Investeren in verandering

Transcription

F G H Va s t g o e d b e r i c h t 2 0 0 8 | F G H R e a l E s t a t e R e p o r t 2 0 0 8
Investeren
in verandering
Investing in change
Investeren
in verandering
Investing in change
FGH Vastgoedbericht 2008
6 FGH Vastgoedbericht 2008. Investeren in verandering
16
Interview Willem Lageweg, directeur MVO Nederland
20
Trends kantorenmarkt 30
Trends winkelmarkt 38
Trends bedrijfsruimtemarkt 48
Trends woningmarkt 58
Trends vastgoedbeleggingsmarkt 68
Begrippenlijst
70
Adressen
141
Factsheets
Inhoud Content
76
FGH Real Estate Report 2008. Investing in changeFGH Real Estate Report 2007. Inve
86
Interview Willem Lageweg, Director of CSR Netherlands
90
Trends office market 100
Trends retail market 108
Trends industrial real estate market 118
Trends residential market 128
Trends real estate investment market 138
Glossary and acronyms
140
Addresses
141
Factsheets
2 | FGH Vastgoedbericht 2008 | FGH Real Estate Report 2008
Investeren
in verandering
Investing in change
FGH Vastgoedbericht 2008 | 3
voorwoord
Investeren
in verandering
Voor u ligt het FGH Vastgoedbericht 2008: ‘Investeren in verandering’. Met deze jaarlijkse uitgave geeft
FGH Bank een overzicht van de trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, én onze visie daarop.
Om dat alles te vatten in één passende titel, is geen sinecure. Toch denken wij dat het ons opnieuw is gelukt.
De titel verwijst naar grote financiële investeringen die wij noodzakelijk achten voor een duurzame invulling van
de ruimte. En vooral naar de vele kansen die wij zien. Investeren in vastgoed is oog hebben voor de toekomst.
Veel trends wijzen op een veranderende vraag. Naar producten en naar locaties. Kansen dus voor diegenen die
durven te veranderen. Want veranderen vraagt om lef en een langetermijnvisie.
Als maatschappelijk thema haalt duurzaamheid tegenwoordig dagelijks het nieuws. En niet voor niets.
Er is nog nooit zo’n collectief bewustzijn geweest dat veranderingen noodzakelijk zijn. Ontwikkelingen die de
vastgoedmarkt direct raken, en waar vastgoedondernemers ook actief een bijdrage aan kunnen leveren.
Vastgoedgebruikers zullen hogere eisen gaan stellen met betrekking tot kwaliteit, de omgeving én duurzaamheid. Directeur Willem Lageweg van MVO Nederland hebben wij daarom gevraagd uiteen te zetten wat
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen betekent voor de vastgoedsector.
Kansen zien wij in markten die gebaseerd zijn op belangrijke trends als individualisering, vrijetijdsbesteding,
vergrijzing en welvaartsgroei. Dat vraagt naast bestaande beleggingssectoren om een visie op nieuwe
producten en concepten. Nieuwe woonvormen behoren zonder meer tot deze categorie. Maar ook hotels,
P.C. Keur | Directievoorzitter
scholen en infrastructuur zijn voorbeelden van vastgoed die de laatste tijd erg in opmars zijn.
Wij merken dat vastgoedbeleggers zich steeds meer en beter verdiepen in de kansen die de markt biedt, maar
zich ook bewust zijn van de risico’s. Zeker nu de internationale financiële wereld door grote onzekerheid is
omgeven, wordt aan vastgoedbeleggers om een duidelijke visie gevraagd. Omdat de aankooprendementen in
de top van de markt niet langer dalen, is de verwachting dat vastgoedbeleggers zich weer meer gaan richten op
een stabiele langetermijninvestering. En daarmee wordt de kwaliteit van het onderliggende vastgoed, oftewel
van de ‘stenen’, weer belangrijker.
En dat past ons goed. Want ‘stenen’, dat is het specialisme van waaruit FGH Bank al 118 jaar succesvol
opereert. Onze kennis en ervaring delen wij graag met onze klanten. Te beginnen met dit FGH Vastgoedbericht,
F.B. Overdijk RA | Directielid
4 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Voorwoord
waarvan wij hopen dat het ook u inspireert en aanzet tot verandering.
Voorwoord | FGH Vastgoedbericht 2008 | 5
visie
Investeren
in verandering
In 2008 staat de vraag centraal in
staan daarom ook wel bekend als ninja-leningen:
hoeverre de onzekerheid in de
no income, no jobs, no assets. Door de explosieve
financiële sector, als gevolg van de
jaren is dit marktsegment flink gegroeid en neemt nu
internationale kredietcrisis, grip
ongeveer 10-15% van het aantal hypotheken in de
groei van de Amerikaanse huizenmarkt in de laatste
totale Amerikaanse koopwoningenmarkt in beslag.
krijgt op de reële economie.
Wordt het buigen of barsten? Echte
Wat is begonnen als een sluimerende veenbrand, heeft
tekenen van een verslechterende
basis van de crisis ligt bij de gestegen hypotheekrente,
economie in Nederland zijn er nog
die – anders dan in Nederland – veelal met kortlopende
niet. De vrees voor een recessie
kosten voor de hypotheekleningen in het begin laag
in ons land lijkt daarom ongegrond.
zijn, maar in de opvolgende jaren snel stijgen (variable
Maar de onzekerheid is terug in de
dat veel hypotheeknemers hun verplichtingen niet
economie. En dat betekent opletten.
meer kunnen voldoen. De koopwoningprijzen in
Daarnaast maakt de wereld zich op
Amerikaanse hypotheekverstrekkers zijn door de hoge
ongekende schaal zorgen over de
loan to value in de problemen gekomen. Hoewel de
opwarming van de aarde.
gekregen op het mondiale kredietsysteem. Dit komt
De bereidheid om over te gaan tot
omdat de risico’s van de leningen massaal op de
concrete acties lijkt groot, ook in de
(institutionele) beleggers, in de vorm van mortgage
vastgoedmarkt, waar duurzaam
backed securities. Deze beleggers zien zich nu
bouwen steeds hoger op de agenda
gedaald.
het mondiale kredietsysteem tot in de kern geraakt. De
rentes is gefinancierd. Daar komt bij dat de rente-
rate loans). Snel oplopende kosten hebben ertoe geleid
de Verenigde Staten zijn hierdoor gedaald en veel
crisis op zichzelf staat, heeft deze toch forse impact
wereldwijde kapitaalmarkt zijn doorverkocht aan grote
geconfronteerd met producten die flink in waarde zijn
komt te staan.
Sinds de Azië-crisis in 1997 is het vertrouwen in de
mondiale financiële sector niet zo op de proef gesteld
als nu. Amerikaanse (hypotheek)banken en beleggings-
6 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Visie
Verenigde Staten zetten de toon
fondsen die failliet zijn gegaan, zakenbanken die
De financiële markten zijn sinds vorig jaar erg
enorm moeten afwaarderen en openlijke twijfels aan
nerveus, en niet onterecht. De kredietcrisis die vorig
de adviezen van de rating agencies. Ook de Europese
jaar is ontstaan, is veroorzaakt door de problemen
bankenwereld blijft niet ongeschonden. Het is te
op de Amerikaanse subprime hypothekenmarkt.
danken aan het ingrijpen van centrale banken dat
Dit marktsegment bestaat uit leningen aan minder
erger is voorkomen. Voorlopig tenminste, want pas
kredietwaardige
banken
in de loop van 2008, als alle jaarcijfers van banken en
nauwelijks zekerheden kunnen bieden. Deze leningen
andere financiële instellingen bekend zijn, zal het effect
consumenten,
die
de
Visie | FGH Vastgoedbericht 2008 | 7
visie
Geld lenen is door een gebrek aan vertrouwen tussen
financiële instellingen duurder geworden, en dat
heeft volgens economische wetten een negatieve
invloed op het groeiperspectief. In de tweede helft
van 2007 werd dit zichtbaar. Bedrijfsovernames zijn
lastiger te financieren, en ook financieringen voor
bedrijven en particulieren zijn aan striktere regels
gebonden. Bovendien merkt het Europese bedrijfsleven dat de dure euro ten opzichte van de dollar
de concurrentiepositie heeft verzwakt. Opportunisme
maakt plaats voor realisme. Economische prognoses
worden daarom op grote schaal naar beneden
bijgesteld.
Daar komt bij dat de positie van het Nederlandse
bedrijfsleven onder druk is komen te staan. De internationalisering draagt eraan bij dat de slagkracht van
typisch Nederlandse bedrijven en sectoren op internationaal niveau te klein lijkt te worden. Diverse grote
Nederlandse bedrijven worden overgenomen door
internationale concurrenten of grote investeringsfondsen. Te denken valt aan ABN Amro, Numico,
Stork en Grolsch. De effecten van deze overnames
voor de economie zijn niet per definitie belemmerend, maar feit is wel dat de beslissingsbevoegdheid
naar een hoger plan verschuift. Dat zet indirect ook de
concurrentiekracht van het Nederlandse bedrijfsleven
onder druk. Doorslaggevend voor de toekomstige positie
van Nederland zijn volgens FGH Bank de fysieke infrastructuur en de beschikbaarheid van menselijk kapitaal.
De huidige discussie over de nivellering van top-
pas goed zichtbaar worden. Voorlopig blijft de onrust in het mondiale financiële verkeer
inkomens leidt daarom af van waar het werkelijk over
aanhouden, en dat is overal terug te zien op de aandelenbeurzen. Overduidelijk is dat
zou moeten gaan: nationale actieplannen gericht
de wereldeconomie anno 2008 uit één netwerksysteem bestaat, dat alleen op basis van
op bereikbaarheid en onderwijs, als basis voor een
vertrouwen succesvol kan zijn. Maar de grootste verliezers zijn toch wel de duizenden
structuurversterking van het Nederlandse vestigings-
Amerikanen die huis en haard hebben verloren.
klimaat op de middellange termijn.
Nederland koploper, verandering noodzakelijk
Dilemma’s voor centrale banken
Ondanks alle onzekerheid in de financiële sector is de reële economie in 2007 sterk
Wereldwijd noodzaakt de kredietcrisis centrale banken
gebleven. Zowel de consumptie en de investeringen, als de netto-exporten zijn gegroeid.
tot belangrijke beleidskeuzes. In het voorjaar van
In totaal is het Bruto Binnenlands Product (BBP) vorig jaar met ongeveer 3% gestegen. Die
2007 verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) de
groei is bovengemiddeld, maar de stijging is minder hoog dan op voorhand werd verwacht.
rente tot twee keer toe. De kredietcrisis was op dat
Toch behoort Nederland tot de koplopers in de Eurozone. Niet alleen de economische
moment nog niet zichtbaar. In de zomermaanden
groei, ook de lage werkloosheid geeft duidelijk aan dat ons land in een hoogconjunctuur
werd zelfs ernstig rekening gehouden met een derde
verkeert. Die lage werkloosheid lijkt structureel te worden en kan de groeimogelijkheden
verhoging aan het einde van het jaar. Die verhoging
van de Nederlandse economie in de komende jaren negatief beïnvloeden.
is als gevolg van de kredietcrisis niet doorgevoerd.
visie
Het blijft onrustig op de financiële markten. Ten eerste
vooral op richt het spaargedrag van de Amerikaanse
door de problemen op de Amerikaanse hypotheken-
consument te veranderen.
markt en de gevolgen daarvan voor de Amerikaanse
economie. En verder door de onzekerheid over de moge-
Afname vertrouwen consumenten
lijke betrokkenheid van banken in de Verenigde Staten
Na een voorzichtig herstel medio 2005 is sinds
en Europa bij deze problemen. De onzekerheden in de
september 2007 de twijfel bij de Nederlandse consu-
markt vertaalden zich in een flinke risico-opslag in de
menten weer terug. De fluctuatie van de maandelijkse
Euribor-tarieven op de geldmarkt. De ECB heeft als
vertrouwensgraadmeter toont aan hoe gevoelig de
reactie hierop een aantal keer geïntervenieerd door
hedendaagse consument is voor ‘negatief’ nieuws.
extra geld beschikbaar te stellen aan financiële
De continue stroom aan vaak tegengestelde bericht-
instellingen. Op het moment dat eind november de
geving brengt consumenten aan het twijfelen. Terwijl
eenmaands Euribor over het jaareinde ging, steeg het
de arbeidsmarkt er ronduit rooskleurig voor staat, de
tarief in één dag van 4,169% naar 4,809%. Het jaar-
contractlonen en looneisen flink stijgen en de kans
einde effect van 2007 was erg groot, een sterk signaal
op langdurige werkloosheid verwaarloosbaar klein is.
van onzekerheid.
Consumenten worden steeds ‘ongrijpbaarder’ en dat
maakt het er voor vastgoedpartijen niet eenvoudiger
In 2007 is de inflatie in de Eurozone tot boven het
op. Hoe meer informatie consumenten in handen
gewenste niveau van 2% gestegen. De kredietcrisis
hebben, hoe gevarieerder hun gedrag wordt. Het
maakt een renteverhoging door de ECB onmogelijk en
vertrouwen zakt weg, terwijl de uitgaven stijgen.
een renteverlaging zou onder de huidige omstandig-
FGH Bank verwacht dat dit tegenstrijdige beeld van
heden een verkeerd signaal afgeven. Maar tegelijkertijd
korte duur zal zijn. Als de kredietcrisis zich beperkt tot
zorgen de kredietcrisis en de ‘dure’ euro in combina-
de financiële markten en een sterke groeivertraging in
tie met sterk gestegen olie- en voedselprijzen ervoor
de reële economie uitblijft, ligt een stijging van het
dat de economische ontwikkeling in Europa onder
vertrouwen voor de hand. Mocht de huidige crisis
druk komt te staan. De ECB kiest met het huidige
doorslaan naar de reële economie dan moet echter
rentebeleid voor stabiliteit op de langere termijn.
rekening worden gehouden met een daling van de
consumptie.
Het stelsel van Amerikaanse centrale banken (FED) voert
een ongekend actief beleid om een dreigende recessie
Kabinet wil regie terug
in de Verenigde Staten te voorkomen. In september en
De onzekerheid bij Nederlandse consumenten wordt
oktober 2007 is de rente in totaal met 0,75% verlaagd
verder gevoed door de beleidskeuzes van het kabinet
om de economische groei te stimuleren. In januari 2008
Balkenende IV. Het is consumenten nauwelijks uit te
heeft de FED de rente zelfs onverwacht in één keer met
leggen dat zij er na vier jaar bezuinigingsbeleid, op het
0,75% verlaagd om de financiële markten te onder-
hoogtepunt van de economie, niet in koopkracht op
steunen. Desondanks lijken meer maatregelen nodig te
vooruit gaan. Toch is de verklaring hiervoor eenvoudig.
zijn. Renteverlagingen en overheidssteun leiden weer
Het nieuwe kabinet investeert in het sociale karakter
tot andere problemen, zoals een dalende dollarkoers en
van de samenleving en streeft tegelijkertijd naar een
hogere inflatiedruk. Door de lagere rente is het verder
begrotingsoverschot. Een tweesporenbeleid waarvoor
moeilijker om de enorme tekorten op de Amerikaanse
de rekening bij de Nederlandse burger wordt gelegd.
lopende rekening met buitenlands kapitaal gefinan-
Het
cierd te krijgen. De renteverlaging in de Verenigde
conjunctuurbeleid. Oftewel, er wordt een extra lasten-
Staten is dan ook vooral een kortetermijnmaatregel
verzwaring doorgevoerd op een moment dat de
om de huidige crisis het hoofd te bieden. Het is geen
economie het kan hebben. De timing van dit beleid is
oplossing voor de onderliggende financiële problemen
echter ongelukkig. Net nu de consumptie na jaren van
die het land al veel langer heeft. Daarvoor is een
terugval eindelijk flink toeneemt, wordt deze belangrijke
structurele koerswijziging nodig. Een koers die zich er
pijler voor economische groei weer onder druk gezet.
kabinet
volgt
daarmee
een
anticyclisch
visie
‘Nationale actieplannen
gericht op bereikbaarheid en
onderwijs, daar zou het
werkelijk over moeten gaan.’
De vakbewegingen hebben laten weten alsnog een
koopkrachtverbetering na te streven. Zo stelt de FNV in
2008 een looneis van 3,5%, waardoor het bedrijfsleven
Perspectief
voor de vastgoedmarkt
met een aanzienlijke stijging van de lasten te maken
bouwen, is daarmee op voorhand bijna kansloos. Uit
(ver)bouwplannen moeten voldoen. Modernisering
het verleden blijkt dat oplossingen moeilijk te vinden
van deze wet is nodig om meer snelheid in bouw-
zijn. Zo wordt de stijging van de prijzen voor grond-
procedures te krijgen. Nu lopen veel projecten onnodig
stoffen bepaald door de wereldmarkt. Individuele
veel vertraging op, bijvoorbeeld omdat er onduide-
Sterke kostenstijgingen in de bouwsector
partijen hebben hierop geen invloed. Ook aan de
lijkheid bestaat over het verhalen van kosten of over
Hoewel de omzet in de bouwsector vorig jaar wederom
stijging van de loonkosten kan op dit moment weinig
planschade. Daarnaast is het inhoudelijke bouw-
Daarnaast neemt ‘Den Haag’ voor een deel de ruimte-
is gestegen, zijn capaciteitsproblemen een groeiende
worden gedaan, want dat is een gevolg van een tekort
programma van een locatie vaak onderwerp van
lijke regie weer in handen. De beoogde decentralisatie,
bedreiging. De kosten stijgen snel, zowel voor grond-
aan goed opgeleide vaklieden. In principe blijven er
discussie. De Grondexploitatiewet biedt een nieuw
hét kenmerk van het beleid in voorgaande jaren, wordt
stoffen als voor arbeid. Omdat de kosten sneller stijgen
dan nog twee opties over: een efficiëntere productie
kader, dat de contractvorming tussen gemeenten en
voor een deel aan banden gelegd. Regie is nodig om
dan de opbrengsten van de eindproducten, staan de
of een aanpassing van de grondprijzen. Een efficiënter
marktpartijen moet verduidelijken. Lokale overheden
bij grotere projecten knopen te kunnen doorhakken.
winstmarges voor projectontwikkelaars en bouwers
bouwproces is zeker mogelijk, maar binnen korte tijd
krijgen meer mogelijkheden om ongewenste situaties
Alleen leert het verleden dat dit ook met centrale
onder druk. Bovendien worden onderaannemers
moeilijk te realiseren. Een aanpassing van de grond-
bij grondexploitaties te voorkomen.
regie een vaak moeizaam pad blijkt te zijn. Eén van
geconfronteerd met veel werk, waardoor ook zij hogere
prijzen is wel een optie, maar dat wijzen gemeenten
de grootste opdrachten is zonder meer de binnen-
kosten kunnen doorberekenen aan hoofdaannemers.
haast categorisch af. Een directe oplossing is dus niet
De Grondexploitatiewet geeft lokale overheden meer
stedelijke herstructureringsopgave die op veel plaatsen
Daar
de
voorhanden, met als uitkomst dat de bouwproductie
ruimte om kosten te verhalen op een vergunning-
in Nederland speelt. Om een duurzame invulling van de
productie moeten worden uitgevoerd. Maar verschil-
in gevaar komt. Want goedkoper bouwen door te
houder. Verder kunnen particulieren die niet willen
ruimte te realiseren, zijn grote financiële investeringen
lende projectontwikkelaars en bouwers verwachten
besparen op de kwaliteit van de gebouwen past niet
meewerken aan een project (free riders) daar nu toe
nodig, en dus een lokaal draagvlak. Volgens FGH Bank
verliezen te gaan leiden, omdat projecten onder de
in de tijdgeest waarin duurzaamheid nog steeds aan
gedwongen worden. Tot slot krijgen gemeenten meer
moet de regie vanuit ‘Den Haag’ zich dan ook louter
kostprijs moeten worden gebouwd. Deze situatie is niet
belang wint.
mogelijkheden om bepaalde soorten functies aan te
concentreren op een consistent beleidskader en
lang houdbaar, met als gevolg dat de bouwproductie in
verkorting van regels en procedures. Een hele opgave.
de komende jaren onder druk komt te staan.
krijgt.
waar
contracten
zijn
afgesloten,
zal
wijzen. Bijvoorbeeld of een project sociale woning-
Meer ruimte voor gemeenten
bouw is, een recreatiebestemming krijgt of dat het
Op 1 juli van dit jaar gaat de nieuwe Wet op de ruimte-
bouwkavels voor particulieren zijn. Kortom, gemeen-
De doelstelling uit het regeerakkoord om tot en
lijke ordening (Wro) in. Deze vervangt de bestaande wet
ten krijgen meer juridische middelen in handen om de
met 2011 80.000 tot 100.000 woningen per jaar te
uit 1965. De wet regelt aan welke eisen en procedures
exploitatie te realiseren.
visie
Toch verwacht FGH Bank dat gemeenten alleen
rente stijgt, nemen de kosten en alternatieve beleggings-
Voor grote internationale zakenbanken en hedge-
vormen en gated communities zijn enkele voorbeelden
sancties zullen opleggen, als dat echt noodzakelijk
opbrengsten voor beleggers toe. Verder zijn de funding-
fondsen die grote vastgoedportefeuilles kopen, deze
van concepten die de laatste tijd in opmars zijn. Verder
is. In combinatie met de duidelijkere richtlijnen voor
kosten voor banken gestegen, wat leidt tot een toename
herstructureren en vervolgens (vaak in delen) door-
is sprake van duidelijke veranderingen in publieke
contractvorming, zal dat in veel gevallen de snelheid
van de kosten voor het financieren met vreemd ver-
verkopen, wordt het moeilijker om op korte termijn
sectoren, wat tot nieuwe kansen leidt voor onder
van een ontwikkelingstraject positief beïnvloeden.
mogen. Deze kostenstijgingen leiden ertoe dat vastgoed-
winsten te genereren. Dat komt vooral omdat
andere zorgen onderwijsvastgoed en infrastruc-
beleggers een hogere rendementsdoelstelling eisen.
hun activiteiten sterk met vreemd vermogen zijn
tuur. Daarnaast zien we veel initiatieven in sectoren
Naar duurzame gebouwen
gefinancierd. Ook besloten vastgoedfondsen, die sterk
die gerelateerd zijn aan vrije tijd en leisure. Hotels,
De snelheid waarmee het thema duurzaamheid
De centrale vraag is nu of hogere opbrengsten uit
afhankelijk zijn van vreemd vermogen, zullen kritischer
vakantiewoningen, horeca, bioscopen, fitness- en
(opnieuw) de aandacht krijgt, is revolutionair. Het besef
toekomstige verhuur voldoende zijn om de gestegen
worden in hun aankoopbeleid.
wellnesscentra zijn allemaal vormen van vastgoed die
dringt door dat de opwarming van de aarde door het
kosten te dekken. De verhoudingen in de verhuur-
broeikaseffect een ernstige bedreiging is. In december
markten geven daarbij de doorslag. Die zijn ten opzichte
Meer kansen ontstaan er juist voor beleggers met
toont aan dat de vastgoedmarkt in brede zin steeds
2007 is in Bali een akkoord ondertekend dat de
van vorig jaar niet echt veranderd. In alle belangrijke
een langetermijnstrategie. Bijvoorbeeld institutionele
professioneler wordt.
weg vrijmaakt om tot een nieuw klimaatverdrag te
deelmarkten is een tekort aan topobjecten. De vraag
beleggers die traditioneel kiezen voor rendement op
komen; de opvolger voor het Kyoto-verdrag. Maar de
naar nieuwbouwprojecten en bestaande gebouwen op
de lange termijn en door de relatief hoge inbreng
oplossing is geen politieke, want er is vooral op micro-
toplocaties is hoog en de huurprijzen stijgen. Aan die
van eigen vermogen minder worden gehinderd in
Internationalisering
vastgoedbeleggingen zet door
niveau een omslag nodig, dus bij consumenten en
situatie komt naar verwachting voorlopig geen einde,
hun acquisitiebeleid. Omdat institutionele beleggers
De vastgoedbeleggingsmarkt is steeds verder aan het
bedrijven. Ook de vastgoedmarkt kan daaraan een
en de perspectieven voor deze locaties zijn goed. De
steeds meer indirect beleggen, zullen ook de niet-
internationaliseren. Voor professionele assetmanagers
belangrijke bijdrage leveren.
verwachting is dan ook dat de gestegen kosten voor
beursgenoteerde vastgoedfondsen van de huidige
een logisch gevolg van de trend dat institutionele
beleggers kunnen worden gecompenseerd door hogere
marktomstandigheden profiteren. Een andere, bijzon-
beleggers veel meer in indirect vastgoed investeren.
inkomsten en waardevastheid.
dere groep is de particuliere belegger. Omdat zij vaak
Om dat volume te kunnen beleggen, zijn zij genood-
over uitstekende kennis van lokale markten beschik-
zaakt buiten de eigen landsgrenzen te kijken.
FGH Bank verwacht dat duurzaamheid de komende
jaren hoog op de agenda blijft staan bij consumenten,
steeds serieuzere aandacht verdienen én krijgen. Dit
bedrijven en dus ook bij vastgoedpartijen. Daar is een
In het minder courante segment van de markt is wel
ken, zijn zij beter in staat om lokale marktrisico’s in
Voor particuliere beleggers is de stap naar het buiten-
aantal redenen voor. Zo verschuift de discussie over
sprake van een keerpunt. FGH Bank heeft al vaker
te schatten. Zeker als zij die kennis combineren met
land minder vanzelfsprekend. Zij hebben vaak sterke
duurzaamheid zich van gebieds- en locatieniveau naar
aangegeven dat dit segment in de verschillende deel-
de inzet van lokale netwerken, kunnen zij een hoge
lokale netwerken en zien de fysieke afstand bij een
gebouwniveau. En daarmee dus van een abstracte
markten minder perspectief heeft. Dat laat zich nu in
toegevoegde waarde genereren. Kortom, voor ver-
acquisitie vaak als een belangrijk besliscriterium. Toch
discussie naar concrete oplossingen. En die oplossingen
de praktijk zien. Het aantal verhuurtransacties is laag
schillende categorieën beleggers ontstaan gunstige
nemen zij die stap in de praktijk juist wel. Dat toont
zijn er ook. Investeren in energiebesparing en schone
en huurprijzen in dit segment stijgen niet. Dit alles
tijden voor de acquisitie van nieuwe vastgoed-
volgens FGH Bank twee aspecten aan. Allereerst dat
energie hoeft geen kostenpost te zijn. Het kan juist
ondanks de relatief goede economische omstandig-
objecten.
er bij particuliere beleggers een sterke ondernemers-
besparingen opleveren. Zeker als de energiekosten door
heden en groeiende vraag naar personeel. Nu de
een toenemende vraag en steeds beperktere beschik-
kosten stijgen en de rente oploopt, laat de markt een
Nieuwe beleggingssectoren in opkomst
te benutten. De schaal waarop dit plaatsvindt, geeft
baarheid verder stijgen. Bovendien is een duidelijke trend
duidelijke wending zien. Aanvangsrendementen dalen
Naast
–
daarnaast aan dat een groot deel van de Nederlandse
te zien waarbij de overheid positief gedrag beloont,
niet langer. Sterker nog, in het laatste kwartaal van
woningen, kantoren en winkels – wordt door beleggers
particuliere beleggers zeer professioneel is. Daarom
terwijl de kosten voor ongewenst gedrag juist sterk
afgelopen jaar zien we al voorbeelden van oplopende
steeds vaker en serieuzer naar aanvullende vastgoed-
verwacht FGH Bank dat deze internationalisering, die
toenemen. Vastgoedgebruikers zullen daarom andere
aanvangsrendementen. Uit rendementsoverwegingen
segmenten gekeken. In eerste instantie omdat zij door
enkele jaren geleden is ingezet, zich verder zal uit-
normen stellen en meer kwalitatief hoogwaardige,
maken beleggers momenteel de balans op en keren
gebrek aan goede investeringsmogelijkheden in de
breiden naar met name onze buurlanden en Midden-
duurzame gebouwen wensen. Om die reden nemen
weer terug naar de basis. De keuze valt op vastgoed-
afgelopen jaren hiertoe gedwongen werden. Maar nu
en Oost-Europa.
steeds meer ontwikkelaars, bouwers en vastgoed-
objecten die op langere termijn een goed rendement
het inzicht in deze markten groeit, lukt het om risico’s
beleggers duurzaamheid op in hun bedrijfsstrategie.
bieden. Een ontwikkeling die volgens FGH Bank alle
en rendementen beter in te schatten. Het zijn vooral
Utrecht, maart 2008
kenmerken heeft van een gezonde marktcorrectie.
potentiële groeimarkten waarin beleggers hun geld
Directie FGH Bank N.V.
Markt ‘schoont’ zichzelf op
zin bestaat om kansrijke ontwikkelingen te zien en
de
traditionele
beleggingscategorieën
investeren. Markten die gebaseerd zijn op belang-
De meeste signalen voor de Nederlandse economie zijn
Langetermijnbeleggers terug in de markt
rijke trends als individualisering, vrijetijdsbesteding en
gematigd positief, en toch is een waardedaling van
Grote deals, gedreven door snelle waardegroei, zijn
welvaartsgroei.
vastgoed in de komende periode niet uit te sluiten.
onder de huidige marktomstandigheden minder
De afgelopen jaren zijn de aanvangsrendementen zo
waarschijnlijk. Deze beleggingen maken plaats voor
Nieuwe woonvormen behoren zonder meer tot deze
scherp gedaald, dat de risico-opslag ten opzichte van
investeringen met een langetermijnvisie. En dat zorgt
categorie. Luxe appartementen, zorggerelateerde woon-
de lange rente marginaal is geworden. Nu de lange
weer voor een ander type beleggers in de markt.
Willem Lageweg
Directeur MVO Nederland
‘Maatschappelijk
Verantwoord Ondernemen
wordt de standaard.’
MVO Nederland
MVO Nederland is een kennis- en netwerkorganisatie
die vooral het midden- en kleinbedrijf (MKB) stimuleert
om maatschappelijk verantwoord te ondernemen. In de
praktijk blijkt dat vooral deze bedrijven hulp kunnen
gebruiken bij het in praktijk brengen van MVO.
MVO Nederland is een jonge organisatie, opgericht in
2004 die bedrijfsleven, maatschappelijk veld, overheid,
onderwijs en onderzoek bij elkaar brengt. Om voorbeelden, instrumenten en publicaties te verspreiden
en om discussie te voeren over MVO-gerelateerde
onderwerpen. Maar ook om specifieke MVO-projecten
op te zetten en uit te voeren. In dit proces worden
partijen betrokken waarmee ondernemers al vertrouwd
zijn, zoals brancheorganisaties, gemeenten, ondernemingsverenigingen en Kamers van Koophandel. Op
die manier worden branchespecifieke oplossingen
gevonden voor maatschappelijke vraagstukken.
Wat is MVO?
MVO Nederland hanteert de volgende definitie voor
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO):
Bedrijven die maatschappelijk verantwoord ondernemen streven naar winst (profit), maar houden daarbij
expliciet rekening met het effect van hun activiteiten
op het milieu (planet) en laten ook menselijke
aspecten binnen en buiten het bedrijf (people) zwaar
meewegen. Het gaat erom een balans te vinden
tussen people, planet en profit, ofwel de drie p‘s.
“Een maatschappelijk verantwoorde organisatie streeft
niet alleen de overheid en haar beleid van de laatste
ernaar de balans te vinden tussen de drie p’s, en doet
jaren, ook de sector zelf is verantwoordelijk voor de
méér dan de wet voorschrijft, zet een stapje extra.
achterstand. Want die heeft, zo blijkt uit internationaal
En gaat de dialoog aan met de verschillende belang-
onderzoek, een redelijk vertekend beeld van zichzelf.
hebbenden, zowel binnen als buiten de organisatie. Dus
De bijdrage van de bouwsector wereldwijd aan de
niet alleen met aandeelhouders en de ondernemings-
CO2-uitstoot wordt geschat op 40%. De bouwsector
raad, maar ook met die fanatieke belangengroepering.
zelf denkt dat dit slechts 19% is. Daarnaast overheerst
Transparantie over de manier van zakendoen is daarbij
de gedachte dat duurzaam bouwen leidt tot hoge
belangrijk. Dus ook over de dilemma’s die een bedrijf
bouwkosten die moeten worden terugverdiend in te
tegenkomt bij het zoeken naar een balans tussen de
hoge huurprijzen. Vertegenwoordigers uit de bouw-
drie p’s. Denk bijvoorbeeld aan grote financiers die MVO
sector schatten de extra kosten van duurzaam bouwen
voorstaan en tegelijkertijd sectoren financieren waar
op 17%, terwijl de werkelijke meerkosten maar 5%
maatschappelijke discussie over bestaan, zoals bijvoor-
bedragen. En daarin is het maatschappelijke voor-
beeld de intensieve veehouderij. Of oliemaatschappijen
deel nog niet eens meegenomen. Om deze verkeerde
die te maken hebben met de negatieve effecten van
gedachten om te buigen, is voorlichting en discussie
het oppompen van olie in de gebieden waar dat plaats-
binnen de branche nodig. Onze ervaring is dat vooral
vindt. Als bedrijf hoef je niet met alles naar buiten te
praktische voorbeelden duidelijk kunnen maken dat
komen, maar geef wel de dilemma’s aan.”
duurzaam bouwen op de lange termijn juist besparingen oplevert en de leefkwaliteit bevordert.
Het jaar van de doorbraak
Door verschillende organisaties in de bouw, zoals de
“Ik noem 2007 ‘het jaar van de doorbraak’. Mede
Regieraad voor de Bouw, wordt gelukkig al hard
dankzij het werk van Al Gore leeft nu wereldwijd
gewerkt om dit alles handen en voeten te geven.”
het besef dat er iets moet gebeuren om de klimaatverandering tegen te gaan. Nederland doet het niet
slecht, maar we zijn internationaal gezien geen koploper. Wel hebben we een aantal internationaal
opererende bedrijven die we zeker als koploper mogen
beschouwen. De naam Philips bijvoorbeeld staat nage-
‘Duurzaam bouwen
levert op de lange termijn
besparingen op.’
noeg gelijk aan duurzaamheid en innovatie. Maar als
land valt er voor ons nog heel veel te doen. Onder
Nu investeren is rendabeler dan wachten
andere op het terrein van klimaatneutraal produceren,
“De toenemende schaarste aan grondstoffen en
om de CO2-uitstoot terug te brengen naar nul. Dat we
energie maakt dat we eraan moeten wennen dat we
een flinke inhaalslag moeten maken, is mede toe te
gebouwen langer moeten gebruiken. Dus laten we er
schrijven aan de publieke opinie en het overheidsbeleid
dan nu alvast over nadenken hoe we dat gaan doen.
van de afgelopen tien jaar, waarin minder aandacht
Er zijn voorbeelden van bedrijven die MVO en duur-
was voor het milieuthema. En daar zien we ook in het
zaam bouwen tot hun kernstrategie hebben gemaakt.
Wat is duurzaamheid?
bedrijfsleven de effecten van, waaronder in de bouw-
Zoals OVG, dat zichzelf met de bouw van de
Naast MVO, is ook ‘duurzaamheid’ een term die
veel wordt gebruikt. Volgens MVO Nederland heeft
duurzaamheid te maken met het streven naar een
duurzame wereld, door rekening te houden met
toekomstige generaties die over minstens dezelfde
resources moeten kunnen beschikken als de huidige.
MVO is de manier waarop ondernemers aan die
duurzame wereld bijdragen.
sector.”
Maastoren in Rotterdam en het bijbehorende energie-
16 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Interview
interview Willem Lageweg
concept, ook internationaal op de kaart heeft gezet.
Kostenstijging beperkt
Toch ligt in het programma van eisen over het algemeen
“Hoewel er steeds meer interessante initiatieven
vooral de aandacht op de bouw en het zo laag moge-
plaatsvinden, zoals op het gebied van klimaatneutraal
lijk houden van de kosten daarvan. Voor het beheer
bouwen, loopt de bouw in vergelijking met veel andere
en onderhoud van het gebouw is, in verhouding, veel
sectoren achter. Voor zaken als transparantie, bewust
minder aandacht. Een initiële, duurzame investering in
omgaan met materiaalgebruik en verantwoord slopen,
de ontwikkeling van een gebouw, kan in de beheer-
is in deze branche pas sinds kort meer aandacht. Maar
fase juist besparingen opleveren. Maar daar willen veel
Interview | FGH Vastgoedbericht 2008 | 17
opdrachtgevers nog niet aan. Er wordt nog altijd meer
van innovatie en omzet gaat dienen. Aan duurzaamheid
gestuurd op budget, terwijl nu investeren rendabeler is
moet je blijven werken, steeds weer naar een volgend
dan wachten tot later, als de energieprijzen nog hoger
doel. Gore heeft de zorg voor de klimaatverandering
zijn. Kortom, als er meer integraal naar het proces zou
op de kaart gezet. En nu zoeken we eigenlijk nog
worden gekeken, naar de bouw én naar het beheer,
iemand voor ‘people’, want ook daar valt wereldwijd
dan kunnen er op de lange termijn juist voordelen
nog veel te verbeteren. Ook in Nederland, waar we het
worden behaald. Op dat punt valt volgens mij heel
dankzij goede weten regelgeving over het algemeen
veel winst te behalen. Een ander winstpunt ligt in mijn
goed voor elkaar hebben. Maar rondom het thema
visie bij het terugbrengen van de hoeveelheid afval en
‘participatie’ liggen er zeker nog kansen en mogelijk-
nutteloos sloopmateriaal. Om van dit afval af te
heden. Groepen die best kunnen, maar vaak nog niet
komen, zal in de toekomst met hogere kosten rekening
mogen meedoen worden in een schaarse arbeidsmarkt
gehouden moeten worden. Daarom denk ik dat ook
steeds interessanter.”
de bouw veel winst kan halen uit het cradle-to-cradleconcept, oftewel het produceren zonder afval, door
materiaal te gebruiken dat altijd kan worden hergebruikt, of weer terug de natuur in kan. Tot slot zou
de sector ook door te streven naar een efficiënter
werkproces een sprong in de goede richting kunnen
maken.”
‘Duurzaamheid gaat steeds
vaker als bron van innovatie
en omzet dienen.’
Concrete, branchespecifieke oplossingen
“Er is zeker aandacht voor MVO, maar die is vaak nog
niet ‘verinnerlijkt’. En dat geldt niet alleen voor de
bouwsector. De drie p’s zijn voor de meeste ondernemers nog geen mindset. Zij houden zich doorgaans wel
aan de wettelijke eisen op milieu- en sociaal gebied,
maar dat heeft nog weinig te maken met waarde
creëren. Of bijvoorbeeld de grondstoffen die nodig zijn
om een bepaald product tot stand te brengen, op een
verantwoorde manier zijn gewonnen, dat leeft bij de
meesten nog niet erg. Want hoe kun je hier invloed
op uitoefenen? Die vraag is voor een MKB-er moeilijk
te beantwoorden. De drie p’s, die klinken voor veel
ondernemers erg abstract. Die abstracties moeten voor
hen hanteerbaar worden gemaakt. Wat kan een ondernemer met zijn inkoop- en productieproces? Daarom
werken wij veel samen met brancheverenigingen, zoals
met Bouwend Nederland. Zo komen we tot concrete,
branchespecifieke oplossingen waar ondernemers mee
aan de slag kunnen.”
Blijven werken
“Mijn overtuiging is dat MVO de nieuwe vorm van
ondernemen is, die de standaard gaat worden voor
de 21e eeuw. Dat betekent dat er volop uitdagingen
ontstaan, waarbij duurzaamheid steeds vaker als bron
18 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Interview
Interview | FGH Vastgoedbericht 2008 | 19
Krappe arbeidsmarkt
beïnvloedt vraag
Aan de vraagzijde van de kantoren-
De kantoorgebonden economische sectoren profiteren
markt domineert nog altijd het
van de goed draaiende Nederlandse economie.
positieve sentiment. De jaaropname
komen en ligt het werkloosheidspercentage met iets
In 2007 zijn er in Nederland 168.000 banen bijge-
van 2,3 miljoen m² kantoorruimte in
meer dan 4% aan het begin van 2008 op een bijzonder
2007 is vergelijkbaar met 2006,
geweest; eind 2007 stonden er 236.000 vacatures
kantorenmarkt
Trends
laag niveau. Nog nooit is het aantal vacatures zo hoog
en ligt duidelijk boven het langjarige
open. Dit aantal is dusdanig hoog dat ze momenteel
gemiddelde.
verlenende branches als de ICT en de accountancy, is
niet allemaal kunnen worden ingevuld. Vooral in dienst-
De aanbodzijde blijft echter met
het moeilijk om gekwalificeerd personeel te vinden. De
problemen kampen. Er is sprake van
verdere economische groei. Een andere onzekerheid
krapte op de arbeidsmarkt is een belemmering voor
is de toenemende afvloeiing van kantoorwerkgelegen-
structurele leegstand en een een-
heid richting de lagelonenlanden.
duidige oplossing om deze ‘onderkant’
van de kantorenmarkt uit het slop
Ondanks de krapte op de arbeidsmarkt zijn de
te halen, ontbreekt.
gebonden sectoren gunstig. De omzetgroei in de
perspectieven voor de dienstverlenende en kantoordienstverlenende sector is voor 2008 geraamd op
6%. Toch zal de totale werkgelegenheidsgroei volgens
