Untitled - Comune di Bari

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COMUNE DI BARI
Direzione Progetti
Speciali
Sviluppo Urbano
COMUNE
DI
BARI
PROGRAMMA DI RIQUALIFICAZIONE URBANA
“CEGLIE del CAMPO - CARBONARA”
Maggio 2009
”
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Comune di Bari
“Ripartizione Urbanistica ed Edilizia Privata”
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Indice
PREMESSA............................................................................................................................................................ 4
1. LA RIQUALIFICAZIONE URBANA NELLA CITTÀ DI BARI ................................................................ 4
2.L’AMBITO “OBIETTIVO” DEL PROGRAMMA DI RIQUALIFICAZIONE URBANA ........................ 7
3.CARATTERI DELL’AMBITO “OBIETTIVO” ............................................................................................. 8
4. FINALITÀ’ ED OBIETTIVI DEL P.RI.U. ................................................................................................... 11
5. L’AREA DELLA “OPERA PIA DI VENERE” ............................................................................................ 13
6.IL PROTOCOLLO D’INTESA....................................................................................................................... 21
7.CONTENUTI DEL P.RI.U. ............................................................................................................................. 23
7.1 LA SINERGIA PUBBLICO-PRIVATO ................................................................................................................. 23
7.2 L’AMBITO DI TRASFORMAZIONE ................................................................................................................... 24
7.3 DESCRIZIONE INTERVENTI IN PROGETTO ..................................................................................................... 25
7.4
LA GERARCHIA DEGLI INTERVENTI ............................................................................................................... 28
7.5 ANALISI ECONOMICO FINANZIARIA ............................................................................................................... 30
7.8 LO SCHEMA DI BANDO DI EVIDENZA PUBBLICA ............................................................................................. 33
PROGRAMMA DI RIQUALIFICAZIONE URBANA CEGLIE DEL CAMPO – CARBONARA
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Comune di Bari
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PREMESSA
1. LA RIQUALIFICAZIONE URBANA NELLA CITTÀ DI BARI
Negli ultimi dieci / quindici anni la riqualificazione urbana ha assunto anche in Italia un
ruolo centrale nelle politiche urbanistiche, costituendo occasione per dotare le città di
servizi, infrastrutture e verde, per restituire un volto più qualificato alle zone centrali,
per aumentare la capacità di attrazione dei quartieri periferici, inserendo in essi anche
poli di eccellenza, capaci di attrattiva rispetto alla città stessa ed al territorio più vasto di
appartenenza. Gli strumenti urbanistici utilizzati sono quelli della programmazione
negoziata e passano attraverso i programmi innovativi complessi e la concertazione tra
pubblico e privato.
Il Comune di Bari ha colto tale occasione, perseguendo, attraverso una articolata linea
programmatica e strategica la riqualificazione e rifunzionalizzazione di importanti
ambiti urbani attraverso programmi complessi di varia natura e caratteristiche quali:
o interventi di riqualificazione dello spazio pubblico nelle aree di impianto storico che
hanno contribuito a reintegrare nella vita cittadina la Città Vecchia trasformandola
in luogo di incontro quotidiano piacevole e frequentato (Piano Urban);
o il Programma di Riqualificazione Urbana di S.Paolo – Lama Balice;
o la partecipazione al "Contratto di quartiere I" per la riqualificazione urbana del
quartiere di Mungivacca;
o la partecipazione al “Contratto di quartiere II” per Japigia e Ceglie del Campo;
o la promozione del PRUSST “Città di Bari” in cui sono compresi interventi rilevanti
di riqualificazione ambientale ed urbanistica ;
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o la partecipazione al primo bando indetto dal Ministero dei LL.PP. per gli studi di
fattibilità finalizzati alla costituzione di società di trasformazione urbana (STU);
nell’ambito di studio sono compresi, tra gli altri, i settori urbano della Fiera del
Levante, già oggetto di concorso internazionale di idee, e parte del litorale sud della
città;
o la partecipazione al bando per la Misura 5.1 (FESR) -Recupero e riqualificazione
sistemi urbani - per la riqualificazione urbana delle “Aree Bersaglio” riguardante le
due circoscrizioni di “S.Paolo-Stanic” e “Carbonara-Ceglie-Loseto”, nell’ambito del
POR Puglia 2000-2006;
o la sottoscrizione dell’Accordo di Programma per il recupero edilizio e degli spazi
esterni di grandi parti del quartiere Japigia;
o la partecipazione al bando regionale del 2006 per la realizzazione di due P.I.R.P.
(Programmi Integrati di Riqualificazione delle Periferie) riferiti agli ambiti di
Japigia e del quartiere di S.Marcello;
Il presente Programma di Riqualificazione Urbana di Ceglie del campo e Carbonara si
colloca, quindi, nell’ambito di una iniziativa più ampia avviata dall’Amministrazione
stessa e finalizzata al recupero delle zone più degradate della città, che trova la sua
sintesi strategica nel “ Programma generale di risanamento della città di Bari.”
La redazione di tale Programma generale è scaturita dall’esigenza di definire in modo
trasparente ed organico le modalità di impiego di tutte le risorse attivabili da parte
dell’Amministrazione per il recupero, la riqualificazione e la ricucitura di parti
degradate e disaggregate della città.
Si tratta in particolare di utilizzare fondi propri del Comune di Bari, dello IACP della
Provincia di Bari, fondi regionali destinati ai programmi di recupero urbano e tutti i
fondi nazionali ed europei destinati alla riqualificazione edilizia ed urbanistica che
dovessero rendersi disponibili nel tempo, nonché quelli rivenienti dall’imprenditoria
privata.
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Il Programma Generale individua, quindi, sedici potenziali aree di intervento connotate,
tutte, dalla presenza di edilizia residenziale pubblica fortemente degradata, sia
periferiche sia più interne al tessuto urbano, prevalentemente ubicate in Piani di Zona
“167”.: Mungivacca, S. Girolamo, La Madonnella – Complesso “Duca degli Abruzzi”,
Libertà, S. Paolo, Japigia, Carbonara - complesso C2, Carbonara - S. Rita complesso
C1, Ceglie, Loseto, Stanic, Picone, Catino - S. Spirito, Enziteto-Palese Macchie, Torre a
mare, Via Gentile.
Per la quasi totalità delle suddette aree l’Amministrazione Comunale ha posto in essere
iniziative, di carattere ordinario (Piani Particolareggiati) o straordinario (Programmi
Complessi), tendenti al loro recupero, riqualificazione e ricucitura con il tessuto urbano.
La dimensione delle stesse e la loro dislocazione nel territorio fanno sì che tali azioni
non esauriscano i loro effetti all’interno dei perimetri delle zone di intervento, ma
contribuiscano, nel medio e lungo periodo, a cambiare radicalmente il volto di una città,
quale è Bari, votata, ormai, ad assumere il ruolo di Città Metropolitana e che, come
tale, non può ambire a costituire saldo punto di riferimento di un territorio
sovracomunale senza prima aver sanato, almeno in parte, le carenze e le “scollature” di
carattere urbanistico e sociale presenti nel proprio territorio.
Risulta evidente, quindi, la necessità di intervenire sulla drammatica scarsità di servizi,
infrastrutture civili, di “difese sociali” che connotano spesso Bari come una città “senza
qualità”, dove l’espansione della periferia non è riuscita ad esprimere funzioni urbane su
standard qualitativi sufficienti ed accessibili alle fasce più ampie di popolazione.
La città è chiamata a confrontarsi con un disegno di riequilibrio tra le diverse aree
territoriali e fasce sociali connotate oggi da subalternità e gerarchie che generano
fragilità e contraddizioni a volte devastanti. Diventa dovere prioritario sanare le
deficienze della propria armatura urbana, delle “periferie interne” e dei quartieri di
edilizia economica e popolare nelle aree di espansione, ricucire un tessuto urbano
slabbrato, valorizzare ed incrementare gli interventi pubblici .
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2.
L’AMBITO
“OBIETTIVO”
DEL
PROGRAMMA
DI
RIQUALIFICAZIONE URBANA
In questo quadro di azione si inserisce il presente Programma di Riqualificazione
Urbana che ha come obiettivo specifico la riqualificazione e la riconnessione al tessuto
urbano e sociale di una parte del territorio comunale che potrebbe definirsi una
“periferia della periferia”: l’area in questione è quella definita dal perimetro del P.d.Z
167 di Ceglie del Campo.
Come è noto, infatti, Carbonara e Ceglie, centri saldati tra loro senza soluzione di
continuità posti all’estrema periferia sud del territorio comunale, sono caratterizzati da
un tessuto urbano che presenta la medesima organizzazione spaziale: una piazza intorno
alla quale si trovano le abitazioni più antiche, luogo di incontro, di scambio, di mercato.
I due nuclei presentano una compagine sociale che esprime forti elementi di
attaccamento ed appartenenza al proprio territorio e che non ha subito fenomeni invasivi
di immigrazione di popolazione dal centro verso la periferia allo stesso modo di comuni
quali Bitritto o Valenzano.
Le caratteristiche dei nuclei originari di configurazione storica, morfologica, urbana,
tipologica, sociale sono le medesime dei comuni dell’intorno: non si tratta dunque di
frazioni o periferie, ma, forse, di vere e proprie piccole municipalità
Di contro, nelle espansioni che gravitano intorno a tali insediamenti non si è tenuto in
nessun conto della presenza di un tessuto urbano così ben definito e stratificato nel
tempo e, soprattutto, non si è provveduto a fornire le necessarie urbanizzazioni primarie
e secondarie che, da un lato, attraverso la creazione di una rete viaria sufficiente,
avrebbero consentito la loro connessione funzionale ai centri consolidati preesistenti e
ad alleggerire la direttrice di collegamento a Bari (Corso De Gasperi è sottoposto a una
continua congestione) e, dall’altro, attraverso la dotazione di servizi e spazi di
aggregazione sociale, avrebbero costituito il necessario “collante” con il quale costruire
nuove identità di quartiere.
