grossanlagen im hochsauerlandkreis
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grossanlagen im hochsauerlandkreis
CHANCEN UND RISIKEN DER TOURISMUSWIRTSCHAFT UNTER EINBEZIEHUNG VON FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Gutachten im Auftrag des Hochsauerlandkreises BTE Tourismusmanagement, Regionalentwicklung www.bte-tourismus.de Hannover, April 2008 CHANCEN UND RISIKEN DER TOURISMUSWIRTSCHAFT UNTER EINBEZIEHUNG VON FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Gutachten im Auftrag des Hochsauerlandkreises Fachdienst Strukturförderung, Regionalentwicklung www.hochsauerlandkreis.de Ansprechpartner: Herr Franz-Josef Rickert, Fachdienstleiter [email protected] BTE Tourismusmanagement, Regionalentwicklung Hannover & Berlin Projektleitung Prof. Dr. Helmut Scharpf Prof. Dr. Wolfgang Harfst Bearbeitung Maren Krämer, Consultant Harald Geißler, Senior Consultant Stiftstr. 12 D-30159 Hannover Tel. +49 (0)511 - 70 13 2 - 0 Fax +49 (0)511 - 70 13 2 – 99 [email protected] www.bte-tourismus.de Hannover, April 2008 Inhalte und Abbildungen GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Inhalt 1 Einführung .......................................................................................1 1.1 Hintergrund und Ziel .......................................................................... 1 1.2 Hinweise zur methodischen Vorgehensweise.......................................... 3 2 Situation und Trends im Tourismus ..................................................5 2.1 Situation im Deutschlandtourismus ...................................................... 5 2.1.1 Quantitative Entwicklung .................................................................... 5 2.1.2 Qualitative Entwicklungen im Deutschlandtourismus ............................. 10 2.1.3 Zwischenfazit zur Situation im Deutschlandtourismus ........................... 12 2.2 Situation, Zielvorstellungen und Trends im Sauerland ........................... 13 2.2.1 Tourismus im Reisegebiet Sauerland .................................................. 13 2.2.2 Tourismus im Hochsauerlandkreis ...................................................... 17 2.2.3 Zwischenfazit zur Situation im Sauerlandtourismus............................... 21 3 Situation und Trends im Bereich der Feriengroßanlagen ................23 3.1 Feriengroßanlagen in Deutschland...................................................... 23 3.1.1 Typisierung der Feriengroßanlagen..................................................... 23 3.1.2 Standortanforderungen der Feriengroßanlagen..................................... 25 3.1.3 Übersicht über die großen Betreiber von Ferienanlagen ......................... 27 3.1.4 Ferienanlagen in Nordrhein-Westfalen und angrenzenden Bundesländern. 33 3.1.5 Wirtschaftlichkeit der Ferienzentren der zweiten Generation................... 35 3.1.6 Planung und Umsetzung von Feriengroßanlagen................................... 38 3.1.7 Zwischenfazit zur Situation der Feriengroßanlagen ............................... 41 3.2 Feriengroßanlagen im Hochsauerlandkreis und Umland ......................... 42 3.2.1 Bestand und Planungen .................................................................... 42 3.2.2 Gästepotenzial für Feriengroßanlagen im Hochsauerlandkreis ................. 47 3.2.3 Zwischenfazit zur Situation der Ferienanlagen im Hochsauerlandkreis...... 50 4 Beurteilung und Steuerung unter raumordnerischen Aspekten ......51 4.1 Übergeordnete planungsrechtliche Vorgaben ....................................... 51 4.1.1 Raumordnungsgesetz ....................................................................... 52 4.1.2 Landesrechtliche Regelungen ............................................................ 53 4.1.3 Zwischenfazit zu den übergeordneten Vorgaben ................................... 56 4.2 Steuerung auf der regionalen Ebene ................................................... 56 4.2.1 Aussagen des gültigen Regionalplans.................................................. 57 4.2.2 Raumordnerisch bedeutsame Auswirkungen von Feriengroßanlagen ........ 59 4.2.3 Aktuelles regionalplanerisches Handeln ............................................... 61 Inhalte und Abbildungen GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 4.2.4 Zwischenfazit zur Steuerung auf der regionalen Ebene .......................... 66 4.3 Steuerung durch verbesserte Kommunikation und Netzwerkbildung ........ 66 5 Fazit - Chancen und Risiken für den Hochsauerlandkreis ...............68 5.1 Haben neue Anlagen eine Perspektive auf Wirtschaftlichkeit? ................. 71 5.2 Welche Chancen und Risiken sind damit verbunden?............................. 73 5.3 Wie kann die Regionalplanung die Entwicklung begleiten?...................... 75 Quellenverzeichnis .......................................................................................... 78 Anhang .......................................................................................................79 A1 Charakterisierung der Kommunen im Hochsauerlandkreis ........................ 1 A2 Übersicht über Ferienparks in Nordrhein-Westfalen und angrenzenden Bundesländern ................................................................................ 14 A3 Leitfaden für die Abstimmung von Feriengroßprojekten mit Betreibern und Investoren...................................................................................... 20 A3.1 Erfassung und Charakterisierung des Projekts...................................... 21 A3.2 Abschätzung von Erfolg und Wirtschaftlichkeit ..................................... 22 A3.2.1 Abschätzung des Erfolgs ................................................................... 23 A3.2.2 Abschätzung der Wirtschaftlichkeit ..................................................... 24 A3.3 Effekte auf kommunaler und regionaler Ebene ..................................... 26 A3.3.1 Effekte für das touristische Marketing ................................................. 26 A3.3.2 Sozioökonomische Effekte................................................................. 27 A3.4 Anforderungen der Regionalplanung ................................................... 28 Abbildungen Abb. 1 Entwicklung der Präferenzen der Deutschen bei der Wahl der Reisegebiete 6 Abb. 2 Angebot und Nachfrage in der BRD - nach Betriebsarten ......................... 7 Abb. 3 Ankünfte und Übernachtungen in der BRD - nach Betriebsgröße ............... 9 Abb. 4 Wachstumsstarke Zielgruppen im Reisemarkt ...................................... 11 Abb. 5 Übersicht über das Reisegebiet Sauerland ........................................... 13 Abb. 6 Bettenangebot und Nachfrage - Mittelgebirge im Vergleich .................... 14 Abb. 7 Kennwerte zur Struktur der Übernachtungsgäste.................................. 15 Abb. 8 Themenhierarchie im Sauerland-Marketing .......................................... 16 Abb. 9 Entwicklung der Nachfrage im Hochsauerlandkreis................................ 17 Abb. 10 Angebot und Nachfrage im Hochsauerlandkreis - nach Betriebsarten ....... 18 Abb. 11 Fremdenverkehrsintensität der Kommunen im Hochsauerlandkreis ......... 20 Inhalte und Abbildungen GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 12 Typisierung der Feriengroßanlagen nach Angebotskonzept..................... 23 Abb. 13 Typologisierung der Ferienzentren nach Entwicklungsphase und Profil ..... 24 Abb. 14 Standorte der Feriengroßanlagen großer Betreiber in Deutschland .......... 28 Abb. 15 Charakterisierung des Ferienpark-Betreibers "Center Parcs"................... 29 Abb. 16 Charakterisierung des Ferienpark-Betreibers Landal GreenParks ............. 30 Abb. 17 Charakterisierung des Ferienpark-Betreibers RP Holidays....................... 31 Abb. 18 Standorte der Ferienanlagen großer Betreiber in den Niederlanden ......... 32 Abb. 19 Standorte von Ferienanlagen in Nordrhein-Westfalen und angrenzenden Bundesländern ................................................................................ 33 Abb. 20 Entwicklung von Feriengroßprojekten in Nordrhein-Westfalen und seinen Nachbarländern, Vergleich 2000 und 2008 – Übersichtskarte ................. 38 Abb. 21 Entwicklung von Feriengroßprojekten in Nordrhein-Westfalen und seinen Nachbarländern, Vergleich 2000 und 2008 - Beschreibung der Projekte ... 40 Abb. 22 Übersicht über Ferienanlagen und Campingplätze im Hochsauerland und Umland .......................................................................................... 43 Abb. 23 Bestand an Ferienanlagen im Hochsauerlandkreis und Umland ............... 44 Abb. 24 Planungen für Ferienanlagen im Hochsauerlandkreis ............................. 45 Abb. 25 Campingplätze im Hochsauerlandkreis und Umland .............................. 46 Abb. 26 Einzugsgebiet des Hochsauerlandkreises (überschlägig abgegrenzt) ........ 47 Abb. 27 Gästepotenzial im Einzugsgebiet des Hochsauerlandkreises ................... 48 Abb. 32 Wesentliche Auswirkungen von Feriengroßanlagen ............................... 60 Abb. A1 Kennblatt Stadt Arnsberg (Kernstadt und Umland) ................................. 2 Abb. A2 Kennblatt Gemeinde Bestwig ............................................................... 3 Abb. A3 Kennblatt Stadt Brilon (Kernstadt und Umland)...................................... 4 Abb. A4 Kennblatt Gemeinde Eslohe................................................................. 5 Abb. A5 Kennblatt Stadt Hallenberg (Kernstadt und Umland) ............................... 6 Abb. A6 Kennblatt Stadt Marsberg (Kernstadt und Umland) ................................. 7 Abb. A7 Kennblatt Stadt Medebach (Kernstadt und Umland) ................................ 8 Abb. A8 Kennblatt Stadt Meschede (Kernstadt und Umland) ................................ 9 Abb. A9 Kennblatt Stadt Olsberg ................................................................... 10 Abb. A10 Kennblatt Stadt Schmallenberg (Kernstadt und Umland) ....................... 11 Abb. A11 Kennblatt Stadt Sundern (Kernstadt und Umland) ................................ 12 Abb. A12 Kennblatt Stadt Winterberg (Kernstadt und Umland) ............................ 13 Abb. A13 Ferienparks in Niedersachsen (Auswahl) ............................................. 15 Abb. A14 Ferienparks in Nordrhein-Westfalen (Auswahl) ..................................... 16 Abb. A15 Ferienparks in Hessen (Auswahl) ....................................................... 17 Abb. A16 Ferienparks in Rheinland-Pfalz (Auswahl) ............................................ 18 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 1 Einführung 1.1 Hintergrund und Ziel Ausgangssituation Das Sauerland bildet mit fast 5.000 km² eines der großen Urlaubs- und Erholungsgebiete nördlich des Mains. Das Reisegebiet verzeichnet jährlich rd. 2 Millionen Gästeankünfte und über 7 Millionen Übernachtungen. Der Hochsauerlandkreis mit rd. 2.000 km² und rd. 3,5 Millionen Übernachtungen hat großen Anteil an der Fläche und dem touristischen Erfolg des Reisegebiets Sauerland insgesamt. In Medebach im Hochsauerlandkreis befindet sich die Center Parcs-Anlage "Park Hochsauerland", die mit rd. 3.500 Betten die weithin größte Ferienanlage darstellt und im Hochsauerlandkreis über die Hälfte des gewerblichen Bettenangebots1 im Bereich "Ferienwohnungen und -zentren" des Sauerlandes umfasst. In Winterberg und Sundern-Amecke bestehen konkrete Planungen zur Errichtung von Feriendörfern mit jeweils rd. 150 Wohneinheiten bzw. rd. 800 Betten; diese Anlagen sind bereits planungsrechtlich abgesichert. Seit einiger Zeit ist das Bestreben von Investoren zu erkennen, neben diesen bereits vorhandenen und genehmigten Ferienparks bzw. Ferienhausgebieten weitere Anlagen in regionalplanrelevanter Größenordnung von mehr als 10 ha zu errichten. Für diese Vorhaben ist jeweils eine Änderung des Regionalplans erforderlich. Die anstehende Fortschreibung des Regionalplans für den Hochsauerlandkreis bietet die Chance, diese Entwicklung einer konzeptionellen Gesamtbetrachtung zu unterziehen. Hintergrund Die Planung und Errichtung touristischer Großvorhaben, ob Ferienzentren, Großgolfanlagen oder Skianlagen, lösen fast immer kontrovers geführte Diskussionen über deren tourismuswirtschaftliche und umweltrelevante Effekte aus. Dies umso mehr, als sich heute so gut wie alle touristischen Destinationen zumindest auf der programmatischen Ebene am Leitbild eines nachhaltigen Tourismus orientieren. Eine Analyse betreffender, in vielfältiger Weise in der Literatur dokumentierter Planungs- und Entscheidungsprozesse, macht meist ein sich wiederholendes Muster von Problemlagen und Argumentationslinien sichtbar. In dem hier relevanten Zusammenhang erscheinen den Gutachtern folgende Aspekte bedeutsam: ■ National oder gar international agierenden Investoren und Betreibergruppierungen stehen auf der kommunalen Seite politischen Entscheidungsträger gegenüber, die 1 Die amtliche Statistik erfasst nur die Betten in gewerblichen Betrieben ab 9 Betten. Daneben sind im Hochsauerlandkreis noch zahlreiche Privatvermieter mit 8 und weniger Betten auf dem Markt. Bezogen auf das gesamte Sauerland umfassen diese Kleinvermieter rd. 40 bis 50% aller Betriebe und rd. 20% aller angebotenen Betten. 1 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS sich in dieser komplexen Materie nur sehr begrenzt auskennen und daher meist nicht in der Lage sind, im Voraus die Folgen derartiger Projekte einzuschätzen. ■ Aus der kommunalen Perspektive heraus werden die primär ordnungsrechtlich ausgerichtete Regionalplanung und noch mehr die Naturschutzplanung als "Verhinderer" einer auf Expansion und wirtschaftliche Prosperität ausgerichteten Tourismuspolitik gesehen. Andererseits werden touristische Großvorhaben unterschwellig als unvereinbar mit einem auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Tourismus gesehen. Entsprechend wird das ordnungs- und planungsrechtliche Instrumentarium häufig rigide ohne hinreichende Berücksichtigung tourismuswirtschaftlicher Notwendigkeiten gehandhabt. ■ Auffällig ist hierbei, dass beide Seiten häufig über unzulässige Analogieschlussverfahren Fakten in die Diskussion bringen, die in ganz anderen Zusammenhängen gewonnen wurden. Auch das verhindert eine Versachlichung der Auseinandersetzung. ■ Die rechtlichen Gegebenheiten zur Prüfung einzelner Vorhaben sind bestens entwickelt, um eine Prüfung unter regionalwirtschaftlichen und umweltschutzbezogenen Gesichtspunkten vorzunehmen. Wenn es jedoch um die Frage geht, wie die Entwicklung bei räumlicher Konzentration derartiger Anlagen gesteuert werden sollte, um kontraproduktive Effekte auf Wirtschaft und Natur zu vermeiden, ist wenig Brauchbares in der Literatur zu finden. Zielsetzung Der Hochsauerlandkreis hat sich zum Ziel gesetzt, im Vorfeld einiger flächen- und investitionsintensiven Vorhaben deren frühzeitige Integration in die touristische Gesamtentwicklung im Rahmen einer unabhängigen konzeptionellen Gesamtbetrachtung vorzubereiten. Das Gutachten soll als Entscheidungshilfe dienen, ob und wie die Region für weitere Ferienpark- und Ferienhausgebiete geeignet ist und welche Chancen und Risiken mit diesen Anlagen für eine nachhaltig orientierte Tourismuswirtschaft verbunden sind. Ziel ist die Vorlage von Empfehlungen hinsichtlich der Begleitung und Steuerung durch die Regionalplanung. Die Arbeitsergebnisse fließen in einen Leitfaden (siehe Anhang) ein, der den Kommunen den Umgang mit Anfragen von Betreibern und Investoren von Feriengroßanlagen erleichtert. 2 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 1.2 Hinweise zur methodischen Vorgehensweise Im Kern der Betrachtung stehen folgende Themen: ■ Situation und Trends im Tourismus (vgl. Kap. 2) ■ Situation und Trends im Bereich der Feriengroßanlagen (vgl. Kap. 3) ■ Beurteilung und Steuerung aus raumordnerischer Sicht (vgl. Kap. 4) Die Analysen sind darauf ausgerichtet, die für den Hochsauerlandkreis relevanten Aspekte herauszuarbeiten und zu begründen. Daraus ableitbare Chancen und Risiken für den Hochsauerlandkreis und speziell für Feriengroßanlagen im Hochsauerlandkreis werden in Kapitel 5 zusammengestellt. Die Gutachter können bei der Erarbeitung des Gutachtens auf vorliegende Untersuchungen und Veröffentlichungen zum Tourismus, zur Entwicklung im Bereich der Ferienanlagen und zu den entsprechenden raumordnerischen Aspekten zurückgreifen. Eigene Erhebungen wurden nur auf Ebene der Kommunen und Anbieter im Hochsauerlandkreis in Form von Ortsbegehungen und Interviews durchgeführt, die Ergebnisse wurden mit Schlüsselpersonen in der Region abgestimmt. Für die Bearbeitung der Themen wurde u.a. auf folgende Unterlagen zurückgegriffen: ■ Situation und Trends im Tourismus (vgl. Kap. 2): Wesentliche Grundlage für die Aufbereitung der bundesweiten Situation und Trends (vgl. Kap. 2.1) sind die Kenndaten der statistischen Ämter zur Entwicklung des Tourismus und empirische Untersuchungen zu den Faktoren der Entwicklung. Grundlage für die Erfassung der Situation und Trends im Reisegebiet Sauerland sind die vom Tourismusverband Sauerland-Tourismus e.V. beauftragte, noch aktuelle Marktanalyse (ift & PROJECT M, 2004) und das darauf aufbauende Marketing-Konzept; diese Unterlagen wurden unter Berücksichtigung der Gespräche mit Experten der Region ausgewertet. ■ Situation und Trends im Bereich der Feriengroßanlagen (vgl. Kap. 3): Grundlagen für die Aufbereitung der generellen und aktuellen Trends im Marktsegment Feriengroßanlagen sind die statistischen Kennwerte, wissenschaftliche Untersuchungen und eigene Erhebungen. Der Bestand und die Planungen im Hochsauerlandkreis und Umgebung werden auf Grundlage von bereitgestellten Planungsunterlagen, Expertengesprächen und eigenen Erhebungen erfasst. ■ Beurteilung und Steuerung aus raumordnerischer Sicht (vgl. Kap. 4) Als Grundlage für die Ausführungen zur Beurteilung von Feriengroßanlagen aus raumordnerischer Sicht wurden das Raumordnungsgesetz, das Landesplanungsgesetz NRW, Landesentwicklungsprogramm und -plan, Entschließungen der Ministerkonferenz für Raumordnung sowie Regionalpläne und Stellungnahmen der Bezirksregierung Arnsberg herangezogen. Die Vorschläge für die Intensivierung der Kommunikation und Kooperation basieren auf Erkenntnissen, die im Rahmen der Vor-Ort-Gespräche der Gut- 3 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS achter gewonnen wurden (s.u.). Zusätzlich wurden eigene Erhebungen und Erfahrungen sowie eine Auswahl von Fachliteratur herangezogen. Gespräche mit regionalen Akteuren Im Verlauf der Bearbeitung des Gutachtens wurden Gespräche mit Akteuren der Region aus den Bereichen Tourismus, Regionalplanung sowie mit Kommunalvertretern geführt. Zielsetzung war es, in Erfahrung zu bringen, welche Grundeinstellungen gegenüber der Entwicklung weiterer Feriengroßanlagen bei den regionalen Akteuren bestehen und wie sie die Chancen und Risiken einschätzen. Die Gespräche wurden anhand eines offenen Gesprächsleitfadens geführt, den Gesprächspartnern wurde Vertraulichkeit zugesichert. Die Gesprächsergebnisse sind eingeflossen in Analyse und Bewertung und stellen wertvolle Hintergrundinformationen für die Gutachter dar. Zusätzlich zu den persönlichen Gesprächen vor Ort wurden Telefongespräche insbesondere mit Kommunalvertretern geführt. Die Auswahl der Gesprächspartner erfolgte in Abstimmung mit dem Hochsauerlandkreis. Mit folgenden Akteuren haben Gespräche stattgefunden: ■ Frau Schwier, Herr Henseling, Sauerland-Tourismus e.V., ■ Herr Weber, Tourismusdirektor Tourismus Schmallenberg, ■ Frau Puma, Geschäftsführerin Center Parcs Park Hochsauerland, ■ Herr Theo Deimann, Geschäftsführer Hotel Deimann, ■ Herr Stralka, Gemeinde Bestwig und Herr Arens, Tourismus Bestwig, ■ Frau Neumann, Bezirksregierung Arnsberg, ■ Herr Winterberg und Herr von Buchwald, IHK Arnsberg ■ Herr Hüppe, Fort Fun Bestwig 4 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 2 Situation und Trends im Tourismus Der Tourismusmarkt in Deutschland ist einem Strukturwandel ausgesetzt, der sich unter einem hohen Anpassungsdruck (Themen- und Qualitätsorientierung, Änderungen im Reiseverhalten, soziodemografischer Wandel, steigende Ansprüche der Zielgruppen etc.) vollzieht. Die Gründe für diesen strukturellen Wandel sind vielfältig und komplex und sowohl gesellschaftlicher als auch wirtschaftlicher Natur. Die touristische Zukunftsforschung, die Trend- und Meinungsforscher liefern meist ein verwirrendes Bild denkbarer touristischer Zukunftsentwicklung. Der touristische Praktiker sieht sich einer großen "Unübersichtlichkeit" von Trendaussagen gegenüber. Eine Trendaussage kann bereits morgen überholt sein. Unter diesen Bedingungen ist eine zukunfts- und kundenorientierte Entwicklungsplanung für regionale und lokale Destinationen genauso erschwert wie für den einzelnen Tourismusbetrieb. Allenfalls lassen sich die touristischen "Mainstreams" auf der Nachfrage- wie auf der Angebotsseite einigermaßen verlässlich identifizieren. Im Folgenden werden diese mit Blickrichtung auf die hier anstehende Fragestellung aufgezeigt. 2.1 Situation im Deutschlandtourismus 2.1.1 Quantitative Entwicklung Entwicklung im Reisemarkt: ■ Übernachtungstourismus: Nach einem anhaltenden Boom in der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts und einem Gipfel infolge der Grenzöffnung und Wiedervereinigung stagniert der Übernachtungstourismus in Deutschland auf hohem Niveau. Die Urlaubsintensität ist kaum noch zu steigern, der Marktanteil deutscher Reiseziele sinkt leicht. Die Branche ist mit sinkenden Marktanteilen in einem stagnierenden Markt konfrontiert. Im Inlandtourismus gibt es Gewinner und Verlierer auf Ebene der Regionen und Betriebsarten. Entspannung bringt die in den letzten Jahren positive Entwicklung bei den ausländischen Gästen und im Geschäftsreiseverkehr. ■ Der Kurzreisemarkt (1 bis 4 Übernachtungen, Zweit- und Drittreisen), der in den vergangenen Jahren die Rückgänge im Segment der längeren Urlaubsreisen in Deutschland ausgleichen konnte, geht aktuell ebenfalls in die Stagnationsphase über. Das Volumen scheint an eine Grenze zu stoßen, das Angebot der Billigflieger führt auch in diesem Segment zu einem wachsenden Anteil der Auslandsreisen. Im Kurzreisemarkt spielt der Städtetourismus eine dominante Rolle. Daneben zählt der Erholungsurlaub zu den wichtigsten Anlässen für eine Kurzreise. 5 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS ■ Die Tagesreisen2 dominieren den touristischen Markt in Deutschland im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung. Dies wird häufig unterschätzt, da für dieses Tourismussegment keine verlässlichen Statistiken bzw. überwiegend nur Hochrechnungen vorliegen. Das Tagesreisevolumen 2004 in Deutschland wird mit rund 3,5 Mrd. jährlich beziffert. 86,6% der Bundesbürger sind "ausflugsaktiv", diese Gruppe führt durchschnittlich 48 Tagesreisen im Jahr durch. Wichtigste Motive sind Besuche von Bekannten und Verwandten (33%), die Ausübung spezifischer Aktivitäten (Wandern, etc.) (21%) sowie der Besuch von Veranstaltungen (12%). (DWIF, 2006) Entwicklung der Präferenzen der Deutschen bei der Wahl der Reisegebiete Angaben in % 50 46 45 41 40 40 35 30 30 1987 26 25 2008 22 2020 20 20 17 1616 15 16 11 9 10 14 18 1313 11 5 S tä dt M e it te lg eb Fl irg us e sl an ds ch af H t oc hg eb ir ge en or d In se l im N ch en Fl a N or d t M ee r im sc ha f en S S im ee nl an d üd en Sü d In se l im la nd 0 M ee r Abb. 1 Quelle: Reiseanalyse der Forschungsgemeinschaft Urlaub und Reisen (F.U.R.), Kiel 2008 Abbildung 1 zeigt die Ergebnisse der Befragungen der deutschen Reisenden in den Jahren 1987 und 2008 hinsichtlich ihrer bevorzugten Urlaubsreiseziele (bei Reisen ab 5 Tagen Dauer). Die Abbildung zeigt, dass nur die Mittel- und Hochgebirge in der Gunst ("Urlaubslandschaft sagt sehr zu") der Urlaubsreisenden sinken, Inseln und Meer im Norden sowie Flusslandschaften stagnieren, alle anderen Ziele nehmen kräftig zu - vor allem Reisen in den Süden, Seenlandschaften und das Flachland. Diese Entwicklung schlägt sich auch in der realen Nachfrage nieder. Gemessen an den realen Übernachtungszahlen ist der kräftige Rückgang der Gunst der Mittelgebirge nicht so deutlich spürbar. Dies liegt einerseits daran, dass die geäußerten Präferenzen nicht identisch sind mit der tatsächlichen Wahl des Reiseziels, und andererseits daran, dass Kurzreisen die Lücke durch ausbleibende Urlaubsreisen teilweise schließen. 2 Der Vollständigkeit halber werden hier auch die Tagesreisen angerissen, auch wenn sie für die Feriengroßanlagen und somit für die Fragestellung des Gutachtens nur als zusätzliche Kunden der Freizeitanlagen (v.a. Spaßbäder), Gastronomien und Shops in Feriengroßanlagen sowie als Hauptkunden der Freizeitinfrastruktur der Ferienregionen relevant sind. 6 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Entwicklung in den verschiedenen Betriebsarten Abbildung 2 zeigt die Entwicklung von Bettenangebot und Nachfrage in der BRD zu den Zeitpunkten 1994, 2000 und 2007. Abb. 2 Angebot und Nachfrage in der BRD - nach Betriebsarten Entwicklung der Nachfrage nach Betriebsarten; Angaben in tausend Übernachtungen (in %) 184.481 (54,3%) 162.870 (49,9%) 130.211 (44,7%) Hotels / Hotels Garnis 12.617 (3,7%) 14.925 (4,6%) 16.399 (5,6%) Pensionen 18.618 (5,5%) 20.284 (6,2%) 21.064 (7,2%) Gasthöfe 39.176 (11,5%) 39.410 (12,1%) 32.682 (11,2%) Ferienzentren/ -häuser/ -wohnungen Erholungs-/ Ferien-/ Schulungsheime, Jugendherbergen 40.494 (11,9%) 39.969 (12,2%) 40.471 (13,9%) 44.534 (13,1%) 48.885 (15,0%) 50.262 (17,3%) Vorsorge- und RehaKliniken 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000 Entwicklung der Bettenzahl nach Betriebsarten; Angaben in tausend Betten (in %) 1.357 (51,6%) 1.263 (48,9%) 1.065 (47,5%) Hotels / Hotels Garnis 131 (5,0%) 142 (5,5%) 143 (6,4%) Pensionen 222 (8,4%) 252 (9,8%) 244 (10,9%) Gasthöfe Ferienzentren/ -häuser/ -wohnungen 399 (15,2%) 390 (15,1%) 305 (13,6%) Erholungs-/ Ferien-/ Schulungsheime, Jugendherbergen 362 (13,8%) 346 (13,4%) 320 (14,3%) 2007 2000 1994 161 (6,1%) 189 (7,3%) 164 (7,3%) Vorsorge- und RehaKliniken 0 200 400 600 800 Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2008 7 1.000 1.200 1.400 1.600 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Die Statistik belegt: ■ Die Nachfrage wächst nur in der Betriebsart Hotel konstant. Ferienzentren, häuser und -wohnungen verzeichnen bis 2000 einen Zuwachs und anschließend einen minimalen Rückgang. Die Nachfrage in Heimen und Herbergen stagniert, in Pensionen und Gasthöfen sinkt die Nachfrage seit 1994 konstant.3 ■ Analog zur Nachfrageentwicklung wird bei der Betriebsart Hotel eine relativ hohe Steigerung der Bettenkapazität registriert; in den Betriebsarten Ferienzentren und -häusern sowie Heimen und Herbergen ist noch ein geringfügiger Anstieg der Bettenkapazität erkennbar. Die Bettenkapazität der Pensionen und Gasthöfe sinkt in der langjährigen Betrachtung. Entwicklung in den verschiedenen Betriebsgrößenklassen Die Nachfrageentwicklung in den unterschiedlichen Betriebsgrößenklassen der Beherbergungsbetriebe (vgl. Abb. 3) bestätigt den Umverteilungsprozess: ■ Die Betriebe im Bereich von 30 bis 99 Betten konnten ihren Marktanteil knapp halten. Dabei finden innerhalb dieser Kategorie kontinuierlich Umverteilungen von schlichten (kleineren) zu hochwertigen (größeren) Angeboten statt. ■ Die großen Betriebe mit 100 bis 249 Betten und die noch größeren Betriebe sind die Gewinner in diesem Umverteilungsprozess. ■ Von den insgesamt rd. 340 Mio. Übernachtungen in Deutschland entfallen auf die mittleren Betriebe (30 bis 99 Betten) und großen Betriebe (100 bis 249 Betten) derzeit jeweils rd. 100 Mio. Übernachtungen jährlich. Dies ist mehr als doppelt so viel wie in der Kategorie kleinere Betriebe (bis 29 Betten) und mehr als in allen ganz großen Betrieben (ab 250 Betten) zusammen. Nur wenige Betriebe haben eine Kapazität von 1.000 Betten und mehr - in dieser Kategorie finden sich auch die großen Ferienzentren wie u.a. Damp 2000, die Anlagen von Center Parcs etc. (vgl. Kap. 3). In dieser Kategorie wurde in den letzten Jahren kein Wachstum mehr und nur rd. 3,7% aller Übernachtungen realisiert. Verlierer sind vor allem die kleineren Betriebe mit weniger als 30 Betten. Diese Betriebe bieten - insbesondere bei geringer / rückläufiger Nachfrage - in der Regel keine Existenzgrundlage mehr und werden im Rahmen des Generationenwechsels geschlossen. Eine vergleichbare Entwicklung findet auch im statistisch nicht erfassten Bereich der nicht-gewerblichen Betriebe statt. 3 Die Entwicklung in Vorsorge- und Reha-Kliniken wird hier nicht interpretiert, da sie weniger von Marktkräften und eher von politischen Entscheidungen geprägt ist. 8 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Ankünfte und Übernachtungen in der BRD - nach Betriebsgröße Betriebe mit 9 bis 29 Betten Betriebe mit 250 bis 499 Betten 60.000.000 60.000.000 50.000.000 50.000.000 40.000.000 40.000.000 30.000.000 30.000.000 20.000.000 20.000.000 10.000.000 10.000.000 20 02 20 04 20 06 20 04 20 06 20 00 20.000.000 80.000.000 15.000.000 60.000.000 10.000.000 40.000.000 5.000.000 20.000.000 Betriebe mit 100 bis 249 Betten 20 00 19 98 19 96 19 92 20 06 20 04 20 02 20 00 19 98 19 96 19 94 Jahr 19 94 0 0 Betriebe mit 1.000 und mehr Betten 14.000.000 120.000.000 12.000.000 100.000.000 10.000.000 80.000.000 8.000.000 60.000.000 6.000.000 40.000.000 4.000.000 2.000.000 Übernachtungen Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2007; eigene Darstellungen und Berechnungen 9 20 06 20 04 20 02 19 92 20 06 20 04 20 02 20 00 19 98 19 96 19 94 Ankünfte 0 20 00 Jahr 0 19 98 20.000.000 19 96 19 92 19 98 25.000.000 100.000.000 19 92 20 02 120.000.000 Jahr 19 96 Betriebe mit 500 bis 999 Betten Betriebe mit 30 bis 99 Betten Jahr 0 19 92 20 06 20 04 20 02 20 00 19 98 19 96 Jahr 19 94 19 92 Jahr 19 94 0 19 94 Abb. 3 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 2.1.2 Qualitative Entwicklungen im Deutschlandtourismus Trends in der touristischen Nachfrage Der Tourismusmarkt unterliegt einem fortlaufenden Wandel. Im Trend liegen Erlebnisangebote und Themenorientierung, Schnäppchenpreise und hohe Servicequalität. Die Interessen, Reisemotive und Freizeitpräferenzen der Gäste sind vielschichtig, die Kunden sind "multioptional" und entziehen sich einer Kategorisierung. Reisemotive lassen sich immer weniger an soziodemografischen Merkmalen wie Alter, Familienstand oder Einkommen festmachen, sondern werden überformt durch individuelle Neigungen, gesellschaftliche Trends und aktuelle Bedürfnisse. Leittrends sind hohe Ansprüche an Qualität, Erlebnis, Originalität und Preis-Leistungsverhältnis. Die Branche steht im massiven Preis- und Qualitätswettbewerb. Hinzu kommt: Die Gäste sind zunehmend reiseerfahren, sie bringen die Ansprüche an Servicequalität und Preis-Leistungsverhältnis von ihren Reisen rund um den Globus mit nach Deutschland. Soziodemografische Zielgruppen Die Gruppe "60 plus" bildet im Deutschlandtourismus die mit Abstand größte Gruppe (sowohl bei Urlaubsreisen im Inland als auch bei den Kurzreisen). Die Gruppe "bis 29 Jahre" dominiert hingegen bei Urlaubsreisen in Mittelmeerländer, bei Fernreisen sowie bei Last-Minute-Reisen4. Auf Grund der gravierenden Veränderungen der Bevölkerungsstruktur wird die Gruppe "50 plus" den Reisemarkt der Zukunft entscheidend prägen. Diese Gruppe ist reiseerfahren, verfügt über ein relativ hohes Einkommen und ist aktiver als ihre VorgängerGeneration ("Neue Alte", "Junge Alte"). Trotz sinkender Anteile ist die Gruppe "Familie" kein Auslaufmodell: Mehr als die Hälfte (53%) aller Deutschen lebt noch als Familie zusammen, davon rd. 75% als "klassische Familie" (Ehepaar mit mindestens einem Kind). Die Zahl der Patchworkfamilien und der Alleinerziehenden nimmt allerdings zu. Eine Zunahme verzeichnen die Gruppen "Paare ohne Kinder" und "SingleHaushalte", die verstärkt in der Altersgruppe bis 30 Jahre und ab 65 Jahre vorzufinden sind (vgl. Mikrozensus 2005). Familienurlaub bleibt ein großes Segment mit spezifischen Ansprüchen. Eine höhere Bedeutung werden künftig 1-Kind-Urlaubsfamilien und Urlaubsreisen von Kindern in Begleitung von Senioren erhalten. Der Anteil der 50- bis 65-Jährigen in Begleitung von Kindern hat sich von 1993 bis 2004 vervierfacht, jener der 60- bis 75Jährigen stieg sogar um das Zehnfache. 