Planbeskrivelse datert 27.09.12

Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
PLANBESKRIVELSE
REGULERINGSPLAN
«ROCK GARDEN»
VESTRE HAVN
I
NAMSOS KOMMUNE
UTARBEIDET AV:
PRODEV AS
Namsos 27.09.2012
1
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
Innholdsfortegnelse
1.
BAKGRUNN ......................................................................................................................
...........................4
1.1HENSIKTEN MED PLANEN......................................................................................................
................4
1.2FORSLAGSSTILLER,PLANKONSULENT,EIERFORHOLD.................................................................
4
1.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN..................................................................................................
..............4
1.4UTBYGGINGSAVTALER .........................................................................................................
.................4
1.5KONSEKVENSUTREDNING.......................................................................................................
..............4
2.
PLANPROSESSEN.................................................................................................................
......................5
2.1 MEDVIRKNINGSPROSESS,VARSEL OM OPPSTART,EVT. PLANPROGRAM................................
5
3.
PLANSTATUSOG RAMMEBETINGELSER.............................................................................................
6
4.
BESKRIVELSEAV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDEFORHOLD.....................................................
7
4.1 BELIGGENHET...............................................................................................................
............................7
4.2DAGENSAREALBRUK OG TILSTØTENDEAREALBRUK .................................................................
7
4.3 STEDETSKARAKTER ..........................................................................................................
.....................7
4.4 LANDSKAP ..................................................................................................................
...............................
7
4.5KULTURMINNER OG KULTURMILJØ ...............................................................................................
.... 7
4.6NATURVERDIER..............................................................................................................
..........................8
4.7 REKREASJONSVERDI/REKREAS
JONSBRUK,UTEOMRÅDER..........................................................
8
4.8 LANDBRUK ..................................................................................................................
..............................
8
4.9 TRAFIKKFORHOLD............................................................................................................
.......................8
4.10BARNS INTERESSER.........................................................................................................
......................8
4.11SKOLEKAPASITET...........................................................................................................
.......................8
4.12UNIVERSELL TILGJENGELIGHET...............................................................................................
.........8
4.13TEKNISK INFRASTRUKTUR....................................................................................................
..............8
4.14GRUNNFORHOLD.............................................................................................................
.......................9
4.15STØYFORHOLD..............................................................................................................
.........................9
4.16LUFTFORURENSING..........................................................................................................
.....................9
4.17RISIKO- OG SÅRBARHET(eksisterendesituasjon)............................................................................
.... 9
4.18NÆRING...................................................................................................................
.................................
9
5.
BESKRIVELSEAV PLANFORSLAGET..................................................................................................
10
5.1 PLANLAGT AREALBRUK ........................................................................................................
..............10
5.2 BESKRIVELSEAV AREALBRUK ..................................................................................................
........10
5.3 BEBYGGELSENSPLASSERINGOG UTFORMING.............................................................................
11
5.4 TILKOBLING TIL INFRASTRUKTUR..............................................................................................
..... 12
5.5AVFALLSHÅNDTERING.........................................................................................................
................13
6.
KONSEKVENSUTREDNING...........................................................................................................
.........14
7.
VIRKNINGER / KONSEKVENSERAV PLANFORSLAGET.................................................................
15
7.1OVERORDNEDEPLANER........................................................................................................
..............15
2
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
7.2 STEDETSKARAKTER ..........................................................................................................
...................15
7.3 BYFORM OG ESTETIKK........................................................................................................
.................15
7.4KULTURMINNER OG KULTURMILJØ ...............................................................................................
.. 15
7.5 REKREASJONSINTERE
SSER/ UTEOMRÅDER...................................................................................
15
7.6 TRAFIKKFORHOLD............................................................................................................
.....................15
7.7 BARNS INTERESSER..........................................................................................................
.....................15
7.8UNIVERSELL TILPASNING.....................................................................................................
...............15
7.9 ROS.......................................................................................................................
......................................