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Nelle zone di espansione previste dal PRG, attuate tramite Piani di Zona “167” (tra i
quali quello di Ceglie del Campo) o piani di lottizzazione, si è fatto un uso del
territorio, come in altre periferie urbane, “aberrato”, con indici di fabbricabilità e,
soprattutto, con altezze di piano (si raggiungono anche gli otto piani) assolutamente
incongrue con lo scenario circostante e con i modelli abitativi tradizionali locali. Ne
sono risultati quartieri che sono “altro” rispetto alle stesse periferie intorno alle quali
gravitano; la città si è “aggiunta” ad un territorio già periferico senza rispettarne
l’identità culturale e morfologica, con effetti devastanti sia per l’immagine urbana che
per il tessuto sociale.
3.
CARATTERI DELL’AMBITO “OBIETTIVO”
L’ambito urbano, obiettivo specifico del Programma di Riqualificazione, è localizzato
ad est della ex frazione di Ceglie del Campo e risulta chiaramente definito spazialmente
in quanto coincidente con l’omonimo Piano di Zona L.167/62, approvato con Delibera
C.C. n.1564 del 27/3/1985.
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L’insediamento di edilizia pubblica (che insiste in un ambito d’indubbio interesse
archeologico quale è quello di “Ceglie Peuceta”) è caratterizzato dalla previsione (in
gran parte completata) di quattro comparti con tipologie edilizie in linea a sviluppo
nord-sud, realizzati dall’Istituto Autonomo Case Popolari e da cooperative, e dalla
previsione (in gran parte da attuare) di aree destinate ai servizi d’interesse comune
(scuola, verde, parcheggi, centro civico, centro commerciale, servizi in genere) nella
parte centrale e nella parte a nord.
Per quanto concerne gli organismi edilizi, si deve registrare l’esistenza di due lunghe
stecche di residenze in linea di 8 piani di altezza di edilizia convenzionata realizzati
negli anni ’90 e di altri due blocchi della stessa altezza e dello stesso periodo, uno di 16
e l’altro di 32 alloggi di proprietà dello I.A.C.P., posti in asse con la stecca ovest di
edilizia convenzionata, non abitati in quanto destinati al completamento con fondi
I.A.C.P., dopo anni di interruzione ed abbandono della costruzione per il fallimento
dell’impresa costruttrice.
Questi ultimi presentano ovviamente tutti i problemi propri di un organismo edilizio
interrotto: l’abbandono degli spazi esterni di cantiere, l’immagine di un’opera
incompiuta e nel contempo già degradata.
Nel complesso siamo in presenza di una
tipologia di alloggi che non risponde
completamente alla domanda di flessibilità e fruibilità alloggiativa che oggi viene
manifestata soprattutto da anziani, da nuclei sociali in “emergenza abitativa” o da
persone limitate nelle loro possibilità di movimento. Inoltre, la concezione tecnologica
degli edifici non raggiunge pienamente i livelli prestazionali specifici di comfort
termico, igrometrico ed acustico.
Riguardo, invece, la dotazione di servizi, nella parte settentrionale si rileva la recente
realizzazione della Scuola Media Manzoni, unico servizio attualmente presente, che, per
la sua ubicazione rispetto al bacino di utenza che accoglie (oltre la metà degli alunni
proviene dai nuclei storici di Ceglie e Carbonara), risulta gravemente penalizzata
dall’attuale carente infrastrutturazione viaria, peraltro fortemente condizionata dalla
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presenza della linea ferroviaria delle SUD – EST (esistono due attraversamenti viari
marginali all’abitato di Ceglie, con passaggio a livello).
Esiste in merito varia corrispondenza di cittadini, genitori e persino del Comando di
Polizia Municipale che segnalano il disagio per la carenza di collegamenti e la assoluta
necessità di potenziare sia quelli carrabili che quelli pedonali di attraversamento della
ferrovia per consentire la comunicazione tra i due ambiti, il nuovo e l’antico, dello
stesso quartiere.
Caratteristica prevalente dell’insediamento è l’assoluta carenza (fatta eccezione per la
Scuola Media Manzoni) di servizi ed infrastrutture adeguate causata anche dalle scelte
localizzative a suo tempo imposte dalla pianificazione generale e dalla conseguente
complessa realizzazione della prevista viabilità di P.R.G. su cui gravano limiti
realizzativi, temporali ed economici, anche per le connesse problematiche espropriative.
Il quartiere, infatti, soffre di una mancanza completa di collegamento con il nucleo
abitato di Ceglie dovuta alla cesura costituita dall’asse ferroviario a ovest e presenta un
collegamento viario inadeguato ad est con la provinciale Bari - Valenzano.
La scarsa infrastrutturazione e l’isolamento costituiscono il fertile terreno per il disagio
ambientale, sociale ed abitativo e pertanto risulta particolarmente importante mirare alla
programmazione sinergica di interventi che, migliorando i collegamenti tra le zone
urbanizzate limitrofe in direzione est-ovest, insediando o agevolando l’insediamento di
servizi comuni e polarizzando l’attenzione sulle caratteristiche e le vocazioni
“archeologiche” del territorio interessato, siano capaci di innescare interessi e processi
d’integrazione graduati, dal vicinato, al quartiere, alla Città.
In questo senso elemento qualificante risulta essere la destinazione a “ Parco
archeologico”, istituito a seguito del decreto di vincolo della Soprintendenza
Archeologica di Taranto ex L 1089/1939, dell’area di P.d.Z. localizzata nella parte sudest, a confine con le adiacenti aree destinate a servizi, che, per la presenza dei resti delle
antiche mura, rappresenta un possibile polo per l’insediamento di attività capaci di
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convogliare iniziative qualificanti ed aggreganti per il quartiere e anche alla scala
urbana.
4. FINALITÀ’ ED OBIETTIVI DEL P.RI.U.
Il Programma di Riqualificazione Urbana di Ceglie del Campo e Carbonara è
finalizzato, quindi, a colmare le principali lacune dell’area obiettivo evidenziate nei
paragrafi precedenti, che consistono, come si è detto,
x
nel degrado edilizio e urbanistico,
x
nella mancanza di tipologie abitative rispondenti alle esigenze di categorie
sociali interessate da disagio abitativo,
x
nella quasi assoluta mancanza di servizi ,
x
nell’“isolamento”del quartiere dal contesto urbano.
Il programma, quindi, non si limita esclusivamente agli aspetti, pur imprescindibili,
legati al recupero edilizio, ma finalizza la sua azione anche al miglioramento
urbanistico, sociale, culturale del quartiere, attivando interventi di natura sociale ed
economica da parte di cittadini, istituzioni e forze produttive.
I destinatari sono gli abitanti dei quartieri interessati, gli utenti dei servizi collettivi, ma
anche i fruitori degli spazi del contesto urbano di riferimento, residenti ed imprenditori
economici , cittadini, con particolare riferimento a quei soggetti deboli, quali gli anziani
o i portatori di handicap, che maggiormente provano disagio fisico e psicologico in un
contesto urbano degradato e senza servizi, con architetture anonime e con spazi aperti
non qualificati.
Un’occasione, quindi, per migliorare la qualità dell’architettura e dell’ambiente urbano,
con una idea progettuale organica che recepisca le esigenze di carattere funzionale,
sociale e formale poste a base della realizzazione delle opere e che garantisca il suo
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armonico inserimento nell’ambiente con una particolare attenzione al contesto, ai
materiali, ai caratteri ed alla storia dei luoghi; ma anche un’occasione per ampliare la
tradizionale platea degli attori del progetto architettonico ed urbano, sperimentando
nuove forme di partecipazione dei cittadini sui problemi della gestione del bene
urbanistico ed edilizio sia privato che pubblico, e, contemporaneamente, stimolando una
nuova forma d’impresa in grado di intervenire sul patrimonio edilizio esistente e sul
contesto urbano per rivitalizzarlo, riqualificarlo e curarlo.
Le principali azioni da porre in essere sono, quindi:
x
completamento degli alloggi I.A.C.P. ancora inutilizzati;
x
realizzazione di alloggi per categorie sociali disagiate;
x
sistemazione delle aree a servizi previste dal Piano di Zona e non ancora
utilizzate con spazi e attrezzature che favoriscano l’aggregazione sociale;
x
messa a sistema della struttura scolastica esistente;
x
Riqualificazione e valorizzazione dell’area archeologica esistente;
x
Incremento dei servizi;
x
Ricucitura dell’area obiettivo con
Ceglie e Carbonara, attraverso la
eliminazione o l’attenuazione della “barriera” costituita dalla linea ferroviaria
delle Sud-Est, la realizzazione di una adeguata viabilità carrabile e pedonale e la
urbanizzazione delle aree poste a margine degli abitati “storici”;
x
Realizzazione di servizi e attrezzature di interesse pubblico all’interno e ai
margini degli abitati di Ceglie e Carbonara, che favoriscano “l’osmosi” tra
questi e l’area obiettivo;
x
Creazione di nuovi poli di attrazione rispetto alla “centralità” della città di Bari;
x
Potenziamento della viabilità di collegamento con la direttrice ad est verso la
strada provinciale Bari – Valenzano;
x
Innescare nuove economie;
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x
Coinvolgere l’azione di soggetti pubblici e privati nel raggiungimento degli
obiettivi comuni.
Su tale linea, a seguito della proposizione del “Contratto di Quartiere II” relativo a
Ceglie del Campo, per la quale pur non si è avuto accesso ai previsti finanziamenti
ministeriali, si è già dato avvio alle seguenti operazioni:
x
Completamento di 48 alloggi con fondi I.A.C.P, con fondi dello stesso Istituto;
x
x
x
x
Realizzazione di n.26 alloggi per sfrattati, con fondi comunali e statali;
Realizzazione di n. 16 alloggi per portatori di handicap, con fondi regionali;
Realizzazione di un centro sociale, con fondi comunali;
Ampliamento della via Gorizia di collegamento alla S.P. per Valenzano, con
fondi comunali ;
mentre si è individuata la necessità di procedere alla
x
x
x
x
Realizzazione di un laboratorio sull’area del parco archeologico, con fondi da
reperire;
Realizzazione di una piazza attrezzata e verde tra le palazzine del P.d.Z., con
fondi da reperire;
Realizzazione di una scuola materna a 3 sezioni con fondi da reperire;
Riqualificazione della viabilità, con fondi da reperire;
e al
x
Collegamento viario tra il Quartiere P.E.E.P. e la stazione FSE, con fondi
comunali.
