Einzelhandelskonzept - Kolpingstadt Kerpen

Einzelhandelskonzept
Stadt Kerpen
Stadt Kerpen
Kerpen im Mai 2008
2
Inhaltsverzeichnis:
1.
Einleitung und Aufgabenstellung…………………………………………….
.
S. 3
2.
Methodik, Vorgehensweise und Zielsetzung……………………………….
S. 5
3.
Gesetzesnovelle zur Landesentwicklung (LEPro §24a) und der
Einfluss auf die Kerpener Stadtentwicklung..............................................
S. 6
Struktur, Daten und Einzelhandelssituation in Kerpen………………………
S. 7
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4.
5.
6.
Die zentralen Versorgungsbereiche in Kerpen und ihre Sortimente.................S. 19
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S. 24
S. 27
S. 29
7.
Was ist wo zulässig…………………………………………………………….
.
.
8.
Steuerungsmöglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes…… S. 32
9.
Schlusswort……………………………………………………………………….
.
.
10. Quellen-, Literatur- und Abkürzungsverzeichnis…………………………….
.
…
Anhang
S. 31
S. 33
S. 35
3
1. Einleitung und Aufgabenstellung
Die seit einigen Jahren feststellbare Kaufzurückhaltung der Bevölkerung hat den Einzelhandel
in eine Krise gestürzt. Der Handel versucht das abgekühlte Konsumklima durch teilweise
aggressive Preispolitik und einen scharfen Verdrängungswettbewerb zu verbessern, was in
vielen Citylagen bereits zu einem Sterben der kleineren Fachgeschäfte geführt hat. Eine nicht
unbedeutende Anzahl der noch bestehenden Geschäfte sind bereits heute nicht mehr
wettbewerbsfähig und werden in den nächsten Jahren schließen. Dies liegt in vielen Fällen
auch an den Mieten, die trotz der angespannten Situation in den letzten Jahren stetig
gestiegen sind. Der traditionelle Einzelhändler ist in Konkurrenz zu den in die Zentren
strömenden Filialisten nicht mehr wettbewerbsfähig. Filialisierte Betriebe verdrängen mit einer
anderen Personalkostenpolitik und einer höheren Umschlagfrequenz den traditionellen
Fachhandel zunehmend aus den Innenstadtbereichen. Viele Zentren haben schon heute
einen uniformen Geschäftsbesatz.
Der sinkende Umsatz und der Versuch des Handels dies durch mehr Fläche zu kompensieren
hat zu einer stetigen Steigerung des Flächenverbrauchs geführt. Die Folge hiervon ist, dass
das Flächenpotenzial der Ladenlokale in den Zentren nicht mehr mit den Wünschen des
Handels und der Investoren übereinstimmt und diese geeignete Flächen in nicht integrierten
Lagen suchen.
Die Entwicklung im Einzelhandel steht in enger Wechselwirkung mit dem geänderten
Einkaufsverhalten der Bevölkerung: Auf der einen Seite sucht sie den preisbewussten
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allem Notwendigen, sondern genießt die Zeit in angenehmem Ambiente mit ansprechender
Gastronomie und interessanten kulturellen Angeboten. Einkaufen wird Bestandteil der
Freizeitgestaltung. Einkäufe sollen daneben aber auch möglichst bequem und mit
reibungsloser Erreichbarkeit zu tätigen sein. Ausreichende Parkplätze sind zu einem wichtigen
Kriterium geworden..
Gleichzeitig ist das Thema E-Commerce zurzeit so aktuell wie nie zuvor. Schätzungen gehen
davon aus, dass bis zum Jahr 2010 bereits 6 –8% des Einzelhandels über das Internet
erfolgen wird. Das bequeme Einkaufen vom heimischen Wohnzimmer aus wird neue
Geschäftsstrategien im Einzelhandel notwendig machen, um die Kunden in die Zentren zu
ziehen.
Die Auswirkungen dieser Entwicklungen sind nicht nur der zunehmende Verlust der
wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung und die Verlängerung der Einkaufswege.
4
Leerstände sind in vielen 1b Lagen mittlerweile die Regel und in ehemals starken 1a Lagen
leider keine Ausnahme mehr. Ein massiver Attraktivitätsverlust der Zentren ist die Folge, denn
sie verlieren mit der Verödung ihre Bedeutung als Versorgungs- und Begegnungsmittelpunkt.
Eine Innenstadt mit Leerständen und nur wenigen interessanten Geschäften hat keine
Verweilqualität.
Ein starker Einzelhandel gehört zu den wichtigsten wirtschaftlichen Säulen einer Stadt. Er
besitzt nicht nur eine Versorgungsfunktion für die Bevölkerung, er prägt die Stadt auch
städtebaulich und strukturell. Daneben trägt er entscheidend zur Attraktivierung bei, denn die
Mischung verschiedener Nutzungen aus Handel, Dienstleistung, Wohnen und
Freizeitangeboten ist maßgeblich für die Anziehungskraft eines Zentrums.
Wie die meisten deutschen Städte hat auch Kerpen derzeit mit Problemen im Bereich des
Einzelhandels zu kämpfen. Sie ergeben sich aus der Polyzentrik der Stadt, dem
zunehmenden Konkurrenzdruck der umliegenden Städte und Gemeinden und der allgemeinen
Konsumflaute. Das Ergebnis sind verstärkte Kaufkraftabflüsse und als Resultat hiervon
Leerstände in allen drei großen Kerpener Zentren. Den Kerpener Innenstädten droht
Verödung und Attraktivitätsverlust.
In vielen deutschen Städten beginnt man dieser Entwicklung entgegenzuwirken, in dem man
die Einzelhandelsentwicklung durch den Einsatz eines Einzelhandelskonzeptes steuert, um
den negativen Auswirkungen der Marktdynamik entgegenwirken zu können. Von den
Städtetagen, den Industrie- und Handelskammern, sowie den Einzelhandelsverbänden wird
die Steuerung der Entwicklung mit Hilfe der Instrumente der Bauleitplanung dringend
empfohlen, da angesichts der Einzelhandelssituation in Deutschland in den vergangenen
Jahren deutlich geworden ist: Bei ungesteuerter Entwicklung nehmen Fehlentscheidungen in
Bezug auf stadtentwicklungsrelevante Entscheidungen zu. Die Auswirkungen dieser
Handlungsweise sind oft fatal: Ungebremstes Flächenwachstum auf nicht integrierten Flächen
und Ladensterben in den Zentren zeigen eine Entwicklungsspirale auf, die mittlerweile
trauriger Alltag in vielen Städten und Gemeinden geworden ist.
In der Stadt Kerpen ist erkannt worden, dass ein auf die Kolpingstadt und ihre individuellen
Bedürfnisse zugeschnittenes Einzelhandelskonzept der einzige Weg sein kann, um die auch
hier aufgetretenen Probleme zu lösen.
5
2.
Methodik, Vorgehensweise und Zielsetzung
Im Dezember 2002 wurde das Räumlich-Funktionale Entwicklungskonzept1 für die Stadt
Kerpen fertig gestellt. Ein Jahr später wurde das daraus abgeleitete Handlungskonzept für die
Stadt Kerpen2 vorgelegt und nach intensiver politischer Beratung durch den Rat der Stadt im
Mai 2004 einstimmig begrüßt.
Beide Ausarbeitungen machten deutlich, dass die Stadt Kerpen ein Einzelhandelskonzept
benötigt, um den Anforderungen der Zukunft gerecht zu werden. Der vom Rat der Stadt
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Einzelhandelskonzept unter Beteiligung der Bürger zu erarbeiten sei.
Die Ergebnisse des Entwicklungs- und des Handlungskonzeptes bildeten die Arbeitsgrundlage
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insgesamt fünf Mal tagte. Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer erarbeiteten dabei die
Grundlagen für das Einzelhandelskonzept.
Ziele des Einzelhandelskonzeptes
Vor dem Hintergrund eines zunehmenden Konkurrenzdrucks der benachbarten
Einkaufsstädte und in Verbindung mit einer steigenden Einkaufsmobilität der Bevölkerung, ist
die Stadt Kerpen gefordert Konsequenzen aus der augenblicklichen Einzelhandelssituation zu
ziehen, um eine zukunftsorientierte und zielgerichtete Einzelhandelsentwicklung der
Gesamtstadt und der einzelnen Stadtteile zu gewährleisten.
