Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Siat

Transcription

Geprüfter Jahresbericht
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art «Immobilienfonds»
30. September 2015
Credit Suisse Real Estate Fund Siat • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2015
Inhalt
Wichtiges in Kürze
Verwaltung und Organe
Informationen über Dritte
Tätigkeitsbericht Kursentwicklung Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung Vermögensrechnung
Erfolgsrechnung
Anhang
Hypotheken / Geschäfte zwischen Fonds
Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% /
Geschäfte mit Nahestehenden / Immobiliengesellschaften des Fonds Liegenschafts- / Immobilienstruktur
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht
Bewertungsbericht
Bericht der Prüfgesellschaft
2
3
4
5
6
12
13
14
15
16
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19
20
21
22
34
36
37
Wichtiges in Kürze
Eckdaten
Valorennummer 1 291 370
Ausgabe Fondsanteile
Rücknahme Fondsanteile
Anzahl Anteile im Umlauf
Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung)
Ausgabepreis pro Anteil
Rücknahmepreis pro Anteil
Schlusskurs
Höchster Kurs (Berichtsperiode)
Tiefster Kurs (Berichtsperiode)
Börsenkapitalisierung
Agio
Vermögensrechnung
Verkehrswert der Liegenschaften
Buchwert der Liegenschaften
Gesamtfondsvermögen (GAV)
Fremdfinanzierungsquote: 2)
– in % der Anlagekosten
– in % der Verkehrswerte
Fremdkapitalquote
Nettofondsvermögen (NAV)
Rendite- und Performanceangaben
Ausschüttung
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Eigenkapitalrendite (ROE)
Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
Anlagerendite
Performance
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 3)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 3)
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
Kurs-/Cashflowverhältnis
Erfolgsrechnung
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne/-verluste
Mietzinseinnahmen
Mietzinsausfallquote
Unterhaltsaufwand
30.9.2015
30.9.2014 1)
30.9.2013 1)
1 583 856
–
14 254 705
143.71
151.00
138.00
186.00
201.50
172.00
2 651,4 Mio.
29,43%
–
–
12 670 849
137.45
145.00
132.00
171.80
176.50
156.20
2 176,9 Mio.
24,99%
–
–
12 670 849
136.21
143.00
131.00
164.90
175.80
155.20
2 089,4 Mio.
21,06%
CHF
CHF
CHF
30.9.2015
2 648,0 Mio.
1 970,1 Mio.
2 680,9 Mio.
30.9.2014 1)
2 440,6 Mio.
1 845,5 Mio.
2 472,6 Mio.
30.9.2013 1)
2 330,4 Mio.
1 745,5 Mio.
2 363,3 Mio.
CHF
19,09%
14,20%
23,59%
2 048,5 Mio.
26,84%
20,29%
29,56%
1 741,6 Mio.
23,23%
17,40%
26,97%
1 725,9 Mio.
30.9.2015
5.40
2,90%
93,67%
7,10%
5,76%
8,80%
13,85%
74,54%
0,73%
1,04%
17,42
31,38
30.9.2014 1)
5.40
3,14%
87,61%
4,38%
3,53%
5,04%
7,65%
76,65%
0,73%
1,03%
28,51
29,21
30.9.2013 1)
5.40
3,27%
91,38%
5,88%
4,79%
5,88%
–1,10%
75,60%
0,75%
1,02%
20,59
27,76
30.9.2015
77,0 Mio.
2,4 Mio.
130,7 Mio.
3,53%
15,1 Mio.
30.9.2014 1)
68,5 Mio.
–3,6 Mio.
130,0 Mio.
3,34%
14,0 Mio.
30.9.2013 1)
68,4 Mio.
0,4 Mio.
129,6 Mio.
2,97%
13,9 Mio.
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-FINMA-Berechnung angepasst
Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1)
3) Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) setzt
diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per 30.9.2015 23,59% tiefer als das Gesamtfondsvermögen.
1)
2)
3
Verwaltung und Organe
Verwaltung
und Organe
Fondsleitung
Credit Suisse Funds AG, Zürich
Verwaltungsrat
– Dr. Thomas Schmuckli, Präsident
– Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Petra Reinhard Keller (seit 7. April 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Dr. Christoph Zaborowski (seit 8. Juli 2015), Mitglied
– Markus Graf (bis 31. Januar 2015), Mitglied, CEO, Swiss Prime Site AG, Olten
– Lars Kalbreier (bis 31. März 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Maurizio Pedrini (bis 31. August 2015), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
Geschäftsleitung
– Thomas Schärer, CEO
– Patrick Tschumper, stellvertretender CEO (seit 1. Dezember 2014, davor Mitglied, COO) und Leiter Fund
Solutions
– Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel
– Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management
– Tim Gutzmer (seit 1. Dezember 2014), Mitglied, Fund Services
– Hans Christoph Nickl (seit 1. Dezember 2014), Mitglied, COO
– Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management
– Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance
– Petra Reinhard Keller (bis 30. November 2014), stellvertretende CEO
– Dr. Daniel Siepmann (bis 30. November 2014), Mitglied, Fund Operations
Depotbank
Credit Suisse AG, Zürich
Prüfgesellschaft
KPMG AG, Zürich
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Informationen über Dritte
Informationen
über Dritte
Akkreditierte Schätzungsexperten
– Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich
– Albert De Maddalena (bis 31. Dezember 2014), dipl. Architekt HTL, Bern
– Urs Hauri, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Solothurn
– Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil
– Reto Stiefel (seit 1. Januar 2015), dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest & Partner AG, Zürich
Delegation weiterer Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat die Credit Suisse AG in Zürich beauftragt, sie als Anlageberaterin bei der Investition der
Fondsaktiven zu unterstützen.
Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:
– Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der
Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projekt- und Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring.
– Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.
– Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben im Bereich des Riskmanagements.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften
weitere Teilaufgaben zu delegieren.
Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur,
delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt.
Vertreterin und Zahlstelle im Fürstentum Liechtenstein
LGT Bank in Liechtenstein AG, Herrengasse 12, FL-9490 Vaduz
5
Tätigkeitsbericht vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015
Makroökonomische Rahmen
bedingungen
Das Wirtschaftswachstum kam nach Aufgabe des Mindestfrankenkurses am 15. Januar 2015 im ersten
Halbjahr vorübergehend zum Stillstand. Mittlerweile zieht die Konjunktur wieder leicht an. Der Purchasing
Manager Index (PMI) der Credit Suisse, ein Vorlaufindikator für die Wirtschaft, hat im August 2015 den
höchsten Stand seit Aufgabe des Mindestfrankenkurses erreicht und mit einem Wert von 52,6 die Schwelle
zum positiven Wachstum von 50 wieder überschritten. Die vier wichtigsten Prognoseinstitute schätzen im
Durchschnitt das Wachstum des realen Schweizerischen Bruttoinlandprodukts (BIP) auf 0,7% für das Jahr
2015 und auf 1,3% für das Jahr 2016. Auffallend ist vor allem der robuste Binnenkonsum.
Der Kauf eines Euros hat in der Zeit von Februar bis September 2015 zwischen 1.03 und 1.10 Franken gekostet. Dank dem starken Franken und weil der Rohölpreis Mitte September bei unter 50 Dollar notiert, liegt
der Preisindex der importierten Güter im August 2015 um 11,2% tiefer als im Vorjahresmonat. Der gesamte
Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) ist im selben Zeitraum um 1,4% gesunken. Das bedeutet, dass
wenn für eine Unternehmung die Höhe der Geschäftsflächenmiete und die Anzahl an verkauften Produkten
gleichbleiben, dann steigt der Anteil der Mietauslagen am Gesamterlös. Aufgrund der aktuellen negativen
Teuerung hält die Schweizerische Nationalbank (SNB) auch im September weiterhin am negativen Band
für den Leitzins zwischen minus 1,25 und minus 0,25 fest. Solange sich die Ausgangslage bezüglich der
Teuerung und des Frankens nicht ändert, wird die SNB kaum deutlich vor der Europäischen Zentralbank die
Trendwende aus der ultraexpansiven Geldpolitik einläuten. Auch die US-Notenbank und die Bank of England
haben die in gewissen Kreisen erwartete Zinswende in die nahe Zukunft verschoben. Bei dem anhaltend tiefen Zinsniveau rentieren auch die Staatsobligationen kaum. Die Rendite der 10-jährigen Schweizer Bundesobligation notiert am 29. September leicht negativ bei minus 0,09%, der Anlagedruck besteht also weiterhin.
Durch die Aufwertung des Schweizer Frankens sind auch die Lohnstückkosten der Betriebe in der Schweiz
im Vergleich zur europäischen Konkurrenz sprunghaft angestiegen. Entsprechend ist die Anzahl Arbeitsstellen in der Industrie und dem Gastgewerbe gesunken, insgesamt um 4 000 vollzeitäquivalente Stellen
im 2. Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahresquartal. Gleichzeitig wurden im Dienstleistungssektor Stellen
geschaffen, vor allem in den staatsnahen Wirtschaftsabteilungen Bildung (7 400) sowie Gesundheit und
Sozialwesen (12 900). Die Quote der registrierten Arbeitslosen beträgt im August 2015 saisonbereinigt
3,3%, das bedeutet eine Erhöhung von 0,1 Prozentpunkten seit Jahresbeginn. Die Wirtschaftsprognostiker
rechnen im Durchschnitt für das Jahr 2016 mit einer Arbeitslosenquote von 3,5%. Dieser Anstieg dämpft die
Konsumentenstimmung in denjenigen Regionen, welche vom Strukturwandel negativ betroffen sind.
Nachdem der Staatsbankrott von Griechenland durch ein weiteres Hilfspaket abgewendet worden ist, verunsicherte im Sommer 2015 eine scharfe Korrektur an der Börse in China die internationalen Märkte. Da
auch die Wirtschaft in Brasilien und Russland schwächelt, weist von den sogenannten BRIC Staaten derzeit
nur noch Indien eine positive Dynamik auf. Hingegen werden die Unsicherheiten in den Industrienationen,
den wichtigsten Exportmärkten der Schweizer Wirtschaft, derzeit als relativ überschaubar eingeschätzt. Die
OECD prognostiziert im September ein Wachstum der Weltwirtschaft von 3,0% für das Jahr 2015 und von
3,6% für das Jahr 2016.
Wohnungsmarkt
Das Mietpreisniveau entwickelt sich stabil. Zwar sind die Schweizer Wohnungsmieten in den letzten zwölf
Monaten nochmals gestiegen, allerdings weniger stark als in den Vorjahren. Der hedonische Mietpreisindex,
welcher die qualitätsbereinigte Preisveränderung auf Basis von abgeschlossenen Mietverträgen misst, ist per
Ende 2. Quartal 2015 gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,9% angewachsen. Der Angebotspreisindex
von Wüest & Partner verzeichnete im 1. Halbjahr 2015 ein Wachstum von 1,4% gegenüber dem Vorjahressemester. Auf der einen Seite sind in den Städten Basel und Bern die Angebotsmietpreise im 1. Halbjahr
2015 um 3,7% respektive 3,4% gestiegen, auf der anderen Seite sind sie in der Stadt Zürich um 1,2%
gesunken. Während die angebotenen Mieten weiter gestiegen sind, konnten langjährige Mieter mit der Senkung des Referenzzinssatzes auf den Tiefstwert von 1,75% eine Mietzinssenkung geltend machen. Damit
hat sich die substanzielle Schere zwischen Angebots- und Bestandesmieten weiter geöffnet.
Ein Treiber von Hauskäufen – das verfügbare Einkommen – ist zwischen 2008 und 2013 um 10,3% angewachsen. Die Ausgaben für Wohnen und Energie sind in derselben Zeitspanne lediglich um 3,0% gestiegen
und entsprechen noch 21,3% des verfügbaren Einkommens. Diese Zahlen wiederspiegeln sich in einem
tieferen Wachstum der Mieteinnahmen gegenüber den Transaktionspreisen. Letztere sind auch seit 2013
weiter angestiegen, weil das tiefe Zinsniveau zusätzliche Gelder von institutionellen Anlegern in den Immobilienmarkt bringt. Als Folge der unterschiedlichen Wachstumsraten von Mieten und Kaufpreisen reduzieren
sich die Renditen weiter. Bei Mehrfamilienhäusern an Toplagen in der Stadt Zürich werden derzeit Renditen
von nur noch 2,1% beobachtet, in Genf betragen die Spitzenrenditen 2,6%. Die hohen Transaktionspreise
6
bergen Anreize für Investoren Mehrfamilienhäuser zu entwickeln, und dank den tiefen Zinsen bleibt Wohneigentum für die privaten Haushalte grundsätzlich attraktiv. Dennoch wird der Angebotsausbau nicht mehr
das sehr hohe Niveau der Vorjahre erreichen. Denn wegen den verschärften Hypothekarvorschriften und den
Preissteigerungen in den vergangenen Jahren ist die Nachfrage im oberen Preissegment limitiert. Insgesamt
sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen bzw. Einfamilienhäuser per Ende Juni 2015 innert Jahresfrist um 1,7% respektive 2,4% gestiegen.