5. L’AREA DELLA “OPERA PIA DI VENERE”
Con riferimento all’ultimo obiettivo elencato (Coinvolgimento di soggetti pubblici e
privati), l’Amministrazione Comunale si è fatta parte diligente nell’individuare un’area
“strategica” per l’attuazione degli obiettivi da raggiungere, che potesse fungere da bene
di scambio con eventuali operatori economici interessati e potesse quindi innescare un
meccanismo “virtuoso “ di intervento pubblico-privato.
Tale area, di proprietà della Opera Pia Di Venere, è situata nel cuore dell’abitato di
Ceglie del Campo, alla contrada Sant’Angelo, confinante con via Brancaccio,
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prolungamento di Via Di Venere e Via Ugo Foscolo, al limite con Carbonara; su tale
area è stato realizzato, ma mai portato a termine con il suo utilizzo, un grande
complesso immobiliare, denominato “Aldo Moro”.
L’Opera Pia Di Venere, nell’ambito della propria attività assistenziale, intende
recuperare il compendio, destinandone una porzione alla propria attività e, quanto non
oggetto della ristrutturazione per tali finalità, ad un soggetto terzo che ne sia partner
economico.
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Il compendio immobiliare
Il compendio immobiliare in oggetto, è composto da:
1. fabbricato principale composto da piano seminterrato di circa 1.165 mq, piano
rialzato di 2.155 mq, tre piani superiori di 1.570 mq ciascuno e piano lastrico
solare;
2. Scuola di formazione composta da piano seminterrato di 420 mq e piano rialzato
di 420 mq;
3. Abbazia composta da piano terra di 225 mq e piano primo di 180 mq.
L’intera struttura è situata all’interno di un’area di proprietà dell’ ”Opera Pia” di 45.804
mq.
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L’intervento richiesto consiste nella manutenzione straordinaria e nella ristrutturazione
del complesso immobiliare “Aldo Moro” per la realizzazione di un Asilo nido, di una
comunità socio-riabilitativa, di una residenza sociosanitaria assistenziale per anziani,
una residenza sociosanitaria assistenziale per diversamente abili e di un consultorio.
In particolare esso sarà finalizzato alla realizzazione nel fabbricato principale di:
x
Un asilo nido per 60 unità
x
Una comunità Socio riabilitativa per 10 unità
x
Una Residenza Sociosanitaria Assistenziale per anziani per anziani per 60 unità,
entro la quale trasferire la attuale RSSA esistente nel vecchio fabbricato
entrostante il complesso dell’Ospedale Di Venere, comprensiva degli uffici
dell’Opera Pia Di Venere;
x
Una Residenza Sociosanitaria Assistenziale per diversamente abili per 20 unità
x
Una sala convegni;
x
Un guardia medica
Nei fabbricati restanti si prevede di realizzare:
x
Una Scuola di formazione, nell’attuale fabbricato per la scuola di formazione
x
Una chiesa
x
Un centro servizi per la integrazione degli anziani autosufficienti, nella vecchia
abbazia
Per tali interventi è stata effettuata la seguente stima sommaria dei costi:
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PROGETTO:
Ristrutturazione del nuovo centro di assistenza Opera Pia Di Venere
Asilo Nido per 60 unità
Comunità socio Rabilitativa
Residenza socio Sanitaria per anziani
Resid. socio San. Asistenz. per Divers. abili
Guardia Medica
Sala Convegni
Centro serv. per integ. degli anziani autosuff.
Risanamento aree residue
Recupero abbazia
TOTALE
480,00
645,68
2.318,34
984,30
125,70
258,71
433,65
2.783,62
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
5.246,38 mq
€/mq
Costo Ip.
800,00
384.000,00
800,00
516.544,00
800,00 1.854.672,00
800,00
787.440,00
800,00
100.560,00
800,00
206.968,00
800,00
346.920,00
300,00
835.086,00
1.500.000,00
6.532.190,00
Arrotondato 6.500.000,00
L’Opera Pia Di Venere al fine di completare ed utilizzare il complesso immobiliare
“Aldo Moro” ha richiesto al Comune di Bari di finanziare l’intero intervento di
manutenzione straordinaria su descritto in cambio della cessione dei restanti suoli di
proprietà sui quali non insistono edifici e la relativa cubatura di pertinenza degli
stessi.
Sui suoli di proprietà dell’Opera Pia sono assentibili, come da tabella che segue,
111.892 mc. Di questa cubatura si è utilizzato solo una piccola parte (30.713,29 mc)
divisa su tre fabbricati: un blocco principale di 26.817,05 mc, un piccolo fabbricato più
recente di 2.330,24 mc e l’abbazia su due piani la cui cubatura si stima di 1566,00 mc.
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Volumetria esistente:
Fabbricato Aldo Moro
- Piano Rialzato
- Piano Primo
- Piano Sec. e Terzo
TOTALE
10.437,05 mc
5.460,00 mc
10.920,00 mc
26.817,05
Scuola di Formazione
- Piano Rialzato
TOTALE
2330,24 mc
2.330,24
Abbazia
- Piano Terra
- Primo piano
TOTALE
TOTALE
720 mc
846 mc
1.566,00 mc
30.713,29
mc
Capacità edificatoria residua:
Destinazione Urbanistica
Superficie
I.f.t.
Cubatura assentibile
Attrezzature scolastiche di grado superiore
Circa 4.604 mq
2 mc/mq
9.208 mc
Attrezzature sanitarie
Circa 29.786 mq
3 mc/mq
89.358 mc
Completamento B7
Circa 4.442 mq
3 mc/mq
13.326 mc
Totale cubatura assentibile
111.892 mc
Totale cubatura esistente
30.713 mc
Totale cubatura utilizzabile
81.179 mc
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Estratto di Mappa1:
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Le visure catastali dei terreni sono allegate al presente documento.
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IL PROTOCOLLO D’INTESA
Successivamente, in data 3 ottobre 2008, con il coinvolgimento della Regione Puglia e
dell’Opera Pia Di Venere, l’A.C. ha siglato un Protocollo d’Intesa (allegato alla
presente relazione) con il quale si stabilisce, tra l’altro, che:
1. l’IPAB Opera Pia Di Venere si impegna a cedere i restanti terreni di proprietà
sui quali non insistono fabbricati e le loro pertinenze,nonché la cubatura
prevista sugli stessi suoli, compreso quelli frontistanti tipizzati dal PRG vigente
B3 sopra individuati;
2. il Comune e l’Ente Opera Pia Di Venere si impegnano a promuovere la
ristrutturazione dell’intero complesso immobiliare sito in Ceglie del Campo
frazione di Bari, alla contrada Sant’Angelo, confinante con via Brancaccio,
prolungamento di Via Di Venere e Via Ugo Foscolo, secondo le indicazioni
fornite dalla stessa Opera Pia Di Venere ;
3. il Comune di Bari, nella persona del Sindaco pro-tempore, si impegna a
promuovere la conclusione di un apposito Accordo di programma ai sensi
dell’art.34 del Decreto Legislativo n.267 del 18/8/2000, per l’attuazione di un
Programma di Riqualificazione Urbana finalizzato alla realizzazione dei
suddetti interventi, attraverso un bando ad evidenza pubblica ai sensi di legge,
teso all’individuazione del partner privato, nonché a concedere le autorizzazioni
tecniche ed urbanistiche necessarie alla sua attuazione;
4. la Regione Puglia, a livello di indirizzo programmatico, condivide pienamente
l’intento delle suddette Amministrazioni, essendo questi coerenti con la priorità
attribuita agli interventi di recupero e riqualificazione rispetto all'espansione e
a programmi che prevedano una molteplicità di interventi diversi, quali la
realizzazione di infrastrutture, servizi, verde attrezzato e sportivo e attività
economiche, oltre che la compartecipazione di soggetti pubblici e/o privati con
proprie risorse finanziarie;
5. la Regione Puglia si impegna altresì a finanziare il progetto di interramento del
tratto ferroviario Carbonara – Ceglie per l’importo stimato sommariamente in €
30.000.000,00 (Euro Trentamilioni/00), attingendo dai fondi comunitari,
fondamentale per la riqualificazione dell’intero quartieree a concedere
all’Opera Pia tutte le autorizzazioni necessarie alla realizzazione di quanto
previsto dal presente protocollo.
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Con questo atto l’Amministrazione Comunale ha posto le basi per incidere in maniera
radicale sul riassetto urbanistico dell’area obiettivo, in quanto, oltre che sancire la messa
a disposizione del Programma di Riqualificazione di un’area, quale quella di proprietà
dell’Opera Pia, ritenuta strategica per portata, posizione e funzione, consente di
ipotizzare con concretezza la possibilità di eliminare il principale ostacolo che si
frappone tra il quartiere P.E.E.P. e l’abitato di Ceglie e Carbonara: la ferrovia.
Oltre le evidenti conseguenze positive sul piano della viabilità e della permeabilità tra le
due parti del territorio interessate, tale opportunità apre un ventaglio molto più ampio di
possibili interventi sulle aree poste a “cuscinetto” tra l’area obiettivo e la linea
ferroviaria , attualmente destinate prevalentemente dal P.R.G. a “Verde Pubblico”.
A tali aree, liberate finalmente dalla “barriera ferroviaria”, è facile attribuire la funzione
di “sutura” tra l’area del P.d.Z. e le ex frazioni oltre che di ridefinizione dei margini
“slabbrati” dell’abitato, attraverso la previsione di verde, attrezzature pubbliche e/o di
interesse pubblico, attrezzature sportive, spazi di aggregazione sociale, attività
commerciali ed artigianali e, ove necessario e se pur in misura limitata, residenza in
quota parte di tipo sociale.
