Geef Nederland de ruimte

Transcription

Ê6>ÃÌ}i`LiÀVÌÊÓääxÊNÊÊ,i>ÊÃÌ>ÌiÊ,i«ÀÌÊÓääx
iivÊ iìÀ>`Ê
ìÊÀÕÌi
ÛiÊÌiÊ iÌiÀ>`ÃÊÃiÊÃ«>Vi
£ä
Ê>>À
Ê6>ÃÌ}i`LiÀVÌ
/iÊÞi>ÀÃÊvÊÌiÊÊ,i>ÊÃÌ>ÌiÊ,i«ÀÌ
Ê6>ÃÌ}i`LiÀVÌÊÓääxÊNÊÊ,i>ÊÃÌ>ÌiÊ,i«ÀÌÊÓääx
iivÊ iìÀ>`ÊìÊÀÕÌi
ÛiÊÌiÊ iÌiÀ>`ÃÊÃiÊÃ«>ViÊ
Ê6>ÃÌ}i`LiÀVÌÊÓääx°ÊiivÊ iìÀ>`ÊìÊÀÕÌiÊ
Ó
/Ài`ÃÊÊìÊ>ÌÀi>ÀÌÊÓää{Ê
£È
/Ài`ÃÊÊìÊ7i>ÀÌÊÓää{Ê
Óä
/Ài`ÃÊÊìÊi`ÀvÃÀÕÌi>ÀÌÊÓää{Ê
Ó{
/Ài`ÃÊÊìÊ7}>ÀÌÊÓää{Ê
Ón
/Ài`ÃÊÊìÊ6>ÃÌ}i`Lii}}}Ã>ÀÌÊÓää{Ê
ÎÓ
i}À««iÃÌÊ
ÎÇ
`ÀiÃÃiÊ
ÇnÊ xx
Õ`ÊNÊ
ÌiÌÊ
Ê,i>ÊÃÌ>ÌiÊ,i«ÀÌÊÓääx°ÊÛiÊÌiÊ iÌiÀ>`ÃÊÃiÊÃ«>ViÊ
{Ó
/Ài`ÃÊÊÌiÊ"vvViÊ>ÀiÌÊÓää{Ê
xÈ
/Ài`ÃÊÊÌiÊ,iÌ>Ê>ÀiÌÊÓää{Ê
Èä
/Ài`ÃÊÊÌiÊ`ÕÃÌÀ>ÊÀi>ÊiÃÌ>ÌiÊ>ÀiÌÊÓää{Ê
È{
/Ài`ÃÊÊÌiÊ,iÃìÌ>Ê>ÀiÌÊÓää{Ê
Èn
/Ài`ÃÊÊÌiÊ,i>ÊiÃÌ>ÌiÊÛiÃÌiÌÊ>ÀiÌÊÓää{ÊÊ
ÇÓ
ÃÃ>ÀÞÊ>`ÊVÀÞÃÊ
ÇÇ
``ÀiÃÃiÃÊ
Çn
Voorwoord | FGH Vastgoedbericht 2005 | 1
Voor u ligt het FGH Vastgoedbericht 2005 ‘Geef Nederland de ruimte’. Een bijzonder
vastgoedbericht, want het is de tiende keer dat FGH Bank dit jaarlijkse marktrapport
publiceert.
Het FGH Vastgoedbericht is inmiddels echt een ‘begrip in de markt’. Het rapport
bestaat sinds jaar en dag uit een aantal onderdelen:
- het onderdeel waarin FGH Bank haar visie op de ontwikkelingen in de markt geeft;
- een overzicht van de belangrijkste trends die het afgelopen jaar gesignaleerd zijn
in de verschillende deelmarkten van de commercieelvastgoedmarkt;
- een gedetailleerde beschrijving van regionale en lokale marktontwikkelingen en
huurprijzen.
Maar de indeling is niet altijd zo geweest. In 1996 zag de ‘Jaarbeschouwing 1995:
Good buildings drive out bad buildings’ het licht. Dit naslagwerk dat naast het
financiële jaarverslag van FGH Bank verscheen in februari 1996, was de voorloper van
het FGH Vastgoedbericht zoals we dat nu kennen. Daarvoor werden de marktgegevens
van onze afdeling Taxaties & Research alleen als intern naslagwerk gebruikt. In 1997
verscheen het eerste rapport dat daadwerkelijk de naam FGH Vastgoedbericht droeg.
Dat jaar was het ook voor het eerst dat het rapport naast een beknopte marktvisie van
de bank, ook een uitvoerige beschrijving van de ontwikkelingen per regio en per sector
bevatte. Gegevens die FGH Bank door de lokale spreiding van haar kantorennetwerk
uitstekend inzichtelijk kan maken. En dat doen we nog steeds.
Natuurlijk is het rapport veranderd in de loop der jaren. Immers; ook een bank die al
sinds 1890 bestaat, gaat met haar tijd mee. Zo is bijvoorbeeld de vormgeving een stuk
moderner geworden, is een paar jaar geleden de Engelse vertaling van de visie en van de
trends geïntegreerd in het rapport, en deed de cd-rom zijn intrede voor een eigentijdse
weergave van de regionale gegevens.
In de loop der jaren zijn er enkele thema’s te signaleren die als een ‘rode draad’
door de verschillende rapporten heen lopen. Vanwege het jubileum van het
FGH Vastgoedbericht hebben wij er een aantal voor u geselecteerd. Deze onderwerpen
zijn terug te vinden als bijlagen bij de visie: ‘Nederland in internationaal perspectief’,
‘Het vestigings- en investeringsklimaat van Nederland’, ‘Concentratie op kwaliteit’ en
‘Transformatie’. Thema’s die ook nu, anno 2005, nog steeds hun actualiteit niet
hebben verloren.
Wij hopen dat u al deze jaren het FGH Vastgoedbericht met interesse gelezen hebt, en
dat u dat ook in de toekomst zult blijven doen.
P.C. Keur
F.B. Overdijk RA
Directievoorzitter Directielid
2 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Visie
Geef
Nederland
de
ruimte
Visie | FGH Vastgoedbericht 2005 | 3
Langzaam maar zeker komt de Nederlandse economie uit het diepste dal dat ons land sinds
de jaren tachtig gekend heeft. Zo is bijvoorbeeld in 2004 het Bruto Binnenlands Product
(BBP) toegenomen met circa 1,25%, waarmee de weg naar economisch herstel is ingezet.
De sterke verbetering van de exportpositie, die voor een groot deel te danken is aan de
aanzienlijke kostenbesparingen die het bedrijfsleven de afgelopen jaren heeft doorgevoerd,
is de drijvende kracht achter dit herstel. Bovendien profiteert het exporterende bedrijfsleven
van de groei in diverse andere Europese landen, die daar aanzienlijk hoger is dan in
Nederland. Vooral de ontwikkeling van de Duitse economie wordt nauwlettend gevolgd.
Als grootste economie van Europa, én belangrijkste handelspartner van Nederland, is deze
markt voor ons land van groot belang. De Duitse economie liet in 2004 een verbetering
zien. De vraag is echter of die lijn in 2005 ook zal doorzetten. Duitsland staat aan de vooravond van omvangrijke hervormingen, die een krachtig herstel in de weg zouden kunnen
zitten. De groei in de tien nieuwe lidstaten die in mei 2004 tot de EU zijn toegetreden,
laat daarentegen wel een positieve ontwikkeling zien. Dat zal de komende jaren tot extra
handelsvolume kunnen gaan leiden, waardoor een verschuiving van de handelsstromen
naar Oost- en Midden-Europa te verwachten is. Dat Nederland blijft investeren in een sterk
internationaal vestigingsklimaat is hier wel een belangrijke voorwaarde voor.
In tegenstelling tot de verbetering van de exportpositie, ontwikkelt de binnenlandse economie
in Nederland zich maar matig. Zowel de consumptieve bestedingen als de investeringen
dragen maar voor een zeer bescheiden deel bij aan het economische herstel. Consumenten
zijn behoudend en worden ook in 2005 weer geconfronteerd met een daling van de
koopkracht. Dat zorgt voor een negatief sentiment en een lage koopbereidheid.
Tegelijkertijd laten de besparingen een sterk stijgend verloop zien. In dat beeld zal in 2005
naar verwachting weinig verandering komen. Voorspellingen wijzen weliswaar op een
groei van het BBP van 1,5% tot 1,75% in 2005, maar dat zal voornamelijk te danken zijn
aan de buitenlandse handel. Het grote belang van deze handel maakt de Nederlandse
economie kwetsbaar voor internationale ontwikkelingen, waarbij de hoge olieprijzen en de
koers van de euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar bedreigende factoren zijn voor
het prille herstel.
4 | Tien jaar FGH Vastgoedbericht | Nederland in internationaal perspectief
Nederland in internationaal
perspectief
Nederland is in internationaal perspectief
een klein land met – nog veel belangrijker –
een kleine thuismarkt. Nederland heeft dan
ook een relatief ‘open economie’ waarbij
de ontwikkelingen sterk afhankelijk zijn van
de mondiale conjunctuur. Voor een goed
functionerende economie is het daarom van
belang zicht te hebben op de positionering
van ons land in internationaal perspectief.
Dat heeft een grote invloed op de
werkgelegenheid en daarmee op de vraag
naar vastgoed. Nederland in internationaal
perspectief is daarom een van de rode
draden in ‘Tien jaar FGH Vastgoedbericht’.
Europees perspectief zijn weerslag heeft op zowel het beleggings- als
Bedreigingen voor de export
voor een gezond economisch klimaat op
vestigingsklimaat in Nederland. De positieve ontwikkelingen in de
beïnvloeden het economische herstel
langere termijn. Aanvankelijk leken de
Nederlandse vastgoedmarkt dragen in die tijd onvoldoende bij aan
Het herstel dat zich in 2004 heeft
sociale partners (werkgevers, werknemers
een versterking van het vestigingsklimaat van Nederland in Europees
aangekondigd, lijkt de voorbode voor
en het kabinet) in het najaar van 2003
of mondiaal perspectief. Voor de inrichting van de locatie Nederland
een opgaande conjunctuur. Er zijn echter
eensgezind, toen een ‘historisch’ Najaars-
worden in datzelfde rapport drie nationale ontwikkelingsprincipes
enkele factoren die deze opgaande
akkoord werd getekend, waarbij in ruil
geformuleerd, die anno 2005 nog steeds van kracht zijn:
beweging zouden kunnen verstoren. Zo
voor loonmatiging diverse bezuinigings-
1) versterking van de kerncompetenties van de vier grote steden;
laat de ontwikkeling van de olieprijs een
voorstellen werden bijgesteld. De
2) verdichting en functiemenging in stedelijk gebied;
sterk schommelend beeld zien. Door de
meningsverschillen over de herziening
3) bouwen langs de corridors.
politieke en maatschappelijke spanningen
van het prepensioen bleken in het
in diverse olieproducerende landen, is de
voorjaar van 2004 echter onoverbrugbaar,
In 2001 is er een kentering in de economie, zowel in Nederland als
olieprijs eind 2004 naar nieuwe record-
waardoor een verdeeldheid is ontstaan
in Europa en zelfs mondiaal is er sprake van een ‘afkoeling’. In het
hoogtes gestegen. Daarnaast is er sprake
over de koers richting het economische
FGH Vastgoedbericht van 2002 wordt dan ook aangegeven dat de
van een hoge vraag naar basisproducten,
herstel. Het kabinetsbeleid is sterk gericht
exportgeoriënteerde landen het moeilijk hebben, en daarmee dus
zoals staal en olie, onder andere vanuit
op beheersing van de uitgaven. Door
ook Nederland. In 2003 ‘De realiteit regeert’ zet deze tendens door;
China. Deze economie laat ongekend
aanpassing van de prepensioenregeling
de exportpositie verslechtert en aangezien het herstel toch uit die
hoge groeicijfers zien en ondanks een
wordt gestuurd op het beheersbaar
hoek zal moeten komen, zijn de lage arbeidsproductiviteit en de
dreigende oververhitting is ook voor
houden van de collectieve uitgaven
stijgende kosten per eenheid product een zorg voor het Nederlandse
2005 een sterke groei van deze economie
die door de vergrijzing op termijn
bedrijfsleven. Het jaar daarop laat weliswaar een verbetering
te verwachten. Ook al hangt de ont-
ongetwijfeld zullen gaan stijgen. Mede
in het vertrouwen in de economie zien, maar leidt niet tot een
wikkeling van de olieprijs met veel
door de protesten in de zomer en herfst
sterke verbetering van de export. Dit was ook het jaar van flinke
meer factoren samen, een blijvend hoge
van 2004 heeft het kabinet de oor-
Het eerste FGH Vastgoedbericht waarin veel aandacht is voor de
bezuinigingen door de Nederlandse overheid, met als doel de hoge
olieprijs zal een negatieve invloed hebben
spronkelijke bezuinigingsvoorstellen
positionering van Nederland in internationaal perspectief, is het
arbeidskosten te verlagen wat de Nederlandse concurrentiepositie
op de wereldhandel en daarmee indirect
aangepast en is een aantal maatregelen
rapport van 1998. De titel zegt het al: ‘Local Business, Global
ten goede zal komen. Het kan echter niet voorkomen dat in het
ook op de ontwikkeling van de export.
afgezwakt. Daarmee is de weg vrij-
Participants’. Het gaat in die tijd goed met de nationale economie,
FGH Vastgoedbericht 2004 ‘Kiezen op het keerpunt’ de teneur
Hoge(re) olieprijzen kunnen om die reden
gemaakt om alsnog tot een akkoord met
er wordt volop geïnvesteerd en Nederland blijft groeien. Dat
is dat de concurrentiepositie van Nederland onder druk staat. De
het herstel van de Nederlandse economie
werkgevers en werknemers te komen.
zorgt ook voor toenemende vervoersstromen, waarbij de twee
buitenlandse investeringen lopen terug, gehele bedrijfstakken
nadelig beïnvloeden. Hetzelfde geldt voor
En dat toont de ware aard van het
belangrijkste mainports in ons land (Rotterdam en Schiphol)
verdwijnen uit Nederland, diverse productiebedrijven verplaatsen
de ontwikkeling van de euro, die sinds
poldermodel. Veerkracht en flexibiliteit
belangrijke steunpilaren zijn. Nederland ontwikkelt zich steeds meer
complete onderdelen naar lage lonenlanden en verschillende
de herverkiezing van president Bush in
blijken keer op keer aan de basis te liggen
als toegangspoort en logistiek knooppunt van Europa. De introductie
multinationals dreigen niet langer te investeren in R&D in Nederland.
de Verenigde Staten eveneens naar een
van de Nederlandse overlegeconomie,
van de euro wordt daarbij gezien als een stimulans voor economische
Er zijn echter ook positieve geluiden: de uitbreiding van de EU
nieuwe recordhoogte is gestegen. Door
waarbij uiteindelijk wordt gekozen voor
groei; het maakt het waarschijnlijk dat internationale beleggers een
biedt bijvoorbeeld nieuwe afzetmogelijkheden voor Nederlandse
die herverkiezing is het maar de vraag
het collectieve belang. Het bereikte
grotere rol gaan spelen op de Nederlandse vastgoedmarkt.
bedrijven en de toekomst van de mainport Schiphol, inclusief het
of de grote tekorten op de Amerikaanse
akkoord in het najaar van 2004 is dan
In het FGH Vastgoedbericht dat daarop volgt, ‘Kiezen of verliezen,
internationale vestigingsklimaat, is gebaat bij een sterke KLM.
begroting – een van de belangrijkste
ook essentieel voor verder economisch
locatie Nederland in het Europa van nu’ is veel aandacht voor de
De positie van Nederland in Europees perspectief zal voor ons land
oorzaken van het toenemende verschil
herstel. Het moeizame proces dat hieraan
concurrentiepositie van Nederland; de vervaging van de landsgrenzen
altijd een belangrijk issue blijven.
tussen de dollar en euro – op korte of
vooraf is gegaan, geeft echter wel aan dat
middellange termijn zullen verminderen.
de onderhandelingsruimte gering is.
brengt een nieuw soort concurrentie met zich mee. Op de
vastgoedmarkt zullen regio’s en steden in Europa in toenemende
Anno 2005 wordt geconstateerd dat het afgelopen decennium in
De export, die ook in 2005 nog de
mate met elkaar gaan wedijveren om de vestiging van bedrijvigheid
internationaal perspectief belangrijke veranderingen zijn opgetreden.
aanjager zal zijn van het te verwachten
Nota Ruimte geeft ruim baan aan groei
en personen. Om Nederland als internationale speler te kunnen
Dat is een tendens die de komende jaren zal doorzetten. Zo is het
economische herstel in Nederland,
Om een structurele groei van de
profileren, is het van belang dat daarvoor wel de juiste locaties
aantal lidstaten van de EU uitgebreid, wat tot meer onderlinge
zal daardoor mogelijk negatief worden
economie te bewerkstelligen, zal de
worden ontwikkeld. In ons land tekenen zich dan ook steeds
handelsstromen zal gaan leiden. Bovendien komen andere landen
beïnvloed. Een lagere groei van 0,25 tot
Nederlandse economie voldoende
duidelijkere corridors af, waarlangs de belangrijkste investeringen
op, waardoor verschuivingen in de wereldhandel kunnen gaan
0,5% ten opzichte van de prognoses is
ontplooiingsmogelijkheden op langere
plaatsvinden. Deze corridors kunnen vanuit verschillende
ontstaan. Denk daarbij aan landen als China, Rusland en India die
daarom niet ondenkbaar.
termijn moeten krijgen. En die mogelijk-
invalshoeken worden bekeken: als vervoersas, als economische
het in zich hebben om op termijn een dominante positie in de
ontwikkelingsas en als drager van ruimtelijke kwaliteit. Echter, in het
wereldeconomie te gaan vervullen. Onze economie zal erop voor-
Nederlands poldermodel toont veerkracht
geboden. Deze nota is in 2004 door
FGH Vastgoedbericht 2000 is het ‘Beschikbaarheid voor kwaliteit’
bereid moeten zijn in te spelen op deze veranderingen. FGH Bank
De hervorming van de sociale
het kabinet gepresenteerd en laat aan
dat de klok slaat. De economie neemt in het jaar 1999 een grote
zal dan ook de positionering van Nederland in internationaal
voorzieningen in Nederland krijgt steeds
duidelijkheid niets te wensen over: de
vlucht waardoor beschikbaarheid op dat moment de locatiekeuze
perspectief op de voet blijven volgen.
meer gestalte. Ook al gaat dat niet zonder
concurrentiekracht van de Nederlandse
slag of stoot, het is wel noodzakelijk
economie moet worden gewaarborgd, en
domineert. Kwaliteit komt daarmee op een tweede plaats, wat in
heden worden in de Nota Ruimte volop
6 | Tien jaar FGH Vastgoedbericht | Het vestigings- en investeringsklimaat van Nederland
Het vestigings- en investeringsklimaat van Nederland
De basis van een sterke en op langere
termijn kansrijke economie ligt in de
kwaliteit van het vestigings- en investeringsklimaat. Daar is de afgelopen decennia
veel in geïnvesteerd. Zowel Nederlandse
als buitenlandse bedrijven die hier zijn
gevestigd, zijn in de regel te spreken over
de kwaliteit van dit klimaat. Dat is echter
geen vanzelfsprekendheid en behoeft
permanente aandacht. De kwaliteit van
het vestigings- en investeringsklimaat
in Nederland is dan ook een onderwerp
dat in ‘Tien jaar FGH Vastgoedbericht’
regelmatig aan bod is gekomen.
economie die dit land nu eenmaal kent. Nederland is jarenlang als
daarvoor zullen de komende jaren
niveau; het niveau waar in principe de
vestigingsplaats voor internationale bedrijven in trek geweest. Ons
omvangrijke investeringen nodig zijn.
grootste mate van creativiteit en
land heeft dan ook een positie te verdedigen, zoals geschreven wordt
Niet alleen in de infrastructuur, ook het
ondernemerschap te vinden is. Door de
in ‘De realiteit regeert’ (FGH Vastgoedbericht 2003). Niettemin staat
kennisniveau van werknemers en het
decentralisatie van het beleid wordt de
als een paal boven water dat de kwaliteit van het internationale
innovatieve vermogen van het bedrijfs-
verantwoordelijkheid van het ruimtelijke-
vestigingsklimaat onder druk staat. Daarom zal de focus ook voor de
leven moeten een impuls krijgen. Daartoe
ordeningsbeleid veel meer bij gemeenten
komende jaren moeten liggen op het scheppen van een klimaat dat
zijn er onder andere enkele economische
en provincies gelegd. Daarnaast krijgen
ook voor ondernemers aantrekkelijk is om in te investeren.
kerngebieden aangewezen die bij het
bewoners, het bedrijfsleven en maat-
versterken van het investeringsklimaat
schappelijke organisaties meer ruimte
Een heel andere kwestie, die al speelde in 1997, is de vraag of er
een grote rol toebedeeld hebben gekregen.
bij de ontwikkeling en de uitvoering
afdoende vastgoed van hoge kwaliteit op de aantrekkelijke locaties
Zo krijgt de Rotterdamse haven expansie-
van plannen. Daarbij geldt dat op voor-
voorhanden is om te voldoen aan een groeiende ruimtevraag van
mogelijkheden door de aanleg van de
hand niet is vastgelegd welke nieuwe
veeleisende internationaal opererende ondernemingen. Een van de
Tweede Maasvlakte en de ontwikkeling
locaties de komende tien tot vijftien
ontwikkelingen die hierop inspeelt is de realisatie van de Zuidas.
van een nieuw bedrijventerrein in de
jaar ingevuld zullen worden; een
In dezelfde lijn wordt in het FGH Vastgoedbericht van 1999
Hoeksche Waard, en zal de luchthaven
belangrijke trendbreuk in vergelijking
‘Kiezen of verliezen, locatie Nederland in het Europa van nu’ het
Schiphol de komende jaren kunnen
met het tot nu toe gevoerde ruimtelijke-
belang aangegeven van het realiseren van een duurzame, positieve
doorgroeien op de huidige locatie.
ordeningsbeleid in Nederland. Dat wil
en kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van de functies wonen,
De regio Eindhoven is aangewezen als
niet zeggen dat er ongelimiteerd gebouwd
werken en recreëren. De overspannen arbeidsmarkt in 1999 zorgt
belangrijkste kerngebied voor kennis-
kan worden, maar er liggen wel volop
echter voor een belangrijke verschuiving: ‘follow the employee’.
ontwikkeling (Brainport) en daarnaast
nieuwe mogelijkheden. In de toekomst
Organisaties vinden hun hoogopgeleide medewerkers steeds meer in
wordt geïnvesteerd in de stations-
zal veel meer gestuurd worden op de
steden en dorpen buiten de grote stedelijke concentraties,
ontwikkeling van de zes halteplaatsen
kwaliteit en de toegevoegde waarde die
Een van de belangrijkste kenmerken van een goed vestigings-
met als gevolg dat de vier grote steden te maken krijgen met een
voor de hogesnelheidslijn (de nieuwe
projecten kunnen leveren, waarin voor
klimaat is de bereikbaarheid. Dat geldt zeker voor Nederland, dat als
zogeheten ‘braindrain’. In plaats van een zichtbare en zinvolle
Sleutelprojecten). Minstens zo belangrijk
de vastgoedbranche een belangrijke rol
‘toegangspoort voor Europa’ een steeds belangrijkere positie krijgt als
ruimtelijke spreiding van bedrijvigheid over ons land, treedt in de
zijn nieuwe investeringen in bijvoorbeeld
is weggelegd. Verstarrend beleid, zoals
logistiek knooppunt. De groei van de economie vanaf midden jaren
jaren vanaf 1999 onder invloed van de gespannen marktsituatie
achterlandverbindingen, energie-
het ABC-locatiebeleid en het PDV/GDV-
negentig leidt er echter ook toe dat de grenzen langzaam maar zeker
steeds meer versnippering op. Om ervoor te zorgen dat de
voorzieningen en waterhuishouding.
beleid, maakt bovendien plaats voor een
worden bereikt. Sinds de jaren ’97/’98 krijgt Nederland te maken
Nederlandse steden kunnen blijven concurreren met andere Europese
Dit soort macro-investeringen roept
integraal locatiebeleid, dat de uitvoering
met versnelde groei van de mobiliteit en de fileproblematiek die daar
vestigingssteden, is versterking van de kerncompetenties van de vier
doorgaans veel maatschappelijke weer-
van nieuwe ideeën en concepten zal
een gevolg van is, lijkt ons boven het hoofd te groeien. Dat is een
grote steden en verdichting en functiemenging in stedelijk gebied
stand op, maar vormt wel de belangrijkste
vereenvoudigen. Deze ontwikkelingen
serieuze bedreiging voor het behouden van bedrijven, maar ook voor
van groot belang. Een kwestie die nog steeds actueel is.
basis voor een levensvatbare en
betekenen dat het ondernemerschap meer
internationaal competitieve economie
speelruimte krijgt; een buitengewoon
het aantrekken van nieuwe bedrijven. Aan de andere kant wordt er
wel in toenemende mate geïnvesteerd in alternatieve vormen van
Anno 2005 staat het vestigings- en investeringsklimaat in Nederland
op langere termijn. In de Nota Ruimte
gunstige beweging voor het ondernemers-
vervoer en wordt er slimmer omgegaan met het gebruik van het
weliswaar onder druk, maar Nederland is voorlopig nog een
worden de randvoorwaarden om
klimaat in Nederland.
bestaande wegennet.
aantrekkelijk land om in te investeren. Zowel voor buitenlandse
dergelijke langetermijninvesteringen te
bedrijven die hier een vestiging willen openen, als voor (buitenlandse)
kunnen realiseren alvast gewaarborgd.
Naast bereikbaarheid zijn er echter ook andere criteria die Nederland
investeerders in vastgoed. Het is nu de hoogste prioriteit dat we
Hoewel de nota nog behandeld moet
van oudsher interessant maken voor internationale ondernemingen;
ervoor zorgen dat die interesse in de toekomst ook behouden blijft.
worden in de Tweede Kamer – en
en die zijn anno 2005 nog steeds onveranderd. Zo zijn de gunstige
Want dat is een van de voornaamste steunpilaren voor onze
daardoor nog wijzigingen in de voorstellen
geografische ligging, de gematigde loonontwikkeling, de relatief
economie. Dat vraagt om nieuwe investeringen, waarbij het niet
mogelijk zijn – is de richting van het
lage inflatie (met uitzondering van 2001, met een inflatie van 4,5%),
alleen gaat om nieuwe fysieke infrastructuur. Even belangrijk zijn de
toekomstige ruimtelijke-ordeningsbeleid
het fiscale klimaat, goed geschoold personeel, en meertaligheid
kwaliteit van arbeid, het kennis- en opleidingsniveau, het
duidelijk.
stabiele factoren. Wat zich recentelijk in Nederland wat minder
stimuleren van nieuw ondernemerschap, het fiscale regime en de in-
positief heeft ontwikkeld, is het leefklimaat, dat voorheen als
novativiteit van het bedrijfsleven. Die hernieuwde aandacht voor een
Loslaten verstarrend beleid stimuleert
‘gunstig’ werd aangemerkt, en het open karakter van de samenleving.
sterk vestigingsklimaat wordt ook erkend in de voorgestelde nieuwe
dynamiek
Nederland verkeert op dit moment in een onzekere politiek/
Nota Ruimte, waarin een belangrijke basis ligt voor onze toekomstige
Onder het motto ‘decentraal wat kan,
maatschappelijke fase, waar hopelijk op niet al te lange termijn een
economie.
centraal wat moet’ wordt ook de
uitweg in gevonden zal worden. Het goed presteren van de
uitvoering van het ruimtelijke beleid
Nederlandse economie wordt in de economische hoogtijdagen
sterk hervormd. Hiermee wordt een
toegeschreven aan de inrichting van ons ‘poldermodel’. Wellicht dat
vernieuwingstendens ingezet, die vooral
we ook in de toekomst zullen weten te profiteren van de overleg-
tot meer dynamiek moet leiden op lokaal
De Vastgoedmarkt
Ook in 2004 heeft de dalende trend van investeringen in huisvesting doorgezet. In het
bedrijfsleven is een geringe behoefte aan uitbreidingsruimte, wat vertaald wordt in lagere
nieuwbouw. Immers: aangezien de werkgelegenheid in Nederland nauwelijks toeneemt,
laat het aantal banen ook geen sterke stijging zien.
Bovendien is het beschikbare aanbod dusdanig hoog dat nieuwbouw op risico nauwelijks
meer plaatsvindt. Diverse gemeenten voeren daarnaast een stringenter nieuwbouwbeleid,
waarbij de ontwikkelingscapaciteit voor de korte en middellange termijn naar beneden is
bijgesteld. Daarom is in 2005 nog geen sterk herstel van de nieuwbouwinvesteringen te
verwachten. Een uitzondering daarop zijn de investeringen in de woningbouw. Die zijn in
2004 reeds licht gestegen en zullen in 2005 naar verwachting verder aantrekken.
Zelfs in tijden van economische laagconjunctuur is nog steeds sprake van een dynamische
markt, en dat is in alle deelsegmenten zichtbaar. De vraag bestaat vooral uit verplaatsingsbehoefte, in de vorm van een duidelijke verschuiving naar kwalitatief goede objecten.
Dat leidt tot oplopende leegstand, waarbij een toenemende behoefte ontstaat aan
reconstructie van verouderde objecten en gebieden. De praktijk leert dat dit in de regel niet
de eenvoudigste opgaven zijn. Gebiedsgerichte herontwikkeling zal de komende jaren dan
ook een van de grootste uitdagingen voor de vastgoedsector worden.
