vuoden 2012 vuosikertomus

 Vuosikertomus
2012
S ISÄLLYSLUETTELO
Toimitusjohtajan tervehdys
Toimintakertomus
Olennaiset tapahtumat tilikaudella
Rakennuttaminen
Asukaspalvelu
Vuosikorjaukset, siivous ja kiinteistönhoito
Talousosaston toiminta
Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa 1986—2012
Olennaiset tapahtumat tilikauden jälkeen
Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä
Riskien ja epävarmuustekijöiden arviointia
Käyttöaste
Rahoituskustannukset
Ylläpitokorjaukset
Sisäilmaongelmat
Kilpailu vuokralaisista
Taloudellinen toiminta ja asema
Tytäryhtiön tiedot
Ympäristönäkökohtiin liittyvät toimenpiteet
Yhtiökokous, hallitus ja tilintarkastajat
Esitys tilikauden tulosta koskevaksi toimenpiteeksi
Tilintarkastuskertomus
Henkilöstötase
Vakinaisen henkilöstön työsuhteen kesto
Vakituisen henkilöstön ammatti– ja sukupuolijakauma
Nikulaisten ikärakenne 31.12.2012
Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä
Henkilöstön koulutusjakauma
Tunnusluvut
Tase
Tuloslaskelma
Rahoituslaskelma
3
4
4
4
4
6
7
8
9
9
10
10
10
10
10
10
11
11
12
12
12
13
14
14
14
15
15
15
16
17
18
19
Vuosikertomuksen toteutus: Arja Tuura
Kuvat: Niiralan Kulman arkisto
2
T OIMITUSJOHTAJAN
TERVEHDYS
Vuokra-asuntojen kysyntä Kuopiossa jatkui koko vuoden korkealla tasolla. Vuoden lopussa voimassaolevia hakemuksia Niiralan Kulmassa oli 1 134 kpl ja asuntojen käyttöaste säilyi tavoitteen mukaisena, ollen 99,7 %. Vaihtuvuus yhtiön asunnoissa pysyi edellisvuoden tasolla ollen 19,0 %. Rahoituksen
saatavuus pysyi hyvänä koko vuoden. Vaikka marginaalit kohosivat vuoden aikana, poikkeuksellisen alhaiset korot vaikuttivat positiivisesti yhtiön tulokseen.
Toisin kuin Suomessa yleensä, Niiralan Kulmalla oli käynnissä
useita ARA-tuotannon uudisrakennuskohteita. Sammonkadulle, Kanavaharjunkadulle ja Ruutikellarinkadulle valmistuu yhteensä 124 uutta asuntoa kuopiolaisille. Näin yhtiö on omalta
osaltaan luomassa mahdollisuuksia Kuopion talouskasvulle,
sillä yksi perusedellytys yritysten ammattitaitoisen työvoiman
saannille on kohtuuhintainen asunto paikkakunnalla.
Vuoden 2012 aikana yhtiössä käynnistettiin useita kehittämishankkeita, joiden tarkoituksena on nykyaikaistaa operatiivista
toimintaa ja varautua muutaman vuoden päästä tapahtuviin
avainhenkilöiden eläköitymisiin sekä varmistaa ammattitaitoisen työvoiman saanti myös tulevaisuudessa. Vastaaminen ympäröivän maailman muutoksiin, panostaminen asiakaspalvelun laatuun ja kustannustehokkaaseen toimintaan vaatii jatkuvaa ajan hermolla olemista ja uudistumista. Kehittämistyön
mahdollisti vuoden alussa tehty kehittämispäällikön rekrytointi.
Johtoryhmä piti syyskuussa seminaaripäivän, jossa mietittiin
vuonna 2011 päivitetyn strategian pohjalta, mitä yhtiö haluaa
olla viiden vuoden päästä ja miten näihin tavoitteisiin päästään. Lopputuloksena sovittiin kehitysprojekteista, joiden toteuttaminen on aloitettu. Kehittämistoimet kohdistuivat mm.
sähköisten järjestelmien uudistamiseen, it-järjestelmiin ja ohjelmistojen uudistamiseen.
Tilivuoden aikana kilpailutettiin kaapeli-tv ja laajakaistayhteydet kaikkiin asuntoihin. Kilpailutus onnistui hyvin ja yhtiö
päätti hankkia asuntoihin maksuttoman 2/2 Mt laajakaistayhteyden ja samalla myös kaapeli-tv:n kustannukset alenivat.
Toimittajaksi valittiin DNA ja asennustyöt ovat edenneet suunnitellusti ja tarkoituksena on, että kaikki asennustyöt ovat valmiit vuoden 2013 syksyllä.
Tilivuoden aikana aloitettiin yhtiön kiinteistökannan kehittäminen tehdyn salkutuksen mukaisesti. Kiinteistökantaan soveltumaton omakotitalo Siikaniemenkadulla myytiin syyskuussa ja vuoden lopulla käytiin neuvotteluja Kaikukadulla sijaitsevien kahden
puutalon myymisestä. Kiinteistöjen myymisestä saadut varat käytetään yhtiön muun kiinteistökannan korjauksiin ja korjausten
omarahoitusosuuksiin.
Vuoden aikana käynnistettiin neuvottelut yhteistyöstä Kuopion kaupungin muiden osakeyhtiöiden kanssa. Tarkoituksena on tiivistää yhteistyötä asteittain sitä mukaa kuin se on yhtiön kannalta tarkoituksenmukaista.
Aikaisemmin aloitettuja energiansäästöprojekteja jatkettiin tarkoituksena vähentää kasvihuonekaasujen muodostumista ja
edesauttaa omalta osaltamme omistajan kanssa yhteisesti sovittujen energiansäästötavoitteiden toteutumista. Samalla saavutetut energiankulutuksen vähennykset pienensivät vuokrankorotuspaineita.
Henkilöstöä rekrytoitiin tarpeen mukaan ja avoinna olleisiin tehtäviin saatiin hyvin ammattitaitoisia hakijoita.
Yhtiön hallitus hyväksyi joulukuun kokouksessaan 1.3.2013 voimaan tulevat vuokrat. Korotusta tuli 4,6 %, jonka jälkeen Niiralan Kulma Oy:n keskineliövuokra on 9.55 €/m2/kk.
Vuoden lopulla saatiin päätökseen yhtiön uusien toimitilojen etsiminen ja uudet toimitilat vuokrattiin osoitteesta Puijonkatu 35.
Kevään 2013 aikana tiloissa tehdään pieniä muutostöitä ja muutto uusiin tiloihin tapahtuu huhtikuun aikana.
Haluan lämpimästi kiittää henkilöstöä hyvin tehdystä työstä vuoden aikana. Kiitän myös asukkaitamme, hallituksen jäseniä, Kuopion kaupunkia ja yhteistyökumppaneita hyvästä yhteistyöstä vuonna 2012.
KARI KERÄNEN
toimitusjohtaja
3
Toimintakertomus
O LENNAISET
TAPAHTUMAT TILIKAUDELLA
Rakennuttaminen
Asukaspalvelu
Vuoden 2012 loppupuolella valmistui Sotilaspojankatu 2:een
39 peruskorjattua asuntoa ja Katraantie 14:ään 52 asuntoa.
Molempien kohteiden korjausaste oli korkea ja tästä johtuen
korjauskustannuksetkin kohosivat neliöhinnaltaan korkeiksi,
vaikka tarjouksia kilpailutuksissa saatiin hyvin.
