Geschäftsbericht IMMOFINANZ AG 2004/05

Transcription

IMMOFINANZ
GESCHÄFTSBERICHT 2004/05
Meilensteine des Erfolgs
Die wichtigsten Etappen der IMMOFINANZ
auf dem Weg zu einem der führenden
Immobilienunternehmen Europas.
Global Player aus Österreich
Die IMMOFINANZ zählt zu den größten börsenotierten Immobilienunternehmen Europas.
Historische Chance
Mitteleuropa
Der Vorstand der IMMOFINANZ zieht
Bilanz über das abgelaufene Geschäftsjahr
und erklärt die Strategien der Zukunft.
KENNZAHLEN
Kennzahlen der IMMOFINANZ
2004/05
Veränderung
in %
2003/04
2002/03
Unternehmenskennzahlen
Umsatz in Mio. EUR
1)
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) in Mio. EUR
1)
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) in Mio. EUR
Cash-flow aus dem Ergebnis in Mio. EUR
1)2)
Return on Equity (ROE)
in %
1)3)
Return on Capital Employed (ROCE)
229,6
125,1
102,0
75,2
309,2
197,0
104,1
84,2
286,2
206,4
93,4
74,6
77,4
53,0
50,6
50,6
13,4
109,4
6,4
7,7
8,6
68,6
5,1
5,8
1.551,1
42,3
1.089,4
788,5
43,9
-32,0
64,5
64,6
4.301,3
102,1
2.127,8
1.583,1
1.114
253,7
315
193
in %
Eigenkapital in Mio. EUR (einschließlich Fremdanteile)
Eigenkapitalquote in %5)
Bilanzsumme in Mio. EUR
Kennzahlen zum Immobilienvermögen
Anzahl der Immobilien
4)
158
24,4
127
68
4.093.069
141,7
1.693.215
1.264.160
439.779
33,3
329.823
220.016
95,6
3,6
92,3
94,4
4.374,6
106,1
2.123,1
1.504,5
455,1
91,3
237,9
154,3
1.902,9
257,4
532,5
310,2
0,77
126,5
0,34
0,37
9,2
-
19,1
16,4
7,06
8,8
6,49
6,01
251,7
-
201,4
153,8
1.777,2
36,0
1.307,1
924,6
davon in Beteiligungen
Nutzfläche in m2
davon in Beteiligungen4)
Vermietungsgrad in %
Verkehrswerte der Immobilien in Mio. EUR
davon in Beteiligungen4)
Investitionen in Mio. EUR
Börsekennzahlen
Unverwässertes Ergebnis je Aktie1) in EUR
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)1)
Ultimokurs der Aktie
Anzahl der Aktien in Mio.
Ultimo Börsekapitalisierung in Mio EUR
1)
Die Ermittlung der Kennzahl erfolgt auf Basis der Zahlen gemäß Verkehrswert-Methode nach IAS 40.
2)
Konzernergebnis im Verhältnis zum gewichteten Eigenkapital.
3)
NOPAT (Net Operating Profit After Tax) in Relation zum Capital Employed.
4)
Die Beteiligungen umfassen die nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogenen assoziierten Unternehmen
sowie die als Finanzinstrumente gemäß IAS 39 konsolidierten Beteiligungen.
5)
Die Eigenkapitalquote bemisst sich in Relation zum mit Verkehrswerten angesetzten Vermögen.
IMMOFINANZ Geschäftsbericht 2004/05
UNTERNEHMENSSTRUKTUR
Unternehmensstruktur
IMMOFINANZ
Immobilien Anlagen AG
IMMOWEST
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
100%
Immobilien Anlagen GmbH
100%
51%
Anzahl der Immobilien
Nutzfläche gesamt in m
2
Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnis in m
Nutzflächenanteil in %
Verkehrswert in Mio. EUR
Verkehrswertanteil in %
2
IMMOFINANZ
IMMOAUSTRIA*
IMMOEAST
IMMOWEST
1.114
863
58
193
8.457.280
2.942.439
1.948.247
3.566.594
4.093.069
2.892.029
711.356
489.684
100
70,6
17,4
12,0
4.374,6
3.045,8
648,8
679,8
100
69,6
14,8
15,6
* inkl. zwei unter dem Dach der WIPARK AG angeordneten Garagen in Budapest
Die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG zählt zu den größten börsenotierten Immobilienunternehmen Europas. Mit
1.114 Objekten in 19 Ländern verfügt sie über das am breitesten gestreute Immobilienportfolio und vereint Kontinuität mit
hervorragenden Wachstumschancen und Ertragskraft. Den
eindrucksvollsten Beleg für den Erfolgskurs der IMMOFINANZ
bildet jedoch die ausgezeichnete Umsatz- und Ergeb-
Stand: 30.4.2005
nisentwicklung, die im Geschäftsjahr 2004/05 dank erfolgreicher Akquisitionen, Objektfertigstellungen und Neuvermietungen eine neue Dimension erreichte. Zahlreiche Investitionen wurden aufbauend auf diese stabile Basis vorbereitet
und werden die Fortsetzung des mittlerweile 15-jährigen
Erfolgskurses der IMMOFINANZ zu Gunsten ihrer Aktionäre
gewährleisten.
Kennzahlen
Unternehmensstruktur
INHALT
Alles im
Überblick
10
1 Kennzahlen
2 Unternehmensstruktur
6 Kommentar des Vorstandes
10 Meilensteine des Erfolgs
Die wichtigsten Etappen der IMMOFINANZ auf dem Weg zu einem der führenden
börsenotierten Immobilienunternehmen Europas.
20 Global Player aus Österreich
Die IMMOFINANZ zählt nicht nur zu den größten börsenotierten Immobilienunternehmen
Europas. Sie verfügt über das am breitesten gestreute Immobilienportfolio und somit über
die besten Wachstumschancen und langfristig auch die größten Ertragspotenziale.
26 Interview: „Historische Chance Mitteleuropa“
Der Vorstand der IMMOFINANZ zieht Bilanz über das abgelaufene Geschäftsjahr
und erklärt die Strategien der Zukunft.
30 Die Highlights
Das Geschäftsjahr 2004/05 – Käufe und Verkäufe
4
INHALT
20
42
32 Starke Töchter
33 BUWOG – große Substanz, große Zukunft
36 WIPARK – Garagen-Riese mit Potenzial
38 Kompetenz, Kontakte & Know-how
Die IMMOFINANZ verfügt über ein hochkarätiges und schlagkräftiges Team,
das auch auf internationaler Ebene Maßstäbe setzt.
42 Fixstern am Börsehimmel
Die IMMOFINANZ-Aktie bewährt sich seit mehr als einem Jahrzehnt
als ideale Veranlagung für langfristig denkende Investoren.
48 Immobilienbewertung: Harte Fakten – sichere Werte
52 Investmentoffensive im Geschäftsjahr 2005/06
54
67
79
121
122
123
124
140
Analyse des Geschäftsverlaufs 2004/05
Segmentberichte
Inhaltsverzeichnis Konzernabschluss
Bestätigungsbericht
Bericht des Aufsichtsrates / Vorschlag für die Gewinnverwendung
Verzeichnis der Organe
Gesamtüberblick des Immobilienbestands
Finanzkalender / Impressum
5
KOMMENTAR DES VORSTANDES
MMag. Dr. Karl Petrikovics, Vorsitzender des Vorstandes
6
Mag. Norbert Gertner, Mitglied des Vorstandes
Sprung in neue Dimensionen
Das Jahr 2004/05 hat der IMMOFINANZ einige außergewöhnliche Erfolge gebracht. Die Erträge erreichten Rekordniveau, und mit mehreren großen Zukäufen konnte das
Immobilienportfolio stark ausgebaut werden. Damit konnte
das Unternehmen seinen Platz als einer der führenden Player
auf dem europäischen Immobilienmarkt weiter ausbauen
und sich als führendes börsenotiertes Immobilienunternehmen Mitteleuropas etablieren – eine Entwicklung, die sich
für unsere Aktionäre nicht nur in Form einer erfreulichen
Kursentwicklung während des Berichtszeitraums bezahlt
gemacht hat, sondern auch eine wichtige Weichenstellung
für die Zukunft darstellt, welche den ertragreichen Weg der
IMMOFINANZ langfristig absichert.
Schon die Zahlen sprechen für sich: Immobilienportfolio um
142% auf 4 Mio. m2, Immobilienvermögen um 106% auf
EUR 4,4 Mrd. und Börsekapitalisierung um 36% auf EUR
1,8 Mrd. gewachsen. Umsatz plus 125%, Mieteinnahmen
plus 103%, EBIT plus 197%, Ergebnis vor Steuern plus
206% – und nicht zuletzt eine Performance der IMMOFINANZ-Aktie von 10,12% nach Steuern, was einer Rendite von 13,49% vor Steuern bei einer KESt-pflichtigen Veranlagungsform entspricht. Das Ergebnis je Aktie stieg von
EUR 0,34 auf EUR 0,77. (Alle Ergebnisangaben nach Verkehrswert-Methode)
2004/05 kann daher als ein Jahr des Wachstums, gepaart
mit steigenden Profiten und guten Erträgen für die Aktionäre, bezeichnet werden. Mit ihrer guten Performance hat die
IMMOFINANZ ihre Mitbewerber, also die ebenfalls in
Österreich und im Ausland investierenden Immobilienunternehmen, so wie auch schon in den vergangenen Jahren deutlich übertreffen können. Einen wichtigen Anteil an dieser so
erfreulichen Entwicklung hat der große Erfolg der Tochtergesellschaft IMMOEAST (plus 22,47% seit dem Börsegang
im Dezember 2003 bis 30. April 2005) beigetragen, der
natürlich der Muttergesellschaft in hohem Maß zugute
kommt.
Die IMMOFINANZ und ihre Tochter IMMOEAST spielen
an der Wiener Börse als einzige im Prime Market gelistete
Werte unter den Immobilienunternehmen eine dominierende
Rolle. Die IMMOFINANZ ist, gemessen an der Börsekapitalisierung des Streubesitzes (Free Float), die Nummer sieben
unter allen österreichischen Aktien. Mit einem Börsenumsatz von rund EUR 1,03 Mrd. im Berichtszeitraum war sie
auch eine äußerst liquide Aktie. Damit ist sichergestellt, dass
jeder Aktionär seine Aktien jederzeit problemlos verkaufen
kann – bei kleineren und weniger stark gehandelten Immobilienaktien ist das keineswegs eine Selbstverständlichkeit.
Auf dem Markt war das Geschäftsjahr 2004/05 der IMMOFINANZ einerseits durch eine konsequente, ertragsorientierte Bewirtschaftung unseres Immobilienbestands sowie
viele kleinere Akquisitionen und Entwicklungsprojekte geprägt. Mit einem Wort: „Business as usual“. Andererseits
gab es auch einige herausragende Transaktionen, etwa den
Kauf der BUWOG, des Forstinger-Portfolios, eines großen
Portfolios in Italien, der Mehrheit an der IMAK, den Markteintritt in Rumänien, Russland und der Slowakei. Dadurch
ist die IMMOFINANZ außergewöhnlich stark gewachsen
und konnte ihr Immobilienportfolio weiter diversifizieren
und entsprechend den strategischen Vorgaben in Richtung
eines höheren Wohnungsanteils umstrukturieren (Details zu
den wichtigsten Investments und Verkäufen siehe „Highlights“, Seite 30).
7
„1.114 Objekte in 19 Staaten und
die breiteste Diversifikation Europas:
IMMOFINANZ setzt neue Maßstäbe.“
Insgesamt wurden 2004/05 Immobilieninvestitionen im
Ausmaß von EUR 1,9 Mrd. vorgenommen. 73% der Investitionen entfielen dabei auf Österreich, 9% auf Westeuropa
und die USA (IMMOWEST) und 18% auf Zentral- und
Osteuropa (IMMOEAST). In den Kernmärkten der IMMOFINANZ, also in Mitteleuropa, wurden durchwegs Direktinvestitionen, also Käufe von Immobilien und Immobilienportfolios, oder die Übernahme von Mehrheiten an anderen
Unternehmen (z.B. IMAK) vorgenommen. In den weiter entfernt liegenden Märkten, insbesondere USA, Russland oder
Nordeuropa, erfolgt der Markteintritt ausschließlich in
Zusammenarbeit mit renommierten, langfristig erfolgreichen lokalen Partnern, die detaillierte Marktkenntnisse und
erstklassige Kontakte einbringen. Dies ermöglicht der
IMMOFINANZ den Eintritt in neue Märkte, ohne Risiko
zu laufen, als „Newcomer“ entsprechend Lehrgeld zahlen
zu müssen. Im Gegenteil: Die Erfahrungen, die als Partner
lokaler Immobilienunternehmen gesammelt werden können,
dienen auch als Vorbereitung für eigene Direktinvestments.
Dieser Weg wurde bereits in Ländern wie Tschechien und
Polen beschritten, und auch in Russland sollen der nun eingegangenen Beteiligung in Zukunft eigene Direktinvestments folgen.
Für die Zukunft ist die IMMOFINANZ also bestens gerüstet: Das Unternehmen verfügt über ein ertragsstarkes und
qualitativ erstklassiges Immobilienportfolio. Der Bestand ist
breit gestreut und umfasst Objekte in 19 Staaten und aus
allen Nutzungsbereichen. Dadurch haben wir die Möglichkeit, jederzeit kurzfristig zu reagieren und Akquisitionsschwerpunkte genau dort zu setzen, wo die besten Erträge
zu erwarten sind und die geringsten Risiken bestehen. Nicht
8
zuletzt ist die IMMOFINANZ auch durch zwei Kapitalerhöhungen mit ausreichend Eigenkapital ausgestattet, um
ihren erfolgreichen Wachstums- und Diversifikationskurs
fortzusetzen. Im Mai 2004 und knapp nach dem Berichtszeitraum im Mai 2005 wurden junge Aktien im Wert von
EUR 312 Mio. bzw. EUR 579 Mio. platziert.
Der IMMOFINANZ stehen damit insgesamt rund EUR 830
Mio. liquider Eigenmittel zur Verfügung, mit denen 2005/06
Immobilienkäufe um rund EUR 1,5 Mrd. vorgenommen
werden. Die ebenfalls im Mai 2005 erfolgreich abgewickelte
Platzierung einer „Commercial Mortgage-backed Security“Anleihe mit dem Spitzenrating Triple-A, die durch Teile des
Immobilienbestands bzw. der Mieteinnahmen besichert ist,
ebnet der IMMOFINANZ den Weg auf den europäischen
Kapitalmarkt und eröffnet ihr Alternativen zu klassischen
Kreditfinanzierungen und somit weitere Wachstumsmöglichkeiten. Außerdem werden die Fremdkapitalkosten für
zehn Jahre jährlich um einen Millionenbetrag gesenkt.
Die perfekten Voraussetzungen für eine Weiterführung
des Diversifikations- und Wachstumskurses sind auch
deswegen wichtig, weil das aktuelle Marktumfeld ausgezeichnete Möglichkeiten eröffnet. In Österreich ist der
Schwerpunktbereich Wohnen von anhaltend geringem
Neuflächenangebot und steigender Nachfrage und daraus
resultierenden höheren Mieten geprägt. Der Büromarkt hat
seinen Tiefpunkt überwunden; sinkende Leerstände in
modernen Objekten geben Anlass zu Optimismus. Im
Bereich Einzelhandel zählen die Fachmarktzentren, auf die
sich die IMMOFINANZ konzentriert hat, zu den großen
Gewinnern.
A, 1010 Wien, Dorotheergasse 5
In Zentral- und Osteuropa machen sich die positiven wirtschaftlichen Folgen der EU-Erweiterung in den bereits beigetretenen Staaten und den Kandidatenstaaten wie Rumänien
und Bulgarien immer stärker bemerkbar. Russland wiederum verdankt den hohen Energiepreisen einen beachtlichen
Aufschwung.
In Westeuropa und den USA bieten sich ebenfalls attraktive
Möglichkeiten. Einen Schwerpunkt wird der unterbewertete
deutsche Markt bilden, in dem die IMMOFINANZ, entsprechend ihrer antizyklischen Investmentstrategie, weiter
investieren wird. In Westeuropa wird über Beteiligungen der
Logistiksektor forciert werden.
Für diese Investitionspläne sind bereits umfangreiche Vorarbeiten geleistet worden. Es gibt eine „Pipeline“ von
bereits durch den Aufsichtsrat genehmigten Projekten mit
einem Gesamtvolumen von gut EUR 2 Mrd. Dazu kommen
erfahrungsgemäß immer wieder kurzfristig sehr attraktive
Gelegenheiten zu ertragsstarken Akquisitionen, die dank
der guten Liquiditätslage auch problemlos genutzt werden
können. Das wiederum bedeutet, dass das Management
von den vorbereiteten Käufen nur die letztlich attraktivsten
Angebote wahrnehmen wird, was sich positiv auf die
Ertragslage und letztlich auf die Aktienentwicklung auswirken wird.
Für 2005/06 sind Investitionen mit EUR 1,5 Mrd. Gesamtvolumen vorgesehen; der Immobilienbestand wird dadurch von
EUR 4,4 Mrd. auf knapp EUR 6 Mrd. wachsen. Der Umsatz
soll nach EUR 230 Mio. auf EUR 310 Mio. steigen, das angepeilte EBIT liegt bei EUR 350 Mio. nach EUR 309 Mio.
Die Basis, um diese ehrgeizigen Zielvorgaben auch tatsächlich erreichen zu können, ist gelegt. Die IMMOFINANZ ist
heute eines der führenden börsenotierten Immobilienunternehmen Europas und die Nummer 1 in Mitteleuropa. Kein
anderes europäisches Immobilienunternehmen weist ein so
breit gestreutes Portfolio auf. Das schafft für Sie als Aktionär Sicherheit und Ertragsstabilität und ermöglicht es der
IMMOFINANZ, die Chancen, die der Markt bietet, besser
zu nutzen als alle ihre Mitbewerber. Wir sind zuversichtlich,
dass sich das auch weiterhin in stabilen, guten Renditen für
unsere Aktionäre niederschlagen wird.
Mag. Norbert Gertner
Mitglied des Vorstandes
MMag. Dr. Karl Petrikovics
Vorsitzender des Vorstandes
9
MEILENSTEINE
10
MEILENSTEINE
Meilensteine des Erfolgs
Die wichtigsten Etappen auf dem 15-jährigen Weg der
IMMOFINANZ zu einem der führenden börsenotierten
Immobilienunternehmen Europas.
11
MEILENSTEINE
Ob 15 Jahre für ein Unternehmen eine lange Zeit sind oder
nicht, ist letztlich eine Frage der Betrachtungsweise. An der
im Tages,- Wochen- oder Monatsrhythmus denkenden Börse
mag es geradezu eine Ewigkeit sein, im langfristig ausgerichteten Immobiliengeschäft ist es eher eine kurze Spanne.
Jedenfalls aber ist es ein Zeitraum, in dem ein Unternehmen
mehrere Konjunkturzyklen, also Boomperioden ebenso wie
Rezessionen, miterlebt hat und damit die Nachhaltigkeit
und Tragfähigkeit seines Geschäftsmodells unter Beweis
stellen konnte.
1991: Erstnotiz an der Wiener Börse
Bereits ein Jahr nach seiner Gründung schaffte das Unternehmen den Sprung an die Wiener Börse. Bei Börsezulassung im Juli 1991 verfügte die Gesellschaft über eine
Börsekapitalisierung von rund EUR 62 Mio. Mehr und
mehr wurde in Immobilien der verschiedensten Nutzungsarten investiert.
VERKEHRSWERT
in Mio. EUR
Die IMMOFINANZ hat in den ersten 15 Jahren ihres Bestehens diesen Beweis eindrucksvoll erbracht – Wachstum, Ertragskraft, Stabilität und nicht zuletzt auch Attraktivität der
Aktie für private und institutionelle Investoren sind stetig
gestiegen und wurden auch von wirtschaftlichen Schwächeperioden kaum beeinträchtigt. Im Gegenteil: Gerade in Rezessionsphasen und in Jahren mit rückläufigen Aktienmarktniveaus konnte die IMMOFINANZ ihre Attraktivität
für Anleger einerseits und die Qualität und Ertragskraft
ihres Immobilienportfolios andererseits demonstrieren.
Doch so gleichmäßig die Aufwärtsentwicklung der IMMOFINANZ auch vor sich ging, gibt es doch eine Reihe von
herausragenden Einzelereignissen, echten Meilensteinen, die
diesen Weg markieren.
1990: Unternehmensgründung
Im Jahr 1990 wird die IMMOFINANZ unter dem heute fast
vergessenen Namen C&S Immobilien Anlagen AG gegründet. Initiiert wurde das Unternehmen von der Constantia
Privatbank, damals noch in Partnerschaft mit dem Bankhaus Schoeller & Co.
1994: Notierung im geregelten Freiverkehr
Das Unternehmen wird in IMMOFINANZ Immobilien Anlagen
AG umbenannt, ab sofort ausschließlich von der Constantia
Privatbank gemanaged, und notiert erstmals im geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse.
1995: Erstmals wird der „Leverage-Effekt“ genutzt
Die IMMOFINANZ schafft mit einem damals als „Tabubruch“ geltenden Schritt eine wichtige Innovation: Erstmals
15 Jahre IMMOFINANZ: Meilensteine der Firmengeschichte und steigender Aktienkurs
1990/91
Unternehmensgründung
C&S Immobilien Anlagen AG
1991/92
IPO: Erstnotiz an der
Wiener Börse
Aktienkurs jeweils per Ultimo des Geschäftsjahres:
30.4.1991: EUR 2,6
30.4.1992: EUR 2,6
12
1992/93
Erste Investition
außerhalb Wiens
1993/94
Revitalisierung
Wipplingerstraße 10
30.4.1993: EUR 2,6
30.4.1994: EUR 2,4
MEILENSTEINE
A, 1030 Wien, City Point
1994/95
Umbenennung in
IMMOFINANZ Immobilien
Anlagen AG
1995/96
1. Kapitalerhöhung bringt
zusätzliches Eigenkapital
30.4.1995: EUR 3,1
30.4.1996: EUR 3,4
1996/97
Kauf des Business Park
Vienna verdoppelt
Immobilienvermögen
30.4.1997: EUR 3,6
1997/98
Verkehrswert der Immobilien
erstmals über ATS 5 Mrd.
30.4.1998: EUR 3,8
13
MEILENSTEINE
Skyline Wienerberg City
15 Jahre IMMOFINANZ: Meilensteine der Firmengeschichte und steigender Aktienkurs
1998/99
Weitere Diversifizierung durch
Kauf der WIPARK-Garagen
1999/2000
Verkehrswert erstmals
über EUR 500 Mio.
2000/01
Startschuss für Erfolgsprojekt
City Tower Vienna
2001/02
Erste Auslandsinvestments,
Börsekapitalisierung
EUR 680 Mio.
30.4.2001: EUR 4,9
30.4.2002: EUR 5,4
30.4.1999: EUR 4,1
14
30.4.2000: EUR 4,5
MEILENSTEINE
MIETER DER IMMOFINANZ
„Unsere Zentrale im Vienna Twin Tower ist
ein klares Signal: Mit diesem Standort
präsentieren wir uns als moderner, dynamischer und internationaler Konzern –
als ein Unternehmen, das von Wien aus
die globalen Märkte erobert hat und zum
Weltmarktführer aufgestiegen ist.“
Dr. Wolfgang Reithofer,
Generaldirektor der Wienerberger AG
werden Immobilieninvestitionen nicht mehr ausschließlich
mit Eigenkapital, sondern teilweise auch mit Fremdkapital
finanziert. Dadurch wird eine Hebelwirkung, der „LeverageEffekt“, erzielt, der deutlich höhere Renditen für die Aktionäre ermöglicht. Mit einigen Jahren Verspätung folgen auch die
Mitbewerber dieser Strategie, die heute für alle börsenotierten
Immobilienunternehmen als Selbstverständlichkeit gilt.
1996: Wachstumsschub – die erste Kapitalerhöhung
Im Jahr 1996 wird die erste Kapitalerhöhung über die
Bühne gebracht. Die Maßnahme bringt dem Unternehmen
zusätzliches Eigenkapital, die Zahl privater Aktionäre nimmt
stark zu. Diese Entwicklung wird sich durch 14 weitere
Kapitalerhöhungen im Lauf der folgenden neun Jahre kontinuierlich fortsetzen. 1996 erfolgt auch der Wechsel in den
Amtlichen Handel an der Wiener Börse.
2002/03
Aufnahme in den Prime
Market der Wiener Börse
2003/04
Aufnahme in den
MSCI World und IPO der
Tochter IMMOEAST
1997: Der Durchbruch – Kauf des Business Park Vienna
Es war ohne Übertreibung eine Sensation: Die damals noch
weit hinter den von den österreichischen Großbanken gemanagten börsenotierten Immobilienunternehmen rangierende
IMMOFINANZ konnte mit dem Business Park Vienna
Österreichs größtes und fortschrittlichstes Immobiliendevelopment der neunziger Jahre – mit mehr als 110.000 m2
Gesamtnutzfläche, bestehend aus Büros, Einkaufspassage
und Hotel – übernehmen. Mit einem Schlag wurde das
Immobilienvermögen mehr als verdoppelt, und die IMMOFINANZ war endgültig in den Kreis der Großen unter den
heimischen Immobilienunternehmen aufgerückt.
1997: Erstmals über ATS 5 Mrd. Immobilienvermögen
Neuerlich wird eine „Traumgrenze“ überschritten und das
Immobilienvermögen überschreitet erstmals 5 Mrd. Schil-
2004/05
Kauf der BUWOG mit 20.000
Wohnungen verdoppelt
Nutzfläche
30.4.2003: EUR 5,9
30.4.2004: EUR 6,4
30.4.2005: EUR 7,1
15
MEILENSTEINE
A, 1030 Wien, City Tower Vienna
ling. Was damals keiner ahnen konnte: neun Jahre später,
2006, wird das Immobilienvermögen erneut die FünfMilliarden-Marke überspringen – aber diesmal in Euro
gerechnet.
von den Schwankungen einzelner Teilmärkte macht, einen
entscheidenden Schritt näher. Parallel dazu werden mit der
Gründung von IMMOEAST und IMMOWEST erste Schritte für die geografische Diversifikation gesetzt.
1998: Spatenstich für Vienna Twin Tower
2000: Nummer 1 mit mehr als EUR 500 Mio.
Immobilienvermögen
Mit der Grundsteinlegung für den Vienna Twin Tower wurden die Weichen für den weiteren Wachstumskurs gestellt.
Die IMMOFINANZ startet gemeinsam mit der Wienerberger AG ihr bis heute größtes Entwicklungsprojekt in Österreich: Der mehr als 90.000 m2 Nutzfläche umfassende Vienna Twin Tower ergänzt den erfolgreichen Business Park
Vienna und wird zu einem modernen Wahrzeichen Wiens.
2001 erfolgt die Fertigstellung des Objekts, das 2004 zur
Gänze von der IMMOFINANZ übernommen wird.
1999: Garagen und Vorbereitung der Internationalisierung
Der nächste Wachstumsschub: Anfang 1999 erwirbt die
IMMOFINANZ den Garagen-Riesen WIPARK mit damals
rund 7.300 und heute mehr als 10.000 Stellplätzen. Das
Portfolio wird dadurch um eine besonders attraktive Immobilienklasse mit hohen laufenden Erträgen erweitert, und die
IMMOFINANZ kommt ihrem Ziel eines breit diversifizierten Immobilienbestands, der die Gesellschaft unabhängig
16
Die IMMOFINANZ verblüfft den heimischen Kapitalmarkt: Gemessen am Immobilienvermögen von EUR 500
Mio., ist die Gesellschaft die Nummer 1 unter den börsenotierten Immobilienunternehmen in Österreich. Mit bereits
14.000 Aktionären ist sie auch auf dem besten Weg, eine
echte „Volksaktie“ zu werden – vor allem deswegen, weil sie
im Hinblick auf die Rendite schon seit längerem eine Spitzenposition eingenommen hatte. Die starke Nachfrage nach
IMMOFINANZ-Aktien, die regelmäßig erfolgreiche Kapitalerhöhungen ermöglicht, machte die Gesellschaft im Jahr
2000 auch gemessen am Eigenkapital und an der Marktkapitalisierung zur Nummer 1.
2001: Erste Investments in Mittel- und Osteuropa
sowie den USA
In diesem Jahr erfolgt die wichtigste Weichenstellung für die
langfristige Entwicklung der IMMOFINANZ: In Ungarn
MEILENSTEINE
NUTZFLÄCHE
in m2
können die Apartmentanlagen gemeinsam mit zwei kurzfristig gehaltenen Einkaufszentren mit hohem Gewinn (rund
50% des eingesetzten Eigenkapitals) verkauft werden.
2001: Startschuss für den City Tower Vienna
wird das erste Auslandsinvestment überhaupt vorgenommen; mit Apartmentanlagen in Houston und Beteiligungen
an US-Immobiliengesellschaften wird das erfolgreiche Engagement in den USA gestartet. Insbesondere die WohnbauDevelopments in der texanischen Metropole Houston werden zur Goldgrube, und in den Jahren 2004 und 2005
Mit dem gut 26.500 m2 großen City Tower, dessen Bau
2001 begann, gelingt ein Überraschungscoup. Während die
ehrgeizigen Pläne für den Ausbau des Bürostandorts WienMitte an vielfältigen Widerständen scheitern, kann die
IMMOFINANZ ihr unmittelbar benachbartes Projekt problemlos verwirklichen und noch lange vor Fertigstellung für
30 Jahre zur Gänze an die Republik Österreich vermieten.
Und die Erfolgsstory City Tower findet eine Fortsetzung:
2004 startet die Entwicklung des angrenzenden City Point
(35.000 m2 Nutzfläche), der Mitte 2006 fertig wird. Angesichts der perfekten Lage und des exzellenten Preis-Leistungs-Verhältnisses gibt es bereits jetzt zahlreiche Interessenten, und die Vollvermietung bis Fertigstellung scheint gesichert.
2001: Wandelanleihe mit durchschlagendem Erfolg
Mit einer erfolgreich platzierten Wandelanleihe mit einem
Volumen von EUR 100 Mio. gelingt der IMMOFINANZ
Neue Wege in der Finanzierung
Der Erfolg eines Immobilienunternehmens
besteht zu 50% darin, die richtigen
Immobilien zu kaufen, zu 50% resultiert
er aus der richtigen Finanzierung.
Dieser Branchenweisheit hat die IMMOFINANZ immer
große Beachtung geschenkt und hat sich mit innovativen
Finanzierungsstrategien immer wieder einen Vorsprung
gegenüber ihren Mitbewerbern verschafft.
Seit Mitte der neunziger Jahre finanziert die IMMOFINANZ
ihre Investitionen mit einer Mischung aus Eigen- und
Fremdkapital. Dadurch wird eine deutlich höhere
Verzinsung des Eigenkapitals und in weiterer Folge eine
deutlich stärkere Performance der Aktie erreicht –
kein Wunder, dass die anderen börsenotierten
Immobilienunternehmen diesem Beispiel, wenn auch
mit einigen Jahren Verspätung, folgten.
– 1998 wird die Finanzierung des Business Park Vienna
durch das erste US-Cross-Border-Leasing in Österreich
neu strukturiert. Über Jahre hinweg, bis zur Änderung der
vorteilhaften steuerlichen Situation in den USA, werden
die Finanzierungskosten dadurch erheblich gesenkt.
– 2001 begibt die IMMOFINANZ als bisher einziges österreichisches Immobilienunternehmen eine Wandelanleihe.
Diese entwickelt sich ausgezeichnet und bringt seither
nicht nur dem Unternehmen eine kostengünstige Finanzierungsmöglichkeit, sondern den Anleihezeichnern
auch erfreulich hohe Renditen.
– 2005 ist die IMMOFINANZ das erste österreichische
Immobilienunternehmen, das eine CMBS-Anleihe
(Commercial Mortgage-backed Security) begibt. Für
zehn Jahre kann sich die IMMOFINANZ damit die historisch niedrigen Fixzinsen von 3,62% für die mit dem
Top-Rating AAA bewertete Anleihentranche sichern.
17
MEILENSTEINE
ein doppelter Coup: Zum einen können die Finanzierungskosten im Vergleich zur konventionellen Fremdkapitalfinanzierung durch Kredite deutlich gesenkt werden. Zum anderen ist es ein erster Schritt zur direkten Nutzung des
Kapitalmarkts für die Aufnahme von Fremdkapital und
damit zu noch stärkerer Unabhängigkeit gegenüber finanzierenden Banken. Übrigens: Von der Wandelanleihe profitiert
nicht nur die IMMOFINANZ, auch die Investoren können sich
über eine ausgezeichnete Kursentwicklung freuen.
2002: Aufnahme in den Prime Market der Wiener Börse
Das starke Wachstum und die hohe Liquidität der IMMOFINANZ werden vom Kapitalmarkt in steigendem Maß
honoriert. Sichtbarer Ausdruck dafür ist der Wechsel in die
Top-Liga der Wiener Börse, den Prime Market. Drei Jahre
lang bleibt die IMMOFINANZ das einzige Immobilienunternehmen in diesem Marktsegment, erst im März 2005
folgt die Tochter IMMOEAST; alle anderen Immobilienunternehmen notieren bis heute in niedrigeren Marktsegmenten.
2002: Erste Direktinvestments in Westeuropa
Mit dem Kauf und der Sanierung des legendären Grand
Hotel des Bains Kempinski in St. Moritz beginnt die IMMOFINANZ mit ihren Direktinvestments im westlichen Europa. In den folgenden Jahren kommen zahlreiche weitere
Objekte in der Schweiz und Italien, vor allem aber in Deutschland dazu. Die langfristige Strategie, vom österreichischen
zu einem international agierenden Immobilienunternehmen
zu werden, das Mitteleuropa als seinen Heimmarkt betrachtet, gewinnt Konturen.
DIE TOP-INVESTITIONEN DER IMMOFINANZ IM BERICHTSJAHR
Land
D
D
CH
I
H
H
H
RO
RO
RO
H
CZ
PL
PL
PL
H
PL
PL
SK
PL
PL
RUS
A
A
A
A
18
Ort
Objekt
Hamburg Allermöhe Werner-Schröder-Straße 1
Castrop Rauxel
FMZ Siemensstraße
Derendingen
Derendingen Nr. 125/Luterbachstrasse 3
Italien Portfolio mit 52 Objekten
Budapest
West Gate Business Park
Budapest
Szepvölgyi Business Park
Budapest
Globe 3
Iride Business Park
Bukarest
Bukarest
Otopeni
Bukarest
Global Business Center
Budapest
Europe Business Tower
Prag
Westpoint Distribution Park
Katowice
Silesia City Centre
IO-1
Warschau
Warschau
Bokserska Distribution Centre
Budapest
Pharmapark Logistic Centre
Crown Point
Warschau
Warschau
Lopuszanska Business Park
Bratislava
Bratislava Business Center
Poznan
Galeria Poznan
Poznan
Poznan Financial Center
2 Büroobjekte
Moskau
FMZ Linz
Zinshaus-Portfolio mit 4 Objekten und 15.500 m2
105 Standorte Forstinger
20.000 BUWOG-Wohnungen
2003: Aufnahme in den MSCI World und IPO
der IMMOEAST
Als eines von ganz wenigen österreichischen Unternehmen
wird die IMMOFINANZ in den wichtigsten weltweiten
Aktienindex, den MSCI World, aufgenommen. Im Frühjahr
werden zum ersten Mal Anteile der Regionalholding IMMOEAST an institutionelle Investoren verkauft; im Dezember
erfolgt der Gang an die Wiener Börse. Dort wird die IMMOEAST zum absoluten Star unter den Immobilienunternehmen und ist mit einer durchschnittlichen Jahresrendite (bis
Ende 2004/05) von 15,78% die ertragsstärkste Immobilienaktie.
2004: Mega-Deal BUWOG verdoppelt Nutzfläche
Mit dem größten Zukauf ihrer Geschichte katapultiert sich
die IMMOFINANZ in die Top-Liga der börsenotierten
Immobilienunternehmen Europas. Die Nutzfläche des Immobilienportfolios verdoppelt sich fast auf 3,5 Mio. m2; mit
zusätzlichen 20.000 Wohnungen wird die IMMOFINANZ
zu einem der wichtigsten privaten Wohnungseigentümer
Österreichs. Nicht zuletzt dank der BUWOG-Übernahme
steigt die Zahl der Immobilienobjekte erstmals über 1.000.
2005: Flächendeckende Präsenz in Osteuropa und
EUR 4 Mrd. Immobilienvermögen
Neuerlich wird eine Traumgrenze übersprungen: Das Immobilienvermögen überschreitet EUR 4 Mrd. – oder, anders
gesagt: 15 Jahre nach dem Start zählt das Unternehmen mit
rund 55 Mrd. Schilling Immobilienvermögen zu den TopPlayern in Zentraleuropa. Ein wesentlicher Teil des Wachstums kommt in diesem Jahr aus Osteuropa, wo mit Investments in Polen, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Rumänien, Russland, Bulgarien und dem Baltikum eine weit
gehend flächendeckende Präsenz erreicht wird. Die IMMOFINANZ wird über ihre Tochter IMMOEAST zum aktivsten Investor im Osten des Kontinents.
MEILENSTEINE
Oben: A, 1140 Wien, Bergmillergasse 7
Unten links: H, Budapest, Szepvölgyi Business Park
Unten rechts: BUWOG Wohnhaus in A, 1100 Wien, Monte Laa, Emil-Fucik-Gasse 3
19
GLOBAL PLAYER AUS ÖSTERREICH
Global Player aus
Österreich
DÄNEMARK
Nutzfläche: 51.000 m2
NIEDERLANDE
GROSSBRITANNIEN
BELGIEN
DEUTSCHLAND
SCHWEIZ
FRANKREICH
SPANIEN
Darstellung: Nutzfläche des Gesamtportfolios der IMMOFINANZ nach Ländern.
20
Dass die IMMOFINANZ mittlerweile zu den größten börsenotierten Immobilienunternehmen Europas zählt, ist erfreulich.
Entscheidend aber ist, dass sie über das am breitesten
gestreute Immobilienportfolio und somit über die besten
Wachstumschancen und langfristig auch die größten
Ertragspotenziale verfügt.
FINNLAND
SCHWEDEN
RUSSLAND
POLEN
TSCHECHIEN
SLOWAKEI
ÖSTERREICH
Nutzfläche: 2.942.439 m2
UNGARN
RUMÄNIEN
ITALIEN
21
IMMOFINANZ IM INTERNATIONALEN VERGLEICH
Stand: 30.6.2005
Unibail
Rodamco Europe
Metrovacesa
Corio
IMMOFINANZ
Immobiliaria Colonial
Wereldhave
PSP Swiss Property
Land
Frankreich
Niederlande
Spanien
Niederlande
Österreich
Spanien
Niederlande
Schweiz
Fabege
Klepierre
Schweden
Frankreich
Marktkapitalisierung
Free Float in Mio. EUR
4.813
4.555
3.719
3.105
2.514
1.848
1.832
1.681
1.681
1.456
SEKTORALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG
Stand: 30.4.2005
REGIONALE NUTZFLÄCHENVERTEILUNG
Stand: 30.4.2005
Mit einer Börsekapitalisierung von rund EUR 2,5 Mrd. per
30.6.2005 und EUR 4,4 Mrd. Immobilienvermögen ist die
IMMOFINANZ auch im europaweiten Vergleich ein
Schwergewicht. Unter den kontinentaleuropäischen, börsenotierten Immobilienunternehmen liegt sie, gemessen an der
Börsekapitalisierung, auf Rang fünf, und ein weiterer Aufstieg in dieser Rangliste ist bereits in greifbare Nähe gerückt.
Doch Größe und Wachstum sind für die IMMOFINANZ
kein unmittelbares Unternehmensziel. Daher zählt weniger
der quantitative als der qualitative Vergleich mit anderen
führenden börsenotierten Immobilienunternehmen.
Doch auch wenn Größe nicht das wichtigste Kriterium ist,
so war das starke Wachstum der vergangenen Jahre doch ein
wesentlicher Erfolgsfaktor: „Wir haben die kritische Masse
erreicht, um bei den wirklich attraktiven Großprojekten
problemlos mitmischen zu können, und wir verfügen über
die Kontakte und das Standing, um zu diesen Transaktionen
auch tatsächlich eingeladen zu werden, während kleinere
Mitbewerber an diese Deals gar nicht herankommen“, so
Vorstandsvorsitzender Karl Petrikovics. Auch kostengünstige
Finanzierungen am Kapitalmarkt wie etwa mit der im Mai
22
„Der City Tower ist ein großartiger Standort
für das Justizzentrum Wien-Mitte: Die
perfekte Anbindung an U- und S-Bahnen
und die große Tiefgarage sind ein enormer
Fortschritt für die Parteien, und die modernen Räumlichkeiten schaffen angenehme
Arbeitsbedingungen und haben auch die
Effizienz der Arbeit erhöht.“
Hofrat Dr. Rainer Geißler,
Präsident Handelsgericht Wien
2005 begebenen CMBS-Anleihe (Triple-A-Rating) ist nur
großen Immobilienunternehmen möglich, während kleinere
Mitbewerber Fremdkapital ausschließlich über (teurere) Kredite aufnehmen können.
Eine geradezu einzigartige Position hat die IMMOFINANZ
aber im Hinblick auf die Streuung ihres Immobilienportfolios. Während die anderen europäischen Branchengrößen
durchwegs auf ein oder sehr wenige Länder oder nur auf
ganz bestimmte Immobilienkategorien (z. B. Rodamco auf
Einzelhandel) eingeschränkt sind, hat die IMMOFINANZ
eine gänzlich andere Strategie umgesetzt: Breite Präsenz auf
allen relevanten Märkten statt Spezialisierung auf wenige
Teilmärkte, von deren Entwicklung dann Wohl und Wehe
des Unternehmens und letztlich auch der Aktienkurs und die
Erträge der Aktionäre abhängen.
Zum Ende des Wirtschaftsjahres 2004/05 war die IMMOFINANZ in 19 Ländern vertreten, nach dem Stichtag kamen
weitere drei Staaten hinzu. Auch im Hinblick auf die
Nutzungsarten ist die IMMOFINANZ mit ihren starken
Standbeinen in den Bereichen Wohnen, Büro, Einzelhandel,
23
Erstklassige
Partner
Im internationalen Geschäft arbeitet
die IMMOFINANZ häufig mit großen
internationalen oder starken lokalen
Partnern zusammen. Darunter sind
einige Unternehmen, die zur Crème
de la Crème der Immobilienbranche
zählen. Teilweise hat sich die IMMOFINANZ beteiligt, teilweise wurden
Joint Ventures gestartet und teilweise
haben sich langfristige Kooperationen entwickelt. Gemeinsam ist diesen
Partnerschaften, dass sie der IMMOFINANZ weiteres Know-how und
unschätzbare Kontakte sichern.
CH, St. Moritz, Hotel Kempinski
Carlyle Group
Die Immobiliensparte der Investmentgruppe
Carlyle zählt weltweit zu den größten Investoren
der Branche. Die IMMOFINANZ arbeitet mit
Carlyle bei mehreren US-Projekten, insbesondere in New York, zusammen. In Italien haben die
beiden Unternehmen gemeinsam ein großes,
gemischt genutztes Portfolio erworben.
Curzon Capital Partners
Über ihre Beteiligung an der zur IXIS AEWGruppe zählenden Gesellschaft Curzon Capital
Partners ist die IMMOFINANZ breit gestreut in
West- und Südeuropa präsent. Die Investitionen entfallen primär auf den Büro- und Einzelhandelsbereich; insgesamt wird ein Portfolio
mit einem Wert von rund EUR 1 Mrd. aufgebaut.
Fleming Family & Partner
Die IMMOFINANZ ist über die IMMOEAST an der
zum Imperium der legendären Familie Fleming
gehörenden Investmentgesellschaft Fleming’s
mit 25,86% beteiligt. FF&P investiert in Russland, insbesondere in Büro- und Einzelhandelsobjekte in der Hauptstadt Moskau, und zählt
zu den renommiertesten Entwicklern und
Investoren auf dem boomenden russischen
Markt.
24
Logistik, Garagen und auch Hotels außergewöhnlich breit
gestreut. „Diese Strategie schlägt sich in deutlich stabileren Ergebnis- und Kursentwicklungen nieder“, erklärt Petrikovics.
„Die IMMOFINANZ-Aktie weist wesentlich weniger Schwankungen als die internationalen Immobilienindizes auf.“
Diese Positionierung als sicherheitsorientiertes und sehr breit
gestreutes Immobilienunternehmen wird in den kommenden
Jahren noch verstärkt werden. Statt Wachstumszielen werden Diversifikationsziele angepeilt:
– Ausbau der Stellung im Core Market: Sowohl im Rahmen
der IMMOEAST als auch der IMMOWEST werden wir
unser Portfolio in den Staaten unseres Core Market
Mitteleuropa weiter diversifizieren und vergrößern.
– Diversifikation in weiteren wichtigen Märkten: Die Aktivitäten in wichtigen globalen Immobilienmärkten werden
weitergeführt und in interessanten Teilbereichen weiter
ausgebaut.
– Neue sektorale Teilmärkte: In den bereits abgedeckten
Staaten sollen weitere Teilmärkte erschlossen werden, also
beispielsweise die Portfolios in ausgewählten mittelund
osteuropäischen Staaten durch den Bereich Wohnen ergänzt werden.
– Neue Geschäftsfelder: Das Kerngeschäft der IMMOFINANZ, die langfristige Investition in Immobilien, soll
um weitere Geschäftsfelder ergänzt werden. So wurden
etwa mit dem Orion Tower in New York (IMMOFINANZAnteil: 9,37%) und einem Joint Venture mit dem britischen Wohnbau-Riesen Grainger im Baltikum erste Aktivitäten im lukrativen Eigentumswohnungsmarkt gesetzt.
Hier werden die Wohnobjekte nicht langfristig gehalten,
sondern im Eigentum verkauft.
Grainger Trust Plc
Der führende britische Wohnbau-Investor
ist Partner der IMMOEAST im Baltikum. Im
Rahmen eines Joint Venture (erst nach dem
Berichtszeitraum gestartet) werden umfangreiche Wohnbauprojekte in den baltischen
Republiken realisiert. Allein die beiden ersten
Projekte umfassen ein Volumen von mehr
als 3.000 Wohnungen.
Heitman Central Europe
Mit diesen Maßnahmen wird sich die IMMOFINANZ noch
klarer als ganzheitlich agierendes Immobilienunternehmen
positionieren und eine absolut eigenständige Rolle im Konzert der Großen des internationalen Immobilienbusiness spielen können. Diese Alleinstellung wird auch in zunehmendem
Maß von den internationalen Finanzmärkten honoriert. Die
Nachfrage institutioneller Anleger nach IMMOFINANZAktien ist deutlich gestiegen – und einer der Hauptgründe
dafür ist die Tatsache, dass kein anderes börsenotiertes Immobilienunternehmen ähnlich breit diversifiziert ist und in der
Folge eine vergleichbare Ertragsstabilität aufweist.
An dem vom US-Giganten Heitman (12 Mrd.
Dollar verwaltetes Vermögen) initiierten
Unternehmen sind mit GE Capital, der EBRD
oder dem holländischen Pensionsfonds ABP
neben der IMMOFINANZ-Tochter IMMOEAST
die Großen der Branche beteiligt. Heitman
Central Europe baut in Tschechien, Polen und
Ungarn ein umfangreiches Portfolio auf; dazu
gehören beispielsweise zahlreiche Shopping
Center in aufstrebenden tschechischen Regionalzentren.
Logistis
Das in Luxemburg domizilierte Unternehmen
(IMMOFINANZ-Beteiligung: knapp 10%) zählt
zu den führenden Investoren in Logistikimmobilien in Westeuropa. Auch hier sind mit IXIS
oder AEDES führende Immobilieninvestoren
beteiligt; das Portfolio umfasst primär Objekte
in Frankreich, Spanien und Italien.
PL, Katowice, Silesia City Centre
Niam Nordic Investment
Die Beteiligung an Niam Nordic Investment
bedeutet die Eintrittskarte in den nordeuropäischen Immobilienmarkt. Auch hier ist die
IMMOFINANZ mit prominenten Partnern in
einem Boot, so ist etwa auch der GE Pension
Trust beteiligt. Investiert wird in Skandinavien
und im Baltikum.
TriGranit
Die ungarische TriGranit zählt zu den renommiertesten Immobilienentwicklern in Mittelund Osteuropa. Von ihr übernimmt die IMMOEAST schrittweise das großzügig angelegte
Einkaufszentrum Silesia City Centre in Katowice
in Polen. Planmäßig wird die IMMOEAST 2006
das gesamte Objekt übernehmen.
25
INTERVIEW
„Historische Chance Mitteleuropa“
Immobilienvermögen verdoppelt, Umsatz, Ertrag und Börsekapitalisierung auf neuen Rekordwerten: Nach einem außergewöhnlichen Geschäftsjahr zieht der IMMOFINANZ-Vorstand
Bilanz und erklärt die Strategien für die Zukunft.
BUWOG-Kauf, Start in New York und Russland, Aufstieg zu
Österreichs Nummer 1 bei Fachmarktzentren, Großinvestitionen in Italien, tolles Wachstum in Zentraleuropa. Was war für
Sie das Wichtigste im Jahr 2004/05?
worden, dass dieser erfolgreiche Weg auch weitergehen
wird, und wir sind schon auch ein wenig stolz darauf, dass
wir in diesem Jahr eine ganze Reihe wirklich außergewöhnlicher Transaktionen über die Bühne bringen konnten.
Dr. Karl Petrikovics: Keines dieser Ereignisse. Was wirklich
Wie fällt Ihre Bilanz im Vergleich mit dem Mitbewerb aus?
zählt, ist etwa, dass wir unsere Ertragslage weiter verbessert
haben, und zwar mit recht beachtlichen Zuwachsraten bei
den wichtigsten Kennzahlen wie EBIT, Cash-flow oder
Ergebnis nach Steuern. Oder dass der Aktienkurs der
IMMOFINANZ in diesem Jahr sogar mehr als um den von
uns angestrebten Wert von 8% bis 10% gestiegen ist. Natürlich freuen wir uns über so spektakuläre Erfolge wie den
Kauf der BUWOG, aber was letzten Endes zählt, ist das
Ergebnis für das Unternehmen und seine Aktionäre, und in
dieser Hinsicht war das Jahr zwar ausgezeichnet, aber letztlich die kontinuierliche Fortsetzung einer sehr positiven Entwicklung, welche die IMMOFINANZ eigentlich seit ihrem
Börsegang vor fast 15 Jahren verzeichnen kann.
Aber natürlich sind durch die genannten Zukäufe und
Investitionen wichtige Voraussetzungen dafür geschaffen
Mag. Norbert Gertner: Auch in dieser Hinsicht haben wir
äußerst zufrieden stellend abgeschnitten. Unter den in Österreich und international investierenden österreichischen, also
mit uns vergleichbaren Immobilienunternehmen, war die
IMMOFINANZ-Aktie klar an der Spitze, ganz zu schweigen von den offenen Immobilienfonds, die fast erwartungsgemäß ihren Anlegern eine weit bescheidenere Rendite
gebracht haben.
Doch mindestens ebenso wichtig wie dieser Vergleich
mit anderen ist uns, dass wir unsere eigenen Prognosen und
die Erwartungen unserer Aktionäre erfüllen konnten. Die
Aktie war mit einem Plus von 10,12% nach Steuern sogar
knapp über der Bandbreite von gut 8% bis 10%, die wir uns
als Ziel vorgegeben hatten; der Kursverlauf war sehr stetig
26
INTERVIEW
MMag. Dr. Karl Petrikovics, Vorsitzender des Vorstandes
und hat bestätigt, dass die IMMOFINANZ ein äußerst
sicheres Investment ist.
Der Erfolg der Kapitalerhöhungen im Mai 2004 und
nach dem Berichtszeitraum im Mai 2005, bei der vor allem
die bestehenden Aktionäre junge Aktien dazugekauft haben,
beweist, dass das genau das ist, was Anleger von uns erwarten, und dass wir diese Erwartungen offensichtlich erfüllen.
Die IMMOFINANZ hat mittlerweile rund 80.000 Aktionäre.
Zeichnet sich hier in Österreich nicht langsam eine Grenze ab?
aus Sicherheit und Ertrag, wie die IMMOFINANZ sie bietet.
Wir sehen diese Entwicklung sehr positiv, und daher gibt es
beispielsweise auch eine tschechische Variante unserer Internetseite. Die zunehmende Internationalisierung unseres operativen Geschäfts soll sich durchaus auch in der Aktionärsstruktur widerspiegeln.
Wie wird die weitere Investitionsstrategie aussehen, insbesondere im Hinblick auf die geografische Streuung?
Gertner: Wir haben als strategisches Ziel festgelegt, dass der
Gertner: Das sehe ich noch lange nicht. Erfolg spricht sich
herum, und da sich der Kurs der IMMOFINANZ ja sehr
stetig aufwärts bewegt, muss auch niemand fürchten, den
richtigen Einstiegszeitpunkt versäumt zu haben. Nicht vergessen sollte man, dass die IMMOFINANZ nicht mehr nur
die österreichische „Volksaktie“ ist, sondern dass wir auch
im Ausland eine steigende Zahl von Aktionären haben. So
gibt es etwa in Tschechien rund 1.000 IMMOFINANZAktionäre, und auch in anderen zentraleuropäischen Ländern suchen offenbar immer mehr Anleger die Kombination
internationale Teil unseres Investmentportfolios auf rund
50% steigen soll. Ende 2004/05 lag dieser Anteil bei 30%,
daher ist es auch klar, dass wir jetzt für einige Zeit einen
Schwerpunkt auf den Ausbau unserer Investitionen im Ausland setzen werden.
Aber auch wenn die Unterscheidung in Inland und Ausland natürlich als naheliegendste Gliederung erscheint, so
verliert sie für die IMMOFINANZ doch zunehmend an
Bedeutung. Wir betrachten uns nicht mehr als österreichisches Unternehmen, das mehr oder weniger viel im Ausland
27
INTERVIEW
Mag. Norbert Gertner, Mitglied des Vorstandes
investiert, sondern wir sehen uns als mitteleuropäisches
Unternehmen. Das ist unser neuer Heimmarkt, hier sind wir
unter den börsenotierten Unternehmen bereits jetzt die
Nummer 1, und wir wollen hier mittelfristig eine ähnlich
dominante Stellung einnehmen, wie wir sie in den vergangenen Jahren in Österreich erreicht haben. Daher werden im
Raum Mitteleuropa rund 90% unserer Investitionen vorgenommen werden.
Aber ich möchte auch betonen, dass unsere strategischen Ziele nicht bedeuten, dass wir stur einem vorgegebenen Schema folgen. Gerade der Kauf der BUWOG hat
gezeigt, dass man von Planungen auch abweichen muss,
wenn sich besondere Gelegenheiten bieten. Das werden wir
natürlich auch weiterhin tun.
land hochinteressant, da dort die Preise zum Teil dramatisch
gefallen sind und man zu teilweise extrem günstigen Konditionen kaufen kann.
Vielleicht weil bei uns das Thema EU-Erweiterung
schon so altbekannt ist, tendieren wir ein wenig dazu, die
Dynamik, die daraus entsteht, zu unterschätzen. Wir sollten
uns hier fast ein Beispiel an den irischen Investoren nehmen,
die derzeit in den Oststaaten am aggressivsten investieren.
Diese haben selbst erlebt, was der EU-Beitritt einem wirtschaftlich schwach entwickelten Land bringen kann, und
daher wollen sie auch bei dem Boom im Osten unbedingt
dabei sein.
Was macht Mitteleuropa so attraktiv?
Aber es gibt ja auch einen regelrechten Ansturm der Investoren auf diese Region. Das verschlechtert doch wiederum
die Chancen?
Petrikovics: Die IMMOFINANZ hat hier wirklich einzigartige Möglichkeiten. Die Marktaussichten sind exzellent:
Im östlichen Teil ist das Wirtschaftswachstum gut doppelt
so hoch wie im EU-Schnitt, das schafft eine gewaltige Nachfrage nach Immobilien und eröffnet außerordentliche
Ertragsmöglichkeiten. Im Westen ist insbesondere Deutsch-
Petrikovics: Natürlich haben wir Mitteleuropa nicht als Einzige als Investitionsstandort entdeckt. Aber wir haben bessere Möglichkeiten als irgendjemand sonst, diese Chance zu
nützen.