Afvlakking stijging van aanbod kan
2003. De stijging is wel afgevlakt ten
aanzienlijk deel van de kantorenmarkt
tweedeling op kantorenmarkt niet
opzichte van de jaren daarvoor, en is in
steeds moeilijker, of zelfs helemaal
verdoezelen
de tweede helft van het jaar zelfs licht
niet meer verhuurbaar zal zijn. En dat
De opname van kantoorruimte is in 2004
gedaald. Daarmee lijkt de kantorenmarkt
deel zal door op te leveren nieuwbouw
toegenomen tot 1,8 miljoen m2 per jaar.
over het dieptepunt heen te zijn.
in de komende jaren alleen maar
Dat is een stijging van 14% in vergelijking
Voor een substantieel herstel van de
groter worden. Uitbreiding van de
met 2003. Daarmee is er dus wel degelijk
marktverhoudingen is overigens een
voorraad kantoorruimte die in gebruik
behoefte aan kantoorruimte in Nederland.
hogere economische groei nodig dan nu
wordt genomen, is namelijk alleen te
De economische recessie van de
wordt geprognosticeerd. Ook in 2005 zal
verwachten bij een toename van het
afgelopen jaren laat zien dat er zelfs in
daarom sprake blijven van een sterke
aantal kantoorbanen. Dat is nou juist
minder gunstige economische tijden nog
mate van overaanbod.
waar de schoen wringt. De komende
jaren zal door vergrijzing een toenemend
steeds kantoorruimte wordt opgenomen,
waarbij zich een ondergrens aftekent van
Een andere ontwikkeling in de
aantal werknemers het arbeidsproces
circa 1,5 miljoen m2 per jaar.
kantorenmarkt is de tweedeling die zich
verlaten en worden in specifieke branches
In tegenstelling tot veelgehoorde geluiden
steeds scherper aftekent. Hierbij zijn de
steeds meer kantoorbanen uitbesteed
is vraaguitval dan ook niet de belangrijkste
kwaliteit van het object en de locatie
aan het buitenland. Daarnaast is het
reden voor de ruimte die er momenteel
bepalend voor het toekomstperspectief.
percentage kantoorbanen in de economie
in de markt bestaat, maar het snel
De kantorenmarkt blijkt daarmee veel
al hoog, evenals de arbeidsparticipatie
opgelopen aanbod. Dat aanbod lag eind
meer gesegmenteerd te zijn dan vaak
van vrouwen. De uitbreidingsmarkt voor
2004 op 5,7 miljoen m2 en is daarmee
wordt aangenomen. We zullen ons er
kantoren zoals Nederland die de laatste
opnieuw gestegen in vergelijking met
terdege van bewust moeten zijn dat een
decennia heeft gekend, verandert daarom
Concentratie op kwaliteit | Tien jaar FGH Vastgoedbericht | 11
Concentratie op kwaliteit
langzaam maar zeker in een vervangings-
het parkeerregime zullen daarom – nog
koopkracht wegvloeit naar grootschalige
en verdringingsmarkt. Een ontwikkeling
meer dan in het verleden – dominante
locaties aan de randen van steden.
die nog eens versterkt wordt door de
criteria zijn voor succesvolle kantoor-
FGH Bank verwacht echter dat een
groeiende interesse bij bedrijven voor
ontwikkelingen. De grote plancapaciteit
steeds pluriformer marktbeeld zal gaan
flexwerken. Weliswaar heeft de
voor nieuwe kantoren en locaties in de
ontstaan, waarbij retailers permanent
ontwikkeling van volledig ingerichte
komende jaren vormt hierin een risico.
op zoek blijven naar de optimale
flexkantoren een veel minder snelle
Om het kwalitatief goede deel van de
vestigingslocaties. En daarbij is zowel
vlucht genomen dan medio jaren negentig
huidige markt ook op langere termijn
plaats voor grootschalige locaties aan
nog werd voorspeld, maar bij steeds
perspectief te kunnen bieden, is
randen van steden als voor hoogwaardige
meer bedrijven worden afgeleide vormen
beheersing van de nieuwbouwproductie
locaties in binnensteden. Want een
van flexwerken wel gebruikelijk. Dat
van groot belang.
van de belangrijkste kenmerken van de
winkelmarkt is het hoog innovatieve
geldt vooral voor verhuizende bedrijven.
In de afgelopen decennia is er veel vraag
geweest naar vastgoed. Dat heeft in alle
segmenten van de markt geleid tot een
enorme uitbreiding van de voorraad.
De eisen die eindgebruikers, zowel
consumenten als bedrijven, aan dit vastgoed
stellen, worden echter met de jaren hoger.
De focus komt daarbij steeds meer te
liggen op kwaliteit in plaats van kwantiteit.
In de vastgoedmarkt wordt dat vertaald
met het veelzeggende adagium: ‘locatie,
locatie, locatie’. De focus op kwaliteit is dan
ook onmiskenbaar terug te vinden in de
FGH Vastgoedberichten van de afgelopen
tien jaar.
en segmentatie in het aanbod van vastgoed een noodzaak geworden.
En is de tijd rijp voor duurzame, en kwalitatief hoogwaardige
ontwikkeling van de functies wonen, werken en recreëren. Maar
met de onstuimige groei van de economie is de vraag naar vastgoed
dusdanig hoog, dat het kwaliteitsbesef min of meer noodgedwongen
op een tweede plaats komt. En in plaats van een zichtbare en zinvolle
ruimtelijke spreiding van bedrijvigheid over ons land, treedt onder
invloed van de gespannen marktsituatie steeds meer versnippering
op. Een tendens die doorzet naar het jaar daarop. In het
FGH Vastgoedbericht 2001 ‘Groei, bloei en de risico’s’ blijkt de
locatiekeuze voor veel bedrijven een negatieve te zijn geworden: bij
gebrek aan ruimte op de optimale locatie wordt genoegen genomen
Praktische toepasbaarheid is daarbij
Pluriformiteit regeert op de winkelmarkt
vermogen en de ontwikkeling van nieuwe
leidend: deze relatief simpele ingreep kan
van de toekomst
concepten. Juist die innovaties vinden
vaak eenvoudig tot ruimtebesparingen
Ondanks de dalende bestedingen in de
plaats in binnensteden. In toenemende
leiden. Al deze ontwikkelingen zorgen
detailhandel blijft de winkelmarkt zich
mate zullen binnensteden daarom de
ervoor dat het perspectief voor leeg-
stabiel ontwikkelen. De opname van
broedplaatsen worden voor vernieuwing,
staande, verouderde kantoorgebouwen in
winkelvastgoed blijft met circa 700.000 m
waarbij de komende jaren een steeds
tegenstelling tot eerdere perioden van
onveranderd hoog. Een belangrijk ken-
sterkere trend zichtbaar zal worden naar
laagconjunctuur, is veranderd. Dat zal de
merk van de retailmarkt is het continue
de combinatie van winkelfuncties met
komende jaren om nieuwe oplossingen
proces van optimalisering, waarbij onder
andere vormen van vastgoedontwikkeling.
vragen, waarbij sloop en herontwikkeling
andere wordt gestreefd naar schaal-
De schaalvergroting in de winkelmarkt
van verouderde gebouwen onvermijdelijk
vergroting en behoud van marktaandeel.
gaat daarom naar verwachting niet
kantorenmarkt. Ook in de bedrijfsruimtemarkt en -zij het in mindere
lijkt. Alternatieve vormen van vastgoed-
Dat is ook een van de verklaringen voor
zozeer ten koste van binnensteden, maar
mate- de winkelmarkt, tekent deze tendens zich af. En daarmee zijn
ontwikkeling op de betreffende locaties
het feit dat veel (landelijke) retailketens
zal vooral kleinere wijkwinkelcentra
Na de tweede wereldoorlog is in Nederland lang gefocust op het
we anno 2005 terug bij het allereerste FGH Vastgoedbericht uit
zijn echter lang niet altijd vanzelf-
– ondanks de lagere bestedingen in de
en solitaire locaties treffen. Dat soort
vervullen van de kwantitatieve ruimtebehoefte. Met de toegenomen
1996: ‘Good buildings drive out bad buildings’.
sprekend. Om het transformatieproces
detailhandel – nog steeds behoefte hebben
locaties zal onvoldoende in staat zijn om
welvaart is de nadruk echter verschoven, en wordt kwaliteit steeds
toch op gang te krijgen, zullen nieuwe
aan nieuwe (en betere) winkelunits. De
aan de veranderende eisen van retailers
meer de bepalende factor. In 1996 zien we dat er een meer
De bestaande ruimte in de verschillende segmenten van de
ideeën nodig zijn. Wellicht dat het
vraag naar winkelruimte blijft dan ook
tegemoet te komen.
gedifferentieerde markt ontstaat. Het uitgangspunt daarbij is dat
vastgoedmarkt zorgt ervoor dat er veel kwalitatief goede objecten
principe van de regeling ‘Ruimte voor
hoog, en de verhuurbaarheid van veel
vastgoed dat voldoet aan de nieuwe kwaliteitseisen, waardevast zal
beschikbaar zijn. Bovendien liggen er nog veel projecten op de plank
Ruimte’, die geldt voor de reconstructie
leegkomende winkelunits is voor de
Aantrekkende economie zal leiden
zijn. De toenemende welvaart zorgt er ook voor dat er een steeds
die nog tot uitvoering gebracht (kunnen) gaan worden. Daarmee is
van het Brabantse platteland, in een
A- en B-locaties in de meeste winkel-
tot grotere vraag naar nieuwe
grotere druk komt te liggen op de (door velen van ons als schaars
het aanbod van vastgoed de komende jaren hoog. In tegenstelling
aanverwante vorm kan worden toegepast
steden nog steeds redelijk tot goed. Het
bedrijventerreinen
ervaren) vrije ruimte.
tot het verleden zal er daardoor steeds meer rekening moeten wor-
op de commercieelvastgoedmarkt.
aanbod is met iets meer dan 800.000 m2
Op de bedrijfsruimtemarkt is langzaam
Om versnippering tegen te gaan, en daarmee een bepaald gedeelte
den gehouden met structurele leegstand. Dat geldt niet zozeer voor
Bijvoorbeeld door in ruil voor de sloop
relatief gering en heeft – in tegenstelling
maar zeker sprake van herstel. Weliswaar
van deze vrije ruimte ook vrij te houden, wordt in het
goede gebouwen op aantrekkelijke locaties, maar wel voor oudere
van bestaande, verouderde kantoren
tot de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt
zijn de investeringen in de nieuwbouw
FGH Vastgoedbericht van 1998 het ontwikkelen van woon- en
objecten op in verval geraakte locaties. Een toenemende tweedeling
of andere vormen van vastgoed, elders in
– in de laatste jaren een veel minder grote
nog steeds gering, maar de opname van
werkgebieden langs bestaande corridors en verdichting van stedelijke
in de vastgoedmarkt is het logische gevolg, waarbij
een gemeente (of provincie) nieuwbouw-
stijging laten zien.
bedrijfsruimte laat een duidelijk stijgende
gebieden als beste oplossing voor de lange termijn gezien. Concen-
FGH Bank ook in de komende jaren de nadruk zal blijven leggen op
capaciteit te verkrijgen. Voorwaarde
Het streven naar optimalisatie is ook
lijn zien. In 2004 is ruim 2,6 miljoen m2
tratie dus op sterke locaties. De belangrijkste netwerken zullen liggen
het belang van investeren in kwaliteit.
is wel dat een dergelijke regeling geen
terug te vinden in de diverse nieuwbouw-
bedrijfsruimte opgenomen, een stijging
in de zogenaamde ‘corridors’ (Amsterdam-Den Haag-Rotterdam
oneerlijke concurrentie oplevert en alleen
ontwikkelingen van winkelcentra. Zo
van meer dan 50% in vergelijking met
(Antwerpen), Amsterdam-Utrecht-Arnhem/Nijmegen, Rotterdam/
voorziet in nieuwbouwontwikkelingen
liggen er op dit moment in Nederland
2003. Die stijging vloeit deels voort
Brabantse stedenrij-Venlo), die het sterkst gevoed lijken door de
waar aantoonbaar behoefte aan is.
plannen voor de realisatie van circa 3,2
uit de grotere vraag naar hoogwaardige
netwerkpatronen van goederenstromen, gevolgd door die van het
In ieder geval is de vraag naar kantoor-
miljoen m2 winkelruimte. De explosieve
distributiecentra, en is dan ook vooral
personenverkeer. De meeste kansen liggen daarbij in een beperkt
gebouwen die wél voldoen aan alle
groei van perifere detailhandelslocaties
terug te vinden in de gebieden rond
aantal corridors, aldus het FGH Vastgoedbericht 1999, waardoor een
huisvestingswensen van eindgebruikers
die zich de laatste jaren gemanifesteerd
de Rotterdamse haven, de luchthaven
kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling nagestreefd kan worden in de
redelijk constant. In toenemende mate
heeft, in combinatie met de verdere
Schiphol, en de logistieke concentraties
aanliggende gebieden. In datzelfde rapport wordt gesproken over het
zal daarom moeten worden geanticipeerd
liberalisatie van het locatiebeleid,
in de achterlandregio’s. Het herstel
concentreren van nieuwe ontwikkelingen in en bij bestaande stede-
op het huisvestingsgedrag van deze
rechtvaardigt de verwachting dat de
van de vraag naar bedrijfsruimte loopt
lijke gebieden: concentratiebeleid en gebiedsgerichte ontwikkelingen.
kantoorgebruikers. De kwaliteit van het
concurrentiekracht van binnensteden
parallel aan de verbeterde Nederlandse
Met de toenemende vraag naar kwaliteit en de specifiekere en sneller
object, de locatie, de bereikbaarheid en
steeds meer onder druk komt te staan en
exportpositie, die deels is toe te schrijven
wijzigende eisen van gebruikers van vastgoed, is meer differentiatie
2
met de minst slechte.
In de daarop volgende jaren wordt de vastgoedmarkt ruimer.
Er is nog wel vraag, maar die concentreert zich op kwalitatief
hoogwaardige projecten en locaties. Bovendien zorgt de in aanbouw
genomen productie van nieuwe gebouwen voor een enorme stijging
van het aantal beschikbare objecten. Die beschikbaarheid leidt in de
periode tussen 2002 en 2004 tot veel vervangingsvraag: bedrijven
concentreren zich op kwalitatief betere locaties, en laten daarbij
minder aantrekkelijk vastgoed achter. Dat geldt niet alleen voor de
12 | Tien jaar FGH Vastgoedbericht | Transformatie
Transformatie
De schaarste aan uitbreidingsruimte in
Nederland is in de laatste decennia sterk
toegenomen. Vanuit diverse functies
worden grote claims gelegd op beschikbare
gronden. Claims die bovendien steeds
meer tot onderlinge concurrentie leiden.
Tegelijkertijd verliezen veel bestaande
bebouwde gebieden hun economische
functies, en dreigen in verval te raken.
Dat zien we terug in vooroorlogse
woonwijken, havengebieden, verouderde
bedrijventerreinen, en in sommige kantooren winkelgebieden. Om de waarde van
deze gebieden weer te verhogen, is in
toenemende mate sprake van transformatie
van bestaande gebieden en objecten; een
ontwikkeling die ook in ‘Tien jaar
FGH Vastgoedbericht’ niet onopgemerkt is
gebleven.
In het relatief kleine Nederland neemt de druk eind jaren negentig
relatieve welvaartsdaling en afnemende economische prestaties in
aan de toegenomen wederuitvoer.
Woningmarkt maakt zich op voor meer
de vier grote steden. Met het verder liberaliseren van het PDV/GDV-
Nederland profiteert optimaal van de
klantgerichte benadering
beleid in 2000, wordt de weg vrijgemaakt voor de ontwikkeling van
gunstige ligging aan zee; een concurrentie-
De woningmarkt in Nederland blijft
grootschalige detailhandel aan de randen van de steden. En daarmee
voordeel dat door jarenlange investeringen
ondanks het negatieve consumenten-
dreigt een verschraling van het voorzieningenniveau in de binnen-
in de infrastructuur bovendien volledig
vertrouwen en de lage koopbereidheid
steden en wijkcentra. In het FGH Vastgoedbericht 2001 ‘Groei, bloei
is benut. Vanuit de logistieke sector is
stabiel. De gemiddelde prijzen voor koop-
en de risico’s’ wordt dan ook gesproken van een scheiding in ‘big
de komende jaren dan ook een blijvende
woningen zijn in 2004 met 2,8% gestegen
business’ en ‘small business’, waarbij het met het oog op de langere
groei te verwachten, die gepaard zal gaan
tot e 218.000,-, waarmee de ontwikkeling
termijn niet wenselijk is dat ‘big business’ zich vestigt in kleine en
met een aanhoudende vraag naar groot-
een vergelijkbaar beeld laat zien als in de
middelgrote steden. Voor grootschalige kantoorgebouwen zal er op
schalige distributieruimte. De eisen die
laatste twee jaren: een lichte prijsstijging
dergelijke plaatsen nooit sprake zijn van een sterke markt. Het geheel
bedrijven aan objecten stellen, worden
die net boven het inflatieniveau ligt.
aan vestigingsfactoren is daar kwalitatief gezien niet voldoende.
echter ook steeds hoger. Dat leidt ertoe
Opvallend is dat het aantal opgeleverde
Vooral in tijden van een conjuncturele neergang zal dat tot kwetsbare
dat een deel van de aanwezige voorraad
woningen in 2004, na jaren van dalende
gebieden leiden, wat zich in de jaren daarna ook feitelijk heeft
functioneel is verouderd, en daarom
nieuwbouwproductie, weer iets is toe-
gemanifesteerd.
voor de functie van grootschalig
genomen. De investeringen in de
distributiecentrum minder geschikt is.
woningbouw zijn – in tegenstelling tot de
De toegenomen ruimte in de markt leidt sinds 2002 tot een meer
Het aanbod aan bedrijfsruimte is met 8
utiliteitsbouw – dan ook gestegen en
praktische discussie over transformatie. Leegstand is actueel en in
miljoen m2 daarom nog steeds hoog en
zullen in 2005 naar verwachting verder
toenemende mate ontstaat een discussie over de perspectieven voor
een snelle daling ligt niet voor de hand.
toenemen. Dat betekent dat het
deze lege gebouwen. De oplossing is vaak eenvoudig: bedrijfsmatig
Bij een aantrekkende economie zal vooral
perspectief voor de woningmarkt
vastgoed ombouwen tot woningen. Een logische gedachte, want
de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen
gematigd positief is. Want ondanks de
vooral in de woningmarkt is al decennialang sprake van grote
aantrekken, gezien de specifieke eisen
toegenomen nieuwbouwproductie is er
tekorten. In het FGH Vastgoedbericht 2004 ‘Kiezen op het
aan bedrijfsmatige objecten. Doordat de
nog steeds een tekort aan woningen in
keerpunt’ wordt echter aangegeven dat de praktische toepasbaar-
laatste jaren minder vraag is geweest
Nederland. En dat zorgt voor een
heid lang niet altijd zo eenvoudig is, en dat het transformeren
naar nieuwe bedrijventerreinen, zijn de
blijvende vraag. Wel laat de aard van de
van kantoren naar woningen vooral wordt ingegeven door de
tekorten die zich eind jaren negentig
vraag verschuivingen zien, en spelen
‘problemen’ in de kantorenmarkt, en dus niet per definitie een
voordeden (groten)deels ingelopen. Dat
ontwikkelaars in op deze veranderende
‘oplossing’ is voor het tekort aan woningen. Voor sommige
betekent dat de vestigingsmogelijkheden
vraag. De ontwikkeling van goedkope
kantoorgebouwen zijn perspectieven er natuurlijk wel, maar
voor bedrijven inmiddels weer aanzienlijk
starterswoningen of realisatie van
FGH Bank ziet vooral kansen voor gebiedsgerichte oplossingen.
zijn verruimd.
integrale woon-zorgcomplexen zijn
daarvan enkele voorbeelden. Die meer
Die leiden op langere termijn tot de kwalitatief beste locaties.
op de vrije ruimte gestaag toe. De hoeveelheid ruimte die
Naast de reeds beschreven concentraties
klantgerichte benadering zal de komende
gebruikt wordt voor de landbouw neemt af, maar in het
Anno 2005 kan worden gesteld dat transformatie van bestaand
van grootschalige bedrijfsruimten op
jaren in de woningmarkt steeds
FGH Vastgoedbericht 1998 wordt de vraag gesteld in hoeverre de
vastgoed en van bestaande locaties de belangrijkste uitdaging is
knooppuntlocaties ligt de toekomst voor
duidelijkere vormen gaan krijgen.
continue afname van het landbouwareaal genoeg compensatie biedt
waar de vastgoedmarkt de komende jaren voor staat. Het vraagt om
de bedrijfsruimtemarkt ook bij de
Opvallend is dat de vraag naar duurdere
voor groeiende verstedelijking en recreatief ruimtegebruik.
nieuwe denkpatronen en creatieve oplossingen. Maar ook om sturing,
ontwikkeling van hoogwaardige locaties
nieuwbouwwoningen (voor eengezins-
De fundamentele vraag was, en is eigenlijk nog steeds: hoe schaars
samenwerking tussen vastgoedpartijen onderling, en samenwerking
met een hoge mate van kennisintensieve
woningen vanaf e 400.000,-) een duidelijk
is de ruimte in ons land eigenlijk, en in hoeverre kan en moet in
met overheden. Dat dit zal leiden tot complexe opgaven voor de
bedrijven. Op diverse locaties in
stijgende lijn laat zien. Juist dit segment
toekomstige behoeften worden voorzien? In reactie op dit vraagstuk
markt, is iets dat vast staat. Kennis van de vastgoedmarkt, visie,
Nederland worden dergelijke initiatieven
stond de laatste twee jaar onder druk,
dat al jarenlang in ons land speelt, neemt de maatschappelijke druk
en ondernemerschap worden daarbij steeds belangrijkere uitgangs-
ontwikkeld, zoals in Eindhoven (Philips
waardoor de doorstroming in de markt
op het ‘ongebreideld’ ontwikkelen van nieuwe locaties toe, en
punten. En dat vormt ook een mooie uitdaging voor FGH Bank.
High Tech Campus), Delft (Technopolis)
stagneerde. In het huidige aanbod wordt
ontstaat meer aandacht voor verdichting van stedelijke gebieden
en Leiden (uitbreiding Bio Science Park).
meer rekening gehouden met het ‘value
plaats. In dezelfde lijn passen de ontwikkelingen die het jaar
Daarmee lijkt zich een nieuwe generatie
for money’-principe. Dit krijgt vorm
daarop gesignaleerd worden: gebiedsgerichte ontwikkeling, en het
hoogwaardige bedrijfslocaties af te gaan
in de kwaliteit en de locatie van de
focussen op een beperkt aantal corridors, vooral in de functie van
tekenen. Met name voor de ontwikkeling
woningen die een duidelijke toegevoegde
dragers van ruimtelijke kwaliteit.
van nieuw hoogwaardig ondernemerschap
waarde moeten kunnen bieden. Ook dit
zijn dergelijke initiatieven van essentieel
duidt op een meer consumentgerichte
belang.
marktontwikkeling.
In de hoogtijdagen van de economie worden er veel vastgoedprojecten gerealiseerd. Projecten die niet altijd voldoende aan de
Beleidsmatig wordt de komende jaren
kwaliteitseisen beantwoorden om ook op de lange termijn waarde-
ingezet op een verschuiving van uitleg-
vast te zijn. Daarnaast leidt de tendens van suburbanisatie tot een
locaties naar stedelijke herstructurering.
Krijgt Nederland
genoeg ruimte?
Met het inzetten op de versterking van
de internationale concurrentiepositie
wordt in Nederland expliciet gekozen voor
ontwikkelingen die hierin een belangrijke
bijdrage kunnen leveren.
Dat zal ook de rol van de woning-
Grote interesse in vastgoedbeleggingen
De vraag hoe om te gaan met ruimte is
corporaties verder veranderen. Zij zullen
zorgt voor blijvende druk
in een land als Nederland altijd een
zich steeds meer ontwikkelen tot
De investeringsbereidheid van vastgoed-
belangrijke vraag geweest. Hieraan liggen
professionele marktpartijen, die een veel
beleggers op de Nederlandse markt is
het afgelopen decennium een aantal
integraler dienstenpakket leveren dan
onverminderd groot, wat onder andere
beleidsopties ten grondslag, die in de
in het verleden. Dat is ook nodig om de
te zien is in de stijging van het totale
FGH Vastgoedberichten van 1996 tot en
noodzakelijke stedelijke herstructurering
investeringsvolume tot e 4,4 miljard.
met heden allemaal de revue gepasseerd
mogelijk te maken. Die toenemende
De te behalen rendementen zijn dan ook
zijn.
oriëntatie op de markt wordt ook
nog steeds hoog, zeker in vergelijking
Hoe zien wij Nederland binnen een
zestal steden ontsluiten. Deze zogeheten nieuwe sleutelprojecten
zichtbaar in het nieuwe huurbeleid.
met andere beleggingsalternatieven. Wel
Europees perspectief? Wat voor vestigings-
bestaan uit: Amsterdam-Zuidas, Arnhem Centraal/
Minister Dekker van VROM wil dat er
zorgt de opgelopen leegstand voor een
klimaat heeft Nederland te bieden?
Coehoorn-Noord, Spoorzone Breda, Den Haag CS Kwadrant,
in de toekomst een duidelijkere relatie
verdere tweedeling in de markt. Er is veel
Op wat voor manier kunnen we onze
Rotterdam Centraal en het Stationsgebied Utrecht. Op deze
wordt gelegd tussen de huurprijsstijging
vraag naar kwalitatief goede, langjarig
concurrentiepositie verbeteren? En hoe
locaties zal volop ruimte worden geboden aan (inter)nationale
en de feitelijke huurwaarde. Die is in het
verhuurde objecten. Hierdoor dalen de
gaan we om met veranderende behoeftes
bedrijvigheid waarbij de nadruk komt te liggen op kantoor-
verleden steeds verder uit elkaar komen
nettoaanvangsrendementen. Ingegeven
van eindgebruikers op de vastgoedmarkt?
activiteiten.
te liggen. Belangrijker is echter dat het
door de marktomstandigheden is de vraag
Thema’s die door de jaren heen actueel
‘scheefwonen’ wordt ontmoedigd, zodat
naar leegstaande objecten daarentegen
gebleven zijn. In de tien jaar dat wij nu
de doorstroming op de woningmarkt
gering, waardoor de nettoaanvangs-
het FGH Vastgoedbericht publiceren,
wachten. De omgeving van het Rotterdams havengebied zal
wordt bevorderd. De onderkant van de
rendementen hier juist een opwaartse
hopen wij een bijdrage geleverd te
versterkt worden door onder meer de aanleg van nieuwe
woningmarkt bevindt zich in een
beweging laten zien. Dat betekent dat de
hebben aan de verschillende discussies
bedrijventerreinen als: de Tweede Maasvlakte (1.000 ha), de
impasse, die onder andere wordt
uitersten in de markt vergroot worden.
die door de jaren heen gevoerd zijn over
Moerdijkse Hoek (600 ha) en de Hoeksche Waard (300 ha).
veroorzaakt doordat woonconsumenten
Er vindt daarnaast een verschuiving
de ontwikkelingen in de commercieel-
Voor Nederland als geheel zal tot 2020 zo’n 23.000 ha aan nieuwe
met te hoge inkomens in goedkopere
plaats tussen sectoren, waarbij vooral
vastgoedmarkt. Een markt waarin wij
bedrijventerreinen gerealiseerd gaan worden en ligt er bovendien
huurwoningen blijven wonen, terwijl
de vraag naar winkelvastgoed sterk
ons als geen ander thuis voelen. En waar
een herstructureringsopgave van 21.000 ha.
het huurbeleid geen ruimte biedt voor
is gestegen. Deze markt ontwikkelt
wij graag onze inzichten over delen.
marktconforme huurprijsstijgingen. Die
zich relatief stabiel en lijkt voor
Voor de komende jaren is het voor
ruimte zal in de toekomst mogelijk wel
veel investeerders een aantrekkelijk
Nederland van groot belang oog te
ruimte krijgen voor nieuwe ontwikkelingen. Dit betekent onder
worden gegeven. Voorwaarde daarbij
alternatief voor de kantorenmarkt. Dat
hebben voor het voortdurend
meer dat de aanleg van nieuwe stedelijke gebieden in de directe
is dat de nieuwbouwproductie wordt
laat onverlet dat nog steeds aanzienlijk
veranderend krachtenveld om ons heen.
omgeving van de luchthaven zoveel mogelijk zullen worden
verhoogd, om doorstroming in de praktijk
meer in kantoren wordt geïnvesteerd dan
Veranderingen die in een steeds groter
vermeden.
ook mogelijk te kunnen maken. Daarin
in winkels. In 2005 verwacht FGH Bank
perspectief staan en die elkaar steeds
schuilt dan ook meteen een duidelijk
bij een blijvend laag renteniveau een
sneller opvolgen. Daarom is het
Op de woningmarkt worden factoren die vertragend werken in
risico: enerzijds wordt ingezet op meer
aanhoudende vraag naar vastgoed-
belangrijk dat Nederland, en daarmee
de oplevering van nieuwe woningen zoveel mogelijk weggewerkt.
stedelijke herontwikkeling, terwijl ook
beleggingsobjecten. Die vraag is echter
de Nederlandse vastgoedmarkt, de
Hierdoor zullen de daarvoor aangewezen woningbouwlocaties
het aantal woningen dat jaarlijks extra
groter dan de snelheid waarmee het
ruimte krijgt. De ruimte om zich te
sneller ingevuld moeten gaan worden.
moet worden gerealiseerd, hoog ligt. Dat
evenwicht aan de gebruikerszijde van de
ontwikkelen, de ruimte om een positie
zal vooral tot meer vervanging van de
markt zich herstelt. Daardoor is een
te verdedigen. Dat lijkt ons een mooie
bestaande voorraad leiden, waarmee het
blijvende druk op de vastgoedbeleggings-
ambitie voor de komende jaren.
De planvoorraad bedraagt 3,2 miljoen m , waarvan 1,4 miljoen m
maar de vraag is of de hoge doelstellingen
markt te verwachten, waardoor een lichte
op perifere locaties.
ook kunnen worden gerealiseerd. En
daling van de nettoaanvangsrendementen
Utrecht, maart 2005
dat betekent dat in de komende jaren
voor toplocaties waarschijnlijk is. Voor
Directie FGH Bank N.V.
Al met al kan gesteld worden dat er veel plannen bestaan om te
juist meer gekozen zou moeten worden
nieuwe beleggingsinvesteringen bestaat
voorzien in de vraag naar vastgoed. De vastgoedmarkt krijgt hierbij,
voor de ontwikkeling van nieuwe
bovendien een breed draagvlak in de
naar het zich in eerste instantie laat aanzien, voldoende ruimte om
uitleglocaties. Het is nog onzeker of die
markt. Zowel bij institutionele beleggers,
zich verder te ontplooien. We zullen ons er echter wel van bewust
locaties op korte en middellange termijn
als bij buitenlandse vastgoedfondsen en
moeten zijn, dat deze ontwikkeling gevolgen heeft voor andere
in voldoende mate kunnen worden
particulieren is er vermogen beschikbaar
vormen van ruimtebehoefte in ons land. In de Nota Ruimte wordt die
gevonden.
om in vastgoed te beleggen.
n
n
n
n
n
De komst van de HSL past in deze context en gaat daarbij een
Ook de bedrijfsruimtemarkt staat een behoorlijke opgave te
Luchthaven Schiphol, onze tweede mainport, zal in de toekomst
Ook voor de winkelmarkt bestaan ambitieuze plannen.
2
afweging duidelijk gemaakt. De daadwerkelijke uitvoering biedt de
komende jaren dan ook voor zowel de overheid als voor de
Nederlandse vastgoedmarkt een mooie uitdaging.
2
16 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Kantorenmarkt
Trends in de Kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 17
De kantorenmarkt in Nederland is in 2004 verder verruimd. Het aanbod is opnieuw
toegenomen, en eind 2004 was er niet minder dan 5,7 miljoen m2 kantoorruimte op de
Nederlandse markt beschikbaar. In vergelijking met een jaar eerder is dat een stijging van
8,5%. Dat neemt niet weg dat sinds de tweede helft van het jaar een verbetering is waar
te nemen. Sinds medio 2004 is de stijging van het aanbod van kantoren tot stilstand
gekomen, en is er zelfs sprake van een lichte daling. Daarvoor zijn twee belangrijke
verklaringen te geven. Ten eerste is de nieuwbouwproductie aanzienlijk gedaald. Ten tweede
blijft de opname van kantoorruimte redelijk op peil. Zo is in 2004 circa 1,8 miljoen m2
kantoorruimte opgenomen, waarmee de vraag duidelijk hoger ligt dan in 2002 en 2003.
