COMFORT Städtereport München

München // Einzelhandel und Immobilien auf Top-Niveau
4. September 2014
In Zahlen
Einwohnerzahl:*
1.388.308
Bevölkerungsentwicklung:
+1,7 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
754.269
Arbeitslosenquote:
5,2 %
Kaufkraftkennziffer:
128,7
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
114,0
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
300-500m² von 2010-2014 in EUR/m²
400
München ist zweifelsohne eines der wichtigsten Wirtschafts-,
Verkehrs- und Kulturzentren. Der Ballungsraum zählt zu den
am stärksten prosperierenden Wirtschaftsräumen Europas.
Gegen den Bundestrend wird der Stadt weiterhin ein deutliches
Bevölkerungswachstum prognostiziert. Nahezu alle Eckdaten
sind vorbildlich. Gleichzeitig bietet die Region München eine
vorbildliche Infrastruktur, ein hohes Maß an öffentlicher
Sicherheit sowie eine unvergleichlich hohe Umwelt-, Lebensund Freizeitqualität, was die Attraktivität von München für
Investoren und Mieter nochmals steigert.
Die Anzahl der Touristen und Besucher ist ganzjährig, nicht nur
zu Zeiten von Messen und Oktoberfest, extrem hoch. Wegen
der kompakten städtebaulichen Struktur sowie der klar
definierten Handelslagen wird die Stadt auch augenzwinkernd
„Deutschlands größtes Dorf“ genannt. Die prägende Mischung
aus Tradition und Moderne im Einzelhandel, wo starke lokale
Anbieter neben internationalen Marken um Kunden werben, übt
offensichtlich einen besonderen Reiz aus. Als eine von wenigen
Städten spielt die bayerische Landeshauptstadt nicht nur im
Fußball nachhaltig in der Champions League. Auch im
Vergleich der europäischen Shopping-Metropolen nimmt
München einen absoluten Spitzenplatz ein.
350
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT
300
250
200
150
100
50
0
2010
2011
2012
2013
2014
Auf der Verkaufsfläche in der City werden mehr als 3 Milliarden
Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am
Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit knapp 30 % recht
deutlich über dem Durchschnittswert der Millionenstädte. „Dazu
passt, dass die Münchner Innenstadt mit rund 6.500 EUR pro
Quadratmeter auch die im bundesweiten Vergleich höchste
Flächenproduktivität aufweist“, berichtet der Einzelhandels- und
Immobilienexperte Manfred A. Schalk, Geschäftsführer von
COMFORT.
1
Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014
Einzelhandelskaufkraft-Index
Zentralität
140,0
120,0
100,0
128,7
114,0
122,5
110,3 110,9
97,1
80,0
105,3
109,1
114,3
112,4
105,9
117,7 121,2
120,9
60,0
40,0
20,0
0,0
München
Hamburg
Berlin
Köln
Frankfurt
Münchens
Einzelhandelskaufkraft Modezentralität 2013
(128,7) sowie die wichtige Mode250
zentralität (228,8) sind im Metro200
228,8
polen-Vergleich hervorragend.
150
Die Zentralität ist mit 114,0 ebenfalls
hoch,
bewegt
sich
wie
der
innerstädtische
Verkaufsflächenanteil von 27,7 % in diesem
Vergleich jedoch im Mittelfeld.
163,3
100
Stuttgart
196,1
195,1
Düsseldorf
190,8
194,2
143,3
50
0
München Hamburg
Berlin
Köln
Frankfurt Stuttgart Düsseldorf
City Verkaufsflächenanteil 2013 in %
40
37,2
30
20
10
27,7
19,2
12,8
37,8
23,7
11,7
0
München Hamburg
Berlin
Köln
Frankfurt Stuttgart Düsseldorf
Einzugsgebiet
Durch die Attraktivität und Lage Münchens, verbunden mit einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur, reflektiert die Stadt auf ein Einzugsgebiet
von über 1,6 Millionen Menschen.
Die Metropolregion München umfasst weite Teile
des südbayerischen Raumes und nimmt im bundesweiten Vergleich im Hinblick auf Bevölkerungswachstum, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigen und
verfügbares Einkommen je Einwohner Spitzenplätze ein.
