vorlage_DIB 120.pub

Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 1
Nr.: 120
35. KW / 01.09.2006
Kostenlos per E-Mail
Sehr geehrte Damen und Herren,
ISSN 1860-6369
Inhaltsverzeichnis
Editorial (Rohmert)
HV der Deutschen Real
Estate lässt viele Fragen
offen (Rohmert)
Vertrieb NV Chicago eingestellt (Wrede/Rohmert)
fondstelegramm-Bilanz
zu Immobilienbfonds
(Rohmert)
Hohe Mieten in den
Metropolen (Degener)
No risk - no fun: Dtsch.
Immo-Markt (Wrede)
Neuer Player mit bekannten Namen: Corestate (Krentz)
Markt Düsseldorf
(Rohmert)
Starke Retail-Nachfrage
in 1a-Lagen (Wrede)
Wohnungsmarkt-Report
Wiesbaden (Degener)
EuroHypo finanziert in
Mailand (Escher)
IVD zur Grundsteuer
(Winkler)
Eigenheime oft mit
schlechter Rendite
(Degener)
Zwei neue Gesetze wirken auf Wohnungsmarkt
(Rohmert)
Impressum
ein Erlebnis der besonderen Art bescherte die HV der Deutsche Real Estate AG.
1 Nach 7 Stunden Kabarett verpassten wir leider die Beantwortung unserer eigenen
2 Fragen, die nach 1,5 Stunden bzw. bis dahin 6-stündiger Fragestunde noch nicht ab-
zusehen war. Den „hohen“ Stellenwert von PR/IR der neuen Whitehall/ Goldman
Sachs Mehrheitsbeteiligung, denen anscheinend der Aktienkurs sowieso am Rücken
9 vorbei geht, macht die Antwort auf unsere Anfrage am Donnerstagmorgen deutlich.
Der zuständige PR/IR-Referent Jörg Scheele käme sowieso nie vor halb zehn, heute
11 werde wohl auch niemand vor zehn Uhr im Hause sein, der Fragen zur gestrigen HV
beantworten könne. Nach bereits drei Stunden am Schreibtisch nach nächtlicher
Heimkunft und Minuten vor Redaktionsschluss ersetzt das die kalte Dusche. Die Homepage tischt zu unseren Fragen noch erfrischende Strategieelemente von 2003 auf.
13
Eine ausführliche Darstellung der Tragikomödie, die Private Equity Management
nach Gutsherrenart par excellence beschreibt, finden Sie ab Seite 2.
13
DreState-Fazit: Das war kein Aushängeschild für Goldman Sachs. Für Private
Equity-Fonds-Reits bzw. Immo AG‘s steht Schlimmes zu befürchten.
14
Die Norddeutsche Vermögen (NV) hat den Vertrieb ihres US-Immobilienfonds nach
Schwierigkeiten mit dem Ankermieter Playboy eingestellt. Dem Anleger entsteht kein
Schaden. Für den Initiator spricht Konzeption und Seriosität. Bemerkenswert ist al15
so eher die Rolle der Ratingagenturen, die den Fonds in höchsten Tönen lobten. Dabei hatten wir mit einem Blick auf die Mieter-Eckdaten GF Werner Große15 kämper in einem persönlichen Gespräch im Februar allein mit Know-how Argumenten schon gewarnt. Das half natürlich ebenso wenig wie meine 1993er Warnung in
16 Platow vor dem damaligen Fonds-Gemeinschaftswerk zwischen BfG und NV in Berlin, das mittlerweile ein Desaster ist. Verblüffend bleibt die unverdrossene Knowhow Enthaltsamkeit der Ratingagenturen in Immobiliendingen. (Seite 9)
17
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In eigener Sache: Fonds-Spezial zur EXPO REAL: Zur Expo Real erscheint bei "Der Immobilienbrief" das nächste Fonds-Spezial. Auf ca. 30 Seiten stellt
Werner Rohmert u. a. Trends, aktuelle Fonds und Analysemöglichkeiten vor. Pflegeheime, Trends bei Offenen Fonds z. B. mit Schwerpunkt auf institutionellen Anlegern
oder auch eine Analyse bzw. Gegenüberstellung von Dachfondskonzepten gegen
Direktinvestmentkonzepten bei US-Projektentwicklungen werden Schwerpunkt sein.
Worauf muss der Anleger bei Geschlossenen Fonds achten? Was sind die
„Knackpunkte“ eines Prospektes? Und viele weitere Fragen werden beantwortet.
Nach unserem jedes Jahr im Februar erscheinenden „Nachschlagewerk“, der Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse der Loipfinger-Studie zum Fondsmarkt, dürfte auch dieses Spezial wieder eine für den Vertrieb wichtige Studie werden, die über
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sich bitte an Herrn Arne Degener, Tel. 0177-30 12 526 oder senden Sie eine Mail an
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Die heutige Ausgabe wurde möglich durch DEGI International,
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Ideenkapital AG, IVG AG, Postbank, UBS Real Estate KAG sowie den Partnern von "Der Fonds Brief".
Werner Rohmert,
Herausgeber "Der Immobilienbrief"
„Der Fonds Brief“ erhalten Sie als eine separate Datei.
Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 2
Deutsche Real Estate AG – Hauptversammlungsdebüt von
Goldman Sachs geriet zur Farce
Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief",
(Rohmert vertrat auf der HV einen Verwandten als Kleinaktionär mit 3600 Aktien)
Personalien
Düsseldorf: Dr. HeinzJoachim Weßel (53) ist
neuer Head of International
Real Estate Service von
AENGEVELT und damit
verantwortlich für den Bereich International Investment and Industrial. Weßel
war lange Jahre in leitender
Funktion in der deutschen
Industrie sowie als stellvertretender Leiter der Handelsabteilung beim norwegischen Generalkonsulat tätig
und arbeitete zuletzt als
Geschäftsführer einer
Unternehmensberatungsgesellschaft in Braunschweig.
Das Hauptversammlungsdebüt von Whitehall/ Goldman Sachs als Mehrheitsgesellschafter (76 %) der Deutsche Real Estate AG (DreState) am 30. August 2006 geriet
zur Geduld strapazierenden, turbulenten Farce mit Elementen von hohem Unterhaltenswert. Die DreState war ursprünglich als Bestandshalter der insolventen AGIV-/
HBAG-Gruppe gegründet worden. Kleinaktionäre, die vor wenigen Monaten noch mit
dem Einstieg von Whitehall Street Global Real Estate Limited Partnership, einem
von der US-Investmentbank Goldman Sachs (GS) verwalteten Fonds, die Rettung
aus dem AGIV-Debakel gesehen hatten, wurden bitter enttäuscht. Vor allem, wer im
da schon absehbaren Aufwind des Immobilienmarktes eine Story oder ein mögliches
Kursfeuerwerk erträumte, ist unsanft geweckt worden.
Als Aushängeschild für die renommierte Investmentbank ließ sich die Veranstaltung
wahrlich nicht bezeichnen. Eine rechtliche Prüfung ist nicht ausgeschlossen. Ein ausgesprochener Fauxpas könnte wohl darin bestehen, dass ein Antrag auf eine Sonderprüfung zur Rolle von GS /Whitehall wohl nahezu allein mit Stimmen von GS
abgelehnt wurde. Das Mitstimmen bei einem gegen sich selbst gerichteten Sonderprüfungsantrag auf einer HV dürfte wohl noch einer Abstimmung mit dem Aktienrecht
bedürfen. Bilanz-Tuning durch Bewertung und völlig unzureichende Transparenz
machten die neue Struktur nicht sympathischer, genauso wie das völlige Fehlen strategischer Kernaussagen.
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A0306/IVG
Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 3
Ein Commitment des neuen Mehrheitsgesellschafters zur Zukunft des Unternehmens
blieb trotz mehrfacher Anfragen auch des Autors zumindest in den ersten
7 Stunden der HV unbeantwortet. Und dabei wäre eine gute Börsenstory vor
Gesellschafterhintergrund und Entwicklung des Immobilienmarktes in den Eckwerten
in Minuten konzipierbar.
Personalien
Hinzu kommt, dass es sich bei der Deutschen Real Estate AG nicht um einen immobilientechnischen Heißluftballon, sondern auch zu AGIV-Zeiten um ein qualifiziert gemanagtes Unternehmen mit einem im Prinzip anständigem Bestand (siehe unten)
handelte. Statt eines möglichen Höhenflugs dümpelte die Aktie vor sich hin. Gerade
aber das mangelnde Interesse von Goldman Sachs am Aktienkurs, die Qualität des
Bestandes und die daraus resultierende Möglichkeit des Auscashens der Gesellschaft durch Goldman Sachs machte den Aktionären im Verlauf der Veranstaltung
zunehmend Sorgen. Excel Sheets gehen bei Private Equity Fonds nun einmal unternehmerischer Verantwortung vor.
Nürtingen/Geislingen: Die
Hochschule für Wirtschaft
und Umwelt NürtingenGeislingen hat die Gastprofessur für den Mitherausgeber von „Der Immobilienbrief“ Volker Hardegen im
Studiengang Immobilienwirt- Den einzig guten Eindruck des Tages hinterließ DreState-Vorstand Klaus Krägel.
schaft um weitere zwei Jahre Zumindest die immobilienwirtschaftliche Basis des Unternehmens ist auf dem richtiverlängert.
gen Weg. Die Vermietungsleistungen sind gut. Der Verkauf eines Prärie-Portfolios mit
einem Dutzend Toom-Märkten für die 14,3-fache Jahresmiete bei Restlaufzeiten von
Frankfurt: Bodo Dicke (42) 8 Jahren hätte normalerweise zu Beifallsstürmen führen müssen. Stattdessen wurde
ist neuer Senior Consultant
Besorgnis deutlich, wohin die 114 Mio. Erlös wohl fließen würden.
für den Bereich Retail InvestSchließlich hatte sich Mehrheitsgesellschafter Whitehall den Kapitaleinsatz von offiment bei Atisreal. Der Dipziell 304 Mio. Euro schon durch eine Umfinanzierung der Immobilien von 269 Mio.
lom-Ökonom und Certified
Euro durch ABN weitgehend zurückgezahlt. Der Verkauf des Toom-Märkte-Portfolios
Shopping Center Manager
bringt alleine einen Gewinn gegenüber den Buchwerten bei Übernahme von rund 23
(ebs/GCSC) war vorher in
Mio. Euro. Auf 52 Mio. Euro hatten die Banken im Zuge des Sanierungskonzeptes
ähnlicher Funktion bei der
von Whitehall offiziell verzichtet. Berücksichtigt man, dass, wie ein Sprecher deutlich
Comfort Düsseldorf tätig.
machte, der Sanierungsbeitrag der Banken vielleicht auch bei 80 Mio. Euro gelegen
haben könnte, wird deutlich, dass Goldman Sachs sich in wenigen Monaten längst
aus dem Risiko herausgezogen hat.
