einzelhandelsreport berlin

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EINZELHANDELSREPORT
BERLIN
CBRE I JUNI 2014
C
Einzelhandel
Special Report
Juni 2014
CBRE Global Research and Consulting
Inhaltsübersicht
Berlin Kompakt – Key Facts über den Berlin Wirtschafts- und Einzelhandelsstandort ................... 1
City West – Dynamische Entwicklung in allen Lagen ................................................................. 3
Tauentzienstraße – Top-Lage mit neuen Gesichtern ..................................................................6
Bikini Berlin – Schließung einer Lücke des Angebots in der City West? .........................................8
Kurfürstendamm – die zweite Top-Lage der City West .............................................................11
Unterer Kurfürstendamm: Nahtstelle zur Tauentzienstraße ........................................................12
Ein „Kessel Buntes“ auf dem Kurfürstendamm – Der mittlere Kurfürstendamm zwischen
Fasanenstraße und Bleibtreustraße........................................................................................15
Berlins traditionelle Luxus- und Niveaulage – der Kurfürstendamm zwischen Bleibtreustraße und
Olivaer Platz ......................................................................................................................19
Auf dem Weg zur neuen Niveaulage - Kurfürstendamm zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz
........................................................................................................................................23
Kantstraße – Attraktive Möbelmeile im Zentrum der City West ..................................................24
Im Kommen – Die Seitenstraßen des Kurfürstendamms............................................................25
City Ost – Etabliert und facettenreich ..................................................................................... 27
Friedrichstraße – Business- und Tourismuslage in der City Ost ................................................ 30
Nördlich des S-Bahnhofs – Neuer Impuls durch das Tacheles Kaufhaus?...................................31
Zwischen S-Bahnhof und dem Boulevard „Unter den Linden“ ...................................................34
Unter den Linden – Ein Boulevard im Aufwind ........................................................................36
Konsum neben Luxus: „Unter den Linden“ bis Leipziger Straße .................................................36
Mehr als nur Zeitgeschichte - Rund um den Checkpoint Charlie ...............................................39
Stehengebliebene Zeit - Friedrichstraße in Kreuzberg ..............................................................41
Alexanderplatz – neue Würfel für mehr Verkaufsfläche auf dem „Alex“ ................................... 42
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Einzelhandel
Special Report
Juni 2014
Hackescher Markt – Das kosmopolitische Einkaufsquartier in Berlin ........................................ 50
Oranienburger Straße – Auf dem Weg zurück zu altem Glanz? ................................................53
Hackescher Markt – Konstante im ständigen Wandel ..............................................................55
Nördliche Rosenthaler Straße – Lage in Erwartungshaltung ......................................................57
Südliche Rosenthaler Straße – „Rennmeile“ des Scheunenviertels ..............................................57
Münzstraße – Profiteurin des „Zugs zum Alexanderplatz“ .........................................................58
Neue Schönhauser Straße – Der „Place to be“ im Scheuenviertel .............................................59
Weinmeisterstraße – Mehr als nur eine „Seitenstraße“ .............................................................63
Alte Schönhauser Straße – Große Schwester mit großem Potenzial............................................63
Dircksenstraße - Warten auf die S-Bahnbögen .......................................................................65
Die Szene lebt – die Seitenstraßen des Scheunenviertels ..........................................................66
Berlin Stadtteillagen: Gelebte Kiezstruktur .............................................................................. 67
Schloßstraße – Hauptstraße der Shopping-Center ...................................................................68
Wilmersdorfer Straße - Wieder im Aufwind .............................................................................75
Weitere Stadtteillagen in Berlin – Hip oder nicht hip, das ist hier die Frage .............................. 81
Shopping-Center in Berlin – Fluch oder Segen? ..................................................................... 84
Berlin - Hauptstadt der Shopping-Center ...............................................................................85
Innenstadt und Stadtteil – noch mehr Shopping-Center für Berliner Einzelhandelsmarkt ...............87