Asukaspalveluosaston toiminta
Asukaspalveluosastolla on vuoden 2012 aikana toteutettu yhteistyössä Savon ammatti- ja aikuisopiston kanssa työvalmennusta, jonka tavoitteena on ollut kehittyä työntekijöinä vastaamaan paremmin nykypäivän asiakaspalvelun haasteisiin.
Työvalmennus jatkuu vielä v. 2013.
Vuoden lopulla valmistui myös 29 asunnon uudiskohde upeiden maisemien äärelle Kanavaharjunkadulle Saaristokaupunkiin. Kohteen rakennuskustannus oli varsin maltillinen vallitsevaan tasoon nähden.
Asukaspalveluosastolla töitä järjesteltiin uudelleen, sillä toimistolle jouduttiin etsimään väistötilat sisätilaongelmien takia.
Väistötiloihin siirtyi kaksi työntekijää. Väistötiloissa hoidetaan
asukasvalintaa ja sellaisia tehtäviä, jotka eivät vaadi asiakastapaamisia.
Vuoden aikana oli käynnissä myös toinen uudiskohde Sammonkadulla Maljalahdella. Kohde on myös hyvien maisemien
ääressä. Sammonkadun sijainti satamassa ja lähellä toria vaikutti siihen, että kohteeseen haki asumaan ennätysmäärä ihmisiä. Vaikeista perustamisolosuhteista, kaavan vaatimista rakennusten muodoista ja autopaikoituksen järjestämisestä johtuen
rakentamisen kustannus muodostui kuitenkin korkeaksi. Kohde valmistuu vuoden 2013 alussa.
Pihlajaharjuun suunniteltiin vuoden aikana kahteen kerrostaloon 40 asuntoa, joiden rakennustyöt aloitettiin vuoden lopulla. Tarjouskilpailussa saatiin hyvin tarjouksia ja hintatasokin oli
ajankohtaan nähden kohtuullinen. Pääurakoitsijaksi saatiin uusi
toimija, oululaistaustainen rakennusliike Lapti Oy. Asunnot valmistuvat joulukuussa 2013.
Vuoden 2012 aikana toimistolla kirjattiin 9146 asiakaskäyntiä,
joka on noin 5000 käyntiä vähemmän kuin v. 2011.
Vuokrasopimuksia solmittiin 848 kpl ja hakemuksia saapui
288–588 kuukaudessa. Kokonaishakijamäärä vaihteli 1350–
1500 hakijan välillä. Suurimpana ilmoitettuna syynä asunnontarpeeseen oli avio- tai avoero, toiseksi suurimpana syynä
ilmoitettiin liian kallis vuokra nykyisessä asunnossa ja kolmanneksi muutto Kuopioon muun syyn vuoksi.
Vuoden aikana suunnittelutettiin kaksi peruskorjausta; Katraantie 16 ja Malminkatu11, joiden työt käynnistyivät vuoden
lopulla. Suhdannetilanteeseen nähden korjauskustannukset olivat edelleen korkeat. Jatkossa on pakko pohtia toimenpiteitä
kustannusten rajun nousun pysäyttämiseksi.
Linnapellon puutaloalueelle ja Metsäkummuntien aloitettua
kaavoitusprosessia vietiin eteenpäin ja tehtiin uusi kaavamuutoshakemus Sampsankatu 3 kiinteistölle.
Peruskorjauksen hinta tämänhetkisellä korjausasteella toteutettuna on niin korkea, että jatkossa etsitään vaihtoehtoisia tapoja pitää kiinteistökanta laadukkaassa kunnossa. Seuraavat peruskorjausohjelman mukaiset korjaukset toteutetaan kevyemmällä korjausasteella, jonka mahdollistaa 80-luvun tuotanto,
koska niissä ei tarvitse tehdä niin suuria tilamuutoksia, tekniset
järjestelmät eivät tarvitse uusimista ja esim. huoneistosaunojen
tekemisestä luovutaan.
Asukasisännöitsijöiden (kolme henkilöä) toimenkuvia muutettiin siten, että kukin asukasisännöitsijä vastaa yhdestä vastuualueesta (asumisrauha, asukasvalinnat, asukasdemokratia)
kahden kuukauden ajan vuorollaan. Häiriöhäätöjä toteutui
vuoden 2012 aikana 35 kpl (24 kpl v. 2011) ja vuokravelkahäätöjä 46 kpl (41 kpl v. 2011).
Kiinteistöjen oma-aloitteinen asukastoiminta on yhtiön ja
asukkaiden yhteinen etu. Yhtiön asukasdemokratiasta vastaavan asukasisännöitsijän tehtävänä on ollut järjestää asukaskokous niihin kiinteistöihin, joissa sitä ei ole pidetty ja
avustaa tarvittaessa asukastoimikuntia toiminnan käynnissä
pitämisessä.
Asukasdemokratia
Asukastoimijoiden kokousaikataulua muutettiin niin, että aikaisempina vuosina tammikuussa järjestetty kokous siirrettiin
syksyyn ja siinä yhteydessä valittiin asukasneuvoston jäsenet
vuosille 2013–2014 ja asukkaiden ehdokkaat yhtiön hallitukseen 2013–2016. Näin asukastoimikunnille jäi aikaa etsiä ehdokkaita luottamustehtäviin ja pitää asukaskokoukset kiinteistöillään hyvissä ajoin ennen vuodenvaihdetta.
Asukaskoulutusta järjestettiin rakennus- ja kiinteistöosaston
toimesta helmikuussa, asukaspalveluosaston koulutus toteutettiin huhtikuussa ja talousosaston koulutus vuokranmääräytymisperusteista lokakuussa.
Yhtiön kaikille asukkaille avoin vuokranmääritystilaisuus järjestettiin marraskuussa.
Kaikille asukkaille suunnatut yhteiset tilaisuudet ovat saaneet
valitettavan vähän kiinnostusta, vain n. 20 toimikunnasta osallistutaan säännöllisesti kaikkiin yhtiön järjestämiin tilaisuuksiin
ja osallistujien keski-ikä on korkea.
4
Tapahtumia:
Asukastoiminta
 Rakennus- ja kiinteistöosaston asukaskoulutus
Vuokranmääritysyksiköt valitsevat asukaskokouksessaan asukastoimikunnan, jolla on käytössä toimintarahaa 13,50 €/asunto. Toimintarahaa käytetään esim. kesäkukkien, kuntosalivälineiden tai askarteluvälineiden hankintaan sekä yhteisten tapahtumien, kuten pihajuhlien ja lasten tapahtumien järjestämiseen. Toimintarahan toivotaan mahdollistavan asumisviihtyvyyttä ja yhteisöllisyyttä.







Keväällä 2012 asukasneuvosto kävi tutustumassa Kajaanin Pietarin asukastoimintaan, joka on toteutettu alueellisesti. Käynnin perusteella syntyi idea järjestää Petoselle vastaavaa alueellista toimintaa ja perustaa alueellinen toimikunta toiminnan järjestämiseen. Aluetoimikunta mahdollistaa aktiivisten asukkaiden osallistumisen asukastoimintaan, vaikka omassa vuokranmääritysyksikössä ei toimintaa olisikaan. Aluetoimikunnan tempauksista mittavin oli marraskuussa järjestetty kauppamatka
Tuuriin kahdella linja-autolla sekä osallistuminen Petosen asukasyhdistyksen kanssa puurojuhlan järjestelyihin Pinarilla.
