nürnberg - Comfort

STÄDTEREPORT
NÜRNBERG
SOLIDER HANDEL ZAHLT SICH AUS!
OKTOBER 2015
In Zahlen
Bundesland:
Nürnberg bezeichnet sich selbst sehr zutreffend als
Herzstück der gleichnamigen europäischen Metropolregion. Die Halbmillionenstadt ist Taktgeber und Motor
einer der zehn wichtigsten Ballungsräume Deutschlands mit 3,5 Millionen Menschen, der sich nach
Jahren des Strukturwandels als Hightech-, Industrie-,
und Dienstleistungsstandort präsentiert und sich einer
wachsenden Gründerszene erfreut. Diese bildet
zusammen mit etablierten Unternehmen, Global
Playern und Hidden Champions, kleinen und großen
Handels- und Handwerksunternehmen sowie den
vielfältigen Einrichtungen der Forschung und Wissenschaft, den Nährboden bester Zukunftsfähigkeit. Eine
Grundlage für ihre positive wirtschaftliche Entwicklung
ist sowohl die Verkehrsinfrastruktur als auch die städtische Infrastruktur im Bildungs-, Informations-, Verwaltungs- und Dienstleistungsbereich. In all diesen Disziplinen wird Nürnberg seiner Metropolfunktion gerecht.
Bayern
Einwohnerzahl:
498.876
+ 0,8 % 
Bevölkerungsentwicklung:
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
284.529
Arbeitslosenquote:
7,6 %
Kaufkraftkennziffer:
104,0
Zentralitätskennziffer:
135,9
Relevante Shopping-Center:
City-Point Nürnberg (C), Röthenbach Center (S), Mercado
Nürnberg (S), Franken-Center (P)
C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit,
Der Altstadtkern, Stadtbezirk Lorenz genannt, ist
gleichsam das Herz der Frankenmetropole. Durch
viele weltberühmte Denkmäler und Kunstwerke aus
dem Mittelalter und der Renaissance, wie z. B. die
Kirche St. Lorenz, die Frauenkirche oder das Wohnhaus des berühmtesten Nürnbergers Albrecht Dürer,
erscheint das Stadtbild historisch – nicht auch zuletzt
Dank des besonders sorgfältigen Wiederaufbaus nach
den Zerstörungen im 2. Weltkrieg.
1A-Einzelhandelsmieten
von 2005 - 2014 in EUR/m²
80-120m²
300-500m²
200
150
100
50
0
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
Modezentralität
Nürnberg
Ø 200-500 Tsd. Einwohner
____________________________________________
0
50
100
Einzugsgebiet
150
200
Nürnberg - als eine der wichtigsten Handelsstädte
Deutschlands - hat hier nicht nur historische
Bedeutung, sondern erlebt gerade heute nach
erfolgreichem Strukturwandel eine Renaissance. Dies
belegen die hohe Zentralität, die starke Kaufkraft, der
gute Einzelhandelsumsatz und die wachsende
Nachfrage
nationaler
und
internationaler
Einzelhandelskonzepte nach Geschäftsflächen in der
Innenstadt. „Ihr Umsatzanteil am Gesamtumsatz der
Frankenmetropole liegt bei ca. 24 % und fällt damit
etwas geringer aus als in ähnlich großen Städten. Dies
bedeutet allerdings auch, dass hier noch Wachstum
möglich ist,“ berichtet COMFORT-Geschäftsführer
Manfred Schalk.
