Jll.com.tr Turkey Tr Tr Research Jll Tro 2011 Tr

Transcription

Türkiye Gayrimenkul Pazarı – Ocak 2012
2011 Gelişmeler &
2012 Öngörüler
Dünyadaki güçlü oyunculardan biri olarak Türkiye, 2011 yılında
yatırımcıların radarında yer almaya devam etmiştir.
Türkiye, Çin‟den sonra en fazla büyüme gösteren 2. ülke
olmuştur.
2011 yılı boyunca Türkiye perakende pazarında perakendeciler,
yeni ve yaratıcı konseptlerle güçlü bir büyüme sergilemişlerdir.
Şirketlerin ofis değiştirme eğilimleri nedeniyle, ofis pazarı 2011
yılında aktif bir kullanıcı talebiyle karşılaşmıştır.
Altyapının gelişmesi, küresel şirketlerin Türkiye‟yi bölgesel lojistik
merkezi olarak tanımlamalarını sağlamıştır.
İstanbul‟da otellerin oda başı fiyatlarında ve oda başına düşen
gelirlerinde 2010 yılına kıyasla artış gerçekleşmiştir.
2 • On Point • Türkiye Gayrimenkul Pazarı • Ocak 2012
Ekonomik Görünüm
Büyüme
Son 10 yıllık dönemde sağlam bankacılık sektörü, mali disiplin ve
ekonomik yeniliklere dayanarak gösterdiği güçlü ekonomik
büyüme ile Türkiye, küresel krize karşı esnek bir yapı
sergilemiştir.
Büyüme (%)
Tüketici Güven Endeksi
Tüketici güven endeksi ekonomi ile ilgili genel bir fikir vermekte,
tüketicilerin harcama alışkanlıklarını ve ekonomiye bakışlarını
göstermektedir. Endeks, ekonomide görülen iyileşme ile birlikte,
2010 yılı sonunda %91 iken, 2011 yılı ilk yarısında artarak
%96‟ya ulaşmıştır. Fakat küresel ekonomideki belirsizliklerin
etkisiyle yerel para biriminin USD ve EUR karşısında %25 -%30
bandında değer kaybettiği ve bunun da endeksde düşüşe neden
olduğu gözlemlenmiştir. Endeks Kasım 2011 itibariyle tekrar
%91‟e gerilemiştir.
Tüketici Güven Endeksi
Kaynak: TÜİK
3Ç 2011‟de %6.5-%7 aralığındaki beklentilerin üzerinde, %8.2
olarak gerçekleşen büyüme rakamı, yıl sonu büyüme
tahminlerinin %7.5-%8 bandında yukarı yönlü gözden
geçirilmesine neden olmuştur. Türkiye, 2011 yılının ilk dokuz
ayında gerçekleştirdiği %9.6‟lık büyüme ile Çin‟den sonra en
fazla büyüyen ikinci ülke konumuna gelmiştir. Devam eden
büyüme eğilimi neticesinde, Türkiye‟nin 2012 yılı büyüme
rakamının IMF‟nin Eylül ayı itibariyle tahmin ettiği %2.5 oranının
üstünde gerçekleşeceği tahmin edilmektedir. Hükümet tarafından
Ekim ayında açıklanan Orta Vadeli Ekonomik programa göre
2012 ve 2013 yılı için beklenen büyüme rakamı sırasıyla %4 ve
%5 oranındadır. 2011 yılında USD 10,363 olan kişi başı GSYİH
rakamının 2013 yılında USD 11,716 olacağı öngörülmektedir.
GSYİH Büyüme Tahminleri
Kaynak: TÜİK
Enflasyon
TL‟nin USD ve EUR karşısında değer kaybetmesi, fiyatları devlet
tarafından belirlenen hizmet ve ürünlerin (doğalgaz ve elektrik
fiyatlarındaki artışlar, motorlu araçlar, iletişim, alkollü içkiler ve
tütündeki vergi artışları) fiyatlarındaki artış ile beraber enflasyon,
4Ç 2011 döneminde sert bir şekilde yükselmiştir. Tüketici Fiyat
Endeksi 2010 yılı sonunda %6.4‟den 2011 yılı sonu itibariyle
%10.5‟e ulaşmıştır ve Aralık 2008 tarihinden sonraki dönemde ilk
kez çift haneli enflasyon rakamına ulaşmıştır. Gerçekleşen yıl
sonu enflasyon rakamı, %5.5 olan hedefi ciddi bir oranla aşmış
ve TCMB bu durum nedeniyle Ekim 2011‟den itibaren sıkı para
politikaları uygulamaya başlamıştır.
Merkez Bankası TL‟nin değer kaybetmesi, vergi artışları, küresel
ekonomideki belirsizlik ve yurtdışında kredi büyümesinin fonlama
kısıtlamalarına bağlı olarak yerel talebin bastırılmaya devam
edeceğini öngörmektedir. Enflasyonun 2012 başlarında düşüş
eğilimine girmesi ve %5 seviyelerinde hareket etmesi
beklenmektedir.
*2012 rakamları tahmindir
Kaynak: IMF
On Point •Türkiye Gayrimenkul Pazarı •Ocak 2012 • 3
Enflasyon
büyümesini yavaşlatmak için gecelik borç verme (%5.0) ve borç
alma (%12.5) faizi oranı aralığını arttırmış ve sermaye karşılık
oranlarında artışa gitmiştir. Bütün bu önlemlerin neticesinde,
kredi büyümesi genel olarak yavaşlamış ve 2010 yılında %80
iken 2011 yılı ilk yarısı itibariyle %40‟a, 4Ç 2011 itibariyle de
%20‟ye gerilemiştir. Aynı şekilde tüketici kredilerindeki büyüme
de zayıflayarak, Haziran 2011‟de %40 iken, Aralık 2011 itibariyle
toplamda %10‟a gerilemiştir.
Cari Açık
Kaynak: TÜİK
İşsizlik
Etkileyici büyüme performansıyla beraber işsizlik rakamında
dikkate değer bir iyileşme olmuş ve 2010 yılı sonunda %11.9
olan işsizlik oranı, Eylül 2011 itibariyle %8.8‟e gerilemiştir. Bu
rakamlar Türkiye‟nin, işsizliği yüksek oranda artan diğer ülkelere
kıyasla dünyada en iyi performans gösteren ülkelerden biri
olduğunu göstermiştir. İşsizlik oranını düşürmek hükümetin
önceliklerinden biri olmuş, bu bağlamda özel sektör yatırımlarının
artması için yeni teşvikler yürürlüğe konmuş ve esnek çalışma
saatleri için bir ön hazırlık yapılmıştır.
İşsizlik
*Tahmin
Kaynak: IMF
Türkiye ekonomisinin temel sorunlarından biri cari açıktır. Cari
açığın IMF‟nin Ekim ayındaki Bölgesel Ekonomik Görünüm
Raporu‟na göre 2011 yılında GSYİH‟nın %10.3‟üne denk
geleceği tahmin edilmektedir. 2012 yılında beklenen ekonomik
yavaşlamanın ve Merkez Bankası‟nın almış olduğu önlemlerin
cari açıkta düşüşe sebep olacağı, 2012 ve 2013 yıllarında
sırasıyla %7.4 ve %7.5 olarak gerçekleşeceği öngörülmektedir.
Cari açığın finansman kalemlerinde de iyileşme olmuş ve daha
uzun vadeli ve istikrarlı olan doğrudan yabancı yatırım payının
arttığı gözlemlenmiştir. Doğrudan yabancı yatırım Ocak-Ekim
2010 döneminde USD 6.1 milyar iken, %84 oranında bir artış
göstererek 2011 yılı aynı döneminde USD 11.5 milyara
ulaşmıştır. 2011 yılının on aylık doğrudan yabancı yatırım
toplamı, 2010 yılındaki USD 9.1 milyar olan toplam yabancı
yatırım rakamını aşmıştır.
IMF‟nin WEO raporuna gore 2010 yılında %3.6 olarak
Kaynak: TÜİK
Mali Politikalar
Merkez Bankası aldığı önlemler doğrultusunda, kredi
büyümesinin (tüketici kredileri ve proje finansmanları)
yavaşlamasını ve cari açığın daha fazla büyümesinin
engellenmesini hedeflemiştir. Bu önlemler yeni bir ekonomik
durgunluğun habercisi olarak görülmüş, ancak 3Ç 2011‟de
beklentilerin üzerinde gerçekleşen büyüme rakamları, bu büyüme
eğiliminin devam edeceğine işaret etmiştir. Merkez Bankası
bütün bunlara bağlı olarak haftalık repo faizini arttırarak
bankaların borçlanma maliyetlerini arttırmıştır. Banka ayrıca kredi
gerçekleşen bütçe açığının, 2011 yılı itibariyle %1.9‟a gerilemesi
beklenmektedir. Açığın önümüzdeki iki yıl boyunca %1.5
seviyesinde kalacağı tahmin edilmektedir. Orta Vadeli Ekonomik
rapora göre bütçe açığının 2012 ve 2013 yıllarında sırasıyla %1.5
ve %1.4 olacağı tahmin edilmektedir.
Bütçe Açığı
*Tahmin
Kaynak: IMF
İhracat rakamı geçen yıla oranla 2011 yılında %18.5 artarak USD
134.5 milyar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu rakam 2008 yılında
ekonomik krizden önce gerçekleşen rekor rakam olan USD 132
milyarı geride bırakarak cumhuriyet tarihinin en yüksek ihracat
rakamı olarak tarihe geçmiştir.
Ülke Bazında İhracat Dağılımı, 2011
Kaynak: TÜİK, TİM
Toplam ihracat içindeki %10.4‟lük payı ile Almanya Türkiye‟nin
2011 yılındaki lider ihracat ortağı olmuş ve onu %6.2 ile Irak takip
etmiştir. Irak‟a olan toplam ihracat geçen yıla kıyasla %37 artarak
2011 yılında USD 8.2 milyar rakamına ulaşmıştır. Irak‟a yapılan
ihracatın artması, Türkiye‟nin dış ilişkilerdeki yumuşak
politikalarının bir neticesidir. İtalya ve İngiltere‟nin toplam ihracat
içindeki payı sırasıyla %6.0 ve %5.8‟dir. İhracat yapılan ülkelerin
çeşitliliği toplam ihracatın %62‟lik bölümünün diğer ülkeler
tarafından paylaşılması sonucunu doğurmuştur.
Politik Görünüm
2011 yılında Türkiye dış politikasını etkileyen en önemli
uluslararası gelişmeler arasında Ortadoğu ve Kuzey Afrika‟da
yaşanan siyasi olaylar, Batı ülkelerinde ve özellikle Euro
Bölgesi‟nde yaşanan ekonomik sorunlar, İsrail-Türkiye ilişkilerinin
Mavi Marmara olayları nedeniyle yeniden şekillenmesi,
Japonya‟da yaşanan deprem ve tsunami felaketi ile Fransa
Parlamentosu tarafından Sözde Ermeni Soykırımı‟nı inkâr
edenlere ceza verilmesini öngören yasa teklifinin oy çokluğu ile
kabul edilmesi yer almıştır. Ayrıca 2011'de gelişmiş ülkelerin borç
sorunlarına karşılık, gelişmekte olan ekonomiler küresel
ekonomide ağırlıklarını iyice hissettirmeye başlamış, özellikle
Brezilya, Rusya, Hindistan ve Çin'in küresel ekonomideki payları
önemli ölçüde yükselmiştir.
Yılın ilk çeyreğinde başta Mısır ve Libya olmak üzere Orta Doğu
ve Kuzey Afrika ülkelerinde yaşanan ve “Arap Baharı” olarak
nitelenen siyasi olaylar tüm dünyada petrol fiyatlarının artmasına
ve bu ülkelerde faaliyet gösteren Türk iş adamlarının siyasi
belirsizlik ve güvenlik sorunları nedeniyle bölgeden çekilmesine
neden olmuştur. Başbakan Tayyip Erdoğan liderliğinde Arap
Baharı sürecinde dış politikada izlenilen yol gösterici rol ile hem
Türkiye‟nin bölgedeki politik gücü artmış, hem de ticari olarak söz
konusu ülkelerle olan ilişkilerin güçlenmesi sağlanmıştır.
Üçüncü çeyrekte ise Dışişleri Bakanı Ahmet Davutoğlu tarafından
Türkiye‟nin İsrail'in Mayıs 2010'daki Mavi Marmara operasyonu
nedeniyle özür dilemeyi kabul etmemesi sonucunda ikili ilişkilere
yönelik tarihi nitelikte kararlar alındığı, İsrail'le diplomatik ilişkilerin
seviyesinin indirildiği ve askeri anlaşmaların askıya alındığı
açıklanmıştır.
Yunanistan ve İrlanda‟da başlayan borç krizinin, Portekiz,
İspanya ve İtalya‟ya yayılması ile Fransa gibi AB içerisindeki
güçlü ülkelerinde krizden oldukça olumsuz etkilenmesi, AB‟nin
ortak para politikasının tartışılmasına neden olmuş ve bu sorunun
AB‟nin varlığını tehdit eder hale geldiği görülmüştür. Başbakan
Yardımcısı Ali Babacan tarafından Aralık 2011‟de yapılan
açıklamada, AB içerisinde yaşanan krize rağmen Türkiye‟nin AB
ile olan ilişkilerinin önemi vurgulanarak, AB‟nin ortaya koyduğu
kriterlerin ve standartların Türkiye‟deki demokratikleşme süreci
açısından oldukça önemli olduğu ve bu kapsamda Türkiye‟nin
AB‟ne üyelik sürecinin özenle takip edileceği açıklanmıştır.
Türkiye‟nin 2023 hedeflerinin başında yer alan “En Büyük İlk 10
Ekonomi Arasına Girme” hedefi kapsamında dış ticaretin
arttırılmasına öncelik verilmiş, bu bağlamda hükümet tarafından
tüm büyükelçiliklere ve dış temsilciliklere tüm dünyada daha aktif
bir şekilde Türk işadamlarına yol gösterici rol üstelenmeleri
çağrısı yapılmıştır. Aynı hedefe paralel olarak hükümet, iş
adamlarının hareketliliğini arttırmak ve önündeki coğrafi
sınırlamaları en aza indirgemek için 2011 yılında Rusya,
Ukrayna, Ekvator Cumhuriyeti, Gürcistan, Kırgızistan ve
Kolombiya gibi ülkelerle imzalanan vizelerin karşılıklı olarak
kaldırılması anlaşmalarının, 2012 yılında da farklı ülkelerle
geliştirilmeye devam edeceğini açıklamıştır.
Son çeyrekte yaşanan önemli gelişmelerden biri de, Türkiye ile
Azerbaycan arasında, Azeri doğalgazının Türkiye üzerinden
Avrupa‟ya taşınmasını sağlayacak USD 5 milyar maliyetindeki
„Trans Anadolu Doğalgaz Boru Hattı‟na (TANAP) ilişkin
mutabakat zaptının imzalanması olmuştur. Bu anlaşma ile
Türkiye‟nin dünya enerji pazarındaki „köprü ülke‟ konumu daha
da güçlenmiştir.
Avrupa ve Arap ülkeleri gibi en yoğun ticari ilişkilerin bulunduğu
ülkelerde yaşanan olumsuz ekonomik ve politik gelişmelere
rağmen, Türkiye‟de yıllardan beri ciddi şekilde uygulanan mali
disiplin ve istikrarlı siyasi ortam ülkenin refah düzeyinin artmasını
sağlamıştır. Türkiye beklentilerin üzerinde güçlü ekonomik
büyüme gerçekleştirerek, 2011 yılında dünyada Çin‟den sonra en
hızlı büyüyen ülke konumuna gelmiştir.
Türkiye‟nin istikrarlı bir şekilde devam ettirdiği ekonomik büyüme,
ülkenin küresel ortamdaki konumunun oldukça güçlenmesini
sağlamıştır. Ancak suçu kesinleşmemiş geniş kitlelere yönelik
gerçekleştirilen hukuki uygulamaların, dış dünyada Türkiye‟nin
demokratik yapısına ilişkin tartışmalar yarattığı
gözlemlenmektedir.
2011 yılında iç politika gündemini oluşturan önemli gelişmeler
aşağıda sıralanmıştır:

Kamuya olan borçların yapılandırılmasına yönelik

düzenlemeleri içeren yasanın kabulü
Yeni Ticaret Kanunu‟nun kabulü

Türkiye Merkez Bankası‟nın Türk Lirası zorunlu karşılık
oranları düzenlemeleri

Tütün Alkol Piyasası Düzenleme Kurulu‟nun yayınladığı
yönetmelik
Orta Vadeli Program‟ın açıklanması
Van Depremi sonrası gündeme gelen “Afet Hazırlık
Kanun Tasarısı”


