Analyse Immobiliensektoren
Transcription
Analyse Immobiliensektoren
Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Management Summary ‡ Konjunktur und Kapitalmarkt: 2015 ergab sich beim BIP eine deutliche Wachstumsbeschleunigung auf 1,2% im Vergleich zu nur 0,2% in 2014. Dazu beigetragen hat die Produktion des Verarbeitenden Gewerbes mit einem Anstieg um fast 2%. Aufgrund der generell geringeren Auslandsorientierung dürfte Frankreich 2016/17 mit prognostizierten BIP-Wachstumsraten von 1,4% bzw. 1,3% allerdings hinter Exportnationen wie Deutschland zurückbleiben. Für die mit 10,4% im Jahresdurchschnitt 2015 noch immer sehr hohe Arbeitslosigkeit erwarten wir weitere Rückgänge. Strukturelle Probleme am Arbeitsmarkt sind ein wichtiges Produktivitätshemmnis. Mit einer Staatsausgabenquote von 55% belegt Frankreich zudem einen Spitzenplatz in der Währungsunion. Der private Konsum erweist sich auch dank der günstigen Energiepreise als starker Wachstumstreiber. Die Einzelhandelsumsätze zogen 2015 gegenüber dem Vorjahr um rd. 4% an. Auch die französische Bauwirtschaft befindet sich insbesondere dank des Zinstiefs im Aufwind. Auf die weiterhin sehr niedrigen Inflationsraten reagierte die Europäische Zentralbank zuletzt im März 2016 mit einer weiteren Leitzinssenkung. Wir erwarten, dass die Inflation im späteren Jahresverlauf wieder anzieht. Steigende Inflationserwartungen dürften sich in leicht höheren Renditen langlaufender Staatsanleihen widerspiegeln. Die Renditen zehnjähriger französischer Staatsanleihen sind im Frühjahr dieses Jahres wieder auf ein Niveau nur leicht oberhalb des bisherigen Rekordtiefs vom April 2015 gesunken. Als Risiko für die Finanzmärkte und die Währungsunion insgesamt könnten sich die Präsidentschaftswahlen im Frühjahr 2017 entwickeln. ‡ Büromärkte: Der Flächenumsatz im Großraum Paris belief sich 2015 auf 2,2 Mio. m² und entsprach damit dank des regen zweiten Halbjahres weitgehend dem Ergebnis von 2014. Die Anzahl großer Deals war vergleichsweise gering. Flächen bis 5.000 m² erzielten das beste Ergebnis seit 2007. Über die Hälfte des Umsatzes entfiel auf das innerstädtische Zentrum (Centre West) und den Western Business District. Flächenoptimierung war der Haupttreiber und weniger Expansion. Die Nachfrage im ersten Quartal 2016 zog an, insbesondere La Défense profitierte nach einem schwachen Vorjahr von Großdeals. Die regionale Leerstandsquote ist seit 2014 rückläufig und fiel im März dieses Jahres unter die 7%-Marke. Der Anteil neuer und modernisierter Flächen am Leerstandsvolumen sank auf 16% und somit den niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Der große Angebotsüberhang in La Défense konnte weiter abgebaut werden auf 9,1%. Mit über 13% bleibt der Leerstand im Western Business District im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt sehr hoch, die Bautätigkeit zudem rege. Der WBD und La Défense verzeichneten auf Jahressicht leichte Mietanstiege auf zuletzt 466 bzw. 503 EUR/m²/Jahr, der CBD einen leichten Rückgang auf 721 EUR/m²/Jahr. Die Incentives sind weiterhin hoch. Der Mietausblick für den CBD für die kommenden Jahre ist vergleichsweise moderat. ‡ Hotelmärkte: Für den RevPAR ergab sich in Paris wegen der rückläufigen Auslastung infolge der Anschläge 2015 ein Minus von 1,7% und somit eine dem europaweiten Trend (+10,5%) gegenläufige Entwicklung. Im laufenden Jahr profitiert der Hotelmarkt von der Austragung der Fußball-Europameisterschaft. Hinzu kommt die Belebung der einheimischen Konjunktur. Der weiterhin schwache Euro sorgt dafür, dass der Aufenthalt für Gäste aus den USA erschwinglich bleibt. Die von Terroranschlägen beeinflussten Zahlen der ersten vier Monate – Rückgänge von ADR (2,3%), Auslastung (10,3%) und RevPAR (12,4%) gegenüber dem Vorjahreszeitraum - lasten auf dem Jahresergebnis. ‡ Einzelhandelsmärkte: In Paris hatten weiterhin Luxuslabels Bedarf an Flächen in Toplagen. Internationale Modefilialisten sind zudem auf der Suche nach Ladenlokalen, sei es zum Markteintritt, zur Expansion oder zur Standortoptimierung. Neben Paris waren auch die Regionalmetropolen gefragt. Internationale Händler haben auch die regional bedeutsamen Shopping Center auf dem Radar. Unter der anhaltenden Konsolidierung im Einzelhandel leiden vor allem sekundäre Lagen. Konkurrenz für Einkaufszentren besteht zudem durch Retail Parks. Die Bautätigkeit bleibt rege. 2015 erhöhte sich der landesweite Shopping-Center-Bestand um 0,3 Mio. m². Weitere 0,5 Mio. m² waren im Frühjahr dieses Jahres in Bau. Neben der Errichtung neuer Malls kommt angesichts der starken Konkurrenz den Themen Sanierung, Erweiterung und Neupositionierung große Bedeutung bei. Der Ausblick für die kommenden Jahre bleibt verhalten mit im europaweiten Vergleich unterdurchschnittlichen Mietsteigerungen. ‡ Logistikmärkte: Der Flächenumsatz konnte 2015 um gut ein Fünftel gegenüber dem Vorjahr auf 3,1 Mio. m² zulegen. Mehr als 70% entfielen auf die bedeutende Nord-Süd-Achse mit den vier wichtigen Standorten Paris, Lyon, Lille und Marseille. Bedeutende Nachfragetreiber bleiben trotz konjunktureller Belebung Rationalisierung und Flächenoptimierung. Ein wichtiger Grund hierfür ist die zunehmende Bedeutung von e-commerce, die damit einhergehende Transformation der Wertschöpfungskette sowie der Bedarf an großen modernen Einheiten. Etwa 40% des Gesamtumsatzes entfielen auf schlüsselfertige Projektentwicklungen, die sowohl Vermietungen als auch Eigennutzungen umfassen. Die rege Nachfrage setzte sich im ersten Quartal 2016 fort. Über die Hälfte des Umsatzes entfiel auf Paris und Lyon. Der Leerstand ging gegenüber dem Vorjahr leicht zurück auf rund 3 Mio. m². Besonders kräftige Rückgänge verzeichneten der Norden und die Hauptstadtregion. Spekulative Projekte haben zugenommen. Die Spitzenmieten der wichtigsten vier Märkte stiegen 2015 erstmals wieder um im Mittel 4%. Wir erwarten bis 2020 Anstiege von durchschnittlich 1,5 bis 2% pro Jahr. 1 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 ‡ Investmentmärkte: Mit 3,8 Mrd. EUR lag der Investmentumsatz im ersten Quartal 2016 unter dem entsprechenden Zehnjahresdurchschnitt (4,7 Mrd. EUR), das Vorjahresquartal wurde um 35% verfehlt. Mit 31,3 Mrd. EUR wurde dank der Jahresendrallye 2015 allerdings auch ein neuer Rekord am Investmentmarkt aufgestellt. Angesichts der extrem niedrigen Renditen im Core-Segment ist der Anteil von Non-Core-Deals 2015 gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen. Der Großraum Paris bleibt in der Gunst der Anleger weit vorne, auch wenn die Regionen auch dank Portfoliodeals im Jahresauftaktquartal einen vergleichsweise hohen Anteil verbuchten. Wegen der erschwinglicheren Preise waren neben den Regionen auch die äußeren Vororte der Hauptstadtregion überdurchschnittlich gefragt. Kleine und mittlere Losgrößen dominierten. Der Anteil von Büroimmobilien am Gesamtumsatz war mit nur 36% in den ersten drei Monaten ungewöhnlich niedrig. Die Anteile von Einzelhandel und Logistik waren hoch, Investmentfonds insbesondere aus UK und den Vereinigten Staaten waren rege. Einheimische Anleger bleiben jedoch die wichtigste Geldquelle. Vor allem Core-Produkte aber auch Core-Plus-Objekte wechselten den Besitzer. Der große Nachfrageüberhang in Toplagen führte vor dem Hintergrund des Zinstiefs und dem günstigen Finanzierungsumfeld zu kräftig fallenden Renditen. Mit 3,25% bzw. 3% und z.T. noch niedriger ist die Spitzenrendite am Pariser Büro- und Einzelhandelsmarkt bei extrem niedrigen Niveaus angelangt. Angesichts der ebenfalls historisch niedrigen Renditen zehnjähriger Staatsanleihen ist der Spread auf Immobilien jedoch weiterhin sehr attraktiv. Daher dürften die Anfangsrenditen auch im laufenden Jahr unter Druck stehen. Investmentfazit Die französische Konjunktur befindet sich weiter im Aufwärtstrend, auch wenn strukturelle Probleme beispielsweise am Arbeitsmarkt den Erholungspfad abflachen. Der private Konsum erweist sich auch dank der günstigen Energiepreise als starker Wachstumstreiber. Der Einzelhandel verzeichnet kräftige Umsatzsteigerungen. Die steigende Nachfrage insbesondere durch den boomenden Online-Handel aber auch durch das Verarbeitende Gewerbe beflügeln zudem die Logistikbranche. Auch die Büromärkte profitieren von der steigenden Nachfrage. Allerdings bleiben Flächenoptimierung und Konsolidierung wichtige Treiber. Die strukturellen Probleme der Wirtschaft dürften den Mietmärkten in den kommenden Jahren im europaweiten Vergleich eher unterdurchschnittliche Mietsteigerungsraten bescheren. Die institutionellen Risiken von Investitionen in Gewerbeimmobilien auf Länderebene schätzt der DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) als gering ein. Innerhalb des „Core-Plus“-Segmentes weist Frankreich nach Deutschland die geringsten Risiken auf und ist ein bedeutender Investmentmarkt. Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes und den günstigen Finanzierungsbedingungen dürfte die hohe Nachfrage am Investmentmarkt anhalten, die Renditen im laufenden Jahr weiter leicht zurückgehen. Gegen Ende des Prognosezeitraums wieder leicht steigende Anfangsrenditen in Verbindung mit verhaltenen Mietwachstumsperspektiven begrenzen den Ertragsausblick. Als Risiko nicht nur für Frankreich sondern für die Finanzmärkte und die Währungsunion insgesamt könnten sich die Präsidentschaftswahlen im Frühjahr 2017 entwickeln – je nachdem wie gut die euro-skeptische und reformkritische Partei „Front National“ abschneidet. Inhalt Seite 1. Volkswirtschaft 3 2. Büromärkte 5 3. Hotelmärkte 11 4. Einzelhandelsmärkte 13 5. Logistikmärkte 17 2 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 1. Volkswirtschaft BIP und Arbeitslosigkeit Konjunktur 3 11,0 Während der europäischen Schuldenkrise erwies sich Frankreich zusammen mit Deutschland als Stabilitätsanker für Euroland. 2015 ergab sich beim französischen BIP eine deutliche Wachstumsbeschleunigung auf 1,2% im Vergleich zu nur 0,2% in 2014. Dazu beigetragen hat die Produktion des Verarbeitenden Gewerbes mit einem Anstieg um fast 2%. Die Exporte stiegen auch dank des niedrigen Eurokurses deutlich an. Grundsätzlich ist die Auslandsorientierung allerdings erheblich geringer als in Exportnationen wie Deutschland oder den Niederlanden, sodass die BIP-Wachstumsraten in Frankreich 2016/17 mit 1,4% bzw. 1,3% im Vergleich zu diesen Ländern moderater ausfallen dürften. Mit 10,4% im Jahresdurchschnitt war die Arbeitslosenquote 2015 weiterhin auf sehr hohem Niveau. Seit dem vierten Quartal ist die Tendenz rückläufig. Wir erwarten im laufenden und nächsten Jahr weitere Rückgänge. Strukturelle Probleme am Arbeitsmarkt sind ein wichtiges Produktivitätshemmnis. Mit einer Staatsausgabenquote von 55% belegt Frankreich zudem einen Spitzenplatz in der Währungsunion. Neben dem privaten Konsum bleibt der staatliche Konsum eine wichtige Wachstumsstütze, aber die Nachhaltigkeit dieses Wachstumsmodells ist gering. Der private Konsum erweist sich auch dank der günstigen Energiepreise als starker Wachstumstreiber. Dies zeigt sich auch in der Entwicklung der Einzelhandelsumsätze, die 2015 gegenüber dem Vorjahr ein Plus von rund 4% verzeichneten. Auch die französische Bauwirtschaft befindet sich dank des Zinstiefs im Aufwind. Der Stimmungsindikator der EU-Kommission für die französische Bauindustrie signalisiert seit dem Frühjahr vergangenen Jahres eine Erholung. 2 10,5 1 10,0 0 9,5 -1 2010 2011 2012 2013 2014 2015 BIP in % ggü. Vj. (l.S.) 2016 9,0 Arbeitslosenquote in % (r.S.) Quelle: Eurostat, DekaBank Verarbeitendes Gewerbe 10 10 5 0 0 -10 -5 -20 -10 -30 -15 -20 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 -40 Industrieproduktion in % ggü. Vj. (l.S.) Industrievertrauen in Saldenpunkten (r.S.) Quelle: Eurostat, EU Kommission, DekaBank Einzelhandelsumsätze % ggü. Vj. 6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 Frankreich EU-28 Quelle: Eurostat, DekaBank; *Januar-März 3 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Kapitalmärkte Renditen zehnjähriger Staatsanleihen Auf die sehr niedrigen Inflationsraten reagierte die Europäische Zentralbank mit einer Mischung aus konventionellen und unkonventionellen Maßnahmen. Den vorerst letzten Schritt machte sie dabei im März 2016, indem sie die Leitzinsen noch einmal senkte und das Tempo ihrer Bilanzausweitung erhöhte. Wir gehen davon aus, dass die EZB ihr Wertpapierankaufprogramm über den März 2017 hinaus verlängert und erst zum Jahresende beenden wird. In den längeren Laufzeitbereichen haben sowohl globale Konjunktursorgen und gesunkene Inflationserwartungen als auch das Wertpapierankaufprogramm der EZB zu sehr niedrigen Renditen geführt. Die Renditen zehnjähriger französischer Staatsanleihen sind im Frühjahr dieses Jahres wieder auf ein Niveau nur leicht oberhalb des bisherigen Rekordtiefs vom April 2015 gesunken. Unseres Erachtens haben die Abwärtsrisiken für die Weltwirtschaft etwas abgenommen. Die Inflationserwartungen sollten wieder anziehen, sobald die tatsächlichen Inflationsraten im späteren Jahresverlauf nach oben tendieren. Beides dürfte sich in etwas höheren Renditen langlaufender Staatsanleihen widerspiegeln. Gleichzeitig wird der Anstieg jedoch durch das Wertpapierankaufprogramm der EZB begrenzt. Als Risiko für die Finanzmärkte und die Währungsunion insgesamt könnten sich die Präsidentschaftswahlen im Frühjahr 2017 entwickeln – je nachdem wie gut die euroskeptische und reformkritische Partei „Front National“ abschneidet. Makrodaten im Überblick Bruttoinlandsprodukt 1) Arbeitslosigkeit (ILO) in % Inflationsrate (HVPI) 1) 2) Finanzierungssaldo 1) 2013 2014 2015 0,7 0,2 1,2 1,4 1,3 10,3 10,3 10,4 10,0 9,5 1,0 0,6 0,1 0,4 1,6 -4,1 -3,9 -3,5 -3,4 -3,2 Wachstumsraten in % ggü. Vj.; )² in % des nom. BIP Quelle: Macrobond, DekaBank 2016P 2017P % 5 4 3 2 1 0 08 09 10 11 12 Frankreich 13 14 15 16 Deutschland Quelle: Bloomberg, DekaBank Inflation % 5 4 3 2 1 0 -1 07 08 09 10 11 Euroraum 12 13 14 15 16 Frankreich Quelle: Eurostat, DekaBank Institutionelle Risiken (DIRECS) Im DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) erhält Frankreich einen Score von 89 Punkten und belegt damit nach Deutschland Platz 2 im „Core Plus“-Segment. Die institutionellen Risiken für Gewerbeimmobilieninvestitionen auf Länderebene sind somit gering. Abschläge gibt es vor allem bei den internationalen Kapitalverkehrskontrollen und im Bereich Bürokratie. 4 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 SWOT-Analyse Stärken Schwächen ■ Kapitalmärkte haben hohes Vertrauen in französische ■ Staatsverschuldung liegt deutlich über dem Maastricht- ■ Diversifizierte und stabile Volkswirtschaft ■ Geringer Industrieanteil an der Gesamtwirtschaft Staatsfinanzen kriterium ■ Geringe Verschuldung und hohe Sparquote der französi- ■ Hohe Arbeitslosigkeit und rigider Arbeitsmarkt schen Haushalte ■ Abnehmende internationale Wettbewerbsfähigkeit ■ Zweitgrößter Konsumentenmarkt Europas mit rd. 65 Mio. ■ Vergleichsweise großer Staatssektor als ProduktivitätsMenschen, davon allein etwa elf Mio. im Großraum Paris hemmnis und strukturelles Problem. Staatsausgabenquote von 55% bedeutet Spitzenplatz in der Währungsunion Chancen Risiken ■ Frankreich profitiert von guten Finanzierungsbedingun- ■ Notwendige Reformen werden nicht durchgeführt und ■ Wichtige Handelspartner Italien und Spanien lassen die ■ Ansteckungseffekte im Fall einer Re-Eskalierung der ■ Der wichtigste Handelspartner Deutschland wächst deut- ■ Soziale Konflikte gen an den Kapitalmärkten Rezession hinter sich lich die internationale Wettbewerbsfähigkeit sinkt weiter Schuldenkrise ■ Die Präsidentschaftswahlen im Frühjahr 2017 könnten sich zu einem spürbaren politischen Unsicherheitsfaktor für Frankreich aber auch die ganze Währungsunion und die Finanzmärkte entwickeln 2. Büromärkte Marktstrukturen Großraum Paris Mit rund 55 Mio. m² verfügt die Ile-de-France über den größten zusammenhängenden Büroflächenbestand Europas. Davon entfällt mit über 17 Mio. m² rund ein Drittel auf Central Paris, welches das innerstädtische Zentrum Centre West (1./2./8./9./16./17. Arrondissement), La Défense und den Western Business District umfasst. Centre West wird im folgenden auch als CBD bezeichnet. Immostat bezeichnet lediglich die zentralen Lagen der sechs Arrondissements als Quartiers centrale des affaires (QCA). Da die Bautätigkeit überwiegend auf Revitalisierungen begrenzt ist, hält sich der Flächenbestand im CBD weitgehend stabil bei 8,5 Mio. m². Im Pariser Stadtgebiet innerhalb des Boulevard Périphérique haben sich im 12. und 13. Arrondissement entlang der Seine die Teillagen Bercy und Rive Gauche mit modernen Bürogebäuden etabliert. 