Das Einzelhandelskonzept soll dazu beitragen die versorgungsstrukturelle Eigenständigkeit
des Mittelzentrums Kerpen zu erhalten bzw. auszubauen.
-
Dem Einzelhandel kommt eine tragende Rolle in der Stadtentwicklung und der
Stadtgestaltung zu. Um die Bevölkerung Kerpens zukünftig als Kunden stärker in
der eigenen Stadt zu binden, müssen der Kerpener Einzelhandel und seine
Rahmenbedingungen optimiert werden.
-
Die zentrale Versorgung der Kerpener Bevölkerung mit Waren des mittel- und
langfristigen Bedarfs muss verbessert werden, damit allen Bürgerinnen und
Bürgern ein adäquates Einzelhandelsangebot zur Verfügung steht. Idealerweise
wird dieses Angebot mit verschiedenen Dienstleistungs- und
Gastronomieangeboten im Zentrum kombiniert, was gleichzeitig zusätzliche
Kundenströme in die Zentren führt.
1
Stadtplanung und Stadtentwicklung, H.J. Hamerla, Räumlich-funktionales Entwicklungskonzept, Dortmund
2002
2
Stadtplanung und Stadtentwicklung, H.J. Hamerla, Handlungskonzept, Dortmund 2003
6
-
Die Stadtteilzentren müssen erhalten, gestärkt und weiterentwickelt werden. Nur
durch die Sicherung des Zentrengefüges kann langfristig ein attraktives Angebot für
die Bevölkerung gesichert werden.
-
Der Branchenmix des Kerpener Einzelhandels muss verbessert werden. Fehlende
Sortimente müssen benannt und alle Anstrengungen unternommen werden, um
diese in Kerpen anzusiedeln.
3. Gesetzesnovelle zur Landesentwicklung (LEPro §24 a) und ihr
Einfluss auf Kerpen
Im Frühherbst des Jahres 2006 wurde bekannt, dass das Land NRW eine Änderung des
Landesentwicklungsplans erarbeitet, welche die Steuerung des großflächigen Einzelhandels
und damit verbunden die Stärkung der Innenstädte als Handels-, Arbeits- und Wohnstandorte
zum Ziel haben soll. Die Gesetzesnovelle wurde im Januar 2007 in den Landtag eingebracht.3
Großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten soll sich demnach zukünftig
nur noch in so genannten zentralen Versorgungsbereichen (Ortsmitten, Innenstädte,
Stadtteilzentren) ansiedeln dürfen.4 Es handelt sich hierbei um Bereiche, die nicht allein der
wohnungsnahen Grundversorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs,
sondern der darüber hinausgehenden gemeindlichen Versorgung der Bevölkerung dienen.5
Der einzelnen Kommune kommt dabei die Aufgabe zu, diese zentralen Versorgungsbereiche
räumlich und funktional festzulegen.6 Die räumlichen Zuordnungen können sich aus
entsprechenden Darstellungen und Festsetzungen in Raumordnungsplänen oder
Bauleitplänen, aus sonstigen raumordnerischen oder städtebaulichen Konzeptionen (z.B.
Einzelhandelskonzepten) und nicht zuletzt auch aus den tatsächlichen Verhältnissen
ergeben.7
Des Weiteren muss die Gemeinde Haupt- und Nebenzentren für die Gesamtstadt benennen,
denen maßgebliche Bedeutung bei der Bedarfsberechnung zukommen wird: Für die
Ansiedlung von Einzelhandel in einem Hauptzentrum gilt zukünftig die Zugrundelegung der
Kaufkraft des gesamten Gemeindegebietes; für die Ansiedlung in einem Nebenzentrum die
Zugrundelegung der Kaufkraft des jeweiligen Stadtteils.8
3
Siehe Anlage 1
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in der Landesplanung neu eingeführt, um eine enge Verknüpfung mit der Bauleitplanung herzustellen.
5
Siehe Begründung des LEPro §24a (1)
6
ebenda
7
Siehe Begründung des Regierungsentwurfs zum Europarechtsanpassungsgesetz –EAG Bau- vom 15.10.2003,
BT-Drs. 15/2250, S.54
8
siehe LEPro §24 a (2)
4
7
Da sowohl definierten Haupt- als auch Nebenzentren zukünftig Bedeutsamkeit zukommen
wird, wird auf der Basis des Entwicklungskonzeptes des Büros Hamerla9 dem Stadtteil
Kerpen/Mödrath die Funktion eines Hauptzentrums zugewiesen, die Stadtteile Sindorf und
Horrem werden zu Nebenzentren erklärt.
Ebenfalls von den Gemeinden werden sogenannte Nahversorgungszentren als Standorte
festgelegt. Sie dienen der ergänzenden Versorgung der Bevölkerung und können
gesamstädtische Relevanz haben.
Das vorliegende Einzelhandelskonzept wurde in seiner Systematik und seiner Begrifflichkeit
dem §24a des Landesentwicklungsprogramms (LEPro) angepasst.
4. Struktur, Daten und Einzelhandelssituation in Kerpen
Kerpen ist ein polyzentrisch strukturiertes Mittelzentrum im zweiten Ring um Köln. Bedingt
durch die Tatsache, dass sich die Stadt aus insgesamt 7 Stadtteilen zusammensetzt, gibt es
kein eigentliches Stadtzentrum. Vielmehr hat jeder Ort seinen eigenen –meist historisch
gewachsenen –Innenstadtbezirk mit seinen eigenen Versorgungsstrukturen.
Handelsschwerpunkte sind die Stadtteile Kerpen, Horrem und Sindorf.
Die regionale Wettbewerbssituation wird durch die Einkaufsbereiche der benachbarten
Kommunen sowie insbesondere durch die weiter expandierenden Einkaufszentren bzw.
Einzelhandelsansiedlungen in Köln-Weiden, Köln-Marsdorf, Frechen und Düren bestimmt.
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Entwicklungskonzept, 2003, S. 67
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8
In der Stadt Kerpen leben derzeit ca. 63.800 Einwohner 10. Die Gliederung der Bewohner
nach Stadtteilen zeigt eine hohe Bedeutung der drei Stadtteile Kerpen, Sindorf und Horrem.
Für die Einzelhandelsfunktionen der Stadt Kerpen sind sowohl städtebauliche wie auch
verkehrliche Rahmenbedingungen von besonderer Bedeutung:
Unter verkehrlichen Aspekten verfügt die Stadt Kerpen mit den drei Autobahnanschlüssen
(Buir, Sindorf und Türnich) über eine hervorragende Anbindung an das Fernstraßennetz der A
4 und der A 61, welche sogar als innerörtliche Verbindungsmöglichkeiten zwischen den
einzelnen Stadtteilen genutzt werden können. Darüber ist die Stadt Kerpen durch eine
Vielzahl von Bundes-, Land- und Kreisstrassen sehr gut an das überregionale Straßennetz
angebunden.
Die Stadt Kerpen ist durch drei Haltepunkte (Buir, Sindorf und Horrem) an das S-Bahnnetz
und Regionalbahnnetz der DB Köln - Düren angebunden, so dass die Oberzentren Köln und
Düren von hier aus ohne Umsteigevorgänge zu erreichen sind.
4.1 Kaufkraft- und Kundenbindung in Kerpen
Kerpen hat als die größte Stadt des Rhein-Erft-Kreises das größte Kaufkraftvolumen. Auch
wegen der teilweise aggressiven Ansiedlungspolitik im Umland von Kerpen wurden in den
letzten Jahren verstärkt Kunden aus Kerpen abgezogen. Nur so ist es erklärlich, dass es bei
den Warengruppen „
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einer teilweise erheblichen Unterdeckung kommt.
Positiv ist die Kerpener Entwicklung im Bereich der Warengruppe „
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verschiedene Ansiedlungserfolge kann die vorhandene Kaufkraft heute fast vollständig im
Stadtgebiet gebunden werden.
10
Stand 1. April 2006
9
Übersicht über die in Kerpen gebundene Kaufkraft:
Die obige Grafik verdeutlicht die in Kerpen gebundene Kaufkraft, differenziert nach den
verschiedenen Warengruppen.
4.2 Der Einzelhandelsbesatz in den zentralen Versorgungsbereichen der drei großen
Stadtteile
Horrem
Im Stadtteil Horrem konzentriert sich der Einzelhandel auf die Hauptstraße und ihr Umfeld,
wobei der dichteste Besatz zwischen der Fontänestraße und der Bahnhofstraße zu finden ist.