4 Quelle: Focus 2004: Der Markt für Urlaub und Reisen. Fakten 2004. München. 10 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 4 Wachstumsstarke Zielgruppen im Reisemarkt 50plus und 60plus Familien Sonstige 50-65-Jährige bis ca. 2020 1-Kind-Urlaubsfamilien DINKs (Double Income No Kids) 65-75-Jährige von 2020 bis 2030 Kinder in Begleitung von Senioren Flexible Lebensgemeinschaften ohne Kinder über 75-Jährige kontinuierlich bis 2050 Alleinerziehende / Patchworkfamilien Singles (überproportional ältere Frauen) Quelle: REWE-Touristik, 2006 Trends im Destinationsmarketing ■ Während einige traditionell starke, perfekt inszenierte oder perfekt beworbene Reisegebiete eine hohe Bekanntheit haben (Sylt, Rügen, Lüneburger Heide etc.), bleibt die Masse der Reisegebiete doch relativ unbekannt (Eichsfeld, Mittelweser, etc.), obwohl doch jeweils erhebliche Werbe-Anstrengungen unternommen werden (PR, Print, Messen, Internet etc.). ■ Einzelne Regionen bündeln ihre PR-Budgets und konzentrieren ihre PR auf starke Marken (Dachmarken-Strategie). Dies wird allerdings nur selten wirklich konsequent betrieben, meist leisten sich Gemeinden zusätzlich zum Obolus für die Dachmarke eigenständige Werbelinien (sehr ausgeprägt z.B. im Harz, aber auch in der Lüneburger Heide). ■ Täglich begegnet jeder Kunde Tausenden von Werbebotschaften in Zeitung, Radio und Fernsehen, in Straßenbahn, Zug und Auto. Dies führt zu einer Überforderung des individuellen Aufnahmevermögens. Die Folge: Kleinteilige Werbebotschaften gehen in der täglichen Dauerberieselung unter. Das Meiste wird übersehen, nur die am Besten aufbereiteten Botschaften kommen beim Kunden an. 11 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 2.1.3 Zwischenfazit zur Situation im Deutschlandtourismus Gewinner und Verlierer Die Analyse des touristischen Markts in Deutschland zeigt, dass auf dem stagnierenden Markt der Urlaubsreisen anhaltend Umverteilungen zwischen den Regionen und Betriebsarten stattfinden. Während viele Betriebe (und auch manche Regionen) mit Qualitätsproblemen ringen und Gäste verlieren, können sich leistungsfähige Betriebe im umkämpften Markt dynamisch entwickeln: ■ Gewinner sind in der Regel Regionen mit traditionell hohem Bekanntheitsgrad, starken Anbietern und einem qualitätsvollen Marketing-Auftritt. ■ Gewinner sind die größeren finanzstarken Hotelbetriebe und die gewerblichen Ferienwohnungen inkl. der großen Feriendörfer. ■ Verlierer sind die ländlichen Regionen mit geringem Bekanntheitsgrad und Profil bzw. die vielen Betriebe, die im Preis- und Qualitätswettbewerb nicht mithalten können. Faktoren der Entwicklung Die positive Entwicklung in hochwertigen Unterkünften bei gleichzeitigem Rückgang der Übernachtungen in einfacheren Unterkünften erklärt sich über die Leittrends und entspricht einem generellen Trend in der deutschen Wirtschaft: In einem Hochlohnland können personalaufwändige Produkte nur in hochwertiger Form wirtschaftlich tragfähig erzeugt werden; billige und einfache Produkte müssen aus dem Ausland importiert bzw. im Ausland nachgefragt werden. Der demografische Wandel wirkt sich eher indirekt aus: so führt der Rückgang der klassischen Familie nicht zu weniger Nachfrage, stattdessen wird Familien-Urlaub im Feriendorf auch in neuen Konstellationen (häufig von Großeltern mit Enkeln) gebucht. Faktoren der Entwicklung sind weniger Veränderungen auf der Nachfrageseite, sondern eher die Aktivitäten der Marketingstrategen und Anbieter auf dem stagnierenden, heiß umkämpften Markt. Kernmerkmale dieses Prozesses sind u.a.: ■ Ausrichtung des Marketings von Regionen und Anbietern auf Zielgruppen, dabei erfolgt zunehmend eine Konzentration auf Zielgruppen mit überdurchschnittlicher Ausgabebereitschaft5 ■ "Kampfpreise" der großen Anbieter für Luxus-Reisen und XXL-Service machen die Kunden noch anspruchsvoller - die kleinen Anbieter können in der Regel nicht mithalten und -bieten Es gilt im Folgenden zu prüfen, ob die für den Deutschlandtourismus skizzierte Situation auch für das Reisegebiet Sauerland zutrifft. 5 Das Leitbild für die Angebotsentwicklung und -vermarktung in Schleswig-Holstein sieht eine Konzentration auf die drei Zielgruppen "Best-Ager" (56-75 Jahre), "Anspruchsvolle Genießer" und "Familien mit (kleinen Kindern und) mittlerem/hohem Einkommen" vor. 12 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 2.2 Situation, Zielvorstellungen und Trends im Sauerland 2.2.1 Tourismus im Reisegebiet Sauerland Der Hochsauerlandkreis ist Bestandteil des Reisegebiets Sauerland und eng mit diesem übergeordneten Raum verknüpft (vgl. Abb. 5). Das Tourismusmarketing (Strategie und Bewerbung) wird vom Tourismusverband Sauerland-Tourismus e.V.6 für den Gesamtraum geleistet, die Gäste nehmen den Gesamtraum wahr und kennen dabei keine Kreisgrenzen. Abb. 5 Übersicht über das Reisegebiet Sauerland Quelle: Kartengrundlage aus www.sauerland-tourismus.com; überarbeitet durch BTE, 2008 6 Der Sauerland-Tourismus e.V. wurde am 5. Mai 2003 gegründet und hat sein operatives Geschäft mit Sitz in Bad Fredeburg am 1. Januar 2004 begonnen. Der Regionalverband ist ein Zusammenschluss der Kreise, Orte bzw. touristischer Arbeitsgemeinschaften und privater Unternehmen mit dem Ziel, den Tourismus im Sauerland zu fördern und durch seine Arbeit eine regional ausgewogene Stärkung und Weiterentwicklung der sauerländischen Tourismuswirtschaft zu erreichen. Der Schwerpunkt liegt auf der Vermarktung. Durch Werbeaktionen werden neue Gäste für das Sauerland gewonnen. Die Finanzierung erfolgt über Mitgliedsbeiträge, Projektfinanzierung und Sponsoring. Quelle: www.sauerland-tourismus.com 13 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Angebot und Nachfrage in der Tourismusregion Sauerland7 ■ Im Reisegebiet Sauerland sind (in 2003) rd. 2.500 Vermieter mit insgesamt rd. 50.000 Betten registriert. Darunter befinden sich rd. 1.000 gewerbliche Beherbergungsbetriebe (= 40% aller Betriebe), die ca. 86% des Bettenangebots stellen (rd. 43.000 Betten). Dazu kommen rd. 2.500 Stellplätze für Tourismuscamping. ■ In den gewerblichen Betrieben des Sauerlands wurden (in 2003) rd. 1,6 Mio. Gäste und rd. 7,3 Mio. Übernachtungen gezählt. Damit ist das Sauerland eines der großen Reisegebiete in Deutschland, vor den Mittelgebirgen Teutoburger Wald, Eifel, Harz und Siegerland. ■ Der Vergleich der Entwicklung von Bettenangebot und -nachfrage mit dem Verlauf in anderen Mittelgebirgen (vgl. Abb. 6) zeigt, dass die Entwicklung in allen Mittelgebirgen grundsätzlich ähnlich bzw. parallel verläuft (siehe auch Abb. 1), die Entwicklung im Sauerland jedoch deutlich geringeren Schwankungen unterworfen ist. Den touristischen Anbietern gibt dies etwas Planungssicherheit. Abb. 6 Bettenangebot und Nachfrage - Mittelgebirge im Vergleich Entwicklung der Bettenkapazität 108 106 104 102 100 98 96 94 92 Index = 100 90 1995 1996 Eifel 1997 1998 1999 Teutoburger W ald 2000 2001 Sauerland 2002 2003 Siegerland Entwicklung der Nachfrage (Übernachtungen) 110 105 100 95 90 85 80 75 Index = 100 70 1995 1996 Eifel 1997 1998 Teutoburger W ald 1999 2000 Sauerland 2001 2002 Siegerland 2003 Harz Quelle: Marktforschungsinitiative Sauerland, ift & PROJECT M, 2004 7 Quelle: Marktforschungsinitiative Sauerland, ift & PROJECT M, 2004. Die Werte konnten für das vorliegende Gutachten nicht aktualisiert werden, da die verfügbaren statistischen Daten nur auf Kreisebene und nicht - wie hier erforderlich - auf Ebene der Reisegebiete vorliegen. 14 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Struktur und Motive der Sauerlandgäste In Abbildung 7 sind die wichtigsten Quellgebiete der Sauerlandgäste visualisiert. Hervorzuheben ist: ■ Fast zwei Drittel der Übernachtungsgäste (63%) kommen aus den Bundesländern mit Anteilen am Sauerland (56% aus Nordrhein-Westfalen, 7% aus Hessen), rd. 13% der Gäste reisen aus Rheinland-Pfalz an, rd. 10% aus den nahen Niederlanden. Das Einzugsgebiet wird somit von wenigen Quellgebieten dominiert und durch einen geringen Radius begrenzt.8 Abb. 7 Kennwerte zur Struktur der Übernachtungsgäste 4% 4% 6% 7% NRW Ausländisc he Gäste Hessen Niedersac hsen Rheinland- Pfalz 13% 56% Baden- Württemberg Quelle: Marktforschungsinitiative Sauerland, ift & PROJECT M, 2004 Aus weiteren Erhebungen im Rahmen der Marktforschungsstudie ist bekannt: ■ Nur rd. 25% der Übernachtungsgäste reisen als Familie an, die Mehrheit der Gäste kommt als Paar (rd. 58%) in das Reisegebiet Sauerland. Der Markt für Feriendörfer und -zentren wird dadurch beschränkt - sofern es nicht gelingt, neue Zielgruppen anzusprechen. ■ Über 50% der Gäste kommen zum wiederholten Mal, nur knapp über 20% zum ersten Mal in die Region. Die hohe Bindungskraft kann bei steigender Übernachtungszahl als Stärke interpretiert werden; bei sinkender Nachfrage weist sie darauf hin, dass die Akquisition neuer Zielgruppen verstärkt werden muss. 8 Die überschlägige Abschätzung des Besucherpotenzials (vgl. Kap. 3.2.2) zeigt, dass das Einzugsgebiet einem Radius von ca. 200 km Luftlinie entspricht, in diesem Radius leben rd. 50 Mio. Menschen. 15 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Marketing-Konzept der Tourismusregion Sauerland Ziel der Marketing-Strategie ist es, das Sauerland als Reisegebiet durch eine einheitliche und starke Dachmarke im Markt zu etablieren und zu profilieren. Dabei ist die als attraktiv anerkannte Landschaft allein kein besonderes Merkmal im Wettbewerbsumfeld. Das naturräumliche Potenzial ist als Kulisse, aber nicht als eigenständiges Vermarktungspotenzial zu sehen. Die Landschaft soll durch konkrete, markenorientierte Angebote aufgeladen werden. Um das Sauerland als Destination zu profilieren und neue Kunden für das Sauerland zu erreichen, werden die Angebotsstärken zu den Themenwelten "Natur & Aktiv", "Natursport" und "Familienurlaub" (vgl. Abb. 8) zusammengeführt; damit soll dem Kunden die Übersicht und Orientierung erleichtert werden und die Einzelangebote können besser wahrgenommen werden. Abb. 8 Themenhierarchie im Sauerland-Marketing Zuordnung der Zielgruppen, Attraktionen und Aktivitäten zu den drei Leitthemen Quelle: Marketing-Konzept Sauerland-Tourismus e.V. Einordnung von Feriengroßanlagen im Marketing-Konzept Ferienparks bzw. Feriengroßanlagen werden im Marketingkonzept nicht eigenständig betrachtet, sondern werden beim Thema Angebot zusammen mit Freizeitparks und Besucherattraktionen behandelt. Hinsichtlich der Nachfrage werden sie gemeinsam mit allen Ferienhaus- und Ferienwohnungsgästen der Region zusammengefasst. Diese Nicht-Berücksichtigung von Feriengroßanlagen ist keine Lässigkeit der Verantwortlichen, sondern bewusst vorgenommen: „Das Marketing einzelner Ferienparks spielt für Sauerland-Tourismus e.V. keine Rolle. Daher ist dieser Bereich trotz seiner hohen wirtschaftlichen Bedeutung kein zentrales Thema für den Sauerland-Tourismus e.V., zumal diese verhältnismäßig landschaftsunabhängigen Angebote die Kernkompetenzen des Sauerlandes nur bedingt unterstützen.“ (Marktforschungsinitiative Sauerland, ift & PROJECT M, 2004; S. 180) Die Gutachter folgen dieser Einordnung der Feriengroßanlagen nicht: Die generelle Bewertung von Ferienparks im Marketing-Konzept als "nicht-relevant" für den Sauerland-Tourismus berücksichtigt weder die Vielfalt der Betriebs- und Angebotskonzepte von Feriengroßanlagen noch die Bedeutung dieses Segments (vgl. Kap. 3). 16 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 2.2.2 Tourismus im Hochsauerlandkreis Entwicklung von Angebot und Nachfrage ■ Der Hochsauerlandkreis verzeichnet heute deutlich mehr Übernachtungen und Ankünfte als vor 20 Jahren; damit hat sich der Hochsauerlandkreis besser entwickelt als der Gesamtraum des Reisegebiets Sauerland (vgl. Kap. 2.2.1). ■ Der starke Nachfrageanstieg ab 1995 erfolgt zeitgleich mit der Eröffnung des Ferienzentrums in Medebach und entspricht ungefähr der - für den Hochsauerlandkreis neuen - Nachfrage in dem Ferienzentrum (vgl. auch Anhang, Kennblatt zu Medebach). ■ Seit 1997 - nach der Eröffnung des Ferienzentrums - schwankt die Nachfrage auf einem Niveau von knapp über 3,5 Mio. Übernachtungen. ■ Die Nachfrage nach Ferienwohnungen ist leicht rückläufig. Dabei wirken Rückgänge im Ferienzentrum in Medebach und Rückgänge bei älteren Ferienwohnungen zusammen. Entwicklung der Nachfrage im Hochsauerlandkreis Ankünfte und Übernachtungen gesamt 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 2007 2005 2003 2001 1999 1997 1995 1993 1991 1989 1987 0 1985 Jahr Ankünfte und Übernachtungen in Ferienzentren, -häusern und -wohnungen 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 Ankünfte Quelle: Übernachtungen Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Düsseldorf, 2008 17 2007 2005 2003 2001 1999 1997 1995 1993 1991 1989 0 1987 Jahr 1985 Abb. 9 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Struktur von Angebot und Nachfrage ■ Die Struktur der Nachfrage und das Bettenangebot nach Betriebsarten (vgl. Abb. 10) unterscheiden sich deutlich vom Durchschnitt in der BRD (vgl. Abb. 2). Ursachen hierfür sind die Center Parcs-Anlage (mit 3.500 Betten und rd. 720.000 Übernachtungen in 2006), die für Mittelgebirgs-Destinationen typische kleinteilige Struktur (mehr Betten in Pensionen und Gasthöfen) und das große Angebot von Herbergen und Heimen. ■ Wie im Bundesdurchschnitt sinkt auch im Hochsauerlandkreis die Nachfrage in Pensionen und Gasthöfen; dies wurde auch mehrfach im Rahmen der Interviews von den Experten der Region betont. Abb. 10 Angebot und Nachfrage im Hochsauerlandkreis - nach Betriebsarten Entwicklung der Nachfrage nach Betriebsarten; Angaben in tausend Übernachtungen (in %) 1.091 (31,8%) 1.030 (27,9%) 1.020 (32,8%) 954 (30,7%) Hotels / Hotels Garnis 156 (4,5%) 212 (5,7%) 305 (9,8%) 396 (12,8%) Pensionen 147 (4,3%) 166 (4,5%) 234 (7,5%) 277 (8,9%) Gasthöfe Ferienzentren/ -häuser/ -wohnungen 1.119 (32,6%) 1.276 (34,5%) 391 (12,6%) 485 (15,6%) 601 (17,5%) 684 (18,5%) 753 (24,2%) 748 (24,1%) Erholungs-/ Ferien-/ Schulungsheime, Jugendherbergen 321 (9,3%) 328 (8,9%) 403 (13,0%) 243 (7,8%) Vorsorge- und RehaKliniken 0 200 400 600 800 1.000 1.200 Entwicklung des Bettenangebots nach Betriebsarten; Anzahl Betten (in %) 8.097 (33,3%) 8.172 (32,4%) 7.618 (34,7%) 7.596 (30,2%) Hotels / Hotels Garnis 1.712 (7,0%) 2.144 (8,5%) 2.746 (12,5%) 3.626 (14,4%) Pensionen 1.848 (7,6%) 2.016 (8,0%) 2.520 (11,5%) 3.347 (13,3%) Gasthöfe Ferienzentren/ -häuser/ -wohnungen 6.866 (28,2%) 6.994 (27,7%) 3.093 (14,1%) 4.552 (18,1%) Erholungs-/ Ferien-/ Schulungsheime, Jugendherbergen 4.707 (19,4%) 4.864 (19,3%) 4.726 (21,5%) 5.050 (20,1%) 0 1.000 2.000 3.000 2000 1994 1987 1.091 (4,5%) 1.050 (4,2%) 1.276 (5,8%) 1.010 (4,0%) Vorsorge- und RehaKliniken 2007 4.000 5.000 6.000 7.000 Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Düsseldorf, 2008 18 8.000 9.000 1.400 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS ■ Die Grafik zeigt einen kräftigen Rückgang der Nachfrage und leichten Rückgang des Bettenangebots im Bereich "Ferienzentren, -häuser, -wohnungen"; dies kann ggf. mit dem Abbau von Überkapazitäten (nach der Errichtung der Center ParcsAnlage) und mit rückläufiger Nachfrage in der Center Parcs-Anlage erklärt werden. Fremdenverkehrsintensität Ein Indikator zur Bewertung der wirtschaftlichen Bedeutung des Fremdenverkehrs in Regionen und Kommunen ist die Fremdenverkehrsintensität; sie stellt die Anzahl der Übernachtungen in Relation zu der Einwohnerzahl dar (Übernachtungen pro 1.000 Einwohner). Es zeigt sich (vgl. Abb. 11): ■ Die Kommunen mit einer Fremdenverkehrsintensität über dem Kreisdurchschnitt liegen im Südosten bzw. in den höheren Lagen des Landkreises, die mit unterdurchschnittlicher Fremdenverkehrsintensität im Norden des Landkreises. Dies ist vor allem mit der im Norden höheren Einwohnerzahl zu erklären und weniger auf dort geringere Übernachtungszahlen zurückzuführen. Aus dem gleichen Grund liegt auch die Fremdenverkehrsintensität des Hochsauerlandkreises niedriger als in Referenz-Landkreisen vergleichbarer Mittelgebirgsregionen. ■ Medebach liegt mit rd. 106.000 Übernachtungen pro 1.000 Einwohner (Ü./1.000 Einw.) deutlich an der Spitze; dies ist ausschließlich auf die Center Parcs-Anlage zurückzuführen, in der über 90% der Übernachtungen in Medebach stattfinden. Es folgen Winterberg und - mit großem Abstand - Schmallenberg und Hallenberg. ■ Schlusslichter sind die Kommunen Arnsberg und Marsberg mit 2.200 bzw. 400 Ü./1.000 Einw. Dabei ist zu beachten: Arnsberg weist mit rd. 166.000 Übernachtungen mehr als manche reine Fremdenverkehrsorte auf. Kennblätter zu den Kommunen Die Charakteristika der einzelnen Kommunen sind auf Kennblättern (vgl. Anhang 1) zusammengestellt. Die Kennblätter zu den Kommunen enthalten die recherchierten Informationen zur Verkehrsanbindung, zur Freiraumfunktion laut aktuellem Regionalplan, zur touristischen Infrastruktur (Bestand und Planung) sowie die Marketingschwerpunkte der Kommunen. Auf Ebene der Kommunen zeigen sich zum Teil große Nachfrageunterschiede und Nachfrageschwankungen. Kommunen im Südosten des Landkreises, in denen der Tourismus ein bedeutender Wirtschaftsfaktor ist, müssen zum Teil große Rückgänge verzeichnen. Stabiler - und zum Teil ansteigend - verläuft die Nachfragekurve in den stärker industriell bzw. gewerblich geprägten Kommunen im Norden des Landkreises. 19 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 11 Fremdenverkehrsintensität der Kommunen im Hochsauerlandkreis Einwohner 30.09.2007 Übernachtungen in 2007 Ankünfte in 2007 Aufenthaltsdauer 2007 Fremdenverkehrsintensität (Übern. pro 1.000 Einw.) 8.094 rd. 861.000 rd. 204.000 4,2 Tage 106.000 Ü./1.000 Einw. 2 Winterberg 14.171 rd. 780.000 rd. 243.000 3,2 Tage 55.000 Ü./1.000 Einw. 3 Schmallenberg 25.872 rd. 677.000 rd. 148.000 4,6 Tage 26.000 Ü./1.000 Einw. 4 Hallenberg 4.528 rd. 73.000 rd. 26.000 2,8 Tage 16.000 Ü./1.000 Einw. 5 Eslohe 9.219 rd. 131.000 rd. 33.000 4,0 Tage 14.000 Ü./1.000 Einw. 6 Olsberg 15.616 rd. 196.000 rd. 55.000 3,5 Tage 13.000 Ü./1.000 Einw. 7 Bestwig 11.571 rd. 108.000 rd. 36.000 3,0 Tage 9.000 Ü./1.000 Einw. 8 Brilon 26.900 rd. 161.000 rd. 38.000 4,2 Tage 6.000 Ü./1.000 Einw. 9 Sundern 29.324 rd. 174.000 rd. 67.000 2,6 Tage 5.900 Ü./1.000 Einw. 10 Meschede 31.851 rd. 178.000 rd. 67.000 2,7 Tage 5.600 Ü./1.000 Einw. 11 Arnsberg 75.779 rd. 166.000 rd. 52.000 3,2 Tage 2.200 Ü./1.000 Einw. 12 Marsberg 21.542 rd. 7.700 rd. 4.500 1,7 Tage 400 Ü./1.000 Einw. 274.467 rd. 3.510.000 rd. 973.500 3,6 Tage 13.000 Ü./1.000 Einw. LK Goslar (Harz) 148.506 rd. 2.228.000 rd. 644.000 3,5 Tage 15.000 Ü./1.000 Einw. LK Freudenstadt (Schwarzwald) 122.102 rd. 1.679.000 rd. 419.000 4,0 Tage 14.000 Ü./1.000 Einw. 18.008.611 rd. 40.404.000 rd. 17.304.000 2,3 Tage 2.200 Ü./1.000 Einw. 1.683.411 rd. 26.320.000 rd. 6.248.000 4,2 Tage 16.000 Ü./1.000 Einw. 1 Medebach HSK gesamt zum Vergleich: NordrheinWestfalen MecklenburgVorpommern Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, Düsseldorf, 2008; Statistisches Bundesamt, Wiesbaden, 2008 20 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Große Freizeitanlagen im Hochsauerlandkreis Die größeren Freizeitanlagen wurden im Hinblick auf Synergie-Effekte9 mit bestehenden und geplanten Ferienanlagen erfasst und in den Kennblättern den Kommunen (siehe Anhang) zugeordnet. Der Hochsauerlandkreis bietet seinen Gästen offensichtlich ein dichtes Netz an unterschiedlichen Freizeitangeboten und Ausflugszielen: ■ überregional bedeutsame Ausflugsziele (u.a. FORT FUN - Abenteuerland in Bestwig, (seit 2006) der Erlebnisberg Kappe in Winterberg, Wildwald Voßwinkel in Arns- berg, Erzbergwerk Ramsbeck und die Warsteiner Bilsteinhöhlen) ■ mehrere Sommerrodelbahnen (in Winterberg, Olsberg und Bruchhausen) ■ mehrere Spaß- und Erlebnisbäder (Aqua Mundo im Center Parcs Park Hochsauerland in Medebach, SauerlandBAD in Schmallenberg-Sellinghausen und Freizeitbad Nass in Arnsberg) ■ verschiedene Trend- und Aktivsportanlagen (u.a. Bikepark Winterberg, Kartfun Astenberg und Hochseilgarten Sauerland in Winterberg) Mit diesem Angebot an Freizeitanlagen, den naturräumlichen Attraktionen (Seen, Berge), den vielen Kommunen mit historischen Innenstädten und Fußgängerzonen sowie dem dichten Wander- und Fahrradwegenetz kann das Hochsauerland mit den konkurrierenden Mittelgebirgsregionen mithalten. Das Angebot muss jedoch kontinuierlich weiterentwickelt, ergänzt und erneuert werden, damit das Hochsauerland auch weiterhin im Wettbewerb bestehen kann. 2.2.3 Zwischenfazit zur Situation im Sauerlandtourismus Weder Gewinner noch Verlierer Das Reisegebiet Sauerland verzeichnet - wie die anderen Mittelgebirge - einen Rückgang der Übernachtungen und liegt heute knapp unter dem Niveau von 1995. Damit ist das Sauerland immerhin noch erfolgreicher als manche andere Mittelgebirgsregion. Es zählt nicht zu den Gewinnern unter den Tourismusregionen, aber auch nicht zu den klaren Verlierern. Der Hochsauerlandkreis bindet laut Marketingkonzept (im Jahr 2003) rd. 50% der Übernachtungen des Reisegebiets Sauerland und hilft, die Entwicklung in der Region zu stabilisieren; der Nachfragerückgang im Kreis (vgl. Abb. 9) ist wesentlich niedriger als im Gesamtgebiet "Reisegebiet Sauerland" (vgl. Abb. 6). 9 Der Erfolg dieser Freizeitanlagen steht in Zusammenhang mit den bestehenden und geplanten Ferienanlagen: Einerseits sind die Freizeitanlagen wertvoll bei der Bewerbung der Zielgruppen der Ferienanlagen, andererseits erhoffen die Betreiber der Freizeitanlagen, dass die Übernachtungsgäste der (geplanten) Ferienanlagen zu Besuchern ihrer Attraktionen werden und dazu beitragen, den Erfolg der Freizeitanlagen zu sichern und zu steigern. 21 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Strategie zur Sicherung und Förderung des Tourismus Der Übernachtungstourismus im Sauerland ist davon geprägt, dass die meisten Übernachtungsgäste aus der näheren Umgebung (NRW und angrenzende Länder inkl. Niederlande) kommen, überwiegend als Paare und zum wiederholten Mal anreisen. Um einen Rückgang in naher Zukunft (u.a. durch Überalterung der traditionellen Gästegruppen) zu verhindern, müssen dringend neue Gäste angesprochen werden - u.a. stärker als bislang Familien mit Kindern und Gruppen und verstärkt Gäste aus weiter entfernten Quellgebieten. Als Grundlage für den angestrebten Erfolg muss ein geeignetes attraktives Beherbergungsangebot vorgehalten und die Qualität des Reisegebiets für diese Gästegruppen massiv beworben werden. Defizite im Innen- und Außenmarketing Im Marketing bestehen aus Sicht der Gutachter noch Defizite: Nach den Ergebnissen der Gespräche mit Experten der Region ist im Sauerland bzw. im Hochsauerlandkreis eine stärkere Abstimmung des Angebots zwischen den Teilregionen und Kommunen sowie eine Weiterentwicklung des Angebots erforderlich. Das Konzept der Themenwelten (vgl. Abb. 8) trägt bislang zu wenig dem Erfordernis Rechnung, den Gemeinden und Anbietern konkrete Leitlinien für die Weiterentwicklung des Angebots (Innenmarketing) zu liefern. Auch den potenziellen Gästen bietet es keine Orientierung bei der Suche nach dem Besonderen (einem Alleinstellungsmerkmal) der Destination. Individuelles Nebeneinander in den Selbstdarstellungen der einzelnen Kommunen anstelle eines geschlossenen Auftritts wird auch in einer Untersuchung10 zur touristischen Marke "Sauerland" festgestellt. Das Bild des Sauerlandes ist durch viele unterschiedliche Begrifflichkeiten verwirrend, die Chancen der gegenseitigen Stützung von Regionen und Orten bleiben ungenutzt. Im Ergebnis der Untersuchung zur touristischen Marke wird dringend empfohlen, das Marketingkonzept gemeinsam umzusetzen und mit allen Akteuren verbindliche Vereinbarungen zur Dachmarke zu treffen. 10 Wenzel Consulting AG: Die touristische Marke "Sauerland" - Empfehlungen zum Destinationsmarketing, Markenbildungsprozess, Hamburg 2005 22 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 3 Situation und Trends im Bereich der Feriengroßanlagen 3.1 Feriengroßanlagen in Deutschland 3.1.1 Typisierung der Feriengroßanlagen Die Feriengroßanlagen gliedern sich in drei Gruppen (vgl. Abb. 12): ■ Ferienzentren mit innenorientiertem Angebotskonzept (vgl. Abb. 13 und Kap. 3.1.3), die ihren Gästen ein umfangreiches Freizeit- und Serviceangebot auf ihrem Gelände bieten, und damit unabhängig von den Attraktionen und Angeboten der Region sind. Ferienzentren der so genannten "zweiten Generation" (vgl. Kap. 3.1.5) benötigen eine sehr hohe Bettenkapazität und eine sehr hohe Auslastung, um die hohen Betriebskosten ihrer zentralen Einrichtungen (in der Regel ein Tropenbad) zu refinanzieren. ■ Feriendörfer (und Ferienappartement-Anlagen), die neben den Unterkünften nur wenige (bzw. im Vergleich zu Ferienzentren) einfachere Freizeit- und Serviceangebote bieten und mit der Attraktivität der Standort-Region werben. Im Gegensatz zu den Ferienzentren mit innenorientiertem Angebotskonzept können die Ferienanlagen mit außenorientiertem Angebotskonzept in wesentlich kleineren Dimensionen errichtet und wirtschaftlich betrieben werden. Abb. 12 Typisierung der Feriengroßanlagen nach Angebotskonzept Betriebskonzept Beherbergungsangebot Freizeitangebot außenorientiert Ferienhaus-Siedlung, Appartement-Anlage Feriendorf, Ferienappartement-Anlage Einzel- und Doppelhäuser oft Vielfalt an Haustypen, oft Einzelgrundstücke meist Einzel- und Doppelbungalows in verschiedenen Haustypen z.T. auch als AppartementAnlage in kompaktem Baukörper oder als Wohneinheiten in kompakten Baukörpern kaum Freizeitangebote (Spielplatz u.ä.) wenige Freizeitangebote, die mit geringem Investitionsund Betreuungsaufwand betrieben werden können i.d.R. keine eigenen Service-Einrichtungen innenorientiert Ferienzentrum (vgl. Abb. 19) Appartement-, Hotel- und Bungalowteil oder Ferienhausgruppen mit 3-12 Wohnungen vielfältige Konsum- + Freizeitangebote i.d.R. mit Badeparadies und Shoppingmall z.T. „thematisch“ Grundkonzept außenorientiert: Der Erlebniswert der Region wird mit beworben; die Besucher werden zu Ausflügen in die Region animiert Marketing i.d.R. keine Buchungszentrale Appartements / Wohnungen buchbar über eine Zentrale, gemeinsames Preiskonzept Vermietung durch Eigentümer Freizeit- und Serviceangebot wird mit Ertrag aus Vermietung finanziert viele Eigentümer, die ihre Häuser vorwiegend selbst nutzen (als Zweitwohnsitz) meist 1 Eigentümer (oft international vertretene Ketten), z.T. auch Eigentümer-/Investorenverbund Eigentümer / Betreiber Quelle: BTE, 2008; eigener Entwurf 23 innenorientiert: die Besucher werden ggf. mit der Attraktivität der Region beworben, sollen aber möglichst ihre Ausgaben im Zentrum tätigen Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Nicht jedes Feriendorf ist - im Sinne der Aufgabenstellung - eine planungsrechtlich relevante Feriengroßanlage. Feriendörfer entwickeln sich gelegentlich langsam und schrittweise: als wachsender Ferienhaus-Bereich auf einem etablierten Campingplatz (oft im ehemaligen Dauercamping-Bereich). Campingplatz-Betreiber können mit dieser Umstrukturierung und Angebotsausweitung höhere Umsätze und Gewinne realisieren. ■ Ferienhaus-Siedlungen (und Appartement-Anlagen), die kaum Freizeit- und Serviceangebote beinhalten, deren Wohneinheiten private Besitzer haben und nur teilweise bzw. gelegentlich an Touristen vermietet werden. Abb. 13 Typologisierung der Ferienzentren nach Entwicklungsphase und Profil 1. Generation 2. Generation 3. Generation 4. Generation Entwicklungsphase 50er - 70er Jahre 80er Jahre 90er Jahre ab 2000 Charakteristika regionaluntypische Höhenarchitektur Feriendorf mit Tropenbad Resort mit großem Flächenbedarf verknüpft mit Freizeitpark o.ä. Angebot Grundangebot für Versorgung und Freizeit Auswahl zwischen verschiedenen Angeboten Sport- und Wellnessganzheitliche themaangebote für gehobenen tische Inszenierung Lifestyle zunehmend wetterunabängige Freizeitangebote zunehmend Integration in die Umgebung zunehmende Umweltqualität und thematische Ausrichtung Weiterentwicklung Anforderungen Rendite erfordert hohe Auslastung Freizeitangebote erfordern hohe Bettenkapazität Freizeitangebote erfordern großes Areal Freizeitangebot bereits vorhanden Beispiel Damp 2000 (1. Ausbaustufe) Center Parcs Fleesensee Hotels- & Sport Port-Royal PiratenHotel am Heidepark Soltau Impression Quelle: Spittler & Reinders, 2001; Dogterom 1999; aktualisiert und überarbeitet durch BTE 2008 24 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 3.1.2 Standortanforderungen der Feriengroßanlagen Standortanforderungen der Ferienzentren11 Center Parcs12 formuliert seine Standortanforderungen wie folgt: 1) eine Mittelpunktslage zwischen Ballungsräumen mit hoher Bevölkerungsdichte und Kaufkraft zwecks kurzer Fahrwege; angestrebt ist eine Entfernung von 1,5 bis 2 Autostunden13 2) eine möglichst naturnahe Umgebung, damit ein hoher Erholungswert erreicht werden kann 3) die Grundstücksflächen sollten möglichst im Besitz einer Gemeinde sein, um den Anspruch auf private Besitztümer so gering wie möglich zu halten und eine Vereinfachung des Verfahrens zu bewirken 4) die Flächengröße sollte zwischen 100 und 200 ha betragen, damit etwa 650 Bungalows ausreichend Platz finden 5) die Mischung von Wald und Freifläche sollte sich im Verhältnis von 70:30 bewegen, um das Zentralgebäude mit den Seen ohne Waldverlust aufbauen zu können, die Bungalows aber geschützt in bestehende Wälder zu integrieren sind 6) die Forstbestände sollten nur von geringem wirtschaftlichen Nutzwert sein (hoher Nadelholzanteil) 7) ebene Flächen, um Bodenbewegungen und Landschaftsveränderungen auszuschließen 8) gute Zufahrtsmöglichkeiten ohne neue Straßenerschließungen außerhalb des Geländes und Vermeidung von Ortsdurchfahrten Bei der Liste der von Center Parcs aufgestellten Standortanforderungen fällt auf, dass die denkbaren bzw. für ein Feriendorf plausiblen Faktoren "Einkaufsangebot in der Umgebung", "attraktiver Makrostandort" (z.B. Feriengebiet mit hohem Bekanntheitsgrad, positivem Image und vielfältigen attraktiven Ausflugszielen) sowie "schlagkräftige und kooperative regionale Tourismusorganisation" nicht zu den Kriterien zählen. Dies ist nicht überraschend - schließlich sollen die Gäste während des Aufenthaltes möglichst auf dem Gelände der Anlage bleiben und nicht zu Einkäufen und Ausflügen in die Umgebung aufbrechen (vgl. Kap. 3.1.5). Kooperationen sind verzichtbar - Center Parcs stützt sich auf die eigene Attraktivität und eigene Vertriebswege. 11 12 Quelle: Langmuth, 2002 Die Aussagen der Geschäftsführung von Center Parcs zu den Standortanforderungen ihrer Anlagen gelten im Grundsatz auch für alle weiteren Ferienzentren der zweiten und dritten Generation (vgl. Kap. 3.1.3 und 3.1.5). 13 Laut Selbstdarstellung von Center Parcs zählt auch die Lage in wirtschaftlich schwächer strukturierten Gegenden (mit dem Ziel, die Wirtschaftskraft dieser Region zu erhöhen) zu der Lister der Standortanforderungen. 