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Einzelhandelsreport Berlin
Special Report
Juni 2014
EINZELHANDELSREPORT BERLIN
Von Andreas Malich, Leiter der Einzelhandelsvermietung, Berlin
Alexander Torwegge, Einzelhandelsvermietung, Berlin
Isabel Meyer, Einzelhandelsvermietung, Berlin
Roger Goyk, Einzelhandelsvermietung, Berlin
Sven Buchsteiner, Einzelhandelsberatung und -marktforschung, Frankfurt
Berlin Kompakt – Key Facts über den Berlin Wirtschafts- und Einzelhandelsstandort
Tab. 1: Key Facts – Berlin
KEY FACTS
Berlin
Einwohner in Tsd. 2012
3.375
Bevölkerungsprognose 2012-2030
7,90%
Arbeitslosenquote (abhängig zivile Erwerbspersonen) 2013
14,5
BIP in EUR 2013
97.485
Gästeankünfte 2013
10.849.000
Übernachtungen 2013
24.896.000
INSM -Wiwo Städteranking 2012 Niveau Gesamt/ Rang
551 (9)
INSM -Wiwo Städteranking 2012 Dynamik Gesamt/ Rang
417 (47)
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft je Einwohner (Euro) 2014
6.155
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 2014
97,3
Zentralitätskennziffer 2014
107,9
Umsatzanteil Deutschland ‰ 2011 42
43,613
Quelle: BulwienGesa, Bertelsmann Stiftung, MB Research, Oxford Economics, CBRE 2014
Tab. 2: Einzugsgebiet und Marktpotenzial Berlin
FAHRTZEIT 15 MINUTEN
Einwohner
1.121.582
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft (M EUR)
6.741.854 €
Einzelhandelsumsatz (M EUR)
Einwohner
9.480.690 €
Einwohner
3.320.844
19.478.652 €
20.029.482 €
4.287.312
24.713.261 €
23.398.189 €
Quelle: Geobasis-DE/BKG 2013, CBRE 2014
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Special Report Einzelhandelsreport Berlin 2014
Abb. 1: Entwicklung der Spitzenmiete in Berlin
350
330
310
290
300
€/m² im Monat
250
270
250
200
150
100
50
0
2010
2011
2012
2013
Q2 2014
Quelle: CBRE 2014
Abb. 2: Vermietungen Top 10 – Städte in Deutschland 2011-2013
234
Berlin
232
Frankfurt am Main
141
München
109
Hamburg
105
Köln
2013
2012
85
Düsseldorf
2011
72
Mönchengladbach
53
Stuttgart
45
Essen
40
Lübeck
0
50
100
150
200
250
300
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Quelle: CBRE 2014
City West – Dynamische Entwicklung in allen Lagen
Abb. 3: Übersicht Einzelhandelsmarkt City West
Kantstraße
Kartengrundlage: OpenStreetMap Contributors, CBRE 2014
Die City West, bestehend aus der Top-Konsumlage Tauentzienstraße und dem facettenreichen Kurfürstendamm, ist die tradierte Einzelhandelslage des westlichen Stadtgebiets, des ehemaligen WestBerlins. Wohl mit keiner anderen Straße wird der Berliner Einzelhandel so emotional verbunden wie
mit dem Kurfürstendamm, der bereits schon zur Vorwendezeit eine große auch kulturell-politische Bekanntheit innehatte.
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Auch heute zieht die City West insbesondere an den Wochenenden unzählige Sightseeing- und Shopping-Touristen aus Deutschland und der ganzen Welt an, die neben Monumenten der Zeitgeschichte
wie der Gedächtniskirche oder Sehenswürdigkeiten wie dem Zoologischen Garten, auch das beson-
Die stetig steigenden Touristenzahlen haben die City West seit Jahren wieder in den Fokus nationaler
und vor allem internationaler Einzelhändler rücken lassen, die vermehrt die Konsumlagen für ihre Pilot- und Flagshipstores anstreben. Anmietungen und Eröffnungen der jüngsten Vergangenheit von
internationalen Modelabels wie Pull&Bear und Bershka (beide Inditex-Gruppe), Urban Outfitters, Forever 21 und zuletzt Uniqlo stehen für diese neue Marktentwicklung.
Getragen u.a. von den starken sozio-ökonomischen Zahlen des westlichen Stadtgebiets, ist die City
West wieder ein Betätigungsfeld für große und nachhaltige Projektentwicklungen geworden. Bis in die
frühen 2000er Jahre lag die City Ost aufgrund des großen Nachholbedarfs an modernen Einzelhandels-, Hotel- und Büroflächen im besonderen Fokus der Projektentwickler und Immobilieninvestoren,
zeitgleich kam es in der City West zu einem zunehmenden und auf Objektebene sogar eklatanten
Investitionsstau.
Dieser Investitionsstau baut sich nunmehr seit einigen Jahren, nachdem auch der Bedarf in der City
Ost nahezu umfänglich gedeckt ist, kontinuierlich ab. Größere Projektentwicklungen verändern derzeit
das Stadtbild der City West nachhaltig und geben ihr ein deutlich moderneres Erscheinungsbild. Hierzu zählen u. a.
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dere Einzelhandelsangebot an der Tauentzienstraße und dem Kurfürstendamm besuchen, so z. B. das
KaDeWe (Kaufhaus des Westens) als größtes kontinentaleuropäisches Warenhaus.
das Bikini Berlin,
der Atlas Tower,
Kurfürstendamm °195
das Zoo-Fenster (Waldorf-Astoria Hotel) oder auch das
Haus Cumberland.
Weitere Entwicklungsimpulse sind auch von der noch ausstehenden Renovierung des Bahnhofs Zoo
mit den Zoo-Terrassen, der angestrebten Entwicklung des ehemaligen Karstadt Warenhauses am Kurfürstendamm und der Entwicklung des Upper West zu erwarten. Ungeklärt ist nach wie vor die Zukunft
des Ku’damm Karrees, seit 2007 wird nach einem Co-Investor für das Re-Development des lageprägenden Shopping-Centers gesucht.
