כ"ד תמוז תשע"א

‫חטיבת שווקים פיננסיים ‪ .‬מחלקת מאקרו כלכלה ואנליזה בנקאית‬
‫כ"ט באדר א' תשע"ו‪ 90 ,‬מרץ ‪1926‬‬
‫שוק הדיור בישראל ‪ -‬אי הוודאות חוזרת‬
‫‪ ‬שנת ‪ 1922‬הייתה שנת שיא פעילות בענף הנדל"ן למגורים בפרמטרים רבים‪ .‬אמנם‪ ,‬רמת הפעילות‬
‫התמתנה בחודשים האחרונים‪ ,‬אולם להערכתנו‪ ,‬מדובר בהתמתנות זמנית‪.‬‬
‫‪ ‬התכניות הממשלתיות להורדת מחירי הדירות מגבירות את אי הוודאות בשוק‪ .‬בשלב זה‪ ,‬אין אינדיקציה‬
‫לכך שהתמתנות הפעילות השפיעה על מחירי הדירות ברמה הארצית‪.‬‬
‫‪ ‬תכנית הדגל של הממשלה "מחיר למשתכן" לא צפויה להביא לירידת מחירי הדירות בשנה הקרובה‪.‬‬
‫שוק הנדל"ן למגורים ‪ -‬רמה גבוהה של ביקושים‬
‫בשנת ‪ 1922‬מחירי הדירות עלו בשיעור חד של ‪( 8%‬לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס) והשלימו מהלך עלייה‬
‫מתמשך משנת ‪ ,1998‬בשיעור מצטבר של מעל ‪ .229%‬זאת‪ ,‬על אף נחישות הממשלה לעצור את עליית המחירים‪.‬‬
‫מספר העסקאות בנדל"ן למגורים הגיע לשיא של ‪ 021‬אלף עסקאות‪ ,‬מתוכן ‪ 42.3‬אלף דירות חדשות‪ ,‬עלייה של ‪31%‬‬
‫בהשוואה לשנת ‪ .2103‬שיעור המשקיעים מסך העסקאות עמד ב‪ 2102-‬על כ‪ ,24%-‬בדומה לשנת ‪.2103‬‬
‫ברבעון האחרון של ‪ ,2102‬מספר הדירות החדשות שנמכרו ירד מרמה ממוצעת של ‪ 2,811‬דירות בחודש לרמה של ‪2,211‬‬
‫דירות‪ ,‬מגמה זו נמשכה גם בשנת ‪ .2102‬בסוף ינואר ‪ ,2102‬נותרו למכירה כ‪ 22,021-‬דירות חדשות שבניתן כבר החלה‪.‬‬
‫במקביל‪ ,‬מספר חודשי ההיצע בינואר עומד על ‪ 02‬חודשים‪ ,‬כאשר זהו משך הזמן הדרוש למכירת מלאי הדירות בקצב‬
‫המכירה של שלושת החודשים האחרונים‪ .‬מספר חודשי ההיצע נמצא במגמת עלייה מיולי ‪( 2102‬איור ‪ ,)0‬המעידה על‬
‫התמתנות בביקושים וגידול בהיצע‪.‬‬
‫ההאטה הזמנית בביקושים‬
‫נובעת מהעלאת המיסוי על‬
‫המשקיעים ומאי הוודאות‬
‫שיוצרות הכרזותיהם של שר‬
‫האוצר ושר השיכון והבינוי‪,‬‬
‫בנוגע להצלחתה של תכנית‬
‫מחיר למשתכן‪ .‬על אף זאת‪,‬‬
‫מספר הרכישות של דירות‬
‫חדשות בחודש ינואר גדל בכ‪-‬‬
‫‪ 2%‬בהשוואה לדצמבר‪,‬‬
‫והקבלנים ממשיכים להעלות‬
‫את מחירי הדירות החדשות‪.‬‬
‫איור ‪ - 1‬התמתנות זמנית בפעילות בשוק הנדל"ן למגורים‬
‫על פי הלמ"ס‪ ,‬מחירה של‬
‫דירה ממוצעת ברבעון הרביעי‬
‫של ‪ ,2102‬הנמדד על ידי ממוצע פשוט של עסקאות‪ ,‬נותר ללא שינוי בהשוואה לרבעון השלישי‪ .‬זאת‪ ,‬בשעה שמדד מחירי‬