Horrem weist nur wenige, meist nur temporär vorhandene, Leerstände auf. Eine gute
fußläufige Erreichbarkeit sowie ein funktionierendes ÖPNV Angebot bieten gute
Vorraussetzungen zur Verdichtung des Geschäftsbesatzes. Auch die vorhandenen Reserven
in Form von Baulücken, minder- oder fehl genutzten Flächen lassen eine ausreichende
Nachverdichtung in diesem Bereich zu.
10
Sindorf
Meist kleinteiliger Einzelhandel findet sich in Sindorf entlang der Kerpener Straße.
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Bedeutung weitestgehend verloren. Trotzdem ist die Gesamtzahl der Leerstände in Sindorf
eher als gering einzustufen. Mit dem Bau der Neuen Mitte Sindorf konnten auf zentralen
Flächen zahlreiche neue Geschäfte angesiedelt werden.
Im Sindorfer Süden findet sich eine konzentrierte und gefächerte Einzelhandelsagglomeration.
Planungen sehen hier weitere attraktive Projektionen vor.
Kerpen
Anders stellt sich die Handelssituation im Hauptzentrum Kerpen dar, denn hier spiegeln sich
die Probleme des Einzelhandels am deutlichsten wider. Konnte sich die Hahnenpassage
durch die Ansiedlung eines Discounters und der damit verbundenen Erhöhnung der
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nach Langenich und dem Schließen der Stüssgen Filiale in der Stiftstrasse im vergangenen
Jahr eine Verlagerung des Einzelhandels von der Stiftsstraße zur Hahnenstraße hin gegeben.
Ehemals gut frequentierte kleinere Fachgeschäfte sehen sich heute umgeben von
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gilt.
Insgesamt stellt sich der Einzelhandelsbesatz in Kerpen wegen seiner separierten Standorte
als mangelhaft vernetzt dar.
Der eigentliche zentrale Einkaufsbereich Kerpens ist im Kreuzungsbereich Hahnenstraße /
Kölnerstraße mit angegliederter Hahnenpassage. Der Geschäftsbesatz weist in Teilen eine
hohe Qualität auf. Die Aufenthaltsqualität in der Kerpener Innenstadt leidet stark unter der
hohen Verkehrsbelastung. Ein weiterer Einkaufsbereich findet sich auf der Stiftsstraße und
dem benachbarten Stiftsplatz. Im Westen Kerpens (Langenich) liegt ein
Nahversorgungszentrum.
11
4.3 Stärken und Schwächen des Standorts Kerpen
Stärken:
 Kerpen weist einen hohen Bekanntheitsgrad auf
 Die überörtliche Erreichbarkeit ist sehr gut
 Die Situation im Bereich der Nahversorgung ist zufrieden stellend bis gut
 Die Entwicklung der Bevölkerungszahlen ist positiv
Schwächen:
 Kein Einzelhandelsmittelpunkt wegen polyzentrischer Struktur der Stadt
 Starke Konkurrenz durch umliegende Städte und Gemeinden
 Die drei Innenstadtbereiche haben strukturelle Probleme
 Es fehlt ein attraktiver Branchenmix in den Zentren
 Unzureichende Aufenthaltsqualität in den Zentren
Die Analyse aller relevanten Daten und Fakten sowie die Benennung konkreter Ziele hat
deutlich gemacht, dass das Einzelhandelskonzept für Kerpen in zwei große Themenblöcke
unterteilt werden muss, nämlich der Nahversorgung und der Sicherung der zentralen
Versorgungsbereiche (Zentren).
5.
Nahversorgung in Kerpen
5.1 Grundlagen
Um den Versorgungsgrad der Kerpener Bevölkerung für das Segment Nahrungs- und
Genussmittel zu ermitteln wurde auf eine von der Bezirksregierung Köln angewandten
Berechnungsmethodik zurückgegriffen, in der die vorhandene Kaufkraft den erzielten
Umsätzen gegenüber gestellt wird. Auf Grundlage dieser Berechnung lassen sich
überschlägig vorhandene Defizite bzw. Überhänge im Angebot darstellen.
Die Berechnung beinhaltet folgende zwei Grundannahmen:
-
Jeder Einwohner im Regierungsbezirk Köln verfügt über eine nahversorgungsrelevante
Kaufkraft von 2.100 €/
EW undJahr
.
-
Die durchschnittlichen Umsatzerwartungen der Discounter werden mit 6.500 €/
m² und
Jahr, die der Vollsortimentsanbieter mit 4.000 €/
m² und Jahr angesetzt.
Unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen, aber auch der konkret geplanten
Ansiedlungen in Sindorf (BP 255, Nahversorgungszentrum Sindorf Nord mit Edeka und
12
Norma) und Buir (BP 315, Sondergebiet Steinweg mit Edeka und Aldi) ergibt sich
gesamtstädtisch betrachtet folgendes Bild:
Die Discounter binden zukünftig etwa 66,1 Mio. €bzw.56% dernahver
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Kaufkraft von insgesamt 133,5 Mio. €.Di
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Insgesamt steht der Kaufkraft von 133,5 Mio. €ei
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was einem Kaufkraftabfluss von 14,3 Mio. €bzw.11% ent
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Die Kaufkraftbindungsquote umfasst nach Realisierung der oben genannten Vorhaben circa
90 % (derzeit 69%) und kann unter Berücksichtigung der höheren Marktanteile der
Discounter als ausgeglichen bezeichnet werden. Eine dezidierte Ortsteilbetrachtung ist im
Anhang beigefügt.
Insbesondere die Versorgung in den westlichen Ortsteile Buir, Manheim und Blatzheim wird
durch die Planungen eine deutliche Verbesserung der Nahversorgung erfahren. Auch wenn
in Kerpen Blatzheim eine Kaufkraft in Höhe von 7,4 Mio. €zurVer
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Tragfähigkeit eines eigenständigen Marktes aus Betreibersicht nicht bestätigt.
Der rechnerische Überhang in Kerpen-Sindorf wird zukünftig durch das Nachfragepotential
der zusätzlichen Einwohner im Vogelrutherfeld kompensiert.
Die ursprüngliche Funktion des Einzelhandels als Verteiler von Waren, hat sich in den
letzten Jahrzehnten entschieden gewandelt. Auf der Basis der flächendeckenden Einführung
der Selbstbedienung entstand ein Netz der Filialisierung und Massenverteilung. Heute finden
sich im Bereich der Nahversorgung unterschiedlichste Betriebsformen, die auch nach
Sortimenten zu differenzieren sind.
Die fünf im Stadtgebiet vertreten Discounter (Aldi, Plus, Norma, Penny, Lidl) präsentieren
sich derzeit auf einer Verkaufsfläche von etwa 8.100 m² - zukünftig 11.300 m² - und bieten
ein weitgehend identisches Warensortiment von ca. 700 –1.700 Artikeln. Damit lässt sich
zwar die Grundversorgung der Bevölkerung abdecken, aber einen vollständigen Ersatz für
die Vollsortimenter stellen sie nicht dar.
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- hier zeigt sich die aggressive Ansiedlungspolitik der Discounter, auch im Vorgriff auf
zukünftige Kaufkraft gegenüber den zurückhaltenden Planungen der Vollsortimentsanbieter.
Die Vollsortimenter (Edeka, REWE, Hit und Kaufland) hingegen bieten eine Warenvielfalt
11
Eingerechnet ist hier auch die wohnungsnahe Versorgung durch Bäcker, Fleischer, Reformgeschäfte usw.
13
von ca. 4.000 bis 10.000 Artikeln, sind aber auch auf den Umsatz angewiesen, der durch die
Grundversorgung zu erzielen ist. In den vergangenen Jahren haben die Discounter den
Vollsortimentern derartig viel Kaufkraft entzogen, dass diese sich nun gezwungen sehen, die
Strategie der Billiganbieter nachzuahmen. Insofern sind auch hier Bemühungen zu
beobachten, die Innenstädte zu verlassen und sich außerhalb der gewachsenen Ortschaften
anzusiedeln.
In den letzten Jahren haben zahlreiche Nahversorger die gut erreichbaren Zentrenlagen
verlassen: Die Aldifiliale in Kerpen bezog neue Räumlichkeiten in Langenich, die Horremer
Aldifiliale zog von der fußläufig optimal gelegenen Hauptstraße in den nördlichen
Straßenabschnitt. Die ebenfalls in der Hauptstraße beheimatete Lidlfiliale siedelte sich am
nördlichen Ortsrand Horrems an. Die Sindorfer Aldifiliale wechselte vom zentralen
Versorgungsbereich Sindorf–Süd in den Europarc. Bedingt durch diese periphere
Ansiedlungspolitik liegen zurzeit etwa 25% der Bevölkerung außerhalb einer fußläufigen
Erreichbarkeit eines Nahversorgers.