23.2.2012
Ulkoilupäivä Neulaniemessä 3.3.2012
Itä-Suomen vuokralaispäivä Kajaanissa 18.4.2012
Asukaspalveluosaston asukaskoulutus 25.4.2012
Rannaltaonginta Savilahdessa 1.9.2012
Asukastoimijoiden kokous 15.10.2012
Talousosaston asukaskoulutus 15.10.2012
Vuokrien määritystilaisuus 20.11.2012
Asukaslehti Nikulainen ilmestyi vuoden aikana kolme kertaa:
huhtikuussa, syyskuussa ja joulukuussa. Lehti toimitettiin taittoa ja painatusta lukuun ottamatta omana työnä.
Asukasneuvosto
Asukasneuvosto on asukkaiden valitsema toimielin, joka vastaa kaikille asukkaille suunnattujen tapahtumien suunnittelusta ja järjestämisestä, ja antaa lausuntoja yhtiön hallitukselle
asukkaita koskevista ehdotuksista. Asukasneuvosto kokoontui
vuoden aikana neljä kertaa.
Vuoden 2012 aikana yhtiössä oli 109 vuokranmääritysyksikköä,
joissa asukastoiminta olisi mahdollista. Näistä 75 kohteessa oli
pidetty asukaskokous. Toimikuntia perustettiin 10 enemmän
kuin v. 2011. Toimikunnista oli aktiivisia (=vähintään yksi asukaskokous ja enemmän kuin yksi toimikunnan kokous) 45 kpl
(41 %).
Asukasneuvostoon kuuluivat v. 2012 Minna Takala, Martti
Miettinen ja Raija Miettinen eteläiseltä alueelta; Keijo Karttunen, Pekka Yletyinen ja Ulla Rissanen pohjoiselta alueelta; ja
yhtiön hallituksen asukasedustajat Seija Hakola ja Eero Hakulinen. Varahenkilöinä toimivat Mauri Pelkonen eteläiseltä alueelta ja Lasse Kukkonen pohjoiselta alueelta.
Lokakuussa asukastoimijoiden kokouksessa valittiin asukasneuvoston jäsenet vuosiksi 2013–2014 ja asukasjäsenehdokkaat yhtiön hallitukseen.
5
Vuosikorjaukset, siivous ja kiinteistönhoito
Vuosikorjausbudjetin suurimpia hankkeita olivat keittiökalusteiden uusinnat, joita tehtiin 98 asunnossa, (vuonna 2011
228). Isoja vesikattosaneerauksia suoritettiin Luistelijantiellä ja
Rastaantiellä (jatkuu 2013), iv-kanavien nuohouksia tehtiin
550 asunnossa. Vesikatteiden yleiskuntoon ja ennakoivaan
huoltoon ja korjaukseen suunnattiin erityisen paljon huomiota
ja rahaa.
Niiralan Kulma Oy jatkaa energiansäästötoimenpiteitä. Yhtiö
kuuluu edelleen Kuopion kaupungin energiansäästösopimukseen. Erilaisia energiaa säästäviä järjestelmiä on käytössä useita.
Kaikki yhtiön kiinteistöjen energiatodistukset saatetaan uuden
1.6.2013 voimaan tulevan lain mukaiselle tasolle. Selvitys- ja
laskentatyöhön koulutimme kaksi omaa teknistä henkilöä.
Korjauskulujen yhteissumma aleni 19 % eli oli 674 000 euroa
pienempi kuin edellisenä vuotena. Toteutuneet kustannukset
ylittyivät 9 % eli 279 000 euroa.
Huonelämpötilan mittaukseen perustuvia laitteistoja on asennettu lisää yhtiön tavoitteiden mukaisesti. Etäluettavia kiinteistöautomaatiovalvomoja on valmiina kolme asuinkohdetta ja
yksi liiketila.
Muutto- ja vaihtotarkastuksia sekä asuntojen määräaikaistarkastuksia tehtiin yhteensä 4 841 kpl, kasvua 29 %.
Honkasaarentien maalämpöprojekti (valmistui 2011) vähensi
kohteen öljynkulutusta n. 350 00 ltr/v, tavoitteen ollessa
50 000 litraa. Laitteiston hyötysuhteen nostamiseksi on tehty
uusia toimenpiteitä.
Asukkaiden omatoimisia huoneistoremontteja tehtiin 332 kpl,
jossa on vähennystä edelliseen tilikauteen 19 %. Omatoimisiin
remontteihin käytettiin noin 4 300 litraa maaleja (kasvua 16
%) ja noin 1 811 rullaa tapettia (kasvua 59 %). Koko yhtiössä
sisämaaleja käytettiin noin 8 300 litraa (kasvua 3 %) ja tapetteja noin 3 470 rullaa (kasvua noin 8 %).
Huoneistojen systemaattista lämpötilaseurantaa (tavoite 21 ˚C,
±1 ˚C) toteutettiin edelleen. Tällä pyritään löytämään kulutushuiput. Muillakin, perinteisemmillä tavoilla panostettiin energiansäästöön: useisiin kohteisiin hankittiin säästösuihkukahvoja
ja säädettiin virtaamia. Myös asukkaille on annettu tiedotusta
ja koulutusta. Uutena järjestelmänä kahdessa kohteessa otettiin käyttöön lämmitysverkoston paine-eromittaukseen perustuva säätöjärjestelmä. Kaikkien toimenpiteiden tuloksena
energian kulutus kiinteistöillä on vähentynyt 8 %.
Kiinteistöosaston työt tehtiin pääasiassa oman henkilökunnan
voimin. Huoneistokorjaustehtäviä (remontti- ja lvis -työt) suoritettiin n. 3 100 kpl, lisäystä edelliseen vuoteen n. 300 tehtävää. Suuremmissa vahinkotapauksissa ostettiin työt ulkopuolisilta tekijöiltä. Kiinteistöosastolla suoritettiin yhteensä 11 400
työtehtävää, kasvua edelliseen vuoteen 2 600 työtehtävää.
Huoneistoremontteja tehtiin 279 asunnossa (maalaus, lattiapinnoitteet ja tapetointi), kylpyhuonekorjauksia 135 kpl, saunojen uusimisia 50 kpl. Lisäksi toteutettiin isoja ulkomaalauskohteita (6 kpl) sateisesta kesästä huolimatta.
Kiinteistöosaston koko henkilöstön osaaminen päivitettiin tulityökortti-, ensiapu- ja työturvallisuuskorttikoulutuksella. Lisäksi
henkilökuntaa koulutettiin useilla lyhyillä tehtäväkohtaisilla
koulutuksilla.
Kiinteistöosaston resursseja ylläpidettiin rekrytoinnin avulla
mm. eläkkeelle siirtymisen vuoksi. Siivous-, kiinteistönhoito- ja
remonttiosastolla työskenteli vakinaisena 87 henkilöä, vähennystä 3 henkilöä.
Yhtiössä kiinnitettiin lisää huomiota oman työn kustannusseurantaan tehostamalla suoritteiden raportointia.
Yhteistyön tiivistäminen rakennusosaston peruskorjaus- ja uudisrakennushankkeiden parissa koettiin hyviä tuloksia antavaksi.