Ausblick Wohnungsmärkte
Der Wanderungssaldo der ständigen ausländischen Bevölkerung war im 1. Halbjahr 2015 noch immer deutlich positiv und betrug selbst bei einer Abflachung im Frühsommer mehr als 35 000 Personen. Die durch
das anhaltende Bevölkerungswachstum getriebene Wohnungsnachfrage wird in weiten Teilen der Schweiz
durch die hohe Bautätigkeit und das entsprechende Wohnungsangebot abgedeckt. Das Angebot an Mietwohnungen ist im 2. Quartal 2015 um 13,4% gegenüber dem Vorjahresquartal auf über 125 000 Einheiten
angestiegen. Insbesondere an den Agglomerationsrändern oder in Regionen mit Abwanderungstendenzen
dürften Absorptionsschwierigkeiten dämpfend auf die Preise wirken.
Insgesamt dürfte sich somit das Mietpreiswachstum gegenüber den Wachstumszahlen der letzten zehn Jahre
weiter abschwächen, gerade auch in den hochpreisigen Regionen Zürich und Genfersee.
Geschäftsflächenmarkt
Die von Wüest & Partner berechneten qualitätsbereinigten Abschlussmieten für Büroflächen sind im nationalen Durchschnitt per Ende Juni 2015 im Vorjahresvergleich um 1,2% gesunken. In Genf betrug der
Rückgang gar 5,6% und ging Hand in Hand mit deutlich angestiegenen Ertragsausfällen aufgrund von
Leerständen. Die auf dem Markt angebotenen Mietpreise sind im gleichen Zeitraum um 3,1% gestiegen.
Dieser Anstieg der angebotenen Mieten ist vor allem darauf zurückzuführen, dass aufgrund der kürzlich hohen Bautätigkeiten für Bürogebäude überdurchschnittlich viele Neubauprojekte im Markt angeboten werden.
Die Wachstumsphase bei den total auf dem Markt angebotenen Büroflächen ist vorerst vorbei. Mit 6,9%
des Bestandes hat sich die Angebotsziffer im 2. Quartal 2015 zum ersten Mal seit Mitte 2013 wieder verringert. Bei den Verkaufsflächen ist die Angebotsziffer auf tieferem Niveau (1,5%) und ist im 2. Quartal
2015 nochmals um 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahresquartal angestiegen. Die im 2. Quartal
2015 inserierten Verkaufsflächen von fast 500 000 m2 bedeutet den höchsten Wert seit neun Jahren. Da
überdurchschnittlich viel Flächen an teuren Lagen angeboten worden sind, liegt der Mietpreis der ausgeschriebenen Verkaufsflächen im 1. Halbjahr 2015 um 1,1% höher als noch im Vorjahreszeitraum. Hingegen
sind die Mieten an den Toplagen in den fünf Schweizer Grosszentren im ersten Halbjahr 2015 gesunken.
Ausblick Geschäftsflächenmärkte
Die Freigabe des Wechselkurses wird den Büromarkt zeitverzögert beeinflussen. Denn der starke Franken
belastet die Konjunktur und erhöht die Arbeitskosten im internationalen Vergleich und führt so zu Kosten
optimierungen durch höhere Flächenbelegungen. Die abgesetzten Mengen im Detailhandel werden durch
das negative Wachstum der Konsumentenpreise gestützt. Gleichzeitig stellt der starke Franken Verkaufsflächen in Grenzregionen auf die Probe. Zudem reduzieren viele Detailhändler die Anzahl Produkte in den
Läden und ergänzen das Sortiment mit Einkaufsmöglichkeiten über das Internet.
Wüest & Partner prognostiziert für das Jahr 2015 bei den Schweizer Büroflächen eine Preissenkung von
2,0%. Bei den Verkaufsflächen wird von einem Preisrückgang von 2,3% aufgrund der grenznahen Regionen
ausgegangen.
Baumarkt
Die Hochbauinvestitionen werden das Spitzenniveau aus dem Jahr 2014 in der nahen Zukunft nicht mehr
erreichen. Gegenüber dem Rekordjahr wird die Wachstumsrate im Jahr 2015 deutlich negativ sein. So
notiert der Hochbauindex der Credit Suisse im 3. Quartal 2015 um 9,6% tiefer als noch im Vorjahresquartal.
Den stärksten Rückgang an den volumengewichteten Baubewilligungen verzeichnen die Neubauten von
Geschäftsgebäuden. Deren gleitende Jahressummen halbierten sich per Ende Juni 2015 gegenüber dem
ausgeprägten Rekord im Jahr 2012 und befinden sich leicht unter dem mittleren Niveau der Jahre 2004
bis 2010. Aufgrund der aktuell negativen Dynamik bei den Baubewilligungen und der zunehmenden Anzahl
Mitbewerber aus dem nahen Ausland verschärft sich die Konkurrenzsituation im Baumarkt.
Mittlerweile werden mehr als die Hälfte der bewilligten Bauvolumen für Mehrfamilienhäuser erteilt. Mit minus
4,5% zwischen dem 1. Halbjahr 2015 und der Vorjahresperiode haben sich auch die Baubewilligungen für
Mehrfamilienhäuser negativ entwickelt. Dieser Rückgang ist vor allem auf das negative Wachstum bei den
Eigentumswohnungen und in den Bergkantonen zurückzuführen. Aufgrund des Anlagedrucks werden Neubauprojekte von Mietwohnungen bevorzugt und in den Bergkantonen ist bei der Entwicklung von Mehrfamilienhäusern die Zweitwohnungsinitiative noch immer zu spüren.
7
Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse (CS REIM) ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden
entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf,
im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten.
Nachhaltigkeitsmassnahmen
bei Bestandes
liegenschaften
CS REIM hat gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa seit 2012 ein Fünfjahresprogramm lanciert,
um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu
reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2Emissionen im Betrieb zu reduzieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10%
CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von CS REIM, die für ca.
42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft und bei Bedarf korrigiert. Für alle weiteren Liegenschaften werden die
Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der
systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, ist die Erfassung von Wasser- und Abfallverbrauchsdaten für das kommende Jahr geplant. Mit der Erweiterung auf weitere Kennzahlen folgt CS REIM
der Global Reporting Initiative (GRI), den international führenden Reporting Standards und schafft so mehr
Transparenz zur Performance-Optimierung des Liegenschaftsportfolios.
Strategisches
Steuerungs
instrument zur
Reduktion von CO2
Die vorgenannten Massnahmen, die zur CO2-Reduktion beitragen, haben fortlaufenden Charakter und werden aufgrund der jährlichen Messergebnisse geplant und umgesetzt. Als strategisches Steuerungsinstrument dient das Energieemissionsdiagramm, welches den Wärmeverbrauch und den CO2-Verbrauch des
jeweiligen Portfolios ausweist. Es dient als Entscheidungstool für ein nachhaltiges Portfolio Management.
Folgendes Energieemissionsdiagramm zeigt die Entwicklung von Energie- und CO2-Verbrauch für die Jahre
2013 und 2014. Die Energieeffizienz konnte gegenüber dem Vorjahr erhöht und der CO2-Ausstoss deutlich
reduziert werden. Für alle Nutzungsarten liegen Energieverbrauch und CO2-Emissionen unter dem Schweizer
Bundesdurchschnitt.
Teilnahme an
Nachhaltigkeits-
BenchmarkInitiative
Um mehr Transparenz und Vergleichbarkeit im nationalen und internationalen Vergleich bezüglich Nachhaltigkeit zu erreichen, nimmt CS REIM mit allen Schweizer Fonds und Anlagestiftungen an der internationalen
Benchmarking-Initiative Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) teil. Damit stellen sich die
Immobilien Investmentlösungen der Credit Suisse dem grössten internationalen Immobilien-Nachhaltigkeitsvergleich. Weltweit nehmen mehr als 700 Immobilienfirmen und Fundmanager an dem Benchmarking teil.
Insgesamt sind damit mehr als 61 000 Liegenschaften im Wert von rund USD 2,3 Billionen an der Benchmark-Initiative beteiligt. GRESB hat das Ziel, die Nachhaltigkeits-Performance von Immobilienportfolien systematisch zu erfassen und zu vergleichen. Hierbei spielen neben Umweltkennzahlen, wie Energie-, CO2-,
Wasser-, und Abfallverbrauch auch die unternehmensspezifische Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten
eine zentrale Rolle. Der Credit Suisse Real Estate Fund Siat konnte in seiner Vergleichsgruppe den «Green
Star Award» für seine Nachhaltigkeitsperformance erreichen.
Energieemissionsdiagramm 1)
Portfoliovergleich
2013 mit 2014
Treibhausgasemissionen THGE in kg/m2 Ae
Richtungsweisend
im Bereich Nachhaltigkeit
60
50
40
30
20
10
0
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Endenergie Ef in kWh/m2 Ae
Gesamt
Wohnen
Geschäft
Gemischt
Immobilienbestand Schweiz 2)
2013
2014
Quelle: Credit Suisse AG
rundlage für die Daten bilden gemessene Energiewerte aus den Jahren 2013 und 2014. Die Energiebezugsflächen in m2 ergeben den Kreisumfang pro
G
Anlagegruppe und Jahr. Stromverbräuche werden nicht berücksichtigt.
2) Schweizer Durchschnitt nach Daten des Bundesamtes für Energie (BFE): «Der Energieverbrauch der Dienstleistungen und der Landwirtschaft, 1990–2035»
und «Der Energieverbrauch der Privaten Haushalte, 1990–2035».
1)
8
Übersicht Doppelzertifizierungen: Minergie- und greenproperty
Ort, Adresse
Basel, Schorenweg 36
Dübendorf, Überlandstrasse, «Giessen-Areal»
Horgen, Dammstrasse 12, 14, 16
Langenthal, Bäreggstrassse 53, 55, 57, 59, 61,
«Hopferen III»
Luzern, Güterstrasse 2, 2a, 2b, «Citybay»
Morges, Avenue Paderewski 26a, 26b, 26c
Morges, Avenue Paderewski 32a, 32b
Sargans, Marleva Süd, 3. Etappe
Solothurn, Dornacherstrasse 26, 28, «perron 1»
Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83, «Roy»
Zürich, Brunaustrasse 41 / Kurfirstenstrasse 17,
21, 23, 25, 27, 29, 31 / Scheideggstrasse 56,
58, 60, 62, 64, 66, 68
Energie- und
CO2-Tabelle 3)
Minergie
provisorisch
angemeldet
angemeldet
Minergie-Zertifikat
Minergie-P
Minergie-Eco Minergie-P-Eco
provisorisch
provisorisch
definitiv
angemeldet
angemeldet
provisorisch
definitiv
angemeldet
angemeldet
provisorisch
definitiv
provisorisch
provisorisch
provisorisch
Nutzungsart
Gesamt
Wohnbauten
total
vorjahresnormiert
total
vorjahresnormiert
Kommerziell genutzte
total
Liegenschaften vorjahresnormiert
Gemischte Liegenschaft
total
vorjahresnormiert
CH average
3)
Gütesiegel greenproperty
Bronze
Silber
Gold
provisorisch
angemeldet
angemeldet
Anzahl
156
156
123
123
19
19
14
14
25
2013
kWh/m2
109,0
109,0
114,6
114,6
91,9
91,9
110,2
110,2
125,0
kg CO2/m2
25,2
25,2
27,2
27,2
18,5
18,5
26,6
26,6
33,0
provisorisch
Anzahl
156
156
123
123
19
19
14
14
2014
kWh/m2
107,5
107,5
113,1
113,1
91,2
91,2
106,1
106,1
kg CO2/m2
23,5
23,5
25,3
25,3
17,4
17,4
24,2
24,2
Vergleich 2012/2013
kWh/m2 kg CO2/m2
–1,4%
–6,9%
–1,3%
–6,9%
–0,7%
–5,7%
–3,7%
–9,0%
Vorjahresnormierte Werte sind bereinigt um Käufe, Verkäufe und Datenungleichheiten.
Immobilienportfolio
Dank strikter Auswahlkriterien und aktivem Portfoliomanagement verfügt der Fonds über ein solides, breit
diversifiziertes Immobilienportfolio, welches nachhaltige Erträge erzielt. Gemessen an den Verkehrswerten
entfallen 60,05% der Liegenschaften auf Wohnbauten, 27,65% auf kommerziell genutzte Liegenschaften,
5,25% auf gemischte Bauten und 7,05% auf Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten sowie Baurechtsgrundstücke. 63,70% der gesamten Mieterträge stammen aus Wohnobjekten, 28,05% aus
kommerziell genutzten Mietobjekten, 7,05% aus Parking und die restlichen 1,20% aus übrigen Objekten.
Erläuterungen zur
Jahresrechnung
Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Siat dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum 30. September.
Vermögens
rechnung
Im vergangenen Geschäftsjahr wurde die kommerziell genutzte Liegenschaft Grafenauweg 2 in Zug gekauft.