25 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Standortanforderungen der Feriendörfer und Ferienappartement-Anlagen Um die Standortanforderungen von Feriendörfern zu beschreiben, muss die Anforderungsliste für Ferienzentren der zweiten Generation nur geringfügig geändert werden: ■ Erweiterung um das Kriterium einer attraktiven Umgebung, ■ Erhöhung der Entfernung zu den Quellgebieten (Pos. 1) auf ca. 3 bis 4 Stunden, ■ Senkung der erforderlichen Fläche (Pos. 4) auf ca. 30 bis 60 ha. Die Grundversorgung (Brötchen, Getränke etc.) kann auf dem Gelände sichergestellt werden (z.B. Kiosk-Betrieb); Supermärkte finden die Gäste auf ihren Ausflugsfahrten in die Region. Die Versorgung ist daher auch für Feriendörfer kein Standort-Kriterium. Die Existenz einer kooperativen und schlagkräftigen regionalen Tourismusorganisation ist für Feriendörfer ein sinnvolles, aber nicht immer realisierbares Kriterium, dessen Bedeutung den Projektträgern auch oftmals nicht bewusst ist. Auch hier gilt, dass der Mikro-Standort einer der wesentlichen Faktoren des Erfolgs ist: ■ Der Standort muss den Gästen gefallen; je nach Konzept ist ein peripherer Standort (im Wald, am See) oder die Nähe zu einer Attraktion (z.B. Altstadt) von Vorteil. ■ Die Anforderungen an die Zufahrt zur Anlage sind vor allem technischer Art: Begegnungsverkehr muss möglich sein, auch schwere Fahrzeuge (Lastwagen und Busse) müssen erlaubt sein. Reizvoll sind romantische eigene Zufahrten (z.B. durch den Wald), unattraktiv ist die Zufahrt durch ein Wohngebiet. Die Nahlage zu Autobahn-Abfahrten, Bundesstraßen etc. ist ggf. (aufgrund von Lärm, Einschränkung der Idylle) eher abträglich als förderlich. Ein attraktiver Mikro- und Makrostandort genügt noch nicht für wirtschaftlichen Erfolg eines Feriendorfes; darüber hinaus muss gelingen: ■ Entwicklung und Bewerbung des Profils als hochwertiges, zuverlässiges und lohnenswertes Urlaubsquartier ■ Verknüpfung der Bewerbung mit der Attraktivität einer Region (s.o.) ■ Eigene Vertriebswege (z.B. Internet) und Vertrieb über Reisebüros14 ■ Professionelles Marketing, u.a. verbunden mit kontinuierlicher Anpassung und Erweiterung des Angebots, mit kontinuierlicher Suche nach neuen Vertriebswegen und Ansprache geeigneter Zielgruppen15 14 Im Vertrieb über Reisebüros haben die Ferienanlagen von Ketten entscheidende Vorteile: Die Expedienten (Kundenberater) können nur empfehlen, was sie kennen. Ein Feriendorf (z.B. von Landal GreenParks, vgl. Kap. 3.1.3) haben sie in der Regel bereits (auf Einladung) kennengelernt und können darüber (bzw. über alle Anlagen des Betreibers) berichten. Ein Feriendorf eines einzelnen Betreibers hat kaum eine Chance, einem Expedienten bekannt zu sein und von ihm empfohlen zu werden. 26 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Standortanforderungen der Ferienhaus-Siedlungen und Appartement-Anlagen Die Häuser in Ferienhaus-Siedlungen werden überwiegend von ihren Eigentümern selbst (als Zweitwohnsitze) bewohnt und nur stark eingeschränkt touristisch- gewerblich genutzt. Ferienhaus-Siedlungen sind daher keine echten Ferienanlagen im Sinne des vorliegenden Gutachtens und werden hier nur am Rande betrachtet. Sie sind in ihren Standortanforderungen vergleichbar mit Dauercampingplätzen16 und teilweise vergleichbar mit Ferienzentren. Hervorzuheben sind folgende Aspekte: ■ Von Bedeutung ist die Nähe zu den Quellgebieten (Verdichtungsräumen), der Radius des Einzugsgebiets ist kleiner als bei Ferienzentren. ■ Von großer Bedeutung ist die landschaftlich reizvolle Umgebung und die Attraktivität der Region, schließlich dienen die Ferienhäuser vor allem der Flucht aus dem urbanen (oder tristen) Alltag in eine ländlich-idyllische (oder bunte) Welt. ■ Wichtig sind auch Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote in der Umgebung eigenständige Angebote erreichen in Feriendörfer in der Regel keine Tragfähigkeit, da Lebensmittel mitgebracht werden und die erforderliche Nachfrage (bzw. Auslastung) nur in der Hochsaison erreicht wird. 3.1.3 Übersicht über die großen Betreiber von Ferienanlagen Der Markt der Feriengroßanlagen wird beherrscht von drei großen Anbietern, die mehrere Anlagen in Deutschland betreiben (vgl. Abb. 14 bis 17): ■ Center Parcs betreibt ausschließlich Ferienzentren der zweiten Generation (mit zentralem Tropenbad). ■ Landal Greenparks betreibt ausschließlich Feriendörfer, das "Hallenbad" der Anlagen ist nicht für den Erfolg ausschlaggebend. ■ RP Holidays betreibt ein buntes Angebotspektrum, das (in Deutschland) v.a. durch kostengünstige Übernahme insolventer Anlagen entstanden ist. Darüber hinaus gibt es Anbieter wie RAMADA, Neue Dorint etc., die Mischformen aus Hotel, Appartement-Hotel und kleinem Feriendorf betreiben und das Service-Angebot der Hotelanlage auch den Feriendorf-Gästen bereitstellen können. Die Vermutung liegt nahe, dass diese Einrichtungen in einem Reisegebiet in Konkurrenz zueinander stehen; die wirtschaftlich tragfähige Anzahl dieser Einrichtungen in einer Region wäre demnach begrenzt. Der Blick in die Übersichtskarte (Abb. 14) zeigt jedoch eine Konzentration der Ferienanlagen auf Mittelgebirgslagen in Rheinland-Pfalz und die Premium-Lagen Scharmützelsee, Rügen und Lübecker Bucht. Die Übersicht zeigt auch, dass mehrere Anlagen eines Betreibers in enger Nachbarschaft liegen können. 15 Es geht nicht darum, ob eine Ferienanlage bereits per Konzept optimal auf bestimmte Zielgruppen zugeschnitten ist, sondern dass sie sich mit einem hohen Maß an Flexibilität auf neue erfolgversprechende Zielgruppen einstellen kann. 16 Umgekehrt gilt ein Dauercamping-Stellplatz als "Ferienhäuschen" für Menschen mit kleinem Geldbeutel. 27 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 14 Standorte der Feriengroßanlagen großer Betreiber in Deutschland Die Nummern verweisen auf die Standorte der Ketten in den Abbildungen 15-17. Quelle: BTE, 2008; eigene Recherchen 28 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 15 Charakterisierung des Ferienpark-Betreibers "Center Parcs" Center Parcs (www.centerparcs.de) Betreiber Center Parcs Europe N. V., Postfach 1342, NL-3000 BH Rotterdam seit 2003 100%ige Tochtergesellschaft der französischen Unternehmensgruppe Groupe Pierre et Vacances Niederlassung in D Center Parcs Germany GmbH, Kaltenbornweg 1 – 3, 50679 Köln Gesamtbestand in Europa insgesamt 21 Anlagen, davon in Deutschland (4), Niederlande (8), Belgien (2), Frankreich (3), Großbritannien (4) Typ klassische Ferienzentren der 2. Generation Konzept: Die Idee, die hinter den Anlagen der Center Parcs steht, ist den Gästen ein ganzjährig nutzbares „Urlaubsparadies“ mit Sandstrand, Palmen, Urwald und Badelandschaft in den nordwesteuropäischen Raum zu bringen. Grundlage des Urlaubskonzepts ist die Kombination zwischen natürlicher, erholsamer Umgebung, komfortablen Unterbringungsmöglichkeiten und ganzjährig nutzbaren Freizeitangeboten für jedes Familienmitglied. Center Parcs möchte höchste Ansprüche an Service und Qualität bieten und bietet mehrere Preiskategorien für die verschiedenen Bedürfnisse seiner Besucher. Die von Center Parcs geplanten Parke umfassen jeweils eine Wald- und Seenfläche von durchschnittlich 100 Hektar von denen maximal zehn Prozent mit durchschnittlich 650 Ferienhäusern bebaut sind. Die übernommenen Parke (Bsp. der Gran-Dorado-Kette) weichen von dem Grundkonzept ab - u.a. durch höhere Verdichtung der Ferienhäuser. Einige Parke sind auch mit Hotels ausgestattet. Die sogenannten Meeting & Event Parks bieten für Firmenkunden neben dem klassischen Center Parcs-Angebot Einrichtungen für Tagungen, Kongresse, Firmenveranstaltungen und Produktpräsentationen sowie diverse Teambildungsaktivitäten. Im Zentrum aller Parke befindet sich der Market Dome mit verschieden Restaurants, kleinen Geschäften und einem Supermarkt. Als Hauptattraktion gilt das Aqua Mundo, eine subtropische Erlebnis-Badelandschaft. Einige Parke bieten zudem eine Saunalandschaft und ein Beauty Center. Darüber hinaus gibt es ein breitgefächertes Sport- und Freizeitangebot im Freien und im Indoorbereich. Unterkunftstypen Hotelzimmer und –Appartement VIP Ferienhaus Premium Ferienhaus Economy Ferienhaus Kinderferienhaus Qualitätsstufen 4 Birdies günstiges Preisniveau für Basisangebot: komplett eingerichtete Ferienhäuser, Market Dome, Aqua Mundo, diverse Sport- und Kinderaktivitäten 5 Birdies gehobene Ausstattung der Ferienhäuser und erweitertes Angebot für Entspannung, Unterhaltung, Sport- und Freizeitaktivitäten Standorte Nr. Ort Kapazität Name 1 26969 Tossens Butjadinger Küste 2 3 29646 Bispingen 78 Hotelzimmer, 99 Appartements, 249 Bungalows, Market Dome, Aqua Mundo, Sportmöglichkeiten Bispinger Heide 100 ha, 611 Ferienhäuser, Hotel mit 69 Zimmern, Market Dome, Aqua Mundo, Beauty- und Wellness-Oase, Sportanlagen, Kinderprogramm und -einrichtungen 59964 Medebach 507 Ferienhäuser, Aqua Mundo, Market Dome, Sporteinrichtungen Park Hochsauerland 4 56767 Gunderath 26 ha, 450 Ferienhäuser, Aqua Mundo, Market Dome, Sporteinrichtungen Park Heilbachsee Quelle: BTE, 2008; eigene Recherchen 29 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 16 Charakterisierung des Ferienpark-Betreibers Landal GreenParks Landal GreenParks (www.landal.de) Betreiber Wyndham Worldwide, Group RCI Europe, Kettering Parlway, Kettering, Northants NN 15 6EY, Großbritannien Niederlassung in D Landal GreenParks GmbH, Im Hagen 19, 54439 Saarburg Gesamtbestand in Europa insgesamt 62 Anlagen, davon in Deutschland (7), Niederlande (43), Belgien (3), Tschechien (3), Schweiz (1), Österreich (4) Typ hochwertig und umfassend ausgestattetes Feriendorf Konzept: Das Landal Ferienparkkonzept möchte individuellen Urlaub im Herzen der Natur mit einem umfangreichem Serviceund Aktivätsangebot ermöglichen. Dabei setzt Landal vor allem auf die Einbindung der jeweils regionstypischen Umgebung in die Parkkonzeption. Landal schafft keine in sich geschlossenen Erlebniswelten, sondern orientiert das Angebot eines jeden Parks an die natürliche Umgebung. Hauptzielgruppe sind Familien. Darüber offeriert die Landal Business Line für Firmenkunden Einrichtungen für Tagungen und Kongresse. Die Parkeinrichtungen variieren. Die meisten Anlagen verfügen über ein Hallenbad, bieten Kindereinrichtungen und -aktivitäten sowie Angebote für Sport und Entspannung im Freien und auch wetterunabhängig. Unterkunftstypen Ferienhaus Landhaus Ferienwohnung Mobilheim Kinderferienhaus Besondere Ausstattung Luxus-Ferienhaus Kinderferienhaus Allergiker Ferienhaus haustierfreies Ferienhaus Nichtraucher Ferienhaus behindertengerechtes Ferienhaus Standorte Nr. Ort Kapazität Name 1 Travemünde (Ostsee) ca. 10 ha, 80 Ferienhäuser Landal Travemünde 2 Molbergen (Oldenburger Münsterland) ca. 11 ha, 160 Ferienhäuser Landal Dwergter Sand 3 Stadtkyll (Eifel) ca. 15 ha, 210 Ferienhäuser, 10 Mobilheime Landal Wirfttal 4 Kröv (Mosel) ca. 11 ha, 192 Ferienhäuser, Hallenschwimmbad Landal Mont Royal 5 Leiwen (Mosel) Landal Sonnenberg 6 7 Kell am See (Hunsrück) ca. 23 ha, 216 Ferienhäuser, 29 Ferienwohnungen, 16 Mobilheime, 150 Camping-Stellplätze, Hallenschwimmbad, Indoor-Spielparadies Landal Hochwald ca. 35 ha, 234 Ferienhäuser, Hallenschwimmbad, IndoorSpielparadies Saarburg (Saar-Obermosel) ca. 27 ha, 150 Ferienhäuser, 40 Mobilheime, Hallenschwimmbad Landal Warsberg Quelle: BTE, 2008; eigene Recherchen 30 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 17 Charakterisierung des Ferienpark-Betreibers RP Holidays RP Holidays (www.rpholidays.de) Betreiber RP Holidays, Postbus 12, 4493 ZG Kamperland, Niederlande Niederlassung in D keine eigene Zentrale in Deutschland, aber über die einzelnen Parkanlagen erreichbar. Gesamtbestand in Europa mehr als 113 Anlagen verteilt auf Niederlande, Deutschland, Dänemark, Polen und Türkei. Typ breiter Mix aus älteren, modernisierten und neuen Anlagen, die ein bereites Spektrum an Typen (Feriendorf, Ferienzentrum, Appartement-Hotel etc.) umfassen Konzept: RP Holidays ist der neue Name von Roompot Vakanties, dem größten Ferienpark-Anbieter in den Niederlanden (69 Bungalowparks und Campingplätze). Gleichzeitig ist RP Holidays das Dach für sieben weitere Anbieter von Ferienhaus- und Campingparks, von denen die meisten ihr Engagement auf die Niederlande konzentrieren. Im einzelnen sind folgende Partner bei RP Holidays vertreten: Roompot Parken (Camping- und Ferienhausparks in den Niederlanden), TouristShop Parken (vermittelt private Ferienhäuser und Appartements entlang der Nordseeküste), Molecaten Parken (unterhält sieben Ferienanlagen in den Niederlanden), Duinrell (ein Ferien- und Erlebnispark in Vasennaar, NL), Zilverberks Parken (sieben Camping- und Ferienparks in den Niederlanden), Euroase Parken (sechs Ferienparks in den Niederlanden), SARCON Parks (mit Parks in Deutschland (13), Dänemark(8), Polen (1) und Türkei (1)). Im Angebot von RP Holidays und der Partner ist eine breite Mischung von luxuriösen Bungalows, feststehenden Wohnwagen, Chalets, Strandstudios, Familienvillen, Landhäusern, Campingplätzen, Ferienzelten und Appartements. Die meisten Angebote unterstreichen die Lage in schöner Umgebung mit viel Natur, z.B. an (in Holland seltenen) Wald(schutz)gebieten, an breiten Sandstränden, inmitten grüner Landschaft, nahe malerisch schöner Städtchen und Dörfer. Unterkunftstypen breite Palette: Appartements, Bungalows, Bungalowzelte, Campingplätze, Chalets, Gruppenunterkünfte, Hotels, Mobilheime, Wigwams, Wohnmobilplätze Besondere Ausstattung In verschiedenen Anlagen gibt es Cara-freundliche Angebote (Asthmatiker), Angebote für Behinderte, kinderfreundliche Anlagen sowie spezielle Angebote für Haustiere und Nichtraucher. Standorte Nr. Ort Kapazität Name 1 Sellin (Rügen) SARCON Residenz Seepark Sellin (SARCON) 2 3 Baabe (Rügen) 5 verschiedene Typen von Ferienwohnungen, Restaurant, Cafés Tischtennis, Spielplatz, Supermarkt, Fahrradverleih Strandpark Baabe (SARCON) 2 verschiedene Typen von Ferienhäusern, Bootsverleih, Fahrradverleih Sierksdorf (Ostsee) 3 verschiedene Typen von Ferienhäusern Hansapark Resort am Meer (SARCON) 4 Ueckermünde Ostsee) Lagunenstadt Ueckermünde (SARCON) 5 Fintel (Nds.) Eurostrand Fintel (Eurostrand) 6 Rheinsberg (Brandenburg) Marinapark Rheinsberg (SARCON) 7 8 Uelsen (Nds.) 4 verschiedene Typen von Ferienwohnungen, Minishop, Grillplatz, Spielplatz, Fahrradverleih 80 Ferienhäuser, Euro-Tropic-Halle (Entertainment), WellnessBereich, Bierstube und Restaurant, Boutique, Supermarkt, Minigolfanlage, Bowlingbahn, Tennisplätze, Fahrradverleih 6 verschiedene Typen von Ferienhäusern, Kinderspielplatz, Ponyreiten, Fahrradverleih Ferienpark Grafschaf Bentheim (SARCON) ca. 100 Ferienhäuser à 6 Personen, Solarium, Imbiss, Kinderclub, Tischtennis, Spielplatz, Fahrradverleih, Restaurant Bad Saarow (Scharmützelsee) 3 verschiedene Typen von Ferienwohnungen Schlosspark Bad Saarow (SARCON) 9 Wendisch Rietz (Scharmützelsee) Satama Lodges Scharmützelsee (SARCON) 2 versch. Typen von Ferienwohnungen, Restaurant, Supermarkt, Tennis, Minigolf, Abenteuerspielplatz, Fahrradverleih 31 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 10 Wendisch Rietz (Scharmützelsee) 7 verschiedene Typen von Ferienwohnungen, Fahrradverleih Marinapark Scharmützelsee (SARCON) 11 12 Dahlem Kronenburg Ferienpark Kronenburger See (SARCON) Feriendorf mit 130 Ferienhäusern, Hallenbad, Restaurant, Minishop, Kinderhaus u. weitere Freizeiteinrichtungen Cochem (Mosel) 17 versch. Typen von Ferien-Bungalows und Ferienvillen Ferien- und Golf Resort Cochem (Roompot) 13 Leiwen (Mosel) Eurostrand Leiwen (Eurostrand) 14 15 Oberhambach (Hunsrück) 80 Ferienhäuser, 80 Studios, 2 Suiten, Eventhalle, WellnessBereich, 2 Restaurants, Boutique, Supermarkt, Minigolfanlage, Tennisplätze, Fahrradverleih Ferienpark Hambachtal (Roompot) 5 versch. Typen von Ferienwohnungen, Aquapark, Saunalandschaft, Tennisplätze, Bogenschiessen, Wellness-Bereich, Animationsprogramm, Restaurants, Bar, Bowlingbahn, Minigolf, Spielhalle, Kinderspielplatz Supermarkt, Fahrradverleih Grafenau (Bayern) 125 Bungalows Bayernpark Feriendorf Grafenau (SARCON) 16 Eisenärzt (Bayern) 108 Einzel- und Doppelbungalows Bayernpark Feriendorf Eisenärzt (SARCON) 17 Lindenberg (Bayern) 108 Bungalows Bayernpark Feriendorf Eisenärzt (SARCON) Quelle: BTE, 2008; eigene Recherchen Zum Vergleich werden in Abbildung 18 die Anlagen der gleichen drei Betreiberketten in den Niederlanden dargestellt. Es zeigt sich, dass die Ferienanlagen in den Niederlanden eine lange und erfolgreiche Tradition haben und dass mit einem (im Vergleich zum Hochsauerland, vgl. Kap. 3.2.2) geringeren Besucherpotenzial im Einzugsgebiet ein Vielfaches an Ferienanlagen errichtet werden kann und Wirtschaftlichkeit erreicht werden kann. Abb. 18 Standorte der Ferienanlagen großer Betreiber in den Niederlanden Quelle: BTE, 2008, eigene Recherchen 32 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 3.1.4 Ferienanlagen in Bundesländern Nordrhein-Westfalen und angrenzenden Neben den Ferienanlagen der drei großen Anbieter Center Parcs, Landal GreenParks und RP Holidays sowie den Anbietern von Mischformen aus Hotel, Appartement-Hotel und kleinem Feriendorf (u.a. RAMADA, Neue Dorint) existieren in Deutschland viele Ferienanlagen, die als Einzelstandorte keiner Kette angehören. Die Recherchen im Rahmen des Gutachtens konzentrieren sich auf Nordrhein-Westfalen und die angrenzenden Bundesländer Niedersachsen, Hessen und Rheinland-Pfalz (vgl. Abb. A13-A16 im Anhang). Erfasst wurden Anlagen ab einer Kapazität von 50 Wohneinheiten. Abb. 19 Standorte von Ferienanlagen in Nordrhein-Westfalen und angrenzenden Bundesländern Die durchnummerierten Standorte sind in den Abbildungen im Anhang erläutert. Quelle: BTE, 2008; eigene Erhebungen 33 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Die Übersicht bestätigt die Konzentration von Ferienanlagen in attraktiven Mittelgebirgslagen. ■ In Rheinland-Pfalz wird die Konzentration durch Anlagen von Ketten durch weitere Anlagen von Einzelbetreibern gesteigert. ■ In Nordhessen und im Hochsauerland findet sich eine Konzentration von Anlagen von Einzelbetreibern. ■ Keine Konzentration findet sich im norddeutschen Tiefland; die Streulage der Anlagen von Ketten in Niedersachsen wird nicht durch weitere Anlagen von Einzelbetreibern verdichtet. Die folgende statistische Auswertung konzentriert sich auf die in Abb. 19 dargestellten Ferienzentren, Feriendörfer und Ferien-Appartement-Anlagen. Ferienhausanlagen werden in der Auswertung nicht berücksichtigt, da hiervon nur eine kleine Auswahl aus dem Gesamtbestand erfasst wurde; aufgenommen wurden die Anlagen, die sich offensiv um touristische Gäste bemühen. Die statistische Auswertung zeigt: ■ Rheinland-Pfalz hat mit rd. 43% den Löwenanteil an den erfassten Ferienanlagen. ■ Rd. 55% der erfassten Ferienanlagen sind reine Feriendörfer, davon befinden sich rd. 48% in Rheinland-Pfalz. ■ Ferienzentren haben einen Anteil von rd. 21% an allen erfassten Ferienanlagen, davon sind 55% Ferienzentren der zweiten Generation. ■ Nordrhein-Westfalen hat einen Anteil von rd. 12% an den erfassten Ferienanlagen, davon befinden sich 80% im Sauerland. Niedersachsen Nordrhein- RheinlandWestfalen Pfalz Hessen Summe Feriendorf 6 1 11 5 23 Ferien-Appartement-Anlage 0 1 1 1 3 Ferienzentrum der 2. Generation 2 1 2 0 5 Ferienzentrum der 3. Generation 1 0 2 0 3 Ferienzentrum der 4. Generation 1 0 0 0 1 Mischtyp* 1 2 2 2 7 Summe 11 5 18 8 42 * v.a. Mischung aus Ferienhaus-Siedlung und Feriendorf oder aus Feriendorf und Ferienappartement-Anlage 34 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 3.1.5 Wirtschaftlichkeit der Ferienzentren der zweiten Generation Abbildung 13 (Kap. 3.1.1) bietet eine Übersicht über die Typen der Ferienzentren. Die folgenden Ausführungen konzentrieren sich zunächst auf die "Ferienzentren der 2. Generation", die den Großteil der Ferienzentren in Deutschland ausmachen. Abschließend werden auch Ferienzentren der 3. und 4. Generation berücksichtigt.17 In Deutschland wurde die Entwicklung von Ferienzentren aufmerksam und kritisch verfolgt. "Die in den 70er Jahren in Hochbauweise errichteten Ferienzentren zogen primär Negativschlagzeilen auf sich, weil sie wegen der regionaluntypischen Höhenarchitektur nicht in die Landschaft zu integrieren waren. Gleichzeitig gerieten die Ferienzentren der zweiten Generation insbesondere deshalb in die Kritik, weil zur Schaffung des subtropischen Ambientes der Badelandschaften und des Zentralkomplexes ein ganzjährig hoher Energieverbrauch erforderlich war. Die Aufmerksamkeit und die Kritik von Öffentlichkeit, Politik und Umweltschutzorganisationen ziehen nun in jüngster Zeit die neuen Typen von Ferien- und Freizeitanlagen auf sich, die durch Weiterentwicklung etablierter Grundkonzepte18 in größeren Dimensionen neue Angebote bieten können" (Quelle: Spittler & Reinders, 2001). Wirtschaftlichkeitskonzept und Konsequenzen Das Angebotskonzept "Feriendorf mit Spaßbad, mehreren Gastronomien und Shops" erfordert eine große Dimension der Beherbergungskapazität: Die Großanlage ist nur wirtschaftlich, wenn die Betriebskosten für das Bad von vielen Gästen (als pauschaler Anteil an den Unterkunftskosten) getragen werden; erforderlich ist eine ganzjährig hohe Auslastung vieler Wohneinheiten (in Center Parcs-Anlagen sind mindestens 80% Auslastung erforderlich). Die hohe Auslastung wiederum erfordert einen hohen Aufwand für Werbung, Kundenakquisition und für ergänzende Erlebnisangebote, der eine weitere Steigerung der Mindestauslastung und Mindestgröße bedingt. Das innenorientierte Angebotskonzept ist mit Konsequenzen verbunden: ■ Die Übernachtungsgäste der Anlage können das Spaßbad und diverse Freizeitangebote kostenlos nutzen. In der Folge nutzen sie die Angebote täglich und verzichten auf Ausflüge in die Region. ■ Die Gäste sollen auch gar keine Ausflüge in die Region unternehmen - ihr Budget für sonstige Ausgaben soll möglichst im Ferienzentrum gehalten werden und soll dort zu hohen Umsätzen (bzw. Gewinnen) in den Einrichtungen des Zentrums (Gastronomie, Shopping, Kinderanimation etc.) führen. Die Praxis zeigt jedoch, dass auch die Angebote der Region (z.B. Wintersport) Gäste anlocken und genutzt werden. ■ Das begrenzte Angebot der geschlossenen Anlage bietet Reize für maximal 1 Woche, üblich sind Wochenend- und 4-Tages-Aufenthalte. Die Distanzempfindlichkeit 17 Auf die Betrachtung von Ferienzentren der ersten Generation kann verzichtet werden, da dieser Typus nicht mehr errichtet wird und die vorhandenen Anlagen inzwischen nachgerüstet haben und mit Ferienzentren der zweiten Generation vergleichbar sind. 18 Anmerkung: Gemeint sind Ferienzentren der 3. Generation, vgl. Abb. 13 35 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS der Gäste für solche Kurzreisen und solche Programme ist deutlich höher als für herausragende Events und authentische Ziele / Destinationen. Das Einzugsgebiet der Ferienzentren ist entsprechend beschränkt. Entwicklung des Erfolgs, Hintergründe Aktuell scheint das Angebotskonzept der Ferienzentren der zweiten Generation in der Sättigungsphase seines Produktzyklus zu stehen; Anzeichen hierfür sind rückläufige Auslastungszahlen19 und Sanierungsbedarf in einzelnen Einrichtungen. Die Ursachen für eine Krise der Ferienzentren mit zentralem Spaßbad sind nicht nur im Alter der Angebotsidee zu suchen, sondern liegen aus Gutachtersicht auch extern: ■ Aufgrund knapper Haushaltskassen bei immer mehr Familien kann das Kundenpotenzial nicht mehr im erwünschten Umfang in Nachfrage umgemünzt werden. ■ Für Familien in gehobener Einkommenssituation besteht ein Konkurrenzangebot durch Billig-Flugreisen (mit authentischem Bade-Erlebnis) oder Wellness-Hotels (mit exklusiven Bade-Landschaften zu Schnäppchenpreisen). ■ Hochwertige Feriendörfer (vgl. Abb. 12) bieten den Kunden das Angebotsspektrum der gesamten Destination zu niedrigeren Preisen (ohne pauschalen Aufschlag für Spaßbad und weitere interne Freizeitangebote). Center Parcs hält bislang an dem in den 80er Jahren entwickelten Konzept fest, zumal das zentrale tropische Spaßbad nicht durch eine andere Attraktion abgelöst werden kann. Der Bedarf für eine Steigerung der Angebotsqualität wurde jedoch erkannt und hat z.B. in Medebach zu Investitionen in das Sportangebot und in hochwertige Wohnangebote (für VIPs) geführt. Der Erfolg des Center Parcs-Angebotskonzepts hat zahlreiche Investoren ermutigt, mit ähnlichen Angebotsvarianten (u.a. Nordsee Tropen Park Tossens) auf den Markt zu gehen. Dort hat sich nur selten ein vergleichbarer Erfolg eingestellt, der aktuell rückläufige Erfolg des Angebotskonzepts ist auch in den Kopien spürbar, die teils von Center Parcs und RP Holidays preiswert übernommen werden konnten. Aus Sicht der Gutachter ist aktuell nicht erkennbar, wie das Angebotskonzept "große geschlossene Ferienanlage mit zentralem Spaßbad" mittelfristig wieder signifikante Verbesserungen der Wirtschaftlichkeit erreichen kann. Es ist auch nicht erkennbar, mit welchem anderen Angebotskonzept vergleichbar große Anlagen mit innenorientiertem Angebotskonzept dauerhaft erfolgreich geführt werden können. Erfolg bei anderen Ferienanlagen mit innenorientiertem Konzept Unter den Betreibern von Anlagen mit innenorientiertem Angebot sind aktuell vor allem die kleineren Wellness-Anlagen erfolgreich, die ein anderes Wirtschaftlichkeitskonzept verfolgen: Wellness-Anlagen erreichen mit geringeren Betriebskosten (nur 19 Auch im Interview mit der Leiterin der Center Parcs-Anlage in Medebach wurde für das Jahr 2006 von rückläufiger Nachfrage und kritischen Auslastungswerten berichtet. In 2007 verzeichnet die Anlage wieder steigende Nachfrage. Aus Gutachtersicht ist es offen, ob dies der kurzfristige Erfolg von Schnäppchen-Preisen ist oder ob eine dauerhafte Sicherung der erforderlichen Nachfrage erreicht wurde. 36 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Saunalandschaft) eine höhere Kapitalrendite. Die Gutachter sehen dauerhaft gute Perspektiven für diese Anlagen, da ■ der mehrtägige Aufenthalt innerhalb der Anlage über die Philosophie des Angebots (Abstand von Alltag und Trubel) mitbegründet ist; ■ das Angebot sich an eine wachsende, zahlungsfähige und dafür zahlungsbereite Zielgruppe richtet. Große Erfolge vermelden auch Ferienzentren der vierten Generation, die als thematisierende Anlagen errichtet werden und an bestehende Einrichtungen und deren Erfolg anknüpfen (z.B. als Piratendorf am Heide-Park Soltau, Nr. 6 in Abb. 21). Unabhängig von der Entwicklung bei Ferienzentren der zweiten Generation befinden sich aktuell mehrere Ferienzentren der dritten Generation in Vorbereitung, u.a. auch mit dem "Schloss Beberbeck Resort" in Nordhessen. Aus Gutachtersicht ist offen, ob mit dieser Anlage Wirtschaftlichkeit erreicht werden kann und ob sie jemals errichtet wird. Der Misserfolg der großen Anlage "Fleesensee" (Mecklenburg-Vorpommern) und die ausbleibende Umsetzung zahlreicher Projekte zeigen, dass auch Ferienzentren der 3. Generation nur unter günstigen bzw. optimistisch angesetzten Rahmenbedingungen Wirtschaftlichkeit erreichen und ihre aufwändige Freizeitinfrastruktur refinanzieren können. Es entsteht der Eindruck, dass das hohe Betriebsrisiko dieser Anlagen von Seiten der Planer und regionalen Politiker ignoriert wird. Erfolgreicher als bei Ferienzentren der zweiten und dritten Generation verläuft die Entwicklung bei Feriendörfern und Ferien-Appartement-Anlagen mit außenorientiertem Konzept, die das zuschussbedürftige Angebot externalisieren bzw. ihre Besucher mit den Attraktionen der Region anlocken. Sie haben trotz ebenfalls hoher Investitions- bzw. Kapitalkosten eine Perspektive auf Wirtschaftlichkeit, da es hier gelingen kann, die Betriebskosten gering und die Auslastung hoch zu halten. 37 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 3.1.6 Planung und Umsetzung von Feriengroßanlagen Die bundesweite Erfassung der Planungen für Ferien- und Freizeitgroßanlagen durch Spittler & Reinders im Jahr 2000 vermittelt auf den ersten Blick eine explosionsartige Entwicklung des Bestandes in Deutschland. Zusätzlich zu den bereits bestehenden 10 Anlagen in Deutschland wurden durch Spittler Planungen für 43 weitere Anlagen erfasst. Zu diesem Zeitpunkt (in 2000) war bereits deutlich, dass ggf. nicht alle Planungen realisiert werden; 20 der 43 Planungen waren einem (z.T. temporären) Planungsstopp unterworfen. Die aktuelle Überprüfung dieser Planungen zeigt allerdings, dass viele Planungen nie realisiert wurden und manche der realisierten Projekte nicht die erforderliche Nachfrage bzw. Wirtschaftlichkeit erreicht haben. Abb. 20 Entwicklung von Feriengroßprojekten in Nordrhein-Westfalen und seinen Nachbarländern, Vergleich 2000 und 2008 – Übersichtskarte Die Nummern verweisen auf die einzelnen Einrichtungen, die in der folgenden Abbildung beschrieben werden. Quellen: Spittler & Reinders, 2001; eigene Erhebungen (Internet- und Telefon-Recherchen) BTE, 2008 38 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Die Recherchen konzentrieren sich auf die Einrichtungen bzw. Planungen20 in Nordrhein-Westfalen und den angrenzenden Bundesländern Niedersachsen, Bremen, Hessen und Rheinland-Pfalz. In Hessen wurden durch Spittler im Jahr 2000 keine Planungen erfasst. ■ Im Jahr 2000 waren von den erfassten 22 Feriengroßprojekten vier (18%) bereits Bestand, von den weiteren Projekten waren 55% in der Planungsphase, 18% einem temporären Planungs-Stopp unterworfen und nur ein Projekt vollständig gestoppt. ■ Bis zum Jahr 2008 hat sich der Bestand geringfügig auf sechs (27%) Objekte erhöht, ein Projekt befindet sich in der Bauphase, zwei Projekte befinden sich immer noch in der Planungsphase, für 12 Projekte (55%) wurde inzwischen auch ein endgültiger Projekt-Stopp beschlossen. Überraschend ist die gleichmäßige Verteilung der Projekte auf der Karte - ganz im Gegensatz zur deutlichen Konzentration der bestehenden Ferienanlagen (vgl. Abb. 14 und Abb. 19). Die Projekt-Stopps beruhen auf (soweit von den Verantwortlichen benannt) eigentumsrechtlichen, naturschutzfachlichen und planungsrechtlichen Gründen und auf fehlender Wirtschaftlichkeit. 20 Die Betrachtung umfasst alle von Spittler erfassten Einrichtungen und Projekte in den genannten Bundesländern, damit neben Feriengroßanlagen auch wenige Freizeitgroßanlagen. 