Evaluation des maisons individuelles Bewertung von

DOSSIER
CLAUDE GINESTA, EXPERT FIDUCIAIRE EN IMMOBILIER
CLAUDE GINESTA, EIDG. DIPL. IMMOBILIENTREUHÄNDER
Evaluation
des maisons individuelles
Bewertung von
Einfamilienhäusern
Il existe diverses méthodes pour déterminer la valeur
commerciale d’un BIEN immobilier propre, la plus
utilisée étant la méthode de la valeur réelle qui prend
en considération (voir illustration) trois éléments de
base essentiels: la valeur de l’état du bâtiment, les
frais annexes (pour viabilisation/environnement
/paysagiste) et la valeur foncière.
Valeur réelle du bien immobilier
Der Real- oder Anlagewert
Calcul du volume
Kubatur berechnung
■
Valeur à neuf
Gebäude Neuwert
■
Amortissement
Alters entwertung
Déduction pour terrain construit
Abzug bei überbauten Land
Linéaire, dégressif ou en
fonction des barêmes
Linear, degressiv oder
nach Tabellen
■
Valeur réelle du
bâtiment
Zustandswert des
Gebäudes
■
Frais annexes pour
environemment et
viabilisation
Nebenkosten für
Umgebung und
Erschliessung
La base de départ pour le calcul de la valeur d’un bâtiment
est toujours la valeur du bâtiment neuf qui a pu être fixée
grâce à la facturation ou estimée grâce au calcul des
volumes en multipliant les mètres cubes par le prix de
la construction par m3 de volume bâti. Un bien immobilier ancien subit une déduction de valeur pour vieillissement prenant en compte la valeur actuelle et les rénovations apportées. En principe, la valeur du vieillissement
se réfère à la valeur de mise à neuf du bâtiment.
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Verkehrswerte für selbstbewohnte Liegenschaften
können mit unterschiedlichen Methoden ermittelt
werden. Am gängigsten ist die Realwertmethode,
welche drei wichtige Kerngrössen berücksichtigt (vgl.
Abbildung): Der Zustandswert des Gebäudes, die
Nebenkosten für die Erschliessung/Umgebung/Gartengestaltung und der Landwert.
■
Valeur de
construction
Bauwert der
Liegenschaft
■
Valeur foncière
Landwert
■
Valeur réelle
Realwert der
Liegenschaft
Ausgangsbasis einer Gebäudewertberechnung ist immer
der Gebäudeneuwert, welcher aufgrund der Bauabrechnung feststeht oder mittels einer Volumenberechnung
abgeschätzt werden kann, indem die bestehende
Kubatur mit dem aktuellen Erstellungspreis pro m3 umbauter Raum multipliziert wird. Ist eine Liegenschaft
nicht mehr neuwertig, muss vom Gebäudeneuwert ein
Altersabzug, in Abhängigkeit vom gegenwärtigen Zustand und den bisher getätigten Renovationen, berücksichtigt werden. Erfahrungsgemäss sind pro Jahr 0.51.0% des Gebäudeneuwertes als Altersabzug vertretbar.
HELVETISSIMMO
LE MAGAZINE SUISSE DE L’IMMOBILIER DE PRESTIGE
OCTOBRE – NOVEMBRE 2003
La valeur foncière est le troisième élément de base à
évaluer. Conditionné par la topographie et les règlements en vigueur dans le bâtiment, peu de terrains
en Suisse disposent de bases comparables. Pour cette
raison la valeur foncière est la valeur la plus difficile à
déterminer; pourtant, il s’agit d’un paramètre important. Malheureusement, dans une grande partie de la
Suisse le marché de l’immobilier n’est pas transparent:
des modifications à la main sur les biens immobiliers
sont connus mais les prix de vente ne sont publiés que
dans peu de cantons. Le lieu de l’implantation d’un
bien immobilier est primordial. Les paramètres suivants
déterminent ou influencent la qualité de celui-ci:
• Nature de la situation (vue, arbres avoisinants,
topographie, forme du terrain, viabilisation, ensoleillement, immissions)
• Potentiel utilitaire (zone de construction, lois, servitude privée entre voisins)
• L’accès (aux routes, écoles, centres commerciaux)
Lorsque dans le passé des terrains analogues avec la
même situation ont été vendus il y a lieu de se baser sur
ces valeurs comparables. Si de telles informations
n’existent pas on peut s’appuyer sur des dates historiques du lieu combinées d’estimations des tendances
du marché.
L’évaluation de la valeur foncière par conséquent ne peut
qu’être effectuée par un professionnel de l’immobilier
qui dispose des connaissances nécessaires et sait
appréhender ce marché.
Pour le calcul de la valeur foncière la base peut être un
terrain viabilisé mais non-construit. Dans le cas où le
terrain est construit la valeur devient limitée en raison
de la construction existante. C’est au professionnel
d’émettre toutes les réserves nécessaires s’il y a lieu.
Dans le cadre de cette analyse de grandes variations de
valeurs peuvent apparaître.
