Büromarktbericht Ruhrgebiet 2013

Chartered Surveyors
CUBION Immobilien AG
Chartered Surveyors
Büromarkt Ruhrgebiet
Büro Mülheim an der Ruhr
Unternehmenssitz & Postanschrift
Duisburger Str. 441
45478 Mülheim an der Ruhr
Büro Essen
Telefon 0208 . 970 67-0
Telefax 0208 . 970 67-22
Telefon 0201 . 49 07 44-44
Telefax 0201 . 49 07 44-45
e-mail [email protected]
net
www.cubion.de
e-mail [email protected]
Essen
apollo group
Exklusiver Partner der
apollo group
Commercial Real Estate Services, Worldwide.
Dortmund
Duisburg
2013
Vorwort
Sie halten den inzwischen achten Büromarktbericht Ruhrgebiet aus unserem Hause in den Händen. Die positive
Resonanz zur Umstellung unseres Büromarktberichtes auf
„weniger Text, mehr Grafik“ hat uns veranlasst, diese Änderungen beizubehalten.
2012 war für das Ruhrgebiet ein außergewöhnliches Büromarktjahr, jedoch mit sehr unterschiedlichen Vorzeichen
in den einzelnen Teilmärkten. Während Dortmund mit
einem Rekordabsatz den Büromarkt Essen erstmals hinter
sich ließ, wurden in Duisburg so wenig Flächen vermietet,
wie seit elf Jahren nicht mehr.
Die Unstetigkeit der Teilmärkte können wir durch unsere
städteübergreifende Tätigkeit im gesamten Ruhrgebiet
sehr gut ausgleichen, was zu einem abermals hervorragenden Geschäftsergebnis führte.
In Essen konnten wir zum dritten Mal in Folge den größten
über Makler vermittelten Vertragsabschluss initiieren. Dies
spornt uns für die Zukunft weiter an. Seit Januar stehen
„alle Zähler wieder auf null“ und wir freuen uns auf ein
spannendes Büromarktjahr 2013.
CUBION folgt der Mentalität der Region. Unser gesamtes
Team besteht aktuell aus „Kindern des Ruhrgebietes“ –
dies ist selbstverständlich kein Einstellungskriterium, aber
eine interessante Feststellung.
Wir setzen auf Kontinuität, Nachhaltigkeit und Stabilität.
Wachstum mit Augenmaß und der Aufbau langfristiger
und partnerschaftlicher Geschäftsbeziehungen sind uns
wichtig. Eine vertrauensvolle Zusammenarbeit unter Berücksichtigung hoher berufsethischer Standards steht für
uns dabei im Vordergrund.
Kurz: Wir denken inhabergeführt, unternehmerisch und
langfristig.
Wir bedanken uns ausdrücklich bei unseren Geschäftspartnern, Kunden sowie Freunden unseres Unternehmens
für die gemeinsamen Erfolge und das außerordentlich
gute Geschäftsergebnis 2012.
Glückauf!
Stefan Orts
Stammsitz in Mülheim an der Ruhr
Markus Büchte MRICS
Unser Markt weltweit.
Unser Markt in der Metropole Ruhr.
More than 350 offices
worldwide in 55 countries.
NAI apollo group.
Die NAI apollo group (www.nai-apollo.de) ist das
führende Netzwerk unabhängiger Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland. Seit mehr als 25
Jahren beraten die Partner nationale und internationale Unternehmen mit nachhaltigem Erfolg. Das
Leistungsspektrum umfasst die Bereiche Verkauf, Vermietung, Baumanagement, Bewertung, Research, Investment Management, Property und Asset Management sowie Corporate Finance in den Segmenten
Büro, Industrie, Wohnen und Einzelhandel. Mit Büros in
Frankfurt am Main, Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf, Essen und Mülheim an der Ruhr ist die NAI apollo group deutschlandweit mit rund 130 Mitarbeitern
einschließlich MBAs, Ingenieuren, Juristen, Betriebswirten, Bankkaufleuten, Immobilienökonomen sowie
Chartered Surveyors präsent. Partner der NAI apollo
group sind apollo real estate service GmbH & Co. KG,
corealis Commercial Real Estate GmbH, CUBION Immobilien AG, VÖLCKERS & CIE Immobilien GmbH und
KEYLCONNECT GmbH.
CUBION Immobilien. Ihr professioneller Partner für bundesweite Verkäufe und Bürovermietungen im Ruhrgebiet.
Als exklusiver Deutschland-Partner von NAI Global
verfügt die 1988 gegründete, inhabergeführte Immobiliendienstleistungsgruppe NAI apollo group über
einen weltweiten Zugang zu über 5.000 Immobilienspezialisten.