‫הדירות‪ ,‬המנכה השפעות גודל‪ ,‬איכות ומיקום הדירה‪ ,‬עלה בכ‪ .2%-‬פערים אלו נובעים מהסטה של ביקושים לאזורים‬
‫המאופיינים במחירי דירות נמוכים יותר ו רכישה של דירות קטנות יותר ואיכותיות פחות ברבעון הרביעי של שנת ‪2102‬‬
‫בהשוואה לקודמו‪ .‬זאת ועוד‪ ,‬בחודש דצמבר‪ ,‬עלו מחירי הדירות בשיעור של כ‪ 0% -‬בהשוואה לנובמבר‪ .‬מכאן שבשלב זה‪,‬‬
‫אין אינדיקציה לכך שהתמתנות הפעילות השפיעה על מחירי הדירות ברמה הארצית‪.‬‬
‫חטיבת שווקים פיננסיים ‪ .‬מחלקת מאקרו כלכלה ואנליזה בנקאית‬
‫תכניות ממשלתיות ומגמות לשנת ‪1926‬‬
‫קבינט הדיור ברשות שר האוצר משה כחלון פועל באגרסיביות ליצירת מלאי תכנוני וקיצור תהליכי תכנון‪ ,‬אישור‬
‫ופיתוח‪ .‬בנוסף‪ ,‬האוצר ומשרד הבינוי פועלים להבאת עובדים וחברות בנייה זרות במטרה לקצר את זמני הבנייה‪ .‬עם‬
‫זאת‪ ,‬פעולות אלו צפויות לשאת פרי ולהגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות רק בעוד מספר שנים (‪ .)1-2‬מכאן‪,‬‬
‫שלא מפתיע שפעולות אלו נעלמות מעיני הציבור‪ .‬בניגוד לכך‪ ,‬תכנית מחיר למשתכן (החדשה)‪ ,‬שהאופן שבו היא תשפיע‬
‫על מחירי הדירות כלל אינו ברור‪ ,‬תופסת את הכותרות‪.‬‬
‫במסגרת התכנית‪ ,‬מחוסרי דיור הזכאים להשתתף בתכנית‪ ,‬יוכלו לקחת חלק בהגרלה לרכישת אחת מ‪ 01,111-‬יחידות‬
‫דיור שצפויות להיות משווקות במסגרת התכנית בשנים ‪( 2102-2108‬זאת על פי הצהרת משרד הבינוי‪ .‬הקבלנים צופים‬
‫היקפים נמוכים בהרבה)‪ .‬מתוך יחידות דיור אלו‪ ,‬רק כ‪ 21%-‬יבנו באזורי הביקוש במרכז הארץ והיתר באזורי הפריפריה‬
‫בצפון ובדרום הארץ‪ .‬הדירות צפויות להימכר בהנחה של ‪ 21%-41%‬ממחיר השוק‪ .‬בנוסף‪ ,‬הרוכשים המאושרים שיעלו‬
‫בהגרלה‪ ,‬יוכלו לרכוש את הדירה בשיעור מימון גבוה במיוחד של כ‪ .21%-‬על כן‪ ,‬התכנית צפויה לעורר ביקושים רבים‬
‫לרכישת דירה במסגרת הפרויקטים המשתתפים בתכנית‪ ,‬גם של משקי בית שכלל לא רוצים\יכולים לרכוש דירה שלא‬
‫במסגרת התכנית‪ .‬אחד החששות הם שהתכנית תהפוך חלק מרוכשי דירה ראשונה ל"משקיעים" שירכשו דירה בהנחה‬
‫גדולה ובשיעור מימון גבוה‪ ,‬ישכירו אותה ובינתיים יגורו בשכירות‪.‬‬
‫יש לזכור שהתכנית רק בתחילת דרכה‪ .‬עד כה‪ ,‬נפתחה ההרשמה להגרלה לרכישת ‪ 231‬יחידות דיור בעפולה‪ ,‬וזמן‬
‫האכלוס של הדירות עומד על שנתיים וחצי (על‪-‬פי ההערכות האופטימיות של משרד השיכון והבינוי)‪ .‬בשנת ‪ ,2102‬כ‪-‬‬
