Gesellschafterinformation Nachdem Sie bereits vor

Ablage im Kundenordner unter „Gesellschafterrundschreiben“
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH · Marienburger Str. 17 · 50968 Köln
An die
Gesellschafterinnen und Gesellschafter der
JAMESTOWN 27, L.P.
Für Rückfragen:
(0221) 3098-244
Köln, 27.06.2013
Gesellschafterinformation
Nachdem Sie bereits vor einigen Tagen die Ausschüttung in Höhe
von 6,0% p.a. für das Jahr 2012 erhalten haben, möchten wir Sie
hiermit über die Entwicklung Ihrer Fondsbeteiligung JAMESTOWN
27 informieren.
Der Inhalt in Kürze:
JAMESTOWN 27 ist in fünf
Immobilien in New York, Boston
und San Francisco vollständig
investiert
Aktuelle JAMESTOWN
27-Fondsprognose mit 6,0%
jährlicher Ausschüttung bis 2021
Entwicklung auf Fondsebene:
JAMESTOWN 27 ist insgesamt auf einem guten Weg. Ende September 2012 wurde die Platzierung von JAMESTOWN 27 mit einem
Verkaufshypothese mit 115%
Fondseigenkapital von insgesamt $ 418,595 Mio. geschlossen. Über
Rückfluss in 2022
8.000 Privatanleger sind an dem Fonds beteiligt. Mit dem im Dezember 2012 vollzogenen Erwerb des fünften Investitionsobjektes, der
Beteiligung am Geschäftshaus Milk Studios in New York, ist das JAMESTOWN 27 Fondseigenkapital vollständig
investiert.
Das Jahr 2012 war im Wesentlichen geprägt durch den Ankauf der drei Investitionsobjekte in New York und die
Bewirtschaftung der Objekte einschließlich der zuvor erworbenen Immobilien in Boston und San Francisco. Die in
den einzelnen Investitionsobjekten in 2012 erzielten Barüberschüsse wurden für die prospektgemäße AusschütJAMESTOWN 27 Kerndaten:
US-Vermietungsfonds mit Investitionen in vermietete Büro-, Einzelhandels- und Wohnobjekte in New York,
Boston und San Francisco
Fondsemission: 04/2011 – 09/2012
Barüberschüsse an Anleger ausgezahlt:
Anzahl Anleger: 8066
für 2011: 1,5% p.a., für 2012: 6,0% p.a.
Immobilieninvestitionen (Stand 31.12.2012, Angaben in Tsd. US-$):
Investitionsobjekt
Vermietungsflächen in qm
Alameda Towne Centre
55.310
Einzelhandelsportfolio Newbury Street
20.360
Bürogebäude 325 Hudson Street
22.427
Geschäftshaus Falchi Building
57.550
Geschäftshaus Milk Studios
30.217*
gesamt
185.864
Investitionsvolumen
206.324
256.343
134.687
91.550
153.261
842.165
Fondseigenkapital
94.949
131.343
74.687
43.550
74.066
418.595
Fremdkapital
111.375
125.000
60.000
48.000
79.195
423.570
Zinskonditionen
5,31% bis 03/2021
4,41% bis 10/2018
2,99% bis 09/2017
3,4067% bis 06/2019
3,67% bis 02/2020
* Gesamtobjekt
Telefon (02 21) 30 98-0 · Telefax (02 21) 30 98-100 · Internet: www.jamestown.de · E-Mail: [email protected]
Geschäftsführer: Christoph Kahl · Dr. Michael Huf · Jochen Stockdreher · Dr. Jürgen Gerber · Köln HRB 21384
tung von 6,0% an die Anleger verwandt, die Liquiditätsreserve um rund $ 950.000 erhöht. Hierdurch beträgt die
Liquiditätsreserve des Fonds rund $ 2,8 Mio per Ende 2012.
Gemäß der im Anhang ab Seite 4 aufgeführten JAMESTOWN 27-Fondsprognose ergibt sich eine prospektgemäße Ausschüttung von jährlich 6,0 % sowie gemäß Verkaufshypothese bei einer unterstellten Fondsauflösung Ende
2021 ein prognostizierter Nettoverkaufserlös von 115% (in einer Bandbreite von 106% bis 126%) an die Anleger,
jeweils vor Steuern und bezogen auf das investierte Eigenkapital.
Entwicklung der Investitionsobjekte:
Die Ergebnisse des Einkaufszentrums Alameda Towne Centre im Großraum San Francisco bleiben bislang
hinter den Erwartungen zurück. Seit dem Ankauf im Januar 2011 konnten zwar Mietverträge für 12.500 qm (22%
der vermietbaren Gesamtfläche) verlängert bzw. neu abgeschlossen werden, aber der Vermietungsstand liegt
gegenüber Ende 2012 unverändert bei 90%. Positiv ist jedoch, dass drei Hauptmieter ihren in 2012 auslaufenden
Mietvertrag verlängert haben. Um die Vermietungsaussichten zu verbessern, werden attraktive Veranstaltungen
zur Steigerung der Besucherfrequenz organisiert. So kamen während der Wintermonate über 15.000 Besucher,
um die temporäre Eislaufbahn im Einkaufszentrum zu nutzen. JAMESTOWN veranstaltet jede Woche einen Wochenmarkt mit einer vielfältigen Auswahl an regionalen Produkten, Livemusik zur Unterhaltung sowie Imbissständen, die internationale Spezialitäten zubereiten. Das von JAMESTOWN initiierte Restaurantkonzept macht weiter
Fortschritte. Ein neues italienisches Restaurant wird in Kürze seine Eröffnung feiern.