NAI Global (www.naiglobal.com) wurde 1977 gegründet und ist ein in New Jersey ansässiges Dienstleistungsunternehmen für gewerbliche Immobilien,
das im Jahr 2011 durch C-III Capital Partners LLC (Irving, Texas) übernommen wurde. NAI Global ist mit
350 Büros und über 5.000 Mitarbeitern in 55 Ländern
das führende Netzwerk unabhängiger Immobiliendienstleister für gewerbliche Immobilien weltweit.
NAI Büros rund um den Globus schließen jährlich
Transaktionen in der Höhe von mehr als $ 45 Mrd. ab.
Zudem verwalten die NAI Mitgliedsunternehmen
über 27 Mio. m2 Gewerbeimmobilienfläche.
Langjährige Markterfahrung
Seit nunmehr acht Jahren sind wir erfolgreich in der Ruhrgebiets-Region und darüber hinaus tätig. Innerhalb dieser Zeit sind wir eine feste Größe für Gewerbeimmobilien
geworden. Nahezu alle großen Büromietverträge die
über Makler in den letzten Jahren abgewickelt wurden,
haben wir aktiv begleitet.
Marktresearch
Wir schreiben nicht ab, denken uns nichts aus, sondern
nehmen unsere Aufgabe als Informationslieferant für
wichtige Immobilienentscheidungen sehr ernst. Daher
dürfen Sie bei uns detailliertes und geprüftes Research
erwarten. Wir kennen die Zahlen hinter den Zahlen –
auch das unterscheidet uns von anderen Marktteilnehmern. Wir sind selten die Ersten, die Zahlen veröffentlichen, aber diejenigen mit tiefgründig recherchierten
Zahlen. So verstehen wir Research. Unsere Kunden profitieren von der sehr hohen Markttransparenz, die wir ihnen über unser langjähriges detailliertes und belastbares
Research bieten können. Es ist Basis für zahlreiche Transaktionen im Ruhrgebiet.
Ein ehrliches Wort
Gleichermaßen profitieren unsere Kunden von unserer
schonungslosen Ehrlichkeit in Bezug auf die Marktfähigkeit ihrer Projekte. Wir versprechen nichts, was wir nicht
glauben halten zu können. Wir lehnen durchaus auch
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Vermarktungsaufträge ab, von deren Erfolg wir nicht
selbst überzeugt sind.
Vorteil eines inhabergeführten Unternehmens
Wir setzen auf die Werte und Stärken eines inhabergeführten Unternehmens. Die Vorteile für den Kunden
liegen auf der Hand: Wir versprechen personelle Kontinuität auf hohem Niveau. Unternehmerische Verantwortung und Weitblick sind uns nicht fremd.
Professionelles Team
Unser Anspruch: Wir stellen nicht den günstigsten Mitarbeiter ein, sondern den besten. Daher ist unser Wachstum langsam, aber stetig – zu Gunsten der Qualität.
Dieses Vorgehen ist nicht selbstverständlich.
Partnerschaftliche Zusammenarbeit
Der Aufbau langfristiger partnerschaftlicher Zusammenarbeit steht deutlich vor jeglicher Möglichkeit zu einem
„schnellen Geschäft“. Diese Philosophie bestimmt unser
Handeln, dessen Erfolg sich nahezu täglich bestätigt.
Chartered Surveyors
Seit nunmehr fünf Jahren ist CUBION von der Royal Institution Of Chartered Surveyors (RICS) berechtigt, den
Titel Chartered Surveyors zu führen. Diese Auszeichnung
ist zusätzlich für Sie Garant für vertrauensvolles und
ethisches Arbeiten.
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CUBION
Standort
CUBION
Standort
Wichtige Unternehmen in der Metropole Ruhr
(Auszug, alphabetisch sortiert)
Aldi Nord
Essen
Aldi Süd
Mülheim
Alltours Gruppe
Duisburg
Brenntag Holding
Mülheim
Deichmann-Gruppe
Essen
Deutsche Annington
Bochum
rd. 4.435 km2
Deutsche BP AG
Bochum
Einwohner*
rd. 5,13 Mio.
Evonik Industries AG
Essen
Beschäftigte*
rd. 2,3 Mio.
