BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Byråingenjören

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Byråingenjören 10, Björkstigen 3, Stocksund,
Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Margit Schylander
Uppdragsgivare
Margit Schylanders dödsbo
Närvarande vid
besiktningen
Eva-Karin Ottersgård
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Onsdag 2014-09-10 / 2014 - 0162
Väderlek
Växlande ca 18° C
Byggnaden
1½-plans villa med källare uppförd 1934.
Tillbyggnad från 1966.
Övriga byggnader
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Berg (bedömt)
Grundsulor, betongplatta (bedömt),
krypgrund
Betonghålsten, betong
Trä, lättbetong
Trä
Puts, tegel, träpanel
Tegel, papp
Vattenburen. Bergvärme
Självdrag
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- ”Huspärmar” fanns att tillgå.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Säljare ej tillgänglig, dödsbo
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ökat
ytvattentryck mot husgrunden.
- Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden.
- En del skador / skavanker i trappor och murar.
Hussockel
- Sockeln är putsad.
- Det noterades en del färgflagning.
- Lokalt putssläpp nära mark.
- Det noterades någon liten spricka vilket är normalt för denna
typ av utförande.
Fasad
- Fasaden utgörs delvis av puts och har endast
stickprovskontrollerats.
- Det noterades en del sprickor.
- En del putsskavanker i anslutning till fönster.
- Färgsläpp / putssläpp på fasad till vänster om entré.
- En del färgflagning på takkupa mot baksida.
- En del lokala putslagningar bör kalkyleras.
7
- Fasaden utgörs delvis av tegel.
- Inga speciella noteringar.
- Fasaden utgörs delvis av liggande träpanel.
- Träpanelsfasaden är delvis spjälkad och vriden.
- Lasering bör kalkyleras.
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är kopplade tvåglas.
- Underhåll i form av skrapning, kittning och målning av en del
fönster bör kalkyleras.
Yttertak
- Yttertaket på ursprunglig byggnadsdel är utfört med
tegelpannor ovan underlagspapp och läkt.
- På grund av brant taklutning har besiktning endast utförts i
anslutning till taklucka, från takkupetaken samt från
altan / balkong.
- Yttertaket på ursprunglig byggnadsdel bedöms kunna vara
omlagt på 1990-talet eller 2000-talet.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till 40 – 50 år.
- Nockpannor är ej spikade och en nockpanna saknas.
- Det noterades en del mindre glipor och något provisoriskt
utförande vid taklucka.
- Några spruckna / skadade takpannor. Spruckna / skadade
takpannor bör bytas ut.
- Plåt kring skorsten och taklucka är äldre. En del rost
noterades. Målning bör utföras.
- Takkupor är utförda med falsad plåt. Plåten är äldre och rostig
på båda takkuporna. Rostskyddsbehandling och målning
erfordras.
- Glipa mellan blyplåt och avluftningsrör från numera borttaget
expansionskärl. Avluftningsröret rekommenderas tas bort och
ersättas av underlagspapp och takpannor.
8
- En del fogbrister mellan skorstenens tegelstenar.
- Lokalt noterades att läkt och underlagspapp är frilagd vid
anslutning till takkupor.
- Yttertaket på tillbyggnad från 1966 är utfört med tegelpannor
ovan underlagspapp och läkt och bedöms vara från
tillbyggnadsåret.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till 40 – 50 år.
- Det noterades ett antal vittringsskadade takpannor.
- Vindskiveplåt saknas delvis och vattbräda är rötskadad där
vindskiveplåt saknas.
- Omläggning av denna takdel bör kalkyleras / utföras.
- Tak ovan allrum / passage är utfört med ytpapp.
- Papptaket är äldre och det noterades sprickbildning och blåsor
i pappen.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas
till ca 20 år.
- Med hänsyn till ålder och skick bör omläggning av denna
takdel utföras.
Förråd under
entrétrappa
- Förhållandet är fuktigt i utrymmet.
- Det noterades delvis frilagd och rostig armering.
- En del kalk-/saltutfällning på ”väggar” och trappans undersida.
- Rötskador i tröskel och dörrkarm.
9
INVÄNDIGT
Krypgrund
- Tillbyggnaden är grundlagd med utomhusventilerad
krypgrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–,
mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex
misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat
blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och
luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex
när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned.
Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av
året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden
samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material
(trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en
krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av
grundmurar samt installation av avfuktare.
- Klimatet är något fuktigt i utrymmet. Det finns ingen plast på
marken. Bjälklagets undersida har isolerats vilket är positivt.
Det finns en lös ej inkopplad avfuktare i utrymmet.
Källare
Allmänt
- Ursprunglig byggnadsdel är uppförd under en tidsperiod när
det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller
makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är
att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska
befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och
väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet
vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon,
Nivellgolv, klinker etc.
10
- Det noterades en del sprickor i golv vilket är normalt
förekommande i äldre byggnader där armering i normalfallet
saknas.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar bedöms vara äldre.
Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar
är ca 20 – 40 år. Omdränering och omisolering av grundmurar
bör kalkyleras på grund av ålder och lokalt noterade
fuktgenomslag i garage, tvättstuga, förråd 1 och matkällare.
- Grundmur är i bastu påbyggd med en invändig
väggkonstruktion. Se riskanalys.
- Det finns eternitplattor i tak. Eternit innehåller asbest.