Kiinteistöosasto osallistui aktiivisesti yhtiön laajakaistahankeen
käynnistämiseen. Hanke valmistuu 09/2013.
Sisäilmaongelmien lisäksi huolimaton asuminen ja asunnoissa
olevan tekniikan väärinkäyttö (ilmanvaihto- ja vesijohtolaitteet)
olivat suurimmat syyt korjaustöihin. Korjausten määrä ei näytä
vähenevän tulevaisuudessakaan.
6
Talousosasto
käyttöön otettu varhaisen tuen malli oli jo onnistuneesti osa
arkipäivän esimiestyötä. Lain muutokset toivat pitkittyneisiin
tai usein toistuviin sairauslomiin puuttumisiin/tukemisiin entistäkin selvemmät raamit ja henkilöstön suhtautuminen tukitoimenpiteisiin muuttui hyväksyvämmäksi. Lakimuutoksen tavoitteina ovat mm. työkyvyttömyyden pitkittymisen ehkäisy, työkyvyn arviointiprosessin toimivuuden parantaminen ja työurien
pidentäminen. Lakimuutoksen johdosta koulutusta järjestettiin
esimiehille ja asiasta tiedotettiin henkilöstölle. Yhteistyö työterveyshuollon kanssa on ollut lakimuutosten asettamien velvoitteiden suhteen tiivistä ja kokemukset kannustavia.
Talousosaston tehtävät yhtiön kirjanpidon, sisäisen laskennan,
kustannusseurannan ja tilinpäätöksen hoidossa ovat yhtiön laajentuessa vuosi vuodelta lisääntyneet. Myös omistajan, Kuopion kaupungin konsernitilinpäätökseen liittyvät selvitykset ja sisäisten erien vertailut työllistävät talousosastoa varsinkin tilinpäätöksen yhteydessä runsaasti. Tehokkaan kustannusseurannan, sisäisen laskennan ja raportoinnin oikea-aikaisuuden kehittäminen ovatkin lähitulevaisuuden suurimpia haasteita. Taloushallinnon tietojärjestelmäkokonaisuus on tarkoitus uudistaa
vuoden 2013 aikana.
Vuokrien jyvitysmuutos on viety koko yhtiön osalta läpi vuokrien muutoksissa kolmen vuokranmäärityksen yhteydessä vuosien 2010–2012 aikana.
Työkykyä ylläpitävänä toimintana jatkettiin edelleen mitä erilaisimpien harrastusmahdollisuuksien tukemista myymällä 50
%:n omavastuuosuudella liikuntapaikkojen lippuja. Henkilöstöllä oli mahdollisuus myös hankkia yhtiön rahallisesti tukemia
lippuja Kupsin ja Kalpan kotiotteluihin. Jooga- ja sählyryhmät
kokoontuivat edellisvuotiseen tapaan. Vuoden 2013 alussa
otetaan yhtiössä käyttöön liikunta/ kulttuurisetelit. Tällä tavalla
lisääntyvät käytettävissä olevat liikuntapaikat ja virkistysmahdollisuudet.
Vuokrien maksaminen yhtiön toimistolla ja käteisen rahan vastaanottaminen yleensäkin loppui maaliskuun 2012 alussa. Käteisen rahan käsittely on ollut sekä työllistävää että henkilöturvallisuuden kannalta haastavaa. Asiakkaat eivät juurikaan moittineet menettelyä.
Sairausvakuutus- ja työterveyshuoltolain muutos 1.6.2012 lisäsi
työnantajan velvoitteita puuttua ja tukea henkilöstöä sairauslomien pitkittyessä. Käyttöön tuli niin sanottu 30-60-90 –toimintamalli: 30 sairauspäivän jälkeen työnantaja selvittää yhdessä
työterveyden kanssa työhön paluun tuen tarpeen, 60 sairauspäivän jälkeen Kela selvittää mahdollisen kuntoutustarpeen ja
90 sairauspäivän jälkeen työterveyshuolto laatii B-lausunnon,
josta selviää työntekijän jäljellä oleva työkyky ja työnantajan
mahdollisuus tukea työhön paluuta. Yhtiössä vuonna 2011
Henkilöstön yhteinen tyky-päivä vietettiin toukokuussa Kunnonpaikassa, Vuorelassa. Päivään sisältyi liikuntaa, luentoja ja
rentoa yhdessäoloa.
Talousosastolla työskenteli tilivuoden aikana talouspäällikön ja
laskentapäällikön lisäksi neljä henkilöä vuokrien perintätehtävissä, kolme henkilöä laskennan ja henkilöstöasioiden hoidossa, kaksi henkilöä tietohallintoon ja atk-tukeen liittyvissä tehtävissä ja yksi henkilö yleishallinto- ja tiedotustehtävissä.
7
Vuokrien perintä
Olemme ottaneet käyttöön sähköisen haastehakemuksen. Lisäksi olemme keskustelleet viranomaisten kanssa mahdollisuudesta nopeuttaa oikeudellista perintää.
Yhtiö seuraa vuokrakirjanpidossaan alle 15 vuotta vanhoja perimiskelpoisia saamisia, joita pyritään jatkuvasti saamaan asiakkailta ulosoton kautta. Saatavien määrä oli 31.12.2012 tilanteessa 680.862 euroa. Saatavia poistui perinnästä kuolleiden
osalta 7.893 euroa ja velkajärjestelyn saaneiden osalta 5.079
euroa. Saatavista oli vuoden lopussa asuvilta asukkailta
225.891 euroa. Näiden saatavien kasvu oli 27.754 euroa.
Maksuhäiriömerkinnöistä johtuen vaadimme yhä useammalta
asunnon hakijalta pisimmän kolmen kuukauden vuokravakuuden.
Myös asuntojen tyhjyyksistä aiheutunut vuokrien menetys kasvoi viimevuodesta 44 % ja oli tilivuonna 108.362 euroa. Tyhjyydet aiheutuvat vuokralaisten vaihtuessa tehtävistä asuntojen
korjaustöistä, kosteusvahingoista, häätöjen jälkeisistä tyhjyyksistä seuraavan täyden kuukauden alkuun ja siitä, ettei asunto
aina vapautuessaan käy heti kaupaksi. 131 kustannuspaikasta
35:ssä ei ollut lainkaan tyhjiä asuntoja, mutta 13 kustannuspaikassa oli kussakin yhteensä yli kolmen kuukauden tyhjyydet
ja näistä kuudessa yhteensä 6–22 kuukauden tyhjyydet. Pääosa pitkistä tyhjyyksistä on aiheutunut vesivahingoista. Jos
asunnon tyhjyys aiheutuu vakuutuskorvauksen saamiseen johtavasta vahingosta saadaan myös vuokratappio katettua.
Myös asukkaan aiheuttaman vahingon tyhjyystappiota laskutetaan asukkaalta.
Taseessa esitetään ainoastaan kolmen viimeisimmän vuoden
saatavat, joiden määrä yhtiöstä poismuuttaneiden asukkaiden
osalta tilinpäätöksessä oli 147.370 euroa ja yhteensä asuvien
asukkaiden velan kanssa 373.261 euroa, mikä on 31.154
enemmän kuin edellisvuonna.
Vuokravelan takia yhtiöstä jouduttiin häätämään 46 asunnon
asukkaat, vastaava luku 2011 oli 41.