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All diese neuen Projektinitiativen haben dazu geführt, dass die City West in den vergangen fünf Jahren
das stärkste Mietwachstum des gesamten Berliner Einzelhandelsmarkt erfahren hat. So stieg die Spitzenmiete von rund 260 €/m² im Jahr 2011 auf den heutigen Höchstwert von rund 330 €/m² im Monat an.
VERMIETUNGEN 1A-LAGEN CITY WEST
Straße
Verkaufsfläche
Mieter
Branche
Kurfürstendamm 29
700 m²
Filippa K
Bekleidung
Kurfürstendamm 44
160 m²
Maje
Bekleidung
Kurfürstendamm 45
300 m²
Tumi
Schuhe & Lederwaren
Kurfürstendamm 62
430 m²
Warendorf Küchen
Haushaltswaren, Möbel & Einrichtung
Kurfürstendamm 63
190 m²
Golfino
Bekleidung
Kurfürstendamm 195
710 m²
Audi City
Sonstiges
Kurfürstendamm 178
300 m²
Dimensione Danza
Sport & Outdoor
Kurfürstendamm 176
300 m²
Pal Zileri
Bekleidung
Kurfürstendamm 193/194
600 m²
Grosz
Gastronomie
Kurfürstendamm 216
120 m²
Picard
Schuhe & Lederwaren
Kurfürstendamm 234
680 m²
& other stories (H&M)
Bekleidung
Nürnberger Straße 13/Ecke Tauentzienstraße
380 m²
Blue Tomato
Sport & Outdoor
Tauentzienstraße 7
80 m²
Yves Rocher
Drogerie & Parfümerie
Tauentzienstraße 7 B/C
2.700 m²
Uniqlo
Bekleidung
Tab. 3: Vermietungen in den 1A-Lagen der City West
Quelle: CBRE 2014
Tab. 4: Vermietungen in den 1B-Lagen der City West
VERMIETUNGEN 1B-LAGEN CITY WEST
Straße
Verkaufsfläche
Miete
Branche
Bleibtreustraße 13
110 m²
Firma Westside Store
Bekleidung
Bleibtreustraße 34-35
200 m²
Torquato
Fasanenstraße 29
110 m²
lululemon athletica
Sport & Outdoor
Knesebeckstraße/Ecke Ku'Damm
300 m²
House of Jab Anstoetz
Schlüterstraße 38-39
240 m²
Taschen Verlag
Multi Media, Bücher & Geschenke
Uhlandstraße 183-185
300 m²
Wohnstücke (Butlers)
Uhlanstraße 195
k. A.
Restaurant Glass
Gastronomie
Wittenbergplatz 5-6
260 m²
Lindner Feinkost
Lebensmittel & Tabakwaren
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Quelle: CBRE 2014
Tauentzienstraße – Top-Lage mit neuen Gesichtern
Abb. 4: Key Facts Tauentzienstraße
Branchenmix bezogen auf die Ladenlokale
STRAßE
TAUENTZIENSTRAßE
Positionierung
Stärkste Konsumlage in Berlin. Sehr hoher Anteil nationaler und internationaler Filialisten. Geprägt
durch KaDeWe und Flagshipstores nationaler und internationaler Einzelhändler.
Länge der Straße
550 m
Ankermieter
Kadewe, Peek&Cloppenburg, Esprit, Hennes&Mauritz, Zara, Schuh-City, Nike Town, Saturn, Neo, E-Plus
Base, Fossil, Bershka
Kundenprofil
West-Berliner Bevölkerung, internationale Shopping-Touristen
Typische Store-Größe (in m²)
300-3,000
Spitzenmieten in €/m² im Monat
330,-
Anzahl der Geschäfte
59
Davon filialisiert
54
Filialisierungsgrad (in %)
92
Entwicklungstendenz
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Quelle: CBRE 2014
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Neben dem Kurfürstendamm steht wohl keine andere Straße so für die Einzelhandelslandschaft der
City West wie die Tauentzienstraße, im Berliner Sprachgebrauch auch nur Tauentzien genannt. In diesem Teilbereich der City West befindet sich die höchste Dichte an Flagshipstores von nationalen und
Der Ankermieter der Straße bleibt trotz der unsicheren ökonomischen Zukunft des ehemaligen Mutterkonzerns Karstadt das Warenhaus KaDeWe. Sieben Etagen, darunter die weltbekannte GastronomieEtage auf der sechsten Etage, sowie rund 70.000 m² Verkaufsfläche machen das KaDeWe zum größten kontinentaleuropäischen Warenhaus. Viele Marken, die über Shop-in-Shop-Systeme expandieren,
starten hier ihre Deutschlandexpansion (wie zuletzt auch Top Shop), wodurch sich das KaDeWe noch
einmal von anderen Anbietern abhebt. Im Raume steht derzeit eine Verkaufsflächenerweiterung des
KaDeWe im Untergeschoss um ca. 2.500 m².