Aanbod en opname van kantoorruimte in m 2 (1985-2007)
Bron: Vastgoedmarkt
– Aanbod
x 1.000 m 2
– Opname
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
20 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends kantorenmarkt
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
Trends kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 21
het Centraal Plan Bureau (CPB) dalen van
2,25% in 2007 naar 1,5% in 2008. Omdat
de groei van kantoorgebruik wordt bemoeilijkt door de krappe arbeidsmarkt, staat de
a)
– Grote steden > 10,000 m
2
– Overig > 10,000 m
2
50%
uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in
40%
2008 onder druk.
30%
Opname blijft gelijk
De totale opname van kantoorruimte voor
2007 is uitgekomen op 2,3 miljoen m2 en dat
is evenveel als in 2006. Historisch gezien is
de hoeveelheid opgenomen kantoorruimte
20%
10%
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
b)
– Grote steden < 1,000 m 2
– Overig < 1,000 m 2
50%
40%
nieuw kantoor en laten daarbij het oude,
30%
vaak minder courante pand achter.
20%
Het totale aanbod blijft nog steeds op een
onwenselijk hoog niveau. Ondanks de
relatief hoge opname is het aanbod in
2007 met minder dan een half miljoen m²
de noordvleugel van de Randstad (grofweg het gebied
dan 10.000 m2 gedaald. Deze grote transacties komen
tussen Amsterdam, Utrecht en Almere) zit een grote
sinds 2000 vooral voort uit verhuisbewegingen van
hoeveelheid uitbreidingsplannen in de pijplijn. Om
reorganiserende zakelijke dienstverleners, verzekeraars,
die reden is het initiatief van het Platform Bedrijven-
financiële instellingen en publieke organisaties. Deze
terreinen en Kantoren (Plabeka), een samenwerkings-
trend is vorig jaar aanmerkelijk afgezwakt. In het
verband van gemeenten in de regio Amsterdam, positief
kleinschalige segment trok de markt juist wel aan.
te noemen. Zij willen namelijk een deel van de plannen
Opnames tot 1.000 m² namen in 2007 maar liefst
voor nieuwe kantoren uitstellen of zelfs schrappen.
32% voor hun rekening, tegen 27% in 2006 en 28%
Zo wil men bewerkstelligen dat de aandacht vooral
in 2005.
uitgaat naar locaties met de hoogste toegevoegde
Dit beeld zien we ook als de transactievolumes binnen
10%
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
worden bekeken. In de grote steden is het aandeel
FGH Bank verwacht dat nieuwbouwbeslissingen steeds
grote transacties binnen het totale transactievolume
vaker worden genomen op basis van de marktkennis
sinds 2000 structureel hoog gebleven, tussen de 25 en
bij betrokken partijen en strengere voorverhuureisen.
30%. In de overige steden schiet het aandeel groot-
In vergelijking met eind jaren ‘90 besluiten meer ont-
schalige transacties incidenteel omhoog, maar ligt het
wikkelaars om selectiever om te gaan met speculatief
gemiddeld rond de 10%. Het aandeel transacties van
bouwen. Hoewel er door de hoogconjunctuur weer
minder dan 1.000 m² ligt in de grote steden rond de 20%
iets meer kantoorruimte op risico wordt ontwikkeld, is
en is redelijk stabiel. In de overige steden ligt het aan-
er zeker geen sprake van wildgroei. Dit toont aan dat
deel kleinschalige transacties aanzienlijk hoger. Volgens
vastgoedontwikkelaars zorgvuldig naar de toekomstige
FGH Bank een goede reden om juist buiten de grote
marktontwikkelingen kijken.
steden kantoorontwikkelingen ‘op maat’ te realiseren.
gedaald, tot een niveau van 5,5 miljoen m².
Al geruime tijd pleit FGH Bank voor herontwikke-
Dit komt neer op ongeveer 12% van de voorraad. De structurele leegstand van kantoor-
gewaarborgd.
de grote steden en de overige steden afzonderlijk
in Nederland op circa 1,85 miljoen m². Onder
gebruikers verhuizen naar een modern,
In 2007 is het aantal grootschalige transacties van meer
waarde en wordt het evenwicht op de lange termijn
1996
jaar ligt het gemiddelde opnameniveau
seringstrend zich verder door. Kantoor-
projecten beschikt over een bouwvergunning. Vooral in
0
in 2007 nog steeds hoog. De laatste tien
invloed van de ruime markt zet de moderni-
Minder grootschalige transacties
Aandeel grootschalige (a) en kleinschalige (b) transacties in het totale
transactievolume in de vier grote steden en overig Nederland (1996-2007)
Bron: FGH Bank
Marktgerichte nieuwbouw
ling van binnenstedelijke locaties tot perspectiefrijke
In 2007 is de hoeveelheid opgeleverde kantoorruimte
kantoorgebieden. In dit kader passen nieuwe kantoor-
toegenomen en ook de komende jaren komt er een
ontwikkelingen in de buurt van de NS-stations en
stijgen. Volgens gegevens van de Vereniging
substantiële hoeveelheid nieuwe kantoorruimte op
andere vervoersknooppunten in Nederland. Binnen alle
van
objecten in Nederland blijft bovendien
Project-
de markt. Begin 2007 was er volgens cijfers van de
vier de grote steden bestaan plannen voor de bouw
ontwikkeling Maatschappijen) wordt bijna
NEPROM 1,3 miljoen m² kantoorruimte in aanbouw,
van kantoorruimte in de buurt van stations. Dit geldt
3 miljoen m² kantoorruimte al twee jaar
bijna 45% meer dan aan het begin van 2006. Nieuw-
ook voor een aantal middelgrote steden in Neder-
of langer niet gebruikt. Alleen al in de vier
bouw wordt in de huidige markt relatief eenvoudig
land, zoals Arnhem en Breda. Terugdringing van files
grote steden staat 800.000 m² kantoor-
verhuurd. De hogere bouwproductie is dus te verklaren
en duurzaamheid gaan een steeds grotere rol spelen
ruimte langere tijd leeg. Er bestaat een meer
uit het feit dat kantoorgebruikers een sterke voorkeur
bij de locatiekeuzes van de gebruikers en bij investe-
dan gerede kans dat een pand dat twee jaar
hebben voor kwaliteit op maat. Dit leidt ertoe dat
ringsbeslissingen van ontwikkelaars en beleggers in
of langer in aanbod staat, het volgende jaar
het
daalt.
Nederland. Kantoorlocaties in een stedelijke omgeving
ook niet wordt verhuurd. Zeker nu blijkt
Transformatie en herontwikkeling van dit bestaande
en op vervoersknooppunten passen uitstekend binnen
dat in een periode van hoogconjunctuur
aanbod is volgens FGH Bank daarom noodzakelijk.
deze maatschappelijke trend.
het aanbod maar mondjesmaat afneemt.
Betrokken partijen uit zowel de markt als de publieke
Tot slot is er binnen de vastgoedmarkt een groeiende
Vooral monofunctionele kantoorgebieden
sector pakken momenteel nog zelden de handschoen
focus op energiebesparing en duurzaamheid merk-
met een laag voorzieningenniveau, solitair
op om aan deze vernieuwingsslag invulling te geven.
baar. Duurzaamheid wordt steeds meer object-
NEPROM
(Nederlandse
bestaande
aanbod
maar
nauwelijks
gelegen kantoorpanden en kantoorruimte
gebonden en uit zich in een flexibele opzet van het
op bedrijventerreinen laten veel structurele
Voor de langere termijn bestaat er een planvoorraad
gebouw, materiaalkeuze en energiezuinige installaties.
leegstand zien.
van rond de 9,5 miljoen m². Ongeveer 8% van deze
Maar energiebesparing is vooral een argument dat
kantorenmarkt
Trends
kantorenmarkt
Trends
centrum van Nederland. Eind vorige eeuw namen
400
de grote steden 38% van het totale opnameniveau
350
voor hun rekening. Dat aandeel is de laatste jaren
verder gegroeid. Enerzijds heeft dit te maken met
300
professionalisering, anderzijds met de krapte in de
grote steden die inmiddels is opgelost met kwalitatief
250
goede nieuwbouwlocaties. Maar er is ook sprake van
een tegenbeweging. Back-offices worden juist vaker
200
geconcentreerd in gebieden buiten, of aan de rand
150
van de grote steden. De aanwezigheid van goed
kantorenmarkt
Trends
Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland
1985-2007 (in euro/m 2)
Bron: FGH Bank
gekwalificeerd personeel en lagere personeelskosten
100
maken deze gebieden aantrekkelijk voor bijvoorbeeld
callcenters en dataverwerkingsbedrijven. Dit geeft
50
volgens FGH Bank aan, dat de traditionele verdeling
van kantooractiviteiten in sectoren verandert in
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
locatiebeslissingen die genomen worden op grond van
het soort activiteit binnen een onderneming.
Ook binnen bepaalde bedrijfstakken is sprake van
speelt aan de gebruikerskant. Volgens FGH Bank zijn
van een huurvrije periode, een financiële tegemoet-
concentratietendensen. De toenemende bedrijvigheid
deze trends een belangrijke kans voor marktpartijen om
koming in de verhuizing of in de inrichting. Dit is op-
en professionaliteit binnen de Nederlandse economie
op de huidige en toekomstige marktvraag in te spelen.
vallend in een periode van economische groei en een
genereert groei in sectoren die een specifieke toege-
relatief grote vraag naar kantoren. Daarnaast bieden
voegde waarde leveren. Creatieve bedrijvigheid en R&D/
Verdere prijsstijging toplocaties
verschillende marktpartijen in toenemende mate de
technologie zijn hiervan de belangrijkste voorbeelden.
De huurprijzen zijn het afgelopen jaar licht gestegen.
afkoop van bestaande huurcontracten aan of wordt de
Deze bedrijven zoeken ruimtelijke clustering vanwege
Het gemiddelde huurprijsniveau steeg van e 141,-/m²
bestaande huisvesting van de gebruiker overgenomen
de onderlinge functionele verwevenheid en om kennis
in 2006 naar e 143,-/m² in 2007. Deze stijging wordt
door ontwikkelende partijen. Hiermee worden de ruime
uit te wisselen. De laatste jaren zijn al dan niet plan-
voornamelijk veroorzaakt door een huurstijging van
marktomstandigheden en de hevige concurrentie in de
matig, verschillende concentraties ontstaan, zoals de
nieuw opgeleverde kantoorobjecten en bestaande
markt nog eens onderstreept.
creatieve bedrijven aan de zuidelijke en noordelijke
courante kantoren. In verouderde, incourante panden
IJ-oevers in Amsterdam en de technologieclusters
staan de huren onder neerwaartse druk. De hoogste
Concentratie versus ruimtelijke spreiding
in Delft en Eindhoven. Op deze locaties ontstaat
huurprijzen worden, net als de afgelopen jaren, be-
Concentratie binnen de Nederlandse kantorenmarkt
een bijzonder vestigingsklimaat met grote aantrek-
haald aan de Zuidas in Amsterdam en op luchthaven
uit zich op verschillende schaalniveaus. Dat in een
kingskracht. Omdat westerse economieën zich in de
Schiphol. Hier ligt het topniveau rond e 350,-/m².
aantal specifieke deelsectoren flinke reorganisaties zijn
toekomst verder zullen professionaliseren, is het groei-
FGH Bank verwacht dat de tophuren door de grote
doorgevoerd, werd al eerder genoemd. Accountants-
perspectief voor deze locaties groot.
vraag naar kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw in
en advocatenkantoren, financiële dienstverleners en
2008 iets verder zullen stijgen. Tegelijkertijd neemt het
verzekeraars hebben in het recente verleden verschil-
overaanbod van oudere kantoorgebouwen dusdanige
lende vestigingen geconcentreerd. Daarnaast vestigen
vormen aan, dat de huurprijzen in dit segment onder
steeds meer kantoorgebonden bedrijven zich in de grote
neerwaartse druk staan. De kwaliteit van een kantoor-
steden in de Randstad. Dit geldt vooral voor hoofd-
gebouw vertaalt zich dus steeds sterker in de hoogte
kantoren en andere beslissingsgerichte bedrijfsonder-
van de huurprijzen, met een verdere differentiatie in de
delen. In dit beeld past de in 2007 aangekondigde
markt tot gevolg.
verhuizing van de hoofdkantoren van bijvoorbeeld
Akzo Nobel, Endemol, Unibail Rodamco en Vodafone
Hoewel incentives in 2007 iets zijn afgenomen, krijgen
naar de regio Amsterdam. Daarmee groeit de regio
huurders nog steeds voordelen aangeboden in de vorm
Amsterdam steeds meer uit tot het zakelijke beslis-
Samenvatting
• De kantoorhoudende sectoren profiteren in
2007 van de goed presterende economie.
De krappe arbeidsmarkt zorgt er echter voor
dat de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte
wordt belemmerd.
• Aan de vraagzijde heeft de kantorenmarkt zich
met een opname van 2,3 miljoen m2, goed
ontwikkeld. De grootste problemen doen zich
voor aan de aanbodzijde. Vooral het structurele
aanbod is onwenselijk hoog. Daardoor groeien
kantorenmarkt
Trends
vraag en aanbod steeds verder uit elkaar.
• Huurprijzen zijn in 2007 licht gestegen, vooral
in het nieuwbouwsegment.
De incentives dalen licht, maar worden nog
steeds toegepast. De strijd om de gunst
van de huurder is nog steeds hevig, er is sprake
van een ‘huurdersmarkt’ .
• Er liggen veel plannen voor nieuwe kantoor
ruimte. Nieuwbouwbeslissingen worden
in toenemende mate genomen op basis van
marktkennis bij betrokken partijen.
• Energiebesparing en duurzaamheid zijn belangrijke kansen voor vastgoedpartijen.
• Ruimtelijke concentratie speelt op
verschillende niveaus in de kantorenmarkt.
Consumentenvertrouwen
onder druk
De detailhandel is een sterk
Nederlandse consumenten zijn gevoelig voor slecht
nieuws. Volgend op het positieve beeld van de
veranderende bedrijfstak die als geen
economische conjunctuur, steeg het consumenten-
ander wordt gekenmerkt door een
winkelmarkt
Trends
vertrouwen in de eerste maanden van 2007 gestaag,
tot een piek van 18 punten in juni. Maar aan het zorg-
starre ruimtelijke en hiërarchische
vuldig opgebouwde vertrouwen kwam in september
structuur. Vernieuwing van locaties en
een abrupt einde. De stemmingsindicator daalde in
een maand tijd van 15 naar -1. Daarbij vallen twee
vastgoedconcepten verloopt dan ook
aspecten op. Nog nooit eerder daalde het vertrouwen
moeizaam. Met toenemende problemen
in een maand tijd zo snel. En voor het eerst sinds mei
2006 waren er meer pessimisten dan optimisten.
aan de vraagzijde van de markt als
Vooral de crisis op de internationale financiële
gevolg.
markten en de gevolgen daarvan voor de economie,
baren consumenten grote zorgen. Dat blijkt ook uit
de onderliggende indicatoren. In het bijzonder over
de verwachting voor de komende twaalf maanden zijn
consumenten sceptisch. Langzaam maar zeker tast de
vertrouwensbreuk ook de koopbereidheid aan. Steeds
minder consumenten vinden het momenteel een
geschikt moment voor het doen van grote aankopen.
De ontwikkeling van het consumentenvertrouwen is
Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2007)
Bron: CBS
– Consumentenvertrouwen
– Economisch klimaat
– Koopbereidheid
40
20
0
-20
-40
-60
30 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends winkelmarkt
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
-80
Trends winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 31
opmerkelijk. De situatie op de arbeidsmarkt is name-
En dat terwijl de expansieplannen bij retailers groot zijn.
lijk rooskleurig. De werkloosheid is ook in 2007 verder
Als reactie daarop stijgen de huurprijzen voor winkel-
gedaald, en in veel sectoren is sprake van krapte.
ruimte. Op de beste locaties in Amsterdam, de duurste
Hierdoor stijgen de contractlonen, terwijl de kans op
stad in Nederland, zijn de huurprijzen opgelopen tot
(langdurige) werkloosheid gering is. Het lagere ver-
ruim e 2.000,-/m². Voor kleine metrages liggen de
trouwen heeft zich nog niet vertaald in een daling
huurprijzen zelfs nog iets hoger. Ook in andere grotere
van de feitelijke uitgaven. Maar alertheid blijft nodig.
steden stijgen de huurprijzen op de toplocaties. Overi-
Tussen het vertrouwen en de feitelijke consumptie
gens niet altijd als gevolg van een tekort aan winkels.
bestaat namelijk een relatie, zeker als het gebrek aan
Ook verbetering van de kwaliteit van de omgeving,
vertrouwen langere tijd aanhoudt. Toch verwacht
onder meer door hoogwaardige nieuwbouw, heeft een
FGH Bank niet direct een daling van de winkelbestedin-
positief effect op de winkelhuren.
gen, behalve als de kredietcrisis in 2008 grip krijgt op
De ontwikkeling op de A-locaties staat in contrast met
de reële economie.
de locaties die daarbuiten vallen. Hier blijft de vraag
Aanbod en opname van winkelruimte in m 2 (2003-2007)
Bron: Vastgoedmarkt
– Aanbod
– Opname
900.000
800.000
winkelmarkt
Trends
700.000
600.000
500.000
400.000
matig, en de veelal lokale winkeliers kunnen de hoge
Krapte door onvoldoende kwaliteit
huurprijzen veel moeilijker betalen. Maar zij geven wel
Beleggers in A1-winkelvastgoed beleven gouden tijden.
kleur aan de lokale markt, en hebben alleen al om
De vraag bij retailers is groot, terwijl het aanbod niet
die reden een belangrijke plaats in de lokale winkel-
of nauwelijks voor handen is. De opname van circa
structuur. Hierop zijn overigens wel uitzonderingen.
500.000 m² in 2007 weerspiegelt dan ook niet de
In
feitelijke vraag in de markt. Ten opzicht van een jaar
Rotterdam, zijn zeer aantrekkelijke winkelgebieden
eerder is namelijk sprake van een daling van bijna 20%.
buiten het kernwinkelgebied te vinden, die door
sommige
steden,
waaronder
Amsterdam
Tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland 1988-2007 (in euro/m 2)
Bron: FGH Bank
300.000
200.000
100.000
en
0
2003
2004
2005
2006
2007
specialisatie een goede ontwikkeling doormaken met
voorbeeld een groot tekort aan grotere winkelunits.
positieve invloed op de huurprijzen.
Upgrading van de voorraad, in combinatie met het
samenvoegen van bestaande winkels, voorziet in de
2.000
1.800
1.600
Het aanbod op de vrije markt is in 2007 toegenomen
vraag bij retailers. Ook nieuwbouw van grootschalige
en bedraagt momenteel circa 848.000 m². De parallel
ruimtes is een optie, maar wel met het besef dat dit
met de vraagzijde is duidelijk; vooral de minder aan-
mogelijk op andere locaties in de (binnen)steden tot
trekkelijk gelegen winkelpanden worden te huur
omzetverlies leidt. Meer meters zijn dus niet per
aangeboden. Een situatie die in vergelijking met vorige
definitie een oplossing. Er moet vooral selectief naar
jaren niet wezenlijk is veranderd, maar blijkbaar ook
het type winkel worden gekeken.
niet wordt opgelost. Voor creatieve onwikkelaars met
1.400
toekomstvisie liggen daar kansen.
1.200
Dit geldt ook voor de locaties aan de randen van
steden. Ontwikkelaars zien kansen om met nieuwe
1.000
800
600
400
200
Renovatie en herontwikkeling wenselijk
concepten in te spelen op de trends van toenemende
Het tekort aan eersteklas winkelruimte roept de vraag
mobiliteit, vergrijzing, parkeerdruk in binnensteden en
op of er een inhaalslag moet plaatsvinden door meer
meer vrije tijd. Maar ontwikkelingen, en vooral intro-
meters te ontwikkelen. In de visie van FGH Bank is
ducties van nieuwe concepten, worden op voorhand
er niet zozeer behoefte aan extra meters, maar wel
al bijna onmogelijk gemaakt. Dit komt allereerst door
aan meters die voldoen aan de behoefte in de markt.
de sterke hiërarchische opzet van de winkelstructuur,
Sinds de jaren ´50 is er in Nederland gemiddeld circa
die ook is terug te vinden in het ruimtelijke beleid.
380.000 m winkelruimte ontwikkeld. Dit heeft geleid
De tweede oorzaak bestaat uit belanghebbenden
tot de huidige voorraad van ruim 27 miljoen m2. Een
die uit vrees voor omzetverlies of aantasting van de
dergelijk jaarlijks nieuwbouwvolume is in de komende
kwaliteit van een omgeving, een sterke lobby voeren
jaren niet nodig. Waar wel behoefte aan bestaat,
om vernieuwende concepten te dwarsbomen. Zo is
is selectieve nieuwbouw. In de binnensteden is bij-
er het restrictieve beleid voor perifere detailhandels-
2
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0
Aantal onlineshoppers blijft groeien
trouwd onderdeel van de Nederlandse winkelstraten
Het afgelopen jaar is het aantal webwinkels in
geworden, en het aantal neemt verder toe. Bedrijven
Nederland verdubbeld. Volgens cijfers van Shopnet.nl
als Nike, Puma, Diesel en Apple hebben al diverse
zijn er circa 5.500 internetwinkels actief. De online-
vestigingen. Nieuwkomers zijn onder meer Le Coq Sportif
omzet in Nederland is in 2007 gegroeid met 38%.
en Crocs. Ook in warenhuizen als Bijenkorf en
Het aantal Nederlanders dat online-aankopen doet
Vroom & Dreesmann komt deze trend terug, in de vorm
is hiermee wederom explosief gestegen. Maar liefst
van het ‘shop-in-shop’-concept. Om hun merk sterker
800.000 consumenten deden vorig jaar voor het eerst
te positioneren, huren producenten van merken winkel-
een online-aankoop. In totaal kochten 6,2 miljoen
meters in bestaande warenhuizen. De opmars zet zich
klanten online. Volgens cijfers van Thuiswinkel.org,
dus voort en brandstores lijken voor producenten een
de branchevereniging voor thuiswinkels in Nederland,
belangrijk afzetkanaal. Door de hoge vraag blijft de
ligt de omzet van thuiswinkelen boven de e 3 miljard
concurrentie op A-locaties groot; zowel tussen
per jaar. Kleding is de populairste aankoop van de
producenten onderling als tussen productenten en
Nederlandse online-consument, gevolgd door boeken,
detailhandel. FGH Bank verwacht dat als gevolg hiervan
vakanties, cd’s en dvd’s. Het aantal Nederlanders dat
de huurprijzen op A-locaties voor winkels hoog blijven.
winkelmarkt
Trends
online koopt, zal naar verwachting de komende jaren
groeien naar tien miljoen. De grenzen van het poten-
Narrowcasting: doelgerichte marketing
tieel van dit koopkanaal zijn dus nog lang niet bereikt.
Een sterk opkomende trend in de winkelmarkt is
narrowcasting: via audiovisuele displays worden één of
Uit onderzoek van het Ruimtelijk Planbureau (RPB)
meer specifieke doelgroepen benaderd, op een specifieke
blijkt dat de snelle toename van internetaankopen een
plaats en op een specifiek moment. De inhoud
verschuiving in het winkellandschap zal gaan opleveren.
is op maat gesneden voor de ontvanger. Er wordt
De invloed zal vooral merkbaar zijn in branches waar
gebruik gemaakt van digitale schermen, lcd- of plasma-
een fysieke winkel nauwelijks een toegevoegde waarde
schermen in (semi-) openbare ruimtes als winkels,
heeft. Steeds vaker gaan klanten eerst in de winkel een
horecagelegenheden, tijdens evenementen en in het
product bekijken om het vervolgens via het internet
openbaar vervoer. Narrowcasting is het tegenover-
te kopen. Wil een retailer goed blijven meedoen, dan
gestelde van broadcasting, de meer traditionele wijze
zal hij op deze trend moeten inspelen. In de visie van
waarop reclameboodschappen worden overgebracht.
FGH Bank zal internet de winkel als belangrijkste
verkoopkanaal in de meeste branches kunnen ver-
Narrowcasting heeft de afgelopen jaren een enorme
sterken.
vlucht genomen. Vooral de retailmarkt, op zoek naar
continue optimalisatie en vernieuwing, maakt er gretig
Opmars brandstore zet door
gebruik van. Volgens recente cijfers hangen er nu meer
(GDV). Ook nieuwe concepten, zoals de factory outlet
A-merken hebben een sterke positie in de markt. Ze
dan 15.000 beeldschermen in Nederlandse winkels.
centers (FOC’s), ondervonden bij de introductie veel
bieden consumenten vertrouwen, maar ook een iden-
Hiermee is de retailsector de grootste gebruiker van
tegenwerking. Terwijl de praktijk uitwijst dat deze
titeit. Het merk staat voor een bepaalde beleving, een
deze technologie in Nederland. De grootste retailer
winkelcentra wel degelijk bestaansrecht hebben. En nu
gevoel dat het individu aanspreekt. Veel producenten
in Nederland op het gebied van narrowcasting is
er voor diverse plaatsen (Geldermalsen, Venlo, Tilburg)
van A-merken proberen op deze manier de andere
MediaMarkt. Het elektronicabedrijf beschikt over een
plannen zijn (geweest) voor een megamall naar
merken voor te blijven. Steeds meer fabrikanten van
groot aantal (eigen) schermen. Het kanaal biedt enter-
buitenlands voorbeeld, wordt de consument wederom
deze merken zijn overgegaan op de introductie van
tainment, informatie en commercials. Per vestiging
buitenspel gezet. Nederland heeft geen behoefte
brandstores. Winkels waar exclusief het A-merk wordt
wordt er lokale inhoud getoond en worden commercials
aan meer winkelmeters, maar wel aan meters die de
verkocht. De concurrentie tussen de producenten en
verzorgd. Narrowcasting heeft als voordeel dat de
winkelstructuur meer variatie geven. Om variatie buiten
de detailhandel is hierdoor groter geworden, met als
informatieoverdracht naar de klanten veel efficiënter
de bestaande winkelstructuren aan te brengen, blijkt
inzet de belangrijke winkel op de A1-locatie. Hoe meer
wordt. In het voorbeeld van MediaMarkt is narrow-
echter bijna onmogelijk. Dit alles houdt de winkelmarkt
ruimte er beschikbaar is voor het merk, hoe groter
casting een integraal onderdeel van de formule en speelt
af van de broodnodige vernieuwing.
het verkoopperspectief. Brandstores zijn een ver-
het een cruciale rol in de merkuitstraling van de winkels.
vestigingen
(PDV)
en
grootschalige
detailhandel
Samenvatting
• Het consumentenvertrouwen laat in 2007 een
tweeslachtig beeld zien. Het optimisme in de
eerste maanden van het jaar is sinds september
sterk gedaald.
• Consumenten hebben meer twijfels over
de economie in de komende periode. Toch
hebben zij vorig jaar meer geconsumeerd dan in
winkelmarkt
Trends
2006.
• In 2007 is er circa 500.000 m² opgenomen in
de vrije winkelmarkt. Ten opzicht van een jaar
eerder is dit een daling van bijna 20%.
• Het aanbod van winkelruimte is in 2007
toegenomen en bedraagt momenteel circa
848.000 m².
• Huurprijzen laten een opwaartse trend zien.
De huren stijgen vooral op A1-locaties.
Op B- en C-locaties is de groei gering.
De tophuren liggen op circa e 2.000,-/m².
• Het renoveren en herontwikkelen van
bestaande winkels in de toekomst is een grote
uitdaging.
• De detailhandel is aan veranderingen onderhevig
en hier zal het beleid van lokale overheden op
moeten inspelen.
Ontwikkelaars zien kansen om met nieuwe
concepten in te spelen op de trends van
toenemende mobiliteit, vergrijzing, parkeerdruk
in binnensteden en meer vrije tijd.
De sterke hiërarchische opzet van de
winkelstructuur en het ruimtelijke beleid maken
de uitvoering ervan vaak moeilijk,
zo niet onmogelijk.
• De online-omzet in Nederland is in 2007 gegroeid.
Het aantal Nederlanders dat online aankopen
doet, is eveneens explosief gestegen.
• De opmars van brandstores zet door en lijkt
hierdoor het nieuwe afzetkanaal voor de
toekomst.
• Narrowcasting heeft de afgelopen jaren een
enorme vlucht genomen.
Sterk vertrouwen,
meer onzekerheden
Investeerders in bedrijfsruimte hebben
Het Nederlandse bedrijfsleven laat over 2007 in het
geen reden tot klagen. Het gaat goed in
algemeen goede resultaten zien. Dat geldt zowel voor
deze van oudsher statische deelmarkt.
de orderportefeuilles voor veel bedrijven goed gevuld.
de omzetten als voor de winstontwikkeling. Verder zijn
De vraag naar grond en bedrijfs-
Veel positieve ontwikkelingen dus. Dat zorgt voor
gebouwen is groot. De introductie van
name van de werkgelegenheid. Waar de twijfel bij de
vertrouwen in de toekomst, meer investeringen en toe-
nieuwe concepten zorgt voor
consumenten in de tweede helft van 2007 is toege-
vernieuwing in de markt. Bovendien
Meer mensen dan ooit starten hun eigen bedrijf, een
slagen, zijn producenten niet van hun stuk te krijgen.
leidt de sterke economie tot meer
signaal dat er in Nederland wel degelijk een onder-
initiatieven in het kleinschalige
tot gevolg dat de dynamiek in het kleinschalige tot
nemingszin bestaat. Al die startersinitiatieven hebben
segment van de markt. Daarmee wordt
middelgrote segment van de bedrijfsruimtemarkt sterk
een solide basis voor de toekomst
nog vaak onderbelicht, maar biedt voor vastgoed-
gelegd, met kansen voor vastgoedbeleggers. Toch blijft de bedrijfsruimte-
bedrijfsruimtemarkt
Trends
groeit. Die zogenoemde ‘vastgoedmiddenmarkt’ blijft
investeerders veel kansen. Vooral door de inzet van
lokale kennis en netwerken.
markt vooral voorbehouden aan
De aanhoudend hoge groei van de wereldhandel is een
specialisten.
concurrentiepositie van Nederland is de laatste jaren
belangrijke stuwende kracht achter het optimisme. De
sterk verbeterd, en dat zien we terug in de blijvend
hoge bijdrage van de export in het Bruto Binnenlands
Product (BBP). Wel worden groeiverwachtingen bijgesteld. De hoge koers van de euro ten opzichte van de
dollar tast de concurrentiepositie aan. Direct, door de
export van het Nederlandse bedrijfsleven naar dollarlanden, en indirect omdat ook de groeiverwachtingen
voor onze belangrijkste handelspartner Duitsland licht
naar beneden zijn bijgesteld. Bovendien stijgen de
productiekosten, vooral onder invloed van hogere
kosten voor grondstoffen en energie.
Planning bedrijfslocaties:
mission impossible
De planning en ontwikkeling van nieuwe bedrijfslocaties begint zo langzamerhand op een karikatuur te
lijken. Dat heeft voor een belangrijk deel met perceptie
te maken. Het beeld is ontstaan, dat in Nederland
onzorgvuldig met de uitgifte van bedrijfslocaties wordt
38 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends bedrijfsruimtemarkt
Trends bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 39
Ontwikkeling producentenvertrouwen (1985-2007)
Bron: CBS
10
8
6
4
2
0
weer bij elkaar brengt. Een illusie, zoals tot nu toe
inmiddels ook terug te zien in de bedrijfsruimtemarkt.
vaak blijkt. Veel verouderde terreinen in Nederland zijn
Het aanbod is het sterkst gedaald in de regio Den Haag.
voor de jaren ‘70 van de vorige eeuw aangelegd. Zij
maken inmiddels onderdeel uit van bestaande binnen-
De daling van het aanbod is grotendeels een gevolg
stedelijke structuren, zowel in de steden als in kleinere
van meer vraag naar bedrijfsruimte. Na enkele jaren
gemeenten. In termen van volume gaat de vraag uit naar
van een relatief stabiele opname, is er in 2007 meer
grootschalige nieuwbouw met een hoog kwaliteits-
dynamiek geweest. In totaal is 3,4 miljoen m2 door
niveau. Herontwikkeling van bestaande terreinen
bedrijven in gebruik genomen. De regio Rijnmond laat
met als doel de ontwikkeling van nieuwe locaties te
een sterke stijging zien. Deze regio profiteert van de
minimaliseren, zou daarom leiden tot schaalvergroting
groeiende vraag naar hoogwaardig logistiek vastgoed.
van bedrijfsruimte in het binnenstedelijk gebied. Een
Dat geldt ook voor Limburg en Noord-Brabant, waar de
situatie die volgens FGH Bank ongewenst is.
logistieke kerngebieden sterk profiteren van de hoge
vraag vanuit de transportsector.
Waar liggen dan wel de oplossingen? In elk geval door
-2
oorzaak en gevolg uit elkaar te houden. We blijven
Huurprijzen in lijn met Europese markt
in Nederland nieuwe bedrijfslocaties nodig hebben,
Door de toenemende vraag naar bedrijfsruimte stijgen
locaties die niet kunnen worden ingevuld door
de huurprijzen van courant vastgoed. De tophuur-
herontwikkeling van bestaande terreinen.
prijzen zijn gestegen van e 80,- naar e 90,-/m2, en
Maar tegelijkertijd groeit de maatschappelijke weer-
worden betaald in de regio Schiphol. De stijging van
stand. Volgens FGH Bank liggen aan mogelijke
de tophuurprijzen wordt ingegeven door een tekort
oplossingen twee denkrichtingen ten grondslag. De
aan eersteklas logistiek vastgoed in de directe nabij-
eerste is het regionaliseren van de bedrijventerreinen-
heid van de luchthaven. Maar niet alleen rond Schiphol
planning in Nederland. Dus minder, maar wel beter
stijgen de huurprijzen, dit gebeurt in de meeste regio’s.
omgesprongen. En om dat beeld kracht
op de vraag aansluitende terreinen. En soms zullen
Daardoor stijgt ook de gemiddelde huurprijs voor
bij te zetten, wordt herhaaldelijk gewe-
dat ook grotere terreinen worden. De tweede denk-
bedrijfsruimte in heel Nederland. Die kwam vorig jaar
richting is financiële verevening, gericht op het leggen
uit op e 51,-/m2. De huurprijsstijging van bedrijfsruimte
-4
-6
-8
zen naar de Nederlandse snelwegen. Als
x 1.000 m
2
– Aanbod
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
-10
– Opname
zouden die ingeklemd worden door een
9.000
van een relatie tussen nieuwe en bestaande terreinen.
lijkt op het eerste oog groot, maar in internationaal
aaneenschakeling van distributiecentra,
8.000
Verevening doorbreekt financiële tekorten op de
perspectief zijn de huurprijzen voor Nederlandse
bedrijventerreinen en kantoorlocaties.
7.000
exploitatie van een verouderd terrein. Bijvoorbeeld
bedrijfsruimte gemiddeld te noemen. Van een ver-
Dat is schromelijk overdreven. Bedrijven
6.000
door een grondfonds dat bij voorkeur op het niveau
slechterde concurrentiepositie als gevolg van hogere
hebben behoefte aan nieuwe gebouwen
5.000
van regio’s wordt opgericht. Dergelijke oplossingen
huurprijzen is daarom nauwelijks sprake.
4.000
zijn voor gemeenten vaak een brug te ver, zeker als zij
en locaties. Gemeenten en vastgoedeigenaren kampen met het probleem
van verouderde locaties met leegstaande gebouwen. Dit probleem wordt
3.000
2.000
de regie en verantwoordelijkheid uit handen moeten
Gemiddeld worden de hoogste huurprijzen betaald in
geven. En dus blijft het voorlopig doormodderen.
het kleinschalige segment van de markt. Dit segment
wordt vaak over het hoofd gezien, maar vertoont juist
1.000
Marktverhoudingen verbeterd
veel dynamiek. De huurprijzen in het segment tot
De markt van vraag en aanbod is nog lang niet in
1.000 m2 liggen duidelijk boven het landelijk gemid-
evenwicht, maar in 2007 is wel een zichtbare verbe-
delde. Ook grootschalige bedrijfsruimte is schaars,
tering opgetreden. Na jaren van stijgend aanbod, is
zeker voor wat betreft het courante marktsegment.
in 2007 een kentering ontstaan. Voor het eerst sinds
De huurprijzen in dit segment liggen met e 52,-/m2
2000 is het aanbod van bedrijfsruimte gedaald. Er is
ook net boven de gemiddelde huurprijs. In het
momenteel 7,8 miljoen m bedrijfsruimte voor verhuur
middelgrote segment, tussen 1.000 en 5.000 m2,
en
beschikbaar. Dit betekent een daling van meer dan 8%
liggen de gemiddelde huurprijzen lager. Een mogelijke
probleem op één hoop geveegd, in de
vergeleken met begin 2007. Op zichzelf geen scherpe
verklaring hiervoor is dat juist in dit marktsegment
veronderstelling dat herontwikkeling van
daling, maar de trendbreuk is duidelijk zichtbaar. De
relatief veel aanbod beschikbaar is, waardoor de huur-
een bestaande locatie vraag en aanbod
effecten van de aantrekkende economie in 2007 zijn
prijsontwikkeling wordt gedrukt. FGH Bank verwacht
Het voeren van een restrictiever beleid
bij de uitgifte van nieuwe terreinen,
lost het probleem in ieder geval niet op.
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
bijna altijd een financiële achtergrond.
2000
Dat dit proces niet op gang komt, heeft
0
1999
onderkend, maar nauwelijks opgelost.
Aanbod en opname van bedrijfsruimte in m 2 (1999-2007)
Bron: Vastgoedmarkt
2
Voortdurend
worden
behoefte
bedrijfsruimtemarkt
Trends
Tophuurniveaus van bedrijfsruimte in Nederland 1987-2007 (in euro/m 2)
Bron: FGH Bank
90
80
70
60
50
40
30
20
bedrijfsruimtemarkt
Trends
10
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
0
dat de verschillen in de huurontwikkeling naar grootteklasse, de komende
jaren verder zullen toenemen.
60
58
Groei logistieke ‘hotspots’
56
De bedrijfsruimtemarkt is een steeds
54
interessantere markt voor vastgoedpartijen geworden, niet in de laatste
plaats door de ontwikkeling van de
52
50
logistieke sector. Sinds de jaren ‘80 van
48
de vorige eeuw profiteren strategisch
46
gelegen gebieden buiten de Randstad
44
van het ruimtegebrek rond de Rotter-
<500 m 2
500 -1.000 m 2
1.000 - 2.000 m 2
2.000 - 5.000 m 2
>5.000 m 2
damse haven en Schiphol. In Venlo, de
Brabantse Stedenrij en het knooppunt
Arnhem-Nijmegen zijn sterke locaties
Gemiddelde huurprijzen per grootteklasse in 2007 (in euro/m 2)
Bron: FGH Bank
ontwikkeld, met dito ondersteunende
voorzieningen. De verschuiving naar
het achterland heeft Nederland in Europees verband een sterke positie in de
logistieke vastgoedmarkt opgeleverd.
De laatste jaren vindt een proces plaats,
waarbij vooral middelgrote gemeenten
Op gebouwniveau bestaan veel nieuwe initiatieven op
ingespeeld op een duidelijke behoefte bij de gebruiker.
snel marktterrein winnen. Enkele voorbeelden zijn
Vernieuwing door veranderende
marktvraag
het gebied van starterscentra en bedrijfsverzamel-
Ten tweede is sprake van een hoge mate van service-
gemeenten als Venray en Roermond in Limburg en
Nieuwe concepten geven de bedrijfsruimtemarkt kleur.
gebouwen. De gebouwen zelf zijn geen nieuw
verlening, die een duidelijke toegevoegde waarde
Etten-Leur, Oosterhout en Waalwijk in Noord-Brabant.
Op locatie- en gebouwniveau is dat merkbaar.
fenomeen, wel de commerciële exploitatie door
genereert en de projecten tot een concept maken.
Op zichzelf bewijst de markt dat grootschalige
Duidelijk zichtbaar is dat meer wordt ingespeeld op
marktpartijen. Een ander segment dat zich snel heeft
En ten derde zijn het in veel gevallen professionele
logistieke ontwikkelingen in zulke gemeenten voor-
de vraag en behoefte bij de (eind)gebruiker. Op
ontwikkeld, is de markt voor self storage. Momenteel
marktpartijen die vanuit een commercieel perspectief
zien in behoefte bij het bedrijfsleven. Behalve als dit
locatieniveau is meer onderscheid naar thema terug
zijn er in dit marktsegment in Nederland circa tien
de ontwikkelingen starten. En juist aan die onder-
ten koste gaat van de internationale concurrentie-
te vinden. Logistieke terreinen bestaan al geruime tijd,
grotere bedrijven actief, die gezamenlijk meer dan 80
scheidende creativiteit is in de bedrijfsruimtemarkt een
kracht van de echte hotspots. Want de kracht van de
maar nieuw zijn bijvoorbeeld zogenaamde truckcities:
vestigingen exploiteren. De komende jaren zal deze
grote behoefte.
logistieke sector is juist de concentratie van veel
beveiligde locaties voor de vervoerssector die onder-
markt volgens FGH Bank nog verder groeien.
bedrijven en voorzieningen in specifieke gebieden.
deel zijn van een Europees netwerk. Ook in de
Ook dit vraagt volgens FGH Bank extra aandacht bij
technologische en in de creatieve sector is sprake van
Het succes van deze nieuwe ontwikkelingen in de
Hoewel de markt groter wordt, de huurprijzen stijgen
de regionale planning van terreinen en voorzieningen.
thematische locatieontwikkeling.
markt is volgens FGH Bank drieledig. Ten eerste wordt
en de kansen en risico’s inzichtelijker worden, zijn in de
die grenzen aan de logistieke hotspots in Nederland,
Specialisten beheersen de markt