Asukkaiden kyky tai halu hoitaa asumiskustannukset ajallaan
on huonontunut entisestään ja poismuuttaneilta jäävät saamiset tulevat tulevaisuudessa kasvamaan, koska haastehakemusten käsittely tuomioistuimessa kestää pisimmillään kolme kuukautta.
Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa 1986—2012
14,00
12,00
11,98
10,74
9,60
10,00
8,55
8,00
7,67
€/m2/kk
6,39
6,00
5,66
4,33
4,00
3,59
2,00
vapaa‐rahoitteiset
aravatalot
8
Niiralan Kulma
10,25
9,02
O LENNAISET
TAPAHTUMAT
TILIKAUDEN JÄLKEEN
Vuoden 2013 alussa käynnistettiin Justeerikuja 4 ja Myllärintie 40 peruskorjauksen suunnittelu. Liian korkeiden peruskorjauskustannusten vuoksi korjausastetta muutetaan keveämmäksi kuin aikaisemmissa peruskorjauksissa.
Linnanpellon ja Päivärannan kaavamuutos ei valmistunut alkuperäisessä aikataulussa, mutta ne on tarkoitus saada valmiiksi vuoden 2013 keväällä. Kaavamuutosten valmistumisen lykkäämisestä on sovittu kaavoittajan kanssa, eikä siitä aiheudu haittaa yhtiölle.
Yhtiö teki liittymishakemuksen IS-Hankinta Oy:n osakkaaksi tammikuussa 2013.
A RVIO
TODENNÄKÖISESTÄ
TULEVASTA KEHITYKSESTÄ
daan pysyvän alhaisina koko vuoden 2013 ja seuraavan vuoden loppuun asti, mutta korkotasot ja marginaalit nousevat
tulevaisuudessa. vuokra-asuntomarkkinat tulevat pysymään
vakaina myös tulevaisuudessa, eikä näköpiirissä ole huomattavaa kysynnän laskua, joskin vähemmän halutuilla alueilla, kauempana keskustasta tyhjyydet lisääntyvät. Yhtiön ammattitaitoinen henkilökunta, tiukka taloudenhoito, kiinteistöjen oikeaaikainen korjaaminen ja yhtiön johtava asema suurimpana
vuokra-asuntotoimijana mahdollistavat laadukkaiden vuokraasuntojen tarjoamisen kuopiolaisille myös tulevaisuudessa.
Niiralan Kulma rakentaa uusia asuntoja harkitusti, jos saadaan
tehokkaita tontteja hyviltä paikoilta. Peruskorjausta jatketaan
laaditun peruskorjausohjelman mukaisesti, mutta korjausaste
harkitaan kiinteistökohtaisesti.
Kiinteistökannan kehittämistä salkutuksen mukaisesti jatketaan. Yhtiön toimintoihin soveltumattomien kiinteistöjen pitämistä harkitaan kohdekohtaisesti. Vaihtoehtoina ovat mm.
kaavamuutokset, kiinteistöjen myynti ja kiinteistöjen purkaminen.
Rakentamisen hinnan nousun taittumista ei ole näköpiirissä.
Sekä uudisrakentamisen että peruskorjaamisen hinta alkaa olla
niin korkea, että se luo uhkan kohtuuhintaiselle vuokraasumiselle.
Yhteiskunnan kahtiajakautuminen ja huono-osaisuuden lisääntyminen tuo uhkakuvia kaikkien asuntoa tarvitsevien asuttamiseen. Ongelmana ei ole niinkään asuntojen puute, kuin
asumiskyvyn puute. Myös asumisen kustannusten nousu yli
heikoimmassa asemassa olevien asiakkaiden maksukyvyn on
totta jo tällä hetkellä.
Vuoden 2013 alussa lainojen korot ovat alhaisella tasolla, joskin pientä nousua on jo tapahtunut. Yleisesti korkojen arvioi-
9
R ISKIEN
JA EPÄVARMUUSTEKIJÖIDEN
ARVIOINTIA
Lainasalkun korkorakenteella on pyritty hyötymään lyhyiden
korkojen sekä korkojohdannaissopimusten mahdollistamasta
alhaisemmasta, tosin riskiäkin sisältävästä korkotasosta. Talousarviossa korkotaso on budjetoitu 2,8 prosentin mukaan ja
lyhyiden korkojen alhaisemmasta korosta säästyneet varat on
siirretty peruskorjausrahastoon. Lyhyiden korkojen nousu kasvattaa yhtiön korkokuluja merkittävästi. Vuoden 2012 lopussa
lainasalkkumme keskikorko oli 2,08 %. Keskipitkällä
aikavälillä, vuoteen 2016 saakka, odotamme lainasalkkumme
keskikoron vaihtelevan välillä 3,0—4,0.
Käyttöaste
Suurin vuokrataloyhtiön toimintaan liittyvä riski on asuntojen
alhainen käyttöaste, joka johtaa tulorahoituksen pienenemiseen, ellei vuokrattuna olevien tilojen vuokria koroteta. Tyhjinä
olevien tilojen aiheuttamat käyttö- ja pääomakustannukset
kertyvät yhtiön maksettaviksi, eikä tiloista saada vastaavasti
tuloja.
Niiralan Kulma on budjetoinut tulonsa 100 prosentin käyttöasteen mukaisesti. Yhden prosenttiyksikön käyttöasteen lasku
aiheuttaa noin 0,10 euron korotuspaineen yhtiön perimään
keskivuokraan. Niiralan Kulman asuntojen käyttöaste on säilynyt tavoitteen mukaisena ja nykyinen asemamme Kuopion
vuokra-asuntomarkkinoilla, kilpailukykyiset vuokrat ja palvelun
laatu mahdollistivat tavoitteen mukaisen käyttöasteen saavuttamisen myös tilivuonna 2012. Tulevaisuudessa käyttöasteen
on arvioitu laskevan nykyisestä.
Vuokrasaatavat
Niiralan Kulma Oy:n saatavat vuokralaisilta ovat kasvaneet kuluneen vuosikymmenen alkupuolelta lähtien. Vuokrasaamisten
kasvu on ollut suuri suhteellisesti tarkasteltuna, mutta euromääräisesti ei kuitenkaan ole kyse merkittävästä yhtiön toimintaa uhkaavasta riskistä. Yleinen piittaamattomuus vuokranmaksuvelvoitteiden noudattamisesta näyttää lisääntyneen ja
taloudellisesti huono aika lisäsi paineita vuokrasaatavien kasvulle. Yhtiön hallitus hyväksyi vuoden 2008 keväällä uuden ohjeistuksen tilanteisiin, joissa asunnonhakijalla on merkintöjä
luottotiedoissa. Tämä ohjeistus on auttanut hillitsemään vuokrarästien kasvua. Kertyneet vuokrasaatavat eivät aiheuta yhtiön rahoitusasemaan nähden merkittävää riskiä.
Rahoituskustannukset
Niiralan Kulman taloudelliseen toimintaan liittyy oleellisena
osana suuri vieraan pääoman osuus taseessa. Yhtiöllä on merkittävä määrä korkokustannuksia aiheuttavaa lainaa. Rahoituslainojen keskimääräiset vuosikorot ovat vaihdelleet viimeisten
10 vuoden aikana 1,4–4,7 % välillä. Korkokustannusten hallinta on yhtiön toiminnan kannalta yksi tärkeimmistä osatekijöistä ja korkotason muutokset yksi suurimmista kustannusriskiä aiheuttavista toimintaympäristön muutostekijöistä.