Die Tauentzienstraße allein auf das KaDeWe zu reduzieren, wäre jedoch falsch. Mit einem Weltstadthaus von Peek&Cloppenburg sowie Flagshipstores der drei Inditex-Konzepte Bershka, Pull&Bear und
Zara, Esprit, Adidas, Forever 21 oder der jüngst im Europa-Center eröffneten Niketown, erhält die
Tauentzienstraße ihren besonderen Charakter. Durch die Eröffnung des zur japanischen FastRetailing-Gruppe gehörenden Modelabels Uniqlo in der Tauentzienstraße 7B/C festigte die Straße
einmal mehr ihr Profil als Flagshipstore-Location.
internationalen Einzelhändlern, hier werden die höchsten Passanentenfrequenzen gemessen und auch
die höchsten Einzelhandelsmieten gezahlt.
Die früher ausgeprägte Unterscheidung in nördliche und südliche Straßenseite hat sich mittlerweile
deutlich nivelliert. Galt die KaDeWe-Seite (südlich) als die deutlich stärker frequentierte Straßenseite,
so hat sich das Verhältnis zur Europa-Center-Seite (nördlich) heute nahezu ausgeglichen. Dies ist insbesondere auf die großflächigen Vermietungen im und um das Europa-Center zurückzuführen.
Bemerkenswert ist, dass die nördliche Straßenseite zwischen Wittenbergplatz und Nürnberger Straße
aufgrund der kleinteiligeren Gebäudestruktur kleinflächigeren Konzepten bessere Expansionsansätze
als die südliche Straßenseite bietet, wo vor allem Flagshipstores das Straßenbild bestimmen. In der
jüngeren Vergangenheit wurden an der Tauentzienstraße vor allem dort neue Ladenflächen vermietet.
Zu erwähnen ist weiterhin, dass auch die Tauentzienstraße (wie nahezu alle Berliner Einkaufsstraßen)
keine Fußgängerzone ist, sondern eine für den Individualverkehr geöffnete Fahrstraße.
Durch die verschiedenen, vorstehend genannten Vermietungen wird deutlich, dass sich die Nachfrage
von nationalen und internationalen Einzelhändlern immer stärker auf die Tauentzienstraße konzentriert. Die Straße erlebte in den letzten vier Jahren einen deutlichen Anstieg der Spitzenmiete, die
u.a. durch die Nachfrage der vielen internationalen Einzelhändler angetrieben wurde. Gerade internationale Retailer reflektieren bei Ihrem Markteintritt in Deutschland auf „sichere“ Umsätze in einem
nachgewiesen „starken“ Marktumfeld. Hierfür werden dann auch Topmieten akzeptiert.
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So waren es auch nur internationale Konzepte, die im Vermietungsjahr 2012/2013 an der Tauentzienstraße neue Filialen anmieteten. Wie bereits erwähnt, sicherte sich Uniqlo einen rund 2.700 m²
großen Flagshipstore und folgt Nike als neuer Mieter nach. Der Berliner Store ist der erste Laden des
Fashionlabels auf dem deutschen Markt. Im Geschäftshaus Tauentzienstraße 7 konnte sich der französische Naturkosmetikanbieter Yves Rocher einen rund 80 m² großen Store sichern. Im Gebäude Tauentzienstraße 8 wird in Kürze Dunkin Donuts eröffnen. In Ecklage zum Tauentzien sicherte sich das
Die aktuelle Spitzenmiete für einen 100-m²-Store mit 5 Metern Front liegt derzeit bei 330
€/m²/Monat.
Bikini Berlin – Schließung einer Lücke des Angebots in der City West?
Der Nachfrageüberhang in der Top-Lage des Kurfürstendamms ist auch durch die fehlende Straßenfront entlang des Breitscheidplatzes zu erklären. Über Jahre hinweg übernahm das sogenannte BikiniHaus, das sich an der nördlichen Seite des Breitscheidplatzes auf voller Länge an der Budapester
Straße erstreckt, keine kompensatorische Funktion. Die Einzelhandelsnutzung blieb hinter der Bedeutung der Lage zurück und kam kaum über eine gastronomische sowie touristische Nutzung hinaus.
Dies soll sich nun mit dem neuen Konzept der Bayerischen Hausbau, der Projektentwicklerin des Gebäude-Komplexes ändern, die das sog. Bikini Berlin in den letzten Jahren revitalisierte und am 3. April
2014 eröffnete. Das Bikini Berlin umfasst rund 17.000 m² Einzelhandels- und Gastronomieflächen,
die als Konzept-Mall konzipiert sind. Dazu kommen rund 20.000 m² Büro, ein 25Hours Hotel mit ca.