Eine Liegenschaft im Wert von CHF 9,80 Mio. wurde verkauft. Per Stichtag des Abschlusses befanden sich
vier Projekte in Bau. Die Aktivierungen für Sanierungen (Fassadenrenovationen, haustechnische Sanierungen) beliefen sich auf CHF 15,38 Mio. (11,54 Mio.). Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung
mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte wiederum nach der Discounted-Cashflow-Methode
(DCF-Methode) durch Wüest & Partner AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert ein totaler Verkehrswert
von CHF 2 648,02 Mio. (2 440,58 Mio.).
Der gewichtete Diskontierungssatz über alle Liegenschaften inklusive Bauprojekte beträgt durchschnittlich
3,99% (4,25%) der Nettoerträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen.
Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 376,10 Mio. (495,30 Mio.) oder 14,20% (20,29%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für
künftige Reparaturen belaufen sich auf CHF 89,67 Mio. (84,47 Mio.) oder 3,39% (3,46%) des Verkehrswertes der Liegenschaften.
Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 201,30
Mio. (184,47 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern CHF 2 048 545 476 (1 741 603 441). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 8,80% bei einem
höheren Inventarwert von CHF 143.71 (132,05 ex Coupon).
9
Erfolgsrechnung
Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 140,11 Mio. (132,29 Mio.). Die Mietzinseinnahmen betragen CHF
130,74 Mio. (130,02 Mio.). Dies entspricht einer Steigerung von 0,56%. Die Mietzinsausfälle infolge von
Leerständen und Inkassoverlusten belaufen sich auf rund CHF 4,80 Mio. (4,51 Mio.) oder 3,53% (3,34%)
der Sollmietzinseinnahmen. Die grössten Leerstände im Wohnungsbereich befinden sich in den Liegenschaften in Morges und Pregny-Chambésy. Die grössten Leerstände bei den gewerblichen Liegenschaften
befinden sich in Horgen (Dammstrasse 12, 14, 16), Solothurn (perron 1), St. Gallen (Neumarkt 2) und
Zürich (Hottingerstrasse 14).
Die Fremdfinanzierungskosten lagen mit CHF 7,73 Mio. unter dem Niveau vom Vorjahr (8,11 Mio.). Dabei
beträgt der durchschnittliche Zinssatz 1,70% (1,58%) bei einer Restlaufzeit von 3,75 Jahren (3,20 Jahre).
Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 15,12 Mio. (14,04 Mio.) beansprucht, was 11,56% (10,79%)
der Mietzinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich
insgesamt auf CHF 4,70 Mio. (4,16 Mio.) oder 3,58% (3,19%) der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen).
Die Gewinn- und Kapitalsteuern sind mit CHF 9,94 Mio. höher ausgefallen als im Vorjahr (8,17 Mio.). Die
reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 12,12 Mio. oder 0,49% des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 5,04 Mio. (5,02 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen.
Der Gesamtaufwand beträgt CHF 63,14 Mio. (63,83 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)
als Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,73% (0,73%). Diese Kennzahl erlaubt
dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.
Nach Berücksichtigung einer Nettozuweisung von CHF 5,20 Mio. (9,64 Mio.) zugunsten von Rückstellungen
für künftige Reparaturen und Abschreibungen auf Mobilien beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 76,98 Mio.
(68,46 Mio.) oder CHF 5.40 (5.40) pro Anteil.
Der betriebliche Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 82,18 Mio.
(78,10 Mio.) oder CHF 5,76 (6,16) pro Anteil. Unter Einschluss des realisierten Kapitalgewinnes von
CHF 2,40 Mio. (Kapitalverlust 3,58 Mio.) und des nicht realisierten Kapitalgewinnes von CHF 82,82 Mio.
(11,49 Mio.) erhöht sich der Gesamterfolg um 95,06% auf CHF 145,37 Mio. (74,53 Mio.). Die realisierten
Kapitalgewinne sind auf einen Liegenschaftenverkauf aus dem Geschäftsjahr 2014/15 sowie auf einen
Steuerentscheid des Verwaltungsgerichts betreffend definitiver Steuerveranlagung einer im Geschäftsjahr
2007/08 verkauften Liegenschaften zurückzuführen (vgl. dazu S. 15 Fussnote 3). Die nicht realisierten
Kapitalgewinne sind hauptsächlich mit positiven Verkehrswertentwicklungen zu begründen, insbesondere bei
den Liegenschaften in Basel (Güterstrasse), Basel (Schorenweg), Pregny-Chambésy (Chemin des Cornillons), Zürich (Brunau-, Kurfirsten- und Scheideggstrasse), Zürich (Gottfried-Keller-Strasse), Zürich (MargritRainer-Strasse) und Zürich (Seefeldstrasse) sowie Zug (Grafenauweg 4, 6, 8, 10).
Ausschüttung,
Rendite
Für das Geschäftsjahr 2014/15 werden CHF 76,98 Mio. (68,42 Mio.) oder CHF 5.40 (5.40) pro Anteil
ausbezahlt. Die Coupons Nr. 18 sind ab dem 14. Dezember 2015 (Ex-Datum 10. Dezember 2015) spesenfrei einlösbar bei der Credit Suisse AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Im Ausland
domizilierte Anteilscheininhaber können unter gewissen Voraussetzungen die steuerlichen Erleichterungen
gemäss den mit ihrem Domizilland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen in Anspruch nehmen.
Die für die Antragsstellung erforderlichen Formulare sind bei den zuständigen Behörden des Wohnsitzlandes zu beziehen. Der Nettoinventarwert, ex Coupon, liegt pro Anteil bei CHF 138.31 (132.05). Bei einer
Ausschüttung von CHF 5.40 ergibt sich, gemessen am Börsenkurs vom 30. September 2015, eine Ausschüttungsrendite von 2,90% (3,14%). In den letzten fünf Jahren erzielte der Fonds eine durchschnittliche
Anlagerendite von 6,50%.
Geschäftsjahr
Coupon Nr.
Brutto
abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer
Total Ausschüttung
10
2014/15
18
CHF 5.40
CHF 1.89
CHF 3.51
2013/14
16
CHF 5.40
CHF 1.89
CHF 3.51
Emission
Im August/September 2015 führte der Credit Suisse Real Estate Fund Siat eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht für die bisherigen Anleger im Verhältnis 8 :1 durch. Das heisst, acht bisherige Anteile berechtigten
zum Bezug eines neuen Anteils. Die Neugelder von CHF 239,16 Mio. (brutto) konnten vorteilhaft platziert
werden. Die neuen Mittel wurden im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds für den weiteren Ausbau des
Immobilienportfolios verwendet.
Kursentwicklung
in CHF (1.10.2014–
30.9.2015)
200
190
180
170
160
150
Swiss Market Index (SMI)
SXI Real Estate Funds (TR)
Okt.
2014
Nov.
2014
Dez.
2014
Jan.
2015
Feb.
2015
März
2015
April
2015
Mai
2015
Juni
2015
Juli
2015
Aug.
2015
Sept.
2015
Das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Inventarwert ergibt, hat sich innerhalb
der Berichtsperiode von 24,99% auf 29,43% erhöht. Der Kurs lag Ende des Geschäftsjahres bei CHF
186.00, was einem Anstieg um CHF 14.20 oder 8,27% entspricht. Die Performance beträgt 13,85% und
liegt somit 6,02 Prozentpunkte über dem Benchmark (SXI Real Estate Funds [TR]), der in der gleichen Zeit
eine Performance von 7,83% aufweist.
Rücknahmen
Auf Ende des Rechnungsjahres 2014/15 wurden keine Anteile gekündigt.
Zwangs
rücknahmen
Auf den 1. März 2013 ist der geänderte Art. 108 Abs. 2 der Kollektivanlagenverordnung (KKV) in Kraft
getreten. Dieser sieht eine Verurkundung von Rechten zu auf den Inhaber lautenden Wertpapieren (Anteil
scheine) nicht mehr vor. Die Übergangsbestimmungen von Art. 144c Abs. 7 KKV bedingen auch den Umtausch von auf den Inhaber lautenden Anteilscheinen und -zertifikaten.
Physische Anteilscheine von Anlegern, die sich nicht bis spätestens zum 15. September 2015 bei der
Fondsleitung oder deren Beauftragten gemeldet haben, wurden in Übereinstimmung mit § 5 Ziff. 7 des
Fondsvertrages zwangsweise zum per Ende des abgelaufenen Rechnungsjahres 2014/15 berechneten
Nettoinventarwert zurückgenommen, da sie aufgrund ihres unbekannten Steuerstatus die wirtschaftlichen
Interessen der übrigen Anleger massgeblich hätten beeinträchtigen können. Es wurde innerhalb von zwei
Monaten nach Abschluss des abgelaufenen Rechnungsjahres (d. h. bis spätestens 30. November 2015) ein
den Anteilscheinen entsprechender Betrag im Gegenwert in Schweizer Franken für die betreffenden Anleger
bei der Depotbank hinterlegt.
Summarische Abrechnung über die erfolgten Zwangsrücknahmen:
Nettoinventarwert pro Anteil per 30. September 2015
vor Ausschüttung
Physisch ausstehende Anteilscheine
per 15. September 2015
Hinterlegter Betrag per 30. November 2015
Anteile im Umlauf
Stand am 1. Oktober 2014
Rücknahmen
Ausgaben
Stand am 30. September 2015
CHF 143.71
3 595
CHF 516 637.45
12 670 849Anteile
0Anteile
1 583 856Anteile
14 254 705Anteile
11
Kursentwicklung
Kursentwicklung
in CHF
CHF
210
200
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
2006
2007
2008
2009
Geschäftsjahr 2014/15
Höchst= 201.50
Tiefst = 172.00
Rücknahmepreis nach Ausschüttung
12
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte /
Gesamtausschüttung
Entwicklung
Nettoinventarwert
und Ausschüttung
Abschluss per
30.9.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Inventarwerte
(ex Coupon)
Anteile
im Umlauf
Inventarwert
ex Coupon
Ausschüttung
aus ord. Ertrag
CHF
Kapitalgewinn
CHF
Gesamt
ausschüttung
CHF
Nettovermögen zu
Verkehrswerten in
Mio. CHF
11 518 954
11 518 954
11 518 954
11 518 954
12 670 849
12 670 849
12 670 849
12 670 849
12 670 849
14 254 705
114.50
118.22
120.74
121.82
123.37
125.66
128.60
130.81
132.05
138.31
5.20
5.20
5.20
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
5.20
5.20
5.20
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
5.40
1 378,8
1 421,7
1 450,7
1 465.5
1 631,6
1 660,7
1 697,9
1 725,9
1 741,6
2 048,5
CHF
140
120
100
80
60
40
20
0
Gesamt
ausschüttung
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CHF
7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
1.00
0.00
13
Vermögensrechnung per 30. September 2015
30.9.201530.9.2014 1)
Aktiven
Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei
Drittbanken
VerkehrswertVerkehrswert
CHFCHF
1 591 951
198 701
1 590 470 000
731 916 960
138 474 000
173 760 000
13 403 000
2 648 023 960
31 256 082
2 680 871 993
1 508 508 000
664 115 500
135 640 000
120 213 000
12 108 000
2 440 584 500
31 841 647
2 472 624 848
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
– Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch
sichergestellte Verbindlichkeiten
– Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten
Total kurzfristige Verbindlichkeiten
111 100 000
54 922 517
166 022 517
205 300 000
51 247 407
256 547 407
Langfristige Verbindlichkeiten
– Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch
sichergestellte Verbindlichkeiten
Total langfristige Verbindlichkeiten
265 000 000
265 000 000
290 000 000
290 000 000
Total Verbindlichkeiten
431 022 517
546 547 407
2 249 849 476
201 304 000
2 048 545 476
1 926 077 441
184 474 000
1 741 603 441
14 254 705
143.71
5.40
138.31
12 670 849
137.45
5.40
132.05
1 741 603 441
–68 422 584
1 725 856 062
–68 422 584
224 796 682
145 370 937
5 197 000
2 048 545 476
0
74 527 163
9 642 800
1 741 603 441
Grundstücke
– Wohnbauten
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
– Gemischte Bauten
– Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten
– Baurechtsgrundstücke
Total Grundstücke
Sonstige Vermögenswerte
Gesamtfondsvermögen
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen
Anzahl Anteile im Umlauf
Nettoinventarwert pro Anteil
Abzüglich Ausschüttung Geschäftsjahr 2014/15 (Coupon Nr. 18)
Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung
Veränderungen des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres
Ausschüttungen
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei
der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen
Gesamterfolg
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen
Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres
Angaben früherer Jahre
Nettofondsvermögen
30.9.2015
2 048 545 476
30.9.2014
1 741 603 441
30.9.2013
1 725 856 062
1)
Vorjahr an die neue KKV-FINMA-Darstellung angepasst
14
Inventarwert pro Anteil
143.71
137.45
136.21
Erfolgsrechnung 2014/15 (abgeschlossen per 30. September 2015)
1.10.2014 1.10.2014 1.10.20131.10.2013
bis 30.9.2015
bis 30.9.2015 bis 30.9.2014 1) bis 30.9.2014 1)
CHF CHF CHFCHF
Erträge
Erträge der Post- und Bankguthaben
39
108
Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge)
130 744 163
130 017 907
Baurechtszinseinnahmen
471 030
471 030
Sonstige Erträge
203 388
1 796 982
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe
von Anteilen
8 695 369
0
Total Erträge
140 113 989
132 286 027
Aufwendungen
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch
sichergestellten Verbindlichkeiten
7 465 834
8 078 384
Sonstige Passivzinsen
260 629
28 650
Baurechtszinsen
928 157
921 401
Unterhalt und Reparaturen
15 115 605
14 035 183
Liegenschaftenverwaltung
– Liegenschaftsaufwand 4 122 076
3 612 756
– Verwaltungsaufwand
577 354
549 675
Steuern und Abgaben
– Liegenschaftssteuern
1 299 744
1 194 199
– Gewinn- und Kapitalsteuern
9 939 887
8 173 751
Schätzungs- und Prüfaufwand
509 020
401 517
Abschreibungen auf Mobilien
0
865
Rückstellungen für künftige Reparaturen
– Zuweisung
7 466 000
12 529 800
– Entnahme
–2 269 000
–2 887 000
Reglementarische Vergütungen an – die Fondsleitung
12 115 862
11 580 257
– die Depotbank
522 481
517 757
– die Immobilienverwaltungen
5 038 546
5 021 511
Kosten für Rechenschaftsbericht
21 085
63 049
Aufsichtsabgaben
7 226
4 500
Sonstige Aufwendungen
14 914
0
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen
0
0
Total Aufwand
63 135 420
63 135 420
63 826 255
63 826 255
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Realisierter Erfolg
76 978 569
2 404 0163)
79 382 585
68 459 772
–3 583 4742)
64 876 298
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Veränderung der Liquidationssteuern
Gesamterfolg
82 818 352
–16 830 000
145 370 937
11 490 865
–1 840 000
74 527 163
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres
Vortrag des Vorjahres
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
Vortrag auf neue Rechnung
76 978 569
191 622
77 170 191
76 975 407
194 784
68 459 772
154 434
68 614 206
68 422 584
191 622
orjahr an die neue KKV-FINMA-Darstellung angepasst
V
Im Geschäftsjahr 2013/14 wurde ein Kapitalgewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF 4 488 998 realisiert. Aufgrund eines Steuerentscheids des Verwaltungsgerichts wurde zudem
ein realisierter Kapitalverlust von CHF 8 072 472 aus im Geschäftsjahr 2007/08 verkauften Liegenschaften verbucht. In der Vermögensrechnung wurden die Liquidationssteuern um die
Höhe des Kapitalverlustes reduziert.