Die Entwicklung des Einzelhandelsportfolios Newbury Street in Boston macht weiterhin Fortschritte. Seit
Ankauf der 28 Gebäude Ende Oktober 2011 konnten zahlreiche Mietverträge für insgesamt 4.000 qm (20% der
vermietbaren Gesamtflächen) neu abgeschlossen bzw. verlängert werden. Die 50 Mietwohnungen und alle Büroflächen sind vollständig vermietet. Der Vermietungsstand beträgt aktuell 86% der Gesamtflächen (Ende 2012:
78%). Drei weitere Mietverträge werden derzeit verhandelt, deren Abschluss würde den Vermietungsstand auf
dann rund 89% erhöhen. Der Umbau und die Erweiterung von vier Gebäuden im Einzelhandelsportfolio sind abgeschlossen. JAMESTOWN geht davon aus, dass die positive Entwicklung des Einzelhandelsportfolios weiterhin
anhält und bis Anfang 2014 eine stabilisierte Vermietungsquote von rund 95% gegenüber der Prospektannahme
von 97% erreicht werden kann. Bei Ankauf im Oktober 2011 betrug der Vermietungsstand 71%.
Vom 14.06. bis 16.06. hat JAMESTOWN zusammen mit anderen Einzelhandelseigentümern auf der Newbury
Street die Aktion „Supply Good“, eine Spendenaktion für die Opfer des Attentats beim Boston Marathon, organisiert. Hierbei wurden von den Mietern gespendete Waren in der JAMESTOWN-Einzelhandelsfläche 144 Newbury
Street verkauft. Die Erlöse kommen jenen Opfern des Attentats zugute, die bis heute noch im Krankenhaus behandelt werden.
Weiterhin erfreulich entwickelt sich das Bürogebäude 325 Hudson Street in New York City. Der Vermietungsstand im Gebäude liegt derzeit unverändert bei 89%. Wie im Nachtrag Nr. 3 zu diesem Investitionsobjekt beschrieben, beabsichtigt JAMESTOWN, einzelne Mietflächen Schritt für Schritt in sogenannte Meet-Me-Rooms umzuwandeln. Hier können Telekomunternehmen ihre Server und Datenleitungen direkt miteinander verbinden und von
den Übertragungskapazitäten der jeweils anderen Gesellschaft profitieren. In der Zwischenzeit ist es gelungen,
einen Teil der Büroflächen in der 9. Etage in Meet-Me-Rooms umzubauen. Die hierfür budgetierten Kosten von
$ 7,1 Mio. konnten eingehalten werden. JAMESTOWN organisiert in diesen Tagen eine Informationsveranstaltung,
an der über 300 Teilnehmer aus der Telekomindustrie teilnehmen werden, um die neu geschaffenen Meet-MeRooms zu bewerben.
Die Bewirtschaftung des Geschäftshauses Falchi Building in Long Island City verläuft bisher erwartungsgemäß. Seit Ankauf im Mai 2012 konnten bereits mehrere Mietverträge für insgesamt 2.850 qm (5% der vermietbaren Gesamtflächen) verlängert bzw. neu abgeschlossen werden. Der Vermietungsstand ist aktuell auf 87%
(Ende 2012: 96%) gefallen, da JAMESTOWN Mitte 2013 aufgrund ausstehender Mietzahlungen einen Mietvertrag
aufgelöst und bei einem weiteren Mieter die Mietfläche um 50% reduziert hat. Diese Flächen waren unter Marktniveau vermietet, so dass bei einer Neuvermietung höhere Mieteinnahmen realisiert werden können. Derzeit werden mehrere Mietverträge für insgesamt rund 3.596 qm bzw. rund 6% der Gesamtflächen verhandelt. Um das
2
Objekt für bestehende und neue Mieter attraktiver zu gestalten, werden in den kommenden Monaten die Fassade
und der Eingangsbereich modernisiert.
Die Entwicklung des im Dezember 2012 erworbenen Geschäftshauses Milk Studios, an dem der Fonds eine
Beteiligung von 47% hält, verläuft plangemäß. Der Vermietungsstand im Gebäude liegt derzeit unverändert bei
95%. Für die einzig leerstehende Bürofläche von 1.035 qm werden derzeit konkrete Mietverhandlungen geführt.
Der Ausbau der neuen Einzelhandelsfläche entlang der 14. Straße ist für das 4. Quartal 2013 geplant. Wie in der
Ankaufsmitteilung vom 08.03.2013 beschrieben, ist ein früherer Beginn der Arbeiten nicht möglich, da zuerst der
Anlieferbereich für die Mieter auf die nordwestliche Seite des Gebäudes an der 15. Straße verlegt werden muss.