8.800 m² Gesamtfläche, das im gleichen Gebäude beheimatete Restaurant Neni, die Monkey Bar
sowie 3.000 m² ergänzende Lagerfläche.
österreichische Sportgeschäft Blue Tomato in der Nürnberger Straße 13 einen rund 380 m³ Store und
ist damit neu auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt.
Das Konzept des Centers setzt im Gegensatz zu den Top-Konsumlagen Kurfürstendamm und Tauentzienstraße auf die Individualität und Wertigkeit der einzelnen Läden. Dabei verzichtet das Vermietungskonzept bewusst auf die Akquirierung von konsumorientierten Ankermietern. Die rund 17.000
m² Verkaufsfläche wurden daher vor allem für kleinteilige Fashion- und Designanbieter konzipiert, die
der Individualität des Bikini Berlins Ausdruck verleihen sollen. Highlight der Immobilie ist sicherlich die
begrünte Dachterrasse mit direktem Blick auf den Zoo und einem Retail- und Gastronomieangebot.
Zum Zeitpunkt der Eröffnung waren ca. 85% der Mallflächen vermietet.
Zu den neuen Mietern zählen zum einen Berliner Mode- und Szene-Labels, zum anderen auch trendund niveauorientierte internationale Mode- und Trendlabels wie die italienische Jeansanbieter Acne,
die US-Modelabels Gant und Vans, Work in Progress (Carhartt) oder auch das italienische Modelabel
Bagatt, die hier ihren ersten Store in Deutschland eröffneten.
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Städtebaulich ist das Bikini Berlin integrativ wirkend, da nun auch nördlich des Breitscheidplatzes ein
Anziehungspunkt für den gesamten Bereich der City West entsteht. Wie das Konzept mit seinem teilweise avantgardistischen Mietermix und das Objekt mit seiner eher unkonventionellen Shopping-MallFührung von den Konsumenten angenommen wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgesehen werden. Entscheidend wird sein, ob die translozierten Konzepte aus den östlichen Quartieren Berlins auch den „Nerv“ der West-Berliner-Bevölkerung und Shopping-Touristen treffen.
Abb. 5: Lageplan: Tauentzienstraße
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Abb. 6: Lageplan: Tauentzienstraße
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Kurfürstendamm – die zweite Top-Lage der City West
Abb. 7: Key Facts Kurfürstendamm
Branchenmix bezogen auf die Anzahl der Geschäfte
STRAßE
KURFÜRSTENDAMM
Positionierung
Haupteinkaufstraße der City West, drei Lagebereiche, Konsum im östlichen Bereich (Gedächtniskirche), Konsum- und Tourismus im Mittelteil, Niveau- und Luxus im westlichen Bereich (Olivaer Platz)
Länge der Straße
2000 m (Rankestraße bis Adenauerplatz)
Ankermieter
Apple, Pylones, Urban Outfitters, Benetton, Karstadt, C&A, Hennes&Mauritz, Rolex, Montblanc,
Armani, Gucci, Louis Vuitton, Burberry
Kundenprofil
Internationale Luxuskunden am Olivaer Platz, West-Berliner und unzählige Sight-Seeing- und
Shopping-Touristen im restlichen Straßenverlauf
100-600
300,- (westlich)
130,- (Mitte)
180,- (östlich)
250
Davon filialisiert
170 (gesamt)
79
Entwicklungstendenz
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Quelle: CBRE 2014
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Gedächtniskirche bis Meineckestraße: konsumorientierter Einzelhandel = unterer Kurfürstendamm,
Meineckestraße bis Bleibtreustraße: niveauorientierter Einzelhandel = mittlerer Kurfürstendamm,
Bleibtreustraße bis Olivaer Platz: Luxusbereich = oberer Kurfürstendamm
Geprägt ist die Straße vor allem durch nationale und internationale Filialisten aus dem Modebereich.
Dabei gibt es keine generelle Lagedifferenzierung zwischen den beiden Straßenseiten.
Unterer Kurfürstendamm: Nahtstelle zur Tauentzienstraße
Die Passantenfrequenzen in diesem Lageabschnitt unterscheiden sich nur gering von denen der TopWerte der Tauentzienstraße. Dies ist u.a. auch auf die gleichnamige U-Bahn-Station sowie den nur
wenige Gehminuten entfernten S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten, dem ehemals wichtigsten
Bahnhof vor der Eröffnung des Berliner Hauptbahnhofs, zurückzuführen.