15
7.9 JORDRESSURSER
/ LANDBRUK ..................................................................................................
.........16
7.10TEKNISK INFRASTRUKTUR....................................................................................................
............16
8.
INNKOMNE INNSPILL .............................................................................................................
................17
8.1 FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG............................................................................................
17
8.2NORGESVASSDRAG-OG ENERGIDIREKTORAT.............................................................................
17
8.3 STATENSVEGVESEN..........................................................................................................
...................17
8.4NORD-TRØNDELAGFYLKESKOMMUNE-REGIONAL UTVIKLINGSAVDELING. .......................18
8.5 ROBRYGGAEIENDOMSSELSKAPAS ...............................................................................................
.. 18
3
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
1. BAKGRUNN
1.1 HENSIKTEN MED PLANEN
Formålet med planen er å regulere området til bolig, forretning, kontor med tilhørende utearealer og parkering.
1.2 FORSLAGSSTILLER, PLAN KONSULENT, EIERFORHOLD
På oppdrag fra CREDO BYGG AS som forslagsstiller, har Prodev AS utarbeidet dette forslag til reguleringsplan
for tomt 65/1523, tilhørende Credo Bygg AS.
1.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN
Det er ikke gjort tidligere vedtak i saken. For øvrig henvises til pkt. 3.
1.4 UTBYGGINGSAVTALER
Kommunen har vurdert at det ikke er behov for utbyggingsavtale.
1.5 KONSEKVENSUTREDNING
Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning.
4
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
2. PLANPROSESSEN
2.1 MEDVIRKNINGSPROSESS, VARSEL OM OPPSTART, EVT.
PLANPROGRAM
Oppstartsmøte ble avholdt 25.04.2012 med Namsos kommune.
Planarbeidet ble annonsert i en lokalavis 12.05.2012. Samtidig ble alle naboer tilskrevet pr. brev. I tillegg ble
planarbeidet kunngjort på kommunens nettside.
Blant naboene er alle eierne i sameiet Bjerkhoeltunet 1. Disse ble orientert om planarbeidet i et fellesmøte etter
ønske fra sameiet. Hver av eierne i sameiet ble oppfordret til individuelt å gi innspill.
Det er ikke stilt krav om planprogram.
Skriftlige innspill til planarbeidet er fremlagt og kommentert i pkt.8.
Planene for området er presentert for «Komite Drift» i mai 2012.
5
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER
Planområdet utgjør en del av reguleringsplan "Vestre Havn, området mellom Verftsgata og Robrygga" i Namsos,
godkjent i kommunestyret 30.10.2008.
Videre er det utarbeidet "Formingsveileder for Namsos sentrum" fra 1997 og "Sentrumsplan Namsos" fra 2007.
For øvrig har kommunestyret 28.09.2006 vedtatt at alle nybygg i området skal tilknyttes fjernvarmeanlegg
6
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
4. BESKRIVELSE AV PLANO MRÅDET, EKSISTERENDE
FORHOLD
4.1 BELIGGENHET
Området ligger i vestre del av Namsos sentrum, begrenset av Sverres gate, forlengelsen av Petter Øiens gate,
Robrygga og Rock City.
Området er totalt på ca.4.977 m2.
4.2 DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK
Tomten er bebygget med restene av det såkalte "Industribygget" som ble oppført på 1950-tallet. Østre del av
dette bygget ble revet i sammenheng med etableringen av "Rock City".
Gjenværende del av bygningsmassen står i hovedsak ubrukt (lager).
Tilstøtende arealer benyttes til:
vestsiden:
boliger, forretning/verksted
nordsiden:
trafikkarealer
østsiden:
Rock City / Rica-hotellet
sørsiden:
forretninger / park
4.3 STEDETS KARAKTER
Området ligger i vestre del av Namsos sentrum.
Området har ingen historie opp mot "gjenreisningsbyens" kvartalstruktur eller bygningsvolumer. Resterende del
av "Industribygget" vil bli revet da dette i dag ikke tilfredsstiller de krav som legges til grunn for utviklingen av
området, uten at dette blir økonomisk uaksekptabelt, og østre del av bygget ble revet i forbindelse med
etableringen av "Rock City".