Wir verfügen als einziges börsenotiertes Unternehmen
bereits in all diesen Staaten – also im Osten in den neuen
28
INTERVIEW
EU-Staaten und den EU-Kandidatenländern, im Westen in
Deutschland, der Schweiz, Norditalien und natürlich auch
in Österreich – über die notwendigen Strukturen, die Größe,
das Know-how und die Marktkontakte. Selbst wenn auf
internationaler Ebene einmal ein Mitbewerber in der Lage
sein sollte, diese Strukturen aufzubauen, so dürfte er den
Standortvorteil, den wir als österreichisches Unternehmen
haben, kaum aufholen. Die geografische Nähe und die gemeinsame Geschichte mit den ehemaligen Ländern der Monarchie einerseits und die gemeinsame Sprache mit Deutschland andererseits, sind Vorteile, die man keinesfalls
unterschätzen darf.
Welchen Stellenwert haben Investitionen außerhalb Mitteleuropas – Stichworte USA, Russland?
Petrikovics: Sie sind für uns eine wertvolle Abrundung unse-
res Spektrums. Wir können unsere Diversifikation weiter
erhöhen und teilweise außerordentlich hohe Erträge erzielen,
wie etwa mit unseren Wohnbauaktivitäten in Houston. Darüber hinaus sichern sie uns aber auch wertvolle Kontakte zu
Geschäftspartnern, mit denen wir dann auch auf unserem
Heimmarkt zusammenarbeiten, und ebenso einen gewissen
Know-how-Vorsprung. Gerade der US-Markt gibt immer
wieder Trends vor, denen später dann auch die europäischen
Märkte folgen.
Wir werden daher neben unserem Kernmarkt insbesondere unsere Präsenz in den USA und in Russland ausbauen.
Die USA sind der wichtigste Immobilienmarkt der Welt und
dürfen in einem breit diversifizierten Portfolio einfach nicht
fehlen. Russland ist letztlich die logische Fortsetzung unserer Mitteleuropa-Strategie, mit der wir von den Umwälzungen im Osten Europas profitieren wollen. Andere Regionen
werden wir über Beteiligungen an Immobilienunternehmen
abdecken. Auch kleinere Engagements in anderen Regionen
sind möglich; wir sondieren hier laufend, welche Möglichkeiten sich ergeben.
Hat das Engagement in so vielen Märkten nicht auch Nachteile, und verringert die Größe, die die IMMOFINANZ nun einmal erreicht hat, nicht die notwendige Flexibilität?
Petrikovics: Natürlich hat jedes Ding zwei Seiten. Natürlich
kann ein Unternehmen, das in 19 Ländern aktiv ist, das in
allen Immobilienkategorien von Wohnen über Büro, EinzelIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2004/05
handel, Logistik und Hotels bis hin zu Garagen tätig ist, niemals kurzfristig so spektakuläre Gewinne machen wie ein
Unternehmen, das nur auf einen oder wenige, möglichst
noch besonders riskante Teilmärkte setzt. Aber es wird in
jeder Situation solide Erträge erzielen, auch wenn einzelne
Teilmärkte einmal schwächere Phasen haben sollten. Die
große Streuung unserer Investitionen bringt nicht nur mehr
Sicherheit, sondern im längerfristigen Schnitt auch deutlich
höhere Erträge, da wir je nach Marktentwicklung in den besonders attraktiven Märkten Schwerpunkte setzen können.
Insofern ist unsere Größe kein Hindernis, sondern geradezu Voraussetzung für die notwendige Flexibilität. Unsere
Mitbewerber erkennen in der Regel zwar auch, wo man
gerade investieren sollte, aber wenn man dort noch nicht
vertreten ist und nicht über die notwendigen Detailkenntnisse in einem Markt verfügt, hilft das wenig. Gerade im
Immobiliengeschäft kann man nicht von heute auf morgen
in einen Markt einsteigen, sondern man muss Investments
langfristig vorbereiten. Genau das tun wir, und daher werden wir über längere Zeiträume unseren Aktionären nicht
nur mehr Sicherheit, sondern auch höhere Erträge bieten.
Zudem ist im Immobiliengeschäft Größe an sich schon ein
Vorteil, denn an die großen und attraktivsten Deals kommt
man einfach nur, wenn man eine gewisse Größe erreicht hat,
einen erstklassigen Ruf hat und auch schon entsprechend
lange auf dem Markt präsent ist. All das ist bei uns gegeben.
Wie lassen sich diese Breite der Investmentpalette sowie das
Größenwachstum organisatorisch bewältigen?
Petrikovics: Natürlich ist diese breit angelegte Investitions-
strategie aufwändiger, als wenn man sich auf wenige Teilmärkte beschränkt, aber sie lohnt sich, und wir verfügen
über die Strukturen, um sie auch perfekt umzusetzen. Unser
Asset Management umfasst hochqualifizierte Experten aus
dem In- und Ausland; der Managementvertrag mit der Constantia Privatbank sichert uns Know-how und umfangreiche
Kapazitäten in allen finanztechnischen Bereichen und einen
direkten Zugang zum Kapitalmarkt, der sich etwa bei sehr
vorteilhaften Transaktionen wie unserer CMBS-Anleihe
bezahlt macht. Und wenn wir sehr große Brocken zu verdauen haben wie etwa die BUWOG oder einige Jahre zuvor
die WIPARK, gibt es meist vorhandene Strukturen, die wir
nur ergänzen und optimieren müssen. Und dafür sind wir
mit unserem Team bestens gerüstet.
29
HIGHLIGHTS
Käufe und Verkäufe
Die Highlights
des Geschäftsjahres 2004/05
BUWOG: Die erfolgreiche Beteiligung am Privatisierungsver-
fahren für vier wichtige bundeseigene Wohnbaugesellschaften im Rahmen des „Österreich-Konsortiums“ war zweifellos das wichtigste Einzelereignis des Geschäftsjahres. In
weiterer Folge konnte sich die IMMOFINANZ aus dem
Gesamtpaket von 58.000 Wohnungen das „Filetstück“, die
BUWOG, sichern: Mit rund 20.000 Wohnungen zählt sie zu
den größten Wohnungseigentümern Österreichs. Die IMMOFINANZ konnte diesen enormen Bestand zu einem attraktiven Preis erwerben und ihre Mitbieter geringfügig überbieten. Die BUWOG wurde mittlerweile erfolgreich in den
IMMOFINANZ-Konzern integriert, und der Wohnungsanteil am Gesamtportfolio beträgt nun rund 43,2%. Damit ist
auch die angekündigte und seit Jahren betriebene Umstrukturierung des Portfolios von einem Büroschwerpunkt hin zu
einem ausgewogenen Bestand mit starker Betonung des risikoarmen und gegenwärtig auch sehr ertragsstarken Wohnbereichs abgeschlossen.
Forstinger: Die zweite große Akquisition in Österreich war der
Kauf der Immobilien der Autozubehörkette Forstinger. Der
Bestand umfasst mehr als 100 Standorte in acht Bundesländern mit einem Immobilienbestand von rund 141.000 m2
sowie umfangreiche Flächenreserven. Damit konnte die
IMMOFINANZ ihre führende Stellung im Bereich Fachmarktzentren weiter ausbauen und wird vom kontinuierlichen Aufschwung dieser boomenden Form des Einzelhandels massiv profitieren.
Italien-Portfolio: Die wichtigste Auslandsakquisition wurde
gemeinsam mit unserem langjährigen Partner The Carlyle
Group realisiert: In Italien wurde ein Portfolio mit 270.000 m2
Nutzfläche erworben. Dieses Portfolio wird sehr aktiv ge30
managt; zahlreiche Objekte wurden bereits mit guten Gewinnen weiterveräußert. Geblieben ist ein attraktiver Bestand in
den Metropolen des wirtschaftlich starken Norditaliens, der
auch für die Zukunft gute Wertsteigerungen erwarten lässt.
IMAK: Unter zahlreichen Aufsehen erregenden Transaktionen unserer Regionalholding IMMOEAST war die größte
Einzelinvestition die Übernahme der Mehrheit an der IMAK,
die über ein attraktives Büro- und Logistikportfolio in Polen
und Ungarn verfügt und Vorverträge zum Erwerb weiterer
Objekte mit 100.000 m2 in den Jahren 2005 und 2006 abgeschlossen hat.
Silesia City Centre: In Polen konnte die IMMOEAST ein be-
sonders attraktives Einzelobjekt erwerben: Das Silesia City
Centre in Katowice, dem Zentrum der boomenden Wirtschaftsregion Schlesien, ist mit einer Nettoverkaufsfläche
von mehr als 66.000 m2 ähnlich groß wie das Donauzentrum in Wien. Bereits mehr als ein halbes Jahr vor der Fertigstellung ist das Center großteils vermietet; für den größten Teil der Restflächen bestehen Vorverträge.
Einstieg in Rumänien, Russland und der Slowakei: Nicht ver-
gessen werden sollte auch, dass im Jahr 2004/05 der Einstieg
in drei wichtige Ostmärkte erfolgte. In Rumänien wurden
der Iride Business Park, das Global Business Center und
Otopeni, ein Entwicklungsprojekt am Flughafen von Bukarest, erworben. Mit dem Kauf eines Anteils von 25,86% am
renommierten Immobilienunternehmen Fleming Family &
Partner hat die IMMOEAST einen ersten Schritt auf dem
attraktiven russischen Immobilienmarkt geschafft, und in
der Slowakei ist die IMMOEAST mit 11,43% am Bratislava
Business Center beteiligt.
HIGHLIGHTS
Geografische Verteilung der Objekte des Forstinger-Portfolios
Orion Tower, New York: Die in Houston begonnene Erfolgsge-
schichte der IMMOFINANZ in den USA findet nun in New
York ihre Fortsetzung. Ein spektakulärer Coup ist mit der
Beteiligung am Orion Tower im Herzen Manhattans gelungen. Dort entstehen rund 550 Luxusapartments, die im
Eigentum verkauft werden. Da bereits wenige Wochen nach
Verkaufsstart und mehr als 15 Monate vor Fertigstellung
des Towers knapp 70% der Apartments zu deutlich höheren
Preisen als kalkuliert verwertet werden konnten, ist mit
einer ausgezeichneten Rendite zu rechnen. Auch zwei Hotelbeteiligungen in New York entwickeln sich ausgezeichnet,
und in Houston konnten viel versprechende neue Wohnbauprojekte gestartet werden.
schaften, sondern auch, günstige Verkaufsgelegenheiten zu
nützen und ein Engagement mit hohem Profit zu beenden.
Eindrucksvoll gelungen ist das etwa beim renommierten
Immobilienentwickler und -investor GTC, an dem sich die
IMMOEAST im Jahr 2004 mit 7,79% beteiligt hat. Im Mai
2004 wurde GTC an der Warschauer Börse notiert, binnen
sechs Monaten stieg der Kurs um 37%. Die IMMOEAST
nahm die Gelegenheit wahr und veräußerte ihr Aktienpaket.
Zwar darf der Gewinn aus dieser Transaktion aus börserechtlichen Gründen nicht veröffentlicht werden, doch eines
kann gesagt werden: Selten konnte die IMMOFINANZ in
so kurzer Zeit so hohe Gewinne erzielen wie mit der GTCTransaktion.
Wohnobjekte Berlin: Eine Investition des Geschäftsjahres hat
Apartments und Shopping Center in Houston: Ebenfalls mit
im besonderen Maß Signalcharakter. In Berlin wurden zwei
Wohnobjekte mit jeweils fast 100 Wohnungen erworben. In
den kommenden Monaten und Jahren wird das Engagement
weiter verstärkt, denn der enorme Wirtschaftspessimismus
hat die Immobilienpreise über Gebühr in den Keller fallen
lassen, und es bieten sich derzeit ausgezeichnete Möglichkeiten, ein erstklassiges Portfolio im wirtschaftlich auch heute
noch stärksten Staat Europas aufzubauen.
hohem Gewinn veräußert werden konnten vier Wohnhausanlagen und zwei Einkaufszentren in Houston, Texas. Nur
kurz nach Fertigstellung bzw. nach dem Kauf der Objekte
wurden diese mit einer durchschnittlichen Rendite auf das
eingesetzte Eigenkapital von 48,17% wieder verkauft. Der
Gesamtgewinn von EUR 8,462 Mio. macht das bisherige
Engagement der IMMOFINANZ in den USA zu einer absoluten Erfolgsstory.
GTC: „Aktives Immobilienmanagement“, wie es die IMMO-
FINANZ betreibt, bedeutet nicht nur günstige Kaufgelegenheiten zu suchen und damit attraktive Renditen zu erwirtIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2004/05
31
STARKE TÖCHTER
Starke Töchter
Neben einer großen Zahl von Einzelimmobilien gehören zum
Konzern der IMMOFINANZ auch zwei führende Immobilienunternehmen, die in ihren Branchen zur absoluten Spitzengruppe
in Österreich zählen und die als selbstständige Einheiten geführt
werden – und zwar mit durchschlagendem Erfolg.
BUWOG
19.565 Wohnungen in 573 Objekten mit einer Gesamtnutzfläche von rund 1,6 Mio. m2 – die Eckdaten der im Juni
2004 erworbenen BUWOG sind nicht nur auf den ersten
Blick und wegen ihrer Größe beeindruckend. Eine detaillierte Betrachtung des BUWOG-Portfolios zeigt, dass etwa
42% der Nutzfläche auf Wien und weitere 28% auf die
übrigen österreichischen Landeshauptstädte entfallen. Diese
günstige Positionierung verleiht dem Portfolio ein außergewöhnlich hohes Ertrags- und Wertsteigerungspotenzial und
macht die BUWOG zum Herzstück des Österreich-Portfolios der IMMOFINANZ.
WIPARK
Auf eine besonders erfolgreiche Entwicklung kann auch die
im Jahr 1960 gegründete und 1999 von der IMMOFINANZ akquirierte WIPARK Garagen AG verweisen, die
aufgrund ihrer gut abgesicherten Erträge eine wertvolle
Konstante im Gesamtportfolio der IMMOFINANZ bildet.
Neben Wien, wo an prominenten Standorten wie der Freyung oder dem Westbahnhof in Summe rund 8.800 Stellplätze angeboten werden, befinden sich auch ein Parkhaus in
Graz und zwei in Budapest in ihrem Eigentum.
32
BUWOG
Von links nach rechts: Mag. Andreas Ratzinger, Dr. Gerhard Schuster, Mag. Daniel Riedl, Mag. Robert Puhr
BUWOG – große Substanz,
große Zukunft
Mit dem Kauf der größten bundeseigenen Wohnbaugesellschaft, der
BUWOG, ist die IMMOFINANZ zu einem der führenden österreichischen
Wohnungseigentümer geworden. Der hohe Substanzwert und das
Entwicklungspotenzial der Liegenschaften eröffnen ausgezeichnete
Zukunftsperspektiven.
Der 15. Juni 2004 markierte eines der bedeutendsten Daten
in der Unternehmensgeschichte der IMMOFINANZ: Das
„Österreich-Konsortium“, in dem die IMMOFINANZ an
führender Stelle vertreten war, bekam als Bestbieter den
Zuschlag für die Privatisierung eines Pakets aus vier Bundeswohnbaugesellschaften mit insgesamt mehr als 58.000
Wohnungen. Von diesem Paket ging das Filetstück, die
BUWOG, an die IMMOFINANZ, die damit einen echten
Quantensprung schaffte: 20.000 Wohnungen mit rund
1,6 Mio. m2 Nutzfläche bedeuteten fast eine Verdoppelung
des Flächenbestands, und der seit mehreren Jahren betriebene Ausbau des Wohnungsanteils am Immobilienportfolio
der Gesellschaft fand damit einen krönenden Abschluss.
Doch nicht nur ihre Größe macht die BUWOG zum neuen
33
BUWOG
A, 1110 Wien, Kaiserebersdorfer Straße
A, 1100 Wien, Hertha-Firnberg-Straße
Herzstück des Österreich-Portfolios der IMMOFINANZ.
Auch das Ertrags- und Wertsteigerungspotenzial des Unternehmens ist außergewöhnlich hoch. „Ein großer Teil des
Wohnungsbestands befindet sich im Großraum Wien und
in den Landeshauptstädten“, erklärt BUWOG-Geschäftsführer Daniel Riedl. „Gerade in diesen Regionen ist
die Nachfrage nach Wohnraum besonders stark, und wir
verfügen über zahlreiche Objekte, die wir in den kommenden Jahren Ertrag bringend ausbauen und verwerten
können.“
Die BUWOG verfügt über vier Produktlinien: Unter
„BUWOG Classic“ werden geförderte Miet- und Eigentumswohnungen angeboten. Hochqualitative, frei finanzierte
Wohnungen kommen unter dem Namen „BUWOG Exklusiv“ auf den Markt. Die Produktlinie „Welcome Home“
wiederum steht für den stark wachsenden Bereich Reihenhäuser. Das Angebot wird durch speziell auf die Zielgruppe
Senioren ausgerichtete Wohnungen mit zusätzlichen Serviceangeboten unter der Marke „BUWOG Comfort“ ergänzt.
Die BUWOG ist auch keineswegs ausschließlich im geförderten Wohnbau aktiv. Insbesondere im Neubaubereich
spielt der frei finanzierte Wohnbau im ertragsstarken
Qualitätssegment eine immer größere Rolle. „Die Kombination von gefördertem und frei finanziertem Wohnbau
erweist sich als erheblicher Vorteil“, so Riedl. „Viele Mieter
wollen aus dem geförderten Wohnbau in hochqualitative,
frei finanzierte Wohnungen wechseln, und das erleichtert
die Verwertung unserer Objekte natürlich ganz erheblich.“
34
Mit diesem Angebotsmix kann die BUWOG von der günstigen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt in hohem Maß
profitieren. Daher sollen die Neubauaktivitäten auch bedeutend verstärkt werden; insbesondere im Raum Wien wird
ein Schwerpunkt gesetzt werden. Der Ausbau bestehender
Objekte, in erster Linie Dachbodenausbauten, und Qualitätsanhebungen versprechen ebenfalls zusätzliche Ertragspotenziale.
„Die BUWOG verfügt über eine effiziente Kostenstruktur
und erwirtschaftet bereits jetzt solide Gewinne“, so Riedl.
BUWOG
Geografische Verteilung der Objekte des BUWOG-Portfolios
ANZAHL DER BUWOG-WOHNUNGEN NACH BUNDESLAND
Insgesamt: 19.565 (Stand: 30.4.2005)
Wien
Niederösterreich
Burgenland
7.635
1.581
206
Oberösterreich
Steiermark
Kärnten
2.037
2.830
1.176
Salzburg
Tirol
Vorarlberg
1.835
1.721
544
„Angesichts der guten Marktsituation und unserer starken
Stellung im Bauträgergeschäft werden wir die Ertragskraft
in den kommenden Jahren aber noch erheblich steigern können. Ich bin überzeugt, dass die BUWOG für den IMMOFINANZ-Konzern eines der attraktivsten Segmente ist.“
BUWOG auf einen Blick
Immobilienbestand 573 Objekte mit 19.565 Wohnungen
Gesamtnutzfläche ca. 1,6 Mio. m2
Neubauleistung
Durchschnitt der letzten 5 Jahre (p.a.):
EUR 27 Mio. und rund 190 Wohnungen
Personalstand
Zentrale: 106 Mitarbeiter,
Hausbetreuung: 376 Mitarbeiter
(großteils auf Teilzeitbasis)
Über das Angebot geförderter und frei finanzierter Wohnungen und
Reihenhäuser informieren Sie sich auf www.buwog.at, bei der
Hotline 01/878 28-0, oder fordern Sie die aktuellen Prospekte an:
BUWOG, Hietzinger Kai 131, 1130 Wien.
35
WIPARK
Von links nach rechts: Mag. Helmut Sattler, Ing. Günter Warmuth
Garagen-Riese mit Potenzial
Mit ihren mehr als 10.000 Stellplätzen in Österreich und Ungarn liefert die
WIPARK nicht nur sichere und gute Ergebnisbeiträge, ihre Ost-Aktivitäten
eröffnen ihr auch interessante neue Wachstumsmöglichkeiten.
Wer in Wien die frustrierende Suche nach einem freien Parkplatz beendet und in eine der großen öffentlichen Garagen
der Stadt fährt, hat gute Chancen, zumindest kurzzeitig
Kunde der IMMOFINANZ zu werden. Verantwortlich dafür ist die Tochtergesellschaft WIPARK, die mit rund 8.800
Stellplätzen in Wien zu den fixen Größen im lukrativen
Garagengeschäft in der Bundeshauptstadt zählt.
Das 1960 gegründete Traditionsunternehmen war 1999 von
der IMMOFINANZ gekauft worden und spielt eine wichtige Rolle im Rahmen des Gesamtkonzerns. Es bildet das
Herzstück des 12,7-prozentigen Anteils, den Stellplätze am
Immobilienportfolio in Österreich haben. Dieser Anteil ist
deutlich höher als bei anderen börsenotierten Immobilienunternehmen – und das durchaus zum Vorteil des Gesamtkonzerns: Kaum ein anderer Geschäftsbereich bringt so
36
regelmäßige, gut abgesicherte Erträge wie das Garagengeschäft. Dafür sorgen im Fall der WIPARK viele tausende
zufriedene Dauermieter und mehr als 5.600 Kurzparker-Einfahrten pro Tag, die jährlich in einer WIPARK-Garage ihren
„Beitrag“ abliefern.
Zum WIPARK-Bestand zählen einige der bekanntesten und
erfolgreichsten Garagen in Wien. Das sind etwa die Garage
auf der Freyung im Herzen der Innenstadt sowie die
Parkhäuser beim West-, Süd- und Franz-Josefs-Bahnhof
und auch die Garage Stiftgasse gleich bei der Mariahilfer
Straße.
Doch die WIPARK ist bereits seit einigen Jahren über Wien
und Österreich hinausgewachsen. In Budapest wurde von
WIPARK die erste kommerzielle Tiefgarage der Stadt eröffIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2004/05
WIPARK
net; mittlerweile ist die Gesellschaft dort mit drei Garagen
mit insgesamt fast 2.000 Stellplätzen vertreten. Gerade in
den Metropolen Mittel- und Osteuropas ist die Versorgung
mit Parkplätzen teilweise noch katastrophal und eröffnet
Garagenbetreibern ein hohes Wachstumspotenzial. Die
WIPARK hat hier den Fuß in der Tür und gute Aussichten,
auf diesem noch in den Kinderschuhen steckenden Markt
eine wesentliche Rolle zu spielen.
Nicht zuletzt verdankt die WIPARK ihren Erfolg auch fortschrittlichen technischen Lösungen im Garagenbetrieb. Ein
erfreuliches Beispiel dafür ist die in den WIPARK-Garagen
eingesetzte Beleuchtungstechnik. Im Jahr 2004 konnten 30%
der Energiekosten für diesen Bereich eingespart werden – ein
europaweit einmaliger Erfolg, der auch internationale Anerkennung findet und mit einem der wichtigsten EU-Umweltpreise, dem „Green Light Award“ belohnt wurde.
Parken bei der WIPARK
Anfahrtspläne zu den WIPARK-Garagen sowie Informationen über günstige Dauerparktarife finden Sie unter
www.wipark.at
WIPARK-GARAGEN
Stand: 30.4.2005
Standort
Anzahl Stellplätze
Im Eigentum
1010 Wien
1010 Wien
1040 Wien
1060 Wien
1070 Wien
1090 Wien
1090 Wien
1150 Wien
8010 Graz
H-1012 Budapest
H-1080 Budapest
Eigentum gesamt
Garage Beethovenplatz 3
Garage Freyung
Parkhaus Südbahnhof
Parkhaus Windmühlgasse
Parkhaus Stiftgasse
Parkhaus Franz-Josefs-Bahnhof
Votivpark-Garage
Parkhaus Westbahnhof
Garage Mariahilferplatz
Krisztina Garázs Kosciuszko Tádé ut. 15
Palace Garázs Rákóczi út. 43-45
401
693
604
453
737
683
630
637
220
380
209
5.647
In Verwaltung
1030 Wien
1030 Wien
1040 Wien
1090 Wien
1090 Wien
1090 Wien
1090 Wien
1090 Wien
1090 Wien
1090 Wien
1100 Wien
1100 Wien
1100 Wien
1100 Wien
H-1126 Budapest
Verwaltung gesamt
Garage Invalidenstraße
Garage Justizzentrum
Garage Technische Universität
Garage Zoologie
Garage Biologie
Garage Wirtschaftsuniversität
Garage Reznicekgasse
Garage Pharmazie
Garage Erdwissenschaften
Garage UZA IV
Garage Business Park Vienna P1
Garage Business Park Vienna P2
Garage Vienna Twin Tower
Parkplatz Gesundheitszentrum Süd
MFZ-Garage MOM Park Alkotas utcá 53
276
93
370
94
113
398
70
100
106
102
430
499
1.049
218
1.230
5.148
A, 1150 Wien, Parkhaus Westbahnhof
37
MITARBEITER
Kompetenz,
Kontakte & Know-how
Die IMMOFINANZ verfügt über ein hochkarätiges und
schlagkräftiges Team, das auch auf internationaler
Ebene Maßstäbe setzt.
EUR 4,4 Mrd. Immobilienvermögen, EUR 230 Mio. Umsatz,
1.114 Objekte im Bestand – und keine Mitarbeiter. Wer die
Kennzahlen der IMMOFINANZ nur oberflächlich betrachtet, mag einen Irrtum oder ein Wunder vermuten. Beides ist
nicht der Fall. Über einen Managementvertrag mit der Constantia Privatbank steht der IMMOFINANZ sogar ein sehr
großes Team erstklassiger Fachleute zur Verfügung. Mittlerweile sind es mehr als 100 Personen, die bei der Constantia
Privatbank und ihren Tochtergesellschaften ausschließlich
oder teilweise für die IMMOFINANZ tätig sind. Die Fotoabbildungen der nächsten Seiten zeigen lediglich die Führungskräfte aus den Bereichen Asset Management, Finanzen
und Recht.
Die Mannschaft stellt einen entscheidenden Faktor für den
nachhaltigen Erfolg der Gesellschaft dar. Insbesondere in den
Bereichen Asset Management, also Aufbau und Bewirtschaftung des Immobilienbestands, und Finanzierung kann die
IMMOFINANZ auf einen außergewöhnlichen Know-howPool zugreifen, der ihr zumindest in Österreich eine absolute
Ausnahmestellung sichert. „Wir sind das einzige heimische
38
OIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2004/05
MITARBEITER
Asset Management IMMOAUSTRIA und IMMOWEST:
Von links nach rechts: Stehend: Mag. Clemens Rumpler, Mag. Alexander Koller, Thomas Hetz (MRCS), Mag. Michael Wurzinger
Sitzend: Rupert Vögl, Dipl.-Ing. Clemens Uhl, Ing. Mag. Mathias Bartak, Dipl.-Ing. Sandra Bauernfeind, Mag. Markus Urbanz, Alexander Posch
Immobilienunternehmen, das für alle Teilmärkte, im Inland
wie im Ausland, spezialisiertes Know-how aufgebaut hat“,
unterstreicht Vorstandsvorsitzender Dr. Karl Petrikovics. „Wir
haben daran seit Gründung des Unternehmens gearbeitet
und uns vor allem damit den entscheidenden Wettbewerbsvorteil gegenüber unseren Mitbewerbern geschaffen.“
Asset Management
Herzstück der IMMOFINANZ-Mannschaft ist der Bereich
Asset Management, der zwei Aufgabengebiete abdeckt. Die
Asset Manager sind zum Ersten für die Suche, Beurteilung
und Realisierung attraktiver Investitionsmöglichkeiten verantwortlich. Zum Zweiten betreuen sie den Bestand und
sorgen für die laufende wirtschaftliche Optimierung.
Das Asset Management ist dabei in zwei Divisionen gegliedert. Ein Team ist für Zentral- und Osteuropa, also den
Tätigkeitsbereich der Tochtergesellschaft IMMOEAST, verantwortlich, das andere Team betreut Österreich und alle
Westmärkte. Das Asset-Management-Team IMMOAUSTRIA
rund um Mag. Michael Wurzinger, betreut den österreichiIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2004/05
schen Markt. Entsprechend der Größe des Österreich-Portfolios, auf das allein ja mehr als 70% des gesamten Flächenbestands entfallen, gibt es innerhalb des Teams wiederum
Spezialisten für den Büromarkt, für den Bereich Wohnen,
die das große Zinshausportfolio und die zahlreichen Wohnungsneubauten der IMMOFINANZ managen, und eine
Gruppe, die für den Ausbau des stark wachsenden Bereichs
Einzelhandel (insbesondere Fachmarktzentren) verantwortlich zeichnet. Zwei besonders große „Brocken“, die 1,6
Mio. m2 Nutzfläche der BUWOG und die 10.000 Stellplätze der WIPARK, werden als selbstständige Unternehmen
von einem eigenen Management geführt (siehe Seiten 33
und 36). Das Team um Asset Manager Thomas Hetz wiederum betreut die über die IMMOWEST abgedeckten ausländischen Märkte. Das sind im Rahmen von Direktinvestitionen Deutschland, die Schweiz, Italien und USA sowie
zahlreiche Beteiligungen an anderen Immobilienunternehmen in West-, Nord- und Südeuropa sowie den USA.
Das Osteuropa-Team ist selbst wiederum in drei Ländergruppen unterteilt. Das Team rund um Peter Oesterle betreut die
39
MITARBEITER
Asset Management IMMOEAST:
Von links nach rechts: Stehend: Mag. Benedikt Attems, Dipl.-Ing. Günther Bukor, Mag. Denitza Hodjaeva, Dr. Robert Velich, Mag. Katharina Molnar,
Dr. Edgar Rosenmayr, Mag. Marie-Theres Tauber, Peter Oesterle
Sitzend: Dipl.-Ing. Richard Weberberger MDS, Mag. (FH) Birgit Gaulhofer, Ing. Mag. Eva Bano, Dipl.-Ing. (FH) Christian Großschartner
Märkte Ungarn, Tschechien, Slowakei und Slowenien. Von
diesem Team wurde nach dem Berichtszeitraum, im Juni
2005, der bisher größte Zukauf der IMMOEAST realisiert,
nämlich die Übernahme der 13 Standorte der Fachmarktkette Stop Shop in Ungarn. Eine weitere Gruppe unter der
Leitung von Dr. Edgar Rosenmayr bearbeitet die Märkte
Russland, Bulgarien, Kroatien und das Baltikum und hat
alleine in den ersten Monaten des Jahres 2005 den Start in
vier Staaten (Russland, Bulgarien, Lettland, Estland) über
die Bühne gebracht. Die dritte Einheit um Dipl.-Ing. Günther
Bukor ist verantwortlich für die Direktinvestitionen in den
Märkten Polen, Russland, Rumänien und Bulgarien. Zu den
größten Erfolgen dieses Teams zählt etwa der Erwerb des
Iride Business Park in Bukarest, der derzeit mit mehreren
weiteren Baustufen zur wichtigsten gewerblich genutzten
Immobilie der rumänischen Hauptstadt ausgebaut wird.
Finanzen und Recht
Während sich das Asset-Management-Team um die Immobilien selbst kümmert, beschäftigt sich eine weitere Gruppe mit
dem, worauf es in einem Unternehmen letztlich ankommt:
mit den Zahlen. Die von Mag. Christian Thornton geleitete
Abteilung Rechnungswesen ist für die Konsolidierung von
40
rund 180 Unternehmen, die zum Konzern der IMMOFINANZ gehören, verantwortlich und erstellt die Bilanzen
der Muttergesellschaft sowie der Regionalholdings. Auch das
Controlling wird von diesem Team übernommen. Eine eigene Rechtsabteilung ist mit den umfangreichen juristischen
Fragen, mit denen ein in 19 Staaten investierendes Immobilienunternehmen konfrontiert wird, befasst.
Für die optimale Finanzierung, die letztlich für den Gesamterfolg des Unternehmens genauso wichtig ist wie das Asset
Management, sorgt die Abteilung Corporate Finance um
Dr. Martina Postl und Mag. Harald Heinzl. Gerade in diesem
Bereich werden die großen Vorteile der engen und dauerhaften
Kooperation mit der Constantia Privatbank besonders deutlich. Der IMMOFINANZ steht so das komplette Team von
Finanzierungs- und Kapitalmarktspezialisten der führenden
österreichischen Privatbank zur Verfügung. Das macht sich
vor allem dann bezahlt, wenn neue Wege bei der Finanzierung
beschritten werden, so etwa bei der knapp nach dem Berichtszeitraum begebenen CMBS-Anleihe, die eine erhebliche Einsparung gegenüber einer konventionellen Kreditfinanzierung
bringt. Auch die optimale Veranlagung der liquiden Mittel
trägt wesentlich zum Gesamterfolg der IMMOFINANZ bei.
MITARBEITER
Finanzen und Recht:
Von links nach rechts: Sitzend: Mag. Christian Udo Thornton, Dr. Martina Postl, Dr. Patrick Swoboda, Bettina Frühwald, Sabine Holzreiter, Dr. Martin Schweiger
Stehend: Mag. Alexandra Majer, Marion Fischer, Mag. Harald Heinzl, Dr. Hubert Griessnig, Mag. Tanja Hirsch, Mag. Ursula Martschin, Mag. Galena Stoyanova
All inclusive – der Managementvertrag
mit der Constantia Privatbank
Die IMMOFINANZ wird seit ihrer Gründung im Jahr 1990
über einen Managementvertrag mit der Constantia Privatbank geführt. Dieser Vertrag umfasst alle Tätigkeiten für
die Führung und das operative Geschäft. Dazu gehören
nicht nur die beiden Kernbereiche Asset Management und
Finanzen und Recht, sondern auch zahlreiche weitere
Abteilungen wie Marketing, EDV, Personal oder Investor
Relations mit dem Service Center für Aktionäre.
Den großen Umfang dieser Arbeitsbereiche verdeutlichen
beispielsweise einige Zahlen aus dem Rechnungswesen:
Zum Konzern der IMMOFINANZ gehören rund 180 Unternehmen, die konsolidiert werden müssen.
Die Constantia Privatbank wird für die Übernahme all
dieser Tätigkeiten in Form einer Pauschalvereinbarung
bezahlt. Dafür entfallen bei der IMMOFINANZ nicht nur
Personalkosten, das Unternehmen benötigt auch keine
eigenen Büroräumlichkeiten, keine Geschäftsausstattung,
keine Computer und IT-Einrichtungen etc.
Bedeutende Vorteile bringt der Managementvertrag auch
bei der Vermarktung und der Verwaltung der Immobilien
der IMMOFINANZ. Zum Konzern der Constantia Privatbank
zählt auch der führende österreichische Gewerbeimmobilienmakler CPB Immobilientreuhand, der die IMMOFINANZ-Objekte aktiv vermarktet und wesentlich zum
hohen Vermietungsgrad beiträgt. Eine weitere Tochter der
Constantia Privatbank, die IMV, ist die führende Hausverwaltung Österreichs. Diese sorgt für die konsequente
Bewirtschaftung des Bestands und setzt kontinuierliche
Maßnahmen für die Werterhaltung der Immobilien.
41
BÖRSE
42
BÖRSE
Fixstern am
Wiener Börsehimmel
Sicherheit, Ertragskraft und langfristiger Erfolg: Die IMMOFINANZAktie bewährt sich seit mehr als einem Jahrzehnt als ideale
Veranlagung für langfristig denkende Investoren.
Wer täglich oder wöchentlich in seiner Tageszeitung die
„Hitparade“ der größten Gewinner oder Verlierer an der
Wiener Börse liest, könnte die IMMOFINANZ glatt übersehen. Dort scheint die Aktie nämlich praktisch nie auf. Spektakuläre, kurzfristige Kursgewinne gibt es nämlich kaum zu
vermelden, genauso wenig wie nennenswerte Kursrückgänge.
Wer an der Börse den Nervenkitzel sucht, kommt mit der
IMMOFINANZ sicher nicht auf seine Rechnung. Umso
mehr hingegen erfüllt sie die Ansprüche langfristig denkender Anleger, die nicht auf einen Glückstreffer hoffen, der
ihnen binnen weniger Tage sensationelle Gewinne beschert,
sondern die ihre Aktien für längere Zeit halten, und sichere,
gute Erträge erzielen wollen. Die IMMOFINANZ stellt
damit im kurz- und langfristigen Vergleich eindrucksvoll
unter Beweis, dass sie ihrem Anspruch, als sichere, ertragsstarke und auch steuerlich optimale Veranlagung voll
gerecht wird.
Die Zahlen sprechen für sich: Die durchschnittliche Jahresperformance betrug in den vergangenen zehn Jahren 8,67%
nach Steuern, kein einziges Geschäftsjahr, in dem nicht
Kursgewinne zu verbuchen waren, und praktisch immer liegen die Renditen deutlich über der Anleiherendite. Selbst
Börsekrisen wie in den Jahren 2001 bis 2003 gingen an der
IMMOFINANZ praktisch spurlos vorüber. Selbst im Katastrophenjahr 2001, als weltweit die Aktienindizes um oft
25%, 30% oder mehr zurückgingen, konnte die IMMOFINANZ solide 9,7% zulegen.
KENNZAHLEN DER IMMOFINANZ-AKTIE
Eigenkapital zum 30.4. in Mio. EUR
Anzahl der Aktien zum 30.4. in Mio.
Höchstkurs GJ in EUR
Tiefstkurs GJ in EUR
Ultimokurs GJ in EUR
2004/05 2003/04 2002/03
1.551
1.089
789
251,7
7,12
6,30
7,06
Börsekapitalisierung per 30.4. in Mio. EUR 1.777,2
1.026,8
Börseumsatz GJ in Mio. EUR
4.374,6
Verkehrswert per 30.4. in Mio. EUR
Ergebnis je Aktie* in EUR
KGV* per 30.4.
0,77
9,2
201,4
6,53
6,04
6,49
153,8
6,02
5,45
6,01
1.307,0
924,6
714,0
436,1
2.123,1 1.504,5
0,34
19,1
0,37
16,4
* nach IFRS-Verkehrswert-Methode
Auch das abgelaufene Geschäftsjahr 2004/05 schließt würdig an die erfolgreichen Vorperioden an. Mit einem Plus von
10,12% wurde der langjährige Schnitt sogar nochmals deutlich übertroffen.
43
BÖRSE
„Die IMMOFINANZ ist für uns ein verlässlicher
und kompetenter Partner. Wir freuen uns
schon sehr auf unseren neu gestalteten
Unternehmenssitz in einem der größten
innerstädtischen Immobilienprojekte der letzten 20 Jahre in Wien. Das Projekt City Point
an diesem zentralen Standort wird sicherlich
einen durchschlagenden Erfolg haben.“
Peter Neubauer,
Vorsitzender der Geschäftsführung Europay Austria
Vor allem für private Anleger erfreulich: Da die IMMOFINANZ ein thesaurierendes Unternehmen ist, also keine
Dividenden ausschüttet, fallen die Gewinne ausschließlich in
Form von Kursanstiegen an. Diese aber sind, wenn die
Aktien zumindest ein Jahr lang behalten werden (Spekulationsfrist), steuerfrei. Zum Vergleich: Bei Erträgen, die in
Form von Dividenden anfallen, sind 25% Kapitalertragssteuer (KESt) zu bezahlen. Um die gleiche Nachsteuerrendite von 10,12% für 2004/05 zu erreichen, müsste man bei
einer KESt-pflichtigen Anlageform (z. B. Sparbücher, Anleihen etc.) 13,49% Rendite schaffen – tatsächlich erbrachten
aber beispielsweise Bundesanleihen in diesem Zeitraum nur
8,42%; die Rendite der IMMOFINANZ-Aktie war also um
rund 60% größer.
Der Vergleich zu den anderen Immobilienaktien fällt ebenfalls ausgesprochen positiv aus: Der Immobilien-ATX
(I-ATX) wurde auch im Geschäftsjahr 2004/05 deutlich
übertroffen und lag im Vergleich mit den Immobilienunternehmen, die so wie die IMMOFINANZ in Österreich und im
Ausland investieren, klar an der Spitze. Damit wurde nahtlos an die langfristige Entwicklung angeknüpft, denn der
Fünf- oder der Zehnjahresvergleich fällt ebenso eindrucksvoll zu Gunsten der IMMOFINANZ aus (siehe Charts Seite
47). Im Vergleich mit allgemeinen Aktienindizes besticht die
44
IMMOFINANZ vor allem durch ihre hohe Wertbeständigkeit. Wichtige weltweite Aktienindizes wie etwa der MSCI
World, der Dow Jones oder der deutsche DAX wurden im
Langfristvergleich nicht nur in Bezug auf die Performance
deutlich übertroffen. Während die allgemeinen Aktienmärkte enorme Schwankungen aufwiesen, bewegte sich die
IMMOFINANZ sehr stetig nach oben. Auch beim österreichischen Aktienindex ATX, der sich im internationalen Vergleich während der letzten Jahre gut entwickelte, gab es
Schwankungen und Rückschläge.
Die erfreuliche Kursentwicklung wird auch von einer weiter
wachsenden Bedeutung der IMMOFINANZ auf dem österreichischen Kapitalmarkt begleitet. Gemessen am Free Float,
PERFORMANCE IMMOFINANZ-AKTIE
zum 30.4.2005 in %
Zeitraum
1 Jahr
3 Jahre
5 Jahre
10 Jahre
seit Gründung 1990
Nachsteuerrendite
Vorsteuerrendite
bei KESt-Pflicht*
10,12
9,65
9,48
13,49
12,87
12,64
8,67
7,70
11,56
10,26
* entspricht einer Vorsteuerrendite bei einer KESt-pflichtigen Alternativveranlagung
BÖRSE
UMSÄTZE WIENER BÖRSE PRIME MARKET 2004
Rang
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Titel
Telekom Austria
Erste Bank
OMV
BA CA
Wienerberger
VA Technologie
voestalpine
Boehler-Uddeholm
IMMOFINANZ
Verbund
Mio. EUR
8.556,5
5.411,8
4.292,4
3.772,7
3.058,0
2.619,9
1.788,1
957,6
868,2
761,6
Quelle: Wiener Börse
MARKTKAPITALISIERUNG UND GEWICHTUNG ATX PRIME MARKET
gewichtet um Free Float per 31.7.2005
Titel
OMV
Erste Bank
Telekom Austria
Raiffeisen International
Bank Austria
Wienerberger
IMMOFINANZ
Verbund
voestalpine
Boehler-Uddeholm
Betandwin.com
Marktkapitalisierung
in Mio. EUR
8.640
7.660
6.251
3.321
3.214
2.837
2.544
1.856
1.812
1.594
1.556
Gewichtung
16,4
15,3
12,2
7,6
6,4
5,8
5,1
3,5
3,5
2,8
3,2
Quelle: Wiener Börse
dem Wert der im Streubesitz befindlichen Aktien, lag die
IMMOFINANZ nach der im Mai erfolgreich platzierten
Kapitalerhöhung per 31.7.2005 mit EUR 2,54 Mrd. bereits
an siebenter Stelle.
Auch die Börsenumsätze mit IMMOFINANZ-Aktien sind
in beeindruckender Weise weiter gestiegen. Der Wert der
2004 gehandelten Aktien erreichte EUR 868,2 Mio., ein
Plus von 40% gegenüber 2003. Damit lag die IMMOFINANZ an der Wiener Börse auf Rang 9 – für ein Papier,
das ausschließlich für langfristige Veranlagung und nicht für
kurzfristige Spekulation geeignet ist, ein beeindruckender
Wert. Diese hohe Liquidität ist für Aktionäre deswegen von
Bedeutung, weil dadurch sichergestellt ist, dass sie ihre
Aktien jederzeit problemlos wieder verkaufen können.
Die große Bedeutung der IMMOFINANZ für den Kapitalmarkt schlägt sich wiederum in der Aufnahme in alle wichtigen Indizes nieder. In Österreich ist die Gesellschaft
gemeinsam mit der Tochter IMMOEAST als einziges Immobilienunternehmen im ATX Prime vertreten. Auf internationaler Ebene ist die IMMOFINANZ als eines von ganz wenigen heimischen Unternehmen im weltweit wichtigsten
Aktienindex, dem MSCI World, gewichtet. Für eines der
größten börsenotierten Immobilienunternehmen Europas
nahezu eine Selbstverständlichkeit ist die Präsenz in den
wichtigen Immobilienindizes wie dem EPRA, dem GPR 15
oder dem Immobilien-ATX.
Dabei handelt es sich aber keineswegs um eine Frage der
Ehre. Da sich institutionelle Investoren bei ihrer Veranlagung traditionell an Indizes orientieren, ist die Gewichtung
in diesen eine wichtige Voraussetzung, um auf dem internationalen Kapitalmarkt akzeptiert zu werden und dadurch
weitere Wachstumsmöglichkeiten zu eröffnen.
Eine herausragende Stellung hat die IMMOFINANZ auch
als zweitgrößte reine Publikumsgesellschaft an der Wiener
Börse. Durch die Tatsache, dass es keinen einzigen Großak-
Erfolgreiche Tochter
Ebenso erfreulich wie für die Muttergesellschaft verlief
das Geschäftsjahr 2004/05 auch für IMMOEAST und ihre
Aktionäre. Das Unternehmen hat mit einer Performance
von 16,96% exzellent abgeschnitten und war damit an
der Wiener Börse die Immobilienaktie mit dem größten
Kursanstieg. Die IMMOFINANZ als 51%-Eigentümerin
kann davon natürlich ebenfalls stark profitieren. Die
starke Kursentwicklung war auch eine der Hauptgründe
für das enorme Interesse der Investoren an den im Juni
und Juli 2005 durchgeführten Kapitalerhöhungen. Das
Gesamtvolumen der beiden formal getrennten Transaktionen, die wegen Überzeichnung sogar vorzeitig geschlossen werden mussten, betrug EUR 1,13 Mrd. Die
Nachfrage kam dabei sowohl von Seiten österreichischer
Privatanleger als auch großer, internationaler Investoren.
Mit den ihr zufließenden Mitteln kann die IMMOEAST im
laufenden Geschäftsjahr 2005/06 ihr Immobilienportfolio
um gut EUR 1,5 Mrd. aufstocken und damit voraussichtlich der aktivste Investor in Zentral- und Osteuropa sein.
45
BÖRSE
„Am Dr.-Karl-Lueger-Ring 12 haben wir eine
weitere Filiale mit einem Shop- und Weinbarkonzept gestartet, in bester Lage und stilvollem Ambiente. Und mit der IMMOFINANZ
haben wir einen fairen und kompetenten
Partner gefunden, der viel dazu beigetragen
hat, dass wir die Vorteile dieses Standorts
optimal nützen können und dort langfristigen
Erfolg haben werden.“
Dkfm. Heinz Kammerer, Wein & Co.
MARKTKAPITALISIERUNG DER AN DER WIENER BÖRSE
NOTIERTEN IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN
Stand: 31.7.2005
tionär gibt, ist auch sichergestellt, dass sich das Unternehmen ausschließlich an den Interessen der privaten Kleinaktionäre orientiert. Das schlägt sich beispielsweise in der
Dividenden-, aber auch in der Investitionspolitik nieder.
Mit rund 80.000 Aktionären – mehr als jedes andere österreichische Unternehmen – ist die IMMOFINANZ auch tatsächlich eine echte „Volksaktie“ geworden. Der Großteil der
Aktionäre stammt dabei aus Österreich, doch sind in den
Jahren 2004 und 2005 in steigendem Ausmaß auch ausländische Privatanleger dazugekommen.
Die breite Streuung der Aktien erweist sich in mehrfacher
Hinsicht als großer Vorteil. Zum einen verhindert sie irratio-
INFORMATIONEN ZUR IMMOFINANZ-AKTIE
Ansprechperson Investor Relations
Aktionärstelefon
E-Mail
Internet
Wiener Börse WP-Kennnummer
Wiener Börse WP-Kürzel
Reuters
Datastream
Bloomberg
ISIN
46
Emanuel Auanger
01/532 06 39
[email protected]
www.immofinanz.at
80905
IIA
UMFI VI
O:IMMO 866289
IIA AV
AT 0000809058
BÖRSE
KURSENTWICKLUNG: IMMOFINANZ ZU ATX, MSCI WORLD, DAX
KURSENTWICKLUNG: IMMOFINANZ ZU GPR 250 EUROPE, EPRA, I-ATX
vom 1.5.1998 bis 30.4.2005
vom 1.5.1998 bis 30.4.2005
nale Kursschwankungen durch Käufe oder Verkäufe größerer Positionen, zum anderen erleichtert sie weiteres Wachstum durch die Emission junger Aktien. Sowohl die Kapitalerhöhung um EUR 312 Mio. im Mai 2004 als auch die nach
Ende der Berichtsperiode im Mai 2005 durchgeführte Kapitalerhöhung um EUR 578,9 Mio. wurden zu einem sehr gro-
ßen Teil von bereits bestehenden Aktionären durch Nutzung
ihrer Bezugsrechte gezeichnet. Seit 1996 hat die IMMOFINANZ bereits 15 Kapitalerhöhungen durchgeführt – das
Vertrauen seiner Aktionäre ist damit zur Basis weiterer
Diversifikation, weiteren Wachstums und damit auch weiterer Erfolge des Unternehmens geworden.
Fünf gute Gründe für die IMMOFINANZ-Aktie
Gutes Umfeld: Das Klima ist für Immobilienaktien derzeit
generell sehr gut. Auf dem allgemeinen Aktienmarkt sind
die Kurse auf hohem Niveau, daher drohen entsprechende
Rückschläge. Anleihen bringen ebenfalls nur sehr bescheidene Renditen, daher sind Immobilienaktien mit ihrer
Kombination aus langfristig hoher Ertragskraft und großer
Sicherheit die attraktivste Alternative.
Starke Ergebnisse: Die IMMOFINANZ-Ergebnisse, insbesondere der deutliche Anstieg der Umsätze und die guten
Ertragskennzahlen, sind die Basis für die gute und die
sichere Entwicklung in der Zukunft.
Herausragende Investments: Das Immobilienportfolio ist
um einige spektakuläre und äußerst chancenreiche Investments – Stichworte BUWOG, Italien-Portfolio, ForstingerImmobilienportfolio, Orion Tower in New York – erweitert
worden, die in den kommenden Jahren enormes Potenzial
versprechen.
Nummer 1: Die Börse honoriert in steigendem Maß
die Vorteile der IMMOFINANZ als Marktführer. Die wichtigsten und lukrativsten Investitionen werden in der Regel
zuerst dem Branchenprimus angeboten. Der daraus
resultierende Vorteil wird von der Börse mit einem
„Nummer-1-Bonus“ honoriert.
Breite Diversifikation: Die IMMOFINANZ agiert als
einziges österreichisches börsenotiertes Immobilienunternehmen wirklich international. Im Core Market
Mitteleuropa ist die IMMOFINANZ in den „westlichen“
Staaten Deutschland, Österreich, Schweiz und Norditalien ebenso stark vertreten wie in den boomenden
neuen EU-Ländern und den EU-Kandidatenstaaten.
Das Portfolio wird durch Bestände in wichtigen globalen
Märkten wie den USA, Russland, Nord-, West- und
Südeuropa komplettiert. Diese breite Diversifikation
schlägt sich in großer Sicherheit und Ertragsstärke
nieder.
47
IMMOBILIENBEWERTUNG
Harte Fakten – sichere Werte
Der Immobilienbestand der IMMOFINANZ wird jährlich von
einem unabhängigen Sachverständigenausschuss auf Basis der
gesetzlich vorgeschriebenen und international anerkannten
Verfahren bewertet. Um der Arbeit des Ausschusses neue
Impulse zu geben, wurde im Geschäftsjahr ein neues Mitglied
aufgenommen.
48
IMMOBILIENBEWERTUNG
Dipl.-Ing. Wolfgang Foglar-Deinhardstein
Dipl.-Ing. Wolfgang Foglar-Deinhardstein ist Architekt und kann auf eine erfolgreiche
Karriere im öffentlichen Dienst zurückblicken. Stationen im Bereich der Bundesbaudirektion und als Sekretär mehrerer Minister folgte der Aufstieg zum Leiter der
Sektion V des Wirtschaftsministeriums. Foglar-Deinhardstein ist seit 1994 allgemein
beeideter gerichtlicher Sachverständiger.
Ing. Dkfm. Peter Steppan
Ing. Dkfm. Peter Steppan zählt zu den renommiertesten Immobiliensachverständigen
Österreichs. Mit 25 Jahren Berufserfahrung gilt er als Koryphäe der Branche. Nach
einer langjährigen Tätigkeit im Bauträger- und Projektmanagement arbeitet Steppan seit
1980 als Gerichtsgutachter im Bereich Immobilien und Bauwesen. Seine Bewertungstätigkeit umfasst Objekte aus allen Immobilienbereichen in Österreich und im
europäischen Ausland.
Dipl.-Ing. Anton Wallner
Dipl.-Ing. Anton Wallner ist Bauingenieur, leitet seit 15 Jahren ein im Hochbaubereich
tätiges Zivilingenieurbüro in Graz und ist geschäftsführender Gesellschafter eines
Planungs- und Projektmanagementunternehmens. Seit zehn Jahren ist der Bau- und
Immobilienprofi als gerichtlich beeideter Sachverständiger tätig. Als Mitglied des
Österreichischen Normungsinstituts agiert er auch an der Schnittstelle zwischen Wissenschaft und Praxis.
Transparenz ist zu Recht eine der wichtigsten Anforderungen an börsenotierte Unternehmen. Die IMMOFINANZ
erfüllt diese Forderung in ganz besonders hohem Maß. Dazu
trägt insbesondere die regelmäßige Bewertung ihres Immobilienbestands durch drei unabhängige Sachverständige bei.
Diese ermitteln den Verkehrswert des Immobilienportfolios,
welcher im Geschäftsbericht des Unternehmens veröffentlicht wird.
Errechnet wird der Verkehrswert mit Hilfe standardisierter
Bewertungsverfahren, wie insbesondere der Discounted
Cashflow-Methode. Der Discounted Cashflow-Wert ist die
Summe aller diskontierten erwarteten zukünftigen JahresCashflows, ergänzt um den diskontierten Restwert. Die
Bewertung wird für jedes Objekt gesondert vorgenommen,
die Addition aller Einzelwerte ergibt dann den Verkehrswert
des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ.
Die korrekte Ermittlung des Verkehrswerts ist für ein Immobilienunternehmen von enormer Bedeutung. Der Wertzuwachs des Immobilienportfolios ist ein wichtiger Teil der
Gesamterträge und des Gewinns der Gesellschaft. Am Nettovermögen (Net Asset Value), also Verkehrswert des Immobilienvermögens abzüglich Fremdkapital (z. B. Kredite oder
49
IMMOBILIENBEWERTUNG
„Unser Konzern gehört zu den ersten Mietern,
die vor über zehn Jahren in die Büros im
Business Park Vienna eingezogen sind. Wir
sind bis heute überzeugt, dass wir damals
eine richtige Entscheidung getroffen und
eine langfristige Lösung für unseren
Konzernsitz in Österreich gefunden haben –
auch deswegen, weil der Standort laufend
ausgebaut und den aktuellsten Anforderungen entsprechend modernisiert wird.“
Dr. Ernst Klicka,
Geschäftsführer Unilever Austria GmbH
begebene Anleihen), wiederum orientiert sich in der Regel
der Aktienkurs. Daher hat die IMMOFINANZ auch als
erstes börsenotiertes Immobilienunternehmen in Österreich
freiwillig ihren Immobilienbestand durch externe Experten
bewerten lassen. Die IMMOFINANZ übertrifft damit als
Aktiengesellschaft freiwillig seit mehreren Jahren die Anforderungen, die der Gesetzgeber 2003 den offenen Immobilienfonds vorgegeben hat und die zwei Gutachter vorsehen.