Daarmee lijkt het erop dat het niveau van circa 1,5 miljoen m2 als ‘ondergrens’ geldt voor
de jaarlijkse kantoorbehoefte in Nederland. En dat betekent dat zelfs in economisch minder
gunstige tijden nog steeds sprake is van een behoorlijke vraag naar kantoorruimte.
in de Kantorenmarkt
Huurprijzen onder spanning door
markt in de regio Amsterdam, de enige
opzichte van voorgaande jaren zijn dat
voortdurende druk op markt
regio in Nederland waar dergelijke top-
geen verslechteringen, waarbij
De aanhoudende laagconjunctuur op de
huurprijzen worden gerealiseerd.
aangetekend moet worden dat de
kantorenmarkt heeft zich in 2004
Vanuit dat perspectief zijn de lagere
incentives op huurcontracten sterk zijn
vertaald in verder dalende huurprijzen.
tophuurprijzen een ‘logische’ vertaling
toegenomen. In diverse regiosteden
De gemiddelde huurprijs lag afgelopen
van de lokale marktomstandigheden.
buiten de Randstad worden door de
jaar op € 138,-/m2. Dat betekent ten
Tegelijkertijd kan wel worden
oplevering van nieuwe projecten met
opzichte van 2003 een daling van circa
geconstateerd dat de tophuurprijzen in
een hoge kwaliteit zelfs hogere huur-
7%. In vergelijking met het topjaar
steden buiten de regio Amsterdam veel
prijzen gerealiseerd. Voorbeelden van
2001, liggen de huurprijzen gemiddeld
minder onder spanning staan. Zo worden
dergelijke steden zijn Zwolle en Arnhem.
10% lager. De lagere huurprijzen zijn
in steden als Den Haag en Utrecht nog
Deze ontwikkelingen maken twee
vooral een gevolg van de aanzienlijk
steeds huurprijsniveaus van rond
aspecten duidelijk: marktontwikkelingen
toegenomen onderhandelingsruimte voor
e 190,-/m2 gehaald, en liggen de prijzen
worden nog steeds sterk lokaal bepaald,
huurders, die, doordat een toenemend
in Rotterdam op circa e 170,-/m2. Ten
en projecten met een hoge toegevoegde
aantal huurcontracten is geëxpireerd, een
andere positie innemen dan een paar jaar
geleden.
ÝÊ£°äääÊÓ
È°äää
>L`ÊiÊ«>i
Û>Ê>ÌÀÀÕÌiÊÊÓ
£nxÓää{®
À\Ê6
x°äää
Ook de huurprijzen in het topsegment
{°äää
van de kantorenmarkt staan nog steeds
Î°äää
onder druk. De tophuurprijzen in
Ó°äää
Nederland zijn – op een incidentele
£°äää
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
£ä
£n
£nn
Nederland nog rond e 340,-/m2. De daling
is toe te schrijven aan de verruimde
UÊ>L`
UÊ"«>i
ä
£nÇ
In 2003 lagen de tophuurprijzen in
£nÈ
transactie na – gedaald tot € 325,-/m2.
£nx
Trends
18 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Kantorenmarkt
Trends in de Kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 19
£ää¯
6iÀì}ÊÛ>ÊìÊ«>i
Û>Ê>ÌÀÀÕÌi
>>ÀÊ,>`ÃÌ>`ÊiÊÛiÀ}
iìÀ>`Ê£äÓää{
Ê«ÀViÌi®
À\ÊÊ>
nä¯
Èä¯
pÊ,>`ÃÌ>`
pÊ"ÛiÀ}Ê iìÀ>`
{ä¯
Óä¯
uit om met een duidelijke visie naar de
beleggers in Nederland nog steeds
en voordoen. Al zal de haalbaarheid van
portefeuille te kijken. Daarnaast zorgt het
koortsachtig op zoek naar geschikte
projecten als de Zuidas in Amsterdam
ervoor dat nieuwe initiatieven ontstaan
beleggingsmogelijkheden, zowel in
voor deze steden weer een brug te ver
Vraag naar kantoorruimte stabiele factor
voor stedelijke herontwikkeling en brengt
direct vastgoed als in besloten vastgoed-
zijn.
De bestaande ruimte in de Nederlandse
het kwaliteitsverbetering van de openbare
fondsen? Hoe komt het dat de netto-
ruimte met zich mee. Enerzijds door
aanvangsrendementen op goede locaties
FGH Bank realiseert zich uiteraard wel
nieuwe concepten te initiëren, anderzijds
in Nederland geen stijging laten zien, als
dat de marktomstandigheden op de
door incourant aanbod een andere
uiting van toegenomen marktrisico’s?
kantorenmarkt de laatste jaren wezenlijk
bestemming te geven en waar nodig uit de
En hoezo wordt er op het dieptepunt van
zijn veranderd, en dat een aanzienlijk
markt te nemen.
de Nederlandse economie nog steeds
deel van de bestaande voorraad dermate
meer dan 1,5 miljoen m2 kantoorruimte
(economisch) verouderd is, dat hier onder
De belangrijkste verklaring voor de
opgenomen? Waarom zijn huurprijzen
normale omstandigheden geen huurders
overcapaciteit in de markt is de
voor kantoorruimte – zeker voor
voor zullen worden gevonden; ook niet
explosieve groei van het aanbod in de
nieuwbouwobjecten – niet ingestort
bij een aantrekkende arbeidsmarkt. Het
laatste vier jaren. In die zin heeft de
en staan tophuurprijzen in heel veel
gaat daarbij om een substantieel deel
bestaande cyclus waarin de kantoren-
steden maar in beperkte mate onder
van het aanbod, voorzichtig geschat op
markt zich momenteel bevindt, een sterk
druk? Wat is de verklaring voor de
circa 1 tot 1,5 miljoen m2. Deze markt
waarde zijn zelfs in economisch minder
Óää{
ÓääÓ
ÓääÎ
Óää£
Óäää
£
£Ç
£n
£È
£x
£{
£Î
£Ó
£ä
££
ä
gunstige tijden nog steeds kansrijk.
Èä¯
kantorenmarkt wordt – in tegenstelling
tot veelgehoorde geluiden – niet veroorzaakt door uitblijvende vraag naar
{ä¯
kantoorruimte. Weliswaar maakt het
6iÀì}Ê>ÌÀÀÕÌi
>>ÀÊÃiVÌÀÊ£äÓää{
Ê«ÀViÌi®
À\ÊÊ>
UÊ «ÀvÌ
UÊ>VliÊìÃÌÛiÀi}
UÊ<>iiÊìÃÌÛiÀi}
UÊ
/
UÊ"ÛiÀ}iÊLi`ÀÛi
xä¯
Îä¯
Nederlandse bedrijfsleven voor het derde
jaar op rij pas op de plaats, en wordt er
Óä¯
terughoudend omgegaan met nieuwe
£ä¯
investeringen in kantoorruimte, maar dat
laat onverlet dat over een langere reeks
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
m2 kantoorruimte in Nederland wordt
£Ó
£ä
van jaren steevast tussen 1,5 en 2 miljoen
££
ä
opgenomen. De enige uitschieter betrof
het jaar 2000, toen ruim 2,2 miljoen
waarbij de grootste dalingen voor
zeker aan. Tegen de achtergrond van
aanbodgerelateerd karakter. Er is duidelijk
nieuwbouwontwikkeling die nog steeds
zal de komende jaren door toenemende
kantoormeters in gebruik zijn genomen.
rekening zijn gekomen van de sectoren
een voorzichtig herstellende economie,
sprake van een situatie van overaanbod,
plaatsvindt ook al is er sprake van hoge
verplaatsing nog verder toenemen. Het
Ook de regionale verdeling van de
ICT en financiële dienstverlening. Dat
is een verdere vraagtoename vanuit het
dat – gelet op de opname-capaciteit van
leegstand? En waarom wordt, ondanks
perspectief voor dit deel van de markt
kantooropname laat over een langere
is dan ook een van de belangrijkste
bedrijfsleven te verwachten. Die toename
de markt – zeker op korte termijn niet
de tegenvallende markt, nog steeds volop
is gering, waardoor naar alternatieve
periode een eenduidig beeld zien. De
verklaringen voor de situatie op de
zal echter gematigd zijn, omdat een
zal verdwijnen. Die opnamecapaciteit
doorgegaan met de planvoorbereiding
invullingsmogelijkheden zal moeten
opname in de Randstadprovincies ligt
kantorenmarkt van steden als bijvoor-
substantiële banengroei in 2005 niet voor
zal door de afvlakkende groei van
van nieuwe (top)locaties?
worden gezocht. Maar daarmee is niet
over een periode van vijftien jaar telkens
beeld Amsterdam en Eindhoven. Steden
de hand ligt. Dat betekent dat de opname
de beroepsbevolking, het reeds hoge
tussen 70 en 80% van de totale markt-
waar juiste deze sectoren relatief sterk
voor een belangrijk deel zal blijven
aandeel kantoorbanen in de Nederlandse
Dat komt simpelweg omdat dé kantoren-
geen kansen liggen. Ook hier is het
opname. In die zin is de kantooropname
zijn vertegenwoordigd. De lagere vraag
bestaan uit verplaatsingen, waardoor de
economie, en de behoorlijk hoge
markt in Nederland niet bestaat. De
aanbod de laatste jaren opgelopen, maar
een duidelijke afspiegeling van het
vanuit het bedrijfsleven is deels
verhouding tussen opname en aanbod
arbeidsparticipatie van vrouwen de
kantorenmarkt is veel complexer dan men
zijn de perspectieven wel degelijk
economische krachtenveld in Nederland.
gecompenseerd door de hoge vraag vanuit
ruim blijft.
komende jaren bovendien niet dezelfde
op het eerste oog zou denken; één van de
positief. Het verschil in deelmarkten
Er vinden weliswaar verschuivingen
de non-profitsector. Organisaties uit deze
ontwikkeling laten zien als in de voorbije
belangrijkste rode draden in de tien
zal de komende jaren daarom een nog
plaats, maar die zijn vooral lokaal en
sector hebben ook in 2004 een belangrijk
Vastgoedcyclus sterk aanbodgerelateerd
decennia. Tegen die achtergrond heeft de
FGH Vastgoedberichten die inmiddels
sterkere stempel op de kantorenmarkt
regionaal geconcentreerd. Vanuit dat
aandeel gehad in de ruimtevraag (43%).
De conjunctuur op de kantorenmarkt
huidige cyclus waarin de kantorenmarkt
sinds 1996 zijn verschenen. Al in het
drukken.
perspectief kan de vraagzijde van de
Dat is verrassend, aangezien door
is onlosmakelijk verbonden met de
zich bevindt, dan ook andere kenmerken
eerste FGH Vastgoedbericht ‘Good
Nederlandse kantorenmarkt als een
bezuinigingen in de publieke sector juist
discussie over de vastgoedcyclus (ofwel:
dan eerdere cycli die we meegemaakt
buildings drive out bad buildings’ is
relatief stabiele factor worden aangemerkt.
verwacht werd dat er minder ruimte-
de varkenscyclus). Een discussie die
hebben. En daar zullen ondernemers
aangegeven dat kwaliteit van het object
behoefte zou zijn. Ondertussen lijkt
voornamelijk in perioden van laag-
in de vastgoedmarkt anders op moeten
en de locatie doorslaggevende factoren
De enige minder stabiele factor aan de
het dieptepunt van de vraag uit de
conjunctuur aanzwelt, en naarmate de
reageren.
zijn voor een succesvolle kantoor-
vraagzijde van de markt is de aard van de
ICT-sector te zijn bereikt en trekt ook
markt aantrekt langzaam maar zeker
opname. Vanuit het bedrijfsleven is de
de kantooropname bij bedrijven uit de
naar de achtergrond verdwijnt. Het geeft
De Nederlandse kantorenmarkt:
goede projecten altijd mogelijkheden zijn
laatste jaren minder ruimtevraag geweest,
zakelijke dienstverlening langzaam maar
aan dat ‘dalen’ in de kantorenmarkt
doodziek of kerngezond?
in de markt. Dat geldt onder de huidige
tot onrust leiden, omdat rendementen
De hamvraag die menig vastgoed-
marktomstandigheden meer dan ooit
en nieuwbouwontwikkelingen onder
professional bezighoudt, is of de
tevoren.
druk komen te staan. Echter, naar onze
Nederlandse kantorenmarkt er ooit nog
In tien FGH Vastgoedberichten is ook de
mening is de vastgoedcyclus nu eenmaal
bovenop komt. De cijfers liegen er niet
lokale markt als het speelveld voor de
het zelfregulerend mechanisme van vraag
om, en bieden inderdaad volop reden
vastgoedondernemer aan bod geweest:
en aanbod in de markt, en het omgaan
voor doemdenken. Paradoxaal genoeg
kennis hebben van lokale markten,
£xä
ermee is óók een uitdaging voor creatief
laten dezelfde cijfers ook een totaal
en plannen afstemmen op regionale
£ää
ondernemerschap. Het leidt tot nieuwe
ander beeld zien. Waarom investeerden
marktmogelijkheden kan het verschil
initiatieven bij projectontwikkelaars die
institutionele beleggers in 2004 voor e 2,3
maken. Een leegstand van 20% in
veel nadrukkelijker in zullen moeten
miljard in kantoorruimte, en is dit nog
Amsterdam, wil bijvoorbeeld niet zeggen
spelen op de wensen van eindgebruikers
steeds veruit de belangrijkste deelmarkt
dat er zich in Groningen, Zwolle of
en daagt bovendien vastgoedbeleggers
in Nederland? Waarom zijn particuliere
Maastricht geen investeringsmogelijkhed
{ää
/«ÕÕÀÛi>ÕÃÊÛ>
>ÌÀÀÕÌiÊ
iìÀ>`Ê£nxÓää{
ÊiÕÀ½ÃÉÓ®
À\ÊÊ>
Îxä
Îää
Óxä
Óää
xä
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
£ä
£n
£nn
£nÇ
£nÈ
£nx
ä
gezegd dat in courante marktsegmenten
ontwikkeling, en dat er voor kwalitatief
20 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Winkelmarkt
Trends in de Winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 21
De Nederlandse winkelmarkt heeft een uniek karakter, waarbij een hiërarchische opbouw
zorgt voor een zeer fijnmazige winkelstructuur. Zo zijn er naast de traditioneel sterke
winkelconcentraties in de binnensteden vaak nog stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra,
buurtwinkelcentra en perifere detailhandel (PDV/GDV-locaties) te onderscheiden. Deze
structuur komt voort uit een beleidsmatige keuze en zorgt voor een redelijk omvangrijke
winkelvoorraad van 24,8 miljoen m2. Dat komt neer op circa 1,5 m2 per inwoner; een hoog
gemiddelde in vergelijking met andere Europese landen. De fijnmazige winkelstructuur
die zo kenmerkend is voor Nederland staat echter onder druk. Enerzijds doordat het
ruimtelijke-ordeningsbeleid wordt aangepast, anderzijds doordat consumenten door
economische omstandigheden minder besteden. Hierdoor manifesteren de kwetsbare
plekken in de winkelmarkt zich steeds duidelijker.
in de Winkelmarkt
Terughoudendheid troef bij consumenten
Bestedingen in bouwmarkten en textiel-
energie en zorg zullen voor de Nederland-
De uitgaven van consumenten – en daar-
supermarkten – in 2003 nog positief –
se huishoudens tot hogere premies leiden.
mee de omzetten in de detailhandel – zijn
hebben eveneens omzetverlies vertoond.
Per saldo gaan de meeste huishoudens er
sterk afhankelijk van het vertrouwen aan
Toch waren er in 2004 ook branches die
daarom in 2005 op achteruit; waardoor er
consumentenzijde. Dit consumenten-
een omzetstijging wisten te behalen,
weinig extra ruimte zal zijn voor hogere
vertrouwen heeft zich de laatste paar jaar
zoals de drogisterijen en winkels in huis-
bestedingen in de detailhandel. Deze
aanzienlijk minder positief ontwikkeld.
houdelijke artikelen. Vanuit deze
bestedingen zullen alleen hoger kunnen
Na een aanvankelijke opleving halver-
branches is er dan ook nog steeds een
worden als de spaartegoeden worden
wege 2004, is het vertrouwen eind vorig
aanzienlijke vraag naar nieuwe (grotere)
aangewend, en daarvoor zal toch eerst
jaar weer terug op het niveau van begin
winkelunits.
een beter vooruitzicht moeten zijn op een
2004. De twee parameters van het consu-
Een herstel van de consumptieve beste-
langdurig economisch herstel.
mentenvertrouwen – het economisch
dingen in 2005 ligt niet voor de hand. De
klimaat en de koopbereidheid van con-
vakbonden zullen geen hoge looneisen
De winkelmarkt een stabiele markt?
sumenten – zijn nog steeds behoorlijk
stellen in 2005, en diverse bezuinigingen
Ondanks een teruggelopen omzet over de
negatief. Het vertrouwen wordt daarnaast
en stijgende kosten voor onder andere
gehele linie is de winkelmarkt nog altijd
sterk beïnvloed door het huidige
de kledingbranche negatieve cijfers zien.
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
nä
£
omzetten. Daarnaast laat ook de omzet in
£n
meubelbranche leidt tot aanzienlijk lagere
pÊ
ÃÕiÌiÛiÀÌÀÕÜi
pÊVÃVÊ>>Ì
pÊ«LiÀiì`
Èä
£Ç
snel aangeschaft, wat met name in de
{ä
£È
consumentengoederen worden minder
£x
individuele besparingen. Vooral duurzame
Óä
£{
wat zich vertaalt in sterk opgelopen
ä
£Î
houden nog steeds de hand op de knip,
£Ó
van de koopkracht. Consumenten
"ÌÜi}ÊÛ>ÊiÌ
VÃÕiÌiÛiÀÌÀÕÜi
£nnÓää{®
À\Ê
-
Óä
££
opeenvolgende jaar leiden tot aantasting
{ä
£ä
de bezuinigingen die voor het derde
£n
politieke klimaat in Nederland en door
£nn
Trends
22 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Winkelmarkt
Trends in de Winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 23
£°nää
ÜiÀÕÌiÊ
iìÀ>`ÊÊiÕÀ½ÃÉÓ®
À\ÊÊ>
£°Èää
£°{ää
£°Óää
£°äää
nää
Èää
{ää
van de consument. Als aan deze voor-
prijsconcurrentie. Als de huidige situatie
functie te vervallen en worden bevoegd-
waarden wordt voldaan, staan binnenste-
voortduurt, zullen volgens onderzoek van
heden gedecentraliseerd. Hierdoor mogen
den in de ogen van FGH Bank veel minder
het EIM de komende twee jaar zo’n 385
de gemeenten en provincies voortaan het
onder druk dan soms wordt gesuggereerd.
van de 642 zelfstandige supermarkt-
beleid veel meer zelf gaan vormgeven,
ongeveer 700.000 m2. Gelet op zowel het
Weliswaar leiden perifere detailhandels-
ondernemers noodgedwongen de deuren
waarbij afgevraagd kan worden of zij
aantal transacties alsmede het volume dat
ontwikkelingen tot schaalvergroting aan
moeten sluiten. Vrijkomende meters
hierop voldoende zijn ingesteld. Zeker is
zullen echter snel weer worden over-
in elk geval dat het detailhandelsbeleid,
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
komt in een transactievolume van
ä
£ä
redelijk veel dynamiek zien, die tot uiting
Óää
£n
in de vastgoedmarkt. Zo laat deze markt
£nn
een van de meest stabiele deelmarkten
daarmee gepaard gaat, voeren ‘mode-
overleven en gedwongen worden de
perifere detailhandelsvestigingen. De
de randen van steden, maar dit zal – zeker
winkels’ de boventoon. Opvallend is ook
deuren te sluiten. Ook hierin is overigens
stagnatie van het aantal plannen wijst
als de schaalvergroting in de foodsector
genomen door andere ketens met
meer dan in het verleden, afhankelijk zal
het gegroeide aandeel van winkels met zo-
de diversiteit van de vastgoedmarkt goed
erop dat ontwikkelaars langzaam maar
doorzet – vooral ten koste gaan van
expansiedrift.
zijn van draagvlak op lokaal niveau. Dit
geheten ‘mode-accessoires’. Voorbeelden
zichtbaar. De leegstand is namelijk zeer
zeker het bouwvolume aanpassen aan
kleinere buurt- en wijkwinkelcentra.
hiervan zijn Bijou Brigitte en Six Shop,
sterk lokaal bepaald, en is zeker niet in
de economische situatie. Overigens
Bovendien zullen volgens FGH Bank
Een andere tendens die binnen de su-
grootschalige detailhandel aan de randen
die sinds 2003 respectievelijk 18 en
alle plaatsen hetzelfde. Juist in grotere
betekenen de nieuwbouwplannen niet per
steeds meer perifere locaties onder-
permarktbranche zichtbaar blijft, is een
van steden bijvoorbeeld makkelijker te
8 winkels in Nederland hebben geopend.
steden ontstaat op ogenschijnlijk minder
definitie een uitbreiding van de voorraad.
ling gaan concurreren. Dat is nu reeds
toenemende schaalvergroting van
realiseren zal zijn, zeker als dat bestuur-
De toename van dit soort winkelfor-
aantrekkelijke locaties nieuwe dynamiek,
Met name in binnenstedelijke gebieden
zichtbaar bij een aantal woonboulevards.
winkelunits. Hiermee wordt ingespeeld
lijk wordt ondersteund. De verwachting
mules, die zich reeds elders in Europa
die vooral wordt ingegeven door alloch-
wordt bij nieuwbouw veelal een deel van
De snelle groei van deze locaties leidt tot
op de behoefte aan consumentenzijde
is dan ook dat de liberalisering van het
bewezen hebben, wijst erop dat op de
toon onder-nemerschap. In diverse steden
de bestaande voorraad herontwikkeld,
steeds meer onderlinge concurrentie en
waarbij gemak een bepalende factor is.
detailhandelsbeleid de planvoorraad
Nederlandse winkelmarkt een ver-
wordt lokaal ondernemerschap bovendien
waardoor de nettotoevoeging geringer is.
diverse meubelboulevards worden
Dit zorgt er echter wel voor dat het aantal
verder zal vergroten en de concurrentie
Europeanisering gaande is waarbij met
beleidsmatig ondersteund. Een goed voor-
geconfronteerd met hoge leegstand.
verkooppunten sterk afneemt. Zo telde
om de consument zal toenemen.
name Zuid-Europese, Deense en Duitse
beeld van een gemeente die hierop actief
Door de complexiteit van binnen-
Een andere bedreiging voor de vraag naar
Nederland in 1980 nog 14.000 super-
Meer marktwerking in de winkelmarkt
retailers interesse tonen in de Nederlandse
beleid voert, is de gemeente Groningen,
stedelijke nieuwbouwontwikkelingen
winkelruimte is de toenemende mate
markten met een gemiddeld vloer-
is op zich niet onwenselijk, aangezien
markt. Dat wordt nog eens bevestigd
die winkelstraten segmenteert en waar
zijn de afgelopen jaren met name veel
van verkoop van goederen en diensten via
oppervlak van 140 m2. Momenteel zijn
dat een grotere focus op de consument
door andere ketens, zoals electronica-
mogelijk een clustering van formules
uitbreidingen gerealiseerd in wijken
internet. Al heeft dit vooral betrekking op
er nog zo’n 4.600 supermarkten met een
met zich mee zal brengen. Dat zal de
winkel Medimax, de modewinkel
toepast. De filialisering in binnensteden
stadsdeelcentra en in de randgemeenten
specifieke producten en diensten, zoals
omvang van gemiddeld 650 m2. Deze lijn
binnensteden dwingen om zich nog beter
Ernsting’s Family en koffiewinkel Tchibo
wordt overigens voornamelijk gestuurd
van de grote steden. De voortschrijdende
boeken, cd’s/dvd’s en reizen.
zal de komende jaren verder doorzetten,
te profileren en creatieve oplossingen
die in 2004 voet op Nederlandse bodem
door de voorkeuren van consumenten.
schaalvergroting die door de aanleg van
waarbij een supermarkt in 2010 naar
te bedenken om de aantrekkelijkheid te
hebben gezet. Ook nieuwe concepten
De echte centrumlocaties zoals de A1 en
perifere en grootschalige uitbreidingen
Veel dynamiek binnen de supermarkt-
verwachting een gemiddeld oppervlak zal
behouden. Gemeentebesturen zullen er
worden toegepast, zoals de shop-in-shop-
A2 winkelstand vertonen dan ook weinig
aan de randen van steden wordt
branche
hebben van 1.150 m2.
overigens wel voor moeten blijven
formule. Kenmerkend aan dit concept
problemen en blijven bezoekers trekken.
gerealiseerd, zorgt daarnaast voor veel
Als gevolg van de economische laag-
Supermarkten kunnen zich overigens
waken dat de zorgvuldig opgebouwde
is dat er nieuwe winkelcombinaties
Op deze locaties bevinden zich vooral
concurrentie. Vooral de veelal matige
conjunctuur is het kostenbewustzijn van
verheugen op een toenemende populariteit
Nederlandse detailhandelsstructuur, met
worden gezocht. Een voorbeeld hiervan
grote (Europese) ketens die inmiddels
bereikbaarheid en geringe parkeer-
consumenten toegenomen. Hierdoor
ten opzichte van de speciaalzaken.
levendige binnensteden en een gevarieerd
is Spoiled aan de Leidsestraat in
meer dan de helft van het Nederlandse
capaciteit spelen de binnensteden steeds
hebben goedkope discountsupermarkten
Zo verschoof het marktaandeel van
winkelaanbod, hier niet sterk verschraalt.
Amsterdam waar klanten naast een
winkeloppervlak in beslag hebben
meer parten, waardoor er sprake is van
hun klandizie, en daarmee het markt-
speciaalzaken in circa 10 jaar tijd van
Daarin ligt dan ook zeker een uitdaging
knipbeurt bijpassende kleding kunnen
genomen. De verwachting is dat deze
een trek naar de periferie. Dit heeft
aandeel, de afgelopen paar jaar zien
39% naar 34%. Belangrijke oorzaken
voor de komende jaren.
kopen.
filialisering zich zal blijven doorzetten,
geresulteerd in afnemende bezoekers-
toenemen.
hiervoor zijn onder meer: minder gemak,
kan betekenen dat de ontwikkeling van
waardoor de populariteit van centrum-
aantallen, overwegend in de minder
Dit heeft eind 2003 geleid tot een grote
een verkeerde locatie of problemen bij
Ook aan de hand van het aanbod, dat
locaties gehandhaafd blijft en tophuur-
centraal gelegen winkelstraten. De
prijzenoorlog, die vooralsnog niet is
het vinden van een opvolger.
slechts 800.000 m2 bedraagt, mogen we
prijzen ook in 2005 stand zullen houden.
traditioneel sterke binnensteden moeten
afgelopen. Nog steeds zijn de verschil-
concluderen dat de winkelmarkt een
De tophuurprijs stabiliseerde zich in 2004
er dan ook zorg voor dragen dat zij
lende supermarktketens in een hevige
Nota Ruimte: kansrijk of bedreigend
stabiel karakter heeft. Dit aanbodcijfer
op e 1.640,-/m2, waarbij de Amsterdamse
voldoende aantrekkingskracht behouden.
strijd verwikkeld om marktaandeel terug
voor de winkelmarkt?
betekent een leegstandspercentage van
Kalverstraat nog steeds de duurste
Op zichzelf liggen daar kansen genoeg
te winnen, waarbij Albert Heijn de grote
In het nieuwe ruimtelijke-ordeningsbeleid
maar 3,2%. Dat deze leegstand zich op
winkelstraat in Nederland is.
voor. De grootste mate van innovativiteit
aanjager is en het verloop van de prijzen-
dat vorig jaar in de Nota Ruimte werd
ligt namelijk in binnensteden en hier
oorlog dicteert. De concurrentiestrijd
gepresenteerd, is een kentering zichtbaar
een aantal specifieke plekken concentreert
is wel een zorgwekkende ontwikkeling.
Schaalvergroting dwingt binnensteden
doen zich ook de beste mogelijkheden
lijkt voor Albert Heijn dan ook redelijk
in de denkwijze van de rijksoverheid.
Zo blijken met name C-locaties, aanloop-
tot focus op traditionele sterkten
voor multifunctionele gebieds-
goed uit te pakken. Met name Laurus,
Zo bepaalt de rijksoverheid al sinds de
straten naar binnensteden, verouderde
De planomvang voor nieuwe winkel-
ontwikkeling voor. Bovendien kunnen
met ketens als Edah, Super de Boer en
jaren zeventig het detailhandelsbeleid,
kleine winkelcentra en solitair gelegen
ruimte ligt inmiddels op 3,2 miljoen m2
binnensteden het meest authentieke ver-
Konmar, ondervindt veel hinder van
waarbij het beschermen van de vitaliteit
winkels met een beperkte herkenbaarheid,
en is daarmee ongeveer gelijk aan het
blijfsklimaat bieden met een gevarieerd
de prijzenoorlog en haast zich met het
van binnensteden altijd een belangrijke
parkeergelegenheid of bereikbaarheid,
niveau in 2003. De plannen kunnen
aanbod aan voorzieningen. Voorwaarde is
omzetten van haar supermarkten Edah
insteek is geweest. Hierbij werd streng
kwetsbaar te zijn. Het zijn daarbij vooral
daarbij onderverdeeld worden over
wel dat binnensteden de bereikbaarheid
tot de discountformule Lekker en Laag.
toegezien op de situering van de
de zelfstandige winkeliers die in de
1,8 miljoen m2 detailhandelsplannen
en parkeermogelijkheden verbeteren en
Daarnaast ondervinden vooral zelf-
zogenaamde PDV- en GDV-locaties. In het
huidige laagconjunctuur niet kunnen
en 1,4 miljoen m2 aan grootschalige en
continu aandacht hebben voor de wensen
standige ondernemers de gevolgen van de
nieuwe beleid komt deze sterke regie-
24 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Bedrijfsruimtemarkt
Trends in de Bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 25
Gemeten naar vloeroppervlak is de bedrijfsruimtemarkt de grootste vastgoedmarkt in
Nederland. De voorraad bedraagt naar schatting 450 miljoen m2 waarvan met ongeveer
80% een groot deel in handen van eigenaar-gebruikers is. Kenmerkend voor de
bedrijfsruimtemarkt is verder de diversiteit naar type bedrijvigheid, die onder meer bestaat
uit industrie, bouwnijverheid, (groot)handel en logistiek. Elke sector maakt een eigen
specifieke ontwikkeling door, waardoor de bedrijfsruimtemarkt feitelijk bestaat uit een
groot aantal verschillende deelmarkten met ieder een eigen dynamiek. Bedrijfsruimte
is sterk verspreid over Nederland terug te vinden, en de markt ervoor is van oudsher
gevoelig voor economische schommelingen. Dit is ten tijde van de huidige economische
laagconjunctuur wederom duidelijk zichtbaar geworden in een sterke verruiming van het
aanbod. Aan de andere kant lijkt de vraag zich langzaamaan te herstellen.
in de Bedrijfsruimtemarkt
Vertrouwen onder producenten eindelijk
blijvend op de kosten moeten worden
stijgen, mede als gevolg van uitgestelde
weer positief
gelet, en om de achterstand in te halen,
investeringen in 2003 en 2004, maar dat
In 2004 heeft de Nederlandse economie
is het noodzakelijk dat de arbeids-
zal geen sterke stijging zijn. Bovendien
een voorzichtig herstel getoond. De groei
productiviteit wordt vergroot en de loon-
zullen de investeringen in nieuwe
kwam hoofdzakelijk tot stand door een
kosten per eenheid product lager worden.
bedrijfshuisvesting naar verwachting niet
hoger liggen dan in 2004.
verbeterde exportpositie waarbij met
name de handel in grondstoffen, minerale
Mede als gevolg van de verbeteringen
brandstoffen en chemische producten is
in de economie en de exportgroei, is het
Aanbod bedrijfsruimte naar recordniveau
toegenomen. Dit beeld sluit aan op
vertrouwen onder producenten in 2004
Ondanks het toegenomen vertrouwen
ontwikkelingen in eerdere perioden van
sterk verbeterd en bovendien weer op een
van ondernemers is het aanbod van
economisch herstel, waarbij een toe-
positief niveau uitgekomen. Dat neemt
bedrijfsruimte verder toegenomen tot een
nemende dynamiek in de basisindustrie
niet weg dat de laatste maanden van 2004
recordhoogte van 8 miljoen m2. Dit is een
vaak een belangrijke parameter bleek te
een stabilisatie is opgetreden, waardoor
stijging van niet minder dan 16%
zijn voor economisch betere perioden.
de stijgende lijn duidelijk is afgetopt.
in vergelijking met 2003. Het aanbod van
Voor echt enthousiasme is het echter nog
De investeringen van het bedrijfsleven
verouderde, en vaak moeilijk verhuurbare
wat vroeg. De geprognosticeerde groei in
zullen in 2005 naar verwachting iets
objecten is daarbij sterk toegenomen.