10
Yllättävät vahingot
Yllättävien vahinkojen varalta yhtiön kiinteistöt on vakuutettu
täysarvosta vakuutusyhtiö Lähi Tapiolassa. Omavastuuosuus on
suhteellisen suuri, jotta vakuutuskustannukset voidaan pitää
kohtuullisina.
Sisäilmaongelmat
Alavan kiinteistössä rakennuksessa A1 jatkettiin korjauksia
sisäilmaongelmien poistamiseksi. Osa Kuopion kaupungin Tilakeskukselle vuokratuista tiloista tyhjennettiin käyttäjistä, jotta
korjaukset voitiin tehdä tehokkaasti häiritsemättä tilojen käyttäjiä. Selvää yksittäistä syytä käyttäjien ilmoittamiin sisäilmaongelmiin ei ole voitu osoittaa. Korjaukset saatiin valmiiksi loppuvuodesta ja käyttäjät muuttavat takaisin korjattuihin tiloihin
vuoden 2013 keväällä. Korjausten onnistumista seurataan jatkossa yhteistyössä eri osapuolien kanssa. Korjauksista syntyvät
kulut yhtiö perii täysimääräisinä tilojen käyttäjiltä.
Alavan kiinteistössä rakennuksessa A2 ilmenneiden sisäilmaongelmien poistamiseksi jatkettiin hankesuunnittelua selvittämällä vaihtoehtoisesti joko peruskorjaaminen tai uudisrakentaminen. Vuoden 2012 alussa ohjausryhmä päätti hankesuunnittelun pohjalta esittää käyttäjän päättäjille uudisrakentamisen vaihtoehtoa.
Vuoden lopulla kiinteistöosastolle rekrytoitiin yksi isännöitsijä
hoitamaan Alavan kohteiden isännöintiä, korjauksia ja rakentamista.
Liiketilojen sisäilmaongelmat ovat lisääntyneet viime aikoina
merkittävästi. Kustannukset rakennuksen korjaamiseksi näiden
ongelmien poistamiseksi voivat olla huomattavia. Koska
T ALOUDELLINEN
yhtiöllä ei ole merkittävää määrää liiketiloja, eikä liiketilojen
kustannuksia voida tasata olemassa olevaan arava-asuntokantaan, sisäilmakorjaukset muodostavat tulevaisuudessa
riskin yhtiön liiketilojen kannattavuudelle. Uusimpien liiketilojen vuokrasopimukset on tehty siten, että tilojen vuokraaja
maksaa myös korjauksista aiheutuvat kustannukset.
Asunnoissa sisäilmaongelmat lisääntyivät jonkin verran kuluneen vuoden aikana. Kun asukkaalta tai terveystarkastajalta
on tullut yhteydenotto epäillyistä ongelmista sisäilmassa, asia
tutkitaan ja selvitetään tapauskohtaisesti ja tarvittavat korjaukset tehdään yhtiön kiinteistöosaston toimesta.
Kilpailu vuokralaisista
Viime vuosina Kuopion vuokra-asuntomarkkinoille on tullut lukuisia uusia toimijoita lisäämään vuokra-asuntojen, asumisoikeusasuntojen ja ns. välimallin asuntojen tarjontaa. Uusina aktiivisina toimijoina mainittakoon Icecapital, TA-asunnot, Sasunnot ja Lakea. Lisäksi Kuopiossa vuokra-asumispalveluja
tarjoavat monet muut toimijat ja yksityiset vuokranantajat.
Kuopiolaisten kannalta on hyvä, että kaupungissa on erilaisia
toimijoita tarjoamassa monipuolisia asumispalveluja.
Niiralan Kulma Oy on Kuopiossa suurin vuokra-asuntojen tarjoaja. Yhtiöllä on kilpailijoihin verrattuna suuruudesta, vuokratasosta ja asumispalvelujen laadusta syntyvä kilpailuetu, joten
yhtiö pärjää myös jatkossa kilpailtaessa vuokralaisista. Lisäksi
vuonna 2010 hyväksytyn Kuopion uuden strategian mukaisesti
Kuopio jatkaa kasvuaan ja kehittymistään paikkakuntana, jossa tarvitaan vuokra-asuntoja monipuolistamaan ihmisten valinnanmahdollisuuksia asumisen suhteen. Vuonna 2012 Kuopion
asukasluku kasvoi 1 222 henkilöllä.
TOIMINTA JA ASEMA
Vuoden 2012 liikevaihto oli budjetoidun mukainen 36,1 milj. euroa. Pääosin vuokrista koostuva tulorahoitus toteutui hyvin. Vajaakäytöstä aiheutuva vuokravajaus kasvoi, mutta on valtakunnallisiin isoihin vuokranantajiin verrattuna kohtuullisen pieni. Vuoden 2013 liikevaihto on hyväksytyn budjetin mukaan 38,5 milj. euroa.
Yhtiön taloudellinen tila ja maksuvalmius olivat hyvät koko tilivuoden ajan. Kustannusseurannan suurimmat säästöt syntyivät
henkilöstökulujen, korkokulujen ja hallintokulujen osalta.
Tilivuodelta kertyi kustannusseurannan ylijäämää 612 761 euroa ja peruskorjausrahastoon siirretään 2,390 milj. euroa.
T YTÄRYHTIÖN
Niiralan Kulma Oy omisti vuonna 2012 koko osakekannan
asuntolainoitetussa kiinteistöyhtiö Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulmassa. Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulman muodostavat
seuraavat Kuopion eri kylissä sijaitsevat kiinteistöt:
Riistavesi: asuntoja yhteensä 32
Katuosoite
Koulutie 2
Koulutie 4
– päiväkoti
asuntoja
24
8
1
Hirvilahti: asuntoja yhteensä
7
Niemisjärventie 47
7
m2_____
1 025,0
467,5
176,0
12
1
Vehmersalmi: suorassa omistuksessa asuntoja yhteensä 71
Katuosoite
Lempeläntie 11
Miettiläntie 16
Metsätie 3
Saitanjärventie 11
Vierumäentie 1
Vierumäentie 3
Pentinpolku 5
Kohmantie 510
asuntoja
15
10
7
4
12
10
9
4
360,0
Vehmersalmi: asunto-osakeyhtiöissä
490,0
60,0
Lempeläntie 9
Miettiläntie 7
Miettiläntie 9
Mäntytie 11
-liiketilavuokralaisia yht.
Kurkimäki: asuntoja yhteensä 12
Kentäntie 2
– kerhotila
TIEDOT
5
2
1
1
4
Koko Ellankulmassa asuntoja yhteensä
11
m2_____
507,0
586,5
332,0
179,0
742,0
650,0
535,0
213,0
289,6
82,0
46,0
62,0
196,6
131
Y MPÄRISTÖNÄKÖKOHTIIN
LIITTYVÄT TOIMINTAPERIAATTEET
Yhtiön toiminnan keskeisimmät ympäristövaikutukset syntyvät rakennusten energiankulutuksesta ja niistä aiheutuvista päästöistä. Päästöjen vähentämiseksi Niiralan Kulma Oy on sitoutunut valtakunnallisen kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen
2010–2016, vuokra-asuntoyhtiöille suunnatun toimenpideohjelman, VAETS, sekä Kuopion kaupungin energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin vähentää energiankulutusta ja kasvihuonekaasuja.