2
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz
 Top-1A-Lagen mit dem deutschlandweit höchsten Mietniveau
und den nachhaltig stärksten Passantenfrequenzen
 Klassische Rennmeile mit konsumorientiertem Angebot
 Vergleichsweise hoher Anteil an lokalen Einzelhändlern und
Traditionsanbietern
(Hirmer,
Ludwig
Beck,
Schuhe
Tretter/Thomas, Betten Rid, Konen, Augustiner-Stammhaus,
etc.)
 Darum heterogenes, attraktives Angebot, das seinesgleichen
sucht
 Einzige bundesdeutsche Einkaufsmeile, die regelmäßig in der
Top-Liga der teuersten Einkaufslagen weltweit zu finden ist
 Zusätzliche Attraktivitätssteigerung nach Eröffnung des „JosephPschorr-Hauses“ (Neuhauser Straße 19 - 21) mit den neuen
Mietern SportScheck, Forever 21 und Mango sowie durch den
Neubau auf der Kaufingerstraße 11 mit dem neuen FlagshipStore von Christ
 Weitere neue Mieter: ONLY und Jack Wolfskin auf der
Neuhauser Straße sowie zukünftig Vodafone und Telekom
jeweils mit einem neuen Flagship am Marienplatz
 Aktueller Mietpreis liegt bei 360,- EUR/m² bei Kleinflächen
Neuhauser Straße 29: Neuer Mieter Jack
Wolfskin hat über COMFORT angemietet.
Joseph-Pschorr-Haus (Neuhauser Straße 19 - 21): Die Mietverträge für Forever 21 und Mango wurden von COMFORT vermittelt.
Theatinerstraße / Weinstraße / Rosenstraße








Die drittteuersten Einkaufslagen in München nach Renn- und Luxusmeile
Wertige Anbieter mit Blick auf das gehobene Klientel bevorzugen die Theatiner- und Weinstraße
Sehr gute Passantenfrequenz
Abwechslungsreicher, hybrider Mietermix: Wertige Anbieter bzw. Luxuskonzepte wechseln sich mit
internationalen, vertikalen Filialisten ab
Nachhaltig gestärkt durch die etablierten Quartiere Fünf Höfe sowie Schäfflerhof
Rosenstraße ist das kurze, gefragte Verbindungsstück zwischen Marienplatz und Sendlinger Straße mit
Sport Schuster und dem Apple-Flagship-Store
Neue Mieter: Theatinerstraße: Rituals, Fünf Höfe: Bogner Fire + Ice, Twin-Set, René Lezard; Weinstraße:
H&M
Aktueller Mietpreis liegt bei 270,- EUR/m² bei Kleinflächen
3
Maximilianstraße / Perusastraße
 Deutschlands stärkste „reinrassige“ Luxuslagen
 Maximilianstraße: klassische High End-Lage mit
dem stärkerem Image
 Perusastraße: etwas „charmantere“ Lage mit
höherer Passantenfrequenz
 Flagshipstores internationaler Luxuslabels
 Neue Mieter: A. Lange & Söhne Boutique (über
Wempe), Tory Burch, Fendi
 Aktueller Mietpreis liegt bei 305,- EUR/m² bei
Kleinflächen
Residenzstraße / Dienerstraße
 Klassische, bürgerliche Einkaufslage, die in
den letzten Jahren durch eine Vielzahl neuer,
attraktiver Konzepte extrem gewonnen hat
 Zielgruppe: Sowohl wertig ausgerichtete
Münchner als auch Touristen / Besucher
 Profitieren mit ihren bislang bodenständigeren
Sortimenten von der direkten Anbindung an die
Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße:
zunehmendes Trading Up
 Absolute
Frequenzbringer:
Dallmayr,
Manufactum
 Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch die
abgeschlossene Entwicklung des „Palais an
der Oper“
 Neue Mieter: Wellendorff, Longchamp, IRO
 Aktueller Mietpreis liegt bei 220,- EUR/m² bei
Kleinflächen
Palais an der Oper: am Schnittpunkt von Luxus- und bürgerlichklassischer Lage
Sendlinger Straße
 Zunehmend stärker filialisierte Einkaufslage
 Magnetmieter Konen, Abercrombie & Fitch
sowie Hollister
 Nachhaltige
Attraktivitätssteigerung
nach
Eröffnung der Hofstatt mit zusätzlichen ca.