Ferrostaal AG
Essen
rd. 77 %
Franz Haniel & Cie. GmbH
Duisburg
rd. 94,3 Mio. EUR
Gagfah Group
Mülheim
Die Metropole Ruhr
Fläche*
davon im Bereich Dienstleistung*
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Die 5 größten Städte des Ruhrgebietes:
Verfügbares Einkommen*
GEA Group AG
Bochum
Dortmund
Arbeitslosenquote (Januar 2013)
HOCHTIEF AG Essen
Essen
580.961 Einwohner
Essen
571.407 Einwohner
NRW
ca. 8,4 %
MEDION AG
Duisburg
486.752 Einwohner
Metropole Ruhr
ca. 11,1 %
RWE AG
Essen
Bochum
365.781 Einwohner
ca. 7,4 %
Tengelmann-Gruppe
Mülheim
Gelsenkirchen
256.652 Einwohner
ThyssenKrupp AG
Essen
WAZ Mediengruppe Essen
(Stand 12/2012)
Bundesrepublik Deutschland
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik; RVR
* laut aktueller Veröffentlichung des RVR
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Büroimmobilienmarktdaten Deutschland
Büroimmobilienmarktdaten Deutschland
Büromärkte Deutschland 2012
Übersicht
Bestand m2
Leerstand %
17.700.000
7,6 %
1.345.000
553.000
22,00
Dortmund
2.934.000
6,3 %
184.500
105.500
13,50
Duisburg
2.119.000
3,8 %
80.500
38.000
13,50
Düsseldorf
9.000.000
10,9 %
981.000
315.000
25,00
Essen
3.553.000
5,1 %
181.500
72.000
13,50
Frankfurt
11.550.000
13,1 %
1.516.000
515.000
36,00
Hamburg
13.400.000
7,2 %
965.000
434.000
24,00
7.520.000
7,8 %
587.000
259.000
21,20
München
20.100.000
7,4 %
1.487.000
714.000
31,00
Stuttgart
7.450.000
5,4 %
402.000
190.000
19,30
Berlin
Leerstand m2
Vermietung m2
Spitzen-Miete EUR/m2
Büroimmobilienmarkt 2012
Büroflächenumsatz in m2.
Quellen: CUBION-Research (Metropole Ruhr), NAI apollo group (andere Städte)
Köln
Quellen: CUBION-Research(Ruhrgebiet), NAI apollo group (andere Städte)
Qualitäten des Leerstandes
Essen, Dortmund, Duisburg
2012
Nettoabsorptionen
Essen, Dortmund, Duisburg
2003 - 2012
8
9
DIE METROPOLE RUHR
DIE METROPOLE RUHR
Die Metropole Ruhr im Überblick – Die Städte im Vergleich.
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
/m2
10
Büromieten
Essen, Dortmund, Duisburg
(2003-2012)
Angebotsreserve
Essen, Dortmund, Duisburg
(2003-2012)
Vermietungsleistung
Essen, Dortmund, Duisburg
(2003-2012)
Leerstandsquote
Essen, Dortmund, Duisburg
(2003-2012)
Absatzleistung
Essen, Dortmund, Duisburg
(2003-2012)
Fertigstellungen
Essen, Dortmund, Duisburg
(2004-2013)
in %
11
ESSEN
Büromarkt Essen auf einen Blick.
Marktdaten
Flächenbestand
2012
Vorjahr
3.553.000 m² 3.521.000 m²
Vermietungsleistung
72.000 m²
Eigennutzer
16.000 m²
15.500 m²
Büroflächenumsatz
88.000 m²
113.500 m²
181.500 m²
142.000 m²
5.500 m²
4.000 m²
Leerstand
Davon Untermietangebote
Leerstand in % 98.000 m²
5,1 %
4,0 %
13,50 €/m²
13,50 €/m²
Durchschnittsmiete gewichtet ohne Neubauten
8,72 €/m² 8,73 €/m²
Durchschnittsmiete gewichtet mit Neubauten
8,92 €/m²
9,46 €/m²
Neubaufertigstellungen
23.000 m²
32.000 m²
-500 m²
36.000 m²
Spitzenmiete
Nettoabsorption
Essen, Hollestraße 7a
ES SEN
(7.600 m² vermietet durch
CUBION 2011 und 2012)
c CUBION Research
Strukturdaten
Einwohner (12/2012)
571.407
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
im Bereich Dienstleistung
ca. 82,0 %
Arbeitslosenquote (01/2013)
ca. 12,6 %
Steuersätze
Gewerbesteuerhebesatz (2013)
480 %
Grundsteuerhebesatz B (2013)
590 %
Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, RVR, Bundesagentur für Arbeit, www.essen.de
13
ESSEN
ESSEN
Essen 2008-2012.
Entwicklung Nachfrage Branchen
Essen, „Weststadt-Carrée“
Essen, An der Reichsbank 8
Thea-Leymann-Str. 9 / Altendorfer Str. 11 / Paul-Klinger-Str. 12
(630 m² vermietet durch CUBION 2012)
(8.200 m² vermietet durch CUBION 2012)
Mieten der einzelnen Büromarktzonen (Auszug)
Essen 2012.
Mietvertragsabschlüsse nach Lagen
Essen 2012.
Vermietungsumsatz nach Größen
in m2 MF-G
TOP 5-Vermietungen 2012
CUBION publiziert für alle relevanten Essener Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte „Büromarkt
Essen, Lagen & Mieten 2012/2013“ können Sie kostenfrei unter www.cubion.de abrufen oder bei uns als Printversion gedruckt anfordern. Auf unserer Internetseite finden Sie zusätzlich eine luftbildbasierte Büromarktzonenkarte.