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Insofern wurde auch das bisherige „Engagement“ von Whitehall vor allem durch die
geschmacklich eher auffällige Besetzung des Aufsichtsrates mit 4 von 6 Mitgliedern deutlich. Optisch ist der junge und dynamische Aufsichtsrat sicherlich eine Bereicherung, wie die wenigen anwesenden Damen festgestellt haben dürften. Inhaltlich
beschränkte sich der Antritt des neuen Mehrheitsgesellschafters allerdings auf die
Attitüde der bekannten drei Affen (nichts sehen, nichts hören, nichts sagen).
Personalien
Auch der englischsprachige Aufsichtsrat Jim R. Garman ließ in seinem Gesichtsausdruck zu keinem Zeitpunkt einen Unterschied zwischen der, nach offiziellen Angaben
Stuttgart: Melanie Brost
durchgeführten Simultanübersetzung oder einer etwaigen Musikeinspielung erken(22) ist neu im Team der
Real Estate Stuttgart Char- nen. Allerdings hätte das übliche Kauderwelsch einer Simultanübersetzung, der auch
in Deutsch oft chaotischen Rede- und Fragebeiträge und gelangweilt vorlesender
tered Surveyors. Sie wird
Zahlenfriedhöfe durch das Management, einer schweren Körperverletzung geglichen.
im Bereich Due DiligenceProjekte und bei Wohnungs- Zu gute halten muss man der Aufsichtsratsbesetzung jedoch, dass durch sie der Alprivatisierungsmaßnahmen
tersdurchschnitt deutscher Aufsichtsräte deutlich gesenkt und Excel Know-how kräftig
hauptsächlich in Region
verstärkt wurde. Allerdings dürfte auch der Erfahrungsdurchschnitt deutscher ImmobiStuttgart tätig sein. Die
lienaufsichtsräte deutlich gelitten haben. Dennoch beschränkte sich der bleibende
Bankkauffrau war zuvor FiEindruck von Goldman Sachs, trotz der nervlichen Höchstleistung von Garman über
nanzassistentin bei der
10 Stunden außer Langeweile keinerlei Regung zu zeigen, vor allem darauf, den
LB Baden-Württemberg.
Machtanspruch durch Aufsichtsratsbesetzung, Abstimmungsverhalten und AussitzTaktiken des Managements zu zementieren.
Frankfurt: Martyn James
Harrop (53) wird als Regio- Aber auch darüber hinaus war die Veranstaltungsleitung den Klippen deutschen Aktinal Director bei Jones Lang enrechtes und dem dominierend chaotischen Auftritt des Berufsaktionärs Manfred O.
LaSalle ab 1.10.2006 ein
Klein eher hilflos ausgeliefert. Allerdings wurde deutlich, dass der zweite große Aktioweiteres Portfolio-Team im
när Rebon B. V., der für die bekannten Raider Clemens Vedder und Klaus-Peter
Bereich Capital Markets lei- Schneidewind steht, ein Auscashen des Unternehmens an den Minderheitsaktionäten. Zuvor war er als Geren vorbei wohl kaum durchgehen lässt. Das Spiel dürfte noch interessant werden.
schäftsführer bei Savills im
Bemerkenswert und in der deutschen Aktienszene eher selten war die totale EinmüBereich Investment Advisory tigkeit aller Anwesenden in ihrer Kritik an dem GS-Theater.
und Valuation. Mit in Harrops Team sind Katrin Esser Dem Veranstaltungschaos ist es wohl auch zu danken, dass die zentralen Fragen
(30), Senior Consultant, auch nach Strategie, Bewertung und Transparenz in den Hintergrund eines Zahlenzuletzt tätig bei Savills sowie friedhofs geschoben wurden. Während Tausenderbeträge diskutiert wurden, blieben
weit über 30 Mio. Bestandsaufwertungen des Immobilienmaklers Atisreal (früher:
Simon Beyer (35). Er
Immobilien Müller) weitgehend unkommentiert.
wechslt aus dem JLL-Büro
Madrid nach Frankfurt.
DANKE
an alle Anleger und Vertriebspartner
für das uns entgegengebrachte Vertrauen.
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Was bleibt einem Unternehmen allerdings auch anderes übrig, wenn das Eigenkapital im Konzern kleiner ist als die durch die Bilanzumstellung auf IFRS- möglichen Bewertungsgewinne. Die sind kurz gesagt für das gesamte positive Zahlenwerk von AG und Konzern verantwortlich.
Personalien
Hamburg: Die MPC Capital AG erweitert ihren Vorstand um Boris Boldyreff
(38) und Axel Siepmann
(37). Sie sollen das Vorstandsteam insbesondere in
den Bereichen Produktstrategie, Produktentwicklung und
Vertrieb unterstützen.
Köln: Arne Hilbert (32) ist
als Consultant neu im Bereich Retail Services von
Atisreal. Der DiplomKaufmann baut diesen Geschäftsbereich in der Kölner
Niederlassung auf und betreut die Regionen Köln,
Bonn, Aachen und Leverkusen. Zuvor war Hilbert bei
der Dr. Ebertz & PartnerGruppe als Projektentwickler tätig.
Weitere Widersprüche wurden offensichtlich, als klar wurde, dass Management und
Aufsichtsrat nicht wussten, was sie im Geschäftsbericht geschrieben hatten. Auf
Seite 47 des Geschäftsberichtes steht, dass das Erreichen der Gewinnschwelle –
also das Überleben der Gesellschaft - auf Basis der laufenden Planung
ohne neue, zusätzliche und ertragsstarke Geschäfte nicht möglich ist. Die
Kostensenkungspotentiale seien weitgehend ausgeschöpft und die Zuführung
neuen Kapitals sei unumgänglich.
Mit tiefer Verblüffung musste die HV deshalb zur Kenntnis nehmen, wie der neue Finanzvorstand Hans-Ulrich Sutter klar machte, dass aktuell keine Kapitalmaßnahmen, die laut Geschäftsbericht für die Zukunft des Unternehmens unbedingt
erforderlich sind, vorgesehen sind. Vor dem Hintergrund einer völlig fehlenden
Strategie von Goldman Sachs zum Unternehmen, dem Herausziehen von wahrscheinlich „Kapital ersetzenden Darlehen“ durch die Umfinanzierung, dem Verkauf
von Objekten mit wohl über einem Drittel aller eingehenden Mieteinnahmen und dem
Verkauf weiterer Objekte sollten hier die rechtlichen Konsequenzen des unaufgelösten Widerspruchs überdacht werden.
Aktionär Klein wies in Bezug auf Finanzvorstand Sutter, der vorher Finanzchef der
GSW war und auch bei der DreState gerade mal 7 Monate gebunden ist, en passant
auf Gerüchte der Berliner Szene hin, die von einem „Überraschungseffekt“ bei GSWKäufer Cerberus in satter dreistelliger Millionenhöhe aufgrund förderungstechnischer
und steuerlicher Besonderheiten bei Wohnungsbaugesellschaften des Landes Berlin
sprechen. Dies dürfte noch interessant zu recherchieren sein und könnte vielleicht
auch eine Teilerklärung für das plötzliche Ausscheiden der CerberusGeschäftsführung sein.
Im turbulenten HV-Geschehen wuchsen von Stunde zu Stunde die Unsicherheiten
der Zuhörer in Bezug auf Verschleppungstaktiken des Podiums und möglichen Aushöhlungsstrategien des Hauptgesellschafters. Frage und Antwort erfolgten in nicht
zusammenhängenden Bündeln, was ein Verfolgen der HV unmöglich machte.
In Erinnerung bleiben deshalb „Highlights“ wie der Beschluss, auf Einzelausweis der Vorstandsgehälter zu verzichten, um die Persönlichkeitsrechte der
Kinder der Vorstände zu schützen.
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Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 7
Der „hohe“ Stellenwert von PR/IR wird dadurch deutlich, dass unsere Anfrage zu den
wahrscheinlich am späten Abend erfolgten Abstimmungen am Morgen des Donnerstags (31.08.06) damit beschieden wurden, dass der zuständige Referent Jörg
Scheele sowieso „nicht vor halb zehn“ käme und heute wohl auch niemand anders
vor zehn Uhr im Hause sei, der Fragen beantworten könnte. Dass auf der Homepage, die im Übrigen die noch erfrischenden Strategieelemente von 2003 auftischt, keine Infos zu finden war, bedarf wohl keiner weiteren Erwähnung. Wir beschränken uns
Unternehmens-News
in unserem Beitrag also auf unsere 7-stündige Anwesenheit und die zusammenfasKöln/Bern: Die Wankdorf- sende Sekundär-Information, dass alle Anträge mit den Stimmen von Whitehall angeCenter Dr. Karl Bartel KG, nommen worden seien.
Köln, Tochter des ImmobiDie Substanz dieser Kabarett-HV folgte dem alten Designer-Wahlspruch:
lienfondsinitiators Ebertz & „Function follows Form.“ Parkinson dürfte in seinem Grab wohl eine Extra-Rolle
Partner Unternehmensgedreht haben. Persönlichkeitsrechte der Vorstandskinder rutschten so ebenso in
gruppe hat das Wankdorfden Vordergrund wie die fehlende Beschallung der Toilettenanlagen und die gleichCenter, ein Einkaufscenter
zeitige vollständige Information aller Hotelgäste über die Foyer-Übertragung.
mit einem Coop-Megastore
Vor diesem Hintergrund blieben Strategie, Perspektiven, Bewertungsaspekte
und 35 Shops im Basement
und Transparenz die offenen Fragen. Diese Aspekte, die auch die Anlegerschützer
des Stade de Suisse Wankdorf Bern von der Wankdorf- vom GfW und SdK deutlich machten, gingen unter. Auch die Fragen des Autors in
Miteigentümergemeinschaft diesem Zusammenhang wurden nach 1,5 Stunden nicht beantwortet und blieben somit für uns offen. Erwähnenswert ist der Antrag auf eine Sonderprüfung der Rolle
Coop, Suva und Wintervon Whitehall bei den Aktivitäten der DreState. Die Anwälte Wilken und Dietrich
thur Leben, übernommen.
