeweils 1 „Verdiener“ - netto)
Taxifahrer
2-Personen-Haushalt
1.967,- bis einschl. Entgeltgruppe 8
z.B. Erzieherin, Ergotherapeuten,
Arzthelferin, Rettungssanitäter
Pflegehelferin, Servicekraft in der Seniorenpfege, Verkäuferin
2-Personen-Haushalt
(Alleinerziehend mit
1 Kind)
3-Personen-Haushalt
(Eltern + 1 Kind)
2.017,- bis einschl. Entgeltgruppe 9 bzw. KR 9b
z.B. Hebamme, Altenpflegerin, Oberförster,
Lehrkräfte in Gesundheitsberufen
2.267,- bis einschl. Entgeltgruppe 10
z.B. Forstamtmänner, Leiter von
Kindertagesstätten mit mind. 100 Plätzen,
Vermessungstechnische Beschäftigte
2.317,- bis einschl. Entgeltgruppe 11
z.B. Kinder- und Jugendlichenpsychotherapeuten
2.733,- bis einschl. Entgeltgruppe 13
z.B. Verwaltungsdienst Einstiegsamt
höherer Dienst
3.200,- bis einschl. Entgeltgruppe 15
z.B. Apotheker, Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte
mit entsprech. Funktionen
Zahntechniker, Verkaufshelfer,
Verkäuferin
3-Personen-Haushalt
(Alleinerziehend mit
2 Kindern)
4-Personen-Haushalt
(Eltern + 2 Kinder)
5-Personen-Haushalt
(Eltern + 3 Kinder)
Kassiererin, Vulkanisierer, Schlosser
Gartenarbeiter, Reinigungshelfer (Aushilfe)
Reinigungshelfer, Sicherheitskraft (Aushilfe),
Verkaufshelfer
* Hinweis: Diese Übersicht ist nicht abschließend. Es liegen der Aufstellung Annahmen zugrunde. Diese Annahmen orientieren sich an
Durchschnittswerten der Entgelttabelle zum Tarifvertrag-Länder.
Hier ist Platz für Organisationsinformationen
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Einkommensgrenzen
Innenministerium
des Landes
Schleswig-Holstein
Hier ist Platz für Organisationsinformationen
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Innenministerium
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Schleswig-Holstein
Neubauförderung
Neubau von Mietwohnungen
Studentenwohnungen
Zielgruppe
Berechtige § 8 SHWoFG
Studenten und Auszubildende
Förderhöhe
bis zu 75 -85 % der förderfähigen
Gesamtkosten
bis zu 75-85 % der förderfähigen
Gesamtkosten (ohne Möblierung)
Zinsen / Zinsprogression
0,50% Verwaltungskosten, dann +0,25 % alle 3 Jahre nach 6 Jahren
mind. 1,25 %
Tilgung
Dauer der Zweckbindung
35 Jahre / optional 20 Jahre
35 Jahre
Wohnungsgrößen
gem. Wohnflächengrenzen
20-25 m² Wfl.
Zulässige Miethöhe
Zulässige Mieterhöhung
Nettomiete
€ 4,85
€ 5,20
€ 5,50
9% alle 3 Jahre nach 6
mietsteigerungsfreien Jahren
€ 5,20 Nettomiete/5,50
€ 1,00 Zuschlag
€ 1,50 Möblierungszuschlag
€ 4,50 BK / HK-Pauschale
€ 12,20 Inklusivmiete/12,50
2 % p.a. nach 2 mietsteigerungsfreien
Jahren
Realisierung von angemessenen Renditen
Konkurrenzfähigkeit mit Marktmieten bis ca. € 8,90
Fördervoraussetzung EFH SH 70
2. Förderweg „Zielregionen Offensive“
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Schleswig-Holstein
Einkommensgrenzen § 8 SHWoFG / § 7 SHWoFG-DVO + 20 %
Miethöhe € 7,00 / m² mtl.
Höhe der Förderdarlehen bis zu 50 % der förderfähigen
Gesamtkosten
Zinsprogression 0,50 % alle 3 Jahre nach 6 freien Jahren,
Zins ab Jahr 21 „gedeckelt“ bei 4,00 % bis zum Laufzeitende
Tilgung mind. 1,25 %
Zweckbindungen 20 Jahre
Nur in Kombination mit „1. Förderungsweg“(50%)
Kiel, Lübeck, Sylt, HHRd
Kommunen mit Mieten >> 7 €
1
Innenministerium
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Schleswig-Holstein
Stand November 2013
Deutlicher Anstieg der Förderberatungen
Neubauvorhaben im HH-Rand / den Bedarfsregionen
(„Offensive für bezahlbares Wohnen“)
Anzahl gesamt ca. 1.800 WE, davon 880 WE gefördert
Fördervolumen ca. € 100.000.000,-
Kommunalpolitische Beschlüsse zu Quoten für geförderten
Wohnungsbau
Baulandbereitstellung Kommunen HHRd
Neue Wohnbauprojekte in Kiel
Überzogenes Kommunales Förderbudget Lübeck mit
Nachmeldungen
Verhandlung zu Eckpunkten Bestandsförderung
Hier ist Platz für Organisationsinformationen
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Schleswig-Holstein
Bestandsförderung - Entwurf
Förderfähige
Gesamtkosten
Energieeffizienzstandard
Teilmodernisierung
Modernisierung
Sanierung
bis zu € 400,- /m² Wfl.
bis zu € 800,- /m² Wfl.
bis zu € 1.600,- /m² Wfl.
