Wohnen in Bozen 2012

Assessorato all’Urbanistica, alla Casa e ai Tempi della città
Assessorat für Urbanistik, Wohnungspolitik und Zeiten der Stadt
Piano di Sviluppo Strategico
Strategischer Entwicklungsplan
Wohnen in Bozen 2012 - 04
EINLEITUNG
DIE WOHNUNGSNOT IN BOZEN:
DER STRUKTURELLE BEZUGSRAHMEN
DER IMMOBILIENMARKT IN BOZEN
DER WOHNUNGSMARKT IN BOZEN:
ANGEBOT UND NACHFRAGE
INHALTSVERZEICHNIS
EINLEITUNG ……………………..…………………………………….………………...............................
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DIE WOHNUNGSNOT IN BOZEN:
DER STRUKTURELLE BEZUGSRAHMEN ……………………………………………………………....
Sozio-ökonomische Übersicht …………………………………….………………...….………….
Struktur und Veränderungen des Wohnungsbestandes ……………………………...………...
Die Bautätigkeit zu Wohnzwecken …………………………………………………….……….....
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DER IMMOBILIENMARKT IN BOZEN …………………………..……..…..………………………….…
Anzahl der Kauf- und Mietverträge ………………...................................................………....
Mietpreise und Kaufpreise ………………………………...........................…………………..…
Zusammensetzung des Wohnungspreises und Marktwert von Bauland…………………...…
Rechtsgrundlagen und Mietzins ………………………………………………………….............
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DER WOHNUNGSMARKT IN BOZEN: ANGEBOT UND NACHFRAGE ……………….…………...
DIE WOHNUNGEN DES WOHNBAUINSTITUTS: ANGEBOT UND NACHFRAGE ………
Umfang und Merkmale der Nachfrage nach Wohnungen des Wohnbauinstituts ………
Umfang und Entwicklung der Nachfrage …………….....…………………….....……….…
Das Wohnungsangebot des Wohnbauinstituts …………………….....……………………
Laufende und künftige Bauprogramme ……………………………….....………………....
GEMEINDEWOHNUNGEN: ANGEBOT UND NACHFRAGE …..…..………………………..
Die Nachfrage nach Gemeindewohnungen ……………………………..……...................
Das Angebot an Gemeindewohnungen …………….…..………………......………………
MIETZUSCHÜSSE: ANGEBOT UND NACHFRAGE …..…..……..…..…….………………...
ZWANGSRÄUMUNGEN ……………….…………..………………..…..………….…………….
BEITRÄGE FÜR DIE ERSTWOHNUNG: ANGEBOT UND NACHFRAGE .........................
DER FLÄCHENBEDARF DER WOHNBAUGENOSSENSCHAFTEN ……………………....
MITTELSTANDSWOHNUNGEN – ANGEBOT UND NACHFRAGE ……………………....
Rechtsgrundlagen ………………………………………………………………………...…...
Verfügbarkeit von Baugrund ………………………………………………………………….
Nachfrage nach Mittelstandswohnungen ……………………………………………………
DER KONVENTIONIERTE WOHNBAU ……………………………………….……………..….
DIE BAUFLÄCHEN IM GEMEINDEBAULEITPLAN ……………………..................………...
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August 2012 (Die Forschungsarbeit wurde im Mai 2012 abgeschlossen)
Assessorat für Urbanistik, Wohnungspolitik und Zeiten der Stadt
Stadträtin Maria Chiara Pasquali
Amt für Wohnbau – Abteilung für Vermögen und Wirtschaft
Claudia Dalri und Vincenzo Verdino
Herausgegeben von
Peter Morello und Francesco Sbetti – Sistema snc, Bozen-Venedig
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Die vorliegende Broschüre enthält die Ergebnisse der 4. Ausgabe der Studie „Wohnen in
Bozen“, die in regelmäßigen Abständen von der Beobachtungsstelle Wohnen in Bozen
herausgegeben wird.
Die Beobachtungsstelle wurde im Jahr 1999 eingerichtet. Anlass hierfür war der Wunsch der
Stadtvertreter, sich ein ausführliches Bild von der Wohnsituation in der Landeshauptstadt zu
machen und dabei auch über die Stadtgrenzen hinweg einen Vergleich mit der Situation in
ganz Südtirol herzustellen.
Die Grundlage hierfür bildet die kontinuierliche Datenerhebung und die Analyse der
Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Darauf aufbauend werden strategische
Planungskonzepte entwickelt, gezielte wohnungspolitische Maßnahmen getroffen und damit
die Voraussetzungen für die Lösung der Wohnprobleme geschaffen.
Die Studie bildet den Ausgangspunkt für einen ausführlichen Dialog mit den öffentlichen und
privaten Akteuren und Interessengruppen. Unser Wunsch ist es, gemeinsame Ergebnisse
hervorzubringen und die konstruktive Mitwirkung an den Entscheidungen zum Wohle unserer
Stadt zu fördern.
Die Beobachtungsstelle hilft uns durch die Untersuchung dieser so wichtigen Bereiche des
täglichen Lebens in wesentlichem Maße dabei, die politischen Weichen für eine bessere
Wohnsituation und eine ausgewogene Stadtentwicklung zu stellen.
Die Stadträtin für Urbanistik und Zeiten der Stadt
Arch. Maria Chiara Pasquali
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EINLEITUNG
DIE BEOBACHTUNGSSTELLE „WOHNEN“ DER STADTGEMEINDE BOZEN
Das Assessorat für Vermögen und geförderten Wohnbau der Stadtgemeinde Bozen hat 1999 die
Beobachtungsstelle „Wohnen in Bozen“ eingerichtet, mit dem Ziel, den Wohnungsmarkt in der
Landeshauptstadt zu analysieren. Die Forschungsggesellschaft Sistema (Bozen/Venedig) wurde mit
einer ersten Datenerhebung beauftragt.
2003 wurden die gesammelten Daten zum ersten Mal aktualisiert und in einer ausführlichen
Dokumentation mit dem Titel „La casa a Bolzano/Wohnen in Bozen“ der Öffentlichkeit vorgestellt. 2006
und 2008 folgten die zweite und dritte Ausgabe.
Der vorliegende Forschungsbericht stützt sich auf Daten aus den Jahren 2010 - 2011 und stellt eine
zusammenfassende Übersicht über die in der jüngsten Vergangenheit durchgeführten Untersuchungen
dar.
Einer der Gründe für die Einrichtung der Stelle zur Beobachtung des Wohnungsmarktes war die
Notwendigkeit, konstant Daten, Analysen und Überwachungsinstrumente zur Verfügung zu haben, um
die notwendigen Voraussetzungen zu schaffen, binnen kürzester Zeit Lösungen für die Wohnungsnot
auszuarbeiten und vom Wohnungsnotstand zu einer planbaren Wohnungspolitik übergehen zu können.
In diesem Sinne ist die Beobachtungsstelle „Wohnen in Bozen“ im Laufe der Jahre zu einer wichtigen
Informationsquelle für die strategischen Entscheidungen in der Wohnbaupolitik der Landeshauptstadt
geworden. Sie hat insbesondere dazu beigetragen, die Wohnungsnachfrage – ein wichtiges
Orientierungsmittel bei der Ausweisung neuer Erweiterungszonen für den sozialen und den geförderten
Wohnbau – zu erfassen.
Nachdem nunmehr der neue Masterplan verabschiedet und erste Vorabänderungen am Bauleitplan
(2010) genehmigt wurden, stellen die Untersuchungsergebnisse der Beobachtungsstelle „Wohnen in
Bozen“ einen wichtigen Maßstab dar, um den Bedarf an Wohnungen und an weiteren Änderungen am
BLP genauer definieren zu können.
ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE
Bozen wächst und verändert sich
Nach einer langen Phase des zahlenmäßigen Rückgangs, der Mitte der 70er Jahre eingesetzt hat, ist die
Einwohnerzahl von Bozen zwischen 2001 und 2011 wieder angestiegen. In den vergangenen elf Jahren
ist die Stadt um 8.028 Personen bzw. 5.343 Familien gewachsen. 2011 waren dem Einwohnermeldeamt
zufolge 104.869 Personen und 48.419 Familien in Bozen wohnhaft.
Der Bevölkerungszuwachs ist einzig auf die Binnenwanderung zurückzuführen: Die Abwanderung in
umliegende Gemeinden bzw. in die restliche Provinz hat abgenommen (-1.520 Personen) und wird
außerdem durch eine rege Zuwanderung aus dem restlichen Italien (+2.337), vor allem aber aus dem
Ausland (+8.303), aufgewogen.
Ende 2011 lebten in Bozen 14.511 Ausländer, das entspricht 13,8% der ansässigen Bevölkerung. Die
Zahl der Nicht-EU-Bürger beträgt 11.878 (11,3% der Gesamtbevölkerung).
Mit dem Bevölkerungszuwachs ändert sich auch die Bevölkerungsstruktur (2011):
− Der Anteil der Senioren (65+) an der Gesamtbevölkerung liegt mittlerweile bei 23,0%.
− Der durchschnittliche Familienhaushalt hat eine Größe von 2,13. Der Anteil der Einpersonenhaushalte beträgt 40,3%, die Haushalte ohne Kinder machen 63,0% der Bevölkerung aus.
Ein weiteres demografisches Phänomen, das mittlerweile von struktureller Tragweite ist, ist die hohe
Mobilität der Personen innerhalb des Stadtgebietes:
− Fast die Hälfte der Bevölkerung zieht alle 10 Jahre innerhalb der Stadt um (das entspricht 47.163
Personen in den vergangenen neun Jahren und mehr als 5.200 Personen pro Jahr).
− Der positive Migrationssaldo (+9.120) zwischen 2001 und 2010 ist auf das Verhältnis zwischen den
Zuwanderungen (31.129 Personen) und den Abwanderungen (22.009 Personen) zurückzuführen.
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Die Prognosen des ASTAT in Bezug auf die demografische Entwicklung bis zum Jahr 2020 besagten,
dass:
− die Einwohnerzahl von 99.792 im Jahr 2006 auf 104.933 im Jahr 2020 ansteigen bzw. eine Zunahme
von 5.141 Personen (+5,2%) zu verzeichnen sein wird;
− die Zahl der in Bozen lebenden Familien von derzeit 45.992 auf 52.362 im Jahr 2020 ansteigen wird,
das sind 6.370 Familien (+13,9%) mehr als heute.
Für Bozen wurde demnach ein weniger starker Anstieg als für die restliche Provinz erwartet, wo eine
Zunahme von 8,0% (Einwohner) bzw. 21,7% (Familien) vorausgesagt wurde.
Dieser Anstieg sei voll und ganz auf den Zuwachs der ausländischen Bevölkerung zurückzuführen, der
den Rückgang der einheimischen Bevölkerung weitgehend ausgleicht. Die Anzahl der Ausländer in der
Stadt Bozen sollte dem ASTAT zufolge von 8.978 (2006) auf 23.719 (2020) ansteigen, während die
einheimische Bevölkerung von 90.814 auf 81.214 Personen sinken würde.
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2010 wurden diese Prognosen revidiert. Nunmehr wurde davon ausgegangen, dass die Bevölkerung
von 102.561 im Jahr 2009 auf 104.874 im Jahr 2015 und 105.887 im Jahr 2021 ansteigen werde. Das
entspricht einer Zunahme um 2.313 bzw. 3.326 Personen.
Ein Vergleich zwischen diesen Prognosen und der realen Entwicklung zeigt, dass die Prognosen bei
weitem hinter der Realität zurückbleiben. Die zunächst für 2020 und später für 2015 vorausgesagten
104.841 Einwohner hat Bozen bereits im Jahr 2011 erreicht.
Hohe Dichte und Zunahme der Eigentumswohnungen
Den noch provisorischen Daten der letzten Volkszählung zufolge gibt es in Bozen 46.944 Wohnungen.
Das ist eine Zunahme um 4.386 Wohnungen (+10,3%) im letzten Jahrzehnt. Südtirolweit stieg die Zahl
der Wohngebäude im letzten Jahrzehnt von 70.093 im Jahr 2001 auf 74.539 im Jahr 2011 (+4.446), die
Zahl der Wohnungen von 198.078 auf 219.417 (+10,8%). 199.419 Wohnungen sind tatsächlich bewohnt
(27.388 mehr als 2001). Die Zahl der unbewohnten bzw. von nicht Ansässigen bewohnten Einheiten ist
um 6.049 zurückgegangen (vermutlich spielt dabei auch die Form der Datenerhebung eine Rolle). Für
ausführlichere Informationen muss man auf die Volkszählung 2001 zurückgreifen.
Bei der Volkszählung 2001 wurden in Bozen 5.325 Gebäude gezählt, davon wurden 4.270 zu
Wohnzwecken genutzt. Nur 11,2% dieser Gebäude waren nach 1980 erbaut worden. Im restlichen
Südtirol waren es 27,3%. In Bozen hatte fast die Hälfte der Gebäude vier oder mehr Stockwerke,
während nur 8% der Gebäude in der restlichen Provinz diese Stockwerkzahl aufwiesen.
2001 gab es in Bozen insgesamt 42.558 Wohnungen. Im Vergleich zu 1991 bedeutete dies eine
Zunahme von 2.237 Einheiten. 1.594 Wohnungen waren nicht besetzt (895 Wohnungen weniger als
1991). Entsprechend stieg die Zahl der besetzten Wohnungen zwischen 1991 und 2001 von 37.832 auf
40.964 Einheiten an (+3.132). Im untersuchten Jahrzehnt stieg die Zahl der Eigentumswohnungen auf
60,6% an (+4.095). 1991 lag der Anteil der Eigentumswohnungen noch bei 54,8%. Die Zahl der
Mietwohnungen bzw. der anderweitig besetzten Wohnungen sank im selben Zeitraum um 963 Einheiten,
wobei dieser Rückgang nur den privaten Wohnungsmarkt betraf. Fast die Hälfte der 14.274
Mietwohnungen gehörten der öffentlichen Hand (Wohnbauinstitut und Gemeindeverwaltung).
Seit 1991 wurden 7.000 neue Wohnungen gebaut und der Anteil der geförderten Wohnungen
steigt
Von 1991 bis 2000 entstanden 2.733, in den letzten zehn Jahren 2.910 neue Wohnungen. Weitere 1.348
Wohnungen befinden sich im Bau. Insgesamt gibt es also 6.991 neue Wohnungen. Etwa zwei Drittel der
Wohnungen wurden von privaten Bauherren gebaut, das restliche Drittel vom Wohnbauinstitut (WOBI)
und von Wohnbaugenossenschaften. Der Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen steigt ständig an,
zwischen 2001 und 2010 um 36,8%. Während die privaten Bauherren überall im Stadtgebiet bauen,
entstehen die Wohnungen des Wohnbauinstituts und der Genossenschaften fast ausschließlich in den
Erweiterungszonen.
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ASTAT, Gesamte und ausländische Wohnbevölkerung in Südtirol – ein Blick in die Zukunft bis 2020, ASTAT-Schriftenreihe Nr.
134, Bozen 2008
ASTAT, Bevölkerungsprognose: Haushalte und Wohnungsbestand in Südtirol – 2006 - 2020, ASTAT-Schriftenreihe Nr. 136,
Bozen 2008
ASTAT, Die Entwicklung der Wohnbevölkerung in Südtirol bis 2021, ASTAT-Info Nr. 8, Bozen 2010
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Zwischen 1993 und 2010 wurden fast 14.000 Sanierungseingriffe an Bestandsbauten verzeichnet, die in
80,8% der Fälle in Wohngebäuden durchgeführt wurden und die Renovierung einzelner Wohneinheiten
betrafen. Dadurch sind im Bezugszeitraum 720 zusätzliche Wohnungen geschaffen worden.
Die Preise pendeln sich (auf hohem Niveau) ein, wobei es Unterschiede je nach Lage und
Erhaltungszustand der Wohnungen gibt
Laut den Daten des Innenministeriums wurden in der Stadt Bozen im Jahr 2002 2.476 Mietverträge
(40,9% aller in Südtirol abgeschlossenen Mietverträge) und 1.282 Kaufverträge (34,1%) abgeschlossen.
Laut Notararchiv wurden in Südtirol 2010 6.065 Kaufverträge für Wohnimmobilien registriert. Die Daten
des Notararchivs sind sehr viel höher als jene des Innenministeriums aus dem Jahr 2002. Es ist schwierig
zu bewerten, inwieweit dieser Anstieg real ist bzw. ob die Daten des Innenministeriums zu niedrig bzw.
jene des Notararchivs zu hoch sind. Man kann jedoch davon ausgehen, dass in Bozen mindestens 2.000
Verträge abgeschlossen wurden.
Laut „Consulente Immobiliare“ sind die Preise für Neubauwohnungen zwischen 1990 und 2010 in allen
Stadtvierteln von Bozen gestiegen: bis zum Jahr 2004 war der Anstieg kontinuierlich. 2005 gab es einen
Einbruch. Anschließend haben die Preise bis 2011 wieder angezogen. In der Altstadt lagen die Preise
zuletzt bei 5.000 €/m², in den an das Zentrum angrenzenden Vierteln bei 4.000 €/m² und in den
Außenbezirken bei 3.200 €/m².
Nach einer langen Phase mit stark steigenden Wohnungspreisen sind die Preise dieser Quelle zufolge
auch in den letzte 5 Jahren weitergestiegen, trotz der Krise im Bausektor. Dieser Trend erklärt sich mit
einem geringeren Wohnungsangebot auf dem privaten Wohnungsmarkt, insbesondere in den zentralen
Wohngegenden.
Signifikant sind in diesem Zusammenhang auch die Preisunterschiede zwischen Neubaubauwohnungen
und vor kurzem gebauten Bestandswohnungen sowie zwischen Wohnungen im Zentrum und in der
Peripherie. Dem Consulente Immobiliare zufolge kostet eine Neubauwohnung in der Altstadt 39% mehr
als eine vor kurzem gebaute Bestandswohnung und 56% mehr als eine Neubauwohnung am Stadtrand.
Mit anderen Worten: die Marktpreise können auch in Bozen je nach Lage und Erhaltungszustand der
Immobilie erhebliche variieren.
Die hohen Kaufpreise wirken sich auch auf die Höhe der Mieten aus. Im Gegensatz zu den Kaufpreisen
haben sich die Mietpreise laut Consulente Immobiliare in den letzten 5 Jahren allerdings stabilisiert.
Einerseits erklärt sich dieses Phänomen dadurch, dass die Mietpreise bereits sehr hoch sind,
andererseits ist es wahrscheinlich auch darauf zurückzuführen, dass das Angebot an Mietwohnungen
gestiegen ist. Die Tatsache, dass letzthin in den neuen Erweiterungszonen zahlreiche Wohnungen
gebaut wurden, sowohl von Wohnbauinstitut als auch von den Genossenschaften und privaten
Bauherren, führte dazu, dass zahlreiche Familien, die vorher eine Mietwohnung besetzt hatten, in diese
Wohnungen zogen. Dadurch sind in anderen Stadtteilen wieder viele Wohnungen verfügbar. Der private
Mietmarkt hat sich dadurch verändert, nicht, weil die Gesamtanzahl der vermieteten Wohnungen
gestiegen wäre, sondern, weil die Anzahl der Wohnungen, die frei geworden und neu vermietet worden
sind, zugenommen hat. Zu dieser Entwicklung trug sicherlich auch die starke Unterstützung durch die
öffentliche Verwaltung, die Wohnbeihilfen gewährt, und die steigende Zahl der Investitionen Privater in
Mietwohnungen bei.
Der monatliche Mietzins für eine 100-m²-Wohnung liegt der „Consulente Immobiliare“ zufolge zwischen
960 Euro am Stadtrand und 1.400 Euro im Zentrum und der „Agenzia del Territorio“ zufolge zwischen 780
Euro am Stadtrand und 1.260 Euro im Zentrum.
Das Landesstatistikinstitut ASTAT hat herausgefunden, dass sowohl die Marktwerte als auch die Mieten
in der Landeshauptstadt fast doppelt so hoch sind wie in anderen Gemeinden. Besonders zu Buche
schlägt dabei der Preis für den Baugrund, der im Stadtgebiet – auch auf Grund der hohen Baudichte –
viermal höher ist als im außerstädtischen Bereich (1.100 -1.500 Euro/m² in Bozen, 283 - 418 Euro/m² in
den übrigen Gemeinden).
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Gesamtwohnungskosten
Die Gesamtwohnungskosten setzen sich, vereinfacht ausgedrückt, aus drei Posten zusammen: den
Grundstückkosten, den Baukosten und den technischen, steuerlichen und Finanzierungskosten (denen
auf dem privaten Markt der Unternehmensgewinn hinzuzuzählen ist).
Die Unterschiede im Endpreis sind im Wesentlichen auf die Grundstückskosten und die Art des Bauens
bzw. der Baustoffe zurückzuführen. Grundsätzlich kann man sagen, dass sich die Gesamtkosten beim
Wohnungskauf in der Regel zu einem Drittel aus den Grundstückskosten, zu 40% aus den Baukosten
und zum restlichen Teil aus den technischen, steuerlichen und Finanzierungskosten sowie aus den
Gewinnmargen der Bauunternehmen zusammensetzen. An der Spitze wirken sich die
Grundstückskosten und die höhere Bauqualität stärker auf den Endpreis aus und diesen Preis sogar
verdoppeln.
Das Wohnbauinstitut (WOBI) und die Genossenschaften können im Allgemeinen günstiger bauen, da es
für sie bestimmte Vergünstigungen gibt: So etwa kann das Baugrundstück zu einem günstigeren Preis
erworben werden, die Konzessionsgebühren und teilweise auch die steuerlichen Obliegenheiten fallen
weg. Beiträge durch die öffentliche Hand drücken die Finanzierungskosten. In all diesen Fällen machen
die Baukosten in der Regel zwei Drittel der Gesamtkosten aus.
Gesetzesgrundlagen und Mietpreise
Auf staatlicher Ebene (Gesetz Nr. 431/1998) gibt es den freien Mietzins, der in der Regel dem Marktwert
entspricht (der in Bozen bei einer Wohnung in normalem Zustand 2011 bei durchschnittlich 12 Euro/m² im
Zentrum und bei 8 Euro/m² am Stadtrand lag, bei einer Wohnung in sehr gutem Zustand zwischen 17 und
10 Euro/m²), und den vereinbarten Mietzins, der in etwa dem Marktpreis für Wohnungen in einem
normalen Zustand entspricht und damit erheblich niedriger ist als der Mietpreis für Wohnungen in einem
sehr guten Zustand.
Auf Landesebene gibt es zusätzlich den Landesmietzins (Landesgesetz Nr. 13 vom 17.Dezember 1998,
Art. 7 Abs. 3). Dieser entspricht 4% der berichtigten Baukosten (Baukosten plus Grundstückskosten plus
Erschließungskosten) für die Konventionalfläche. Dieser Wert gilt für ganz Südtirol, ist, was die Situation
in Bozen anbelangt, jedoch erheblich niedriger als der freie und der vereinbarte Mietzins. Anders ist die
Situation außerhalb der Stadt.
Mieter von Wohnungen der öffentlichen Hand zahlen eine Sozialmiete. Diese beträgt zwischen 10 und
25% der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Familie. Als Obergrenze gilt der Landesmietzins (2009
betrug die durchschnittliche Wohnungsmiete für Wohnungen des WOBI 170 Euro).
Das Wohnbauinstitut hat in den vergangenen 10 Jahren mehr als 2.300 Familien eine Wohnung
zugewiesen
2011 wurden insgesamt 2.104 Anträge eingereicht, davon waren 1.607 gültig, d.h. sie wurden in die
Rangordnung aufgenommen (die Rangordnung trat 2012 in Kraft). Der Anteil der abgelehnten Anträge
liegt bei 23,6%. Von den insgesamt 1.607 genehmigten und in die Rangordnung aufgenommenen
Gesuchen liegt der Anteil der besonders unterstützungsbedürftigen Antragsteller (25 und mehr Punkte)
bei 16,4% (263 Gesuche).
Bei der Vergabe der Punkte fallen die Ansässigkeitszeit, das Einkommen und die zu Lasten lebenden
Familienmitglieder besonders ins Gewicht. Sie tragen zu über 90% zur Gesamtpunktezahl bei.
Vergleicht man die Rangordnungen aus den Jahren von 1999 bis 2011, die nach den mit dem
Landesgesetz Nr. 13/98 neu eingeführten Kriterien erstellt wurden, miteinander, können Aussagen über
den Umfang, die Merkmale und die Entwicklung der Nachfrage nach Sozialwohnungen in den
vergangenen zwölf Jahren getroffen werden. In diesem Zeitraum ist die Zahl der zugelassenen Anträge
von 1.256 auf 1.607 gestiegen (+27,9%), die Anträge mit 25 Punkten und mehr sind hingegen beinahe
um die Hälfte gesunken (von 401 auf nur mehr 263 Gesuche).
Diese Entwicklungen sind einerseits auf den Rückgang der Anträge der einheimischen Bevölkerung aller
drei Sprachgruppen in der allgemeinen Rangliste und andererseits auf den Zuwachs von Anträgen von
Nicht-EU-Bürgern (von 109 auf 794 Gesuche) zurückzuführen. Die Tatsache, dass für alle Ranglisten
mehr Anträge gestellt wurden und insbesondere die Zahl der Anträge der ausländischen Mitbürger
gestiegen ist, hat zu einem niedrigeren Punktedurchschnitt geführt, der vor allem daher rührt, dass dem
Einkommen eine höhere Punktezahl als der Ansässigkeitszeit beigemessen wird.
Ende 2010 besaß das Wohnbauinstitut 6.144 Wohnungen. Das sind gut 700 Wohnungen mehr als im
Jahr 2001. Im Schnitt konnten zwischen 2001 und 2010 86 neue Wohnungen pro Jahr zugewiesen
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werden. Zudem konnte das Wohnbauinstitut weitere 148 Wohnungen neu zuweisen, weil Mieter in ein
Eigenheim gezogen oder verstorben sind oder weil sie nicht mehr die Voraussetzungen für den Verbleib
in einer WOBI-Wohnung besaßen. Insgesamt konnten im besagten Zehnjahreszeitraum 2.338 (863 neue
und 1.475 frei gewordene) Wohnungen vergeben werden.