15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie
 Zusätzlich positiv: Erfolgreiche Erweiterung der
Fußgängerzone vom Färbergraben bis zur
Hackenstraße
 Neue Mieter: Mavi, Hallhuber, Kennel &
Schmenger, Superdry sowie das neue
Premium Konzept von H&M: & Other Stories
 Aktueller Mietpreis liegt bei 175,- EUR/m² bei
Kleinflächen
Sendlinger Straße, Hofstatt: Hier der Hauptzugang zwischen Adidas und
Calzedonia an der Sendlinger Straße
4
Tal





Zunehmend beliebte Lage in der Verlängerung vom Marienplatz zum Isartor
Allerdings Einzelhandelsbesatz insgesamt etwas unstrukturiert
Schwerpunkt Gastronomie
Mietpreise für Münchner Verhältnisse noch moderat
Magneten: Müller und Globetrotter (obwohl letzterer bereits hinter dem Isartor) sowie die klassischen
bayerischen Brauerei-Gaststätten
 Die Aufenthaltsqualität wurde 2013 verbessert: breitere Gehwege, schmalere Fahrbahnen, „mehr Platz“
für Einzelhandel und Gastronomie
 Neue Mieter: Neues, wertiges Gastrokonzept in der ehemaligen Maggi-Fläche, Rimowa, Cairo, Salewa
 Aktueller Mietpreis liegt bei 135,- EUR/m² bei Kleinflächen
Brienner Straße
 Nach langen Jahren nachlassender Bedeutung hat die Brienner Straße zwischen-zeitlich wieder an
Attraktivität gewonnen
 Neue Mieter und internationale Marken sorgen zusammen mit einer Reihe von gastronomischen
Anbietern für Einkaufsflair und steigende Passantenfrequenzen. Bester Beweis für die zunehmende
Attraktivität: Die Verlagerung des Stammhauses des Münchner Traditionsanbieters Eduard Meier von der
Residenz- in die Brienner Straße
 Hier findet der gehobene Konsument Individualität, Aufenthaltsqualität und Abwechslung
 Neue Mieter: Hackett London, Woolrich, MCM, Eduard Meier sowie eine Reihe gastronomischer
Konzepte
 Aktueller Mietpreis liegt bei 150,- EUR/m² bei Kleinflächen
Leopoldstraße / Hohenzollernstraße
 Leopoldstraße / Ecke Hohenzollernstraße bilden zusammen das beliebte „Schwabinger-T“
 Gilt als einzige „echte“ 1A-Lage außerhalb der City
 Leopoldstraße im Umbruch: Vier große Projektentwicklungen sorgen neben einer Anzahl von
Neuvermietungen für Dynamik auf dem Mietermarkt
 Das entsprechend große Angebot an neuen, modernen und attraktiven Einzelhandelsflächen zieht neue
Konzepte an
 Struktur der Leopoldstraße: Die Ostseite mit ihrer Abendsonne ist bei Gastronomen sehr begehrt / die
Westseite dagegen gilt als die bevorzugte Seite für Textilfilialisten
 Zielgruppe: Tendenziell auf ein junges, studentisches, ausgehfreudiges und kaufkräftiges Klientel
ausgerichtet
 Abwechslungsreicher Mietermix aus Filialisten / Nahversorgern / attraktiver Gastronomie / individuellen
Boutiquen: Hier findet jeder das, was er sucht!
 Neue Mieter: dm-drogeriemarkt, Tamaris, Gastro-Konzept mi piace, Gravis, Gudrun Sjödén, Rewe,
Hunkemöller
 Aktueller Mietpreis liegt bei 105,- EUR/m² bei Kleinflächen
5
Münchens Markt für Einzelhandelsimmobilien leuchtet
Der attraktive und starke Münchner Markt zieht die Marktteilnehmer an, wie sprichwörtlich die Motten das
Licht. Egal ob Mieter, Investor oder Developer, Flächen und Geschäftshäuser in den klassischen 1A-Lagen
von München sind heiß begehrt.