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der Einführung des Selbstbedienungsprinzips aus dem Straßenbild weitgehend
verschwunden sind, werden zunehmend auch die kleinen Supermärkte als
betriebswirtschaftlich nicht mehr darstellbar eingestuft und demzufolge geschlossen. Die
Schließungen der Edeka Filiale am Berliner Ring in Sindorf, der Stüssgenfiliale in Kerpen an
der Stiftstraße sowie der Rewe-Filiale in Buir und des Edeka Marktes in Brüggen sind
traurige Beispiele für diese Tendenz. Nach der Schließung des einzigen kleinen
Supermarktes in Blatzheim, ist die Nahversorgung dieses Stadtteils mittlerweile nur noch
durch Einkaufsfahrten in die benachbarten Orte gewährleistet.
Großflächige Betriebe bestimmen auch in Kerpen mittlerweile das Angebot. Die
wirtschaftliche Mindestgröße eines Lebensmittelgeschäftes liegt heute in einer
Größenordnung ab 800m².
Die Standortanforderungen der Betreiber nach guter Erreichbarkeit mit dem PKW, einem
umfangreichem Stellplatzangebot sowie guten Anlieferungsbedingungen, lassen vor allem
die Lebensmitteldiscounter nach preiswerten Ansiedlungsflächen peripher der Ortslagen
suchen, was die Nahversorgungssituation innerhalb der Zentren in vielen Fällen
verschlechtert.
Diese Entwicklung stellt vor allem für die ältere Bevölkerung ein massives Problem dar. Die
tägliche Nachfrage von Nahrung- und Genussmitteln setzt eine gute Erreichbarkeit zu Fuß
oder mit dem Fahrrad voraus. Bei einer Bewertung der Nahversorgung ist daher
insbesondere die Lage zu den Wohngebieten zu berücksichtigen (Standortgunst).
14
Klassische Nahversorgungsstandorte sind die in den Wohnsiedlungsbereichen und
Einwohnerschwerpunkten integriert gelegenen Geschäftslagen, die meist fußläufig zu
erreichen sind.
5.2 Ziele des Nahversorgungskonzeptes
-
Die Nahversorgung für möglichst alle Bürgerinnen und Bürger soll wegen der
fußläufigen Erreichbarkeit eines Geschäftes in einem Radius von 700m (15
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Gründe hierfür sind u.a. die zunehmende Immobilität weiter Bevölkerungskreise,
die Vermeidung von Individualverkehren sowie die demographische Entwicklung.
-
Die Ansiedlung von neuen Nahversorgern kann nur an den in diesem Konzept
festgelegten Standorten stattfinden. Um die Vielfalt der Versorgung in den
Stadtteilen zu gewährleisten, sollte die Ansiedlung von weiteren Discountern
möglichst unterbleiben. Wünschenswert ist eine gleichmäßige Mischung von
Vollversorgern und Discountern.
-
Die wohnungsnahe, nicht großflächige Nahversorgung (z.B. Metzger, Bäcker,
kleinere Lebensmittelläden, Kioske, Bioläden) ist uneingeschränkt überall zulässig.
-
Sollte sich ein zusätzlicher nahversorgungsrelevanter Bedarf aus der Erschließung
von Neubaugebieten -entsprechend dem Kontrakt zur Wohnbaulandentwicklungergeben, so sollte dort ein ergänzendes Angebot im Rahmen der Tragfähigkeit
ermöglicht werden.
-
Sicherung des zentralen Nahversorgungsstandortes Langenich zur Versorgung der
Bevölkerung u.a. im Kerpener Westen
-
Sicherung und Ergänzung des zentralen Nahversorgungsstandortes Bereich
Kaufland/Falder für die ergänzende Versorgung der Bevölkerung im Bereich
Nahversorgung
15
5.3 Stadtteilkonzepte unter Berücksichtigung der Angebotsstruktur
4.3.1
Stadtteil Kerpen
In Kerpen gibt es zurzeit drei Discounter und zwei Vollsortimenter. Ein Vollsortimenter
(Extra) und ein Discounter (Aldi)l, sowie ein Getränke- und Drogeriemarkt befinden sich
im zentralen Nahversorgungsbereich Kerpen-Langenich, einem Standort in einer
Entfernung von etwa 1,5 km zum Ortszentrum. Gesamtstädtische Bedeutung erlangt
dieser zentrale Nahversorgungsbereich durch den Umstand, dass sich hier besonders
die westlich gelegenen Stadtteile Langenich, Blatzheim, Buir und Manheim versorgen
können. 12
Aufgrund der peripheren Lage hat sich die Nahversorgung für die Kerpener Bevölkerung
in Bezug auf ihre fußläufige Erreichbarkeit allerdings erheblich verschlechtert.
Ein weiterer zentraler Nahversorgungsbereich mit gesamtstädtischer Relevanz befindet
sich mit der Kaufland-Filiale neben dem Falder. 13Der Bereich liegt am nördlichen
Ortseingang Kerpens(Sindorfer Straße). Kaufland, mit seinen weiteren Shop-in-Shop
Angeboten im Inneren, wird von Kunden aus dem gesamten Stadtgebiet angefahren.
Mit einem Penny Mark an der Sindorfer Straße und einer Lidl Filiale in der
Hahnenpassage, hat Kerpen zwei weitere Versorger in Form von Discountern.
Insgesamt hat der Ortsteil Kerpen derzeit ein Defizit von 1.311m² Verkaufsfläche.
Discounter und Vollsortimenter teilen sich den Umsatz. Trotzdem kann die Warenpalette
nicht als ausgewogen bezeichnet werden, da die Innenstadtbereiche nach der
Schließung der Stüssgen-Filiale in der Stiftsstraße nur durch das eingeschränkte
Sortiment der Discounter versorgt werden. Die Erreichbarkeit der Nahversorgung ist vor
allem für die Bewohner der südlichen Wohngebiete nicht mehr fußläufig gewährleistet. In
Anbetracht der Tatsache, dass
im Rahmen der
Wohnbaulandentwicklung in
Zukunft vorrangig Flächen im
Kerpener Süden entwickelt
werden ist davon auszugehen,
dass sich die Situation hier in
den nächsten Jahren noch
12
13
Siehe Darstellung S. 25
Siehe Darstellung S. 24
16
verschärfen wird.
Ergebnis Kerpen:
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auch die Ansiedlung eines Nahversorgers im Bereich Hahnenpassage gewünscht.
5.3.2
Stadtteil Sindorf
In Sindorf gibt es zurzeit zwei Vollsortimenter und drei Discounter. Beide Vollversorger
befinden sich an den Ortsrändern, eine Filiale am Keuschenend im Norden von Sindorf
(Edeka) und eine auf der südlichen Kerpener Straße (Hit). Die Discounter sind in den
beiden zentralen Versorgungsbereichen (Plus in VB-A und Norma in VB-B) bzw. im
Europarc (Aldi) angesiedelt. Die fußläufige Erreichbarkeit sowohl des Hit-Marktes als
auch der Aldi-Filiale ist nicht gegeben. Nach der Schließung der Edeka Filiale am
Berliner Ring können sich die Bewohner des östlichen Ortsteils nicht mehr fußläufig
versorgen.
Nach Realisierung des BP
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rechnerischer Überhang
von 1.041 m² und eine
Umsatzverteilung von
46% (Vollsortimenter)
gegenüber 54%
(Discounter) ergeben.
Dieser Überhang wird sich aber durch die Einwohnerzuwächse aus dem Vogelrutherfeld
und dem Bedarf der benachbarten Ortsteile Bergheim - Ahe und Elsdorf - Heppendorf
kompensieren.
Der in Kapitel 5 definierte zentrale Versorgungsbereich „
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-Süd“für den Stadtteil
Sindorf deckt sich mit dem ebenfalls hier befindlichen Nahversorgungszentrum, welches
durch den großflächigen Vollversorger Hit und den Discounter Norma, einer Apotheke,
einem Getränke- und einem Drogeriemarkt gebildet wird.14 Das Nahversorgungszentrum
14
Siehe auch Kapitel 6, S. 26
17
Sindorf Süd hat gesamtstädtische Relevanz.