Quellen: COMFORT Research & Consulting
COMFORT Städtereport Nürnberg 2015
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INNENSTADTANTEIL
VERKAUFSFLÄCHE*
INNENSTADTANTEIL
UMSATZ*
KAUFKRAFT UND
ZENTRALITÄT**
___________________________
_________________________
_________________________
Nürnberg
Nürnberg
Einzelhandelskaufkraft-Index
105,0
20,5%
104,0
23,7%
100,0
97,5
95,0
90,0
Nürnberg
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T – 500T Einwohner
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Zentralität
140,0
24,5%
27,4%
135,0
135,9
130,0
125,0
125,4
120,0
Nürnberg
Ø 200T ≤ 500T Einwohner
Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE
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Karolinenstraße
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Eine der attraktivsten Shoppingmeilen Süddeutschlands mit hochwertigem Besatz
Absolute 1A-Lage Nürnbergs
Mieternachfrage: Tendenz leicht steigend
Mietpreisniveau stabil bis steigend
Geprägt durch geringen Mieterwechsel und hohen Filialisierungsgrad
Großflächige Anbieter sowie Flagshipstores internationaler Marken wie z. B. Breuninger, Karstadt, Mango,
Zara, H&M
Sehr hohe Passantenfrequenz
Neuer Mieter: adidas
Aktueller Mietpreis liegt bei 160,- EUR/m²
Breite Gasse/Pfannenschmiedsgasse
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Zuzug weiterer moderner Konzepte, überwiegend aus dem Young-Fashion-Sektor
Gleich bleibendes Mietpreisniveau/hohe Passantenfrequenz
Die Flächen sind - bedingt durch die Baustruktur - überwiegend kleinteilig
Toplage zwischen City Point und dm-Drogeriemarkt
Neue Mieter: yourfone, Vorwerk
Aktueller Mietpreis liegt bei 130,- EUR/m²
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Hefnersplatz/Ludwigsplatz
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Ankermieter: das Wöhrl-Stammhaus und (um die Ecke)
C&A als großflächige Textil-Magneten
Daneben: Sport Scheck sowie trendige Anbieter wie
z. B. Guess, Urban Outfitters, Tommy Hilfiger oder Marc
O` Polo
Verbindung zwischen Karolinenstraße, Breite Gasse und
Josephsplatz
Hier befindet sich die wichtigste U-Bahn Station für den
Einzelhandel: „Weisser Turm“
Neue Mieter: Sunglass Hut (vermittelt durch COMFORT),
Urban Outfitters, zukünftig Sportalm
Aktueller Mietpreis liegt bei 130,- EUR/m²
Kaiserstraße
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Teils hochwertiger Mieterbesatz
Kleine aber feine „Luxusmeile“ von Nürnberg
Gute Nachfrage von Luxusanbietern, vorwiegend im
Bereich zwischen Montblanc und Closed
Neue Mieter: Timberland, Lumas, CookMal!, Bogner
Aktueller Mietpreis liegt bei 85,- EUR/m²
Blick in den Hefnersplatz Richtung Wöhrl-Stammhaus
Königstraße
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Hauptverbindungsachse zwischen Innenstadt und Hauptbahnhof
Gute Passantenfrequenz
Bester Abschnitt zwischen Lorenzplatz und Hallplatz
Konsumiger, teils regionaler Mieterbesatz
Langsamer Anstieg der Filialisten-Dichte
Aktueller Mietpreis liegt bei 90,- EUR/m²
Viel Potenzial, aber wenig Bewegung in Nürnbergs Toplagen
Nürnberg ist es gelungen, die Stadtmöblierung und die Architektur der modernen Geschäftshäuser besonders
harmonisch in die urbane Topographie zu integrieren. Da es außerdem einen großen Anteil an Grünflächen und
Flußlandschaften mitten in der Stadt gibt, entsteht ein Wohlfühl-Ambiente mit hoher Aufenthaltsqualität, von der
Gastronomie, Tourismus und Handel gleichermaßen profitieren.
Die Bedeutung Nürnbergs als wichtige Handelsstadt wird besonders durch die vielen Messen unterstrichen und
gefördert. Diese bringen viele nationale und internationale Aussteller sowie Kunden aus Industrie, Tourismus,
Dienstleistung, Gastronomie und Handel in die Stadt, die somit, als Zentrum der europäischen Metropolregion,
gleichermaßen High-Tech-, Industrie- und innovativer Dienstleistungsstandort ist.
Die hohen Werte bei Zentralität, Kaufkraft und Einzelhandelsumsatz sind Grundlage und Beleg für diese
Entwicklung, insbesondere zum Einzelhandelsstandort, der somit mindestens stabil ist. Leicht hinter München
und Düsseldorf - aber noch vor Köln und Stuttgart - rangiert Nürnberg mit überdurchschnittlich hohen
Umsatzpotenzial.