Der Kurfürstendamm, von den Berlinern auch liebevoll Kudamm genannt, ist die tradierte Einzelhandelslage der City West und gilt nach der Tauentzienstraße als weitere absolute Top-1A-Lage. Wo sich
vor 130 Jahren noch ein Reitweg zwischen der historischen Mitte zum Schloss Charlottenburg befand,
wurde ab 1880 eine 53 m breite Prachtstraße angelegt, die in ihrer baulichen Struktur noch heute
Bestand hat. Allerdings ist der heutige Kurfürstendamm in seiner Lagequalität dreigeteilt:
Das in den Straßenlauf integrierte offene Shopping-Center Neues Kranzler Eck stellt eine Besonderheit
dar. Das von Helmut Jahn gestaltete Gebäude ist zu einem Wahrzeichen der City West geworden und
beliebter Anziehungspunkt für die vielen Sightseeing- und Shopping-Touristen. Der ikonische Aufbau
auf dem Dach sowie die historische Leuchtreklame des namensgebenden Café Kranzler sind beliebte
Fotomotive und Identifikationspunkt für eine Shoppingtour auf dem Kurfürstendamm.
Nach teilweise spektakulären Neuanmietungen in der jüngeren Vergangenheit, wie durch Apple und
Hugo Boss aber auch G-Star und Medea, wurden im Vermietungsjahr 2012/2013 nur zwei Vermietungen registriert. Das neue Konzept des schwedischen Modekonzerns H&M, „& Other Stories“, wurde
in einer ehemaligen H&M Filiale im Geschäftshaus Kurfürstendamm 234 integriert. Das Berliner Konzept Medea (I love Berlin) mietete im Kurfürstendamm 235 eine Filiale an.
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Noch mehr Dynamik lässt eine spektakuläre neue Projektentwicklung erwarten: Der Berliner Projektentwickler Huth mit seiner High Gain House Projektgesellschaft, die derzeit auch das Shopping-Center
Mall of Berlin (ehem. Leipziger Platz Nr. 12) baut, plant auf dem Grundstück des derzeitigen Karstadt
Warenhauses gemeinsam mit der österreichischen Signa-Gruppe eine umfassende Neugestaltung als
Shopping-Center. Hierfür wird dem Vernehmen nach versucht, auch angrenzende Grundstücke zu
akquirieren, um die Verkaufsflächenzahl zu vergrößern. Aufgrund der relativ frühen Planungsphase
können zu aktuelle Mietern oder zu weiteren Plänen derzeit keine weiteren Aussagen getroffen werden.
Die gesamte Nutzfläche wird aber auf rund 50.000 m² - bis 70.000 m² Fläche geschätzt.
Ähnlich wie die Tauentzienstraße hat auch dieser Teilbereich des Kurfürstendamms einen deutlichen
Mietpreisanstieg erfahren. Getrieben wurde die Entwicklung vor allem durch internationale Filialisten,
die Berlin als ihre Einstiegsstadt auf den deutschen Einzelhandelsmarkt sehen.
Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Abschnitt des Kurfürstendamms liegt bei rund 300 €/m² im Monat.
Abb. 8: Lageplan: Kurfürstendamm (Tauentzienstraße bis Gedächtniskirche)
Auf der gegenüberliegenden Straßenseite am Kurfüstendamm 11 wird derzeit das Großprojekt Upper
West durch die Atlas Tower GmbH, einer Tochter der STRABAG Real Estate, realisiert. Auf dem ehemaligen Schimmelpfeng-Areal im Kreuzungsbereich von Kantstraße, Breitscheidplatz und Kurfürstendamm werden insgesamt rund 53.000 m² Geschossfläche für Hotel-, Büro- und Einzelhandelsnutzung
realisiert. Als Hotelbetreiber steht bereits die Budget-Hotel-Kette Motel One fest. In prominenter Ecklage zum Kurfürstendamm werden rund 3.900 m² Einzelhandelsfläche realisiert.
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Abb. 9: Lageplan: Kurfürstendamm (Joachimstaler Straße – Fasanenstraße)
Impression: Oberer Kurfürstendamm
Quelle: CBRE 2014
Ein „Kessel Buntes“ auf dem Kurfürstendamm – Der mittlere Kurfürstendamm zwischen Fasanenstraße und Bleibtreustraße
Auch weiterhin gilt die tradierte Lageeinteilung am Kurfürstendamm: Der „mittlere“ Teil des Kurfürstendamms zwischen der Fasanen- und Bleibtreustraße bleibt im Vergleich zu den Top-Lagen an der
Gedächtniskirche und den Luxuslagen rund um den Olivaer Platz am wenigsten profiliert.
Der Branchen- und Mietermix präsentiert sich uneinheitlich, wobei sich dies allmählich ändert. Mehr
und mehr „entdecken“ niveauorientierte Mieter diesen Bereich, wobei sich diese hier nach wie vor in
der Nachbarschaft zu gastronomischen Anbietern, Hauptstadtrepräsentanzen von Automobilherstellern
und auch Hotels, Theatern und sogar einem Programmkino wie dem Cinema Paris des Maison de
France befinden. Die Mieten sind in diesem Bereich des Kurfürstendamms noch günstiger als in den
anderen Bereichen der Straße, zudem ist dort die Nachfrage deutlich höher als das Angebot, Flächen
sind kaum zu bekommen.