Vest for tomten ligger en 4- ½ etasjes boligblokk bygd ca. 1997 og et forretnings/industribygg ( bilverksted).
Nordsiden er del av "Namsos-prosjektet" med rundkjøring mellom Petter Øiens gate og Sverres gate. Området er
videre opparbeidet med fortau og beplantning.
Nabo mot øst er "Rock City", et bygg med sterkt moderne fasadeuttrykk (fasadeplater i stål). Dette bygget er
forbundet med det nye hotellet som er oppført i 8-9 etasjer.Sør for hotellet er det opparbeidet en større
parkeringsplass og park.
Mot sør finner vi "Robrygga", et trebygg i 3-4 etasjer som inneholder forretninger / kontorer.
Sett i forhold til omkringliggende bebyggelse er restene av "Industribygget" skjemmende.
4.4 LANDSKAP
Kvartalet er flatt, og har gode solforhold overalt.
4.5 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ
Det er ikke registrert kulturminner på området.
7
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
4.6 NATURVERDIER
Området har ingen naturverdi da det tidligere har vært bebygd, og ligger i dag delvis brakk.
4.7
REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK, UTEOMRÅDER
Slik området fremstår i dag er det ikke benyttet til rekreasjonsformål.
4.8 LANDBRUK
Området har ingen landbruksverdi.
4.9 TRAFIKKFORHOLD
Atkomst til eksisterende bygning har vært fra Sverres gate, forlengelsen av Petter Øiens gate og fra det åpne
området mot sør.
Tidligere bruk av bygningen har til tider skapt problemer ved ut- og innkjøring fra nord (Sverres gate) med
kryssing av fortau/sykkelsti.
Etter at "Namsosprosjektet" ble ferdigstilt er det ordnede trafikkforhold langs Sverres gate med fortau, gangfelt,
beplantning og trafikkavvikling. Mot vest og sør er det opparbeidet ny vei tilknyttet naboeiendommene. Det er
opparbeidet fortau mot sør, men ikke mot vest (åpent område).
Bybussen går langs Sverres gate, hvor det forøvrig er relativ stor gjennomgangstrafikk.
4.10 BARNS INTERESSER
Det er ikke etablert lekeområder i området. Kort vei til naturområder og skibakker.
4.11 SKOLEKAPASITET
Området ligger innen de skolegrenser som allerede er definert i Namsos.
4.12 UNIVERSELL TILGJENGELIGHET
Det er ikke gjort spesielle tiltak for universell tilgjengelighet, bortsett fra i tilknytning til de nye trafikkanlegg.
4.13 TEKNISK INFRASTRUKTUR
Det er etablert kommunale vann.- og avløpsledninger i gatene rundt kvartalet, og eksisterende bygg har
tilknytning til dette ledningsnett.
Strøm er ført frem til eksisterende bygg med kapasitet tilpasset eksisterende forhold.
Fjernvarme er etablert i Namsos sentrum, og fremlagt til "Rock City" og «Rema1000»..
8
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
4.14 GRUNNFORHOLD
Tomten er tidligere fjæregrunn som er oppfylt med sand. Opprinnelige masser er leire. Fjelldybden antas å variere
fra 10-20 m til 40-50 m.
Det er utført geoteknisk undersøkelse av området med tanke på vurdering av områdestabilitet. Det er konkludert
med at byggearbeider på området med spissbærende peler til fjell ikke vil påvirke stabiliteten langs sjøkanten.
Områdestabiliteten betegnes som akseptabel, men geoteknisk prosjektering må gjennomføres ved realisering av
bygningsmassen.