Yhtiössä on käytössä useita osin toisista poikkeavia energiansäästöön tähtääviä järjestelmiä mm. eGain Oy:n ja Wisupro (nyk.
Lemminkäinen Oyj) toimittama sääennustukseen perustuva ennakoiva lämpötilanohjaus, lisäksi yhtiössä on otettu käyttöön huonelämpötilaan perustuva ohjausjärjestelmä kolmessa kiinteistössä kahdelta eri toimittajalta Ouman Oy ja Fidelix Oy, kahdessa
kiinteistössä on lämmitysverkoston paine-eroihin perustuva säätöjärjestelmä Ekonor Oy.ltä, ilmanvaihtopuhaltimia on muutettu
taajuusmuuttajakäyttöiseksi.
Y HTIÖKOKOUS ,
HALLITUS JA
TILINTARKASTAJAT
Niiralan Kulman yhtiökokoushenkilönä toimi Kuopion kaupunginhallituksen nimeämänä Pekka Kantanen.
Hallituksen jäseninä ovat toimineet Matti Kuronen (puheenjohtaja), Leila Tuomainen (varapuheenjohtaja), Risto Asikainen, Ella
Kääriäinen, Antti Mykkänen, Sirkka-Liisa Halimaa, Veikko Tiihonen, Eero Hakulinen ja Seija Hakola.
Tilintarkastajana toimi KPMG Julkishallinnon Palvelut Oy ja valvontatilintarkastajana Ernst & Young -tilintarkastusyhteisö.
E SITYS
TILIKAUDEN TULOSTA
KOSKEVAKSI TOIMENPITEEKSI
Niiralan Kulma Oy:n hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta ja että tilikauden tulos, voitto 34,32 euroa kirjataan
voitto– ja tappiotilille.
Kuopiossa 26. helmikuuta 2013
Niiralan Kulma Oy:n hallitus
12
T ILINTARKASTUSKERTOMUS
Niiralan Kulma Oy:n yhtiökokoukselle
Olemme tilintarkastaneet Niiralan Kulma Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.–
31.12.2012. Tilinpäätös sisältää taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät
tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito
on lainmukainen ja että varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty.
Tilintarkastajan velvollisuudet
Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta.
Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä,
ja siitä, ovatko hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan, taikka rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.
Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa
huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Lausunto
Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta
asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia.
Kuopiossa 12. huhtikuuta 2013
KPMG Julkishallinnon Palvelut OY
Paula Hellén-Toivanen
JHTT
13
H ENKILÖSTÖTASE
Henkilöstön työsuhteen kesto
2012
hlö
2012
%
2011
%
0-2 vuotta
23
19
12
2-4 vuotta
5
4
7
5-9 vuotta
11
9
10
10-19 vuotta
37
30
30
yli 20 vuotta
47
38
40
Vakinaisen henkilöstön ammatti– ja sukupuolijakauma
Johtoryhmä ja päälliköt
Työnjohto
Toimistotyöntekijät
Siivoojat
Kiinteistönhoitajat
Varastomies, autonkuljettaja ja muut ammattimiehet
Sähkömiehet, putkimiehet ja muut erikoisammattimiehet
Maalarit, kirvesmiehet, laatta-asentajat ja mattomiehet Yhteensä
14
Miehiä
6
4
2
30
4
6
15
67
Naisia
5
2
17
30
2
56
Yhteensä
11
6
19
30
30
4
6
17
123
Nikulaisten ikärakenne 31.12.2012
Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä
2012
5
6
21
11
33
16,67
Johtoryhmä ja työnjohto
Toimistotyöntekijät
Siivoojat
Kiinteistönhoitajat
Ammattimiehet
Keskimäärin työpäivää/työntekijä
2011
7
9
22
9
15
13,61
Henkilöstön koulutusjakauma
2012
hlö
2012
%-osuus
Perusaste
12
10
Ammattikoulu tai -tutkinto, merkantti
81
66
Merkonomi, teknikko, tradenomi
24
19
6
5
123
100
Korkeakouluaste, insinööri
Yhteensä
15
T UNNUSLUVUT
2012
2011
2010
Asuntoja
kpl
5 782
5 753
5 714
Asuntopinta-ala
m2
309 726
307 977
306 125
Asukkaita
kpl
9 781
9 907
9 815
Hakijamäärä
kpl
1 134
1 063
1 267
Asunnottomia hakijoita oli
kpl
47
36
39
Välittömässä asunnon tarpeessa oli
kpl
0
4
0
Käyttöaste % (tyhjyydet/tavoitevuokrakertymä)
%
99,67
99,78
99,85
Vapautuneet asunnot keskimäärin
kpl/kk
65
71
66
Vaihdot, myös peruskorjausvaihdot, keskimäärin
kpl/kk
Asunnon hakijat 31.12.
Vaihtuvuus % (vain vanhat asunnot, ei valmistuneet) %
27
24
33
19,03
19,80
20,58
Tase
€
207 177 778
201 621 160
195 468 436
Liikevaihto
€
36 058 855
34 262 307
32 228 493
Liikevoitto + poistot = hoitokate
€
16 056 238
14 472 316
15 852 974
Hoitokate liikevaihdosta
%
44,53
42,24
49,19
Kirjanpidon tulos
€
34
-536
19
Kustannusseurannan ylijäämä
€
612 761
72 044
513 460
Hoitomenot ja tontinvuokra
€/asm2/kk
5,30
5,24
4,78
Pääomamenot
€/asm /kk
4,55
4,71
4,24
Keskivuokra asunnoista
€/asm2/kk
8,95
8,54
8,11
Vuokrasaamiset taseessa
€/asunto
64,56
59,47
62,29
Vuokrasaamiset liikevaihdosta
%
1,04
1,00
1,10
Saamiset asuvilta asukkailta
€
225 891
198 137
173 259
Saamiset asuvilta asukkailta
€/asunto
39,07
34,44
30,32
Vuokravelka asuvat asukkaat
%
0,63
0,58
0,54
Perinnässä olevat saamiset
€
680 862
646 944
631 923
Omavaraisuusaste
%
15,40
14,10
12,75
Quick Ratio
%
0,93
2,92
1,16
Lainojen hoitokate
%
1,15
1,04
1,30
Sijoitetun pääoman tuottoprosentti
%
3,96
3,28
4,25
Lainat valtiolta
%
3,74
2,68
1,27
Lainat rahoituslaitoksilta
%
1,26
2,09
1,54
Lainat kaupungilta
%
2,87
3,44
3,19
2
Korot
Lainojen keskikorko
%
2,08
2,40
1,45
Lainat valtiolta
€
53 246 908
55 763 974
58 044 179
Lainat rahoituslaitoksilta
€
84 822 361
80 992 405
97 821 302
Lainat liiketiloihin
€
22 088 861
22 823 856
23 469 603
Lainat kaupungilta, ym.