2005 bedraagt bijvoorbeeld slechts 1,5%
ä
Ó
{
È
prijs en de eurokoers sterk van invloed
n
zijn op de huidige economie en bij een
£ä
kunnen doen omslaan. Er zal dus
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Ó
£Î
aanhoudend hoog niveau de euforie snel
£Ó
Daarnaast geldt dat factoren als de olie-
Ó
££
economische groei realiseerden van 2,6%.
{
£ä
lidstaten die in 2004 gemiddeld een
È
£n
minder goed dan veel andere Europese
"ÌÜi}ÊÛ>ÊiÌ
«À`ÕViÌiÛiÀÌÀÕÜi
£nxÓää{®
À\Ê
-
n
£nn
Bovendien presteert Nederland nog altijd
£ä
£nÇ
economisch herstel nog geen sprake is.
£nÈ
tot 1,75%, waardoor van een krachtig
£nx
Trends
26 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Bedrijfsruimtemarkt
Trends in de Bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 27
nä
Li`ÀvÃÀÕÌiÊ
iìÀ>`Ê£nÇÓää{
ÊiÕÀ½ÃÉÓ®
À\ÊÊ>
Çä
Èä
xä
{ä
Îä
Óä
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
£ä
hoge aanbod bestaat er bij eindgebruikers
ä
£n
verouderde, bedrijfsruimte. Ondanks het
£ä
£nn
uit reeds bestaande, in veel gevallen
£nÇ
Van het aanbod bestaat namelijk 85%
nog altijd een grote behoefte aan
als de Zuidas en de overige HSL-locaties
continu proces dat reeds decennialang
hiervan zijn de ontwikkeling van
zorgen voor een optimale aansluiting
gaande is, en onder meer wordt
Technopolis in Delft, het Bio Science Park
op internationale netwerken, en geven
ingegeven door de open structuur die
in Leiden, het WTCW in Amsterdam,
‘greenports’ (agribusiness) en ‘brainports’
de Nederlandse economie heeft. Deze
het Business Science and Lifestyle
(kenniseconomie) richting aan de
eigenschap heeft er aan de ene kant voor
Park in Almere, en de concentratie
gezorgd dat er een sterke economische
van kennis- en innovatieclusters in de
bedrijfsruimte, waarbij de vraag zich
een behoorlijke groei heeft laten zien,
kleinschalige transacties zijn geregistreerd
uitbouw van sterke (bestaande) clusters
vooral richt op nieuwe en moderne
en momenteel zelfs bijna de helft van de
dan in het jaar daarvoor. In 2004 had 43%
van bedrijfsactiviteiten. Verder wordt
groei heeft kunnen plaatsvinden, maar
brainport Eindhoven/Zuidoost-Brabant,
bedrijfspanden met een relatief klein
totale opname voor haar rekening neemt.
van het aantal gerealiseerde transacties
er geïnvesteerd in de infrastructuur en
aan de ander kant maakt het de economie
waaronder de Philips High Tech Campus.
een omvang kleiner dan 1.000 m2,
de achterlandverbindingen, wat op zich
kwetsbaar doordat deze in sterke mate
Langzaam maar zeker ontstaat er een
kantoordeel. In deze behoefte is de
afgelopen jaren te weinig voorzien. Dit
Een segment dat momenteel ook een
tegenover 38% in 2003. Dit beeld komt
een positieve ontwikkeling is, hoewel
afhankelijk is van externe invloeden.
nieuwe generatie hoogwaardige en
blijkt ook uit de lagere bouwproductie die
goede ontwikkeling doormaakt, is de
overeen met het groeiend aantal startende
de praktijk telkens weer leert dat
Zo zijn er, uit kostenoverwegingen,
kennisintensieve bedrijfslocaties in
volgens de NVB in vijf jaar tijd in waarde
markt voor goederenhotels, die
ondernemingen die over het algemeen
dergelijke macro-investeringen tot veel
praktisch gehele bedrijfstakken uit
Nederland.
is gehalveerd van e 2,5 miljard in 1998
particulieren en bedrijven ruimte bieden
kleinere metrages opnemen en het
maatschappelijke weerstand leiden.
Nederland verdwenen naar lagelonen-
naar e 1,2 miljard in 2003. De nieuwe
voor tijdelijke opslag. Bedrijven die in dit
bevestigt bovendien het beeld dat het
Tot slot wordt in de nota de verwachting
landen. Voorbeelden hiervan zijn de
bedrijfsruimte die momenteel wel wordt
segment actief zijn, zijn ondere andere
midden- en kleinbedrijf vaak als eerste
uitgesproken dat er tot 2020 ongeveer
vliegtuigindustrie, de textiel-, schoen- en
aangeboden, mag in veel gevallen tot de
Shurguard en City Box. De formule laat
een toenemende dynamiek vertoont bij
23.000 ha nieuwe bedrijventerreinen
lederindustrie en de steenkoolindustrie.
conjuncturele leegstand worden gerekend.
zien dat, ondanks economisch minder
economisch herstel. Tegelijkertijd is
zullen moeten worden ontwikkeld om
Dit zijn structurele ontwikkelingen die
Dergelijke bedrijfspanden zullen bij een
gunstige tijden, er een grote behoefte
echter ook het aantal faillissementen
in de grote behoefte te kunnen voorzien.
niet zijn tegen te houden maar ook niet
krachtiger economisch herstel dan ook
bestaat aan dergelijke opslagruimte. De
sterk gestegen. In 2004 werden er
Daarnaast bestaat er nog een aanzienlijke
schadelijk hoeven te zijn doordat er
weer gemakkelijk verhuurd kunnen
formule is overigens niet nieuw en heeft
7.000 faillissementen geregistreerd,
herstructureringsopgave, waarvoor maar
nieuwe activiteiten voor in de plaats zijn
worden.
zich in bijvoorbeeld de Verenigde Staten
een stijging van 9% ten opzichte van
liefst 21.000 ha van de reeds bestaande
gekomen. Nieuwe activiteiten met een
al volledig bewezen.
2003. Voor 2005 wordt nog een verdere
bedrijventerreinen in aanmerking
hogere toegevoegde waarde. Het heeft
toename van het aantal faillissementen
komt. Of deze herstructureringsopgave
dan ook weinig zin om terug te blijven
Hogere opname bedrijfsruimte voorbode
van betere tijden
Huurprijzen verder onder druk
verwacht, waarmee het zelfs binnen
voldoende van de grond komt, hangt
kijken naar het verleden. Veel zinvoller
Ondanks een verruiming op de bedrijfs-
De verruiming van het aanbod op de
Europa in negatieve zin opvalt. Het geeft
sterk af van de vraag in hoeverre de
is het om te investeren in sectoren die
ruimtemarkt werd er in 2004 een
bedrijfsruimtemarkt heeft een verdere
weer dat de markt zich nog steeds in een
meerkosten kunnen worden gefinancierd
wél kansrijk zijn, en om na te gaan hoe
significant hoger transactievolume
daling van de gemiddelde huurprijs tot
turbulente situatie bevindt.
en welke alternatieven voor het bestaande
dergelijke activiteiten ruimtelijk kunnen
gerealiseerd. In totaal is 2,6 miljoen m2
gevolg. Bedroeg deze huurprijs in 2003
bedrijfsleven op oudere terreinen kunnen
worden gefaciliteerd in Nederland.
opgenomen, een stijging van ruim 50%
nog gemiddeld e 48,-/m2, in 2004 is deze
Concurrentiepositie centraal in de
worden geboden. In die zin zal proces-
Kansrijke sectoren zijn onder andere de
ten opzichte van 2003. Van de opname
gedaald naar e 46,-/m2. Dit betekent een
Nota Ruimte
management een belangrijke functie
elektrotechnische industrie, de bio-
bestond 62% uit verhuurtransacties; het
daling van 4%. Ditzelfde beeld komt ook
In de Nota Ruimte die in 2004
krijgen in de toekomstige uitvoering van
technologie en de chemie. Ook de
overige deel betrof verkooptransacties.
naar voren bij de ontwikkeling van het
gepresenteerd werd, is de internationale
het voorgestelde beleid.
agri-business en ‘life science’ kunnen
Hoewel de bedrijfsruimtemarkt
tophuurprijsniveau dat e 70,-/m2 bedraagt,
concurrentiepositie van Nederland het
traditioneel sterk wordt gedomineerd
tegenover e 73,-/m2 in 2003.
centrale thema. Om deze concurrentie-
Nederland kennisland
gezien. Binnen de bedrijfsruimtemarkt
door eigenaar-gebruikers, neemt het
De verwachting is dat er een steeds
positie te versterken, zijn er zes stedelijke
In de Nota Ruimte wordt ook sterk
wordt steeds zichtbaarder op deze
aantal verhuurtransacties de laatste
grotere differentiatie zal optreden in de
netwerken aangewezen, te weten: de
ingezet op de ontwikkeling van een hoog-
ontwikkeling ingehaakt. Zo worden
jaren steeds meer toe. Met name in de
ontwikkeling van de huurprijzen. De
Randstad, de Brabantse stedenrij,
waardige kenniseconomie. De structuur
er nieuwe toplocaties ontwikkeld die
logistieke markt is deze verschuiving
echte tophuren zullen door de behoefte
Maastricht-Heerlen, Twente, Arnhem-
van de Nederlandse economie is
erop gericht zijn om deze hoogwaardige
waar te nemen. Dit komt doordat zowel
aan hoogwaardige bedrijfsruimte ook
Nijmegen en Groningen-Assen. Deze
geleidelijk al aan het veranderen; een
bedrijvigheid te huisvesten. Voorbeelden
binnenlandse als buitenlandse beleggers
in 2005 gerealiseerd worden, waarbij de
stedelijke netwerken krijgen de volle
in toenemende mate interesse tonen in
huurprijzen ongeveer de inflatie zullen
aandacht in dit beleidsstuk. Daarnaast
logistiek vastgoed. Een andere reden is
volgen. Binnen het verouderde segment
worden er in de nota keuzes gemaakt die
het feit dat er op de bedrijfsruimtemarkt
is er echter sprake van een probleem, en
op lange termijn van groot belang zijn
nog goede directe rendementen zijn
staan de huurprijzen, door een geringe
voor ons land. Schiphol kan uitbreiden op
te behalen, doordat de kwaliteit van
wederverhuurbaarheid, onder sterke
de huidige locatie, de Rotterdamse haven
bedrijfspanden toeneemt en huren
neerwaartse druk.
krijgt uitbreidingscapaciteit middels
in dit verband als opportuun worden
Ç¯
ÓääÎ
Óää{
Î¯
{¯
È¯
În¯
£{¯
{Î¯
£Ó¯
de Tweede Maasvlakte, en grote boven-
overeenkomstig stijgen. In de huidige
bedrijfsruimtemarkt wordt met name
Veel beweging op de startersmarkt
regionale bedrijventerreinen worden
de logistiek en de distributiesector als
Als er onderscheid wordt gemaakt naar
aangelegd in de Hoeksche Waard (300 ha)
kansrijk beschouwd. Dit blijkt ook uit
de grootte van transacties, dan valt het
en Moerdijkse Hoek (600 ha). Daarnaast
de opnamecijfers waarin de logistiek
op dat er in 2004 relatief veel meer
moeten investeringen in sleutelprojecten
În¯
Îx¯
"«>i
Li`ÀvÃÀÕÌi>ÀÌ
>>ÀÊ}ÀÌÌi>ÃÃiÊ
ÓääÎÊiÊÓää{®
À\ÊÊ>
UÊÊ£°äääÊÓ
UÊ£°äääÊÊÓ°{ÊÓ
UÊÓ°xääÊÊ{°ÊÓ
UÊx°äääÊÊ°ÊÓ
UÊ£ä°äääÊÓÊÊ
28 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Woningmarkt
Trends in de Woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 29
De Nederlandse woningmarkt blijft gestaag groeien en telt momenteel ruim 6,8 miljoen
woningen. Daarvan bestaat 47% uit huurwoningen en 53% uit eigen woningbezit.
‘Onderdak’ is een van de primaire levensbehoeften. De manier waarop men deze behoefte
invult, is echter voortdurend aan verandering onderhevig en wordt beïnvloed door
vele factoren, zoals ontwikkelingen in de economie, de demografie, en het ruimtelijkeordeningsbeleid. Van een marktevenwicht – waarbij de vraag naar en het aanbod van
woningen exact op elkaar aansluiten – is dan ook nooit sprake. Zo bestaat er binnen de
Nederlandse woningmarkt al jarenlang een tekort aan woningen, zowel kwantitatief als
kwalitatief.
Trends
in de Woningmarkt
Koopwoningenmarkt koelt langzaam af
betaalbaarheid van woningen nog steeds
vraag naar woningen in het middeldure
De Nederlandse woningmarkt heeft tot
goed is, met uitzondering van koopstarters.
huursegment. In die vraag kan behoorlijk
en met het begin van de 21e eeuw jaarlijks
Verder is er een tekort aan voldoende
worden voorzien, aangezien diverse
forse prijsstijgingen laten zien. Het
woningen, waarbij het aantal nieuw
opgeleverde nieuwbouwprojecten in het
hoogtepunt werd in 1999 bereikt, toen
opgeleverde woningen niet toereikend is
middeldure segment van de koopwoning-
de prijzen met 20% stegen. Onder
om in de totale behoefte te voorzien. Wel
markt door onvoldoende vraag zijn
invloed van een economische terugval is
is de vraag naar (nieuwbouw) woningen
verkocht aan beleggers.
deze groei vanaf 2001 echter behoorlijk
door het huidige economische tij in
afgevlakt. Desondanks laten de woning-
absolute termen geringer, en zal de
De huidige vraag bepaalt
prijzen nog steeds een stijgende lijn
betaalbaarheid van woningen bij een
De kwalitatieve mismatch op de woning-
zien. Zo lag de gemiddelde verkoopprijs
stijgende rente aanzienlijk kunnen
markt is deels ontstaan doordat het
van een koopwoning eind 2004 op
verslechteren.
huidige aanbod van nieuwbouw voor een
belangrijk deel bestaat uit grootschalige
e 218.000,-. Dit betekent een stijging
van 2,8% ten opzichte van het vierde
De woningmarkt blijft daarnaast kampen
projecten op uitleglocaties aan de randen
kwartaal van 2003. Die stijging ligt boven
met de bekende problematiek: de door-
van steden. Deze projecten sluiten in de
het niveau van de inflatie, waardoor de
stroming stagneert, en er is voorlopig
praktijk niet altijd even goed aan op de
woningprijzen zich ook in reële termen
geen sprake van een vraaggestuurde markt. aanwezige vraag. Zo zou er beter rekening
nog steeds positief ontwikkelen. Dat
De opgeleverde woningen voldoen lang
gehouden moeten worden met de woon-
neemt niet weg dat er sprake is van een
niet altijd aan de voorkeuren van
wensen van consumenten, waarbij de
duidelijk afgekoelde markt.
de woonconsument, waardoor de
behoefte aan kleinere, maar kwalitatief
noodzakelijke dynamiek in de woning-
goede woningen in combinatie met goede
De afkoeling van de woningmarkt is
markt vooralsnog uitblijft. Er bestaan
dienstverlening de komende jaren sterk
vooral toe te schrijven aan de economische
echter wel nieuwe initiatieven om die
zal toenemen. Daarbij is maatwerk wel
conjunctuur en het daarmee gepaard
marktdynamiek te vergroten, en steeds
een vereiste. Er bestaat bij ouderen
gaande lage consumentenvertrouwen.
meer ontwikkelaars spelen in op
bijvoorbeeld vooral behoefte aan full-
Sterke prijsdalingen zijn desondanks
veranderende woonvoorkeuren. Zo
service concepten, onder andere in
voorlopig niet te verwachten, aangezien
worden projecten met goedkopere
combinatie met mogelijkheden voor zorg-
enkele structurele factoren ervoor zorgen
starterswoningen (vanaf e 100.000,-)
dienstverlening. Bij jongeren en twee-
dat er een blijvende vraag naar nieuwe
ontwikkeld, neemt het aantal plannen
verdieners spitst de vraag zich juist toe op
woningen bestaat. De historisch lage
voor integrale woon-zorgcomplexen
mogelijkheden voor doorgroei, en is er in
rente zorgt er bijvoorbeeld voor dat de
toe, en is er bij vastgoedbeleggers veel
de behoefte aan dienstverlening een grote
30 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Woningmarkt
Trends in de Woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 31
gemiddelde woningbezetting daalt van
nog maar één vergunning aangevraagd
Naar een marktgericht huurbeleid
Mediane verkoopprijzen naar woningtype in euro’s
2,4 naar 2,1 personen in 2035. In
hoeft te worden. Verder zijn er ‘aanjaag-
Een actueel thema op de verhuurmarkt
Bron: NVM
combinatie met de groeiende bevolking
teams’ in het leven geroepen die vertraagde
is de voorgestelde liberalisering van het
zorgt dit voor een stijging van het aantal
woningbouwprojecten moeten versnellen.
huurbeleid. De achtergrond van deze
huishoudens van 6,9 miljoen naar 8,3
Deze maatregelen zullen uiteindelijk
verandering is dat een verruimd
Stijging op jaarbasis (in%)
Mediane verkoopprijs
eind 2003
eind 2004
eind 2003
eind 2004
Tussenwoningen
188.000
192.000
3,3%
2,1%
miljoen in 2035. De verwachte groei
moeten resulteren in een toename van de
huurbeleid wordt gezien als een impuls
Hoekwoningen
233.000
238.000
3,1%
2,1%
van het aantal huishoudens betekent
oplevering die dan langzaam maar zeker
om de woningmarkt weer in beweging
Vrijstaande woningen
353.000
364.000
3,2%
3,1%
onder andere dat tussen nu en 2035, per
zal moeten oplopen van 75.000 woningen
te krijgen, en investeringen in de huur-
Appartementen
151.000
155.000
2,0%
2,6%
jaar gemiddeld zo’n 50.000 woningen
in 2005 tot 91.000 in 2009. De nadruk zal
sector op gang te brengen. Een dergelijke
Totaal
212.000
218.000
2,9%
2,8%
zullen moeten worden gerealiseerd. Dit
hierbij komen te liggen op een toename
beleidswijziging zou ook het ‘scheef-
gemiddelde is echter wel scheef verdeeld.
in de hoeveelheid opgeleverde huur-
wonen’ moeten tegengaan. Dat dit een
vraag naar gemaksvoorzieningen. De
Demografische ontwikkelingen sterk van
Op korte termijn moeten er boven-
woningen. De prognose gaat er daarbij
groot probleem is blijkt wel uit het
verminderde doorstroming in de laatste
invloed op vraag in de toekomst
gemiddeld veel woningen bijkomen, op
vanuit dat woningcorporaties en
aantal huishoudens – in totaal zo’n
jaren is er mede de oorzaak van dat
Voor de woningmarkt is het de komende
langere termijn veel minder. Bovendien
vastgoedbeleggers door de verruiming van
725.000 – dat gezien hun inkomen een te
starters, zoals jonge een- en twee-
jaren van essentieel belang dat er wordt
is bij die genoemde 50.000 woningen niet
het huurbeleid gestimuleerd worden om
goedkope huurwoning bewoont. Hiermee
verdieners moeilijk geschikte en betaal-
geanticipeerd op de veranderende
de nieuwbouw ter vervanging van sloop
meer te gaan ontwikkelen.
houden ze ‘onterecht’ een woning bezet
bare woonruimte kunnen vinden. Er
bevolkingssamenstelling. Het is on-
meegenomen. Er zal in het bijzonder een
bestaat dan ook een tekort aan goedkope
miskenbaar dat onder invloed van een
vraag ontstaan naar (kwalitatief goede)
Toenemende professionalisering bij
draagkrachtigen. En dat leidt tot een
koopwoningen (tot e 175.000,-).
aantal demografische ontwikkelingen de
meergezinswoningen.
woningcorporaties
stagnatie van de doorstroming in de
Opvallend is tevens dat de vraag naar
vraag naar woonruimte anders wordt. Om
De komende jaren zal de rol van woning-
huursector, tekorten aan huurwoningen,
duurdere nieuwbouwwoningen (voor
te beginnen: de Nederlandse bevolking
Stimuleringsmaatregelen voor
corporaties sterk gaan veranderen, een
illegale onderverhuur en stagnerende
eengezinswoningen vanaf e 400.000,-)
groeit van 16,2 miljoen naar 17,7 miljoen
nieuwbouw
ontwikkeling die overigens al enkele
herstructurering van oude wijken.
weer duidelijk toeneemt. Vooral in dit
inwoners in 2040. Dit betekent een
Het is een gegeven dat er de afgelopen
jaren geleden is ingezet. Corporaties
De kern van de voorgestelde wijziging
segment is de laatste jaren juist sprake
aanhoudend grote vraag naar woningen.
jaren onvoldoende nieuwbouwwoningen
zullen zich als steeds professionelere
in het huurbeleid is dat de minister van
geweest van een duidelijke stagnatie
Daarbij zullen met name de optredende
opgeleverd zijn om in de toegenomen
marktpartijen ontwikkelen, waarbij de
VROM vanaf 2006 alle huurwoningen
van de vraag. Voorwaarde is wel
vergrijzing, de toename van het aantal
woningbehoefte te kunnen voorzien. De
rol van traditionele verhuurder van
met een WOZ-waarde vanaf e 115.000,-
dat deze woningen over voldoende
allochtonen, en de individualisering
taakstelling zoals in VINEX verwoord
sociale huurwoningen wordt verruild
wil gaan liberaliseren. Hierdoor neemt
kwaliteit beschikken. Derhalve geldt dat
in Nederland gaan leiden tot een
(100.000 nieuwe woningen per jaar) is
voor integrale aanbieder van woon-
het geliberaliseerde marktaandeel binnen
kapitaalkrachtige woonconsumenten,
veranderende vraag. Met de vergrijzing
geen enkele keer gerealiseerd. Hiervoor
concepten. Steeds meer corporaties zijn
de verhuurmarkt toe van 5% naar 25%.
meer dan in de voor-gaande jaren,
zal het aantal 65-plussers gaan toenemen
zijn tal van oorzaken te noemen, zoals
dan ook actief op zoek naar het aan-
Het besluit over de wetswijziging zal in
bereid zijn hoge prijzen te betalen
van 2,2 miljoen (14%) nu, naar 4,1 miljoen
een gebrek aan geschikte bouwlocaties,
bieden van bredere vormen van dienst-
2005 echter nog genomen moeten worden.
voor kwalitatief goede woningen. Er is
(23%) in 2040. Dit proces treedt versneld
de hoge grondprijzen en een vertragende
verlening. Daarnaast zullen zij steeds
daarnaast een duidelijke behoefte aan
op na 2010. Het aantal allochtonen zal
weten regelgeving. Om de woningbouw-
meer ontwikkelingen in eigen hand gaan
Al met al staat er een fiks aantal
middeldure huurwoningen te signaleren.
in dezelfde periode ongeveer verdubbelen
productie te stimuleren, heeft de
nemen. Die ontwikkeling is ook nood-
ontwikkelingen op stapel in de woning-
Die vraag vloeit onder andere voort
tot circa 5 miljoen, wat ook invloed
minister van VROM daarom een aantal
zakelijk om de stedelijke herstructurering
markt, een markt die eigenlijk al een
uit de toestroom van 55-plussers, een
heeft op het type woningen waar vraag
maatregelen voorgesteld. Inmiddels lijkt
in Nederland vorm te kunnen geven.
hele tijd achter de feiten aanloopt. Een
bevolkingsgroep die de komende jaren
naar is. Daarnaast zal een verdergaande
dit z’n vruchten af te werpen gezien de
Doordat woningcorporaties van oudsher
omslag in deze markt zal dan ook zeker
steeds groter en koopkrachtiger wordt.
individualisering ertoe leiden dat de
toename van de opgeleverde nieuwbouw.
omvangrijke eigendommen hebben in
een welkome verandering met zich mee
Zo werden er in 2004 in totaal circa
stadswijken die op de nominatie staan
kunnen brengen.
63.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd,
om herontwikkeld te worden, zijn zij
tegenover een totaal van 59.600 in 2003.
als belanghebbende partij direct
{ää°äää
i`>i
«ÀÃÌÜi}
LiÃÌ>>ì
«Ü}i
£nxÓää{ÊÊiÕÀ½Ã®
À\Ê 6
UÊ7}iÊÌÌ>>
UÊ/ÕÃÃiÜ}i
UÊiÜ}i
UÊ6ÀÃÌ>>ìÊÜ}i
UÊ««>ÀÌiiÌi
Îxä°äää
Îää°äää
die eigenlijk bestemd is voor minder
betrokken bij de vormgeving van het
Een van de initiatieven die de minister
herontwikkelingsbeleid. Daar komt bij
heeft genomen, is het maken van
dat de behoefte aan lokale kennis van
woningbouwafspraken met 20 stedelijke
en betrokkenheid bij ontwikkelingen op
£xä°äää
regio’s. Ter stimulering is daarbij een
wijkniveau doorgaans zo groot is, dat de
£ää°äää
subsidie ter beschikking gesteld van
woningcorporaties een doorslaggevende
e 650 miljoen. Een andere maatregel is
toegevoegde waarde kunnen bieden.
het vereenvoudigen en versnellen van
Veranderend beleid zorgt er bovendien
procedures. Dit betekent onder meer dat
voor dat zij zich actiever als volwaardige
vanaf 2007 voor de bouw van een woning
marktpartij kunnen ontwikkelen.
Óxä°äää
Óää°äää
xä°äää
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
£ä
£n
£nn
£nÇ
£nÈ
£nx
ä
32 | FGH Vastgoedbericht 2005 | Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt
Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 33
De vastgoedbeleggingsmarkt heeft zich in 2004 sterk hersteld. In totaal is e 4,4 miljard
geïnvesteerd. Dat betekent een stijging van ruim 50% in vergelijking met 2003, de eerste
toename van de investeringen sinds 2000 en het hoogste niveau ooit. Het herstel heeft
zich over de gehele linie voorgedaan. Zowel institutionele beleggers, als vastgoedfondsen
en buitenlandse beleggers, hebben meer geïnvesteerd. Ook alle sectoren hebben van
dit herstel geprofiteerd. En dat is opmerkelijk, aangezien de hoge leegstand op de
kantorenmarkt tot toenemende risico’s voor beleggers leidt. De praktijk leert echter dat
de vraag naar investeringsobjecten nog steeds hoger is dan het beschikbare aanbod, en
dat de nettoaanvangsrendementen op toplocaties zelfs een licht dalende trend laten zien.
De komende jaren is een blijvende groei van de investeringen in vastgoed te verwachten.
Zowel Nederlandse institutionele beleggers, particulieren en Duitse investeerders hebben
namelijk het voornemen meer in vastgoed te gaan beleggen. Bovendien is de laatste
jaren een toenemende interesse waarneembaar van beleggers uit landen als het Verenigd
Koninkrijk, Ierland, de Verenigde Staten, en Zwitserland.
Vastgoedbeleggingsmarkt
Vastgoedbezit groeit weer
waardoor vooral de aantrekkelijkheid van
Ondanks de toename van de directe
Na een scherpe daling van het vastgoed-
niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen
vastgoedbeleggingen, inmiddels
bezit van institutionele beleggers in
toeneemt. Het zijn overigens grotendeels
e 61 miljard, is het aandeel hiervan in de
2002, is in 2003 weer sprake geweest
de pensioenfondsen die in vastgoed-
totale beleggingsportefeuille gedaald van
van een toename. In totaal is door de
aandelen beleggen. Voor deze categorie
7,9% naar 7,4%. Dat is vooral te
Nederlandse institutionele beleggers ruim
geldt dat het indirect belegde vermogen
verklaren doordat de waardeontwikkeling
e 90 miljard in vastgoed geïnvesteerd.
in vastgoed inmiddels groter is dan de
van overige beleggingscategorieën – in
Daarvan nemen de pensioenfondsen circa
directe investeringen in vastgoed.
het bijzonder aandelen – aanzienlijk is
gestegen, waardoor het belang van direct
de helft voor hun rekening. Het aandeel
directe beleggingen is wederom gedaald.
{°xää
Î°xää
van risico’s en lagere beheerkosten.
Î°äää
Bovendien is een indirecte belegging een
Ó°xää
veel liquidere vastgoedbelegging,
Ó°äää
waardoor er een grotere flexibiliteit in
£°xää
de portefeuille ontstaat. De laatste jaren
£°äää
invloed zijn op de rendementen,
xää
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
ä
£Ó
dat de beursontwikkelingen van grote
pÊ/Ì>>
££
gedaald, hebben echter wel aangetoond
ÛiÃÌiÀ}iÊ
ÊViÀViiÊ
Û>ÃÌ}i`Ê
iÝVÕÃivÊ
Ü}iÊiÊ
«>ÀÌVÕiÀiÊ
Lii}}iÀÃ®ÊÊ
iiÊiÕÀ½Ã
£nÇÓää{®
À\Ê6
iìÀ>`ÃiÊLii}}iÀÃ
■ÊÕÌi>`ÃiÊLii}}iÀÃ
{°äää
vooral verband met de gewenste spreiding
waarin de aandelenkoersen sterk zijn
■Ê
£ä
indirecte beleggingen zien. Dat houdt
x°äää
£n
afgelopen jaren een stijgend aandeel van
£nn
Met uitzondering van 2001, laten de
£nÇ
Trends in de
Trends in de Vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2005 | 35
vastgoed relatief gezien is afgenomen.
door overnames van de beurs gehaald
Vooral kleinere en middelgrote fondsen
Al sinds de introductie van de ROZ/IPD-
Het aandeel vastgoed is bij diverse
zijn. Die trend heeft zich in 2004 verder
die onder de intrinsieke waarde noteren,
index in 1995 laten de huurinkomsten
institutionele beleggers dan ook onder-
doorgezet. ING Real Estate heeft vorig
zijn aantrekkelijk voor overnames, waar-
een zeer evenwichtig beeld zien,
gewaardeerd, waardoor de komende
jaar Rodamco Asia overgenomen en het
door grotere vastgoedbeleggers relatief
waardoor het een sterk stabiliserende
periode naar verwachting een toenemende
fonds WS Vastgoed Westersuyker is in
eenvoudig een belang op de Nederlandse
factor is voor de totale rendementen op
vraag naar vastgoedbeleggingen zal
handen gekomen van een consortium
vastgoedmarkt kunnen opbouwen.
vastgoed-investeringen. De daling van de
ontstaan. In totaal is sprake van een
met IEF als initiatiefnemer. Door te
totale rendementen in de laatste twee jaar
investeringspotentieel van meer dan
geringe handel is daarnaast het Vastgoed
Waardeontwikkeling onder neerwaartse
komt dan ook vooral voor rekening van
e 2 miljard door institutionele beleggers.