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Universität Duisburg-Essen
E.ON
DB Logistics Network
GFOS GmbH
FOM
Altendorfer Str. 11
Huttropstr. 60 (Ruhr-Turm)
Hollestr. 3 (Gildehof-Center)
Am Lichtbogen
Huttropstr. 60 (Ruhr-Turm)
8.192 m²
7.000 m²
3.244 m²
2.977 m²
2.700 m²
CUBION - Vermittlung
-ohne Makler- -ohne Makler- -ohne Makler- -ohne Makler- ESSEN
ESSEN
Fertigstellungen.
Fazit – Trends
Mietpreisentwicklung.
Essen 2004 - 2013
Essen 2003 - 2012
Trotz eines im Verhältnis zum Vorjahr stark verminderten Büroflächenumsatzes (minus 22 %), betrachten wir das Ergebnis für 2012 keinesfalls mit
Sorge. Nach fünf Jahren in Folge mit einem Flächenumsatz über 100.000 m² war ein „Rücksetzer“ nur eine Frage der Zeit. Der etwas geringere
Vermietungsumsatz von 72.000 m² ist immer noch
respektabel und verschafft dem Essener Büromarkt vielleicht die notwendige Erholungsphase,
um der nach wie vor stabilen Nachfrage wieder ein stärkeres Angebot entgegen zu setzen.
Denn eines ist trotz gesunkener Absatzleistung,
gestiegener Leerstandsquote und gesunkener
Durchschnittsmiete absolut unverändert: Der
Anteil der verfügbaren Flächen mit einem hohen
Nutzwert oder gar in Neubauerstbezugsqualität
bleibt sehr gering. Nach wie vor ist es schwierig,
ab einer gesuchten Größenordnung von etwa
1.500 m² zusammenhängender Bürofläche, dem
Interessenten in den - meist gewünschten - zentralen Lagen eine sinnvolle Auswahl an Alternativen mit guter Qualität anzubieten.
ø 5 Jahre
ø10 Jahre
in EUR/m2
in m2 MF-G
Vermietung & Absatz.
Angebotsreserve.
Essen 2003 - 2012
Essen 2003 - 2012
ø 5 Jahre
ø10 Jahre
ø 5 Jahre
ø10 Jahre
ø 5 Jahre
ø10 Jahre
in m2 MF-G
in m2 MF-G
Nettoabsorptionen.
Angebot nach Qualitäten.
Essen 2003 - 2012
Essen 2008 - 2012
Trotz dieser seit längerem anhaltenden Situation, die schon vor Jahren absehbar war, finden
sich so gut wie keine Investoren, die den Mut
und die Bereitschaft aufbringen, spekulativ in
diese Marktlücke zu investieren. „Schubladenprojekte“ freilich gibt es genug. Aber genau in
diesem Punkt laufen Angebot und Nachfrage in
zeitlicher Hinsicht leider immer weiter auseinander. Die Reaktionszeiträume für die am Markt virulent werdende Nachfrage werden immer kürzer. Die Zeit für einen Neubau bringt kaum ein
Interessent mehr mit. Entscheidungen über Umstrukturierungen in den großen Unternehmen erfolgen immer kurzfristiger. Für die großvolumigen
Mietverträge, von denen CUBION in der jüngsten
Vergangenheit die meisten vermitteln konnte,
blieb oft kaum genug Zeit, um Bestandsimmobilien auch nur umfassend zu renovieren. Hier ist
Vorleistung gefragt, um dann zeitlich hochflexibel reagieren zu können. Selbstverständlich liegt
dabei die Problematik einer Finanzierung ohne
Vorvermietung auf der Hand. Hier dreht sich der
Markt im Kreis.
2012 wurden nur 23.000 m² Bürofläche in Essen
neu erstellt. Von dieser Fläche sind bei Drucklegung dieses Berichtes nur noch 2.480 m² vakant.
Für 2013 wird ein Fertigstellungsvolumen von etwa
38.000 m² erwartet. Auch davon sind heute schon
nur noch 14.000 m² verfügbar.
Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete reduzierte sich im Jahresverlauf von 9,46 EUR/m² auf
jetzt 8,92 EUR/m², was ebenfalls auf wenige Abschlüsse in (kaum vorhandenen) Neubauprojekten
zurückzuführen ist. Die Spitzenmiete (Höchstwert)
liegt schließlich weiterhin um 13,50 EUR/m². Rechnet man die Abschlüsse in Neubauten heraus, so
liegt der gewichtete Durchschnittswert für Vertragsabschlüsse im Bestand immer noch bei effektiv 8,71 EUR/m² und somit praktisch unverändert
zum Vorjahr.