Gemäß Planung sollen die Arbeiten bis Anfang 2014 abgeschlossen sein.
Zweitmarkt
Der von Kauf- und Verkaufsinteressenten bestimmte Kurs für Anteile an JAMESTOWN 27 hängt von Angebot und
Nachfrage ab. In dem seit der Fondsschließung Ende September 2012 kurzen Zeitraum wurden JAMESTOWN
27 Anteile in nur geringem Umfang (insgesamt $ 90.000 in einer Bandbreite von 95 - 100% des Nominalwertes)
gehandelt. Interessenten wird hinsichtlich Verkauf bzw. Kauf von Fondsbeteiligungen empfohlen, sich bei JAMESTOWN an Herrn Martin Jonas bzw. Frau Petra Queins (Tel. 0221 / 3098-126, bzw. -124) zu wenden oder an hierauf spezialisierte Handelsplattformen, die Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG (Tel.: (040) 480 920 0 /
www.zweitmarkt.de) und die Deutsche Zweitmarkt AG (Tel.: (040) 30 70 26 00 / www.deutsche-zweitmarkt.de).
JAMESTOWN-Mitarbeiter halten Fondsanteile von nominal $ 2,8 Mio. (dies entspricht 0,7% des Fondseigenkapitals), die bei Emissionsbeginn erworben wurden.
Diesem Schreiben beigefügt ist außerdem eine deutsche Übersetzung des Wirtschaftsprüferberichts der Fondsgesellschaft JAMESTOWN 27 für das Jahr 2012. Bitte beachten Sie auch den Bericht zur Mittelverwendungskontrolle im Anhang auf Seite 11.
Die nächste turnusgemäße Gesellschafterinformation mit näheren Angaben zu den Investitionsobjekten und zum
Fondsverlauf erhalten Sie im Dezember 2013.
Mit freundlichem Gruß
JAMESTOWN US-Immobilien GmbH
Dr. Jürgen Gerber
Dr. Michael Huf
P.S.: Besuchen Sie uns auch auf www.jamestown.de
3
Anhang zur Gesellschafterinformation vom 27.06.2013 (Seiten 4 – 11)
Die nachfolgenden Darstellungen aktualisieren die im Verkaufsprospekt vom 25.03.2011 (Seite 23 und 25) sowie
die im Nachtrag Nr. 1 vom 31.10.2011 (Seiten 8 und 9) und im Nachtrag Nr. 3 vom 01.06.2012 (Seiten 8, 10,
14, 16,18 und 20) für die ersten vier Investitionsobjekte und der Ankaufsmitteilung vom 08.03.2013 für das fünfte
Investitionsobjekt enthaltenen Einnahmen- und Ausgaben-Prognosen und deren Verkaufshypothesen.
Erläuterungen zur JAMESTOWN 27-Fondsprognose
Die JAMESTOWN 27-Fondsprognose ergibt sich aus den Einnahmen- und Ausgaben-Prognosen der fünf Investitionsobjekte gemäß den Seiten 6 bis 10. Diese wird JAMESTOWN in 2014 und den Folgejahren aktualisieren.
Die in der JAMESTOWN 27-Fondsprognose ausgewiesenen Barüberschüsse wurden für die ersten vier Investitionsobjekte auf Basis der zwischenzeitlich abgeschlossenen Mietverträge, derzeitiger Marktmieten und geschätzter Ausgaben aktualisiert, bei dem Bürogebäude 325 Hudson Street wurden die tatsächlichen Hypothekenkonditionen bis 2017 berücksichtigt. Für das fünfte Investitionsobjekt, das Geschäftshaus Milk Studios, entsprechen
die jährlichen Barüberschüsse den in der Ankaufsmitteilung vom 08.03.2013 (Seite 10) dargestellten Werten. Für
die Anschlussfinanzierungen wurden die bisherigen Annahmen (in der Regel 6% p.a. Zins, tilgungsfrei) bestätigt.
Die Anlagedauer wurde für alle fünf Investitionsobjekte einheitlich bis zum 31.12.2021 unterstellt und damit die
Annahmen hierzu für die ersten vier Objekte um ein Jahr verlängert und für das fünfte Objekt um ein Jahr verkürzt.
Darüber hinaus wurde das nach dem Ankauf des fünften Investitionsobjektes verbleibende Fondseigenkapital
in Höhe von rund $ 11,1 Mio. auf die Objekte Alameda Towne Centre ($ 3,9 Mio.) und das Bürogebäude 325
Hudson Street ($ 7,2 Mio.) verteilt, um die bereits in der Gesellschafterinformation vom 23.11.2012 mitgeteilten
wertsteigernden Maßnahmen bei diesen Objekten zu finanzieren.