ENTWICKLUNG VERKEHRSWERT NACH SEGMENTEN
IM 2-JAHRES-VERGLEICH
in Mio. EUR
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
2004/05
3.045,8
648,8
679,9
Veränderung
in %
106,6
140,5
79,4
2003/04
1.474,3
269,9
378,9
Der Sachverständigenausschuss der IMMOFINANZ unterzieht Jahr für Jahr die bisher verwendeten Bewertungsmethoden einer kritischen Prüfung. Um sicherzustellen, dass
die Arbeit des Ausschusses immer wieder neue Impulse
erhält, ist auch ein Wechsel einzelner Mitglieder des Ausschusses vorgesehen. Zuletzt wurde Dipl.-Ing. Anton Wallner
in den Ausschuss aufgenommen, der Dir. Dagobert Pantschier
nachfolgt.
„Uns steht heute eine Reihe bewährter Instrumente und
finanzmathematischer Verfahren zur Verfügung, um Bewertungen zu schaffen, die den wirklichen Marktwert abbilden“, erklärt Anton Wallner, der seit kurzem Mitglied des
50
IMMOBILIENBEWERTUNG
Sachverständigenausschusses der IMMOFINANZ ist. Dennoch ist Erfahrung unverzichtbar, um eine möglichst realitätsnahe Bewertung zu ermöglichen. Und an Erfahrung
herrscht bei Anton Wallner sowie seinen Kollegen Peter
Steppan und Wolfgang Foglar-Deinhardstein kein Mangel.
Alle drei Mitglieder des Sachverständigenausschusses zählen
zu den renommiertesten Immobilienexperten Österreichs und
sind seit vielen Jahren in der Immobilienbewertung tätig.
„Die IMMOFINANZ ist wegen ihrer Größe aber natürlich
eine besondere Herausforderung“, so Foglar-Deinhardstein.
Immerhin sind mehr als 1.000 Objekte aus allen Nutzungskategorien und in mehreren Ländern zu bewerten. Vor der
Bewertung müssen dazu umfassende Marktanalysen vorgenommen, die Nachhaltigkeit aktueller Erträge beurteilt, zukünftige Ertragspotenziale durch Aus- und Umbauten eruiert werden, etc. „Erst dadurch wird die Bewertung objektiv
und nachvollziehbar.“
Die drei Mitglieder des Bewertungsausschusses arbeiten unabhängig voneinander. Erst in den Sitzungen des Ausschusses werden die Ergebnisse verglichen, Abweichungen analysiert, und aus den Einzelgutachten wird eine gemeinsame
Bewertung abgeleitet. Die IMMOFINANZ selbst nimmt auf
diese Bewertungen keinen Einfluss. „Als unabhängige Sachverständige geben wir ein objektives Urteil ab“, betont Peter
Steppan, der Dritte im Bunde der Bewertungsspezialisten,
„und darauf kann sich jeder Aktionär auch hundertprozentig verlassen.“
So wird das IMMOFINANZ-Portfolio bewertet
Die Bewertung der Immobilien erfolgt grundsätzlich nach
der Discounted Cashflow-Methode. Sowohl technische
Werte über Größe, Umfang und Qualität des Bauwerkes,
aber auch wirtschaftliche Momente wie Standort, Funktionalität, Nutzungsart und die gegenwärtige wie zukünftige
Ertragslage bilden die Ausgangsbasis für die Bewertung.
Durch Diskontierung aller erwarteten zukünftigen Cashflows sowie des Restwertes wird der Immobilienwert
ermittelt.
Die Resultate der drei Bewertungsexperten werden im
Sachverständigenausschuss verglichen, und daraus
entsteht eine gemeinsame Bewertung des Einzelobjekts,
der Verkehrswert. Die Summe der Objektbewertungen
ergibt wiederum die Gesamtbewertung des Portfolios. Der
Verkehrswert des Portfolios plus andere Vermögenswerte
abzüglich Fremdkapital ergibt das Nettovermögen (Net
Asset Value oder NAV).
Teile des Immobilienvermögens im Ausland werden nicht
durch den Sachverständigenausschuss, sondern durch
renommierte internationale Immobilienunternehmen
bewertet. Dazu zählen beispielsweise die Objekte in den
USA (bewertet durch das führende US-Bewertungsunternehmen AVAIL) oder Beteiligungen an anderen Immobilienunternehmen (Bewertung durch CB Richard Ellis,
Knight Frank und andere).
51
NACH BERICHTSZEITRAUM
CZ, Olomouc, Olympia Centre
Investmentoffensive
im Geschäftsjahr 2005/06
In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2005/06, also nach
dem Berichtszeitraum, wurden von der IMMOFINANZ einige
wichtige Investitionen sowie umfangreiche Kapitalmaßnahmen
getätigt.
1.400 Wohnungen in Berlin erworben
IMMOFINANZ begibt Triple-A-Anleihe
Im Mai 2005 wurde in Berlin die Wohnbaugesellschaft
Tefag mit 1.400 Wohnungen übernommen. Die Objekte
befinden sich durchwegs in guten Berliner Wohnlagen und
sind praktisch voll vermietet. Die IMMOFINANZ besitzt
damit in Berlin insgesamt rund 1.550 Wohnungen, das
Investment dafür betrug insgesamt etwa EUR 80 Mio.
Ebenfalls im Mai konnte die IMMOFINANZ als erstes österreichisches Unternehmen eine CMBS-Anleihe (Commercial
Mortgage-backed Security) mit einem Gesamtvolumen von
EUR 250 Mio. begeben. Die größte Tranche wurde mit Triple-A, der besten Bonitätsbeurteilung überhaupt, geratet, die
bisher in Österreich praktisch ausschließlich dem Bund und
Unternehmen mit öffentlicher Haftung vorbehalten war. Mit
dieser Anleihe kann sich die IMMOFINANZ zehn Jahre lang
zu einem historisch niedrigen Fixzinssatz von 3,62% refinanzieren und damit ihre Fremdkapitalkosten erheblich senken.
Erfolgreiche Kapitalerhöhung um EUR 579 Mio.
Vom 21. April bis zum 23. Mai emittierte die IMMOFINANZ junge Aktien im Gesamtwert von EUR 579 Mio.
Die bis zu diesem Zeitpunkt größte Kapitalerhöhung eines
österreichischen Immobilienunternehmens konnte erfolgreich platziert werden; die Zeichnungsfrist musste wegen
der guten Nachfrage sogar vorzeitig geschlossen werden.
52
Übernahme der „Stop Shop“-Kette in Ungarn
Im Juni 2005 erwarb die IMMOFINANZ-Tochter IMMOEAST eine Kette von Fachmarktzentren in Ungarn. Die
NACH BERICHTSZEITRAUM
einander folgender Emissionen) durch. Die IMMOFINANZ
nützte ihre Bezugsrechte voll aus, um ihren 51%-Anteil weiter zu halten. Die Emission war stark überzeichnet, die
ohnehin kurz angesetzte Bezugsfrist musste daher weiter
verkürzt werden. Die IMMOEAST-Kapitalerhöhung ist die
mit Abstand größte Emission eines österreichischen Immobilienunternehmens an der Wiener Börse.
Beteiligung am Russland-Spezialisten EPH
Eine weitere Beteiligung der IMMOEAST erfolgte an dem in
der Schweiz börsenotierten Russland-Spezialisten Eastern
Property Holding Ltd. (EPH). Das Unternehmen verfügt
über ein attraktives Einzelhandels- und Büroportfolio in Moskau und ist an mehreren Einkaufscenter-Ketten beteiligt.
Der IMMOEAST-Anteil an EPH beträgt etwas mehr als 6%.
EE, Talinn, Wohnanlage Haaberski
„Stop Shop“-Kette zählt zu den erfolgreichsten Einzelhandelskonzepten des Landes. Das Portfolio umfasst 13 Objekte, die teilweise fertig gestellt, teilweise in Bau beziehungsweise im Planungsstadium sind. Das Investitionsvolumen
erreicht rund EUR 210 Mio. und ist damit das bisher größte Investment der IMMOEAST.
Kauf des Airport Business Center Prag
Im Juli konnte die IMMOFINANZ-Tochter IMMOEAST
mit dem Airport Business Center Prag eine besonders attraktive Immobilie in der tschechischen Hauptstadt erwerben.
Das 15.300 m2 große Objekt ist vollständig vermietet; unter
anderem hat die tschechische Zollbehörde einen noch mehr
als zwölf Jahre laufenden Mietvertrag; andere prominente
Mieter sind große Logistikunternehmen (DHL, Schenker)
und führende Airlines.
Wohnbau-Joint-Venture im Baltikum
Im Juni 2005 wurde gemeinsam mit dem britischen Wohnbauinvestor Grainger und einem lokalen Partner ein umfangreiches Joint Venture gestartet. Das gemeinsame Unternehmen soll in den kommenden Jahren eine führende Rolle auf
dem Wohnungsmarkt der baltischen Staaten spielen. Bereits
die ersten Projekte, die nun fixiert werden konnten, umfassen ein Volumen von mehr als 3.000 Wohneinheiten.
Beteiligung am bulgarischen Developer Prime Property BG
Ebenfalls im Juni 2005 beteiligte sich die IMMOEAST mit
rund 20% am führenden bulgarischen Immobiliendeveloper
Prime Property BG. Damit verbunden ist die Option, bei
allen Großprojekten von Prime Property BG eine Mehrheit
zu erwerben. Auf diese Weise kann die IMMOEAST selektiv bei den attraktivsten Developments investieren und hat
damit exzellente Möglichkeiten, auf dem aufstrebenden bulgarischen Immobilienmarkt eine bedeutende Rolle einzunehmen.
IMMOFINANZ zieht bei IMMOEAST-Kapitalerhöhung mit
Im Juni und Juli führte die IMMOFINANZ-Tochter
IMMOEAST eine Kapitalerhöhung mit einem Gesamtvolumen von EUR 1,13 Mrd. (in Form zweier unmittelbar aufIMMOFINANZ Geschäftsbericht 2004/05
GEP-Beteiligung stärkt Position in Südosteuropa
Ebenfalls im Juli beteiligte sich die IMMOEAST mit
EUR 31,3 Mio. oder rund 40% an der Gesellschaft Global
Emerging Property und ist damit der größte Anteilseigner.
Weitere Partner sind die EBRD sowie führende griechische
Reeder. Das Unternehmen wird vom Südosteuropa-Spezialisten Global Finance SA geführt und soll in den kommenden drei Jahren ein Immobilienportfolio im Wert von
EUR 450 Mio. aufbauen. Investmentschwerpunkte sind
Rumänien, Bulgarien und Serbien, kleinere Anteile sollen in
anderen Staaten Ex-Jugoslawiens sowie in der Ukraine
investiert werden.
IMMOFINANZ wird Nummer 3 im GPR 15
Die wachsende Bedeutung der IMMOFINANZ auf dem
europäischen Immobilienmarkt hat sich in einer höheren
Gewichtung im wichtigsten europäischen ImmobilienaktienIndex, dem GPR 15, niedergeschlagen. Seit 1. Juli ist die
IMMOFINANZ mit 7,2% (nach 4,1%) die Nummer 3
unter den kontinentaleuropäischen Immobilienaktien im
GPR 15 (Nummer 5 inkl. Großbritannien), in dem die 15
wichtigsten und liquidesten europäischen Immobilienaktien
vertreten sind.
53
ANALYSE DES GESCHÄFTSVERLAUFS
Analyse des Geschäftsverlaufs 2004/05
Entwicklung des gesamtwirtschaftlichen Umfelds
INTERNATIONALE ZINSENTWICKLUNG
INTERNATIONALE KONJUNKTURENTWICKLUNG
3-Monats-Zinssatz, in %
Reales BIP-Wachstum, in %
9
6
8
5
7
4
6
5
3
4
2
3
2
1
1
Die Euro-Angaben vor 1999 errechnen sich aus den
nationalen Währungen, gewichtet mit deren BIP.
Quelle: EZB
EU-15
e
e
04
06
05
OECD
20
EURO-RAUM
20
USD
20
20
05
04
03
01
00
99
98
97
02
JPY
20
20
20
20
20
20
19
19
95
94
96
19
19
19
19
EUR
03
0
0
USA
ZEHN NEUE EU-MITGLIEDSLÄNDER (Estland, Lettland, Litauen, Malta,
Polen, Slowakei, Slowenien, Tschechien, Ungarn, Zypern)
Quelle: WIFO, OECD
Europäische Konjunktur zeigt mäßige Entwicklung
Die Entwicklung der Weltwirtschaft war im Jahr 2004 geprägt von
Für 2005 wird eine leichte Abkühlung der Weltwirtschaft prognosti-
einem niedrigen Zinsniveau, vermehrten Exportleistungen und
ziert. Für die USA wird ein BIP-Anstieg von 3,5%, für den Euro-Raum
hohen Erdölpreisen. Maßgeblich verantwortlich für das durch-
von 1,6% erwartet. Der mehrjährige Wachstumstrend der CEE-
schnittliche BIP-Wachstum der OECD-Länder von rund 3,5% waren
Region sollte fortgesetzt werden können, wenngleich regional die
der starke Konsum in den USA und die rege Investitionstätigkeit
Zuwachsraten geringer als 2004 ausfallen könnten.
Chinas. Der Euro-Raum konnte mit einem durchschnittlichen BIPAnstieg von rund 2% die schwachen Vorjahre hinter sich lassen.
Zinsniveau unverändert niedrig
Verhalten zeigte sich die Konjunkturentwicklung jedoch in Deutsch-
Die Zinssätze der wichtigsten Währungen Euro, US-Dollar und japa-
land (1,6%), Italien (1,2%), Portugal (1%) und den Niederlanden
nischer Yen blieben 2004 auf äußerst niedrigem Niveau. Die damit
(1,4%). Österreich liegt dank einer regen Industrieproduktion und
einhergehende günstige Fremdfinanzierung von Immobilienkäufen
Inlandsnachfrage mit 2,2% leicht über dem westeuropäischen
wirkt sich über den Leverage-Effekt positiv auf die Eigenkapitalver-
Durchschnitt.
zinsung aus. Einen Effekt, den die IMMOFINANZ bereits seit Jahren
ausnützt und mit der Ausgabe einer Commercial-Mortgage-backed-
Die wirtschaftliche Dynamik der zentral- und osteuropäischen Län-
Security im Jahr 2005, die niedrige Fixkonditionen für Fremdkapital
der war 2004 ungebremst – die zehn neuen EU-Mitgliedsstaaten
über zehn Jahre sichert, verstärkte.
weisen einen durchschnittlichen BIP-Anstieg von 4,9% nach 3,7%
im Vorjahr auf. Neben den baltischen Ländern zeigt nach schwächeren Vorjahren auch Polen, die größte Volkswirtschaft dieser
Region, mit rund 5,4% eine überdurchschnittliche Entwicklung.
54
Branchenumfeld
SPITZENRENDITEN BÜROIMMOBILIEN IN EUROPA
1. Quartal 2005, in %
12
10
8
6
4
2
on
n
nd
ie
Lo
W
rid
M
ad
n
t
M
ün
kf
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pe
ag
Bu
da
Pr
sc
ha
os
M
W
ar
ka
u
u
0
Quelle: CPB Immobilientreuhand GmbH
EUROPÄISCHE IMMOBILIENMÄRKTE IM VERGLEICH
1. Quartal 2005
Moskau
London
Madrid,
Paris
Budapest
Brüssel
Die Grafik gibt Aufschluss über den
Frankfurt
München
Amsterdam
Mailand
wichtigsten europäischen Büromärkte.
Verlauf der Preisentwicklung der
Wien
Prag
Warschau
frage und des damit einhergehenden Anstiegs der Objektpreise
nähern sich die Renditen der Märkte Zentral- und Osteuropas dem
westeuropäischen Niveau an. Hatte die erste Investitionswelle noch
Der europäische Immobilienmarkt weist regional wie auch sektoral
die Länder Polen, Ungarn und Tschechien im Fokus, konzentriert sich
erhebliche Entwicklungsunterschiede aus. Zudem unterscheiden
die zweite, derzeit stattfindende, auf Märkte wie Rumänien, Bulga-
sich die Märkte Zentral- und Osteuropas hinsichtlich Größe und
rien, aber auch Serbien, Kroatien und die baltischen Staaten sowie
Transaktionsvolumina auch strukturell von jenen Westeuropas. In
Russland.
den neuen EU-Mitgliedsländern beschränkt sich das Interesse meist
noch auf die Hauptstädte, erst vereinzelt werden auch in den prospe-
Die Immobilienmärkte Westeuropas stehen noch unter dem Ein-
rierenden Provinzstädten Projekte realisiert. Die gesamtwirtschaftli-
fluss der angespannten gesamtwirtschaftlichen Situation und sind
che Dynamik dieser Länder spiegelt sich jedoch auch deutlich in
vielerorts von einem Überangebot an bestehenden und neuen Flä-
einer veränderten Zusammensetzung des Marktangebots wie auch
chen gekennzeichnet. Höhere Leerstandsraten und ein Rückgang
der Mietnachfrage wider. Beispielsweise liegt der Anteil der moder-
des Mietniveaus eröffnen aber für antizyklisch agierende Investo-
nen Büroflächen am Gesamtbestand der CEE-Metropolen teilweise
ren derzeit günstige Expansionschancen. Einhergehend mit einer
bereits deutlich über 50%. Unverändert stark war 2004 die Akquisi-
konjunkturellen Aufhellung setzt jedoch auch hier – zeitlich etwas
tionstätigkeit internationaler Investoren. Aufgrund der großen Nach-
verzögert – eine partielle Trendwende ein.
55
Immobilienbilanzierung –
Anschaffungskostenund Verkehrswert-Methode
IMMOFINANZ bilanziert nach IAS 40
Transparente Darstellung des Ergebnisses
Die nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienvermögens durch
Lediglich die jährlichen Abschreibungen werden nach der Anschaf-
konsequente und professionelle Bewirtschaftung des Immobilien-
fungskosten-Methode in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
besitzes steht im Zentrum der Aktivitäten der IMMOFINANZ. Seit
Die Abbildung der tatsächlichen Wertänderungen in der Erfolgs-
dem Geschäftsjahr 2001/02 erstellt die IMMOFINANZ den Konzern-
rechnung, die durch die Bewertungsgutachten des Sachverständi-
abschluss – als Voraussetzung für die Notierung im Prime Market
genausschusses für Immobilienbewertung dokumentiert werden,
der Wiener Börse – gemäß den International Financial Reporting
gewährleistet jedoch nur die Anwendung der Verkehrswert-Metho-
Standards (IFRS, vormals IAS). IAS 40 sieht für die Bilanzierung von
de. Die Wertermittlung wird in sinngemäßer Auslegung und Anwen-
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ein Wahlrecht vor. Das
dung des IAS 40 durchgeführt und erfolgt nach der Discounted
Unternehmen kann zum einen die Anschaffungskosten-Methode
Cashflow-Methode (DCF-Methode). In Auswertung der Befundauf-
(„Cost Model“) verwenden, nach welcher die Immobilien mit den
nahme werden die wertbestimmenden Daten des Gebäudes
Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige
ermittelt. Sowohl technische Werte wie Größe, Umfang und Qua-
und außerplanmäßige Abschreibungen anzusetzen sind. Diese
lität des Bauwerkes, als auch wirtschaftliche Eckdaten wie Stand-
Methode entspricht den österreichischen Bilanzierungserfordernis-
ort, Funktionalität, Nutzungsart und die gegenwärtige wie zukünftig
sen nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) und den österreichischen
erwartete Ertragslage bilden die Ausgangsbasis für die Bewertung
Usancen. Alternativ ermöglichen die IFRS jedoch auch die Bilanzie-
nach der DCF-Methode. Die IMMOFINANZ verfolgt mit dieser diffe-
rung des Immobilienvermögens nach der Verkehrswert-Methode
renzierten Darstellung das Ziel, ihren Aktionären die größtmögliche
(„Fair Value Model“). Nach dieser Methode sind alle Veränderun-
Transparenz hinsichtlich Geschäftsverlauf und Entwicklung des
gen des Verkehrswerts der Immobilie in der Gewinn- und Verlust-
Portfolios zu gewährleisten.
rechnung zu erfassen.
EBIT: EUR 309,2 Mio. – EBT: 286,2 Mio.
IMMOFINANZ trägt internationalem Interesse Rechnung
Unter Anwendung des Fair Value Models und der damit verbun-
Analog zu den österreichischen Gepflogenheiten bilanziert die
denen Berücksichtigung der tatsächlichen Wertänderungen des
IMMOFINANZ weiterhin nach der Anschaffungskosten-Methode
Immobilienvermögens erhöht sich das EBIT von EUR 104,1 Mio. auf
unter Berücksichtigung kumulierter Abschreibungen. Um jedoch
EUR 309,2 Mio. Dies bedeutet eine Steigerung von knapp 200%.
eine transparente und vollständige Darstellung der wirtschaft-
Damit einhergehend steigt das EBT auf EUR 286,2 Mio. IFRS sieht
lichen Entwicklung des Unternehmens zu gewährleisten, bildet die
darüber hinaus vor, dass auf alle temporären Unterschiede zwi-
IMMOFINANZ das Ergebnis auch nach der Verkehrswert-Methode
schen dem steuerlichen Wertansatz eines Vermögensgegenstandes
ab. Dies auch vor dem Hintergrund, dass diese Methode internatio-
und dessen Wertansatz im IFRS-Abschluss eine Steuerabgrenzung
nal immer stärker in den Vordergrund tritt und die IMMOFINANZ als
in voller Höhe zu bilden ist. Durch Maßnahmen der Steueroptimie-
Mitglied des MSCI World Index und des GPR 15 Index auf breites
rung, wie die Inanspruchnahme der Gruppenbesteuerung, stehen
internationales Interesse stößt. Auch die European Public Real
Möglichkeiten zur Verfügung, diese latente und damit rechnerische
Estate Association (EPRA) empfiehlt als Dachverband der europäi-
Steuerbelastung weitgehend im Veräußerungsfalle zu verteilen und
schen börsenotierten Immobiliengesellschaften die Darstellung
zu minimieren. Unter Berücksichtigung der Steuerabgrenzung in
der Erfolgsrechnung nach der Verkehrswert-Methode.
voller Höhe ergibt sich für das Geschäftsjahr 2004/05 ein Konzernergebnis von EUR 206,3 Mio. gegenüber EUR 57,9 Mio. nach der
Anschaffungskosten-Methode.
56
in TEUR
Umsatzerlöse
Anschaffungskosten-Methode
2004/05
Aufwand
229.585,0
Sonstige betriebliche Erträge
195.202,7
Abschreibungen
-155.688,0
Immobilienaufwendungen
-84.523,4
Sonstige betriebliche Aufwendungen
-52.961,6
Personalaufwendungen
-11.355,7
Verkehrswert-Methode
2004/05
229.585,0
Neubewertung von Liegenschaften (IAS 40)
Materialaufwand
Ertrag
154.866,4
154.866,4
51.133,3
-104.554,7
-8.593,8
186.608,9
-84.523,4
-1.321,4
-54.283,0
-11.355,7
-7.158,4
-7.158,4
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)
113.100,6
Finanzierungsaufwand/-ertrag
-53.509,6
-53.509,6
Ergebnis aus Finanzinvestitionen
35.378,5
35.378,5
Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen
-4.857,6
Finanzergebnis
-9.915,2
205.999,7
309.185,1
-4.857,6
-22.988,7
0,0
0,0
-22.988,7
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)
90.111,9
-9.915,2
205.999,7
286.196,4
Steuern vom Einkommen
-32.207,0
Latente Steuern aus Neubewertung (IAS 40)
Konzernergebnis
-32.207,0
-47.648,4
57.904,9
Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft
47.458,0
Anteil der Minderheiten
10.446,9
-57.563,6
-47.648,4
205.999,7
206.341,0
190.759,8
5.134,3
15.581,2
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
0,19
0,58
0,77
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
0,19
0,55
0,74
57
Umsatzentwicklung
MIETERLÖSE NACH NUTZFLÄCHENARTEN
in Mio. EUR
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2002/03
2003/04
2004/05
WOHNFLÄCHE
BÜROFLÄCHE
GESCHÄFTS-/LOGISTIKFLÄCHE
GARAGIERUNG
FREIZEIT/HOTEL
SONSTIGE
Umsatzsteigerung um 125% auf EUR 229,6 Mio.
Im Umfeld einer weiterhin angespannten weltwirtschaftlichen Lage
Die Gesamtumsätze des Geschäftsjahres 2004/05 verteilen sich
kann die IMMOFINANZ außerordentlich gute Ergebnisse für das
wie folgt auf die einzelnen Segmente: 31,4% Wohnfläche, 28,3%
Geschäftsjahr 2004/05 aufweisen. Der Konzernumsatz ist im Ver-
Bürofläche, 20,5% Geschäfts-/Logistikfläche, 7,4% Garagierung,
gleich zum Vorjahr um 125% auf rund EUR 229,6 Mio. gestiegen
3,7% Freizeit/Hotel und 8,5% sonstige Mieterlöse.
und hat sich damit mehr als verdoppelt. Der Anstieg ist vor allem
auf bedeutende Akquisitionen – wie insbesondere die BUWOG und
VERTEILUNG DER UMSÄTZE NACH PRIMÄREN SEGMENTEN
der Erwerb der Forstinger-Immobilien –, aber auch auf zusätzliche
Vermietungen sowie Fertigstellungen von in Bau befindlichen
Objekten zurückzuführen. EUR 172,1 Mio. des Gesamtumsatzes
entfallen auf Mieterlöse, EUR 15,4 Mio. auf den Verkauf von Immobilienvorräten, EUR 40,6 Mio. auf Betriebskosten sowie EUR 1,4
in Mio. EUR
2004/05
Veränderung in %
2003/04
186,9
114,9
83,1
IMMOEAST
25,4
156,6
9,9
IMMOWEST
17,3
94,4
8,9
229,6
125,1
102,0
IMMOAUSTRIA
Umsatzerlöse gesamt*
Mio. auf sonstige Erlöse.
* inkl. Sonstige und Konzerneliminierungen
KURZFASSUNG DER GUV NACH VERKEHRSWERT-METHODE
2004/05
Veränderung in %
Umsatzerlöse gesamt
229,6
125,1
102,0
EBIT
309,2
197,0
104,1
Finanzergebnis
-23,0
-113,0
-10,8
EBT
286,2
206,4
93,4
Konzernergebnis
206,3
212,1
66,1
0,77
126,5
0,34
in Mio. EUR
Ergebnis je Aktie in EUR
58
2003/04
Ertragslage
ENTWICKLUNG ROE UND ROCE
in %
13,4%
14%
12%
10%
8%
8,6%
7,7%
6,4%
5,8%
6%
5,1%
4%
EBIT auf EUR 309,2 Mio. gestiegen
2%
Das EBIT des IMMOFINANZ-Konzerns nach der Verkehrswert-Methode
konnte gegenüber dem Vorjahr von EUR 104,1 Mio. auf EUR 309,2
Mio. gesteigert und somit beinahe verdreifacht werden. Exzellente
0
2002/03
2003/04
RETURN ON EQUITY (ROE)
2004/05
RETURN ON CAPITAL EMPLOYED (ROCE)
Akquisitionen und die laufende Optimierung des Immobilienbestandes sind die wesentlichen Erfolgsfaktoren dieser Ergebnissteigerung. Die Immobilienaufwendungen sowie die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich in Summe proportional zum
Rentabilität
Umsatzwachstum entwickelt. Das Finanzergebnis ist vor allem
Der Return on Equity ist im Geschäftsjahr 2004/05 von 6,4% auf
durch positive Ergebnisse aus Finanzinstrumenten und Beteili-
13,4% angestiegen. Damit konnte die Rentabilität des Eigenkapi-
gungen sowie durch einen im Verhältnis zum Anstieg des Immobi-
tals im Interesse der Aktionäre mehr als verdoppelt werden. Eben-
lienvermögens geringen Anstieg des Finanzierungsaufwandes ge-
so stieg die Rentabilität des Gesamtkapitals (Return on Capital
prägt. Für das Geschäftsjahr 2004/05 beträgt das Finanzergebnis
Employed, ROCE) im Geschäftsjahr von 5,1% auf 8,6%. Der Strate-
EUR -23,0 Mio. Damit konnte das Ergebnis vor Steuern (EBT) mit
gie der stetigen Steigerung des Unternehmenswertes konnte somit
EUR 286,2 Mio. mehr als verdreifacht werden.
voll Rechnung getragen werden.
Cash-flow aus dem Ergebnis: EUR 77,4 Mio.
Der Cash-flow aus dem Ergebnis konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr von EUR 50,6 Mio. auf EUR 77,4 Mio. gesteigert werden. Für das Geschäftsjahr 2005/06 ist aufgrund der getätigten
Investitionen ein weiterer deutlicher Anstieg des Cash-flow aus
dem Ergebnis auf weit über EUR 100 Mio. zu erwarten.
KONZERN-CASH-FLOW-STATEMENT – KURZFASSUNG
in Mio. EUR
Cash-flow aus dem Ergebnis
2004/05
Veränderung in %
2003/04
77,4
53,0
Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit
109,5
252,1
31,1
Cash-flow aus Investitionstätigkeit
-651,6
-51,2
-430,9
Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit
673,5
74,9
385,0
Veränderung des Finanzmittelbestandes
120,5
–
-17,0
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
132,6
–
156,9
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
253,1
–
132,6
50,6
59
Vermögens- und Finanzlage
KONZERNBILANZ-KURZFASSUNG
in Mio. EUR
Immobilienvermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwert
Finanzanlagen und sonstiges Anlagevermögen
Langfristiges Vermögen
Immobilienvorräte
2004/05
in %*
2003/04
in %*
3.481,6
80,9
1.631,0
76,7
8,1
0,2
55,7
2,6
323,6
7,5
172,4
8,1
3.813,3
88,7
1.859,0
87,4
54,2
1,3
Forderungen und Wertpapiere des Umlaufvermögens
172,2
4,0
135,5
6,4
Liquide Mittel
253,1
5,9
132,6
6,2
Kurzfristiges Vermögen
479,5
11,1
268,1
12,6
8,6
0,2
0,7
-
Summe Aktiva
4.301,2
100,0
2.127,8
100,0
Eigenkapital
1.551,1
36,1
1.090,8
51,3
Langfristige Verbindlichkeiten
1.747,8
40,6
725,5
34,1
Kurzfristige Verbindlichkeiten
885,2
20,6
290,2
13,6
Steuerabgrenzungen
Steuerabgrenzungen
Summe Passiva
117,1
2,7
21,4
1,0
4.301,2
100,0
2.127,8
100,0
* in % der Bilanzsumme
BILANZKENNZAHLEN
2004/05
2003/04
2002/03
Eigenkapitalquote in %
36,1
51,3
49,9
Eigenkapitalquote zu Verkehrswerten in %
43,9
64,5
64,5
1.902,9
532,5
310,2
Bilanzsumme in Mio. EUR
4.301,2
2.127,8
1.583,1
Bilanzsumme auf EUR 4,3 Mrd. mehr als verdoppelt
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr auf EUR 4,3
Mrd. mehr als verdoppelt. Die Bilanzstruktur ist stark vom Immobilienvermögen, den liquiden Mitteln sowie den Finanzverbindlichkeiten geprägt. Das Immobilienvermögen zu Buchwerten stieg von
EUR 1,6 Mrd. auf EUR 3,5 Mrd. Das buchmäßige Konzerneigenkapital hat sich insbesondere durch die Kapitalerhöhung im Mai 2004
sowie den Gewinn des Geschäftsjahres auf EUR 1,6 Mrd. erhöht.
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. April 2005
EUR 261,3 Mio. und ist in 251,7 Mio. nennwertlose Stückaktien
zerlegt. Das langfristige Vermögen zu Buchwerten hat sich von
EUR 1,9 Mrd. auf EUR 3,8 Mrd. verdoppelt.
60
Investitionen
Die IMMOFINANZ hat das zur Veranlagung zur Verfügung stehende
Vermögen in den drei Bereichen IMMOAUSTRIA, IMMOEAST und
IMMOWEST wie folgt veranlagt:
VERMÖGENSVERANLAGUNG
in Mio. EUR
IMMOAUSTRIA
IMMOWEST
IMMOEAST
Summe IMMOFINANZ
2004/05
Veränderung in %
1.383,9
309,7
2003/04
337,8
177,1
22,1
145,0
341,9
589,3
49,6
1.902,9
257,4
532,5
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2004/05 Immobilieninvestitionen im Ausmaß von EUR 1,9 Mrd. vorgenommen. 73% der Investitionen entfielen dabei auf Österreich, 18% auf Zentral- und Osteuropa, 9% auf Westeuropa und die USA. In den Kernmärkten der
IMMOFINANZ, also in Mitteleuropa, wurden durchwegs Direktinvestitionen oder die Übernahme von Mehrheiten an Unternehmen
vorgenommen. In den übrigen Märkten erfolgt der Markteintritt
ausschließlich in Zusammenarbeit mit renommierten, langfristig erfolgreichen lokalen Partnern. Die IMMOFINANZ verfügt über ein
ertragsstarkes und qualitativ erstklassiges Immobilienportfolio. Der
Bestand ist breit gestreut und umfasst Objekte in 19 Ländern.
Zu den herausragenden Transaktionen in Österreich zählen etwa
der Erwerb der BUWOG- und des Forstinger-Immobilienportfolios.
In Zentral- und Osteuropa machen sich die positiven wirtschaftlichen Folgen der EU-Erweiterung in den bereits beigetretenen Staaten aber auch in den Kandidatenstaaten wie Rumänien und Bulgarien immer stärker bemerkbar. Im Geschäftsjahr 2004/05 wurden
die Investitionen in den bestehenden Märkten weiter intensiviert;
der Markteintritt erfolgte im Berichtsjahr in Rumänien, Russland
und der Slowakei.
In Westeuropa bieten sich ebenfalls attraktive Möglichkeiten.
Einen Schwerpunkt bildete dabei der derzeit unterbewertete deutsche Markt, in dem die IMMOFINANZ ihr Investment weiter ausgebaut hat und ausbauen wird. Nach mehreren erfolgreichen Akquisitionen wird auch der Logistiksektor in Zukunft weiter forciert.
RO, Bukarest, Global Business Center
61
Prognosebericht
Die Prognosen zur weltweiten wirtschaftlichen Entwicklung erwar-
Ziel: Umsatz EUR 310 Mio., Immobilienvermögen ca. EUR 6 Mrd.
ten für die nächsten Jahre eine etwas schwächere Entwicklung als
Für das laufende Geschäftsjahr 2005/06 wird aufgrund der nach
im Jahr 2004, wobei der Internationale Währungsfonds der Welt-
dem Berichtszeitraum bereits abgeschlossenen bzw. geplanten
wirtschaft ein solides Wachstum konstatiert. 2004 legte das BIP in
Transaktionen ein Umsatz von ca. EUR 310 Mio. erwartet. Das
Österreich real um ca. 2,2% zu und lag damit knapp unter dem
Immobilienvermögen sollte auf ca. EUR 6 Mrd. ansteigen. Das
EU-15-Durchschnitt von 2,3%, was vor allem auf die starken Steige-
Eigenkapital der Gesellschaft wird aufgrund der durchgeführten
rungen in Großbritannien und in Griechenland, Irland, Luxemburg
Kapitalerhöhung auf mehr als EUR 2 Mrd. ansteigen und damit
und Spanien zurückzuführen ist. Generell entwickelt sich die Kon-
weiterhin eine solide Finanzierungsstruktur gewährleisten.
junktur der Europäischen Union länderweise sehr unterschiedlich:
Die Prognosen der zuvor genannten Staaten liegen teilweise über
4%, während 2005 für Deutschland nur ein sehr schwaches Wachstum von 0,8% erwartet wird. Das Wirtschaftswachstum der nächsten Jahre wird unverändert unter dem Einfluss der Entwicklung des
Euros und der Rohölpreise stehen.
Das Wirtschaftswachstum der USA lag mit zuletzt 4,4% deutlich
über dem europäischen Durchschnitt; einhergehend mit den notwendigen Konsolidierungsmaßnahmen des Staatshaushaltes wird
jedoch eine Abschwächung für 2005 auf 3,6% erwartet. Auch die
konjunkturelle Erholung in Japan, die im Jahr 2003 einsetzte, wird
mittelfristig etwas schwächer ausfallen, da die Binnennachfrage an
Dynamik verliert; für 2006 ist daher von einer Steigerung von 1,8%
auszugehen.
Die IMMOFINANZ ist mit Stichtag 30.4.2005 in 19 Ländern in Europa und den USA vertreten. Aufgrund dieser breiten regionalen, aber
auch sektoralen Streuung des Portfolios ist es möglich, regionale
konjunkturelle Unterschiede auszugleichen und eine stabile Entwicklung des Unternehmens zu sichern: Unterschiedliche Tempi im
Wirtschaftswachstum ergeben bedeutende Chancen für gezielt
antizyklisch agierende Investoren, wie die IMMOFINANZ schon in
den letzten Jahren bewiesen hat.
AUSBLICK IMMOFINANZ
Ist
Plan
in Mio. EUR
2004/05
Veränderung in %
2005/06
Verkehrswert
4.374,6
37,2
6.000,0
229,6
35,0
310,0
1.551,1
35,4
2.100,0
Umsatz
Eigenkapital
62
Nachtragsbericht
Die IMMOFINANZ hat das Geschäftsjahr 2004/05 außergewöhnlich
In Bulgarien wurden rund 20% am führenden Immobilienentwickler
erfolgreich abgeschlossen und ist bestrebt, diesen Erfolgskurs
des Landes, Prime Property BG (früher TBI-BAC), erworben.
auch in Zukunft fortzusetzen.
Weiters wurde nach Ende des Berichtszeitraumes eine Beteiligung
Als Basis für weiteres Wachstum fand im Mai 2005 eine umfang-
am Russland-Spezialisten Eastern Property Holding Ltd. eingegan-
reiche Kapitalerhöhung statt, mit der das Grundkapital von EUR
gen, der an drei führenden Shopping-Center-Ketten mit mehr als 15
261.342.474,90 um EUR 87.114.158,64 auf EUR 348.456.633,54
Zentren in Russland beteiligt ist.
erhöht wurde. Der IMMOFINANZ ist damit frisches Kapital in Höhe
von knapp EUR 579 Mio. zugeführt worden.
In Prag wurde das Airport Business Center erworben. Das einzige
für Fremdnutzer zur Verfügung stehende Bürogebäude auf dem
Nach Ende des Berichtszeitraums wurde in Ungarn die Fachmarkt-
internationalen Flughafen der tschechischen Hauptstadt ist voll
zentren-Kette Stop Shop erworben. Die Gesamtnutzfläche der 13
vermietet und hat eine Nutzfläche von 15.000 m2.
teilweise fertig gestellten, teilweise im Bau- oder Planungsstadium
befindlichen Center umfasst 120.000 m2. Das Investitionsvolumen
Eine ausführliche Darstellung der bereits nach Ablauf des Berichts-
beträgt EUR 210 Mio.
zeitraums durchgeführter Investitionen findet sich im Kapitel
„Investmentoffensive 2005/06“ auf den Seiten 52 und 53.
Des Weiteren wurde in Olomouc, Tschechien, das Einkaufszentrum
„Olympia“ mit einer Nutzfläche von 31.520 m2 für einen Investitionsbetrag von EUR 56 Mio. übernommen.
In einem Joint Venture mit dem führenden britischen Investor
Grainger Trust Plc und dem lokalen Development-Partner Nordic
Property Consultants (NPC) wurde der erste Schritt in den boomenden Wohnungsmarkt im Baltikum gesetzt und die Errichtung von
mehr als 3.000 Wohnungen in der lettischen Hauptstadt Riga und
der estnischen Hauptstadt Tallinn fixiert.
CZ, Prag, Airport Business Center
63
CORPORATE GOVERNANCE & COMPLIANCE
Corporate Governance & Compliance
Ordnungsrahmen für Unternehmensführung und -überwachung
Regel 51
Die IMMOFINANZ verfolgt seit Jahren eine Strategie zur nachhalti-
Die Zahl der Aufsichtsratsmitglieder beträgt seit jeher vier, sodass
gen und langfristigen Steigerung des Immobilienvermögens und
die diesbezügliche Bestimmung des Kodex eingehalten wird. Im
damit des Unternehmenswertes. Strenge Grundsätze guter Unter-
Hinblick auf die ausgewogene Zusammensetzung des Aufsichts-
nehmensführung und Transparenz sowie die ständige Weiterent-
rates hat es bislang keinen Antrag auf Wahl eines so genannten
wicklung eines effizienten Systems der Unternehmenskontrolle im
Streubesitzrepräsentanten gegeben.
Interesse aller Anspruchsgruppen bilden die Basis dieser Zielsetzung.
Die Gleichbehandlung und umfassende Information aller Aktionäre
hat für die Gesellschaft höchste Priorität. So wurde zur Gleichbe-
Der Österreichische Corporate Governance Kodex ist seit 1. Oktober
handlung aller Aktionäre bei der Festlegung des Preises im Rahmen
2002 in Kraft und beinhaltet Regeln, die einen Ordnungsrahmen zu
eines Pflichtangebotes in der 10. ordentlichen Hauptversammlung
Unternehmensführung und -überwachung darstellen. Zu den Zielen
vom 22. September 2003 der IMMOFINANZ der gemäß § 26 Absatz 1
dieses Regelwerkes zählen beispielsweise die Gleichbehandlung
Übernahmegesetz zulässige 15%-Abschlag ausgeschlossen. Damit
der Aktionäre, die Steigerung des Vertrauens der Aktionäre durch
ist sichergestellt, dass im Falle eines Übernahmeangebotes
mehr Transparenz und Information sowie die Verbesserung des
(Pflichtangebot) jeder Aktionär den gleichen Preis für seine IMMO-
Zusammenwirkens von Vorstand, Aufsichtsrat und Aktionären.
FINANZ-Aktien erhält.
Freiwilliges Bekenntnis der IMMOFINANZ ab 2005/06
Erfüllung der Emittenten-Compliance-Verordnung
Die IMMOFINANZ bekennt sich ab dem Geschäftsjahr 2005/06 zur
Seit 1. April 2002 ist die Emittenten-Compliance-Verordnung der
freiwilligen Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance
Finanzmarktaufsicht in Kraft, die im Besonderen die Grundsätze für
Kodex. Der überwiegende Teil der Regelungen wird im Sinne einer
die Weitergabe von Informationen im Unternehmen eines Emitten-
gewissenhaften und verantwortungsvollen Unternehmensführung
ten an der Wiener Börse regelt und die missbräuchliche Verwen-
schon seit Jahren erfüllt.
dung ausschließt. Die IMMOFINANZ setzt die Bestimmungen der
Emittenten-Compliance-Verordnung der österreichischen Finanz-
Der über die gesetzlichen Vorschriften hinausgehende Kodex
marktaufsicht unter Einbezug aller Aufsichtsratsmitglieder um. Ihre
erlangt durch freiwillige Selbstverpflichtung der Unternehmen Gel-
Einhaltung wird regelmäßig überwacht.
tung. Das Bekenntnis zum Kodex hat zur Folge, dass die Nichteinhaltung von C-Regeln („Comply or Explain“) zu begründen ist.
Auf der IMMOFINANZ-Website (www.immofinanz.at) wird unter dem
Die IMMOFINANZ weicht im Geschäftsjahr 2005/06 von den folgen-
Aktien durch Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder berichtet.
Punkt „Director’s Dealing“ laufend über Kauf und Verkauf eigener
den „Comply or Explain“-Regeln des Österreichischen Corporate
Governance Kodex ab und begründet dies wie folgt:
Freiwillige externe Evaluierung
Nach Ablauf des Geschäftsjahres 2005/06 wird die IMMOFINANZ
Regeln 38 und 54
eine freiwillige Evaluierung der Einhaltung der einzelnen Bestim-
Eine bestimmte Altersgrenze ist derzeit weder für Vorstände noch
mungen durch eine externe Institution durchführen lassen und
für Mitglieder des Aufsichtsrates in der Satzung vorgesehen. Die
über die Ergebnisse dieser Evaluierung berichten.
Gesellschaft hält die Festsetzung einer derartigen Altersgrenze für
nicht sinnvoll, sondern überlässt es den für die Bestellung zuständigen Organen, die Entscheidung darüber jeweils bei der Bestellung selbst zu treffen.
64
RISIKOMANAGEMENT
Risikomanagement
Zu einer guten Corporate Governance gehört der verantwortungs-
liche und rechtliche Rahmenbedingungen genauestens überprüft.
volle Umgang mit Risiken. Die IMMOFINANZ ist als international
Führt der detaillierte Selektionsprozess zu einer positiven Beurtei-
tätiges Unternehmen verschiedenen Risiken ausgesetzt. Der Um-
lung durch den Vorstand, muss das jeweilige Investitionsvorhaben
gang mit diesen Risiken ist Indiz für die Qualität des Handelns – sie
noch per Aufsichtsratsbeschluss der zuständigen Gesellschaft
rechtzeitig zu erkennen und durch den Einsatz wirksamer Steue-
genehmigt werden. Bei internationalen Beteiligungen übt die
rungs- und Kontrollsysteme weitestgehend zu eliminieren, ist ein
IMMOFINANZ Mitspracherechte im jeweiligen Investitionsbeirat
Eckpfeiler der Unternehmenspolitik der IMMOFINANZ.
aus.
Die wichtigsten Instrumente zur Risikoüberwachung und -kontrolle
Operatives Risikomanagement
sind der Planungs- und Controllingprozess, konzernweite Richtli-
Vor jedem Mietvertragsabschluss wird die Bonität des Interessen-
nien und die laufende Berichterstattung. Bei der Überwachung und
ten beurteilt. Zur Sicherstellung der Vertragspflichten des Mieters
Kontrolle der wirtschaftlichen Risiken des laufenden Geschäftes
wird in Abhängigkeit zum festgestellten Bonitätsgrad eine Vertrags-
kommt dem Berichtswesen eine besondere Bedeutung zu. Risiko-
kaution vereinbart. Mit Standardmietverträgen für jeden Segment-
management ist bei der IMMOFINANZ ein integraler Bestandteil
bereich wird den spezifischen Vermieterinteressen Rechnung getra-
aller Entscheidungen und Geschäftsprozesse und als solcher in die
gen. Darüber hinausgehend wird mit potenziellen Mietern
Aufbau- und Ablauforganisation eingebettet. Die Gesamtverant-
ausführlich über die optimale Laufzeit und Bindungsdauer des
wortung für die Überwachung des Risikomanagements auf Kon-
Mietverhältnisses verhandelt. In neu abgeschlossenen Mietverträ-
zernebene liegt beim Vorstand.
gen sichert sich die IMMOFINANZ durch eine jährliche Indexanpassung gegen das Inflationsrisiko ab. Abhängig von der aktuellen
Im Geschäftsjahr 2004/05 hat die IMMOFINANZ mit Unterstützung
Marktsituation wird für jedes Objekt eine optimale Mieterstruktur
eines externen Risikomanagement-Beraters eine umfangreiche
hinsichtlich Laufzeit und Kündigungsrechte angestrebt.
Risikoerhebung durchgeführt, um alle Geschäftsrisiken systematisch zu erfassen, zu dokumentieren und zu bewerten.
Ein effizientes Berichtswesen des Facility und Asset Management
an den Vorstand und den Aufsichtsrat gewährleistet die Verfügbar-
Strategisches Risikomanagement
keit aller entscheidungsrelevanten Informationen. Das Facility
Die IMMOFINANZ erweitert ihre geografische Präsenz kontinuierlich
Management liefert in regelmäßigem Abstand Zustandsberichte
und vergrößert so die regionale Diversifizierung des Immobilien-
wie Vorschauwerte für die optimale Instandhaltung der Liegen-
Portfolios. Jedem neuen Markteintritt gehen intensive Recherchen
schaften.
über die maßgeblichen Rahmenbedingungen des jeweiligen Landes voraus. Diese Analysen werden von der IMMOFINANZ selbst
Management von Finanzierungs- und Währungsrisiken
oder einem kompetenten regionalen oder internationalen Partner
Mit einer Eigenkapitalquote von 44% verfügt die IMMOFINANZ über
durchgeführt. Fokussiert werden sowohl Aspekte der allgemeinen
eine überaus solide Bilanzstruktur, die auch in Zeiten wirtschaft-
Wirtschaftslage, rechtliche Bestimmungen zu Widmungs- und Bau-
licher Turbulenzen Stabilität verleiht. Der Grad der Fremdfinanzie-
verfahren oder Behördenzuständigkeiten, aber auch steuer- und
rung wird mittel- bis langfristig der jeweiligen Marktsituation ange-
gesellschaftsrechtliche Fragestellungen. Im Regelfall greift die
passt. Ziel ist ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigen- und
IMMOFINANZ hierbei über Partner direkt auf lokales Know-how zu;
Fremdkapital. Die Auswahl der Finanzierungswährung erfolgt eben-
entsprechend der jeweiligen Problemstellung werden internationa-
falls in Abhängigkeit zur jeweiligen Marktsituation. Bei Auslandsin-
le oder lokale Berater unterstützend zu Rate gezogen.
vestitionen wird die Finanzierung zum Teil in Österreich, aber auch
über lokale Banken – dies jedoch ausschließlich in internationalen
Abhängig von der Art der Investitionstätigkeit werden von der
Referenzwährungen – abgewickelt. Beim Finanzierungsmanage-
IMMOFINANZ oder erfahrenen lokalen Partnern die Bausubstanz
ment kann die IMMOFINANZ auf das Know-how der Spezialisten der
eines in Frage kommenden Immobilienobjekts, sowie wirtschaft-
Constantia Privatbank AG zurückgreifen.
65
RISIKOMANAGEMENT
H, Budapest, Europe Business Tower
Branchen- und Konjunkturrisiko
„Real estate business is local business“
Zyklische Entwicklungen kennzeichnen den Verlauf auf den Immo-
Der Erfolgsverlauf des Immobiliengeschäfts steht in grundlegender
bilienmärkten. Die IMMOFINANZ versucht aus diesen Schwankun-
Abhängigkeit zu lokalen Gegebenheiten und Einflussfaktoren.
gen einen größtmöglichen Vorteil für ihre Aktionäre zu generieren.
Nicht dass sich die regionalen Immobilienmärkte von der weltwirt-
Bereits Mitte der neunziger Jahre hat die IMMOFINANZ beispiels-
schaftlichen Lage abkoppeln könnten, aber die Auswirkungen der
weise das Ausmaß der Büroflächen des Portfolios in Wien stark
gesamtwirtschaftlichen Situation auf die Immobilienmärkte sind
erweitert, um in weiterer Folge vom Boom des Wiener Büromarkts
regional sehr unterschiedlich. Die IMMOFINANZ profitiert hierbei
Ende der neunziger Jahre zu profitieren. Bereits im Jahr 2000 inves-
von markterfahrenen Partnern vor Ort, die mittels Asset-Managern,
tierte die IMMOFINANZ verstärkt in Wiener Wohnobjekte, um von
Maklern und anderen Spezialisten über die entscheidungsrelevan-
den derzeit – aufgrund der zurückgegangenen Fertigstellung von
ten Strukturen und Marktkenntnisse verfügen.
Neuflächen – steigenden Mieten profitieren zu können. Diese Strategie wurde etwa mit dem Erwerb der BUWOG fortgesetzt.
66
SEGMENTBERICHT IMMOAUSTRIA
Segmentbericht IMMOAUSTRIA
IMMOBILIENBESTAND DER IMMOAUSTRIA IM ÜBERBLICK 1) 2) 3)
2004/05
Veränderung in %
2003/04
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
Gesamte Nutzfläche in m2 1) 2)
643
757,3
75
1.776.662
746,2
209.956
Geschäftsimmobilien
Anzahl der Objekte
155
307,9
38
2 1) 2)
367.409
95,6
187.884
46
27,8
36
559.266
16,6
479.674
Gesamte Nutzfläche in m
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
WIPARK/Garagen im Eigentum
Anzahl der Objekte
11
0,0
11
164.057
0,0
164.057
5
0,0
5
46.799
0,0
46.799
Freizeit-/Hotelimmobilien
Anzahl der Objekte
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
3
0,0
3
28.246
13,8
24.828
863
413,7
168
Nutzfläche gesamt IMMOAUSTRIA in m
2.942.439
164,3
1.113.199
Nutzfläche (nach Beteiligungsverhältnissen) IMMOAUSTRIA in m2 1) 2)
2.892.029
190,5
995.581
Summe Objektanzahl IMMOAUSTRIA
2 1) 2)
1) inkl. PKW-Stellplätze (gerundet)
2) Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die Gesamtnutzfläche der Immobilie angegeben.
3) Die Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung.
MARKTUMFELD
Verbesserte Nachfrage am Wiener Büromarkt
Wiener Wohnungsmarkt setzt Preisanstieg fort
Dank seiner günstigen geografischen Lage positionierte sich Öster-
Wurde während des Baubooms Mitte der neunziger Jahre in Wien
reich während der letzten Jahre als wirtschaftliche Schnittstelle
noch für mehr als 12.000 Wohneinheiten pro Jahr eine Baubewilli-
zwischen Ost- und Westeuropa – vor allem der Wirtschaftsstandort
gung ausgestellt, reduziert sich nach den vorläufigen Angaben der
Wien erfuhr mit der jüngsten EU-Erweiterungsrunde eine deutliche
Statistik Austria der Vergleichswert 2003 um die Hälfte auf etwa
Aufwertung. Am Wiener Büromarkt konnte 2004 der im Vorjahr ein-
6.300 Einheiten; nach ersten Schätzungen wird für 2004 nur ein
setzende Erholungstrend fortgesetzt werden. Die Vermietungsleis-
geringfügiger Anstieg ausgewiesen. Gleichzeitig steigt die Nachfrage
tung belief sich 2004 auf rund 225.000 m2; nach einer Neuproduk-
aufgrund der demografischen und soziologischen Entwicklung – die
2
tion von rund 210.000 m erhöhte sich das Gesamtvolumen des
Bevölkerungszahl nimmt zu, die durchschnittliche Personenanzahl
Wiener Büromarktes auf rund 9,8 Mio. m2, wovon etwa ein Fünftel
je Wohnung sinkt. Die Volkszählung 2001 weist für Wien einen Anteil
auf Gebäude, die jünger als zehn Jahre sind, entfällt. Die Leer-
der Single-Haushalte von etwa 44% aus, der nach Schätzungen der
standsrate sank damit einhergehend auf ein international niedri-
Statistik Austria bis zum Jahr 2031 auf nahezu 70% ansteigen wird.
ges Niveau von 6,5%; in älteren und unsanierten Bürogebäuden
Für die Einwohnerzahl wird eine Erhöhung um 7% prognostiziert.
liegt sie bei über 20%. Stabile Mietpreise, gepaart mit niedrigen
Bei Mietwohnungen ist der Trend zu Objekten in Lagen mit sehr
Leerstandsraten, bekräftigen das Interesse internationaler Investo-
guter Verkehrsanbindung ungebrochen. Vor allem 1- und 2-Zimmer-
ren und führten während der letzten Jahre zu einer Marktenge am
Wohnungen in den Bezirken innerhalb des Gürtels und im 18. und
Wiener Büromarkt. Teilweise wird nun auf die Bundesländer ausge-
19. Bezirk werden stark nachgefragt. Durch diese Entwicklung der letz-
wichen; auch Beteiligungen an Entwicklungsprojekten gewinnen an
ten Jahre gelten Wohnimmobilien, die diesen Ansprüchen gerecht
Interesse.
werden, als attraktive Veranlagungsform mit stabilen Renditen.