Neben den Ladengeschäften sahen hier neben Aktionär Klein Überprüfungsbedarf und fehlende perspektivische
Aussagen der Gesellschafter. Die Ablehnung des Antrages durch die Stimmen des
beherbergt das Einzelhandels-Center Gastronomiebe- betroffenen Gesellschafters macht wohl eine rechtliche Überprüfung unumgänglich.
triebe, eine Disco, Büro- und Drei Kritikpunkte – Strategie, Bewertung und Transparenz: Der Autor Werner
Konferenzräume, einen 3 000 Rohmert wies in seinen Fragen als Vertreter eines Kleinaktionärs darauf hin, dass
qm großen Wellness- und
in Verbindung mit dem Offenbarungseid auf Seite 47 des Geschäftsberichtes die straFitnessbereich sowie einen
tegische Aussage, man werde zukünftig das Asset Management für Whitehall verParkplatz mit 800 Stellplätstärken und im Übrigen preiswert einkaufen, entwickeln und teuer verkaufen,
zen. Zum Immobilienpaket
kein neues strategisches High-Tech sei. Hinreichende Zukunftsperspektiven köngehört außerdem ein Solitär- ne er darin nicht erkennen.
gebäude, in dem zwei WirtHinsichtlich der Umstellung der Bilanzierung auf IFRS im Jahre 2005 und dem darschaftsfachschulen und die
ZLB Behring AG auf über 6 aus resultierendem Bewertungsgewinn von knapp 40 Mio. Euro im Konzern wies der
000 qm Bürofläche unterge- Autor daraufhin, dass es sich hierbei um das Verteilen des Fells eines Bären handebracht sind, sowie eine Piaz- le, der noch nicht geschossen sei. So sei bei den im Bestand verbleibenden Immobiza. Insgesamt hat sich die Dr. lien eine bewertungstechnische Zeitbombe entstanden, die spätestens im nächsten
Zyklus explodieren könne. Schließlich war das Desaster der Offenen Immobilienfonds
Karl Bartel KG ca. 63 000
auch nichts anderes als die Konsequenz optimistischer Bewertung.
qm vermietbare Fläche von
den fußballfremden Teilen
Andererseits ist dem Autor als erfahrenem Sanierer auch klar, dass der Handlungsdes Stadions gesichert. Der
spielraum eines Unternehmens, dessen Eigenkapital ausschließlich aus BewertungsFußballbetrieb (Stadion mit
gewinnen besteht, deutlich eingeschränkt ist. Nichtsdestotrotz bleibt die Frage inte32.000 Sitzplätzen plus Trairessant, wie viel Bewertungsgewinne nach Verkauf des Handelsportfolios noch bezonings-, Büro- und Konferenzgen auf den Bestand in der Gesellschaft verbleiben. Beachtlich ist dabei, dass beim
räume) ist vom Verkauf nicht
Restbestand der Leerstand wieder knapp an der 20-%-Marke kratzt, wie das überbetroffen. Eigentümerin ist
schlägige Herausrechnen der voll vermieteten Toom-Märkte ergibt.
nach wie vor die Stade de
Suisse Wankdorf National- Allerdings trug der Autor auf der HV versöhnlich vor, dass es sich bei der Deutschen
stadion AG. Es ist beabsich- Real Estate um ein seriöses Unternehmen mit solidem Management in Gegenwart
und auch in der Vergangenheit handelt. Die faktische Entlastung des früheren Manatigt, einen geschlossenen
gements erfolgt durch die Entwicklung der Immobilienbestände. Natürlich wurde im
Immobilienfonds für das
letzten Zyklus optimistisch eingekauft. Auch der Erwerb von Minderheitsbeteiligungen
Wankdorf-Center aufzulegen. Das Beteiligungskapital stieß damals nicht auf unsere Gegenliebe. Aber gerade die aktuellen Zahlen belegen,
dass trotz konjunkturbedingter Mieterausfälle und Probleme bei den Minderheitsbeteiliegt bei 100 Mio. CHF bei
einem Gesamtinvestment von ligungen der gesamte Immobilienbestand heute wieder in den Wert des Erwerbszeitpunktes hineingewachsen ist.
350 Mio. CHF; zugesichert
wird eine steuerfreie
Vor dem Hintergrund der grundsätzlichen Seriositätsvermutung ist der dritte Aspekt
Anfangsausschüttung
der Transparenz von besonderer Bedeutung. Auch einem erfahrenen Bewerter gibt
von 5,5 % p. a..
der Geschäftsbericht keinerlei Anhaltspunkte, um sich ein Bild von den immobilien-
Immobilienkompetenz weltweit
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Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 9
Unternehmens-News
Hamburg: Die ABSA Bank
hat den Verkauf des Bankhaus Wölbern an Professor
Dr. HM Schulte abgeschlossen. Das Bankhaus managt
ein paneuropäisches Immobilienportfolio von ca. 2,4 Mrd.
Euro mit Objekten in den
Niederlanden, Frankreich,
Großbritannien, Deutschland,
Österreich und Polen. Nachdem Barclays eine Mehrheitsbeteiligung an ABSA
erworben hatte, konzentrierte
sich die Strategie auf eine
Ausweitung der Geschäftstätigkeiten in Afrika. Im Nachgang fiel die Entscheidung,
das Bankhaus Wölbern zu
verkaufen. Clifford Chance,
Frankfurt, war bei dem Verkauf als juristischer Berater
für ABSA tätig, UBS Investment Bank begleitete den
Verkauf als Financial Adviser. Professor Schulte wurde
von Sal Oppenheim und
PriceWaterhouseCoopers
beraten, die juristische Beratung übernahm Buse Heberer Fromm.
Frankfurt: Die FAY Gruppe verkaufte ihr Immobilienportfolio mit 55 Objekten mit
einer Mietfläche von 292 00
qm an die börsennotierte
Frankfurter DIC Asset AG.
Der Eigentumsübergang erfolgt noch im dritten und
vierten Quartal. Im Laufe des
Jahres übernimmt die DIC
74,9% an der FAY Management GmbH, die dann als
DIC Property Management
GmbH firmiert. CW
Deals Deals Deals
wirtschaftlichen Beständen machen zu können. Für einen normalen Leser ist der Geschäftsbericht völlig unverständlich. Außer strategischen Allgemeinplätzen und Finanzinformationen, die sowohl den faktischen Kostenbereich als auch die Qualität
der Immobilienbestände durch die Gesellschaftskonstruktionen überdecken, ist wenig
enthalten. Die Frage, wann wenigstens Information auf der Basis der niedrigsten
Anforderungen offener Immobilienfonds gegeben werden, ist gleichfalls bis
Redaktionsschluss nicht beantwortet.
"Der Immobilienbrief"-Fazit: Auf der einen Seite handelt es sich bei der Deutschen
Real Estate um eine seriöse Aktiengesellschaft, die vor dem Hintergrund des Immobilien-Know-hows, des Gesellschafterkreises und des Bestandes alle Chancen hat, mit
wenigen strategischen Kernaussagen ein interessantes Kursfeuerwerk zu entfachen.
Andererseits macht die aktuelle Situation Sorge. Das Eigenkapital besteht ausschließlich aus Bewertungsgewinnen. Der Mehrheitsgesellschafter hat seinen Kapitaleinsatz weitgehend herausgezogen. Inwieweit die eher wenig überzeugende Rolle
von Whitehall/Goldman Sachs bisher auf einer Aushöhlungsstrategie zahlenhöriger
Excel-Junkies oder auf einfache Unerfahrenheit im Umgang mit deutschen AktienUsancen beruht, bleibt leider offen.
Vertrieb des NV Chicago eingestellt - ein Flop der RatingAgenturen
Werner Rohmert, Immobilienspezialist "Der Platow Brief",
Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Die Norddeutsche Vermögen (NV) hat den Vertrieb des seit Januar 2006 in der
Platzierung befindlichen US-Immobilienfonds NV Real Estate Fund 1 Chicago nach
bislang schwachem Platzierungsverlauf und Schwierigkeiten mit dem Ankermieter
Playboy Enterprises Ende letzter Woche eingestellt. Der Fonds wurde offiziell
„vorzeitig geschlossen“. Das Positive vorab: Die Anleger können ihre Anteile zurückgeben. Es sieht so aus, als ob ein Käufer gefunden werden könnte. Die besondere
Marktsituation in den USA ermöglicht, dass alle Parteien mit „einem blauen Auge“
davonkommen. Bemerkenswert ist allerdings die Blauäugigkeit des Investments
und der Rating-Agenturen.
Der Fonds investierte in zwei Class-B Bürogebäude mit insgesamt rund 82 700 qm
Mietfläche im Zentrum von Chicago, die 1923 bzw. 1931 errichtet und in den 80ern
bzw. 90ern vollständig saniert wurden. Das war sicherlich mutig und wohl auch
kein Schnäppchen, jedoch war der Fonds des Schiffsspezialisten NV anständig konzipiert. Problematisch und für jeden Insider erkennbar war jedoch Playboy Enterprises als Ankermieter im Objekt North Lake Shore, der 26,1% der gesamten Objekteinnahmen leistete. Dieser bedeutende Mietvertrag sollte bereits Ende August 2007
auslaufen. Bei einem Leerstand von rund 17% in Chicago schienen uns die dafür kalkulierten Rückstellungen bei weitem zu niedrig.