3 km westlich der City entstand seit den 1960er Jahren die durch Hochhäuser geprägte Bürostadt La Défense. Hier residieren vor allem Großunternehmen aus der Finanzbranche, Versorger und Pharmaunternehmen. Die Struktur mit zahlreichen Großbauten sorgt für eine volatile Entwicklung des Teilmarktes. Ebenfalls großflächige Gebäude bietet der Western Business District (WBD), der die weiteren Vororte im Westen umfasst. Diese werden wegen ihrer dynamischen Entwicklung und heterogenen Strukturen nach Submärkten differenziert: Boucle Nord (u.a. Colombes, Villeneuve, La Garenne, Gennevilliers, Clichy), Boucle Sud (Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Sèvres, Meudon, St. Cloud), Neuilly/Levallois und Péri Défense (Rueil Malmaison, Nanterre, Courbevoie, Puteaux, Surèsnes). Flächenangaben im folgenden Kapitel beziehen sich auf den WBD ohne Boucle Nord. Von den weiteren inneren Vororten weisen insbesondere der Norden (St. Denis, St. Ouen) sowie der Süden (Malakoff, Montrouge) Bürokonzentrationen auf. Die Lagen im Norden profitieren vom Großprojekt „Grand Paris“, das eine bessere ÖPNV-Erschließung des Umlandes vorsieht. 5 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Bürolagen Ile-de-France (Immostat) La Défense weiter abgebaut auf 9,1%. Wegen der starken Überbauung in den Vorjahren hatte der Leerstand Anfang 2014 ein neues Rekordhoch (13,4%) erklommen. Auch im Western Business District war der Leerstand – trotz des Rückgangs am aktuellen Rand - im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt mit über 13% weiterhin sehr hoch. Einige der zahlreichen in den letzten Jahren fertiggestellten Bürogebäude stehen zum Teil noch leer. Innerhalb des WBD weist Péri Défense mit 17% die höchste Quote auf. Im Vergleich zu anderen europäischen Märkten wurden erheblich weniger von Leerstand betroffene Bürogebäude umgenutzt. Eine 2014 eingeführte Steuer für leerstehende Objekte gilt nur für das Stadtgebiet von Paris selbst. Im CBD (Centre West) sank der Leerstand auf 4,3%, hierbei handelt es sich um den niedrigsten Wert seit Ende 2008. Büromarkt Central Paris*: Nachfrage und Angebot 2015 war ein zweigeteiltes Jahr für den Mietmarkt der Ilede-France: Einem schwachen ersten folgte ein robustes zweites Halbjahr. Ein Flächenumsatz im Gesamtzeitraum von 2,2 Mio. m² ergab ein ähnliches Ergebnis wie in 2014. Im Vergleich zum Vorjahr wurden jedoch deutlich weniger Deals mit 5.000 m² und mehr realisiert, das kleine und mittlere Segment hingegen erzielte das beste Ergebnis seit 2007. Trotz der Konjunkturbelebung bleibt der Expansionsbedarf von Unternehmen eher die Ausnahme, Flächenoptimierung hingegen war ein maßgeblicher Nachfragetreiber. Über die Hälfte des Flächenumsatzes entfiel auf Centre West (erweiterter CBD) und den Western Business District, wohingegen La Défense vor allem aufgrund mangelnder Großdeals einen Umsatzrückgang um 41% hinnehmen musste. Wichtigste Flächennachfrager in den zurückliegenden beiden Jahren in Central Paris waren die Bereiche Handel & Industrie sowie unternehmensnahe Dienstleister. Im ersten Quartal 2016 verzeichnete der regionale Mietmarkt eine gestiegene Nachfrage nach großen Einheiten, sodass der Flächenumsatz mit 493.000 m² gegenüber dem Jahresauftaktquartal 2015 um 19% zulegen konnte. Das zehnjährige Mittel wurde um 11% verfehlt. Central Paris verzeichnete im Vorjahresvergleich ein kräftiges Plus von 38%, La Défense dank Großdeals hierbei den mit Abstand stärksten Anstieg. Die regionale Leerstandsquote ist seit 2014 rückläufig und fiel Ende März dieses Jahres unter die 7%-Marke. Der Anteil neuer und modernisierter Flächen am Leerstandsvolumen sank auf 16% und somit den niedrigsten Stand seit zehn Jahren. Dank der Großdeals und zuletzt wenigen Fertigstellungen wurde auch der große Angebotsüberhang in 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Büromietmarkt Ile-de-France (Paris) 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 Fertigstellung davon Nettozugang Nettoabsorption Quelle: PMA, DekaBank; *CBD, WBD, La Défense Das regionale Fertigstellungsvolumen belief sich 2015 auf mehr als eine Million m², sodass sowohl das Vorjahr als auch der fünfjährige Durchschnitt von jeweils gut 0,6 Mio. m² übertroffen wurden. 2016 wird ein Neubauvolumen von unter 0,7 Mio. m² erwartet. Perspektivisch könnten die Fertigstellungen wieder zunehmen. Für viele Projekte liegt die Baugenehmigung vor. In den letzten Quartalen erfolgten zunehmend spekulative Baustarts. Der Vorvermietungsanteil der in Bau befindlichen Flächen ging 2015 von 70% auf gut die Hälfte zurück. Bauschwerpunkte sind weiterhin der WBD mit vielen großen Projekten, die restlichen inneren Vororte und der Süden von Paris. Auch im erweiterten CBD waren einige spekulative Projekte in Bau (u.a. in Paris 17 im Entwicklungsgebiet Clichy Batignolles). In La Défense war das Bauvolumen ungewöhnlich niedrig. Das Potenzial zur Entwicklung neuer bzw. zur Sanierung bestehender Bürotürme ist jedoch sehr groß. Für Central Paris wird für die nächsten vier Jahre ein Neubauvolumen erwartet, das in etwa dem zehnjährigen Durchschnitt entspricht. 6 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Büromarkt Paris: Leerstände in % Teilmarkt Größe in m² Fertigstellung WBD 75.200 Q1 2018 WBD 58.000 Q2 2017 WBD 39.500 Q2 2016 DEF WBD 39.000 34.705 Q4 2017 Q1 2016 WBD 33.062 Q4 2017 WBD 31.000 Q1 2017 WBD 29.800 Q4 2017 CBD 25.800 Q2 2018 CBD 25.000 Q2 2018 La Grande Arche, La Défense DEF 24.000 Q1 2017 Nework, Nanterre InTown, Paris 9 DEF CBD 21.500 20.000 Q4 2016 Q4 2016 Projekt Campus Mozart / Campus la Défense, Nanterre Ecowest, Levallois-Perret Lemnys, 7/21, Issy-lesMoulineaux Window, Puteaux Unicity, Levallois-Perret Green Office Spring/Spring Plus, Nanterre L’Arena 92, Nanterre Campus, Issy-lesMoulineaux Ora, Paris 17 Lot O7 (Secteur Ouest), ZAC Clichy Batignolles, Paris 17 Quelle: PMA, DekaBank, Stand: April 2016 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2000 Q4 2001 Q3 2002 Q2 2003 Q1 2003 Q4 2004 Q3 2005 Q2 2006 Q1 2006 Q4 2007 Q3 2008 Q2 2009 Q1 2009 Q4 2010 Q3 2011 Q2 2012 Q1 2012 Q4 2013 Q3 2014 Q2 2015 Q1 2015 Q4 Projekte in Bau (>20.000 m²) in Central Paris Paris CBD La Défense WBD Quelle: PMA, DekaBank Büromarkt Paris: Spitzenmieten in EUR/m²/Jahr 800 700 600 500 400 Paris CBD 2016 Q1 2015 Q2 2014 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2012 Q2 2011 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2009 Q2 2008 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2006 Q2 300 2005 Q3 Die geringe Anzahl an Topdeals und die gestiegene Intransparenz sorgten in den letzten Jahren für einen volatilen Verlauf der Spitzenmiete im CBD. Diese lag im ersten Quartal 2016 bei 721 EUR/m²/Jahr und somit 1,6% unter dem entsprechenden Vorjahresniveau. Im Einzelfall sind für kleine Einheiten deutlich höhere Topmieten möglich. Die Incentives sind allerdings selbst in Spitzenlagen weiterhin hoch, wiesen zuletzt aber eine leicht rückläufige Tendenz auf. Die durchschnittliche Class A-Miete im CBD belief sich Ende 2015 auf 665 EUR/m²/Jahr. Mit einem prognostizierten Anstieg von durchschnittlich rund 2% pro Jahr bleibt der Wachstumsausblick für die Spitzenmiete im Pariser CBD bis 2020 verhalten. Etwa 1,5% pro Jahr wird für den WBD erwartet. Mit 466 EUR/m²/Jahr lag die Spitzenmiete leicht oberhalb des Vorjahresniveaus. Etwas optimistischer ist der Ausblick für den volatilen Teilmarkt La Défense. Dort werden gut 2,5% pro Jahr erwartet. Bereits zu Jahresbeginn ergab sich im Hochhausdistrikt ein Anstieg der Spitzenmiete auf 503 EUR/m²/Jahr. 2015 war die Miete um 6% gesunken. 2014 war der Wert wie 2016 auch dank einer Großanmietung im Tour Majunga um knapp 13% gestiegen. Die Durchschnittsmiete für neue und neuwertige Objekte lag zuletzt bei 435 EUR/m²/Jahr. Laut Immostat haben die Incentives 2015 weiter zugenommen von 21,6% auf 26,7%. Bei Abschluss eines Mietvertrags mit mindestens sechsjähriger Laufzeit und mindestens 1.000 m² werden Maklerangaben zufolge zwei bis drei Monate mietfreie Zeit je Vertragsjahr gewährt. La Défense Western Business District Quelle: PMA, DekaBank Büromietmarkt Ile-de-France auf einen Blick ■ Flächenumsatz 2015 erreicht Vorjahresniveau mit 2,2 Mio. m² dank regem zweitem Halbjahr, CBD und WBD mit über der Hälfte des Gesamtumsatzes ■ Rege Nachfrage nach Flächen bis 5.000 m², weniger Großdeals ■ Flächenoptimierung als Haupttreiber und weniger Expansion ■ Nachfrage im ersten Quartal 2016 zieht weiter an, insbesondere La Défense profitiert von Großdeals ■ Leerstand weiter rückläufig, insbesondere in La Défense und im CBD ■ Bautätigkeit im WBD bleibt rege, umfangreiche Flächenreserven bestehen weiterhin in La Défense ■ Mietentwicklung uneinheitlich, Incentives weiterhin sehr hoch, insbesondere in Märkten mit Überangebot, Ausblick verhalten positiv 7 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Marktstrukturen regional Lille Lyon