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Transcription

Gesamtkonzept für die künftige Einzelhandelsentwicklung
am Standort Tettnang
Einzelhandelsstandort Tettnang 2020
imakomm AKADEMIE GmbH
Ulmer Str. 130
D-73431 Aalen
www.imakomm-akademie.de
Projektleitung:
Dipl.-Geograph Peter Markert
Prof. Dr. Holger Held
Projektunterstützung:
Daniela Schneider Geographin M.A.
Tettnang, im November 2007
imakomm AKADEMIE GmbH - Ulmer Str. 130 - D-73431 Aalen
Tel.: 07361/973 571, Fax: 07361/973 583, Email: [email protected]
Einzelhandelskonzept Tettnang 2020
2
Vorbemerkungen
Die Stadt Tettnang hat im Juli 2007 die imakomm AKADEMIE, Aalen, mit der Erarbeitung
eines „Einzelhandelkonzeptes Tettnang 2020“ beauftragt. Vor dem Hintergrund der Fortführung des Flächennutzungsplanes und der künftigen Verkehrs- und Stadtentwicklungsplanung
sollte ein umfassendes Einzelhandelskonzept erarbeitet werden. Wesentliche Inhalte waren
neben einer umfassenden Einzelhandelsanalyse (Erfassung der Nachfrage- und Angebotssowie Wettbewerbssituation, Einbindung der Verbraucher sowie der Anbieter im Bereich
Einzelhandel) auch städtebauliche (Analyse des Erscheinungsbildes Tettnangs) und planungsrechtliche Aspekte.
Die Fragestellungen waren komplex und umfassend. Daher wurde folgendes Vorgehen angewandt:
a) Eine umfassende Einbindung von Einzelhandelsbetrieben, Verbrauchern und Gästen
im Rahmen von persönlichen Interviews und schriftlichen Befragungen,
b) planungsrechtliche und städtebauliche Analysen in Zusammenarbeit mit einer Architektin,
c) umfassende Vor-Ort-Begehungen zur Erhebung der Einzelhandelssituation in Tettnang.
Um die Aussagekraft der Ergebnisse zu erhöhen, haben wir uns bemüht, eine Vergleichbarkeit unserer Analyse mit einer im Jahr 2006 in Tettnang durchgeführten Einzelhandelsstudie
„Die Stadt Tettnang als Standort für Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk“ der GMA in
Einklang zu bringen. Wir haben uns daher bei der Darstellung der Ergebnisse der Analyse
des Einzelhandelsstandortes Tettnang bewusst an dieser GMA-Untersuchung orientiert.
Um eine Lesbarkeit der umfassenden Analyseergebnisse zu gewährleisten, werden im vorliegenden Gesamtkonzept zentrale Ergebnisse dargestellt. Details der Befragungen sind in
einem separaten Tabellenband dokumentiert.
Mit dem Auftraggeber wurde eine Fertigstellung der Ergebnisse bis Anfang November 2007
vereinbart.
Dipl.-Geograph Peter Markert / Prof. Dr. Holger Held, November 2007
3
Inhaltsverzeichnis
1
Zentrale Ergebnisse im Überblick ......................................................................4
1.1
1.2
1.3
1.4
2
Methodik................................................................................................................ 4
Zentrale Ergebnisse Ist-Analyse ........................................................................... 5
Zukunftspotenziale ................................................................................................ 8
Zukunftsaufgaben ................................................................................................. 9
Die Rahmenbedingungen am Standort Tettnang............................................13
2.1
2.2
2.3
3
Ausgewählte Trends im Einzelhandel und der Stadtentwicklung........................ 13
Kurzprofil Standort Tettnang ............................................................................... 14
Fazit .................................................................................................................... 20
Ist-Analyse des Standortes Tettnang...............................................................21
3.1
Methodik.............................................................................................................. 21
3.2
Der Einzelhandelsstandort Tettnang................................................................... 23
3.2.1 Das Marktgebiet Tettnangs ................................................................................ 23
3.2.2 Die Nachfragesituation....................................................................................... 27
3.2.3 Die Angebotssituation ........................................................................................ 29
3.3
Der Verbraucherstandort Tettnang aus Sicht der Einwohner und
Umlandbewohner ................................................................................................ 42
3.4
Der Gästestandort Tettnang aus Sicht der Gäste ............................................... 52
3.5
Fazit .................................................................................................................... 58
4
Städtebaulicher Kurz-Check .............................................................................59
4.1
4.2
4.3
5
Methodik.............................................................................................................. 59
Städtebaulicher Kurz-Check ............................................................................... 60
Fazit .................................................................................................................... 65
Prognose der Einzelhandelsentwicklung Standort Tettnang 2020 ...............67
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
6
Methodik.............................................................................................................. 67
Entwicklungsszenarien........................................................................................ 67
Prognose Kaufkraftsituation 2020 ....................................................................... 70
Prognose Einzelhandelsumsatz 2020................................................................. 72
Prognose des künftigen Flächenbedarfs im Einzelhandel
am Standort Tettnang 2020 ................................................................................ 74
Fazit .................................................................................................................... 77
Handlungskonzept Einzelhandelsstandort Tettnang 2020.............................80
6.1
6.2
6.3
6.4
Die Zukunftsaufgaben: Schwerpunkte und Maßnahmen .................................... 80
Maßnahmen nach Prioritäten und Zeitplanung ................................................... 89
Die Umsetzung (Wer? Macht was? Bis wann?).................................................. 91
Fazit .................................................................................................................... 95
1
4
Zentrale Ergebnisse im Überblick
1.1
Methodik
Es ist offensichtlich, dass einem langfristigen Einzelhandelskonzept eine fundierte Datenerhebung zugrunde gelegt werden muss. Um repräsentative Ergebnisse liefern zu können,
wurde folgender „Methodenmix“ im Zeitraum August-September 2007 angewandt:

Gästebefragung: Face-to-Face-Interviews in der Innenstadt von Tettnang bzw.
schriftliche Befragungen (durch Auslage der Fragebögen in Hotel- und Gaststättenbetrieben von Tettnang) von insgesamt 198 Personen,

Umlandbefragung: Face-to-Face-Interviews in der Innenstadt von Tettnang sowie
vor Ort im Umland (Kressbronn, Langenargen, Meckenbeuren) von insgesamt 201
Personen,
Einwohnerbefragung: Face-to-Face-Interviews in der Innenstadt von Tettnang sowie schriftliche Haushaltsbefragung von 2.000 per geschichteter Zufallsauswahl ausgewählter Haushalte in allen Ortsteilen von Tettnang, Befragung von insgesamt 667
Personen,
Gespräche mit neun Tettnanger Akteuren aus dem Bereich Einzelhandel,
Schriftliche Befragung aller (50) Einzelhandelsbetriebe (Rücklauf: 39%!),
Planungsrechtliche Analyse einzelner Bebauungspläne in Tettnang,
Begehungen der Tettnanger Innenstadt und der Stadtteile mit Architektin,
Quantitative und qualitative Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe.

Fazit: Aufgrund der Anzahl der befragten Personen, der Art der Auswahl der Personen (geschichtete Zufallsauswahl und Vollerhebung) sowie der Strukturgleichheit der Stichproben
und der jeweiligen Grundgesamtheit können die Ergebnisse als in hohem Maße repräsentativ bezeichnet werden. => Zentrale Ergebnisse s. separaten Tabellenband, Seite 6-10.
1.2
5
Zentrale Ergebnisse Ist-Analyse
a) Rahmenbedingungen am Standort Tettnang
Rahmenbedingungen am Standort Tettnang
Tettnang im Überblick:
Bevölkerungsstruktur- und -entwicklung:
Tettnang ist ein junger und dynamischer
Wohnstandort
Tourismus: Tettnang als Tourismusstandort hat Ausbaupotenzial
Wirtschaft und Beschäftigung: Starkes
produzierendes Gewerbe zieht Arbeitskräfte an
Haushaltsstrukturen und Wohnbautätigkeit:
Dynamische Wohnbauentwicklung und
viele junge Familien
Soziale Lage und Mobilität: Grundsätzliche hohe Kaufkraft und Mobilität
= Position Tettnangs
ist eher unterdurchschnittlich
ist eher durchschnittlich
ist eher überdurchschnittlich
Die Analyse unterschiedlicher Datenquellen (u.a. Statistisches Landesamt BadenWürttemberg) zeigt: Tettnang ist ein junger dynamischer Wohnstandort mit starker Wirtschaft, der aber sein touristisches Potenzial noch stärker nutzen kann! => Zentrale Ergebnisse hierzu siehe ab Seite 14.
6
b) Der Einzelhandelsstandort Tettnang

Das Marktgebiet des Tettnanger Einzelhandels umfasst insgesamt 57.649 Einwohner mit den Marktgebietszonen Zone 1 (Tettnang), Zone 2a (Neukirch) und Zone 2b
(Bodnegg, Eriskirch, Kressbronn, Langeargen und Meckenbeuren). Die durchgeführten Einwohner- und Umlandbefragungen haben das in der Vergangenheit abgegrenzte Marktgebiet im Wesentlichen bestätigt. Auf Basis amtlicher Bevölkerungsprognosen kann von einer Bevölkerungszunahme von ca. 3% bis ins Jahr 2020 ausgegangen werden. Das Marktgebiet umfasst dann über 59.400 Einwohner.

Nachfragesituation: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft des gesamten Marktgebietes betrug im Jahre 2006 ca. 307 Mio. Euro. Geht man von leicht steigenden
Kaufkraftbindungsquoten in Tettnang aufgrund einer weiteren Attraktivierung des
Einzelhandelsangebotes sowie verstärkter Maßnahmen im Bereich Stadtmarketing
bzw. Innenstadtmarketing aus, so ist eine Steigerung der einzelhandelsrelevanten
Kaufkraft bis ins Jahr 2020 um ca. 16-17% möglich. Die einzelhandelsrelevante
Kaukraft umfasst dann ca. 355-360 Mio. Euro.

Angebotssituation a: Zum Zeitpunkt der Erhebungen waren 129 Einzelhandelsbetriebe im Unterzentrum Tettnang ansässig, die eine Verkaufsfläche in Höhe von
insgesamt ca. 37.100 m2 aufweisen und einen Einzelhandelsumsatz in Höhe von ca.
108-109 Mio. Euro erwirtschaften. Ca. 66% des Umsatzes werden mit Tettnanger
Einwohnern generiert. Auf Basis dieser Werte lässt sich die Angebotssituation des
Tettnanger Einzelhandels – auch im Vergleich mit ähnlich strukturierten Städten – wie
folgt bewerten:
Ausgewählte Indikatoren zur Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Tettnang
Vergleichsweise positiv:

Aktuelle Kaufkraftbindungsquote insgesamt:
ca. 69-70%

Kaufkraftbindungsquote Lebensmittel:
ca. 72-73%

Kaufkraftbindungsquote Nicht-Lebensmittel:
ca. 67-68%

129 Betriebe im Einzelhandel und Ladenhandwerk:
Verkaufsflächenausstattung (je 1.000 Einwohner)
ca. 2.000 m2

Zentralitätskennziffer
(Einzelhandelsumsatz / Kaufkraft)
ca. 105
Vergleichsweise negativ:

Nahversorgungsstruktur weitestgehend intakt (Ausnahmen: Keine „stationären“ Lebensmittel mehr z.B. in Krumbach, Notzenhaus, Obereisenbach, Siggenweiler)

Teilweise aber Modernisierungsbedarf bei den Geschäften
7

Angebotssituation b: Eine Bewertung des Einzelhandelsangebotes nach einzelnen
Warengruppen zeigt: In Tettnang sind nahezu sämtliche Warengruppen und auch
Betriebstypen vertreten. Angebotslücken finden sich im Bereich Spielwaren, Baby- und Kinderbekleidung, Heimwerkerbedarf sowie „regionale Produkte in der Innenstadt“. Einzelne Geschäftsaufgaben im Bereich Bekleidung / Sportartikel zeigen
darüber hinaus den zunehmenden Wettbewerb mit umliegenden Mittel- und Oberzentren.

Angebotssituation c: Innerhalb Tettnangs können insgesamt vier Standortlagen differenziert werden: Wichtigster Einzelhandelsstandort Tettnangs stellt die Innenstadt dar. Dort sind ca. 75% aller Verkaufsflächen des mittelfristigen Bedarfsbereichs
(v.a. Bücher, Schreibwaren, Bekleidung, Schuhe) angesiedelt. Ein weiterer Angebotsschwerpunkt bildet die Warengruppen Gesundheit / Körperpflege. Fast 85% aller
langfristigen Bedarfsgüter (Elektrowaren, Möbel usw.) sowie mittlerweile aber auch
knapp 80% aller Angebote im Nahrungs- und Genussmittelbereich finden sich in Lagen außerhalb der Innenstadt, v.a. im Gewerbegebiet Bürgermoos. In Standortlagen innerhalb des Hauptortes Tettnang (teilintegriert bzw. Streulagen) finden sich
rund 10% aller Verkaufsflächen. In den Stadtteilen Tettnangs finden sich nur noch
wenige Anbieter im kurzfristigen Bedarfsbereich (Bäckereien, Metzgereien usw.).
Einzelne Stadtteile weisen mittlerweile überhaupt keinen stationären Einzelhandel
und damit eine Nahversorgung auf (beispielsweise Krumbach, Notzenhaus, Obereisenbach, Siggenweiler).

In einer Prognose kann bis zum Jahr 2020 ein Potenzial für zusätzliche Verkaufsflächen im Einzelhandel von ca. 5.900 m2 bis ca. 6.700 m2 abgeleitet werden. Berücksichtigt man dabei bereits genehmigte Verkaufsflächenerweiterungen des Handelshofes im Gewerbegebiet Bürgermoos, so entfällt ein zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial auf den Bereich Lebensmittel bis zum Jahr 2020 in Höhe von ca. 900
m2 bis 1.400 m2. Allerdings zeichnen sich bereits heute Bestrebungen weiterer Betriebe im Bereich Lebensmittel zu Verkaufsflächenerweiterungen ab (Feneberg, Aldi).
Wird dies in der Prognose berücksichtigt, so verbleibt ein zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial in Höhe von etwa 400-500 m2 bis zum Jahr 2020.
Fazit: Der Einzelhandelsstandort Tettnang steht aktuell (noch) gut da. Um diese Position
auch zukünftig halten zu können bzw. ggf. noch zu verbessern, müssen „Zukunftspotenziale“
erkannt und „Zukunftsaufgaben“ angegangen werden! Das vorrangige Ziel muss sein, v.a.
die Innenstadt von Tettnang zu stärken! => Zentrale Ergebnisse hierzu s. ab Seite 21.
1.3
8
Zukunftspotenziale
Der Einzelhandelsstandort Tettnang weist eine Vielzahl von Potenzialen auf, welche in Zukunft weiter gestärkt und ausgebaut werden sollten.
1. Attraktives Stadtbild, insbesondere auch in der Innenstadt von
Tettnang.
2. Tettnang besitzt eine Vielzahl an Potenzialen und Themen (Hopfen, regionale Produkte, Fabrikverkauf VAUDE, Stadtbild usw.),
wobei die Themen sich teilweise nicht in der Innenstadt wieder
finden bzw. noch nichtausreichend vermarktet werden.
3. Grundsätzlich kann der Einzelhandelsstandort Tettnang aufgrund einer vergleichsweise positiven Standortdynamik und
den verschiedenen Betriebstypen in den unterschiedlichen Lagen
Tettnangs (noch) positiv bewertet werden.
3 1 ,6
7 ,5
9 ,0
5 ,5
8 ,7
3 ,5
6 ,3
4. Die Stadt Tettnang wird von den Einwohnern, Umlandbewohnern
und Gästen grundsätzlich positiv bewertet.
2 ,0
5 ,2
1 9 ,9
4 ,8
5 ,5
2 ,7
1 ,0
2 ,2
1 ,0
2 ,1
0 ,5
1 ,3
1 ,0
1 0 ,3
5. Tettnang ist ein attraktiver Wohnstandort mit einer wachsenden
Bevölkerungszahl und einem daraus resultierenden steigenden
Kaufkraftpotenzial.
1.4
9
Zukunftsaufgaben
a) Überblick
Damit der Einzelhandelsstandort Tettnang seine Wettbewerbsposition künftig halten bzw.
ausbauen kann, müssen in der Zukunft verschiedene Aufgaben („Zukunftsaufgaben“) angegangen werden. Vorrangig müssen fünf Bereiche bzw. Schwerpunkte gestärkt und verbessert werden:
A. Entwicklung innenstadtnaher Standorte
(und „Absicherung“ der Entwicklung); Priorität 1: Ansiedlung
von innenstadtrelevantem Sortiment am Standort „Alte Kistenfabrik“, idealerweise aus dem Bereich Lebensmittel (Vollsortimenter), erst wenn dieser Standort „gesichert“ ist: Entwicklung des Standortes „Marschallwiesen“
B. Strukturelle Änderungen bei den Vermarktungsstrukturen in
Tettnang (hin zu einem GEMEINSAMEN Auftreten)
C. Städtebauliche Maßnahmen
(v.a. südliche Innenstadt)
D. Verkehrliche Maßnahmen
E. Ergänzung Angebote / bessere Vermarktung der Potenziale (dabei: „Vernetzung“ der Angebote beispielsweise von
Einzelhandel und Gastronomie)
10
b) Konkrete Maßnahmen
Zu den konkreten Maßnahmen wurden Verantwortlichkeiten und erste Zeitschätzungen erarbeitet. Zudem wurden die Maßnahmen mit Prioritäten versehen:

Wichtige und dringende Maßnahmen müssen zuerst angegangen werden,
Weitere Maßnahmen sind dann in einem zweiten Schritt umzusetzen.
Im Folgenden findet sich eine Übersicht über die konkreten Maßnahmen, gegliedert jeweils
nach wichtigen / dringenden Maßnahmen und weiteren Maßnahmen:
A. Entwicklung innenstadtnaher Standorte:
Wichtige und dringende Aufgaben:
A1
A2
A3
Priorität 1: Standort „alte Kistenfabrik“. Stärkung v.a. südliche Innenstadt durch
Ansiedlung Einzelhandel mit innenstadtrelevantem Sortiment; ideal: Lebensmittelvollsortimenter:
So lange: Keine weitere Entwicklung Bereich Lebensmittel an anderen Standorten
zulassen
Wenn Lebensmittel-Vollsortimenter hier nicht möglich, dann „Marschallwiesen“Ansiedlung aber erst, wenn Ansiedlung anderer Nutzungen an „Alter Kistenfabrik“
gesichert ist
Nötig: Bessere Verbindung zur Karlstraße schaffen, Lösung Volksbank-Parkplätze
Priorität 2: Vor Entwicklung Standort „Marschallwiesen“: s. „Alte Kistenfabrik“,
dann:
Wenn Entwicklung an „Alter Kistenfabrik“ gesichert (Priorität 1 oder Priorität 2),
dann erst Entwicklung „Marschallwiesen“
Dann gilt: Wenn kein Lebensmittel-Vollsortimenter an „Alter Kistenfabrik“ angesiedelt wurde: Diesen an „Marschallwiesen“ zulassen nach bisherigem Konzept (Lebensmittel, Getränke, Drogerie)
Zudem: Ansiedlung von nicht innenstadtrelevanten Sortimenten zulassen, sobald
Entwicklung an „Alter Kistenfabrik“ gesichert
Überprüfung bestehender Bebauungspläne: Verhinderung negativer Auswirkungen durch Erweiterungen bestehender Nutzungen bzw. Ansiedlung weiterer Betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten
Hintergrund: Einzelne Bebauungspläne ohne Satzungsbeschluss (-> „§34Gebiete“), Gewerbegebiete bisher ohne Ausschluss
B. Strukturelle Änderungen bei den Vermarktungsstrukturen in Tettnang:
B1
Schaffung von „klaren, einfachen Strukturen“ in der Stadt Tettnang, um ein gemeinsames Auftretens der Akteure in der Innenstadt zu ermöglichen: Etablierung eines Innenstadtvereins Tettnang, klare Zuweisung von Aufgaben und Verantwortlichkeiten
–> ein Konzeptvorschlag wurde von der imakomm AKADEMIE erarbeitet
C. Städtebauliche Maßnahmen::
C1
Bessere städtebauliche Verbindung von Karlstraße und Montfortstraße
C2
Aufwertung der Grabenstraße durch einen Neubau inklusive Anbau Rathaus Tettnang,
Schaffung von Büroflächen, Einzelhandel sowie eines Parkhauses
C3
Aufwertung des „Eingangs Montfortstraße“ (Bereiche ehemaliges Sparkassengebäude) durch die Ansiedlung von Einzelhandels- und Gastronomienutzungen
Weitere Aufgaben:
C4
Die Montfortstraße selbst sollte (zunächst) nicht zu einer reinen Fußgängerzone
umgestaltet werden. Vorerst sollte in der Montfortstraße mittelfristig „getestet“ werden,
wie sich die Situation durch die Schaffung von einzelnen Bereichen ohne Parkplätze
verändert.
D. Verkehrliche Maßnahmen:
D1
Entlastung der Innenstadt vom starken Verkehrsaufkommen; Ansatz: Umsetzung des
bestehenden Verkehrskonzeptes (insbesondere: Umgehung Bahntrasse, Bau Kreisel
an der Lindauer Straße, Öffnung der Martin-Luther-Straße in beiden Fahrtrichtungen)
Weitere Aufgaben:
D2
Überprüfung der bisherigen „Parkraumbewirtschaftung“; hier kommen Modelle wie
„Park-Chip“ in Frage, bei denen am Ende des Innenstadtaufenthaltes bezahlt werden
muss – v.a. eben bei Parkhäusern (s. A2: Grabenstraße)
E. Ergänzung Angebote / bessere Vermarktung der Potenziale:
Weitere Aufgaben:
E1
Ergänzung des Branchenmixes in der Innenstadt von Tettnang durch ein gezieltes
Leerstandsmanagement / Ansiedlungsmanagement
E2
Schaffung von mehr Transparenz bei den Angeboten in Tettnang und bessere Vernetzung der Angebote („Cross Selling“, bspw. „Einkaufsführer“ in Hotelzimmern auslegen usw.)
E3
Etablierung eines regelmäßigen Austausches zwischen Gewerbe und Verwaltung
E4
Optimierung der Beschilderung der Innenstadt -> Bessere „Führung“ von Ortsunkundigen an die Innenstadt heran und innerhalb der Innenstadt.
E5
Gezielte Ergänzung des Eventprogramms in Tettnang v.a. durch Aktionen im Frühjahr
E6
Regelmäßige Einbindung von Einwohnern, Kunden und Akteuren (Einzelhandel,
Gastronomie usw.) bei Planungen -> Befragungen! Diskussionsveranstaltungen!
11
Teil A: Ist-Analyse
12
2
13
Die Rahmenbedingungen am Standort Tettnang
2.1
Ausgewählte Trends im Einzelhandel und der Stadtentwicklung
Städte und Gemeinden sehen sich zahlreichen Herausforderungen gegenüber. Dabei beeinflussen v.a. Strukturänderungen im Einzelhandel sowie Änderungen im Konsumentenverhalten sowie demografische Entwicklungen die Entwicklung der Kommunen als Einzelhandelsstandorte. Diese Trends wirken auch auf den Einzelhandelsstandort Tettnang:
Ausgewählte Trends im Einzelhandel und der Stadtentwicklung
Betriebsformenwandel
Æ zukünftige Gewinner sind großflächige, autokundenorientierte Fachmarktkonzepte auf der „Grünen Wiese“
Æ zusätzliche Konkurrenz für die Innenstädte
Æ weitere Konkurrenz durch neue
Betriebstypen
Zunahme höherwertiger Angebotskonzepte auf der „Grünen
Wiese“
Æ zusätzliche Konkurrenz für die
„Kernbereiche“ der Innenstädte
Verkaufsflächenexpansion
Æ Personal wird durch Verkaufsfläche ersetzt
Æ Herausbildung eines peripheren Handelsnetzes
Unklare Nachfolgeregelungen im
inhabergeführten Einzelhandel
Æ Leerstände
Æ Verlust von „besonderen“ Fachgeschäften
Veränderungen des Konsumentenverhaltens und der Einkaufsgewohnheiten
Æ Tendenz zum „one-stop-shopping“
Æ Polarisierung des Einkaufs in “Versorgungseinkauf” vs. „Erlebniseinkauf“
Æ abnehmende Standortbindung, abnehmende „Loyalität“ zum „eigenen
(Einkauf)Standort
Demografische Entwicklung
Æ neue Herausforderungen für die
(Innen)städte und den Handel (barrierefreie Geschäftszugänge, besondere Serviceleistungen usw.)
Strukturprobleme bei der Innenstadtvermarktung
Æ Bisherige Konzepte zur Vermarktung der Innenstädte greifen oft nicht
mehr, die Akteure sind demotiviert
Betriebs- und Unternehmenskonzentrationen
Æ Filialisierung in den Innenstädten
Baurecht stärkt die Innenstädte
Æ Baurecht stärkt die Innenstädte –
Betriebe brauchen aber Fläche (auf der
„Grünen Wiese“)
14
Fazit: Gerade Klein- und Mittelstädte wie Tettnang werden künftig eine Verschärfung des
Standortwettbewerbs erfahren. Denn: Gerade diese Städte werden zunehmend einem Kaufkraftabfluss entgegenwirken und Konzepte zur Optimierung des Branchenmixes respektive
der Verhinderung von Leerständen umsetzen müssen. Umso wichtiger wird eine strategische
Standortentwicklung, die den Anforderungen der Verbraucher und Unternehmen gerecht
wird, gleichzeitig eine gezielte Attraktivierung der Innenstadt vorantreibt und dabei die Stärkung der Innenstadt durch gezielte Ansiedlungspolitik an nicht integrierten Standorten in der
Kommune schützt.
2.2
Kurzprofil Standort Tettnang
(a)
Prognos AG / Handelsblatt: Ranking Bodenseekreis im deutschlandweiten
Vergleich
Von der Prognos AG, Basel, wird in Zusammenarbeit mit dem Handelsblatt Deutschland
jährlich der „Zukunftsatlas Deutschland“ herausgegeben. Der Zukunftsatlas nimmt anhand
von 29 Indikatoren (u.a. Indikatoren zu den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt, soziale
Lage) eine umfassende Chancen-Risiken-Bewertung für alle 439 Kreise und kreisfreien
Städte in Deutschland vor und zeigt dabei die regionale Verteilung von Zukunftschancen und
-risiken auf. Die Kreise und Städte werden anhand der Indikatoren bewertet und in eine
Rangfolge gebracht.
Tettnang ist Teil des Bodenseekreises, der von Prognos als Standort mit „TopZukunftschancen“ bewertet wird. Im deutschlandweiten Vergleich belegt der Bodenseekreis 40 – und zählt zu den besten Standorten in Deutschland wie beispielsweise auch der
Landkreis München und die Städte Mainz, Düsseldorf oder der Rhein-Neckar-Kreis. Der Bodenseekreis weist auch im Vergleich mit den Top-Standorten eine positive demografische
Entwicklung sowie eine dynamische Entwicklung in unterschiedlichen Bereichen insgesamt
auf.
Quelle: Prognos AG: Zukunftsatlas 2007.
15
(b)
16
Standortbewertung Tettnangs durch Bertelsmann-Stiftung
Der „demographische Wegweiser“ der Bertelsmann-Stiftung analysiert sämtliche Städte und
Gemeinden in Deutschland ab einer Einwohnerzahl von 5.000 in den Bereichen

Demografie,

Wirtschaft & Arbeiten,

Wohnen,

Soziale Lage.
Dabei wird für den Standort Tettnang grundsätzlich ein positives Bild gezeichnet. Dies betrifft v.a.

eine positive Bevölkerungsentwicklung in der Vergangenheit aber auch in den kommenden Jahren,

eine vergleichsweise niedrige Arbeitslosenquote,

eine hohe Bedeutung als Wohnort, der allerdings auch spürbare Stärken in der Wirtschaftskraft aufweist,

ein vergleichsweise hohes Wohlstandsniveau.
Letztlich bestätigt die Auswertung der Bertelsmann-Stiftung: Tettnang ist ein wichtiger
Standort im „Top-Standort“ Bodenseekreis und konnte sich bisher – trotz der Nähe zu
den Oberzentren Friedrichshafen und Ravensburg – behaupten.
(c)
17
Standortprofil Tettnang durch imakomm AKADEMIE
Der Standort Tettnang wurde auch von der imakomm AKADEMIE anhand einzelner Indikatoren kurz analysiert. Eine Bewertung Tettnangs erfolgt jeweils im Vergleich zum Bodenseekreis und zum Land Baden-Württemberg insgesamt. Dabei gilt
= In diesem Bereich ist Tettnangs Position klar überdurchschnittlich positiv
= In diesem Bereich ist Tettnangs Position durchschnittlich
= In diesem Bereich ist Tettnangs Position klar unterdurchschnittlich
Bevölkerungsstruktur und -entwicklung:
Indikator
Bevölkerungsstand 2006
Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2006
Bevölkerungsentwicklung 2005 bis 2020
Durchschnittsalter der Bevölkerung 2005
Durchschnittsalter der Bevölkerung 2020
Anteil der unter 18-jährigen
an der Gesamtbevölkerung 2006
Anteil der 65-jährigen und älter
an der Gesamtbevölkerung
Anteil der Ausländer an der
Gesamtbevölkerung 2005
Geburtenüberschuss bzw.
Geburtendefizit 2006
Wanderungssaldo pro
1.000 Einwohner 2006
Tettnang
Bodenseekreis
18.476
+ 4,5 %
+ 4,2 %
40,5 Jahre
45,2 Jahre
205.832
+ 3,3 %
+ 2,7 %
41,9 Jahre
46,4 Jahre
Land BadenWürttemberg
10.738.753
+ 2,0 %
+ 1,0 %
41,4 Jahre
45,0 Jahre
20,5 %
18,7 %
18,7 %
16,9 %
19,5 %
18,7 %
8,0 %
9,4 %
11,9 %
+ 13
- 143
- 707
+ 0,8 %
+ 0,3 %
+/- 0,0 %
Bewertung Tettnang insgesamt im Bereich Bevölkerungsstruktur und -entwicklung:
„Junger und dynamischer Wohnstandort“:
Tettnang ist ein attraktiver Wohnstandort mit dynamischer Bevölkerungsentwicklung sowohl in
der jüngeren Vergangenheit als auch in der Prognose bis zum Jahr 2020. Es ist von einer
überdurchschnittlichen Bevölkerungszunahme sowohl aufgrund eines überdurchschnittlichen
Geburtenüberschusses als auch aufgrund überdurchschnittlich vieler Zuzüge von außerhalb
auszugehen. Tettnang weist zudem eine vergleichsweise junge Bevölkerungsstruktur auf.
18
Tourismus:
Indikator
Betriebe (insgesamt) ab 9 Betten 2006
Ankünfte pro 1.000 Einwohner 2006
Übernachtungen pro 1.000 Einwohner
2006
Entwicklung der Übernachtungszahlen
2000 bis 2006
Durchschnittliche Aufenthaltsdauer in
Tagen 2006
Bettenauslastung 2006
Tettnang
Bodenseekreis
11
103,8
436
343,5
6.775
142,6
292,1
1123,5
380,5
+ 1,3 %
+ 21,6 %
+ 4,1 %
2,8
3,3
2,7
13,0 %
32,7 %
32,8 %
Bewertung Tettnang insgesamt im Bereich Tourismus:
„Tettnang als Tourismusstandort hat Ausbaupotenzial“:
Die Gästezahlen in Tettnang sind vergleichsweise gering. Damit der Tourismus ein echter,
prägender Wirtschaftsfaktor wird, muss die Bettenauslastung erhöht werden. Derzeit ist Tettnang eher von Tagesgästen geprägt. Angesichts der vorhandenen touristischen Potenziale in
Tettnang scheint ein Ausbau des Wirtschaftsfaktors Tourismus aber durchaus möglich.
Wirtschaft und Beschäftigung:
Indikator
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Arbeitnehmer am Arbeitsort 2006
nach ausgewählten Wirtschaftsbereichen
Produzierendes Gewerbe
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
Sonstige Dienstleistungen
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Arbeitnehmer am Arbeitsort 2006
nach Altersgruppen
von 25 bis unter 45 Jahre
45 und älter
Anzahl der sozialversicherungspflichtigen Auszubildenden je 1.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
2006
Erwerbstätigenquote 2005
Arbeitslosenquote 2005
Pendlersaldo 2003
Tettnang
Bodenseekreis
47,7 %
18,0 %
32,4 %
47,8 %
18,1 %
33,0 %
41,0 %
20,5 %
37,7 %
54,6 %
32,0 %
51,1 %
36,7 %
51,5 %
36,3 %
65
62
59
55,0 %
7,0 %
- 234
53,0 %
8,1 %
+ 1.311
53,1 %
9,7 %
+ 145.621
Bewertung Tettnang insgesamt im Bereich Wirtschaft und Beschäftigung:
„Starkes produzierendes Gewerbe zieht Arbeitskräfte an“:
Tettnang ist ein Wirtschaftsstandort mit starkem Produzierenden Gewerbe und vergleichsweise
junger Beschäftigtenstruktur. Trotz größerer Städte im unmittelbaren Umfeld hat Tettnang in
der Region eine nicht unerhebliche Bedeutung als Arbeitsplatzstandort (vgl. geringes negatives
Pendlersaldo in dieser Stadtgröße).
19
Haushaltsstrukturen und Wohnbautätigkeit:
Indikator
Haushalte (insgesamt) 2006
Durchschnittliche Haushaltsgröße
(E/Whg.) 2006
Anteil der Haushalte mit Kindern 2004
Wohnfläche pro Person 2005
Wohnbauentwicklung (Wohngebäude
und Wohnungen) 1996 bis 2006
Tettnang
Bodenseekreis
8.105
96.660
4.958.005
2,3
2,2
2,2
37,8 %
41,1 m²
35,3 %
42,0 m²
34,1 %
40,5 m²
14,1 %
11,7 %
9,9 %
Bewertung Tettnang insgesamt im Bereich Haushaltsstrukturen und Wohnbautätigkeit:
„Dynamische Wohnbauentwicklung und viele junge Familien“:
Tettnang ist ein attraktiver Lebensraum v.a. auch für junge Familien, nicht zuletzt abzulesen an
der Wohnbauentwicklung der vergangenen zehn Jahre und dem aktuellen Anteil der Haushalte
mit Kindern.
Soziale Lage und Mobilität:
Indikator
Tettnang
Bodenseekreis
Gesamteinnahmen je Einwohner am
26.750 Euro
24.869 Euro
Wohnort 2004
Ungebundene Kaufkraft je Einwohner
15.791 Euro
14.559 Euro
am Wohnort 2004
Bestand an Pkws pro 1.000 Einwoh64,0
60,6
ner 2007
Bewertung Tettnang insgesamt im Bereich Soziale Lage und Mobilität:
24.680 Euro
14.597 Euro
59,2
„Grundsätzlich relativ hohe Kaufkraft und Mobilität“:
Die soziale Lage der Bevölkerung kann als insgesamt positiv eingeschätzt werden. Sowohl die
Gesamteinnahmen je Einwohner als auch die sich aus diesen ergebende ungebunden Kaufkraft je Einwohner sind in Tettnang als eher überdurchschnittlich zu bewerten. Auch der Bestand an Pkws pro 1.000 Einwohner liegt deutlich über den Vergleichswerten des Landes Baden-Württembergs bzw. des Bodenseekreises.
2.3
20
Fazit
Das Kurzprofil Standort Tettnang, erstellt von der imakomm AKADEMIE, zeigt auch im Vergleich zu Standortbewertungen der Bertelsmann-Stiftung und der Prognos AG: „Tettnang
ist ein junger, dynamischer Wohnstandort mit starker Wirtschaft, der aber sein touristisches Potenzial noch stärker nutzen kann!“ Dies gilt sowohl im Vergleich mit dem Bodenseekreis als auch im Vergleich mit dem Land Baden-Württemberg insgesamt. Die Voraussetzungen, den beschriebenen Trends im Einzelhandel und in der Stadtentwicklung zu
begegnen, sind grundsätzlich positiv.
3
21
Ist-Analyse des Standortes Tettnang
Um ein umfassendes Bild des Standortes Tettnang zu erhalten, wurden folgende Bereiche
umfassend analysiert und bewertet:
3.1
•
Der Einzelhandelsstandort Tettnang
•
Der Verbraucherstandort Tettnang (Sicht der Einwohner und Umlandbewohner)
•
Der Gästestandort Tettnang.
Methodik
Es ist offensichtlich, dass einem langfristigen Einzelhandelskonzept eine fundierte Datenerhebung zugrunde gelegt werden muss. Dies stellt jedoch ein komplexes Unterfangen dar,
das einer zuverlässigen Methodik bedarf. Um repräsentative Ergebnisse liefern und um einen reibungslosen und erfolgreichen Ablauf garantieren zu können, haben wir uns im Vorfeld
der Untersuchung in Tettnang – in Absprache mit dem Auftraggeber– für die Anwendung
unterschiedlicher Erhebungsmethoden entschieden („Methodenmix“).
Fazit: Aufgrund der Anzahl der befragten Personen, der Art der Auswahl der Personen (geschichtet Zufallsauswahl und Vollerhebung) sowie der Strukturgleichheit der Stichproben und
der jeweiligen Grundgesamtheit können die Ergebnisse als in hohem Maße repräsentativ
bezeichnet werden.
Die folgende Abbildung gibt einen Überblick über die angewandten Methoden im Rahmen
des „Einzelhandelskonzeptes Tettnang 2020“.
22
Übersicht über die Methoden der Ist-Analyse des Standortes Tettnang
Was?
(Methodik)
Der Einzelhandelsstandort Tettnang:
Auswahl?
(Auswahlverfahren)
Beteiligung /
Rücklauf?
(Stichprobenumfang)
Schriftliche Befragung der
Einzelhandelsbetriebe
Alle Einzelhandelsbetriebe,
Abgabe des Fragebogens
überwiegend persönlich bei
den Betrieben
Expertengespräche
In Abstimmung mit der Stadtverwaltung Tettnang
9 Gespräche
Quantitative und qualitative
Erhebung der Einzelhandelsbetriebe
Alle Einzelhandelsbetriebe
(auch in allen Stadtteilen)
129 Betriebe
Persönliche Interviews der
Einwohner vor Ort in der Innenstadt von Tettnang
Geschichtete
Zufallsauswahl
50 Fragebögen
= ca. 39% Rücklauf
667 Befragungen
Der Verbraucherstandort Tettnang:
Der Gästestandort
Tettnang:
Schriftliche Befragung von
Haushalten in Tettnang
Geschichtete
Zufallsauswahl
Umlandbewohner vor Ort im
Umland und vor Ort in der
Innenstadt von Tettnang
Geschichtete
Zufallsauswahl
Gäste vor Ort in der Innenstadt
von Tettnang
Geschichtete
Zufallsauswahl
Schriftliche Befragungen der
Gäste in den Hotels bzw. Gastronomieeinrichtungen vor Ort in
der Innenstadt von Tettnang
201 Interviews
198 Befragungen
Geschichtete
Zufallsauswahl
3.2
Der Einzelhandelsstandort Tettnang
3.2.1
Das Marktgebiet Tettnangs
a)
23
Abgrenzung des Marktgebietes
Das Marktgebiet bzw. Einzugsgebiet eines Einzelhandelsstandortes umfasst jenes Gebiet,
aus dem sich zum überwiegenden Teil die Einzelhandelskunden rekrutieren. Mit anderen
Worten: Die Bevölkerung aus diesem Gebiet kommt mehr oder weniger regelmäßig an den
Standort und tätigt dort u.a. Einkäufe.
Die Größe des Einzugsgebietes ist grundsätzlich abhängig von

der überörtlichen Verkehrsanbindung,

den wirtschafts- und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten in der Standortgemeinde,

den topografischen Bedingungen im Umfeld,

dem vorhandenen Angebot am Standort sowie

der Lage zu konkurrierenden Zentren und der Attraktivität dieser Zentren.
Zudem wurde das Marktgebiet von Tettnang im Detail abgegrenzt auf Basis

der Angaben der Einzelhandelsbetriebe (Angaben zur Herkunft der Kunden),

der Angaben der Einwohner- und Umlandbewohner, die Rückschlüsse Kaufkraftbewegungen (Zu- und Abflüsse nach Tettnang) zulassen, sowie

weiteren Strukturdaten des Standortes Tettnang und seines Umlandes (z.B. Beschäftigtenstruktur, Pendlerströme, Zahl und Größe namhafter Firmen usw.).
Das von der GMA (2006) abgegrenzte Marktgebiet konnte auf Basis der durchgeführten umfassenden Befragungen und Erhebungen im Wesentlichen bestätigt werden.
Daher wird im Folgenden auf die aus dem Jahr 2006 stammende Marktgebietsabgrenzung
verwiesen. Die Daten zum Marktgebiet wurden selbstverständlich überprüft und aktualisiert.
b)
24
Das Marktgebiet
Berücksichtigt man die skizzierten Einflussfaktoren des Einzugsgebietes der Stadt Tettnang,
so ergibt sich folgende Einteilung:

Zone 1:
Stadt Tettnang (mit allen Stadtteilen):

Zone 2a:
Gemeinde Neukirch

Zone 2b:
Gemeinde Bodnegg, Gemeinde Eriskirch, Gemeinde Kressbronn, Gemeinde Langenargen,
Gemeinde Meckenbeuren

GESAMT:
18.470 Einwohner
2.671 Einwohner
36.508 Einwohner
57.649 Einwohner
In einer Prognose auf Basis von Daten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg
kann für das Marktgebiet von Tettnang von einem Bevölkerungszuwachs um ca. 3% bis
ins Jahr 2020 auf über 59.400 Einwohner ausgegangen werden.
Das Tettnanger Marktgebiet
Marktgebiet:
Zone 1:
Zone 2a:
Zone 2b:
Tettnang
Neukirch
Bodnegg, Eriskirch,
Kressbronn, Langenargen,
Meckenbeuren
Quelle: GMA, 2006, verändert
25
Bevölkerung: Ist-Situation und Prognose
Aktuell:
Einwohner am 31.3.2007
Prognose:
Einwohner im Jahr 2020
Veränderung in %
Zone 1: Tettnang
18.470
19.062
+ 3,2%
Zone 2a: Neukirch
2.671
2.875
+ 7,6%
Zone 2b, und zwar:
36.508
37.482
+ 2,7%
Bodnegg
3.084
3.086
+ 0,1%
Eriskirch
4.474
4.435
- 0,9%
Kressbronn
8.014
8.712
+ 8,7%
Langenargen
7.604
7.851
+ 3,2%
Meckenbeuren
13.332
13.398
+ 0,5%
57.649
59.419
+ 3,1
Gesamtes Marktgebiet
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stuttgart, 2007; Eigene Berechnungen
26
Folgende Besonderheiten müssen beim Marktgebiet Tettnangs beachtet werden:

Das Marktgebiet von Tettnang wird begrenzt bzw. überlagert von den Einzugsgebieten umliegender Mittel- und Oberzentren, v.a. von den Städten Friedrichshafen und
Ravensburg.

Tettnang ist die größte Flächengemeinde im Bodenseekreis. Die Entfernungen zwischen den Stadtteilen Tettnangs sind vergleichsweise groß (so beträgt die Fahrtdistanz beispielsweise zwischen dem Hauptort Tettnang und dem östlichen Stadtteil
Langnau ca. elf Kilometer). Das Marktgebiet von Tettnang wird daher sicherlich nicht
unwesentlich gerade in seinen Stadtteilen von umliegenden Zentren überlagert.

Gleichzeitig gilt aber auch: Aufgrund des Arbeitsplatzangebotes in Tettnang (vgl. das
„Kurzprofil Standort Tettnang“) pendeln zahlreiche Einwohner aus den umliegenden
Zentren zum Arbeiten nach Tettnang – und tätigen zumindest ab und zu auch Ausgaben im Tettnanger Einzelhandel und in der Gastronomie. So stammte etwa jeder
zehnte Umlandbewohner, der in der Innenstadt von Tettnang befragt wurde, aus
Friedrichshafen bzw. Ravensburg und gab an, hier seine Mittagspause zu verbringen.

Schließlich ist davon auszugehen, dass einzelne Einzelhandelsbetriebe in Tettnang
ein Einzugsgebiet aufweisen, das über das abgegrenzte Marktgebiet des Standortes
Tettnang hinausgeht. Dies gilt v.a. für die im Gewerbegebiet Bürgermoos ansässigen
großflächigen Einzelhandelsbetriebe „Handelshof“ und „Möbel Stumpp“.
Fazit: Trotz Kaufkraftabflüsse aus dem Marktgebiet von Tettnang aufgrund der Attraktivität
umliegender Mittel- und Oberzentren und der vergleichsweise großen Distanzen innerhalb
der Flächengemeinde Tettnang sowie Kaufkraftzuflüsse nach Tettnang aufgrund von Pendlerströmen und der „Ausstrahlungskraft“ einzelner großflächiger Einzelhandelsbetriebe in
Tettnang, scheint die Abgrenzung des Tettnanger Marktgebietes wie dargelegt plausibel. Die
Befragungsergebnisse im Rahmen der Einwohner- und Umlandbefragungen bestätigen die
so vorgenommene Abgrenzung des Marktgebietes weitestgehend.
3.2.2
27
Die Nachfragesituation
Auf der Basis von Kaufkraftzahlen der GfK Nürnberg, die von der imakomm AKADEMIE angepasst werden, betrug die einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Einwohner (ohne KfzHandel und Brennstoffhandel) im Jahr 2006 im Bundesdurchschnitt ca. 5.200 Euro pro Einwohner.1
Zu berücksichtigen gilt: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist regional unterschiedlich verteilt. Diese räumlich unterschiedliche Verteilung kann für jede Stadt und Gemeinde anhand
des Kaufkraftkoeffizienten angegeben werden. Dieser gibt an, inwieweit eine Kommune über
bzw. unter dem genannten Bundesdurchschnitt liegt.
Für die Stadt Tettnang (Zone 1) gilt aktuell ein leicht überdurchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient von 107,62. Für die Marktgebietszonen 2a und 2b gehen wir von einem durchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten aus.
Vor diesem Hintergrund und auf Basis der Marktgebietszahlen ergeben sich folgende Kennwerte zur Nachfragesituation im Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Tettnang:

ca. 103 Mio. Euro einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Stadt Tettnang (Zone 1),
dies entspricht 33-34% der gesamten Kaufkraft im Marktgebiet,

ca. 306-307 Mio. Euro einzelhandelsrelevante Kaufkraft im gesamten Marktgebiet,

ca. 32% bzw. ca. 98 Mio. Euro der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im gesamten
Marktgebiet entfallen auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel (Lebensmittel)
Die Kaufkraftwerte nach einzelnen Warengruppen und Marktgebietszonen sind in der folgenden Abbildung dargestellt.
1
Die von der GfK Nürnberg angegeben Kaufkraftwerte pro Einwohner (Stand: 31.12.2006) liegen aufgrund methodischer Umstellungen deutlich über den von der GfK in den Vorjahren angenommenen Werten und auch über
Schätzungen des Statistischen Bundesamtes. Der hier verwendete Kaufkraftwert scheint realistisch und liegt als
Durchschnittswert zwischen den beiden genannten Quellen.
2
Quelle: GfK Nürnberg, Stand: 31.12.2006.
28
Aktuelle Kaufkraft im Marktgebiet von Tettnang:
Zone 1: Tettnang*)
Zone 2a: Neukirch**)
Zone 2b**)
Gesamtes
Marktgebiet
(= Zone1 und 2)
Nahrungs- und Genussmittel
33,0
4,4
60,7
98,1
Gesundheit / Körperpflege gesamt
10,3
1,4
19,0
30,7
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf
4,1
0,6
7,6
12,3
überwiegend kurzfristiger Bedarf
47,4
6,4
87,3
141,1
Bücher, PBS, Spielwaren
4,1
0,6
7,6
12,3
Bekleidung, Schuhe, Sportartikel
15,5
2,1
28,4
46,0
überwiegend mittelfristiger Bedarf
19,6
2,7
36,0
58,3
Elektrowaren
10,3
1,4
18,9
30,6
Hausrat, Einrichtung, Möbel
14,4
1,9
26,6
42,9
Sonstiger Einzelhandel
11,4
1,5
20,9
33,8
überwiegend langfristiger Bedarf
36,1
4,8
66,4
107,3
Lebensmittelbereich
33,0
4,4
60,7
98,1
Nicht-Lebensmittelbereich
70,1
9,5
129,0
208,6
Einzelhandel insgesamt
103,1
13,9
189,7
306,7
*) Kaufkraftkoeffizient von Tettnang: 1,07 (Quelle: GFK 2007)
**) Kaufkraftkoeffizienten für die Marktgebietszonen 2a und 2b: Jeweils durchschnittlicher Kaufkraftkoeffizient von ca. 1,0
Quelle: Eigene Berechnungen
3.2.3
29
Die Angebotssituation
Die Bewertung der Angebotssituation in Tettnang beruht auf umfassenden Vor-OrtBegehungen bei allen Einzelhandelsbetrieben (auch in allen Stadtteilen), Ergebnissen der
Einzelhandelsbefragung (Vollerhebung; dabei Angaben u.a. zu Umsätzen, Kundenherkunft,
Verkaufsflächenausstattung) sowie Expertengesprächen mit Vertretern des Einzelhandels.
a) Position des Einzelhandels von Tettnang
Folgende Kennzahlen lassen sich für den Einzelhandel Tettnangs ableiten:3
Ausgewählte Kennzahlen Einzelhandel Tettnang

Zahl der Betriebe im Einzelhandel:
129 Betriebe

Verkaufsfläche Einzelhandel in Tettnang insgesamt:
ca. 37.100 m2

Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich:
ca. 8.700 m2 = ca. 23-24%

Verkaufsfläche im Nicht-Lebensmittelbereich:
ca. 28.400 m2 = ca. 76-77%

Verkaufsflächenausstattung pro 1.000 Einwohner in
Tettnang:
ca. 2.000 m2

Umsatz insgesamt im Einzelhandel in Tettnang:
ca. 108-109 Mio. Euro

Umsatz im Einzelhandel mit Kunden aus Tettnang:
ca. 71-72 Mio. Euro = ca. 66%

Umsatz im Einzelhandel mit Kunden von außerhalb:
ca. 37 Mio. Euro = ca. 34%

Umsatz im Bereich Lebensmittel in Tettnang:
ca. 32,4 Mio. Euro

Kaufkraftbindungsquote Einzelhandel insgesamt:
ca. 69-70%

Kaufkraftbindungsquote Lebensmittelbereich:
ca. 73%

Kaufkraftbindungsquote Nicht-Lebensmittelbereich:
ca. 67-68%

Zentralitätskennziffer (Einzelhandelsumsatz in Tettnang / Kaufkraft in Tettnang)
ca. 105
Damit weist der Tettnanger Einzelhandel insgesamt eine gute Position mit Versorgungsfunktion auch für das Umland auf – abzulesen an der Zentralitätskennziffer, der Verkaufsflächenausstattung pro 1.000 Einwohner sowie den Kaufkraftbindungsquoten.
3
Aus Gründen der Lesbarkeit wird immer vom „Einzelhandel“ gesprochen. Gemeint sind sämtliche Betriebe aus
dem Bereich Einzelhandel sowie Ladenhandwerk (= Bäckereien, Metzgereien usw.). Nicht berücksichtigt werden
Betriebe des Kfz-Handels und des Brennstoffhandels (Tankstellen usw.).
30
Verkaufsflächenausstattung, Umsätze und Kaufkraftbindungsquote im Einzelhandel in Tettnang
Verkaufsflächenausstattung (VK)
in m2
Umsatz
insgesamt
in Mio. Euro
Umsatz mit Kunden aus Tettnang
in Mio. Euro
Kaufkraft in Tettnang (Marktgebietszone 1)
in Mio. Euro
Kaufkraftbindungsquote
in %
1
2
3
4
5 = 3/ 4
8.640
32,4
24,1
33,0
73,0
2.265
12,0
8,8
10,3
85,5
1.955*)
4,4
3,3
4,1
79,8
12.860
48,8
36,2
47,4
76,3
1.130
4,1
3,3
4,1
78,9
5.110
17,4
10,
15,5
64,7
6.240
21,5
13,3
19,6
67,7
Elektrowaren
4.280
17,9
9,1
10,3
87,7
11.940
16,0
10,2
14,4
70,5
1.770
4,4
2,9
11,4
25,5
17.990
38,3
22,1
36,1
61,3
Lebensmittelbereich
8.640
32,4
24,1
33,0
73,0
Nicht-Lebensmittelbereich
28.450
76,2
47,6
70,1
67,9
37.090
108,6
71,7
103,1
69,4
Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis von Angaben der Betriebe im Rahmen der Einzelhandelsbefragung, der Expertengespräche und auf Basis von Schätzungen im Rahmen der VorOrt-Begehungen;
Hinweis: Abweichungen im Vergleich zur GMA-Erhebung aus dem Jahr 2006 sind zurückzuführen auf tatsächliche betriebliche Veränderungen (u.a. Geschäftsaufgaben, Neueröffnungen)
sowie auf methodische Unterschiede (wir haben sämtliche Verkaufsflächen und Umsätze „bereinigt“, d.h. in jedem Geschäft wurden die wesentlichen Warengruppen mit Verkaufsflächen
und dazugehörigen Umsätzen erfasst.
*) Anteilig mit berücksichtigt: Gärtnereien u.Ä.
31
b) Bewertung des Angebotes nach Warengruppen
Eine Bewertung des Einzelhandelsangebotes nach Warengruppen zeigt:

In Tettnang sind nahezu alle Warengruppen vertreten. Angebotslücken zeigen sich
bei den Warengruppen Spielwaren, Baby- und Kinderbekleidung, zudem im Bereich
Bau- und Heimwerkermarkt.

Auffallend: Trotz einzelner Anbieter von regionalen Produkten im Stadtgebiet von
Tettnang (innenstadtnah mit dem Anbieter „Ruthers Hofladen sowie Anbietern in Stadtteilen von Tettnang) findet sich kein entsprechendes Angebot in der Innenstadt von
Tettnang.

Es finden sich zudem nahezu sämtliche Betriebstypen im Einzelhandelsangebot von
Tettnang (discount-orientierte Angebote, mittelpreisige Angebote, hochpreisige Angebote).

Die beiden Warengruppen „Haushaltswaren“ und „Bekleidung (auch Sportbekleidung) / Schuhe / Lederwaren“ ist zwar aktuell noch gut vorhanden, insbesondere in
der Innenstadt von Tettnang. Allerdings zeigen sich in jüngster Vergangenheit durch
Geschäftsaufgaben gerade in diesem Bereich Anzeichen einer „Ausdünnung“ des
Angebotes (Beispiele: Schließung NKD in der Montfortstraße Ende Juli 2007, Schließung Sportbekleidung Locher, ebenfalls in der Montfortstraße).

Insgesamt zeigt sich bei einzelnen Betrieben – unabhängig von deren Angebot an
Warengruppen – Modernisierungsbedarf im Warenangebot und im Außenauftritt
(Schaufenstergestaltung, Fassadengestaltung usw.). Im Vergleich mit anderen Städten
kann der „Außenauftritt“ der Einzelhandelsbetriebe aber als insgesamt positiv bewertet werden.
Eine detaillierte Bewertung des Angebotes nach Warengruppen zeigt die folgende Abbildung.
32
Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Tettnang nach einzelnen Warengruppen (Æ keine einzelbetriebliche Bewertung)!:
„Branche“
Bewertung aktuelles Angebot
•
•
Lebensmittel
•
•
•
Drogeriewaren •
/ Körperpflege
Künftige Entwicklung bis 2020
• Auf lange Sicht gesehen ist in der Lebensmittelbranche
weiteres Potenzial für ca. 900 m² bis ca. 1.400 m² VerIn Tettnang entfallen auf die Lebensmittelbranche ca. 8.700 m² der
kaufsfläche vorhanden (hierbei ist die Erweiterung der
Verkaufsfläche.
Verkaufsfläche des Handelshofes im Gewerbegebiet BürDer Lebensmitteldiscounter Plus befindet sich direkt in der Innenstadt
germoose bereits berücksichtigt)
Tettnangs.
• Nach einer evtl. Realisierung einer Ansiedlung in dieser
Auch Lidl wählte einen innenstadtnahen Standort.
Branche, besteht daran anschließend dann eine sehr gute
Im Bereich Lebensmittel sind quasi alle Betriebstypen vorhanden.
Versorgung Tettnangs im Bereich Lebensmittel.
In dieser Branche herrscht in Tettnang jedoch hoher „Modernisie• Tlw. besteht bei den bereits vorhandenen Betrieben dieser
rungsdruck“
Branche Modernisierungsbedarf (umzusetzen z.B. durch
Erweiterungen).
• In diesem Bereich ist das Potenzial für einen weiteren BeDie Branche Drogeriewaren / Körperpflege ist in der Innenstadt von
triebstypen, welcher dann möglichst innenstadtnah angeTettnang „gut“ vertreten.
siedelt werden sollte, evtl. vorhanden.
Pflanzen /
Blumen
• Der Bereich Pflanzen / Blumen wird durch die in der Innenstadt von
Tettnang ansässigen Betriebe „gut“ vertreten.
• Zusätzlich zum in der Innenstadt vorhandenen Angebot, bietet eine
Vielzahl an innenstadtnahen bzw. auch in den Ortsteilen ansässigen
Gartenbaubetrieben ihre Waren vor Ort an.
Bücher,
Schreibwaren
• In dieser Branche kann in der Tettnanger Innenstadt ein „gutes“ Angebot festgestellt werden.
• Jedoch konnte auch tlw. ein Modernisierungsbedarf der Geschäfte in
Tettnang beobachtet werden.
Angebot vorhanden / wettbewerbsfähig
• In der Branche Pflanzen / Blumen besteht zukünftig ein
eher geringes Potenzial für weitere Entwicklungen.
• In dieser Branche sollten in Zukunft v.a. Modernisierungen
im Vordergrund der Entwicklung stehen.
Angebot mit Lücken / „Ausdünnung“
Deutliche Angebotslücken
33
Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Tettnang nach einzelnen Warengruppen (Æ keine einzelbetriebliche Bewertung!) (Fortsetzung)
Bekleidung /
Schuhe /
Lederwaren
• Diese Warengruppe kann als das „zentrale“ Angebotssegment in
der Innenstadt von Tettnang bezeichnet werden.
• Das Angebot dieser Branche setzt sich aus breit gefächerten Sortimenten zusammen, die sich über alle Preis- und Qualitätssegmenten erstrecken.
• Aber: In dieser Warengruppe kann aktuell eine „Ausdünnung“ des
Angebotes in Tettnang festgestellt werden, was sich bspw. in der
Schließung einzelner Geschäfte (Locher, NKD usw.) widerspiegelt.
Elektrowaren
• Die Warengruppe „Elektro“ ist in der Innenstadt von Tettnang praktisch nicht mehr vertreten.
• Dennoch besteht in Tettnang keine Angebotslücke in dieser Branche, da das Angebot der Warengruppe im nahe gelegenen Gewerbegebiet Bürgermoos als „gut“ zu bezeichnen ist.
• Diese Branche ist in der Tettnanger Innenstadt durch attraktive Anbieter (Beispiel: Montfortstraße mit „Topf und mehr“) vertreten.
Haushaltswaren
• Das Angebot an Haushaltswaren ist grundsätzlich in Tettnang vorhanden.
• In dieser Warengruppe besteht in Zukunft tlw. Modernisierungsbedarf.
• Im Zuge der künftigen Entwicklung sollte v.a. die Innenstadt Tettnangs weiter gestärkt werden. Eine starke Innenstadt bewirkt höhere Passantenfrequenzen und damit
den Erhalt der bisher in der Innenstadt ansässigen Anbieter.
• Zudem ist es nötig neue Ansiedlungsflächen für diese
Branche in der Innenstadt oder innenstadtnah anzubieten.
• Die künftige Entwicklung im Bereich Elektrowaren birgt
kaum Potenzial für eine Ausweitung des Sortimentes,
obwohl dies im Rahmen der Befragungen von den Einwohnern und Umlandbewohnern öfters gewünscht wurde.
• Die Branche der Haushaltswaren wird in Zukunft immer
stärker von „branchenfremden“ Anbietern (z.B. Möbelhäuser, Tchibo, auch Internet) ins Sortiment übernommen und in diesen Geschäften mit verkauft werden.
• Aufgrund dessen müssen die Rahmenbedingungen für
bestehende Anbieter in dieser Warengruppe gestärkt
werden.
34
Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Tettnang nach einzelnen Warengruppen (Æ keine einzelbetriebliche Bewertung!) (Fortsetzung)
Spielwaren
• Im Bereich Spielwaren kann in Tettnang eine Angebotslücke festgestellt werden.
• Seit August dieses Jahres kann der Bedarf in diesem Sortiment durch
ein „Nischenangebot“ in der Grabenstraße gedeckt werden.
Kinder- /
Babybekleidung
• Die Warengruppe Kinderbekleidung / Babybekleidung ist in der Innenstadt von Tettnang nicht mehr vertreten und stellt somit eine Angebotslücke dar.
Heimwerkerbedarf / Baumarkt
• Tettnang weist kein Geschäft im Bereich Heimwerkerbedarf auf und
besitzt auch keinen Baumarkt, wodurch in diesem Segment eine Angebotslücke vorhanden ist.
Regionale
Produkte in
der Innenstadt
• Das Vorhandensein von Hofläden beschränkt sich in Tettnang auf die
Ortsteile.
• Das Thema bzw. das Potenzial der „regionalen Produkte“ (Obst, Gemüse, auch Fisch usw.) wird in der Innenstadt kaum aufgegriffen und
ist somit im Zentrum fast gar nicht präsent.
• Zukünftig besteht in der Innenstadt von Tettnang die Notwendigkeit der Bereitstellung einer Fläche für ein Spielwarenfachgeschäft oder einen Spielwarenfachmarkt.
• Das Potenzial für die Ansiedlung eines Kinderbekleidungs/ Babybekleidungsgeschäftes ist in Tettnang auch zukünftig grundsätzlich vorhanden.
• Auch in Zukunft wird die Ansiedlung eines Baumarktes eher schwierig sein. Diese Einschätzung kann u.a. mit der
regionalplanerischen Einordnung Tettnangs als Unterzentrum begründet werden.
• Angesichts des touristischen Potenzials der Stadt Tettnang, welches sich im Besuch vieler Gäste in der Stadt
zeigt, könnte dieser Ansatz im Zentrum erfolgversprechend
umgesetzt werden (ggf. gekoppelt mit einem Café).
35
c) Standortlagen innerhalb Tettnangs
Angesichts der aktuellen räumlichen Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Tettnang können folgende Standortlagen unterschieden werden:
1. Funktionale Innenstadt von Tettnang,
2. teilintegrierte Standortlagen in Innenstadtnähe / Streulagen im Hauptort Tettnang,
3. Gewerbegebietslagen, d.h. nicht integrierte Lagen, und zwar im Gewerbegebiet Bürgermoos sowie den Gewerbegebieten Oberhof und Schäferhof und
4. sonstige Lagen in den Stadtteilen von Tettnang
1. Funktionale Innenstadt von Tettnang:
Die funktionale Innenstadt4 von Tettnang kann anhand folgender Kriterien abgegrenzt werden:

Dichte des Einzelhandelsbesatzes,

Funktionsmischung (Einzelhandel, öffentliche und private Dienstleistungen, weitere
Innenstadtfunktionen wie Gastronomie usw.),

städtebauliche Gesichtspunkte (verkehrliche Erreichbarkeit, Fußläufigkeit, mögliche
Verflechtungspotenziale, Erweiterungspotenziale usw.).
Hieraus ergibt sich folgende Innenstadtabgrenzung: Die Innenstadt von Tettnang wird begrenzt im südwestlichen Bereich von der Schlossstraße, im nordwestlichen Bereich von der
Montfortstraße / Schillerstraße, im nordöstlichen Bereich von der Bahnhofstraße (bis Storchenstraße) und im südöstlichen Bereich von der Storchenstraße / Karlstraße.
In Innenstadtnähe (fußläufig von der Innenstadt aus noch erreichbar) finden sich Einzelhandelsstandorte, die als teilintegriert bezeichnet werden können (beispielsweise Einzelhandelsbetriebe in der Lindauer Straße und Wangener Straße, v.a. die Betriebe Lidl und KiK).
Diese zählen wir aber explizit nicht mehr zur Tettnanger Innenstadt.
4
Die funktionale Innenstadt = der zentrale Versorgungsbereich einer Stadt, in dem sich Einzelhandels- und Gastronomieangebote konzentrieren. Die funktionale Innenstadt umfasst meist einen „historischen Stadtkern“ sowie
weitere, angrenzende Gebiete mit hohem Einzelhandelsbesatz. Im Folgenden wird hierfür Synonym der Begriff
„Innenstadt“ verwendet.
36
Tettnang Innenstadt (ungefähre Abgrenzung)
Standort Feneberg
Standort Lidl, KiK
Gestrichelt: Teilintegrierte
Standortlagen in Innenstadtnähe
Quelle: Kartengrundlage der Stadt Tettnang, verändert
Folgende ausgewählte Kennzahlen ergeben sich für die Tettnanger Innenstadt:
Ausgewählte Kennzahlen Einzelhandel in der Innenstadt von Tettnang
Anzahl Einzelhandelsbetriebe:
82 Betriebe
Ungefähre Verkaufsflächenausstattung (in % der Gesamtfläche):
ca. 11.100 m2 = ca. 30%
Ungefährer Umsatz (in % des Gesamtumsatzes in Tettnang):
ca. 39,3 Mio. Euro = ca. 36%
Ungefähre Verkaufsfläche kurzfristiger Bedarf:
ca. 3.600 m2 = 32-33%
Ungefähre Verkaufsfläche mittelfristiger Bedarf:
ca. 4.700 m2 = 42%
ca. 2.700 m2 = 24-25%
Hinweis: Differenzen bei einzelnen Werten im Vergleich zur GMA sind hauptsächlich auf leichte Abweichungen
bei der Zuordnung der Betriebe zu den Standortlagen zurückzuführen.
37
Wesentliche Erkenntnisse zur Innenstadt Tettnang sind (städtebauliche und verkehrliche
Aspekte werden an dieser Stelle kaum erwähnt, da dies im Rahmen des städtebaulichen
Kurz-Checks erfolgt):

Der Innenstadt von Tettnang kommt die zentrale Versorgungsfunktion für den Standort Tettnang zu. Angebotsschwerpunkte liegen im kurzfristigen und mittelfristigen
Bedarfsbereich, bei Letzterem v.a. im Bereich Bekleidung / Schuhe / Lederwaren. Im
Bereich Lebensmittel finden sich in der Innenstadt noch zwei größere Betriebe, namentlich Norma (Grabenstraße) und Feneberg (Wilhelmstraße 1 / Ecke Bahnhofstraße /
Schillerstraße).

Wichtigste Einzelhandelslagen innerhalb der Innenstadt von Tettnang sind die Karlstraße sowie die Montfortstraße. In beiden Straßen ist Pkw-Verkehr möglich. Insbesondere die Karlstraße ist vom Durchgangsverkehr (Nord-Süd-Verbindung innerhalb
Tettnangs!) stark belastet. Dies führt grundsätzlich zu einem nicht unerheblichen Verlust
an Aufenthaltsqualität und „Innenstadterlebnis“.

Die Außendarstellung der Einzelhandelsbetriebe ist im Wesentlichen positiv. Dies
gilt für die Fassadengestaltung wie auch für die Gestaltung der Geschäftsräume und
der Schaufenster.
38
Der Verkaufsflächenbestand in Tettnang nach unterschiedlichen Standortlagen:
Innenstadt
Teilintegrierte
Lagen /
Streulagen
Gewerbegebietslagen*)
Sonstige Lagen
/ Stadtteile
GESAMT
VK in m2
VK in m2
VK in m2
VK in m2
VK in m2
2.130
1.450
4.600
460
8.640
1.280
200
770
15
2.265
215
1.180
60
500
1.955
3.625
2.830
5.430
975
12.860
900
0
200
30
1.130
3.750
700
260
400
5.110
4.650
700
460
430
6.240
50
30
4.200
-
4.280
2.040
-
9.825
75
11.940
670
170
740
190
1.770
2.760
200
14.765
265
17.990
11.035
3.730
20.655
1.670
37.090
Elektrowaren
*) Gewerbegebiet Bürgermoos, Oberhof und Schäferhof
Quelle: Angaben der Betriebe im Rahmen der Einzelhandelsbefragung sowie Schätzwerte im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen im August 2007; Hinweis: Abweichungen in der Verkaufsflächenausstattung im Vergleich zur GMA-Erhebung gehen auf betriebliche Veränderungen (beispielsweise Betriebsaufgaben im Bereich Bekleidung / Sportartikel) sowie auf eine leicht abweichende Branchenzuteilung bei der Erhebung zurück.
39
2. Teilintegrierte Standortlagen in Innenstadtnähe / Streulagen im Hauptort Tettnang
Als teilintegriert werden die Standorte zusammengefasst, die

in Nähe der Innenstadt von Tettnang liegen, aber nicht mehr zur Innenstadt gezählt
werden können; hierzu gehören beispielsweise Einzelhandelsbetriebe in der Olgastraße, der Lindauerstraße und der Wangener Straße (dort v.a. die Betriebe Bäckerei
Obermühle, Lidl und KiK),

zum Hauptort Tettnang zählen, dort aber „isolierte“ Streulagen in einzelnen Ortsteilen
darstellen. Hierzu zählen beispielsweise Einzelhandelsbetriebe in der Lorettostraße.
Folgende ausgewählte Kennzahlen ergeben sich für die teilintegrierten Standortlagen bzw.
Streulagen im Hauptort Tettnang:
Ausgewählte Kennzahlen Einzelhandel für teilintegrierte Standortlagen / Streulagen im
Hauptort Tettnang
17 Betriebe
ca. 3.700 m2 = ca. 10%
ca. 9,7 Mio. Euro = ca. 9%
ca. 2.800 m2
ca. 700 m2
ca. 200 m2
Wesentliche Erkenntnisse zu den teilintegrierten Standortlagen / Streulagen im Hauptort Tettnang:

Innerhalb des Standortgefüges von Tettnang kommt diesen Standortlagen eine nur
untergeordnete Bedeutung zu.

Der Angebotsschwerpunkt liegt klar im kurzfristigen Bedarfsbereich, hierbei v.a. bei
Lebensmitteln und Blumen / Pflanzen.
40
3. Nicht integrierte Lagen (Gewerbegebietslagen: Bürgermoos, Oberhof und Schäferhof)
Folgende ausgewählte Kennzahlen ergeben sich für die nicht integrierten Lagen in Tettnang:
Ausgewählte Kennzahlen Einzelhandel für Gewerbegebietslagen in Tettnang
15 Betriebe
ca. 20.700 m2 = ca. 55-56%
ca. 61,3 Mio. Euro = ca. 56%
ca. 5.400 m2
ca. 500 m2
ca. 14.800 m2
Wesentliche Erkenntnisse zu den nicht integrierten Lagen in Tettnang:

Zwar sind nur ca. 12% aller Einzelhandelsbetriebe in dieser Lage ansässig, sie vereinen jedoch mehr als die Hälfte der gesamten Verkaufsfläche im Einzelhandel
von Tettnang auf sich.

Angesichts der Großflächigkeit einzelner Betriebe im Gewerbegebiet Bürgermoos
(Mega Company im Bereich Elektrowaren, Handelshof als Lebensmittelanbieter mit
Randsortimenten auch im innenstadtrelevanten Bereich, Möbel Stumpp im Bereich
Möbel, ebenfalls jedoch mit innenstadtrelevanten Randsortimenten) ist von einer überörtlichen Bedeutung der Betriebe auszugehen. Sie sorgen durch ihr teilweise über das Marktgebiet von Tettnang hinausreichende Einzugsgebiet für einen
Kaufkraftzufluss.

Den Einzelhandelsbetrieben in den Gewerbegebieten Oberhof (Plus, Bäckerei, Metzgerei Denner, Sonderpostenverkauf) und Schäferhof (Aldi) kommt eher eine „Nahversorgungsfunktion“ nahe gelegener Orts- und Stadtteile von Tettnang zu.
41
4. Sonstige Lagen in den Stadtteilen von Tettnang
Folgende ausgewählte Kennzahlen ergeben sich für die nicht integrierten Lagen in Tettnang:
Ausgewählte Kennzahlen Einzelhandel für sonstige Lagen in den Stadtteilen von Tettnang
15 Betriebe
ca. 1.700 m2 = ca. 4-5%
ca. 5,6 Mio. Euro = ca. 5%
ca. 1.000 m2
ca. 430 m2
ca. 270 m2
Wesentliche Erkenntnisse zu den sonstigen Lagen in den Stadtteilen von Tettnang:

Die Einzelhandelsbetriebe in den Stadtteilen übernehmen fast ausschließlich reine
Nahversorgungsfunktion (Bäckereien mit Randsortimenten – „Tante EmmaFunktion“, Metzgereien, Getränkeläden).

Einzelne Stadtteile weisen keinen stationären Einzelhandel auf. Hierzu zählen die
Stadtteile Krumbach, Notzenhaus, Obereisenbach und Siggenweiler.

Betriebe mit größeren Verkaufsflächen finden sich in Kau (Bioland) und Obereisenbach (VAUDE).
3.3
42
Der Verbraucherstandort Tettnang aus Sicht der Einwohner und Umlandbewohner
Im Folgenden sind zentrale Ergebnisse der Einwohner-, Umlandbewohner- und Gästebefragung sowie der Einzelhandelsbefragung nach Themenbereichen komprimiert dargestellt.
Detailergebnisse finden sich im separaten Tabellenband.
Bereich Image:
Image:

Grundsätzlich positives Bild von Tettnang: Mit Tettnang
verbinden viele Einwohner und Umlandbewohner „Hopfen“
(ca. 43%) und „Schloss“ (ca. 29%) – im Vergleich mit anderen Städten zeigt sich: In Tettnang ist der Anteil an Einwohnern, die nichts mit „ihrer“ Stadt verbinden, auffallend gering.
Dagegen verbindet das Umland von Tettnang auffallend
häufig nichts mit der Stadt.

„Die Stärken überwiegen die Schwächen“, d.h. es werden mehr Angaben sowohl von Einwohnern als auch von
Umlandbewohnern zu den Stärken als zu den Schwächen
gemacht – ein Phänomen, das so nicht in jeder vergleichbaren Stadt auftritt.

Stärken: Während für die Einwohner die Landschaft /
schöne Lage Tettnangs die zentrale Stärke darstellt, sind
die Einkaufsmöglichkeiten in Tettnang aus Sicht der Umlandbewohner die zentrale Stärke.

Schwächen: Die Einwohner sehen als zentrale Schwäche
Verkehrsprobleme, die Umlandbewohner nennen die
„Parkplatzsituation“ am häufigsten.

Allerdings: Zahlreiche Umlandbewohner von Tettnang können sowohl zu Stärken als auch zu Schwächen von Tettnang keine Angaben machen. Mit anderen Worten: Viele
Umlandbewohner kennen die umfassenden Stärken der
Stadt (noch) nicht – dies wird auch im Vergleich mit anderen Städten (hier „kennt“ das Umland die jeweilige Stadt
häufig besser) bestätigt.
Das Bild von Tettnang:
Stärken und Schwächen
Tettnang ist in diesem Bereich im
Vergleich zu anderen Standorten…
…eher
schlechter
…vergleichbar
…eher
besser
Fazit: Tettnangs Potenziale sind oft nicht bekannt! Die Einwohner, v.a. aber die Umlandbewohner, die Tettnang kennen, bewerten die Stadt dann aber insgesamt positiv. Aber: Eigenund Fremdimage sind bei den zentralen Stärken und Schwächen nicht „deckungsgleich“ –
dem Standort Tettnang ist es bisher noch nicht in ausreichendem Maße gelungen, ein einheitliches Image aufzubauen.
43
Die 10 zentralen Stärken von Tettnang aus Sicht der Einwohner und Umlandbewohner
(Offene Frage)
Die 10 häufigsten Nennungen zu „Stärken“ [Angaben in %]
12,0
Landschaft / schöne Lage
3,0
9,1
Stadt an sich (kleine, schöne Stadt)
3,0
7,9
6,5
7,6
Kompakte Stadt (kuze Wege)
Gutes Angebot bzw. Einkaufsmöglichkeiten (viele Geschäfte)
5,8
4,5
4,5
Gutes Gastronomieangebot
Wirtschaft / Firmen (z.B. Ifm electronic)
0,5
4,5
Angebot an Schulen
0,5
Ambiente / Flair der Stadt
3,4
Schönes Zentrum
3,1
liebenswert
2,7
1,0
Weitere Stärke aus Sicht
der Umlandbewohner:
Ruhe (5,5 %)
12,4
7,0
Einwohner
6,4
Umlandbewohner
18,6
k.A.
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
37,3
25,0
30,0
35,0
40,0
n Einwohner = 667, n Umland = 201
Die 10 zentralen Schwächen von Tettnang aus Sicht der Einwohner und Umlandbewohner
(Offene Frage)
Die 10 häufigsten Nennungen zu „Schwächen“ [Angaben in %]
31,6
Verkehr: Allgemeine Nennungen
7,5
9,0
5,5
8,7
3,5
6,3
2,0
5,2
Fehlendes Angebot / lückenhafter Branchenmix
Verkehr: zu viel Verkehr in der Innenstadt / Montfortstrasse
Verkehrsführung
Parken / Parkplatzsituation allgemein
ÖPNV-Anbindung
Fehlendes Angebot für Jugendliche
Verkehr: zu viel Verkehr in der Karlstrasse
(zuhnehmende) Leerstände
4,8
5,5
2,7
1,0
2,2
1,0
2,1
0,5
Einwohner
Umlandbewohner
1,3
1,0
Unattraktive und wenig qualitativ hochwertige Geschäfte
10,3
k.A.
19,9
0,0
5,0
10,0
15,0
42,8
20,0
25,0
30,0
35,0
40,0
45,0
44
Bereich Erreichbarkeit:
Erreichbarkeit:
Anteil der Besucher, die
normalerweise mit Pkw in
die Innenstadt kommen:
Wie leicht finden die Innenstadtbesucher einen
Parkplatz?
Bewertung Parkplatzsituation insgesamt:

Etwa 54% der Einwohner und ca. 89% der Umlandbewohner nutzen den
eigenen Pkw für einen Besuch der Innenstadt von Tettnang. Dies sind Werte, die so auch in anderen Städten zu verzeichnen sind.

Grundsätzlich scheint zunächst ein Parkplatzproblem in der Innenstadt zu
bestehen: Der Anteil an Einwohnern (ca. 39%) die nur schwer einen Parkplatz in der Innenstadt finden, ist im Vergleich zu anderen Städten eher höher.

Aber: ca. 35% der Umlandbewohner finden nur schwer einen Parkplatz,
wenn sie die Innenstadt von Tettnang besuchen. Ca. 53% geben sogar an,
leicht einen Parkplatz zu finden (Wert bei den Einwohnern: ca. 39%!). Mit
anderen Worten: Auswärtige finden in Tettnang leichter einen Parkplatz
in der Innenstadt als die Einwohner selbst (!).

Die Einwohner Tettnangs sind mit der Parkplatzsituation in „ihrer“ Stadt
unzufriedener (Schulnote: 3,4 bei möglichen Schulnoten von 1 bis 5) als
die Einwohner in vergleichbaren Städten.

Aber: Die Umlandbewohner bewerten die Parkplatzsituation eher neutral (Schulnote: 2,9). Dies ist im Vergleich zu den Angaben der Einwohner
erstaunlich, da gerade die Umlandbewohner häufiger mit dem eigenen Pkw
die (Innen)Stadt von Tettnang besuchen.