"Der Immobilienbrief"-Herausgeber Werner Rohmert wies NV-GF Werner Großekämper am 16. Februar 2006 in einem persönlichen Gespräch mit Bankenvertretern
darauf hin. Sehr geehrte Damen und Herren, die Logik des Scheiterns war wirklich sehr einfach. Bedenken Sie, was ein Prestige-Mieter wie Playboy einem alternativen Vermieter, der seine Immobilie in der jetzigen boomenden Marktsituation für den Verkauf aufbereiten will, wert ist. In USA bekommt man für leer stehende Teile einer Immobilie nur einen extrem geringen Kaufpreis. Da kommt bei Faktor 15 schon ein Marktfremder mit dem 5-Fingersystem auf erkleckliche Beträge, die
den Prospekt zur Makulatur werden lassen. Wir rechneten das vor.
Allerdings half das genauso wenig wie unsere Warnungen im "Der Platow Brief" im
November 1993 zum damaligen Gemeinschaftswerk der BfG und der NV mit einer zu
90 DM (!!!) pro qm vermieteten Immobilie in der Berliner Spichernstrasse. Heute ist
nach Explosion der Mietvertragszeitbombe das Desaster offensichtlich.
Frankfurt: Die comdirect
privat finance AG mietet
357 qm Büroflächen im Kon- Für die meisten Rating-Agenturen ist solches Know how aber ein bleibendes
torhaus in der Mainzer Land- Zauberwerk. Unverdrossen publizierte Ende März die NV die Ergebnisse dreier aktustraße 181 über NAI apollo. eller Ratings, die die „solide Kalkulation, die hohe Sicherheit und die gute Gesamtqualität des Angebots“ unterstrichen. TKL bewertete den Fonds mit 4 von 5
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Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 11
Fonds-News
Hamburg: Die GWB Immobilien, Spezialist für die
Realisierung und Vermarktung von Einkaufs- und
Fachmarktzentren, beabsichtigt noch im Herbst 2006 an
die Börse zu gehen. Das Unternehmen strebt eine Notierung im Prime Standard des
Geregelten Marktes der
Frankfurter Wertpapierbörse
an. GWB Immobilien wendet
sich an internationale institutionelle Investoren und private Anleger in Deutschland.
Der geplante Börsengang
dient der Wachstumsfinanzierung. Konsortialführer ist
die VEM Aktienbank.
München/Essen: Deloitte
erwirbt rückwirkend zum 1.
Januar 2006 die Innova AG.
Das 160köpfige Team der
Innova verstärkt den Immobiliensektor bei Deloitte. Das
Leistungsangebot der Innova
umfasst Portfoliostrategien
und -bewertung, Assetmanagement, Unternehmensplanung und Controlling, Organisationsentwicklung, Sanierungsberatung sowie Standortanalysen.
Hamburg/Kiel: Der Immobilienbereich der HSH
Nordbank verbesserte im
ersten Halbjahr 2006 das
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge gegenüber dem
Vorjahreshalbjahr um 38%
auf 112 Mio. Euro. Die Erträge aus Zins- und Provisionsüberschüssen erhöhten
sich um rund 19% auf 235
Mio. Euro. Der Zinsüberschuss stieg von 140 Mio.
auf 155 Mio. Euro, der Provisionsertrag legte von 59
Mio. auf 81 Mio. Euro zu.
Die EK-Rentabilität vor
Steuern verbesserte sich von
15,3% auf 17,6%.
möglichen Sternen und zog das Fazit, dass es sich insgesamt „um ein gutes Angebot
mit unterdurchschnittlicher Ertragsprognose und unterdurchschnittlichem Risiko
handle“. Scope bewertete den Fonds mit „A-“. Risiken seien die klassischen Vermietungs- und Veräußerungsrisiken. FondsMedia vergab das Prädikat eines „sehr sorgfältig aufgestellten US-Immobilienfonds“, der sehr solide geplant und clever verhandelt sei. Inzwischen wurde der Mietvertrag mit Playboy um 15 Jahre verlängert. Der
Preis dürfte Rückstellungen deutlich überschritten haben. NV spricht von einer Verminderung des Cashflows. Aus der Ausschüttung von 7% p.a. wären wohl eher 5%
geworden. Fazit: Schuster bleib bei Deinem Leisten!
fondstelegramm - Geschlossene Immobilienfonds brechen
ein, Auslandsimmobilienfonds holen auf
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“.
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Der Umsatz bei Geschlossenen Immobilienfonds im 1. Hj. 2006 blieb hinter den Erwartungen zurück. Das berichtet das fondstelegramm. Im 2. Quartal entsprachen
die Zahlen bei Immobilienfonds nicht dem erwarteten Ergebnis. Insgesamt betrug der
mit allerdings nur eingeschränkter Repräsentativität hochgerechnete Umsatz im 1. Hj.
2006 ca. 1,8 Mrd. Euro (Vj.: 2,05 Mrd. Euro). Im 1. Quartal war zwar das Platzierungsvolumen aller Beteiligungsmodelle um rd. 25% zurückgegangen, jedoch profitierten damals die Immobilienfonds von der steuerlichen Unsicherheit und legten um
30% zu. Der Anteil von Immobilienfonds am Gesamtmarkt der Geschlossenen Fonds
lag mit 35% knapp über dem Wert des Vorjahreszeitraumes (34%).
Leider hat lt. Stefan Loipfinger die Repräsentativität der Erhebung deutlich abgenommen. Insgesamt ist die Datenbasis nur für Trendaussagen geeignet. Das erklärt
vermutlich auch die stark abweichenden und lt. Loipfinger mit „Scheingenauigkeit“
veröffentlichten Ergebnisse von Cash (-6%) und Scope (-27%), die zum Zeitpunkt
ihrer frühen Veröffentlichungen auf noch weniger Daten zurückgreifen konnten.
Platzierungsergebnisse 1. Halbjahr 2006 im Vergleich zum 1. Halbjahr 2005
1. Hj. 2005
Marktanteil
in Mio. Euro
2005
GIF Deutschland
788,0
13%
496,7
8%
GIF USA
123,7
2%
GIF Niederlande
31,3
1%
GIF Österreich
223,0
4%
GIF Großbritannien
396,8
7%
GIF Sonst. Ausland
GIF Gesamt
2.057,1
34%
609,5
10%
LV-Fonds
1.678,3
28%
Schiffe
855,6
14%
Private Equity
186,5
3%
New Energy Fonds
267,0
4%
Medienfonds
108,1
2%
Leasingfonds
246,5
4%
Sonstige Modelle
Alle Modelle
6.002,4
100%
Quelle: fondstelegramm.de , 83022 Rosenheim
in Mrd.
Euro
Marktanteil
1. Hj. 2006
Tendenz
2006
Repräsentativität
700
Ausland
zusammen
1,1 Mrd.
Euro
14%
Ausland
zusammen
knapp 22%
1.800
400
1.200
900
800
35%
8%
24%
18%
16%
5.100
100%
gleichbleibend
steigend
gleichbleibend
fallend
gleichbleibend
fallend
leicht fallend
fallend
fallend
gleichbleibend
(fallend)
(stark fallend)
fallend
(steigend)
fallend
mangelhaft
ausreichend
ausreichend
ausreichend
ausreichend
ausreichend
ausreichend
ausreichend
mangelhaft
ausreichend
unbefriedigend
unbefriedigend
ausreichend
unbefriedigend
ausreichend
Ein Teil des Absturzes in 2006 ist auf Vorzieheffekte durch die ab 1. Juli 2005
vorgeschriebene BaFin-Gestattung begründet. Auffallend ist der hohe Anteil der
Auslandsimmobilienfonds am Gesamtergebnis des 1. Hj. 2006. Im 1. Quartal lag der
Anteil an inländischen Investitionen noch knapp vor den ausländischen.
Jetzt hat das Ausland mit einem Umsatz von 1,1 Mrd. Euro in den ersten sechs
Monaten des Jahres die Nase vorn. Inländische Immobilienfonds erreichten nur eine
Summe von 0,7 Mrd. Euro.
Deutlicher Gewinner im 2. Quartal waren die USA-Immobilienfonds. Diese konnten
ihren sehr guten Vorjahresquartalsumsatz von 0,43 Mrd. Euro (entsprach 56% des
Gesamtjahreserfolges) mit aktuell 2/3 Umsatzanteil sogar noch steigern. Loipfinger
prognostiziert für das Gesamtjahr, dass US-Immobilienfonds nach mehreren Jahren
der Platzierungsrückgänge wieder deutlich zulegen werden. Entscheidend dafür dürf-
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I 0115
PLZ/Ort
Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 13
ten wieder Jamestown, MPC oder auch Ideenkapital werden, die mit Projektentwicklung bzw. Dachfondskonzepten erfolgreich am Markt sind. BVT und HGA sind
bei US-Wohnungsfonds stark. US-Newcomer wie Norddeutsche Vermögen (siehe
oben) oder auch HCI haben es dagegen bei US-Fonds schwer.
Unternehmens-News
Mainz/Frankfurt: Die Aareon Deutschland GmbH
und die Deutsche Telekom
Immobilien und Service
GmbH (DeTeImmobilien)
haben eine Kooperation für
die Immobilienwirtschaft
vereinbart. Aareon stellt seine ERP-Lösung Blue Eagle
der DeTeImmobilien zum
Vertrieb zur Verfügung. Blue
Eagle 4.0 wickelt sämtliche
Prozesse für die Verwaltung
von Wohnraum ab und basiert auf mySAP ERP 2005.
Im Gegenzug stellt DeTeImmobilien der Aareon
"REM@on" zum Vertrieb
bereit. "REM@on" ist eine
vorkonfigurierte Serviceplattform, basierend auf SAP
Real Estate Management
(RE-FX) und vorrangig für
die kaufmännische Bewirtschaftung von gewerblich
genutzten Immobilien ausgerichtet.
Hamburg: Die TAG konnte
das Ergebnis vor Steuern
(EBT) von –2,6 Mio. Euro
im Vergleichszeitraum des
Vorjahres auf 3,8 Mio. Euro
im ersten Halbjahr 2006
verbessern. Das Konzernergebnis nach Steuern stieg
von –1,3 Mio. Euro auf 1,1
Mio. Euro.
Hamburg: Der Bau-Verein
zu Hamburg hat im ersten
Halbjahr 2006 das Ergebnis
vor Steuern (EBT) auf 4,3
Mio. Euro von –1,9 Mio.