3) Im Geschäftsjahr 2014/15 wurde ein Kapitalgewinn aus Liegenschaftsverkäufen von CHF 1 087 347 realisiert. Aufgrund eines Steuerentscheids des Verwaltungsgerichts wurde zudem ein
realisierter Kapitalgewinn aufgrund der definitiven Steuerveranlagung von CHF 1 316 669 aus im Geschäftsjahr 2007/08 verkauften Liegenschaften verbucht.
1)
2)
15
Anhang per 30. September 2015
Höhe des Abschreibungskontos
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen E
rträge
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile
1)
CHF
CHF
CHF
30.9.2015
30.9.2014
45,3 Mio.
89,7 Mio.
0,0 Mio.
keine 1)
45,3 Mio.
84,5 Mio.
0,0 Mio.
keine
Zwangsrücknahme von 3 595 physischen Anteilen in Übereinstimmung mit § 5 Ziff. 7 des Fondsvertrages auf Basis des Nettoinventarwertes vom 30.9.2015.
Kennzahlen
Mietzinsausfallquote
Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV)
Eigenkapitalrendite (ROE)
Agio
Performance
Anlagerendite
30.9.2015
30.9.2014
3,53%
14,20%
2,90%
93,67%
74,54%
0,73%
1,04%
7,10%
29,43%
13,85%
8,80%
3,34%
20,29%
3,14%
87,61%
76,65%
0,73%
1,03%
4,38%
24,99%
7,65%
5,04%
Angaben über Derivate
Keine
Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Nettoinventarwerts
Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten
des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die
Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer
dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls
zu Verkehrswerten wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von
Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im
Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis
dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse
des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss
entnommen werden.
16
Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– J ährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und
den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des
Rechnungsjahres in Rechnung
–K
ommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und
Umbauten auf Basis der Baukosten
–E
ntschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis
des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird
–E
ntschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode
auf Basis der Bruttomietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen)
–A
usgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile
verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile
–R
ücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen
verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile
b)Vergütungen an die Depotbank
– Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages aufgeführten
Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres
– Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger
2014/15
Effektiv Maximal
2013/14
Effektiv Maximal
0,49%
0,70%
0,49%
0,70%
2,00%
3,00%
2,00%
3,00%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
3,84%
5,00%
3,85%
5,00%
2,50%
5,00%
0,00%
5,00%
0,00%
2,00%
0,00%
2,00%
0,03%
0,00%
0,05%
0,50%
0,03%
0,00%
0,05%
0,50%
Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe
sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
Grundstückkäufe
Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
CHF
CHF
30.9.2015
30.9.2014
0,0 Mio.
158,7 Mio.
0,0 Mio.
309,4 Mio.
Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren
1 bis 5 Jahre
> 5 Jahre
CHF
CHF
30.9.2015
30.9.2014
120,0 Mio.
145,0 Mio.
120,0 Mio.
170,0 Mio.
Generelle Bemerkung:
Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden.
17
Hypotheken
Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse
Laufende Hypotheken und Festvorschüsse
Laufzeit
Kreditart
bis
Betrag in CHF
von
Festvorschuss
11.09.2015
09.10.2015
40 000 000
Festvorschuss
30.09.2015
09.10.2015
31 100 000
Festhypothek
15.11.2005
13.11.2015
30 000 000
Festhypothek
23.01.2006
25.01.2016
10 000 000
Festhypothek
30.03.2007
30.03.2017
10 000 000
Festhypothek
31.07.2007
31.07.2017
20 000 000
Festhypothek
31.07.2009
31.07.2017
20 000 000
Festhypothek
31.08.2009
31.08.2018
10 000 000
Festhypothek
16.02.2013
16.02.2019
10 000 000
Festhypothek
10.03.2009
08.03.2019
10 000 000
Festhypothek
16.11.2012
15.11.2019
10 000 000
Festhypothek
10.12.2012
10.12.2019
10 000 000
Festhypothek
10.01.2013
10.01.2020
10 000 000
Festhypothek
30.06.2012
29.06.2020
10 000 000
Festhypothek
15.11.2012
15.11.2020
10 000 000
Festhypothek
31.01.2012
29.01.2021
10 000 000
Festhypothek
10.09.2012
30.09.2021
10 000 000
Festhypothek
15.11.2011
15.11.2021
10 000 000
Festhypothek
31.01.2012
31.01.2022
10 000 000
Festhypothek
30.04.2013
29.04.2022
10 000 000
Festhypothek
30.06.2012
29.06.2022
10 000 000
Festhypothek
15.11.2013
15.11.2022
10 000 000
Festhypothek
10.12.2012
10.12.2022
15 000 000
Festhypothek
16.02.2013
16.02.2023
10 000 000
Festhypothek
08.03.2013
08.03.2023
10 000 000
Festhypothek
30.06.2014
28.06.2024
15 000 000
Festhypothek
16.02.2015
31.01.2025
15 000 000
Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse 376 100 000
Zinssatz
0,310%
0,600%
2,900%
2,740%
3,180%
3,990%
2,650%
2,730%
1,210%
2,770%
1,090%
1,0075%
1,200%
1,140%
1,240%
1,370%
1,320%
1,710%
1,470%
1,610%
1,340%
2,050%
1,3575%
1,740%
1,580%
1,690%
1,310%
Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen
sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
Kreditart
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
von
30.09.2014
01.10.2014
10.10.2014
15.10.2014
27.10.2014
31.10.2014
15.11.2005
10.11.2014
17.11.2014
28.11.2014
30.09.2014
30.09.2014
10.12.2014
15.12.2014
23.12.2014
31.12.2014
24.01.2005
09.01.2015
19.01.2015
26.01.2015
14.01.2015
30.01.2015
15.02.2005
10.02.2015
20.02.2015
27.02.2015
31.12.2014
10.03.2015
31.03.2015
31.03.2015
10.04.2015
30.04.2015
08.05.2015
29.05.2015
30.04.2015
10.06.2015
15.06.2015
30.06.2015
02.07.2015
10.07.2015
23.07.2015
31.07.2015
30.06.2015
10.08.2015
14.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
10.09.2015
11.09.2015
24.09.2015
Laufzeit
bis
10.10.2014
10.10.2014
31.10.2014
31.10.2014
31.10.2014
10.11.2014
17.11.2014
28.11.2014
28.11.2014
10.12.2014
31.12.2014
31.12.2014
31.12.2014
31.12.2014
31.12.2014
09.01.2015
24.01.2015
30.01.2015
30.01.2015
30.01.2015
31.01.2015
10.02.2015
15.02.2015
27.02.2015
27.02.2015
10.03.2015
31.03.2015
31.03.2015
10.04.2015
30.04.2015
30.04.2015
08.05.2015
29.05.2015
10.06.2015
30.06.2015
30.06.2015
30.06.2015
10.07.2015
10.07.2015
31.07.2015
31.07.2015
10.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
31.08.2015
10.09.2015
11.09.2015
11.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
Betrag in CHF
115 300 000
600 000
96 500 000
2 000 000
800 000
102 500 000
10 000 000
90 800 000
10 900 000
108 600 000
35 000 000
15 000 000
105 500 000
45 200 000
2 800 000
105 300 000
15 000 000
100 000 000
2 300 000
15 000 000
30 200 000
149 500 000
15 000 000
140 000 000
2 000 000
143 000 000
100 000 000
147 000 000
153 500 000
100 000 000
146 500 000
155 000 000
147 000 000
150 500 000
100 000 000
147 500 000
2 800 000
155 100 000
44 800 000
194 400 000
6 600 000
201 100 000
100 000 000
191 500 000
1 100 000
194 300 000
100 000 000
189 400 000
10 400 000
12 800 000
Zinssatz
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
2,830%
0,520%
0,520%
0,520%
0,410%
0,360%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
2,890%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
2,710%
0,520%
0,520%
0,520%
0,410%
0,520%
0,520%
0,410%
0,520%
0,520%
0,520%
0,520%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
Geschäfte zwischen Fonds
Während des Geschäftsjahres 2014/15 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Siat keine Kredite von anderen Immobilienfonds
der Credit Suisse Funds AG erhalten.
Laufende Kredite
Kreditart
Keine
Abgelaufene Kredite
von
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Kreditart
Keine
von
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Während des Geschäftsjahres 2014/15 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Siat keine Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3a KKV)
bei den Immobilienfonds derselben Fondsleitung getätigt.
Laufende sonstige Anlagen
Kreditart
Keine
18
von
Abgelaufene sonstige Anlagen
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Kreditart
Keine
von
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Käufe und Verkäufe von Grundstücken
Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2014/15
Käufe
Zug, Grafenweg 2
Gebäudeart
Kommerziell genutzte Liegenschaft
GB-Nr.
4393
Grundstücksfläche m2
3 107
Verkäufe
Uznach, Zürcherstrasse 86 / St. Josefstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11
Gebäudeart
Wohnbauten
GB-Nr.
245
Grundstücksfläche m2
7 897
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%
Kein Mieter des Credit Suisse Real Estate Fund Siat erreichte diese Grenze.
Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden statt
gefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der
Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand April 2015).
Immobiliengesellschaften des Fonds
SIAT «Aargau» Immobilien AG, Aarau
SIAT «BE» Immobilien AG, Bern
SIAT «BL» Immobilien AG, Pratteln
SIAT «BS» Immobilien AG, Basel
SIAT «FR» Immobilien AG, Romont
SIAT «GE» Immobilien AG, Genf
SIAT «LU» Immobilien AG, Luzern
SIAT «NE» Immobilien AG, Neuenburg
SIAT «SG» Immobilien AG, St. Gallen
SIAT «SH» Immobilien AG, Schaffhausen
SIAT «SO» Immobilien AG, Olten
SIAT «TI» Immobiliare SA, Lugano
SIAT «VD» Immobilien AG, Lausanne
SIAT «ZG» Immobilien AG, Zug
SIAT «ZH» Immobilien AG, Zürich
Das Aktienkapital sämtlicher Immobiliengesellschaften gehört zu 100% dem Credit Suisse Real Estate Fund Siat.
