Norconsult - Lønnealleen Borettslag

Rør og våtromsrehabilitering
Lønnealleen borettslag
v/ Anette Thomassen og Svend Haugen
Seksjon for bygningsfysikk
Norconsult
• Norconsult er Norges største flerfaglige rådgiver med
medarbeidere fordelt over hele landet
• Norconsult kan tilby spesialkunnskap innen alle fagretninger
som berøres av alle typer byggeprosjekter
• Seksjon for bygningsfysikk arbeider med fuktproblemer,
våtrom og rør og våtromsprosjekter
Historikk
• Styret var bekymret for vannlekkasjene i borettslaget
• OBOS Prosjekt AS gjennomførte en tilstandsvurdering i 2013
• Konklusjonen var behov for oppgradering av vann- og
avløpsledninger
• Mellom 2007-2013 har det vært 22 forsikringsmeldte
vannskader
• Generalforsamlingen vedtok i 2014 å innhente tilbud på et rørog våtromsprosjekt (forslag 3)
• Norconsult lagde tilbudsforespørsel i samråd med styret
Innhenting av tilbud
• Fire entreprenører har gitt tilbud. Alle entreprenørene er
ansett som dyktige og vel i stand til å gjennomføre prosjektet
• Hvordan skal vi velge?
– Utgangspunktet var tilbud som varierte med 20-30%
• Per dags dato står valget mellom to entreprenører. Det
gjenstår kun noen små avklaringer.
• Kontraktsinngåelse i februar
– Forutsetter generalforsamlingens positive vedtak
• Entreprenørens planlegging starter våren 2015
• Oppstart i leiligheter august 2015
• Prosjektet avsluttes august 2016
Prosjektets omfang
• Skifte alle vann- og avløpsledninger som går gjennom
blokkene
• Oppgradering av stigeledning og sikringsskap
• Eventuelle fuktskader utbedres
• Baderommene vil bli rehabilitert slik at gulv og vegger blir
vanntette. Leiligheter med vaskerom vil få vanntett gulv
tilknyttet nytt sluk
• På kjøkken vil det være mindre arbeid
• Omfattende arbeid som medfører støv og støy
• Arbeidet må påregnes til fem til seks (5-6) uker i hver leilighet
Prosjektets omfang
• Baderom:
– Det blir nytt sluk i dusjsonen
– Det blir stoppekran i fordelerskap over klosett
– Gulv og vegger får membran og fliser, det kan velges mellom
forskjellige flistyper
– Varmekabler i gulv, gamle vertikale varmerør fjernes
– Taket senkes og males hvitt
– Ny dør og karm
– Servanter, badekar, dusj de- og remonteres. Det blir nytt vegghengende
WC
Prosjektets omfang
• WC:
–
–
–
–
–
Gulv får fliser, det kan velges mellom forskjellige flistyper
Vegger males hvite
Taket males hvitt
Ny dør og karm
Servant de- og remonteres. Det blir nytt vegghengende WC
• Vaskerom:
–
–
–
–
–
Gulv får membran og fliser, det kan velges mellom forskjellige flistyper
Nytt sluk
Vegger males hvite
Taket males hvitt
Ny dør og karm
Vannskadesikre føringsveier
Beboervalg
• Valgfrie fliser på gulv og vegg
– Kan velges mellom 5 mønstre og farger på gulv
– Kan velges mellom 5 mønstre og farger på vegg
– Alternativene plukkes ut av borettslaget sammen med entreprenøren
• Visningsrom etableres av entreprenøren
– flisvalg
– sanitærutstyr
– elektroutstyr
• Tilleggsbestillinger
–
–
–
–
–
utvidelse av baderom
nytt sanitærutstyr
må skje skriftlig
kan medføre forlenget byggetid i din leilighet
betaling vil skje direkte til entreprenør
Beboervalg
VÅTROMSREHABILITERING
• Bestilte beboervalg
er en direkteavtale
KONTRAKTSFORHOLD OG KOMMUNIKASJONSVEIER
ANDELSEIERS BESTILLING AV TILLEGGSLEVERANSER UTOVER KONTRAKTSARBEID
KONTRAKT
BYGGHERRE
PROSJEKTLEDER/
BYGGELEDER
(Norconsult)
BESTILLING
ENTREPRENØR
ANDELSEIER
Hensyn til beboere
• Beboer må kunne bo hjemme
– Det vil være tilgang på vann og avløp i bøttekott på gangen
– Eget provisorium med WC og dusj settes opp utenfor blokken
– Bærbare toaletter kan skaffes til de med særskilte behov
• Begrensning av arbeidsområdet
–
–
–
–
Gulv dekkes til der arbeiderne beveger seg
Døråpninger til rom som ikke inngår i prosjektet dekkes til
Beboere blir ansvarlig for å henge opp tildekking der de river den ned
Beboere blir ansvarlig for øvrig tildekking, å fjerne private og løse
eiendeler, samt utføre finrengjøring etter prosjektet
Bad som kan bevares
• På grunn av innstøpte rør er det små muligheter for å bevare
bad
– Gi beskjed på førbefaring om at badet ønskes bevart
– Dokumentasjon på hvordan badet er bygget er en fordel
– Det gjennomføres en nøye befaring for å vurdere muligheter for å
bevare
• Tilbakeføring av ombygde bad
– Forutsetter lovlig utførelse
– Hvert enkelt tilfelle vurderes for seg
Dersom ja på generalforsamling
Prosjektgjennomføring
• Prosessen for entreprenøren
–
–
–
–
–
Prosjektering av arbeidet - fremdriftsplanlegging
Etablering av riggområde
Kontakt med beboerne
Gjennomføring av prosjektet
Ferdigstillelse - avslutning
PROSJEKTERING
FREMDRIFT
TILRIGGING
BEBOER
INFORMASJON
GJENNOMFØRING
AVSLUTNING
Prosjektgjennomføring
• Prosessen for beboerne
–
–
–
–
–
Beboermøte med presentasjon av entreprenør, fremdrift og rutiner
Førbefaringer i hver leilighet med entreprenør og Norconsult
Individuelle møter med entreprenør (bestillingsmøte)
Gjennomføringen
Kontrollbefaring med entreprenør og Norconsult
INFO
FØRBEFARING
BESTILLING
GJENNOMFØRING
KONTROLL
BEFARING
Gjennomføringsfasen
• Låsskifte og tildekking før oppstart
• Hver beboer vil ha arbeid i sin leilighet 5-6 uker
UKE 1
• Tildekking
• Demontering
• Riving / fjerning
av påstøp
• Nye stammer
UKE 2
• Klargjøring av
overflater
• Membran
• Varmekabler
• Himling / kasse
UKE 3
• Ny påstøp
• Flislegging
UKE 4
• Flislegging
• Fuging
• Utstyrsmontering
UKE 5
•
•
•
•
UKE 6
Maling
Utstyrsmontering
Komplettering
Byggvask
• Utbedring av feil og mangler etter kontrollbefaring, samt
låsbytte vil foregå i uke 7-8
• Komplettering
• Kontrollbefaring
Budsjett
• Totalbudsjett: 40 millioner kroner
– Kostnad for hver andel beregnes etter fordelingsbrøk
• Styret redegjør for husleiekonsekvenser
Forslag for avstemming
• Styret gis fullmakt til å foreta nødvendig lånopptak for å
finansiere prosjektet innenfor en låneramme på
kr 40 000 000.
• Styret ber om fullmakt fra generalforsamling til å velge
entreprenør ut fra prosjektleders anbefaling.