Euro im Vergleichszeitraum
des Vorjahres gesteigert. Das
Konzernergebnis nach Steuern legte von –1,4 Mio. Euro
auf 2,4 Mio. Euro zu. Die
Umsatzerlöse stiegen von
24,8 Mio. Euro um 4,4% auf
25,9 Mio. Euro.
Weltweite Konjunktur lässt Mietpreise in den Metropolen
explodieren
Arne Degener, Stellv. Chefredakteur „Der Immobilienbrief“
Die Mietpreise auf den zehn weltweit wichtigsten Büroimmobilienmärkten sind nach
den Angaben von CB Richard Ellis stark gestiegen. Vor allem in Hongkong mit einem Plus von 37% und in London mit einem Zuwachs von 17% legten sie kräftig zu.
Die Leerstandsquoten in den zehn wichtigsten Büromärkten liegen alle im einstelligen
Prozentbereich. In Hongkong sank
Die 10 weltweit Büromärkte im 1. Hj. 2006
sie von Mitte 2005 innerhalb eines
qm/p.a. qm/mtl. Diff. zu Leer- Diff. zu
Jahres von 6,2% auf 4,1%; Tokio Quelle: CB
in €
in €
2005
stand
2005
hat mit nur 0,6% quasi gar keine Richard Ellis
579,21 € 48,27 € +37.1%
Hongkong
4.1% -2.1 pt.
freien Flächen. Logisch, dass die London
1.367,83 € 113,99 € +17.4%
5.7% -2.3 pt.
Preise um 12% anzogen.
251,39 € 20,95 €
+3.3%
Los Angeles
9.1% -4.6 pt.
In Europa führen London und Madrid die Steigerungen an. Neben
London hat auch die spanische
Hauptstadt ein stolzes Plus von ca.
17% bei den Büromieten binnen
Jahresfrist verzeichnet. An der
Themse stehen 5,7 der Büroflächen leer und in Madrid 8,2%.
Madrid
New York
Paris
Sydney
Tokyo
Toronto
Washington, D.C.
361,84 €
30,15 €
+17.3%
8.2%
-0.1 pt.
396,36 € 33,03 €
670,38 € 55,87 €
353,63 € 29,47 €
1.241,63 € 103,47 €
205,97 € 17,16 €
380,44 € 31,70 €
+7.3%
+5.1%
+4.6%
+12.1%
+9.2%
+0.6%
6.3%
4.8%
9.4%
0.6%
5.2%
7.3%
-1.8 pt.
-0.7 pt.
-1.1 pt.
-1.6pt.
-3.2 pt.
-0.6 pt.
US-$-Wechselkurs zum 30. Juni 2005 und 2006
In Nordamerika stiegen die Mieten in New York City um 7%, Toronto verzeichnete
einen Anstieg um 9%. Auch hier sanken die Leerstände; am stärksten jedoch fiel die
Leerstandsquote in Los Angeles, hier gab die Quote um 4,6 % nach und erreicht aktuell einen Wert von 9,1%. Deutsche Städte sind nicht unter den Top -Ten.
Dr. Lübke: „No Risk – no fun“ – Ausländische Investoren
setzen auf Potentiale, inländische auf Fakten
Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Ausländer glauben stärker an den deutschen Immobilienmarkt als die deutschen Kapitalanleger. Während 13% der Befragten aus dem Ausland angeben, ihre Deutschlandquote in den kommenden Monaten weiter erhöhen zu wollen, kündigen 28% der
nationalen Anleger an, den Anteil deutscher Immobilien in ihren Investments zu verringern. Das ist das Ergebnis einer schriftlichen Befragung von 71 national und international agierenden Investoren. Dr. Lübke versucht, die unterschiedlichen Strategien
der Immobilieninvestoren zu analysieren und Trends herauszuarbeiten.
„Deutsche Kapitalanleger sehen aktuelle Risiken, wie die vorhandenen Leerstandsquoten, immer noch als ausschlaggebende Kriterien. Bei den Wettbewerbern aus
dem Ausland ist dieser Aspekt nicht allein entscheidend. Für sie zählen Entwicklungspotenziale.“ stellt Dr. Lübke GF Morten Hahn fest. So sind 28% der ausländischen Immobilieninvestoren bereit, in Immobilien zu investieren, die zu mehr als der
Hälfte leer stehen. Bei den Deutschen sind dies nur 7%.
Die Deutschen wollen die Mietverträge und den Cash-flow mitkaufen. 61% der befragten Deutschen kaufen nur Immobilien, die zu mindestens 80% vermietet sind,
15% wollen sogar nur voll vermietete Objekte. (Anm. der Redaktion: Kennen Sie
Deals internationaler Investoren mit über 50% Leerstand?)
Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 14
Unter den Immobilienarten belegen Büros unverändert den ersten Platz. 70% der
Befragten investieren hier. Allerdings planen 37% der befragten Investoren, ihre Büroquote zukünftig zu reduzieren und stattdessen verstärkt in den Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobiliensektor zu investieren. Der Einzelhandel, in den derzeit
rund 62% investieren, könnte so weiter zum Büromarkt aufschließen.
In Wohnungen investieren 59% in Logistik 25% und 20% in Hotelimmobilien. Dr. Lübke beobachtete bei den Sparten Logistik und Hotel ebenfalls ein gestiegenes Interesse der Investoren. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Interesse an Logistikimmobilien
Frankfurt/ Reykjavik: NAI um die Hälfte gestiegen. Die Nachfrage nach Hotelobjekten nimmt bei 46% der Beapollo hat nun auch ein Part- fragten zu, 15% wollen den Anteil in den Portfolios sogar stark erhöhen. Treibende
nerbüro in Island. NAI Rey- Kraft sei hier der boomende Städtetourismus und die damit verbundenen steigenden
kjavik wurde 2002 gegründet Übernachtungszahlen, so Hahn.
und steht unter Leitung von
Regional gelten Hamburg und München für je 85% der Investoren als interessante
Magnus Kristinsson.
Standorte. Das Düsseldorf/Köln/Rhein-Ruhr-Gebiet zählt mit 75% der Angaben und
Stuttgart: Die DeWAG
Frankfurt/Rhein-Main mit 61% ebenfalls zu den Favoriten. Dresden/Leipzig steht in
Deutsche WohnAnlage
der Gunst der Investoren mit nur 15% der Nennungen an letzter Stelle.
GmbH, Stuttgart, hat durch
Für die kommenden Monate prognostiziert Dr. Lübke einen weiteren positiven Investiihre Tochtergesellschaft
tionstrend am deutschen Immobilienmarkt, da 36% der befragten Kapitalanleger daIWG Wohnen GmbH,
Stuttgart, Immobilienportfo- von ausgehen, dass Immobilien einen größeren Anteil an ihrem Gesamtinvestitionsvolumen ausmachen werden. Bei der Hälfte wird er unverändert bleiben.
lien mit insgesamt ca. 800
Wohnungen in Hamburg,
(Anm. der Redaktion: Die erhobenen Zahlen zeigen Tendenzen auf, sind aber nicht
Köln und Bielefeld von prials Handlungsempfehlung zu verstehen. Auf die Frage, ob man sich ein Ferienhaus
vaten und institutionellen
in einem Inselparadies kaufen würde, würden wohl viele mit „Ja“-Antworten…)
Vermögensverwaltungen
erworben. Ein Großteil der
Wohnungen wird langfristig
Corestate - Deutsche Wohnimmobilien sind weiter gefragt –
im Bestand gehalten, ein
Corestate Capital als neuer Player am Markt
kleiner Teil soll auf längere
Sicht privatisiert werden.
Karin Krentz
Unternehmens-News
Ralph Winter, bis zum April dieses Jahres Managing Director der Cerberus
Deutschland Beteiligungsberatung GmbH, hat gemeinsam mit Thomas
Frankfurt: Global Property Landschreiber und seinem Immobilienteam von Cerberus die Investmentgesellschaft Corestate Capital AG mit Sitz in Zürich an der noblen Bahnhofstraße
Equity Fund offeriert mitgegründet. Unternehmensgegenstand sind der Erwerb und das Management
dem ABN AMRO Asset
von Immobilien in Deutschland.
Management einen Fonds,
der in internationale, börsen- „Wir haben uns entschlossen, einen eigenen Fonds aufzulegen, der in deutsche
notierte Unternehmen, die
Wohnimmobilien investiert. Ich bin davon überzeugt, dass vor allem in den Bereichen
Immobilien verwalten, entkleiner und mittlerer Deals immer noch enormes Wertsteigerungspotenzial schlumwickeln oder vermarkten,
mert. Das wollen wir mit einem erfahrenen Management zum Leben erwecken“, sagt
investiert. Inklusive der Ser- Winter. Der Fonds Corestate German Residential soll ein Volumen von rund 2 Mrd.
vicegebühr von 0,2% und der Euro haben und vor allem von institutionellen Anlegern gezeichnet werden. UnterZulassungsgebühr von 0,05% stützt wird Corestate durch die Great German GmbH in Frankfurt, deren Team die
betragen die jährlichen Kos- Akquisitionen in Deutschland exklusiv koordinieren soll. Geführt wird Great von Klaus
ten des Fonds zur Zeit maxi- Börner, der als Vice President bis April dieses Jahres ebenfalls bei Cerberus tätig
mal 1,75%.
war. Bis zum Ende 2006 sollen 500 Mio. Euro eingesammelt sein.