bedrijfsruimtemarkt vooral veel specialisten actief. Op
lokaal niveau zijn dat lokale ontwikkelaars en particu-
bedrijfsruimtemarkt
Trends
liere beleggers. Zij hebben vaak als voordeel dat zij over
een uitstekend lokaal netwerk beschikken, en daardoor de mogelijkheden in de markt heel goed kunnen
inschatten. En voor bedrijfsruimte zijn die er overal in
het land. Anders dan bijvoorbeeld de kantorenmarkt,
zijn er voor bedrijfsruimten in bijna alle gemeenten
interessante vastgoedontwikkelings- en beleggingsmogelijkheden. Voor vastgoedfondsen, institutionele
beleggers of buitenlandse partijen is dat specifieke
regionale niveau meestal te gedetailleerd, waardoor zij
nauwelijks in deze sector beleggen.
In het grootschalige segment van de markt is juist
sprake van sterke internationalisering. Ontwikkelaars
van grootschalige distributiecentra concentreren zich
op logistieke hotspots in Europa, en zijn daardoor
selectief in de locatiekeuze. Dat geldt ook voor vastgoedbeleggers. Die spreiden de risico’s door Europese
fondsen te ontwikkelen, met hoogwaardig logistiek
vastgoed. De relatief hoge huurprijzen in de bedrijfsruimtemarkt voor kleinschalig én grootschalig vastgoed,
zijn dus ook te verklaren vanuit de relatief grote
vraag door beleggers. Binnen de bedrijfsruimtemarkt
bieden deze marktsegmenten de meest interessante
perspectieven voor vastgoedbeleggers.
Samenvatting
• De opname van 3,4 miljoen m2 aan bedrijfsruimte
in 2007 is aanzienlijk hoger dan in de voorbije
jaren. Daardoor neemt ook voor het eerst sinds
jaren het aanbod weer af. Dat aanbod bedraagt
momenteel 7,8 miljoen m2.
• De vooruitzichten voor 2008 zijn positief. Er is bij
ondernemers een groot vertrouwen en order
portefeuilles zijn goed gevuld. Ook het hoge
aantal startende ondernemers geeft blijk van een
vertrouwen in de economie.
• Een grote bedreiging voor de sector is het voortdurend blijven voorzien in locaties en gebouwen
die aan de marktvraag tegemoet komen.
Door maatschappelijke weerstand wordt de
planning van nieuwe locaties steeds moeilijker.
bedrijfsruimtemarkt
Trends
Dat kan worden doorbroken door meer in te
zetten op regionale planning en grondkosten en
-opbrengsten te verevenen. Regionale planning
zorgt bovendien voor behoud van de
internationale concurrentiekracht voor de echte
logistieke hotspots.
• De tophuurprijzen voor bedrijfsruimte zijn
gestegen tot ongeveer e 90,-/m2 in de regio
Schiphol. Gemiddeld werd in 2007 e 51,-/m2
betaald voor bedrijfsruimte. De hoogste
huurprijzen worden betaald voor kleinschalige
ruimte tot 1.000 m2 en voor grootschalige
objecten vanaf 5.000 m2.
• Initiatieven van professionele marktpartijen
zorgen voor meer vernieuwing in de bedrijfs-
ruimtemarkt. Voorbeelden zijn de opzet van
truckcities en de groeiende markt voor self
storage. Het zijn concepten die gericht zijn op een
behoefte in de markt.
• De bedrijfsruimtemarkt wordt steeds
professioneler en daardoor interessanter voor
ontwikkelaars en beleggers. Toch zijn het vooral
specialisten die in de markt actief zijn. In het
kleinschalige segment lokale ontwikkelaars en
particuliere beleggers. In het grootschalige
segment juist partijen die actief willen zijn in
grote delen van Europa.
Woningprijzen stijgen,
groei vlakt af
De woningmarkt is een belangrijke
De woningprijzen in Nederland zijn het afgelopen
peiler van de Nederlandse economie.
jaar verder gestegen. Eind 2007 lag de gemiddelde
Het is wel een complexe markt, waar
In vergelijking met het jaar daarvoor is dit een
verkoopprijs voor een koopwoning op e 247.000,-.
verschillende deelmarkten (grond,
stijging van 3,3%. De prijzen per vierkante meter
bouw en kapitaal) in relatie tot elkaar
gemiddeld e 2.119,-/m². Gerelateerd aan de inflatie,
zijn vorig jaar ook gestegen, namelijk met 3,9% tot
staan. Daar komt bij dat de overheid
die in 2007 gemiddeld is uitgekomen op 1,6%,
de woningmarkt reguleert via weten
aanhoudende prijsstijging is ook in 2007 het gevolg
betekent dit wederom een reële waardestijging. De
regelgeving en financiële instrumenten.
van een tekort aan (nieuwe) woningen.
In de praktijk is er van optimale
In vergelijking met voorgaande jaren is de prijsstijging
marktwerking dus nauwelijks sprake.
van de woningen afgevlakt. Een opvallende ontwikke-
Het resultaat is dat vraag en aanbod
steeds in een hoogconjunctuur bevond en de gemid-
ling, omdat de Nederlandse economie zich in 2007 nog
niet op elkaar aansluiten, de
delde inkomens van huishoudens verder zijn gestegen.
nieuwbouwproductie achterblijft en
van koopwoningen en de stijgende rente, waardoor de
De afvlakking is te wijten aan de jarenlange prijsstijging
prijzen voor (koop)woningen jaarlijks
woningen voor consumenten minder betaalbaar zijn
stijgen. Daardoor groeien de koop- en
geworden in het verstrekken van hypotheken, waar-
huurmarkt steeds verder uit elkaar.
woningmarkt
Trends
geworden. Daar komt bij dat banken restrictiever zijn
door het voor (aspirant)kopers lastiger is geworden om
een betaalbare woning te vinden. Dit geldt vooral voor
starters, lagere inkomens en eenverdieners. Dit heeft
indirect ook effect op andere segmenten in de woning-
Mediane verkoopprijzen en vierkante meterprijzen in e naar woningtype
Bron: NVM
48 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends woningmarkt
Verkoopprijzen
Vierkante meterprijs
Eind 2006
Eind 2006
Eind 2007 % verandering
Eind 2007 % verandering
Tussenwoning
209.000
215.000
2,9%
1.793
1.847
3,0%
Hoekwoning
229.000
238.000
3,9%
1.870
1.939
3,7%
Twee-onder-een-kapwoning
288.000
298.000
3,5%
2.073
2.137
3,1%
Vrijstaande woning
413.000
424.000
2,7%
2.414
2.483
2,9%
Appartement
170.000
181.000
6,5%
2.168
2.289
5,6%
Totaal
239.000
247.000
3,3%
2.039
2.119
3,9%
Trends woningmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 49
Verdeling van de woningvoorraad naar eigendom (1980-2007)
Bron: ABF Research
heeft verschillende oorzaken. Onvoldoende bouw-
Focus te veel op kwantiteit
locaties, belemmerende weten regelgeving en
Wet- en regelgeving is er vaak de oorzaak van dat
juridisch-planologische discussies over nieuwe bouw-
bouwplannen en -procedures extra tijd vergen. De
locaties blijken de nieuwbouwproductie telkens af
nieuwe Grondexploitatiewet die in 2008 in werking
te remmen. Na een dieptepunt in 2003 is de bouw-
treedt, maakt het mogelijk om het planproces te ver-
productie weliswaar weer aangetrokken, maar een
korten. Daarnaast worden nieuwe bewindslieden,
oplevering van meer dan 80.000 nieuwbouwwoningen
samen met lokale bestuurders, verantwoordelijk voor
is sinds 1999 in geen enkel jaar meer gehaald. Vorig
concrete bouwprojecten. Ook dit zal het proces
jaar is de bouwproductie volgens de laatste cijfers
kunnen versnellen. Convenanten die met regio’s zijn
blijven steken op circa 73.000 nieuwbouwwoningen,
afgesproken om productiedoelstellingen te realiseren,
5.000.000
ongeveer vergelijkbaar met het niveau in 2006.
zijn hierdoor eenvoudiger te behalen.
4.000.000
Ondanks alle tegenvallende nieuwbouwcijfers in
Toch lijken de gestelde targets van het nieuwe kabinet
het afgelopen decennium heeft het nieuwe kabinet
ambitieus. Zo nadert het Vinex-tijdperk, dat sinds begin
Balkende IV een ambitieuze doelstelling geformuleerd.
jaren ‘90 voor veel nieuwe uitleglocaties heeft gezorgd,
In de periode tot en met 2011 moeten er 80.000 tot
langzaam maar zeker zijn einde. Het accent komt nu
100.000 nieuwe woningen per jaar worden gebouwd.
meer te liggen op stedelijke ‘inbreiding’, een bewuste
Dit is nodig om het tekort terug te brengen tot 1,5%.
keuze die volgens FGH Bank de meest duurzame
Voorgaande kabinetten zijn er niet in geslaagd om
oplossing biedt voor de langere termijn. Op zichzelf is
de gestelde targets te halen. Het is daarom maar de
die accentverschuiving positief, maar vergt wel meer
vraag of de nieuwe doelstellingen door dit kabinet wél
samenwerking en afspraken tussen alle betrokken
worden gerealiseerd.
partijen. Het gevolg is dat een andere proces-
■ Koop ■ Huur
8.000.000
7.000.000
6.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
markt. Want consumenten die willen doorstromen
woningen dat tegenwoordig gebouwd wordt, bestaat
naar een duurdere woning hebben vaker moeite om
uit koopwoningen. Bovendien worden er veel huurwo-
hun bestaande woning te verkopen.
ningen omgezet in koopwoningen, door verkoop aan
Toch zijn er wel grote regionale verschillen. Daarbij is
zittende huurders of bij leegkomen.
het opvallend dat de verschillen tussen de duurdere en
De markt voor uitponden is voor vastgoedbeleggers
goedkopere regio’s groter worden. In sommige regio’s
ook de laatste jaren erg succesvol gebleken. Wel geldt
is zelfs sprake van prijsdalingen.
dat als gevolg van de koppeling van de huurstijging
Prognoses van de Rabobank voorzien onder de huidige
aan de inflatie, de verschillen in woonlasten tussen de
marktsituatie in 2008 een blijvende druk op de betaal-
koop- en huurmarkt verder toenemen. Dat maakt het
baarheid. Als gevolg hiervan wordt een prijsstijging van
voor huurders minder interessant om te verhuizen naar
3,25% verwacht, vergelijkbaar met de prijsontwikke-
een koopwoning. Het gevolg is dat de mutatiegraden
ling in 2007.
omlaag gaan. Actief uitponden verandert daarom langzaam maar zeker in een passieve uitpondstrategie.
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
0
woningmarkt
Trends
Opgeleverde woningen en verleende bouwvergunningen
(1990-2007)
Bron: CBS/Rabobank
– Opgeleverd
– Bouwvergunning
120.000
100.000
80.000
60.000
Woningvoorraad tot boven zeven miljoen
2007
2006
2005
2004
2003
doelstellingen van de overheid niet worden gehaald,
2002
bezit verder toenemen. Het merendeel van de
2001
behoefte te voorzien. De praktijk is weerbarstiger. Dat
2000
naar 57%. De komende tijd zal het eigenwoning-
0
1999
Bouwen lijkt in theorie de oplossing om in de woning-
1998
woningbezit sinds begin jaren ‘80 gestegen van 40%
1997
woningmarkt, met oplopende prijzen tot gevolg.
1996
te stimuleren werpt zijn vruchten af. Zo is het eigen-
20.000
1995
van de belangrijkste knelpunten voor de Nederlandse
1994
van de voorraad. Het beleid om het eigenwoningbezit
1993
De achterblijvende nieuwbouwproductie blijft een
1992
dus gestaag door. Ondertussen verandert het karakter
40.000
1991
Nieuw kabinet: 80.000 tot 100.000
nieuwe woningen per jaar
1990
grens van 7 miljoen gepasseerd. De voorraad groeit
De Nederlandse woningvoorraad is eind 2007 de
aanpak nodig is en dat rekening moet worden
gehouden met langere doorlooptijden van
projecten.
Daar komt bij dat de bouwkosten sterk zijn
gestegen, waardoor de marges van bouwers
en ontwikkelaars onder druk komen te staan.
Om deze reden zullen zij, zeker op de korte
termijn, kritischer zijn ten aanzien van de
bouwproductie en risico’s waar mogelijk uit-
woningmarkt
Trends
sluiten. Gegeven het feit dat ook de verleende
bouwvergunningen vorig jaar zijn gedaald, is
het daarom maar zeer de vraag of de gestelde
targets al op korte termijn worden behaald.
Er moeten nieuwe woningen gerealiseerd
worden om de woningvoorraad te vernieuwen en het groeiend aantal huishoudens in
de woningbehoefte te voorzien. Maar de focus
ligt volgens FGH Bank te veel op de kwantitatieve doelstellingen. Terwijl het tekort juist een
kwalitatieve achtergrond heeft. Centraal staan
de te verwachten veranderingen in de vraag.
En wat voor type woningen, woonconcepten
en locaties vervolgens nodig zijn om in die toekomstige vraag te voorzien. Volgens FGH Bank
is er vraag naar multifunctionele gebieden met
elkaar versterkende functies, een veilige omgeving, woonconcepten die aangepast zijn aan
de ouder wordende bevolking en woningen
die duurzaam zijn ontwikkeld. Dit zou moeten
leiden tot een heel ander woningbouwbeleid,
gericht op investeren in vroegtijdige samenwerking en procesontwikkeling.
Accent verschuift naar
alleenstaanden
Volgens
bevolkingsprognoses
van
het
Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) groeit
de Nederlandse bevolking van 16,3 miljoen
in 2007 naar ruim 17 miljoen in 2035. De
verwachting is dat de bevolking daarna licht
in omvang afneemt. De gemiddelde leeftijd van de Nederlandse bevolking blijft nog
wel toenemen. Het aantal 65-plussers zal in
2040 zijn opgelopen tot meer dan 4 miljoen
personen. Dit is bijna een verdubbeling ten
opzichte van het huidige aantal van 2,2 miljoen. Dit
Een voorbeeld van een energiebesparende maatregel
vergrijzingsproces zal zich vanaf 2010, met de
is Koude-WarmteOpslag (KWO). In de utiliteitsbouw
pensionering van de ‘babyboomgeneratie’, gaan versnellen.
is KWO al een volwassen markt, maar voor woon-
woningmarkt
Trends
doeleinden kan het nog veel vaker worden ingezet.
Dat vergrijzing tot minder behoefte aan woningen
Bijvoorbeeld als collectief systeem voor een nieuw-
leidt, is een misverstand. Bij de vraag naar woningen
bouwwijk. Duurzaam bouwen zal het totale leefklimaat
speelt in het bijzonder de ontwikkeling van de huis-
in Nederland kunnen verbeteren. In de visie van
houdens een rol. Op dit moment heeft Nederland
FGH Bank is het daarom van belang dat de overheid
ongeveer 7,1 miljoen huishoudens. Volgens verwach-
de regie neemt en daarbij vroegtijdig, integraal en
tingen van het CBS zal dit tussen nu en 2030 oplopen
actief met ontwikkelaars, bouwers, beleggers, archi-
naar meer dan 8 miljoen, om vervolgens op dit niveau
tecten en eindgebruikers in gesprek gaat. Creativiteit
te stabiliseren. Tot 2030 is er dus nog steeds sprake
en expertise van marktpartijen is daarbij onontbeerlijk.
van een substantiële groei van het aantal huishoudens
Bovendien kan de bouwsector daarmee haar verant-
in Nederland. Bovendien groeit het aantal huishoudens
woordelijkheid nemen en een belangrijke toegevoegde
tot 2020 aanmerkelijk sneller dan de bevolking, wat
waarde leveren aan energiebesparing. De verwachting
betekent dat de gemiddelde woningbezetting verder
is dat duurzaam bouwen de nieuwe maat wordt in de
daalt. In de komende jaren zal dus zeker behoefte
sector en de komende jaren prominent op de agenda
blijven bestaan aan nieuwbouwwoningen.
van vastgoedpartijen zal staan.
De groei van het aantal huishoudens wordt veroorzaakt
Het energielabel dat begin dit jaar is geïntroduceerd,
door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens.
maakt duurzaamheid ook concreet zichtbaar bij de ver-
Het aantal alleenstaanden zal naar verwachting name-
koop of verhuur van een woning. Eigenaren moeten
lijk toenemen van circa 2,5 miljoen tot 3,3 miljoen in
sinds 1 januari een energielabel afgeven dat de energie-
2025. De trend van kleinere huishoudens zal daarmee
zuinigheid van het gebouw vaststelt. Dat zal op heel
de toekomstige nieuwbouwvraag domineren, waar-
korte termijn naar verwachting nog geen direct effect
door ook de kwaliteit van de woonproducten op deze
op de prijsvorming hebben. Die wordt vooral bepaald
doelgroep moet worden afgestemd. Dat vraagt volgens
door de inhoud, de stijl, de inrichting en de locatie.
FGH Bank om een herbezinning op de kwaliteit van de
Maar het energielabel kan wel invloed hebben op de
40 aandachtswijken om te vormen tot ‘pracht-
corporaties is verklaarbaar, omdat dit het level playing
Nederlandse woningvoorraad. De uitdaging is om de
keuze van potentiële kopers. Op de langere termijn
wijken’. Onderscheidend aan dit plan is dat verder
field tussen de corporaties en private vastgoedpartijen
statische woningmarkt, die zich vooral richt op eenge-
verwacht FGH Bank dat het energielabel aan betekenis
wordt gekeken dan alleen de woningvoorraad. Er is
herstelt. Hierover is begin 2007 al een Vaststellings-
zinswoningen in de koopsector, om te vormen naar een
zal winnen. Vooral omdat het label de investeringen
gekozen voor een integrale sociaal-maatschappelijke
overeenkomst (VSO) gesloten tussen de corporaties
sector die snel op de veranderende vraag kan inspelen.
die bij de (ver)bouw van een woning worden gedaan,
aanpak, gericht op het leefbaar maken van deze wijken.
en de belastingdienst. Maar het is opmerkelijk dat
Dit zal, net als bij commercieel vastgoed, vooral moge-
positief kan beïnvloeden. Woning-eigenaren zullen
lijk zijn door de ontwikkeling van nieuwe concepten en
sneller kiezen voor energiebesparende constructies,
Voor de financiering van de plannen verwacht de
verplichting dreigt te worden opgelegd. Hierdoor
het creëren van een onderscheidende omgeving. Er is
materialen en installaties.
minister een miljardeninvestering van de woning-
wordt het ‘broze’ level playing field alweer verstoord,
corporaties. Die zijn hier niet op voorhand tegen, maar
nu ten koste van de corporaties. Zij zien hun positie
dus vooral behoefte aan een creatief proces.
ruim een halfjaar later alsnog een integrale VPB-
Een fragiel evenwicht
zij willen hiervoor een afzonderlijk investeringsfonds
ten opzichte van financiële beleggingsinstellingen
Duurzaam bouwen: van hype naar trend
Woningcorporaties zijn allang niet meer de maatschap-
opzetten. Daartoe is een overeenkomst met de minister
(fbi’s)
Door de collectieve bewustwording dat het klimaat
pelijke stichtingen die ze vroeger waren. Toch vervullen
gesloten, waarbij de woningcorporaties de komende
corporaties een jarenlang commitment gevraagd om
verandert, de gemiddelde temperatuur op aarde stijgt
ze nog steeds een belangrijke maatschappelijke rol. Zo
tien jaar circa e 250 miljoen per jaar investeren.
bij te dragen in de financiering van de aandachts-
en grondstoffen schaarser worden, neemt de vraag
huurt ongeveer een derde van de Nederlandse huis-
Maar het is vreemd dat diezelfde corporaties, op voor-
wijken. Voor het succes dat dit mogelijk oplevert, zullen
naar duurzame oplossingen in de bouwsector toe.
houdens een woning van een corporatie. Bovendien
stel van minister Bos van Financiën, verplicht worden
zij financieel ‘gestraft’ worden. Dat zet toekomstige
Duurzaamheid is lange tijd geassocieerd met hoge
hebben de woningcorporaties grote belangen in de
om Vennootschapsbelasting (VPB) te betalen over
investeringen in de volkshuisvestingssector volgens
initiële investeringen. Dat wordt anders nu oplossingen
diverse aandachtswijken die de komende jaren worden
alle activiteiten. Een voorstel daartoe is al goedge-
FGH Bank onder druk. En dat terwijl die investeringen
worden aangedragen, waarbij energiezuinige inves-
herontwikkeld. Mevrouw Vogelaar, minister van Wonen,
keurd door de Tweede Kamer. Een VPB-verplichting
juist hard nodig zijn.
teringen op termijn kunnen worden terugverdiend.
Wijken en Integratie, heeft een plan opgesteld om
over de commerciële activiteiten van de woning-
verzwakken.
Bovendien
wordt
aan
de
Samenvatting
• De woningprijzen in Nederland zijn in 2007
verder gestegen. Wel vlakt de stijging af, een
gevolg van de afgenomen betaalbaarheid
van woningen. Dit jaar zullen de prijzen voor
koopwoningen volgens prognoses van de
Rabobank met gemiddeld 3,25% stijgen.
• In 2007 is de totale woningvoorraad in
Nederland de grens van 7 miljoen woningen
gepasseerd. Toch is het woningtekort nog steeds
woningmarkt
Trends
groot. Herbestemming en transformatie van
binnenstedelijke locaties is een kansrijke markt,
maar vergt wel andere beleidsuitgangspunten.
• Het nieuwe kabinet Balkenende IV streeft naar
de oplevering van 80 tot 100 duizend nieuwe
woningen per jaar. De praktijk leert dat dit
niveau al jarenlang niet wordt gehaald. Zeker nu
de Vinex-uitleglocaties hun voltooiing naderen,
is dit streven wel erg ambitieus.
• De focus ligt te veel op kwantitatieve doel
stellingen. Er is geen antwoord op de vraag aan
wat voor type woningen er de komende periode,
mede door vergrijzing, behoefte is. En dat
terwijl deze vraag alle aandacht verdient.
• Duurzaam bouwen bepaalt steeds meer de
agenda’s van vastgoedpartijen en zal een
blijvend onderdeel bij investeringen in de sector
worden. De vastgoedsector kan een belangrijke
bijdrage leveren aan de terugdringing van de
CO2-uitstoot, zeker nu steeds meer investeringen
tot kostenbesparingen leiden. Duurzaam bouwen
zal daardoor dus ook commercieel aantrekkelijk
worden.
• Bij de binnenstedelijke herstructureringsopgave
is de rol van de woningcorporaties cruciaal. Maar
de financiering van de plannen leidt voorlopig
tot een patstelling, waardoor de uitvoering van
ambitieuze plannen al in een vroegtijdig stadium
vertraging oploopt.
Naar een Europese
vastgoedbeleggingsmarkt
Door de grote beschikbaarheid aan
De vastgoedbeleggingen in Europa hebben de laatste
kapitaal blijven de investeringen in
jaren een grote vlucht genomen. Inmiddels wordt
vastgoed enorm. Duidelijk is dat de
vastgoed geïnvesteerd. Dit is een verviervoudiging ten
jaarlijks meer dan e 225 miljard in Europees
professionalisering van de markt tot
opzichte van het begin van dit decennium. Duidelijke
belangrijke veranderingen leidt.
Frankrijk, samen goed voor ongeveer driekwart van het
koplopers zijn het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en
Vooral de internationale spreiding
geïnvesteerde beleggingsvolume. Andere landen waar
van de investeringen is veelzeggend.
en Nederland. Het geeft eens te meer aan dat de
veel interesse voor bestaat zijn Zweden, Italië, Spanje
Het gevolg is dat het gemiddelde
Nederlandse markt, ondanks een relatief kleine
investeringsniveau stijgt, en dat
De professionaliteit, volwassenheid en inzichtelijkheid
voorraad, door vastgoedbeleggers wordt gewaardeerd.
nieuwe verhoudingen binnen de
van de Nederlandse markt zijn hiervoor belangrijke
vastgoedbeleggingsmarkt ontstaan.
in de markt.
verklaringen. Een resultaat van jarenlange investeringen
Trends
De toename van de investeringen wordt gedreven door
een sterke groei van de cross border-investeringen. De
oorzaak voor die groei is in beginsel te danken aan grote
institutionele beleggers, die steeds vaker bereid zijn
om directe vastgoedinvesteringen op afstand te plaatsen. Dit heeft de weg vrijgemaakt voor het ontstaan
van professionele vastgoedfondsen, zowel beurs- als
niet-beursgenoteerde fondsen. Daarnaast is er ook bij
particuliere beleggers een sterke vraag naar producten
die door deze fondsen worden ontwikkeld.
Door de grote vraag naar vastgoedinvesteringen, zijn
de fondsen en assetmanagers hun focus meer op de
internationale markt gaan richten. Het speelveld heeft
zich daardoor in snel tempo verplaatst van individuele
landen naar continenten, en dat leidt tot meer risicospreiding en schaalvergroting. Maar ook tot meer
kennis over die markten. En juist dat zorgt er volgens
FGH Bank voor dat de internationalisering van de
vastgoedbeleggingsmarkt een structurele basis heeft.
Particuliere vastgoedbeleggers volgen
In het kielzog van de snel veranderende marktomstandigheden, verandert ook het beleid van Nederlandse
particulieren die direct in vastgoed beleggen. Dit is een
58 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Trends vastgoedbeleggingsmarkt
Trends vastgoedbeleggingsmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 59
Institutionele Buitenlandse
beleggers
Vastgoedfondsen
vastgoedinvesteringen
Totaal
3.250
4.550
omvangrijke groep die inmiddels een fors aandeel van
Binnen Nederland vindt er een lichte verschuiving
Kantoren
450
850
de totale beleggingsmarkt vertegenwoordigt. Er vindt
plaats naar nieuwe, opkomende vastgoedsectoren.
Winkels
800
600
400
1.800
een verbreding van de beleggingsactiviteiten plaats,
Vooral hotels en zorggerelateerd vastgoed zijn erg
Bedrijfsruimte
150
250
1.150
1.550
zowel naar geografische gebieden als naar sectoren.
in trek. Maar ook de interesse voor aan vrije tijd
1.400
1.700
4.800
7.900
gerelateerde concepten, zoals bioscopen, fitnesscen-
Totaal
In geografisch opzicht ligt de focus van Nederlandse
tra en vakantiewoningen, wordt groter. Beleggingen
particuliere beleggers sterk op Duitsland, en in iets
in deze sectoren zijn echter sterk afhankelijk van de
mindere mate op België en Frankrijk. Kortom, op
exploitatieresultaten, en dat vertaalt zich in een ander
voor bijna e 19 miljard belegd. Investeringen in indivi-
zorgvuldig opgebouwde winkelportefeuilles. Hierin
landen waar de fysieke afstand tot de vastgoedbezit-
risico/rendementsprofiel.
volgens
duele gebouwen en portefeuilles met een omvang van
kan verandering komen als het nieuwbouwvolume van
tingen nog redelijk beperkt is. Maar voor investeringen
FGH Bank niet te verwachten dat de kernsectoren
meer dan e 100 miljoen zijn allang geen uitzondering
winkelcentra wordt vergroot. Maar de feiten leren dat
in Duitsland zijn vooral de rendementsverwachtingen
kantoren, winkels en woningen aan kracht zullen
meer. De aankoop van de portefeuille van Bankhaus
dit bouwvolume, ondanks de enorme planvoorraad,
doorslaggevend. De economische hervormingen die de
inboeten. De investeringen in nieuwe sectoren zijn
Wölbern door het Britse Fordgate bedroeg zelfs meer
niet substantieel toeneemt. De schaarste houdt hier-
afgelopen jaren zijn doorgevoerd, werpen momenteel
vooral een aanvulling op bestaande portefeuilles.
dan een miljard euro. De aankoop van het Atrium
door ook in de komende jaren aan.
Het
is
daarom
door Quinlan Private en het nieuwe hoofdkantoor van
hun vruchten af. De vooruitzichten voor de economie zijn positief, de arbeidsmarkt is verbeterd en de
Record na record
De Brauw Blackstone door Evans Randall, beide op de
Bedrijfsruimte en woningen zijn eventuele alterna-
vraag naar huisvesting is gegroeid. Vooral het westelijk
In 2007 is opnieuw voor een recordbedrag geïnves-
Amsterdamse Zuidas, bevestigen het beeld dat vooral
tieven, maar hebben hun beperkingen. Beleggingen
deel van Duitsland, en in het bijzonder de grootstede-
teerd in Nederlands vastgoed. Geholpen door de lage
Angelsaksische investeerders de toon zetten en in-
in bedrijfsruimte concentreren zich meer en meer op
lijke gebieden zijn kansrijk. Particulieren concentreren
aanvangsrendementen, hebben beleggers voor bijna
vesteren in prime buildings.
logistiek vastgoed, dat het domein is geworden van
zich met hun beleggingen vooral op de woningen
e 15,5 miljard geïnvesteerd, waarbij e 7,9 miljard
winkelsector.
nieuwe investeringen betreft. Inclusief woningen is zelfs
Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed (exclusief woningen en particuliere beleggers)
in miljoenen euro (1987-2007)
Bron: Vastgoedmarkt
internationaal actieve specialisten. Nederlands vastgoed
Het
in
maakt in veel gevallen onderdeel uit van internationale
Nederlands vastgoed bedroeg vorig jaar 60% en ligt
aandeel
van
buitenlandse
investeringen
portefeuilles. Wel zien we dat het investeringsvolume
de laatste jaren op een structureel hoog niveau.
in deze sector vorig jaar verder is toegenomen.
Tegelijkertijd investeren Nederlandse beleggers ook
Woningen zijn ook een belangrijke sector voor beleg-
steeds meer over de landsgrenzen heen. Deze ontwik-
gers, maar de druk op deze markt is groot. Vooral
kelingen bevestigen dat de vastgoedbeleggingsmarkt
het perspectief voor de directe rendementen is matig,
steeds verder internationaliseert.
temeer omdat de beoogde liberalisatie van de huren
Trends
Nieuwe investeringen in commercieel vastgoed naar type vastgoed en investeerder
(exclusief woningen en particuliere beleggers) in miljoenen euro (2007)
Bron: Vastgoedmarkt
begin 2007 is afgeblazen.
■ Nederlandse beleggers ■ Buitenlandse beleggers – Totaal
Kantoren gekocht, winkels gewenst
schilt weinig met voorgaande jaren. Kantoren blijven de
Directe en indirecte beleggingen
bijna in evenwicht
belangrijkste investeringscategorie voor beleggers. In
De indirecte vastgoedbeleggingen door Nederlandse
2007 is e 4,5 miljard in deze categorie geïnvesteerd.
institutionele beleggers zijn bijna gelijk aan de totale
Kantoren nemen bijna 60% van de totale investeringen
directe beleggingen. Die ontwikkeling komt vooral
in commercieel vastgoed voor hun rekening. De beleg-
voor rekening van de pensioenfondsen. Zij hebben hun
gingen in winkelvastgoed blijven met e 1,8 miljard een
indirecte investeringen tussen 2005 en 2006 verhoogd
stuk achter bij de kantoorbeleggingen. Dit is opmerke-
tot meer dan e 52 miljard. De directe investeringen zijn
lijk, omdat winkelvastgoed juist als de meest stabiele
in dezelfde periode gelijk gebleven. De trend die begin
sector wordt beschouwd. De populariteit van kantoren-
jaren ‘80 is ingezet, en waarbij directe beleggingen
vastgoed heeft twee belangrijke oorzaken. Allereerst
steeds meer plaatsmaken voor indirecte beleggingen,
hebben buitenlandse beleggers een sterke voorkeur
zal zich de komende jaren verder doorzetten. Zowel de
voor kantoorgebouwen, in het bijzonder nieuwbouw-
spreidingsmogelijkheden voor institutionele beleggers,
kantoren op de A1-locaties. De verhuurbaarheid van
als het brede aanbod dat assetmanagers van beleg-
deze gebouwen is namelijk goed, ook op de langere
gingsfondsen aanbieden, maken dit mogelijk.
Het beeld dat de spreiding naar sectoren geeft, ver-
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
0
termijn. Ten tweede is het aanbod aan winkelvastgoed
simpelweg onvoldoende om in de vraag te voorzien. Er
Opvallend is dat het vastgoed als percentage van de
zijn maar weinig beleggers die afstand doen van hun
totale beleggingen de laatste jaren sterk is gestegen.
Totale rendementen per sector (1995-2007) in %
Bron: ROZ/IPD
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Kantoren
8,6
8,8
12,0
14,4
15,5
15,1
Gemiddeld 2007
12 jr
3e kw
12,0
8,3
5,2
5,5
7,0
11,5
10,3
11,5
Winkels
9,4
8,7
10,6
12,7
13,3
12,0
9,9
9,8
9,2
10,3
13,5
14,9
11,2
14,5
De onderliggende waarde van het vastgoed is toe-
van de cijfers over de eerste negen maanden van 2007
Bedrijfsruimte
10,0
11,3
12,1
13,7
17,1
13,1
10,5
9,5
6,4
8,5
11,1
13,0
11,3
12,3
genomen en dat vertaalt zich in een stijging van
is de verwachting dat de cijfers over vorig jaar een
Woningen
12,3
14,3
13,7
13,7
16,9
18,5
12,1
8,4
7,1
7,6
10,1
11,4
12,1
10,6
het totaalvolume, tot ruim e 124 miljard in 2006.
vergelijkbaar rendement laten zien. Winkels behalen
Totaal
10,8
11,9
12,7
13,7
15,8
16,1
11,4
8,8
7,1
7,8
10,2
12,5
11,5
12,0
Daarnaast is vastgoed een belangrijke diversificatie-
de hoogste rendementen, en dat past bij het schaarse
factor in de portefeuilles van beleggers. Tot slot zijn met
aanbod van beleggingspanden in dit segment. Ook
Aandelen
19,1
38,7
45,9
14,7
25,9
2,9 -17,4 -32,3
7,6
5,1
32,5
18,5
10,5
het transparanter worden van internationale markten,
bedrijfsruimte scoort bovengemiddeld. De rendemen-
Obligaties
15,7
11,7
9,6
17,7
-6,8
5,1
8,0
4,7
11,2
-1,1
8,4
ook de risico’s beter in te schatten. Diverse institutionele
ten van kantoren (11,5%) en woningen (11,4%) liggen
beleggers verhogen daarom om strategische redenen
net iets onder het gemiddelde. De stijging van de
het aandeel vastgoed in de totale portefeuille.
rendementen op kantoorbeleggingen is opvallend. Een
jaar eerder lag het rendement nog maar op 7%.
Waardeontwikkeling stuwt
rendementen
De stijging van de rendementen is vooral te danken aan
De rendementen op vastgoedbeleggingen hebben de
het indirecte rendement, oftewel de waardeontwikke-
afgelopen jaren een stijgende lijn laten zien, en die
ling. Die bedroeg in 2006 gemiddeld 6,6%. De hogere
heeft zich ook in 2006 doorgezet. Het gemiddelde
indirecte rendementen zijn het gevolg van lagere aan-
rendement op de investeringen bedraagt volgens de
vangsrendementen in de waarderingen en de af-
ROZ/IPD-index 12,5%. Dat is een procentpunt meer
genomen leegstand in de kantoorportefeuilles van
dan het gemiddelde over de laatste 12 jaar. Op grond
institutionele beleggers. Aangezien de daling van de
Directe en indirecte vastgoedbeleggingen
in miljarden euro en in procenten
Bron: CBS
Totale rendementen per type woning (2000-2006) in %
Bron: Aedex/IPD
Meergezinswoningen
8,5
9,5
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
2,2
3,4
6,4
6,8
Eengezinswoningen
1,9
2,4
7,2
Overige woningen
-0,7
1,9
7,9
1,9
3,0
6,7
Totaal
Gemiddeld
5 jr
9,7
9,3
5,9
7,6
7,4
7,2
7,6
6,3
7,1
7,6
11,4
9,2
8,0
8,8
7,0
8,8
8,6
6,1
7,5
aanvangsrendementen zich in de tweede helft van
Einde aan daling aanvangsrendementen
2007 niet verder heeft doorgezet, is te verwachten dat
Aan de daling van de aanvangsrendementen die
de waardegroei in 2007 ongeveer vergelijkbaar is met
sinds 2002 heeft plaatsgevonden, is in de tweede
het niveau van 2006.
helft van 2007 een einde gekomen. Dit is het gevolg
van een stijging van de rente, gecombineerd met de
Rendementen corporatiewoningen
fors lager
beperkte beschikbaarheid van financieringskapitaal.
1980
1990
1995
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Pensioenfondsen
6,3
14,2
19,4
23,3
26,0
23,4
22,9
23,1
22,9
22,9
De rendementen van woningcorporaties, vastgelegd
financiële markten sinds de tweede helft van 2007
Verzekeraars
4,8
7,3
8,6
13,5
14,8
15,1
13,8
14,3
13,1
12,5
in de Aedex/IPD-index, zijn in 2006 fors gedaald.
raakt. Beide ontwikkelingen leiden tot een stijging van
Beleggings-maatschappijen
1,5
7,0
8,9
28,7
31,1
23,1
23,2
21,7
24,5
29,1
Gemiddeld behaalden de corporaties een totaal-
de financieringslasten, en dus tot hogere kosten voor
Overige instellingen
-
-
0,3
0,0
0,0
0,1
0,1
0,1
0,2
0,2
rendement van 6,1%. Dit is 1,5% lager dan het
vastgoedbeleggers. In de eerste maanden van 2007
jaar daarvoor. De daling is vooral te wijten aan de
heeft nog wel een daling van de aanvangsrendementen
Totaal
12,6
28,5
37,2
65,5
71,9
61,7
61,0
59,2
60,7
64,7
afgenomen waardegroei. Die daalde van 5,9% in
plaatsgevonden, als gevolg van de enorme druk op de
2005 naar 3,6% in 2006. Het directe rendement ligt
markt.
0,3
2,5
6,0
23,8
24,3
22,8
25,9
31,0
39,9
52,6
Direct vastgoed
Indirect vastgoed Pensioenfondsen
Dit laatste is een oorzaak van de kredietcrisis die de
met 2,5% nagenoeg op hetzelfde niveau als in 2005.
Omdat de aanvangsrendementen in de top van de
Verzekeraars
0,1
0,4
0,7
2,1
2,3
2,0
2,0
2,9
3,0
3,3
Beleggings-maatschappijen
0,0
0,2
0,5
3,4
2,7
1,9
2,0
2,4
2,7
3,6
De beperkte waardegroei is voor een belangrijk deel
markt sinds het najaar van 2007 niet langer dalen,
Overige instellingen
-
-
0,1
0,0
0,0
0,0
0,1
0,1
0,1
0,1
toe te schrijven aan de verwachting dat toekomstige
verandert het perspectief op de vastgoedbeleggings-
huurinkomsten minder snel zullen groeien. Die ver-
markt. Beleggers zullen zich meer richten op een
wachting is het directe gevolg van het stopzetten van
stabiele langetermijninvestering. Uiteraard blijven de
de beoogde liberalisering van het huurbeleid. Door
huurinkomsten een belangrijke basis bij de keuze. In
het uitblijven van de beoogde liberalisering blijven
tegenstelling tot voorgaande jaren zal de kwaliteit
de huurinkomsten de komende jaren gekoppeld aan
van het onderliggende vastgoed, oftewel van de
Direct vastgoed
de inflatie, die momenteel relatief laag is. In 2007 is
‘stenen’, weer aan belang winnen. Dat zorgt ook
Indirect vastgoed
bovendien de kapitaalmarktrente opgelopen, en dat
voor een verdere diversificatie in de markt.
leidt tot een opwaartse beweging van de disconte-
FGH Bank verwacht dat de aanvangsrendementen voor
Totaal
Totaal
0,4
13,0
3,1
31,6
7,3
44,5
29,3
29,3
94,8 101,2
26,7
88,4
30,0
91,0
36,4
45,7
59,6
95,6 106,4 124,3
96,9% 90,2% 83,6% 69,1% 71,1% 69,8% 67,0% 61,9% 57,0% 52,0%
3,1%
9,8% 16,4% 30,9% 28,9% 30,2% 33,0% 38,1% 43,0% 48,0%
Totale beleggingen
Aandeel direct vastgoed
Trends
116,6
290,1
466,8
830,0
831,2
779,4
854,9
932,1 1.069,0 1.148,0
ringsvoet en daarmee de nettoaanvangsrendementen.
prime locations door de nog altijd grote vraag naar
10,8%
9,8%
8,0%
7,9%
8,7%
7,9%
7,1%
6,4% 10,0% 10,8%
De waardegroei van de corporatiewoningen blijft dus
beleggingsvastgoed daarom nauwelijks zullen stijgen.
onder druk staan.
Dit is anders voor commercieel vastgoed op B-locaties,
waar zowel de huurwaardegroei als de verhuurbaarheid
Nu het belang van de kwaliteit van het vastgoed zelf,
op de middellange termijn minder perspectief bieden.
de stenen, weer prioriteit krijgt, zijn zij in staat om op
Bij een aanhoudend hogere kostenstructuur voor
grond van hun specifieke lokale marktkennis zich te
beleggers, zullen de aanvangsrendementen voor
onderscheiden van veel andere vastgoedbeleggers. In
gebouwen op deze locaties stijgen.
die kennis schuilt een belangrijke, doorslaggevende
meerwaarde.
Nieuw speelveld
In het verlengde hiervan moet ook de vastgoed-
De vastgoedbeleggingsmarkt is sterk in beweging.
middenmarkt als kansrijke doelgroep worden gezien.
FGH Bank verwacht daarom dat er een nieuw speelveld
Deze markt bestaat uit kleine, opkomende vastgoed-
zal ontstaan. Vooral voor beleggers met een lange-
beleggers die vooral door herontwikkeling van bestaand
termijnhorizon wordt het eenvoudiger om courant
vastgoed een duidelijke (huur)waardegroei kunnen
vastgoed te verwerven. Vanuit dit perspectief verbe-
realiseren. Zij onderscheiden zich door ondernemer-
tert de markt voor institutionele beleggers en voor
schap en een hoge mate van creativiteit. En dat zijn
professionele vastgoedfondsen. Toch blijft de vraag
precies de eigenschappen die van beleggers in de
naar vastgoed groter dan het beschikbare aanbod.
huidige markt worden gevraagd.
Om die reden is te verwachten dat de trend van direct
naar indirect beleggen en daarmee het afstoten van
vastgoedportefeuilles door institutionele partijen ook
in 2008 zal aanhouden.
Ook voor particuliere beleggers blijft de vastgoed-
Trends
beleggingsmarkt volgens FGH Bank aantrekkelijk.
Laagste nettoaanvangsrendementen op vastgoed in % (1990-2007)
Bron: FGH Bank
– Kantoorruimte in de Randstad
– Winkelruimte in de Randstad
– Bedrijfsruimte in de Randstad
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6
5,5
5
4,5
4
3,5
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
3
Samenvatting
• In 2007 heeft de vastgoedbeleggingsmarkt opnieuw een groei vertoond. In totaal is e 7,9 miljard
nieuw in vastgoed geïnvesteerd. Kantoren blijven
de grootste investeringscategorie. Winkels zijn het
meest gewild, maar lastig te verwerven.
• De trend waarbij institutionele beleggers overstappen van direct naar indirect vastgoed zet zich