Yatırım Görünümü
Türkiye, Avrupa‟nın en yüksek nüfusa sahip ikinci ülkesi olarak
barındırdığı güçlü nüfusu, 2011 yılında OECD ülkeleri arasında
en yüksek büyüme kaydeden ikinci ekonomi olması ve dünyada
en etkili oyunculardan biri olmasını sağlayan stratejik öneminden
faydalanarak, her zaman yatırım liginde öne çıkan bir ülke
olmuştur.
AKP hükümetinin iktidara gelmesinden bu yana geçen 10 yıllık
süreçte, gerek politik istikrar, gerekse de elde edilen ekonomik
kazanımlar sayesinde Türkiye, “riskli gelişen ekonomi” algısından
kurtularak daha üst bir ligde konumlandırılmıştır. Küresel
ekonomik görünüm, geçmişin gelişmiş ekonomilerinin ciddi bir
sarsıntıdan geçtiği, buna karşılık Türkiye gibi bazı gelişen
ülkelerin son 10 yıllık dönemde geçirdikleri reform süreci ve
ekonomik dinamizm sayesinde “kazanan” olarak ortaya
çıkmasıyla, ciddi bir değişim göstermektedir. 2000 yıllarının
başında yıllık ortalama USD 1 milyar olan yabancı sermaye
yatırımlarının, son 5 yıllık dönemde USD 15 – 20 milyara
çıkması, buna en güzel kanıtı oluşturmaktadır. Finans,
telekomünikasyon, sağlık ve enerji sektörleri bu yatırım
dalgasından en fazla faydalanan sektörler olmuşken, daha çok
yerel faktörler dolayısıyla gayrimenkul sektörü nispeten daha
düşük bir yatırımcı ilgisine maruz kalmıştır.
Türk kültüründe geliştiriciler ve gayrimenkul sahiplerinin
gayrimenkullerini elden çıkarma istekleri çok zayıftır. Tarihsel
olarak bu geleneğin temel sebebi, gayrimenkul sahipliliğinin aile
servetini geçmişin en önemli ekonomik problemlerinden biri olan
yüksek enflasyona karşı korunması olarak kullanılmasıdır. Bu
durum, Türkiye‟deki yatırım piyasasının likiditesini ciddi miktarda
kısıtlayan önemli bir faktördür. İkinci önemli neden ise, geçmişte
uzun yıllar süregelen yüksek enflasyon ve faiz kıskacı
dolayısıyla, kültürel olarak Türk geliştiricilerin ve gayrimenkul
sahiplerinin çok az bir borçla gayrimenkul projelerini
yürütmeleridir. Bu da, Türkiye‟deki gayrimenkul fiyatlama
alışkanlıklarının, global piyasalardan net bir şekilde ayrışmasına
neden olmaktadır. Ekonomik durumun olumsuz olduğu
dönemlerde dahi, borçluluk oranları az olan Türk gayrimenkul
sahipleri, likidite sıkıntısına düşmemekte ve dolayısıyla fiyat
beklentilerini aşağı yönlü revize etmemektedirler.
Türkiye gayrimenkul piyasası, yabancı yatırımcıların yatırım
yapabileceği kurumsal varlık sayısının çok kısıtlı olduğu bir
pazardır. Pazardaki çok ortaklı sahiplik yapısı ile genelde satıcı
taraf üzerinde yüksek vergi yükü doğuran hukuki yapılanma
yatırım piyasasındaki en önemli engellerdir. Düşük borçlanma
alışkanlığı ve özkaynak yapısı, yerel yatırımcıları güçlerini
birleştirmeye ve Türkiye‟ye özel sistemlerin yaratılmasına neden
olmuştur. Piyasada yaygın olarak kullanılan “kat karşılığı” sistemi,
buna en iyi örneği teşkil etmektedir. Bu system; arsa shibi ile
geliştirici arasındaki anlaşmaya dayanmakta; arsa sahibinin
geliştirilecek gayrimenkulun bir kısmına sahip olması
karşılığında, geliştiricinin arsa için bazen hiç ödeme yapmaması
ya da çok kısıtlı bir nakit ödeme yapması imkanını getirmektedir.
Sözkonusu sistem, geliştiricinin en büyük yatırım gideri olan
arsaya nakit ödeme yapmaması sebebiyle, az bir özkaynakla
yatırıma başlamasına imkan vermekte; bu da projenin fizibilitesini
güçlendirmektedir. Yabancı yatırımcıya uygun olmayan
sözkonusu faktörlere rağmen, bir çok uluslararası yatırımcı, güçlü
genç nüfus, ekonomik beklentiler ve potansiyeli yüksek çevre
ülkelere yakınlığı sebebiyle, Türkiye‟de konumlanmışlardır.
Türkiye’deki Uluslararası Yatırımcılar
Perakende- Uluslararası yatırımcılar için en öncelikli pazar
Perakende, güçlü potansiyeli ile, uluslararası yatırımcılar için en
öncelikli pazar olagelmiştir. Global yatırımcı ilgisi, 1990 ve
2000‟lerde, sırasıyla, Carrefour ve Metro gibi önemli perakende
zincirlerinin piyasaya girişiyle başlamıştır. Bu markalar,
hipermarket ana mağazalı alışveriş merkezi konseptini
başlatmışlardır. Carrefour bu konsepte 12 alışveriş merkezine,
Metro ise ülke çapında yine 12 merkezin yer aldığı bir portföye
sahiptir.
Perakende sektörünün henüz doygunluğa ulaşmadığı
dönemlerde, güçlü potansiyeli gören, global piyasalarda isim
yapmış birkaç geliştirici ve yatırımcı Türkiye pazarına giriş
yapmıştır. Bu yatırımcıların pazara giriş tecrübeleri farklı
şekillerde olmuştur. Bir kısmı, pazara ilk giriş dönemlerinde, yerel
geliştiriciler ile ortaklık kurmayı tercih etmişlerdir. Örneğin Multi
Corporation, Turkmall ile güçlerini birleştirmiş ve “Forum”
markasıyla geniş bir alışveriş merkezi portföyü geliştirmiştir.
Avrupa ve Amerika‟nın önde gelen varlık yönetim şirketlerinden
Amstar ise, Rönesans Grubu ile birkaç alışveriş merkezi
projesinde ortak olmuştur.
Bazı geliştirici/yatırımcılar ise piyasaya ortaksız girmeyi tercih
etmişler ve Türkiye pazarındaki faaliyetlerini kendi başlarına
başarılı bir şekilde yürütmektedirler. Corio, Redevco, ECE, Prime
Development ve Union Investment bu kategoriye giren başarılı
şirketlerdir. Diğer bir opsiyon ise, yerli ya da Türkiye tecrübesi
olan bir yabancı yatırımcı tarafından kurulan bir yatırım fonuna
ortak olmaktır. Örneğin Kanada Emeklilik Planlama Yatırım
Kurulu (CPPIB), Multi Corporation‟ın kurduğu Türkiye Perakende
Fonu‟na ve bu Fon tarafından geliştirilen alışveriş merkezleri
portföyüne ortak olarak Türkiye‟ye girmiştir. Bank of America
Merrill Lynch, Türk ortakları Krea ile 2006 yılında Bosphorus
Gayrimenkul Yatırım Fonu‟nu kurarak Türkiye pazarına giriş
yapmış, Haziran 2010‟a kadar birkaç alışveriş merkezi ve
rezidans projesine yatırım yapmışlardır. Daha çok gelir getiren
varlıklarla ilgilenen Pradera ise, yakın dönemde, yine Krea ile
“Pradera Türk Perakende Fonu”nu kurmuştur.
Yatırım piyasası, özellikle piyasanın ilk gelişme dönemlerinde
konumlanması ve şehrin bir finansal merkeze dönüştürülme
çalışmalarından kaynaklanmaktadır. Ancak, piyasada kurumsal
varlık sayısının kısıtlı olması, yabancı yatırımcıların yatırım
yapması önündeki en büyük engeldir. Dolayısıyla, pazar yerli
alıcıların ve daha çok tüm binadan ziyade kat kat satışların hakim
olduğu bir pazar olarak ortaya çıkmıştır. Gayrimenkul
(2005-2007) daha çok vadeli alım/fonlama şeklindeki, geliştirme
projeleri yatırımlarının ağırlıkta olduğu bir yapı sergilemiştir.
sahiplerinin, kat satışlarından daha fazla gelir etmesi kurumsal
yatırımcıları bile bu yola itmektedir.
Perakende piyasasının henüz doygunluğa ulaşmadığı bu
dönemde, yabancı yatırımcıların geliştirme ve kiralama riski
2011‟de piyasada gerçekleşen iki önemli ofis yatırımı da yabancı
almaya istekli olmaları sebebiyle, 2007 yılında Türkiye yatırım
piyasası zirve yapmış ve EUR 1.7 milyar tutarındaki yatırım ile
Avrupa‟nın en fazla işlem gören 9‟uncu piyasası olmuştur.
Corio, vadeli alım işlemleriyle 2007 yılının en aktif yatırımcısı
olmuştur. Buna tek istisna, Akmerkez‟in %46.9‟unun 2005 yılında
halka arz yoluyla satın alınmasıdır. Corio, halihazırda 6 alışveriş
merkezine sahip olup, bir projeyi de geliştirme aşamasındadır.
Union Investment ve Commerz Real ise, Multi Turkmall
tarafından ikincil şehirlerde geliştirilen birkaç alışveriş merkezi
projesini vadeli alım yoluyla satın almışlardır.
Area Property Partners ve Pramerica ortaklarıyla geliştirme
projelerine yatırım yapan yabancı yatırımcılar arasında yer
yatırımcının dahil olmadığı işlemler olmuştur. Bu işlemler,
Merkezi İş Alanı‟nda yer alan Royal Bank of Scotland (RBS)
binasının satışı- ki bu işlemin bir bacağı ise, RBS için bir sat ve
geri kiralama işlemidir- ve MİA‟nın kuzeyinde yer alan Maslak‟taki
Akbank binalarının satışı işlemidir.
Bu sebeple, sadece İstanbul‟da değil, birkaç diğer büyük şehirde
de, kurumsal yatırımcının ilgi duyabileceği ofis projelerinin
geliştirilmesi için büyük potansiyel bulunmaktadır. Buna
dayanarak, dünyaca bilinen önemli birkaç geliştirici piyasaya giriş
yapmıştır. Uluslararası geliştirici/yatırımcı Hines, ofis geliştirme
projeleri için ortak arayışına yönelmiş; ancak başarısız
sonuçlanan görüşmeler sonucu piyasadan çekilmiştir. Amerika
menşeili geliştirici Tishman Speyer ise, 2011 yılında İstanbul‟da
almaktadır. Area, 2007 yılında Multi Corporation ile ortak olarak,
Carrefour Merter projesini satın almış ve yerine bugün başarıyla
bir ofis açarak Türk piyasasına olan ilgisini açıkça göstermiştir.
faaliyette olan Türkiye‟nin ikinci büyük alışveriş merkezi,
Marmara Forum ve Garden Ofis projesini geliştirmiştir. Pramerica
Lojistik-Az gelişmiş ama en gelecek vaat eden sektör mü?
Türkiye‟deki lojistik sektörü, güçlü perakende piyasası ve ticaret
ise yerli geliştirici ortağı Eria Partners ile bir takım geliştirme
projelerine yatırım yapmış olup, Antalya‟daki Terracity alışveriş
hacmine rağmen, hayli geri kalmış bir piyasadır. Piyasa halen
kurumsal olmayan yerel oyuncular ve eş dost ilişkisine dayalı bir
merkezini geliştirmişlerdir.
yapı sergilemektedir. A sınıfı stok ve gelecek arz, arsa fiyatlarının
yüksek olması ve geliştirme projelerinin fizibilitesini olumsuz
ECE ve Prime Development ise, yerli bir ortakları olmadan
geliştirme projelerine yatırım yapmışlardır. ECE, İstanbul‟da
etkilemeleri sebebiyle, gayet kısıtlıdır.
Marmara Park alışveriş merkezi projesini geliştirmeye devam
etmektedir; Prime Development tarafından Antakya‟da geliştirilen
Birkaç uluslararası lojistik geliştiricisi ve yatırımcısı piyasaya giriş
yapmış olmasına karşın, verimsiz yatırımlar ve yerel piyasa
alışveriş merkezi ise faaliyete geçmiştir.
bilgisinin kısıtlılığı sebebiyle, bu teşebbüsler başarısız kalmıştır.
Faaliyette olan bir varlığın satın alınması işlemi Türkiye‟de çok
kısıtlı kalmıştır. Bu tür işlemlerden en kayda değer ikisi, Cevahir
Lojistik pazarının, Türkiye‟deki en zorlu ticari gayrimenkul alt
pazarı olmasına karşın, uzun dönemli potansiyelinin güçlü
Alışveriş Merkezi‟nin Kuwait Investment Authority tarafından,
USD 750 milyon‟a 2006 yılında satın alınması; diğeri ise,
Prestige Mall‟un Quinn Group tarafından USD 55 milyon‟a 2007
yılında satın alınmasıdır.
olması, lojistik piyasasına güçlü bir yatırımcı ilgisi olmasını
sağlamıştır. Piyasa bilgi ve gözlemimiz, geliştirme projeleri ve
sat-geri kirala türü yatırım olanaklarına yatırımcı ilgisinin yüksek
olduğuna işaret etmektedir. Ancak, yabancı yatırımcı ilgisini
çekebilecek her iki tür yatırım olanağı da halen piyasada kısıtlı
bulunmaktadır.
Ofis Pazarı – Yabancı yatırımcılar için öncelikli pazar olmaya
başlıyor
Son yıllarda ofis piyasasına giderek artan bir yabancı yatırımcı
ilgisi ile karşı karşıya gelinmektedir. Bu durum, İstanbul‟un
uluslararası şirketler için bölgede bir operasyon üssü olarak
Otel Pazarı- Hala şeffaf değil ve istenen-önerilen fiyat farkı
devam ediyor
Türkiye‟deki otel yatırımları 2004 yılından itibaren Emekli
Sandığı‟nın elindeki otelleri satmasıyla hız kazanmaya
başlamıştır.
Pozitif piyasa koşulları 2005-2007 yılları arasında birçok
yatırımcının Türkiye gayrimenkul piyasasına girmesine vesile
olmuştur. 2005 yılında otel yatırım hacmi 7 otelin satışı ile EUR
485 milyon ile en yüksek seviyesine ulaşmıştır. 2005 yılının en
önemli satışları Hilton İstanbul, Büyük Efes Oteli ve Swissôtel
İstanbul‟dur.
büyük şehirlerde, yeni geliştirme projeleri için potansiyel
azalmıştır. Ancak, ofis ve lojistik sektörlerinde geliştirme projeleri
için halen güçlü potansiyel bulunmaktadır. Uluslararası
yatırımcılara, özellikle Türkiye‟ye yeni giriş yapmışlarsa, ya
deneyimli bir yerli oyuncuyla ortaklık yapmaları ve mutlaka yerel
piyasa bilgisi güçlü olan bir danışmanla yola başlamaları tavsiye
edilmektedir.
Piyasa gözlem ve tecrübemiz uluslararası yatırımcıların
Türkiye‟de gelir getiren gayrimenkul alımı için taleplerinin hayli
güçlü olduğunu göstermektedir. Bunun nedenleri arasında,
Otel yatırım hacmi 2008 yılından itibaren dünyadaki ekonomik
şartlar sebebiyle azalmıştır. Genel olarak satışlardaki en büyük
engel, satıcının talep ettiği fiyat ile alıcının önerdiği fiyat
arasındaki fiyat farkıdır. Yerel mal sahipleri ellerindeki malları
geçmiş yıllara göre, Türkiye‟de birincil gayrimenkul arzının daha
fazla olmasıyla birlikte, mevcut piyasa koşullarında geliştirme
projeleri finansmanının zorluğu da sayılabilir. Yatırım yapılabilir
gayrimenkul sayısının kısıtlı olması, piyasa gerçeklerini bilen bazı
yabancı yatırımcıların hayli agresif getiri önerilerini
değerlendirmeye almalarına neden olmaktadır. Bu durum, yerli
olması gerektiğinden daha pahalı fiyata satmaya, uluslararası
yatımcımlar ise yatırımlardan gelecek kazançlara yönelmişlerdir.
2009 yılında, Doğuş Grubu‟nun otel yatırımları Maris Maris ve
Göcek Marina‟nın ve birkaç otel satışının haricinde durgun
geçmiştir.
mal sahipleri tarafından istenen getiri oranları ile yabancı
yatırımcılar tarafından önerilen getiri oranları arasındaki farkın,
ciddi bir şekilde açılması sebebiyle 2008 yılından itibaren durma
noktasına gelen yatırım piyasasında işlem olma ihtimalini
arttırmaktadır.
2010 yılında pazarda senenin başında üç otel satışı
gözlemlenmiştir. Portekizli Onyria firması potansiyel golf yatırımı
eklenme potansiyeli olan Claros Carpediem Oteli‟nin çoğunluk
hisselerini satın almıştır. İlave olarak 2010 yılında İstanbul‟da
Maçka Oteli, Park Oteli ve Savoy Oteli‟nin satışları
gerçekleşmiştir.
Euro bölgesindeki borç sorunsalı ve ABD‟deki ekonomik
belirsizlik, yatırımcı iştahını olumsuz yönde etkilemekte ve
mevcut talebi ağırlıkla gelişmiş ülkelere ve birincil varlıklara
yönlendirmektedir. Türkiye elbette ki bu süreçten etkilenecektir;
ancak halen yüksek seyreden büyüme oranı, mali disiplin ve
güçlü bankacılık sektörüne dayanarak, bu etkinin minimal olması
2011 yılının en önemli otel satışı yılın 3.çeyreğinde gerçekleşen
beklenmektedir. Ayrıca, Türkiye‟nin halen yatırm yapılabilir ülke
seviyesinden bir basamak aşağıda olan ülke notunun, gelecek 18
Pera Palas otelinin Demsa Grubu‟na satışıdır.
ay içinde arttırılması ihtimali de yatırımları olumlu etkileyecektir.
Bu olası gelişme, şu ana kadar ülke notu sebebiyle Türkiye‟ye
2011 yılında global pazardaki otel stoğu artmıştır. Bunu en
başlıca sebebi bankaların el koydukları otelleri satışa
yatırım yapamamış uluslararası yatırım fonlarının yatırım
yapmasına olanak verecektir. Bu durumun, yatırımcı talebini ve
çıkarmasıdır.
dolayısıyla fiyatları yukarıya çekecek bir faktör olduğu
düşünülmektedir. Dolayısıyla, Türkiye‟de pozisyon almak isteyen
Uluslararası yatırımcılar otel yatırımlarında artık daha seçici
olmaya başlamışlar, global pazarda birçok seçenek olduğundan,
yabancı yatırımcılar, piyasada yeni bir ralli hareketi başlamadan
hızlı hareket etmelidirler.
Türkiye‟de özellikle iyi mevkiideki yerlere bakmaktadırlar. Her ne
kadar Türkiye‟deki alım ve satımlardaki şeffaflık artsa da halen
Aynı zamanda, Türkiye‟nin güçlü gelecek beklentileri ve dinamik
birçok satış kapalı kapılar arkasında yapılmaktadır. Bu sebeple
küçük otellerin ve tatil köylerinin karlarını ölçmek için yeterli bir
veri bulunmamaktadır. İlave olarak satış fiyatı beklentisi ile
önerilen fiyat arasındaki fark devam etmektedir.
ekonomik yapısından faydalanmak isteyen yabancı yatırımcıların,
güçlü beklentileri şimdiden satın almak amacıyla, fiyatlama
politikalarını yerli oyuncuların fiyatlama politikalarıyla
uyumlaştırmaya daha istekli olduklarını gözlemlemekteyiz.
Yatırım Piyasası Görünümü
Türkiye‟de hem geliştirme, hem de birleşme/satın alma olanakları
güçlüdür. Ancak, karlılık; sektör, gayrimenkul ve proje konumuna
göre ciddi şekilde değişmektedir. Perakende sektöründe, özellikle
Ayrıca, yabancı yatırımcıların Türkiye gayrimenkul pazarına daha
uygun iş modelleri geliştirmeye sıcak bakmaya başladıkları
görülmektedir. Bu bağlamda yabancı yatırımcılara yeni bir pazara
giriş yaparken, kendilerini yerel pazar koşullarına uygun doğru
stratejiler konusunda yönlendirebilecek, bilgi ve deneyim eksikliği
nedeniyle oluşabilecek hataların önlenmesini sağlayacak güçlü
yerel piyasa bilgisine sahip danışmanlarla çalışmaları tavsiye
edilmektedir.
Yatırım piyasasını etkileyeceğini düşündüğümüz önemli
hukuki gelişmeler aşağıda incelenmiştir:
düzenleme, kira artışı sağlayamadığı için, gayrimenkul sahipleri
için olumsuz bir gelişme olarak algılanmaktadır. Ancak, yeni
Kanun, kira kontratları TL bazlı ise, Toptan Eşya Fiyat Endeksine
göre yıllık artışa izin vermektedir. Bu sebeple, bir takım hukuk
uzmanları, yeni düzenlemenin, gayrimenkul sahiplerini, TL
üzerinden kiralama yapmaları konusunda teşvik ettiğini
Mütekabiliyet Yasası
düşünmektedirler. Ancak bazı hukuk uzmanları da, kanunun
mevcut düzenlemenin devamını sağlayacak açık hükümleri
Hükümet 2012 yılının ilk çeyreğinde çıkarmayı amaçladığı bir