Frankfurt: Die KanAm
Gleichzeitig sieht Winter den Investmentmarkt für Wohnimmobilien in Deutschland an
Grund Kapitalanlagegesell- einem Wendepunkt. “Die Finanzinvestoren der ersten Stunde werden wir in
schaft mbH für den KanAm Deutschland nicht mehr sehen. Das Zeitfenster der opportunistischen InvestoUS-grundinvest Fonds im
ren schließt sich zunehmend. Investoren können nicht mehr auf kurzfristige Wert„The Evening Star Building“ steigerung setzen. Dieser Zyklus verlängert sich“, so Winin Washington, D.C ca. 2 000 ter. Doch hieße das keinesfalls, dass Investments in
qm langfristig an die CitiDeutschland uninteressanter geworden sind, man müsse
Corp, Inc. vermietet. Es ist
nur mit mehr Immobiliensachverstand die Prozesse
damit voll. Auch für das Ob- steuern. Asset Management mit all seinen Facetten, wie
jekt „50 South Sixth Street“
Privatisierung, Leerstandsbeseitigung und Mieterorientiein Minneapolis wurde ein
rung seien die Erfolgsfaktoren der Zukunft. Langfristige
Mietvertrag von 12 Jahren
Optimierung statt kurzfristiger Spekulation werde die erfolgüber ca. 2 500 qm mit einer
reichen Marktteilnehmer ausmachen. Das Immobilienmarenommierten Beratungsgenagement werde wieder mehr eingebunden. Qualität wird
sellschaft abgeschlossen.
über Erfolg und Misserfolg entscheiden.
Fonds-News
Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 15
Auch über die Zukunft der Wohnungsunternehmen in neuen Händen hat Winter eine
klare Vorstellung. „Wir werden in den nächsten sechs Monaten einige große Börsengänge sehen. Damit schrumpft der Einfluss der opportunistischen Fonds. Es werden
Teil-Exits realisiert, die die Engagements in den Gesellschaften mittelfristig unter 25%
bringen werden.“ Diese Entwicklung sei voraussehbar gewesen und keinesfalls als
negativ zu betrachten.
Unternehmens-News
Positiv sieht der Manager die Einführung von Reits - wenn sie denn kommen. Die
Investition in deutsche Immobilenaktien werde somit möglich und bringe stabile ErträDüsseldorf: Curzon Global ge mit sehr geringem Risiko, meint Winter. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien sei
Partners/IXIS AEW Euro- weiterhin groß und werde sich durch die Einführung der Reits in Deutschland aufpe hat für seinen Fonds Cur- grund der dann besseren steuerlichen Situation noch steigern. Im Vergleich zu andezon Capital Partners II
ren europäischen Märkten sei der Immobilienmarkt in Deutschland immer noch als
(CCP II) ein Bürogebäude
extrem günstig einzustufen.
mit ca. 13 000 qm Büro- und
Ausstellungsfläche im MedienHafen für mehr als 30
Aengevelt - Düsseldorfer Grundstücke und Investments peiMio. Euro von einem Deutschen Institutionellen Inves- len neuen Rekord an
tor über Colliers Trombello
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,
Kölbel ImmobilienconsulImmobilienspezialist „Der Platow Brief“
ting GmbH erworben.
Der Düsseldorfer Grundstücks- und Investmentmarktmarkt wird 2006 ein außerorKassel: Die DEVELOPdentlich hohes Ergebnis erzielen. Bereits im ersten Halbjahr 2006 wurde mit einem
MENT PARTNER AG hat
Geldumsatz von rd. 1,3 Mrd. Euro (nur Asset Deals) aus Verkäufen von bebauten
mit dem Bau des Geschäftsund unbebauten Grundstücken sowie Wohn- und Teileigentum ein Halbjahresrekord
hauses Obere Königsstraße
aufgestellt. Im Vorjahresvergleich (1. Hj. 2005: rd. 600 Mio. Euro) bedeutet dies mehr
30 begonnen, nachdem der
als eine Verdopplung des Transaktionsvolumens. Das bislang beste Ergebnis erzielte
Düsseldorfer Projektentwickder Düsseldorfer Grundstücksmarkt im Jahre 1993, als ein Transaktionsvolumen von
ler das Geschäftshaus vorher
rd. 2,56 Mrd. Euro erzielt wurde.
vermietet und die Immobilie
mit ca. 7 200 qm vermietba- Träger der aktuellen Umsatzsteigerung waren nach Analyse des Düsseldorfer Traditionshauses Aengevelt insbesondere Wohninvestments mit 265 Mio. Euro (Vj.: 190
rer Gesamtfläche an den
Hamburger Endinvestor DI- Mio. Euro) und – mit einer Verzehnfachung – Gewerbeobjekte mit 680 Mio. Euro (1.
Hj. 2005: 70 Mio. Euro). Ausschlaggebend für die Rekord-Nachfrage sind auch in
FA Deutsche Immobilien
Düsseldorf vor allem ausländische Investoren. Entsprechend hält Aengevelt für das
Fonds AG veräußert hatte.
Gesamtjahr 2006 einen neuen Rekordwert am Düsseldorfer Investmentmarkt für
Düsseldorf: Die Boetzelen
wahrscheinlich.
RheinMainHypo Vermögensverwaltung GmbHhat
ein umfangreiches Portfolio
für die 2. Hypothekenanleihe
erworben. Insgesamt wurde
das Portfolio um 6 Einzelhandelsmärkte für 14,5 Mio.
Euro erweitert. Die Objekte
mit einer Vertragslaufzeit
von 11 bis 15 Jahren sind an
Lidl, Edeka, Plus, REWE
und Norma in Haan-Gruiten,
Jaderberg, Rommerskichen,
Heuchelheim, Niederdorfelden und Altenberge vermietet.
Kemper`s: Einzelhandelsflächen in 1a-Lagen sind im ersten
Halbjahr 2006 wieder stärker gefragt
Constanze Wrede, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief“
Deals Deals Deals
Eine aktuelle Untersuchung von Kemper`s, der eine Stichprobe von 275 Vermietungen mit einer vermittelten Fläche von insgesamt 125 000 qm zugrunde liegt, ergab
ein Flächenumsatzplus in 1a-Lagen von rund 50% im Vergleich zum 1. Halbjahr
2005. Die Nachfrage richtet sich dabei insbesondere auf die kleineren Ladenlokale
mit einer Fläche von bis zu 250 qm. In dieser Größenkategorie wurden rund 61% der
Fläche, das entspricht ungefähr 76 000 qm, umgesetzt. Je rund 15% des Flächenumsatzes richteten sich auf Ladenlokale zwischen 250
bis 500 qm und 500 bis 1 000 qm. 9% der Vermietungen entfielen auf Lokale mit einer Fläche von
über 1 000 qm.
Essen: Die Adcosell GmbH
mietet im Essener
„LichtEck“ von der DEFO
Deutsche Fonds für Immobilienvermögen GmbH ca.
240 qm Büroffläche über die
Cubion Immobilien AG,
Mülheim.
Als Hauptnachfrager wurden gut etablierte und bonitätsstarke Filialunternehmen identifiziert. Größter
Nachfrager ist dabei die Textilbranche, die insgesamt fast 54% aller Flächen anmietete. Zu beobachten ist in diesem Segment, dass die Young FashionDominanz leicht zurückgeht und Textil-Konzepte im
weiteren Sinne, wie z.B. Damenober-, Herren-,
Kinderbekleidung und Outdoor-Bekleidung an
Nr. 120, 35. KW, 01.09.2006, Seite 16
Bedeutung gewinnen. Ein weiterer Trend ist der forcierte Aufbau eigener Vertriebswege vieler Textilunternehmen wie z.B. von Gerry Weber oder René Lezard.
Der filialisierte Buchhandel und die Schuhbranche zählen mit einem Flächenanteil
von je 7% zu den stärksten Nachfragegruppen. Etwas verlangsamt hat sich die zuletzt starke Expansion der Drogeriemärkte. diese fragten im 1. Halbjahr 2006 nur
noch rund 5% aller Flächen nach.
Fonds-News
Frankfurt: Der geschlossene
Immobilienfonds Mitco
Retail 5 ltd. hat ein Einzelhandelsportfolio an den
Standorten Saarlouis, Rattelsdorf, Alsfeld, Bad SodenAllendorf und Ober-Mörlen
mit einer Gesamtmietfläche
von ca. 14 800 qm für ca. 15
Mio. Euro von einem Privatinvestor gekauft. Die Einzelhandelsmärkte sind langfristig an Händler wie Rewe,
Tegut, Plus und Schlecker
vermietet. Die Nettoanfangsrendite liegt knapp unter 8%.
Die Mitco Estate A Sarl als
Fondsinitiator wurde von der
Cushman & Wakefield Capital Markets Group Investment, Frankfurt, beraten.
Hamburg: HCI Asset Management und HCI
Vastgoed Management
B.V. haben im 1. Hj. 2006
ca. 18 805 qm Fläche neubzw. in Holland anschlussvermietet. U. a. wurden für
den Holland XIII in
Zwijndrecht im Stationsweg
1 7250 qm sowie in Nachtwachlaan 900 qm vermietet.
Für den Fonds Holland X
wurden 1 070 qm in Nieuwegein, Fultonbaan und für
Holland XXIV 1 647 qm in
Capronilaan, Amsterdam,
vermietet.
Zum Teil verantwortlich für die hohe Nachfrage nach kleineren Ladenlokalen ist die
gestiegene Nachfrage im Telekommunikationsbereich. Zwar fragte diese Branche nur
4% der Einzelhandelsfläche nach, war aber an 14% aller untersuchten Vermietungsabschlüsse beteiligt. Jeweils zwischen 1 und 2% der vermittelten Fläche ging an die
Branchen Accessoires, Backwaren, Gastronomie und Luxusartikel.
Kemper`s erwartet ein gutes Einzelhandelsjahr 2006 und geht von einer Fortsetzung
der ansteigenden Mietnachfrage in der traditionell noch stärkeren zweiten Jahreshälfte aus. Eine Zunahme der Vermietungsleistung um bis zu 50% wird auch für das
Gesamtjahr 2006 prognostiziert.
Wohnungsmarkt-Report: Trotz sinkender Mietpreise bleibt
Wiesbaden teuer
Arne Degener, Stellv. Chefredakteur „Der Immobilienbrief“
Wiesbaden ist auch im vergangenen Jahr weiter gewachsen. 2005 zählte die hessische Landeshauptstadt ca. 273 000 Einwohner in rund 138 000 Haushalten. Das sind
ca. 1 000 Haushalte mehr als 2004. Der Trend soll noch bis etwa 2020 anhalten.