Mixfonds ter ziele gegaan. Het fonds
druk
het indirecte rendement. Door de sterke
deze objecten onveranderd groot blijft.
Nettoaanvangsrendementen weer
noteerde onder de intrinsieke waarde,
De rendementen op vastgoedbeleggingen
verruiming van de vastgoedmarkten is de
Tegen de achtergrond van de huidige
omlaag
Vastgoedfondsen in de ban van
omdat het aanbod van de participaties
laten nog steeds een positief beeld zien,
waardegroei aanmerkelijk geslonken
marktomstandigheden wordt dan ook met
Ondanks de mismatch tussen vraag en
overnames
veel groter was dan de vraag. Voor de
hoewel het niveau aanmerkelijk lager is
en laten de kantoren- en bedrijfsruimte-
name gefocust op huurcontracten.
aanbod aan de gebruikerszijde van de
De (beursgenoteerde) vastgoedfondsen
beheerder is dat uiteindelijk de reden
dan in de voorgaande jaren. Gemiddeld
markt voor het eerst sinds 1995 een
zijn de laatste jaren regelmatig opgevallen
geweest om het fonds te liquideren. De
werd in 2003 een positief rendement
negatieve waardegroei zien. De waarde-
Rendementsontwikkeling
rendementen voor kantoren en winkel-
door diverse spraakmakende overnames.
vastgoedportefeuille is – nagenoeg geheel
behaald van 7,1%. In de eerste drie
groei van winkels en woningen is nog
corporatiewoningen stabiel
ruimte een lichte daling zien. Dat is
Een greep uit het recente verleden leert
– overgenomen door European Property
kwartalen van 2004 is dat zelfs licht
wel steeds positief, maar ook hier geldt
De rendementen voor corporatie-
opmerkelijk, omdat onder de huidige
dat onder andere de vastgoedfondsen
Investors. De komende jaren is een
toegenomen tot 7,7%. Dit niveau is
dat de sterke stijgingen uit de voorgaande
woningen, weergegeven in de Aedex/
marktomstandigheden verwacht zou
van Rodamco North America (2002),
verdere overname van (beursgenoteerde)
vooral te danken aan de stabiele ont-
jaren behoorlijk zijn afgevlakt.
IPD-index, laten een behoorlijk stabiele
worden dat juist hogere aanvangs-
Haslemere (2002) en Uni-Invest (2003)
vastgoedfondsen niet uit te sluiten.
wikkeling van de directe rendementen.
ontwikkeling zien. De index is in 2002
rendementen zouden worden geëist, als
De geringere stijging van de rendementen
geïntroduceerd en geeft blijk van de
gevolg van de toegenomen marktrisico´s.
op vastgoedbeleggingen resulteren echter
toenemende marktgerichtheid van
De schaarste aan goede, langjarig
Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euro’s en procenten
niet in een afname van de investeringen
woningcorporaties. Het totaalrendement
verhuurde objecten is echter nog steeds
Bron: CBS, bewerkt door FGH Bank
in vastgoed. Dat hangt vooral samen
lag met 6,7% nagenoeg gelijk op het
hoog, en daarbij zorgt de lage rentestand
2003
met het specifieke karakter van vastgoed-
niveau van 2002, toen een rendement
voor aantrekkelijke financieringsmogelijk-
1980
1990
1995
2000
2001
2002
Totale rendementen per type woning 1999-2003 in procenten
Bron: Aedex/IPD
2003 gemiddeld
1999
2000
2001
2002
Gestapelde bouw
16,4
2,0
3,8
6,5
6,6
6,9
Niet-gestapelde bouw
14,3
1,8
3,1
8,0
7,0
6,7
Overige woningen
12,3
-1,2
2,1
9,4
7,2
5,8
Totaal
15,6
1,9
3,5
7,1
6,7
6,9
markt, laten de nettoaanvangs-
Direct vastgoed
Pensioenfondsen
6,3 14,2 19,5 23,3
26,0
22,3
22,8
beleggingen. Vastgoed zorgt voor een
van 7,1% werd behaald. Zowel de
heden. Er is dan ook nog steeds een
Verzekeraars
4,8
7,3
8,6
13,5
14,8
15,1
14,6
belangrijke spreiding in beleggings-
waardeontwikkeling (+ 3,8%) als de
grote vraag naar beleggingsobjecten.
Beleggingsmaatschappijen
1,5 7,0 9,0 28,7
31,1
23,1
23,5
portefeuilles, aangezien het rendement
huurinkomsten (+2,9%) droegen bij aan
De aanvangsrendementen voor winkel-
Overige instellingen
0,3 0,0
0,0
0,1
0,1
op vastgoed negatief correleert met dat
de stabiele rendementsontwikkeling.
ruimte zijn gedaald tot circa 6%. In
Totaal
Indirect vastgoed
Pensioenfondsen
– – 12,6 28,5 37,4 65,5
71,9
60,6
61,0
van aandelen en obligaties. Bovendien
0,3 2,5 6,0 23,8
24,3
22,8
24,4
vormen geïndexeerde huurcontracten een
De Aedex/IPD-index krijgt door het
lagere aanvangsrendementen gerealiseerd.
Verzekeraars
0,1 0,4 0,7 2,1
2,3
2,6
2,7
bescherming tegen negatieve gevolgen
groeiende aantal deelnemers een steeds
Het geeft aan dat de druk vanuit beleggers
Beleggingsmaatschappijen
0,1 0,3 0,5 3,4
2,7
1,9
2,0
van (onverwachte) inflatie. Verder geldt
groter draagvlak. De indexcijfers zijn
op de winkelmarkt is toegenomen.
Overige instellingen
0,0 0,0
0,0
0,0
0,0
dat de rendementsontwikkeling over
gebaseerd op 24 deelnemers en geeft
Beleggen in winkels wordt dan ook
Totaal
3,3 7,2 29,3
29,3
27,3
29,1
een langere periode een veel stabieler
15% van het totale corporatiebezit in
steeds meer gezien als een volwaardig
13,1 31,8 44,6 94,8
101,2
87,9
90,1
beeld laat zien dan dat van andere
Nederland weer. Daarmee geven de
alternatief voor kantoorbeleggingen.
beleggingscategorieën. Sterker nog:
cijfers al een representatief beeld voor
Langjarig verhuurde kantoorpanden op
vastgoedbeleggingen hebben de afgelopen
de totale sector. Deze cijfers zullen nog
toplocaties zijn echter ook nog steeds
tien jaar zelfs het hoogste rendement
betrouwbaarder worden: dit jaar neemt
zeer gewilde objecten, en deels door het
gescoord. Het is dan ook niet vreemd dat
het aantal deelnemers toe met 12.
gebrek hieraan ontstaan lagere netto-
10,8%
290,1
9,8%
466,8
8,0%
830,0
7,9%
831,0
8,7%
764,0
7,9%
823,2
7,4%
– ondanks de hoge leegstand in delen van
de vastgoedmarkt – nog steeds veel vraag
is naar nieuwe investeringsobjecten.
Totale rendementen per sector 1995-2004 in procenten
Die vraag is vanuit de volle breedte van
Bron: ROZ/IPD
de markt zichtbaar: zowel institutionele
2003 gemiddeld 2004 3e kw
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Kantoren
8,6
8,6
11,9
14,3
15,5
15,2
11,8
8,3
4,8
11,0
6,4
Winkels
9,2
8,8
10,6
12,8
13,4
12,1
9,9
9,9
9,1
10,6
10,2
beleggers, als buitenlandse vastgoedpartijen en particulieren, hebben de
intentie het belegde vermogen in vastgoed

n
Ç]x
Ç
È]x
10,1
12,0
11,9
13,2
18,2
12,8
10,6
9,5
6,5
11,6
9,2
in de komende periode te vergroten.
È
12,3
14,3
13,7
13,7
17,0
18,5
12,3
8,3
7,1
12,9
7,2
Daarbij zal echter wel een schaarste
x]x
Totaal
10,7
11,8
12,6
13,7
15,8
16,1
11,5
8,8
7,1
11,9
7,7
aan goed verhuurde projecten blijven
£ä
Bedrijfsruimten
Woningen
bestaan, waardoor de concurrentie voor
>>}ÃÌiÊiÌÌ
>>Û>}ÃÀiìiÌi
«ÊÛ>ÃÌ}i`
Ê«ÀViÌi®
À\ÊÊ>
UÊ>ÌÀÀÕÌiÊÊìÊ,>`ÃÌ>`
UÊi`ÀvÃÀÕÌiÊÊìÊ,>`ÃÌ>`
UÊ7iÀÕÌiÊÊìÊ,>`ÃÌ>`
n]x
Óää{
Aandeel direct vastgoed
116,6
29,0%
ÓääÎ
30,9%
ÓääÓ
Totale beleggingen
16,1%
Óää£
32,3%
10,4%
Óäää
31,1%
3,8%
£
Indirect vastgoed
£n
67,7%
£Ç
68,9%
£È
Direct vastgoed
96,2%
89,6%
83,9%
69,1%
71,0%
£x
0,5 £{
Totaal
– £Î
– £Ó
uitzonderlijke situaties worden zelfs nog
££
Begrippenlijst | FGH Vastgoedbericht 2005 | 37
aanvangsrendementen. Op toplocaties
xä
voor kantoren op circa 6,25%.
{ä
In de bedrijfsruimtemarkt is een toe-
Îä
Îä
Nieuwe boekhoudregels bieden
ÓääÎ
ÓääÓ
{ä
Óää£
risicovol wordt beschouwd.
pÊÀiVÌÊÛ>ÃÌ}i`
pÊ6>ÃÌ}i`>>ìi
pÊ>ìi
pÊ"L}>ÌiÃ
Óä
Óäää
aantal beleggers nog steeds als relatief
£ä
£
deze beleggingscategorie door een groot
ä
£n
aanvangsrendementen, temeer omdat
£ä
£Ç
leidt echter nog niet tot dalende netto-
Óä
£È
in de logistieke sector zichtbaar. Dat
,iìiÌiÊ«
`ÛiÀÃiÊ
Lii}}}ÃV>Ìi}ÀilÊ
£xÓääÎ
Ê«ÀViÌi®
À\Ê,"<É*
£x
nemende gebruikersvraag naar vastgoed
/Ì>>ÀiìiÌÊÊ¯®
liggen de nettoaanvangsrendementen
Aanbod
Verzorgingsindex
Kantoorruimte, winkelruimte/showroom
De verzorgingsindex geeft de verhouding
en bedrijfsruimte, die vrij voor de markt
weer tussen het totaal verkoopvloer-
te huur of te koop is, afgerond op
oppervlak en het aantal inwoners.
1.000 m2. Het betreft bestaande en in
Er zijn 15 woonplaatsgrootteklassen
aanbouw zijnde dan wel in renovatie
onderscheiden.
zijnde objecten.
De index is per woonplaatsgrootteklasse
op 100 gesteld. Stijgt de index boven de
Opname
100 uit dan is er relatief veel aanbod. Ligt
Verhuren van kantoorruimte, winkel-
hij onder de 100 dan is er naar verhouding
ruimte/showroom en bedrijfsruimte,
minder aanbod dan op basis van het
geregistreerd door Vastgoedmarkt.
gemiddelde verwacht zou mogen worden.
Sale-and-lease-back-transacties worden
(bron: D&P en HBD)
perspectief voor vastgoedbeleggers
om zodoende een betere grip op de eigen
meegeteld, evenals onttrekkingen
Met name het gebrek aan beschikbaar-
bedrijfsprestaties te krijgen. Vandaar dan
van kantoorruimte voor andere
PDV-locatie
heid van commercieel vastgoed is er de
ook dat een hernieuwde interesse in
bestemmingen.
Concentratie binnen de bestaande
oorzaak van dat de druk op de vastgoed-
sale-and-lease-back te verwachten is.
beleggingsmarkt is toegenomen. Er is
In veel gevallen zal het echter specifiek
Kantoorruimte
simpelweg meer vraag dan aanbod. Dat
vastgoed betreffen, waarbij vooral de
Kantoorruimte > 500 m2 vvo in specifieke
oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die
leidt tot een toenemende concurrentie,
nadruk zal liggen op industriële
kantoorgebouwen.
niet binnen een bestaand of gepland
en met name buitenlandse investeerders
vastgoedobjecten. Dit is tevens het
zijn nog steeds bereid hoge prijzen voor
segment met het hoogste aandeel eigen
Winkels
(goed verhuurde) vastgoedobjecten te
gebruik. Het zijn segmenten en objecten
Winkels/showroom > 200 m2 vvo.
betalen. Dat maakt het vooral voor
die lang niet altijd voor de hand liggen
particuliere beleggers lastig om de
voor institutionele beleggers, en die
Bedrijfsruimte
Concentratie binnen de bestaande
gewenste objecten te verwerven, terwijl
bovendien in veel gevallen zullen vragen
Productie- en distributieruimte > 750 m2
bebouwde kom met vijf of meer winkels
er wel een hoge investeringsbereidheid
om specifieke, lokale marktkennis. Dat
vvo (inclusief kantoorruimte).
met elk een gemiddeld verkoopvloer-
bestaat.
biedt vooral nieuwe mogelijkheden voor
particuliere beleggers, zowel direct als
Voorraad
niet binnen een bestaand of gepland
Door de invoering van nieuwe boekhoud-
indirect. Door langjarige huurcontracten
Totale omvang van het bestaande
winkelgebied of onmiddellijk daaraan-
regels op basis van de International
met solvabele partijen af te sluiten zijn
kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte-
grenzend gebied ligt. Een GDV-locatie
Financial Reporting Standards (IFRS)
er bovendien kansen voor de opzet van
areaal.
is een detailhandelslocatie waar de
voor beursgenoteerde bedrijven, banken,
nieuwe soorten besloten vastgoedfondsen.
bebouwde kom met vijf of meer winkels
met elk een gemiddeld verkoopvloer-
winkelgebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.
GDV-locatie
oppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die
branchebeperkingen die geformuleerd
verzekeraars en zakelijk gelieerde
Leegstand
zijn in het PDV-beleid en die onverkort
partijen, is echter een nieuwe toestroom
Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte
blijven gelden voor perifere locaties, niet
van beleggingsvastgoed te verwachten.
die direct beschikbaar is voor ingebruik-
of in mindere mate worden gehanteerd.
Volgens de nieuwe boekhoudregels wordt
neming.
de waardeontwikkeling van het vastgoed
niet langer via de balans tot uitdrukking
Huurprijs
gebracht, maar via de verlies- en winst-
Prijs per m2 vvo per jaar.
rekening. Dat kan voor bedrijven
(zeer) nadelige gevolgen hebben,
omdat daarmee fluctuaties in de
waardeontwikkeling van het vastgoed
effect hebben op de resultaten van het
bedrijfsproces. En juist op dit vastgoed
hebben deze bedrijven doorgaans geen
direct sturende invloed. De verwachting
is dat diverse bedrijven om die reden
het vastgoed – voor zover in eigen
gebruik – zullen wensen af te stoten,
38 | FGH Vastgoedbericht 2005
Nawoord | FGH Vastgoedbericht 2005 | 39
Dankzij onze specialisatie in het financieren van commercieel vastgoed, kunnen wij
als geen ander onze relaties maatwerk bieden. Door het landelijk dekkende
kantorennetwerk dat FGH Bank heeft, kunnen wij bovendien de regionale marktontwikkelingen van dichtbij volgen. En zijn wij altijd in de buurt.
De commercieelvastgoedmarkt verenigt complexe zaken met grote belangen. Dat
maakt doordachte vastgoedfinanciering onontbeerlijk. Met het oog op de korte, maar
ook op de lange termijn. FGH Bank kan hier met de marktkennis die bij ons aanwezig
is, zowel op lokaal als op nationaal niveau, een belangrijke rol in spelen.
Ons commerciële team wordt ondersteund door ervaren vastgoedanalisten, taxateurs
en bouwkundigen. Ook voor juridisch en fiscaal advies heeft FGH Bank experts in
eigen huis. Zo kunnen wij een brede visie realiseren die aan de basis ligt van solide
financieringen. Of het nu gaat om financiering bij ontwikkelen, beleggen, uitponden of
andere commercieelvastgoedtransacties. Ook is FGH Bank uitstekend thuis in
vastgoedlease, zakelijk eigen gebruik financiering en lease of financiering via
CV-constructie.
Met onze dochterondernemingen tenslotte, gaan wij verder in onze dienstverlening dan
alleen het financieren van commercieel vastgoed. FGH Real Estate Asset Management
acquireert Nederlands vastgoed en managet vastgoedfondsen en -objecten voor onder
andere particuliere beleggers. FGH Vastgoed Expertise geeft vastgoedadvies in de vorm
van taxaties, portefeuille-analyses, marktonderzoek, en fiscale en juridische ondersteuning. Daarnaast adviseert zij op het gebied van (her)huisvesting, planontwikkeling,
en investeringsstrategieën. FGH Bank richt zich met de Nederlandse Hypotheekbank
via lokale intermediairs op commercieelvastgoedfinanciering klein zakelijk gebruik.
FGH Bank is onderdeel van de Rabobank Groep en heeft kantoren in Amsterdam,
Arnhem, Eindhoven, Groningen, Den Haag, Maastricht en Rotterdam.
Het hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht.
Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met ons op. Wij staan u graag te
woord.
FGH Bank N.V.
FGH Vastgoed Expertise B.V.
FGH Real Estate Asset Management B.V.
Utrecht
Amsterdam
Amsterdam
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
Koningslaan 33, 1075 AB Amsterdam
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
Tel.: 020 677 67 87
Tel.: 020 751 08 54
Tel.: 030 232 39 11
Fax: 020 677 67 80
Fax: 020 677 67 80
Fax: 030 233 45 72
e-mail: [email protected]
E-mail: [email protected]
www.vastgoedexpertise.nl
www.fgh-assetmanagement.nl
Website: www.fghbank.nl
Eindhoven
Eindhoven
Nederlandse Hypotheekbank N.V.
Parklaan 62, 5613 BH Eindhoven
Utrecht
Tel.: 040 264 94 60
Tel.: 040 264 94 61
Fax: 040 245 18 20
Fax: 040 245 18 20
Tel.: 030 232 33 11
Fax: 030 236 80 35
www.vastgoedexpertise.nl
www.fgh-assetmanagement.nl
www.NHB.nl
40 | FGH Real Estate Report 2005
Foreword | FGH Real Estate Report 2005 | 41
Give the Netherlands
some space
You have before you the FGH Real Estate Report 2005 ‘Give the Netherlands some
Content
space’. This is a noteworthy edition, as it is the tenth such annual market report that
FGH Bank has published.
FGH Real Estate Report 2005. Give the Netherlands some space
42
The FGH Real Estate Report has now become a real ‘household name’ in the
Trends in the Office market 2004
56
marketplace. For many years, the report has consisted of the following sections:
Trends in the Retail market 2004
60
Trends in the Industrial real estate market 2004
64
Trends in the Residential market 2004
68
Trends in the Real estate investment market 2004 72
Glossary and Acronyms
77
However, the report has not always been organised this way. In 1996, ‘Our View of the
Addresses
78
Year 1995: Good buildings drive out bad buildings’ saw the light of day. This reference
- the section where FGH Bank expounds its views on the developments in the market;
- an overview of the most significant trends observed over the past year in the
different segments of the commercial real estate market;
- a detailed description of regional and local market developments and rents.
work, which appeared in tandem with the FGH annual financial report in February
1996, was the forerunner of the FGH Real Estate Report that we know today. Prior to
that time, the market data from our department Appraisals & Research was only used
as internal reference material. The first report to actually bear the name ‘FGH Real
Estate Report’ appeared in 1997. That report was also the first one to contain a detailed
description of the developments in each region and sector, alongside the bank’s market
vision. FGH Bank can provide insights into such information like no other, thanks to
its network of local offices. And it is something that we still do today.
It is not surprising that the report has changed over the years. After all, even a bank
that has been in business since 1890 has to keep up with the times. For instance,
the design has been updated, and a couple of years ago the English translation of the
outlook and trends was integrated into the Dutch language version of the report. The
launch of the CD-ROM version has opened a new chapter in the modern presentation
of the regional details.
Over the years, a number of topics have consistently recurred through the various
reports. In honour of the 10th anniversary of the FGH Real Estate Report, we have
decided to include a few of these in an appendix to the Vision in this year’s report.
The topics are: ‘The Netherlands in an international context’, ‘Business establishment
conditions and investment climate in the Netherlands’, ‘Concentration on quality’,
and ‘Transformation’. These are themes that are still very relevant in 2005.
We hope that over the years you have read the FGH Real Estate Report with interest
and will continue to do so in the future.
P.C. Keur
F.B. Overdijk
Chairman of the Board Member of the Board
42 | FGH Real Estate Report 2005 | Vision
Give the
Netherlands
some space
Vision | FGH Real Estate Report 2005 | 43
Slowly but surely, the Dutch economy is getting back on its feet again and recovering
from the most severe downturn that our country has seen since the 1980s. In 2004,
Gross Domestic Product (GDP) rose by 1.25%, which shows we are back on the road to
economic recovery. This recovery is mainly attributable to a significant improvement in the
export position, which itself was largely due to extensive cost-cutting programmes that the
business sector has been implementing in recent years. Furthermore, the export business
sector is benefiting from the economic growth in several other European countries, which
is greater than in the Netherlands. People are keeping a close eye on the German economy
in particular. It is Europe’s largest economy and the Netherlands’ most important trading
partner, thus making it a very important market for our country. In 2004, the German
economy improved slightly, but the question is whether it will continue growing in 2005.
Germany stands on the threshold of major reforms that could halt any further recovery.
In contrast, the ten new member states that joined the EU in May 2004 have all posted
growth figures. This could create additional business in the coming years, leading to a
shift in the trading flows towards Central and Eastern Europe. However, if the Netherlands
wants to benefit from this development, it will have to keep investing in its position as a
competitive international business location. In contrast to the improvement in the export
position, Dutch domestic economy developments are nothing more than moderate.
Consumer spending and investment are only making a very modest contribution to
economic recovery. Consumers are proving cautious, and will in fact have their purchasing
power cut in 2005. This will create negative sentiment and a low purchasing drive. At
the same time, the level of consumer saving has risen sharply. This state of affairs is not
expected to change much in 2005. Although a modest increase in GDP between 1.5%
and 1.75% has been forecasted for 2005, foreign trade will mainly take credit. The very
important role that foreign trade plays in the Dutch economy renders it vulnerable to
international developments, with the high oil prices and euro exchange rate against the
American dollar being factors that could trample the green shoots of recovery.
44 | Ten years of the FGH Real Estate Report | The Netherlands in an international context
The Netherlands
in an international context
From an international perspective, the
Netherlands is a small country with - much
more significantly - a small home market.
This means that the Netherlands has a
relatively open economy, where developments
are greatly dependent on the global
economic situation. In order for our
economy to function efficiently, therefore, it
is important to understand the Netherlands’
position in an international context. This
position has a major impact on employment
and thus on the demand for real estate. It
is for this reason that the Netherlands in an
international context is one of the common
threads running through ‘Ten years of the
FGH Real Estate Report’.
leads to availability dominating the criteria for choice of location.
Threats to the export position are
(employers, employees and the Dutch
As a result, quality is only ranked second in importance, which in
affecting the economic recovery
Cabinet) were of one mind when a
a European context affects both the investment climate and the
The recovery that revealed itself in 2004
‘historic’ Autumn Agreement was signed
conditions for business establishment. At that time, the positive
appears to herald a growing economy.
in late 2003 that scaled down plans
developments in the Dutch real estate market do not do enough to
However, there are a number of factors
for spending cuts in exchange for wage
improve the Netherlands’ business establishment conditions in either
that could disrupt this upward trend. One
restraint. However, in the spring of
a European or global context. That same report sees the laying down
is the price of oil, which is fluctuating
2004 it proved impossible to reconcile
of three national development principles for the organisation of the
heavily at the moment. The political
existing differences on changes to the
Netherlands that still hold true in 2005, namely:
and social tensions in several oil-
pre-pension scheme, which in turn led
1) to strengthen the core competences of the four major cities;
producing countries pushed the oil price
to disagreement on the best way of
2) to compress, and to blend functions in, urban areas; and
to record highs at the end of 2004. A
achieving economic recovery. Cabinet
3) to build along the corridors.
contributing factor is the high demand
policy is very much geared towards
for basic products such as oil and steel
keeping expenditure under control,
In 2001, the Dutch economy goes into reverse. In the Netherlands
from countries including China, whose
including the planned expenditure under
and Europe alike, and even globally, there is a ‘cooling down’. It is
economy has posted record growth
the pre-pension scheme, which was
no surprise, therefore, that the 2002 FGH Real Estate Report notes
figures, something expected to continue
likely to increase as a result of the
that it is the export-oriented countries, and thus the Netherlands
in 2005 despite the likelihood of an
greying population. Partly as the result
too, that are finding it tough going. In 2003’s ‘Reality rules’ this
overheating economy there. Granted,
of the protests in the summer and
trend continues and the export position deteriorates. As recovery is
the price of oil is affected by many
autumn of 2004, the Cabinet amended
supposed to be export-driven, the low labour productivity and
factors, but a perpetually high oil price
the original cost-cutting programme and
increasing product unit costs are seen as a concern for the Dutch
will have a negative effect on world
watered down a number of measures.
business sector. Although the following year does see an improvement
trade and thus indirectly affect export
This paved the way for reaching an
in economic confidence, this does not lead to any major improvement
growth too. In this way, high(er) oil prices
agreement with employers and employees
in the export position. This is also the year of a programme of
could slow down or even halt Dutch
after all. It is precisely this point that
extensive spending cuts by the Dutch government designed to reduce
economic growth. Movements in the
illustrates the true nature and advantage
The first FGH Real Estate Report to really examine the Netherlands’
the high cost of labour and hence boost Dutch competitiveness.
euro exchange rate could have the same
of the polder model of achieving
position in an international context was the 1998 report, whose
However, this is not enough to prevent the main theme of the 2004
effect, with the euro hitting a record
consensus. Time and again, the twin
title says it all: ‘Local business, global participants’. At that time, the
FGH Real Estate Report ‘Choosing at the turning point’ from being
high after the re-election of President
virtues of resilience and flexibility have
Dutch economy is doing well, investment is proceeding apace and the
that Dutch competitiveness is under threat. Foreign investments
Bush in the United States. The question
proven to form the basis of the Dutch
Netherlands keeps on growing. One consequence is the rising volume
are declining, entire branches of industry are disappearing from the
is whether America’s massive budget
collective bargaining economy, whereby
of transportation flows, a great deal of which uses our country’s two
Netherlands, many producers are moving entire business units to
deficits - which are one of the major
parties ultimately choose a solution that
vital mainports, Rotterdam and Schiphol Airport. The Netherlands is
low-wage countries, and some multinationals are even threatening to
reasons for the euro’s continued rise
is in the collective interest. In other
increasingly becoming Europe’s main gateway and logistical junction.
halt all R&D investment in the Netherlands. However, there are some
against the dollar - can be reduced in the
words, the agreement reached in the
In this context, the introduction of the euro is seen as an stimulus
positive signs too: for example, the enlargement of the EU will create
short or medium term. The answer to
autumn of 2004 is an essential pre-
for economic growth, as it means that international investors will
new markets for Dutch companies, and a strong KLM is good for the
this question could negatively affect the
condition of achieving further economic
probably become more important players in the Dutch real estate
future of the Amsterdam Airport Schiphol transport hub, as well as
Dutch export position, which is expected
recovery. The laborious process that
market.
international business establishment conditions. For our country, the
to still be the main driving force behind
preceded it does show, however, that
In the following FGH Real Estate Report, ‘Choose or lose, location:
position of the Netherlands in a European context will always remain
the expected economic recovery in the
there is little scope for negotiation.
Netherlands in today’s Europe’, there is an extensive discussion of
an important issue.
Netherlands in 2005. The above could
the Netherlands’ competitiveness: with the dissolution of national
lead to actual growth lagging 0.25 to
Nota Ruimte (Spatial Planning
0.5% behind the forecast.
Memorandum) clears the way for growth
borders comes a new type of competition. In the real estate market,
In 2005, we can say that the past decade has seen major changes to
regions and towns/cities will be increasingly competing with each
international markets and economies, which will continue to be the
other to attract businesses and people. In order for the Netherlands
case in the years to come. One example is that the enlargement of the
Dutch polder model shows resilience
in the Dutch economy, it must be
to raise its profile as an international player, therefore, it is vital that
EU to include new EU member states will lead to a greater number of
The reforming of the social security
given room and opportunity to develop
the right locations are developed. This is why in our country we are
reciprocal trade flows. In addition, we will see other countries come
system in the Netherlands is being
in the medium to long term. This is
increasingly seeing the formation of corridors, along which the major
to the fore and possibly cause shifts in the pattern of global trade.
implemented to an ever-greater degree.
something very much provided for in the
investments are made. These corridors can be assessed from different
These countries, which include China, Russia and India, may in time
There may well be resistance, but it
Nota Ruimte. This memorandum was
angles: as a transportation axis, as an economic development axis
be capable of dominating the global economy. Our economy must be
is a necessary stage on the road to
presented by the Dutch government in
and as the embodiment of spatial quality. However, in the FGH Real
prepared to capitalise on these changes. Naturally, FGH Bank will also
achieving healthier economic conditions
2004 and is unequivocal in its conclusions,
Estate Report 2000 it is ‘Availability before quality’ that is the order
continue to monitor the international perspective.
for the medium to long term. Initially,
namely that the competitiveness of the
it appeared that the social partners
Dutch economy must be guaranteed
of the day. In 1999, the economy really takes off, which at that time
In order to realize structural growth
46 | Ten years of the FGH Real Estate Report |
Business establishment conditions and investment climate in the Netherlands
Business establishment conditions and
investment climate in the Netherlands
Whether you have a strong economy with
medium and long-term potential depends
in part on the quality of your country’s
business establishment conditions and
investment climate, an area where the
Netherlands has seen a great deal of
investment in recent decades. Both Dutch
and foreign companies located here are
generally happy with the quality of these
conditions. However, far from being a
‘given’, this requires permanent monitoring.