39 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 21 Nr. Entwicklung von Feriengroßprojekten in Nordrhein-Westfalen und seinen Nachbarländern, Vergleich 2000 und 2008 - Beschreibung der Projekte Objekt Situation in 2000 Situation heute Hintergrund Niedersachsen und Bremen 1 2 Nordsee Tropen Park Tossens Bestand, umbenannt in: Center Parcs Park Butjadinger Küste Bestand Angebot & Ausstattung vgl. Abb. A13, Nr. 3 Ocean Park, Bremerhaven Projekt-Stopp wegen fehlender Wirtschaftlichkeit Planungsphase 3 Space Park, Bremen Wenige Monate nach Eröffnung geschlossen wegen geringem Erfolg Planungsphase 4 5 6 7 8 Center Parcs Bispinger Heide Bestand Bestand Angebot & Ausstattung vgl. Abb. 14, Nr. 8 Tropenpark Friesoyther Moor, Kampe / Kamperfehn Planungsphase, baurechtlich genehmigt; aktuell Feinplanung: Feriendorf (Ferienhäuser und Hotel), Infrastruktur (Gastronomie, Hallenbad); Planungsphase (Quelle: Stadtverwaltung Frisoythe 03/2008, mdl.) Heide-Metropole, Soltau Planungsphase Bestand Erweiterung des Freizeitparks um ein Ferienzentrum der IV. Generation in 2007 abgeschlossen (Hotel Port Royal, Piratenstützpunkt im Heide-Park als Familien- und Erlebnishotel) (Quelle: www.heidepark.de) Emsland Park, Meppen Projekt-Stopp aus planungs- und eigentumsrechtlichen Gründen Planungsphase (Quelle: Stadtverwaltung Meppen 03/2008, mdl.) Schweizer Dorf am Dümmer, Samtgemeinde Lembruch Planungsphase: Neue thematische Ausrichtung - Feriendorf (Ferienhäuser und Hotel), Infrastruktur (Gastronomie, Hallenbad etc.), aktuell Gespräche mit Investoren (Vor-) Planungsphase (Quelle: Samtgemeindeverwaltung Altes Amt Lemförde 03/08, mdl.) 9 Ferienpark Gut Langen, Bad Bentheim Planungsphase Bauphase, umbenannt in Wellness-Resort Gut Langen: Feriendorf mit rd. 250 Ferienhäusern, Zentralgebäude mit Gastronomie und Einkauf, Nutzung des geplanten Spaßbads Bad Bentheim; Zentrale Vermietung von ca. 60 Häusern über RP Holidays, die übrigen Ferienhäuser werden individuell verkauft. (Quelle: Stadtverwaltung Bad Bentheim 03/2008, mdl.) Nordrhein-Westfalen 10 Teuto-Park, Stadt Hörstel / Riesenbeck Projekt-Stopp (Ursache konnte von den Befragten nicht benannt werden) (Quelle: Stadtverwaltung Hörstel 03/2008., mdl.) Planungs-Stopp temporär 11 12 FES Großer Weserbogen, PortaWestfalica Bestand: Camping, Badesee, Tretbot-Verleih, Beachvolleyball, Animationsprogramm (Vor-) Planungsphase (Quelle: www.grosserweserbogen.de, Stand 03/08) Ferienpark Kalletal-Heidelbeck, Gemeinde Kalletal Projekt-Stopp (Ursache konnte von den Befragten nicht benannt werden) (Quelle: Gemeindeverwaltung Kalletal 03/2008., mdl.) Planungs-Stopp temporär 13 Ferienpark Schloss HolteStukenbrock Projekt-Stopp (Ursache konnte von den Befragten nicht benannt werden) (Quelle: Stadtverwaltung Schloss Holte-Stukenbrock 03/2008, mdl.) (Vor-) Planungsphase 14 Ferien-/ Erlebnispark Ahlen Planungs-Stopp temporär Projekt-Stopp aus Eigentums- und planungsrechtlichen Gründen. Anvisierte Investoren sind abgesprungen. (Quelle: Stadtverwaltung Ahlen 03/2008, mdl.) 15 16 Xanadu Park, Stadt Oberhausen Projekt-Stopp (Ursache konnte von den Befragten nicht benannt werden) Planungsphase (Quelle: Stadtverwaltung Oberhausen 03/2008, mdl.) Sea-Garden Hotel & Village, Brüggen-Bracht endgültiger Projekt-Stopp (Ursache konnte von den Befragten nicht benannt werden) Planungs-Stopp temporär u.a. aus naturschutzrechtlichen Gründen (Quelle: Tourist-Information Brüggen 03.2008., mdl.) 40 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Nr. 17 Objekt Situation in 2000 Situation heute Hintergrund Center Parcs Hochsauerland, Medebach Bestand Angebot & Ausstattung vgl. Abb. A14, Nr. 19 Bestand 18 Ferienpark Tenderland, Siegtal OT Schladern Projekt-Stopp 19 FES Hellenthal-Udenbreth, Kreis Euskirchen Planungs-Stopp temporär Projekt-Stopp Projekt in der Kommune zugunsten einer Industrieansiedlung auf einer Teilfläche des überplanten Geländes negativ beschieden (05/1999) Projekt-Stopp. Aktuell wird ein Ganzjahreskonzept entwickelt, das Freizeitinfrastrukturen vorsieht, um in schneefreien Wintern Alternativen zum Wintersport zu schaffen Rheinland-Pfalz 20 21 Gran Dorado Park Heilbachsee Bestand, umbenannt in Park Heilbachsee Bestand Angebot & Ausstattung vgl. Abb. A16, Nr. 35 Palmyra Holiday-Park, Gemeinde Grenderich Projekt-Stopp (Quelle: Verbandgemeindeverwaltung Zell/Mosel 03/2008, mdl.) Planungsphase 22 Moselferienpark Zeltingen Rachtig, Kreis Bernkastel-Kues Projekt-Stopp(Ursache konnte von den Befragten nicht benannt werden) (Quelle: Tourist-Information Bernkastel-Kues 03/2008, mdl.) Planungsphase Quellen: Spittler & Reinders, 2001; eigene Erhebungen (Internet- und Telefon-Recherchen) BTE, 2008 3.1.7 Zwischenfazit zur Situation der Feriengroßanlagen Bei der Bewertung der Anlagen muss unterschieden werden zwischen Ferienzentren einerseits und Feriendörfern bzw. Ferienappartement-Anlagen andererseits. ■ Die Vielzahl an Planungen für große Ferienzentren (mit innenorientiertem Angebotskonzept) täuscht einen Boom vor; tatsächlich wurde nur ein kleiner Teil der Planungen verwirklicht, nur wenige davon erreichen die angestrebte Auslastung und Wirtschaftlichkeit. Erfolgsperspektiven bestehen v.a. für kleinere Anlagen, die Marktnischen besetzen (z.B. Wellness) oder mit erfolgreichen Freizeiteinrichtungen in der Umgebung verknüpft sind. ■ Feriendörfer und -Ferienappartement-Anlagen (mit außenorientiertem Angebotskonzept) dominieren das Angebot, sie arbeiten wirtschaftlicher (u.a. durch Externalisierung der zuschussbedürftigen Freizeit-Angebote), sind erfolgreicher und flexibler bei der Zielgruppenansprache. Aus der Erfassung der Feriengroßanlagen in Nordrhein-Westfalen und angrenzenden Bundesländern sowie dem Blick in die Niederlande ergibt sich: ■ Die Feriengroßanlagen konzentrieren sich auf wenige Mittelgebirgsregionen, dort können offensichtlich mehrere Anlagen gleichen Typs und sogar desselben Betreibers nebeneinander bestehen. ■ Den Markt im Betrachtungsraum teilen sich Anlagen von großen Betreibern (Ketten) mit 16 von 42 erfassten Ferienanlagen (ohne Ferienhaus-Siedlungen und Appartement-Anlagen), die weiteren 26 Anlagen werden von Einzelbetreibern bewirtschaftet. 41 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 3.2 Feriengroßanlagen im Hochsauerlandkreis und Umland 3.2.1 Bestand und Planungen Der aktuelle Bestand und die den Gutachtern gemeldeten Planungen sind in Abb. 22 (Übersichtskarte) und Abb. 23 bis 24 tabellarisch dargestellt. Ergänzend wurden die bestehenden Campingplätze (Abb. 25) aufgenommen, die teils Ferienhäuser beinhalten und Keimzellen für neue bzw. weitere Feriendörfer sein können. Die Übersichtskarte (vgl. Abb. 22) zeigt: ■ Im Hochsauerlandkreis und seinem Umland bestehen bereits insgesamt neun Ferienanlagen: Die bestehenden fünf "echten" Ferienanlagen konzentrieren sich auf den Südosten des Raumes (Winterberg, Medebach und Willingen). Die vier Anlagen in der Mitte und im Südwesten des Raumes (Meschede, Listersee) sind als Ferienhaus-Siedlungen nur teilweise touristisch ausgerichtet. ■ Die fünf genehmigten und die vier geplanten Ferienanlagen im Hochsauerlandkreis21 verteilen sich dagegen relativ gleichmäßig über den gesamten Raum, nur aus Arnsberg, Eslohe und Olsberg wurden keine Ferienanlagen-Projekte gemeldet. Bei der Analyse des Bestands (vgl. Abb. 23) hat sich gezeigt, dass der Begriff "Feriengroßanlage" nur auf einen Teil des Bestands und der Planungen im Hochsauerlandkreis und seinem Umland zutrifft: ■ Die Center Parcs-Anlage in Medebach ist das einzige Ferienzentrum im Hochsauerlandkreis und seinem Umfeld gemäß der Typisierung (vgl. Abb. 12); vergleichbare Anlagen sind in der Region nicht geplant und werden voraussichtlich auch in absehbarer Zeit nicht relevant (vgl. Kap. 3.1.5). ■ Darüber hinaus bestehen nur noch in Winterberg und in Willingen jeweils zwei echte Ferienanlagen, diese liegen weit unterhalb der raumordnerisch bedeutsamen Größenordnung von über 10 ha. ■ Die weiteren 4 erfassten Anlagen sind Ferienhaus-Siedlungen, bei denen die touristische Nutzung (Vermietung) nur eine untergeordnete Rolle spielt. Die Analyse der Planungen im Hochsauerlandkreis (vgl. Abb. 24) zeigt: ■ Von den gemeldeten 9 Planungen für Ferienanlagen erreichen sechs eine Dimension von über 100 Wohneinheiten, davon sind drei bereits genehmigt, für die anderen drei Anlagen ist nicht erkennbar, ob sie mittelfristig genehmigungsreif werden. ■ Nur eine der genehmigten Anlagen wird in absehbarer Zeit realisiert, für die weiteren zwei Anlagen ist die Finanzierung noch nicht geklärt bzw. gesichert. ■ Die weiteren 3 Planungen liegen weit unterhalb der raumplanerisch bedeutsamen Größe von 10 ha und unterhalb der Dimension eines mittleren Hotels. Sie leisten bei Realisierung - einen kleinen Beitrag zur Erneuerung und Ergänzung des Beherbergungsangebots der Region. 21 Aus dem Umland des Hochsauerlandkreises wurden den Gutachtern keine Planungen gemeldet. 42 Quellen:, Bezirksregierung Arnsberg; eigene Recherchen (Kartengrundlage HSK) Abb. 22 Übersicht über Ferienanlagen und Campingplätze im Hochsauerland und Umland Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 43 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 23 Bestand an Ferienanlagen im Hochsauerlandkreis und Umland Objekt / Standort Beherbergungsangebot (erfasst ab 20 Betten) Betreiber Freizeit- und Serviceangebot Typ Hochsauerlandkreis Center Parcs Hochsauerland Medebach 3.500 Betten, 42 ha 570 Bungalows, Hotelanlage (108 DZ, 12 Suiten) Center Parcs Europe N.V. (1994 Grand Dorado, seit 2003 Center Parcs) Subtropisches Erlebnisbad von ca. 4.000 m², Sauna, Sport Center, Außentennisplatz, Minigolf, Beachvolleyball, Kids Klub, Cycle Center & Skiverleih, Gastronomie, Kids Disco, Live-Musik Ferienzentrum II. Generation 752.477 Übernachtungen Ferienhaus-Siedlung Frenkhausen 218 Ferienhäuser Meschede touristisch-gewerbliche Vermietung nimmt untergeordnete Rolle ein Hapimag Feriendorf Winterberg 210 Appartements für 2-6 Personen Hapimag AG Ferien-Appartement-Anlage Dorint-Hotel und Ferienpark Winterberg Neue Dorint GmbH Feriendorf / -appartementAnlage Ferienhaus-Siedlung Mielinghausen Mielinghausen, Meschede Ferienhaus-Siedlung Erflinghausen keine Zentral- und Versorgungseinrichtungen Hallenbad, 2 Restaurants, Kiosk mit Backshop, Bar, Saunalandschaft, Kneippbecken, Liegehalle, Panoramaterrasse mit 2 Außenwhirlpools, Massagebehandlungsräume, Kosmetikbehandlungskabinen 136 Wohneinheiten als Reihenhäuser, 2- bis 4- Raumappartements Dorfplatz, Hallenbad, Whirlpool und Kinderbecken, Dampfbad, Sauna, Solarium, Massage, Beauty-Salon, Schießstand, Kegelbahnen, Tennishalle, Go-Kart-Halle, Animation in Ferienzeiten, Tischtennis, Mountainbike-Verleih, Gastronomie, Minimarkt 120 Ferienhäuser Nutzung der Infrastrukturen des benachbarten Campingplatzes Hennesee (Hallenbad mit Sauna, Kinderspielplatz etc.) 46 Ferienhäuser keine Zentral- und Versorgungseinrichtungen touristisch-gewerbliche Vermietung nimmt untergeordnete Rolle ein Umland RAMADA Hotel Willingen 100 Ferienappartements (für bis zu 7 Personen) Willingen-Usseln Hallenbad mit Whirlpool, Sauna Dampfbad, Solarium, Fitnessraum, Tischtennis, Mountainbikes, Skiverleih, Restaurant, Bier- und Weinstube, Bar, Kneipendiskothek, Gästebetreuung, Spielzimmer, Spielplatz. Direkt neben der Anlage Kletterwand, Rope Parcours, Bogenschießen, Kanufahren, Floßbau und -fahrten Ramada Worldwide Ferienappartement-Anlage mit Hotel Feriendorf Willingen-Usseln 46 Bungalows bis 6 Personen Ferienpark Willingen UsselnGbR Hallenbad, Sauna, Solarium, Restaurant, Diskothek, Kegelbahn, Automatenspielraum (Quelle 2000), Nähe zum Kahler Pön Skigebiet und Wanderwegen Feriendorf Ferienhaus-Siedlung Listersee 80 Ferienhäuser Meinerzhagen keine Infrastruktur Ferienhaus-Siedlung Vermarktung über die einzelnen Eigentümer bzw. Kurverwaltung Quellen: Gespräche mit Kommunalvertretern, Touristikern und Vertretern der Bezirksregierung 44 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 24 Planungen für Ferienanlagen im Hochsauerlandkreis Objekt / Standort Beherbergungsangebot Projektstand Freizeit- und Serviceangebot Typ Naturerlebnispark an der Diemel, Marsberg 300 Einzel-, teilweise Doppelhäuser für 6-8 Personen, 50 ha Feriendorf Spiel- und Freizeitflächen, Gesundheits- und Entspannungsangebot, Betreutes Wohnen, Pferdewiese, Reithalle, Wellnessbereich, Gastronomie, Kletterplatz etc. Ferienpark im Umfeld des Hennesees, Meschede Entwicklung eines Ferienparks mit zentraler Verwaltung und Vermarktung durch einen Träger im Umfeld des Hennesees. Feriendorf Derzeit noch keine konkreten Vorstellungen über die Lage, Ausrichtung und die Dimension des Ferienparks. (in 2006 war eine Anlage mit ca. 200 – 250 Ferienhäusern auf einer Gesamtfläche von 8-10 ha geplant). Ferienhausanlage Amecke 220 Einzelgebäude, Ausrichtung der Häuser auf den Sorpesee, ca. 28 ha Genehmigt, Sundern Feriendorf Zentralgebäude mit Verwaltung, Anmeldung, Restauration, Umgestaltung des südlich gelegenen Schwimmbades zum Ganzjahresschwimmbad, Fitness- und Wellnesseinrichtungen Landal GreenPark Winterberg 100 frei stehende Häuser (200 Wohneinheiten), mindestens 10 ha genehmigt, Baubeginn: vorbehaltlich im Herbst 2008 Hauptgebäude mit Hallenbad, Rezeption, Supermarkt, Bäckerei, Imbiss, Restaurant und Kindergarten Feriendorf Dorf Sauerland 6 ha, 90 Häuser im ortstypischen Fachwerkstil (1-2 Geschosse, 650 Betten), Schmallenberg-Bad Fredeburg zentrale Einrichtungen wie Empfang, Bauernmarkt, Kindertagesstätte, Gemeinschaftshaus Feriendorf / FerienhausSiedlung Ziel: rd 140.000 Übernachtungen/Jahr Bungalowpark Andreasberg, Bestwig 72 Eigentums- und 260 Mietbungalows für 6, 8 und 12 Personen Feriendorf Enge Kooperation mit dem Freizeitpark Fort Fun; Nutzung der touristischen Infrastruktur im Sauerland Ferien-Appartement-Anlage 44 Ferien-Appartements in ehemaligem Schwesternwohnheim in Bau Ferien-Appartements insbesondere für Patienten des benachbarten St.-MarienHospitals und deren Angehörige; Kooperation mit holländischen Krankenkassen und Reiseveranstalter geplant Marsberg Ferienpark Neuastenberg, „Astenpark“, Winterberg Versorgungszentrum mit Schwimmbad, Tennisplätzen, Spielplatz, Gastronomie 30 Ferienhäuser mit Wellnessausstattung (z.B. Whirlpool), Nutzung bestehender Infrastrukturen in Neuastenberg bebauungsrechtlich genehmigt Feriendorf Wald-Fichten-Gesundheitsresort, Brilon Wellness-Zentrum 25 Hütten (20 Komfort- und 5 Luxushütten), ca. 0,5 ha Zentrales Gebäude mit Gastro-, Therapie- und Wohlfühlbereich sowie Schulungsräumen, Ausrichtung auf psychosoziale Gesundheit, Meditationslandschaft, Gartenlandschaft, See- und Wasserflächen Quellen: Gespräche mit Kommunalvertretern, Touristikern und Vertretern der Bezirksregierung Die Campingplätze befinden sich überwiegend an den Seen des Sauerlandes, nur fünf der insgesamt (inkl. Planungen) 15 erfassten Campingplätze liegen im Hochsauerlandkreis. Auf allen drei bestehenden Campingplätzen im Hochsauerlandkreis überwiegen die Dauercamping-Parzellen. Es ist vorstellbar, dass von den Betreibern der Plätze mittelfristig Planungen für Ferienhäuser bzw. Mobilwohnheime (Häuser ohne Fundament) entwickelt werden. Bei den zwei geplanten Campingplätzen im Hochsauerlandkreis sind Ferienhäuser bereits Bestandteil der Planungen. 45 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 25 Campingplätze im Hochsauerlandkreis und Umland Objekt, Standort Beherbergungsangebot Betreiber Freizeit- und Serviceangebot Hochsauerlandkreis Campingplatz Brilon (in Planung) Baubeginn 2008 240 Plätze für Dauercamper, 80 Plätze für Teilzeitcamper sowie 50 Ferienhäuser am Campingplatz Campingplatz Hennesee 215 Touristen- und 270 Dauercampingplätze Meschede-Hennesee Helmut Knaus KG Hallenbad, Sauna, Solarium, Restaurant, Supermarkt, Abenteuerspielplatz, Beachvolleyballfeld, Jugendraum, Musikveranstaltungen im Freien, Filmvorführungen, Internetecke , Fahrradverleih Campingplatz Hochsauerland 100 Touristen- und 160 Dauercampingplätze Winterberg Restaurant, Kinderspielplatz, Loipe und Skilift am Platz Camping an der Handweiser Hütte, Schmallenberg Caravan-, Wohnwagen-, Wohnmobilstandplätze und Zeltplätze sowie Ferienhäuser/Chalets auf 3,4 ha Einbindung der vorhandenen Skihütte und ggf. des vorhandenen Skiliftes, der Jugendherberge sowie der Reithalle, Spielplatz, Sportplatz, Kleintierwiese Campinplatz Valmetal 40 Touristen- und 125 Dauercampingplätze Bestwig-Valme Lebensmittelladen, Kinderspielplatz, Wanderweg am Platzrand Umland Campingplatz BiggeseeKessenhammer 214 Touristen- und 110 Dauercampingplätze Campingplatz BiggeseeWaldenburg 210 Touristen- und 120 Dauercampingplätze Kiosk, Lebensmittelladen, Kinderspielplatz, unbeheiztes Freibad Attendorn Lebensmittelladen, Kinderspielplatz, Fahrradverleih, Jugendraum, Filmvorführungen, Internetecke, Sauna, Solarium Campingplatz Gut Kalberschnacke 125 Touristen- und 370 Dauercampingplätze Drolshagen Lebensmittelladen, Imbissstand, Kinderspielplatz, Abenteuerspielplatz, Bootsslip, Mehrzwecksportfeld, Tennisplatz, Fahrradverleih, Filmvorführungen, Sauna, Dampfbad, Solarium Campingplatz Biggesee-Vier Jahreszeiten 246 Touristen- und 54 Dauercampingplätze Olpe-Sondern Lebensmittelladen, Imbissstand, Kinderspielplatz, unbeheiztes Freibad, Bootsslip, Segel- und Tauchkurse, Fahrradverleih, Jugendraum, Filmvorführungen, Sauna, Solarium Campingplatz Delecke Südufer 70 Touristen- und 125 Dauercampingplätze Möhnesee Imbissstand, Kiosk, Kinderspielplatz, unbeheiztes Freibad, Bootsslip, Wanderweg am Platzrand Campingplatz Niederbergheim 60 Touristen- und 150 Dauercampingplätze Niederbergheim Restaurant, Imbissstand, Lebensmittelladen, Kinderspielplatz Campingplatz Stockum Südufer ca. 50 Standplätze Möhnesee Kiosk Campingplatz Hohes Rad 35 Touristen- und 78 Dauercampingplätze Diemelsee-Heringhausen Kinderspielplatz Campingplatz Strandbadcamping Standzahl keine Angaben Möhnesee Imbiss, Kiosk, Bootsverleih Horst Kremser Campingplatz (Delecke) (in Planung) Möhnesee Quellen: Gespräche mit Kommunalvertretern, Touristikern und Vertretern der Bezirksregierung 46 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 3.2.2 Gästepotenzial für Feriengroßanlagen im Hochsauerlandkreis Das Nachfragepotenzial für Feriengroßanlagen kann über Besucherpotenzialanalysen nicht abgeschätzt werden. Die Abschätzung der Besucherzahl anhand von Entfernungszonen mit abnehmender Erschließungsquote (Markt und Marktanteilen) kann nur für Ausflugsziele (Museen, Hallenbäder, Liftanlagen) angewandt werden, für Beherbergungsbetriebe eignet sich das Verfahren nicht: Im Nahbereich der Beherbergungsbetriebe bis 30 Minuten Fahrzeit ist die Erschließungsquote nahe Null, steigt mit der Entfernung erst an und fällt dann wieder ab. Die Außengrenze ist kaum definierbar grundsätzlich ist für einen Sauerland-Urlaub ein Radius von 400 km bzw. 4 Stunden Fahrzeit und mehr plausibel (und lt. Marketingkonzept angestrebt). Abb. 26 Einzugsgebiet des Hochsauerlandkreises (überschlägig abgegrenzt) Quelle: Kartengrundlage aus ADAC Routenplaner; bearbeitet durch BTE, 2008 47 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 27 Gästepotenzial im Einzugsgebiet des Hochsauerlandkreises Einwohner * im Einzugsgebiet bis 200 km in % Nordrhein-Westfalen im Einzugsgebiet bis 400 km absolut in % absolut 18.029.000 100 % 18.029.000 100 % 18.029.000 Hessen 6.075.000 100 % 6.075.000 100 % 6.075.000 Rheinland-Pfalz 4.053.000 80 % 3.242.400 100 % 4.053.000 Niedersachsen 7.997.000 50 % 3.998.500 100 % 7.997.000 Thüringen 2.335.000 45 % 1.050.750 100 % 2.335.000 Saarland 1.050.000 15 % 157.500 100 % 1.050.000 Bayern 12.488.000 10 % 1.248.800 75 % 9.366.000 Baden-Württemberg 10.747.000 5% 537.350 100 % 10.747.000 2.470.000 5% 123.500 100 % 2.470.000 663.000 0 100 % 663.000 Hamburg 1.774.000 0 100 % 1.774.000 Schleswig-Holstein 2.833.000 0 90 % 2.549.700 Berlin 3.395.000 0 90 % 3.055.500 Sachsen 4.250.000 0 70 % 2.975.000 Brandenburg 2.559.000 0 60 % 1.535.400 Mecklenburg-Vorpommern 1.687.000 0 50 % 843.500 Sachsen-Anhalt Bremen Deutschland 82.405.000 41,8% 34.462.800 91,6% 75.518.100 Niederlande 16.570.600 40 % 6.628.240 100 % 16.570.600 Belgien 10.531.400 15 % 1.579.710 100 % 10.531.400 *476.500 15 % 71.475 100 % 476.500 8.279.425 100% 27.578.500 Luxemburg BeNeLux 30,0% Lorraine 2.310.400 100 % 2.310.400 Alsace 1.734.100 100 % 1.734.100 Champagne Ardenne 1.342.400 65 % 872.560 Nord-Pas-de-Calais 4.026.000 55 % 2.214.300 Picardie 1.857.500 30 % 557.250 Frankreich (1999) 7.688.610 Potenzial gesamt 42.742.225 110.785.210 Quelle: BTE, 2008; eigene Berechnungen Datengrundlagen: BRD: Statistisches Bundesamt Wiesbaden, 2008; BeNeLux und Frankreich: de.wikipedia.org * für BRD Stand 31.12.2007, die Werte für Frankreich und BeNeLux beziehen sich auf unterschiedliche Jahre 48 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Die grob überschlägige Abschätzung22 der Einwohnerzahl im Quellgebiet des Sauerlandes zeigt: ■ Im Einzugsbereich bis ca. 4,5 Stunden Fahrzeit (aus diesem Quellgebiet werden rd. 90% aller Gäste anreisen) leben ca. 110 Mio. Menschen. Wenn eine Anlage mit 150 Wohneinheiten für Tragfähigkeit rd. 165.000 Übernachtungen bzw. 20.000 Gäste mit durchschnittlich 8 Übernachtungen benötigt23, müsste nur rd. 0,02% der Einwohner (jeder 5.000ste Einwohner) im Einzugsgebiet bis ca. 4,5 Stunden Fahrzeit akquiriert werden. ■ Im Einzugsbereich bis ca. 2,5 Stunden Fahrzeit leben über 40 Mio. Menschen; d.h. auch für kürzere Urlaubsreisen mit kürzerer Reisezeit steht ein im europäischen Vergleich sehr hohes Besucherpotenzial bereit. Eine Anlage, die wiederum für Wirtschaftlichkeit rd. 165.000 Übernachtungen und - in diesem Fall - rd. 40.000 Gäste mit durchschnittlich 4 Übernachtungen benötigt24, müsste eine Erschließungsquote von 0,1% der Einwohner (jeder 1.000ste Einwohner) im Einzugsgebiet bis ca. 2,5 Stunden Fahrzeit erreichen. ■ Regionen mit hoher Dichte an Ferienanlagen (u.a. Niederlande, Müritz etc.) belegen dagegen, dass die Erschließungsquote aller Ferienanlagen einer Region im Einzugsgebiet im einstelligen Prozentbereich liegen kann. ■ Fazit: Besucherpotenzialanalysen auf Basis von Einzugsgebieten und Erschließungsquoten sind nur eine Hilfskonstruktion zur Bewertung der Erfolgsaussichten, eine exakte Abschätzung der erwartbaren Gästezahl einer Ferienanlage oder einer gesamten Region ist mit diesem Instrument nicht möglich. 22 Da keine konkreten Potenziale berechnet werden können, wird auf eine Abgrenzung nach Fahrzeiten verzichtet und stattdessen ein Luftlinien-Radius von 200 (entspricht ca. 2,5 Stunden Fahrzeit) und 400 km (entspricht ca. 4,5 Stunden Fahrzeit) angesetzt. 23 Berechnung: 150 Wohneinheiten à ø 5 Betten = 750 Betten; 60% Auslastung entsprechen rd. 165.000 Übernachtungen; dies entspricht rd. 20.000 Gästen mit ø 8 Übernachtungen. 24 165.000 Übernachtungen entsprechen rd. 41.250 Gästen mit ø 4 Übernachtungen. 49 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 3.2.3 Zwischenfazit zur Situation der Ferienanlagen im Hochsauerlandkreis Die auf überregionaler Ebene festgestellte Situation und dargestellten Tendenzen werden im Hochsauerlandkreis bestätigt. ■ Das große Ferienzentrum der zweiten Generation in Medebach steht unter Druck, die erforderliche hohe Auslastung (zur Refinanzierung der aufwändigen FreizeitInfrastruktur) wird nicht mehr in jedem Jahr erreicht25. ■ Die stagnierende touristische Nachfrage (generell seit längerer Zeit und jüngst auch im Segment der Ferienzentren, -häuser und -wohnungen) und die Krisen und Insolvenzen bei einigen realisierten Ferienlagen in Deutschland hat das Problembewusstsein der Betreiber und Finanzierer erhöht; das Projekt von Landal GreenParks in Winterberg wurde bereits reduziert, das Projekt von RP Holidays in Amecke und andere Projekte kommen bei der Suche nach Investoren nicht voran. Die Gutachter gehen davon aus, dass dennoch ein Teil der gemeldeten Projekte mittelfristig realisiert wird. ■ Damit wird es zu einem erheblichen Ausbau des Angebots an gewerblichen Ferienwohnungen kommen. ■ Der Blick nach Rheinland-Pfalz und in die Niederlande zeigt, dass allein aus der Konzentration von Ferienwohnungen in Feriendörfern in einem Gebiet keine Gefahr für die Wirtschaftlichkeit der einzelnen Anlagen abgeleitet werden darf. ■ Es ist wünschenswert, dass die Betreiber der realisierten Feriendörfer eigene Vertriebswege (Internet, Reisebüro-Kontingente etc.) besitzen. Dann können sie ihre Gäste überwiegend eigenständig akquirieren und somit neue Zielgruppen für den Hochsauerlandkreis erschließen (vergleichbar mit dem Erfolg der Center ParcsAnlage in Medebach). Von nahezu allen Gesprächspartnern in der Region wurden neue Ferienanlagen grundsätzlich als sinnvolle Ergänzung des Beherbergungsangebots betrachtet; allgemein werden mehr Gäste und eigener Profit erwartet. Lediglich die Leitung der Center ParcsAnlage in Medebach und die Gemeinde Medebach lehnen die Errichtung weiterer Ferienanlagen ab; sie befürchten einen kritischen Auslastungsrückgang in Folge der neuen Konkurrenz. 25 Quelle: Frau Puma, Geschäftsführerin Center Parcs Park Hochsauerland, 2007: mdl. 50 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 4 Beurteilung und Steuerung unter raumordnerischen Aspekten Die in jüngster Zeit durchgeführten Regionalplanänderungsverfahren sowie Diskussionen im Vorfeld zu anstehenden Überarbeitungen des Regionalplans haben verdeutlicht, dass das Thema der Ansiedlung von Feriengroßanlagen im Hochsauerlandkreis sehr kontrovers beurteilt wird (vgl. Kap. 1.1). Während von Seiten der Gemeinden und der Tourismuswirtschaft überwiegend eine grundsätzliche Befürwortung festzustellen ist 26, hat sich die Bezirksregierung Arnsberg entschieden, keine neuen Feriengroßanlagen ohne vorherige konzeptionelle Gesamtbetrachtung darzustellen. Um einen Einblick in die komplizierte Planungsmaterie zu geben und damit den Handlungsspielraum der Regionalplanung zu verdeutlichen werden im folgenden die planungsrechtlichen Vorgaben, welche die Regionalplanung in ihrer Steuerungsfunktion legitimieren, in gebotener Kürze skizziert. Für alle regionalen Akteure – in erster Linie die Tourismusvertreter und Gemeinden ist es zielführend, diese rechtliche Position bzw. das Selbstverständnis der Regionalplanung zu verdeutlichen. Damit werden der themenbezogene rechtliche Handlungsrahmen, das Verfahrensprozedere und die zu Grunde zu legenden Beurteilungskriterien transparenter. Die frühzeitige Kenntnis dieser Sachverhalte ist eine zentrale Voraussetzung für das Auffinden einvernehmlicher Lösungswege im Rahmen der vorgeschriebenen Beurteilung und Steuerung aus raumordnerischer Sicht. 4.1 Übergeordnete planungsrechtliche Vorgaben Das Recht der Raumordnung als zusammenfassende, überörtliche und übergeordnete Planung zur Ordnung und Entwicklung des Raumes unterliegt laut Grundgesetz der Rahmengesetzgebung des Bundes. Das entsprechende Raumordnungsgesetz (ROG) i.d.F. vom 25.06.2005 enthält neben unmittelbar geltenden Vorschriften auch Regelungen, die von den Bundesländern – so auch von Nordrhein-Westfalen – in Landesrecht umgesetzt worden sind. Der Raumordnung obliegt die Koordinierungsaufgabe, die unterschiedlichen Fachplanungen aufeinander abzustimmen. Dabei geht sie räumlich und sachlich über den Wirkungsbereich des einzelnen Ortes, also der einzelnen Gemeinden hinaus. Aufgrund der Planungshoheit des Staates sind alle öffentlichen Planungsträger der raumordnerischen Planung des betreffenden Landes untergeordnet. 26 Dies trifft nicht für die Gemeinde Medebach und den Anbieter Center Parcs zu. 51 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 4.1.1 Raumordnungsgesetz Zu den unmittelbar geltenden Regelungen dieses Bundesgesetzes gehören die §§ 1 und 2. Hiernach besteht die Aufgabe der Raumordnung darin, die Verteilung der Daseinsfunktionen der Menschen (inkl. Freizeitfunktion) in der Fläche eines bestimmten Gebietes (z.B. des Hochsauerlandkreises) zu beeinflussen sowie eine Leitvorstellung zur nachhaltigen Raumentwicklung festzulegen, bei der die sozialen und wirtschaftlichen Ansprüche an den Raum mit seinen ökologischen Funktionen in Einklang gebracht werden sollen. Von großer Tragweite sind die in § 2 Abs. 2 ROG normierten Grundsätze der Raumordnung, da sie gegenüber raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen eine Berücksichtigungspflicht bei Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen begründen. So sind bereits in diesem Rahmengesetz auf Bundesebene für die Planung und Entwicklung von Freizeit- und Erholungsanlagen u.a. folgende Grundsätze von Bedeutung: Grundsätze für die Planung und Entwicklung von Freizeit- und Erholungsanlagen gemäß ROG ■ Räumliche Konzentration der Siedlungstätigkeit und Ausrichtung auf ein System leistungsfähiger Orte (Nr. 2), ■ Gewährleistung wirtschaftlicher und sozialer Nutzungen des Freiraums unter Beachtung seiner ökologischen Funktionen (Nr. 3), ■ Steuerung der Siedlungsentwicklung durch die Sicherung von Freiräumen in verdichteten Räumen sowie Sicherung und Zusammenführung von Grünbereichen als Elemente eines Freiraumverbundes in verdichteten Räumen (Nr. 5), ■ Verbesserung von Entwicklungsvoraussetzungen in strukturschwachen Räumen. Dazu zählen insbesondere ausreichende und qualifizierte Ausbildungs- und Erwerbsmöglichkeiten sowie eine Verbesserung der Umweltbedingungen und der Infrastrukturausstattung (Nr. 7), ■ Förderung einer räumlich ausgewogenen, langfristig wettbewerbsfähigen Wirtschaftsstruktur sowie Schaffung eines ausreichenden und vielfältigen Angebots an Arbeits- und Ausbildungsplätzen. Verbesserung der wirtschaftlichen Standortbedingungen u. a. durch Ausbau der wirtschaftsnahen Infrastruktur und Erhöhung der Standortattraktivität (Nr. 9), ■ Sicherung geeigneter Gebiete und Standorte für Erholung in Natur und Landschaft sowie für Freizeit und Sport (Nr. 14). 52 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 4.1.2 Landesrechtliche Regelungen Die Raumordnung in Nordrhein-Westfalen (NRW) wird durch zwei Gesetze geregelt: Das Landesplanungsgesetz vom 3.5.2005 (LPlG) mit den dazu erlassenen Durchführungsverordnungen enthält die Vorschriften zur Organisation der Raumordnung, zu den Raumordnungsplänen und zu den Steuerungsinstrumenten. Das Gesetz zur Landesentwicklung vom 5.10.1989 (Landesentwicklungsprogramm LEPro) enthält die Grundsätze und Ziele zur Ordnung und Entwicklung des Raumes. Auf der Grundlage dieser Gesetzesvorschriften legt der Landesentwicklungsplan NRW vom 11.3.1995 (LEP NRW) die Ziele der Raumordnung für die Gesamtentwicklung des Landes fest. Im LEP werden die verschiedenen Anforderungen an den Raum und die zu erhaltenden Raumfunktionen zusammenfassend dargestellt und u.a. auf die abgestimmte Entwicklung von Freizeitinfrastruktur hingewirkt. Die Aussagen des LEPro und LEP sind für Landesministerien und weitere Landesbehörden verbindlich, so müssen z.B. bei Standortentscheidungen die zeichnerisch und textlich dargestellten Ziele beachtet werden. Die regionalen Ziele der Raumordnung und Landesplanung sind in den Regionalplänen für die Regierungsbezirke festgelegt (vgl. Kap. 4.2.1). Landesplanungsgesetz NRW Das Landesplanungsgesetz (LPlG NRW) ist die Rechtsgrundlage für die großräumige Planung in Nordrhein-Westfalen. Von Relevanz für die Steuerung von Ferienanlagen ist die nach § 15 im Rahmen der Aufstellung von Raumordnungsplänen durchzuführende Umweltprüfung27 und die Erstellung eines Umweltberichts. Für die Regionalplanung heißt dies, dass sie im Rahmen des Aufstellungsverfahrens für den Regionalplan die voraussichtlichen Auswirkungen, die die Durchführung des Plans auf die Umwelt hat, ermitteln und im Umweltbericht beschreiben und bewerten muss (LPlG, § 15). Die Kriterien für die Umweltprüfung sind in der EG-Richtlinie über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme definiert28. In § 28 ist festgelegt, dass raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen in einem Raumordnungsverfahren (ROV) zu überprüfen und untereinander und mit den Erfordernissen der Raumordnung abzustimmen sind. Nach § 50 ist die Durchführung des LPlG in Bezug auf den Anwendungsbereich des ROV durch Rechtsverordnungen zu regeln. Dies geschieht innerhalb der Verordnung zur Neufassung der Verordnungen zum Landesplanungsgesetz vom 10. Mai 2005 (Verordnung zum Raumordnungsverfahren). Dort sind Vorhabentypen definiert, die einem ROV zu unterziehen sind, „falls sie im Einzelfall raumbedeutsam sind und überörtliche Bedeutung haben“ (Artikel 5 § 1). Der Bau von Ferienanlagen zählt nicht zu den Vorhaben, für die in NRW ein ROV durchgeführt werden muss. Bei Regionalplanverfahren, die auf Anregung eines Vorhabenträgers durchgeführt werden, hat dieser nach § 20 (2) LPlG NRW die erforderlichen Unterlagen einzubringen. Die benötigten Informationen werden üblicherweise in Form 27 Der Umweltbericht ist zentraler Bestandteil der Strategischen Umweltprüfung (SUP), die seit der Neufassung des Landesplanungsgesetzes vom 03.05.2005 auch in NRW zur Prüfung bestimmter Pläne und Programme verbindlich ist. 28 Richtlinie 2001/42/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Juni 2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme. 53 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS einer Raumverträglichkeitsstudie (RVS) zusammengestellt. Die RVS dient der Planungsbehörde als Grundlage für die Erstellung des Umweltberichts. Auf Basis dieser Informationen werden die Auswirkungen eines Vorhabens ermittelt. Als Orientierungsrahmen für die Vorhabenträger hat die Bezirksregierung eine "Mustergliederung RVS" (vgl. Anhang 3 und Kap. 4.2.3) mit den erforderlichen Inhalten erstellt. Erforderlich sind sowohl die Darstellung von ökonomischen Auswirkungen als auch Auswirkungen auf die Umwelt- und Raumentwicklung. Landesentwicklungsprogramm (LEPro) Nach § 16 des Landesentwicklungsprogramms29 von Nordrhein-Westfalen gehört es zu den Grundsätzen der Raumordnung und Landesplanung, für die Freizeit-, Sport- und Erholungsbedürfnisse der Bevölkerung unter Beachtung des Natur- und Umweltschutzes in allen Teilen des Landes geeignete Räume zu sichern, zu entwickeln und funktionsgerecht an das Verkehrsnetz anzubinden. § 29 definiert folgende Ziele der Raumordnung und Landesplanung: Ziele der Raumordnung und Landesplanung gemäß LEPro ■ in allen Teilen des Landes sind die Voraussetzungen für Tages-, Wochenend- und Ferienerholung zu sichern und zu entwickeln, ■ Verkehrlich gut angeschlossene Schwerpunkte für die Tageserholung sollen vor allem in den Verdichtungsgebieten vorgesehen und ausgebaut werden, ■ in ländlichen Gebieten dagegen sollen neben Erholungsmöglichkeiten für die ortsansässige Bevölkerung Fremdenverkehrsgebiete für die Wochenend- und Ferienerholung weiterentwickelt werden. Landesentwicklungsplan (LEP) Im Landesentwicklungsplan von NRW werden die Grundsätze und Ziele der Landesentwicklungsplanung hinsichtlich der Entwicklung von Freizeit- und Erholungsinfrastruktur konkretisiert. Als Reaktion auf die hohe Siedlungsdichte misst die nordrhein-westfälische Landesund Gebietsentwicklungsplanung dem Freiraumschutz hohe Priorität bei. Deshalb wird bereits auf der Ebene des Landesentwicklungsplans zwischen Gebieten unterschieden, die vorrangig Siedlungsfunktionen (Siedlungsraum) oder vorrangig Freiraumfunktionen (Freiraum) erfüllen sollen. Nach den Grundsätzen des LEP sollen überwiegend durch bauliche Anlagen geprägte Freizeiteinrichtungen grundsätzlich dem Siedlungsraum zugeordnet werden. Bei der Entwicklung von Freizeitinfrastruktur ist die fortschreitende Flächeninanspruchnahme und -versiegelung, die Erzeugung von Umweltbelastendem Freizeitverkehr und die übermäßige Beanspruchung von bestimmten Naturräumen (für die Freizeitnutzung und für den Biotopschutz) zu begrenzen. Für die touristische und kulturelle Wochenendund Ferienerholung soll ein entsprechendes Freizeitangebot entwickelt werden. Damit soll zur wirtschaftlichen Entwicklung der Gebiete beigetragen und gleichzeitig die landschaftliche Attraktivität gesichert werden. 