Die damit verbundene Dynamik des Münchner Marktes unterstreichen die zahlreichen entsprechenden
Projektentwicklungen sehr gut. Die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT nennen
insbesondere die folgenden Highlights:
Relevante abgeschlossene Projektentwicklungen
1. Das im April 2013 offiziell eröffnete Shoppingquartier Hofstatt auf dem ehemaligen SZ- und AZ-Areal.
Hier wurden vom Bauherrn LBBW zusätzliche ca. 15.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie
geschaffen. Seitdem präsentieren sich mehr als 20 attraktive Einzelhandelskonzepte in der dreiarmigen
Passage mit mehreren Innenhöfen. Darunter finden sich mit Front zur Sendlinger Straße neben
Abercrombie & Fitch auch Adidas, Calzedonia und Gant. Die Außenfront zum Färbergraben hin
besetzen Hollister sowie ein Tom Tailor Flagshipstore. Im Inneren der Shopping Passage haben sich
neben bereits etablierten Marken wie zum Beispiel Only, H.E. by Mango, Humanic oder Liu Jo mit
J.Lindeberg, Freeman T. Porter, Brandy & Melville oder Jeep Outfitter auch Labels angesiedelt, die hier
ihren deutschen Markteintritt gestartet haben. Interessant ist auch der besonders wertig gestaltete Laden
von Depot. Abgerundet wird das Ganze schließlich durch die beiden Nahversorger dm-drogeriemarkt
und Denn’s Biomarkt im Untergeschoss. Nach fast eineinhalb Jahren in Betrieb ist festzustellen, dass
nicht jeder der Einzelhändler mit den bisher erreichten Ergebnissen und Umsätzen zufrieden ist.
Vielleicht braucht es auch noch ein wenig Zeit dafür. Von den Münchnern jedenfalls wird die Hofstatt
auch aufgrund ihrer attraktiven Architektur sowie des gastronomischen Angebotes bislang sehr gut
angenommen. Einen extrem positiven Einfluss hat die Hofstatt auf die Sendlinger Straße insgesamt
sowie auf die angrenzenden Bereiche. Die Stadt München hat diese positive Entwicklung der Sendlinger
Straße dadurch unterstützt, dass zwischen der Hackenstraße und dem Färbergraben im Anschluss an
die Rosenstraße eine neue Fußgängerzone entstanden ist, die die bestehende Flaniermeile in Richtung
Süd-Westen erweitert hat. Sowohl in diesem Bereich der Sendlinger Straße als auch in dem
angrenzenden Bereich zum Sendlinger-Tor-Platz hin stehen mittlerweile eine Reihe von Developments
sowie relevanten Neuvermietungen am Start. Aber auch angrenzend tut sich was, insbesondere zum
Jakobsplatz hin: Hier hat der Hamburger Investor DC Values ein neues Büro- und Geschäftshaus am
Oberanger 16 im Block zwischen der Dult- und der Hermann-Sack-Straße in Angriff genommen.
Neuhauser Straße 5: Das Konzept Only endlich auch in der Toplage, von COMFORT vermittelt
6
2. Das zweite innerstädtische Highlight, die High-End-Entwicklung Palais an der Oper, ist zwischenzeitlich
bereits komplett integriert und wird von Kunden gut angenommen. Hier hatte ebenfalls die LBBW
zusammen mit dem Partner Accumulata eine Top-Luxusimmobilie mit den Hauptmietern Maison Louis
Vuitton, Juwelier Bucherer sowie Kuffler Gastronomie und dem Herrenausstatter Daniels entwickelt.
Insgesamt ist festzustellen, dass durch diese Neuentwicklung die gesamte Luxuslage noch einmal einen
deutlichen Aufschwung erhalten hat. Insbesondere die Diener- sowie die Residenzstraße, die früher eher
touristenlastige Lagen beziehungsweise Verbindungsachsen zwischen Marien- und Odeonsplatz waren,
erhielten noch einmal einen erkennbaren Push in Richtung Luxus.