Ende März 2010 waren von den 1.231 geplanten Wohnungen, die bis 2010 fertig gestellt werden sollten
(hierbei handelt es sich um 1.131 Wohnungen aus dem vorherigen Bauprogramm und um 100 neu
geplanten), bereits 756 gebaut und vergeben, 380 im Bau und weitere 16 in Planung oder mit bereits
zugewiesenem Baugrund. Insgesamt wurden also 1.152 Wohnungen gebaut bzw. geplant. 79
Wohnungen konnten nicht realisiert werden, weil kein entsprechendes Grundstück verfügbar war. Auf
Landesebene wurden insgesamt 1.964 Wohnungen gebaut. 506 sind noch im Bau, 407 in der
Planungsphase bzw. mit zugewiesener oder eingeplanter Grundfläche. 581 Wohnungen konnten nicht
realisiert werden, da keine entsprechenden Baugrundstücke vorhanden waren. Für Bozen, das
demographisch gesehen ein Fünftel der Einwohnerzahl Südtirols ausmacht, bedeutet dies, dass sich
35,6% der geplanten Wohnungen auf Bozen konzentrieren, dass von den geplanten Wohnungen 1.152
gebaut worden sind bzw. sich im Bau befinden oder der entsprechende Baugrund zugesagt oder
zugewiesen wurde (93,6%) und nur 79 (6,4% der geplanten Wohnungen und 13,6% jener ohne Fläche
auf Landesebene) nicht realisiert werden konnten. Das ist verglichen mit anderen Südtiroler Gemeinden
ein außerordentlich guter Wert. Obschon dort 64,4% aller geplanten Wohnungen entstehen sollten, war
für 502 zu errichtende Wohnungen kein Baugrund verfügbar (86,4% auf Landesebene und 22,5% auf
Gemeindeebene).
2011 hat das Wohnbauinstitut (WOBI) sein neues Bautenprogramm für den Zeitraum 2011-2015
verabschiedet. Dieses Programm, das Baumaßnahmen für ganz Südtirol enthält und nach Gemeinde
gestaffelt ist, enthält, unter Berücksichtigung der noch nicht umgesetzten Bauprogramme aus dem
vorherigen Zeitraum, eine Wohnungsbedarfs- und Wohnungsentwicklungsprognose und für die einzelnen
Gemeinden im Zeitraum 2011-2015, sowie Angaben zu den privaten Vermietungen und zur
Bedarfsdeckung durch Neuvergabe frei gewordener Bestandswohnungen.
Die nach den vorgenannten Kriterien erstellten Wohnungsbedarfsprognosen 2011-2015 besagen, dass
es in Bozen in den nächsten Jahren ein Bedarf an 741 Wohnungen geben wird. In den anderen
Gemeinden liegt der Bedarf bei 1.457 neue Wohnungen. Insgesamt werden auf Landesebene 2.198
neue Wohnungen gebraucht.
Das Bauprogramm 2011-2015, das von der Landesregierung genehmigt wurde, schätzt den
Wohnungsbedarf in Bozen auf 764. Dieser Bedarf wird durch Neuvermietung von Bestandswohnungen
(voraussichtlich 532) und durch die Vermietung von derzeit in Bau befindlichen Wohnungen (insg. 912)
gedeckt.
Zieht man für Bozen die Kriterien, die für alle Gemeinden gelten, heran, würde der angenommene
Wohnungsbedarf der Stadt, wie bisher schon, durch das bestehende Angebot an neuen und
Bestandswohnungen gedeckt (mit einem Überhang von 148 Wohnungen). Für Bozen aber haben das
WOBI und die Landesverwaltung trotzdem einen Bedarf an 200 zusätzlichen Wohnungen ausgemacht.
Dabei sind sie von der Annahme ausgegangen, die bereits Grundlage des vorherigen Programms war,
dass der Wohnungsbedarf in Bozen höher sein wird als der Bedarf, der auf der Grundlage der Kriterien
für die anderen Gemeinden berechnet wurde.
Die Stadt Bozen führte 2011 drei neue Ausschreibungen zur Vergabe von Gemeindewohnungen durch.
Insgesamt wurden 153 Anträge angenommen, davon betrafen 116 die allgemeine Rangliste (32 Anträge
erzielten 25 und mehr Punkte), 20 die Senioren-Rangliste und 17 die Rangliste der Sonderkategorien.
Die Gemeindeverwaltung, die über 702 Wohnungen verfügt, konnte zwischen 2000 bis 2010 280
Wohnungen vergeben, davon wurden 174 neu und 106 im Rahmen eines Wohnungswechsels vermietet.
Die Nachfrage nach Mietzuschüssen steigt – immer mehr Zwangsräumungen
Zwischen 1995 und 2010 ist die Zahl der Anträge auf Mietgeld ständig gestiegen. Sie liegt bei 2.655
angenommenen Anträgen. Auch immer mehr Ausländer suchen um einen Mietbeitrag an (31,5% im Jahr
2010). Dies lässt den Schluss zu, dass ausländische Mitbürger zu einem hohen Prozentsatz in privat
vermieteten Wohnungen leben.
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Zwischen 2001 und 2011 gab es durchschnittlich 151 Zwangsräumungen pro Jahr, weniger als im
vorausgehenden Jahrzehnt (177 pro Jahr). Der Grund ist sowohl in Bozen als auch in den anderen
Südtiroler Gemeinden oftmals ein Verzug bei den Mietzahlungen (mittlerweile machen sie zwei Drittel
aus). Die Familien haben auf Grund der hohen Mieten immer öfter Probleme, die Miete zu bezahlen.
Die Rolle der Wohnbaugenossenschaften
Im Landeshaushalt waren zwischen 1995 und 2001 im Schnitt 152 Mio. Euro für Programme zur
Wohnbauförderung verbucht. In den vergangenen neun Jahren wurden dafür 196 Mio. Euro
bereitgestellt.
Von 2002 bis 2010 wurden 4.181 Anträge auf Wohnbauförderung für den Bau, den Kauf oder die
Wiedergewinnung von Eigenheimen eingereicht. Das sind durchschnittlich 465 Gesuche im Jahr.
Meist wurde um Gewährung eines Zuschusses für den Kauf bzw. den Kauf und die Renovierung eines
Eigenheimes ersucht (2.582 Anträge wurden genehmigt). 1.036 Gesuche betrafen Beiträge für
Neubauten, 563 Gesuche die Wiedergewinnung von Bestandsbauten.
In den vergangenen zehn Jahren wurde auch deshalb mehr gebaut als in der Vergangenheit, weil
zahlreichen Wohnbaugenossenschaften neue Baugrundstücke zugewiesen werden konnten.
Insgesamt wurden bei den verschiedenen Wohnbaugenossenschaften 1.767 Teilnahmegesuche für
insgesamt 1.190 Genossenschaftswohnungen vorgelegt (Rosenbach, Firmian/Reschen 1 und
Bivio/Kaiserau). Etwa ein Drittel der in die Rangordnung aufgenommenen Antragsteller (insgesamt 588)
verzichtete später auf die Wohnung, sodass der im Jahr 2000 festgestellte Bedarf durch das
Flächenangebot in den neuen Stadtvierteln voll gedeckt wird (1.190 endgültige Zuweisungen).
Neben dem öffentlichen Wohnungsbau und der Förderung des privaten Wohnbaus gibt es einen weiteren
Bereich, der für die Stadt Bozen von Bedeutung ist: der konventionierte Wohnbau. Zwischen 1990 und
September 2010 wurden im Schnitt 188 Bauvorhaben umgesetzt und insgesamt 2.547 Wohnungen
bereitgestellt. Auch bei den Konventionierungen ist ein steter Anstieg zu verzeichnen: zwischen 1990 und
2000 wurden jährlich durchschnittlich 99 Wohnungen konventioniert, zwischen 2001 und 2010 waren es
bereits 146. Diese Entwicklung ist bemerkenswert, zumal die private Bautätigkeit in den letzten Jahren im
Allgemeinen eher abgenommen hat.
Die Bauflächen im Gemeindebauleitplan
Die städtebauliche Planung ist für die Entwicklung des Wohnungsmarktes großer Bedeutung. Ausgehend
von einer Reihe von Gesetzesbestimmungen und Plänen werden Standort und Anzahl der Flächen
bestimmt, auf denen neue Wohnungen entstehen und durch Wiedergewinnung bestehender
Bausubstanz neuer Wohnraum geschaffen wird. Im Jahr 1995 wurden im Gemeindebauleitplan auf 37
Hektar neue Wohnzonen ausgewiesen, um den angenommenen Bedarf von 3.000 Wohnungen zu
decken. Vor einiger Zeit wurde der Gemeindebauleitplan erneut um eine neue Wohnbauzone ergänzt: in
„Casanova“, die im Westen der Stadt, wurde Wohnraum für jene Gesuchsteller geschaffen, die in den
bisher ausgewiesenen Bauzonen nicht berücksichtigt werden konnten.
Im September 2008 schätzte man, dass in den Erweiterungs-, Auffüll- und Wiedergewinnungszonen mit
Durchführungsplan 1.707 Wohnungen entstehen werden: 608 davon durch das Wohnbauinstitut, 388
durch Wohnbaugenossenschaften und 711 durch privaten Bauherren.
In den letzten drei Jahren wurden knapp eintausend Wohnungen errichtet. Im Mai 2012 lag die Zahl der
noch zu bauenden Wohnungen bei 757 (fast alle durch private Bauherren).
Mit den Vorabänderungen zum BLP, die auf dem Masterplan beruhen, wurden die Weichen für knapp
eintausend neue Wohnungen gelegt.
Im Mai 2012 belief sich das Wohnungsangebot in den Erweiterungs-, Auffüll- und
Wiedergewinnungszonen mit Durchführungsplanung demnach auf 1.687 Einheiten (240 WOBI, 416
Genossenschaften und 1.031 private Bauherren). Die im Bau befindlichen Wohnungen belaufen sich auf
438 (16 WOBI, 28 Genossenschaften und 394 private Bauherren).
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SCHLUSSBEMERKUNG
Die Wohnungsknappheit in Bozen betrifft heute nicht mehr so viele Teile der Bevölkerung und ist auch
nicht mehr so akut wie in der Vergangenheit.
Durch die koordinierte Zusammenarbeit zwischen Gemeinde- und Landesverwaltung, dem
Wohnbauinstitut und den Wohnbaugenossenschaften konnten in den letzten zehn Jahren die zahlreichen
überfälligen Anträge aufgearbeitet und Wohnungen zugewiesen werden. Gleichzeitig wurden aber auch
die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass in Zukunft mit entsprechenden Bauprogrammen auf die
„alte“ und „neue“ Nachfrage reagiert werden kann.
− Mit dem Gemeindebauleitplan konnten in den vergangenen 20 Jahren ca. 5.700 neue Wohnungen
gebaut werden. 1.300 weitere Wohnungen sind noch im Bau. Daneben können in Stadtbereichen, die
im geltenden Bauleitplan bereits entsprechend ausgewiesen, weitere circa 1.000 Wohnungen gebaut
werden. Insgesamt ist dies ein Zuwachs von über 8.000 Wohnungen.
− Das Land hat in den vergangenen neun Jahren ca. 196 Mio. Euro pro Jahr für den Wohnbau
bereitgestellt (von 1995 bis 2001 waren es 152 Mio. pro Jahr).
− Das Wohnbauinstitut hat sein Programm für den Zeitraum 2006-2010, das für Bozen 1.231 neue
Wohnungen vorsieht, abgeschlossen. Von den neu gebauten und frei gewordenen Wohnungen des
Wohnbauinstituts, dem in Bozen insgesamt 6.000 Wohnungen gehören, konnten gut 2.300
Wohnungen zugewiesen werden.
− Fast 2.700 Familien, die in einer privaten Mietwohnung leben, erhalten einen Mietzuschuss.
− Die 1.800 Anträge von Mitgliedern der Wohnbaugenossenschaften aus dem Jahr 2000 konnten nach
dem Verzicht von circa 600 Mitgliedern durch den Bau von Wohnungen in den neuen Wohnbauzonen
Rosenbach, Firmian/Reschen 1 und Bivio/Kaiserau gedeckt werden.
Ein bisher ungelöstes Problem stellen die hohen Miet- und Kaufpreise dar, die vor allem auf die hohen
Grundstückspreise zurückzuführen sind.
Die neue Nachfrage nach Wohnungen ist durch die Zunahme der Haushalte bedingt (Einerseits werden
neue Familien gegründet, andererseits zählen die Familien immer weniger Mitglieder und die Trennungen
nehmen zu. Es gibt immer mehr Einzelhaushalte und alleinstehende Senioren). Auch die Zuwanderung,
die Bozens Bevölkerungsstruktur bereits maßgeblich beeinflusst und ein Eckpfeiler der lokalen Wirtschaft
ist, lässt die Nachfrage weiter ansteigen.
Die Nachfrage kommt vor allem von den „schwächeren“ Teilnehmern am Wohnungsmarkt: Senioren,
junge Paare, Singles, Arbeitskräfte von außerhalb. Der Zugang zu den Unterstützungsleistungen des
Wohnbauinstituts und die Teilnahme an Genossenschafts-Projekten bleibt ihnen meist verschlossen, und
Wohnungen auf dem privaten Wohnungsmarkt sind teuer und auf Grund des geringen Angebots an
Mietwohnungen schwer zu finden.
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WOHNUNGSNOT IN BOZEN: DER STRUKTURELLE BEZUGSRAHMEN
Die strukturellen Merkmale der Wohnungsknappheit in Bozen werden am ehesten verständlich, wenn
man versucht, die Entwicklungen der letzten Jahre, aber auch die längerfristigen Prozesse zu
rekonstruieren, die demografische und soziale Entwicklung der Bevölkerung sowie die Wohnungsnutzung
zu analysieren und die Aspekte zu untersuchen, die den Ausschlag für den Neubau und/oder die
Wiedergewinnung von bestehender Wohnsubstanz gegeben haben.
Diese Studie ist eine aktualisierte Fortschreibung der entsprechenden Studien aus den Jahren von 2000
bis 2008. Die Studie, die im Zweijahresrhythmus herausgegeben wird, enthält alle notwendigen Fakten,
um die Gründe und den Umfang der Wohnungsnachfrage bzw. des Wohnungsangebotes in Bozen und
die Entwicklung derselben verstehen zu können, auch unter Berücksichtigung des sozialen Gefüges und
der Wohnbaupolitik der umliegenden Gemeinden.
Sozioökonomische Übersicht
Der Rückgang der Einwohner und die hohe Abwanderung in die angrenzenden Gemeinden sowie die
erhöhte Mobilität innerhalb der Stadt Bozen sind Phänomene, die die demografischen Prozesse in der
Landeshauptstadt ab der zweiten Hälfte der 1970er Jahre bis zum Jahr 2000 kennzeichnen.
Während die Bevölkerungszahl in Bozen zwischen 1976 und 2000 stetig abgenommen hat, konnte in den
vergangenen elf Jahren wieder ein Zuwachs verzeichnet werden, da wieder mehr Menschen nach
Bozen ziehen und sich die Geburten und Todesfälle zahlenmäßig kaum geändert haben.
Ausschlaggebend für den Anstieg der Einwohnerzahl ist der Zuzug von Ausländern: In den
vergangenen zehn Jahren hat sich ihr Anteil verdreifacht. Heute wohnen 14.511 Personen ausländischer
Herkunft in Bozen. Interessant ist hierbei, dass mehr Frauen als Männer nach Bozen und nach Südtirol
zugezogen sind, was wiederum ein Hinweis auf die vermehrte Nachfrage nach weiblichen Arbeitskräften
ist (z.B. als Seniorenbetreuerinnen und Pflegekräfte). Eine weitere Erklärung sind die
Familienzusammenführungen. Insgesamt stabilisieren sich die Zahlen jedoch. Nicht-EU-Bürger stellten
2011 11,3% der ansässigen Bevölkerung von Bozen. Sie wohnen vor allem in den Stadtvierteln ZentrumBozner Boden-Rentsch (14,3%) und in Oberau-Haslach (15,0%).
Die Mobilität innerhalb der Landeshauptstadt hängt vor allem vom Wohnungsangebot und der
Wohnungsnachfrage ab. Bis Mitte der 1990er-Jahre wanderten die Menschen vor allem in die
umliegenden Gemeinden bzw. in die Gemeinden südlich von Bozen ab, weil es dort leichter war, eine
Wohnung zu finden. Die Umkehr dieser Entwicklung in den vergangenen Jahren ist vor allem auf die
Entstehung neuer Wohnungen in den Auffüllzonen, in der Semirurali-Zone und in den neuen
Erweiterungszonen, die im BLP ausgewiesen wurden, zurückzuführen. Entsprechend begannen die
Bevölkerungszahlen wieder anzusteigen, hauptsächlich in den Stadtteilen, in denen neue Wohnungen
entstanden sind, etwa in den Stadtvierteln Don Bosco und Oberau-Haslach.
Ein weiteres demografisches Phänomen, das nunmehr zu einem strukturellen Merkmal geworden ist,
sind die zahlreichen Wohnsitzverlegungen innerhalb der Stadt: Im untersuchten Neunjahreszeitraum
ist knapp die Hälfte der Bevölkerung – mehr als 5.200 Personen pro Jahr - innerhalb der Stadt
umgezogen.
Diese Zunahme im Vergleich zum vorhergehenden Jahrzehnt erklärt sich dadurch, dass Personen und
Familien mobiler und die Wohnungen in den neuen Wohngebieten bezugsfertig geworden sind.
All diese Prozesse haben die Bevölkerungs- und die Familienstruktur grundlegend verändert: Ende 2011
lag der Anteil der Senioren bei 23,0%. Zudem haben sich die Familienstrukturen stark geändert: Der
Anteil der Einpersonenhaushalte liegt bei 40,3%, und in mehr als 63,0% der Haushalte leben keine
Kinder.
Auch die soziale Struktur der Bevölkerung hat sich verändert:
− Laut den Ergebnissen der Volkszählung aus dem Jahr 2001 sind drei von vier in Bozen ansässigen
Bürgern im Dienstleistungsbereich beschäftigt, mehr als ein Drittel sind in der öffentlichen Verwaltung
und für öffentliche Dienstleister tätig, 77,0% der Bevölkerung sind Arbeitnehmer;
− 2010 liegt die Zahl der Beschäftigten in Bozen laut Daten der Landesabteilung für Arbeit bei 59.151,
wobei davon nur 32.668 Personen auch tatsächlich in Bozen ansässig sind. Eine Folge dieser
Wanderungsprozesse, die zwar eine Verlegung des Wohnsitzes, insbesondere in die Gemeinden
südlich von Bozen, nicht immer aber auch eine Verlegung des Arbeitsplatzes mit sich gebracht
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haben, ist der Anstieg der Pendler: Von den über 59.000 Erwerbstätigen in Bozen pendeln 26.000, d.
h. 44,8%, täglich aus beruflichen Gründen in die Landeshauptstadt.
Die Prognosen in Bezug auf die demografische Entwicklung bis zum Jahr 2020, die im Jahr 2008
3,
vom ASTAT ausgearbeitet wurden ergaben, dass:
− die Einwohnerzahl zwischen 2006 und 2020 um 5.141 Personen von 99.792 auf 104.933 (+5,2%)
ansteigen wird;
− im Jahr 2020 52.362 Familien, d. h. 6.370 (+13,9%) mehr in Bozen wohnen werden.
Die Prognosen liegen damit eindeutig unter denen für die restliche Provinz, für die eine Erhöhung
Einwohnerzahl um 8,0% und der Familien um 21,7% vorausgesagt wird.
Dieser Anstieg ist voll und ganz auf den Zuwachs der ausländischen Bevölkerung zurückzuführen, der
den Rückgang der einheimischen Bevölkerung weitgehend ausgleicht. Aller Voraussicht nach wird die
Anzahl der Ausländer in der Stadt Bozen im Jahr 2020 die Zahl 23.719 erreichen (2006: 8.978), während
die einheimische Bevölkerung von 90.814 auf 81.214 Personen sinken wird.
4
Im Jahr 2010 hat man die Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung revidiert. Nunmehr wurde davon
ausgegangen, dass 2015 104.874 (+2.313) und 2021 105.887 Personen (+3.326) in Bozen wohnen
werden.
Vergleicht man die Prognosen mit den realen Werten, fällt auf, dass die Realität die Prognosen längst
eingeholt hat. Bereits im Jahr 2011 lag die Einwohnerzahl bei 104.841. Dieser Wert war zunächst für
2020 und später für 2015 vorausgesagt worden.
Struktur und Veränderungen des Wohnungsbestandes
Laut den noch nicht endgültigen Daten der letzten Volkszählung lag die Zahl der Wohnungen in Bozen
2011 bei 46.944. Innerhalb eines Jahrzehnts sind damit 4.386 Wohnungen hinzugekommen (+10,3%).
Auf Landesebene gab es bei den Wohnhäusern einen Zuwachs von 70.093 (2001) auf 74.539 im Jahr
2011 (+4.446). Insgesamt stieg die Zahl der Wohnungen von 198.078 auf 219.417 (+10,8%). 199.419
Wohnungen sind effektiv bewohnt (27.388 mehr als 2001), während die Zahl der freien oder von
Nichtansässigen bewohnten Einheiten um 6.049 zurückgegangen sind (ausschlaggebend hierfür könnte
auch die Art der Erhebung sein). Ausführlichere Informationen lassen sich aus der Volkszählung aus dem
Jahr 2001 ablesen.
Im Jahr 2001 wurden in Bozen 5.325 Gebäude gezählt. Nur 196 davon waren ungenutzt, weil sie
entweder noch im Bau oder nicht mehr bewohnbar waren. Von den 4.270 vorrangig zu Wohnzwecken
genutzten Gebäuden waren nur 11,4% in den vorangehenden 20 Jahren errichtet worden. Südtirolweit
waren es 25,9%. Im Schnitt sind in jedem Gebäude 10 Wohnungen untergebracht (im restlichen Südtirol
sind es knapp über 2), und knapp die Hälfte der Gebäude ist 4 oder mehr Stockwerke hoch (im restlichen
Südtirol nur 8,1%).
Die Gesamtzahl der Wohnungen in Bozen lag 2001 bei 42.558 Einheiten. Im Vergleich zu 1991 wurde
eine Zunahme von 2.237 Wohnungen verzeichnet.
1.594 Wohnungen in Bozen waren nicht besetzt, das entspricht 3,7% (895 weniger als im Jahr 1991,
ein Minus von 36,0%). Entsprechend stiegt die Zahl der besetzten Wohnungen zwischen 1991 und 2001
an, von 37.832 auf 40.964 Einheiten, das entspricht einem Zuwachs von 3.132 Wohnungen bzw. 8,3%.
Dieser Zuwachs deckt sich mit dem Zuwachs an Familien, die im gleichen Zeitraum ein Plus von 8,5%
verzeichnen.
Da die Wohnungen in der Regel über mehr Zimmer verfügen und gleichzeitig von immer weniger
Personen bewohnt werden, ist der Index für die Überfüllung auf 0,62 Personen pro Zimmer gesunken.
3
4
ASTAT, Gesamte und ausländische Wohnbevölkerung in Südtirol – ein Blick in die Zukunft bis 2020, Schriftenreihe ASTAT 134,
Bozen 2008.
ASTAT, Bevölkerungsprognose: Haushalte und Wohnungsbestand in Südtirol – 2006-2020, Schriftenreihe ASTAT 136, Bozen
2008.
ASTAT, Die Entwicklung der Wohnbevölkerung in Südtirol bis 2021, Astat-Info Nr. 08, Bozen 2010.
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WOHNUNGEN IN BOZEN – STAND 1991 UND 2001
Wohnungen
1991
Besetzt
37.832
Nicht besetzt
2.489
Insgesamt
40.321
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf Grundlage von Daten des ISTAT
2001
40.964
1.594
42.558
Änderungen 1991-2001
3.132
-895
2.237
Bezüglich der Art der Nutzung der Wohnungen in Bozen wurde festgestellt, dass 60,6% der besetzten
Wohnungen vom Eigentümer bewohnt werden. 34,8% bzw. 4,5% der Wohnungen sind vermietet bzw.
werden von Personen mit anderen Rechtstiteln bewohnt. 1981 bzw. 1991 sah die Situation noch
vollkommen anders aus: Damals lag der Anteil der von Eigentümern bewohnten Wohnungen bei 41,1%
bzw. 54,8%.
VON ANSÄSSIGEN BEWOHNTE WOHNUNGEN NACH NUTZUNGSRECHT – 1991 UND 2001
Wohnungen
Bozen
Anzahl
Restliche Provinz
Anzahl
%
1991
Eigentum
20.743
54,8
Miete
15.693
41,5
Andere Rechtstitel
1.396
3,7
Insgesamt
37.832
100,0
2001
Eigentum
24.838
60,6
Miete
14.274
34,8
Andere Rechtstitel
1.852
4,5
Insgesamt
40.964
100,0
Änderung 1991-2001
Eigentum
4.095
19,7
Miete
-1.419
-9,0
Andere Rechtstitel
456
32,7
Insgesamt
3.132
8,3
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf Grundlage von Daten des ISTAT
%
76.396
23.425
7.007
106.828
71,5
21,9
6,6
100,0
96.708
25.206
9.153
131.067
73,8
19,2
7,0
100,0
20.312
1.781
2.146
24.239
26,6
7,6
30,6
22,7
Die Bautätigkeit zu Wohnzwecken
Zwischen 1981 und 2010 wurden 9.101 Wohnungen gebaut (3.458 in den 80er-Jahren, 2.733 in den
90ern und 2.910 zwischen 2000 und 2010). Weitere 1.348 Wohnungen sind im Bau (d.h., die
Baugenehmigung wurde ausgestellt, die Wohnungen sind aber noch nicht fertig gestellt). Insgesamt gibt
es also 10.449 neue Wohnungen.
Den größten Teil der Wohnungen haben private Bauherren errichtet (ca. zwei Drittel - 5.269 - von
Unternehmen und 1.752 von Privatpersonen). Der Anteil der Wohnungen des Wohnbauinstituts und der
Wohnbaugenossenschaften macht knapp ein Drittel der gesamten Wohnbautätigkeit aus (1.835 bzw.
1.381 Wohnungen) und stellt daher ein nicht unwesentliches Segment dar.
VON 1981 BIS 2010 FERTIGGESTELLTE BZW. SICH DERZEIT IM BAU BEFINDLICHE
WOHNUNGEN NACH ZEITRAUM UND BAUKONZESSIONSINHABER
Öff.
WohnbauWohnbaugeKörperschaft
institut
nossenschaft
1981-1990
6
748
483
1991-2000
49
578
218
2001-2010 (a)
38
392
680
Insg. 1981-2010
93
1.718
1.381
Im Bau
119
117
0
Insg. (b)
212
1.835
1.381
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf Grundlage von Daten des ASTAT
(a) Die Daten für 2010 sind nicht vollständig
(b) Inkl. der sich im Bau befindlichen Wohnungen
Zeitraum
Unternehmen
1.671
1.418
1.224
4.313
956
5.269
Andere
Rechtssubjekte
550
470
576
1.596
156
1.752
Insgesamt
3.458
2.733
2.910
9.101
1.348
10.449
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Auf den gesamten Zeitraum gesehen liegt der Anteil der vom Wohnbauinstitut und von den
Genossenschaften errichteten Wohnungen bei 34,1%. In den 80er-Jahren lag der Anteil bei 35,6%, in
den 90ern waren es 29,1% und zwischen 2000 und 2010 36,8%.