Prognose 2013.
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
Leerstand
Vermietungsleistung
ø 5 Jahre
ø10 Jahre
Essen, „Evonik-Campus“ Rellinghauser Straße 3
(1.300 m² vermietet durch CUBION 2012)
in m2 MF-G
16
in m2 MF-G
17
DOR TMUND
DORTMUND
Büromarkt Dortmund auf einen Blick
Neue Büromarktzone
„Phoenix-See“
(hier: Neubauprojekt
„Kontor am Kai“)
Marktdaten
2012
Vorjahr
Flächenbestand 2.934.000 m² 2.941.000 m²
Vermietungsleistung
105.500 m² Eigennutzer
Büroflächenumsatz
109.000 m²
72.000 m²
Leerstand
184.500 m²
182.000 m²
Davon Untermietangebote
17.500 m²
5.500 m²
Leerstand in % 6,3 %
6,2 %
Spitzenmiete
13,50 €/m²
13,25 €/m²
54.500 m²
3.500 m² 17.500 m²
Durchschnittsmiete gewichtet ohne Neubauten
8,80 €/m²
--
Durchschnittsmiete gewichtet mit Neubauten
9,50 €/m²
8,60 €/m²
Neubaufertigstellungen
30.500 m²
10.500 m²
Nettoabsorption
28.500 m²
-11.000 m²
c CUBION Research
Strukturdaten
Einwohner (12/2012)
580.961
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
im Bereich Dienstleistung
ca. 81,0 %
Arbeitslosenquote (01/2013)
ca. 13,5 %
Steuersätze
Gewerbesteuerhebesatz (2013)
485 %
Grundsteuerhebesatz B (2013)
540 %
Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, RVR, Bundesagentur für Arbeit, www.dortmund.de
19
DORTMUND
DORTMUND
Dortmund, „Märkisches Quartier“ Löwenstraße 9-13
Dortmund, „Hammerkopfturm“ Deutsche Straße 5
(550 m² vermietet durch CUBION 2012)
(2.200 m² vermietet durch CUBION 2012)
Dortmund 2008-2012.
Entwicklung Nachfrage Branchen
in m2 MF-G
Mieten der einzelnen Büromarktzonen (Auszug)
Dortmund 2012.
Mietvertragsabschlüsse nach Lagen
Dortmund 2012.
Vermietungsumsatz nach Branchen
TOP 5-Vermietungen 2012
CUBION publiziert für alle relevanten Dortmunder Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte „Büromarkt Dortmund, Lagen & Mieten 2012/2013“ können Sie kostenfrei unter www.cubion.de abrufen oder bei uns als Printversion gedruckt anfordern. Auf unserer Internetseite finden Sie zusätzlich eine luftbildbasierte Büromarktzonenkarte.
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RWE Deutschland AG (Westnetz)
Adesso
BFS Health Finance GmbH
Barmer GEK
AOK City
Florianstraße 15-21
Stadtkrone Ost (Neubau)
Hülshof 22-24
Katharinenstraße 12
Königswall 21 (HCC)
14.557 m²
6.000 m²
4.626 m²
3.525 m²
3.300 m²
DORTMUND
DORTMUND
Fertigstellungen.
Fazit – Trends
Mietpreisentwicklung.
Dortmund 2004 - 2013
Dortmund 2003 - 2012
Dortmund ist ganz sicher die Überraschung des
Büromarktjahres 2012 im Ruhrgebiet. Mit einem
Rekordumsatz von 109.000 m² Bürofläche lässt
Dortmund erstmals den Büromarkt der Stadt Essen
deutlich hinter sich und ist damit die umsatzstärkste Stadt in der Metropole Ruhr. Die dabei enthaltene niedrige Eigennutzerquote von nur 3 % darf
als ebenso außergewöhnlich bezeichnet werden,
wie der für Dortmund höchste Vermietungsumsatz aller Zeiten. Die Verteilung der Vermietungsleistung auf eine große Zahl von Mietverträgen in
allen Größenkategorien verdeutlicht zusätzlich die
Stärke des Dortmunder Büromarktes im Jahr 2012.
Der Gesamtumsatz ist nicht durch einige wenige
außergewöhnliche Großanmietungen verfälscht.
Selbst wenn man den größten Mietvertrag des
Jahres außer Acht lässt, würde sich noch immer ein
Rekordergebnis errechnen.
ø10 Jahre
ø 5 Jahre
in EUR/m2
in m2 MF-G
Vermietung & Absatz.
Angebotsreserve.
Dortmund 2003 - 2012
Dortmund 2003 - 2012
ø 5 Jahre
ø 1 0 Jahre
ø 5 Jahre
ø10 Jahre
ø 5 Jahre
ø10 Jahre
in m2 MF-G
in m2 MF-G
Nettoabsorptionen.