Stessa funzione si ritiene di attribuire agli altri “vuoti” (di cui alcuni di proprietà
comunale) presenti all’interno degli abitati di Ceglie e Carbonara, nonché a quelli
individuabili al margine ovest verso la via Trisorio Liuzzi, aree anch’esse destinate
prevalentemente ad usi pubblici e/o di interesse pubblico: l’urbanizzazione di tali aree
consentirebbe di costituire un sistema policentrico (ad ovest, al centro e ad est
dell’abitato) di “poli di interesse” estremamente efficace, si ritiene, oltre che ai fini della
infrastrutturazione dell’area, soprattutto al fine di saldare tra loro le varie parti
attualmente disgregate del territorio in esame, di attuare quella “ricucitura” urbanistico
– sociale che è tra gli obiettivi principali del presente Programma di Riqualificazione.
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Comune di Bari
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7.
CONTENUTI DEL P.RI.U.
7.1 LA SINERGIA PUBBLICO-PRIVATO
A tale delicata operazione, che potrà o dovrà riguardare anche la previsione di soluzioni
“viarie” alternative a quelle consolidate o di Piano, sono chiamati a partecipare i
soggetti pubblici e privati protagonisti delle trasformazioni, i quali dovranno anche
misurarsi con il regime “vincolistico” piuttosto complesso del territorio oggetto di
intervento.
Coinvolgere direttamente i soggetti istituzionali preposti alla tutela dei beni
paesaggistici e archeologici di cui l’area è ricca ed altri soggetti pubblici e privati nella
formulazione di proposte che, non solo rispettino le emergenze da tutelare, ma ne
consentano un reale godimento e “uso” da parte degli abitanti, sì da farne un motivo di
attrazione rispetto ad altre parti del territorio comunale e sovracomunale, è un obiettivo
da ritenere tra i prioritari non solo per un territorio, quale quello in oggetto, in cerca di
una propria “vocazione”, ma anche per la definizione di nuove “buone pratiche” da
mettere in atto nella gestione corrente delle operazioni urbanistico – edilizie sul
territorio.
E’ evidente, quindi, che il complesso delle operazioni e degli interventi sistematici sin
qui prospettati, per la loro complessità ed onerosità, non può prescindere da una serrata
sinergia tra i soggetti pubblici preposti al governo, alla gestione ed alla tutela del
territorio ed i protagonisti dell’imprenditoria privata che dovranno trovare il punto di
equilibrio tra benefici sociali e legittimi profitti di impresa nel raggiungimento di
obiettivi che siano il più possibile condivisi soprattutto da chi di tali benefici potrà
usufruire: gli abitanti del quartiere.
Tale equilibrio non può che essere raggiunto attraverso idonee procedure di evidenza
pubblica che, sulla base delle indicazioni, delle priorità e dei limiti normativi posti
dall’Amministrazione Comunale e dalle leggi nazionali e regionali, stabilisca in maniera
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Comune di Bari
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trasparente le condizioni e le caratteristiche da attribuire all’azione del partner privato
perché l’operazione stessa risulti reciprocamente conveniente.
A tal fine il presente Programma di Riqualificazione definisce:
x
“l’ambito di trasformazione” nel quale dovranno rientrare gli interventi;
x
la descrizione degli interventi pubblici di cui è disponibile l’idea progettuale;
x
la gerarchia degli interventi;
x
l’analisi economico – finanziaria di massima;
x
lo schema di Bando di evidenza pubblica.
7.2 L’AMBITO DI TRASFORMAZIONE
L’ambito di trasformazione è quello limitato, a nord, dalla via Ospedale Di Venere,
P.zza Umberto I e via Vela , a Carbonara, sino all’intersezione con la viabilità di P.R.G.
direzione Nord- sud posta ad est, ad est, da quest’ultimo asse viario sino alla rotatoria
posta a nord-est del P.d.Z. di Ceglie e dal limite sud-orientale dello stesso P.d.Z., a sud
dalle maglie di verde urbano e di quartiere a sud di Ceglie e, ad ovest, dalla via Trisorio
Liuzzi.
In tale ambito potranno essere individuati, da parte dei soggetti proponenti, gli
interventi integrativi tesi al raggiungimento degli obiettivi del P.Ri.U..
Tali interventi, che potranno anche costituire variante al P.R.G. e dovranno riguardare
le categorie più su
descritte, potranno anche basarsi su una sorta di meccanismo
perequativo che “inverta” o compensi tra loro diverse destinazioni urbanistiche tra aree
nella disponibilità del soggetto proponente ricomprese nell’ambito di trasformazione o
tra queste ed altre ricomprese nella fascia definita di “riequilibrio” individuata nella
apposita tavola e situata ad est dell’ambito di trasformazione.
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Comune di Bari
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7.3 DESCRIZIONE INTERVENTI IN PROGETTO
Oltre che del recupero della struttura di proprietà dell’Opera Pia Di Venere e del
completamento di 48 alloggi di edilizia pubblica, per il quale l’’Istituto Autonomo Case
Popolari sta procedendo con fondi e procedure indipendenti, il Programma di
Riqualificazione Urbana si compone degli interventi di seguito descritti, cui andranno
aggiunti quelli rivenienti dalle proposte ritenute meritevoli di accoglimento.
Per quanto riguarda la viabilità l’amministrazione Comunale si fa carico con fondi di
bilancio dell’ampliamento già previsto della strada di connessione con la provinciale
Bari –Valenzano. Si realizzano nel dettaglio: l’ampliamento della strada carrabile verso
Est (Via Gorizia), il sovrappasso della Ferrovia Sud Est ad ovest, che consentirà un
collegamento carrabile con la frazione di Ceglie, consentendo di raggiungere il piccolo
quartiere anche con il servizio dei mezzi pubblici; il prolungamento di un percorso
pedonale, che oggi risulta malamente interrotto e pericoloso che connetterà l’area e la
scuola media, che su di essa insiste, con il centro di Ceglie. Il percorso pedonale sarà
affiancato da una pista ciclabile che verrà estesa per attaversare tutta l’area compresa tra
le due stecche di edilizia residenziale creando una linea ordinatrice, quasi una spina
dorsale di distribuzione.
Si prevedono, inoltre, opere di riqualificazione della viabilità esistente con fondi da
reperire.
Gli alloggi di edilizia sociale da destinare a sfrattati e portatori di handicap,
sono collocati nelle vicinanze alla scuola media “A. Manzoni” esistente ed aggregati,
essenzialmente, in due corpi di fabbrica; un primo corpo con n° 34 alloggi su vari
livelli ed un secondo con n° 8 alloggi ed il centro sociale.
Tutti gli alloggi a piano terra hanno dei giardini-orti di pertinenza mentre le
tipologie sono le medesime per tutti gli appartamenti a piano terra, con una zona giorno
25
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Comune di Bari
e due camere da letto mentre i sovrastanti appartamenti hanno tutti la zona giorno ed
una sola camera da letto.
Nella previsione realizzativa degli alloggi oggetto dell’intervento si è, altresì,
previsto un programma d’intervento sperimentale prevedendo la realizzazione di serre
per la bioclimatizzazione, un tetto ventilato e, nel complesso, soluzioni tecnologiche
che avranno la funzione di ottimizzare le prestazioni energetiche dell’involucro edilizio
e favorire un corretto rapporto tra ambienti interni ed esterni attraverso l’ottimizzazione
prestazionale delle componenti di tamponamento.
Le sistemazione esterne sono articolate lungo un asse attrezzato pedonale con
annessa pista ciclabile che attraversa in senso longitudinale l’area esterna di pertinenza
degli alloggi. Gli spazi collettivi delle residenze potranno essere aperti al quartiere,
gestiti dalle associazioni di volontariato attive anche per il sostegno alla terza età. E’
prevista la costruzione di un centro sociale attrezzato con degli spazi per attività
ricreative, un bar, un’emeroteca, un’infermeria. Il centro sociale chiude in testata uno
dei due corpi di fabbrica degli alloggi.
Con la realizzazione del centro sociale annesso alle residenze sociali, si intende
dotare il quartiere di un luogo fisico di riferimento non solo per gli utenti previsti ma
anche per l’intera comunità
dei residenti nel comparto oggetto di intervento.
L’articolazione degli spazi per attività comuni è stata dunque progettata per accogliere
un’utenza più vasta e soprattutto per creare insieme alla scuola, in prossimità della quale
è collocato, un luogo di incontro e di formazione.
A valle della strada carrabile che chiude dal lato sud gli alloggi dello I.A.C.P. si
estende l’area di interesse archeologico. Per tale zona è previsto la realizzazione di un
parco archeologico attrezzato. Si parte dal presupposto di realizzare una serie di
iniziative didattiche e scientifiche per valorizzare l'area archeologica, innalzare il livello
sociale, rendere "produttivo" il territorio degradato attraverso l'attivazione di un polo
culturale e turistico. Le strutture necessarie per la realizzazione del parco archeologico
26
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sono il laboratorio per la formazione dei tecnici di scavo e degli altri tecnici necessari, il
museo, la struttura per l'accoglienza dei gruppi.
Il laboratorio prevede:
una sala per la teoria,
un magazzino per conservare gli attrezzi di lavoro
un’area all'aperto per lo scavo didattico con copertura mobile
un’ area lavaggio
alcuni servizi igienici
Per la formazione delle altre figure professionali (restauratori, rilevatori, disegnatori,
fotografi), oltre agli spazi già elencati sono necessarie:
una sala disegno/rilievo attrezzata
una sala restauro
una sala fotografica
L'area all'aperto, attrezzata con i cassoni, servirà a tutti i tecnici per l'addestramento.
Il museo prevede tre grandi sale espositive dedicate una al racconto dello svolgersi
delle vicende storiche dell'area di Ceglie, attraverso l'esposizione dei materiali rinvenuti
nel corso delle ricerche scientifiche; la seconda alla ricostruzione delle varie forme di
insediamento fortificato per mezzo di plastici; la terza all'illustrazione della vita nelle
strutture ipogee medievali, per mezzo di ricostruzioni in scala.