Der Großraum Lille verfügt über einen Büroflächenbestand von 3,2 Mio. m². Der Topmarkt Euralille befindet sich zwischen dem Bahnhof Lille-Flandres und dem TGV-Bahnhof Lille-Europe, der die Region innerhalb kurzer Fahrzeit an Brüssel, Paris und London anbindet. Das Erweiterungsareal Euralille 2 schließt sich südlich von Euralille 1 zwischen Boulevard Président Hoover und dem Boulevard Périphérique an. Traditionelle Bürolagen in der City finden sich im Umfeld der Bahnhöfe sowie entlang der Magistralen Rue Nationale, Boulevard de la Liberté und Boulevard Vauban. Außerhalb der Stadt weisen die sogenannten „Grands Boulevards“ in Richtung Roubaix/ Tourcoing Bürobauten und Business-Parks auf. In Roubaix und Tourcoing selbst finden sich Büronutzer innerhalb größerer Logistikeinheiten. Östlich von Lille konzentrieren sich in Villeneuve d’Ascq in Gewerbegebieten wie La Haute Borne Forschungsinstitute und multinationale Firmen. Weitere Bürobestände entfallen auf Eurasanté im Süden sowie Lomme im Westen. Lyon ist mit einem Flächenbestand von 4,9 Mio. m² nach der Ile-de-France der zweitgrößte Büromarkt Frankreichs. Mehr als ein Fünftel der Flächen entfällt auf den bedeutenden Geschäftsdistrikt La Part-Dieu im dritten Arrondissement. Größere Bestände konzentrieren sich im angrenzenden sechsten Arrondissement (u.a. Cité Internationale) sowie in den Nachbargemeinden Villeurbanne und Caluireet-Cuire. Das historische Stadtzentrum („Presqu’île“) ist wegen seiner exklusiven Adresse ein vor allem bei unternehmensnahen Dienstleistern gefragter Standort – trotz des geringen Flächenbestandes und der Verkehrsüberlastung. Die höchsten Mieten werden in La Part-Dieu und in Presqu’île erzielt. Flächenreserven für neue Gebäude bietet das Konversionsareal La Confluence im Süden der Halbinsel. In Gerland konzentrieren sich High-Tech-Firmen mit dem Schwerpunkt Pharmazie. Weitere Büroagglomerationen befinden sich in den peripheren Standorten Ost (Bron, St. Priest) und West (Ecully, Limonest, Dardilly). Marseille Marseille verfügt über einen Flächenbestand von 3,5 Mio. m². Der Teilmarkt Le Prado mit der Avenue du Prado liegt südlich der City. Mittlerweile hat Euroméditeranée, ein ehemaliges Hafenareal im Nordwesten der Stadt, Le Prado den Rang als wichtigster und teuerster Teilmarkt abgelaufen. Der Bestand in den seit Ende der 1990er Jahre entstandenen modernen Bürobauten beläuft sich auf 0,5 Mio. m². Ein weiterer Teilmarkt befindet sich im südöstlichen Vorort Bonneveine in der Rue Réattu. Außerhalb des Stadtgebietes finden sich Bürokomplexe in gemischt genutzten Gewerbegebieten etwa 10 km südwestlich von Aix-en-Provence. 8 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Regionale Büromietmärkte Die regionalen Büromärkte sind im Vergleich zur Hauptstadt durch eine erheblich geringere Volatilität geprägt. Dies betrifft sowohl die Nachfrage-Angebots-Relation als auch die Spitzenmieten. Diese verharren seit 2011 auf stabilem Niveau und reichen von 190 EUR/m²/Jahr in Lille bis hin zu 230 EUR/m²/Jahr in Lyon. In allen drei Märkten wurden 2015 mehr Flächen am Mietmarkt als im Vorjahr umgesetzt. Den stärksten Anstieg mit einem Plus von über 50% nach einem im langjährigen Vergleich allerdings auch eher schwachen Vorjahr realisierte Lille. Die im europawei- ten Vergleich niedrigen Leerstandsquoten liegen relativ nahe beieinander und reichten Ende März 2016 von 6,4% in Lille über 6,6% in Marseille bis hin zu 7,2% in Lyon. Lyon verzeichnete aufgrund der regen Bautätigkeit auf Jahressicht einen Leerstandsanstieg um über einen Prozentpunkt. Auch 2016/17 kommen umfangreiche Neubauten auf den Markt und belasten im Zusammenspiel mit der verhaltenen konjunkturellen Dynamik den Mietausblick. Büromarktprognosen Paris (Central) Leerstand in % Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr Miete in % ggü. Vorjahresende Spitzenrendite (netto) in % Gesamtertrag in % pro Jahr Q4/14 9,6 733 1,8 3,90 14,2 Q4/15 8,6 724 -1,2 3,25 20,0 Q1/16 8,1 721 -0,4 3,25 k.A. 2016P 8,4 738 2,0 3,0 11,4 2017P 8,6 746 1,0 3,0 1,6 2018P 8,6 761 2,0 3,0 2,6 2019P 8,6 776 2,0 3,2 -3,8 2020P 8,5 792 2,0 3,4 -3,2 Q4/14 6,0 230 Q4/15 7,0 230 Q1/16 7,2 230 2016P 7,3 230 2017P 7,6 232 2018P 7,4 237 2019P 7,2 242 2020P 7,1 249 Quelle: PMA, Prognose DekaBank Büromarktprognosen Lyon Leerstand in % Spitzenmiete in EUR/m²/Jahr Miete in % ggü. Vorjahresende 0,0 0,0 0,0 0,0 1,0 2,0 2,0 3,0 Spitzenrendite (netto) in % Gesamtertrag in % pro Jahr 5,4 8,3 5,0 10,5 4,9 k.A. 4,8 6,2 4,7 5,0 4,7 3,8 4,8 1,6 5,0 0,7 Quelle: PMA, Prognose DekaBank Büro-Investmentmärkte Frankreich 2015 wechselten landesweit Bürogebäude im Gesamtwert von 18 Mrd. EUR den Besitzer. Dies bedeutet eine Zunahme um 16% gegenüber 2014. Das zehnjährige Mittel von 12,5 Mrd. EUR wurde bei weitem übertroffen. Alleine Central Paris konnte fast die Hälfte des Umsatzes generieren. La Défense verzeichnete ein schwächeres Jahr. Der Western Business District hingegen konnte an das Rekordergebnis von 2006 anknüpfen. Besonders umsatzstark waren der Boucle Sud und Neuilly/Levallois. Der Fokus internationaler Anleger, der traditionell auf Lagen mit hohem Prestige im CBD liegt, hat sich wegen des geringen Angebotes an Topobjekten und dem niedrigen Renditeniveau in Richtung WBD ausgeweitet. Paris ist europaweit nach London der liquideste Immobilienmarkt mit einem stark diversifizierten internationalen Investorenprofil und einer zunehmenden Nachfrage auch aus Nah- und Fernost. Nach der Jahresendrallye startete der Investmentmarkt mit einem Umsatz von 1,4 Mrd. EUR äußerst verhalten ins neue Jahr. Der Büroanteil am Gesamtvolumen belief sich auf ungewöhnlich niedrige 36%. Die Spitzenrendite (netto) im Pariser CBD verzeichnete 2015 weitere Rückgänge um insgesamt 65 Basispunkte auf 3,25%, was im Zusammenspiel mit der Spitzenmiete zu theoretischen Kapitalwerten von über 22.000 EUR/m² geführt hat. Auch in La Défense gaben die Renditen um 65 Basispunkte auf 4,75% nach. Das starke Interesse der Anleger am WBD führte zu einer Erosion der Renditen um 110 Basispunkte auf 3,9% und somit deutlich unter das letzte Tief von 2006/07. Im Gegensatz zum CBD und La Défense, wo die Anfangsrenditen im ersten Quartal 2016 stagnierten, ergab sich im WBD ein weiterer Rückgang um 15 Basispunkte auf 3,75%. Trotz der bereits sehr niedrigen Niveaus besteht angesichts des Niedrigzinsumfeldes und 9 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 dem komfortablen Abstand von Immobilienrenditen und Renditen zehnjähriger Staatsanleihen auch im laufenden Jahr weiteres Abwärtspotenzial. Steigende Anfangsrenditen sehen wir nicht vor 2018. Weitere Renditerückgänge dürften die Ertragsperspektiven im laufenden Jahr nochmal beflügeln. Die niedrigen perspektivisch leicht steigenden Anfangsrenditen und die moderaten Mietwachstumserwartungen begrenzen allerdings den Ertragsausblick für den CBD bis 2020 auf knapp 2% pro Jahr. Die regionalen Büromärkte sind aus internationaler Sicht vergleichsweise illiquide. Mit 620 Mio. EUR im fünfjährigen Durchschnitt weist Lyon den höchsten Investmentumsatz auf, wozu auch internationale Nachfrage beiträgt (Lille und Marseille mit jeweils 160 Mio. EUR). Mit 800 Mio. EUR verzeichnete Lyon 2015 ein Rekordhoch. In Central Paris belief sich das Transaktionsvolumen im langjährigen Mittel auf 6,6 Mrd. EUR. Mit einer Anfangsrendite von 5,75% im ersten Quartal 2016 lag der Risikoaufschlag in Marseille zum Pariser CBD bei 250 Basispunkten. In Lyon und Lille belief sich das Renditeniveau im Spitzensegment auf 4,9% bzw. 5,4%. Auf Jahressicht verzeichnete Lyon von den drei Regionalmärkten den stärksten Renditerückgang um 50 Basispunkte, Lille mit 10 Basispunkten den geringsten. Die Finanzierungsbedingungen haben sich weiter verbessert. Die Margen sind seit 2012 rückläufig und lagen im ersten Quartal 2016 in der Spanne zwischen 100 und 150 Basispunkten. Das maximale Verhältnis des Kreditbetrages zum Verkehrs- oder Marktwert (LTV) belief sich in Paris auf 64% und lag damit am oberen Rand der Spanne der europäischen Kernmärkte, die von 55% bis 65% reicht. Büroinvestmentmärkte auf einen Blick ■ Investmentvolumen 2015 mit landesweit 18 Mrd. EUR 16% über Vorjahresniveau ■ Central Paris erzielt fast die Hälfte des landesweiten Umsatzes. WBD sehr stark. La Défense verhalten ■ Der traditionell auf dem CBD liegende Fokus internationaler Anleger hat sich wegen geringem Angebot und geringen Renditen auf WBD ausgeweitet ■ WBD mit stärkstem Renditerückgang auf Jahressicht um 115 Bp. auf 3,75%, La