29 In der Fassung vom 5. Oktober 1989, zuletzt geändert am 19. Juni 2007 54 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Als Ziele für die Entwicklung von großflächigen bzw. überwiegend durch bauliche Anlagen geprägte Freizeiteinrichtungen werden im LEP formuliert: Ziele für die Entwicklung von großflächigen bzw. überwiegend durch bauliche Anlagen geprägte Freizeiteinrichtungen gemäß LEP ■ Großflächige Freizeiteinrichtungen sind umwelt-, sozial- und zentrenverträglich zu planen; ■ Durch bauliche Anlagen geprägte Freizeiteinrichtungen sollen im Siedlungsraum angesiedelt werden bzw. sind räumlich und funktional zumindest auf Siedlungsbereiche auszurichten; ■ Bei der Planung sind interkommunale Konzepte zur Entwicklung der Freizeitstruktur von der Regionalplanung besonders zu berücksichtigen. Diese können in Verbindung mit Planungen zur Verbesserung der Verkehrsstruktur und zur Wohnsituation entwickelt werden. In der Erläuterung der Ziele wird der Regionalplanung die Aufgabe zugeschrieben, die Eignung von Orten und Landschaften für den Tourismus hinsichtlich ihrer Freizeit- und Erholungsfunktionen bei der Planung zu berücksichtigen. Bei der Entwicklung von Wochenend- und Ferientourismus sind die regionalen Eigenheiten zu nutzen und die landschaftliche Attraktivität als Voraussetzung für den Tourismus zu sichern (vgl. LEP C.V.3.2). Mit dem Hinweis auf die Berücksichtigung interkommunaler Konzepte soll eine Abstimmung der unterschiedlichen Belange z.B. bei der Planung großflächiger Freizeitanlangen ermöglicht und auf eine verstärkte gemeindeübergreifende Entwicklungsplanung hingewirkt werden (vgl. LEP C.V.3.7). Freizeiteinrichtungen mit regionalbedeutsamer Flächengröße sollen im Regionalplan als zweckgebundene Bereiche dargestellt werden. Eine langfristig angelegte Angebotsplanung mit zeichnerischen Festlegungen ohne konkreten Anlass ist laut LEP aufgrund des schnellen Wandels der Typen von Freizeiteinrichtungen mit jeweils spezifischen Standortansprüchen und Auswirkungen i.d.R. nicht möglich. Daher soll die Gebietsentwicklungsplanung es den Vorhabenträgern überlassen, geeignete Standorte vorzuschlagen. Diese sollen jedoch über unmittelbare Anschlussmöglichkeiten an vorhandene oder geplante Straßen und an leistungsfähige Bahnstrecken verfügen (vgl. LEP C.V.3.4). Die Regionalplanung hat daher zu prüfen, inwieweit ein Vorhaben an dem vorgeschlagenen Standort mit den bestehenden Zielvorstellungen zur räumlichen Entwicklung zu vereinbaren ist, ob angesichts des Vorhabens die bisherigen landesplanerischen Ziele geändert werden sollen oder ob das Vorhaben in Abwägung mit konkurrierenden räumlichen Ansprüchen abgelehnt werden muss. 55 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 4.1.3 Zwischenfazit zu den übergeordneten Vorgaben Vorgaben nach Raumordnungsgesetz Aus den berücksichtigungspflichtigen Grundsätzen des ROG ist für Ferienanlagen einerseits die Formulierung von Kriterien hinsichtlich des Standorts (räumliche Konzentration, Ausrichtung auf leistungsfähige Orte, Sicherung von Freiräumen) und andererseits die Zielsetzung einer aktiven Förderung der wirtschaftlichen Entwicklung und der Standortattraktivität abzuleiten. Für die Ebenen der Landes- und Regionalplanung stellen die Aussagen des ROG rahmenrechtliche Vorgaben dar, zu deren Übernahme sie verpflichtet ist, jedoch können sie dabei über einen gewissen Interpretationsspielraum verfügen. Landesrechtliche Vorgaben Durch die Festlegungen im LEPro ist es gesetzlicher Auftrag der Raumplanung in NRW, hinsichtlich Art, Größenordnung und zentralörtlicher Lage geeignete Räume für die Tages-, Wochenend- und Ferienerholung zu sichern und zu entwickeln. Für ländliche Gebiete ist insbesondere die Weiterentwicklung von Einrichtungen zur Wochenendund Ferienerholung vorgesehen. In den Grundsätzen des LEP werden erstmalig Ziele speziell für die Planung „großflächiger bzw. überwiegend durch bauliche Anlagen geprägte Freizeiteinrichtungen“ formuliert, d.h. Anforderungen wo (im bzw. in räumlich-funktionaler Zuordnung zum Siedlungsraum) und wie (umwelt-, sozial- und zentrenverträglich) sie zu entwickeln sind. Als Kriterium für die Standortwahl wird die Eignung von Orten und Landschaften für verschiedene Freizeitfunktionen genannt. Wesentlich für den Planungsprozess zur Entwicklung von Ferienanlagen ist weiterhin die Berücksichtungspflicht interkommunaler Konzepte zur Entwicklung der Freizeitinfrastruktur. Dies ist als Aufforderung für die Gemeinden zu interpretieren, sich offensiv in die regionalplanerische Steuerung einzubringen (Gegenstromprinzip). Dies setzt voraus, dass im Bereich Tourismus verstärkt kooperative Aktivitäten entwickelt werden (vgl. Kap. 4.3). 4.2 Steuerung auf der regionalen Ebene Die unterste Stufe der Raumordnung ist die Regionalplanung deren wichtigstes Instrument der Regionalplan ist. Dieser legt für den HSK auf der Grundlage des LEPro und des LEP die regionalen Ziele der Raumordnung für alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen fest, somit auch für den Bereich „Freizeit und Erholung“30. Die Bindungswirkung dieser im Regionalplan fixierten Aussagen hängt davon ab, ob es sich um Grundsätze oder um Ziele der Raumordnung handelt. Grundsätze verstehen sich als allgemeine Aussagen, als Vorgaben für nachfolgende Abwägungs- und Ermessensentscheidungen. Sie sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu berücksichtigen. Die Ziele der Raumordnung sind dagegen verbindliche Vorgaben, die 30 vgl. Regionalplan für den für den Oberbereich Dortmund – östlicher Teil – Kreis Soest und Hochsauerlandkreis 56 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten sind. Eine Abwägung oder Ermessensausübung schließt sich aus (vgl. u.a. §§ 3 und 4 ROG). Im Gegensatz zur primär restriktiven Ordnungsorientierten Steuerung mit Fokussierung auf die verbindlichen Ziele konzentriert sich die Regionalplanung in Deutschland in den vergangenen Jahren verstärkt auf ihre Entwicklungsaufgabe. Vor dem Hintergrund der landesrechtlichen Vorgaben bedient sie sich kooperativer Handlungsformen, etwa zur Bestimmung regionaler Entwicklungsziele und setzt auf Information, Überzeugung und Moderation, um die regionalplanerischen Ziele besser vermitteln und umsetzen zu können. Bei der Erfüllung ihrer Entwicklungsfunktion durch kooperative Verfahren ist die Regionalplanung von der Freiwilligkeit und Bereitschaft der regionalen Akteure abhängig. 4.2.1 Aussagen des gültigen Regionalplans Im vorliegenden Regionalplan-Teilabschnitt werden folgende verbindlichen Ziele zu Freizeit- und Erholung festgelegt: Ziele gemäß Regionalplan: ■ Sicherung und Weiterentwicklung der überregionalen Freizeit- und Erholungsfunktion, Vereinbarung von konkurrierenden Nutzungsansprüchen, Vermeidung von Beeinträchtigungen der ökologischen Ausgleichsfunktion ■ Einrichtungen des Freizeitwohnens sind grundsätzlich nur in unmittelbarer Anlehnung an Ortslagen oder geeignete Freizeit- und Erholungsschwerpunkte (FES) auszuweisen. Dabei sind die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege und Gewässerschutz sowie die Leistungsfähigkeit der Infrastruktur zu berücksichtigen und der Ortscharakter zu bewahren. ■ Größere Freizeitanlagen, die nicht überwiegend durch bauliche Anlagen geprägt werden (z.B. Golfplätze), sind nur an geeigneten, gut erreichbaren Standorten in sinnvoller räumlicher Zuordnung zu Herkunftsorten der potentiellen Nutzer vorzusehen, möglichst naturnah zu gestalten und in die Umgebung einzubinden. Insbesondere in Erholungsgebieten ist das Gelände für die Allgemeinheit zugänglich zu lassen. ■ Bei Planungen und Maßnahmen in staatlichen Kur- und Erholungsorten sind die Belange des Kurwesens und der Erholung zu beachten; Anlangen für die intensive Freizeit- und Erholungsnutzung sind in Kur- und Erholungsgebieten nicht zulässig ■ In Freizeit- und Erholungsschwerpunkten (FES) sollen räumlich konzentrierte verschiedenartige Freizeit- und Erholungseinrichtungen, i.d.R. mit hohem Anteil wetterunabhängiger Anlagen und Einrichtungen geschaffen, erhalten und ergänzt werden. Analog zu den übergeordneten rechtlichen Vorgaben (vgl. Kap. 4.1) handelt es sich bei diesen Zielaussagen nicht um parzellenscharfe Aussagen im Sinne einer vorsorgenden Angebotsplanung sondern um generalisierte Aussagen mit verbindlichem, Rahmensetzenden Charakter. Die Regionalplanung reagiert einzelfallbezogen auf konkrete Anträge seitens von Vorhabenträgern und trifft nach entsprechender Prüfung eine jeweilige Entscheidung. Eine räumliche und sachliche Konkretisierung der Kriterien ist zulässig 57 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS und ermöglicht z.B. im Rahmen von Regionalplanänderungen diesbezügliche Interpretationsspielräume, die in einem Abstimmungsprozess zwischen Antragsstellern und Regionalplanung genutzt werden sollten. Im derzeit noch aktuellen Regionalplan werden den sog. Freizeit- und Erholungsschwerpunkten (FES) ergänzend konkretisierte Teilziele zugeordnet hinsichtlich Angebotsausrichtung, Erholungsform, Saisonbindung, etc. So werden beispielsweise für den FES Medebach folgende spezifische Ziele formuliert: FES: Medebach Freizeit- und Erholungsfunktionen: Freizeit- und sportorientiert Saisonbindung/ Freizeitform: Ganzjahreserholung, Schwerpunkt bei Ferienerholung Ziele Erläuterungen Der FES darf nur - auf Grundlage einer einheitlichen Gesamtkonzeption - als Feriendorf realisiert werden, das neben Freizeitwohnen notwendige Zentralanlagen für Versorgung und Infrastruktur, insbesondere ein Freizeitbad, enthalten muss. Sicherstellung, dass die Gesamtanlage als Einheit konzipiert, erstellt und betrieben wird. Keine abschnittsweise Realisierung. Beeinträchtigung von Natur und Landschaft sind durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auf geeigneten Flächen im Freiraum sowie durch Umwidmung von bisher planerisch für Siedlungszwecke vorgesehenen Flächen in Freiraumnutzungen auszugleichen. Vermeidung einer Störung benachbarter wertvoller Biotope durch Pufferzonen und andere geeignete Maßnahmen. Einhaltung der aus Immissionsschutzgründen notwendigen Abstände zu benachbarten Gewerbebetrieben. Zugänglichkeit der zentralen Freizeit- und Sportanlagen auch für Tagesgäste. Im Rahmen der Bauleitplanung ist auf Flächensparende Bauweise und eine ökologische Gestaltung der Anlage zu achten. Das Beispiel lässt erkennen, dass bei der Festlegung der FES eine standortbezogene Konkretisierung der Ziele erfolgt und dem Vorhabenträger u.a. verbindliche Vorgaben zur Anlagengestaltung (Flächensparendes Bauen, ökologische Gestaltung) und zur Betriebsführung (z.B. Öffnung für Tagesgäste) gegeben werden. Bei der anstehenden Fortschreibung des Regionalplan-Teilabschnitts geht es nicht mehr um die Darstellung von räumlich konzentrierten verschiedenartigen Freizeit- und Erholungseinrichtungen, die bislang mit der regionalplanerischen Kategorie FES festgelegt wurden. Aufgrund der geänderten Planzeichenverordnung31 werden nunmehr überwiegend baulich geprägte großflächige Freizeiteinrichtungen als Allgemeine Siedlungsbereiche mit der Zweckbindung „Freizeiteinrichtungen und Freizeitanlagen“ (ASB „E“) dargestellt. Großflächige Freizeiteinrichtungen, die nicht überwiegend durch bauliche Anlagen geprägt sind, werden als Freiraumbereiche mit Zweckbindung dargestellt. Hierbei handelt es sich um Bereiche, „die aufgrund ihrer räumlichen Lage oder besonderer Standortfaktoren oder rechtlicher Vorgaben bestimmten, durch zeichnerische Darstellung mit Planzeichen 1. ba) gekennzeichneten und/oder durch textliche Darstel- 31 Seit Mai 2005 gibt es in NRW ein neues Planzeichenverzeichnis, welches eine Änderung für die Darstellung von Freizeit- und Erholungsanlagen beinhaltet. 58 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS lungen zu benennenden baulich geprägten Nutzungen vorbehalten sind“32. Wie schon bei den FES handelt es sich hierbei um Vorranggebiete, d.h. um Gebiete, die für diese bestimmte Nutzung vorgesehen sind und andere raumbedeutsame Nutzungen ausschließen, wenn diese mit der vorrangigen Funktion nicht vereinbar sind (§ 7 Absatz 4 ROG). 4.2.2 Raumordnerisch bedeutsame Auswirkungen von Feriengroßanlagen Bereits aufgrund ihrer Dimension und ihres Infrastrukturbedarfs sind Großprojekte als Einrichtungen von überregionaler Bedeutung anzusehen. Als solche haben sie gemeindeübergreifende Auswirkungen auf den Raum, die als komplexes Beziehungsgeflecht ökonomischer, ökologischer, sozialpolitischer und ästhetischer Effekte darzustellen sind. Im Rahmen dieses Gutachtens kann und soll keine standortspezifische Analyse und Bewertung der Auswirkungen von Anlagen im Sauerland erfolgen. Für die bereits genehmigten Anlagen liegen rechtskonforme Untersuchungsergebnisse vor (vgl. Kap. 3.2.1), für die weiteren bekannten Planungen fehlen konkrete Antragsunterlagen, die eine entsprechende Beurteilung ermöglichen könnten. Für das zukünftige Handeln im Rahmen der raumordnerischen Beurteilung sowie der zu verbessernden Kommunikation im Tourismusbereich (vgl. Kap. 4.3) erscheint es angebracht, dass sich alle Beteiligten über die wesentlichen möglichen Auswirkungen anlagengebundener touristischer Großanlagen im Klaren sind. In der Fachliteratur mangelt es nicht an entsprechenden Zusammenstellungen33. Ein anschauliches Beispiel ist der Abb. 32 zu entnehmen. 32 Quelle: Anlage zu § 3 Abs. 1 der Planverordnung: Gegenstand und Form der Planzeichen (Planzeichenverzeichnis) 33 vgl. BUNDESFORSCHUNGSANSTALT FÜR LANDESKUNDE UND RAUMORDNUNG 1994; ILS 1993; ILS 1994; STRASDAS 1991; SPITTLER & REINDERS 2000 59 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. 32 Wesentliche Auswirkungen von Feriengroßanlagen Quelle: SPITTLER & REINDERS 2001 Es handelt sich hierbei um ein denkbares Spektrum von Auswirkungen, das im Sinne einer Art „Scoping“34 einerseits als Hilfestellung für Antragsteller fungieren kann z.B. bei Vorgesprächen mit Investoren und Betreibern sowie bei der inhaltlichen Qualifizierung der Antragsunterlagen. Andererseits kann auch die Regionalplanung prüfend vergleichen, ob die vorgelegten Anträge dem komplexen möglichen Auswirkungsspektrum Rechnung tragen und / oder 34 Im Rahmen des „Scopings“ prüft die Planungsbehörde den Untersuchungsrahmen eines eingereichten Vorhabens (Gegenstand, Umfang und Methoden der Vorhabenprüfung). 60 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS ob der bisher verwendete Prüfkatalog zur regionalplanerischen Beurteilung von Ferienanlagen evtl. ergänzt werden kann (vgl. Kap. 4.2.3). Hierbei ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass eine Beurteilung dieses Wirkungsspektrums differenziert zu betrachten ist: ■ Aufgrund der Unterschiedlichkeit hinsichtlich Natur-, Kultur- und Wirtschaftsraumausstattung sowie der vorhandenen Fremdenverkehrsstruktur jeder potenziellen Standortkommune / -region lassen sich die Aussagen über Wirkungsfaktoren nicht verallgemeinern bzw. pauschalisieren. ■ Es liegen keine wissenschaftlich fundierten und empirisch belegten Untersuchungsmethoden zur Ermittlung des Ausmaßes und der Intensität der einzelnen Wirkungsparameter und ihrer Synergien vor. Forschung und Analyse gründen sich in Teilstudien vielfach punktuell und im Analogieschlussverfahren auf vergleichbare, bestehende Anlangen, deren Aussagen aufgrund der rasanten Weiterentwicklung und der konzeptionellen Vielgestaltigkeit auf dem Anlagenmarkt nur vorläufigen Charakter haben können (vgl. BUNDESFORSCHUNGSANSTALT FÜR LANDESKUNDE UND RAUMORDNUNG 1994; SPITTLER & REINDERS 2001). Außer Frage steht dennoch die Tatsache, dass von geplanten Feriengroßanlagen im Sauerland vielschichtige Effekte ausgelöst werden. Das Teilspektrum der ökonomischen Effekte wird von einer Reihe Positivwirkungen geprägt sein (Steuerkraft, Arbeitsplätze, etc.), dem gegenüber z.B. Konkurrenzeffekte für gewachsene mittelständische Fremdenverkehrsbetriebe stehen könnten. Die ökologischen Auswirkungen werden sich durch einige negative Effekte einstellen, die aber frühzeitig berücksichtigt und abgewogen werden müssen. Jedoch ist die Beurteilung auch hier immer abhängig vom Vergleichsmaßstab, z.B. haben Feriengroßanlagen zweifellos einen erheblichen Flächenanspruch, von Vorteil kann aber auch sein, dass hohe Bettenkapazitäten auf eine Fläche konzentriert werden. Die sozialpolitischen Auswirkungen werden tolerierbar bleiben, da die zu erwartenden Größenordnungen von Anlagen und Besucheraufkommen (vgl. Kap. 3.1.2 und 3.2) in einer „erfahrenen“ Tourismusregion wie dem Sauerland keine schwerwiegenden negativen Effekte erwarten lässt. Die landschaftsästhetischen Auswirkungen einer Feriengroßanlage hängen weniger von der jeweiligen Bettenkapazität ab, als von der baulichen Ausgestaltung (Dimensionierung, Material etc.), die über die kommunale Bauordnung steuerbar erscheint. In diesem Zusammenhang kann auf die weitsichtige Planung für die vorgesehene Ferienanlage in Schmallenberg verwiesen werden („Dorf Sauerland“) (vgl. Kap. 3.2.1). Für die Projektrealisierung sind von Seiten der Gemeinde konkrete verbindliche Vorgaben zur Bausausführung und Anlagengestaltung (regionstypische Bauweise etc.) formuliert worden, die von einem potenziellen Investor / Betreiber einzuhalten sind. 4.2.3 Aktuelles regionalplanerisches Handeln Die zweifelsohne zu erwartenden Auswirkungen durch zusätzliche Feriengroßanlagen stellen die Regionalplanung vor eine anspruchsvolle und verantwortungsreiche Aufgabe, für deren Bewältigung – wie dargestellt – auf eine Vielzahl von Rechtsgrundlagen, politischer Empfehlungen aber auch profunder eigener Erfahrungen in der Region zurückgegriffen werden kann. 61 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Für die Genehmigung von Vorhaben ist in erster Linie zu gewährleisten, dass das Vorhaben den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung entspricht, d.h. über verbindliche Zielaussagen steuert die Regionalplanung - rechtlich und politisch legitimiert - die Entwicklung von großflächigen Ferienanlagen. Es handelt sich um textliche und zeichnerische Zielaussagen, die im LEP wie auch im Regionalplan festgelegt werden (vgl. Kap. 4.1.2 und 4.2.1). Im Rahmen der Regionalplanfortschreibung werden in einem gesonderten Kapitel „Großflächige Freizeiteinrichtungen“ allgemeine Grundsätze und Ziele formuliert, die in Hinblick auf das neue Planzeichen ASB „E“ modifiziert werden. In anderen Regionalplan-Teilabschnitten – wie etwa im Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen – wurde dies bereits umgesetzt. Damit legt die Regionalplanung die „Kriterien und Anforderungen (…) unter denen ein entsprechendes Vorhaben auf seine Raum- und Umweltverträglichkeit zu prüfen und zu beurteilen ist“ (REGIONALPLAN BOCHUM/HAGEN 2007) verbindlich fest. Folgende Zielaussagen werden dort für die Einrichtung größerer bzw. großflächiger Freizeiteinrichtungen, die überwiegend durch bauliche Anlagen geprägt werden sowie für Einrichtungen des Freizeitwohnens genannt: Ziele35 zum Planzeichen "Allgemeiner Siedlungsbereich mit der Zweckbestimmung: Freizeiteinrichtungen und Freizeitanlagen" (ASB "E") gemäß Regionalplan für den Teilabschnitt Bochum / Hagen „Großflächige Freizeiteinrichtungen“ ■ Zuordnung von Standorten hinsichtlich der Art, Größenordnung und der zentralörtlichen Lage der Einrichtungen nur solchen Zentren, die sich räumlich-funktional eignen; innerhalb der Zentren Zuordnung dieser Standorte zum innergemeindlichen Siedlungsschwerpunktsystem ■ Gewährleistung einer guten Erreichbarkeit durch den ÖPNV und Anschlüssen an das öffentliche Straßennetz auf kurzem Wege ■ Planung von Freizeitwohnanlagen grundsätzlich nur in unmittelbarer Anlehnung an Ortslagen oder in geeigneten Bereichen für Ferieneinrichtungen und Freizeiteinrichtungen; keine Entwicklung neuer Siedlungsansätze für Freizeiteinrichtungen ■ Beachtung der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Gewässerschutzes sowie der Leistungsfähigkeit der öffentlichen und privaten Infrastruktur; Ausschluss wertvoller Landschaftsräume ■ Keine wesentliche Veränderung des Ortscharakters ■ Vorhandensein eines ausreichenden Angebotes öffentlicher und privater Dienstleistungen im aufnehmenden Ortsteil (Gastronomie, Erholungseinrichtungen) ■ ■ Nutzung - wenn möglich - bestehender Altbausubstanz Nutzung vorhandener Einrichtungen für die notwendige Erschließung, die technische Ver- und Entsorgungsinfrastruktur und die Baulichkeiten 35 Bei den nachstehend aufgeführten Punkten handelt es sich um Ziele oder um Erläuterungen zu den Zielen. 62 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Für die Regionalplanfortschreibung im Kreis Soest und im Hochsauerlandkreis empfehlen die Gutachter anstatt „Großflächige Freizeitanlagen“ die Formulierung „Großflächige Freizeit- und Ferienanlagen“ zu verwenden, um ausdrücklich Ferienwohnanlagen miteinzuschließen. Die Zielaussagen liefern einen Orientierungsrahmen für die Einrichtung großflächiger Freizeitanlagen und gewähren den Vorhabenträgern dennoch - insbesondere bei den Anforderungen an den Standort - einen ausreichenden Interpretationsspielraum. Sinnvoll erscheint den Gutachtern insbesondere die Formulierung des Ziels, wesentliche Veränderungen des Ortscharakters und damit eine Überfremdung von Orten zu vermeiden. Eine generalisierte Ableitung solcher Ziele für Feriengroßanlagen birgt aber auch Schwierigkeiten bzgl. der entsprechenden Umsetzung. Problematisch erscheint es, planungsrechtlich festschreiben zu wollen, welche speziellen Anlagentypen ganz bestimmten „räumlich–funktional–geeigneten“ Standorten zugeordnet werden können. Vor dem Hintergrund der zur Diskussion stehenden Anlagentypen (vgl. Kap. 3.1.1) lassen sich keine derart unterschiedlichen Standortanforderungen definieren, die einen entsprechenden Steuerungsansatz rechtfertigen würden (vgl. Kap. 3.1.2). Die Vorgabe der Nutzung von Altbausubstanz erscheint den Gutachern ebenfalls als wenig realistisch. Für den Bau von Appartement-Anlagen kann dies eine Möglichkeit beinhalten, aber nicht für die Realisierung von Feriendörfern und Ferienzentren. Ferner raten die Gutachter davon ab, das Vorhandensein eines ausreichenden Angebotes von Dienstleistungen als Zielaussage festzuschreiben, da diese Forderung die Standortanforderungen eher innenorientierter Feriengroßanlagen (z.B. Wellness- oder Golf-Resorts) außer Acht lassen würde, die weniger bzw. keinen Wert auf vorhandene Dienstleistungen im Ortszentrum legen. Im Rahmen der regionalplanerischen Entscheidung über Ferienanlagen wird von der Bezirksregierung Arnsberg für die Umsetzung der Raumordnungsziele ein Kriterienkatalog als „internes Prüfraster“ zu Grunde gelegt, der eine sachgerechte Abwägung und Entscheidung ermöglicht. Kriterienkatalog der Bezirksregierung Arnsberg ■ Anbindung an geeignete Ortslagen mit ausreichend vorhandener Freizeit- und Erholungsinfrastruktur sowie sonstiger Infrastruktur ■ Anbindung an vorhandene Freizeit- und Erholungsschwerpunkte (FES) ■ Beachtung der Funktionen des FES (saisonale Bindung, Freizeit- und Erholungsfunktion, Freizeitform) ■ Potenzial des FES ■ Nachweis der Raumverträglichkeit (Natur, Umwelt, Verkehr, Wohnumfeld, Wirtschaft, Nachfrage, Tragfähigkeit, Konkurrenz) ■ Einordnung in regionale Gesamtentwicklung (touristisches Profil, touristische Entwicklung, vorhandene FES) ■ Betreiberkonzept ■ Zielgruppe ■ Nachfragepotenzial 63 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Es ist gängige Praxis der Bezirksregierung Arnsberg, im Vorwege von raumbedeutsamen Planungen - wie etwa für die Ansiedlung von Ferienhausanlagen - mit den jeweiligen Kommunen über das „interne Prüfraster“ zu sprechen. Dies gilt auch für die Ansiedlung kleinerer Ferienanlagen (< 10 ha), die keine Regionalplanrelevanz haben und von den Kommunen eigenverantwortlich über die Bebauungsplanung gesteuert wird. Gemäß § 32 (1) LPlG NRW haben die Kommunen im Zuge von geplanten Flächennutzungsplanänderungen bei der Bezirksplanungsbehörde anzufragen, welche Ziele der Raumordnung für die beabsichtigte Planung bestehen. Zusätzlich zu den bereits bestehenden Abstimmungsgesprächen plant die Bezirksregierung Arnsberg im Vorfeld der Regionalplanfortschreibung „Werkstattgespräche“ mit den Kommunen zu führen. Sie sollen dazu dienen, sich zum einen Informationen über geplante Vorhaben „abzuholen“, über Entwicklungsvorstellungen und konkrete Vorhabengestaltung zu diskutieren und zum anderen um die Kommunen über die relevanten Grundsätze und Ziele der Regionalplanung zu informieren. In Vor-Ort-Gespräch mit Vertretern der Kommunen und der Bezirksregierung ist der Eindruck entstanden, dass das Angebot der Bezirksregierung für einen frühzeitigen und offenen Dialog von den Kommunen bisher nur wenig angenommen wird. Um das Kooperationsfeld zwischen Kommunen und Bezirksregierung zu stärken, sind die Kommunen gefordert, die Bezirksregierung frühzeitig über Planungen zu informieren und nicht erst dann aktiv zu werden, wenn ihre Planungen im Widerspruch zu den regionalplanerischen Zielen stehen. Abstimmen sollten sich Bezirksregierung und Kommunen auch bzgl. einen der Kernbausteine des Kriterienkatalogs, der Raumverträglichkeitsstudie (RVS). Wie bereits in Kap. 4.2.3 dargestellt, werden Vorhabenträger von der Bezirksregierung verpflichtet, Informationen zur Raumverträglichkeit in Form einer RVS vorzulegen. Zur Verfahrenserleichterung wird eine Mustergliederung vorgegeben, die folgende Wirkungsbereiche umfasst: Wirkungsbereiche der „Mustergliederung RVS“ der Bezirksregierung Arnsberg (vgl. vollständige Mustergliederung in der Anlage) ■ Wirtschaftliche Auswirkungen des Vorhabens (nicht weiter konkretisiert) ■ Flora und Fauna ■ Natur und Landschaft ■ Landschaftsbild ■ Boden / Altlasten ■ Wasser ■ Klima und Luft / Immissionen ■ Siedlungsstruktur ■ Verkehr ■ Kultur und sonstige Sachgüter Mit den Inhalten dieser vorzulegenden Studien kann die Bezirksplanungsbehörde ihren gesetzlich vorgeschriebenen Umweltbericht erstellen. 64 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Der Anforderungskatalog dieser Mustergliederung entspricht folgerichtig den laut UVPG36 zu untersuchenden Schutzgütern, da die zur Diskussion stehenden Ferienanlagen als UVP - pflichtige Vorhaben zu betrachten sind. Aus Gutachtersicht gilt es, zu überlegen, ob nicht neben den o.g. zu behandelnden Wirkungsbereichen auch sozialpolitische Effekte mit in den Prüfkatalog aufgenommen werden können (vgl. Kap. 4.2.2, Abb. 32). Empfehlenswert scheint weiterhin, dass im Rahmen der o.g. Werkstattgespräche auf Initiative der Bezirksplanungsbehörde über Pro und Contra unterschiedlicher Standortvarianten in den Gemeinden diskutiert wird. Hierbei muss vor allem dem Tatbestand Rechenschaft getragen werden, dass es unterschiedliche Standortanforderungen von Seiten der Betreiber / Investoren und der Regionalplanung gibt (einsam gelegener Standort contra Zuordnung zu Siedlungsschwerpunkten, etc., vgl. Kap. 3.1.3). Kontroverse Standortdebatten wären damit vermeidbar. Eine weitere Chance sehen die Gutachter darin, die Kommunen zu einer vorsorgenden Angebotsplanung zu aktivieren, ihre Potenziale für Feriengroßanlagen zu identifizieren und entsprechend zu bewerben. Dies könnte in Form eines „Katalogs Feriengroßanlagen Sauerland“ realisiert werden, mit der sich die Kommunen z.B. im Rahmen der EXPO REAL37 in München vorstellen oder eigenständig eine „Kommunalen Standortbörse Feriengroßanlagen“ initiieren. Voraussetzung dafür ist, dass eine Intensivierung der Kommunikation und Kooperation im Tourismusbereich erfolgt (kommunale touristische Leitbilder, Regionales Tourismuskonzept vgl. Kap. 4.3). 36 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen – UVPG NRW – vom 29. April. 1992 37 Die EXPO REAL ist die Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien. 65 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 4.2.4 Zwischenfazit zur Steuerung auf der regionalen Ebene Aussagen des Regionalplans Die Zielaussagen der Regionalplanung tragen dem dynamischen Freizeitmarkt Rechnung und eröffnen die Chance, dass die Regionalplanung flexibel auf unterschiedliche oder noch unbekannte Anlagentypen reagieren kann. Erleichtert wird auch die sachgerechte Diskussion zwischen Antragsteller und Planungsbehörde im Sinne der einvernehmlichen Entscheidungsfindung. Potenzielle Auswirkungen von Feriengroßanlagen Das breite Spektrum denkbarer Auswirkungen kann einerseits als Hilfestellung für Antragsteller im Gespräch mit Investoren / Betreibern bei der Zusammenstellung ihrer Antragsunterlagen fungieren. Andererseits kann es als Grundlage der Regionalplanung bei der Prüfung von Anträgen genutzt werden und ggf. zur Ergänzung des bisher verwendeten Prüfkatalogs zur regionalplanerischen Beurteilung von Ferienanlagen dienen. Aktuelles planerisches Handeln Die verbindlichen Zielaussagen, die von der Bezirksregierung auch im Rahmen der Regionalplanfortschreibung festgeschrieben werden sind aus Gutachtersicht in der Umsetzung z.T. mit Schwierigkeiten verbunden und nicht für jeden Anlagentyp realisierbar (vgl. Kap. 4.2.3). Bei der Entwicklung von Feriengroßanlagen kommt es zukünftig weniger auf formalrechtliche Änderungen, auf Modifizierungen regionalplanerischer Prüfkataloge an, als auf eine verbesserte frühzeitige Kommunikation / Kooperation und eine verstärkt aktive Rolle der Kommunen. 