19
Liegenschafts- / Immobilienstruktur per 30. September 2015
Liegenschaftsstruktur
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Baurechtsgrundstücke
Total
Wohnbauten
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Immobilienstruktur
0,50%
5,25%
Gemischte Bauten
27,65%
Kommerziell genutzte
Liegenschaften
20
Gestehungskosten
Verkehrswerte
Versicherungswerte
CHF
1 104 445 286
589 382 936
98 882 749
CHF
1 590 470 000
731 916 960
138 474 000
CHF
1 310 353 304
623 856 078
117 399 865
173 231 000
173 760 000
173 231 000
4 188 625
1 970 130 596
13 403 000
2 648 023 960
0
2 224 840 247
Gestehungskosten
Verkehrswerte
56,10%
29,90%
5,00%
60,05%
27,65%
5,25%
8,80%
6,55%
0,20%
100,00%
0,50%
100,00%
6,55%
Bauland (inkl. Abbruchobjekte)
und angefangene Bauten
60,05%
Wohnbauten
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften
Neuhausen
Basel
Winterthur
Rheinfelden Brugg
Regensdorf Kloten
Wil
Birsfelden
Glattbrugg
Uzwil
Dübendorf
Rohr
Aarau
Zürich
Zufikon
Volketswil Uster
Olten
Wetzikon
Rothrist
Adliswil Steinhausen Horgen
Solothurn
Zug
Langenthal
Cham
Neuenburg
Yverdon-les-Bains
MaltersLuzern
Littau
Kriens
Bern
Freiburg
Goldach
St. Gallen
Sargans
Bad Ragaz
Thun
Renens
Morges Lausanne Corsier-sur-Vevey
Vevey
Gland
Pregny-Chambésy
Genf
Minusio
Viganello
Verkehrswerte:
über 50 Mio. CHF
10–50 Mio. CHF
5–10 Mio. CHF
Chiasso
bis 5 Mio. CHF
Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Regionale
Aufteilung
3,25% Westschweiz
13,60% Genfersee
0,60% Südschweiz
4,65% Bern
22,05% Nordwestschweiz
34,85% Zürich
8,25% Ostschweiz
12,75% Zentralschweiz
21
Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Ort, Adresse
Wohnbauten
Aarau, General-Guisan-Strasse 52
Aarau, Maienzugstrasse 18, 20, in der «Telli»
Adliswil, Bernhofstrasse 51, 53, 55, 57, 58, 59, 60, 61, 63, 65, 67
Basel, Claragraben 101, 103, 105 / Klingenthalstrasse 12
Basel, Davidsbodenstrasse 28
Basel, Engelgasse 20, 22 / Lange Gasse 24, 26, 28
Basel, Hohe-Winde-Strasse 4, 8
Basel, Lehenmattstrasse 201
Basel, Neuweilerstrasse 95
Basel, Oberwilerstrasse 153, 155, 157, 159
Basel, Schorenweg 20, 22, 30, 32
Basel, Schützengraben 4, 6
Basel, St.-Jakobs-Strasse 96
Bern, Mittelstrasse 16, 18, 20 / Seidenweg 17, 19, 21
Bern, Winkelriedstrasse 9, 11, 13 / Morgartenstrasse 6
Birsfelden, Sonnenbergstrasse 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32
Bremgarten, Kapuzinerhügel 1a, 1b
Brugg, Badstrasse 33, Hochhaus
Chailly-Montreux, Chemin des Ecoliers 5, 7
Cham, Alpenblick 7, 9
Clarens, Rue du Lac 136
Colombier, Avenue de la Gare 16a
Corsier-sur-Vevey, Route de l’Esplanade 9, 10, 11, 12, 13, 14
Dietikon, Obere Reppischstrasse 61
Dottikon, Hofackerstrasse 7
Dübendorf, Wilstrasse 36
Freiburg, Avenue Général-Guisan 36 / Chemin des Roches 1, 3
Freiburg, Rue Chaillet 1 / Rue Joseph-Reichlen 3, 5
Genf, Rue Cavour 4
Genf, Rue de l’Avenir 14, 16
Genf, Rue du Jura 17
Genf, Rue J.-Et.-Liotard 11
Gland, Route de Cité-Ouest 11, 13, 15, 17, 19
Glattbrugg, Im Hürdli 2, 4, 6
Goldach, Bachfeldstrasse 13
Goldach, Bachfeldstrasse 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27
Hendschiken, Nussbaumweg 2, 4
Horgen, Hintere Etzelstrasse 23, 25 / Einsiedlerstrasse 208
Kloten, Eugen-Wyler-Weg 8, 10, 12 / Dorfstrasse 40, 42
Kloten, Obstgartenstrasse 16, 18, 20
Kloten, Schürbungertweg 4, 6
Kriens, Eichenspesstrasse 12
Kriens, Feldmühlestrasse 14, 16, 18, 20
Küsnacht, Oberwachtstrasse 11
Langenthal, Bäreggstrasse 29, 29a, 29b, 31, 33, «Hopferenfeld»
Langenthal, Bäreggstrasse 53, 55, 57, 59, 61, «Hopferen III»
Lausanne, Avenue du Parc de la Rouvraie 14, 16
Lausanne, Avenue Riant-Mont 14
Lausanne, Avenue Warnery 10
Lausanne, Chemin de Bérée 44
Lausanne, Chemin de Champrilly 23, 25
Lausanne, Chemin de Champrilly 6, 8, 10, 12
Lausanne, Chemin de Lucinge 1
Lausanne, Route de la Clochatte 6, 6A
Lausanne, Route du Pavement 5, 7, 9
Lenzburg, Dragonerstrasse 53
Littau, Längweiher 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24
Luzern, Güterstrasse 2, 2a, 2b, «Citybay»
Malters, Halde 5, 7 / Sigristhalde 2, 4, «Sigristpark»
Mont-sur-Lausanne, Chemin des Piécettes 4
22
Anzahl Total MietGebäude
objekte
1
2
11
4
1
5
2
1
1
4
4
2
1
6
3
10
2
1
2
2
1
1
6
1
1
1
3
3
1
2
1
1
5
3
1
7
2
5
5
3
2
1
4
1
3
1
2
1
1
1
1
1
1
2
4
1
1
1
2
3
1
8
1
4
1
126
23
182
163
25
162
16
19
11
75
337
45
37
249
149
138
42
137
61
145
41
41
101
28
55
31
105
46
27
44
11
24
219
162
9
116
43
56
70
36
31
59
70
11
125
143
104
23
19
18
20
15
51
107
107
23
19
22
106
306
58
260
97
81
47
Total Miet Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
jahr
fläche (m2)
4 658
1 008
5 362
5 673
1 296
6 712
966
677
755
4 411
13 219
2 452
1 768
5 788
4 882
4 221
1 693
4 865
2 045
4 784
2 586
1 608
3 841
875
1 608
1 114
4 766
3 065
1 337
2 502
1 057
1 582
6 305
6 186
621
3 905
1 470
2 307
2 354
1 285
1 092
2 421
2 520
546
4 165
4 628
3 768
997
971
929
1 032
770
1 636
2 520
3 473
1 255
1 033
1 210
2 854
7 767
1 571
10 131
5 028
3 416
1 535
7 016
1 639
13 100
3 179
444
4 392
1 668
645
418
2 103
11 796
1 011
1 154
3 858
5 738
10 968
3 418
5 297
1 988
8 206
1 861
2 251
4 505
832
2 997
1 498
5 440
1 311
275
767
258
261
3 338
9 931
1 130
8 286
1 944
3 611
1 157
2 190
1 617
4 898
4 187
874
6 468
7 306
3 907
1 235
1 108
962
866
397
2 032
3 473
5 374
788
435
555
2 688
11 198
5 538
11 082
1 812
4 712
2 277
1968
1956
1966
1951
1963
1960
1953
1958
1993
1941
1961
1940
1984
1961
1960
1970
1984
1963
1964
1966
1958
1962
1960
1961
1963
1995
1964
1940
1937
1988
2001
1939
1990
1981
1995
1954
1997
2006
1961
1961
1961
1983
1959
1944
2010
2013
1974
1940
1940
1942
1942
1952
1994
1957
1955
1940
1940
1940
1991
1969
1983
1978
2011
2008
1991
Erwerbsdatum
01.03.1959
01.05.1957
01.05.1961
01.02.1959
01.10.1961
01.10.1956
01.04.1959
01.01.1959
01.07.1997
01.07.1943
01.03.1959
01.01.1942
01.06.1989
01.03.1959
01.07.1959
01.03.1961
01.01.1998
01.08.1961
01.08.1963
01.04.1962
01.02.1959
01.04.1963
01.02.1959
01.06.1960
01.12.1971
01.08.1997
01.11.1962
01.06.1938
27.03.1950
31.12.2002
01.02.2003
30.04.1943
01.04.2004
01.09.1979
01.12.1956
01.12.1956
01.06.2008
31.01.2003
01.08.1960
01.01.1962
01.12.1962
01.03.1983
01.06.1959
29.06.1979
01.04.2009
21.02.2012
01.12.1960
24.03.1952
24.03.1952
24.03.1952
24.03.1952
01.08.1956
13.07.1994
01.03.1959
01.04.1957
24.10.1941
24.10.1941
24.10.1941
01.04.2004
01.12.1960
01.07.1983
01.04.2009
02.02.2009
30.12.2006
01.04.2004
Eigentumsverhältnis
Gestehungskosten
Verkehrswert
SollMietertrag 1)
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
11 613 000
1 884 000
14 100 000
12 759 000
3 014 000
16 778 050
2 365 000
1 594 000
3 207 000
9 818 000
23 960 000
4 531 182
7 083 000
15 892 000
7 939 000
11 396 000
4 645 000
10 342 000
3 122 000
17 701 150
4 019 000
3 703 000
8 875 000
2 312 000
3 046 000
5 278 000
8 847 000
6 384 000
1 498 157
8 555 600
3 895 100
1 735 687
23 057 000
21 359 000
1 952 500
10 694 500
4 278 300
11 857 000
6 125 000
3 117 000
2 761 000
6 272 000
4 232 000
1 454 000
14 500 000
18 135 000
10 099 000
2 355 824
1 155 105
1 330 769
1 365 336
1 520 950
7 185 800
4 964 000
6 875 900
2 236 540
1 997 041
2 215 669
10 887 000
17 086 000
6 865 000
29 707 000
25 720 000
11 008 000
5 341 000
17 650 000
3 917 000
25 050 000
24 530 000
5 088 000
28 920 000
4 967 000
3 340 000
3 596 000
17 970 000
48 000 000
10 140 000
5 903 000
30 420 000
17 380 000
19 960 000
4 814 000
15 200 000
3 507 000
30 280 000
6 412 000
5 259 000
12 800 000
4 365 000
5 770 000
5 410 000
16 920 000
11 270 000
3 286 000
11 920 000
5 181 000
4 579 000
24 780 000
24 680 000
2 019 000
12 380 000
4 525 000
14 170 000
12 180 000
5 696 000
5 368 000
5 851 000
10 320 000
3 161 000
15 760 000
19 400 000
11 320 000
4 729 000
2 800 000
2 450 000
2 802 000
3 052 000
6 520 000
10 090 000
10 850 000
4 807 000
3 979 000
4 640 000
11 220 000
24 790 000
7 050 000
29 830 000
31 520 000
12 260 000
6 001 000
987 346
208 464
1 324 593
1 349 567
270 748
1 615 644
241 476
174 994
201 170
948 820
2 680 830
534 709
385 337
1 574 065
1 093 259
1 054 259
290 911
941 439
306 240
1 512 454
443 886
320 623
742 998
228 963
343 451
296 174
906 016
566 648
328 350
752 192
270 233
330 877
1 474 749
1 381 321
115 884
774 200
256 866
690 585
640 363
323 088
274 665
415 944
536 799
149 720
830 123
1 034 912
762 994
251 988
201 388
181 322
199 090
177 258
440 304
575 765
676 189
263 000
221 277
260 238
748 069
1 640 616
387 504
1 971 757
1 542 041
634 131
402 566
Bruttoerträge
Mietzinsausfälle 1)
Zimmer
in CHF
in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+
16 565
–
200
13 884
1 637
10 440
20 165
1 426
4 179
49 941
–
4 511
1 462
2 683
3 944
5 572
2 291
4 564
–
14 030
430
–
3 103
5 855
2 760
4 668
2 646
1 270
2 545
1 200
–
1 420
8 590
39 980
–
44 652
255
12 434
2 199
95
150
6 336
2 249
414
35 599
61 213
1 531
–
–
–
–
855
1 123
1 770
2 167
1 043
263
–
895
1 819
17 398
14 512
23 470
12 956
6 380
1,68
–
0,02
1,03
0,60
0,65
8,35
0,81
2,08
5,26
–
0,84
0,38
0,17
0,36
0,53
0,79
0,48
–
0,93
0,10
–
0,42
2,56
0,80
1,58
0,29
0,22
0,78
0,16
–
0,43
0,58
2,89
–
5,77
0,10
1,80
0,34
0,03
0,05
1,52
0,42
0,28
4,29
5,91
0,20
–
–
–
–
0,48
0,25
0,31
0,32
0,40
0,12
–
0,12
0,11
4,49
0,74
1,52
2,04
1,58
970 781
208 464
1 324 393
1 335 683
269 111
1 605 204
221 311
173 568
196 991
898 879
2 680 830
530 198
383 875
1 571 382
1 089 315
1 048 687
288 620
936 875
306 240
1 498 424
443 456
320 623
739 895
223 108
340 691
291 506
903 370
565 378
325 805
750 992
270 233
329 457
1 466 159
1 341 341
115 884
729 548
256 611
678 151
638 164
322 993
274 515
409 608
534 550
149 306
794 524
973 699
761 463
251 988
201 388
181 322
199 090
176 403
439 181
573 995
674 022
261 957
221 014
260 238
747 174
1 638 797
370 106
1 957 245
1 518 571
621 175
396 186
–
6
8
38
5
19
–
–
–
23
16
3
3
7
–
–
–
–
6
–
–
–
–
5
–
–
1
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
8
–
–
–
–
3
4
–
–
9
9
6
8
–
–
22
4
4
5
4
6
3
–
–
–
–
4
16
–
–
18
18
12
2
4
–
25
48
11
12
10
8
20
–
–
5
23
5
–
16
–
–
6
15
24
10
1
1
2
6
15
1
3
–
–
14
–
4
1
–
3
6
13
2
9
9
11
10
8
17
27
21
7
11
5
16
24
1
48
17
–
4
34
6
36
28
–
16
2
8
5
18
116
8
8
53
40
34
5
30
11
29
16
12
10
5
12
6
32
19
13
2
–
20
46
15
5
24
11
9
21
12
10
7
20
3
14
23
26
1
1
1
2
5
6
8
31
6
1
6
22
50
11
35
19
14
8
16
6
28
2
–
26
6
–
3
–
16
5
–
14
24
16
9
31
6
10
11
12
25
5
12
2
23
3
–
10
3
2
8
36
2
25
5
10
1
6
4
8
20
–
22
13
16
–
–
–
–
–
2
1
4
1
1
1
2
19
6
42
10
18
4
–
–
–
–
–
14
2
–
–
–
–
3
–
5
–
–
1
–
1
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
10
7
–
6
–
–
–
–
–
–
–
–
7
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
12
–
6
–
–
–
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
66
18
72
86
23
87
12
12
8
66
196
30
23
89
72
70
15
61
29
62
32
24
51
15
24
14
72
46
24
23
11
24
66
66
8
52
16
19
44
18
18
23
40
9
46
49
44
19
19
18
20
13
25
59
60
18
18
16
46
108
18
131
46
32
20
4 614
1 008
5 196
4 596
1 017
6 324
954
677
690
4 061
13 204
2 353
1 576
5 283
4 872
4 170
1 693
4 582
2 045
4 784
2 010
1 608
3 826
875
1 608
1 114
4 676
3 065
1 228
2 013
1 057
1 582
6 027
6 108
613
3 875
1 436
2 300
2 294
1 285
1 062
2 320
2 520
513
4 056
4 338
3 768
943
971
929
1 032
668
1 607
2 520
3 433
1 255
1 033
1 080
2 686
7 499
1 571
10 119
4 197
3 330
1 352
99,06
100,00
96,90
81,02
78,47
94,22
98,76
100,00
91,39
92,07
99,89
95,96
89,14
91,28
99,80
98,79
100,00
94,18
100,00
100,00
77,73
100,00
99,61
100,00
100,00
100,00
98,11
100,00
91,85
80,46
100,00
100,00
95,59
98,74
98,71
99,23
97,69
99,70
97,45
100,00
97,25
95,83
100,00
93,96
97,38
93,73
100,00
94,58
100,00
100,00
100,00
86,75
98,23
100,00
98,85
100,00
100,00
89,26
94,11
96,55
100,00
99,88
83,47
97,48
88,08
Parking
Anz.