3. Auch der dritte Höhepunkt in der Münchner City ist mittlerweile online und zwar seit Oktober 2013: Die
Mega-Projektentwicklung der Schörghuber-Tochter Bayerische Hausbau in bester Lage an der
Neuhauser Straße. Seitdem locken die drei Top-Mieter SportScheck, Forever 21 sowie Mango die
Passanten in ihre aufwendig designten Flagshipstores.
4. Für einen Riesenansturm sorgt auch der neue, komplett durchgestylte H&M Flagshipstore auf der
Weinstraße, der im April 2014 eröffnete. Seit 2011 wurde gebaut. Unter Beibehaltung der
denkmalgeschützten Fassade entstand ein komplett neues Hinterhaus. Insgesamt stehen über 2.800 m²
Verkaufsfläche auf fünf Ebenen zur Verfügung.
Neue / laufende interessante Projektentwicklungen
Das Rad dreht sich schon wieder weiter. Die Akteure behalten Tempo bei und somit wird sich die Innenstadt
auch zukünftig in rasantem Tempo weiter verändern. Das verdeutlichen insbesondere die vier nachfolgenden
Beispiele:
1. So konnte sich die österreichische SIGNA-Gruppe ein
Objekt direkt gegenüber der Schörghuber-Entwicklung,
nämlich das Statistische Landesamt / dem alten
Hettlage, sichern. Aufgrund umfangreicher Auflagen des
Denkmal- sowie des Ensembleschutzes ist hier definitiv
eine kreative Projektentwicklung gefordert. Der
entsprechende Abschnitt der Neuhauser Straße war
bislang auf dieser Seite einzelhandelsmäßig zum Teil
nicht erschlossen. Somit gehen wir davon aus, dass
speziell dieser Bereich der Fußgängerzone durch die
vorgenannte Entwicklung einen spürbaren Push erhalten
wird.
2. Interessant und zukunftsorientiert ist auch der derzeit
laufende Umbau des Untergeschosses am Marienplatz.
Im Rahmen dieser Maßnahme wird auch der
Einzelhandelsbereich umstrukturiert und neu aufgestellt.
3. Zum richtigen Zeitpunkt kommt auch die anstehende
Projektentwicklung auf der Maximilianstraße im Bereich
zwischen Hofgraben und Falkenturmstraße. Luxus
boomt, besonders auch in München.
4. Und last but not least, der Neubau auf der
Kaufingerstraße 11 zwischen dem C&A Gebäude und
dem Kaufinger Tor: Hier wird Ende 2014 der neue
Mega-Flagship-Store
von
Christ
eröffnen.
Die
Vermittlung erfolgte im Alleinauftrag über COMFORT.
Kaufingerstraße 11: Neubau, Fertigstellung für Ende 2014
geplant, neuer Flagship-Store von CHRIST (Makler: COMFORT).
7
Münchens Toplage boomt, auch vertikal!
„Für den nationalen und internationalen Einzelhandel gibt es keine Stadt in Deutschland, die München in den
Schatten stellen kann. In Stoßzeiten werden in den Top-Lagen der Fußgängerzone in der Spitze zwischen
12.000 und 15.000 Passanten pro Stunde gezählt“, weiß COMFORT-Geschäftsführer Manfred A. Schalk..
„Entsprechend hoch sind die Mietpreise für Handelsflächen, insbesondere im begehrtesten Abschnitt der
Fußgängerzone, auf der Kaufinger- und Neuhauser Straße zwischen Stachus und Marienplatz. Hier werden
für kleinere, ebenerdige Ladenlokale bis zu 360,- Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt, in Einzelfällen
sogar noch mehr. Bezeichnend ist, dass insbesondere bei Projektentwicklungen oder Umbauten zunehmend
auch Geschosse in den oberen Etagen als Handelsflächen geplant bzw. aktiviert und letztendlich angemietet
werden. So boomt die Toplage auch vertikal“, führt COMFORT-Geschäftsführer Manfred A. Schalk weiter
aus.