Défense und CBD 2015 mit Rückgängen um 60 Bp. und in Q1/16 stabil ■ Investmentmarkt 2016 startet verhalten ins Jahr, Büroanteil bei ungewöhnlich niedrigen 36%. Belebung erwartet ■ Abwärtsdruck auf Renditen hält 2016 an Spread Rendite Immobilien vs. 10j. Staatsanleihe % 7 6 5 4 3 2 1 0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Renditen 10j Staatsanleihen Bürospitzenrendite Paris CBD Quelle: Bloomberg, PMA, DekaBank Spitzenrendite (netto) Büromärkte in % 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 3. Hotelmärkte 2004 Q1 2004 Q4 2005 Q3 2006 Q2 2007 Q1 2007 Q4 2008 Q3 2009 Q2 2010 Q1 2010 Q4 2011 Q3 2012 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2014 Q3 2015 Q2 2016 Q1 Angebot und Nachfrage Lyon Quelle: PMA, DekaBank Paris CBD La Défense WBD Landesweit gibt es mehr als 18.000 Hotels mit über 650.000 Zimmern. Die Durchdringung mit Hotelketten wie Accor und Louvre Hotels ist im europaweiten Vergleich sehr hoch. Neben Paris gelten die französische Riviera, Alpenressorts sowie die Regionalmetropolen Lyon, Marseille, Lille oder Bordeaux als wichtige Destinationen. Dominiert wird der französische Hotelmarkt allerdings durch die Hauptstadt. Paris verfügte 2015 über mehr als 80.000 Zimmer innerhalb von über 1.500 kategorisierten Hotels. Das mittlere und das gehobene Segment dominieren. In den vergangenen zehn Jahren wurde das Angebot durch die Eigentümer mit Blick auf das neue Klassifizierungssystem aufgewertet. Die weltweit führenden Hotelgruppen 10 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 haben ihre Präsenz insbesondere im gehobenen und im Luxussegment erhöht. 2016 werden in der Stadt 12 neue Hotels mit überwiegend mehr als 3 Sternen das Angebot erweitern. Etwa 40% der neuen Zimmer zwischen 2008 und 2017 dürften durch Umnutzung entstanden sein. Landesweit werden im laufenden Jahr auch mit Blick auf die Austragung der Fußball-Europameisterschaft mehr als 20 neue Hotels erwartet. der Eiffelturm. Auch das Verhältnis von Inlands- und Auslandsnachfrage ist ausgewogen. Die Luxusklasse konzentriert sich in den Arrondissements 1, 8, 9 und 16. Die teuersten Lagen befinden sich im Umfeld des weltberühmten Champs Elysées und dem Louvre sowie im Bereich Opéra – Grands Magasins. Die Zahl der Luxusherbergen hat seit 2000 stark zugenommen. Bis 2018 werden noch drei Eröffnungen im Palace Segment erwartet, sodass die Konkurrenz für die Hoteliers weiter zunimmt. Starke Konkurrenz nicht nur für Hotels im unteren Segment besteht zudem durch private Übernachtungsportale wie AirBnb. Reuters hat im Sommer 2015 im Großraum Paris etwa 50.000 alternative Übernachtungsangebote gezählt. Hauptzielgruppe sind zwar Städtetouristen mit geringem bis durchschnittlichem Reisebudget, mittlerweile hat sich allerdings auch ein kleiner Markt für Luxusappartments herauskristallisiert. Bis zu 400 Unterkünfte kosten mehr als 500 Euro pro Nacht. Paris war 2015 mit mehr als 35 Mio. Übernachtungen nach London die europaweit am häufigsten besuchte Stadt (Grand Paris: 48 Mio. Übernachtungen). Mit einem Anteil von 78% konzentriert sich das regionale Hotelzimmerangebot auf das Stadtgebiet. Die Übernachtungszahlen in Paris gingen wegen der Anschläge von Januar und November 2015 gegenüber dem Vorjahr um 2,3% zurück. Etwas kräftiger fiel das Minus bei Übernachtungsgästen aus dem Ausland aus (-2,6%). Der Anteil internationaler Gäste war mit 67% jedoch nur marginal niedriger als im Vorjahr. Das mit Abstand wichtigste Herkunftsland sind die USA gefolgt vom Vereinigten Königreich, Italien und Deutschland. Während die Übernachtungen von Japanern und Russen 2015 deutlich sanken (-24% bzw. -38%), konnten diejenigen aus China signifikant um 39% zulegen. China landete auf Rang 7. Paris gehört zu den führenden Messe- und Kongressstandorten. 2014 belegte die Seine-Metropole sowohl bei der Anzahl der abgehaltenen Meetings als auch der Teilnehmeranzahl Rang 1 im globalen Ranking von ICCA (International Congress and Convention Association). Der Anteil von Geschäftsreisen am Übernachtungsaufkommen erreicht im Jahresmittel in der Regel 40 bis 45%. Die wichtigsten Kultur- und Freizeitziele in der Ile-de-France sind Disneyland Paris, der Louvre, das Schloss Versailles sowie Hotelkennziffern Trotz der Anschläge von Januar und November stieg die durchschnittliche Zimmerrate (ADR average daily rate) gemäß den Zahlen von STR Global im vergangenen Jahr in Paris um 3,3%. Dagegen sank die Auslastung der Hotels um 5% auf 76,5%. Vor allem die Monate November und Dezember verzeichneten gegenüber dem langjährigen Durchschnitt drastische Einbrüche. Beim RevPAR ergab sich 2015 mit einem Minus von 1,7% eine dem europaweiten Trend (+10,5%) gegenläufige Entwicklung. Eine durchschnittliche Zimmerrate von 256 Euro spiegelt die Überrepräsentation des gehobenen Segmentes in der Zahlenbasis (143 Hotels) wider. Eine breitere Datenbasis ergibt für 2015 einen ADR von 181 EUR und eine Belegung von rund 79%. Die durchschnittliche Zimmerrate konnte ihr Niveau nahezu halten, der RevPAR gab wegen der geringeren Auslastung um 4% nach. Die Spannbreite der Zimmerraten reichte von 99,5 EUR im unteren über 144 EUR im 11 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 mittleren bis hin zu 265 EUR im gehobenen Marktsegment. Hotelkennziffern Paris (% ggü. Vj.) 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16* Belegung Zimmerpreis Erlös Quelle: STR Global, DekaBank; *Januar bis April Die saisonalen Spitzen bei den Zimmererlösen entfallen traditionell auf die Monate Mai/Juni und September/Oktober, wo die großen Messen und Ausstellungen stattfinden. In ungeraden Jahren findet im Juni die bedeutende internationale Luftfahrtmesse am Flughafen Le Bourget statt, in geraden Jahren findet Anfang Oktober die Paris Motor Show statt. Der Pariser Hotelmarkt profitiert im laufenden Jahr von der Austragung der Fußball-Europameisterschaft. Hinzu kommt die Belebung der einheimischen Konjunktur. Der weiterhin schwache Euro sorgt dafür, dass der Aufenthalt für Gäste aus den USA erschwinglich bleibt. Die Kennzahlen im laufenden Jahr wurden allerdings durch die Ende März verübten Terroranschläge in Belgien belastet. Die Rückgänge von ADR (2,3%), Belegung (10,3%) und RevPAR (12,4%) in den ersten vier Monaten lasten auf dem Jahresergebnis. Belegung Paris saisonal 100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% J F M A M J Spanne 2005-2014 J A S O N D 2015 Investmentmarkt 2015 wurden Hotelimmobilien im Gesamtwert von 3,3 Mrd. EUR gehandelt, davon dürften alleine 30% auf den landesweiten Großdeal durch Louvre Hotels entfallen. Das Rekordhoch von 2005 wurde leicht übertroffen. Der wichtigste Investmentmarkt Paris zeigte sich von den Anschlägen unbeeindruckt mit einem Umsatz von 2,3 Mrd. EUR. Die rege Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot, woraus niedrige Anfangsrenditen zwischen 4,0% und 5,5% resultierten. In Regionalstandorten wurden Anfangsrenditen zwischen 6% und 8% aufgerufen. Hotelmärkte auf einen Blick ■ Für den RevPAR ergab sich 2015 in Paris wegen der rückläufigen Auslastung infolge der Anschläge ein Minus von 1,7% und somit eine dem europaweiten Trend (+10,5%) gegenläufige Entwicklung ■ Französischer Hotelmarkt profitiert von EM im Sommer und anziehender Konjunktur ■ Die von Terroranschlägen belasteten Zahlen der ersten vier Monate in Paris – RevPAR-Rückgang ggü. Vj. um 12,4% - belasten das Jahresergebnis 2016 ■ Neuer Investmentrekord in 2015 mit 3,3 Mrd. EUR dank Großdeal, Umsatzschwerpunkt bleibt Paris mit 2,3 Mrd. EUR ■ Anfangsrenditen zwischen 4,0% und 5,5% (regional 6-8%) 50% 2014 Quelle: STR Global, DekaBank 12 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Hotelkennziffern im europaweiten Vergleich ADR in EUR Belegung in % RevPAR in EUR ADR Belegung in EUR in % 2015 RevPAR in EUR 2014 ADR Belegung RevPAR Prozentuale Änderung Amsterdam 132,9 78,2 103,9 122,6 75,7 92,9 8,4 3,2 11,8 Barcelona 128,3 75,5 96,8 119,6 72,7 87,0 7,2 3,8 11,3 Berlin 93,9 76,4 71,7 89,3 74,1 66,2 5,1 3,1 8,4 Frankfurt 126,7 69,7 88,4 119,1 68,2 81,2 6,4 2,2 8,8 Hamburg 108,8 78,3 85,2 105,8 78,8 83,4 2,8 -0,6 2,2 Lissabon 92,4 73,6 68,0 86,0 71,3 61,3 7,5 3,3 11,0 London 199,4 82,2 163,8 175,3 83,0 145,4 13,8 -1,0 12,7 Madrid 94,4 69,0 65,1 85,3 64,8 55,3 10,7 6,5 17,9 Mailand 155,6 69,4 107,9 130,4 63,4 82,7 19,3 9,4 30,5 München 132,7 78,1 103,6 128,1 77,8 99,7 3,6 0,3 3,9 Paris* 255,8 76,5 195,6 247,7 80,3 199,0 3,3 -4,8 -1,7 Prag 79,1 75,2 59,4 72,6 70,6 51,2 9,0 6,6 16,1 Rom 152,4 68,4 104,3 144,5 68,8 