Formation DDT74 S2 20111013 - Préfecture de Haute

Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation
Jeudi 13 octobre 2011
De la planification à la commercialisation
d’une opération d’aménagement
Réseau départemental d’échanges autour de l’aménagement durable
Contextualistion du projet des Hauts Villiers par rapport aux orientations du PLH
de la Communauté d’Agglomération de Mantes Yvelines (CAMY)
Eléments de diagnostic du Programme Local de l’Habitat (2009-2014)
Une commune qui répond déjà largement à la loi SRU, avec près de 40% de logements locatifs sociaux
Une offre sociale portée à 94% par 3 communes : Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville et Limay
Un objectif de construction neuve de 130 lgts/an pour Mantes-la-Ville et de 670 lgts/an pour la CAMY
Un projet contribuant à certains objectifs du Programme d’Actions du PLH
Engager une politique foncière volontariste à court, moyen, long terme - notamment en lien avec l’EPFY
Répondre aux besoins en logement et en hébergement sur l’ensemble du territoire - notamment en
favorisant le développement d’une offre en logement diversifiée sur chacune des communes de la CAMY
et poursuivre l’objectif de rééquilibrage entre le parc social et le parc privé
Appliquer localement les dispositifs permettant de favoriser les opérations d’accession à la propriété,
l’accession sociale constituant le "maillon manquant dans la chaîne du logement"
Contexte du quartier de Maupomet, accueillant le projet des Hauts Villiers
Une forte proportion de logement social (39% avec les 135 lgts sociaux de la SOVAL)
le souhait d’une meilleure mixité sociale du quartier en y construisant des logements libres
Une offre nouvelle qui devra favoriser un peuplement familial du quartier, notamment pour
revitaliser le groupe scolaire, en passe de fermer plusieurs classes
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13 octobre 2011
2
En 4 ans, des prix du neuf passant de 2.800 € à plus de 3.300 €/m²
1
X 3 300 à 3 600 €/m²
8
2
6
4
X 3 000 à 3 300 €/m²
3
X 2 700 à 3 000 €/m²
X 2 400 à 2 700 €/m²
5
7
X 2 100 à 2 400 €/m²
Secteur des
Hauts Villiers
N°
PROMOTEUR
PROGRAMME
NATURE
ADRESSE
Date mise
Date
Nb
Stock
en vente
livraison
lgts
dispo.
Prix/m²
Ventes/
Tx
mois
Eclt
% invest
TVA
Vente
5,5%
bloc
2004 - 2006
1
NEXITY FEREAL
2
BOUYGUES IMMO.
3
NEXITY FEREAL
VILLA DES VIRTUOSES tr 1
COLLECTIF
26 Rue de Dreux
févr.-04
janv.-05
37
0
2.156€
8,0
21,6%
VILLA DES VIRTUOSES tr 2
COLLECTIF
26 Rue de Dreux
juin-04
janv.-05
41
0
2.205€
2,0
4,9%
VILLA SYMPHONIE
COLLECTIF
113 Bd Salengro
juil.-05
janv.-08
58
0
2.406€
4,0
6,9%
RESIDENCE SAINT-MARTIN
COLLECTIF
Rue Pasteur
janv.-06
avr.-08
39
0
2.661€
2,0
5,1%
RESIDENCE SAINT-MARTIN
COLLECTIF
Rue Pasteur
avr.-06
avr.-08
40
0
2.774€
2,0
5,0%
RESIDENCE SAINT-MARTIN
INDIVIDUEL
Rue Pasteur
juil.-06
avr.-08
6
0
2.985€
1,0
16,7%
2007 - 2011
4
5
6
7
8
NEXITY FEREAL
PROMOGIM
MONNE-DECROIX
ERIC VIENNE
NEXITY FEREAL
TERRASSES DE PROVENCE
COLLECTIF
Place du Marché
mars-07
oct.-10
35
0
2.487€
NS
NS
TERRASSES DE PROVENCE
COLLECTIF
Place du Marché
avr.-07
déc.-10
17
0
2.798€
1,0
5,9%
LES JARDINS DE BELLEVUE
COLLECTIF
Rue des Merisiers
févr.-08
janv.-11
68
0
2,2
3,2%
LES JARDINS DE BELLEVUE
COLLECTIF
Rue des Merisiers
févr.-08
janv.-11