4.3 Steuerung durch verbesserte Kommunikation und Netzwerkbildung Bei den Gesprächen in der Region wurde wiederholt auf den fehlenden Kooperationsgedanken bei Kommunen bzw. Touristischen Arbeitsgemeinschaften hingewiesen. Gleichzeitig liegen im Hochsauerlandkreis bereits Erfahrungen und Kompetenzen hinsichtlich der Durchführung von Kooperationsforen vor (u.a. Entwicklung Rothaarsteig). Dabei ist erkannt worden, dass diese den geeigneten institutionellen Rahmen darstellen, um Konzepte für die regionale Entwicklung durch Netzwerkbildung zwischen den relevanten Akteuren zu entwickeln. Analog hierzu schlagen die Gutachter die Einrichtung einer „regionalen Tourismuskonferenz“ (RTK) vor. Die RTK könnte aus Vertretern des Sauerland-Tourismus e.V. und den touristischen Ortsstellen bzw. Touristischen Arbeitsgemeinschaften, Vertretern der Kreisverwaltung, der Bezirksregierung, Kommunalvertretern sowie der DEHOGA und der IHK Arnsberg zusammengesetzt sein38. Aufgabe der RTK ist die Entwicklung eines regionalen Tourismuskonzeptes. Das Tourismuskonzept dient zum einen als Koordinierungsinstrument für die Aktivitäten im 38 Der Teilnehmerkreis ist noch zu klären. Theoretisch ist es sinnvoll, die zu der Tourismusregion Sauerland zählenden Kommunen angrenzender Landkreise einzubinden. Praktisch besteht die Gefahr, dass der Teilnehmerkreis zu groß für effektive Arbeitsprozesse wird. 66 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Sauerland und zum anderen als Orientierungsrahmen für die kommunalen Träger der Tourismuspolitik. Im Rahmen der RTK werden mittel- und langfristige Zielvorstellungen zur zukünftigen Tourismusentwicklung der Region erarbeitet, die auf einer zielgerichteten Ist-Analyse der touristischen Situation, der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und der Infrastruktur basieren. Dieser Orientierungsrahmen gilt bei der Umsetzung, Initiierung und Beurteilung von Tourismusprojekten in der Region als Maßstab. Mögliche Entwicklungspfade im Bereich Tourismus werden aufgezeigt, sowie ihre Vereinbarkeit mit übergeordneten Zielen und Leitbildern (Aussagen Regionalplan, Marktforschungsstudie Sauerland, Masterpläne Wintersport und Seen etc.) überprüft und beurteilt. Den Kommunen dient das regionale Tourismuskonzept als Grundlage für die Ausgestaltung des lokalen touristischen Angebots. Durch einen intensiven Austausch über die touristischen Entwicklungsziele der Kommunen im Rahmen der RTK kann gleichzeitig der landesrechtlichen Forderung an die Regionalplanung nachgekommen werden, interkommunale Konzepte bei der Planung zu berücksichtigen. Die im Landesentwicklungsplan formulierte Vorgabe (vgl. Kap. 4.1.2) ist in Form einer freiwilligen Selbstbindung der Kommunen zu betrachten, die von Seiten der Regionalplanung gewünscht und positiv aufgenommen wird. Es geht jedoch keine unmittelbare rechtliche Bindung in Form einer geforderten regionalen touristischen Gesamtkonzeption davon aus. Neben Aussagen zur Bedeutung des traditionellen Fremdenverkehrgewerbes sollen im Rahmen der RTK Aussagen zum Umgang mit Feriengroßanlagen und zur Einordnung von Anlagen in die bestehenden touristischen Angebote getroffen werden. Ein Kernelement könnte z.B. die Entwicklung des „Katalogs Feriengroßanlagen Sauerland“ und einer entsprechenden Standortbörse für Ferienanlagen sein (vgl. Kap. 4.3). Zusätzlich zu der Kommunikation und Kooperation im Rahmen der RTK schlagen die Gutachter vor, den Informationsaustausch zwischen der Bezirksregierung und den Kommunen auf der Basis der Kennblätter zur Charakterisierung der Kommunen im Hochsauerlandkreis (vgl. Anhang 1) zu intensivieren. Es handelt sich dabei um einen ersten Entwurf, der von den Kommunen weiterentwickelt und kontinuierlich ergänzt werden sollte. Die Kommunen erhalten dadurch die Chance, ihre bestehende touristische Infrastruktur sowie Neuerungen und Entwicklungsziele mit geringem Arbeitsaufwand gegenüber der Regionalplanung darzustellen. Zwischenfazit zur Steuerung durch verbesserte Kommunikation und Netzwerkbildung Durch die Einrichtung einer regionalen Tourismuskonferenz soll eine neue Form der Zusammenarbeit zwischen den für die touristische Entwicklung des Sauerlandes relevanten Akteuren (Tourismus, Regionalplanung, Kommunen) entstehen. Zentrales Ziel ist der Austausch über kommunale Entwicklungsziele und die abgestimmte Erarbeitung eines regionalen Entwicklungskonzepts. Durch den frühzeitigen und offenen Dialog über touristische Vorhaben einerseits und das Anforderungsprofil der Regionalplanung andererseits kann die regionalplanerische Prüfung einzelner Vorhaben sinnvoll vorbereitet und qualifiziert werden. 67 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 5 Fazit - Chancen und Risiken für den Hochsauerlandkreis Vorbemerkung zur Begrifflichkeit Mit dem Begriff "Ferien(groß)anlagen" wird ein breites Spektrum an Varianten abgedeckt. Allen gemeinsam ist das Kernangebot "Ferienwohnung" mit eigener Küche; damit unterscheiden sie sich von allen anderen Betriebsarten (Hotels, Heime etc.). Die Unterscheidung zwischen den Varianten ist im Angebots- bzw. Betriebskonzept begründet; das Spektrum umfasst: ■ Ferienhaus-Siedlungen (mit vielen Eigentümern und meist vielen verschiedenen Haustypen und individueller Ausstattung), ■ Feriendörfern und Appartement-Anlagen mit einheitlichem Erscheinungsbild und zentraler Verwaltung, ■ Ferienzentren, die sich von Feriendörfern durch eigene aufwändige Freizeitinfrastruktur (i.d.R. Tropenbad, Shopping-mall etc.) unterscheiden. Aufgabenstellung, Arbeitsschritte und Kernergebnisse Das Gutachten soll die Frage klären, in welchem Umfang im Hochsauerlandkreis zusätzliches Potenzial für die Errichtung von Ferienparks und Ferienhausgebieten vorhanden ist und welche Chancen und Risiken sich daraus für die Tourismuswirtschaft im Hochsauerlandkreis ergeben. In den vorangegangenen Kapiteln wird der Hintergrund zur Beantwortung dieser Frage erarbeitet und aufbereitet: ■ Kap. 2.1 analysiert die generelle Situation und Entwicklung des Tourismus auf überregionaler Ebene (Deutschland). Die zentralen Ergebnisse sind: In dem seit geraumer Zeit stagnierenden Reisemarkt findet ein scharfer Wettkampf der Regionen und Betriebe statt. Dabei werden die bereits starken Regionen voraussichtlich gewinnen, die schwachen weiter verlieren. Gleichzeitig gewinnen die hochwertigen Beherbergungsbetriebe (Hotels, moderne Ferienwohnungen) an Marktanteilen und bauen ihre Kapazitäten aus. Pensionen, Gasthöfe und allgemein veraltete Angebote verlieren und bauen Kapazitäten ab. ■ Kap. 2.2 beschreibt die Situation des Tourismus auf regionaler Ebene, im Reisegebiet Sauerland sowie fokussiert auf den Hochsauerlandkreis. Es zeigt sich: Das Sauerland bzw. der Hochsauerlandkreis hat sich bislang gut gehalten und steht im Vergleich der Mittelgebirgsregionen - trotz leicht gesunkener Nachfrage - gut da. Es ist weder "Gewinner" noch eindeutiger "Verlierer". Das Ferienzentrum in Medebach hat wesentlichen Anteil daran, dass die Übernachtungszahlen im Hochsauerlandkreis bislang auf relativ hohem Niveau gehalten werden konnten. Es ist offen, ob der bisherige "Erfolg" des Sauerlandes aufrechterhalten werden kann und mittelfristig wieder steigende Übernachtungszahlen erreicht 68 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS werden können. Für dieses Ziel sind erhebliche Marketinganstrengungen erforderlich, es gilt neue Quellgebiete und Gästegruppen zu erschließen. Dafür ist auch die kontinuierliche Erneuerung des Beherbergungsangebots erforderlich. ■ Kapitel 3.1 analysiert die Situation und Entwicklung im Bereich der Feriengroßanlagen auf überregionaler Ebene: Die Ferienzentren erleben derzeit eine Krise: es gelingt nicht mehr jedes Jahr, die für Wirtschaftlichkeit erforderliche hohe Auslastung der sehr großen Bettenkapazitäten zu erreichen. Ggf. stehen Ferienzentren - als Angebot für die breite Masse - am Ende ihres Produktzyklus. Feriendörfer erleben dagegen eine Renaissance - als hochwertige Angebote mit zuverlässigem Service und mit hoher Flexibilität bei der Zielgruppenansprache binden sie immer mehr Nachfrage. Die Analyse des Bestands in Nordrhein-Westfalen und angrenzenden Bundesländern zeigt eine Konzentration der Feriengroßanlagen auf die attraktiven Mittelgebirgsregionen in Rheinland-Pfalz und Nordhessen / Hochsauerland. Dort existieren mehrere Anlagen auf engem Raum nebeneinander, z.T. auch mehrere Anlagen des gleichen Betreibers. ■ Kapitel 3.2 beschreibt die Situation der Feriengroßanlagen im Hochsauerlandkreis: Dem geringen Bestand an großen Anlagen (1 Ferienzentrum, zwei attraktive Feriendörfer/-appartements in Verbindung mit Hotels und mehrere schlichte Ferienhaus-Siedlungen) stehen zahlreiche Planungen für neue attraktive Feriendörfer gegenüber. Nur eines der Projekte wird von einem der großen Anbieter unterstützt, alle anderen werden von einzelnen Projektträgern bzw. Projektieren verfolgt. Bei keinem der Projekte sind - nach aktuellem Erkenntnisstand der Gutachter die Finanzierung und der Betrieb (Betreiberschaft) abschließend geklärt bzw. gesichert. Die überschlägige Abschätzung des Besucherpotenzials zeigt, dass im Radius bis rd. 2,5 Stunden Fahrzeit rd. 50 Millionen Menschen und im Radius bis 4,5 Stunden Fahrzeit rd. 100 Millionen Menschen wohnen. Ein derartiges Besucherpotenzial ist im europäischen Vergleich kaum schlagbar. Eine Obergrenze für die Anzahl an Feriengroßanlagen im (Hoch-)Sauerland(-kreis) kann daraus nicht abgeleitet werden. ■ Kapitel 4.1 beschreibt die übergeordneten planungsrechtlichen Vorgaben: Zu den planungsrechtlichen Grundlagen gehört auf Bundesebene das Raumordnungsgesetz (ROG), welches allgemeine Standortkriterien bzgl. „Freizeitund Erholungsanlagen“ formuliert. Auf Landesebene bilden das Landesplanungsgesetzes (LPlG), das Landesentwicklungsprogramm (LEPro) und der Landesentwicklungsplan (LEP NRW) den rechtlichen Rahmen. Die Regionalpläne konkretisieren die übergeordneten Ziele für die Regierungsbezirke. Hinsichtlich der Entwicklung von Feriengroßanlagen enthalten die Gesetzestexte / Pläne auf Landesebene keine spezifischen Aussagen. Sie geben generalisierte Kriterien für die Standortwahl und Betriebsführung großflächiger Freizeiteinrichtungen vor und unterstützen grundsätzlich die Sicherung und Entwicklung von Anlagen für Erholung, Freizeit und Sport. Erst auf Ebene der Regionalplanung werden spezielle Ziele für Einrichtungen des Freizeitwohnens 69 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS formuliert. Es handelt sich zum einen um generalisierte Zielaussagen mit Rahmensetzendem Charakter und zum anderen um Standortbezogene konkretisierte Teilziele. ■ Kapitel 4.2 beschreibt die Aussagen des gültigen Regionalplans, die potentiellen Auswirkungen von Feriengroßanlagen und das aktuelle regionalplanerische Handeln: Die Wirkungsbereiche von Ferienanlagen sind vielfältig, die Effekte einzelner Anlagen lassen sich jedoch nicht pauschalisieren und sind daher im Einzelfall zu beurteilen. Auf Grundlage der im gültigen Regionalplan formulierten textlichen Zielaussagen und eines internen Kriterienkatalogs prüft die Bezirksregierung einzelfallbezogen geplante Vorhaben. Bestandteil des „internen Prüfrasters“ ist neben Standortanforderungen wie z.B. die Anbindung an Ortslagen der Nachweis der Raumverträglichkeit. Im Rahmen der Regionalplanfortschreibung plant die Bezirksregierung eine Modifizierung der Zielaussagen bzgl. „großflächiger Freizeiteinrichtungen“ in Form der Verwendung des neuen Planzeichens ASB „E“. Durch die Einrichtung einer „regionalen Tourismuskonferenz“ (RTK) kann die Kommunikation und Netzwerkbildung in der Region verbessert werden. Aufgabe der RTK ist die Entwicklung eines regionalen Tourismuskonzeptes. Die Arbeitsergebnisse werden im Folgenden mit Blick auf die Leitfrage zusammengefasst, die Leitfrage wird dabei in konkretere Fragestellungen untergliedert: ■ Haben weitere Anlagen im Hochsauerlandkreis eine Perspektive auf Wirtschaftlichkeit? (vgl. Kap. 5.1) ■ Welche Chancen und Risiken sind mit der Errichtung weiterer Anlagen verbunden? (vgl. Kap. 5.2) ■ Wie kann die Regionalplanung die erwünschte Entwicklung begleiten? (vgl. Kap. 5.3) 70 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 5.1 Haben neue Anlagen eine Perspektive auf Wirtschaftlichkeit? Hintergrund 1: Bestand an Ferien(groß)anlagen im Hochsauerlandkreis In der Region befinden sich bereits mehrere kleine gewachsene Ferienanlagen sowie das Ferienzentrum Center Parcs Park Hochsauerland in Medebach. ■ Die kleinen Anlagen haben ihr Angebot schrittweise entsprechend der Nachfrage und den Bedürfnisse der Kunden weiterentwickelt und ausgebaut; das Angebot genügt, damit die Anlagen als Familienunternehmen bestehen, aber es genügt nicht für die Vermarktung des Sauerlands als hochattraktive Ferienregion. ■ Das große Ferienzentrum in Medebach wurde zunächst von Gran Dorado errichtet, nach der Übernahme durch Center Parcs wurde nachgebessert und erweitert. Die Nachfrage schwankt, lag in 2006 an der kritischen Untergrenze und in 2007 wieder deutlich darüber. Es ist jedoch nicht erkennbar, ob die Wirtschaftlichkeit dauerhaft gesteigert und gesichert werden kann. ■ Fazit: Aus den bestehenden Anlagen im Hochsauerlandkreis können keine Rückschlüsse auf die Wirtschaftlichkeit neuer moderner Ferien(groß)anlagen im Hochsauerlandkreis gezogen werden. Es ist jedoch zu erwarten, dass ein weiteres Ferienzentrum der zweiten Generation (mit innenorientiertem Angebotskonzept und Spaßbad, das zwingend eine große Bettenkapazität und hohe Auslastung benötigt), im Hochsauerlandkreis unter den aktuellen Marktbedingungen nur geringe Aussichten auf Erfolg hätte. Hintergrund 2: Entwicklung auf dem Markt der Feriengroßanlagen Die Übersicht über den Bestand an und Planungen für Ferienzentren in Deutschland vermittelt das Bild einer explosionsartigen Entwicklung. Aber das Bild täuscht: wie in anderen Bereichen auch erreichen im Tourismus von vielen Visionen nur wenige die Planungsphase, noch weniger werden realisiert. ■ Die in der Regel geringen Renditen in der Tourismuswirtschaft können das Risiko für die Investoren erhöhen und begründen den Bedarf nach vorsichtigen (anstelle optimistischen) Businessplänen. ■ Fazit: Aus eingestellten und kriselnden Projekten darf nicht auf generelle wirtschaftliche Schwierigkeiten aller Visionen und Projekte für Feriengroßanlagen geschlossen werden. Hintergrund 3: Interpretation der überregionalen Tourismus-Statistik Die Statistik zum Deutschlandtourismus zeigt ein kontinuierliches Nachfragewachstum im Hoteltourismus, einen langjährigen Anstieg der Nachfrage nach Ferienwohnungen mit leichtem Rückgang in den letzen Jahren sowie einen kontinuierlichen Nachfragerückgang in allen anderen Betriebsarten. ■ Die steigende Nachfrage in Hotelbetrieben bei gleichzeitigem Rückgang in Pensionen und Gasthöfen belegt den Trend zu hochwertigen Angeboten. ■ In der Betriebsart "Ferienzentren, -häuser und -wohnungen" sind alle (gewerblichen) Angebote ab 9 Betten zusammengefasst. Der langjährige Anstieg ist durch 71 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS den Ausbau des Beherbergungsangebots in attraktiven Ferienanlagen begleitet und belegt die grundsätzliche Attraktivität dieses Angebots. Der aktuelle Rückgang ist u.a. mit rückläufigem Erfolg (und Schließung) veralteter unattraktiver Angebote, der zunehmenden Konkurrenz preiswerter Urlaubsangebote zu SchnäppchenReisen und rückläufigen Budgets für Urlaubsreisen bei vielen Familien zu erklären. ■ Fazit: Die überregionale Tourismusstatistik belegt die generelle Attraktivität großer moderner Ferienanlagen. Sie weist auf die Herausforderungen hin, auch Zielgruppen mit kleinerem Budget anzusprechen, in der Konkurrenz zu preiswerten Urlaubsflügen zu bestehen und/oder mit hoher Qualität und Alleinstellung auch Zielgruppen mit hoher Ausgabebereitschaft zu akquirieren. Hintergrund 4: Interpretation der regionalen Tourismusstatistik Die amtliche Übernachtungsstatistik bietet kein sicheres Fundament für die Prognose der Entwicklung. ■ Von den rd. 3,5 Mio. erfassten Übernachtungen im Hochsauerlandkreis finden aktuell rd. 1,1 Mio. (rd. 30%) in Ferienwohnungen statt, davon rd. 750.000 im Center Parcs Park Hochsauerland. Aus diesem Blickwinkel besteht nur wenig Spielraum für neue Anlagen, die ihr Kundenpotenzial vor allem in dem bestehenden Gästepotenzial der Ferienwohnungen im Hochsauerlandkreis suchen. ■ Zu den erfassten Übernachtungen in gewerblichen Betrieben kommen noch die (von der amtlichen Statistik nicht erfassten) Übernachtungen in privaten Unterkünften (bis 8 Betten), die in erster Linie Ferienwohnungen darstellen. Die Dimension ist unbekannt, auf Basis von Erfahrungswerten aus anderen Regionen können mindestens rd. 1 Mio. weitere Übernachtungen in Ferienwohnungen privater Anbietern erwartet werden. Unter Einbeziehung der nicht-erfassten Übernachtungen liegt ein großes Nachfragepotenzial für attraktive Ferienwohnungen vor, der Spielraum für neue Ferienanlagen wird dadurch vergrößert. ■ Die Center Parcs-Anlage in Medebach hat gezeigt, dass ein neues attraktives Angebot mit eigenem Vertriebssystem neue zusätzliche Gästegruppen für den Hochsauerlandkreis akquirieren. Dieser Erfolg darf auch weiteren Anlagen unterstellt werden. "Auf den Punkt gebracht" Neue, zusätzliche Ferien(groß)anlagen haben im Hochsauerlandkreis eine Perspektive auf Wirtschaftlichkeit, wenn sie: ■ durch Verknüpfung mit der Region und ihren Angeboten eine attraktive Alternative zu preiswerten Flugreisen und Urlaubsreisen zu Schnäppchenpreisen darstellen, ■ sowohl neue Sauerlandgäste akquirieren und Nachfrage aus überkommenen Quartieren im Sauerland zu sich umlenken können. 72 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 5.2 Welche Chancen und Risiken sind damit verbunden? Hintergrund 1: Betriebskonzepte der Feriengroßanlagen Die Analyse der Betriebskonzepte der unterschiedlichen Feriengroßanlagen führt zu folgenden Ergebnissen: ■ Ferienzentren mit aufwändiger eigener Freizeitinfrastruktur haben zunehmend Probleme mit dem Erreichen der Gewinnschwelle; sie sind darum umso mehr bemüht, ihre Gäste (bzw. das Budget der Gäste) auf dem Gelände der Anlage zu halten. Die Effekte für den regionalen Tourismus werden dadurch erheblich begrenzt und beschränken sich auf die Schaffung eines attraktiven Ausflugsziels (hier: Tropenbad) und die Erwartung, dass die Gäste ein weiteres Mal in die Region kommen, dann andere Quartiere buchen und die Attraktionen der Region besuchen. ■ Feriendörfer (und Ferienhaus-Siedlungen) sind bemüht, die Kosten für eigene Freizeitinfrastruktur zu begrenzen. Sie vermarkten sich über ihre Aufenthaltsqualität und über die Attraktivität der Region und ihrer Ausflugsziele. Sie sind damit ebenso wertvoll wie die anderen Betriebsarten (Hotels, Gasthöfe, Heime); darüber hinaus gelingt es den von großen Anbietern getragenen Feriendörfern, über eigene Vertriebssysteme und über Reisebüros zusätzliche Kunden in die Region zu ziehen. ■ Fazit: Die Effekte der bestehenden Center Parcs-Anlage mit innenorientiertem Angebotskonzept für den Tourismus in der Region sind begrenzt, die möglichen Effekte von Feriendörfern und Ferienappartement-Anlagen mit außenorientiertem Angebotskonzept sind aus Gutachtersicht deutlich größer. Hintergrund 2: Situation im (Hoch-)Sauerlandtourismus Der (Hoch-)Sauerlandtourismus hat sich bislang (im Vergleich mit anderen Mittelgebirgsregionen) gut gehalten, aber die bisherige Entwicklung und das aktuelle Marketingkonzept bieten keine Sicherheit für die Zukunft. ■ Die bislang relativ erfolgreiche Entwicklung stützt sich auf die günstige Nähe zum Ruhrgebiet und den Niederlanden bzw. auf etablierte Quellgebiete und Gästegruppen. ■ "Winter im Hochsauerland" verliert mangels Schnee deutlich an Zugkraft, die vorhandenen Attraktionen sind nicht mehr modern, die neuen Angebote (Rothaarsteig, Bike-Arena Sauerland) sind zwar erfolgreich, bieten aber keine dauerhafte Alleinstellung, da mehrere konkurrierende Mittelgebirgsregionen ihr Angebot kontinuierlich nachrüsten und vergleichbare Attraktionen planen. ■ Neue Ferien(groß)anlagen bieten (in der Regel) ein hochwertiges zielgruppenorientiertes Beherbergungs- und Serviceangebot und leisten damit einen wertvollen Beitrag zur Erneuerung des Angebots. Damit setzen sie auch die weiteren Beherbergungsbetriebe der Region unter Handlungsdruck und geben einen Impuls zur Erneuerung. ■ Fazit: Feriengroßanlagen können einen wertvollen Beitrag für die Entwicklung und Erneuerung des touristischen Angebots im Hochsauerlandkreis leisten. Darüber hinaus ziehen sie neue potenzielle Besucher für die Attraktionen der Region an. 73 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Hintergrund 3: Marketing-Wettbewerb der deutschen Reisegebiete ■ Der stagnierende innerdeutsche Reisemarkt hat zu einem scharfen Wettbewerb zwischen den Reisegebieten geführt. Gewinner sind Regionen mit Alleinstellung (z.B. Mecklenburgische Ostseeküste) und mit Premium-Angeboten (u.a. Lüneburger Heide mit Autostadt, Skihalle etc.) und hohem Bekanntheitsgrad als attraktives Ziel. ■ Die hochwertige Bewerbung der Reisegebiete wird immer wichtiger für den Erfolg; viele Reisegebiete haben daher ihre Budgets für Werbung aufgestockt bzw. gebündelt. ■ Der Sauerland-Tourismus e.V. arbeitet intensiv an der Qualifizierung seines Marketingkonzepts und der Profilierung des Reisegebiets. Angesichts der harten und professionellen Konkurrenz und der Flut an Werbebotschaften ist noch nicht erkennbar, wie das Sauerland außerhalb seiner traditionellen Quellgebiete an Profil und Bekanntheit als attraktives Reisegebiet gewinnen kann. ■ Fazit: Ferienanlagen mit außenorientiertem Angebotskonzept sind dringend auf einen hohen Bekanntheitsgrad des Reisegebiets als lohnenswertes Ziel angewiesen. Sie können daher starke Partner des Sauerland-Tourismus e.V. werden. "Auf den Punkt gebracht" Die Errichtung (mehrerer) weiterer Feriengroßanlagen ist mit Chancen und Risiken für die Tourismuswirtschaft im Hochsauerlandkreis verbunden. Aus Sicht der Gutachter wiegen die Vorteile die möglichen Nachteile auf. ■ Der Tourismus im Hochsauerland hat nur eine Perspektive auf Sicherung und Steigerung seines Erfolgs, wenn er die kontinuierliche Erneuerung des Beherbergungsangebots zulässt und starke Partner für das touristische Marketing hat. ■ Die Umsetzung der Planungen kann dazu führen, dass die neuen Feriendörfer sowohl von den gewachsenen kleinen Anlagen wie auch von der Center Parcs-Anlage Nachfrage abziehen und diese Anlagen dann nicht mehr die Schwelle zur Wirtschaftlichkeit erreichen. Die Umsetzung könnte aber auch den Impuls geben, diese Anlagen grundlegend zu erneuern und so deren Wirtschaftlichkeit mittelfristig zu sichern. ■ Betriebsaufgaben bei bestehenden Anbietern, die sich nicht erneuern (können), sind eine erwartbare Folge der Errichtung von neuen Ferien(groß)anlagen. Diese Entwicklung wird aber durch die neuen Angebote nur beschleunigt, nicht verursacht. Die Modernisierung des Angebots und die Steigerung der Schlagkraft des Marketings darf nicht durch Bestandsschutz für bestehende, ggf. nicht mehr zeitgemäße Angebote behindert bzw. blockiert werden. ■ Eine Garantie für den Erfolg neuer Ferien(groß)anlagen gibt es nicht; auch vorsichtige Businesspläne bieten nur scheinbare Sicherheit. Ausschlaggebend für den Erfolg der einzelnen Anlagen wie auch für den Erfolg des Sauerlandtourismus ist die Fähigkeit und Bereitschaft zur Zusammenarbeit und zur arbeitsteiligen teilregionalen Abstimmung. 74 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 5.3 Wie kann die Regionalplanung die Entwicklung begleiten? Hintergrund 1: Planungsrechtliche Vorgaben Für die Genehmigung von Vorhaben ist in erster Linie zu gewährleisten, dass das Vorhaben den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung entspricht, d.h. über verbindliche Zielaussagen steuert die Regionalplanung die Entwicklung von großflächigen Ferienanlagen: ■ Im Landesentwicklungsprogramm und Landesentwicklungsplan finden sich wenig konkrete Zielaussagen zu Feriengroßanlagen. Interkommunale Konzepte sollen bei der Planung von Freizeitanlagen berücksichtigt werden, was als Aufforderung an die Kommunen zu verstehen ist, sich aktiv einzubringen. ■ Im gültigen Regionalplan wird keine vorsorgende Angebotsplanung betrieben, sondern Anlagen Einzelfallbezogen beurteilt. Dies ermöglicht einen flexiblen Umgang mit neuen Anlagentypen. ■ Fazit: Die regionalplanerischen Zielaussagen bezogen auf Feriengroßanlagen haben einen verbindlichen, Rahmensetzenden Charakter und räumen einen Interpretationsspielraum ein, der im Abstimmungsprozess zwischen Antragstellern und Regionalplanung genutzt werden sollte. Hintergrund 2: Auswirkungen von Feriengroßanlagen Aufgrund ihrer Dimension und ihres Infrastrukturbedarfs sind Großprojekte als Einrichtungen von überregionaler Bedeutung anzusehen. Als solche haben sie gemeindeübergreifende Auswirkungen auf den Raum, die als komplexes Beziehungsgeflecht ökonomischer, ökologischer, sozialpolitischer und ästhetischer Effekte darzustellen sind. ■ Die Bandbreite möglicher Auswirkungen kann im Sinne einer Art „Scoping“ als Hilfestellung für Antragsteller fungieren, z.B. bei Vorgesprächen mit Investoren und Betreibern sowie bei der inhaltlichen Qualifizierung der Antragsunterlagen. ■ Das Auswirkungsspektrum kann der Regionalplanung dienen, um zu vergleichen, ob die vorgelegten Anträge dem komplexen möglichen Spektrum Rechnung tragen und/oder ob der bisher verwendete Prüfkatalog zur regionalplanerischen Beurteilung von Ferienanlagen evtl. ergänzt werden kann. ■ Aussagen über Wirkungsfaktoren lassen sich nicht verallgemeinern bzw. pauschalisieren: Aufgrund der Unterschiedlichkeit hinsichtlich Natur-, Kultur- und Wirtschaftsraumausstattung sowie der vorhandenen Fremdenverkehrsstruktur jeder potentiellen Standortkommune / -region sowie aufgrund fehlender, wissenschaftlich fundierter und empirisch belegter Untersuchungsmethoden. ■ Als Orientierungsrahmen für Vorhabenträger dient die von der Bezirksregierung erstellte „Mustergliederung RVS“, anhand dessen die wirtschaftlichen Auswirkungen und jene auf die Umwelt- und Raumentwicklung eines Vorhabens ermittelt werden. ■ Fazit: Außer Frage steht, dass von Feriengroßanlagen vielschichtige Auswirkungen ausgelöst werden können. Aussagen darüber lassen sich jedoch nicht pauschalisieren, sondern sind im Einzelfall zu beurteilen. Das Spektrum der Auswirkungen 75 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS kann der Regionalplanung wie auch den Vorhabenträgern zur „Prüfung“ der Antragsunterlagen dienen. Für das zukünftige Handeln im Rahmen der raumordnerischen Beurteilung, sowie der zu verbessernden Kommunikation im Tourismusbereich, erscheint es angebracht, dass sich alle Beteiligten über die wesentlichen möglichen Auswirkungen Anlagengebundener touristischer Großanlagen im Klaren sind. Hintergrund 3: Aktuelles planerisches Handeln Im Rahmen der Regionalplanfortschreibung plant die Bezirksregierung in einem gesonderten Kapitel „Großflächige Freizeiteinrichtungen“ allgemeine Grundsätze und Ziele sowie standortbezogene Teilziele für die mit dem neuen Planzeichen ASB „E“ dargestellten Zweckbereiche zu formulieren. ■ Insgesamt bieten die Zielaussagen Vorhabenträgern Orientierung und gewähren ihnen dennoch einen ausreichenden Interpretationsspielraum. ■ Aus Gutachtersicht erscheinen jedoch die auch im Zuge der Regionalplanfortschreibung beibehaltenen Ziele in der Realisierung, bezogen auf einzelne Anlagentypen problematisch und sollten daher nicht generalisierend auf Feriengroßanlagen angewendet werden. ■ Die Bezirksregierung prüft Ferienanlagen anhand eines „internen Prüfrasters“. Die enthaltenen Kriterien werden im Sinne eines Anforderungsprofils den Antragstellern frühzeitig vorgelegt und im Rahmen geplanter „Werkstattgespräche“ dargelegt und begründet. ■ Im Rahmen der geplanten „Werkstattgespräche“ sollten zusätzlich zum regionalplanerischen Anforderungsprofil die Standortanforderungen von Feriengroßanlagen aus Sicht des Antragstellers / Investors und aus regionalplanerischer thematisiert werden, um ein konfliktarmes und zügiges Regionalplanverfahren zu ermöglichen. ■ Fazit: Für die Entwicklung und Steuerung von Feriengroßanlagen sehen die Gutachter neben der Modifizierung einzelner Zielaussagen insbesondere Chancen im Ausbau der frühzeitigen Kommunikation / Kooperation in der Region und dem Aufbau themenorientierter Netzwerke. Die Angebote der Bezirksregierung zum Dialog sollten von den Kommunen stärker genutzt werden. Hintergrund 4: Frühzeitige Kommunikation / Kooperation Auf informeller Ebene plant die Bezirksregierung im Vorfeld der Regionalplanfortschreibung „Werkstattgespräche“ mit den Kommunen zu führen, die dem Informationsaustausch und als Diskussionsforum dienen. Ansatzpunkt für eine verbesserte Steuerung der Ansiedlung von Feriengroßanlagen sollte die Kommunikations- und Kooperationsebene sein. ■ Die Gutachter empfehlen die Einrichtung einer „Regionalen Tourismuskonferenz“ (RTK), deren Ziel die Entwicklung eines regionalen Tourismuskonzeptes ist. Das Konzept soll als Koordinierungsinstrument für die die Aktivitäten im Sauerland und als Orientierungsrahmen für die kommunalen Träger der Tourismuspolitik dienen. ■ Im Rahmen der RTK sollten Aussagen zum Umgang mit Feriengroßanlagen und zur Einordnung von Anlagen in die bestehenden touristischen Angebote getroffen werden. Ein Kernelement wäre die Diskussion über potenzielle Standorte für Ferien- 76 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS großanlagen („Katalog Feriengroßanlagen Sauerland“ / “Kommunale Standortbörse Feriengroßanlagen“). ■ Zur Intensivierung des Informationsaustausches zwischen der Bezirksregierung und den Kommunen können die Kennblätter der Kommunen genutzt werden. Sie bieten den Kommunen die Möglichkeit, ihre touristischen Infrastruktur und Entwicklungsziele der Planungsbehörde darzustellen. ■ Fazit: Die in der Region vorhandenen Ansätze der Kommunikation zwischen Planungsbehörde und Kommune sollten intensiviert werden, um den regionalplanerischen Abwägungs- und Entscheidungsprozess bzgl. der Ansiedlung von Feriengroßanlagen konfliktärmer und effektiver führen zu können. So können Kommunen an einer vorsorgenden Angebotsplanung beteiligt und kontroverse Standortdebatten vermieden werden. "Auf den Punkt gebracht" ■ Grundsätzlich lassen Plan- und Literaturstudium sowie Gespräche mit regionalen Akteuren erkennen, dass ein „relativ gutes Miteinander in der Region“ gepflegt wird und die Regionalplanung sich sachgerecht dem problemreichen Abwägungsund Entscheidungsprozess stellt. Die Bezirksregierung Arnsberg ist – im Rahmen ihrer personellen Kapazitäten – um einen intensiven und offenen Dialog mit den Kommunen bemüht und reagiert damit auf den allgemeinen Wandel in der Regionalplanung: weg von der restriktiv agierenden Ordnungsinstanz hin zur kooperativen Entwicklungsinstanz. ■ Bei der regionalplanerischen Steuerung von Feriengroßanlagen kommt es nach Ansicht der Gutachter zukünftig weniger auf formalrechtliche Änderungen, auf Modifizierungen von Prüfkatalogen an, als auf die Stärkung der bereits existierenden kooperativen Handlungsformen. Der frühzeitige Austausch zwischen Bezirksregierung und Kommunen ist sinnvoll und notwendig, um reibungslose Regionalplanverfahren zu gewährleisten. Voraussetzung dafür ist jedoch die Bereitschaft der Kommunen, aktiv und offen auf die Bezirksregierung zuzugehen und sie über ihre Planungen und Entwicklungsziele zu informieren. Chancen sehen die Gutachter gleichsam darin, die Kommunen zu einer vorsorgenden Angebotsplanung zu aktivieren. Dies setzt voraus, dass gleichsam eine Intensivierung der Kommunikation und Kooperation im Tourismusbereich erfolgt und das Regionsbewußtsein der kommunalen Akteure gestärkt wird. ■ Die Einrichtung einer regelmäßig tagenden „regionalen Tourismuskonferenz“ soll der Initiierung einer gemeindeübergreifenden Entwicklungsplanung und der Stärkung des Regionsbewusstseins dienen. ■ Die Gutachter sprechen sich dafür aus, bei der bisherigen Genehmigungspraxis der Regionalplanung in Form von Einzelfallprüfungen zu bleiben und diese durch eine neue Form der Zusammenarbeit in Form eines frühzeitigen und offenen Dialogs über die touristischen Entwicklungsziele, die Gestaltung von Vorhaben und das regionalplanerische Anforderungsprofil zu qualifizieren. 