58
5
102
64
–
68
3
7
–
–
139
12
11
145
76
64
27
75
32
83
8
17
49
13
31
17
32
–
–
18
–
–
146
93
–
61
25
36
23
18
12
30
30
–
70
74
60
3
–
–
–
–
25
48
43
5
1
4
57
192
40
123
47
42
24
–
–
–
7
–
3
–
–
–
3
–
–
–
1
–
–
–
1
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
3
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
Gewerbe
Büros, PraxisKinos / Hotels /
Übrige kommer
Total Gewerbeobjekte
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2%
–
–
–
575
–
152
–
–
–
219
–
–
–
29
–
–
–
283
–
–
576
–
–
–
–
–
–
–
–
489
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
102
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
291
–
–
–
–
–
1
1
–
–
–
1
1
–
1
2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
1
–
–
–
–
2
–
–
–
39
49
–
–
–
32
83
–
84
189
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
75
–
–
–
140
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
54
–
–
–
–
–
–
–
–
–
130
–
96
–
–
–
–
175
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
258
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
404
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
2
–
–
–
7
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
3
–
–
–
2
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
36
–
–
–
314
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
90
–
–
–
–
–
138
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
29
–
–
–
–
–
168
–
–
–
136
–
–
2
–
8
2
1
4
1
–
2
3
2
2
1
7
1
4
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
2
–
–
–
2
3
1
3
2
1
3
–
1
6
–
2
9
20
–
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
5
–
6
–
7
1
44
–
166
203
230
236
12
–
33
12
15
15
3
162
10
51
–
–
–
–
–
–
15
–
–
–
–
–
34
–
–
–
–
78
8
30
34
7
60
–
30
101
–
33
109
290
–
–
–
–
–
–
–
–
40
–
–
–
–
172
–
12
–
86
8
2
–
8
13
2
7
1
–
3
9
2
3
3
15
1
4
–
1
–
–
1
–
1
–
–
–
1
–
3
3
–
–
7
3
1
3
2
1
3
–
1
6
–
2
9
20
–
1
–
–
–
2
1
–
4
–
–
2
3
6
–
6
4
7
3
44
–
166
1 077
279
388
12
–
65
350
15
99
192
505
10
51
–
283
–
–
576
–
15
–
–
–
90
–
109
489
–
–
278
78
8
30
34
7
60
–
30
101
–
33
109
290
–
54
–
–
–
102
29
–
40
–
–
130
168
268
–
12
831
86
183
0,94
–
3,10
18,98
21,53
5,78
1,24
–
8,61
7,93
0,11
4,04
10,86
8,72
0,20
1,21
–
5,82
–
–
22,27
–
0,39
–
–
–
1,89
–
8,15
19,54
–
–
4,41
1,26
1,29
0,77
2,31
0,30
2,55
–
2,75
4,17
–
6,04
2,62
6,27
–
5,42
–
–
–
13,25
1,77
–
1,15
–
–
10,74
5,89
3,45
–
0,12
16,53
2,52
11,92
24
Inventar der Liegenschaften
Anzahl Total MietOrt, Adresse
Gebäude
objekte
Morges, Avenue Paderewski 26a, 26b, 26c
1
110
Neuenburg, Faubourg de l’Hôpital 33, 35, 37
3
72
Neuenburg, Rue de Champréveyres 14
1
75
Neuenburg, Rue de Champréveyres 16 / Route des Gouttes d’Or 17
2
100
Neuhausen, Durstgrabenstrasse 6, 8
2
22
Nussbaumen b. Baden, Kornweg 6 / General-Guisan-Strasse 53
2
43
Olten, Mühletalweg 12, 18, 20, 22
5
109
Olten, Mühletalweg 3
1
63
Olten, Mühletalweg 5
1
159
Olten, Starrkircherstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 15, 17, 19, 21
10
105
Ostermundigen, Zossstrasse 7, 9, 11
3
26
Pfäffikon, Bründlerstrasse 5, 7
2
29
Pregny-Chambésy, Chemin des Cornillons 66, 68, 70, 90 92, 94, 96, 98, 100, 102
10
214
Prilly, Avenue du Chablais 43
1
48
Regensdorf, Ostring 35, 37a, 37b, 39
4
96
Renens, Route du Silo 26, 28, 30, 32, 34, 36, «La Vaudaire»
6
167
Rheinfelden, Alte Saline 18, 20, 22, 24, 26
5
91
Rohr, Hauptstrasse 23a, 23b, 23c / Gislifluhstrasse 4, 6, «Auenpark»
5
147
Rothrist, Bernstrasse 120, 120a, 120b, 120c
4
85
Rothrist, Sennhofweg 1, 3
2
45
Sargans, Malerva Süd
5
178
Sargans, Malerva Süd, 3. Etappe
1
139
Siebnen, Kapellstrasse 3
1
49
Solothurn, St. Josefgasse 14 / Schützenmattstrasse 14, 16, 18, 20
5
82
Spreitenbach, Bahnhofstrasse 74, 76, 78, 80
4
51
Steinhausen, Pilatusstrasse 9, 11, 13, 15, 17
5
77
Suhr, Metzgergasse 7
1
46
Thalwil, Tannstrasse 2, 4 / Albisstrasse 35, 37
4
37
Thun, Hohmadstrasse 17, 17a
2
32
Thun, Jungfraustrasse 15, 15a
2
28
Tübach, Kirchstrasse 1
2
37
Turgi, Grubstrasse 12
1
56
Urdorf, Bahnhofstrasse 53, 55, 57, 59, 61
5
70
Uster, Ackerstrasse 3, 5, 7, 9, 11
5
94
Uznach*, Zürcherstrasse 86 / St. Josefstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11
Uzwil, Waldhofstrasse 11a, 11b
2
35
Viganello, Salita Viarno 16
1
28
Villeneuve, Pont-Noir 5, 7
2
78
Volketswil, Ackerstrasse 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55
7
162
Wallisellen, Archengässli 3, 5
2
40
Wettingen, Bahnhofstrasse 9
1
19
Wetzikon, Feldweg 10, 12 / Stationsstrasse 44, 46
4
86
Widen, Bellikonerstrasse 221, 223, 225, 227
4
49
Windisch, Kestenbergstrasse 12, 14, 16, 18
4
44
Winterthur, Langgasse 29, 31
2
32
Winterthur, St. Gallerstrasse 82, 84
2
31
Yverdon-les-Bains, Chemin de Fontenay 22 / Rue de Neuchâtel 51
2
84
Zufikon, Bachhaldenstrasse 23, 25, 27, 29, 31, 33
6
94
Zürich, Baurstrasse 30, 32, 34, 36, 38
5
60
Zürich, Brahmsstrasse 10, 12
2
22
Zürich, Bremgartnerstrasse 82
1
19
Zürich, Brunaustr. 41 / Kurfirstenstr. 17, 21, 23, 25, 27, 29, 31 / Scheideggstr. 56, 58, 60, 62, 64, 66, 68 9
242
Zürich, General-Wille-Strasse 17
1
20
Zürich, Kurfirstenstrasse 28, 30
2
13
Zürich, Margrit-Rainer-Strasse 16, 18, 20, 22, «Am Föhrenhain»
4
142
Zürich, Neugasse 80
1
19
Zürich, Röschibachsteig 1
1
10
Zürich, Schimmelstrasse 11
1
17
Zürich, Schimmelstrasse 12
1
13
Zürich, Stampfenbachstrasse 105, 107
2
37
Zürich, Uetlibergstrasse 25, 27, 29
3
36
Zürich, Werdstrasse 121, 123, 125
3
36
Zürich, Wildbachstrasse 22
1
11
Zürich, Witikonerstrasse 497, 499, 515
3
45
Total I
359
9 635
davon im Stockwerkeigentum
davon im Baurecht
26
Total Miet Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
jahr
fläche (m2)
5 150
5 336
2013
3 533
4 356
1933
2 332
2 513
1965
4 314
3 000
1965
1 104
1 233
1960
1 400
2 340
1962
3 715
5 774
1989
2 607
5 136
1960
4 164
4 570
1963
4 470
6 213
1953
1 174
1 767
1959
1 176
1 993
1957
10 197
31 908
2002
1 873
1 815
1993
3 190
4 489
2006
6 279
6 206
2004
3 491
4 918
1992
5 985
12 434
2004
3 549
3 357
1982
1 512
2 834
1960
6 234
11 725
2010
4 809
7 397
2012
1 512
1 543
1983
2 602
4 132
1964
2 540
2 982
1965
2 797
5 527
1964
1 185
1 825
1965
1 944
3 271
1957
1 269
1 693
1957
1 262
1 605
1961
1 499
1 870
2006
1 810
2 356
1966
2 701
5 251
1965
2 958
5 444
1959
1 155
1 206
2 400
6 120
1 490
810
2 509
1 944
1 624
1 415
1 543
3 714
3 361
4 650
1 419
826
9 089
982
285
7 812
1 212
665
835
1 001
2 388
2 362
2 510
750
1 734
369 025
2 346
1 229
4 777
9 038
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Alleineigentum
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Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
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Alleineigentum
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Alleineigentum
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Alleineigentum
Alleineigentum
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100,00
96,80
95,50
96,16
Parking
54
19
37
21
6
19
63
24
93
43
6
13
141
19
58
107
42
89
45
20
98
79
27
47
11
41
26
13
8
8
19
21
32
48
Anz.