RIVES DE VAUCOULEURS
COLLECTIF
25-29 Rue Pasteur
avr.-08
juil.-10
RESIDENCE EDEN
COLLECTIF
94 route de Houdan
mai-08
juil.-05
RESIDENCE EDEN
COLLECTIF
94 route de Houdan
mai-08
juil.-05
HARMONIES
COLLECTIF
17 Rue des Deux Gares
juil.-08
oct.-10
HARMONIES
COLLECTIF
17 Rue des Deux Gares
2.855€
3.255€
64
11
0
0
3.363€
3 120 €
X
0%
X
0%
4,0
6,3%
0,7
6,4%
50%
X
3 350 €
41
0
3 000 €
3,5
8,5%
20
0
2 874 €
NS
NS
X
Source : SIG Secrétariat Général du Comité interministériel des villes - AUDAS - CAPEM
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3
Aménagement du projet des Hauts Villiers
L’exercice proposé : aider la collectivité à choisir entre deux scénarios pour le projet
Le choix entre un projet plus dense que l’autre, 10.945 m² ou 8.580 m² de shon
Et des morphologies urbaines très différentes, mais adaptées dans les deux cas au quartier
Une seule contrainte de programme : 15% en accession sociale
En proposant une opération équilibrée, ne sollicitant aucune participation communale
A des prix de vente plus accessibles que ceux du marché, trop élevés à près de 3.400 €/m²
Permettant d’accueillir des familles avec enfants scolarisables en maternelle et primaire
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4
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6
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7
Typologies suivant les morphologies urbaines
Petit collectif : une proportion de T1/T2 de 37% en libre, 28% en prix maîtrisés
Proportion de T4 : 13% en libre, 27% en prix maîtrisés
T2 : 117.000 € en libre (4ème décile des ménages), 104.000 € en prix maîtrisés (3ème décile)
T3 : 193.000 € en libre (7ème décile des ménages), 172.000 € en prix maîtrisés (6ème décile)
Typologies, répartition et prix recommandés en logement libre
Logement libre
Petit collectif
Shab minimum
Shab maximum
Prix unitaire minimum
Prix unitaire maximum
Répartition
Prix/m² habitable
T1
33 m²
36 m²
107 000 €
117 000 €
2%
3 103 €/m²
T2
43 m²
45 m²
138 000 €
144 000 €
35%
Foncier
370 € HT/m² shon
T3
T4
58 m²
78 m²
63 m²
82 m²
177 000 €
241 000 €
193 000 €
253 000 €
50%
13%
Typologies, répartition et prix recommandés en accession à prix maîtrisés
Prix maîtrisés
Petit collectif
Shab minimum
Shab maximum
Prix unitaire minimum
Prix unitaire maximum
Répartition
Prix/m² habitable
T1
33 m²
36 m²
96 000 €
104 000 €
2%
2 770 €/m²
T2
43 m²
45 m²
123 000 €
129 000 €
26%
© Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement
Foncier
201 € HT/m² shon
T3
T4
58 m²
78 m²
63 m²
82 m²
158 000 €
215 000 €
172 000 €
226 000 €
45%
27%
13 octobre 2011
8
Typologies suivant les morphologies urbaines
Intermédiaire urbain : une proportion de 55% de T3 et de 25% de T4
T2 : 155.000 € en libre (6ème décile des ménages), 139.000 € en prix maîtrisés (médiane)
T3 : 208.000 € en libre (7ème décile des ménages), 185.000 € en prix maîtrisés (6ème décile)
T4 : 268.000 € en libre (9ème décile des ménages), 239.000 € en prix maîtrisés (8ème décile)
Typologies, répartition et prix recommandés en logement libre
Logement libre
Intermédiaire urbain
Shab minimum
Shab maximum
Prix unitaire minimum
Prix unitaire maximum
Répartition
Prix/m² habitable
-
3 146 €/m²
T2
46 m²
48 m²
149 000 €
155 000 €
20%
Foncier
400 € HT/m² shon
T3
T4
64 m²
83 m²
66 m²
86 m²