Angebot nach Qualitäten.
Dortmund 2003 - 2012
Dortmund 2008 - 2012
ø10 Jahre
ø 5 Jahre
Zusätzliche Freude macht die jüngste Büromarktzone „Phönix-See“, die sich ganz hervorragend
entwickelt. Die dort entstehenden Neubauten
werden gut angenommen, was neben der Wasserlage sicher auch am attraktiven Preis-Leistungsverhältnis dort liegt. Knapp 10 % der Vermietungsleistung entfielen 2012 bereits auf diesen Standort
(Vorjahr: 2 %). Hier verfügt Dortmund über einen
Standort, an dem die Immobilien tatsächlich realisiert werden und nicht als „Schubladenprojekte“
verkümmern, da hohe Vorvermietungsquoten erwartet werden - aber ausbleiben.
Die realisierte effektive Höchstmiete lag in Dortmund
bei etwa 13,50 EUR/m² monatlich. Die gewichtete
effektive Durchschnittsmiete liegt 2012 bei stolzen
9,50 EUR/m². Dies ist wiederum auf relativ viele Mietverträge in Neubauten und modernisierten Objekten
zurückzuführen, die tendenziell hohe Mieten aufweisen. Rechnet man alle Neubauabschlüsse heraus,
so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive
Durchschnittsmiete von rund 8,80 EUR/m² monatlich.
Für 2013 erwarten wir ein wiederum sehr reges
Marktgeschehen in Dortmund, wobei die Umsatzrekorde des vergangenen Jahres sicher nicht wiederholt werden können.
Prognose 2013.
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
Leerstand
Vermietungsleistung
Die Konstanz der Leerstandsquote bei hohem
Büroflächenumsatz erklärt sich dadurch, dass 2012
viele Mietverträge für projektierte Neubauten
oder über solche Flächen abgeschlossen wurden,
die erst noch umfangreich saniert werden müssen.
Diese Flächen werden in der Leerstandsstatistik
nicht erfasst, da sie noch nicht existieren bzw. nicht
innerhalb von drei Monaten bezugsfertig sind. Die
Bezugsfertigkeit innerhalb von drei Monaten ist für
Büroflächen per Definition jedoch Voraussetzung,
um als marktrelevanter Leerstand klassifiziert zu
werden. Hinzu kommt, dass die meisten Unternehmen innerhalb Dortmunds umziehen und nur ein
kleiner Teil „echte“ Neuansiedlungen darstellt. So
hinterlassen die meisten Unternehmen an anderer Stelle Dortmunds einen entsprechenden Leerstand, wenn sie sich für neue Büros entscheiden.
Dortmund, „Florian-Turm“ Florianstraße 15-21
(RWE Deutschland AG mietet 14.500 m² in 2012)
in m2 MF-G
22
in m2 MF-G
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DUISBURG
DUISBURG
Büromarkt Duisburg auf einen Blick
Marktdaten
Flächenbestand
2012
Vorjahr
2.119.000 m² 2.090.000 m²
Vermietungsleistung
38.000 m²
50.500 m²
Eigennutzer
11.000 m²
10.500 m²
Büroflächenumsatz
49.000 m²
61.000 m²
Leerstand
80.500 m²
66.000 m²
5.000 m²
3.000 m²
Davon Untermietangebote
Leerstand in % 3,8 %
3,1 %
13,50 €/m²
13,50 €/m²
Durchschnittsmiete gewichtet ohne Neubauten
7,46 €/m²
7,64 €/m²
Durchschnittsmiete gewichtet mit Neubauten
7,82 €/m² 8,48 €/m²
Neubaufertigstellungen
11.000 m²
29.000 m²
Nettoabsorption
-3.500 m²
31.000 m²
Spitzenmiete
Duisburg, „Kuhlenwall-Karree“
Kuhlenwall 20
(Vollbelegung durch
c CUBION Research
Sparkasse Duisburg 2012)
Strukturdaten
Einwohner (12/2012)
486.752
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
im Bereich Dienstleistung
ca. 70,0 %
Arbeitslosenquote (01/2013)
ca. 13,3 %
Steuersätze
Gewerbesteuerhebesatz (2013)
490 %
Grundsteuerhebesatz B (2013)
590 %
Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, RVR, Bundesagentur für Arbeit, www.duisburg.de
25
DUISBURG
DUISBURG
Duisburg 2008-2012.
Entwicklung Nachfrage Branchen
Duisburg, Schifferstraße - Großbaustelle des BLB 2012
Duisburg, „ICC-Business Center“ Friedrich-Wilhelm-Straße 12 - 14
(v. li. n. re.: „Landesarchiv NRW“, „Welle30“, „Landeszentrale für
(750 m² vermietet durch CUBION 2012)
polizeitechnische Dienste“)
Mieten der einzelnen Büromarktzonen (Auszug)
Duisburg 2012.