L’accoglienza è organizzata come un campo di lavoro estivo "en plain air" per il quale
si utilizza uno spazio in grado di ospitare almeno 8 tende da 4 posti ognuna, con servizi
igienici nella misura almeno di 1 bagno ogni 8 persone, 1 doccia ogni 10 secondo gli
standard adottati per le comunità ed un locale da attrezzare come cucina comune, oltre
ad un'area all'aperto con tavoli, panche, alberi, verde, indispensabile per i campi di
lavoro estivi.
27
Comune di Bari
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La gestione della scuola e della formazione professionale potrà avvenire in convezione
con cooperative di archeologi per la didattica di settore, sotto la direzione scientifica
della Soprintendenza Archeologica di Taranto
A completamento degli interventi tesi alla riqualificazione ambientale ed alla
infrastrutturazione dell’area “obiettivo”, il Programma di Riqualificazione Urbana
prevede la sistemazione delle aree destinate a verde pubblico centrali rispetto ai
blocchi residenziali, con attrezzature per lo svago e giochi per bambini, prevalenti
sistemazioni a verde , una pista ciclabile e strutture coperte per mercato all’aperto oltre
ad opere di arredo urbano e di adeguamento alle norme per l’accessibilità degli spazi
esterni da parte di bambini ed anziani ( con fondi da reperire), nonché, sempre con
fondi da reperire, la realizzazione di una scuola materna a 3 sezioni nell’area a nord
del parco archeologico.
Infine l’opera che si ritiene fondamentale: l’interramento della linea ferroviaria che
attualmente separa drasticamente l’area “obiettivo” dal tessuto consolidato di Ceglie e
Carbonara.
Per tale opera le “Ferrovie del Sud – Est” hanno approntato un progetto che, in base
all’impegno assunto con il descritto Protocollo d’intesa, la Regione Puglia si è
impegnata a finanziare per un importo di 30.000.000,00 di Euro.
7.4 LA GERARCHIA DEGLI INTERVENTI
In tale sistema il P.Ri.U. individua la seguente gerarchia di intereventi:
1) Interventi di I° livello, ritenuti di prima necessità e tesi prevalentemente al
recupero ed alla riqualificazione edilizia ed urbanistica dell’ambito del P.E.E.P.
di Ceglie del Campo e a una sua prima ricucitura con l’abitato storico
(Nel perimetro del P.d.Z. 167)
x
Realizzazione di n.26 alloggi per sfrattati, con fondi comunali e statali;
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Comune di Bari
29
x
x
x
x
x
x
Realizzazione di n. 16 alloggi per portatori di handicap, con fondi regionali;
Realizzazione di un centro sociale, con fondi comunali;
Realizzazione di una scuola materna a 3 sezioni, con fondi da reperire ;
Realizzazione di un laboratorio archeologico, con fondi da reperire;
Realizzazione di una piazza attrezzata e verde, con fondi da reperire;
Riqualificazione della viabilità, con fondi da reperire;
(Ad immediato servizio dell’area 167)
x Ampliamento della via Gorizia di collegamento alla S.P. per Valenzano, con
fondi comunali ;
x Collegamento viario tra il Quartiere e la stazione FSE, con fondi comunali;
(in aree esterne al P.d.Z 167)
x Recupero e ristrutturazione del complesso Opera pia “Di Venere”, con fondi da
reperire.
2) Interventi di II° livello tesi alla riconnessione fisica e funzionale della Zona 167 con
gli abitati di Ceglie del Campo e di Carbonara:
x Interramento della linea ferroviaria delle FSE, con fondi regionali ;
x Urbanizzazione, tramite la realizzazione prevalente di attrezzature pubbliche e/o di
interesse pubblico, delle aree poste a margine degli abitati di Ceglie e Carbonara,
con particolare riferimento a quelle poste tra questi e l’asse di P.R.G. previsto ad
est, con fondi da reperire;
x Utilizzo, per la realizzazione prevalente di attrezzature pubbliche e/o di interesse
pubblico, delle aree libere esistenti all’interno degli abitati di Ceglie e Carbonara,
con fondi da reperire;
x Realizzazione di interventi sulla viabilità a scala di quartiere per il miglioramento
della permeabilità in direzione est-ovest tra la Zona 167 e l’abitato di Ceglie, con
fondi da reperire.
La gerarchia assegnata agli interventi sottende la priorità da attribuire alle proposte
tendenti alla risoluzione dei problemi di primaria necessità per l’area “obiettivo”
rispetto a quelle rivolte esclusivamente alla risoluzione di problemi di riconnessione
urbanistica che lascino insoluti i primi.
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7.5 ANALISI ECONOMICO FINANZIARIA
STIMA SOMMARIA DELLE PRINCIPALI OPERE DA REALIZZARE
DESCRIZIONE INTERVENTO
Alloggi Sfrattati (18)
Alloggi Sfrattati (8)
Centro sociale e impianto irrigazione
Alloggi HC (16)
Ampliamento di Via Gorizia
Collegamento Stazione
Interramento tratto di Ferrovia Sud-Est
Scuola materna
Laboratorio Archeologico
Piazza Attrezzata
Riqualificazione strade
Espropi
TOTALE OPERE
FONDI
Fondi Ministeriali
Fondi Comunali
Fondi Comunali
Fondi Regionali
Fondi Comunali
Fondi Comunali
Fondi pubblici
Fondi Privati
Fondi Privati
Fondi Privati
Fondi Privati
Fondi Privati
VALORE DELLE OPERE
1.232.850,21
543.983,31
668.866,00
1.098.859,67
3.000.000,00
1.500.000,00
30.000.000,00
495.000,00
1.405.828,00
1.189.740,00
705.790,00
765.000,00
42.605.917,19
L’accordo con l’Opera Pia prevede, inoltre, la realizzazione delle seguenti opere:
STIMA SOMMARIA RISTRUTTURAZIONE OPERA PIA “DI VENERE”
PROGETTO:
Ristrutturazione del nuovo centro di assistenza Opera Pia Di Venere
Asilo Nido per 60 unità
Comunità socio Rabilitativa
Residenza socio Sanitaria per anziani
Resid. socio San. Asistenz. per Divers. abili
Guardia Medica
Sala Convegni
Centro serv. per integ. degli anziani autosuff.
Risanamento aree residue
Recupero abbazia
TOTALE
480,00
645,68
2.318,34
984,30
125,70
258,71
433,65
2.783,62
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
5.246,38 mq
€/mq
Costo Ip.
800,00
384.000,00
800,00
516.544,00
800,00 1.854.672,00
800,00
787.440,00
800,00
100.560,00
800,00
206.968,00
800,00
346.920,00
300,00
835.086,00
1.500.000,00
6.532.190,00
Arrotondato 6.500.000,00
30
Comune di Bari
31
TOTALE OPERE PUBBLICHE PROGRAMMATE
42.605.917,19
TOTALE OPERE DI RISTRUTTURAZIONE OPERA PIA
6.500.000,00
TOTALE COMPLESSIVO DELLE OPERE
49.105.917
Il Programma di Riqualificazione Urbana prevede, quindi, la realizzazione di €
49.105.917,00 di opere a servizio del quartiere di Ceglie del campo – Carbonara. Tali
opere sono solo in parte già finanziate da Fondi pubblici per circa € 38.000.000,00
Per le restanti opere è necessario, quindi, redigere un bando di evidenza pubblica per
raccogliere e vagliare eventuali manifestazioni di interesse da parte di altri soggetti
pubblici e privati.
TOTALE COMPLESSIVO DELLE OPERE
49.105.917
TOTALE FONDI PUBBLICI PER IL PROGRAMMA
38.044.559
FABBISOGNO FONDI PRIVATI
11.061.358
Di seguito si inserisce un piano di fattibilità per le opere private considerando il prezzo
di vendita degli immobili pari a 1.800 €/mq considerato come valore medio di vendita
tra le diverse destinazioni d’uso nell’area considerata e un costo di costruzione di 300
€/mc.
A) COSTI FISSI
Ristrutturazione Opera Pia
Opere pubbliche da realizzare
Totale Costi Fissi
B) COSTI VARIABILI
Costo di Costruzione
Profitto normale privato
%di C)
15%
Euro/mc
€ 300,00
mc realizzabili
81.179 mc
€
€
€
6.500.000,00
4.561.358,00
11.061.358,00
€
€
24.353.700,00
7.306.110,00
31
Comune di Bari
32
Totale Costi variabili
€
31.659.810,00
Totale Costi fissi e variabili
€
42.721.168,00
€
48.707.400,00
€
€
5.986.232,00
35.415.058,00
0,3123
C) RICAVI
€
600,00
81.179
D) Surplus profitto privato
E)Totale investimenti privati
F)Rapporto costo OO.PP/Investimenti Privati
Da tale quadro economico finanziario di massima si evince come, a fronte di un
fabbisogno di finanziamenti privati per opere pubbliche pari ad € 11.061.358,00, posto
un “profitto normale”
per l’impresa pari al 15% dei ricavi , il soggetto privato
otterrebbe un surplus di profitti pari ad € 5.986.232,00
Ponendo pari a 0 tale surplus, ritenendo, quindi, il 15% come massimo profitto per
l’impresa “ammissibile”, a parità di costi e ricavi, si ottiene la seguente tabella, che
evidenzia la possibilità per l’Amministrazione Comunale di realizzare opere pubbliche
e/o di ottenere benefici con fondi privati per un valore di € 17.047.590,00 e dà un
rapporto costo OO.PP/Investimenti Privati pari a 0,41.
A) COSTI FISSI
Ristrutturazione Opera Pia
Opere pubbliche da realizzare
Totale Costi Fissi
B) COSTI VARIABILI
Profitto normale privato
Totale Costi variabili
€ 6.500.000,00
€ 10.547.590,00
€ 17.047.590,00
%di C)
€
Euro/mc
300,00
mc realizzabili
81.179
15%
Totale Costi fissi e variabili
C) RICAVI
€ 24.353.700,00
€ 7.306.110,00
€ 31.659.810,00
€ 48.707.400,00
€
600,00
81.179
€ 48.707.400,00
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Comune di Bari
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D) Surplus profitto privato
E) Totale investimenti privati
F)Rapporto costo OO.PP/Investimenti Privati
€
0,0
€ 41.401.290,00
0,4118
Oltre le Opere già previste nel Programma, i soggetti pubblici e/o privati interessati
potranno proporre, quindi, opere aggiuntive tendenti al raggiungimento degli obiettivi
fissati oppure prospettare minori ricavi rivenienti dalle opere private (ad esempio
riducendo la volumetria realizzabile sulle aree di proprietà dell’Opere Pia messe a
disposizione).
