Grenzen verkennen
Transcription
Grenzen verkennen
FGH Vastgoedbericht 2006 | FGH Real Estate Report 2006 Grenzen verkennen Exploring limits FGH Vastgoedbericht 2006 | FGH Real Estate Report 2006 FGH Vastgoedbericht 2006 | FGH Real Estate Report 2006 | 1 Grenzen verkennen Exploring limits 2 | FGH Vastgoedbericht 2006 | FGH Real Estate Report 2006 Grenzen verkennen Exploring limits FGH Vastgoedbericht 2006. Grenzen verkennen 4 Trends in de Kantorenmarkt 2005 14 Trends in de Winkelmarkt 2005 20 Trends in de Bedrijfsruimtemarkt 2005 26 Trends in de Woningmarkt 2005 32 Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt 2005 36 Begrippenlijst 42 Adressen 86 55 Inhoud | Content FGH Real Estate Report 2006. Exploring limits 46 Trends in the Office market 2005 56 Trends in the Retail market 2005 62 Trends in the Industrial real estate market 2005 68 Trends in the Residential market 2005 74 Trends in the Real estate investment market 2005 78 Glossary and Acronyms 84 Addresses 86 Voorwoord | FGH Vastgoedbericht 2006 | 3 n Met gepaste trots presenteren wij u het FGH Vastgoedbericht 2006, dat de titel ‘Grenzen verkennen’ heeft meegekregen. Meer dan ooit leiden diverse ontwikkelingen in de vastgoedbranche er immers toe dat marktspelers traditionele grenzen loslaten om nieuwe s te verkennen en zo tot andere, meer creatieve oplossingen te komen. Een sterk voorbeeld hiervan zien we in de bouwsector. Hoewel deze zich in 2005 heeft hersteld, is het bouwvolume van commercieel vastgoed verder gedaald. Mede vanwege nieuwe wet- en regelgeving kost het tijd voordat geplande kantoren, winkelcentra en nieuwe bedrijfslocaties van de grond komen. Maar de ontwikkelingsmarkt zit daarom zeker niet stil. Steeds meer ontwikkelaars en bouwbedrijven richten zich op relatief ‘nieuwe’ sectoren als onderwijs en zorg. Dankzij de toenemende vergrijzing 55 is integratie van wonen en zorg een populair concept. Ook vastgoedbeleggers springen steeds meer in op dit kansrijke segment. Daarnaast zien we dat deze beleggers ook in letterlijke zin hun grenzen verkennen. Het gebrek aan voldoende investeringsmogelijkheden in Nederland zet hen er steeds vaker toe aan om ook beleggingsmogelijkheden in het buitenland te overwegen. Het bestaande verschil tussen vraag en aanbod laat zien dat visie, creativiteit en kennis nodig zijn om de juiste en verantwoorde investeringsbeslissingen te kunnen nemen. Ook het inschatten van de mogelijke behoeften van eindgebruikers - ofwel marktgericht denken - is daarbij cruciaal. Als geen andere partij in de vastgoedfinancieringsmarkt heeft FGH Bank die eigenschappen in huis. Met het FGH Vastgoedbericht geven wij daar alvast een voorproefje van. Wij hopen van harte dat het u inspireert om in 2006 –al dan niet samen met FGH Bank– uw eigen grenzen te verkennen. P.C. Keur F.B. Overdijk RA Directievoorzitter Directielid 4 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Visie G Visie | FGH Vastgoedbericht 2006 | 5 Grenzen verkennen Het herstel van de Nederlandse economie zoals zich dat in 2004 heeft voorgedaan, heeft zich in 2005 maar beperkt doorgezet. Het Bruto Binnenlands Product (BBP) is gestegen met minder dan 1%, terwijl een jaar eerder nog een groei van 1,7% kon worden genoteerd. Die terugval in de groei heeft een aantal oorzaken. Zo heeft de ‘dure’ euro in vergelijking met de Amerikaanse dollar de concurrentiepositie de laatste jaren onder druk gezet. Dat is nog eens versterkt door de relatief hoge energieprijzen, die – mede door de gevolgen van de orkaan Katrina – in 2005 tot grote hoogte zijn gestegen. Deze factoren verklaren overigens niet de relatief lage economische groei ten opzichte van andere landen in Europa. Deze andere landen hebben hier immers, net als Nederland, ook mee te kampen gehad. En toch presteert Nederland in vergelijking met die andere Europese landen onder de maat. De vraag is hoe dat komt. Een belangrijke reden hiervoor is het aanhoudend lage consumentenvertrouwen in Nederland. Perceptie speelt daarbij een doorslaggevende rol. Door de hoge olieprijs (en de daaraan gekoppelde gasprijs) stijgen de energieprijzen, met als gevolg dat consumenten extra voorzichtig worden. Het prille herstel van de consumentenuitgaven wordt daarmee in de kiem gesmoord. De lagere groei in 2005 is dan ook vooral te verklaren doordat de consumptie achterblijft. Overigens zijn ook hiervoor tekenen van herstel. In de laatste maanden van vorig jaar is een en ander namelijk weer langzaam gestabiliseerd. De olieprijzen zijn eind 2005 weer wat gedaald en de dollar wint, mede als gevolg van de oplopende rente in de Verenigde Staten, voorzichtig terrein op de euro. Bovendien zijn de consumptieve uitgaven aan het einde van 2005 voor het eerst sinds twee jaar weer gestegen. Daarnaast ligt er volgens berekeningen van het kabinet in 2006 voor de meeste huishoudens een koopkrachtherstel in het verschiet. Dat zal er uiteindelijk voor moeten zorgen dat de groei van de consumptie (en daarmee van de economie) in een hogere versnelling komt. RENTE ONDER LICHT OPWAARTSE DRUK zal gaan toenemen. De laatste keer dat de ECB het officiële Een van de factoren die van invloed is op de ontwikkeling tarief heeft aangepast, was in juni 2003. Het nieuwe tarief van de economie, is de rente. Naar aanleiding van de van 2,25% ligt nog steeds ver onder het neutrale tarief van opgelopen inflatie, onder andere veroorzaakt door de ongeveer 3,5%. Pas wanneer de ECB de rente tot boven de hogere olieprijzen, heeft de Europese Centrale Bank (ECB) 3,5% verhoogt, zal dit een remmende invloed hebben op de in december 2005 het rentetarief met een kwart procent groei van de economie. De nu doorgevoerde verhoging naar verhoogd naar 2,25%. De ECB heeft met deze verhoging 2,25% zal daarom de voorzichtige groei van de economie ingespeeld op de verwachtingen dat de inflatie nog verder niet beperken. 6 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Visie Ondanks de hogere olieprijzen is er sprake van groeiend VERANDERD PERSPECTIEF DOOR DUITS optimisme over de vooruitzichten voor de economie in HERVORMINGSBELEID Europa. Na een aantal jaren van teleurstellende groei, lijkt Een tweede belangrijke ontwikkeling voor de Nederlandse het erop dat de economische groei versneld toeneemt. economie is het veranderingsproces waar Duitsland in De wereldeconomie groeit krachtig, en Europa profiteert de komende jaren mee te maken gaat krijgen. De diverse daarvan, mede door de tijdelijk iets lagere waarde van de initiatieven van de regering Schröder om de binnenlandse euro. Daarnaast is het producentenvertrouwen in 2005 economie vlot te trekken, hebben tot weinig zichtbare duidelijk toegenomen en is er ruim voldoende liquiditeit resultaten geleid. De werkloosheid in Duitsland is al een aanwezig om de versnelling van de groei verder te paar jaar hoog, de economische groei is beperkt en de stimuleren. De licht opgelopen rente hoeft dan ook geen grote verschillen tussen het voormalige Oost- en West- rem te zijn voor de verdere ontwikkeling van de Europese Duitsland zijn er nog steeds. Bovendien staan veel banen in economie. verschillende industrietakken op de tocht door de relatief hoge loonkosten en het vertrek van productievestigingen KOOPKRACHTHERSTEL MOET ECONOMISCHE GROEI naar lagelonenlanden. Het vertrekpunt voor de nieuwe VERSNELLEN regeringscoalitie onder leiding van Angela Merkel is, on- Binnen het Europese krachtenveld spelen voor Nederland danks een verwachte opleving van de Duitse economie enkele specifieke factoren een rol. Na jarenlange be- in 2006, dan ook niet rooskleurig. Alleen drastische zuinigingen en een macro-economische politiek die vooral hervormingen kunnen tot structuurveranderingen leiden. op de lange termijn gericht is geweest, beoogt het kabinet Er wordt dan ook ingezet op een nieuw hervormings- in 2006 een extra impuls te geven aan de economie door de beleid, waarbij de komende jaren € 25 miljard zal worden binnenlandse consumptie te stimuleren. Prognoses van het geïnvesteerd om de structuur van de economie en de inter- Centraal Planbureau (CBP) wijzen uit dat de Nederlandse nationale concurrentiekracht te verbeteren. Die plannen economie dit jaar met circa 2,5% zal gaan stijgen. De zullen echter in eerste instantie gepaard gaan met lasten- vraag is of deze prognoses realistisch zijn. Een belangrijke verzwaringen, waaronder belasting- en accijnsverhogingen drijfveer achter deze verwachte groeiversnelling is namelijk en de afschaffing van onder andere de subsidies op woning- een aantrekkende consumptie door huishoudens. Maar bouw. Dat zal ook effect hebben op de verkoopprijzen van herstel van het consumentenvertrouwen is een voorwaarde Nederlandse exportproducten, die zullen stijgen. Hierdoor voor een stijgende consumptie. En juist dat vertrouwen zal de export naar het belangrijkste handelsland mogelijk is de laatste jaren zwaar op de proef gesteld. Bijvoorbeeld onder druk komen te staan in 2006. door lastenverzwaring en loonmatiging, maar ook door de politiek-maatschappelijke veranderingen die elkaar in de LUCHTKWALITEIT ERNSTIGE BEDREIGING huidige maatschappij steeds sneller opvolgen. Het effect BOUWPRODUCTIE hiervan op de houding van de Nederlander ten opzichte van De Nederlandse bouwsector liet vorig jaar voor het eerst de maatschappij mag niet worden onderschat. Sterker nog: sinds 2002 weer een stijging van de omzet zien. Dat is bovengenoemde tendensen hebben tot een dusdanig negatief mede te verklaren door de toename van de woningbouw- beeld over de economie én de maatschappij geleid, dat productie, maar ook bedrijven in de installatiebranche consumenten afwachtend en zelfs sceptisch zijn geworden. presenteerden aanzienlijk betere resultaten. Samen met ‘Eerst zien, dan geloven’, lijkt het nieuwe credo te zijn. nieuwe investeringen in vooral ICT-apparatuur, hebben Vanaf januari 2006 hebben diverse veranderingen plaats- deze positieve ontwikkelingen ervoor gezorgd dat het totale gevonden. Zoals bijvoorbeeld de invoering van het nieuwe investeringsvolume door private bedrijven in 2005 een zorgstelsel, de levensloopregeling en de nieuwe arbeids- herstel heeft getoond. Het is dan ook des te wranger dat juist ongeschiktheidsverzekering. Ook de energiekosten zullen in de fase waarin het weer beter gaat met de bouwsector, dit jaar naar verwachting aanzienlijk toenemen. Weliswaar de volgende bedreiging zich aandient. Per 1 januari 2005 staan hier compenserende maatregelen tegenover, maar wat is namelijk de Europese richtlijn voor ‘fijnstof’ van kracht vaak uit het oog wordt verloren, is dat het uiteindelijk draait geworden, en deze heeft geleid tot uitstel (en mogelijk afstel) om het sentiment van de consument. De eerste maanden van diverse nieuwbouwlocaties in Nederland. Toetsing van in 2006 zijn daarom van cruciaal belang. Als daarin het bouwplannen aan de nieuwe richtlijn laat zien dat veel beeld ontstaat dat de beloftes van het kabinet worden projecten niet aan de eisen voldoen, terwijl de Raad van waargemaakt, zal dat tot een aanzienlijke impuls van het State verordonneert dat Nederland zich bij de beoordeling consumentenvertrouwen kunnen leiden. Tegenvallend van bouwplannen aan deze richtlijnen houdt. Daarmee koopkrachtherstel zal echter uitstel van consumptie tot is de toekomstige aanleg van wegen en spitsstroken, van gevolg hebben. In dat geval is het nog maar de vraag of bedrijventerreinen, en van woningbouwprojecten onzeker de geprognosticeerde groei van 2,5% zal kunnen worden geworden. Staatssecretaris Van Geel heeft via het Besluit gehaald. Luchtkwaliteit weliswaar een tijdelijke verruiming van Visie | FGH Vastgoedbericht 2006 | 7 de interpretatie van de normen bewerkstelligd, maar dat RUIMTELIJK BELEID MAG NIET VERZANDEN zal naar verwachting niet voldoende zijn om vertraging IN DUALISME van de bouwproductie op langere termijn te voorkomen. Met de Nota Ruimte wordt vanuit beleidsmatig perspectief Nieuwe maatregelen zijn daarom nodig. Mede om die reden vorm gegeven aan de omslag die de Nederlandse economie wordt er aan een nieuw wetsvoorstel gewerkt, waarin naar zal moeten maken. Cruciaal in dat nieuwe denken is meer regionale differentiatie van de problematiek wordt sturing op hoofdlijnen en decentralisatie van bevoegdheden gestreefd. Naarmate gemeenten en regio’s meer maatregelen en uitvoering naar lagere schaalniveaus. Dat is een nemen die een bijdrage leveren aan het verbeteren van ontwikkeling die meer maatwerk mogelijk maakt en vanuit de luchtkwaliteit, zal er ook meer ruimte ontstaan voor het perspectief van de dynamiek in de vastgoedmarkt op nieuwbouwontwikkelingen. Het is echter maar zeer de zichzelf voordelen biedt. De decentralisatie van het beleid vraag of die nieuwe wet wordt aangenomen, en zelfs bij is echter ook de achilleshiel van het nieuwe ruimtelijke goedkeuring door het parlement zal dat naar verwachting beleid. Waar juist een actievere, marktgerichte visie van tot nieuwe beroepsprocedures gaan leiden. Daarmee bestaat colleges en gemeenteraden wordt bepleit, dreigt het duale een reële kans dat veel bouwprojecten in Nederland op zijn stelsel tot vermindering van de slagkracht te leiden. En minst vertraging oplopen. dat werkt risicomijdend gedrag in de hand. Als gevolg daarvan dreigt ook de financiering in de vorm van publiek- ONDERLIGGENDE STRUCTUUR VAN DE ECONOMIE private samenwerking te verzanden. Om grote (vaak BIEDT VOLDOENDE POTENTIEEL binnenstedelijke) herontwikkelingsprojecten van de grond De heersende negatieve perceptie doet de kracht van te trekken, pleit FGH Bank er dan ook voor dat lokale de Nederlandse economie tekort. De laatste jaren is de overheden zorgdragen voor de coördinatie en voor de welvaartsgroei weliswaar laag geweest, maar dat neemt procedurele niet weg dat Nederland nog steeds tot een van de meest gestelde termijnen tot ontwikkeling te laten komen. Het welvarende landen in de wereld behoort. De arbeidsmarkt marktrisico zal daarentegen vooral bij de private partijen is ondanks de opgelopen werkloosheid redelijk in even- moeten liggen. Publiek-private samenwerking zal dan ook wicht, en de werkloosheid loopt bovendien niet verder vooral moeten bestaan uit samenwerkingsvormen, waarin op. Daarnaast is het aantal vacatures in het bedrijfsleven de verschillende partijen zich primair richten op de eigen in twee jaar tijd verdubbeld, waardoor de arbeidsmarkt in toegevoegde waarde die ze kunnen leveren om een project beweging blijft. Bovendien is de winstgevendheid van het sneller, goedkoper en/of met meer kwaliteit gerealiseerd te bedrijfsleven toegenomen, wat zorgt voor hogere baten uit krijgen. randvoorwaarden om projecten binnen vennootschapsbelastingen. Voor het kabinet betekent dat ook weer eens een financiële meevaller. En tenslotte neemt de dynamiek in het midden- en kleinbedrijf, traditioneel de motor van de economie, weer toe. Dat wijst erop dat het investeringsklimaat voor bedrijven is verbeterd, en dat zal de komende jaren concreet vorm krijgen in meer uitbreidingsinvesteringen. Weliswaar staat dit in schril contrast met de uitplaatsing van steeds meer activiteiten vanuit Nederland (en overige Europese landen) naar Oost-Europa en Zuidoost-Azië, maar onderzoek van het Ministerie van Economisch Zaken wijst uit dat de omvang van het uitplaatsingsproces geen massale vormen heeft aangenomen. Een verdere groei van de economieën in landen als China, India, Rusland en Brazilië is in de komende jaren echter zeker te verwachten, en dat leidt zonder twijfel tot meer concurrentie in de mondiale economie. Tegelijkertijd genereert dat ook meer beweging in de wereldhandel. Het Nederlandse bedrijfsleven zal daarom enerzijds moeten specialiseren, maar anderzijds krijgt zij wel een steeds grotere wereldeconomie als afzetmarkt . Bovendien zal een toename van de wereldhandel vragen om de coördinatie van handelsstromen tussen de verschillende continenten. En dat biedt met name voor de logistieke keten in Nederland nieuwe mogelijkheden. Het Nederlandse bedrijfsleven zal enerzijds moeten specialiseren, anderzijds krijgt zij wel een steeds grotere wereldeconomie als afzetmarkt 8 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Visie D Visie | FGH Vastgoedbericht 2006 | 9 De Vastgoedmarkt Geholpen door de hogere productie in de woningbouw, heeft de bouwsector zich in 2005 hersteld. Dat neemt niet weg dat het bouwvolume van commercieel vastgoed verder is gedaald. Er is weliswaar een grote planvoorraad aan kantoren, winkelcentra en nieuwe bedrijfslocaties, maar de daadwerkelijke invulling daarvan laat op zich wachten. De ontwikkelingsmarkt reageert daarmee op de marktveranderingen, en zet waar mogelijk een groter deel van de productiecapaciteit in op andere onderdelen van de bouwsector. Bovendien verschuift de aandacht van ontwikkelaars en bouwbedrijven naar nieuwe sectoren, zoals onderwijs en zorg. De integratie van wonen met zorg-gerelateerde concepten krijgt daarbij steeds meer aandacht, en ook vanuit vastgoedbeleggers wordt in toenemende mate op deze markt ingesprongen. Door de ruime beschikbaarheid van kapitaal en de te behalen rendementen is er aanhoudend veel vraag naar vastgoed. Steeds meer beleggers oriënteren zich dan ook op nieuwe, kansrijke sectoren. Daarbij wordt bij gebrek aan voldoende investeringsmogelijkheden door (particuliere) beleggers ook steeds vaker naar beleggingsmogelijkheden in het buitenland gekeken, en worden de traditionele grenzen verlegd. WAARDEVASTE INVESTERINGEN IN De KANTORENMARKT ONLOSMAKELIJK VERBONDEN creativiteit in de manier waarop er in kantoren belegd huidige marktomstandigheden vragen om meer MET MULTIFUNCTIONELE GEBIEDSONTWIKKELING wordt. Dat dergelijke creativiteit wel degelijk kansen De situatie in de kantorenmarkt is in 2005 licht verbeterd. biedt, laten de beleggers in de praktijk zien. Steeds meer Het aanbod is met bijna 6 miljoen m2 wel iets gestegen, beleggers oriënteren zich op het middensegment van de maar de opnamestijging bleek aanzienlijk groter. De totale markt, waarbij (leegstaande) kantoorgebouwen op kansrijke opname kwam in 2005 uit op 1,95 miljoen m2. De markt- locaties met een discount worden verworven. Zij anticiperen verhoudingen zijn het laatste jaar dus iets verbeterd. daarbij op een aantrekkende economie. De objecten worden Dat is positief omdat de jarenlange verruiming van de aangepast aan de huidige maatstaven in de markt, en door markt een halt lijkt te zijn toegeroepen. Maar dat wil gebruik te maken van lokale netwerken worden nieuwe niet zeggen dat de kantorenmarkt weer in evenwicht eindgebruikers gezocht voor deze aangepaste objecten. is. Zo bestaat de zeer ruime markt, die in de periode Deze vorm van ondernemerschap getuigt van durf en visie, van de laatste vier jaar is ontstaan, momenteel nog en draagt er bovendien aan bij dat voorheen als ‘kansloos’ steeds. Als gevolg daarvan bestaat er voor eindgebruikers bestempelde objecten alsnog voor de markt behouden veel onderhandelingsruimte, en dat vertaalt zich in blijven. Dat vereist echter wel inzicht in en kennis van incentives, zoals huurkortingen. We zien bovendien dat lokale vastgoedmarkten, evenals een adequate aanpak. De (institutionele) beleggers, ondanks een stijging van de tijd dat we konden spreken van ‘de kantorenmarkt’ lijkt nieuwe investeringen, door de leegstand minder kunnen overigens voorbij. Er is een duidelijk onderscheid te maken investeren in kantoorruimte dan gewenst, en dat vooral tussen het topdeel van de markt, het middensegment en huurcontracten leidend zijn geworden bij nieuwe in- de onderkant. FGH Bank verwacht dat het A1-gedeelte van vesteringsbeslissingen. De beleggingsvraag concentreert de kantorenmarkt stabiel zal blijven, het middensegment zich dan ook met name op langdurig verhuurde kantoor- kansen biedt zoals eerder beschreven, en de onderkant een panden. Als gevolg hiervan zijn de aanvangsrendementen deel van de markt representeert waarvan een groot deel verder onder druk komen te staan. van de objecten nauwelijks of geen kansen meer heeft. Dat 10 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Visie wordt dan ook de opgave voor de komende periode: het verliezen. Dat is inherent aan de mate waarin de markt verleggen van de focus op de voorkant van de markt, naar zich in het verleden heeft ontwikkeld. Bij nieuwbouw de focus op de achterkant van de markt. Want daar zal toch zal daarom op toekomstige veroudering geanticipeerd een keer schoon schip gemaakt moeten worden, willen we moeten worden. Bijvoorbeeld door in het ontwerpproces de kansen in het middensegment van de kantorenmarkt al rekening te houden met eventuele functieveranderingen optimaal kunnen benutten. op lange termijn. Maar dat kan alleen als vanuit een meer integrale benadering naar gebiedsontwikkelingen wordt Een positieve ontwikkeling die in 2005 is gesignaleerd, is de gekeken. Dat leidt ertoe dat waardevaste investeringen in toename van het aantal grootschalige transacties. Dit komt toenemende mate hand in hand gaan met multifunctionele op het conto van met name bedrijven uit de financieel- gebiedsontwikkelingen. economische sector, de ICT en non-profitsector. Dat is een opmerkelijke ontwikkeling, omdat juist steeds meer VERSCHUIVINGEN IN DE WINKELMARKT FORCEREN ondernemingen efficiënter met de huisvesting van hun TOENEMEND ONDERSCHEID hoofdkantoor omgaan, en voor kleinschaligere gebouwen De winkelmarkt is op het eerste gezicht de meest stabiele kiezen. Bovendien is het aantal grote fusies en overnames sector binnen de commercieelvastgoedmarkt. Het aanbod gering, waardoor ook dat niet direct leidt tot meer vraag naar is zelfs gedaald en is met 3% van de voorraad nog steeds laag. grootschalige kantoorruimte. De toename is dan ook vooral Bovendien zijn de meeste voorzieningen geconcentreerd toe te schrijven aan de gewijzigde huisvestingsstrategie van in de kernwinkelgebieden, en juist hier is de mate van grote ondernemingen ten aanzien van hun regiokantoren filialisering groot. Tegelijkertijd zijn er nog steeds nieuwe en/of backoffices, dat echter niet leidt tot minder aanbod. winkelformules die hun intrede doen in de Nederlandse winkelmarkt. Ook zijn er bestaande formules die zoeken Waar de huidige kantorenmarkt vooral mee te kampen heeft, naar mogelijkheden voor uitbreiding en schaalvergroting. Er is een overaanbod. De verwachting is dat een aantrekkende bestaat daardoor nog steeds marktdynamiek. In combinatie economie in de komende jaren langzaam maar zeker weer met de schaarste aan toplocaties zorgt dit ervoor dat de voor een ‘evenwichtssituatie’ zal zorgen. Vastgoedonder- huurprijzen op deze locaties over het algemeen op niveau nemers zullen echter ook een visie voor de langere termijn blijven. Het contrast met andere soorten locaties in de markt moeten ontwikkelen, waarbij toekomstige veranderingen neemt echter wel toe. Dit manifesteert zich bijvoorbeeld in de economie en maatschappij zonder twijfel zullen in de aanlooproutes van de binnensteden, in de buurt- en leiden tot een ander perspectief voor het groeipotentieel wijkwinkelcentra, maar vooral ook bij de woonboulevards. van de kantorenvoorraad. Veranderingen die gevolgen Daarvan zijn er de laatste decennia veel ontwikkeld, terwijl zullen hebben voor de bezetting van kantoorpanden. En het onderscheidend vermogen sterk is genivelleerd. De daarmee ook voor de waardeontwikkeling van het vastgoed. kracht van de winkelmarkt ligt juist bij het aanbieden van Voor de bestaande voorraad zal dat zeker consequenties onderscheidend vermogen. Dat geldt voor het assortiment, hebben, en een deel zal noodgedwongen de huidige functie de klantgerichtheid, het winkelconcept, de omgeving en Visie | FGH Vastgoedbericht 2006 | 11 bovenal voor de belevingswaarde. Dat vraagt om continue vastgoed niet langer op de balans hebben staan, is vernieuwing van winkelconcepten en (her)ontwikkeling van toegenomen. In specifieke marktsegmenten biedt dit ook zowel bestaande als nieuwe locaties. Opvallend in dat kader voor de komende jaren nieuwe perspectieven, wat het is dat de bouwproductie is gedaald. Weliswaar bestaat er een investeringsklimaat voor deze sector zal verbeteren. Dat zeer omvangrijke planvoorraad aan nieuwe winkelgebieden, vraagt echter wel om expliciete kennis, zowel over de maar de feitelijke realisatie daarvan stagneert voorals- sector als over de lokale markt. nog. De invloed van het lage consumentenvertrouwen en de daardoor aangetaste detailhandelsbestedingen worden Het marktsegment waarin zich de meeste bewegingen steeds meer voelbaar in de markt. voordoen, is de markt voor logistiek vastgoed. De ontwikkeling van dit type vastgoed kan echter niet los worden Voor het aantrekken van nieuwe investeringen is het de gezien van de partijen die in deze markt actief zijn. Er is komende jaren daarom vooral van belang dat de economie sprake van snelle veranderingsprocessen, die ingegeven opleeft, en de consumentenbestedingen toenemen. De eerste worden door een aantal aspecten. De contracten tussen voorzichtige ontwikkeling in die richting heeft zich in de klanten en logistieke dienstverleners worden steeds korter. tweede helft van 2005 voorgedaan, toen de consumptieve Verder biedt de automatisering van logistieke processen bestedingen na een jarenlange daling eindelijk weer een steeds weer nieuwe oplossingen voor de distributieketen. stijging lieten zien. Als de voor 2006 voorspelde koopkracht- In het verlengde daarvan heeft dat ook consequenties voor stijging daadwerkelijk doorzet, zal dat naar verwachting de locatiekeuze. In de markt voor logistiek vastgoed vindt een extra impuls voor de consumentenuitgaven opleveren, dan ook een sterke mate van optimalisering plaats, waarbij waardoor in de komende jaren meer mogelijkheden ont- in de komende jaren een verdere schaalvergroting en meer staan voor de realisatie van nieuwe detailhandelsprojecten. concentratie te verwachten is. Deze ontwikkelingen zijn Daarbij mag echter de invloed van nieuwe verkoopkanalen, ook voor de positie van Nederland in Europees perspectief die op termijn steeds groter wordt, niet worden onderschat. van groot belang. Vooral de gunstige ligging, en de reeds Productvergelijking vindt voor diverse producten in toe- bestaande investeringen in de logistieke infrastructuur, nemende mate plaats via internet, en steeds meer con- zullen ervoor zorgen dat Nederland in de komende jaren sumenten kopen producten rechtstreeks via dit kanaal. de positie als Europese ‘draaischijf’ zal kunnen blijven Voor een aantal branches zullen retailers kiezen voor een behouden. Wel zullen de logistieke stromen met vooral andere consumentenbenadering, waarbij verkoop via de Midden- en Oost-Europa gaan toenemen, waardoor ook traditionele winkel onderdeel zal worden van een veel in deze landen nieuwe investeringen zullen gaan plaats- bredere distributiestrategie. Daarin is nog wel ruimte voor vinden. Maar dat zal de noodzaak tot coördinatie van winkels, al zal de nadruk steeds meer komen te liggen op logistieke bewegingen in de komende jaren vergroten. Een het vergroten van de belevingswaarde. Dat kan door hoog- ontwikkeling waarvan de Nederlandse logistieke sector waardige consumentenvoorlichting en service-verlening, met haar gespecialiseerde kennis en ervaring op dit vlak maar bijvoorbeeld ook door in winkels meer aandacht te kan, en moet, profiteren. besteden aan het kennismaken met producten, en het testen ervan. Allemaal ontwikkelingen die naar verwachting BOUWPRODUCTIE WONINGMARKT EINDELIJK WEER in de toekomst verder uitgebreid worden. IN DE LIFT De woningmarkt in Nederland staat de laatste jaren als VERANDERINGEN IN LOGISTIEKE KETEN LEIDEN TOT een huis. Dat is vooral af te lezen aan de ontwikkeling OPTIMALISATIE VASTGOEDCONCEPTEN van de verkoopprijzen, die in 2005 wederom zijn gestegen. In de bedrijfsruimtemarkt is de opname in 2005 licht De prijzen lagen eind 2005 ongeveer 6% hoger dan eind gestegen tot 2,7 miljoen m2. Daarmee heeft het herstel dat 2004, waarmee de gemiddelde woningprijs in Nederland in 2004 heeft plaatsgevonden zich doorgezet. Dat neemt niet momenteel op € 230.000,- ligt. Ook nu weer ligt de prijs- weg dat het aanbod met 8,5 miljoen m2 hoog is gebleven. stijging boven het niveau van de inflatie, waardoor ook in Bij het beoordelen van de bedrijfsruimtemarkt dient echter reële termen de waarde van woningen fors is toegenomen. altijd rekening te worden gehouden met de grote mate van Een van de verklaringen voor de continu stijgende woning- verscheidenheid. Een aanzienlijk deel van de markt toont prijzen is de historisch lage hypotheekrente. In het najaar relatief weinig dynamiek, omdat het specifiek vastgoed van 2005 liep die echter langzaam op, waardoor veel betreft, in eigendom van de eindgebruiker. Veranderingen huizenbezitters op dat moment voor meer financiële zeker- als gevolg van de economische structuur en de nieuwe heid kozen en de rente langjarig vast hebben gezet. De internationale boekhoudkundige regels, zorgen ervoor dat een verwachting is dat de hypotheekrente in 2006 verder op groeiend aantal bedrijven de huisvesting vanuit een strategisch zal lopen, maar niet explosief. Daarom zal ook in 2006 de perspectief benadert. Het gevolg is dat de hoeveelheid hypotheekrente in historisch perspectief op een laag niveau ‘sale-&-lease-backtransacties’, waarbij ondernemingen het blijven. 