77 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Quellenverzeichnis BTE - BÜRO TOURISMUS- UND ERHOLUNGSPLANUNG 2006: Mentoren, Mentees und Modelle - Innovativer Lern- und Wettbewerbsprozess für eine nachhaltige Regional- entwicklung in Naturparken. Machbarkeitsstudie. Hannover. BTE - BÜRO TOURISMUS- UND ERHOLUNGSPLANUNG 1991: Anforderungsprofil für die Umwelt- verträglichkeitsprüfung (UVP) touristischer Großprojekte in Rheinland-Pfalz. Abschlussbericht. Hannover. BUNDESFORSCHUNGSANSTALT FÜR LANDESKUNDE UND RAUMORDNUNG (HRSG.) 1994: Freizeit- und Ferienzentren – Umfang und regionale Verteilung. Material zur Raumentwicklung. Heft 66. Forschungsprojekt im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebaus. Bonn DWIF, 2006: Tagesreisen der Deutschen. Teil 2 – Jahr 2005. München. IFT & PROJECT M, 2004: Marktforschungsinitiative Sauerland. Köln. ILS (INSTITUT FÜR LANDES- UND STADTENTWICKLUNG DES LANDES NORDRHEIN-WESTFALEN) (HRSG.) 1993: Großflächige Freizeiteinrichtungen im Freiraum. Freizeitparks und Ferienzentren. Im Auftrage des Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (MSV). Dortmund ILS (INSTITUT FÜR LANDES- UND STADTENTWICKLUNG DES LANDES NORDRHEIN-WESTFALEN) (HRSG.) 1994A: Regionalplanerische Steuerung von Freizeitinfrastruktur im Freiraum. Im Auftrage des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft des Landes Nordrhein-Westfalen (MURL). Dortmund. ILS (INSTITUT FÜR LANDES- UND STADTENTWICKLUNG DES LANDES NORDRHEIN-WESTFALEN) (HRSG.) 1994B: Kommerzielle Freizeitgroßeinrichtungen. Planungshilfen und Arbeitshinweise für Städte und Gemeinden. Im Auftrage des Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr des Landes NRW (MSV). Dortmund. LANGMUTH, M. 2001: Landschaftsparks – Designerlandschaften für die Freizeitgesellschaft. Münster REGIONALAGENTUR HELLWEG-HOCHSAUERLAND 2006: Zielkurs Wachstum und Beschäftigung. Regionale Entwicklungsstrategie Hellweg-Hochsauerland. Statistisches Bundesamt 2005: Mikrozensus 2005. Wiesbaden. SPITTLER, ROLF & REINDERS, SABINE 2001: Ferien- und Freizeittouristischer Anlagenmarkt des Kurzurlaubssegments. Untersuchung zur Planungspraxis. Akademie für Umweltforschung und –bildung in Europa (AUbE) e. V..Bielefeld STRASDAS, WOLFGANG 1991: Ferienzentren der Zweiten Generation. Ökologische, soziale und ökonomische Auswirkungen. Abschlussbericht. Forschungsvorhaben im Auftrage des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit. Hannover VOßEBÜRGER, P. & WEBER, A. 1996: Konfliktmanagement bei Planungsverfahren umweltrelevanter Großprojekte. Die Vision umweltverträglicher und kooperativer Planung am Beispiel der Center Parcs. Dortmund. WENZEL CONSULTING AG 2005: Die touristische Marke Sauerland - Empfehlungen zum Destinationsmarketing, Markenbildungsprozess. Hamburg. 78 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Anhang 79 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Anhang 1 A1 Charakterisierung der Kommunen im Hochsauerlandkreis Die Charakteristika der einzelnen Kommunen sind auf Kennblättern (vgl. Abb. A1 bis A12) nach alphabetischer Sortierung zusammengestellt. Die Kennblätter zu den Kommunen enthalten die recherchierten Informationen zur Verkehrsanbindung, zur Freiraumfunktion laut aktuellem Regionalplan, zur touristischen Infrastruktur (Bestand und Planung) sowie die Marketingschwerpunkte der Kommunen. 1 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A1 Kennblatt Stadt Arnsberg (Kernstadt und Umland) Arnsberg (Stadt) Verkehrsanbindung Arnsberg (Umland) Ca. 4 km bis zur A 46; gute Anbindung mit Regional-Express Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan keine Freizeit- und Erholungsschwerpunkte Touristische Infrastruktur (Bestand) Historische Altstadt, Klassizismus-Viertel, Kloster Wedinghausen, Sauerlandmuseum, internationaler Kunstsommer, Freizeit- und Erlebnisbad Touristische Infrastruktur (Planung) Erweiterung Angebot Wildwald Vosswinkel (derzeit Erstellung der Ideenskizze), Kulturtouristischer Masterplan Arnsberg, Wanderweg Arnsberger Aussichtsroute (Umsetzung 05/08) Touristische Nachfrage RuhrtalRadweg, Themenwanderwege, Freilichtbühne, Wildwald Vosswinkel, Nordic.Fitness.Park Arnsberg, Sauerland Waldroute (Eröffnung 05/08) Übernachtungen Bettenauslastung 250.000 40% 35% 200.000 30% 25% 150.000 20% 100.000 15% 10% 50.000 5% Übernac htungen 06 20 20 03 00 20 97 19 94 19 19 88 19 19 91 0% 85 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 166.000 Übernachtungen, 52.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 3,2 Tagen entspricht rd. 2.200 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte „Mitten in Westfalen“ Wandern und erholen Radtourismus „Geschichte entdecken – Natur genießen – Kultur erleben!“ Kultur / Geschichte Konzeptionelle Grundlagen: Stadtentwicklungsprogramm (2003), Masterplan Ruhr / Stadt Arnsberg (2007), Wirtschaftsstrukturanalyse und Wirtschaftskonzept (2006) Impressionen 2 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A2 Kennblatt Gemeinde Bestwig Bestwig Verkehrsanbindung Vom Bestwiger Ortskern über Bundesstraße ca. 3 km bis zur A 46 Sehr gute Anbindungen mit dem Regional-Express ab Bahnhof Bestwig: Jeweils Verbindungen im Stundentakt nach Hagen und Kassel (Sauerland-Express: HagenBestwig-Kassel/Wilhelmshöhe) sowie nach Dortmund und umgekehrt (DortmundSauerland-Express: Winterberg-Dortmund) Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan Freizeit- und Erholungsschwerpunkt im Südosten (Wasserfall-Fort Fun) mit folgenden Funktionen / Schwerpunkten: freizeit- und vergnügungsorientiert, Schwerpunkt Tageserholung (Durch die Gemeinde Bestwig und den Freizeitparkbetreiber Fort Fun werden wegen verändertem Freizeitverhalten Änderungen angestrebt) Ortsteile Ostwig und Ramsbeck seit 1995 staatlich anerkannter Erholungsort Touristische Infrastruktur (Bestand) Fort Fun - Freizeitpark, Bestwiger Panoramaweg, Bergkloster Bestwig, Erzbergbaumuseum und Besucherbergwerk Ramsbeck, Bike Arena Sauerland, Wintersport Arena Sauerland, Skigebiet Wasserfall („Fort Fun Winterwelt“), Themenwanderwege, Radwegenetz, RuhrtalRadweg Touristische Infrastruktur (Planung) Bungalowpark Andreasberg (Resort Fort Fun), „Sauerländer Besucherbergwerk“ (Übernahme Untertagebereich und Umsetzung Attraktivitätssteigernder Maßnahmen zur Schaffung bzw. Ausbau eines touristischen Allwetterziels mit erweitertem Freizeitangebot und Umbenennung des Erzbergbaumuseums und Besucherbergwerks Ramsbeck) Touristische Nachfrage Übernachtungen Bettenauslastung 140.000 40% 120.000 35% 100.000 30% 25% 80.000 20% 60.000 15% 06 20 03 20 20 19 19 91 19 19 19 Übernac htungen 00 0% 97 0 94 5% 88 10% 20.000 85 40.000 Bettenauslastung in % 2007: rd. 108.000 Übernachtungen, 36.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 3,0 Tagen entspricht rd. 9.000 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte „Bestwig – Mitten im Sauerland“ - Bergbau, Natur, Erlebnis Feriengebiet "Rund um den Hennesee" Wandern, Winterport, Radfahren, Naturerlebnis, Reiten, Kultur, Bergbau Konzeptionelle Grundlagen: - Impressionen 3 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A3 Kennblatt Stadt Brilon (Kernstadt und Umland) Brilon (Stadt) Verkehrsanbindung Brilon (Umland) Über Landes- und Bundesstraßen ca. 15 km bis zur A 46 und ca. 20 km bis zur A 44 RE-Anbindung im Ortsteil Brilon-Wald (9 km südlich von Brilon) Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan festgesetztes Kurgebiet, Touristische Infrastruktur (Bestand) "Brilon natürlich" (Erlebnisprogramm), Bürgerzentrum, Ferien-Dialyse Touristische Infrastruktur (Planung) Campingplatz mit Ferienhäusern, Wald-Fichten-Gesundheitsresort keine Freizeit- und Erholungsschwerpunkte Briloner Kammweg, Rothaarsteig, Bergwanderpark, Bike Arena Sauerland, Almequellen, Tauchsport, Waldbahn Almetal, 9-Loch-Golfplatz, Wintersportarena, Skilift, Loipen, Reiten, Tennis und Tennishalle, Bowling, Fitnesscenter WaldReich Brilon (Erlebnisbereich), Waldgesundheitshaus (Erlebniszentrum), Neues Stadtmuseum "Haus Hövener" (im Bau) Touristische Nachfrage Übernachtungen Bettenauslastung 250.000 60% 200.000 50% 40% 150.000 30% 100.000 20% 50.000 10% Übernac htungen 06 20 03 20 00 20 97 19 94 19 19 91 88 0% 19 19 85 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 161.000 Übernachtungen, 38.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 4,2 Tagen entspricht rd. 6.000 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte „Kneippkurort im Sauerland“ „Das Tor zum Rothaarsteig“ Gesundheit, Aktiv, Wandern Familie & Kinder Landschaft, Stadt & Dorf Konzeptionelle Grundlagen: Gesundheitstouristischer Masterplan (2006) Impressionen 4 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A4 Kennblatt Gemeinde Eslohe Eslohe Verkehrsanbindung Über Landes- und Bundesstraßen ca. 15 km bis zur A 46; keine direkte Bahnanbindung Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan festgesetztes Kurgebiet, Touristische Infrastruktur (Bestand) Maschinen- und Heimatmuseum, Esloher Brauhaus, Sauerland RadRing, Radwanderwege, Freizeitbad „Esselbad“, Themenwanderwege, Sauerland Höhenflug, Homertweg Touristische Infrastruktur (Planung) - Touristische Nachfrage keine Freizeit- und Erholungsschwerpunkte Übernachtungen Bettenauslastung 250.000 45% 40% 200.000 35% 30% 150.000 25% 20% 100.000 15% 10% 50.000 5% Übernac htungen 06 20 03 20 00 20 97 19 19 19 88 91 94 0% 19 19 85 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 131.000 Übernachtungen, 33.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 4,0 Tagen entspricht rd. 14.000 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte "Schmallenberger Sauerland und Ferienregion Eslohe" "Grüne Ferienregion im Sauerland" Wandern, Radwandern, Reiten Konzeptionelle Grundlagen: - Impressionen 5 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A5 Kennblatt Stadt Hallenberg (Kernstadt und Umland) Hallenberg (Stadt und Umland) Verkehrsanbindung Über Landes- und Bundesstraßen ca. 45 km bis zur A 46 keine direkte Bahnanbindung Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan keine Freizeit- und Erholungsschwerpunkte Touristische Infrastruktur (Bestand) Freilichtbühne Hallenberg Touristische Infrastruktur (Planung) - Touristische Nachfrage Themenwanderwege, Bike Arena Sauerland, Nordic Walking Streckennetz, Langlaufzentrum Pastorenwiese, Rothaarsteig Übernachtungen Bettenauslastung 120.000 45% 40% 100.000 35% 80.000 30% 25% 60.000 20% 40.000 15% 10% 20.000 5% Übernac htungen 06 20 03 20 00 20 97 19 94 19 19 88 91 0% 19 19 85 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 73.000 Übernachtungen, 26.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 2,8 Tagen entspricht rd. 16.000 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte Wandern / Nordic Walking, Radfahren, Langlaufen Geschichte & Architektur, Kultur Konzeptionelle Grundlagen: Masterplan Wintersport (-arena) Impressionen 6 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A6 Kennblatt Stadt Marsberg (Kernstadt und Umland) Marsberg (Stadt) Verkehrsanbindung Marsberg (Umland) Über Landes- und Bundesstraßen ca. 10 km bis zur A 44 und ca. 40 km bis zur A 46 (Verbindungsglied zwischen Paderborner Raum und dem Sauerland); gute Anbindung mit Regional-Express Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan keine Freizeit- und Erholungsschwerpunkte Touristische Infrastruktur (Bestand) Besucherbergwerk Kilianstollen, Naturerlebniswald Marsberg-Meerhof, Hallenbad Diemeltal, Diemelsee Bike Arena Sauerland, Diemelradweg, Diemelsteig, Hermannshöhenweg / Eggeweg, Themenwanderwege, NSG Glockengrund, Naturpark Diemelsee: Personenschifffahrt, Wassersport Naturpark Eggegebirge Touristische Infrastruktur (Planung) Touristische Nachfrage Ferienpark (Naturerlebnispark an der Diemel) Umbau eines ehemaligen Schwesternwohnheims zu Ferienappartements, Umgestaltung ehemaliges Freibadgelände mit Errichtung eines Hotels mit Wellnessangeboten Übernachtungen Bettenauslastung 25.000 35% 30% 20.000 25% 15.000 20% 10.000 15% 10% 5.000 5% Übernachtungen 20 06 20 03 20 00 19 97 19 94 19 91 0% 19 88 19 85 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 7.700 Übernachtungen, 4.500 Ankünfte; ø Aufenthalt von 1,7 Tagen entspricht rd. 400 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte „Marsberg – überraschend vielseitig!“ Urlaubsregion Diemelsee (schwimmen, angeln, Boot fahren etc.) Wandern, Radfahren, Naturerlebnis, Nordic Walking Konzeptionelle Grundlagen: Stadtentwicklungskonzept (2002/2003) Impressionen 7 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A7 Kennblatt Stadt Medebach (Kernstadt und Umland) Medebach (Stadt) Medebach (Umland) Verkehrsanbindung Über Land- und Bundesstraßen ca. 40 km bis zur A 46, von dort ca. 90 km bis zur A 44; keine direkte Bahnanbindung Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan Freizeit- und Erholungsschwerpunkt im Nordwesten mit folgenden Funktionen / Schwerpunkten: freizeit- und sportorientiert, Schwerpunkt auf Ganzjahres- und Ferienerholung, Kurz- und Langzeiturlauber Touristische Infrastruktur (Bestand) Center Parcs Park Hochsauerland mit Aqua Mundo Touristische Infrastruktur (Planung) - Touristische Nachfrage Bergwanderpark, Rothaarsteig, Bergweg Medebach, Themenwege (z.B. Naturwege), Sauerland Höhenflug, Hochseilgarten Sauerland, Bike Arena Sauerland, Wintersport Arena Sauerland Übernachtungen Bettenauslastung 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Übernachtungen 20 06 20 03 20 00 19 97 19 94 19 91 0% 19 88 19 85 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 861.000 Übernachtungen, 204.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 4,2 Tagen entspricht rd. 106.000 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte „Sonnenseite des Sauerlandes“ Familienurlaub Wandern, Nordic Walking, Klettern, Biken, Angeln, Wintersport Konzeptionelle Grundlagen: Marketingplan Medebach 2007 Impressionen 8 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A8 Kennblatt Stadt Meschede (Kernstadt und Umland) Meschede (Stadt) Verkehrsanbindung Meschede (Umland) Unmittelbare Anbindung an die A 46 (Kernstadt 2 km über Bundesstraße), von dort ca. 30 km bis zur A 44; gute Anbindung mit Regional-Express Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan Freizeit- und Erholungsschwerpunkt am Hennesee mit folgenden Funktionen / Schwerpunkten: wasserorientiert, v.a. Tages- und Wochenenderholung im Sommer, Vergrößerung Anteil Ferienerholung vorgesehen; Zusatz nach GEP: keine weitere Entwicklung durch zusätzliche Einrichtungen in größerem Umfang zuzulassen, da sonst Überlastung der Wasserfläche und des Landschaftsraums Touristische Infrastruktur (Bestand) Mescheder Höhenwanderweg, Bike Arena Sauerland, Wassersportangebote am Hennesee, Skilifte Grevenstein und Eversberg, Campingpark Hennesee, Stadthalle Meschede (Veranstaltungsort), Heimatmuseum im historischen Ortskern Eversberg, RuhrtalRadweg Touristische Infrastruktur, insbes. Feriengroßanlagen (Planung) Attraktivitätssteigerung Ferienhausgebiet Mielinghausen, Entwicklung eines Ferienparks im Umfeld des Hennesees Touristische Nachfrage Nordic Walking Aktivzentrum (in Planung), Erweiterung des Radwegenetzes auf der ehemaligen Bahntrasse Wennemen – Bremke (in Planung) Übernachtungen Bettenauslastung 60% 250.000 50% 200.000 40% 150.000 30% 100.000 20% 50.000 10% Übernac htungen 06 20 03 20 00 20 97 19 94 19 19 91 88 0% 19 19 85 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 178.000 Übernachtungen, 67.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 2,7 Tagen entspricht rd. 5.600 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte Kulturstandort Meschede Feriengebiet "Rund um den Hennesee" Ausflüge & Wandern / Nordic Walking Radfahren Wassersport (Baden, Surfen, Segeln, Angeln, Personenschifffahrt) Konzeptionelle Grundlagen: Masterplan Seen (2002) Impressionen 9 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A9 Kennblatt Stadt Olsberg Olsberg (Stadt) Verkehrsanbindung Olsberg (Umland) Über Landes- und Bundesstraße ca. 10 km bis zur A 46; gute Anbindung mit Regional-Express Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan festgesetztes Kurgebiet, Touristische Infrastruktur (Bestand) Konzerthalle (Veranstaltungs- und Tagungsort), ASLAN®-Therapie Einrichtungen (Wellness), AquaOlsberg, Bruchhauser Steine, Kneippkurort Touristische Infrastruktur (Planung) - Touristische Nachfrage keine Freizeit- und Erholungsschwerpunkte Bergrodelbahn Sternrodler, Flugzentrum Elpe, Rothaarsteig, Themenwege (z.B. Olsberger Kneippwanderweg, Sauerland-Waldroute), Bergwanderpark Sauerland, Bike Arena Sauerland, Skisportzentrum Sternrodt, Wintersport Arena Sauerland, RuhrtalRadweg, Rosendorf Assinghausen Übernachtungen Bettenauslastung 300.000 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 Übernac htungen 06 20 03 20 00 20 19 97 94 19 91 19 88 19 19 85 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 196.000 Übernachtungen, 55.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 3,5 Tagen entspricht rd. 13.000 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte Gesundheits- und Aktivurlaub (anerkannter Kneippkurort) Wintersport, Wandern, Radfahren, Kultur Konzeptionelle Grundlagen: ZentrenKonzeptOlsberg 2015 / Integriertes Handlungskonzept Olsberg (2007), touristisches Leitbild (2008) Impressionen 10 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A10 Kennblatt Stadt Schmallenberg (Kernstadt und Umland) Schmallenberg (Stadt) Verkehrsanbindung Schmallenberg (Umland) Über Landes- und Bundesstraßen ca. 30 km bis zur A 46; keine direkte Bahnanbindung Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan festgesetzte Kurgebiete, Touristische Infrastruktur (Bestand) Historische Altstadt, Thikos Kinderland (Spaß- und Spielhalle), Rai-Reiten Ausbildungszentrum, Hochseilgarten, Holzerlebnispfad, Holz- und Touristikzentrum, attraktives Freibad Touristische Infrastruktur (Planung) Campinganlage an der Handweiser Hütte, Ferienhauspark „Dorf Sauerland“ Touristische Nachfrage keine Freizeit- und Erholungsschwerpunkte Rothaarsteig, Waldskulpturenweg mit intern. Kunst, Themenwanderwege, Sauerland Höhenflug, zahlreiche Galerien und Sammlungen, SauerlandBAD, Skigebiete, SauerlandRadring, Bike Arena Sauerland, Erlebnismuseum Bödefeld, Felicitas Stollen, Stollen Nordenau, nordiczentrum-nrw, Wintersport Arena Sauerland Übernachtungen Bettenauslastung Übernac htungen 06 20 03 20 00 20 97 19 94 19 19 91 88 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 19 19 85 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 677.000 Übernachtungen, 148.000 Ankünfte; ø Aufenthalt 4,6 Tage entspricht rd. 26.000 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte "Schmallenberger Sauerland und Ferienregion Eslohe" „LebensArt. Im wahren Land der 1.000 Berge“ Neues Wandern, Nordic Walking, Genussradeln, Kinderland, Wintersport, Wellness Konzeptionelle Grundlagen: verschiedene Masterpläne (Wandern, Radfahren, Gesundheit, Wintersport), eigene Zielbeschreibungen Impressionen 11 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A11 Kennblatt Stadt Sundern (Kernstadt und Umland) Sundern (Stadt und Umland) Verkehrsanbindung Über Landes- und Bundesstraßen ca. 15 km bis zur A 46 keine direkte Bahnanbindung (Bahnhöfe: Arnsberg, Neheim-Hüsten, Finnentrop) Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan Freizeit- und Erholungsschwerpunkt am Sorpesee (Langscheid und Amecke) mit folgenden Funktionen / Schwerpunkten: wasserorientiert, vorwiegend Tages- und Wochenend- und Sommererholung, auch wetterunabhängige Erholung, Erhöhung Anteil Ferienerholung vorgesehen, keine weitere Entwicklung durch weitere Einrichtungen vorgesehen Touristische Infrastruktur (Bestand) Sorpesee, Bike Arena Sauerland, Walderlebnispfad Westenfeld, Themenwanderwege (z.B. BergbauWanderweg), Wintersportgebiet Wildewiese Touristische Infrastruktur (Planung) Ferienhausanlage Amecke, Golfhotel, Seeressort, Baumhausferiendorf, Sorpetrail, Kyrillwald und Umgestaltung der Seepromenade zum Sorpe-Boulevard Touristische Nachfrage Übernachtungen Bettenauslastung 250.000 40% 35% 200.000 30% 25% 150.000 20% 100.000 15% 10% 50.000 5% Übernac htungen 06 20 20 03 00 20 97 19 94 19 19 88 91 0% 19 19 85 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 174.000 Übernachtungen, 67.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 2,6 Tagen entspricht rd. 5.900 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte „Na(h)-Klar, Sundern!“ Natur und Erholung Sorpesee Wandern, Radsport / Mountainbiking, Wassersport (Segeln, Surfen, Bootfahren, Angeln), Golfen Konzeptionelle Grundlagen: Leitbild der Stadt Sundern; Masterplan Seen (2002) Impressionen 12 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A12 Kennblatt Stadt Winterberg (Kernstadt und Umland) Winterberg (Stadt) Verkehrsanbindung Winterberg (Umland) Über Bundesstraßen ca. 30 km bis zur A 46, von dort ca. 90 km bis zur A44; Interregio-Verkehr: Verbindungen nach Hagen im Stunden-, nach Kassel im ZweiStundentakt; Sauerland-Express: Dortmund-Winterberg und umgekehrt, mehrmals täglich durchgehend in 108 Minuten Freizeit- und Erholungsfunktion laut Regionalplan Kernstadt ist heilklimatischer Kurort Touristische Infrastruktur (Bestand) Nimmerland Winterberg, Sommerrodelbahn, Panorama Erlebnisbrücke, Rothaarsteig, Langlauf- und Biathlonstadion, Olympic Bob Race, Eissporthalle, Westdeutsches Wintersport-Museum, Kartfun Astenberg, Bobbahn Winterberg Hochsauerland Touristische Infrastruktur (Planung) Landal GreenPark (genehmigt), Freizeit- und Erholungsschwerpunkt im Westen mit folgenden Funktionen / Schwerpunkten: landschaftsorientiert, Schwerpunkt auf Ganzjahres- und Ferienerholung Wintersport Arena Sauerland, Skigebiete, Winterwandern, Bergwanderpark, Bike Arena Sauerland, Rothaarsteig, Bikepark, RuhrtalRadweg, Nordic Walking Arena Ferienhaus-Siedlung Neuastenberg „Astenpark“ (bebauungsrechtlich genehmigt), Attraktivitätssteigerung des Kurparkbereiches (geplant u.a. Hallenbad mit Saunawelt, Kultur- und Kongresshalle mit integrierter Tourismus-Information, Wellnesswelt, Gastronomie, Hotelneubau) Touristische Nachfrage Übernachtungen Bettenauslastung 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Übernac htungen 06 20 03 20 00 20 97 19 94 19 19 91 88 0% 19 19 85 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Bettenauslastung in % 2007: rd. 780.000 Übernachtungen, 243.000 Ankünfte; ø Aufenthalt von 3,2 Tagen entspricht rd. 55.000 Übernachtungen / 1.000 Einwohner Marketingschwerpunkte „Ferienwelt Winterberg“ „Active Health Resort Winterberg“ Wintersport, Wandern, Radfahren/Mountainbiken, Nordic Walking Konzeptionelle Grundlagen: Touristisches Leitbild (1997), Fortschreibung („Ferienwelt Winterberg 2015“) in Bearbeitung, Masterplan Wintersport (-arena) Impressionen 13 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Anhang 2 A2 Übersicht über Ferienparks angrenzenden Bundesländern in 14 Nordrhein-Westfalen und Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A13 Ferienparks in Niedersachsen (Auswahl) Ort Betreiber Typ (vgl. Abb. 12)/ Beherbergungsangebot / Freizeit- und Serviceangebote Einzeleigentümer Appartement-Anlage -156 Wohneinheiten, kleine Geschäftszeile, Spielplatz, kein nennenswertes Freizeitangebot 27632 Nordseebad Dorum Cuxland Ferienparks GmbH Cuxland Ferienpark www.cuxland-ferienparks.de Ferienhaus-Siedlung - 230 Wohneinheiten, kein nennenswertes Freizeitangebot 26969 Tossens Center Parcs Germany GmbH Kaltenbornweg 1 – 3, 50679 Köln Name 1 27476 Cuxhaven Nordseebrandung 2 3 Butjadinger Küste www.centerparcs.de 4 26969 Fedderwardersiel Ferienpark Fedderwardersiel 5 21755 Hechthausen Ferienpark Geesthof Nordsee Ferienpark Fedderwardersiel GmbH Ferienzentrum der 2. Generation - 249 Bungalows, 99 Appartements, 78 Hotelzimmer, Market Dome, Aqua Mundo, Sportmöglichkeiten www.nordsee-ferienpark-gmbh.de Feriendorf - 200 Ferienhäuser, Abenteuerspielplatz, Kinderschwimmbad, Tennisplätze, Bistro Ferien- u. Campingpark Geesthof GmbH & Co. KG Feriendorf - 53 Ferienhäuser, Campingpark, Reiterhof, Restaurant, Erlebnisbad www.ferienpark-geesthof.de 6 21723 Holler-Twielenfleth Feriendorf Altes Land Vermittelnder Agent: Detlef Bieder, Verl www.ferienparkanlagen.de 7 27389 Fintel Eurostrand Fintel Roompot Recreatie Beheer B.V. RP Holidays Postbus 12 - NL-4493 ZG Kamperland 8 29646 Bispingen Bispinger Heide Center Parcs Germany GmbH, Kaltenbornweg 1 – 3, 50679 Köln www.centerparcs.de 9 10 29614 Soltau Tussauds Heide Metropole GmbH Hotel Port Royal www.hotelportroyal.de 49696 Molbergen Landal GreenParks GmbH Im Hagen 19, 54439 Saarburg Landal Dwergter Sand www.landal.de 11 49733 Haren / Ems Ferien- und Golfpark 49733 Haren / Ems Ferienzentrum Schloss Dankern 13 49843 Uelsen Ferienpark Grafschaft Bentheim Feriendorf - 80 Ferienhäuser, Tropic-Halle (Animation), Wellnessbereich, Bierstube, Restaurant, Boutique, Supermarkt, Minigolfanlage, Bowlingbahn, Tennisplätze Ferienzentrum der 2. Generation - 100 ha, 611 Ferienhäuser, Hotel mit 69 Zimmern, Restaurants, Supermarkt, Bäckerei, etc., Subtropisches Badeparadies, Beauty- und Wellness-Oase, Sportanlagen, Kinderprogramm und –einrichtungen Ferienzentrum der 4. Generation - 170 Zimmer im Piraten-Hotel, Showprogramm, Wellnessbereich, im Heide Park Soltau Feriendorf - 11 ha, 160 Ferienhäuser, Hallenschwimmbad, Sportmöglichkeiten, Restaurant Golfpark Gut Düneburg GmbH & Co. KGwww.gut-dueneburg.de Ferienzentrum der 3. Generation - 69 Ferienhäuser, Wellness- und Gästezentrum mit Beautyfarm gegen Gebühr, Restaurant, Freizeitangebot außerhalb der Anlage Ferienzentrum Schloss Dankern GmbH & Co. KG Feriendorf / Ferienzentrum der 2. Generation - 200 ha, ca. 730 Ferienhäuser, Freizeitpark, Hochseilgarten, Spaßbad, Badesee, Wasserski, Tauchschule, Restaurants Gut Düneburg 12 Feriendorf - 135 Wohneinheiten, Gemeinschaftshaus, Kiosk/Brötchenservice, Liegewiese, Spielcasino, Veranstaltungsprogramm, Grillhütte www.schloss-dankern.de Sarcon Parks / RP Holidays Postbus 12 - NL-4493 ZG Kamperland www.sarcon.rpholidays.nl 15 Feriendorf - ca. 100 Ferienhäuser à 6 Personen, Sauna, Kinderclub, Tischtennis, Veranstaltungsprogramm, Imbiss, Fahrradverleih, Brötchenservice, Restaurant Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A14 Ferienparks in Nordrhein-Westfalen (Auswahl) Ort Betreiber Typ (vgl. Abb. 12)/ Beherbergungsangebot / Freizeit- und Serviceangebote 32699 Extertal Ferienpark Extertal Betriebs GmbH Ferienpark Extertal Vermittelnder Agent: Detlef Bieder, Verl Ferienhaus-Siedlung / Appartement-Anlage - 200 Wohneinheiten – davon ca. 120 in Vermietung – Restaurant, Tennis, Swimmingpool Name 14 www.ferienpark-extertal.com 15 59872 Meschede Ferienhaus-Siedlung – 218 Ferienhäuser, keine Zentral- und Versorgungseinrichtungen, touristisch-gewerbliche Vermietung nimmt untergeordnete Rolle ein Ferienhaus-Siedlung Frenkhausen 16 59872 Meschede Ferienhaus-Siedlung – 120 Ferienhäuser, Nutzung des benachbarten Campingplatzes Hennesee mit Hallenbad, Sauna, Kinderspielplatz Ferienhaus-Siedlung Mielinghausen 17 59955 Winterberg Hapimag Resort Winterberg Hapimag, CH-6349 Baar Ferien-Appartement-Anlage - 210 Appartements, Hallenbad, 2 Restaurants, Bar, Wellness-Bereich www.hapimag.ch - buchbar nur Mitglieder 18 19 59955 WinterbergNeuastenberg Neue Dorint GmbH Dorint Hotel & Sport Resort Winterberg www.dorintresorts.com 59964 Medebach Center Parcs Germany GmbH Kaltenbornweg 1 – 3 50679 Köln Park Hochsauerland Feriendorf / Ferien-Appartement-Anlage 46 Landhäuser, Hotel mit 21 Appartements und 59 Zimmern, Restaurant, Bars, diverse Freizeit- und Sporteinrichtungen, Spa & Beauty Bereich 50858 Köln Ferienzentrum der 2. Generation - 507 Ferienhäuser, Aqua Mundo, Market Dome, Sporteinrichtungen www.centerparcs.de 20 58540 Meinerzhagen Ferienhaus-Siedlung – 80 Ferienhäuser, keine Infrastruktur, Vermarktung über die einzelnen Eigentümer bzw. Kurverwaltung Ferienhaus-Siedlung Listersee 21 53949 Dahlem Kronenburg Ferienpark Kronenburger See Sarcon Parks / RP Holidays Postbus 12 - NL-4493 ZG Kamperland. Feriendorf - 130 Ferienhäuser, Hallenbad, Restaurant, Minishop, Kinderhaus, weitere Freizeiteinrichtungen www.sarcon.rpholidays.nl Quellen: eigene Erhebungen (Internet- und Telefon-Recherchen) BTE, 2008 16 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A15 Ferienparks in Hessen (Auswahl) Ort Betreiber Typ (vgl. Abb. 12)/ Beherbergungsangebot / Freizeit- und Serviceangebote I. N. Euro Trend Reise & Touristik GmbH Feriendorf - 90 Holzhäuser, kein nennenswertes Freizeitangebot Name 22 34454 Bad Arolsen Ferienpark Twistesee 21035 Hamburg www.eurotrend.de 23 34508 Willingen-Usseln RAMADA Hotel Willingen RAMADA WORLDWIDE Hospitality Alliance AG 34454 Bad Arolsen Ferien-Appartement-Anlage - 100 Appartements mit 358 Betten, Hallenbad, Sauna, Restaurant, Sportsbar www.ramada.de 24 35110 Frankenau Ferienpark Frankenau Feriendorf Am Sternberg Frankenau GmbH Feriendorf - 187 Ferienhäuser, kein nennenswertes Freizeitangebot www.ferienpark-frankenau.de 25 36205 Sontra Ferienpark Sontra Vermittelnder Agent: Detlef Bieder, Verl www.ferienparkanlagen.de 26 34621 Frielendorf Ferienwohnpark Silbersee Ferienwohnpark am Silbersee Service e.G www.ferienpark-silbersee.de 27 36280 Oberaula-Hausen Ferienpark Aulatal Obaula-Hausen Ferienpark Aulatal GmbH & Co. KG www.ferienpark-aulatal.de 28 36217 Ronshausen Ferienpark Ronshausen Ferienpark Ronshausen GmbH & Co. Verwaltungs KG Bellersberg 11 www.ferienpark-ronshausen.de 29 36275 Kirchheim Freizeitanlage und Tagungshotel Seepark Kirchheim Seepark Kirchheim GmbH & Co. BetriebsKG Feriendorf – ca. 50 Bungalows für 249 Gäste, Gemeinschaftshaus mit Jausenstation, Biergarten und Speiseraum, Gemeinschaftsräume, Tagungsräume, Freizeitaktivitäten Ferienhaus-Siedlung / Feriendorf - 160 Ferienhäuser – davon 136 Wohneinheiten in Vermietung -, Badesee, Hallenbad, Restaurant, Spielparadies, Wellnesszentrum (noch im Bau), Spielplätze, Sportanlagen, Grillplatz Ferienhaus-Siedlung / Feriendorf - 97 Ferienhäuser – davon ca. 50 in Vermietung Kinderspielplätze, zwei Kegelbahnen, sonst kein nennenswertes Freizeitangebot Feriendorf - 150 Ferienhäuser, Hallenbad, Wellnessbereich, Sportanlagen, Kinderspielplätze, Grillplätze, Restaurant, SBMarkt Feriendorf - 14,5 ha, 138 Ferienhäuser, Hotel mit 108 Zimmern, diverse Freizeitund Sporteinrichtungen, Hallenbad www.seepark-kirchheim.com Quellen: eigene Erhebungen (Internet- und Telefon-Recherchen) BTE, 2008 17 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Abb. A16 Ferienparks in Rheinland-Pfalz (Auswahl) Ort Betreiber Typ (vgl. Abb. 12)/ Beherbergungsangebot / Freizeit- und Serviceangebote Hotel Alte Viehweise GmbH 56244 Helferskirchen Ferienhaus-Siedlung - 11 ha, 90 Ferienhäuser, Spiel- und Fußballplatz, Kegelbahn, Angelteich, Hotel mit Restaurant und Wellnessbereich auf dem Gelände Name 30 56244 Helferskirchen Ferienpark Alte Viehweide www.alte-viehweide.de 31 54589 Stadtkyll Landal Wirfttal Landal GreenParks GmbH Im Hagen 19 54439 Saarburg www.landal.de 32 54634 Prüm – Bitburg Post Feriendorf 33 54568 Gerolstein Feriendorf Felsenhof Feriendorf des Erholungswerkes Post www.erholungswerk.de Feriendorf - 4 ha, 45 Ferienhäuser, 8 Ferienwohnungen, Kinderspielplatz, Sporteinrichtungen, Bierstube, Restaurant, Freizeitprogramm im Sommer Familie Hogenboom 54568 Gerolstein Ferienhaus-Siedlung - 6,5 ha, 86 Wohneinheiten, 493 Betten, Kinderanimation im Sommer, angrenzende Campinganlage www.felsenhof.de 34 35 54568 Gerolstein Waldferienpark Gerolstein Waldferienpark www.parkgerolstein.com 54550 Daun / Vulkaneifel Neue Dorint GmbH 50858 Köln Dorint Hotel & Resort Daun 36 56767 Gunderath Park Heilbachsee Feriendorf - 15 ha, 210 Ferienhäuser mit 1260 Betten und 10 Luxusmobilheime, Hallenschwimmbad mit Sauna und Solarium, Minigolf, Tischtennis, Tennisplätze, Beachvolleyball, Angeln am See, Restaurant und Parkshop, ganzjähriges Sportund Freizeitprogramm Feriendorf – 6,5 ha, ca. 80 Bungalows mit 450 Betten, Hallenbad, Minigolf, Tennisplatz, Streichelzoo Feriendorf / Ferienappartement-Anlage 68 Landhäuser, 31 Appartements, 37 Hotelzimmer, Restaurant, Bars, diverse Freizeit- und Sporteinrichtungen, Spa & Beauty Bereich www.dorintresorts.com Center Parcs Germany GmbH Kaltenbornweg 1 – 3 50679 Köln Ferienzentrum der 2. Generation - Aqua Mundo, Market Dome, Sporteinrichtungen www.centerparcs.de 37 38 39 56112 Lahnstein auf der Höhe Ferienpark Rhein-Lahn Vermietungs GmbH Ferienpark Rhein-Lahn www.ferienpark-rhein-lahn.de 56812 Cochem / Ediger Elle Roompot Recreatie Beheer B.V. RP Holidays Ferien- und Golfresort Cochem Postbus 12 - NL-4493 ZG Kamperland. 