versneld door. Vooral pensioenfondsen kiezen
steeds vaker voor indirecte beleggingen. Dat maakt
de weg vrij voor professionele assetmanagers.
Door de grote vraag naar vastgoed vervagen de
landsgrenzen in snel tempo.
• In navolging van de vastgoedfondsen investeren
meer particuliere beleggers direct in buitenlands
vastgoed. Duitsland is bij Nederlandse beleggers
veruit de belangrijkste markt. Andere ons
omringende landen volgen op afstand.
• De rendementen op vastgoedinvesteringen door
institutionele beleggers lagen in 2006 met 12,5%
boven het langjarige gemiddelde. In 2007 is naar
verwachting een vergelijkbaar rendement behaald.
Trends
De stijging van de rendementen wordt veroorzaakt
door de waardegroei. In de corporatiesector zijn
de rendementen juist gedaald.
• De opgelopen rente en de beperkte beschikbaarheid
van financieringskapitaal leiden tot oplopende
kosten voor beleggers. Als gevolg hiervan is er
vorig jaar een einde gekomen aan de dalende trend
van de aanvangsrendementen. Het vastgoed zelf
wordt bij de beoordeling van een investering weer
belangrijker. Hierdoor nemen binnen deelmarkten
de verschillen toe, ten gunste van courant, langjarig
verhuurd vastgoed.
• In 2008 is een verschuiving in de vastgoed
beleggingsvraag te verwachten. Vooral beleggers
met een langetermijnstrategie, zoals institutionele
beleggers en professionele vastgoedfondsen,
zullen door de veranderde marktomstandigheden
kansen kunnen benutten. Bovendien zijn er goede
mogelijkheden voor particuliere beleggers. Hun
toegevoegde waarde ligt in hun kennis van lokale
markten. Nu de kwaliteit van het vastgoed weer
belangrijker wordt, zijn zij in staat om op lokaal
niveau de kansen en risico’s in te schatten.
Naast de grote particuliere beleggers, bestaan er
ook mogelijkheden voor kleine, nieuwe partijen.
Aanbod
GDV-locatie
FGH Bank is dé bank voor de financiering van commer-
Maar FGH Bank gaat verder dan vastgoedfinanciering
Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en bedrijfs-
Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom
cieel vastgoed. Met onze brede kijk op vastgoed zijn wij
alleen. Dochterorganisatie FGH Vastgoed Expertise
ruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is,
met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld
als geen ander in staat om onze relaties maatwerk te
biedt uitgebreide dienstverlening op het gebied van
afgerond op 1.000 m . Het betreft bestaande en in
verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m vvo,
bieden. Dankzij ons landelijk dekkend kantorennetwerk
vastgoedconsultancy. De Nederlandse Hypotheek-
aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.
die niet binnen een bestaand of gepland winkel-
kunnen wij bovendien de regionale marktontwikkelin-
bank en Rijnlandse Hypotheekbank ten slotte zijn de
gebied of onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.
gen van dichtbij volgen. En is er altijd een kantoor bij
financieringsspecialisten voor het intermediair op de
Opname
Een GDV-locatie is een detailhandelslocatie waar
u in de buurt.
vastgoedmiddenmarkt. Medio 2008 gaan zij samen
Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom
de branchebeperkingen die geformuleerd zijn in het
en bedrijfsruimte, geregistreerd door Vastgoedmarkt.
PDV-beleid en die onverkort blijven gelden voor
In de commercieelvastgoedmarkt moet een keuze heel
Sale-and-lease-back-transacties worden meegeteld,
perifere locaties, niet of in mindere mate worden
precies worden afgewogen. Zeker omdat de gevolgen
FGH Bank heeft kantoren in Amsterdam, Den Haag,
evenals onttrekkingen van kantoorruimte voor andere
gehanteerd.
voor zowel de korte, als voor de lange termijn zeer
Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem, Groningen
ingrijpend kunnen zijn. Dat maakt doordachte vast-
en Frankfurt. Het hoofdkantoor is gevestigd in Utrecht.
2
bestemmingen.
2
verder onder de naam rnhb hypotheekbank.
over FGH Bank
begrippenlijst
goedfinanciering onontbeerlijk. FGH Bank kan hier
Kantoorruimte
met haar actuele marktkennis op lokaal en nationaal
Kantoorruimte > 500 m vvo in specifieke kantoor2
niveau, een belangrijke rol in spelen.
Als onderdeel van Rabobank Groep maakt FGH Bank
deel uit van een sterk netwerk, waarbinnen de zakelijke
vastgoedfinanciering een belangrijke plaats inneemt.
gebouwen.
Ons commerciële team wordt ondersteund door
Winkels
ervaren vastgoedanalisten, taxateurs, bouwkundigen
Meer weten over FGH Bank? Neemt u dan contact met
Winkels/showroom > 200 m2 vvo.
en risicoanalisten. Ook voor juridisch en fiscaal advies
ons op. Wij staan u graag te woord.
heeft FGH Bank experts in huis. Daarmee beschikken
Bedrijfsruimte
wij over de benodigde kennis om solide financie-
Productie- en distributieruimte > 750 m vvo (inclusief
ringsconstructies neer te zetten. Of het nu gaat om
kantoorruimte).
financiering bij ontwikkelen, beleggen, uitponden of
2
andere commercieelvastgoedtransacties. Bovendien is
Voorraad
FGH Bank uitstekend thuis in vastgoedlease, zakelijk
Totale omvang van het bestaande kantoor-, winkel-
eigen gebruik financiering en lease of financiering via
en/of bedrijfsruimte-areaal.
CV-constructie.
Leegstand
Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct
beschikbaar is voor ingebruikneming.
Huurprijs
Prijs per m2 vvo per jaar.
PDV-locatie
Concentratie binnen de bestaande bebouwde kom
met vijf of meer winkels met elk een gemiddeld
verkoopvloeroppervlak van minimaal 500 m2 vvo, die
niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied of
onmiddellijk daaraangrenzend gebied ligt.
68 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Begrippenlijst
Over FGH Bank | FGH Vastgoedbericht 2008 | 69
adressen
Hoofdkantoor
FGH Real Estate Report 2008
Groningen
FGH Vastgoed Expertise B.V.
Verlengde Hereweg 173
Leidseveer 50
9721 AP Groningen
Utrecht
3511 SB Utrecht
T + 31 50 311 45 82
Leidseveer 50
Postbus 2244
F + 31 50 311 45 63
3511 SB Utrecht
3500 GE Utrecht
E [email protected]
T + 31 30 232 34 00
F + 31 30 232 34 31
T + 31 30 232 39 11
F + 31 30 233 45 72
Maastricht
E [email protected]
E [email protected]
Avenue Céramique 225a
W www.fgh-vastgoedexpertise.nl
W www.fghbank.nl
6221 KX Maastricht
Vestigingen
FGH Bank N.V.
T + 31 43 350 08 85
Eindhoven
F + 31 43 325 87 23
Parklaan 62
E [email protected]
5613 BH Eindhoven
T + 31 40 264 94 60
Amsterdam
Rotterdam
F + 31 40 245 18 20
Koningslaan 33
Blaak 333
E [email protected]
1075 AB Amsterdam
3011 GB Rotterdam
T + 31 20 664 41 41
T + 31 10 242 01 50
Vanaf medio 2008
F + 31 20 662 03 06
F + 31 10 212 14 55
rnhb hypotheekbank
E [email protected]
E [email protected]
(voorheen
Nederlandse Hypotheekbank en
Arnhem
Frankfurt
Cronjéstraat 10
Beethovenstrasse 4
6814 AH Arnhem
D-60325 Frankfurt am Main
Leidseveer 35
T + 31 26 442 77 10
Duitsland
3511 SB Utrecht
F + 31 26 442 94 48
T + 49 69 767 579 50
Postbus 2244
E [email protected]
F + 49 69 767 579 513
3500 GE Utrecht
E [email protected]
T + 31 30 755 20 00
Rijnlandse Hypotheekbank B.V.)
Den Haag
F + 31 30 755 20 20
Nieuwe Uitleg 15
E [email protected]
2514 BP Den Haag
W www.rnhb.nl
T + 31 70 304 01 38
F + 31 70 385 38 34
E [email protected]
Eindhoven
Parklaan 62
5613 BH Eindhoven
T + 31 40 296 08 11
F + 31 40 245 18 20
E [email protected]
70 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Adressen
Content
76
FGH Real Estate Report 2008. Investing in change
86
Interview Willem Lageweg, Director of CSR Netherlands
90
Trends office market 100
Trends retail market 108
Trends industrial real estate market 118
Trends residential market 128
Trends real estate investment market 138
Glossary and acronyms
140
Addresses
141
Factsheets
Investing
in change
foreword
Investing
in change
We are proud to present the 2008 FGH Real Estate Report, entitled ‘Investing in change’.
The FGH Real Estate Report is an annual publication in which we at the FGH Bank provide not only an
overview of the trends and developments in the real estate market, but also our views regarding
those trends and developments. Finding a suitable title that embodies all of these aspects is no mean
feat, but we believe that we have succeeded once again.
In addition to the major financial investments that we believe are necessary in order to ensure
sustainable spatial development, the title refers above all to the many opportunities offered by these
investments. Investing in real estate means having an eye for the future. For example, many trends
indicate changes in demand, for both products and locations. In other words, these present
opportunities for those that dare to change, because change requires courage and a long-term vision.
The issue of sustainability is always in the headlines nowadays – and with good reason, because
there has never before been such a collective awareness that changes are needed. These are
developments that have a direct impact on the real estate market and to which real estate companies
can actively contribute. Real estate occupants will demand more as regards quality, the area
surrounding the property and also sustainability. We therefore asked Mister Willem Lageweg, the
Director of CSR Netherlands to explain what Corporate Social Responsibility means for the real estate
sector.
P.C. Keur | Chairman of the Board
We can see opportunities in markets that are based on major trends such as an increased focus on the
individual, leisure activities, an ageing population and growth in prosperity. In addition to the current
investment sectors, taking advantage of these opportunities will require a vision of new products and
concepts. New types of housing definitely fall into this category, but so do hotels, schools and infrastructure, which are all examples of forms of real estate that have recently been developing strongly.
We have noticed that real estate investors are increasingly researching the opportunities offered by the
market and more in depth, whilst remaining aware of the risks that are involved. It is more important
than ever for real estate investors to have a clear vision now that the international financial world is
surrounded by such great uncertainty. The expectation is that real estate investors will focus more once
again on stable long-term investments because the returns on purchases at the high end of the market
are no longer falling. As a result, the quality of the underlying real estate – i.e. the ‘bricks and mortar’ –
will be more important once again.
F.B. Overdijk RA | Member of the Board
74 | FGH Real Estate Report 2008 | Foreword
These developments are ideal for us, because ‘bricks and mortar’ have been the key to success for
FGH Bank for 118 years. In that time we have accumulated a wealth of knowledge and experience that
we are delighted to be able to share with our customers, starting with this FGH Real Estate Report,
which we hope will also inspire and encourage you to embrace change.
Foreword| FGH Real Estate Report 2008 | 75
vision
Investing
in change
The key question in 2008 is how far
hardly any collateral, which is why these loans are also
the uncertainty in the financial
known as ‘ninja loans’: no income, no jobs, no assets.
sector resulting from the inter-
substantially because of the boom in the American
national credit crunch will affect the
housing market in recent years, to the point where it
real economy. Will it bend or break?
number of mortgages in the entire American owner-
There have as yet been no real signs
occupied housing market.
of an economic downturn in the
What began as a smouldering moorland fire has since
Netherlands. Therefore, the fear of
struck right through to the very heart of the global
a recession in this country would
increase in mortgage interest rates, which – unlike in
seem to be unfounded. However,
the Netherlands – are primarily financed by short rates.
uncertainty has returned to the
are low initially, but then rise rapidly in the years that
economy, which means that it is
follow (variable rate loans). Many mortgagees are
important to be alert. The world is
these rapidly increasing charges. This situation has led
also concerned to a previously
to a fall in the price of owner-occupied housing in the
unprecedented extent about global
are now in trouble because of the high loan-to-value
warming. There appears to be
ratio. Although in principle a standalone situation, this
substantial willingness to take
credit system because the risks accompanying these
concrete action, including in the real
loans have been resold on a massive scale on the
estate market, where there is an
in the form of mortgagebacked securities, and those
increasing focus on sustainable
investors are now facing products that have fallen
The sub-prime mortgage market segment has grown
now accounts for approximately 10-15% of the total
credit system. The main reason for the crunch is the
In addition, the interest charges for the mortgage loans
unable to continue paying their liabilities as a result of
United States and many American mortgage lenders
crunch has in fact had a major impact on the global
global capital market to major (institutional) investors
substantially in value.
construction.
Confidence in the global financial sector has not
been tested like this since the Asia crisis of 1997, with
76 | FGH Real Estate Report 2008 | Vision
United States setting the tone
American (mortgage) banks and investment funds
The financial markets have been extremely nervous
going into liquidation, merchant banks with enormous
since last year – and justifiably so. The credit crunch
write-downs and doubts being expressed openly about
that started last year was caused by the problems on
the recommendations of the rating agencies. This
the American sub-prime mortgage market. The sub-
crunch has also impacted the European banking world.
prime mortgage market consists of loans to consumers
It is thanks to the intervention of the central banks that
with lower credit ratings who can offer the banks
the situation is not even worse than it is – at least for
Vision | FGH Real Estate Report 2008 | 77
vision
It has become more expensive to borrow money because of the
shortage of liquid assets on the market, and according to the laws of
economics, this will have a negative impact on growth prospects, as
became clear in the last six months of 2007. Corporate takeovers are
more difficult to finance and financing for companies and private
individuals is subject to stricter rules. The European business sector is
also feeling the effects of a weaker competitive position because the
euro is strong against the dollar. Opportunism is giving way to realism
and a great many economic forecasts are consequently being
adjusted downwards.
In addition, the position occupied by the Dutch business sector is
under pressure: internationalisation appears to be playing a part in
reducing the strength of typical Dutch companies and sectors to the
point where they are not sufficiently effective on the international
stage. Various large Dutch companies such as ABN Amro, Numico,
Stork and Grolsch are being taken over by international competitors
or large investment funds. The effects of these takeovers for the
economy are not by definition restrictive, but the fact is that the
decision-making power does shift to a higher level, which indirectly
exerts pressure on the competitiveness of the Dutch business sector.
According to FGH Bank, the decisive factors as regards the future
position of the Netherlands are its physical infrastructure and the
availability of human resources. The current debate about capping
executive salaries is therefore a distraction from what is really needed,
namely national action plans that target infrastructure and education,
as the basis for strengthening the structure of the climate for
establishing businesses in the Netherlands in the medium term.
the moment, in any event, because the full impact of this crunch will only become clear in
the course of 2008 once all the banks and other financial institutions have published their
Dilemmas for central banks
annual figures. For the moment, the turmoil in global financial transactions continues,
The credit crunch is obliging central banks worldwide to take major
which is reflected on stock exchanges worldwide. It is abundantly clear that the world
policy decisions. Initially, the European Central Bank (ECB) raised
economy in 2008 consists of a single network that can only be successful if it is based on
interest rates twice in the spring of 2007, when the credit crunch was
trust. Nevertheless, the biggest losers are of course the thousands of Americans who have
not yet evident. In the summer months there was even the serious
lost everything.
possibility of a third increase towards the end of the year, but the
credit crunch put an end to that possibility.
The Netherlands is leading the way, but change is still required
In spite of all the uncertainty in the financial sector, the real economy remained strong in
Nevertheless, the financial markets are still turbulent. The problems
2007. Consumer expenditure and investments increased, as did net exports. The Gross
on the American mortgage market and the consequences for the
Domestic Product (GDP) increased by approximately 3% last year, which is above average,
development of the American economy are the main reason for the
but less than had been expected. Nevertheless, the Netherlands is still one of the front-
turbulence. Another contributing factor is the uncertainty about the
runners in the Eurozone with a booming economy, which can be seen not only from the
possible involvement of banks in the United States and Europe in
level of economic growth, but also from the low level of unemployment, which seems to
these problems. The market uncertainties were reflected in a substan-
be taking on a more permanent character and may have a negative impact on the growth
tial risk premium in the Euribor rates on the money market. The ECB
of the Dutch economy in the coming years.
has reacted to these developments a number of times by intervening
to make extra money available to financial institutions.
today’s consumers are to ‘negative’ news. The continu-
When the one-month Euribor rate extended into the
ous stream of often-conflicting reports is causing
new year (i.e. at the end of November) the rate rose
consumers to have doubts, even though the prospects
from 4.169% to 4.809% in a single day. The 2007
on the labour market are extremely bright, negotiated
year-end effect was extremely large, which is a strong
wage rates and wage demands are rising substantially
sign of market uncertainty.
and the possibility of long-term unemployment is negli-
vision
gible. Consumers are becoming increasingly ‘difficult
In 2007 inflation in the Eurozone increased to above
to comprehend’, which is not making life any easier for
the target level of 2%. The credit crunch makes it
the players on the real estate market. The more infor-
impossible for the ECB to raise interest rates and
mation consumers have, the more varied their behaviour
lowering interest rates would send the wrong signal in
becomes: confidence is ebbing away, but expenditure
the current circumstances. However, at the same time
is increasing. FGH Bank expects that this contradictory
the credit crunch and the ‘strong’ euro – combined
picture will not last long, because if the credit crunch
with major increases in oil and food prices – are
remains limited to the financial markets and there is no
exerting pressure on economic development in Europe.
significant slowdown in the real economy, consumer
The ECB has opted for long-term stability in its current
confidence can be expected to return. However, if the
interest rate policy.
crunch starts to affect the real economy as well, then
consumer spending can be expected to fall.
The American central banking system (the FED) is
threat of recession from becoming a reality in the
The government wants overall control
back
United States. The FED reduced interest rates by a total
The policy decisions taken by the fourth Balkenende
of 0.75% in September and October 2007 to encou-
government are fuelling Dutch consumer uncertainty
rage economic growth. In January 2008, the FED also
even more. It is almost impossible to explain to consu-
unexpectedly cut interest rates by 0.75% all at once in
mers why their purchasing power is not increasing after
order to provide support for the financial markets.
four years of austerity policies, even though the eco-
However, further measures appear to be necessary, alt-
nomy is booming. However, the reason is simple: the
hough interest rate reductions and government support
new government is investing in the social side of soci-
lead to other problems, such as a fall in the value of the
ety whilst at the same time aiming to achieve a budget
dollar and increased inflationary pressure. The lower
surplus. The Dutch public is being presented with the
interest rates also make it more difficult to use foreign
bill for this two-pronged policy. The government’s eco-
capital to finance the enormous current account deficit
nomic policy is countercyclical, which means that the
in the United States. In other words, the reduction in
tax and premium burden is increased at a time when
interest rates in the US is mainly a short-term measure
the economy can handle the increase. However, the
designed to tackle the current crunch rather than a
timing of this policy is unfortunate: now that there is
solution to the country’s long-term underlying financial
finally a significant increase in consumer expenditure
problems. The underlying problems can only be solved
after years of decline, pressure is once again exerted on
if there is a structural change of direction aimed
this major pillar of economic growth. The trade unions
primarily at changing the saving habits of American
have announced that they will be seeking an improve-
consumers.
ment in purchasing power and to this end the FNV
pursuing a more active policy than ever to prevent the
(Netherlands Trade Union Confederation) has tabled a
Unwarranted loss of confidence
wage demand of 3.5% in 2008, which would signifi-
Following a cautious recovery in mid-2005, Dutch
cantly increase the burden on the business sector.
consumers began to have their doubts once again
from September 2007 onwards. The fluctuations in the
The Hague is also taking back control of part of spatial
monthly confidence indicator show how sensitive
planning. The envisaged decentralisation – which was
2011 will not be met. Past experience shows that solutions are difficult to find. For example, the global
vision
market determines the increase in the price of raw
materials. Individual players have no influence. There is
‘National action plans that target infrastructure
and education, as the basis for strengthening the structure of the climate for establishing
businesses in the Netherlands in the
medium term.’
also little that can be done for the moment about the
increase in wage costs because it is the result of a shortage of skilled workers. In principle, this means that
two options remain: make production more efficient,
or alter the price of land. It would certainly be possible
to make the construction process more efficient, but it
would be difficult to achieve in the short term. Altering
the price of land is an option, but municipal authorities
reject such changes almost categorically. Therefore, an
immediate solution is not available, which is why the
level of building output is under threat, because building more cheaply by economising on the quality of
the buildings is not in line with the spirit of the times in
which sustainability is increasingly important.
More leeway for municipal authorities
The new Wro (Spatial Planning Act), which will replace
the current 1965 Act, takes effect on 1 July of this year.
The Act lays down the requirements and procedures for
construction and conversion plans. The Act is being
updated in order to accelerate building procedures,
because many projects currently incur unnecessary
delays for reasons such as lack of clarity about cost
recovery or about losses resulting from government
planning decisions. The technical construction programme at a particular site is often also a subject of
some discussion. The Grondexploitatiewet (Land Exploitation Act) provides a new framework that is intended
to clarify the establishment of contracts between municipal authorities and market players. Local authorities
the hallmark of policy in previous years – has to an
extent been shelved. Overall control is needed to take
the plunge on larger projects. However, past experience
Outlook for the
Real Estate Market
shows that difficulties often remain, even with central
great deal of work, as a result of which they are also
are given more opportunities to prevent undesirable
passing on higher costs to principal contractors. Vari-
situations in relation to land exploitation.
ous project developers and builders are expecting to
incur losses because properties will have to be built for
For example, the Act gives them more leeway to
less than cost price, but they will nevertheless have to
recover costs from a licence holder. In addition, private
in-town restructuring taking place at many different
Major cost increases in the construction
sector
comply with contracts that have already been signed.
individuals who do not wish to participate in a project
locations in the Netherlands. Major financial invest-
Although turnover in the construction sector increased
This situation is not tenable for long, which means that
(free riders) can now be obliged to do so. Finally, muni-
ments – and therefore local support – are needed
once again last year, there is a growing threat of capa-
building output will be under pressure in the coming
cipalities have greater freedom to designate land for
to achieve sustainable use of space. According to
city problems. Costs are rising quickly – for both raw
years.
certain purposes such as the construction of social hou-
FGH Bank, control from The Hague should therefore
materials and labour – and because costs are rising
concentrate solely on a consistent policy framework
quicker than the proceeds from the end products, there
As a result, it is already almost certain that the coalition
individuals. In short, the law will provide municipal
and shortening rules and procedures – which is quite a
is pressure on profit margins for both developers and
agreement target of building between 80,000 and
authorities with more legal means to achieve certain
task.
builders. In addition, subcontractors are faced with a
100,000 new homes each year up to and including
purposes as regards land exploitation.
control. One of the largest projects is undoubtedly the
sing, recreational facilities or building plots for private
Nevertheless, FGH Bank expects that municipal autho-
Initial yields have fallen so sharply in recent years that
vision, which is in turn creating a different type of
There are also clear changes in the public sectors,
rities will only impose those sanctions that are strictly
the risk premium with regard to the long-term interest
investor on the market. Large international merchant
leading to new opportunities in segments such as
necessary. That approach, combined with clearer guide-
rate is now marginal. Now that the long-term interest
banks and hedge funds that purchase large real estate
healthcare-based properties, the education sector and
lines for the establishment of contracts, will have a
rate is rising, the costs and alternative income for inves-
portfolios, restructure them and then resell them (often
infrastructure. In addition, there are many initiatives in
positive impact on the speed of a development project
tors are increasing. The funding costs for banks have
in parts) are finding it increasingly difficult to generate
sectors that are related to free time and leisure. Hotels,
in a great many cases.
also risen, which means that the costs of financing
profits in the short term, mainly because their activities
holiday homes, catering industry premises, cinemas,
with borrowed capital are also increasing. Real estate
are heavily financed by borrowed capital. Real estate
and fitness and wellness centres are all forms of real
Towards sustainable construction
investors are demanding a higher target yield as a
partnerships, which depend greatly on borrowed capi-
estate that should be and are receiving more serious
The subject of sustainability is once again taking centre
consequence of these cost increases.
tal, will also be more critical in their purchasing policy.
attention, which shows that the real estate market
stage and this is happening at an unprecedented speed.
vision
across the board is increasingly professional.
People are realising that global warming as a result of
The central question now is whether higher rental
There will be more opportunities for investors with a
the greenhouse effect is a serious threat. In December
income from future letting will be sufficient to cover
long-term strategy, such as institutional investors who
2007 an agreement was signed in Bali that paves the
the increased costs. The balance on the lease markets
traditionally choose long-term yield and are less incon-
Internationalisation of real estate
investments continues
way for a new climate treaty to succeed the Kyoto
will be decisive in that regard, and the balance has not
venienced in their acquisition policy by the relatively
The real estate investment market is increasingly
Protocol. However, the solution to this problem cannot
really changed compared to last year. Prime properties
large amount of their own capital that they invest.
international. For professional asset managers this is a
come from politicians, because a change of attitude is
are in short supply in all the major market segments.
needed at the micro-level, i.e. by consumers and
The demand for new-build projects and for existing
The unlisted real estate funds will also benefit from the
investors to invest much more in indirect real estate,
businesses. The real estate market can also make a
buildings in prime locations is high and rents are rising.
current market circumstances because institutional
because they have to look beyond their own country’s
major contribution to the change that is needed.
This situation is expected to continue for the time
investors are increasingly making indirect investments.
borders in order to be able to invest the volume that
logical consequence of the trend for institutional
being, and the outlook for these locations is good.
Private investors are another, special group. They often
they do. Starting to look abroad is less obvious a move
FGH Bank expects that sustainability will remain a prio-
The expectation is therefore that higher income levels
have excellent knowledge of local markets, which puts
for private investors, because they often have strong
rity for consumers, businesses and therefore also the
and stable property values will compensate for the
them in a better position to estimate the local market
local networks and frequently see the physical distance
players on the real estate market in the coming years.
increased costs for investors.
risks. If they combine this knowledge with the deploy-
involved in an acquisition as a major decision-making
ment of local networks they can certainly generate a
criterion. However, in practice these private investors
which is that the debate about sustainability is shifting
By contrast, the less readily marketable segment has
high level of added value. In short, there are good times
do finally look abroad. FGH Bank believes that these
focus from areas and locations to the buildings them-
reached a turning point. FGH Bank has often stated in
ahead for various categories of investors who wish to
trends show two points: first of all, private investors
selves. Therefore, what was an abstract discussion is
the past that this segment of the various markets has
acquire new real estate.
have a strong sense of entrepreneurship, which ena-
becoming more about specific solutions. Furthermore,
fewer prospects and this can now be seen in practice.
the solutions in question are already available. For
The number of lease transactions in this segment is low
New investment sectors are emerging
developments, and secondly, the scale of operations
example, investing in energy-saving measures and
and rents are not rising, in spite of the relatively good
In addition to the traditional investment categories –
shows that by far the majority of Dutch private inves-
clean energy does not need to be a cost item. On the
economic conditions and the increasing demand for
housing, offices and retail outlets – investors are
tors are extremely professional. As a result, FGH Bank
contrary, it can generate cost savings, especially if
workers. The market is clearly changing course now
looking increasingly and more and more seriously at
expects that this internationalisation – which has been
energy costs continue to rise because of increasing
that costs are rising and the long-term interest rate is
supplementary real estate segments. In the first
in progress for several years – will extend even further
demand and less and less availability. In addition, there
increasing. Initial yields are no longer falling. In fact,
instance, this is because they have been compelled to
to include our neighbouring countries and Central and
is a clear trend whereby the government rewards
there were already examples of increasing initial yields
do so in the course of recent years because of a lack of
Eastern European countries.
positive behaviour, whereas the costs of undesirable
in the fourth quarter of last year. Currently, when inves-
good investment opportunities. However, now that
behaviour are increasing sharply. Real estate occupants
tors consider the possible yield, they take stock and
more information is available about these markets, the
will therefore set different standards and look for high-
decide to return to basics by opting for real estate that
risks and yields can be better assessed. They are in fact
Utrecht, March 2008
quality, sustainable buildings. An increasing number of
offers a good yield in the long term. FGH Bank believes
potential growth markets, in which investors invest
Managing Board of FGH Bank N.V.
developers, builders and real estate investors are there-
that these developments have all the characteristics of
their money, markets that are based on major trends as
fore including sustainability in their corporate strategy.
healthy market correction.
regards individualisation, leisure activities and the
Market ‘cleans’ itself
Long-term investors back in the market
Although most of the signs point to positive develop-
Major deals – driven by rapid capital growth – are less
This category certainly includes new, recently emerging
ments in the economy, it remains possible that real
likely in the current market circumstances. These invest-
types of housing such as luxury apartments, housing
estate will decrease in value in the coming period.
ments are making way for investments with a long-term
based on healthcare needs, and gated communities.
There are a number of reasons for this priority, one of
bles them to see and take advantage of promising
growth in prosperity.
Willem Lageweg
Director of CSR Netherlands
‘Corporate social
responsibility will be
standard practice’
CSR Netherlands
CSR Netherlands (MVO Nederland) is a knowledge- and
network-based organisation that encourages small and
medium-sized enterprises (SMEs) in particular to practise corporate social responsibility (CSR). Experience
shows that SMEs need the most help with implementation of CSR in practice. MVO Nederland is a young organisation that was set up in 2004 to bring together the
business sector, civil society, the government, and the
education and research sectors in order to spread best
practices, instruments and publications and debate a
variety of CSR-related subjects. MVO Nederland also
sets up and carries out specific CSR-related projects.
The organisation works with parties that are already
known and trusted in the business sector, such as trade
associations, municipal authorities, employers’ associations and Chambers of Commerce, in order to ensure
that the solutions to social issues are sector-specific.
What is CSR?
MVO Nederland uses the following definition of corporate social responsibility (CSR): Companies that
practise corporate social responsibility strive for profit, but in doing so they explicitly take account of the
impact of their activities on the planet and they also
attach great importance to the impact on people
both inside and outside the company. This is all about
finding the right balance between people, planet and
profit, otherwise known as ‘the three P’s’.
What is sustainability?
In addition to ‘CSR’, the term ‘sustainability’ is also
widely used. According to MVO Nederland, sustainability is about striving for a sustainable world by allowing for the fact that future generations need to
have at least the same resources available to them as
the current generation. CSR is the means by which
businesses make their contribution to that sustainable world.
86 | FGH Real Estate Report 2008 | Interview
“A company that practises corporate social responsibi-
transparency, environmentally aware consumption of
lity tries to find the right balance between the three P’s
materials and responsible demolition. However, it is not
and goes that extra mile by doing more than is prescri-
only the government and its policies over the last few
bed by law. Such a company also enters into a dialogue
