Klarstellungs- und Ergänzungssatzung für den Ortsteil Garzau der

Klarstellungs- und Ergänzungssatzung
für den Ortsteil Garzau
der Gemeinde Garzau-Garzin
Kirche
Alte Heerstraße
Gutshof
Schloss Garzau
Gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 1 und 3 BauGB
1. Entwurf
Stand Juli 2015
KES OT Garzau der Gem. Garzau-Garzin
Projekt-Nr.:
14-022
Projektleiter:
Dr. F. Schuschke
Mitarbeit:
Dipl.Ing. J.Volk
15537 Erkner, Am Wasserwerk 11
Fon (03362) 5844-0, Fax (03362) 75043
www.landplan.de, [email protected]
LANDPLAN GMBH
Klarstellungs- und Ergänzungssatzung für den Ortsteil Garzau
der Gemeinde Garzau-Garzin
Gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 1 und 3 BauGB
Begründung
Stand Juli 2015
Auftraggeber: Amt Märkische Schweiz
Hauptstraße 1
15377 Buckow
Im Auftrag der Gemeinde
Garzau-Garzin
KES Garzau
Stand: Juli 2015
Inhaltsverzeichnis
1
Planungsanlass und Verfahren………………………………………………………. 3
2
Arbeits- und Rechtsgrundlagen……………………………………………………… 3
3
Grundlagen zu Plangebiet und Planvorhaben……………………………………… 4
3.1
Beschreibung des Plangebiets………………………………………………………. 4
3.2
Flächennutzungsplanung…………………………………………………………….. 7
3.3
Erläuterung zum § 34 BauGB……………………………………………………….. 7
4
Begründung der Satzungsausweisungen………………………………………….. 9
4.1
Begründung der Klarstellung (§ 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB)………………………… 9
4.2
Ergänzungsfläche (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB)…………………………………….. 9
4.2.1
Beschreibung der Ergänzungsflächen……………………………………………… 9
4.2.2
Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung………………………………………………. 14
4.2.3
Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB…………………………… 18
5
Nachrichtliche Übernahmen und Kennzeichnungen……………………………… 20
6
Hinweise……………………………………………………………………………….. 20
LANDPLAN GMBH
2
KES Garzau
Stand: Juli 2015
1
Planungsanlass und Verfahren
Die Gemeindevertretung der Gemeinde Garzau-Garzin hat in ihrer Sitzung am 06.07.2015 beschlossen für den Ortsteil Garzau eine Klarstellungs- und Ergänzungssatzung aufzustellen.
Mit der Klarstellungssatzung nach § 34 Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB sollen die Grenzen für den im
Zusammenhang bebauten Ortsteil festgelegt werden. Gleichzeitig ist beabsichtigt, nach § 34 Absatz 4
Satz 1 Nr. 3 BauGB einzelne Außenbereichsflächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einzubeziehen (Ergänzungssatzung). Gemäß § 34 Absatz 4 Satz 2 BauGB können Satzungen miteinander verbunden werden. Die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung wird im Folgenden mit „KES“ abgekürzt.
Die Gemeinde Garzau-Garzin kommt mit der geordneten städtebaulichen Entwicklung ihrer Ortslagen
der Nachfrage nach Bauland in günstiger infrastruktureller Lage entgegen (Nähe zu Berlin, Nähe zum
S-Bahnnetz, Nähe zur Regionalbahn, günstige Einbindung in das regionale Straßennetz).
Mit der Satzung soll die Beurteilung der Zulässigkeit von Bauvorhaben in den noch vorhandenen Baulücken unterstützt werden. Gleichzeitig soll die Möglichkeit der Bebauung einzelner Außenbereichsflächen eröffnet werden. Dabei wurden die Außenbereichsflächen so gewählt, dass mit ihrer Bebauung
das Ortsbild verbessert und die vorhandene Erschließung (Straßen, Trink- und Abwasserleitungen)
effektiver genutzt wird.
2
Arbeits- und Rechtsgrundlagen
Plangrundlage
Als Grundlage des Planes wurde die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) der Gemarkung
Garzau-Garzin verwendet. Der reale Bestand an Gebäuden wurde mit Luftbildern und im Ergebnis
eigener Begehungen abgeglichen.
Der Plan hat den Anspruch höchstmöglicher Genauigkeit, ist jedoch kein amtlicher Vermessungsplan
und kann als solcher nicht verwendet werden. Die KES wird auf einer Planzeichnung im Originalmaßstab 1:2.000 festgesetzt.
Es erfolgten bisher drei Begehungen der Örtlichkeit, im April, Mai und Juni 2015.
Rechtsgrundlagen (Stand 30.06.2015)
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.
2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748).
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanZV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509).
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der
Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2
des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548).
Gemeinsamer Runderlass des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr und des Ministeriums des Innern: Verwaltungsvorschriften zur Herstellung von Planunterlagen für Bauleitpläne,
Vorhaben- und Erschließungspläne sowie für Satzungen nach § 34 Abs. 4 Baugesetzbuch vom 3.
September 1997 (Amtsbl. für Bbg. Nr. 40 vom 8. Oktober 1997).
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege – Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29.
Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 4 Absatz 100 vom 07. August 2013 (BGBl. I
S. 3154).
Brandenburgisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (Brandenburgisches Naturschutzausführungsgesetz – BbgNatSchAG) vom 21. Januar 2013 (GVBl. I/13 [Nr. 3 ber. Nr. 21]).
Gesetz über den Schutz und die Pflege der Denkmale und Bodendenkmale im Land Brandenburg Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz (BbgDSchG) vom 24. Mai 2004 (GVBl. I/04 [Nr. 9].
Waldgesetz des Landes Brandenburg (LWaldG) vom 20. April 2004 (GVBl. I, S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Juli 2014 (GVBl. I/14 [Nr. 33]).
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
Brandenburgisches Wassergesetz (BbgWG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 02. März
2012 (GVBl. I/12 Nr. 20) geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 10. Juli 2014 (GVBl. I/14 [Nr.
32]).
Brandenburgisches Straßengesetz (BbgStrG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 28. Juli
2009 (GVBl I/09 Nr.15, S. 358), zuletzt geändert durch Gesetz vom 04. Juli 2014 (GVBl. I/14 [Nr. 27]).
Gesetz über den Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz - BImSchG) in der
Fassung der Bekanntmachung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Artikel 1
des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1740).
Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (BundesBodenschutzgesetz - BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Artikel
5 Abs. 30 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212).
3
Grundlagen zu Plangebiet und Planvorhaben
3.1
Beschreibung des Plangebiets
Die Gemeinde Garzau-Garzin gehört zum Amt Märkische Schweiz im Landkreis Märkisch-Oderland.