Consequently, the quality of the business
establishment conditions and investment
climate in the Netherlands is a regularly
recurring topic in the ‘Ten years of the FGH
Real Estate Report’.
to our ‘polder model’, which is based on the principle of consensus.
through extensive investment in the
move should encourage innovation and
Perhaps we will be able to continue to benefit from our system of
years to come. The infrastructure will be
modernization, with the main objective
consensus politics and collective bargaining economy in the future.
assisted, knowledge and skills possessed
being to get things moving at a local level
For many years now, the Netherlands has been an in-demand
by employees will be improved, and
in particular, which is also where most
business location for international companies. Our country has to
the business sector’s ability to innovate
creativity and entrepreneurial activity
defend this competitive advantage, as was noted in ‘Reality rules’,
will be given a boost. One measure
is found. The decentralisation of this
the 2003 FGH Real Estate Report. Nevertheless, it is obvious that the
designed to do this is the designation of
policy will largely shift the responsibility
quality of the international business establishment environment is
a number of core economic zones that
for spatial planning policy from central
under threat. Against this background, the focus in the coming years
have been given a greater role in the drive
government to local government and
must continue to be on the maintenance of an attractive investment
to improve the investment climate. In
the provinces. In addition, residents, the
environment for businesses and others.
this way, the Rotterdam docklands are
business sector and social organisations
being given the opportunity to expand
will be given greater scope to develop
A very different question, and one that was raised as long ago as
via the construction of the Second
and carry out their plans without
1997, is the question of whether there is enough high-quality real
Maasvlakte site and the development of
interference. However, in contrast to the
estate on hand at the attractive locations to satisfy the growing de-
a new industrial estate in the Hoeksche
spatial planning policy pursued in the
mand for space by exacting, internationally active companies. One of
Waard, and over the next few years
Netherlands up to now, it has not yet
the developments that aim to capitalise on this is the construction of
Amsterdam Airport Schiphol will be
been decided which new locations will
Amsterdam’s South Axis (‘Zuidas’). In a similar context, the 1999
allowed to expand at its current location.
be developed over the next ten to fifteen
FGH Real Estate Report ‘Choose or lose, location: Netherlands in
The region around Eindhoven has been
years. This does not signal a building
today’s Europe’, stresses the importance of achieving a sustainable,
designated the most important core zone
free-for-all, but it does mean that there
positive and high-quality development of the living, working and
for the development of knowledge-based
will be a whole host of new options for
recreation functions. However, in 1999 we see that the overstrained
industries (Brainport). The green light
development. In future, the focus will be
labour market causing a significant shift in attitude, which can be
has also been given to investments in
much more on assessing the quality and
typified as ‘follow the employee’.
station development at the High Speed
added value to be obtained from a project,
It is becoming increasingly common for organisations to recruit their
Line’s six stations, these being the new
with a major role being reserved here
Accessibility is one of the most important criteria that help to define
highly trained employees from towns and villages outside the major
Key Projects. Likewise important are
for the real estate industry. In addition,
good business establishment conditions. This is especially true for the
urban concentrations, with the consequence being that the four
the new investments planned in such
fossilised policies such as the ABC
Netherlands, which as ‘Europe’s access port’ is becoming a more and
major cities are facing a ‘brain drain’. Instead of a noticeable and
areas as hinterland links, energy supply
location policy and the PDV/GDV policy
more important logistical junction. However, the economic growth
sensible spatial distribution of activity throughout our country, since
and water management. These types of
– the latter concerned with out-of-town
witnessed since the mid-1990s has meant that slowly but surely
1999 we have seen more and more fragmentation, partly due to the
macro-investment usually meet with
and large-scale retail developments – will
limits are being reached. Since 1997/1998, the Netherlands has been
tight market. In order to ensure that Dutch cities remain competitive
considerable public resistance but are the
be scrapped and replaced by an integrated
faced with an accelerating level of mobility, with our country
with other European business location cities, it is very important that
most important precondition for realising
location policy designed to simplify
seemingly unable to cope with the resulting traffic jams. This is a
the core competences of the four major cities are improved, and
a viable and internationally competitive
the implementation of new ideas and
serious threat to our plans to keep existing companies here and
that compression, and a blending of functions, is achieved in urban
economy in the long term. In the
concepts. These developments mean that
attract new ones. On the other hand, it is true to say that increasing
areas. This is a topic that is still relevant today.
meantime, the Nota Ruimte has ensured
entrepreneurial activity will be given
that we have the necessary framework
more room to blossom, an extremely
levels of investment are being channelled into alternative forms of
transport and increasingly clever use is being made of the existing
The situation in 2005 is that although business establishment
for the realization of such long-term
favourable development for the business
road network.
conditions and the investment climate in the Netherlands are under
investments in the future. Although the
climate in the Netherlands.
pressure, for the time being it remains an attractive country in which
Nota Ruimte is still to be debated in the
Alongside accessibility, there are a number of other features that have
to invest, both for foreign companies that wish to open offices here
Lower House of the Dutch Parliament
traditionally attracted international companies to the Netherlands
and for (foreign) real estate investors. We must now assign the
–which means that there may be further
and that continue to do so in 2005. These stable factors include the
highest priority to the task of keeping these parties interested in our
amendments to the proposal– the general
favourable geographical location, the wage restraint, the relatively
country in the future, as this is one of the most important pillars of
direction of future spatial planning policy
low inflation rate (with the exception of 2001, when it hit 4.5%), the
our economy. We will need new investment for this, and not only in
is clear.
taxation environment, and a large pool of well-trained, multilingual
new physical infrastructure. Factors that are just as important are the
personnel. However, recent events have negatively affected the
quality of labour, the level of knowledge, expertise and training, the
Abandoning rigid policy will make the
Netherlands’ social climate, which used to be defined as ‘positive’,
promotion of new entrepreneurial activity, the taxation regime and
economy more dynamic
and the open nature of Dutch society. At the present time, the
business sector innovation. The renewed focus on having attractive
The government’s spatial planning policy
Netherlands is going through an insecure political and social phase,
business establishment conditions is also recognised in the govern-
is also undergoing major changes, under
for which it will hopefully emerge in the not-too-distant future.
ment’s new Spatial Planning Memorandum, which is a document that
the motto ‘decentralise what you can,
During the economic boom, Dutch economic growth was attributed
helps to provide the necessary framework for our future economy.
keep centralised what you must’. This
The real estate market
The trend of falling levels of investment in accommodation continued in 2004. In the
business sector, demand for space for expansion purposes is low, which translates into
a low level of new construction activity. After all, employment levels in the Netherlands
remain more or less static, which is why the total number of jobs has not increased
significantly. Furthermore, the level of available real estate stock is so high that nowadays
scarcely any new construction on a risk cover basis is being carried out.
Furthermore, many local authorities are tightening their rules on new construction, leading
to a reduction in the development capacity in both the short and medium term. This is
why the level of investment in new construction is not expected to improve before 2006
at the earliest. However, an exception here is investment in residential construction, which
already rose slightly in 2004 and is expected to improve further in 2005.
Even in times of an economic downturn, the market is still dynamic, something evident in
all subsegments of the market. Most of the demand stems from relocation requirements,
in the form of a clear shift to high-quality properties. This is bumping up levels of vacant
stock, with an increasing demand for the reconstruction of outdated properties and
districts. Past experience has shown that such projects are usually problematical. In other
words, area redevelopment will be one of the greatest challenges that the real estate sector
will have to face in the coming years.
Slowdown in growth of stock levels
has definitely slowed down compared to
proportion of the office market will
cannot disguise split in the market
previous years, and even fell slightly in
become more and more difficult, or even
In 2004, the take-up of office space
the second half of the year. It appears,
impossible, to let out. In fact, this part
increased to 1.8 million m2, a rise of 14%
therefore, that the office market has
of the market will just get larger, thanks
on 2003. In other words, the demand
now bottomed out. Note however that
to the new construction planned for
for office space in the Netherlands is
for the market to recover significantly, a
the coming years. It is namely the case
solid. The economic recession of recent
higher level of economic growth would
that the stock of office space will only
years has shown that even in times
be required than is currently forecast.
increase if the number of office jobs rises,
of economic downturn there is still a
Against this background there will also
and there’s the rub: in the years to come,
considerable demand for office space,
be a high degree of oversupply in 2005.
the greying of the population will lead to
increasing numbers of workers leaving
with the minimum demand being
about 1.5 million m2 a year. Contrary to
Another development in the office
the labour force and more and more
popular opinion, it is the rapid increase
market is that a split in this market is
office jobs in certain industries will be
in the level of supply and not the lack
growing increasingly evident. These
exported overseas. Another point is that
of demand that is the main cause of the
days, it is the quality of the property
the percentage of all jobs that are office
current surplus of real estate stock.
and its location that determine its
jobs is already high, as is the percentage
At the end of 2004, this stock totalled
future prospects. In other words, the
of women in the labour force. This is
5.7 million m2, which means that it rose
office market turns out to be far more
why the Dutch office market, which
again compared to the previous year.
segmented than often assumed. We have
in previous decades was an office space
Note, however, that this rate of growth
to be keenly aware that a significant
expansion market, is changing slowly
Concentration on quality | Ten years of the FGH Real Estate Report | 51
Concentration on quality
but surely into a market for office space
the success of an office development
market will become increasingly
replacement and displacement. This is
will be the quality of the property,
multiform in nature, with retailers
a development that is being reinforced
its location, accessibility and parking
permanently on the lookout for the
by the increasing demand on the part
facilities, and this even more so than in
best locations. Here, there will be room
of companies for flexiworking. Even
the past. This success is under threat
for both large-scale locations on town
though the trend towards fully equipped
from the plans for large volumes of new
outskirts and for high-quality locations
flexiwork offices has been much less
offices and locations in the coming years.
in town centres, as one of the most
rapid than was forecasted as late as the
In order that the high-quality section of
significant features of the retail market is
mid-1990s, some form of flexiworking is
the current market also should have good
its great ability to innovate and develop
now common at an increasing number
prospects for the medium to long term,
new concepts. It is precisely in town
of companies. This is especially true
it will be very important to manage the
centres where most of this innovation
of companies that are relocating. What
new building projects.
takes place. In this way, town centres
will increasingly be the breeding grounds
counts here is whether companies can
In recent decades, real estate has been
much in demand. This has led to a huge
increase in the available stock of real estate
in all segments of the market. However,
end-users, both consumers and companies,
are setting ever more stringent requirements
for this real estate, with an increasing
focus on quality instead of quantity. In
the real estate market, this translates into
the revealing adage: ‘location, location,
location’. Accordingly, this focus on quality
is another underlying theme of the
FGH Real Estate Reports published over the
past ten years.
high-quality development of the living, working and recreation
functions. However, the turbulent growth in the economy means
that the demand for real estate is so high that companies often
have to choose availability over quality of location. Furthermore,
instead of a noticeable and sensible spatial distribution of activity
throughout our country, the tight market leads to ever-greater
fragmentation, a trend that continues until the following year. The
2001 FGH Real Estate Report ‘Growth, prosperity and the risks’
reports that for many companies the choice of location has become
a negative one, as the lack of space at the best location means that
they have to choose the least bad site.
In the years that follow, the real estate market expands. Real estate
find a use for flexiworking in practice.
Multiformity rules in the retail market
for innovation, with an increasing
Many can, as this relatively simple
of the future
trend towards the combination of retail
measure can save space. All these
Despite the drop in spending in the
functions with other types of real estate
developments together are ensuring that
retail sector, the retail market continues
development in the years to come. This
the prospects for vacant, outdated office
to be stable. The take-up of retail real
is why the scaling-up process underway
buildings have changed compared to
estate remains high, at 700,000 m2. A
in the retail market will probably not
previous periods of economic downtown.
characteristic feature of the retail market
affect town centres much; instead, it will
This means that new solutions will be
is its ongoing optimisation process, with
be at the expense of smaller corner shop
needed in the coming years and it seems
the main aims here being to scale up
centres and solitary locations. These
that demolition and redevelopment
floor area and to retain market share.
types of locations will be unable to satisfy
After the Second World War, for a long time in the Netherlands the
full circle, having returned to the situation described in the very first
of old buildings will be unavoidable.
This is also one of the reasons why many
the changing needs of retailers.
focus was on satisfying the quantitative need for real estate.
FGH Real Estate Report from 1996: ‘Good buildings drive out bad
However, it is far from always clear
(national) retail chains still need new (and
However, the nation’s increasing prosperity led to a shift in demand,
buildings’.
what alternative forms of real estate
better) retail units, despite the lower level
Improving economy will boost demand
with users increasingly desiring quality above all else. In 1996, we
development are possible at the locations
of consumer spending in the retail sector.
for new industrial estate
see that the market has become more differentiated. The basic
The existing stock levels in the various segments of the real estate
concerned. In order to nevertheless get
Thus, the demand for retail space remains
The industrial real estate market is
principle here is that real estate that satisfies these new quality
market ensure that there are many high-quality properties available.
the transformation process off the ground
high, and in most shopping towns the
recovering slowly but surely. Although
requirements should retain its value. The increasing prosperity also
In addition, there are still a large number of projects in the pipeline
new ideas will be needed. It may well be
lettability of many retail units now
the level of investment in new
leads to increasing pressure on the available space, which many of
that will (potentially) be executed. This means that the supply of real
that the principle of the ‘Space for Space’
becoming vacant in A- and B-locations is
construction is still low, the take-up
us feel is becoming scarce. The proposal we put forward in the 1998
estate will continue to be high in the next few years. In contrast to
arrangement used for reconstruction of
reasonable or better. Supply, at 800,000 m2,
of industrial real estate is showing a
FGH Real Estate Report as the best long-term solution for reducing
previous years, there is likely to be more and more structural v
the Brabant countryside can be applied
is relatively low and rising much more
clear upward trend. In 2004, take-up of
fragmentation and thus to keep a certain part of this available space
acancy. Although this is less likely to be the case among high-quality
in a similar form to the commercial real
slowly than is the case for the office
industrial real estate exceeded
available is to develop residential and employment regions along
buildings at attractive locations it will certainly apply to older
estate market, e.g. by the provision of
and industrial real estate markets. This
2.6 million m2, an increase of more
existing corridors and to compress urban areas. In other words:
properties at rundown locations. The logical consequence of this is a
capacity for new construction elsewhere
drive to optimise is also evident in the
than 50% on 2003. Part of this increase
concentration at prime locations. The most important networks
growing division in the market, whereby FGH Bank will continue to
in a municipality (or province) where
various new construction developments
stems from the increased demand for
appear to be located in the corridors Amsterdam-The Hague-
emphasise the importance of investing in quality, as it has done in
existing old offices or other forms of real
for shopping centres. Currently, plans for
high-quality distribution centres, and it
Rotterdam (Antwerp), Amsterdam-Utrecht-Arnhem/Nijmegen, and
the past.
estate are demolished. However, such
new retail space in the Netherlands total
is no surprise, therefore, that this trend
Rotterdam/the Brabant ‘line of cities’-Venlo, which are the best
an arrangement would be subject to the
3.2 million m2.
is particularly evident in the districts
supplied via the network of goods flows, followed by those for
conditions that it did not generate any
The huge growth in the number of
around the Rotterdam dockyards,
passenger travel. According to the 1999 FGH Real Estate Report,
unfair competition and only provided
peripheral retail sector locations in recent
Amsterdam Airport Schiphol, and the
a limited number of corridors offer the best prospects, which means
new buildings where there was a
years, when taken together with the
logistical concentrations in the hinterland
that high-quality development can be pursued in the adjoining
demonstrable need. Conversely, there
further liberalisation of zoning policy,
regions. The recovery in demand for
regions. The same report discusses the concentration of new
is still a demand for office buildings
justifies the expectation that the
industrial real estate is running in
developments in and around existing urban regions, looking at
that do satisfy all the end-users’
competitiveness of town centres will
tandem with the Netherlands’ improved
concentration policy and regional developments.
requirements regarding accommodation.
come under more and more pressure and
export position, which can be ascribed in
For this reason, developers are going
that purchasing power will ebb away to
part to increased demand for re-exporting.
The increasing demand for quality and the more specific and more
to have to increasingly anticipate the
large-scale locations on the outskirts of
The Netherlands has been making full
rapidly changing demands on the part of real estate users impose an
accommodation needs of these end-users.
towns and cities.
use of its favourable location by the sea;
increasing degree of differentiation and segmentation on the supply
For this reason, the decisive criteria for
However, FGH Bank expects that the
a competitive advantage, moreover, that
of real estate. This means that the time is ripe for a long-term and
is still in demand, but said demand is skewed towards high-quality
projects and locations. In addition, the number of buildings under
construction leads to a huge increase in the number of available
properties. During the 2002-2004 period, this availability creates a
high level of replacement demand, as companies concentrate their
activities at higher-quality locations and vacate less attractive real
estate. This trend is not only seen in the office market either; it is also
evident in the industrial real estate market and - to a lesser extent
– in the retail market. This means that in 2005 we have now come
52 | Ten years of the FGH Real Estate Report | Transformation
Transformation
In recent decades, room to expand
has become increasingly scarce in the
Netherlands. Various functions have made
major claims on the available land – claims
that are also increasingly leading to mutual
competition. At the same time, many
existing built-up areas are losing their
economic functions and threatening to fall
into decline. This can be seen in pre-war
residential areas, harbour areas, outdated
industrial estates, and in some office and
retail districts. In order to boost the value of
these districts again, the drive to transform
existing districts and properties has been
gathering pace, a development that has not
gone unnoticed in ‘Ten years of the
FGH Real Estate Report’.
large-scale retail developments clears the way for the development
has been fully capitalised on thanks
occupied residences rose by 2.8 % to
of large-scale retail developments on the outskirts of towns and
to investment in infrastructure over
EUR 218,000, a similar scenario to that
cities. This threatens to lead to deterioration in the level of facilities
many years. This is why growth in the
seen in the past two years, namely that of
offered by town centres and neighbourhood centres. Against this
logistical sector is expected to continue
a slight rise in prices just exceeding the
background, the 2001 FGH Real Estate Report ‘Growth, prosperity
in the next few years, which will go hand
inflation rate. What is striking is that in
and the risks’ discusses the division into ‘big business’ and ‘small
in hand with a continual demand for
2004 the number of completed residences
business’; from a long-term perspective, it is believed that it is
large-scale distribution space. However,
increased again somewhat, after years
undesirable for ‘big business’ to locate itself in small and medium-
companies’ property requirements will
of new building projects tapering off.
sized towns. There will never be a healthy market for large office
become ever more stringent. This will
As a result, investment in residential
buildings at such locations, as business establishment conditions on
mean that part of the current stock
construction rose – in contrast to the
the whole are not attractive enough. This is likely to create vulnerable
will become functionally outdated, and
fall seen in non-residential construction
districts, especially in times of economic downturn, something that
thus less suited to a role as a large-scale
– and is expected to rise further in 2005.
proved to be true in practice in subsequent years.
distribution centre. This why supply
In other words, the outlook for the
here, at 8 million m2, is still high and not
residential market remains fairly positive.
The increased levels of stock in the market since 2002 have led to a
expected to decline in the near future.
This is down to the ongoing shortage of
more practical debate about the merits of transformation. Vacancy is
When the economy picks up, demand for
residences in the Netherlands, despite
a sign of the times, and there is growing discussion on the potential
new industrial estates in particular will
the increased level of new building
uses for these empty buildings. In many cases, there appears to be
increase, given the specific requirements
projects, and this is ensuring that demand
a simple solution, namely to convert existing commercial real estate
placed on business properties. In recent
remains high. Note however that the
into residences. It is a logical argument, as the residential market
years, demand for new industrial estates
nature of demand is changing, with
has been suffering from major shortages more than any other for
has fallen, a development that has largely
developers taking advantage of this.
decades. However, the 2004 FGH Real Estate Report ‘Choosing at the
eliminated the shortages that existed
The development of cheap first-time
turning-point’ indicates that it is by no means as easy as it sounds to
at the end of the 1990s. This has now
buyers’ residences and the realisation of
do so in practice, and that the transformation of offices into
greatly improved companies’ options in
integrated sheltered housing complexes
residences is primarily motivated by the ‘problems’ in the office
respect of choice of business locations.
are just two examples of this. In the next
few years, the residential market will
market, and therefore is not a ‘solution’ to the housing shortage by
definition. Naturally, some office buildings have potential, but
In addition to the concentrations of large-
become increasingly customer-oriented.
In the relatively small country that is the Netherlands, the pressure
FGH Bank sees opportunities particularly in area-based solutions.
scale industrial real estate at junction
A significant development is that demand
on the scarce stock of available space rose steadily at the end of
In the medium to long term, these will lead to the creation of the
locations described above, the future for
for the more expensive new construction
the 1990s. Less space was required for agricultural purposes but all
highest quality locations.
the industrial real estate market will
residences (single-family residences from
also depend on the development of high-
EUR 400,000 upwards) shows a clear
the same the 1998 FGH Real Estate Report has to ask how far the
continual reduction in the level of agricultural acreage was
In 2005, the transformation of existing real estate and of existing
quality locations, most of whose tenants
upward trend, as it has been this segment
compensating for the increasing urbanisation and deployment of
locations can be considered the most important challenge that the
will be knowledge-intensive companies.
that has been under pressure for the
land for recreational purposes. The basic question is, and in fact still
real estate market will face in the years to come. It will require new
Such initiatives are being developed at
past two years, a state of affairs that has
remains: exactly how scarce is space in our country, and to what
ways of thinking and creative solutions, as well as process guiding,
various locations in the Netherlands,
halted movement up the housing ladder.
extent can (and must) future needs be provided for? In response to
collaboration between real estate parties, and collaboration with
such as in Eindhoven (Philips High Tech
Current market supply is geared more
this issue, which has been a subject for debate in our country for
local authorities. This will undeniably impose complex tasks on the
Campus), Delft (Technopolis) and Leiden
towards the ‘value for money’ principle.
many years now, the social pressure exerted on the ‘unbridled’
market, the execution of which will call for ever-increasing knowledge
(expansion of the Bio Science Park).
This is expressed in the quality and
development of new locations has been increasing, and there is a
of the real estate market, vision, and entrepreneurial spirit. To
This appears to signify the rise of a
location of the residences, which have
greater focus on the compression of urban areas. The developments
FGH Bank it presents an exciting challenge.
new generation of high-grade business
to be able to demonstrate significant
flagged in the following year are along the same lines: area-
locations. Such initiatives are of essential
added value. This also indicates a more
oriented development and the focussing of efforts on a limited
importance for the development of new
consumer-oriented market. With regard
number of corridors, especially in respect of their function of
entrepreneurial activity in particular.
to government policy, in the coming
years much will be staked on a shift
embodying spatial quality.
Residential market prepares to become
from greenfield locations to urban
Many real estate projects are built during the economic boom. These
more customer-oriented
restructuring, a trend that will also
are projects that sometimes fail to meet the quality demands that will
Despite the negative levels of consumer
further change the role played by housing
enable them to retain their long-term value. In addition, the trend
confidence and the low consumer
corporations. They will increasingly
towards suburbanisation is leading to a relative decline in prosperity
purchasing drive, the residential market
become professional market players that
and economic performance in the four major cities. In the year 2000,
in the Netherlands remains stable.
offer a far more integrated package of
the further liberalisation of the PDV/GDV policy on out-of-town and
In 2004, the mediary price for owner-
services than in the past. This action
Will the Netherlands
find enough space?
The Netherlands wants to reinforce its
international competitiveness, which is why
it has specifically chosen projects that can
make an important contribution to this
objective, namely:
has to be taken in order to facilitate the
as a result, certainly when compared to
our competitiveness? And how do
necessary urban restructuring process.
other investment alternatives. However,
we deal with the changing needs of
This increasing market focus will also be
rising vacancy rates have led to a further
end-users in the real estate market?
evident in the new rent policy. Minister
split in the market. Good quality, long-
These are issues that have remained
Dekker of VROM (Housing, Spatial
term let properties are very much in
topical throughout the years. In the
Planning and Environment) wants there
demand, leading to a fall in net initial
ten years that we have been publishing
to be a greater correlation in future
yields. On the other hand, market
the FGH Real Estate Report, we hope
between rent increases and the actual
conditions have meant that demand for
that we have made a contribution to
rental value, which in the past have
vacant properties is low, leading to an
the various debates over the years on
six cities. These new ‘key projects’ comprise: Amsterdam South
become less and less correlated. A more
upward trend in net initial yields. This
the developments in the market for
Axis, Arnhem Central Station/Coehoorn North, Breda Railway
important aim, though, is to discourage
means that the market has become more
commercial real estate. Nobody is more
Zone, The Hague Central Station Quadrant, Rotterdam Central
so-called ‘scheefwonen’ (see below), thus
extreme at either end. Furthermore,
at home in this market than we are, and
Station, and the Utrecht Station Area. These locations will offer
promoting movement up the housing
there is a shift between sectors, with
we are more than happy to share our
ample room for national and international businesses, with an
ladder. The bottom of the residential
the demand for retail real estate being
insights. In the years to come, it will
emphasis on office activities.
market has reached an impasse, caused
particularly high. This market is stable
be very important that the Netherlands
by such factors as said ‘scheefwonen’ or
and for many investors appears to offer
keeps a close eye on the continually
‘lopsided renting’ (i.e. when residential
an attractive alternative to the office
changing field of influence that
considerable task: the area around the port of Rotterdam (our first
consumers continue to live in rented
market. This does not alter the fact
surrounds us. Changes will be viewed
mainport) is being upgraded and enlarged, including through the
accommodation cheaper than permitted
that investment in offices continues to
with an increasingly broad perspective,
construction of new industrial estates known as the Second
for the income they earn), with existing
be much higher than for retail units.
with one following the other in ever
Maasvlakte (1,000 ha), Moerdijkse Hoek (600 ha) and
rent policy not providing any scope for
For 2005, FGH Bank expects to see
quickening succession. This is why it
Hoeksche Waard (300 ha). For the Netherlands as a whole, new
rent increases in line with the market.
a continued demand for real estate
is important that the Netherlands, and
industrial estates with a total area of 23,000 hectares are to be
This leeway for such rent increases
investment properties, with interest
with it the Dutch real estate market, is
built by the year 2020, this development programme in addition to
will be created in the future, although a
rates remaining low. However, this
given the room that it needs to develop
a 21,000-hectare restructuring programme.
corresponding precondition is that new
demand is exceeding the rate at which
and defend its position. In our opinion,
building projects must increase in order
the equilibrium on the user side of the
this is an excellent objective for the next
to make movement up the housing ladder
market is being restored. This situation
few years.
room for new developments. One consequence of this is that the
possible in practice. However, there
is creating persistent pressure in the
development of new urban districts in the immediate vicinity of the
is a real risk here, namely that greater
real estate investment market, which
March 2005, Utrecht
airport will be kept to a minimum.
efforts are being made in respect of urban
in turn makes it likely that net initial
Managing Board FGH Bank N.V.
redevelopment, yet many additional
yields at top locations will ease slightly.
residences must be built each year
In addition, demand for new investments
the construction of new residences will be eliminated for the most
too. This will mainly lead to increased
will be seen throughout the market, from
part. This will speed up the completion of the designated
replacement of the existing stock, which
institutional investors to foreign real
residential construction developments.
begs the question of whether these lofty
estate funds and private investors (both
objectives are achievable in practice. This
directly and via closed-end real estate
would also mean that in the next few
funds), who will have funds available to
construction of 3.2 million m of new retail floor area,
years there would have to be increased
invest in real estate.
1.4 million m of which is to be developed at peripheral locations.
development of new greenfield locations.
n
n
n
n
n
The construction of the HSL (High Speed Line), which will open up
The industrial real estate market is also being charged with a
Amsterdam Airport Schiphol, our second mainport, will be given
In the residential market, those factors that have been delaying
There are ambitious plans for the retail market too, namely the
2
2
This very much begs the question of
In the Netherlands, the question of how
whether a sufficient number of these
to deploy available space has always
All in all, the conclusion can be drawn that many plans are underway
locations can be found in the short and
been an important one. Over the past
to meet the demand for real estate. Our initial assessment is that the
medium-term.
decade, this has been decided by a
number of policy decisions, all of which
real estate market will have the space it needs to expand and develop
further. However, we must remember that that development has
High level of demand for real estate
have been assessed in the FGH Real
consequences for other forms of need for space in the Netherlands.
investments creates persistent pressure
Estate Reports for the years 1996 to the
That consideration is made clear in the Nota Ruimte (Spatial Planning
Real estate investors’ propensity to invest
present day.
Memorandum). Exactly how this will be carried out presents an
in the Dutch market remains just as
Where do we place the Netherlands
exciting challenge to both the government and the Dutch real estate
high, as can also be seen by the increase
in the European context? What type
market for the coming years.
in the total volume of investment to
of business location climate can the
EUR 4.4 billion. Yield levels remain high
Netherlands offer? How can we improve
56 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Office market
Trends in the Office market | FGH Real Estate Report 2005 | 57
The office market in the Netherlands expanded further in 2004. Supply increased again,
and by the end of 2004 the available stock of office space in the Dutch market totalled
no less than 5.7 million m2, an increase of 8.5% on the previous year. However, it should
not be forgotten that the market improved in the second half of the year. Since mid-2004,
the supply of office space has stopped rising and has even eased back a little. There are
two major reasons for this. The first is the sharp decline in the level of new construction
activity. The second is that the take-up of office space remains reasonably high. In 2004,
approximately 1.8 million m2 of office space were taken up, which means that the demand
was significantly higher than in 2002 and 2003. The conclusion can be drawn that this level
of about 1.5 million m2 is the ‘lower limit’ or ‘floor’ for annual demand for office space
in the Netherlands. In other words, even in times of economic downturn there is still a
considerable demand for office space.
in the Office market
Market is continually depressing
top rent levels is a ‘logical’ consequence
even the case that higher rents are being
rent levels
of the local market conditions. At the
paid for new, high-quality projects, for
In 2004, the continuing downturn in the
same time, remember that top rents in
instance in such cities as Zwolle and
office market resulted in a further fall
cities outside the Amsterdam region are
Arnhem. These developments make two
in rents. Last year, the average rent was
much less depressed. For instance, in
things clear: first, market conditions are
EUR 138/m2, a fall of about 7% on 2003.
cities such as The Hague and Utrecht,
still largely locally driven, and second,
Compared to the peak year that was 2001,
rents around EUR 190/m2 can still be
that even in times of economic downturn,
this is an average fall of 10%. The lower
achieved, with Rotterdam rents being
projects with a high added value still have
rents are mainly the result of the greatly
about EUR 170/m2. In other words, these
potential.
increased scope for negotiation on the
rent levels have held their own compared
part of lessees, who find themselves in
to previous years, although it should be
Demand for office space is stable
a very different position to that of just a
noted that the incentives on lease con-
Despite what many people are claiming,
few years ago, thanks to the increasing
tracts greatly increased. In many regional
the existing surplus on the Dutch office
number of leases that are expiring.
cities outside the Randstad region, it is
market is not being caused by a lack of
The rents in the top segment of the of-
ÝÊ£]äääÊÓ
fice market are also still under pressure.
È]äää
Apart from the odd one-off transaction,
x]äää
top rents in the Netherlands have fallen
{]äää
to EUR 325/m2, whereas in 2003 they
Î]äää
were still around the EUR 340/m2 mark.