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Im Modebereich überwiegen, nicht zuletzt durch die Nähe zum Luxusbereich des Kurfürstendamms,
die Niveauanbieter. Patrizia Pepe, Lacoste oder auch Van Laack sind hier zu nennen. Die konsumorientierten Namen fehlen hier völlig, was mitunter auch durch die deutlich geringere Passantenfrequenz
Für eine mögliche positive Entwicklung der Lage, insbesondere der südlichen Straßenseite, wird weiterhin das lageprägende Shopping-Center Ku’damm Karree gesehen. Für das verwinkelte und nicht
mehr zeitgemäße Objekt werden seit 2007 neue Entwicklungsansätze gesucht. Der derzeitige Eigentümer, die irische Ballymore-Gruppe, versucht seit einigen Jahren einen Co-Investor für das Projekt zu
finden, die Hamburger ECE Projektmanagement GmbH wurde hier Anfang letzten Jahres ins Gespräch gebracht. Derzeit sind jedoch keine konzeptionellen und bautechnischen Veränderungen oder
Fortschritte zu erkennen, so dass die mit rund 500 Millionen Euro projektierte Neupositionierung des
Objekts nach wie vor nicht absehbar ist.
Zwar ist die Nordseite des Straßenabschnitts kleinteiliger und besitzt eine durchgängige Straßenfront,
doch auch hier entfaltet die Straße nicht ihr volles mögliches Potenzial, da durch die typischen, denkmalgeschützten historischen Werbevitrinen die Sichtbarkeit der Gebäude unterbrochen ist und die
Passanten teilweise darum herum „navigieren“ müssen.
Trotz der vergleichsweise etwas schwächeren Voraussetzungen kann dieser Lageabschnitt des Kurfürstendamms auf ein aktives Vermietungsjahr 2012/2013 zurückblicken. Hier war vor allem die nördliche Straßenseite besonders hoch im Kurs, es konnten insgesamt drei Neuvermietungen realisiert werden. Die meisten Vermietungen fanden in der Nähe der Bleibtreustraße statt, deren Teilabschnitt bereits durch die nahegelegene Luxuslage beeinflusst ist.
zu erklären ist. Ab der Fasanenstraße verläuft sich die herausragende Passantenfrequenz rund um
Breitscheidplatz und Gedächtniskirche.
Das französische Modelabel Maje mietete hier seinen ersten Store in der City West an, nachdem bereits zuvor positive Erfahrungen auf der Friedrichstraße gesammelt wurden. Im Geschäftshaus Kurfürstendamm 44 wurde ein 160 m² großer Store angemietet. Im Nebengebäude (Kurfürstendamm 45)
sicherte sich der US-amerikanische Taschen- und Lederwarenspezialist Tumi einen rund 300 m² großen Store. Ebenfalls an der nördlichen Straßenseite (Kurfürstendamm 29) wurde das progressive
schwedische DOB-Label Filippa K mit einem rund 700 m² Ladengeschäft angesiedelt, im Gebäude
Kurfürstendamm 212 wird kurzfristig Jil Sander einen Store eröffnen.
Die südliche Straßenseite stand 2012/2013 weniger im Fokus der nationalen und internationalen
Filialisten. Der Obertshausener Lederwarenspezialist Picard mietete im Geschäftshaus 216 einen rund
120 m² großen Store an und erweiterte damit seine Präsenz in den größten deutschen ShoppingMetropolen, im Gebäude Kurfürstendamm 210 mietet Scarosso einen rund 100 m² großen Laden.
Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich des Kurfürstendamms liegt bei 130 €/m²/Monat.
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Gerade die vermehrte Vermietung an hochwertigen und niveauorientierten Einzelhandelskonzepten ist
ein Anzeichen für eine zunehmende Angleichung des Branchen- und Mietermixes dieses Bereichs des
Kurfürstendamms und den Luxuslagen rund um den Olivaer Platz. Mittelfristig ist davon auszugehen,
dass auch dieser Bereich eine deutlichere Positionierung haben wird, entscheidend wird allerdings die
schnelle Umsetzung des „neuen“ Ku‘damm Karrees sein.
Abb. 10: Lageplan: Kurfürstendamm (Meinkestraße – Uhlandstraße)
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Abb. 11: Lageplan: Kurfürstendamm (Knesebeckstraße)
Quelle: CBRE 2014
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Impression: Kurfürstendamm
Was bereits auf dem Kurfürstendamm ab der Fasanenstraße anklingt, wird ab der Bleibtreustraße bis
zum Olivaer Platz hin Wirklichkeit: hier ist die tradierte Luxus- und Niveaulage Berlins zuhause. Neben
den vier anderen Luxuslagen in Deutschland (Hamburg, München, Frankfurt und Düsseldorf) zählt
dieser Teilbereich des Kurfürstendamms zu den etablierten Niveau- und Luxuslagen Deutschlands. Das
gehobene Ambiente der Straße wird durch die hohe Dichte gründerzeitlicher und wilhelminischer Altbauten unterstützt und gibt dem Straßenabschnitt eine besondere Adressqualität.