Det er utført en "Orienterende geoteknisk vurdering" , datert 14. 09. 2012 som belyser noen av de
problemstillinger som må ivaretas ved selve byggingen, se vedlegg 1
4.15 STØYFORHOLD
Det er utført støyanalyse for området i sammenheng med etableringen av det nye trafikksystemet langs Sverres
gate. I og med etableringen av "Rock City" og nytt hotell på nabotomten, anses støyforholdene akseptable for
reguleringsformålet.
Det vil bli tatt inn i reguleringsbestemmelsene krav om at støyanalyse blir utarbeidet, tilpasset den
bygningsmessige utforming på tomten, slik at forskriftenes krav imøtekommes.
4.16 LUFTFORURENSING
Luftforurensing i området kommer fra biltrafikk på det lokale veinettet. Det er ikke registrert spesielle ulemper i så
måte.
4.17 RISIKO- OG SÅRBARHET (eksisterende situasjon)
ROS-analyse er vedlagt som eget bilag (se vedlegg 2).
Analysen påpeker følgende forhold som relevante:
ras
flom
springflo
radon
kulturminner
hendelser på veier
støy
økt trafikk
ulykker med gående/syklende
Ingen av de vurderte forhold er funnet å ha spesielt alvorlig risiko, og kan håndteres med relativt enkle midler.
4.18 NÆRING
Forholdene for næringsdrift i området er i dagens situasjon relativt gode.
9
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
5.1 PLANLAGT AREALBRUK
Området reguleres til følgende formål:
§ 12-5. Nr, 1 – Bebyggelse og anlegg:
Boliger
Renovasjonsanlegg
Lekeplass
Bolig/forretning/kontor
§12-5. Nr. 2 – Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Kjørevei
Fortau
Gang- og sykkelstier
Parkeringsplass
Parkeringsanlegg
§12-5. Nr. 3 – Grønnstruktur
Park
5.2 BESKRIVELSE AV AREALBRUK
Boliger:
Vestre blokk reguleres for boliger over parkeringsarealene på bakkeplan. Blokken danner
avslutningen av byggevolumene mot vest, og er lavest av de to blokkene for å tilpasse profilen av
byggevolumene til omkringliggende bygg, se snitt.
Renovasjonsanlegg:
Det settes av areal for 2 renovasjonsanlegg. Det planlegges benyttet undergrunnsanlegg tilpasset lokalt
avfallsselskap. Begge anleggene har fleere kontainere, beregnet for kildesortering.
Lekeplass:
Kommunale vedtekter som krever 75 m2 sandlekeplass pr. 10. bolig, forstås å gjelde for boligområder og ikke for
blokkbebyggelse i tette sentrumsområder. Lekeområder er derfor delvis på egen tomt og delvis ved bruk av
nærliggende områder.
På tomta anlegges:
Mellom de to blokkene og i sørenden av tomta anlegges lekeplass for barn. Plassen skjermes med
gjerde.
I og med at det skal anlegges en oppkjørsel til 2. parkeringsplan for østre blokker, vil det bli anlagt
akebakke for de minste i tilknytning til oppfyllingen.
I området rundt kvartalet finnes i tillegg:
ballplasser øverst i Vika og ved Vestbyen skole
skibakker øverst i Vika og i Gulvikbråten
naturområder umiddelbart nord for området (Storfjellet, Larsheimen, Torskarfjellet) og vest for området
(Vattafjellet)
friområder (Fredriksbergparken)
offentlig parkområder (Hotel Rock City)
Disse områdene er tilgjengelige via gang- og sykkelveinett.
Bolig/forretning/kontor:
Den østre blokken reguleres til blandet formål bolig/forretning/kontor over parkeringsarealene i kjeller og på
bakkeplan.
Blokken danner avslutningen av byggevolumene mot øst, og er høyest av de to blokkene for å tilpasse
profilen av byggevolumene til omkringliggende bygg,, spesielt hotellet, se snitt.
10
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
Kjørevei:
Kjøreveien mellom blokkene er atkomst til parkeringsanlegget i den østre blokkens 2. parkeringsplan
Atkomsten til østre blokks laveste parkeringsareal skjer fra sør.