Mietvertragsabschlüsse nach Lagen
Duisburg 2012.
Vermietungsumsatz nach Branchen
TOP 5-Vermietungen 2012
CUBION publiziert für alle relevanten Duisburger Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte „Büromarkt
Duisburg, Lagen & Mieten 2012/2013“ können Sie kostenfrei unter www.cubion.de abrufen oder bei uns als Printversion
gedruckt anfordern. Auf unserer Internetseite finden Sie zusätzlich eine luftbildbasierte Büromarktzonenkarte.
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Udo Bär
Siemens
Schnellecke Logistics
Multi Development
Imperial Logistics
Kuhstraße 4-8
Wörthstraße 110
Richard-Seiffert-Straße
Duissernplatz 15
Schifferstraße 22
1.800 m²
1.600 m²
1.500 m²
1.500 m²
1.400 m²
DUISBURG
DUISBURG
Fertigstellungen.
Bemerkungen – Trends:
Mietpreisentwicklung.
Duisburg 2004 - 2013
Duisburg 2003 - 2012
Mit einem Büroflächenumsatz von nur rund 49.000 m²
blieb das Bürovermietungsjahr 2012 in Duisburg
leider hinter allen Erwartungen zurück. Registrieren und abhaken ist die Devise. In diesem Jahr
ist der niedrige Flächenumsatz sicher nicht mehr
vorrangig auf die geringe Leerstandsquote und
damit ungünstige Flächenverfügbarkeit zurückzuführen. Neben der tatsächlich geringen Nachfrage kommt in Duisburg der Faktor hinzu, dass auf
dem Büromarkt überwiegend entweder relativ
teure Flächen am Innenhafen oder Flächen relativ schlechter Qualität angeboten werden. Anmietungen im gehobenen Segment lagen im vergangenen Jahr in Duisburg aber nicht im Trend,
was man angesichts der gesamtwirtschaftlichen
Situation nachvollziehen kann. Schlechte Qualitäten allerdings sind ab einem bestimmten Punkt
auch in wirtschaftlich ungünstigen Zeiten nicht
mehr absetzbar, auch wenn sie günstig sind.
ø10 Jahre
ø 5 Jahre
in m2 MF-G
in EUR/m2
Vermietung & Absatz.
Angebotsreserve.
Duisburg 2003 - 2012
Duisburg 2003 - 2012
ø 5 Jahre
ø10 Jahre
ø 5 Jahre
ø 1 0 Jahre
ø10 Jahre
ø 5 Jahre
Positiv ist hervorzuheben, dass sich die in Duisburg
seit Jahren problematisch niedrige Leerstandsquote von 3,1 % im Vorjahr auf jetzt immerhin rund
3,8 % deutlich entspannt hat. Sie markiert damit
einen Höchstwert, seitdem in Duisburg der Büromarkt professioneller Beobachtung unterliegt. Insbesondere das Angebot an Flächen mit hohem
Nutzwert hat sich stark verbessert. Hier stehen nun
rund 21.000 m² (+ 78 %) bereit, die sich allerdings
zu großen Teilen in Lagen befinden, die nicht zum
Schwerpunkt der Nachfrage gehören. Die Verfügbarkeiten an Flächen im Neubauerstbezug haben sich im Jahresverlauf 2012 um 35 % auf jetzt
nur noch etwa 5.500 m² weiter reduziert.
Die Spitzenmiete (Höchstwert), die am Innenhafen
erzielt wird, pendelt konstant um 13,50 Euro/m². Die
gewichtete effektive Durchschnittsmiete bei Bestandsobjekten reduzierte sich von 7,64 EUR/m² im
Vorjahr auf jetzt 7,46 EUR/m². Berücksichtigt man die
Abschlüsse in Neubauten, so liegt der gewichtete
Durchschnittswert für alle Vertragsabschlüsse bei effektiv rund 7,82 EUR/m². Ein niedriger Wert, der daraus resultiert, dass nur wenige Vertragsabschlüsse
2012 im Neubaubereich zustande gekommen sind.
Für das kommende Büromarktjahr 2013 erwarten wir
für Duisburg wiederum keine ganz großen Sprünge.
Leider kündigen sich hier - anders als in den Nachbarstädten - derzeit keine Aufsehen erregenden
Vertragsabschlüsse an. Die Hoffnung aber bleibt,
dass sich der Markt insgesamt stärker belebt und
Duisburg zu seiner Konstanz der vergangenen Jahre
zurück findet. Über die Masse kleinerer und mittlerer
Vertragsabschlüsse sollte dann wieder ein zufrieden
stellendes Ergebnis möglich sein. Erste Anzeichen bei
Drucklegung dieses Berichtes sprechen dafür.