?
EFH SH 115
EFH SH 85 / 115 + Barriere
Höhe Förderdarlehen
Anzahl Zweckbindungen
Zinssatz
Tilgung
Kreditlaufzeit ca.
Zweckbindung
Miethöhe
Zul. Mieterhöhung
bis zu 100 % der förderfähigen Gesamtkosten
Eine Zweckbindung
je angefangene T€ 40
Förderdarlehen
Eine Zweckbindung
je angefangene T€ 60
Förderdarlehen
Eine Zweckbindung
je angefangene T€ 80
Förderdarlehen
anfänglich 0,50% Verwaltungskosten bis Ablauf des 6. Jahres, danach +0,25% alle 3
Jahre bis Ablauf des 20. Jahres; ab Jahr 21 Zinssatz 4,00% inkl. Verwaltungskosten
mind. 3,00%
mind. 3,00%
mind. 2,00%
26 Jahre
26 Jahre
32 Jahre
10 (15) Jahre *
15 (20) Jahre *
25 (30) Jahre *
€ 4,85 (Regionalstufe I) / € 5,20 (Regionalstufe II) / € 5,50 (Regionalstufe III)
bis zu 9% alle 3 Jahre nach 6 mietsteigerungsfreien Jahren
* Einkommensprüfung zur Feststellung der Berechtigung
alternativ: Dauer der Zweckbindung + 5 Jahre; Vermietung an Berechtigte im Zuge der Fluktuation*
Bestandsförderung
Wirtschaftlichkeit mit Sozialer Wohnraumförderung
RS
I
II
III
2.FöW
0,25%
Prog.
Miete
Fördergegenstand
4,85 € Teilmodernisierung
Modernisierung
Sanierung
5,20 € Teilmodernisierung
Modernisierung
Sanierung
5,50 € Teilmodernisierung
Modernisierung
Sanierung
5,50 € Teilmodernisierung
7,00 € Modernisierung
Sanierung
Kosten / m²
Höhe Zuschuss
je m² Zweckbindung
400 €
800 €
1.400 €
400 €
800 €
1.400 €
400 €
800 €
1.400 €
400 €
800 €
1.400 €
RS II = Regionalstufe 2 Flensburg; RS III = Kiel, Lübeck, HHRd;
15
50 €
100 €
150 €
50 €
100 €
150 €
50 €
100 €
150 €
50 €
100 €
150 €
Rendite
gefördert
8,14 %
1,47 %
1,69 %
6,17 %
3,34 %
2,39 %
5,80 %
3,75 %
2,71 %
6,74 %
4,71 %
3,37 %
entspricht einer frei
fin. Miete inkl.
Zuschuss von …
5,65 €
5,99 €
7,18 €
6,35 €
6,54 €
7,41 €
7,01 €
7,00 €
7,58 €
7,64 €
7,65 €
8,15 €
Flexibilisierung durch Kooperationsvertrag
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Ziele
Verbesserung
der Wohnraumversorgung,
des Wohnumfeldes und
des Wohnquartiers
durch Zusammenarbeit der Akteure, insbesondere im Rahmen
integrierter Quartiersmaßnahmen
Steuerung der Wohnraumversorgung durch die Kommunen
Sicherung der Gesamtwirtschaftlichkeit eines Vorhabens
Interessenausgleich aller Beteiligten
Soziale Durchmischung
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Kooperationsvertrag
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Beschaffenheit
Vertrag zwischen Kommune, Wohnungsunternehmen und IB
Flexibilisierung der Mietpreis- und Belegungsbindungen
Bildung eines Wohnflächenpools
Einbindung des Wohnungsbestandes des Wohnungsunternehmens
In der Regel Realisierung von Mietvorteilen durch freie Vermietung
geförderter Wohnungen
Finanzielle Ergebnisse
Nutzung dieser Mietvorteile für Finanzierung/Umsetzung von sozialen
und investiven Quartiersmaßnahmen (Ausgleichsmaßnahmen)
Ergebnis:
Messbarer Gewinn für Wohnungswirtschaft, Kommune und Land
Arbeitshilfe Kooperationsvertrag www.ib-sh.de
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Soziale Wohnraumförderung
Wirtschaftliche Merkmale und Vorteile
Nachrangfinanzierung mit geringer Marge / Verwaltungskosten
Zinssicherheit über die volle Kreditlaufzeit mit einem
Durchschnittszins von ca. 1,75% - 2,80%
Finanzierung von bis zu 75 % bzw. 100% der Maßnahmen
Geringere Kosten im Vergleich zum KfW Standard durch Anwendung des
EffHSH Standard
Sicherstellung einer angemessenen Eigenkapitalverzinsung
Flexibilisierung durch Belegungstausch bzw. Kooperationsverträge
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Soziale Wohnraumförderung
Soziale Vorteile und Vorteile der Stadtentwicklung
Langfristig Bezahlbare Mieten
Erneuerte oder neue Bestände
Gemischte Quartiere mit verschiedenen Zielgruppen
Investitionen in Wohnumfeld und Quartier
Soziale Maßnahmen in Wohnumfeld und Quartier
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