67
LEERSTANDSRATEN EUROPÄISCHER METROPOLEN
16
14
12
10
8
6
4
2
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ka
os
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M
W
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M
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Am
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Bu
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0
Einzelhandelsstrukturen zeigen Veränderung
die IMMOFINANZ angehörte, im Rahmen der Privatisierung des
Das gedämpfte private Konsumverhalten der letzten Jahre hinterließ
Pakets aus vier Bundeswohnbaugenossenschaften. Von diesen in
deutliche Spuren in den Marktstrukturen des Einzelhandels. Während
Summe 58.000 Wohnungen ging die BUWOG, das Herzstück des
sich das Mietpreisniveau in 1A-Lagen weiterhin positiv entwickelt und
Pakets mit ca. 20.000 Wohnungen und 1,6 Mio. m2 Nutzfläche, an
1B-Lagen derzeit bestenfalls stagnieren, konnten so genannte
die IMMOFINANZ. Mit einem Paukenschlag konnte damit das Ziel
B-Lagen dank ihrer für Mieter günstigeren Kosten-Nutzen-Relation
erreicht werden, den Wohnungsanteil im Portfolio der IMMOAUSTRIA
deutlich an Attraktivität gewinnen. Die Umsätze des österreichischen
auf über 50% zu heben (56,7% mit Stichtag 30.4.2005). Wie bereits
Einzelhandels stagnierten 2004 trotz einer leichten Zunahme der Ver-
auf den Seiten 33ff angeführt, liegt ein weiterer Pluspunkt der bishe-
kaufsflächen. Der positive Trend zu Einkaufszentren hält an und er-
rigen Bundeswohnungen – neben dem hohen Vermietungsgrad und
fasste während der letzten Jahre neben den Landeshauptstädten
der guten Bausubstanz – in der regionalen Diversifikation, da sich
auch Bezirkshauptstädte in größerem Ausmaß.
der Großteil der Objekte nicht nur in Wien, sondern auch in den Lan-
Garagenmarkt Wien
nach Wohnraum bereits in den letzten Jahren deutlich angezogen
In der Wiener Innenstadt sind aufgrund der schwierigen Bau- und
hat. Für die nächsten Jahre ist geplant, den Wohnungsbestand der
Anrainersituation kaum neue Garagenstandplätze realisierbar. Ab-
IMMOAUSTRIA in diesem Umfang zu belassen.
deshauptstädten befindet, also in jenen Regionen, wo die Nachfrage
seits des Zentrums hingegen werden vereinzelt neue Volksgaragen
errichtet. WIPARK, ein Tochterunternehmen der IMMOFINANZ, zählt
Akquisition interessanter Einzelhandelsobjekte und
mit rund 8.800 Stellplätzen unverändert zu den bedeutendsten
Fachmarktzentren
Betreibern der Bundeshauptstadt.
Einen weiteren Meilenstein setzte die IMMOAUSTRIA mit der Übernahme der Immobilien der Autozubehör-Handelskette Forstinger im
3. Quartal des Berichtszeitraums, mit der eine nahezu unvergleich-
STRATEGIE DER IMMOAUSTRIA
bare Chance im Einzelhandelssektor erfolgreich genutzt wurde. Die
105 Standorte dieses Portfolios verteilen sich auf acht Bundeslän-
Halten des Wohnungsbestands im Portfolio
der und verfügen über 141.000 m2 Nutzfläche und beachtliche Flä-
Das durchschlagende Ereignis des abgelaufenen Geschäftsjahres
chenreserven. Zusätzlich investierte die IMMOAUSTRIA im Berichts-
war unbestritten der Zuschlag für das Österreich-Konsortium, dem
zeitraum in weitere ausgewählte Einzelhandelsflächen in Wien und
68
anderen Landeshauptstädten. Einhergehend mit der zunehmenden
SEKTORALE VERTEILUNG DER NUTZFLÄCHEN 1)
Attraktivität von Einkaufszentren wird die IMMOAUSTRIA auch
in % des Gesamtportfolios der IMMOAUSTRIA, Stand: 30.4.2005
zukünftig an derartigen Objekten Interesse zeigen.
Freizeit 2,1%
Wohnfläche 56,7%
Logistik 3,4%
IMMOFINANZ ist Nummer 1 im Zentrum Europas
Im Rahmen ihrer Investitionstätigkeiten ist die IMMOFINANZ im
gesamten europäischen Raum zu Hause (siehe Seiten 20ff). Ihren
WIPARK inkl.
WIPARK Hungaria 5,7%
PKW-Stellplätze 7,0%
Schwerpunkt legt sie allerdings auf den Kernmarkt im Zentrum
Europas. Mehr als 70% der Gesamtnutzfläche befindet sich daher
im Portfolio der IMMOAUSTRIA, wodurch dieser Gesellschaft eine
Geschäftsfläche 12,6%
strategische Bedeutung zukommt. In Österreich ist die IMMOFINANZ die mit Abstand größte börsenotierte Immobiliengesellschaft (siehe Grafik Seite 46). Dieser Größenvorteil ermöglicht auch
den Kauf großer Portfolios wie beispielsweise die BUWOG oder das
Forstinger-Paket und deren reibungslose Einbindung.
Bürofläche 12,5%
1) Nutzfläche nach Beteiligungsverhältnis
GESCHÄFTSENTWICKLUNG DER
IMMOAUSTRIA IM BERICHTSZEITRAUM
REGIONALE VERTEILUNG DER NUTZFLÄCHEN 1)
Der Investitionsschwerpunkt der IMMOFINANZ lag im Berichtszeit-
in % des Gesamtportfolios der IMMOAUSTRIA, Stand: 30.4.2005
raum in Österreich. 73% der Investitionssumme von EUR 1,9 Mrd.
Sonstige2) 8,4%
entfielen im Geschäftsjahr 2004/05 auf die IMMOAUSTRIA. Damit
Wien 58,9%
stieg der Verkehrswert der Immobilien der IMMOAUSTRIA von EUR
1,5 Mrd. auf über EUR 3 Mrd. Maßgeblich dafür verantwortlich sind
Salzburg 4,9%
die großen Akquisitionen wie der Erwerb der BUWOG sowie die Über-
Tirol 5,1%
nahme der Immobilien der Autozubehör-Kette Forstinger. Damit einhergehend stiegen auch die Umsatzerlöse der IMMOAUSTRIA im
Niederösterreich 6,7%
Geschäftsjahr von EUR 83,1 Mio. auf EUR 186,9 Mio. Zum 30. April
2005 umfasst das Immobilienportfolio der IMMOAUSTRIA 863 Lie-
Oberösterreich 7,0%
genschaften mit einer Gesamtnutzfläche von 2.942.439 m2.
Steiermark 9,0%
KENNZAHLEN DER IMMOAUSTRIA
Umsatz in Mio. EUR
EBIT nach der Verkehrswert-Methode in Mio. EUR
2004/05
Veränderung in %
2003/04
186,9
124,9
83,1
238,7
222,6
74,0
1.383,8
309,7
337,8
Nutzflächenanteil
am Gesamtportfolio in %
70,6
20,1
58,8
3.045,8
106,6
1.474,3
Verkehrswertanteil
69,6
0,3
69,4
2) Kärnten 3,9%; Vorarlberg 2,2%; Burgenland 1,7%; WIPARK Hungaria 0,6%
69
FOLGENDE INVESTITIONEN WURDEN IM BERICHTSZEITRAUM VON
DER IMMOAUSTRIA GETÄTIGT:
1010
Wien
Dorotheergasse 5
1010
Wien
Bauernmarkt 14
1010
Wien
Heßgasse 1
1010
Wien
Teinfaltstraße 9
1030
Wien
City Point (Untere Viaduktgasse 4)
1070
Wien
Mariahilfer Straße 114
1110
Wien
Geiselbergstraße 26-32
1110
Wien
FMZ Simmering
1140
Wien
Bergmillergasse 7
1220
Wien
Gewerbepark Stadlau
1220
Wien
Donaufelder Straße 252
1230
Wien
Triester Straße 282-284
3100
St. Pölten
Linzerstraße 5
4060
Linz
Kornstraße 4
4060
Linz
FMZ Kornstraße 6
7000
Eisenstadt
FMZ Eisenstadt (Ruster Straße)
8010
Graz
Murgasse 2
9500
Villach
Moritschstraße 1
Wien
BUWOG (142 Objekte)
Burgenland
BUWOG (13 Objekte)
Kärnten
BUWOG (53 Objekte)
Niederösterreich
BUWOG (66 Objekte)
Oberösterreich
BUWOG (63 Objekte)
Salzburg
BUWOG (60 Objekte)
Steiermark
BUWOG (90 Objekte)
Tirol
BUWOG (63 Objekte)
Vorarlberg
BUWOG (23 Objekte)
Wien
Forstinger-Portfolio (3 Objekte)
Niederösterreich
Oberösterreich
Steiermark
Kärnten
Tirol
Salzburg
Burgenland
Eine Gesamtübersicht des Portfolios der IMMOAUSTRIA finden Sie
ab Seite 124 in diesem Geschäftsbericht.
Oben: A, 1110 Wien, Geiselbergstraße 26-32
Unten: A, 1010 Wien, Teinfaltstraße 9
70
SEGMENTBERICHT IMMOEAST
Segmentbericht IMMOEAST
IMMOBILIENBESTAND DER IMMOEAST IM ÜBERBLICK 1) 2 )3)
2004/05
Veränderung in %
2003/04
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
7
0,0
7
365.615
-0,1
365.984
Anzahl der Objekte
12
50
8
2 1) 2)
390.717
18,5
329.858
32
-5,9
34
906.403
-2,0
925.143
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
Anzahl der Objekte
1
0,0
1
10.284
0,0
10.284
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
Summe Objektanzahl IMMOEAST
Nutzfläche gesamt IMMOEAST in m2 1) 2)
6
200,0
2
275.228
63,5
168.328
58
11,5
52
1.948.247
8,3
1.799.598
711.356
79,1
397.172
Nutzfläche (nach Beteiligungsverhältnissen) IMMOEAST in m2 1) 3)
MARKTUMFELD
sammenspiel mit einer nahezu unverändert hohen Bautätigkeit
führte diese Entwicklung zu einem Anstieg der Leerstandsrate und
Neben den Kernmärkten Polen, Tschechien und Ungarn, deren
einem Absinken des Mietpreisniveaus. Mit einem Ausgleich der
Immobilienmärkte nachstehend detailliert betrachtet werden, ist
Marktkräfte ist jedoch während der nächsten Jahre zu rechnen.
die IMMOFINANZ seit dem Berichtszeitraum auch in Rumänien, in
der Slowakei und Russland präsent. In Russland wie auch Rumä-
Der tschechische Wohnungsmarkt gilt mit etwa 4 Mio. Wohnungen
nien zeigen vor allem die Büromärkte der Hauptstädte einen enor-
bei etwas mehr als 10 Mio. Einwohnern als ausgewogen; die Vertei-
men Aufholbedarf. In Moskau beispielsweise übersteigt die Nach-
lung zwischen Miet- und Eigentumswohnungen hält sich die
frage nach modernen Büroflächen das vorhandene Angebot
Waage. Einhergehend mit einem steigenden Lohnniveau steigt
massiv; die Leerstandsrate liegt trotz deutlicher Preisanstiege
allerdings die Nachfrage nach qualitativ hochwertigeren Wohnun-
unter dem westeuropäischen Niveau. Die slowakische Wirtschaft –
gen. Die vermehrte private Konsumkraft wirkt sich auch positiv auf
und damit auch der Büromarkt und der Einzelhandel – profitiert vom
den Einzelhandel aus. Starke Flächennachfrage herrscht im Prager
EU-Beitritt; ein Nachfrageanstieg ist auch bei modernen Wohn-
Stadtzentrum; vermehrt werden jedoch auch in den Provinzstädten
flächen zu verzeichnen.
Einkaufszentren entwickelt.
Tschechien
Ungarn
Der tschechische Büromarkt konzentriert sich auf die Hauptstadt
Der Büromarkt der ungarischen Hauptstadt Budapest weist bei
Prag, wo rund 1,7 Mio. m2, davon 60% Neuflächen, ausgewiesen
einer Einwohnerzahl von rund 1,8 Mio. lediglich 1,5 Mio. m2 auf. In
werden. Nachdem die Neuvermietung in den Vorjahren aufgrund
den Jahren 2003 und 2004 wurden nach bauintensiveren Vorjahren
bedeutender Einzeltransaktionen Rekordwerte erreicht und die
rund 95.000 m2 Neufläche fertig gestellt. Einhergehend mit einer
Neuflächenproduktion übertroffen hatte, war 2004 ein deutlicher
Zunahme der Vermietungsleistung – erstmals seit Mitte der neunzi-
Nachfragerückgang auf rund 150.000 m2 zu beobachten. Im Zu-
ger Jahre lag das Volumen der Neuvermietungen über jenem der
71
BÜROSPITZENMIETEN IN EUROPA
1. Quartal 2005, in EUR/m2/Monat
120
100
80
60
40
20
a
an
va
Lj
ub
lij
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at
Br
ag
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ha
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üs
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u
Br
ka
r is
Pa
os
M
Lo
nd
on
W
es
tE
nd
0
Neuflächen – pendelten sich die Höchstmieten zwischen EUR 16
mit einer massiven Beschleunigung der Haushaltsbildung und
und EUR 17 ein; mittelfristig ist mit einer weiteren Markterholung
einer Angleichung an den westeuropäischen Durchschnitt gerech-
zu rechnen.
net. Aufgrund von Qualitäts- und Ausstattungsmängeln – über 15%
aller Wohnungen sind Substandard-Wohnungen – ist der einset-
Bei einer Gesamtbevölkerung von 10,1 Mio. Einwohnern zählt
zende Nachfrageüberhang jedoch nicht nur quantitativer, sondern
Ungarn rund 4,1 Mio. Wohnungseinheiten, womit die durchschnitt-
auch qualitativer Natur.
liche Haushaltsgröße den westlichen Vergleichswerten entspricht.
Unterschiedlich zeigt sich jedoch das Verhältnis von Eigentums- zu
Von besonderem Interesse für Investoren sind zur Zeit polnische
Mietwohnungen: Aufgrund umfangreicher Privatisierungsmaßnah-
Einzelhandelsflächen. Aufgrund des raschen Anstiegs des Lebens-
men stehen etwa 91% der Wohnungseinheiten im Eigentum; der
standards und der sich daraus ergebenden steigenden Konsum-
Mietmarkt ist dementsprechend unterentwickelt. Bei einer sinken-
ausgaben sind Einkaufs- und Fachmarktzentren nicht nur in der
den Population sind Marktaktivitäten hauptsächlich auf höhere
Hauptstadt Warschau interessante Anlageobjekte, sondern auch in
qualitative Ansprüche zurückzuführen. Auch der Einzelhandel pro-
den dicht besiedelten Gebieten wie z.B. Schlesien.
fitiert von der steigenden privaten Kaufkraft, die neue Retail-Betreiber unverändert zum Markteintritt bewegt.
STRATEGIE DER IMMOEAST
Polen
Das Nutzflächenvolumen des Warschauer Büromarktes beläuft sich
Auch nach dem Börsegang im Dezember 2003 und der damit ein-
auf rund 2,2 Mio. m2 bei etwa 1,7 Mio. Einwohnern. Im Jahr 2004
hergehenden Anteilsverringerung auf 51% bildet die IMMOEAST
wurden 150.000 m2 Neufläche fertig gestellt. Gleichzeitig führte
einen bedeutenden Unternehmensbestandteil der IMMOFINANZ
die gesamtwirtschaftliche Dynamik zu einem deutlichen Anstieg
von wichtiger strategischer Bedeutung.
der Neuvermietungen und damit zu einem Rückgang der durchschnittlichen Leerstandsrate von 16% auf 13%; im Stadtzentrum
Erfolgreiche Kapitalerhöhung im Juni/Juli 2005
ist sie mit 20% jedoch unverändert hoch. Ein Nachfrageüberhang
Nach dem Berichtszeitraum führte die IMMOEAST eine Kapitalerhö-
sollte jedoch während der nächsten Jahre einen weiteren Rückgang
hung durch, im Zuge derer junge Aktien um EUR 1,13 Mrd. platziert
der Leerstandsrate und eine Stabilisierung der Mietpreise unter-
werden konnten und die trotz des hohen Volumens vorzeitig
stützen.
geschlossen werden musste. Die Kapitalerhöhung, die formal aus
zwei einzelnen Erhöhungen bestand, war die größte, die bisher an
Der polnische Wohnungsmarkt liegt mit einer durchschnittlichen
der Wiener Börse durchgeführt wurde. Die rasche und vorteilhafte
Haushaltsgröße von drei Bewohnern deutlich über dem westeuro-
Veranlagung dieser Finanzmittel ist bestens gewährleistet, wurden
päischen Vergleichswert; nur 25% entfallen auf Single-Haushalte.
doch bereits in den Vormonaten attraktive Projekte mit großem
Parallel zur allgemeinen Erhöhung des Lebensstandards wird daher
langfristigem Potenzial vorbereitet.
72
Verstärkter Einsatz im Kernmarkt
Zum Kernmarkt Mitteleuropa zählen im Tätigkeitsfeld der IMMO-
in % des Gesamtportfolios der IMMOEAST, Stand: 30.4.2005
EAST die Staaten Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und
Polen, die auch in Zukunft den Schwerpunkt der Investitionen bil-
Freizeit-/Hotelfläche 1,5%
Bürofläche 48,4%
Wohnfläche 4,1%
den werden. Derzeit sind die größten Märkte dieser Kernregion
Ungarn und Tschechien – auf beide entfällt je rund ein Drittel der
Nutzflächen; gefolgt von Rumänien und Polen. Die Slowakei spielt
aufgrund der geringen Größe des Immobilienmarktes nur eine
untergeordnete Rolle. Mit weiteren Aquisitionen von profitablen
Objekten im Kernmarkt ist in Zukunft zu rechnen, ergänzt wird die-
ses Engagement um attraktive Gelegenheiten in den angrenzenden
Märkten.
Ausgewählte Aquisitionen von interessanten Objekten
Aufgrund der zuvor beschriebenen Marktsituation wird die IMMOEAST das Augenmerk verstärkt auf einzelne, profitable Büroobjekte
in Rumänien legen, ergänzt um Einzelhandelsflächen in Polen.
Logistikfläche 23,0%
Zudem stellt sich der Wohnungsmarkt hinsichtlich der Entwicklung
von qualitativ hochwertigen Eigentumswohnungen als äußerst
interessantes und gewinnbringendes Tätigkeitsfeld dar und wird
entsprechend forciert.
in % des Gesamtportfolios der IMMOEAST, Stand: 30.4.2005
Russland 0,7%
Starke Partner in neuen Märkten
Die IMMOEAST hält unverändert an der erfolgreichen Strategie fest,
den Eintritt in neue Märkte durch Beteiligungen an lokal überaus
Ungarn 34,8%
Slowakei 1,2%
Rumänien 15,0%
versierten Partnern zu vollziehen. Erst wenn auf diese Weise Erfahrungen und Know-how über die jeweiligen Marktgegebenheiten
gesammelt werden konnten, werden Direktinvestitionen getätigt.
Nach dem Markteintritt in Russland durch eine Kooperation mit
Polen 15,7%
FF&P erfolgte eine weitere Beteiligung an dem in der Schweiz börsenotierten Russland-Spezialisten Eastern Property Holding Ltd.
(EPH). Der bulgarische Markt wurde mit der Übernahme von rund
20% am führenden bulgarischen Immobiliendeveloper Prime Property BG erschlossen, womit die Basis für eine führende Rolle auf
dem aufstrebenden bulgarischen Markt geschaffen wurde. In den
Tschechien 32,6%
baltischen Ländern wird die IMMOEAST in Zukunft über ein Joint
Venture mit dem britischen Wohnbauinvestor Graininger und einem
lokalen Partner vor Ort aktiv werden.
73
GESCHÄFTSENTWICKLUNG DER IMMOEAST
IM BERICHTSZEITRAUM
Im Berichtszeitraum konnte durch Investitionen und nachhaltige
CZ
Prag
Wertsteigerungen der bestehenden Liegenschaften ein Portfolio-
H
Budapest
Verkehrswert von EUR 648,8 Mio. nach EUR 269,8 Mio. im Vorjahr
H
Budapest
Globe 3
H
Budapest
H
Budapest
H
Budapest
PL
Glogow
Galeria Glogow
PL
Gniezno
Galeria Gniezno
Immobilienvermögens befinden sich zum Stichtag in der Tschechi-
PL
Grudziadz
Galeria Grudziadz
schen Republik, 27% in Ungarn, 21% in Polen, 16% in Rumänien
PL
Kalisz
Galeria Kalisz
und 2% bzw. 1% in Russland bzw. der Slowakei. Insgesamt
PL
Katowice
Silesia City Centre
umfasst das Immobilienvermögen der IMMOEAST zum Bilanzstich-
PL
Ostrowiec
Galeria Ostrowiec
tag 58 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von 1.948.247 m2.
PL
Poznan
Galeria Poznan
Die Umsatzerlöse stiegen im Geschäftsjahr von EUR 9,9 Mio. auf
PL
Poznan
EUR 25,4 Mio.
PL
Warschau
PL
Warschau
Bokserska Office Centre
PL
Warschau
Crown Point
PL
Warschau
Crown Tower
PL
Warschau
Cybernetyki Office Centre
PL
Warschau
IO-1
PL
Warschau
DER IMMOEAST GETÄTIGT:
erreicht werden. In Summe wurden im Geschäftsjahr 2004/05 EUR
341,9 Mio. investiert. Zum einen wurden die Investitionen in den
bestehenden Kernmärkten ausgeweitet, zum anderen erfolgte der
Markteintritt in Rumänien, Russland und der Slowakei. 33% des
KENNZAHLEN DER IMMOEAST
2004/05
Umsatz in Mio. EUR
25,4
Veränderung in %
156,6
2003/04
9,9
34,3
328,8
8,0
RO
Bukarest
341,9
589,3
49,6
RO
Bukarest
Iride Business Park
RO
Bukarest
Otopeni
Gogolevsky Boulevard 11
Nutzflächenanteil
17,4
-26,0
23,5
RUS
Moskau
648,8
140,5
269,8
RUS
Moskau
Lesnaya Straße 3
SK
Bratislava
Verkehrswertanteil
14,8
16,8
12,7
Eine Gesamtübersicht des Portfolios der IMMOEAST finden Sie auf
Seite 134 in diesem Geschäftsbericht.
74
SEGMENTBERICHT IMMOWEST
Segmentbericht IMMOWEST
IMMOBILIENBESTAND DER IMMOWEST IM ÜBERBLICK 1) 2) 3)
2004/05
Veränderung in %
2003/04
Wohnimmobilien
Anzahl der Objekte
48
242,9
14
966.533
148,1
389.501
Anzahl der Objekte
21
320,0
5
2 1) 2)
99.685
136,1
42.219
75
41,5
53
1.113.139
59,5
698.104
Büroimmobilien
Anzahl der Objekte
Anzahl der Objekte
15
87,5
8
190.938
316,1
45.885
Logistikimmobilien
Anzahl der Objekte
Gesamte Nutzfläche in m2 1)
34
126,7
15
1.196.299
122,2
538.471
Summe Objektanzahl IMMOWEST
Nutzfläche gesamt IMMOWEST in m2 1) 2)
Nutzfläche (nach Beteiligungsverhältnissen) IMMOWEST in m2 1) 3)
193
103,2
95
3.566.594
108,1
1.714.179
489.684
63,0
300.461
MARKTUMFELD
gen auf den Büromarkt. Die Leerstandsraten entwickelten sich
allerdings regional unterschiedlich: Während Düsseldorf einen
Die westeuropäischen Büromärkte standen 2004 unverändert
Wert von 13% ausweist, verzeichnen Köln und Hamburg 8% Frei-
unter dem negativen Einfluss der angespannten gesamtwirtschaft-
fläche. Positiv verlief die Vermietungsleistung 2004 in Berlin und
lichen Lage der Vorjahre; nur langsam spiegelt sich die konjunktu-
Hamburg; beide Städte können auch einen Anstieg der Mietpreise
relle Erholung auch in der Nachfragesituation wider. Ein niedriges
vermelden.
Mietniveau und höhere Leerstandsraten bieten für antizyklisch
agierende Investoren aber günstige Akquisitionsmöglichkeiten. Die
Deutliche Nachfrageunterschiede weist auch der deutsche Woh-
IMMOFINANZ ist neben den Ländern Deutschland, Schweiz, Italien,
nungsmarkt auf. Bedingt durch die negative Arbeitsmarktsituation
Frankreich und den USA, deren Immobilienmärkte nachstehend
und die damit einhergehende Abwanderung sind einige ostdeut-
detailliert betrachtet werden, punktuell auch in Großbritannien,
sche Bundesländer nach einem regelrechten Bauboom in den neun-
Finnland, Dänemark, Belgien und Spanien präsent.
ziger Jahren mit einem massiven Angebotsüberschuss konfrontiert.
In den westlichen Bundesländern hingegen konnte der Wohnungs-
Deutschland
überschuss während der letzten Jahre abgebaut werden; das Miet-
Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer deutlichen Diskrepanz
preisniveau ist aufgrund der Verknappung wieder gestiegen.
zwischen West- und Ostdeutschland gekennzeichnet. Vor allem der
Büromarkt konzentriert sich auf die Städte Berlin, Frankfurt, Ham-
Schweiz
burg, München, Düsseldorf und Köln. Nach den Boomjahren zur
Der Büromarkt der Schweiz, vor allem die Entwicklung in Zürich,
Jahrtausendwende, die vorwiegend durch die Nachfrage der Tele-
stand während der letzten Jahre im Sog einer stagnierenden wirt-
kommunikations- und Informationsbranche ausgelöst wurden,
schaftlichen Entwicklung. Die schwache Flächennachfrage traf auf
zeigte die Konjunkturdelle der letzten Jahre deutliche Auswirkun-
ein überdurchschnittlich hohes Neuflächenangebot. Sinkende Ver-
75
SPITZENRENDITEN BÜROIMMOBILIEN IN EUROPA
in % des Gesamtportfolios der IMMOWEST, Stand 30.4.2005
14
12
Logistikfläche 38,9%
10
Freizeit-/Hotelfläche 8,9%
8
6
4
Wohnfläche 19,8%
2
n
nd
ie
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0
Bürofläche 25,5%
mietungszahlen führten trotz einer bereits gedrosselten Neubau-
STRATEGIE DER IMMOWEST
tätigkeit zu einem wiederholten Anstieg der Leerstandsrate. Eine
nachhaltige positive Entwicklung ist noch nicht absehbar – da die
Konzentration auf den Kernmarkt Zentraleuropa
wirtschaftliche Erholung in der Schweiz erst mit Verspätung eintref-
Durch die starke Marktpräsenz in Deutschland, Italien und der
fen wird, verzögert sich auch der Aufschwung am Büromarkt. Sin-
Schweiz nimmt die IMMOWEST eine wichtige Stellung innerhalb der
kende Kaufpreise bei grundsätzlich stabilen Marktverhältnissen
IMMOFINANZ im Zentrum Europas ein. Aufgrund der derzeit günsti-
erhöhen in weiterer Folge auch das Investoreninteresse.
gen Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten dieser Länder wird die IMMOWEST auch ihre zukünftigen Investitionsbestre-
Aufgrund der stagnierenden konjunkturellen Lage ist zur Zeit auch
bungen auf diese Märkte – unter Berücksichtigung der regionalen
das Investitionsklima für antizyklisch agierende Investoren für
Eigenheiten – konzentrieren. In Deutschland werden die Invest-
Logistik- und Einzelhandelsflächen sehr günstig, wobei hier
ments aufgrund der starken strukturellen Unterschiede weiterhin
wegen der mangelnden Transparenz des Schweizer Immobilien-
im Westen des Landes getätigt, während in Italien – ebenfalls auf-
marktes gute Kenntnisse der lokalen Situation unbedingt erforder-
grund struktureller Unterschiede – vor allem der Norden und Metro-
lich sind.
polen wie etwa Rom das Investitionszielgebiet der IMMOWEST bil-
Italien
Länder um ausgewählte Objekte in weiteren westeuropäischen
Die Immobilienmärkte Italiens konzentrieren sich in erster Linie auf
oder amerikanischen Märkten wie beispielsweise mit den Invest-
Rom und norditalienische Städte wie Mailand oder Bologna. Auf-
ments in Houston, Texas.
den werden. Ergänzt wird der Fokus auf die mitteleuropäischen
grund einer verhältnismäßig geringen Neuproduktion konnten
diese Städte die schleppende wirtschaftliche Entwicklung der letz-
Sektorale Diversifikation
ten Jahre relativ gut durchtauchen. Vor allem in Norditalien bildet
Die IMMOWEST nützt die regional sehr unterschiedliche Ausgestal-
Mailand ein interessantes Terrain für Investoren. Mit einer Einwoh-
tung der Immobilienmärkte zu einer bestmöglichen Diversifikation
2
nerzahl von 1,3 Mio. und über 11 Mio. m Bürofläche ist Mailand
ihres Portfolios. In Deutschland gilt das Interesse in erster Linie
der größte Büro- und auch Immobilienmarkt Italiens. Nach einem
dem Wohnungssektor, ergänzt um ausgewählte Büro- und Einzel-
spürbaren Einbruch in der Vermietungsleistung im Jahr 2003 auf
handelsobjekte. In der Schweiz ist der Wohnungsmarkt aufgrund
150.000 m2 war das Jahr 2004 wieder von einer positiven Entwick-
der starren und sehr einschränkenden Mietgesetze nicht von
lung gekennzeichnet. Aufgrund der guten konjunkturellen Entwick-
Bedeutung, hier eröffnen sich aber hinsichtlich Büro- und Logistik-
lung Norditaliens wird Mailand von Investoren als bedeutender
objekten profitable Gelegenheiten. In Italien investiert die IMMO-
Zukunftsmarkt eingestuft.
WEST vor allem in Büro- und Einzelhandelsimmobilien.
76
GESCHÄFTSENTWICKLUNG DER IMMOWEST
IM BERICHTSZEITRAUM
DER IMMOWEST GETÄTIGT:
B
Brüssel
Loi 15
Im Berichtszeitraum konnte durch Investitionen und Wertsteigerun-
CH
Derendingen
Derendingen Nr. 125/Luterbachstrasse 3
gen ein Verkehrswert des Portfolios der IMMOWEST von EUR 679,8
CH
St. Moritz
Hotel Kempinski (Zubauten)
Mio. im Vergleich zu EUR 378,9 Mio. im Geschäftsjahr 2003/04
D
Berlin
Becherweg 29-37
erreicht werden. Die Investitionen in Höhe von EUR 177,1 Mio. fan-
D
Berlin
Lupinenweg 1-5
den vor allem in den Kernmärkten Deutschland, Italien und Schweiz
D
Castrop-Rauxel
FMZ Siemensstraße
statt. Zum 30. April 2005 umfasst das Immobilienvermögen der
D
Duisburg
Am Blumenkampshof 70
D
Duisburg, Frankfurt, Hannover,
Logistik-Portfolio
Nürnberg, Steinhagen
D
Frankfurt
Ferdinand-Porsche-Straße
D
Hamburg
Gänsemarkt 45
D
Hamburg-Allermöhe
Werner-Schröder-Straße 1
D
Hannover
Am Großmarkt
IMMOWEST 193 Liegenschaften mit einer Gesamtnutzfläche von
2
3.566.594 m . Die Umsatzerlöse konnten im Geschäftsjahr
2004/05 auf EUR 17,3 Mio. verdoppelt werden.
KENNZAHLEN DER IMMOWEST
2004/05
Veränderung in %
2003/04
D
Nürnberg
Duisburger Straße 89
17,3
94,4
8,9
D
Steinhagen
Waldbadstraße 24-26
E
Tarragona
Logistikzentrum
F
Allonne (nahe Beauvais)
Allone
F
Dourges
Dourges Distripole Building D
F
Le Havre
Port Autonome du Havre
F
Louveciennes/Versailles
Rue de la Princesse
F
Marseille
Clesud II ("C")
F
Marseille
Salon de Provence
F
Montrouge
50 Avenue Jean Jaurès
F
Paris
L'Imprimerie Nationale
F
Paris/Sénart
Moissy-Cramayel
in % des Gesamtportfolios der IMMOWEST, Stand: 30.4.2005
F
Porte Les Valence
Logistikzentrum
F
St. Denis
La Chapelle
FIN
Helsinki
Kluuvikatu
FIN
Oulu
Pilot 1
FIN
Tampere
Dynamo
GB
Cumbernauld/Schottland
Cumbernauld
I
Bergamo
Via Stendhal 5
I
Bologna
Via Farini 12
I
Bologna
Via Ferrarese 156/6
I
Bologna
Via Galliera 4
I
Bologna
Via Grimaldi 5/e
I
Bologna
Via Larga 35/2
I
Bologna
Via Usberti 8/c
I
Casalecchio di Reno
Via del Lavoro 47
I
Cerea
Via Trento 19
I
Cervignano del Friuli
Via Nazario Sauro 23
I
Chioggia
Calle Renier 1260
I
Dolo
Via Borgo Cairoli 12
Umsatz in Mio. EUR
36,2
63,8
22,1
177,1
22,1
145,0
Nutzflächenanteil
12,0
-32,2
17,7
679,8
Verkehrswertanteil
15,6
Sonstige2) 7,0%
79,4
378,9
-13,4
17,9
Deutschland 27,1%
Schweiz 9,1%
Frankreich 12,0%
USA 24,0%
Italien 20,8%
2) Spanien 2,2%; Niederlande 1,9%; Schweden 1,2%; Dänemark 0,6%;
Großbritannien 0,5%; Finnland 0,4%; Belgien 0,2%
77
I
Fusignano
Via Emaldi 99
USA
Arlington, VA (Virginia)
Clarendon 1021
I
Genua
Via Dante Alighieri 63
USA
Atlanta, GA (Georgia)
Buckhead Grand
I
Gorizia
Corso Verdi 104
USA
Atlanta, GA (Georgia)
The Paramount
I
Gorizia
Via Carducci 6/20
USA
Boston, MASS (Massachusetts)
Parris Landing
I
Gorizia
Via Fatebenefratelli 26
USA
Chicago, IL (Illinois)
550 West Adams
I
Gorizia
Via XXIV Maggio 4/B
USA
Columbia, MD (Maryland)
Hobbits Grove
I
Gradisca d'Isonzo
Viale Trieste
USA
Dallas, TX (Texas)
545 Carpenter Freeway
I
Mailand
Via Broletto 9
USA
Dallas, TX (Texas)
909 Lake Carolyn
I
Maniago
Via Roma/Via Castello 3
USA
Falls Church, VA (Virginia)
High Point at Jefferson Park
I
Montegrotto Terme
Viale Stazione 16
USA
Falls Church, VA (Virginia)
Renaissance 2230
I
Neapel
Via C. Muzy 19
USA
Fontana, CA (Kalifornien)
Calabash I
I
Neapel
Via Diocleziano 42
USA
Fort Lauderdale, FL (Florida)
Nu River Landing
I
Neapel
Via Medina 5
USA
Fort Lauderdale, FL (Florida)
Trump International Hotel
I
Nichelino
Via Cagliari 23
USA
Houston, TX (Texas)
Eldrige Appartements
I
Padua
Largo Europa 16
USA
Las Vegas, NV (Nevada)
Allure
I
Padua
Via Belzoni 1-3
USA
Miami, FL (Florida)
Palmetto Lakes Portfolio
I
Padua
Via Busonera 8
USA
Minneapolis, MN (Minnesota)
Fifth Street Towers
I
Padua
Via Magarotto 2
USA
Norwalk, CT (Connecticut)
River Park
I
Padua
Via Mantegna
USA
NY (New York)
350 West 42nd Street
I
Padua
Via Porciglia 14 int. 2
USA
NY (New York)
99th and Broadway
I
Padua
Via Porciglia 14 int.1
USA
NY (New York)
Days Inn Hotel (8th Avenue Hotel)
I
Padua
Via VIII Febbraio 20
USA
NY (New York)
Howard Johnson Hotel (8th Avenue Hotel)
I
Perugia
Via Pontani 14
USA
Ontario, CA (Kalifornien)
Haven Distribution Center
I
Piagenza/Mailand
Castel San Giovanni A+B
USA
Pasadena, CA (Kalifornien)
Pasadena Hilton
I
Prato
Via Giani 9
USA
Raleigh, NC (North Carolina)
Sunrise of North Hills
I
Ravenna
Piazza Arcivescovado 9
USA
Redmond, WA (Washington)
Ravenwood at the Park
I
Rom
Via Biancamano 25/B
USA
Redondo Beach, CA (Kalifornien) Redondo Beach
I
Rovigo
Via Verdi
USA
San Diego, CA (Kalifornien)
Atria
I
S. Giovanni in Persiceto
Corso Italia 27
USA
Heights at Carmel Valley
I
Saronno
Via Grieg 5
USA
Park Terrace
I
Turin
Corso Galileo Ferraris 54
USA
San Francisco, CA (Kalifornien)
One Rincon Hill
I
Turin
Via Arsenale 17
USA
Washington D.C.
1010 Massachussetts Avenue
I
Turin
Via Monte di Pietà 26
USA
Washington D.C.
1275 K Street
I
Turin
Via Santa Teresa 3
USA
Washington D.C.
3883 Conneticut Avenue
I
Udine
Via Gemona 39
USA
Washington D.C.
Quincy Court
I
Venedig
Calle delle Acque 5009
USA
Washington D.C.
The Whitman
I
Venezia Mestre
Corso del Popolo 1/A
USA
Washington D.C.
Thomas House
I
Venezia Mestre
Corso del Popolo 86
USA
Wheaton, IL (Illinois)
Briarcliffe Apartments
I
Venezia Mestre
Corso del Popolo 209/215
USA
Yorba Lind, CA (Kalifornien)
Sunrise of Yorba Linda
I
Venezia Mestre
Via Aleardi 17/b
I
Venezia Mestre
Via Carducci 23
NL
Rotterdam, Utrecht, Ammersfoot
S
Botkyrka/Stockholm
Loviseberg I + III
S
Stockholm
Borgarfjord 2
S
Stockholm
Roddaren 58
USA
Annapolis, MD (Maryland)
Park Place
78
Eine Gesamtübersicht des Portfolios der IMMOWEST finden Sie ab
Logistik-Portfolio
Seite 135 in diesem Geschäftsbericht.
KONZERNABSCHLUSS
Konzernabschluss der
IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN
AKTIENGESELLSCHAFT
80
81
82
83
84
86
Konzernbilanz
Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung
Konzern-Cash-flow-Statement
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
Entwicklung des Anlagevermögens
Segmentberichterstattung
89
Konzernanhang
89 Allgemeine Grundsätze
91 Konsolidierungsgrundsätze
96 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
99 Erläuterungen zur Bilanz
108 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
111 Erläuterungen zum Cash-flow
112 IAS 40 – Verkehrswert-Methode
113 Sonstige Angaben
117 Konzernunternehmen
121 Bestätigungsbericht
79
KONZERNBILANZ
IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG
Konzernbilanz zum 30. April 2005
mit Gegenüberstellung der Vorjahreszahlen
AKTIVA
Anhang
Stand am
30. April 2005
in TEUR
Stand am
30. April 2004
in TEUR
Immobilienvermögen
Sonstige Sachanlagen
Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwerte
Anteile an assoziierten Unternehmen
Andere Finanzinstrumente
Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Steuerabgrenzungen
(4.1)
(4.2)
(4.3)
(4.4)
(4.5)
(4.6)
(4.15)
3.481.575,4
18.055,6
8.045,4
26.379,6
250.691,9
28.458,9
8.628,9
3.821.835,7
1.630.954,7
10.174,3
55.653,2
36.501,0
125.733,9
0,0
653,3
1.859.670,4
Immobilienvorräte
Wertpapiere des Umlaufvermögens
Liquide Mittel
(4.8)
(4.6)
(4.7)
(6)
54.181,0
169.668,9
2.522,4
253.056,7
479.429,0
0,0
107.524,6
28.015,9
132.565,9
268.106,4
4.301.264,7
2.127.776,8
261.342,5
1.000.006,5
90.421,3
-2.809,2
1.348.961,1
202.175,7
1.551.136,8
209.074,0
753.765,2
34.462,1
-3.737,1
993.564,2
95.817,7
1.089.381,9
AKTIVA
PASSIVA
Grundkapital
Kapitalrücklagen
Gewinnrücklagen und Konzernergebnis
Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung
Anteile in Fremdbesitz
Eigenkapital
(4.9)
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Rückstellungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Steuerabgrenzungen
(4.10)
(4.11)
(4.12)
(4.13)
(4.15)
1.648.665,3
1.034,0
6.056,7
92.039,2
117.110,9
1.864.906,1
708.286,8
230,0
681,7
17.631,9
21.383,7
748.214,1
Rückstellungen
(4.10)
(4.11)
(4.12)
(4.13)
701.504,1
97.315,8
27.266,8
59.135,1
885.221,8
205.147,0
42.509,3
11.950,3
30.574,2
290.180,8
4.301.264,7
2.127.776,8
PASSIVA
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzernbilanz.
80
KONZERN-GEWINN-UND-VERLUSTRECHNUNG
Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung für 2004/05
IAS 40 – ANSCHAFFUNGSKOSTEN-METHODE
Umsatzerlöse
Abschreibungen
Materialaufwand
Finanzergebnis
Konzernergebnis
Gewinn je Aktie in EUR
Anhang
(5.1)
(5.2)
(5.3)
(5.4)
(5.5)
(5.6)
(5.7)
(5.8)
(5.9)
(8.2)
2004/05 in TEUR
229.585,0
195.202,7
-155.688,0
-84.523,4
-52.961,6
-11.355,7
-7.158,4
113.100,6
-53.509,6
35.378,5
-4.857,6
-22.988,7
90.111,9
-32.207,0
57.904,9
47.458,0
10.446,9
0,19
2003/04 in TEUR
101.994,5
20.735,9
-32.173,0
-27.652,9
-33.071,3
-2.930,7
0,0
26.902,5
-22.707,3
12.728,1
-772,7
-10.751,9
16.150,6
-2.591,8
13.558,8
11.854,2
1.704,6
0,06
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Gewinn- und-Verlustrechnung.
Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung für 2004/05 nach der Verkehrswert-Methode
IAS 40 – VERKEHRSWERT-METHODE
Umsatzerlöse
Abschreibungen
Materialaufwand
Finanzergebnis
Konzernergebnis
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR
2004/05 in TEUR
229.585,0
154.866,4
186.608,9
-104.554,7
-84.523,4
-54.283,0
-11.355,7
-7.158,4
309.185,1
-53.509,6
35.378,5
-4.857,6
-22.988,7
286.196,4
-32.207,0
-47.648,4
206.341,0
190.759,8
15.581,2
0,77
0,74
2003/04 in TEUR
101.994,5
58.945,6
11.344,5
-4.516,2
-27.652,9
-33.071,3
-2.930,7
0,0
104.113,5
-22.707,3
12.728,1
-772,7
-10.751,9
93.361,6
-2.591,8
-24.644,5
66.125,3
62.906,8
3.218,5
0,34
0,33
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung.
81
KONZERN-CASH-FLOW-STATEMENT
Konzern-Cash-flow-Statement
2004/05
in TEUR
2003/04
in TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
Abschreibungen/Auflösung negativer Firmenwerte
Gewinne/Verluste aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
Temporäre Marktwertschwankungen von Finanzanlagen
Gezahlte Ertragsteuern
Zinsensaldo
Sonstige nicht zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen
Cash-flow aus dem Ergebnis
90.111,9
6.044,3
4.857,6
-26.569,7
-34.165,4
-10.485,4
53.658,6
-6.014,2
77.437,7
16.150,6
31.257,9
772,7
-10.221,1
3.023,9
-308,9
16.639,2
-6.667,1
50.647,2
Rückstellungen (ohne Steuerrückstellung)
Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit
-26.541,5
37.433,1
8.059,4
13.142,6
109.531,3
-23.354,3
-1.331,2
506,1
4.604,9
31.072,7
Erwerb von Immobilienvermögen
Erwerb von Objektgesellschaften abzüglich liquide Mittel
(TEUR 42.458,5; Vorjahr TEUR 591,4)
Erwerb von sonstigen Sachanlagen
Erwerb von immateriellen Vermögenswerten
Erwerb von Finanzanlagen
Erwerb von kurzfristigen Vermögenswerten
Veräußerung von kurzfristigen Vermögenswerten
Erlöse aus Veräußerung von langfristigem Vermögen
Währungseinflüsse im Investitionsbereich
Erlöse aus Veräußerung von Finanzanlagen
Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen
Cash-flow aus Investitionstätigkeit
-275.277,1
-456.047,3
-387.764,2
-39.649,7
-4.018,6
-6.029,3
-108.870,2
0,0
18.931,4
110.339,9
0,0
37.342,9
32.000,6
-651.627,7
-1.472,2
-7.503,1
-40.990,3
-20.368,5
0,0
38.230,6
8.317,5
7.304,6
5.721,9
-438.173,4
Geldzufluss aus langfristigen Finanzierungen
Geldzufluss aus Kapitalerhöhungen
Geldzufluss aus Anteilsveränderungen
Geldzufluss aus kurzfristigen Finanzierungen
Tilgung kurzfristiger Finanzierungen
Tilgung langfristiger Finanzierungen
Gezahlte Zinsen
Ausschüttungen
Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit
418.583,4
296.440,1
981,1
249.840,2
-153.691,9
-97.270,7
-36.867,9
-4.517,8
673.496,5
120.068,6
272.839,1
0,0
46.424,1
0,0
-32.443,9
-21.848,2
0,0
385.039,7
Differenzen aus der Währungsumrechnung
-10.909,3
120.490,8
-2.238,6
-24.299,6
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode
Finanzmittelbestand am Ende der Periode
132.565,9
253.056,7
120.490,8
156.865,5
132.565,9
-24.299,6
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieses Konzern-Cash-flow-Statements.
82
KONZERN-EIGENKAPITALENTWICKLUNG
Konzern-Eigenkapitalentwicklung
Kapitalrücklagen
Gewinnrücklagen
159.709,3
530.290,7
20.871,0
-2.733,4
80.378,0
788.515,6
Veränderungen Cash-flow Hedge
–
Veränderungen der zur Veräußerung verfügbaren
finanziellen Vermögenswerte
–
Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile
–
Konzernergebnis zum 30. April 2004
–
Gesamtergebnis
–
Kapitalerhöhung
49.364,7
Kosten der Kapitalerhöhung
–
Strukturveränderungen
–
Ausschüttungen
–
Währungsänderungen
–
Stand zum 30. April 2004
209.074,0
–
100,8
–
–
100,8
–
–
–
–
233.132,9
-9.658,4
–
–
–
753.765,2
1.636,2
1.737,0
11.854,1
13.591,1
–
–
–
–
–
34.462,1
–
–
–
–
–
–
–
–
-1.003,7
-3.737,1
505,8
505,8
1.704,6
2.210,4
18.710,8
–
-5.319,4
-162,1
–
95.817,7
2.142,0
2.242,8
13.558,7
15.801,5
301.208,4
-9.658,4
-5.319,4
-162,1
-1.003,7
1.089.381,9
Verrechnung negativer Firmenwerte
–
–
Angepasster Stand per 1. Mai 2004
209.074,0
753.765,2
Fair Value Rücklage
–
–
Erfolgsneutrale Steuerabgrenzungen
–
–
Realisierung unrealisierter Verluste
–
–
Realisierung erfolgsneutraler Steuerabgrenzungen
–
–
Erfolgsneutral erfasste Ergebnisanteile
–
–
Konzernergebnis zum 30. April 2005
–
–
Gesamtergebnis
–
–
Kapitalerhöhung
52.268,5
259.877,4
Kosten der Kapitalerhöhung
–
-13.636,1
Ausschüttung
–
–
Änderung Einbezugsmethode/Strukturveränderungen
–
–
–
–
Anteilige Übernahme von erfolgsneutralen Eigen–
–
kapitalveränderungen von assoziierten Unternehmen
261.342,5 1.000.006,5
4.291,0
38.753,1
6.291,7
-2.041,8
231,3
-57,8
4.423,4
47.458,0
51.881,4
–
–
–
–
–
–
-3.737,1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1.000,1
2.003,3
97.821,0
1.562,9
-398,0
25,6
-6,4
1.184,1
10.446,9
11.631,0
94.425,9
-2.069,7
-4.517,8
2.752,7
2.403,9
6.294,4
1.095.676,3
7.854,6
-2.439,8
256,9
-64,2
5.607,5
57.904,9
63.512,4
406.571,8
-15.705,8
-4.517,8
2.752,7
3.404,0
-213,2
90.421,3
-72,2
-2.809,2
-271,3
202.175,7
-556,7
1.551.136,8
Werte in TEUR
Grundkapital
Unterschiedsbetrag
Währungs- Minderheitenumrechnung
anteil
Summe
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieser Konzern-Eigenkapitalentwicklung.
83
KONZERN-ANLAGENSPIEGEL
Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/ Herstellungskosten
Werte in TEUR
Stand
1. Mai 2003
Veränderung
Konsolidierungskreis
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte,
Gebäude und Bauten auf fremdem Grund
Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau
Immobilienvermögen
1.134.683,4
130.082,0
1.264.765,4
143.510,1
3.466,6
146.976,7
-8.767,9
-2.434,3
-11.202,2
323.131,0
64.633,2
387.764,2
-27.952,7
-1.166,7
-29.119,4
5.753,4
15.708,5
21.461,9
30,0
786,3
816,3
-526,7
-85,4
-612,1
557,4
914,8
1.472,2
0,0
-52,3
-52,3
6.814,3
6.814,3
0,3
0,3
-1,2
-1,2
247,1
247,1
-18,3
-18,3
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Sonstige immaterielle Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte
Zugänge
Abgänge
Anschaffungs-/ Herstellungskosten
Werte in TEUR
Stand
1. Mai 2004
Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau
Immobilienvermögen
1.731.510,2
28.468,2
1.759.978,4
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
Geleistete Anzahlungen
Sonstige immaterielle Vermögenswerte
Veränderung
Zugänge
Abgänge
1.555.342,6
74.532,9
1.629.875,5
103.726,9
-71,1
103.655,8
196.804,6
76.214,1
273.018,7
-68.497,5
-17.489,3
-85.986,8
1.559,1
3.057,6
17.982,6
8,9
22.608,2
7.356,3
0,0
564,2
0,0
7.920,5
0,0
10,9
502,5
-12,3
501,1
40,2
1.583,1
1.518,0
861,5
4.002,8
0,0
-30,4
-188,4
-8,9
-227,7
6.991,6
6.991,6
2.700,7
2.700,7
152,2
152,2
303,6
303,6
-0,2
-0,2
Der nachfolgende Konzernanhang ist integraler Bestandteil dieses Konzern-Anlagenspiegels.
84
KONZERN-ANLAGENSPIEGEL
Kumulierte Abschreibung
Umbuchungen
Stand
30. April
2004
Stand
1. Mai
2003
Bilanzwert
Abgänge
Umbuchungen
laufende
Abschreibung
Stand
30. April
2004
30. April
2004
30. April
2003
166.906,3
-166.112,6
793,7
1.731.510,2
28.468,2
1.759.978,4
105.152,7
33,4
105.186,1
-3.033,0
-20,1
-3.053,1
-1.112,6
0,0
-1.112,6
346,5
0,0
346,5
27.637,1
19,7
27.656,8
128.990,7
33,0
129.023,7
-2.756,5
2.278,7
-477,8
3.057,6
19.550,6
22.608,2
1.552,0
8.934,5
10.486,5
-487,2
-4,8
-492,0
-0,2
-49,4
-49,6
-275,6
221,2
-54,4
341,4
2.202,0
2.543,4
1.130,4
11.303,5
12.433,9
1.927,2
8.247,1
10.174,3
4.201,4
6.774,0
10.975,4
-50,6
-50,6
6.991,6
6.991,6
1.204,1
1.204,1
-39,3
-39,3
-18,3
-18,3
-26,7
-26,7
253,0
253,0
1.372,8
1.372,8
5.618,8
5.618,8
5.610,2
5.610,2
Kumulierte Abschreibung
Umbuchungen
Stand
30. April
2005
Stand
1. Mai
2004
Abgänge
Umbuchungen
1.602.519,5 1.029.530,7
28.435,2
130.048,6
1.630.954,7 1.159.579,3
Bilanzwert
laufende
Abschreibung
Stand
30. April
2005
30. April
2005
30. April
2004
64.945,4
-65.890,3
-944,9
3.583.832,2
95.764,5
3.679.596,7
128.990,7
33,0
129.023,7
8.145,9
10,5
8.156,4
-1.773,3
0,0
-1.773,3
0,0
0,0
0,0
62.517,9
96,6
62.614,5
197.881,2
140,1
198.021,3
85,0
0,0
-85,0
0,0
0,0
9.040,6
4.621,2
20.293,9
849,2
34.804,9
1.057,7
1.130,4
10.245,8
0,0
12.433,9
0,0
0,9
185,6
0,0
186,5
0,0
-5,2
-114,3
0,0
-119,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
1.755,5
440,6
2.052,3
0,0
4.248,4
2.813,2
1.566,7
12.369,4
0,0
16.749,3
6.227,4
3.054,5
7.924,5
849,2
18.055,6
501,4
1.927,2
7.736,8
8,9
10.174,3
21,5
21,5
10.169,4
10.169,4
1.372,8
1.372,8
70,8
70,8
0,7
0,7
0,0
0,0
679,7
679,7
2.124,0
2.124,0
8.045,4
8.045,4
5.618,8
5.618,8
3.385.951,0 1.602.519,5
95.624,4
28.435,2
3.481.575,4 1.630.954,7
85
SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
Segmentierung nach Regionen
Werte in TEUR
IMMOAUSTRIA
2004/05
2003/04
IMMOEAST
2004/05
2003/04
Miet-/Leasingerlöse Immobilien
Verkauf von Immobilienvorräten
Weiterverechnete Betriebskosten
Sonstige Erlöse
134.185,7
15.399,5
34.506,3
2.781,9
68.931,0
0,0
13.138,6
1.033,2
20.328,2
0,0
4.855,1
218,2
7.585,6
0,0
1.768,9
589,5
Umsatzerlöse
186.873,4
83.102,8
25.401,5
9.944,0
Planmäßige Abschreibungen
-47.432,9
-26.520,7
-6.610,7
-2.747,7
95.434,6
23.407,1
9.799,3
2.118,8
-931,5
-5.792,9
705,2
27,3
-215,7
-636,2
-4.641,9
-136,5
3.048.985,7
1.485.108,5
680.766,3
268.885,8
1.209,7
1.425,4
25.169,9
35.075,7
Verbindlichkeiten
2.558.448,9
1.285.854,5
298.495,2
105.691,7
Investitionen
1.383.841,7
337.840,3
341.922,5
49.645,9
Finanzergebnis
davon Ergebnisanteil von Joint Ventures
davon Ergebnisanteil der at-equity
einbezogenen Unternehmen
Segmentvermögen
davon Beteiligungen an at-equity
einbezogenen Unternehmen
86
IMMOWEST
2004/05
2003/04
Sonstige und Konzerneliminierungen
2004/05
2003/04
IMMOFINANZ-Gruppe
2004/05
2003/04
15.928,7
0,0
1.283,3
79,4
8.439,3
0,0
455,1
53,3
18,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
170.461,2
15.399,5
40.644,7
3.079,6
84.955,9
0,0
15.362,6
1.676,0
17.291,4
8.947,7
18,6
0,0
229.585,0
101.994,5
-5.625,5
-2.900,4
-61,9
-4,2
-59.731,0
-32.173,0
8.910,9
5.155,4
-1.044,2
-3.778,8
113.100,6
26.902,5
-22.988,7
-10.751,9
90.111,9
16.150,6
-9.324,9
3.365,7
-0,1
0,0
-9.551,2
-2.399,9
0,0
0,0
0,0
0,0
-4.857,6
-772,7
544.103,3
295.198,9
27.409,4
78.583,6
4.301.264,7
2.127.776,8
0,0
0,0
0,0
-0,1
26.379,6
36.501,0
302.871,2
187.327,5
-409.687,4
-541.846,7
2.750.127,9
1.037.027,0
177.130,0
144.983,2
0,0
0,0
1.902.894,2
532.469,4
87
Segmentierung nach Nutzungsart
Werte in TEUR
Büroflächen
Logistik-/Gewerbeflächen
Freizeit/Hotel
Wohnflächen
Garagierungseinnahmen
Sonstige
Summe
Sonstige Beteiligungen
Sonstiges Vermögen
Konzernvermögen
88
Umsatzerlöse
2004/05
Investitionen
65.071,3
357.442,5
46.972,9
332.036,0
8.485,0
4.280,1
72.179,4 1.208.116,5
17.101,6
1.019,1
19.774,8
0,0
229.585,0 1.902.894,2
Vermögen
1.033.661,6
700.260,2
113.677,8
1.478.031,7
155.944,2
0,0
3.481.575,4
26.379,6
164.245,9
819.498,7
4.301.264,7
Umsatzerlöse
39.384,8
28.773,5
7.036,3
9.008,5
16.162,8
1.628,6
101.994,5
2003/04
Investitionen
Vermögen
178.421,2 691.738,8
147.195,9 378.738,1
19.367,3 111.104,5
182.673,0 292.106,8
4.812,0 157.266,5
0,0
0,0
532.469,4 1.630.954,7
36.501,0
61.188,1
399.133,0
2.127.776,8
KONZERNANHANG
Konzernanhang
1. Allgemeine Grundsätze
Der vorliegende Konzernabschluss wurde unter Anwendung des im
März 1999 verlautbarten Konzernabschlussgesetzes (KonzaG) er-
1.1 Generelles
stellt. Demnach ist ein Mutterunternehmen, das einen Konzernab-
Die IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AG (in der Folge IMMO-
schluss nach international anerkannten Rechnungslegungsgrund-
FINANZ Immobilien Anlagen AG) ist Österreichs größte börsenotierte
sätzen und einen Konzernlagebericht aufstellt, von der Erstellung
Immobiliengesellschaft mit Sitz Bankgasse 2, A-1010 Wien. Die
eines Konzernabschlusses auf Basis der nationalen Vorschriften
Geschäftsaktivitäten des IMMOFINANZ-Konzerns umfassen den An-
des Handelsgesetzbuches befreit.
kauf, die Vermietung und die bestmögliche Verwertung von Liegenschaften mit dem Ziel der Veranlagungsoptimierung.