DIFFÉRENCES D’ESTIMATIONS
DANS L’IMMOBILIER DE LUXE
La valeur commerciale de l’immobilier de luxe est également calculée à travers cette même méthode de valeur réelle. Cependant il faut tenir compte de certaines
différences.
VALEUR NEUVE DU BÂTIMENT
Les biens immobiliers de luxe le plus souvent sont des
objets d’exception avec un haut degré d’individualité et
souvent d’une architecture très onéreuse. Par conséquent,
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DAS SCHWEIZER MAGAZIN FÜR LUXUS-IMMOBILIEN OKTOBER – NOVEMBER 2003
THEMEN
La construction d’une maison individuelle implique un
accès (viabilisation), un terrain approrpié et aussi le paiement des taxes de raccordement et d’aménagement. Les
frais y afférant sont la plupart du temps proportionnels
au coût de la construction, soit environ 10 à 20%: le
montant ainsi obtenu est à rajouter à la valeur effective.
Grundsätzlich ist als Altersabzug jener Betrag abzuziehen,
der für bauliche Massnahmen nötig wäre wird, um das
Gebäude wieder in einen neuwertigen Zustand zu versetzen.
Die Erstellung eines Eigenheims erfordert eine Zufahrt
(Erschliessung) und eine angemessene Gartenantage sowie zu bezahlende Werk- und Anschlüssgebühren. Umschwung. Die dafür anfallenden Kosten stehen
meistens im Verhältnis zu den Baukosten, wobei mit
rund 10-20% der Baukosten, je nach Art der getätigten
Arbeiten, gerechnet werden sollte. Der ermittelte Betrag
wird zum Zustandswert addiert.
Der Landwert ist die dritte Kennzahl, die ermittelt werden
muss. In der Schweiz verfügen, bedingt durch Topographie und Bauordnung, nur sehr wenige Grundstücke über
vergleichbare Voraussetzungen. Deshalb ist der Landwert
die am schwierigsten zu ermittelnde Grösse, obwohl er ein
wichtiger Parameter ist. Der Immobilienmarkt ist in weiten
Teilen der Schweiz nicht transparent. Handänderungen
von Liegenschaften werden zwar bekannt gemacht, dennoch
werden nur in wenigen Kantonen die Verkaufspreise veröffentlicht. Für den Verkauf einer Liegenschaft ist die Objektlage das wichtigste Merkmal. Folgende Eigenschaften
zeichnen u.a. die Lagequalität aus bzw. beeinflussen diese:
• Beschaffenheit der Lage (Aussicht, Bäume auf
Nachbarsliegenschaften, Topografie, Grundstücksform, Erschliessung, Besonnung, Immissionen)
• Nutzungsmöglichkeiten (Bauzone, Gesetze, private
Servitute zwischen Nachbarn)
• Verkehrslage (Nähe zu Strassen, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten)
Falls in der Vergangenheit ähnliche Grundstück an
derselben Lage verkauft wurden, kann auf sogenannte
Vergleichswerte zurückgegriffen werden. Ansonsten muss
man sich auf historische Daten des Standortes, gekoppelt
mit Markttendenzen, abstützen. Die Landwertbeurteilung
kann daher in den meisten Fällen nur von einem
Fachmann vorgenommen werden, der kontinuierlich mit
Liegenschaften handelt und deshalb über das nötige
Wissen und Marktsensibilität verfügt.
Unbebautes, aber erschlossenes Bauland wird zur Berechnung des Landpreises herangezogen. Wenn ein Grundstück
überbaut ist, wird der Wert in der Schätzung reduziert,
denn der Käufer ist aufgrund des Gebäudes in seiner Gestaltung eingeschränkt. Ein Fachmann wird selbstverständlich
im Rahmen einer Schätzung zudem prüfen, ob das
Grundstück mit dem bestehendem Haus ausgenutzt ist
oder Reserven bestehen. Im Rahmen einer solchen Analyse können erhebliche Auf- oder Abwertungen entstehen.
UNTERSCHIEDE BEI DER BEWERTUNG
VON LUXUSIMMOBILIEN
Auch die Verkehrswerte von Luxusimmobilien werden
mit der Realwertmethode ermittelt. Dennoch sollten
einige Unterschiede gebührend beachtet werden:
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DOSSIER
les frais de construction peuvent varier d’une façon
importante. Tandis que des maisons individuelles avec un
standard élevé arrivent en règle générale à un prix de
construction de CHF 600 à CHF 700,- le m3, le coût au
m3 pour l’immobilier de luxe peut facilement dépasser
CHF 1’000,-. Souvent, en raison de l’individualité des
constructions, il faut envisager d’avantage de frais annexes.
FRAIS ANNEXES POUR VIABILISATION
ET ENVIRONNEMENT
Plus la conception d’un bien immobilier est coûteuse
et luxueuse, plus les exigences au niveau de l’environnement et du jardin seront importantes. Les biens
immobiliers de luxe disposent souvent d’une situation
exceptionnelle et éventuellement d’un terrain accidenté.