201 000 €
258 000 €
208 000 €
268 000 €
55%
25%
Typologies, répartition et prix recommandés en accession à prix maîtrisés
Prix maîtrisés
Intermédiaire urbain
Shab minimum
Shab maximum
Prix unitaire minimum
Prix unitaire maximum
Répartition
Prix/m² habitable
-
2 809 €/m²
T2
46 m²
48 m²
133 000 €
139 000 €
20%
© Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement
Foncier
230 € HT/m² shon
T3
T4
64 m²
83 m²
66 m²
86 m²
180 000 €
231 000 €
185 000 €
239 000 €
55%
25%
13 octobre 2011
9
Typologies suivant les morphologies urbaines
Maisons de ville : une proportion de 4/5P de 50% en libre, 70% en prix maîtrisés
Proportion de 3P : 50% en libre, 30% en prix maîtrisés
3P : 232.000 € en libre (8ème décile des ménages), 204.000 € en prix maîtrisés (7ème décile)
4P : 280.000 € en libre (9ème décile des ménages), 249.000 € en prix maîtrisés (8ème décile)
Typologies, répartition et prix recommandés en logement libre
Logement libre
Maisons de ville
Shab minimum
Shab maximum
Prix unitaire minimum
Prix unitaire maximum
Répartition
Prix/m² habitable
-
3 057 €/m²
3P
72 m²
75 m²
222 000 €
231 000 €
50%
Foncier
490 € HT/m² shon
4P
5P
89 m²
96 m²
92 m²
99 m²
270 000 €
290 000 €
280 000 €
299 000 €
40%
10%
Typologies, répartition et prix recommandés en accession à prix maîtrisés
Prix maîtrisés
Maisons de ville
Shab minimum
Shab maximum
Prix unitaire minimum
Prix unitaire maximum
Répartition
Prix/m² habitable
-
2 697 €/m²
3P
72 m²
75 m²
196 000 €
204 000 €
30%
© Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement
Foncier
306 € HT/m² shon
4P
5P
89 m²
96 m²
93 m²
99 m²
239 000 €
256 000 €
249 000 €
264 000 €
45%
25%
13 octobre 2011
10
Mantes la Ville, une classe moyenne qui ne peut financer des prix supérieurs à 3.100 €/m²
Répartition de la population de la CAMY par déciles de revenus
Source INSEE DGI 2008
Déciles
Revenus des ménages
Loyer maximum admissible
Budget maximum d'acquisition
% de la population
Classes modestes
1er Décile 2ème Décile 3ème Décile 4ème Décile
888 €
1 255 €
1 556 €
1 869 €
222 €
314 €
389 €
467 €
58 000 €
81 000 €
101 000 € 121 000 €
10%
écart de revenus
écart de prix
10%
367 €
23 000 €
10%
301 €
20 000 €
10%
313 €
20 000 €
Classes moyennes
Classes supérieures
Médiane 6ème Décile 7ème Décile 8ème Décile 9ème Décile
2 241 €
2 662 €
3 163 €
3 783 €
4 752 €
560 €
666 €
791 €
946 €
1 188 €
145 000 €
173 000 € 205 000 €
245 000 €
308 000 €
10%
372 €
24 000 €
10%
10%
421 €
28 000 €
10%
501 €
32 000 €
10%
620 €
40 000 €
969 €
63 000 €
La population en répartie en tranches de 10% (les déciles). A chaque tranche de population correspond une fourchette de revenus
A chaque fourchette de revenus correspond une capacité de financement du logement en primo-accession et en location
L’essentiel de la demande potentielle en promotion immobilière provient des classes moyennes (du 4ème au 7ème décile) et de la première
tranche de classes supérieures (8ème décile), soit seulement 50% de la population. Chaque décile représente donc environ 20% de demande
potentielle en promotion immobilière
En introduisant et en modulant la proportion de logement à prix maîtrisé, il est possible
d’élargir les profils de ménages ciblés en gagnant un décile (10% de la population), soit 20% de
la demande potentielle en promotion.
