COMFORT Städtereport Wiesbaden

WIESBADEN // Attraktiver Standort mit vorbildlichen Eckdaten
26. Mai 2014
In Zahlen
Einwohnerzahl:
272.636
Bevölkerungsentwicklung:
+0,6 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
124.127
Arbeitslosenquote:
7,4 %
Kaufkraftkennziffer:
109,7
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
118,1
Die grüne Stadt im Herzen des wirtschaftlich starken RheinMain-Gebietes ist auch kulturell für Jung und Alt attraktiv. Die
„Bildungsstadt“ ist darüber hinaus stark durch den öffentlichen
Sektor geprägt (Landesministerien, Statistisches Bundesamt,
Bundeskriminalamt). Eine umsichtige und an den Entwicklungen der Globalisierung und der Demografie orientierte Wirtschaftsförderung unterstützt das Wachstum in den Branchen,
für die Wiesbaden national und international steht: Consulting,
Versicherung, Gesundheit, Medien und Technologie.
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS - STANDORT
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
Die hessische Landeshauptstadt belegt regelmäßig vordere
Plätze in Rankings deutscher Städte. Ausschlaggebend für
dieses gute Abschneiden Wiesbadens ist vor allen Dingen die
hohe Kaufkraft, das hohe durchschnittliche Einkommen und die
deutlich über dem Durchschnitt angesiedelte Wirtschaftsleistung der rund 273.000 Einwohner zählenden Stadt.
300-500m² von 2009-2013 in EUR/m²
Wiesbaden zählt traditionell zu den beliebten Standorten für
Einzelhändler und Investoren. Die Planer verstehen es, die
Stadt stetig, aber behutsam zu entwickeln. Die historische
Bausubstanz wird gepflegt und erhalten, aber gleichzeitig
verändert die Stadt behutsam ihre Silhouette, was von
Touristen wie Einwohnern gleichermaßen geschätzt wird.
160
140
120
100
Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen im Einzugsgebiet beträgt rund 4 Milliarden Euro. Auf der Verkaufsfläche in
der City werden rund 550 Millionen Euro umgesetzt. Der innerstädtische Anteil der Verkaufsfläche ist mit 30,4% deutlich über
dem Anteil von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl,
berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen
Kreutz.
80
60
40
20
0
2009
2010
2011
2012
2013
Einzugsgebiet
Einzelhandelskaufkraft-Index
und Zentralität 2013 in %
Wiesbaden
Ø 200Tsd. ≤ 500Tsd. Einwohner
140,0
120,0
118,1
100,0
124,2
109,7
98,9
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
Modezentralität 2012 in %
Innenstadtanteil 2012 in %
Wiesbaden
Zentralität
Ø 200 Tsd. ≤ 500 Tsd. Einwohner
188
187
186
Verkaufsflächenanteil
186,8
185
184
183
182
181,7
181
Umsatzanteil
180
179
Wiesbaden
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Kirchgasse







Toplage Wiesbadens
ca. 560 Meter lange Fußgängerzone mit z.T. Baumbepflanzung
Klassische Konsummeile mit zwei Fahrstraßenüberquerungen (Fußgängerampeln)
Standort der Kaufhäuser Kaufhof und Karstadt
Stärkstes Teilstück zwischen Mauritiusplatz und Luisenstraße
Angebundenes Shopping-Center LuisenForum mit mehr als 50 Fachgeschäften
Aktueller Mietpreis liegt bei 138 EUR/m²
Ø 200Tsd. ≤
500Tsd. Einwohner
Kirchgasse
Langgasse






Verlängerung der Fußgängerzone Kirchgasse
Höhere Verweilqualität aufgrund gastronomischen Angebotes
Durchmischung von wertigen und konsumorientierten Konzepten
Geprägt durch Kleinteiligkeit und Denkmalschutz
Neue Mieter: Jack Wolfskin, Vorwerk, Denn´s Biomarkt
Aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR/m²