In den 90er-Jahren wurden von insgesamt 2.733 gebauten Wohnungen 2.234 Wohnungen in
Erweiterungszonen (81,7%), 201 in Auffüllzonen (7,4%), 140 in Gewerbezonen (5,1%) und deutlich
weniger im landwirtschaftlichen Grün (90 Wohnungen bzw. 3,3%) und in A-Zonen (67 Wohnungen)
errichtet.
Zwischen 2000 und 2010 wurden von insgesamt 2.910 neuen Wohnungen 49,2% in Erweiterungszonen,
36,5% in Auffüllzonen und jeweils circa 5,5% in Gewerbezonen und im landwirtschaftlichen Grün gebaut.
Die Wohnungen, die noch im Bau sind, befinden sich zu 63,8% in Erweiterungszonen, zu 26,6% in
Auffüllzonen, zu 5,1% im landwirtschaftlichen Grün und zu 3,5% in Gewerbezonen.
Kreuzt man die Daten zu den Bauherren mit jenen zu den Bauzonen, ergibt sich folgendes Bild:
− Das Wohnbauinstitut und die Wohnbaugenossenschaften errichten ihre Wohnungen vorwiegend in
Erweiterungszonen und weniger häufig in Auffüllzonen.
− Die privaten Bauherren bauen in allen Zonen, vor allem aber in Erweiterungszonen.
Neben der Bautätigkeit für die Errichtung von neuen Gebäuden nimmt die Wiedergewinnung von
Bestandsbauten einen immer größeren Stellenwert ein. Vergleicht man die Bautätigkeit zur Errichtung
von Neubauten mit den Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, wird deutlich, wie umfangreich
die letztgenannten Baumaßnahmen sind. Von 1993 bis 2010 wurden 910 Baugenehmigungen für
Neubauten oder Erweiterung bestehender Gebäude ausgestellt und 2.510 Baugenehmigungen bzw.
11.088 Bestätigungen von Sachverständigen für Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen. Mit
anderen Worten, nur 6,3% der Baumaßnahmen betreffen Neubauten und 93,7% die Modernisierung von
Bestandsbauten. Allerdings waren die Neubauten meist Gebäude von einer gewissen Größe, während
die Modernisierung/Sanierung hauptsächlich einzelne Immobilieneinheiten betraf.
Pro Jahr waren durchschnittlich 740 Sanierungseingriffe zu verzeichnen. Für 132 davon wurden
Baugenehmigungen ausgestellt, 608 mal wurden Bestätigungen von Sachverständigen vorgelegt. Für die
genannten Eingriffe wurden Ausgaben in Höhe von durchschnittlich 50 Mio. Euro getätigt.
Die Sanierungs- und Modernisierungseingriffe betrafen fast ausschließlich Wohnhäuser (80,8% der
Eingriffe und 60,3% der Ausgaben).
In den meisten Fällen (die Prozentsätze liegen hier immer bei ca. 70%) wurden Erneuerungen
durchgeführt d.h. es wurden Böden ausgetauscht oder renoviert, Mauern saniert, die Inneneinteilung neu
gestaltet und Eingriffe an Fenstern, Türen, Sanitär- und Elektroanlagen durchgeführt. Die Hälfte der
Eingriffe betraf die Heizanlage. Bedeutend seltener waren Baumaßnahmen an den gemeinschaftlichen
Teilen der Gebäude.
Im Bezugszeitraum (1993 - 2010) sind dank dieser Sanierungs- und Modernisierungseingriffe 720 neue
Wohnungen entstanden. Die Wohnfläche hat um 21,6% zugenommen. Diese Zunahme ging zu Lasten
der Nebenräume (Abstellräume und Keller).
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DER IMMOBILIENMARKT IN BOZEN
Der wichtigste und gleichzeitig komplexeste Faktor beim Erwerb oder bei der Anmietung einer Wohnung
ist der Preis. Vor diesem Hintergrund halten wir es für wichtig, die Lage auf dem Bozner Immobilienmarkt
eingehend und analytisch auf diesen Aspekt hin zu beleuchten.
Anzahl der Kauf- und Mietverträge
Bei der Analyse der Daten wurde auf zwei ganz unterschiedliche Quellen zurückgegriffen:
− Für die Zahl der Kauf- und Mietverträge zwischen 1985 und 2002 wurde auf das Zentralamt für
Statistik beim Innenministerium zurückgegriffen. Das Zentralamt für Statistik ist die einzige offizielle
Einrichtung, die Datenerhebungen auch auf Ebene Provinzhauptstädten durchführte.
− Für den Zeitraum von 2005 bis 2010 wird auf die Daten zurückgegriffen, die die Notararchive dem
ISTAT gemeldet haben. Diese Daten geben jedoch nur Aufschluss über die Situation auf
Landesebene.
Die Daten der erstgenannten Quelle sind im Allgemeinen zu niedrig angesetzt, da sie ihre
Informationsgrundlagen von den Polizeikommissariaten bezieht, denen relativ unsystematisch
Informationen über Wohnungsmiet- und -kaufverträge zugetragen werden. Zudem reichen die Daten für
die Provinzen Bozen und Trient nur bis zum Jahr 2002.
Die zweite Quelle gibt Auskunft über die Entwicklungen in den letzten Jahren, tendiert aber dazu, die
Daten zu hoch anzusetzen, da diese sich auf Kaufverträge von Wohnungen (und dem entsprechenden
Zubehör) beziehen und auch das Abtreten von Eigentumsquoten statistisch gesehen als Wohneinheit
zählt. Darüber hinaus werden diese Daten nur südtirolweit erhoben. Auch über die Mietverhältnisse
geben sie keinen Aufschluss.
2002 wurden in der Stadtgemeinde Bozen laut Informationen des Innenministeriums 2.476 Mietverträge
und 1.282 – also etwa halb so viele – Kaufverträge geschlossen.
Zwischen 1985 und 2002 stieg sowohl die Zahl der Kaufverträge als auch die der Mietverträge deutlich
an:
− Die Zahl der Mietverträge war in den 80er-Jahren stabil, stieg jedoch nach 1992 stetig an (1992
wurden auch die zahlenmäßig niedrigsten Werte registriert).
− Bei den Kaufverträgen blieb die Lage zwischen 1985 und 1999 stabil. In den darauf folgenden drei
Jahren verdoppelte sich die Zahl der Kaufverträge.
MIET- UND KAUFVERTRÄGE IN BOZEN VON 1985 BIS 2002
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
Mietverträge
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
Kaufverträge
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf der Grundlage von Daten des Innenministeriums
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2002 wurden in Bozen im Verhältnis zur Wohnbevölkerung viel mehr Kauf- und Mietverträge für
Wohnungen abgeschlossen als in anderen Gemeinden Südtirols. Es waren aber immer noch deutlich
weniger als in den Nachbarprovinzhauptstädten. Die Zahl der Miet- und Kaufverträge liegt in der
Landeshauptstadt bei 2.595 bzw. 1.344 pro 100.000 Einwohner, in den anderen Gemeinden des Landes
bei 963 bzw. 667, in Trient hingegen bei 5.808 bzw. 1.773.
Es ist nicht klar, ob die höhere Zahl an Verträgen in den anderen Provinzhauptstädten (auch im
Verhältnis zu den restlichen Gemeinden dieser Provinzen) auf Tatsachen beruhen oder aber auf die Art
und Weise der Datenerhebung zurückzuführen sind. Sicher ist, dass der Markt in Bozen trotz der
Anstiege bei den Kauf- und Mietverträgen nicht so dynamisch ist, was zweifellos auf das geringere
Wohnungsangebot zurückzuführen ist, das sich wiederum auf die Immobilien- und Mietpreise auswirkt.
Für die Jahre zwischen 2005 und 2010 liegt bei den Notariatsarchiven eine Statistik über die in Südtirol
abgeschlossenen Kaufverträge auf.
Diese besagt, dass 2010 in Südtirol 6.416 Kaufverträge registriert wurden, 6.065 davon beziehen sich auf
Wohnimmobilien. Seinen Höchststand erreichte der Wohnungskauf im Jahr 2006. In jenem Jahr wurden
6.806 Wohnungen ver- bzw. gekauft. Zwischen 2007 und 2009 war die Zahl der Wohnungskäufe wieder
rückläufig (-22,1%). Erst im letzten Jahr haben sich die Zahlen wieder erholt (+14,4%).
Die auf Landesebene erhobenen Daten sind sehr viel höher als jene des Innenministeriums aus dem
Jahr 2002. Es ist schwer zu sagen, inwieweit diese Werte den Tatsachen entsprechen und inwieweit die
Daten des Innenministeriums zu niedrig bzw. die Daten des Notariatsarchivs zu hoch angesetzt sind.
Die Daten beziehen sich auf ganz Südtirol und nicht allein auf die Landeshauptstadt. Man kann jedoch
davon ausgehen, dass in Bozen mindestens 2.000 Verträge abgeschlossen wurden (für die Berechnung
wurde auf der Grundlage der Daten des Innenministeriums der proportionale Anteil der Wohnungskäufe
in Bozen am Gesamtwert für Südtirol zwischen 2000 und 2002 herangezogen).
IMMOBILIENKÄUFE NACH NUTZUNGSFORM - 2005-2010
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
Kaufverträge insgesamt
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
Wohnimmobilien und Zubehör
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf der Grundlage von Daten des ISTAT und des ASTAT
Vergleicht man Südtirol mit anderen Regionen Italiens, lässt sich, wie bereits bei den Daten aus dem Jahr
2002, erkennen, dass in Südtirol im Verhältnis zur Wohnbevölkerung weniger Kaufverträge als in der
Provinz Trient, als im italienischen Durchschnitt und in den Regionen Nord- und Mittelitaliens
abgeschlossen werden. Während in Südtirol 2010 1.195 Kaufverträge je 100.000 Einwohner
abgeschlossen wurden, waren es in der Provinz Trient 1.420 und im italienischen Durchschnitt 1.256,
wobei die durchschnittliche Anzahl an Kaufverträgen in Nord- und Mittelitalien sehr viel höher sind als in
Süditalien.
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Mietpreise und Kaufpreise
Der zweite Aspekt, der untersucht wurde, betrifft die von offizieller Seite erhobenen Marktwerte und
Mietpreise bis 2011. Als Grundlage hierfür wurden folgende Quellen herangezogen:
− „Consulente Immobiliare“, eine Beilage der italienischen Wirtschaftszeitung „Il Sole 24 Ore“;
− die Immobilienmarkt-Beobachtungsstelle der „Agenzia del Territorio“.
Während der anerkannte und bewährte „Consulente Immobiliare“ langfristige Aussagen zulässt, jedoch
wenig auf die Besonderheit des lokalen Immobilienmarktes eingeht, liefert die noch junge
Immobilienmarkt-Beobachtungsstelle der „Agenzia del Territorio“ aktuellere, unabhängige und
gebietsspezifische Daten.
Betrachtet man den Zeitraum zwischen 1990 und 2011, zeigt sich, dass die Marktwerte der Wohnungen
(Neubauten) bis zum Jahr 2004 überall angestiegen, in den letzten Jahren jedoch weitgehend stabil
geblieben sind. Die Werte werden in Euro/m² Handelswert angegeben:
− Im Stadtzentrum stieg der Marktwert von 1.900 Euro/m² im Jahr 1990 auf 5.000 Euro/m² im 1.
Halbjahr 2011 (+168,9%).
− In den zentrumsnahen Wohngebieten stieg der Marktwert im selben Zeitraum von 1.500 auf 4.000
Euro/m² (+158,2%).
− Am Stadtrand stieg der Wert von 1.200 auf 3.200 Euro/m² (+158,2%).
Während von 1990 bis 2001 moderate Zuwächse verzeichnet wurden, stiegen die Preise zwischen 2002
und 2004 deutlich. Im Jahr 2005 gab es einen merklichen Preisrückgang. In den darauf folgenden Jahren
stiegen die Preise jedoch wieder an. Besonders im letzten Jahr haben die Preise deutlich angezogen.
Interessanterweise sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Neubauwohnungen in Bozen in allen
Stadtvierteln hoch, wobei es je nach Lage erhebliche Unterschiede gibt: Eine Wohnung im Stadtzentrum
kostete im Jahr 1990 50,0% und im Jahr 2011 56,3% mehr als eine Wohnung am Stadtrand. Im
untersuchten Zeitraum sind die Preise in der Innenstadt stärker gestiegen als in den zentrumsnahen
Wohngegenden und am Stadtrand.
DURCHSCHNITTLICHER KAUFPREIS FÜR NEUE UND KÜRZLICH GEBAUTE WOHNUNGEN IN
BOZEN (Euro/m² Handelswert) ZWISCHEN 1990 UND 2011 (erstes Halbjahr)
Neubauwohnungen
Vor kurzem gebaute Wohnungen
Zentrum
Zentrumsnah
Stadtrand
Zentrum
Zentrumsnah
Stadtrand
1990
1.859
1.549
1.239
1.549
1.291
930
1991
2.066
1.704
1.291
1.549
1.343
1.033
1992
2.324
1.704
1.524
1.808
1.317
1.188
1993
2.582
1.704
1.601
1.808
1.446
1.291
1994
2.324
1.808
1.653
1.808
1.549
1.291
1995
2.582
1.808
1.704
2.066
1.549
1.291
1996
2.789
2.272
1.963
2.376
1.963
1.549
1997
2.841
2.272
1.911
2.376
1.963
1.549
1998
2.841
2.272
1.911
2.376
1.963
1.549
1999
2.892
2.324
2.066
2.582
2.066
1.756
2000
3.099
2.582
2.324
2.582
2.169
1.859
2001
3.099
2.686
2.479
2.582
2.324
2.066
2002
3.600
3.100
2.850
2.800
2.500
2.350
2003
3.900
3.350
2.850
3.000
2.800
2.350
2004
4.600
3.600
3.000
3.500
3.100
2.400
2005
3.900
3.350
2.850
3.000
2.800
2.350
2006
4.000
3.500
2.900
3.200
3.000
2.400
2007
4.000
3.500
2.900
3.200
3.000
2.400
2008
4.500
3.700
2.900
3.400
3.000
2.400
2009
4.500
3.700
2.900
3.300
3.000
2.400
2010
4.500
3.700
2.900
3.400
2.900
2.400
2011
5.000
4.000
3.200
3.600
3.200
2.500
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf Grundlage von Daten des Consulente Immobiliare
(a) Die Werte aus den Jahren von 1990 bis 2001 wurden von Lire in Euro umgerechnet.
Jahr (a)
17 / 54
DURCHSCHNITTLICHER KAUFPREIS FÜR NEUBAUWOHNUNGEN
Handelswert) ZWISCHEN 1990 UND 2011 (erstes Halbjahr)
IN
BOZEN
(Euro/m²
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
Zentrum
Zentrumsnahe Wohngegenden
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
-
Stadtrand
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf Grundlage von Daten des Consulente Immobiliare
Die Daten aus dem „Consulente Immobilare“ über den Zeitraum 2006 – 2011 zeigen, dass die Preise in
diesem Zeitraum überall gestiegen sind, in besonderem Maße aber bei Neubauten und in den zentralen
Wohngegenden.
Dies, obschon es bereits davor eine lange Phase des Anstieges der Wohnungspreise, die der Krise im
Bausektor trotzten, gegeben hatte. Grund dafür ist die unterdurchschnittliche Bauinitiative privater
Bauherren, insbesondere in der Innenstadt.
Ein anderer bedeutender Aspekt ist das Verhältnis zwischen Neubauwohnungen und neuartigen
Wohnungen und zwischen Wohnungen im Zentrum und am Stadtrand. Laut „Consulente Immobiliare“
kostet eine Neubauwohnung im Zentrum 39% mehr als eine kürzlich gebaute Wohnung und ca. 56%
mehr als eine Neubauwohnung am Stadtrand. Es gibt also auch in Bozen je nach Lage und Zustand der
Wohnung große Unterschiede bei den marktüblichen Wohnungspreisen.
DURCHSCHNITTSWERT DER KAUFPREISE VON NEUBAUWOHNUNGEN UND VON KÜRZLICH
GEBAUTEN WOHNUNGEN IN BOZEN (Euro/m² Handelswert) VON 1998 BIS 2011 (erstes Halbjahr)
Lage der Wohnung
Neubauwohnungen
2006
2011
Kürzlich gebaute Wohnungen
2006
2011
Zentrum
4.000,00
5.000,00
3.200,00
3.600,00
Zentrumsnahe Zonen
3.500,00
4.000,00
3.000,00
3.200,00
Peripherie
2.900,00
3.200,00
2.400,00
2.500,00
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten aus „Consulente immobiliare“
Unterschied in % 2006/11
Neubau
Kürzlich
gebaute W.
25,00
12,50
14,29
6,67
10,34
4,17
Ein Vergleich zwischen den Vertragspreisen bei Wohnungskäufen in Bozen und jenen in anderen
Provinzhauptstädten zeigt, dass die Preise von Wohnungen in zentrumsnahen und periphären
Wohngebieten in Südtirols Landeshauptstadt immer sehr viel höher sind als die vergleichbaren Städten.
Die Preise für Wohnungen im Zentrum liegen hingegen im Durchschnitt.
Ein Vergleich mit Trient zeigt, dass sich die Preisschere langsam schließt, da die Wohnungspreise in
Bozen stabil sind, während sie in Trient weiter steigen. Bei den Neubauten im Zentrum und in den
zentrumsnahen Gebieten sind die Preise in Bozen um 4 bzw. 3% höher. Für Wohnungen am Stadtrand
zahlt man 19% mehr. Noch vor fünf Jahren waren die Unterschiede erheblich größer (5%, 25% und
32%). Bei den vor kurzem gebauten Wohnungen im Zentrum hat Trient Bozen sogar schon überholt
(5%).
18 / 54
DURCHSCHNITTSWERT DER KAUFVERTRÄGE FÜR WOHNUNGEN IN BOZEN UND IN DEN
UMLIEGENDEN PROVINZHAUPTSTÄDTEN (Euro/m² Handelswert) – 2011
7.000,00
6.000,00
5.000,00
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
Zentrum
Zentrumsnahe Wohngegenden
Sondrio
Bergamo
Brescia
Verona
Treviso
Belluno
Trient
Bozen
0,00
Stadtrand
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten aus „Consulente Immobiliare“
DURCHSCHNITTSWERT DER KAUFVERTRÄGE FÜR WOHNUNGEN IN BOZEN UND IN DEN
UMLIEGENDEN PROVINZHAUPTSTÄDTEN (Euro/m² Handelswert) – 2006 UND 2011
Neubauwohnungen
Stadt
Lage der Wohnung
2006
2011
Kürzlich gebaute Wohn.
2006
2011
Änderung in % 2006/11
Kürzlich
Neubau
gebaute W.
25,00
12,50
14,29
6,67
10,34
4,17
26,32
31,03
39,29
33,33
22,73
22,22
14,23
17,73
16,22
18,44
10,00
20,39
Zentrum
4.000,00
5.000,00
3.200,00
3.600,00
Zentrumsnahe Zonen
3.500,00
4.000,00
3.000,00
3.200,00
Peripherie
2.900,00
3.200,00
2.400,00
2.500,00
Zentrum
3.800,00
4.800,00
2.900,00
3.800,00
Trient
Zentrumsnahe Zonen
2.800,00
3.900,00
2.100,00
2.800,00
Peripherie
2.200,00
2.700,00
1.800,00
2.200,00
Mittelwert
Zentrum
3.914,29
4.471,43
2.900,00
3.414,29
anderer
Zentrumsnahe Zonen
2.642,86
3.071,43
2.014,29
2.385,71
Provinzen (a)
Peripherie
2.000,00
2.200,00
1.471,43
1.771,43
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten aus „Consulente Immobiliare“
(a) Die Daten sind die Durchschnittswerte der Städte Trient, Belluno, Treviso, Verona, Brescia, Bergamo und Sondrio
Bozen
Gemäß „Consulente Immobiliare“ schlagen sich die hohen Kaufpreise auch auf den
Mietwohnungsmarkt nieder. Im Gegensatz zu den Kaufpreisen blieben die Mietpreise jedoch in den
letzten 5 Jahren weitgehend stabil. Dies erklärt sich dadurch, dass einerseits die Mietpreise bereits
außerordentlich hoch sind und es andererseits ein deutlich umfangreicheres Wohnungsangebot gibt. Die
Tatsache, dass letzthin in den neuen Erweiterungszonen vermehrt gebaut wurde, von Genossenschaften
wie von privaten Bauherren, führte dazu, dass zahlreiche Familien, die vorher zur Miete gewohnt hatten,
nun in einem Eigenheim leben und dadurch viele Wohnungen in anderen Stadtgebieten frei geworden
sind. Dadurch hat sich der private Mietmarkt verändert - nicht, weil die Menge der Mietwohnungen
gestiegen wäre, sondern, weil die Anzahl der frei gewordenen und neu vermieteten Wohnungen
zugenommen hat. Zum Teil trug zu dieser Entwicklung sicherlich auch die starke Unterstützung der
öffentlichen Hand, die Mietern Wohnbeihilfen gewährt, und die steigende Zahl der Investitionen Privater
in Mietwohnungen bei.
Sowohl 2006 als auch 2011 kostete eine 100-m²-Wohnung im Zentrum von Bozen 14.000 Euro Miete (bei
Abschluss eines freien Mietvertrags) bzw. 12.600 Euro (bei Vertragsverlängerung) pro Jahr. In den
zentrumsnahen Wohngebieten lagen die Mieten bei 11.200 bzw. 10.000 Euro, am Stadtrand bei 9.600
und 9.000 Euro.
19 / 54
MIETZINS FÜR WOHNUNGEN IN BOZEN (in € pro m²/Jahr) - 2006 UND 2011
Lage der
Wohnung
Freier Mietvertrag
2006
2011
Vertragsverlängerungen
2006
2011
Zentrum
140
140
126
126
Zentrumsnahe Zonen
112
112
100
100
Peripherie
96
96
90
90
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten aus „Consulente immobiliare“
Änderung in % 2006-11
Freier
VertragsverMietvertrag
längerungen
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Die neuesten Daten über den Verkaufswert von Wohnungen (Bezugszeitraum: 1. Halbjahr 2011) liefert
die Immobilienmarkt-Beobachtungsstelle der „Agenzia del Territorio“, die hierfür verschiedene Quellen –
die Daten der Maklerbüros, interne Schätzungen der „Agenzia del Territorio“, Kaufverträge usw. –
herangezogen und abgeglichen hat. Die Wohnungen befindet sich überwiegend in Wohnhäusern, die in
einem guten Zustand sind.
Ihr Marktwert schwankte im Jahr 2011 zwischen 6.900 Euro/m² in Gries (Höchstwert für Wohnungen in
sehr gutem Zustand) und 2.100 Euro/m² für Wohnungen in einem guten Zustand im Bereich „ClaudiaAugusta-Straße und Haslach“. Die Monatsmiete für eine 100-m²-Wohnung beträgt 2.100 Euro in Gries
und 610 Euro im Bereich „Claudia-Augusta-Straße und Haslach“.
In der Reschenstraße und in der Semirurali-Zone bewegen sich die Kaufpreise für Wohnungen in einem
sehr guten Zustand zwischen 2.600 und 3.300 Euro/m². Die Monatsmiete für eine 100-m²-Wohnung
beträgt zwischen 760 und 960 Euro.
Im Gegensatz zum „Consulente Immobiliare“ geht die Immobilienmarkt-Beobachtungsstelle von einem
Preisrückgang in Höhe von ca. 3% im Vergleich zur Situation vor sechs Jahren in fast allen Stadtvierteln
aus. Dies gilt sowohl für die Mindest- als auch was die Höchstwerte. Von diesem Preisrückgang
ausgenommen sind die Höchstpreise für Wohnungen in St. Oswald und Gries, die jeweils um 6,7% bzw.
2,1% gestiegen sind, sowie die Höchst- und Mindestpreise für „normale“ Wohnungen in der Altstadt
zwischen Verdiplatz und Eisack (+3,6% und +1,4%) sowie jenseits der Talferbrücke (+3,4% und +3,0%).
Bei den Mietpreisen wurde in allen Stadtteilen ein Preisrückgang verzeichnet (ca. 15%), sowohl bei den
Höchst- als auch bei den Mindestwerten. Nur in Gries und in einigen ländlichen Bereichen fällt der
Rückgang der Mietpreise geringer aus.
Besonders interessant ist in diesem Zusammenhang der Vergleich der Durchschnittswerte in den
zentralen und zentrumsnahen Wohngegenden in Bozen und den restlichen Südtiroler Gemeinden, den
5
das Statistikinstitut ASTAT auf der Grundlage der Daten der Agenzia del Territorio angestellt hat (die
Auswertung der zentralen und zentrumsnahen Wohngegenden ist am umfassendsten, da alle Siedlungen
Südtirols, unabhängig von ihrer Größe, dazuzählen): „Die Entwicklung der Immobilienwerte in der
Gemeinde Bozen unterscheidet sich zwischen 2003 und 2010 deutlich von jener der übrigen Gemeinden.
[…] In der Landeshauptstadt haben sich die Werte auf einem hohen Niveau eingependelt und sind auch
trotz der Krise im Baugewerbe in den letzten Jahren nicht wirklich gesunken. Im Gegensatz dazu steigen
die Preise in den anderen Gemeinden im Durchschnitt stetig an. Derzeit kostet eine 80m²-Wohnung in
Bozen mindestens 320 Tausend Euro, in den anderen Gemeinden liegt der Durchschnittspreis bei 200
Tausend Euro. […] Die Mieten bewegen sich zwischen 2003 und 2010 zwischen 12 und 17 Euro/m²
monatlich in Bozen und zwischen 6 und 10 Euro/m² monatlich in den anderen Gemeinden. Die
Entwicklung ähnelt jener der Immobilienwerte. Die Zunahme in den übrigen Gemeinden Südtirols ist
jedoch geringer.“
5
ASTAT, Bautätigkeit und Immobilienmarkt in Südtirol - 2010, ASTAT-Schriftenreihe Nr.174, Bozen, 2011
20 / 54
KAUF- UND MIETPREISE VON WOHNUNGEN IN DER STADTGEMEINDE BOZEN - 1. HALBJAHR 2011
Lage der Wohnung
Marktwert
(€/m²)
Min.