Accession libre Prix maîtrisé
3 100 €/m² 2 770 €/m²
T1
T2
T3
T4
Prix moyen
117 000 €
100 000 €
151 000 €
126 000 €
195 000 €
165 000 €
260 000 €
220 500 €
écarts
-17 000 €
-25 000 €
-30 000 €
-39 500 €
Revenu moyen
1 800 €
1 600 €
2 300 €
2 000 €
3 000 €
2 600 €
4 000 €
3 400 €
© Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement
écarts
-200 €
-300 €
-400 €
-600 €
Décile visé
D5
D4
D6
D5
D7
D6
D8
D7
13 octobre 2011
11
50% des ménages de 30 à 39 ans ont des revenus qui s’inscrivent entre
1.000 € et 2.700 €/mois pour des budgets n’excédant pas 175.000 € (T3)
Les revenus supérieurs à 3.500 €/mois, susceptibles d’acheter des logements à plus de 230.000 € (T4 et +) sont
plus représentés dans la tranche d’âge de 50 à 59 ans, dont les enfants sont en âge de décohabiter
6 000 €
Classes supérieures
Classes moyennes
Classes modestes
Médiane
5 500 €
5 000 €
>4500 €
Ménages familiaux CSP+,
propriétaires
<4500 €
4 500 €
4 000 €
Ménages familiaux d’âge mûr,
propriétaires
3 969 €
3 629 €
3 547 €
3 500 €
2 738 €
3 576 €
3 076 €
<2500 €
2 720 €
2 673 €
2 500 €
Couples de retraités et primo-actifs
location/ accession
2 300 €
2 000 €
1 999 €
1 870 €
<1700 €
1 716 €
1 500 €
1 000 €
1 528 € 1 544 €
1 089 €
1 028 €
1 159 €
1 326 €
1 667 €
1 645 €
1 254 €
1 185 € 1 138 €
833 €
500 €
<3500 €
Ménages familiaux propriétaires
3 134 €
3 000 €
3 594 €
<400 €
797 €
653 €
Personnes seules en location
décohabitants/ personnes âgées
Personnes seules / familles
nombreuses en location
0€
Ensemble
LOCATION
1ERE ACCESSION
<30 ans
30-39ans
40-49ans
50-59ans
60-74ans
>75ans
160-470€ 260-670€ 290-780€ 330-890€ 300-680€ 280 - 580€
41-118K€ 65-170K€ 73-199K€ 84-225K€ 75-173K€ 72-146K€
1pers
2pers
3pers
4pers
5pers&+
LocatairesPropriétaires
210-430€ 380-770€ 390-910€ 420-990€ 310-900€
52-109K€ 97-195K€ 98-230K€ 106-252K€ 79-228K€
Bugets logement présentés pour les "classes moyennes"
Source : Traitement Adequation des Données INSEE DGI 2006
© Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement
13 octobre 2011
12
Scénario 1 / intériorité
5
Scénario 1 : 4 479 K€ de recettes (bilan équilibré)
Ilot 1
Ilots 2 et 8
Ilot 7
Ilots 3 et 6
Ilots 4 et 5
Accession
Prix
Accession
sociale
maîtrisés
libre
40 log.
40 log.
16 log.
0 log.
0 log.
40 log.
16 log.
Total lot
13 maisons de ville
16 log.
13 log.
0 log.
0 log.
16 log.
13 log.
Total lot
9 maisons de ville et 4 accolées
13 log.
13 log.
0 log.
13 log.
0 log.
13 log.
Total lot
5 + 6 maisons isolées et accolées
13 log.
11 log.
13 log.
0 log.
0 log.
11 log.
Total lot
Total
11 log.
93 log.
0 log.
13 log.
0 log.
0 log.
11 log.
80 log.
Morphologie
Total
40 log. en semi collectif
40 log.
Total lot
7 + 9 lots aménagés
7
1
2
6
4
3
8
Scénario 1 bis : 4 514 K€ de recettes (bilan équilibré)
Ilot 1
Ilots 2 / 8 / 5
Ilot 7
Ilots 3 et 6
Ilots 4
Accession
Prix
Accession
sociale
maîtrisés
40 log.
libre
40 log.
22 log.
0 log.
40 log.
0 log.
22 log.
Total lot
13 maisons de ville
22 log.
13 log.
0 log.
0 log.
22 log.
13 log.
Total lot
9 maisons de ville et 4 accolées
13 log.
13 log.
0 log.
13 log.
0 log.
13 log.
Total lot
5 maisons isolées et accolées
13 log.
5 log.
13 log.
0 log.
0 log.
5 log.
Total lot
Total
5 log.
93 log.
0 log.
13 log.
0 log.
40 log.
5 log.
40 log.
Morphologie
Total
40 log. en semi collectif
40 log.
Total lot
7 + 9 + 6 lots aménagés
Bilan programmation Scénario 1
Scénario 1
Nombre de
%
TOTAL
Accession sociale
Prix maîtrisés
Accession libre
logements
100%
14%
0%
86%
93 log.
13 log.
0 log.
80 log.
Scénario 1 bis
Nombre de
%
logements
93 log.
13 log.
40 log.
40 log.
100%
14%
43%
43%
Rappel des dépenses Scénario 1 : 4 479 K€
© Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement
13 octobre 2011
13
Scénario 2 / extériorité
2
Scénario 2 : 4 101 K€ de recettes (bilan équilibré)
Ilot 1
Ilot 4
Ilots 2 et 5
Ilot 3
Accession
Prix
Accession
sociale
maîtrisés
libre
55 log.