Insbesondere folgende Betrachtung bringt es auf den Punkt: So konnte COMFORT im begehrtesten Teil der
Münchner Fußgängerzone zuletzt fünf Ladeneinheiten an die Top-Marken Forever 21, Mango, Only, Jack
Wolfskin und Christ vermieten. Mit den insgesamt 11.600 m² vermittelter Einzelhandelsfläche sieht sich
COMFORT als Marktführer in der 1A-Lage. Obwohl nur ein gutes Fünftel dieser vermittelten 11.600 m²
Handelsfläche im Erdgeschoss liegt, sich die Flächen also zum Teil über bis zu vier Ebenen erstrecken,
konnte eine beachtliche Durchschnittsmiete von ca. 117,- Euro über alles realisiert werden. Dazu Schalk
weiter: „Es handelt sich hier um eine individuelle, kalkulatorische Betrachtung, die nicht auf jede Situation
anwendbar ist. Jedoch wissen wir, wovon wir reden, da wir uns nicht auf Angaben Dritter verlassen müssen,
sondern uns in diesem Beispiel vielmehr ausschließlich auf selbst realisierte Deals abstützen können. Das
gibt uns und unseren Auftraggebern gerade auch bei zukünftigen Beurteilungen und Prognosen wesentlich
mehr Sicherheit.“
Münchner Stadtteillagen
Neben all diesen herausragenden Nachrichten aus der Münchner Innenstadt verblassen die Stadtteillagen
ein wenig. Dies ist jedoch insbesondere für Schwabing nicht richtig. Hier ist eindeutig festzustellen, dass sich
die Leopoldstraße inklusive des vorderen Bereiches der Hohenzollernstraße im Umbruch befindet. Dafür
sorgen eine ganze Reihe von zum Teil abgeschlossenen, zum Teil laufenden Projektentwicklungen und
Mieterwechseln. In der Summe ist das aktuell für den Vermietungsmarkt fast zu viel. Sicher ist, dass mittelbis langfristig jeder Topf seinen Deckel finden und der filialisierte Einzelhandel in Schwabing noch einmal
einen deutlichen Sprung nach vorne machen wird. Weitere Lagen wie der Harras in Sendling, die
Tegernseer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße und der Weißenburger Platz in Haidhausen,
der Rotkreuzplatz sowie Teile der Nymphenburger Straße in Neuhausen - Nymphenburg haben in der Regel
nur ergänzenden, beziehungsweise Nahversorgungscharakter. Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als
Verbindung zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als Standorte für Gastronomie sowie für
individuelle und szenige Anbieter.
8
INVESTMENT
Gefragt und teuer
Die Nachfrage nach Anlageobjekten in der Bayerischen Landeshauptstadt hat sich aufgrund der nachhaltig
hohen Attraktivität von München weiterhin auf einem sehr hohen Niveau entwickelt. Insbesondere die City
steht dabei nach wie vor im Fokus des Interesses. Dies pusht gerade auch vor dem Hintergrund des
anhaltend billigen Geldes die Kaufpreise. Die Renditen bleiben also niedrig. Für absolute Top-Objekte in den
1A-Lagen werden mittlerweile Kaufpreise deutlich über dem 30- bis hin zum 35-fachen der Jahresnettomiete
geboten und falls man zum Zuge kommt auch bezahlt. In Einzelfällen kann es sogar noch ein Schlag mehr
sein. Dies hat zur Folge, dass für diese Top-Immobilien fast ausschließlich nur noch Family-Offices infrage
kommen. „Die Luft“ für institutionelle Investoren, zumindest was die echten 1A-Lagen in München betrifft, wird
also immer dünner. Aber auch in den zuvor skizzierten Stadtteillagen, obwohl bis auf Schwabing im Vergleich
mit der City von untergeordneter Bedeutung, haben die Preise kräftig angezogen.