Max.
Mietzins
(€/m² im Monat)
Min.
Max.
3.100
3.900
2.900
3.700
3.300
4.800
3.400
4.800
2.900
4.800
3.000
3.400
3.700
5.300
3.700
5.000
4.800
6.800
4.800
6.900
4.100
6.300
3.400
4.500
9,0
11,4
8,5
10,8
9,6
14,0
9,9
14,0
8,5
14,0
8,7
9,9
10,8
15,4
10,8
14,6
15,2
19,8
15,2
20,1
11,9
18,4
9,9
13,0
GUT
sehr gut
GUT
sehr gut
GUT
sehr gut
GUT
sehr gut
GUT
sehr gut
GUT
sehr gut
2.600
3.100
2.200
2.700
2.600
3.300
2.100
2.800
3.200
3.900
2.800
3.300
3.100
3.900
2.700
3.600
7,6
9,0
6,4
7,9
7,6
9,6
6,1
8,2
9,3
11,4
8,2
9,6
9,0
11,4
7,9
10,5
GUT
sehr gut
GUT
sehr gut
GUT
sehr gut
GUT
sehr gut
2.200
2.600
2.650
3.300
6,4
7,6
7,7
9,6
gut
SEHR GUT
2.750
3.700
1.950
2.500
3.500
4.600
2.500
2.900
8,0
10,8
5,7
7,3
10,2
13,4
7,3
8,4
GUT
sehr gut
GUT
sehr gut
Erhaltungszustand (a)
Zentrum
Altstadt
Altstadt zwischen Verdiplatz und Eisack
Bozen Dorf und St. Oswald
Gries
St. Magdalena
Zentrale Wohnzonen jenseits der Talfer
Zentrumsnahe Zonen
Neues Stadtviertel - Europaallee
Stadtviertel Bozner Boden
Stadtviertel Rentsch
Claudia-Augusta-Straße und Stadtviertel Haslach
Stadtrand
Zone der Reschenstraße und Semirurali-Zone
Landwirtschaftliches Gebiet mit Siedlungen
Guntschna, Schwefelbad, St. Peter, St. Oswald, St. Magdalena
Wald- und landwirtschaftliches Gebiet Kohlern
Linkes Etschufer, Schwefelbad, Schloss Sigmundskron,
2.750
3.400
8,0
9,8
GUT
Grutzen, Virgl
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Stelle zur Beobachtung des Immobilienmarktes bei der „Agenzia del
Territorio“
(a) Der Erhaltungszustand in Großbuchstaben bezieht sich auf den in der Zone am meisten verbreiteten Erhaltungszustand
Zusammensetzung der Wohnungskosten und Marktwert von Bauland
6
Aus verschiedenen Studien und Forschungsarbeiten wissen wir, dass sich die Gesamtkosten einer
Wohnung, vereinfacht ausgedrückt, aus drei großen Posten zusammensetzen: aus den Kosten für das
Baugrundstück, den Baukosten und den technischen Kosten, Gebühren und Finanzierungskosten (denen
bei privaten Bauvorhaben der Unternehmensgewinn hinzuzurechnen ist).
Die Grundstückskosten in Bozen betrugen 2011 nach einer Bewertung des Landesschätzamtes
zwischen 1.100 und 1.500 Euro/m² in Zentrum und in den Wohnvierteln, zwischen 720 und 1.100 Euro/m²
am Stadtrand und den kleineren Siedlungen und zwischen 235 und 325 in den Gewerbegebieten.
PREIS FÜR BAULAND IN BOZEN 2001 UND 2011 (Euro/m²)
Zentrum und
Stadtrand und kleinere
Wohngegenden
Siedlungen
min.
max.
min.
max.
2001
774,68
981,26
516,45
723,03
2011
1.100,00
1.500,00
720,00
1.100,00
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf Grundlage von Daten des Landesschätzamtes
Jahr
6
Gewerbezonen
min.
232,40
235,00
max.
335,69
325,00
AFI, Preise, Wohnungsmarkt und Wohnbaupolitik in Südtirol, Studie der Sistema snc, Bozen, Jahrgang 2, Dokumentation 8,
November 1997.
AFI, Preise, Wohnungsmarkt und Wohnbaupolitik in Südtirol: Die Meinung der Fachleute – Die Wohnungsmärkte –
Raumplanung und Wohnungsangebot, Studie der Sistema snc, Bozen, Jahrgang 4, Dokumentation 14, Juli 1999.
21 / 54
7
Besonders aussagekräftig ist der vom ASTAT angestellte Vergleich zwischen den Grundstückspreisen in
Bozen und den übrigen Südtiroler Gemeinden, denn: „Die deutlichen Unterschiede zwischen der
Landeshauptstadt und dem restlichen Landesgebiet zeigen sich auch hier:
- in Bozen wird Baugrund im Ortskern auf 1.100 bis 1.500 Euro/m² geschätzt; in den anderen Gemeinden
auf 283 bis 418 Euro/m²;
- in Bozen kostet Baugrund in den Randgebieten zwischen 720 und 1.100 Euro/m²; in den anderen
Gemeinden zwischen 194 und 296 Euro/m²;
- in den Gewerbegebieten bezahlt man in Bozen zwischen 235 und 325 Euro/m² und in den anderen
Gemeinden zwischen 139 und 183 Euro/m².
Die Bozner Grundstückspreise sind in den Wohngebieten etwa vier Mal so hoch wie in den übrigen
Gemeinden Südtirols und in den Gewerbegebieten doppelt so hoch.“
Ausgehend von den Daten des „Consulente Immobiliare“ kann eine ungefähre Schätzung des Werts der
Baugrundstücke vorgenommen werden. Als Anhaltspunkt dient dabei der Einfluss des Grundstückwerts
auf den Marktwert von Neubauten. Dem „Consulente Immobiliare“ zufolge liegt der Anteil der
Grundstückskosten an den Gesamtkosten in Bozen bei 44% (zentrale Wohngegenden), 35%
(zentrumsnahe Wohngegenden) und 32% (Stadtrand). Ein Vergleich mit den umliegenden
Provinzhauptstädten zeigt, dass in Bozen der Einfluss des Baugrundstückes auf den Wohnungspreis
durchgehend höher ist. Nur im Zentrum von Verona hat die Baufläche einen noch größeren Preisanteil.
Auch der Wert des reinen Grundstücks ist – außer im Zentrum von Verona und Treviso – höher.
Besonders aussagekräftig ist, dass der Wert eines Baugrundstück am Stadtrand von Bozen doppelt so
hoch ist wie der Durchschnitt aller Vergleichsstädte.
PROZENTUELLER ANTEIL DER GRUNDSTÜCKSKOSTEN AN DEN GESAMTKOSTEN IN BOZEN
UND DEN UMLIEGENDEN PROVINZHAUPTSTÄDTEN – 2011
Anteil
Preis
GrundstücksGrundstücksGrundstücksNeubauwohnungen
kosten (a)
wert (b)
Stadt
Stadtgebiet (a)
kosten
%
Euro/m²
Euro/m²
Euro/m²
Zentral
44
5.000,00
2.200,00
1.430,00
Bozen
Zentrumsnahe
35
4.000,00
1.400,00
910,00
Stadtrand
32
3.200,00
1.024,00
665,60
Zentral
35
4.800,00
1.680,00
1.092,00
Trient
Zentrumsnahe
30
3.900,00
1.170,00
760,50
Stadtrand
24
2.700,00
648,00
421,20
Zentral
33
2.300,00
759,00
493,35
Belluno
Zentrumsnahe
24
1.800,00
432,00
280,80
Stadtrand
20
1.500,00
300,00
195,00
Zentral
39
5.400,00
2.106,00
1.368,90
Treviso
Zentrumsnahe
35
3.500,00
1.225,00
796,25
Stadtrand
27
2.300,00
621,00
403,65
Zentral
46
6.500,00
2.990,00
1.943,50
Verona
Zentrumsnahe
25
4.000,00
1.000,00
650,00
Stadtrand
20
2.700,00
540,00
351,00
Zentral
40
4.700,00
1.880,00
1.222,00
Brescia
Zentrumsnahe
30
3.300,00
990,00
643,50
Stadtrand
24
2.500,00
600,00
390,00
Zentral
38
4.600,00
1.748,00
1.136,20
Bergamo
Zentrumsnahe
28
2.900,00
812,00
527,80
Stadtrand
22
2.100,00
462,00
300,30
Zentral
33
3.000,00
990,00
643,50
Sondrio
Zentrumsnahe
26
2.100,00
546,00
354,90
Stadtrand
22
1.600,00
352,00
228,80
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des „Consulente Immobiliare“
(a) Der Wert enthält den Kaufpreis, Gebühren, Finanzierungskosten und den Gewinn des Bauunternehmens-Verkäufers.
(b) Den Anteil der reinen Baufläche (entspricht dem Nettopreis vor Baubeginn) erhält man durch Multiplikation des in der
vorherigen Sparte („Grundstückskosten“) angeführten Betrags mit dem Koeffizienten 0,65.
7
ASTAT, Bautätigkeit und Immobilienmarkt in Südtirol - 2010, ASTAT-Schriftenreihe Nr.174, Bozen 2011
22 / 54
Die Baukosten sind von der Bauart und von der Bauqualität beeinflusst. Grundsätzlich sind große
Wohnhäuser (Mehrfamilienhäuser) günstiger als Ein- oder Zweifamilienhäuser. Die Landesverwaltung
gibt halbjährlich den neuen Baukostenindex heraus, der für das zweite Halbjahr 2011 Mittelwerte von 333
Euro/m³ und 1.333 Euro/m² enthält.
Die technischen Kosten (Planungskosten) und die steuerlichen Kosten (Erschließungs- und
8
Konzessionsgebühren ) entwickeln sich in der Regel proportional zu den Baukosten und machen
ungefähr 30% der Baukosten aus.
Die Finanzierungskosten werden in der Regel auf die Summe der Grundstückskosten, Baukosten,
Planungskosten sowie der Erschließungs- und Konzessionsgebühren berechnet. Dazu kommen
Notarkosten und Steuern. Der Verkäufer hat im Allgemeinen die Notarkosten für den Ankauf des
Grundstücks und den Verkauf der Wohnung sowie die Registergebühren und die Ertragssteuern zu
entrichten. Für den Käufer fallen hingegen Notarkosten und Registergebühren an.
Die Unterschiede bei den Gesamtkosten sind in der Regel durch die Kosten für das Baugrundstück
und die Bau- bzw. Materialart bedingt. Im Normalfall ist davon auszugehen, dass der Preis für eine
Wohnung sich zu einem Drittel aus den Grundstückskosten und zu 40% aus den Baukosten
zusammensetzt. Der Rest sind Planungskosten, Gebühren und Finanzierungskosten sowie der
Unternehmensgewinn. Im Spitzenbereich treiben die Baufläche und die höhere Bauqualität den Endpreis
in die Höhe. Teilweise liegt er sogar doppelt so hoch.
Anders verhält es sich bei den Wohnungen des Wohnbauinstituts und bei Genossenschaftswohnungen.
In diesen Fällen ist der Endpreis erheblich niedriger, da bestimmte Erleichterungen vorgesehen sind
(vergünstigter
Baugrund,
keine
Konzessionsgebühren,
Steuervergünstigungen,
geringere
Finanzierungskosten durch öffentliche Beiträge). Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass die
Baukosten in diesen Fällen zwei Drittel der Gesamtkosten ausmachen.
Rechtsgrundlagen und Mietzins
Zur Ergänzung der Daten des „Consulente Immobiliare“ und der „Agenzia del Territorio“ zum freien
Mietzins wird nachfolgend eine Übersicht über das nationale und lokale Mietrecht dargeboten. Darüber
hinaus werden die entsprechenden Mietzinsunterschiede beziffert und Vergleiche mit der Miete auf dem
freien Markt angestellt.
Freie und vereinbarte Miete
Gemäß staatlicher Gesetzgebung (Gesetz Nr. 431 vom 9. Dezember 1998 – „Disciplina delle locazioni e
del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo“) wird zwischen dem „freien“ und dem „vereinbarten“
Mietzins unterschieden.
Beim „freien Mietzins“ wird die Höhe der Miete zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart. Die
freie Miete entspricht im Wesentlichen den Marktwerten und beläuft sich im Jahr 2011 auf monatlich 12
euro/m² im Zentrum, 9 Euro in den zentrumsnahen Wohngegenden und 8 Euro am Stadtrand für eine
Wohnung in „normalem“ Erhaltungszustand. Bei Wohnungen, die in einem sehr guten Zustand sind,
beläuft sich der Betrag auf 17,11 bzw. 10 Euro/m².
Der „vereinbarte Mietzins“ ergibt sich auf der Grundlage der in Art. 2 des Gesetzes Nr. 431/1998
genannten Gebietsabkommen. Ein solches Abkommen wurde für die Stadt Bozen am 30. Mai 2003
unterzeichnet. Die Höhe des vereinbarten Mietzinses wird durch objektive Parameter, die in der
Vereinbarung festgeschrieben sind (Ausstattung und Merkmale der Wohnung und des Gebäudes), sowie
durch den Erhaltungszustand der Immobilie und die Lage beeinflusst.
Ein Vergleich mit den von der „Agenzia del Territorio“ angeführten Marktwerten zeigt Folgendes:
− Der in der lokalen Vereinbarung festgesetzte Mindestpreis entspricht in etwa der Hälfte des von der
„Agenzia del Territorio“ erhobenen Mindestpreises für eine Wohnung in einem normalen
Erhaltungszustand.
− Die Höchstpreise entsprechen hingegen überwiegend den Marktwerten für eine Wohnung in
normalem Erhaltungszustand, sind jedoch erheblich niedriger als jene in einem sehr guten
Erhaltungszustand.
8
In der Stadtgemeinde Bozen sind Erschließungskosten
Konzessionsgebühren in Höhe von 15% zu entrichten.
in Höhe
von
10%
der
landesweiten
Baukosten
und
23 / 54
VEREINBARTER MIETZINS - SCHWANKUNGSBEREICHE LAUT GEBIETSABKOMMEN (in Euro/m²)
Euro/m² im Jahr
min.
max.
1. BEREICH
50,00
93,00
ZONE 1
2. BEREICH
50,00
130,00
3. BEREICH
50,00
152,00
1. BEREICH
40,00
83,00
ZONE 2
2. BEREICH
40,00
120,00
3. BEREICH
40,00
142,00
1. BEREICH
30,00
73,00
ZONE 3
2. BEREICH
30,00
110,00
3. BEREICH
30,00
132,00
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf der Grundlage des Gebietsabkommens
WOHNGEGENDEN
BEREICH
min.
4,17
4,17
4,17
3,33
3,33
3,33
2,50
2,50
2,50
Euro/m² im Monat
max.
7,75
10,83
12,67
6,92
10,00
11,83
6,08
9,17
11,00
Landesmietzins
Auf Landesebene (Landesraumordnungsbestimmungen und Bestimmungen zum geförderten Wohnbau)
gibt es im Wohnbaubereich:
– die zwanzigjährige Sozialbindung für den geförderten Wohnbau (Art. 62 des Landesgesetzes Nr.
13/1998 – Wohnbauförderungsgesetz);
– die Konventionierung (Art. 79 des Landesgesetzes Nr. 13/1997 – Landesraumordnungsgesetz), die
seit einiger Zeit unbefristet ist (siehe LG Nr. 3/2007).
Wohnungen, die diesen Bestimmungen unterliegen, müssen zum Landesmietzins vermietet werden
(Landesgesetz Nr. 13 vom 17. Dezember 1998 Art. 7 Abs. 3). Dieser entspricht 4% der angepassten
Baukosten (Baukosten, Grundstückskosten und Erschließungskosten) multipliziert mit der
Konventionalfläche.
Auch beim Landesmietzins kommen (wie beim vereinbarten Mietzins) Korrektoren zu Anwendung, etwa
bei veralteten Wohnungen oder bei Wohnungen, die in einem schlechten Zustand sind.
Der Landesmietzins für eine 100-m²-Neubauwohnung beläuft sich in Bozen auf 622 Euro (das entspricht
einer Jahresmiete von 7.456 Euro). Dieser Betrag ist der Höchstbetrag, der jedoch weit unterhalb dessen
liegt, was auf dem freien Markt an Mietpreisen erzielt wird. Entsprechend wird in der Regel der
Höchstbetrag angewandt. Problematisch ist hierbei, dass der Landesmietzins in ganz Südtirol gleich ist,
unabhängig davon, wie groß bzw. wie gut erreichbar eine Ortschaft ist. Vergleicht man den
Landesmietzins, den vereinbarten Mietzins und den freien Mietzins für ein und dieselbe Wohnung in
einem normalen Zustand miteinander, lassen sich folgende Aussagen treffen:
– Der Landesmietzins entspricht etwa der Hälfte des Höchstbetrags für den vereinbarten Mietzins und
dem Doppelten der durchschnittlichen Mindestmieten.
– Der Landesmietzins entspricht etwa der Hälfte der niedrigsten und höchsten freien Miete für eine
Wohnung in der Innenstadt, zwei Drittel der niedrigsten und höchsten Miete in den zentrumsnahen
Wohngebieten und ca. 80% der Höchstmiete am Stadtrand.
Grundsätzlich entspricht der Landesmietzins jenen Werten, die von der „Agenzia del Territorio“ für die
anderen Südtiroler Gemeinden erhoben wurde (zwischen 5,95 und 8,03 Euro/m²).
Sozialmiete
Die Mieter von Wohnungen, die dem Wohnbauinstitut oder der Stadt gehören, entrichten laut Gesetz eine
Sozialmiete, die zwischen 10 und 25% der wirtschaftlichen Leistung des Mieterhaushaltes ausmacht. Die
wirtschaftliche Leistung wird durch das Einkommen der Haushaltsmitglieder bestimmt. Freibeträge
werden bei der Berechnung abgezogen (diese werden nach einem ausgeklügelten System errechnet,
das auch das Grundeinkommen zur Deckung der Grundbedürfnisse berücksichtigt). Die Sozialmiete
9
beträgt zwischen null Euro und der Höhe des Landesmietzinses. Einer Erhebung des ASTAT zufolge
10
zahlten im Jahr 2009 14.321 Mieter insgesamt 2,4 Millionen Euro Miete. Das Entspricht einer
durchschnittlichen Monatsmiete von 170 Euro.
9
10
ASTAT, Bautätigkeit und Immobilienmarkt in Südtirol - 2010, ASTAT-Schriftenreihe Nr.174, Bozen, 2011
Die Zahl der abgeschlossenen Verträge übersteigt jene der Wohnungen, da innerhalb eines Kalenderjahres mehrere Verträge
für dieselbe Wohnung abgeschlossen werden können, etwa, wenn die Wohnung neu vergeben wird oder der Vertrag auf ein
anderes bereits dort wohnhaftes Familienmitglied überschrieben wird. Darüber hinaus werden auch die Verträge für die
Wohnungsgarage oder den Wohnungsstellplatz mit einberechnet.
24 / 54
DER WOHNUNGSMARKT IN BOZEN: ANGEBOT UND NACHFRAGE
DIE WOHNUNGEN DES WOHNBAUINSTITUTS: ANGEBOT UND NACHFRAGE
Umfang und Merkmale der Nachfrage nach Wohnungen des Wohnbauinstituts
2011 wurden insgesamt 2.104 Gesuche vorgelegt, davon erfüllten 1.607 die geforderten Kriterien, d.h.,
sie wurden in die Rangordnung aufgenommen (die Rangordnung trat 2012 in Kraft). Der Anteil der
ausgeschlossenen Gesuche liegt bei 23,6%. Von den insgesamt 1.607 genehmigten und in die
Rangordnung aufgenommenen Gesuchen haben jene Antragsteller, die 25 und mehr Punkte erreicht
haben (263 Gesuche), einen besonders dringenden Wohnungsbedarf. Diese Kategorie macht, in Zahlen
ausgedrückt, 16,4% aller Gesuche aus. Anders als in den vergangenen Jahren gab es erstmals mehr
ausländische als einheimische Antragsteller (883 angenommene Anträge von Ausländern gegenüber 774
von Einheimischen). Die ausländischen Mitbürger sind mittlerweile auch bei den Anträgen, die mehr als
25 Punkte erzielen und damit eine besondere Dringlichkeit aufweisen, in der Mehrheit (142 gegenüber
121).
2011 VORGELEGTE UND 2012 IN DIE RANGORDNUNG AUFGENOMMENE GESUCHE IN BOZEN
NACH ART DER RANGORDNUNG
Anträge
vorgelegt
ausgeschlossen
genehmigt
Allgemeine Rangordnung
1.676
392
1.284
Ins Ausland verzogen
2
0
2
Senioren
182
46
136
Menschen mit Behinderung
27
5
22
Sonderkategorien
217
54
163
Insgesamt
2.104
497
1.607
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des Wohnbauinstituts
Art der Rangordnung
25 und mehr Punkte
210
0
8
6
39
263
2011 VORGELEGTE UND 2012 IN DIE RANGORDNUNG AUFGENOMMENE GESUCHE IN BOZEN
NACH SPRACHGRUPPEN
Anträge
vorgelegt
ausgeschlossen
genehmigt
Italienische Sprachgruppe
871
259
612
Deutsche Sprachgruppe
227
68
159
Ladinische Sprachgruppe
5
2
3
EU-Bürger
57
18
39
Nicht-EU-Bürger
944
150
794
Insgesamt
2.104
497
1.607
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des Wohnbauinstituts
Sprachgruppe
25 und mehr Punkte
92
28
1
2
140
263
Das größte Gewicht bei der Verteilung der Punkte haben, das hat sich bereits in der Vergangenheit
gezeigt, die Länge der Ansässigkeit, das Einkommen und die Zahl der zu Lasten lebenden
Familienmitglieder. Sie haben nicht nur einen großen Einfluss auf die Punktezahl der Gesuchsteller (fast
alle Familien in den Rangordnungen besitzen diese Voraussetzungen), sondern tragen auch maßgeblich
zur Gesamtpunktezahl bei (über 90%). Faktoren wie Zwangsräumung, Unbewohnbarkeit, Überfüllung
und langfristige Notlagen wirkten sich nur marginal (unter 2%) auf die Gesamtpunktezahl aus, da sie nur
auf wenige Gesuchsteller zutreffen.
Auf der endgültigen Rangordnung für 2012 finden sich 1.607 Haushalte und 4.703 Haushaltsmitglieder,
durchschnittlich also 2,93 Personen pro Haushalt. Insgesamt liegt die Haushaltsgröße im städtischen
Bereich bei 2,13 und damit deutlich niedriger. 44,4% der Haushalte besteht aus 1 oder 2 Personen (es
gibt 26,9% Einpersonenhaushalte), 37,6% aus 3 oder 4 Personen, 18,0% aus 5 oder mehr Personen. Der
Anteil der Großfamilien mit 6 oder mehr Mitgliedern ist mit 5,7% wesentlich höher als im städtischen
Durchschnitt (1,2%). In den Kleinhaushalten wohnen überwiegend ältere Menschen (durchschnittlich 1,25
Haushaltsmitglieder), während die größeren Familienhaushalte in der allgemeinen Rangordnung (3,26)
und vor allem in jener für Nicht-EU-Bürger (3,78) zu finden sind.
25 / 54
Umfang und Entwicklung der Nachfrage
Eine Gegenüberstellung der Rangordnungen von 1999 bis 2011, die bereits nach den Kriterien des
Landesgesetzes Nr. 13/98 erstellt wurden, ermöglicht es, ausgehend vom Umfang, von den Merkmalen
und der Entwicklung der Nachfrage nach Sozialwohnungen Schlüsse über die vergangenen dreizehn
Jahre zu ziehen.
Insgesamt ist die Zahl der eingereichten und genehmigten Anträge in Bozen und in ganz Südtirol in
dieser Zeit gestiegen. Wurden in Bozen 1999 noch 1.570 Anträge eingereicht, lag diese Zahl 2011 bei
2.104. Bei den genehmigten Anträgen stieg die Zahl von 1.256 auf 1.607. Auf Landesebene bietet sich
ein ähnliches Bild: Wurden 1999 noch 3.675 Anträge eingereicht, waren es 2010 bereits 5.042. Die Zahl
der zugelassenen Anträge stieg von 2.877 auf 3.820 im Jahr 2010.
Umgekehrt verhält es sich hingegen mit den genehmigten Anträgen, die die 25-Punkte-Marke erreicht
bzw. überschritten haben. Ihre Zahl ist im gleichen Zeitraum von 401 auf 263 (landesweit von 984 auf
788) gesunken.
ANTRÄGE AUF AUFNAHME IN DIE RANGLISTEN DES WOHNBAUINSTITUTS IN BOZEN UND
GANZ SÜDTIROL 1999 UND 2011 (bezogen auf das Jahr der Antragseinreichung)
Jahr
eingereicht
abgelehnt
genehmigt
Bozen
1999
1.570
314
1.256
2011
2.104
497
1.607
Südtirol gesamt
1999
3.675
798
2.877
2010
5.042
1.222
3.820
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf der Grundlage von Daten des ASTAT und des WOBI
mit 25 und mehr
Punkten
401
263
984
788
Mit Blick auf die Entwicklung nach Sprachgruppen und Art der Rangordnung können folgende Aussagen
getätigt werden (Zeitraum 1999-2011):
− Die Zahl der Gesuche von Bürgern der deutschen, italienischen und ladinischen Sprachgruppe hat
abgenommen, die Gesuche von EU-Bürgern und vor allem von Nicht-EU-Bürgern haben
zugenommen (von 109 auf 794).
− In der allgemeinen Kategorie, den Sonderkategorien und der Kategorie für Menschen mit
Behinderung gab es steigende Antragszahlen, während für alle anderen Kategorien weniger
Gesuche vorgelegt wurden.
Zusammenfassend kann man sagen, dass die steigende Zahl der eingereichten und genehmigten
Anträge vor allem durch die ausländischen Mitbürger bedingt ist, die den Rückgang bei den Anträgen
einheimischer Bürger mehr als kompensieren. Auch bei den Anträgen mit 25 oder mehr Punkten konnte –
obschon ihre Zahl insgesamt zurückgegangen ist – eine Zunahme ausländischer Antragsteller, die durch
eine mehrjährige Ansässigkeit in Südtirol die Voraussetzung für die Genehmigung in die Rangliste
erworben haben und entsprechend ihrer Ansässigkeit Punkte erhalten, festgestellt werden.
26 / 54
EINGEREICHTE UND GENEHMIGTE GESUCHE UM ZUWEISUNG EINER WOHNUNG DES
WOHNBAUINSTITUTS NACH SPRACHGRUPPEN IN BOZEN 1999 UND 2011 (bezogen auf das Jahr
der Antragseinreichung)
eingereicht
abgelehnt
1999
2011
1999
2011
N.