‫‪ 31,111‬משקי בית רכשו דירה ראשונה למטרת מגורים‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫איור ‪ - 2‬המשקיעים כבר מתחילים לחזור‬
‫ברור כי תכנית זו לא תיתן מענה למשקי הבית שיבקשו לרכוש‬
‫דירה ראשונה למגורים בשנת ‪.2102‬‬
‫זאת ועוד‪ ,‬שיווק הדירות במסגרת התכנית‪ ,‬כרוך בהפעלת‬
‫מנגנון בירוקרטי שיעסוק בהנפקת תעודות זכאות‪ ,‬קיום הגרלות‬
‫ובחירת הדירות על ידי הזוכים‪ .‬מנגנון זה‪ ,‬צפוי לעכב את כל‬
‫תהליכים בדרך לאכלוס הדירות‪ .‬מכאן שבשלב זה‪ ,‬התכנית‬
‫צפויה להגדיל את סך הביקושים לדירות למגורים‪ ,‬ולהוזיל את‬
‫מחירי הדירות רק עבור אלפי הרוכשים שיזכו לרכוש דירה‬
‫במסגרת התכנית בשנה הקרובה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ריבית בנק ישראל צפויה להישאר ברמתה הנוכחית עוד‬
‫זמן ממושך‪ ,‬ולכן‪ ,‬העדר האלטרנטיבה להשקעה תחזיר את‬
‫המשקיעים לשוק הנדל"ן (איור ‪.)2‬‬
‫דבר אחד בטוח‪ ,‬הכרזותיהם של שרי האוצר והבינוי בנוגע להצלחתה של תכנית מחיר למשתכן להורדת מחירי‬
‫הדירות‪ ,‬והצפי לזכייה בפרס גדול‪ ,‬גם אם הסיכויים נמוכים‪ ,‬מגבירים את אי הוודאות בשוק‪ .‬מכאן‪ ,‬שבדומה לתקופות‬
‫קודמות של אי וודאות‪ ,‬ייתכן ונראה קיפאון זמני של מחירי הדירות‪ ,‬וכמו בפעמים הקודמות‪ ,‬כאשר הציבור יבין שפתרונות‬
‫הקסם והכותרות בעיתונים לא באמת מורידים את המחירים‪ ,‬המחירים ימשכו להאמיר‪ .‬זאת‪ ,‬עד להשפעתן של התכניות‬
‫להגדלה משמעותית של ההיצע במהלך השנים הבאות‪.‬‬
‫הסקירה הוכנה על ידי מחלקת מאקרו כלכלה ואנליזה בנקאית‪ ,‬בנק דיסקונט‬
‫נכתב על ידי‪ :‬גיא מאור‪ ,‬אנליסט מאקרו ושווקים‪[email protected] ,‬‬
‫מנהלת המחלקה‪ :‬נירה שמיר‪ ,‬כלכלנית ראשית‪[email protected] ,‬‬
‫חטיבת שווקים פיננסיים ‪ .‬מחלקת מאקרו כלכלה ואנליזה בנקאית‬
‫הערות ואזהרות כלליות מטעם בנק דיסקונט לישראל בע"מ‪:‬‬
‫הניתוח הכלול בסקירה זו הינו למטרת אינפורמציה בלבד ואין לראות בו המלצה‪ ,‬תחליף לייעוץ אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל לקוח או הזמנה לייעוץ כאמור או הצעה‬
‫להחזיק‪/‬לקנות‪/‬למכור ני"ע או נכסים פיננסיים או התחייבות של בנק דיסקונט לישראל בע"מ (להלן‪" :‬הבנק") לייעץ ללקוחותיו בהתאם לאמור בו‪ .‬הניתוח מתפרסם בהתבסס‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על נתונים‬