In den Jahren 2013 bis 2015 wurde eine Erhöhung des Fondseigenkapitals um insgesamt 21,4 Mio. und die Verwendung dieser Mittel in den Investitionsobjekten Alameda Towne Centre, Einzelhandelsportfolio Newbury Street
und Bürogebäude 325 Hudson Street berücksichtigt. Diese zusätzlichen Mittel werden insbesondere für Gebäudeinvestitionen, Vermietungsaufwand wie Maklergebühren und Ausbaukosten von Mietflächen sowie zum Ausgleich von Einnahmenverlusten – z.B. mietfreie Zeiten als Zugeständnisse an die Mieter – verwandt. Die Erhöhung
JAMESTOWN 27-Fondsprognose
in Tsd. $
2012*
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1.
Barüberschuss für JAMESTOWN 27
aus Investitionsobjekten
1.1
Alameda Towne Centre
5.238
5.637
5.069
6.100
5.573
3.884
6.195
5.219
6.250
7.162
1.2
Einzelhandelsportfolio Newbury Street
7.858
7.855
8.221
7.391
8.602
8.283
6.885
7.920
8.627
9.814
1.3
Bürogebäude 325 Hudson Street
3.172
5.055
5.613
4.374
3.902
8.359
6.469
6.717
6.920
3.252
1.4
Geschäftshaus Falchi Building
2.468
2.613
2.613
3.780
3.951
3.549
2.542
1.621
2.645
4.517
1.5
Geschäftshaus Milk Studios
283
3.333
4.445
4.445
4.444
4.455
4.474
4.475
4.466
5.852
1.6
Barüberschuss JAMESTOWN 27,
gesamt
19.019
24.493
25.962
26.090
26.472
28.530
26.566
25.951
28.907
30.597
2.
Barüberschuss zur Verteilung
2.1
Barüberschuss an Komplementärin**
0
0
167
0
70
817
817
0
1.817
4.157
2.2
Barüberschuss an Anleger
18.061
25.116
25.796
26.202
26.402
26.402
26.402
26.402
26.402
26.402
in % des Fondseigenkapitals
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
Fondseigenkapital, Stand 31.12.
418.595
429.928
436.706
440.039
440.039
440.039
440.039
440.039
440.039
440.039
3.
Liquiditätssaldo
4.
Liquiditätsreserve kumuliert,
Ende 2011: $1.836
959
-623
0
-113
0
1.311
-653
-451
689
37
2.794
2.171
2.171
2.059
2.059
3.370
2.716
2.265
2.954
2.991
* Für die Investitionsobjekte und das Anlegereigenkapital ggf. zeitanteilig
** Gemäß Gesellschaftsvertrag Art. 6.1 (a)
4
des Fondseigenkapitals erfolgt über die B-Anteile, die bei Emissionsbeginn von JAMESTOWN gezeichnet wurden.
Prognosegemäß werden diese B-Anteile in den Jahren 2013 bis 2015 von JAMESTOWN eingezahlt und sind ab
dem Einzahlungsdatum gemäß Gesellschaftsvertrag A-Anteile, wie die aller anderen Anleger. Hierdurch erhöht
sich das Fondseigenkapital bis zum Ende der prognostizierten Fondslaufzeit am 31.12.2021 von $ 418,595 Mio.
auf dann $ 440,039 Mio.
Erläuterungen zur JAMESTOWN 27-Verkaufshypothese
Die JAMESTOWN 27-Verkaufshypothese ergibt sich aus den Verkaufshypothesen der fünf Investitionsobjekte
gemäß den Seiten 6 bis 10. Diese wird JAMESTOWN in 2014 und den Folgejahren aktualisieren.
Zur vereinfachten Darstellung unterstellt die Verkaufshypothese, dass alle Investitionsobjekte zu gleichen Zeitpunkten, Ende des Jahres 2021, verkauft werden. Tatsächlich ist zu erwarten, dass die fünf Immobilien zu unterschiedlichen Zeitpunkten veräußert und die Verkaufserlöse anteilig an die Anleger ausgezahlt werden. Als
Kalkulationsbasis für den Bruttoverkaufspreis wurde der prognostizierte Nettomietüberschuss des jeweiligen Investitionsobjektes im Jahr 2022 gewählt. Unverändert gegenüber den bisherigen Darstellungen im Verkaufsprospekt einschließlich Nachträgen sind die weiteren Annahmen und jeweiligen Verkaufsmultiplikatoren, lediglich beim
Alameda Towne Centre und beim Bürogebäude 325 Hudson Street wurde jeweils ein geringerer Verkaufsmultiplikator gewählt. Insgesamt führen diese Annahmen beim Verkauf der Investitionsobjekte Ende 2021 gemäß der
„mittleren Variante“ zu einem prognostizierten Rückfluss vor Steuern von 115% für die Anleger bezogen auf das
Fondseigenkapital von dann $ 440,039 Mio.
