B1 Dispensasjonssøknad - Fram Ingeniørkontor AS

B-­‐1 FRAM INGENIØRKONTOR AS Postboks 4814 -­‐ Nydalen 0484 Oslo 12. mai 2015 Bærum kommune Byggesaksavdelingen 1304 Sandvika SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERT BYGGEGRENSE/MIDLERTIDIG TRAFIKKOMRÅDE MOT GANGVEI OG SÆRSKILT LØYVE FRA VEGLOVENS §29 Gnr/bnr 38/344, Vidars vei 3A, 1358 Jar i Bærum kommune Vi viser til Kommuneplan 2010-­‐2020, vedtatt 24.03.2010, og Reguleringsplan nr. 2006009 -­‐ "Kolsåsbanen Oslo Grense -­‐ Jar". Omsøkte eiendom er i plan regulert til B2 -­‐ Frittliggende småhusbebyggelse (delvis med midlertidig trafikkområde), samt et lite uregulert område. Vi vil i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak (nybygg av enebolig med sekundærleilighet og garasje, med tilhørende terrenginngrep/støttemurer) på ovennevnte eiendom gjerne søke om dispensasjon fra på plankart vist regulert byggegrense/midlertidig trafikkområde mot gangvei og om særskilt løyve fra Veglovens §29 vedrørende avstand til midt vei nærmere enn 15 meter (dette da det ikke vises til spesifiserte bestemmelser eller byggegrenser i reguleringsplan vedrørende tillatt avstand mot vei). Plankartet viser til byggegrense/midlertidig trafikkområde på hver side av regulert gangvei med 3 henholdsvis 4 meters avstand fra veikanten. Mot nevnte eiendom er avstanden for den midlertidige byggegrensen 4 meter. Bolig vil plasseres ca. 1 meter fra nevnte kant. To omsøkte støttemurer (3,2 og 4 meter høye) vil videre plasseres på et avstand av 0 og 0,46 meter fra veikanten. Vi må så søke om dispensasjon for nevnte forhold. Det vises ikke til spesifiserte bestemmelser eller byggegrenser i reguleringsplan vedrørende tillatt avstand mot vei. Det vises derfor til Veglovens avstandsbestemmelser. Veglovens §29 sier: “Byggegrensene skal gå i ein avstand på …15 meter frå kommunal veg. … Avstanden skal reknast frå midtlina i høvevis kjørebana.” Omsøkte tiltak vil stå med nærmeste avstand ca. 10,3 meter fra midt kommunal vei. Vi søker så om særskilt løyve fra nevnte bestemmelse. Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan-­‐ og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i § 19-­‐2: B-­‐1 ”Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.” Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved en vurdering av dispensasjon fra regulert byggegrense/midlertidig trafikkområde mot gangvei og særskilt løyve fra Veglovens §29 avstand til midt vei, bør man følgelig stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Hensikten med i plankart regulert byggegrense/midlertidig trafikkområde mot gangvei er å muliggjøre fremtidig utbygging av regulert vei og forhindre at eventuell bebyggelse plasseres for nært denne og dermed forhindrer eller vanskeliggjør nevnte tiltak. Man vil verne om muligheten å bygge ut vei på en hensiktsmessig måte ved planerte tiltak. Man vil også verne om det estetiske forholdet for planert utbygging mot gangveien. Som særskilte grunner for å dispensere fra dette nevnes blant annet: • Reguleringsforslag er blitt tatt opp vedrørende nedsetting av regulert byggegrense/midlertidig trafikkområde til kun 1 meters avstand fra regulert gangvei. Hvis reguleringsendring går igjennom, vil ikke boligen være i behov for dispensasjon fra nevnte forhold, da den plasseres på nevnte avstand fra gangveien. • Omsøkte terrenginngrep med støttemurer er plasserte og utformede slik omsøkt grunnet behov for god stabilisering av eiendommen, som vil bidra til sikkerheten ved regulerte gangvei. • Støttemurers plassering og utforming er hensiktsmessig for en god, estetisk og naturlig overgang fra egen eiendom til regulert gangvei. • Arbeidet vil prosjekteres og utføres i enighet med gjeldene bestemmelser for tiltak. • Omsøkte plassering av bolig og støttemurer er hensiktsmessig for eiendommen, og bidrar til en god utnyttelse av eiendommen samt en god