Ergebnis Sindorf:
Über die bestehenden und geplanten Filialen hinaus sollten keine weiteren Nahversorger
angesiedelt werden, weil mit der geplanten Ansiedlung eines Edeka und eines NORMAMarktes im Sindorfer Norden eine rechnerische Vollversorgung gegeben ist. Mit der
Aufschließung des Vogelrutherfeldes und der damit verbundenen Kaufkraft ist künftig
eine Ansiedlung eines Nahversorgers für die wohnungsnahe Versorgung der
Bevölkerung im südlichen Bereich des Neubaugebietes (vorbehaltlich der erwiesenen
Tragfähigkeit) wünschenswert.
5.3.3
Stadtteil Horrem
In Horrem finden sich zwei Vollsortimenter und vier Discounter. Trotz dieses Angebotes
hat der Ortsteil ein rechnerisches Defizit von derzeit 938 m² Verkaufsfläche. Die
Umsatzverteilung zwischen Discountern und Vollsortimenter liegt bei 67-33%. Insgesamt
kann das Angebot auch unter
Berücksichtigung der Zuwächse aus dem
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ausreichend noch als ausgewogen
bezeichnet werden. Zudem ist die
räumliche Verteilung der Anbieter im Ort
unbefriedigend. Nördlich der Bahn finden
sich alle vier Discounter (Aldi, Plus,
Norma und Lidl). Die Entfernung von
Götzenkirchen bis zum Aldi beträgt 2,2
km. Die Vollsortimentsanbieter (Rewe,
Extra) sind südlich der Bahn angesiedelt.
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(Buchenhöhe, Neu-Bottenbroich) sind innerhalb eines 10-minütigen Fußweges nicht
mehr zu versorgen.
Ergebnis Horrem:
Die Nahversorgung des Stadtteils Horrem ist zurzeit gesichert. Der Extramarkt sollte
18
aber unbedingt an seinen jetzigen Standort gebunden werden, da er von großer
Bedeutung für die Versorgung der Bevölkerung Götzenkirchens und des südlichen Teils
von Horrem ist. Soweit ein bereits vorhandener Discounter seinen jetzigen Standort
aufgibt, sollte eine Ansiedlung am Extramarkt erfolgen, um die Versorgung hier zu
optimieren.
5.3.4
Stadtteile Türnich, Balkhausen, Brüggen
In den Stadtteilen Türnich, Balkhausen und Brüggen finden drei Discounter (Zwei Lidlund eine Plusfiliale) und ein Vollsortimenter (Rewe). Das Vollsortiment wird
ausschließlich durch den
verbliebenen Rewe Markt abgedeckt.
Rein rechnerisch ergibt sich zurzeit
ein Fehlbedarf von 1.200 m²
Verkaufsfläche im Bereich der
Nahrungs- und Genussmittel. Nach
der zurzeit angedachten Erweiterung
des Rewe Marktes auf etwa 1.600 m²
Verkaufsfläche, würde sich dieser
Fehlbedarf auf etwa 370m²
reduzieren. Die Umsatzverteilung
zwischen Discountern und
Vollsortimenter würde dann bei 70% / 30% liegen.
75% der Einwohner liegen im fußläufigen Einzugsbereich eines Discounters. Nur etwa
25% der Bürgerinnen und Bürger können unter dem Gedanken der fußläufigen
Erreichbarkeit auf das Warenangebot eines Vollversorgers zurückgreifen.
Ergebnis Türnich, Balkhausen, Brüggen:
Der Rewemarkt am Türnicher Marktplatz soll gesichert werden, um hier die
Nahversorgung mit einem Vollsortimenter zu gewährleisten. Ferner ist die Ansiedlung
eines Vollversorgers im ehemaligen Edekamarkt (Brüggen) wünschenswert.
5.3.5
Stadtteil Buir
Nach der Schließung des Kontramarktes deckt zurzeit eine Edekafiliale auf 600m² die
Nahversorgung des Stadtteils ab. Hiermit lässt sich nur 12% der Kaufkraft aus Buir,
Blatzheim und Manheim binden.
19
Ergebnis Buir:
Um den bestehenden Edeka Markt zu sichern wird dieser, ergänzt durch einen
Discount
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Umsatzverteilung zwischen Discountern und Vollsortimentern wird bei 52-48% liegen.
5.3.6
Stadtteil Blatzheim
Die Bewohner des Stadtteils Blatzheim decken ihren Bedarf an Nahrungs- und
Genussmitteln zurzeit größtenteils in Kerpen-Langenich. Trotz der vorhandenen
Kaufkraft von 7,4 Mio. €wird die Tragfähigkeit eines eigenständigen Marktes aus
Betreibersicht nicht bestätigt.
Ergebnis Blatzheim:
Die Ansiedlung eines fußläufig erreichbaren Nahversorgers wäre wünschenswert.
6.
Die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Kerpen und ihre
zulässigen Sortimente
6.1 Allgemeines
Die zentralen Versorgungsbereiche (Zentren, Ortsmitten, Stadtteilzentren) stellen die
gewachsenen Kernbereiche eines Ortes dar. Sie sind deren wirtschaftliche und kulturelle
Mittelpunkte und für ihre Bevölkerung zentrale Orte der Begegnung. Idealerweise zeichnen sie
sich durch eine hohe Geschäftsdichte, einen attraktiven Branchenmix und eine hohe
Aufenthaltsqualität aus.
Allgemeine strukturelle Probleme, aber auch vor allem die Krise des Einzelhandels haben in
den Zentren von Horrem, Kerpen und Sindorf in den letzten Jahren zu einem erheblichen
Attraktivitäts- und Bedeutungsverlust geführt. Das Ziel des Einzelhandelskonzeptes muss
daher die Steigerung der Attraktivität der Ortskerne und die Belebung des Einzelhandels sein,
denn nur durch dieses Zusammenspiel kann die zurzeit erheblich abfließende Kaufkraft in
Kerpen gebunden werden.
Die Instrumente hierfür sind eine speziell für Kerpen zusammengestellte Liste der zukünftigen
zentrenrelevanten Warensortimente und die gleichzeitige Festlegung der zentralen
Versorgungsbereiche für Kerpen, Horrem und Sindorf, in denen diese Sortimente zukünftig
ausschließlich angeboten werden können.
Durch die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche und dem Umstand, dass
20
bestimmte Einzelhandelsnutzungen gemäß des LEPro §24a an bestimmte Standorte
gekoppelt werden, sind diese Nutzungen gleichzeitig an anderen Stellen ausgeschlossen.15
Diese Beschränkung der bisher möglichen gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten tangiert die
Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer an der Beibehaltung einer auch weiterhin
uneingeschränkten Nutzung ihrer Grundstücke. Die Interessen der Grundstückseigentümer
werden bei der Realisierung dieses Einzelhandelskonzeptes jedoch nicht unangemessen und
unverhältnismäßig beeinträchtigt. Der Ausschluss zentrenrelevanter Einzelhandelsnutzungen
in Bereichen, die sich außerhalb der hier festgesetzten zentralen Versorgungsbereiche
befinden, ist geeignet und auch erforderlich, um die städtebaulichen Ziele der
Zentrenentwicklung zu erreichen.
Im Übrigen gelten auch hier die Regelungen des Bestandschutzes, so dass eine
unverhältnismäßige Beeinträchtigung der Interessen der Grundstückseigentümer durch die
Realisierung dieses Einzelhandelskonzeptes nicht zu befürchten ist. 16
6.
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die Systematik der Wirtschaftszweige
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ung, in der die Sortimente aufgelistet wurden, die für
Kerpen zentrenrelevant sein sollen. Sie orientiert sich am Bestand vorhandener Anbieter, der
Nachfrage seiner Einwohner und den derzeit noch fehlenden Branchen bzw. Sortimenten. 17
Diese Warengruppen sollten zukünftig die Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben in den
zentralen Versorgungsbereichen darstellen. Bei zentrenrelevanten Sortimenten sind negative
Auswirkungen auf die Zentrenstruktur, insbesondere auf die Innenstadtentwicklung zu
erwarten, wenn sie überdimensioniert an nicht integrierten Standorten angesiedelt werden. 18
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dadurch aus, dass sie z.B.