Auch bei der Bewertung der Verkehrssituation insgesamt zeigt sich: Die
Einwohner Tettnangs (Schulnote: 4,2 bei möglichen Schulnoten von 1 bis 5)
bewerten diese kritischer als die Umlandbewohner (Schulnote: 3,2). Im Vergleich mit anderen Städten wird die Verkehrssituation damit v.a. von den
Einwohnern eher kritischer bewertet. Die Bewertung der Umlandbewohner
ist mit anderen Städten in etwa vergleichbar.

Anregungen zum Parken: „“allgemein verbessern, billigere / kostenlose
Parkplätze, Kurzzeitparkplätze“ (ca. 21% der Einwohner und ca. 24% der
Umlandbewohner).

Anregungen zur Verkehrssituation: „allgemein verbessern, Verkehrsberuhigung, Verkehr aus der Innenstadt / Monfortstraße raus“ (ca. 60% der Einwohner und ca. 19% der Umlandbewohner).
Bewertung Verkehrssituation insgesamt:
Anregungen im Bereich
„Erreichbarkeit“:
Tettnang ist in diesem Bereich im Vergleich zu anderen Standorten…
…eher
schlechter
…vergleichbar
…eher
besser
Fazit: Die Verkehrssituation wird von den Verbrauchern auch im Vergleich mit anderen Städten eher
unterdurchschnittlich bewertet. Die Parkplatzsituation ist ebenfalls sowohl aus Einwohnersicht als
auch aus Sicht der Umlandbewohner zu verbessern. Ansätze liegen v.a. in einer Optimierung des Bereiches „Bärenplatz“. Im Vereich Parken ist eine Vergrößerung des Parkplatzangebotes zu diskutieren,
aber: Sicherlich müssen auch Maßnahmen angegangen werden, die auf eine Optimierung des bisherigen Parkkonzeptes sowie auf eine Imageverbesserung im Bereich „Parken“ abzielen.
45
Erreichbarkeit der Innenstadt: Finden Sie leicht einen Parkplatz?
Finden Sie leicht einen Parkplatz?
[Angaben der Umlandbewohner in %]
Finden Sie leicht einen Parkplatz?
[Angaben der Einwohner in %]
ja
nein
ja
k.A.
nein
k.A.
34,8
38,8
22,5
53,2
38,7
n Einwohner = 667
n Umlandbewohner = 201
11,9
46
Bereich Erlebnisraum Innenstadt:
Erlebnisraum Innenstadt:

Wichtige Erkenntnis: Die von Einzelhändlern nicht
selten geäußerte Sorge, dass aufgrund der derzeit
bestehenden Parkregelungen Innenstadtbesucher
überdurchschnittlich häufig nur kurz in der Innenstadt verweilen, kann nicht bestätigt werden.
Denn: Eine Vielzahl an Innenstadtbesuchern hält sich
bei einem „typischen“ Besuch etwa ein bis zwei Stunden in der Stadt auf (Einwohner: ca. 40%; Umlandbewohner: ca. 46%) – dies ist mit Werten aus anderen
Städten vergleichbar.

Die Einkaufsatmosphäre – ein sehr wichtiges Kriterium für die Attraktivität einer Innenstadt – wird von
den Umlandbewohnern positiv bewertet (Schulnote:
2,3 bei möglichen Schulnoten von 1 bis 5). Die Einwohner bewerten die Einkaufsatmosphäre ebenfalls
noch positiv (Schulnote: 2,6).

„Einkaufen und „Einfach Bummeln“ ist zentraler
Grund für einen Innenstadtbesuch in Tettnang –
sowohl bei Einwohnern (nennen ca. 83%) als auch bei
Umlandbewohnern (nennen ca. 72%). Diese Werte
sind vergleichbar mit anderen Städten.

Weitere wichtige Gründe sind Arztbesuche (Einwohner: ca. 49%, Umlandbewohner: ca. 25%) und die
Nutzung der Gastronomie (Einwohner: ca. 45%, Umlandbewohner: ca. 31%). Auffallend: Die Gastronomie ist in Tettnang ein mit anderen Städten vergleichsweise häufigerer Grund für einen Innenstadtbesuch. .Sie wird auch überdurchschnittlich positiv von Einwohnern und Umlandbewohnern bewertet
(Schulnote: 2,0 bei möglichen Schulnoten von 1 bis
5). Ihr kommt bei weiteren Überlegungen zur Attraktivierung der Innenstadt eine nicht unwesentliche Bedeutung zu.
Durchschnittliche Aufenthaltsdauer
bei einem Besuch der Innenstadt:
Bewertung der Einkaufsatmosphäre
in der Innenstadt
Gründe für einen Aufenthalt in der
…eher
schlechter
…vergleichbar
…eher
besser
Fazit: Die Tettnanger Innenstadt hat nicht nur Versorgungs- sondern auch Erlebnisfunktion
für Einwohner und Umlandbewohner. Der Gastronomie kommt eine vergleichsweise hohe
Bedeutung für die Attraktivität der Innenstadt zu und sollte bei künftigen Vermarktungsüberlegungen noch stärker mit berücksichtigt werden (beispielsweise „Kopplungsangebote“
zwischen Einzelhandel und Gastronomie, gemeinsame Events usw.).
47
Bereich Angebot in Tettnang:
Das Angebot in der Innenstadt:

Die Vielfalt des Angebotes in Tettnang wird eher
durchschnittlich bewertet (Einwohner: Schulnote:
3,2, Umlandbewohner: 3,0). Dies ist jedoch vor dem
Hintergrund der Stadtgröße Tettnangs und der umliegenden, oft größeren Städte wie Friedrichshafen und
Ravensburg zu interpretieren.

Insgesamt sehen ca. 65% der Einwohner und ca. 35%
der Umlandbewohner Lücken im Angebot der Innenstadt von Tettnang – ein mit anderen Städten jeweils
vergleichbarer Wert.

Aus Verbrauchersicht fehlen folgende Sortimente im
Angebot von Tettnang: Spielwaren, Bekleidung (Kinder- / Babybekleidung, allgemeine und junge Mode
usw.) sowie ein Bau- und Heimwerkermarkt.
Angebotsvielfalt in Tettnang:
Angebotslücken in der Innenstadt:
…eher
schlechter
…vergleichbar
…eher
besser
Fazit: Das Angebot in Tettnang wird grundsätzlich neutral bis gut bewertet. Ergänzungen
und Modernisierungen im Sortiment und im Auftritt der Geschäfte sind teilweise nötig!
48
Die 10 zentralen Angebotslücken in Tettnang aus Sicht der Einwohner und Umlandbewohner
(Offene Frage)
Die 10 häufigsten Nennungen zu „Angebotslücken“ [Angaben in %]
Spielwarengeschäft
22,7
21,8
Bekleidung (v.a. Kinder- und / Babybekleidung usw.)
Bau- und Heimwerkermarkt
8,9
Lebensmittel (v.a. Vollsortimenter in der Innenstadt)
6,0
Sportgeschäft / Sportartikel
5,8
2,3
Musikgeschäft und Zubehör
2,0
Lebensmittel (Feinkost, Gemüse usw.)
Heimtextilien
1,5
Gartencenter
1,4
Drogerie
1,4
Einwohner /
Umlandbewohner
8,3
k.A.
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
49
Bereich Anregungen für Tettnang:
Die 10 wichtigsten Anregungen für Tettnang aus Sicht der Einwohner und Umlandbewohner
(Offene Frage)
Die 10 wichtigsten Nennungen zu „Anregungen“ [Angaben in %]
37,2
Verkehrssituation: allgemein verbessern
14,9
18,9
"Echte" Fußgängerzone errichten
7,0
Verkehrssituation: Verkehr raus aus der Innenstadt /
Montfortstrasse
18,7
4,0
16,5
18,4
14,5
19,9
11,7
Angebot und Branchenvielfalt verbessern
Parksituation: allgemein verbessern
Busverbindungen
4,0
6,9
mehr Angebote für Jugendliche
3,5
5,7
3,5
5,5
4,5
Parksituation: billigere Parkplätze / erste Stunde kostenlos
Branchenmix auffüllen: schöneres Café
Weitere Anregung aus
Sicht der Umlandbewohner: Freundlichere Innenstadt / Innenstadtgestaltung
(5,0 %)
Einwohner
Umlandbewohner
4,5
Öffnungszeiten
1,5
12,0
k.A.
33,3
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
40,0
50
Bereich Tettnang im Standortwettbewerb:
Tettnang im Standortwettbewerb:
Konkurrenten der Innenstadt von
Tettnang als Einkaufsstandort (Angaben der Einwohner von Tettnang):

Standort Gewerbegebiet Bürgermoos: An diesen
Standort verliert die Innenstadt Kaufkraft bei Lebensmitteln, Elektrowaren und Möbeln.

Das Umland von Tettnang als Konkurrenz? Über
40% der Einwohner Tettnangs kaufen häufig im Umland von Tettnang (v.a. Friedrichshafen und Ravensburg) Waren in folgenden Sortimenten ein: Blumen /
Pflanzen, Bekleidung, Schuhe / Lederwaren, Sportartikel, Möbel, Spielwaren sowie Heimwerkerbedarf.

Internet / Versandhandel als Konkurrent? Immerhin
ca. 20% der Tettnanger kaufen häufig Bücher über
das Internet bzw. den Versandhandel, ca. 16-17%
kaufen zudem Bekleidung, und immerhin ca. 9-10%
der Einwohner kaufen auch Elektrogeräte bzw.
Spielwaren und Sportartikel im Internet bzw. über
den Versandhandel.

Meckenbeuren ist lediglich bei Möbeln ein Konkurrent von Tettnang; ca. 8% der Tettnanger kaufen dort
häufiger Möbel ein.
…eher
schlechter
…vergleichbar
…eher
besser
Fazit: Tettnang bindet Kaufkraft v.a. im kurzfristigen und im mittelfristigen Bedarfsgüterbereich – und kann sich im Verhältnis zur Stadtgröße bisher noch gut behaupten. Allerdings
führt die Konkurrenz im Umland zu spürbaren Kaufkraftabflüssen im mittelfristigen und
langfristigen Bedarfsgüterbereich. Und: Das Gewerbegebiet Bürgermoos ist bei einzelnen
Bedarfsgütern nicht unwesentliche Konkurrenz. Zudem gilt: Der Versandhandel bzw. das
Internet „greifen“ die Innenstadt von Tettnang gerade bei Sortimenten an, die eigentlich als
typisch „innenstadtrelevant“ anzusehen sind, nämlich bei Büchern und im Bereich Bekleidung. Es gilt nun, die Innenstadt v.a. auch als Einkaufsstandort weiter zu stärken.
51
Tettnang im Standortwettbewerb
An welchen Standorten werden die einzelnen Sortimente überwiegend eingekauft?
Standort Tettnang
Sonstige
Umland von Tettnang
Versandhandel,
Internet
Friedrichshafen
Ravensburg
Meckenbeuren
29,7
0,4
0,4
0,2
0,1
11,8
4,8
1,5
12,1
7,2
0,0
51,1
4,9
11,6
1,0
31,3
11,7
0,7
X
(X)
Bücher
68,5
1,8
0,7
19,9
10,2
9,1
0,0
Schreibwaren, Bürobedarf
77,7
8,2
4,5
7,3
5,2
6,9
0,4
Bekleidung
45,3
1,5
2,5
15,3
17,8
45,1
0,0
Schuhe, Lederwaren
67,8
0,6
0,1
7,5
19,5
26,5
0,4
Sportartikel
36,3
1,0
3,0
8,8
22,5
29,1
0,1
Innenstadt
Bürgermoos
Lebensmittel
50,1
59,4
Gesundheit / Körperpflege
79,6
Überwiegend kurzfristiger Bedarf:
X = Wichtigste Standorte?
Lagen
Überwiegend mittelfristiger Bedarf:
X
(X)
(X)
Elektrowaren
5,7
69,4
2,4
9,7
22,8
12,7
0,4
Haushaltswaren, Geschenkartikel
68,4
11,5
3,3
5,1
16,9
13,8
1,0
Möbel
5,4
28,6
2,7
3,9
24,1
38,2
8,1
Spielwaren
6,6
1,5
1,3
9,3
25,8
32,5
2,8
Schmuck
39,4
0,6
0,7
5,2
15,3
17,8
0,0
Heimwerkerbedarf
4,9
28,2
3,1
1,6
40,8
25,9
0,3
(X)
(X)
(X)
(X)
Überwiegend langfristiger Bedarf:
3.4
52
Der Gästestandort Tettnang aus Sicht der Gäste
Bereich Image:
Image:

Grundsätzlich positives Bild von Tettnang: Mit
Tettnang verbinden viele Gäste „Hopfen“ (ca. 27%)
und „Schloss“ (ca. 14%) – im Vergleich zu anderen
Städten machte ein überdurchschnittlich hoher Anteil
der Gäste keine Angaben zum Bild der Stadt.

Stärken und Schwächen:
Aber: Die tatsächlichen Stärken (und Schwächen)
von Tettnang sind nicht wirklich bekannt bei den
Gästen. Eine vergleichsweise überdurchschnittlich
hohe Anzahl an Gästen machte keine Angaben zu
den zentralen Stärken Tettnangs.
…eher
schlechter
Das Bild von Tettnang:
…vergleichbar
…eher
besser
Fazit: Tettnang wirbt zu wenig mit seinen Potenzialen! Die Gäste haben zwar grundsätzlich
ein positives Bild von Tettnang, kennen die Stärken (und Schwächen) der Stadt aber nicht
wirklich.
53
Bereich Erreichbarkeit:
Erreichbarkeit:

Etwa 73% der Gäste kommen mit dem Pkw nach
Tettnang, aber auch der Bus (ca. 15%) und das Fahrrad (ca. 10%) sind beliebte Verkehrsmittel zur Anreise
– vergleichsweise geringe Pkw-Nutzung bei der Anreise im Vergleich mit anderen Städten.

Die Parkmöglichkeiten werden von den Gästen in
Tettnang mit einer durchschnittlichen Schulnote von
2,9 bewertet – dies ist mit Werten aus anderen Städten vergleichbar.

Die Verkehrssituation wird von den Gästen in Tettnang mit einer Durchschnittsnote von 3,0 bewertet.

Mehrere Gäste (ca. 5%) nannten bei der Frage nach
Verbesserungsvorschlägen, dass Aus- und Beschilderungen nicht in ausreichendem Maße vorhanden sind.

Anregungen zum Parken: „allgemein verbessern,
billigere / kostenlose Parkplätze, Kurzzeitparkplätze“
(ca. 12% der Gäste)
Anregungen zur Verkehrssituation: „allgemein verbessern, Verkehrsberuhigung, Verkehr aus der Innenstadt / Monfortstrasse raus“ (ca. 27%).
Anteil der Besucher mit Pkw:
Bewertung Parkplatzsituation:
Bewertung Verkehrssituation:
Bewertung Beschilderung:
Anregungen im Bereich
„Erreichbarkeit“:

…eher
schlechter
…vergleichbar
…eher
besser
Fazit: Die Gäste haben ein eher unterdurchschnittliches Bild von der Erreichbarkeit Tettnangs! Sie werden in der Stadt zu wenig durch Aus- bzw. Beschilderungen geführt.
54
Bereich Erlebnisraum Tettnang:
Erlebnisraum Tettnang:

Vergleichweise geringe Aufenthaltsdauer: Von den
Besuchern sind knapp 68% als Touristen angereist.
Diese verweilen jedoch zum größten Teil (ca. 47% der
Touristen) nur einen Tag in Tettnang – im Vergleich
zu anderen Städten verweilen in Tettnang überdurchschnittlich viele Tagestouristen.

Mit einer Schulnote von etwa 1,8 wird das Erscheinungsbild der Stadt von den Gästen überdurchschnittlich gut bewertet.

Die Einkaufsatmosphäre wird von den Gästen mit
einer Schulnote von 2,2 bewertet.

Einzelhandel könnte noch mehr profitieren: Nur
etwa 39% der Gäste machen während ihres Aufenthalts in Tettnang einen „Einkaufsbummel“.
Die Hauptaktivität ist die Besichtigung von Sehenswürdigkeiten (ca. 62%).
Durchschnittliche Aufenthaltsdauer bei
einem Besuch von Tettnang:
Bewertung des allgemeinen Stadterscheinungsbildes:
Bewertung der Einkaufsatmosphäre:
Aktivitäten in Tettnang:

Bekanntheit der Sehenswürdigkeiten:

Am bekanntesten ist die Innenstadt von Tettnang,
welche auch am häufigsten besucht wird (ca. 93% der
Gäste), gefolgt vom Neuen Schloss (ca. 59% der
Gäste).
Mehr Werbung für Tettnangs Sehenswürdigkeiten
nötig: Die übrigen Sehenswürdigkeiten sind zwar
teilweise bekannt, werden aber kaum besucht.
Verbesserungsvorschläge:
Verbesserung der Verkehrs- und Parkplatzsituation
sowie die bessere Aus- und Beschilderung von Sehenswürdigkeiten, Parkmöglichkeiten usw. (etwa
44% der Gäste machten Verbesserungsvorschläge zu
diesen Themen).
…eher
schlechter
…vergleichbar
…eher
besser
Fazit: Die Besucher Tettnangs sind überwiegend Tagestouristen, die bei ihrem Aufenthalt
v.a. die Innenstadt (ohne Einkaufsbummel zu machen) und das Schloss besichtigen! Die
Sehenswürdigkeiten müssen künftig besser vermarktet und vernetzt werden, damit die Aufenthaltsdauer erhöht wird und so die Akteure aus Einzelhandel, Gastronomie und Freizeit
noch mehr von den Gästen profitieren.
55
Gästestruktur
Was ist der Grund für Ihren Aufenthalt? [Angaben der Gäste in %]
Tagestourist
Aufenthalt als Tourist: 1-2 Tage
Aufenthalt als Tourist: länger als 2 Tage
privat
Geschäftsreise / beruflich
Sonstiges
18,2
17,7
2,5
9,1
5,5
47,0
n Gäste = 198
Bekanntheit einzelner Sehenswürdigkeiten von Tettnang aus Sicht der Gäste
Bekanntheit einzelner Sehenswürdigkeiten [Angaben in %]
Innenstadt
Schloss
26,3
58,6
Hopfenpfad
23,2
Hopfen-, Obst- und
Jagdmuseum
23,2
Montfortmuseum
16,7
Kronen-Brauerei
Tettnang
16,7
Elektronikmuseum 6,1
0%
n Gäste = 198
4,0
93,4
29,3
45,5
33,8
42,9
3,5
36,9
26,3
20%
2,0
39,4
3,5
53,5
22,2
10%
13,6 1,5
3,5
67,7
30%
bekannt, und auch schon besucht
40%
50%
60%
4,0
70%
bekannt, aber noch nicht besucht
80%
90%
nicht bekannt
100%
k.A.
56
Bereich Angebot in Tettnang:
Das Angebot in der Innenstadt:

Bewertung der Innenstadt insgesamt
sowie der Geschäfte:

Angebotslücken in der Innenstadt:

Grundsätzlich positive Bewertung der Attraktivität der
Innenstadt sowie der Geschäfte (Durchschnittsnoten:
2,1 und 2,3).
Teilweise Kritik an der Angebotsvielfalt.
Insgesamt sehen nur etwa 11% der Gäste Lücken im
Angebot der Innenstadt von Tettnang – deutlich weniger als in anderen Vergleichsstädten.
Aus Gästesicht fehlen v.a. Cafés.
…eher
schlechter
…vergleichbar
…eher
besser
Fazit: Das Angebot in der Innenstadt von Tettnang wird von den Gästen als sehr gut bewertet. Nur wenige können wirkliche Angebotslücken in der Stadt nennen.
57
Bereich Anregungen für Tettnang:
Die 10 wichtigsten Anregungen für Tettnang aus Sicht der Gäste (Offene Frage)
Die 10 wichtigsten Nennungen zu „Anregungen“ [Angaben in %]
Verkehrssituation: allgemein verbessern
13,6
Verkehrssituation: Verkehr raus aus der Innenstadt /
Montfortstrasse
11,1
Parksituation: allgemein verbessern
8,6
Beschilderung / Ausschilderung
5,1
Angebot und Branchenvielfalt verbessern
4,5
"Echte" Fußgängerzone errichten
3,5
Parksituation: billigere / kostenlose Parkplätze
3,0
mehr Angebote für Jugendliche
3,0
mehr Nachtleben
2,5
Verkehrsberuhigung: allgemein
Gäste
2,0
51,5
k.A.
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
n Gäste = 198
50,0
60,0
3.5
58
Fazit
Die Ist-Analyse hat gezeigt: Der Einzelhandelsstandort weist eine Vielzahl von Potenzialen
auf, welche in Zukunft weiter gestärkt und ausgebaut werden sollten.
1. Attraktives Stadtbild, insbesondere auch in der Innenstadt
von Tettnang.
2. Tettnang besitzt eine Vielzahl an Potenzialen und Themen
(Hopfen, regionale Produkte, Fabrikverkauf VAUDE, Stadtbild
usw.), wobei die Themen sich teilweise nicht in der Innenstadt
wieder finden bzw. nicht gänzlich genutzt werden.
3. Grundsätzlich kann der Einzelhandelsstandort Tettnang aufgrund einer vergleichsweise positiven Standortdynamik und
den verschiedenen Betriebstypen in den unterschiedlichen
Lagen Tettnangs (noch) positiv bewertet werden.
3 1 ,6
7 ,5
9 ,0
5 ,5
8 ,7
3 ,5
6 ,3
4. Die Stadt Tettnang wird von den Einwohnern, Umlandbewohnern und Gästen grundsätzlich positiv bewertet.
2 ,0
5 ,2
1 9 ,9
4 ,8
5 ,5
2 ,7
1 ,0
2 ,2
1 ,0
2 ,1
0 ,5
1 ,3
1 ,0
1 0 ,3
5. Tettnang ist ein attraktiver Wohnstandort mit einer wachsenden Bevölkerungszahl und einem daraus resultierenden
steigenden Kaufkraftpotenzial.
Diese Potenziale gilt es künftig als grundlegende Stärken auszubauen und zu vermarkten.
4
4.1
59
Städtebaulicher Kurz-Check
Methodik
Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes Tettnang 2020 wurde ein städtebaulicher KurzCheck durchgeführt. Dieser Kurz-Check erfolgte im Rahmen einer Vor-Ort-Begehung am
11. September 2007 gemeinsam von der imakomm AKADEMIE und einer Architektin des
Architekturbüros Isin Architekten, Aalen. Fokus war eine städtebauliche Bewertung v.a. der
Innenstadt von Tettnang.
Im Rahmen der Vor-Ort-Begehungen wurden folgende Bereiche bewertet:

Bewertung der fußläufigen Verbindungen innerhalb der Innenstadt („Durchlässigkeit der Innenstadt“),

Bewertung der verkehrlichen Situation innerhalb der Innenstadt (Parksituation,
fließender Verkehr) sowie in den Randlagen der Innenstadt,

Erreichbarkeit der Innenstadt / Führung von Ortsunkundigen bspw. durch Beschilderungen,

Bewertung Bebauung innerhalb der Innenstadt.
Die zentralen Ergebnisse sind im Folgenden dargestellt, die Ergebnisse werden belegt durch
eine Fotodokumentation. Die folgende Abbildung zeigt die zentralen Ergebnisse des städtebaulichen Kurz-Checks in einer Übersicht:
4.2
60
Städtebaulicher Kurz-Check
Zentrale Ergebnisse des städtebaulichen Kurz-Checks
5: „Verdeckte“ Aufenthaltsqualität in der Montfortstraße
1: Grundsätzlich (sehr)
attraktive Stadtgestaltung
4: Eingang Montfortstraße: eher
unattraktiv, fehlender „Frequenzbringer“; ehemaliges Sparkassengebäude in Wert setzen
6: Durchgangsverkehr
schmälert die Aufenthaltsqualität
3: Fehlen einer attraktiven Bebauung („Frequenzbringer“) im südlichen Bereich der Grabenstraße
2: Fehlende „Durchlässigkeit“ der Innenstadt
Quelle: isin Architekten Generalplaner GmbH, September 2007.
1.
61
Grundsätzlich (sehr) attraktive Stadtgestaltung:
Die Innenstadt von Tettnang weist einen historischen Charme auf, sichtbar allein an den
Gebäuden, am Schloss, weiterer historischer Bebauung, an Begrünungsflächen / Gärten
usw. Sowohl die Fassadengestaltung als auch die Gestaltung des öffentlichen Raumes ist
grundsätzlich positiv.
Attraktive gestalterische Elemente in der Innenstadt von Tettnang.
Bild links: Gestalterische Maßnahmen am Bärenplatz.
Bild rechts: „Hopfensau“ vor dem Tettnanger Rathaus.
2.
Fehlende „Durchlässigkeit“ der Innenstadt von Tettnang:
Zwischen der Karlstraße und der Montfortstraße besteht ein relativ unattraktiver, wenig belebter städtischer Bereich. Hierzu zählt v.a. die Grabenstraße. Die fußläufigen Verbindungen,
die teilweise zwischen den genannten Straßen bestehen, sind eher unattraktiv (dunkel, Stufen, nicht ausgeschildert). Ortsunkundige werden zudem nicht geführt (fehlende Beschilderungen). Die Innenstadt von Tettnang ist als Gesamtstandort somit nicht erlebbar.
Bild links: Dunkle, nicht ausgeschilderte Querverbindungen zwischen Karlstraße und Montfortstraße.
Bild Mitte: Querverbindungen nicht behindertengerecht bzw. teilweise mit zahlreichen Stufen zum Ausgleich der
vorhanden Niveauunterschiede zwischen den Straßen.
Bild rechts: Einziges erkennbares Schild, das auf Montfortstraße hinweist = kaum „Führung“ Ortsunkundiger.
3.
62
Fehlen einer attraktiven Bebauung / „Frequenzbringer“ im südlichen Bereich der
Grabenstraße:
Im nördlichen Bereich der Innenstadt von Tettnang kann aufgrund der bestehenden Bebauung zwischen Karlstraße und Montfortstraße eine „Durchlässigkeit“ nur schwer hergestellt
werden. Dies gilt für den südlichen Innenstadtbereich nicht. Im Bereich der Grabenstraße
bestehen aktuell Flächen, die einen „provisorischen Charakter“ aufweisen: bspw. Schotterparkplatz an der Grabenstraße. Zudem weist dieser Abschnitt, der eine wichtige Verbindung
zwischen Karlstraße – Montfortstraße darstellen sollte, kaum Einzelhandelsbesatz auf.
Bild links: Unattraktiver Bereich im südlichen Innenstadtbereich (Bereich Grabenstraße).
Bild Mitte: Parkplatz mit provisorischem Charakter, der die Verbindung zur Montfortstraße eher unattraktiv macht.
Bild rechts: Nördlicher Bereich der Innenstadt: „Durchlässigkeit“ kann nur schwer hergestellt werden (Garagen,
Wohnraum); hier: Kronengäßle.
4.
Eingang Montfortstraße eher unattraktiv, fehlender „Frequenzbringer“; ehemaliges
Sparkassengebäude in Wert setzen:
Das Gelände der ehemaligen Sparkasse wird derzeit provisorisch als Parkplatz genutzt. Gerade dieser Bereich wirkt daher eher unattraktiv und stört die fußläufige Verbindung von
Schloss Montfort zum Bärenplatz entlang der Montfortstraße. Insgesamt weist dieser Bereich
eher einen „Hinterhofcharakter“ auf.
Bild links und rechts: Parkplatz im „Eingangsbereich“ Montfortstraße (ehemaliges Sparkassengebäude).
5.
63
„Verdeckte“ Aufenthaltsqualität in der Montfortstraße:
Die Montfortstraße als eine der beiden zentralen „Einkaufsstraße“ der Innenstadt von Tettnang weist eine grundsätzlich hohe Aufenthaltsqualität auf (Fassadengestaltung, angelegter
Bachlauf, Begrünungsmaßnahmen, Außengastronomie usw.). Allerdings ist die Straße keine
reine Fußgängerzone. Sie wird vom Verkehr befahren und an beiden Straßenseiten besteht
ruhender Verkehr.
Bild links: Zeitweise starker fließender Verkehr sowie ruhender Verkehr auf beiden Straßenseiten in der Montfortstraße – der angelegte Bachlauf“ ist verdeckt.
Bild rechts: Grundsätzlich hohe Aufenthaltsqualität in der Montfortstraße (Beispiel: Bachlauf), die aber von parkenden Pkws „verdeckt“ wird.
6.
64
Durchgangsverkehr schmälert die Aufenthaltsqualität:
Die momentane Ausbildung des Bärenplatzes erlaubt derzeit keinen reibungslosen Abfluss
des Verkehrsaufkommens – zu fast jeder Tageszeit bilden sich aufgrund des Linksabbiegerverkehrs in die Karlstraße Rückstaus. Insgesamt bestehen hier verhältnismäßig beengte
Flächen für Durchgangsverkehr, ÖPNV und Rad- und Fußgängerverkehr. Der Bärenplatz ist
eher Verkehrsknotenpunkt denn Platz mit Aufenthaltsqualität. Die derzeit als Einbahnstraße
konzipierte Martin-Luther-Straße dient als östliche Umfahrung der Innenstadt, reduziert aber
aufgrund dieser Einbahnstraßenregelung die Attraktivität möglicher Handelsflächen auf dem
Areal „Alte Kistenfabrik“. Die Karlstraße ist als Haupteinkaufslage von Tettnang durch einen
stark fließenden Verkehr belastet.
Bild links: Rückstau des Verkehrs am Bärenplatz.
Bild rechts: Durchgangsverkehr in der Karlstraße.
4.3
65
Fazit
Trotz der grundsätzlich attraktiven Stadtgestaltung im Zentrum, stellt sich die allgemeine
städtebauliche Situation in Tettnang in manchen Bereichen eher schwierig dar. V.a. die fehlende „Durchlässigkeit“ in der Innenstadt und die dadurch eher geringen Kundenströme zw.
Karlstraße und Montfortstraße sind ein zentrales Problem Tettnangs. In der städtebaulich
eher unattraktiven südlichen Innenstadt ist die Ansiedlung eines „Frequenzbringers“ (Ergänzung Einzelhandels- und Gastronomieangebot) v.a. am „Eingang“ zur Montfortstraße notwendig. Die unzureichende Beschilderung in der Stadt macht die Erreichbarkeit der Tettnanger Innenstadt v.a. für Ortsunkundige schwierig. Sie werden nicht auf die Innenstadt hingewiesen und in ihr nicht geleitet. Zudem schmälert das starke Verkehrsaufkommen am Bärenplatz, aber auch in der Karlstraße und Montfortstraße die Aufenthaltsqualität in der Tettnanger Innenstadt.
Teil B: Prognose der Einzelhandelsentwicklung am Standort Tettnang
66
5
67
Prognose der Einzelhandelsentwicklung Standort Tettnang 2020
5.1
Methodik
Die Prognose der künftigen Einzelhandelsentwicklung ist schwierig, da die Entwicklung zahlreicher Einflussfaktoren berücksichtigt und deren künftiges, sehr komplexes Zusammenspiel
abgeschätzt werden muss. Um die künftige Nachfragesituation wie auch die künftige Angebotssituation eines Einzelhandelsstandortes abschätzen zu können, sind v.a. folgende Einflussfaktoren zu berücksichtigen:

Entwicklung der Einwohnerzahlen im Marktgebiet und im Prognosezeitraum,

Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf im Marktgebiet,

Entwicklung der Kaufkraftbindungsquoten des betrachteten Standortes respektive
Entwicklung der Marktanteile des betrachteten Standortes in seinem Marktgebiet.
Für eine möglichst realitätsnahe Abschätzung der Einzelhandelsentwicklung werden für die
genannten Einflussfaktoren unterschiedliche Annahmen getroffen und in Szenarien der Einzelhandelsentwicklung zusammengefasst.
5.2
Entwicklungsszenarien
Folgende Annahmen werden für den Einzelhandelsstandort Tettnang zunächst getroffen:

Einwohnerzuwachs im Marktgebiet um ca. 3% auf 59.419 Einwohner im Jahr 2020.

Zunahme der einzelhandelsrelevanten Ausgaben pro Kopf um ca. 1% pro Jahr auf
ca. 5.900 Euro pro Einwohner im Jahr 2020. Wir gehen davon aus, dass im Betrachtungszeitrum keine wesentliche Änderung des Spar- und Ausgabeverhaltens der
Verbraucher eintritt.
Wesentliche „Stellschraube“ der künftigen Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Tettnang ist dann die Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote respektive der Marktanteile im
Marktgebiet. Dies kann durch entsprechende Maßnahmen im Rahmen eines Innenstadtmarketing erreicht werden. Zu denken ist hierbei beispielsweise an ein systematisches Leer-
68
standsmanagement zur Optimierung des Branchenmixes oder noch intensivere Kommunikationsmaßnahmen für den Standort.
Wir gehen von folgenden zwei Szenarien für den Standort Tettnang aus:
Szenario 1: Gleich bleibende Aktivitäten der Akteure am Standort Tettnang führen zu einer
durchschnittlichen bzw. sogar stagnierenden Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Tettnang insgesamt.
Annahmen:
Effekte:

Die Angebotssituation am Standort Tettnang wird nicht weiter ausgebaut, der Branchenmix nicht oder kaum ergänzt; Leerstände gehören
zunehmend zum „normalen Bild“ in der Innenstadt.

Auch künftig werden von den (Innenstadt)Akteuren Events usw. durchgeführt; ein noch stärkeres gemeinsames Auftreten nach innen und
nach außen mit klareren Strukturen und einer Vernetzung beispielsweise der Angebot für Touristen, der Gastronomie und dem Einzelhandel gelingt aber nicht.

Die Standorte im Umland (Oberzentren: Ravensburg und Friedrichshafen, aber auch direkte Nachbarn wie Meckenbeuren) verbessern weiterhin ihren Angebotsmix.

Die Marktanteile des Einzelhandelsstandortes Tettnang können nicht
ausgebaut werden bzw. gehen in einzelnen Sortimentsbereichen bzw.
Warengruppen sogar zurück; die Kaufkraftbindungsquoten in Tettnang
bleiben bestenfalls konstant.

Das künftige Einzelhandelsangebot weist zunehmend Lücken auf; die
Lebensmittelversorgung in der Innenstadt ist nicht mehr gewährleistet,
Leerstände und Angebotslücken treten weiter auf und zeigen sich v.a.
auch abseits der Haupteinkaufslagen, also beispielsweise in der Grabenstraße noch deutlicher.

Der Druck aus dem Umland (Kaufkraftabflüsse aus Tettnang!) wird
insgesamt größer.
69
Szenario 2: Die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Tettnang wird erhöht durch eine
systematische Umsetzung von Maßnahmen zur Standortattraktivierung.
Annahmen:
Effekte:

Die Einzelhandelsentwicklung in Tettnang ist positiv steuerbar; v.a.
durch eine gezielte Ergänzung des Branchenmixes / ein systematisches Leerstandsmanagement, durch eine bessere Vermarktung des
Standortes nach außen hin aber auch durch klarere Strukturen („Wer?
Macht was?“) innerhalb der (Innen)Stadt.

Das Umland verbessert auch in Szenario 2 seinen Angebotsmix, allerdings kann Tettnang durch besondere Events, gezielte Ansiedlungen
gerade an und in der Innenstadt adäquat darauf reagieren und seine
Wettbewerbsposition halten und sogar leicht ausbauen.

Die Marktanteile des Einzelhandelsstandortes Tettnang werden leicht
erhöht, denn: Kaufkraftabflüsse werden leicht reduziert und somit
Kaufkraftbindungsquoten leicht erhöht.

Lücken im Angebotsmix sind auch künftig allein schon aufgrund des
begrenzten Marktgebietes und der Konkurrenz im Unland (s. Oberzentren) unvermeidbar, sie werden allerdings, v.a. durch eine gezielte Stärkung der Innenstadt, reduziert.
Aus unserer Sicht bestehen realistische und damit umsetzbare Optimierungspotenziale am
Einzelhandelsstandort Tettnang. Daher halten wir Szenario 2 am wahrscheinlichsten. Sowohl die strategischen Überlegungen der Stadtverwaltung und des Gemeinderates aber
auch die Befragungen und Expertengespräche v.a. im Einzelhandel zeigen eine vergleichsweise große Bereitschaft zur weiteren Attraktivierung des Standortes Tettnang.
5.3
70
Prognose Kaufkraftsituation 2020
Auf Basis der beiden Szenarien ergibt sich die künftige Kaufkraftsituation (= Kaufkraftpotenzial für den Einzelhandel in Tettnang) im Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Tettnang:
1. Die Entwicklung der Nachfragesituation verläuft nach beiden Szenarien identisch.
Das Kaufkraftpotenzial wird getragen von der positiven Einwohnerentwicklung sowie
der zunehmenden Kaufkraft pro Einwohner im Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2020 ist
dann mit einem ungefähren Kaufkraftpotenzial in Höhe von ca. 360 Mio. Euro im gesamten Marktgebiet von Tettnang zu rechnen. Dies entspricht einer Zunahme im
Vergleich zum Jahr 2007 von ca. 17%.
2. Die Bedeutung der einzelnen Marktgebietszonen bleibt bis zum Jahr 2020 praktisch konstant. Auch im Jahr 2020 gehen rund 32% des Nachfragepotenzials auf
Marktgebietszone 1 – die Stadt Tettnang – zurück. Das Nachfragepotenzial in Tettnang beträgt im Jahr 2020 ca. 121 Mio. Euro.
3. Werden die getroffenen Annahmen modifiziert, ergibt sich ein leicht reduziertes Nachfragepotenzial. Geht man davon aus, dass die jährlichen einzelhandelsrelevanten
Ausgaben im Landkreis Bodenseekreis weniger als 1% jährlich zunehmen (Annahme
hier: +0,8% pro Jahr), so ergibt sich ein Nachfragepotenzial in Höhe von ca. 355 Mio.
Euro im Jahr 2020 für das gesamte Marktgebiet. Im Wesentlichen werden die Berechnungen der imakomm AKADEMIE auch bei einer Modifikation der Annahmen
bestätigt.
Die folgende Tabelle zeigt die einzelnen Werte der Nachfragesituation im Marktgebiet Tettnang im Jahr 2020.
71
Kaufkraftprognose 2020 für das Marktgebiet von Tettnang: Szenario 1 und 2
Zone 1: Tettnang
Zone 2a: Neukirch
Zone 2b:
Gesamtes
Marktgebiet
(= Zone1 und 2)
38,8
5,4
71,0
115,2
12,1
1,7
22,2
36,0
4,9
0,7
8,9
14,5
55,8
7,8
102,1
165,7
6,1
0,8
11,1
18,0
18,2
2,6
33,3
54,1
24,3
3,4
44,4
72,1
Elektrowaren
12,0
1,8
22,2
36,0
14,6
2,0
26,6
43,2
14,6
2,0
26,6
43,2
41,2
5,8
75,4
122,4
121,3
17,0
221,9
360,2
= Für beide Szenarien gehen wir von einer identischen Entwicklung der Nachfragesituation aus; allerdings ergeben sich unterschiedliche Umsatzprognosen nach den beiden Szenarien, da durch entsprechende Aktivitäten die Kaufkraftbindungsquote zumindest in Szenario 2 leicht erhöht werden kann
5.4
72
Prognose Einzelhandelsumsatz 2020
Anhand der getroffenen Annahmen und Szenarien wird es nun möglich, die Entwicklung
des Umsatzes aller Einzelhandelsbetriebe insgesamt in Tettnang bis zum Jahr 2020 zu
prognostizieren. Anhand der beiden Szenarien ergib sich ein „Korridor“ für die Umsatzsituation im Jahr 2020:
1. Bis zum Jahr 2020 kann von einer Erhöhung des Einzelhandelsumsatzes in Tettnang auf ca. 127 bis 129 Mio. Euro ausgegangen werden. Dies entspricht einem
Umsatzwachstum in Höhe von ca. 18% gegenüber dem Jahr 2007 bzw. einer zusätzlichen Umsatzleistung im Jahr 2020 im Vergleich zu 2007 in Höhe von 19-21 Mio. Euro.
2. Nach Szenario 1 (pessimistisches Szenario) basiert die Ausweitung auf ca. 127 Mio.
Euro im Jahr 2020 v.a. auf der positiven Bevölkerungsentwicklung.
3. Nach Szenario 2 (realistischeres Szenario) basiert die Erhöhung des Einzelhandelsumsatzes auf ca. 129 Mio. Euro im Jahr 2020 zudem auf der Attraktivitätssteigerung
des Einzelhandelsstandortes Tettnang und damit einer leichten Erhöhung der Kaufkraftbindungsquoten in allen Warengruppen. Mit anderen Worten: Den Einzelhandelsbetrieben in Tettnang gelingt es, Kaukraftabflüsse aus Tettnang in umliegende
Städte und Gemeinden zumindest etwas zu verringern und damit mehr Umsatz mit
Tettnanger Einwohnern zu tätigen.
Die folgende Tabelle zeigt die einzelnen Werte der Umsatzprognose für das Jahr 2020 nach
beiden Szenarien.
73
Umsatzprognose für den Einzelhandel in Tettnang bis ins Jahr 2020
Szenario 1
Sortimente
aktuell
Zone 1
in 2020
Szenario 2
Umsatz in 2020
Zone 1:
Tettnang
Zone 2
gesamt
Gesamtes
Marktgebiet
Zone 1
in 2020
Umsatz in 2020
Zone 1:
Tettnang
Zone 2
gesamt
Gesamtes
Marktgebiet
73,0%
73,0%
28,3
9,7
38,0
76,5%
29,6
9,7
39,3
85,5%
85,5%
10,4
3,7
14,1
85,0%
10,2
3,6
13,8
79,8%
79,8%
3,9
1,3
5,2
75,0%
3,6
1,3
4,9
76,3%
76,3%
42,6
14,7
57,3
77,5%
43,4
14,6
58,0
78,9%
78,9%
4,8
1,3
6,1
78,0%
4,7
1,2
5,9
64,7%
64,7%
11,8
8,6
20,4
70,0%
12,6
8,6
21,2
67,7%
67,7%
16,6
9,9
26,5
70,0%
17,3
9,8
27,1
Elektrowaren
87,7%
87,7%
10,9
10,5
21,4
88,0%
10,7
10,4
21,1
70,5%
70,5%
10,6
5,9
16,5
75,0%
10,9
5,8
16,7
25,5%
25,5%
3,8
1,9
5,7
30,0%
4,4
1,9
6,3
61,3%
61,3%
25,3
18,3
43,6
65,0%
26,0
18,1
44,1
69,4%
69,4%
84,5
42,9
127,4
71,0%
86,7
42,5
129,2
5.5
74
Prognose des künftigen Flächenbedarfs im Einzelhandel am Standort Tettnang
2020
Die prognostizierte Umsatzausweitung hat u.a. Auswirkungen auf den künftigen Flächenbedarf für zusätzliche Einzelhandelsflächen am Standort Tettnang. Für die Abschätzung des
künftigen, zusätzlichen Bedarfs an Einzelhandelsflächen müssen durchschnittliche Verkaufsflächenproduktivitäten zugrunde gelegt werden:

Food-Bereich (Lebensmittelbereich):
ca. 3.500 Euro Umsatz pro m2

Non-Food-Bereich:
ca. 3.000 Euro Umsatz pro m2

Einzelhandel insgesamt:
ca. 3.100 – 3.200 Euro Umsatz pro m2
Der zusätzliche Bedarf an Einzelhandelsflächen errechnet sich dann aus einer Bewertung
des zusätzlichen Einzelhandelsumsatzes bis zum Jahr 2020 anhand der dargestellten durchschnittlichen Flächenproduktivitäten. Wichtig: Der zusätzliche Flächenbedarf beziffert die
Einzelhandelsfläche, die ohne spürbare Umsatzumverteilungen zu bestehenden Anbietern in
Tettnang theoretisch realisiert werden könnte.
Fasst man die Ergebnisse nach beiden Szenarien zusammen, lassen sich folgende zentrale
Aussagen ableiten:
1. Bis zum Jahr 2020 besteht in Tettnang ein zusätzlicher Bedarf an Verkaufsfläche im
gesamten Einzelhandel in Höhe von ca. 5.900 bis ca. 6.700 m2.
2. Im Food-Bereich besteht theoretisch ein zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial bis
zum Jahr 2020 in Höhe von ca. 1.500 bis ca. 2.100 m2, im Non-Food-Bereich beläuft sich das Potenzial auf ca. 4.400 bis ca. 4.600 m2.
3. Dies bedeutet: Sowohl im Bereich Lebensmittel als auch im Non-Food-Bereich besteht neben dem Potenzial für Modernisierungen auch ein Potenzial für eine Ergänzung des bisherigen Angebotes (=Neuansiedlungen).
4. Allerdings ist zu berücksichtigen: Bereits zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes war die Genehmigung zur Verkaufsflächenerweiterung des Handelshofes im Gewerbegebiet Bürgermoos in Höhe von knapp 600 m2 im Food-
75
Bereich erteilt. Berücksichtigt man diese Verkaufsflächenerweiterung, reduziert sich
das tatsächlich noch verbleibende Verkaufsflächenpotenzial im Lebensmittelbereich auf ca. 900 bis ca. 1.500 m2 zusätzliche Verkaufsfläche. Bei einer üblichen Flächenproduktivität von Vollsortimentsanbietern im Bereich Lebensmittel scheint daher die Ansiedlung eines zusätzlichen Lebensmittelanbieters realistisch. Bereits heute zeichnen sich aber Bestrebungen weiterer, bereits bestehender Lebensmittelanbieter in Tettnang (u.a. Feneberg: ca. 500 m2 inkl. Getränkemarkt,
Aldi: ca. 185 m2) ab, ihre Verkaufsflächen im Lebensmittelbereich erweitern zu wollen. Berücksichtigt man diese dann zusätzlich entstehenden Verkaufsflächen, so
würde sich das Verkaufsflächenpotenzial im Bereich Lebensmittel in Tettnang auf ca.
400 bis 500 m2 Verkaufsfläche reduzieren.
5. Letztlich gilt im Bereich Lebensmittel: Eine Genehmigung weiterer Verkaufsflächenerweiterungen bei bestehenden Anbietern muss klar abgewogen werden mit Überlegungen zu weiteren Ansiedlungen im Bereich Lebensmittel. Bereits an dieser Stelle
muss betont werden: Ansiedlungen und Erweiterungen sollten sich zunächst auf die
Innenstadt konzentrieren.
76
Künftiger Flächenbedarf im Einzelhandel von Tettnang bis zum Jahr 2020
2007
2020
Vergleich 2007 zu 2020
Zusätzliche
Kaufkraft
Zusätzlicher
Einzelhandelsumsatz
Annahme:
Durchschnittliche
Flächenproduktivität
Potenzial für
zusätzliche
Verkaufsflächen
in Mio. Euro
in Mio. Euro
in Mio. Euro
in Mio. Euro
pro m2
in m2
73
38,0
17,0
5,7
3.500
1.500 – 1.600
244,8
68
89,4
36,1
13,3
3.000
4.400 – 4.500
108,6
360,0
69
127,4
53,1
19,0
3.100 –
3.200
5.900 – 6.100
73,0
32,4
115,2
76-77
39,3
17,0
6,9
3.500
2.000 – 2.100
208,7
67,9
76,2
244,8
68-69
89,9
36,1
13,7
3.000
4.500-4.600
306,9
69,4
108,6
360,0
71
129,2
53,1
20,6
3.100 –
3.200
6.600 – 6.700
Kaufkraft
Kaufkraft
Einzelhandelsumsatz
Einzelhandelsumsatz
in Mio. Euro
in %
in Mio. Euro
in Mio. Euro
in %
Food
98,2
73,0
32,4
115,2
Non-Food
208,7
67,9
76,2
GESAMT
306,9
69,4
Food
98,2
Non-Food
GESAMT
Sortimentsbereich
Szenario 1:
Szenario 2:
5.6
77
Fazit
Folgende zentrale Erkenntnisse ergeben sich aus der Prognose der Einzelhandelsentwicklung am Standort Tettnang bis zum Jahr 2020:

Auf Basis einzelner Annahmen wurden zwei Entwicklungsszenarien für den Einzelhandelsstandort Tettnang 2020 erarbeitet. Wir halten Entwicklungsszenario 2 für
realistisch. Demnach gelingt es den Akteuren in Tettnang durch gezielte Maßnahmen, die Kaufkraftbindung im Bereich Einzelhandel leicht zu erhöhen, den
Standort Tettnang insgesamt zu attraktiveren und somit die Position Tettnangs
im Standortwettbewerb mindestens zu halten bzw. sogar zu verbessern.

Die Kaufkraftsituation im Marktgebiet von Tettnang wird sich nach beiden Szenarien bis zum Jahr 2020 positiv entwickeln. Das Kaufkraftpotenzial wird getragen von
der positiven Einwohnerentwicklung sowie der zunehmenden Kaufkraft pro Einwohner im Bundesdurchschnitt und wird somit im Jahr 2020 ca. 355-360 Mio. Euro
betragen (Steigerung gegenüber 2007 um ca. 17%).

Parallel kann nach beiden Szenarien bis zum Jahr 2020 von einer Erhöhung des
Einzelhandelsumsatzes in Tettnang auf ca. 127 bis 129 Mio. Euro ausgegangen
werden.

Die prognostizierte Umsatzausweitung hat u.a. Auswirkungen auf den künftigen Flächenbedarf für zusätzliche Einzelhandelsflächen am Standort Tettnang. In einer
Prognose kann bis zum Jahr 2020 ein Potenzial für zusätzliche Verkaufsflächen
im Einzelhandel von ca. 5.900 m2 bis ca. 6.700 m2 abgeleitet werden. Unter Berücksichtigung bereits genehmigter Verkaufsflächenerweiterungen im Lebensmittelbereich ergibt sich ein Potenzial für weitere Verkaufsflächen im Bereich Lebensmittel in Höhe von ca. 900 bis ca. 1.500 m2. Und: Werden sämtliche, bereits heute
bekannten, weiteren Bestrebungen von Verkaufsflächenerweiterungen durch bestehende Anbieter genehmigt, so ergibt sich ein realistisches Potenzial für Neuansiedlungen im Bereich Lebensmittel in Höhe von 400 bis 500 m2.

78
Letztlich gilt im Bereich Lebensmittel: Eine Genehmigung weiterer Verkaufsflächenerweiterungen bei bestehenden Anbietern muss klar abgewogen werden mit Überlegungen zu weiteren Ansiedlungen im Bereich Lebensmittel. Bereits an dieser Stelle
muss betont werden: Ansiedlungen und Erweiterungen sollten sich zunächst auf die
Innenstadt konzentrieren, da angesichts der Standortbedingungen der bestehenden
Lebensmittelanbieter in der Innenstadt (Feneberg, Norma) davon ausgegangen werden kann, dass diese Anbieter mittel- bis langfristig Standortalternativen suchen werden (dies ist beim Anbieter Feneberg bereits der Fall).
79
Teil C: Handlungskonzept
Einzelhandelsstandort Tettnang 2020
6
6.1
80
Handlungskonzept Einzelhandelsstandort Tettnang 2020
Die Zukunftsaufgaben: Schwerpunkte und Maßnahmen
Damit der Einzelhandelsstandort Tettnang seine Wettbewerbsposition künftig halten bzw.
ausbauen kann, müssen in der Zukunft verschiedene Aufgaben („Zukunftsaufgaben“) angegangen werden. Vorrangig müssen fünf Bereiche / Schwerpunkte gestärkt und verbessert werden.
B. Strukturelle Änderungen bei den Vermarktungsstrukturen in Tettnang
E. Ergänzung Angebote / bessere Vermarktung der Potenziale Tettnangs
Zu diesen Bereichen wurden konkrete Maßnahmen erarbeitet und mit Prioritäten versehen:

Wichtige und dringende Maßnahmen müssen zuerst angegangen werden,
Weitere Maßnahmen sind dann in einem zweiten Schritt umzusetzen.
Im Folgenden sind die zentralen Handlungsfelder und konkreten Maßnahmen dargestellt:

Zunächst werden zur Orientierung nochmals die zentralen Ergebnisse der Analyse („Analyse Defizite“) in einem Überblick dargestellt und daraus die wesentlichen
Ansätze der „Zukunftsaufgabe“ abgeleitet.
Danach werden die wichtigen und dringenden Maßnahmen erläutert.
Schließlich werden weitere Maßnahmen aufgezeigt.
81
Analyse Defizite: Die Ist-Analyse hat gezeigt, dass der Einzelhandelsstandort Tettnang zwar (noch)
gut positioniert ist, der Wettbewerbsdruck auf den Standort künftig allerdings eher größer werden wird.
Einzelne Warengruppen sind bereits heute nicht mehr in der Innenstadt anzutreffen, eine weitere
„Ausdünnung“ des Einzelhandelsangebotes ist bei Ausbleiben von Gegenmaßnahmen zu befürchten
(s. aktuelle Zunahme von Leerständen in der Montfortstraße). Bestrebungen einzelner Betriebe, ihre
Verkaufsflächen zu erweitern bzw. den Betrieb insgesamt zu verlagern, deuten darauf hin, dass letztlich Standorte außerhalb der Innenstadt gestärkt und somit der Druck auf die Innenstadt erhöht werden wird. Diese Entwicklung würde aber bisher getroffene, städtebauliche Maßnahmen, konterkarieren.
Zukunftsaufgabe: Daraus folgt: Die Innenstadt muss durch eine gezielte Ansiedlungspolitik gestärkt werden. Hierzu gehört auch, die Einzelhandelsentwicklung an Standorten außerhalb der Innenstadt von Tettnang ezielt zu steuern. Letztlich bedeutet dies: Priorität 1 bei der Entwicklung von
Einzelhandelslagen in Tettnang hat die Innenstadt, diese Entwicklung muss durch eine restriktive Ansiedlungspolitik außerhalb der Innenstadt „geschützt“ werden.
A1
Ansiedlung Einzelhandel mit innenstadtrelevantem Sortiment; ideal: Lebensmittelvollsortimenter, dann:
zulassen
Priorität 2: Wenn Lebensmittel-Vollsortimenter hier nicht möglich, dann „Marschallwiesen“-Ansiedlung aber erst, wenn Ansiedlung anderer Nutzungen an „Alter Kistenfabrik“ gesichert ist
A2
dann:
A3
Überprüfung bestehender Bebauungspläne: Verhinderung negativer Auswirkungen durch Erweiterungen bestehender Nutzungen bzw. Ansiedlung weiterer Betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimente
82
Analyse Defizite: Die Vermarktung des Einzelhandelsstandortes Tettnang (Schwerpunkt Innenstadt)
erfolgt durch zahlreiche Akteure. Die Strukturen hierbei sind eher komplex und zeigen folgende
Schwachstellen:
•
•
•
•
•
Inhaltliche Überschneidungen zwischen Institutionen / Akteuren
Relativ hohe Zahl an „Organisationen“, d.h. viele Akteure; letztlich führt dies zu einem vergleichsweise hohen Koordinierungsaufwand
Eine klare Aufteilung der Strukturen nach inhaltlichen Schwerpunkten beispielsweise in Form
von Arbeitsgruppen u.Ä. ist nicht erkennbar; mit anderen Worten: Es ist nicht klar geregelt, wo
die umfassende thematische Arbeit für die (Innen)Stadt, z. B. Thema Aufenthaltsqualität, Erreichbarkeit usw. erfolgt
Eine eindeutige Zuordnung von Aufgaben / Verantwortlichkeiten, auch operative Entlastung im
Ehrenamt, scheint wenig gegeben
Eine „strategische“ Gesamtsicht der Stadt ist im Rahmen der aktuellen Strukturen nur schwer
möglich, wie in den Expertengesprächen häufig geäußert scheint aktuell eher eine „spontane“
Umsetzung von Maßnahmen statt eine langfristige und koordinierte Planung von Maßnahmen
für die Innenstadt zu erfolgen
Dokumentation der aktuellen Vermarktungsstrukturen bzw. ausgewählter Akteure bei
der Vermarktung der Innenstadt Tettnang auf Basis der Expertengespräche:
Zukunftsaufgabe: Es muss eine Struktur gefunden werden, die ein stärkeres, gemeinsames Auftreten
der Innenstadtakteure ermöglicht.
Schaffung von „klaren, einfachen Strukturen“ in der Stadt Tettnang, um ein gemeinsames Auftretens der Akteure in der Innenstadt zu ermöglichen: Etablierung eines Innenstadtvereins Tettnang, klare Zuweisung von Aufgaben und Verantwortlichkeiten.
Folgendes Konzept für eine Struktur wurde von der imakomm AKADEMIE erarbeitet:

Durch die Etablierung eines Innenstadtvereins Tettnangs könnte eine übergeordnete Institution geschaffen werden, in der sämtliche Innenstadtakteure und weitere Akteure „gebündelt“ werden.

Im Innenstadtverein Tettnang erfolgt die thematische Arbeit für die Innenstadt von
Tettnang -> Etablierung von Arbeitsgruppen (AGs); folgende Themen bzw. Arbeitsgruppen sehen wir hierbei v.a.:
B1
1. AG 1: Themen Erreichbarkeit und Gestaltung (Parkplatzsituation, Beschilderung von Parkplätzen, Parkkonzept, Gestaltung des öffentlichen Raumes wie
Begrünung, Beschilderung für Fußgänger usw.)
2. AG 2: Themen Angebot, Service (Branchenmix, Schaufenstergestaltung, Serviceinitiativen in den Geschäften usw.)
3. AG 3: Themen Events, Aktionen (Planung / Durchführung und Koordination
von Veranstaltungen v.a. in der Innenstadt von Tettnang)

Einzelne Aufgaben – beispielsweise Leerstandsmanagement – werden bewusst
städtischen Akteuren zugeordnet.
Eine erste Übersicht über eine mögliche Struktur gibt die folgende Abbildung.
83
84
Diskussionsgrundlage: Künftige Vermarktungsstrukturen Innenstadt Tettnang
Quelle: imakomm AKADEMIE
Analyse Defizite: V.a. für Ortsunkundige sind Verbindungen zwischen der Karlstraße und der
Montforstraße kaum sichtbar. Die Innenstadt als Gesamtes wird kaum wahrgenommen, Verbindungen sind dunkel, eine Beschilderung zur Führung der Fußgänger besteht kaum. V.a. der südliche Innenstadtbereich weist städtebauliche Defizite auf und führt so zu einem wenig belebten
städtebaulichen Bereich. Der Montfortplatz bzw. der „Eingang“ der Montfortstraße (s. auch ehemaliges Sparkassengebäude) ist derzeit städtebaulich eher weniger attraktiv, es fehlt zudem ein
„Frequenzbringer“. Die Grabenstraße als „Achse“ zwischen den beiden Haupteinkaufslagen
Montfortstraße und Karlstraße ist städtebaulich wenig attraktiv.
Zukunftsaufgabe: Daraus folgt: Die Innenstadt von Tettnang muss als Gesamtes besser erlebbar
und für die Innenstadtbesucher „durchlässiger“ werden. Dies muss einerseits durch städtebauliche Maßnahmen v.a. im südlichen Innenstadtbereich (im nördlichen Innenstadtbereich ist aufgrund der bestehenden Bebauung eine bessere „Durchlässigkeit“ der Innenstadt kaum herstellbar), aber auch durch die Ansiedlung von Einzelhandels- und Gastronomienutzungen am Eingangsbereich der Montfortstraße (ehemaliges Sparkassengebäude) erfolgen.
C1
C2
Aufwertung der Grabenstraße durch einen Neubau inklusive Anbau Rathaus Tettnang:
Schaffung von Büroflächen, Einzelhandelsflächen (ebenerdig) sowie eines Parkhauses;
die Parkflächen im bestehenden Parkhaus Grabenstraße könnten dann an private Akteure in der Innenstadt (Einzelhändler, Gastronomen, Dienstleister usw.) verkauft bzw.
vermietet werden für die Nutzung der Parkflächen für Mitarbeiter => Lösung des aktuellen Spannungsfeldes „Parkflächennutzung durch Mitarbeiter der Innenstadtakteure <->
(subjektiv) fehlende Parkflächen für die Kunden / Mängel in der Erreichbarkeit der Innenstadt“
C3
Aufwertung des „Eingangsbereiches Montfortstraße“ (Bereiche ehemaliges Sparkassengebäude) durch die Ansiedlung von Einzelhandels- und Gastronomienutzungen
–> ein Konzeptvorschlag wurde von der imakomm AKADEMIE erarbeitet (vgl. die folgende Abbildung)
Weitere Aufgaben:
Die Montfortstraße sollte (zunächst) nicht zu einer reinen Fußgängerzone umgestaltet werden. Vorerst sollte in der Montfortstraße mittelfristig „getestet“ werden, wie sich
die Situation durch die Schaffung von einzelnen Bereichen ohne Parkplätze verändert:

Einbindung der betroffenen Akteure in der Montfortstraße in die Überlegungen
(s. Innenstadtverein bzw. entsprechende Arbeitsgruppe)

Dann: Abgrenzung einzelner Bereiche entlang der Montfortstraße, in denen
Parken nicht mehr erlaubt sein sollte => somit Kompromiss aus besserer Aufenthaltsqualität (= Bachlauf in Montfortstraße wird an einzelnen Stellen wieder
sichtbar) und trotzdem Parkmöglichkeiten in der Montfortstraße in unmittelbarer
Nähe der bestehenden Ladengeschäfte / Gastronomiebetriebe

Überlegung zur Anlage der Parkmöglichkeiten in der Montfortstraße in „Fischgrätenmuster“ jeweils auf einer Seite der Straße, um so evtl. weitere Parkmöglichkeiten zu gewinnen bzw. trotz Definition von „parkfreien Bereichen“ keine Stellflächen
zu verlieren
C4
85
86
Vorschlag für ein Nutzungskonzept ehemaliges Sparkassengebäude:

„Shop-in-Shop“-Lösung mit folgenden Angeboten:

Verkauf lokaler Lebensmittel wie Obst, Gemüse usw. sowie
regionaler Produkte (z.B. auch Fisch vom Bodensee!)

