NI_Merkblatt EFH-Vermietung F-3.11
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NI_Merkblatt EFH-Vermietung F-3.11
Einfamilienhaus vermieten Fassung 3.11 || Reproduktion nur mit schriftlicher Zustimmung gestattet! 1. Die Grundsatzfrage Wenn das Traumhaus zu anstrengend wird… Wohnen im Einfamilienhaus ist, so zeigen es Umfragen und Statistiken immer wieder, die beliebteste Form der „eigenen vier Wände“ in der Schweiz. Rund 2 Mio. Personen leben in der Schweiz in einem Einfamilienhaus. Dabei geht diese Wohnform typischerweise einher mit dem Lebensabschnitt der Familiengründung und neigt sich meist dann einem Ende entgegen, wenn die Kinder „ausgeflogen“ sind und das Haus zu gross, im Unterhalt zu anstrengend und sich möglicherweise als zu wenig behindertengerecht erweist (Treppen!). Wer dazu in der Lage ist, leistet sich auf den „dritten Lebensabschnitt“ hin eine pflegeleichte Eigentumswohnung, möglichst mit guter Verkehrsanbindung. Ein zweites, immer häufigeres Motiv für das Aufgeben eines Einfamilienhauses ist die heute stark ausgeprägte berufliche Mobilität: Mitten in der „Familienphase“ lockt eine Karrierechance, die zu Umzug in entfernte Regionen, evtl. ins Ausland zwingt. Vermietung als Ideallösung? Oft bestehen gefühlsmässige Hemmschwellen, sich vom „Lebenswerk“ Einfamilienhaus zu trennen, selbst wenn es als Eigenheim nicht mehr geeignet ist. Was liegt dann näher, die Trennung durch ein vorläufiges Vermieten milder zu gestalten? Wollen vielleicht nicht doch einmal die Nachkommen, die im Moment anderweitig orientiert sind, einziehen? Bei der Beantwortung dieser Fragen will dieses Merkblatt behilflich sein und zudem aufzeigen, worauf bei einer Einfamilienhaus-Vermietung besonders zu achten ist. 2. Vor- und Nachteile der Vermietung Mögliche Vorteile Zeitgewinn bei unklarer Situation (evtl. Übernahme durch Nachkommen, grosser Wertzuwachs erwartet / Zeitpunkt für Verkauf ungünstig), man gewinnt psychologisch Distanz Kapitalanlage bleibt, auch bei geringem Nettoertrag, erhalten Zuwarten mit Verkauf senkt eventuell Progression bei der Grundstückgewinnsteuer Man hat im Moment keine Umtriebe bezüglich Verkauf Es geschieht keine steuerlich relevante Handänderung, es kann weiterhin steuergünstig in die Liegenschaft investiert werden (Instandhaltung und Umweltschutz) Mögliche Nachteile Aus ökonomischer Sicht ist die Vermietung eines Einfamilienhauses meist ein „Verlustgeschäft“. Aufwand und Ertrag stehen in einem ungünstigen Verhältnis, weil nur ein einzelnes „Objekt“ dem Grundaufwand – den jede Vermietung auslöst – gegenübersteht. Auch aus dem bautechnischen Blickwinkel gibt es einen relativ hohen „Grundaufwand“, indem z. Bsp. eine Heizungsanlage, ein Dach, usw. einem einzigen vermieteten Objekt dient. Es liegt auf der Hand, dass alle diese Aspekte bei einem Mehrfamilienhaus („Mietshaus“) wesentlich günstiger ausfallen. Gleichwohl HAUS CLUB SCHWEIZ | Beratungszentrum | 043 500 40 50 | E-Mail [email protected] Seite 2/6 steht man beim Vermieten bezüglich Mietzins mit grossen Wohnungen, die oft zentraler liegen als Einfamilienhäuser, in Konkurrenz; ein Überwälzen dieser ungünstigen Faktoren auf den Mietzins wird sehr oft an der Nachfrage scheitern. Eine professionelle Fremdverwaltung ist, gemessen am Ertrag zu teuer (in der Regel ab ca. Fr. 3500.