JAMESTOWN 27-Verkaufshypothese Ende 2021 - PROGNOSE
in Tsd. $
Verkauf gemäß Prognose des jeweiligen Investitionsobjektes
niedrigere
Variante
mittlere
Variante
höhere
Variante
Alameda Towne Centre
114.972
131.159
147.347
Einzelhandelsportfolio Newbury Street
135.306
153.722
172.137
Bürogebäude 325 Hudson Street
90.807
101.815
112.822
Geschäftshaus Falchi Building
51.568
59.271
66.974
Nettoverkaufserlös zur Verteilung
Geschäftshaus Milk Studios
73.619
84.042
94.466
466.271
530.009
593.746
0
22.719
38.654
Nettoverkaufserlös Anteil Anleger*
466.271
507.290
555.093
in Prozent des investierten Eigenkapitals**
106,0%
115,3%
126,1%
Nettoverkaufserlös zur Verteilung, gesamt
Nettoverkaufserlös Anteil Komplementärin*
* Die Anleger erhalten bevorrechtigt 110% bezogen auf die geleisteten Kapitaleinlagen. Dannach erhält die Komplementärin einen Betrag
von 3,09% (3/97) des zuvor an die Anleger gezahlten Betrages. Der darüber hinausgehende Nettoerlös zur Verteilung steht zu 25% der
Komplementärin und zu 75% den Anlegern zu (detaillierte Darstellung siehe S. 30 Verkaufsprospekt)
** Bei einem prognosegemäßen Eigenkapital 2021 von $ 440,039 Mio. ohne Agio
5
Investitionsobjekt 1: Alameda Towne Centre, San Francisco
Einnahmen- und Ausgabenprognose Alameda Towne Centre
Angaben in Tsd. $ jeweils am Ende der Periode
Objektebene
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022**
1.
Einnahmen
1.1
Basismieteinnahmen
11.614
12.570
14.376
15.254
15.524
15.746
16.055
16.539
17.119
17.536
17.956
1.2
Mietausfall/Leerstand*
-11
-129
-673
-791
-525
-896
-598
-1.053
-872
-553
0
1.3
Umlagen und sonstige
Einnahmen
4.197
5.067
5.432
5.973
6.299
6.398
6.781
6.855
7.063
7.402
7.563
15.800
17.508
19.135
20.436
21.298
21.248
22.237
22.341
23.310
24.385
25.519
Einnahmen gesamt
2.
Objektausgaben
2.1
Betriebskosten/Grundsteuer
-6.382
-7.603
-7.460
-7.513
-7.760
-7.935
-8.165
-8.402
-8.612
-8.855
-8.657
2.2
Vermietungsaufwand und
Gebäudeinvestitionen
-2.868
-6.356
-4.176
-2.393
-535
-1.999
-447
-1.289
-1.018
-938
0
2.3
Entnahme Reservekonto/
Rücklage
4.602
7.938
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.4
Finanzierung durch B-Anteile
0
1.200
5.000
3.000
0
0
0
0
0
0
0
Objektausgaben gesamt
-4.648
-4.820
-6.635
-6.906
-8.295
-9.934
-8.612
-9.692
-9.630
-9.793
-8.657
3.
Kapitaldienst gesamt
-5.914
-7.051
-7.430
-7.430
-7.430
-7.430
-7.430
-7.430
-7.430
-7.430
0
4.
Barüberschuss für
JAMESTOWN 27
5.238
5.637
5.069
6.100
5.573
3.884
6.195
5.219
6.250
7.162 16.862**
*
Der durchschnittlich kalkulierte Einnahmenverlust 2013 bis 2021, einschließlich mietfreie Zeiten als Mieterincentive beträgt 4,33% p.a.
der Basismieteinnahmen
** Werte für die Verkaufshypothese. Berechnung: prognostizierte $ 25,519 Mio. „Einnahmen gesamt“ abzgl. $ 8,657 Mio. „Betriebskosten/Grundsteuer“ entsprechen $ 16,682 Mio. Nettomietüberschuss 2022
Verkaufshypothese Alameda Towne Centre am Ende des Jahres 2021 (alle Beträge in Tsd. $)
Nettomietüberschuss 2022
$
Verkauf zum Multiplikator
16.862
16.862
16.862
13,00
14,00
15,00
Bruttoverkaufspreis
$
219.203
236.064
252.926
abzgl. Verkaufsnebenkosten (4%)
$
-8.768
-9.443
-10.117
abzgl. Hypothekenvaluta
$
-95.462
-95.462
-95.462
Nettoerlös zur Verteilung
$
114.972
131.159
147.347
Eigenkapital zum Verkaufszeitpunkt $105,172 Mio.
Alameda Towne Centre (weiß markiert), Alameda, Großraum San Francisco
6
Investitionsobjekt 2: Einzelhandesportfolio Newbury Street, Boston
Einnahmen- und Ausgabenprognose Einzelhandelsportfolio Newbury Street
Angaben in Tsd. $ jeweils am Ende der Periode
Objektebene
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022**
10.358
13.887
15.602
16.219
16.969
17.500
18.098
18.721
19.564
20.195
20.928
1.
Einnahmen
1.1
Basismieteinnahmen
1.2
Mietausfall/Leerstand*
0
-2.029
-719
-937
-684
-658
-811
-863
-1.046
-860
-894
1.3
Umlagen und sonstige
Einnahmen
2.219
2.990
3.764
4.005
4.221
4.432
4.470
4.762
5.002
5.207
5.360
12.578
14.847
18.647
19.287
20.506
21.274
21.757
22.619
23.519
24.542
25.395
Einnahmen gesamt
2.