‫ומידע גלויים לציבור שהונחו כמהימנים מבלי שנבדקו עצמאית‪ ,‬העשויים להיות חסרים‪ ,‬בלתי מדויקים‪ ,‬בלתי מעודכנים ואינם מתיימרים להוות ניתוח מלא של כלל הנושאים המפורטים בה או‬
‫להחליף את שיקול דעתו העצמאי של הקורא‪ .‬הדעות המובאות בסקירה מייצגות א ת עמדת מחבריה והן אינן זהות בהכרח לעמדת יועצי ההשקעות בבנק‪ .‬הדעות האמורות נכונות ליום פרסומן לראשונה‬
‫והן יכולות להשתנות בכל עת ללא הצורך בהודעה מוקדמת‪ .‬הניתוח מופץ כחלק מתפוצה רחבה‪ ,‬וגם אם במסגרת תפוצה רחבה זו‪ ,‬הוא מגיע אליך אישית באמצעות הדוא"ל או בכל דרך או מדיה אחרת‪,‬‬
‫אין לראות בו משום ניתוח או סקירה המותאמים לצרכיך ולנתונים האישיים שלך‪ ,‬לא מבחינת תוכן הניתוח‪ ,‬לא מבחינת סוגי הניי"ע והנכסים הפיננסיים הנזכרים בו‪ ,‬ככל שיהיו ולא מכל בחינה‬
‫אחרת‪ .‬עשוי להיות למחברי הסקירה ו‪/‬או לבנק עניין אישי בנושא הסקירה‪ .‬הבנק וכל חברה קשורה אליו ו‪/‬או בעלי מניותיו ו‪/‬או עובדיו ו‪/‬או מי מטעמו אינם לא יהיו אחראים לכל אי דיוק‪ ,‬שגיאה או‬
‫כל פגם אחר בסקירה זו‪ ,‬לרבות ביחס לנתונים ו‪/‬או לכל נזק‪ ,‬ישיר או עקיף‪ ,‬שייגרם‪ ,‬אם ייגרם‪ ,‬כתוצאה מהסתמכות על סקירה זו‪ ,‬ואינם יכולים לערוב או להיות אחראים למהימנות המידע המפורט‪.‬‬
‫אין להפיץ‪ ,‬להעתיק‪ ,‬לפרסם או לעשות כל שימוש אחר בסקירה זו ללא אישור הבנק מראש ובכתב‪ .‬העברת הסקירה ופרסומה במלואה או בחלקה‪ ,‬ללא קבלת אישור הבנק כאמור לעיל הינה אסורה‬
‫בהחלט‪ .‬הבנק ו‪/‬או חברות הבנות שלו ו‪/‬או החברות הקשורות עוסקות‪ ,‬בין היתר בניהול תיקי השקעות‪ ,‬מסחר בניירות ערך‪ ,‬ביצוע עסקאות בבורסה ובפעילות בנקאית לסוגיה‪ ,‬ועשויים להחזיק ו‪/‬או‬
‫לבצע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬עסקאות בנייר הערך ו‪/‬או נכסים פיננסיים הנזכרים בסקירה זו‪ ,‬ככל שנזכרים‪ ,‬בהתאם או שלא בהתאם לאמור בה‪ .‬תיתכן אפשרות שבסקירה נפלו שיבושי הגהה‪ ,‬ניסוח‪ ,‬טעויות‪ ,‬אי‬
‫דיוקים וכו' למרות שהבנק נוקט באמצעים ככל יכולתו למונעם‪ .‬השימוש באינטרנט חשוף לתקלות וסיכונים הטבועים ברשת האינטרנט ובמערכות ממוחשבות על אף שהבנק נוקט בכל האמצעים‬
‫הסבירים למניעת תקלות וסיכונים‪ ,‬כאמור‪ .‬לפיכך לא ישא הבנק באחריות לנזק ו‪/‬או הפסד ו‪/‬או הוצאה ו‪/‬או תוצאה שנגרמה כתוצאה משיבוש ו‪/‬או הפסקה בקווי התקשורת ו‪/‬או בהעברת הנתונים ככל‬
‫שאלו נגרמו מתקלות שאינן בשליטת הבנק ושהבנק לא יכול היה למונען במאמץ סביר‪.‬‬