- p. a. erhältlich). Rechtliche Besonderheiten / Erschwernisse bei der Einfamilienhaus-Vermietung (s. unten) bzw. für Laien schwer zu handhabendes Mietrecht. Mieterhaushalte legen weniger Wert auf gute Instandhaltung als Eigenheimbesitzer – schliesslich zahlt man ja Mietzins für die Be- und Abnützung! Dies kann zur Folge haben, dass das Haus in relativ kurzer Zeit einen stark „verwohnten“ Eindruck aufweist und die spätere Verkäuflichkeit darunter leidet. Kapital bleibt gebunden und steht nicht, z. Bsp. zum Erwerb einer Eigentumswohnung, zur Verfügung 3. Spezielle Möglichkeiten und Gesichtspunkte Vermieten an Angehörige, Freunde oder Bekannte als Übergangslösung Bei dieser Variante ist zu beachten, dass je besser man jemand „kennt“, desto genauer die Rechtsbeziehungen schriftlich zu regeln sind! Oft fliessen nämlich andere „Probleme“ ins Mietverhältnis ein, welches evtl. dann für jene Konflikte instrumentalisiert wird. Das Mietrecht unterscheidet nicht zwischen „Freunden“ und „Fremden“! Vermieten nur eines Hausteils (z. Bsp. Einliegerwohnung) Hier ist oft die Übergangslösung schon baulich vorgeplant, indem etwa eine Einliegerwohnung einen separaten Hauseingang aufweist. Es liegt nahe, diese Variante in einem solchen Fall in die Tat umzusetzen. Die längerfristigen Grundsatzfragen bleiben aber weiter bestehen, und das Leben unter einem Dach mit einer fremden Person kann auch seine Tücken haben: Mietende eigenen sich selten als „Familienersatz“. Erst vermieten, dann verkaufen – der Mieter als Käufer? Verlockend erscheint oft, das Haus einem Mieter zu überlassen, der es zu einem späteren Zeitpunkt kaufen will. Der echte Mietkauf, bei dem der Mieter sich schon endgültig zum späteren Kauf verpflichtet hat, ist in der Praxis äusserst selten. Bei dieser Variante ist eigentlich alles wesentliche schon entschieden und muss lediglich unter Beachtung der mietrechtlichen und kaufrechtlichen Vorschriften (z. Bsp. öffentliche Beurkundung des Kaufes) vereinbart werden. Weit häufiger ist es aber so, dass jemand vorerst als reiner Mieter auftritt und, eventuell sogar unter Einräumung eines Vorkaufsrechtes, den Wunsch angibt, das Haus später kaufen zu wollen. Dem stehen zwei Erfahrungstatsachen entgegen: Wer heute nicht solvent genug ist, muss es auch morgen nicht sein. Der Mieter ist meist ein „schlechter“ Käufer, weil er alle Fehler des Hauses schon kennt und bei ihm der psychologische Antrieb für den Kauf abnimmt, je mehr er sich an das Haus gewöhnt hat. Er wird daher selten das höchste Angebot machen, der Verkauf kommt am Ende nicht zustande. Einfluss auf Einkommenssteuern Die Netto-Mieterträge sind als Einkommen zu versteuern und treten im Umfang der Vermietung an die Stelle des Eigenmietwertes. Letzterer ist aber in den meisten Kantonen tiefer als die erzielbare Marktmiete, so dass die Vermietung insofern steuerlich oft HAUS CLUB SCHWEIZ | Beratungszentrum | 043 500 40 50 | E-Mail [email protected] Seite 3/6 leicht nachteilig ist. Der eigene Verwaltungsaufwand kann zudem normalerweise nicht abgezogen werden. 