15
16
-
Das Erscheinungsbild zentraler Lagen prägen und
-
viele Innenstadtbesucher anziehen
-
gewöhnlich einen geringen Flächenanspruch haben
-
häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden
-
Ware kann meistens ohne PKW transportiert werden
Siehe LEPro §24a (2)
Siehe hierzu auch Kapitel 8, S. 30
17 Siehe hierzu auch Abbildung S. 9
18
NRW Einzelhandelserlass, Düsseldorf 1996, S. 8
21
Nahversorgungsrelevante Sortimente sind vor allem Waren des täglichen und kurzfristigen
Bedarfs, insbesondere für die Grundversorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln.19
Nicht-zentrenrelevante Sortimente werden die Warengruppen genannt, die aufgrund von Art,
Volumen und Gewicht
-
einen hohen Verkaufs- und Lagerflächenbedarf haben
-
nur mit PKW oder LKW transportierbar sind
Als nicht-zentrenrelevante Sortimente gelten z.B. Möbel, Küchen, Heimwerkerbedarf, Autos
und Autozubehör, Baustoffe, Sportgroßgeräte, Pflanzen und Gartengeräte, Heim- und
Kleintierfutter und Campingzubehör.
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Als nahversorgungsrelevante Sortimente gelten in Kerpen:
Sortiment
Nahrungsmittel, Facheinzelhandel mit
Nahrungsmitteln Getränke, Tabakwaren,
Drogerieartikel
Apotheken
Wirtschaftsziffer (2008)
47.2
aus 47.75
47.73
Als zentrenrelevante Sortimente gelten in Kerpen:
Sortiment
Wirtschaftsziffer (2008)
Kosmetische Erzeugnisse und
Parfümerieartikel
Bekleidung
aus 47.75
Lederwaren
aus 47.72
Schuhe
aus 47.72
Spielwaren, Bastelartikel
Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe,
ohne Großgeräte für den Fitness- und RehaBereich)
19
Ebenda
47.71
47.65
47.64.2
22
Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte
und Software
47.41
Telekommunikationsgeräte
47.42
Geräte der Unterhaltungselektronik
47.43
Elektrische Haushaltsgeräte und
elektrotechnische Erzeugnisse (ohne
Großgeräte wie Herde, Kühlschränke,
Spülmaschinen und Waschmaschinen)
aus 47.54
Bespielte Ton- und Bildträger
47.63
Haushaltstextilien (z.B. Haus- und
Tischwäsche), ohne Bettwaren
aus 47.51
Heimtextilien (Gardinen, Dekorationsstoff,
Vorhänge, dekorative Decken)
aus 47.53
Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel
aus 47.59.9
Keramische Erzeugnisse und Glaswaren
47.59.2
Haushaltsgegenstände (nicht elektronische
Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und
Tafelgeschirre, Schneidwaren und Bestecke)
Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche
Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und
Geschenkartikel
aus 47.59.9
47.78.3
Musikinstrumente und Musikalien
47.59.3
Uhren und Schmuck
47.77
Augenoptiker
47.78.1
Foto- und optische Erzeugnisse
47.78.2
Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften,
Bücher und Zeitungen
Schreib- und Papierwaren, Schul- und
Büroartikel (ohne Büromöbel)
47.62.1
47.62.2
Antiquitäten und antike Teppiche
47.79.1
Fahrräder, Fahrradteile- und -zubehör
47.64.1
Schnittblumen
aus 47.76.1
23
6.3 Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche
Das Instrument der Festlegung zentraler Versorgungsbereiche dient der räumlichen Definition
der Kernzone eines Stadtteils und wird nach baurechtlichen Vorschriften von den Gemeinden
vorgenommen.20 Zentrale Versorgungsbereiche sind die Zonen einer Stadt, in denen
ausschließlich zentrenrelevanter Handel zugelassen wird.
Letztendlich dient diese straffe Festlegung des Zentrums der Verdichtung des
Geschäftsbesatzes und der Verminderung von Lauflängen mit dem Ziel der Belebung und der
Attraktivitätssteigerung der Innenstädte. Nur ein kompaktes Zentrum, in dem ein relativ
lückenloser Geschäftsbesatz –ohne Leerstände und Fehlnutzungen –vorgefunden wird, wird
sich im Wettbewerb um Kunden und Kaufkraft bewähren können.
Für die drei Innenstadtlagen von Kerpen, Horrem und Sindorf wurden zentrale
Versorgungsbereiche festgelegt. In großen Teilen entsprechen diese der Grundlage des BBE
Gutachtens 21 sowie des Entwicklungs- und des Handlungskonzeptes22.
Die Abgrenzungen orientieren sich einerseits an den vorhandenen Straßenzügen,
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parzellenscharf zu verstehen.
Die Ortskerne der drei großen Stadtteile Kerpen, Horrem und Sindorf stehen in
Zentrenhierarchie23. Kerpen ist demnach Hauptzentrum, Sindorf und Horrem jeweils
Nebenzentrum.
20
Siehe LEPro §24a (2)
BBE Gutachten, siehe Abbildungen S. 16, 17 u. 19
22 Entwicklungskonzept, siehe Abbildungen S. 88, 90 u. 92
23 siehe auch Kapitel 3 des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Kerpen
21
24
6.3.1 Hauptzentrum Kerpen
Das Hauptzentrum Kerpen ist mit Rathaus, Amtsgericht, Feuerwache und Polizei das
Verwaltungszentrum der Stadt. Hier finden sich der historisch gewachsene Stiftsplatz mit
einigen alten Stiftshäusern und der städtebaulich ansprechende Bereich um die Stiftskirche.
Auf dem Stiftsplatz sind wichtige Dienstleistungen wie die Post und die Kreissparkasse sowie
das Stadtarchiv und das städtische Museum angesiedelt. In den Geschäftsstraßen des
Kerpener Ortskerns gibt es attraktive Einzelhandelsangebote. Da dazwischen aber immer
wieder Leerstände, Vorgärten oder Fehlnutzungen das Bild prägen, ist hier eine Verdichtung
von Einzelhandelsangeboten dringend erforderlich, um so den Zusammenhang zwischen den
einzelnen, schon gut entwickelten Bereichen herzustellen.
Aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens, dem mangelnden städtischen Grün und einer
attraktiven Gestaltung der öffentlichen Räume hat das Zentrum von Kerpen keine
Aufenthaltsqualität.
Für den Stadtteil Kerpen wird der zentrale Versorgungsbereich wie folgt festgelegt:
A. Ortszentrum (Südlicher Teil)
Stiftsplatz und Stiftsstraße bis Antoniterstraße, Hahnenstraße bis Alte Landstraße im Norden
und Kirchstraße im Süden, Kölner Straße von Ladenlokal Oberemm - Schmitz bis zum
Kreuzungsbereich Hahnenstraße
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icher Teil)
Zwischen K17, L 122 und Philipp-Schneider-Straße
25
26
Begründung:
Die Abgrenzung des südlichen zentralen Versorgungsbereiches auf eine Fläche von ca.
120.000 m² orientiert in erster Linie an dem historischen gewachsenen Ortszentrum
(Stiftsviertel, Alter Bahnhof, Altes Rathaus) welches auch heute noch als Zentrum angesehen
und angenommen wird. Der Zentrenbereich wurde mit einer Nord-Süd Ausdehnung von etwa
420m bzw. einer Ost-West Ausdehnung von 450 m sehr großzügig bemessen und umfasst
nur Flächen auf denen eine Handelsnutzung planungsrechtlich verträglich sowie funktionell
sinnvoll erscheint. Eine gute fußläufige Erreichbarkeit sowie ein funktionierendes ÖPNV
Angebot bieten gute Vorraussetzungen zur Verdichtung des vorhandenen Geschäftsbesatzes.
Auch die in nicht unerheblichen Umfang vorhandenen Reserven in Form von Baulücken,
minder- oder fehlgenutzten Flächen von Leerständen lassen eine ausreichende
Nachverdichtung in diesem Bereich zu.
Mit der Errichtung des großflächigen Einzel
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zur Innenstadt wurde bezüglich des Einzelhandels ein erster Gegenpol zum Innenstadtbereich
geschaffen.