Le tabelle che precedono, quindi, a carattere meramente esemplificativo, indicano i
criteri economico-finanziari da porre a base della scelta del/i partner privato/i che
potrà/nno partecipare alla realizzazione del Programma di Riqualificazione Urbana.
Calati, infatti, in tale schema tabellare i valori di mercato delle opere private ed i costi
reali di realizzazione delle opere pubbliche delle proposte presentate, si otterranno i tre
valori fondamentali idonei a stabilire la convenienza pubblica degli interventi proposti
(Maggior Costo – Valore delle opere pubbliche da cedere) in rapporto agli investimenti
privati (Rapporto Costo – Valore opere pubbliche da cedere/ Totale investimenti privati)
ed al profitto percentuale privato, da indicare nel Bando di evidenza pubblica come
parametri per la valutazione delle offerte economiche.
Dalle indicazioni generali sulle finalità del Programma derivano invece i parametri di
valutazione delle offerte tecniche.
7.8 LO SCHEMA DI BANDO DI EVIDENZA PUBBLICA
Dalle considerazioni su esposte scaturisce lo schema di bando di evidenza pubblica, di
seguito allegato alla presente relazione, teso all’l’individuazione di partners
pubblico/privati per l’attuazione del Programma di Riqualificazione Urbana.
33
Allegato1
SchemadiBandodievidenzapubblica
COMUNE DI BARI
Assessorato all’Urbanistica ed Edilizia Privata
Assessorato al Patrimonio e all’E.R.P.
Ripartizione Urbanistica ed Edilizia Privata
L’AMMINISTRAZIONE COMUNALE
in attuazione dell’atto di indirizzo di cui alla D.C.C. n.54/2007, intende promuovere la
partecipazione ad un “Programma di Riqualificazione Urbana” teso al recupero ed alla
riqualificazione edilizia ed urbanistica dell’ambito del P.E.E.P. di Ceglie del Campo, alla sua
riconnessione fisica e funzionale con gli abitati della stessa Ceglie del Campo e di Carbonara,
nonché con l’intero sistema urbano.
A tale scopo l’A.C., con la D.G.M. n…..del………, ha approvato il “Programma di
Riqualificazione Urbana di Ceglie del Campo e Carbonara” redatto dalla Ripartizione
Urbanistica ed Edilizia Privata, che, con le finalità su indicate, si articola sinteticamente come
segue:
1) Interventi di I° livello, per un ammontare stimato, comprensivo degli espropri, di Euro
19.105.917,00, di cui Euro 11.061.358,00 da reperire:
(Nel perimetro del P.d.Z. 167)
x Realizzazione di n.26 alloggi per sfrattati, con fondi comunali e statali;
x Realizzazione di n. 16 alloggi per portatori di handicap, con fondi regionali;
x Realizzazione di un centro sociale, con fondi comunali;
x Realizzazione di una scuola materna a 3 sezioni, con fondi da reperire ;
x Realizzazione di un laboratorio archeologico, con fondi da reperire;
x Realizzazione di una piazza attrezzata e verde, con fondi da reperire;
x Riqualificazione della viabilità, con fondi da reperire;
(Ad immediato servizio dell’area 167)
x Ampliamento della via Gorizia di collegamento alla S.P. per Valenzano, con fondi
comunali ;
x Collegamento viario tra il Quartiere e la stazione FSE, con fondi comunali;
(in aree esterne al P.d.Z 167)
x Recupero e ristrutturazione del complesso Opera pia “Di Venere”, con fondi da reperire.
2) Interventi di II° livello tesi alla riconnessione fisica e funzionale della Zona 167 con gli
abitati di Ceglie del Campo e di Carbonara:
x Interramento della linea ferroviaria delle FSE, con fondi regionali (Euro 30.000.000,00);
x Urbanizzazione, tramite la realizzazione prevalente di attrezzature pubbliche e/o di
interesse pubblico, delle aree poste a margine degli abitati di Ceglie e Carbonara ,con
particolare riferimento a quelle poste tra questi e l’asse di P.R.G. previsto ad est, con fondi
da reperire;
x Utilizzo, per la realizzazione prevalente di attrezzature pubbliche e/o di interesse pubblico,
delle aree libere esistenti all’interno degli abitati di Ceglie e Carbonara, con fondi da
reperire;
x Realizzazione di interventi sulla viabilità a scala di quartiere per il miglioramento della
permeabilità in direzione est-ovest tra la Zona 167 e l’abitato di Ceglie, con fondi da
reperire;
Il Programma di Riqualificazione Urbana, quindi, consultabile presso la Ripartizione
Urbanistica ed Edilizia Privata del Comune di Bari, via Abbrescia n.86, e sul sito web
www.comune.bari.it, prevede la realizzazione di interventi ritenuti strategici per la
riqualificazione dell’ambito individuato, ai quali potranno essere aggiunti ed integrati ulteriori
interventi, proposti da altri soggetti pubblici e/o privati.
Come presupposto per la realizzazione del Programma, il Comune di Bari, in data 3 /10/2008,
ha siglato un apposito Protocollo d’intesa con la Regione Puglia e l’Ente Opera Pia “Di
Venere” con il quale si stabilisce, tra l’altro, che:
1. l’Ente Opera Pia Di Venere, proprietario di un complesso immobiliare sito in Ceglie del
Campo, alla contrada Sant’Angelo, confinante con via Brancaccio, prolungamento di Via
Di Venere e Via Ugo Foscolo distinto in catasto terreni al foglio 6, allegato B, con le
particelle 26, 27, 28, 29, 30, 31, 572, 573, 699 e 701, si impegna a cedere i terreni di
proprietà residuali sui quali non insistono fabbricati e le relative pertinenze, nonché la
cubatura prevista sugli stessi suoli, compreso quelli frontistanti tipizzati dal PRG vigente
B3;
2. il Comune e l’Ente Opera Pia Di Venere si impegnano a promuovere la ristrutturazione
dell’intero complesso immobiliare sito in Ceglie del Campo frazione di Bari, alla
contrada Sant’Angelo, confinante con via Brancaccio, prolungamento di Via Di Venere e
Via Ugo Foscolo, secondo le indicazioni fornite dalla stessa Opera Pia Di Venere ;
3. il Comune di Bari, nella persona del Sindaco pro-tempore, si impegna a promuovere la
conclusione di un apposito Accordo di programma ai sensi dell’art.34 del Decreto
Legislativo n.267 del 18/8/2000, per l’attuazione di un Programma di Riqualificazione
Urbana finalizzato alla realizzazione dei suddetti interventi, attraverso un bando ad
evidenza pubblica ai sensi di legge, teso all’individuazione del partner privato, nonché a
concedere le autorizzazioni tecniche ed urbanistiche necessarie alla sua attuazione;
4. la Regione Puglia, a livello di indirizzo programmatico, condivide pienamente l’intento
delle suddette Amministrazioni, essendo questi coerenti con la priorità attribuita agli
interventi di recupero e riqualificazione rispetto all'espansione e a programmi che
prevedano una molteplicità di interventi diversi, quali la realizzazione di infrastrutture,
servizi, verde attrezzato e sportivo e attività economiche, oltre che la compartecipazione
di soggetti pubblici e/o privati con proprie risorse finanziarie;
5. la Regione Puglia si impegna altresì a finanziare il progetto di interramento del tratto
ferroviario Carbonara – Ceglie per l’importo stimato sommariamente in € 30.000.000,00
(Euro Trentamilioni/00), attingendo dai fondi comunitari, fondamentale per la
riqualificazione dell’intero quartiere e concedere all’Opera Pia tutte le autorizzazioni
necessarie alla realizzazione di quanto previsto dal protocollo;
In ossequio, quindi, agli impegni assunti con tale Protocollo d’intesa per l’attuazione del
“Programma di Riqualificazione Urbana di Ceglie del Campo e Carbonara”, l’Amministrazione
Comunale
BANDISCE UN CONFRONTO PUBBLICO CONCORRENZIALE
per l’individuazione di soggetti pubblici e privati che potranno contribuirvi con propri fondi ed
attraverso la realizzazione di opere private e/o di opere pubbliche e di interesse pubblico, da
cedere al Comune o da mantenere in gestione .
L’Opera Pia Di Venere e l’Amministrazione Comunale, dal canto loro, si impegnano a cedere
gratuitamente al/ai soggetto/i risultante/i idoneo/i secondo le procedure di seguito indicate,
l’area attualmente libera da costruzioni, di proprietà dell’Ente “Opera Pia Di Venere”, con la
relativa capacità edificatoria, ed a promuovere l’approvazione, tramite la sottoscrizione del
previsto Accordo di Programma, delle eventuali varianti urbanistiche necessarie per
l’attuazione della/e proposta/e ritenuta/e idonea/e al conseguimento degli obiettivi prefissati.
A tale scopo i soggetti pubblici e privati come di seguito specificati sono invitati a manifestare,
con le modalità di seguito indicate, il proprio interesse alla partecipazione al “Programma di
Riqualificazione Urbana di Ceglie del Campo e Carbonara”.
1. Soggetti abilitati
Sono abilitati a presentare proposte di intervento:
a) - enti pubblici;
b) i soggetti di cui all’art.34 del D.Lgs. n. 163/2006, in possesso dei requisiti di seguito indicati,
che detengano la disponibilità attuale o futura di aree o immobili oggetto di intervento o che
agiscano su mandato del relativo soggetto proprietario. La disponibilità attuale dell’area può
essere dimostrata mediante: titolo di proprietà, di usufrutto o di enfiteusi. La disponibilità futura
dell’area può essere detenuta mediante opzione di acquisto, promessa di vendita, contratto
preliminare o condizionato di compravendita, convenzione del proprietario con il soggetto
proponente, atto unilaterale d’obbligo del proprietario. Le imprese di costruzione e le
cooperative edilizie possono presentarsi in forma singola, o riunite in associazione temporanea
di imprese, consorzio o società consortile.