4. Vermietung und Vertragsgestaltung Weil das Mietrecht nicht zwischen der Vermietung eines Einfamilienhauses und einer „Blockwohnung“ unterscheidet, die Wohnformen mit ihren Anforderungen aber sehr unterschiedlich sind, ist die sorgfältige Vertragsgestaltung unerlässlich. (Das Gesetz sieht lediglich für „luxuriöse“ Objekte, beschränkt auf Fragen der Mietzinsgestaltung, spezielle Vorschriften vor, die aber bei den allermeisten Einfamilienhäusern nicht anwendbar sind; Art. 253b Abs. 2 OR). Parteien Die Auswahl einer geeigneten Mieterschaft ist bei der Einfamilienhaus-Vermietung von erhöhter Bedeutung, da die Verantwortung für ein ganzes Gebäude teilweise abgegeben wird (z. Bsp. Meldepflichten, gewisse Instandhaltungsmassnahmen) und die Aufsicht bzw. „soziale Kontrolle“ weniger greift als bei einer Mietwohnung. Sehr oft werden Ehepaare (oder werdende Ehepaare) sich als Mieter bewerben. In diesem Fall muss man in Erinnerung halten, dass es im Bereich des sog. Kündigungsschutzes strenge Vorschriften bezüglich Ehepaaren (bzw. Familienwohnungen im Rechtssinne) gibt, welche auch dann gelten, wenn die Ehe erst im Verlauf der Mietdauer geschlossen wird; vgl. Art. 266m – 266o OR. Nebst möglichst vollständigen Personalien sind natürlich Referenzen (z. Bsp. des aktuellen Vermieters) eine der besten Beurteilungsgrundlagen. Mietobjekt Zunächst soll das Mietobjekt möglichst genau bezeichnet werden. Es empfiehlt sich, Einschränkungen im Mietumfang (z. Bsp. betreffend einen einzelnen Kellerraum oder einen bestimmten Bereich im Garten usf.) unmissverständlich festzulegen, nötigen-falls unter Beifügung eines Planes oder zumindest einer aussagekräftigen Skizze. Dies gilt auch für Mitbenützungs-Situationen, welche Nachbarn und Dritte tangieren können (Bsp. externer Tiefgaragenplatz, gemeinsames Wegrecht, gemeinschaftlicher Spielplatz usw.). Sollten in diesem Zusammenhang spezielle Benutzungsordnungen o. dgl. existieren, müssen diese im Mietvertrag als anwendbar erklärt werden. Auch optisch unklare Grenzen usw. sollten definiert werden. Am besten stellen Sie sich den Alltag der Mieter ganz konkret vor und überlegen sich, was theoretisch alles „schief gehen“ könnte. Benutzungsart und –zweck Es ist sinnvoll, auch in diesem Punkt das Wesentliche im Vertrag festzuhalten: Wohnzweck oder geschäftlicher Zweck, Familienwohnung, Personenzahl. Auch besondere Wünsche der Mieter, z. Bsp. spezielle Hobby-Nutzungen des Gartens, sollten deutlich vereinbart werden. Mietbeginn, Übergabe, Mietzinsdepot (Kaution) Es liegt auf der Hand, dass der Mietbeginn (Datum) in den Vertrag gehört. Bei der konkreten Übergabe ist die Erstellung eines Protokolls gerade beim Einfamilienhaus unbedingt zu empfehlen. Neben der Aufnahme bestehender Mängel sind auch Zähler- und Ölstände zu dokumentieren, der Zustand des Gartens festzuhalten und bewegliche Sachen zu inventarisieren (z. Bsp. Rasenmäher). HAUS CLUB SCHWEIZ | Beratungszentrum | 043 500 40 50 | E-Mail [email protected] Seite 4/6 Die Übergabe des Mietobjektes bzw. der Schlüssel sollte erst erfolgen, wenn die Einzahlung der Mietkaution (nach den Vorschriften des Art. 257e OR) belegt ist und der erste Mietzins eingegangen ist. Auch den überhaupt nicht zahlenden Mieter werden Sie frühestens nach drei Monaten wieder los und gehen dabei ein grosses Verlustrisiko ein. Laufzeit des Mietvertrages, Kündigung Anders als bei der Wohnungsmiete, werden Mietverträge über Einfamilienhäuser in der Regel über eine längere Periode abgeschlossen. Dies ist grundsätzlich im Interesse beider Seiten, da ein „Wohnungswechsel“ beim Einfamilienhaus einen erhöhten Aufwand darstellt. Beim unbefristeten Mietverhältnis kann mit einer längeren Kündigungsfrist, z. Bsp. sechs statt drei Monate, operiert werden. Von unechter Befristung spricht man dann, wenn der Mietvertrag eine bestimmte Zeit