overgang fra naboeiendommen. Terrenget på eiendommen er videre planert/tilrettelagt slik omsøkt for best mulig utnyttelse av vanskelig areal. • Tomtens og regulert gangveis sikkerhet vil ikke påvirkes negativt i og med de omsøkte tiltakene, men vil snarere forbedres i og med prosjektering av grunnarbeider og arkitektur for tiltaket. • Arbeider med omsøkte gangvei vil ikke vanskeliggjøres i og med omsøkte tiltak. • Vi kan ikke se at tiltaket vil gå imot hensynene for bestemmelsen. B-­‐1 Hensikten med Veglovens §29 vedrørende avstand til midt vei er å forhindre at bebyggelse ”klumper seg sammen” for nært vei og at den blir en mulig trafikkfare. Man vil også forhindre støy fra veier og sikre en helhetlig og harmonisk bygningsmasse i området. Videre skal det sikres at myndighetene har en viss kontroll med ny bebyggelse som føres opp i nærheten av eksisterende vei, blant annet med tanke på eventuell utvidelse av veien senere. Veglovens § 29 vedrørende byggegrense mot veimidt er en generell bestemmelse. Denne vil ikke passe like godt i alle saker. Det vil med hjemmel i nevnte lovs § 30 måtte kunne dispenseres fra byggegrensen etter konkrete vurderinger i enkelttilfeller. Som særskilte grunner for å gi særskilt løyve fra bestemmelsen nevnes blant annet: • Eiendommen, plassert rett ved kommunal vei, er en boligtomt i et eksisterende boligområde. Det er derfor hensiktsmessig å kunne oppføre bolig på eiendommen. • De fleste av bygningene i området ligger nærmere midt kommunal vei enn 15 meter. Kommunen antas derfor å ha etablert en praksis for å dispensere fra veglovens §29 i de fleste tilfeller dersom forholdene ligger til rette. • Eiendommen er plassert ved enden av den kommunale veien, og det vil derfor sannsynligvis ikke være særlig trafikkert på veien ved omsøkte eiendoms plassering. • Likebehandlingsprinsippet i og med at det i området er mange øvrige bygninger langs den kommunale veien som er plassert nærmere enn 15 meter til veimidt, særlig i nærområdet. • Andre boliger er i tillegg plasserte på samme avstand fra veimidt som omsøkte tiltak. Eksempel på dette er nærmeste nabo mot vest i gnr/bnr 38/244, som har bolig plassert ca. 10,3 meter fra veimidt. • Boligene vil ikke virke ruvende eller skille seg nevneverdig ut fra øvrig bebyggelse i området, men vil passe godt inn i områdets estetikk. • Den kommunale er en allerede utbygget vei, plassert i et allerede godt utbygget boligområde. Den vil sannsynligvis ikke måtte utvides i fremtiden. • Ovennevnte medfører at det ikke blir noen videre hindring for vedlikehold av vegen. Hensynene bak bestemmelsene kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra regulert byggegrense/midlertidig trafikkområde mot gangvei og særskilt løyve fra Veglovens §29 avstand til midt regulert vei. Man må også kunne si at fordelene med å gi dispensasjon og særskilt løyve på bakgrunn av ovenstående må kunne sies å være større enn ulempene, både for eiere av den aktuelle eiendommen og for området i øvrig. Videre viser kommunens praksis på området at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke. Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-­‐2008) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: ”2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov § 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan-­‐ og bygningslovens regelverk i B-­‐1 enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes.” For å få til gode og hensiktsmessige løsninger i vårt tilfelle, søkes det i denne saken om dispensasjon fra regulert byggegrense/midlertidig trafikkområde mot gangvei og om særskilt løyve fra Veglovens §29 avstand til midt regulert vei. Vi håper at kommunen kan vise smidighet og imøtekomme denne søknaden. Dersom det er behov for flere opplysninger, kan vi nås på telefon 69390077 / 40699054. Med vennlig hilsen FRAM INGENIØRKONTOR AS Christel Jakobsen