99,5 5,5 -0,5 4,9 Wien 100,6 72,9 73,3 96,1 72,2 69,3 4,7 1,0 5,7 Frankreich 140,5 66,0 92,8 139,3 66,4 92,4 0,9 -0,5 0,4 Europa 113,4 70,1 79,6 105,0 68,6 72,0 8,0 2,3 10,5 Quelle: STR Global, DekaBank; *Paris geringe Stichprobe mit Übergewichtung gehobenes Segment 4. Einzelhandelsmärkte Marktstrukturen Die Ausstattung mit Shopping-Center-Flächen im nach Deutschland mit 65 Mio. Einwohnern zweitgrößten Konsumentenmarkt Europas belief sich Ende 2015 auf 266 m² je Tausend Einwohner und entsprach damit weitgehend dem europäischen Durchschnitt. Der Flächenbestand weist eine relativ starke Überalterung auf. Mittelgroße Einheiten zwischen 15.000 und 40.000 m² dominieren. Mit Ausnahme von La Part Dieu und Grand Littoral in Lyon bzw. Marseille entfallen die landesweit größten Einkaufszentren auf die Hauptstadtregion. Mit 380 m² je Tausend Einwohner weist die Ile-de-France den mit großem Abstand höchsten Pro-Kopf-Besatz an Shopping-Center-Flächen auf. Flächendichten von 300 m² je Einwohner und mehr weisen zudem die Regionen Aquitaine, ChampagneArdenne, Bourgogne, Provence-Alpes-Côte d'Azur und Nord-Pas-de-Calais auf. Saint-Gaudens, Les Saisons de Meaux in der Ile-de-France). Im laufenden Jahr werden mehr als 0,25 Mio. m² erwartet. Im Frühjahr 2016 befanden sich rund 0,5 Mio. m² in Bau (u.a. Ametzondo in Bayonne, Centre Best in Farebersviller, Bleu Capelette in Marseille, Coeur d'Orly in der Ile-deFrance, Muse in Metz, Lillenium in Lille). Hinzu kommen umfangreiche Projekte in der Planungspipeline. Neben der Errichtung neuer Malls kommt angesichts der hohen Konkurrenz und der Überalterung des Bestandes den Themen Sanierung, Umbau, Erweiterung und Neupositionierung eine große Bedeutung bei. Hypermarktketten ergänzen ihre Verbrauchermärkte um Ladenpassagen. Französische Einkaufszentren gelten im europaweiten Vergleich als gut vermietet, auch wenn die landesweite Leerstandsquote (in Bezug auf Einheiten) in den wichtigsten Einkaufszentren 2015 weiter auf etwa 6% angestiegen ist. Lyon wies mit gut 3% die niedrigste Quote auf, Lille mit über 8% die höchste. Mit knapp 6% bzw. 7% rangieren Paris und Marseille im Mittelfeld. Trotz rückläufiger Tendenz bleibt die Bautätigkeit im Bereich Shopping-Center rege. 2015 erhöhte sich der landesweite Flächenbestand um 0,3 Mio. m² (u.a. Polygone Riviera in Cagnes-sur-Mer, Centre Leclerc St. Gopole in 13 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Einzelhandelskennziffern Einzelhandelskennziffern 2013* Von den französischen Städten mit mindestens 200.000 Einwohnern weist die Hauptstadt die höchste einzelhandelsrelevante Kaufkraft auf. Innerhalb der 20 Pariser Arrondissements ist die Spannbreite der Kennziffern sehr hoch. Marseille und Lille – beides traditionelle Industriestandorte – rangieren im Ranking weit unten. Dank der überdurchschnittlich hohen Umsatzkennziffer weist Lille jedoch nach Paris den zweithöchsten Wert bezüglich der Zentralität auf. Lille, dessen Einzugsgebiet bis Belgien reicht, hebt sich damit von den Regionalmetropolen Marseille und Lyon ab. Überdurchschnittlich hohe Umsatzkennziffern und infolgedessen hohe Zentralitätskennziffern weisen zudem Bordeaux und Nizza auf. Stadt Kaufkraft Index Umsatzkennz. Zentralität 127,7 113,3 110,4 110,4 107,6 106,3 104,7 104,7 101,3 99,5 96,3 192,2 108,7 142,8 98,9 104,1 95,1 115,4 133,6 135,4 97,7 99,8 150,5 96,0 129,3 89,6 96,7 89,5 110,2 127,7 133,6 98,1 103,6 Paris Lyon Bordeaux Nantes Rennes Toulouse Strasbourg Nice Lille Montpellier Marseille Quelle: MB Research, DekaBank; *Gemeinden mit mind. 200.000 Einw. sortiert nach einzelhandelsrelevanter Kaufkraftkennziffer, Frankreich=100. Shopping-Center-Strukturen im europaweiten Vergleich per Q4/2015 Bestand* Fläche nach Größe in m² (%) in % p.a. m² 5.00015.000 12.199 17.620 14.157 5.854 8.991 3.024 12.898 18.101 3,0 1,9 1,6 1,5 5,8 0,7 1,7 0,9 152 266 232 347 237 292 278 280 19 23 26 48 15 11 20 22 51 49 55 34 49 43 38 40 7.024 2,2 250 23 45 Tm² Deutschland Frankreich Italien Niederlande Polen Portugal Spanien UK Durchschnitt 16 Märkte Wachstum Besatz pro 2010-15 Tsd. Einw. Fläche nach Alter (%) vor 1990 1990er Jahre seit 2000 30 28 18 18 36 46 43 38 22 64 10 57 1 7 13 50 33 13 30 13 19 33 30 21 45 23 59 30 80 60 57 29 31 34 22 45 15.000über 40.000 40.000 Quelle: PMA, DekaBank; *Bruttofläche Einzelhandelsprofile Paris Paris zählt neben London und New York zu den beliebtesten Einzelhandelsstandorten der Welt. Der internationale Tourismus ist für den Einzelhandel und insbesondere das Luxussegment der globalen Modemetropole von großer Bedeutung. Zu den wichtigsten Einzelhandelslagen mit zahlreichen Flagship-Stores internationaler Filialisten sowie Luxuslabels gehört der weltberühmte ChampsElysées zwischen Triumphbogen und Rond Point des Champs-Elysées im achten Arrondissement. Namhafte De- signer und Luxuslabels konzentrieren sich entlang der Avenue Montaigne, Rue du Faubourg Saint-Honoré, Rue Saint Honoré sowie dem Place Vendôme und der Rue de la Paix. Nationale und internationale Filialisten dominieren im Bereich Opéra, St. Lazare, Madeleine. Schwerpunkt ist der geschäftige Boulevard Haussmann mit den großen Kaufhäusern Le Printemps und Galéries Lafayette. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Rue de Rivoli nahe dem Forum Les Halles. Das trendige Marais-Viertel bietet eine große Auswahl an Boutiquen. Die Hauptlagen am linken Seine-Ufer sind die Rue de Rennes und der Boulevard St. Germain. Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Geschäftslagen beispielsweise entlang wichtiger Verkehrsachsen. 14 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 beliebten Nachbarstadt Aix-en-Provence. Zu den innerstädtischen Hauptlagen gehört die konsumorientierte durch Filialisten geprägte Fußgängerzone Rue Saint-Ferréol. Insbesondere in der Rue Paradis aber auch der Rue Grigan konzentriert sich das gehobene Marktsegment. Die Rue SaintFerréol und die Rue Paradis sind die teuersten Lagen. Revitalisierungsmaßnahmen sollen die Rue de la République beleben und für eine attraktive Verbindung zwischen der City und dem Stadterneuerungsareal Euroméditerannée sorgen. Dort entstanden in den letzten Jahren mit Les Terrasses du Port (61.000 m²), Les Halles de la Major (7.300 m²) und Les Docks (17.300 m²) umfangreiche Einzelhandelsflächen. Lille Der regionale Bestand an Shopping-Centerflächen beläuft sich auf 3,9 Mio. m², dies entspricht 400 m² je Tausend Einwohner. Der moderne Anteil ist mit 40% niedrig (europaweiter Durchschnitt: 64%). Von den über 130 Centern im Einzugsgebiet entfallen mehr als 40% aller Flächen auf 21 Einheiten mit jeweils mindestens 50.000 m² Verkaufsflächen. Viele der Einkaufszentren entstammen den 1970er Jahren, ein Großteil wurde seitdem modernisiert oder erweitert. Von den landesweit zehn größten Objekten konzentrieren sich acht in der Ile-de-France. Mit Les Quatre Temps befindet sich der größte Konsumtempel in der Bürostadt La Défense westlich der Innenstadt. Das größte innerstädtische Einkaufszentrum ist das Forum Les Halles, das im Frühjahr dieses Jahres nach umfangreichen Umbauund Erweiterungsmaßnahmen neu eröffnet hat. Lyon Die Haupteinkaufslagen Lyons befinden sich auf der Halbinsel Presqu’île entlang der konsumorientierten Rue de la République sowie der Rue du Président Edouard Herriot, an deren südlichem Abschnitt sich das hochwertige Segment und Luxuslabels konzentrieren. Die höchsten Mieten werden in der als Fußgängerzone gestalteten Toplage Rue de la République zwischen Place Bellecour und Place des Cordéliers gezahlt, die mit 90% den höchsten Filialisierungsgrad aufweist. In La Part-Dieu in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof befindet sich mit 125.000 m² das gleichnamige zweitgrößte französische Shopping-Center. Marseille Mit 430 m² je Tausend Einwohner weist Marseille einen im nationalen Vergleich sehr hohen Besatz mit ShoppingCenterflächen auf. Zudem konkurriert der eher kleine innerstädtische Einzelhandel südöstlich des alten Hafens mit dem größeren gehobenen Angebot in der bei Touristen Der innerstädtische Einzelhandel konzentriert sich im Umfeld des Place du Général de Gaulle. Die besten Lagen befinden sich südlich des Platzes in den Fußgängerzonen Rue Neuve und Rue de Béthune. Die Rue Neuve weist eine hohe Konzentration französischer Filialisten auf. In der Rue de Béthune sind zahlreiche internationale Modeketten vertreten. Das hochwertige Segment konzentriert sich nördlich des Place de Gaulle in der Altstadt. Die Rue de la Grande Chaussée ist die