Atkomst til parkeringsarealer for vestre blokk skjer fra nord og vest.
Fortau:
Det anlegges nytt fortau langs tomtens vestside, med tilknytning til eksisterende fortau langs Sverres gate
(nordsiden) og langs sørsiden. Fortauet bygges med breddde 2,5 m.
Gang- og sykkelstier:
Fra Sverres gate anlegges atkomst til blokkene via gang og sykkelsti tilkoblet eksisterende fortau og frem til
hovedinngang. Det tilordnes plass for sykkelparkering.
Internt på tomta bygges gang- og sykkelsti fra fortau i sør , mellom blokkene og frem til inngangene.
Parkeringsplass:
I hht. Statens Vegvesens innspill og eksisterende reguleringsplan "Toddum- Orientkrysset" anlegges 5
parkeringsplasser nord for østblokka. Atkomst skjer via allerede anlagt innkjøring fra Sverres gate. Utkjøring skjer
via anlagt utkjøring ved hotellet.
Sør på tomten anlegges 10 parkeringsplasser.
Begge disse plassene er gjesteparkeringsplasser.
Parkeringshus;
I vestre blokk legges innvendig parkering til 1. plan. Totalt 25 plasser
I østre blokk legges innvendig parkering i 2 plan, ett delvis senket pla og ett overliggende plan. Totalt 126 plasser.
Grønnstruktur:
Øvrige arealer beplantes med trær / busker og plen.
5.3 BEBYGGELSENS PLAS SERING OG UTFORMING
TOMT:
2
Tomta omfatter grunneiendommen gnr./bnr. 65/1523 på 4.977 m og har en attraktiv beliggenhet ved
Ullvaren/Rema 1000, Rock City Hotell Rica, Rock City m/kino etc., Robrygga Legesenter, Vestre Havn
boligområde, småbåthavn og strandpromenade.
Tomta er flat på tidligere oppfyllt grunn (ca 1954), og er idag bebygd med et halvt industribygg i betong som ble
oppført midt på 1950-tallet, den andre halvdelen ble revet for å gjøre plass for hotell og Rock-City.
Tomta har gode lys og solforhold, og god utsikt mot fjorden og småbåthavna. Den er også svært eksponert mot
sør, vest og nord og representerer det siste gjenværende byggeområde av noen størrelse mellom Sverresgt. og
sjøen.
ARKITEKTUR:
Tomtas beliggenhet er utenfor området som omfattes av ”Formingsveileder” og utforming av bygninger i
gjenreisningsområdet i Namsos sentrum. En har istedet tatt utgangspunkt i fremtredende og nylig ferdigstillte
prosjekter på nabotomta som består av Rock City Hotel Rica som er i 8 etasjer + teknisk rom i 9. etasje.
Denne bygningen har fått en fasadeutforming i ”bar-code” stil som er typisk for samtiden. Bygningens fasader er i
all hovedsak bekledd med hvite, glatte fasadeplater. I første etasje er det benyttet noen fasadeplater i stål av type
”Cor-ten”.
Nabobygget ”Rock City” har fått en enkel rektangulær form i ca 7,5m høyde, 30m bredde og ca. 85m langt i
nord/sør retning. Bygningen har fått et røfft ytre i form av fasadekledning i ”Cor-ten” med noe innslag av fargete
betongoverflater og en del glass.
11
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
ROCK GARDEN:
Dette prosjektet vil også få en moderne arkitktur basert på ”Bar-Code” –stilen som er benyttet på hotellet. Dette
gjelder spesielt fasaden mot Sverresgt. som blir sett i sammenheng med hotellet når en oppholder seg på
parkeringsplassen ved Ullvaren/Rema 1000, eller ankommer byen fra Ytre Namdal gjennom tunnellen i Vika. –
Fasadene ellers vil få en mere strukturert utforming på grunn av planløsninger i leilighetene.