12 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Visie Visie | FGH Vastgoedbericht 2006 | 13 De continue prijsstijging van koopwoningen kan daarnaast naar alternatieve investeringsmogelijkheden. Dat vertaalt deels worden verklaard door het relatief statische karakter zich in een groeiende vraag naar winkelvastgoed, maar ook van deze deelmarkt. Dit gebrek aan dynamiek heeft twee hier geldt dat het beleggingsaanbod beperkt is. Beleggers belangrijke oorzaken. Ten eerste de grote discrepantie gaan daarom in toenemende mate op zoek naar alternatieve tussen de huur- en koopwoningenmarkt, zowel voor wat beleggingsmogelijkheden. Steeds vaker wordt ook naar betreft de kwaliteit van woningen als voor de steeds verder het buitenland uitgeweken, waarbij onze buurlanden uiteenlopende woonlasten. Ten tweede is de nieuwbouw- momenteel bijzonder in trek zijn. productie in de laatste jaren duidelijk achtergebleven bij de prognoses. Beide factoren zorgen ervoor dat vooral de Een specifiek segment binnen de vastgoedbeleggingsmarkt doorstroming is gestagneerd, waardoor de markt feitelijk zijn de besloten vastgoedfondsen. Het aantal aanbieders, ‘dicht’ zit. Weliswaar is de woningbouwproductie de evenals het aantal fondsen, is de laatste jaren sterk gestegen. laatste twee jaar flink gestegen, maar die opgaande lijn zal Als gevolg daarvan neemt de concurrentie toe. De meeste ook in de komende jaren nodig zijn om het kwalitatieve fondsen zijn nog wel in staat voldoende particulieren te tekort aan woningen te verminderen. De vraag naar interesseren, maar beleggers in besloten vastgoedfondsen nieuwbouwwoningen is dan ook nog steeds groter dan het worden wel kritischer. Dat is deels te verklaren doordat aanbod. Wel is de verkooptermijn van nieuwbouwwoningen de doorzichtigheid van de markt voor buitenstaanders de laatste jaren opgelopen. Overigens zijn daar grote regionale gering was. Mede daarom heeft de Autoriteit Financiële verschillen in te constateren. Er is sprake van relatief veel Markten (AFM) het toezicht op aanbieders van besloten productie van gestapelde woningbouw, waarbij we ook vastgoedfondsen verhoogd. Dat toezicht spitst zich echter zien dat plannen moeten worden bijgesteld of gefaseerd. vooral toe op de organisatiestructuur, en niet op de Met de realisatie van hoogwaardige appartementen, soms marktrisico’s. De beoordeling daarvan wordt nog steeds in combinatie met zorgfaciliteiten, wordt geanticipeerd op overgelaten aan individuele investeerders. Deze gaan zich de toenemende vergrijzing. Dit proces zal zich de komende steeds meer organiseren om hun belangen te beschermen. reeks van jaren verder voltrekken en van grote invloed Door de forse groei van het aantal aanbieders en de omvang zijn op de woning(bouw)markt. In dat kader mag niet uit van de fondsen, zal de concurrentie om de gunst van het oog worden verloren dat veel senioren grote waarde de investeerder toe gaan nemen. Individuele aanbieders hechten aan de bestaande woning en woonomgeving. Bij zullen zich daarbij veel meer moeten gaan onderscheiden. de planvorming zal daar rekening mee gehouden moeten Voor de stabiliteit van de markt, en het vertrouwen erin, worden. Dat zal volgens FGH Bank in de komende jaren tot is daarbij wel van belang dat het onderliggende vastgoed een accentverschuiving gaan leiden van uitleggebieden naar in de fondsen voldoende houvast biedt voor een stabiele binnenstedelijke herontwikkeling en inbreiding. rendementsontwikkeling. VASTGOEDBELEGGINGEN BLIJVEN POPULAIR De huidige discrepantie tussen vraag en aanbod in de Nog steeds is de vraag naar vastgoedbeleggingen in gebruikersmarkt voor commercieel vastgoed laat weer Nederland groot. De markt kan echter niet aan de eens zien dat investeren in vastgoed lang niet altijd (kwaliteits)vraag voldoen, waardoor niet in alle in- zonder risico is. Kennis is nodig om de verantwoorde vesteringsvraag kan worden voorzien. Desondanks steeg investeringsbeslissingen te kunnen nemen. Maar daarnaast het totaal nieuw geïnvesteerd vermogen in vastgoed zal er moeten worden geanticipeerd op de behoefte bij de vorig jaar tot € 5,9 miljard. De grote vraag naar eindgebruikers. Deze noodzaak tot marktgericht denken vastgoed in combinatie met de lage rente leidde dan ook wordt door vastgoedontwikkelaars en beleggers steeds tot dalende aanvangsrendementen. In het bijzonder gaat vaker onderkend. En daarmee laat de professionele dit op voor langjarig verhuurde objecten. Echter, als huur- markt zien, dat zij klaar is om haar maatschappelijke contracten doorslaggevend worden, zal dat het indirecte verantwoording te nemen, en de grenzen van wat mogelijk rendement op langere termijn negatief kunnen beïn- is, te verkennen. vloeden. Terwijl de scherpe aanvangsrendementen een verdere waardestijging noodzakelijk maken. Vastgoedbeleggers zijn dan ook op zoek naar de grenzen van Utrecht, maart 2006 de markt. Ondanks de stijging van de nieuwe in- Directie FGH Bank N.V. vesteringen, zijn veel vastgoedbeleggers zich wel degelijk bewust van de veranderende omstandigheden in de markt. Ook al is er voldoende kapitaal beschikbaar, de markt zorgt er zelf voor dat kwaliteit komt bovendrijven. Kwalitatief goede kantoorgebouwen met langjarige huurcontracten zijn schaars, waardoor beleggers op zoek gaan 14 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Kantorenmarkt T Trends in de Kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 15 Trends in de Kantorenmarkt De situatie op de Nederlandse kantorenmarkt is vorig jaar licht verbeterd. Het aanbod is sinds medio 2004 redelijk constant gebleven en bedroeg eind 2005 5,9 miljoen m2. Daarmee is de spectaculaire toename van de beschikbare kantoorruimte tussen 2000 en 2004 grotendeels tot stilstand gekomen. Tegelijkertijd ligt de vraag naar kantoorruimte op een iets hoger niveau dan in voorgaande jaren. In 2005 is ruim 1,95 miljoen m2 door gebruikers opgenomen. Dit lijkt in tegenspraak met de indruk die soms gewekt wordt dat de vraag naar huisvestingsruimte fundamenteel lager ligt dan in de hoogtijdagen aan het eind van de jaren negentig. Maar de verbeterde situatie op de kantorenmarkt betekent pertinent niet dat de risico’s uit de markt zijn verdwenen. De keuzemogelijkheden voor eindgebruikers in de huidige markt zijn nog nooit zo groot geweest en eigenaren moeten alles in het werk stellen om vrijgekomen kantoorruimte weer ‘bewoond’ te krijgen. Als gevolg daarvan is de onderhandelingsruimte groot, en zijn beleggers en projectontwikkelaars behoedzaam waar het gaat om nieuwbouw van kantoorruimte. De ‘waarde’ die aan cashflowzekerheid wordt toegekend is dan ook hoog, en vertaalt zich in zeer scherpe aanvangsrendementen. HUURPRIJSVERSCHILLEN WORDEN KLEINER huurprijzen behoorlijk transparant is, één van de redenen In tegenstelling tot de afgelopen jaren is de gemiddelde waarom bijvoorbeeld buitenlandse beleggers grote interesse huurprijs in 2005 licht gestegen. Zo werd er vorig jaar € 145,- hebben voor de Nederlandse kantorenmarkt. Deze nivel- betaald per vierkante meter, wat neerkomt op een stijging lering brengt echter ook een risico met zich mee. De van 5%. Deze stijging vloeit voort uit de -nog steeds- grote huurprijzen geven aan dat de schaarste in de markt ontbreekt. vraag naar aantrekkelijke gebouwen op sterke locaties. De En juist voor de ontwikkeling van nieuwe toplocaties is een kwaliteit van een object in de huidige markt is daarbij het zekere mate van schaarste nodig. Blijvend overaanbod kan meest onderscheidende element. Wel dient rekening te op termijn de ontwikkeling van grootschalige toplocaties worden gehouden met incentives, die deze stijging toch in nadelig beïnvloeden. een ander daglicht plaatst. Landelijk gezien is sprake van huurkortingen tot circa 15%, hoewel in specifieke regio’s soms ook hogere kortingen worden gegeven. De tophuren in Nederland worden onveranderlijk in de regio ���������� de andere grote steden is aanzienlijk kleiner geworden. Het geeft aan dat de Nederlandse markt ten aanzien van Aanbod en opname van kantoorruimte in m2 (1985-2005) Bron: Vastgoedmarkt ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� op het hoogste niveau in Nederland, maar het verschil met ���� � De gemiddelde prijzen liggen in Amsterdam weliswaar nog ���� ����� in Nederland. Die komen steeds dichter bij elkaar te liggen. ���� ����� Dat heeft ook zijn weerslag op de gemiddelde huurprijzen ���� gekenmerkt wordt door veel beschikbare kantoorruimte. ���� ����� ���� ����� marktomstandigheden in de Amsterdamse markt die ���� ten opzichte van 2004. Dat is deels te verklaren door de �������� �������� ���� ����� ���� waarmee de tophuren in deze regio wel licht zijn gedaald ���� ����� ���� Amsterdam gerealiseerd. Deze lagen in 2005 op € 310,-/m2, 16 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Kantorenmarkt ��� ��� ��� ��� ��� ��� ��� �� � Tophuurnive Bron: FGH Ba ��� ��� ��� ��� ��� ��� ��� Gemiddelde Bron: FGH Ba Trends in de Kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 17 een meer gevarieerde markt voor zowel ontwikkelaars als vastgoedbeleggers. ��� ��� ��� GROOTSCHALIGE KANTORENTRANSACTIES NEMEN ��� ��� WEER TOE ��� Eindgebruikers krijgen weer meer oog voor strategische ��� huisvestingskeuzes. En daarmee trekken ook de in- �� vesteringen door het bedrijfsleven langzaam maar zeker ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� � weer aan. Het proces van schaalvergroting, dat zich in diverse sectoren in de vastgoedmarkt voordoet, is dan ook tevens in de kantorenmarkt duidelijk zichtbaar. Zo Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2005 (in euro/m2) Bron: FGH Bank heeft een derde van de opgenomen kantoorruimte in de periode 1998-2005 een grootschalig karakter. In de periode 1990-1997 was dat nog maar een kwart. Ook in 2005 zijn ��� er meer grootschalige transacties geweest. Deze toename ����������� ����������� ���������� ��������� ����������� ��� ��� van het aantal grote transacties in 2005 is opvallend. In (a) ��� ��� ��� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ��� Gemiddelde huurprijs in de vier grote steden en Nederland 1996-2005 (in euro/m2) Bron: FGH Bank OPNAME ZAKELIJKE DIENSTVERLENING GROEIT In vergelijking met voorgaande jaren neemt het belang van de zakelijke dienstverlening in de opname van kantoorruimte weer toe. In totaal kwam 70% van de kantooropname in 2005 voor rekening van het commerciële bedrijfsleven, en daalde het percentage van de non-profitsector tot ongeveer 30%. Als gevolg hiervan hebben vooral steden met een groot (b) aantal banen in de zakelijke dienstverlening een stijging van de opname vertoond. Dat geldt in het bijzonder voor de Noordvleugel van de Randstad (inclusief Almere), waar een behoorlijke stijging van de opname is geconstateerd. Dit gebied telt ook relatief veel banen in de zakelijke dienstverlening en heeft in het afgelopen decennium bovendien een sterke stijging van de werkgelegenheid laten zien. Die werkgelegenheid is sinds 2002 weliswaar gedaald, maar ligt nog steeds aanzienlijk hoger dan midden jaren negentig. De sterkste banengroei in de zakelijke dienstverlening zien we echter buiten de Randstad. Dat is deels te verklaren doordat het aantal banen in deze sector hier relatief gering is, waardoor het groeipotentieel hoger is. Het verklaart in ieder geval de snelle opmars van kantoorontwikkelingen in steden als Groningen, Zwolle, Arnhem, Eindhoven en Den Bosch, die hun regionale verzorgingspositie sterk hebben weten te verzilveren. Daarmee is de geografische variatie in de Nederlandse kantorenmarkt in de laatste decennia vergroot, en dat is een belangrijke basis voor Aantal banen in de zakelijke dienstverlening in 2004 (a) en groei van het aantal banen in de zakelijke dienstverlening tussen 1995 en 2004 in % (b) Bron: CBS/ABF Research 18 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Kantorenmarkt aanvulling zijn op locaties in de grote steden, en daarop zal de planontwikkeling moeten worden afgestemd. ���� �������������� ������������� �������������� ��� BOUWPRODUCTIE OP EEN DIEPTEPUNT Als gevolg van de economische laagconjunctuur is de ��� bouwproductie sinds 2001 aanzienlijk gedaald. In 2004 ��� is volgens een inventarisatie van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom) ��� 625.000 m2 nieuwe kantoorruimte opgeleverd. Dat is de �� ��������� laagste toevoeging aan de voorraad sinds begin jaren ��������� negentig, en dat geeft aan dat het tempo van de bouw- Opname naar grootteklasse 1990-2005 (in % van totale opname) Bron: FGH Bank productie zich sterk heeft aangepast aan de economische omstandigheden. De bouwproductie in 2005 komt naar verwachting op een nog lager niveau uit. De exacte omvang ��� is momenteel nog niet bekend, maar ligt naar schatting ��� rond 500.000 m2. Het anticyclisch karakter van de ��� kantorenmarkt wordt daarmee wederom bevestigd: terwijl ��� de economie langzaam maar zeker weer aantrekt, bevindt ��� de bouwproductie zich op het laagste niveau in jaren. ��� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� 33% van de opname betrekking op nieuwbouw. Dat betrof ���� in de totale opname weer langzaam toe. In 2005 had circa �� ���� Ondanks deze daling, neemt het aandeel van nieuwbouw ��� ���� ��� enerzijds transacties in gebouwen die niet ouder zijn dan twee jaar, anderzijds transacties in nog te realiseren Aandeel in totale opname 1990-2005 (in %) Bron: FGH Bank gebouwen. De lichte stijging van het aandeel nieuwbouw is een signaal dat de voorkeur voor kwalitatief goede en nieuwe gebouwen groot is. Ondanks de beschikbaarheid totaal bedroeg bijna 30% van het aantal verhuurde meters in van veel kantoormeters in de markt, blijken die dus lang 2005 transacties met een omvang van meer dan 10.000 m2. niet altijd aan de gewenste vraag te kunnen voldoen. Ook in Het grootste deel hiervan heeft betrekking op Nederlandse minder gunstige economische tijden is daarom altijd sprake bedrijven, dan wel op buitenlandse bedrijven die al langere van behoefte aan nieuwbouw. Die minimale jaarlijkse tijd in Nederland zijn gevestigd. Vooral bedrijven in de toevoeging ligt in Nederland rond 500.000 m2. Dat wil financieel-economische hoek, ICT-bedrijven en nonprofit- niet zeggen dat de voorraad ook jaarlijks met minstens dit instellingen hebben een groot aandeel in deze vraag. metrage toeneemt. Er wordt ook een deel aan de voorraad Grootschalige buitenlandse investeringen vinden op dit onttrokken als gevolg van veroudering en dat deel zal in moment minder plaats; dit in tegenstelling tot eind jaren de komende jaren naar verwachting van FGH Bank alleen negentig. maar gaan stijgen. In de functie van grootschalige kantoorgebouwen is echter wel een verandering opgetreden. Eind jaren negentig lag het accent op grootschalige nieuwbouw ten behoeve van hoofdvestigingen. Momenteel is sprake van een verschuiving richting de concentratie van regiokantoren, mede gericht op een efficiëntere bedrijfsvoering. Bovendien vinden de meeste transacties plaats in de grotere steden, terwijl enkele jaren geleden juist nog veel ruimte werd opgenomen in satellietsteden. De verwachting is dat de vraag naar grootschalig vastgoed zich steeds meer concentreert in de belangrijkste kantoorgebieden van de grotere steden, met name omdat daar de beschikbaarheid van grote objecten (zowel bestaand als in planvoorraad) de komende jaren ruim voldoende is. Dat betekent dat het perspectief voor satellietsteden zal veranderen. Zij zullen zich vooral moeten toeleggen op het realiseren van kantoren die een De verbeterde situatie op de kantorenmarkt betekent niet dat de risico’s uit de markt zijn verdwenen de nen Trends in de Kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 19 ANTICIPEREN OP VERGRIJZING STEEDS URGENTER multifunctionele gebiedsontwikkelingen. Een verschuiving Het heeft er alle schijn van dat de kantorenmarkt de komende die ongetwijfeld gerealiseerd wordt. Voorwaarde is wel dat twee decennia grote verschuivingen staat te wachten. Er is die multifunctionele gebieden goed bereikbaar zijn. De al jaren sprake van vergrijzing en ontgroening, en per saldo Zuidas in Amsterdam is zo’n gebied, maar ook locaties zal de beroepsbevolking in Nederland afnemen, zelfs als als het Paleiskwartier in Den Bosch of Céramique in de pensioenleeftijd in de komende jaren wordt verhoogd. Maastricht zijn voorbeelden van gebieden die met een Dit is een onherroepelijk proces en zal op den duur zonder langetermijnvisie zijn ontwikkeld. In toenemende mate zal twijfel z’n weerslag krijgen op de kantorenmarkt. De daarom planning op gebiedsniveau gaan plaatsvinden, vaak relatie is immers eenvoudig: als er minder mensen kunnen ook in combinatie met de herontwikkeling van verouderde deelnemen aan het arbeidsproces, is de behoefte aan locaties. Dat levert per definitie vrijwel altijd een lange(re) werkruimte ook geringer. De vergrijzing is al ingezet, maar tijdshorizon op. En juist dat pleit voor veel meer flexibiliteit dit proces zal vanaf 2010 in versneld tempo plaatsvinden. in ontwikkelingsplannen. FGH Bank ziet daarom ook veel Veel marktpartijen realiseren zich dat dit op langere termijn in een basisvisie op een totaalgebied, maar met variatie in gevolgen zal hebben voor de vraag in de kantorenmarkt. zowel de fasering, als de exacte invulling op kavelniveau en En dat leidt niet zelden tot doemscenario’s, waarbij elk het ontwikkelingstempo. perspectief voor een gezond evenwicht op langere termijn op voorhand kansloos is. Die scenario’s zullen ook zeker uitkomen, tenminste, als er geen concessies worden gedaan aan de enorme planvoorraad. Wat vooral niet uit het oog verloren mag worden, is dat kantoorruimte primair een functioneel doel heeft. Verfraaiing van het stadsaangezicht of het bewijzen van stedelijkheid is weliswaar mooi meegenomen, maar kan niet tot doel verheven worden. Een gezond evenwicht in de markt is naar de mening van FGH Bank alleen te bewerkstelligen door een zekere mate van schaarste te creëren. En dat betekent dat kritisch zal moeten worden gekeken naar de producten die worden gerealiseerd. Het is evident dat de totale plancapaciteit van meer dan 10 miljoen m2 in Nederland geen bijdrage levert aan een stabiele ontwikkeling op de langere termijn. Daarmee versnelt immers het economisch verouderingsproces van de bestaande voorraad. Het ontbreekt echter aan coördinatie en sturing. Met de introductie van de Nota Ruimte waarin veel meer ruimte wordt gelaten aan lokale initiatieven, ziet het ernaar uit dat dit in de komende jaren niet zal verbeteren. In de meeste (grotere) gemeenten worden momenteel weliswaar hogere eisen gesteld aan bijvoorbeeld voorverhuur, maar ondertussen worden de ambities voor de langere termijn niet of nauwelijks aangepast. Daardoor blijft er een spanningsveld, waardoor de risico’s voor de langere termijn in de markt blijven bestaan. Dat neemt niet weg dat er wel degelijk mogelijkheden zijn om binnen dit spanningsveld op een verantwoorde wijze nieuwe kantoren te ontwikkelen. Ten eerste is het vooral zaak om in het ontwerp oog te hebben voor de wensen van de gebruiker, en die focus ook in de beheerfase vast te houden. Ten tweede zal in het ontwerp meer aandacht moeten zijn voor alternatief gebruik in de toekomst. Dat zal het ombouwen van kantoren naar bijvoorbeeld woningen, of zorgeenheden, op termijn aanzienlijk kunnen vereenvoudigen. In het verlengde daarvan is de locatie en de beoogde invulling van die locatie de meest kritische randvoorwaarde. Voor een duurzame ontwikkeling zal een verschuiving plaats moeten vinden van monofunctionele kantorenlocaties naar 20 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Winkelmarkt T Trends in de Winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 21 Trends in de Winkelmarkt De verhoudingen in de winkelmarkt in Nederland laten ten opzichte van de sterk verruimde kantoren- en bedrijfsruimtemarkt een iets gunstigere ontwikkeling zien. Het aanbod aan winkelruimte is niet buitensporig hoog, maar kan desondanks niet verhullen dat de winkelmarkt wel steeds meer aan het veranderen is. Trendmatige ontwikkelingen zoals een toenemende internationalisering, de behoefte aan schaalvergroting, maar ook de decentralisatie van het ruimtelijk beleid, zijn factoren die de bestaande fijnmazige winkelstructuur in toenemende mate beïnvloeden. Deze structuur wordt gevormd door verschillende winkelconcentraties zoals stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra, buurtwinkelcentra en perifere detailhandel. Gelet op de aanzienlijke planvoorraad aan nieuwe winkelmeters, zal deze opzet de komende jaren geleidelijk gaan veranderen. De winkeldichtheid in Nederland behoort immers met gemiddeld 1,5 m2 per inwoner nu al tot de hoogste van Europa. In combinatie met de economische krimp van de afgelopen jaren, lijkt de verzadiging op sommige plekken van de winkelmarkt zijn intrede al te hebben gedaan. AFWACHTENDE HOUDING CONSUMENT ONDANKS om het koopkrachtverlies zoveel mogelijk te beperken. VERWACHT HERSTEL IN 2006 Vooralsnog houden consumenten toch de hand nog Sinds 2001 verkeert Nederland in een situatie waarbij op de knip, en worden met name de grote aankopen slechts beperkte economische groei wordt gerealiseerd. uitgesteld. De verwachting is dan ook dat de consumptie Consumenten – en daarmee de omzet binnen de detailhandel – pas serieus hebben hiervan de nadelige gevolgen ondervonden, en dat heeft ook consequenties voor de zal aantrekken zodra de stijging in koopkracht ook daad- winkelmarkt. De opgelopen werkloosheid, het onrustige werkelijk merkbaar wordt. politieke klimaat en de overheidsbezuinigingen, zijn namelijk factoren die de koopkracht en daarmee het VERSCHILLEN IN DE WINKELMARKT WORDEN vertrouwen bij consumenten hebben aangetast. De lagere GROTER koopbereidheid inclusief de dalende consumentenbeste- Door een zwak consumentenvertrouwen worden bijna dingen die hiervan het gevolg waren, hebben de economie alle branches geconfronteerd met een dalende omzet en geen goed gedaan. Consumenten hebben inmiddels een krimpende marges. Toch heeft dit tot dusver niet geleid afwachtende houding aangenomen die terug te zien is in minder �� somber. Het Centraal Planbureau (CPB) gaat uit van een �� � realiseren, zullen de hoge spaartegoeden wel moeten worden ��� aangesproken. Het is echter niet met zekerheid te zeggen ��� positieve zin stimuleren. Het kabinet heeft wel aangegeven om waar mogelijk extra middelen in te zetten Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2005) Bron: CBS ���� ���� ���� ���� ���� namelijk aspecten die de koopkracht niet direct in ��� ���� hypotheekrenteaftrek en de maatschappelijke onrust zijn ��� ���� prijzen, het nieuwe zorgstelsel, de discussie over de ����������������������� �������������������� ���������������� ���������������� ���� of de consument daartoe bereid zal zijn. De hogere energie- ���� oplopen naar een totaal van 2,5%. Om deze groei te kunnen ���� economisch herstel waarbij de economische groei kan ���� echter ���� zijn ���� 2006 ���� voor ���� vooruitzichten ���� De �� ���� 2005 opgelopen naar een recordhoogte van € 210 miljard. ���� de toegenomen spaarzaamheid. De spaartegoeden zijn eind 22 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Winkelmarkt teel moeite hebben om het hoofd boven water te houden. � Door de opkomst van het discount-winkelen en de schaal- � voordelen die de winkelketens weten te behalen, is bij � deze retailers de rek eruit. De leegstand die hierop kan � volgen, doet zich het meest voor op de locaties die getypeerd � worden door een beperkte herkenbaarheid, een gebrek aan � parkeerruimte, een slechte bereikbaarheid, of een combinatie van deze factoren. Winkellocaties die hiertoe kunnen � worden gerekend zijn bijvoorbeeld: solitaire winkelpanden � langs de toegangswegen, verouderde winkelcentra met �� een beperkte schaal en branchering, en verouderde woon- �� boulevards. Gelet op de omvang van de winkelruimtes blijkt ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� �� Ontwikkeling consumentenbestedingen 1996-2005 (gecorrigeerde volumemutaties t.o.v. voorgaande jaar in %) Bron: CBS dat de leegstand zich vooral voordoet in eenheden met een oppervlakte kleiner dan 250 m2. Deze winkelunits voorzien dan ook niet in de toenemende behoefte aan schaalvergroting die bij de winkeliers is ontstaan. De schaalvergroting betekent overigens niet dat er helemaal geen markt meer zou bestaan voor de verhuur van kleinere units. tot een extreem hoog aanbod van winkelruimte. Eind Was het in het verleden vooral de telecomsector die voor 2005 bedroeg het aanbod in leegstaande en in aanbouw transacties zorgde in dit segment, tegenwoordig zijn het zijnde winkelpanden namelijk 785.000 m2, oftewel 3% van Bijou Brigitte, Six Shop en nieuwkomers, zoals Vulpunt en de voorraad. Hiermee presteert de winkelmarkt een stuk Inktstation. beter dan de veel sterker verruimde kantoren- en bedrijfsruimtemarkten. Het aanbod ligt zelfs iets lager dan OOK PRIJSONTWIKKELING GEEFT GEDIFFERENTIEERD in het voorgaande jaar. De omvang van het transac- BEELD tievolume bleef in 2005 steken op circa 425.000 m2, Door de populariteit van centrumlocaties bevinden de een stuk lager dan het jaargemiddelde van 600.000 m2 tophuren in Nederland zich nog altijd op een hoog niveau. in de drie voorgaande jaren. De opname kwam daar- Wel heeft de lagere detailhandelsomzet ervoor gezorgd dat bij voor een belangrijk deel op naam van een aantal de forse stijging uit het verleden tot stilstand is gekomen, uitbreidende filiaalbedrijven waarbij de wens tot schaal- en in de Kalverstraat – nog steeds de duurste winkelstraat vergroting een belangrijke rol speelde. Ketens die flink ex- van Nederland – momenteel € 1.600,-/m2 wordt betaald. Op panderen zijn bijvoorbeeld Kruidvat en de Harense Smid, de kwetsbare plekken staan de huurprijzen door de lagere waarvan laatstgenoemde een deel van de leegstaande fili- omzetten onder druk. alen van het failliete Megapool heeft ingevuld. Inmiddels heeft de Harense Smid echter wel besloten alsnog een VERGRIJZING OP DE WINKELMARKT aantal minder goed presterende filialen te gaan sluiten. Een factor die de komende decennia van grote invloed Daarnaast neemt de opkomst van internationale retail- zal zijn op het winkel- en consumptiepatroon, is de groei ers een belangrijk deel van de opname voor zijn rekening. en de veranderende samenstelling van de bevolking. Zo Naast de opmars van de MediaMarkt, hebben bijvoorbeeld zal het huidige inwonertal van 16,4 miljoen mensen naar de Duitse kledingformule New Yorker en het Amerikaanse verwachting doorgroeien naar een totaal van 17,6 miljoen Build-A-Bear het afgelopen jaar de eerste vestigingen in Nederland geopend. ����� ����� ����� een enigszins vertekend beeld aangezien het aanbod zich ����� op een aantal plekken concentreert. Het kernwinkelgebied ��� hier buiten vallen, blijken in de praktijk toch kwetsbaar. Hier bevinden zich meer kleine filialen en zelfstandige winkeliers die na jaren van kostenbesparingen momen- Tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland (in euro/m2) Bron: FGH Bank ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� � ���� dat zich hier nauwelijks leegstand voordoet. De locaties die ��� ���� passantenstromen –zoals A-locaties– zorgt er namelijk voor ���� van (internationale) filiaalbedrijven voor locaties met hoge ��� ��� ���� van binnensteden blijft daar buiten. De grote belangstelling ���� bare kracht van de winkelmarkt, is dat er wel sprake is van ����� ���� De kanttekening die we kunnen plaatsen bij deze schijn- Trends in de Winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 23 ����� ������ ������ ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ��� ��� Bevolkingssamenstelling in 2005 en 2030 (naar leeftijdscategorie) Bron: CBS in 2030. Dit is een positieve ontwikkeling voor de detail- behoren zelfs tot de hoogste binnen de vastgoedmarkt. handelssector. In combinatie met zowel de optredende Projectontwikkelaars hebben hierop gereageerd door een vergrijzing als de ontgroening van de bevolking die zich nu grote planvoorraad aan nieuwe winkelruimtes op te voordoet, zal deze behoefte echter op een andere manier stellen. Eind 2005 zat er 3,5 miljoen m2 aan winkelplan- moeten worden ingevuld dan voorheen. Belangrijk hierbij nen in de pijplijn, oftewel 14% van de bestaande winkel- is ook de ontwikkeling van de koopkracht. In langetermijn- voorraad. Dit is erg hoog, vooral als gekeken wordt naar de prognoses van het CPB wordt uitgegaan van een stijgende verwachte bevolkingstoename die tot 2020 zo’n 6% koopkracht en daarmee ook van een stijgend volume van bedraagt. de particuliere consumptie. Een groep