Objektausgaben
2.1
Betriebskosten/Grundsteuer
-4.875
-4.917
-5.258
-5.430
-5.645
-5.809
-5.985
-6.201
-6.383
-6.597
-6.212
2.2
Vermietungsaufwand und
Gebäudeinvestitionen
-4.041
-6.099
-786
-954
-666
-492
-836
-1.148
-1.159
-781
0
2.3
Entnahme Reservekonto/
Rücklage
9.677
3.505
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.4
Finanzierung durch B-Anteile
Objektausgaben gesamt
0
6.000
1.100
0
0
0
0
0
0
0
0
761
-1.511
-4.945
-6.385
-6.312
-6.301
-6.822
-7.349
-7.542
-7.378
-6.212
-7.350
0
3.
Kapitaldienst gesamt
-5.481
-5.481
-5.481
-5.511
-5.592
-6.690
-8.051
-7.350
-7.350
4.
Barüberschuss für
JAMESTOWN 27
7.858
7.855
8.221
7.391
8.602
8.283
6.885
7.920
8.627
9.814 19.183**
*
Der durchschnittlich kalkulierte Einnahmenverlust 2013 bis 2021, einschließlich mietfreie Zeiten als Mieterincentive beträgt 5,50% p.a.
der Basismieteinnahmen
** Werte für Verkaufshypothese. Berechnung: prognostizierte $ 25,395 Mio. „Einnahmen gesamt“ abzgl. $ 6,212 Mio. „Betriebskosten/
Grundsteuer“ entsprechen $ 19,183 Mio. Nettomietüberschuss 2022
Verkaufshypothese Einzelhandelsportfolio Newbury Street am Ende des Jahres 2021 (alle Beträge in Tsd. $)
Nettomietüberschuss 2022
$
Verkauf zum Multiplikator
19.183
19.183
19.183
14,00
15,00
16,00
306.922
Bruttoverkaufspreis
$
268.557
287.739
abzgl. Verkaufsnebenkosten (4%)
$
-10.742
-11.510
-12.277
abzgl. Hypothekenvaluta
$
-122.508
-122.508
-122.508
Nettoerlös zur Verteilung
$
135.306
153.722
172.137
Eigenkapital zum Verkaufszeitpunkt $ 139,232 Mio.
LOGAN INTERNATIONAL AIRPORT
FINANCIAL DISTRICT
THE MANDARIN ORIENTAL HOTEL
LENOX HOTEL
BOSTON PUBLIC GARDEN
PRUDENTIAL CENTER
COPLEY PLACE MALL
CAMBRIDGE
NEWB
URY S
TREE
T
COLONNADE HOTEL
SHERATON BOSTON BACK BAY
HILTON BOSTON BACK BAY
SHOPS AT PRUDENTIAL
HYNES CONVENTION CENTER
Die Newbury Street in Boston gehört zu den besten innerstädtischen Einzelhandelslagen in den USA
7
Investitionsobjekt 3: Bürogebäude 325 Hudson Street, New York
Einnahmen- und Ausgabenprognose Bürogebäude 325 Hudson Street
Angaben in Tsd. $ jeweils am Ende der Periode
Objektebene
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022**
1.
Einnahmen
1.1
Basismieteinnahmen
5.268
7.511
11.414
12.656
15.239
16.226
16.692
16.997
17.345
18.665
19.854
1.2
Mietausfall/Leerstand*
0
0
-972
-1.097
-2.317
-1.475
-680
-610
-617
-1.610
-1.795
1.3
Umlagen und sonstige
Einnahmen
2.814
3.269
3.425
3.296
2.612
2.652
2.796
3.019
3.301
3.424
3.280
Einnahmen gesamt
8.082
10.780
13.867
14.856
15.533
17.403
18.808
19.406
20.029
20.480
21.340
2.
Objektausgaben
2.1
Betriebskosten/Grundsteuer
-4.081
-7.032
-7.568
-7.552
-7.956
-8.331
-8.666
-9.015
-9.433
-10.008
-9.504
2.2
Vermietungsaufwand und
Gebäudeinvestitionen
-463
-7.834
-775
-1.046
-2.190
-656
-72
-74
-76
-3.620
0
2.3
Entnahme Reservekonto/
Rücklage
635
7.936
2.761
980
1.408
0
0
0
0
0
0
2.4
Finanzierung durch B-Anteile
0
3.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Objektausgaben gesamt
-3.909
-3.931
-5.582
-7.618
-8.738
-8.987
-8.738
-9.089
-9.509
-13.628
-9.504
3.
Kapitaldienst gesamt***
-1.001
-1.795
-2.671
-2.863
-2.894
-57
-3.600
-3.600
-3.600
-3.600
0
4.