Die Abschlüsse aller vollkonsolidierten in- und ausländischen Unter-
Die Aktie notiert im „Prime Market“ der Wiener Börse. Die Zahl der
mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehen. Die ord-
Aktionäre liegt bei ca. 80.000.
nungsgemäße Überleitung der nach nationalen Vorschriften erstell-
nehmen wurden von unabhängigen Wirtschaftsprüfern geprüft und
ten Abschlüsse der Gesellschaften auf nach konzerneinheitlichen
Im Konzernabschluss wurden die am Bilanzstichtag bereits verpflich-
Richtlinien erstellte, IFRS-konforme Einzelabschlüsse wurde eben-
tend in Kraft getretenen International Financial Reporting Standards
falls bestätigt.
(IFRS) angewendet. Die IFRS umfassen die vom International Accounting Standards Board (IASB) neu erlassenen IFRS und die Internatio-
Abschlussstichtag des Konzernabschlusses ist entsprechend IAS
nal Accounting Standards (IAS) sowie die Interpretationen des Inter-
27.26 der Abschlussstichtag des Mutterunternehmens; die Jahresab-
national Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) und
schlüsse der im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogenen Unter-
des Standing Interpretations Committee (SIC).
nehmen sind zum Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.
Im Dezember 2003 wurden im Rahmen des sogenannten „Improve-
Dem Grundsatz der fair presentation wird Rechnung getragen. Die
ment Project“ 13 bestehende IAS-Standards überarbeitet und ferner
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Mittelzu- und -ab-
IAS 32 und IAS 39 in überarbeiteter Fassung veröffentlicht. Im ersten
flüsse des Unternehmens werden in allen wesentlichen Belangen
Quartal 2004 hat das IASB neue Standards erlassen, die zum Teil
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend dargestellt.
bestehende Regelungen ersetzen bzw. Neuregelungen ins Leben
gerufen haben. Die neuen bzw. überarbeiteten Standards gelten über-
Der Konzernabschluss ist in Tausend EURO („TEUR“, gerundet nach
wiegend für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2005
kaufmännischer Rundungsmethode), aufgestellt. Bei Summierung
beginnen, wobei eine vorzeitige Anwendung empfohlen wird. Die
von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Ver-
IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG hat größtenteils von der Mög-
wendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechen-
lichkeit einer vorzeitigen Anwendung Gebrauch gemacht (siehe 1.2).
differenzen auftreten.
89
KONZERNANHANG
1.2 Übersicht angewendeter Standards und Interpretationen
Bedingt durch die große Anzahl neuer Standards und die größtenteils mögliche vorzeitige Anwendbarkeit dieser Standards wird in der folgenden Tabelle ein Überblick über die von der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG im Konzernabschluss per 30. April 2005 angewendeten Regelungen gegeben:
Standard
IFRS 1
IAS 1
IAS 1 (überarbeitet 2003)
IFRS 2
IAS 2
IFRS 3
IFRS 4
IFRS 5
IAS 7
IAS 8
IAS 10
IAS 11
IAS 12
IAS 14
IAS 15 **)
IAS 16
IAS 17
IAS 18
IAS 19
IAS 20
IAS 21
IAS 22 ***)
Anwendung
n.a.
bis 2003/04
ab 2004/05*)
n.a.
n.a.
ab 2004/05*)
ab 2004/05*)
n.a.
n.a.
ab 2000/01
bis 2003/04
ab 2004/05*)
bis 2003/04
ab 2004/05*)
n.a.
ab 2000/01
ab 2000/01
n.a.
ab 2000/01
n.a.
bis 2003/04
ab 2004/05*)
ab 2000/01
ab 2000/01
ab 2000/01
bis 2003/04
ab 2004/05*)
bis 2003/04
Standard
IAS 23
IAS 24
IAS 26
IAS 27
IAS 28
IAS 29
IAS 30
IAS 31
IAS 32
IAS 33
IAS 34
IAS 35
IAS 36
IAS 37
IAS 38
IAS 39
IAS 40
IAS 41
Anwendung
ab 2000/01
bis 2003/04
ab 2004/05*)
n.a.
bis 2003/04
ab 2004/05*)
bis 2003/04
ab 2004/05*)
n.a.
n.a.
bis 2003/04
ab 2004/05*)
bis 2003/04
ab 2004/05*)
bis 2003/04
ab 2004/05*)
ab 2000/01
n.a.
bis 2003/04
ab 2004/05*)
ab 2000/01
bis 2003/04
ab 2004/05*)
bis 2003/04
ab 2004/05*)
ab 2000/01
n.a.
n.a.
Interpretation
SIC-7 zu IAS 21
SIC-10 zu IAS 20
SIC-12 zu IAS 27
SIC-13 zu IAS 31
SIC-15 zu IAS 17
SIC-21 zu IAS 12
SIC-25 zu IAS 12
SIC-27 zu IAS 1/17/18
SIC-29 zu IAS 1
SIC-31 zu IAS 18
SIC-32 zu IAS 38
Anwendung
n.a.
n.a.
n.a.
n.a.
ab 2000/01
n.a.
n.a.
ab 2000/01
n.a.
n.a.
n.a.
*) neu; **) ersatzlos gestrichen; ***) ersetzt durch IFRS 3; n.a. = nicht angewendet bzw. nicht anwendbar
IAS 16 und mithin auch IAS 40 in ihrer neuen Fassung sehen in IAS 16.43 bzw. IAS 40.56 in Abänderung der bisherigen Abschreibungsmethodik nunmehr zwingend die gesonderte Aktivierung und Abschreibung von Komponenten von wesentlichen Vermögenswerten vor.
Diese als „Komponentenansatz“ bezeichnete Abschreibungsmethode führt zu einer unterschiedlichen Verteilung der Anschaffungskosten
der einzelnen Komponenten eines Vermögenswertes über ihre individuelle Lebensdauer. Da die Aufteilung der bestehenden Immobilien –
bedingt durch deren Zahl und Wert – mit erheblichem Aufwand und hohen gutachterlichen Kosten verbunden ist, wurde von der Unternehmensleitung entschieden, IAS 16 und IAS 40 nicht vorzeitig anzuwenden.
IFRS 5 wurde in der laufenden Periode nicht vorzeitig angewendet. Die Anwendung hätte zum gesonderten Ausweis langfristiger zur Veräußerung bestimmter Vermögenswerte und zu einer Bewertung zum beizulegenden Zeitwert abzüglich der Veräußerungskosten geführt.
Eine planmäßige Abschreibung auf derartige Vermögenswerte wäre unterblieben.
90
KONZERNANHANG
2. Konsolidierungsgrundsätze
2.1
Konsolidierungsmethoden
Gemäß IFRS 3, der zusammen mit IAS 36 und IAS 38 ab 1. Mai 2004
Für die nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unter-
angewendet wird, müssen alle Unternehmenszusammenschlüsse
nehmen wird der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung
nach der Erwerbsmethode bilanziert werden. Danach erfolgt die Kapi-
nach den gleichen Grundsätzen wie bei vollkonsolidierten Gesellschaf-
talkonsolidierung im Erwerbszeitpunkt durch Verrechnung des Kauf-
ten ermittelt. Die Wertansätze der Vermögenswerte und Verbindlichkei-
preises mit dem neubewerteten anteiligen Nettovermögen des erwor-
ten sowie die Höhe der Erträge und Aufwendungen werden gemäß IAS
benen Unternehmens. Die ansatzfähigen Vermögenswerte, Schulden
28.20 einheitlich nach den IFRS bestimmt. Im Falle von abweichenden
und Eventualschulden der Tochterunternehmen werden dabei unab-
Stichtagen von assoziierten Unternehmen wird ein Zwischenabschluss
hängig von der Höhe des Minderheitenanteils mit ihren vollen beizu-
im Sinne des IAS 28.25, dessen Stichtag innerhalb von drei Monaten
legenden Zeitwerten angesetzt. Immaterielle Vermögenswerte sind
um den Stichtag der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG liegt, erstellt.
gesondert vom Geschäfts- oder Firmenwert zu bilanzieren, wenn sie
Wesentliche Transaktionen werden durch Anpassung des anteilig in
vom Unternehmen trennbar sind oder aus einem vertraglichen oder
den Konzernabschluss zu übernehmenden Ergebnisses berücksichtigt.
anderen Recht resultieren. Restrukturierungsrückstellungen dürfen im
Rahmen der Kaufpreisallokation nicht neu gebildet werden. Verblei-
2.2
bende aktive Unterschiedsbeträge werden als Geschäfts- oder Fir-
Eine Übersicht über die Konzernunternehmen der IMMOFINANZ
menwerte aktiviert. Negative Unterschiedsbeträge aus der Erstkonso-
Immobilien Anlagen AG ist auf den Seiten 117ff abgebildet.
lidierung werden sofort erfolgswirksam in der Gewinn- und
Verlustrechnung erfasst. Vor dem 30. April 2004 entstandene oder
Die Festlegung des Konsolidierungskreises erfolgt nach den Grund-
noch vorhandene negative Geschäfts- oder Firmenwerte wurden ent-
sätzen des IAS 27.12. Neben der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen
sprechend IFRS 3.81 mit den Gewinnrücklagen verrechnet.
AG gehören 68 inländische und 28 ausländische Tochterunterneh-
Nach IFRS 3 i.V.m. IAS 36 werden die aktivierten Geschäfts- oder
oder mittelbar über die Mehrheit der Stimmrechte der Gesellschafter
Firmenwerte ab dem 1. Mai 2004 nicht mehr planmäßig abge-
verfügt bzw. die Möglichkeit der rechtlichen und faktischen Beherr-
schrieben. Stattdessen werden die Wertansätze der Geschäfts- und
schung vorliegt, zum Vollkonsolidierungskreis.
men, bei denen die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG unmittelbar
Firmenwerte jährlich sowie bei Vorliegen von Anhaltspunkten für
eine Wertminderung einem Werthaltigkeitstest (Impairment-Test)
Entsprechend IAS 31 werden 11 inländische und 61 ausländische
unterzogen. Übersteigt dabei der Buchwert einer zahlungsmittelge-
Gesellschaften im Rahmen der anteilsmäßigen Konsolidierung in den
nerierenden Einheit, der ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeord-
Konzernabschluss einbezogen.
net wurde, den erzielbaren Betrag, so wird zunächst der zugeordnete Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe des Differenzbetrags
Im Rahmen der Equity-Konsolidierung wurden drei Gesellschaften
außerplanmäßig abgeschrieben. Darüber hinausgehender Abwer-
und ein Teilkonzern in den Konzernabschluss einbezogen.
tungsbedarf wird durch anteilige Reduzierung der Buchwerte der
übrigen Vermögenswerte des Anlagevermögens berücksichtigt.
Durch die mit anderen Gesellschaftern abgeschlossenen Syndikatsverträge über die gemeinschaftliche Führung der Geschäfte gemäß
Die Konsolidierung von Gemeinschaftsunternehmen erfolgt anteils-
IAS 31.3 i.V.m. IAS 31.9 übt die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG
mäßig nach den gleichen Grundsätzen.
bei einigen Unternehmen trotz der vorliegender Stimmrechtsmehrheit
keine Beherrschung aus (siehe Konzernunternehmen der IMMO-
Alle Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, andere Erträge
FINANZ Immobilien Anlagen AG).
und Aufwendungen aus der Verrechnung zwischen Unternehmen
des Voll- und Quotenkonsolidierungskreises werden eliminiert.
Der Konsolidierungskreis hat sich im vorliegenden Geschäftsjahr wie
Sämtliche Zwischenergebnisse werden vollständig eliminiert.
folgt entwickelt:
Stand 30. April 2004
Im Berichtsjahr erstmals einbezogen
Abgang durch Verschmelzung
Abgang durch Liquidation
Änderung der Konsolidierungsmethode
Stand 30. April 2005
Davon ausländische Unternehmen
Vollkonsolidierung
65
38
0
-7
1
97
28
Quotenkonsolidierung
25
53
-3
-2
-1
72
61
EquityBewertung
4
0
0
0
0
4
3
91
KONZERNANHANG
2.3
Änderungen im Konsolidierungskreis
Folgende Erwerbe des Geschäftsjahres 2004/05 sind erstmals konsolidiert:
Name der Gesellschaft
Geiselbergstraße 30-32 Immobilienbewirtschaftungs GmbH
IMMOFINANZ Drei D Liegenschaftsverwertungs GmbH
„Untere Viaduktgasse 4“ Liegenschaftsverwaltungs GmbH
BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH
ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach
„Heller Fabrik“ Liegenschaftsverwertungs GmbH
BUWOG Projektentwicklungs,- Service- und Dienstleistungs GmbH
WELCOME HOME MARKETING GmbH
Immofinanz TCT Liegenschaftsverwertungs GmbH
PIO Liegenschaftsverwertungs GmbH
SL Immobilienprojekt GmbH
ARO Immobilien GmbH
STAR Immobilien Treuhand- Versicherungsmakler GmbH
IMMOFINANZ Vier D Liegenschaftsverwertungs GmbH
FMZ Rosental Betriebs GmbH
IMF Immobilienholding Gesellschaft mbH
AAX Immobilienholding GmbH
Bauteil H Errichtungsges.m.b.H.
Wipark Budavar Kft.
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs GmbH & Co OEG
IMF Investments No. 104 Ltd.
IMF Investments No. 204, Ltd.
SEGESTIA Holding GmbH
IWD IMMOWEST Immobilienholding GmbH
ProWest Holding GmbH
CHB Immobilienholding GmbH & Co KG
IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN Schweiz AG
Poseidon JV sarl
Poseidon Investment A sarl
Poseidon Investment B sarl
CSP Investimenti Srl
CEREP Poseidon A Srl
CEREP Poseidon A1 Srl
CEREP Poseidon Casa Srl
CEREP Poseidon B Srl
CEREP Poseidon B1 Srl
IMMOASIA IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
IMMOASIA Beteiligungs GmbH
92
Anteil
100%
100%
100%
100%
56,6%
50%
100%
50%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
50%
100%
100%
90%
50%
100%
66%
66%
66%
100%
100%
100%
100%
100%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
100%
100%
Konsolidierungsmethode
V
V
V
V
Q
Q
V
Q
V
V
V
V
V
V
Q
V
V
V
Q
V
Q
Q
Q
V
V
V
V
V
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
V
V
KONZERNANHANG
Name der Gesellschaft
IRIDE S.A.
Westgate Kft.
Globe 3 Kft.
Szepvölgyi Business Park Kft.
Gordon Invest Kft.
S+B CEE Project srl
Global Trust srl
ABLO Property s.r.o.
IO-1 Building Sp. Z.o.o.
Atom Centrum a.s.
IMAK CEE B.V.
ARE 1 Sp. z.o.o.
ARE 2 Sp. z.o.o.
ARE 3 Sp. z o.o.
ARE 4 Sp. z o.o.
ARE 5 Sp. z.o.o.
ARE 7 Sp. z.o.o.
Flex Invest Sp. z.o.o.
Central Bud Sp. z o. o.
Secure Bud Sp. z.o.o.
Al Sp.z.o.o.
Atlantis Sp.z.o.o.
Ol Sp.z.o.o.
Omega Invest Sp.z.o.o.
SAS Inter Kft.
IMAK Finance B.V.
Akron Finance Kft.
UKS GmbH
I-E-H Immoeast Holding GmbH
I-E-H Holding GmbH
ImmoPoland Sp. z o.o.
ARE 6 Sp. z.o.o.
S+B CEE Cyprus Ltd.
KIP Development spol.s.r.o.
Zitna Building s.r.o.
Immoeast Silesia Holding Ltd.
Immoeast Real Estate Holding Ltd.
IMMOEAST Acquisition & Management GmbH
ProEast Holding GmbH
Anteil
100%
100%
100%
100%
100%
50%
100%
90%
100%
50%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
56,6%
100%
100%
100%
46%
50%
50%
100%
100%
100%
100%
100%
Konsolidierungsmethode
V
V
V
V
V
Q
V
V
V
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
V
V
V
Q
Q
Q
V
V
V
V
V
V = Vollkonsolidierung; Q = Quotenkonsolidierung
IMMOAUSTRIA
Mit Stichtag 1. Mai 2004 hat die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG 100% der Anteile an der Geiselbergstrasse 30-32 Immobilienbewirtschaftungs GmbH übernommen, der Büro- und Lagerräume mit einer Gesamt-Nutzfläche von ca. 25.605 m2 gehören.
Mit Stichtag 31. August 2004 wurden 100% der Anteile der IMMOFINANZ Drei D Liegenschaftsverwaltungs GmbH sowie der „Untere Viaduktgasse 4“ Liegenschaftsverwaltungs GmbH erworben.
Anfang Oktober 2004 wurde der Erwerb der BUWOG abgeschlossen: am 15. Juni 2004 wurden vier Bundeswohnungsgesellschaften mit
insgesamt 58.000 Wohnungen durch das Österreich Konsortium (Raiffeisenlandesbank Oberösterreich Aktiengesellschaft, IMMOFINANZ
Immobilien Anlagen AG, Wiener Städtische Versicherung, Hypo Oberösterreich und die OÖ Versicherung) erworben. Die vier Gesellschaften wurden auf die fünf Mitglieder des Bieterkonsortiums aufgeteilt. Die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG hat die bekannteste der
93
KONZERNANHANG
Bundeswohnbaugesellschaften, die BUWOG, auf die rund 20.000
No. 401 Ltd. und die IMF Investments No. 201 Ltd. sowie deren Hol-
Wohnungen entfallen, zu 100% übernommen. Durch den BUWOG-
dinggesellschaften, die IMF Holdings 203 LLC, IMF Holdings 202
Erwerb wurden auch 100% an BUWOG Projektentwicklungs-, Ser-
LLC, IMF Holdings 204 LLC, IMF Holdings 204-A LLC, IMF Holdings
vice- und Dienstleistungs GmbH, 50% an WELCOME HOME MARKE-
204-B LLC nachdem die von diesen Gesellschaften gehaltenen Ver-
TING GmbH sowie 50% an „Heller Fabrik“ Liegenschaftsverwertungs
mögenswerte veräußert und die Verbindlichkeiten rückgeführt wor-
GmbH übernommen. Des weiteren erwarb die IMMOFINANZ Immo-
den waren, liquidiert und damit aus dem Konsolidierungskreis aus-
bilien Anlagen AG im Zuge der Privatisierung der Bundeswohnbau-
geschieden.
gesellschaften 56,6% der Anteile an der ESG Wohnungsgesell-
IMMOEAST
schaft mbH.
Mit Stichtag 13. Mai 2004 wurden 100% der Anteile an der rumäniMit Wirksamkeit 1. November 2004 wurden 100% der Anteile an
schen IRIDE S.A. erworben, wodurch der IRIDE Business Park mit
der Immofinanz TCT Liegenschaftsverwertungs GmbH erworben,
einer Gesamtnutzfläche von 55.000 m2 übernommen wurde. Rund
wodurch Büro-, Geschäfts- und Wohngebäuden mit einer Nutz-
35.000 m2 entfallen auf Büros, weitere 20.000 m2 sind Lagerflä-
2
chen. Bis Ende 2005 werden zusätzlich noch rund 30.000 m2 Flä-
fläche von ca. 15.550 m übernommen wurden.
chen entstehen.
Im 3. Quartal des Geschäftsjahres 2004/05 betrieb die IMMOFINANZ die Intensivierung ihrer Fachmarktaktivitäten im Gewerbe-
Am 2. Juli 2004 wurden 100% der Anteile an der ungarischen West-
park Stadlau (22. Wiener Gemeindebezirk) weiter und erwarb
gate Kft. erworben und am 13. Juli 2004 100% der Anteile an der
100% an der PIO Liegenschaftsverwaltungs GmbH, der ein zu
Globe 3 Kft. Der West Gate Business Park verfügt über 12.500 m2
2
100% vermietetes Objekt mit einer Fläche von ca. 6.000 m gehört.
vermietbare Fläche. Das Objekt ist vollständig an internationale
Mieter vermietet. Weitere 5.500 m2 Büro- und Lagerflächen sind be-
Durch den Erwerb von 75% der Anteile an SL Immobilienprojekt
reits fertiggestellt und teilweise vermietet. Das technisch erstklas-
GmbH mit Stichtag 1. Januar 2005 wurden Büros mit einer Nutzflä-
sige und hochmoderne Büroobjekt Globe 3 verfügt über 7.900 m2
2
che von rund 2.383 m übernommen. Im vierten Quartal wurden
Nutzfläche und befindet sich im 3. Bezirk von Budapest.
weitere 25% der Gesellschaft erworben.
Mit Wirkung vom 5. August 2004 wurden 100% der Anteile an
Mit Wirksamkeit 1. Januar 2005 wurden 100% der Anteile an der ARO
der ungarischen Szepvölgyi Business Park Kft. erworben. Der Szep-
Immobilien GmbH gekauft. Dadurch wurden alle 105 Standorte der
völgyi Business Park befindet sich in zentraler Lage auf der Buda-
Autozubehör-Handelskette Forstinger übernommen und das Engage-
seite im 3. Bezirk von Budapest und verfügt über 15.399 m2 Nutz-
ment im Bereich der Fachmarkzentren massiv ausgebaut. Rund 70%
fläche.
der Flächen, die sich in acht Bundesländern befinden, sind langfristig an Forstinger vermietet, die anderen Mieter sind namhafte Einzel-
Mit Stichtag 6. August 2004 hat die IMMOEAST AG 100% der Antei-
handelsketten. Zu diesen Standorten kommt noch das Zentrallager
le an der ungarischen Gordon Invest Kft. übernommen, die Eigentü-
in Wien-Liesing mit einer Fläche von ca. 25.000 m2.
merin des Projektes Europe Tower ist. Der Turm wird über 24.500 m2
Nutzfläche auf 16 Stockwerken verfügen und liegt direkt an der
Im dritten Quartal 2004/05 wurden 100% der Anteile an der STAR
Arpad Brücke, somit nicht nur an der Donau, sondern im Bereich
Immobilien Treuhand-Versicherungsmakler GmbH erworben. Die
des wichtigsten Büro- und Einkaufsbezirkes von Budapest.
Gesellschaft ist Eigentümerin eines rund 3.120 m2 großen Geschäftsobjekts in Wien 14, in dem sich eine Merkur-Filiale befindet.
Im zweiten Quartal des Geschäftsjahres 2004/05 gelang der
IMMOEAST AG im Rahmen der 50-Prozent-Beteiligung an der S+B
Bedingt durch den Erwerb weiterer 45% an der „Wienerberg City“
CEE eine zukunftsorientierte Akquisition auf dem Bukarester Immo-
Errichtungsgesellschaft m.b.H. im dritten Quartal konnte eine Über-
bilienmarkt. Durch den Erwerb der S+B CEE Project srl, Rumänien,
gangskonsolidierung vom quotalen Einbezug zur Vollkonsolidie-
wurde direkt neben dem Otopeni International Airport ein 38.520 m2
rung erfolgen. Die Auswirkungen der Übergangskonsolidierung
großes Grundstück übernommen. Dort wird bis 2006 ein Projekt
werden unter 6. erläutert.
mit einer Gesamtnutzfläche von 14.700 m2, davon 10.700 m2 Büround 4.000 m2 Lagerflächen, realisiert.
IMMOWEST
Im Bereich IMMOWEST flossen im dritten Quartal des Geschäftsjah-
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres 2004/05 gelang es der
res 2004/05 erstmals die Auswirkungen des gemeinsam mit Carly-
IMMOEAST Beteiligungs GmbH über die I-E-H Immoeast Holding
le geführten Joint Ventures Poseidon JV s.a.r.l. (50%) ein.
GmbH 100% der Anteile an der rumänischen Global Trust srl zu
Mit Stichtag 30. April 2005 hat die IMMOFINANZ die IMF Invest-
Immobilienportfolio um das Global Business Center in Bukarest,
ments No. 601 Ltd., IMF Investments No. 701 Ltd., IMF Investements
mit einer Nutzfläche von 10.600 m2, erweitern.
erwerben. Durch diese Übernahme konnte die IMMOEAST AG ihr
94
KONZERNANHANG
Mit Stichtag 3. Dezember 2004 wurden 90% der ABLO Property s.r.o. übernommen. Der Gesellschaft gehört der im Westen Prags gelegene Westpoint Distribution Park mit einer Nutzfläche von 61.237 m2.
Mit Wirksamkeit 9. Dezember 2004 wurden 100% der Anteile an der polnischen IO-1 Building Sp. z o.o. gekauft. Die Gesellschaft errichtet ein modernes Büro- und Geschäftshaus in Warschau mit einer Nutzfläche von 29.823 m2.
Im dritten Quartal des Geschäftsjahres wurden weitere 45% an der Atom Centrum a.s., Tschechien, erworben, die nunmehr erstmalig quotal mit 50% in den Konzernabschluss einbezogen wurde.
Über die IMAK CEE B.V. und deren Schwestergesellschaft IMAK Finance B.V. erwarb die IMMOEAST AG durch Einbringung von Beteiligungen
und Gesellschafterdarlehen an der ARE 3 Sp. z o.o., ARE 4 Sp. z o.o. sowie Flex Invest Sp. z o.o. mit Crown Point, einem Büroobjekt in Warschau mit 6.620 m2 Nutzfläche und Central Bud Sp.z.o.o. mit Crown Tower, einem weiteren Bürogebäude mit einer Nutzfläche von 4.827 m2,
einen 56,6%-igen Anteil am Immobilienportfolio des Joint-Venture-Partners Akron Investment Central Eastern Europe B.V per 30. April
2005. Hiervon umfasst sind die operativen Gesellschaften Omega Sp. z o.o. mit dem Bokserska Distribution Park und dem Bokserska Office
Center, die Atlantis Sp z o.o, mit Cybernetiki und die Sasinter Kft. mit dem in Budapest gelegenen Pharma Park. Als erstes gemeinsames
Projekt wurde mit der Secure Bud Sp z o.o. der Distribution Park Lopuszanska erworben.
Die Erstkonsolidierung für die erstmals einbezogenen Unternehmen erfolgte gemäß IFRS 3.36 zum Erwerbszeitpunkt, bei dem auch die
Kontrolle über das Nettovermögen und die Geschäftstätigkeit erlangt wurde.
Die Unternehmenserwerbe und die damit verbundenen Erstkonsolidierungen haben folgende Auswirkung auf die Konzernbilanz:
Werte in TEUR
30. April
2005
1.882.566
198.707
30. April
2004
152.217
5.183
2.081.273
157.400
Eigenkapital
30. April
2005
635.074
1.125.737
320.462
2.081.273
30. April
2004
40.241
47.947
69.212
157.400
Die nachstehenden Angaben stellen die anteiligen Werte dar, mit denen sämtliche quotal konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen in
den Konzernabschluss einbezogen werden:
Werte in TEUR
30. April
2005
642.922
73.896
30. April
2004
293.185
20.559
Summe
716.818
313.744
Eigenkapital
Werte in TEUR
Umsatzerlöse
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
Finanzergebnis
Ergebnis vor Ertragsteuern
30. April
2005
148.681
448.081
120.056
716.818
30. April
2004
68.418
140.445
104.881
313.744
2004/05
30.968,3
6.308,0
-15.859,2
-9.551,2
2003/04
16.256,7
4.470,9
-6.870,8
-2.399,9
Auf die Angabe der Pro-Forma-Ergebnisse gemäß IFRS 3.70 wird aus Praktikabilitätsgründen verzichtet.
95
KONZERNANHANG
2.4
Währungsumrechnung
Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in ausländischer Währung mit dem Devisenmittelkurs am Tag der jeweiligen
Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im
Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
Konzernwährung ist der EURO. Gemäß IAS 21 erfolgt – dem Konzept der funktionalen Währung entsprechend – die Umrechnung der im
Einzelabschluss dieser Gesellschaften ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten einschließlich ausgewiesener Firmenwerte
und aus der Erstkonsolidierung resultierende Wertanpassungen mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag und der Posten der Gewinnund Verlustrechnung mit dem gewogenen durchschnittlichen Devisenmittelkurs des Geschäftsjahres. Daraus entstehende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden erfolgsneutral im Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung im Eigenkapital erfasst. Der Währungsumrechnung wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:
HUF
252,51000
248,72000
251,15000
Stichtagskurs 30. April 2005
Durchschnittskurs
Stichtagskurs 30. April 2004
USD
1,29570
1,25430
1,19470
3. Bilanzierungs- und
Bewertungsgrundsätze
CHF
1,53740
1,54142
1,55110
PLN
4,27150
4,37586
4,81080
CZK
30,49900
31,28200
32,54300
ROL
CYP
36.180,00000 0,58180
39.224,20000 0,58156
40.424,00000 0,58650
Bei Firmenwerten wird der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden
Einheit um den Buchwert des Firmenwerts erhöht. Diesem Gesamtbetrag wird der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit gegenübergestellt. Eine negative Differenz führt zu einer außer-
3.1
planmäßigen Abschreibung der Firmenwerte. Bei neu erworbenen
Immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 38 mit den fortge-
Objektgesellschaften entsteht ein positiver Firmenwert in der Regel
führten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Sämtliche
durch die Ansatzpflicht passiver Steuerabgrenzungen auf das neube-
immaterielle Vermögenswerte mit Ausnahme von Geschäfts- oder Fir-
wertete Liegenschaftsvermögen. Bedingt durch die Bewertungsasym-
menwerten weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und wer-
metrie dieser passiven Steuerabgrenzungen, für die im Gegensatz
den deshalb planmäßig abgeschrieben. Den linearen planmäßigen
zum restlichen erworbenen Nettovermögen das Abzinsungsverbot
Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
des IFRS 3.57b iVm IFRS 3.B16 (i) und IAS 12.53 gilt, entsteht ein Firmenwert als technische Rechengröße, der im Zugangszeitpunkt
Nutzungsdauer in Jahren
Leasing- und Baurechte
8 - 64
3 - 25
Sonstige immaterielle Vermögensgegenstände
bereits einem Wertminderungstest unterzogen wird. Aus dem Umstand, dass solche Firmenwerte lediglich aufgrund des in den IFRS
vorgesehenen Bewertungskonzeptes latenter Steuerschulden resultieren ergibt sich im Regelfall ein Abwertungsbedarf. Diesem Abwer-
Unter den immateriellen Vermögenswerten sind keine selbst
tungsbedarf wurde durch die Abschreibung der Firmenwerte Rech-
geschaffenen enthalten.
nung getragen.
Geschäfts- oder Firmenwerte werden gemäß dem im Berichtsjahr erst-
3.2
mals angewendeten IFRS 3 nicht mehr planmäßig abgeschrieben,
Die Investment Properties (als Finanzinvestition gehaltene Immobi-
sondern jährlich sowie bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminde-
lien) umfassen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen
rung einem Werthaltigkeitstest unterzogen. Zur Durchführung der
oder langfristigen Wertsteigerungen gehalten und nicht in der Produk-
Werthaltigkeitstests werden
Firmenwerte
tion, für Verwaltungszwecke oder zum Verkauf im Rahmen der ge-
zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugeordnet. Der Wertminde-
wöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens eingesetzt werden.
die
Geschäfts-
und
Immobilienvermögen und sonstige Sachanlagen
rungsbedarf der zahlungsmittelgenerierenden Einheit wird durch
Gegenüberstellung des Buchwerts mit deren erzielbaren Betrag
Der Ansatz des Immobilienvermögens erfolgt nach dem Anschaf-
ermittelt. Sofern der erzielbare Betrag den Buchwert unterschreitet,
fungskosten-Modell entsprechend dem in IAS 40 festgelegten Wahl-
ist in Höhe dieser Differenz eine außerplanmäßige Abschreibung zu
recht. Demzufolge sind die Immobilien zu ihren Anschaffungskosten
tätigen. Ein darüber hinausgehender Abwertungsbedarf ist auf die
abzüglich linearer planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibun-
verbleibenden Vermögenswerte der zahlungsmittelgenerierenden
gen zu bewerten. Der Wertansatz der übrigen Sachanlagen erfolgt
Einheit im Verhältnis ihrer Buchwerte zu verteilen.
gemäß IAS 16 zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten.
96
KONZERNANHANG
Die Abschreibung erfolgt linear pro rata temporis.
Die Ausleihungen sind grundsätzlich mit Anschaffungskosten bzw.
mit den niedrigeren Barwerten am Bilanzstichtag bewertet.
Als Zusatzinformation dazu wird die Gewinn- und Verlustrechnung
nach der Verkehrswert-Methode dargestellt (siehe 7.). Hinsichtlich
Wertpapiere des Anlagevermögens sowie sonstige Beteiligungen wer-
der Bewertung wird auf Punkt 4.1 verwiesen.
den gemäß IAS 39 als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte klassifiziert und mit dem am Bilanzstichtag bestehenden
Investitionszuschüsse der öffentlichen Hand werden bei verbind-
Markt- oder Börsenwert angesetzt. Stehen solche nicht zur Verfügung
licher Zusage als Verminderung der Anschaffungskosten erfasst.
und kann auch nicht auf Vergleichswerte abgestellt werden, wird der
Zeitwert mittels allgemein anerkannter Bewertungsverfahren (DCF) er-
Fremdkapitalkosten werden gemäß IAS 23 als Herstellungskosten aktiviert.
mittelt. Die Erstbewertung erfolgt zum Erfüllungstag. Schwankungen
im Marktwert werden erfolgsneutral im Eigenkapital bilanziert und
Beim abnutzbaren Sachanlagevermögen liegen den linearen planmä-
erst bei Realisierung durch Verkauf des Wertpapiers oder bei dauern-
ßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
der Wertminderung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Liegen objektive Hinweise auf eine Wertminderung eines Vermögenswer-
Immobilienvermögen (Gebäude)
3.3
Nutzungsdauer in Jahren
25 - 60
4 - 10
Immobilienvorräte
tes vor, wird dieser abgeschrieben. Ab dem 1. Mai 2004 erworbene
Finanzinstrumente werden im Regelfall im Erwerbszeitpunkt als erfolgswirksam zu bewertenden Vermögenswerte designiert (siehe 4.5).
3.6
Immobilien werden in der Bilanzposition Immobilienvorräte ausge-
Forderungen und sonstige Vermögenswerte sind zum Nennbetrag
wiesen, wenn sie gemäß IAS 2 zur Veräußerung im Rahmen des
angesetzt. Erkennbaren Einzelrisiken wird durch angemessene Wert-
gewöhnlichen Geschäftsbetriebes gehalten werden oder sich in der
berichtigungen Rechnung getragen.
Herstellungsphase mit geplanter Veräußerungsabsicht befinden.
Immobilienvorräte werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungs-
3.7
kosten aktiviert und zum Stichtag mit dem niedrigeren Wert aus Buch-
Wertpapiere des Umlaufvermögens werden gemäß IAS 39 als Finanzin-
wert und erzielbaren Betrag bewertet. Als erzielbarer Wert wird hierbei
strumente des Handelsbestandes klassifiziert und mit dem am Bilanz-
der geschätzte Verkaufspreis abzüglich der noch anfallenden Herstel-
stichtag bestehenden Markt- oder Börsenwert angesetzt. Alle Käufe und
lungskosten und allfälliger Kosten der Veräußerung angesetzt.
Verkäufe werden am Erfüllungstag, d.h. am Tag der Übergabe des Vermögenswertes, verbucht. Temporäre Schwankungen im Marktwert wer-
Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den Umsatzerlö-
den erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.
sen ausgewiesen. Als Realisationszeitpunkt wird hierbei der Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums herangezogen.
3.8
Liquide Mittel
Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden
3.4
Leasing
zum Tageswert am Bilanzstichtag angesetzt.
Gemäß IAS 17 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstandes zum
Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem Kriterium der Zuorden-
3.9
barkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigen-
Gemäß IAS 36 werden alle Vermögenswerte, insbesondere auch
Wertminderungen von Vermögenswerten
tum am Leasinggegenstand verbunden sind.
immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmbarer Nutzungsdauer
sowie Geschäfts- und Firmenwerte, jährlich einem regelmäßigen
Im Rahmen des Finanzierungsleasings gemietete Sachanlagen wer-
Werthaltigkeitstest (Impairment Test) unterzogen. Dieser wird grund-
den in Höhe des beizulegenden Zeitwerts bzw. des niedrigeren Bar-
sätzlich für jeden Vermögenswert einzeln vorgenommen. Nur wenn
wertes der Mindestleasingzahlung aktiviert und linear über die vor-
einem Vermögenswert keine Zahlungsströme direkt zuordenbar sind
aussichtliche Nutzungsdauer bzw. gegebenenfalls über kürzere
und somit eine Einzelbewertung nicht möglich ist, erfolgt die Werthal-
Vertragslaufzeiten abgeschrieben. Die für Operatingleasing zu leisten-
tigkeitsprüfung auf Ebene der kleinsten Gruppe von Vermögenswer-
den Zahlungen werden dem Konzernergebnis in gleichmäßigen Raten
ten, den zahlungsmittelgenerierenden Einheiten.
über die Leasingdauer verteilt als Aufwand zugeführt.
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist die kleinste identifizierte
3.5
Finanzinstrumente
Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse erzeugt, die weit-
Die sonstigen Beteiligungen sind mit ihren Zeitwerten angesetzt. Falls
estgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögens-
diese nicht verlässlich ermittelbar sind, werden die sonstigen
werte oder anderer Gruppen von Vermögenswerten sind.
Beteiligungen mit ihren Anschaffungskosten, gegebenenfalls vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen zur Berücksichtigung von
Der relevante Wertmaßstab für den Impairment Test nach IAS 36 ist
Wertminderungen, bewertet.
der erzielbare Betrag. Dieser ergibt sich als höherer der beiden Beträ-
97
KONZERNANHANG
ge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und
wenn es wahrscheinlich ist, dass es auf Grund der Erfüllung einer
Nutzungswert. Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswertes sei-
gegenwärtigen Verpflichtung als Folge früherer Ereignisse zum Abfluss
nen erzielbaren Betrag, wird in Höhe der Differenz ein Wertminde-
von Ressourcen kommt. Die Rückstellungen werden mit jenem Wert
rungsaufwand (eine außerplanmäßige Abschreibung) erfasst.
angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses
nach bester Schätzung ermittelt werden kann.
Der beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten ist der
Betrag, der durch den Verkauf eines Vermögenswertes oder einer zah-
3.13 Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern
lungsmittelgenerierenden Einheit in einer Transaktion zu Marktbedin-
Rückstellungen für Abfertigungen, Pensionen und Jubiläumsgelder
gungen zwischen sachverständigen, vertragswilligen Parteien nach
werden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren („Projected Unit
Abzug der Veräußerungskosten erzielt werden könnte. Die Veräuße-
Credit-Methode“) errechnet. Diese Methode errechnet den jeweiligen
rungskosten sind zusätzliche Kosten, die dem Verkauf eines Vermö-
Barwert der bis zum Bilanzstichtag erworbenen Ansprüche der Mitar-
genswertes oder der zahlungsmittelgenerierende Einheit direkt zuge-
beiter, wobei angenommene durchschnittliche Bezugssteigerungen
ordnet werden können mit Ausnahme der Finanzierungskosten.
von 2% berücksichtigt werden. Der Berechnung liegt ein Pensionsalter von 56 Jahren für Frauen bzw. 61 Jahren für Männer sowie ein Zins-
Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cash-
satz von 5,0% zugrunde. Angemessene Fluktuationsabschläge wur-
flows, die aus einem Vermögenswert oder einer zahlungsmittelgene-
den – gestaffelt nach Dienstjahren – bei der Berechung berücksichtigt.
rierenden Einheit abgeleitet werden können.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste wurden im
Geschäftsjahr zur Gänze realisiert.
Die errechnete außerplanmäßige Abschreibung wird erfolgswirksam
erfasst. Ein späterer Wegfall der Wertbeeinträchtigung führt zu einer er-
3.14 Derivative Finanzinstrumente
folgswirksamen Wertzuschreibung bis zur Höhe der fortgeschriebenen
Derivative Finanzinstrumente werden verwendet, um bestehende
Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die gilt nicht für Firmenwerte.
Risiken aus Fremdwährungs- und Zinssatzänderungen zu vermindern.
Sämtliche Derivatgeschäfte wurden mit Kreditinstituten erster Bonität
3.10 Latente Steuerabgrenzung
abgeschlossen.
Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt gemäß der in IAS 12 vorgeschriebenen Balance Sheet Liability-Methode für alle temporären Unter-
Die derivativen Finanzinstrumente werden als Vermögenswerte oder
schiede zwischen den Wertansätzen der Bilanzposten im IFRS-Konzern-
Verbindlichkeiten gemäß IAS 39.43 zu ihrem beizulegenden Zeitwert
abschluss und den bei den einzelnen Gesellschaften bestehenden
erfasst. Nach der erstmaligen Erfassung werden sie mit dem beizule-
Steuerwerten. Weiters wird der wahrscheinlich realisierbare Steuervor-
genden Zeitwert bewertet. Wertänderungen werden über die Gewinn-
teil aus bestehenden Verlustvorträgen in die Ermittlung einbezogen.
und Verlustrechnung erfasst.
Der Berechnung der Steuerlatenz liegt für inländische Unternehmen
3.15 Eventualverbindlichkeiten
der Steuersatz von 25% zugrunde. Für ausländische Unternehmen
Eventualverbindlichkeiten sind mögliche oder bestehende Verpflich-
wird der jeweilige lokale Steuersatz angewandt. Die Auswirkungen
tungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen und bei denen ein
der Änderung des Körperschaftssteuersatzes in Österreich von 34%
Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist. Gemäß IFRS 3 werden sie
auf 25% wurde gemäß IAS 12.46 i.V.m IAS 12.60 erfasst.
in der Bilanz erfasst, sofern sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden und ihr beizulegender Zeitwert zum
Gemäß IAS 1.51 erfolgt aufgrund der nunmehr ausschließlich maß-
Erwerbszeitpunkt zuverlässig ermittelt werden kann.
geblichen Gliederung nach der Fristigkeit eine Zuteilung der Steuerabgrenzungsposten zum langfristigen Vermögen bzw. zu den langfristi-
3.16 Umsatzrealisierung
gen Verbindlichkeiten.
Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des zugrunde liegenden Mietver-
3.11 Finanzverbindlichkeiten
trages.
Verbindlichkeiten werden bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich
zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten erfasst. Ein
3.17 Schätzungen
Agio, Disagio oder sonstiger Unterschied (Geldbeschaffungskosten)
Im Konzernabschluss müssen zu einem gewissen Grad Schätzungen
zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag wird
(beispielsweise hinsichtlich der Parameter der Immobilienbewertung,
über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode ver-
vgl. 4.1) vorgenommen und Annahmen getroffen werden, die die bil-
teilt und im Finanzergebnis erfasst.
anzierten Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, die Angabe von
sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von
3.12 Rückstellungen und sonstige Verbindlichkeiten
Erträgen und Aufwendungen während der Berichtsperiode beeinflus-
Gemäß IAS 37.14 ist eine Verbindlichkeit mit unsicherem zeitlichen
sen. Die sich in der Zukunft tatsächlich ergebenden Beträge können
Eintritt oder unsicherer Höhe dann als Rückstellung zu passivieren,
von den Schätzungen abweichen.
98
KONZERNANHANG
4. Erläuterungen zur Bilanz
Die detaillierte Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Der Einfluss aus der Veränderung des Konsolidierungskreises ist gesondert dargestellt. Die Währungsumrechnung, die sich bei den Auslandsgesellschaften aus der unterschiedlichen
Umrechnung der Vermögenswerte mit den Kursen zu Jahresbeginn und -ende ergibt, ist ebenfalls gesondert ausgewiesen.
4.1
Immobilienvermögen
Die Entwicklung des Immobilienvermögens ist im Anlagenspiegel, der Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
Die Immobilien des IMMOFINANZ-Konzerns wurden zum Stichtag 30. April 2005 von einem unabhängigen Sachverständigenausschuss,
der aus drei allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen besteht, bewertet. Als Bewertungsverfahren kam bei
Büro- und Logistikobjekten das Discounted-Cash-flow-Verfahren zur Anwendung, welches den Grundsätzen der International Valuation
Standards Rechnung trägt. Hierbei wurde als Bewertungszeitraum eine Periode von zehn Jahren unterstellt, an deren Ende die ewige Rente
unter Berücksichtung eines Wachstumsabschlages ermittelt wurde. Allfällige Risiken wurden in den zu diskontierenden Cash-flows berücksichtigt. Die Diskontfaktoren variieren in den unterschiedlichen Immobilienteilmärkten und wurden auf Basis gutachterlicher Erfahrungswerte bestimmt. Bei den übrigen Bestandobjekten wurde die Bewertung auf Basis des Mittelwertes zwischen Substanz- und Ertragswert
durchgeführt.
Die Apartementanlagen und die Grundstücke in Houston, Texas wurden zum Konzernbilanzstichtag 30. April 2005 von einem US-amerikanischen Gutachter – AVAIL Consulting, LLC – auf Basis der „Standards of Professional Appraisal Practice“ gemäß „Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice (USPAP)“ herausgegeben vom The Appraisal Foundation unter Anwendung der Discounted-Cash-flowMethode bewertet.
Die Entwicklung der Zeitwerte des gesamten Immobilienvermögens stellt sich wie folgt dar:
Werte in Mio. EUR
Stand am 30. April 2003
Zugänge
Abgänge
Wertänderungen
Umgliederungen
Zugänge
Abgänge
Wertänderungen
Umgliederungen
Zeitwerte der als Finanz-
Zeitwerte der
Zeitwerte des sons-
investition gehaltenen
Immobilien-
tigen Immobilien-
Summe
Immobilien gemäß IAS 401)
1.141,3
500,2
-37,3
17,6
150,1
1.771,9
1.983,7
-73,1
22,0
38,0
3.742,5
projekte2)
209,0
53,6
0,0
0,9
-150,1
113,4
108,4
-13,2
6,5
-38,0
177,1
vermögens3)
154,3
108,6
-7,6
-17,4
0,0
237,9
118,4
-45,0
143,7
0,0
455,0
Zeitwerte
1.504,6
662,4
-44,9
1,1
0,0
2.123,2
2.210,5
-131,3
172,2
0,0
4.374,6
99
KONZERNANHANG
1)
Die Zugänge durch Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40 betreffen folgende Liegenschaften:
IMMOAUSTRIA
1010 Wien, Bauernmarkt 14
1010 Wien, Dorotheergasse 5
1010 Wien, Heßgasse 1
1010 Wien, Teinfaltstraße 9
1070 Wien, Mariahilfer Straße 114
1110 Wien, Geiselbergstraße 26-32
1140 Wien, Bergmillergasse 7
1220 Wien, Donaufelder Straße 252
1220 Wien, Gewerbepark Straße 3
1220 Wien, Percostraße 1
1220 Wien, PIO-Halle
1230 Wien, Richard-Strauß-Straße 28
2000 Stockerau, Eduard-Rösch-Straße 6-8
2020 Hollabrunn, Christopherus Straße 4
2100 Korneuburg, Laaer Straße 81
2102 Hagenbrunn, Industriestraße 4-6
2103 Langenzersdorf, Weißes-Kreuz-Straße 5
2130 Mistelbach, Ernst-Brunner-Straße Parz. 379
2136 Laa/Thaya, Thayapark 19
2225 Zistersdorf, Schalthausgasse 1
2231 Straßhof, Hauptstraße 4
2320 Schwechat, Himberger Straße 56
2351 Wiener Neudorf, Griesfeldstraße IZ-NÖ Süd 2
2412 Hainburg, Betriebsstraße 7
2460 Bruck/Leitha, Altstadt 86b
2512 Baden, Kornfeldgasse 1-3
2514 Traiskirchen, Wr. Neustädter Straße 26
2560 Berndorf, Leobersdorfer Straße 58
2620 Neunkirchen, Am Spitz 14
2700 Wiener Neustadt, Stadionstraße 36
2870 Aspang, Grottendorf 50
3002 Purkersdorf, Linzer Straße 59
3100 St. Pölten, Linzer Straße 5
3106 St Pölten/Spratzern,
Hugo-von-Hofmannstal-Straße 6
3107 St. Pölten/Viehofen, Dr.-Dochgasse 3
3160 Traisen, Hainfelder Bundesstraße 6
3250 Wieselburg, Zur Autobahn 1B
3300 Amstetten, Hart 98
3390 Melk, Wiener Straße 97
3400 Klosterneuburg, Inku Straße 15
3430 Tull, Kaplanstraße 12
3500 Krems, An der Schütt 37
3580 Horn, Am Kuhberg 4
3580 Horn, Prager Straße 46
3830 Waidhofen/Thaya, Franz-Steurer-Straße 3
3910 Zwettl, Industriestraße 22
4052 Ansfelden, Gewerbepark 5
4060 Leonding, Kornstraße 18
4070 Eferding, Linzer Straße 22
4150 Rohrbach, Umfahrung Süd Nr. 2
4240 Freistadt, Linzer Straße 57
4240 Freistadt, Prager Straße 2
4320 Perg, Naarner Straße 83
4400 Steyr, Marlen-Hausdorfer-Straße 2
4470 Enns, Forstbergstraße 1
4481 Asten, Lagerstraße 5
4560 Kirchdorf, Am Bauteich 4
4600 Wels, Grießkirchner Straße 66
4710 Grieskirchen, Unternberg 4
4780 Schärding/Inn, Badhöring 30
4810 Gmunden, Neuhofenstraße 44
4840 Vöcklabruck, Salzburger Straße 44
4910 Ried/Innkreis, Hannes Grub 5
5071 Wals, Gewerbegeb. 1/Hölzlstraße 497
5204 Strasswalchen, Steindorf 204
5230 Mattighofen, Braunauer Straße 5a
5280 Braunau, Laabstraße 42
5550 Radstadt, Gewerbestraße 3
5621 St. Veit/Pongau, Gewerbestraße 3a
5760 Saalfelden, Loferer Bundesstraße 19a
6064 Innsbruck, Siemensstraße 9
6300 Wörgl, Brixentaler Straße 52
6330 Kufstein, Rosenheimer Straße 2
6380 St. Johann/Tirol, Paß-Thurn-Straße 5d
6460 Imst, Industriezone 33a
7000 Eisenstadt, Mattersburger Straße 25
7100 Neusiedl/See, Rote Kreuzgasse 10
7210 Mattersburg, Industriestraße 7
7350 Oberpullendorf, Gymnasiumstraße 25
7350 Oberpullendorf, Wiener Straße 21
7400 Oberwart, Steinamangerer Straße 180
7423 Pinkafeld, Wiener Straße 55
7540 Güssing, Wiener Straße 19
8010 Graz, Conrad-von-Hötzendorf-Straße 14
8010 Graz, Murgasse 2
8041 Graz, Hauptstraße 30
8045 Graz, Weinzöttlstraße 40
8052 Graz, Strassganger Straße 124
8160 Weiz, Gleisdorfer Straße 29
8200 Gleisdorf, Ziegelgasse 4
8280 Fürstenfeld (A), Körmenderstraße 35-37
8280 Fürstenfeld (B), Körmenderstraße 35-37
8295 Hartberg, St. Johann i.d. Haide 166
8330 Feldbach, Mühldorf 3
8380 Jennersdorf, Hauptstraße 65
8430 Leibnitz, Gralla 55 C
8490 Bad Radkersburg, Halbenrainer Straße 7
8490 Bad Radkersburg, Halbenrainer Straße 7a
8530 Deutschlandsberg, Frauentaler Straße 94
8582 Voitsberg, Hauptstraße 65
8684 Mürzzuschlag, Grautschhof 34
8700 Leoben, Kärntner Straße 300
8720 Knittelfeld, Kärntner Straße 73
8750 Judenburg, Burggasse 18a
8850 Murau, Bundesstraße 14
8940 Liezen, Gesäuse Bundesstraße 26
9020 Klagenfurt, Rosentalerstraße 199
9020 Klagenfurt, Völkermarkter Straße 250
9100 Völkermarkt, Umfahrungsstraße 8
9300 St. Veit/Glan (A), Friesacher Straße 82
9300 St. Veit/Glan (B), Friesacher Straße 82
9360 Friesach, Industriestraße 8
9400 Wolfsberg, Ziegeleistraße 2
9500 Villach, Moritschstraße 1
9560 Feldkirchen, Eppensteiner Straße 16
9800 Spittal/Drau, St.-Sigmund-Straße 3
9990 Lienz/Debant, Drautal Bundesstraße 8
Weiters wurden im Zuge des Erwerbs der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH 584 Objekte und durch den Erwerb von Anteilen
an der ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach 625 Objekte übernommen.
IMMOEAST
IMMOWEST
CZ, Prag, Pankrac House
CZ, Prag,Westpoint Distribution Park
H, Budapest, Globe 3
H, Budapest, Pharma Park
H, Budapest, Szepvölgyi Business Park
H, Budapest, Westgate Business Park
PL, Warschau, Bokserska Distribution Park
PL, Warschau, Bokserska Office Center
PL, Warschau, Crown Point
PL, Warschau, Crown Tower
PL, Warschau, Cybernetyki Office Center
PL, Warschau, Lopuszanska
RO, Bukarest, Global Business Center
RO, Bukarest, Iride Business Park
CH, Derendingen, Derendingen
D, Berlin, Becherweg 29-37
D, Berlin, Lupinenweg 1-5
D, Castrop Rauxel, FMZ Siemensstraße
D, Hamburg, Coloplast
I, Bergamo, via Stendhal, 5/via Campagnola
I, Bologna, via Farini, 12
I, Bologna, via Ferrarese, 156/6
I, Bologna, via Galliera, 4
I, Bologna, via Grimaldi, 5/e
I, Bologna, via Larga, 35/2
I, Bologna, via Usberti, 8/c
I, Casalecchio di Reno, via del Lavoro, 47
I, Cerea, via Trento, 19
I, Cervignano del Friuli, via Nazario Sauro, 23
I, Chioggia, calle Renier, 1260
I, Dolo, via Borgo Cairoli, 12
I, Fusignano, via Emaldi, 99
I, Genova, via Dante Alighieri, 63/via Fieschi, 8
I, Gorizia, corso Verdi, 104
I, Gorizia, via Carducci, 6/20
I, Gorizia, via Fatebenefratelli, 26
I, Gorizia, via XXIV Maggio, 4/B
I, Gradisca D'Isonzo, viale Trieste
I, Maniago, via Roma/via Castello, 3
I, Milano, via Broletto, 9
I, Montegrotto Terme, viale Stazione, 16
I, Napoli, via C. Muzy, 19
100
I, Napoli, via Diocleziano, 42
I, Napoli, via Medina, 5
I, Nichelino, via Cagliari, 23
I, Padova, largo Europa, 16
I, Padova, via Belzoni 1-3, ang. via Paolotti
I, Padova, via Busonera, 8
I, Padova, via Magarotto, 2
I, Padova, via Mantegna, piazza Eremitani
I, Padova, via Porciglia, 14 int.1/2
I, Padova, via VIII Febbraio, 20
I, Perugia, via Pontani, 14
I, Prato, via Giani, 9
I, Ravenna, piazza Arcivescovado, 9
I, Roma, via Biancamano, 25/B
I, Rovigo, via Verdi,
I, S. Giovanni in Persiceto, corso Italia, 27
I, Saronno, via Grieg, 5
I, Torino, corso Galileo Ferraris, 54
I, Torino, via Arsenale, 17
I, Torino, via Monte di Pietà, 26
I, Torino, via Santa Teresa, 3
I, Udine, via Gemona, 39
I, Venezia, calle delle Acque, 5009
I, Venezia-Mestre, corso del Popolo, 1/A
I, Venezia-Mestre, corso del Popolo, 86
I, Venezia-Mestre, corso del Popolo, 209/215
I, Venezia-Mestre, via Aleardi, 17/b
I, Venezia-Mestre, via Carducci, 23
USA, Houston/TX Eldrige Apartments
KONZERNANHANG
2)
In Entwicklung bzw in Bau befindliches Immobilienvermögen ist grundsätzlich gemäß IAS 16 mit den Anschaffungskosten anzusetzen. Die wesentlichen Projekte zum
Stichtag 30. April 2005 sind folgende:
IMMOAUSTRIA
IMMOEAST
IMMOWEST
1020 Wien, Handelskai 348 (50%)
1030 Wien, Marxergasse 29
1030 Wien, Untere Viaduktgasse 4
1050 Wien, Bräuhausgasse 37
1090 Wien, Gilgegasse
1100 Wien, FMZ Simmering
1120 Wien, Altmannsdorfer Straße 84
1180 Wien, Antonigasse 26/Eduardgasse 2-4
1200 Wien, Dresdner Straße 68A
1230 Wien, Triester Straße 282-284
4060 Linz-Leonding, Kornstraße 4
7000 Eisenstadt, FMZ Eisenstadt
CZ, Prag, VITEK
H, Budapest, Europe Tower
USA, Houston/TX Eldridge Apartments
USA, Houston/TX Townhouse Lots
H, Budapest, Lentia Real - Xenter 13
PL, Katowice, Silesia City Centre
PL, Warschau, IO-1 Building
RO, Bukarest, Otopeni
USA, Houston/TX Patio Lots
Zum Bilanzstichtag bestehen Verpflichtungen für den Erwerb von Sachanlagen in Höhe von TEUR 40.491,5 (Vorjahr: TEUR 24.507,1).