kanunla, mevcut düzenlemede değişiklik yaparak, yabancı
olduğunu; dolayısıyla uygulamada çok büyük farklılıklar
getirmeyeceğini öne sürmektedirler. Dolayısıyla, yeni düzenleme
gerçek kişilerin Türkiye‟de konut alımında aranan mütekabiliyet
şartını kaldırmayı planlamaktadır. Sözkonusu kanunun yürürlüğe
girmesiyle birlikte, tüm yabancı gerçek kişilerin Türkiye‟de konut
alımı yapabilecek olmaları, bu yatırımcı havuzunu ciddi bir
şekilde genişleten bir faktör olması beklenmektedir. Yeni
düzenlemenin, özellikle Körfez ülkeleri, Rusya ve Türki
Cumhuriyetler vatandaşlarından güçlü bir talep yaratması
beklenmektedir. GYODER‟e göre, 2005-2010 yılları arasında
yabancı yatırımcılar tarafından yapılan konut yatırım tutarı USD
7.3 milyar‟a ulaşmıştır. Yeni düzenleme sonrasında ise,
yabancılar tarafından yapılan konut yatırım tutarının yıllık
ortalama USD 5 milyar‟a ulaşması beklenmektedir.
üzerinde çok farklı yorumlar ve görüşler bulunmakta, tek fikir
birliği olan nokta ise, somut etkilerin, ancak Kanun uygulamaya
konulduğunda görüleceği ve ilk yorumların uygulamada ciddi
değişimlere yol açmayacağı yönündedir.
2B Yasası
Ticari Kanun
Ocak 2011‟de kabul edilen ve Ocak 2013‟te uygulamaya geçecek
olan yeni Ticari Kanun, hükümetin en iddialı ve en etkili
icraatlarından biridir. Kanun, şirket kuruluşu için gerekli
prosedürü basitleştirmek ve iş hayatında şeffaflığı arttırmak
amaçlı olup, bürokrasiyi azaltmaktadır. Örneğin, anonim şirketler
ve limited şirketlerde, mevcut uygulamada, sırasıyla 5 ortak ve 2
ortak şartı aranırken, yeni düzenlemede tek ortak ile kurulma
imkanı getirilmiştir. Kanunun getirdiği en önemli düzenlemelerden
2B Yasası olarak bilinen taslak kanun, orman vasfını yitirmiş
arazilerin, ticari ve konut gayrimenkul geliştirimi için kullanıma
bir tanesi, Türkiye‟de faaliyette olan tüm şirketlerin uluslararası
denetleme standartlarına göre denetlenme şartını getirmesidir.
açılmasına olanak verecektir. Mevcut durumda, özellikle büyük
şehirlerde ve merkezi lokasyonlarda geliştirme projelerinin çok
Şirketlerin mali raporlamalarının, Uluslararası Mali Raporlama
Standartları ile uyumlu olan Türk Muhasebe ve Denetleme
kısıtlı olmasının en önemli sebebi, arazi geliştirme imkanının çok
az olmasıdır. Sözkonusu Kanunla, geliştirme projelerine imkan
Standartları‟na tamamen uygun olması yükümlülüğü getirilmiştir.
Mevcut düzenlemede ise, anonim şirketlerin bağımsız denetime
verecek arsa arzı, tahminlere göre, 174,000 hektar artarak,
önümüzdeki yıllarda geliştirme faliyetlerini ciddi şekilde
tabi olması şartı aranmamaktadır. Yeni düzenleme ile getirilen
yükümlülüklerin, azınlık hissedarların haklarını korumak amaçlı
artıracaktır.
olduğu bilinmektedir. Bu çerçevede, yeni Kanunun, Türkiye‟ye
girmek isteyen yabancı gayrimenkul geliştiricileri/yatırımcıları ve,
Kira Kontratları
2011 yılında kabul edilen yasanın, gayrimenkul kira
aynı zamanda, genel olarak, yabancı sermayeyi olumlu
etkileyeceği için özellikle ofis pazarında kiracı talebini de olumlu
kontratlarında getirdiği değişiklikler ile gelir kalemine etki etmesi
bakımından, yatırım piyasasını doğrudan etkilemesi
etkilemesi beklenmektedir.
beklenmektedir. Kanun, bir çok farklı şekilde yorumlanmış olup,
yeni düzenlemenin esas etkilerinin, Kanun uygulamaya girdiğinde
Afet Hazırlık Kanun Tasarısı
23 Ekim 2011‟de Van‟da yaşanan deprem sonrasında, Çevre ve
anlaşılması beklenmektedir. Kanundaki en önemli
değişikliklerden biri, kira kontratının baz alındığı döviz kuruna
göre yıllık kira artış oranında farklı uygulamalar getirmesidir.
Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanmaya başlanan “Afet
Hazırlık Kanun Tasarısı”; başta deprem olmak üzere, tabii afetler
sebebiyle meydana gelmesi olası can ve mal kayıplarını
önlemeyi, mülkiyet haklarına saygılı şekilde sağlıklı ve düzenli
kentleşmeyi, daha düşük maliyet ile en fazla sosyal faydanın
sağlanmasını, kaynakların planlı, sağlıklı ve verimli kullanılması
Yeni düzenleme, yabancı para cinsinden olan ya da yabancı
paraya endeksli kira kontratlarında, yıllık endeks artışına izin
vermemektedir. Mevcut düzenlemede ise, yabancı para endeskli
kira kontratları piyasadaki en yaygın uygulamadır ve yıllık kira
artış oranları Euro Bölgesi veya ABD enflasyon oranına
endekslenmiş ya da %3 olarak sabitlenmiştir. Doğal olarak, yeni
ilkelerinin hayata geçirilmesini hedeflemektedir. Bu kapsamda
tanzimler, dönüştürme, yeniden yerleştirme ve yapılaşma
hizmetlerinin Bakanlar Kurulu kararı alınarak Devlet ve ilgili kamu
kurum ve kuruluşları eliyle belirli bir plan, program ve düzen
içinde gerçekleştirilmesi öngörülmektedir.
Tasarı'nın kanunlaşıp hayata geçirilmesi ile birlikte halihazırda
kötü yaşam koşullarına sahip, köhnemiş, can ve mal güvenliği
açısından riskli ve görüntü itibarı ile de kentsel dokuyu bozan
nitelikteki yapı stokunun ortadan kaldırılarak, toplumun iyi yaşam
koşulları sunan, sağlıklı ve güvenli yapılarda ikamet etmesinin
sağlanması amaçlanmaktadır. Kanunun öncelikle afet riski
yüksek bölgelerde uygulanması hedeflenmektedir. Bu süreçle
birlikte ilgili kurumaların özel sektörle geliştireceği ortaklıkların ve
büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerinin gündeme gelmesi ve
sağlıklı kentler için yeni yatırım alanlarının ortaya çıkması
beklenmektedir.
Yabancıların Gayrimenkul Edinimi Konusunda Kısıtlama
Oranı Değişikliği
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yabancılara toprak
satışındaki kısıtlama oranını artırma yönünde çalışmalara
başlandığı ve bu sürecin 2012 yılı başlarında tamamlanmasının
beklendiği açıklanmıştır. Türkiye'nin stratejik konumu ve şartlarını
dikkate alınarak yabancılara mülk satışının önünü açmak için
başlatılan süreçle birlikte, halihazırda 2.5 hektar olan oranın 30
hektara arttırılması hedeflenmektedir.
Türkiye Perakende Pazarı
Görünümü
Perakendeci Talebi ve Pazar Trendleri
2011 yılında, gerçekleşen çarpıcı ekonomik büyüme ve tüketici
bölümünü Markafoni, Limango, BonVagon, 1V1Y, Morhipo ve
Trendyol gibi “özel alışveriş” siteleri üzerinden
gerçekleştirmektedir. Online perakendecilik alanındaki hızlı
gelişim, küçük ölçekli perakendecilerin tüketiciye ulaşımını
kolaylaştırmış ve pazardaki konumlarını güçlendirmiştir. Online
perakendeciliğe olan ilgi, perakendeci ve tüketici ile sınırlı
harcamasına bağlı olarak, hem uluslararası hem de yerel
perakendecilerin pazara talebi oldukça kuvvetli gerçekleşmiştir.
kalmamış, yatırımcı tarafında da artış göstermiştir. Türkiye‟nin 3.
en büyük e-ticaret sitesi Markafoni‟nin %70‟i, 3. çeyrekte, MIH
2011‟deki başlıca perakende organizasyonu, güçlü pazarlama
Allegro tarafından satın alınmıştır. E-ticaret şirketlerine olan
yatırımcı ilgisinin önümüzdeki yıllarda ivmelenerek artacağı
yoluyla perakende aktivitesini yükseltme ve tüketiciye özellikli
indirim fırsatları sağlamak amacıyla, Mart-Nisan aylarında
düzenlenen “Shopping Fest” olmuştur.
Konum, 2011 yılında da perakendecilerin genişleme planlarını
etkileyen en önemli faktörlerden biri olmaya devam etmiştir. Hem
önemli perakende pazarlarında, hem de ikincil şehirlerde,
alışveriş eyleminin yanı sıra, çekim alanı haline gelen ve zaman
geçirme alanları olarak da kullanılan, modern alışveriş
merkezlerine olan perakendeci talebinin oldukça güçlü olduğu
görülmüştür.
öngörülmektedir.
Yüksek perakende performansı ve pazardaki genel olumlu
bakışla birlikte, Pinkberry, Converse, Payless ve Virgin gibi birçok
bilinirliği yüksek, uluslararası marka, pazara giriş yapmıştır.
İstinye Park‟ta lüks markalardan Marc by Marc Jacobs ve
Micheal Kors ilk mağazalarını açmış; Chanel ve Hermes ise yeni
mağazalarını hizmete sunmuştur. Ayrıca Fransız erkek giyim
markası Zilli, Abdi İpekçi Caddesi‟nde ilk mağazasını açmıştır.
Son olarak 4. çeyrekte, Victoria‟s Secret ve Bath and Body
Works City‟s ve İstinye Park‟ta yer alarak, Türkiye‟deki
perakende pazarına giriş yapmışlardır.
Avrupa‟daki ekonomik yavaşlama, Ortadoğu ve Kuzey Afrika‟daki
politik belirsizliğin de etkisiyle, Türkiye, perakendecilerin
2011‟de çeşitli gelir seviyelerinden geniş kitlelere hitap eden
genişlemesi için en çekici pazarlardan biri haline gelmiştir.
Perakendeci talebinin artması ve yeni markaların Türkiye
markalar agresif bir yayılma stratejisi izlemiştir. 2010 yılının
dördüncü çeyreğinde pazara giriş yapan H&M, 2011‟de 6
pazarına giriş yapmasıyla, pazarda zaten mevcut olan rekabet
daha da güçlenmiştir. Rekabetteki bu artış, perakendecilerin, yeni
mağaza açarken, C&A‟in büyümesi Ankara ve İstanbul‟un yanı
sıra, ikincil şehirlere de yoğunlaşarak devam etmiştir. Ayrıca ADL
konseptler oluşturmak ve çeşitli alışveriş platformlarında yer
almak gibi yenilikçi fikirlere daha çok yoğunlaşmasına sebep
ve Mavi Jeans gibi yerli markalar, 2011‟de hem ana perakende
pazarlarında hem de ikincil şehirlerde, agresif büyüme stratejileri
olmuştur.
uygulamıştır.
Online perakendecilik, 2011‟de de agresif büyümesine devam
etmiştir. Birçok perakendeci online mağazalar kurarken, birçoğu
Geniş kitlere hitap eden markaların yanı sıra, çocuk perakende
sektörü gelişimi de 2011‟de hız kazanmıştır. Bu sektördeki
da “özel alışveriş” web sitelerinde yer almayı tercih etmiştir. 2020
yılında, dünyadaki perakende satışlarının %20‟sinin online
gelişimin orta vadede güçlü olacağı öngörülmektedir. Çocuk
perakendeciliğindeki hızlı gelişim ve çocuk marklarına olan
ortamda gerçekleşmesi beklenmekte olup, dünya ile orantılı
olarak Türkiye‟deki online perakende satışlarının da önemli
tüketici ilgisindeki artışa bağlı olarak, Jacadi ve Zippy gibi
uluslararası markalar pazardaki yerlerini alarak, rekabeti
oranda artacağı öngörülmektedir. Hem perakendeci, hem de
tüketici tarafında online alışverişe eğilimin artmasına bağlı olarak,
arttırmıştır. Joker‟in ise büyüme ve yayılma stratejisini geliştirme
aşamasında olduğu bilinmektedir.
web üzerinden “P2P” (kişilerden kişilere aracısız satış) satış ve
açık arttırma yoluyla alışveriş ile “özel alışveriş” sitelerine olan
ilginin kayda değer derecede artması beklenmektedir. Online
perakendeciliğe olan ilgini artması ile lojistik çözümlerin ve
nitelikli tesislerin gelişiminin de hızlanacağı düşünülmektedir.
Baumaxx, IKEA, Darty, Metro Cash and Carry ve Koçtaş gibi ana
mağazalar, 2011‟de hem ana perakende pazarlarında, hem de
ikincil şehirlerde hızla büyümeye devam eden markalar olmuştur.
Rekabetin artmasıyla, perakendeciler arasında yenilikçi
Operasyonlarının bir bölümünü web üzerinden yürüten başlıca
markalar arasında Koçtaş, Tekzen, Teknosa, Beymen, YKM,
Bimeks, Migros ve Tchibo bulunmaktadır. Online mağazası
bulunmayan, daha birçok küçük ölçekli marka ise satışlarının bir
konseptler yoluyla öne çıkma eğilimi de artmıştır. Bu eğilimin
gelecek yıllarda da artamaya devam edeceği ve yenilikçiliğin
pazarda daha da öne çıkan önemli bir faktör haline geleceği
tahmin edilmektedir. Bu kapsamda, daha geniş konseptli
mağazalarıyla T-Box ve Carrefour, yeni “gourmet” marketleriyle
Tesco Kipa, hediyelik eşya ve dekorasyon ağırlıklı Zen Harmony
mağazalarıyla Tekzen, Çarşı mağazalarını yeniden açmaya
başlamasıyla Boyner ve Beymen Shu konseptiyle Beymen, bu
eğilimi gösteren başlıca markalar arasında yer almıştır.
TKA bazında, Türkiye‟deki organize perakende stokunun %34‟ü
bölgesel merkezlerden oluşmaktadır. Bölgesel merkezleri
takiben, mahalle merkezleri, outlet merkezler ve üst bölgesel
merkezler sırasıyla toplam stokun %26, %19 ve %18‟ini
oluşturmaktadır.
Türk markalarının genişleme eğilimi Türkiye ile sınırlı kalmayıp,
yurtdışında da devam etmiştir. Özdilek, 2012 Olimpiyatları‟nın
düzenleneceği şehirde, Westfield Stratford City Alışveriş
Merkezi‟nde yeni mağazasını hizmete sunarken, ABD‟nde 9
mağazası bulunan Sarar, Las Vegas‟ta 10. mağazayı açma
Güç merkezleri, yaşam tarzı merkezleri ve temalı merkezlerin ise
henüz gelişim aşamasında olduğu gözlemlenmektedir.
hazırlığında olduğunu duyurmuştur. Ayrıca marka ABD‟nde
büyümeye orta vadede devam edeceğini de açıklamıştır.
Ortadoğu ve Kuzey Afrika‟daki politik belirsizliğe bağlı olarak,
birçok marka büyüme planlarını yeniden şekillendirerek, Doğu
Avrupa‟ya yöneltmiştir. Bu kapsamda, LCW Arnavutluk ve
Rusya‟da mağaza açarken, Koton ise Arnavutluk‟ta yeni bir
mağaza açma hazırlığında olduğunu açıklamıştır. Orta vadede,
Ortadoğu ve Kuzey Afrika‟ya olan talebin yeniden güçleneceği
öngörülmektedir.
Perakende Arzı
2009-2010 periyodundaki yavaşlama sürecini takiben, 2011‟de
Türkiye perakende arzında kayda değer bir gelişim olmuştur.
2007-2008 yıllarında 950,000-1,000,000 m² aralığında
gerçekleşen perakende arzı gelişimi, 2009-2010 periyodunda
800,000-850,000 m² aralığında gerçekleşmiştir. 2011 yılında ise,
Türkiye‟deki perakende arzı gelişimi önemli derecede artış
göstermiş ve sunulan arz 41 alışveriş merkezinde 1,201,500 m²
olarak kaydedilmiştir.
2011‟de eklenen perakende arzı ile birlikte, ülkedeki toplam
kiralanabilir alan (TKA) 302 alışveriş merkezinde 7,630,500 m²
‟ye ulaşmıştır. Raporun diğer bölümlerinde, mevcut alışveriş
merkezi arzının ana ve ikincil şehirlerdeki dağılımı daha detaylı
olarak incelenmektedir.
Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim
Kaynak: Jones Lang LaSalle
Alışveriş Merkezleri Kategori Dağılımı (m² )
Yaşam Tarzı Merkezi
Mahalle Markezi
Outlet Merkez
Güç Merkezi
Bölgesel Merkez
Üst Bölgesel Merkez
Temalı Merkez
Toplam
Birim
9
151
56
1
67
15
3
302
%
3.0%
50.0%
18.5%
0.3%
22.2%
5.0%
1.0%
TKA (m²)
111,678
1,999,196
1,445,450
42,217
2,625,674
1,375,434
30,673
7,630,322
%
1.5%
26.2%
18.9%
0.6%
34.4%
18.0%
0.4%
Gelecek Arz
2011‟deki performansı takiben, 2012-2013 yılları içerisinde
alışveriş merkezi gelişiminin güçlü olması beklenmektedir ancak
ekonomik büyümedeki yavaşlamayla beraber, projelerin
tamamlanma tarihlerinde ertelemeler olabileceği göz önünde
bulundurulmalıdır.
2013 sonu itibariyle 2,096,000 m² TKA‟nın 66 alışveriş
merkezinde aktif hale gelmesi beklenmektedir. Mevcut durumda
inşaat halinde bulunan arzın da eklenmesiyle, Türkiye‟deki
toplam TKA‟nın 368 alışveriş merkezinde 9,726,500 m² ‟ye
ulaşacağı öngörülmektedir.
Perakende Yoğunluğu
2011 sonu itibariyle, Türkiye‟de 1,000 kişi başına düşen
perakende yoğunluğu 103 m² iken 2013 yılı sonunda bu rakamın
124 m² ‟ye çıkması beklenmektedir. Perakende yoğunluğu en
yüksek olan şehirlerdeki mevcut ve öngörülen 1,000 kişi başına
düşen TKA aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Perakende Yoğunluğu – 1,000 kişi başına düşen TKA
Ankara
İstanbul
Karabük
Bolu
Trabzon
Bursa
Tekirdağ
Denizli
Türkiye
1,000 kişi başına düşen TKA (m²)
2011
2013
236
257
232
287
179
166
148
146
143
139
143
139
139
132
130
142
103
124
2011 sonunda 1,000 kişi başına düşen 236 m² TKA ile Ankara,
perakende yoğunluğu 232 m² olan İstanbul‟u geride bırakarak en
yoğun şehir olmuştur. Ankara ve İstanbul‟dan sonra, 179 m² ile
Karabük, 148 m² ile Bolu ve 143 m² ile Trabzon ve Bursa,
perakende yoğunluğu yüksek olan şehirler olarak öne
çıkmışlardır. Bolu, Karabük ve Trabzon gibi ikincil şehirlerde,
perakende yoğunluğunun yüksek olması düşük nüfustan
kaynaklanmaktadır. Bu gibi şehirlerde bir alışveriş merkezi
açılması bile bazı durumlarda perakende yoğunluğunu kayda
değer derecede etkileyebilmektedir.
Türkiye Haritası- Perakende Yoğunluğu
Cadde perakendeciliği yatırımcılar için öncelikli hedeflerden biri
olmaya devam etmiştir. Abdi İpekçi Caddesi‟nde Hollandalı bir
yatırım şirketi tarafından tahmini %7 getiri oranı ile satın alınan
bina, gerçekleşen önemli işlemler arasında yer almıştır. Ancak
önemli alışveriş caddelerinde sınırlı sayıda yatırıma uygun
gayrimenkul bulunması nedeniyle bu eğilimin tüm perakende
pazarını yansıttığı düşünülmemelidir.
Birincil Alışveriş Merkezi Getiri Oranı (%)
İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla, 2013 sonunda
İstanbul‟un perakende yoğunluğunun 257 m²„ye ulaşarak,
Ankara‟yı geride bırakması ve tekrar en yoğun şehir haline
gelmesi beklenmektedir. Ayrıca perakende yoğunluğu 184 m²‟ye
ulaşması beklenen Kırıkkale‟nin de perakende açısından üçüncü
en yoğun şehir olarak öne çıkacağı öngörülmektedir.
Yatırım
2011 yılında perakende pazarına olan yatırımcı ilgisi yoğun
olmuştur. Özellikle devlet yatırım fonlarının Türkiye pazarına
Pazar bilgimiz doğrultusunda, birincil getiri oranının, 2011 sonu
itibariyle %7 civarında olduğu tahmin edilmektedir. Buna bağlı
olarak, 2010 yılı sonuna kıyasla 100 puanlık bir küçülme
girme istekleri yüksek olduğu görülmüştür. Pazar bilgimiz
dahilinde, birkaç olası işlem üzerine görüşmelerin devam ettiği
bilinmektedir. Yatırımcı ilgisinin İstanbul‟la sınırlı kalmadığı ve
diğer şehirlere olan ilginin de yoğun olduğu görülmektedir. Ancak,
yatırımcı ilgisi çoğunlukla güçlü marka karmasına sahip, ziyaretçi
sayısı yüksek alışveriş merkezlerine yoğunlaşmıştır. 2011‟deki
gözlemlenmiştir. Ancak bu verilerin gerçekleşen işlemlere
dayandırılarak değil, devam eden potansiyel işlemler baz
alınarak belirlendiği göz önünde bulundurulmalıdır. 2012‟de
birincil getiri oranının %7-7.5 arasında dalgalanmasını
beklenmekteyiz.
yüksek yatırımcı ilgisine rağmen, üzerine görüşülen potansiyel
işlemler gerçekleşmemiştir, ancak bir veya iki işlemin 2012 yılının
ilk çeyreğinde sonuçlanması beklenmektedir.
Türkiye‟nin devam eden olumlu ekonomik gelişimine bağlı olarak,
yatırımcı ilgisinin 2012‟de de devam etmesi beklenmektedir. Bu
kapsamda, devam eden birkaç potansiyel işlemin 2012 içerisinde
tamamlanacağıı öngörülmektedir. Potansiyel işlemlerden
bazılarının tamamlanması ile getiri oranı kapsamında pazardaki
şeffaflığın artacağı, pazardaki yatırım aktivitesini hızlanacağı ve
bu işlemlerin uluslararası yatırımcılar için geçerli bir referans
oluşturması beklenmektedir.
İstanbul Perakende Pazarı
Ora Outlet Center
İstanbul, hem mevcut hem de gelecek arz bazında, Türkiye‟deki
en büyük perakende pazarıdır. Şehirde hızla yükselen perakende
yoğunluğuna rağmen, orta vadede alışveriş merkezi gelişiminin
devam etmesi beklenmektedir.
Perakende Arzı
2011 sonu itibariyle, İstanbul‟da 104 alışveriş merkezinde
3,078,000 m² TKA bulunmaktadır. İstanbul‟da mevcut olan
organize perakende stoku, ülkedeki toplam stokun %40‟ını
oluşturmaktadır.
Bakırköy‟de Marmara Forum, Şişli‟de Cevahir, Esenyurt‟ta
Torium, Bayrampaşa‟da Forum İstanbul ve İstinye‟deki İstinye
Park, boyutları ve çeşitli gelir gruplarına hitap eden çekim
merkezleri olmalarıyla öne çıkmaktadır. Başlıca alışveriş
merkezlerin ağırlıklı olarak Avrupa Yakası‟nda yer almaktadır. Ek
olarak, Ataşehir‟deki Palladium, güçlü mağaza karması ve yeme
içme ve eğlence birimlerinin zenginliğiyle, Asya Yakasının en çok
tercih edilen alışveriş merkezlerinden biridir.
Tabloda gösterildiği gibi, TKA bazında, İstanbul‟daki organize
perakende arzının %36‟sı bölgesel merkezlerden oluşmaktadır.
Bölgesel Merkezleri,%22, %20 ve %19 ile, sırasıyla, üst bölgesel
merkezler, outlet merkezler ve mahalle merkezleri takip
etmektedir. Orta vadede mahalle merkezleri ve üst bölgesel
merkezlerin sayısının artarak, toplam stokun daha büyük
bölümünü oluşturmaları beklenmektedir.
Kategori
Mahalle Markezi
Outlet Merkez
Güç Merkezi
Bölgesel Merkez
Temalı Merkez
Toplam
Birim
2
42
21
1
29
6
3
104
%
1.9%
40.4%
20.2%
1.0%
27.9%
5.8%
2.9%
TKA (m²)
12,000
590,996
610,968
42,217
1,116,044
675,256
30,673
3,078,154
%
0.4%
19.2%
19.8%
1.4%
36.3%
21.9%
1.0%
2011‟de açılan 12 alışveriş merkezinde 417,500 m² TKA
şehirdeki stoka eklenmiştir. 2010 yılındaki gelişim ise 12 alışveriş
merkezinde 374,500 m² „dir. 2011‟de açılan 12 alışveriş
merkezinden 22,500m² ile sadece 2 tanesi, Asya Yakası‟nda
bulunmaktadır. 2011‟de açılan başlıca alışveriş merkezleri,
Bakırköy‟deki Marmara Forum, Bahçeşehir‟deki Akbatı,
Bayrampaşa‟daki Ora Outlet Center ve İstiklal Caddesi‟ndeki
Demirören Alışveriş Merkezi‟dir.
Gelecek Arz
İstanbul‟daki alışveriş merkezi gelişiminin 2012-2013 yıllarında
da güçlü olması beklenmektedir. Mevcut durumda inşaat halinde
olan 1,118,000 m² arz sunan 29 alışveriş merkezinin 2013 yılı
sonu itibariyle açılması beklenmektedir. İstanbul‟da beklenen
TKA artışı, Türkiye‟de inşaat halinde olan ve 2013 sonuna kadar
tamamlanacak arzın %53‟ünü oluşturmaktadır.
Zorlu Center
2011 sonu itibariyle, Avrupa Yakası‟ndaki perakende yoğunluğu,
281 m² iken bu oran olan Asya Yakası‟nda 149 m² olarak
gerçekleşmiştir. Avrupa yakasındaki en yoğun alt pazarlar
arasında 1,578 m² ile Bakırköy, 1,020 m² ile Bayrampaşa, 994 m²
ile Şişli ve 929 m² ile Beylikdüzü yer almıştır. Asya Yakası‟nda
ise Ataşehir 1,000 kişi başına düşen 337 m² TKA ile perakende
açısından en yoğun alt pazar olmuştur.
Perakendeci Talebi ve Kira Görünümü
İstanbul hem ulusal, hem de uluslararası perakendecilerden en
yoğun talep gören şehir olmasının yanısıra, Türkiye pazarına
2013 sonuna kadar gelecek arzında eklenmesiyle, İstanbul‟daki
toplam TKA‟nın 133 alışveriş merkezinde 4,196,000 m²„ye
ulaşarak, Türkiye‟deki toplam arzın %43‟ünü oluşturması
beklenmektedir. 2013 sonu itibariyle İstanbul‟da açılması
beklenen başlıca projeler arasında Florya‟da Aqua Florya,
İkitelli‟de Mall of İstanbul, Eyüp‟te Vialand, Acıbadem‟de Akasya
ve Zincirlikuyu‟da Zorlu Center yer almaktadır.
Aqua Florya
yeni giren markaların mağaza açmak için ilk tercih ettikleri pazar
olmuştur. Özellikle İstinye Park ve Cevahir gibi modern ve
ulaşılabilirliği güçlü alışveriş merkezleri uluslararası
perakendeciler için başlıca çekim noktaları olmaya devam
etmiştir.
Bunun yanı sıra, İstanbul lüks markalardan en fazla ilgi gören
perakende pazarıdır. Lüks markaların hemen hemen hepsinin ilk
mağazalarını İstanbul‟da açtığı ve sadece İstanbul pazarında
aktif olduğu gözlemlenmiştir. Bu duruma örnek olan başlıca
markalar arasında Chanel, Hermes, Louis Vuitton ve Alexander
McQueen yer almaktadır. Ayrıca 2011‟de Marc by Marc Jacobs
ve Micheal Kors İstinye Park‟ta; Zilli ise Abdi İpekçi Caddesi‟nde
ilk mağazalarını açmışlardır. İstanbul‟un en önemli alışveriş
merkezi olan İstinye Park ve en önemli alışveriş caddelerinden
olan Nişantaşı‟ndaki Abdi İpekçi Caddesi, özellikle lüks
markaların yer seçtiği alanların başında gelmektedir.
Zorlu Center, Levent‟teki Özdilek ve Acıbadem‟deki Akasya ve
Çamlıca‟daki New İstanbul Development gibi modern ve konumu
güçlü alışveriş merkezlerinin pazara girmesine bağlı olarak,
İstanbul perakende pazarına olan ilginin orta vadede güçlü
1,000 kişi başına düşen 232 m² TKA ile, İstanbul, Ankara‟dan
sonra perakende açısından en yoğun ikinci şehirdir. İnşaat
halinde olan gelecek arz göz önünde bulundurulduğunda, şehrin
perakende arzının 2013 sonu itibariyle 287 m² ‟ye ulaşarak, en
yoğun pazar haline gelmesi beklenmektedir.
Perakende Yoğunluğu– 1,000 kişi başına düşen TKA,
İstanbul
1,000 kişi başına düşen TKA (m²)
Avrupa Yakası
Asya Yakası
İstanbul
2011
281
149
232
2013
365
202
287
olması beklenmektedir. Güçlü perakendeci talebine bağlı olarak,
bu gibi projelerin kiralama sürelerinin 4-6 ay gibi kısa bir sürede
gerçekleştirileceği öngörülmektedir.
Ancak kapsama alanındaki alım gücü kısıtlı ve rekabetin yoğun
olduğu ikincil lokasyonlardaki projelerin kiralama sürelerinin ise, 8
ay ile 1 yıl gibi daha uzun bir döneme yayılacağı tahmin
edilmektedir. Bu durum perakendecilerin bu konumlarda
genişleme isteklerinin daha az olmasından kaynaklanmaktadır.
Bu kapsamda, yatırımcının bilinirliği, profesyonel yönetim ve
güçlü pazarlama, kiralama sürelerini etkileyen önemli faktörler
olarak öne çıkmaktadır.
Perakendecilerin gelişme stratejilerini önemli derecede etkileyen
başka bir faktör ise, perakende caddelerindeki yer kısıtlılığı ve
yüksek kira seviyeleri olmuştur. İstenilen standartlarda mağaza
bulunamaması ve kiraların çok yüksek olması nedeniyle, birçok
perakendeci genişleme stratejilerini alışveriş merkezlerine
yönlendirmektedir.
Caddesi ile Asya Yakası‟ndaki Bağdat Caddesi, şehirdeki başlıca
perakende caddeleri olarak öne çıkmaktadır.
Birincil Alışveriş Merkezi Kirası, EUR / m² , Çeyrek bazında
Nişantaşı
Uzun yıllardan beri üst gelir grubuna hitap eden bir perakende
bölgesi olan Nişantaşı, özellikle Abdi İpekçi Caddesi‟ndeki lüks
mağazalar ve yeme içme üniteleri ile öne çıkmaktadır.
Louis Vuitton, Prada, Hermes, Chanel, Brioni, Salvatore
Ferregamo, Tod‟s, Burberry ve Bally gibi lüks markalar Abdi
İpekçi Caddesi‟nde yer seçerken, daha geniş kitlelere hitap eden
Benetton, Zara, Hotiç, Yargıcı ve Mudo gibi markalar, City‟s
Alışveriş Merkezi‟nin de bulunduğu, Teşvikiye Caddesi‟nde yer
almaktadır. Teşvikiye ve Abdi İpekçi Caddeleri‟nin yanı sıra, daha
düşük gelirli kesime hitap eden Rumeli Caddesi‟nde ağırlıklı
olarak yerel markalar yer almaktadır.
Nişantaşı, Abdi İpekçi Caddesi
Türkiye‟deki birincil kira rakamının da göstergesi olan İstanbul
pazarında, birincil kira seviyesi 2011‟in ilk yarısında güçlü
perakendeci talebine bağlı olarak EUR 5 artarak, metrekare
başına aylık EUR 80‟ya ulaşmıştır. Yılın ilk yarısındaki olumlu
gelişim göz önünde bulundurularak, birincil kira seviyesinin 2011
sonunda EUR 85‟ya ulaşacağı öngörülmüştür. Ancak küresel
ekonomik durumun belirsizliği ve TL değerindeki düşüş sebebiyle
bu öngörü gerçekleşmemiş, birincil kira EUR 80‟da sabit
kalmıştır. Önümüzdeki dönemde de birincil kiranın EUR 80
seviyesinde kalacağı öngörülmektedir.
İstanbul Perakende Caddeleri Pazarı
Organize perakendenin hızlı gelişimine, tüketici alışkanlıklarının
değişimine ve şehir merkezlerinin dönüşümüne bağlı olarak,
perakendecilerin alışveriş caddelerine olan talep artış
göstermiştir. Ortalama performans gösteren bir alışveriş
merkezine kıyasla, alışveriş caddelerindeki yaya sirkülasyonunun
fazlalığı, perakende caddelerinin perakendeciler tarafından daha
çok tercih edilen alanlar haline gelmesine sebep olmaktadır.
Boş alanların azlığı, yüksek kira rakamları, mal sahiplerinin
talepleri, fonksiyon değiştirme sırasında ortaya çıkabilen
bürokratik ve mimari sorunlar bazı durumlarda, perakende
caddelerinde mal sahipleri ve perakendeci arasındaki anlaşma
sürecini zorlaştırmaktadır. Buna bağlı olarak birçok perakendeci
büyüme stratejilerini perakende caddeleri yerine alışveriş
merkezlerini esas alarak geliştirmektedirler.
İstanbul, Türkiye‟nin en gelişmiş organize perakende pazarı
olmasının yanı sıra, cadde perakendeciliği açısından da en
önemli pazardır. Avrupa Yakası‟ndaki Nişantaşı Bölgesi ve İstiklal
2011 yılında, bölgedeki perakende aktivitesi yüksek olmuştur.
Yılın son çeyreğinde, Swarovski, Vali Konağı Caddesi üzerindeki
eski Opmar Optik mağazasını kiralarken, FCUK Abdi ipekçi
Caddesi‟nde yeni konseptli mağazasını açmıştır. Ayrıca Fransız
bayan giyim markası Promod‟un Maçka Caddesi‟nde daha önce
Yamamay‟ın yer aldığı konumda mağaza açma hazırlığında
olduğu bilinmektedir.
Yıl içerisinde, daha önce ağırlıklı olarak lüks marka karmasından
oluşan City‟s Alışveriş Merkezi‟nin, marka karmasında orta ve üst
orta gelir gruplarına hitap eden markalara da yer vermesiyle
performansında önemli bir gelişim olduğu gözlenmiştir.
2010 sonunda Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi‟nde birincil kira
seviyesinin metrekare başına aylık EUR 160 olduğu tahmin
edilmektedir. Yılın birinci çeyreğinde, Nişantaşı birincil kirasında
alan kısıtlılığı ve perakendeci talebindeki artıştan kaynaklanan
EUR 10‟luk bir artış gözlemlenmiş olup, kira seviyesi EUR 170‟ya
çıkmış ve bu seviyede sabit kalmıştır. Kira artışı
gerçekleşmemesi, Nişantaşı‟nda kiral oranlarının yaygın olarak
USD olarak belirlenmesinden ve TL‟nin USD karşısında değer
kaybetmesinden kaynaklanmaktadır. TL „nin USD‟ye kıyasla
değer kaybetmesi mal sahiplerinin lehine bir durum olarak ortaya
çıkmıştır.
Caddeye hem uluslararası, hem de yerel yatırımcı ilgisi 2011‟de
çok güçlü olmuştur. Caddede Hollandalı bir yatırım fonu iki adet
bina, Mango ise caddedeki ikinci mağazasını açmak için bir bina
satın almıştır.
Yükselen talebe ve alan yetersizliğine bağlı olarak, İstiklal
İstiklal Caddesi
2011‟de en yüksek yaya sirkülasyonlu cadde olan İstiklal
Caddesi‟ne olan perakendeci talebi önemli derecede artmıştır.
Taksim Meydanı‟ndan Tünel‟e doğru uzanan cadde, 300‟e yakın
mağazaya ev sahipliği yapmaktadır.
Caddede süregelen en önemli trendlerden biri, eski iş hanı ve
pasajların modern perakende alanlarına dönüştürülmesidir.
İstiklal Caddesi‟nin Taksim Meydanı‟na yakın bölümünde bulunan
Demirören Alışveriş Merkezi bu trendin en gözle görülür
örneklerinden biri olmuştur.
İstiklal Caddesi
Caddesi‟ndeki birincil kiranın 2011‟de kayda değer derecede
artarak, 2010 yılı sonunda EUR 140‟dan yıl sonu itibariyle EUR
175‟ya ulaştığı tahmin edilmektedir.
Bağdat Caddesi
Bağdat Caddesi Asya Yakası‟ndaki başlıca perakende
alanlarından biri ve en gözde perakende caddesidir. Kadıköy‟de
bulunan caddenin etrafı üst gelir grubunun ikamet ettiği konutlarla
çevrili durumdadır. Bağdat Caddesi, Suadiye, Şaşkınbakkal ve
Erenköy-Göztepe olmak üzere üç ana bölümde gelişmiştir.
Caddedeki yaya ve araç trafiğinin hem hafta içi hem de hafta
sonu oldukça yoğun olduğu görülmektedir.
Suadiye Bölümü Louis Vuitton, Brandroom, Burberry, Vakko ve
Tommy Hilfiger gibi lüks mağazalara ev sahipliği yapmaktadır.
Marks and Spencer ve Boyner‟in bulunduğu köşe, caddenin
merkezi haline gelmiştir. Ayrıca Mango ve Benetton binaları da
caddedeki diğer önemli perakende noktaları olarak ortaya
çıkmaktadır. Zara‟nın biri Suadiye, diğeri Şaşkınbakkal‟da olmak
üzere iki mağazası bulunmaktadır. İki Zara mağazası arasında
kalan bölüm, yaya trafiğinin oldukça yoğun olduğu ve buna bağlı
olarak da özellikle hazır giyim markalarından gelen talebin
yüksek olduğu bir alan olarak ortaya çıkmaktadır.
Şaşkınbakkal, Café Cadde, Midpoint, Num Num and Kitchenette
gibi çeşitli kafe ve restoranların bulunduğu ve yeme içme
perakendecilerinin ilgisinin yüksek olduğu bir bölge olmuştur.
Caddede GAP, Benetton, Darty, Koton, Bershka, Mango ve Zara
gibi markaların bulunmasının yanı sıra, bir çok kafe, restoran,
Erenköy‟de ise kafe ve restoranların yanı sıra, birçok dekorasyon
mağazası ve banka şubeleri bulunmaktadır.
sanat galerisi, konsolosluk ve nostaljik sinema da yer almaktadır.
2011‟de Bağdat Caddesi‟ne olan perakendeci talebi oldukça
Caddenin ortasında yer alan tarihi Galatasaray Lisesi caddeyi
ticari profil açısından ikiye bölmektedir. Caddenin Galatasaray
Lisesi ve Taksim Meydanı arasında kalan ve yaya geçişi daha
yoğun olan bölümünde uluslararası ve yerel perakende
mağazaları yoğunluktayken, Tünel Bölgesi‟ne doğru olan ve
Asmalımescit‟e bağlanan bölümde kafe ve restoranların
yoğunluğu göze çarpmaktadır.
yüksek olmuştur. 2011‟de Bağdat Caddesi‟ndeki önemli
gelişmelerin başlıcaları arasında Bershka‟nın Şaşkınbakkal‟da bir
2011 sonuna doğru caddede gerçekleşen başlıca işlemler
arasında Swarovski‟nin Galatasaray Lisesi‟nin karşısındaki
Accessorize mağazasını kiralaması ve Converse‟in Tünel‟deki
eski BBQ Chicken‟ın konumunda yeni konseptli mağazasını
açması yer almaktadır.
Caddesi‟nde aktif hale gelmiştir.
bina kiralaması, Mango mağazasının ikiye bölünerek Pinkberry
ve Avea‟ya kiralanması ve Park Bravo mağazasının Bath and
Body Works mağazasına dönüştürülmesi yer almıştır. Ayrıca
Ülker‟in sahibi olduğu Cafe Crown, Al Sayar Franchising ile
yapılan ortaklık anlaşması sonucunda Caribou ismiyle hizmet
vermeye devam edecektir. Caribou konsepti ilk olarak Bağdat
Bağdat Caddesi, Burberry Binası
Bağdat Caddesi‟nde birincil kira seviyesi 2010 sonunda
metrekare başına aylık EUR 120 olarak kaydedilmiştir. Olumlu
pazar görünümün de etkisiyle birincil kira oranlarının 2011‟in
birinci çeyreğinde EUR 130‟a yükseldiği görülmüştür.
Perakendeci talebinin hızlı artışı ve EUR/USD kurundaki
dalgalanmadan dolayı, 2011 sonunda caddedeki birincil kira
seviyesinin EUR 175‟ya ulaştığı tahmin edilmektedir.
Ankara Perakende Pazarı
Perakende arzı açısından Ankara, İstanbul‟dan sonra en gelişmiş
ikinci pazardır. Hızlı modernleşme ve arzın artmasına bağlı
olarak, perakende aktivitesinin önemli bir bölümü caddelerden
alışveriş merkezlerine yönelmiş ve alışveriş merkezleri kentte
önemli çekim merkezleri haline gelmiştir.
Perakende Arzı
Ankara‟da 2011 sonu itibariyle, 33 alışveriş merkezinde
1,127,000 m² aktif TKA bulunmaktadır. Şehirdeki toplam
kiralanabilir alan, Türkiye‟deki organize perakende stokunun
%15‟inin oluşturmaktadır. Aktif alışveriş merkezlerinden Panora
ve Ankamall şehirdeki birincil alışveriş merkezleri olarak öne
çıkmaktadır. Ankamall güçlü mağaza karması ve
ulaşılabilirliğiyle, Panora ise marka çeşitliliğinin yanı sıra eğlence
ve yeme içme ünitelerinin zenginliğiyle öne çıkmaktadır.
2011‟de açılan başlıca alışveriş merkezleri arasında Nata Vega
Outlet, Anatolium ve Atlantis City alışveriş merkezleri yer
almaktadır. Mamak‟ta Anatolium Ankara‟nın yanında konumlanan
ve 56,000 m² TKA ile açılan, ana mağazaları arasında Çarşı,
Teknosa, Makro Market ve LCW‟nin yer aldığı Nata Vega Outlet,
son çeyrekte açılan tek alışveriş merkezi olmuştur. Anatolium
Ankara 60,000 m² kiralanabilir alana sahip bir perakende parkı
olup, başlıca ana mağazaları arasında Ikea, Leroy Merlin,
Electroworld ve Tesco Kipa yer almaktadır. 2011‟de açılan diğer
alışveriş merkezi 41,600 m² kiralanabilir alan sunan Atlantis City
Batıkent‟tir. Alışveriş merkezinde Tesco Kipa, Darty ve Tekzen
ana mağazaları oluşturmaktadır, ayrıca merkezde çok büyük bir
çocuk eğlence alanı da bulunmaktadır.
Mahalle Markezi
Outlet Merkez
Bölgesel Merkez
Toplam
Birim
3
13
5
7
5
33
%
9
39
15
21
15
TKA (m²)
57,978
158,084
217,634
287,769
405,428
1,126,893
%
5
14
19
26
36
Yukardaki tabloda gösterildiği gibi, Ankara‟da üst bölgesel
alışveriş merkezleri TKA bazında %36 pay ile perakende
stokunun en büyük bölümünü oluşturmaktadır. Üst bölgesel
merkezleri takiben bölgesel merkezler %26 ve outlet merkezler
%19‟luk bir bölümünü oluşturmaktadır.
2011 yılında, toplam 156,500 m² kiralanabilir alanda 3 alışveriş
merkezi açılmıştır. 2010 yılına 92,600 m² TKA sunan 2 alışveriş
merkezinin açılmasına kıyasla, 2011‟de Ankara‟da gelişimin hız
kazandığı görülmüştür.
Nata Vega Outlet
Gelecek Arz
Ankara‟da mevcut durumda 6 adet alışveriş merkezi 2013
sonuna kadar tamamlanmak üzere inşaat halindedir. Bu alışveriş
merkezlerinin tamamlanmasıyla birlikte Ankara‟da organize
perakende stoku 189,000 m² artacaktır. Ankara‟da açılacak olan
projelerin toplam kiralanabilir alanı, Türkiye‟deki 2013 sonuna
kadar gelecek arzın %9‟unu oluşturmaktadır.
Armada
İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla, Ankara‟daki toplam
TKA‟nın 39 merkezde 1,316,000 m² ‟ye ulaşması ve Türkiye‟deki
toplam stokun % 14‟ünü oluşturması beklenmektedir.
Ankara‟da 2012‟de açılması planlanan alışveriş merkezlerinin
başlıcaları Armada‟nın 17,000 m²‟lik ikinci fazı; 38,500m²‟lik
Arena ve 42,000 m² ‟lik Next Levell olarak ortaya çıkmaktadır.
Ayrıca 50,000 m²‟lik Taurus Alışveriş Merkezi‟nin de 2013‟te
Konya Yolu üzerinde aktif hale gelmesi beklenmektedir.
Ankara 1,000 kişi başına düşen 236 m² TKA ile Türkiye‟deki en
yoğun perakende pazarıdır. İnşaat halinde olan gelecek arzın
pazara eklenmesiyle, 2013 sonunda şehrin perakende
yoğunluğunun 257 m²‟ye ulaşması ve İstanbul‟dan sonra en
yoğun ikinci perakende pazarı olması beklenmektedir.
Perakende Yoğunluğu – 1,000 kişi başına düşen TKA,
Ankara
Alt Bölge
Çankaya
Yeni Mahalle
Altındağ
Keçiören
Etimesgut
Mamak
Ankara
Perakende Yoğunluğu (m²/1.000 kişi)
2011 Sonu
2013 Sonu
718
796
357
388
295
275
219
204
100
193
289
269
236
257
H&M Ankara‟daki Cepa ve Gordion Alışveriş Merkezleri‟nde iki
mağaza açmıştır.
2011‟de ana mağazaların da Ankara pazarına olan talepleri güçlü
olmuştur. Anatolium‟da Ikea en büyük mağazasını açmış,
Baumaxx ise Türkiye‟deki beşinci mağazasını hizmete
sunmuştur.
Ankara‟da organize perakende alanlarında metrekare başına
aylık ortalama kira seviyeleri EUR 15-20 arasında seyrederken,
birincil kira rakamı EUR 30‟ya kadar çıkabilmektedir.
Ankara Perakende Caddeleri Pazarı
Ankara perakende pazarı, alışveriş merkezlerinin yanı sıra
perakende caddeleri ile de öne çıkmaktadır. Şehir merkezinde
bulunan Arjantin, Tunalı Hilmi ve Filistin caddeleri yüksek yaya
trafiği ve yoğun perakende aktivitesiyle şehrin önemli çekim
merkezleri olarak öne çıkmaktadır.
Tunalı Hilmi Caddesi
Panora, Cepa ve Kentpark‟ın da bulunduğu Çankaya, 718 m² ile
Ankara‟daki en yoğun alt pazar, Gordion‟un yer aldığı
Yenimahalle ise 357 m² ile ikinci en yoğun alt pazar olmuştur. Az
da olsa artan nüfus ve gelecek olan arz dikkate alındığında, 2013
sonu itibariyle Çankaya‟nın perakende açısından en yoğun alt
pazar olarak kalması, Yenimahalle, Altındağ ve Mamak‟ın da
Çankaya‟yı takip etmesi beklenmektedir.
2010 yılında Harvey Nichols and Burberry gibi markalar
Ankara‟da mağaza açmıştır. Bu trend 2011 yılında da çeşitli lüks
ve daha geniş kitlelere hitap eden markaların Ankara perakende
pazarına girişiyle devam etmiştir.
Armani ve Ralph Lauren 2011in birinci yarısında Ankara pazarına
giriş yapmışlardır. Ayrıca sadece en prestijli konumlarda mağaza
açmayı tercih eden Godiva, Panora Alışveriş Merkezi‟nde yeni
mağazasıyla hizmet sunmaya başlamıştır.
Lüks markaların yanı sıra, daha geniş kitlelere hitap eden
markaların da Ankara‟ya olan talebinde güçlü bir artış olmuştur.
Karum Alışveriş Merkezi‟nden Küçükesat‟a doğru uzanan Tunalı
Hilmi Caddesi, Ankara‟daki bilinirliği yüksek önemli perakende
caddelerindendir. Mango, Benetton, Marks & Spencer ve İpekyol
gibi birçok uluslararası ve yerli marka bu caddede yer almaktadır.
Ayrıca Kuğulu Pasajı gibi pasajlar içerisinde birçok yerel mağaza
bulunmaktadır.
Uzun yıllardan beri tercih edilen bir perakende caddesi olan
Tunalı Hilmi‟nin popülaritesinin son yıllarda birçok markanın
Eskişehir Yolu üzerindeki alışveriş merkezlerinde yer almayı
tercih etmesine bağlı olarak azalmaya başladığı
gözlemlenmektedir.
Filistin Caddesi
Filistin ve Arjantin caddeleri, Tunalı Hilmi‟ye kıyasla daha modern
bir yapı stoku ile öne çıkmaktadır. Son yıllarda Filistin Caddesi
hızla gelişmiş, şehirde eğlence ve yeme içme alanı olarak öne
çıkmıştır. Caddede Kitchenette, Tribeca, Eat Njoy ve House Café
gibi önemli kafe ve restoran zincirlerinin yanı sıra, Max Mara ve
DKNY gibi markaların mağazaları da yer almaktadır.
Arjantin Caddesi
Arjantin Caddesi‟nde Beymen Club, Machka, İpekyol ve Tekin
Acar gibi ise hazır giyim ve kozmetik mağazaları yer almaktadır.
Ayrıca Starbucks ve Café Crown‟un da Arjantin Caddesi‟nde
şubeleri bulunmaktadır.
İzmir Perakende Pazarı
4 milyona yakın nüfusu ve ülke ortalamasının üstünde satın alma
gücüyle İzmir, perakende potansiyeli oldukça yüksek bir pazar
Perakende Arzı
2011 sonu itibariyle, İzmir‟de 9 alışveriş merkezinde 395,000 m²
kiralanabilir perakende alanı bulunmaktadır. Şehirdeki mevcut
perakende stoku, ülkedeki toplam kiralanabilir alanın %5‟ini
oluşturmaktadır. 67,000 m² TKA sunan Forum Bornova ve
28,340 m² TKA sunan Agora şehirde ziyaretçi sayısının yüksek
olduğu ve perakende performansı ile de öne çıkan alışveriş
merkezleri olmuştur. Ayrıca iki alışveriş merkezinin de marka
karmaları oldukça güçlüdür. Önemli bir çekim merkezi olan
Forum Bornova Ikea ve Tesco Kipa gibi güçlü ana mağazalarıyla,
Agora ise özellikle 2008‟de genişletilmesinden sonra eğlence ve
yeme içme ünitelerinin çokluğuyla sıkça tercih edilen alışveriş
merkezleri olmuşlardır.
İzmir‟deki alışveriş merkezlerinin TKA bazında kategorilere göre
dağılımı tabloda gösterilmiştir. Perakende stokunun %58‟ini
oluşturan mahalle merkezleri, İzmir pazarında ağırlıklı kategori
olarak öne çıkarken, bölgesel merkezler %28 pay ile en ağırlıklı
ikinci alışveriş merkezi kategorisi olarak öne çıkmaktadır. Ancak
2012‟nin birinci çeyreğinde Optimum Gaziemir‟in açılmasıyla
outlet merkezlerinin çoğalarak, pazardaki arzın bölgesel
merkezlerden daha büyük bir bölümünü oluşturması
beklenmektedir. Orta vadede mahalle merkezleri İzmir
pazarındaki en ağırlıklı alışveriş merkezi kategorisi olarak
kalmaya devam etmesi beklenmektedir.
Forum Bornova
Kaynak: Forum Bornova
Gelecek Arz
Mevcut durumda, 2013 yılı sonuna kadar tamamlanmak üzere
inşaat halinde olan 2 adet alışveriş merkezi bulunmaktadır ve
açılışları 2012 olarak planlanmıştır. İnşaat halindeki alışveriş
merkezlerinin tamamlanmasıyla, İzmir‟deki toplam kiralanabilir
alana 66,500 m²‟lik TKA eklenmesi beklenmektedir. 2013 yılına
kadar tamamlanması beklenen perakende stoku, Türkiye
pazarına girecek toplam arzın %32‟sini oluşturmaktadır.
2011‟de İzmir‟de 32,000 m² TKA sunan 2 alışveriş merkezi
açılmıştır. Şehirdeki arz gelişimi performansı 2011‟de eklenen
29,500 m² ile 2010 yılına kıyasla hemen hemen aynı seviyede
kalmıştır. Yıl içerisinde açılan 2 alışveriş merkezi 22,000 m² TKA
sunan Asmaçatı ABN ve 10,000 m² TKA sunan Ege Koop Yaşam
Merkezi olmuştur. Her iki alışveriş merkezi de 2011‟in ilk
çeyreğinde açılmıştır. Gelişimin yavaşlamasında imar
Optimum Gaziemir
prosedürlerinden dolayı ertelenen projeler etkili olmuştur.
Alışveriş Merkezleri Kategori Dağılımı (Birim & m² )
Mahalle Markezi
Outlet Merkez
Bölgesel Merkez
Toplam
Birim
1
12
3
3
19
%
5
63
16
16
TKA (m²)
10,000
210,754
43,532
100,440
364,726
%
3
58
12
28
Şehirde tamamlanması beklenen TKA ile birlikte, İzmir‟in
sunduğu arzın 21 merkezde 461,500 m²‟ye ulaşması ve
Türkiye‟deki perakende stokunun %4‟ünü oluşturması
beklenmektedir. 2012‟de açılması beklenen başlıca alışveriş
merkezi Rönesans Grup tarafından Gaziemir‟de geliştirilen
Optimum Gaziemir projesidir. Alışveriş merkezinin 2012‟nin
birinci yarısında aktif hale gelmesi ve şehirde önemli bir outlet
merkez olarak öne çıkması beklenmektedir.
İzmir 2011 sonu itibariyle 1,000 kişi başına düşen 101 m² ile
perakende yoğunluğu yüksek olan pazarlardandır. 2013 sonunda
açılacak projelerinde tamamlanmasıyla, şehirdeki perakende
yoğunluğunun 110 m²„ye yükselmesi beklenmektedir.
Perakende Yoğunluğu – 1,000 kişi başına düşen TKA, İzmir
Alt Bölge
Balçova
Çiğli
Çeşme
Bornova
Karşıyaka
Torbalı
Gaziemir
Konak
İzmir
Perakende Yoğunluğu (m²/1,000 kişi)
2011 Sonu
2013 Sonu
1,931
1,856
340
327
218
209
211
203
186
178
86
83
60
494
54
69
101
110
Birçok mahalle merkezine ev sahipliği yapan ve Agora gibi
bölgesel merkezlerin bulunduğu Balçova, 1,000 kişi başına
düşen 1,931 m² TKA ile en yoğun alt bölge olarak öne
çıkmaktadır. Balçova‟yı, Çiğli, Çeşme ve Bornova takip
etmektedir. Optimum Gaziemir Alışveriş Merkezi‟nin
tamamlanmasıyla, Gaziemir‟deki perakende yoğunluğunun kayda
İzmir‟de metrekare başına aylık ortalama alışveriş merkezi
kiralarının EUR 20-25 arasında değiştiği, birincil kira oranlarının
ise EUR 40‟ya kadar ulaştığı tahmin edilmektedir.
İzmir Perakende Caddeleri Pazarı
İzmir‟deki perakende caddelerine olan talep, organize
perakendenin hızlı gelişimine rağmen güçlü olmuştur. Karşıyaka,
Kemeraltı ve Alsancak şehirdeki başlıca perakende caddeleri
Kordonboyu‟na doğru uzanan Alsancak Caddesi, İzmir‟deki
birincil perakende caddesi konumundadır. Alsancak Caddesi,
Beymen ve Vakko gibi markaların yanı sıra, Topshop, Mango,
Benetton ve Zara gibi uluslararası markalara da ev sahipliği
yapmaktadır. Ayrıca Beymen yeni konseptli Beymen Shu
mağazalarının ilkini Alsancak‟ta açmıştır. İzmir‟in birincil
perakende caddesi olmasına rağmen, uluslararası lüks
markaların caddede yer almaması, Alsancak‟taki en büyük
eksiklik olarak görülmektedir.
Yaya trafiği oldukça yüksek olan Karşıyaka, Alsancak‟tan sonra,
en çok tercih edilen ikinci alışveriş bölgesidir. Bostanlı özellikle
yeme içme açısından hızla gelişmekte, caddenin trafiğe
kapatılmış bölümünde ise geniş kitlelere hitap eden Mango,
Koton ve LCW gibi hazır giyim markaları yer almaktadır.
Kemeraltı ise Alsancak ve Karşıyaka‟ya kıyasla daha geleneksel
kalmış, daha çok orta ve alt-orta gelir grubuna hitap eden
markaların konumlandığı bir perakende bölgesi olmuştur.
Anafartalar Caddesi‟ne doğru uzanan bölgede ise seyyar satıcılar
ve yerel mağazaların çoğunlukta olduğu görülmektedir.
Karşıyaka
değer bir artış göstererek 494 m²‟ye ulaşıp, Çiğli, Çeşme ve
Bornova‟yı geride bırakması beklenmektedir.
4 milyona yakın nüfusu, ülke ortalamasının üstünde satın alma
gücü ve hızla gelişen turizm sektörü ile İzmir perakende
açısından yüksek potansiyele sahip bir şehirdir ve dolayısıyla
perakendeci talebi yüksektir.
Kiralaması 2011‟de tamamlanan Optimum Gaziemir‟e olan
perakendeci talebi oldukça yüksek olmuştur. Ayrıca Darty,
Baumaxx ve Migros genişleme stratejilerinin İzmir‟e yönelten
başlıca ana mağazalar olarak öne çıkmıştır.
İkincil Şehirler Perakende
Pazarı
Terracity
Araştırmanın bu bölümünde “İkincil Şehirler” olarak adlandırılan,
İstanbul, Ankara ve İzmir dışında kalan şehirler, bölge bazında
analiz edilmektedir. Marmara, İç Anadolu ve Ege Bölgeleri‟ne
ilişkin analizlerde İstanbul, Ankara ve İzmir şehirleri yer
almamaktadır.
AYD verilerine göre Anadolu‟daki alışveriş merkezlerindeki
perakende satışları, Kasım 2011‟de bir önceki yılın aynı
dönemine kıyasla %17 ve Ekim 2011 ayına kıyasla %3 artış
göstererek son iki yılın rekor rakama ulaşmıştır.
Perekande Arzı
2011 yılı sonu itibariyle İstanbul, İzmir ve Ankara hariç diğer
şehirlerdeki alışveriş merkezi sayısı 146‟ya ulaşırken, toplam
kiralanabilir alan 3,030,500 m²‟ye yükselmiştir. 2010 yılında
pazara giren 340,465 m2 TKA‟ya kıyasla, 2011 yılında 595,500
m² TKA sunan toplam 24 alışveriş merkezi hizmete girmiştir.
2011 yılındaki en çarpıcı arz büyümesi Akdeniz, İç Anadolu ve
Marmara Bölgeleri‟nde gerçekleşmiş ve bu bölgelerdeki
kiralanabilir alan 100,000 m²‟den fazla artmıştır.
Optimum Adana
Akdeniz Bölgesi yaklaşık 200,000 m² TKA büyümesi ile 2011
yılında en güçlü gelişmeyi gösteren bölge olmuştur. Bu güçlü
gelişmenin en önemli sebeplerinden biri, dikkate değer şekilde
gelişen ve büyüyen turizm sektörü olmuştur. Antalya‟daki
Terracity (48,000 m²), Adana‟daki Optimum Outlet Centre
(68,000 m²), Hatay‟daki Prime Mall Antakya (38,500 m²),
Osmaniye‟deki Park 328 (20,000 m²) ve Mersin‟de yer alan
İç Anadolu Bölgesi 2011 yılında hizmete giren 120,000 m² TKA
ile Akdeniz Bölgesi‟ni takip etmiştir. Perakende büyümesinin
gerçekleştiği şehir, bölgedeki en gelişmiş şehirlerden biri olan
Kayseri olmuştur. Forum Kayseri‟nin 65,000 m² TKA ile pazara
girmesiyle birlikte, 2011 yılında şehirde faaliyete geçen alışveriş
merkezi sayısı üçe çıkmıştır. Bunlara ek olarak Aksaray‟da
faaliyete geçen Efor Alışveriş Merkezi (15,000 m²) ve Bilecik‟te
şehrin ilk alışveriş merkezi olarak hizmete giren Sarar Outlet
Centre (15,000 m²) diğer önemli alışveriş merkezi açılışları
olmuştur.
Forum Kayseri
Marina (10,500 m²) projeleri bölgede son dönemde hizmete giren
önemli alışveriş merkezleri olarak öne çıkmaktadır.
Kaynak: Forum Kayseri
Marmara Bölgesi, 2011 yılında Akdeniz ve İç Anadolu
bölgelerinden sonra en hızlı gelişen üçüncü bölge konumundadır.
Yıl boyunca bölgede yaklaşık olarak 100,000 m² TKA perakende
stokuna eklenmiştir. Önemli açılışlar Balıkesir, Bursa, Edirne,
Bolu ve Sakarya şehirlerinde gerçekleşmiştir. Dikkate değer bir
şekilde artan arzın bölgede gelişmiş endüstri ve ticaretin bir
Ninova Park
sonucu olduğu gözlemlenmiştir. Balıkesir‟de Bandırma Liman
(23,000 m²), Edirne‟de Margi Outlet (13,900 m²), Bursa‟da İnevia
İnegöl Outlet (32,900 m²) ve Sakarya‟da Kipa Adapazarı (10,400
m²) 2011 yılında açılan önemli alışveriş merkezleri olarak öne
çıkmışlardır.
Karadeniz Bölgesi perakende gelişminin geçtiğimiz yıllarda
hızlandığı bir bölge haline gelmiştir. 2011 yılındaki büyüme temel
olarak Trabzon ve Karabük ile sınırlı kalmıştır. Cevahir Outlet
Centre (30,000 m²) Trabzon‟da, Kares Alışveriş Merkezi (26,000
m²) Karabük‟de açılan önemli alışveriş merkezleri olmuştur.
Kaynak: Ninova Park
Yukarıda bahsedilen bölgelerle karşılaştırıldığında Ege
Bölgesi‟ndeki perakende büyümesi sınırlı kalmıştır. Denizli‟de
açılan Sümer Park (33,500 m²) bölgede hizmete giren tek
alışveriş merkezi olmuştur. Doğu Anadolu Bölgesi‟nde herhangi
bir alışveriş merkezi açılışı gerçekleşmemiştir.
Trabzon Cevahir Outlet Center
Sümer Park
Kaynak: Trabzon Cevahir Outlet Centre
Güney Doğu Anadolu Bölgesi Karadeniz Bölgesi ile aynı çizgide
kalmış ve geçtiğimiz yıllarda gelişme göstermiştir. Bölgeye olan
perakendeci talebi ve büyüyen turizm sektörü perakende
pazarının gelişimini pozitif yönde etkileyen faktörler olmuştur.
Gaziantep ve Diyarbakır bölgedeki önemli perakende merkezleri
olarak öne çıkmaktadır. Gaziantep‟de açılan Uğur Outlet Centre
(15,000 m²) ve Diyarbakır‟da açılan Ninova Park (22,000 m²)
açılan önemli projeler arasında yer almıştır. Orta vadede
perakende gelişminin artarak devam etmesi beklenmektedir.
Mahalle merkezleri, outlet merkezleri ve bölgesel merkez
statüsündeki alışveriş merkezleri perakende stokunun büyük bir
bölümünü oluşturmaktadır. Bursa‟da yer alan Anatolium (83,000
m²), ikincil şehirlerdeki az rastlanan üst bölgesel merkezlerden
biri olmuştur.
Bitlis, Bilecik, Artvin, Karaman, Osmaniye ve Giresun şehirlerinde
sadece birer aktif alışveriş merkezi yer almakta ve bu merkezler
8,000 – 20,000 m² arasında yer alan mahalle veya outlet
merkezleri olarak konumlanmaktadır. Bunun sebebi yatırımcıların
ikincil şehirlere olan ihtiyatlı yaklaşımı olarak görülmektedir.
Anadolu pazarında devam eden gelişme yatırımcıların bölgeye
yatırım yapmaya olumlu bakmasına ve daha büyük alışveriş
merkezlerinin henüz hiç yatırım yapılmamış şehirlerde açılacağı
konusunda bir beklenti oluşmasına sebep olmaktadır.
Outlet merkezler ikincil şehirlerde sık rastlanan perakende
kategorisidir. Az gelişmiş ve küçük şehirlerde outlet merkezler
şehrin perakende stokunun büyük bir bölümünü oluşturmaktadır.
Buna karşın, daha gelişmiş şehirlerde outlet merkezleri toplam
kiralanabilir alanın küçük bir payına denk gelmektedir.
Gelecek Arz
İstanbul, Ankara ve İzmir‟in dışındaki şehirlerde 2011 sonu
itibariyle toplam 722,500 m² TKA ile 29 alışveriş merkezi
inşaatının başlamış olduğu görülmektedir. Projelerin 2013 sonu
itibariyle tamamlanması beklenmektedir. İkincil şehirlerdeki
TKA‟nın Türkiye genelindeki inşaat halinde olan toplam stokun
yaklaşık %35‟ini oluşturduğu görülmektedir. İkincil şehirlerde
inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla, 2013 sonu itibariyle
bu şehirlerdeki toplam TKA stokunun 175 alışveriş merkezinde
yaklaşık 3,753,000 m² TKA‟ya ulaşması beklenmektedir. Böylece
ikincil şehirlerdeki stok Türkiye organize perakende stokunun
%39‟unu oluşturacaktır. Ege, Güney Doğu Anadolu, Karadeniz
ve Akdeniz bölgelerinde 2013 sonuna kadar TKA büyümesinin
100,000 m²‟nin üzerinde olacağı öngörülmektedir.
Güneydoğu Anadolu Bölgesi gelecek arzın en güçlü olduğu
bölgelerden birisi olarak öne çıkmaktadır. Bölgede merkez olarak
gösterilen Gaziantep ve Diyarbakır‟ın dışında, Batman, Mardin,
Siirt ve Şırnak illeri de ön plana çıkmaktadır. Diyarbakır‟da yer
alan Ceylan Alışveriş Merkezi (65,000 m²) planlanan projelerden
en büyük proje olarak göze çarpmaktadır. Bölgedeki diğer önemli
projeler Forum Gaziantep (45,000 m²) ve Şanlıurfa ve
Kahramanmaraş‟ta yer alan Rönesans projeleridir.
Rönesans Şanlıurfa Projesi
Rönesans Kahramanmaraş Projesi
Ege Bölgesi, Güneydoğu Anadolu Bölgesi‟nden sonra, 2013 yılı
sonunda tamamlanacak projelerle en yüksek arza ev sahipliği
yapacak bölge konumundadır. Beklenen güçlü arzın en önemli
sebeplerinden birinin, Muğla ve Aydın‟ın etrafında hızlı gelişimini
sürdüren turizm sektörünün olması beklenmektedir. 2013 yılı
sonu itibariyle güçlü bir gelecek arza ev sahipliği yapacak şehirler
arasında, Muğla, Aydın, Denizli ve Manisa yer almaktadır. Aydın
ve Muğla‟da iki outlet merkezi projesinin tamamlanması
beklenmektedir. Her iki şehirdeki projeler Aydın‟da Söke ve
Kuşadası ilçelerinde, Muğla‟da ise Bodrum gibi turistik bölgelerde
yer almaktadır. Bunlara ek olarak inşaat halinde olan Magnesia
Alışveriş Merkezi‟nin (18,000 m²) 2013 sonu itibariyle
tamamlanmasıyla, Manisa‟nın ilk modern alışveriş merkezinin
pazara girmesi beklenmektedir.
Karadeniz Bölgesi‟nde beklenen arz güçlü olmasına karşın,
Samsun‟daki arz 2013 yılında tamamlanması planlanan 3
alışveriş merkeziyle sınırlı kalmaktadır. Önemli projeler arasında
Rönesans Samsun Projesi (62,000 m²) ve Lovelet Outlet (41,000
m²) projeleri yer almaktadır.
Rönesans Samsun Projesi
Hatay, Mersin ve Antalya Akdeniz Bölgesi‟nde perakende
pazarının geliştiği ve rekabetin arttığı pazarlar haline gelmiştir.
Eroğlu Grup tarafından geliştirilen ve Antalya‟da bölgesel merkez
niteliğinde 45,000 m² TKA sunan alışveriş merkezi projesi,
Mersin‟de Corio tarafından geliştirilen Tarsu (27,000 m²) projesi
ile Tahincioğlu Grup tarafından Antakya/Hatay‟da geliştirilen ve
40,000 m² TKA sunması beklenen projelerin 2013 yılı sonu
itibariyle açılması beklenmektedir.
Tarsu
Bölge bazında en yüksek yoğunluğa sahip şehirler, Karadeniz
Bölgesi‟nde Karabük (179 m²), Marmara Bölgesi‟nde Bolu (148
m²), Ege Bölgesi‟nde Denizli (130 m²), İç Anadolu Bölgesi‟nde
Kayseri (124 m²), Akdeniz Bölgesi‟nde Antalya (124 m²), Güney
Doğu Anadolu Bölgesi‟nde Gaziantep (108 m²) ve Doğu Anadolu‟
Bölgesi‟nde Erzurum (42 m²) olmuştur.
İç Anadolu‟da yer alan Kırıkkale‟nin 2013 yılı sonunda 184 m² ile
Kayseri‟yi geçerek, en yoğun şehir olması beklenmekte,
Denizli‟nin 142 m², Antalya‟nın 133 m², Gaziantep‟in 124 m² ve
Erzurum‟un 104 m² ile bölgelerinde en yoğun perakende
pazarları olacağı öngörülmektedir.
Perakendeci Talebi ve Görünümü
Perakende talebinin, 2011 yılında ikincil şehirlerde, özellikle
güçlü konumlarda yer alan ve erişilebilir konumda olan projelere
ilişkin yüksek olduğu görülmüştür. Fakat ikincil lokasyonlardaki
projelere olan talep, dikkate değer oranda düşük kalmıştır.
Kiralama süreci erişilebilirlik ve merkezin yatırımcısına bağlı
olmakla beraber, 6 aydan 1 yıla kadar sürebilmektedir.
İç Anadolu Bölgesi 2011 yılında güçlü bir gelişme göstermiştir.
Bunun 2012 ve 2013 yılında devam etmesi beklenmektedir.
Güçlü bir arza ev sahipliği yapacak önemli şehirlerden olan
Kırıkkale 2 alışveriş merkezine, Konya ise Kentplaza (45,000 m²)
Alışveriş Merkezi‟ne ev sahipliği yapmaktadır. Bunlara ek olarak
Niğde‟de ilk modern tazrda alışveriş merkezinin gelecek iki yıl
içinde açılması beklenmektedir.
Marmara Bölgesi‟ndeki gelecek arz diğer bölgeler ile
karşılaştırıldığında daha düşük kalmaktadır. Doğu Anadolu
Bölgesi‟nde 2013 yılı sonuna kadar yeni bir arz
beklenmemektedir. Marmara Bölgesi‟nde Yalova, Balıkesir,
Bursa ve Kocaeli şehirlerinde küçük ölçekli (10,000 – 15,000 m²)
alışveriş merkezlerinin 2013 yılı sonu itibariyle pazara girmesinin
planlandığı bilinmektedir.
2011 yılı sonunda İstanbul ve Ankara‟dan sonra, Karabük, Bolu
ve Trabzon sırasıyla, 1,000 kişi başına düşen 179 m², 148 m² ve
143 m² TKA alanlarıyla Türkiye‟nin en yoğun şehirleri olmuştur.
2013 yılı sonunda beklenen projelerin tamamlanmasıyla,
Kırıkkale 1,000 kişi başına düşen 184 m² TKA alanıyla Karabük
şehrini geride bırakacağı, Karabük ve Bolu şehirlerinin
yoğunluğunun 166 m² ve 146 m²‟ye ulaşacağı öngörülmektedir.
2011 yılında ikincil şehirlerdeki güçlü projelerde erkek hazır giyim
perakendeci talebi ile ayakkabı sektörü perakendeci talebinin
yüksek olduğu gözlemlenmiştir. Bunlara ek olarak elektronik ve
yapı market markalarında 2011 yılında güçlü bir talebin olduğu
görülmüş ve bunun 2012 yılında devam edeceği
öngörülmektedir. Koçtaş, Electroworld, Teknosa ve Mediamarkt
ve elektronik markalarının 2011 yılında ikincil şehirlere büyük ilgi
gösterdikleri saptanmıştır.
Bazı şehirlerde güçlü yerel markaların uluslararası süpermarket
markaları için ciddi bir rekabete yol açtıkları görülmüştür. Yerel
süpermarket markalarından bazıları sadece kendi şehirlerinde
değil, Ankara ve İstanbul gibi büyükşehirlerde de hizmet vermeye
başlamışlardır. Yerel markaların yarattığı rekabete karşı uluslar
arası markaların ikincil şehirlerde hipermarket yerine
supermarket yatırımı yapma tarafına kaydıkları gözlemlenmiştir.
İstanbul Ofis Pazarı
Görünümü
Çok uluslu şirketlerin Ortadoğu, Afrika ve Bağımsız Devletler
Topluluğu gibi bölgelere hizmet sağlamak için İstanbul‟u bölgesel
bir merkez olarak tanımlamaları nedeniyle, İstanbul Türkiye‟nin
en aktif ve gelişmiş ofis pazarı haline gelmiştir. Kullanıcı
pazarındaki güçlü talebe bağlı olarak, ofis pazarı şu an dinamik
bir yapıya sahip olmuştur. Perakende pazarından farklı olarak,
ofis projesi geliştirme pazarı, uluslararası geliştiricilerin varlığının
sınırlı olduğu ve yerel oyuncuların pazara hakim olduğu bir alan
haline gelmiştir.
Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı
İstanbul A sınıfı ofis arzı MİA, MİA dışı Asya ve Avrupa olmak
üzere 3 ana alt pazarda yoğunlaşmaktadır. İstanbul ofis
pazarında belli miktarda yeni arzın görülmeye devam etmesine
rağmen, pazarda halen kurumsal A sınıfı ofis arzında bir boşluk
bulunmaktadır. Buna karşın, planlanan güçlü ve kaliteli projelerin
bu durumu telafi etmesi beklenmektedir.
2011 dördüncü çeyrek itibariyle, İstanbul‟daki mevcut A sınıfı ofis
stoku yaklaşık 2.88 milyon m2 „ye ulaşmıştır. Bu oran geçen yılın
aynı dönemi ile karşılaştırıldığında, yaklaşık 0.32 milyon m 2 ile
%13‟lük bir artışı temsil etmektedir.
İstanbul Ofis Pazarı İstatistikleri
Alt Pazarlar Bazında A Sınıfı Ofis Stoku
Avrupa
TKA (m2)
1.16 M
0.77 M
0.95 M
2.88 M
Alt Pazar
MİA
MİA Dışı
Asya
Toplam
2010 yılında operasyonel hale gelen toplam ofis alanının
(235,000 m2) %39 daha fazlası, 2011 yılında 326,000 m2 ile
pazara giriş yapmıştır. Pazara giriş yapan önemli projeler
arasında 30,000 m2 kiralanabilir alan ile Merter‟de yer alan
Garden Ofis, Ümraniye‟de yer alan ve toplam 71,800 m 2
kiralanabilir alan sunan Akkom Plaza 2-3-4-5 Projeleri ve 11,000
m2 kiralanabilir alan ile Şişli‟de yer alan Olive Plaza yer
almaktadır.
2011 Yılında Aktif Hale Gelen Önemli Projeler
Proje
Yaklaşık TKA (m2)
Akkom Plaza 2
32,300
Garden Ofis Marmara Forum
29,600
Vizyon Kartal
16,000
Yuki Makina Ofis Projesi
24,000
Akkom Plaza 3
19,500
Kavacık İş Merkezi
17,500
Olive Plaza
11,000
Windowist Tower
9,500
Enkay Plaza B Blok
7,000
Smart Plaza
25,000
Akkom Plaza 4-5
20,000
Sazak İş Merkezi
10,000
Alt Bölge
MİA Dışı
MİA Dışı
MİA Dışı
MİA Dışı
MİA Dışı
MİA Dışı
MİA
MİA
MİA Dışı
MİA Dışı
MİA Dışı
MİA Dışı
İlçe
Ümraniye
Bakırköy
Kartal
Bağcılar
Ümraniye
Beykoz
Şişli
Şişli
Ümraniye
Beykoz
Ümraniye
Ümraniye
Açılış
Dönemi
1Ç 2011
1Ç 2011
2Ç 2011
3Ç 2011
3Ç 2011
3Ç 2011
3Ç 2011
3Ç 2011
3Ç 2011
4Ç 2011
4Ç 2011
4Ç 2011
Mevcutta pazara 2013 yılında girmesi beklenen güçlü bir gelecek
arz bulunmaktadır ve yaklaşık 682,000 m 2‟lik ofis alanının şu an
inşaat halinde olduğu bilinmektedir. Pazara girecek stok ile
birlikte, İstanbul A sınıfı ofis stokunun 2013 sonunda yaklaşık
3.57 milyon m2‟ye ulaşması beklenmektedir. Gelecek yıllarda
güçlü bir talep çekmesi beklenen MİA bölgesinin, yeni stokun
%44‟ne ev sahipliği yapacağı öngörülmektedir.
Gelecek Ofis Arzı*
Temsil ettiği %40‟lık oran ile MİA pazardaki en büyük ofis alt
pazarı olmuştur. Onu %31‟lik oran ile MİA dışı Asya ve %29‟luk
oran ile MİA dışı Avrupa alt pazarları takip etmektedir. Ancak,
MİA dışı alt pazarlarda gelişen arz, MIA‟nın payında geçen yılın
aynı dönemine kıyasla yaklaşık %3‟lük bir düşüşe neden
olmuştur.
Avrupa
Alt Pazar
MİA
MİA Dışı
Asya
Toplam
*Mevcut durumda inşaat halinde olan projeler
TKA (m2)
303,000
195,000
184,000
682,000
2012 yılında operasyonel hale gelmesi planlanan önemli
projelerden birinin Trump Towers olması beklenmektedir. MİA
dışı bölgelerde ise pazara girecek önemli projeler arasında
51,000 m2 kiralanabilir alan ile Buyaka Projesi ve 33,000 m 2
kiralanabilir alan ile Tekfen Kağıthane Ofis Park Projesi yer
almaktadır.
2012 yılında Aktif Hale Gelmesi Beklenen Önemli Projeler
Proje
Geliştirici
Buyaka
Artell&Köytur
Kağıthane Ofis Park Tekfen-OZ
Office Home
Eroğlu Grup
Zorlu Center
Zorlu
Alt Pazar
MİA Dışı Asya
MİA Dışı Avrupa
MİA Dışı Avrupa
MİA
TKA (m2)
51,000
33,000
19,000
18,500
pazarlarından biri konumundadır. Yüksek kullanıcı talebine bağlı
olarak, Ümraniye‟deki kira seviyelerinde 2009 yılından bugüne
yaklaşık %60‟lık bir artış olmuştur.
Önemli Ofis Alt Pazarları
Tekfen
Kullanıcı Talebi ve Kira Görünümü
Ekonomideki pozitif gelişmelere paralel olarak, 2011 yılında
kullanıcı taleplerinde belirgin bir canlanma yaşanmıştır.
Ofis Saati
ı
Geçen yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında, İstanbul A sınıfı
ofis alanlarındaki işlem hacminde 2011 yılı boyunca önemli bir
artış olduğu gözlemlenmektedir. 2011 yılında önemli işlemlerin
toplam hacminin yaklaşık 194,000 m2‟ye ulaştığı görülmektedir.
Kaynak: Jones Lang LaSalle IP, Q3 2011
Ofis pazarında artan kullanıcı talebinin, 2009 yılının ikinci
yarısından itibaren metrekare başına aylık EUR 30‟da sabit kalan
birincil kira üzerinde artış için, 2012 yılında baskı oluşturması
beklenmektedir.
Kiralama işlem hacimlerinde MİA dışı Asya %50 ile en yüksek
paya sahipken, onu %32 ile MİA ve % 18 ile MİA dışı Avrupa alt
pazarları takip etmektedir. Pozitif ekonomik görünüme bağlı
olarak, 2012 yılında da kiralama hacmindeki artışın devam
etmesi ve bu ivme ile birlikte kira seviyelerinde belli bir artışın
oluşması beklenmektedir.
Önemli İşlemlerin Toplam Kiralama İşlem Hacmi 4Ç 2011
Birincil Kira (EUR / m2 / ay)
Ümraniye sunduğu yeni & kaliteli ofis alanları ve MİA ile
karşılaştırıldığında, sahip olduğu düşük kira seviyelerine bağlı
olarak gerçekleştirdiği yüksek işlem hacmi ile, en aktif ofis
Boşluk Durumu
Tamamlanan projelerin etkisiyle, İstanbul A sınıfı ofis
alanlarındaki boşluk oranı 1Ç 2011 ile kıyaslandığında, %7‟den,
2011 sonu itibariyle %9.1‟e yükselmiştir. MİA Bölgesi halen diğer
alt pazarlara göre en düşük boşluk oranına sahip olmasına
karşın, 2011 başında %2.8 olan boşluk oranı Mayıs 2011‟se
%2.4‟e düşmüş, ancak 4Ç 2011‟de %4‟e yükselmiştir.
MİA dışı Avrupa %13 ile İstanbul‟da en yüksek boşluk oranına
sahip alt Pazar konumundadır. Ümraniye‟deki Akkom 2-3-4-5,
Kavacık‟taki Smart Plaza ve Kartal‟daki Vizyon Bulvar gibi
projelerin pazara girmesiyle yaklaşık 112,800 m 2 artan arz, MİA
dışı Asya‟daki boşluk oranını %5.3‟ten %12‟ye yükseltmiştir.
yatırımcıların dahil olduğu bir yatırımın gerçekleşmesini
engellemektedir.
Pazardaki sınırlı A sınıfı ofis stoku, küresel yatırımcıların Türkiye
pazarına girmesini sağlayacak en önemli motivasyonlardan biri
olmuştur. Pazar duyumlarımız, bazı küresel oyuncuların yerel
ortaklarla ortak girişim anlaşmaları yaparak pazara girmeye
yönelik isteklerinin olduklarına işaret etmektedir. Geliştirilmekte
olan projeler, mevcut gayrimenkullere kıyasla, yabancı yatırımı
çekmek için daha iyi bir seçenek olarak görülmektedir.
Birincil Getiri Oranı (%)
Boşluk Oranı (%), MİA
2011 birinci çeyreğinde gerçekleşen RBS işlemi, pazardaki getiri
Yatırım
2011 yılında birincil ofis alanları yatırımcılar için öncelikli yatırım
fırsatlarından biri olmuştur ve yıl boyunca pazarda 3 işlem
görülmüştür. Bu işlemler, Etiler‟de bulunan Royal Bank of
Scotland (RBS) binasının sat & kirala anlaşması ile yaklaşık
%7,5‟luk bir getiri oranı ile satışı; Maslak‟ta yer alan, ancak
binalar yıkılıp, yeniden A sınıfı Ofis binası olarak
geliştirileceğinden getiri oranı tahmini zor olan Akbank
Kuleleri‟nin satışı ile AG Plaza‟nın kendi kullanımı için İstanbul
Ticaret Üniversitesi tarafından EUR 45 milyona satın alınması
olmuştur.
İşlemler
Bina
RBS
Akbank Kuleleri
AG Plaza
Konum
TKA (m2)
Etiler-MİA
Maslak-MİA
29,000
Eyüp-MİA Dışı Avrupa
25,500
Fiyat
Bilinmiyor
$95 milyon
€45 milyon
Tahmini
Getiri Oranı
% 7,5
Bilinmiyor
Bilinmiyor
Gayrimenkullerin sahiplik yapısı, nitelik eksikliği ya da mal
sahiplerinin satış için isteksiz olmaları gibi nedenlerle pazarda
oluşan uygun ürün boşluğu, güçlü ilgilerine rağmen yabancı
oranı düzeyini %7.5 olarak gösteren en önemli kanıtı olmuştur.
Bu durum 2010 sonu ile karşılaştırıldığında yaklaşık 50 baz
puanlık bir düşüşü temsil etmektedir. Pazar bilgimiz
doğrultusunda, biz birinci getiri oranının ikinci yarıyılda 50 baz
puanlık bir düşüş daha gerçekleştirerek, %7 seviyelerine
ulaştığını tahmin etmekteyiz. Fakat pazardaki yatırım
fırsatlarındaki eksiklik nedeniyle, yatırıma uygun gayrimenkullerin
daha düşük seviyelerde işlem görebilme olasılığının varlığı ayrıca
vurgulanması gereken bir durum olarak görülmektedir.
Boşluk oranları düşük seviyelerde kaldığı ve MİA için güçlü
kullanıcı talebi devam etmesi ve ciddi bir ekonomik krizin pazarı
olumsuz etkilememesi durumunda, getiri oranı düzeyindeki
yükselme hareketinin sınırlı olacağı öngörülmektedir.
Ankara Ofis Pazarı
Görünümü
Ankara ofis pazarı sunduğu yaklaşık 400,000 m2 A sınıfı ofis arzı
ile İstanbul‟dan sonra ülkenin en gelişmiş ikinci ofis pazarı
konumundadır. Halen ağırlıklı olarak konuttan dönüştürülmüş,
düşük kaliteli ofis alanları ile mal sahipleri tarafından kullanılan
ofis alanlarının payının yoğun olduğu bir yapıya sahiptir.
Başkent olması sebebiyle, hükümet kurumları ofis pazarının ana
kullanıcıları olarak ortaya çıkmaktadır. Buna ek olarak, hükümetle
iş yapan veya kamu ihalelerine katılan şirketler diğer ana
oyuncular olarak pazarda yer almaktadırlar. Bu şirketler, enerji,
danışmanlık, bilişim, ilaç, lojistik ve sınırlı da olsa finans
sektöründe faaliyet gösteren uluslararası firmalar olarak öne
çıkmaktadır. Exxon Mobil, Microsoft, Ericsson, Price Waterhouse
Coopers, Deloitte Turkey, Setrans, Siemens, Glaxo Smith Kline,
BP, Oracle ve Shell gibi uluslararası firmaların Ankara‟da ofisleri
bulunmaktadır. Ayrıca Ankara ofis pazarı kullanıcılarının İstanbul
ofis pazarına kıyasla daha küçük ofisleri tercih ettikleri
görülmektedir.
Çankaya-Gaziosmanpaşa ofis alt pazarının ana kiracıları olarak
ortaya çıkmaktadır.
Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları‟nın çevresi ile Öveçler,
Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal bölgeleri Ankara‟nın yeni
Merkezi İş Alanı olarak gelişmekte ve sunduğu yaklaşık 263,000
m2 kiralanabilir alan ile Ankara‟daki toplam A sınıfı ofis alanının
yaklaşık %65‟ini oluşturmaktadır. Söğütözü ve Mustafa Kemal
bölgelerinin, özellikle hizmet sektöründe faaliyet gösteren firmalar
için, Bakanlık binalarına yakın konumu dolayısıyla tercih edildiği
görülmektedir. 2011 yılında 18,000 m 2 kiralanabilir alan sunan
Tepe Prime‟ın pazara girmesi, A sınıfı ofis stokundaki önemli bir
boşluğun doldurulmasını sağlamıştır. Yeni MİA‟nın en önemli
kullanıcılar arasında Oracle, Exxon Mobil, BP, Deloitte Türkiye,
Ericsson, EMA Medical System, Roche ve Glaxo Smith Kline
sayılabilir.
Tepe Prime
Geleneksel Merkezi İş Alanı (MİA), Ulus, Kızılay, Bahçelievler ve
Kavaklıdere‟yi kapsamakta ve ağırlıklı olarak Çankaya
Bölgesi‟nde konumlanmaktadır. Yeni gelişmekte olan MİA ise pek
çok sayıda ofis projesi ve artan A sınıfı ofis arzı ile Öveçler,
Balgat, Çukurambar, Söğütözü ve Mustafa Kemal bölgelerinde
yer almaktadır. Yeni MİA kapsamı içine giren bölgeler Çankaya
Belediyesi sınırları içinde yer almaktadır.
Ulus, tarihi kent merkezi ve Kızılay modern şehir merkezi olarak
bilinmekte, genellikle B sınıfı ve hatta C sınıfı ofis alanlarından
oluşmaktadır. Merkez Bankası Genel Müdürlüğü, banka ve
sigorta şirketlerinin bölgesel müdürlükleri, yerel muhasebe ve
avukatlık şirketlerinin ofisleri bu bölgenin ana kiracı profilini
oluşturmaktadır. Ayrıca 2011 son çeyreği itibariyle, Merkez
Bankası tarafından Genel Müdürlük‟ün İstanbul‟a taşınmayacağı
açıklanmıştır.
Kızılay‟ın devamı olarak, Kavaklıdere, Çankaya ve
Gaziosmanpaşa MİA‟nın önemli bir bölümünü oluşturmaktadır.
Ankara ofis pazarında modern ofis projelerinin ilk örnekleri olan
Gaziosmanpaşa‟daki MNG İş Merkezi ve Kavaklıdere‟deki Karum
İş Merkezi de bu bölgede yer almaktadır. İnşaat şirketlerinin
genel merkezleri, uluslararası bazı şirketlerin irtibat büroları,
büyükelçiliklerin ticaret departmanları ve IMF, Dünya Bankası ve
AB Komisyonu gibi uluslararası kuruluşların temsilcilik ofisleri
Şehrin güneybatısında yer alan, Eskişehir Yolu‟na yakın,
Ortadoğu Teknik Üniversitesi ve Bilkent Üniversitesi bünyesinde
bulunan teknoparkların, uluslararası ve yerel bilişim firmaları
tarafından tercih edilen ofis alanları olduğu bilinmektedir.
Havelsan, Siemens ve Cisco Sistem ODTÜ Teknopark‟ta,
Meteksan ve Microsoft Türkiye ise Bilkent‟te yer alan en önemli
ofis kullanıcıları olmuştur.
Mevcut Ofis Arzı ve Gelecek Arz
İstanbul‟da yer alan yaklaşık 2.88 milyon metrekarelik ofis arzına
karşın, Ankara‟daki A sınıfı ofis arzının yaklaşık 400,500 m2
olduğu tahmin edilmektedir.
Söğütözü 103,500 m2‟lik A sınıfı ofis arzıyla Ankara ofis pazarının
en büyük alt pazarlarından biri olmuştur. Söğütözü‟nü, 81,000 m2
ve 78,500 m2‟lik A sınıfı ofis alanlarıyla, sırasıyla Mustafa Kemal
ve Balgat bölgeleri izlemektedir. ODTÜ ve Bilkent bölgeleri
72,000 m2 kaliteli ofis arzı sunmaktadır. Kavaklıdere ve
Gaziosmanpaşa, MİA‟nın ana alt pazarları olmalarına rağmen,
şehrin A sınıfı ofis stoğunun ancak %11‟ini oluşturmaktadır. Bu
durum, yeni MİA‟nın Ankara ofis pazarında gittikçe artan
ağırlığını ortaya koymaktadır.
Çankaya
Alt Pazar
Balgat
Bilkent
Gaziosmanpaşa
Kavaklıdere
ODTÜ
Söğütözü
Mustafa Kemal
Etlik
Toplam
TKA (m2)
78,500
55,000
14,000
31,500
17,000
103,500
81,000
20,000
400,500
İnşaat halinde olan projelerin daha çok yeni gelişen MİA‟da, ve
özellikle yaklaşık 38,000 m2‟lik arzın pazara girmesinin beklendiği,
Balgat ve Söğütözü bölgelerinde yoğunlaştığı görülmektedir.
İnşaat halindeki önemli projeler arasında Balgat‟ta yer alan
Paragon Tower ve Söğütözü‟nde yer alan Via Twins projeleri
bulunmaktadır.
2012-2013’te Aktif Hale Gelmesi Beklenen Önemli Projeler
Proje
Alt Pazar
Paragon Tower
Balgat
Via Twins
Söğütözü
TKA (m2)
12,000
Kullanıcı talebinin özellikle Eskişehir Yolu boyunca, yeni gelişen
MİA‟ya kaydığı gözlemlenmektedir. Ayrıca hükümet kurumlarının
eski ofis stoklarından yeni ve kalitesi ofislere taşınma eğilimi
nedeniyle, bu kurumların kullanıcı taleplerinin özel şirketlere göre
daha güçlü olduğu görülmektedir.
Ayrıca özellikle iş hayatına yeni başlayanlar, hükümet ile iş yapan
şirketler ve enerjiye yönelik fonlar tarafından tercih edilmesine
paralel olarak hizmet verilen ofis konseptinin Ankara ofis
pazarında popüler olmaya başladığı görülmektedir. Örneğin
Armada‟da özel şirketler tarafından yönetilen bazı hizmet
sağlayan ofis alanları bulunmaktadır. Bu kapsamda yakın
gelecekte bu pazarın Ankara‟da daha fazla büyümesi
beklenmektedir.
2011 son çeyrek itibariyle Ankara‟daki birincil kira seviyesinin
yaklaşık EUR 18 / m2 / ay seviyesinde olduğu, ortalama kiraların
ise metrekare başına aylık EUR 8-EUR 12 olarak değiştiği tahmin
edilmektedir. Kullanıcı talebine paralel olarak, birincil kira seviyesi
Tepe Prime‟da kaydedilmiştir, ancak birincil kira seviyesinin sabit
kalacağı öngörülmektedir. Hükümet kurumlarının artan kullanıcı
talebinin etkisiyle, birincil kiraların orta vadede artış eğilimi
göstermesi beklenmektedir.
26,000
Boşluk Durumu
Ankara ofis pazarındaki boşluk oranlarına bakıldığında, MİA‟da
%0.8, yeni gelişen MİA‟da %8 ve genel olarak yaklaşık %7‟lik
oranların pazarda var olduğu tahmin edilmektedir. Tepe Prime
projesinin pazara girişine paralel olarak, yeni gelişen MİA‟da
boşluk oranının arttığı gözlemlenmektedir.
Ankara Ofis Pazarı İstatistikleri
Yatırım
Ofis piyasasının parçalı yapısı ve yüksek kalitedeki ofis arzının
kısıtlılığı dolayısıyla, ofis yatırım piyasası şu ana kadar
neredeyse hiç işleme tanık olmamıştır. Ancak, kaliteli ofis arzının
piyasaya girecek olması, orta dönemde yatırım işleminin artacağı
beklentisini güçlendirmiştir.
İzmir Ofis Pazarı
İzmir, İstanbul ve Ankara‟dan sonra Türkiye‟nin en gelişmiş ofis
pazarı olarak öne çıkmaktadır. Geliştirilmekte olan yeni ofis
projeleri ile birlikte İzmir ofis pazarında A sınıfı ofis arzında
oluşan artışa karşın, halen iş hanı ve ağırlıklı olarak konuttan
dönüştürülmüş olan düşük kaliteli ofis stoku varlığını
sürdürmektedir.
inşaat şirketlerinden oluştuğu gözlemlenmektedir. Büyük alan
ihtiyacı olan firmalar ofis ihtiyaçlarını komple bina kiralama ya da
kendilerine uygun bina inşa etme yolu ile karşılamaktadırlar.
Arkas Holding tarafından kullanılan Arkas Plaza ve Vodafone‟nun
Gaziemir‟deki yönetim kampüsü bu konuda verilebilecek örnekler
arasında yer almaktadır. Bu bölgede yer alan tek A tipi ofis
projesi olarak, rezidans-ofis karma kullanımlı Punta Rezidans ve
İş Merkezi göze çarpmaktadır.
Modern ofis gelişiminin en yoğun olduğu alt bölge Salhane-Turan
Türkiye‟nin en önemli ticaret limanlarından biri olan Alsancak
Limanı‟na ev sahipliği yapan İzmir‟in ofis pazarında ana kullanıcı
olarak, lojistik ve denizcilik sektöründe faaliyet gösteren
şirketlerin öne çıktığı görülmektedir. Ayrıca İzmir ofis pazarında
kullanıcı profili, bölgede yer alan çekim merkezlerine göre farklılık
göstermektedir.
İzmir‟de modern ofis gelişiminin ilk örnekleri 2001 yılından
itibaren görülmeye başlanmıştır. 1991 yılında faaliyete geçen
Hilton Centre ile 2001 yılında aktif halen gelen Heris Tower, İzmir
ofis piyasasının ilk A tipi ofis örneklerini oluşturmaktadır. 2008
yılına kadar oldukça sınırlı gelişen İzmir A sınıfı ofis pazarı, bu
yılından itibaren özellikle Bayraklı Bölgesi‟nde modern ofis
projelerinin gelişimi ile hareketlenmeye başlamıştır.
İzmir‟de ticari faaliyetlerin yoğunlaştığı Konak ilçesine bağlı
Basmane-Çankaya Bölgeleri İzmir‟in Merkezi İş Alanı (MİA)
olarak adlandırılmaktadır. Bu bölgede yer alan ofis arzı ağırlıklı
olarak B ve C tipi olarak tanımlanabilecek han ve eski iş merkezi
stoklarından oluşmaktadır. Ayrıca bölgede proje gelişimine uygun
arsa arzı kısıtlı durumdadır. Bu bölgede yer alan ofis
kullanıcılarının ağırlıklı olarak ticaret, denetim-danışmanlık ,ilaçkimya ve diğer hizmet sektörlerinde faaliyet gösteren firmalar
Bölgesi olarak ortaya çıkmaktadır. A tipi ofis projelerinin henüz
yeni gelişmeye başladığı bu bölgede yer alan İzmir Adliye Sarayı
ve İstinaf Mahkemeleri, bölgenin kullanıcı profilini etkileyen
kurumlar olarak öne çıkmaktadır. Bu bölgede yer alan ofislerin
ana kullanıcılarının ağırlıklı olarak finans kuruluşları ile hukuk
büroları olduğu görülmektedir. Salhane-Turan alt ofis pazarındaki
başlıca A tipi ofis projeleri arasında Tepe Kule İş Merkezi,
Salhane İş Merkezi ve Sunucu Plaza yer almaktadır.
Mevcut Ofis Arzı ve Gelecek Arz
İzmir‟de A tipi toplam ofis arzı 2001 yılında 15,800 m 2 iken, bu
rakam 2011 yılının ilk yarısı itibariyle 85,100 m 2„ye ulaşmıştır.
Salhane-Turan Bölgesi sunduğu 67,800 m2‟lik A sınıfı ofis arzı ile
İzmir A sınıfı Ofis Pazarı‟nın yaklaşık %80‟ini temsil etmektedir.
Alt Pazar
MİA
Salhane-Turan
Alsancak-Liman
Toplam
TKA (m2)
16,000
68,000
1,500
85,500
Son yıllarda, liman çevresinde ve Salhane-Turan hattında
modern ofis binalarının örnekleri görülse de sunulan toplam ofis
Mevcut durumda inşaat halinde olan ofis projelerinin
tamamlanması ile birlikte ofis arzının 2013 yılı sonu itibariyle
yaklaşık 170,000 m2‟ye yükseleceği tahmin edilmektedir. Yeni
geliştirilen projelerin Salhane-Turan Bölgesi‟nde yoğunlaştığı
görülmektedir.
arzının henüz talebi karşılayacak düzeyde olmadığı
görülmektedir. İzmir Büyükşehir Belediyesi‟nin 2011 yılının Mart
Gelecek Arz*
olduğu gözlemlenmektedir.
ayında onayladığı 1/1,000 ölçekli Uygulama İmar Planı
çerçevesinde, İzmir‟in “Yeni Kent Merkezi”, Liman-Salhane-Turan
Bölgeleri olarak belirlenmiştir. Kentsel dönüşüm programı
çerçevesinde, eski fabrika alanlarının karma kullanımlı ofisrezidans-alışveriş merkezi projelerine dönüştürülmesi nitelikli ofis
arzı yaratma anlamında bu bölgeleri cazip kılmaktadır.
Alsancak ve Liman alt ofis pazarları incelendiğinde, bu bölgede
yer alan kullanıcı profilinin, bölgenin Alsancak Limanı‟na ev
sahipliği yapması ve ana ulaşım yollarına yakınlığı nedeniyle
denizcilik ve lojistik sektöründe faaliyet gösteren firmalar ile
Alt Pazar
MİA
Salhane-Turan
Alsancak-Liman
Toplam
*Mevcut durumda inşaat halinde olan
TKA (m2)
80,000
80,000
Aktif Hale Gelmesi Beklenen Önemli Projeler
Proje
Kavuklar Tower
Folkart Tower
Diva Plaza
Saygın Plaza
Megapol tower
Toplam
Alt Pazar
Salhane-Turan
Salhane-Turan
Salhane-Turan
Salhane-Turan
Salhane-Turan
2
TKA(m )
23,000
25,000
3,000
9,500
19,500
80,000
2011 son çeyrek itibariyle, İzmir‟deki birincil kira seviyesinin
metrekare başına aylık EUR 15 olduğu, ortalama kira
seviyelerinin ise EUR 8-EUR 12 arasında değiştiği tahmin
edilmektedir. Pazara gelecek arza bağlı olarak, birincil kira
seviyelerinin sabit kalması beklenmektedir.
Boşluk Durumu
İzmir ofis pazarındaki boşluk oranlarına bakıldığında, MİA‟da
%15, Alsancak-Liman Bölgesi‟nde %5, Salhane-Turan
Bölgesi‟nde 11% ve genel olarak yaklaşık %10‟luk oranların
pazarda var olduğu tahmin edilmektedir. Alsancak-Liman
Bölgesi‟ndeki boşluk oranının düşük olmasının en önemli sebebi,
bölgedeki sınırlı A sınıfı ofis stoku olarak görülmektedir.
İzmir Ofis Pazarı İstatistikleri
Yatırım
Pazarda yer alan sınırlı sayıdaki kurumsal gayrimenkuller, yatırım
piyasasındaki en önemli engellerden biri olmuştur. Ofis pazarı
halen gelişim sürecinde olduğundan, ofis pazarındaki
Kavuklar Tower
Kaynak: Kavuklar İnşaat
Türkiye‟nin en önemli ticari limanlarından biri olan Alsancak
Limanı‟na ev sahipliği yapması nedeniyle, İzmir ofis pazarının
ana kullanıcıları arasında lojistik ve denizcilik sektöründe faaliyet
gösteren firmalar yer almaktadır. Ayrıca İzmir‟deki farklı çekim
bölgelerine göre kullanıcı profilinin farklılaştığı görülmektedir.
Orta vadede, İzmir‟deki A sınıfı ofis stokunun artmasına paralel
olarak, kullanıcı taleplerinde de artış olması beklenmektedir.
yatırımcıların gayrimenkullerin niteliğini azaltmasına rağmen,
gayrimenkullerin kat bazına satışını gerçekleştirmeyi tercih
ettikleri görülmektedir. Ancak pazar hızla değişmekte ve yeni
imar planı uygulamalarına bağlı olarak, pazara güçlü ve nitelikli
bir arzın girmesi beklenmektedir.
Lojistik Pazar Görünümü
Küresel mali ve ekonomik krize rağmen, Türkiye‟deki güçlü
ekonomik büyüme, artan sayıda yabancı markanın da yer aldığı
modern organize perakende arzı, güçlü perakende ve tüketim
talebi sayesinde, lojistik sektörü hızlı bir değişim göstermektedir.
Bu faktörlere bağlı olarak, daha verimli dağıtım kanalları ve
modern lojistik arzına yönelik talebin artması beklenmektedir.
Hükümetin agresif bir şekilde yatırımlarını gerçekleştirdiği hızlı
tren projeleri, otoyol ağının genişletilmesi ve ana şehirler
arasında bağlantıların güçlendirilmesi gibi projelerinin sektörü
destekleyen yatırımlar olması beklenmektedir. Ulaşım
altyapısında kaydedilen bu gelişmelerle birlikte, küresel şirketlerin
Türkiye‟yi bölgesel üs olarak seçmeleri teşvik edilecektir.
Dünya Bankası‟nın Lojistik Performans Endeksi‟ne göre, Türkiye
sıralamada yakın ve gelişmekte olan bir çok komşu ülkenin
üstünde yer almış, ancak gelişmiş lojistik pazarına sahip Avrupa
ülkelerinin çoğunun da altında bir performans sergilemiştir.
Endeks, ilk defa ülkeler arası detaylı bir değerlendirme yapmakta
ve gümrük işleyişi, ticaret altyapısı, liman verimliliği, lojistik
hizmetleri, bilgi sistemleri ve ülke içi mal akışı gibi faktörler
bazında, bir ülkenin mal gönderimini zamanında ve mümkün olan
sahipliği yapmaktadır. Değişik tahminlere göre, Türkiye‟deki
lojistik faaliyetlerin yaklaşık %60-75‟i İstanbul‟da
kaydedilmektedir.
Kullanıcı Talebi
Ekonomik koşullar ve perakende sektöründe artan faaliyetler
doğrultusunda, lojistik piyasasında kullanıcı talebi, 2010 yılı
başlangıcından itibaren ciddi bir düzelme yaşamıştır.
Perakendecilerin, lojistik hizmet sunucularından değişen
taleplerine paralel olarak, lojistik projelerinde yeni trendler ortaya
çıkmaya başlamıştır. Örneğin, e-ticaretin artmasıyla birlikte, yeni
nesil ve yüksek kalite lojistik alanlara talep güçlü şekilde artmıştır.
Lojistik pazarı, ürünlerin mal sahipleri tarafından kullanımının
yoğun olduğu ve kiralama işlemlerinin kısıtlı olduğu bir
gayrimenkul pazarı olması nedeniyle, toplam gerçekleşen işlem
verilerine erişim sağlıklı olmamaktadır. Ayrıca, mevcut arzın
büyük bir bölümünün gayrimenkul sahipleri ya da yerli lojistik
operatörleri tarafından kullanılıyor oluşu, pazar verilerinin
açıklanmasını engellemektedir.
2011 yılında, yerli ve uluslararası üçüncü parti lojistik (3PL)
firmalarının talebi özellikle güçlü olmuştur. 2011 yılında
gerçekleşen en önemli kiralama işlemleri; online perakende
şirketi Trendyol tarafından Logipark Tuzla‟da kiralanan 20,000 m 2
en düşük maliyette yapabilirliğini değerlendirmektedir.
ile yerli bir operatör tarafından Ceva‟dan kiralanan 80,000 m2 ve
DHL tarafından Hadımköy‟deki Çelebi Logiturc Lojistik Park‟ta
Lojistik Pazar Endeksi
gerçekleştirilen kiralama işlemleri olmuştur. Üçüncü parti lojistik
firmalarının taleplerinin artacağı ve kısa-orta vadelik dönemde
Ülke
Almany a
Hollanda
İngiltere
Fransa
Çek Cumhuriy eti
Polony a
Slov aky a
Türkiy e
Macaristan
Yunanistan
Romany a
Bulgaristan
Hırv atistan
Sırbistan
Rusy a
Puan
4.11
4.07
3.95
3.84
3.51
3.44
3.24
3.22
2.99
2.96
2.84
2.83
2.77
2.69
2.61
Dünya 2010 Sıralaması
1
4
8
17
26
30
38
39
52
54
59
63
74
83
94
Kaynak: Dünya Bankası, 2010
İstanbul, Türkiye‟de ticaretin merkezi olması, en iyi altyapı ve
ulaşım bağlantılarına sahip olması sebebiyle, en büyük lojistik
pazarı olmuştur. Bu raporda da, pazar kira ve getiri oranları,
büyüme potansiyeli ve yatırımcı ilgisi analizleri, İstanbul pazarı
üzerine yoğunlaşmıştır.
İstanbul, Türkiye‟nin ticaret hacminin yarısından fazlasını
yaratmakta ve endüstriyel kuruluşların yaklaşık %38‟ine ev
kiralama talebinde güçlenme potansiyelinin olduğu
düşünülmektedir.
Lojistik Arzı
Gebze, Hadımköy ve Tuzla, erişim kolaylığı, gelişen altyapıları ve
geliştirilen kaliteli projeler ile İstanbul‟un en fazla tercih edilen
lojistik alt pazarları olarak öne çıkmaktadır. Perakende
pazarındaki hızlı gelişimin, kısa ve orta vadeli dönemde, lojistik
pazarını olumlu etkilemesi beklenmektedir. Ancak, yüksek arsa
fiyatları ve önemli lokasyonlardaki kısıtlı arsa imkanı,
geliştirilmesi planlanan projelerin önündeki en büyük engeller
olarak görülmektedir.
Anadolu yakasında, lojistik arz ağırlıklı olarak, İstanbul ili sınırları
içinde yer alan Tuzla ve Kocaeli sınırları içinde yer alan Gebze‟de
yoğunlaşmıştır. Tuzla ve Gebze, bu kapsamda, İstanbul‟un
birincil lojistik ve endüstri merkezleri olarak öne çıkmaktadır.
Avrupa yakasında ise, lojistik arzın büyük bir bölümü, Hadımköy,
Esenyurt, Beylikdüzü ve Ikitelli civarında yer almaktadır. Bu
bölgeler, kolay erişimleri, gelişmiş altyapıları ve modern lojistik
geliştirme projeleri nedeniyle tercih edilen alt pazarlar
olmuşlardır.
düzeyinde olduğu düşünülmektedir. Alt pazarlar bazında ise,
Avrupa yakasının USD 6 – 7 m2/ay olan kira seviyesiyle, USD 5 –
5.5 m2/ay olan Anadolu yakasından daha yüksek kira seviyelerini
yakaladığı görülmektedir. Ancak, olumlu görünüm sayesinde,
orta dönemde kira seviyelerinde bir artış olması beklenmektedir.
İstanbul ve çeperinde mevcut lojistik alan stokunun yaklaşık
2,500,000 m2 olduğu ve Türkiye‟deki toplam stokun yaklaşık
%75‟ini oluşturduğu tahmin edilmektedir. Pazarın şeffaf
olmaması ve mevcut arzın büyük kısmının sanayi alanlarından
dönüştürülmesi sebebiyle, toplam arz hakkında pazardaki bilgi
oldukça kısıtlı kalmaktadır.
İzmir ve Ankara gibi ikincil lojistik pazarlarında kira seviyeleri,
2011 yılında EUR 3 m2/ay seviyesinde sabit kalmıştır.
Birincil Kira (EUR/ m2 /ay)
Önemli Lojistik Alt Pazarları
Hadımköy
Halkalı Lojistik Köyü planlanan
1
Silivri
Silivri
Limanı
Ambarlı
Limanı
Atatürk
Havaalanı
2
3
4
Haydarpaşa
Limanı
Sabiha Gökçen
Havaalanı
Gümüşkaya
Kavaklı
Pendik
Marmaray İstasyonları
1 Kazlıçeşme 3 Sirkeci
2 Yenikapı
4 Üsküdar
Güzelyalı
Pendik
Limanı
Tuzla
Gebze
Orhanlı
İnşaat halinde ya da inşaata başlamak üzere olan önemli
projeler, 55,000 m2 ile Esenyurt‟ta Logiturk tarafından geliştirilen
Çelebi Lojistik Park, Gebze‟de 101,000 m2‟lik alana sahip Ekol
Lojistik tesisleri ile Logiturk tarafından geliştirilen ve yerli
yatırımcıların sahip olduğu Şekerpınar ve Gebze‟de yer alan,
sırasıyla, 122,000 m2 ve 40,000 m2 kiralanabilir alan sunan
projeler olmuştur. Bunlara ek olarak, TEM Otoyolu‟na ve Ambarlı
Limanı‟na erişimi kolay olması dolayısıyla tercih edilen
Hadımköy‟de, toplam 250,000 – 300,000 m2 kiralanabilir alan
sunan lojistik geliştirme projelerinin olduğu bilinmektedir. Reysaş
Anadolu yakasında 32,000 m2‟lik bir proje geliştirirken, TOKİ
Avrupa Yakası‟nda, Akpınar Sanayi Bölgesi‟nde proje
geliştirmektedir ve bu proje ile de söz konusu alanın önemli bir
lojistik alt pazarı olarak öne çıkması beklenmektedir.
Kira Görünümü
Lojistik pazarında, gerçekleşen işlemlerin kısıtlı olması, pazardaki
fiyat tahminlerini zorlaştırmaktadır. 2011 yılında kullanıcı talebi
iyileşme gösterse de, toplam kiralanan alan ve kira seviyelerine
önemli bir etkisi olmamıştır. Pazar tecrübemiz ve gerçekleşen
işlemlere göre, 2011 yılında birincil kira oranı yaklaşık EUR 4.55.0 m2/ay düzeyinde sabit kalmıştır. Paritedeki değişim sebebiyle,
kiralamalar daha çok USD bazında yapılmaya başlanmıştır.
Yakın dönemde istenen kira oranlarının USD 6-7 m2/ay civarında
olduğu; ancak gerçekleşen birincil kira oranları USD 6-6.5 m2/ay
seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir. Daha küçük ve düşük
kalite alanlarda ise kira seviyelerinin ise USD 3.5-4 m2/ay
Yatırım
Lojistik pazarı, hem geliştirme hem de satın alma olanakları
açısından küresel yatırımcılar için daha zorlu bir Pazar olmuştur.
Geliştirme projeleri, genellikle, mevcut arsa fiyatları ve kira
seviyeleri nedeniyle, finansal olarak verimli çıkmamaktadır. Bu
sebeple, geliştirme projelerinin genellikle “kat karşılığı” sistemine
dayandığı gözlemlenmektedir. Ancak kat karşılığı sistemi arsa
sahibi, geliştirici ve, varsa, yatırımcının yer aldığı çok ortaklı bir
yapı sergilemesi bakımından, yabancı yatırımcının tercih ettiği bir
yatırım türü olamamıştır.
Bahse konu sebepler yüzünden, kaliteli varlıkların kısıtlı olması
ve çok ortaklı sahiplilik yapısı, garantili nakit akışı olan lojistik
varlıklarını içeren yatırım olanaklarının pazarda çok kısıtlı
olmasına yol açmaktadır. Yerli mal sahiplerinin gayrimenkullerini
elden çıkarmak istememeleri de diğer önemli bir faktör olmuştur.
Aynı zamanda kullanıcı olan mal sahiplerinin, sat- kirala
opsiyonunun kendilerine sağlayacağı faydayı fark etmeleri ile
birlikte, yatırım piyasasının potansiyeli ciddi şekilde artacak ve
yabancı yatırımcı ilgisi yoğun olacaktır. Bu tür yatırım
olanaklarına, özellikle kredibilitesi yüksek bir kiracı ile uzun
dönemli bir kira kontratı olması durumunda, %9‟un altında getiri
oranı önerebilecek yatırımcıların olduğu bilinmektedir.
Türkiye‟nin güçlü ticaret hacmi ve perakende pazarı sebebiyle,
lojistik pazarı ülkenin en gelecek vaat eden sektörlerinden biri
olmuştur. Bu faktörler nedeniyle, kullanıcı talebinin güçlenerek
artması ve belli bir dönemde bunun kira seviyelerine yansıması
beklenmektedir. Kullanıcı talebinin güçlü bir şekilde pazarda
yerleşmesiyle, geliştirme projelerinin fizibilitesi artacak ve küresel
geliştirici ve yatırımcılar için büyük fırsatlar doğacaktır.
Otel Piyasasına Bakış
İstanbul: Ortalama Oda Fiyatı, Oda Başına Gelir ve Doluluk
180
100%
160
turist sayısı karşılaştırıldığında, %10.2‟lik bir artış olduğu
görülmektedir. Bu artışın başlıca sebebi, Türkiye‟nin Avro
Bölgesi‟nin dışında kalması, düzenlenen geniş katılımlı
konferanslar, birçok ülkeyle vizelerin kaldırılması ve komşu
ülkelerdeki politik ve ekonomik sorunların devam etmesi olarak
görülmektedir.
Türkiye’ye Gelen Yabancı Ziyaretçiler
40%
100
20%
80
60
2005
2006
2007
2008
2009
Ortalama Oda Fiyatı (€)
2010
Oda Başına Gelir (€)
0%
Ocak-Kasım
2011
Ocak-Kasım
2010
Doluluk
Kaynak: Hotel Benchmark Survey STR Global
İstanbul Avrupa yakasında yer alan şehir merkezindeki beş
yıldızlı oteller Ocak-Kasım 2011 döneminde iyi bir performans
sergilemiş, Euro bazında ortalama oda fiyatlarında %15.2, oda
başına düşen gelirlerde ise %12.9‟luk bir artış gözlenmiştir.
İstanbul Lüks Oteller: Ortalama Oda Fiyatı, Oda Başına
Gelir ve Doluluk
260
100%
220
30,000
200
Yabancı Turist Girişleri (000)
120%
240
35,000
25,000
20,000
15,000
10,000
80%
180
160
60%
140
40%
120
100
20%
80
60
2005
5,000
2006
2007
2008
2009
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
OcakOcakKasım 2010Kasım 2011
Doluluk
60%
120
Doluluk Oranı
Talep
2011 yılının Ocak-Kasım döneminde Türkiye‟yi ziyaret eden
yabancı turist sayısı ile 2010 yılının aynı dönemindeki yabancı
80%
140
2011 yılının son çeyreğinde özellikle İstanbul‟un beş yıldızlı
otellerinin performansının yükselmeye devam ettiği görülmüştür.
2010
Oda Başına Gelir (€)
0%
Ocak-Kasım
2011
Ocak-Kasım
2010
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
Antalya bu dönemde ülkeyi ziyaret eden yabancıların %34.2‟sine
ev sahipliği yaparak, ülke turizminin omurgası olduğunu bir kez
daha göstermiştir.
2011 yılının Ocak-Kasım döneminde, Muğla-Milas Uluslararası
Havalimanı yolcu trafiğinde iç hatlardaki %21.4‟lük yükselişe
paralel olarak, %9.3‟lük bir artış olduğu gözlemlenmiştir.
Ocak-Kasım 2011 döneminde ise oda başına gelir değişiklikleri
bazında, yerel kurdaki %27.4‟lük artışa bağlı olarak, İstanbul
EMEA Bölgesi‟nin şampiyonu olma pozisyonunu korumaya
devam etmiştir.
EMEA Bölgesi – Oda Başına Gelir Değişiklikleri
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
Varşova
Stokholm
St Petersburg
Prag
2010
Paris
2009
Münih
Londra
2008
Moskova
Cenevre
Istanbul
Dubai
Dublin
Budapeşte
-50%
Berlin
-40%
Abu Dhabi
Oda Gelirleri ve Doluluk Oranları – İstanbul
2011 yılı Ocak-Kasım döneminde, 2010 yılının aynı dönemine
oranla Euro bazında oda başı fiyatlarda %11.1‟lik ve oda başına
düşen gelirlerde ise %6.9‟luk bir artış gerçekleşmiştir. Oda
başına düşen gelirlerdeki artış TL bazında ise %32.4
seviyesindedir.
2011 Ocak-Kasım
Uluslararası Kongre ve Konvansiyonlar Derneği‟nin 2010 yılı
Dünya Kongre ve Toplantı İstatistikleri listesinde 2009 yılında 17.
sırada yer alan İstanbul, 2010 yılında 109 kongre ile 7. sıraya
yükselmiştir. Şehir, 2011 yılında Birleşmiş Milletler‟in “Az
Gelişmiş Ülkeler Konferansı” gibi uluslararası pek çok kongre ve
etkinliğe ev sahipliği yapmaya devam etmiştir.
Bunun yanı sıra, Türkiye‟de pek çok fuar organizasyonu
yapılmaktadır. 2011 yılında tüm ülkede gerçekleştirilen fuarların
yaklaşık %48‟nin İstanbul‟da düzenlendiği tahmin edilmektedir.
Divan İstanbul
Önümüzdeki Dönem
Ülkemize gelecek yabancı ziyaretçi sayısının yıl sonu itibariyle 30
milyonu geçmesi, bununla birlikte turizm gelirlerinin USD 25
milyar ulaşması beklenmektedir. Kültür ve Turizm Bakanlığı
dünyadaki ekonomik belirsizliklere rağmen, 2012 yılı için 32
milyon turist ve USD 27 milyar turizm geliri öngörmektedir.
Yeni Oluşacak Arz
Oda sayısı baz alındığında, İstanbul otel pazarına halen beş
yıldızlı otellerin hakim olduğunu görülmekte, ancak Türkiye‟de
uluslararası yıldız sistemi uygulanmaması nedeniyle, bu otellerin
bazılarının uluslararası yatırcımcılar tarafından dört yıldızlı otel
olarak kabul edildiği görülmektedir. Kasım 2011 itibariyle,
derecelendirilmiş oda arzı 32,000‟i geçmiş, 2014‟te ise bu sayının
45,000‟lere ulaşması beklenmektedir.
İstanbul: Mevcut ve Yakın Gelecekteki Otel Arzı – Kasım
2011
Kaynak: Jones Lang LaSalle Hotels
2011 yılında gerçekleşen en dikkat çekici açılışlar; 285 odalı
Crowne Plaza-Harbiye, 247 odalı DoubleTree by Hilton-Moda,
171 odalı DoubleTree by Hilton-Beyazıt, 20 odalı Georges Galata
Otel-Beyoğlu, 23 odalı House Hotel Bosphorus-Ortaköy, 76 odalı
Holiday Inn Express-Altunizade, 197 odalı Limak Eurasia Luxury
Hotel-Kavacık ve 78 odalı The İstanbul Edition- Levent olmuştur.
Bunların yanı sıra, Türkiye‟nin Gold LEED sertifikalı ilk otel binası
olma özelliğini taşıyan 210 odalı Hilton İstanbul Garden Inn
Istanbul Golden Horn, Eylül ayı sonunda açılmıştır.
Ayrıca, 2010 yılında açılan 336 odalı Via İstanbul Hotel 2011 yılı
içerisinde Crowne Plaza markası ile Crowne Plaza İstanbul-AsiaPendik adı altında hizmete girmiştir. 2 yıllık bir renovasyon
döneminin ardından, Divan İstanbul-Elmadağ da 231 odalı lüks
bir otel olarak müşterilerine yeniden hizmet vermeye başlamıştır.
Kasım 2011 sonu itibariyle 1,850 yeni oda İstanbul piyasasına
giriş yapmış, 2012 yılında ise yaklaşık 3,850 odalık arzın pazara
sunulması beklenmektedir. Aşağıdaki tablo 2012 yılında açılması
planlanan otelleri özetlemektedir:
İstanbul – 2012’de açılması planlanan oteller
Otel
Yıldız Oda Sayısı
Crowne Plaza Bayrampaşa
4
283
Crowne Plaza Hagia Sophia
S
63
DoubleTree by Hilton Avcılar
4
231
Georges Sultanahmet Hotel
S
33
Hilton Garden Inn Bostancı
4
147
Holiday Inn Express Bayrampaşa 3
128
Holiday Inn Express Ümraniye
3
110
Ibis Esenyurt
3
156
Le Meridien Istanbul
5
260
Maçka Oteli
5
116
Mama Shelter
4
100
Marriott
5
300
Orjin Pera
5
140
Polat Renaissance Hotel
5
212
Ramada Istanbul Asia
3
92
Radisson Blu Istanbul Asia
5
194
Radisson Blu Şişli
5
305
Raffles
5
180
Ramada Encore Bayrampaşa
3
132
Shangri-La
5
176
Wyndham Istanbul Airport
5
275
Wyndham Istanbul Asia
5
201
Toplam
3,834
Hilton Garden Inn İstanbul Golden Horn
Yatırım
Türkiye‟de otel alım ve satımlardaki şeffaflık her ne kadar artmış
olsa da, alım ve satımlar halen kapalı kapılar ardında
yapıldığından, özellikle küçük otellerin ve resort‟ların
satışlarındaki kârlılık oranlarını hesaplamak için yeterli bilgi
pazarda mevcut değildir. İlave olarak, satıcının istediği fiyat ve
uluslararası yatırımcının düşündüğü fiyat arasındaki fark, halen
yatırım piyasasında önemli bir sorun olmaya devam etmektedir.
Bu nedenle, bazı uluslararası yatırımcılar inşaat döneminde otel
projelerine ortak olarak girmeyi tercih etmektedirler.
2011 yılında gerçekleştiği tahmin edilen satışlar aşağıdaki
tabloda özetlenmiştir:
Otel
Konum
İstanbul Keban Otel
Taksim
Kartanesi Otel
Bursa
Pera Palace Hotel İstanbul - Pera
Royal Garden
Marmaris
Park
Pera Palace Hotel
Alıcı
Yıldız Oda Sayısı
Yerel 4
84
Yerel 4
Yerel 5
185
115
Yerel 4
115
Sonuç & Gelişmeler
• TCMB, enflasyonun 2012 yılında %5 dolaylarında olacağını
hesaplamış ve ekonomik büyümeyle beraber enflasyon hedefi
çerçevesinde hareket edeceği öngörüsünde bulunmuştur.
• Küresel ekonomilere kıyasla 2012 yılında güçlü bir konumda yer
alması beklenen Türkiye, orta vadede güçlü bir ekonomik
görünüme sahip olması dolayısıyla, yatırımcılar için ilgi çekici bir
bölge olmaya devam edecektir.
• Türkiye‟nin lider rolü ile beraber ekonomik ve politik gücünün 2012
• Beklenen anlaşmalar için devam eden pazarlık ve görüşme
süreçlerinin yılın ilk yarısında başarılı bir şekilde sonuçlanacağı
tahmin edilmektedir. Geliştirilen projeler için talebin sınırlı olacağı,
fakat birincil gayrimenkuller için getiri oranlarının artan ilgiye
parallel olarak küresel beklentilerle aynı seviyede kalacağı
öngörülmektedir. Buna bağlı olarak getiri oranlarının %7.0-%7.5
bandında olacağı tahmin edilmekte ve bu oranının yüksek
tarafının 2011 sonuna göre 50 baz puan üzerinde olduğu
öngörülmektedir.
• 2012 yılının genel beklentiler doğrultusunda küresel ekonomi için
zor bir yıl olacağı düşünülmektedir. Ancak Türkiye yatırım piyasası
birkaç yıllık durgunluktan sonra geri dönüşe sahne olabilir.
• 2012 yılındaki ekonomik büyümenin IMF tahminlerinin üzerinde
gerçekleşmesi beklenmekte, fakat 2011 yılı ile karşılaştırıldığında
büyüme oranlarında bir düşüşün olacağı da öngörülmektedir.
• İhracat rakamı rekor kırarak 2011 yılında USD 134.5 milyar
seviyesinde gerçekleşmiştir. Hükümetin 2012 hedefi ise Orta
Vadeli Ekonomik Plan hedeflerine göre USD 150 milyar
seviyesindedir. İhracat yapılan ülke çeşitliliği ve hükümetin agresif
ihracat politikasından dolayı, Avrupa‟daki ekonomik krizin
Türkiye‟ye çok ciddi etkilerinin olmayacağı öngörülmektedir.
yılında Orta Doğu ve Kuzey Afrika‟da artması beklenmektedir.
• Mütekabiliyet yasasının değişmesi, afet hazırlık kanun tasarısı ve
yabancı uyruklu vatandaşların mülk satın alabilmesi için yapılan
değişikliklerin Türkiye gayrimenkul pazarına 2012 yılında pozitif
olarak yansıyacağı öngörülmektedir.
• 2011 yılındaki güçlü perakendeci talebinin aksine, 2012 yılında
perakendecilerin büyüme planları için özellikle de rekabetin
yüksek olduğu bölgelerde daha dikkatli bir yol izleyecekleri fikri ön
plana çıkmaktadır. Buna rağmen ikincil şehirlere olan perakendeci
talebinin artmaya devam etmesi beklenmektedir.
• 2011 yılındaki güçlü performansın ardından perakende
pazarındaki gelecek arzın 2012 – 2013 yılında da aynı şekilde
devam edeceği tahmin edilmekte ve ekonomik yavaşlamadan
dolayı gelecek arzlarda beklenen bazı gecikmelerin olabileceği
göz önünde bulundurulmaktadır.
• Orta vadede yaratıcı perakende konseptlerinin önemli ve ayırt
edici bir faktör olmaya devam etmesi beklenmekte ve 2012 yılında
online perakendenin büyümeye devam edeceği tahmin
edilmektedir.
• Kullanıcıların eski ve düşük kalitedeki A Tipi ofislerden erişilebilir,
yeni ve yüksek kalitedeki A tipi ofislere doğru geçişi eğilimlerinin
2012 yılında artmaya devam edeceği tahmin edilmektedir.
Bununla beraber Ümraniye‟nin, MİA Bölgesine kıyasla düşük kira
seviyesi, yeni ve yüksek kaliteli ofis alanları sunması nedeniyle
• Cari açığın 2012 yılındaki sürdürülebilir büyüme ile birlikte düşüşe
geçmesi beklenmektedir. Ayrıca cari açık artan ihracattan da
avantaj sağlamış ve ihracat yapılan ülkelerin çeşitliliğinden dolayı
“Avrupa‟daki Euro Krizi” nin etkileri sınırlı olmuştur.
öne çıkan bir pazar olması beklenmektedir.
• Kamu kuruluşlarının ofis değiştirme taleplerinin artmasıyla birlikte,
Ankara ofis pazarı kullanıcı taleplerinin 2012 yılında güçlü olacağı
öngörülmektedir.
• Türkiye bütçe açığını disiplinli bir mali politika uygulayarak istikrarlı
bir seviyede tutmayı başarmıştır. Bütçe açığının 2012 yılında
değişmeyerek bir önceki yıl ile benzer olması beklenmektedir.
• İzmir‟deki “Yeni Gelişen Merkezi İş Alanı” imar planının 2012
yılında uygulanmaya başlaması durumunda, şehrin aktif bir ofis
geliştirme pazarıyla karşı karşıya kalması beklenmektedir.
• Türkiye‟nin daha fazla doğrudan yabancı yatırım çekeceği ve
yabancı yatırımın teşviklerle beraber 2012 yılında artacağı
öngörülmektedir.
• Yüksek arsa fiyatları kaliteli lojistik alanlarının geliştirilmesinin
önündeki en temel engel olarak varlığını sürdürmektedir. 3PL
firmalarından gelen güçlü talebin devam edeceği öngörülmektedir.
• İstanbul Otel Pazarı planlanan projeler ve uluslararası
organizasyonlarla beraber pozitif bir görünüm sergileyecektir.
Jones Lang LaSalle Turkey
İstanbul
Yeşim Sok. No:2
Akatlar - İstanbul
Tel: +90 (212) 350 0800
Fax: +90 (212) 350 0806
Avi Alkaş, MRICS, SCSM, SCMD, CLS
Ülke Başkanı
+90 (212) 350 08 10
[email protected]
Nilgün Dil-Erman
Bölgesel Direktör, Perakende
+90 (212) 350 0812
[email protected]
Dr. Kıvanç Erman, MRICS
Direktör, Sermaye Piyasaları & Danışmanlık
+90 (212) 350 0820
[email protected]
İdil Hamzadi
Yardımcı Direktör, Sermaye Piyasaları & Danışmanlık
+90 (212) 350 0821
[email protected]
Elif İzgi Topbaş, MRICS, DipSCM
Yardımcı Direktör, Danışmanlık Hizmetleri
+90 (212) 350 0826
[email protected]
Jones Lang LaSalle Hotels
Tuğra Gönden
Yardımcı Direktör, Ticari Piyasalar
+90 (212) 350 0875
[email protected]
Elif Egeli Nişancı
Kıdemli Başkan Yardımcısı
+44 (0) 20 7399 5672
+90 (212) 350 1882
[email protected]
Türkiye Gayrimenkul Pazarı – Ocak 2012
OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include semi-annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts
that uncover emerging trends.
www.joneslanglasalle.com.tr
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitt ed in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accurac y, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

Jll.com.tr Turkey Tr Tr Research Jll Tro 2011 Tr

Transcription

Similar documents

AFGANİSTAN VE PAKİSTAN`DA YAŞANAN

Lüks araçların kasko bilmecesi

Uvertür: Yeni Sergi broşürü için tıklayınız.

Neue Stiftungen in Fürth

Dergiyi PDF Oku - Dijital İletişim Teknolojileri İhtisas Dergisi

Avrupa`da kasaba turu A Tour of Europe`s small towns

Soma Özel Raporu - TC Kamu Denetçiliği Kurumu

2016 Zor Bir Yıl Olacak - Ocak 2016

29.08.2012 - Torunlar REIC

Depolama Sistemleri - Sabanci University Research Database

BATH LINEN Tekstili - MIKO Hotel Services

Stok-Akım Uyarlaması, Bütçe Açığı ve Kamu Borç Stoku Arasındaki

Faaliyet Raporu 2015