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Erfreulicherweise punkten die wichtigsten Einkaufslagen mit leicht steigender Tendenz. Dies belegt auch die
immer weiter wachsende Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhandelskonzepte nach
Geschäftsflächen in der Innenstadt.
Im Fokus der Begehrlichkeit steht weiterhin die Karolinenstraße, wo steigender Nachfrage ein knappes
Flächenangebot gegenübersteht, was leicht steigende Mieten auf hohem Niveau und entsprechend geringe
Fluktuation zur Folge hat. Durch das mangelnde Mietflächenangebot und die geringe Volatilität der
Karolinenstraße gewinnen zunehmend der Hefners- bzw. Ludwigsplatz in Verlängerung und Laufachse der
Karolinenstraße. So vermittelte COMFORT einen Shop am Ludwigsplatz an das internationale SonnenbrillenKonzept Sunglass Hut. Der Mieterbesatz wird also hier wertiger und internationaler.
Die kleine, aber feine Premiummeile Kaiserstraße schlägt sich wacker. Das unterstreicht
beispielsweise die Neuanmietung der Sportund Lifestylemarke Bogner – ein klares
Bekenntnis zu Wertigkeit dieser Lage.
Die Breite Gasse gibt sich quirlig und mit
starkem Lauf: Sie zieht vorwiegend das
konsumige, Young-Fashion-lastige Publikum
an. Hier trifft die Mieternachfrage häufiger auf
frei werdende Flächen. Es mangelt jedoch oft
an der passenden Objekt- bzw. Flächengröße. Nichtsdestotrotz ist hier ebenfalls ein
Umbruch zu internationaleren Konzepten
sowie das Entstehen neuer Entwicklungsmöglichkeiten festzustellen.
Ludwigsplatz 1a: Premiere in Nürnberg für das attraktive Konzept Sunglass Hut.
Vermittelt durch COMFORT.
Besonders spannend wird die
erwartete Neustrukturierung bzw.
der mögliche Umbau des CityPoints, der zu Frequenzsteigerungen und damit auch zur
Aufwertung dieses Lagebereiches
führen könnte. Derzeitige Projekte
außerhalb der 1A-Lagen, wie z. B.
der Neubau des Augustinerhofes
am
Hauptmarkt
oder
die
Projektentwicklung des QuelleAreals mit ca. 18.500 m² Einzelhandelsfläche, werden die Fußgängerzone
nicht
wesentlich
beeinflussen, sondern dienen
eher der Stadteilversorgung.
Blick in die Karolinenstraße Richtung Lorenzkirche.
Die zusätzlichen Flächen werden von den entsprechenden Nahversorgerkonzepten aus den Bereichen
Lebensmittel und weiteren Sortimenten des überwiegend täglichen Bedarfs absorbiert.
In der Verlängerung der Pfannenschmiedsgasse über die Kreuzung mit der Karolinenstraße kommt man dann
zur Kaiserstraße/Ecke Königstraße. Auch diese Lagen sind absolut gefestigt und mit nachhaltigem
Anmietungsinteresse von Einzelhändlern belegt.
COMFORT Städtereport Nürnberg 2015
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INVESTMENT
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Ungebrochen ist die hohe Nachfrage nach Investmentmöglichkeiten in Nürnberg. Zu beobachten ist, dass der Fokus
überwiegend auf die großvolumigen Objekte auf der
Karolinenstraße gerichtet ist. Dies ist zwar seit vielen Jahren der
Fall, aufgrund der Marktsituation bei nationalen und internationalen
Immobilieninvestments haben sich Angebot und Nachfrage jedoch
noch weiter auseinander entwickelt - mit der allseits bekannten
Auswirkung: steigende Kaufpreise.