Dennoch bleiben die Neubauzahlen weit unter dem Niveau der 90er Jahre. Unter Berücksichtigung der vergleichsweise hohen innerstädtischen Umzugsquote lässt die
Gegenüberstellung von Angebot und Bedarf zwar allgemein auf einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt schließen. Doch die Nachfrage nach bezahlbarem und zeitgemäßem Wohnraum steigt, so der Wohnungsmarkt-Report für Wiesbaden, den die
städtischen Gesellschaften GeWeGe und SEG unter Leitung der GWW Wiesbadener Wohnbaugesellschaft mbH (GWW) erstellten.
Vor allem die Wohnungsgesellschaften gehören zu den treibenden Kräften im Markt,
so Dr. Mathias Müller, Geschäftsführer der GWW. Allein die GWW und GeWeGe
verfügen zusammen über einen Bestand von ca. 12.000 Einheiten im Stadtgebiet.
Das sind 11% der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Zum anderen zählen Wohnungsgesellschaften zu den Hauptinitiatoren von Wohnungsbauprojekten: Im vergangenen Jahr wurden über 400 Wohnungen fertig gestellt. Mehr als die Hälfte davon
(214) haben Wohnungsunternehmen gebaut.
2005 wurden insgesamt 11 718 Mietwohnungen angeboten. Das ist eine Steigerung
von 35% im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig sind die Preise für Mietwohnungen
deutlich gefallen. Im Stadtgebiet sanken sie im Durchschnitt um 4,3% (2004: ø 8,45
Euro/qm). Im Stadtteil Sonnenberg sank der Durchschnittsmietpreis von 9,27 Euro
um 5,7% auf 8,74 Euro/qm.
Auch in den Stadtteilen Biebrich, Bierstadt, Dotzheim, Erbenheim und Rambach waren die Preise rückläufig. Das hat mehrere Ursachen. Einer der möglichen Gründe
Deals Deals Deals
kann die deutliche Zunahme des Wohnungsangebots sein. Anderseits entfaltet die
Berlin: Gerling hat eine
geringen Neubauaktivitäten keine Indizwirkung für das Angebotswachstum. WahrWohn- und Gewerbeimmobi- scheinlicher ist, dass es durch den Stellenabbau im Bereich der Automobilindustrie
lie in am Wernerwerkdamm sowie im Banken- und Versicherungssektor zu substan25 mit 6 500 qm Mietfläche, ziellen Einbußen am Arbeitsmarkt kam, die zu entspre79 Wohnungen sowie sieben chenden Umschichtungen führen. (Merke: Konjunktur
Gewerbe-Einheiten an einen und Immobilienwirtschaft gehören (doch) zusammen!)
internationalen Investor unter
Beratung von DTZ verkauft. Aber Wiesbaden bleibt für seine Miete zahlenden Bewohner trotz des Preisrückgangs ein teures Pflaster.
Regensburg: Strauss mietet
50% aller Haushalte haben eine Mietbelastungsquote
von Redeveco 900 qm EHF
von 29%, ein Viertel sogar von 39%. 2005 war eine
in der Königstraße 8 über
Wohnung im Durchschnitt 77,6 qm groß. (2001: 77 qm)
Lührmann.
Damit stehen im Mittel jedem Einwohner 39,2 qm
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Wohnfläche zur Verfügung. Das sind 1,3 qm weniger als im bundesweiten Durchschnitt (40,5 m2) - obwohl 62% des Bestands an Wohngebäuden Ein- und ZweiFamilienhäuser sind.
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München: Die österreichische IMMOFINANZ Immobilien Anlagen kauft das
Immobilienentwicklungsprojekt Lenbachgärten, wo bis
Mitte 2007 3 Bürogebäude
und ein Luxushotel entstehen. Die Gesamtnutzfläche
von ca. 65 000 qm ist bereits
vollständig an Conde Nast,
McKinsey und Sir Rocco
Forte vermietet. Das Investitionsvolumen liegt deutlich
über 200 Mio. Euro.
Die teuersten Einfamilienhäuser der Stadt stehen in Bierstadt und Sonnenberg. In
Bierstadt kostet ein Einfamilienhaus im Schnitt 2 900 Euro/qm, in Sonnenberg 3 300
Euro/qm. Auf die gesamte Stadt hochgerechnet muss man statistisch 2 470 Euro/qm
zahlen. Der mittlere Bodenpreis für Wohnbauland im Stadtgebiet hat sich binnen Jahresfrist um 7% auf 527 Euro/qm verteuert. Das ist einer der Gründe, warum viele Familien ins städtische Umland ausweichen.
Dem will man entgegenwirken. Die Wohnungsgesellschaften haben erkannt, dass
einzelne Nachfragergruppen individuelle Angebote benötigen. „Das gilt vor allem für
den Eigenheim-Sektor“, erläutert der GWW-Chef. So sei es für die langfristige Entwicklung des Wohnstandortes notwendig, sowohl für die jungen Familien bzw. Starterhaushalte als auch für die einkommensstarken Haushalte die Rahmenbedingungen in der Stadt zu verbessern. Wie auch die kürzlich vorgestellte Untersuchung des
Amts für Wahlen, Statistik und Stadtforschung zeigt, haben Singles bzw. EinPersonen-Haushalten einen großen Anteil an der Wiesbadener Bevölkerung. Ziel
muss es daher sein, verstärkt familiengerechte Wohn- und Lebensräume zu schaffen.
Bekenntnis zur Stadt: Eurohypo finanziert CityLife in Mailand
Duisburg: Die COLLICO
Verpackungslogistik und
Service GmbH mietet ca.
500 qm Bürofläche im „Five
Boats“ an der Schifferstraße
94 von der NOVITAS Vereinigte BKK über die CUBION Immobilien AG, Mülheim an der Ruhr. an.
Dr. Gudrun Escher
Düsseldorf: Mühlenhof +
Partner mieten über Colliers Trombello Kölbel rund
900 qm Bürofläche im MedienHafen.
Der Entwurf mit drei markanten Hochhäusern von Arata Isozaki, Daniel Libeskind,
Zaha Hadid und Pier Paolo Maggiora, der mit Isozaki bereits für die Olympiade in
Turin zusammenarbeitete, verspricht nicht nur weltweites Interesse in der Fachwelt,
sondern auch eine Kontinuität von architektonischen Highlights in der Stadt. Aus dem
Wettbewerbstitel „Ein neues Zentrum für Mailand" ist inzwischen "CityLife" geworden, ein programmatischer Name, der auf die Zielsetzung abhebt, hier Raum für städtisches Leben neu zu öffnen. Diesem Anspruch fühlt sich
auch die Eurohypo verpflichtet. Das Areal liegt sehr zentral, ist gut erschlossen und bietet die Chance, zwischen
älteren, hochpreisigen Wohnquartieren einen neuen
Stadtteil zu kreieren mit Geschäften, Büros, Wohnungen,
Tiefgaragen mit 10.500 Plätzen und einer öffentlichen
Parkanlage und dies alles, obgleich ein Teil der Messegebäude erhalten bleibt und für Publikumsmessen in Ergänzung zum neuen Messegelände Rho Pero (eröffnet 2006
Auch im zweiten Quartal 2006 behaupten nach Erhebungen der IVG mit Cushman &
Wakefield einige Städte in Europa ihre Spitzenposition im Hinblick auf die Mietpreise
von Gewerbeimmobilien. Dabei liegt Mailand nach London, Paris und Moskau und
noch vor Rom an vierter Stelle. Interessant ist die Beobachtung, dass hier zwar die
Durchschnittsmieten auf hohem Niveau von 22,50 Euro/qm/Monat noch einmal um
8,2% gegenüber dem Vorjahr ansteigen konnten, jedoch die Spitzenmieten bei 41,70
Euro konstant blieben. Dies könnte auch damit zusammen hängen, dass es in der
flächenmäßig nicht sehr großen Kernstadt mit geschätzten 10 Millionen QuadratmeBerlin: Vivico meldet den
tern Büroraum bisher kaum ein Angebot an modernen, gut ausgestatteten Flächen in
Abschluss eines Mietvertrages mit Inline Logistik Berlin A-Standard gibt, so die Erfahrung der Eurohypo, die seit acht Jahren in Mailand mit
einer Filiale vertreten ist und jetzt mit ihrem jüngsten, großen Geschäftsabschluss
über ca. 2 000 qm Hallenlanach der Mehrheitsübernahme durch die Commerzbank im April 2006 an die Öffentgerfläche in der Buckower
lichkeit ging.
Chaussee 47-58 in BerlinMarienfelde.
Unter den verschiedenen Stadtentwicklungsprojekten, die in Mailand derzeit vorangetrieben werden, rangiert die alte Messe ganz oben, denn seit Beginn der Planungen
Turku: Redeveco Finland
vor sechs Jahren verfolgt die Stadtverwaltung das Ziel, hier einen Markstein für die
kauft für rund 20 Mio. Euro
ein 10 000 qm großes Einzel- Zukunft zu setzen. Das qualitativ hohe Niveau soll der Geschichte und dem Rang
handels- und Bürohaus in der Mailands angemessen sein. Dies erforderte einen internationalen Entwurfswettbewerb, der in diesem Falle mit einem Investorenwettbewerb kombiniert wurde. Unter
Fußgängerzone Turkus von
Hartela. Das Objekt ist voll- den neun Bietern trat 2004 alles auf, was Rang und Namen hat. Das Rennen machte
ein Konsortium unter Führung von Generali Properties, beteiligt u.a. die Allianz.
ständig vermietetet.
Nürnberg: Landbierparadies mietet über Küspert &
Küspert 460 qm Verkaufsfläche und 180 qm Lagerfläche in der Galgenhofstr. 60.
Hannover: Marc Cain mietet 185 qm Einzelhandelsfläche in der Luisenstraße 7
über Jones Lang LaSalle.
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mit einer Mall, die Wellen schlägt, von Massimiliano Fuksas) weiter betrieben werden soll.
Auftraggeber für das Projekt mit einem Volumen von 2,3
Mrd. Euro für 345.000 Quadratmeter Nutzfläche sind die
Entwicklungsgesellschaft Sviluppo Sistema Fiera und die
Fondazione Fiera Milano.
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Frankfurt: NAI Global hat
die Anteile seines Netzwerkpartners in NAI DG Hart,
New York, erworben. Dass
Unternehmen wurde zu NAI
New York City umfirmiert.