years, but also the sector itself that is responsible for
with the various stakeholders, both inside and outside
the sector lagging behind, because international sur-
its own organisation – in other words, not only with the
veys have shown that the sector has a relatively distorted
shareholders and the works council, but also with that
view of itself: the contribution of the construction
fanatical lobby group. As part of this process it is espe-
sector worldwide to CO2 emissions is estimated at
cially important that the company is transparent about
40%, whereas the sector itself thinks it’s only 19%.
the way in which it does business. That includes the
There is also the widespread belief that sustainable
dilemmas it faces in seeking the right balance between
construction leads to high construction costs that have
the three P’s, such as the dilemmas facing major finan-
to be recovered through excessive rents. Construction
ciers who support CSR and at the same time fund
industry representatives estimate the extra costs of
sectors that are the subject of public debate – such as
sustainable construction at 17%, whereas the actual
intensive livestock farming, for example. Another
addition costs are only 5%, and that doesn’t even take
example is that of oil companies who are confronted
account of the benefits to society as a whole. Informa-
with the negative effects that pumping oil has on the
tion will have to be provided and discussions will be
surrounding area. Companies don’t need to make eve-
needed within the sector if these mistaken beliefs are
rything public, but they should state what dilemmas
to be corrected. In our experience, practical examples
they face.”
are the best illustration that sustainable construction
will deliver savings and improve quality of life in the
The breakthrough year
long term. Luckily, there are various organisations in
“I call 2007 ‘the breakthrough year’. Partly thanks to
the construction sector, such as the Regieraad voor de
the work done by Al Gore, there is now a worldwide
Bouw (Construction Sector Management Council), that
awareness that something has to be done to combat
are working hard to flesh all of this out.”
climate change. The Netherlands isn’t doing too badly,
but we’re not international frontrunners either.
Although we do have a number of multinationals that
can certainly be considered frontrunners. The name
‘Philips’, for example, is practically synonymous with
sustainability and innovation. But as a country we still
‘Sustainable construction
will deliver savings
in the long term.’
have a great deal to do, including as regards climateto zero. The fact that we have such a lot of catching up
Investing now is more profitable than
waiting
to do is partly because of public opinion and the
“The increasing scarcity of raw materials and energy
government policies of the last ten years – which were
means that we need to get used to the idea of using
less concerned with the environment, and we can see
buildings for longer, so let’s start thinking now about
the impact of those policies on business, including in
how we’re going to do that. Some companies have
the construction sector.”
made CSR and sustainable construction part of their
neutral production so that we can reduce CO2 emissions
core strategy. However, the main focus of the pro-
Limited cost increases
gramme of requirements is generally on construction
“Although there are an increasing number of interes-
and keeping the costs of construction as low as possi-
ting initiatives – for example in relation to climate-
ble. There is much less attention paid – in comparison
neutral construction – the construction industry is
– to management and maintenance of the building,
lagging behind many other sectors. The sector only
whereas an initial, long-term investment in the deve-
increased its focus more recently on issues such as
lopment of a building may generate savings in the
Interview | FGH Real Estate Report 2008 | 87
management phase. However, many principals are still
Keep working towards the next goal
unwilling to make that investment. Strategy remains
“I am convinced that CSR is the new way of doing busi-
largely budget-based, even though investing now is
ness that will become standard practice for the 21st
more profitable than waiting until later when energy
century, which means that there are countless challen-
prices are even higher than they are currently. In short,
ges ahead where sustainability will increasingly be a
concentrating more on the process as a whole – both
source of innovation and turnover. You have to keep
the construction aspect and the management aspect –
working on sustainability, constantly targeting the next
would reap rewards in the long term. I believe there is
goal. Gore has put the concerns about climate change
still a great deal of progress to be made in this regard.
on the map. Now what we need is someone to put
Another area where improvements can be made in my
‘People’ on the map as well, because that’s another
view is in reducing the amount of waste and useless
area where a great deal needs to improve worldwide.
material left over from demolition work. We have to
That includes the Netherlands – although the situation
prepare ourselves for the possibility that the costs of
in general is very good thanks to sound legislation and
disposing of this waste will increase in future. There-
regulations. However, there are still possibilities and
fore, I believe that the construction sector also has a lot
opportunities in relation to ‘participation’. Groups that
to gain from the ‘cradle-to-cradle’ concept, in other
certainly could but are often not allowed to participate
words eliminating waste from the production process
are becoming increasingly interesting in a tight labour
by using only materials that can either be recycled or
market.”
returned to nature. By striving for a more efficient
working process the sector might finally make a leap
forwards in the right direction.”
Concrete, sector-specific solutions
“There is certainly a focus on CSR, but it’s often the
‘Sustainability will
increasingly be a source of
innovation and turnover.’
case that it’s not yet ‘embedded in corporate thinking’.
This applies to more than just the construction sector
– the three P’s are not yet the prevailing mindset for
most businesses. Most companies do comply with the
statutory environmental and social requirements, but
that has little to do with added value in the sense of
issues such as whether the raw materials that are
needed to make a particular product were obtained in
a responsible manner. Most companies still don’t spend
much time thinking about questions like that. The
problem is how companies – especially SMEs – can
influence such issues. The three P’s sound extremely
abstract for many companies. We have to make those
abstractions tangible for them by explaining what a
business can do as part of the procurement and
production process. That’s why we spend a lot of time
working with trade associations such as Bouwend
Nederland (the association of construction and infrastructure companies). That enables us to achieve
concrete, sector-specific solutions that businesses can
use.”
88 | FGH Real Estate Report 2008 | Interview
Interview | FGH Real Estate Report 2008 | 89
Tight labour market
is affecting demand
Feelings are still predominantly
The office-based sectors are benefiting from the
positive on the demand side of the
strength of the Dutch economy. In 2007 the number of
office market. The annual take-up
ployment was extremely low at the beginning of 2008
of 2.3 million m² of office space in
at slightly more than 4%. There have never been more
2007 is comparable to 2006, and well
fact, there are currently so many vacancies that it is
above the long-term average.
impossible to fill all of them, especially in service indu-
However, the supply side still faces
to find skilled workers. This tight labour market is an
a number of problems: there are
obstacle to further economic growth. Another factor
structural vacancy levels and there is
jobs that are being outsourced to low-wage countries.
jobs in the Netherlands rose by 168,000 and unem-
office market
Trends
vacancies available: 236,000 at the end of 2007. In
stries such as ICT and accountancy, where it is difficult
causing uncertainty is the increasing number of office
no simple solution to revive this
However, despite the tight labour market, the outlook
‘bottom end’ of the office market.
for the service and office-based sectors is positive. It is
estimated that turnover will increase by 6% in the service industry in 2008. By contrast, the overall increase
in the number of jobs will fall from 2.25% in 2007 to
1.5% in 2008 according to the CPB (Netherlands
Supply and take-up of office space in m 2 (1985-2007)
Source: Vastgoedmarkt
– Supply
x 1,000 m 2
– Take-up
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
90 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends office market
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
Trends office market | FGH Real Estate Report 2008 | 91
Bureau for Economic Policy Analysis). The
demand for more office space will be restricted in 2008 because the tight labour
market will mean that less space is required.
Take-up stable
a)
– G4 > 10.000 m
2
– Others > 10.000 m
2
50%
40%
The total take-up of office space in 2007
was 2.3 million m2, which is the same as
in 2006. From a historical perspective,
the take-up of office space in 2007 was
still high. The average take-up in the
Netherlands over the last ten years was
30%
20%
10%
1996
approximately 1.85 million m . As there is
There are plans to build some 9.5 million m2 of new
The slight fall in take-up is the result of there being
office space in the longer term. Planning permission
fewer large-scale transactions involving more than
has been granted for approximately 8% of these
10,000 m² of office space. Since 2000, such large
schemes. Many expansion schemes are in the pipeline
transactions have mainly involved the relocation of
for the Noordvleugel (‘northern wing’) of the Randstad
commercial service providers, insurance companies,
conurbation (roughly speaking, the area between
financial institutions and public bodies as part of reor-
Amsterdam, Utrecht and Almere), which is why the
ganisations. This trend tailed off significantly last year,
Plabeka (Industrial Estates and Offices Platform) – a
especially in the last six months of the year. In contrast,
joint venture established by the municipalities in the
the small-scale segment of the market recovered: take-
Amsterdam area – is a welcome initiative. The fact is,
up of office space up to 1,000 m accounted for no less
they want to postpone or even scrap some of the plans
than 32% of overall take-up in 2007, compared to
for new offices altogether in order to focus attention
27% in 2006 en 28% in 2005.
on sites with the greatest added value and ensure that
2
0
2
Smaller transactions
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
an ample market, the modernising trend is
balance is retained in the long term.
continuing: the occupants of offices are
moving to modern, new premises, and
b)
– G4 < 1.000 m 2
– Others < 1.000 m 2
This picture can also be seen in the individual transaction volumes for the large cities and for the other cities.
FGH Bank expects that new-build decisions will be
In the large cities, the share of large-scale transactions
increasingly based on the market knowledge of the
in the total transaction volume has remained structu-
parties involved and on stricter preletting requirements.
rally high since 2000 at between 25% and 30%. In the
An increased number of developers are now more
other cities the share of large-scale transactions showed
selective with regard to speculative construction than
incidental peaks, but the average share was around
they were in the late 1990s. Although the strong eco-
10%. The share of transactions involving less than
nomy has resulted in another slight increase in the
1,000 m2 of office space was relatively stable in the
amount of speculative development of office space,
large cities at around 20%. The share of small-scale
the increase is by no means uncontrolled, which shows
transactions was significantly higher in the other cities,
that real estate developers are behaving responsibly
vacancy level for office property in the
which is why FGH Bank believes there is a good reason
with regard to future market developments.
Netherlands also continues to increase.
to build ‘customised’ office developments outside the
leaving the old, often not very marketable
buildings behind.
50%
40%
The total amount of space available is still
at an undesirably high level. In spite of the
30%
20%
relatively high take-up, the amount of office
space available fell by only half a million m²
in 2007 to 5.5 million m , which is approxi-
10%
²
mately 12% of the stock. The structural
According to data published by the NEPROM
(Netherlands Association of Property Deve-
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Share of large-scale (a) and small-scale (b) transactions in the total volume
of transactions in the four large cities and in the rest of the Netherlands (1996-2007)
Source: FGH Bank
large cities.
FGH Bank has been arguing for some time that inner
urban locations should be redeveloped into office areas
Market-oriented new build
with a wide variety of prospects. New office develop-
office space has been vacant for two years
The amount of completed new office space increased
ments close to the Netherlands’ railway stations and
or longer. Long-term vacancy in the four
in 2007 and a substantial amount of new office space
other transport hubs are part of that picture. There are
lopers and Investors), almost 3 million m2 of
large cities alone stands at 800,000 m .
will also be added to the market in the next few years.
plans to build office space near stations in all four of
There is more than a reasonable chance
According to NEPROM figures, 1.3 million m² of office
the large cities, as well as in a number of medium-sized
that a building that has been available for
space was under construction at the beginning of
cities such as Arnhem and Breda. Reducing traffic
rent for two years or more will not be rented
2007, which was almost 45% more than at the begin-
congestion and environmental considerations will play
in the next twelve months, especially now
ning of 2006. It is relatively easy to lease new build in
an increasingly important role when future users choose
that the amount of available office space
the current market. The increase in building output can
the location for their office and when developers and
is only falling very slightly in the current
therefore be explained by the fact that office occupants
investors take decisions about investments in the
economic boom. The greatest levels of
strongly prefer customised quality, which is why the
Netherlands. Offices in an urban environment and at
structural vacancy can be found in single-
amount of office space currently available is hardly
transport hubs fit in excellently with these trends in
function office-block areas with a low level
falling at all. FGH Bank therefore believes that
society.
of facilities, as well as for solitary office buil-
transformation and redevelopment of this available
dings and office space on industrial estates.
space is essential. At the moment, it is rare for either
Finally, there is a growing focus in the real estate market
market players or the public sector to take on this
on energy savings and sustainability. Sustainability is
modernising challenge.
increasingly property-based, which is reflected in a
2
office market
Trends
office market
Trends
400
Amsterdam area is increasingly becoming the commercial decision-making centre of the Netherlands. At the
350
end of the last century the large cities accounted for
38% of total take-up. That share has grown even
300
further in recent years, partly due to professionalisa250
tion, and partly because of the lack of available real
estate in the large cities (a problem that has since been
200
solved with high-quality new-build sites). However, the
opposite trend can also be seen: back offices are incre-
150
office market
Trends
Prime rents for office space in the Netherlands
1985-2007 (in EUR/m 2)
Source: FGH Bank
asingly concentrated outside of or on the outskirts of
the large cities where the availability of skilled workers
100
and lower staff costs make the location especially
50
attractive for businesses such as call centres and dataprocessing companies. FGH Bank believes that these
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
developments show that the traditional distribution of
office activities in sectors is making way for location
decisions based on the type of activity performed by
the company in question.
flexible building design, choice of materials and energy-
Although incentives reduced slightly in 2007, tenants
There is also a trend towards concentration in certain
efficient installations. However, saving energy is mainly
are still offered benefits in the form of a rent-free
business sectors. The increasing level of activity and
of interest to the occupants of the building in question.
period, a contribution towards relocation or furnishing
professionalism in the Dutch economy is generating
FGH Bank believes that these trends represent a major
costs, which is striking in a period of economic growth
growth in sectors that provide a specific added value.
opportunity for market players to respond to current
and a relatively high demand for office space. There are
The main examples are the creative and R&D/techno-
and future demands.
also an increasing number of cases where various
logy sectors, where companies focus on geographical
market players are offering to buy out existing lease
clustering because of the interconnected nature of
Further price increases at prime
locations
contracts, or where developers take over the tenant’s
the different jobs and because of the need to share
current premises. These trends once again emphasise
knowledge. Various concentrations of companies have
Rents increased slightly last year. The average rent
the wide range of conditions and fierce competition on
sprung up in recent years – sometimes deliberately,
increased from EUR 141/m² in 2006 to EUR 143/m² in
this market.
sometimes by chance. Examples include the creative
2007, mainly due to an increase in the rents charged
companies on the southern and northern banks of the
River IJ in Amsterdam and the technology clusters in
marketable offices. There is downward pressure on the
Concentration versus geographical
spread
rents for old, not very marketable premises. As has
There are various scales of concentration in the Dutch
for establishing businesses is created at such locations.
been the case in recent years, the highest rents were
office market. Major reorganisations in a number of
There are substantial growth prospects for these sites
once again in the Zuidas business district in Amsterdam
specific segments have already been mentioned.
because the western economies will continue to
and at Schiphol Airport, where the highest rent was
Accountancy firms, law firms, financial service provi-
professionalise their activities in the future.
approximately EUR 350/m2. FGH Bank expects that
ders and insurance companies have recently merged
there will also be a slight increase in prime rents in
various different branches. An increasing number of
2008 because of the great demand for high-quality
office-based companies are also opening branches in
new build. At the same time, the surplus of older office
the large cities in the Randstad conurbation, especially
buildings is now so great that there is downward
where the premises in question are headquarters or
pressure on rent levels in this segment. Therefore, the
other decision-making parts of the company. Examples
quality of an office building can increasingly be seen in
include the relocations (announced in 2007) of the
the level of the rent, with a further increase in differen-
headquarters of Akzo Nobel, Endemol, Unibail Rodamco
tiation on the market as a result.
and Vodafone to the Amsterdam area. As a result, the
for new office buildings and already existing, readily
Delft and Eindhoven. A special, very attractive climate
Summary
• The office-accommodated sectors are benefiting
from the healthy economy. However, the tight
labour market is limiting the need to expand into
more office space.
• On the demand side, the office market
developed well with a take-up of 2.3 million m2.
The main problems are on the supply side. One
major problem is that the amount of office space
available on a structural basis is too high, which
office market
Trends
is leading to an increasing gap between the
available space and the demand.
• Rents increased slightly in 2007, especially in
the new-build segment. Incentives were slightly
reduced but are still being offered. There is still
a fierce battle for tenants’ favour: it is a ‘tenants’
market.
• A large number of plans are in the pipeline for
new office space. New-build decisions will be
increasingly based on the market knowledge of
the parties involved.
• The desire to save energy and the need to
achieve sustainability represent major
opportunities for real estate players.
• Geographical concentration is a factor at various
levels on the office market.
Consumer confidence
under pressure
The retail business is a rapidly changing
Dutch consumers are extremely susceptible to bad
sector with a more rigid spatial and
news, as was shown again last year when the positive
hierarchical structure than any other
confidence in the first few months of 2007, leading to
sector. Consequently, it is difficult to
a peak of 18 points in June. However, this carefully cul-
modernise locations and real estate
when the sentiment indicator fell from 15 to –1 in the
concepts, with increasing problems on
space of one month. Two aspects of this fall in confi-
the demand side of the market as a
previously fallen as much in the space of a single month,
result.
and for the first time since May 2006 there were more
economic situation led to a steady growth in consumer
retail market
Trends
tivated confidence came to an abrupt end in September
dence are especially striking: confidence had never
pessimists than optimists.
The underlying indicators show that consumers are
especially concerned about the crisis on the international financial markets and the consequences for
the economy, especially as regards the next 12 months.
The crisis of confidence is also slowly affecting
consumers’ willingness to spend, in particular where
large purchases are concerned.
Development of consumer confidence (1988-2007)
Source: CBS (Statistics Netherlands)
– Consumer confidence
– Economic climate
– Willingness to spend
40
20
0
-20
-40
-60
100 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends retail market
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
-80
Trends retail market | FGH Real Estate Report 2008 | 101
This change in consumer confidence is even more stri-
there is hardly any retail space available. Therefore, the
king given the fact that the situation on the labour
take-up of approximately 500,000 m² in 2007 does not
market is extremely positive. Unemployment fell once
reflect the actual demand on the market: this level of
again in 2007, and in many sectors there is a shortage
take-up was actually 20% lower than in the previous
of available workers. As a result, negotiated wage rates
year. However, retailers do have major expansion plans,
are increasing, whereas there is only a small possibility
which explains why rents for retail properties are rising.
of becoming unemployed (especially for a longer period
Rents are now in excess of EUR 2,000/m² at the prime
of time). Although the lower level of confidence has
locations in Amsterdam, which is the Netherlands’ most
not yet resulted in a fall in the overall spending level, it
expensive city. The rent is even a little higher still in the
remains necessary to monitor the situation closely,
case of small units. The rents are also rising at prime
because there is a relationship between confidence and
locations in other major cities, although not always as
actual consumer spending, and the relationship beco-
a result of a shortage of retail space: improvements in
mes even stronger if the lack of confidence persists for
the quality of the surrounding area – including high-
a longer period of time. However, FGH Bank does not
quality new build – also have a positive effect on the
expect an immediate fall in retail spending, although
rent for retail space.
that will certainly occur if the credit crunch starts to
– Supply
– Take-up
900,000
800,000
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
The developments at prime locations contrast with the
affect the real economy in 2008.
Supply and take-up of retail space in m 2 (2003-2007)
retail market
Trends
situation at other locations where demand remains
Shortages due insufficient quality
poor and the mostly local retailers have much more dif-
Investing in prime retail is currently extremely profita-
ficulty in paying the high rents. However, these retailers
ble. There is significant demand from retailers, but
do add character to the local market, and that fact in
Prime rent levels for retail space in the Netherlands 1985-2007 (in EUR/m 2)
Source: FGH Bank
2,000
1,800
100,000
0
2003
2004
2005
2006
2007
itself means that they occupy an important place in the
retail space that meets the market needs. Approxima-
local retail structure. Nevertheless there are exceptions,
tely 380,000 m2 of retail space have been developed
because in some cities – including Amsterdam and
on average in the Netherlands since the 1950s, which
Rotterdam – there are extremely attractive shopping
has resulted in the current stock of more than
areas outside the main shopping area that specialise
27 million m2. A similar annual volume of new build is
and as a result are prospering, with the consequent
not needed in the coming years. Instead, selective new
positive impact on rent levels.
build is needed. For example, there is a huge shortage
of larger retail units in city centres. Upgrading the stock
1,600
1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0
The amount of retail space available on the open
– as well as merging existing retail outlets – will meet
market increased in 2007 and currently stands at
the demand from retailers. Building new, large retail
approximately 848,000 m². The parallel with demand is
properties is also an option, but if this option is chosen,
clear: mainly the retail properties in less attractive
it must be with the understanding that it may lead to a
locations are put up for rent. This situation has not
loss in turnover at other locations in the city (including
changed substantially compared to previous years,
in the centre). In other words, adding more retail space
but has apparently not been solved either. In other
is not necessarily a solution. Instead, it is important to
words, there are opportunities in this area for creative
consider selectively the type of retail outlet that is
developers with a vision for the future.
required.
Renovation and redevelopment are
desirable
The same applies to locations on the outskirts of cities.
The shortage of prime retail space raises the question
cepts to take advantage of the trends of increasing
of whether a construction programme is required to
mobility, an ageing population, a shortage of parking
make up for the shortfall. However, in FGH Bank’s view,
space in city centres and more leisure time. However,
there is not so much a need for extra retail space, as for
developments, especially when it comes to introducing
Developers can see opportunities to apply new con-
online. No fewer than 800,000 consumers shopped
of other companies, including Le Coq Sportif and
online for the first time last year. A total of 6.2 million
Crocs. This trend can be seen in department stores such
customers purchased at least one item online. Accor-
as Bijenkorf and Vroom & Dreesmann as well, in the
ding to figures published by Thuiswinkel.org – the trade
form of the ‘shop-in-shop’ concept. Brand producers
association for homeshopping companies in the
hire a certain amount of floor area in existing depart-
Netherlands – homeshopping companies have an
ment stores in order to guarantee better positioning for
annual turnover of more than EUR 3 billion. The most
their brand. The concept is therefore continuing to
popular item bought by Dutch online consumers was
grow and brand stores appear to be a major sales
clothing, followed by books, holidays, CDs and DVDs.
channel for producers. Due to the high demand, the
The number of Dutch people shopping online is
competition at prime locations remains considerable,
expected to increase to ten million in the course of the
both between different producers and between
next few years. In other words, the full potential of this
producers and the retail sector. FGH Bank expects that
sales channel has by no means been exhausted.
rents for retail space at prime locations will remain high
retail market
Trends
as a result.
A study carried out by the RPB (Netherlands Institute
for Spatial Research) shows that the rapid increase in
Narrowcasting: targeted marketing
Internet purchases will produce a shift in the retail land-
One rapidly emerging trend on the retail market is that
scape. The impact will be especially noticeable in sectors
of ‘narrowcasting’, which refers to the technique of
where a physical shop has little added value, because
using audiovisual displays to attract the attention of
customers are increasingly looking at a product in the
one or more specific target groups, in a specific place
physical shop to decide whether to buy it later on the
and at a specific moment, with a content tailored to
Internet. Retailers who wish to remain competitive will
suit the audience. The technique uses digital, LCD or
have to respond to this trend. FGH Bank believes that
plasma screens in public and semi-public places such as
the Internet has the potential to strengthen the posi-
in retail outlets and catering establishments, during
tion of the physical shop as the main sales channel in
events and in public transport. Narrowcasting is the
most sectors.
opposite of broadcasting, which is the more traditional
way of spreading advertising messages.
The growth of brand stores continues
Category A brands have a strong position on the
Narrowcasting has really taken off in recent years,
market. Consumers have confidence in these brands,
especially on the retail market, where retailers are con-
new concepts – are nearly completely blocked before
the consumer has once again been sidelined. Rather
which also project a specific identity. The brand stands
tinually looking to improve and modernise. According
they can start. The main obstacle is the extremely hier-
than more retail space, the Netherlands needs space
for a particular experience, a feeling that appeals to the
to recent figures, there are now more than 15,000
archical organisation of the retail structure, which is
that adds greater variety to the retail structure.
individual. Many producers of category A brands try to
screens in Dutch retail outlets, which makes the sector
also reflected in spatial policy. The second obstacle is
However, it remains practically impossible to introduce
use these features to stay ahead of other brands. With
the largest user of this technology in the Netherlands.
formed by interested parties who lobby heavily to block
variety outside the existing retail structures, and this
that in mind, an increasing number of manufacturers
The retailer that uses narrowcasting the most in the
modernising concepts out of fear of a loss of turnover
prevents the essential modernisation of the retail
of these category A brands have introduced ‘brand
Netherlands is the electronics company MediaMarkt,
or an adverse impact on the quality of the surrounding
market.
stores’, which are stores that only sell the category A
which has a large number of its own screens. The
brand in question. This has increased competition bet-
narrowcasting channel offers entertainment, informa-
area. One of the results of this situation is the restrictive
Number of online shoppers continues
to grow
ween the producers and the retail sector, with the stake
tion and commercials. The content and commercials in
tion of new concepts, such as Factory Outlet Centres
being that important store at the prime location. The
each branch are tailored to the local situation.
(FOCs), has also met with a great deal of resistance – in
The number of web shops in the Netherlands doubled
more space there is available for the brand, the greater
Narrowcasting is a much more efficient method of
spite of the evidence proving that these shopping
last year. According to figures compiled by Shopnet.nl,
the sales prospects. Brand stores have become a tried
providing
centres are certainly needed. In addition, now that
there are currently about 5,500 active Internet shops.
and trusted feature of Dutch shopping streets, and
MediaMarkt example narrowcasting is an integral part
there are (or have been) plans for a large mall in various
Online turnover in the Netherlands rose by 38% in
their numbers continue to increase. Companies such as
of the formula and plays a crucial role in the branding
locations in the Netherlands (Geldermalsen, Venlo,
2007, which means that there was once again an enor-
Nike, Puma, Diesel and Apple already have a number of
of the retail outlets.
Tilburg) based on the model used in other countries,
mous increase in the number of Dutch people shopping
brand stores. They have also been joined by a number
policy regarding out-of-town retail parks. The introduc-
customers
with
information.
In
the
Summary
• There were two different aspects to consumer
confidence in 2007: the optimism of the early
part of the year, and the sharp fall in confidence
from September onwards.
• Consumers will have more doubts about the
economy in the coming period. Nevertheless, the
retail market
Trends
total level of consumer expenditure was higher
last year than in 2006.
• Approximately 500,000 m² of retail space was
taken up on the open market in 2007, which is a
fall of 20% compared to the previous year.
• The amount of retail space available increased in
2007 and is currently approximately 848,000 m².
• Rent levels show an upward trend, especially at
prime locations, but also at the alternative
locations and on routes into the major cities.
Increases were slight at B and C locations. Prime
rents are currently standing at approximately
EUR 2,000/m².
• Renovating and redeveloping existing retail
outlets will be a major challenge in the future.
• The retail trade is subject to change and the local
authorities’ policies will have to be tailored to
these changes. Developers can see opportunities
to apply new concepts in order to take
advantage of the trends of increasing mobility,
an ageing population, a shortage of parking
space in city centres and increased leisure time.
However, it is often difficult – if not impossible –
to implement these new concepts because of the
extremely hierarchical organisation of the retail
structure and because of spatial policy.
• Online turnover in the Netherlands increased
in 2007, as there was once again an enormous
increase in the number of Dutch people shopping
online.
• The number of ‘brand stores’ continues to
increase, to such an extent that they appear to be
the new sales channel for the future.
• There has been a boom in narrowcasting in
recent years.
High confidence,
more uncertainties
Investors in the traditionally static
The Dutch business sector posted good results in gene-
industrial real estate market have no
ral for 2007 as regards both turnover and profits. Many
reason to complain, because the
there are many positive developments, which leads to
market is flourishing with significant
greater confidence in the future, increased investment,
demand for both land and industrial
began to feel uncertain in the last four months of 2007,
buildings. The introduction of new
producers remained unperturbed. More people than
concepts is modernising the market.
there is indeed a strong entrepreneurial spirit in the
In addition, the strong economy
Netherlands. The small and medium-sized segments of
is resulting in more initiatives in the
dynamic because of all these start-ups. These segments
small-scale segment of the market.
are referred to as the ‘middle market’, which is a market
This creates a solid foundation
of opportunity for investment in real estate, thanks to
for the future, with opportunities for
local knowledge and networking, in particular.
investment in real estate.
The ongoing major growth in world trade is a signifi-
However, the industrial real estate
cant driving force behind the current optimism. The
market remains largely the domain
significantly in recent years, which is reflected in the
of specialists.
consistently high proportion of the Gross Domestic
companies also have full order books. In other words,
and reduced unemployment. Unlike consumers, who
ever started their own company, which is a sign that
the industrial real estate market are significantly more
that is often overlooked but which offers a great deal
Netherlands’
competitive
position
has
industrial real estate market
Trends
improved
Product (GDP) that consists of exports. Nevertheless,
growth forecasts are being adjusted downwards. The