Barüberschuss für
JAMESTOWN 27
3.172
5.055
5.613
4.374
3.902
8.359
6.469
6.717
6.920
3.252 11.836**
*
Der durchschnittlich kalkulierte Einnahmenverlust 2013 bis 2021, einschließlich mietfreie Zeiten als Mieterincentive beträgt 7,07% der
Basismieteinnahmen
** Werte für Verkaufshypothese. Berechnung: prognostizierte $ 21,340 Mio. „Einnahmen gesamt“ abzgl. $ 9,504 Mio. „Betriebskosten/
Grundsteuer“ entsprechen $ 11,836 Mio. Nettomietüberschuss 2022
*** Der Kapitaldienst entspricht den vertraglich vereinbarten Konditionen mit dem Hypothekengeber, die bei der Aufstellung des Nachtrags Nr. 3 noch nicht bekannt waren. Demnach beträgt der Restsaldo in 2017 $ 56,8 Mio. Als Anschlussfinanzierung wurde $ 60 Mio.
und ein Zinssatz von 6,00% p.a. tilgungsfrei unterstellt.
Verkaufshypothese Bürogebäude 325 Hudson am Ende des Jahres 2021 (alle Beträge in Tsd. $)
Nettomietüberschuss 2022
$
Verkauf zum Multiplikator
11.836
11.836
11.836
13,70
14,70
15,70
185.831
Bruttoverkaufspreis
$
162.158
173.994
abzgl. Verkaufsnebenkosten (7%)
$
-11.351
-12.180
-13.008
abzgl. Hypothekenvaluta
$
-60.000
-60.000
-60.000
Nettoerlös zur Verteilung
$
90.807
101.815
112.822
Eigenkapital zum Verkaufszeitpunkt $ 78,020 Mio.
Bürogebäude 325 Hudson Street, New York City
8
Beispiel für eine Bürofläche im Investitionsobjekt 325 Hudson Street
Investitionsobjekt 4: Geschäftshaus Falchi Building, New York
Einnahmen- und Ausgabenprognose Geschäftshaus Falchi Building
Angaben in Tsd. $ jeweils am Ende der Periode
Objektebene
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022**
1.
Einnahmen
1.1
Basismieteinnahmen
4.664
7.254
9.106
9.399
9.618
9.782
10.261
11.192
11.659
11.816
12.075
1.2
Mietausfall/Leerstand*
0
-692
-1.195
-626
-650
-631
-1.504
-1.010
-1.299
-813
-673
1.3
Umlagen und sonstige
Einnahmen
688
1.082
1.000
1.144
1.297
1.447
1.428
1.309
1.442
1.623
1.755
5.353
7.643
8.911
9.917
10.266
10.598
10.185
11.491
11.802
12.626
13.157
-1.819
-3.197
-3.230
-3.445
-3.648
-3.856
-4.054
-4.305
-4.541
-4.801
-4.874
Einnahmen gesamt
2.
Objektausgaben
2.1
Betriebskosten/Grundsteuer
2.2
Vermietungsaufwand und
Gebäudeinvestitionen
-106
-1.922
-2.917
-478
-440
-945
-1.835
-2.835
-1.888
-588
0
2.3
Entnahme Reservekonto/
Rücklage
0
1.723
1.764
0
0
0
513
0
0
0
0
2.4
Finanzierung durch B-Anteile
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-4.874
-1.924
-3.395
-4.383
-3.923
-4.088
-4.800
-5.376
-7.140
-6.429
-5.389
3.
Objektausgaben gesamt
Kapitaldienst gesamt
-960
-1.635
-1.915
-2.214
-2.227
-2.248
-2.267
-2.730
-2.728
-2.721
0
4.
Barüberschuss für
JAMESTOWN 27
2.468
2.613
2.613
3.780
3.951
3.549
2.542
1.621
2.645
4.517
8.283**
*
Der durchschnittlich kalkulierte Einnahmenverlust 2013 bis 2021, einschließlich mietfreie Zeiten als Mieterincentive beträgt 9,35% p.a.
der Basismieteinnahmen
** Werte für Verkaufshypothese. Berechnung: prognostizierte $ 13,157 Mio. „Einnahmen gesamt“ abzgl. $ 4,874 Mio. „Betriebskosten/
Grundsteuer“ entsprechen $ 8,283 Mio. Nettomietüberschuss 2022
Verkaufshypothese Geschäftshaus Falchi Building am Ende des Jahres 2021 (alle Beträge in Tsd. $)
Nettomietüberschuss 2022
$
8.283
12,50
13,50
14,50
$
103.538
111.821
120.104
Verkauf zum Multiplikator
Bruttoverkaufspreis
8.283
8.283
abzgl. Verkaufsnebenkosten (7%)
$
-7.248
-7.827
-8.407
abzgl. Hypothekenvaluta
$
-44.722
-44.722
-44.722
Nettoerlös zur Verteilung
$
51.568
59.271
66.974
Eigenkapital zum Verkaufszeitpunkt $ 43,550 Mio.
Geschäftshaus Falchi Building: Computeranimation des neuen Eingangsbereichs und der Fassade
9
Investitionsobjekt 5: Geschäftshaus Milk Studios, New York
Einnahmen- und Ausgabenprognose Geschäftshaus Milk Studios
Angaben in Tsd. $ jeweils am Ende der Periode
Objektebene
1.