wichtigste Luxusmeile. Das 39.000 m² umfassende Shopping-Center Euralille mit Carrefour als Ankermieter liegt östlich der Innenstadt zwischen den Bahnhöfen Lille-Flandres und Lille-Europe. Das Refurbishment des 1994 eröffneten Center wurde Mitte letzten Jahres beendet. Mietmärkte Der Einzelhandel erlitt durch die Anschläge im November temporär einen Dämpfer, besonders betroffen war die Modebranche. Dank der konjunkturellen Belebung mit dem privaten Konsum als Wachstumstreiber war die Nachfrage insgesamt jedoch solide. In Paris hatten Luxuslabels weiterhin Bedarf an Flächen in Toplagen. Internationale Modefilialisten sind zudem auf der Suche nach Ladenlokalen, sei es zum Markteintritt, zur Expansion oder zur Standortoptimierung. Neben Paris waren auch Regionalmetropolen wie Lyon, Bordeaux, Cannes, Nizza oder Toulouse gefragt. Begehrt waren große, gut gelegene Einheiten mit hoher Visibilität und entsprechender Frequentierung. Internationale Händler haben zudem große regional wichtige gut gemanagte Shopping Center im Visier. Unter der anhaltenden Konsolidierung im Einzelhandel leiden vor allem sekundäre Lagen. Konkurrenz für Einkaufszentren besteht zudem durch Retail Parks, die im Blickfeld 15 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 verschiedener französischer aber auch internationaler Händler sind. Anstiegen von durchschnittlich 3% pro Jahr bestehen für Paris. Angesichts des verhaltenen Aufschwunges bleibt der Ausblick im europaweiten Vergleich insgesamt unterdurchschnittlich. Ähnliches gilt für Shopping-Center. Den im Landesdurchschnitt moderaten Rückgängen in 2014/15 dürften sich bis 2020 nur leichte Anstiege von unter 2% pro Jahr anschließen. Eine überdurchschnittliche Entwicklung ist für die großen bei Händlern stark nachgefragten und gut geführten Einkaufszentren zu erwarten, während der Abwärtsdruck auf sekundäre Objekte bestehen bleibt. Die Spitzenmiete für Einkaufszentren respektive Fachmarktzentren belief sich im ersten Quartal 2016 im Großraum Paris unverändert auf 2.000 bzw. 180 EUR/m²/Jahr. Generell gilt, dass die Mieten in Shopping-Centern sehr stark entsprechend der Branche und auch der Größe und Bedeutung des Einzelobjekts variieren. Frankreich gehört nach UK und Deutschland zu den wichtigsten E-Commerce-Märkten in Europa. Der Onlinehandel ist seit Jahren im Aufwind, sodass die Konkurrenz für den stationären Einzelhandel steigt. 2015 wurden Waren und Dienstleistungen im Wert von 64,9 Mrd. EUR online umgesetzt, dies entspricht einem beschleunigten Anstieg um 14% gegenüber 2014 (2014: +11%). Neben klassischen Einzelhandelsausgaben werden hierbei auch andere Konsumausgaben beispielsweise für Reisen oder Versicherungen erfasst. Sprunghaft angestiegen seit 2010 ist die Anzahl der Drive-In-Supermärkte (Click&Collect). Eine Sättigung scheint erreicht u.a. auch wegen neuer strengerer Planungsvorgaben. Aufgrund der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot ist die Spitzenmiete auf der Nordseite der Avenue des Champs-Elysées mit 18.000 EUR/m²/ Jahr (Zone A) bzw. 13.255 EUR/m²/Jahr (dezoned) auch im internationalen Vergleich sehr hoch (Rang 3 weltweit nach New York und Hongkong). Zone A umfasst lediglich die ersten 5 m Ladentiefe im Erdgeschoss. In den hohen Werten schlagen sich zudem die hohen Ablösesummen für Ladenlokale, sog. Key Money, nieder. Beim Heranziehen einer etwas breiteren Bemessungsbasis und ohne Berücksichtigung von Übernahmezahlungen lag das Niveau der Spitzenmiete in den zurückliegenden beiden Jahren stabil bei 10.270 EUR/m²/Jahr (Zone A) bzw. 7.600 EUR/m²/Jahr (dezoned). Von den Regionalmetropolen verzeichnete Lyon 2015 einen Anstieg um 5%, die 1a-Lage von Marseille wegen der gestiegenen Konkurrenz hingegen einen Rückgang um 12%. Mit 1.079 EUR/m²/Jahr (dezoned) weist Marseille von den drei Regionalmetropolen das niedrigste Mietpreisniveau auf, Lyon (1.527 EUR/m²/Jahr) das höchste. Für die kaufkraftschwächeren Städte Marseille und Lille werden auch wegen der Konkurrenzsituation 2016/17 nur stagnierende Mieten erwartet. Die besten Aussichten bis 2020 mit Investmentmärkte 2015 wurden dank großer Portfoliodeals rund 5 Mrd. EUR in französische Einzelhandelsimmobilien investiert. Der Rekordwert vom Vorjahr (7 Mrd. EUR) wurde zwar deutlich verfehlt, der Zehnjahresdurchschnitt von rund 3 Mrd. EUR jedoch bei weitem übertroffen. Neben Einkaufszentren erfreuten sich insbesondere Ladenlokale in den innerstädtischen Toplagen von Paris aber auch in den anderen großen französischen Städten einer regen Nachfrage. Die Spitzenrenditen gaben weiter nach auf 3,0% und z.T. auf noch niedrigere Niveaus in Paris, 4% bis 4,75% in den Regionalmetropolen, 4% bei Shopping-Centern und 5% bei Retail Parks. Das äußerst knappe Angebot und die geringen Renditen führten dazu, dass sich das Augenmerk der Investoren im ersten Quartal 2016 vermehrt auf Retail 16 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Parks oder auch Factory Outlet Center (MacArthur GlenPortfolio) richtete. Die Anfangsrenditen stagnierten im ersten Quartal. Auf Jahressicht belaufen sich die Rückgänge je nach Segment und Stadt auf bis zu 75 Basispunkte. Das niedrige Ausgangsniveau insbesondere in den Toplagen von Paris begrenzt das weitere Abwärtspotenzial. Spitzenrendite netto (%) Einzelhandel Stadt 1a-Lagen Bordeaux Lille Lyon Marseille Paris ChampsElysées* Strasbourg Toulouse Retail Parks ShoppingCenter Q1/16 Q4/15 Q4/14 10j-Tief 10j-Hoch 4,25 4,25 4,00 4,75 4,25 4,25 4,00 4,75 5,00 5,00 4,75 5,00 4,25 4,25 4,00 4,75 6,25 6,25 6,25 6,25 3,00 3,00 3,50 3,00 5,00 4,25 4,25 5,00 4,25 4,25 5,00 5,00 5,00 5,75 4,25 4,25 5,00 6,50 6,50 7,25 4,00 4,00 4,50 4,00 5,50 Quelle: Cushman & Wakefield, DekaBank *Avenue Montaigne bei 2,75% per Q1/16 Einzelhandelsmärkte auf einen Blick ■ In Paris hatten Luxuslabels weiterhin Flächenbedarf. Internationale Filialisten mieteten Ladenlokale in Toplagen von Paris, wichtigen Regionalmetropolen und in regional bedeutenden Einkaufszentren ■ Sekundäre Lagen leiden weiter unter anhaltender Konsolidierung im Einzelhandel, Konkurrenz für Einkaufszentren besteht durch Retail Parks ■ E-Commerce-Boom belastet stationären Handel ■ Bautätigkeit bleibt rege, neue Malls sowie Sanierung/Erweiterung bestehender Center ■ Ausblick bleibt verhalten mit im europaweiten Vergleich unterdurchschnittlichen Mietsteigerungen ■ Nachfrageüberhang nach Einzelhandelsinvestments übt anhaltenden Abwärtsdruck auf die Anfangsrenditen aus 5. Logistikmärkte Strukturen Frankreich ist wegen seiner ökonomischen Bedeutung und zentralen Lage sowie der guten Transportinfrastruktur ein wichtiger Logistikmarkt in Europa. Die Hauptstadtregion verfügt über einen modernen Flächenbestand von rund 9 Mio. m². Der Gesamtbestand wird auf über 17 Mio. m² geschätzt. Die Bedeutung der Ile-de-France ergibt sich aus den zentralistischen Strukturen Frankreichs und der hohen Industrie- und Bevölkerungsdichte sowie dem daraus resultierenden Versorgungsbedarf. Die größten Flächenkonzentrationen weisen insbesondere der Süden (Sénart: Lieusaint/ Combs-la-Ville/Moissy-Cramayel, Brie-Comte-Robert, Axe A6) aber auch der Norden auf (Roissy-en-France, Gonesse/Aulnay/Le Bourget, Marly-la-Ville/ St.Witz, Vémars/ Survilliers). Nach Paris hat sich die Region Lyon als zweitwichtigster Standort für die Transportbranche etabliert. In strategisch idealer Lage am Zusammenfluss von Rhône und Saône war Lyon schon immer ein bedeutender Handelsplatz und Verkehrsknotenpunkt. Gleichzeitig ist die Region Rhône Alpes eines der wichtigsten Industriezentren (u.a. Chemie, Pharmazie, Bio-technologie, Textilwirtschaft, Metallurgie). Der Bestand umfasst rund 4 Mio. m². Der größte Teilmarkt ist L’Isle d’Abeau mit 2 Mio. m² gefolgt von Rocade Est (1,5 Mio. m²) sowie Plaine de l’Ain (0,5 Mio. m²). Neben Paris und Lyon befinden sich darüber hinaus die Hafenstadt Marseille am Mittelmeer (2,3 Mio. m² moderner Bestand) und die Industrieregion Nord-Pas-de-Calais mit Lille im Norden aber auch Orléans südlich von Paris innerhalb der für den Logistikmarkt wichtigen Nord-Süd-Achse, dem französischen „Logistikkorridor“. In Lille ist der Versandhandel ein wichtiger Standortfaktor, der aus der traditionellen Textilindustrie hervorgegangen ist. Der Großraum Lille verfügt über 2,7 Mio. m² Flächen. Dourges-Delta 3 ist eine der multimodalen Plattformen. Der Seehafen von Marseille gehört zu den zehn größten Europas. Die größten Teilmärkte in der Region Marseille sind Clésud und St. Martin-de-Crau mit jeweils rund 0,6 Mio. m² sowie