strong euro against the dollar is harming competitiveness, both directly because of the products that the
Dutch business sector exports to countries that use the
dollar, and indirectly because the growth forecasts for
our main trading partner – Germany – have also been
adjusted slightly downwards. Furthermore, production
costs are increasing, especially as a result of the higher
cost of raw materials and energy.
Planning industrial sites is mission
impossible
Although the planning and development of new industrial sites is slowly beginning to resemble a caricature,
the problem is largely a question of perception. The
Netherlands’ has acquired a reputation for being careless in the allocation of industrial sites. Dutch motorways
108 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends industrial real estate market
Trends industrial real estate market | FGH Real Estate Report 2008 | 109
Development of producer confidence (1985-2007)
Source: CBS
10
8
6
4
This has often proven to be an illusion. Many of the
The reduced availability is largely a consequence of
older sites in the Netherlands are pre-1970 and have
greater demand for industrial real estate. Take-up was
now become part of current inner urban structures,
significantly more dynamic in 2007 after several years
both in the cities and in smaller municipalities. The
of relative stability. Companies occupied a total of
greatest demand in terms of volume is for large-scale,
3.4 million m2 of real estate for the first time. There
high-quality new build. The intention is therefore that
was a great increase in the Rijnmond region, which is
redevelopment of current sites in order to minimise
benefiting from the growing demand for high-quality
the need for new ones should increase the scale of
logistical real estate. The same applied to the provinces
industrial real estate in inner urban areas. FGH Bank
of Limburg and Noord-Brabant, where the core
does not believe that this is a desirable situation.
logistics areas benefited greatly from the high demand
from the transport sector.
2
So what is the solution? In any event, cause and effect
0
new industrial sites in the Netherlands, which is a need
Rent levels in line with the European
market
that cannot be met by redeveloping existing sites.
Rent levels for readily marketable industrial real estate
However, public opposition is increasing. FGH Bank
are rising because of the increasing demand. Prime
believes that there are two basic areas to address in
rents – which can be found in the area around Schiphol
solving this problem. The first involves regionalising the
Airport – have risen from EUR 80 to EUR 90/m2. The
planning of industrial sites in the Netherlands. In other
reason behind the increase is a shortage of prime logis-
words, there would be fewer sites, but they would res-
tical real estate in the immediate vicinity of the airport.
pond better to demand. Some of these sites would also
However, rent levels are rising in most areas, not only
be large. The second area to address is levelling the
around Schiphol. As a result, the average rent for indu-
financial playing field, with the focus on establishing a
strial real estate in the Netherlands as a whole increased
relationship between new and existing sites. Levelling
last year to EUR 51/m2. At first glance, the rent increa-
the playing field eliminates the problem of funding
ses for industrial real estate in the Netherlands appear
must be kept separate. We have a continuous need for
-2
-4
-6
-8
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
-10
are repeatedly cited as proof that this
reputation is deserved – as if they are
shortages when operating an old site, for example by
to be considerable, but from an international perspec-
of distribution centres, industrial estates
9,000
establishing a land fund (preferably at regional level).
tive the rent levels are still average, which means that
and office locations. This is a gross
8,000
However, such solutions are often a bridge too far for
any negative impact on competitiveness as a result of
exaggeration. It is simply the case that
higher rents is negligible.
boxed in between a continuous stream
x 1,000 m
2
– Supply
– Take-up
7,000
municipal authorities, especially if they have to surren-
companies need new buildings and new
6,000
der overall control and responsibility. Consequently,
sites, and municipal authorities and pro-
5,000
muddling through is the result for the moment.
perty owners are faced with the problem
4,000
On average, the highest rents are paid in the smallscale segment of the market, which is an often
Improving market relationships
overlooked segment, although it is in fact extremely
There is still by no means a stable balance between
dynamic. Rent levels in the segment up to 1,000 m2 are
supply and demand, but there was a visible improve-
considerably above the national average. Large-scale
ment in 2007 when the tide turned and the amount of
industrial real estate is also scarce, especially in the
available industrial real estate fell for the first time since
readily marketable segment, where rent is also just
2000.There are currently 7.8 million m2 of industrial
above average at EUR 52/m2. In the medium-sized
real estate available for rent, which represents a drop of
segment (between 1,000 and 5,000 m2) average rent
more than 8% compared to the beginning of 2007. In
levels are lower, possibly because any increases are
itself this is not a sharp drop, but it’s a clear interruption
restricted due to a relatively substantial amount of
The needs and the problems are conti-
of the trend. The effects of the recovering economy are
available real estate in this segment of the market.
nually
the
now also reflected in the industrial real estate market.
FGH Bank expects that the differences in rent levels
assumption that redevelopment of an
The greatest drop in the amount of real estate available
between the different sizes of real estate will become
existing site will bring supply and
was in the The Hague region.
even greater in the years to come.
regards the allocation of new sites does
not solve the problem.
lumped
together,
on
2007
2006
2005
2004
pursuing a more restrictive policy as
0
2003
financial reasons. One thing is certain:
1,000
2002
had little success – nearly always for
2,000
2001
nised, but efforts to find a solution have
3,000
2000
This problem has long since been recog-
1999
of vacant buildings on obsolete sites.
Trends
Supply and take-up of industrial real estate in m 2 (1999-2007)
demand back into line with each other.
Prime rents for industrial real estate in the Netherlands 1987-2007 (in EUR/m 2)
Source: FGH Bank
90
80
70
60
50
40
30
20
10
Increase in logistical
‘hotspots’
60
The industrial real estate market has
58
become increasingly interesting for real
56
estate players, not least because of the
54
developments in the logistics sector.
Strategically located areas outside the
Randstad conurbation have benefited
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
52
50
from the lack of space around the Port
48
of Rotterdam and Schiphol Airport since
46
the 1980s. Major sites – including the
44
corresponding support facilities – have
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
0
Trends
<500 m 2
500 -1,000 m 2
1.000 - 2,000 m 2
2.000 - 5,000 m 2
>5,000 m 2
been developed in Venlo, the area
known as the Brabantse Stedenrij
(‘Brabant line of cities’) and the Arnhem-
Average rent levels per size category in 2007 (in EUR/m 2)
Source: FGH Bank
Nijmegen hub. The shift to the hinterland
has put the Netherlands in a dominant
position on the European logistical real
estate market.
Recent years have seen a rapid increase
in market share for medium-sized municipalities in particular that border on the
premises. The buildings themselves are not a new phe-
concept. Thirdly, professional market players are often
municipalities such as Venray and Roermond in the
Modernisation through changing
market demand
nomenon, but their commercial exploitation by market
the ones that start developments from a commercial
province of Limburg and Etten-Leur, Oosterhout and
New concepts are lending colour to the industrial real
players is new. Another segment that has developed
perspective. It is precisely this distinctive creativity that
Waalwijk in the province of Noord-Brabant. The market
estate market. This can clearly be seen as regards both
quickly is the self-storage market, where there are
is greatly needed in the industrial real estate market.
in itself proves that large-scale logistical developments
sites and buildings, which are more attuned to demand
currently some ten larger companies operating, who
in these municipalities meet a need that is present in
and the needs of the (end) users. Sites increasingly have
together run more than 80 branches. FGH Bank
Specialists control the market
the business sector, except if this occurs at the expense
a theme. For example, although logistical sites have
believes that this market will continue to grow in the
Although the size of the market is increasing, and rent
of the international competitiveness of the real
existed for some time, the ‘truck cities’ are a new
coming years.
levels are rising and the opportunities and risks are
hotspots, because the great strength of the logistics
development. Truck cities are secure locations for the
sector is that large numbers of companies and facilities
transport sector that are part of a European network.
According to FGH Bank, there are three reasons for the
of specialists operating on the industrial real estate
are concentrated in specific areas. FGH Bank believes
The development of sites with a theme can also be
market success of these new developments. Firstly, they
market. At the local level, these specialists are local
that this is another issue that requires extra attention in
seen in the technological and creative sectors.
respond to a clear user need. Secondly, these develop-
developers and private investors, who often have the
the regional planning of industrial real estate sites and
As regards buildings, there are many new initiatives
ments are extremely service-oriented, which generates
advantage that they have access to an excellent local
facilities.
involving start-up centres and multi-tenanted business
a clear added value and turns the projects into a
network that allows them to make an extremely accu-
Netherlands’ logistical hotspots. Examples include
becoming clearer, there are an especially large number
rate estimate of the possibilities on the market – and
possibilities can be found all over the country on the
industrial real estate market. In contrast to the office
market, for example, there are interesting real estate
development and investment opportunities in almost
every municipality. This specific regional level is usually
too detailed for real estate funds, institutional investors
or foreign players, which is why they rarely invest in this
sector.
Trends
The large-scale segment of the market, on the other
hand, is increasingly international. Developers of largescale distribution centres are focusing on logistical
hotspots throughout Europe, and are therefore selective in their choice of location. The same applies to real
estate investors, who spread the risks by developing
European funds using high-quality logistical real estate.
The relatively high rents in both the small- and largescale industrial real estate markets can therefore be
explained because of the relatively high level of demand
from investors. These are the segments that offer the
most interesting prospects for real estate players in the
industrial real estate market.
Summary
• The take-up of 3.4 million m2 of industrial space
in 2007 is significantly higher than in previous
years. As a result, the amount of space available
also fell for the first time in years. The amount of
available space is currently 7.8 million m2.
• The outlook for 2008 remains positive.
Businesses are extremely confident and order
books are full. The large number of start-ups is
also a sign of confidence in the economy.
• One major problem for the sector is how to
continue to provide sites and buildings that
meet the demands of the market.
Public resistance is making it increasingly
difficult to plan new sites. However, the
problem of public resistance can be solved by
concentrating more on regional planning and by
balancing out the cost of land and the proceeds
from the land. Regional planning also enables
the international competitiveness of the real
logistical hotspots to be maintained.
• The prime rents for industrial real estate have
risen to approximately EUR 90/m2 in the
Schiphol Airport area. An average of EUR 51/m2
Trends
was paid for industrial real estate in 2007.
The highest rents are paid for small-scale real
estate (up to 1,000 m2) and for large premises
(5,000 m2 and above).
• Initiatives by professional market players are
generating more modernisation in the
industrial real estate market. Examples include
the establishment of truck cities and the growing
self-storage market. These concepts are clearly
focused on meeting market needs.
• The industrial real estate market is becoming
increasingly professional and therefore more
interesting for developers and investors.
Nevertheless, most of the parties that operate on
the industrial real estate market are specialists.
In the small-scale segment these specialists are
local developers and private investors. In the
large-scale segment they are parties that wish to
operate in large parts of Europe.
Housing prices rising,
growth levelling off
The residential market is one of the
Housing prices in the Netherlands increased once
again last year. The average selling price of an owner-
major pillars of the Dutch economy.
occupied home was EUR 247,000 at the end of 2007,
It is a complex market that is composed
which is an increase of 3.3% over the previous year.
The prices per square metre also increased by 3.9% to
of various related segments (land,
an average of EUR 2,119/m² last year. Taking account
construction and capital). In addition,
of inflation – which averaged 1.6% in 2007 – this was
once again an increase in the value of housing in real
the government uses legislation,
residential market
Trends
terms. The ongoing price increases in 2007 were once
regulations and financial instruments
again due to a shortage of (new) homes.
to control the housing market, which
The increase in the price of housing levelled out
means that the market is extensively
compared to previous years, which was surprising,
restricted in practice. As a result, the
housing that is available is not in line
with demand, insufficient new homes
are being built and the prices for
because the Dutch economy was still booming in 2007
and the average household income rose once again.
The levelling out was due to the fact that the price of
owner-occupied homes had been increasing for years,
as had interest rates, as a result of which housing
became less affordable for consumers in general.
owner-occupied housing are increasing
each year. Consequently, the owner-
In addition, banks became more restrictive in the
provision of mortgages, which made it more difficult
for prospective buyers to find an affordable home –
especially first-time buyers, those on low incomes and
occupied and rental markets are
single wage earners. These trends also had an indirect
growing further and further apart.
impact on other segments in the housing market,
Median selling prices and prices per square metre in € according to housing type
Source: NVM (Dutch Association of Real Estate Brokers)
Selling prices
End of 2006
Terraced houses
118 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends residential market
209,000
Price per square metre
End of 2007 % change
215,000
2.9%
End of 2006
1,793
End of 2007 % change
1,847
3.0%
End-of-terrace houses
229,000
238,000
3.9%
1,870
1,939
3.7%
Semi-detached houses
288,000
298,000
3.5%
2,073
2,137
3.1%
Detached houses
413,000
424,000
2.7%
2,414
2,483
2.9%
Appartments
170,000
181,000
6.5%
2,168
2,289
5.6%
Total
239,000
247,000
3.3%
2,039
2,119
3.9%
Trends residential market | FGH Real Estate Report 2008 | 119
Distribution of the housing stock according to ownership (1980-2007)
Source: ABF Research
■ Owner-occupied ■ Rent
8,000,000
7,000,000
6,000,000
5,000,000
shortage by building new homes. However, the reality
Too much focus on quantity
is more difficult. There are a number of reasons
Legislation and regulations are often the reason why
why the government’s new-build targets are not
building plans and procedures require extra time. The
being met: inadequate development sites, legislative
new Land Exploitation Act, which becomes effective
and regulatory obstacles and legal/planning debates
in 2008, makes it possible to shorten the planning
about new development sites. It is true that housing
process. There are also new ministers and local
production recovered after the low point of 2003, but
administrators who are jointly responsible for specific
1999 is still the last year when more than 80,000 new
construction projects, which will also help to accelerate
homes were completed. According to the latest figures,
the process by making it easier to achieve covenants
housing production failed to get past the 73,000 mark
with regional authorities on production targets.
last year, which is approximately the same number of
Nevertheless, the new government’s targets still seem
new homes as were completed in 2006.
4,000,000
ambitious. For example, the Vinex era, which has
3,000,000
2,000,000
1,000,000
because consumers who wish to climb the housing
housing. A large number of rental homes are also
ladder often have difficulty selling their current home.
being converted to owner-occupied housing either
There are major regional differences, however. It is
when they become vacant or because they are sold to
especially noticeable that the differences between the
sitting tenants.
more expensive and less expensive regions are growing
The market for selling off individual units has also
wider. Prices are even falling in some regions.
proven extremely successful for real estate investors
Rabobank forecasts continued pressure on affordability
in recent years. However, the differences in housing
if the current market situation persists in 2008. As
costs between the owner-occupied and the rental
a result, prices are expected to increase by 3.25%,
markets continue to increase because the increase
which is comparable with the development of prices
in rents is linked to inflation, which makes it less
in 2007.
of an attractive option for tenants to move to an
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
0
Nevertheless, in spite of all the disappointing new-
produced a great deal of greenfield locations since the
build figures, the fourth Balkenende government
early 1990s, is now coming slowly but surely to an end.
has set the ambitious target of between 80,000 and
(Vinex sites are sites designated by the government for
100,000 new homes being built a year between now
future urban development.) The emphasis is now more
and 2011 inclusive, which is the amount that is needed
on urban redevelopment, a conscious choice, which
to reduce the shortage to 1.5%. Previous governments
FGH Bank believes offers the most sustainable solution
did not manage to achieve their targets, which raises
for the longer term. In itself this shift in emphasis is
the question of whether this government will achieve
positive, but it does require more cooperation and
the new targets that it has set.
agreements between all parties involved. Consequently,
residential market
Trends
Number of homes completed and number of building permits issued (1990-2007)
Source: CBS (Statistics Netherlands)/Rabobank
– Completed
– Permits
120,000
100,000
80,000
owner-occupied home. The rate of tenant turnover
Housing stock over seven million
is consequently falling. Selling off individual units is
The Netherlands’ housing stock passed the 7 million
therefore changing slowly but surely from an active
mark at the end of 2007. The stock therefore continues
into a passive strategy.
60,000
40,000
to grow steadily. As it grows, the nature of the stock
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
In theory, it should be possible to solve the housing
1997
that are currently being built will be owner-occupied
1996
Dutch residential market, with rising prices as a result.
1995
still further in the coming period. Most of the homes
0
1994
built remains one of the major problem areas for the
1993
to 57% since the early 1980s and is set to increase
1992
The shortfall in the number of new homes being
1991
its rewards: homeownership has increased from 40%
20,000
1990
encouraging people to buy their own homes is reaping
New government sets a target of between
80,000 and 100,000 new homes a year
is changing significantly. For example, the policy of
a different approach to the process as a whole is
needed. Allowance will also have to be made for
longer project completion times.
In addition, construction costs have risen sharply,
which has put pressure on margins for builders and
developers. This pressure will cause them to be more
critical – certainly in the short term – in relation to
the number of houses being built and to exclude risks
wherever possible. Given these circumstances and the
fact that the number of building permits issued fell
last year, it is very much open to question whether the
targets will be achieved in the short term.
residential market
Trends
New homes must be built to modernise the housing
stock and meet the housing needs of the growing
number of households. However, FGH Bank believes
there is too much focus on quantity targets, whilst
there is in fact a shortage of good quality housing.
The changes to be expected in the demand are key,
especially as regards what types of homes, housing
concepts and locations will be needed to meet this
future demand. FGH Bank believes that there is a
demand for multi-functional areas where the various
functions support each other, as well as a safe
environment, housing concepts that are adapted to
suit the ageing population, and sustainable homes
– all of which requires an entirely different housing
construction policy focused on investment in timely
cooperation and process development.
Emphasis shifts towards single-person
households
According to population forecasts compiled by CBS
(Statistics Netherlands), the Dutch population will
grow from 16.3 million in 2007 to in excess of 17
million by 2035, after which the size of the population
is expected to decrease slightly. The average age of
the Dutch population will continue to increase. The
number of people aged 65 and over will increase to
more than 4 million by 2040, which is almost twice as
many as the current 2.2 million. This ageing process
will accelerate from 2010 onwards when the ‘baby
boom generation’ starts to retire.
The suggestion that the ageing of the population will
saving measure. Cold-and-heat storage is already a
lead to less need for housing is a misunderstanding,
mature market in general construction, but it can still
because the demand for housing is determined
be much more widely deployed for residential real
in particular by the number of households. The
estate (as a collective system in a new neighbourhood,
Netherlands currently has approximately 7.1 million
for example). Sustainable construction will improve
households, which according to CBS forecasts will
the entire living environment in the Netherlands.
increase between now and 2030 to more than 8 million,
FGH Bank therefore believes that it is important for
at which level it will then even out. Therefore, there will
the government to take control and enter into talks
be a substantial growth in the number of households in
with developers, builders, investors, architects and
the Netherlands until 2030. Furthermore, the number
end users at an early stage and in an active and
of households will grow significantly faster than the
integrated manner. The market players’ creativity
size of the population until 2020, which means that
and expertise will be essential in that process. The
the average housing occupancy will continue to fall.
process will also enable the construction sector to
Therefore, there will certainly still be a need for new
assume its responsibilities and make a major additional
build in the years to come.
contribution to saving energy. The expectation is that
residential market
Trends
sustainable construction will become the new yardstick
Most of the new households will be single-person
in the sector and that it will occupy a prominent
households: the number of people living alone is
position on the agenda of real estate players in the
expected to increase from approximately 2.5 million
coming years.
to 3.3 million by 2025. Consequently, the trend
towards smaller households will dominate the future
The energy label that was introduced at the beginning
demand for new build, which means that the quality
of this year also makes sustainability a visible, specific
of housing products will have to be geared to this
issue when a home is sold or let. Owners wishing to
target group. FGH Bank believes that the quality of
sell or let their home have been obliged since 1 January
the Dutch housing stock must therefore be reviewed.
to provide an energy label that states how energy-
priority neighbourhoods that will be redeveloped in the
housing corporations to pay corporation tax on their
The challenge is to transform the static housing
efficient the building is. The label is not expected to
coming years. The Minister of Housing, Communities
commercial activities is logical because it restores
market that focuses mainly on single-family homes
have any direct impact on pricing in the very short
and Integration, Ms Vogelaar, has drawn up a plan
the level playing field between the corporations and
in the owner-occupied sector into a sector that can
term, because the main determining factors will
for converting 40 problem neighbourhoods into
private real estate players. The corporations and the
respond quickly to changes in demand. As in the case
continue to be contents, style, fixtures and fittings
‘exemplary neighbourhoods’. An especially distinctive
Dutch tax authorities already signed a VSO (contract
of commercial real estate, this challenge will be met
and location. However, the energy label may have an
feature of this plan is that it looks further than simply
of settlement) to this effect at the beginning of 2007.
principally through developing new concepts and
impact on potential buyers’ choices. FGH Bank expects
the housing stock. The plan is based on an integrated
However, it is still striking that there is the threat of
creating a distinctive environment. A creative process
that the mandatory energy label will become more
social approach that focuses on improving the quality
a complete obligation to pay corporation tax being
is therefore essential.
significant in the longer term, especially because it may
of life in the neighbourhoods in question. The Minister
imposed more than six months later, because this once
have a positive effect on investment in construction or
expects the housing corporations to invest billions to
again disrupts the ‘fragile’ level playing field – now to
Sustainable construction: from hype to
trend
modification work in that homeowners will be more
finance the plans. They are not opposed in principle
the detriment of the corporations, whose position is
inclined to opt for energy-saving structures, materials
to doing so, but they wish to establish a separate
consequently weakened compared to that of financial
The demand for sustainable solutions in the construction
and installations.
investment fund for this purpose. With this aim in
investment institutions. The corporations are also being
mind, the housing corporations have already signed
asked to make a long-term commitment to contribute
sector is increasing because of the collective awareness
Government, housing corporations and
market players: a delicate balance
an agreement with the minister under which they will
to the financing of the priority neighbourhoods. The
on earth is increasing and energy sources are
invest approximately 250 million euros annually for the
corporations will then be ‘punished’ financially if the
increasingly scarce. Sustainability has for a long time
Housing corporations have long since stopped being the
next ten years.
measures taken in regard to the priority neighbourhoods
been associated with a high level of initial investment.
social foundations that they once were. Nevertheless,
However, it is strange that these same corporations –
are successful. FGH Bank believes that this will exert
However, that will change now that solutions are
they still have a major role to play in society because
under a proposal from Finance Minister Bos – will be
pressure on future investments in the public housing
available where the cost of investing in energy-saving
approximately one third of all Dutch households
obliged to pay corporation tax on all their activities.
sector precisely at a time when such investment is
measures is recovered in due course.
rent their home from a corporation. In addition, the
The Lower House of the Dutch Parliament has already
crucial.
Cold-and-heat storage is an example of such an energy-
housing corporations have major interests in the various
approved a draft proposal to this effect. Obliging the
that the climate is changing, the average temperature
Summary
• Housing prices in the Netherlands increased
once again in 2007. However, the increasing
trend is levelling out, which is a result of
housing becoming less affordable. According
to Rabobank forecasts, the prices for owneroccupied housing will increase by an average
of 3.25% this year.
• The total housing stock in the Netherlands
passed the 7 million mark in 2007. However,
there is still a considerable housing shortage.
Re-designation and transformation of in-town
locations is a market with many opportunities,
but it does require different starting points
residential market
Trends
for policy.
• The new government (the fourth Balkenende
government) has set a target of between
80,000 and 100,000 new homes being built
each year. However, practical experience
shows that that number has not been achieved
for many years and setting it as a target is
extremely ambitious, especially now that
the Vinex urban expansion areas are nearing
completion.
• There is too much focus on quantity targets.
In spite of the significance of the question,
there is no answer as to the type of housing
that will be needed in the coming period,
especially in view of the ageing population.
Furthermore, a different housing construction
policy will be required for these future needs.
• Sustainable construction occupies an
increasingly prominent position on the agenda
of real estate players and will remain an issue
as regards investment in the sector. The real
estate sector can make a major contribution
to reducing CO2 emissions, especially now that
investment increasingly results in cost savings.
Consequently, sustainable construction will
also become a commercially interesting
activity.
• The role of the housing corporations is
crucial in relation to in-town restructuring.
However, attempts to finance the plans are
currently deadlocked, which means that there
are already delays at an early stage in the
implementation of ambitious plans.
Towards a European real
estate investment market
Investment in real estate remains at
There has been a boom in real estate investment in
an extremely high level due to the
Europe in recent years. More than EUR 225 billion is
enormous amount of capital that is
is four times the amount at the beginning of this
available. Major changes will
decade. The clear leaders are the United Kingdom,
obviously result from the increasing
approximately three quarters of the total volume of
professionalisation of the market.
investments. Sweden, Italy, Spain and the Netherlands
The international spread of
once again, that real estate investors appreciate the
investments is especially important,
Dutch market – in spite of its relatively small stock.
because it raises the average level
include its professionalism, maturity and transparency.
of investment and creates new
This is the result of years of investment in the market.
relationships within the real estate
The driving force behind the increase is a sharp growth
investment market.
in cross-border investments, especially by large institu-
now invested in European real estate every year, which
Germany and France, who between them account for
are also the focus of particular interest. This proves,
Major reasons why the Dutch market is so appreciated
tional investors, who are increasingly prepared to make
remote, direct investments in real estate. This growth
has cleared the way for both listed and unlisted real
real estate investment market
Trends
estate funds to emerge. In addition, there is also a great
demand from private investors for real estate investment opportunities. They also invest large amounts in
various products that are developed by the funds.
The funds and the asset managers are now focussing
more on the international market because of the great
demand for real estate investments. Consequently, the
playing field has quickly moved from individual countries to continents, resulting not only in a greater spread
of risk and an increase in scale, but also in increased
knowledge of those markets – which is precisely why
FGH Bank believes that the internationalisation of the
real estate investment market has a structural basis.
Private real estate investors react to
changing market circumstances
Private Dutch investors who invest directly in real estate
are also changing policy in the wake of rapidly
changing market circumstances. These investors form a
substantial group that now represents a significant
portion of the total investment market and they are
128 | FGH Real Estate Report 2008 | Trends real estate investment market
Trends real estate investment market | FGH Real Estate Report 2008 | 129
Institutional Foreign real estate
investors
Real estate funds
investments
Total
3,250
4,550
spreading their investments, both to other geographi-
Nevertheless, investments in these sectors depend
Offices
450
850
cal areas and to other sectors.
greatly on the operating results, which is reflected in a
Retail
800
600
400
1,800
different risk/yield profile. FGH Bank therefore does
Industrial real estate
150
250
1,150
1,550
1,400
1,700
4,800
7,900
Geographically, private Dutch investors focus mainly on
not believe that the core office, retail and residential
Germany, and to a slightly lesser extent on Belgium and
sectors will lose any of their strength. Investment in
France. In other words, they focus on countries where
new sectors is mainly in addition to investments in
the physical distance between them and their property
existing portfolios.
Total
holdings is still reasonably small. However, in the case
of Germany, the forecast yields are the deciding factor.
Record after record
Amsterdam Zuidas business district) confirm the view
in industrial real estate is focused increasingly on logis-
Germany’s economic reforms of recent years are now
The total amount invested in Dutch real estate in
that it is mainly Anglo-Saxon investors that are setting
tical properties, which have become the domain of
paying off: the economic outlook is positive, the labour
2007 once again hit a new record. Helped by the low
the tone and investing in prime buildings.
international specialists. Dutch real estate is often part
market has improved and the demand for real estate by
initial yields, investment reached a total of almost
potential occupiers has increased. The opportunities
EUR 15.5 billion, of which EUR 7.9 billion was new
Last year, foreign investment accounted for 60% of the
further increase in investment in this sector last year.
are greatest in the western part of Germany, especially
investment.When adding residentials the total amount
total investment in Dutch real estate, thereby remai-
The residential market is also an important sector for
in the metropolitan areas. Private investors concentrate
of investments is almost EUR 19 billion. It has long
ning at the structurally high level of recent years. At the
investors, but the pressure on this market is considera-
mainly on the residential and retail sectors.
been common practice for investors to invest in
same time, Dutch investors are also investing abroad
ble. The prospects for direct yields are especially poor,
individual buildings and portfolios worth in excess of
more and more frequently. Both of these developments
all the more so since the envisaged liberalisation of
In the Netherlands, there is a slight shift in progress
EUR 100 million. The British investment company
confirm that the real estate investment market is beco-
rents at the beginning of 2007 was cancelled.
towards new, emerging real estate sectors. Hotels and
Fordgate even spent more than a billion euros to pur-
ming increasingly international.
real estate in the health care sector are especially popu-
chase the Bankhaus Wölbern portfolio. Quinlan Private’s
lar. However, interest is also growing in leisure concepts,
purchase of the Atrium and Evans Randall’s purchase of
Offices purchased, retail in demand
Direct and indirect investments almost
balance each other out
such as cinemas, fitness centres and holiday homes.