–
–
–
2
–
–
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
18
17
46
92
19
7
44
22
16
8
9
31
46
–
–
–
146
2
8
61
–
–
–
2
–
2
–
–
16
4 497
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
5
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
–
1
–
–
–
–
–
39
Gewerbe
Übrige kommer
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
50
9
267
10
317
13,59
226
–
–
–
–
–
–
16
48
18
274
6,35
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
42
2
42
3,00
–
–
–
1
190
1
27
6
375
8
592
15,94
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
170
–
–
–
–
–
–
–
–
2
170
3,80
–
–
–
–
–
–
–
2
22
2
22
1,87
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
77
2
28
5
105
1,03
–
1
180
–
–
8
444
–
–
9
624
33,32
–
–
–
–
–
–
–
8
104
8
104
3,26
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
12
195
12
195
5,59
–
2
308
–
–
5
130
12
661
19
1 099
18,36
331
1
174
–
–
–
–
3
53
8
558
15,72
–
–
–
–
–
–
–
1
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
10
162
10
162
2,60
–
–
–
–
–
–
–
6
81
6
81
1,68
–
–
–
–
–
–
–
3
52
3
52
3,44
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
29
2
29
1,04
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
44
2
44
3,49
–
–
–
–
–
–
–
6
95
6
95
6,34
–
–
–
–
–
–
–
3
42
3
42
2,32
–
–
–
–
–
–
–
2
30
2
30
1,11
17
–
–
–
–
–
–
1
31
2
48
1,62
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
136
393
–
–
–
–
–
–
–
–
54
–
–
71
–
–
–
–
–
4 114
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
–
–
–
–
1
–
–
–
–
23
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
303
–
–
–
–
60
–
–
–
–
2 171
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
852
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
1
–
7
–
–
–
–
51
–
–
–
–
–
–
14
–
–
–
35
–
–
–
–
–
–
–
–
48
–
–
21
–
62
–
–
–
–
1 821
2
–
–
–
–
1
1
–
4
–
1
–
4
–
–
–
4
1
1
2
1
–
1
–
5
1
–
1
4
261
35
–
–
–
–
32
15
–
46
–
1
–
59
–
–
–
35
15
13
18
45
–
4
–
88
–
–
24
78
5 208
2
–
–
–
–
1
2
–
4
–
3
5
4
–
–
–
4
1
1
7
2
–
2
1
13
1
–
1
4
378
35
–
–
–
–
32
29
–
46
–
172
393
59
–
–
–
35
15
13
369
99
–
25
71
210
–
–
24
78
14 166
3,03
–
–
–
–
3,95
1,16
–
2,83
–
11,15
10,58
1,76
–
–
–
0,39
1,53
4,56
4,72
8,17
–
2,99
7,09
8,79
–
–
3,20
4,50
3,84
28
Inventar der Liegenschaften
Ort, Adresse
Aarau, Entfelderstrasse 2, 4, «Atrium»
Basel, Güterstrasse 180 / Jurastrasse 4, 10 / Pfeffingerstrasse 55, «Gundelitor»
Basel, Steinenvorstadt 27, 29
Bern, Neuengasse 43
Brugg, Bahnhofstrasse 5
Chiasso, Corso San Gottardo 30
Chiasso, Vicolo dei Calvi (Parkplätze)
Genf, Rue des Confessions 19, 21 (Garagen)
Luzern, Weinmarkt 11 / Rössligasse 17
Luzern, Weinmarkt 9 / Rössligasse 21
Renens, Rue de Lausanne 21
Solothurn, Dornacherstrasse 26, 28, «perron 1»
St. Gallen, St.-Leonhard-Strasse 35, «Neumarkt 1»
St. Gallen, St.-Leonhard-Strasse 39, «Neumarkt 2»
Uzwil, Bahnhofstrasse 82, «Mühlehof»
Vevey, Avenue de la Gare 9 / Rue Simplon 48
Wil, Bronschhoferstrasse 2, 4
Zug, Grafenauweg 2
Zug, Grafenauweg 4 (Ost II), 6 (Ost I), 8 (West I), 10 (West II)
Zürich, Gottfried-Keller-Strasse 7
Zürich, Hottingerstrasse 14
Zürich, Kanzleistrasse 57
Zürich, Sihlcity
Zürich, Tödistrasse 48
Total II
Anzahl Total MietGebäude
objekte
Total Miet Grundstücksfläche (m2)
fläche (m2)
Erstellungsjahr
Erwerbs
datum
1
4
2
1
1
1
–
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
1
4
1
1
1
1
1
32
132
418
27
34
42
33
32
50
36
25
27
189
130
248
116
52
73
34
362
71
27
74
1 168
34
3 434
6 280
20 995
2 835
2 708
1 930
3 018
–
–
1 736
1 962
3 060
13 505
7 086
8 423
4 969
3 317
5 211
5 613
16 987
3 843
1 114
2 324
11 328
3 447
131 691
2 804
5 673
477
756
955
841
833
1 796
333
360
832
5 391
2 267
2 777
2 543
1 212
1 791
3 107
8 869
837
665
994
4 871
702
51 686
2001
1978
1985
1958
1986
1971
1971
1952
1956
1958
1905
2009
1963
1967
2010
1991
1968
2000
1993
1966
1977
1982
2007
1957
01.03.2000
01.02.2005
01.07.1998
01.01.1959
01.03.1995
01.06.1962
01.06.1962
01.01.1956
01.10.1956
01.09.1956
01.04.2004
21.12.2006
01.01.1959
01.01.1962
09.02.2009
01.07.1999
01.12.2008
01.07.2015
01.12.1998
01.09.1958
03.08.1976
01.08.1995
26.06.2003
01.12.1956
1
2
1
1
2
1
3
3
1
1
3
4
1
4
28
35
22
25
28
49
107
41
38
47
37
58
138
43
88
756
1 746
1 152
1 183
2 164
2 039
5 515
1 422
1 670
1 383
1 630
2 658
3 929
2 160
3 955
32 606
671
515
543
710
1 545
3 178
1 823
2 301
843
2 592
1 218
6 430
1 768
1 408
25 545
1920
1955
1956
1938
1960
1988
1991
1899/1987
1986
2013
1960
1990
1957
1940
01.04.2008
01.10.1956
01.07.1957
01.05.1938
01.04.1959
01.07.2010
01.12.1997
01.07.2007
01.05.2008
30.05.2011
01.11.1959
01.08.2011
01.12.1956
01.10.1938
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Basel, Schorenweg 38
Dübendorf, Überlandstrasse, «Giessen-Areal»
Neuenburg, Route des Gouttes, «Jardin du Lac»
Winterthur, Else-Züblin-Strasse 83, «Roy»
Total IV
1
2
1
1
5
157
375
–
–
532
–
12 057
–
–
12 057
4 233
23 561
3 153
9 518
40 465
2016
2019
2016
2016
08.10.2012
27.03.2014
16.07.2014
26.06.2013
Olten, Wilerfeld
Zürich, Rennweg 19
Total V
1
1
2
3
1
4
3
84
87
11 260
285
11 545
Baurechtgeber
Baurechtgeber
01.08.1958
01.03.1973
426
14 361
545 466
596 025
davon im Stockwerkeigentum
davon im Baurecht
Gemischte Bauten
Bad Ragaz, Bartholoméplatz 3
Basel, Colmarerstrasse 26, 28
Bern, Mittelstrasse 23
Bern, Monbijoustrasse 75
Bülach, Winterthurerstrasse 3, 5 / Bahnhofstrasse 22
Horgen, Dammstrasse 12, 14, 16
Horgen, Einsiedlerstrasse 400, 402, 404
Kloten, Dorfstrasse 27, 29, 29a
Minusio, Via Motta 7, «Casa Mariagrazia»
Morges, Avenue Paderewski 32a, 32b
Pratteln, Burggartenstrasse 2, 4, 4a
Wil, Bronschhoferstrasse 79, 81, Höhenstrasse 46, 48
Winterthur, Ruhtalstrasse 12
Zürich, Seefeldstrasse 26, 28, 32, 34
Total III
Gesamttotal
Gesamttotal davon im Stockwerkeigentum
Gesamttotal davon im Baurecht
* In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften
1)Nicht annualisiert
2)Miteigentum 116/1 000 = 4 871 m2 (totale Grundstücksfläche = 41 991 m2)
30
Bruttoerträge
Zimmer
in CHF
Gestehungskosten
Verkehrswert
SollMietertrag 1)
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Miteigentum 2)
Alleineigentum
21 681 000
59 426 000
13 709 000
9 774 000
8 251 000
8 315 500
615 500
695 000
3 761 050
5 258 000
13 012 000
51 846 000
29 645 000
40 536 000
18 980 000
12 240 000
28 692 000
45 424 000
99 258 000
16 264 750
5 500 136
17 890 000
70 330 000
8 279 000
589 382 936
25 400 000
51 640 000
17 540 000
13 480 000
6 721 000
7 901 000
592 400
1 892 000
14 280 000
16 450 000
12 640 000
48 580 000
42 300 000
53 680 000
13 650 000
13 270 000
24 870 000
44 720 000
123 000 000
53 520 000
9 156 000
16 320 000
95 834 560
24 480 000
731 916 960
1 513 981
3 493 903
1 066 381
1 617 309
457 833
488 653
42 240
107 150
685 569
798 278
699 215
2 989 573
2 621 327
3 672 447
882 998
811 257
1 337 142
446 080
7 046 489
2 517 803
599 843
861 477
5 259 955
1 377 391
41 394 294
–
103 686
61 651
–
1 616
106 418
2 970
–
10 408
–
1 563
411 459
117 921
325 521
166 454
2 016
380 258
–
17 568
–
307 228
–
71 448
240 115
2 328 300
–
2,97
5,78
–
0,35
21,78
7,03
–
1,52
–
0,22
13,76
4,50
8,86
18,85
0,25
28,44
–
0,25
–
51,22
–
1,36
17,43
5,62
1 513 981
3 390 217
1 004 730
1 617 309
456 217
382 235
39 270
107 150
675 161
798 278
697 652
2 578 114
2 503 406
3 346 926
716 544
809 241
956 884
446 080
7 028 921
2 517 803
292 615
861 477
5 188 507
1 137 276
39 065 994
40 536 000
53 680 000
3 672 447
325 521
8,86
3 346 926
9 774 000
13 480 000
1 617 309
–
–
1 617 309
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
6 800 000
2 402 000
2 143 000
4 981 750
4 559 000
25 581 000
5 646 000
6 138 000
4 430 000
9 804 000
4 999 000
12 569 000
3 971 000
4 859 000
98 882 750
5 774 000
4 507 000
5 197 000
7 943 000
8 980 000
26 550 000
4 279 000
5 526 000
4 022 000
10 800 000
8 156 000
11 040 000
8 290 000
27 410 000
138 474 000
388 452
260 227
278 344
451 332
513 112
1 520 375
347 857
362 907
230 070
586 465
535 372
721 852
451 032
1 390 900
8 038 297
50 508
1 001
687
5 730
1 080
325 797
79 861
5 586
18 062
249 380
2 268
93 035
–
10 000
842 995
13,00
0,38
0,25
1,27
0,21
21,43
22,96
1,54
7,85
42,52
0,42
12,89
–
0,72
10,49
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
20 226 000
64 747 000
13 199 000
75 059 000
173 231 000
20 220 000
64 800 000
13 400 000
75 340 000
173 760 000
339 885
888 333
–
–
1 228 218
–
–
–
–
–
Alleineigentum
Alleineigentum
1 380 475
2 808 150
4 188 625
3 685 000
9 718 000
13 403 000
159 936
311 094
471 030
1 970 130 596
2 648 023 960
45 492 000
60 423 000
17 713 000
30 860 000
–
18
1
–
1
–
–
–
2
6
–
–
–
–
–
8
–
–
–
–
–
–
16
–
52
1
13
13
–
4
–
–
–
9
–
6
10
–
–
–
4
8
–
–
–
–
6
–
1
75
–
14
1
–
5
–
–
–
1
–
3
6
–
–
3
7
4
–
–
–
–
–
–
1
45
3
13
–
–
–
2
–
–
–
–
6
24
–
–
–
1
–
–
–
–
–
1
–
–
50
1
6
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
1
–
–
–
–
–
–
–
9
337 944
259 226
277 657
445 602
512 032
1 194 578
267 996
357 321
212 008
337 085
533 104
628 817
451 032
1 380 900
7 195 302
2
2
10
1
3
–
–
–
5
–
7
–
–
11
41
2
1
–
9
4
10
2
–
1
–
4
3
–
20
56
2
13
8
4
6
20
3
1
1
14
17
7
8
17
121
2
–
–
2
5
–
2
6
2
–
7
10
8
1
45
–
–
–
2
–
2
1
2
–
–
–
6
4
–
17
–
–
–
–
–
339 885
888 333
–
–
1 228 218
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
159 936
311 094
471 030
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
136 013 342
4 798149
3,53
131 215 193
449
1 170
2 119
1 303
230
4 094 172
327 933
8,01
3 766 239
2 710 568
3 944.00
0,15
2 706 624
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
Parking
Anz.