waarvoor dat zeker geldt, zijn de babyboomers die vanaf 2010 het tempo van de vergrijzing zal doen versnellen. Deze groep heeft weliswaar een heterogeen karakter, maar valt voor een belangrijk deel te typeren als een welvarende en actieve groep. De winkeldichtheid in Nederland behoort met gemiddeld 1,5 m2 per inwoner tot de hoogste van Europa Dit heeft begrijpelijkerwijs consequenties voor de vraagzijde op de winkelmarkt. Winkelgebieden die op deze groep Van de planvoorraad is 2,1 miljoen m2 gelegen op verschil- willen inspelen, moeten ondermeer voldoen aan criteria lende locaties in de steden. Hierbij betreft het lang niet als veiligheid, toegankelijkheid, en service, en zullen altijd nieuwe concentraties. Veel winkelprojecten richten bovendien het zich namelijk op vernieuwing en uitbreiding van het reeds assortiment. Een voorbeeld van dit laatste is producten bestaande winkelbestand. Volgens schattingen bedraagt het verkopen die in relatie staan tot zorg. Voor de iets minder deel dat daadwerkelijk voor uitbreiding zal kunnen zorgen mobiele consument zal verder de directe nabijheid van een zo’n 40%. Het overige deel van de planvoorraad, in totaal winkelvoorziening doorslaggevend zijn. Dat biedt nieuwe 1,4 miljoen m2, wordt gevormd door grootschalige peri- kansen voor buurt- en wijkwinkelcentra. Overigens speelt fere detailhandelsontwikkelingen. Dit lijkt zeer ambitieus de vergrijzing ook een rol onder de winkeliers zelf. Zo zal aangezien dit de helft is van de huidige voorraad perifere het uitblijven van opvolging het aantal kleine winkels van detailhandel. De verwachting is dan ook dat lang niet al zelfstandige winkeliers doen afnemen. deze plannen doorgang zullen vinden. Ondanks het hoge aanpassingen moeten doorvoeren in planvolume zijn veel van de plannen noodzakelijk om NIEUWBOUW GEEFT INVULLING AAN EEN de kritische consument tegemoet te komen en het VERANDERENDE WINKELSTRUCTUUR draagvlak van bestaande voorzieningen te behouden. Een De winkelmarkt vertoont een opmerkelijke paradox. vernieuwingsslag van verouderde winkelcentra en bin- Zo staat aan de ene kant de omzet bij winkeliers onder nensteden, in combinatie met nieuwe ontwikkelingen in druk. Aan de andere kant is de interesse voor winkel- de periferie, zal de komende jaren veelvuldig voorkomen. vastgoed onder beleggers zeer hoog en staan aanvangs- De nieuwe winkelstructuur zal daarbij in toenemende mate rendementen onder druk. Dit laatste laat zich verklaren gevormd worden door het doel van de aankopen. Binnen- vanwege het beperkte cashflowrisico en (verwachte) huur- steden worden in dit kader gezien als een plaats voor groei. En de behaalde rendementen op winkelvastgoed fun-shopping, wijk- en stadsdeelcentra zijn goed voor de 24 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Winkelmarkt Trends in de Winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 25 dagelijkse boodschappen, en grootschalige perifere winkel- gemeenten die de binnensteden juist autoluw proberen te concentraties vormen de juiste plaats voor doelgerichte krijgen. aankopen. Winkelconcentraties die daarvoor de vereiste schaalomvang missen, zoals buurtcentra of solitaire winkelpanden, zullen het zeer moeilijk gaan krijgen en gedeeltelijk zelfs verdwijnen. Deze verdringing zal er naar de verwachting van FGH Bank uiteindelijk voor zorgen Belangrijke taak voor provincies: detailhandelsbeleid binnen duidelijke kaders dat de Nederlandse winkelmarkt een gedeelte van haar fijnmazigheid verliest. NOTA RUIMTE VERSTERKT NOODZAAK TOT REGIE Het nieuwe ruimtelijke ordeningsbeleid, dat is verwoord SCHAALVERGROTING, BRANCHEVERVAGING in de Nota Ruimte, zal begin 2006 worden geformaliseerd. EN DE BINNENSTAD Hiermee worden de bevoegdheden ten aanzien van het De dynamiek op de winkelmarkt wordt mede bepaald door detailhandelsbeleid gedecentraliseerd van rijks-, naar schaalvergroting. Nieuwe grote (internationale) winkel- provinciaal- en gemeentelijk niveau. Gemeenten en formules en een verslechterd economisch klimaat hebben provincies krijgen dus de mogelijkheid om op grote schaal er voor gezorgd dat steeds meer op prijs wordt geconcur- nieuwe ontwikkelingen aan de rand van een stad te creëren. reerd. Om mee te kunnen in die concurrentieslag is een De eerder onder het pdv/gdv-beleid geldende branche-eisen zekere schaalgrootte noodzakelijk. Alleen daarmee kunnen zijn daarbij losgelaten, waardoor bij beperkte sturing elke bepaalde kosten worden gereduceerd tot een concurrerend gemeente in principe zijn eigen perifere winkelboulevard niveau. De opkomst van discounters en de branche- kan gaan ontwikkelen. Dit vormt een risico aangezien vervaging zijn ontwikkelingen die eveneens passen in dit overambitieuze gemeenten voor een te grote onderlinge beeld. Winkeliers kijken steeds meer over de schutting van concurrentie zouden kunnen zorgen waarbij, door sterk de eigen branche heen, zoals bijvoorbeeld supermarkten overlappende verzorgingsgebieden, een zekere vorm van die DVD’s verkopen en bouwmarkten die tuinspullen kannibalisme zou kunnen ontstaan. aanbieden. Binnen de supermarktbranche liep de prijs- De decentralisatie van het ruimtelijk beleid vergroot dan concurrentie zelfs uit op een prijzenoorlog die nu lijkt over ook de noodzaak om regie te voeren. Hierbij is een belang- te slaan naar andere branches, zoals de bouwmarkten. rijke taak weggelegd voor provincies die in hun detail- Doordat binnensteden maar in beperkte mate kunnen voor- handelsbeleid duidelijke kaders aan zouden moeten geven. zien in de behoefte aan grote winkelunits, ontstaat er een Nu gebeurt dit nog te weinig en heeft de helft van de provin- uitschuifproces naar perifere locaties. Dit is overigens een cies zelfs nog helemaal geen visie opgesteld. Dit vergroot het trend die al jaren gaande is en in het verleden al voor een risico dat het aantal megasupers, detailhandel in voetbal- succesvolle uitplaatsing van winkels in de woonbranche stadions en andere grootschalige concentraties in de heeft gezorgd. De toenemende schaalvergroting heeft als periferie, de winkelmarkt te veel zal gaan ontwrichten. negatief gevolg dat vooral kleine zelfstandige winkeliers De discussie rondom het beoogde winkelcentrum NL.C moeite hebben om de zware concurrentie het hoofd te bij Geldermalsen, met 150.000 m2 winkels en leisure, bieden. Dit komt tot uiting in een sterke afname van het bevestigt nog maar eens de noodzaak van een boven- aantal speciaalzaken zoals AGF- en viszaken, doe-het-zelf- regionale visie. De provincie Gelderland heeft in deze zaken en tuincentra. Een ontwikkeling die voorlopig nog kwestie uiteindelijk besloten om het plan buiten het niet voorbij is. streekplan te laten. Het is de vraag hoe andere provincies uiteindelijk met dergelijke ontwikkelingen zullen omgaan. Projectontwikkelaars en beleggers spelen in op deze Overigens hebben ook marktpartijen hier een belangrijke ontwikkelingen door stedelijke winkelcentra te upgraden verantwoordelijkheid in. Naast winstgevendheid zou, van- en aan de randen van de stad grootschalige detailhandel uit maatschappelijk oogpunt, de duurzaamheid van een te realiseren. Binnensteden moeten er voor waken dat ze nieuwe ontwikkeling een belangrijke afweging behoren hierbij hun aantrekkingskracht niet verliezen en een te zijn. onderscheidend en hoogwaardig winkelaanbod blijven bieden. Naast een breed winkelaanbod en ruime aanwezigheid van leisure en horeca, zijn revitalisering en een betere bereikbaarheid belangrijke speerpunten om de concurrentie vanuit de periferie het hoofd te kunnen bieden. Een goed functionerend parkeerbeleid is daarbij onontbeerlijk. Het succes van veel stadsdeelcentra, die vaak over ruime parkeergelegenheid beschikken, levert daar het bewijs voor. Hier is dan ook een belangrijke taak weggelegd voor 26 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Bedrijfsruimtemarkt T Trends in de Bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 27 Trends in de Bedrijfsruimtemarkt De bedrijfsruimtemarkt blijft conjunctuurgevoelig. De vastgoedcyclus, waarbij perioden met overaanbod en schaarste elkaar voortdurend afwisselen, is hier dan ook goed zichtbaar. Momenteel is er sprake van een sterke verruiming, waardoor alle hoop is gevestigd op de voorspelde economische groei die in 2006 haar intrede zal doen. De bedrijfsruimtemarkt wordt van oudsher gedomineerd door eigenaar-gebruikers. Dit is logisch, want bedrijfsruimte is vaak afgestemd op de wensen van de specifieke gebruiker, waardoor de wederverhuurbaarheid en daarmee de interesse van beleggers in dit soort vastgoed minder groot is. Slechts 20% behoort dan ook tot de verhuurmarkt. Dit aandeel is echter aan het groeien doordat gebruikers er steeds vaker voor kiezen een off-balance situatie te creëren. Financiële motieven en de behoefte aan flexibiliteit liggen aan deze keuze ten grondslag. De exacte omvang van de bedrijfsruimtemarkt is niet bekend, maar ligt naar schatting rond 450 miljoen m2. In volume gemeten, is dit dan ook de grootste deelmarkt binnen de commercieelvastgoedmarkt. Verder is de diversiteit aan soorten bedrijvigheid, die onder meer bestaat uit industrie, bouwnijverheid, (groot)handel en logistiek, kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt. Met name de logistieke sector vertoont veel dynamiek en wordt gekenmerkt door een grote vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte. PRODUCENTENVERTROUWEN VERTOONT HERSTEL eerst gevormd door het mondiaal groeiherstel dat in 2006 Het vertrouwen in de Nederlandse economie is in de laatste zal optreden. Dit geldt ook voor het eurogebied, waarvan maanden van 2005 toegenomen. Vooral het optimisme de open Nederlandse economie zal kunnen profiteren. De onder producenten is gegroeid, waarbij het producenten- uitvoer die in het binnenland wordt geproduceerd bleef in vertrouwen opliep naar een niveau dat voor het laatst werd 2005 – en naar verwachting ook dit jaar nog – marktaandeel behaald in het jaar 2000. Dit verhoogde vertrouwen wordt verliezen. Dit verlies zal in steeds mindere mate voorko- onder meer gevoed door de positieve verwachtingen ten men, doordat er een einde lijkt te komen aan de jarenlange aanzien van de economische groei die voor meer productie verslechtering van de prijs/concurrentie-positie. De hoop is en omzet zal kunnen gaan zorgen. Vanuit de producenten benaderd, waren het vooral de bouw en de commerciële dienstverlening die vorig jaar de grootste groei no- �� teerden. De bouwnijverheid profiteerde daarbij vooral � Uit berekeningen van het CPB blijkt dat de economie in 2006 een herstel zal vertonen, waarbij de groei op 2,5% zal gaan uitkomen. Een belangrijke bijdrage wordt hierin aller- Ontwikkeling producentenvertrouwen (1985-2005) Bron: CBS ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ��� ���� eerdere perioden van herstel. ���� vrijwel gelijk bleef aan 2004, waarmee het achterbleef bij �� ��� ���� zorg, was gering. Opvallend is dat de industriële productie �� �� ���� niet-commerciële dienstverlening, zoals de overheid en � �� ���� handel, en de uitzendbranche. De productietoename in de � ���� dienstverlening komt de groei met name vanuit de groot- � ���� van de aantrekkende woningbouw. In de commerciële � 28 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Bedrijfsruimtemarkt vooral gevestigd op een koopkrachtwinst bij de Nederlandse consument. Dit zal, in combinatie met een hogere werk- ����� gelegenheid, de consumptieve bestedingen in 2006 moeten ����� gaan stimuleren. Het herstel dat hierdoor ontstaat, zal sa- ����� men met het hogere producentenvertrouwen een positieve impuls kunnen geven aan de bedrijfsinvesteringen. ����������� � ������ ����� ����� ����� ����� AANBOD BEDRIJFSRUIMTE LOOPT VERDER OP ����� De bedrijfsruimtemarkt heeft een sterk cyclisch karakter, ����� waarbij de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt een � grote correlatie vertonen met de economische conjunctuur. Die gevoeligheid heeft te maken met de sterke vertegenwoordiging van bedrijven uit de handel en de industrie; ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� Aanbod en opname van bedrijfsruimte (in duizenden m2) Bron: Vastgoedmarkt bedrijfstakken met korte voorbereidingstijden en relatief snelle productie. In de huidige markt komt dit tot uiting gevolgd door Zuid-Holland en Noord-Holland. In een in een oplopend aanbod aan bedrijfsruimte. Vanaf 2001 is specificatie naar de grootte van het bedrijfsmatig vast- er namelijk sprake geweest van geringe economische groei, goed, blijkt dat bijna de helft van het aanbod uit gebouwen waardoor de behoefte aan goederen en daarmee het aantal bestaat met een metrage groter dan 5.000 m2. Vaak zijn orders, is afgenomen. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat dit grootschalige (verouderde) logistieke bedrijfshallen. het aanbod aan bedrijfsruimte in 2005 is opgelopen naar een totaal van ongeveer 8,5 miljoen m2. Dit is bijna een ver- OPNAME BEDRIJFSRUIMTE STABIEL drievoudiging ten opzichte van 2000 toen het aanbod nog In totaal werd er in 2005 zo’n 2,7 miljoen m2 opgenomen. 3 miljoen m bedroeg. Naast de hoogte van dit aanbod is Dit is vergelijkbaar met 2004. De opname concentreerde vooral de tweedeling hierin zorgwekkend te noemen. Bijna zich daarbij in een paar regio’s. Zo werd er in Noord-Brabant 90% van het aanbod bestaat namelijk uit oudere gebou- 800.000 m2 opgenomen. Andere goed presterende regio’s wen gelegen op verouderde bedrijventerreinen met een zijn Gelderland en Noord- en Zuid-Holland. slechte bereikbaarheid en onvoldoende parkeergelegenheid. Eindgebruikers blijken vooral op zoek te zijn naar moder- Dergelijke bedrijfsruimte sluit in veel gevallen niet meer ne gebouwen, waarbij overigens de gebruiksduur van die aan op de vraag, doordat het vaak is gebouwd naar de speci- gebouwen steeds korter blijkt te worden. De locatievoor- fieke wensen van een bepaalde gebruiker. De huidige vraag keuren voor bedrijven zijn daarbij amper veranderd. richt zich vooral op – veelal op maat gemaakte – moderne Ten aanzien van de locatie wordt de ontsluiting per auto, gebouwen met een relatief klein kantoordeel. Hierdoor de uitstraling en kwaliteit van de omgeving, en een korte is een mismatch ontstaan waardoor, ondanks het hoge afstand tot de vroegere vestiging, belangrijk gevonden. Bij aanbod in bepaalde segmenten, toch sprake is van een het gebouw gaat het vooral om de uitstraling, parkeer- krappe markt. Gelet op de geografische verdeling van het gelegenheid en uitbreidingsmogelijkheden. Projectont- aanbod blijkt dat de stijging verspreid is over de verschillen- wikkelaars die in de behoefte aan bedrijfsruimte willen de provincies. Het merendeel is gelegen in Noord-Brabant, voorzien, zullen zich moeten richten op nieuwe hoog- 2 waardige distributiecentra en kleinschalige, flexibel indeelbare bedrijfsruimten. Kansrijke sectoren zijn onder meer de kennisintensieve bedrijven uit de biotechnologie, de ���������� elektronische industrie, de chemie en de agri-business. ����� ������ ������ ������ ����� ����� LOGISTIEK ZORGT VOOR DYNAMIEK die voor een toenemende internationalisering van de ��� productiestromen heeft gezorgd. Hierdoor is de behoefte � aan opslag en distributie gestegen, waarvan Nederland � �� �� �� �� �� � �� �� �� � � �� �� �� �� �� � �� � �� �� �� �� �� �� � �� �� ��� �� �� � �� � �� � �� � �� �� �� � �� � �� � �� ��� �� �� � �� �� �� �� �� �� �� � � � vertoont, is een afgeleide van de groeiende wereldhandel ��� �� wederom de meeste beweging zien. De groei die deze sector ��� �� Binnen de bedrijfsruimtemarkt liet de logistieke sector ����� � ����� als doorvoerland weet te profiteren. Dit geldt met name voor de belangrijke distributieregio’s zoals de mainports Schiphol en Rotterdam, Noord-Brabant, Noord-Limburg Ontwikkeling van het aanbod per provincie (in m2) Bron: Vastgoedmarkt en de provincie Utrecht. Vooral Noord-Brabant en Limburg weten voordeel te halen uit de gunstige ligging ten opzichte Trends in de Bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 29 van de belangrijkste transport-assen in de rest van Europa. Binnen de logistieke keten is sprake van optimalisering, �� waarbij een toenemende automatisering en de schaal- �� vergrotingstendens de kwaliteit en omvang van logistieke �� centra doet toenemen. Kostenbeheersing, flexibiliteit en �� het vergroten van efficiency zijn hierbij belangrijke drijf- �� bij een belangrijk aspect, waardoor de vraag naar overslagpunten groeit. Dit zorgt voor een behoefte aan units Tophuurniveaus van bedrijfsruimte in Nederland 1987-2005 (in euro/m2) Bron: FGH Bank met een omvang tussen de 5.000 en 10.000 m2, waarbij de roep om flexibiliteit zich vertaalt in huurcontracten aan hoogwaardige bedrijfsruimte, ook in 2006 wel gereali- met een steeds kortere looptijd. seerd. Dit geldt in minder mate voor het verouderde seg- De goede infrastructuur en de gunstige ligging zorgt dat ment. Hier is namelijk sprake van een meer structureel Nederland in Europees verband een goede positie inneemt. probleem, waardoor de huurprijzen blijvend onder druk De toenemende vervoersstromen van en naar Midden- en zullen staan. Oost-Europa zullen vooral voor een grotere afzetmarkt zorgen, maar op termijn ook meer concurrentie kunnen gaan opleveren. Hierdoor zal het aanbieden van extra (hoogwaardige) diensten waarbij duidelijk meerwaarde aan een product wordt toegevoegd, ook wel Value Added Logistics (VAL), aan belang gaan winnen. Belangrijke voorwaarde is Met name de logistieke sector vertoont veel dynamiek en heeft daarbij een grote vraag naar hoogwaardige bedrijfsruimte wel dat er blijvend in infrastructuur wordt geïnvesteerd. Vooralsnog wordt er juist meer verstopping van het wegennet verwacht, ondanks het feit dat de rijksoverheid het ge- OUD VERSUS NIEUW: DE BEHOEFTE AAN bruik van rail- en watertransport zoveel mogelijk probeert BEDRIJVENTERREINEN BEPAALD te stimuleren. Ondanks de verruiming op de bedrijfsruimtemarkt is de aanleg van nieuwe terreinen nodig. Voldoende ruimte en HUURPRIJZEN LATEN GROTERE DIFFERENTIATIE ZIEN een gevarieerd kwalitatief aanbod aan bedrijventerreinen is De huurprijzen die op de bedrijfsruimtemarkt worden een voorwaarde voor versterking van de economie. Om de betaald, verhouding aantrekkelijkheid van Nederland als vestigingslocatie voor tussen de vraag en het aanbod. In de huidige, ruime markt internationale bedrijvigheid te verbeteren, werkgelegenheid hebben gebruikers veel keuzemogelijkheden. Daardoor te behouden en een duurzame economische groei te reali- bestaat er ruimte voor onderhandelingen, en staan de seren, voldoen de bestaande terreinen simpelweg niet. De huurprijzen onder druk. Dit geldt met name voor het Nota Ruimte verwacht tot het jaar 2020 een uitbreidings- verouderde aanbod. De huurprijzen komen hierdoor in behoefte van 23.000 ha bedrijventerrein. Dit voor het oog de knel en veel gebouwen kunnen als onverhuurbaar grote aantal hectare is reëel, aangezien herstructurering een bestempeld worden, óók voor de langere termijn. Het tijdrovend proces is, en bovendien niet de gewenste ruimte- verstrekken van incentives komt in deze sector dan winst zal opleveren. De voorraad die in aanmerking komt ook veelvuldig voor. Door de verdeling van de opname voor herstructurering, heeft een omvang van 21.000 ha. komt dit echter niet geheel tot uiting in de ont- De herstructurering komt tot dusver maar mondjesmaat wikkeling van de gemiddelde huurprijs die in 2005 zo’n van de grond. Terwijl tegelijkertijd de roep om het aan- € 49,-/m2 bedroeg. Ten opzichte van de € 47,-/m2 in pakken van de verpaupering van verouderde gebouwen en 2004 betekent dit immers toch nog een lichte stijging. bedrijventerreinen, toeneemt. Belangrijke reden voor het Door de grote belangstelling voor met name hoogwaardig uitblijven van een dergelijke aanpak, is het versnipperde logistiek vastgoed, vertonen de tophuren een licht stijgende eigendom. Daardoor is het moeilijk om verandering te tendens. Momenteel bedraagt de tophuur in Nederland realiseren. Bovendien bestaat er een gebrek aan finan- zo’n € 75,-/m2. ciële middelen om de herstructurering op te pakken. Door- De verwachting van FGH Bank is dat ten aanzien van dat het daarnaast voor marktpartijen veel eenvoudiger, en de huurprijzen een steeds grotere differentiatie zal gaan niet te vergeten, goedkoper is om nieuwe bedrijventerreinen ontstaan. De echte tophuren worden, door de behoefte te ontwikkelen, is er te weinig animo om herstructurering zijn sterk afhankelijk van de ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� mee goederen bij een afnemer worden afgeleverd, is daar- � ���� zogenaamde ’one-stop-shops’. De doorloopsnelheid waar- �� ���� meer gebruik worden gemaakt van shared facilities en �� ���� steeds meer gaan samenwerken. Hierdoor zal er steeds �� ���� veren, waarbij gebruikers, verladers en dienstverleners 30 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Bedrijfsruimtemarkt Trends in de Bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 31 te initiëren. Om dit te veranderen zou de (provinciale) overheid een regisserende rol op zich kunnen nemen, waarbij zij een beperkt aantal locaties aan zou kunnen wijzen waar nieuwe bedrijventerreinen mogen worden aangelegd. De kunstmatige schaarste die hierdoor ontstaat, zal de noodzaak om bestaande verouderde bedrijventerreinen ter hand te nemen, vergroten. Het ministerie van Economische Zaken staat in ieder geval open voor ideeën. Dat bewees de prijsvraag voor nieuwe oplossingen die dit ministerie uitgeschreven heeft. Partijen die met oplossingen komen om –vooral– de architectuur en inrichting van terreinen te verbeteren, zijn gevraagd nieuwe, creatieve oplossingen aan te dragen. Er zijn in het verleden weliswaar vergelijkbare initiatieven geweest en wellicht is het een te ambitieuze verwachting dat er totaaloplossingen worden aangedragen. Het laat hoe dan ook zien dat het onderwerp hoog op de agenda staat bij betrokken overheden en dat met name ook aan marktpartijen wordt gevraagd mee te denken aan nieuwe oplossingsrichtingen. Die samenwerking zal in de komende jaren hard nodig zijn. Er is te weinig animo om herstructurering te initiëren 32 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Woningmarkt T Trends in de Woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 33 Trends in de Woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is een geliefd gespreksonderwerp. En dat is logisch, wonen is immers een primair onderdeel in het bestaan. In de loop der tijd is ‘wonen’ en dan met name het ‘wooncomfort’ belangrijker geworden. Ruimte, rust, en vrijheid zijn daarbij waarden die door een grote groep mensen worden nagestreefd. En dat terwijl de invulling van de relatief schaarse beschikbare ruimte in Nederland juist ter discussie staat. Vanuit een macroperspectief leidt dat tot spanningen. In dat spanningsveld moeten overheden, diverse marktpartijen en verschillende belangenverenigingen met veelal tegenstrijdige belangen tot onderlinge afstemming komen. Niet opmerkelijk dus, dat dit conflicten oplevert. Sprekende voorbeelden van actuele thema’s op dit gebied zijn bijvoorbeeld: het oplossen van het kwantitatieve maar vooral ook van het kwalitatieve tekort aan woningen, de keuze enerzijds voor nieuwbouw op uitleglocaties of anderzijds voor stedelijke herontwikkeling en inbreiding, de discussie rond de vergrijzing en de gevolgen daarvan voor de woningmarkt, de veranderende rol van woningcorporaties, de nieuwe huurliberalisatie, en het steeds terugkerend debat over de hypotheekrenteaftrek. Kortom: de woningmarkt houdt de gemoederen voorlopig nog wel even bezig. WONINGMARKT HOUDT ZICH GOED STAANDE stegen met 2,4%. De belangrijkste verklaringen voor de De Nederlandse woningmarkt is – met een totale voorraad huidige waardevastheid van woningen zijn het nog steeds van 6,8 miljoen woningen – in waarde gemeten veruit de bestaande tekort aan woningen, de behoefte aan meer grootste vastgoeddeelmarkt in Nederland. Van de voor- kwaliteit en comfort, en de historisch lage hypotheek- raad behoort 54% tot de koopsector. In principe loopt de rente waardoor de betaalbaarheid van woningen op peil is prijsvorming in de markt in de pas met de economische gebleven. conjunctuur. Dat werd vooral zichtbaar aan het einde van de jaren negentig, toen de economie floreerde, er een De verwachting voor 2006 is dat de prijsontwikkeling een welvaartsgroei ontstond, en de huizenprijzen flink stegen. In soortgelijk beeld zal vertonen als in 2005 en wederom combinatie met zowel een tekort aan woningen als de lage hoger zal liggen dan het inflatieniveau. De enige risico- rente, zorgde dit voor jaarlijkse prijsstijgingen die opliepen factor is de hypotheekrente, die de laatste maanden van tot bijna 20% op het hoogtepunt van de markt. Omge- 2005 onder opwaartse druk kwam te staan. Indien de keerd geldt dit verband ook, alleen is bij een economische hypotheekrente verder stijgt, zal ook de economische verslechtering eerder sprake van een neerwaartse starheid groei een aanzienlijke verbetering moeten laten zien. Het van woningprijzen. In deze situatie verkeert de woning- consumentenvertrouwen zal hiervoor op een beduidend markt al enkele jaren. Na de economische kentering in hoger niveau moeten komen te liggen. 2001 is de prijsontwikkeling van woningen sterk afgevlakt. Dat heeft –opvallend genoeg– echter niet tot prijs- NIEUWBOUWPRODUCTIE KRABBELT LANGZAAM dalingen geleid, zoals door meerdere marktpartijen wel werd UIT DAL voorzien. Gegevens van de Nederlandse Vereniging van Het grootste manco van de woningmarkt is het tekort aan Makelaars (NVM) laten zien dat de woningprijzen vorig woningen, in combinatie met onvoldoende doorstroming. jaar met ongeveer 6% zijn gestegen. Dat is een aanzienlijke Een van de oplossingen om dat dilemma te doorbreken, verbetering ten opzichte van 2004, toen de woningprijzen is het toevoegen van meer woningen aan de voorraad. 