Rock Garden vil fremstå som 2 blokker i nord/syd-retning parallellt med ”Rock-City”-bygget. Blokk øst vil bestå av
6 etasjer (inntil 7 etasjer) med parkering i de to nederste plan. Blokk vest vil bestå av 4 etasjer. Parkering i
1.etasje og 3 etasjer med boliger.
Området er meget attraktivt og sentrumsnært, en legger derfor opp til en sterk utnyttelse av tomta da dette vil gi
god utnyttelse av infrastruktur, minimalt med bilkjøring til sentrum og dessuten vitalisere området rundt Vestre
Havn og Rock City ytterligere i forhold til dagens situasjon.
Bygningsmassen som ”Rock Garden” representerer, vil gi et ytterligere arkitektonisk løft for bydelen og gi et
mektig inntrykk sammen med bygningene på nabotomta. Dette blir ”portalen” til Namsos sentrum når en kommer
fra vest. I tidligere tider, før bydelen Vestre Havn ble planlagt og utviklet, fremsto området som Namsos bakgård
og et lite tiltalende område. Etter ferdigstillelse av denne siste tomta vil området fremstå som det flotteste og mest
attraktive i hele sentrumsområdet.
UTOMHUSAREAL:
Bygningsmassen tenkes utviklet i 4 byggetrinn med heis/trappesystem for hver blokk. Vi har latt oss rive med på
”Rocke-toget” og foreløpig arbeidstittel for blokk 1-4 er Åge-blokka, Terje-blokka, Prudence-blokka og DDEblokka. Utbyggingen vil skje i takt med behovet i markedet.
Utomhusarealet utgjør et atrium mellom bygningene, ca. 18m i bredden og noe bredere i sørenden mot fjorden.
2
Uteområdet utgjør ca. 1800m og vil bli opparbeidet som park og lekeområde med plen og beplantning.
Adkomst til de forskjellige parkeringplan løses ved at noe av utearealet mellom blokkene heves og det anlegges
vei opp til parkeringsplan i 2. etasje (se utomhusplan). Totalt vil det bli ca. 130 p-plasser, dvs hver leilighet får sin
egen p-plass.
Det vil bli anlagt underjordisk avfallsanlegg. Avfallet kildesorteres og havner under bakken via moderne og
”estetiske” avfallstårn.
Under det oppbygde utearealet ser en for seg å bygge sportsboder for hver leilighet. Noe gjesteparkering tenkes
anlagt i sørenden av tomta med ca. 10-12 plasser. Ved å dele bygningsmassen i 4 blokker oppnår en også
åpninger mellom blokkene fra øst og vest, noe som gir mere sol og lys inn til atriet og parkarealet.
FASADEUTFORMING:
På grunn av den eksponerte beliggenheten er fasadeutformingen et veldig viktig punkt. Hensynet til Rock City
Hotel Rica og Rock City, som representerer et høyst moderne formspråk og arkitektur, har vært førende for
fasadeutformingen. Materialbruken i fasaden vil bestå av tung, farget betong i 1. og 2. etasje som understreker
det solide, og forankrerer bygningene til bakken. I de øverste etasjene vil det bli benyttet glatte fasadeplater og
noe trepanel. Dette vil gi et lettere uttrykk fasademessig oppover i etasjene.
Prosjektet, slik det foreligger, viser en komprimert bygningsmasse som gir området en stor utnyttelsesgrad. Dette
ligger i tiden mht. fortetting og økt boligareal i sentrum. På tross av bygningenes høyde vil de ikke sjenere noen
bakenforliggende bebyggelse da denne er for langt unna.
5.4 TILKOBLING TIL INFRASTRUKTUR
Området inngår i konsesjonsområdet for fjernvarme. Kommunestyrets vedtak av 28.09 2006 krever tilknytning til
fjernvarmeanlegget for alle nybygg og bygninger som foretar hovedombygging.
12
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
Kommunale vann- og avløpsanlegg finnes i umiddelbar nærhet av tomten.
El-kraft finnes sør for tomta. Det må etableres 2 trafoer i bygningene for omforming.