lang, z. Bsp. zwei Jahre, unkündbar ist und danach erst kündbar wird. Auch eine solche Kombination kann u. U. sinnvoll sein. Am häufigsten und in der Regel klar am empfehlenswertesten ist eine echte Befristung. Der Mietvertrag läuft bis zum Tag X und endigt ohne Kündigung. Dies hat den Vorteil, dass man relativ gut planen kann. Wenn auch das Gesetz selbst in einem solchen Fall dem Mieter die Möglichkeit einräumt, eine Erstreckung zu verlangen (Art. 273 Abs. 2 lit. b OR), sind die Aussichten für ein solches Begehren sicher viel kleiner als bei einem unbefristeten Mietvertrag. Aus diversen Gründen hat sich als Laufzeit für echt befristete Mietverträge die Dauer von fünf Jahren in der Praxis durchgesetzt und kann in den allermeisten Fällen als gute Lösung empfohlen werden. Beim End- bzw. Kündigungstermin empfiehlt es sich ferner, auf die ortsüblichen Termine abzustellen, jedenfalls auf Ende März und Ende September. In dieser Zeit gibt es relativ viel Nachfrage auf dem Mietmarkt, aber auch beim Verkauf (hier ist primär das Frühjahr interessant). Mietzins Bei der Ermittlung des Mietzinses wird man meist von Angeboten auf dem Wohnungsmarkt ausgehen und einen angemessenen Zuschlag für den erhöhten Komfort (Umschwung, Nebenräume, usw.) machen. In der Deutschschweiz bewegen sich an durchschnittlichen Lagen die Netto-Mietzinse für Einfamilienhäuser meist zwischen Fr. 2000.- und 3000.- pro Monat. In stark nachgefragten Lagen können die Preise aber ein Vielfaches davon betragen, wobei dann meist auch grössere und aufwändiger ausgestattete Liegenschaften in Frage stehen. Im Zweifel kann es sich lohnen, den Mietwert bei der Erstvermietung von einem Fachmann schätzen zu lassen, wenn sich sonst keine Anhaltspunkte finden lassen. In jedem Fall zu vermeiden sind Brutto-Mietzinse, d. h. solche, die auch gewisse Nebenkosten mit beinhalten: Ändern diese Kostenfaktoren (z. Bsp. Ölpreis), ist es ausgesprochen mühsam und formal anspruchsvoll, die Situation zu korrigieren. Nebenkosten Alle Nebenkosten, die der Mieter gesondert bezahlen soll, müssen explizit im Mietvertrag aufgeführt sein (Art. 257a Abs. 2 OR). Das heisst: Fehlt es an einer solchen Benennung, gelten die Nebenkosten als im Mietzins inbegriffen! Als Nebenkosten kommen ferner nur solche Positionen in Frage, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, also im weitesten Sinn vom Mieter „verurHAUS CLUB SCHWEIZ | Beratungszentrum | 043 500 40 50 | E-Mail [email protected] Seite 5/6 sacht“ werden. Nicht Nebenkostenfähig ist also z. Bsp. die Gebäudeversicherungsprämie – ist diese doch geschuldet, ob das Haus nun bewohnt ist oder nicht. Als Besonderheit bei der Einfamilienhaus-Vermietung hat der Mieter, vorausgesetzt, es ist im Vertrag richtig geregelt, die Nebenkosten nicht nur zu zahlen, sondern die meisten davon auch direkt zu administrieren. Die Kosten sollen also möglichst vom Leistungserbringer direkt dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Umgekehrt soll der Mieter auch das Notwendige organisieren, z. Bsp. die rechtzeitige Heizölbestellung an die Hand nehmen. Als Vermieter müssen Sie daher unbedingt alle mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängenden Kosten einzeln im Vertrag aufzählen (bei den Heizkosten enthält die Verordnung zum Mietrecht eine detaillierte, aber nicht abschliessende Aufzählung, Art. 5 VMWG; es genügt insoweit das Stichwort „Heizkosten“) und