Entlang der Sindorfer Straße sowie der Hahnenstraße, die beide Pole verkehrstechnisch
verbindet, haben sich in der Vergangenheit neben zentrumsnahem Wohnen auch zahlreiche
öffentliche und private Nutzungen etabliert. Durch diese Entwicklung, vor allem auf der
westlichen Seite der Si
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hinaus einen zweiten, insgesamt 168.000m² großen Teilbereich zum zentralen
Versorgungsbereich des Stadtteils Kerpen auszuweisen, war die Tatsache, dass die
Standortanforderungen von modernen, großflächigen Vertriebskonzepten hinsichtlich
Flächenbedarf, Grundrissgestaltung und Erreichbarkeit in der kleinteilig strukturierten,
historisch gewachsenen Ortsmitte nicht erfüllt werden können. In diesem Zusammenhang
macht sich die für die Stadt Kerpen spezifische Siedlungsstruktur bemerkbar, da sich infolge
der räumlich von einander getrennten Stadtteile kein hervorgehobenes Versorgungszentrum
hat ausbilden können.
Um jedoch auf der einen Seite eine Weiterentwicklung der Versorgungsstrukturen zu
ermöglichen, die zu einer Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion der Stadt Kerpen
als Mittelzentrum erforderlich ist und auf der anderen Seite mögliche Beeinträchtigungen der
27
Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche zu verhindern, hat die Stadt Kerpen
die Anforderungen für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten
Kernsortimenten im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereichs festgelegt.
Demnach sollen im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereiches nur diejenigen
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten zulässig sein, die aufgrund ihrer
Großflächigkeit (betriebliche Eigenart) nicht innerhalb der historischen Ortsmitte angesiedelt
werden können und die in der Stadt Kerpen unterrepräsentiert sind (Bedarfserfordernis).
So wird sicher gestellt, dass alle zentrentragenden Einzelhandelsnutzungen, die baulich und
funktional in die kleinteilig strukturierte Ortsmitte integriert werden können, auch nur dort
realisiert werden können. Unerwünschten Standortkonkurrenzen zwischen den beiden
Einzelhandelsschwerpunkten innerhalb des bipolaren zentralen Versorgungsbereichs wird
somit vorgebeugt.
6.3.1
Stadtteilzentrum Horrem
Der Ortskern von Horrem weist ein sehr geschlossenes Erscheinungsbild auf. Die
Hauptstraße hat mit einem dichten Geschäftsbesatz und einer geschlossenen
Einzelhandelsbebauung aus städtebaulicher Sicht Qualität. Leider schafft die hohe
Verkehrsbelastung nur geringe Verweilqualität, da sich z. B. die Passanten in einer ständigen
Auseinandersetzung zwischen Fahrradverkehr und Parkraumsuchenden wieder finden. Mit
der Errichtung eines Biergartens und einer Boulebahn auf dem Friedrich-Ebert-Platz sind die
ersten Schritte für eine Belebung des Platzes getan.
Für den Stadtteil Horrem wurde der zentrale Versorgungsbereich wie folgt festgelegt:
Hauptstraße von Kreuzungsbereich Rathausstraße bis An der Malzmühle
Bahnhofstraße und Bahnhofsbereich
Mühlengraben bis Mittelstraße
Mittelstraße vom Rewe bis Mühlengraben
28
Begründung:
Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Horrem auf eine Fläche von ca. 90.000
m² orientiert sich ebenfalls an dem historischen gewachsenen Ortszentrum (Friederich-EbertPlatz bis Bahnbogen sowie das Bahnhofsumfeld) welches auch heute noch als Zentrum
angesehen und angenommen wird. Der Zentrenbereich wurde mit einer Nord-Süd
Ausdehnung von etwa 460m bzw. einer Ost-West Ausdehnung entlang der Bahnhofsstraße
von 520 m sehr großzügig bemessen und umfasst nur Flächen auf denen eine
Handelsnutzung planungsrechtlich verträglich sowie funktionell sinnvoll erscheint. Eine gute
fußläufige Erreichbarkeit sowie ein funktionierendes ÖPNV Angebot bieten gute
Vorraussetzungen zur Verdichtung des Geschäftsbesatzes. Auch die vorhandenen Reserven
in Form von Baulücken, minder- oder fehlgenutzten Flächen und Leerstände lassen eine
ausreichende Nachverdichtung in diesem Bereich zu.
6.3.3 Stadtteilzentrum Sindorf
Der Stadtteil Sindorf hat sich linear entwickelt und erstreckt sich mit deutlichen Brüchen
entlang der Kerpener Straße. Ein eigentliches Zentrum, wie es in Kerpen oder Horrem
29
vorgefunden wird, ist hier nicht einfach zu benennen. Auf Grund der durch die Kerpener
Straße räumlich getrennten Einzelhandelskonzentrationen an der Neuen Mitte und im Süden,
weist Sindorf zwei zentrale Versorgungsbereiche auf: Die „
Neue Mitte“und der Bereich
„
Si
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Stadtteilzentrum Sindorf –Neue Mitte
Rund um den S-Bahnhaltepunkt haben sich im vergangenen Jahr zahlreiche Einzelhändler
niedergelassen und haben an dieser Stelle zu einer starken Belebung geführt. Weitere
Planungen sehen vor, die Neue Mitte als zentralen Mittelpunkt des Stadtteils Sindorf weiter
auszubauen und zu attraktivieren. Zusammen mit den bereits vorhandenen Geschäften
entlang der Kerpener Straße wird hier der erste zentrale Versorgungsbereich des Stadtteils
gebildet. Er erstreckt sich:
Kerpener Straße von Thaliastraße bis Ulrichkirche
Fuchsiusstraße bis Herrenstraße
Der Bereich um den Zentralplatz
Neue Mitte Sindorf (Bahnhofsbereich)
Begründung:
Die Abgrenzung des Zentrenbereiches Sindorf auf eine Fläche von ca. 72.000 m² umfasst den
30
Bereich zwischen der Kirche St. Maria-Königin und dem neuen S-Bahn Haltepunkt. Innerhalb
dieses Bereiches findet sich die größte Geschäftsdichte während sich die historischen
Ortsteile von Sindorf und Sehnrath nur sehr zögerlich entwickeln konnten. Der zentrale
Versorgungsbereich wurde mit einer Nord-Süd Ausdehnung von etwa 380m bzw. einer OstWest Ausdehnung von 420 m sehr großzügig bemessen und umfasst nur Flächen auf denen
eine Handelsnutzung planungsrechtlich verträglich sowie funktionell sinnvoll erscheint. Eine
gute fußläufige Erreichbarkeit sowie ein funktionierendes ÖPNV Angebot bieten gute
Vorraussetzungen zur Verdichtung des Geschäftsbesatzes. Auch die vorhandenen Reserven
in Form von Baulücken, minder- oder fehlgenutzten Flächen und Leerstände lassen eine
ausreichende Nachverdichtung in diesem Bereich zu.
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Der zweite zentrale Versorgungsbereich findet sich im Süden Sindorfs, entlang der Kerpener
Straße vom Kreisel Sindorf Süd bis Markusweg.
Begründung:
Im Süden des Ortsteiles Sindorf findet sich ein weiterer zentraler Versorgungsbereich, dessen
31
Ursprung in die 70er Jahren zurückreicht. Durch Aus- und Umbauten bzw.
Nutzungsänderungen haben sich hier zahlreiche Einzelhandelsnutzungen etabliert, die durch
ihre Großflächigkeit und Vielfalt gesamtstädtische Bedeutung erlangt haben.
7. Was ist wo zulässig
a. Zentrenrelevanter Einzelhandel,mi
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Ker
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e“auf
genommenen
Warengruppen, ist zukünftig nur in den definierten zentralen Versorgungsbereichen zulässig.
Dies dient der Entwicklung und dem Schutz des Handels in den drei Kerpener Ortsmitten und
den gewachsenen Versorgungsbereichen, denn:
Zentrenrelevante Sortimente in Lagen außerhalb der neu definierten Zentren haben negative
Auswirkungen auf die Funktionalität und Attraktivität der Innenstädte, indem die
Kundenströme aus den Mitten an die Peripherie gelockt werden und Einkäufe nun hier getätigt
werden. Die Konsequenz hieraus ist das langsame Sterben der Zentren und immobile
Bevölkerungsgruppen können sich nicht mehr selbständig versorgen.
Zentrenrelevante Sortimente können auch außerhalb der festgelegten zentralen
Versorgungsbereichen zulässig sein, wenn es sich um Randsortimente handelt.