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022**
635
13.950
16.897
17.587
19.105
19.963
20.698
23.599
25.253
25.583
27.247
0
-2.142
-2.083
-736
-1.787
-319
-1.016
-3.344
-1.770
-398
-345
Einnahmen
1.1
Basismieteinnahmen
1.2
Mietausfall/Leerstand*
1.3
Umlagen und sonstige Einnahmen
318
3.520
3.665
4.041
4.474
5.184
5.938
6.464
7.148
7.857
7.220
Einnahmen gesamt
953
15.327
18.478
20.893
21.792
24.829
25.620
26.719
30.632
33.042
34.122
2.
Objektausgaben
2.1
Betriebskosten/Grundsteuer
-138
-4.600
-4.877
-5.325
-5.888
-6.597
-7.386
-8.270
-9.121
-9.811
-10.402
2.2
Vermietungsaufwand und
Gebäudeinvestitionen
-23
-6.599
-271
-970
-1.738
-35
-931
-1.444
-1.134
-113
0
2.3
Entnahme Reservekonto/
Rücklage
0
9.966
2.835
1.581
2.044
-1.963
527
1.041
270
-134
0
2.4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Objektausgaben gesamt
Finanzierung durch B-Anteile
-161
-1.234
-2.314
-4.714
-5.582
-8.595
-7.790
-8.673
-9.985
-10.057
-10.402
3.
Kapitaldienst gesamt
-175
-6.500
-6.190
-6.190
-6.207
-6.190
-7.730
-7.926
-10.528
-9.897
0
4.
Barüberschuss Milk Studios
(100%)
617
7.593
9.975
9.989
10.004
10.044
10.100
10.120
10.118
13.087
0
5.
Barüberschuss für
JAMESTOWN 27 (47%)
290
3.569
4.688
4.695
4.702
4.721
4.747
4.756
4.756
6.151
0
-299
0
6.
Vermögensverwaltungsgebühr
7.
Barüberschuss zur
Verteilung
-7
-236
-243
-250
-258
-265
-273
-281
-290
283
3.333
4.445
4.445
4.444
4.455
4.474
4.475
4.466
5.852 23.720**
* Der durchschnittlich kalkulierte Einnahmenverlust 2013 bis 2021, einschließlich mietfreie Zeiten als Mieterincentive beträgt 7,44% p.a.
der Basismieteinnahmen
** Werte für Verkaufshypothese. Berechnung: prognostizierte $ 34,122 Mio. „Einnahmen gesamt“ abzgl. $ 10,402 Mio. „Betriebskosten/
Grundsteuer“ entsprechen $ 23,720 Mio. Nettomietüberschuss 2022
Verkaufshypothese Geschäftshaus Milk Studios am Ende des Jahres 2021 (alle Beträge in Tsd. $)
Nettomietüberschuss 2022
$
Verkauf zum Multiplikator
23.720
23.720
23.720
14,50
15,50
16,50
391.385
Bruttoverkaufspreis
$
343.945
367.665
abzgl. Verkaufsnebenkosten (6,5%)
$
-22.356
-23.898
-25.440
abzgl. Hypothekenvaluta
$
-164.953
-164.953
-164.953
Nettoerlös Milk Studios (100%)
$
156.635
178.814
200.992
Nettoerlös zur Verteilung JAMESTOWN 27 (47%)
$
73.619
84.042
94.466
Eigenkapital zum Verkaufszeitpunkt $ 74,066 Mio.
Blick aus Südwesten von der High Line auf das Geschäftshaus Milk Studios
10
Büro- und Konferenzflächen auf der 7. Etage mit Deckenhöhe von 3,90 Meter
Bericht zur Mittelverwendungskontrolle
Für das im Verkaufsprospekt benannte Einzahlungskonto war ein Mittelverwendungskontrollvertrag mit der
SENATOR Treuhand Wirtschaftsprüfungsgesellschaft abgeschlossen worden. Hiernach waren Verfügungen
über dieses Konto nur mit Zustimmung des Mittelverwendungskontrolleurs möglich, der die gesellschaftsvertragliche Verwendung der Mittel geprüft hat. Zwischenzeitlich sind alle Mittel von diesem Konto abgerufen
worden und die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat ihren Abschlussbericht erstellt. Hierin wird festgestellt:
„Nach eingehender Prüfung aller Belege, Beträge und sonstiger Unterlagen bescheinigen wir: Die Geschäftsführung hat alle auf das unserer Mittelverwendungskontrolle unterliegende Einzahlungskonto geleisteten Beträge prospekt- und vertragsgemäß für die Immobilien in den USA und Fondskosten ordnungsgemäß verwendet.“
Den vollständigen Abschlussbericht sendet die SENATOR Treuhand Wirtschaftsprüfungsgesellschaft nach
Abschluss einer Auskunftsvereinbarung, die bei JAMESTOWN angefordert werden kann, kostenlos zu.
11