Ó]äää
This fall is due to the increased level of
£]äää
obtained. Seen in this context, the fall in
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
£ä
£n
£nn
Netherlands where such top rents can be
UÊ-Õ««Þ
UÊ/>iÕ«
ä
£nÇ
region, which is the only region in the
-Õ««ÞÊ>`ÊÌ>iÕ«
vÊvvViÊÃ«>ViÊÊÓ
£nxÓää{®
-ÕÀVi\Ê6
£nÈ
office stock available in the Amsterdam
£nx
Trends
58 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Office market
Trends in the Office market | FGH Real Estate Report 2005 | 59
£ää¯
Ài>`ÜÊvÊvvVi
Ã«>ViÊÌ>iÕ«ÊÌ
,>`ÃÌ>`ÊÀi}Ê>`
ÌiÊÀiÃÌÊvÊÌiÊ
iÌiÀ>`ÃÊ£äÓää{
Ê«iÀViÌ>}iÃ®
-ÕÀVi\ÊÊ>
nä¯
Èä¯
pÊ,>`ÃÌ>`ÊÀi}
pÊ"ÕÌÃìÊ,>`ÃÌ>`ÊÀi}
{ä¯
Óä¯
The main reason for the existing level of
offices – collapsed, and why in many ci-
coming years, due to increasing levels
stock in the market is the explosive
ties are top rents only slightly depressed?
of relocation. Prospects for this market
increase in supply over the past four years.
Why are new construction developments
segment look gloomy, so other options
and the pros and cons of investments in
In this sense, the current cycle that the
still going ahead at a time of high
will have to be looked at. However, this
office space are being endlessly debated,
office market finds itself in is very much
vacancy levels? And why, despite the
does not mean that there are no oppor-
supply driven. The market is clearly
disappointing market, is it still ‘full
tunities in readily marketable market
oversupplied at the moment, a situation
steam ahead’ for development plans for
segments. Here too, supply has increased
that will certainly not change in the short
new (top) locations?
in recent years, but despite this prospects
demand for office space. Although it is
Óää{
ÓääÓ
ÓääÎ
Óää£
Óäää
£
£Ç
£n
£È
£x
£{
£Î
£Ó
£ä
treading water for the third year in a row,
££
ä
true that the Dutch business sector is
Èä¯
this does not alter the fact that for many
years now there has been a steady take-
UÊ «ÀvÌ
UÊ>V>ÊÃiÀÛViÃ
UÊ
iÀV>ÊÃiÀÛViÃ
UÊ
/
UÊ"ÌiÀÊV«>iÃ
xä¯
up of office space in the Netherlands of
{ä¯
between 1.5 and 2 million m2 a year. The
only (positive) exception to this was the
year 2000, when total demand exceeded
Ài>`ÜÊvÊvvVi
Ã«>ViÊÌ>iÕ«ÊLÞÊÃiVÌÀ
£äÓää{
Ê«iÀViÌ>}iÃ®
-ÕÀVi\ÊÊ>
Îä¯
capacity. Furthermore, in future, take-up
The simple answer is that there is no
therefore, that in the coming years the
Óä¯
capacity will not show the same trends as
single office market in the Netherlands.
overall state of the office market will be
in previous decades, due to a slowdown in
The office market is much more diverse
determined to an even greater degree by
the growth of the labour force, the already
than initially appears to be the case.
the difference in market segments.
high proportion of office jobs in the
Indeed, this is one of the most significant
Dutch economy and the relatively high
themes of the ten FGH Real Estate
percentage of working women in the
Reports that have appeared since 1996.
labour force. Given the above, the current
In fact, in the very first FGH Real Estate
2.2 million square metres.
£ä¯
The regional distribution of office space
are actually positive. It may be concluded,
term, given the market’s current take-up
take-up shows a clear long-term trend
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
the take-up in the Randstad provinces has
£Ó
£ä
too. Over the past fifteen years, each year
££
ä
accounted for between 70 and 80% of the
total market take-up. In this sense, office
lower demand from the business sector
there will continue to be ample surplus
cycle that the office market is going
Report ‘Good buildings drive out bad
space take-up clearly reflects the relative
is being largely compensated for by the
supply.
through exhibits different characteristics
buildings’, we stated that the decisive
concentrations of economic power in
demand from the non-profit sector. In
to those of previous cycles that we have
factors for a successful office develop-
the Netherlands. It is true that there are
fact, in 2004, organisations from this sec-
Real estate cycle very much supply
experienced. As a result, real estate
ment are the quality of the property and
shifts in this distribution of power but
tor accounted for a major share (43%) of
driven
entrepreneurs will have to respond
its location, and that there will always be
these mainly take place at the local and
total demand for space. This is surprising,
The office market business cycle is the
differently to the new challenges they
opportunities for high-quality projects in
regional level. Seen in this context, the
given that the spending cuts in the
main topic of conversation in any discus-
will face.
the market. In today’s market conditions,
demand side of the Dutch office market
public sector would lead you to expect
sion of the real estate cycle. This is a
can be said to be a relatively stable factor.
the opposite, namely a reduction in
discussion that usually rears its head du-
The Dutch office market: fit as a fiddle
this is truer than ever before.
demand from this sector. It now appears
ring times of downturn, slowly but surely
or at death’s door?
The ten FGH Real Estate Reports have
The sole somewhat volatile factor on the
that demand from the ICT sector has
fading away into the background
The key question that many real estate
also looked at the local market as the
demand side of the market is the nature
bottomed out, and that slowly but surely
as the market improves again. It shows
specialists are asking themselves is: will
‘playing field’ for the real estate entre-
of the take-up. In recent years, demand
demand from companies in the commer-
that ‘floors’ in the office market lead to
the Dutch office market ever recover?
preneur: knowledge of local markets and
for space from the business sector has
cial services sector is rising again. Given
uncertainty because yields and levels
The figures do not lie and indeed offer
fine-tuning plans to tie in with regional
fallen, with the greatest declines being
the cautiously improving economy, we
of new construction activity become
plenty of justification for the doom-and-
market opportunities can make all the
recorded in the ICT and financial services
forecast a further increase in demand
depressed. However, we believe that the
gloom merchants. Paradoxically, these
difference. A 20% vacancy rate in
sectors. This is also one of the most
from the business sector. However, this
real estate cycle just happens to be a
same figures can also be used to paint a
Amsterdam does not mean that there
telling explanations for the office market
improvement will be modest, as
self-regulating mechanism of supply and
very different picture. After all, why are
are no investment opportunities in
situation in such cities as Amsterdam and
employment levels are not expected
demand in the market, and handling it is
institutional investors still investing
Groningen, Zwolle or Maastricht,
Eindhoven, as it is precisely these cities
to improve significantly in 2005. This
a challenge for creative business. It leads
EUR 2.3 billions in office space, and why
although note that these cities are not as
where the above sectors are relatively
means that take-up will continue to be
to new initiatives on the part of project
is this still easily the most important
marketable as Amsterdam’s Zuidas.
important. A positive note is that the
largely driven by relocations, and in turn
developers, who should capitalise to a
commercial market in the Netherlands?
much greater extent on the demands of
Why are private investors in the
However, FGH Bank is naturally very
end-users, and also challenges real estate
Netherlands still feverishly searching for
much aware that market conditions in
investors to have a clear vision of how
suitable investment opportunities, both
the office market have changed
to handle their portfolios. It also ensures
in direct real estate and via closed real
significantly in recent years, and a
that new initiatives for urban redevelop-
estate funds? Why are net initial yields
significant portion of the existing stock
ment come to the fore and leads to im-
at prime locations in the Netherlands
is so (economically) outdated that under
provements in the quality of public space
showing no sign of rising as a result of
normal circumstances it cannot be let
too, both by initiating new concepts and
increased market risk? And why, when
out, not even in a booming labour
by finding another use for unmarketable
the Dutch economy is depressed, does
market. This relates to a substantial part
stock, if necessary by removing it from
office space take-up still reach
of the supply, conservatively estimated
the market altogether.
1.5 million m2 a year? Why haven’t rents
to be about 1 to 1.5 million m2. The size
for office space – especially for new
of this market will increase further in the
{ää
/«ÊÀiÌÊiÛiÃÊvÀ
vvViÊÃ«>ViÊÊÌi
iÌiÀ>`Ã
£nxÓää{Ê
Ê1,ÉÓ®
-ÕÀVi\ÊÊ>
Îxä
Îää
Óxä
Óää
£xä
£ää
xä
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
£ä
£n
£nn
£nÇ
£nÈ
£nx
ä
60 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Retail market
Trends in the Retail market | FGH Real Estate Report 2005 | 61
The Dutch retail market is unique, with its hierarchical nature dictating its very intricate
retail outlet structure. In this structure, the traditionally high concentration of retail outlets
in town & city centres is often complemented by town subcentres, ‘corner shop’ centres,
‘local shop’ centres and peripheral retail trade (out-of-town and large-scale retail
development locations). The characteristic features of this structure are policy-driven and
have created a reasonably large stock of retail outlets with a total size of 24.8 million m2.
This boils down to about 1.5 m2 per resident, which is a high average compared to
other European countries. However, this finely-meshed retail structure that is so typically
Dutch is under threat, on the one hand on account of changes in government spatial
planning policy, and on the other hand because consumers are spending less, due to the
poor state of the economy. Consequently, the retail market’s vulnerable spots are becoming
increasingly visible.
in the Retail market
Caution rules with consumers
which were still rising in 2003, also fell
costs in such sectors as energy and
Consumer spending – and thus the level
back in 2004. However, in 2004 there
healthcare will mean Dutch households
of turnover in the retail sector – is very
were still sectors that were able to
will be paying higher premiums. On
dependent on the level of consumer con-
increase their turnover, including
balance, therefore, most households will
fidence, which in recent years has been
chemists and the household goods sector,
be worse off in 2005, leaving little
much less positive. After an initial im-
with a correspondingly strong demand
additional scope for increased expenditure
provement in mid-2004, confidence sank
for new retail units from these sectors
in the retail sector. This level of spending
at the end of last year to the level that it
that is still ongoing.
will only increase if consumers break
was at the start of 2004. The two main
It is unlikely that consumer spending will
open their piggy banks and spend their
factors determining consumer confidence
rise again in 2005. The unions will not
savings, but for this to happen, prospects
– the economic climate and consumers’
submit any high wage demands in 2005,
for a long-lasting economic recovery will
purchasing drive – are still fairly negative.
and various spending cutbacks and rising
first have to improve.
Confidence is also being greatly affected
by the current political climate in the
{ä
for the third year in a row. Consumer
Óä
purse strings are still tight, which has
ä
der’s merchants and textile supermarkets,
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
nä
£Ç
in the clothing sector. Turnover at buil-
£È
turnover levels. Turnover has also fallen
pÊ
ÃÕiÀÊVvìVi
pÊVVÊV>Ìi
pÊ7}iÃÃÊÌÊÃ«i`
Èä
£x
in particular dealing with much lower
{ä
£{
a slowdown, with the furniture industry
Óä
£Î
goods sector in particular is experiencing
£Ó
vidual savings. The durable consumer
££
resulted in a marked increase in indi-
iÛi«iÌÊv
VÃÕiÀÊVvìVi
£nnÓää{®
-ÕÀVi\Ê
-
£ä
backs that are affecting purchasing power
£n
Netherlands, and by the spending cut-
£nn
Trends
62 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Retail market
Trends in the Retail market | FGH Real Estate Report 2005 | 63
£]nää
/«ÊÀiÌÊiÛiÃÊ
vÀÊÀiÌ>ÊÃ«>ViÊÊ
ÌiÊ iÌiÀ>`ÃÊ
Ê1,ÉÓ®
-ÕÀVi\ÊÊ>
£]Èää
£]{ää
£]Óää
£]äää
nää
Èää
{ää
visitors, thanks to their wide range of
war heavy going and which is hurriedly
retail developments. Under the new
facilities. However, to achieve this, town
converting its Edah supermarkets into
policy, these effective government powers
centres will have to improve their
discount formula outlets Lekker and
will be scrapped and transferred to
accessibility and parking facilities and
Laag. Apart from this it is mainly the
municipalities, who will then have far
estate market. This market is fairly
must never lose sight of what the
independent outlets that are suffering
greater powers to determine such policies
lively, as can be seen from the transaction
consumer wants. If town centres can do
from this fierce price competition.
themselves. This begs the question of
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
of the most stable segments in the real
ä
£ä
board, the retail market is still one
Óää
£n
Despite a fall in turnover right across the
£nn
The retail market: a stable market?
volume of 700,000 m2. Fashion stores
current economic downturn, it will be
level as 2003. These plans can be broken
this, then in FGH Bank’s opinion they
According to research produced by EIM,
whether they are ready to assume such
predominate, both in terms of number of
the independent retailers in particular
down into 1.8 million m2 of planned retail
will face far fewer problems than has
if the current state of affairs continues,
powers. What is clear in any case is that,
transactions and corresponding volume.
who will fail to survive and be forced to
sector space and 1.4 million m2 of large-
sometimes been suggested. It is true that
then within the next two years about
more so than in the past, retail sector
What is also striking is the increasing
close their doors. An interesting point is
scale and peripheral retail sector outlets.
peripheral retail sector developments
385 of the 642 independent supermarket
policy will depend on support gained
number of retail outlets that stock
that this state of affairs does illustrate the
This flattening-out in the level of planned
are leading to outlet scaling-up on town
businesses will be forced to close their
at the local level. This may mean for
fashion accessories. Examples of this are
diverse nature of the real estate market.
developments shows that slowly but
outskirts, but this will be at the expense
doors. However, any floor area released
instance that in future the development
Bijou Brigitte and Six Shop, which since
This diversity stems from the fact that
surely developers are tailoring the level
of the smaller local and corner stores
in this way will be quickly snapped up
of a large-scale retail sector on a town’s
2003 have opened 18 and 8 retail
it is local factors that largely determine
of new development activity to the state
in particular, especially if the trend for
by other chains as part of their expansion
outskirts may be easier to realise, with
outlets in the Netherlands respectively.
the local vacancy rate, which does vary
of the economy. Remember too that the
scaling-up in the food sector continues.
drives.
this certainly being true if there is local
The increasing popularity of this type of
from place to place. It is precisely the case
plans for new construction do not
Furthermore, FGH Bank believes that
retail outlet formula, which has already
that in major towns such locations give a
necessarily lead to an automatic increase
more and more peripheral locations will
Another clear trend within the super-
expected, therefore, that the liberalisation
proved its worth in other European
boost to the market, in particular thanks
of the stock of real estate, as in many
start competing against one another.
market sector is that of an increasing
of the retail sector policy will lead to a
countries, shows that the Dutch retail
to the efforts of ethnic entrepreneurs. In
cases, new construction projects will
This trend can already be seen on a
scaling-up of the size of retail units to
further increase in development activity
market is becoming very ‘Europeanised’,
addition, many local authorities actively
redevelop part of the existing stock, and
number of so-called ‘furniture strips’ (i.e.
capitalise on consumers’ desire for
and that competition for the consumer’s
with South European, Danish and German
support local business. A good example of
so the net increase in stock levels will be
rows of furniture retailers). The rapid
convenience and other benefits. However,
money will become even fiercer.
retailers in particular showing interest in
such a local authority is the municipality
smaller, especially in inner city areas.
increase in the number of these locations
this has led to a sharp fall in the total
A more market-driven retail market is
the Dutch market. This is also confirmed
of Groningen, which segments shopping
is leading to ever-greater competition
number of retail outlets. Whereas in 1980
not in itself a bad thing, as it will increase
by the success of other chains such as
streets and where possible allows a
The complex nature of new construction
between them, with many furniture
the Netherlands still had about 14,000
the focus on the consumer. This will
the electronics retailer Medimax, the
clustering of retail formulae. Remember
developments in town centres is the
strips being faced with high vacancy
supermarkets with an average floor area
force the town centres to raise their
fashion retailer Ernsting’s Family and
that the increasing prevalence of chain
reason why in recent years many
rates. Another threat to the demand for
of 140 m2, these days it only has about
profile even further and to come up with
the coffee retailer Tchibo, which opened
store outlets in town centres reflects
expansions have been carried out in
retail space is the increasing importance
4,600 supermarkets, each with an average
creative solutions to the question of how
their first stores on Dutch soil in 2004.
consumer preference. It’s no surprise,
neighbourhood subcentres and city sub-
of the Internet as a sales outlet for goods
floor area of 650 m2. This trend will
to remain an attractive retail location.
New concepts are also being tried, such
therefore, that the real town centre
centres and in the peripheral
and services, although this mainly relates
continue for the next few years, resulting
Another point is that local authorities
as the ‘shop in a shop’ formula, in which
locations such as the A1 and A2 retail
municipalities in the major cities. The
to specific products and services such as
in an average supermarket size of
will have to keep a close eye on
experiments are being made with new
sites continue to attract visitors and are
increasing level of scaling-up resulting
books, CDs/DVDs and holidays.
1,150 m2 in the year 2010. By the way,
developments to ensure that there is no
combinations of retail outlets. One
reporting few problems. Most such sites
from the construction of peripheral and
supermarkets can take comfort from
deterioration of the Dutch retail
example is Spoiled on the Leidsestraat in
are occupied by major (European) chains,
large-scale expansions on the outskirts of
Many new impulses within the
their increasing popularity compared to
structure, with its lively town centres
Amsterdam, where customers can have
which now account for more than half
cities is also creating much competition.
supermarket sector
specialist outlets, whose market share has
and a wide variety of retail outlets, which
their hair cut and buy clothing that fits
of retail floor area in the Netherlands.
In town centres, the lack of accessibility
The economic downturn has increased
decreased from 39% to 34% over the past
has been so carefully built up over
their new hairstyle.
This predominance by chain stores is
and lack of parking facilities is having an
consumers’ price awareness. Cheap
ten years or so. The main reasons for this
decades. This will be a real challenge for
expected to increase, which will mean
ever-greater effect, causing a ‘migration’
discount supermarkets have benefited
include: less convenience, wrong location
the years ahead.
One look at the level of stock, which
that these town centre locations will be
to the periphery. This has led to a fall in
from this and increased their market
or problems finding a successor.
stands as low as 800,000 m2, confirms
in just as much demand in the future and
the number of visitors, mainly in the less
share in the past couple of years. At the
our conclusion that the retail market
will continue to command top rents in
centrally located shopping streets. This
end of 2003, this led to a major price
The Nota Ruimte: an opportunity or a
is stable. This figure for available stock
2005. In 2004, the top rent level stabili-
trend means that the traditionally strong
war that is still going on to this day.
threat for the retail market?
represents a vacancy rate of just 3.2%.
sed at EUR 1,640/m2, with Amsterdam’s
town centres must make sure that they
The various supermarket chains are still
The new spatial planning policy
However, the fact that this vacant stock
Kalverstraat holding onto its No. 1 spot
remain sufficiently attractive. On the
locked in a vicious battle to win back
presented last year in the Nota Ruimte
is concentrated at a number of specific
as the Netherlands’ most expensive retail
face of it, they are likely to do so. This
market share, with Albert Heijn leading
represented a turn-around in central
locations is a worrying development. The
market location.
is because town centres are the most
the way and apparently dictating the
government thinking. Since the 1970s,
innovative of all locations, and are also
course of this price war. It appears,
the central government has been laying
particularly vulnerable locations include
government support for such plans. It is
C-grade locations, access streets to town
Scaling-up forces town centres to focus
the places offering the best opportunities
therefore, that this battle for supremacy is
down the policy on the retail sector, with
centres, small outdated shopping centres
on traditional strengths
for multifunctional zonal development.
turning out reasonably well for
a major aim being to protect the vitality
and isolated retail outlets that have a
Plans for new retail developments
Another advantage that town centres
Albert Heijn. The main loser is Laurus –
of town centres at all times. For this
low public profile, poor accessibility or
currently add up to 3.2 million m2 of floor
have is that they can provide the most
whose chains are Edah, Super de Boer
reason, a close watch has been kept on
insufficient parking facilities. In the
area, which puts them at about the same
genuine and pleasant atmosphere for
and Konmar - which is finding the price
the location of out-of-town and large-scale
64 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Industrial estate market
Trends in the Industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2005 | 65
Measured by floor area, the industrial real estate market is the Netherlands’ largest real
estate market, with an estimated stock of 450 million m2, much of which (about 80%) is
in the hands of owner-occupiers. The industrial real estate market is also characterised by
diversity in terms of type of business activities, such as industry, construction, wholesale
and other trade, logistics, and so forth. Each sector is going through its own individual
development, which means that in actual fact the industrial real estate comprises a large
number of different submarkets each with its own dynamics. Industrial real estate is
widely distributed throughout the Netherlands. The market is traditionally very sensitive to
economic volatility. During the current economic downturn, this has become visible once
again, manifesting in a sharp increase in supply. On the other hand, demand appears to
be improving slowly.
real estate market
Producer confidence finally positive
of the economy and a persistent high
sector investments are expected to rise
again
price can quickly dispel the prevailing
somewhat in 2005, partly as the result of
In 2004, the Dutch economy showed
euphoria. In other words, efforts to keep
investments delayed in 2003 and 2004,
signs of tentative recovery. This growth
an eye on costs will have to continue,
but it will not be a significant increase.
mainly stemmed from an improved
and Dutch labour productivity will have
Note too that in 2005 investment in new
export position, in which trade grew
to improve and wage costs per unit of
business premises is expected to stay flat
in raw materials, mineral fuels and
product will have to be reduced in order
compared to 2004.
chemical products in particular. This
to close the gap with other countries.
trend ties in with developments in
Partly as a result of the improving
Supply of industrial real estate rises to
previous periods of economic recovery,
economy and the export growth, producer
record level
whereby the increasing dynamic nature
confidence improved significantly in
Despite the increasing level of confidence
of the basic industry is often a necessary
2004, and moreover is finally positive
on the part of businesses, the supply of
precondition for having more positive
again. This does not alter the fact that
industrial real estate has continued to
economic times in the future. However,
this trend stabilised and flattened out
rise to a record high of 8 million m2.
it is still a little early to be really
during the final months of 2004. Business
This is an increase of 16% compared to
enthusiastic about these developments.
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
can significantly affect the current state
£Ó
£x
price of oil and the euro exchange rate
n
£ä
£{
2.6% in 2004. Remember too that the
{
È
£Î
which averaged economic growth of
ä
Ó
£Ó
to the other European member states,
Ó
££
is still underperforming when compared
{
£ä
Another point is that the Netherlands
È
£n
sign of a strong economic recovery yet.
iÛi«iÌÊvÊ«À`ÕViÀ
VvìViÊ£nxÓää{®
-ÕÀVi\Ê
-
n
£nn
1.75% – in other words, there is still no
£ä
£nÇ
growth in 2005 is still just 1.5% to
£nÈ
For example, the forecast for economic
£nx
Trends in the Industrial
66 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Industrial real estate market
Trends in the Industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2005 | 67
nä
/«ÊÀiÌÊiÛiÃÊvÀ
`ÕÃÌÀ>ÊÀi>ÊiÃÌ>Ìi
ÊÌiÊ iÌiÀ>`Ã
£nÇÓää{
Ê1,ÉÓ®
-ÕÀVi\ÊÊ>
Çä
Èä
xä
{ä
Îä
Óä
£ä
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
£nÇ
base consists of existing industrial real
£ä
ä
out rose sharply. In fact, 85% of the stock
£n
property that is often difficult to lease
£nn
2003. With this, the supply of outdated
estate that is in many cases outdated.
investments in key projects such as
The Netherlands, land of knowledge
development. For instance, one after the
Amsterdam-Zuidas and the other HSL
and expertise
other new top-notch locations are being
(High Speed Line) locations are designed
The Nota Ruimte also sets great store
developed that are designed to house
to create the best possible connections
by the development of a high-quality
such high-grade industries. Examples are
with international networks, with
knowledge-based economy. The
the development of the Technopolis in
Despite the large supply, industrial real
are regarded as having the greatest
small-scale transactions were recorded
‘greenports’ (agribusiness) and ‘brainports’
structure of the Dutch economy is
Delft, the Bio Science Park in Leiden,
estate is still very much in demand with
potential. This is substantiated by the
than in the previous year. In 2004, 43%
(knowledge-based industries) pointing
gradually changing; it is a continuous
the WTCW in Amsterdam, the Business
end-users, with the greatest demand
take-up figures, which shows the logistics
of transactions were for volumes below
the way for the development of strong
process that has already been underway
Science and Lifestyle Park in Almere,
being for new, modern industrial
sector experiencing considerable growth,
1,000 m2, compared to 38% in 2003. This
(existing) clusters of business activities.
for decades now and is partly shaped
and the concentration of knowledge
premises with a relatively small office
accounting for no less than one-quarter
figure corresponds with the increasing
Investment in the infrastructure and
by the open structure of the Dutch
and innovation clusters in the brainport
section. In recent years, demand for this
of all take-up at the present time.
number of start-up companies, which
hinterland connections is planned too.
economy. This characteristic feature
Eindhoven/South-East Brabant. Slowly
generally lease smaller floor areas, and
On the face of it, this is a positive
has ensured that there has been strong
but surely, a new generation of high-
product has outstripped supply. This
is also evidenced by the low level of
Another market experiencing an upturn
also confirms the view that it is often
development, although past experience
economic growth on the one hand but
quality and knowledge-intensive business
construction activity, which according to
is the market for so-called ‘goods hotels’
the small and medium-sized enterprises
has shown that such macro-investments
on the other it makes the economy
locations is being established in the
the NVB has halved in value, from
that offer temporary storage facilities
that are the first to pick up steam when
always meet with a great deal of social
vulnerable, as it is greatly exposed to
Netherlands.
EUR 2.5 billion in 1998 to EUR 1.2 billion
to private individuals and companies.
the economy recovers. At the same time,
resistance.
external influences. For instance, the
in 2003. In many cases, the new
Companies active in this segment include
however, the number of bankruptcies
industrial real estate properties that
Shurguard and City Box. Their chosen
has also risen sharply. In 2004 there were
Finally, the Nota Ruimte forecasts that
less entire industries disappearing from
are being offered at the moment will
formula shows that there is a great
7,000 bankruptcies, an increase of 9%
by the year 2020 about 23,000 hectares
the Netherlands to relocate to low-wage
form part of the cyclical pool of vacant
demand for such storage space, even in
on 2003. For 2005, a further increase in
of new industrial estates will have to
countries. These include the aircraft
stock. In other words, in the event of an
the currently unfavourable climate. In
the number of bankruptcies is expected,
be developed, in order to keep up with
industry, the textile, shoe and leather
economic recovery it will be easy to
fact, this formula is nothing new and
with the relative increase even exceeding
the high demand. Major restructuring
industries and the coal industry. These
find lessees for such industrial premises
has already proved a great success in the
that in other European countries. This
programmes will also be needed for an
are structural developments that not
again.
United States, for example.
underlines the fact that this market is
estimated 21,000 hectares of existing
only cannot be prevented but also are
still going through turbulent times.
industrial estates. The question of
not necessarily harmful, as they create
whether this restructuring programme
room for activities and businesses with
need to reduce costs has led to more or
Increased take-up of industrial real
Rents under further pressure
estate indicates more positive prospects
The increased level of supply on the
International competitiveness a key
will be fully realised chiefly depends on
a higher added value to replace them. As
Despite an increase in stock levels in
industrial real estate market has led to
element of the Nota Ruimte
the degree to which the additional costs
such, there is little point in continually
the industrial real estate market, in
a further decline in average rents. The
The key issue discussed in the
can be financed and on the alternatives
looking at the past. It makes much
2004 the total transaction volume rose
average rent in 2003 may have still been
Nota Ruimte published in 2004 is
available for the existing businesses
more sense to invest in sectors that do
significantly, with a total take-up of
as high as EUR 48/m2, but in 2004 this
that of the Netherlands’ international
already located on the older estates. In
have potential and to investigate how
2.6 million m2, an increase of over 50%
had fallen to EUR 46/m2, equivalent to a
competitiveness. In order to improve
this context, process management will
to allocate space for such activities in
compared to 2003. Lease transactions
decline of 4%. It is the same story with
this competitiveness, six urban networks
play a much more important role in the
the Netherlands. Those sectors with
accounted for 62% of the take-up, the
the top rents, which have fallen from an
have been designated, namely the
future implementation of the proposed
potential include the electrotechnical,
remainder being sales. Although owner-
average EUR 73/m2 in 2003 to EUR 70/m2
Randstad region, the Brabant ‘line of
policy.
biotechnology and chemical industries.
occupiers have traditionally dominated
today.
cities’, Maastricht-Heerlen, Twente,
There are also good opportunities in the
the industrial real estate market,
Rental trends are expected to show ever-
Arnhem-Nijmegen and Groningen-Assen.
agribusiness and life science sectors.
in recent years the number of lease
increasing differentiation in the future.
This policy document concentrates on
More and more, the industrial real estate
transactions has been increasing steadily.
The true top rents will be obtained in
these urban networks. In addition, the
market is visibly zeroing in on this
This shift is particularly evident in
2005 too, thanks to the demand for high-
Nota Ruimte takes decisions that are
the logistics market. This is because
quality industrial real estate, whereby
of major long-term importance for
domestic and foreign investors alike
rents will rise more or less in line
our country. For instance, Schiphol
are showing increasing interest in
with inflation. However, the ‘outdated
Airport will be allowed to expand at
logistical real estate. Another reason
property’ segment will be problematical;
its current location; the Rotterdam
why direct yields (i.e. rental income)
these properties will be difficult to relet, a
docklands will be able to expand onto
in this market are still good at the
fact that will push their rents downward.
the ‘Second Maasvlakte’ site; and major
Ç¯
ÓääÎ
Óää{
Î¯
{¯
È¯
În¯
£{¯
{Î¯
£Ó¯
supra-regional industrial estates will
current time is that the quality of
industrial premises is improving and
Start-up market is very volatile
be established on the Hoeksche Waard
rents are increasing accordingly. In the
If transactions are classified according
site in South Holland (300 hectares)
current industrial real estate market,
to their size, then it is significant that
and the Moerdijkse Hoek site in West
the logistics and distribution sectors
in 2004 a relatively greater number of
Brabant (600 hectares). In addition,
În¯
Îx¯
/>iÕ«ÊÊÌiÊ`ÕÃÌÀ>
Ài>ÊiÃÌ>ÌiÊ>ÀiÌÊLÞ
ÌÀ>Ã>VÌÊÃâiÊÓääÎÊ>`Ê
Óää{®
-ÕÀVi\ÊÊ>
UÊÊ£]äääÊÓ
UÊ£]äääÊÊÓ]{ÊÓ
UÊÓ]xääÊÊ{]ÊÓ
UÊx]äääÊÊ]ÊÓ
UÊ£ä]äääÊÓÊÊ
68 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Residential market
Trends in the Residential market | FGH Real Estate Report 2005 | 69
The Dutch residential market continues to grow steadily and currently totals more than
6.8 million residences, 47% of which are rented and 53% owner-occupied. ‘Shelter’ is
one of the primary needs. However, the way in which this need is satisfied is constantly
changing and is influenced by many factors, such as economic developments, demography
and spatial planning policy. This means that market equilibrium – where supply and
demand exactly match each other – can never be attained. In fact, for many years now
there has been a shortage of housing in the Dutch residential market, both in quantitative
and qualitative terms.