Sie entstand am 31.12.2001 durch den Zusammenschluss der Gemeinden Garzau und Garzin mit den
Gemeindeteilen Liebenhof und Bergschäferei.
Der Satzungsbereich umfasst die historisch gewachsene Dorflage von Garzau entlang der Alten
Heerstraße (Dorfstraße) und der Rehfelder Straße, den Kirchanger sowie den Schloss- und Gutskomplex.
Kurzbeschreibung des Ortsteils Garzau
Das ursprünglich als Angerdorf angelegte Garzau wird erstmals urkundlich 1247 erwähnt.
Garzau stellt sich heute als langgestrecktes Straßendorf dar. Am westlichen Ortsrand südlich der
Strausberger Straße befindet sich eine große Wochenendhaussiedlung. Der Charakter des Straßendorfes wird mit der nördlich der Alten Heerstraße – das ist die „Hauptstraße“ von Garzau – gelegenen
großflächigen Schloss- und Gutsanlage überprägt.
Das insgesamt gepflegte Ortsbild prägen die denkmalgeschützte Feldsteinkirche aus dem 13. Jahrhundert und das nach einem Brand 1911 wiederaufgebaute Schloss.
Die Umgebung des Dorfes prägen
• nach Süden hin die weiträumige offene Feldmark; lediglich das Terrain der ehemaligen Mühle
reicht in diese Feldmark hinein und wird heute noch mit mehreren Wohnhäusern genutzt,
• nach Westen hin trennt Garzau nur ein schmaler Offenlandriegel von den großräumigen Siedlungsgebieten der benachbarten Gemeinde Rehfelde,
• nach Norden der Landschaftspark Garzau mit einer Pyramide des Grafen von Schmettau,
• nach Osten hin eine teils kleinstrukturierte, gehölzreiche Feldmark.
Neben der Gutsanlage gibt es in Garzau keine größeren landwirtschaftlichen Anlagenstandorte.
Bevölkerung
1
Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Einwohnerzahlen für den Gesamtort . Bis zum 2. Weltkrieg war die Einwohnerzahl von Garzau-Garzin relativ konstant. Als Folge des Krieges mit den umfangreichen Umsiedelungen ist die Einwohnerzahl nach dem 2. Weltkrieg sehr stark angestiegen mit
einem Spitzenwert von fast 800 im Jahr 1950. Danach zogen wieder viele Einwohner aus Garzau und
Garzin weg, und die Einwohnerzahl stabilisierte sich in den 1980er Jahren auf niedrigem Stand.
1
Quelle: Internet Wikipedia, Einwohnermeldeamt Märkische Schweiz, Stichtag 31.12., 2015 = 29.04.
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4
KES Garzau
Stand: Juli 2015
Seit der Wende ist in der Gemeinde wieder ein Zuzug zu verzeichnen, der sicherlich zum Teil auch
auf die Bewohner des Asylbewerberheims zurückzuführen ist, die in der Einwohnerzahl von GarzauGarzin mitgezählt werden.
2
Entwicklung der Einwohnerzahlen insgesamt
900
800
700
600
500
EW
400
300
200
100
0
1875 1910 1925 1939 1950 1964 1971 1981 1991 1995 2000 2005 2010 2013 2015
Entwicklung der Einwohnerzahlen nach Ortslagen (ohne Asylbewerberheim Garzau)
Ortslage
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Garzau
307
318
315
308
298
295
Garzin
152
147
143
147
144
146
Liebenhof
27
27
26
29
29
29
Bergschäferei
22
22
24
24
21
21
508
514
508
508
492
491
Gemeinde gesamt
Zur Abschätzung der Entwicklung der Einwohnerzahlen in den Ortslagen wurde für die vergangenen
Jahre aus der Gesamtzahl und für den Ortsteil Garzau die Zahl der im Asylbewerberheim Garzau
registrierten Ausländer herausgerechnet.
Während in den Gemeindeteilen Liebenhof und Bergschäferei die Einwohnerzahl nahezu konstant
geblieben ist, ist in den größeren Ortsteilen Garzau und Garzin und daraus folgend für die Gesamtgemeinde in den vergangenen Jahren ein Rückgang der Zahl der Einwohner um ca. 4 % zu verzeichnen.
Infrastruktur
Die Hauptverkehrserschließung der Ortslage bringt die Kreisstraße K 6417 (Alte Heerstraße), die in
Garzau direkt an die Landesstraße L 233 anbindet. Die L 233 stellt dann eine Verbindung in Richtung
Strausberg (L 32, L 33) oder Rüdersdorf (B 1/5) und damit in Richtung Berlin und den Autobahnring
(A 10) her.
Der Europaradweg R 1 durchquert die Ortslage in voller Länge aus Richtung Berlin in Richtung Garzin
und weiter Waldsieversdorf bis ins Oderbruch.
Die Ortslage ist an die zentrale Trinkwasserversorgung des Wasserverbandes Strausberg-Erkner
(WSE) angebunden.
In Garzau Garzin wird das Abwasser durch Anlagen der WSE zentral gesammelt und entsorgt.
Die Erschließung mit Strom, Gas und Telekommunikationsanlagen ist gesichert.
2
einschließlich Asylbewerberheim Garzau
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5
KES Garzau
Stand: Juli 2015
Naturraum und Schutzgebiete gemäß Naturschutzrecht
Garzau-Garzin liegt in der naturräumlichen Großeinheit „Ostbrandenburgische Platte“ und hier inner3
halb der naturräumlichen Haupteinheit „Barnimplatte“ . Entsprechend der neueren naturräumlichen
4
Gliederung Brandenburgs liegt die Gemeinde in der naturräumlichen Region Barnim und Lebus .
Die Ortslage von Garzau nördlich der Kreisstraße befindet sich im Naturpark „Märkische Schweiz“,
während die südlich der Ortslage befindlichen Wohngrundstücke nicht in den Naturpark einbezogen
sind.
Die nördlich der Alten Heerstraße gelegenen Grundstücke von Garzau sind in das Landschafts5
schutzgebiet (LSG) „Märkische Schweiz“ einbezogen . Von Süden her reicht das LSG „Niederungssystem des Zinndorfer Mühlenfließes und seiner Vorfluter“ bis an die Ortslage Garzau heran.
Legende: Grüne Schraffur = LSG
Es ist anzunehmen, dass die südliche Grenze der LSG in der Karte entlang der Kreisstraße in Garzau
geringfügig nach Süden verschoben ist und die Schutzgebietsdarstellung nicht vollständig mit der
Kartengrundlage übereinstimmt. Sowohl die Bebauung westlich der Rehfelder Straße als auch südlich
der Alten Heerstraße einschließlich Alte Mühle sind nicht mit in die LSG einbezogen.