Randsortimente nennt man zentrenrelevante Ergänzungen eines an sich nicht
zentrenrelevanten Kernangebots (z.B. Lampen und Bettwäsche im Möbelhaus). Sie müssen
sich dem Kernsortiment deutlich unterordnen, d.h. sie dürfen höchstens 10% der zulässigen
Verkaufsfläche des Hauptsortimentes ausmachen. Da auf den Flächen der Randsortimente
trotz ihres geringen Anteils an der Gesamtverkaufsfläche oft hohe Umsätze erzielt werden,
sind ihre Auswirkungen auf die Zentren genau zu beobachten, denn großflächige
Konzentrationen von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten an der Peripherie können das
Potenzial des zentrenrelevanten Handels in den Zentren schwächen. In solchen Fällen ist eine
städtebauliche Steuerung durch einen Bebauungsplan zu empfehlen.
Das LEPro §24a legt in diesem Fall ganz deutlich fest, dass bei EinzelhandelsAgglomerationen von mehr als 50.000m² Verkaufsfläche eine Deckelung vorgenommen
werden muss: Für diese Vorhaben gilt eine Obergrenze von 5.000m² Verkaufsfläche für
zentrenrelevante Randsortimente.
Die Ortsteile Türnich, Balkhausen, Brüggen, Buir, Blatzheim und Manheim sind von dieser
Regelung ausgenommen, da hier keine zentralen Versorgungsbereiche gebildet wurden.
32
b. Nahversorgungsrelevante Sortimente sind nur an den unter 5.3 definierten Standorten
zulässig.
c. Die wohnungsnahe Nahversorgung - unter der planungsrechtlichen Großflächigkeit von
derzeit 800m² - in Form von Lebensmittel -Fach- und Spezialgeschäften sowie auch das
Lebensmittelhandwerk (Metzgereien, Bäckereien, Konditoreien) hat keine
Standortbeschränkung und kann sich zukünftig überall ansiedeln.
d. Nicht-zentrenrelevante Sortimente si
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aufgelistet sind. Sie sind auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche zulässig, soweit
sie planungsrechtlich gesichert sind bzw. gesichert werden können.
Im Übrigen genießen alle bereits vorhandenen und zu irgendeinem Zeitpunkt rechtmäßig
ausgeübten Nutzungen Bestandschutz.24
8. Steuerungsmöglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
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Konzeptplanung zu verstehen. Der Gesetzgeber hat den Kommunen jedoch umfangreiche
Möglichkeiten eingeräumt, die Entwicklung des Einzelhandels planungsrechtlich über
Bebauungspläne gezielt zu steuern. Ziel dieser Steuerungen ist immer die Erhaltung und
Weiterentwicklung der gewachsenen Zentren- bzw. Innenstadtbereiche.
Die in diesem Einzelhandelskonzept formulierten Ziele und Grundsätze sind zukünftig bei
jedem Bauvorhaben und bei jeder Planung als Maßstab anzulegen. Die Konsequenz und
Durchgängigkeit städtischen Handelns in der Anwendung dieser hier formulierten
Grundregeln schafft damit Investitionssicherheit für Investoren und
Einzelhandelsunternehmen. Die rechtliche Umsetzung erfordert konkrete planungsrechtliche
Festsetzungen.
Die zielgerichtete Umsetzung dieses Einzelhandelskonzeptes erfordert damit sowohl eine
Unterstützung gewünschter Einzelhandelsansiedlungen als auch eine Unterbindung nicht
gewollter Standortentwicklungen. Damit können und müssen dann auch alle Vorhaben an
nicht-integrierten Standorten abgelehnt werden.
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33
Regelungen für den Bestandsschutz:
In erster Linie ist der Bestandschutz ein Schutz der Bestandsnutzung, sowie sie ursprünglich
rechtmäßig war.
Die Rechtsprechung hat darüber hinaus einen aktiven Bestandschutz aus Artikel 14 Abs. 1
GG abgeleitet, um erforderliche Anpassungen zur funktionsgerechten Erhaltung zu
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Nutzungen erfasst, welche bisher formell nicht genehmigt sind, aber zu irgendeinem Zeitpunkt
nach Nutzungsaufnahme genehmigungsfähig gewesen wären.
Der Bestandsschutz stellt damit grundsätzlich sicher, dass ein vorhandenes Ladenlokal (z. B.
mit zentrenrelevanten Sortimenten) außerhalb der neu festgesetzten zentralen
Versorgungsbereiche auch zukünftig ohne Einschränkungen weiter betrieben werden kann.
Bestandsschutz gilt auch bei einer längeren Unterbrechung der bestehenden Nutzung. Wenn
beispielsweise das Ladenlokal zwischenzeitlich (die einschlägige Rechtsprechung spricht hier
von einem Zeitraum von bis zu zwei Jahren) leer gestanden hat, steht einer Wiederaufnahme
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nichts entgegen.
Ausnahmeregelung:
In solchen Fällen, in denen der Grundeigentümer und/oder möglicherweise ein neuer Nutzer
eine ursprünglich rechtmäßige Nutzung, die unterbrochen wurde, wiederaufnehmen möchte,
diese aber aufgrund dieses Einzelhandelkonzeptes nicht mehr zulässig wäre, soll zur
Vermeidung von Härtefällen im Einzelfall eine großzügige Auslegung der Bestandschutzregelungen erfolgen.
9. Schlusswort
Um Handel und Stadtentwicklung in Einklang zu bringen, liefert das Einzelhandelskonzept mit
seiner Festlegung der Standortbereiche für die Einzelhandelsentwicklung einen Rahmen
dafür, wo zukünftig in Kerpen Einzelhandel stattfinden soll und wie der Handel insgesamt
gestärkt werden kann. Die formulierten Rahmenbedingungen verbinden die Zielsetzungen
einer geordneten und nachhaltigen Stadtentwicklung mit dem notwendigen Spielraum für den
Einzelhandel. Das Konzept macht auf der anderen Seite aber auch deutlich, wo zukünftige
Einzelhandelsentwicklungen nicht erwünscht sind, bzw. nur eine untergeordnete Rolle spielen
sollen.
34
Das Einzelhandelskonzept ist im Sinne § 1 Abs.5 Nr.10 des Baugesetzbuches bei der
Aufstellung der Bauleitpläne als sonstige Planung der Stadt bei zukünftigen Planungen zu
berücksichtigen. Es dient als Dokumentation der planerischen Absichten der Stadt und schafft
damit Rechts-, Planungs- und Investitionssicherheit. Werden die Lenkungs- und
Steuerungsmöglichkeiten durch ein Einzelhandelskonzept festgelegt und geregelt, führt dies in
der Regel zu einer Attraktivitätssteigerung der Gesamtstadt und trägt damit zu einer
florierenden Stadtentwicklung bei. Dem beabsichtigten Erreichen der gesetzten
städtebaulichen Ziele muss unbedingt ein konsequentes Handeln folgen. Die städtebauliche
Sicherung und Entwicklung eines innerstädtischen Bereiches kann nur dann funktionieren,
wenn geprüft wird, welche Auswirkungen von Einzelhandelsflächen außerhalb der
Zentrenbereiche auf die innerstädtischen Bereiche ausgehen können.
Die im vorliegenden Einzelhandelskonzept vorgeschlagenen Maßnahmen dienen der
zielgerichteten Weiter- und Neuentwicklung des Kerpener Einzelhandels. Es bietet konkrete
Chancen ein attraktives, konzentriertes Versorgungsnetz für die Bevölkerung zu bilden. Das
Konzept bildet einen wichtigen Baustein für die künftige Stadtentwicklung, der durch seine
zahlreichen Empfehlungen und Maßnahmen allen verantwortlichen Akteuren aus
Einzelhandel, Politik und Verwaltung einen langfristigen Entscheidungs- und
Orientierungsrahmen liefert.
35
10.
Quellen-, Literatur- und Abkürzungsverzeichnis
Stadtplanung und Stadtentwicklung, H.J. Hamerla, Räumlich-funktionales
Entwicklungskonzept, Dortmund 2002
Stadtplanung und Stadtentwicklung, H.J. Hamerla, Handlungskonzept, Dortmund 2003
Markt- und Standortanalyse, BBE Handelsberatung Westfalen GmbH, Münster 2000
NRW Einzelhandelserlass, Düsseldorf 1996
Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm –
LEPro) Drucksache 14/3451 des Landtags NRW
Abs
Absatz
BauGB
Baugesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BP
Bebauungsplan
EW
Einwohner
LEPro
Landesentwicklungsprogramm
ÖPNV
Öffentlicher Personennahverkehr
UE
Unterhaltungselektronik /Unterhaltungselektroniker