Ausschank von Bier (-> Hopfen)

Kombination mit Café

Nischenkonzept wie „Chocolaterie“ (explizit geeignet für Standorte
mit Einwohnerzahl von ca. 20.000 Einwohner!)

Verkauf von Merchandising-Produkten (Bierkrüge von Tettnang usw.)
Beispiel für Nischenkonzept: Vianne Chocolate
(Kombination aus Verkauf von Süßigkeiten und Bistro-Bereich)
Shop-Bereich (Produkte aus Schokolade)
Bistro-Bereich
Analyse Defizite: Das Verkehrsaufkommen in der Tettnanger Innenstadt mindert insbesondere in
den Bereichen Bärenplatz und Karlstraße die Aufenthaltsqualität (Beispiel Bärenplatz: „Verkehrsknotenpunkt statt „Platz zum Verweilen“); die Innenstadt ist insgesamt durch die derzeitige Verkehrsführung („Umfahrung“ der Innenstadt über die bisher nur in einer Richtung befahrbare Martin-Luther-Straße, Lindauer Straße, Bärenplatz bzw. über die Karlstraße) nicht unerheblich verkehrlich belastet.
Zukunftsaufgabe: Die Innenstadt muss soweit als möglich verkehrlich entlastet werden, insbesondere durch eine Reduktion des „Durchgangsverkehrs“.
Entlastung der Innenstadt vom starken Verkehrsaufkommen; Ansatz:

Umsetzung des bestehenden Verkehrskonzeptes (insbesondere: Umgehung Bahntrasse, Bau Kreisel an der Lindauer Straße, Öffnung der Martin-Luther-Straße in
beiden Fahrtrichtungen)

Damit: Entlastung des Bärenplatzes durch Entflechtung des Nebeneinanders von
Durchgangsverkehr, ÖPNV, Rad- und Fußgängerverkehrs
D1
Weitere Aufgaben:
D2
„Park-Chip“ in Frage, bei denen am Ende des Innenstadtaufenthaltes die tatsächliche
Parkzeit abgerechnet wird; dieses Modell setzt eine „Beschrankung“ der Parkflächen
voraus und sollte daher v.a. bei Parkhäusern eingesetzt werden (s auch Maßnahme
C2)
87
Analyse Defizite: In der Tettnanger Innenstadt können Lücken im Branchenmix und eine Zunahme leer stehender Objekte festgestellt werden (Gefahr der weiteren „Ausdünnung“ des Angebotes). Die Gäste verweilen eher unterdurchschnittlich lange in der Innenstadt und nutzen die Angebote z.T. aufgrund der unzureichenden „Transparenz“ des Angebotes in der Stadt nur wenig.
Letztlich zeigt sich: Die Potenziale und Angebote von Tettnang werden noch zu wenig aktiv beworben, eine Vernetzung von Angeboten (Beispiel: Einkaufsführer in allen Gästezimmern) erfolgt
ebenfalls zu wenig.
Zukunftsaufgabe: Die Transparenz des Angebotes des Standortes Tettnang muss erhöht werden,
zudem sollten die Angebote weiter vernetzt werden. Darüber hinaus müssen die Angebote aber
auch sowohl quantitativ (gezielte Ansiedlung einzelner Branchen) als auch qualitativ (vereinzelt
besserer Auftritt der Geschäfte nach außen nötig) verbessert werden. Schließlich muss künftig
eine noch stärkere Einbindung von Akteuren sowie Kunden bei der Erarbeitung von Maßnahmen
erfolgen (Gefahr sonst: „Angebote am Bedarf vorbei“), der Austausch zwischen privaten Akteuren
und der Stadtverwaltung sollte noch regelmäßiger erfolgen.
Weitere Aufgaben:
E1
Leerstandsmanagement / Ansiedlungsmanagement (vgl. hierzu die analysierten
Branchenlücken im Einzelhandelsangebot von Tettnang)
E2
Schaffung von mehr Transparenz bei den Angeboten in Tettnang (Stichwort: Einkaufsführer) und bessere Vernetzung der Angebote (Stichwort: „Cross Selling“, bspw. „Einkaufsführer“ in Hotelzimmern auslegen usw.)
E3
E4
E5
(vgl. hierzu den Strukturvorschlag im Rahmen eines Innenstadtvereins Tettnang)
E6
88
6.2
89
Maßnahmen nach Prioritäten und Zeitplanung
Im Folgenden sind die dargestellten Maßnahmen nach Prioritäten aufgeführt. Parallel hierzu
wurde der Versuch unternommen abzuschätzen, ob eine Umsetzung kurz-, mittel- oder langfristig möglich ist (Zeitplanung). Dabei gilt:

Kurzfristig = Umsetzung bis etwa 2010 möglich
Mittelfristig = Umsetzung bis etwa 2015 möglich
Langfristig = Umsetzung bis 2020 möglich
Im Folgenden sind die Maßnahmen nach Prioritäten und Zeitplanung aufgeführt.
A1: „Alte Kistenfabrik“
A2: „Marschallwiesen“
A3: Überprüfung bestehende Bebauungspläne?
B1: Klare, einfache Strukturen
C1: Verbindung KarlstraßeMontfortstraße
C2: Aufwertung Grabenstraße
C3: Aufwertung Eingangsbereich Montfortstraße
C4: Zunächst keine Fußgängerzone Montfortstraße, aber Bereiche ohne Parken
„testen“
90
Weitere
ZukunftsAufgaben
C4
E2
E3
D2
E6
E4
E5
Priorität
D1: Entlastung Innenstadt vom Verkehr
D2: Parkraumbewirtschaftung prüfen /
ändern
E1: Leerstandsmanagement / Ansiedlungsmanagement
E2: Angebote: Transparenz/Vernetzung
E3: Austausch Gewerbe-Verwaltung
E4: Beschilderung
E5: Eventprogramm ergänzen
E6: Regelmäßige Einbindung Einwohner,
Kunden usw.
E1
C1
Dringende
und wichtige
ZukunftsAufgaben
C2
C3
D1
A3
A1
A2
B1
kurzfristig
mittelfristig
2010
langfristig
2015
Zeitplanung
2020
6.3
91
Die Umsetzung (Wer? Macht was? Bis wann?)
Zentraler Gedanke: Eine Gesamtstrategie ergibt sich durch das Zusammenspiel von

Wichtigkeit / Priorität der Maßnahmen,

Einer Zeitplanung für die Umsetzung der Maßnahmen sowie

der Definition von Verantwortlichkeiten.
Im Folgenden sind daher als Umsetzungsvorschlag für die Akteure in Tettnang den skizzierten Maßnahmen Verantwortlichkeiten zugeordnet.
Umsetzungsvorschlag für die Maßnahmen im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes Tettnang
2020:
Maßnahme
Ziele:

A1 Priorität 1: Standort „alte
Kistenfabrik“

Priorität 2: Entwicklung
A2 Standort „Marschallwiesen“

A3 Überprüfung bestehender
Bebauungspläne

Wer ist v.a. beteiligt?
= Verantwortlichkeiten
Stärkung Innenstadt als
Einzelhandelsstandort

durch Ansiedlung Einzel
handel mit innenstadtrelevantem Sortiment; ideal:

Lebensmittelvollsortimenter
Stadtverwaltung
Eigentümer Flächen
Betreiber
Stärkung Innenstadt als
Einzelhandelsstandort
Vor Entwicklung „Marschallwiesen“: s. „Alte Kis
tenfabrik“
Ansiedlung von nicht in
nenstadtrelevanten Sortimenten zulassen, sobald
Stadtverwaltung
Betreiber
Verhinderung negativer
Auswirkungen durch Erweiterungen bestehender
Nutzungen bzw. Ansiedlung weiterer Betriebe mit
innenstadtrelevanten Sortimenten

Hintergrund: Einzelne
Bebauungspläne ohne
Satzungsbeschluss (->
„§34-Gebiete“), Gewerbegebiete bisher ohne Ausschluss
Stadtverwaltung
Bis wann soll Maßnahme
umgesetzt sein?

Dringend angehen,
Umsetzung mittelfristig abgeschlossen

Dringend angehen,
Umsetzung kurzfristig abgeschlossen
92
2020 (Fortsetzung):
Maßnahme
Ziele:

B1 Schaffung von „klaren,
einfachen Strukturen“

Bessere städtebauliche
C1 Verbindung von Karlstraße
und Montfortstraße

Aufwertung der Grabenstraße : Neubau mit Anbau

C2 Rathaus, Büroflächen und
Einzelhandel sowie Park
haus

Aufwertung des „Ein
gangsbereiches MontC3 fortstraße“ durch die Ansiedlung von Einzelhandels- und Gastronomienutzungen
(Zunächst) keine Umgestaltung der Montfortstraße
C4 zu einer reinen Fußgängerzone Æ Test: Einzelne
Bereiche ohne Parkplätze

umgesetzt sein?
Etablierung eines Innenstadtvereins Tettnangs
(Arbeitstitel!)
Gründung von „thematischen Arbeitsgruppen“
Stärkere Eingliederung
einzelner Aufgaben in der
Stadtverwaltung

V.a. Einzelhändler
Gastronomen

Dienstleister
Einwohner usw.
Stadtverwaltung
Innenstadt als Gesamtes
attraktivieren
Kundenströme zwischen
Karlstraße und Montfortstraße erhöhen

Stadtverwaltung
Städtebauliche Attraktivierung der südlichen Innenstadt
Parkmöglichkeiten aufwer
ten durch Parkhaus

Lösung Parkproblem Mitarbeiter -> diese nutzen
dann bestehendes Parkhaus Grabenstraße
Stadtverwaltung
Investor
„Frequenzbringer“ am
„Eingang“ Montfortstraße
Ergänzung Einzelhandelsund Gastronomieangebot

bspw. durch Kombination

aus Verkauf regionaler

Produkte, Café und Nischenangebote Bereich
„Süßigkeiten“ -> Anziehungspunkt auch für Gäste
Stadtverwaltung
Investor
Betreiber
Stärkung der Montfortstraße sukzessive (Motto: „Zu
erst Branchenmix optimie
ren und städtebauliche

Aufwertung, dann verkehrliche Maßnahmen)
Anrainer
Stadtverwaltung
Innenstadtverein
Dringend angehen,

Dringend angehen,

Dringend angehen,
Umsetzung mittelfristig abgeschlossen

Dringend angehen,

Nachrangig angehen, Umsetzung
mittelfristig abgeschlossen
93
2020 (Fortsetzung):
Maßnahme
Ziele:

Entlastung der Innenstadt
D1 vom starken Verkehrsauf
kommen

Umsetzung des bestehenden Verkehrskonzeptes
(insbesondere: Umgehung
Bahntrasse, Bau Kreisel
an der Lindauer Straße,
Öffnung der Martin-LutherStraße in beiden Fahrtrichtungen)

Damit: Entlastung des
Bärenplatzes durch Entflechtung des Nebeneinanders von Durchgangsverkehr, ÖPNV, Rad- und
Fußgängerverkehrs
Steigerung Aufenthaltsqualität
Überprüfung der bisheriD2 gen „Parkraumbewirtschaf
tung“
Stadtverwaltung
Ergänzung des Bran
chenmixes in der InnenE1 stadt durch ein gezieltes
Leerstandsmanagement /
Ansiedlungsmanagement
Reaktivierung leer stehender Objekte in der Innen-
stadt

Ergänzung des Branchenmixes
Innenstadtverein
Marketingstelle der
Verwaltung

Nutzung des Gästepotenzials im Einzelhandel und
der Gastronomie

Verlängerung der Aufent-
haltsdauer der Gäste
Stadtmarketing
Wirtekreis
Hotellerie
Etablierung eines regelE3 mäßigen Austausches
zwischen Gewerbe und
Verwaltung

E4 Optimierung der Beschilderung der Innenstadt

Dringend angehen,
Umsetzung langfristig abgeschlossen

kurzfristig abgeschlossen

Stadtverwaltung
Erhöhung der Aufenthaltsdauer der Kunden in der
Innenstadt

Entkräftung des Argumentes „gehetzter Innenstadtkunden“
Schaffung von mehr
E2 Transparenz bei den Angeboten und Vernetzung
dieser
umgesetzt sein?
„Wirtschaftsförderung“ für
die Betriebe

Einbindung von Gewerbe
Stadtverwaltung
Mehr „Transparenz“ des
Angebotes in der Innenstadt
Bessere Erreichbarkeit

(auch ohne Parkraum
schaffung!)
Bessere „Werbung“ für die
Innenstadt, v.a. aus südlicher Richtung kommend
Innenstadtverein
Stadtverwaltung
94
2020 (Fortsetzung):
Maßnahme
Ziele:

E5 Gezielte Ergänzung des
Eventprogramms

Regelmäßige Einbindung
von Einwohnern, Kunden
E6 und Akteuren (Einzelhandel, Gastronomie usw.) bei
Planungen

Über alle Jahreszeiten
hinweg attraktive Innenstadtveranstaltungen
Frequenz!

Innenstadtverein
Berücksichtigung von
Kundenwünschen, daher
Vermeidung von Fehlpla
nungen / Fehlentscheidun
gen
„Absicherung“ von Maßnahmen
Private Akteure
Stadtverwaltung
umgesetzt sein?

kurzfristig abgeschlossen

6.4
95
Fazit
Die imakomm AKADEMIE hat auf Basis der Ist-Analyse, des städtebaulichen Kurz-Checks
und der Prognose der künftigen Einzelhandelsentwicklung sowie auf Basis eigener Überlegungen und Erfahrungswerte Zukunftsaufgaben für den Einzelhandelsstandort Tettnang
erarbeitet. Insgesamt fünf zentrale Bereiche / Schwerpunkte wurden definiert:
B. Strukturelle Änderungen bei den Vermarktungsstrukturen in Tettnang
E. Ergänzung Angebote / bessere Vermarktung der Potenziale Tettnangs
Zu diesen Bereichen wurden konkrete Maßnahmen erarbeitet und mit Prioritäten (wichtige
und dringende Maßnahmen sowie weitere Maßnahmen) sowie einer ersten Zeitplanung
versehen. Darüber hinaus wurden Verantwortlichkeiten („Wer ist für die Umsetzung v.a.
zuständig?“) definiert. Teilweise wurden bereits konkrete Umsetzungsvorschläge zu einzelnen Maßnahmen (Beispiel: Künftige Vermarktungsstrukturen Innenstadt Tettnang) erarbeitet.
Klare Handlungsvorgabe: Aus der Vielzahl an Zukunftsaufgaben bzw. den dazu erarbeiteten Maßnahmen sollten mit höchster Priorität und dringend v.a. angegangen werden:

Entwicklung des Standortes „Alte Kistenfabrik“ (Ansieldung von Einzelhandelsnutzungen mit innenstadtrelevanten Sortimenten, idealerweise aus dem Bereich Lebensmittel (Vollsortimenter); erst dann sollten weitere Standorte einer
Einzelhandelsnutzung zugänglich gemacht bzw. bestehende Standorte um Nutzungen aus dem Bereich Einzelhandel erweitert / ergänzt werden)

Strukturelle Änderungen bei den Vermarktungsstrukturen in Tettnang
Die folgende Übersicht zeigt sämtliche, erarbeitete Maßnahmen nach Prioritäten:
A1
A2
A3
Ansiedlung Einzelhandel mit innenstadtrelevantem Sortiment; ideal: Lebensmittelvollsortimenter:
zulassen
Wenn Lebensmittel-Vollsortimenter hier nicht möglich, dann „Marschallwiesen“Ansiedlung aber erst, wenn Ansiedlung anderer Nutzungen an „Alter Kistenfabrik“
gesichert ist
dann:
Überprüfung bestehender Bebauungspläne: Verhinderung negativer Auswirkungen durch Erweiterungen bestehender Nutzungen bzw. Ansiedlung weiterer Betriebe mit innenstadtrelevanten Sortimente
B1
Schaffung von „klaren, einfachen Strukturen“ in der Stadt Tettnang, um ein gemeinsames Auftretens der Akteure in der Innenstadt zu ermöglichen: Etablierung eines Innenstadtvereins Tettnang, klare Zuweisung von Aufgaben und Verantwortlichkeiten
96
C1
C2
Aufwertung der Grabenstraße durch einen Neubau inklusive Anbau Rathaus Tettnang,
Schaffung von Büroflächen, Einzelhandel sowie eines Parkhauses
C3
Aufwertung des „Eingangs Montfortstraße“ (Bereiche ehemaliges Sparkassengebäude) durch die Ansiedlung von Einzelhandels- und Gastronomienutzungen
Weitere Aufgaben:
C4
Die Montfortstraße selbst sollte (zunächst) nicht zu einer reinen Fußgängerzone
umgestaltet werden. Vorerst sollte in der Montfortstraße mittelfristig „getestet“ werden,
wie sich die Situation durch die Schaffung von einzelnen Bereichen ohne Parkplätze
verändert.
D1
Entlastung der Innenstadt vom starken Verkehrsaufkommen; Ansatz: Umsetzung des
bestehenden Verkehrskonzeptes (insbesondere: Umgehung Bahntrasse, Bau Kreisel
an der Lindauer Straße, Öffnung der Martin-Luther-Straße in beiden Fahrtrichtungen)
Weitere Aufgaben:
D2
„Park-Chip“ in Frage, bei denen am Ende des Innenstadtaufenthaltes bezahlt werden
muss – v.a. eben bei Parkhäusern (s. A2: Grabenstraße)
Weitere Aufgaben:
E1
Leerstandsmanagement / Ansiedlungsmanagement
E2
Schaffung von mehr Transparenz bei den Angeboten in Tettnang und bessere Vernetzung der Angebote vernetzen („Cross Selling“, bspw. „Einkaufsführer“ in Hotelzimmern
auslegen usw.)
E3
E4
E5
E6
97
98
Um die Umsetzung der Maßnahmen zu gewährleisten, müssen nun im weiteren Verlauf von
der Stadtverwaltung Tettnang sowie den privaten Akteuren (Einzelhandel, Gastronomie,
Dienstleister, Gewerbe usw.) finanzielle und personelle Ressourcen vorgegeben werden.
Wir sind überzeugt, dass anhand der erarbeiteten Maßnahmen eine weitere Profilierung und
Positionierung des (Einzelhandels)Standortes Tettnang gelingen kann und auch langfristig
so eine Stärkung Tettnangs im regionalen Standortwettbewerb gelingt.