3)
Die Zeitwerte des sonstigen Immobilienvermögens betreffen Beteiligungen, die nach IAS 39 bilanziert werden. Diese setzen sich im Wesentlichen aus den Beteiligungen an
CB Richard Ellis Strategic Partners, Curzon Capital Partners, Carlyle Europe Real Estate Partners, Carlyle Realty Partners, Logistis Luxembourg S.A.R.L., Heitman Central Europe
Property Partners II, ProLogis European Properties, Polonia Property Fund L.P., Heitman Central Europe Property Partners III, Nowe Centrum s.a. und FF & P Russia Real Estate
Limited zusammen (siehe 4.5). Die Immobilien des sonstigen Immobilienvermögens werden mit ihrem Verkehrswert oder bei zeitnahen Erwerb zum Bilanzstichtag mit den
Anschaffungskosten jeweils beteiligungsproportional berücksichtigt.
Das Immobilienvermögen in den nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen wurde zum Bilanzstichtag ebenfalls vom unabhängigen
Sachverständigenausschuss bewertet und beteiligungsproportional bzw. entsprechend allenfalls abweichender Gewinnverteilungsregelungen als Zugang unter den sonstigen
Beteiligungen dargestellt.
Der Gesamtbetrag der im Geschäftsjahr 2004/05 aktivierten Finanzierungskosten beträgt TEUR 133,6 (Vorjahr: TEUR 2.210,8) wobei im
Wesentlichen der effektive Zinssatz der Wandelanleihe zugrunde gelegt wurde.
Vom Buchwert des Immobilienvermögens sind erhaltene öffentliche Zuschüsse in Höhe von TEUR 5.175,5 (Vorjahr: TEUR 4.541,5) abgezogen.
In den Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten auf fremdem Grund sind Grundwerte in Höhe von TEUR 807.094,5 (Vorjahr: TEUR 499.114,4) enthalten.
Der Buchwert der als Sicherstellung für langfristige Fremdfinanzierungen verpfändeten Sachanlagen beträgt TEUR 2.102.661,5 (Vorjahr:
TEUR 895.593,3). Pfandrechte in Höhe von TEUR 1.572.226,3 (Vorjahr: TEUR 346.854,1) sind grundbücherlich eingetragen.
Aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen bestehen im Konzern aufgrund von gepachteten Garagen Verpflichtungen in folgendem Umfang:
Werte in TEUR
Verpflichtungen des folgenden Geschäftsjahres
Verpflichtungen der folgenden fünf Geschäftsjahre
2004/05
846,2
4.230,9
2003/04
882,8
4.414,2
Im laufenden Geschäftsjahr wurde Immobilienvermögen im Ausmaß von TEUR 6.364,7 (Vorjahr: TEUR 697,7) außerplanmäßig abgeschrieben, da die erzielbaren Beträge niedriger als die Buchwerte der Einzelobjekte waren.
Durch den Erwerb der ARO Immobilien GmbH im 3. Quartal des Geschäftsjahres 2004/05 wurden alle 105 Standorte der Autozubehör-Handelskette Forstinger übernommen. Dabei handelt es sich überwiegend um Finanzierungsleasingobjekte, die für Fachmarktzentren in ganz
Österreich bestehen. Der Buchwert der Finanzierungsleasingobjekte beträgt zum 30. April 2005 TEUR 100.154,1 (Vorjahr: TEUR 20.440,0).
Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen zum 30. April 2005 beläuft sich auf TEUR 88.291,0 (Vorjahr: TEUR 16.601,1). Der korrespondierende Barwert beträgt TEUR 76.701,9 (Vorjahr: TEUR 11.075,9).
Für diese Leasingobjekte wurden im Geschäftsjahr 2004/05 Mindestleasingzahlungen in Höhe von TEUR 3.275,3 geleistet. Die Mindestleasingzahlungen setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
Barwert
Zinsanteile
Summe
30. April 2005
76.701,9
11.589,1
88.291,0
Fällig bis 1 Jahr
Fällig in 1
Fällig nach
30. April 2004
5.881,9
130,8
6.012,6
bis 5 Jahren
33.255,4
3.579,9
36.835,2
über 5 Jahren
37.564,6
7.878,4
45.443,0
11.075,9
5.525,2
16.601,1
101
KONZERNANHANG
4.2
der Kaufpreisallokation. Der verbleibende Überschuss des erwor-
Eine detaillierte Entwicklung ist im Anlagenspiegel, der Bestandteil
benen Nettovermögens über den Kaufpreis ist nach IFRS 3.56 (b)
dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
erfolgswirksam zu behandeln. Der daraus resultierende Betrag in
Höhe von TEUR 152.048,8 wurde in den sonstigen betrieblichen
Die sonstigen Sachanlagen umfassen im Wesentlichen Betriebs-
Erträgen erfasst.
und Geschäftsausstattungen sowie technische Anlagen und
Maschinen in den einzelnen Immobilien. Im Geschäftsjahr wurden
Die Entwicklung der negativen Firmenwerte lässt sich wie folgt dar-
außerplanmäßige Abschreibungen auf sonstige Sachanlagen in
stellen:
Höhe von TEUR 1.741,2 (Vorjahr: TEUR 530,7) vorgenommen.
4.3
Immaterielle Vermögenswerte und Firmenwerte
Eine detaillierte Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte
(mit Ausnahme der Firmenwerte – vgl. nachstehende Tabellen) ist
im Anlagenspiegel, der Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist,
dargestellt.
Bei Firmenwerten wird der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheit um den Buchwert des Firmenwerts erhöht. Diesem
Entwicklung der negativen Unterschiedsbeträge
Werte in TEUR
Anschaffungskosten 30. April 2004
-6.620,7
Kumulierte Abschreibung 30. April 2004
441,2
Buchwert 30. April 2004
-6.179,5
Währungseinflüsse
-114,9
Verrechnung mit Gewinnrücklagen gemäß IFRS 3.81
6.294,4
Zugänge
-141.297,1
Änderung Einbezugsmethode
-10.751,7
Erfolgswirksame Auflösung
152.048,8
0,0
Gesamtbetrag wird der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit gegenübergestellt. Eine negative Differenz führt
zu einer außerplanmäßigen Abschreibung der Firmenwerte. Bei
neu erworbenen Objektgesellschaften entsteht ein positiver Firmenwert in der Regel durch die Ansatzpflicht passiver Steuerabgrenzungen auf das neubewertete Liegenschaftsvermögen. Bedingt
durch die Bewertungsasymmetrie dieser passiven Steuerabgrenzungen, für die im Gegensatz zum restlichen erworbenen Nettovermögen das Abzinsungsverbot des IFRS 3.57b iVm IFRS 3.B16 (i)
und IAS 12.53 gilt, entsteht ein Firmenwert als technische Rechengröße, der im Zugangszeitpunkt bereits einem Wertminderungstest
unterzogen wird, der zur sofortigen Abschreibung führt.
Im laufenden Geschäftsjahr wurden TEUR 89.367,8 an bestehenden und neu hinzugekommenen Firmenwerten erfolgswirksam entsprechend IFRS 3.54 abgeschrieben. Die Entwicklung der Firmenwerte stellte sich wie folgt dar:
Entwicklung der Firmenwerte
Kumulierte Abschreibung 30. April 2004
Zugänge
Währungseinflüsse
Abschreibung
Werte in TEUR
62.109,7
-5.895,8
56.213,9
33.054,0
99,9
-89.367,8
0,0
4.4
Entwicklung der Anteile an
assoziierten Unternehmen
Anschaffungskosten 1. Mai
Zugänge
Abgänge
Anschaffungskosten 30. April
Buchwert 1. Mai
Zugänge
Abgänge
Erfolgsneutrale Übernahme von
Eigenkapitalbestandteilen
Beteiligungsergebnis
Buchwert 30. April
Werte in TEUR
2004/05
2003/04
37.483,4
34.723,0
0,0
2.760,4
-4.707,2
0,0
32.776,2
37.483,4
36.501,0
33.348,1
0,0
2.760,4
-4.707,2
0,0
-556,6
-4.857,6
26.379,6
1.165,2
-772,7
36.501,0
Die Anteile an assoziierten Unternehmen umfassen den 45%Anteil an der Mester Park Kft. bzw. Mester Park Ost Bt, den 25%Anteil an der European Property Group Ltd. sowie den Anteil an der
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
Die in den Konzernabschluss nach IAS 28.11 erfolgsneutral übernommenen anteiligen Eigenkapitalveränderungen der assoziierten
Unternehmen beinhalten eine Hedging-Rücklage in Höhe von TEUR
Negative Firmenwerte aus Unternehmenszusammenschlüssen, die
-213,2 (Minderheitenanteil in Höhe von TEUR -201,9) aus dem Kon-
vor dem diesjährigen Geschäftsjahr entstanden sind, wurden im
zernabschluss der European Property Group Ltd. und Ausgleich-
Ausmaß von TEUR 6.294,4 entsprechend IFRS 3.81 in der Eröff-
sposten aus der Währungsumrechnung in Höhe von TEUR -72,2
nungsbilanz erfolgsneutral mit dem Eigenkapital verrechnet. Hier-
(Minderheitenanteil in Höhe von TEUR -69,4).
von entfallen TEUR 4.291,0 auf den Konzern und TEUR 2.003,3 auf
die Minderheitsgesellschafter an der IMMOEAST AG. Im laufenden
Geschäftsjahr neu entstandene negative Firmenwerte erfordern
gemäß IFRS 3.56 (a) eine erneute Überprüfung der Wertansätze aus
102
KONZERNANHANG
4.5
Andere Finanzinstrumente
Werte in TEUR
Anschaffungskosten 1. Mai 2004
Zugänge
Abgänge
Sonstige Wertpapiere des
Beteiligungen Anlagevermögens
59.134,0
49.548,0
100.314,7
2.146,2
-3.447,3
-9.246,7
156.001,4
42.447,5
61.188,1
49.296,9
164.245,9
42.546,8
Sonstige
Ausleihungen
15.814,5
47.932,6
-19.945,4
43.801,7
15.248,9
43.899,2
Summe
124.496,5
150.393,5
-32.639,4
242.250,6
125.733,9
250.691,9
Die sonstigen Beteiligungen setzen sich im Wesentlichen aus den Beteiligungen an CB Richard Ellis Strategic Partners, Curzon Capital Partners, Carlyle Europe Real Estate Partners, Carlyle Realty Partners, Logistis Luxembourg S.A.R.L., Heitman Central Europe Property Partners
II, ProLogis European Properties, Polonia Property Fund L.P., Heitman Central Europe Property Partners III, Nowe Centrum s.a., NIAM Nordic Investment Fund, Carlyle 350 West 42nd Street, TMW Asia Property Fund, Carlyle 8th Avenue Hotel Portfolio, Carlyle Realty Partners IV
LP, Carlyle Asia Fund II LP, MGP Asia Fund II LP und FF & P Russia Real Estate Limited zusammen. Sämtliche bis zum 30. April 2004 erworbenen sonstigen Beteiligungen werden als zur Veräußerung verfügbar – mit Erfassung von Wertänderungen im Eigenkapital – klassifiziert.
Die folgenden im Geschäftsjahr erworbenen sonstigen Beteiligungen werden als erfolgswirksam zu bewertende finanzielle Vermögenswerte entsprechend IAS 39 designiert: FF&P Russia Real Estate Limited, NIAM Nordic Investment Fund, Carlyle 350 West 42nd Street, TMW
Asia Property Fund, Carlyle 8th Avenue Hotel Portfolio, Carlyle Realty Partners IV LP, Carlyle Asia Fund II LP, MGP Asia Fund II LP. Der kumulierte ergebniswirksame Bewertungseffekt beläuft sich im laufenden Geschäftsjahr auf TEUR 3.062,4.
Im Geschäftsjahr wurden Ausschüttungen aus den anderen Finanzinstrumenten in Höhe von TEUR 6.720,6 (Vorjahr: TEUR 834,5) erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Wertpapiere des Anlagevermögens umfassen im Wesentlichen Genussrechte, Anleihen und Investmentfondsanteile.
Unter den sonstigen Ausleihungen wird das an die Nowe Centrum Sp. z o.o. gewährte Mezzanin-Darlehen in Höhe von TEUR 15.855,4
sowie die von der BUWOG – Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH gegebenen Ausleihungen in Höhe von TEUR 28.043,8 gezeigt.
4.6
Werte in TEUR
30. April 2005
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
- Mietenforderungen
28.682,9
Forderungen gegenüber Joint-Venture-Partnern
22.865,4
Forderungen gegenüber assoziierten Unternehmen
3.742,5
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände
- Finanzierungen
39.847,8
- Finanzamt (Verkehrsteuern)
35.250,5
- Verwaltungsgebühren
9.468,2
- Hausverwaltung
4.048,0
- Finanzamt (Ertragsteuern)
1.454,6
- Versicherungen
806,1
- Provisionen
531,8
- Zinsabgrenzungen
356,3
- Übrige
51.073,5
198.127,8
davon
davon Restlauf-
davon
Restlaufzeit
zeit zwischen
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
1 und 5 Jahren
über 5 Jahre
30. April 2004
27.959,3
14.071,5
3.742,5
723,6
2.365,8
6.428,1
12.040,3
40.854,9
28.554,8
35.248,5
9.468,2
3.099,8
1.346,5
802,9
486,8
251,5
44.636,6
169.668,9
859,5
2,0
948,2
108,1
3,2
30,3
1.615,6
6.656,4
10.433,5
38.776,1
4.580,2
71,3
2.099,5
10,8
14,7
104,8
4.821,4
21.802,5
242,2
8.849,3
107.524,6
103
KONZERNANHANG
4.7
Im Vorjahr wurden unter den Wertpapieren des Umlaufvermögens die Anteile an Globe Trade Centre S.A. in Höhe von TEUR 28.015,9 ausgewiesen. Diese wurden im November 2004 veräußert (siehe 5.8).
4.8
Immobilienvorräte
Die Immobilienvorräte betragen zum 30.April 2005 TEUR 54.181,0. Hiervon entfallen TEUR 29.398,3 auf in Bau befindliche Objekte.
4.9
Konzerneigenkapital
Die Entwicklung des bilanziellen Eigenkapitals des IMMOFINANZ-Konzerns ist in einer gesonderten Eigenkapitalentwicklung als Bestandteil dieses Konzernabschlusses abgebildet.
Das Grundkapital der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG beträgt zum 30. April 2005 EUR 261.342.474,90 und ist in 251.730.560 nennwertlose Stückaktien zerlegt.
Die Einteilung der Aktien zum 30. April 2005 stellt sich wie folgt dar:
Namensaktien
Inhaberaktien
Summe
Stück
30. April 2005
6
251.730.554
251.730.560
Grundkapital EUR
30. April 2005
6,23
261.342.468,67
261.342.474,90
Stück
30. April 2004
6
201.384.442
201.384.448
Grundkapital EUR
30. April 2004
6,23
209.073.973,69
209.073.979,92
Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden. Die Inhaber der Namensaktien sind berechtigt, je
ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden.
Im Mai 2004 fand eine Kapitalerhöhung statt, wobei das Grundkapital von EUR 209.073.979,92 um EUR 52.268.494,98 auf EUR
261.342.474,90 erhöht wurde. Vor der Kapitalerhöhung entsprach das gezeichnete Kapital dem Grundkapital von 201.384.448 nennwertlosen Stückaktien, bestehend aus 6 Namensaktien und 201.384.442 Inhaberaktien. Nach Durchführung der Kapitalerhöhung ist das
Grundkapital in 6 Namensaktien und 251.730.554 Inhaberaktien zerlegt.
In der ordentlichen Hauptversammlung vom 30. September 2004 erfolgte die Beschlussfassung über die Ermächtigung des Vorstandes
gemäß § 169 AktG, das Grundkapital innerhalb von fünf Jahren ab Eintragung der entsprechenden Satzungsänderung im Firmenbuch um
bis zu EUR 130.671.237,45 auf EUR 392.013.712,35 durch Ausgabe von bis zu 125.865.280 Stück neue, auf Inhaber lautende Stammaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen mit oder ohne Bezugsrechtsausschluss zu erhöhen.
Die Kapitalrücklagen im handelsrechtlichen Einzelabschluss enthalten gebundene Kapitalrücklagen aus Kapitalerhöhungen gemäß § 229
Abs 2 Z 1 HGB iVm § 130 Abs 2 AktG in Höhe von EUR 1.016.569.936,48 (Vorjahr: TEUR 756.692,5).
Aus der im Geschäftsjahr 2004/05 durchgeführten Kapitalerhöhung wurden den Kapitalrücklagen Agiobeträge in Höhe von TEUR
259.877,4 zugeführt. Gegen die Kapitalrücklagen wurden Emissionskosten in Höhe von TEUR 13.636,1 (davon TEUR 11.482,0 aus der
Kapitalerhöhung der IMMOFINANZ AG und TEUR 2.154,1 aus der Kapitalerhöhung der IMMOEAST AG) nach Abzug des darauf entfallenden
Steuereffektes verrechnet.
Die gesetzliche Rücklage nach österreichischem Aktienrecht beträgt zum Bilanzstichtag EUR 230.378,70 (Vorjahr: TEUR 230,4).
Im Konzerneigenkapital wurden in der Vergangenheit weiters Genussrechte ausgewiesen, deren Genussrechtsbedingungen vorsehen,
dass diese unkündbar sind, das Genussrechtskapital auf Unternehmensdauer zur Verfügung gestellt wird, eine volle Verlustteilnahme der
Genussrechtsinhaber besteht und keine gesellschaftsrechtlichen Rechte gewährt werden. Aufgrund des fehlenden Rückforderungsrechts
und der fehlenden Kündigungsmöglichkeit durch die Genussrechtsinhaber erfolgte gemäß IAS 32.21 (alt) eine Zuordnung zum Eigenkapital. Bedingt durch die Änderungen in IAS 32, der nunmehr ausschließlich auf die theoretische Rückzahlbarkeit abstellt (IAS 32.18 (b)),
wurde das Genussrecht mit einem Betrag von TEUR 1.367,9 gemäß IAS 32.97 in der laufenden Periode und in der Vorperiode in die langfristigen Finanzverbindlichkeiten umgegliedert.
104
KONZERNANHANG
4.10 Finanzverbindlichkeiten
davon
Werte in TEUR
30. April 2005
Verbindlichkeiten aus der Wandelanleihe
96.142,4
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2.037.995,6
Verbindlichkeiten Gebietskörperschaften
117.807,9
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing
76.701,9
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen
3.127,5
Sonstige Finanzverbindlichkeiten
18.394,1
Summe
2.350.169,4
davon Restlauf-
davon
Restlaufzeit
zeit zwischen
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
0,0
687.624,1
6.180,8
5.881,9
153,3
1.664,0
701.504,1
1 und 5 Jahren
96.142,4
346.814,5
24.939,2
33.255,4
554,9
3.455,4
505.161,8
über 5 Jahre
0,0
1.003.557,0
86.687,9
37.564,6
2.419,4
13.274,6
1.143.503,5
30. April 2004
94.449,7
760.056,5
0,0
11.075,9
0,0
47.851,7
913.433,8
Durch den Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 wurde der Vorstand ermächtigt, innerhalb eines
Zeitraumes von vier Jahren bis zu 150.000 Stück auf Inhaber lautende verzinsliche Wandelschuldverschreibungen im Nennbetrag von je
EUR 1.000,-- mit einem Umtauschrecht in Aktien – unter Wahrung des gesetzlichen Bezugsrechtes der Aktionäre – zum Ausgabekurs von
98% auszugeben. Die Gläubiger der Wandelschuldverschreibung erhalten das unentziehbare Recht, die Schuldverschreibung bei Endfälligkeit in Inhaberaktien der Gesellschaft mit Dividendenberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der Wandlung umzutauschen, und
zwar in der Weise, dass eine Schuldverschreibung in 150 Aktien getauscht wird. Aufgrund dieses Beschlusses wurden mit 31. August 2001
100.000 Stück Wandelschuldverschreibungen mit einem Nominale von je EUR 1.000,-- ausgegeben. Die Wandelschuldverschreibungen
werden mit 4% p.a. verzinst.
Um den Gläubigern der Wandelschuldverschreibungen das unentziehbare Umtauschrecht in Aktien gewähren zu können, wurde in der
außerordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2001 weiters der Beschluss gefasst, das Grundkapital von EUR 116.152.213,26 durch
die Ausgabe von bis zu 22.500.000 Stück Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres der
Wandlung um bis zu EUR 23.359.125,27 bedingt zu erhöhen.
Die begebene Wandelanleihe stellt gemäß IAS 32.23 ein strukturiertes Finanzinstrument dar, dessen Eigenkapital- und Fremdkapitalelemente getrennt auszuweisen sind. Das Eigenkapitalelement abzüglich des darauf entfallenden Steuereffektes wurde mit TEUR 4.158,7
bewertet und unter den Kapitalrücklagen ausgewiesen.
Der Fair-Value der Wandelanleihe zum 30. April 2005 beträgt TEUR 120.000,0 (Vorjahr: TEUR 113.100,0).
Hinsichtlich der Umgliederung des Genussrechtes wird auf 4.9 verwiesen.
Die wesentlichen Konditionen der Finanzverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Verbindlichkeiten aus der Wandelanleihe
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Kredite und Barvorlagen
Sonstige Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Gebietskörperschaften
Verbindlichkeiten Finanzierungsleasing
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen
Währung
EUR
Nominale
100.000.000
Verzinsung
fix/variabel
fix
Effektiver Zinssatz
6,20%
EUR
EUR
USD
CHF
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
2.527.334.176
268.265.610
39.727.123
40.313.143
868.238
18.604.246
117.807.900
76.701.900
1.453.458
1.453.458
variabel
fix
variabel
variabel
variabel
fix
fix
variabel
fix
variabel
3,19%
3,28%
2,41%
2,41%
3,00%
4,43%
0,75%
2,85%
5,80%
4,88%
105
KONZERNANHANG
4.11 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
davon
Werte in TEUR
30. April 2005
98.349,8
Summe
98.349,8
davon Restlauf-
davon
Restlaufzeit
zeit zwischen
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
97.315,8
97.315,8
1 und 5 Jahren
1.034,0
1.034,0
über 5 Jahre
0,0
0,0
30. April 2004
42.739,3
42.739,3
4.12 Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen die Steuerrückstellungen sowie Rückstellungen für Prüfungs-, Beratungs- und
Gutachterkosten und entwickelten sich im Geschäftsjahr wie folgt:
Werte in TEUR
Sonstige Rückstellungen
2004/05
2003/04
12.067,1
10.147,3
-11.461,0
-5.628,8
-1.184,6
222,2
18.958,8
7.010,0
16,8
-8,0
1.050,5
0,0
8.946,4
324,4
28.394,0
12.067,1
27.266,8
11.950,3
1.127,2
116,8
Stand am 1. Mai
Verbrauch
Auflösung
Dotierung
Währungseinflüsse
Änderung der Einbezugsmethode
Veränderung Konsolidierungskreis
Stand am 30. April
davon kurzfristig
davon langfristig
In den sonstigen Rückstellungen ist ein Betrag in Höhe von TEUR 5.873,1 an Steuerrückstellungen enthalten.
Die Rückstellungen für Sozialkapital beinhalten neben jenen für Abfertigungen auch Rückstellungen für Pensionen und entwickelten sich
wie folgt:
Werte in TEUR
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche per 1. Mai
Zinsaufwand
Dienstzeitenaufwand
Veränderung Konsolidierungskreis
Auszahlungen
Barwert der Abfertigungs- und Pensionsansprüche per 30. April
2004/05
564,9
0,6
683,3
3.897,5
-216,8
4.929,5
2003/04
608,7
24,3
25,0
1,9
-95,0
564,9
Die versicherungsmathematischen Gutachten zur Ermittlung der Defined Benefit Obligation per 30. April 2005 wurden von der AKTUAR Versicherungsmathematik GmbH erstellt.
4.13 Sonstige Verbindlichkeiten
Werte in TEUR
30. April 2005
5.147,7
Zeitwert passiver derivativer Finanzinstrumente
Erhaltene Miet- und Leasingvorauszahlungen
4.854,8
Finanzamt (Verkehrsteuern)
4.285,1
3.429,2
Hausverwaltung
Verbindlichkeiten gegenüber Joint Venture Partnern
2.758,6
Genussrechte und stille Beteiligungen
1.103,6
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen 1.009,3
Finanzamt (Ertragsteuern)
819,2
Erhaltene Ausbau- u. Sanierungsaufwendungen
674,2
Erhaltene Einnahmen aus Mietrechtsverkauf
610,9
Mietvorauszahlungen aus dem US-Head-Lease-Vertrag
0,0
Übrige
126.481,7
Summe
151.174,3
106
davon
davon Restlauf-
davon
Restlaufzeit
zeit zwischen
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
5.147,7
4.048,5
4.278,5
3.429,2
2.367,2
158,9
998,7
819,2
559,9
365,6
1 und 5 Jahren
über 5 Jahre
368,8
3,5
437,5
3,1
325,8
65,6
944,7
114,3
130,8
114,5
36.961,7
59.135,1
62.879,6
63.833,4
26.640,4
28.205,8
30. April 2004
1.838,5
157,8
7.340,6
3.868,9
12.490,8
10,6
16,6
2,6
8.025,2
14.465,1
48.206,1
KONZERNANHANG
4.14 Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse
Die Bewertung der Eventualverbindlichkeiten erfolgt nach IAS 37. Haftungsverhältnisse liegen in folgendem Umfang vor:
Werte in TEUR
US-Lease
30. April 2005
0,0
30. April 2004
123.982,9
Mittels Aufhebungsvereinbarung vom 14. September 2004 wurden sämtliche im Zusammenhang mit der US-Lease-Finanzierung stehenden Verträge beendet. Sämtliche wechselseitigen Forderungen und Verbindlichkeiten wurden durch Leistung von Abschlagszahlungen
abgegolten. Zeitgleich wurden die im Zusammenhang mit der Finanzierung stehenden Swaps glattgestellt und gewährte Garantien beendet. Der Ergebniseffekt aus der Aufhebungsvereinbarung wurden in den sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst (5.2).
Im Zuge des Erwerbs der BUWOG - Bauen und Wohnen Gesellschaft m.b.H. wurden bestehende Eventualverbindlichkeiten in Höhe von
TEUR 4.318,3 entsprechend IFRS 3.37 passiviert.
4.15 Steuerabgrenzung
Mit Vertrag vom 29. April 2005 haben sich die wesentlichen österreichischen Gesellschaften zu einer Gruppe iSd § 9 KStG idF des AbgÄG
zusammengeschlossen. Als Gruppenträgerin fungiert die Konzermuttergesellschaft, IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG. Die steuerlichen Ergebnisse der Gruppenmitglieder werden hierbei nach der Verrechnung mit den eigenen (Vorgruppen)Verlusten dem Gruppenträger zugerechnet. Zum Ausgleich für die weitergereichten steuerlichen Ergebnisse wurde im Gruppenvertrag eine Steuerumlage vereinbart.
Der Österreichische Nationalrat hat am 6. Mai 2004 beschlossen, mit Wirkung ab 2005 den Körperschaftsteuersatz von 34% auf 25% zu
verringern. Entsprechend den Bestimmungen der International Financial Reporting Standards ist die ausgewiesene Steuerabgrenzung mit
25% berechnet.
Aktive und passive latente Steuerabgrenzungen zum 30. April 2005 und 30. April 2004 resultieren aus folgenden zeitlich begrenzten
Bewertungs- und Bilanzierungsunterschieden zwischen den Buchwerten des IFRS-Konzernabschlusses und den entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen. Daneben werden aktive Steuerabgrenzungen auf die steuerlichen Verlustvorträge gebildet.
30. April 2005
Werte in TEUR
Immobilienvermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Andere Finanzanlagen
Summe
Summe
Steuerliche Verlustvorträge
Aktive/Passive Steuerabgrenzung
Saldierung von aktiven und passiven Steuerabgrenzungen
gegenüber derselben Steuerbehörde
Saldierte aktive und passive Steuerabgrenzung
30. April 2004
Aktiva
1.753,7
0,0
6.865,7
8.619,4
17.190,8
17.190,8
23.736,9
49.547,0
Passiva
110.442,2
0,0
4.419,5
114.861,7
43.167,3
43.167,3
0,0
158.029,0
Aktiva
4,8
0,0
6.864,4
6.869,2
490,2
490,2
53.183,6
60.543,0
Passiva
64.774,3
0,0
3.370,8
68.145,1
13.128,3
13.128,3
0,0
81.273,4
-40.918,1
8.628,9
-40.918,1
117.110,9
-59.889,7
653,3
-59.889,7
21.383,7
107
KONZERNANHANG
5. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
5.1
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse sind nach Regionen (primäre Segmentierung) und nach Nutzungsarten der Immobilien (sekundäre Segmentierung)
detailliert in der Segmentberichterstattung, die Bestandteil dieses Jahresabschlusses ist, dargestellt.
Die Unternehmenssegmente sind nach IAS 14 grundsätzlich entsprechend dem „Risks and Rewards Approach“ zu definieren. Hierbei stellt
die interne Berichtsstruktur des Unternehmens einen wichtigen Indikator dar.
Die Zusammensetzung der Mieterlöse nach Nutzungsart der Immobilien stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR
Büroflächen
Logistik-/Gewerbeflächen
Freizeit/Hotel
Wohnflächen
Garagierungseinnahmen
Sonstige Mieterlöse
Mieterlöse
Verkauf von Immobilienvorräten
Sonstige Erlöse
Betriebskosten
Umsatzerlöse
5.2
2004/05
52.025,2
37.557,1
6.784,2
59.710,9
13.673,6
2.346,5
172.097,5
15.399,5
1.443,3
40.644,7
229.585,0
%
30,2
21,8
3,9
34,7
7,9
1,4
100,0
2003/04
32.805,4
23.966,8
5.860,9
7.503,6
13.462,8
1.356,4
84.955,9
0,0
1.676,0
15.362,6
101.994,5
%
38,6
28,2
6,9
8,8
15,8
1,6
100,0
2004/05
152.048,8
25.407,7
2.065,0
1.314,3
1.184,6
438,6
12.743,7
195.202,7
2003/04
915,2
10.221,1
2.355,9
1.439,3
222,2
350,4
5.231,8
20.735,9
Werte in TEUR
Auflösung negativer Firmenwerte
Abgang von Anlagevermögen
Weiterverrechnung
Wechselkursänderungen
Auflösung von Rückstellungen
Versicherungsvergütung
Übrige
Summe
In den übrigen sonstigen betrieblichen Erträgen wurden ein Betrag in Höhe von TEUR 5.104,3 aus der Aufhebungsvereinbarung betreffend
die US-Lease Finanzierung gemäß SIC 27.8 erfasst.
5.3
Abschreibungen
Hinsichtlich der Abschreibungen wird auf den Anlagenspiegel und die Erläuterungen zur Firmenwertabschreibung (4.3) verwiesen.
5.4
Werte in TEUR
Weiterverrechnete Betriebskosten
Instandhaltungsaufwendungen
Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand
Bezogene Leistungen
Forderungswertberichtigung
Leerstehungen
Provisionsaufwendungen
Sonstiger laufender Aufwand
Summe
108
2004/05
40.558,2
18.074,3
7.202,6
6.346,0
4.715,0
4.040,2
1.123,6
2.463,5
84.523,4
2003/04
14.727,8
2.453,8
4.129,7
9,6
765,4
3.150,0
1.155,7
1.260,9
27.652,9
KONZERNANHANG
5.5
Werte in TEUR
Verwaltungsaufwendungen
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen
Provisionen
Steuern und Gebühren
Werbung
Weiterverrechnungen
Miet- und Leasingaufwendungen
Übrige
Summe
2004/05
20.987,4
7.984,9
4.573,7
4.475,0
2.801,5
606,0
445,0
11.088,1
52.961,6
2003/04
12.303,7
4.866,5
527,1
1.612,0
1.966,2
2.158,0
2.025,2
7.612,6
33.071,3
Durch den Erwerb der ARO Immobilien GmbH im laufenden Geschäftsjahr 2004/05 wurden fünf Operatingleasingobjekte übernommen.
Für diese Objekte wurden in der Berichtsperiode Zahlungen in Höhe von TEUR 167,5 geleistet.
5.6
Werte in TEUR
Löhne
Gehälter
Aufwendungen für Abfertigungen
Aufwendungen für Altersversorgung
Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben und sonstige Sozialaufwendungen
Sonstige Personalaufwendungen
Summe
2004/05
2.495,6
5.812,9
647,3
158,7
2.093,2
148,0
11.355,7
2003/04
360,0
1.864,4
88,5
13,9
603,9
0,0
2.930,7
Die Muttergesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr keine Arbeitnehmer. Der durchschnittliche Mitarbeiterstand der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen entwickelte sich im Geschäftsjahr 2004/05 wie folgt:
Arbeiter
Angestellte
Summe
2004/05
244
215
459
2003/04
4
54
58
Der Anstieg der Mitarbeiterzahl ist im Wesentlichen auf den Erwerb der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH zurückzuführen.
5.7
Materialaufwendungen
Werte in TEUR
Wareneinsatz
Bestandsveränderungen
Bezogene Leistungen
Summe
5.8
2004/05
403,2
6.659,2
96,0
7.158,4
2003/04
0,0
0,0
0,0
0,0
2004/05
10.587,3
-64.096,9
0,0
-53.509,6
16.845,5
9.289,6
9.243,4
35.378,5
-4.857,6
-22.988,7
2003/04
5.136,4
-26.859,9
-983,8
-22.707,3
3.555,4
9.172,7
0,0
12.728,1
-772,7
-10.751,9
Finanzergebnis
Werte in TEUR
Zinserträge und ähnliche Erträge
Zinsaufwendungen und ähnliche Aufwendungen
Sonstiger Aufwand
Ergebnis aus Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten
Beteiligungsergebnis von sonstigen Unternehmen
Wechselkursveränderungen
Finanzergebnis
109
KONZERNANHANG
5.9
Steuern von Einkommen und Ertrag
Als Ertragsteuern sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften gezahlten oder geschuldeten Steuern auf Einkommen und Ertrag sowie
die latenten Steuerabgrenzungen ausgewiesen.
Werte in TEUR
Ertragsteueraufwendungen
Steuerabgrenzungen
Summe
2004/05
-8.450,5
-23.756,5
-32.207,0
2003/04
-4.826,2
2.234,4
-2.591,8
Die Differenz zwischen der rechnerischen Ertragsteuerbelastung (Ergebnis vor Steuern multipliziert mit dem nationalen Steuersatz von
25%) und der tatsächlichen Ertragsteuerbelastung des Jahres 2004/05 gemäß Gewinn- und Verlustrechnung ist auf folgende Ursachen
zurückzuführen:
Werte in TEUR
Ergebnis vor Ertragsteuern
Ertragsteueraufwand zum Steuersatz von 31%
Beteiligungsabschreibungen
Auswirkung von Steuersatzänderungen
Auswirkung ausländischer Steuersätze
Steuerfreie Beteiligungserträge und nicht abzugsfähige Aufwendungen
Nachträglicher Ansatz von Steuerabgrenzungen
Wertberichtigung von Steuerabgrenzungen
Nichtansatz von Steuerabgrenzungen
Aperiodisch Effekte
Firmenwertabschreibung/Auflösung negativer Firmenwerte
Sonstige nicht temporäre Differenzen
Effektivsteuerbelastung
2004/05
90.111,9
-27.934,7
31,0%
0,0
0,0%
4.157,0
-4,6%
2.038,5
-2,3%
-483,8
0,5%
2.013,1
-2,2%
-27.248,3
30,2%
-189,2
0,2%
-2.115,3
2,3%
15.670,2
-17,4%
1.885,4
-2,1%
-32.207,1
35,7%
2003/04
16.150,6
-5.491,2
1.849,7
416,5
86,9
555,6
34,0%
-11,5%
-2,6%
-0,5%
-3,4%
591,1
-273,6
-326,7
-2.591,7
-3,7%
1,7%
2,0%
16,0%
Die Überleitung erfolgte unter Berücksichtigung der Übergangsregelung des § 26c Z 2 EStG 1988 idF des Steuerreformgesetzes 2005, die
bei abweichenden Wirtschaftsjahren die Aufteilung des steuerlichen Ergebnisses auf den Zeitraum vor dem 31.12.2004 und den Zeitraum
danach vorsieht. Bei ersterer Periode kommt noch der alte Steuersatz von 34% und bei zweiterer der geänderte Steuersatz von 25% zum
Tragen. Gemittelt über die Anzahl der Monate gelangt man für die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG zu einem Steuersatz von 31%.
Im laufenden Geschäftsjahr wurden aktivische Steuerabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 27.248,3 aufgrund der durch die Gruppenbesteuerung geänderten steuerlichen Rahmenbedingungen als voraussichtlich nicht verwertbar eingestuft und außerplanmäßig abgeschrieben.
110
KONZERNANHANG
6. Erläuterungen zum Cash-flow-Statement
Das Cash-flow-Statement des IMMOFINANZ-Konzerns zeigt, wie sich die Zahlungsmittel der Gruppe im Laufe des Berichtsjahres durch
Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Innerhalb des Cash-flow-Statements wird zwischen Zahlungsströmen aus dem Ergebnis, aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der Cash-flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird gemäß IAS 7.18 (b) nach der indirekten Methode ermittelt. Der Anteil quotenkonsolidierter Unternehmen an den Zahlungsmitteln beträgt TEUR 29.383,9. Sämtliche erforderliche Angaben nach IAS 7 werden im Cash-flow-Statement dargestellt. Im Einzelnen wurden
folgende Vermögenswerte und Schulden, bewertet zu Zeitwerten, durch den Erwerb von Objektgesellschaften bzw den Erwerb zusätzlicher
Anteile (Übergangskonsolidierung) übernommen:
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Immaterielle Vermögenswerte (ohne Firmenwerte)
Aktive Steuerabgrenzungen
Immobilienvermögen
Andere Finanzanlagen
Immobilienvorräte
Rückstellungen
Passive Steuerabgrenzungen
Übernommene Nettovermögenswerte
(negative) Firmenwerte
Kaufpreis Konzernanteil
Abzüglich übernommene liquide Mittel
Nettokaufpreis für Objektgesellschaften
2004/05
ErstÜbergangskonsolidierungen konsolidierungen
42.245,1
213,4
2.700,8
-2,0
84.627,2
32,1
22.428,7
7.167,2
1.629.875,5
84.058,6
7.920,4
286,5
34.476,5
0,0
49.913,8
0,0
-803.834,1
-61.462,3
-17.758,5
-393,7
-12.843,9
-1.050,5
-240.545,9
-13.585,9
-89.439,1
-4.479,6
709.766,5
10.783,8
-113.743,2
-10.751,7
596.023,3
32,1
498.473,6
32,1
-42.245,1
-213,4
456.228,5
-181,3
Gesamt
42.458,5
2.698,8
84.659,3
29.595,9
1.713.934,1
8.206,9
34.476,5
49.913,8
-865.296,4
-18.152,2
-13.894,4
-254.131,8
-93.918,7
720.550,3
-124.494,9
596.055,4
498.505,7
-42.458,5
456.047,2
2003/04
591,4
0,0
4.592,1
4.234,2
146.976,8
816,3
390,1
0,0
-87.284,0
-2.156,0
-2.118,5
-7.161,0
-18.439,7
40.441,7
-200,5
40.241,2
40.241,2
-591,4
39.649,8
Die auf den Konzernanteil entfallenden Kaufpreise für Objektgesellschaften in Höhe von TEUR 498.505,7 (Vorjahr: TEUR 40.241,2) wurden
bar entrichtet.
Der Zahlungsmittelfonds setzt sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR
Liquide Mittel
Finanzmittelbestand
2004/05
253.056,7
253.056,7
2003/04
132.565,9
132.565,9
Die im Cash-flow-Statement ausgewiesene Liquidität umfasst ausschließlich die liquiden Mittel.
111
KONZERNANHANG
7. IAS 40 – Verkehrswert-Methode
Gemäß IAS 40 hat ein Unternehmen im Zusammenhang mit der Bilanzierung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien die Wahl
zwischen dem Modell des beizulegenden Zeitwertes (Verkehrswert-Methode) und dem Anschaffungskosten-Modell. Die IMMOFINANZ bilanziert Immobilien grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten. Gerade im internationalen Kontext wird die Verkehrswert-Methode
immer mehr zum vorherrschenden Modell. Insbesondere auch vor dem Hintergrund der Aufnahme der Aktie in den GPR 15 Real Time Index
sowie als Indexmitglied des MSCI World Index bildet die IMMOFINANZ im Sinne einer größtmöglichen Transparenz auch die Darstellung
der Gewinn- und Verlustrechnung nach der Verkehrswert-Methode ab. Die IMMOFINANZ folgt damit den Empfehlungen der European Public
Real Estate Association (EPRA), dem Verband der börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas.
Bei Anwendung der Verkehrswert-Methode unter Erfassung der Änderungen des beizulegenden Zeitwertes in der Gewinn- und Verlustrechnung stellt sich diese wie folgt dar:
Anschaffungskosten-Methode
in TEUR
2004/05
Umsatzerlöse
229.585,0
195.202,7
Abschreibungen
-155.688,0
-84.523,4
-52.961,6
-11.355,7
Materialaufwand
-7.158,4
113.100,6
-53.509,6
35.378,5
-4.857,6
Finanzergebnis
-22.988,7
90.111,9
-32.207,0
Konzernergebnis
57.904,9
47.458,0
10.446,9
Unverwässerter Gewinn je Aktie in EUR
0,19
0,19
Verwässerter Gewinn je Aktie in EUR
Aufwand
-8.593,8
-1.321,4
-9.915,2
0,0
-9.915,2
-47.648,4
-57.563,6
5.134,3
Verkehrswert-Methode
2004/05
229.585,0
154.866,4
(1) 154.866,4
(2) 186.608,9
51.133,3
(3) -104.554,7
-84.523,4
(2)
-54.283,0
-11.355,7
-7.158,4
205.999,7
309.185,1
-53.509,6
35.378,5
-4.857,6
0,0
-22.988,7
205.999,7
286.196,4
-32.207,0
(1) ( 2) (3)
-47.648,4
205.999,7
206.341,0
190.759,8
(1) ( 2) (3)
15.581,2
0,58
(1) ( 2) (3)
0,77
0,55
0,74
Ertrag
Die Neubewertung der Liegenschaften (1) führt zu einem Aufwertungsgewinn in Höhe von TEUR 154.866,4. Auf diesen Ertrag wurde mit
dem Steuersatz des Lagestaates der Immobilie eine passive Steuerabgrenzung gebildet. Die sonstigen betrieblichen Erträge (2) wurden
um die Differenz zwischen dem Ertrag aus dem Abgang von nach der Anschaffungskosten-Methode ermittelten Veräußerungsergebnis für
nach der Verkehrswert-Methode bewertbare Liegenschaften und dem Veräußerungsergebnis aus dem Abgang nach der VerkehrswertMethode gekürzt. Dies erklärt sich dadurch, dass in den vergangenen Perioden nach der Verkehrswert-Methode bereits Aufwertungsgewinne realisiert wurden, die im nach der Anschaffungskosten-Methode ermittelten Veräußerungsergebnis noch nicht enthalten waren. Die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen wurden um allfällige umrechnungsbedingte Veräußerungsverluste aus dem Verkauf von Immobilien korrigiert. Die auf die in der Vergangenheit akkumulierten Aufwertungsgewinne gebildete passive Steuerabgrenzung wurde entsprechend aufgelöst. Die Abschreibungen auf Objekte (3), die nach der Verkehrswert-Methode erfasst werden können, wurde storniert. Hierauf wurde ebenfalls eine dem Steuersatz des Lagestaates der Immobilie entsprechende passive Steuerabgrenzung gebildet.
Sofern an Objektgesellschaften Minderheitsgesellschafter beteiligt waren, wurden die durch die Überleitungsmaßnahmen (1) bis (3) entstandenen Effekte entsprechend im Minderheitenanteil in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt.
Das durch Anwendung der Verkehrswert-Methode angepasste Konzernergebnis schlägt sich in einer positiven Veränderung des Ergebnisses je Aktie im Ausmaß von EUR 0,58 nieder. Gleichzeitig entsteht jedoch ein Verwässerungseffekt durch die Wandelanleihe in Höhe von
EUR 0,03 je Aktie, der zu einem verwässerten Ergebnis je Aktie von EUR 0,74 führt.
112
KONZERNANHANG
8. Sonstige Angaben
8.1
Berichterstattung zu Finanzinstrumenten
Gemäß IAS 32 und IAS 39 wird zwischen originären und derivativen Finanzinstrumenten unterschieden.
Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen sonstigen
Beteiligungen, Wertpapiere und Ausleihungen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Wertpapiere des Umlaufvermögens und Guthaben bei Kreditinstituten. Die zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte sind mit dem beizulegenden Zeitwert, die übrigen finanziellen Vermögenswerte mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Die beizulegenden Zeitwerte ergeben sich aus den
Börsenkursen oder werden auf der Grundlage anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt. Auf der Passivseite enthalten die originären
Finanzinstrumente im Wesentlichen die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und Leistungen.
Der Bestand an originären Finanzinstrumenten ergibt sich aus der Bilanz, die Höhe der finanziellen Vermögenswerte gibt das maximale
Ausfallrisiko an. Soweit bei den finanziellen Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese Risiken durch Wertberichtigungen erfasst.
Der Konzern ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen finanziellen Risiken, die sich aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit und der Finanzierungstätigkeit des Konzerns ergeben, ausgesetzt. Die für die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG bedeutendsten
finanziellen Risiken ergeben sich aus möglichen Änderungen von Fremdwährungskursen, Zinssätzen, Aktienkursen sowie der Bonität und
Zahlungsfähigkeit der Kunden und Geschäftspartner des Konzerns. Es ist die Unternehmenspolitik des Konzerns, die Begrenzung dieser
Risiken durch ein systematisches Risikomanagement aktiv zu betreiben. Aus diesem Grunde wird diesen Risiken u.a. durch Sicherungsgeschäfte, die jedoch nicht als bilanzielles Hedging im Sinne von IAS 39.85 - IAS 39.102 abgebildet werden, begegnet. Derivative Finanzinstrumente werden zur Absicherung folgender Risiken eingesetzt: Währungs- und Zinsänderungsrisiken aus dem operativen Geschäft sowie
Risiken aus Geldanlagen und Finanzierungsvorgängen. Als Instrumente dienen dabei vor allem Devisentermingeschäfte, Devisenoptionsgeschäfte, Cross Currency Swaps sowie Zinsswaps.
Die derivativen Finanzinstrumente setzen sich wie folgt zusammen und sind in folgenden Bilanzposten enthalten:
Währung
Finanzanlagen
Zinsswap
Zinsswap
Cross Currency Swap
30. April 2005
Referenzwert Marktwert
in TEUR
in TEUR
30. April 2004
Referenzwert Marktwert
in TEUR
in TEUR
USD
EUR
0,0
0,0
0,0
0,0
10.522,8
0,0
1.362,1
0,0
EUR
CHF
90.576,6
39.970,1
3.576,5
1.558,8
47.151,7
39.970,1
695,5
1.143,1
Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte.
Kreditrisiken ergeben sich aus der Möglichkeit, dass die Gegenpartei einer Transaktion nicht in der Lage oder nicht willens ist, ihre Verpflichtungen zu erfüllen und dem Konzern daraus ein finanzieller Schaden entsteht. Das maximale Kreditrisiko entspricht den auf der
Aktivseite ausgewiesenen Werten. Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist gering, da die Bonität aller Mieter und Kunden laufend geprüft wird und gegenüber keinem Mieter und Kunden mehr als 5% der gesamten Forderungen aushaften. Das Ausfallsrisiko bei
anderen auf der Aktivseite ausgewiesenen originären sowie bei derivativen Finanzinstrumenten ist ebenfalls gering, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten erster Bonität abgeschlossen wurden.
Zinssatzrisiken ergeben sich aus Zinssatzänderungen, die negative Auswirkungen auf die Vermögens- und Ertragslage des Konzerns
haben. Zinsschwankungen führen zu Veränderungen des Zinsertrags und -aufwandes sowie der Bilanzwerte der verzinslichen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen aus der langfristigen Fremdfinanzierung und aus der Marktwertänderung bei derivativen Instrumenten. Eine Aufstellung aller wesentlichen verzinslichen Verbindlichkeiten,
die Angabe des effektiven Zinssatzes und der Restlaufzeiten sowie Informationen über bestehende Sicherungsgeschäfte sind in Anhangsangabe 4.10 enthalten.
113
KONZERNANHANG
Währungsrisiken bestehen vornehmlich durch Fremdwährungspo-
Berichtswesen etc.) zu erbringen. Die Constantia Privatbank
sitionen der Aktiv- und Passivseite in USD. Dem allgemeinen
Aktiengesellschaft stellt die gesamte Infrastruktur und das Perso-
Fremdwährungsrisiko aus Wertschwankungen von volatileren Wäh-
nal zur Verfügung.
rungen Zentral- und Mitteleuropas wird vornehmlich durch Eingehen von Euro-basierenden Finanzierungen und Koppelung von
Als Entgelt für das Kalenderjahr wurde 1% der Neuinvestitionen
Mietverträgen an den Euro begegnet. Bilanzielle Währungsrisiken,
bzw. beauftragten Projekte zuzüglich 0,60% der zu Jahresbeginn
die sich aus den normalen Kursschwankungen ergeben, wirken
bereits bestehenden Objekte vereinbart. Letzterer Entgeltbestand-
über den Bewertungseffekt direkt – jedoch nicht zahlungswirksam –
teil ist mit dem Verbraucherpreisindex wertgesichert. Die Verwal-
auf die Gewinn- und Verlustrechnung.
tungsgebühren werden mit 5% Aufschlag an die Tochtergesellschaften weiterverrechnet. Für die WIPARK Garagen beträgt die
Die Marktwerte der Finanzinstrumente und Finanzverbindlichkeiten
Verwaltungsgebühr 0,25% des bestehenden Immobilienvermö-
sind bei den jeweiligen Posten dargestellt.
gens.
8.2
Für das Geschäftsjahr 2004/05 wurden insgesamt TEUR 20.987,4
Ergebnis je Aktie
Der Gewinn je Aktie wird gemäß IAS 33 ermittelt, indem das Kon-
(Vorjahr: TEUR 12.303,7) an Verwaltungsgebühren von der Con-
zernergebnis durch die gewichtete Anzahl der ausgegebenen
stantia Privatbank Aktiengesellschaft an die IMMOFINANZ-Gruppe
Aktien dividiert wird.
verrechnet.
Gesamtanzahl der Aktien
Gewichtete Anzahl der Aktien
Konzernergebnis in EUR
Ergebnis pro Aktie in EUR
2004/05
251.730.560
248.006.327
47.458.000
0,19
2003/04
201.384.448
184.748.009
11.854.200
0,06
Darüber hinaus werden mit der Constantia Privatbank-Gruppe zu
fremdüblichen Bedingungen Veranlagungs- und Dienstleistungsgeschäfte abgewickelt.
Der Vorstand erhält kein gesondertes Entgelt von der Gesellschaft.
Durch die potenziellen Stammaktien aus der Wandelanleihe
Es ist beabsichtigt, in der nächsten Hauptversammlung für die Mit-
(15.000.000 Stück) und dem zugehörigen Nettozinsaufwand erge-
glieder des Aufsichtsrates eine Vergütung in Höhe von insgesamt
ben sich keine verwässernden Effekte nach dem Anschaffungskos-
EUR 110.000 zu beschließen. Von den Mitgliedern des Vorstandes
ten-Modell. Die Angabe des verwässernden Ergebnisses je Aktie
und des Aufsichtsrates werden 1.711.247 Stück Aktien gehalten.
muss daher gemäß IAS 33.41 unterbleiben.
Es bestehen keine Optionen auf Aktien der Gesellschaft.
8.3
8.5
Angaben über Organe
Die Organe der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG sind:
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Im Mai 2005 fand eine umfangreiche Kapitalerhöhung statt, wobei
das Grundkapital von EUR 261.342.474,90 um EUR 87.114.158,64
VORSTAND:
auf EUR 348.456.633,54 erhöht wurde. Vor der Kapitalerhöhung ent-
MMag. Dr. Karl Petrikovics, Vorsitzender
sprach das gezeichnete Kapital dem Grundkapital von 251.730.560
Mag. Norbert Gertner, Mitglied
nennwertlosen Stückaktien, bestehend aus 6 Namensaktien und
251.730.554 Inhaberaktien. Nach Durchführung der Kapitaler-
AUFSICHTSRAT:
höhung ist das Grundkapital in 6 Namensaktien und 335.640.741
Dr. Helmut Schwager, Vorsitzender
Inhaberaktien zerlegt.
DDr. Erhard Schaschl, Stellvertreter des Vorsitzenden
Dkfm. Michael Kaufmann
Nach Ende des Berichtszeitraums wurde in Ungarn die Fachmarkt-
Dr. Guido Schmidt-Chiari
zentren-Kette Stop Shop erworben. Die Gesamtnutzfläche der 13
teilweise fertig gestellten, teilweise in Bau- oder Planungsstadium
PROKURISTEN:
befindlichen Center umfasst 120.000 m2. Das Investitionsvolumen
Mag. Michael Wurzinger
beträgt EUR 210 Mio.
Mag. Daniel Joachim Riedl
Thomas Hetz
Des weiteren wurde in Olomouc, Tschechien, das Einkaufszentrum
Dr. Brigitta Schwarzer (bis 9. Februar 2005)
„Olympia“ mit einer Nutzfläche von 31.520 m2 und einem Investi-
Dr. Martina Postl (seit 25. August 2004)
tionsvolumen von EUR 56 Mio. übernommen.
8.4
In einem Joint Venture mit dem führenden britischen Investor
Beziehungen zu nahe stehenden Personen
Mit der Constantia Privatbank Aktiengesellschaft, Wien, besteht
Grainger Trust Plc und dem lokalen Development-Partner Nordic
eine Vereinbarung, in der sich diese verpflichtet, alle Verwaltungs-
Property Consultants (NPC) wurde der erste Schritt in den boomen-
leistungen (Asset Management, Finanz- und Rechnungswesen,
den Wohnungsmarkt im Baltikum gesetzt und die Errichtung von
114
KONZERNANHANG
bis zu 3.000 Wohnungen in der lettischen Hauptstadt Riga und der
estnischen Hauptstadt Tallinn fixiert.