I concorrenti con sede in altri Stati membri dell’Unione Europea partecipano alle condizioni
previste dall’art. 47 del D.Lgs. 163/2006.
Ciascun concorrente non può partecipare per sé e quale componente di un Raggruppamento o di
un Consorzio, né partecipare a più raggruppamenti o Consorzi, pena la non ammissione del
concorrente singolo e del Raggruppamento
2.Requisiti dei soggetti proponenti
I soggetti proponenti di cui alla lettere b) del punto precedente, ai fini dell’ammissione della
proposta di intervento, devono detenere i requisiti di ordine generale di cui all’art. 38 del
Dlgs.n.163/2006 , nonché i requisiti di cui all’art.95 e/o art.98 del D.P.R. n. 554/1999.
In particolare è richiesto:
x attestato di qualificazione S.O.A. efficace ed in corso di validità, rilasciato da società di
attestazione regolarmente autorizzata, per prestazione di progettazione e costruzione in
ordine alle categorie e classi dei lavori che si propone di realizzare.
In riferimento alla qualificazione per l’attività di progettazione, devono intendersi
soddisfatte, in capo ai progettisti, le prescrizioni di cui agli artt. 52 e 53 del D.P.R.
n°554/99.
x realizzazione, nell’ultimo quinquennio, di una cifra di affari, ottenuta con lavori svolti
mediante attività diretta ed indiretta, non inferiore a tre volte l’importo complessivo dei
lavori che si propone di realizzare.
Le imprese che non possiedono la qualificazione per prestazione di progettazione e costruzione
ma solo quella per costruzione, possono partecipare,, ex art.3 comma 8 del D.P.R. 34/2000, in
associazione temporanea con i soggetti di cui all’art. 90 co. 1 lett. d), e), f). g) e h) del D.Lgs.
163/2006, che possiedano i requisiti professionali di cui all’art.66 del D.P.R. n. 554/199 almeno
nella misura minima prevista.
Le riunioni di soggetti, nelle diverse forme di consorzio di proprietari, consorzio o associazione
tra imprese, cooperative di abitazione, possono formalmente costituirsi anche solo dopo
l’approvazione definitiva del P.Ri.U.. a condizione che i soggetti riunendi aderiscano alla
proposta di intervento mediante atto unilaterale di adesione, mandato di rappresentanza,
adesione diretta con sottoscrizione della proposta di intervento.
Il possesso dei requisiti sarà soggetto alle verifiche di cui al Dlgs. n.163/2006
3. Ambiti di intervento.
Le proposte potranno riguardare i suoli messi a disposizione dal Comune e dall’Opera Pia Di
Venere indicati nel Programma di Riqualificazione Urbana predisposto dall’A.C., aree ed
immobili di cui i proponenti dimostrino la disponibilità anche futura ed aree ed immobili
destinati o da destinare alla realizzazione di opere pubbliche per i quali siano presentati piani di
acquisizione e cessione al Comune. Tali aree ed immobili potranno ricadere in una qualsiasi
destinazione urbanistica, purchè ricompresi negli ambiti di “trasformazione” indicati nel
Programma di Riqualificazione Urbana.
4. Contenuti generali delle proposte
Le proposte dovranno essere tese al raggiungimento degli obiettivi del Programma di
Riqualificazione Urbana e, pertanto, essere finalizzate, con espressa dichiarazione,
all’attuazione degli interventi di I° livello e/o di II° livello così come sopra indicati e potranno
riguardare una o più delle seguenti categorie:
x interventi di recupero e/o costruzione di opere di urbanizzazione primaria e
secondaria ;
x opere infrastrutturali, servizi pubblici o di uso pubblico;
x interventi di arredo e di riqualificazione degli spazi urbani;
x interventi di recupero di aloggi di cui all’art 3 (L), lettere b), c), d) e f) del D.P.R.
n.380/2001;
x interventi di nuova costruzione a destinazione commerciale, artigianale o
direzionale;
x interventi di nuova costruzione di edilizia residenziale nel limite massimo del
20% della nuova cubatura di progetto di cui, comunque, almeno il 40% dovrà
essere di edilizia convenzionata o da cedere al Comune;
x finanziamento con fondi propri di opere pubbliche;
x acquisizione aree ed immobili per interventi di cui alle precedenti lettere.
Proposte riguardanti il raggiungimento degli obiettivi di II° livello saranno prese in
considerazione singolarmente solo se comprensive del completamento degli interventi di I°
livello o se risultanti complementari e compatibili con altre proposte ritenute idonee a tale
ultimo fine.
I Programmi proposti, potranno costituire variante normativa e/o procedimentale degli
strumenti urbanistici vigenti.
Le varianti stesse potranno riguardare anche un diverso andamento della viabilità di P.R.G. se
funzionali alla risoluzione dei problemi di riconnessione a livello di quartiere e/o di sistema
urbano.
Saranno in particolare modo considerate favorevolmente le proposte comprendenti interventi
tesi all’utilizzo di suoli interessati da vincoli di natura archeologico/paesaggistico/ambientale
che riescano a conciliare tale utilizzo con la valorizzazione e la reale fruizione dei relativi beni
tutelati, anche in variante agli strumenti urbanistici vigenti; interventi che, in tal caso, dovranno
conseguire il parere favorevole dell’organo preposto alla relativa tutela.
5. Modalità di presentazione
Al fine dell’ammissione al confronto concorrenziale, i soggetti proponenti dovranno presentare,
in uno all’istanza di partecipazione, elaborati che illustrino la proposta rispetto al contesto
urbanistico ed ambientale e rispetto agli obiettivi del Programma di Riqualificazione Urbana e,
precisamente, almeno:
a) autodichiarazione relativa al possesso dei requisiti di cui al punto 2) che precede, resa ai
sensi del D.P.R. n.445/2000;
b) una relazione che illustri la proposta d’intervento nei seguenti aspetti:
x Generalità e caratteristiche del soggetto proponente;
x inquadramento della proposta nel contesto urbanistico, produttivo, infrastrutturale e
ambientale di riferimento;
x descrizione dell’area, dei luoghi, dei fabbricati, delle opere e/o delle azioni oggetto della
proposta d’intervento;
x descrizione dei contenuti urbanistici, edilizi, funzionali, sociali, produttivi, tecnologici
della proposta;
x programma di sperimentazione (eventuale);
x disponibilità di aree e immobili per la realizzazione degli interventi proposti e/o modalità
di messa a disposizione di quelli non immediatamente disponibili;
x cronoprogramma attuativo dell’intervento;
x stima dell’investimento previsto e fonti di finanziamento;
x scheda di sintesi dei dati della proposta;
x ogni altro elemento o documento utile alla valutazione della proposta.
c) inquadramento territoriale e planimetria generale dell’intervento;
d) planivolumetrico generale e rendering;
e) studio di fattibilità o progetto preliminare di tutte le opere pubbliche e private previste ;
f) dettagliato piano economico finanziario dell’intervento proposto, nel quale, pena
l’esclusione della proposta, i costi di costruzione dovranno essere determinati sulla base
di parametri ufficiali regionali e/o dell’elenco regionale dei prezzi delle OO.PP. ed i
valori di mercato degli immobili a realizzarsi e/o a cedersi e/o le rendite rivenienti dagli
stessi dovranno essere determinati sulla base del listino più aggiornato della Camera di
Commercio;
g) rappresentazione della proposta in termini economici sintetici finalizzata alla
comparazione delle convenienze economiche che rispettivamente realizzano il Comune e
il soggetto proponente a seguito dell'attuazione del programma stesso (Cost Volume
Profit Analysis) in cui venga indicata e dimostrata la quantità di volumetria e/o superficie
privata da realizzarsi corrispondente al break even dell’operazione, considerato un
“profitto normale” per il proponente pari a massimo il 20% dei ricavi, e da cui risulti un
rapporto tra costo-valore delle opere pubbliche e degli immobili da cedere ed il totale
dell’investimento privato, pari almeno a 0,30;
h) schema di convenzione.
Le indicazioni economico-finanziarie di cui alle lett. f) e g) dovranno essere rappresentate
anche in un elaborato riassuntivo redatto sullo schema della seguente tabella :
A) COSTO OPERE
PUBBLICHE
Ristrutturazione immobili
Opera Pia “Di Venere”
Costo/Valore Opere
pubbliche da cedere
Totale Costi Opere Pubbliche
(Costi fissi)
Totali
B) COSTO OPERE
PRIVATE
mc
Euro/mc realizzabili
Profitto privato
Totale Costi Opere Private
(Costi variabili)
%di
C)
Totale Costi Opere Pubbliche
e Private
C) RICAVI
mc
Euro/mc realizzabili
D) Totale investimenti privati
E)Rapporto costo
OO.PP/Investimenti Privati
Gli elaborati da a) a e) saranno contenuti in una busta sigillata recante la dicitura “offerta
tecnica”, quelli da f) ad h) saranno contenuti in una busta sigillata recante la dicitura “offerta
economica”.
La documentazione sopra descritta dovrà pervenire alla Ripartizione Urbanistica ed Edilizia
Privata del Comune di Bari, via Abbrescia n.86, entro le ore 12.00 del 90°giorno successivo
alla data di pubblicazione del presente bando, in un unico plico recante la dicitura :
“Proposta di partecipazione al P.Ri.U. di Ceglie del Campo e Carbonara”.
I soggetti pubblici di cui al punto1 lett.a), che potranno partecipare con le stesse modalità di cui
sopra o attraverso sintetica manifestazione d’intenti prodotta dal rappresentante legale dell’Ente
entro lo stesso termine sopra indicato, non saranno posti in concorrenza con i soggetti privati,
ma , se portatori di proposte ritenute idonee al raggiungimento degli obiettivi del P.Ri.U.,
saranno chiamati a partecipare alle procedure di cui al successivo punto 7).
