dortmund - Comfort

STÄDTEREPORT
DORTMUND
SPITZE IM RUHRGEBIET
DEZEMBER 2015
Dortmund ist mit rund 580.000 Einwohnern die achtgrößte Stadt Deutschlands und stellt ein bedeutendes
Wirtschafts- und (Einzel-)Handelszentrum dar. Sie ist
eine der dynamischsten Städte der neuen Wirtschaft.
Der rasant wachsende Technologiestandort, der den
Wandel von der Metropole für Stahl, Kohle und Bier
zu einer Stadt des Mittelstands und der Dienstleistungen geschafft hat, verfügt aber nach wie vor auch
über einen starken industriellen Kern.
In Zahlen
Bundesland:
Nordrhein-Westfalen
Einwohnerzahl:
580.511
+0,8 % 
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
212.622
Arbeitslosenquote:
12,3 %
Kaufkraftkennziffer:
Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten steigt seit Jahren kontinuierlich. Die Anzahl an
Übernachtungen hat längst die Millionengrenze überschritten, wovon Stadt und Handel gleichermaßen
profitieren.
95,9
Zentralitätskennziffer:
121,9
Relevante Shopping-Center:
Thier-Galerie Dortmund (C), Westfalen-Einkaufszentrum (S), Indupark Center (P)
Im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten
verzeichnet Dortmund seit Jahren die größte
Nachfrage seitens der Einzelhändler und Investoren,
berichtet COMFORT, das Makler- und Beratungshaus
für Einzelhandelsimmobilien in Toplagen.
C=City S=Stadtteil P=Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur
für Arbeit,
1A-Einzelhandelsmieten
von 2005 - 2014 in EUR / m²
80-120m²
300-500m²
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
250
200
150
100
50
0
_________________________________________
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
Modezentralität
Dortmund
0
50
Ø 500-1 Mio. Einwohner
100
150
200
Einzugsgebiet
250
300
Aktuell werden auf rund 204.000 m² Verkaufsfläche in
der Dortmunder City ca. 755 Millionen Euro umgesetzt. Der City-Umsatzanteil am Gesamtumsatz der
Stadt (22,5 %) sowie der Anteil der Verkaufsfläche
(20,8 %) liegen signifikant unterhalb der Werte
ähnlich großer Städte. „Dieser Umstand ist im Falle
Dortmunds aber keinesfalls als Indiz für die
Schwäche der Innenstadt zu werten. Dies ist vielmehr
den
besonderen
strukturellen
Gegebenheiten
geschuldet. Neben der City sind nämlich auch die
Stadtteile und die Peripherie mit einer Vielzahl von
nahversorgungsrelevanten
Standorten
solide
aufgestellt“, meint COMFORT-Geschäftsführer Frank
Kaiser. Exemplarisch seien
das WestfalenEinkaufszentrum und der Indupark erwähnt.
Neue Impluse für den innerstädtischen Einzelhandel
hat es inbesondere durch die erfolgreiche Eröffnung
der Thier-Galerie gegeben.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
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INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Dortmund
Dortmund
Einzelhandelskaufkraft-Index
105,0
20,8%
22,5%
103,8
100,0
95,0
95,9
90,0
Dortmund
Ø 500T – 1 Mio. Einwohner
Ø 500T – 1 Mio. Einwohner
Ø 500T ≤ 1 Mio. Einwohner
Zentralität
125,0
29,0%
38,3%
120,0
115,0
121,9
115,9
110,0
Dortmund
Ø 500T ≤ 1 Mio. Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
Stadtentwicklung
Die Stadt Dortmund zählt zu den stärksten und modernsten Einzelhandelszentren im Rhein-Ruhr-Gebiet mit
einem innerstädtischen Einzugsbereich von ca. 1,5 Mio. Menschen. Von ihrer hohen urbanen Lebensqualität
profitieren nicht nur die Dortmunder, sondern auch Kunden aus dem Umland. Als Kristallisationspunkt fungiert
dabei die Innenstadt mit all ihren vielfältigen kommerziellen und kulturellen Angeboten. Als
Einzelhandelsstandort verzeichnet Dortmund insgesamt eine sehr positive Entwicklung.
Mit dem “City-Konzept 2030“ hat die Stadt im Herbst 2014 ein ehrgeiziges Projekt vorgestellt, mit dem die
Entwicklung der Innenstadt in den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Kultur, Freizeit und Wohnen mit
zahlreichen Projekten und Maßnahmen umrissen wird. Mehrere bedeutende Projekte zur Aufwertung der City
wurden in den letzten Jahren von der Stadt bereits initiiert und umgesetzt bzw. befinden sich in der Umsetzung.