34 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Woningmarkt Mediane verkoopprijzen naar woningtype in euro Bron: NVM Mediane verkoopprijs Stijging op jaarbasis (in%) eind 2004 eind 2005 eind 2004 eind 2005 Tussenwoningen 192.000 201.000 2,1% 4,7% Hoekwoningen 210.000 223.000 2,4% 6,2% 2 onder 1 kapwoningen 266.000 279.000 1,9% 4,9% Vrijstaande woningen 371.000 392.000 3,1% 5,7% Appartementen 155.000 165.000 3,3% 6,5% Totaal 217.000 230.000 2,4% 6,0% Al jarenlang wordt hier beleidsmatig op ingezet, maar DRUK OP UITPONDMARKT NEEMT TOE dat heeft tot voor kort niet tot een hogere nieuwbouw- De laatste jaren is de vraag naar uitpondprojecten groot productie geleid. Het dieptepunt lag in 2003, toen slechts geweest, en dat geldt ook voor 2005. Mede als gevolg 55.000 nieuwe woningen werden opgeleverd. Sindsdien is daarvan is de prijsdruk op dergelijke projecten verder de woningbouwproductie weer langzaam maar zeker aan- toegenomen, waarbij de aanvangsrendementen in sommige getrokken. In 2005 zijn naar schatting 70.000 woningen op- situaties zelfs zijn gedaald tot onder 4%. Door de oplopen- geleverd. Calculaties van het ministerie van VROM wijzen de rente is vooral in dit segment een groter renterisico te echter uit dat tot 2010 jaarlijks gemiddeld 90.000 nieuwe verwachten. De betaalde rendementen kunnen alleen woningen nodig zijn om in de behoefte te kunnen voor- worden gerealiseerd indien de waarde van koopwoningen zien. Dit aantal werd voor het laatst gehaald in de jaren zal blijven stijgen en de mutatiegraad hoog is. Hoewel de negentig. De overheid probeert dan ook zoveel mogelijk barrières weg te nemen, waardoor de bouwproductie kan ����������������� � ������������ worden verhoogd. Het aanstellen van ‘aanjaagteams’, het terugdringen van wet- en regelgeving, en de extra ruimte ������ die gemeenten dankzij de nieuwe Nota Ruimte krijgen ������ om meer te bouwen voor de lokale bevolkingsaanwas, zijn ������ enkele voorbeelden van deze maatregelen. ������ ������ officieel van kracht wordt, zal dat een stagnerende werking ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� wordt namelijk de dichtheid van fijnstof op veel locaties overschreden. Op het moment dat het nieuwe beleid ������������������� ���� � ���� discussie over fijnstof. Op grond van Europese normen ���� ������ ���� opleving wordt momenteel behoorlijk getemperd door de ���� productie te verhogen dan ook effect te sorteren. Die ���� ������ ������ ���� Met enige vertraging lijkt de aanpak om de woningbouw- Opgeleverde nieuwbouwwoningen in Nederland naar eigendom (1989-2005) Bron: CBS, bewerking FGH Bank hebben op de bouwproductie. Vooralsnog laat de productie van nieuwbouwwoningen een stijgende lijn zien, en valt ������������������������������� � ���������������������� uit de hoeveelheid verstrekte bouwvergunningen af te zou moeten bestaan. De praktijk leert echter anders, aangezien het grootste deel van de nieuwbouwproductie uit koopwoningen bestaat. Bouwvergunningen en gereedgekomen woningen (1989-2005) Bron: CBS, bewerking FGH Bank ���� ���� ���� ���� ���� 90.000 woningen per jaar, voor de helft uit huurwoningen ������������������� ���� ������ ���� ������ het totale geraamde nieuwbouwprogramma van ongeveer ���� uitbreidingsbehoefte van 10.000 huurwoningen bij, zodat ���� ������ ���� ������ jaar (25.000 verkopen en 10.000 sloop). Daar komt nog een ���� ������ steden. Volgens de ramingen zijn dat er ongeveer 35.000 per ���� ������� herstructurering van wijken in de grote- en middelgrote ���� ������� van huurwoningen die worden gesloopt of verkocht bij de ���� van de nieuwbouw is echter bestemd voor de vervanging ���� ������� ���� van het aantal woningen binnen handbereik ligt. Een deel ���� leiden dat ook de komende jaren een hogere oplevering ������� � 2005) � Trends in de Woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 35 meeste uitpondwoningen zich in het betaalbare markt- NIEUW HUURBELEID ONDERMIJNT BOUWPRODUCTIE segment bevinden, zijn waardestijgingen zoals de af- Het huurbeleid in Nederland gaat op de schop. Dat is een gelopen jaren voorkwamen, de komende tijd niet te ding dat zeker is. Hoe het echter gaat uitwerken in de verwachten. Bovendien staat de mutatiegraad de laatste praktijk, is nog niet bekend, omdat het beleid nog steeds ter jaren onder druk. Bij een oplopende rente zal dat tot discussie staat. Het nieuwe beleid beoogt een geleidelijke negatieve cashflow-rendementen kunnen leiden. Dat be- liberalisering van de verhuurmarkt. Daarbij gaat het in tekent dat uitponders zich meer op een actieve uitpond- eerste instantie om 650.000 woningen. Dit zal ervoor strategie zullen gaan richten. moeten zorgen dat er op de verhuurmarkt een gezondere verhouding ontstaat tussen het gereguleerde en niet- VERGRIJZING: EEN VERANDERENDE gereguleerde deel. Daarnaast zou ook de doorstroom op WONINGVOORKEUR de woningmarkt hierdoor bevorderd moeten worden. Om Dat de Nederlandse bevolking de komende jaren gaat ver- de liberalisering mogelijk te maken, wordt gestreefd naar grijzen, is algemeen bekend. Hoe de woningmarkt hierop een verhoging van de bouwproductie. Deze productie zal gaat reageren is echter nog niet geheel duidelijk. De cijfers gerealiseerd moeten worden door de woningcorporaties en liegen er niet om: het aantal 65-plussers zal in 2040 naar de woningontwikkelaars, die volgens de IVBN graag willen verwachting zijn opgelopen naar 4,1 miljoen personen. bouwen in het segment met huurprijzen vanaf € 550,- Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van het huidige per maand. De initiële plannen van minister Dekker zijn aantal van 2,2 miljoen. Dit proces zal vanaf 2010, met de echter, onder met name politieke druk, zodanig bijgesteld, pensionering van de babyboom-generatie, versneld gaan op- dat het zelfs een averechtse werking op de woning- treden. In combinatie met de behoefte om daarbij zolang productie zou kunnen hebben. Een goed voorbeeld hiervan mogelijk zelfstandig te blijven wonen, levert dat voor de is de mogelijke introductie van de WOZ-norm, waarbij een woningmarkt een flinke uitdaging op. Om senioren zo goed maximale huurgrens op 5,4% van de WOZ-waarde wordt mogelijk te bedienen, zal hierbij goed gekeken moeten wor- gesteld. Deze norm zou komen te vervallen op het moment den naar de toekomstige behoefte die sterk gesegmenteerd dat in 2010 het woningtekort voldoende is teruggedrongen. kan worden. Dé oudere bestaat immers niet. De vertaalslag Het paradoxale van deze maatregel is dat institutionele zal uiteindelijk moeten plaatsvinden in het aanbod met een beleggers hierdoor rendementstechnisch in de problemen duidelijk onderscheid naar kwaliteit, prijs en locatie. Niet worden gebracht en zich, zo is de verwachting, van de alleen nieuwbouw, maar ook bestaande bouw zal hierin woningmarkt moeten worden meegenomen. De verhuisbereidheid on- ontwikkelaars de prikkel om de productie te verhogen, der ouderen, en daarmee de doorstroming in dit segment, terwijl die productieverhoging wel nodig is. Duidelijk is wordt nogal eens te rooskleurig ingeschat. Het ministerie dat er op de verhuurmarkt de komende jaren het nodige van VROM heeft berekend dat er tot 2015 circa 395.000 zal gaan veranderen. Daarbij moet het doel, het vergroten zullen afkeren. Dit ontneemt voor seniorenwoningen gebouwd dienen te worden, waarbij de van de bouwproductie en verbeteren van de doorstroming, voorkeur uitgaat uit naar huurwoningen. Daarnaast zouden volgens FGH Bank echter voorop blijven staan. circa 500.000 woningen door transformatie geschikt moeten worden gemaakt voor ouderen. Zowel overheid als vastgoedpartijen en geldverstrekkers moeten de komende jaren geen afwachtende houding aannemen, maar gezamenlijk optrekken en op zoek gaan naar de juiste oplossing. Dit betekent dat er geïnvesteerd moet worden in nieuwbouw voor de zwaardere zorgvraag, en in aanpassingen van de bestaande voorraad. Het rijk zou hier een belangrijke faciliterende rol in kunnen spelen door aan de ene kant belemmeringen in de wet- en regelgeving weg te nemen, en aan de ander kant financiële ondersteuning te bieden. De groei van het aantal ouderen zal zich de komende jaren het sterkst voordoen in de provincies Noorden Zuid-Holland, Noord-Brabant en Gelderland. In veel gemeenten in deze provincies zal het aandeel 65-plussers zelfs gaan toenemen met meer dan 50%. Dit betekent dat de woonbehoefte hier sterk zal gaan veranderen. De noodzaak voor nieuwe initiatieven zullen zich dan ook hier zeer duidelijk gaan manifesteren. Groeiprognose aantal 65-plussers 2005-2020 (in procenten) Bron: CBS/ABF Research 36 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 37 Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt Het volume aan nieuwe transacties in de commercieelvastgoedmarkt is in 2005 gestegen tot het recordniveau van € 5,9 miljard. De stijgende lijn uit 2004 heeft zich vorig jaar dus voortgezet. De stijging van de nieuwe investeringen is echter wel opvallend, omdat in de eerste maanden van 2005 een duidelijke groeivertraging optrad. Dat uiteindelijk toch een hoger investeringsniveau werd bereikt, is onder andere te verklaren door de verkoop van de Vendex/KBB-portefeuille aan het einde van 2005. Ondanks de hogere investeringen, wordt de markt vooral gekenmerkt door de beperkte beschikbaarheid aan goede beleggingsobjecten. Op zichzelf is de wil om te investeren er nog steeds, en er is ook veel kapitaal beschikbaar. Het is echter duidelijk dat steeds meer de voorkeur wordt gegeven aan langjarig verhuurde vastgoedobjecten, en die zijn relatief schaars. Een gevaar van deze ontwikkeling is dat het huurcontract te dominant wordt, en dat de locatie en de kwaliteit van het object van ondergeschikt belang worden. Een risico waar professionele vastgoedpartijen voor zullen moeten waken. WINKELBELEGGINGEN WINNEN TERREIN bij vooral buitenlandse partijen die zich op deze markt Het aandeel van beleggingen in de winkelmarkt wint oriënteren. Dat neemt niet weg dat het totaalvolume aan terrein. Dat komt onder andere door de verkoop van de nieuwe investeringen in bedrijfsruimte aanzienlijk lager eerder genoemde Vendex/KBB-portefeuille, die nagenoeg ligt dan voor winkels en kantoren. geheel bestaat uit winkelpanden, maar ook zonder deze transactie is een stijgende tendens in de winkelbeleggingen STERKE GROEI INDIRECTE VASTGOEDINVESTERINGEN waar te nemen. In totaal is vorig jaar voor € 2,9 miljard Het vastgoedbezit in portefeuille bij institutionele beleg- geïnvesteerd in nieuwe winkelbeleggingen. Deze stijging gers is in 2004 verder toegenomen tot ruim € 95 miljard. van 80% toont aan dat de vraag naar de relatief waarde- Dat is een stijging van bijna 4% ten opzichte van 2003. vaste winkelobjecten groot is. De vraag gaat vooral uit naar Die stijging komt volledig voor rekening van de indirecte A-locaties, grootschalige winkelcentra in binnensteden, en vastgoedinvesteringen. De totale waarde van directe wijkwinkelcentra. De investeringen in winkelvastgoed komen vooral vanuit Nederlandse beleggers, zowel institutio- ����� ����� populair geweest onder buitenlandse (in het bijzonder ����� Duitse) vastgoedbeleggers, maar de vraag vanuit de ����� Duitse markt stagneert. Dat komt onder andere door- ����� ����� ����� deel van buitenlandse beleggingen in 2005 licht gedaald. Het animo voor investeringen in bedrijfsruimte neemt daarentegen langzaam maar zeker toe, en het zijn daar- Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed (exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro’s (1987-2005) Bron: Vastgoedmarkt ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� � ���� waren voor het volume aan buitenlandse vastgoedinves- ���� ��� ���� ����� sen in voorgaande jaren juist een belangrijke aanjager ���� ����� Dat leidt tot noodgedwongen verkopen, terwijl deze fond- teringen in Nederland. Mede om die reden is het aan- �������� ���� trokken, waardoor er sprake is van een lager vermogen. ■����������������������� ���� dat bij een aantal open-end fondsen kapitaal wordt ont- ■���������������������� ���� 2005 iets gedaald. Dit segment is de laatste jaren vooral ����� ���� winkelvastgoed zijn de investeringen in kantoorpanden in ����� ���� neel als particulier. In tegenstelling tot de investeringen in 38 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt ‘relatief stabiel’ bestempelde beleggen in vastgoed. Daarbij Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed wordt vooral gekozen voor een strategie gericht op indirecte en investeerder (exclusief woningen en particuliere beleggers) in vastgoedinvesteringen, omdat die de beste risicospreiding miljoenen euro’s (2005) geven en bovendien een hogere verhandelbaarheid en Bron: Vastgoedmarkt Institutionele Vastgoed- Buitenlandse beleggers fondsen vastgoed- daarmee dus een grote mate van flexibiliteit bieden. Omdat Totaal steeds meer fondsen investeren in buitenlands vastgoed, investeringen Kantoren Winkels 500 1.250 2.200 1.900 950 50 2.900 Bedrijfsruimte Totaal vergroten de pensioenfondsen via hun indirecte vast- 450 150 150 500 800 2.500 1.600 1.800 5.900 goedbeleggingen de mogelijkheid om te participeren in buitenlandse investeringen. Dat gebeurt via de aankoop van aandelen van beursgenoteerde vastgoedfondsen, maar ook in toenemende mate in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze fondsen hebben als voordeel dat de risico- vastgoedbeleggingen is in 2004 wederom gedaald, een spreiding groot is, terwijl de afhankelijkheid van het ontwikkeling die al enkele jaren gaande is. De waarde sentiment op de beursvloer, zoals bij vastgoedaandelen, van indirecte vastgoedbeleggingen is daarentegen sterk gering is. Een groot struikelblok voor institutionele gestegen, en bedroeg in 2004 in totaal € 35,6 miljard. Dat beleggers is echter de transparantie van de vastgoedmarkt, komt neer op ruim 37% van de totale waarde van vastgoed- en dat geldt zeker op Europees niveau. De enkele jaren ge- beleggingen. De stijging van de indirecte vastgoedbeleggin- leden geïntroduceerde Epra-index voor Europese vastgoed- gen komt nagenoeg geheel voor rekening van de pensioen- aandelen, en de Inrev-index voor niet-beursgenoteerde fondsen. Mede als gevolg van de oplopende verplichtin- vastgoedfondsen in Europa, toont daarentegen aan dat de gen die de komende jaren te verwachten zijn vanwege de performancemeting van de vastgoedmarkt ook in Europees vergrijzing, kiezen de pensioenfondsen vaker voor het als perspectief beter wordt. En dat is een nieuwe professio- Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten Bron: CBS, bewerking FGH Bank Direct vastgoed 1980 1990 1995 2000 2001 2002 2003 Pensioenfondsen 6,3 14,2 19,4 23,3 26,0 23,4 22,9 23,2 Verzekeraars 4,8 7,3 8,6 13,5 14,8 15,1 13,8 13,3 Beleggingsmaatschappijen 1,5 7,0 8,9 28,7 31,1 23,1 23,2 22,9 – – 0,3 0,0 0,0 0,1 0,1 0,1 12,6 28,5 37,2 65,5 71,9 61,7 61,0 59,5 Pensioenfondsen 0,3 2,5 6,0 23,8 24,3 22,8 25,9 30,3 Verzekeraars 0,1 0,4 0,7 2,1 2,3 2,0 2,7 2,9 Beleggingsmaatschappijen 0,0 0,2 0,5 3,4 2,7 1,9 2,0 2,3 Overige instellingen Totaal Indirect vastgoed Overige instellingen 2004 – – 0,1 0,0 0,0 0,0 0,1 0,1 0,4 3,1 7,3 29,3 29,3 26,7 30,7 35,6 Totaal 13,0 31,6 44,5 94,8 101,1 88,4 91,7 95,1 Direct vastgoed 96,9% 90,2% 83,9% 69,1% 71,1% 69,8% 66,5% 62,6% 3,1% 9,8% 16,1% 30,9% 28,9% 30,2% 33,5% 37,4% Totaal Indirect vastgoed Totale beleggingen 116,6 Aandeel direct vastgoed 10,8% 290,1 9,8% 466,8 8,0% 830,0 7,9% 831,2 8,7% 779,4 7,9% 854,9 923,9 7,1% 6,4% Totale rendementen per sector 1995-2005 in procenten Bron: ROZ/IPD 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 gemiddeld 2005 3e kw Kantoren 8,5 8,6 11,8 14,3 15,5 15,1 11,9 8,4 4,9 5,4 10,4 6.4 Winkels 9,3 8,7 10,5 12,7 13,2 12,0 9,9 9,8 9,1 10,1 10,5 10.2 Bedrijfsruimten 10,0 11,2 11,9 13,3 18,0 12,7 10,5 9,4 6,5 8,7 11,2 8.5 Woningen 12,2 14,2 13,7 13,6 16,9 18,5 12,1 8,3 7,1 7,6 12,3 8.9 Totaal 10,7 11,7 12,6 13,6 15,7 16,0 11,4 8,8 7,1 7,7 11,5 8.6 Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 39 Totale rendementen per type woning 2000-2004 in % Bron: Aedex/IPD 2000 2001 2002 2003 2004 gemiddeld Gestapelde bouw 2,2 3,6 6,5 6,8 9,5 5,7 Niet-gestapelde bouw 1,9 2,5 7,2 7,3 6,8 5,1 -0,7 4,2 11,7 9,7 10,3 7,0 1,9 3,2 6,9 7,1 8,5 5,5 Overige woningen Totaal naliseringsslag voor de vastgoedmarkt, die in de ogen van nog een stijging werd genoteerd van 4,2%. Het directe FGH Bank nodig is in de toenemende trend tot inter- rendement was met 2,7% nagenoeg vergelijkbaar met 2003, nationalisering van de Europese vastgoedmarkt. Overigens toen het rendement op de huurinkomsten 2,8% bedroeg. is dit ook een broodnodige ontwikkeling, want tot nu toe Per saldo betekent dit dat het gemiddelde totaalrendement zijn de verschillen in de Europese vastgoedmarkt (te) groot. op de woningen die zijn ondergebracht in de Aedex/IPD, is gestegen tot 8,5%. Opvallend is wel dat de stijging grotendeels voor rekening van gestapelde woningen komt. WAARDE VASTGOED WEER IN DE LIFT Nadat de rendementen op vastgoedbeleggingen in Nederlands vastgoed tussen 2000 en 2003 onder neer- Sterker nog, voor niet-gestapelde woningbouw lag het totaalrendement in 2004 lager dan het voorafgaande jaar. waartse druk stonden, is het totaalrendement in 2004 weer licht gestegen. Die stijging is te danken aan een sterkere AANVANGSRENDEMENTEN VERDER OMLAAG waardegroei, met name voor winkelobjecten en woningen, Mede als gevolg van de – historisch gezien – extreem lage al staat het in schril contrast met de ontwikkeling op rente, zijn de aanvangsrendementen voor vastgoed in de kantorenmarkt. Door toegenomen leegstand is de ge- 2005 verder gedaald. De lage rente is echter niet de enige middelde waarde van kantoorbeleggingen in 2004 met 1,8% verklarende factor. De stringente discrepantie tussen de gedaald. Overigens laten de cijfers over de eerste drie gebruikersmarkt enerzijds en de vastgoedbeleggingsmarkt kwartalen van 2005 zien dat deze trend in het afgelopen jaar anderzijds, zorgt ervoor dat prijzen in het topsegment van weer lijkt te zijn omgebogen. De kantoorbeleggingen zijn in de vastgoedmarkt sterk worden opgedreven. Beleggers deze periode weer voorzichtig in waarde toegenomen. zijn ‘genoodzaakt’ middelen in vastgoed te investeren en De directe rendementen blijven zich zeer stabiel ont- bovendien willen met name pensioenfondsen hun aandeel wikkelen, en liggen gemiddeld op 6%. Daarbij geldt dat in vastgoedbeleggingen vergroten. Dat zorgt voor een be- de directe rendementen in het segment bedrijfsruimte hoorlijke marktdruk, waarbij vooral in het winkelsegment het hoogst zijn, gevolgd door winkels en kantoren. Het een sterke daling van de nettoaanvangsrendementen is rendement op de huurinkomsten voor woningen liggen te zien. Voor goede winkelruimte worden rendemen- met 4,2% aanzienlijk onder het gemiddelde. De stabiliteit ten van circa 5,5% betaald, in specifieke gevallen is zelfs van de huurinkomsten staat bovendien, met de mogelijke sprake van aanvangsrendementen die lager dan 5% liggen. expiratie van huurcontracten in de komende tijd, licht De verschuiving van het investeringsvolume van kantoor- onder neerwaartse druk. Beleggers hechten dan ook grote naar winkelbeleggingen wordt in de aanvangsrendementen waarde aan langjarige huurcontracten. Dat kent in principe eveneens duidelijker zichtbaar. Enkele jaren geleden liep ook weinig gevaren, zolang dat gekoppeld is aan locaties de ontwikkeling in de kantorensector nog redelijk in met een hoog toekomstpotentieel. Als de huurcontracten gelijke tred met de winkelsector, maar inmiddels is dui- echter een doorslaggevende rol gaan spelen in de investeringsbeslissing en dergelijke keuzes niet langer zijn gestoeld op de onderliggende vastgoedwaarde, zal � dat op termijn echter ook tot nadelige effecten kunnen ��� leiden, zoals een negatieve rendementsontwikkeling. ������������������������������ ������������������������������� ����������������������������� � ��� Evenals bij de ROZ/IPD-index is dat geheel toe te schrijven aan de waardestijging van het onderliggende vastgoed. Dat steeg tot 5,6%, terwijl in het voorgaande jaar Laagste nettoaanvangsrendementen op vastgoed (in procenten) Bron: FGH Bank ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex in 2004 gestegen. ���� leegwaardes van woningen, zijn de rendementen van de ���� � ��� ���� Geholpen door de lage kapitaalmarktrente en de gestegen ���� GESTEGEN � ��� ���� RENDEMENTEN CORPORATIEWONINGEN STERK 40 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2006 | 41 delijk geworden dat de druk op de winkelbeleggingsmarkt maken hebben gekregen, waardoor de geprognosticeerde veel sterker is geworden. Dat neemt niet weg dat de netto- rendementen onder druk zijn komen te staan. De explo- aanvangsrendementen voor kantoren in 2005 ook verder sieve groei van het aantal besloten vastgoedfondsen in de zijn gedaald. In de top van de markt worden nettoaan- laatste jaren is voor de Autoriteit Financiële Markten (AFM) vangsrendementen betaald die incidenteel onder de 6% uit- reden geweest het toezicht erop te verscherpen. Daarbij komen. Waar de bedrijfsruimte in de laatste jaren een wordt vooral ingezet op vergroting van de transparantie en zeer stabiel beeld liet zien, wordt duidelijk dat de druk op er worden stringentere eisen aan de administratie en deze markt ook begint toe te nemen. Als alternatief voor controle gesteld. De marktrisico’s worden echter niet door kantoor- en winkelbeleggingen oriënteren meer beleggers de AFM beoordeeld. Die inschatting wordt overgelaten aan zich op deze markt. En dat leidt tot nettoaanvangs- individuele investeerders. De nieuwe eisen door de AFM rendementen die momenteel voor toplocaties circa 7,25% lijken dan ook vooral gericht op het verbeteren en profes- bedragen. sionaliseren van de organisatiestructuur van aanbieders en beheerders van de vastgoedfondsen, en niet op de kwaliteit De ontwikkeling van de aanvangsrendementen voor 2006 en de inhoud van het onderliggende vastgoed in de fondsen zal sterk afhankelijk zijn van de renteontwikkeling. Indien zelf. Het is dan ook aan de aanbieders om er zorg voor te de rentestijging die zich in de laatste maanden van 2005 dragen dat zij voldoende onderscheidend vermogen kun- manifesteerde dit jaar doorzet, zal dat tot een licht op- nen blijven leveren om nieuwe geldstromen aan te trekken. waartse druk voor de aanvangsrendementen kunnen leiden. Vanuit dat perspectief is er de komende jaren naar de ver- Dat neemt niet weg dat de beschikbaarheid aan middelen wachting van FGH Bank dan ook meer concurrentie te ver- die geïnvesteerd moeten worden in vastgoed nog dermate wachten, hetgeen de markt scherp houdt en een uitdaging groot zijn, dat ook in 2006 sprake zal zijn van enorme biedt voor de professionele partijen die zich op deze markt concurrentie tussen beleggers. Een scherpe stijging van de begeven. aanvangsrendementen ligt daarom niet voor de hand. Het gevolg is echter wel dat bij een oplopende rente, de renterisico’s gaan toenemen. BESLOTEN VASTGOEDFONDSEN ONDER STRENGERE CONTROLE De interesse van particulieren voor de participatie in besloten vastgoedfondsen blijft onveranderd groot. Dat neemt niet weg dat een toenemend aantal fondsen moeite heeft om voldoende eigen vermogen te verkrijgen. Daarvoor is een aantal redenen te noemen. Ten eerste is het aantal aanbieders van besloten vastgoedfondsen in het recente verleden sterk gestegen. Zo waren er eind 2005 meer dan 50 Nederlandse aanbieders actief, ongeveer een verdubbeling ten opzichte van 2003. Dat zorgt dus ook voor meer concurrentie in de markt. Ten tweede neemt het gemiddelde fondsvermogen aanzienlijk toe, waardoor ook meer eigen vermogen moet worden verkregen. Op zichzelf kan de groei van de gemiddelde fondsomvang wijzen op een betere risicospreiding, maar dat kan alleen waargemaakt worden indien er voldoende nieuwe investeerders worden gevonden. Het totaal geïnvesteerd eigen vermogen door particulieren in Nederlandse besloten fondsen bedroeg in 2005 meer dan € 2,5 miljard, en dat geeft aan dat de laatste jaren veel vermogen is geïnvesteerd in vastgoed. In de komende tijd zal de interesse in besloten vastgoedfondsen blijven bestaan, maar investeerders worden wel kritischer. Cruciaal bij de plaatsing van nieuwe fondsen wordt de mate waarin een realistisch rendement wordt gepresenteerd, de mate van risicospreiding, en de kracht en kwaliteit van het verkoopkanaal. De kritische houding wordt deels ingegeven door de leegstand waar meerdere fondsen mee te De interesse in besloten vastgoedfondsen blijft voorlopig bestaan, maar investeerders worden wel kritischer 42 | FGH Vastgoedbericht 2006 | Begrippenlijst Aanbod Stijgt de index boven de 100 uit dan is er relatief veel Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en aanbod. Ligt hij onder de 100 dan is er naar verhouding bedrijfsruimte, die vrij voor de markt te huur of te koop minder aanbod dan op basis van het gemiddelde verwacht is, afgerond op 1.000 m2. Het betreft bestaande en in zou mogen worden. aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten. (BRON: D&P EN HBD) Opname PDV-locatie Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met en bedrijfsruimte, geregistreerd door Vastgoedmarkt. vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloer- Sale-and-lease-back-transacties worden meegeteld, oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen een evenals onttrekkingen van kantoorruimte voor andere bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk bestemmingen. daaraan-grenzend gebied ligt. Kantoorruimte GDV-locatie Kantoorruimte > 500 m2 vvo in specifieke Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom met kantoorgebouwen. vijf of meer winkels met elk een gemiddeld verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die niet binnen Winkels een bestaand of gepland winkelgebied of onmiddellijk Winkels/showroom > 200 m2 vvo. daaraan-grenzend gebied ligt. Een GDV-locatie is een detailhandelslocatie waar de branchebeperkingen die Bedrijfsruimte geformuleerd zijn in het PDV-beleid en die onverkort Productie- en distributieruimte > 750 m2 vvo (inclusief blijven gelden voor perifere locaties, niet of in mindere kantoorruimte). mate worden gehanteerd. Voorraad Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte- areaal. Leegstand Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor ingebruik-neming. Huurprijs Prijs per m2 vvo per jaar. Verzorgingsindex De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen het totaal verkoopvloer-oppervlak en het aantal inwoners. Er zijn 15 woonplaatsgrootteklassen onderscheiden. De index is per woonplaatsgrootteklasse op 100 gesteld. Nawoord | FGH Vastgoedbericht 2006 | 43 FGH Bank is dé bank voor de financiering van commercieel vastgoed. Met onze specifieke en actuele kennis van de vastgoedmarkt zijn wij als geen ander in staat om onze relaties maatwerk te bieden. Dankzij ons landelijk dekkende kantorennetwerk kunnen wij bovendien de regionale marktontwikkelingen van dichtbij volgen. En is er altijd een kantoor bij u in de buurt. In de commercieelvastgoedmarkt moet een keuze heel precies worden afgewogen. Zeker omdat de gevolgen voor zowel de korte, als voor de lange termijn zeer ingrijpend kunnen zijn. Dat maakt doordachte vastgoedfinanciering onontbeerlijk. FGH Bank kan hier met haar actuele marktkennis op lokaal en nationaal niveau, een belangrijke rol in spelen. Ons commerciële team wordt ondersteund door ervaren vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen, en risicoanalisten. Ook voor juridisch en fiscaal advies heeft FGH Bank experts in huis. Daarmee beschikken wij over de benodigde kennis om solide financieringsconstructies neer te zetten. Of het nu gaat om financiering bij ontwikkelen, beleggen, uitponden of andere commercieelvastgoedtransacties. Bovendien is FGH Bank uitstekend thuis in vastgoedlease, zakelijk eigen gebruik financiering, en lease of financiering via CV-constructie. Met onze dochterondernemingen gaan wij verder in onze dienstverlening dan alleen het financieren van commercieel vastgoed. FGH Real Estate Asset Management acquireert Nederlands vastgoed en managet vastgoedfondsen en -objecten voor onder andere particuliere beleggers. FGH Vastgoed Expertise geeft vastgoedadvies in de vorm van taxaties, portefeuille-analyses, marktonderzoek en fiscale en juridische ondersteuning. Daarnaast adviseert zij FGH Bank N.V. op het gebied van (her)huisvesting, planontwikkeling en Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht investeringsstrategieën. Tel.: 030 232 39 11 Fax: 030 233 45 72 FGH Bank maakt, samen met Rabo Vastgoed, deel uit E-mail: [email protected] van de vastgoeddivisie binnen de Rabobank Groep. www.fghbank.nl FGH Bank heeft kantoren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem en Groningen. Het hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht. FGH Vastgoed Expertise B.V. Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam Tel.: 020 677 67 87 Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met Fax: 020 677 67 80 ons op. Wij staan u graag te woord. E-mail: [email protected] www.vastgoedexpertise.nl FGH Real Estate Asset Management B.V. Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam Tel.: 020 751 08 54 Fax: 020 677 67 80 E-mail: [email protected] www.fgh-assetmanagement.nl 44 | FGH Real Estate Report 2006 Exploring limits Content FGH Real Estate Report 2006. Exploring limits 46 Trends in the Office market 2005 56 Trends in the Retail market 2005 62 Trends in the Industrial real estate market 2005 68 Trends in the Residential market 2005 74 Trends in the Real estate investment market 2005 78 Glossary and Acronyms 84 Addresses 86 s 6 6 Foreword | FGH Real Estate Report 2006 | 45 It is with pride that we present the FGH Real Estate Report 2006, entitled ‘Exploring limits’. Various developments in the real estate sector are leading more than ever to market players letting go of traditional limits to explore new ones and in this way to arrive at other, more creative solutions. A good example of this can be found in the construction sector. Although the construction sector recovered in 2005, the output of commercial real estate fell further. Partly because of new legislation and regulations, it 2 takes time before planned offices, shopping centres and 8 new business locations get off the ground. However, this 4 certainly does not mean that the development market is 8 at a standstill. More and more developers and construc- 4 6 tion companies are focusing on relatively ‘new’ sectors such as education and healthcare. Integrating housing and healthcare has become a popular concept because of the increasing ageing of the population. Real estate investors are also entering this promising segment in increasing numbers. In addition, these investors can be seen literally exploring their limits. The lack of sufficient investment opportunities in the Netherlands is causing them more and more to consider investing abroad. The current discrepancy between supply and demand shows that vision, creativity and knowledge are necessary to take correct, responsible investment decisions. Estimating the possible needs of end users - i.e. marketoriented thinking - is crucial in this process. FGH Bank possess the necessary characteristics like no other player in the real estate financing market. We are providing a taste of those characteristics in the form of the FGH Real Estate Report. We sincerely hope that it inspires you – whether or not together with the FGH Bank - to also explore your own limits in 2006. P.C. Keur F.B. Overdijk Chairman of the Board Member of the Board 46 FGH Real Estate Report 2006 | Vision Vision | FGH Real Estate Report 2006 | 47 Exploring limits The recovery in the Dutch economy that occurred in 2004 continued in 2005, but only to a limited extent. The Gross Domestic Product (GDP) increased by less than 1%, whereas growth for the previous year was still at 1.7%. There were a number of reasons for this drop in growth. For example, the ‘strong’ euro compared to the American dollar has put pressure on the competitive position in recent years. This was further increased by the relatively high energy prices, which soared in 2005 – partly as a result of hurricane Katrina. However, these factors do not explain the relatively level of economic growth compared to other countries in Europe. After all, these other countries have also had to wrestle with the same problem just like the Netherlands. Yet the Netherlands is underperforming in comparison with those other European countries. The question is why. One major reason is the ongoing low level of consumer confidence in the Netherlands. Perception plays a decisive role in that regard. The high price of oil (and the related price of gas) causes energy prices to increase, and as a consequence consumers become extra cautious. The embryonic recovery in consumer spending is then nipped in the bud. Therefore, the main reason for the lower level of growth in 2005 was that consumption was lower than hoped for. Although there are also signs of recovery in that regard because a number of areas slowly stabilised again in the last few months of last year. The price of oil fell slightly again towards the end of 2005 and the dollar is gradually gaining in strength in relation to the euro (partly as a result of the increase in interest rates in the United States). Furthermore, consumer spending at the end of 2005 had increased for the first time in two years. In addition, the cabinet has calculated that most households can expect an increase in their purchasing power in 2006. That should ultimately accelerate consumer growth (and thereby the growth in the economy). SLIGHT UPWARD PRESSURE ON INTEREST RATES slow down as a result. The increase to 2.25% that has now Interest rates are one of the factors that affect the been implemented will therefore not restrict the cautious development of the economy. Following the increase in economic growth. inflation – which was partly due to the higher oil prices – the European Central Bank (ECB) increased interest rates by a In spite of the higher oil prices, there is increasing quarter of one percent to 2.25% in December 2005. In de- optimism about the prospects for the economy in Europe. ciding to implement this increase, the ECB was responding After a number of disappointing years, it seems that econo- to the expectations that inflation will increase still further. mic growth is accelerating. The world economy is growing The last time that the ECB changed the official interest rate strongly, and Europe is benefiting (partly because the euro was in June 2003. The new rate of 2.25% is still far below is temporarily worth a little less). In addition, producer the neutral rate of approximately 3.5%. Only if the ECB confidence clearly increased in 2005 and there is easily increases interest rates to above 3.5% will economic growth enough liquidity available to further stimulate the 48 | FGH Real Estate Report 2006 | Vision acceleration in growth. Therefore the slight increase in are still big differences between the former East Germany interest rates does not have to slow down the further and the former West Germany. Furthermore, a lot of jobs development of the European economy. in various industrial sectors are in the balance because of relatively high wage costs and the departure of production RECOVERY IN PURCHASING POWER SHOULD sites to low-wage countries. In spite of an expected reco- ACCELERATE ECONOMIC GROWTH very of the German economy in 2006, the new coalition Within the European field of influence there are a num- government led by Angela Merkel starts from a less than ber of specific factors that play a role for the Netherlands. rosy situation. Only drastic reforms can produce structural After years of economising and a macro-economic policy changes. This is why the German government has chosen that was focussed particularly on the long term, the cabinet a new reform policy, which will see € 25 billion in invest- intends to give an extra boost to the economy in 2006 by ments in the coming years to improve the structure of the stimulating domestic consumption. Forecasts by the economy and international competitiveness. However, CPB (CPB, Netherlands Bureau for Economic Policy those plans will be accompanied in the first instance by an Analysis) indicate that the Dutch economy will grow by increased financial burden, including increases in taxes and approximately 2.5% this year. The question is whether excise duties and the abolition of such as subsidies for these forecasts are realistic because an important driving residential construction. That will also have an effect force behind this expected acceleration in growth is im- on the sale prices for Dutch export products, which will proving household consumption. However, a recovery increase. This may put pressure on exports to the most in consumer confidence is a pre-condition for increased important trading partner in 2006. consumption. And it is precisely that confidence that has been heavily tested in recent years, not only by increases AIR QUALITY A SERIOUS THREAT TO CONSTRUCTION in taxes and premiums as well as wage restraint, but also The Dutch construction sector showed an increase in by the political and social changes that follow each other turnover last year for the first time since 2002. This was with increasing speed in today’s society. The effect of these partly due to the increase in residential construction, factors on Dutch consumers’ attitude to society should but contractors also posted significantly better results. not be underestimated. What is more: the aforementioned Together with new investments in ICT equipment in tendencies have led to such a negative view of the economy particular, these positive developments led to a recovery and of society that consumers have adopted a wait-and-see in the total volume of investment by private companies in and sometimes even sceptical attitude. “I’ll believe it when 2005. This makes it even harder to swallow – now that the I see it” seems to be the new creed. construct ion sector is starting to recover – that the next threat is imminent. This threat results from the entry into Various changes have been made with effect from January force of the European Directive concerning ‘fine dust’ on 2006. For example, the new health insurance system, the 1 January 2005 because this Directive has led to the post- Life Course Plan and the new Labour Capacity Act have ponement (and possible cancellation) of various new all been introduced. Energy costs are also expected to construction projects in the Netherlands. Assessment increase substantially this year. These increased costs may of construction plans against the new Directive shows well be set off against compensatory measures, but people that a lot of projects do not comply with the require- often lose sight of the fact that it is ultimately about what ments, whereas the Council of State has decreed that the the consumer feels. That is why the first few months of Netherlands must apply the provisions of this Directive when 2006 are crucial. If the view emerges during that period assessing construction plans. This makes it uncertain that the cabinet is keeping its promises, that may give a whether the future construction of roads and rush-hour significant boost to consumer confidence. On the other lanes, industrial estates, and residential accommodation will hand, a disappointing recovery of purchasing power will go ahead. By means of the Besluit Luchtkwaliteit (Air Quality postpone consumption. In that case, the question that Decree), State Secretary Van Geel has achieved a temporary remains is whether the forecast growth of 2.5% can still broadening of the interpretation of the standards, but that is be achieved. not expected to be enough to avoid delays in construction in the longer term. New measures are therefore necessary. PROSPECTS CHANGED BY GERMAN REFORM POLICY This is one of the reasons why proposed new legislation is A second important development for the Dutch economy is being drawn up, in which the aim will be to differentiate the process of change facing Germany in the coming years. more on a regional basis as regards the problems involved. The Schröder government’s various initiatives to get the As municipalities and regions take more measures to help German domestic economy going again had little visible to improve air quality, more space will also be created for success. Unemployment in Germany has been high for a new-build development. However, it is very much the number of years now, economic growth is limited and there question whether the proposed new legislation will become Vision | FGH Real Estate Report 2006 | 49 law, and even if Parliament approves the legislation, new decentralisation of policy is also the Achilles’ heel of the appeal procedures are expected to follow. This means that new spatial policy. Precisely where the argument is made there is a real chance that many construction projects in for a more active, market-oriented vision from municipal the Netherlands will at least be delayed. executives and councils is where there is the threat of the dual system causing a reduction in effectiveness. And that UNDERLYING STRUCTURE OF THE ECONOMY OFFERS plays into the hands of risk-averse behaviour. As a result, SUFFICIENT POTENTIAL there is also the threat of financing in the form of public- The current negativity does not do justice to the strength private partnerships getting bogged down. In order to get of the Dutch economy. The growth in prosperity in recent large-scale (often city-centre) redevelopment projects off years has indeed been low, but nevertheless the Netherlands the ground, FGH Bank therefore argues that local govern- is still one of the most prosperous countries in the world. In ment should provide the coordination and the procedural spite of the rise in unemployment the labour market is still pre-conditions for carrying out development projects relatively well balanced, and furthermore, unemployment within the specified deadlines. On the other hand, the is no longer increasing. In addition, the number of market risk will have to lie mainly with the private parties. vacancies in the business sector has doubled in the space of Public-private partnerships will therefore have to take the two years, as a result of which the labour market remains form mostly of partnerships in which the different parties dynamic. Furthermore, the profitability of the business primarily focus on their own added value that they can sector has increased, which means greater proceeds from provide to ensure that the project is completed more quick- corporation taxes. That is another piece of welcome ly, more cheaply and/or with a greater level of quality. financial news for the cabinet. And finally, small and medium-sized enterprises – which are traditionally the engine of the economy – are reviving. This indicates that the investment climate for companies has improved, and that will take on concrete form in the coming years in the shape of more investment in expansion. This may well be in stark contrast to the outsourcing of more and more activities from the Netherlands (and other European countries) to Eastern Europe and Southeast Asia, but research carried out by the Ministry of Economic Affairs indicates that the outsourcing process has not taken on massive proportions. However, further growth in the economies of countries such as China, India, Russia and Brazil can certainly be expected in the coming years, and that will definitely lead to more competition in the global economy. At the same time, it will also generate more movement in world trade. The Dutch business sector will therefore have to specialise on the one hand, but on the other hand it will have an increasingly large world economy as its sales market. An increase in world trade will also require the trade flows between the various continents to be coordinated. And that offers new possibilities, especially for the logistics chain in the Netherlands. SPATIAL POLICY MUST NOT GET STRANDED IN DUALITY The Spatial Policy Memorandum sets out the change that the Dutch economy will have to undergo from a policy perspective. Crucial to that new thinking is management in relation to the main points and decentralisation of powers and implementation to more local levels. This is a development that makes more tailor-made solutions possible and offers advantages of itself from the point of view of a dynamic real estate market. However, the Dutch trade and industry will have to specialise, but at the same time it will gain access to a growing world economy as a sales market 50 | FGH Real Estate Report 2006 | Vision T Vision | FGH Real Estate Report 2006 | 51 The real estate market The construction sector recovered in 2005, helped by the higher level of residential construction. Nevertheless, there was a further fall in the amount of commercial real estate that was built. There are indeed many projected developments of offices, shopping centres and new business locations, but these plans have not yet been implemented. The development market therefore reacts to changes in the real estate market and where necessary uses a greater part of production capacity in other areas of the construction sector. Furthermore, the attention of developers and construction companies is shifting to new sectors, such as education and healthcare. As part of that process, there is an increasing amount of attention being paid to the integration of homes with healthcare-related concepts, and real estate investors are also getting into this market in increasing numbers. The ample availability of capital and the returns that can be achieved have created a sustained high level of demand for real estate. Increasing numbers of investors are therefore focussing on promising new sectors. If this does not offer sufficient investment opportunities, investors (both private and institutional) are increasingly looking to investment opportunities abroad, and the traditional limits are being pushed back. MARKET-LINKED INVESTMENTS IN THE OFFICE Current market conditions require greater creativity as MARKET INEXTRICABLY LINKED TO MULTI- regards how investments are made in offices. Investors FUNCTIONAL AREA DEVELOPMENT demonstrate in practice that such creativity does indeed The situation on the office market has improvred slightly offer opportunities. Increasing numbers of investors are in the course of 2005. The supply of office space with a total focussing on the middle segment of the market where of almost 6 million m2 slightly improved, but the level of (vacant) office blocks at promising locations can be take-up was considerably higher at 1.95 million m2 in 2005. acquired at a discount. In doing so they are anticipating an Therefore market conditions have improved somewhat improving economy. The real estate is altered to match the over the last year. This is a positive development because current market standards, and local networks are used to it seems that the years of an expanding market have been find new end users for this altered real estate. This form brought to an end. However, that does not mean that the of entrepreneurship shows daring and vision, and also office market is now back in balance again. For example, helps to keep real estate on the market that was previously the very broad market created during the last four years still labelled ‘hopeless’. However, this does require insight exists. As a result there is a lot of room for negotiation on into and knowledge of local real estate markets, as well as the part of end users, and that translates into incentives, the proper approach for the issues involved. Incidentally, such as rent reductions for example. In spite of the increase the time when we could talk about ‘the office market’ in new investments, we can also see that (institutional) seems to be over. There is a clear difference between the investors are able to invest less in office space because of top end of the market, the middle segment and the lower the amount of vacant property, and that new investment end. FGH Bank expects the A1 part of the office market to decisions are more and more determined in particular by remain stable, the middle segment to offer opportunities leases. The greatest demand is therefore for investment in as described previously, and the lower end to be a part of offices under long-term lease. As a result, there was increased the market that is hard to retrieve. The task for the coming pressure on net initial yields. Although the number of new period will therefore be: to shift the focus from the front foreign investments fell last year, this is the segment in side of the market to the rear side of the market. This which German unit trusts are particularly active as a rule. shift is needed because the rear side will have to be put 52 | FGH Real Estate Report 2006 | Vision in order one day if we want to make optimum use of the the past. Future ageing will therefore have to be anticipated opportunities in the middle segment of the office market. in new-build projects. One way of doing so is to already One particularly positive development in 2005 was the allow for possible long-term changes in function during increase in the number of large-scale transactions. These the design process. However, that is only possible if a are mainly on the account of companies in the financially more integrated approach is taken to area developments. economic-, ICT and non-profit sectors. This is a notable This leads to index-linked investments increasingly going development because more and more companies are hand in hand with multi-functional area developments. handling the question of premises for their head office in a more efficient way by opting for smaller buildings. SHIFTS IN THE RETAIL MARKET MAKE GREATER Furthermore, there were not many large-scale mergers or DIFFERENTIATION INEVITABLE takeovers, so those that did occur did not lead directly to At first sight, the retail market is the most stable sector in an increased demand for large-scale office space either. the commercial real estate market. The supply has decreased This means that the increase in large-scale transactions and with 3% of the stock, it is still low. Furthermore, most was mainly due to the changed strategy of large companies facilities are concentrated in the core retail areas, which is as regards premises for their regional offices and/or back precisely where there is a great increase in the presence of offices, although this did not lead to a reduction in supply. retail chains in shopping streets. At the same time, new retail formulas continue to make their entrance on the The main problem facing today’s office market is excess Dutch retail market. There are also existing formulas that supply. It is expected that an improving economy over the are looking for possibilities to expand and increase their next few years will slowly but surely restore a “balanced scale. All of this means that the market is still dynamic. situation”. However, real estate companies will also have to Together with the scarcity of top locations, this results in develop a vision for the longer term, whereby future changes rent prices for these locations remaining generally high. in the economy and in society will undoubtedly lead to a However, the contrast with other types of locations in different perspective as regards the growth potential of the the market is increasing. This can be seen, for example, office stock. These changes will also have consequences as in the approach routes to city centres, in neighbourhood regards the occupation of office buildings. And therefore and district shopping centres, and particularly in home also for the development of the value of real estate. That furnishings districts. There has been a lot of that type of will certainly affect the existing stock, and some of the development in recent decades, whilst distinctiveness existing stock will have to lose its current function. That has levelled off considerably. However, the strength of is inherent in the extent to which the market developed in the retail market lies precisely in offering distinctiveness. Vision | FGH Real Estate Report 2006 | 53 This applies to the product range, customer orientation, ‘sale & lease-back transactions’, where companies no the retail concept, the surrounding area and above all the longer have the real estate on their balance sheet, has appeal. This requires continual renewal of retail concepts, increased. In specific market segments this also offers new development of new locations and redevelopment of perspectives for the coming years, which will improve the existing ones. In this context, it is striking that the investment climate for this sector. However, that requires building output has dropped. There may well be many explicit knowledge, both of the sector and the local market. projected developments of new shopping areas, but the actual building of those areas has come to a standstill for The market segment where there is the most movement is the time being. The influence of the low level of consumer the logistic real estate market. However, the development confidence and the resulting damage to spending in the of this type of real estate cannot be considered separately retail sector can be felt more and more in the market. from the parties that are active in this market. Rapid changes are taking place as a result of a number of factors. It is therefore particularly important that the economy The contracts between customers and logistic service revives and consumer spending increases if new investment providers are increasingly short-term. Automation of is to be attracted in the coming years. The first, cautious logistic processes also continues to offer new solutions for development in that direction occurred in the second half the distribution chain. By extension, that will also have of 2005, when consumer spending finally increased again consequences for the choice of location. There is therefore after years of falling. If the increase in purchasing power a lot of optimisation in progress in the logistic real estate predicted for 2006 actually does occur, it is expected to give market, in which a further enlargement of scale and greater an extra boost to consumer spending, which will create concentration are to be expected in the coming years. These more possibilities for carrying out new projects in the retail developments are also very important for the position of the sector in the coming years. However, the impact of new Netherlands from a European perspective. Particularly the sales channels – which will increase over time – must not favourable location, and the already existing investments be underestimated. Consumers are increasingly comparing in logistic infrastructure, will ensure that the Netherlands all kinds of products using the Internet, and more and can keep its position as European ‘turntable’ in the coming more consumers are buying their products directly on the years. The logistic flows to and from Central and Eastern Internet. In a number of sectors, retailers will choose to Europe in particular will increase, which will result in approach consumers differently, which will involve sales new investments in those countries as well. But this will in the traditional shop environment becoming part of a increase the need for coordination of logistic movements much broader distribution strategy. There is still room in the coming years, which is a development from which for shops in that strategy, although the emphasis will be the Dutch logistic sector – with its specialist knowledge more and more on increasing their appeal. That can be and experience in this regard – can, and must, benefit. done by high-quality provision of information and services for consumers, but it can also be done by paying more RESIDENTIAL CONSTRUCTION FINALLY ON THE RISE attention in stores to familiarising people with products AGAIN and to testing products. These are all developments that The residential market in the Netherlands has been on are expected to expand further in the future. solid ground in recent years. This can be seen in particular from the development of selling prices, which rose again CHANGES IN LOGISTICS CHAIN LEAD TO in 2005. At the end of 2005 prices were approximately OPTIMISATION OF REAL ESTATE CONCEPTS 6% higher than at the end of 2004, which means that Take-up in the industrial real estate market in 2005 slightly the average house price in the Netherlands is currently rose to 2.7 million m2. The recovery that took place in 2004 € 230,000. The price increase is now once again above the therefore did continue. This does not take away from the level of inflation, which means that the value of housing fact that there was no change in the level of supply, which has also strongly increased in real terms. One of the remained high at 8.5 million m2. However, when assessing reasons for the continuing increase in housing prices the industrial real estate market the great differences in is the historically low level of mortgage interest rates. the market must always be taken into account. There is However, interest rates slowly went up in the autumn of relatively little dynamism to be seen in a significant part 2005, which caused many homeowners at that time to opt of the market because that part specifically comprises real for greater financial security by fixing the level of their estate that is owned by the end user. Changes as a result interest payments for a number of years into the future. of the economic structure and the new international It is expected that mortgage interest rates will go up again accounting regulations are causing a growing number of in 2006, but the increase will not be enormous. Mortgage companies to approach the question of premises from a interest rates will therefore also be at an historically low strategic perspective. The result is that the number of level in 2006. 