Distriport und La Feuillane in Fos-sur-Mer. Von Bedeutung sind zudem die Atlantikhäfen Le Havre und Nantes St. Nazaire. Le Havre ist Frankreichs zweitgrößter Seehafen insgesamt und Frankreichs größter Containerhafen mit einem Lagerflächenbestand von über 1,2 Mio. m². Weitere Logistikmärkte im Binnenland sind die an Deutschland angrenzenden und verkehrlich gut angebundenen Industrieregionen Elsass und Lothringen mit den Städten Straßburg und Metz. Frankreich weist ein im europaweiten Vergleich recht wettbewerbsfähiges Mietpreisgefüge auf. 17 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 MIetmärkte Der Flächenumsatz konnte 2015 um gut ein Fünftel gegenüber dem Vorjahr auf über 3,1 Mio. m² zulegen – die Niveaus von 2008 und 2011 wurden übertroffen. Mehr als 70% entfielen auf die bedeutende Nord-Süd-Achse mit den vier wichtigen Standorten Lille, Paris, Lyon und Marseille. Der Großraum Paris erlebte das beste Jahr seit 2011 mit einem Umsatz von 1,1 Mio. m². Gefragt war zudem die Region um Orléans (Centre), die mit großen Flächenreserven, Steueranreizen sowie der Nähe zum größten französischen Konsumentenmarkt punktet. Bedeutende Nachfragetreiber bleiben trotz konjunktureller Belebung weiterhin Rationalisierung und insbesondere Flächenoptimierung. Ein wichtiger Grund hierfür ist die zunehmende Bedeutung von e-commerce und Omnichannel Retailing sowie die damit einhergehende Transformation der Wertschöpfungskette. Das Segment großer Einheiten verzeichnete ein überproportionales Umsatzplus. Große Plattformen mit mehr als 50.000 m² gingen auf das Konto von Carrefour sowie spezialisierten Einzelhandelsunternehmen wie BUT, CAFOM und Maisons du Monde. Auch Logistikdienstleister waren sehr aktiv am Markt. Etwa 40% des Gesamtumsatzes entfielen auf schlüsselfertige Projektentwicklungen, die sowohl Vermietungen als auch Eigennutzungen umfassen. „Turnkeys“ sind vor allem in den Regionalmärkten von großer Bedeutung. Große Class A-Gesuche können dort zumeist nur durch Turnkeys erfüllt werden. Mit einem Flächenumsatz von 0,7 Mio. m² setzte sich die rege Nachfrage im ersten Quartal 2016 fort, auch wenn das hohe Vorjahresniveau nicht ganz gehalten werden konnte. Über die Hälfte des Umsatzes entfiel auf Paris und Lyon. Der Flächenumsatz in der Hauptstadtregion legte 2015 gegenüber dem Vorjahr um mehr als ein Drittel zu auf 1,1 Mio. m². Logistikdienstleister generierten über die Hälfte des Umsatzes. Ein Fünftel entfiel auf spezialisierte Einzelhändler. Deren durchschnittliche Anmietung belief sich auf 25.000 m² im Gegensatz zu 14.000 m² bei Logistikdienstleistern. Die Nachfrage nach Einheiten zwischen 20.000 und 50.000 m² hat sich gegenüber 2014 verdoppelt und erreichte 2015 einen Umsatzanteil von 40%. Der Süden von Paris zog dank der großen Angebotsreserve etwa die Hälfte der Nachfrage auf sich. Im Großraum Lyon (RhoneAlpes) entsprach der Umsatz dem hohen Vorjahresniveau dank einer XXL-Anmietung von BUT und anderer großer Deals in Isle d’Abeau. In Nord-Pas-de-Calais wurden acht Plattformen mit mindestens 20.000 m² angemietet. Die Bedeutung von schlüsselfertigen Projekten zeigt sich in den Großräumen von Lille und Marseille mit Umsatzanteilen von 40% bzw. 66%. Das begrenzte Angebot an sofort verfügbaren hochwertigen Flächen und die entsprechende Bedeutung von Turnkeys führen generell zu größeren Schwankungen beim Umsatz. Beim landesweiten Leerstand ergab sich auf Jahressicht ein Rückgang um 3% auf gut 3 Mio. m² Anfang April dieses Jahres. Besonders kräftige Rückgänge verzeichneten der Norden sowie die Hauptstadtregion mit einem Abbau um 8% auf 1,3 Mio. m². Hiervon entfiel weniger als die Hälfte auf Class A-Flächen. Der Süden der Ile-de-France registrierte den stärksten Leerstandsabbau um 20%, bleibt aber nach wie vor der Markt mit der größten Angebotsreserve. In Lyon stieg der Leerstand, der sich in Isle d’Abeau und in Rocade Est konzentriert, auf Jahressicht um 10%. Die Planungen semispekulativer Entwicklungen oftmals im Norden und in der Hauptstadtregion beliefen sich im Frühjahr dieses Jahres auf 2,5 Mio. m². Die spekulative Bautätigkeit hat angezogen auf gut 0,2 Mio. m². Die gestiegene Nachfrage führte mit Ausnahme von Lyon 2015 nach mehrjähriger Stagnation erstmals wieder zu steigenden Mieten. Die Anstiege variieren von 4% bzw. 5% in Paris und Marseille bis hin zu knapp 10% in Lille. Mit 55 EUR/m²/Jahr wies Paris das höchste Niveau auf. Marseille, Lille und Lyon lagen mit 44 bis 46 EUR/m²/Jahr eng beieinander. Das erste Quartal war durch Mietstagnation geprägt. Bis 2020 werden Anstiege von durchschnittlich 1,5 bis 2% pro Jahr erwartet. 18 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 bei. Dem umsatzstarken Endquartal 2015 schloss sich dank weiterer Portfoliodeals ein reger Jahresauftakt an mit einem Investmentvolumen von beinahe 0,5 Mrd. EUR. Das äußerst knappe Angebot an Top-Objekten bei großer Nachfrage ließ die Anfangsrenditen im Spitzensegment auf Jahressicht um bis zu 100 Basispunkte zusammenschmelzen. Den stärksten Rückgang auf 5,8% verzeichnete die Hauptstadt, Lyon mit 70 Basispunkten auf 6,0% den zweitstärksten. In Lille und Marseille gingen die Anfangsrenditen um 65 Basispunkte auf 6,25% zurück. Logistikmärkte auf einen Blick ■ Flächenumsatz mit 3,1 Mio. m² sehr hoch, davon Flächenumsatz und Leerstand Logistik Frankreich Tm² 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Flächenumsatz entfielen mehr als 70% auf die Nord-Süd-Achse, Anteil von Paris am Gesamtumsatz über ein Drittel ■ Trotz Konjunkturbelebung bleiben Rationalisierung und Flächenoptimierung Treiber, boomender Onlinehandel hat Bedarf an großen Plattformen ■ Leerstand rückläufig, insbesondere im Norden und in der Hauptstadtregion, spekulative Bautätigkeit hat zugenommen ■ Logistikmieten 2015 erstmals wieder gestiegen um im Mittel 4%, Tendenz anhaltend ■ Investmentvolumen 2015 mit 2,3 Mrd. EUR übertrifft Vorjahresergebnis um ein Drittel, Renditerückgänge um bis zu 100 Bp. Leerstand Quelle: CBRE, DekaBank Spitzenrendite netto Logistik in % Stadt Investmentmärkte Mit landesweit mehr als 2,3 Mrd. EUR wurde das Vorjahresergebnis 2015 um ein Drittel übertroffen. Das zehnjährige Mittel liegt bei 1,7 Mrd. EUR. Paneuropäische Portfolien, die von internationalen Investoren insbesondere aus Nordamerika gekauft wurden, trugen hierzu maßgeblich Lille Lyon Marseille Paris Q1/16 Q4/14 10j-Tief 10j-Hoch 6,25 6,00 6,25 5,80 6,90 6,75 6,90 6,75 6,25 6,00 6,25 5,80 8,50 8,50 8,75 8,25 Quelle: Cushman & Wakefield, PMA, DekaBank 19 Spezial Makro Research Länderanalyse Frankreich 1. Juni 2016 Ansprechpartner: Immobilienmärkte Daniela Fischer Tel.: (069) 7147-7549 [email protected] Volkswirtschaft Dr. Christian Melzer Tel.: (069) 7147-2851 [email protected] Impressum: https://deka.de/deka-gruppe/impressum Rechtliche Hinweise: Diese Darstellungen inklusive Einschätzungen wurden von der DekaBank nur zum Zwecke der Information des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informationen stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten noch eine Empfehlung zum Erwerb dar. Die Informationen oder Dokumente sind nicht als Grundlage für irgendeine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung gedacht, noch ersetzen sie eine (Rechts- und / oder Steuer) Beratung; auch die Übersendung dieser stellt keine derartige beschriebene Beratung dar. Die hier abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem Wissen und Gewissen getroffen und stammen (teilweise) aus von uns nicht überprüf-baren, allgemein zugänglichen Quellen. Eine Haftung für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der gemachten Angaben und Einschätzungen, einschließlich der rechtlichen Ausführungen, ist ausgeschlossen. Die Darstellungen inklusive Einschätzungen dürfen weder in Auszügen noch als Ganzes ohne schriftliche Genehmigung durch die DekaBank vervielfältigt oder an andere Personen weitergegeben werden. Jeder Empfänger sollte eine eigene unabhängige Beurteilung, eine eigene Einschätzung und Entscheidung vornehmen. Insbesondere wird jeder Empfänger aufgefordert, eine unabhängige Prüfung vorzunehmen und/oder sich unabhängig fachlich beraten zu lassen und seine eigenen Schlussfolgerungen im Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und Risiken unter Berücksichtigung der rechtlichen, regulatorischen, finanziellen, steuerlichen und bilanziellen Aspekte zu ziehen. Sollten Kurse / Preise genannt sein, sind diese freibleibend und dienen nicht als Indikation handelbarer Kurse / Preise. 20