Das europäische Vogelschutzgebiet (SPA-Gebiet) DE 3450-401 „Märkische Schweiz“ erfasst den
größten Teil der Gemarkung von Garzau-Garzin. Ausgegrenzt sind allerdings die Ortslagen von
Garzau, Garzin, Liebenhof und Bergschäferei.
3
SCHOLZ, E. (1962): Die naturräumliche Gliederung Brandenburgs, Pädagogisches Bezirkskabinett
Potsdam
4
Land Brandenburg, Strukturatlas Umwelt 12.6 Naturräumliche Gliederung 2007
5
Quelle: LUIS-BB, Internet-Kartendienst des Landes Brandenburg
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6
KES Garzau
Stand: Juli 2015
Legende: Blaue Schraffur = SPA, rote Schraffur = FFH, Punkte = NSG
3.2
Flächennutzungsplanung
In den 1990er Jahren stellte die damals noch eigenständige Gemeinde Garzau einen Flächennutzungsplan (FNP) als vorbereitenden Bauleitplan auf. Es wurden ein FNP-Entwurf erarbeitet, das bauplanungsrechtliche Verfahren dazu durchgeführt und der FNP 1998 planfestgestellt. Allerdings erlangte der FNP, insbesondere infolge der Gemeindegebietsreform, bisher keine Rechtskraft.
Als Orientierung für die grundsätzliche Planungsabsicht der Gemeinde wird der FNP-Entwurf hier kurz
vorgestellt:
Im FNP-Entwurf von 1998 wird die Entwicklung
folgender Neubauflächen (gemischte Bauflächen) angeregt:
• Rehfelder Straße, Ostseite,
• Alte Mühle, Ostseite,
• Wirtschaftshof des Gutes.
3.3
Erläuterung zum § 34 BauGB
Das Recht der Gemeinde auf Erklärung des Innenbereiches ist in § 34 Absatz 4 Satz 1 Nummer 1
BauGB fixiert.
Klarstellungssatzung
Die Klarstellungssatzung erklärt durch die Lage der Grenzlinie den Innenbereich innerhalb der Grenzlinie. Die Gemarkungsfläche, welche nicht als Innenbereich ausgewiesen ist, ist damit Außenbereich.
Die Klarstellung hat deklaratorische Wirkung, d.h. sie bietet keinen Entwicklungsansatz im größeren
Maßstab, sondern stellt den vorhandenen baulichen Zustand unter Einbeziehung kleinerer Baulücken
fest.
Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Innenbereich wird in § 34 BauGB geregelt.
6
Kriterien der Klarstellung sind :
• Der Innenbereich endet grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude des Bebauungszusammenhangs – unabhängig von den Grundstücksgrenzen (§ 34 Rn 19).
6
Brügelmann u.a.: Kommentar zum Baugesetzbuch (Kohlhammer-Kommentar) Loseblattsammlung
LANDPLAN GMBH
7
KES Garzau
Stand: Juli 2015
• Eine Abgrenzung des Innenbereichs zum Außenbereich hängt nicht von Grundstücksgrenzen ab.
Zu berücksichtigen sind vielmehr nur „äußerlich erkennbare, d.h. optisch wahrnehmbare Umstände
(§ 34 Rn 17).
• Die tatsächlich vorhandene Bebauung ist maßgeblich für die Beurteilung der baulichen Prägung.
• Ein Bebauungszusammenhang ist dann gegeben, wenn „die aufeinander folgende Bebauung trotz
vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt“
(§ 34 Rn 8).
Ergänzungssatzung
In Form einer Ergänzungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB kann die Gemeinde einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches ausreichend geprägt sind.
Die prägende Wirkung der Umgebung auf die einbezogene Außenbereichsfläche umfasst daher
7
grundsätzlich nur wenige Grundstücke (§ 34 Rn 124).
Die Prägung des angrenzenden Bereiches (benachbarte, angrenzende oder gegenüberliegende
Grundstücke) entsteht durch folgende Sachverhalte:
• die Art und das Maß der baulichen Nutzung,
• die Bauweise und
• die überbaubare Grundstücksfläche.
Diese Kriterien gelten entsprechend auch auf den Ergänzungsflächen.
Eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB ist zunächst immer dann mit einer geordneten Entwicklung vereinbar, wenn sie den Darstellungen des FNP nicht widerspricht. Der FNP enthält die Grundkonzeption der Planungsvorstellungen der Gemeinde. Läuft die Satzung dem FNP zuwider, ist sie in
der Regel nichtig (§ 34 RN 127). Die Darstellungen des FNP sind also zu beachten.
Im § 34 Absatz 5 Satz 1 Nr. 1 ist festgesetzt, dass eine geordnete städtebauliche Entwicklung die
Voraussetzung für die Aufstellung einer Satzung ist. Diese Forderung gilt bereits ab Inkrafttreten der
Satzung. Folgende Fälle müssen beispielsweise bei Inkrafttreten der Satzung ausgeschlossen sein:
•
•
•
•
•
bodenrechtliche Spannungen,
fehlende Möglichkeit der Verkehrserschließung,
fehlende Möglichkeit der Ver- oder Entsorgung,
die Bildung von Hammergrundstücken,
fingerartige Erweiterungen in die Landschaft.
Die Ergänzungsflächen müssen zwei wesentliche Kriterien erfüllen:
1. Sie müssen hinreichend durch das bauliche Gewicht der umgebenden Flächen geprägt sein.
2. Die Möglichkeit der Erschließung muss gegeben sein.
Die Erschließung gilt als gesichert, wenn folgende Kriterien erfüllt sind:
• Die Ergänzungsfläche muss an eine öffentlich gewidmete Straße oder einen gewidmeten Weg
grenzen.
• Ein Wasseranschluss, die Abwasserentsorgung und der Stromanschluss müssen entweder vorhanden oder mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand herstellbar sein.
7
Brügelmann u.a.: Kommentar zum Baugesetzbuch (Kohlhammer-Kommentar) Loseblattsammlung,
Stand 2006
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8
KES Garzau
Stand: Juli 2015
4.
Begründung der Satzungsausweisung
4.1
Begründung der Klarstellung (§ 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB)
Mit der Klarstellung gemäß § 34 Abs. 1 und Abs. 4 Nr. 1 legt die Gemeinde im Zusammenhang bebaute Ortsteile fest. Mögliche Bestandteile eines Bebauungszusammenhangs sind:
1. bebaute Grundstücke; dazu zählen auch Grundstücke mit Wochenendhäusern mit entsprechend
großem baulichen Gewicht,
2. unbebaute aber bebauungsfähige Grundstücke (Baulücken im engeren Sinne),
3. Freiflächen, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit (stehendes oder fließendes Gewässer) oder
wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung (Dorfplätze, Sportplätze, Erholungsflächen, Straßen,
8
Friedhöfe) einer Bebauung entzogen sind .