Auch für spektakuläre Großdeals ist die Münchner Innenstadt immer gut: Nach dem erfolgreichen Verkauf der
Residenzpost an ein russisches Family-Office konnte sich bei der Hofstatt ein klassischer deutscher Investor
durchsetzen. Hier sicherte sich die Hamburger Quantum diese prominente Quartiersentwicklung. Der
Kaufpreis bei den beiden vorgenannten Deals lag dem Vernehmen nach jeweils bei ca. 300 Mio. EUR. Dazu
passt auch der Verkauf des Komplexes Isar-City an Allianz für, wie man hört, um die 120 Mio. EUR oder der
Erwerb der Alten Akademie und des früheren Hettlage durch Signa im Erbbaurecht für kolportierte 240 Mio.
EUR. Diese spektakulären Investments verdecken zusammen mit anderen, für den Münchner Markt typischen
Rekord-Transaktionen, den Blick für den „normalen“ Markt von Geschäftshäusern in 1A-Lagen: Hier kann
nämlich von einem Markt kaum die Rede sein, da er nur in geringem Maße existiert und entsprechende
Investmentchancen extrem rar sind. Somit nehmen proaktive Zielakquisitionen und Verkäuferansprachen in
diesem Marktsegment zu. Zunehmend sind private Käufer auch bereit, für entsprechende Off-Market-Deals
ein deutliches Aufgeld zu bezahlen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Ein bissel was geht immer
„Und wenn irgendwann einmal gar nichts mehr gehen sollte, dann wird in München immer noch was gehen!“
Diesem Satz eines langjährig erfahrenen Investors und Developers können wir nur beipflichten. München ist
und bleibt der sicherse Hafen bundesweit. Dies trifft insbesondere auf die klassischen und etablierten
Einzelhandelslagen in der Münchner City zu. Dazu kommt, dass auch für den Wettbewerb der Innenstadt mit
peripheren Centern in München eigene Regeln gelten. Die vier etablierten „großen“ Shoppingcenter OEZ /
PEP/ Riem- und Pasing Arcaden können wie bisher die Kreise der sehr kompakten und attraktiven Innenstadt
nicht stören. Neben den immer neuen und attraktiven, häufig vertikalen Textilkonzepten, sind in Bezug auf die
mitentscheidende, hier extrem hohe textile Kaufkraftbindung, insbesondere auch die entsprechenden
Lokalhelden zu nennen: Eine Besonderheit von München sind nämlich die vielen lokalen und individuellen,
inhabergeführten Leuchttürme großformatiger Textilanbieter wie zum Beispiel Ludwig Beck, Hirmer, Konen
oder Lodenfrey. Diese Anbieter gibt es in vielen anderen Großstädten und Metropolen in dieser Form nicht
mehr. Sie sorgen aber gerade auch in Zeiten zunehmender Uniformität und Austauschbarkeit für eine dann
doch wieder gewisse Unverwechselbarkeit der Einkaufslagen. Dazu kommt, dass die Münchner City im
Gegensatz zu vielen anderen großen Innenstädten, auch abends und am Wochenende wesentlich stärker
belebt ist. Dieser positive Faktor fußt ganz stark auf dem überdurchschnittlich gut ausgeprägten Gastronomieund Ausgehangebot in der Münchner City. Somit kann eindeutig konstatiert werden: München hat seine
Hausaufgaben gut gemacht und wird auch zukünftig immer ganz oben mitspielen, resümieren die
Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
9
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABEN FÜR DIE 1A-LAGEN IN EUR
80-120m²
300-500m²
2014 in EUR/m²
Kaufingerstraße
Neuhauser Straße
Marienplatz
Weinstraße
Theatinerstraße
Rosenstraße
360
230
270
190
310
Maximilianstraße
Perusastraße
200
220
Residenzstraße
Dienerstraße
136
170
Sendlinger Straße
110
135
Tal
90
150
Brienner Straße
90
105
Leopoldstraße
Hohenzollernstraße
70
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht
entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City Ranking ist eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des
Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines
Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research &
Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung
bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder
Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die
COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien
und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT München GmbH
Manfred A.Schalk, Thorsten Sondermann
Rindermarkt 6, 80331 München
Tel: +49 89 219988-0
E-Mail: [email protected]
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH
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