N.
N.
N.
italienisch
1.100
871
882
612
deutsch
315
227
252
159
ladinisch
10
5
8
3
EU-Bürger
6
57
5
39
Nicht-EU-Bürger
139
944
109
794
Insgesamt
1.570
2.104
1.256
1.607
Quelle Ausarbeitung SISTEMA auf der Grundlage von Daten des WOBI
Sprachgruppe
genehmigt
1999
2011
N.
N.
22,2
19,5
22,4
20,4
25,3
20,7
16,8
16,6
19,0
19,5
22,0
19,5
mit 25 und mehr Punkten
1999
2011
N.
%
N.
%
296
33,6
92
15,0
81
32,1
28
17,6
4
50,0
1
33,3
0
0,0
2
5,1
20
18,3
140
17,6
401
31,9
263
16,4
EINGEREICHTE UND GENEHMIGTE GESUCHE UM ZUWEISUNG EINER WOHNUNG DES
WOHNBAUINSTITUTS NACH ART DER RANGORDNUNG IN BOZEN 1999 UND 2011
(Einreichedatum)
eingereicht
abgelehnt
1999
2011
1999
2011
N.
N.
N.
N.
Allgemeine Rangordnung
1.175
1.676
914
1.284
Ins Ausland verzogen
8
2
8
2
Senioren
295
182
256
136
Menschen mit Behinderung
10
27
8
22
Sonderkategorien
82
217
70
163
Insgesamt
1.570
2.104
1.256
1.607
Quelle Ausarbeitung SISTEMA auf der Grundlage von Daten des WOBI
Rangordnung
genehmigt
1999
2011
N.
N.
22,2
19,5
22,4
21,5
20,0
18,0
23,6
20,1
23,1
20,8
22,0
19,5
mit 25 und mehr Punkten
1999
2011
N.
%
N.
%
328
35,9
210
16,4
2
25,0
0
0,0
41
16,0
8
5,9
5
62,5
6
27,3
25
35,7
39
23,9
401
31,9
263
16,4
Das Wohnungsangebot des Wohnbauinstituts
Ob man eine Wohnung der öffentlichen Hand anmieten kann oder nicht, hängt von der Menge der
Anträge und von der Position in der Rangliste, aber auch von den verfügbaren Wohnungen ab. Vermietet
werden sowohl neu errichtete Wohnungen als auch frei gewordene Bestandswohnungen. Diese werden –
nach einigen Schönheitsreparaturen – neu vergeben.
Das Wohnbauinstitut verfügte Ende 2010 südtirolweit über 12.865 Wohnungen, die ihm überwiegend
selbst gehören. Anfang 2000 waren es noch 11.309. Innerhalb von 10 Jahren sind damit 1.800
Wohnungen hinzugekommen. 12.317 Wohnungen sind vermietet. Die restlichen 548 (4,3%), sind
unvermietet, da sie nach Auszug des bisherigen Mieters saniert oder renoviert werden. Ein sehr geringer
Prozentsatz an Wohnungen ist derzeit unbewohnbar.
In der Stadt Bozen verfügte das WOBI zum 31.12.2010 über 6.144 Wohnungen (von denen nur 23 nicht
dem WOBI gehören). Das ist im Vergleich zu 2001 ein Plus von mehr als 700 Wohnungen. 5.930
Wohnungen sind vermietet, 214 (3,4%) sind vorübergehend unvermietet. Besonders hoch ist die Zahl der
zu großen Wohnungen im Verhältnis zur Mieterzahl. Dieses Missverhältnis gilt für 2.408 bzw. 40,6% aller
vermieteten Wohnungen. Eine Wohnung ist gemäß LG Nr. 13/98 zu groß im Vergleich zur Bewohnerzahl,
wenn die Zahl der Räume (ohne Zubehör) größer ist als die Anzahl der Haushaltsmitglieder. Die
maximale Wohnfläche beträgt 50 m² für die erste Person und 15 m² für jede weitere Person. Ist die
Quadratmeterzahl höher, ist eine Wohnung unterbelegt (z. B. 2 Personen wohnen in einer 90-m²Wohnung). Manchmal überschreitet die Quadratmeterzahl auch nur um wenig die erlaubte Nutzfläche.
Bozen vereint etwa die Hälfte aller WOBI-Wohnungen auf sich, wenngleich in den letzten Jahren sowohl
in der Stadt wie auf dem Land zahlreiche Wohnungen hinzugekommen sind (726 in Bozen, 1894 im
restlichen Landesgebiet).
27 / 54
WOHNUNGEN DES WOHNBAUINSTITUTS BZW. ANDERER EIGENTÜMER, DIE IN BOZEN UND
SÜDTIROL VOM WOHNBAUINSTITUT VERMIETET WERDEN, NACH BELEGUNG (ZEITRAUM 2001
BIS 2010)
Bozen
Wohnungen
davon
davon
insgesamt
bewohnt
unterbelegt
2001
5.434
5.304
2.027
2002
5.476
5.374
2.065
2003
5.637
5.470
2.081
2004
5.816
5.649
2.134
2005
5.840
5.737
2.212
2006
5.981
5.840
2.248
2007
5.980
5.826
2.296
2008
6.065
5.922
2.322
2009
6.066
5.886
2.366
2010
6.144
5.930
2.408
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf der Grundlage von Daten des WOBI
Jahr
Wohnungen
insgesamt
11.039
11.278
11.674
11.930
12.076
12.379
12.520
12.639
12.729
12.865
Südtirol
davon
bewohnt
10.718
10.964
11.219
11.521
11.761
12.031
12.104
12.218
12.249
12.317
davon
unterbelegt
4.357
4.467
4.531
4.644
4.856
4.964
5.117
5.196
5.321
5.451
Südtirolweit leben in den 12.317 vermieteten Wohnungen knapp 30.000 Personen. Das sind 6,0% der
Bevölkerung. In jeder Wohnung leben durchschnittlich 2,4 Personen. In 5.016 Fällen, das sind 40,7%,
sind Senioren die Hauptmieter. 49,0% der Mieter gehören der italienischen und 44,4% der deutschen
Sprachgruppe an. 4,9% sind Nicht-EU-Bürger, 1,7% Ladiner.
In Bozen wohnen 5.930 Haushalte (13.527 Personen) in Wohnungen des Wohnbauinstitutes. Im
Durchschnitt leben in jedem Haushalt 2,3 Personen. Im Verhältnis leben 12,3% der Familien und 13,0%
der Bevölkerung Bozens in einer WOBI-Wohnung. In 74,1% der Wohnungen leben Bürger der
italienischen und in 20,6% Bürger der deutschen Sprachgruppe. 4,9% der Mieter sind Nicht-EU-Bürger
und 0,4% Ladiner. Wenn also im Schnitt 13 von 100 Einwohnern Bozens WOBI-Mieter sind, so ist das
Verhältnis bei den Einheimischen 14/100 und bei den Nicht-EU-Bürgern 5/100.
MIETWOHNUNGEN DES WOBI NACH MIETERSCHAFT - JAHR 2010
Mieterschaft
Wohnungen
Bewohner
Durchschnittliche Haushaltsgröße
Hauptmieter 65+
Bozen
Anzahl
5.930
13.527
2,3
2.841
Südtirol
%
48,1
45,8
56,6
Sprachgruppe
deutsch
1.222
20,6
italienisch
4.394
74,1
ladinisch
24
0,4
Ausländer
291
4,9
Insgesamt
5.930
100,0
Quelle: Ausarbeitung SISTEMA auf der Grundlage von Daten des ASTAT und des WOBI
Anzahl
%
12.317
29.523
2,4
5.016
100,0
100,0
5.469
6.035
209
604
12.317
44,4
49,0
1,7
4,9
100,0
100,0
In den 90er-Jahren errichtete das Wohnbauinstitut in Bozen jedes Jahr durchschnittlich 91 neue
Wohnungen.
In den letzten Jahren war die Tendenz mit 86 Wohnungen/Jahr leicht rückläufig. Das WOBI stellt aber
immer noch knapp die Hälfte der südtirolweit vermieteten Neubauwohnungen.
Die Verfügbarkeit neuer Wohnungen ändert sich von Jahr zu Jahr, je nachdem, ob Baugrundstücke für
den geförderten Wohnbau zur Verfügung stehen und wie viel Zeit die Erfüllung aller Auflagen für die
Zuweisung von Grundstücken und für die Genehmigung der Baumaßnahmen in Anspruch nimmt.
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ÜBERGABE VON NEUBAUWOHNUNGEN DES WOBI IN BOZEN UND IN GANZ SÜDTIROL
ZWISCHEN 1990 UND 1999
Zeitraum
italienisch
Bozen
deutsch ladinisch
andere(a)
insges.
italienisch
deutsch
Jahresdurch72,2
18,6
0,3
0,0
91,1
96,4
95,1
schnitt
Insgesamt
722
186
3
0
911
964
951
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des ASTAT und des Wohnbauinstituts
(a) EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger, Vereine, Wohnheime u. a. Einrichtungen.
Südtirol
ladinisch andere(a)
insges.
3,3
2,0
195,0
33
2
1.950
ÜBERGABE VON NEUBAUWOHNUNGEN DES WOBI IN BOZEN UND IN GANZ SÜDTIROL
ZWISCHEN 2001 UND 2010
Jahr
italienisch
63
35
82
105
26
6
85
43
2
447
deutsch
26
27
60
31
12
13
18
15
1
203
Bozen
ladinisch
-
andere(a)
11
88
30
18
5
2
32
27
213
insges.
100
150
172
154
43
21
135
85
3
863
italienisch
72
59
166
153
64
57
106
77
34
4
792
deutsch
93
120
169
99
86
129
71
85
48
45
945
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
totale
Jahresdurch44,7
20,3
0,0
21,3
86,3
79,2
94,5
schnitt
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des ASTAT und des Wohnbauinstituts
(a) EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger, Vereine, Wohnheime u. a. Einrichtungen.
Südtirol
ladinisch
13
1
2
1
13
4
34
3,4
andere(a)
14
4
22
32
26
27
49
41
7
2
224
22,4
insges.
192
184
357
286
176
214
239
207
89
51
1.995
199,5
Das Wohnbauinstitut vermietete in Bozen zwischen 2001 und 2010 durchschnittlich jedes Jahr etwa 148
Bestandswohnungen, die frei wurden, weil Mieter in ein Eigenheim zogen, verstorben sind oder nicht
mehr über die entsprechenden Voraussetzungen verfügten. Südtirolweit vermietete das WOBI zwischen
2001 und 2010 jährlich durchschnittlich 288 Bestandswohnungen . Der Anteil dieser Wohnungen ist hoch
und nimmt jährlich zu. Von 2001 bis 2010 wurden in Bozen 1.475 und in ganz Südtirol 2.881 Wohnungen
frei und neu vermietet.
NEUVERMIETUNG VON BESTANDSWOHNUNGEN DES WOHNBAUINSTITUTS IN BOZEN UND
GANZ SÜDTIROL ZWISCHEN 2001 UND 2010
Jahr
italienisch
115
92
104
126
123
60
63
69
72
67
891
deutsch
44
44
44
43
53
21
24
32
22
20
347
Bozen
ladinisch
1
2
1
1
1
6
andere(a)
27
38
28
44
25
19
22
14
19
5
241
insges.
187
176
176
213
201
100
100
115
114
93
1.475
italienisch
131
113
127
148
141
85
115
99
100
121
1.180
deutsch
110
128
124
127
155
110
117
104
121
116
1.212
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Insgesamt
Jahresdurch89,1
34,7
0,6
24,1
147,5
118,0
121,2
schnitt
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des ASTAT und des Wohnbauinstituts
(a) EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger, Vereine, Wohnheime u. a. Einrichtungen.
Südtirol
ladinisch
4
6
3
3
3
1
2
6
2
2
32
3,2
andere(a)
39
49
47
72
46
56
53
34
39
22
457
45,7
insges.
284
296
301
350
345
252
287
243
262
261
2.881
288,1
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Laufende und künftige Bauprogramme
Mit Beschluss der Landesregierung Nr. 3822 vom 23.10.2006 (und Nr. 117 vom 05.07.2010) wurde das
Bauprogramm des Instituts für den geförderten Wohnbau für die Jahre 2006-2010 genehmigt. Das
Bauprogramm 2006 hielt fest:
− dass es in Bozen einen Bedarf an 883 Wohnungen gab (29 Mietwohnungen, 307 Gesuche mit hoher
Punkteanzahl in der Rangordnung 2004 und 547 Wohnungen als angenommener Bedarf für die
darauffolgenden vier Jahre);
− dass die Deckung eines Teiles diese Bedarfes durch die Neuvermietung von Bestandswohnungen
(ca. 744) erfolgen wird, sodass insgesamt ein Minus an 139 Wohnungen zu Verzeichnen war;
− dass die 715 bereits geplanten Wohnungen die Deckung der Nachfrage gewährleisten würden (ein
Überschuss von 576 Wohnungen).
Grundsätzlich war die Landeshauptstadt also in einer guten Lage, einerseits, weil es bei der großen
Anzahl an WOBI-Wohnungen in der Stadt einen erhebliche Mieterfluktuation gab, die es der WOBI
ermöglichten, den Bedarf an Mietwohnungen zu decken, andererseits, weil die Stadt für die
landesfinanzierten Bauprogramme Flächen von erheblichem Umfang zur Verfügung gestellt hatte. Dieser
Standpunkt wurde jedoch nicht von allen geteilt.
So haben es die Landesverwaltung und das Wohnbauinstitut für notwendig befunden, 100 zusätzliche
Wohnungen einzuplanen. Sie begründeten diesen Schritt damit, dass aller Voraussicht nach „in der
Gemeinde Bozen der Bedarf an Mietwohnungen des Institutes für den sozialen Wohnbau größer sein
wird als der Bedarf, der sich aus oben stehenden Kriterien ergibt.“
Eine solche Bewertung ist mit Sicherheit plausibel, zumal in Bozen die Zahl der genehmigten Gesuche
trotz der zahlreichen in Miete vergebenen Neubau- und Bestandwohnungen hoch bleiben wird, sowohl in
absoluten Zahlen als auch im Verhältnis zum Rest des Landes.
BAUPROGRAMM DES WOHNBAUINSTITUTS FÜR DIE JAHRE 2006-2010
Bozen
Südtirol ohne Bozen
Anz.
%
Anz.
%
Mietwohnungen
29
10,0
260
90,0
Wohnungsbedarf - Gesuche 2004
307
34,0
597
66,0
Zuwachs der Gesuche in 4 Jahren
547
32,3
1.144
67,7
Bedarf insgesamt
883
30,6
2.001
69,4
Neuzuweisung von Bestandswohnungen
744
48,0
807
52,0
Unterschied
139
10,0
1.251
90,0
Momentane Bauprogramme
715
47,3
797
52,7
Bedarf 2006-2010
100
12,0
730
88,0
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des Wohnbauinstituts
Bedarf
Südtirol
Anz.
289
904
1.691
2.884
1.551
1.390
1.512
830
%
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Ende Dezember 2010 war der Stand der Baumaßnahmen folgender:
− In Bozen waren von den 1.231 Wohnungen, die gemäß Bauprogramm bis 2010 realisiert werden
sollten (1.131 aus dem vorherigen und 100 aus dem neuen Bauprogramm), 756 bereits errichtet und
vermietet worden. 380 Wohnungen waren noch im Bau, weitere 16 waren in Planung bzw. die
Bauflächen hierfür waren zugewiesen worden. Insgesamt lag die Zahl der gebauten bzw. zu
bauenden Wohnungen insgesamt bei 1.152. Für 79 Wohnungen war keine entsprechende Baufläche
verfügbar.
− Auf Landesebene waren 1.964 Wohnungen gebaut worden, 506 waren noch im Bau und 407 in
Planung bzw. die Bauflächen hierfür waren bereits zugewiesen worden. Für weitere 581 Wohnungen
war noch keine entsprechende Baufläche verfügbar.
Interessanterweise vereinte Bozen, das ein Fünftel der Gesamtbevölkerung Südtirols stellt, 35,6% aller
geplanten Wohnungen auf sich. 1.152 Wohnungen (93,6%) waren fertig gestellt worden, waren noch im
Bau oder verfügten über eine bereits zugewiesene Baufläche. Nur 79 Wohnungen (6,4% der landesweit
geplanten Wohnungen und 13,6% jener ohne verfügbare Fläche) konnten nicht gebaut werden. Im
Vergleich zum restlichen Land, wo 64,4% der geplanten Wohnungen gebaut worden und für 502
Wohnungen keine entsprechenden Bauflächen verfügbar waren (das entspricht einem Anteil von 86,5% 22,5% auf Gemeindeebene), war die Situation also durchweg positiv.
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ZWISCHENBILANZ: BAUPROGRAMM DES WOHNBAUINSTITUTS FÜR BOZEN UND SÜDTIROL STAND 31.12.2010
Bozen
Andere Gemeinden
N.
%
N.
%
Bauprogramm bis 2001
351
39,4
540
60,6
Bauprogramm 2001-2005
780
49,9
784
50,1
Ergänzung 2006
0
0,0
160
100,0
Bauprogramm 2006-2010
100
12,0
730
88,0
Ergänzung 2010
0
0,0
13
100,0
Insgesamt
1.231
35,6
2.227
64,4
Errichtete Wohnungen
756
38,5
1.208
61,5
Wohnungen im Bau
380
75,1
126
24,9
Sonstiges (a)
16
3,9
391
96,1
Insgesamt
1.152
40,0
1.725
60,0
Keine verfügbare Fläche/verbliebener Bedarf
79
13,6
502
86,4
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des ASTAT und des Wohnbauinstituts
(a) Wohnungen in Planung oder Baufläche bereits zugewiesen
Bauprogramm und Baumaßnahmen
Südtirol insgesamt
N.
%
891
100,0
1.564
100,0
160
100,0
830
100,0
13
100,0
3.458
100,0
1.964
100,0
506
100,0
407
100,0
2.877
100,0
581
100,0
Das Wohnbauinstitut vermietete zwischen 2001 und 2010 891 frei gewordene Bestandswohnungen.
Die 756 neu errichteten und vermieteten Wohnungen (1 Wohnung wurde angekauft) sind auf folgende
Stadtviertel verteilt:
− 16 Wohnungen - Baulos 3.1.c Semirurali-Zone
− 34 Wohnungen - „Frick-Zone“
− 12 Wohnungen - „Drusus-4-Zone“
− 24 Wohnungen - „Ausserer-Zone“
− 35 Wohnungen - „Reschen-2-Zone“
− 179 Wohnungen - Baulos 4.7 Semirurali-Zone
− 28 Wohnungen - Pfarrhofzone
− 23 Wohnungen - Vintlerstraße
− 87 Wohnungen - ehemaliges Messegelände
− 88 Wohnungen - Baulos 1.1 in Firmian
− 57 Wohnungen - Baulos 1.2 in Firmian
− 42 Wohnungen - Baulos 1.3 in Firmian
− 48 Wohnungen - Baulos 1.4 in Firmian
− 81 Wohnungen - Baulos EA6 in Casanova
Die 380 Wohnungen, die sich Ende 2010 noch im Bau befanden, waren die Wohnungen im Stadtteil
Casanova (85 Wohnungen auf Baulos EA8, 136 auf Baulos EA2, 159 auf Baulos EA1), die nun jedoch
bereits vermietet sind. Darunter sind 60 Mittelstandswohnungen, die für zehn Jahre vermietet wurden. Im
Bereich Pfarrhof sind 16 Wohnungen noch in der Planungsphase (die Genehmigung wurde bereits vor
Jahren erteilt, bisher konnte jedoch noch nicht mit den Arbeiten begonnen werden, da die Baufläche noch
nicht verfügbar ist).
Auf der Grundlage von Art. 22 des LG Nr. 13/1998 wurde mit Beschluss der Landesregierung Nr. 437
vom 21.03.2011 das neue Bauprogramm des Wohnbauinstituts für die Jahre 2011-2015 genehmigt.
Dieses Bauprogramm, das für ganz Südtirol gilt und nach Gemeinden festgelegt ist, berücksichtigt:
− das bisherige Programm, insbesondere jene Projekte, die noch fertig zu stellen sind;
− eine Schätzung des Wohnungsbedarfs in den einzelnen Gemeinden auf Grundlage der Gesuche mit
25 und mehr Punkten (allgemeine Rangordnung 2009), mit 20 und mehr Punkten (Rangordnung
Senioren) und mit 25 und mehr Punkten (Rangordnung Sonderkategorien);
− eine Schätzung der Zunahme des Wohnungsbedarfs im Zeitraum 2011-2015 ausgehend von den
Durchschnittswerten der vorangehenden fünf Jahre;
− private Mietwohnungen;
− die geschätzte Deckung des Wohnungsbedarfs durch Neuvermietung frei werdender
Bestandswohnungen (die Schätzung bezieht sich auf die durchschnittliche Anzahl der in den letzten
fünf Jahren frei gewordenen Wohnungen und wurde auf den Zeitraum 2011-2015 hochgerechnet).
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Für den Zeitraum 2011-2015 wurden auf der Grundlage der vorgenannten Kriterien folgende
Bedarfsprognosen erstellt:
− Bozen hat einen Bedarf an 741 Wohnungen. Dieser ergibt sich aus den 229 Anträgen, die bereits in
der Rangordnung von 2009 enthalten sind, und aus weiteren 442 Anträgen, die voraussichtlich in den
folgenden 4 Jahren hinzukommen werden.
− Südtirol hat insgesamt einen Bedarf an 1.457 Wohnungen, der sich innerhalb von 4 Jahren auf 2.198
erhöhen wird.
MIETWOHNUNGSBEDARF ZEITRAUM 2011-2015
Bozen
Südtirol ohne Bozen
N.
%
N.
%
1 Allg. Rangordnung 2009, mindestens 25 Punkte
202
31,3
443
68,7
2 Rangordnung Senioren 2009, mindestens 20 Punkte
42
26,6
116
73,4
3 Sonderkategorien, mindestens 25 Punkte
55
40,1
82
59,9
4 Insgesamt (Summe 1+2+3)
299
31,8
641
68,2
5 Zusätzlicher Bedarf in den nächsten 4 Jahren
442
35,1
816
64,9
6 Wohnungsbedarf 2011-2015
741
33,7
1.457
66,3
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Landesregierung und des Wohnbauinstituts
Indikatoren
Südtirol
N.
%
645
100,0
158
100,0
137
100,0
940
100,0
1.258
100,0
2.198
100,0
Zusammenfassend ergibt sich für Bozen folgendes Bild, das sich auch im neuen Bauprogramm 20112015, das von der Landesregierung bereits genehmigt wurde, widerspiegelt:
11
− Bozen hat einen Bedarf an 764 Wohnungen (23 von privaten Eigentümern angemietete Wohnungen ,
299 Wohnungen für Antragsteller mit hoher Punkteanzahl in der Rangordnung 2009 und 442
Wohnungen als angenommener Bedarf für die nachfolgenden vier Jahre).
− Dieser Bedarf wird zum Teil durch die Neuvermietung von Bestandswohnungen gedeckt
(voraussichtlich 532), zum Teil durch Neubauwohnungen aus den laufenden Bauprogrammen, die
über die Rangordnungen 2009 und 2010 vermietet werden. Insgesamt stehen damit 912 Wohnungen
zur Verfügung.
Auch diesmal würde, wie bereits beim letzten Mal, der prognostizierte Wohnungsbedarf durch das
bestehende Angebot an Bestands- und Neubauwohnungen gedeckt (ein Überhang an 148 Wohnungen).
Das Wohnbauinstitut und die Landesverwaltung haben jedoch mit der bereits aus den vorherigen
Bauprogramm bekannten Begründung einen zusätzlichen Bedarf an 200 Wohnungen für Bozen
eingeplant.
BAUPROGRAMM DES WOHNBAUINSTITUTS FÜR BOZEN - ZEITRAUM 2011-2015
Indikatoren
Bozen
Südtirol ohne
Bozen
Anzahl
%
1.457
66,3
179
88,6
1.636
68,2
Anzahl
%
Wohnungsbedarf 2011-2015
741
33,7
Angemietete Wohnungen
23
11,4
Gesamtwohnungsbedarf (Summe 1 + 2)
764
31,8
Voraussichtliche Wiedervermietung von
4
532
41,0
767
59,0
Bestandswohnungen 2011-2015
Neubauwohnungen aus dem aktuellen Bauprogramm,
5
die über die Rangordnungen 2009 und 2010 vergeben
380
76,3
118
23,7
werden
6
Vermietungen insgesamt (Summe 4 + 5)
912
50,8
885
49,2
7
Differenz 4 - 6
-148
-24,5
751
124,5
8
Bauprogramm 2011-2015
200
17,0
974
83,0
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Landesregierung und des Wohnbauinstituts
1
2
3
11
Südtirol
Anzahl
2.198
202
2.400
%
100,0
100,0
100,0
1.299
100,0
498
100,0
1.797
603
1.174
100,0
100,0
100,0
Das Wohnbauinstitut hat in ganz Südtirol 202 Wohnungen von privaten Eigentümern angemietet. Würden diese
Mietverhältnisse nicht mehr verlängert, müssten diese durch neu errichtete oder anderweitig angemietete Wohnungen ersetzt
werden.
32 / 54
GEMEINDEWOHNUNGEN: ANGEBOT UND NACHFRAGE
Die Nachfrage nach Gemeindewohnungen
Neben dem Wohnbauinstitut vermietet auch die Stadtverwaltung Wohnungen an Berechtigte. Diese
werden auf der Grundlage des LG Nr. 13/98 über eine vom Stadtrat - zunächst provisorisch und später
endgültig - genehmigte Rangordnung vergeben. Die letzte allgemeine Randordnung für Anträge, die im
Jahr 2010 gestellt wurden, wurde mit Stadtratsbeschluss Nr. 726 vom 11.10.2011 genehmigt. Von 332
Anträgen wurden insgesamt 116 angenommen. 208 wurden abgelehnt, 8 Antragsteller haben in der
Zwischenzeit eine Wohnung gefunden. 32 Anträge erzielten 25 und mehr Punkte. Im Mittel erzielten die
Anträge 20,7 Punkte (Höchstwert: 33, Niedrigstwert: 6). Die Mehrheit der Antragsteller hat sich auch beim
Wohnbauinstitut für eine Wohnung beworben (105 von 116). Vergleicht man die kommunale
Rangordnung von 2010 mit jener von 2009, fällt auf, dass von den 116 Antragstellern, die in die
Rangordnung aufgenommen wurden, 49 (42,2%) bereits im Jahr zuvor ein Gesuch eingereicht hatten.