In Bulgarien wurden rund 20% am führenden Immobilienentwickler
Wesentliche Unterschiede zwischen
den österreichischen (HGB) und den
Rechnungslegungsvorschriften nach IFRS
des Landes, Prime Property BG REIT (früher TBI-BAC), erworben.
Weiters wurde nach Ende des Berichtszeitraumes eine Beteiligung
am Russland-Spezialisten Eastern Property Holding Ltd. eingegangen. Dieser ist an drei führenden Shopping-Center-Ketten mit mehr
als 15 Zentren in Russland beteiligt.
In Prag wurde das Airport Business Center erworben. Das einzige
für Fremdnutzer zur Verfügung stehende Bürogebäude auf dem
internationalen Flughafen der tschechischen Hauptstadt ist vollvermietet und hat eine Nutzfläche von 15.000 m2.
Grundsätzliche Unterschiede
Die österreichische Rechnungslegung und jene nach International
Financial Reporting Standards (IFRS) werden von grundsätzlich
unterschiedlichen Prinzipien getragen. Während die Rechnungslegung nach HGB das Vorsichtsprinzip und den Gläubigerschutz in
den Vordergrund stellt, ist das vorrangige Ziel der Rechnungslegung nach IFRS die Bereitstellung entscheidungsrelevanter Informationen für den Aktionär. Daher wird auch der Vergleichbarkeit
der Abschlüsse nach IFRS ein höherer Stellenwert eingeräumt als
nach HGB.
Firmenwert
Nach IFRS werden Geschäfts- und Firmenwerte nach dem im IMMOFINANZ-Konzern seit 1.Mai 2004 angewendeten IFRS 3 i.V.m. IAS 36
nicht mehr planmäßig abgeschrieben, sondern jährlich sowie bei
Vorliegen von Anhaltspunkten für eine Wertminderung einem Werthaltigkeitstest (Impairment-Test) unterzogen. Nach HGB sind Firmenwerte dagegen zu aktivieren und planmäßig abzuschreiben
oder mit den Rücklagen zu verrechnen.
Latente Steuern
Nach IFRS besteht eine Ansatzpflicht unter Verwendung des gegenwärtig gültigen Steuersatzes für aktive und passive latente Steuern, die aus temporären Differenzen zwischen steuerlichen Wertansätzen und den Wertansätzen in der IFRS-Bilanz entstehen. Aktive
latente Steuern auf Verlustvorträge sind in Abhängigkeit von ihrer
Realisierbarkeit zwingend zu aktivieren. Gemäß HGB sind latente
Steuern für passive zeitliche Differenzen zu bilden, wenn bei deren
Auflösung ein Steueraufwand zu erwarten ist.
Sonstige Rückstellungen
Den IFRS liegt im Vergleich zum österreichischen HGB bei den Rückstellungen ein anderes Verständnis des Vorsichtsprinzips zugrunde. Die IFRS stellen tendenziell höhere Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit der relevanten Ereignisse und die Bestimmbarkeit
des rückstellungsfähigen Betrages.
Fremdwährungsbewertung
Gemäß IFRS gilt bei der Bewertung von Fremdwährungsverbindlichkeiten das Stichtagskursprinzip ohne Beachtung der historischen
Anschaffungskurse. Daher sind im Gegensatz zum österreichischen
Rechnungslegungssystem nach IFRS nicht nur unrealisierte Verluste, sondern auch unrealisierte Gewinne zu berücksichtigen.
Emissionskosten
Die im Zusammenhang mit Kapitalerhöhungen anfallenden direkt
115
KONZERNANHANG
zurechenbaren externen Transaktionskosten sind gemäß IAS
Wien, am 21. Juli 2005
32.35, gemindert um alle damit verbundenen Ertragsteuervorteile,
als Abzug vom Eigenkapital zu bilanzieren. Gemäß HGB sind diese
Der Vorstand der
Transaktionskosten zur Gänze als Aufwendungen zu erfassen.
Derivative Finanzinstrumente
Derivative Finanzinstrumente werden, sofern sie nicht explizit zu
Sicherungszwecken designiert wurden, als Finanzinstrumente des
Handelsbestandes qualifiziert und mit Marktwerten im Konzernabschluss erfasst. Im Unterschied zum HGB gelangen aktive derivative Finanzinstrumente im IFRS Konzernabschluss mit Marktwerten
zum Ansatz, während dies aufgrund des handelsrechtlichen
Anschaffungskostenprinzips nicht möglich ist.
MMag.Dr. Karl Petrikovics
Mitglied
Vorsitzender
Hybride Finanzinstrumente (Wandelanleihe)
Finanzinstrumente, die sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapitalkomponenten enthalten, sind nach IAS 32.28 in ihre Eigenkapital-
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG
und Fremdkapitalkomponenten zu zerlegen und gesondert auszu-
wird samt den zugehörigen Unterlagen beim Firmenbuch des Han-
weisen und zu bewerten. Bei der Wandelanleihe erfolgt die Ermitt-
delsgerichtes Wien unter der Firmenbuchnummer FN 114425 y
lung der Wertansätze der beiden Komponenten nach der Subtrak-
eingereicht.
tionsmethode, bei der der leichter zu bestimmende Marktwert der
Fremdkapitalkomponente ermittelt wurde und die Eigenkapitalkomponente als Restgröße in die Kapitalrücklagen eingestellt
wurde. In der Handelsbilanz wurde der Tilgungsbetrag der Wandelanleihe mit dem Nennwert passiviert. Das durch die unter pari
Emission entstandene Disagio wird über die Laufzeit der Wandelanleihe aufgelöst.
Personalrückstellungen
Die Abfertigungs-, Pensions- und Jubiläumsrückstellungen wurden
entsprechend dem (versicherungsmathematischen) Anwartschaftsbarwertverfahren ermittelt, dem die Prämisse, dass die Dienstnehmer jährlich einen entsprechenden Anteil ihres Gesamtanspruches
erwirtschaften, zugrunde liegt. Nach HGB werden regelmäßig das
Teilwertverfahren bzw das Gegenwartswertverfahren zur Ermittlung
der Abfertigungs- und Pensionsansprüche verwendet. Pensionsrückstellungen werden handelsrechtlich ebenfalls regelmäßig nach
versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelt.
Kapitalkonsolidierung
Nach IFRS 3 werden Unternehmenszusammenschlüsse nach der
Erwerbsmethode bilanziert. Unabhängig von den Anschaffungskosten und Minderheitsanteilen hat eine volle Neubewertung der
erworbenen ansatzfähigen Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden zu erfolgen. Bei Anwendung der Erwerbsmethode sind
für die Bewertung der erworbenen Vermögenswerte und Schulden
nach HGB die „Buchwertmethode“ und die „Neubewertungsmethode“ zulässig.
Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG am 21. Juli 2005 fertiggestellt und
unterzeichnet.
116
KONZERNUNTERNEHMEN
Konzernunternehmen der IMMOFINANZ
st
ko
ns
ol
lig
ru
pi
rt
sa
ng
ru
ie
id
g
ol
ta
ns
ich g
t
Ko
S
n
ru
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id
Er
i
te
ka
äh
W
nn
Be
Ne
EUR
IMMOAUSTRIA IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
Wien
45.000.000
EUR
100%
13.03.2001
City Tower Vienna Errichtungs- und Vermietungs-GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
22.12.2000
V
HK 348 Vermögensverwaltungs GmbH
Wien
35.000
EUR
50%
31.12.2001
Q
HK 348 Vermögensverwaltungs GmbH & Co KEG
Wien
10.000
EUR
50%
31.12.2001
Q
Immofinanz Alkmene Immobilien Vermietungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
31.01.2004
V
IMMOFINANZ Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
Wien
2.180.185
EUR
100%
30.04.1994
V
IMMOFINANZ ALPHA Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
Wien
72.673
EUR
100%
30.04.1994
V
IMMOFINANZ Naglergasse LiegenschaftsvermietungsgmbH
Wien
36.336
EUR
100%
30.04.1994
V
IMMOFINANZ Aleos Anlagen Leasing GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
01.05.2001
V
IMMOFINANZ Artemis Immobilien Vermietung GmbH
Wien
726.728
EUR
100%
30.04.1996
V
IMMOFINANZ Ismene Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H.
Wien
36.336
EUR
100%
30.04.2000
V
un
261.342.475
g
l
ng
Wien
ta
Si
IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT
tz
Gesellschaft
V
IMMOFINANZ Enodia Realiäten Vermietungs GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
01.10.2001
V
IMMOFINANZ Metis Anlagen Leasing GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
30.04.1998
V
SPE Liegenschaftsvermietung Gesellschaft m.b.H.
Wien
36.336
EUR
100%
31.12.1996
V
RentCon Handels- und Leasing GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
31.12.1997
V
Wien
7.267.283
EUR
100%
22.01.1998
V
Wien
1.000
EUR
100%
31.12.1999
V
Wien
1.000
EUR
100%
31.12.1999
V
Wien
1.000
EUR
100%
31.12.1999
V
Wien
1.000
EUR
100%
31.12.1999
V
Wien
1.000
EUR
100%
06.04.2000
V
V
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und
Beteiligungsgesellschaft m.b.H.
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Burggasse 89 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Börsegasse 1 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Wollzeile 31 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Gumpendorferstraße 81 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Fischof 3 KEG
Beteiligungsgesellschaft m.b.H. & Co Kaiserstraße 57-59 KEG
Wien
1.000
EUR
100%
30.04.2000
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H.
Wien
36.336
EUR
100%
01.05.2000
E
ECE Shoppingcenter Projektentwicklungs- und Management GmbH
Wien
35.000
EUR
50%
16.02.1999
Q
F&I Liegenschaftsvermietungs GmbH
Wien
35.000
EUR
50%
15.06.1999
Q
Diefenbachgasse 53 - 55 Bauentwicklungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
01.10.2001
V
HL Bauprojekt GesmbH
Wien
36.336
EUR
100%
01.05.2001
V
Infinitas ProjektentwicklungsgesmbH
Wien
35.000
EUR
100%
01.11.2002
V
WIPARK Holding GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
01.05.2001
V
WIPARK Garagen AG
Wien
10.000.000
EUR
100%
30.04.1999
V
Garage am Beethovenplatz Gesellschaft m.b.H. & Co. KG
Wien
125.978
EUR
100%
30.04.1999
V
TGF - Tiefgarage Freyung Errichtungs- und Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG
Wien
72.673
EUR
100%
30.04.1999
V
TGF - Tiefgarage Freyung Errichtungs- und Verwaltungsgesellschaft m.b.H.
Wien
36.336
EUR
100%
30.04.1999
V
WIPARK Hungaria Garáze Kft.
Budapest, H
405.000.000
HUF
100%
30.04.1999
V
WIPARK Palace Garáze Kft.
Budapest, H
300.000.000
HUF
70%
23.07.2001
V
Business Park Beteiligungs AG
Wien
72.670
EUR
90%
31.05.1997
V
Business Park Vienna Holding AG
Wien
363.350
EUR
90%
31.05.1997
V
Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H.
Wien
36.336
EUR
90%
31.05.1997
V
Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H.
Wien
36.336
EUR
90%
31.05.1997
V
MARINA Handelsgesellschaft m.b.H.
Wien
72.673
EUR
100%
30.04.1998
V
Master Boats Vertriebs- und Ausbildungs GmbH
Wien
36.336
EUR
100%
01.07.2001
V
„Wienerberg City“ Errichtungsges.m.b.H.
Wien
1.816.821
EUR
95%
31.08.1998
V
FUTUR-IMMOBILIEN GmbH
Wien
73.000
EUR
100%
01.05.2003
V
117
KONZERNUNTERNEHMEN
st
ko
ns
ol
Wien
8.760.000
EUR
98,2%
30.06.2003
REVIVA Am Spitz Liegenschafts AG
Wien
5.840.000
EUR
50%
30.06.2003
V
ROMA Immobilienentwicklungsgesellschaft m.b.H.
Wien
36.336
EUR
50%
31.10.2003
Q
un
ta
REVIVA Immobilien AG
g
l
ng
tz
lig
ru
Si
pi
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sa
ng
ru
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ns
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ru
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i
te
ka
äh
W
nn
Be
Ne
Gesellschaft
V
IMMOFINANZ Drei D Liegenschaftsverwertungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
31.08.2004
V
„Untere Viaduktgasse 4“ Liegenschaftsverwaltungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
31.08.2004
V
IMMOFINANZ Vier D Liegenschaftsverwertungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
07.09.2004
V
FMZ Rosental Betriebs GmbH
Wien
35.000
EUR
50%
13.08.2004
Q
BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH
Wien
18.894.937
EUR
100%
01.10.2004
V
Villach
5.087.098
EUR
56,6%
01.10.2004
Q
„Heller Fabrik“ Liegenschaftsverwertungs GmbH
Wien
72.000
EUR
50%
01.10.2004
Q
BUWOG Projektentwicklungs,- Service- und Dienstleistungs GmbH
Wien
73.000
EUR
100%
01.10.2004
V
WELCOME HOME MARKETING GmbH
Wien
35.000
EUR
50%
01.10.2004
Q
Immofinanz TCT Liegenschaftsverwertungs GmbH
Wien
1.500.000
EUR
100%
01.11.2004
V
IMF Immobilienholding Gesellschaft mbH
Wien
35.000
EUR
100%
14.05.2004
V
ESG Wohnungsgesellschaft mbH Villach
Geiselbergstraße 30-32 Immobilienbewirtschaftungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
01.05.2004
V
PIO Liegenschaftsverwertungs GmbH
Wien
79.940
EUR
100%
01.01.2005
V
SL Immobilienprojekt GmbH
Wien
480.000
EUR
100%
01.01.2005
V
ARO Immobilien GmbH
Wien
7.267.283
EUR
100%
01.01.2005
V
AAX Immobilienholding GmbH
Wien
40.790
EUR
100%
01.01.2005
V
STAR Immobilien Treuhand- Versicherungsmakler GmbH
Wien
110.000
EUR
100%
01.01.2005
V
Bauteil H Errichtungsges.m.b.H.
Wien
35.000
EUR
90%
02.03.2005
V
Budapest, H
3.000.000
HUF
50%
30.04.2005
Q
Wien
1.000
EUR
100%
22.04.2005
V
Wipark Budavar Kft.
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs GmbH & Co OEG
IMMOWEST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
Wien
72.670
EUR
100%
30.04.2000
V
Les Bains de St. Moritz Holding AG
St. Moritz, CH
200.000
CHF
50%
31.12.2001
Q
St. Moritz Bäder AG
St. Moritz, CH
21.750.000
CHF
50%
31.12.2001
Q
Wien
35.000
EUR
100%
22.08.2001
V
Nizza, F
8.000
EUR
100%
21.03.2002
V
IMMOFINANZ USA, Inc.
Wilmington, USA
10
USD
100%
08.08.2001
V
IMF Holdings LLC
IMMOWEST Beteiligungs GmbH
IMMOFINANZ FRANCE, SARL
Wilmington, USA
17.210.622
USD
73,3%
17.07.2002
Q
IMF Investments No. 104 Ltd.
Houston, USA
8.000.000
USD
66%
30.09.2004
Q
Houston, USA
10.000.000
USD
66%
06.09.2001
Q
Houston, USA
501.000
USD
66%
29.03.2005
Q
Q
IMF Holdings 201 LLC
SUEBA Investments No. 303, Ltd.
IMF Holdings 205 LLC
IMMOWEST OVERSEAS REAL ESTATE GMBH
IMMOFINANZ USA REAL Estate, Inc.
IMF Deutschland GmbH
SEGESTIA Holding GmbH
Houston, USA
201.000
USD
66%
29.03.2005
Wilmington, USA
2.993.426
USD
100%
31.01.2003
V
Houston, USA
1.370.000
USD
90%
31.01.2003
Q
Q
Houston, USA
1.950.000
USD
90%
31.01.2003
Wilmington, USA
10.337
USD
100%
31.07.2003
V
Wien
35.000
EUR
100%
31.01.2004
V
Wilmington, USA
7.689.760
USD
100%
31.01.2004
V
Frankfurt, D
25.000
EUR
100%
31.01.2004
V
Wien
35.000
EUR
100%
04.11.2004
V
IWD IMMOWEST Immobilienholding GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
06.11.2004
V
ProWest Holding GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
08.12.2004
V
V
CHB Immobilienholding GmbH & Co KG
Frankfurt, D
5.000
EUR
100%
09.11.2004
Luterbach, CH
9.300.000
CHF
100%
25.01.2005
V
Luxemburg
12.500
EUR
50%
17.11.2004
Q
Poseidon Investment A sarl
Italien
12.500
EUR
50%
17.11.2004
Q
Poseidon Investment B sarl
Italien
12.500
EUR
50%
17.11.2004
Q
CSP Investimenti Srl
Italien
12.000.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN Schweiz AG
Poseidon JV sarl
118
KONZERNUNTERNEHMEN
n
Ko
Er
ko
ns
ol
lig
un
g
l
ng
ta
ru
pi
tz
rt
sa
ng
ru
ie
g
lid
ta
so
ich
S t un g
r
ie
id
st
i
te
ka
äh
W
nn
Be
Ne
Si
Gesellschaft
CEREP Poseidon A Srl
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
CEREP Poseidon Casa Srl
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
CEREP Poseidon B Srl
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
CEREP Poseidon B1 Srl
Italien
10.000
EUR
50%
17.11.2004
Q
IMMOASIA IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH
Wien
35.000
EUR
100%
28.12.2004
V
IMMOASIA Beteiligungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
01.03.2005
V
IMMOEAST IMMOBILIEN ANLAGEN AG
Wien
59.294.160
EUR
51%
22.12.1999
V
IMMOEAST Beteiligungs GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
22.08.2001
V
Mester Park Kft.
Budapest, H
626.000.000
HUF
45%
31.12.2000
E
Mester Park Ost Bt.
Budapest, H
1.403.000.000
HUF
45%
31.12.2002
E
Tortula, BVI
133.902.000
CHF
25%
31.12.2001
E
Wien
35.000
EUR
50%
01.01.2003
Q
SBF Development Praha, spol.s.r.o.
Prag, CZ
30.600.000
CZK
50%
01.01.2003
Q
ODP Office Development Praha spol.s.r.o.
Prag, CZ
10.700.000
CZK
50%
01.01.2003
Q
WEGE, spol.s.r.o.
Prag, CZ
100.000
CZK
50%
01.01.2003
Q
European Property Group Ltd.
S+B CEE Beteiligungsverwaltungs GmbH
SB Praha 4, spol.s.r.o.
Prag, CZ
26.532.000
CZK
50%
01.01.2003
Q
RHP Development spol.s.r.o.
Prag, CZ
200.000
CZK
50%
08.01.2003
Q
VERDI Development spol.s.r.o.
Prag, CZ
200.000
CZK
50%
08.07.2003
Q
VALDEK Praha spol.s.r.o.
Prag, CZ
100.000
CZK
50%
16.10.2003
Q
KIP Development spol.s.r.o.
Q
Prag, CZ
200.000
CZK
50%
20.05.2004
I-E-H Immoeast Holding GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
18.09.2004
V
I-E-H Holding GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
15.02.2005
V
I-E Immoeast Real Estate GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
30.04.2004
V
ARE 4 Sp. z o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
07.12.2004
Q
Q
Central Bud Sp. z o. o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
09.12.2004
ImmoPoland Sp. z o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
100%
20.01.2005
V
ARE 3 Sp. z o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
31.01.2005
Q
ARE 6 Sp. z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
46%
03.02.2005
Q
IO-1 Building Sp. z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
100%
09.12.2004
V
Amsterdam, NL
45.000
EUR
56,6%
18.02.2005
Q
IMAK CEE B.V.
Immofinanz Polska Sp.z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
100%
31.03.2004
V
Global Trust srl
Bukarest, RO
20.300.436
ROL
100%
01.01.2005
V
IRIDE S.A.
Bukarest, RO
167.085.431.200
ROL
100%
13.05.2004
V
S+B CEE Project srl
Bukarest, RO
4.000.000
ROL
50%
16.08.2004
Q
S+B CEE Cyprus Ltd.
Nicosia, Zypern
1.000
CYP
50%
01.08.2004
Q
Zitna Building s.r.o.
Prag, CZ
7.000.000
CZK
100%
24.11.2004
V
119
KONZERNUNTERNEHMEN
st
ko
ns
ol
lig
un
g
l
ng
ta
ru
pi
tz
rt
sa
ng
ru
ie
id
g
ol
ta
ns
ich g
t
Ko
S
n
ru
ie
id
Er
i
te
ka
äh
W
nn
Be
Ne
Si
Gesellschaft
ABLO Property s.r.o.
Prag, CZ
100.000
CZK
90%
03.12.2004
V
ATLAS 2001 CR s.r.o.
Prag, CZ
200.000
CZK
100%
20.04.2004
V
Arpad Center Kft.
Budapest, H
31.000.000
HUF
100%
01.08.2002
V
Globe 13 Kft.
Budapest, H
50.000.000
HUF
100%
01.08.2002
V
IMMOFINANZ Hungária Harmadik Kft.
Budapest, H
3.000.000
HUF
100%
20.02.2004
V
Lentia Real (1) Kft.
Budapest, H
227.000.000
HUF
100%
24.02.2004
V
Westgate Kft.
Budapest, H
3.180.000
HUF
100%
02.07.2004
V
Globe 3 Kft.
Budapest, H
561.000.000
HUF
100%
13.07.2004
V
Szepvölgyi Business Park Kft.
Budapest, H
601.000.000
HUF
100%
05.08.2004
V
Gordon Invest Kft.
Budapest, H
583.000.000
HUF
100%
06.08.2004
V
Immoeast Silesia Holding Ltd.
Nicosia, Zypern
1.000
CYP
100%
29.10.2004
V
Immoeast Real Estate Holding Ltd.
Nicosia, Zypern
1.000
CYP
100%
31.01.2005
V
Prag, CZ
1.000.000
CZK
50%
20.01.2005
Q
Wien
35.000
EUR
100%
21.04.2005
V
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
Atom Centrum a.s.
IMMOEAST Acquisition & Management GmbH
ARE 1 Sp. z.o.o.
ARE 2 Sp. z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
ARE 5 Sp. z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
ARE 7 Sp. z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
Flex Invest Sp. z.o.o.
Warschau, PL
51.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
Secure Bud Sp. z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
Al Sp.z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
Atlantis Sp.z.o.o.
Warschau, PL
51.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
Ol Sp.z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
Omega Invest Sp.z.o.o.
Warschau, PL
50.000
PLN
56,6%
30.04.2005
Q
Budapest, H
258.690.000
HUF
56,6%
30.04.2005
Q
SAS Inter Kft.
IMAK Finance B.V.
Amsterdam, NL
18.000
EUR
56,6%
30.04.2005
Q
Akron Finance Kft.
Budapest, H
3.000.000
HUF
56,6%
30.04.2005
Q
UKS GmbH
Wien
35.000
EUR
56,6%
30.04.2005
Q
ProEast Holding GmbH
Wien
35.000
EUR
100%
16.04.2005
V
V = Vollkonsolidierung, Q = Quotenkonsolidierung, E = Equity-Bewertung
120
BESTÄTIGUNGSBERICHT
Bestätigungsbericht
Wir haben den von der IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AG zum 30. April 2005 nach den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss geprüft. Für diesen Konzernabschluss ist die Unternehmensleitung verantwortlich.
Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Abschlussprüfung.
Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden Grundsätze ordnungsgemäßer Durchführung von Abschlussprüfungen sowie der International Standards on Auditing (ISA) durchgeführt. Diese Standards erfordern, die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass ein hinreichend sicheres Urteil darüber abgegeben werden kann, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehlaussagen ist. Die Prüfung schließt eine stichprobengestützte Prüfung der Nachweise für Beträge und Angaben im Konzernabschluss ein. Sie
umfasst ferner die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze und der wesentlichen durch die Unternehmensleitung vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichende Grundlage für unser Prüfungsurteil abgibt.
Nach unserer Überzeugung vermittelt der Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen ein möglichst getreues Bild der Vermögensund Finanzlage der IMMOFINANZ IMMOBILIEN ANLAGEN AG zum 30. April 2005 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme für das
abgelaufene Geschäftsjahr, in Übereinstimmung mit den IFRS.
Nach österreichischen handelsrechtlichen Vorschriften sind der Konzernlagebericht und das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen
für die Befreiung von der Aufstellung eines Konzernabschlusses nach österreichischem Handelsrecht zu prüfen.
Wir bestätigen, dass der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und dass die gesetzlichen Voraussetzungen für
die Befreiung von der Verpflichtung zur Aufstellung eines Konzernabschlusses nach dem österreichischen Handelsgesetzbuch erfüllt sind.
KPMG Alpen-Treuhand GmbH
Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
Mag. Dr. Johann Perthold e.h.
ppa Dr. Günther Hirschböck e.h.
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
121
BERICHT DES AUFSICHTSRATES/GEWINNVERWENDUNG
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2004/05 die ihm nach Gesetz und Satzung zukommenden Aufgaben wahrgenommen. Der Vorstand
hat dem Aufsichtsrat regelmäßig über den Gang der Geschäfte und die Lage der Gesellschaft berichtet und Auskunft gegeben.
Es fanden sieben Aufsichtsratssitzungen statt.
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss und der Lagebericht der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG sowie der nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellte Konzernabschluss und Konzernlagebericht zum 30. April 2005 wurden durch die KPMG
Alpen-Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Aufsichtsrat hat das Ergebnis der Prüfung zustimmend zur Kenntnis genommen.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG gebilligt und sich mit dem Lagebericht einverstanden
erklärt. Damit ist der Jahresabschluss zum 30. April 2005 gemäß § 125 Aktiengesetz festgestellt. Der Aufsichtsrat erklärt sich weiters mit
dem Konzernabschluss und Konzernlagebericht einverstanden.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeitern für den Einsatz und die geleistete Arbeit.
Dr. Helmut Schwager
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Vorschlag für die Gewinnverwendung
Der Vorstand schlägt vor, aus dem zum 30. April 2005 ausgewiesenen Bilanzgewinn der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG in der Höhe
von EUR 7.407.999,77 einen Betrag von EUR 7.400.000 der freien Gewinnrücklage zuzuweisen und den Restbetrag von EUR 7.999,77 auf
neue Rechnung vorzutragen.
MMag.Dr. Karl Petrikovics
Mitglied des Vorstandes
Vorstandsvorsitzender
122
ORGANE
Organe der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG
AUFSICHTSRAT
DDr. Erhard Schaschl, Stellvertreter des Vorsitzenden
Organe der IMMOAUSTRIA
Immobilien Anlagen GmbH
Dkfm. Michael Kaufmann
Dr. Guido Schmidt-Chiari
GESCHÄFTSFÜHRER
MMag. Dr. Karl Petrikovics
VORSTAND
PROKURISTEN
PROKURISTEN
Thomas Hetz
Dr. Brigitta Schwarzer (bis 1. Dezember 2004)
Dr. Brigitta Schwarzer (bis 9. Februar 2005)
Dr. Martina Postl (seit 25. August 2004)
SACHVERSTÄNDIGENAUSSCHUSS
FÜR IMMOBILIENBEWERTUNG
Organe der IMMOEAST
Dipl.-Ing. Wolfgang Foglar-Deinhardstein
AUFSICHTSRAT
Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für
Immobilienbewertungen
Dr. Wolfgang Reithofer, Stellvertreter des Vorsitzenden
Mag. Christian Böhm
Ing. Dkfm. Peter Steppan
Univ.-Prof. Mag. Dr. Herbert Kofler
DDr. Erhard Schaschl
Bau- und Liegenschaftswesen
VORSTAND
Dipl.-Ing. Anton Wallner
Immobilienbewertungen
Organe der IMMOWEST
AUFSICHTSRAT
Dr. Christian Grave, Stellvertreter des Vorsitzenden
Dr. Brigitta Schwarzer (bis 8. Dezember 2004)
Mag. Christian Thornton
VORSTAND
123
IMMOBILIENBESTAND/IMMOAUSTRIA
Gesamtüberblick des Immobilienbestandes der IMMOFINANZ
Stichtag 30.4.2005
1)
IMMOAUSTRIA
PLZ
Ort
Straße
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
BÜROIMMOBILIEN
PLZ
Ort
1010 Wien
Straße
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
N
1210 Wien
Am Spitz 2/3
2003
1210 Wien
Brünner Straße 73b
1997
14.122
3.829
4020 Linz
Landstraße 66
1991
1.836
6020 Innsbruck
Museumstraße 3
1990
1.516
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Bauernmarkt 14
2004
2.806
1010 Wien
Dominikanerbastei 19
2001
1010 Wien
Dr.-Karl-Lueger-Ring 12
2003
3.899
1010 Wien
Fischhof 3
2000
6.776
1010 Wien
Franz-Josefs-Kai 27
2003
3.495
1010 Wien
Gonzagagasse 15
2003
1010 Wien
Heßgasse 1
2004
1010 Wien
Karlsplatz 1
2003
3.787
1010 Wien
Dorotheergasse 17
2002
18.846
1010 Wien
Rudolfsplatz 13a
1999
7.508
1010 Wien
Hegelgasse 21
2003
1.278
1010 Wien
Schreyvogelgasse 2
2001
3.400
1030 Wien
Landstraßer Hauptstraße 64
2003
980
1010 Wien
Teinfaltstraße 9
2004
2.383
1050 Wien
Bräuhausgasse 37
2003
3.041
1010 Wien
Universitätsstraße 5
2003
3.693
1050 Wien
Stolberggasse 42
1997
790
1020 Wien
Handelskai 348
2002
36.702
1070 Wien
Kirchengasse 11
1991
1.138
1030 Wien
City Tower Vienna (Marxergasse 1a)
2001
26.446
1070 Wien
Lerchenfelder Straße 37
2003
2.266
1030 Wien
City Point (Untere Viaduktgasse 4)
2004
N 35.250
1060 Wien
2001
4.430
1030 Wien
Jacquingasse 16-18
1996
11.998
1100 Wien
Wielandgasse 6-8
2002
1030 Wien
Rennweg 54
1997
3.905
1110 Wien
FMZ Simmering
2005
1030 Wien
Ungargasse 37
2001
23.571
1120 Wien
Meidlinger Haupstraße 65
2002
373
1040 Wien
Operngasse 9
2002
3.100
1120 Wien
Wienerbergstraße 31-39
1997
12.870
1040 Wien
Wohllebengasse 6
2003
2.699
1140 Wien
Bergmillergasse 7
2004
1070 Wien
Kaiserstraße 14
2000
2.822
1210 Wien
1999
1070 Wien
Kaiserstraße 16
2000
789
1210 Wien
Julius-Ficker-Straße 91
2002
1080 Wien
Josefstädter Straße 78
1990
3.355
1220 Wien
2004
1100 Wien
Business Park Vienna
(Wienerbergstraße 3, 5, 7, 9)
1220 Wien
FMZ Stadlau
2003
1997
110.920
1220 Wien
Gewerbepark Stadlau
2004
1100 Wien
Laxenburger Straße 121
1998
2.796
1220 Wien
Gewerbeparkstraße 1a
2003
1100 Wien
Vienna Twin Tower
(Wienerbergstraße 11)
1230 Wien
Triester Straße 282-284
2004
1998
91.918
1110 Wien
2002
25.514
1110 Wien
2004
N 25.605
1120 Wien
Altmannsdorfer Straße 91
1999
11.575
1120 Wien
Altmannsdorfer Straße 93
2000
2.820
1120 Wien
Breitenfurter Straße 111-119
2000
10.035
1120 Wien
Gaudenzdorfer Gürtel 67
2001
7.215
1120 Wien
Schönbrunner Straße 231
2001
3.621
1.596
3.578
N
N
GESCHÄFTSIMMOBILIEN
PLZ
Ort
Straße
2.482
5.700
N
N
4.300
3.117
11.122
3.000
N
428
9.505
N
4.604
N
3.640
7.966
2100 Korneuburg
FMZ Korneuburg (Teiritzstraße 6)
2003
2102 Bisamberg
Klein Engersdorf
2002
2.773
800
2460 Bruck/Leitha
FMZ Bruck/Leitha
2002
7.821
2500 Baden
Mühlgasse 48
1990
3.524
2620 Neunkirchen
Am Spitz 5
1991
3100 St. Pölten
Linzerstraße 5
2004
4.192
N
1.895
3100 St. Pölten
Rathausplatz 3-4
2002
1.425
3430 Tulln
FMZ Tulln
2002
6.018
3580 Horn
FMZ Horn (Am Kuhberg 5-7)
2003
28.893
3950 Gmünd
FMZ Gmünd
(Emmerich-Berger-Straße 15)
2003
2.205
1130 Wien
Hietzinger Kai 67-69
1999
3.033
1140 Wien
Kuefsteingasse 15-19
2000
6.892
1150 Wien
Linke Wienzeile 244-246
2001
7.650
1180 Wien
Herbeckstraße 5
1991
1.330
4020 Linz
Fabrikstraße 26
2002
1190 Wien
Grinzinger Straße 70
2003
999
4060 Linz
FMZ Kornstraße 6
2004
N
4.387
1200 Wien
Dresdner Straße 68a
2002
1.958
4060 Linz
Kornstraße 4
2004
N
8.116
1200 Wien
Dresdner Straße 108
1997
10.152
4600 Wels
Löwenzahnstraße 10-12
1998
1200 Wien
Dresdner Straße 70
1996
9.987
4655 Vorchdorf
Streiningerstraße
2002
800
1200 Wien
Wehlistraße 27b
1996
7.904
5020 Salzburg
Schrannengasse 7
2002
3.522
124
3.429
4.078
PLZ
Ort
Straße
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
5550 Radstadt
FMZ Radstadt (Forstauer Straße 2b)
2001
2.170
6370 Kitzbühel
Jochberger Straße 64
1990
700
7000 Eisenstadt
FMZ Eisenstadt (Ruster Straße)
2005
7210 Mattersburg
Fachmarktzentrum 1
2000
7400 Oberwart
FMZ Oberwart
(Steinamangerer Straße 177-183)
7400 Oberwart
Umfahrungsstraße
8010 Graz
Murgasse 2
2004
8020 Graz
Jakominiplatz 7-9
2002
8600 Bruck
Wiener Straße 31-35
8605 Kapfenberg
8642 St. Lorenzen
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
3430 Tulln
Kaplanstraße 12
N
1.370
3500 Krems
An der Schütt 37
N
1.369
6.488
3580 Horn
Am Kuhberg 4
N
1.416
2.240
3580 Horn
Prager Straße 46
N
534
Franz-Steurer-Straße 3
N
1.231
2003
6.857
3830 Waidhofen/
Thaya
1998
1.415
3910 Zwettl
Industriestraße 22
N
1.516
4052 Ansfelden
Gewerbepark 5
N
998
4.657
4060 Leonding
Kornstraße 18
N
642
2000
1.773
4070 Eferding
Linzer Straße 22
N
2.510
ECE Europaplatz (Wiener Straße 35)
1999
6.637
4150 Rohrbach
Umfahrung Süd Nr.2
N
956
Dr.-Reinhard-Machold-Straße 2-5
1998
2.446
4240 Freistadt
Linzer Straße 57
N
1.219
8750 Judenburg
Burggasse 67
2002
3.000
4240 Freistadt
Prager Straße 2
N
629
9020 Klagenfurt
Villacher Straße 8
2002
2.678
4320 Perg
Naarner Straße 83
N
1.019
9131 Grafenstein
Hauptstraße 49
2002
800
4400 Steyr
Marlen-Haushofer-Straße 2
N
1.326
4470 Enns
Forstbergstraße 1
N
620
4481 Asten
Lagerstraße 5
N
1.000
4560 Kirchdorf
Am Brauteich 4
N
1.370
4600 Wels
Grießkirchner Straße 66
N
578
4710 Grieskirchen
Unternberg 4
N
910
4780 Schärding/Inn Badhöring 30
N
1.145
4810 Gmunden
Neuhofenstraße 44
N
708
4840 Vöcklabruck
Salzburger Straße 44
N
668
4910 Ried/Innkreis Hannesgrub 5
N
602
5071 Wals
N
615
5204 Strasswalchen Steindorf 204
N
917
5230 Mattighofen
Braunauer Straße 5a
N
604
N
N
850
105 OBJEKTE DES IN 2004
ERWORBENEN FORSTINGER-PORTFOLIOS
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
1220 Wien
Gewerbepark Straße 3
N
5.676
1220 Wien
Percostraße 1
N
706
1232 Wien
Richard-Strauß-Straße 28
N
24.752
2000 Stockerau
Eduard-Rösch-Straße 6-8
N
616
5280 Braunau
Laabstraße 42
N
1.534
2020 Hollabrunn
Christophorusstraße 4
N
1.369
5550 Radstadt
Gewerbestraße 3
N
892
2100 Korneuburg
Laaer Straße 81
N
1.370
5621 St. Veit/Pongau Gewerbestraße 3a
N
906
2102 Hagenbrunn
Industriestraße 4-6
N
1.346
5760 Saalfelden
Loferer Bundesstraße 19a
N
1.219
Gewerbegebiet 1/Hölzlstraße 497
2103 Langenzersdorf Weißes-Kreuz-Straße 5
N
636
6064 Innsbruck
Siemensstraße 9
N
664
2130 Mistelbach
Ernst-Brunner-Straße Parz. 379
N
1.512
6300 Wörgl
Brixentaler Straße 52
N
1.217
2136 Laa/Thaya
Thayapark 19
N
1.370
6330 Kufstein
Rosenheimer Straße 2
N
629
2225 Zistersdorf
Schalthausgasse 1
N
1.020
6380 St.Johann/Tirol Paß-Thurn-Straße 5d
N
918
2231 Straßhof
Hauptstraße 4
N
1.338
6460 Imst
Industriezone 33a
N
1.013
2320 Schwechat
Himberger Straße 56
N
569
7000 Eisenstadt
Mattersburger Straße 25
N
710
2351 Wr. Neudorf
Griesfeldstraße IZ-NÖ Süd 2
N
600
7100 Neusiedl/See Rote Kreuzgasse 10
N
1.256
2412 Hainburg
Betriebsstraße 7
N
1.020
7210 Mattersburg
N
1.823
2460 Bruck/Leitha
Altstadt 86b
N
630
7350 Oberpullendorf Gymnasiumstraße 25
N
1.464
2512 Baden
Kornfeldgasse 1-3
N
613
7350 Oberpullendorf Wiener Straße 21
N
677
2514 Traiskirchen
Wr. Neustädter Straße 26
N
773
7400 Oberwart
Steinamangerer Straße 180
N
1.309
2560 Berndorf
Leobersdorfer Straße 58
N
1.361
7423 Pinkafeld
Wiener Straße 55
N
1.370
2620 Neunkirchen
Am Spitz 14
N
4.470
7540 Güssing
Wiener Straße 19
N
1.222
2700 Wr. Neustadt
Stadionstraße 36
N
1.000
8010 Graz
Conrad-von-Hötzendorf-Straße 14
N
826
2870 Aspang
Grottendorf 50
N
1.018
8045 Graz
Weinzöttlstraße 40
N
944
3002 Purkersdorf
Linzer Straße 59
N
1.007
8052 Graz
Strassganger Straße 124
N
1.005
3106 St.Pölten
Hugo-von-Hofmannstal-Straße 6
N
740
3107 St.Pölten
Dr.-Doch-Gasse 3
N
1.424
3160 Traisen
Hainfelder Bundesstraße 6
N
927
3250 Wieselburg
Zur Autobahn 1 B
N
1.361
3300 Amstetten
Hart 98
N
1.773
3390 Melk
Wiener Straße 97
N
1.213
N
1.420
3400 Klosterneuburg Inku Straße 15
Industriestraße 7
1) Gruppierung der Objekte erfolgt entsprechend ihrer Hauptnutzung.
3) Im Sinne einer transparenten Darstellung wird jeweils die Gesamtnutzfläche
der Immobilie angegeben. Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMOAUSTRIA beträgt 2.892.029 m2.
N Bezeichnet neu erworbene Objekte.