54 | FGH Real Estate Report 2006 | Vision Vision | FGH Real Estate Report 2006 | 55 The continuing increase in the cost of buying a home can alternative investment possibilities. That translates into a also be explained in part by the relatively static nature of growing demand for retail real estate, but the number of this segment of the market. There are two main reasons investment opportunities is limited in that area as well. for this lack of movement. Firstly, the rental and owner- Investors are therefore increasingly looking for alternative occupied markets are very different as regards both the investment opportunities. They are also looking abroad quality of the housing and the increasing differences in more often, with the neighbouring countries around the living costs. Secondly, the number of new homes built in Netherlands being especially popular at the moment. recent years has remained well below the forecast levels. Both of these factors have contributed in particular to the The real estate partnerships form a specific segment in the stagnation in the number of people moving up the housing real estate investment market. The number of providers, ladder, which has in fact resulted in a ‘closed’ market. In as well as the number of funds, has significantly increased addition, although the residential building output has in recent years. Consequently, competition is increasing. increased significantly in the last two years, this upward Most funds are still able to attract sufficient numbers of trend will have to continue in the coming years if the private individuals, but investors in real estate partnerships quality of housing is to be improved. The demand for new are becoming more critical. This is partly because the homes is therefore still larger than the supply. However, the market was not very transparent for outsiders. This is time to sale for new homes has increased in recent years. one of the reasons why the Autoriteit Financiële Markten It should be mentioned that the time to sale does differ (AFM, Netherlands Authority for the Financial Markets) greatly from region to region. A relatively large number has increased its supervision of the providers of real of flats are being built, and those projects sometimes estate partnerships. However, that supervision is mainly involve plans being modified or carried out in stages. The focussed on the structure of the organisation, and not on construction of high-quality apartments, sometimes in the market risks. The assessment of market risks is still combination with healthcare facilities, is in anticipation of left to individual investors. They will become increasingly the increasing ageing of the population. This phenomenon organised in order to protect their own interests. The will increase in the coming years and will have a great sharp rise in the number of providers and the scale of the impact on the housing (construction) market. In light of funds will increase competition to attract investors. This that, we must also not lose sight of the fact that a lot of means that individual providers will have to differentiate senior citizens greatly value their current home and living their products much more. In this context, it is important environment. This will have to be take into account when for the stability of the market and for confidence in the plans are drawn up. FGH Bank believes that this will lead market that the underlying real estate in the funds provides to a shift in emphasis in the coming years from extension sufficient basis for a stable development of the yield. areas to city-centre redevelopment and infill development. The current discrepancy between supply and demand in INVESTMENT IN REAL ESTATE REMAINS POPULAR the commercial real estate users market shows once again There is still a large demand for real estate investments that investing in real estate is by no means always without in the Netherlands. However, the market cannot meet risk. Knowledge is required in order to make responsible the demand for quality, so it is not possible to fully meet investment decisions. At the same time, it is also necessary the demand for investment. Nevertheless, the total to anticipate the needs of the end users. Real estate amount of new investment in real estate increased last developers and investors are increasingly recognising this year to € 5.9 billion. The great demand for real estate in need for market-oriented thinking. And in this way the combination with the low level of interest rates therefore professional market is showing that it is ready to assume led to a fall in net initial yields. This was particularly the its social responsibility and to explore the boundaries of case for real estate under long-term lease. However, if what is possible. lease contracts become decisive, they may have a negative effect on the indirect yield in the longer term. Whereas the competitive initial yields will necessitate a further Utrecht, March 2006 increase in value. Real estate investors are therefore Managing Board of FGH Bank N.V. looking for the boundaries of the market. In spite of the increase in new investments, many real estate investors are in fact aware of the changing circumstances in the market. Even though there is sufficient capital available, the market itself therefore ensures that quality rises to the surface. Good-quality office buildings with long-term lease contracts are scarce, which is why investors are looking for 56 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Office market T Trends in the Office market | FGH Real Estate Report 2006 | 57 Trends in the office market The Dutch office market showed a slight improvement last year. The level of supply has been reasonably constant since mid-2004 and stood at 5.9 million m2 at the end of 2005. This means that the spectacular increase in available office space between 2000 and 2004 has as good as come to a complete standstill. At the same time, the demand for office space is at a slightly higher level compared to that of previous years. In 2005, users took up over 1.95 million m2. This seems to contradict the impression sometimes given that the demand for business real estate is fundamentally lower than when demand was at its peak at the end of the 1990s. However, the relatively improved situation on the office market definitely does not mean that the risks have disappeared from the market. The options available to end users in the current market have never been so large and owners have to do everything they possibly can to “re-occupy” office space that has become vacant. As a result, there is a lot of room for negotiations, and investors and project developers are cautious when it comes to office new build. A high “value” is therefore put on cash flow security, and this value is reflected in very competitive net initial yields. DIFFERENCES IN RENT ARE BECOMING SMALLER show a great interest in the Dutch office market. However, In contrast to recent years, the average rent rose slightly in this levelling out entails a risk. The rent prices indicate 2005. An average of € 145 per square metre was paid last the lack of scarcity in the market. And a certain amount year, which amounts to an increase of 5%. This increase of scarcity is precisely what is needed for the development resulted from the – still – large demand for attractive of new top locations. An ongoing excess supply can have a buildings at strong locations. The quality of premises negative impact in due course on the development of large in the current market is the most distinctive element. prime locations. Nevertheless, incentives need to be taken into account, which does place this increase in another light. Nationally INCREASING TAKE-UP OF COMMERCIAL SERVICES speaking, rent reductions are given of up to approximately The importance of commercial services in the take-up 15%, although in specific regions the reductions are of office space increased again compared to previous sometimes even higher. years. The business sector accounted for a total of 70% The top rents in the Netherlands continued to be achieved ���������� the Dutch market is very transparent as regards rent prices, which is one of the reasons why such as foreign investors Supply and take-up of office space in m2 (1985-2005) Source: Vastgoedmarkt ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� major cities has significantly reduced. This indicates that ���� � the Netherlands, but the difference compared with the other ���� ����� The average prices in Amsterdam may well be the highest in ���� ����� Netherlands, which are coming closer and closer together. ���� This is also reflected in the average rent prices in the ���� ����� ���� ����� Amsterdam market having a lot of available office space. ���� region compared with 2004, which was due in part to the �������� ��������� ���� ����� ���� this did represent a slight fall in the top rents in this ���� ����� ���� in the Amsterdam region in 2005 at € 310/m2, although 58 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Office market LARGE-SCALE OFFICE TRANSACTIONS INCREASING ��� AGAIN ��� Once again, end users are becoming more open to choosing ��� premises strategically, which means that investment ��� ��� from the business sector is improving slowly but surely. ��� The process of enlargement of scale – which is occurring ��� in various sectors in the real estate market – is therefore �� also clearly present in the office market. For example, one ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� � third of the take-up of office space in the period 1998-2005 involved large premises. The equivalent figure for the period 1990-1997 was only a quarter. In addition, 2005 showed an Top rent levels for office space in the Netherlands 1985-2005 (in EUR/m2) Source: FGH Bank increasing number of large-scale office transactions. This increase is striking. A total of almost 30% of the number of leased metres in 2005 involved premises larger than ��� 10,000 m2. Most of the companies concerned were Dutch, ����������� ����������� ����������� ��������� ����������������� ��� ��� or foreign companies that had been established in the (a) ��� ��� ��� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ��� Average rent in the four large cities and the Netherlands 1996-2005 (in EUR/m2) Source: FGH Bank of commercial office take-up in 2005, and the percentage take-up by the non-profit sector fell to approximately 30%. Consequently, cities where there are a large number of commercial service jobs showed a particular increase in take-up. This was true especially of the Noordvleugel van de Randstad (northern wing of the Randstad conurbation in the western Netherlands, including Almere), where a (b) considerable increase in take-up was observed. There are also a relatively large number of commercial service jobs in this area and employment levels have also increased greatly over the last decade. Those levels have dropped since 2002, but they are still significantly higher than in the mid-1990s. However, the greatest growth in commercial service jobs can be seen outside the Randstad. This is partly due to the number of jobs in this sector being relatively small outside the Randstad, as a result of which there is higher potential for growth. In any event, it explains the rapid emergence of office developments in towns and cities such as Groningen, Zwolle, Arnhem, Eindhoven and Den Bosch, which have been able to take great advantage of their regional catchment area. This has greatly increased the geographical variation in the Dutch office market in recent decades, and that is an important basis for a more varied market for both developers and real estate investors. Number of jobs in the commercial services sector in 2004 (a) and growth in the number of jobs in the commercial services sector between 1995 and 2004 in % (b) Source: CBS/ABF Research Trends in the Office market | FGH Real Estate Report 2006 | 59 Netherlands for some time already. Companies in the amount every year. Part of the stock is also withdrawn financial sector, ICT companies and non-profit institutions because it is now obsolete and FGH Bank expects that that in particular are especially involved. There are currently part will only increase in the coming years. fewer large foreign investments being made, in contrast to the late 1990s. INCREASINGLY URGENT NEED TO ANTICIPATE THE AGEING OF THE POPULATION However, there has been a change in the function of large Everything points to there being major shifts in the office buildings. At the end of the 1990s, the emphasis was office market in the next two decades. The ageing and on large new build for use as head offices. There is currently dejuvenation of the population have been in progress for a shift in progress towards concentrating regional offices, years, and the working population of the Netherlands will partly with a view to more efficient business operations. decrease on balance, even if the retirement age is raised Furthermore, most transactions take place in the larger in the years to come. This is an irreversible process and it cities, whereas a few years ago a lot of space was still being will undoubtedly be reflected in due course on the office taken up in satellite towns. It is expected that the demand market. This is because the relationship is simple: if there for large real estate will be concentrated more and more in are fewer people able to participate in the labour process, the main office areas in the larger cities, particularly because there is less need for work space. Ageing of the population that is where there will be an ample supply of large premises has already begun, but it will accelerate from 2010 onwards. in the coming years (both existing premises and those that Many market players realise that this will have longer-term are currently planned). This means that the perspective will consequences for demand in the office market. And it is not change for satellite towns. They will have to focus above all uncommon for this to lead to defeatist scenarios where any on building offices that complement locations in the large prospect of a healthy balance in the longer term stands no cities, and plans will have to be developed accordingly. chance from the start. Those scenarios will also actually happen, at least they will if no concessions are made in BUILDING OUTPUT AT A LOW POINT respect of the enormous amount of planned office space. As a result of the recession, building output has fallen It is especially important to remember that office space significantly since 2001. According to an inventory drawn primarily has a functional purpose. Embellishment of the up by the Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM, Netherlands Association of Property Developers and Investors), 625,000 m2 of new office space was completed in 2004. That is the smallest ���� ������������� �������������� ������������� ��� amount added to the stock since the early 1990s, which is a sign that the speed of building output has been adapted dramatically according to the economic circumstances. ��� ��� Building output is expected to be even lower in 2005. The ��� �� ��������� the countercyclical nature of the office market: while the less favourable. That minimum annual need for new build is around 500,000 m2 in the Netherlands. However, this does not mean that the stock also increases by at least this Proportion of new-build take-up between 1990 and 2005 (in %) Source: FGH Bank ���� ���� ���� always a need for new build, even when the economy is �� ���� the available space meets the demand. There is therefore ��� ���� on the market, it is by no means always the case that ��� ���� Therefore, in spite of a lot of office space being available ���� there is a major preference for good quality, new buildings. ��� ��� ���� slight increase in the proportion of new build is a sign that ���� on the other hand buildings that had still to be built. The ��� ��� ���� hand buildings that were no more than two years old, and ���� 33% of take-up was new build. This involved on the one ��� ��� ���� new build is slowly increasing again. In 2005, approximately ���� In spite of this drop, the proportion of total take-up that is ��������� Take-up by size category between 1990 and 2005 (as % of total take-up) Source: FGH Bank ���� economy is improving slowly but surely, building output is at its lowest level in years. ���� it will be around 500,000 m . This once again confirms 2 ���� exact amount is not yet known, but it is estimated that 60 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Office market Trends in the Office market | FGH Real Estate Report 2006 | 61 cityscape or proof of cityhood may well be so much to the good, but it cannot become the aim. FGH Bank believes that a healthy balance in the market can only be achieved by creating a certain degree of scarcity. And that means that a critical assessment of the products will be necessary. Obviously the total planned capacity of more than 10 million m2 in the Netherlands in no way contributes to a stable development in the longer term because it accelerates the economic ageing process of the existing stock. However, there is a lack of coordination and management. It does not look like this situation will improve in the coming years with the introduction of the Nota Ruimte (Spatial Policy Memorandum), which leaves a lot more space for local initiatives. Most (larger) municipalities do currently set more stringent requirements as regards such as preletting, but in the meantime there are hardly any changes being made to longer-term ambitions. This means that there remains an area of tension, and as a result there are still longer-term risks in the market. Nevertheless, there are most definitely opportunities to develop new office space responsibly within this area of tension. Firstly, the primary concern is to have an eye for the user’s wishes in the design phase, and then to maintain that focus also in the management phase. Secondly, designs will have to pay more attention to future alternative uses. That will make it significantly easier to convert office space in due course into homes or care units, for example. By extension, the location and the envisaged use of that location are the most critical pre-conditions. For sustainable development, there will have to be a shift from single-function office locations to multi-function area developments. And this is a shift that will undoubtedly occur. However, it is a pre-condition that those multi-function areas have easy access. The Zuidas in Amsterdam is one such area, but locations such as the Paleiskwartier in Den Bosch or Céramique in Maastricht are also examples of areas that have been developed with a longer-term vision. Planning will therefore increasingly take place at the area level, frequently in combination with the redevelopment of obsolete locations. That almost always results in a long(er) time horizon by definition, which is precisely the argument for a lot more flexibility in development plans. FGH Bank therefore sees a great deal of advantages in a basic vision for an entire area, but with variations in phasing, the exact details of implementation at plot level and the speed of development. The improved situation on the office market does not imply that risks within that market have disappeard 62 | FGH Real Estate Market 2006 | Trends in the Retail market T Trends in the Retail market | FGH Real Estate Report 2006 | 63 Trends in the retail market The relations in the retail market in the Netherlands developed slightly better than the greatly expanded office and industrial real estate markets. The amount of retail space on offer may not be excessively high, but nevertheless this cannot disguise the fact that the retail market is changing more and more. Trends such as increasing internationalisation, the need for enlargement of scale - and also the decentralisation of spatial policy - are factors that are increasingly affecting the current dense network of retail outlets. This network is formed by different concentrations of retail outlets in such as town and city subcentres, district shopping centres, neighbourhood shopping centres and the out-of-town retail centres. This structure will change gradually over the coming years given the significant amount of retail space in the pipeline. After all, shop density in the Netherlands at an average of 1.5 m2 per inhabitant is already among the highest in Europe. Given the economic contraction that has also taken place in recent years, it would therefore seem that some parts of the retail market are already saturated. CONSUMERS OPT TO WAIT AND SEE IN SPITE OF THE loss of purchasing power as far as possible. Nevertheless, EXPECTED RECOVERY IN 2006 consumers are keeping a tight hand on their purse strings Since 2001 the Netherlands has been in a situation of for the time being and delaying major purchases in only limited economic growth. Consumers have felt the particular. Consumer spending – and consequently the level negative consequences of this situation and that has also of turnover in the retail sector – is therefore only expected had an impact on the retail market. This is because the to seriously improve once the increase in purchasing increased level of unemployment, the unsettled political power is actually noticeable. climate and government economies are all factors that have damaged purchasing power and consequently also consu- INCREASING DIFFERENCES IN THE RETAIL MARKET mer confidence. The reduced willingness to buy and the Almost all sectors are faced with falling turnover and consequent drop in consumer spending have not done the narrowing margins because of weak consumer confidence. economy any good. Consumers have now adopted a wait- However, to date this has not led to an extremely large and-see attitude, which can be seen in their increased supply of retail space because there were 785,000 m2 either tendency to be more economical with their money. Savings had reached a record high of € 210 billion at the end of 2005. �� �� � 2.5%. In order to achieve this level of growth, consumers ��� will have to break into the high level of savings. However, ��� purchasing power. However, the government has indicated that it will use extra funding where necessary to limit the Development of consumer confidence (1988-2005) Source: CBS ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� factors that do not exactly have a directly positive effect on ��� ���� the debate on mortgage interest relief and social unrest are ��� ���� cause the higher energy prices, the new healthcare system, ��������������������� ������������������ ���������������������� ����������������� ���� it is not certain that they will be willing to do so. This is be- ���� that the economy will recover and show growth of up to �� ���� (Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis) assumes ���� However, the prospects for 2006 are brighter. The CPB 64 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Retail market because of the emergence of discount stores and because of retail chains’ benefits of scale. This can result in vacant � retail space, mostly in locations that are not prominent � enough, have insufficient parking space, have poor access, � or suffer from a combination of these factors. Examples � of such retail locations include: individual shop premises � alongside access roads, relatively small and outdated shop- � ping centres with a limited variety of shops, and outdated � home furnishings districts. The size of the retail space � shows that vacancies usually occur in units with a surface �� area smaller than 250 m2. Therefore these retail units do ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� an enlargement of scale. Incidentally, enlargement of scale ���� not meet the increasing need that retailers now have for �� ���� �� Development of consumer spending 1996-2005 (adjusted year-on-year changes in volume in %) Source: CBS does not mean that there would no longer be any market for leasing smaller units. Whereas it used to be mainly the telecom sector that accounted for transactions in this segment, that role has now been taken over by Bijou Brigitte, Six Shop and newcomers such as Vulpunt and Inktstation. vacant or under construction at the end of 2005, which is 3% of the overall stock. This means that the retail market PRICE TRENDS ALSO SHOW DIFFERENTIATION is performing considerably better than the much more The top rents in the Netherlands are still high because greatly expanded office and industrial retail estate markets. of the popularity of town-centre locations. However, the The level of supply was even slightly lower than in the lower level of turnover in the retail sector has brought the previous year. The transaction volume in 2005 did not sharp increase to a standstill, and in Kalverstraat – which is increase beyond approximately 425,000 m2, which is still the most expensive shopping street in the Netherlands significantly lower than the annual average of 600,000 m2 – rent is currently € 1,600/m2. The lower turnover levels in the three previous years. A number of expanding have put rent prices under pressure at vulnerable locations. retail chains – for whom the desire for enlargement of scale played an important role – accounted for a significant part of the AGEING OF THE POPULATION ON THE RETAIL MARKET take-up. Kruidvat and De Harense Smid are examples Growth and the changing composition of the population of chains undergoing major expansion, with the latter will have a major impact on retail and consumer spending having filled in some of the vacant branches of the bankrupt patterns in the decades to come. For example, the current Megapool. De Harense Smid did, however, make the deci- population of 16.4 million people is expected to increase sion to close a number of chain stores that are not perfor- to a total of 17.6 million by 2030. This is a positive de- ming so well. The emergence of international retailers also velopment for the retail sector. However, the resulting accounted for a significant part of the take-up. In addition to needs will have to be met differently than before because the emergence of MediaMarkt, other companies such as the the increase in the population will be accompanied by German clothing formula New Yorker and the American the increasing ageing and dejuvenation that is now Build-A-Bear opened their first branches in the Netherlands occurring. Another important factor is the development last year. of purchasing power. Long-term forecasts by the CPB are However, one comment that can be made about this apparent strength of the retail market is that the overall ����� picture is somewhat distorted by the supply being con- ����� ����� ��� pedestrian flows – such as A-locations – ensures that there ��� is hardly ever any vacant space in those areas. However, ��� ding it difficult to keep their heads above water after years of cost cutting. These retailers are stretched to the limit Top rent levels for retail space in the Netherlands (in EUR/m2) Source: FGH Bank ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� branches and independent retailers who are currently fin- � ���� practice. In those other locations there are more small ��� ���� locations outside of those areas prove vulnerable in ���� national) retail chains’ great interest in locations with large ����� ���� the main shopping area in city centres because (inter- ����� ���� centrated in a number of places. This does not include Trends in the Retail market | FGH Real Estate Report 2006 | 65 ����� ������ ������ ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ����� ��� ��� Composition of the population in 2005 and 2030 (by age category) Source: CBS based on increasing purchasing power and thereby also 2.1 million m2 is situated at various locations in the major on an increasing volume of private consumer expendi- cities. These are by no means always new concentrations ture. That certainly applies to babyboomers, who will of retail space. Many retail projects focus on renewal and accelerate the ageing of the population from 2010 onwards. expansion of the already existing retail stock. It is estimated Although babyboomers are a heterogeneous group, a large that around 40% of the plans will actually involve number of them can be classified as affluent and active. expansion. The remainder of the plans – involving a total of 1.4 million m2 of retail space – comprise large, out-of-town This understandably has consequences for demand on the retail development projects. This seems very ambitious retail market. Shopping areas that wish to cater for this given that it amounts to half of the current stock of out-of- group must satisfy criteria such as safety, accessibility, and town retail real estate. It is therefore expected that by no service, and they will also have to make changes in their means all of these plans will go ahead. However, although product range. For example, they could sell healthcare- the planned volume is high, many of the plans are necessary related products. Shopping facilities being in the immediate to meet the requirements of the critical consumer and main- vicinity will also be a decisive factor for the less mobile tain the level of support for existing facilities. In the coming consumer. This offers new opportunities for neighbourhood years, there will be a lot of examples of renewal of obsolete centres and town and city subcentres. Incidentally, the shopping centres and city centres, together with new edge- ageing of the population also plays a role among the retailers of-town developments. In the process, the new network of themselves. For example, the lack of succession will reduce retail outlets will be increasingly shaped by the aim of the the number of small shops run by independent retailers. purchases concerned. In this context, city centres will be seen as a place for fun shopping, whereas district centres NEW-BUILD PROJECTS REFLECT A CHANGING NET- and town and city subcentres will be for everyday purchases, WORK OF RETAIL OUTLETS and large out-of-town concentrations of shops will be the The retail market shows a remarkable paradox. For best place for targeted purchases. Concentrations of shops example, on the one hand retailers’ turnover is under that do not have the required scale – such as neighbour- pressure. On the other hand, investor interest in retail real hood centres or individual retail premises – will have a very estate is very high, and net yields are under pressure be- difficult time and some of them will even disappear. cause of the limited cash flow risk and (expected) growth FGH Bank expects that this displacement will ultimately in rent levels. In addition, the net yields realised on retail result in the Dutch retail market becoming somewhat less real estate are even among the highest in the real estate dense. market. Project developers have responded with plans for a large amount of new retail space. At the end of 2005, there were plans for 3.5 million m2 of retail space in the pipeline, which amounts to 14% of the existing retail stock. This is an extremely large amount, particularly in the light of the expected increase in the population of around 6% by 2020. Of the space involved in the plans in the pipeline, Shop density in the Netherlands at an average of 1.5 m2 per inhabitant is among the highest in Europe 66 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Retail