Svale
- Elcentral är placerad i utrymmet.
”Verkstad”
- Torra fuktfläckar i tak vid avloppsrör.
- Avloppsröret är rostigt och utbyte bör kalkyleras.
Garage
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- En del missfärgningar på grundmurar orsakade av fukt.
Pannrum
- Bergvärmepump bedöms vara tillverkad år 2005.
- Expansionskärl är tillverkat år 2005.
- Det finns ingen golvbrunn i utrymmet. Evakueringsrör för
värmesystemet mynnar mot golv vid sidan av
bergvärmepumpen. Det är lämpligt att samla upp
evakueringsvatten i t ex ett plastkärl.
Tvättstuga
- Äldre standard med målat betonggolv och målade väggar.
- Fuktgenomslag i grundmur.
- Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning är uppnådd.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
Förråd 1
- Det noterades lokalt fuktgenomslag på grundmur.
11
Bastu
- Äldre standard med plastmatta på golv.
- Utrymmet belamrat och ej helt besiktningsbart.
Matkällare
- Fuktgenomslag i grundmurar noterades.
Trappförråd
- Inga speciella noteringar på synliga delar.
Bottenvåning
Vindfång
- Marmorplattor på golv. Golvplattor är delvis lösa.
- Utrymmet och angränsande kapprum och del av entréhall är
belägna under altan / balkong. Bjälklag under underbyggda
altaner och balkonger är alltid riskonstruktioner för läckage
och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll.
Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Inga tecken på läckage noterades.
Kapprum
- Inga speciella noteringar.
Entréhall
- Marmorplattor på golv. Golvplattor är delvis lösa och ojämna i
höjdled. Spricka noterades i någon golvplatta.
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum
- Utrymmet bedöms kunna vara renoverat på 1970-talet.
- Klinker på golv och kakel eller tapet på väggar.
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum 1
- Torra fuktfläckar i tak och på vägg mot matrum.
Matrum
- Spår av läckage i tak. Torrt vid besiktningstillfället.
”Serveringsrum”
- Inga speciella noteringar.
12
Kök
- Droppskyddsbricka finns ej under diskmaskin och ej heller
under kyl- och frysskåp.
- Delar av den maskinella utrustningen (elspis och köksfläkt) är
äldre. Normal teknisk livslängd är uppnådd.
Allrum / passage
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum 2
- Spår av äldre dropp på golv i anslutning till radiatorer.
Hall
- En del svikt / knarr i golv.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
Badrum
- Utrymmets ytskikt bedöms vara från tillbyggnadsåret 1966.
- Klinker på golv och kakel på väggar.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- På grund av att ett av badkarets ben är placerat på
golvbrunnssilen har besiktning av golvbrunnen ej kunnat
utföras.
- Det noterades bomljud i ett antal golvplattor vid knackning på
golvplattor.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och
fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras / utföras.
Kokvrå
- Dörr tar i hallgolvet.
- Skåpinredning bedöms vara från tillbyggnadsåret 1966.
- Normal teknisk livslängd för trinette bedöms vara uppnådd.
13
Våning 1 tr
Hall
- Lokalt spår av bedömt äldre läckage i tak / takvinkel. Torrt vid
besiktningstillfället.
Altan / balkong
- Altan / balkong är utförd med falsad plåt med lutning från
byggnaden vilket är korrekt.
- Räcket är något rostigt. Rostskyddsbehandling och målning
bör utföras.
Klädkammare 1
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Snedgarderob
- Inga speciella noteringar.
Duschrum
- Utrymmet bedöms vara renoverat i slutet av 1990-talet.
- Klinker på golv och kakel på väggar.
- Med hänsyn till bedömt renoveringsår bör man kunna
förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar
bakom väggplattor.
- Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är
korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan förekomst av
golvbrunnsmanschett ej fastställas.
- Det finns rörgenomföringar i golv för värmeledningar vilket ej
är lämpligt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel i
duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt
”plant”.
- Spår av fuktpåverkan på dörrkarm / dörrfoder närmast
duschplatsen. Torrt vid besiktningstillfället.
14
Sovrum 2
- Äldre fuktfläckar i skåp.
- Det har tidigare suttit ett expansionskärl i utrymmet. Spår av
läckage i tak i vardagsrum och matrum bedöms kunna vara
orsakat av läckage från numera borttaget expansionskärl.
- En del torra rinningsmärken nedanför takfönster.
Klädkammare 2
- Inga speciella noteringar.
Vind
- Vindsbjälklaget i ursprunglig byggnadsdel är isolerat med
kutterspån.
- Det noterades en del missfärgningar och delvis vit
beläggning / påväxt på yttertaksinbrädningen vilket är normalt
förekommande i äldre byggnader.
- Vindsbjälklaget i tillbyggnad från år 1966 är isolerat med
stenull.
- Det noterades lokalt missfärgning på yttertaksinbrädning och
takstol som bedöms vara orsakat av takläckage.
- Några getingbon noterades.
Övrigt
- Det noterades en del smärre lutningar samt svikt och knarr i
golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre
byggnader.
15
RISKANALYS
- Se under krypgrund ovan.
- Invändigt påbyggd grundmur i bastu är riskkonstruktion för
mikrobiella skador (mögel, röta etc) när organiskt material är i
kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att
bedöma rådande förhållanden är genom att göra
konstruktionen inspekterbar.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2014-09-11
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson