Credit Suisse Real Estate Fund Siat Geprüfter Jahresbericht per 30

Transcription

Credit Suisse Funds AG
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014
Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2014
Inhalt
Wichtiges in Kürze
3
Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte
4
Tätigkeitsbericht5
Kursentwicklung10
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung
11
Vermögensrechnung12
Erfolgsrechnung13
Liegenschafts-/Immobilienstruktur14
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
15
Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
16
Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% /
Geschäfte mit Nahestehenden / Immobiliengesellschaften des Fonds 28
Hypotheken29
Geschäfte zwischen Fonds
30
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht
31
Bewertungsbericht34
Bericht der Prüfgesellschaft
35
2
Wichtiges in Kürze
Eckdaten
Valorennummer 1 291 370
Ausgabe Fondsanteile
Rücknahme Fondsanteile
Anzahl Anteile im Umlauf
Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung)
Ausgabepreis pro Anteil
Rücknahmepreis pro Anteil
Schlusskurs
Höchster Kurs (Berichtsperiode)
Tiefster Kurs (Berichtsperiode)
Börsenkapitalisierung
Agio
Vermögensrechnung
Verkehrswert der Liegenschaften
Buchwert der Liegenschaften
Gesamtfondsvermögen (GAV)
Fremdfinanzierungsquote: 1)
– in % der Anlagekosten
– in % der Verkehrswerte
Fremdkapitalquote
Nettofondsvermögen (NAV)
Rendite- und Performanceangaben
Ausschüttung
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Eigenkapitalrendite (ROE)
Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
Anlagerendite
Performance
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 2)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 2)
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
Kurs-/Cashflowverhältnis
Erfolgsrechnung
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne/-verluste
Mietzinseinnahmen
Mietzinsausfallquote
Unterhaltsaufwand
30.9.2014
30.9.2013
30.9.2012
–
–
12 670 849
137.45
145.00
132.00
171.80
176.50
156.20
2 176,9 Mio.
24,99%
–
–
12 670 849
136.21
143.00
131.00
164.90
175.80
155.20
2 089,4 Mio.
21,06%
–
–
12 670 849
134.00
141.00
129.00
172.00
184.90
159.60
2 179,4 Mio.
28,36%
CHF
CHF
CHF
30.9.2014
2 440,6 Mio.
1 845,5 Mio.
2 472,6 Mio.
30.9.2013
2 330,4 Mio.
1 745,5 Mio.
2 363,3 Mio.
30.9.2012
2 237,6 Mio.
1 683,9 Mio.
2 266,6 Mio.
CHF
26,84%
20,29%
29,56%
1 741,6 Mio.
23,23%
17,40%
26,97%
1 725,9 Mio.
21,04%
15,83%
25,09%
1 697,9 Mio.
30.9.2014
5.40
3,14%
87,61%
4,38%
3,53%
5,04%
7,65%
76,65%
0,73%
1,03%
28,51
29,21
30.9.2013
5.40
3,27%
91,38%
5,88%
4,79%
5,88%
–1,10%
75,60%
0,75%
1,02%
20,59
27,76
30.9.2012
5.40
3,14%
91,28%
6,45%
5,36%
6,60%
5,25%
76,08%
0,76%
1,02%
19,91
27,89
30.9.2014
68,5 Mio.
–3,6 Mio.
130,0 Mio.
3,34%
14,0 Mio.
30.9.2013
68,4 Mio.
0,4 Mio.
129,6 Mio.
2,97%
13,9 Mio.
30.9.2012
68,4 Mio.
3,0 Mio.
129,3 Mio.
2,57%
13,0 Mio.
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1)
Die für die Berechnung der Fondsbetriebsaufwandquote GAV relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote NAV setzt diese Kosten
ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per 30.9.2014 um 29,56% tiefer als das Gesamtfondsvermögen.
1)
2)
3
Verwaltung und Organe / Informationen über Dritte
Verwaltung
und Organe
Fondsleitung
Credit Suisse Funds AG, Zürich
Verwaltungsrat
– Dr. Thomas Schmuckli, Präsident
– Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Markus Graf, Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten
– Lars Kalbreier, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Maurizio Pedrini, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Paul H. Arni (bis 31. Dezember 2013), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
Geschäftsleitung
– Thomas Schärer, Geschäftsführer
– Petra Reinhard Keller, stellvertretende Geschäftsführerin
– Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel
– Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management
– Dr. Daniel Siepmann, Mitglied, Fund Operations
– Patrick Tschumper, Mitglied, COO
– Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management
– Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance
Depotbank
Credit Suisse AG, Zürich
Prüfgesellschaft
KPMG AG, Zürich
Informationen
über Dritte
Akkreditierte Schätzungsexperten
– Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich
– Albert De Maddalena, dipl. Architekt HTL, Bern
– Urs Hauri, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Solothurn
– Piero Nosetti (bis 31. Dezember 2013), dipl. Architekt ETH, Emmenbrücke
– Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil
Delegation weiterer Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:
– Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der
Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring.
– Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.
– Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften
weitere Teilaufgaben zu delegieren. Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur, delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten
Verträgen geregelt.
Vertreterin und Zahlstelle im Fürstentum Liechtenstein
LGT Bank in Liechtenstein AG, Herrengasse 12, FL-9490 Vaduz
4
Tätigkeitsbericht vom 1. Oktober 2013 bis 30. September 2014
Makroökonomische Rahmen
bedingungen
Die Schweizer Volkswirtschaft befindet sich auf einem stabilen Wachstumskurs. Nachdem im ersten Quartal
2014 erneut ein Anstieg des Bruttoinlandprodukts von rund 0,5% registriert wurde, beträgt der Gesamtanstieg
im Vorjahresvergleich 2,0%. Die Schweizer Konjunktur wird dabei nach wie vor hauptsächlich durch die kraftvolle
Inlandnachfrage getragen, währenddessen sich eine breit abgestützte Belebung des Aussenhandels erst 2015
bemerkbar machen dürfte. Für 2014 und 2015 rechnet das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) mit einem
BIP-Wachstum von 2,0%, respektive 2,6%.
Bisher beruht die Exportzunahme ausschliesslich auf pharmazeutischen und chemischen Erzeugnissen. Die weiteren Sparten Maschinenindustrie, Präzisionsinstrumente oder Uhren konnten im letzten Quartal kein Wachstum
verzeichnen. Der europäische Kontinent ist mit einem Anteil von mehr als 60,0% immer noch mit Abstand der
wichtigste Absatzmarkt der Schweiz. Solange sich die Konjunktur im Euroraum nur kraftlos aus der Talsohle
stemmt, setzen die positiven Wirtschaftsmeldungen – vorwiegend aus den USA – noch zu schwache Impulse um
das Total der Warenexporte ohne Chemie/Pharma nachhaltig wieder auf Vorkrisenwerte zu heben.
Das Wirtschaftswachstum führte zu einer leichten Beschäftigungszunahme: Im zweiten Quartal 2014 legte die
Beschäftigung in der Schweiz gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,7% zu. Dabei hat sich das Beschäftigungswachstum im Dienstleistungssektor verlangsamt und befindet sich nun im Gleichschritt mit dem Stellenwachstum im sekundären Sektor. Gemäss Prognosen des SECO dürfte sich das Wachstum der Beschäftigung
im laufenden Jahr in einem ähnlichen Ausmass fortsetzen, für 2015 wird ein stärkeres Beschäftigungswachstum von 1,4% erwartet. Das SECO rechnet zudem mit einer sukzessiven Abnahme der saisonbereinigten
Arbeitslosenquote von 3,2% per Ende Juni 2014 auf 2,8% für das Jahr 2015.
Die stabilen Wirtschaftsaussichten werden durch den Index der Konsumentenstimmung des SECO untermauert.
So äussern sich die Schweizer Haushalte seit Anfang 2014 wieder positiver gegenüber der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung als bei den Befragungen in den vergangenen drei Jahren. Zwischen Januar und Juli
2014 hat sich die Konsumentenstimmung allerdings nicht mehr weiter verbessert.
Die Risiken für ein Abgleiten in eine deflationäre Spirale sind bedeutend kleiner geworden, denn die Teuerungsraten haben sich seit Mitte 2013 wieder um die Null-Marke eingependelt. Allerdings müssen die Unsicherheiten
bezüglich der weltwirtschaftlichen Entwicklungen weiter im Auge behalten werden; die expansive Geldpolitik
zahlreicher Länder sowie das fragile Finanzsystem im Euroraum stellen nach wie vor nicht vernachlässigbare
Risiken dar. Zusätzlich bringt die Annahme der Initiative «Gegen Masseneinwanderung» Unsicherheiten mit sich,
sowohl in Bezug auf die Entwicklung der Zuwanderung als auch auf das Investitionsverhalten und somit die
mittelfristigen Wirtschaftsaussichten.
Wohnungsmarkt
Die generell günstigen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen wirken sich weiterhin vorteilhaft auf den Wohnungsmarkt aus. Die positive Bevölkerungsdynamik in der Schweiz trägt zu einer anhaltend hohen Wohnungsnachfrage bei. Zusätzlich verleihen die tiefen Zinsen und steigende Haushaltseinkommen den Wohnungsmärkten nach wie vor positive Impulse und sorgen – insbesondere im Mehrfamilienhaussegment – für eine starke
Bautätigkeit.
Der positive Preistrend im Schweizer Mietwohnungsmarkt hat sich in den vergangenen Monaten etwas abgeschwächt fortgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal erhöhten sich die Mieten von angebotenen Wohnungen
in der Schweiz um 2,6%. Damit bewegt sich die Preissteigerung seit kurzem unter dem Durchschnitt der letzten
zehn Jahre. Während sich das Preiswachstum in den hochpreisigen Regionen wie im Grossraum Zürich oder am
Genfersee zum Teil deutlich verlangsamt hat, haben sich die angebotenen Wohnungen in der Innerschweiz und
der Region Bern im Vorjahresvergleich um 3,0% oder mehr verteuert.
Die Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandesmieten hat mit der letzten Senkung des Referenzzinssatzes
per 3. September 2013 auf 2,0% weiter zugenommen. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Referenzzinssatz noch
weiter sinken wird, ist aufgrund des gestiegenen Anteils von Libor-Hypotheken wieder im Bereich des Möglichen. Entsprechend schnell dürfte der Referenzzinssatz mittel- bis langfristig dann jedoch wieder ansteigen. Bei
den Bestandesmieten besteht längerfristig somit ein hohes Steigerungspotenzial. Gleichzeitig dürften aktuell
abgeschlossene Mietverträge in Zukunft kaum mehr günstiger werden.
Ausblick Wohnungsmärkte
Die zuwanderungsbedingte Wohnungsnachfrage dürfte auch im Jahr 2014/15 hoch bleiben – allfällige Auswirkungen der Masseneinwanderungsinitiative dürften erst mittelfristig ein Thema werden. Die Wirkung auf die
Mietwohnungsnachfrage ist jedoch nicht zu unterschätzen und sollte bei der Planung zukünftiger Wohnbau
projekte im Auge behalten werden. Je nach Ausgestaltung der Kontingente (Branchen, Familiennachzug, etc.)
sind unterschiedliche Wirkungen auf die Teilsegmente und Wohnungsgrössen zu erwarten.
Neben geringen Leerständen zeigt auch die vielerorts kurze Insertionsdauer, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen noch immer hoch ist. Für das laufende Jahr ist allerdings von einem weiteren Ausgleich der Marktkräfte
auszugehen. Grund dafür ist die intensive Bautätigkeit, die zahlreiche neue Wohnungen auf den Markt bringt.
5
Wüest & Partner geht bei den angebotenen Wohnungen deshalb von einem abgeschwächten Anstieg der Mietpreise aus. Die Preisprognose vom April 2014 sieht eine Mietpreissteigerung von 1,4% innert zwölf Monaten
vor.
Geschäftsflächenmarkt
In Bezug auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen präsentieren sich die Perspektiven für den Geschäftsflächenmarkt etwas erfreulicher als in den vergangenen zwei Jahren. Im Schweizer Büroflächenmarkt wirkt sich
jedoch die beachtliche Flächenausweitung der letzten Jahre nach wie vor dämpfend auf die Entwicklung der
Mietpreise aus. So zeigt der schweizweite Angebotsmietindex für Büroflächen auch im zweiten Quartal 2014
einen leichten Abwärtstrend, in allen Regionen der Schweiz stagnieren die Angebots- und Abschlussmieten
oder tendieren leicht rückläufig.
Die stark wachsende Wohnbevölkerung und steigende Haushaltseinkommen bilden in der Schweiz grundsätzlich einen soliden Nährboden für das Segment der Verkaufsflächen. Der steigende Privatkonsum ist dabei nach
wie vor wichtigste Stütze des Detailhandels. Tatsächlich sind die Mieten denn auch gestiegen. Der angebotsbasierte Mietpreisindex für Verkaufsflächen zeigt in den vergangenen zehn Jahren einen inflationsbereinigten
Anstieg von 1,1% pro Jahr. Abhängig von der Lage variieren die Entwicklungen allerdings stark. Während an
gut frequentierten Standorten weiterhin Potenzial für Mietpreissteigerungen besteht, muss in grenznahen Regionen und an weniger vorteilhaft gelegenen Lagen mit wachsenden Leerständen gerechnet werden.
Ausblick Geschäftsflächenmärkte
Im Schweizer Büromarkt sind punktuelle Überkapazitäten an weniger bevorzugten Standorten auch weiterhin
nicht auszuschliessen. So ist mit vermehrtem Druck auf die erzielbaren Mietpreise zu rechnen. In den Wüest &
Partner Prognosen vom April 2014 wird mit einem Rückgang der Angebotsmieten von 2,6% über die nächsten
zwölf Monate gerechnet. Während in den vergangenen Jahren vor allem bei nicht marktgerechten Objekten
Vermarktungsschwierigkeiten auftraten, zeigen sich inzwischen vermehrt auch längere Insertionsdauern bei
Neubauprojekten. Zudem muss im Raum Genfersee angesichts der bereits hohen Marktliquidität mit spürbaren
Preiskorrekturen gerechnet werden.
Die Aussichten für den Verkaufsflächenmarkt präsentieren sich insgesamt verhalten positiv. Der private Konsum dürfte 2014 weiter zunehmen – wenn auch mit leicht tieferen Wachstumsraten. Ein wachsender Anteil
davon fliesst ins benachbarte Ausland oder in den Onlinehandel, sodass sich steigende Detailhandelsumsätze
nur bedingt in einer Zusatznachfrage nach Verkaufsflächen niederschlagen. Gleichzeitig sollte sich das Flächenwachstum in Grenzen halten, die Vorlaufindikatoren für 2014 deuten auf eine abnehmende Bautätigkeit
hin. Wüest & Partner erwartet im April 2014 für den Schweizer Verkaufsflächenmarkt eine minime Mietpreissteigerung von insgesamt 0,3% innert Jahresfrist.
Baumarkt
In den vergangenen zehn Jahren sind die gesamten Hochbauinvestitionen in der Schweiz um mehr als 40,0%
angestiegen. Das Segment der Mehrfamilienhäuser, auf welches heute rund 62,0% des Schweizer Hochbauvolumens entfallen, weist die höchste Bautätigkeit auf. Trotzdem kann in der Schweiz bisher kein spekulativer
Trend im Baumarkt beobachtet werden. Vielmehr reagieren die Investoren auf die hohe Zusatznachfrage nach
Wohnraum, welche durch das zuwanderungs- und strukturell bedingte Bevölkerungswachstum ausgelöst wird.
Aufgrund der stetig sinkenden Haushaltsgrössen werden zahlreiche zusätzliche Wohnungen belegt. Die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment dürfte sich im laufenden Jahr auf hohem Niveau fortsetzen, ein Nachlassen wird ab 2015 erwartet.
Im Geschäftsflächenbereich dagegen sind die Projektentwicklungen in der Schweiz inzwischen rückläufig. Das
Volumen der Baugesuche für Büroflächen zeigt derzeit klar nach unten. Auch im Detailhandelsmarkt hat sich
die starke Flächenexpansion der letzten Jahre zurückgebildet. Die neu erstellten Flächen werden mehrheitlich
gut nachgefragt, währenddessen vor allem Altbauten mit Leerständen konfrontiert sind. Anders als im Wohnungsmarkt sinkt der Flächenverbrauch pro Kopf in den Geschäftsflächenmärkten – insbesondere im Büromarkt – kontinuierlich. Trotz beachtlichem Beschäftigungsanstieg wächst auch deshalb die Gesamtnachfrage
nur verhalten.
Richtungsweisend
im Bereich Nachhaltigkeit
Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse (CS REAM) ist ein führender Anbieter von nachhaltigen
Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen
sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden entlang der
gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf, im Betrieb
oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten.
Nachhaltigkeitsmassnahmen
bei Bestandes
liegenschaften
CS REAM hat gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa seit 2012 ein Fünfjahresprogramm lanciert, um
den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2-Emissionen
im Betrieb zu reduzieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10% CO2-Emissionen
eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von CS REAM, die für ca. 42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center
6
(AOC) ständig überprüft und bei Bedarf korrigiert. Für alle weiteren Liegenschaften werden die Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der systematischen E
rfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, ist die Erfassung von Wasser- und Abfallverbrauchsdaten
für das kommende Jahr geplant. Mit der Erweiterung auf weitere Kennzahlen folgt CS REAM den Global
Reporting Initiative (GRI), den international führenden Reporting Standards, und schafft so mehr Transparenz
zur Performance-Optimierung des Liegenschaftsportfolios.
Strategisches
Steuerungs
instrument zur
Reduktion von CO2
Die vorgenannten Massnahmen, die zur CO2-Reduktion beitragen, haben fortlaufenden Charakter und werden
aufgrund der jährlichen Messergebnisse geplant und umgesetzt. Als strategisches Steuerungsinstrument dient
das Energieemissionsdiagramm, welches den Wärmeverbrauch und den CO2-Verbrauch des jeweiligen Port
folios ausweist. Es dient als Entscheidungstool für ein nachhaltiges Portfolio Management. Folgendes Energieemissionsdiagramm zeigt die Entwicklung von Energie- und CO2-Verbrauch für die Jahre 2012 und 2013 auf
Grundlage von berechneten Werten. Trotz leichtem Rückgang in der Energieeffizienz gegenüber dem Vorjahr,
liegt der Verbrauch für alle Nutzungsarten unter dem Schweizer Bundesdurchschnitt.
Teilnahme an
Nachhaltigkeits-
BenchmarkInitiative
Um die Nachhaltigkeit von Liegenschaftsportfolios miteinander vergleichen zu können, haben sich BenchmarkInitiativen etabliert. CS REAM nimmt seit 2014 erstmals mit allen zwölf Schweizer Fonds und Anlagestiftungen an der internationalen Benchmarking-Initiative Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil.
Damit stellen sich die CS Fonds dem grössten internationalen Immobilien-Nachhaltigkeitsvergleich. Weltweit
nehmen mehr als 550 Immobilienfirmen und Fundmanager an der Benchmark-Initiative teil. Insgesamt sind
damit ca. 49 000 Liegenschaften im Wert von rund USD 1,6 Billionen an der Benchmark-Initiative beteiligt.
GRESB hat das Ziel, die Nachhaltigkeits-Performance von Immobilienportfolien systematisch zu erfassen und
vergleichen zu können. Hierbei spielen neben Umweltkennzahlen, wie Energie-, CO2-, Wasser-, und Abfallverbrauch auch die firmeninterne Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten eine zentrale Rolle.
60
Treibhausgasemissionen THGE in kg/m2 Ae
Energieemissionsdiagramm 1)
Portfoliovergleich
2012 mit 2013
50
40
30
20
10
0
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Endenergie Ef in kWh/m2 Ae
Gesamt
Wohnen
Geschäft
Gemischt
Immobilienbestand Schweiz 2)
2012
2013
Quelle: Credit Suisse AG
rundlage für die Daten bilden berechnete Energiewerte aus den Jahren 2012 und 2013. Die Energiebezugsflächen in m2 ergeben den Kreisumfang pro
G
Anlagegruppe und Jahr. Stromverbräuche werden nicht berücksichtigt.
2) Schweizer Durchschnitt nach Daten des Bundesamtes für Energie (BFE): «Der Energieverbrauch der Dienstleistungen und der Landwirtschaft, 1990–2035»
und «Der Energieverbrauch der Privaten Haushalte, 1990–2035».
1)
Übersicht Doppelzertifizierungen: Minergie- und greenproperty
Ort, Adresse
Basel, Schorenweg 36
Horgen, Dammstrasse 12, 14, 16
Langenthal, Hopferen III
Luzern, «Citybay»
Morges, Avenue Paderewski 26a–c, en Bonjean,
Parz.-No. 4120
Morges, Avenue Paderewski 32a, 32b,
en Bonjean, Parz.-No. 754
Sargans, Marleva Süd, 3. Etappe
Solothurn, «perron 1»
Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83, «Roy»
Zürich, Brunaustrasse 41 / Kurfirstenstrasse 17,
21, 23, 25, 27, 29, 31 / Scheideggstrasse 56,
58, 60, 62, 64, 66, 68
Minergie
provisorisch
angemeldet
provisorisch
definitiv
Minergie-Zertifikat
Minergie-P
Minergie-Eco Minergie-P-Eco
Gütesiegel greenproperty
Bronze
Silber
Gold
angemeldet
angemeldet
provisorisch
definitiv
angemeldet
angemeldet
angemeldet
angemeldet
provisorisch
provisorisch
definitiv
provisorisch
provisorisch
provisorisch
provisorisch
7
Energie- und
CO2-Tabelle 3)
Nutzungsart
Wohnbautentotal
vorjahresnormiert
Kommerziell genutztetotal
Liegenschaften vorjahresnormiert
Gemischte Liegenschafttotal
vorjahresnormiert
3)
Anzahl
128
119
16
14
13
12
2012
kWh/m2
103,9
103,7
119,1
121,5
99,3
104,8
kg CO2/m2
24,8
24,6
22,2
22,3
25,1
26,3
Anzahl
121
119
14
14
12
12
2013
kWh/m2
111,8
113,2
127,9
127,9
116,3
116,3
kg CO2/m2
26,4
26,9
23,5
23,5
29,2
29,2
Vergleich 2012/2013
kWh/m2 kg CO2/m2
9,2%
9,3%
5,3%
5,3%
11,0%
11,2%
orjahresnormierte Werte sind bereinigt um Käufe, Verkäufe und Datenungleichheiten. Die für 2013 generell höheren Energieverbrauchswerte sind im
V
Wesentlichen auf 8 bis 10% mehr Heizgradtage 2013 gegenüber 2012 zurückzuführen, d.h. kältere Wintertage verursachen einen erhöhten Energieverbrauch. Die Energie- und CO2-Verbrauchswerte wurden rückwirkend ab 2012 erstmals auf Grundlage von gemessenen Energieverbräuchen ausgewiesen,
was vereinzelt zu geringfügigen Abweichungen bei den Werten des Jahres 2012 geführt hat.
Immobilienportfolio
Dank strikter Auswahlkriterien und aktivem Portfoliomanagement verfügt der Fonds über ein solides, breit
diversifiziertes Immobilienportfolio, welches nachhaltige Erträge erzielt. Gemessen an den Verkehrswerten
entfallen 61,80% der Liegenschaften auf Wohnbauten, 27,20% auf kommerziell genutzte Liegenschaften,
5,55% auf gemischte Bauten und 5,45% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten sowie
Baurechtsgrundstücke. 64,25% der gesamten Mieterträge stammen aus Wohnobjekten, 27,65% aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 6,90% aus Parking und die restlichen 1,20% aus übrigen Objekten.
Erläuterungen zur
Jahresrechnung
Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Siat dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September.
Vermögens
rechnung
Im vergangenen Geschäftsjahr wurden zwei Wohnprojekte in Dübendorf und Neuenburg gekauft. Es wurden
sechs Liegenschaften im Gesamtwert von CHF 31,05 Mio. verkauft. Per Stichtag des Abschlusses befanden
sich vier Projekte in Bau. Die Aktivierungen für Sanierungen (Fassadenrenovationen, haustechnische Sanierungen) beliefen sich auf CHF 11,54 Mio. (12,99 Mio.). Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung
mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte wiederum nach der Discounted-Cashflow-Methode
(DCF-Methode) durch Wüest & Partner AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert von
CHF 2 440,58 Mio. (2 330,38 Mio.).
Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt durchschnittlich 4,25% (4,37%) der Nettoerträge nach Abzug der
langfristigen Instandsetzungsmassnahmen.
Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 495,30 Mio. (405,50 Mio.) oder 20,29% (17,40%) des Verkehrswertes
der Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für künftige
Reparaturen belaufen sich auf CHF 84,47 Mio. (74,83 Mio.) oder 3,46% (3,21%) des Verkehrswertes der
Liegenschaften.
Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 184,47 Mio.
(182,63 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern
CHF 1 741 603 441 (1 725 856 062). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 5,04% bei einem höheren Inventarwert von CHF 137.45 (130.81 ex Coupon).
Erfolgsrechnung
Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 132,29 Mio. (130,60 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF
130,02 Mio. (129,64 Mio.). Dies entspricht einer Steigerung von 0,29%. Die Mietzinsausfälle infolge von
Leerständen und Inkassoverlusten belaufen sich auf rund CHF 4,51 Mio. (3,98 Mio.) oder 3,34% (2,97%) der
Sollmietzinseinnahmen. Die grössten Leerstände im Wohnungsbereich befinden sich in den Liegenschaften in
Morges und Pregny-Chambésy. Die grössten Leerstände bei den gewerblichen Liegenschaften befinden sich
in Solothurn, Uzwil und Zürich (Hottingerstrasse 14).
Die Fremdfinanzierungskosten lagen mit CHF 8,11 Mio. unter dem Niveau vom Vorjahr (8,34 Mio.). Dabei
beträgt der durchschnittliche Zinssatz 1,58% (2,03%) bei einer Restlaufzeit von 3,20 Jahren (4,13 Jahre).
Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 14,04 Mio. (13,86 Mio.) beansprucht, was 10,79% (10,69%)
der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich insgesamt auf CHF 4,16 Mio. (4,41 Mio.) oder 3,19% (3,39%) der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen). Die Gewinn- und Kapitalsteuern sind mit CHF 8,17 Mio. tiefer ausgefallen als im Vorjahr (9,92 Mio.).
Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 11,58 Mio. oder 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 5,02 Mio. (5,01 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen.
Der Gesamtaufwand beträgt CHF 63,83 Mio. (62,18 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) als
Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,73% (0,75%). Diese Kennzahl erlaubt dem
Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.
8
Nach Berücksichtigung einer Nettozuweisung von CHF 9,64 Mio. (6,46 Mio.) zugunsten von Rückstellungen
für künftige Reparaturen und Abschreibungen auf Mobilien beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 68,46 Mio.
(68,42 Mio.) oder CHF 5.40 (5.40) pro Anteil.
Der betriebliche Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 78,10 Mio.
(74,88 Mio.) oder CHF 6.16 (5.91) pro Anteil. Unter Einschluss der realisierten Kapitalverlustes von CHF 3,58
Mio. (Kapitalgewinn 0.38 Mio.) und des nicht realisierten Kapitalgewinnes von CHF 11,49 Mio. (32,67 Mio.)
reduziert sich der Gesamterfolg um 24,74% auf CHF 76,37 Mio. (101,47 Mio.). Die realisierten Kapital
verluste sind auf Liegenschaftenverkäufe aus dem Geschäftsjahr 2007/08 zurückzuführen (vgl. dazu S. 13
Fussnote 1). Die nicht realisierten Kapitalgewinne sind hauptsächlich mit positiven Verkehrswertentwicklungen zu begründen, insbesondere bei den Liegenschaften in Pregny-Chambésy, Neumarkt 1+2 St. Gallen,
Schorenweg Basel sowie Seefeldstrasse und Gottfried-Keller-Strasse in Zürich.
Ausschüttung,
Rendite
Für das Geschäftsjahr 2013/14 werden CHF 68,42 Mio. (68,42 Mio.) oder CHF 5.40 (5.40) pro Anteil ausbezahlt. Die Coupons Nr. 16 sind ab dem 15. Dezember 2014 spesenfrei einlösbar bei der Credit Suisse AG,
Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Im Ausland domizilierte Anteilscheininhaber können unter
gewissen Voraussetzungen die steuerlichen Erleichterungen gemäss den mit ihrem Domizilland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen in Anspruch nehmen. Die für die Antragsstellung erforderlichen Formulare
sind bei den zuständigen Behörden des Wohnsitzlandes zu beziehen. Der Nettoinventarwert, ex Coupon, liegt
pro Anteil bei CHF 132.05 (130.81). Bei einer Ausschüttung von CHF 5.40 ergibt sich, gemessen am Börsenkurs vom 30. September 2014, eine Ausschüttungsrendite von 3,14% (3,27%). In den letzten fünf Jahren
erzielte der Fonds eine durchschnittliche Anlagerendite von 5,89%.
Geschäftsjahr
Coupon Nr.
Brutto
abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer
Total Ausschüttung
2013/14
16
CHF 5.40
CHF 1.89
CHF 3.51
Emission
Während des Geschäftsjahres 2013/14 wurde keine Emission durchgeführt.
Kursentwicklung
in CHF (1.10.2013–
30.9.2014)
190
2012/13
15
CHF 5.40
CHF 1.89
CHF 3.51
180
170
160
150
Swiss Market Index (SMI)
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
SXI Real Estate Funds (TR)
Okt.Nov.Dez.Jan.Feb.MärzApril Mai Juni Juli Aug.Sept.
201320132013201420142014201420142014201420142014
Das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Inventarwert ergibt, hat sich innerhalb der
Berichtsperiode von 21,06% auf 24,99% erhöht. Das attraktive Zinsumfeld und die Bedeutung von indirekten
Immobilienanlagen als wichtiger Bestandteil in einem ausgewogenen Portfolio haben dazu geführt, dass die
Nachfrage nach Immobilienanlagen angehalten hat. Der Kurs lag Ende des Geschäftsjahres bei CHF 171.80,
was einem Anstieg um CHF 6.90 oder 4,18% entspricht. Die Performance beträgt 7,65% und liegt somit
1,44 Prozentpunkte unter dem Benchmark (SXI Real Estate Funds [TR]), der in der gleichen Zeit eine Performance von 9,09% aufweist.
Mit einem Ertrags- und Risikoprofil, das zwischen Aktien und Obligationen liegt, bleiben Immobilienfonds weiterhin eine attraktive Anlage.
Rücknahmen
Es wurden keine Anteile gekündigt.
Anteile im Umlauf
Stand am 1. Oktober 2013
Rücknahmen
Ausgaben
Stand am 30. September 2014
12 670 849Anteile
0Anteile
0Anteile
12 670 849Anteile
9
Kursentwicklung
Kursentwicklung
in CHF
CHF
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
2005200620072008200920102011201220132014
Geschäftsjahr 2013/14
Höchst= 176.50
Tiefst = 156.20
Rücknahmepreis nach Ausschüttung
10
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte /
Gesamtausschüttung
Entwicklung
Nettoinventarwert
und Ausschüttung
Abschluss per
30.9.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Inventarwerte
(ex Coupon)
Anteile
im Umlauf
Inventarwert
ex Coupon
Ausschüttung
aus ord. Ertrag
CHF
Kapitalgewinn
CHF
Gesamt
ausschüttung
CHF
Nettovermögen zu
Verkehrswerten in
Mio. CHF
11 518 954
11 518 954
11 518 954
11 518 954
11 518 954
12 670 849
12 670 849
12 670 849
12 670 849
12 670 849
112.97
114.50
118.22
120.74
121.82
123.37
125.66
128.60
130.81
132.05
5.20
5.20
5.20
5.20
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
5.20
5.20
5.20
5.20
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
1 361,2
1 378,8
1 421,7
1 450,7
1 465.5
1 631,6
1 660,7
1 697,9
1 725,9
1 741,6
CHF
140
120
100
80
60
40
20
0
Gesamt
ausschüttung
2005200620072008200920102011201220132014
CHF
7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
1.00
0.00
2005200620072008200920102011201220132014
11
Vermögensrechnung per 30. September 2014
30.9.201430.9.2013
Aktiven
Kassa, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei
Drittbanken
Grundstücke
– Wohnbauten
davon im Baurecht
davon im Stockwerkeigentum
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
davon im Baurecht
davon im Stockwerkeigentum
– Gemischte Bauten
– Bauland inkl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten
– Baurechtsgrundstücke
Total Grundstücke
Sonstige Vermögenswerte
Gesamtfondsvermögen
Passiven
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten
Sonstige Verbindlichkeiten
Total Verbindlichkeiten
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen
Anzahl Anteile im Umlauf
Inventarwert eines Anteils
Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2013/14 (Coupon Nr. 16)
Inventarwert eines Anteils nach Ausschüttung
Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Anteilen
Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile
Gesamtversicherungswert des Vermögens
Veränderungen des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres
Ausschüttungen
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei
der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen
Gesamterfolg
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen
Veränderung der Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres
Angaben früherer Jahre
Nettofondsvermögen
30.9.2014
1 741 603 441
30.9.2013
1 725 856 062
30.9.2012
1 697 872 920
12
Inventarwert pro Anteil
137.45
136.21
134.00
VerkehrswertVerkehrswert
CHFCHF
198 701
226 241
1 508 508 000
16 610 000
6 742 000
664 115 500
12 510 000
54 560 000
135 640 000
120 213 000
12 108 000
2 440 584 500
31 841 647
2 472 624 848
1 492 658 000
16 610 000
6 633 000
658 746 500
12 520 000
53 270 000
141 580 000
25 749 000
11 646 000
2 330 379 500
32 711 927
2 363 317 668
495 300 000
51 247 407
546 547 407
405 500 000
49 327 606
454 827 606
1 926 077 441
184 474 000
1 741 603 441
1 908 490 062
182 634 000
1 725 856 062
12 670 849
137.45
5.40
132.05
12 670 849
136.21
5.40
130.81
45 327 300
84 471 000
0
keine
2 119 649 697
45 327 300
74 828 200
0
keine
2 084 225 749
1 725 856 062
–68 422 584
1 697 872 920
–68 422 584
0
76 367 163
9 642 800
–1 840 000
1 741 603 441
0
101 470 726
6 461 000
–11 526 000
1 725 856 062
Erfolgsrechnung 2013/14 (abgeschlossen per 30. September 2014)
1.10.2013 1.10.2013 1.10.20121.10.2012
bis 30.9.2014
bis 30.9.2014
bis 30.9.2013 bis 30.9.2013
CHF CHF CHFCHF
Erträge
Erträge der Post- und Bankguthaben
108
133
Mietzinseinnahmen
130 017 907
129 643 335
Baurechtszinseinnahmen
471 030
468 611
Sonstige Erträge
1 796 982
486 359
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe
von Anteilen
0
0
Total Erträge
132 286 027
130 598 438
Aufwendungen
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch
gesicherten Verbindlichkeiten
Sonstige Passivzinsen
Baurechtszinsen
Unterhalt und Reparaturen
Liegenschaftenverwaltung
– Liegenschaftsaufwand – Verwaltungsaufwand
Steuern und Abgaben
– Liegenschaftssteuern
– Gewinn- und Kapitalsteuern
Schätzungs- und Prüfaufwand
Abschreibungen auf Mobilien
Rückstellungen für künftige Reparaturen
– Zuweisung
– Entnahme
Reglementarische Vergütungen an
– die Fondsleitung
– die Depotbank
– die Immobilienverwaltungen
Kosten für Rechenschaftsbericht
Aufsichtsabgaben
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen
Total Aufwand
8 078 384
28 650
921 401
14 035 183
8 327 170
14 279
920 975
13 864 028
3 612 756
549 675
3 977 340
429 396
1 194 199
8 173 751
401 517
865
1 176 926
9 922 164
417 463
290
12 529 800
–2 887 000
8 971 000
–2 510 000
11 580 257
517 757
5 021 511
63 049
4 500
11 106 327
509 362
5 007 042
46 506
2 560
0
63 826 255
63 826 255
0
62 182 828
62 182 828
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Realisierter Erfolg
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Gesamterfolg
68 459 772
–3 583 4741)
64 876 298
11 490 865
76 367 163
68 415 610
382 693
68 798 303
32 672 423
101 470 726
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres
Vortrag des Vorjahres
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
Vortrag auf neue Rechnung
68 459 772
154 434
68 614 206
68 422 584
191 622
68 415 610
161 408
68 577 018
68 422 584
154 434
1)
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurde ein Kapitalgewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF 4 488 998 realisiert. Aufgrund eines Steuerentscheids des Verwaltungsgerichts wurde zudem
ein realisierter Kapitalverlust von CHF 8 072 472 aus im Geschäftsjahr 2007/08 verkauften Liegenschaften verbucht. In der Vermögensrechnung wurden die Liquidationssteuern um die
Höhe des Kapitalverlustes reduziert.
13
Liegenschafts-/Immobilienstruktur per 30. September 2014
Liegenschaftsstruktur
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Baurechtsgrundstücke
Total
Wohnbauten
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Immobilienstruktur
0,50%
5,55%
Gemischte Bauten
27,20%
Kommerziell genutzte
Liegenschaften
14
Gestehungskosten
Verkehrswerte
Versicherungswerte
CHF
1 089 629 612
534 027 503
97 409 749
CHF
1 508 508 000
664 115 500
135 640 000
CHF
1 291 564 962
591 094 278
116 777 457
120 213 000
120 213 000
120 213 000
4 188 625
1 845 468 489
12 108 000
2 440 584 500
0
2 119 649 697
Gestehungskosten
Verkehrswerte
59,05%
28,95%
5,30%
61,80%
27,20%
5,55%
6,50%
4,95%
0,20%
100,00%
0,50%
100,00%
4,95%
Bauland (inkl. Abbruchobjekte)
und angefangene Bauten
61,80%
Wohnbauten
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften
Neuhausen
Basel
Winterthur
Rheinfelden Brugg
Regensdorf Kloten
Wil
Birsfelden
Glattbrugg
Uzwil
Dübendorf
Rohr
Aarau
Zürich
Zufikon
Volketswil Uster
Olten
Wetzikon
Rothrist
Adliswil Steinhausen Horgen
Solothurn
Zug
Langenthal
Cham
Neuenburg
MaltersLuzern
Littau
Kriens
Bern
Freiburg
Goldach
St. Gallen
Sargans
Bad Ragaz
Thun
Renens
Morges Lausanne Corsier-sur-Vevey
Vevey
Gland
Pregny-Chambésy
Genf
Minusio
Viganello
Verkehrswerte:
über 50 Mio. CHF
10–50 Mio. CHF
5–10 Mio. CHF
Chiasso
bis 5 Mio. CHF
Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Regionale
Aufteilung
3,15% Westschweiz
14,40% Genfersee
0,60% Südschweiz
4,85% Bern
22,75% Nordwestschweiz
33,55% Zürich
9,45% Ostschweiz
11,25% Zentralschweiz
15
Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Ort, Adresse
Wohnbauten
Aarau, General-Guisan-Strasse 52
Aarau, Maienzugstrasse 18, 20, in der «Telli»
Adliswil, Bernhofstrasse 51, 53, 55, 57, 58, 59, 60, 61, 63, 65, 67
Basel, Claragraben 101, 103, 105 / Klingenthalstrasse 12
Basel, Davidsbodenstrasse 28
Basel, Engelgasse 20, 22 / Lange Gasse 24, 26, 28
Basel, Hohe-Winde-Strasse 4, 8
Basel, Lehenmattstrasse 201
Basel, Neuweilerstrasse 95
Basel, Oberwilerstrasse 153, 155, 157, 159
Basel, Schorenweg 20, 22, 30, 32
Basel, Schützengraben 4, 6
Basel, St.-Jakobs-Strasse 96
Bern, Mittelstrasse 16, 18, 20 / Seidenweg 17, 19, 21
Bern, Winkelriedstrasse 9, 11, 13 / Morgartenstrasse 6
Birsfelden, Sonnenbergstrasse 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32
Bremgarten, Kapuzinerhügel 1a, 1b
Brugg, Badstrasse 33, Hochhaus
Chailly-Montreux, Chemin des Ecoliers 5, 7
Cham, Alpenblick 7, 9
Clarens, Rue du Lac 136
Colombier, Avenue de la Gare 16a
Corsier-sur-Vevey, Route de l’Esplanade 9, 10, 11, 12, 13, 14
Dietikon, Obere Reppischstrasse 61
Dottikon, Hofackerstrasse 7
Dübendorf, Wilstrasse 36
Fehraltorf*, Feldstrasse 6, 6a
Freiburg, Avenue Général-Guisan 36 / Chemin des Roches 1, 3
Freiburg, Rue Chaillet 1 / Rue Joseph-Reichlen 3, 5
Genf, Rue Cavour 4
Genf, Rue de l’Avenir 14, 16
Genf, Rue du Jura 17
Genf, Rue J.-Et.-Liotard 11
Givisiez*, Route de l’Epinay 8
Gland, Route de Cité-Ouest 11, 13, 15, 17, 19
Glattbrugg, Im Hürdli 2, 4, 6
Goldach, Bachfeldstrasse 13
Goldach, Bachfeldstrasse 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27
Hendschiken, Nussbaumweg 2, 4
Horgen, Hintere Etzelstrasse 23, 25 / Einsiedlerstrasse 208
Kloten, Eugen-Wyler-Weg 8, 10, 12 / Dorfstrasse 40, 42
Kloten, Obstgartenstrasse 16, 18, 20
Kloten, Schürbungertweg 4, 6
Kriens, Eichenspesstrasse 12
Kriens, Feldmühlestrasse 14, 16, 18, 20
Küsnacht, Oberwachtstrasse 11
Langenthal, «Hopferenfeld»
Langenthal, Hopferen III
Lausanne, Avenue du Parc de la Rouvraie 14, 16
Lausanne, Avenue Riant-Mont 14
Lausanne, Avenue Warnery 10
Lausanne, Chemin de Bérée 44
Lausanne, Chemin de Champrilly 23, 25
Lausanne, Chemin de Champrilly 6, 8, 10, 12
Lausanne, Chemin de Lucinge 1
Lausanne, Route de la Clochatte 6, 6A
Lausanne, Route du Pavement 5, 7, 9
Lenzburg, Dragonerstrasse 53
Littau, Längweiher 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24
Luzern, «Citybay»
Malters, Halde 5, 7 / Sigristhalde 2, 4, «Sigristpark»
Mont-sur-Lausanne, Chemin des Piécettes 4
16
Anzahl Total MietGebäude
objekte
Total Miet Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
jahr
fläche (m2)
Erwerbs
datum
1
2
11
4
1
5
2
1
1
4
4
2
1
6
3
10
2
1
2
2
1
1
6
1
1
1
126
23
184
167
25
162
16
19
11
75
337
45
37
249
149
138
42
137
61
145
41
41
101
28
55
32
4 658
1 008
5 362
5 674
1 296
6 712
966
677
755
4 411
13 219
2 452
1 768
5 788
4 882
4 221
1 693
4 865
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2 586
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3 841
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1 608
1 114
7 016
1 639
13 100
3 179
444
4 392
1 668
645
418
2 103
11 796
1 011
1 154
3 858
5 738
10 968
3 418
5 297
1 988
8 206
1 861
2 251
4 505
832
2 997
1 498
1968
1956
1966
1951
1963
1960
1953
1958
1993
1941
1961
1940
1984
1961
1960
1970
1984
1963
1964
1966
1958
1962
1960
1961
1963
1995
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01.06.1989
01.03.1959
01.07.1959
01.03.1961
01.01.1998
01.08.1961
01.08.1963
01.04.1962
01.02.1959
01.04.1963
01.02.1959
01.06.1960
01.12.1971
01.08.1997
3
3
1
2
1
1
105
46
27
44
11
24
4 766
3 065
1 337
2 502
1 057
1 582
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1 311
275
767
258
261
1964
1940
1937
1988
2001
1939
01.11.1962
01.06.1938
27.03.1950
31.12.2002
01.02.2003
30.04.1943
5
3
1
7
2
5
5
3
2
1
4
1
3
1
2
1
1
1
1
1
1
2
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1
1
2
3
1
8
1
4
1
219
162
9
116
43
56
70
36
31
59
70
11
125
143
104
23
19
18
20
15
51
107
107
23
19
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106
306
58
260
97
81
47
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6 186
621
3 905
1 470
2 307
2 354
1 285
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2 520
546
4 165
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997
971
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1 032
770
1 636
2 520
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1 255
1 033
1 210
2 854
7 767
1 571
10 131
5 028
3 416
1 535
3 338
9 931
1 130
8 286
1 944
3 611
1 157
2 190
1 617
4 898
4 187
874
6 468
7 306
3 907
1 235
1 108
962
866
397
2 032
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788
435
555
2 688
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5 538
11 082
1 812
4 712
2 277
1990
1981
1995
1954
1997
2006
1961
1961
1961
1983
1959
1944
2010
2013
1974
1940
1940
1942
1942
1952
1994
1957
1955
1940
1940
1940
1991
1969
1983
1978
2011
2008
1991
01.04.2004
01.09.1979
01.12.1956
01.12.1956
01.06.2008
31.01.2003
01.08.1960
01.01.1962
01.12.1962
01.03.1983
01.06.1959
29.06.1979
01.04.2009
21.02.2012
01.12.1960
24.03.1952
24.03.1952
24.03.1952
24.03.1952
01.08.1956
13.07.1994
01.03.1959
01.04.1957
24.10.1941
24.10.1941
24.10.1941
01.04.2004
01.12.1960
01.07.1983
01.04.2009
02.02.2009
30.12.2006
01.04.2004
Eigentumsverhältnis
Gestehungskosten
Verkehrswert
SollMietertrag 1)
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
11 389 000
1 884 000
14 094 000
12 632 000
3 014 000
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15 892 000
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11 384 000
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8 500 000
2 312 000
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17 190 000
3 808 000
24 200 000
23 410 000
4 858 000
28 030 000
4 785 000
3 107 000
3 418 000
17 180 000
46 230 000
9 900 000
5 788 000
28 960 000
16 610 000
19 620 000
4 614 000
15 010 000
3 320 000
28 890 000
6 170 000
5 159 000
12 470 000
4 200 000
5 714 000
5 304 000
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
8 784 000
6 384 000
1 495 483
8 555 600
3 895 100
1 608 687
16 230 000
10 640 000
3 236 000
11 220 000
5 015 000
4 210 000
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
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21 359 000
1 952 500
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4 278 300
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11 008 000
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2 014 000
12 360 000
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11 720 000
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5 188 000
5 840 000
9 994 000
3 124 000
15 590 000
18 980 000
10 770 000
4 529 000
2 606 000
2 326 000
2 611 000
2 919 000
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9 749 000
12 010 000
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3 859 000
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10 750 000
23 530 000
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29 920 000
30 080 000
11 950 000
5 935 000
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200 808
944 343
2 690 772
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389 180
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1 051 524
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1 512 195
444 000
319 956
738 996
230 076
340 936
298 377
74 992
902 950
562 801
324 711
746 117
273 292
334 512
–
1 474 465
1 371 780
116 820
773 796
256 416
691 671
636 717
326 203
273 286
417 984
538 161
145 693
827 106
1 035 762
762 351
252 051
198 943
181 614
199 062
173 243
432 194
570 291
668 503
262 575
219 888
260 766
745 864
1 641 043
377 723
1 957 549
1 544 141
631 194
400 808
Bruttoerträge
Mietzinsausfälle 1)
Zimmer
in CHF
in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+
7 413
–
10 573
71 032
465
15 053
1 386
3 801
–
50 966
40 068
496
7 770
7 477
4 326
33 219
9 985
4 677
222
34 040
348
637
–
4 490
4 687
4 675
405
1 332
560
–
625
–
2 780
–
12 245
33 463
–
17 165
1 705
9 395
90
–
–
4 670
3 646
–
16 276
91 012
6 038
–
575
–
340
–
1 181
310
2 523
418
–
–
11 246
7 970
71 924
15 251
6 715
12 679
24 372
0,75
–
0,79
5,21
0,17
0,93
0,57
2,18
–
5,40
1,49
0,09
2,00
0,47
0,40
3,16
3,47
0,50
0,07
2,25
0,08
0,20
–
1,95
1,37
1,57
0,54
0,15
0,10
–
0,08
–
0,83
–
0,83
2,44
–
2,22
0,66
1,36
0,01
–
–
1,12
0,68
–
1,97
8,79
0,79
–
0,29
–
0,17
–
0,27
0,05
0,38
0,16
–
–
1,51
0,49
19,04
0,78
0,43
2,01
6,08
980 978
210 936
1 320 151
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269 883
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242 516
170 745
200 808
893 377
2 650 704
536 624
381 410
1 569 759
1 090 294
1 018 305
278 075
935 839
306 169
1 478 155
443 652
319 319
738 996
225 586
336 249
293 702
74 587
901 618
562 241
324 711
745 492
273 292
331 732
–
1 462 220
1 338 317
116 820
756 631
254 711
682 276
636 627
326 203
273 286
413 314
534 515
145 693
810 830
944 750
756 313
252 051
198 368
181 614
198 722
173 243
431 013
569 981
665 980
262 157
219 888
260 766
734 618
1 633 073
305 799
1 942 298
1 537 426
618 515
376 436
–
6
8
38
5
19
–
–
–
23
16
3
3
7
–
–
–
–
6
–
–
–
–
5
–
–
16
–
–
18
18
12
2
4
–
25
48
11
12
10
8
20
–
–
5
23
5
–
16
–
–
6
34
6
36
28
–
16
2
8
5
18
116
8
8
53
40
34
5
30
11
29
16
12
10
5
12
6
16
6
28
2
–
26
6
–
3
–
16
5
–
14
24
16
9
31
6
10
11
12
25
5
12
2
–
–
–
–
–
14
2
–
–
–
–
3
–
5
–
–
1
–
1
–
–
–
–
–
–
–
1
–
1
–
–
–
15
24
10
1
1
2
32
19
13
2
–
20
23
3
–
10
3
2
1
–
–
10
7
–
–
–
–
–
–
–
8
–
–
–
–
3
4
–
–
9
9
6
8
–
–
22
4
4
5
4
6
3
–
–
–
–
4
6
15
1
3
–
–
14
–
4
1
–
3
6
13
2
9
9
11
10
8
17
27
21
7
11
5
16
24
1
48
17
–
4
46
15
5
24
11
9
21
12
10
7
20
3
14
23
26
1
1
1
2
5
6
8
31
6
1
6
22
50
11
35
19
14
8
8
36
2
25
5
10
1
6
4
8
20
–
22
13
16
–
–
–
–
–
2
1
4
1
1
1
2
19
6
42
10
18
4
6
–
–
–
–
–
–
–
–
7
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
12
–
6
–
–
–
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
Parking
Anz.
Gewerbe
Büros, PraxisKinos / Hotels /
Übrige kommer
Total Gewerbeobjekte
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2%
66
18
72
86
23
87
12
12
8
66
196
30
23
89
72
70
15
61
29
62
32
24
51
15
24
14
4 614
1 008
5 196
4 596
1 017
6 324
954
677
690
4 061
13 204
2 353
1 576
5 283
4 872
4 170
1 693
4 582
2 045
4 784
2 010
1 608
3 826
875
1 608
1 114
99,06
100,00
96,90
81,00
78,47
94,22
98,76
100,00
91,39
92,07
99,89
95,96
89,14
91,28
99,80
98,79
100,00
94,18
100,00
100,00
77,73
100,00
99,61
100,00
100,00
100,00
58
5
104
68
–
68
3
7
–
–
139
12
11
145
76
64
27
75
32
83
8
17
49
13
30
17
–
–
–
7
–
3
–
–
–
3
–
–
–
1
–
–
–
1
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
576
–
152
–
–
–
219
–
–
–
29
–
–
–
283
–
–
576
–
–
–
–
–
–
–
–
1
1
–
–
–
1
1
–
1
2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
39
49
–
–
–
32
83
–
84
189
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
258
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
2
–
–
–
8
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
36
–
–
–
326
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
8
2
1
4
1
–
2
3
2
2
1
6
1
4
–
–
–
–
–
–
1
–
1
1
44
–
166
203
230
236
12
–
33
12
15
15
3
150
10
51
–
–
–
–
–
–
15
–
–
–
2
–
8
13
2
7
1
–
3
9
2
3
3
15
1
4
–
1
–
–
1
–
1
–
1
1
44
–
166
1 078
279
388
12
–
65
350
15
99
192
505
10
51
–
283
–
–
576
–
15
–
–
–
0,94
–
3,10
19,00
21,53
5,78
1,24
–
8,61
7,93
0,11
4,04
10,86
8,72
0,20
1,21
–
5,82
–
–
22,27
–
0,39
–
–
–
72
46
24
23
11
24
4 676
3 065
1 228
2 013
1 057
1 582
98,11
100,00
91,85
80,46
100,00
100,00
32
–
–
18
–
–
–
–
–
3
–
–
–
–
–
489
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
75
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
90
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
34
–
–
–
1
–
3
3
–
–
90
–
109
489
–
–
1,89
–
8,15
19,54
–
–
66
66
8
52
16
19
44
18
18
23
40
9
46
49
44
19
19
18
20
13
25
59
60
18
18
16
46
108
18
131
46
32
20
6 027
6 108
613
3 875
1 436
2 300
2 294
1 285
1 062
2 320
2 520
513
4 056
4 338
3 768
943
971
929
1 032
668
1 607
2 520
3 433
1 255
1 033
1 080
2 686
7 499
1 571
10 119
4 197
3 330
1 352
95,59
98,74
98,71
99,23
97,69
99,70
97,45
100,00
97,25
95,83
100,00
93,96
97,38
93,73
100,00
94,58
100,00
100,00
100,00
86,75
98,23
100,00
98,85
100,00
100,00
89,26
94,11
96,55
100,00
99,88
83,47
97,48
88,08
146
93
–
61
25
36
23
18
12
30
30
–
70
74
60
3
–
–
–
–
25
48
43
5
1
4
57
192
40
123
47
42
24
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
102
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
291
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
1
–
–
–
–
2
140
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
54
–
–
–
–
–
–
–
–
–
130
–
96
–
–
–
–
175
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
404
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
3
–
–
–
2
–
–
138
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
29
–
–
–
–
–
168
–
–
–
136
–
–
2
3
1
3
2
1
3
–
1
6
–
2
9
20
–
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
5
–
6
–
7
1
–
78
8
30
34
7
60
–
30
101
–
33
109
290
–
–
–
–
–
–
–
–
40
–
–
–
–
172
–
12
–
86
8
7
3
1
3
2
1
3
–
1
6
–
2
9
20
–
1
–
–
–
2
1
–
4
–
–
2
3
6
–
6
4
7
3
278
78
8
30
34
7
60
–
30
101
–
33
109
290
–
54
–
–
–
102
29
–
40
–
–
130
168
268
–
12
831
86
183
4,41
1,26
1,29
0,77
2,31
0,30
2,55
–
2,75
4,17
–
6,04
2,62
6,27
–
5,42
–
–
–
13,25
1,77
–
1,15
–
–
10,74
5,89
3,45
–
0,12
16,53
2,52
11,92
18
Inventar der Liegenschaften
Ort, Adresse
Morges, Avenue Paderewski 26a–c, en Bonjean, Parz.-No. 4120
Neuenburg, Faubourg de l’Hôpital 33, 35, 37
Neuenburg, Rue de Champréveyres 14
Neuenburg, Rue de Champréveyres 16 / Route des Gouttes d’Or 17
Neuhausen, Durstgrabenstrasse 6, 8
Nussbaumen b. Baden, Kornweg 6 / General-Guisan-Strasse 53
Olten, Mühletalweg 12, 18, 20, 22
Olten, Mühletalweg 3
Olten, Mühletalweg 5
Olten, Starrkircherstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 15, 17, 19, 21
Ostermundigen, Zossstrasse 7, 9, 11
Pfäffikon, Bründlerstrasse 5, 7
Pregny-Chambésy, Chemin des Cornillons 66, 68, 70, 90 92, 94, 96, 98, 100, 102
Prilly, Avenue du Chablais 43
Regensdorf, Ostring 35, 37a, 37b, 39
Remetschwil*, Mattächer 5a, 5b, 7a, 7b
Renens, Route du Silo 26, 28, 30, 32, 34, 36, «La Vaudaire»
Rheinfelden, Alte Saline 18, 20, 22, 24, 26
Rohr, Hauptstrasse 23a, 23b, 23c / Gislifluhstrasse 4, 6, «Auenpark»
Romont*, Route de la Condémine 5, 5a
Rothrist, Bernstrasse 120, 120a, 120b, 120c
Rothrist, Sennhofweg 1, 3
Sargans, Malerva Süd
Sargans, Malerva Süd, 3. Etappe
Siebnen, Kapellstrasse 3
Solothurn, St. Josefgasse 14 / Schützenmattstrasse 14, 16, 18, 20
Spreitenbach, Bahnhofstrasse 74, 76, 78, 80
Steinhausen, Pilatusstrasse 9, 11, 13, 15, 17
Suhr, Metzgergasse 7
Thalwil, Tannstrasse 2, 4 / Albisstrasse 35, 37
Thun, Hohmadstrasse 17, 17a
Thun, Jungfraustrasse 15, 15a
Tübach, Kirchstrasse 1
Turgi, Grubstrasse 12
Urdorf, Bahnhofstrasse 53, 55, 57, 59, 61
Uster, Ackerstrasse 3, 5, 7, 9, 11
objekte
1
110
3
72
1
75
2
100
2
22
2
43
5
109
1
63
1
159
10
105
3
26
2
29
10
216
1
48
4
96
Total Miet Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
jahr
fläche (m2)
5 150
5 336
2013
3 533
4 356
1933
2 332
2 513
1965
4 314
3 000
1965
1 104
1 233
1960
1 400
2 340
1962
3 715
5 774
1989
2 607
5 136
1960
4 164
4 570
1963
4 470
6 213
1953
1 174
1 767
1959
1 176
1 993
1957
10 197
31 908
2002
1 873
1 815
1993
3 190
4 489
2006
Erwerbs
datum
26.05.2011
24.11.1942
01.01.1963
01.01.1963
01.10.1961
01.09.1961
01.07.2008
01.08.1959
01.12.1956
01.09.1978
01.11.1958
01.01.1957
05.10.2000
01.04.2004
01.05.1961
6
5
5
167
91
147
6 279
3 491
5 985
6 206
4 918
12 434
2004
1992
2004
17.07.2003
01.10.2002
28.03.2003
4
2
5
1
1
5
4
5
1
4
2
2
2
1
5
5
85
45
178
139
49
82
51
77
46
37
32
28
37
56
70
94
3 549
1 512
6 234
4 809
1 512
2 602
2 540
2 797
1 185
1 944
1 269
1 262
1 499
1 810
2 701
2 958
3 357
2 834
11 725
7 397
1 543
4 132
2 982
5 527
1 825
3 271
1 693
1 605
1 870
2 356
5 251
5 444
01.03.1987
01.07.1959
24.10.2008
18.03.2011
01.04.1983
01.12.1960
01.12.1971
01.11.1963
01.12.1971
01.09.1958
01.01.1959
01.12.1959
01.10.2006
01.12.1971
01.05.1961
01.01.1959
7
127
3 701
7 897
Uzwil, Waldhofstrasse 11a, 11b
2
Viganello, Salita Viarno 16
1
Villeneuve, Pont-Noir 5, 7
2
Volketswil, Ackerstrasse 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55
7
Wallisellen, Archengässli 3, 5
2
Wettingen, Bahnhofstrasse 9
1
Wetzikon, Feldweg 10, 12 / Stationsstrasse 44, 46
4
Widen, Bellikonerstrasse 221, 223, 225, 227
4
Windisch, Kestenbergstrasse 12, 14, 16, 18
4
Winterthur, Langgasse 29, 31
2
Winterthur, St. Gallerstrasse 82, 84
2
Yverdon-les-Bains, Chemin de Fontenay 22 / Rue de Neuchâtel 51
2
Zufikon, Bachhaldenstrasse 23, 25, 27, 29, 31, 33
6
Zürich, Baurstrasse 30, 32, 34, 36, 38
5
Zürich, Brahmsstrasse 10, 12
2
Zürich, Bremgartnerstrasse 82
1
Zürich, Brunaustr. 41 / Kurfirstenstr. 17, 21, 23, 25, 27, 29, 31 / Scheideggstr. 56, 58, 60, 62, 64, 66, 68 5
Zürich, General-Wille-Strasse 17
1
Zürich, Kurfirstenstrasse 28, 30
2
Zürich, Margrit-Rainer-Strasse 16, 18, 20, 22, «Am Föhrenhain»
4
Zürich, Neugasse 80
1
Zürich, Röschibachsteig 1
1
Zürich, Schimmelstrasse 11
1
Zürich, Schimmelstrasse 12
1
Zürich, Stampfenbachstrasse 105, 107
2
Zürich, Uetlibergstrasse 25, 27, 29
3
Zürich, Werdstrasse 121, 123, 125
3
Zürich, Wildbachstrasse 22
1
Zürich, Witikonerstrasse 497, 499, 515
3
Total I
362
35
28
78
162
40
19
86
49
44
32
31
84
94
60
22
19
108
20
13
142
19
10
17
13
37
36
36
11
45
9 637
1 155
1 206
2 400
6 120
1 490
810
2 509
1 944
1 624
1 415
1 543
3 714
3 361
4 650
1 419
826
4 447
982
285
7 812
1 212
665
835
1 001
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1960
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2012
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1957
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2006
1966
1965
1959
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1987/1988
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1989
1989
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1961
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1960
1958
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1960
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1957
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1939
1945
2000
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1940
1938
1938
1939
1938
1938
1940
1966
Uznach, Zürcherstrasse 86 / St. Josefstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11
20
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01.07.1938
01.09.1941
01.06.1962
Bruttoerträge
Zimmer
in CHF
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1
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21
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–
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18
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5
14
8
1
–
–
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12
2
–
–
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–
–
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8
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–
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–
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–
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2,45
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–
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29
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–
–
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–
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15
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1,73
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–
–
24
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13
27
25
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1,14
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–
24
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–
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–
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5
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–
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–
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12
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–
–
22
22
–
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
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Stockwerkeigentum
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Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
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Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
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–
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20
4
7
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
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–
–
–
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–
–
–
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3
–
3
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–
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356
–
–
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18
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20
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1
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8
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16
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–
6
16
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–
–
12
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–
–
–
5
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–
–
4
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2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
4
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
5
211
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
56
5 150
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53
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100,00
28
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16
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100,00
22
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39
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100,00
60
4 300
96,20
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16
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100,00
68
10 092
98,97
20
1 249
66,68
30
3 086
96,74
Parking
54
19
37
21
6
19
63
24
93
43
6
13
143
19
58
Anz.
–
–
–
2
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
Gewerbe
Übrige kommer
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
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50
9
267
10
317
13,59
226
–
–
–
–
–
–
16
48
18
274
6,35
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
42
2
42
3,00
–
–
–
1
190
1
27
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375
8
592
15,94
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
170
–
–
–
–
–
–
–
–
2
170
3,80
–
–
–
–
–
–
–
2
22
2
22
1,87
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
77
2
28
5
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–
1
180
–
–
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–
–
9
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33,32
–
–
–
–
–
–
–
8
104
8
104
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39
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100,00
94,41
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89
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
308
–
–
–
–
–
–
–
–
5
–
–
130
–
12
12
–
195
661
–
12
19
–
195
1 099
–
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18,36
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24
70
54
19
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2 768
1 185
1 944
1 269
1 218
1 404
1 768
2 671
2 910
84,28
100,00
97,40
98,32
96,56
100,00
100,00
98,96
100,00
100,00
100,00
96,51
93,66
97,68
98,89
98,38
45
20
98
79
27
47
11
41
26
13
8
8
19
21
32
48
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
331
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
17
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
174
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
29
–
–
–
–
–
–
–
–
3
1
10
6
3
–
–
–
–
–
–
2
6
3
2
1
53
–
162
81
52
–
–
–
–
–
–
44
95
42
30
31
8
1
10
6
3
–
–
2
–
–
–
2
6
3
2
2
558
–
162
81
52
–
–
29
–
–
–
44
95
42
30
48
15,72
–
2,60
1,68
3,44
–
–
1,04
–
–
–
3,49
6,34
2,32
1,11
1,62
35
3 007
81,25
74
–
–
2
414
–
–
1
23
15
257
18
694
18,75
15
11
32
70
21
11
40
27
24
24
19
48
44
60
22
19
45
17
4
74
17
10
15
10
24
33
36
10
25
4 748
1 120
1 206
2 400
6 120
1 490
778
2 480
1 944
1 578
1 415
1 371
3 321
3 302
4 650
1 419
826
4 431
967
272
7 443
1 113
665
810
930
2 178
2 362
2 510
726
1 656
353 243
96,97
100,00
100,00
100,00
100,00
96,05
98,84
100,00
97,17
100,00
88,85
89,42
98,24
100,00
100,00
100,00
99,64
98,47
95,44
95,28
91,83
100,00
97,01
92,91
91,21
100,00
100,00
96,80
95,50
95,97
18
17
46
92
19
7
44
22
16
8
9
31
46
–
–
–
60
2
8
61
–
–
–
2
–
2
–
–
16
4 492
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
5
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
1
–
–
–
–
–
39
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
136
393
–
–
–
–
–
–
–
–
54
–
–
71
–
–
–
–
–
4 115
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
–
–
–
–
1
–
–
–
–
25
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
303
–
–
–
–
60
–
–
–
–
2 585
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
852
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
1
–
7
–
–
–
–
55
–
–
–
–
–
–
14
–
–
–
35
–
–
–
–
–
–
–
–
48
–
–
21
–
62
–
–
–
–
1 885
2
–
–
–
–
1
1
–
4
–
1
–
4
–
–
–
3
1
1
2
1
–
1
–
5
1
–
1
4
274
35
–
–
–
–
32
15
–
46
–
1
–
59
–
–
–
16
15
13
18
45
–
4
–
88
–
–
24
78
5 405
2
–
–
–
–
1
2
–
4
–
3
5
4
–
–
–
3
1
1
7
2
–
2
1
13
1
–
1
4
397
35
–
–
–
–
32
29
–
46
–
172
393
59
–
–
–
16
15
13
369
99
–
25
71
210
–
–
24
78
14 842
3,03
–
–
–
–
3,95
1,16
–
2,83
–
11,15
10,58
1,76
–
–
–
0,36
1,53
4,56
4,72
8,17
–
2,99
7,09
8,79
–
–
3,20
4,50
4,03
22
Inventar der Liegenschaften
Ort, Adresse
Aarau, Entfelderstrasse 2, 4, «Atrium»
Basel, Güterstrasse 180 / Jurastrasse 4, 10 / Pfeffingerstrasse 55, «Gundelitor»
Basel, Steinenvorstadt 27, 29
Bern, Neuengasse 43
Brugg, Bahnhofstrasse 5
Chiasso, Corso San Gottardo 30
Chiasso, Vicolo dei Calvi (Parkplätze)
Genf, Rue des Confessions 19, 21 (Garagen)
Luzern, Weinmarkt 11 / Rössligasse 17
Luzern, Weinmarkt 9 / Rössligasse 21
Renens, Rue de Lausanne 21
Solothurn, Dornacherstrasse 26, 28, «perron 1»
St. Gallen, St.-Leonhard-Strasse 35, «Neumarkt 1»
St. Gallen, St.-Leonhard-Strasse 39, «Neumarkt 2»
Uzwil, Bahnhofstrasse 82, «Mühlehof»
Vevey, Avenue de la Gare 9 / Rue Simplon 48
Wil, Bronschhoferstrasse 2, 4
Wohlen*, Zentralstrasse 21, «City-Haus»
Zug, Grafenauweg 4 (Ost II), 6 (Ost I), 8 (West I), 10 (West II)
Zürich, Gottfried-Keller-Strasse 7
Zürich, Hottingerstrasse 14
Zürich, Kanzleistrasse 57
Zürich, Sihlcity
Zürich, Tödistrasse 48
Total II
objekte
Total Miet Grundstücksfläche (m2)
fläche (m2)
Erstellungsjahr
Erwerbs
datum
1
4
2
1
1
1
–
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
132
400
27
34
42
33
32
50
36
25
26
189
134
247
109
52
72
6 280
19 323
2 835
2 708
1 930
3 018
–
–
1 736
1 962
3 046
13 505
7 086
8 414
4 988
3 317
5 211
2 804
5 673
477
756
955
841
833
1 796
333
360
832
5 391
2 267
2 777
2 543
1 212
1 791
2001
1978
1985
1958
1986
1971
1971
1952
1956
1958
1905
2009
1963
1967
2010
1991
1968
01.03.2000
01.02.2005
01.07.1998
01.01.1959
01.03.1995
01.06.1962
01.06.1962
01.01.1956
01.10.1956
01.09.1956
01.04.2004
21.12.2006
01.01.1959
01.01.1962
09.02.2009
01.07.1999
01.12.2008
4
1
1
1
1
1
31
362
72
27
74
1 138
34
3 347
16 987
3 857
1 114
2 324
11 328
3 447
124 416
8 869
837
665
994
4 871
702
48 579
1993
1966
1977
1982
2007
1957
01.12.1998
01.09.1958
03.08.1976
01.08.1995
26.06.2003
01.12.1956
1
2
1
1
2
35
22
25
28
49
1 746
1 152
1 183
2 164
2 039
671
515
543
710
1 545
1920
1955
1956
1938
1960
01.04.2008
01.10.1956
01.07.1957
01.05.1938
01.04.1959
1
3
3
1
1
3
4
1
4
28
107
41
38
47
37
58
145
43
88
763
5 531
1 422
1 670
1 383
1 630
2 658
3 929
2 160
3 955
32 622
4 034
1 823
2 301
843
2 592
1 218
6 430
1 768
1 408
26 401
1988
1991
1899/1987
1986
2013
1960
1990
1957
1940
01.07.2010
01.12.1997
01.07.2007
01.05.2008
30.05.2011
01.11.1959
01.08.2011
01.12.1956
01.10.1938
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Basel, Schorenweg 36
Dübendorf, Überlandstrasse, «Giessen-Areal»
Neuenburg, Route des Gouttes, «Le Domaine du Lac»
Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83, «Roy»
Total IV
1
2
1
1
5
196
375
–
–
571
–
12 057
–
–
12 057
4 233
23 561
3 153
9 518
40 465
2016
2019
2015
2016
08.10.2012
27.03.2014
16.07.2014
26.06.2013
Olten, Wilerfeld
Zürich, Rennweg 19
Total V
1
1
2
3
1
4
3
84
87
11 260
285
11 545
Baurechtgeber
Baurechtgeber
01.08.1958
01.03.1973
428
14 322
537 267
600 181
Gemischte Bauten
Bad Ragaz, Bartholoméplatz 3
Basel, Colmarerstrasse 26, 28
Bern, Mittelstrasse 23
Bern, Monbijoustrasse 75
Bülach, Winterthurerstrasse 3, 5 / Bahnhofstrasse 22
Hombrechtikon*, Im Zentrum Breitlen 2, 4, 6, 8
Horgen, Dammstrasse 12, 14, 16
Horgen, Einsiedlerstrasse 400, 402, 404
Kloten, Dorfstrasse 27, 29, 29a
Minusio, Via Motta 7, «Casa Mariagrazia»
Morges, Avenue Paderewski 32a, 32b, en Bonjean, Parz.-No. 754
Pratteln, Burggartenstrasse 2, 4, 4a
Wil, Bronschhoferstrasse 79, 81, Höhenstrasse 46, 48
Winterthur, Ruhtalstrasse 12
Zürich, Seefeldstrasse 26, 28, 32, 34
Total III
Gesamttotal
* In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften
1)
Nicht annualisiert
2)Miteigentum 116/1 000 = 4 871 m2 (totale Grundstücksfläche = 41 991 m2)
24
Bruttoerträge
Zimmer
in CHF
Gestehungskosten
Verkehrswert
SollMietertrag 1)
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
21 662 000
51 754 000
13 702 000
9 695 000
8 104 000
7 674 500
615 500
695 000
3 761 050
5 258 000
13 012 000
51 897 567
29 466 000
40 260 000
18 980 000
12 240 000
28 605 000
24 910 000
44 190 000
17 590 000
12 510 000
6 527 000
6 802 000
563 500
1 869 000
13 700 000
15 770 000
12 570 000
48 570 000
42 700 000
54 560 000
14 810 000
12 970 000
24 850 000
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Miteigentum 2)
Alleineigentum
99 132 000
16 264 750
5 500 136
17 694 000
69 785 000
8 270 000
534 027 503
109 820 000
51 330 000
9 834 000
15 750 000
96 920 000
25 000 000
664 115 500
1 518 650
3 401 244
1 069 694
1 611 687
456 219
485 510
42 240
106 940
676 641
796 876
697 492
2 996 794
2 759 539
3 619 236
906 970
795 684
473 550
95 919
7 076 079
2 548 229
604 448
862 915
5 422 426
1 377 232
40 402 214
1 292
6 385
51 634
–
–
82 419
110
960
2 310
–
–
411 071
30 036
120 952
246 762
–
76 225
6 423
20 000
19 675
246 120
–
13 140
162 955
1 498 469
0,09
0,19
4,83
–
–
16,98
0,26
0,90
0,34
–
–
13,72
1,09
3,34
27,21
–
16,10
6,70
0,28
0,77
40,72
–
0,24
11,83
3,71
1 517 358
3 394 859
1 018 060
1 611 687
456 219
403 091
42 130
105 980
674 331
796 876
697 492
2 585 723
2 729 503
3 498 284
660 208
795 684
397 325
89 496
7 056 079
2 528 554
358 328
862 915
5 409 286
1 214 277
38 903 745
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
6 361 000
2 370 000
2 143 000
4 867 749
4 473 000
5 228 000
4 316 000
5 001 000
7 689 000
8 649 000
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
25 220 000
5 223 000
6 138 000
4 430 000
9 804 000
4 999 000
12 552 000
3 970 000
4 859 000
97 409 749
26 700 000
4 135 000
5 380 000
4 056 000
10 790 000
8 144 000
11 670 000
8 032 000
25 850 000
135 640 000
388 510
254 034
278 878
435 091
518 283
104 829
1 566 854
347 860
363 324
232 208
597 370
532 155
721 414
446 602
1 372 879
8 160 291
15 315
7 875
397
34 076
40 223
120
356 129
90 450
305
13 462
204 910
4 375
91 545
–
–
859 182
3,94
3,10
0,14
7,83
7,76
0,11
22,73
26,00
0,08
5,80
34,30
0,82
12,69
–
–
10,53
373 195
246 159
278 481
401 015
478 060
104 709
1 210 725
257 410
363 019
218 746
392 460
527 780
629 869
446 602
1 372 879
7 301 109
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
10 782 000
59 270 000
7 000 000
43 161 000
120 213 000
10 782 000
59 270 000
7 000 000
43 161 000
120 213 000
376 093
453 055
–
–
829 148
256 720
–
–
–
256 720
68,26
–
–
–
30,96
Alleineigentum
Alleineigentum
1 380 475
2 808 150
4 188 625
3 344 000
8 764 000
12 108 000
159 936
311 094
471 030
–
–
–
1 845 468 489
2 440 584 500
134 995 966
4 507 029
–
18
1
–
1
–
–
–
2
6
–
–
–
–
–
8
–
1
13
13
–
4
–
–
–
9
–
6
10
–
–
–
4
8
–
14
1
–
5
–
–
–
1
–
3
6
–
–
3
7
4
3
13
–
–
–
2
–
–
–
–
6
24
–
–
–
1
–
1
6
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
1
–
–
–
–
16
2
54
–
–
–
6
–
–
74
–
–
–
–
–
–
44
–
–
–
1
–
–
50
–
–
–
–
–
–
9
2
2
10
1
3
2
1
–
9
4
2
13
8
4
6
2
–
–
2
5
–
–
–
2
–
–
–
–
5
–
7
–
–
11
41
10
2
–
1
–
4
3
–
20
56
20
3
1
1
14
17
7
8
17
121
–
2
5
2
–
7
10
8
1
44
2
1
2
–
–
–
6
4
–
17
119 373
453 055
–
–
572 428
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
159 936
311 094
471 030
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3,34
130 488 937
451
1 165
2 117
1 288
237
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
Parking
Anz.
Gewerbe
Übrige kommer
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
5
64
15
–
10
2
–
–
12
6
15
40
–
–
3
21
13
626
5 156
1 047
–
866
230
–
–
786
205
1 164
4 590
–
–
313
1 058
969
9,97
26,68
36,93
–
44,87
7,62
–
–
45,28
10,45
38,21
33,99
–
–
6,28
31,90
18,60
102
314
–
–
22
8
32
50
–
–
–
122
68
191
75
19
40
3
1
3
7
2
1
–
–
10
6
3
5
12
6
5
3
4
563
3 900
361
1 229
196
145
–
–
415
512
85
2 884
2 236
3 329
1 021
788
1 841
11
6
2
13
3
16
–
–
8
9
4
14
19
21
6
6
2
4 621
5 506
247
1 295
364
2 491
–
–
371
1 174
1 366
5 722
3 155
3 065
1 359
999
221
–
–
5
–
1
–
–
–
–
–
1
–
1
1
3
1
4
–
–
1 122
–
440
–
–
–
–
–
216
–
149
266
1 338
342
1 703
11
2
1
3
1
2
–
–
3
1
3
6
18
22
8
2
3
470
4 500
57
184
27
62
–
–
150
36
215
177
686
1 603
420
130
411
–
13
1
11
3
4
–
–
3
3
–
2
16
6
9
–
6
–
261
1
–
37
90
–
–
14
35
–
132
860
151
537
–
66
25
22
12
34
10
23
–
–
24
19
11
27
66
56
31
12
19
5 654
14 167
1 788
2 708
1 064
2 788
–
–
950
1 757
1 882
8 915
7 086
8 414
4 675
2 259
4 242
90,03
73,32
63,07
100,00
55,13
92,38
–
–
54,72
89,55
61,79
66,01
100,00
100,00
93,72
68,10
81,40
–
–
–
7
16
2
231
–
–
–
575
201
277
18 063
–
–
–
24,74
1,77
8,04
14,52
239
22
19
52
855
9
2 239
–
2
–
–
86
4
163
–
91
–
–
4 800
455
24 851
33
15
7
8
26
12
241
15 072
2 394
1 003
1 598
2 798
2 014
56 835
1
3
–
–
17
–
38
301
726
–
–
2 139
–
8 742
25
17
1
6
95
7
237
1 189
610
111
151
869
701
12 759
64
13
–
1
43
–
198
425
36
–
–
521
–
3 166
123
50
8
15
267
23
877
16 987
3 857
1 114
1 749
11 127
3 170
106 353
100,00
100,00
100,00
75,26
98,23
91,96
85,48
8
16
18
18
18
652
967
960
1 622
1 089
37,34
83,94
81,15
74,95
53,41
2
2
3
–
15
6
4
1
4
5
301
185
18
294
419
9
–
3
1
2
503
–
205
105
359
1
–
–
–
–
148
–
–
–
–
3
–
–
4
8
142
–
–
139
162
6
–
–
1
1
–
–
–
4
10
25
4
4
10
16
1 094
185
223
542
950
62,66
16,06
18,85
25,05
46,59
32
8
8
9
14
35
26
20
49
279
2 722
864
943
653
1 262
2 134
2 550
1 692
3 055
21 165
49,21
60,76
56,47
47,22
77,42
80,29
64,90
78,33
77,24
64,88
60
27
23
15
21
16
103
13
11
311
–
–
2
1
2
5
2
–
14
46
–
–
236
122
368
491
550
–
547
3 531
9
4
4
19
–
–
6
6
1
64
2 432
512
372
542
–
–
517
387
73
6 007
1
–
–
–
–
–
–
–
–
2
227
–
–
–
–
–
–
–
–
375
5
1
–
2
–
1
4
3
12
43
150
23
–
62
–
33
241
61
280
1 293
–
1
1
1
–
1
4
1
1
18
–
23
119
4
–
–
71
20
–
251
15
6
7
23
2
7
16
10
28
173
2 809
558
727
730
368
524
1 379
468
900
11 457
50,79
39,24
43,53
52,78
22,58
19,71
35,10
21,67
22,76
35,12
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
196
373
–
–
569
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
1
–
2 586
–
–
2 586
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
1
–
9 471
–
–
9 471
–
2
–
–
2
–
12 057
–
–
12 057
–
100,00
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
1
4
3
84
87
3
1
4
3
84
87
100,00
100,00
–
5 258
392 471
73,05
7 611
248
32 497
331
68 013
44
9 969
335
15 937
495
18 380
1 453
144 796
26,95
26
Käufe und Verkäufe von Grundstücken
Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2013/14
Käufe
Dübendorf, Überlandstrasse, «Giessen-Areal»
Neuenburg, Route des Gouttes, «Le Domaine du Lac»
Gebäudeart
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Wohnbauten
GB-Nr.
3617, 9343, 9593, 9594
2773
Grundstücksfläche m2
23 561
3 153
Verkäufe
Fehraltorf, Feldstrasse 6, 6a
Givisiez, Route de l’Epinay 8
Hombrechtikon, Im Zentrum Breitlen 2, 4, 6, 8
Remetschwil, Mattächer 5a, 5b, 7a, 7b
Romont, Route de la Condémine 5, 5a
Wohlen, Zentralstrasse 21, «City-Haus»
Gebäudeart
Wohnbauten
Wohnbau
Gemischte Bauten
Wohnbauten
Wohnbauten
GB-Nr.
383
226
3671-3686, 3701-3758
649
425
2001
Grundstücksfläche m2
2 332
3 586
4 218
4 979
2 262
763
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%
Kein Mieter des Credit Suisse Real Estate Fund Siat erreichte diese Grenze.
Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden statt
gefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der
Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008).
Immobiliengesellschaften des Fonds
SIAT «Aargau» Immobilien AG, Aarau
SIAT «BE» Immobilien AG, Bern
SIAT «BL» Immobilien AG, Pratteln
SIAT «BS» Immobilien AG, Basel
SIAT «FR» Immobilien AG, Romont
SIAT «GE» Immobilien AG, Genf
SIAT «LU» Immobilien AG, Luzern
SIAT «NE» Immobilien AG, Neuenburg
SIAT «SG» Immobilien AG, St. Gallen
SIAT «SH» Immobilien AG, Schaffhausen
SIAT «SO» Immobilien AG, Olten
SIAT «TI» Immobiliare SA, Lugano
SIAT «VD» Immobilien AG, Lausanne
SIAT «ZG» Immobilien AG, Zug
SIAT «ZH» Immobilien AG, Zürich
Das Aktienkapital sämtlicher Immobiliengesellschaften gehört zu 100% dem Credit Suisse Real Estate Fund Siat.
28
Hypotheken
Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse
Laufende Hypotheken und Festvorschüsse
Laufzeit
Kreditart
bis
Betrag in CHF
von
Festvorschuss
30.09.2014
10.10.2014
115 300 000
Festvorschuss
30.09.2014
31.12.2014
15 000 000
Festvorschuss
30.09.2014
31.12.2014
35 000 000
Festhypothek
15.11.2005
17.11.2014
10 000 000
Festhypothek
24.01.2005
24.01.2015
15 000 000
Festhypothek
15.02.2005
15.02.2015
15 000 000
Festhypothek
15.11.2005
13.11.2015
30 000 000
Festhypothek
23.01.2006
25.01.2016
10 000 000
Festhypothek
30.03.2007
30.03.2017
10 000 000
Festhypothek
31.07.2007
31.07.2017
20 000 000
Festhypothek
31.07.2009
31.07.2017
20 000 000
Festhypothek
31.08.2009
31.08.2018
10 000 000
Festhypothek
16.02.2013
16.02.2019
10 000 000
Festhypothek
10.03.2009
08.03.2019
10 000 000
Festhypothek
16.11.2012
15.11.2019
10 000 000
Festhypothek
10.12.2012
10.12.2019
10 000 000
Festhypothek
10.01.2013
10.01.2020
10 000 000
Festhypothek
30.06.2012
29.06.2020
10 000 000
Festhypothek
15.11.2012
15.11.2020
10 000 000
Festhypothek
31.01.2012
29.01.2021
10 000 000
Festhypothek
10.09.2012
30.09.2021
10 000 000
Festhypothek
15.11.2011
15.11.2021
10 000 000
Festhypothek
31.01.2012
31.01.2022
10 000 000
Festhypothek
30.04.2013
29.04.2022
10 000 000
Festhypothek
30.06.2012
29.06.2022
10 000 000
Festhypothek
15.11.2013
15.11.2022
10 000 000
Festhypothek
10.12.2012
10.12.2022
15 000 000
Festhypothek
16.02.2013
16.02.2023
10 000 000
Festhypothek
08.03.2013
08.03.2023
10 000 000
Festhypothek
30.06.2014
28.06.2024
15 000 000
Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse 495 300 000
Zinssatz
0,520%
0,360%
0,410%
2,830%
2,890%
2,710%
2,900%
2,740%
3,180%
3,990%
2,650%
2,730%
1,210%
2,770%
1,090%
1,008%
1,200%
1,140%
1,240%
1,370%
1,320%
1,710%
1,470%
1,610%
1,340%
2,050%
1,358%
1,740%
1,580%
1,690%
Kreditart
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
von
30.09.2013
01.10.2013
10.10.2013
23.10.2013
31.10.2013
01.11.2013
04.11.2013
01.11.2013
15.11.2005
08.11.2013
08.11.2013
15.11.2013
29.11.2013
13.12.2013
30.09.2013
10.12.2013
20.12.2013
31.12.2013
31.12.2013
31.12.2013
10.01.2014
13.01.2014
31.01.2014
10.02.2014
10.02.2014
15.02.2005
14.02.2014
28.02.2014
10.03.2009
10.03.2014
12.03.2014
27.03.2014
31.12.2013
31.12.2013
10.02.2014
31.03.2014
01.04.2014
10.04.2014
14.04.2014
25.04.2014
30.04.2014
09.05.2014
15.05.2014
22.05.2014
30.05.2014
10.06.2014
31.03.2014
31.03.2014
30.06.2004
30.06.2004
30.06.2014
01.07.2014
30.06.2014
07.07.2014
10.07.2014
23.07.2014
25.07.2014
31.07.2014
08.08.2014
15.08.2014
21.08.2014
29.08.2014
05.09.2014
10.09.2014
30.06.2014
30.06.2014
Laufzeit
bis
01.10.2013
10.10.2013
31.10.2013
31.10.2013
01.11.2013
04.11.2013
05.11.2013
08.11.2013
15.11.2013
29.11.2013
29.11.2013
29.11.2013
10.12.2013
20.12.2013
31.12.2013
31.12.2013
31.12.2013
03.01.2014
06.01.2014
10.01.2014
31.01.2014
31.01.2014
10.02.2014
14.02.2014
14.02.2014
14.02.2014
28.02.2014
10.03.2014
10.03.2014
31.03.2014
31.03.2014
31.03.2014
31.03.2014
31.03.2014
31.03.2014
10.04.2014
10.04.2014
30.04.2014
30.04.2014
30.04.2014
09.05.2014
30.05.2014
30.05.2014
30.05.2014
10.06.2014
30.06.2014
30.06.2014
30.06.2014
30.06.2014
30.06.2014
01.07.2014
10.07.2014
10.07.2014
10.07.2014
25.07.2014
25.07.2014
31.07.2014
08.08.2014
29.08.2014
29.08.2014
29.08.2014
10.09.2014
10.09.2014
30.09.2014
30.09.2014
30.09.2014
Betrag in CHF
35 500 000
31 100 000
26 000 000
3 500 000
32 600 000
4 700 000
4 700 000
27 900 000
10 000 000
16 600 000
1 200 000
2 500 000
20 900 000
44 500 000
15 000 000
18 000 000
38 000 000
15 500 000
6 600 000
23 600 000
14 800 000
24 000 000
41 100 000
12 500 000
400 000
15 000 000
27 900 000
31 300 000
10 000 000
42 700 000
7 500 000
57 500 000
15 000 000
15 000 000
20 000 000
115 000 000
1 500 000
110 500 000
600 000
800 000
112 000 000
102 700 000
5 600 000
700 000
110 000 000
104 000 000
15 000 000
35 000 000
5 000 000
10 000 000
12 000 000
12 000 000
95 200 000
6 600 000
109 100 000
5 100 000
114 200 000
112 700 000
100 900 000
1 600 000
7 300 000
112 500 000
1 500 000
113 600 000
15 000 000
35 000 000
Zinssatz
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
2,780%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,370%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
2,620%
0,520%
0,520%
2,120%
0,520%
0,520%
0,520%
0,370%
0,420%
0,410%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,370%
0,420%
3,700%
3,690%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,360%
0,410%
Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
29
Geschäfte zwischen Fonds
Während des Geschäftsjahres 2013/14 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Siat keine Kredite von anderen Immobilienfonds
der Credit Suisse Funds AG erhalten.
Abgelaufene Kredite
Laufende Kredite
Kreditart
Keine
von
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Kreditart
Keine
von
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Während des Geschäftsjahres 2013/14 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Siat keine Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV)
bei den Immobilienfonds derselben Fondsleitung getätigt.
Laufende sonstige Anlagen
Kreditart
Keine
30
von
Abgelaufene sonstige Anlagen
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Kreditart
Keine
von
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 30. September 2014
Erläuterung 1:
Verkaufs
restriktionen USA
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft
noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit
Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen
und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die
gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der
jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Erläuterung 2:
Kommissionen
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– Für die Leitung des Anlagefonds und der Immobiliengesellschaften wurde auf dem Gesamtfondsvermögen
zu Beginn des Geschäftsjahres eine Verwaltungskommission von jährlich 0,49% erhoben.
–Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten
belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten.
– Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastete die Fondsleitung dem Anlage
fonds eine Entschädigung von 1,5% des Kaufs- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit
beauftragt war.
–Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem
Anlagefonds während der Berichtsperiode 3,8% der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen).
b)Vergütungen an die Depotbank
– Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten
des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung.
– Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von
0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres.
– Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine
Vergütung.
Erläuterung 3:
Bewertungs
methode
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 30. September 2014 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest &
Partner AG neu ermittelt.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds
werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten
Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum
Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft
werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und
unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im
Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Erläuterung 4:
Änderungen des
Fondsvertrages per
23. Juni 2014
Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 18. Juni 2014 bewilligt. Die Änderungen sind per
23. Juni 2014 in Kraft getreten und lauten wie folgt:
Mitteilung an die Anleger des
– Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Anpassung der Fondsverträge
Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, nachfolgende
Änderungen in den Fondsverträgen der oben genannten Anlagefonds vorzunehmen.
A. Anpassungen der Fondsverträge der oben genannten Anlagefonds an die revidierten kollektivanlagenrechtlichen Bestimmungen
1. § 3 Die Fondsleitung
Die Fondsleitung legt sämtliche den Anlegern direkt oder indirekt belasteten Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung offen; über Entschädigungen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen, Courtagen und anderen geldwerten Vorteilen informieren sie die Anleger
vollständig, wahrheitsgetreu und verständlich (Ziff. 2).
Die Anlageentscheide dürfen nur an Vermögensverwalter delegiert werden, die einer anerkannten Aufsicht unterstehen. Verlangt das ausländische
Recht eine Vereinbarung über die Zusammenarbeit und Informationsaustausch mit den ausländischen Aufsichtsbehörden, so darf die Fondsleitung
die Anlageentscheide nur an einen Vermögensverwalter im Ausland delegieren, wenn eine solche Vereinbarung zwischen der FINMA und den für
die betreffenden Anlageentscheide relevanten ausländischen Aufsichtsbehörden besteht (Ziff. 3).
Die Aufsichtsbehörde kann in begründeten Einzelfällen Ausnahmen vom Verbot von Geschäften mit nahestehenden Personen bewilligen, wenn
die Ausnahme im Interesse der Anleger ist und zusätzlich zur Schätzung der ständigen Schätzungsexperten des Immobilienfonds ein von diesen
beziehungsweise deren Arbeitgeber und von der Fondsleitung sowie der Depotbank des Immobilienfonds unabhängiger Schätzungsexperte die
Marktkonformität des Kaufs- und Verkaufspreises des Immobilienwertes sowie der Transaktionskosten bestätigt.
Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
31
Die Prüfgesellschaft bestätigt zuhanden der Fondsleitung, dass die Beauftragten der Fondsleitung beziehungsweise Depotbank nicht als Nahestehende im Sinne von Art. 91a KKV gelten und somit weder direkt noch indirekt Einfluss auf die Fondsleitung nehmen oder genommen haben und
die Fondsleitung nicht auf andere Weise befangen ist (Ziff. 8).
2. § 4 Die Depotbank
Die Aufgabe der Depotbank wird wie folgt an die Bestimmungen des KAG und der KKV angepasst:
Die Depotbank legt sämtliche den Anlegern direkt oder indirekt belasteten Gebühren und Kosten sowie deren Verwendung offen; über Entschädigungen für den Vertrieb kollektiver Kapitalanlagen in Form von Provisionen, Courtagen und anderen geldwerten Vorteilen informieren sie die Anleger
vollständig, wahrheitsgetreu und verständlich (Ziff. 2).
Die Depotbank ist für die Konto- und Depotführung der Teilvermögen verantwortlich, kann aber nicht selbständig über deren Vermögen verfügen.
(Ziff. 3)
Die Depotbank gewährleistet, dass ihr bei Geschäften, die sich auf das Vermögen der Teilvermögen beziehen, der Gegenwert innert der üblichen
Frist übertragen wird. Sie benachrichtigt die Fondsleitung, falls der Gegenwert nicht innert der üblichen Frist erstattet wird, und fordert von der
Gegenpartei Ersatz für den betroffenen Vermögenswert, sofern dies möglich ist (Ziff. 4).
Die Depotbank führt die erforderlichen Aufzeichnungen und Konten so, dass sie jederzeit die verwahrten Vermögensgegenstände der einzelnen
Anlagefonds voneinander unterscheiden kann. Die Depotbank prüft bei Vermögensgegenständen, die nicht in Verwahrung genommen werden
können, das Eigentum der Fondsleitung und führt darüber Aufzeichnungen (Ziff. 5).
Neu kann die Depotbank Dritt- und Sammelverwahrer für die Aufbewahrung des Vermögens der Teilvermögen beauftragen, soweit dies im Interesse einer sachgerechten Verwahrung liegt. Sie prüft und überwacht, ob der von ihr beauftragte Dritt- und Sammelverwahrer:
a)über eine angemessene Betriebsorganisation, finanzielle Garantien und die fachlichen Qualifikationen verfügt, die für die Art und die Komplexität
der Vermögensgegenstände, die ihm anvertraut wurden, erforderlich sind;
b)einer regelmässigen externen Prüfung unterzogen und damit sichergestellt wird, dass sich die Finanzinstrumente in seinem Besitz befinden;
c)die von der Depotbank erhaltenen Vermögensgegenstände so verwahrt, dass sie von der Depotbank durch regelmässige Bestandesabgleiche zu
jeder Zeit eindeutig als zum Vermögen der Teilvermögen gehörend identifiziert werden können;
d)die für die Depotbank geltenden Vorschriften hinsichtlich der Wahrnehmung ihrer delegierten Aufgaben und der Vermeidung von Interessenkollisionen einhält.
Die Depotbank haftet für den durch den Beauftragten verursachten Schaden, sofern sie nicht nachweisen kann, dass sie bei der Auswahl, Instruktion und Überwachung die nach den Umständen gebotene Sorgfalt angewendet hat. Der Prospekt enthält Ausführungen zu den mit der Übertragung
der Aufbewahrung auf Dritt- und Sammelverwahrer verbundenen Risiken.
Für Finanzinstrumente darf die Übertragung im Sinne des vorstehenden Absatzes nur an beaufsichtigte Dritt- und Sammelverwahrer erfolgen.
Davon ausgenommen ist die zwingende Verwahrung an einem Ort, an dem die Übertragung an beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer nicht
möglich ist, wie insbesondere aufgrund zwingender Rechtsvorschriften oder der Modalitäten des Anlageprodukts. Die Anleger sind im Prospekt über
die Aufbewahrung durch nicht beaufsichtigte Dritt- oder Sammelverwahrer zu informieren (Ziff. 6).
Die Aufsichtsbehörde kann in begründeten Einzelfällen Ausnahmen vom Verbot von Geschäften mit nahestehenden Personen bewilligen, wenn
die Ausnahme im Interesse der Anleger ist und zusätzlich zur Schätzung der ständigen Schätzungsexperten des Immobilienfonds ein von diesen
beziehungsweise deren Arbeitgeber und von der Fondsleitung sowie der Depotbank des Immobilienfonds unabhängiger Schätzungsexperte die
Marktkonformität des Kaufs- und Verkaufspreises des Immobilienwertes sowie der Transaktionskosten bestätigt.
Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
Die Prüfgesellschaft bestätigt zuhanden der Fondsleitung, dass die Beauftragten der Fondsleitung beziehungsweise Depotbank nicht als Nahestehende im Sinne von Art. 91a KKV gelten und somit weder direkt noch indirekt Einfluss auf die Fondsleitung nehmen oder genommen haben und
die Fondsleitung nicht auf andere Weise befangen ist (Ziff. 9).
3. § 5 Die Anleger
Neu wird konkretisiert, dass der Anlegerkreis nicht beschränkt ist (Ziff. 1).
Die Anleger erhalten neu auch Auskunft über das Riskmanagement (Ziff. 4).
Auf den Inhaber lautende und als Wertpapiere ausgestaltete Anteilscheine sind bis zum 30. Juni 2016 der Fondsleitung oder deren Beauftragten
zu präsentieren, um in buchmässige Anteile umgetauscht zu werden. Soweit am 1. Juli 2016 noch physische Inhaberanteile bestehen, erfolgt eine
zwangsweise Rücknahme gemäss § 5 Ziff. 8 Bst. a. Sollten solche Anteile nicht innerhalb dieser Zeit zurückgegeben worden sein, wird umgehend
ein den Anteilscheinen entsprechender Betrag im Gegenwert in Schweizer Franken für die betreffenden Anleger hinterlegt (Ziff. 6).
4. § 6 Anteile und Anteilklassen
Die Aushändigung eines auf den Namen oder auf den Inhaber lautenden Anteilscheines ist nicht zulässig (Ziff. 5).
5. § 8 Anlagepolitik
Neu müssen unbebaute Grundstücke über eine rechtskräftige Baubewilligung für deren Überbauung verfügen. Mit der Ausführung der Bauarbeiten
muss vor Ablauf der Gültigkeitsdauer der jeweiligen Baubewilligung begonnen werden können (Ziff. 2).
6. § 14 Belastung der Grundstücke
Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt neu einen Drittel (bisher die Hälfte) des Verkehrswertes nicht übersteigen. Zur Wahrung
der Liquidität kann die Belastung vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die Interessen der
Anleger gewahrt bleiben. Während der bis zum 28. Februar 2018 geltenden Übergangsfrist darf bei bestehenden Immobilienfonds die Belastung
aller Grundstücke die Hälfte der Verkehrswerte nicht überschreiten (Ziff. 2).
7. § 15 Risikoverteilung und deren Beschränkungen
Die Limite der Anlagebeschränkung wird bei Baurechtsgrundstücken von 20% auf 30% und bei Anlagen gemäss lit a) und b) von Ziff. 4 des § 14
zusammen von 30% auf neu 40% erhöht.
8. § 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Handel
Die Nebenkosten umfassen namentlich marktübliche Courtagen, Anwaltshonorare und Notargebühren, Mutationsgebühren (Ziff. 3).
9. § 19 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
Fondsleitung und Depotbank haben ausserdem Anspruch auf Ersatz der folgenden Auslagen, die ihnen in Ausführung des Fondsvertrages entstanden sind (Ziff. 4):
a) Honorar der unabhängigen Schätzungsexperten sowie allfälliger weiterer Experten;
b) marktkonforme Kommissionen an Dritte beim Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie für Erstvermietungen;
c) Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte, Heizer und Concierge oder ähnliches;
d) Kosten für Service- und Infrastrukturdienstleistungen;
e) Gebühren und Honorare, die im Zusammenhang mit einer allfälligen Kotierung und/oder Kapitalerhöhung des Immobilienfonds anfallen;
f) Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Rechten und Forderungen, welche dem Immobilienfonds zustehen bzw. im Zusammenhang mit der Abwehr von Rechten und Forderungen, welche gegen den Immobilienfonds geltend gemacht werden;
g) Abgaben der Aufsichtsbehörde für die Gründung, Änderung, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds;
h) Jahresgebühr der Aufsichtsbehörde;
i) Honorare der Prüfgesellschaft für die jährliche Revision sowie für Bescheinigungen im Rahmen von Gründungen, Änderungen, Auflösung oder
Vereinigung des Immobilienfonds;
j) Honorare für Rechts- und Steuerberatung im Zusammenhang mit der Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds sowie der allgemeinen Wahrnehmung der Interessen des Immobilienfonds und seiner Anleger;
k) Kosten für den Beizug weiterer externer Experten, sofern die zu machenden Abklärungen/Beurteilungen den Interessen der Anleger dienen;
l) Kosten für die Publikation des Nettoinventarwertes des Immobilienfonds sowie sämtliche Kosten für Mitteilungen an die Anleger einschliesslich
Übersetzungskosten, welche nicht einem Fehlverhalten der Fondsleitung zuzuschreiben sind;
m)Kosten für den Druck juristischer Dokumente sowie Jahres- und Halbjahresberichte des Immobilienfonds;
32
n)Kosten für eine allfällige Eintragung des Immobilienfonds bei einer ausländischen Aufsichtsbehörde, namentlich von der ausländischen Aufsichtsbehörde erhobene Kommissionen, Übersetzungskosten sowie die Entschädigung des Vertreters oder der Zahlstelle im Ausland;
o) Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung von Stimmrechten oder Gläubigerrechten durch den Immobilienfonds, einschliesslich der Honorarkosten für externe Berater;
p) Kosten und Honorare im Zusammenhang mit im Namen des Immobilienfonds eingetragenem geistigen Eigentum oder mit Nutzungsrechten des
Immobilienfonds;
q) alle Kosten, die durch die Ergreifung ausserordentlicher Schritte zur Wahrung der Anlegerinteressen durch die Fondsleitung, den Vermögensverwalter kollektiver Kapitalanlagen oder die Depotbank verursacht werden.
Wie bis anhin trägt der Immobilienfonds sämtliche aus der Verwaltung des Fondsvermögens erwachsenden Nebenkosten für den An- und Verkauf
der Anlagen (neu: namentlich marktübliche Courtagen, Anwaltshonorare und Notargebühren, Mutationsgebühren) (Ziff. 5).
Die Fondsleitung und deren Beauftragte sowie die Depotbank können neu Retrozessionen zur Deckung der Vertriebs- und Vermittlungstätigkeit
des Immobilienfonds bezahlen. Die Fondsleitung und deren Beauftragte sowie die Depotbank können Rabatte zwecks Reduktion der dem Immobilienfonds belasteten Gebühr oder Kosten direkt an die Anleger bezahlen. Im Prospekt legt die Fondsleitung offen, ob und unter welchen Voraussetzungen Rabatte gewährt werden (Ziff. 6).
10. § 24 Vereinigung
Es werden in den Formulierungen zusätzliche Ausführungen vorgenommen.
Abgaben der Aufsichtsbehörde für die Vereinigung des Umbrella-Fonds bzw. der Teilvermögen können dem Umbrella-Fonds bzw. dem Teilvermögen belastet werden (Ziff. 2).
11. § 26 Änderung des Fondsvertrages
Neu informiert die Fondsleitung die Anleger in der Publikation darüber, auf welche Fondsvertragsänderungen sich die Prüfung und die Feststellung
der Gesetzeskonformität durch die FINMA erstrecken.
12. § 27 Anwendbares Recht und Gerichtsstand
Es wird neu festgehalten, dass bei der Genehmigung des Fondsvertrags die FINMA ausschliesslich die Bestimmungen nach Art. 35a Abs. 1 Bst.
a-g KKV prüft und deren Gesetzeskonformität feststellt.
13. Anpassung der Prospekte
Die vorgenannten Anpassungen wurden in den Prospekten der jeweiligen Anlagefonds nachvollzogen.
B. Weitere Anpassungen der Fondsverträge
1. Anpassung der Definition «verbundene Zielfonds»
Die Fondsleitung darf unter Vorbehalt von § 19 Ziff. 6 Anteile an Zielfonds erwerben, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer
Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch eine wesentliche (bis anhin mehr als 10%
des Kapitals oder der Stimmen) direkte oder indirekte Beteiligung verbunden ist. (§ 8 Ziff. 4 und § 19 Ziff. 7)
2. § 22 Verwendung des Erfolges
Die für den Ertragsausschüttungsverzicht anwendbare Geringfügigkeitsklausel wird im Fondsvertrag an die geltende Praxis der Eidgenössischen
Steuerverwaltung entsprechend dem Kreisschreiben 24 der eidgenössischen Steuerverwaltung angepasst.
Erläuterung 5:
Steuerliche
Behandlung
in Deutschland
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung des Immobilienfonds in Deutschland ist anzumerken,
dass die in § 5 Abs. 1 Nummern 1 und 2 des deutschen Investmentsteuergesetzes (InvStG) genannten
Angaben im deutschen elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden und eine Bescheinigung i.S.v.
§ 5 Abs. 1 Nummer 3 InvStG einer deutschen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt wird. Da die Angaben
nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden, gilt der Immobilienfonds in Deutschland aus
steuerlicher Sicht als «transparent». Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen
den Steuerberater zu kontaktieren.
33
Bewertungsbericht
1 Auftrag
Gemäss Kollektivanlagegesetz sind die von Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften jährlich per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Bewertungsexperten auf ihren aktuellen Marktwert zu
bewerten.
Die Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund Siat wurden per 30. September 2014 von unabhängigen, von der FINMA akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaften
jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung oder im Falle einer erstmaligen Bewertung durch einen neuen Bewertungsexperten eine Besichtigung vor Ort erfolgte. Wüest & Partner war dabei von der Fondsleitung
mit der Bewertungsleitung beauftragt. Dazu gehört die Koordination des gesamten Bewertungsprozesses
mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie Zusammenstellung und Controlling
der Ergebnisse der einzelnen Bewertungsexperten. Die von der Fondsleitung beauftragten akkreditierten
Bewertungsexperten sind zuständig für die eigentliche Bewertung und Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften. Die Credit Suisse Funds AG ist verantwortlich für die Beschaffung der Unterlagen.
2 Bewertungs
standards
Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV
sowie den Richtlinien der SFAMA entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen
Bewertungsstandards. Die Bewertungen wurden einheitlich nach der Discounted-Cashflow-Methode

(DCF-Methode) von Wüest & Partner bewertet. Der Marktwert wurde im Sinne eines «fair value» definiert,
d. h. des unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in
der Schweiz auch unter dem Begriff «Verkehrswert» verstanden wird.
Liegenschaften im Bau werden «at cost» bewertet, soweit der tatsächliche Marktwert damit nicht übertroffen
wird (Impairment).
3 Bewertungs
methode
Die Bewertungen erfolgen nach der DCF-Methode. Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die
Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft
sowie aktuelle Marktinformationen zur Verfügung.
Die Einschätzung und Modellierung der zukünftigen Cashflows und damit der wertbestimmenden Faktoren
liegt in der Zuständigkeit der akkreditierten Bewertungsexperten, ebenso die Festlegung des Diskontierungssatzes. Nach Abschluss der Bewertungen durch die akkreditierten Bewertungsexperten führt Wüest &
Partner auf der Basis von Kennziffern und Kontrollwerten ein Controlling der Bewertungsergebnisse durch,
womit massgebliche methodische Inkonsistenzen oder grobe materielle Divergenzen mit angemessener
Verlässlichkeit erkannt werden können. Abschliessend werden die Ergebnisse aller Einzelbewertungen von
Wüest & Partner zusammengestellt und in einem Portfoliobericht zu Händen der Fondsleitung ausgewertet.
4 Bewertungs
ergebnisse
Der Gesamtwert aller Liegenschaften beträgt per 30. September 2014 CHF 2 440,58 Mio. bei einem
durchschnittlichen Diskontierungssatz von 4,25%.
5 Unabhängigkeit
und Vertraulichkeit
Alle akkreditierten Bewertungsexperten sowie Wüest & Partner bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dieser Bewertung.
Wüest & Partner AG
Zürich, den 21. Oktober 2014
Andreas Ammann
Reto Stiefel
PartnerManager
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Bericht der Prüfgesellschaft
Kurzbericht der
kollektivanlagen
gesetzlichen Prüfgesellschaft an den
Verwaltungsrat
der Fondsleitung
zur Jahresrechnung
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds
Credit S
uisse Real Estate Fund Siat, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung,
den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren
Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)*
für das am 30. September 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit
dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufs
prospekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung,
Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der
Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist.
Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer
Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen
Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen
für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken
wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der
Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung
der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems
abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamt
darstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise
eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2014 abgeschlossene
Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz
(RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
KPMG AG
Markus Schunk
Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Prüfer
Adrian Walder
Zugelassener Revisionsexperte
Zürich, 15. Dezember 2014
Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft
nur auf die deutsche Version.
* Makroökonomische Rahmenbedingungen, Angaben zum Wohnungsmarkt, zum Geschäftsflächenmarkt, zum Baumarkt, zur Nachhaltigkeit, zum Energie
emissionsdiagramm, zur Übersicht Doppelzertifizierungen sowie zur Energie- und CO2-Tabelle sind nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen analog
der Angaben zur Kursentwicklung, der geografischen und regionalen Verteilung der Anlagen sowie des Bewertungsberichtes Prüfungshandlungen im Sinne
von PS 720.
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Tel. 044 332 58 08
Fax 044 337 20 82
www.credit-suisse.com/realestatefunds
01.15 Erscheint in Deutsch und Französisch
Credit Suisse Funds AG
Uetlibergstrasse 231 / SDRS 6
CH-8045 Zürich