Das Darlehen von rund 1,7 Mrd. Euro finanziert die Eurohypo als "Sole Lead Arranger" unter Beteiligung von acht
weiteren Banken, darunter Unicredito und Banco Populare, auf zehn Jahre. 2014 sollen die Bauarbeiten abgeschlossen sein. Die Baugenehmigung ist erteilt und es wird mit der Räumung der
Grundstücke begonnen, dabei ist der Verkauf des Schrottanteils der alten Messehallen bereits in der Kalkulation berücksichtigt.
Leipzig: Eine private Investorengruppe hat das Fachmarktzentrum Löwenpark an
die Resolution Luxville
S.A.R.L., Luxemburg, veräußert. Die Nutzfläche des
Fachmarktzentrums beläuft
sich auf ca. 21 270 qm. Ankermieter sind Aldi, Lidl,
Vobis, Burger King, Reno
und KIK. Kemper´s begleitete die Transaktion.
Im ersten Bauabschnitt werden 1.500 Wohnungen erstellt, für deren kurzfristigen Abverkauf bei hohem Preisniveau in der Innenstadt gute Chancen bestehen, denn als
"modern" wird in Mailand alles bezeichnet, was nicht älter als 40 Jahre ist!
Münster: Strauss mietet ein
Ladenlokal mit ca. 450 qm
Fläche über Lührmann in
der Salzstraße 43-44.
Nach Beobachtung des IVD seien die Vorschläge offensichtlich schon sehr konkret,
denn der CDU/CSU-Finanzexperte rechne bereits die Steuermehreinnahmen vor.
Danach würde die Einführung der Grundsteuer C eine Mehrbelastung von 2 bis 3
Mrd. Euro für Immobilieneigentümer mit sich bringen. Unklar sei allerdings, was mit
dem Begriff „gewerblich genutzte Immobilien“ gemeint sei, moniert der Vizepräsident
Jürgen Michael Schick. In der Immobilienwirtschaft sind mit dem Begriff Gewerbeimmobilien alle Immobilien außer Wohnimmobilien gemeint. Denkbar sei es
jedoch, so der IVD, dass darunter auch Wohnimmobilien fallen, soweit diese
nicht von Privatpersonen selbst genutzt würden. Wäre dem so, würden auch
vermietete Eigentumswohnungen und Mietshäuser von der angedrohten
Verdoppelung der Gewerbesteuer betroffen.
Hamburg: Die Gravis
Computer Vertriebsgesellschaft mbH hat über Grossmann & Berger GmbH,
Hamburg. Am Speersort 4-6
eine Ladenfläche von 1250
qm gemietet.
Walluf: PS Team mietet Am
Klingenweg 6/6a ca. 3
600 qm Büro- und Servicefläche von der Merkur Development Holding GmbH
über Jones Lang LaSalle.
Frankfurt: Die CMM Center Management München
GmbH mietet ca. 360 qm am
Bavaria Ring 24 über Dr.
Lübke, München.
München: Maredo mietet
ein Ladenlokal mit ca. 600
qm Mietfläche am Frauenplatz 7 über die Comfort
München GmbH.
Frankfurt: Die carpointfrankfurt GmbH hat an der
Hanauer Landstraße über
NAI apollo ca. 650 qm Hallenfläche angemietet.
IVD warnt vor Verdoppelung der Grundsteuer
Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“ Frankfurt
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) ist gegen den Vorschlag des CDUFinanzexperten Otto Bernhardt, eine Grundsteuer C für „gewerblich genutzte Immobilien“ einzuführen. Danach müssten auf gewerblich genutzte Immobilien künftig doppelt so hohe Steuersätze gezahlt werden wie auf privat genutzte.
Das Argument von Bernhardt, dass in anderen Ländern wie etwa den USA oder
Großbritannien die Grundsteuer wesentlich höher sei, überzeugt den Verband nicht.
Dort herrsche ein völlig anderes Steuersystem mit wesentlich niedrigeren Einkommensteuersätzen. Das gelte auch für die Körperschaftsteuer. „Man könne nicht einzelne Elemente, die eine höhere Steuerbelastung bedeuten, aus diesem Gesamtkontext herauslösen und als Argument für eine drastische Steuererhöhung in Deutschland missbrauchen“, argumentiert Schick.
Die Grundsteuer sei eine Sonder-Vermögensteuer für Immobilienbesitzer, die unabhängig von Erträgen erhoben werde. Der IVD fordert keine Erhöhung dieser Sondersteuer, sondern deren Abschaffung. „Immobilien sind, anders als etwa Aktien, die
einzige Assetklasse, auf die Substanzsteuern unabhängig von Erträgen oder Wertzuwächsen erhoben werden“, kritisiert Schick.
Eigenheime bringen nur noch in sehr
guten Lagen einen Wertzuwachs
Arne Degener, Stellv. Chefredakteur „Der Immobilienbrief“
Eigenheim ist nicht gleich Eigenheim, schon gar nicht wenn
es um Verkaufspreise oder erzielbare Renditen geht. Die
Untersuchung von über 4 000 Kaufpreisen aus ganz
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Impressum
Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-9079899,
[email protected], www.derimmobilienbrief.de,
Chefredaktion: Constanze Wrede
(V.i.S.d.P.); stv. Arne Degener;
Immobilienredaktion: Thorge
Albat, Michael Beck, Dr. Thomas
Beyerle, Daniel T. Borger, André
Eberhard, Gudrun Escher, Ergin
Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Martina Rozok, Frank Peter
Unterreiner, Petra Rohmert
Immobilienaktien: Hans Christoph Ries, Berlin: Karin Krentz,
Frankfurt: Christina Winckler,
München: Thomas Döbel (u.v.a.)
Hrsg.: Prof. Volker Hardegen,
Werner Rohmert
Recht / Anlegerschutzrecht:
Dr. Philipp Härle - Tilp Rechtsanwälte, Berlin; Dr. Wolfgang Schirp
- Rechtsanwälte Schirp & Apel,
Berlin
Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann
(Deutsche Post Immobilien), Dr.
Kurt E. Becker (BSK), Jürgen
Böhm (ImmobilienScout24),
Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard
Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik),
Reinhardt Gennies (Deka Immobilien) Dr. Karl Hamberger
(Ernst & Young), Klaus Hohmann, Dr. Karina Junghanns,
Frank Motte, Dr. Gerhard
Niesslein (DeTe Immobilien),
Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni
Leipzig), Fritz Salditt (Stb.),
Carl-Otto Wenzel (Wenzel Consulting AG)
Wissenschaftliche Partner:
• Professor Dr. Hanspeter
Gondring, FRICS (Berufsakademie Stuttgart / Staatl. Studienakad. Baden-Württ. / ADI)
• Professor Dr. Dieter Rebitzer
(Hochschule NürtingenGeislingen)
Verlag: Research Medien AG,
33378 Rheda-Wiedenbrück,
Repkestr. 5, T.: 05242 - 9079887,
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Vorstand: Werner Rohmert
eMail: [email protected]
Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr.
jur. habil. Karl-Georg Loritz,
(Bayreuth), Petra Rohmert
Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ
478 535 20) Kto.-Nr.: 39 578
Namens-Beiträge geben die Meinung
des Autors und nicht unbedingt der
Redaktion wieder.
Deutschland der Jahre 2002 bis 2005 zeigt, dass kleine Eigenheime in teuren Lagen
immer noch über ihrem Substanzwert gehandelt werden. Große Gebäude in Randlagen dagegen gehen deutlich unter Substanzwert über den Tisch, so das Ergebnis
einer Studie des WertermittlungsForums (WF) über Kaufpreise gebrauchter Einfamilienhäuser. Abhängig von Lage und Größe der Häuser werden teilweise gerade
noch 50% der errechneten Substanzwerte am Markt bezahlt. „Das Haus muss ganz
einfach zur Lage passen“, sagt Dr. Hans Otto Sprengnetter, Leiter des WertermittlungsForums, „sonst sind finanzielle Verluste vorprogrammiert“.„ Das Institut führt seit
1993 Untersuchungen zu dem Thema durch, in welchem Verhältnis die am Markt
gezahlten Immobilienpreise zu den
zugehörigen Substanzwerten stehen.
Große und aufwändige
Einfamilienhäuser können bei
einem
Weiterverkauf nur in sehr guten
Wohnlagen
noch eine positive
Rendite liefern.
Investiert der Bauherr z.B. 400.000
Euro in seinen persönlichen
Traum
vom
Eigenheim,
kann er in sehr guten Wohnlagen deutscher Großstädte bei einem späteren Verkauf noch mit einem
Plus von 5% rechnen.
Hat er dasselbe Haus im ländlichen Raum errichtet, sind Verluste von 40% gegenüber dem Substanzwert die Regel, wobei die zeitliche Abschreibung bereits berücksichtigt wurde. Das Eigenheim als Wertanlage ist demnach wenig geeignet. Aber bei
der Altervorsorge steht es nach wie vor hoch im Kurs, bietet es doch ein eigenes
Dach über dem Kopf, für das von der Rente keine Miete abgezweigt werden muss.
Über den Verkaufspreis streiten dann höchstens die Erben…
Zwei neue Gesetze wirken auf den Wohnungsmarkt
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Zwei neue Gesetze wirken neu auf den Wohnungsmarkt: Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG) und das novellierte Genossenschaftsgesetz. Für Wohnungsgenossenschaften bringt das neue Genossenschaftsgesetz vor allem praxisorientierte Flexibilisierung und Entlastung, so z.B. durch mehr Satzungsautonomie, erklärte Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen.
Mit dem AGG dagegen steigen für alle Wohnungsunternehmen die Bürokratiekosten.
Wohnungsunternehmen müssen künftig durch Dokumentation rechtsicher belegen,
dass u.a. das Auswahlverfahren bei der Vermietung von
Wohnraum benachteiligungsfrei im Sinne des AGG erfolgt ist. Entscheidend für die Wohnungswirtschaft sei
jedoch die erreichte Ausnahmeregelung des § 19
Abs. 3 AGG. "Danach ist bei der Vermietung von
Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler
Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer
und kultureller Verhältnisse zulässig", erklärte der GdWPräsident. Das bedeutet, dass sich faktisch nichts ändert außer dem Mehraufwand für die Bürokratie.