Blick in die Langgasse
Mauritiusplatz
Wiesbadener Innenstadt wird systematisch und mit Umsicht aufgewertet
Die wirtschaftlichen und soziodemografischen Eckdaten sind hervorragend. Im aktuellen COMFORT-CityRanking belegt die Stadt folgerichtig den sechsten Platz bei mittelgroßen Städten. Die Metropolregion wird
von der Entwicklung in Frankfurt gestützt, die zu den wirtschaftlich potentesten in ganz Europa gilt. Die
Bruttowertschöpfung je Einwohner ist nach Frankfurt bundesweit die zweithöchste.
Die Toplage für den Einzelhandel in Wiesbaden ist laut COMFORT-Experten die Kirchgasse, insbesondere
im Teilstück zwischen Mauritiusplatz und Luisenstraße. In dieser Lage werden aktuell Mietpreise von bis zu
138 Euro pro Quadratmeter für ein Ladenlokal zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche erzielt. Auch für
Verkaufsflächen zwischen 300 und 500 m² stiegen die Mieten seit drei Jahren auf aktuell 75 Euro pro
Quadratmeter.
„Trotz großer Nachfrage ist die Anzahl der Mieterwechsel in der 1A-Lage Wiesbadens überschaubar, was
an der nicht vorhandenen Bereitschaft der Händler lag, entsprechende Ladenlokale aufzugeben.
Nichtsdestotrotz besteht eine beträchtliche Dynamik rund um die Toplagen, denn die innerstädtische
Verkaufsfläche steigt seit Jahren kontinuierlich“, berichtet Kreutz.
Die irische Investmentgesellschaft Markland hält weiter an ihren Plänen zur Revitalisierung der CityPassage auf der Kirchgasse fest. So ist nunmehr ein Baustart noch im ersten Halbjahr geplant. Man geht
davon aus, dass ein Großmieter konkret im Gespräch ist.
Center beeinflussen die Top-Lagen nicht negativ
Die Shopping-Center hatten nur kurzfristige Auswirkungen auf die Mietpreise in den Toplagen. In der Phase
um die Eröffnungen des Lilien-Carré am Bahnhofsplatz 2007 und insbesondere des LuisenForums am Ende
der Toplage Kirchgasse 2008 waren die Mieten in den Toplagen leicht rückläufig bzw. stagnierten. Die
Herausforderungen wurden exzellent bewältigt. Im Gegensatz zu anderen Städten, wo Einkaufszentren den
Shops in der City das (Über-)Leben erschweren, ist das LuisenForum mit 20.000 m² Mietfläche auf vier
Ebenen und rund 50 Shops sowie 800 Parkplätzen nur eine konstruktive Ergänzung der A-Lagen und in
keinster Weise eine ernstzunehmende Konkurrenz oder sogar Gefahr.
Das von der City relativ weit entfernte Lilien-Carré am Bahnhof war zu keiner Zeit eine Bedrohung – die
meisten Mieter würden sich gerne in die Fußgängerzonen umorientieren. Der Komplettumbau dieses
Einkaufszentrums könnte in der zweiten Jahreshälfte beginnen. Erste Bauanträge würden in diesen Monaten
gestellt, für deren Bearbeitung nach Aussagen Insolvenzverwalters Hans-Wilhelm Goetsch drei bis sechs
Monate einkalkuliert sind. Saturn verlängert seinen Mietvertrag um zehn Jahre, allerdings auf einer
verringerten Mietfläche. Vorgesehen ist weiterhin, die zweite Etage zu einem Foodcourt umzuwandeln, der
vor allem Pendler des benachbarten Bahnhofs ansprechen soll. Im Erdgeschoss werden die Geschäfte mit
größeren Schaufensterfronten gestaltet. Die Mietfläche soll auf 22.000 m² (22.176 m² Mietfläche) wachsen.
Auch die Tiefgarage wird modernisiert. Nach der umfassenden Revitalisierung ist der Verkauf geplant.
Rathaus und Marktkirche in Wiesbaden
INVESTMENT
Neben dem in Vorbereitung befindlichen Verkauf des in Insolvenz befindlichen Lilien-Carrés gibt und gab es in
jüngster Zeit keine großvolumigen Investment-Deals in Wiesbadens City. Der Einzelhandelsstandort erfreut
sich seit Jahren extrem großer Beliebtheit, wobei sich die stärkste Nachfrage auf die Toplage Kirchgasse
konzentriert und die Langgasse eher im Fokus der regional orientierten Anleger bzw. Ortskundigen steht.
Immobilieninvestments in der besten Highstreet-Lage Kirchgasse gelten weiterhin als sichere Anlage. Dies
bewies auch die Kaufpreisstabilität vor und nach den oben beschriebenen Centereröffnungen.
Geschäftshäuser in diesen besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 19
bis 20-fachen der Jahresnettomiete, womit die Anfangsrendite somit bei etwa 5 % liegt. Dies ist als
eindeutiges Indiz für die annähernde Risikofreiheit solcher Investments zu werten.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Aufgrund der seit Jahren bestehenden Probleme des Lilien-Carrés, in dem weiterhin eine Vielzahl von
Mietern sehr unglücklich sind und des nur mäßigen Erfolgs des LuisenForums, stechen die Highstreet-Lagen
Langgasse und vor allem Kirchgasse absolut positiv hervor.
Die irische Investmentgesellschaft Markland hält weiter an ihren Plänen zur Revitalisierung der City-Passage
auf der Kirchgasse fest. So ist nunmehr ein Baustart noch im ersten Halbjahr geplant. Man geht davon aus,
dass ein Großmieter schon sehr konkret im Gespräch ist.
Die durch Shopping-Center schwer angreifbaren Fußgängerzonen beweisen somit ihre Nachhaltigkeit für
erfolgreiche Mieter und vor allem Kapitalanleger. Auch die Seitenlagen Marktstraße und Wilhelmstraße
weisen sehr selten Leerstand auf. Sie sind wertig und bereichern die Toplagen mit meist guten Mietern. Somit
ergänzen diese die charmante Innenstadt sinnvoll.
Vor dem Hintergrund der exzellenten Eckdaten ist Wiesbaden auch künftig ein sehr guter Standort für den
Einzelhandel. Im stetigen Wettbewerb der in Reichweite befindlichen Landeshauptstadt Mainz behauptet sich
die hessische Hochburg bestens, resümieren die Einzelhandels- und Investmentexperten von COMFORT.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR
80-120m²
300-500m²
2013 in EUR/m²
138
Kirchgasse
75
120
Langgasse
60
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht
entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des
Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen
Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/
(Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels
eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research
& Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung
bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder
Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT Düsseldorf GmbH
Jürgen Kreutz
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf
Fon: +49 211 9550-0
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
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E-Mail: [email protected]