Die Mehrheit hat folglich kein neues Gesuch eingereicht, vermutlich, weil ihnen bereits eine Gemeindeoder WOBI-Wohnung zugewiesen wurde oder weil sie das Wohnungsproblem anderweitig gelöst haben.
Die Stadt Bozen führt neben der allgemeinen Rangordnung auch eine Rangordnung für Senioren und für
Sonderkategorien. Hier wurden 20 bzw. 17 Anträge angenommen.
Auf den drei Rangordnungen wurden folglich insgesamt 153 Anträge zugelassen (116 auf der
allgemeinen Rangordnung, 20 auf jener für Senioren und 17 auf jener für besonders geschützte
Kategorien).
Zwischen 2000 und 2010 wurden 280 Gemeindewohnungen zugewiesen (174 Neuzuweisungen und 106
Wohnungswechsel).
ZUWEISUNG VON GEMEINDEWOHNUNGEN IN BOZEN (2000 BIS 2010)
Neue Mieter
Wohnungswechsel
Anzahl
%
Anzahl
%
2000
10
45,5
12
54,5
2001
29
78,4
8
21,6
2002
13
50,0
13
50,0
2003
28
68,3
13
31,7
2004
9
40,9
13
59,1
2005
18
69,2
8
30,8
2006
9
56,3
7
43,8
2007
25
86,2
4
13,8
2008
14
56,0
11
44,0
2009
10
58,8
7
41,2
2010
9
47,4
10
52,6
Gesamt
174
62,1
106
37,9
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Stadtgemeinde Bozen
Jahr
Insgesamt
Anzahl
22
37
26
41
22
26
16
29
25
17
19
280
%
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Das Angebot an Gemeindewohnungen
Die Stadt Bozen war am 31.12.2010 Eigentümerin von 702 Wohnungen, davon waren 638 vermietet. Die
restlichen Wohnungen waren vorübergehend frei oder wurden saniert. Der Stadt gehören Wohnungen in
zahlreichen Gebäuden. In einigen dieser Gebäude ist die Stadt Bozen allerdings nur Miteigentümerin. In
diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Stadtverwaltung in den letzten Jahren beachtliche
Sanierungseingriffe in einigen Wohnhäusern getätigt hat, um das Kommunalvermögen aufzuwerten.
Zuletzt hat die Stadtverwaltung vor einigen Jahren 72 Wohnungen im Köstenweg errichtet, wobei sie
selbst als Bauherrin fungierte. In nächster Zukunft sind keine weiteren Bauprojekte geplant.
Die Stadt hat entsprechend wenig Spielraum, um den Wohnungsbedarf zu bewältigen, auch wenn sie im
Zeitraum 2000–2010 insgesamt 174 Wohnungen an Berechtigte vermietet hat.
In der letzten Zeit ist die Neuvermietung von Bestandswohnungen immer schwieriger geworden, u. a.
auch deshalb, weil die frei werdenden Wohnungen vorwiegend als „Ausweichquartiere“ genutzt werden,
damit ältere und sanierungsbedürftige Wohnungen renoviert werden können.
In diesem Sinne hat die Stadtverwaltung zu Beginn des letzten Jahrzehnts zwei Initiativen zum Verkauf
von Gemeindewohnungen gestartet, um die nötigen Finanzmittel zu sichern, die für die Instandhaltung
und die Verwaltung des Immobilienvermögens und für den Ankauf neuer Wohnungen notwendig sind.
33 / 54
Im Rahmen eines dreijährigen Verkaufsplans (2003–2006) bot die Stadtverwaltung einige
Gemeindewohnungen den darin wohnhaften Mietern zum Verkauf an. Insgesamt galt das Angebot für
148 Wohnungen, wovon sich 51 Wohnungen in Miteigentumsgebäuden befanden und 97 Wohnungen zu
sanieren waren. Innerhalb des Dreijahreszeitraums der Gültigkeit des Verkaufsplans, der im April 2006
verfiel, nahmen 21 Mieter das Angebot an und unterzeichneten den Kaufvertrag.
Darüber hinaus verkaufte die Stadtverwaltung ein Gebäude in der Marconistraße an private Investoren.
Mit den Einnahmen kaufte die Verwaltung 18 neue Wohnungen im Leegtorweg am Bozner Boden an (die
Übergabe erfolgte im März 2007), um dort einen Teil der Mieter aus der Marconistraße unterzubringen.
Die restlichen Geldmittel wurden für die Sanierung von Gemeindewohnungen verwendet.
34 / 54
MIETZUSCHÜSSE – ANGEBOT UND NACHFRAGE
Mit dem Landesgesetz Nr. 1/1978 wurde in Südtirol die Möglichkeit geschaffen, beim Wohnbauinstitut um
das sogenannte „Wohngeld“ anzusuchen. Es handelt sich hierbei um einen Mietzuschuss, den Mieter von
Privatwohnungen beantragen können, die über ein Einkommen bis zur zweiten Einkommensstufe
verfügen und gezwungen sind, eine höhere Miete zu zahlen als Mieter von Wohnung des
Wohnbauinstituts. Der Mietzuschuss kann bis zur Höhe des konventionierten Mietzinses gewährt werden.
Die von 2002 bis 2010 eingereichten Gesuche zeigen einen steigenden Bedarf und in der Folge eine
wachsende Bedeutung dieser wohnungspolitischen Familienförderung, zumal viele Familien ohne diesen
Zuschuss kaum in der Lage wären, die hohen Mieten auf dem freien Markt zu bezahlen.
2010 haben 2.655 Bozner Mieterhaushalte das Wohngeld erhalten. Davon waren 1.209
italienischsprachig (45,5%) und 507 deutschsprachig (19,1%). 933 Wohngeldbezieher waren Nicht-EUBürger (35,1%). 2002 hatten noch insgesamt 1.931 Personen das Wohngeld erhalten. Davon gehörten
1.171 (60,6%) der italienischen und 467 (24,2%) der deutschen Sprachgruppe an. 285
Wohngeldbezieher waren Nicht-EU-Bürger (14,8%).
Südtirolweit wurden 2010 9.850 Anträge genehmigt. 4.371 (44,4%) Antragsteller gehörten der deutschen
und 2.571 (26,1%) der italienischen Sprachgruppe an. 2.813 (28,6%) Anträge wurden Nicht-EU-Bürgern
eingereicht. Im Jahr 2002 lagen die Anteile noch bei 45,0%, 37,7% und 16,6%.
Von den südtirolweit im Jahr 2002 eingereichten Anträgen wurden 7,0% abgelehnt. Dieser Anteil blieb bis
2006 in etwa gleich. 2007 stieg der Anteil der abgelehnten Anträge auf 27,3%. 2010 pendelte er sich
schließlich bei 11,9% ein. In der Landeshauptstadt war der Verlauf ähnlich. Lag die Zahl der
Ablehnungen 2002 noch bei 6,9%, stieg sie bis 2010 auf 13,5% an. 2007 war das Jahr mit den meisten
genehmigten Anträgen, sodass es notwendig wurde, die Kriterien für die Wohnungszuweisung zu
überdenken, um den Kreis der Berechtigten einzuschränken.
ANTRÄGE AUF AUSZAHLUNG DES WOHNGELDS NACH SPRACHGRUPPE IN BOZEN UND GANZ
SÜDTIROL ZWISCHEN 2002 UND 2010 (a)
Eingereichte Anträge
Jahr
Deutsche Italienische Ladinische
Sprachgr. Sprachgr. Sprachgr.
EUBürger
Genehmigte Anträge
NichtEUBürger
Insgesamt
Deutsche Italienische Ladinische
Sprachgr. Sprachgr. Sprachgr.
Bozen
2.074
2002
503
1.257
9
305
467
2.172
2003
512
1.267
9
384
477
2.311
2004
527
1.252
11
521
489
2.642
2005
547
1.381
10
72
632
513
2.882
2006
567
1.410
11
102
792
528
3.099
2007
568
1.395
13
133
990
520
3.292
2008
564
1.399
9
167
1.153
515
3.157
2009
556
1.331
8
126
1.136
530
3.069
2010
558
1.334
6
95
1.076
507
Südtirol
6.406
2002
2.912
2.398
48
1.048
2.679
7.087
2003
3.096
2.520
57
1.414
2.884
7.857
2004
3.335
2.605
70
1.847
3.101
9.019
2005
3.632
2.817
76
311
2.183
3.396
9.886
2006
3.898
2.885
79
400
2.624
3.619
10.583
2007
4.074
2.845
85
513
3.066
2.963
11.296
2008
4.223
2.894
94
627
3.458
3.946
11.248
2009
4.542
2.854
99
454
3.299
4.219
11.176
2010
4.705
2.845
100
439
3.087
4.371
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des Wohnbauinstituts
(a) Jahr der Antragstellung.
1.171
1.162
1.155
1.272
1.306
1.297
1.263
1.233
1.209
2.245
2.321
2.395
2.607
2.685
2.142
2.665
2.625
2.571
8
8
10
10
10
10
9
6
6
44
51
65
66
72
67
85
92
95
EUBürger
67
93
124
147
103
45
289
364
331
537
372
247
NichtEUBürger
Insgesamt
285
362
479
595
744
915
1.085
938
888
1.931
2.009
2.133
2.457
2.681
2.866
3.019
2.810
2.655
990
1.341
1.731
2.047
2.489
2.192
3.279
2.772
2.566
5.958
6.597
7.292
8.405
9.229
7.695
10.512
10.080
9.850
35 / 54
Bis zum Jahr 2009 stiegen die Beträge für das Wohngeld, das auf der Grundlage der vom WOBI
genehmigten Anträge zwischen 1989 und 2010 in Bozen bzw. in ganz Südtirol ausbezahlt wurde,
kontinuierlich an, wenngleich ein direkter Vergleich mit der obigen Statistik zu den Anträgen auf
Wohngeld nicht möglich ist (da diese sich auf den Tag der Antragsvorlage bezieht, die auch im Jahr vor
der Auszahlung gewesen sein kann). Südtirolweit wurden 2010 mehr als 34 Millionen Euro für
Wohnzuschüsse zur Verfügung gestellt, davon kamen 39,4% den deutschsprachigen und 22,2% den
italienischsprachigen Bürgern zugute. 38,4% des Wohngeldes ging an ausländische Mitbürger.
Die steigende Zahl der Anträge ist sicherlich auch auf den größeren Informationsumfang der Bürger
zurückzuführen, aber auch auf die steigenden Mietpreise. Von Bedeutung ist der stetige Anstieg von
Anträgen ausländischer Mitbürger, sowohl in Bozen (wo sie 35,1% der Gesuche ausmachen) als auch
südtirolweit (28,6%). Es ist daraus zu schließen, dass viele Nicht-EU-Bürger auf den privaten
Mietwohnungsmarkt zurückgreifen müssen.
WOHNGELD IN SÜDTIROL NACH SPRACHGRUPPE BZW. STAATSBÜRGERSCHAFT,
AUSBEZAHLT ZWISCHEN 2002 UND 2010 – Nach Auszahlungszeitpunkt (a)
Jahr
Deutsch Sprachgr. Italienische Sprachgr. Ladinische Sprachgr.
2002
6.308.826,80
4.771.284,40
105.475,42
2003
7.126.775,77
5.134.300,92
140.182,22
2004
7.956.673,08
5.645.383,74
164.982,77
2005
8.546.744,49
5.972.397,43
202.615,11
2006
10.081.430,20
6.980.911,88
210.115,79
2007
10.568.988,70
7.078.273,14
239.144,21
2008
11.005.644,67
7.221.872,33
240.543,45
2009
12.162.013,71
7.498.908,74
258.314,12
2010
13.456.830,24
7.595.445,14
302.140,34
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des Wohnbauinstituts
(a) Die Statistik bezieht sich auf den Zeitpunkt der Ausbezahlung der Gelder. Ein direkter
ist nicht möglich, zumal die Anträge auch im Jahr zuvor gestellt worden sein können.
36 / 54
Einwanderer
2.445.498,58
3.500.633,74
4.826.472,18
6.562.955,84
9.345.163,04
11.213.354,78
13.334.009,70
14.288.951,57
12.794.582,65
Insgesamt
13.631.085,20
15.901.892,65
18.593.511,77
21.284.712,87
26.617.620,91
29.099.760,83
31.802.070,15
34.208.188,14
34.148.998,37
Abgleich mit der vorangehenden Tabelle
ZWANGSRÄUMUNGEN
Um den gravierendsten Aspekt der Zwangsräumungen – den sich daraus ergebenden
Wohnungsnotstand – zu analysieren, gilt es, die Zahl der Anträge auf Durchführung von
Wohnungsräumungen sowie die Zahl der effektiven Räumungen zu ermitteln. Von 1983 bis 2011 gab es
in Bozen 4.564 Anträge auf Durchführung einer Zwangsräumung. Das sind durchschnittlich 157
Delogierungen jährlich. Im gleichen Zeitraum wurden 2.251 Wohnungsräumungen durchgeführt, im
Schnitt 78 pro Jahr.
Die diesbezügliche Entwicklung im Laufe der letzten Jahrzehnte ist sehr variabel und hängt stark von den
gesetzlichen Änderungen auf dem Gebiet der Mieten und der Zwangsräumungen ab. Gab es in den 80erJahren noch im Schnitt 141 Anträge auf Zwangsräumung und 63 Wohnungsräumungen im Jahr, so
waren es in den 90ern 177 Anträge und 94 Räumungen und von 2001 bis 2011 151 Anträge und 73
Räumungen. In den letzten 11 Jahren konnte also ein Rückgang der Räumungsanträge und der
Zwangsräumungen im Vergleich zu den 90er-Jahren verzeichnet werden, wobei die Entwicklung in den
letzten beiden Jahren wieder nach oben zeigte, sowohl bei den Räumungsanträgen als auch bei den
effektiven Räumungen.
Während es in den 90er-Jahren je nach Jahr sehr große Unterschiede gab, war die Tendenz in der Folge
rückläufig. Als Wendepunkt kann das Jahr 1994 bezeichnet werden, als ein Gesetz in Kraft trat, das es
den Wohnungseigentümern ermöglichte, die Mieten anzuheben, ohne auf das Mittel der
Wohnungsräumung zurückgreifen zu müssen. Die Daten über das Jahr 1999 sind hingegen von Gesetz
Nr. 431/98 beeinflusst. Das Gesetz besagte, dass von Mai bis September weder Anträge auf
Zwangsräumung gestellt noch ihre Durchführung angeordnet werden konnte.
Das Verhältnis der durchgeführten zu den beantragten Zwangsräumungen lag in den 80er-Jahren bei
44,5%, in den 90er-Jahren bei 53,1% und nach 2000 bei 48,6%. Der Unterschied zwischen den
Räumungsanträgen und den tatsächlichen Räumungen auf Grund einer Räumungsverfügung ist darauf
zurückzuführen, dass sich die Parteien untereinander auf eine Lösung geeinigt haben, was zu einer
Rücknahme der Räumungsklage führte, etwa, weil der Mieter die Wohnung freiwillig geräumt oder eine
Mieterhöhung akzeptiert hat.
ZWANGSRÄUMUNGEN IN DER STADT BOZEN VON 1983 BIS 2011
400
350
300
250
200
150
100
50
Räumungsanträge
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
0
Zwangsräumungen
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des Landesgerichts Bozen
37 / 54
RÄUMUNGSANTRÄGE UND DURCHGEFÜHRTE RÄUMUNGEN IN BOZEN ZWISCHEN 1983 UND
2011
Durchgeführte Zwangsräumungen
Beantragte
Zwangsräumungen
Anz.
%
GESAMTZEITRAUM 1983-2011
4.564
2.251
49,3
Gesamtzeitraum 1983/1990
1.127
501
44,5
Gesamtzeitraum 1991/2000
1.773
942
53,1
Gesamtzeitraum 2001/2011
1.664
808
48,6
JAHRESDURCHSCHNITT 1983-2011
157
78
49,3
Jahresdurchschnitt 1983/1990
141
63
44,5
Jahresdurchschnitt 1991/2000
177
94
53,1
Jahresdurchschnitt 2001/2011
151
73
48,6
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des Landesgerichts Bozen
Zeitraum
Südtirolweit gab es einer statistischen Erhebung des Innenministeriums zufolge zwischen 1983 und 2009
10.645 Räumungsverfahren, 7.176 Räumungsanträge und 3.375 tatsächlich durchgeführte Räumungen.
Das entspricht einem Jahresdurchschnitt von 394, 266 und 124. Zwischen 2000 und 2009 gab es in
Südtirol 2.486 Räumungsverfahren, davon 1.117 (44,9%) in Bozen. Bei 49,1% war ein Zahlungsverzug
oder ein anderer Sachverhalt der Auslöser, bei 39,2% der Ablauf des Mietvertrags. Nur sehr gering sind
die Räumungen aus Gründen des Vermieters (11,6%). Dies war vor Inkrafttreten der Möglichkeit, den
Mietpreis frei zu verhandeln, der vorrangige Räumungsgrund. Der Umfang der Räumungen wegen
Zahlungsverzug, der in den anderen Gemeinden Südtirols bei 68,0% liegt, ist durch die hohen Mieten
bedingt, die von den Familien teilweise nicht mehr bezahlt werden können.
RÄUMUNGSVERFAHREN IN DER STADT BOZEN UND IN SÜDTIROL NACH RÄUMUNGSGRUND ZEITRAUM 2000 – 2009
90
80
70
60
50
40
30
20
10
Bedarf des Vermieters
Ende des Mietverhältnisses
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des Innenministeriums
38 / 54
Zahlungsverzug o. A.
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-
RÄUMUNGSVERFAHREN IN DER STADT BOZEN UND IN SÜDTIROL NACH RÄUMUNGSGRUND ZEITRAUM 2000 - 2009
Bozen
Südtirol ohne Bozen
Anzahl
%
Anzahl
%
Bedarf des Vermieters
130
11,6
43
3,1
Ablauf des Mietvertrags
438
39,2
395
28,9
Zahlungsverzug o. Ä.
549
49,1
931
68,0
Insgesamt
1.117
100,0
1.369
100,0
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des Innenministeriums
Grund
Südtirol
Anzahl
173
833
1480
2.486
%
7,0
33,5
59,5
100,0
39 / 54
BEITRÄGE FÜR DIE ERSTWOHNUNG: ANGEBOT UND NACHFRAGE
Ein Großteil der Wohnungsnachfrage kann über die verschiedenen Beitragsformen für die Erstwohnung
befriedigt werden, die für den Bau, den Ankauf oder die Wiedergewinnung einer Wohnung gewährt
werden. Neben diesen Beiträgen gibt es Zuschüsse für den Ankauf von Bauland, für die primäre und
sekundäre Erschließung dieser Flächen, für Sozial- und Notfälle, für Maßnahmen im Falle von
Naturkatastrophen und für den Abbau von architektonischen Barrieren.
Die Grundlage für all diese Beiträge bilden die jeweiligen Kapitel zum geförderten Wohnbau im
Landeshaushalt. Im Landeshaushalt sind auch die Geldmittel für das Wohnbauinstitut und für die
Mietzuschüsse vorgesehen. Wenngleich diese Mittel für das ganze Land ausgeschüttet werden, so
haben sie doch auch eine große Bedeutung für Bozen, denn sie zeigen das außerordentliche
Engagement der Landesverwaltung für die Stadt, das Wohnbauinstitut und die Wohnbaugenossenschaften mit Blick auf die neuen Erweiterungszonen in der Landeshauptstadt.
Aus der Tabelle geht hervor, dass die Finanzmittel im Landeshaushalt von durchschnittlich 152 Millionen
Euro im Jahreszeitraum 1995-2001 auf 196 Millionen Euro in den letzten neun Jahren gestiegen sind. Die
meisten Beiträge wurden zwischen 2002 und 2006 entrichtet (jeweils über 200 Millionen Euro). Insgesamt
wurden im berücksichtigten Zeitraum knapp 3 Milliarden Euro ausbezahlt.
VOM LAND ZUR VERFÜGUNG GESTELLTE GELDMITTEL (1995 BIS 2010)
Zeitraum
Geldmittel im Haushalt (in Tausend Euro)
Gesamt
2.829.588
1995/2001 - Jahresdurchschnitt
152.276
2002/2010 - Jahresdurchschnitt
195.962
1995/2010 - Jahresdurchschnitt
176.849
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Autonomen Provinz Bozen - Abteilung für Wohnbau
Für den Ankauf von Bauland für den geförderten Wohnbau und für die primäre und sekundäre
Erschließung wurden der Stadtverwaltung zwischen 1995 und 2010 Beiträge in Höhe von 95,1 Mio.
Euro gewährt. Davon wurden 75,3 Mio. für den Ankauf von 22,3 Hektar Baugrund für Erweiterungszonen
und 19,8 Mio. Euro für die primäre und sekundäre Erschließung verwendet. Mehr als die Hälfte aller
Beiträge für den Ankauf von Bauland wurde in den Jahren 2001 und 2002 ausbezahlt.
Im Zeitraum von 1995 bis 2010 wurden 8.738 Gesuche um Beiträge für den Bau, den Ankauf und die
Sanierung von Wohnungen genehmigt. Das entspricht einem Jahresdurchschnitt von 546 Gesuchen.
Die Gesamtausgaben zur Finanzierung dieser Gesuche liegen bei 209,0 Mio. Euro, also durchschnittlich
12
13,1 Mio. Euro im Jahr.
Die meisten Beiträge wurden für den Ankauf (inklusive Ankauf mit Sanierung) von Wohnungen gewährt:
Es wurden 5.628 Gesuche genehmigt und 125,1 Mio. Euro an Beiträgen ausgeschüttet. An zweiter Stelle
kamen die Gesuche für den Bau von Wohnungen (1.658 Gesuche, 59,5 Mio. Euro an Beiträgen). Für die
Wiedergewinnung von Wohnungen wurden zwar ebenfalls viele Anträge eingereicht (1.452 genehmigte
Gesuche), allerdings waren die Ausgaben hierfür weit geringer (25,2 Mio. Euro).
Im Vergleich zu den 90er-Jahren wurde in den letzten Jahren ein Rückgang bei den genehmigten
Anträgen verzeichnet, der vorwiegend auf eine rückläufige Zahl der Sanierungsgesuche zurückzuführen
ist.
Ein interessanter Aspekt ist der Rückgang Beitragsgesuche für den Ankauf von Wohnungen und der
gleichzeitige Anstieg an Gesuchen für den Neubau von Wohnungen in einer Wohnbaugenossenschaft.
Während zwischen 1995 und 2000 im Schnitt jährlich 89 Gesuche um Beiträge für den Neubau und 435
für den Ankauf von Wohnungen (inklusive Ankauf mit Sanierung) eingereicht wurden, betrugen die
Beitragsgesuche für den Neubau im letzten Jahrzehnt jährlich 115 und jene für den Ankauf einer
Wohnung 287. Insgesamt ist die Zahl der Gesuche demnach zurückgegangen (insgesamt von 524 bis
402), vor allem aber waren sie ausgeglichener verteilt.
12
Diese Angaben weichen von den Angaben in den vorangehenden Ausgaben von „Wohnen in Bozen“ ab, da im vorliegenden
Fall als Grundlage die im jeweiligen Jahr ausbezahlten Beträge, nicht die im jeweiligen Jahr eingereichten Anträge,
herangezogen wurden.
40 / 54
Bei näherer Betrachtung der Beiträge sticht diese Entwicklung noch mehr ins Auge: Von 1995 bis 2001
wurden 30,9% aller Gesuche (mit Ausnahme jener für die Wiedergewinnung) von Genossenschaften
eingereicht, in den letzten sieben Jahren waren es 33,2%. Diese neue Entwicklung hängt eng damit
zusammen, dass mehr Baugrund für Wohnbaugenossenschaften verfügbar war.
GENEHMIGTE GESUCHE UM BEITRÄGE FÜR NEUBAU, ANKAUF UND WIEDERGEWINNUNG VON
WOHNUNGEN IN BOZEN (1995 BIS 2010)
Kauf und
Wiedergewinnung
Sanierung
1995/2001 - Jahresdurchschnitt
89
403
33
127
2002/2010 - Jahresdurchschnitt
115
239
48
63
1995/2010 - Jahresdurchschnitt
104
311
41
91
Insgesamt
1.658
4.969
659
1.452
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Autonomen Provinz Bozen - Abteilung für Wohnbau
Zeitraum
Neubau
Kauf
Insgesamt
651
465
546
8.738
Zwischen 1971 und 2010 fielen auf Bozen 21,6% der in ganz Südtirol eingereichten und genehmigten
Beitragsgesuche. Diese Anteil entspricht mittlerweile dem demografischen Gewicht der Landeshauptstadt
und macht die Verbesserungen der letzten Jahre deutlich, was auch aus dem Rückgang der Gesuche
ersichtlich wird.
In absoluten Zahlen hat von 1971 bis heute mehr als ein Drittel der in Bozen ansässigen Familien
Beiträge für die Erstwohnung erhalten (14.901 genehmigte Anträge, das entspricht 34,6% der 2010 in
Bozen ansässigen Familien).
GENEHMIGTE GESUCHE UM BEITRÄGE FÜR NEUBAU, ANKAUF UND WIEDERGEWINNUNG VON
WOHNUNGEN IN BOZEN UND GANZ SÜDTIROL (1971 BIS 2010)
Bozen
Südtirol ohne Bozen
Südtirol
N.
%
N.
%
N.
1971-1980
1.127
15,5
6.163
84,5
7.290
1981-1990
3.774
21,9
13.439
78,1
17.213
1991-2000
5.418
23,6
17.569
76,4
22.987
2001-2010
4.582
21,3
16.915
78,7
21.497
Insgesamt
14.901
21,6
54.086
78,4
68.987
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Autonomen Provinz Bozen - Abteilung für Wohnbau
Zeitraum
%
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Die Zahl der Beitragsgesuche von Unternehmen und Privatpersonen für die konventionierte
Wiedergewinnung von Wohnungen lag in Bozen in den Jahren 2000 bis 2010 bei 350 genehmigten
Gesuchen für 370 Wohnungen. Im Schnitt wurden pro Jahr 32 Beitragsgesuche genehmigt. Es handelt
sich hier sowohl bei den absoluten Werten als auch im Vergleich mit der Situation landesweit um sehr
niedrige Zahlen. Auf Landesebene wurden 2.081 Gesuche für 2.670 Wohnungen genehmigt.