125
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
WIPARK/GARAGEN IM EIGENTUM
PLZ
Ort
Straße
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
8160 Weiz
Gleisdorfer Straße 29
N
1.020
1010 Wien
Garage Beethovenplatz
1999
9.446
8200 Gleisdorf
Ziegelgasse 4
N
681
1010 Wien
Garage Freyung
1999
19.000
8280 Fürstenfeld
Körmenderstraße 35-37
N
612
1040 Wien
Parkhaus Südbahnhof
1999
18.411
8280 Fürstenfeld
Körmenderstraße 35-37
N
724
1060 Wien
Parkhaus Windmühlgasse
1999
12.520
8295 Hartberg
St. Johann in der Haide 166
N
957
1070 Wien
Parkhaus Stiftgasse
1999
19.440
8330 Feldbach
Mühldorf 3
N
932
1090 Wien
Garage Votivpark
1999
22.000
8380 Jennersdorf
Hauptstraße 65
N
1.017
1090 Wien
Parkhaus Franz-Josefs-Bahnhof
1999
19.575
8401 Graz
Hauptstraße 30
N
1.598
1150 Wien
Parkhaus Westbahnhof
1999
19.115
8430 Leibnitz
Gralla 55 C
N
1.377
8010 Graz
Garage Mariahilferplatz
1999
7.500
8490 Bad
Radkersburg
Halbenrainer Straße 7
N
967
H 1080
Budapest
Palace Garázs Rákóczi út 43-45
2001
8.000
8490 Bad
Radkersburg
Halbenrainer Straße 7a
N
626
H 1012
Budapest
1999
Krisztina Garázs Kosciuszko Tádé utca 15
9.050
8530 Deutschlandsberg
Frauentaler Straße 94
N
611
8582 Voitsberg
Hauptstraße 65
N
769
8684 Mürzzuschlag Grautschhof 34
N
1.006
Kärntner Straße 300
N
603
8720 Knittelfeld
Kärtner Straße 73
N
1.605
8750 Judenburg
Burggasse 18a
N
990
8850 Murau
Bundesstraße 14
N
1.071
8940 Liezen
Gesäuse Bundesstraße 26
N
3.260
9020 Klagenfurt
Rosentaler Straße 199
N
1.369
9020 Klagenfurt
Völkermarkter Straße 250
N
1.351
9100 Völkermarkt
Umfahrungsstraße 8
N
1.839
9300 St. Veit/Glan
Friesacher Straße 82
N
611
9300 St. Veit/Glan
N
602
9360 Friesach
Industriestraße 8
N
1.121
9400 Wolfsberg
Ziegeleistraße 2
N
604
9560 Feldkirchen
Eppensteiner Straße 16
N
600
9800 Spittal/Drau
St.-Sigmund-Straße 3
N
600
N
615
8700 Leoben
9990 Lienz/Debant Drautal Bundesstraße 8
FREIZEIT-/HOTELIMMOBILIEN
PLZ
Ort
Straße
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
1020 Wien
Hilton Vienna Danube (Handelskai 269) 2000
1020 Wien
Hotel am Tabor (Taborstraße 25)
1990
19.500
4.980
1020 Wien
Marina Wien (Handelskai 343)
1998
1.265
1060 Wien
Hotel Mercure (Matrosengasse 6-8)
1999
8.740
1100 Wien
Hotel Holiday Inn (Triester Straße 72) 1997
12.314
Ort
1210 Wien
Straße
Brünner Straße 73
Zugang
1991
PLZ
Ort
Straße
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
1010 Wien
Börsegasse 1
2000
1010 Wien
Dorotheergasse 5
2004
1.754
1010 Wien
Getreidemarkt 10
2002
1010 Wien
Himmelpfortgasse 7
1998
5.175
1010 Wien
Naglergasse 21
1991
1.394
N
2.481
2.230
1010 Wien
Schwertgasse 4
1991
1.938
1010 Wien
Wipplingerstraße 10
2000
4.016
1010 Wien
Wollzeile 31
2000
2.077
1020 Wien
Lasallestraße 26
2003
2.069
1020 Wien
Mexikoplatz 24
2003
2.172
1030 Wien
Aspangstraße 29
1990
548
1030 Wien
Barichgasse 19
2003
1.840
1030 Wien
Charasgasse 3
2001
3.408
1030 Wien
Marxergasse 29
2004
4.562
1030 Wien
Rasumofskygasse 11
2003
3.002
1030 Wien
Steingasse 10-14
1990
6.520
1030 Wien
Wassergasse 33
2001
1.651
1040 Wien
Operngasse 36
2002
3.440
1040 Wien
Südtiroler Platz 2
2003
1.007
1040 Wien
Viktorgasse 16
2000
4.510
1040 Wien
Weyringergasse 1-5
2003
8.313
1050 Wien
Gartengasse 2
2002
4.113
1050 Wien
Margaretenstraße 120
2003
1.740
1050 Wien
Ramperstorffergasse 43
2003
2.813
1050 Wien
Reinprechtsdorfer Straße 5
2003
2.064
1050 Wien
Reinprechtsdorfer Straße 54
2003
1.208
1050 Wien
Schönbrunner Straße 48
2003
2.227
1050 Wien
Zeuggasse 1-3
2003
2.867
1050 Wien
Ziegelofengasse 27
2000
3.626
1060 Wien
Gumpendorfer Straße 81
2000
4.809
1060 Wien
Linke Wienzeile 64
2003
2.383
1060 Wien
Otto-Bauer-Gasse 13
2003
1.682
5.375
1070 Wien
Burggasse 28-30
2003
10.836
LOGISTIKIMMOBILIEN
PLZ
WOHNIMMOBILIEN
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
1230 Wien
Richard-Strauss-Straße 33
1997
2.825
1070 Wien
Burggasse 79
1990
1.955
6719 Bludesch
Gais, Walgaustraße 10
2003
20.045
1070 Wien
Burggasse 89
2000
2.253
126
PLZ
Ort
Straße
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
PLZ
Ort
Straße
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
1070 Wien
Kaiserstraße 18
2000
2.189
1050 Wien
Bräuhausgasse 64
N
2.109
1070 Wien
Kaiserstraße 26
2003
1.760
1050 Wien
Franzensgasse 10
N
1.303
1070 Wien
Kaiserstraße 57-59
2000
4.805
1050 Wien
Schloßgasse 6-8
N
2.195
1070 Wien
Kirchberggasse 26
1990
1.169
1060 Wien
Aegidigasse 12
N
2.030
1070 Wien
2004
2.865
1080 Wien
Alser Straße 69
N
408
1070 Wien
Wimbergergasse 12
2003
3.448
1080 Wien
Piaristengasse 31
N
1.365
1080 Wien
2003
2.102
1080 Wien
Tigergasse - Heim
N
2.014
1080 Wien
2001
3.165
1080 Wien
Tigergasse 23-27
N
568
1080 Wien
Strozzigasse 18-20
2003
1.504
1090 Wien
Badgasse 12
N
1.218
N
1090 Wien
Alser Straße 10
2001
3.467
1090 Wien
Zimmermanngasse 22/14
N
47
1090 Wien
Müllnergasse 5-7
2003
2.474
1100 Wien
Alpengasse 7
N
2.449
1090 Wien
Währinger Straße 49
2003
537
1100 Wien
Columbusgasse 104
N
1.336
1090 Wien
Wasagasse 31
2003
2.667
1100 Wien
Emil-Fucik-Gasse 1 (Stg. 1+2); 3 (Stg. 3-5)
N
8.291
1100 Wien
Gudrunstraße 177
2003
1.464
1100 Wien
Franz-Mika-Weg 5
N
8.497
1120 Wien
Rosasgasse 13
1999
1.801
1100 Wien
Hardtmuthgasse 63
N
1.525
1120 Wien
Steinbauergasse 31
2003
1.518
1100 Wien
Hertha-Firnberg-Straße 7
N
4.493
1120 Wien
Vivenotgasse 17
2003
1.188
1100 Wien
Schröttergasse
N
1.100
1130 Wien
Lainzer Straße 145
2003
789
1100 Wien
Trambauerstraße 10
N
4.497
1130 Wien
Premreinergasse 14-18
2000
1.576
1100 Wien
Troststraße 76
N
145
1150 Wien
Hütteldorfer Straße 56
2003
1.744
1100 Wien
Waltenhofengasse; Bürogebäude Screen
N
5.800
1160 Wien
Ottakringer Straße 37
2003
1.449
1110 Wien
Am Hofgartel 12
N
7.082
1170 Wien
Hernalser Hauptstraße 49
2003
2.019
1110 Wien
Dreherstraße 42
N
4.185
1170 Wien
Schumanngasse 67
2000
5.265
1110 Wien
Ernst-Heiss-Gasse 3
N
2.216
1170 Wien
Wattgasse 54
2003
4.648
1110 Wien
Pretschgasse 21
N
10.612
1180 Wien
Anastasius-Grün-Gasse 14
1997
1.499
1110 Wien
Zinnergasse 29a
N
2.454
1180 Wien
Antonigasse 26
2003
2.644
1120 Wien
Bendlgasse 2
N
1.385
1180 Wien
Gersthofer Straße 119
2003
14.409
1120 Wien
Bonygasse 31-32
N
7.704
1180 Wien
Gymnasiumstraße 28
1997
1.257
1120 Wien
Hetzendorfer Straße 93
N
8.533
1180 Wien
Hofmanngasse 6
2001
1.614
1130 Wien
Amalienstraße 40-42
N
2.527
1180 Wien
Staudgasse 35
2003
1.000
1130 Wien
Amalienstraße 75
N
19.670
1180 Wien
Währinger Straße 117-119
2003
2.798
1130 Wien
Auhofstraße 77-87
N
11.764
1190 Wien
Heiligenstädter Straße 117
1990
1.950
1130 Wien
Auhofstraße 99-111
N
14.980
1190 Wien
Hutweidengasse 22
2001
3.081
1130 Wien
Dr.-Schober-Straße 21
N
3.792
1190 Wien
Obersteinergasse 11-15
2003
4.717
1130 Wien
Elisabethallee 37-43
N
4.971
9500 Villach
Moritschstraße 1
2004
1.742
1130 Wien
Fasangartengasse 5-7
N
2.890
1130 Wien
Fleschgasse 15-17
N
3.993
1130 Wien
Hietzinger Hauptstraße 151
N
2.426
1130 Wien
Matrasgasse 4
N
459
1130 Wien
Premreinergasse 25/1
N
53
1130 Wien
Seuttergasse 19
N
805
1130 Wien
Speisinger Straße 80/Stg.1+2
jew. Wohn. Nr. 8
N
152
573 OBJEKTE DES IN 2004
ERWORBENEN BUWOG-PORTFOLIOS
PLZ
Ort
Straße
N
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
1020 Wien
Blumauergasse 1c/8
N
80
1020 Wien
Rustenschacherallee 28
N
1.249
1020 Wien
Rustenschacherallee 30-32
N
4.303
1020 Wien
Schiffamtsgasse 9
N
2.627
1020 Wien
Untere Augartenstraße 5
N
2.894
1020 Wien
Untere Augartenstraße 5
N
1.011
1030 Wien
Am Modenapark 13
N
1.427
1030 Wien
Apostelgasse 26-28
N
2.578
1030 Wien
Reisnerstraße 22
N
876
1030 Wien
Rennweg 89
N
15.292
1030 Wien
Salesianergasse 1b
N
6.033
1040 Wien
Graf-Starhemberg-Gasse 21
N
3.176
127
PLZ
Ort
Straße
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
1140 Wien
Ameisgasse 63
N
8.597
1190 Wien
Zahnradbahnstraße 10
N
3.839
1140 Wien
Breitenseer Straße 102
N
4.281
1200 Wien
Allerheiligenplatz 10
N
2.892
1140 Wien
Einwanggasse 42, 44
N
5.097
1200 Wien
Forsthausgasse 15
N
9.679
1140 Wien
Felbigergasse 117-119, 126
N
13.839
1200 Wien
Forsthausgasse 16-20
N
34.138
1140 Wien
Felbigergasse 41
N
8.047
1200 Wien
Forsthausgasse 16-20 Stg. 2
N
7.017
9.435
1200 Wien
Forsthausgasse Studentenheim
N
2.158
1200 Wien
Leystraße 20a-20d
N
7.534
1140 Wien
1140 Wien
Friedrich-Lieder-Weg 4-8
N
Hadikgasse 170
N
1.878
1140 Wien
Heinrich-Collin-Straße 29-31
N
5.141
1200 Wien
Meldemannstraße 6-10
N
4.791
1140 Wien
Hütteldorfer Straße 122
N
3.637
1200 Wien
1140 Wien
Hütteldorfer Straße 236-240
N
2.737
Öffentlicher Fußweg 4, 6 bei Traisengasse 5;
Pasettistraße 70, 72
N
10.032
1210 Wien
Am Spitz 8 / Whg. Nr. 9+16
N
209
1210 Wien
Andreas-Hofer-Straße 20
N
4.155
1210 Wien
Bessemerstraße 18-20
N
3.892
1210 Wien
Floridusgasse 2-10
N
8.853
1210 Wien
Floridusgasse 25
N
1.051
1210 Wien
Grabmayrgasse 2
N
2.699
1210 Wien
Morelligasse 10
N
6.760
1210 Wien
Ocwirkgasse 11, Stiegen 1-8
N
7.937
1210 Wien
Ostmarkgasse 33
N
6.211
1210 Wien
Plankenbüchlergasse 19
N
3.148
1220 Wien
Bellegardegasse 1
N
1.497
1220 Wien
Berresgasse 4 A, B, C
N
9.211
1220 Wien
Pirquetgasse 14
N
18.112
1220 Wien
Ullreichgasse 13
N
8.051
1230 Wien
Breitenfurter Straße 516
N
1.559
1230 Wien
Corvinusgasse 1-3
N
6.399
1230 Wien
Corvinusgasse 4-6
N
7.310
1230 Wien
Endemanngasse 13
N
3.277
1230 Wien
Endemanngasse 6-18
N
12.251
1230 Wien
Fabergasse 3
N
1.734
1230 Wien
Haßreitersteig 1-3
N
2.056
1230 Wien
Kaserngasse 9
N
958
1230 Wien
Khekgasse 38
N
1.015
1230 Wien
Lange Gasse 106-120
N
7.961
1230 Wien
Mehlführergasse 18
N
7.138
1230 Wien
Perfektastraße 23
N
7.380
1230 Wien
Stipcakgasse 18-22
N
5.446
2020 Hollabrunn
Gerichtsberggasse 2-4, 4a
N
1.417
2103 Langenzersdorf Friedhofstraße 1b, Stiege 1, 2
N
2.165
2103 Langenzersdorf Friedhofstraße 1b, Stiege 3
1140 Wien
Keißlergasse 18, 18a
N
9.718
1140 Wien
Linzer Straße 435-437
N
5.932
1140 Wien
Mitisgasse 5
N
3.576
1140 Wien
1150 Wien
1150 Wien
1150 Wien
1150 Wien
1160 Wien
1160 Wien
1160 Wien
1160 Wien
Steinbruchstraße 33a
Alliogasse 11
Diefenbachgasse 28
Gablenzgasse 91-93
Guntherstraße 9
Enenkelstraße 3a, 5
Habichergasse 31
Herbststraße 74-78
Kreitnergasse 20-24
N
N
N
N
N
N
N
N
N
2.265
1.339
847
7.188
3.041
3.424
4.101
4.763
2.209
1160 Wien
Landsteinergasse 3-7
N
3.617
1160 Wien
Lorenz-Mandl-Gasse 11-17
N
7.301
1160 Wien
1170 Wien
1170 Wien
1170 Wien
Lorenz-Mandl-Gasse 44-46
Andergasse 56
Balderichgasse 19-21
Dornbacher Straße 25
N
N
N
N
3.303
786
2.838
1.220
1170 Wien
Lascygasse 24
N
5.838
1170 Wien
Rebenweg 1
N
7.659
1170 Wien
1180 Wien
Rudolf-Bärenhart-Gasse 11
Abt-Karl-Gasse 13
N
N
473
1.002
1180 Wien
Bastiengasse 39-41
N
5.046
1180 Wien
Dr.-Heinrich-Maier-Straße 46-50
N
4.763
1180 Wien
1180 Wien
1180 Wien
1180 Wien
Ferrogasse 47
Gentzgasse 10
Gentzgasse 10 (Alteshaus)
N
N
N
N
2.089
10.998
893
2.563
1180 Wien
N
1.445
1180 Wien
Littrowgasse 1
N
1.416
1180 Wien
1180 Wien
1180 Wien
Peter-Jordan-Straße 145-149
Pötzleinsdorfer Straße 38
Pötzleinsdorfer Straße 40
N
N
1.844
1.230
N
3.692
N
1.059
2320 Schwechat
Schloßstraße 4
N
2.476
2340 Mödling
Lerchengasse 19
N
2.973
2340 Mödling
Schillerstraße 101
N
1.713
2340 Mödling
Schillerstraße 101
N
1.662
2340 Mödling
Stephan-Milow-Gasse 1
N
320
2345 Brunn
am Gebirge
Gattringerstraße 83
N
1.717
2345 Brunn
am Gebirge
Goldtruhenweg
N
528
1180 Wien
Schopenhauerstraße
N
566
1190 Wien
Bauernfeldgasse 7-9
N
2.364
1190 Wien
Dionysius-Andrassy-Straße 2
N
1.295
1190 Wien
Heiligenstädter Straße 125-127a
N
4.576
1190 Wien
Krapfenwaldgasse 34
N
741
1190 Wien
Kreindlgasse 23
N
3.138
N
3.127
Nußwaldgasse 22a
N
3.341
2345 Brunn
am Gebirge
Liechtensteinstraße 70
1190 Wien
1190 Wien
Reimersgasse 16
N
2.495
2351 Wr. Neudorf
Hauptstraße 62
N
2.154
1190 Wien
Rudolfinergasse 3a
N
148
2361 Laxenburg
Am Kanal 6
N
645
1190 Wien
Saileräckergasse 47-57
N
3.329
2361 Laxenburg
Gusindegasse 2-28
N
1.789
128
PLZ
Ort
Straße
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
PLZ
Ort
Straße
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
2361 Laxenburg
Herbert-Rauch-Gasse 1
N
1.160
3541 Senftenberg
Am Pfennigberg 13
N
145
2361 Laxenburg
Leopold-Figl-Straße 5
N
1.854
3541 Senftenberg
Am Pfennigberg 9
N
145
2361 Laxenburg
N
1.353
3541 Senftenberg
Am Pfeningberg 7
N
145
2361 Laxenburg
N
1.643
3580 Horn
Josef-Misson-Gasse 13-19
N
1.231
2460 Bruck an
der Leitha
Alte Wiener Straße 32-34
N
1.618
3830 Waidhofen
an der Thaya
Magschitzgasse 1
N
816
2460 Bruck an
der Leitha
Arbeitergasse 8-10
N
2.129
3830 Waidhofen
an der Thaya
Raiffeisenstraße 11-13
N
920
2460 Bruck an
der Leitha
Johann-Strauß-Gasse 1-4, 6, 8, 10, 12
N
2.224
3910 Zwettl
Alpenlandstraße 17-19, 19a
N
991
3950 Gmünd
Conrathstraße 21-23
N
924
2500 Baden b. Wien Helenenstraße 79-83
N
1.699
3950 Gmünd
Johann-Strauss-Gasse 1
N
287
2500 Baden b. Wien Kaiser-Franz-Ring 22
N
3.078
4020 Linz
Holzstraße 44-46
N
9.309
2700 Wr. Neustadt
Wielandgasse 1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10,
12, 14, 16, 18, 20, 22
N
6.086
4020 Linz
Hueberstraße 6-8
N
9.275
4020 Linz
Röntgenstraße 2-8
N
2.984
3001 Purkersdorf
Sanatorium
Wiener Straße 64
N
4020 Linz
Rosenauerstraße 35-41
N
1.820
4020 Linz
Werndlstraße 50-58
N
3.712
3002 Purkersdorf
Franz Guschlgasse 5-7
N
1.357
4030 Linz
Alleitenweg 30
N
5.168
3002 Purkersdorf
Karl-Kurz-Gasse 4
N
2.358
4030 Linz
Alleitenweg 39-47
N
2.651
3002 Purkersdorf
Waldgasse 2-4
N
1.396
4030 Linz
Flötzerweg 152, 152 a, b, c, d
N
3.065
3003 Gablitz
Ferdinand-Ebner-Gasse 3
N
446
4030 Linz
Meschedeweg 3
N
5.151
3100 St. Pölten
Abstellplätze St. Pölten
N
-
4030 Linz
Meschedeweg 5-19
N
4.394
3100 St. Pölten
Ausstellungsstraße 1-3
N
1.682
4040 Linz
Colerusstraße 16-28
N
6.568
3100 St. Pölten
Birkengasse 46-50
N
3.382
4040 Linz
Finkstraße 2-6
N
5.242
3100 St. Pölten
Josefstraße 80a, 80b
N
2.536
4040 Linz
Freistädter Straße 86-94
N
3.763
3100 St. Pölten
Josefstraße 82
N
729
4040 Linz
Freistädter Straße 96-98
N
3.681
3100 St. Pölten
Josefstraße 83, 83a-83b, 85-89, 89a
N
2.740
4040 Linz
Heindlstraße 10-16
N
2.869
3100 St. Pölten
Probst-Führer-Straße 38-40
N
1.745
4040 Linz
Heindlstraße 18-22
N
2.379
3100 St. Pölten
Steinfeldstraße 35-45
N
2.895
4040 Linz
Hofmannstraße 9-13
N
2.441
3100 St. Pölten
Wernerstraße 36-38
N
733
4040 Linz
Kürnbergblick 1, 2
N
2.521
3100 St. Pölten
Widerinstraße 11
N
855
4040 Linz
Prager Straße 7-13
N
2.772
3100 St. Pölten
Widerinstraße 9
N
771
N
4.449
3133 Traismauer
Donaustraße 1-14, 2-10, 26
N
10.402
4053 Haid
Lenaustraße 5
bei Ansfelden
3250 Wieselburg
an der Erlauf
Bahnhofstraße 21
N
1.374
4070 Eferding
Johann-Nepomuk-David-Straße 2
N
598
4100 Ottensheim
Bahnhofstraße 31/3
N
584
3250 Wieselburg
Haydnweg 22-24
N
952
4150 Rohrbach
Ehrenreiterweg 9-11
N
1.112
4240 Freistadt
Hessenstraße 4-8
N
2.282
Schülerheim Weinzierl
N
1.965
4240 Freistadt
Linzer Straße 14-16
N
1.461
4320 Perg
Herrenstraße 54
N
970
4320 Perg
Machlandstraße 16
N
837
4400 Steyr
Bogenhausstraße 14-16
N
1.007
4400 Steyr
Bogenhausstraße 8-12
N
1.339
4400 Steyr
Ferdinand-Hanusch-Straße 12-20
N
2.327
4400 Steyr
Johann-Puch-Straße 27c/III
N
1.232
4400 Steyr
Resselstraße 32
N
707
4451 Garsten
Carlonestraße 12-14
N
639
3.852
an der Erlauf
3250 Wieselburg
an der Erlauf
3300 Amstetten
N
1.440
N
1.293
3400 Klosterneuburg Albrechtstraße 93-95, 95a
N
1.498
3400 Klosterneuburg Feldgasse 50-54
N
283
N
1.515
3390 Melk
Joseph-Haydn-Straße 14-20
Abt-Karl-Gasse 35
3400 Klosterneuburg Feldgasse 51, 51a, 53, 53a, 55, 55a,
57, 57a, 59, 59a, 61, 61a, 63, 63a, 67, 69
3400 Klosterneuburg Kierlinger Hauptstraße 37-41
3400 Klosterneuburg Kierlinger Hauptstraße 61
N
2.020
N
1.968
Dr.-Alfred-Nagl-Gasse 14, 16
N
2.180
Dr.-Karl-Dorrek-Straße 28
N
1.590
Klomserstraße 12, 12a-12c
N
4.416
3541 Senftenberg
Am Pfeningberg 15
N
145
3541 Senftenberg
Am Pfeningberg 17
N
145
3541 Senftenberg
Am Pfennigberg 11
N
145
3500 Krems
an der Donau
3500 Krems
an der Donau
3500 Krems
an der Donau
129
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
4451 Garsten
Carlonestraße 4-10
N
1.920
5020 Salzburg
Mayburger Kai 68-72, 72a
N
1.349
4560 Kirchdorf an
der Krems
Keplerstraße 5
N
1.107
5020 Salzburg
Rosa-Hofmann-Straße 1-5
N
1.942
5020 Salzburg
Rudolf-Biebl-Straße 29-39
N
3.027
4560 Kirchdorf an
der Krems
Maderspergerstraße 3-5
5020 Salzburg
Schießstattstraße 20
N
1.495
5020 Salzburg
Siezenheimer Straße 26-30, 30a, 30b
N
2.044
4560 Kirchdorf an
der Krems
Weberstraße 16-20
5020 Salzburg
Walserweg 11-17
N
1.909
4600 Wels
Bonellistraße 1-7
N
2.608
5020 Salzburg
Willibald-Hauthaler-Straße 13-15, 17, 17a N
2.801
4600 Wels
Carl-Richter-Straße 1-3
N
1.767
5071 Wals bei
Salzburg
Grenzstraße 361-368
N
3.690
4600 Wels
Carl-Richter-Straße 5-7
N
1.557
N
3.034
Laahener Straße 12, 12a
N
1.889
5071 Wals bei
Salzburg
Käferheimer Straße 43-49
4600 Wels
4600 Wels
Laahener Straße 14-16
N
1.370
N
1.536
N
1.404
5071 Wals bei
Salzburg
Obere-Walserberg-Straße 58-60
4600 Wels
4600 Wels
N
2.417
N
3.274
Marktplatz 2-4
N
854
5071 Wals bei
Salzburg
Uferstraße 171-175
4651 Stadl-Paura
4710 Grieskirchen
Griesstraße 5-11
N
1.621
Uferstraße 214-217
N
2.388
4780 Schärding
Kainzbauernweg 20-24
N
1.355
5071 Wals bei
Salzburg
4780 Schärding
Max-Hirschenauer-Straße 26
N
914
Walser Straße 438-441
N
2.175
4780 Schärding
Passauer Straße 12-14
N
1.168
5071 Wals bei
Salzburg
4780 Schärding
Peter-Rosegger-Weg 2a, 2b, 4a, 4b, 6
N
2.963
5081 Anif
Am Gois Nr. 15, 15a, 17, 17a, 17b
N
5.202
4780 Schärding
Schmiedweg 2, 1
N
1.097
5084 Großgmain
Falkenweg 451
N
892
4785 Haibach
Gattern Nr. 48-49
bei Schärding
N
1.003
5091 Unken
Niederland 145-145d
N
1.254
Bräumühlweg 25-31
N
1.262
4785 Haibach
Hinding 39
bei Schärding
N
418
5101 Bergheim
bei Salzburg
Bräumühlweg 33-43
N
1.739
4810 Gmunden
Scharnsteiner Straße 6-8
N
1.304
5101 Bergheim
bei Salzburg
4810 Gmunden
Stefan-Fadinger-Straße 7-9
N
575
5101 Bergheim
bei Salzburg
Bräumühlweg 45-51
N
1.498
4820 Bad Ischl
Dumbastraße 2a-2b
N
2.835
4840 Vöcklabruck
Mittelschulweg 8-14
N
2.267
4840 Vöcklabruck
Rainer-Maria-Rilke-Weg 7-9
N
1.260
4861 Schörfling
am Attersee
Khevenhüllerstraße 30
N
4910 Ried im
Innkreis
Rabenbergerweg 1-5
4910 Ried im
Innkreis
Riedauer Straße 2-6
4910 Ried im
Innkreis
Riedauer Straße 8
N
N
2.450
1.564
5161 Elixhausen
Ursprungstraße 4
N
1.622
5201 Seekirchen
am Wallersee
An der Fischach 10-14
N
1.572
447
5280 Braunau
am Inn
Fleschenfeldstraße 10-16
N
2.488
N
1.314
5280 Braunau
am Inn
Hammersteinstraße 10, 19-23
N
2.033
N
1.580
5310 Mondsee
Lindenthalerstraße 19-21
N
795
5400 Hallein
Johannes-Döttl-Straße 2
N
1.640
N
602
4975 Suben
Suben Nr. 71-72
N
858
5020 Salzburg
Alpenstraße 19
N
2.462
5400 Hallein
Johannes-Döttl-Straße 4
N
623
5400 Hallein
Pfarrhofgutweg 5-7, 10-12, 37-39
N
3.544
5400 Hallein
Pfarrhofgutweg 9-35
N
6.154
5500 Bischofshofen Hauptschulstraße 13-21
N
2.225
5500 Bischofshofen Hauptschulstraße 23-25
N
1.940
5600 St. Johann
Ing.-Ludwig-Pech-Straße 4-8
N
1.159
Mehrlgasse 3-5
N
725
Neu-Reinbach 10
N
663
Salzburger Straße 9-13
N
1.231
Sparkassenstraße 17-21
N
1.636
1.032
5020 Salzburg
Alpenstraße 21-23
N
1.487
5020 Salzburg
Alpenstraße 25-35
N
3.537
5020 Salzburg
Anton-Behacker-Straße 9
N
934
5020 Salzburg
Anton-Steinhart-Straße 1-5, 16-18
N
2.612
5020 Salzburg
Anton-Steinhart-Straße 4-14
N
2.990
5020 Salzburg
Banaterstraße 1-11
N
9.604
5020 Salzburg
Bergheimerstraße 57
N
1.609
im Pongau
5020 Salzburg
Erzbischof-Gebhard-Straße 4-8
N
1.667
5600 St. Johann
5020 Salzburg
Felix-Harta-Straße 4-12
N
2.970
im Pongau
5020 Salzburg
Gaswerkgasse 6
N
1.056
5600 St. Johann
5020 Salzburg
Lederwaschgasse 20-24
N
1.650
im Pongau
5020 Salzburg
N
1.226
5640 Badgastein
Karl-Heinrich-Waggerl-Straße 35-39
N
5020 Salzburg
N
3.689
5640 Badgastein
Stubnerkogelstraße 47
N
684
5020 Salzburg
Leonhard-von-Keutschach-Straße 8-12
N
2.260
5645 Böckstein
Bergherrenstraße 3-13
N
2.440
5020 Salzburg
Maria-Cebotari-Straße 21-37
N
3.389
5700 Zell am See
Fuchslehenstraße 4
N
638
130
im Pongau
5600 St. Johann
im Pongau
5600 St. Johann
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
5700 Zell am See
Steinergasse 10-16
N
2.046
6176 Völs
Herzog-Sigmund-Straße 1, 1a, 3, 3a
N
4.843
5700 Zell am See
Steinergasse 11
N
1.410
6176 Völs
Herzog-Sigmund-Straße 2, 2a, 4, 4a, 6, 6a, 6b N
7.090
5700 Zell am See
Wildentenweg 10
N
1.175
6176 Völs
Maximilianstraße 6, 6a, 6b
N
3.790
5760 Saalfelden am Lichtenbergstraße 2-10
Steinernen Meer
N
2.281
6261 Strass im
Zillertal
Strass Nr. 94
N
340
5760 Saalfelden am Palvenstraße 16-18
Steinernen Meer
N
1.229
6330 Kufstein
Langkampfnerstraße 11-13
N
1.761
6330 Kufstein
Langkampfnerstraße 9, 9a
N
1.565
6020 Innsbruck
An der Furt 10-14
N
2.586
6330 Kufstein
Stimmerfeldstraße 13-17
N
2.128
6020 Innsbruck
An der Furt 16-17
N
879
6330 Kufstein
N
3.712
6020 Innsbruck
An der Furt 17a-17b, 19a-19b
N
2.876
6330 Kufstein
N
2.156
6020 Innsbruck
An der Furt 18-19
N
597
6335 Thiersee
Lechen Nr. 46
N
530
6020 Innsbruck
An der Furt 20-21
N
816
6370 Kitzbühel
Achenpromenade 6-8, 8a
N
765
6020 Innsbruck
An der Furt 2-3
N
1.613
6370 Kitzbühel
Hammerschmiedstraße 2-4
N
1.230
6020 Innsbruck
An der Furt 4-8
N
2.367
6020 Innsbruck
An der Furt 9
N
172
6020 Innsbruck
Andechsstraße 21-27
N
6020 Innsbruck
N
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
N
N
6370 Kitzbühel
Malinggasse 35-41
N
615
Alfons-Walde-Weg 3
N
981
2.652
6372 Oberndorf
in Tirol
2.277
6500 Landeck
Brixnerstraße 9-11
N
290
2.709
6500 Landeck
Kirchenstraße 4-10
N
294
2.497
6543 Nauders
Nauders Nr. 354
N
550
Garmischer Straße 28-30
N
1.164
6020 Innsbruck
Andechsstraße 5-19
N
4.607
6632 Ehrwald
6020 Innsbruck
Botanikerstraße 5-5d
N
1.968
6700 Bludenz
Beim Kreuz 41-42
N
1.077
4.073
6712 Bludesch
Thomasweg 7a-7d
N
1.981
5.243
6712 Bludesch
Walgaustraße 20-30
N
2.819
851
6764 Lech
Lech Nr. 226
N
410
Blasenberggasse 2-18
N
2.360
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
Clemens-Holzmeister-Straße 2-16
Erzherzog-Eugen-Straße 32-36
Gerhard-Hauptmann-Straße 46
N
N
N
6020 Innsbruck
Gerhard-Hauptmann-Straße 50
N
689
6800 Feldkirch
6020 Innsbruck
Hans-Untermüller-Straße 5-7
N
4.609
6800 Feldkirch
Böschenmahdstraße 30, 30a
N
2.205
4.500
6800 Feldkirch
Böschenmahdstraße 36-38
N
2.843
552
6800 Feldkirch
Pfarrer-Gunz-Straße 3
N
1.013
2.468
6800 Feldkirch
N
1.909
1.077
6800 Feldkirch
N
1.013
1.276
6800 Feldkirch
Riedteilweg 28, 28a
N
2.105
1.236
6850 Dornbirn
Beckenhag 7-9
N
1.035
1.133
6900 Bregenz
Achsiedlungsstraße 21-25
N
4.833
1.416
6900 Bregenz
Achsiedlungsstraße 69-71, 79
N
3.472
921
6900 Bregenz
Auf der Matte 28-38
N
3.256
1.033
6900 Bregenz
Felchenstraße 4-6
N
1.233
1.284
6900 Bregenz
Felchenstraße 8-12
N
1.637
467
6900 Bregenz
Im Dorf 1-5
N
1.096
466
6900 Bregenz
Reutegasse 46-48
N
1.251
2.094
6912 Hörbranz
Richard-Sannwald-Platz 6-8
N
2.631
3.402
6923 Lauterach
Bundesstraße 103b-103c
N
1.427
6952 Hittisau
Banholz 383
N
436
6974 Gaißau
Sonnenfeldstraße 34
N
494
7000 Eisenstadt
Josef-Reichl-Gasse 15
N
1.473
7000 Eisenstadt
Kirchäckergasse 6
N
440
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6020 Innsbruck
6108 Scharnitz
Höttinger Au 72
Kärntner Straße 30-32
Kärntner Straße 34-36
Mitterweg 114, 114a, 116, 116a
Mitterweg 160-166
Prinz-Eugen-Straße 70-76
Prinz-Eugen-Straße 84a-84b
Reichenauer Straße 21, 23c
Reichenauer Straße 23, 23a, 23b
Reichenauer Straße 25-27
Reichenauer Straße 92, 92a-92d
Weingartnerstraße 115-125
Scharnitz 264-265
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
N
2.915
356
6130 Schwaz
Alois-Norer-Straße 1-5
N
1.335
6130 Schwaz
Anton-Ofner-Straße 4
N
162
6130 Schwaz
Gilmstraße 29-31
N
478
6150 Steinach
am Brenner
Erlach 158-159
N
651
6150 Steinach
am Brenner
Schlurnweg 18-22
N
2.182
6176 Völs
Aflinger Straße
N
-
6176 Völs
Aflinger Straße 13, 13a, 13b
N
3.922
6176 Völs
Aflinger Straße 17, 17a-17b
N
1.337
6176 Völs
Aflinger Straße 19-27
N
6.116
131
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
7000 Eisenstadt
Ruster Straße 66b
N
770
8230 Hartberg
Steinfeldgasse 1
N
501
7000 Eisenstadt
Ruster Straße 66d
N
684
8230 Hartberg
Steinfeldgasse 2-4
N
1.002
7000 Eisenstadt
Ruster Straße 66a, 66c
N
1.413
8280 Fürstenfeld
Südtiroler Straße 19
N
305
7000 Eisenstadt
Wormser Straße 1-4, 6-16
N
2.440
8280 Fürstenfeld
Südtiroler Straße 21-25
N
1.008
7100 Neusiedl
am See
Semmelweisgasse 18
N
2.351
8280 Fürstenfeld
Wieskapellenweg 17-25
N
2.133
8330 Feldbach
Gaulhoferstraße 1-5
N
942
Ringstraße 31-37
N
1.902
7350 Oberpullendorf Augasse 45-47
N
490
8330 Feldbach
7400 Oberwart
Obere Hochstraße 11-13
N
835
8330 Feldbach
Schillerstraße 22-24, 25
N
1.054
7400 Oberwart
Obere Hochstraße 15
N
410
8430 Leibnitz
Schulweg 1-7
N
1.872
7423 Pinkafeld
Antoniefeldstraße 4-6
N
1.523
8471 Spielfeld
Spielfeld Nr. 176-178
N
881
7423 Pinkafeld
Turbagasse 1
N
239
Kodolitsch-Hof
N
690
N
558
8490 Bad
Radkersburg
8490 Bad
Radkersburg
Neubaustraße
N
705
Dr.-Hans-Klöpfer-Weg 6
N
654
Schillerstraße 5
N
377
Schulgasse 2-6
N
1.466
8580 Köflach
Viktor-Suppan-Straße 22-24
N
1.202
8600 Bruck an
der Mur
Bergstraße 33-35
N
1.309
8600 Bruck an
der Mur
Feldgasse 1-2
N
1.743
8600 Bruck an
der Mur
Fraunedergasse 4
N
1.154
8600 Bruck an
der Mur
Schillerstraße 32-36
N
2.733
8605 Kapfenberg
Wiener Straße 74-78
N
1.911
8650 Kindberg
Sportgasse 6-10
N
922
8680 Mürzzuschlag Rosegger Gasse 39-41
N
2.566
8684 Spital am
Semmering
Bundesstraße 24a
N
619
8700 Leoben
Alois-Edlinger-Straße 28-30
N
1.934
8700 Leoben
Anzengrubergasse 10-14
N
1.565
8700 Leoben
Anzengrubergasse 23-27
N
1.195
8700 Leoben
Barbaraweg 8-22, 28-46, 52-54
N
1.577
8700 Leoben
Fischerauergasse 9-11,13-20, 22
N
9.083
8700 Leoben
Judendorfer Straße 33, 33a, 33b
N
5.808
8700 Leoben
Max-Tendler-Straße 6-10
N
1.236
8700 Leoben
Pichlmayergasse 1-5
N
1.644
8700 Leoben
Schellhofgasse 1-5
N
1.721
8700 Leoben
Schellhofgasse 17-23
N
1.216
8700 Leoben
Schellhofgasse 7-15
N
2.261
8700 Leoben
Südtiroler Gasse 4-10
N
1.719
847
8740 Zeltweg
Fleischergasse 10
N
885
Grössingstraße 20
N
1.336
1.044
7432 Oberschützen Willersdorfer Straße 42
8010 Graz
Am Hofacker 1-7, 7a
N
2.506
8010 Graz
Am Hofacker 2
N
3.367
8010 Graz
Am Hofacker 4
N
760
8010 Graz
Am Hofacker 6
N
1.733
8010 Graz
Am Hofacker 8-12
N
3.316
8010 Graz
Am Hofacker 9-13
N
1.927
8010 Graz
Bahnhofgürtel 57
N
2.430
8010 Graz
Carnerigasse 10
N
4.570
8010 Graz
Carnerigasse 11-13
N
2.071
8010 Graz
Carnerigasse 12
N
4.578
8010 Graz
Carnerigasse 14-20
N
5.466
8010 Graz
Carnerigasse 1-9
N
4.417
8010 Graz
Carnerigasse 22-28
N
5.591
8010 Graz
Friedrichstraße 25
N
2.650
8010 Graz
Froschaugasse 7
N
5.211
8010 Graz
Grillparzerstraße 28-30
N
1.563
8010 Graz
Laimburggasse 29-33
N
1.720
8010 Graz
Meinonggasse 5-9
N
1.770
8010 Graz
Moserhofgasse 24, 24a-24e
N
4.548
8010 Graz
Peter-Tunner-Gasse 39-49
N
907
8010 Graz
Schützenhofgasse 5
N
676
8010 Graz
Steyrergasse 34
N
879
N
1.729
8010 Graz
Theodor-Körner-Straße 62-64
8010 Graz
Theodor-Körner-Straße 75-87
N
6.157
8010 Graz
Theodor-Körner-Straße 86
N
2.478
8010 Graz
8010 Graz
8010 Graz
8020 Graz
8020 Graz
8020 Graz
8020 Graz
8020 Graz
8020 Graz
Vogelweiderstraße 28-32
Vogelweiderstraße 40-48
Wilhelm-Raabe-Gasse 7-11
Algersdorfer Straße 66, 66a-66c
Alte Poststraße 12
Alte Poststraße 14-20
Alte Poststraße 2-10
Blümelstraße 10, 10a, 12-18, 18a
Grillparzerstraße 32
N
N
N
N
N
N
N
N
N
2.897
6.983
1.592
6.781
7.353
6.358
4.959
6.801
8045 Graz/Andritz
Prohaskagasse
N
5.518
8740 Zeltweg
8160 Weiz
Franz-Pichler-Straße 14-16
N
117
8740 Zeltweg
Grössingstraße 22
N
1.081
8740 Zeltweg
Hauptstraße 92
N
859
Dr.-Theodor-Körner-Platz 3
N
2.061
8160 Weiz
Hans-Kloepfer-Gasse 9-11
N
8200 Gleisdorf
Dr.-Hermann-Hornung-Gasse 56
N
568
8750 Judenburg
8200 Gleisdorf
Johann-Josef-Fux-Gasse 2-8
N
923
8750 Judenburg
Dr.-Theodor-Körner-Platz 5-7
N
1.502
6.955
8750 Judenburg
Sackgasse 13-15
N
1.032
8850 Murau
Erzherzog-Johann-Siedlung 4-5
N
830
8940 Liezen
Grimminggasse 22-22a
N
537
8223 Stubenberg/
See
Zeil 136
8230 Hartberg
Grünfeldgasse 7
132
N
N
548
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
8940 Liezen
Roseggergasse 1-3
N
1.014
8950 Stainach
Stainach Nr. 320
N
486
8952 Irdning
Irdning Nr. 84-88
N
1.598
8952 Irdning
Schulstraße 161
N
978
9020 Klagenfurt
Auergasse 8-12
N
2.318
9020 Klagenfurt
Christoph-Martin-Wieland-Straße 23-27
N
2.858
9020 Klagenfurt
Christoph-Martin-Wieland-Straße 29
N
2.900
9020 Klagenfurt
Christoph-Martin-Wieland-Straße 31-35
N
1.988
9020 Klagenfurt
Fischlstraße 17
N
4.354
9020 Klagenfurt
Fischlstraße 21
N
4.777
9020 Klagenfurt
Friedlstraße 12
N
1.008
9020 Klagenfurt
Funderstraße 16-18
N
1.419
9020 Klagenfurt
Funderstraße 20-22
N
1.767
9020 Klagenfurt
Funderstraße 24-26
N
1.077
9020 Klagenfurt
Georg-Lora-Gasse 20-24
N
2.308
9020 Klagenfurt
Mießtalerstraße 23
N
2.092
9020 Klagenfurt
Mozartstraße 22
N
1.760
9020 Klagenfurt
Mozartstraße 29-53
N
520
9020 Klagenfurt
Mozartstraße 55-59
N
2.474
9020 Klagenfurt
Obirstraße 36-40
N
1.556
9020 Klagenfurt
Ramsauerstraße 20-22
N
3.116
9020 Klagenfurt
Reichenberger Straße 35-45
N
4.836
9020 Klagenfurt
Rilkestraße 2-4
N
1.742
9020 Klagenfurt
Rilkestraße 6-14
N
4.589
9020 Klagenfurt
Rudolfsbahngürtel 24-26
N
1.197
9073 KlagenfurtViktring
Haselbachweg 2-46
N
2.983
Langobardenweg 1-5
N
1.750
Limburggasse 1-55
N
1.425
9201 Krumpendorf
10.-Oktober-Straße 18-24
N
1.311
9201 Krumpendorf
10.-Oktober-Straße 6-16
N
2.512
9201 Krumpendorf
Berthastraße 45-47
N
1.507
9300 St. Veit an
der Glan
N
1.297
9300 St. Veit an
der Glan
Gerichtsstraße 12-14
N
1.265
9300 St. Veit an
der Glan
Sponheimerstraße 4-6
N
718
9400 Wolfsberg
Lindhofstraße 5-7
N
1.169
9400 Wolfsberg
Lindhofstraße 9
N
782
9400 Wolfsberg
St.-Michaeler-Straße 28
N
1.331
9500 Villach
Auer-von-Welsbach-Straße 10-14
N
2.710
9500 Villach
Auer-von-Welsbach-Straße 8
N
1.537
9500 Villach
Heimstraße 6-8
N
739
9500 Villach
Jakob-Ghon-Allee 22-26
N
2.318
9500 Villach
Jakob-Ghon-Allee 28-32
N
1.923
9500 Villach
Ossiacher Zeile 30
N
3.117
9560 Feldkirchen
in Kärnten
Bambergerplatz 13
N
914
9601 Arnoldstein
Dr.-Julius-Kugy-Straße 9-11
N
1.805
9620 Hermagor
Hauptstraße 61-63
N
995
9800 Spittal an
der Drau
Gottscheerstraße 1-3
N
526
PLZ
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
9800 Spittal an
der Drau
Lagerstraße 11-13
N
1.350
9800 Spittal an
der Drau
Lagerstraße 7-9
N
1.369
9800 Spittal an
der Drau
Ulrich-von-Cilli-Straße 57
N
2.127
9800 Spittal an
der Drau
Ulrich-von-Cilli-Straße 59
N
2.224
9900 Lienz
Andreas-Hofer-Straße 18-26
N
1.351
9900 Lienz
Andreas-Hofer-Straße 28-30
N
1.196
9900 Lienz
Dolomitenstraße 41-43
N
1.417
9900 Lienz
Dolomitenstraße 45-47
N
1.498
9900 Lienz
Drahtzuggasse 7-9
N
2.415
9900 Lienz
Michael-Gamper-Straße 1-3
N
1.232
GESAMTSUMME IMMOAUSTRIA
2.942.439
133
IMMOBILIENBESTAND/IMMOEAST
IMMOEAST
1)
BÜROIMMOBILIEN
Land Ort
Straße
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
CZ
Prag
Arbes
2002
6.449
CZ
Prag
European Business Center
2001
3.830
CZ
Prag
Italská
2001
3.060
CZ
Prag
Palladium
2001
79.510
CZ
Prag
Pankrác Business Corner
2002
6.215
CZ
Prag
Pankrác House
2002
20.996
CZ
Prag
Valdek
2002
5.834
CZ
Prag
Vinice
2004
37.167
CZ
Prag
Vitek
2003
105.277
H
Budapest
Arpad Center
2002
6.932
H
Budapest
East-West Business Centre
2004
27.032
H
H
H
Budapest
Budapest
Budapest
Globe 13
2004
N 34.324
2002
Globe 3
2004
21.870
N
7.952
H
Budapest
Mester Business Park
2001
H
Budapest
Obuda Gate Office Center
2003
20.191
H
Budapest
2004
N 15.542
H
Budapest
2004
N 18.069
H
Budapest
Xenter 13 Office Building
2004
11.927
PL
Poznan
2004
N 22.369
PL
Warschau
Bokserska Office Centre
2004
N
PL
Warschau
Crown Point
2005
N 10.989
PL
Warschau
Crown Tower
2004
N
8.528
PL
Warschau
Cybernetyki Office Centre
2004
N
7.438
Land Ort
Straße
CZ
Opletalová
Prag
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
2003
10.284
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
LOGISTIKIMMOBILIEN
Land Ort
Straße
CZ
Prag
Rudna Logistics Park
2003
115.917
CZ
Prag
2004
N 61.237
H
Budapest
2004
N 14.649
PL
Warschau
2004
N 17.455
PL
Warschau
2005
N 13.559
PL
Warschau
Zeran Park
2004
52.411
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
200.000
7.095
PL
Warschau
IO-1
2004
N 29.823
RO
Bukarest
2004
N 13.688
RO
Bukarest
Iride Business Park
2004
N 85.586
RO
Bukarest
Otopeni
2004
N 14.746
RUS
Moskau
Gogolevsky boulevard 11
2005
N 10.897
RUS
Moskau
Lesnaya Straße 3
2005
N
SK
Bratislava
2004
N 55.067
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
8.000
WOHNIMMOBILIEN
Land Ort
Straße
CZ
Prag
Novy Eden
2004
5.468
CZ
Prag
Stodulky
2004
21.500
CZ
Prag
Vokovice
2004
10.950
H
Budapest
Engel Park
2004
27.660
H
Budapest
Sun Palace
2004
46.759
H
Györ
Györ
2004
216.000
PL
Warschau
Lesna Polana
2004
37.278
GESAMTSUMME IMMOEAST
1.948.247
Land Ort
Straße
CZ
Hradec Kralove Futurum Centrum
2003
57.568
CZ
Olomouc
Hana Centrum
2003
15.000
CZ
Ostrava
Futurum Centrum
2003
56.051
CZ
Prag
Park Hostivar
2002
36.516
PL
Glogow
Galeria Glogow
2004
N 22.050
PL
Gniezno
Galeria Gniezno
2004
N 18.750
PL
Grudziadz
Galeria Grudziadz
2004
N 21.400
PL
Kalisz
Galeria Kalisz
2004
N 25.159
PL
Katowice
Silesia City Centre
2005
N 66.318
PL
Ostrowiec
Galeria Ostrowiec
2004
N 22.500
PL
Poznan
Galeria Poznan
2004
N 36.205
PL
Wloclawek
Real Hypermarket
2004
13.200
134
der Immobilie angegeben. Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMOEAST beträgt 711.356 m2.
IMMOBILIENBESTAND/IMMOWEST
1)
IMMOWEST
BÜROIMMOBILIEN
Land Ort
Straße
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
B
Brüssel
Loi 15
2004
N 18.578
D
Düsseldorf
Emanuel-Leutze-Straße
2004
19.200
D
Hamburg
Gänsemarkt 45
2005
N 12.126
D
NiederEschbach
Berner Straße 38
2003
10.613
D
Offenbach
Kaiserstraße 73
2003
3.613
F
Louveciennes/ Rue de la Princesse
Versailles
2004
N 15.800
F
Montrouge
50 Avenue Jean Jaurès
2005
N 69.699
F
Paris
Clichy Boulevard Leclerc
2001
33.438
F
Paris
L'Imprimerie Nationale
2004
N 37.500
F
Paris
Montrouge 1 Rue Barbès
2002
17.665
F
Paris
Route de la Reine
2002
4.099
F
Paris
Rue Baudin, Les Vallois
2002
10.269
F
Paris/Montreuil Avenue Léon Gaumont
2004
41.956
F
Paris/
Nanterre
5-6 Esplanade
Charles de Gaulle (Le Carillon)
2002
21.322
F
Richelieu
Rue Richelieu
2003
F
St. Denis
La Chapelle
2004
N
9.600
FIN
Helsinki
Kluuvikatu
2004
N
8.280
FIN
Oulu
Pilot 1
2004
N
4.330
FIN
Tampere
Dynamo
2004
N 12.443
GB
London
Cheapside
2003
16.865
I
Mailand
Assago Asset
2003
16.227
I
Mailand
Piazza 4 Novembre
2003
13.251
I
Mailand
Via Gallarate 184
2002
I
Mailand
Viale Jenner
Ort
Straße
Zugang
D
Castrop-Rauxel FMZ Siemensstraße
2005
N
GB
Cumbernauld/ Cumbernauld
Schottland
2004
N 30.690
USA
Las Vegas, NV Paradise Esplanade
(Nevada)
2004
5.482
USA
Miami, FL
(Florida)
2004
N 39.139
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Palmetto Lakes Portfolio
9.495
Land Ort
Straße
CH
St. Moritz
Hotel Kempinski
D
Neu-Isenburg Frankfurter Straße 190
2003
F
Roquebrune
2002
USA
Fort LauderTrump International Hotel
dale, FL (Florida)
2004
USA
Ft. Worth,
TX (Texas)
2004
4.181
USA
Grand Prairie, Riverside Golf Course
TX (Texas)
2004
139
USA
Grand Prairie, Woodhaven Country Club
TX (Texas)
2004
3.716
USA
Northville Hills, Northville Hills Golf Club
MI (Michigan)
2004
929
10.455
USA
NY (New York) 350 West 42nd Street
2004
N 51.598
9.400
USA
NY (New York) Days Inn Hotel (8th Avenue Hotel)
2004
N 23.162
USA
NY (New York) Howard Johnson Hotel
(8th Avenue Hotel)
2004
N 19.763
2004
N 23.225
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
N 30.498
12.300
2002
PLZ
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
I
Mailand
Via Agnello 18
2003
4.569
I
Rom
IBM Building
2003
36.315
Villa Esmara
Diamond Oaks Country Club
USA
Pasadena, CA Pasadena Hilton
(Kalifornien)
* Aufgrund von Zubauten als neu deklariert.
2002 N* 28.030
13.781
639
N
7.284
S
Stockholm
Borgarfjord 2
2004
N 41.341
USA
Chicago, IL
(Illinois)
550 West Adams
2004
N 44.950
USA
Dallas, TX
(Texas)
545 Carpenter Freeway
2005
N 34.281
USA
Dallas, TX
(Texas)
909 Lake Carolyn
2005
N 33.538
USA
Los Angeles, One Wilshire
CA (Kalifornien)
2002
53.865
Land Ort
Straße
USA
Manhattan, NY 261 Fifth Avenue
(New York)
2004
39.607
CH
Derendingen
Derendingen Nr. 125/
Luterbachstrasse 3
2005
USA
Minneapolis, Fifth Street Towers
MN (Minnesota)
2004
N 99.400
D
Bingen
Logistikcenter
2003
27.200
D
Duisburg
Am Blumenkampshof 70
2004
N 61.732
Norwalk, CT
(Connecticut)
2005
D
Frankfurt
Ferdinand-Porsche-Straße
2004
N 12.569
D
Glinde
Wilhelm-Bergner-Straße 1
(bei Hamburg)
2002
54.468
USA
LOGISTIKIMMOBILIEN
River Park
N 38.298
USA
Washington
D.C.
1010 Massachussetts Avenue
2004
N
USA
Washington
D.C.
1275 K Street
2004
N 22.190
3.933
der Immobilie angegeben. Die beteiligungsproportionale Nutzfläche der IMMOWEST beträgt 489.684 m2.
135
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Boston, MASS Parris Landing
(Massachusetts)
2004
N 38.172
USA
Boston, MASS Strada 234
(Massachusetts)
2003
12.104
USA
Chicago, IL
(Illinois)
2004
4.831
USA
Columbia, MD Hobbits Grove
(Maryland)
2005
N 16.470
USA
Falls Church,
VA (Virginia)
High Point at Jefferson Park
2004
N 22.760
USA
Falls Church,
VA (Virginia)
Renaissance 2230
2004
N 30.471
USA
Fort LauderNu River Landing
dale, FL (Florida)
2004
N 63.802
USA
Ft. Meyers,
FL (Florida)
High Point Place
2004
51.654
USA
Houston,
TX (Texas)
Eldrige Appartements
2004
N 35.322
USA
Las Vegas,
NV (Nevada)
Allure
2004
N 40.220
USA
Melville, NY
(New York)
Huntington Terrace
2003
21.406
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
PLZ
Ort
2004
N 12.352
USA
PLZ
Ort
Straße
D
HamburgAllermöhe
Werner-Schröder-Straße 1
D
Hannover
Am Großmarkt
2004
N 16.970
D
Kassel
Logistikcenter
2003
45.000
D
Nürnberg
Duisburger Straße 89
2004
N 16.687
D
Otzberg
Reinhard-Müller-Ring
2003
44.297
D
Steinhagen
Waldbadstraße 24-26
2004
N 15.285
E
Barcelona
La Granada
2001
60.767
E
Tarragona
Logistikzentrum
2005
N 46.000
F
Allonne (nahe Allonne
Beauvais)
2004
N 32.062
F
Dourges
Dourges Distripole Building D
2004
N 36.100
F
Dourges
Dourges Distripole Building E
2003
21.650
F
Le Havre
Port Autonome du Havre
2005
N 24.000
F
Lyon
Plaine de L'Ain
2003
50.557
F
Marseille
Clesud II ("C")
2005
N 25.155
F
Marseille
Salon de Provence
2004
N 20.586
F
Paris
Bonneuil-en-France 1a
2004
48.270
F
Paris
Brie Compte Robert A+B
2003
38.758
F
Paris
Sénart Tigery
2002
16.018
F
Paris/Sénart
Moissy-Cramayel
2004
N 30.436
F
Logistikzentrum
2005
N 35.000
F
Porte Les
Valence
St. Witz
Logistikcenter
2003
20.000
F
Toulouse
Eurocentre Building C
2004
19.350
I
Pescara/
Abruzzo
San Salvo
2004
37.000
I
Piagenza/
Mailand
Castel San Giovanni A+B
2004
N 46.872
NL
Rotterdam,
Logistik-Portfolio
Utrecht, Ammersfoot
2004
N 84.307
S
Botkyrka/
Stockholm
Loviseberg I+III
2004
N 34.079
USA
Fontana, CA
(Kalifornien)
Calabash I
2005
N 49.083
USA
Ontario, CA
(Kalifornien)
Haven Distribution Center
2005
N 77.137
WOHNIMMOBILIEN
Lincoln Park
USA
NY (New York) 99th and Broadway
2005
N 35.342
USA
Queens,
Savoy at Little Neck
NY (New York)
2004
9.450
USA
Raleigh, NC
Sunrise of North Hills
(North Carolina)
2004
N
USA
Redmond, WA Ravenwood at the Park
(Washington)
2005
N 31.629
USA
Redondo
Redondo Beach
Beach, CA (Kalifornien)
2005
N
USA
San Diego,
Atria
CA (Kalifornien)
2004
N 18.867
USA
San Diego,
Heights at Carmel Valley
CA (Kalifornien)
2004
N 23.690
USA
San Diego,
Park Terrace
CA (Kalifornien)
2004
N 19.244
USA
San Francisco, One Rincon Hill
CA (Kalifornien)
2004
N 37.858
USA
Silver Spring, 930 Wayne Avenue
MD (Maryland)
2004
14.861
USA
South Miami The Floridian
Beach, FL (Florida)
2004
49.661
USA
Thousand
Westlake Village
Oaks, CA (Kalifornien)
2004
5.923
USA
Washington
D.C.
3883 Conneticut Avenue
2004
N 11.850
USA
Washington
D.C.
Quincy Court
2004
N 12.540
USA
Washington
D.C.
The Dumbarton
2004
8.260
USA
Washington
D.C.
The Whitman
2004
N 27.546
8.640
7.932
Land Ort
Straße
D
Berlin
Becherweg 29-37
2005
N
D
Berlin
Lupinenweg 1-5
2005
N
DK
Kopenhagen
Bryggen Waterfront
2004
51.000
S
Stockholm
Roddaren 58
2004
N 20.265
USA
Annapolis, MD Park Place
(Maryland)
2004
N 56.715
USA
Arlington, VA
(Virginia)
Clarendon 1021
2004
N 34.231
USA
Washington
D.C.
Thomas House
2005
N 16.723
USA
Atlanta, GA
(Georgia)
Buckhead Grand
2004
N 32.493
USA
Wheaton,
IL (Illinois)
Briarcliffe Apartments
2005
N 15.126
USA
Atlanta, GA
(Georgia)
The Paramount
2004
N 47.550
USA
Yorba Lind,
Sunrise of Yorba Linda
CA (Kalifornien)
2004
N
136
Zugang
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Straße
5.410
5.692
4.820
16 OBJEKTE DES 2003 ERWORBENEN
ITALIEN-PORTFOLIOS
Ort
Straße/Objektbezeichnung
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Cassina de' Pecchi
Via Roma 108 Ed. A
10.221
Cassina de' Pecchi
Via Roma 108 Ed. C-D
16.553
Cassina de' Pecchi
Via Roma 108 Ed. F
9.790
Cassina de' Pecchi
Via Roma 108 Ed. G
2.776
Genua
Via Antonio Cantore 3
7.806
Genua
Via Balbi 40
7.717
Genua
Via Milano 43
8.804
Udine
Via Gemona 39
N
Venedig
Calle delle Acque 5009
N
1.402
Venezia Mestre
Corso del Popolo 209/215
N
14.491
Venezia Mestre
Corso del Popolo 86
N
2.694
Venezia Mestre
Via Aleardi 17/b
N
1.219
Venezia Mestre
Via Carducci 23
N
9.558
1.208
19 OBJEKTE DES IM 4. QUARTAL 2004/05 ERWORBENEN
ITALIEN-PORTFOLIOS
Ort
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
Mailand
Via G. Patecchio 2
6.688
Mailand
Via G.B. Ramusio 1
7.910
Bologna
Via Grimaldi 5/e
N
229
7.082
Bologna
Via Usberti 8/c
N
694
Cerea
Via Trento 19
N
65
Cervignano del Friuli
Via Nazario Sauro 23
N
246
8.150
Chioggia
Calle Renier 1260
N
532
8.982
Dolo
Via Borgo Cairoli 12
N
205
5.012
Fusignano
Via Emaldi 99
N
257
4.463
Gorizia
Corso Verdi 104
N
172
Gorizia
Via Carducci 6/20
N
499
Gorizia
Via Fatebenefratelli 26
N
71
Gradisca d'Isonzo
Viale Trieste
N
148
Maniago
Via Roma/Via Castello 3
N
218
Montegrotto Terme
Viale Stazione 16
N
211
Neapel
Via C. Muzy 19
N
328
Nichelino
Via Cagliari 23
N
188
Padua
Via Busonera 8
N
502
8.186
Rom
Via Biancamano 25/B
N
239
S. Giovanni
in Persiceto
Corso Italia 27
N
188
Venezia Mestre
Corso del Popolo 1/A
N
257
Mailand
Mailand
Via Polonia 10
Via Stephenson 94
Rom
Via Asmara 38
Rom
Via Berio dei 91-97
Rom
Rom
Segrate
10.407
851
Via del Pescaccio 22-28
Via Staderini 93
Viale Europa - Tigli A
33 OBJEKTE DES IM 3. QUARTAL 2004/05 ERWORBENEN
ITALIEN-PORTFOLIOS
Ort
Bergamo
Via Stendhal 5
GesamtNutzfläche
in m2 2)3)
N
Bologna
Via Farini 12
N
3.346
Bologna
Via Ferrarese 156/6
N
4.759
Bologna
Via Galliera 4
N
2.235
Bologna
Via Larga 35/2
N
10.750
Casalecchio di Reno
Via del Lavoro 47
N
28.280
Genua
Via Dante Alighieri 63
N
1.238
Gorizia
Via XXIV Maggio 4/B
N
3.052
Mailand
Via Broletto 9
N
5.172
Neapel
Via Diocleziano 42
N
4.476
Neapel
Via Medina 5
N
1.686
Padua
Largo Europa 16
N
6.215
Padua
Via Belzoni 1-3
N
4.146
Padua
Via Magarotto 2
N
9.612
Padua
Via Mantegna
N
2.219
Padua
Via Porciglia 14 int. 2
N
306
Padua
Via Porciglia 14 int.1
N
1.162
Padua
Via VIII febbraio 20
N
1.109
Perugia
Via Pontani 14
N
3.136
Prato
Via Giani 9
N
1.748
Ravenna
Piazza Arcivescovado 9
N
1.548
Rovigo
Via Verdi
N
4.555
Saronno
Via Grieg 5
N
6.054
Turin
Corso Galileo Ferraris 54
N
1.528
Turin
Via Arsenale 17
N
2.726
Turin
Via Monte di Pietà 26
N
3.546
Turin
Via Santa Teresa 3
N
1.426
GESAMTSUMME IMMOWEST
3.556.594
2) Inkl. PKW-Stellplätze (gerundet)
der Immobilie angegeben. Die beteiligungsproportionale Nuzfläche der IMMOWEST beträgt 489.684 m2.
137
GLOSSAR
Glossar
Aktienperformance: Wertentwicklung einer Aktie.
EBIT: Earnings Before Interest and Tax; Betriebsergebnis.
Anschaffungskosten-Methode (Cost Model): IAS-Bewertungsan-
EBT: Earnings Before Tax; Ergebnis vor Steuern.
satz zur Bilanzierung von Immobilien, der ähnlich dem österreichischen HGB, ungeachtet des tatsächlichen Marktwertes, eine jährli-
Eigenmittelquote: Kennzahl, die den Anteil der Eigenmittel im Ver-
che Abschreibung vorsieht.
hältnis zum Gesamtvermögen ausdrückt.
Asset Management: Verwaltung von Vermögenswerten Dritter
EPRA: European Public Real Estate Association; ein Verband der
durch spezialisierte Dienstleister im Rahmen von Vollmachtsver-
börsenotierten Immobiliengesellschaften Europas.
trägen.
Equity-Methode: Bilanzierungsmethode, bei der UnternehmensanATX: Austrian Traded Index; Leitindex der Wiener Börse.
teile bei Erwerb mit Anschaffungskosten angesetzt und jährlich
entsprechend dem anteiligen Reinvermögen berichtigt werden. Der
ATX Prime: Erfasst sämtliche Titel des Prime Market Segments der
Anteil am jährlichen Erfolg des Beteiligungsunternehmens wird in
Wiener Börse. In das Segment Prime Market werden Aktienwerte
der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
einbezogen, die zum Amtlichen Handel oder im Geregelten Freiverkehr zugelassen sind und speziellen Zusatzanforderungen entspre-
Gewinn je Aktie: Konzernergebnis, geteilt durch die gewichtete
chen. Der ATX Prime wird seit dem 2. Jänner 2002 berechnet und
Anzahl der Aktien.
erfasst per 31. Juli 2005 39 Titel (neben IMMOFINANZ seit März
2005 auch die IMMOEAST).
GPR 15 Real Time Index: Global Property Research (GPR) erstellt
einen Aktienindex, der die 15 größten börsenotierten Immobilien-
Benchmark: Externe Vergleichsgröße für die Bewertung betriebs-
gesellschaften Europas, darunter acht kontinentaleuropäische,
wirtschaftlicher Kennzahlen.
erfasst. Die Indexgewichtung der IMMOFINANZ erhöhte sich per
1. Juli 2005 von 4% auf 7,2%.
Buchwert: Betrag, mit dem eine Immobilie in der Bilanz nach Abzug
der planmäßigen wie evtl. auch außerplanmäßigen Abschreibung
IAS 40: Die Bestimmungen des IAS 40 sehen für die Bilanzierung
angesetzt wird.
von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ein Wahlrecht
zwischen Verkehrswert-Methode und Anschaffungskosten-Methode
Cash-flow aus dem Ergebnis: Veränderung des Zahlungsmittelbe-
vor (siehe auch Anschaffungskosten-Methode und Verkehrswert-
standes durch Mittelzuflüsse und -abflüsse des Geschäftsjahres.
Methode).
Corporate Governance: „Unternehmensverfassung“; der im Herbst
IATX: Branchenindex für Immobilienwerte des ATX.
2002 beschlossene Corporate-Governance-Kodex stellt ein Regelwerk zur verantwortungsvollen Führung und Kontrolle eines Unter-
IFRS bzw. IAS: International Financial Reporting Standards bzw. Inter-
nehmens dar.
national Accounting Standards; internationale Rechnungslegungsstandards.
DAX: Deutscher Aktien Index.
IPO: Initial Public Offering; erstmaliger Börsegang eines Unternehmens.
Diversifikation: Streuung der Immobilienveranlagung auf verschiedene Nutzungsarten und geografische Regionen mit dem Ziel der
ISIN: International Security Identification Number; Wertpapierkenn-
Risikominimierung.
nummer.
138
GLOSSAR
KESt: Kapitalertragsteuer in Höhe von 25%.
Kauf- und Verkaufspreis einer Aktie) nach Ablauf eines Jahres steuerfrei.
KGV: Kurs-Gewinn-Verhältnis; Maß für die Bewertung einer Aktie
am Kapitalmarkt.
Stille Reserven: Verkehrswert minus Buchwert der Immobilien.
Marktkapitalisierung: Börsenwert einer Aktiengesellschaft (Aktien-
Streubesitz/Free Float: Anteil der Aktien, die von einer Vielzahl von
kurs x Anzahl der Aktien).
Aktionären gehalten werden.
MSCI World Index: Aktienindex, der von Morgan Stanley Capital
Thesaurierung: Ausgewiesene Gewinne werden nicht über Dividen-
International (MSCI) veröffentlicht wird. Er basiert auf etwa 2.000
den ausgeschüttet, sondern ins Unternehmen reinvestiert und stei-
Aktienkursen aus über 20 Ländern. Neben dem Weltindex publi-
gern so den Unternehmensgewinn, wovon Anleger durch Kursstei-
ziert MSCI auch regionale Indizes (MSCI Europe Index).
gerungen profitieren.
Nettoverschuldung: Saldo aus Finanzverbindlichkeiten abzüglich
Umsatz: Errechnet sich für die IMMOFINANZ aus Mieterträgen plus
liquider Mittel.
Betriebskosten.
Net Asset Value (NAV): Verkehrswert des Immobilienvermögens
Verkehrswert: Der vom Sachverständigenausschuss ermittelte
abzüglich Fremdkapital.
Marktwert der Immobilien.
Portfolio-Management: Kauf, Verwaltung und eventuell Verkauf von
Verkehrswert-Methode (Fair Value Model): IAS-Bewertungsansatz
Immobilien mit dem Ziel der Wertsteigerung und -erhaltung des
zur Bilanzierung von Immobilien, der sich nach den tatsächlichen
Immobilienvermögens.
am Markt zu erzielenden Werten richtet.
Private Placement: Aktienplatzierung außerhalb der Börse.
Vorvermietungsgrad: Prozentsatz der bereits vor Baubeginn eines
Objekts vermieteten Flächen.
Rendite: Kennzahl für den Ertrag einer Veranlagung, ausgedrückt in
Prozent des eingesetzten Kapitals.
ROE: Return on Equity; Nettogewinn im Verhältnis zum durchschnittlich eingesetzten Eigenkapital; Kennzahl zur Messung der
Eigenkapitalrentabilität.
Sachverständigenausschuss: Gremium aus drei gerichtlich beeideten Sachverständigen, die gemeinsam die Verkehrswerte der
Immobilien zum Stichtag errechnen.
Sekundärmarktrendite: Durchschnittliche Rendite der am Sekundärmarkt gehandelten Forderungspapiere.
Spekulationsfrist: Der österreichische Gesetzgeber stellt bestimmte Spekulationsgewinne (beispielsweise die Differenz zwischen
139
FINANZKALENDER
Finanzkalender
29. September 2005
12. Ordentliche Hauptversammlung
30. September 2005
Bericht über das 1. Quartal zum 31.7.2005
16. Dezember 2005
Bericht über das 1. Halbjahr zum 31.10.2005
31. März 2006
Bericht über das 3. Quartal zum 31.1.2006
Ansprechperson Investor Relations: Emanuel Auanger
Aktionärstelefon: 01/532 06 39
E-Mail: [email protected]
Internet: www.immofinanz.at
140
IMPRESSUM
Impressum
Herausgeber:
Bankgasse 2
A-1010 Wien
Tel.: 01/532 06 39-0
Fax: 01/532 06 39-790
Mail: [email protected]
www.immofinanz.at
Beratung und Koordination: BCA Mensalia
Design: Rosebud, Inc.
Fotos: IMMOFINANZ-Bildarchiv, Peter Rigaud, Klaus Vyhnalek
141
Der
IMMOFINANZ
Immobilienführer
Das Immobilien-Portfolio der IMMOFINANZ zählt per 30.4.2005 1.114 Objekte
in 19 Ländern. Eine große Auswahl, der sektoral wie geografisch breit gestreuten Liegenschaften der IMMOFINANZ, finden Sie im beigelegten
Immobilienführer.
Eine tabellarische Übersicht des Immobilienbestandes ist auf den
Seiten 124-137 dieses Geschäftsberichtes zu finden.
142

Geschäftsbericht IMMOFINANZ AG 2004/05

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