De plus des sommes importantes pour le paysage vont
faire augmenter considérablement l’investissement.
VALEUR FONCIÈRE
En règle générale les biens immobiliers sont situés dans
des endroits recherchés, voire exceptionnels. Donc la
caractéristique est le lieu, le lieu et encore une fois le lieu!
Une parcelle située à un endroit quelconque ne mérite
pas une construction exceptionnelle, car si la relation
de la valeur entre terrain et habitation est désavantageuse, le bien sera forcément difficile à vendre. En cas de
forte demande, des sommes hors normes sont payées
pour des objets rares.
Les valeurs foncières sont subjectives et elles le resteront;
elles sont retenues dans des statistiques, mais varient
sans cesse selon le terrain et leur situation hors du
commun. Contrairement aux frais de la construction les
valeurs foncières sont flexibles et agissent en fonction
de la demande du marché. Il revient au professionnel
d’appréhender chaque situation et d’évaluer en toute
conscience.
En règle générale les biens immobiliers sont à estimer
individuellement, car ils ne sont que rarement comparables. Chaque bien a ses avantages et ses inconvénients.
Seul un professionnel avisé est capable d’appréhender
la valeur potentielle du marché.
L’auteur, titulaire d’un Diplôme fédéral d’expert fiduciaire immobilier,
dirige l’Agence Immobilière Ginesta Immobilien. L’entreprise a été
fondée voilà 59 ans, et elle est spécialisée dans la vente de biens
immobiliers dans le Canton de Zurich, en particulier dans les régions
du Lac de Zurich et de la ville de Zurich. Grâce à sa longue présence
sur le marché , Ginesta Immobilier a pu construire un savoir-faire
important représentant la base dans la vente de biens immobiliers.
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GEBÄUDE-NEUWERT
Luxusimmobilien sind meistens einzigartige Objekte,
welche ein hohes Mass an Individualität beinhalten und
architektonisch oftmals aufwendig gebaut sind. Dadurch
können sich die Baukosten massiv verteuern. Während
für normale Einfamilienhäuser mit gehobenem Ausbaustandard ein Erstellungspreis von CHF 600-750 pro
Kubikmeter Bauvolumen üblich ist, können die Kosten
für den Kubikmeter bei Luxusimmobilien gut über
CHF 1’000 liegen. Oft muss aufgrund der Individualität
der Ausbauten mit einer häheren bzw. rascheren Abschreibung gerechnet werden.
NEBENKOSTEN FÜR ERSCHLIESSUNG
UND UMGEBUNG
Je aufwendiger und exklusiver ein Objekt gebaut wird,
desto höher werden auch die Ansprüche an die Umgebung und den Garten ausfallen. Luxusobjekte liegen oft
an speziellen Lagen mit möglicherweise schwierigem
Baugrund. Zudem wird eine aufwendige Gartengestaltung die Investitionen extrem verteuern.
LANDWERTE
Luxusimmobilien liegen in der Regel an guten oder sogar
sehr guten Lagen. Die drei wichtigsten Merkmale einer
exklusiven Liegenschaft sind Lage, Lage und nochmals
Lage! An weniger guten Lagen lohnt es sich nicht, ein zu
teures Eigenheim zu erstellen. Ist das Verhältnis von
Landwert zum Hauswert unvorteilhaft, gilt die Liegenschaft als schwer veräusserbar. Oft sind die Landwerte
bei Topobjekten rechnerisch nur schwer nachvollziehbar. Besonders bei grosser Nachfrage werden nach wie
vor Liebhaberzuschläge für Raritäten bezahlt.
Landwerte sind und bleiben sehr subjektive Kennzahlen,
die zwar statistisch erfasst werden können, jedoch immer
wieder variieren, je nach Liegenschaft und spezieller
Situation. Im Gegensatz zu den Gebäudekosten agieren
Landwerte flexibler auf Marktbedürfnisse. Es ist Sache
des Fachmanns, die jeweilige Situation zu prüfen und
den Landwert nach bestem Wissen abzuschätzen.
Grundsätzlich müssen Wohnimmobilien individuell geschätzt werden, da es selten vergleichbare Objekte gibt.
Jede Liegenschaft hat daher eigene Vor- und Nachteile
und Spezialitäten. Nur ein versierter Fachmann, der den
regionalen Markt gut kennt, kann den potenziellen
Marktwert eruieren.
Der Autor, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, ist in leitender Stellung
bei Ginesta Immobilien tätig. Das Unternehmen wurde vor 59 Jahren
gegründet und ist auf den Verkauf von Immobilien im Kanton Zürich,
mit Schwerpunkt in der Region Zürichsee und Zürich, spezialisiert.
Durch die lange erfolgreiche Marktpräsenz konnte Ginesta Immobilien
umfangreiches Know-how aufbauen, das für den Handel mit Immobilien Voraussetzung ist.
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LE MAGAZINE SUISSE DE L’IMMOBILIER DE PRESTIGE
OCTOBRE – NOVEMBRE 2003