Klargestellt werden im Ortsteil Garzau folgende Siedlungsbereiche (vergleiche Planzeichnung):
• die westseitige straßenbegleitende Wohnbebauung entlang der Rehfelder Straße einschließlich der
Wohnbebauung an der Strausberger Straße,
• die straßenbegleitende Bebauung beiderseits der Alten Heerstraße,
• der Wohnstandort Alte Mühle mit drei zusammenhängenden Wohngrundstücken,
• die Bebauung im Schloss- und Gutsareal einschließlich des Gebäudekomplexes nördlich der
Heerstraße am Park.
4.2
Ergänzungsflächen (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB)
4.2.1 Beschreibung der Ergänzungsflächen
Die Gemeinde Garzau-Garzin weist im Ortsteil Garzau sechs Ergänzungsflächen aus, die zum Innenbereich erklärt werden. Die Flächen sind in der Planzeichnung rot schraffiert und mit E… gekennzeichnet. Nach Inkrafttreten der Satzung gelten für die Beurteilung von Bauvorhaben auf der Ergänzungsfläche die gesetzlichen Bestimmungen für einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34
BauGB.
9
Zur besseren Beurteilbarkeit werden die Ergänzungsflächen im Folgenden mit Luftbildern dargestellt .
Die Längen- und Flächenangaben wurden im Luftbild ermittelt.
8
BVerwG Urt. v. 1.12.1972 – IV C 6.61 – BVerwGE 41, 227 = BauR 1974, 104 = DOV 1973, 347 =
DVBl. 1973, 641 = NJW 1973, 1014 = BRS25 Nr. 35
9
Bildquelle: Internet, Brandenburg-Viewer
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9
KES Garzau
Stand: Juli 2015
Ergänzungsfläche E 1 „Alte Mühle/ Ostseite“
Die Ergänzungsfläche befindet sich am südlichen
Ortsrand von Garzau. Im FNP-Entwurf 1998 wird
die Fläche als gemischte Baufläche dargestellt.
Die Fläche erstreckt sich entlang der Ostseite
des Weges Alte Mühle mit einer Länge von ca.
80 m und einer Bautiefe von ca. 25-30 m. Die
Ergänzungsfläche nimmt insgesamt ca. 2.280 m²
ein.
Bei einer kalkulierten Breite der Baugrundstücke
von ca. 20 m könnte auf der Fläche eine Bebauung mit vier Einfamilienhäusern erfolgen.
Die Fläche ist von der Alten Heerstraße (Hauptstraße) her mit dem Weg Alte Mühle erschlossen.
Die Einbindung in die zentralen Trink- und Abwassernetze ist entlang des Weges Alte Mühle mög10
lich.
Gegenwärtig eingesetzte Müllfahrzeuge (26 t) können die Abfallentsorgung über den Weg Alte Mühle
gewährleisten, wie dies schon mit den vorhandenen Wohnhäusern Nr. 8 - 12 erfolgt.
Die Fläche wird gegenwärtig als Weidefläche und Gartenland genutzt. Gehölze befinden sich auf der
freien Fläche nicht. Lediglich am Weg steht eine Robinie und auf der Gartenfläche wachsen einzelne
Obstbäume und weitere Ziergehölze.
Die Fläche befindet sich außerhalb des LSG „Niederungssystem des Zinndorfer Mühlenfließes und
seiner Vorfluter“. In geschützte Landschaftsstrukturen wird nicht eingegriffen.
Ergänzungsfläche E 2 „Alte Mühle/ Westseite“
Die Ergänzungsfläche befindet sich am südlichen
Ortsrand von Garzau. Im FNP-Entwurf 1998 wird
die Fläche als Landwirtschaftsfläche dargestellt.
Die Fläche erstreckt sich entlang der Westseite
des Weges Alte Mühle mit einer Länge von ca.
65 m und einer Bautiefe von ca. 25 m. Die Ergänzungsfläche nimmt insgesamt ca. 1.600 m²
ein.
Bei einer kalkulierten Breite der Baugrundstücke
von ca. 20 m könnte auf der Fläche eine Bebauung mit drei Einfamilienhäusern erfolgen.
Der Zuschnitt der Ergänzungsfläche wurde so
gewählt, dass in den Laubgehölzbestand von der
Kreuzung her entlang der Westseite des Weges
Alte Mühle nicht eingegriffen wird.
Die Fläche ist von der Alten Heerstraße (Hauptstraße) her mit dem Weg Alte Mühle erschlossen.
Die Einbindung in die zentralen Trink- und Abwassernetze ist entlang des Weges Alte Mühle möglich.
Gegenwärtig eingesetzte Müllfahrzeuge (26 t) können die Abfallentsorgung über den Weg Alte Mühle
gewährleisten, wie dies schon mit den vorhandenen Wohnhäusern Nr. 8 - 12 erfolgt.
10
Die Aussagen zum Anschluss an zentrale Trink- und Abwassernetze werden im Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange präzisiert.
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10
KES Garzau
Stand: Juli 2015
Die Fläche wird gegenwärtig teils ackerbaulich, teils mit Gartenland genutzt. Gehölze befinden sich
lediglich im Flurstück Nr. 561 (Ziergehölze und Robinienaufwuchs).
Die Fläche befindet sich außerhalb des LSG „Niederungssystem des Zinndorfer Mühlenfließes und
seiner Vorfluter“. In geschützte Landschaftsstrukturen wird nicht eingegriffen.
Ergänzungsflächen E 3 „Rehfelder Straße“
Die Ergänzungsfläche befindet sich am westlichen Ortsrand von Garzau. Im FNP-Entwurf
1998 wird die Fläche als gemischte Baufläche
dargestellt.
Die Fläche erstreckt sich entlang der Ostseite der
Rehfelder Straße mit einer Länge von ca. 200 m
und einer Bautiefe von ca. 25 m. Die Ergänzungsfläche nimmt insgesamt ca. 5.450 m² ein.
Bei einer kalkulierten Breite der Baugrundstücke
von ca. 20 m könnte auf der Fläche eine Bebauung mit 10 Einfamilienhäusern erfolgen.
Der Zuschnitt der Ergänzungsfläche wurde so
gewählt, dass in den Laubgehölzbestand an der
Kreuzung Rehfelder Straße/ Alte Heerstraße/
Alte Mühle nicht eingegriffen wird.