market Trends in the Retail market | FGH Real Estate Report 2006 | 67 ENLARGEMENT OF SCALE, DIVERSIFICATION AND national to the provincial and municipal level. This means CITY CENTRES that municipal and provincial authorities will be able to The extent to which the retail market is dynamic is create large-scale new developments on the edge of towns determined in part by enlargement of scale. New large and cities. The sector requirements that applied under (international) retail formulas and a worse economic the out-of-town and large-scale retail trading policy will climate have resulted in increasing competition in terms therefore disappear, as a result of which each municipal of prices. A certain scale is necessary to be able to handle authority can in principle develop its own edge-of-town the degree of competition. This alone can reduce certain home furnishings district with only a limited degree of costs to a competitive level. The emergence of discount control by the municipal authority. This represents a risk shops and diversification are also developments that given that over-ambitious municipal authorities could fit in with this picture. Retailers are increasingly look- compete too much with each other such that heavily over- ing beyond their own sector: there are supermarkets that lapping catchment areas cause a kind of cannibalism to sell DVDs and do-it-yourself (DIY) markets where you emerge. can buy gardening materials and equipment, for example. In the supermarket sector, competition in terms of prices Decentralisation of spatial policy therefore increases the even led to a price war that now seems to be spreading need for a directing role. This is an important task for to other sectors, such as the DIY-market sector. provincial authorities who should establish their retail policy within a clear framework. This is still not done The fact that it is only possible to meet the need for large sufficiently and half of the provincial authorities have retail units to a limited extent in city centres means not even drawn up a vision at all. This increases the that retail outlets move out to out-of-town locations. risk that the number of hypermarkets, retail outlets This is incidentally a trend that has already been in in football stadiums and other large concentrations of progress for years and in the past resulted in the success- retail outlets on the edge of towns and cities will have ful placement of home furnishings stores on the out-skirts too great a disruptive effect on the retail market. The of cities. One negative consequence of the increasing debate revolving around the envisaged NL.C shopping enlargement of scale is that small independent retailers centre near Geldermalsen, with its 150,000 m2 of retail and in particular find it difficult to compete with the heavy leisure space, confirms once again the need for a super- competition. This is shown by the sharp reduction in regional vision. Gelderland provincial authority finally the number of specialist shops such as greengrocer’s and decided to leave the centre out of the regional plan. The fish shops, DIY shops and garden centres. And this is question is how will other provincial authorities ultimately a development that for the time being is still ongoing. deal with such developments. Incidentally, market players have a significant responsibility in this regard as well. In Project developers and investors are reacting to these addition to profitability, from a social viewpoint the developments by upgrading urban shopping centres and sustainability of a new development should be an important building large retail concentrations on the outskirts of the consideration. city. City centres must ensure they do not lose their appeal in this context by continuing to offer a distinctive range of high-quality retail outlets. In addition to a broad range of retail outlets and ample leisure and hotel and catering establishments, revitalisation and better accessibility are key to withstanding the competition from edge-of-town stores. A properly functioning parking policy is essential, as is shown by the success of many town and city subcentres, which often have ample parking facilities. This is therefore an important task for municipal authorities who on the contrary are trying to restrict car access to city centres. NOTA RUIMTE (SPATIAL POLICY MEMORANDUM) INCREASES NEED FOR DIRECTING ROLE The new spatial planning policy, as expressed in the Nota Ruimte (Spatial Policy Memorandum), will be formalised in early 2006. This policy will delegate authority in relation to retail sector policy from the The most important challenge for the provinces is retail trade policy within a clear framework 68 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Industrial real estate market T r Trends in the Industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2006 | 69 Trends in the industrial real estate market The industrial real estate market remains sensitive to the economic situation. It therefore clearly reflects the real estate cycle, with constantly alternating periods of excess supply and scarcity. Major expansion is currently in progress, with all hope resting on the economic growth that is predicted to begin in 2006. The industrial real estate market is traditionally dominated by owner-occupiers. This is logical because industrial real estate is often geared to the wishes of the specific occupier, as a result of which there is less possibility of reletting and investors are therefore less interested. This is why only 20% of industrial real estate is on the letting market. However, this proportion is growing because occupiers are increasingly opting to create an off-balance-sheet situation. Such decisions are based on financial reasons and the need for flexibility. The exact size of the industrial real estate market is not known, but it is estimated to be around 450 million m2. In terms of volume, this is therefore the largest segment of the commercial real estate market. The industrial real estate market is also characterised by diversity in terms of type of business activities, such as industry, construction, wholesale and other trading, logistics, and so forth. The logistics sector is particularly dynamic and is distinguished by a great demand for high-quality industrial real estate. PRODUCER CONFIDENCE IS SHOWING SIGNS OF Bureau for Economic Policy Analysis) has calculated that RECOVERY the economy will show signs of recovery in 2006 with Confidence in the Dutch economy increased during the growth at 2.5%. The primary reason will be a global reco- last few months of 2005. Producer optimism in particular very of growth in 2006. This includes the Eurozone, from has grown, resulting in a level of producer confidence that which the open Dutch economy will benefit. Domestically was last achieved in the year 2000. This increased confi- produced exports lost market share again in 2005, and that dence is created partly by the positive expectations that trend is expected to continue this year. The loss will tail off economic growth will lead to a higher level of production because the years of worsening of the competitive position and turnover. Looked at from the producers’ standpoint, it �� sectors that provided the highest level of economic growth � last year. The construction industry benefited in particu- � lar from the improvement in residential building output. � �� production in non-commercial services – such as in the go- �� vernment and healthcare sectors – was minor. It is striking ��� that industrial production remained at almost the same ��� However, the Centraal Planbureau (CPB, Netherlands Development of producer confidence (1985-2005) Source: CBS ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� level as in 2004, i.e. below the level of previous recovery periods. �� ���� wholesale and employment agency sectors. The increase in � �� ���� Growth in commercial services came mainly from the � ���� was particularly the construction and commercial services 70 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Industrial real estate market in terms of prices appear to be coming to an end. Hopes rest mainly on Dutch consumers gaining increased purchasing ����� power. In combination with increased employment, this ����� should stimulate consumer spending in 2006. The conse- ����� quent recovery together with the higher level of producer ����� confidence will boost corporate investment. ����� ����������� � ������� ����� SUPPLY OF INDUSTRIAL REAL ESTATE STILL RISING The industrial real estate market is very cyclic and shows signs of close correlation with the economic cycle. This sensitivity has to do with the large number of trading and industrial companies involved in the market because the trade and industry sectors work with short preparation ����� ����� ����� � ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� Supply and take-up of industrial real estate (in thousands of m2) Source: Vastgoedmarkt times and a relatively quick production process. In the current market, this is shown by the increasing supply of 5,000 m2 of floor space. These are often large (obsolete) industrial real estate. The supply is increasing because the industrial buildings used by logistics companies. low level of economic growth since 2001 has resulted in less need for goods and thus fewer orders. This led ulti- TAKE-UP OF INDUSTRIAL REAL ESTATE STABLE mately to the supply of industrial real estate increasing in A total of some 2.7 million m2 were taken up in 2005. 2005 to a total of almost 8.5 million m . This is practically This is comparable to 2004. Take-up was concentrated in three times the level in 2000 when there was a supply of a few regions such as Noord-Brabant, where take-up was 3 million m2. As well as this high level of supply, the split in 800,000 m2. Other high-performance regions were Gelder- the supply is particularly worrying because almost 90% of land and Noord- en Zuid-Holland. 2 it consists of older buildings on obsolete industrial estates with poor accessibility and insufficient parking facilities. End users are looking in particular for modern buildings This type of industrial real estate often no longer meets the and the service life of these buildings is continuously demand because it was built according to the specific wi- decreasing. This has hardly changed companies’ preferred shes of a particular occupier. The current demand focuses locations. Accessibility by car, the atmosphere and the primarily on modern buildings – which are often customi- quality of the surrounding area, and not being far from the sed – with a relatively small office element. The resulting previous premises are considered important when determin- mismatch means that the market is still tight – in spite of ing the best location. The main considerations as regards the high level of supply in particular segments. the building are look-and-feel, parking facilities and The geographic distribution of the supply shows that the possibilities for expansion. Project developers who wish to increase was spread over the various provinces. Most of the meet the need for industrial real estate will have to focus on supply was in Noord-Brabant, followed by Zuid-Holland new high-quality distribution centres and small industrial and Noord-Holland. real estate with a flexible layout. Promising sectors include A breakdown of commercial real estate by size shows knowledge-intensive companies from the biotechnology that almost half of the supply of buildings have more than industry, the electronics industry and the chemical industry as well as the agribusiness. ���������� LOGISTICS PROVIDES DYNAMISM ����� ������ ������ ������ ����� ����� In the industrial real estate market, the logistic sector was once again the most dynamic. The growth in the logistic its position as a transit country. This applies in particular � to the major distribution regions such as the main ports of � �� �� �� �� �� � �� �� �� � � �� �� �� �� �� � � �� �� �� �� �� � �� �� �� ��� �� �� � �� � �� � �� � �� �� �� � �� � �� � �� ��� �� �� � �� �� �� �� �� �� �� � � Development of supply by province (in m2) Source: Vastgoedmarkt � bution, from which the Netherlands benefits because of ��� �� flows. This has increased the need for storage and distri- ��� �� resulted in increasing internationalisation of production ��� �� sector derives from the growth in world trade, which has ����� � ����� Schiphol and Rotterdam, as well as Noord-Brabant, NoordLimburg and the province of Utrecht. Noord-Brabant and Limburg in particular benefit from their advantageous location in relation to the most important transport axes in the rest of Europe. Trends in the Industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2006 | 71 Measures are being taken to optimise the logistic chain, which is increasing the quality and size of logistic centres �� because of greater automation and the tendency toward �� enlargement of scale. The main driving forces behind �� these measures are cost control, flexibility and the need to �� increase efficiency, which means that users, shippers and �� points is growing. As a result, there is a need for units between 5,000 m and 10,000 m in size, with the call for flexibility 2 2 problem, which means that rent levels will remain under pressure. The Netherlands’ good quality infrastructure and favourable location ensure that it has a good position in Europe. OLD VERSUS NEW: THE NEED FOR INDUSTRIAL The increasing transport flows to and from Central and Eas- ESTATES DETERMINED tern Europe will result in particular in a larger sales market, In spite of the expanding industrial real estate market, new but in due course they may also generate more competition. industrial estates still need to be built. Sufficient space Consequently, it will become more important to offer extra and a varied, high-quality supply of industrial estates are (high-quality) services that have clear added value for a gi- pre-conditions for strengthening the economy. The current ven product (also known as Value Added Logistics (VAL)). estates are simply not sufficient to make the Netherlands However, ongoing investment in infrastructure is an im- more attractive as a location for establishing an interna- portant pre-condition. For the time being, the expectation tional business, preserving jobs and achieving sustainable is precisely that there will be more congestion on the road economic growth. The Nota Ruimte (Spatial Policy Memo- network, in spite of the fact that the national government randum) anticipates a need for an additional 23,000 ha of is trying to encourage the use of rail and water transport as space on industrial estates between now and the year 2020. much as possible. This seemingly large number of hectares is realistic given that restructuring is a time-consuming process and further- GREATER DIFFERENTIATION IN RENT LEVELS more will not generate enough additional space. A total of The rent for industrial real estate differs greatly depending 21,000 ha of stock is eligible for restructuring. on the relationship between supply and demand. Users have a lot more options given the ample supply currently on the market. There is room for negotiations and rent levels are under pressure. This applies in particular to the part of the supply that is obsolete. There is therefore a serious problem The logistic sector especially shows dynamism and therefore needs high-quality real estate as regards rent levels and many buildings are labelled as impossible to let, even in the longer term. This is why Consequently, restructuring to date has only been sporadic, incentives are often provided in this sector. However, the whereas at the same time there are increasing calls for the distribution of the take-up means that this is not entirely problem of dilapidated buildings and industrial estates to reflected in the average rent in 2005, which was € 49/m2 be tackled. Fragmented ownership is the main reason why and therefore only slightly up on the 2004 level of € 47m2. such an approach has not been taken. This makes it difficult to achieve change. There is also a lack of the financial Top rents showed a slight upward tendency because of the means to start the restructuring. Furthermore, there is not great interest in high-quality logistic real estate in parti- enough incentive to initiate restructuring because it is a lot cular. The top rent level in the Netherlands is currently easier – not forgetting cheaper – to develop new industrial around € 75/m2. estates. This situation could be changed if the (provincial) FGH Bank expects that there will be increasing differentia- government assumed a directing role and designated a small tion in rent levels. The need for high-quality industrial real number of locations where new industrial estates may estate means that the really top rents will also be achieved be built. The artificial scarcity created by this current in 2006. This does not apply equally to the obsolete situation will increase the need to attend to the current segment because that segment has more of a structural obsolete industrial estates. ���� ���� ���� Top rent levels for industrial real estate in the Netherlands 1987-2005 (in EUR/m2) Source: FGH Bank being reflected in lease agreements with ever shorter durations. ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� process, which means that the demand for transhipment ���� � ���� goods reach the customer is an important aspect in this �� ���� so-called ‘one-stop-shops’. The total cycle time before the �� ���� will result in more and more use of shared facilities and �� ���� service providers are increasingly working together. This 72 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Industrial real estate market Trends in the Industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2006 | 73 The Ministry of Economic Affairs is open for ideas in any event. That was demonstrated by the competition for the best new solutions that was held by the Ministry. Parties were asked to put forward new, creative solutions, especially for improving the architecture and layout of industrial estates. There have indeed been comparable initiatives in the past and it may well be too ambitious to expect anyone to put forward a total solution. Nevertheless, this does show that the subject is high on the agenda of the relevant government bodies and that market players especially are being asked to help find new approaches to solving the problems involved. That cooperation will be very necessary in the years to come. There is not enough enthusiasm to initiate restructuring 74 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Residential market T Trends in the Residential market | FGH Real Estate Report 2006 | 75 Trends in the residential market The Dutch residential market is a favourite subject of discussion, which is logical because a home is a primary requirement in life. ‘Housing’ and in particular ‘housing comfort’ have become more important subjects over time. Space, peace and quiet, and freedom are valuable factors in this regard that many people seek. This is against the background of there being a debate on precisely the use of the relatively scarce available space in the Netherlands. This leads to tensions from a macro-perspective. The authorities, various market players and different interest groups - often with conflicting interests - have to coordinate with each other in the midst of these tensions. It is therefore not surprising that this leads to conflicts. Striking examples of current themes in this area include: solving the housing shortage (especially the lack of good-quality housing), choosing between newbuild extension projects on the one hand and urban redevelopment and infill on the other hand, the debate on the ageing of the population and the consequences for the residential market, the changing role of housing corporations, the new rent deregulation, and the constantly recurring question of mortgage interest relief. In short: the residential market will continue to exercise many minds for the foreseeable future. THE RESIDENTIAL MARKET IS HOLDING ITS improvement on 2004, when housing prices increased GROUND WELL by 2.4%. The main reasons for the current stability of With a total stock of 6.8 million homes, the residential housing prices are the ongoing housing shortage, the need market is by far the biggest segment of the Dutch real for more quality and comfort, and the historically low level estate market in terms of value. The owner-occupier of mortgage interest rates, which has kept housing prices at sector accounts for 54% of the stock. In principle, pricing an affordable level. in the market stays in line with the economy. This became particularly clear towards the end of the 1990s when the The expectation for 2006 is that price movements will economy was flourishing, there was growth in prosperity, show a similar picture to that in 2005 and that price in- and housing prices increased dramatically. Together with creases will again be higher than inflation. The only risk the housing shortage and the low interest rate levels, this factor is mortgage interest rates because they came under resulted in annual price increases of up to almost 20% at upward pressure in the last few months of 2005. If mort- the high point of the market. This relationship applies gage interest rates increase again, there will have to be a the opposite way around as well, except that when the significant improvement in economic growth as well. This economy worsens, housing prices are more likely to show will require consumer confidence to be considerably higher a persistent downward trend. The residential market has than is currently the case. been in this situation for a number of years now. After the economic turnaround in 2001, there was a major levelling NEW-BUILD OUTPUT SLOWLY PICKING UP out of the trends in housing prices. However, surprisin- The greatest flaws in the residential market are the gly enough that did not lead to the drop in prices forecast housing shortage and insufficient numbers of people by several market players. Data from the Nederlandse moving up the housing ladder. One of the solutions to this Vereniging van Makelaars (NVM, Dutch Association of dilemma is to add more housing to the stock. That has been Real Estate Brokers) shows that housing prices increased the aim of housing policy for many years already, but until by approximately 6% last year. That is a significant recently this had not led to a higher new-build output. The 76 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Residential market Median selling prices by type of house, in EUR Source: NVM Median selling price Year-on-year increase (in%) Year-end 2004 Year-end 2005 Year-end 2004 Year-end 2005 Terraced houses 192,000 201,000 2.1% 4.7% End-of-terrace houses 210,000 223,000 2.4% 6.2% Semi-detached houses 266,000 279,000 1.9% 4.9% Detached houses 371,000 392,000 3.1% 5.7% Apartments 155,000 165,000 3.3% 6.5% Total 217,000 230,000 2.4% 6.0% low point was in 2003, when only 55,000 new homes were single units has been great, and the same applied to 2005. completed. Since then, housing output has been improving Partly as a result of this demand, the pressure on prices slowly but surely. An estimated 70,000 new homes were in such projects has further increased with the net initial completed in 2005. However, VROM (the Ministry of yields even dropping in some situations to below 4%. The Housing, Spatial Planning and the Environment) has increasing interest rate levels means that a greater interest calculated that an average of 90,000 new homes will be rate risk can be expected in this segment in particular. required every year until 2010 to meet the need. However, The yields being paid can only be achieved if the value of that number was last achieved in the 1990s. The govern- owner-occupied housing continues to increase and there ment is therefore trying to remove as many barriers as is a high turnover rate. Although most single-unit sell-offs possible so that building output can be increased. Measures occur in the affordable segment of the market, increases in being taken include setting up ‘booster teams’, reducing value as have occurred in recent years are not expected in the amount of legislation and regulations, and giving extra space to municipalities under the new Nota Ruimte ��������������������������� � �������������� (Spatial Policy Memorandum) to build more to allow for growth in the local population. ������ ������ of new-build homes is showing an upward trend, and the ���� ���� ���� ���� building output to a standstill when the new policy officially enters into force. For the time being, the output ���������������������� ���� � ���� is being exceeded at many locations. That will bring ���� ������ ���� the density of fine dust as prescribed by European standards ���� because of the debate concerning fine dust. This is because ���� ������ ������ ���� completed has slowed considerably for the moment ���� ������ ���� an effect. However, the number of new homes being ���� ������ ���� increase housing output therefore seems to be having ���� ������ ���� Although with some delay, the approach taken to Completed new homes in the Netherlands by ownership (1989-2005) Source: CBS, edited by FGH Bank number of building permits issued suggests that completing greater numbers of homes in the coming years is an ��������������������� � ��������������� achievable aim. However, some of the new build is inten- PRESSURE INCREASES ON SINGLE-UNIT SALES MARKET In recent years, the demand for real estate to be sold off in Building permits and completed homes (1989-2005) Source: CBS, edited by FGH Bank ���� ���� ���� ���� ���� new-build output consists of owner-occupied homes. ���������������������� ���� ������ ���� ������ practice the situation is different because most of the ���� me of approximately 90,000 homes per year. However, in ���� ������ ���� ������ make up half of the total estimated new-build program- ���� ������ for an extra 10,000 rented homes, so rented homes should ���� ������� and 10,000 are demolished). In addition, there is a need ���� ������� volves approximately 35,000 homes a year (25,000 are sold ���� and medium-sized cities. According to estimates, this in- ���� ������� ���� sold as part of the restructuring of neighbourhoods in large ���� ded to replace rented homes that are being demolished or ������� � � Trends in the Residential market | FGH Real Estate Report 2006 | 77 the coming period. Furthermore, the turnover rate has been That is one thing that is certain. However, it is not yet under pressure in recent years. That may lead to negative known precisely how this will work out in practice because cash flow yields if interest rates rise. This means that those the policy is still under discussion. The new policy envisa- who sell off single units separately will have to focus more ges gradual liberalisation of the letting market. In the first on an active single-unit sales strategy. instance this concerns 650,000 homes. The intention is to ensure that a more healthy relationship is created on the AGEING OF THE POPULATION: CHANGING HOUSING letting market between the regulated and the unregula- PREFERENCES ted part. This should also promote moving up the housing It is widely known that there will be an ageing of the Dut- ladder on the residential market. Attempts are being made ch population over the coming years. However, it is not to increase building output in order to make liberalisati- yet entirely clear how the residential market will react. on possible. This output will have to be produced by the The figures do not lie: the number of people aged 65+ is housing corporations and housing developers, who IVBN expected to increase to 4.1 million by 2040. That is almost (the Association of Institutional Property Investors in the twice as many as the current 2.2 million. This process Netherlands) says would like to build in the segment with will accelerate from 2010 onwards when the babyboom rent prices from € 550 per month. However, Minister generation retires. Together with the need to allow people Dekker’s initial plans have been adjusted to such an extent to live independently for as long as possible, the residen- – under political pressure in particular – that a contrary tial market will therefore be faced with a major challenge. effect on housing output is even possible. A good example is Future needs may be very segmented and they will have the possible introduction of the WOZ standard, whereby the to be carefully considered in this regard to ensure that the maximum rent limit for housing allocation would be 5.4% needs of senior citizens are