Morphologie
Total
55 log. en petit collectif
26 log. en intermédiaire urbain
12 maisons de ville
55 log.
26 log.
12 log.
Total lot
3 lots aménagés
93 log.
3 log.
0 log.
26 log.
67 log.
3 log.
Total lot
12 maisons isolées et accolées
3 log.
12 log.
0 log.
0 log.
3 log.
12 log.
Total lot
14 maisons de ville et 6 accolées
12 log.
20 log.
0 log.
20 log.
0 log.
12 log.
5
Total lot
Total
20 log.
128 log.
20 log.
20 log.
0 log.
26 log.
0 log.
82 log.
3
26 log.
12 log.
4
1
Bilan programmation Scénario 2
%
TOTAL
Accession sociale
Prix maîtrisés
Accession libre
100%
16%
20%
64%
Nombre de
logements
128 log.
20 log.
26 log.
82 log.
Rappel des dépenses Scénario 2 : 4 054 K€
© Adequation - De la planification à la commercialisation d’une opération d’aménagement
13 octobre 2011
14
Bilan sociologique - Comparaison entre scénarios
Bilan programmation
Bilan financier
Scénario 1 : 4 479 K€ de recettes (bilan équilibré)
Scénario 1
Scénario 1 bis : 4 514 K€ de recettes (bilan équilibré)
Rappel des dépenses Scénario 1 : 4 479 K€
%
Scénario 2 : 4 101 K€ de recettes (bilan équilibré)
Rappel des dépenses Scénario 2 : 4 054 K€
TOTAL
Accession sociale
Prix maîtrisés
Accession libre
100%
14%
0%
86%
Scénario 1 bis
Nombre de
logements
93 log.
13 log.
0 log.
80 log.
%
100%
14%
43%
43%
Nombre de
logements
93 log.
13 log.
40 log.
40 log.
Scénario 2
%
100%
16%
20%
64%
Nombre de
logements
128 log.
20 log.
26 log.
82 log.
Bilan sociologie du projet
INSEE DGI 2008
Revenus des ménages
Loyer maximum admissible
Budget maximum d'acquisition
Classes modestes
1er Décile 2ème Décile 3ème Décile 4ème Décile
888 €
1 255 €
1 556 €
1 869 €
222 €
314 €
389 €
467 €
58 000 €
81 000 €
101 000 €
121 000 €
Classes modestes
Classes moyennes
Classes supérieures
Médiane
6ème Décile 7ème Décile 8ème Décile 9ème Décile
2 241 €
2 662 €
3 163 €
3 783 €
4 752 €
560 €
666 €
791 €
946 €
1 188 €
145 000 €
173 000 €
205 000 €
245 000 €
308 000 €
Classes moyennes
Classes supérieures
Scénario 1
13 (accession sociale)
-
14
20
18
28
Scénario 1 bis
13 (accession sociale)
11
18
11
9
31
Scénario 2
20 (accession sociale)
26
-
42
19
22
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Equipements scolaires : 2 fois plus d’enfants en maternelle et primaire
dans le scénario 2 (41 places à terme) que dans le scénario 1
Scénario 1 : intériorité
Estimation des besoins en places scolaires pour
Taux d'élèves / logement
Type d'établissements Pic de besoins
A terme
0,08
Maternelle
0,14
Ecole primaire
0,29
0,15
Collège
0,31
0,22
Total
0,73
0,44
93 log.
Nombre d'élèves
Pic de besoins
A terme
7 places
13 places
27 places
14 places
29 places
20 places
68 places
41 places
En raison d’une sociologie différente
induite par des prix unitaires plus élevés
dans le scénario 1, ciblant des ménages
plus aisés, mais aussi plus âgés
Scénario 2 : extériorité
Estimation des besoins en places scolaires pour
Taux d'élèves / logement
A terme
Type d'établissements Pic de besoins
Maternelle
0,28
0,13
Ecole primaire
0,38
0,20
0,19
Collège
0,27
Total
0,93
0,52
125 log.
Nombre d'élèves
A terme
Pic de besoins
35 places
16 places
48 places
25 places
24 places
34 places
116 places
65 places
Un flux de voitures un peu plus important
dans le scénario 1, bien que moins de log. :
93 x 1,8 voitures/logement = 167 voitures
125 x 1,2 voitures/logement = 150 voitures
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