Verkehrsseitig kann die Fläche in voller Länge von der Rehfelder Straße her erschlossen werden.
Die Einbindung in die zentralen Trink- und Abwassernetze ist entlang der Rehfelder Straße möglich.
Die Fläche wird gegenwärtig ackerbaulich genutzt. Gehölzbestand ist auf der Fläche nicht vorhanden.
Entlang der Straße wurde ein Eichenstreifen gepflanzt.
Die Fläche befindet sich außerhalb des LSG „Niederungssystem des Zinndorfer Mühlenfließes und
seiner Vorfluter“. In geschützte Landschaftsstrukturen wird nicht eingegriffen.
Ergänzungsfläche E 4a „Gutshof, Nordseite“
Die Ergänzungsfläche ist Teil des Geländes des
Gutshofes von Garzau. Im FNP-Entwurf 1998
wird die Fläche als gemischte Baufläche dargestellt.
Die Fläche schließt die Nordostseite des Gutshofes ab und nimmt eine Fläche von ca. 650 m² ein.
Eine Bebauung müsste – auch aus Denkmalschutzgründen – in der Baulinie und Kubatur der
vorhandenen Gebäude Haus-Nr. 1A und 5 z.B.
mit einem Reihenhaus erfolgen. Einfamilienhäuser wären hier ausgeschlossen.
Die Fläche ist mit der Straße Am Gutshof an die
Alte Heerstraße (Hauptstraße) angebunden.
Die Einbindung in die zentralen Trink- und Abwassernetze ist gegeben.
Von West nach Ost gesehen trägt die Fläche
• eine intensiv gepflegte Wiese im Sinne einer Grünanlage,
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
• drei große, imposante Ulmen und eine Esche,
• im Garten Ziergehölze.
Die Fläche befindet sich innerhalb des LSG „Märkische Schweiz“; eine Vereinbarkeitserklärung mit
den Schutzzielen des LSG wurde bei der zuständigen Behörde beantragt.
Ergänzungsfläche E 4b „Gutshof, Südseite“
Die Ergänzungsfläche ist Teil des Geländes des Gutshofes von Garzau. Im FNP-Entwurf 1998 wird
die Fläche als gemischte Baufläche dargestellt.
Die Fläche schließt die Südseite des Gutshofes ab und nimmt eine Fläche von ca. 550 m² ein.
Auf der Fläche sind ein bis zwei Einfamilienhäuser oder ein Reihenhaus vorstellbar.
Der Anschluss an die zentralen Trink-und Abwassernetze ist möglich.
Die Fläche wurde erst in jüngerer Zeit von Altbauten (Nebenanlagen) beräumt und steht einer baulichen Wiedernutzung zur Verfügung.
Die Fläche befindet sich innerhalb des LSG „Märkische Schweiz“; eine Vereinbarkeitserklärung mit
den Schutzzielen des LSG wurde bei der zuständigen Behörde beantragt.
Ergänzungsfläche E 5 „Östlicher Ortsausgang“
Die Ergänzungsfläche befindet sich am östlichen
Ortsrand von Garzau. Im FNP-Entwurf 1998 wird
die Fläche als Landwirtschaftsfläche dargestellt.
Die Fläche erstreckt sich entlang der Südseite
der Alten Heerstraße mit einer Länge von ca.
85 m und einer Bautiefe von ca. 25 - 30 m. Die
Ergänzungsfläche nimmt insgesamt ca. 2.600 m²
ein.
Ein Abstand von 5 m zum östlich angrenzenden
Entwässerungsgraben im Feld wird gewahrt.
Bei einer kalkulierten Breite der Baugrundstücke von ca. 20 m könnte auf der Fläche eine Bebauung
mit vier Einfamilienhäusern erfolgen.
Die Zufahrt zu den Baugrundstücken kann von der Alten Heerstraße her erfolgen.
Die Einbindung in die zentralen Trink- und Abwassernetze ist entlang der Alten Heerstraße möglich.
Die Fläche wird gegenwärtig ackerbaulich genutzt. Entlang der Alten Heerstraße stehen drei Kastanien. Entlang der Straße ist ein Gehölzstreifen mit jungen Eschen und Spitzahorn bis etwa zur Mitte
der Ergänzungsfläche ausgebildet.
Die Fläche befindet sich außerhalb des LSG „Märkische Schweiz“ bzw. “Niederungssystem des Zinndorfer Mühlenfließes und seiner Vorfluter“. In geschützte Landschaftsstrukturen wird nicht eingegriffen.
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
Ergänzungsflächen E 6 „Am Schlosspark“
Die medienseitige Erschließung ist für beide Teilflächen entlang der Alten Heerstraße gesichert.
Teilfläche E 6a „Am Schlosspark, Ostseite“
Die Ergänzungsfläche befindet sich an der Nordseite der Alten Heerstraße zwischen dem ehemaligen
Bettenhaus und dem Schlosskomplex. Im FNP-Entwurf 1998 wird die Fläche als Grünfläche dargestellt.
Die Fläche hat eine Länge von ca. 50 m und eine Bautiefe von ca. 30 m. Die Ergänzungsfläche nimmt
insgesamt ca. 1.700 m² ein. Auf der Fläche wären zwei Einfamilienhäuser oder ein Doppelhaus möglich.
Die Fläche ist Teil des Schlossparkes mit Obstbäumen, Rasen und Ziergehölzen.
Die Fläche befindet sich innerhalb des LSG „Märkische Schweiz“; eine Vereinbarkeitserklärung mit
den Schutzzielen des LSG wurde bei der zuständigen Behörde beantragt.
Teilfläche E 6b „Am Schlosspark, Westseite“
Die Ergänzungsfläche befindet sich ebenfalls an der Nordseite der Alten Heerstraße, aber westlich
des ehemaligen Bettenhaus. Im FNP-Entwurf 1998 wird die Fläche als Grünfläche dargestellt. Zum
Graben, der hier die Ortslage Garzau von Nord nach Süd quert wird ein Abstand von ca. 60 m gewahrt.
Mit ca. 100 m Länge und einer Bautiefe von ca. 30 m hat die Fläche eine Größe von ca. 3.000 m² und
könnte bei ca. 20 m breiten Baugrundstücken fünf Wohnhäuser fassen.
Die Fläche ist Teil des Schlossparkes und mit alten Laubbäumen bewachsen; zur Straße hin befindet
sich Parkrasen.
Die Fläche befindet sich innerhalb des LSG „Märkische Schweiz“; eine Vereinbarkeitserklärung mit
den Schutzzielen des LSG wurde bei der zuständigen Behörde beantragt.