FÜR DIE KONVENTIONIERTE WIEDERGEWINNUNG GENEHMIGTE BEITRAGSGESUCHE VON
2000 BIS 2010 IN BOZEN UND IN SÜDTIROL
Bozen
Südtirol
Anzahl
Geprüft
Genehmigt
Geprüft
Genehmigt
Wohnungen
Insgesamt
446
350
370
2.841
2.081
Jahresdurchschnitt
41
32
34
258
189
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Autonomen Provinz Bozen - Abteilung für Wohnbau
Zeitraum
Anzahl
Wohnungen
2.670
243
41 / 54
DER FLÄCHENBEDARF DER WOHNBAUGENOSSENSCHAFTEN
Die Bautätigkeit der Wohnbaugenossenschaften konzentrierte sich in den letzten Jahren auf drei
Erweiterungszonen: „Rosenbach“, „Firmian-Reschen 1“ und „Bivio-Kaiserau“ (auch „Casanova“).
Für die Erweiterungszone Rosenbach wurde der Durchführungsplan auf Initiative der Landesregierung
ausgearbeitet, die in Absprache mit der Stadtgemeinde Bozen die entsprechenden Flächen ausgewiesen
hat. In der endgültigen Rangordnung der Gesuche um Zuweisung von Bauflächen, die den
Wohnbaugenossenschaften vorbehalten sind (neben jenen für die Angehörigen der Streitkräfte), befinden
sich 28 Genossenschaften mit insgesamt 391 Mitgliedern. Gebaut werden sollten 316 Wohnungen, d.h.
es blieben 75 Gesuche unberücksichtigt. Bei der endgültigen Zuweisung der Bauflächen und der
Baukonzession belief sich die Zahl der zu bauenden Wohnungen auf 358, wobei diese Zahl die 48
Wohnungen für die Angehörigen der Streitkräfte mit einschließt. Das Angebot hat sich also nochmals
verringert. Da einige Gesuchsteller ihr Gesuch vor der endgültigen Zuweisung der Bauflächen
zurückgezogen haben, hat sich auch die Zahl der unberücksichtigten Gesuche verringert (auf 15).
Der Durchführungsplan für die Erweiterungszone „Firmian - Reschen 1“ sah für die
Wohnbaugenossenschaften 112.799 m³ Wohnraum vor, das entspricht 352 Wohnungen. In der
provisorischen Rangordnung für die Zuweisung von Bauflächen an Wohnbaugenossenschaften waren 56
Genossenschaften mit insgesamt 817 Mitgliedern enthalten. Geplant waren 352 Wohnungen, d.h., es
blieben 465 Gesuche unberücksichtigt. Im Zuge der Zuweisung der Bauflächen in der Erweiterungszone
Firmian lag die Zahl der bauwilligen Mitglieder von Wohnbaugenossenschaften bei 531; 286 Mitglieder
zogen ihr Gesuch zurück, dies entspricht etwa 35%. Auf diese Weise kamen einige Einzelgesuchsteller
und Wohnbaugenossenschaften zum Zug, die bis dato nicht berücksichtigt worden waren. Insgesamt
reduzierte sich die Zahl der Gesuche, die bei der Zuweisung nicht berücksichtigt werden konnten, weiter
(auf 179 insgesamt).
Die Tatsache, dass innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums in den zwei Erweiterungszonen Rosenbach
und Firmian mehr als 700 Neubauwohnungen entstanden, führte auch zu einem Anstieg der Gesuche:
Viele Bürger, die normalerweise um einen Beitrag für den Ankauf einer Wohnung angesucht hätten,
beantragten dadurch die Zuweisung von Bauland.
Die neue Wohnzone „Casanova“ in der Kaiserau, mit der das Wohnbauinstitut und die Genossenschaft
den Wohnungsbedarf jener Antragsteller decken wollen, die bei der Vergabe von Bauland auf dem Areal
der ehemaligen Mignone-Kaserne („Rosenbach“) und in der Wohnsiedlung „Reschen 1“ nicht zum Zuge
gekommen sind, sollte zusätzlich zum bestehenden (179 Anträge) auch den künftigen Bedarf befriedigen.
Gemäß Durchführungsplan für Casanova standen den Genossenschaften 150.400 m³ Bauvolumen für
insgesamt 480 Wohnungen zur Verfügung. 33 Genossenschaften und 3 private Bauherren wurden in die
endgültige Rangordnung aufgenommen. Die Zahl der genehmigten Anträge betrug 511. Wenn man die
179 Antragsteller für Firmian dazuzählt, kommt man auf insgesamt 690 Antragsteller bei 480
Wohnungen. 210 Gesuche blieben folglich unberücksichtigt (30,4%).
2008 erfolgten schließlich die Zuweisungen. Allen in der Rangordnung enthaltenen Antragstellern konnte
eine Wohnung zugeteilt werden. 26 Wohnungen blieben frei. In der Folge wurde eine neue
Ausschreibung gemacht und eine neue Rangordnung erstellt. Diesmal wurden 279 Anträge eingereicht.
Die durchschnittliche Punktezahl lag bei 26,3. Um die 26 verfügbaren Wohnungen zu vergeben, musste
die Rangliste bis zum 65. Bewerber durchgegangen werden: 39 Antragsteller (60%) hatten auf eine
Wohnung verzichtet. Damit belief sich die Zahl der unberücksichtigten Anträge auf 214, wobei die Zahl
auf 86 sinkt, wenn man davon ausgeht, dass der Anteil an Verzichtserklärungen dem vorgenannten
entsprechen wird.
Insgesamt haben seit 2000 für die drei großen neuen Wohngebiete drei Ausschreibungen für die
Zuweisung von Bauland an die Genossenschaften stattgefunden. Neben den 1.767 Antragstellern, die
insgesamt 4 Genossenschaftsverbänden angehörten (872 Landesverband der Genossenschaften, 508
Genossenschaftsbund, 120 KVW und 216 Acli Casa), waren auch 48 Soldaten und 3 Privatpersonen
unter den Antragstellern.
588 Antragsteller (66 in Rosenbach, 286 in Firmian und 236 in Casanova) haben ihren Antrag später
zurückgezogen. Dies entspricht einem Drittel (33,3%) der genehmigten Anträge. Auf den drei Bauflächen
konnten insgesamt 1.190 Wohnungen realisiert werden, und obschon zunächst 1.767 Personen in der
Rangordnung geführt worden waren, musste eine neue Ausschreibung gemacht werden, um die letzten
26 Wohnungen zu vergeben (nachdem die Rangordnung war bis zum Ende durchgegangen worden war).
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Die neue Rangordnung enthielt 279 Antragsteller. 214 konnten (nach den entsprechenden Zuweisungen
und Ablehnungen) nicht berücksichtigt werden, doch mit dem Anteil an Verzichtenden, die es bei den
ersten 65 gegeben hat, liegt ihre Zahl wohl unter Hundert. In der Zwischenzeit ist der Bedarf erneut
gestiegen und liegt den Genossenschaftsverbänden zufolge bereits bei über eintausend.
Verlässliche Daten über den tatsächlichen Bedarfsumfang werden wir mit der neuen Ausschreibung zur
Wohnzone in der Drususstraße erhalten, für die derzeit die Durchführungspläne ausgearbeitet werden.
WOHNBAUGENOSSENSCHAFTEN - FLÄCHENANGEBOT UND FLÄCHENBEDARF IN BOZEN SEIT
2000
Beschreibung
Rosenbach
Firmian
Casanova
Firmian +
Casanova
677
417
84
147
Insgesamt
Confcooperative
195
423
254
872
Legacoopbund
91
278
139
508
KVW
36
47
37
120
Acli Casa
69
69
78
216
Streitkräfte
48
48
Einzelgesuchsteller
3
3
3
In die endgültige Rangordnung aufgenommene Gesuche
439
817
511
1.328
1.767
Zurückgezogene Gesuche
66
286
236
522
588
Zurückgezogene Gesuche in %
15,0
35,0
46,2
39,3
33,3
Verbliebene Gesuche
373
531
275
806
1.179
Übergaben
358
352
480
832
1.190
Ausgeschlossene Gesuche (a)
15
179
-205
-26
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Stadtgemeinde Bozen
(a) Die 15 Antragsteller, die von der Zuweisung einer Wohnung in Rosenbach ausgeschlossen wurden, hatten die Möglichkeit,
einen Antrag für die kommunale Rangordnung für die Zuweisung einer Wohnung in Firmian stellen (sie wurden folglich nicht
mitberechnet).
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MITTELSTANDSWOHNUNGEN – ANGEBOT UND NACHFRAGE
Im Jahr 2008 wurde die Wohnbauförderung auf Landesebene neu geregelt. Damit wurde u. a. die
Möglichkeit geschaffen, Mietwohnungen für den Mittelstand zu errichten. Neben den Programmen zum
sozialen und geförderten Wohnbau (Neubau und Kauf), wurde beschlossen, 1.000 Wohnungen (davon
330 in Bozen) zu schaffen, die zum Landesmietzins vermietet werden. Die Stadt unterstützt das Projekt
Mittelstandswohnungen und hat bereits im Jahr 2000 im Rahmen öffentlicher Symposien auf die
Notwendigkeit eines solchen Programms hingewiesen. Auch der amtierende Stadtrat hat sich dafür
ausgesprochen und auf einem Areal in Casanova 90 Mietwohnungen für junge Menschen zur Verfügung
zu stellen. Das größte Problem für das Projekt Mittelstandswohnungen, aber auch für das WOBI und die
Genossenschaften, ist bekanntermaßen die Verfügbarkeit der Bauflächen. Auf den nächsten Seiten
werden die rechtlichen Aspekte, die diesem Projekt und seiner Umsetzung zugrunde liegen, näher
erläutert und auf die bereits ausgewiesenen sowie die in Frage kommenden Areale für den Bau von
Mittelstandswohnungen und die Nachfrage danach eingegangen.
Rechtsgrundlagen
Die rechtlichen Grundlagen für die Mittelstandswohnungen wurden mit Gesetz Nr. 9 vom 13. Oktober
2008 gelegt, mit dem die Wohnbauförderung neu geregelt wurde. Das Gesetz besagt: „Die Gewährung
von einmaligen Beiträgen an Gemeinden, an das Wohnbauinstitut, an Gesellschaften oder
Körperschaften, deren Ziel es ist, ohne Gewinnabsicht Volkswohnungen zu bauen oder zu kaufen und
diese, auch unter Zusicherung des Verkaufes, zu vermieten […]“ Gleichzeitig regelt das Gesetz den
Umfang der Fördermaßnahmen, die Form der Ausbezahlung und die Höhe der Miete.
2008 wurde das erste Programm zum Bau von 1.000 Wohnungen, die zum Landesmietzins vermietet
werden, genehmigt. Für den Zeitraum 2009-2011 wurden weitere 42 Millionen Euro bereitgestellt.
PROGRAMM FÜR DEN BAU VON
LANDESMIETZINS VERMIETET WERDEN
1.000
MITTELSTANDSWOHNUNGEN,
Gemeinde
Bozen
Meran
Brixen
Leifers
Bruneck
Eppan
Lana
Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern
Andere Gemeinden
Insgesamt
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Autonomen Provinz Bozen
DIE
ZUM
Anzahl Wohnungen
330
120
66
54
49
45
36
700
300
1.000
Im Jahr 2010 wurden die Bestimmungen zur Wohnbauförderung abgeändert, da man sich davon eine
raschere Umsetzung der Bauprogramme in den Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern und eine
einfachere Ermittlung von Flächen für den geförderten Wohnbau (WOBI-Wohnungen und
Mittelstandswohnungen) versprach.
Mit Beschluss der Landesregierung wurde die Möglichkeit geschaffen, neben der zehnjährigen
Vermietung nach dem Rotationsprinzip auch Wohnungsablösungen über einen Ratenkauf anzubieten.
Darüber hinaus wurden entsprechende Kriterien verabschiedet (Auszahlung des einmaligen Beitrages,
Zuweisung der Wohnungen, Bemessung des Mietzinses, Festsetzung des Abtretungspreises für
Mittelstandswohnungen, die von den Gemeinden, dem Wohnbauinstitut oder von Gesellschaften und
Einrichtungen ohne Gewinnabsichten errichtet wurden).
Verfügbarkeit von Baugrund
Für Bozen sind im neuen Bauprogramm 330 neue Wohnungen vorgesehen.
Mit Beschluss der Landesregierung aus dem Jahr 2011 wurde das WOBI ermächtigt, eine Ausschreibung
für den Ankauf von Mittelstands- und Sozialwohnungen in Bozen abzuwickeln. Insgesamt wurden drei
Vergabeverfahren für den Ankauf von insgesamt 320 Wohnungen im Stadtgebiet abgewickelt. Das
Verfahren für den Ankauf von 100 Mittelstandswohnungen von privaten Eigentümern hat zu keinem
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Ergebnis geführt, da die Bauunternehmen den von der Landesverwaltung festgelegten
Ausschreibungspreis von ca. 2.400 Euro/m² für nicht marktgerecht befanden. Das Verfahren für den
Ankauf von Bauflächen hat zu dem Ergebnis geführt, dass die Stadtverwaltung zwei der vier
angebotenen Flächen für angemessen befanden, da sie den Vorgaben des Masterplans entsprachen. In
der Folge verweigerte die Landesraumordnungskommission jedoch die Zustimmung.
2011 wurde beschlossen, 60 Wohnungen, die das Wohnbauinstitut im Stadtteil Casanova gebaut hatte,
dem Mittelstand – insbesondere Singles und Familien mit höchstens 4 Mitgliedern sowie Antragstellern
unter 40 – vorzubehalten.
Gleichzeitig wies die Stadt Bozen 2011 Flächen für das Mittelstandsprogramm und für das WOBI aus. Im
Rahmen der Durchführungsplanung und im gemeinsamen Austausch zwischen der Stadtverwaltung, der
Landesverwaltung, dem WOBI und den Wohnbaugenossenschaften entsteht ein klares und immer
aktuelles Bild darüber, wie viele Sozialwohnungen, geförderte Wohnungen und Mittelstandswohnungen in
Bozen auf den bereits in die Stadtplanung aufgenommenen Flächen (im BLP als Erweiterungs- oder
Auffüllzone ausgewiesen) entstehen können. Vervollständigt wird das Bild durch die
Genossenschaftswohnungen für den Mittelstand, die auf den neuen Flächen errichtet werden können.
Zwar bedürfen diese Flächen noch einer städteplanerischen Umwidmung, sie sind jedoch bereits in einer
Vereinbarung zwischen der Stadt- und der Landesverwaltung festgehalten (und bereits vom Gemeinderat
genehmigt). Hierbei geht es um insgesamt 77 Wohnungen, von denen 41 in der Cadornastraße und 36 in
der Pfarrhofstraße auf dem Areal der ehemaligen Tennisanlage Werth errichtet werden.
Bei einem Bedarf an 330 Mittelstandswohnungen sollen 237 Wohnungen gebaut werden (160 auf
Flächen mit entsprechender urbanistischer Widmung und 77 auf den Flächen, die Gegenstand einer
Vereinbarung zwischen der Stadt- und der Landesverwaltung sind). Es fehlen also 93 Wohnungen. Vor
kurzem hat die Landesverwaltung beschlossen, auf dem Areal der ehemaligen Haushaltsschule in
Haslacher Köstenweg weitere 50 Wohnungen zu errichten. Damit reduziert sich die Angebotslücke auf
43.
Der Bedarf an Wohnungen des Wohnbauinstituts liegt derzeit bei 339 (139 aus dem Bauprogramm 200613
2010 und 200 aus dem Bauprogramm 2011-2015). Dem steht ein Angebot von 224 Wohnungen
gegenüber. Es fehlen demnach 115 Wohnungen.
Bei den Wohnbaugenossenschaften ist der effektive Bedarf nicht ohne Weiteres feststellbar. Er schwankt
zwischen 1.000 (diese Zahl wird von den Genossenschaftsverbänden genannt) und ca. 200 (entspricht
der Zahl der Antragsteller, die bei der Vergabe der Wohnungen in Casanova unberücksichtigt blieben).
Auf den Flächen mit entsprechender urbanistischer Widmung können noch 316 Wohnungen errichtet
werden. Hinzu kommen 177 Mittelstandswohnungen, die über einen Ratenkauf erstanden werden
können. Insgesamt könnten also 493 Wohnungen zur Verfügung gestellt werden.
13
Zu den 79 WOBI-Wohnungen aus dem Bauprogramm 2006/2010 kommen weitere 60 Wohnungen hinzu, die eigentlich dem
Wohnbauinstitut vorbehalten waren, nun jedoch für den Mittelstand herangezogen werden.
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WOHNUNGEN DES WOBI UND DER GENOSSENSCHAFTEN SOWIE MITTELSTANDSWOHNUNGEN, DIE
IN BOZEN AUF FLÄCHEN MIT ENTSPRECHENDER URBANISTISCHER WIDMUNG REALISIERBAR SIND
Stadtbereich
Art der
Zone
WOBI
Wohnungen
Mittelstand
GenosZeitl.
Ratensensch. begrenzte
Insg.
kauf
Miete
Insg.
Casanova
EWZ
0
50
60
40
100
150
Drususstraße
Berufsfeuerwehr (2)
EWZ
40
188
0
20
20
248
Drususstraße
Kreisverkehr (2)
EWZ
0
50
0
40
40
90
Auffüllz.
30
0
0
0
0
30
EWZ
20
0
0
0
0
20
0
28
0
0
0
28
32
0
0
0
0
32
Ehem. staatl.
Telefongesellschaft (1)
Pizzeria Metro – Drususstr. (Gp. 1254/2) (1)
Hl. Rosenkranz –
Claudia-Augusta-Str. (2)
Pfarrhof (2)
Auffüllz.
EWZ
Anmerkungen
Die 60 Mittelstandswohnungen wurden
vom WOBI gebaut. Hinzu kommen die
90 Wohnungen, die auf Baulos C von
den Genossenschaften gebaut werden
(40 Mittelstandswohnungen und 50
Genossenschaftswohnungen).
Schätzung auf der Grundlage städteplanerischer Dokumente und des Durchführungsplans. Ca. 20 Genossenschaftwohnungen werden dem Mitelstand
vorbehalten (Ratenkauf).
Daten gemäß Durchführungsplan (privater Wohnbau = 6.950 m³ und 28 Wohnungen; geförderter Wohnbau = 24.324
m³ für 50 Genossenschaftswohnungen
und 40 Mittelstandswohnungen – Ratenkauf). 70% des geförderten Wohnbaus
ist den Genossenschaften und dem
Mittelstand (Ratenkauf) vorbehalten.
Schätzungen auf Grund urbanistischer
Unterlagen. Wohnungen des WOBI.
Schätzungen auf Grund urbanistischer
Unterlagen. Wohnungen des WOBI.
Wohnungen in Konzession für die
Wohnbaugenossenschaften.
Vorhandene Bauvolumen und
Bindungen erfordern eine vorsichtige
Schätzung. Wohnungen des
Wohnbauinstituts.
Kommunale Grundfläche. Wohnungen
des Wohnbauinstituts.
Schlachthofstraße –
EWZ
52
0
0
0
0
52
Gemeinde (2)
Schlachthofstraße –
Teilweise öffentliche Fläche (Land).
Auffüllz.
50
0
0
0
0
50 Wohnungen des Wohnbauinstituts.
ehem. Gorio-Kaserne (2)
Insgesamt
224
316
160
700
60
100
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Stadtgemeinde Bozen – Assessorat für Urbanistik (Stand: Mai 2012)
(1) Sammelabänderung 2009 (Gemeinderatsbeschluss Nr. 71/2008 – Beschluss der Landesregierung Nr. 2270/2009)
(2) Vorabänderung zum BLP 2011
MÖGLICHE MITTELSTANDSWOHNUNGEN AUF NOCH UMZUWIDMENDEN FLÄCHEN IN BOZEN
(gemäß Art. 87/bis Abs. 2 LG Nr. 13/1998)
Wohnsiedlung
Cadornastraße
WOBI
0
Wohnungen
Mittelstand
GenosZeitl.
sensch. begrenzte Raten- Insg.
kauf
Miete
0
0
41
41
Anmerkungen
Insg.
41
Genossenschaftswohnungen für den
Mittelstand (Abtretung).
Genossenschaftswohnungen für den
Mittelstand (Abtretung).
Pfarrhofstraße (ehem.
0
0
0
36
36
36
Tennisplätze Werth)
Insgesamt
0
0
77
77
0
77
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Stadtgemeinde Bozen – Assessorat für Urbanistik (Stand: Mai 2012)
Nachfrage nach Mittelstandswohnungen
Das Wohnbauinstitut hat 2010 eine Ausschreibung für die zehnjährige Vermietung von Wohnungen
(Rotationsprinzip) durchgeführt. Insgesamt wurden 275 Anträge eingereicht, davon wurden 74 (58 der
italienischen, 9 der deutschen und 1 der ladinischen Sprachgruppe, 3 EU-Bürger und 3 Nicht-EU-Bürger)
in die endgültige Rangordnung aufgenommen.
Aus den uns vorliegenden Daten ist nicht ermittelbar, ob die Zahl der Anträge unter den Erwartungen
geblieben ist, und vor allem, warum so viele Anträge abgelehnt werden mussten. Wie wir aus den
46 / 54
Pressekonferenzen des WOBI erfahren konnten, hatten viele Antragsteller das erforderliche
Mindesteinkommen für die Teilnahme nicht erreicht. Auch die Höhe des Mietzinses könnte potentiell
Interessierte abgeschreckt haben. Dieser ist zwar niedriger als der marktübliche Mietzins, jedoch trotz
allem recht hoch. Vermutlich ist die Möglichkeit eines Ratenkaufs von Mittelstandswohnungen
interessanter, zumal man mit diesem Modell nach einer zehnjährigen Mietzahlung Eigentümer der
Wohnung werden kann.
Die 74 Familien, deren Anträge angenommen wurden, setzen sich aus insgesamt 167 Personen
zusammen, das sind 2,26 Personen pro Familienhaushalt. Damit sind die Haushalte kleiner als die
Haushalte jener Personen, die einen Antrag auf eine Sozialwohnung stellen (2,75). Es liegt in der Natur
der Ausschreibung (die sich an Jungfamilien unter 40 und mit max. 4 Personen richtet), dass 28,4% der
Haushalte aus 1 Person, 31,1% aus 2 Personen, 27,0% aus 3 und nur 13,5% aus 4 Personen besteht.
Bisher wurden 21 Wohnungen vergeben. Es ist davon auszugehen, dass es genügend Wohnungen für
alle in die Rangordnung aufgenommenen Antragsteller verfügbar sind.
Auch auf die Ausschreibung der Stadt Bozen für die Wohnungen auf Baulos C in Casanova haben sich
nur wenige Interessierte gemeldet. Es muss gemeinsam ermittelt werden, ob alle 330 Wohnungen
tatsächlich gebraucht werden bzw. ob die Kriterien für die Teilnahme an diesen Ausschreibungen oder
der Mietzins angepasst werden müssen.
2010 EINGEREICHTE UND ANGENOMMENE GESUCHE DES MITTELSTANDES (BOZEN) ENDGÜLTIGE RANGORDNUNG 2011
Anträge
eingereicht
abgelehnt
N.
%
N.
%
italienisch
174
100,0
116
66,7
deutsch
29
100,0
20
69,0
ladinisch
2
100,0
1
50,0
EU-Bürger
13
100,0
10
76,9
Nicht-EU-Bürger
57
100,0
54
94,7
Insgesamt
275
100,0
201
73,1
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des WOBI
Sprachgruppe
Punkteanzahl
(angenommene Anträge)
max
min
Durchschn.
31
11
21,3
31
19
24,6
22
22
22,0
16
15
15,7
18
9
14,7
31
9
21,2
angenommen
N.
%
58
33,3
9
31,0
1
50,0
3
23,1
3
5,3
74
26,9
2010 EINGEREICHTE UND ANGENOMMENE GESUCHE DES MITTELSTANDES (BOZEN) ENDGÜLTIGE RANGORDNUNG 2011
HAUSHALTSGRÖSSE UND MITGLIEDERZAHL
Absolute Werte
Sprachgruppe
italienisch
deutsch
ladinisch
EU-Bürger
Nicht-EU-Bürger
Insgesamt
Haushalte nach Mitgliedern
1
2
3
18
2
1
19
2
15
4
6
1
1
2
1
10
21
2
23
4
20
5
Prozentuelle Werte
Sprachgruppe
1
2
italienisch
31,0
32,8
deutsch
22,2
22,2
ladinisch
100,0
EU-Bürger
Nicht-EU-Bürger
66,7
Insgesamt
28,4
31,1
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten des WOBI
6+
-
-
Insges.
58
9
1
3
3
74
125
22
1
11
8
167
Haushalte nach Mitgliedern
3
4
5
25,9
10,3
44,4
11,1
33,3
27,0
66,7
33,3
13,5
Durchschnittlichte
Größe
2,16
2,44
1,00
3,67
2,67
2,26
Mitglieder
insgesamt
6+
-
-
Insgesamt
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
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DER KONVENTIONIERTE WOHNBAU
Der Großteil der Bauvorhaben des Wohnbauinstituts und der Wohnbaugenossenschaften wird auf dem
„öffentlichen“ Teil der Erweiterungszonen (nach Enteignung der Bauflächen) oder in den Auffüllzonen
verwirklicht, sofern die Baufläche bereits Eigentum der öffentlichen Hand ist (wie im Falle der SemiruraliZone und der ehem. Mignone-Kaserne). Auf diese Weise ist in der Gesetzgebung des Landes Südtirol
eine Situation entstanden, die für Italien einzigartig ist: Auf der einen Seite wurde in den neuen
Erweiterungszonen die Quote für den geförderten und subventionierten Wohnbau aufgestockt (60% des
neuen Wohnraums), auf der anderen Seite wurde die Möglichkeit vorgesehen, neue
Wohnbauauffüllzonen auf öffentlichen Flächen vorzusehen, falls ein begründeter Bedarf an Wohnungen
besteht (wie im Fall der Zone „Casanova“, wo 100% der Wohnungen dem öffentlichen bzw. dem
geförderten Wohnbau vorbehalten sind). Daraus folgt, dass für die Deckung des geförderten
Wohnungsbedarfs fast gezwungenermaßen die Fläche der Stadt ausgedehnt werden muss, d. h., es
werden landwirtschaftliche Flächen verbaut.
Aufgrund dieser Entwicklungen ist die Initiative von privaten Bauherren schrittweise zurückgegangen,
sowohl in der Menge (es wurde die Quote gekürzt, die private Bauherren in Erweiterungszonen verbauen
können), als auch infolge der Nutzung der entstandenen Wohnungen (60% müssen konventioniert
werden). Eine vielleicht unterbewertete Folge davon ist, dass die privaten Bauunternehmen, die in der
Vergangenheit eine wichtige Rolle bei der Deckung der Wohnungsnachfrage gespielt haben, heute
weniger bauen und die von ihnen errichteten Wohnungen immer teurer werden.