met as well as possible. This is of the WOZ value (= value for the purposes of the Wet waar- because there is no standard old person. This will ultimate- dering onroerende zaken (Valuation of Immovable Property ly have to be reflected by clear differentiation in the supply Act)). This standard would lapse if the housing shortage based on quality, price and location. Not only new build, had been sufficiently reduced by 2010. The paradox of this but also existing housing will have to be included. Senior measure is that it gives institutional investors problems as citizens’ willingness to move house – and consequently regards net yields and the expectation is that they will then the number of people moving up the housing ladder in turn away from the residential market. This removes the this segment of the market – is sometimes overestimated. incentive for developers to increase production, whilst an VROM (the Ministry of Housing, Spatial Planning and the increase in production is certainly necessary. What is clear Environment) has calculated that approximately 395,000 is that there will be changes on the letting market in the homes for senior citizens need to be built between now coming years. FGH Bank, however, believes that the aim and 2015, with the preference being for rented homes. of increasing building output and increasing the number of In addition, approximately 500,000 homes have to be people moving up the housing ladder must nevertheless re- transformed to make them suitable for senior citizens. main paramount when these changes are made. Government as well as real estate players and lenders must not take a wait-and-see attitude in the coming years, but instead they must work together to find the best solutions. This means that investment is needed in new build to allow for the greater demand for care facilities, and in modifications to the existing stock. The national government could play an important facilitating role in this regard by removing legislative and regulatory obstacles on the one hand, and by offering financial support on the other hand. The increase in the number of elderly people will have the greatest effect in the coming years in the provinces of Noord-Holland, Zuid-Holland, Noord-Brabant and Gelderland. The proportion of people aged 65+ will even increase by more than 50% in many municipalities in these provinces. This means that the housing needs will change greatly in those areas. Therefore there will also be a clear need for new initiatives in these areas as well. Rental policy in the Netherlands is going to be revised. Forecast growth in the number of people aged 65+ between 2005 and 2020 (in percentages) Source: CBS/ABF Research 78 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Real estate investment market T i Trends in the Real estate investment market | FGH Real Estate Report 2006 | 79 Trends in the real estate investment market The volume of new transactions in the real estate market rose to the record level of € 5.9 billion in 2005. Therefore the upward trend from 2004 continued last year. However, the increase in new investment is striking because there was a clear slowdown in growth in the first few months of 2005. The fact that a higher level of investment was finally achieved was amongst others due to the sale of the Vendex/ KBB portfolio at the end of 2005. In spite of the higher investments the market is mainly characterised by the limited availability of good real estate in which to invest. That is not because of less interest from real estate investors, but mainly because of the limited availability of good real estate in which to invest. In itself, the will to invest is still there and there is also a lot of capital available. However, it is clear that the preference is more and more for real estate under long-term lease, which is relatively scarce. One danger with this development is that the lease agreement will become too dominant and the location and quality of the real estate will be of secondary importance. This is a risk that professional real estate players will have to look out for. RETAIL INVESTMENTS GAINING GROUND In contrast, the interest in investments in industrial The proportion of investment in the retail market is gaining real estate is slowly but surely increasing, and it is the ground. This is partly due to the sale of the aforementioned foreign players above all who are focussing on this market. Vendex/KBB portfolio, which consists almost entirely of All the same, the total volume of new investment in retail premises, but even without this transaction there was industrial real estate is still significantly lower than in an upward trend in retail investments. The total amount retail and office space. of new investment in retail last year was € 2.9 billion. This was an increase of 80%, which shows that there is a big demand for relatively inflation-proof retail real estate. The demand is mainly for A-locations, large shopping ����� centres in city centres, and district shopping centres. ����� Investments in retail real estate are mainly made by both ����� institutional and private Dutch investors. In contrast to ����� ����� (especially ����� German) real estate investors in recent years, but demand ����� from the German market has stagnated. This is partly ����� real estate investment in the Netherlands in previous years. This is one of the reasons why the proportion of foreign investment slightly fell in 2005. New investments in commercial real estate (excluding residential real estate and private investors) in EUR million (1987-2005) Source: Vastgoedmarkt ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� ���� among the leading contributors to the volume of foreign � ���� sales out of necessity, whereas precisely these funds were ��� ���� funds, resulting in a lower level of equity. This leads to ����� ���� because capital is withdrawn from a number of open-end ���� foreign ���� among ���� popular ���� particularly ���� been ������� ����� ���� buildings fell slightly in 2005. The office segment has ■������������������ ���� investment in retail real estate, investment in office ■���������������� ����� 80 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Real estate investment market the value of indirect real estate investment went up shar- New investments in commercial real estate by type of real estate and ply to a total of € 35.6 billion in 2004. That amounts to investor (excluding residential real estate and private investors) in over 37% of the total value of real estate investments. The EUR million (2005) increase in indirect real estate investments was almost Source: Vastgoedmarkt entirely accounted for by pension funds. Partly as a result Institutional investors Real estate funds Foreign real estate investments Total 450 500 1,250 2,200 1,900 950 50 2,900 150 150 500 800 they mostly choose a strategy that is focussed on indirect 2,500 1,600 1,800 5,900 real estate investments because they offer the best spread of Offices Retail outlets of the increasing commitments that are expected in the coming years because of the ageing of the population, pension funds are opting more and more to invest in real estate, which is considered ‘relatively stable’. In doing so, Industrial real estate Total the risk and are more easily negotiable and, by consequence, are very flexible. Because more and more funds are inSHARP INCREASE IN INDIRECT INVESTMENT IN REAL vesting in foreign real estate, pension funds are using their ESTATE indirect real estate investments to increase the possibility The value of the real estate assets in the portfolio of of participating in foreign investments. They are doing so by institutional investors increased further in 2004 to over buying shares not only in listed real estate funds, but also € 95 billion. That is an increase of almost 4% compared in increasing numbers in unlisted real estate funds. These with 2003 and was entirely accounted for by indirect real funds have the advantage that there is a large spread of the estate investments. The total value of direct real estate risk, with little dependence on the sentiment on the floor investments fell again in 2004, continuing a trend that has of the stock exchange, as is the case with real estate shares. been ongoing for a number of years already. By contrast, However, a major stumbling block for institutional in- Direct and indirect real estate investments in billions of euros and percentages Source: CBS, edited by FGH Bank Direct real estate 1980 1990 1995 2000 2001 2002 2003 Pension funds 6.3 14.2 19.4 23.3 26.0 23.4 22.9 23.2 Insurers 4.8 7.3 8.6 13.5 14.8 15.1 13.8 13.3 Investment companies 1.5 7.0 8.9 28.7 31.1 23.1 23.2 22.9 – – 0.3 0.0 0.0 0.1 0.1 0.1 12.6 28.5 37.2 65.5 71.9 61.7 61.0 59.5 30.3 Other institutions Total Indirect real estate 2004 Pension funds 0.3 2.5 6.0 23.8 24.3 22.8 25.9 Insurers 0.1 0.4 0.7 2.1 2.3 2.0 2.7 2.9 Investment companies 0.0 0.2 0.5 3.4 2.7 1.9 2.0 2.3 Other institutions – – 0.1 0.0 0.0 0.0 0.1 0.1 0.4 3.1 7.3 29.3 29.3 26.7 30.7 35.6 Total 13.0 31.6 44.5 94.8 101.1 88.4 91.7 95.1 Direct real estate 96.9% 90.2% 83.9% 69.1% 71.1% 69.8% 66.5% 62.6% 3.1% 9.8% 16.1% 30.9% 28.9% 30.2% 33.5% 37.4% Total Indirect real estate Total investments 116.6 Direct real estate share 10.8% 290.1 9.8% 466.8 8.0% 830.0 7.9% 831.2 8.7% 779.4 7.9% 854.9 923.9 7.1% 6.4% Total yields per sector (1995-2005), in percentages Source: ROZ/IPD Offices Retail outlets 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 average 2005 3Q 8.5 8.6 11.8 14.3 15.5 15.1 11.9 8.4 4.9 5.4 10.4 6.4 9.3 8.7 10.5 12.7 13.2 12.0 9.9 9.8 9.1 10.1 10.5 10.2 Industrial real estate 10.0 11.2 11.9 13.3 18.0 12.7 10.5 9.4 6.5 8.7 11.2 8.5 Residential real estate 12.2 14.2 13.7 13.6 16.9 18.5 12.1 8.3 7.1 7.6 12.3 8.9 Total 10.7 11.7 12.6 13.6 15.7 16.0 11.4 8.8 7.1 7.7 11.5 8.6 e l Total yields per type of residence (2000-2004), in percentages Source: Aedex/IPD 2000 2001 2002 2003 2004 average Multi-storey building 2.2 3.6 6.5 6.8 9.5 5.7 Single-storey building 1.9 2.5 7.2 7.3 6.8 5.1 -0.7 4.2 11.7 9.7 10.3 7.0 1.9 3.2 6.9 7.1 8.5 5.5 Other residential real estate Total vestors is the transparency of the real estate market, SHARP INCREASE IN NET YIELDS ON HOUSING and that certainly applies at the European level. On CORPORATION HOMES the other hand, the introduction of the EPRA index for Helped by the low long-term interest rates and the incre- European real estate shares a few years ago, and of INREV ase in the vacant possession value of residential real esta- for unlisted real estate funds in Europe, show that the te, the net yields on the Aedex/IPD Housing Corporation measurement of the performance of the real estate market Real Estate Index increased in 2004. As with the ROZ/IPD is also improving from a European perspective. This is a index, this was entirely due to the increase in the value new move in the direction of fully professionalising the of the underlying real estate, which rose to 5.6%, compa- real estate market, which is necessary in the eyes of FGH red to an increase of 4.2% in the previous year. At 2.7%, Bank given the increasing trend for internationalisation of the direct net yield was very similar to that in 2003 when r the European real estate market. Incidentally, this is also a the net yield on rental income was 2.8%. On balance, . much-needed development because the differences in the this means that the average total net yield on the homes European real estate market have been (too) great to date. that fall under the Aedex/IPD, rose to 8.5%. What is striking is that the increase is largely accounted for by flats. VALUE OF REAL ESTATE ON THE WAY UP AGAIN Furthermore, the total net yield for single-storey residential After a period between 2000 and 2003 when the net yields buildings was lower in 2004 than in the previous year. on investments in Dutch real estate were under downward pressure, the total net yield in 2004 increased slightly. This NET INITIAL YIELDS FELL AGAIN increase was due to stronger growth, especially in the value Partly because of – what are historically – extremely low of retail premises and residential real estate, although it was interest rates, the net initial yields for real estate fell again in sharp contrast to the developments on the office market. in 2005. However, the low interest rates were not the only As a result of increased vacancy levels, the average value explanation. The severe discrepancy between the users’ of investments in office space fell by 1.8% in 2004. Inci- market on the one hand and the real estate investment dentally, the figures for the first nine months of 2005 show market on the other hand drives prices up significantly an apparent reversal in this trend last year. Investment in in the top segment of the real estate market. Investors are office space increased gradually again during this period. ‘obliged’ to invest funds in real estate, and, furthermore, pension funds in particular want to increase their share in The direct net yields are still showing very stable develop- real estate investments. This creates considerable market ment and are at 6% on average. The direct net yields in pressure, with a sharp drop in the net initial yields in the the industrial real estate segment are the highest, followed retail segment in particular. Net yields of approximately by those in the retail and office segments. At 4.2%, net 5.5% are paid for good retail space, and in very specific yield on rental income for homes was significantly below average. Furthermore, the stability of rental income was effects such as a downward trend in net yields. Lowest net initial yield at year-end (in percentages) Source: FGH Bank ���� the real estate, that may also in due course have negative ���� choices are no longer based on the underlying value of ���� � ��� ���� role in the decision whether or not to invest and these ���� However, if lease agreements are going to play a decisive ���� � ��� ���� to locations with a high degree of potential for the future. ���� principle that is not very dangerous, as long as it is linked ���� � ��� ���� fore attach great value to long-term lease agreements. In ������������������������������ ���������������������������������������� ������������������������������������ ���� of lease agreements in the coming period. Investors there- ���� � ��� ���� under slight downward pressure, given the possible expiry ���� r ���� t ���� o Trends in the Real estate investment market | FGH Real Estate Report 2006 | 81 82 | FGH Real Estate Report 2006 | Trends in the Real estate investment market Trends in the Real estate investment market | FGH Real Estate Report 2006 | 83 cases there are even net initial yields of less then 5%. The critical attitude of investors is partly due to the The shift in the investment volume from office space to vacancy levels that several partnerships have had to deal retail can also be seen more clearly in the initial yields. A with, which has put forecast net yields under pressure. few years ago, developments in the office sector were still The explosive growth in the number of real estate partner- reasonably in step with the retail sector, but it has since ships in recent years has caused the Autoriteit Financiële become clear that the pressure has become a lot greater on Markten (AFM, Netherlands Authority for the Financial the retail investment market. Nevertheless, the net initial Markets) to tighten its supervision. Their new tighter yields for offices in 2005 also showed a further drop. At the supervision system focuses in particular on increasing top of the market, net initial yields of below 6% were paid transparency and sets tougher requirements for administra- in incidental cases. Whereas the industrial real estate has tion and control. However, the AFM does not assess the been very stable in recent years, it is becoming clear that market risks. It is left to the individual investors to make the pressure on this market is also beginning to increase. that assessment. Consequently, the new requirements set More investors are focussing on this market as an alter- by the AFM seem to focus particularly on improving and native to office and retail investments. And that leads to professionalising the organisational structure of providers initial yields that are currently approximately 7.25% for and companies that manage real estate funds, and not on prime locations. the quality and content of the underlying real estate in the funds themselves. It is therefore left to the providers to The development of net initial yields in 2006 will depend ensure that they can continue to deliver enough distinctive greatly on the development of interest rates. If the increase assets to attract new money flows. From that perspective, in interest rates of the last few months of 2005 continues FGH Bank therefore expects more competition in the years this year, that may exert a slight upward pressure on net to come, which will keep the market sharp and present a initial yields. Nevertheless, the availability of funds that challenge to the professional players who are active on this should be invested in real estate is still such that there will market. also be enormous competition between investors in 2006. Therefore a sharp increase in initial yields does not go without saying. However, the result is that the interest rate risks will increase if the interest rates increase. REAL ESTATE PARTNERSHIPS UNDER STRICTER CONTROLS Private individuals’ interest in participating in real estate partnerships remains high. In spite of this, an increasing number of partnerships are having difficulties in obtaining sufficient internal capital. There are a number of reasons for this. Firstly, the number of providers of real estate partnerships has greatly increased in the recent past. For example, more than 50 Dutch providers were active at the end of 2005, which is approximately double the amount in 2003. Consequently, there is also more competition in the market. Secondly, the average level of partnership assets has significantly increased, which means that more internal capital must also be obtained. In itself, the growth in the average size of a partnership may point to a better spread of risks, but that can only be substantiated if sufficient new investors are found. The total amount of equity invested in Dutch real estate partnerships by private individuals in 2005 was more than € 2.5 billion, which shows that a lot of equity has been invested in real estate in recent years. There will still be interest in real estate partnerships in the coming period, but investors are becoming more critical. Crucial to the placement of new partnerships will be the extent to which the net yield is realistically presented, the degree to which the risks are spread, and the strength and quality of the sales channel. The interest in real estate partnerships will remain for now, but investors are becoming more critical 84 | FGH Real Estate Report 2006 | Glossary and Acronyms Supply supply is comparatively less than might be expected based Office space, retail space/showroom and industrial space, on the average. which is free for the market to rent or buy, rounded off to (SOURCE: D&P AND HBD) the nearest 1,000 m2. It includes existing properties and properties under Out-of-town retail development construction or undergoing renovation. Concentration within the existing built-up area with five or more shops, each with an average lettable floor area of Take-up at least 500 m2, which are not located within an existing The letting of and transactions relating to office space, or planned shopping area or immediately adjacent area. registered by Vastgoedmarkt. Sale and lease-back transactions are included, as are the withdrawals of office Large-scale retail development space for other designated uses. Concentration within the existing built-up area with five or more shops, each with an average lettable floor area of at least 500 m2, which are not located within an existing Office space Office space of more than 500 m net floor area in specific or planned retail area or immediately adjacent area. A office buildings. large-scale retail development is a retail site in 2 which the industry restrictions formulated in the out-ofRetail/shops town policy and which apply in full to fringe locations, Shops/showrooms of more than 200 m2 net floor area. are not applied at all or to a lesser extent. Industrial space Nota Ruimte Production and distribution space of more than 750 m2 Spatial Policy Memorandum net floor area (including office space). Noord North Stock Oost East Total size of the existing office, retail and/or industrial Zuid South floor space. West West Zuidoost South-East Vacancy Centrum City centre Office, retail and/or industrial space which is available for Centraal Central occupation immediately. CPB Centraal Plan Bureau Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis Rent Price per m2 rentable floor area per year. CBS Centraal Bureau voor de Statistiek Service index Kanaal Canal The service index represents the ratio of total sales Kwartier Quarter floor area to the number of residents. Fifteen town size Randstad Metropolitan area between Utrecht, Statistics Netherlands classifications have been used. The index is set at 100 for Amsterdam, The Hague and Rotterdam each town size classification. If the index rises above 100, GIY Gross Initial Yield there is a relatively good supply. If it is below 100, the IRR Internal Rate of Return IRS Interest Rate Swap NIY Net Initial Yield ROZ Real Estate Council of the Netherlands IPD Investment Property Databank Ltd. VINEX Fourth Policy Document On Physical Planning WOZ Wet waardering onroerende zaken AFM Autoriteit Financiële Markten Valuation of Immovable Property Act Netherlands Authority for the Financial Markets FGH Real Estate Report 2006 | 85 86 | FGH Real Estate Report 2006 | Addresses Headoffice Rotterdam Utrecht Max Euwelaan 79, 3062 MA Rotterdam Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht The Netherlands P.O. Box 2244, 3500 GE Utrecht Telephone: +31 10 242 01 50 The Netherlands Fax: +31 10 212 14 55 Telephone: +31 30 232 39 11 E-mail: [email protected] Fax: +31 30 233 45 72 E-mail: [email protected] Offices Website: www.fghbank.nl FGH Vastgoed Expertise B.V. Amsterdam Offices FGH Bank N.V. Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam Amsterdam The Netherlands Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam Telephone: +31 20 677 67 87 The Netherlands Fax: +31 20 677 67 80 Telephone: +31 20 664 41 41 E-mail: [email protected] Fax: +31 20 662 03 06 Website: www.vastgoedexpertise.nl E-mail: [email protected] Eindhoven Arnhem Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven Willemsplein 2, 6811 KA Arnhem The Netherlands The Netherlands Telephone: +31 40 264 94 60 Telephone: +31 26 442 77 10 Fax: +31 40 245 18 20 Fax: +31 26 442 94 48 E-mail: [email protected] E-mail: [email protected] FGH Real Estate Asset Management B.V. Eindhoven Amsterdam Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven Van Eeghenstraat 82, 1071 GK Amsterdam The Netherlands The Netherlands Telephone: +31 40 296 08 11 Telephone: +31 20 751 08 54 Fax: +31 40 245 18 20 Fax: +31 20 677 67 80 E-mail: [email protected] E-mail: [email protected] Website: www.fgh-assetmanagement.nl Groningen Zuiderpark 1, 9724 AD Groningen Nederlandse Hypotheekbank The Netherlands Utrecht Telephone: +31 50 311 45 82 Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht Fax: +31 50 311 45 63 The Netherlands E-mail: [email protected] Telephone: +31 30 232 33 11 Fax: +31 30 236 80 35 The Hague E-mail: [email protected] Nieuwe Uitleg 15, 2514 BP The Hague Website: www.NHB.nl The Netherlands Telephone: +31 70 304 01 38 Fax: +31 70 385 38 34 E-mail: [email protected] Maastricht Rechtstraat 89, 6221 EH Maastricht The Netherlands Telephone: +31 43 350 08 85 Fax: +31 43 325 87 23 E-mail: [email protected] Afterword | FGH Real Estate Report 2006 | 87 FGH Bank is the bank for commercial real estate financing. Our specific and up-to-date knowledge of the real estate market means that we are better placed than anyone to offer tailor-made solutions to our clients. Furthermore, thanks to our national network of branches we can closely follow regional developments in the market. And there is always a branch near you. Choices must be very carefully considered in the commercial real estate market. Particularly because the consequences for both the short and long term can be very extensive. This makes well thought-out real estate financing indispensable. Its up-to-date local and national market knowledge means that FGH Bank can play an important role in this regard. Our commercial team receives support from experienced real estate analysts, appraisers, structural engineers and risk analysts, along with legal and tax specialists. This gives us the knowledge that is required to establish solid financing structures. Whether you require financing for development, investment, single-unit sales or for any other type of commercial real estate transaction. FGH Bank is also very much at home in real estate leasing, owner-occupied commercial real estate financing, and leasing and financing constructions that use the ‘limited partnership’ approach. Our subsidiaries allow us to offer a full range of services that go beyond just the financing of commercial real estate. FGH Real Estate Asset Management acquires Dutch real estate and manages real estate funds and properties for private individuals and other clients. FGH Vastgoed Expertise provides a wide range of real estate consultancy services, from appraisals to portfolio analyses, market research, and tax-related and legal support. It also provides expert advice on business accommodation and relocation, plan development and investment strategies. FGH Bank is, together with Rabo Vastgoed, part of the real estate division of Rabobank Group. FGH Bank has offices in Amsterdam, The Hague, Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem and Groningen. Its headquarters are located in Utrecht. Would you like to know more about FGH Bank? Please feel free to get in touch. We look forward to hearing from you. 88 | FGH Vastgoedbericht 2006 | | FGH Real Estate Report 2006 FGH Vastgoedbericht 2006 is een uitgave van FGH Bank N.V. te Utrecht. Niets uit dit verslag mag zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van FGH Bank N.V. worden overgenomen ter publicatie. De in deze uitgave genoemde prijzen, (voorraad)cijfers en de aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, bedrijfs- en winkelruimten zijn deels ontleend aan ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield Healey & Baker, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministerie van VROM, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, Vastgoedmarkt (VGM), en VTIS. Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing & Communicatie van FGH Bank in Utrecht (telefoon 030-232 34 74). De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en verzendkosten. © FGH Bank N.V. 2006 FGH Real Estate Report 2006 is published by FGH Bank N.V., Utrecht. No part of this report may be reproduced without prior written permission from FGH Bank N.V. The prices, (stock) figures and supply and take-up figures for office, industrial and retail space contained in this report are partly obtained from ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield Healey & Baker, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministry of Housing, Spatial Planning and the Environment, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD, Vastgoedmarkt (VGM), and VTIS. Tekst | Text: FGH Bank N.V., For a copy of this publication contact the Marketing & Valuation and Research Department Communications Department of FGH Bank in Utrecht (tel. +31 30 232 34 74). The price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT and mailing costs. © FGH Bank N.V. 2006 Eindredactie | Editing: FGH Bank N.V., Marketing & Communications Department Vertaling | Translation: Overtaal BV, Utrecht Vormgeving en productie | Design and production: Select Advertising, Geldermalsen/Rotterdam FGH Vastgoedbericht 2006 | FGH Real Estate Report 2006 Grenzen verkennen Exploring limits FGH Vastgoedbericht 2006 | FGH Real Estate Report 2006
Similar documents
Geef Nederland de ruimte
Als grootste economie van Europa, én belangrijkste handelspartner van Nederland, is deze
markt voor ons land van groot belang. De Duitse economie liet in 2004 een verbetering
zien. De vraag is echt...
Investeren in verandering
Vastgoedgebruikers zullen hogere eisen gaan stellen met betrekking tot kwaliteit, de omgeving én duurzaamheid. Directeur Willem Lageweg van MVO Nederland hebben wij daarom gevraagd uiteen te zetten...