LANDPLAN GMBH
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
4.2.2 Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung
Bei der Kalkulation des voraussichtlichen Versiegelungsgrades wird von einer Grundflächenzahl
(GRZ) entsprechend der zu erwartenden Nutzung ausgegangen:
• für Wohngebiete (Bebauung mit Einzelwohnhäusern) GRZ = 0,4, d.h. von 1.000 m² Grundstücksfläche dürfen maximal 400 m² mit baulichen Anlagen unterschiedlicher Art (Wohnhaus, Nebengebäude, Zuwegung) überbaut werden,
• für Mischgebiete (Bebauung mit Wohnhäusern und Gebäuden für nichtstörendes Gewerbe) GRZ =
0,6, d.h. von 1.000 m² Grundstücksfläche dürfen maximal 600 m² mit baulichen Anlagen unterschiedlicher Art (Wohnhaus, Nebengebäude, Zuwegung, Betriebsstätte, Lagerhalle…) überbaut
werden.
Ergänzungsfläche E 1 „Alte Mühle/ Ostseite“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
912 m² (GRZ 0,4).
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der
Versickerung des NiederschlagsGrundwasserneubildung wassers auf dem Grundstück.
durch Versiegelung von
Teilflächen.
keines
Keine Beeinträchtigung.
nicht erforderlich
keine
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Keine erhebliche Beeinträchtigung.
nicht erforderlich
keine
Biotope und
Arten
Garten- und
Grünland, genutzt
Veränderung der Nutzungsstruktur des
Grundstücks
Ersatzpflanzung: Anlage einer
55 m langen und 5 m breiten
Laubgehölzhecke = 275 m² im
Übergang von den Baugrundstücken zur offenen Landschaft
gering
Keine geschützten Arten
Landschafts- Ungehinderte
gegeben
und Ortsbild Blickbeziehungen
in rückwärtige
Gartenbereiche
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
Bauliche Bindung an die umgegering
bende ortsübliche Bebauung (Einfamilienhäuser, max. 2 Geschosse)
Fazit: Bei Realisierung der Ersatzmaßnahme „Laubgehölzhecke“ entstehen keine nennenswerten Konflikte
bei der Erschließung der Ergänzungsfläche E 1. Die Ersatzmaßnahme entspricht auch dem Gestaltungswillen des FNP-Entwurfs 1998.
Ergänzungsfläche E 2 „Alte Mühle/ Westseite“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Verbleibende
Wirkung
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
640 m² (GRZ 0,4).
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Bodenversiegelung
dauerhaft
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück.
gering
Oberflächengewässer
Geringe Reduzierung
der Grundwasserneubildung durch Versiegelung von Teilflächen.
keines
Keine Beeinträchtigung.
nicht erforderlich
keine
LANDPLAN GMBH
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Verbleibende
Wirkung
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Keine erhebliche Beeinträchtigung.
nicht erforderlich
keine
Biotope und
Arten
Ackerland
Veränderung der Nutzungsstruktur der
Grundstücke
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer
65 m langen und 5 m breiten
Laubgehölzhecke an der Westseite
der Grundstücke = 325 m²
gering
Ausreichende Habitatstrukturen für Vögel in der Umgebung
verfügbar
Bauliche Bindung an die umgebende ortsübliche Bebauung: Einzelhäuser, max. 2 Geschosse
gering
Garten mit Ziergehölzen
Ruderaler Robinienstreifen
Eingriff in Habitatstrukturen der Vögel
Vogelarten der
Gärten und Gebüsche
Landschafts- Teils ungehinder- gegeben
und Ortsbild te Blickbeziehungen in die Offenlandschaft
Fazit: Bei Realisierung der Ersatzmaßnahme „Laubgehölzhecke“ entstehen keine nennenswerten Konflikte
bei der Erschließung der Ergänzungsfläche E 2. Die Ersatzmaßnahme entspricht auch dem Gestaltungswillen des FNP-Entwurfs 1998.
Ergänzungsflächen E 3 „Rehfelder Straße“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
2.180 m² (GRZ 0,4).
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der Grund- Versickerung des Niederschlagswasserneubildung durch wassers auf dem Grundstück
Versiegelung von Teilflächen
keines
keine Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Keine erhebliche Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Biotope und
Arten
Ackerland
Veränderung der Nutzungsstruktur des
Grundstücks
Vermeidungsmaßnahme: Erhalt
der Laubbaumreihe
gering
Keine geschützten Arten bekannt
Landschafts- Gartenland mit
und Ortsbild erholungsgartentypischem Gehölzbestand
geringfügig
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer
205 m langen und 5 m breiten
Laubgehölzhecke an der Ostseite
der Grundstücke = 1.023 m².
Bauliche Bindung an die umgebende ortsübliche Bebauung (Einfamilienhäuser)
gering
Fazit: Bei Beachtung der Vermeidungsmaßnahme (Erhalt der Laubbäume entlang der Rehfelder Straße)
und Realisierung der Ersatzmaßnahme „Laubgehölzhecke“ entstehen keine nennenswerten Konflikte bei
der Erschließung der Ergänzungsfläche E 3. Die Ersatzmaßnahme entspricht auch dem Gestaltungswillen
des FNP-Entwurfs 1998.
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
Ergänzungsfläche E 4a „Gutshof, Nordseite“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
390 m² (GRZ 0,6).
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der Grund- Versickerung des Niederschlagswasserneubildung durch wassers auf dem Grundstück
Versiegelung von Teilflächen
keines
keine Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Keine erhebliche Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Biotope und
Arten
Garten- und
Grünland
Veränderung der Nutzungsstruktur des
Grundstücks
Vermeidungsmaßnahme: Erhalt
der Ulmen
gering
Teilweise Verbauung
der Sichtbeziehungen in
die Landschaft
Orientierung der Neubebauung an
der benachbarten vorhandenen
Bebauung, Erhalt ausreichend
großer Baulücken
Große Laubbäume, ggf. mit Höhlen
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
Ersatzmaßnahme: Pflanzung von
zwei Ulmen als Solitärbäume
Ziergehölze im
Garten
Vogelarten
Landschafts- Gestalterischer
und Ortsbild Teil des Gutshofes, Sichtbeziehungen in die
Landschaft
gering
Fazit: Bei Beachtung der Vermeidungsmaßnahme (Erhalt der Ulmen) und Realisierung der Ersatzmaßnahme „Solitärbaum-Neupflanzung“ entstehen keine nennenswerten Konflikte bei der Erschließung der Ergänzungsfläche E 4a.
Ergänzungsfläche E 4b „Gutshof, Südseite“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
330 m² (GRZ 0,6).