Diese strahlen positiv auf ihr Umfeld aus, wie z. B. der Boulevard Kampstraße und die Aufwertung des
öffentlichen Raums in der Brauhausstraße und Betenstraße.
Darüber hinaus sind weitere Projekte wie die Aufwertung des Umfelds am Hauptbahnhof und der Stadteingänge
geplant. Damit werden wichtige Impulse zur Weiterentwicklung der Innenstadt gesetzt. Die Kampstraße wird
künftig eine attraktive Flaniermeile mit Boulevardcharakter. Auch neue öffentliche und private Hochbauten
prägen das Bild der City – so der sanierte Stadthaus-Komplex, der RWE-Tower, das Lensing-Carrée, die
Bebauung Märkisches Tor, das Hansa Carré und die Thier-Galerie. Die Entwicklung der früheren Union-Brauerei
zum Standort für Kultur und Kreativwirtschaft, das jüngst eröffnete Deutsche Fußballmuseum und der Umbau
des Hauptbahnhofs, den die Deutsche Bahn AG ab 2017 realisieren will, sind weitere markante
Entwicklungsbausteine für die City.
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Die City
Mit rund 204.000 m² Verkaufsfläche zählt die Dortmunder Innenstadt neben Essen zu den bedeutendsten
Zentren des Ruhrgebiets. Mit einem bunten und breit gefächerten Angebot entfaltet die City weit über die
Stadtgrenzen hinaus Anziehungskraft und ist das Aushängeschild für die Ruhrgebietsmetropole. Das riesige
Einzugsgebiet reicht weit ins Westfälische hinein. Die vergleichsweise moderate Wettbewerbskonstellation im
östlichen Teil des Ruhrgebiets ist wesentlicher Garant für den Erfolg. Speziell die Einwohner von benachbarten
Städten wie Lünen, Werne, Kamen, Bergkamen, Unna und Schwerte zieht es zum Einkaufen nach Dortmund.
Zu den rund 580.000 Einwohnern Dortmunds kommt somit nochmals ein Potenzial von über 900.000 Menschen
aus dem direkten Umland hinzu. Die Stadt liegt außerdem weit genug weg von dem konkurrierenden
Einzelhandelsangebot im Ruhrgebiet, insbesondere Essen (Limbecker Platz), Bochum (Ruhr Park) oder
Oberhausen (Centro).
Der Einzelhandel in Dortmund ist bestens
aufgestellt. Die Innenstadt hat über die
letzten Jahre sichtbar eine qualitative
Aufwertung erfahren. Der Westenhellweg
gehört zu den am stärksten frequentierten
Fußgängerzonen Deutschlands: In den in
regelmäßigen Abständen durchgeführten
Untersuchungen rangiert er immer unter
den Top Ten.
Mit namhaften Filialisten, Kauf- und Warenhäusern und vielen großformatigen Angeboten weist der Westenhellweg einen typischen innerstädtischen Angebotsmix auf.
Mit der Thier-Galerie, die an den Westenhellweg anschließt, ist es gelungen, ein
Einkaufscenter in die Hauptlage zu integrieren.
Die Dortmunder City weist insgesamt einen
sehr hohen Anteil an Filialisten auf,
daneben sind aber auch zahlreiche
inhabergeführte
Fachgeschäfte
als
besonderes Merkmal hervorzuheben. In
die Geschäftslagen eingebunden finden
sich dazu zahlreiche gastronomische
Angebote, die einen Besuch noch
Der Westenhellweg
attraktiver machen. Abgerundet wird das
Profil durch kulturelle und freizeitorientierte Angebote sowie durch ansprechende Aufenthaltsbereiche und
Plätze, die in den wärmeren Monaten stark frequentiert sind. Durch die aktuelle Umgestaltung des Boulevards
Kampstraße entsteht darüber hinaus ein weiterer Anziehungspunkt, der jedoch der echten „Rennmeile“
Westenhellweg nicht ansatzweise Konkurrenz bieten kann. Insgesamt besticht die Dortmunder City durch
differenzierte und vielfältige Angebote für alle Altersklassen und macht auch in den Abendstunden einen
belebten Eindruck.