De Brauw Blackstone’s new head office (both in the
The picture presented by the breakdown by sector
Dutch institutional investors’ indirect investments in
varies little compared to previous years. Investors are
real estate are almost equal to the total amount of
still putting the most money into offices (a total of EUR
direct investments. The fact that the two are now
4.5 billion in 2007). Offices accounted for almost 60%
almost equal is due to the decision by the pension
of the total investment in commercial real estate. At
funds to raise their indirect investments to more than
EUR 1.8 billion, investment in retail property still lags
EUR 52 billion between 2005 and 2006, while direct
some distance behind the investment in offices, which
investments remained unchanged during that period.
is surprising because retail property is considered to be
The trend whereby direct investments increasingly
the most stable sector. There are two main reasons
make way for indirect investments – which began in
behind the popularity of office real estate. The first is
the early 1980s – will continue in the coming years as a
that foreign investors strongly prefer office buildings,
result of the spread possibilities for institutional inves-
especially new office buildings at prime locations,
tors and the broad range of investment options offered
because they are easy to let (including in the longer
by the asset managers of investment funds.
New investment in commercial real estate (excluding residential real estate and private investors)
in EUR million (1987-2007)
■ Dutch investors ■ Foreign investors – Total
8,000
7,000
6,000
5,000
of international portfolios, as is underlined by the
Trends
New investment in commercial real estate by type of real estate and investor (excluding residential real
estate and private investors) in EUR million (2007)
term). The second reason is that there is quite simply
4,000
3,000
2,000
1,000
insufficient retail property available to meet demand:
It is striking that real estate has increased sharply in
very few investors are willing to part with their carefully
recent years as a percentage of total investment. There
built up retail portfolios. That might change if more
has been an increase in the underlying value of the real
new shopping centres were to be built, but the facts
estate, and that is reflected by a sharp increase in total
show there has been no substantial increase, in spite of
volume, which was in excess of EUR 124 billion in 2006.
the many plans in the pipeline. In other words, invest-
Real estate is also a major diversification factor in
ment opportunities will continue to be scarce in the
investors’ portfolios. Finally, the increasing transparency
coming years.
of international markets is also making it easier to
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
0
estimate the risks, which is why institutional investors
Industrial real estate and residentials are possible alter-
are increasing the share of real estate in their overall
natives, but they also have their limitations. Investment
portfolios for strategic reasons.
Total yields per sector (1995-2007) in %
Source: ROZ/IPD Netherlands Property Index
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
12 year
average
2007
Q3
Offices
8.6
8.8
12.0
14.4
15.5
15.1
12.0
8.3
5.2
5.5
7.0
11.5
10.3
11.5
Yields are driven by capital growth
value), due to theaverage capital growth, which was
Retail outlets
9.4
8.7
10.6
12.7
13.3
12.0
9.9
9.8
9.2
10.3
13.5
14.9
11.2
14.5
The yields on real estate investments have shown an
6.6% in 2006. The higher indirect yields were the result
Industrial
increasing trend in recent years, which continued in
of lower initial yields in the valuations and the reduced
real estate
10.0
11.3
12.1
13.7
17.1
13.1
10.5
9.5
6.4
8.5
11.1
13.0
11.3
12.3
2006. According to the ROZ/IPD index, the average
vacancy levels in the office portfolios held by institutio-
Housing
12.3
14.3
13.7
13.7
16.9
18.5
12.1
8.4
7.1
7.6
10.1
11.4
12.1
10.6
yield on investments was 12.5%, which is one percen-
nal investors. Given that initial yields did not fall any
Total
10.8
11.9
12.7
13.7
15.8
16.1
11.4
8.8
7.1
7.8
10.2
12.5
11.5
12.0
tage point more than the average over the last 12
further in the last six months of 2007, it is to be expec-
years. The figures for the first nine months of 2007
ted that the increase in value in 2007 was approximately
Shares
19.1
38.7
45.9
14.7
25.9
2.9 -17.4 -32.3
7.6
5.1
32.5
18.5
10.5
suggest that the figures for 2007 will show a compara-
comparable to the equivalent figure in 2006.
Bonds
15.7
11.7
9.6
17.7
-6.8
5.1
8.0
4.7
11.2
-1.1
8.4
8.5
9.5
ble yield.
because of the scarcity of investment properties in this
Sharp fall in yields on housing
corporation homes
segment. Industrial real estate also scored above aver-
The yields on housing corporation homes, as set down
age. The yields on offices (11.5%) and housing (11.4%)
in the Aedex/IPD index, fell sharply in 2006. The corpo-
were slightly below average. The increase in the yields
rations yielded a total of 6.1% on average, which is
on investments in offices was remarkable (the yield was
1.5% lower than the previous year. The fall was mainly
still only 7% a year earlier).
due to reduced capital growth, which fell from 5.9% in
The highest yields were achieved from retail outlets
2005 to 3.6% in 2006.The rental growth (2.5%) was
The yield increase was mainly indirect (i.e. increases in
Total yields per type of housing in percentages (2000-2006) in %
Source:
Aedex/IPD Social Housing Property Index
Multi-family housing
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
2.2
3.4
6.4
6.8
Single-family housing
1.9
2.4
7.2
Other housing
-0.7
1.9
7.9
1.9
3.0
6.7
Total
5-year
average
9.7
9.3
5.9
7.6
7.4
7.2
7.6
6.3
7.1
7.6
11.4
9.2
8.0
8.8
7.0
8.8
8.6
6.1
7.5
almost exactly the same as in 2005.
Direct and indirect real estate investments in billions of EUR and percentages
Source: CBS (Statistics Netherlands), edited by FGH Bank
The main reason for the restricted capital growth was
changed because the initial yields at the high end of
the expectation that there will be a slowdown in the
the market have not fallen since the autumn of 2007.
growth of future rental income. That expectation is the
Investors will concentrate more on stable, long-term
direct result of discontinuation of the intended liberali-
investments. Rental income obviously remains a major
1980
1990
1995
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
sation of rental policy, because rental income will now
factor when choosing investments. In contrast to previ-
Pension funds
6.3
14.2
19.4
23.3
26.0
23.4
22.9
23.1
22.9
22.9
remain linked to inflation in the coming years, and
ous years, the quality of the underlying real estate – i.e.
Insurance companies
4.8
7.3
8.6
13.5
14.8
15.1
13.8
14.3
13.1
12.5
inflation is relatively low at the moment. Furthermore,
of the ‘bricks and mortar’ – will be more important,
Investment companies
1.5
7.0
8.9
28.7
31.1
23.1
23.2
21.7
24.5
29.1
the long-term interest rate increased in 2007, a deve-
which will lead to further diversification in the market.
Other institutions
-
-
0.3
0.0
0.0
0.1
0.1
0.1
0.2
0.2
lopment which results in a rising discount rate and
FGH Bank therefore expects that there will hardly be
consequentially also higher net initial yields. Therefore,
any increase in the initial yields for prime locations
Total
12.6
28.5
37.2
65.5
71.9
61.7
61.0
59.2
60.7
64.7
there continues to be pressure on the capital growth of
because the demand to invest in real estate remains
housing corporation homes.
high. The situation is different for commercial real
0.3
2.5
6.0
23.8
24.3
22.8
25.9
31.0
39.9
52.6
Direct real estate
Indirect real estate Pension funds
estate at B locations, where the outlook is poor as
Insurance companies
0.1
0.4
0.7
2.1
2.3
2.0
2.0
2.9
3.0
3.3
Fall in initial yields ends
regards both growth in rental value and lettability in
Investment companies
0.0
0.2
0.5
3.4
2.7
1.9
2.0
2.4
2.7
3.6
The five year trend of falling initial yields (since 2002)
the medium term. The initial yields for buildings at
Other institutions
-
-
0.1
0.0
0.0
0.0
0.1
0.1
0.1
0.1
ended in 2007 as a result of an increase in the long-
these locations will increase if the higher cost structure
term interest rate, combined with the limited availability
for investors persists.
Total
0.4
3.1
7.3
29.3
29.3
26.7
30.0
36.4
45.7
59.6
of financing capital, the latter being one of the causes
of the credit crunch that hit the financial markets in the
New playing field
last six months of 2007. Both developments resulted in
There is a lot of movement on the real estate invest-
an increase in financing costs, and consequently in
ment market, which is why FGH Bank expects that a
Direct real estate
higher costs for real estate investors. During the first six
new playing field will emerge. It will be easier to acquire
Indirect real estate
months of 2007, net initial yields dropped slightly, due
readily marketable real estate, especially for investors
to the enormous pressure on investment opportuni-
with a long-term horizon. From this point of view, the
ties.
market for institutional investors and professional real
Total
13.0
31.6
44.5
94.8 101.2
88.4
91.0
95.6 106.4 124.3
96.9% 90.2% 83.6% 69.1% 71.1% 69.8% 67.0% 61.9% 57.0% 52.0%
3.1%
9.8% 16.4% 30.9% 28.9% 30.2% 33.0% 38.1% 43.0% 48.0%
Total investments
Direct real estate share
116.6
290.1
466.8
830.0
831.2
779.4
854.9
932.1 1,069.0 1,148.0
10.8%
9.8%
8.0%
7.9%
8.7%
7.9%
7.1%
6.4% 10.0% 10.8%
estate funds is improving. Nevertheless, demand for
The outlook for the real estate investment market has
Trends
real estate still exceeds the amount available, which is
Trends
why the trend towards indirect rather than direct
investment – and institutional players consequently
selling off real estate portfolios – can be expected to
continue in 2008.
FGH Bank believes that the real estate investment
market is still attractive for private investors, too. Now
that the main focus is again on the quality of the real
estate itself – i.e. the bricks and mortar – private investors have an advantage over many other real estate
investors because of their specific knowledge of the
local market. That knowledge represents a significant
– and decisive – added value.
Continuing this line of reasoning, the real estate ‘middle
market’ should also be seen as a promising target
group. The real estate middle market consists of small,
emerging real estate investors that are able to realise
significant growth in (rental) value mainly through
redevelopment of existing real estate. These investors
are especially noted for their entrepreneurship and high
degree of creativity – which are precisely the qualities
that investors need in today’s market.
Lowest NIY (Net Initial Yield) at year-end (1990-2007) in %
Source: FGH Bank
– Office space in the Randstad
– Retail space in the Randstad
– Industrial space in the Randstad
9
8.5
8
7.5
7
6.5
6
5.5
5
4.5
4
3.5
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
3
Summary
• The real estate investment market grew once again
in 2007. New investment totalled EUR 7.9 billion.
Offices remain the largest investment category.
Retail outlets are the most popular, but they are
difficult to acquire.
• The trend for institutional investors to switch from
direct to indirect investments is continuing at a
faster pace. Pension funds in particular are increasingly opting for indirect investments. This trend is
clearing the way for professional asset managers.
National borders are rapidly losing their significance
because of the great demand for real estate.
• An increasing number of private investors are
following the example of the real estate funds
and opting to invest directly in foreign real estate.
Germany is by far the most important market for
Dutch investors. Other countries that border on the
Netherlands lag a long way behind.
• The yield from real estate investments by
institutional investors was above the long-term
average at 12.5% in 2006. A similar yield is expected
for 2007. Capital growth is causing yield levels to
increase. However, in the housing corporation sector
yields have fallen.
• The rise in interest rates and the limited availability
Trends
of financing capital result in rising costs for
investors. As a result, the fall in initial yields – which
had been an ongoing trend for several years –
ended last year. The real estate itself is once again
becoming more important when assessing an
investment. Consequently, the differences within
market segments are increasing, in favour of readily
marketable real estate under a long-term lease.
• A shift in the demand to invest in real estate can
be expected in 2008. The changed market circumstances will offer opportunities, especially for
investors with a long-term strategy, such as
institutional investors and professional real estate
funds. There are also good opportunities for private
investors. Their great advantage is their knowledge
of local markets. Now that the quality of the real
estate is becoming more important once again,
private investors can assess the opportunities and
risks at the local level. In addition to large private
investors, there are also many opportunities for
small, new players, too.
Supply
Out-of-town retail development
FGH Bank is the bank for commercial real estate
However, FGH Bank’s services and products go further
Office space, retail space/showroom and industrial
Concentration within the existing built-up area with
financing. Our broad view across the real estate sector
than real estate financing alone. Its subsidiary,
space, which is free for the market to rent or buy,
five or more shops, each with an average lettable
means that we are better placed than anyone to offer
FGH Vastgoed Expertise, offers comprehensive real
rounded off to the nearest 1,000 m .
floor area of at least 500 m , which are not located
tailor-made solutions to our clients. Furthermore,
estate advice, and the Nederlandse Hypotheekbank
It includes existing properties and properties under
within an existing or planned shopping area or
thanks to our national network of branches we can
and the Rijnlandse Hypotheekbank are the financing
construction or undergoing renovation.
immediately adjacent area.
closely follow regional developments in the market.
specialists for brokers on the ‘middle market for real
And there is always a branch near you.
estate financing’. Mid 2008 they will merge and
Take-up
Large-scale retail development
The letting of and transactions relating to office
Concentration within the existing built-up area
Choices must be weighed very precisely in the
space, registered by Vastgoedmarkt. Sale and lease-
with five or more shops, each with an average
commercial real estate market, particularly because the
FGH Bank has offices in Amsterdam, The Hague,
back transactions are included, as are the withdrawals
lettable floor area of at least 500 m , which are not
consequences for both the short and long term can be
Rotterdam, Eindhoven, Maastricht, Arnhem, Gronin-
of office space for other designated uses.
located within an existing or planned retail area or
very extensive. It is therefore vital that real estate
gen and Frankfurt. Its headquarters are located in
Utrecht.
2
2
2
continue as rnhb hypotheekbank.
immediately adjacent area.
financing be thought through carefully. Its up-to-date
Office space
A large-scale retail development is a retail site in
local and national market knowledge means that
Office space of more than 500 m2 net floor area in
which the industry restrictions formulated in the
FGH Bank can play an important role in this regard.
specific office buildings.
out-of-town policy and which apply in full to fringe
locations, are not applied at all or to a lesser extent.
Retail/shops
As part of Rabobank Group FGH Bank is part of a
strong network, in which commercial real estate
Our commercial team receives support from experien-
financing occupies an important position.
ced real estate analysts, appraisers, structural engineers
Shops/showrooms of more than 200 m2 net floor
Noord
North
and risk analysts. FGH Bank also has in-house
Would you like to know more about FGH Bank? Please
area.
Oost
East
specialists to give you legal and tax-related advice. This
feel free to contact us. We look forward to hearing
Zuid
South
gives
from you.
Industrial space
West
West
establish solid financing structures, whether you require
Production and distribution space of more than
Zuidoost South-East
financing for development, investment, single-unit
750 m net floor area (including office space).
Centrum City centre
sales or for any other type of commercial real estate
Centraal Central
transaction. FGH Bank is also very much at home in real
Stock
Kanaal
estate leasing, owner-occupied commercial real estate
Total size of the existing office, retail and/or industrial
Kwartier Quarter
financing, and leasing and financing constructions that
floor space.
Randstad Randstad conurbation
use the ‘limited partnership’ approach.
2
Canal
GIY
Gross Initial Yield
Vacancy
IRR
Internal Rate of Return
Office, retail and/or industrial space which is available
IRS
Interest Rate Swap
for occupation immediately.
NIY
Net Initial Yield
ROZ
Real Estate Council of the Netherlands
IPD
Investment Property Databank Ltd.
VINEX
Fourth Policy Document On Physical Planning
Rent
Price per m rentable floor area per year.
2
138 | FGH Real Estate Report 2008 | Glossary and acronyms
about FGH Bank
glossary and acronyms
us
the
knowledge
that
is
required
to
About FGH Bank | FGH Real Estate Report 2008 | 139
addresses
Headoffice
Eindhoven
FGH Vastgoed Expertise B.V.
Parklaan 62
Factsheets
Leidseveer 50
5613 BH Eindhoven
Utrecht
3511 SB Utrecht
The Netherlands
Leidseveer 50
Postbus 2244
T + 31 40 296 08 11
3511 SB Utrecht
3500 GE Utrecht
F + 31 40 245 18 20
The Netherlands
The Netherlands
E [email protected]
T + 31 30 232 34 00
Huurprijzen
Op de volgende pagina’s is per deelmarkt
F + 31 30 232 34 31
Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen
(de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt) een
overzicht opgenomen van de regionale gegevens.
T + 31 30 232 39 11
F + 31 30 233 45 72
Groningen
E [email protected]
in euro per m per jaar exclusief BTW voor
E [email protected]
Verlengde Hereweg 173
W www.fgh-vastgoedexpertise.nl
een courant object, in zijn geheel verhuurd voor
W www.fghbank.nl
9721 AP Groningen
Offices FGH Bank N.V.
Amsterdam
een periode van 5+5 jaar.
The Netherlands
Eindhoven
T + 31 50 311 45 82
Parklaan 62
F + 31 50 311 45 63
5613 BH Eindhoven
E [email protected]
The Netherlands
T + 31 40 264 94 60
Koningslaan 33
1075 AB Amsterdam
Maastricht
F + 31 40 245 18 20
The Netherlands
Avenue Céramique 225a
E [email protected]
T + 31 20 664 41 41
6221 KX Maastricht
F + 31 20 662 03 06
The Netherlands
E [email protected]
T + 31 43 350 08 85
F + 31 43 325 87 23
(Formerly
E [email protected]
Nederlandse Hypotheekbank and
Arnhem
Cronjéstraat 10
2
Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft
u toegang tot het overzicht van de regionale
Verwachting
p = blijft gelijk
p /o= stijgt
p /a= daalt
marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting:
www.fghbank.nl.
Bronnen:
• ABF Research
Nettoaanvangsrendement
• Bak R.
Genoemde bandbreedte betreft het netto-
• CBS
As from mid-2008
aanvangsrendement voor een courant object, in zijn
• Diverse gemeenten
rnhb hypotheekbank
geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar aan
• Locatus
een solvabele huurder.
• Ministerie van VROM Rijnlandse Hypotheekbank B.V.)
• NEPROM
Verzorgingsindex
• PropertyNL
De verzorgingsindex geeft de verhouding weer
• Vastgoedmarkt
6814 AH Arnhem
Rotterdam
The Netherlands
Blaak 333
Leidseveer 35
tussen het totaalverkoopoppervlak en het aantal
T + 31 26 442 77 10
3011 GB Rotterdam
3511 SB Utrecht
inwoners.
F + 31 26 442 94 48
The Netherlands
Postbus 2244
data for the office, retail and industrial real estate
E [email protected]
T + 31 10 242 01 50
3500 GE Utrecht
market. Would you like to have more information?
F + 31 10 212 14 55
The Netherlands
Through our website you have access to an
E [email protected]
T + 31 30 755 20 00
overview of all regional data, including an extensive
F + 31 30 755 20 20
explanation: www.fghbank.nl
The Hague
Nieuwe Uitleg 15
The following pages show an overview of regional
2514 BP Den Haag
Frankfurt
E [email protected]
The Netherlands
Beethovenstrasse 4
W www.rnhb.nl
T + 31 70 304 01 38
D-60325 Frankfurt am Main
• ABF Research F + 31 70 385 38 34
Germany
• Bak R.
E [email protected]
T + 49 697 675 79 50
• CBS (Statistics Netherlands)
F + 49 697 675 79 513
• Local authorities
E [email protected]
• Locatus
Sources:
• NEPROM
• PropertyNL
• Vastgoedmarkt
• VROM (Ministry of Housing, Spatial Planning
and the Environment)
140 | FGH Real Estate Report 2008 | Addresses
Factsheets | FGH Vastgoedbericht 2008 | 141
Kantorenmarkt
Drenthe
Assen
64.300 3.100 32.700 10,4 26,9
9,7
4,1 48,9
254.000 3,95
7.000
4.000
-43%
27.000
20.000 -26%
Borgstee
110-120 110-120
p Tappellocatie 5.500 Toplocaties
Centrum/Stationsgebied 110-125 110-125
p Veemarktterrein 4.000 Overige locaties
Oude Grachtpad 105-125 105-125
p Peelerpark
110-120 110-120
p Flevoland
Almere
181.100 9.600 69.600 24,7 35,1
5,1
3,0 32,1
482.000 2,66 26.000 25.000
-4%
47.000
93.000 98%
Almere Buiten
90-125 90-130
p Almere Poort 25.800 Toplocaties
Almere-Haven
90-110 90-115
p Almere Poort, Olympiakwartier Oost 66.000 Overige locaties
Almere-Stad/Zakencentrum 100-160 110-170
p Almere Poort, Olympiakwartier West 10.000
Gooise Poort
100-140 100-150
p Cascade 6.700
Muziekwijk
90-120 90-125
3.600
p Keypoint
Parkwijk
90-120 90-125
p Zakencentrum/ WTC
(Carlton, Martinez en Majestic) 88.000
Lelystad
72.200 4.200 32.000 19,1 32,0 10,8
1,6 36,5
216.000 2,99
4.000 12.000
200%
35.000
32.000
-9%
Centrum/Stationsgebied
85-120 90-125
p Centrumplan Lelystad 40.000 Toplocaties
Lelycenter
65-90 65-95
4.000 Overige locaties
p Nieuwbouw Openbaar Ministerie
Zilverparkkade 5.000
Friesland
Leeuwarden
92.200 4.800 65.300 12,0 40,0 12,5
9,9 25,6
521.000 5,65
5.000
2.000
-60%
24.000
18.000 -25%
Business Park Leeuwarden 90-115 90-115
p FEC-terrein 15.000 Toplocaties
p Leeuwarden Zuid (Zuidlanden) 150.000 Overige locaties
Oostergoweg 110-125 110-125
p Oostergoweg 6.000
Tesselschadeweg
120-140 120-145
p Philipslocaties 5.000
Zuiderplein
110-125 110-125
p Gelderland
Apeldoorn
155.400 8.500 89.400 14,0 30,2 13,6
5,9 36,3
650.000 4,18 26.000 13.000
-50%
85.000
94.000 11%
Apeldoorn-Noord 100-130 100-130
9.000 Toplocaties
p Belastingdienst Kennedylaan 2e toren
115-150 115-155
p Business Park Apeldoorn (TNO terrein) 36.500 Overige locaties
Laan van Osseveld
110-130 110-130
6.000
p Kantoor Univé
Welgelegenpark 6.000
Zuidwest Poort (herontwikkeling ROC locatie) 18.000
Zuidwest Poort Van Gelderpark
45.000
Arnhem
142.600 8.000 92.900 21,2 22,6 11,8
4,9 39,5
996.000
6,98 33.000 41.000
24% 142.000 183.000 29%
p Business Park Arnhem (Kema-terrein) 47.000 Toplocaties
Gelderse Poort 125-145 125-145
p Business Park Ijsseloord II 105.000 Overige locaties
IJsseloord II
120-145 120-145
30.000
p Eusebiusstate
Kronenburg
100-135 100-135
p La Maire 10.000
Kroonpark (Arnhem-Zuid)
115-150 120-150
p La Perle 6.600
Velperweg
110-160 110-160
p Place du Gare 15.200
Rijnboog 85.000
Westervoortsedijk 8.000
Nijmegen
160.700 7.900 94.500 11,7 30,9
5,6
1,4 50,4
436.000
2,71 13.000
3.000
-77%
60.000
44.000 -27%
Bedrijvenpark Lindenholt
100-120 100-120
7.800 Toplocaties
p Brabantse Poort
Brabantse Poort
110-130 115-135
p Business Park Lindenhof 14.000 Overige locaties
Mercator Science Park
115-135 115-135
p Neerbosch 19.000
Spoorzone/Centrum/Singels
115-135 115-140
p Waalsprong/Citadel 150.000 Groningen
Groningen
181.800 8.700 121.900 19,2 25,0
9,1
2,1 44,6
910.000 5,01 32.000 18.000
-44% 120.000 100.000 -17%
130-145 130-145
p Kranenburg, Atos Origin 3 6.200 Toplocaties
Corpus den Hoorn 105-135 105-135 p /a De Meeuwen W/ K1 t/m 5 30.000 Overige locaties
Europapark
- 135-150 p /o Euroborg kantoor Volta 15.000
Kranenburg
130-140 130-145 p /o IB-Groep en Belastingdienst, Kempkensberg 47.000
Martini Trade Park
125-135 125-140
9.000
p Kantoor VCD Automatisering
Zernike Science Park
110-135 110-135
p Kantorenkwadrant Euroborg 100.000
Kop Europapark 5.000
142 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht kantorenmarkt
Bandbreedte nettoaanvangsrendementen 2007
Locaties
Plancapaciteit 2007 in m2
Aanvangsrendementen
In aanbouw 2007 in m2
Belangrijkste nieuwbouwlocaties/
plannen
Verwachting 2008
Bandbreedte huurprijzen 2007 in e/m2
Nieuwbouw
Belangrijkste kantorenlocaties
Stijging/daling t.o.v. 2006 in %
Aanbod 2007 in m2
Huurprijzen
Aanbod 2006 in m2
Opname vergeleken met jaren
2002-2006 in %
Opname 2007 in m2
Gemiddelde opname 2002-2006 in m2
Kantoorruimte per inwoner 2007 in m2
Voorraad 2007 in m2
% overig 2007
% bank en verzekeringen 2007
% overheid 2007
% industrie, handel, transport 2007
% zakelijke dienstverlening 2007
Aantal banen 2007
Aantal bedrijven 2007
Algemeen Marktstructuur
Aantal inwoners 2007
Provincie/Steden
5,75-7,00
6,75-8,00
5,00-6,25
5,50-6,75
5,50-6,75
5,75-7,00
5,75-7,00
6,75-8,00
6,00-6,75
6,50-7,50
5,50-6,25
6,00-7,00
6,00-6,75
6,50-7,50
5,25-6,50
6,50-7,75
Overzicht kantorenmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 143
Kantorenmarkt
Limburg
Heerlen
90.400 4.300 52.300 10,2 32,6 11,3
6,7 39,2
444.000
4,91 16.000
6.500
-59%
43.000 36.500 -15%
Centrum
110-130 115-135
23.000 Toplocaties
p Nieuwbouw CBS
Overige locaties
Maastricht
119.100 6.300 72.700 16,5 32,6
6,5
1,5 42,9
480.000
4,03 11.500
5.000
-57%
40.500 66.000 63%
120-140 120-140
p Belvédère, Bosscherveld e.o. 75.000 Toplocaties
Céramique
120-150 120-150 p /o Maartenspoort, Noormansingel 14.000 Overige locaties
Randwijck
110-135 120-145 p /o Randwijck 80.000 Noord-Holland
Amstelveen
79.000 5.400 39.900 29,4 29,2
4
6,2 31,2
623.000 7,89 23.000 30.000
30%
82.000
54.000 -34%
Bovenkerk-Legmeer 125-175 125-175
p Commerce Park 53.000 Toplocaties
Centrum
150-215 165-225
p Hoofdkantoor KPMG 62.000 Overige locaties
Commerce Park
150-200 165-225
p Kronenburg/Uilenstede 35.000
Amsterdam
744.000 64.000 477.000 23,6 25,1
6,3
8,5 36,5 6.400.000
8,60 281.000 430.000
53% 1.091.000 1.018.000
-7%
Amstel Business Park
90-160 100-175
p Centrumgebied Amsterdam Noord 65.000 Toplocaties
Centrum/binnenstad
190-325 200-350
p Nieuw Europa, Oostelijk Havengebied
De Omval
225-300 225-300
p Oosterdokseiland 70.000
Noord
100-190 100-190
p Overhoeks 70.000
Oost
115-200 125-215
p Riekerpolder 120.000
Riekerpolder
150-200 175-225
p Teleport, KPN 22.600
Teleport/Sloterdijk
145-185 150-200
p Trinity Building, Kabelweg 48.000
West
125-165 125-165
p XXL (NDSM-werf-zuid) 100.000
Zuidas
190-325 200-350 p /o Zuidas, Amsterdam Symphony
35.000
Zuidelijke IJ-oevers
110-200 135-225
30.000
p Zuidas, Mahler 4
Zuidoost
110-190 100-200
p Zuidas, Vivaldi 112.000
Zuidas, Vivaldi, Ernst & Young
26.000
Diemen
23.900 1.600 18.700 31,5 34,9
0,3
5,2 28,1
293.000
12,26
9.000
4.000
-56%
67.000
69.000
3%
Bergwijkpark
100-150 100-165
p Alpha Centauri II & III 45.000 Toplocaties
Diemen-Zuid
100-140 100-150
p Overige locaties
Haarlem
147.000 10.000 65.000 16,4 41,5
4,3
2,1 35,7
476.000 3,24 11.000 44.000
300%
61.000
54.000 -11%
Centrum/binnenstad 140-170 150-185
p 023 Haarlem 4.000 Toplocaties
Schalkwijk
100-140 100-150
p Figee 30.000 Overige locaties
Waarderpolder
100-140 100-165
8.000
p Mariastichting
Nieuwe Energie
15.000
Raaks
11.000
Stadion Haarlem 5.000
Hilversum
83.600 6.500 47.500 15,9 29,8
4,9
2,3 47,1
589.000 7,05 26.000 30.000
15%
89.000
84.000
-6%
Arenapark
130-170 135-180
p Arena Campus 40.000 Toplocaties
p Mediapark 122.000 Overige locaties
Mediapark
130-170 135-180
p Haarlemmermeer 139.400 7.400 124.900 24,3 41,6
0,3
2,4 31,4 1.283.000
9,20 66.000 97.000
47% 252.000 223.000 -12%
Hoofddorp Hoofddorp Toplocaties
(Hoofddorp en Schiphol)
Beukenhorst-Oost
135-180 140-185
p Beukenhorst 0ost-Oost 60.000 Overige locaties
Beukenhorst-West
100-155 100-155
p Werkstad A4 45.000
Beukenhorst-Zuid
150-190 150-200
p Business Garden Hoofddorp 22.500
Centrum
90-160 90-165
p De Hoek
100-150 100-150
p Schiphol Schiphol Toplocaties
Schiphol-Centrum
200-325 225-350
p Anthony Fokker Business Park 109.000 Overige locaties
Schiphol-Oost
120-180 120-180
p Beechavenue Business Park Schiphol Rijk II 105.000
Schiphol-Rijk
125-160 125-160
p Schiphol Centrum, Gateway 31.500
Schiphol-Zuid
130-160 130-160
38.500
p Schiphol Centrum, The Outlook
Schiphol Elzenhof Business Park 180.000
Schiphol Oost (Martinair)
13.000
Schiphol Rijk (Campus) 37.500
Locaties
Aanvangsrendementen
plannen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Aanbod 2007 in m2
Huurprijzen
Aanbod 2006 in m2
2002-2006 in %
Opname 2007 in m2
Voorraad 2007 in m2
% overig 2007
% overheid 2007
Aantal banen 2007
Provincie/Steden
5,75-6,75
6,25-7,25
5,50-6,00
5,75-6,75
5,00-6,25
5,50-6,75
4,50-6,00
5,25-6,50
5,25-6,50
5,75-7,00
5,25-6,25
5,75-7,00
5,25-6,25
5,75-7,00
5,25-6,50
5,75-7,00
4,75-6,00
5,25-6,50
Kantorenmarkt
Noord-Holland
Zaanstad
141.300 8.300 56.200 16,4 41,5
4,3
2,1 35,7
224.000
1,59 18.000
7.000
-61%
24.000
30.000 25%
Centrum
90-145 100-150
p De Icoon II 8.000 Toplocaties
Stadskantoor 23.000 Overige locaties
Zaans Medisch Centrum 5.000 Noord-Brabant
Breda
170.500 10.000 93.100 15,7
33
8,9
2,2 40,2
661.000
3,88 22.000 19.000
-14%
94.500 117.500 24%
Claudius Prinsenlaan e.o.
125-150 130-150
p OV-Terminal 22.000 Toplocaties
Stationsgebied
120-130 120-130 p /o Stadion 12.000 Overige locaties
Westerhage/Steenakker
115-135 120-140
p Via Breda 100.000 Den Bosch
135.600 9.700 97.100 18,1 33,9
6,9
4,5 36,6
923.000
6,81 30.500 28.500
-7% 104.000 85.500 -18%
De Brand
110-140 115-140
p Koningsweg (renovatie) 14.000 Toplocaties
De Herven
120-135 120-135
p Paleiskwartier 40.000 Overige locaties
Pettelaarpark
125-140 130-145
p Periphium, Zuiderkruis 25.000 Stationsgebied/Paleiskwartier
135-160 135-165
p Eindhoven
209.700 12.900 143.900 23,1 35,1
3,2
4,6
34 1.333.000
6,36 52.000 75.000
44% 179.000 134.000 -25%
Eindhoven Airport/Flight Forum
125-155 125-155
9.200 Toplocaties
p Flight Forum 2
Ekkersrijt/Science Park
120-135 120-135
p Hurkse Poort
Stationsgebied
135-170 135-170
p Stationsgebied Fellenoord 90.000 Strijp S 90.000 Tilburg
201.100 8.700 99.900
11 38,1
5,7
4,5 40,7
467.000
2,32
7.400
4.000
-46%
32.000 33.500 5%
120-145 120-150 p /o Kempenbaan 100.000 Toplocaties
‘t Laar
120-140 120-145
p Spoorzone 70.000 Overige locaties
Overijssel
Enschede
154.700 7.400 74.500 13,7 35,7
6,6
2,4 41,6
394.000 2,55 16.000
5.000
-69%
44.000
37.000 -16%
Business & Science Park/Hengelosestraat 120-140 120-140
p Atrium 13.000 Toplocaties
p Business & Science Park Grolsch terrein 7.500
Novation Tower 10.500
Zuiderval
5.000
Zuiderval 80.000
Hengelo
81.400 4.100 42.700 12,4 45,8
5,6
1,4 34,8
264.000 3,24
8.000
4.000
-50%
40.000
33.000 -18%
p Campus Westermaat 10.000 Toplocaties
Westermaat
120-140 120-140
p Hart van Zuid 87.000 Overige locaties
Lange Wemen 14.000
Oosterbosch locatie 22.300
Voormalig Holec locatie 5.700
Zwolle
114.500 5.100 79.900 13,4 31,5
8,4
4,7 42,0
705.000 6,16 36.000 54.000
50%
62.000
69.000 11%
A28-zone
120-170 120-180 p /o Kantoor Achmea 15.000 Toplocaties
Centrum
115-160 115-160
p Kantorencomplex La Diligence 35.000 Overige locaties
Hanzeland 135-160 135-165
6.000
p Oosterenk Stadion Oosterenk (Zone Ceintuurbaan)
110-130 120-140 p /o Vendôme 12.400
Voorsterpoort 65.000
Uitbreiding rechtbank 15.000 Utrecht
Amersfoort
139.000 7.900 74.800 20,5 29,4
5,0
8,5 36,6
779.000 5,60 36.000 34.000
-6% 168.000 153.000
-9%
Bergkwartier
125-170 125-170
9.700 Toplocaties
p Between
Calveen 110-145 110-145
p Eemcenter 16.000 Overige locaties
Centrum/Stadsring 125-150 125-150
p KSA/Hoge school 13.500
De Brand
110-135 110-135
6.200
p The Phone House Netherlands
De Hoef
110-145 110-145
p The Works 68.500
Stationsgebied
130-160 130-160
18.500
p Vathorst, Landmark
Vathorst
125-150 125-150
p Vathorst Podium 95.000
Vathorst Podium fase I
15.000
Houten
45.600 2.500 18.600 21,7 33,6
3,2
6,6 34,9
215.000 4,71 15.000
8.000
-47%
23.000
20.000 -13%
Molenzoom
100-140 100-140
28.600 Toplocaties
p De Koppeling (Getronics PinkRoccade)
Stationsgebied
100-140 100-140
p Spoor Zuid 5.100 Overige locaties
Nieuwegein
61.200 3.600 45.600 23,2 33,9
3,6
4,7 34,6
495.000 8,09 24.000 17.000
-29% 104.000
85.000 -18%
Merwestijn
100-130 100-130
p Admiraal fase III 22.000 Toplocaties
Plettenburg/Rijnhuizen 95-135 100-135
p Blokhoeve The Cube 14.000 Overige locaties
Stadscentum/City Plaza
135-145 135-145
p Palmtorens (Ecobuildings) 28.000
Parklaan 27.000 146 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht kantorenmarkt
Locaties
Aanvangsrendementen
plannen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Aanbod 2007 in m2
Huurprijzen
Aanbod 2006 in m2
2002-2006 in %
Opname 2007 in m2
Voorraad 2007 in m2
% overig 2007
% overheid 2007
Aantal banen 2007
Provincie/Steden
5,50-6,75
6,00-7,25
5,75-6,50
6,00-6,50
5,50-6,00
5,75-6,50
5,50-6,00
5,75-6,50
5,75-6,50
6,00-6,50
6,00-7,00
6,50-8,00
6,00-7,00
6,75-8,00
5,75-7,00
6,50-8,00
5,50-6,25
6,00-7,00
6,25-7,50
6,50-7,75
6,00-7,00
6,75-7,75
Kantorenmarkt
Utrecht
Utrecht
288.700 17.200 197.700 22,3 24,2
6,2
6,8 40,5 2.390.000 8,28 110.000 121.000
10% 308.000 315.000
2%
Centrum
130-195 130-195
p Belle van Zuylen 30.000 Toplocaties
Kanaleneiland
100-160 100-160 p /a De Taats 40.000 Overige locaties
Lage Weide
100-140 100-140
30.000
p Galgenwaard Kantoren
Maliebaan
180-230 180-240 p /o Wetering Zuid, Hoofdkantoor OPG 22.000
Overvecht
110-130 110-130
p Kantoor van Deventer 16.500
Papendorp 175-195 175-195
p Kromhoutkazerne 50.000
Rijnsweerd
135-170 135-170
p Le Mirage 18.500
Stationsgebied
160-190 160-190
p Medisch carré 26.300
Rijnsweerd, Pythagoraslaan
30.000
Stadskantoor Jaarbeurslplein 60.000
Woerden
48.000 3.200 27.100 17,8 38,7
1,4
1,7 40,4
215.000 4,48
9.000
5.000
-44%
30.000
26.000 -13%
Middelland/Snel en Polanen
90-125 90-125
6.300 Toplocaties
p Barwoutswaarder West
Stationsgebied
130-150 130-150
p Overige locaties
Zeist
60.200 3.800 34.500 21,0 21,8
4,4
6,8 46,0
301.000 5,00 14.000 12.000
-14%
46.000
41.000 -11%
Boulevard
130-190 130-190
p Hoofdkantoor PGGM 30.000 Toplocaties
Utrechtseweg
120-185 120-185
p Overige locaties
Zeeland
Middelburg
47.300 2.700 23.500
8,8 31,3 14,1
1,4 44,4
142.000
3,00
3.500
3.500
0%
4.000 3.000 -25%
Middelburg
110-135 115-145
40.000 Toplocaties
p Mortiere
Overige locaties
Zuid-Holland
Capelle a/d IJssel
65.500 2.400 36.400 30,6 32,6
2,1
3,4 31,3
456.000
6,96 18.000 14.000
-22% 110.000 100.000 -9%
Capelle Office Park
125-145 125-145
p Fascinatio 4.000 Toplocaties
Fascinatio/Rhijnspoor
145-165 145-165
p Nova Vista (Rietbaan) 12.000 Overige locaties
Hoofdweggebied
90-120 100-125
p Rivium
110-150 110-150
p Delft
95.300 3.100 47.800 22,7 23,7
4,9
1,1 47,6
381.000
4,00 12.500
3.000
-76%
31.500 19.000 -40%
Delft
115-150 115-150
p Spoorzone Delft Centraal 30.000 Toplocaties
Spoorzone Delft Centraal Zuid 35.000 Overige locaties
Technopolis Innovation Park 58.000 Den Haag
474.700 17.000 228.800 15,2 24,4 22,1
4,5 33,8 4.300.000
9,06 125.000 106.000
-15% 319.000 297.000 -7%
Beatrixkwartier
135-190 140-200 p /o De Binckhorst 59.000 Toplocaties
Congresgebouwgebied
125-170 125-170
p Nieuwbouw CBS
De Binckhorst
95-125 95-135
18.000 p Haagsche Zwaan
Laakhaven/Holland Spoor
125-145 120-145
p Internationaal Strafhof 30.000 Lange Voorhout
170-220 170-250
58.300 p Ministerie LNV (renovatie)
Nieuw Centrum/Stationsgebied
150-190 150-190 p /o New Babylon
54.500 Wijnhavenkwartier 122.000 Dordrecht
118.600 4.300 53.271 11,9 37,7
7,5
1,2 41,7
270.000
2,28
6.500
6.500
0%
25.500 37.500 47%
Amstelwijck
125-140 125-145
p Amstelwijck 102.000 Toplocaties
Centrum
115-140 115-145
p Leerpark
Gouda
70.900 2.500 32.900 15,8 29,9
5
4,5 44,8
300.000
4,23 13.000 17.000
31%
44.500 35.000 -21%
Goudse Poort
95-135 95-135
17.000 Toplocaties
p Centric Goudse Poort
Gouwe Spoor
135-150 135-150
p Goudse Poort 55.000 Overige locaties
Stationsgebied/Binnenstad
115-130 115-135
p Stadskantoor Gouda 19.000 Leiden
117.500 4.100 55.700 11,1 25,3
6,8
0,8
56
415.000
3,53 23.000 29.000
26%
33.000 31.000 -6%
Kanaalpark/Lammenschans
100-135 100-150
30.000 Toplocaties
p Achmea
Plesmanlaan/Science Park
125-150 125-150 p /o Trafolocatie 12.000 Overige locaties
Stationsgebied
125-150 125-150 p /o Vondellaan 21.000 Rijswijk
47.100 2.000 35.100 40,2 21,7
9,4
2,1 26,3
860.000
18,26 25.000 50.000
100% 156.000 109.000 -30%
Hoornwijck
125-155 125-155
p Alaska, Lange Kleiweg (Shell) 27.500 Toplocaties
Plaspoelpolder
95-135 90-135
p Da Vinci, Lange Kleiweg
Stationsgebied/Eisenhowerplein
135-160 115-160
p Hoornwijck 20.000 148 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht kantorenmarkt
Locaties
Aanvangsrendementen
plannen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Aanbod 2007 in m2
Huurprijzen
Aanbod 2006 in m2
2002-2006 in %
Opname 2007 in m2
Voorraad 2007 in m2
% overig 2007
% overheid 2007
Aantal banen 2007
Provincie/Steden
5,00-5,75
5,75-7,00
5,75-6,50
6,50-7,50
5,75-6,50
6,50-7,50
6,75-7,25
7,00-7,75
6,25-7,00
6,50-7,25
6,00-7,00
6,50-7,50
4,75-6,50
6,50-7,50
6,25-7,00
6,75-7,50
6,50-7,00
6,75-7,50
6,00-6,50
6,50-7,00
6,00-7,00
6,75-7,50
Kantorenmarkt
Zuid-Holland
Rotterdam
581.600 22.700 309.600 16,8
33
5,8
5,2 39,2 3.300.000
5,67 126.500 136.000
8% 350.000 343.000 -2%
Prins Alexander/Oosterhof
130-155 130-160
p Baltimore 40.000 Toplocaties
Blaak/Westblaak
120-175 130-180 p /o Brainpark Centrum 50.000 Overige locaties
Brainpark I
150-175 150-175
p Brainpark III Noord 40.000 Brainpark II
160-180 160-185
54.600 p Central Post (renovatie)
Brainpark III
170-185 170-185
p Coolsingeltoren 50.000 De Boompjes