54636 Biersdorf am See Dorint Resort Bitburg /Südeifel Seeuferstr. 1 Dorint Seehotel & Resort Bitburg /Südeifel 40 54536 Kröv Landal Mont Royal 54636 Biersdorf am See Landal GreenParks GmbH Im Hagen 19 54439 Saarburg www.landal.de 41 55442 Stromberg Ferien- & Erholungspark Schindeldorf Ferien- und Erholungspark Schindeldorf c/o Skyline GmbH, 55442 Stromberg www.ferienpark-schindeldorf.de 18 Ferienappartement-Anlage - 147 Wohneinheiten, kleines Hallenbad, Tischtennis, Spielplatz, kein nennenswertes Freizeitangebot Ferienzentrum der 3. Generation - 115 ha, ca. 200 Einzelhäuser und 95 Doppelhäuser mit je 4 Betten, Hotel mit 120 Betten, Supermarkt, Shops, Restaurants, Hallenbad, Animationsprogramm, Spielplätze, 9und 18-Loch-Golfplatz, Driving-Ranch Feriendorf mit Ferienappartement-Anlage und Hotel - 42 Landhäuser, 59 Appartements und Studios, 100 Hotelzimmer, Sport, Freizeit- und Wellnessbereich, Restaurant Feriendorf - 11 ha 193 Ferienhäuser, Hallenschwimmbad, Kinder-Bollo-Club, Minigolf, Tischtennis, Wildgehege, Café-Bistro, Parkshop, ganzjähriges Sport- und Freizeitprogramm Feriendorf - 150 ha, 680 Betten (1400 im Bau), Brötchenservice, sonst keine nennenswerten Freizeiteinrichtungen Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 42 43 55442 Stromberg / Schindeldorf Golf Residenz Resort Hotel Stromberg GmbH Resort Stromberg www.resort-stromberg.de 54340 Leiwen Roompot Recreatie Beheer B.V. Eurostrand Leiwen RP Holidays Postbus 12 - NL-4493 ZG Kamperland 44 54340 Leiwen Landal Sonnenberg Landal GreenParks GmbH Im Hagen 19, 54439 Saarburg www.landal.de 45 46 54424 Thalfang Ferienpark Himmelberg Ferienpark Himmelberg www.himmelberg.de 54439 Saarburg Landal GreenParks GmbH Im Hagen 19 54439 Saarburg Landal Warsberg 54427 Kell am See Landal Hochwald Landal GreenParks GmbH Im Hagen 19, 54439 Saarburg www.landal.de 48 55765 Oberhambach Hunsrück 49 Feriendorf - ca. 23 ha, 216 Ferienhäuser und 29 Ferienwohnungen mit ca. 1280 Betten, 121 Mobilheime und 150 CampingStellplätze, Hallenschwimmbad mit Sauna und Solarium, Kletterwand, Kinder-BolloClub, Indoor-Spielparadies, Minigolf, Tischtennis, Wildgehege, Imbiss und Abholmahlzeiten, Parkshop, ganzjähriges Sport- und Freizeitprogramm Roompot Recreatie Beheer B.V. RP Holidays Feriendorf - 27 ha, 150 Ferienhäuser und 40 Mobilheime, Hallenschwimmbad mit Sauna und Solarium, Minigolf, Tischtennis, Tennisplatz, Parkrestaurant, Imbiss, ganzjähriges Sport- und Freizeitprogramm Feriendorf - 35 ha, 234 Ferienhäuser, Hallenschwimmbad mit Sauna und Solarium, Kinder-Bollo-Club, Piraten-Spieleparadies, Minigolf, Tischtennis, Imbiss und Abholmahlzeiten, Parkshop, ganzjähriges Sportund Freizeitprogramm Ferienzentrum der 2. Generation - ca. 36 ha, 266 Ferienhäuser und -wohnungen, Freizeitanlage mit subtropischem Erlebnisbad, Beauty-Park, Themenrestaurants, Sport- und Tagungsangebote Ferienpark Hambachtal Postbus 12 - NL-4493 ZG Kamperland. 66509 Rieschweiler Private Ferienhaus Vermietung Rainer Schoelzel Massweilerstr. 4, 66509 Rieschweiler Ferienhaus-Siedlung - ca. 35 ha, 152 Ferienhäuser, Kinderspielplatz, Bocciaplatz Feriendorf Sonnenberg Maria Isabell Giese-Engel Barbarossaweg 1, 76829 Leinsweiler Feriendorf - 4 ha, 79 Ferienhäuser mit ca. 320 Betten Feriendorf Eichenwald 50 Feriendorf - 80 Ferienhäuser, 80 Studios, 2 Suiten, Eventhalle, Wellnessbereich, zwei Restaurants, Boutiquen, Supermarkt, Minigolfanlage, Tennisplätze Feriendorf - ca. 20 ha, 180 Ferienhäuser und –wohnungen, , 40 Appartements, ca. 735 Betten, Restaurant, Kinderclub, Tennishalle www.landal.de 47 Ferienzentrum der 3. Generation – 80 Ferienhäuser, 4-Sterne-Hotel mit 18 Betten, Restaurant 76829 Leinsweiler Feriendorf Sonnenberg Quellen: eigene Erhebungen (Internet- und Telefon-Recherchen) BTE, 2008 19 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Anhang 3 A3 Leitfaden für die Abstimmung von Feriengroßprojekten mit Betreibern und Investoren Zielsetzung Mit dem Gutachten "Chancen und Risiken der Tourismuswirtschaft unter Einbeziehung von Feriengroßanlagen im Hochsauerlandkreis " wurden die Potenziale von Feriengroßanlagen für die Erneuerung des Beherbergungsangebots und für die Förderung der touristischen Entwicklung des Reisegebiets Sauerland aufbereitet und begründet. Das Gutachten belegt aber auch, dass Feriengroßprojekte oft an finanziellen Risiken und genehmigungsrechtlichen Hürden scheitern. Damit bietet das Gutachten eine Entscheidungshilfe für den Landkreis und für die Regionalplanung. Die Ergebnisse des Gutachtens sollen aber auch dafür genutzt werden, auf kommunaler Ebene den Umgang mit Feriengroßprojekten zu erleichtern. Der vorliegende Leitfaden will eine praktische Arbeitshilfe für die Verantwortlichen in den Kommunen bei Verhandlungsgesprächen mit den Trägern von Feriengroßprojekten sein und damit gleichzeitig den kommunalen Vertretern eine Hilfestellung bei der Bewertung39 der erwartbaren Effekte geben. Ziel ist die Unterstützung bei der Erfassung der Zielvorstellungen des Projektträgers für die Gestaltung der Ferienanlage, bei der Abschätzung der Effekte, der Chancen und der Risiken, bei der Sicherstellung der angestrebten Effekte und Vermeidung von Risiken sowie bei der Vorbereitung der planungsrechtlichen Genehmigung. Der Leitfaden ist in vier Themenfelder gegliedert: .1) Erfassung der Charakteristika des Projekts .2) Einschätzung der Wirtschaftlichkeit des Projekts .3) Einschätzung der kommunalen und regionalen Effekte .4) Berücksichtigung der regionalplanerischen Anforderungen Nicht alle genannten Fragestellungen und Aspekte können in den Vorgesprächen bzw. im frühen Planungsstadium bereits geklärt werden. Der Leitfaden muss daher weder abgearbeitet werden noch ist er als Pflichtkatalog mit Mindestanforderungen für die Vorbereitung von Projekten zu verstehen. 39 Der Leitfaden enthält keine eigenen Bewertungen, kein Anforderungsprofil mit messbaren Kriterien und keine Mindest- und Maximalanforderungen; die Bewertung und Gewichtung der Effekte bleibt den Kommunen überlassen. 20 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS A3.1 Erfassung und Charakterisierung des Projekts ("Wie sieht die Anlage aus, wie soll sie funktionieren?") Grundlage für alle Gespräche ist ein klares Verständnis der Planung. Die Ausgestaltung des Projekts liegt in der Verantwortung des Projektträgers; die Beschreibung des Projekts entlang der im Folgenden (A4.1 und A4.2) skizzierten und erläuterten Aspekte sollte entsprechend eine Leistung des Projektträgers sein: Darstellung des Gesamtprojekts und der vorgesehenen Angebote ■ Die geplanten Inhalte des Projekts sollten hinsichtlich der Dimension (Anzahl Gebäude, Betten etc.) und der Qualität (Freizeit- und Service-Angebote, Ausstattungsniveau etc.) so beschrieben werden, dass ein schlüssiges Gesamtbild (auch geeignet für die Information der Öffentlichkeit) entsteht. ■ Dabei sind die Inhalte und die Qualität mit Blick auf den Markt (s.u.) und die Zielgruppen zu begründen. Wichtig ist auch die Darstellung der Vernetzung der Angebote in der Ferienanlage untereinander und mit den Angeboten der Region. ■ Wünschenswert sind Aussagen zu Alternativen, Variations- und Erweiterungsmöglichkeiten - auch als Spielraum für die Reaktion auf ggf. ausbleibenden Erfolg und veränderte Nachfragestrukturen. Zielgruppen-Diskussion ■ Die Zielgruppen der Feriengroßanlage sind zu benennen und hinsichtlich ihrer spezifischen Bedürfnisse zu beschreiben. Dabei geht es nicht um Allgemeinplätze ("Familien mit Kindern"), sondern um die ernsthafte Auseinandersetzung mit den möglichen Zielgruppen und ihren Erwartungen und Wünschen an das Angebot.40 ■ Die Zielgruppen sind auch mit Blick auf den angestrebten Erfolg zu betrachten. Leitfragen sind: Welche Zielgruppen können (darüber hinaus) erfolgversprechend angesprochen werden, welche Angebotsdetails sind dafür erforderlich, wie können diese Zielgruppen beworben werden? Standort-Diskussion ■ Welche Vor- und Nachteile bietet der für die Errichtung der Feriengroßanlage vorgesehene Standort? Es gilt, die Besonderheiten, Chancen und Risiken eines Standorts zu erfassen und damit umzugehen. Dabei sollte eine Betrachtung von der Makro-Ebene (Region) über die Meso-Ebene (Kommune) bis zur Mikro-Ebene (Areal) erfolgen. ■ Leitfragen dabei sind u.a.: Werden die lokalen und regionalen Rahmenbedingungen (z.B. vorhandene Baukörper und Freiflächen, innere und äußere Erschließung) berücksichtigt, wie erfolgt die Verknüpfung mit den touristischen Angeboten in der näheren und weiteren Umgebung des Standorts? 40 Die Zielgruppen ändern ihre Bedürfnisse, der Markt wird immer segmentierter und vielfältiger (vgl. Kap. 2.2). Wünschenswert ist daher die Offenheit bzw. Attraktivität für viele verschiedene Zielgruppen. 21 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Eckpfeiler des Marketingkonzepts ■ Marketing umfasst weit mehr als die Bewerbung und den Vertrieb eines Angebots es beinhaltet die Gesamtheit aller Maßnahmen und Strategien der Unternehmensführung, um ein Angebot erfolgreich auf dem Markt zu platzieren. ■ Für eine Feriengroßanlage ist z.B. relevant: Welche Instrumente sieht die Geschäftsführung vor, um auf ggf. rückläufigen / ausgebliebenen Erfolg zu reagieren? Wie wird das Angebot beworben - über den eigenen Internet-Auftritt und Annoncen in Zeitschriften hinaus? Wie werden die unterstellten Erfolgschancen und die Alleinstellung der Ferienanlage begründet? Zeitplanung für die Realisierung ■ Die Projektträger und die Standortkommune sollten eine gemeinsame Vorstellung über den Zeitrahmen für die Realisierung des Projekts haben, um - auf beiden Seiten - unangenehme Überraschungen auszuschließen. Es gilt, die erforderlichen Zeitspannen (für das Genehmigungsverfahren, für die architektonische Vorplanung etc.) realistisch einzuschätzen. Aussagekraft ■ Aus den Aussagen des Projektträgers sollte sich ein rundes Bild der geplanten Ferienanlage ergeben, das auch der Außenwelt (Medien, Bürger) vermittelbar ist. Eine Aussage über die Plausibilität des bislang nur generell unterstellten Erfolgs und zur Wirtschaftlichkeit des Ferienprojekts wird mit der Beschreibung des Projekts noch nicht getroffen. Dies erfolgt mit den nächsten Schritten: A3.2 Abschätzung von Erfolg und Wirtschaftlichkeit Die Prüfung der Wirtschaftlichkeit eines Feriengroßprojekts erfolgt üblicherweise in Form einer "Machbarkeitsstudie", die als fundierte Entscheidungsgrundlage für Betreiber und Investor, Kommunen, Banken, Fördermittelgeber und Genehmigungsbehörden die wirtschaftlichen Aspekte zu einem Gesamtkonzept zusammenführt und bewertet. Die Verantwortlichen in den Kommunen sollten im fortgeschrittenen Planungsstadium41 auf die Vorlage eines solchen Gutachtens drängen, mindestens sollten von dem Projektträger - sofern dieser auf die Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie verzichten will schlüssige Aussagen zu den genannten Aspekten in schriftlicher Form gefordert werden. Für die Prüfung aller Aussagen bzw. des Gutachtens gilt: Sind die Aussagen / Erwartungen schlüssig und mit nachvollziehbaren Erfahrungswerten etc. begründet? Im Folgenden sind die Pflichtinhalte einer Machbarkeitsstudie zusammengestellt und erläutert. Aufbauend auf der Beschreibung des Projekts (vgl. A4.1) kann der voraus- 41 Für professionelle Projektträgern ist die intensive Vorplanung und Vorprüfung eines Feriengroßprojekts selbstverständlich, andere Projektträger beschränken sich auf die Entwicklung einer Vision, die mit architektonischen Entwürfen untersetzt ist, und verzichten über einen längeren Zeitraum auf die fundierte Prüfung der Erfolgsaussichten und der Wirtschaftlichkeit ihres Projekts. Die Analyse (vgl. Kap. 3.1) zeigt, dass viele Projekte mangels Wirtschaftlichkeit nie aus der Planungsphase herauskommen bzw. erst nach jahrelanger Vorplanung gestoppt werden. 22 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS sichtliche Erfolg (Anzahl Übernachtungen und Gäste) der Feriengroßanlagen geschätzt werden. Folgende Schritte sind dafür notwendig: A3.2.1 Abschätzung des Erfolgs ("wie viele Gäste bzw. Übernachtungen können erwartet werden?") Markt- und Konkurrenzanalyse ■ Aus der Zielgruppendiskussion ergibt sich eine Eingrenzung des Marktes: Welcher Teil des Marktes ist relevant, wie groß ist dieser Markt, welche Trends gibt es auf diesem Markt, wie wird sich dieser Markt - nach aktuellem Kenntnisstand - längerfristig (bis in ca. 10 Jahren) entwickeln? Wichtig ist die Beantwortung dieser Fragen mit überzeugenden Aussagen und Argumenten. ■ Konkreter als die Nachfrageseite kann die Angebotsseite erfasst werden. Wer sind die Konkurrenten (in der Region und überregional), wie bestehen sie im Wettbewerb der brancheninternen Konkurrenz (andere Ferienanlagen) und branchenverwandten Konkurrenz (Hotels, Billig-Flieger etc.)? ■ Im Ergebnis sollte plausibel sein, dass die geplante Ferienanlage attraktiver bzw. erfolgreicher ist als die meisten Konkurrenten, dass es die bei Konkurrenten vorgefundene Mängel und Misserfolge vermeidet und sich an Erfolgsrezepten vergleichbarer Einrichtungen orientieren wird. Erfolgsprognose ■ Im Radius bis 2,5 Stunden Fahrzeit leben rd. 42 Mio. Einwohner, im Radius bis rd. 4,5 Stunden es rd. 110 Mio. Einwohner (vgl. Kap. 3.2). Mit diesen Zahlen wird der erschließbare Markt deutlich, eine sichere Abschätzung der erwarteten Gästezahl mit Erschließungsquoten im Promille-Bereich ist kaum möglich. Daher sollte das Prognoseverfahren für jede Einrichtung eigenständig entwickelt werden, in Abhängigkeit von den Zielgruppen (s.o.), von der Zielsetzung (Angebot für Haupt- bzw. Kurzurlaubsreisen; s.o.), von nutzbaren Vertriebswegen etc. ■ Die Nachfrageschätzung sollte für mindestens zwei Fälle erfolgen: Ein "real-caseSzenario", das den wahrscheinliche Situation beschreibt, und ein "worst-caseSzenario", das die Situation bei ungünstigem Verlauf von Rahmenbedingungen und geringerem Erfolg beschreibt. Ergänzend kann noch ein best-case-Szenario (Erfolg bei optimalen Bedingungen) entwickelt und kalkuliert werden, das aber nicht Grundlage für die Abschätzung der Wirtschaftlichkeit sein darf. Plausibilitätsprüfung ■ Abschließend sollte die Plausibilität der Erfolgsprognose geprüft werden: Zu prüfen ist (z.B. mit einem Modell für den Jahresverlauf der Auslastung), ob der prognostizierte Erfolg für Spitzenzeiten mit den verfügbaren Kapazitäten bewältigt werden kann, ob z.B. Ferientermine und erwartete Ankünfte von Familien zusammenpassen und ob vergleichbare Einrichtungen (regional und überregional) vergleichbare Erfolgswerte für die einzelnen Zeiträume eines Jahres vorweisen können. 23 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS A3.2.2 Abschätzung der Wirtschaftlichkeit ("wie sicher ist die Tragfähigkeit und Existenz der Anlage?") Mit der Erfolgsprognose (erwartbare Anzahl an Übernachtungen) wird noch keine Aussage über die Wirtschaftlichkeit der geplanten Feriengroßanlage getroffen: Neue attraktive Feriengroßanlagen sind in der Regel mit hohen Investitionskosten verbunden und daher erst bei einer überdurchschnittlich hohen Auslastung wirtschaftlich tragfähig. Aus dem laufenden Betrieb heraus müssen hohe Kapitalkosten, Rücklagen für die mittelfristige Instandhaltung und ggf. aufwändige Marketing-Maßnahmen finanziert werden. Dazu kommen - je nach Konzept - mehr oder weniger hohe Betriebskosten der Freizeit- und Serviceangebote für die Gäste. Sofern nicht eine große solvente Kette hinter dem Feriengroßprojekt steht, die für alle möglichen Defizite bürgt, sollte der Projektträger daher eine Wirtschaftlichkeitsprüfung mit folgenden Inhalten vorlegen: Betriebs- und Organisationskonzept ■ Der Projektträger muss nicht alles offenlegen, zum Verständnis der Wirtschaftlichkeit und als Grundlage für Kalkulationen sind aber mindestens der Personalbedarf (aus dem Angebot inkl. Service, Freizeitangebote, Instandhaltung und Animation) abzuleiten und die Personalkosten zu begründen. Unter dem Ziel, die Wirtschaftlichkeit des Projekts überzeugend darzustellen, werden Personalbedarf und Personalkosten oft klein gerechnet - dies beißt sich mit der werbewirksamen Darstellung der Effekte des Projekts für die Standort-Kommune (s.u.). ■ Das Preiskonzept ist - zusammen mit der Erfolgsabschätzung - wesentliche Grundlage für die Ermittlung der voraussichtlichen Erträge. Die Preise müssen sich an den Preisen der Konkurrenz orientieren, vergleichsweise hohe (und damit abschreckende) Preise müssen in der Erfolgsabschätzung bereits berücksichtigt werden. ■ Weitere Erträge ergeben sich z.B. aus gastronomischen Angeboten, Kiosk-Betrieb, Teilnahmepreise (z.B. für Kinder-Programme) und Nutzungspreise (z.B. Tennisplatz). Es sollte dargelegt werden, welche Bereiche (warum) selbst betrieben werden, welche verpachtet werden und wie sich (bei verpachteten Bereichen) die ggf. unterschiedlichen Interessen von Projektträger und Pächtern vereinbaren lassen können. Auch ist darzustellen, welche Angebote (tendenziell) zuschussbedürftig sind (z.B. Hallenbad, Sauna) und wie diese refinanziert werden. ■ Neben der Betreiberschaft (Eigenbetrieb, verpachtete Bereiche etc., s.o.) sollten auch die Abgrenzung bzw. Identität von Projektträger, Eigentümer, Betreiber, Partner etc. dargestellt und die geplante Rechtsform begründet werden. In diesem Zusammenhang sollten auch Haftungsfragen erläutert bzw. diskutiert werden. Finanzierungskonzept ■ Anhaltspunkte für die Abschätzung der Baukosten bieten u.a. die DIN 27642 oder Erfahrungswerte aus vergleichbaren Einrichtungen. Weitere, nicht zu vernachlässi- 42 Die DIN 276, Teil 1 regelt die Kostenermittlung im Hochbau, insbesondere für die Ermittlung und die Gliederung von Kosten. Sie erstreckt sich auf die Kosten für den Neubau, den Umbau und die Modernisierung von Bauwerken sowie die damit zusammenhängenden projektbezogenen Kosten. Für Nutzungskosten im Hochbau gilt DIN 18960. 24 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS gende Investitionskosten ergeben sich für die Vorfinanzierung in der Bauphase, für die Vorbereitung der Eröffnung und die ggf. zuschussbedürftige Anlaufphase. ■ Das Investitionsvolumen ist Grundlage für die Abschätzung der Kapitalkosten (Zins bzw. Rendite) und der Kosten für laufende Reparaturen, für mittelfristige Instandhaltungsmaßnahmen und Ergänzungen (zwecks Anpassung an neue Trends) sowie für langfristige Sanierungsmaßnahmen. ■ Darzustellen ist die vorgesehene Form der Finanzierung; bei Bankkrediten sollte die Tilgung innerhalb von maximal 15 bis 20 Jahren erfolgen - länger reicht die Erfolgsprognose nicht, dann sind voraussichtlich große Investitionen (und damit Kredite) zur Erneuerung der Anlage erforderlich. Wünschenswert ist die Darstellung der vorgesehenen Geldgeber / Mitinvestoren. Umsatz- und Kostenprognose ■ Aus der Gegenüberstellung der erwarteten Erträge und der betriebsbedingten Kosten (Warenkosten, Personalkosten, Energiekosten, Steuern, Versicherungen, Beiträge, Betriebskosten wie Reinigung Wäsche etc.) sowie der anlagebedingten Kosten (Kapitalkosten, Pacht, Leasing, Grundsteuer etc.) ergibt sich ein Eindruck von der Wirtschaftlichkeit des Projekts. ■ Die Abschätzung der Erträge basiert vor allem auf der Erfolgserwartung und dem Preiskonzept (s.o.), die Abschätzung der betriebsbedingten Kosten sollte sich auf Erfahrungswerte aus vergleichbaren Einrichtungen oder auf Branchenrichtwerte stützen. Die anlagenbedingten Kosten ergeben sich aus der Investitionskostenermittlung, dem Finanzierungskonzept und den Angaben des Architekten zu voraussichtlichen Kosten für Erneuerung und Instandhaltung. ■ Die Gegenüberstellung der Erträge und Kosten sollte mindestens für ein Betriebsjahr im eingespielten Betrieb (nach ca. 5 Betriebsjahren) erfolgen; besser (und von Banken und Investoren gefordert) 15 Jahre Betriebsjahre (ab Eröffnung) beschreiben. Dabei sind insbesondere die ausreichende Rücklagenbildung für Investitionen in Erneuerung, Ergänzung und Instandhaltung zu berücksichtigen. ■ Die Wirtschaftlichkeitsprüfung darf nicht nur auf den Erwartungen im real-caseSzenario (s.o.) aufbauen; spannend ist vor allem die Situation im ebenfalls darzustellenden worst-case-Szenario. ■ Die Machbarkeitsstudie bzw. Wirtschaftlichkeitsprüfung sollte mit einer abschließenden Bewertung der Perspektiven auf Wirtschaftlichkeit enden. Sofern die Studie von einem neutralen Gutachter erstellt wird, ist darauf zu achten, ob sich der Gutachter hinter die prognostizierten Erwartungen stellt ("aus Gutachtersicht ergibt sich ...") oder sich selbst nicht festlegt ("Aus den skizzierten Annahmen ergibt sich ...). 25 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS A3.3 Effekte auf kommunaler und regionaler Ebene Auch wenn eine Feriengroßanlage gemäß der vom Projektträger vorgelegten Aussagen - für sich gesehen - Erfolg und Wirtschaftlichkeit erreicht, ist sie nicht automatisch von Vorteil für die Standort-Kommune und die Region. Es ist zu prüfen, ob und wie die Feriengroßanlage positive Effekte bewirkt und wie negative Effekte vermieden werden. Diese Prüfung ist - im Gegensatz zur Wirtschaftlichkeitsprüfung - keine Leistung des Projektträgers, sondern muss durch die Verantwortlichen in der Kommune erfolgen; die Aspekte können in den direkten Gesprächen mit dem Projektträger nur vorgeklärt werden. Die im Folgenden dargestellten Leitfragen bieten dabei eine Orientierung. A3.3.1 Effekte für das touristische Marketing Ergänzung und Erweiterung des touristischen Angebots ■ Welche Zielgruppen werden mit dem Angebot besonders gut angesprochen, gibt es für diese Zielgruppen schon vergleichbare Angebote in der Kommune? ■ Ist die geplante Ferienanlage eine wertvolle Ergänzung des Beherbergungsangebots - qualitativ (höheres Niveau) und quantitativ (Überwindung von Engpässen) oder führt sie nur zu einer Verschärfung des Konkurrenzkampfes? ■ Welche Vorteile haben andere Betriebe in der Kommune von der Ferienanlage; in welchem Umfang werden dort Nachfrage- bzw. Umsatzsteigerungen ausgelöst? ■ Können ggf. auch Tagestouristen und Einwohner von (Angeboten) der Ferienanlage profitieren, welche Anpassungen am Konzept sind dafür ggf. erforderlich? Einbindung in das touristische Marketingkonzept ■ Entspricht das Projekt den bestehenden Zielvorstellungen zur touristischen Entwicklung der Kommune und der Region? Können Widersprüche43 zwischen dem Projekt und den kommunalen Entwicklungszielen aufgelöst werden (z.B. durch Anpassung / Weiterentwicklung der Entwicklungsziele)? ■ Welche strategischen Vorteile ergeben sich durch die Existenz der Ferienanlage für das kommunale bzw. regionale touristische Marketingkonzept, werden ggf. Angebotslücken geschlossen, das touristische Profil gestützt? ■ Welche Vorteile können sich für die Kommune aus der Kooperation mit dem Betreiber der Ferienanlage für das Innen- und Außenmarketing44 ergeben, welche Vereinbarungen mit dem Betreiber sind dafür erforderlich? 43 Widersprüche können z.B. entstehen, wenn ein auf Jugend- und Sportgruppen ausgelegtes Feriendorf an einem auf Ruhe und Erholung ausgerichteten Kurort eingerichtet wird. 44 Das Marketing der Kommunen und Regionen wird angesichts des scharfen Wettbewerbs und der stagnierenden Nachfrage immer professioneller. Die Betreiber großer Ferienanlagen sollten daher als wertvolle Partner für das kommunale und regionale Tourismusmarketing eingebunden werden (können). 26 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Gewährleistung der vereinbarten Kooperationen und erwarteten Effekte ■ Sind die Vereinbarungen zwischen Kommune und Bertreiber zur Kooperation durchgängig für beide Seiten mit (ökonomischen) Vorteilen verbunden? ■ Welche Vereinbarungen sind ggf. ohne Bestand und Gewähr (und werden bei gegebenem Anlass gebrochen), weil sie für einen der beiden Partner (Kommune und Betreiber) eher mit Kosten und Nachteilen verbunden sind? ■ Welche Konsequenzen hat die Nicht-Einhaltung von Vereinbarungen, welche Argumente haben Kommune und Betreiber zur Sicherung von Vereinbarungen? A3.3.2 Sozioökonomische Effekte Arbeitsplätze für die einheimische Bevölkerung ■ Wie viele Arbeitsplätze werden in der Ferienanlage entstehen, welche Qualität haben diese (hinsichtlich Qualifikation und Einkommen)? Stimmen die Aussagen des Projektträgers hierzu mit den Angaben im Personalkonzept (s.o.) überein? ■ Können die neu geschaffenen Arbeitsplätze mit Arbeitskräften aus der Kommune / Region besetzt werden, ist dies von dem Projektträger vorgesehen? Wird der Betreiber auch Ausbildungsplätze anbieten? (Oder sind laut PersonalkostenKalkulation vorrangig preiswerte Arbeitskräfte aus Osteuropa und Ferienjobber von außerhalb der Region vorgesehen?) ■ Sind Aufträge für einheimische Betriebe Errichtung, Instandhaltung, Wartung etc. zu erwarten, können einheimische Firmen dabei bevorzugt werden? ■ Welche Gewähr bieten die Aussagen des Projektträgers, insbesondere wenn dieser ggf. nicht der voraussichtliche Betreiber der Ferienanlage ist und wenn diesbezügliche Zusagen mit höheren Kosten für Errichtung und Betrieb verbunden sind? ■ Können Zusagen des Projektträgers ggf. über eine privatrechtliche (vertragliche) Vereinbarung abgesichert werden? Steuereinnahmen / kommunale Finanzen ■ In welcher Höhe sind Steuereinnahmen für die Kommune (Anteile an Gewerbesteuer, Lohn- und Einkommenssteuer, Umsatzsteuer, Grundsteuer) bei günstigem Verlauf erwartbar? Und in welcher Höhe sind sie sicher, wenn die üblichen bzw. möglichen Formen der Steuervermeidung angewendet werden? ■ Welche Vorleistungen muss die Kommune erbringen, welche zusätzlichen jährlichen Kosten für die Kommune werden durch das Ferienprojekt verursacht (bei Vorbereitung, Realisierung, im Betrieb)? ■ In welchem Verhältnis stehen diese Kosten zu den erwarteten (bzw. auch bei ungünstiger Entwicklung sicheren) Vorteilen und Einnahmen? ■ Welche finanziellen Auswirkungen für die Kommune hätte die Umwandlung der Ferienanlage in eine Zweitwohnungs-Anlage, wie kann sich die Kommune gegen diese (bei Misserfolg als touristisches Angebot) mögliche Entwicklung absichern? 27 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS A3.4 Anforderungen der Regionalplanung Bei Regionalplanverfahren, die auf Anregung eines Vorhabenträgers durchgeführt werden, hat dieser nach dem Landesplanungsgesetz (LPlG NRW) Informationen zum Vorhaben einzubringen. Die Informationen werden üblicherweise in Form einer Raumverträglichkeitsstudie (RVS) zusammengestellt, die der Planungsbehörde als Grundlage für die Erstellung des Umweltberichts dient. Erforderlich sind die Darstellung ökonomischer, ökologischer (z.B. Energieverbrauch) und ästhetischer Auswirkungen (z.B. Auswirkungen auf das Landschaftsbild) und Aussagen bzgl. Maßnahmen zur Vermeidung bzw. Minderung der Auswirkungen45. Als Orientierungsrahmen für die Vorhabenträger hat die Bezirksregierung eine "Mustergliederung RVS" mit den erforderlichen Inhalten erstellt. Der vorliegende Leitfaden in Form der „Mustergliederung RVS“ gibt Hilfestellung bei ■ der Klärung der Frage, ob das Konzept den Notwendigkeiten und Vorgaben der Raum- und Regionalplanung entspricht, ■ der frühzeitigen Berücksichtigung der regionalplanerischen Ziele und Prüfkriterien durch die Kommunen und Antragsteller und der ■ Vorbereitung der regionalplanerischen Beurteilung des Vorhabens und damit der Gewährleistung eines konfliktärmeren Verfahrensablaufes. Es ist gängige Praxis der Bezirksregierung Arnsberg, im Vorwege von raumbedeutsamen Planungen wie der Ansiedlung von Ferienhausanlagen mit den jeweiligen Kommunen über das „interne Prüfraster“ zu sprechen. Im Rahmen dieser Gespräche sollte frühzeitig auch über geeignete Standorte gesprochen werden. Um die Standortsuche zu vereinfachen bzw. zu beschleunigen, kann eine Zusammenstellung geeigneter Flächen für Feriengroßanlagen mit Darstellung der jeweiligen Standorteigenschaften durch die Kommunen sinnvoll sein46. 45 Konkrete Maßnahmen zur Vermeidung oder Minimierung voraussehbarer Auswirkungen werden erst auf der nachfolgenden Planungsebene, der Bauleitplanung, festgeschrieben. 46 Die Zusammenstellung über geeignete Flächen kann ggf. als Vorbereitung für eine regionale Standortbörse dienen (vgl. Kap. 4.2.3). 28 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS Mustergliederung RVS der Bezirksregierung Arnsberg Inhaltsverzeichnis 1. Anlass für die geplante Änderung des Regionalplans 2. Darstellung der Ausgangsbedingungen und des Vorhabens 2.1 Räumliche Einordnung des Änderungsbereiches 2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen und planerische Vorgaben 2.2.1 Landes- und Regionalplanung 2.2.2 Bauleitplanung 2.2.3 Landschaftsplanung 2.2.4 Wasserrecht 2.3 Kurzbeschreibung des Vorhabens 2.4 Standortanforderungen und Standortalternativen 2.5 Wirtschaftliche Auswirkungen des Vorhabens und Einschätzung der Tragfähigkeit 2.6 3. Methodisches Vorgehen Beschreibung des Änderungsbereiches und der Ausgangsbedingungen 3.1 Abgrenzung des Untersuchungsraumes 3.2 Naturräumliches Gefüge 3.3 Naturschutzfachliche Vorhaben 3.4 Flora und Fauna 3.5 Landschaftsbild, Erholungseignung 3.6 Boden / Altlasten 3.7 Wasser 3.7.1 Trinkwassergewinnung und Wasserschutzgebietszonen 3.7.2 Grundwasser 3.7.3 Oberflächengewässer 3.8 Klima und Luft / Immissionen 3.9 Siedlungsstruktur 3.10 Verkehr 3.11 Kultur und sonstige Sachgüter 4. Prognose der Entwicklung des Raumes ohne das geplante Vorhaben 5. Prognose der zu erwartenden Auswirkungen auf Umwelt- und Raumentwicklung bei Realisierung des Vorhabens 5.1 Natur und Landschaft 5.2 Boden 29 Abschlussbericht GUTACHTEN FERIENGROSSANLAGEN IM HOCHSAUERLANDKREIS 5.3 Wasser 5.3.1 Trinkwassergewinnung und Wasserschutzgebietszonen 5.3.2 Grundwasser 5.3.3 Oberflächengewässer 5.3.4 Entwässerung 6. 7. 5.4 Klima und Luft / Immissionen 5.5 Siedlungsstruktur 5.6 Verkehr 5.7 Kultur und sonstige Sachgüter 5.8 Zusammenfassende Wertung der zu erwartenden Auswirkungen Möglichkeiten zur Vermeidung und Minderung nachteiliger Auswirkungen 6.1 Vermeidung von Eingriffen durch die Standortwahl 6.2 Minderung von Eingriffen durch die Standortgestaltung 6.3 Ausgleichbarkeit verbleibender Beeinträchtigungen Raumordnerische Bewertung des Vorhabens / Einschätzung der Raumverträglichkeit 7.1 Vereinbarkeit mit den Zielen der räumlichen Gesamtplanung 7.2 Umweltauswirkungen der Planungsvarianten im Vergleich 7.3 Erheblichkeit der Auswirkungen auf die Umwelt unter Berücksichtigung von minderungs- und Kompensationsmaßnahmen 8. Überwachung der Umweltauswirkungen / Monitoring 9. Zusammenfassung 10. Literatur- und Quellenverzeichnis 30