€
70 160
205 801
484 995
Pitkäaikainen vieras pääoma/asunnot
€
138 139 428
136 962 180
156 350 477
Asuinneliövelka
€/asm2
446
445
511
Korkojen osuus lainoista
%
2,76
2,94
2,36
Maksettujen lyhennysten osuus lainoista
%
5,99
7,22
6,83
16
T ASE
2012
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet
Aineelliset hyödykkeet
Maa- ja vesialueet
Rakennukset ja rakennelmat
Koneet ja kalusto
Muut aineelliset hyödykkeet
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat
Aineelliset hyödykkeet yhteensä
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksissä
Muut osakkeet ja osuudet
Sijoitukset yhteensä
Pysyvät vastaavat yhteensä
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Lyhytaikaiset saamiset
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
Vuokrasaamiset
Siirtosaamiset
Muut saamiset
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä
Rahat ja pankkisaamiset
Vaihtuvat vastaavat yhteensä
Vastaavaa yhteensä
VASTATTAVAA
Oma pääoma
Osakepääoma
Edellisten tilikausien tappio
Tilikauden voitto/tappio
Oma pääoma yhteensä
Tilinpäätössiirtymien kertymä
Vapaaehtoiset varaukset
Pakolliset varaukset
Eläkerahasto
Vieras pääoma
Pitkäaikainen
Lainat valtiokonttorilta
Lainat rahoituslaitoksilta
Velat saman konsernin yrityksille
Pitkäaikainen yhteensä
Lyhytaikainen
Lainat valtiokonttorilta
Lainat rahoituslaitoksilta
Velat saman konsernin yrityksille
Saadut ennakot
Ostovelat
Siirtovelat
Muut velat
Lyhytaikainen yhteensä
Vieras pääoma yhteensä
Vastattavaa yhteensä
17
2011
2010
2 903 848
2 871 489
2 865 938
280 540
169 667 521
3 495 779
1 847 990
22 357 813
197 649 643
280 540
168 827 328
3 560 936
1 936 543
12 977 783
187 583 130
280 540
164 823 730
2 745 903
2 037 629
16 604 914
186 492 717
2 084 094
39 403
2 123 497
202 676 989
2 084 094
39 403
2 123 497
192 578 115
2 084 094
39 403
2 123 497
191 482 153
86 914
373 261
58 848
5 988
525 012
3 975 778
4 500 789
207 177 778
64 913
342 107
126 886
35 322
355 943
47 023
533 906
8 509 139
9 043 045
201 621 160
438 287
3 547 996
3 986 283
195 468 436
12 608 840
-680 395
34
11 928 479
12 608 840
-679 859
-536
11 928 445
12 608 840
-1 031 985
19
11 576 874
19 674 427
16 194 077
13 040 307
302 738
302 738
302 738
53 246 908
106 911 222
70 160
160 228 289
55 763 974
103 816 261
205 801
159 786 036
58 044 179
97 821 302
484 995
156 350 477
2 517 066
6 773 439
854 083
961 886
1 748 203
255 042
1 934 125
15 043 844
175 272 133
207 177 778
2 261 056
7 105 917
648 033
879 413
500 822
1 838 445
176 178
13 409 864
173 195 900
201 621 160
2 816 610
7 152 791
686 579
813 653
1 226 611
1 400 550
101 245
14 198 040
170 548 517
195 468 436
T ULOSLASKELMA
2012
€
Liikevaihto
Liiketoiminnan muut tuotot
Myyntituotot
36 058 855
Henkilöstökulut
Poistot ja arvonalentumiset
2011
€
2010
€
34 262 307
32 367 294
-5 139 565
-8 348 148
-4 860 493
-8 353 640
-4 493 543
-7 911 222
Liiketoiminnan muut kulut
Kiinteistönhoitokulut
Luottotappiot
Arvonlisävero omasta työstä
-13 931 613
-17 653
-1 027 621
-13 921 998
-38 773
-968 727
-11 079 869
-39 026
-901 882
Liiketoiminnan muut kulut yhteensä
Liikevoitto (-tappio)
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
Satunnaiset erät
Voitto (tappio) ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja
Vapaaehtoisten varausten muutos
Tilikauden verot
Tilikauden voitto (tappio)
-14 976 887
7 708 090
-4 227 697
0
3 480 393
-3 480 350
-8
34
-14 929 497
6 118 676
-3 754 710
789 826
3 153 793
-3 153 770
-558
-536
-12 020 777
7 941 752
-2 962 536
60 210
5 039 426
-5 039 407
113 836
18
19
R AHOITUSLASKELMA
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
Liikevoitto
Lisätään poistot ja arvonalennukset
Liiketoiminnan investoinnit
Asuintalovarauksen purku
Varaston muutos
Vuokravaikutteiset lainojen maksut
Saamisten muutos (lisäys -)
Lyhytaikaisten velkojen muutos (lisäys +)
ilman lainojen lyhennyksen muutosta
Korjaus edellisten tilikausien tulokseen
Vuokravaikutteiset rahoitustuotot ja -kulut
Satunnaiset erät
Verot
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA NETTO
RAKENTAMISEN RAHAVIRTA
Rakentamisen investoinnit
Lainojen nostot
RAKENTAMISEN RAHAVIRTA NETTO
LIIKETOIMINNAN JA RAKENTAMISEN RAHAVIRTA YHTEENSÄ
RAHOITUSOMAISUUDEN MUUTOS
19
2012
€
2011
€
2010
€
7 708 090
8 348 148
-185 992
923 810
6 118 676
8 353 640
-800 082
1 480 655
7 941 752
7 911 222
-542 009
4 210
-9 529 610
45 739
-9 493 260
8 894
-10 632 368
-95 619
1 701 093
0
-4 227 697
0
-8
4 783 078
-181 849
352 107
-3 754 710
789 826
-558
1 629 719
-991 274
-352 107
-2 962 536
60 210
-19 184 839
9 868 400
-9 316 439
-4 533 361
-4 533 361
-10 130 176
13 461 600
3 331 424
4 961 143
4 961 143
-12 773 236
6 920 478
-5 852 758
-4 267 162
-4 267 162
1 585 596
Niku-henki kestää
isältä tyttärelle
N IKU
ON YHTEISÖLLINEN ,
ASUKASLÄHTÖINEN JA
TALOUDELLINEN
Yhteisöllisyys Nikussa tarkoittaa, että

Asukkaat ja henkilöstö toimivat yhteiseksi hyväksi.

Henkilöstö kehittää itseään jatkuvasti ihmisinä ja ammattitaitoisina työntekijöinä. Näin varmistamme
asukkaille laadukkaan palveluketjun, joka ei katkea missään asumisen vaiheessa.

ja asiakasryhmien välillä on sujuvaa. Niku on luotettava
Yhteistyö asukkaiden, henkilöstön ja eri sidosyhteistyökumppani.

Asukkaat ja henkilöstö ovat ylpeitä nikulaisuudestaan.
Asukaslähtöisyys Nikussa tarkoittaa, että

Jokainen asunto on asukkaan koti.

Pidämme hyvää huolta asuntojen ja kiinteistöjen kunnosta, asuinympäristön viihtyisyydestä ja asumisrauhasta.

Tarjoamme asukkaille laadukkaita asumispalveluita kaikissa elämänvaiheissa.

Henkilöstö kohtelee asukkaita tasa-arvoisesti, oikeudenmukaisesti ja joustavasti.
Taloudellisuus Nikussa tarkoittaa, että

Tuotamme hinnaltaan edullisia ja kilpailukykyisiä asumispalveluita.

Kehitämme Nikua suunnitelmallisesti toimintaympäristön muutokset huomioon ottaen.

Säästämme ympäristöä ja energiaa.
Puijonkatu 35
70100 Kuopio
Puh. 017 2655 300
www.niiralankulma.fi
20