ausdrücklich festhalten, welche davon „direkt zulasten Mieter“ gehen und von diesem selbst zu administrieren sind. Weitere Leistungen des Mieters /sog. kleiner Unterhalt /Hauswartungsaufgaben Das Mietrecht sieht zwar vor, dass der „kleine Unterhalt“ Sache des Mieters ist (Art. 259 OR), jedoch fallen bei einem Einfamilienhaus viel mehr solche Aufgaben an als bei einer Mietwohnung, und einen Hauswart gibt es dort natürlich nicht. Alle Pflichten des Mieters, die über das auch bei einer Wohnungsvermietung selbstverständliche Mass hinausgehen, sollten daher explizit im Vertrag fixiert werden. Zudem sollte der entsprechende Aufwand des Mieters im Mietzins berücksichtigt werden – und dies wiederum ausdrücklich im Vertrag festgehalten sein. Service-Abos im Speziellen Während in einem Mietshaus die Wartung von Apparaten wie Heizung, Waschautomaten, usw. meist zwangsläufig erfolgt (ein Defekt bleibt kaum lange verborgen), muss der Einfamilienhaus-Vermieter sicherstellen, dass während der gesamten Mietdauer eine gute Pflege und fachmännische Wartung der wichtigeren Haustechnik stattfindet. Am besten geschieht dies mittels Service-Abos, wobei im Vertrag dem Mieter die Pflicht zu übertragen ist, solche abzuschliessen. Es empfiehlt sich, dies bei Mietbeginn zu überprüfen. Umbau- und Veränderungswünsche des Mieters Umbauten und Veränderungen darf der Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vornehmen (Art. 260a OR). Wenn nun in irgendeiner Form, z. Bsp. im Mietvertrag, eine solche Zustimmung erteilt wird, gilt es unbedingt auch die damit zusammenhängenden Fragen schriftlich zu regeln, insbesondere: genauer Beschrieb der Veränderung, Rückbaupflicht, evtl. Entschädigung bei Auszug, Qualität der Ausführung, Einhalten von Vorschriften, Sicherheit für Kosten von Bauhandwerkern, Versicherungsschutz, u. a. m. Haustierhaltung Dieser Punkt sollte unbedingt im Einfamilienhaus-Mietvertrag enthalten sein. Entweder als Verbot oder aber unter exakter Bezeichnung des erlaubten Verhaltens (Art und Anzahl Tiere, Ausschluss von Zucht-Zwecken, Ferienobhut u. dgl.). Oft sind Einfamilienhäuser gerade von Tierhaltern stark gesuchte Mietobjekte. HAUS CLUB SCHWEIZ | Beratungszentrum | 043 500 40 50 | E-Mail [email protected] Seite 6/6 5. Weiteres Vorgehen Dieses Merkblatt will eine erste Übersicht über die wichtigsten Fragen zur Einfamilienhaus-Vermietung vermitteln. Wenn Sie noch nicht schlüssig sind, ob Sie vermieten oder verkaufen wollen, empfehlen wir Ihnen eine persönliche Beratung bei unseren ausgewiesenen Spezialisten. Falls Sie sich zur Vermietung entschlossen haben, bietet Ihnen unser Beratungsdienst die Erstellung des genau auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Mietvertrages an. Eine Mustervorlage kann als Word-Dokument, mit allgemeinen Bedingungen als PDF, bei uns bestellt werden. Weiterführende Fragen & Beratung Das Beratungszentrum HAUS CLUB SCHWEIZ bietet zu allen Fragen rund um den Verkauf einer Liegenschaft Informationen und Dienstleistungen an. Kurze Auskünfte zu diesem Themenkreis sind kostenlos. Mitglieder des HAUS CLUB SCHWEIZ erhalten Schätzungen, die Betreuung von Verkaufsaufträgen, diesbezüg-liche Rechtsberatung usw. zu einem Vorzugstarif. HAUS CLUB SCHWEIZ Beratungszentrum Tel. 043/500’40’50 E-Mail: [email protected] E-Mail: [email protected] HAUS CLUB SCHWEIZ | Beratungszentrum | 043 500 40 50 | E-Mail [email protected]