5.5 AVFALLSHÅNDTERING.
Det anlegges underjordiske avfallsanlegg med kildesortering.
13
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
6. KONSEKVENSUTREDNING
Det er ikke krevd konsekvensutredning.
14
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
7. VIRKNINGER / KONSEKVE NSER AV PLANFORSLAGET
7.1 OVERORDNEDE PLANER
Største endring i forhold til eksisterende reguleringsplan er bygningsvolumenes høyde. Dog vil
bebyggelsen være tilpasset overgangen fra hotellet via Rock City til boligbebyggelsen på vestsiden.
Det vises til pkt. 5.3 og vedlegg 3.
7.2 STEDETS KARAKTER
De nye planene vil tilføre området en moderne, urban karakter, med ivaretaking av grønnstruktur og
sikkerhet for myke trafikkanter.
Områdets siste «sår» vil bli opparbeidet til et levende bysentrum.
7.3 BYFORM OG ESTETIKK
Det vises til pkt. 5.3 og øvrige vedlegg til reguleringsforslaget..
Fasader og materialbruk er i stor grad tilpasset øvrig bebyggelse i området, med nye og moderne elementer.
7.4 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ
Ingen konsekvenser.
Det inntas aktsomhetsparagraf i reguleringsbestemmelsene.
7.5 REKREASJONSINTERESSER / UTEOMRÅDER
Utearealer blir opparbeidet, og området vil totalt sett innby til større sosial omgang.
7.6 TRAFIKKFORHOLD
Det vil bli økt trafikk i området, både i form av biltrafikk og myke trafikanter. Forhold knyttet til dette er ivaretatt i
form av parkering og fortau. Biltrafikk ledes til offentlig gate i tråd med Statens vegvesens anbefalinger, se pkt.
8.3.
7.7 BARNS INTERESSER
Barns interesser er ivaretatt i form av en ny lekeplass og grøntområde. Det henvises til pkt. 5.2. Barns
representant vil forøvrig være høringspart i saken.
7.8 UNIVERSELL TILPASNING
Det settes krav om universell utforming av bygg og uteområder.
7.9 ROS
Det vises til egen ROS-analyse, vedlegg 3.
15
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
7.9 JORDRESSURSER / LANDBRUK
Ingen konsekvenser.
7.10 TEKNISK INFRASTRUKTUR
Vann og avløp til området dekkes av kommunale ledninger i gatene rundt kvartalet. Nye stikkledninger må evt.
legges for tilkobling til nybygg/ombygginger.
Nye bygg tilkobles fjernavarmeanlegget.
Høyspent støm gå umiddelbart på tomtens sørside. Egen trafo må etableres.
16
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
8. INNKOMNE INNSPILL
Innspillene er vedlagt som bilag 2.1 til 2.5.
8.1 FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG
Brev av 12.06.2012, vedlegg 2.1.
Landbruksavdelingen:
Landbruksavdelingen har ingen merknader.
Miljøvernavdelingen:
Planforslag må organiseres slik at synspunkter fra barn og unge samt funksjonshemmede ivaretas.
Videre at grenseverdier for støy må overholdes.
Kommunalavdelingen:
Det må vurderes at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert et endret klima blir vurdert.
KOMMENTAR:
I utearealet er det avsatt områder spesielt for mindre barn, samt fellesarealer med grønnstruktur. Gang- og
sykkelstier sikrer området for myke trafikkanter i tillegg til de ytre fortau.
Detaljert støyanalyse vil bli utarbeidet når byggenes form er mer avklart.
Det er utarbeidet egen ROS-analyse, se vedlegg 2.
8.2 NORGES VASSDRAG- OG ENERGIDIREKTORAT
Brev av 29.05.2012, vedlegg 2.2
Det anbefales å sørge for at geoteknisk fagkyndig vurderer omfang av kvikkleire eller andre skredfarlige masser,
Videre at det tas hensyn til flom og havnivåstigning.