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der Grund- Versickerung des Niederschlagswasserneubildung durch wassers auf dem Grundstück
Versiegelung von Teilflächen
keines
keine Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Keine erhebliche Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Biotope und
Arten
Ruderalfläche,
Wiederinnutzungnahme
des Areals durch Bebauung
Vermeidungsmaßnahme: Erhalt
des Laubbaumes
gering
Gartenland
1 größerer Laubbaum
Ggf. baumbrütende Vogelarten
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
Ersatzmaßnahme: Pflanzbindung Pflanzung von je einem großkronigen Laubbaum oder hochstämmigen Obstbaum je angefangene
150 m² überbaubare Grundstücksfläche
LANDPLAN GMBH
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
Schutzgut
Bestand
Landschafts- Gestalterischer
und Ortsbild Teil des Gutshofes
Eingriff durch
Baumaßnahme
keine
Kompensation
nicht notwendig
Verbleibende
Wirkung
keine
Fazit: Bei Beachtung der Vermeidungsmaßnahme (Erhalt des Baumes) und Realisierung der Ersatzmaßnahme „Pflanzbindung“ entstehen keine Konflikte bei der Erschließung der Ergänzungsfläche E 4b.
Ergänzungsfläche E 5 „Östlicher Ortsausgang“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
1.040 m² (GRZ 0,4).
Grundwasser
grundwasserferner Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der
Versickerung des NiederschlagsGrundwasserneubildung wassers auf dem Grundstück
durch Versiegelung von
Teilflächen
temporär wasserführender Grakeine Beeinträchtigung
ben benachbart
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Biotope und
Arten
Ackerland
Keine geschützten Arten bekannt
Landschafts- Harmonischer
und Ortsbild Ortseingang von
Osten
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
nicht erforderlich
keine
Keine erhebliche Beeinträchtigung
nicht erforderlich
keine
Veränderung der Nutzungsstruktur des
Grundstücks
Vermeidungsmaßnahme: Erhalt
der Kastanien an der Straße
gering
Geringfügig, wenn Kastanien erhalten bleiben
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer
80 m langen und 5 m breiten
Laubgehölzhecke an der Südseite
der Grundstücke = 400 m².
Nicht notwendig
gering
Fazit: Bei Beachtung der Vermeidungsmaßnahme (Erhalt der Kastanien an der Straße) und Realisierung
der Ersatzmaßnahme „Laubgehölzhecke“ entstehen keine nennenswerten Konflikte bei der Erschließung
der Ergänzungsfläche E 5.
Ergänzungsflächen E 6 „Am Schlosspark“
Schutzgut
Bestand
Eingriff durch
Baumaßnahme
Kompensation
Boden
unversiegelt
Versiegelung maximal
1.880 m² (GRZ 0,4).
Grundwasser
grundwassernaher Standort
Oberflächengewässer
Reduzierung der
Versickerung des NiederschlagsGrundwasserneubildung wassers auf dem Grundstück
durch Versiegelung von
Teilflächen
temporär wasserführender Grakeine Beeinträchtigung
ben benachbart
Klima/Luft
Frischluftzufuhr
gewährleistet
Keine erhebliche Beeinträchtigung
Ein Ausgleich ist nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
Bodenversiegelung
dauerhaft
gering
nicht erforderlich
keine
nicht erforderlich
keine
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
Schutzgut
Biotope und
Arten
Bestand
Parkanlage mit
alten Bäumen,
Sträuchern, Rasen
Eingriff durch
Baumaßnahme
Eingriff erheblich:
Beseitigung des
Parkstreifens entlang
der Straße in einer Tiefe
Geschützte Arten von ca. 30 m.
wahrscheinlich
(Brutvögel, Fledermäuse)
Landschafts- Harmonisches
und Ortsbild Ortsbild entlang
des Parkes
Erheblich wegen überwiegender Verbauung
der Sichtbeziehungen
zwischen Alter Heerstraße und Schlosspark
Kompensation
Vor Ort nicht möglich.
Verbleibende
Wirkung
erheblich
Umfangreiche Kompensationsmaßnahmen im Naturraum in Abstimmung mit Naturschutz- und
Denkmalschutzbehörden
Teilweise durch gezielte Grüngeerheblich
staltung der neu zu erschließenden
Baugrundstücke
Fazit: Bei Realisierung der Ergänzungsflächen verbleiben erhebliche Wirkungen auf die Schutzgüter, die
nicht vollständig bzw. nur mit hohem Aufwand kompensierbar sind.
4.2.3
Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 Nr. 20 und 25 sowie Abs. 4 BauGB
Im Gegensatz zu bereits im Zusammenhang bebauten Ortsteilen wird auf bisherigen Außenbereichsflächen erstmalig eine bauliche Entwicklung ermöglicht. Bauvorhaben auf der Ergänzungsfläche gelten deshalb als Eingriff in den Natur- und Landschaftshaushalt im Sinne des § 18 Bundesnaturschutzgesetz.
§ 15 BNatSchG besagt sinngemäß: Der Verursacher eines Eingriffes ist zu verpflichten, vermeidbare
Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen, sowie unvermeidbare Beeinträchtigungen innerhalb einer zu bestimmenden Frist durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen, soweit es zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege erforderlich ist. Ausgeglichen ist ein Eingriff, wenn nach seiner Beendigung keine erhebliche oder nachhaltige Beeinträchtigung des Naturhaushaltes zurückbleibt und das Landschaftsbild
landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neu gestaltet ist.
Mit dem § 34 Absatz 5 Satz 4 BauGB ist auch durch das Baugesetzbuch vorgeschrieben, dass für
Ergänzungssatzungen umweltschützende Belange nach § 1a BauGB zu berück-sichtigen sind.
§ 1a Absatz 3 Satz 2 BauGB besagt sinngemäß: Der Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe erfolgt
durch geeignete Darstellungen nach § 9 BauGB als Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich.
Im Sinne des § 15 BNatSchG ist ein Eingriff zunächst an der Stelle des Eingriffes, das heißt auf den
Baugrundstücken auszugleichen. Ausgleichsflächen und -maßnahmen an anderer Stelle sind zulässig, müssen jedoch laut § 1a Absatz 3 Satz 2 und 3 BauGB vertraglich gesichert werden.
Der zu erwartende Eingriff auf den Ergänzungsflächen wird auch durch die Wertigkeit der dort bislang
vorhandenen Biotope bestimmt. Für die betreffenden Flächen ist eine Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung vorzunehmen.