Gewerbe
Übrige kommer
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
5
64
15
–
10
2
–
–
12
6
15
40
–
–
3
21
13
–
–
–
–
7
16
2
231
626
5 156
1 047
–
866
230
–
–
786
205
1 164
4 590
–
–
313
1 058
969
–
–
–
–
575
201
277
18 063
9,97
24,56
36,93
–
44,87
7,62
–
–
45,28
10,45
38,04
33,99
–
–
6,30
31,90
18,60
–
–
–
–
24,74
1,77
8,04
13,72
102
313
–
–
22
8
32
50
–
–
–
122
64
193
82
19
40
27
239
22
19
52
885
9
2 300
3
2
3
7
2
1
–
–
10
6
3
5
12
6
5
3
4
–
–
2
–
–
86
4
164
563
4 118
361
1 229
196
145
–
–
415
512
85
2 884
2 236
3 287
891
788
1 555
–
–
91
–
–
4 800
455
24 611
11
7
2
13
3
16
–
–
8
9
4
14
19
20
6
6
3
5
33
13
7
8
26
12
245
4 621
6 450
247
1 295
364
2 491
–
–
371
1 174
1 366
5 722
3 155
3 116
1 359
999
507
4 436
15 072
2 274
1 003
1 598
2 798
2 014
62 432
–
–
5
–
1
–
–
–
–
–
1
–
1
1
3
1
4
–
1
4
–
–
17
–
39
–
–
1 122
–
440
–
–
–
–
–
216
–
149
266
1 338
342
1 703
–
301
832
–
–
2 139
–
8 848
11
21
1
3
1
2
–
–
3
1
4
6
18
22
8
2
3
2
25
17
1
6
95
7
259
470
5 010
57
184
27
62
–
–
150
36
229
177
686
1 603
420
130
411
1 177
1 189
610
111
151
869
701
14 460
–
11
1
11
3
4
–
–
3
3
–
2
16
6
9
–
6
–
64
13
–
1
43
–
196
–
261
1
–
37
90
–
–
14
35
–
132
860
151
648
–
66
–
425
36
–
–
521
–
3 277
25
41
12
34
10
23
–
–
24
19
12
27
66
55
31
12
20
7
123
49
8
15
267
23
903
5 654
15 839
1 788
2 708
1 064
2 788
–
–
950
1 757
1 896
8 915
7 086
8 423
4 656
2 259
4 242
5 613
16 987
3 843
1 114
1 749
11 127
3 170
113 628
90,03
75,44
63,07
100,00
55,13
92,38
–
–
54,72
89,55
61,96
66,01
100,00
100,00
93,70
68,10
81,40
100,00
100,00
100,00
100,00
75,26
98,23
91,96
86,28
8
16
18
18
18
32
8
9
9
14
35
26
20
49
280
652
967
960
1 622
1 089
2 722
864
1 034
653
1 262
2 134
2 550
1 692
3 055
21 256
37,34
83,94
81,15
74,95
53,41
49,36
60,76
61,92
47,22
77,42
80,29
64,90
78,33
77,24
65,19
2
2
3
–
15
60
27
23
15
21
16
96
13
11
304
6
4
1
4
5
–
–
2
1
2
5
2
–
14
46
301
185
18
294
419
–
–
236
122
368
491
550
–
547
3 531
9
–
3
1
2
9
4
3
19
–
–
6
6
1
63
503
–
205
105
359
2 416
512
281
542
–
–
517
387
73
5 900
1
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
2
148
–
–
–
–
227
–
–
–
–
–
–
–
–
375
3
–
–
4
8
5
–
–
2
–
1
4
3
12
42
142
–
–
139
162
150
–
–
62
–
33
241
61
280
1 270
6
–
–
1
1
–
2
1
1
–
1
4
1
1
19
–
–
–
4
10
–
46
119
4
–
–
71
20
–
274
25
4
4
10
16
15
6
6
23
2
7
16
10
28
172
1 094
185
223
542
950
2 793
558
636
730
368
524
1 379
468
900
11 350
62,66
16,06
18,85
25,05
46,59
50,64
39,24
38,08
52,78
22,58
19,71
35,10
21,67
22,76
34,81
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
157
373
–
–
530
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
2
–
12 057
–
–
12 057
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
2
–
12 057
–
–
12 057
–
100,00
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
1
4
3
84
87
3
1
4
3
84
87
100,00
100,00
–
5 271
394 178
72,26
7 631
249
32 256
333
82 560
45
10 075
352
17 551
480
8 846
1 459
151 288
27,74
32
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 30. September 2015
Erläuterung 1:
Verkaufs
restriktionen USA
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft
noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit
Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen
und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die
gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der
jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Erläuterung 2:
Kommissionen
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– Für die Leitung des Anlagefonds und der Immobiliengesellschaften wurde auf dem Gesamtfondsvermögen
zu Beginn des Geschäftsjahres eine Verwaltungskommission von jährlich 0,49% erhoben.
– Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten
belastete die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten.
– Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastete die Fondsleitung dem Anlage
fonds eine Entschädigung von 1,5% des Kaufs- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit
beauftragt war.
– Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem
Anlagefonds während der Berichtsperiode 3,8% der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen).
– Zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, erhob die Fondsleitung
auf dem Inventarwert der neu emittierten Anteile eine Ausgabekommission von 2,50%.
b)Vergütungen an die Depotbank
– Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten
des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung.
– Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von
0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres.
– Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine
Vergütung.
Erläuterung 3:
Bewertungs
methode
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 30. September 2015 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest &
Partner AG neu ermittelt.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds
werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten
Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum
Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft
werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und
unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im
Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Erläuterung 4:
Steuerliche
Behandlung
in Deutschland
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung des Immobilienfonds in Deutschland ist anzumerken,
dass die in § 5 Abs. 1 Nummern 1 und 2 des deutschen Investmentsteuergesetzes (InvStG) genannten
Angaben im deutschen elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden und eine Bescheinigung i.S.v.
§ 5 Abs. 1 Nummer 3 InvStG einer deutschen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt wird. Da die Angaben
nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden, gilt der Immobilienfonds in Deutschland aus
steuerlicher Sicht als «transparent». Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen
den Steuerberater zu kontaktieren.
34
Erläuterung 5:
Änderungen des
Fondsvertrages per
17. Juli 2015
Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 13. Juli 2015 bewilligt. Die Änderungen sind per
17. Juli 2015 in Kraft getreten und lauten wie folgt:
Mitteilung an die Anleger des
Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Änderung des Fondsvertrages
Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, nachfolgende
Änderungen im Fondsvertrag des oben genannten Immobilienfonds vorzunehmen.
§ 5 Die Anleger
Bisheriger Wortlaut
Neuer Wortlaut
Auf den Inhaber lautende und als Wertpapiere ausgestaltete Anteilscheine sind bis zum 30. Juni 2016 der Fondsleitung oder deren Beauftragten zu präsentieren, um in buchmässige Anteile umgetauscht zu
werden. Soweit am 1. Juli 2016 noch physische Inhaberanteilscheine
bestehen, erfolgt eine zwangsweise Rücknahme gemäss § 5 Ziff. 6
Bst. a. Sollten solche Anteile nicht innerhalb dieser Zeit zurückgegeben
worden sein, wird umgehend ein den Anteilscheinen entsprechender
Betrag im Gegenwert in Schweizer Franken für die betreffenden Anleger hinterlegt.
Auf den Inhaber lautende und als Wertpapiere ausgestaltete Anteilscheine sind bis zum 15. September 2015 der Fondsleitung oder deren
Beauftragten zu präsentieren, um in buchmässige Anteile umgetauscht
zu werden. Soweit nach dem 15. September 2015 noch physische Inhaberanteile bestehen, erfolgt eine zwangsweise Rücknahme gemäss
§ 5 Ziff. 7 Bst. a. Diese wird analog einer vorzeitigen Rückzahlung im
Sinne von § 17 Ziff. 2 behandelt. Es wird innerhalb von zwei Monaten
nach Abschluss des Rechnungsjahres ein den Anteilscheinen entsprechender Betrag im Gegenwert in Schweizer Franken für die betreffenden Anleger hinterlegt.
Weiter werden diese Ausführungen verschoben und befinden sich neu nach Bst. c) der Ziffer 7 des § 5.
35
Bewertungsbericht
1 Auftrag
Gemäss Kollektivanlagegesetz (KAG, in Kraft seit 1.1.2007) sind die von Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften jährlich per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungsexperten auf ihren
aktuellen Marktwert zu bewerten.
Die Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund Siat wurden per 30. September 2015 von unabhängigen, von der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaften
jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung oder im Falle einer erstmaligen Bewertung durch einen
neuen Schätzungsexperten eine Besichtigung vor Ort erfolgte.
Wüest & Partner war dabei von der Fondsleitung mit der Bewertungsleitung beauftragt. Dazu gehört die
Koordination des gesamten Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie Zusammenstellung und Controlling der Ergebnisse der einzelnen Schätzungsexperten. Die
von der Fondsleitung beauftragten akkreditierten Schätzungsexperten sind zuständig für die eigentliche Bewertung und Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften. Die Credit Suisse Funds AG ist verantwortlich für
die Beschaffung der Unterlagen.
2 Bewertungs
standards
Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV
sowie den Richtlinien der SFAMA entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen
Bewertungsstandards. Die Bewertungen wurden einheitlich nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCFMethode) von Wüest & Partner bewertet. Der Marktwert wurde im Sinne eines «fair value» definiert, d. h.
des unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der
Schweiz auch unter dem Begriff «Verkehrswert» verstanden wird.
Liegenschaften, welche sich aktuell im Bau befinden, werden als «Projekte» bewertet.
3 Bewertungs
methode
Die Bewertungen erfolgen nach der DCF-Methode. Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die
Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Schätzungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft
sowie aktuelle Marktinformationen zur Verfügung.
Die Einschätzung und Modellierung der zukünftigen Cashflows und damit der wertbestimmenden Faktoren
liegt in der Zuständigkeit der akkreditierten Schätzungsexperten, ebenso die Festlegung des Diskontierungssatzes. Nach Abschluss der Bewertungen durch die akkreditierten Bewertungsexperten führt Wüest &
Partner auf der Basis von Kennziffern und Kontrollwerten ein Controlling der Bewertungsergebnisse durch,
womit massgebliche methodische Inkonsistenzen oder grobe materielle Divergenzen mit angemessener
Verlässlichkeit erkannt werden können. Abschliessend werden die Ergebnisse aller Einzelbewertungen von
Wüest & Partner zusammengestellt und in einem Portfoliobericht zu Händen der Fondsleitung ausgewertet.
4 Bewertungs
ergebnisse
Der Gesamtwert aller 172 Liegenschaften beträgt per 30. September 2015 CHF 2 648,02 Mio. bei einem
durchschnittlichen Diskontierungssatz von 3,99%.
5 Unabhängigkeit
und Vertraulichkeit
Alle akkreditierten Schätzungsexperten sowie Wüest & Partner bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dieser Bewertung.
Wüest & Partner AG
Zürich, 1. Oktober 2015
Reto Stiefel
Manager
36
Andreas Ammann
Partner
Bericht der Prüfgesellschaft
Kurzbericht der
kollektivanlagen
gesetzlichen Prüfgesellschaft an den
Verwaltungsrat
der Fondsleitung
zur Jahresrechnung
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds
Credit S
uisse Real Estate Fund Siat, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung,
den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren
Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG)*
für das am 30. September 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit
dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufs
prospekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung,
Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der
Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist.
Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer
Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen
Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen
für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken
wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der
Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung
der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems
abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamt
darstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise
eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2015 abgeschlossene
Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisionsaufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte
vorliegen.
KPMG AG
Markus Schunk
Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Prüfer
Adrian Walder
Zugelassener Revisionsexperte
Zürich, 18. Januar 2016
Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft
nur auf die deutsche Version.
* Makroökonomische Rahmenbedingungen, Angaben zum Wohnungsmarkt, zum Geschäftsflächenmarkt, zum Baumarkt, zur Nachhaltigkeit, zum Energie
emissionsdiagramm, zur Übersicht Doppelzertifizierungen sowie zur Energie- und CO2-Tabelle sind nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen analog
der Angaben zur Kursentwicklung, der geografischen und regionalen Verteilung der Anlagen sowie des Bewertungsberichtes Prüfungshandlungen im Sinne
von PS 720.
37
Tel. 044 332 58 08
Fax 044 337 20 82
www.credit-suisse.com/realestatefunds
01.16 Erscheint in Deutsch und Französisch
Credit Suisse Funds AG
Uetlibergstrasse 231 / SGFC 31
CH-8045 Zürich

Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Siat

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