KOMMENTAR:
Det er innhentet forhåndsuttalelse fra geoteknisk konsulent, kfr. vedlegg 4. Konsulentfirmaet har tidligere vært
engasjert i flere prosjekter i Namsos, sist Rock City og Rica-hotellet. Firmaet kjenner således området godt.
Det vil bli engasjert geoteknisk konsulent for detaljprosjekteringen når bygget skal realiseres.
Flom og havnivåstigning er vurdert opp mot NVE's rapport "Flomsonekart, Delprosjekt Namsos" fra 2007.
Området ligger under 0-grensen for 200-årsflom.
Kotehøyde for golv i 1. etasje legges til minimum kt. + 3,20 i hht. kommunens generelle krav. Underliggende rom
(parkering, boder o.l) utføres som vanntette konstruksjoner.
8.3 STATENS VEGVESEN
Brev av 04.06.2012, vedlegg 2.3
Det synes å ligge til rette for atkomst fra vestsiden av tomta. Øvrig kryssing av gang/sykkelsveg med bilvei bør
unngås.
Det må tilrettelegges tilstrekkelig antall parkeringsplasser på sørsiden av fv. 769 tilpasset arealbruken.
KOMMENTAR:
All biltrafikk til og fra parkeringskjellere og utvendige P-plasser skjer enten fra vestsiden eller sørvestsiden av
tomta. Kryssing av gang- og sykkelstien langs Sverres gate unngås dermed fullstendig.
Parkeringsplassene er tilpasset formålet og kommunens regelverk.
17
Vedlegg 4
REGULERINGSPLAN, "ROCK GARDEN, VESTRE HAVN", NAMSOS
8.4 NORD-TRØNDELAG FYLKESKOMMUNE-REGIONAL
UTVIKLINGSAVDELING.
Brev av 25.05.2012, vedlegg 2.4.
Det påpekes at områdets formål, relatert til Rock City og hotellet må avklares, primært i sammenheng med
utarbeidelse av ny sentrumsplan.
Ny bebyggelse må i volum og utforming tilpasses omgivelsene og gi en helhet i kvartalet.
Det må avsettes tilstrekkelige arealer til lek og opphold ute, samt universell utforming av disse områder.
Det er ikke kjente kulturminner i området, men det minnes om aktsomhets- og meldeplikt etter kulturminneloven
dersom det påtreffes kulturminner under det videre arbeidet.
KOMMENTARER:
Formålsvurderingen er tilpasset tomteeierens behov. Så langt har det ikke kommet innvendinger på dette
formålet. Næringsvirksomhet kan med fordel plasseres i de østre blokkene (nærmest Rock City).
Planlagt bygningsvolum er beskrevet i pkt. 5.3. Mht. universell utforming vises til pkt. 7.8.
Arealbenyttelse er beskrevet i pk 5.2 og 5.3t.
Aktsomhetsparagraf relatert til kulturminner inntas i bestemmelsene.
8.5 ROBRYGGA EIENDOMSSELSKAP AS
E-post datert 30.05.2012, vedlegg 2.5.
Det poenteres behov for fortau fra Sverres gate og til Namsos Medisinske Senter, inklusive tilpasning til ferdsel
for bevegelseshemmede.
Det ønskes forelagt en komplett og fersk geoteknisk rapport før realisering av bygget.
I forbindelse med tidligere prosjekter i området skal eventuelle skader på nabobygg registreres og utbedres av
utbygger. Forhåndsrapport skal utarbeides, og rystelser skal måles.
Det ønskes et kart av byggets foravtrykk og detaljert parkeringsplan for området.
KOMMENTAR:
Det opparbeides fortau langs hele vestsiden og sørvestsiden av tomten.Komplett geoteknisk rapport vil bli
utarbeidet forut for byggets realisering.
Registrering av nabobygg før og etter utbygging vil bli ivaretatt, inkl. rystelsesmålinger.
For kart henvises til vedlagte dokumenter til reguleringsforslaget.
18