Die Übersicht über das Angebot an Bauflächen im Gemeindebauleitplan von Bozen hat gezeigt, dass
heute die privaten Bauherren in diesen Wohnbauzonen 61,1% (1.031 von 1.687 Wohnungen) der
Wohnungen bauen und dass die 394 sich im Bau befindenden Wohnungen 90,0% der Gesamtanzahl
ausmachen. In anderen Worten: Private Bauherren bauen momentan in diesen Wohnbauzonen in Bozen
die absolute Mehrheit der Wohnungen.
Angesichts dieser Tatsachen ist es interessant zu untersuchen, welchen Umfang der konventionierte
Wohnbau in Bozen hat und wie er sich auswirkt. Das Landesraumordnungsgesetz sieht in Artikel 27 Pflichten der Konventionierung - vor, dass 60% des neuen Wohnraums in Auffüllzonen und der
Bauflächen privater Bauherren in neuen Erweiterungszonen als Mietwohnungen bzw. Erstwohnungen
errichtet bzw. angeboten werden müssen.
Wie die Analyse zeigt, sind konventionierte Wohnungen in der Stadt Bozen weit verbreitet: zwischen
1990 und 2010 unterlagen 188 Baueingriffe und insgesamt 2.547 Wohnungen der Konventionierung. Ihr
Anteil ist dabei kontinuierlich gestiegen: Waren es in den 1990er Jahren noch durchschnittlich 99
Wohnungen pro Jahr, wurden im letzten Jahrzehnt jährlich 146 Wohnungen konventioniert.
ANZAHL DER BAUMASSNAHMEN UND DER ZU KONVENTIONIERENDEN WOHNUNGEN NACH
BEGINN DER KONVENTIONIERUNG - STAND 31.12.2010
Baukonzessionen
Wohnungen
N.
%
N.
1990-1995
20
10,6
290
1996-2000
47
25,0
797
2001-2005
70
37,2
772
2006-2010
51
27,1
688
Insgesamt
188
100,0
2.547
Jahresdurchschnitt 1990-2000
6,1
98,8
Jahresdurchschnitt 2001-2010
12,1
146,0
Jahresdurchschnitt 1990-2010
9,0
121,3
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Stadtgemeinde Bozen – Assessorat für Urbanistik
Beginn der Bindung
%
11,4
31,3
30,3
27,0
100,0
Von 2.547 konventionierten Wohnungen sind 939 für zehn und 1.608 für zwanzig Jahre gebunden. Die
Bindung wird in der Regel eingehalten. Nur 66 Wohnungen müssen noch konventioniert werden. Davon
sind 17 (25,8%) im letzten Jahr, 18 (27,3%) vor zwei Jahren und 31 vor mehr als zwei Jahren errichtet
worden. Der überwiegende Teil der Wohnungen wird an Berechtigte verkauft. Nur in wenigen Fällen
werden die Wohnungen zum konventionierten Mietzins vermietet.
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Betrachtet man die konventionierten Wohnungen nach der Fälligkeit der Sozialbindung, lässt sich
Folgendes sagen:
− bei 943 Wohnungen (37,0%) ist die Sozialbindung bereits (vor Dezember 2010) abgelaufen,
− bei 165 Wohnungen (6,5%) läuft die Sozialbindung vor 2020 ab,
− bei 1.439 Wohnungen (56,5%) bleibt die Sozialbindung auch nach 2020 bestehen (für einige
Wohnungen, die nach Inkrafttreten der neuen Regelungen gebaut wurden, ist die Sozialbindung
unbegrenzt).
Der Anteil der konventionierten Wohnungen ist also beträchtlich, trotz sinkender Initiativkraft privater
Unternehmen auf dem Wohnungsmarkt.
BAUMASSNAHMEN UND ZU KONVENTIONIERENDE WOHNUNGEN NACH DEM JAHR DES
ABLAUFS DER KONVENTIONIERUNG – STAND 31.12.2010
Baukonzessionen
Wohnungen
N.
%
N.
Insgesamt
188
100,0
2.547
Abgelaufen
56
29,8
943
Bis 2020
12
6,4
165
Nach 2020
120
63,8
1.439
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Stadtgemeinde Bozen – Assessorat für Urbanistik
Ende der Bindung
%
100,0
37,0
6,5
56,5
Neben der Konventionierung aus städtebaulichen Gründen gibt es auch die Konventionierung bei
Beihilfen für die Erstwohnung. Bei einem Kauf kommt es nicht selten zu Überschneidungen.
49 / 54
DIE BAUFLÄCHEN IM GEMEINDEBAULEITPLAN
In allgemeiner Hinsicht kann festgestellt werden, dass die städtebauliche Planung eine bedeutende Rolle
für das Wohnungsangebot und den Wohnungsbedarf spielt, denn aufgrund einer Reihe von
Gesetzesbestimmungen und Plänen werden Standort und Anzahl der Flächen bestimmt, auf denen neue
Wohnungen entstehen oder auf denen durch Wiedergewinnung der bestehenden Bausubstanz neuer
Wohnraum geschaffen wird. Durch den Mangel an Bauflächen und spezifische politische
Raumordnungsmaßnahmen, die der Verschwendung von Bauland Einhalt gebieten sollen, ist das
Angebot an Bauflächen und somit an neuen Wohnungen in Südtirol äußerst gering. Entsprechend hoch
sind die Preise. In der Landeshauptstadt Bozen wurde diese Entwicklung zudem durch die politischen
Entscheidungen der Landesregierung in den 70er- und 80er-Jahren weiter verschärft, mit denen die
Aufstockung der Wohnungen unter Berufung auf städteplanerische und ethnische Gleichgewichte
blockiert wurde. Der Einfluss der städtebaulichen Planung auf das Wohnungsangebot ist daher ein
Aspekt, den es hervorzuheben gilt.
Der geltende Gemeindebauleitplan der Stadt Bozen konnte erst nach einer sehr langen Phase der
Ausarbeitung und Genehmigung in Kraft treten. 1988 wurde Prof. Marcello Vittorini mit der Koordinierung
der Überarbeitung des BLP beauftragt. 1992 wurde der neue Gemeindebauleitplan von der
Stadtgemeinde Bozen, 1995 von der Landesregierung genehmigt.
Im Gemeindebauleitplan sind Wohnzonen für insgesamt 37 Hektar ausgewiesen, um den geschätzten
Bedarf von 3.000 Wohnungen zu decken. 26 Hektar liegen in den neuen Erweiterungszonen in der
Drusus- und in der Reschenstraße und 11 Hektar befinden sich auf Flächen, die wiedergewonnen
werden können. Die wichtigsten Auffüllzonen sind gemäß BLP das Areal der ehem. Mignone-Kaserne in
Oberau, das ehem. Messegelände in der Romstraße und einige Flächen am Bozner Boden und in
Rentsch.
Um die Bauprogramme in den neuen Wohnbauzonen in der Drususstraße (ex Dasser, Drusus 1, 2, 3 und
ehem. Frick-Hof) und in der Brennerstraße (Ausserer) vorziehen zu können, waren gesonderte
Abänderungen zum BLP notwendig geworden. Auf diese Weise konnten die Durchführungspläne in
kürzerer Zeit ausgearbeitet und genehmigt werden, vor allem was die Bauflächen in der Drususstraße
betrifft, auch um die vielen Gesuche der Wohnbaugenossenschaften und privater Bauherren um
Zuweisung von Bauflächen bzw. Wohnungen zu genehmigen, die seit Langem in der Rangordnung
enthalten sind.
Der Gemeindebauleitplan wurde in der Folge um eine weitere Wohnbauzone erweitert: die Zone
„Casanova“, die im Westen der Stadt liegt und in der jene Gesuchsteller bauen sollen, die in den
ausgewiesenen Bauzonen des BLP von 1995 nicht mehr berücksichtigt werden konnten.
Für alle genannten Wohnzonen mussten die Durchführungspläne erstellt werden, was je nach Fall
mehrere Jahre in Anspruch nahm. Für die Auffüllzone am Bozner Boden-Rentsch liegt der
Durchführungsplan noch nicht vor.
Im Februar 2003 lag das Angebot an Wohnungen in den Erweiterungs- und Auffüllzonen, für die ein
Durchführungsplan erstellt werden musste, bei schätzungsweise 3.396 Wohneinheiten. Davon waren
1.112 Wohnungen für das Wohnbauinstitut, 1.120 für Wohnbaugenossenschaften und 1.164 für private
Bauherren vorgesehen.
Bis Juni 2006 wurden die Bauvorhaben in den Erweiterungszonen Ausserer und Drusus 4, in der
Auffüllzone der Semirurali-Zone, auf dem ehem. Messegelände, in Rosenbach (ehem. Mignone-Kaserne)
und auf dem Trafojer-Areal am Bozner Boden abgeschlossen. Gleiches gilt für die
Wiedergewinnungszone „Casa rossa“ in Oberau. In der Erweiterungszone Pfarrhofstraße errichtete das
Wohnbauinstitut 64 Wohnungen (z. T. Miniwohnungen). Ein Teil der Wohnungen gehört privaten
Bauherren. In der Erweiterungszone Firmian errichteten die Wohnbaugenossenschaften 122,
Privatpersonen 59 Wohnungen. Es wurden einige Durchführungspläne und zwei neue
Wiedergewinnungspläne für Gries und den Bozner Boden genehmigt. Im Juni 2006 lag das Angebot an
Wohnungen in den Wohnzonen mit Durchführungsplan bei 2.654 Wohnungen, davon wurden 856 vom
Wohnbauinstitut, 696 von den Wohnbaugenossenschaften und 1.102 von privaten Bauherren gebaut.
In der Folge hat das Wohnbauinstitut in Firmian 236 Wohnungen fertig gestellt. Die Genossenschaften
errichteten 352 Wohnungen und die privaten Bauherren 499. Im Viertel „Casanova“ wurden die 92
Wohnungen der Genossenschaften Acli und KVW fertig gebaut, in der Pfarrhofzone wurde für 26
50 / 54
Wohnungen die Einzugsgenehmigung erteilt. Außerdem wurde ein neuer Wiedergewinnungsplan im
Zentrum genehmigt.
Im September 2008 standen in den Erweiterungs-, Auffüll- und Wiedergewinnungszonen mit
Durchführungsplan 1.707 Wohnungen zur Verfügung. 608 Wohnungen gehören dem Wohnbauinstitut,
388 den Wohnbaugenossenschaften und 711 privaten Bauherren.
Im Januar 2010 wurde der Masterplan für die Stadt Bozen – das Vorprojekt zum Bauleitplan –
verabschiedet (Gemeinderatsbeschluss Nr. 1 vom 21.01.2010). Dieser wirft, ausgehend von den
strategischen und strukturellen Zielen, u. a. die Frage nach der Dimension auf und berücksichtigt dabei
sowohl den Bedarf als auch die perspektivische Entwicklung der Stadt. Ausgehend von gezielten Studien
werden Größenbemessungen angestellt, die allerdings auf der Zeitschiene immer wieder überprüft
werden müssen. Die „Untersuchungen ergeben einen Wohnungsbedarf im Ausmaß von 4.000
Wohnungen (allein bezogen auf den Wohnungsbedarf) und 6.000 Wohnungen (wenn man die
14
Wachstumsschätzung des ASTAT in Bezug auf neue Familien bis 2020 berücksichtigt).“
15
Im Abschnitt zum Wohnbedarf für Bozen heißt es im Masterplan:
„Würde man für die Bemessung das von den Landesgesetzen vorgesehene Schema anwenden, so
müsste man als Nachholbedarf ausschließlich die in den Ranglisten des WOBI aufscheinenden Gesuche
um Sozialwohnungen berücksichtigen, die laut Wohnbauinstitut 100 Ansuchen umfasst (weil die
Restanfragen durch die in Bau befindlichen Wohnungen und durch die frei werdenden Wohnungen
befriedigt werden können). Für die zukünftige Nachfrage würde sich nach den Projektionen des ASTAT
die Anzahl der Familien hingegen im Jahr 2020 auf 52.362 belaufen, was im Vergleich zu den 46.209
Familien zum 31.12.2008 einer Steigerung von 6.153 Familien gleichkäme mit einem entsprechenden
Bedarf von mehr als 6.000 Wohnungen.
Nimmt man hingegen die Verfahren für die Bildung der Nachfrage nach Sozialwohnungen zum Bezug,
ergeben sich folgende Parameter: Anfrage seitens WOBI ungefähr 1.000 Wohnungen (die 600 bis 2016
plus weitere 100 pro Jahr bis 2020), seitens der Provinz 330 Mietwohnungen für die Mittelschicht und
seitens der Genossenschaft (schätzungsweise mindestens 1.200 Wohnungen), sodass sich eine
Gesamtzahl von 2.530 Wohnungen ergibt. Wenn man berücksichtigt, dass davon ungefähr 60% für
Sozialwohnungen bestimmt werden sollen, müsste man in den neuen Erweiterungszonen weitere 1.700
Wohnungen für das private Bauwesen vorsehen, also insgesamt ungefähr 4.200 Wohnungen.“
Um Notlösungen möglichst zu vermeiden und in dem Bewusstsein, dass mit dem vorhandenen Boden
sparsam umgegangen werden muss, wurden mit dem Masterplan Mittel ausgearbeitet, um der Nachfrage
angemessen zu begegnen. Dabei soll auf folgende Möglichkeiten zurückgegriffen werden:
− Umwidmung von Flächen, in erster Linie des Bahnhofsareals
− Wiedergewinnung von leer stehenden Gebäuden
− Kubaturbonus für die energetische Sanierung des Baubestandes
− neue Erweiterungszonen.
In dem Bewusstsein, dass die Wiedergewinnung und Umwidmung von Bestandsbauten häufig längere
Zeit in Anspruch nehmen, die sich nicht mit dem sich entwickelnden Wohnungsbedarf vereinbaren lässt,
sieht der Masterplan einige Erweiterungszonen vor, die aber im Vergleich zu den letzten
Erweiterungszonen eher klein sind und auf dem insgesamt ungefähr 1.000 neue Wohnungen Platz finden
werden.
Im März 2010 wurden, ausgehend von den Vorgaben im Masterplan, 6 wichtige Vorabänderungen zum
geltenden BLP verabschiedet. Dadurch konnten in den Wiedergewinnungs-, Auffüll- und
Erweiterungszonen neue Wohnbaugebiete ausgewiesen werden. Im Einzelnen wurde Folgendes
beschlossen:
− Umwidmung eines Teils einer „Zone für öffentliche Anlagen und Bauten (Religiöse Dienste und
Einrichtungen)“ in eine „Wohnbauzone B3 – Auffüllzone“ mit Durchführungsplan in der ClaudiaAugusta-Straße (Gemeinderatsbeschluss Nr. 25 vom 11.03.2010 und Beschluss der Landesregierung
Nr. 631 vom 18.04.2011) für den Bau von ca. 30 Wohnungen, Fläche 2.658 m², Bauvolumen 9.303
m³;
14
15
Masterplan der Stadt Bozen – 1. Projektrichtlinien für den BLP, S. 72
Ibidem, S. 73
51 / 54
− Ausweisung einer „Wohnbauerweiterungszone C2“ in der Drususstraße (Gemeinderatsbeschluss Nr.
16 vom 02.03.2010 und Beschluss der Landesregierung Nr. 74 vom 24.01.2011) für den Bau von ca.
450 Wohnungen, Fläche 42.100 m², Bauvolumen 147.350 m³;
− Ausweisung einer „Wohnbauerweiterungszone C2“ in der Drususstraße (Gemeinderatsbeschluss Nr.
17 vom 03.03.2010 und Beschluss der Landesregierung Nr. 1535 vom 20.09.2010) für den Bau von
ca. 100 Wohnungen, Fläche 9.800 m², Bauvolumen 34.300 m³;
− Ausweisung einer „Wohnbauerweiterungszone C2“ in der Pfarrhofstraße (Gemeinderatsbeschluss Nr.
18 vom 03.03.2010 und Beschluss der Landesregierung Nr. 272 vom 21.01.2011) für den Bau von ca.
57 Wohnungen, Fläche 6.700 m², Bauvolumen 23.450 m³;
− Ausweisung einer „Wohnbauerweiterungszone C2“ in der Schlachthofstraße (Gemeinderatsbeschluss
Nr. 19 vom 03.03.2010 und Beschluss der Landesregierung Nr. 272 vom 21.01.2011) für den Bau von
ca. 51 Wohnungen, Fläche 4.900 m², Bauvolumen 17.150 m³;
− Umwidmung einer Gemeindegewerbezone D2 in eine „Wohnbauzone B3 Auffüllzone“ mit
Durchführungsplan in der Schlachthofstraße (Gemeinderatsbeschluss Nr. 20 vom 03.03.2010 und
Beschluss der Landesregierung Nr. 1535 vom 20.11.2010) für den Bau von ca. 142 Wohnungen,
Fläche 13.531 m², Bauvolumen 47.359 m³.
Für das Areal der „Pfarrei zum Hl. Rosenkranz“ in der Claudia-Augusta-Straße wurde der
Durchführungsplan ausgearbeitet und genehmigt. Vor kurzem wurde die Baugenehmigung für den Bau
von 28 Genossenschaftswohnungen erteilt.
Für die Erweiterungszone zwischen dem Einsatzzentrum der Berufsfeuerwehr und dem
Unterkunftsgebäude für Krankenpflegepersonal in der Drususstraße wird derzeit der entsprechende
Durchführungsplan ausgearbeitet. 55% des Bauvolumens ist dem geförderten Wohnbau vorbehalten (ca.
40 WOBI-Wohnungen, 20 Mittelstandswohnungen zur Ablöse durch Ratenkauf und 188
Genossenschaftswohnungen), 45% dem privaten Wohnbau (ca. 200 Wohneinheiten). Voraussichtlich
werden auf dieser Fläche mehr Wohnungen als geplant errichtet, da es sich hierbei um eine Siedlung mit
Klimahaus-A-Standard handelt, für den es einen 10%igen Kubaturbonus gibt.
Für die Erweiterungszone westlich des Unterkunftsgebäudes für das Krankenpflegepersonal in der
Drususstraße hat die Stadtgemeinde Bozen kürzlich den Durchführungsplan für 28 Wohnungen des
privaten Wohnbaus, 50 Genossenschaftswohnungen und 40 Mittelstandswohnungen (insgesamt 118
Wohnungen) zur Ablöse durch Ratenkauf verabschiedet. Auch in diesen Fall wird die Zahl der
Wohnungen auf Grund des 10%igen Kubaturbonusses für Klimahaus-A-Gebäude höher ausfallen als
veranschlagt.
In der Erweiterungszone Pfarrhof, die der Stadtverwaltung gehört, sind die Bebauungsmöglichkeiten auf
Grund bereits vorhandener Bauvolumen und besonderer Bindungen begrenzt. Voraussichtlich werden 32
Wohnungen errichtet.
In der gemeindeeigenen Erweiterungszone in der Schlachthofstraße werden 52 WOBI-Wohnungen
errichtet, in der Auffüllzone Schlachthofstraße (auf dem Teil, der der Landesverwaltung gehört) werden
etwa 50 Wohnungen errichtet.
In der Wiedergewinnungszone bei der ehemaligen Kellerei Gries werden etwa 110 Wohnungen für den
privaten Wohnbau errichtet.
Insgesamt werden in der nächsten Zeit knapp 1.000 neue Wohnungen gebaut, 174 vom WOBI, 326 von
Genossenschaften und 430 im Rahmen des privaten Wohnbaus.
Die Situation auf den Bauarealen, auf denen die Durchführungs- und Wiedergewinnungsplanungen für
den Bau von Wohnungen bereits vor drei Jahren abgeschlossen waren, ist folgende:
− In Firmian sind auf den Baulosen C.1.1 und C.4 noch 534 Wohnungen im Bau.
− In Casanova wurden alle Baulose für den Wohnbau fertig gestellt; auf Baulos C kommen nun weitere
Wohnungen hinzu (26.223 m³, ca. 90 Wohnungen), die zur Hälfte dem Mittelstand (Ratenkauf, ca. 40
Wohnungen) und zur Hälfte den Genossenschaften (ca. 50 Wohnungen) vorbehalten sind.
− In der Pfarrhofstraße sind 16 WOBI-Wohnungen noch zu bauen (die Genehmigung wurde bereits
erteilt, mit den Arbeiten wurde jedoch noch nicht begonnen, weil die Fläche noch nicht verfügbar ist).
− In der Wiedergewinnungszone in Rentsch wurde bisher etwa die Hälfte der 80 genehmigten
Wohnungen gebaut, etwa 40 sind noch im Bau:
− In den Auffüll- und Wiedergewinnungszonen am Bozner Boden und in Rentsch ist die Situation
unverändert. Es können noch 207 Wohnungen für den privaten Wohnbau gebaut werden.
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− Mit Blick auf die Wiedergewinnungspläne für Gries/Telsergalerie und Zentrum/Batzenhäusl wurden die
Arbeiten für den Bau von Wohnungen des privaten Wohnbaus abgeschlossen.
− Das WOBI hat noch weitere 50 Wohnungen zu bauen, 30 in der Auffüllzone in der Italienstraße/Sitz
der ehem. staatlichen Telefongesellschaft, 20 in der Erweiterungszone Drususstraße nahe der
Pizzeria Metro.
Insgesamt entstehen auf diesen Arealen etwa 757 Wohnungen. Davon werden 66 vom WOBI, 90 von
Genossenschaften und 601 von privaten Bauherren gebaut.
Im Mai 2012 wurde das Wohnungsangebot in den Erweiterungs-, Auffüll- und Wiedergewinnungszonen
mit Durchführungsplan auf etwa 1.687 Einheiten geschätzt, (240 WOBI, 416 Genossenschaften, 1.031
privaten Bauherren). 438 Wohnungen befinden sich noch im Bau (16 WOBI, 28 Genossenschaften und
394 private Bauherren).
Diese Schätzung wurde auf der Grundlage der jeweils aktuellsten Daten erstellt, d. h. ausgehend von den
Daten der Baugenehmigungen (sofern erlassen) oder von den Durchführungsplänen bzw. vom BLP.
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ÜBERSICHT ÜBER DIE IM BAU BEFINDLICHEN ODER NOCH ZU BAUENDEN WOHNUNGEN IN
DEN ERWEITERUNGS-, AUFFÜLL- UND WIEDERGEWINNUNGSZONGEN MIT DURCHFÜHRUNGSODER WIEDERGEWINNUNGSPLAN IN BOZEN
Wohnungen
Gen.
Private
Wohnbauzone
Typ
1
Firmian
Erweiterungszone
0
0
354
354
2
Casanova
Erweiterungszone
0
90
0
90
3
Pfarrhof
Erweiterungszone
16
0
0
16
4
Rentsch-Landesbau
0
0
40
40
5
Rentsch-Gebr. Staffler
Bozner Boden Kettmeier (1)
Bozner Boden –
Rehbichler u. Gottardi
Bozner Boden - Eder,
Sittam, Reinisch
Ehem. staatl.
Telefongesellschaft (1)
Pizzeria Metro –
Drusus-straße (Gp.
1254/2) (1)
Wiedergewinnungszone
Auffüllzone
Wiedergewinnungszone
0
0
35
35
Wiedergewinnungsplan
0
0
50
50
Schätzung auf der Grundlage urbanistischer
Daten.
Auffüllzone
0
0
20
20
Schätzung auf der Grundlage urbanistischer
Daten.
Auffüllzone
0
0
102
102
Schätzung auf der Grundlage urbanistischer
Daten.
Auffüllzone
30
0
0
30
Schätzung auf der Grundlage urbanistischer
Daten. Es entstehen WOBI-Wohnungen.
Erweiterungszone
20
0
0
20
Schätzung auf der Grundlage urbanistischer
Daten. Es entstehen WOBI-Wohnungen.
6
7
8
9
10
Öffentl.
Total
11
Ehem. Kellerei Gries
Wiedergewinnungszone
0
0
110
110
12
Hl. Rosenkranz Claudia-Augusta-Straße
(2)
Auffüllzone
0
28
0
28
13
Drususstraße ost (2)
Erweiterungszone
40
208
202
450
14
Drususstraße west (2)
Erweiterungszone
0
90
28
118
15
Pfarrhof (2)
Erweiterungszone
32
0
0
32
16
Schlachthofstraße (2)
Erweiterungszone
52
0
0
52
17
Schlachthofstraße (2)
Auffüllzone
50
0
90
140
Anmerkungen
Die Daten beziehen sich auf die
Baugenehmigungen für die Baulose des
privaten Wohnbaus C.1.1 und C4.
Die Baumaßnahmen auf den Baulosen, die
dem Wohnbau vorbehalten sind, sind
abgeschlossen. Auf Baulos C entstehen
weitere Wohnungen (26.223 m³), eine Hälfte
davon für den Mittelstand (Ratenkauf, ca. 40
Wohnungen), die andere Hälfte durch die
Genossenschaften (ca. 50).
Der Bau der 16 WOBI-Wohnungen wurde
genehmigt, mit den Arbeiten wurde noch
nicht begonnen, da die Baufläche noch nicht
nutzbar ist.
Etwa die Hälfte der 80 genehmigten
Wohnungen ist fertig gestellt.
Wiedergewinnungsplan
Bereits genehmigte Wohnungen der
Wohnbaugenossenschaften.
Schätzung auf der Grundlage
städteplanerischer Dokumente und des
Durchführungsplans. Ca. 20
Genossenschaftswohnungen werden dem
Mitelstand vorbehalten (Abtretung).
Daten gemäß Durchführungsplan (privater
Wohnbau = 6.950 m³. und 28 Wohnungen;
geförderter Wohnbau = 24.324 m³ für 50
Genossenschaftswohnungen und 40
Mittelstandswohnungen - Ratenkauf). 70%
des geförderten Wohnbaus ist den
Genossenschaften und dem Mittelstand
(Ratenkauf) vorbehalten.
Auf Grund der vorhandenen Bauvolumen
und Bindungen ist eine vorsichtige
Schätzung angebracht. Wohnungen des
Wohnbauinstituts.
Kommunale Grundfläche. Wohnungen des
Wohnbauinstituts.
Teilweise öffentliche Fläche (Land).
Wohnungen des Wohnbauinstituts.
Insgesamt
240
416
1.031
1.687
Davon im Bau
16
28
394
438
Quelle: Ausarbeitung Sistema auf Grundlage von Daten der Stadtgemeinde Bozen – Assessorat für Urbanistik (Stand Mai 2012)
(1) Sammelabänderung 2009 (Gemeinderatsbeschluss Nr. 71/2008 – Beschluss der Landesregierung Nr. 2270/2009)
(2) Vorabänderung zum BLP 2011
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