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CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
______________________________________________________________________________
Westenhellweg






Rund 750 m lange Konsum- und Kaufhausmeile
Höchste Passantenfrequenz der Stadt
Bestes Teilstück befindet sich zwischen der Reinoldikirche und der Petrikirche
Die A-Lage entwickelt sich kontinuierlich weiter bis zur Thier-Galerie
Shopping-Center Thier-Galerie mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone
Neue Mieter in der A-Lage sind u. a. Tiger, Backyard, The English Shop, Pandora, Sizeer, Idee Creativ,
Hallhuber, Intimissimi, Vodafone
 Aktueller Mietpreis liegt bei 208 EUR/m² für Kleinflächen
Ostenhellweg





Rund 250 m kurze, sehr konsumige Fußgängerzone
Überwiegend preisaggressiver Einzelhandelsbesatz
Frequenzstärkstes Teilstück zwischen Kleppingstraße und Stefanstraße
Neue Mieter: Maisons Du Monde
Aktueller Mietpreis liegt bei 68 EUR/m² für Kleinflächen
Westenhellweg mit Thier-Galerie
Der Westenhellweg bildet die bedeutendste Einzelhandelslage in der Dortmunder City und verfügt über den
höchsten Anteil an Einzelhandelsbetrieben und Verkaufsfläche. Die Toplage ist darüber hinaus durch viele
großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt und weist die höchste Passantenfrequenz der City auf. Die beiden
Haupteinkaufslagen Westenhellweg und Ostenhellweg verlaufen etwa durch die Mitte der Innenstadt in westöstlicher Richtung.
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Der hochfrequentierte Westenhellweg beginnt zwischen Reinoldikirche und Alter Markt im Osten, öffnet sich an
der Petrikirche in Richtung Hauptbahnhof und endet an der Ringstraße im Westen. Die dichte Bebauung der
Innenstadt wird durch einige Plätze wie dem zentralen Hansaplatz und dem Stadtpark aufgelockert.
Mit der Errichtung der ThierGalerie erfolgte eine Aufwertung
des westlichen Bereiches vom
Westenhellweg und es wurde ein
neuer Frequenzbringer in der
Dortmunder City angesiedelt.
Erwartungsgemäß
sind
seit
Eröffnung
der
Thier-Galerie
Verschiebungen der Passantenfrequenz auf dem Westen- und
Ostenhellweg in Richtung ThierGalerie zu beobachten. 33.000
m²
zusätzlich
geschaffene
Verkaufsfläche bringen jedoch
auch weniger positive Effekte mit
sich.
Leuchtturm am Ostenhellweg: Neuer Mieter Maisons du Monde
Sicherlich ist festzustellen, dass das früher abgeschwächte Teilstück des Westenhellwegs zwischen
Reinoldikirche und der Martinstraße eine höhere Nachfrage verzeichnet und diese Lage somit gestärkt wurde.
Eine Stärkung des Westenhellwegs über den Haupteingang der Thier-Galerie hinaus ist jedoch nicht gegeben.
Hinter dem Centereingang bricht die Passantenfrequenz und die Nachfrage abrupt ab. Zum anderen leiden
natürlich auch weiter vom Center entfernt gelegene Einzelhandelslagen. So hat der Ostenhellweg mit einer
Nachfragesättigung in der Dortmunder Innenstadt zu kämpfen. Die Straße hat durch zunehmend
preisaggressive Konzepte an Attraktivität verloren. Positiv zu erwähnen ist hier die Neueröffnung des
französischen Möbel- und Wohnaccessoires-Händlers „Maisons du Monde“ auf 950 m² im Ostenhellweg 35.
Dies ist hier aber auch die einzige nennenswerte Neuvermietung.
Der Westenhellweg hingegen verzeichnet gleich eine Reihe von neuen Anbietern, was die große Nachfrage für
diesen Standort bestätigt. Idee Creativ hat den Ostenhellweg verlassen und ist seit Anfang 2015 am
Westenhellweg 91-93 zu finden. Im März 2015 wurde bekannt, dass Vodafone am Westenhellweg angemietet
hat. Ende September hat in der Nummer 136 The English Shop eröffnet, der dritte Laden des schottischen
Betreibers Alexander McWhinney nach Köln und Bonn. Ebenfalls im Herbst 2015 hat der dänische
Schmuckfilialist Pandora am Westenhellweg in der Nummer 18-20 einen ca. 90 m² großen Laden eröffnet.
In den Westenhellweg 98 zog der Designshop Tiger in die ehemalige Weltbild-Filiale. Das polnische
Unternehmen Marketing Investment Group hat 100 m² im Lensing-Carrée für das Sneaker- und StreetwearKonzept Sizeer angemietet. Weitere Neuansiedlungen sind das Kleinkind-Bekleidungsgeschäft Baby’s
Glücksmobil und das Streetwear-Konzept Backyard. Baby Walz muss seine Filiale am Westenhellweg 112 zum
Jahresende schließen, weil der Mietvertrag ausläuft, sucht aber eine Alternative zum jetzigen Standort in
Dortmund.