Prognose 2013.
Spitzenmiete
Durchschnittsmiete
Leerstand
Vermietungsleistung
Duisburg, „Duisburger Freiheit“ (Quelle: aurelis)
in m MF-G
in m MF-G
2
2
Nettoabsorptionen.
Angebot nach Qualitäten.
Duisburg 2003 - 2012
Duisburg 2008 - 2012
ø10 Jahre
ø 5 Jahre
in m2 MF-G
28
in m2 MF-G
29
Begriffsdefinitionen
Quellenangaben / Impressum
Animation des Innenhafens Duisburg.
Vermietung
In der Vermietungsleistung sind alle uns bekannten Vertragsabschlüsse des Kalenderjahres erfasst, maßgeblich ist das Datum des Vertragsabschlusses – nicht
der Bezug der Fläche.
Konditionen
Vertragsverlängerungen oder Abschlüsse mit veränderten Konditionen gelten
nicht als Vermietungsleistung. Mietflächen unter 200 m2 werden pauschal erfasst, sofern sie nicht bekannt sind.
Eigennutzung/Eigennutzer
Eigennutzer sind Unternehmen/Institutionen etc., die ein Gebäude nicht anmieten, sondern für eigene Nutzungszwecke erwerben.
Berücksichtigt wird der Zeitpunkt des Erwerbs, nicht der Bezug der Flächen.
Gesamtabsatz Summe der Vermietungsleistung zuzüglich Summe der Eigennutzer.
Mietpreise
Alle Mietpreise werden als Kaltmiete berücksichtigt. Es gilt der nominale Mietzins,
sofern sich die gewährten Incentives nicht marktverzerrend auswirken (Beispiel:
Nominalzins 14,00 EUR/ m2 /mtl. bei einer mietfreien Zeit von 12 Monaten und
einem 5-Jahres-Vertrag werden mit 11,29 EUR/ m2 /mtl. bewertet. Mietfreie Zeiten von bis zu drei Monaten oder ein entsprechender monetärer Gegenwert
werden nicht berücksichtigt.
Angebotsreserve / Leerstand
Zum Leerstand zählen Mietflächen, die innerhalb von 3 Monaten bezugsfertig
sind. Zu sanierende Flächen oder Flächen, die aufgrund ihrer Substanz nicht
kurzfristig dem Markt zur Verfügung stehen, sind unberücksichtigt.
Untermietflächen sind in der Angebotsreserve enthalten, da auch diese
Flächen marktrelevant sind und sich bei erfolgreicher Vermietung im Umsatz
widerspiegeln.
Flächen
Die Mietflächen werden als im Mietvertrag ausgewiesener Wert üblicherweise
Flächenberechnung MF-G der gif - Gesellschaft für Immobilienforschung übernommen. Büroflächenbestand und -fertigstellungen werden in m2 BGF (Bruttogrundfläche) angegeben.
Ausschlaggebend ist nicht der Zeitpunkt der ersten Vermietungsleistung,
sondern die Gebäudefertigstellung.
Nettoabsorption
Verwendete Berechnungsmethode: Neu auf den Markt kommende Büroflächen abzüglich des Abgangs an Büroflächen (Abriß, Umwidmung etc.) und
der Differenz zwischen Leerstand am Ende und zu Beginn des betrachteten
Jahres.
Die Nettoabsorption ist die Veränderung der in Anspruch genommenen Büroflächen während eines bestimmten Zeitraumes innerhalb eines definierten
Marktgebietes.
(Vereinfachtes Beispiel: Kunde A zieht von Gebäude 1 in Gebäude 2 und vergrößert seine Fläche von 1.000 auf 2.500 m². Der Flächenumsatz beträgt 2.500
m², die Nettoabsorption lediglich 1.500 m²)
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Quellenangaben / Bildnachweis.
Wir bedanken uns bei folgenden Unternehmen/Personen für die zur Verfügung gestellten Fotos/Grafiken/Daten:
Seite 12/13:
Koerfer Gruppe
Seite 14, 20, 26:
Kartenbasis Regionalverband Ruhr - RVR
Seite 18/19:
Bauherr: FREUNDLIEB Entwurf: Kleihues + Kleihues Ges. von Architekten mbH
Seite 23:
STRABAG Property and Facility Services GmbH
Seite 29:
aurelis Real Estate GmbH & Co. KG
Seite 31:
Fotograf: Frank Bruno Napierala
Fotomontage: Schneider und Partner
Mit freundlicher Genehmigung der Innenstadt Duisburg Entwicklungsgesellschaft mbH
Strukturdaten:
Steuersätze: Regionalverband Ruhrgebiet - RVR
Städte Dortmund / Duisburg / Essen
Impressum & rechtliche Hinweise.
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