Für die Ergänzungsflächen werden folgende Festsetzungen getroffen:
1. Minderungsmaßnahmen - Festsetzung zur Versickerung von Niederschlagswasser auf den
Grundstücken
a) Grundstücks- und Garagenzufahrten sind in
• wassergebundener Decke oder
• Fugenpflaster oder
• Rasengittersteinen
auszuführen.
Mit dieser Festsetzung wird die Gemeinde Forderungen des Bodenschutzes und des Natur-
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
schutzes gerecht, wonach mit dem Boden sorgsam umgegangen und der Versiegelungsgrad so
gering wie möglich gehalten werden soll.
b) Das Niederschlagswasser von den Dachflächen ist auf den Grundstücken, auf denen es anfällt,
zu versickern.
Damit setzt die Gemeinde § 54 Abs. 4 BbgWG um.
2. Vermeidungsmaßnahmen
E3
Erhalt der Laubbaumreihe entlang der Rehfelder Straße.
E 4a
Erhalt der alten Ulmen.
E 4b
Erhalt des Laubbaumes.
E5
Erhalt der Kastanien an der Straße.
3. Ersatzmaßnahmen
Da Ausgleichsflächen in Form von Entsiegelungsflächen nicht zur Verfügung stehen, werden Ersatzmaßnahmen festgesetzt:
E1
Ersatzpflanzung: Anlage einer 55 m langen und 5 m breiten Laubgehölzhecke an der Ostseite
der Grundstücke = 275 m².
E2
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer 65 m langen und 5 m breiten Laubgehölzhecke an der
Westseite der Grundstücke = 325 m².
E3
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer 205 m langen und 5 m breiten Laubgehölzhecke an der
Ostseite der Grundstücke = 1.023 m².
E 4a
Ersatzpflanzung von 2 Ulmen als Solitärbäume.
E 4b
Ersatzmaßnahme: Pflanzbindung - Pflanzung von je einem großkronigen Laubbaum oder
hochstämmigen Obstbaum je angefangene 150 m² überbaubare Grundstücksfläche.
E5
Ersatzpflanzung: Pflanzung einer 80 m langen und 5 m breiten Laubgehölzhecke an der Südseite der Grundstücke = 400 m².
E6
Kompensationsmaßnahmen sind erst nach Abstimmung mit den zuständigen Naturschutzund Denkmalschutzbehörden festsetzbar.
Für die Pflanzungen sind standortgerechte, einheimische Gehölze zu verwenden.
Da die Standorte eher trockenheitsgeprägt sind, werden vorgeschlagen:
Laubbäume
Quercus petraea (Traubeneiche)
Fagus sylvatica (Rotbuche)
Betula pendula (Sandbirke)
Tilia cordata (Winterlinde)
Sorbus torminalis (Elsbeere)
Ulmus laevis (Flatterulme)
Sträucher
Corylus avellana (Haselnuss)
C. monogyna (Eingriffl. Weißdorn)
Rhamnus catharticus (Kreuzdorn)
Rosa corymbifera (Heckenrose)
Salix caprea (Salweide)
außerdem
Obststräucher
Ribes rubrum (Rote Johannisbeere)
Rubus idaeus (Himbeere)
Obstbäume (Hochstamm)
Malus domestica (Kultur-Apfel)
Prunus avium-kultivare (Süßkirsche)
Prunus domestica (Kulturpflaume)
Prunus cerasus (Sauerkirsche)
Pyrus communis (Kulturbirne)
Cornus sanguinea (Roter Hartriegel)
Lonicera xylosteum (Gemeine Heckenkirsche)
Rosa canina (Hundsrose)
Prunus spinosa (Schlehe)
Viburnus opulus (Gewöhnlicher Schneeball)
Ribes nigrum (Schwarze Johannisbeere)
Rubus fructicosus (Brombeere)
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KES Garzau
Stand: Juli 2015
Außerdem erfolgen Festsetzungen zur Qualität der Pflanzungen:
Laubbäume sind mit einem Stammumfang von mindestens 12-14 cm zu pflanzen, bei Obstbäumen
sind Hochstämme zu verwenden.
Sträucher sind relativ dicht – ein Strauch pro Quadratmeter – sowie zweimal verschult und mit einer
Höhe von 60-100 cm zu pflanzen.
Damit soll gesichert werden, dass mit den Pflanzungen ein angemessener Ausgleich geschaffen wird.
5
Nachrichtliche Übernahmen und Kennzeichnungen
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Denkmalschutz
Im Rahmen der KES ist nur die Lage jene Denkmale relevant, die die Ortslagen betreffen. Insbesondere Bodendenkmale in der freien Landschaft ohne Bezug zu bebauten oder für Bebauung geplanten
Bereichen werden hier nicht berücksichtigt.
Die relevanten Bodendenkmale werden im Ergebnis der Beteiligung der Denkmalschutzbehörden zum
Entwurf der KES nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen.
1. Bodendenkmale
In der Ortslage Garzau sind nach ersten Einschätzungen zwei Bodendenkmale zu berücksichtigen:
• Nr. 60664 – Mühle deutsches Mittelalter, Mühle Neuzeit,
• Nr. 60665 – Siedlung Urgeschichte, Dorfkern deutsches Mittelalter, Brücke Neuzeit,
Siedlung Neolithikum, Dorfkern Neuzeit.
2. Denkmale sonstiger Gattung (Baudenkmale)
In der Ortslage Garzau wurden folgende Objekte unter Denkmalschutz gestellt:
• Nr. 09180447 –
Gutsanlage mit Schloss, Park und Wirtschaftshof,
• Nr. 09180448 –
Alte Heerstraße 82, Bauernhof mit Wohnhaus, Stallgebäude und
Scheune,
• Nr. 09180443 -
Dorfkirche.
Die denkmalgeschützte Bunkeranlage befindet sich nicht im Geltungsbereich der KES.
Landschaftsschutz
Der nördliche Teil der Ortslage Garzau liegt im 1990 festgesetzten LSG „Naturpark Märkische
Schweiz“. Das LSG „Niederungssystem des Zinndofer Mühlenfließes und seiner Vorfluter“ reicht von
Süden her bis an die Ortslage Garzau heran, erfasst allerdings keinen Siedlungsbestand.
Im Geltungsbereich der KES für den Ortsteil Garzaun wird die Grenze der LSG auf der Planzeichnung
gekennzeichnet.
6
Hinweise
Im Ergebnis der Beteiligung der Behörden und weiterer Träger öffentlicher Belange zum 1. Entwurf
der KES werden Hinweise mit Relevanz für die Planausführung in die Begründung eingefügt.
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Brandenburgisches Landesamt für Denkmalpflege und archäologisches Landesmuseum, Denkmalliste des Landes Brandenburg, Stand: 31.12.2014
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