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Markt
Im Bereich der Kampstraße steht bereits seit gut fünf
Jahren das ehemalige Karstadt-Technikhaus leer bzw.
wird nur interimistisch genutzt. Der Assetmanager Atos
erwog hier verschiedene Projektentwicklungsszenarien.
Aktuell wird ein neuer Anlauf zur Wiederbelebung
unternommen. Die Initiative ging Presseinformationen
zufolge vom Cityring aus, der sich in einem Brief an die
Atos Asset Management GmbH, die seit 2013 für die
Weiterentwicklung der Immobilie zuständig ist, über den
"Schandfleck in der City" beschwert hat. Atos habe
daraufhin angekündigt, sich zeitnah um Fassaden und
Fenster zu kümmern. Zudem will Atos einen neuen Problemfall: Ehemaliges Karstadt-Technikhaus, seit 2010 leerstehend
Anlauf für die Revitalisierung des Gebäudes
unternehmen. Erschwert werde dies allerdings durch die komplizierten Besitzverhältnisse. 2011 wollte die heute
in Auflösung befindliche Treveria das Haus für 20 Mio. Euro umbauen. In die oberen Etagen sollte ein Motel One
ziehen, die Suche nach einem Ankermieter für die unteren Stockwerke blieb aber erfolglos. Seither ist lediglich
das Erdgeschoss von wechselnden Billiganbietern belegt.
Wie attraktiv Dortmund grundsätzlich aber ist, zeigt nach Ansicht der COMFORT-Experten die ungebrochene
Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhändler nach Verkaufsflächen in der Fußgängerzone.
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INVESTMENT
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Dortmund ist weiterhin einer der begehrtesten Retail-InvestmentStandorte in NRW und neben Essen der am stärksten
nachgefragte Standort im Ruhrgebiet. Die beiden Einkaufstraßen
Osten- und Westenhellweg stehen dabei im Fokus. Der
Ostenhellweg hat aufgrund des Shopping Centers Thier-Galerie
jedoch an Attraktivität und Investoren-Nachfrage etwas verloren.
Hier bewegen sich gute Geschäftshäuser bei einer
Anfangsrendite um die 6 Prozent, was einen Multiplikator von
etwa 16,5 widerspiegelt.
KAUFPREISFAKTOR
19,0 - 21,0 
0
10
20
30
40
Die unbestrittene Toplage Westenhellweg wird hingegen im Durchschnitt für das rund 20-fache der
Nettojahresmiete, also zu etwa 5 Prozent gehandelt. „In Einzelfällen können auch Faktoren im Bereich der 22bis 24-fachen Jahresnettomiete erzielt werden“, so der Experte Frank Kaiser.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
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Dortmund hat weiterhin den Status als Einzelhandelsstandort Nummer 1 im Ruhrgebiet. Die Nachfrage nach
Einzelhandelsflächen in der 1A-Lage Westenhellweg ist nach wie vor ungebrochen. Eine gewisse
Nachfragesättigung lässt sich hingegen am Ostenhellweg feststellen. Einhergehend mit der Belebung im Bereich
der Thier-Galerie hat der Ostenhellweg an Attraktivität verloren und verzeichnet heute eine deutlich höhere
Nachfrage preisaggressiver Konzepte als früher. Höherwertige Anbieter bzw. Filialisten, die eine sehr hohe
Frequenz für ihren Geschäftserfolg benötigen, präferieren in Dortmund eindeutig den Westenhellweg. Die
Dortmunder Nebenlagen und Seitenstraßen profitieren nicht so stark vom Nachfrageüberhang in der Toplage
wie in anderen vergleichbaren Städten,
Die Ruhrgebietsstadt erzielt im aktuellen COMFORT City-Ranking einen bemerkenswerten neunten Platz,
resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
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KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
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MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
Westenhellweg
Ostenhellweg
68
80 - 120 m²
300 - 500 m²
26
208
80 - 120 m²
90
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches
(fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am
Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einze lnen handelt es sich
dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
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40221 Düsseldorf
COMFORT Düsseldorf GmbH
Jürgen Kreutz, Frank Kaiser
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 0211 9550-0
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
COMFORT Städtereport Dortmund 2015
COMFORT Research & Consulting
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Unternehmenskommunikation
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