KAUFPREISFAKTOR
21,0 – 23,0 
0
10
20
30
40
So ist beispielsweise einer der wenigen bekannt gewordenen relevanten Verkäufe der eines Geschäftshauses
auf der Karolinenstraße mit einem Ankermieter aus dem Buchhandelsbereich. Nach unseren Informationen
befand sich der Kaufpreis im mittleren zweistelligen Millionenbereich - in dieser Größenordnung deutlich über
dem 20-fachen der Jahresmiete. Zunehmend nachgefragt werden weiterhin auch die Breite Gasse,
Ludwigsplatz/Hefnersplatz sowie die Königstraße, insbesondere zwischen Kaiserstraße und Hallplatz.
„Interessenten sind hier zunehmend private Vermögensverwaltungen, aber auch immer mehr institutionelle
Käufer, die ihr Ankaufsprofil hinsichtlich der Objektgröße flexibel erweitert haben,“ so der COMFORTGeschäftsführer und Investmentexperte, Thorsten Sondermann.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
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Innenstadt in Bewegung und mit Perspektive
Die zweitgrößte Stadt Bayerns und viertgrößte Stadt Süddeutschlands kann insgesamt hervorragende
Kennziffern vorweisen und braucht sich hinter einer Stadt wie München nicht zu verstecken, auch wenn deren
Schatten mitunter sehr groß ist.
Neue Perspektiven ergeben sich aus Objekten und Projekten, für die gerade Umbau- bzw.
Sanierungsmaßnahmen geplant oder umgesetzt, bzw. für die neue Nutzungskonzepte entwickelt werden. Dies
gilt beispielsweise für das ehemalige Quelle-Areal, das der portugiesische Projektentwickler Sonae Sierra
gekauft hat oder den Augustinerhof am Hauptmarkt, wo Einzelhandel, City-Wohnen und Hotel kombiniert werden
und zur Belebung dieser Altstadt-Lage beitragen. Auf ein neues Nutzungskonzept wartet z. B. seit einiger Zeit
das ehemalige Einkaufszentrum „Maximum“. Eine Neunutzung hier an der Frauengasse ist sicher im Interesse
von Stadt und Einzelhandel.
Abschließend ist zu konstatieren, dass die Stadt Nürnberg als Herz der europäischen Metropolregion Nürnberg
weiterhin an Bedeutung gewonnen und sich absolut etabliert hat. Mit einem Einzugsgebiet von 1,5 Millionen
Menschen und den mehr als 25.000 Unternehmen im Stadtgebiet bietet Nürnberg jene Vielfalt, welche gerade
auf Investoren- und Einzelhändlerseite absolut geschätzt und positiv bewertet wird. In Bezug auf den
Einzelhandel wirkt die Stadt wie ein Magnet für ganz Nordbayern und ist somit hochattraktiv - sowohl für
Verbraucher und deutsche und internationale Einzelhändler als auch für Investoren aus dem In- und Ausland,
die nach Investmentmöglichkeiten in Handelsimmobilien Ausschau halten, resümieren die Einzelhandels- und
Immobilienexperten von COMFORT.
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KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
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MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE
in EUR/m²
Breite Gasse/Pfannenschmiedsgasse
Karolinenstraße
130
80 - 120 m²
80
300 - 500 m²
100
300 - 500 m²
Hefnersplatz/Ludwigsplatz
Königstraße
130
80 - 120 m²
80
300 - 500 m²
160
80 - 120 m²
90
80 - 120 m²
300 - 500 m²
42
Kaiserstraße
85
80 - 120 m²
300 - 500 m²
40
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf
Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein
standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem
Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report
entnehmen.
COMFORT-CITY RANKING
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der
Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer
Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien.
Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte
und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking
(Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft)
• Einzelhandels-Ranking
(Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche,
-flachenproduktivität)
• Standort- und Immobilien-Ranking
(Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität)
Herausgeber:
Kontakt
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
COMFORT München
Manfred Schalk, Thorsten Sondermann
Rindermarkt 6, 80331 München
Tel: +49 89 219988-0
E-Mail: [email protected]
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung
von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten
spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von
Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum
ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält
Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
COMFORT Städtereport Nürnberg 2015
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 9550-144
E-Mail: [email protected]
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