6. Procedure d’inserimento nel programma
Una commissione all’uopo nominata esaminerà le proposte private pervenute nei termini e con
le modalità sopra indicate e ne valuterà l’idoneità e fattibilità tecnico finanziaria con riferimento
agli obiettivi del P.Ri.U., nonché la convenienza economica per l’Amministrazione Comunale
Una volta verificatane l’ammissibilità e la rispondenza dei soggetti proponenti ai requisiti
oggettivi e soggettivi previsti dal presente “bando”, la commissione procederà alla valutazione
comparativa delle proposte ritenute ammissibili; al termine di tale procedura la stessa
commissione stilerà una graduatoria sulla base di due distinti criteri:
a) qualità dell’offerta economica, attribuendo un punteggio pari al 40% del totale;
b) qualità dell’offerta tecnica, in termini urbanistici, architettonici, ambientali e sociali,
attribuendo un punteggio pari al 60% del totale.
- L’offerta economica è determinata dal concorso del soggetto proponente alla realizzazione
degli interventi pubblici previsti.
Gli oneri a carico del “privato”, oltre che quelli inerenti il “permesso di costruire” comunque
dovuti ai sensi di legge, a scomputo dei quali potrà essere prevista la realizzazione diretta di
opere di urbanizzazione ( nel rispetto, comunque, della disciplina di cui al combinato disposto
dell’art.32, comma 1, lett.g , dell’art121, comma 1, e dell’art. 122, comma 8 del Dlgs.
n.163/2006 e ss.mm. ed ii.) potranno essere :
- la realizzazione e cessione di opere di infrastrutturazione e/o urbanizzazione primaria e/o
secondaria;
- la cessione gratuita all’A. C. di immobili o di servizi e attrezzature di interesse pubblico;
- la cessione gratuita all’A. C. di alloggi aventi caratteristiche costruttive dell’edilizia
residenziale pubblica; in tal caso l’entità dell’offerta economica è commisurata all’entità delle
superfici edilizie offerte all’A.C. tenendo conto della relativa Sc (superficie complessiva) e dei
massimali di “costo totale dell’intervento (C.T.N.)” di ERP sovvenzionata – nuove costruzioni
stabiliti con delibera Giunta Regionale n.449 del 4.04.2006, salvo adeguamenti successivi.
La superficie edilizia da computare sarà calcolata come segue:
Sc = Su + Snr + Sp
Sc (Superficie complessiva);
Su (Superficie utile)
Snr (Superficie non residenziale);
Sp (Superficie parcheggi);
così come da modello QTE (Quadro Tecnico Economico) utilizzato per l’ERP.
- Per la valutazione dell’offerta tecnica si procederà alla determinazione di un punteggio (max
90 punti) da attribuire sulla base dei seguenti parametri:
1. Efficacia complessiva:
x grado di raggiungimento degli obiettivi di minima indicati dal Programma di
Riqualificazione Urbana predisposto dall’Amministrazione Comunale (max 12 punti);
x minor tempo di realizzazione desunto dal cronoprogramma (max 3 punti);
2. Aspetti edilizi, urbanistici e ambientali:
x realizzazione di opere infrastrutturali capaci di realizzare la connessione fisica e
funzionale del quartiere P.E.E.P. di Ceglie con gli abitati di Ceglie e Carbonara e/o con il
sistema urbano (max 13 punti);
x finanziamento o realizzazione diretta di attrezzature e servizi collettivi, urbanizzazioni
primarie e secondarie (max 15 punti);
x capacità dell’intervento di completare le frange non urbanizzate delle ex frazioni di
Ceglie e Carbonara e di integrare queste ultime con il quartiere P.E.E.P. di Ceglie;(max
5 punti) ;
x assenza di previsioni di nuova edilizia residenziale privata o realizzazione, ove prevista
edilizia residenziale, di alloggi di dimensione e caratteristiche tipologiche adatte ad
anziani, giovani coppie, immigrati, diversamente abili, studenti universitari, da realizzarsi
anche in forma di edilizia sperimentale.(max 5 punti) ;
x previsione di viabilità ciclopedonale, zone a traffico limitato o rallentato e di cosiddette
“strade residenziali”, miglioramento della funzionalità e fruibilità del trasporto pubblico
locale; (max 5 punti) ;
x riduzione delle barriere architettoniche e altre iniziative in favore dei diversamente abili;
(max 3 punti) ;
x interventi tesi all’utilizzo di suoli interessati da vincoli di natura
archeologico/paesaggistico/ambientale che riescano a conciliare tale utilizzo con la
valorizzazione e la reale fruizione dei relativi beni tutelati (max 8 punti) ;
x riduzione dei consumi idrici e ripristino della permeabilità dei suoli; (max 3 punti) ;
x sostenibilità ambientale e tutela delle risorse naturali, riduzione dell’inquinamento
acustico ed atmosferico, riduzione dei consumi energetici e utilizzo di fonti di energia
rinnovabile, sistemi naturali di raffrescamento estivo, miglioramento dell’inerzia termica
degli edifici (max 3 punti) ;
3. Aspetti sociali:
x incremento sensibile delle dotazioni di servizi pubblici di quartiere e della fruibilità degli
spazi pubblici, di aree di aggregazione in relazione agli specifici bisogni della
popolazione residente (bambini, giovani, anziani, ecc.) (max 9 punti) ;
x incremento della dotazione attrezzature private a carattere ricreativo, sportivo,
commerciale, direzionale ecc. in relazione alle carenze e ai bisogni esistenti nell’area di
intervento; (max 6 punti) .
- Per la valutazione dell’offerta economica si procederà alla determinazione di un punteggio
(max 60 punti) da attribuire sulla base dei seguenti parametri:
1. Maggior Costo-Valore Opere Pubbliche da cedere (max punti 30);
2. Maggior rapporto “Costo-Valore Opere Pubbliche da cedere/Totale investimenti privati”
(max 20 punti);
3. Minor profitto percentuale privato (max 10 punti).
7. Procedure di definizione del Programma definitivo.
A conclusione della procedura di selezione,l’A.C. avvierà con i candidati ammessi, garantendo
la parità di trattamento degli stessi, un dialogo finalizzato all’individuazione e alla definizione
dei mezzi più idonei a soddisfare gli obiettivi indicati dal Programma di Riqualificazione
Urbana predisposto dalla stessa, anche tentando di comporre eventuali proposte risultate in tutto
o in parte tra loro sovrapponibili, al termine del quale inviterà i soggetti proponenti risultati
idonei a formalizzare le offerte selezionate, anche eventualmente modificate e corredate di
eventuali ulteriori documenti o elaborati, secondo gli indirizzi dell’Amministrazione, in base
alle quali si procederà alla redazione del P.Ri.U. nella sua forma definitiva.
I soggetti come sopra individuati saranno, quindi, chiamati alla stipula di un Protocollo d’intesa
tra tutti i soggetti pubblici e privati partecipanti al P.Ri.U. che definirà le rispettive competenze,
la quantificazione e la natura delle risorse finanziarie, le procedure per l’acquisizione delle aree
e/o degli edifici interessati dagli interventi, le modalità di appalto e di realizzazione delle opere
(ad eccezione delle opere di interramento della linea ferroviaria di competenza regionale), il
programma dettagliato dei tempi di attuazione e le sanzioni in caso di inadempienza.
In caso di conformità al P.R.G., il P.Ri.U., nella sua forma definitiva, corredato dal Protocollo
d’intesa, sarà sottoposto all’Approvazione del Consiglio Comunale, a seguito della quale sarà
stipulata apposita convenzione sottoscritta dalle parti alla quale saranno allegate, tra l’altro,
polizze fidejussorie a favore del Comune a garanzia del contributo fornito per la realizzazione
di opere pubbliche. A garanzia dell’impegno a sottoscrivere la suddetta convenzione, i soggetti
privati allegheranno al citato Protocollo d’intesa polizza fidejussoria a favore del Comune pari
al 10% del totale apporto delle risorse private destinate agli interventi pubblici, escutibile dal
Comune ove gli stessi non intervengano alla firma della convenzione.
Nel caso il P.Ri.U. costituisca variante agli strumenti urbanistici vigenti, prima della firma della
convenzione, sarà, invece, promossa la stipula di un apposito Accordo di Programma con la
Regione Puglia per l’approvazione della stessa, ai sensi dell’art.15, c.4 della L.R. n.20/2001 e
secondo le modalità di cui all’art.34 del Dlgs. n.267/2000.
8. Clausole di salvaguardia
Il presente avviso non costituisce offerta al pubblico ai sensi dell’art.1336 del C.C., non è
impegnativo per l’amministrazione comunale e non è impegnativo per i soggetti che dovessero
aderire all’invito, prima della formalizzazione dell’offerta, come stabilito nel precedente punto
7.
Nulla è dovuto dall’amministrazione comunale, anche a titolo di rimborso delle spese sostenute,
ai soggetti proponenti le cui proposte non dovessero risultare inserite nel programma o per le
quali non si dovesse dar corso alla procedura di approvazione, o la stessa procedura di
approvazione non si dovesse concludere in senso positivo.
Il recepimento delle proposte private d’intervento all’interno del programma non costituirà in
ogni caso approvazione della proposta d’intervento, la cui effettiva attuabilità è condizionata
alla positiva conclusione dell’intera procedura di approvazione e finanziamento del programma
stesso.
In caso contrario, o in caso di modifica, in corso di procedura, del programma, che comporti
l’esclusione della proposta privata, la stessa proposta è da considerarsi automaticamente
decaduta.
Su tutto il procedimento di formazione, approvazione e attuazione del programma, sono fatte
salve e impregiudicate le competenze e l’autonomia della Giunta e del Consiglio Comunale.
Bari……….
L’Assessore all’Urbanistica e all’Edilizia Privata
Dott. Ludovico Abbaticchio
L’Assessore al Patrimonio e all’E.R.P.
Dott. Giovanni Giannini
Il Direttore della Ripartizione Urbanistica ed Edilizia Privata
Arch. Anna Maria Curcuruto
Allegato2
Protocollodiintesa
Allegato3
Visurecatastali“OperaPiaDiVenere”
Allegato4
Stimesommariedelleoperedafinanziare

Untitled - Comune di Bari

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