135-180 140-185 p /o De Lotus
53.000 Kop van Zuid
150-180 150-185
p De Rotterdam 70.000 Waalhaven
114-150 115-150
63.000 p Maastoren
Weena/Coolsingel
145-185 150-190 p /o Rotterdam Centraal Station en omgeving 100.000 Zuidplein
115-140 120-145
p Zoetermeer
118.100 3.500 448.300 15,8
34
9
3,7 37,5
613.000
5,19 35.000 31.000
-11% 131.000 100.500 -23%
Afrikaweg
120-140 110-140 p /a Boerhaavelaan 145.000 Toplocaties
Rokkeveen
130-155 135-155
p Overige locaties
Stadscentrum
130-140 130-140
p
Locaties
Aanvangsrendementen
plannen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Aanbod 2007 in m2
Huurprijzen
Aanbod 2006 in m2
2002-2006 in %
Opname 2007 in m2
Voorraad 2007 in m2
% overig 2007
% overheid 2007
Aantal banen 2007
Provincie/Steden
4,75-6,50
6,50-7,00
6,00-7,00
6,50-7,50
Winkelmarkt
Drenthe
Assen
64.300 27.400
Hoog 157.618
14%
86% 2.500 2.000 -20% 6.000 6.000
0% Gedempte Singel 160-225 175-250 p De Triade
200-400 200-400
p Autorama 6.500 Toplocaties
Koopmansplein/Forum
225-450 250-475 p Meubelboulevard Borgcenter 50-70
50-70
p Centrumplan Noord
Kruisstraat
135-210 150-250 p Centrumplan Triade
(2e fase miro-complex)
8.000
Meruisplein
275-400 275-400 p Citadel 13.000
Kloosterveste 10.900
Emmen
56.800 26.300
Hoog 241.310
19%
81% 4.000 3.000 -25% 7.000 7.000
0% Hoofdstraat
125-250 125-275 p Winkelcentrum Nieuwe Weiert
225-500 225-500
8.000 Toplocaties
p Voorhavenkwartier
Noorderstraat-Derkstraat
180-275 200-300 p Winkelcentrum Emmerhout 7.500 Overige locaties
Vlinderpassage
225-320 250-350 p Flevoland
Almere
181.100 29.600 Gemiddeld 226.687
18%
82% 3.000 12.500 317% 10.000 5.500 -45% Bottelaarspassage
275-350 275-375 p Stadshart Almere
450-750 450-800 p /o Almere Buiten 11.000 Toplocaties
Citadel
450-750 475-800 p /o T’ Circus 300-550 300-600
p Almere Buiten Centrum 9.400 Overige locaties
Grote Markt
185-275 200-300 p De Mondriaan 3.600
Korte Promenade
225-300 225-325 p Gamma Bouwmarkt 7.000
Stadshuisplein
320-650 325-675 p Metropool
4.500
Stationsstraat
325-700 325-725 p Olympiakwartier Oost 19.000
Olympiakwartier Westzijde 45.000
T’ Circus
12.000
Lelystad
72.200 27.400 Gemiddeld 114.949
20%
80% 5.000 3.500 -30% 5.500 4.500 -18% Centrum, Dukaatpassage 180-400 185-425 p Batavia Stad Shopping Outlet
225-350 225-350
12.000 Toplocaties
p Batavia Stad Fase II
De Wissel
250-300 250-325 p De Gordiaan 80-115
80-125
p Winkelcentrum De Gordiaan 16.500 Overige locaties
Neringspassage
225-325 225-350 p Woonboulevard Palazzo
75-95
55-75
20.000
p Wisselplein
Friesland
Leeuwarden
92.200 24.600
Hoog 216.411
17%
83% 2.500 3.500
40%
500
500
0% Nieuwestad
250-625 250-625 p Woonboulevard De Centrale
65-90
65-90
p De Centrale Retailpark 18.000 Toplocaties
Ruiterskwartier
125-235 125-235 p Wijkwinkelcentrum Bilgaard 10.000 Overige locaties
Wirdumerdijk
275-625 275-625 p Winkelcentrum Nieuw Zaailand 10.000
Zaailand 180-300 180-300 p Zuidlanden 55.000 Gelderland
Apeldoorn
155.400 29.100 Gemiddeld 247.694
20%
80% 15.000 3.500 -77% 7.000 8.500
21% Brinklaan
150-300 200-350 p De Eglantier
140-200 150-225
p Anklaar 14.000 Toplocaties
Hoofdstraat
650-800 650-800 p Oranjerie
250-650 275-650
p De Hoofdstraat 5.200 Overige locaties
Korenstraat
175-350 200-375 p Woonboulevard Het Rietveld
55-85
60-90
p Herontwkkeling C&A 4.000
Omnisportcentrum Apeldoorn 12.000
Arnhem
142.600 25.600 Gemiddeld 278.589
19%
81% 10.000 9.000 -10% 4.500 7.000
56% Bakkerstraat
300-600 350-800 p Kronenburg
275-400 325-450
p Coberco kwartier (Arnhem-Oost) 5.000 Toplocaties
Grote Oord
950-1.050 950-1.050 p Musiskwartier
225-1.100 275-1.150
p Presikhaaf 8.800 Overige locaties
Jansstraat
450-850 450-850 p Presikhaaf
180-300 200-350
p Rijnboog 25.000
Ketelstraat
700-1.150 700-1.200 p /o Woonboulevard Gelderse Poort
60-90
70-100
p Schuytgraaf 8.000
Roggestraat 600-1.000 600-1.000 p Steenstraat
100-275 100-275 p Vijzelstraat
600-1.100 600-1.200 p /o
Ede
107.000 30.700
Laag 142.829
24%
76% 3.500 8.000 129% 12.000 10.000 -17% Achter de Doelen
350-455 375-500 p Hof van Gelderland
200-350 250-450
p Bunschotenplein 5.000 Toplocaties
Grote Straat 200-450 250-500 p Kerkplein 2.200 Overige locaties
Maandereind
150-250 175-300 p Kernhem Dura Ede 10.000
Nijmegen
160.700 26.200 Gemiddeld 237.660
21%
79% 7.000 7.000
0% 10.000 13.000
30% Broerstraat
600-900 650-900 p Dukenburg
350-550 350-550
5.000 Toplocaties
p Brabantse Poort
Burchtstraat
350-600 400-650 p De Molenpoort
150-450 150-450
p De Citadel, Waalsprong 20.000 Overige locaties
Marikenstraat
300-550 300-550 p Woonboulevard Novium
60-85
60-90
p Plein 1944 13.000
Moenenstraat
180-300 200-325 p Waalfront 27.500
152 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht winkelmarkt
Locaties
Aanvangsrendementen
herontwikkelingen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Belangrijkste winkelcentra
Verwachting 2008
Huurprijzen
Belangrijkste winkelstraten
Huurprijzen
Aanbod 2007 in m2
Aanbod 2006 in m2
Opname 2007 in m2
Opname 2006 in m2
Aandeel winkels non-food in %
Aandeel winkels food in %
Voorraad 2007 in m2
Marktstructuur
Verzorgingsindex 2007
Besteedbaar inkomen 2007
Algemeen Aantal inwoners 2007
Provincie/Steden
4,75-6,00
5,75-7,00
4,75-6,00
5,75-7,00
4,25-5,75
5,00-6,25
4,50-5,75
5,00-6,25
4,50-5,50
5,50-7,00
4,75-5,50
5,50-6,00
4,75-5,25
5,25-5,75
5,25-5,75
5,75-6,50
5,00-5,75
5,50-6,25
Overzicht winkelmarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 153
Winkelmarkt
Groningen
Groningen
181.800 24.500
Hoog 391.522
18%
82% 17.000 7.500 -56% 38.000 35.000
-8% A-Kerkhof
250-400 250-400 p De Nieuwe Westerhaven
100-325 100-350
p CiBoGa 10.000 Toplocaties
Carolieweg
200-300 200-300 p Meubelboulevard Groningen
65-90
65-90
p Herontwikkeling Sontweg 12.000 Overige locaties
Herestraat
650-1.200 750-1.400 p /o Paddepoel
225-575 225-575
4.200
p Kop van Oost
Vismarkt 275-600 300-700 p /o Vinkhuizen
140-180 140-180
p Leeuwenborg 8.300
Waagstraat
225-400 250-500 p /o Meerstad 7.500
Zwanestraat
200-300 200-350 p Paddepoel 3.500
Reitdiephaven
3.500
Limburg
Heerlen
90.400 24.700
Hoog 271.400
13%
87%
500 4.000 700% 14.500 9.500 -34% Promenade I en II
450-600 450-625 p Corio Center (begane grond)
350-650 350-650
p Grasbroek 6.000 Toplocaties
Saroleastraat I
500-675 500-700 p Corio Center (souterrain)
135-160 135-160
p IKEA, woonboulevard
Saroleastraat II
325-450 325-500 p Woonboulevard In de Cramer
65-85
70-90
p Maankwartier 12.000 Roermond
45.400 26.500 Zeer hoog 167.300
14%
86%
500 2.500 400% 1.000 12.500 1150% Graaf Gerardstraat
300-350 300-350 p Roercenter
170-270 150-270 p /a Fase 2 Designer Outlet Center 13.000 Toplocaties
Hamstraat
200-325 225-350 p /o p /a Huis- en tuinboulevard 38.000 Overige locaties
Steenweg
350-600 350-600 p Retail Park Roermond
35.000 Varkensmarkt
350-500 350-500 p Maastricht
119.100 26.400 Gemiddeld 241.300
19%
81% 20.000 2.000 -90% 10.500 8.000 -24% Grote Staat
900-1.300 900-1.400 p /o Brusselse Poort
200-400 200-400
p Belvédère 12.500 Toplocaties
Kleine Staat
750-1.100 800-1.200 p /o Entre Deux
400-1.000 400-1.000
p De Leim 8.500 Overige locaties
Maastrichter Brugstraat
700-1.050 700-1.100 p Mosae Forum
300-850 300-850
p Muntstraat
500-700 500-800 p Spilstraat
500-700 500-750 p Stokstraat
450-650 500-750 p Wolfstraat
500-725 500-750 p Wycker Brugstraat
300-500 300-500 p Noord-Holland
Alkmaar
87.400 27.400
Hoog 248.880
15%
85% 4.000 2.000 -50% 9.500 11.500
21% De Laat 225-550 225-600 p Noorder Arcade
90-125 100-150
p Uitbreiding De Mare 5.600 Toplocaties
Langestraat 375-725 375-750 p Overige locaties
Payglop
450-625 450-650 p Amstelveen
79.000 33.900
Laag 115.062
20%
80% 1.500 1.500
0%
500
500
0% Zaagland
230-365 250-400 p Stadshart Amstelveen
475-900 550-900
p Winkelcentrum Groenhof 2.250 Toplocaties
Winkelcentrum Binnenhof
475-650 500-700
p Overige locaties
Amsterdam
744.000 25.200 Gemiddeld 949.601
23%
77% 25.000 37.000
48% 35.000 33.000
-6% Beethovenstraat
385-550 400-600 p Amsterdamse Poort 300-525 300-550
p Centrumgebied Amstedam Noord 22.000 Toplocaties
Damrak 800-900 800-950 p Arena Boulevard
190-250 200-250
p GETZ Entertainment Center 21.000 Overige locaties
Ferdinand Bolstraat
270-400 300-425 p Boven ‘t IJ 320-650 325-675
p Houthavens (Amsterdams werk) 10.000
Heiligeweg
1.100-1.400 1.250-1.500 p Groot Gelderlandplein 250-550 275-600
p IJburg solid 16.500
Kalverstraat 1.200-1.625 1.500-2.000 p /o Kalvertoren
400-1.000 450-1.250
p Linné (voorheen Polderweg) 16.300
Kinkerstraat
225-350 225-375 p Magna Plaza
400-1.000 400-1.100
p Oosterdokseiland 17.000
Leidsestraat
775-1.150 800-1.250 p Osdorpplein
200-400 250-450
p Overhoeks 33.750
Nieuwendijk 550-1.250 550-1.350 p Plein ‘40-’45
150-375 150-375
p ROC Amsterdam 10.000
P.C. Hooftstraat
900-1.200 1.000-1.400 p Villa Arena
90-160
90-160
p Stadscentrum Osdorpplein 21.000
Rokin
500-700 500-750 p Woon & Bouwcentrum Westpoort 50.000
Van Baerlestraat
290-550 290-600 p Haarlem
147.000 28.100 Gemiddeld 224.327
20%
80% 4.000 1.500 -63% 7.000 9.500
36% Anegang 225-450 250-500 p Winkelcentrum Schalkwijk 300-550 375-600
p Marsmanplein 3.500 Toplocaties
Barteljorisstraat
325-500 350-550 p Raaksgebied
Generaal Cronjéstraat
140-230 150-250 p Stadion Haarlem 10.000
Grote Houtstraat
320-800 350-900 p Stadsdeelhart Schalkwijk 44.000
Zaanstad 141.300 28.500 Gemiddeld 253.257
20%
80% 5.000 8.500
70% 4.500 8.500
89% Gedempte Gracht
250-400 250-450 p Shopping Centre Zaandam
50-75
60-80
p Centrumplan Inverdan 18.000 Toplocaties
Westzijde
150-250 175-275 p Woonboulevard Zaanplein
60-80
65-85
p Zaans Medisch Centrum 5.000 Overige locaties
Locaties
Aanvangsrendementen
herontwikkelingen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Verwachting 2008
Huurprijzen
Huurprijzen
Aanbod 2007 in m2
Aanbod 2006 in m2
Opname 2007 in m2
Opname 2006 in m2
Voorraad 2007 in m2
Marktstructuur
Provincie/Steden
4,25-5,50
5,50-6,75
4,50-5,50
5,50-6,00
4,75-5,75
5,25-6,25
4,00-5,00
4,75-6,00
4,50-5,50
4,75-6,00
4,25-5,50
4,75-6,00
4,00-5,00
4,25-5,50
4,25-5,25
4,50-5,75
4,50-5,75
5,00-6,25
Winkelmarkt
Noord-Brabant
Breda
170.500 28.800
Hoog 343.800
16%
84% 12.000 4.500 -63% 5.000 7.500 50% Eindstraat
550-900 575-950 p /o De Barones
325-600 350-650 p /o Achter de Lange Stallen, Keizerstraat 28.000 Toplocaties
Ginnekenstraat
550-850 575-900 p /o Woonboulevard Breda
75-100
75-100
p De Lunet 6.500 Overige locaties
Karrestraat
550-850 575-900 p /o Stadionkwartier 22.000 Ridderstraat
500-700 500-700 p Winkelcentrum Dr. Struyckenplein 6.150 Den Bosch
135.600 28.900 Gemiddeld 252.300
18%
82% 6.500 3.000 -54% 6.000 8.000 33% Hinthamerstraat-Zuid
325-450 325-450 p Bossche Boulevard
70-100
70-100
p Ziekenhuisterrein (GZG) 15.000 Toplocaties
Hinthamerstraat-Noord
450-700 475-725 p Winkelcentrum Arena
250-450 250-450
p Overige locaties
Hooge Steenweg
625-950 650-1.000 p /o
Kerkstraat
400-775 425-800 p /o
Markt
450-775 500-850 p /o
Pensmarkt
500-900 550-950 p /o
Schapenmarkt
400-600 450-650 p /o
Eindhoven
209.700 27.100
Hoog 382.300
18%
82% 15.000 20.500 37% 37.000 22.500 -39% Demer
700-1.100 750-1.200 p /o Heuvelgalerie
225-600 250-625 p /o Cassandraplein
4.500 Toplocaties
Hermanus Boexstraat
425-625 425-625 p Piazza Center
250-900 300-950 p /o De Toeloop
Hooghuisstraat
410-650 425-650 p Woensel
375-600 400-650 p /o Nimbus (I-park), Westelijke Randweg 15.000 Marktstraat
450-700 475-750 p /o Woonboulevard Ekkersrijt
75-100
75-100
19.000 p Rond de Admirant
Rechtestraat
475-825 500-875 p /o Stationsdistrict, Fellenoord 15.000 Vrijstraat
250-550 250-550 p Winkelcentrum Meerrijk, Meerhoven 11.000 Tilburg
201.100 27.100 Gemiddeld 294.800
20%
80% 4.000 7.500 88% 15.500 10.000 -35% Heuvelstraat
400-850 425-900 p /o Emmapassage
275-375 275-375
p AaBe-Complex 30.000 Toplocaties
Juliana van Stolberstraat
325-600 325-650 p Heyhoef
200-250 200-250
p Pieter Vreedeplein 22.700 Overige locaties
Wagnerplein 5.500 Overijssel
Enschede
154.700 25.200 Gemiddeld 271.726
19%
81% 6.000 5.000 -17% 20.000 13.500 -33% Havenstraatpassage
275-500 275-500 p De Klanderij 400-650 400-675 p /o Miro-complex 14.000 Toplocaties
Hofpassage
365-500 375-500 p /o Twentec
200-250 200-250
p Enschede-Zuid 4.600 Overige locaties
Kalanderstraat
350-850 350-850 p Woonboulevard Schuttersveld
55-75
55-75
p Grolsch-terrein 9.300
Langestraat
300-500 300-500 p Stokhorst 6.000
Van Heekplein
350-700 350-725 p /o Twekkelerveld 6.000
Eschmarke
2.400
Deventer
78.400 27.300 Gemiddeld 157.303
19%
81% 2.000 17.000 750% 5.000 5.000
0% Korte Bisschop
550-800 550-800 p De Boreel
100-175 100-175
17.000 Toplocaties
p De Boreel
Lange Bisschop
225-800 225-800 p De Snipperling
65-75
65-75
p Keizerslanden 8.000 Overige locaties
Hengelo
81.400 27.400 Gemiddeld 176.528
16%
84% 6.000 4.500 -25% 11.000 14.000
27% Brinkstraat
325-450 325-450 p Retail Park Plein Westermaat
90-125
90-130
p Campus Westermaat 10.000 Toplocaties
Markt
275-375 275-375 p Plein Westermaat (fase III) 18.000 Overige locaties
Nieuwstraat 400-525 400-525 p Holec-locatie 8.500
Telgen
375-500 375-500 p Lange Wemen 14.000
Zwolle
114.500 28.300 Gemiddeld 201.262
18%
82% 7.000 3.500 -50% 6.000 3.500 -42% Broerenstraat 250-425 250-475 p Stadshagen
180-225 180-225
p PDV Stadion Zwolle 13.000 Toplocaties
50-75
50-80
Diezerstraat
400-1.000 400-1.100 p /o Woonboulevard Zwolle p Oosterenk Stadion
Grote Markt
350-500 350-500 p Woonboulevard Zwolle 50.000
Roggenstraat
325-500 325-500 p Winkelcentrum Zwolle-Zuid
17.000
Spiegelstraat
225-350 225-350 p Spoolderwerk 20.000
Vismarkt 160-325 160-325 p Willemspoort 8.000
Weeshuisstraat
350-550 350-550 p Utrecht
Amersfoort
139.000 30.500 Gemiddeld 249.809
15%
85% 12.000 2.000 -83% 6.500 10.000
54% Langestraat
225-725 225-725 p Emiclaerhof 160-250 160-250
p Buurtwinkelcentrum Vathorst 3.500 Toplocaties
Utrechtsestraat
625-725 625-725 p St. Jorisplein
320-570 320-570
p Eemcenter 12.000 Overige locaties
Varkensmarkt
225-775 225-775 p Hoofdwinkelcentrum Vathorst 18.000
Uitbreiding Emiclear 5.000
Nieuwegein
61.200 31.100 Gemiddeld 96.148
18%
82%
500 500
0% 5.000 4.500 -10% City Plaza
300-500 300-500 p De Batau
125-200 125-200
p Hoog Zandveld 6.000 Toplocaties
Muntplein/De Batau 15.000 Overige locaties
Stadshart/City Plaza 35.000 156 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht winkelmarkt
Locaties
Aanvangsrendementen
herontwikkelingen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Verwachting 2008
Huurprijzen
Huurprijzen
Aanbod 2007 in m2
Aanbod 2006 in m2
Opname 2007 in m2
Opname 2006 in m2
Voorraad 2007 in m2
Marktstructuur
Provincie/Steden
4,25-5,00
5,00-5,75
4,00-4,75
4,75-5,50
4,00-4,75
4,75-5,50
4,25-5,00
5,00-6,00
4,50-5,75
5,50-7,00
4,75-5,75
5,50-7,00
4,50-5,75
5,50-7,00
4,25-5,50
5,50-7,00
4,75-6,25
6,25-7,00
5,75-6,50
6,50-7,50
Winkelmarkt
Utrecht
Utrecht
288.700 27.500 Gemiddeld 440.757
18%
82% 15.500 2.500 -84% 8.000 5.000 -38% Bakkerstraat
650-850 650-850 p Hoog Catharijne 250-1.200 250-1.200
p Hoog Catharijne 35.000 Toplocaties
Lange Elisabethstraat
1.000-1.250 1.000-1.250 p /o Kanaleneiland
250-375 250-375
p Leidsche Rijn Centrum 45.000 Overige locaties
Lange Viestraat
800-1.000 800-1.000 p Overvecht
350-550 350-550
p Leidsche Rijn Terwijde 14.500
Oudegracht
700-1.150 700-1.200 p /o Overvecht 22.000
Oudkerkhof 550-750 550-750 p /o Sleutelproject Utrecht 7.000
Radboudtraverse
800-1.100 800-1.100 p The Wall fase 2 20.000
Steenweg
700-1.050 700-1.000 p Vleuterweide, Leidsche Rijn 14.000
Vredenburg 900-1.150 900-1.150 p Winkelcentrum Kanaleneiland 21.000 Zeeland
Middelburg
47.300 27.500
Hoog 103.300
20%
80% 1.500 1.000 -33% 9.500 4.000 -58% Lange Delft
275-625 275-625 p Woonboulevard Mortiere
75-105
75-105
3.300 Toplocaties
p De Veersche Poort
Langeviele
200-325 200-325 p ZEP, A58/Schroeweg 6.000 Overige locaties
Zuid-Holland
Delft
95.300 27.500 Gemiddeld 146.700
20%
80% 1.500 1.500 0% 3.000 4.500 50% Brabantse Turfmarkt
225-475 225-500 p Zuidpoort
250-550 250-550
p Winkelcentrum Hovenpassage 9.000 Toplocaties
Den Haag
474.700 26.500 Gemiddeld 599.300
23%
77% 11.000 10.500 -5% 45.500 36.000 -21%
Dordrecht
118.600 27.100 Gemiddeld 161.700
23%
77% 8.000 1.000 -88% 8.000 5.300 -34%
Leiden
117.500 28.700
Laag 144.300
22%
78% 3.500 1.500 -57% 13.000 14.000 8%
Rotterdam
581.600 24.600 Gemiddeld 831.700
23%
77% 33.000 12.000 -64% 42.000 45.000 7%
Zoetermeer
118.100 31.500
Laag 146.800
22%
78% 1.500 1.000 -33%
500 500 0%
Jacob Gerritstraat
Paradijspoort
Grote Marktstraat
Hoogstraat
Korte Poten
Lange Poten
Noordeinde
Passage
Spuistraat
Venestraat
Vlamingstraat
Wagenstraat
Bagijnhof
Sarisgang
Voorstraat
Breestraat
Donkersteeg
Haarlemmerstraat
Maarmansteeg
Beurstraverse
Beijerlandselaan
Groene Hilledijk
Hoogstraat
Korte Lijnbaan
Lijnbaan
Noordmolenstraat
Stadhuisplein
Zwart Janstraat
Dorpstraat
Promenade
Stadshart/Spazio
425-550 400-610 500-1.000 600-750 300-400 325-400 200-450 400-550 800-1.250 800-1.100 500-800 600-1.000 250-500 320-575 175-375 180-350 500-700 300-700 350-550 850-1.400 120-130 150-230 300-700 500-1.000 750-1.400 195-300 260-850 195-300 180-225 375-750 325-600 425-600 400-650 500-1.000 600-850 300-400 325-400 200-450 400-550 1.000-1.400 800-1.200 500-800 600-1.000 250-500 320-575 175-375 180-350 500-700 300-700 350-550 850-1.400 120-150 145-250 275-750 500-1.000 750-1.500 195-300 250-900 195-300 180-250 375-750 325-600 p Overige locaties
p 90-160
90-160
p Laakhaven Megastores
p AAD, A4/A12 (ADO stadion) 15.000 Toplocaties
340-550 340-550
p Leyweg
p Forepark Prime Location, Donau 15.000 Overige locaties
230-325 230-325
p Theresiastraat
p Koningin Julianaplein 7.000 p Spuimarkt, V&D/M&S 37.000 14.000 p Winkelcentrum Leidschenveen
p Winkelcentrum Rooyaardsplein 7.000 p /o
p p p 225-600 225-600
11.000 Toplocaties
p Drie Vriendenhof
p Winkelcentrum Bagijnhof
250-600 250-600
p Statenplein
p Winkelpassage Achterom
200-300 200-300
p Sterrenburg
- 150-250
p Winkelcentrum Luifelbaan
p Morspoort 6.000 Toplocaties
p V&D-blok 15.000 Overige locaties
p Winkelcentrum Stevensbloem 6.400 p 350-750 350-750 p /o Coolsingel (voorm. postkantoor) 12.000 Toplocaties
p /o Alexandrium I (Oosterhof)
175-250 175-250
p Alexandrium II (Megastores)
p Lijnbaanhoven 10.000 Overige locaties
180-250 180-275 p /o Markthal
8.000 p Alexandrium III (Woonmall)
150-230 150-250
10.000 p /o Binnenhof
p Nesselande
365-455 350-475 p /o Noorderhelling, Stadionweg 45.000 p Keizerswaard
475-750 475-750
11.500 p Zuidplein (hoog)
p Veranda, Stadionboulevard
200-300 200-300
26.000 p /a Zuidplein (Zuiderterras)
p Vierhavenstrip/Parkboulevard
p p /a
150-200 150-200
23.000 Toplocaties
p Meerzicht
p Cadenza, Oostwaarts
160-205 160-205
p Rokkeveen
p Oosterheem
70-105
70-105
p Woonhart
p Bandbreedte nettoaanvangsrendementen 2007
Locaties
Aanvangsrendementen
herontwikkelingen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Verwachting 2008
Huurprijzen
Huurprijzen
Aanbod 2007 in m2
Aanbod 2006 in m2
Opname 2007 in m2
Opname 2006 in m2
Voorraad 2007 in m2
Marktstructuur
Provincie/Steden
4,50-5,50
5,50-6,50
5,50-6,50
6,50-7,25
4,75-5,50
5,50-6,50
4,25-5,25
5,25-6,50
5,00-5,75
5,75-7,00
5,00-5,50
5,50-6,50
4,25-5,25
5,25-7,00
5,50-6,00
6,00-6,50
Bedrijfsruimtemarkt
Drenthe
Assen
64.300 3.100 32.700 10,4 26,9
9,7
4,1 48,9
284
70
8.000
2.000
-75%
18.000
18.000
0%
Peelerpark
35-45 35-45
47 ha Toplocaties
p Messchenveld
Scheepersmaat
25-35 25-35
p Overige locaties
Stadsbedrijvenpark
25-35 25-35
p Emmen
56.800 5.900 46.800 10,5 40,2
4,0
1,2 44,1
817
112
3.000 21.000
600% 100.000
57.000 -43%
Bargermeer 15-40 15-40
42 ha Toplocaties
p Bargermeer Business Park Eigenhaard
25-40 25-40
49 ha Overige locaties
p Bedrijvenpark A37
Hoogeveen
38.700 3.000 25.100
7,7 43,1
3,6
4,4 41,2
493
142
5.000 10.000
100%
49.000
32.000 -35%
Bedrijventerrein De Wieken
15-40 15-40 p /a Buitenvaart I
40 ha Toplocaties
Buitenvaart
15-40 15-40
p Buitenvaart II
Flevoland
Almere
181.100 9.600 69.600 24,7 35,1
5,1
3,0 32,1
686
247 37.000 31.000
-16% 190.000 169.000 -11%
De Steiger
40-55 40-60
52 ha Toplocaties
p De Vaart IV
De Vaart
40-55 40-60
p Hoge Kant
Gooise Kant
50-65 50-70
135 ha
p Stichtse Kant
Hollandse Kant 50-65 50-65
p Veluwse Kant
50-65 50-70
p Lelystad
72.200 4.200 32.000 19,1 32,0 10,8
1,6 36,5
466
161
3.000 10.000
233%
80.000 100.000 25%
Larserpoort
25-55 25-55
32 ha Toplocaties
p Bio Science Park (Noord en Zuid)
Noordersluis
25-45 25-45
p Flevopoort
Oostervaart
25-45 25-45
22 ha
p Larserpoort 123
Lelystad Airport
35 ha
Friesland
Leeuwarden
92.200 4.800 65.300 12,0 40,0 12,5
9,9 25,6
415
42
8.500
3.000
-65%
35.000
39.000 11%
Hemrik
35-55 35-55
12 ha Toplocaties
p Business Park Leeuwarden
Leeuwarden-West
35-55 35-55
p Newtonpark IV
Newtonpark 35-55 35-55
p Drachten 44.200 2.900 28.100 10,7 42,5
2,3
1,3 43,2
463
154
5.000
3.500
-30%
22.000
12.000 -45%
Bedrijvenpark Azeven-Noord
35-50 35-55
110 ha Toplocaties
p Bedrijvenpark Azeven-Noord
De Haven
20-45 20-50
p De Haven-Noorderhogeweg
Gelderland
Apeldoorn
155.400 8.500 89.400 14,0 30,2 13,6
5,9 36,3
662
107
8.000
3.000
-63%
79.000
75.000
-5%
Apeldoorn-Noord 40-60 40-60
48 ha Toplocaties
p Apeldoorn-Noord (Fase II)
Apeldoorn-Zuid
35-60 35-60
p Ecofactorij
Laan van Malkenschoten
35-60 35-60
15 ha
p Stadshoudersmolen (Fase II)
Stadshoudersmolen
25-45 25-45 p /o
Arnhem
142.600 8.000 92.900 21,2 22,6 11,8
4,9 39,5
260
48
9.000 25.000
178%
30.000
32.000
7%
IJsseloord II
45-55 45-55
19 ha Toplocaties
p IJsseloord II
Kleefse Waard 30-50 30-55 p /o Kleefse Waard
Westervoortsedijk
35-50 35-55
15 ha
p Westervoortsedijk
Ede
67.700 6.600 51.600 13,0 31,7
5,4
5,6 44,3
308
26 31.000 15.000
-52%
57.000
43.000 -25%
Frankeneng
35-50 35-50
14 ha Toplocaties
p Bedrijvenpark De Vallei
Heestereng
35-50 35-50
p Kievietsmeent
Kievitsmeent
35-50 35-55
p 62 ha Toplocaties
Nijmegen
160.700 7.900 94.500 11,7 30,9
5,6
1,4 50,4
572
109 40.000 12.500
-69% 111.000 126.000 14%
Bijsterhuizen
40-55 45-60
p Bijsterhuizen
West Kanaaldijk
30-45 30-45
p De Grift
Winkelsteeg
25-40 25-45
p Groningen
Groningen
181.800 8.700 121.900 19,2 25,0
9,1
2,1 44,6
711
220 15.000 19.000
27%
66.000
68.000
3%
Driebond
40-55 40-55
49 ha Toplocaties
p Eemspoort
Eemspoort
45-55 45-60
p Westpoort
Euvelgunne
30-40 30-45
14 ha
p Zernike Science Park
Winschoterdiep/Eemskanaal
30-45 30-45
p Limburg
Heerlen
90.400 4.300 52.300 10,2 32,6 11,3
6,7 39,2
475
142 15.000 3.500 -77%
88.000 81.000 -8%
De Beitel
40-55 35-55
68 ha Toplocaties
p Avantis
De Koumen
40-55 35-55
p Trilandis
Maastricht
119.100 6.300 72.700 16,5 32,6
6,5
1,5 42,9
394
63 13.500 2.000 -85%
62.000 54.000 -13%
Beatrixhaven
35-50 35-55
11 ha Toplocaties
p Beatrixhaven
Bosscherveld
35-50 35-50
p Maastricht/Eijsden
160 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht bedrijfsruimtemarkt
Bandbreedte nettoaanvangsrendement 2007
Locaties
Aanvangsrendementen
Nog uitgeefbare bedrijventerreinen
2007 in netto ha
uitbreidingen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Belangrijkste bedrijventerreinen
Aanbod 2007 in m2
Huurprijzen
Aanbod 2006 in m2
Opname 2007 in m2
Opname 2006 in m2
Totaal nog uitgeefbaar 2007 in netto ha
Voorraad bedrijventerreinen 2007
in netto ha
% overig 2007
% overheid 2007
Aantal banen 2007
Provincie/Steden
6,50-7,50
7,50-9,00
6,50-7,50
7,50-9,00
6,50-7,75
7,75-9,00
6,25-7,50
6,75-8,00
6,50-7,75
7,25-8,00
6,50-7,50
7,50-9,00
6,50-7,50
7,50-9,00
6,50-7,00
7,00-8,00
6,25-7,00
7,00-8,00
6,50-7,00
7,00-8,00
6,25-7,00
7,00-8,00
6,50-7,50
7,50-9,00
7,00-8,00
7,50-8,50
7,00-8,00
7,50-8,50
Overzicht bedrijfsruimtemarkt | FGH Vastgoedbericht 2008 | 161
Bedrijfsruimtemarkt
Limburg
Sittard/Geleen
96.300 4.800 50.400 11,3 48,6
2,9
2,8 34,4
894
235
4.500 10.500 133% 126.000 106.000 -16%
Bedrijvenstad Fortuna
40-45 35-45 p /a Bedrijvenstad Fortuna
31 ha Toplocaties
Holtum-Noord
25-60 35-60
p Chemelot
Industriepark-Noord
25-45 30-45
16 ha
p Holtum-Noord
Industrial Park Swentibold
18 ha
Venlo
92.000 5.000 53.400
7,4 50,9
5,7
1,1 34,9
854
84
4.500 122.500 2622% 184.000 179.000 -3%
Veegtes
29-36 30-40
11 ha Toplocaties
p Venlo Trade Port Oost
Venlo Trade Port
40-55 40-55
p Venlo Trade Port West
Venlo Trade Port West
40-55 45-65 p /o Zon Fresh Park
46 ha Noord-Holland
Alkmaar
87.400 6.200 46.800 14,2 33,2 10,0
3,6 39,0
485
143
9.000 12.500
39%
61.000
62.000
2%
Beverkoog
40-55 40-60
140 ha Toplocaties
p Boekelermeer-Zuid Fase II
Boekelermeer
35-50 35-50
p Overige locaties
Amsterdam
744.000 64.000 477.000 23,6 25,1
6,3
8,5 36,5
1.065
416 110.000 147.000
34% 416.000 402.000
-3%
Amstel Business Park
45-70 50-75
172 ha Toplocaties
p Afrikahaven
Noord, Noordelijke IJ-oevers
40-65 45-70
p Airport Business Park Amsterdam Osdorp
West, Schinkel
40-70 45-75
14 ha
p Amsterdam Noord Sloterdijk I & II
45-60 50-65
118 ha
p Atlaspark (West en Oost)
Westpoort/Havengebied
40-60 40-65
13 ha
p Sloterdijk III-Zuid Zuidoost/Amstel III
55-80 55-85
p Haarlemmermeer 139.400 7.400 124.900 24,3 41,6
0,3
2,4 31,4
1.374
923 137.000 100.000
-27% 238.000 188.000 -21%
Hoofddorp A4-zone West 370 ha Toplocaties
(Hoofddorp
De Hoek 50-65 50-70
p De Hoek
en Schiphol)
Graan voor Visch 50-65 50-70
48 ha
p De President
Noord
45-55 45-60
48 ha
p Lijnden West
Schiphol Schiphol Logistics Park
47 ha Toplocaties
Schiphol-Oost
45-65 45-70
p Zwanenburg Zuid
Schiphol-Rijk
55-80 55-85
p Schiphol-Zuid
60-80 60-90
p Zaanstad
141.300 8.300 56.200 16,4 41,5
4,3
2,1 35,7
716
311
9.000 11.000
22%
89.000 119.000 34%
Achtersluispolder
35-60 35-60
25 ha Toplocaties
p Hembrugterrein
Hoogtij/Westzanerpolder
35-60 35-60
p Hoogtij/Westzanerpolder
Wijkermeerpolder
175 ha Noord-Brabant
Breda
170.500 10.000 93.100 15,7 33,0
8,9
2,2 40,2
711
55 124.000 61.000 -51% 210.000 223.000 6%
De Krogten
35-50 35-50
22 ha Toplocaties
p Hoogeind I, II en III
Haagse Beemden
40-55 45-55
p Hazeldonk
Hazeldonck
40-55 40-60
6 ha
p Druivenstraat
Hoogeind
45-55 45-60 p /o Digit Park
6 ha
Den Bosch
135.600 9.700 97.100 18,1 33,9
6,9
4,5 36,6
547
28 27.000 22.000 -19%
88.000 95.000 8%
De Brand
45-55 45-60
9 ha Toplocaties
p De Brand
De Herven
40-55 40-55
p De Grote Vliet (Rosmalen)
7 ha
De Rietvelden
40-55 40-55
p Treurenburg
Maaspoort
40-55 40-55
p Eindhoven
209.700 12.900 143.900 23,1 35,1
3,2
4,6 34,0
818
161 71.000 106.500 50% 217.000 183.000 -16%
De Hurk
45-60 45-60 p /o Esp
6 ha Toplocaties
Eindhoven/Acht
45-55 40-55
p Flight Forum
Ekkersrijt
45-55 45-60 p /o GDC Eindhoven Acht 73 ha
Esp
45-55 50-60
4 ha
p Kapelbeemd
Flight Forum/Eindhoven Airport
45-60 45-65 p /o Park Forum
64 ha
Kapelbeemd
35-45 45-55 p /o
Helmond
86.000 4.200 36.500 10,0 46,8
4,0
1,5 37,7
556
49 20.000 18.000 -10%
76.000 56.000 -26%
BZOB-terrein
35-45 40-55
5 ha Toplocaties
p Brandevoort
Hoogeind
30-45 35-50
p BZOB-terrein
Tilburg
201.100 8.700 99.900 11,0 38,1
5,7
4,5 40,7
862
43 66.000 85.000 29% 122.000 178.000 46%
Katsbogen
35-45 40-50 p /o Katsbogen
8 ha Toplocaties
Kraaiven
35-45 40-50
p Vossenberg
Loven
35-45 40-50
20 ha
p Tradepark 58 (Noord en Zuid)
Vossenberg
40-50 40-55
p 162 | FGH Vastgoedbericht 2008 | Overzicht bedrijfsruimtemarkt
Locaties
Aanvangsrendementen
2007 in netto ha
uitbreidingen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Aanbod 2007 in m2
Huurprijzen
Aanbod 2006 in m2
Opname 2007 in m2
Opname 2006 in m2
in netto ha
% overig 2007
% overheid 2007
Aantal banen 2007
Provincie/Steden
7,25-8,25
7,75-8,75
6,75-7,75
7,75-9,00
6,50-7,75
6,75-8,00
6,00-6,75
6,50-7,75
6,25-7,50
6,75-8,00
6,00-7,25
6,50-7,75
6,50-7,25
7,25-8,00
6,25-6,75
6,50-7,75
6,25-7,75
7,50-8,50
6,25-7,75
7,50-8,50
7,00-8,25
7,75-8,75
6,25-8,00
7,75-8,75
Bedrijfsruimtemarkt
Noord-Brabant
Moerdijk
36.600 2.640 19.700
9,4 57,4
1,8
1,1 30,3
1.417 27 17.000 53.000 212% 156.000 102.000 -35%
Moerdijk
45-50 45-60 p /o Moerdijk
19 ha Toplocaties
Overige locaties
Oss
76.600 4.700 41.700
9,7 53,1
2,2
1,3 33,7
515
107 17.500 9.000 -49%
30.000 27.000 -10%
Danenhoef
30-45 35-45
23 ha Toplocaties
p De Geer zuid/oost
Elzenburg
30-45 35-50
p Vorstengrafdonk
Landweer
30-45 35-45
p Roosendaal
77.400 4.400 38.900 11,4 44,5
5,0
1,4 37,7
388
66
- 14.000 67.000 87.000 30%
Borchwerf
25-45 35-50
30 ha Toplocaties
p Borchwerf II
Majoppeveld
25-45 30-45
p Uitbreiding Majoppeveld
Waalwijk
45.700 2.800 23.500 10,4 51,8
2,0
2,7 33,1
403
67 13.500 68.500 407%
28.000 32.000 14%
Haven
25-45 40-50 p /o Haven VII
60 ha Toplocaties
Zanddonk
25-45 35-45
p Overige locaties
Overijssel
Almelo
68.600 3.500 38.200
9,3 40,6
7,9
1,6 40,6
512
138
6.000
4.500
-25%
40.000
24.000 -40%
Bedrijvenpark Twente
25-40 25-40
6 ha Toplocaties
p Bleskolksingel
Dollegoor/Turfkade
25-40 25-40
p XL Businesspark Twente
Twentepoort
35-45 35-45
p Enschede
154.700 7.400 74.500 13,7 35,7
6,6
2,4 41,6
523
55 27.000 12.000
-56%
83.000
68.000 -18%
Business & Science Park
35-45 35-50
7 ha Toplocaties
p Business & Science Park
De Haven 35-45 35-45
p Euregio Bedrijvenpark II
De Marssteden
40-50 40-50
16 ha
p Josink Es
Euregio Bedrijvenpark I
30-40 30-40
p Deventer
78.400 4.500 45.000 15,8 38,5
3,9
1,4 40,4
280
120
4.000 25.000
525% 141.000 112.000 -21%
Bergweide
25-50 25-50
60 ha Toplocaties
p Bedrijvenpark A1
Kloosterlanden
20-50 20-50
p Linderveld
Hengelo
81.400 4.100 42.700 12,4 45,8
5,6
1,4 34,8
481
35 43.000 23.000
-47%
97.000
88.000
-9%
Twentekanaal Zuid
30-45 30-50
p Hart van Zuid Toplocaties
Westermaat
35-45 30-50
p Twentekanaal Zuid
Westermaat Campus
27 ha
Zwolle
114.500 5.100 79.900 13,4 31,5
8,4
4,7 42,0
468
80 18.000 18.500
3%
52.000
33.000 -37%
De Marslanden 30-55 30-55
16 ha Toplocaties
p De Marslanden
Hessenpoort 45-55 45-55
p Hessenpoort I
Voorst
30-55 30-55
p Utrecht
Amersfoort
139.000 7.900 74.800 20,5 29,4
5,0
8,5 36,6
353
60 31.000 12.000
-61%
88.000
84.000
-5%
Calveen
50-65 50-65
35 ha Toplocaties
p De Wieken/Vinkenhof
De Hoef
50-65 50-65
p Vathorst
De Isselt
35-50 30-50
p Vathorst
50-65 50-65
p Nieuwegein
61.200 3.600 45.600 23,2 33,9
3,6
4,7 34,6
278
83 19.000 12.000
-37%
67.000
57.000 -15%
De Wiers
30-60 30-55
10 ha Toplocaties
p Galecopperzoom Laagraven/Liesbosch 40-70 40-70
p Het Klooster
Plettenburg
45-60 45-60
p Utrecht
288.700 17.200 197.700 22,3 24,2
6,2
6,8 40,5
429
70 72.000 82.000
14% 267.000 249.000
-7%
Cartesiusweg
35-60 35-60
12 ha Toplocaties
p De Wetering
De Wetering
55-75 55-75
p Haarrijn (De Meern)
Lage Weide 35-60 35-60
7 ha
p Nieuwerijn (Papendorp)
Oudenrijn (De Meern)
40-55 40-55
6 ha
p Oudenrijn
Overvecht
35-50 35-55
30 ha
p Strijkviertel
Woerden
48.000 3.200 27.100 17,8 38,7
1,4
1,7 40,4
189
11
2.000
2.500
25%
53.000
24.000 -55%
Barwoutswaarder 35-55 35-65
3 ha Toplocaties
p Barwoutswaarder
Middelland/Polanen
35-55 35-65
3,5 ha Overige locaties
p Polanen
Zeeland
Goes
36.600 2.700 24.400 12,0 30,7 5,2 3,8 48,3
153
44
2.500 4.500 80%
13.000 8.000 -38%
De Poel
35-60 35-60
39 ha Toplocaties
p De Poel fase II
Overige locaties
Middelburg
47.300 2.700 23.500
8,8 31,3 14,1
1,4 44,4
209
19
1.000 1.000 0%
10.000 7.000 -30%
Arnestein
25-40 25-40
9 ha Toplocaties
p Arnestein Zuid
Mortiere
35-50 35-50
p Mortiere
Zuid-Holland
Capelle a/d IJssel
65.500 2.400 36.400 30,6 32,6
2,1
3,4 31,3
125
13 12.000 8.000 -33%
21.000 32.000 52%
Hoofdweggebied
40-60 40-65
6 ha Toplocaties
p Capelle Trade Centre
Fascinatio
Locaties
Aanvangsrendementen
2007 in netto ha
uitbreidingen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Aanbod 2007 in m2
Huurprijzen
Aanbod 2006 in m2
Opname 2007 in m2
Opname 2006 in m2
in netto ha
% overig 2007
% overheid 2007
Aantal banen 2007
Provincie/Steden
6,75-8,00
7,50-8,50
7,00-8,50
8,00-9,25
7,00-8,50
8,00-9,25
7,00-8,25
7,75-8,75
6,50-7,50
7,25-8,50
6,50-7,25
7,00-8,25
6,50-7,25
7,00-8,25
6,50-7,25
7,00-8,25
6,50-7,25
7,00-8,25
6,50-7,25
7,25-8,50
6,50-7,25
7,75-8,50
6,50-7,25
7,25-8,00
6,75-7,50
7,00-8,00
6,75-7,50
7,50-8,50
6,75-7,75
7,50-8,50
6,75-7,25
7,50-8,50
Bedrijfsruimtemarkt
Zuid-Holland
Delft
95.300 3.100 47.800 22,7 23,7
4,9
1,1 47,6
252
61
- - 36.000 33.000 -8%
Den Haag
474.700 17.000 228.800 15,2 24,4 22,1
4,5 33,8
404
46 20.000 36.000 80% 120.000 72.000 -40%
Dordrecht
118.600 4.300 53.300 11,9 37,7
7,5
1,2 41,7
526
71 20.000 9.000 -55%
40.000 27.000 -33%
Leiden
117.500 4.100 55.700 11,1 25,3
6,8
0,8 56,0
137
37 10.000 7.000 -30%
15.000 32.000 113%
Schieoevers Noord
35-50
Schieoevers Zuid
Technopolis Innovation Park
60-70
Bedrijvenpark Ypenburg
65-80
De Binckhorst
50-70
Forepark
65-80
Kerketuinen/Zichtenburg/Dekkershoek
50-75
Nieuw Laakhaven
45-60
Amstelwijck
55-60
Dordtse Kil I + II
45-55
Dordtse Kil III
55-65
Roomburg
55-70
Rooseveltlaan/Cronestein
45-55
35-50
35-50
65-75
70-85
45-70
65-80
50-75
45-60
60-65
45-60
55-65
55-70
45-55
Honderdland
Trade Park Westland
Wateringse Veld
Bedrijvenpark Oosterheem
Dwarstocht
Oosterhage
12 ha
7 ha
6 ha
5 ha Toplocaties
19 ha
Locaties
2007 in netto ha
Aanvangsrendementen
60 ha Toplocaties
p Technopolis Innovation Park
p Overige locaties
p 14 ha Toplocaties
p Overig Ypenburg
p Ypenburg, de Bras
18 ha
p Ypenburg, Prins Clausplein
p /o
p 20 ha Toplocaties
p Amstelwijck
p Dordtse Kil III
5 ha
p Krabbepolder
2 ha Toplocaties
p Bio Science Park
p Oostvlietpolder
75 ha Toplocaties
p Businesspark Schieveen
p /o Hoog Zestienhoven
11 ha
p Nesselande
20 ha
p Rotterdam Airport (RTM Airpark)
168 ha
p Zeehaventerreinen Rotterdam
p 8 ha Toplocaties
p /o ABC Westland
p /o De Woerd
Rotterdam
581.600 22.700 309.600 16,8 33,0
5,8
5,2 39,2
5.477 293 115.000 112.000 -3% 372.000 378.000 2%
Bedrijvenpark Noordwest
50-70 50-70
Charlois/Groene Kruisweg
55-70 55-70
Distripark Eemhaven
55-65 55-65
Gadering (Hoogvliet)
45-60 45-60
Spaanse Polder
40-60 40-65
Zuidelijk Havengebied
40-65 40-65
Westland
98.900 6.600 50.600 13,2 35,8
1,6
2,3 47,1
442
45
- - 14.000 14.000 0%
Honderdland
60-70 65-75
Wateringse Veld/Zwethove
65-70 65-75
Zoetermeer
118.100 3.500 448.300 15,8 34,0
9,0
3,7 37,5
213
43 15.000 16.000 7%
96.000 60.000 -38%
Lansinghage/Rokkeveen-Oost
50-75 50-75
p
Zoeterhage
35-70 35-70
p
uitbreidingen
Verwachting 2008
Nieuwbouw
Aanbod 2007 in m2
Huurprijzen
Aanbod 2006 in m2
Opname 2007 in m2
Opname 2006 in m2
in netto ha
% overig 2007
% overheid 2007
Aantal banen 2007
Provincie/Steden
6,50-7,50
7,50-8,50
6,50-7,50
7,00-8,00
6,50-7,00
7,00-8,50
7,00-7,50
7,50-8,00
6,50-7,00
7,00-8,50
6,75-7,50
7,50-8,00
7,00-8,00
7,50-8,00
FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weergegeven informatie met
de grootste zorg samengesteld, doch staat niet in voor de juistheid
of volledigheid van de verstrekte informatie. Hieraan kan dan
ook geen enkel recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt
geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden of
onvolkomenheden in de informatie in dit rapport.
Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan de inhoud te
gebruiken voor commerciële doeleinden en/of te vermenigvuldigen,
door te sturen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke
toestemming van FGH Bank N.V.
De in deze uitgave genoemde huurprijzen, (voorraad)cijfers en de
aanbod- en opnamecijfers van kantoor-, winkel- en bedrijfsruimten
zijn deels ontleend aan: ABF Research, Aedex/IPD, Almanak
Winkelvastgoed, Bak, CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB,
DTZ Zadelhoff, Dynamis, IVBN, Van Gool en Partners, Locatus,
Ministerie van VROM, NEPROM, NVB, NVM, PropertyNL, Rabobank,
ROZ/IPD, Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM), VTIS en Thuiswinkel.org.
Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling Marketing &
Communicatie van FGH Bank in Utrecht (telefoon 030 - 232 35 31).
De prijs bedraagt e 50,- inclusief 6% BTW en verzendkosten.
Tekst | text
FGH Bank N.V.
Valuation and Research department
drs. Maarten Donkers
FGH Bank N.V. has compiled the information shown in this report
Roel Drenth MSc RE
with the greatest care. However, we cannot be held responsible for
drs. Jacob Velleman
the accuracy or completeness of the information provided, nor can
Staalwerk Amsterdam (interview)
any rights be derived from the information provided. Users of this
report are not permitted to use its content for commercial purposes
Fotografie | photography
and/or are not permitted to duplicate, send, distribute, spread or
Jan van Rietschoten
make said content available to third parties for money without
Sjaak Ramakers (portretten pag. 4)
the explicit written permission of FGH Bank N.V.
Eindredactie | editing
The prices, (stock) figures and supply and take-up figures for office,
FGH Bank N.V.
industrial and retail space contained in this report are partly obtained
Marketing & Communications department
from ABF Research, Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak,
Angélique Bronneberg
CBS, CPB, Cushman & Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,
IVBN, Van Gool en Partners, Locatus, Ministry of Housing,
Vormgeving en productie |
Spatial Planning and the Environment, NEPROM, NVB, NVM,
design and production
PropertyNL, Rabobank, ROZ/IPD, Shopnet.nl, Vastgoedmarkt (VGM),
VTIS and Thuiswinkel.org.
Coördinatie/coordination
FGH Bank N.V.
For a copy of this publication contact the Marketing & Communications
Marketing & Communications department
Department of FGH Bank in Utrecht (tel. +31 30 232 35 31). The
Monique Derksen
price is EUR 50.00 inclusive of 6% VAT and mailing costs.
Vertaling/translation
© FGH Bank N.V. 2008
Overtaal, Utrecht
Uitvoering/realization
Select Advertising, Geldermalsen/Rotterdam
168 | FGH Vastgoedbericht 2008 | FGH Real Estate Report 2008

Investeren in verandering

Transcription

Similar documents

Grenzen verkennen

Geef Nederland de ruimte

Real Estate Gazette

View the 2015 Donor Listing

Enhancing the tourist experience in Renesse: the potential of the

Bekijk hier het rapport

jan dobber en Cees vermaas - VBA beleggingsprofessionals

netto.be - De Tijd

IDLC Finance Limited Statement on green banking as of 31/12/2015

jaarverslag 2014

State-aided Price Coordination in the Dutch mortgage

id_3539_rapport INHolland hbo-ba MER

Reglement betreffende intraday-kredietverlening

whenever real estate matters Group huGo Ceusters

Nota planoverschrijdende faciliteiten

Clean Economy, Living Planet

CV Prof. Dr. Alain Laurent Verbeke

Nationale Bank van België Verslag 1995