Trends
in the Residential market
Owner-occupied housing market
residences remain very affordable with
integrated assisted living centres is
gradually cooling down
the exception of first-time buyers in the
increasing; and rental accommodation
Up to and including the early years of
owner-occupied housing market. Another
in the medium price range is much in
the 21st century, the Dutch residential
point is that there continues to be a
demand with real estate investors. A
market has experienced major price rises
lack of adequate housing, whereby the
substantial part of this demand can be
each year. The peak was reached in 1999,
number of newly completed residences
satisfied, as due to a lack of demand
when prices rose by 20%. However, this
cannot keep pace with total demand. All
many completed new construction
price inflation has slowed considerably
the same, due to the current economic
projects in the medium price range
since 2001, as the result of the economic
tide, the demand for residential real
category of the owner-occupied housing
slowdown. Despite this, housing prices
estate (new construction) is, in absolute
market have been sold to investors.
continue to show an upward trend. For
terms, lower, and if interest rates rise
instance, at the end of 2004 the median
then housing may become much less
Current market is demand-driven
selling price for an owner-occupied
affordable.
The qualitative mismatch in the
residential market is in part the result of
residence was EUR 218,000, an increase
of 2.8% on the figure for the fourth
Furthermore, the residential market
the fact that the current supply of new
quarter of 2003. This percentage increase
continues to wrestle with the familiar
construction largely consists of large-
is greater than the inflation rate, which
problems, namely the lack of movement
scale projects at greenfield locations on
means that housing prices are still
up the housing ladder and that for the
the outskirts of towns. In practice, these
increasing in real terms too. However,
time being the market is not demand-
projects are not always what people want.
this does not alter the fact that the
driven. In many cases, the completed
Consumers’ housing needs should be
market has clearly cooled down.
residences fail to satisfy the needs of
taken into account to a greater extent,
the housing buyer, which means that at
whereby the demand for smaller, high-
The cool down in the residential market
the moment the residential market is
quality housing in combination with
can mainly be ascribed to the economic
lacking the necessary impetus. However,
high-quality services will increase sharply
slowdown and related low level of
there are new initiatives to breathe new
in the coming years, although projects
consumer confidence. Despite this,
life into the market, and more and more
will have to be tailored to demand. For
significant falls in price are not expected
developers are tailoring their projects to
instance, older people will be mainly
for the time being, given that there are a
the changing housing preferences. For
interested in full-service concepts, in
number of structural factors that ensure a
instance, projects containing cheaper
some cases with the provision of care
continuous high level of demand for new
housing for first-time buyers (priced
services. Younger people and double-
housing. The historically low level of
EUR 100,000 and upwards) are being
income earners on the other hand are
interest rates, for instance, ensures that
developed; the number of plans for
increasingly interested in moving up the
70 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Residential market
Trends in the Residential market | FGH Real Estate Report 2005 | 71
4.1 million (23%) in 2040. This process
agreements with 20 urban regions,
developments at neighbourhood level is
residential market, a market that in
Median selling prices by type of house, in EUR
will accelerate from 2010 onwards.
a measure that is accompanied by a
so great that the housing corporations
actual fact has been behind the times for
Source: NVM
During the same period, the number
EUR 650 million subsidy. Another
are able to offer decisive added value.
a long time. It is logical, therefore, that a
of ethnic minorities will more or less
measure relates to the simplification and
Furthermore, new policies will mean
turnaround in this market could lead to
double to about 5 million. Furthermore, a
acceleration of procedures. This means
that they will be able to develop more
some welcome improvements.
actively as fully-fledged market players.
Year-on-year increase (in%)
Median selling price
End of 2003
End of 2004
End of 2003
End of 2004
Terraced houses
188,000
192,000
3.3%
2.1%
far-reaching individualisation will mean
amongst other benefits that, from 2007,
End-of-terrace houses
233,000
238,000
3.1%
2.1%
that the average number of persons in
a single permit will suffice in order to
Detached houses
353,000
364,000
3.2%
3.1%
a household will fall from 2.4 to 2.1 by
build a house. Furthermore, so-called
Towards a market-oriented rent policy
Apartments
151,000
155,000
2.0%
2.6%
2035. Taken together with the increase
‘impulse teams’ are formed whose job it
One topic currently being much debated
Total
212,000
218,000
2.9%
2.8%
in population, this will lead to a rise
will be to speed up delayed residential
in the letting market is that of the
in the number of households from the
construction projects. All these measures
proposed liberalisation of rent policy.
current 6.9 million to 8.3 million in
together are designed to result in a slow
The background to this change is that
housing ladder, with convenience and
numbers of older people aged 55 and
2035. This forecasted growth in the
but steady increase in the number of
the liberalisation of rent levels is seen
other features/services being high on the
above, a population group that will
number of households means amongst
residences completed, from 75,000
as a way of helping to reanimate the
list too.
continue to increase in numbers and
other things that between now and 2035,
residences in 2005 to 91,000 in 2009. The
residential market and of getting players
The slowdown in options for moving up
purchasing power in the coming years.
about 50,000 residences will have to be
main focus here will be on increasing
to invest in the rental sector. This policy
built each year. However, this average
the number of completed rented
change is also intended to reduce the
the housing ladder in recent years is one
of the reasons why first-time buyers
Demographic developments will greatly
is unevenly distributed. In the short
properties. The forecast assumes that the
practice known as ‘scheefwonen’ (loosely
such as young single-income and double-
affect future demand
term, a considerably higher than average
liberalisation of rent policy (see below)
translated as ‘lopsided renting’), whereby
income earners are finding it difficult to
In the coming years, it is essential that
number of homes must be added; in
will encourage housing corporations
people live in rented housing corporation
find suitable, affordable housing. As a
the residential market anticipates and
the long term, this number is far lower.
and real estate investors to undertake
accommodation even though their
result, there is a shortage of cheap owner-
capitalises on the changing demography
Furthermore, the new construction to
additional developments.
income is above the maximum permitted
occupied housing (< EUR 175,000). What
of the population. It is very clear that
compensate for demolition was not
is also interesting is that the demand
certain demographic developments
included in the 50,000 homes mentioned.
Increasing professionalisation of
shown by the number of households
for the more expensive new housing
will lead to changes in the demand
(High-quality) multi-family housing will
housing corporations
–about 725,000 in number– living in
properties (single-family homes starting
for housing. To start with: the Dutch
be in particular demand in this respect.
In the coming years, the role of the
rented accommodation that is too
at EUR 400,000) is rising sharply again,
population will increase from the
housing corporations will change
cheap, given their income. This means
as this segment was the main one to
current 16.2 million to 17.7 million
Incentives to stimulate new construction
significantly, which is in fact a process
that they are ‘unfairly’ occupying a
suffer a sharp slowdown in recent years.
in 2040. This means that the heavy
It is an accepted fact that in recent years
that has been underway for some years.
residence that is actually intended for
However, these residences do have to
demand for housing will continue. The
not enough new housing has been built
Housing corporations will become
those on lower incomes. This situation
be of sufficient quality. It is for this
types of housing required will change
to satisfy the increased demand. The
ever more professional market players,
has many negative consequences,
reason that wealthy consumers are more
too, in particular due to the greying
target set in the VINEX (Supplement to
exchanging their role of traditional lessor
including people being unable to move
willing than they have been in previous
of the population, the increase in the
the Fourth Memorandum on Physical
of rented social housing for one where
up the rental housing ladder, massive
years to pay high prices for high-quality
number of ethnic minorities and the
Planning) of building 100,000 new homes
they become a provider of integrated
shortages of rental accommodation,
owner-occupied housing. There is also
individualisation of Dutch society. The
a year has never been achieved. There are
housing concepts. An increasing number
illegal subletting, and a situation where
significant demand for middle-segment
greying of the population will mean that
several reasons for this, including a lack
of corporations will actively seek
programmes designed to restructure old
rented accommodation. This demand
the number of those aged 65 and above
of suitable building locations, high land
ways to broaden the palette of services
neighbourhoods grind to a halt.
is partly being fuelled by the increasing
will rise from 2.2 million (14%) today to
prices, and legislation and regulations
they offer and will initiate more and
slowing down construction. The Minister
more developments themselves. This
The key change to rent policy is that
of VROM (Housing, Spatial Planning and
trend is a necessary one, in order to
from 2006 the VROM Minister wants
the Environment) proposed a number
ensure that the urban restructuring
to liberalise all rental accommodation
of measures designed to stimulate
process in the Netherlands is steered
with a WOZ Act (Real Estate Appraisal
residential construction activity. Given
in the right direction. Traditionally,
Act) value of EUR 115,000 or above. This
the increase in new construction activity,
housing corporations have owned much
would increase the share of the letting
these can now be said to be bearing fruit.
property in those urban neighbourhoods
market held by liberalised housing from
For instance, in 2004 a total of about
eligible for redevelopment, which
5% to 25%. However, a decision still
63,000 new residences were completed,
is why as stakeholders they will be
has to be taken in 2005 regarding any
compared to 59,600 in 2003.
directly involved in the shaping of the
possible change in the law.
{ää]äää
i`>Ê«ÀViÃÊv
iÝÃÌ}ÊÜiÀ
VVÕ«i`ÊÕÃ}
ÊÌiÊ iÌiÀ>`ÃÊ
£nxÓää{Ê
Ê1,®
-ÕÀVi\Ê 6
UÊÕÃ}ÊÌÌ>
UÊ/iÀÀ>Vi`
UÊ`vÌiÀÀ>Vi
UÊiÌ>Vi`
UÊ«>ÀÌiÌÃ
Îxä]äää
Îää]äää
Óxä]äää
Óää]äää
£xä]äää
£ää]äää
xä]äää
redevelopment policy. Another point
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
£Î
£Ó
££
£ä
£n
£nn
£nÇ
£nÈ
ä
£nx
ceiling. This is a major problem, as
One of the Minister’s initiatives is
is that in many cases the need for
All in all, there are a healthy number
to draw up residential construction
local knowledge and involvement in
of developments in the pipeline for the
72 | FGH Real Estate Report 2005 | Trends in the Real estate investment market
Trends in the Real estate investment market | FGH Real Estate Report 2005 | 73
The real estate investment market recovered strongly in 2004. A total of EUR 4.4 billion
was invested, an increase of 50% on 2003, which was the first year since 2000 that total
investment rose and represented the highest ever level of investment. The recovery was
evident right across the board. Institutional investors, real estate funds and foreign investors
alike invested more. All sectors profited from this recovery, which is significant, given that
the high vacancy rate in the office market leads to greater risks for investors. However, past
experience has shown that the demand for investment properties is still higher than the
available supply; in addition, net initial yields at the prime locations are even easing back
slightly. In the coming years, investments in real estate are expected to continue to rise.
This is because Dutch institutional investors, private investors and German investors intend
to invest more in real estate. Furthermore, investors from such countries as the United
Kingdom, Ireland, the United States and Switzerland have showed increasing interest in
recent years.
estate investment market
Real estate ownership rises again
category, funds invested in indirect real
in general and of shares in particular,
After a sharp decline in the level of real
estate now exceed those invested in
which has led to a relative reduction
estate ownership by institutional investors
direct real estate.
in the importance of direct real estate.
This also means that many institutional
in 2002, the year 2003 saw it rise again.
Total investment by Dutch institutional
Despite the rise in direct real estate
investors have underweighted real estate
investors in real estate exceeded EUR 90
investments, which now stand at
in their portfolios, which in turn means
billion, half of this investment coming
EUR 61 billion, their share of the total
that demand for real estate investments
from the pension funds. The share
investment portfolio has fallen from
is expected to increase in the next year
attributed to direct investments fell
7.9% to 7.4%. This is primarily due
or so. The total investment potential of
again. In fact, in recent years (but with
to the considerable appreciation in
institutional investors is estimated to be
the exception of 2001), an increasing
value of other investment categories
EUR 2 billion.
share of total investment has come from
{]xää
Î]xää
liquid form of real estate investment,
Î]äää
making a portfolio more flexible. However,
Ó]xää
in recent years when share prices have
Ó]äää
fallen, stock exchange developments have
£]xää
greatly affected yields, which in turn
£]äää
in real estate shares. In this investment
Óää{
ÓääÎ
ÓääÓ
Óää£
Óäää
£
£n
£Ç
£È
£x
£{
ä
£Î
it is mainly the pension funds that invest
xää
£Ó
real estate funds in particular. Note that
pÊ/Ì>
££
increases the attractiveness of unlisted
■ÊÀi}ÊÛiÃÌÀÃ
{]äää
an indirect investment is a much more
ÛiÃÌiÌÊ
ViÀV>Ê
Ài>ÊiÃÌ>Ìi
iÝVÕ`}
ÀiÃìÌ>ÊÀi>
iÃÌ>ÌiÊ>`
«ÀÛ>ÌiÊ
ÛiÃÌÀÃ®
Ê1,Ê®
£nÇÓää{®
-ÕÀVi\Ê6
■ÊÕÌVÊÛiÃÌÀÃ
£ä
management costs. Another reason is that
x]äää
£n
by the desire to spread risk and reduce
£nn
indirect investment. This is mainly driven
£nÇ
Trends in the Real
Trends in the Real estate investment market | FGH Real Estate Report 2005 | 75
Real estate fund sector gripped by
company had little choice but to liquidate
rose slightly to 7.7%. This level of yield is
However, the slight increase in yields
takeovers
the fund. European Property Investors
mainly thanks to the stable development in
on real estate investments has not led to
In recent years, the world of (listed) real
acquired almost the entire real estate
direct yields (i.e. rental income). Right from
a cut in real estate investment. This is
estate funds has seen a string of high-
portfolio. In the coming years, further
the launch of the ROZ/IPD-index in 1995,
mainly due to the specific nature of real
profile takeovers. Recent takeovers have
takeovers of (listed) real estate funds are
rental income has been very stable, which
estate investments. Real estate permits a
included the real estate funds of Rodamco
likely. The main takeover targets will
means it has a very stabilising influence on
useful diversification of risk in invest-
North America (2002), Haslemere (2002)
be those small and medium-sized funds
total yields for real estate investments. As
ment portfolios, given that there is a
and Uni-Invest (2003), all of which were
that trade under their net asset value,
a result, the decline in total yields in the
negative correlation between the yield on
subsequently delisted. This trend conti-
making them an attractive proposition for
past two years is mainly due to declines in
real estate and that on shares and bonds.
market as a whole. The index figures are
still very much in demand, this shortfall
nued in 2004, with ING Real Estate
the larger real estate investors, who have
indirect yields. The strong rise in the level
Another point is that index-linked leases
based on 24 participants and represent
being one reason for the lower net initial
taking over Rodamco Asia and the
little problem building up holdings in the
of real estate stock in various markets has
offer protection against the negative
15% of the total residential real estate
yields. At top locations, the net initial
fund WS Vastgoed Westersuyker being
Dutch real estate market.
considerably reduced capital growth levels,
consequences of (unforecasted) inflation.
stock owned by housing corporations in
yield for offices is about 6.25%.
and for the first time since 1995 the office
Furthermore, medium to long-term yields
the Netherlands. Remember too that this
year there will be 12 new participants.
acquired by a consortium set up by IEF.
Total yields per type of residence (1999-2003), in percentages
Source: Aedex/IPD
average
1999
2000
2001
2002
2003
Multi-storey buildings
16.4
2.0
3.8
6.5
6.6
6.9
Single-storey buildings
14.3
1.8
3.1
8.0
7.0
6.7
Other residential real estate
12.3
-1.2
2.1
9.4
7.2
5.8
Total
15.6
1.9
3.5
7.1
6.7
6.9
The industrial real estate market is
Furthermore, the low level of trading led
Capital growth levels depressed
market and industrial real estate market
in this investment category are much
to the demise of the Vastgoed Mixfonds
Yields on real estate investments still
have posted negative capital growth. Note
more stable than those for other catego-
real estate mixed fund. The fund was
look good, although they are at a much
that retail outlets and residential real estate
ries of investment. And more than this,
Net initial yields decline again
for real estate in the logistics sector.
being quoted at less than its net asset
lower level than in previous years. The
do indeed continue to increase in value, but
over the past ten years it has actually
Despite the mismatch between supply
However, this is not yet causing net
value, as the supply of units far exceeded
average yield in 2003 was 7.1%. For the
here too the sharp increases seen in recent
been real estate investments that have
and demand on the user side of the
initial yields to decline, this all the more
the demand. In the end, the management-
first three quarters of 2004, this even
years have tailed off sharply.
achieved the highest yields. So it is not
market, the net initial yields for offices
because many investors still see this in-
surprising that there is still great demand
and retail space have eased back slightly.
vestment category as relatively risky.
for new investment properties, despite
This is significant, because current
Direct and indirect real estate investments in billions of euros and in percentages
the high vacancy rates in parts of the real
market conditions should dictate the
Source: CBS, edited by FGH Bank
estate market. The demand can be seen
opposite, namely that higher initial
pects for real estate investors
2003
right across the board: both institutional
yields would be required as a result of
The pressure on the real estate investment
market has increased, mainly due to low
1980
1990
1995
2000
2001
2002
experiencing increasing user demand
New accounting rules offer good pros-
Direct real estate
Pension funds
6.3 14.2 19.5 23.3
26.0
22.3
22.8
investors and foreign real estate investors
the increased market risk. However,
Insurers
4.8
7.3
8.6
13.5
14.8
15.1
14.6
as well as private investors intend to
there is still a major lack of good quality,
availability of commercial real estate.
Investment companies
1.5 7.0 9.0 28.7
31.1
23.1
23.5
increase their capital investment in real
long-term leased properties, with the low
There is simply more demand than supply.
Other institutions
Total
0.3 0.0
0.0
0.1
0.1
estate during the next year. However,
interest rate levels providing attractive
This has led to increasing competition,
12.6 28.5 37.4 65.5
71.9
60.6
61.0
there will continue to be a lack of well-
financing options. This is why investment
with foreign investors in particular still
leased projects, which means that there
properties are in great demand. The initial
being willing to pay high prices for (highly
– – Indirect real estate Pension funds
0.3 2.5 6.0 23.8
24.3
22.8
24.4
Insurers
0.1 0.4 0.7 2.1
2.3
2.6
2.7
will be just as much competition for
yields for retail space have fallen to about
leased) real estate properties.
Investment companies
0.1 0.3 0.5 3.4
2.7
1.9
2.0
these properties as before. Given the cur-
6%. In exceptional circumstances, even
This is making it difficult for private
Other institutions
0.0 0.0
0.0
0.0
0.0
rent market conditions, it is logical that
lower initial yields have been posted. This
investors in particular to acquire desirable
Total
players will focus on leases in particular.
shows that investor pressure in the retail
properties, even though they are very
outlet market has increased. This is why
willing to invest in them.
101.2
87.9
90.1
Direct real estate
96.2%
89.6%
83.9%
69.1%
71.0%
68.9%
67%
Indirect real estate
31.1%
32.3%
Total investments
Share held by direct real estate
3.8%
116.6
10.8%
10.4%
290.1
9.8%
16.1%
466.8
8.0%
30.9%
830.0
7.9%
29.0%
831.0
8.7%
764.0
7.9%
823.2
7.4%
The yield trend for housing corporation
investment in retail outlets is now being
residential real estate remains stable
seen more as a fully-fledged alternative to
However, the introduction of new
The yields for housing corporation resi-
office investments. However, long-term
accounting rules based on the
dential real estate reported in the Aedex/
leased office buildings at top locations are
International Financial Reporting
IPD index show a fairly stable trend. This
index was launched in 2002 and reflects
the increasingly market-driven nature
Total yields per sector (1995-2004), in percentages
of housing corporations. The total yield
Source: ROZ/IPD
was 6.7%, close to the 2002 level, when a
yield of 7.1% was achieved. Both capital

n
Ç°x
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
average
2004 3Q
Offices
8.6
8.6
11.9
14.3
15.5
15.2
11.8
8.3
4.8
11.0
6.4
growth (+ 3.8%) and the rental income
Ç
Retail outlets
9.2
8.8
10.6
12.8
13.4
12.1
9.9
9.9
9.1
10.6
10.2
level (+2.9%) contributed to the stable
È°x
Industrial
10.1
12.0
11.9
13.2
18.2
12.8
10.6
9.5
6.5
11.6
9.2
development of yields.
Residential
12.3
14.3
13.7
13.7
17.0
18.5
12.3
8.3
7.1
12.9
7.2
The increasing number of participants
Total
10.7
11.8
12.6
13.7
15.8
16.1
11.5
8.8
7.1
11.9
7.7
means that the Aedex/IPD index is
becoming ever more representative of the
È
x°x
£ä
ÜiÃÌÊ 9
iÌÊÌ>ÊÞi`®Ê>Ì
Þi>Ài`Ê
Ê«iÀViÌ>}iÃ®
-ÕÀVi\ÊÊ>
UÊ"vvViÃÊÊÌiÊ,>`ÃÌ>`
UÊ`ÕÃÌÀ>ÊÀi>ÊiÃÌ>ÌiÊÊÌiÊ,>`ÃÌ>`
UÊ,iÌ>ÊÃ«>ViÊÊÌiÊ,>`ÃÌ>`
n°x
Óää{
94.8
ÓääÎ
44.6 ÓääÓ
31.8 Óää£
13.1 Óäää
29.1
£
27.3
£n
29.3
£Ç
29.3
£È
7.2 £x
3.3 £{
0.5 £Î
Total
– £Ó
– ££
Standards (IFRS) for listed companies,
xä
ated parties, should lead to a new inflow
{ä
of real estate stock for investment. Under
Îä
the new accounting rules, the appreci-
Óä
ÓääÎ
ÓääÓ
{ä
Óää£
will directly affect the results achieved on
Îä
Óäää
fluctuations in the value of the property
pÊÀiVÌÊÀi>ÊiÃÌ>Ìi
pÊ,i>ÊiÃÌ>ÌiÊÃ>ÀiÃ
pÊ->ÀiÃ
pÊ`Ã
Óä
£
consequences for companies, as
£ä
£n
account. This could have (very) adverse
ä
£Ç
but instead in the profit and loss
£ä
£È
longer be expressed in the balance sheet
9i`ÃÊÊÛ>ÀÕÃ
ÛiÃÌiÌÊV>Ì>}ÀiÃ
-ÕÀVi\Ê,"<É*
£x
ation in value of the real estate will no
/Ì>ÊÞi`ÊÊ¯®
banks, insurers and commercially affili-
Glossary and Acronyms | FGH Real Estate Report 2005 | 77
Supply
Service index
Noord
North
Office space, retail space/showroom and
The service index represents the ratio
Oost
East
industrial space, which is free for the
of total sales floor area to the number of
Zuid
South
market to rent or buy, rounded off to the
residents. Fifteen town size classifications
West
West
nearest 1,000 m2.
have been used. The index is set at 100
Zuidoost South-East
It includes existing properties and
for each town size classification. If the
Centrum City centre
properties under construction or
index rises above 100, there is a relatively
Centraal
Central
undergoing renovation.
good supply. If it is below 100, the supply
Kanaal
Canal
is comparatively less than might be
Kwartier
Quarter
Take-up
expected based on the average.
Randstad Randstad conurbation
The letting of and transactions relating to
(source: D&P and HBD)
GIY
Gross Initial Yield
IRR
Internal Rate of Return
office space, registered by Vastgoedmarkt.
the business process. It is precisely this
Sale and lease-back transactions are
Out-of-town retail development
IRS
Interest Rate Swap
real estate whose value the companies
included, as are the withdrawals of office
Concentration within the existing built-
NIY
Net Initial Yield
have no direct control over. This is why
space for other designated uses.
up area with five or more shops, each
ROZ
Real Estate Council of the
with an average lettable floor area of
Netherlands
many owner-occupier companies are
expected to dispose of their real estate,
Office space
at least 500 m2, which are not located
IPD
Investment Property in order to gain better control of their
Office space of more than 500 m2 net
within an existing or planned shopping
Databank Ltd.
own operating results. Against this
floor area in specific office buildings.
area or immediately adjacent area.
VINEX
Fourth Policy Document
On Physical Planning
background, renewed interest in ‘sale and
lease back’ constructions is expected. In
Retail/shops
Large-scale retail development
many cases, however, this will concern
Shops/showrooms of more than 200 m2
Concentration within the existing built-
specific properties that in most cases
net floor area.
up area with five or more shops, each
will be industrial real estate, which is
with an average lettable floor area of
also the segment with the highest level
Industrial space
at least 500 m2, which are not located
of owner-occupancy. These are segments
Production and distribution space of more
within an existing or planned retail area
and properties that are by no means the
than 750 m2 net floor area (including
or immediately adjacent area. A large-
obvious choice for institutional investors,
office space).
scale retail development is a retail site in
and that also often require specific local
which the industry restrictions
market expertise, but they do result in
Stock
formulated in the out-of-town policy and
new opportunities for private investors in
Total size of the existing office, retail
which apply in full to fringe locations, are
particular, in terms of both direct and
and/or industrial floor space.
not applied at all or to a lesser extent.
entering into long-term leases with
Vacancy
Nota Ruimte
financially sound parties, new
Office, retail and/or industrial space
Spatial Planning Memorandum
opportunities will be created for the
which is available for occupation
foundation of new types of closed real
immediately.
indirect investment. Moreover, by
estate funds.
Rent
Price per m2 rentable floor area per year.
78 | FGH Real Estate Report 2005 | Addresses
Headoffice
Maastricht
Utrecht
Rechtstraat 89, 6221 EH Maastricht
The Netherlands
P.O. Box 2244, 3500 GE Utrecht
Telephone: +31 43 350 08 85
The Netherlands
Fax: +31 43 325 87 23
Telephone: +31 30 232 39 11
Afterword | FGH Real Estate Report 2005 | 79
The fact that we specialise in the financing of commercial real estate means that we are
supremely equipped to offer our customers tailor-made goods and services. Our branch
network, which covers the entire country, also allows us to monitor regional market
developments from up close. We are always in the neighbourhood.
The commercial real estate market combines complex business transactions and major
interests, and as such well thought-out real estate financing is indispensable. Yes, the
Fax: +31 30 233 45 72
Rotterdam
Website: www.fghbank.nl
Max Euwelaan 79, 3062 MA Rotterdam
short term is important, but so is the long run. The market knowledge and expertise that
FGH Bank has at its disposal, both at a local and national level, means we can play an
important role.
The Netherlands
Offices FGH Bank N.V.
Telephone: +31 10 242 01 50
Amsterdam
Fax: +31 10 212 14 55
Our commercial team receives support from experienced real estate analysts, appraisers
and building engineers, along with in-house lawyers and tax specialists. Our approach
allows us to realise a broad vision that serves as the foundation for rock-solid financings,
The Netherlands
whether you require financing for development, investment, single-unit sales or for any
Telephone: +31 20 664 41 41
Offices
Fax: +31 20 662 03 06
FGH Vastgoed Expertise B.V.
Amsterdam
Eindhoven
Arnhem
The Netherlands
The Netherlands
Willemsplein 2, 6811 KA Arnhem
Telephone: +31 20 677 67 87
Telephone: +31 40 264 94 60
The Netherlands
Fax: +31 20 677 67 80
Fax: +31 40 245 18 20
Telephone: +31 26 442 77 10
Fax: +31 26 442 94 48
Website: www.vastgoedexpertise.nl
other type of commercial real estate transaction. FGH Bank is also very much at home
Eindhoven
Amsterdam
Eindhoven
The Netherlands
The Netherlands
The Netherlands
Telephone: +31 40 296 08 11
Telephone: +31 20 751 08 54
Telephone: +31 40 264 94 61
Fax: +31 40 245 18 20
Fax: +31 20 677 67 80
Fax: +31 40 245 18 20
Zuiderpark 1, 9724 AD Groningen
Nederlandse Hypotheekbank
The Netherlands
Utrecht
Telephone: +31 50 311 45 82
Fax: +31 50 311 45 63
The Netherlands
Telephone: +31 30 232 33 11
Fax: +31 30 236 80 35
The Hague
Nieuwe Uitleg 15, 2514 BP The Hague
Website: www.NHB.nl
The Netherlands
Telephone: +31 70 304 01 38
Fax: +31 70 385 38 34
Finally, our subsidiaries allow us to offer a full range of services that go beyond just the
financing of commercial real estate. FGH Real Estate Asset Management acquires
Dutch real estate and manages real estate funds and properties for private individuals and
other clients. FGH Vastgoed Expertise provides a wide range of real estate consultancy
support. It also provides expert advice on business accommodation and relocation, plan
FGH Real Estate Asset Management B.V.
Groningen
financing constructions that use the ‘limited partnership’ approach.
services, from appraisals to portfolio analyses, market research, and tax-related and legal
Website: www.fgh-assetmanagement.nl
in real estate leasing, owner-occupied commercial real estate financing, and leasing and
development and investment strategies. Using local intermediairies, FGH Bank via the
Nederlandse Hypotheekbank focuses on the financing of commercial real estate for the
small business market.
FGH Bank is a member of the Rabobank Group and has offices in Amsterdam, Arnhem,
Eindhoven, Groningen, The Hague, Maastricht and Rotterdam. Its headquarters are
located in Utrecht.
Would you like to know more about FGH Bank? Please feel free to get in touch.
We look forward to hearing from you.
80 | FGH Vastgoedbericht 2005 | FGH Real Estate Report 2005
FGH Vastgoedbericht 2005 is een uitgave
van FGH Bank N.V. te Utrecht.
Niets uit dit verslag mag zonder
voorafgaande, schriftelijke toestemming
van FGH Bank N.V. worden overgenomen
ter publicatie.
De in deze uitgave genoemde prijzen,
(voorraad)cijfers en de aanbod- en
opnamecijfers van kantoor-, bedrijfs- en
winkelruimten zijn deels ontleend aan
Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak, CBS,
CPB, Cushman & Wakefield Healey & Baker,
DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, Van Gool
en Partners, Locatus, NEPROM, NVB, NVM,
PropertyNL, ROZ/IPD, de RPD, Vastgoedmarkt
(VGM), en VTIS.
Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling
Marketing & Communicatie van FGH Bank
in Utrecht (telefoon 030 232 34 74).
De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en
verzendkosten.
© FGH Bank N.V. 2005
FGH Real Estate Report 2005 is published by
FGH Bank N.V., Utrecht.
No part of this report may be reproduced without
prior written permission from FGH Bank N.V.
The prices, (stock) figures and supply and
take-up figures for office, industrial and
retail space contained in this report are
partly obtained from Aedex/IPD, Almanak
Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman &
Wakefield Healey & Baker, DNB, DTZ Zadelhoff,
Dynamis, Van Gool en Partners, Locatus,
NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, ROZ/IPD,
de RPD, Vastgoedmarkt (VGM), and VTIS.
For a copy of this publication contact the
Marketing & Communications Department of
FGH Bank in Utrecht (tel. +31 30 232 34 74).
The price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT
and mailing costs.
Tekst | Text:
FGH Bank N.V.,
Valuation and Research Department
© FGH Bank N.V. 2005
Eindredactie | Editing:
FGH Bank N.V.,
Marketing & Communications Department
Vertaling | Translation:
Overtaal BV, Utrecht
Vormgeving en productie | Design and production:
DB&G Communications, Rotterdam