Zu den Ankermietern zählen Prada, Gucci, Bottega Veneta oder auch Dolce & Gabbana. Dabei sind
manche Luxus- und Niveaulabels exklusiv nur in Berlin vertreten, wie die beiden schweizerischen Juweliere und Uhrmacher Hublot und Maurice Lacroix.
Eine nachhaltige Aufwertung erfuhr dieser Straßenabschnitt durch die Fertigstellung des lageprägenden historischen Haus Cumberland (Kurfürstendamm 193-194) sowie der Projektentwicklung N° 195
Ku’damm. Beide Gebäude wurden in den letzten Jahren saniert und komplett umgebaut, hier wurden
insgesamt ca. 5.300 m² neue Handels- und Gastronomieflächen geschaffen. Seit der Eröffnung lässt
sich ein großes Interesse der Kunden und Einzelhändler für diesen Bereich erkennen.
Berlins traditionelle Luxus- und Niveaulage – der Kurfürstendamm zwischen Bleibtreustraße
und Olivaer Platz
Obwohl für eine Luxuslage nicht unbedingt notwendig, erfährt auch dieser Lageabschnitt eine relativ
hohe Passantenfrequenz, dies vor allem durch (internationale) Shopping-Touristen. Damit unterscheidet sich diese Lage klar von anderen Luxuslagen in Deutschland. Dabei ist auch dieser Lageabschnitt
für den Individualverkehr geöffnet (so wie der gesamte Kurfürstendamm), der analog zur Tauentzienstraße im Gegensatz zu anderen Top-1A-Lagen in Deutschland keine verkehrsberuhigte Fußgängerzone
ist.
Auch zukünftig wird dieser Lagebereich des Kurfürstendamms die bestimmende Luxus- und Niveaulage auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt bleiben. Im unmittelbaren Vergleich zur Friedrichstraße profitiert der Kurfürstendamm durch seine klare Lageeinteilung und die zunehmende Marktbedeutung für
Niveaulabels im unmittelbaren Umfeld. Die in der jüngeren Vergangenheit fertiggestellten Projektentwicklungen haben zusätzlich zum Bedeutungsgewinn beigetragen. Bei den Spitzenmieten im Luxusbereich liegt der Kurfürstendamm im unteren Bereich der deutschen Luxuslagen und bietet daher zukünftig weiteres Vermietungspotenzial, welches bei Weitem noch nicht ausgeschöpft ist.
Auch im Vermietungsjahr 2012/2013 wurden wieder diverse Vermietungstransaktionen registriert.
Dabei lag die südliche Straßenseite besonders im Interesse der nationalen und internationalen Einzelhändler. In dem Neubauprojekt N° 195 Ku’damm mietete das High-Tech-Store-Konzept Audi City des
deutschen Automobilhersteller Audi rund 710 m² Verkaufsfläche an. Dieser Store, in dem sich Kunden
ein virtuelles Auto zusammenstellen können, ist der erste auf dem europäischen Festland, nachdem
bereits zwei Stores in London und Peking existierten.
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Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich des Kurfürstendamms liegt bei 180 €/m²/Monat.
Quelle: CBRE 2014
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Abb. 12: Lageplan Kurfürstendamm (Bleibtreustraße – Wielandstraße)
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Abb. 13: Lageplan: Kurfürstendamm (Wielandstraße bis Olivaer Platz)
Eine sehr interessante Entwicklung findet derzeit westlich des Olivaer Platzes statt. Galt der westliche
Kurfürstendamm zwischen Olivaer Platz und Adenauer Platz in der Vergangenheit trotz des attraktiven
Altbaubestands als Nahversorgungslage, entwickelt sich der Straßenabschnitt mehr und mehr zu einer
aufstrebenden Niveaulage. Durch die geringe Verfügbarkeit an Einzelhandelsflächen in der Luxuslage
entscheiden sich hier gerade niveauorientierte Anbieter für neue Alternativen. Dabei finden sie in diesem Bereich des Kurfürstendamms ein moderates Mietniveau von rund 70 €/m² im Monat vor, wobei
allerdings derzeit auch die Frequenzen (noch) geringer als im Luxusbereich des Kudamms sind.
Die jüngsten Vermietungen in diesem Bereich waren das italienische Konzept Dimensione Danza mit
einem rund 300 m² großen Store im Geschäftshaus Kurfürstendamm 176. Der ebenfalls italienische
Herrenausstatter Pal Zileri sicherte sich in unmittelbarer Nachbarschaft (Kurfürstendamm 176) einen
ebenfalls 300 m² großen Store. An der nördlichen Straßenseite wurde im Vermietungsjahr 2012/2013
nur eine Vermietung registriert. Der deutsche Golfsportanbieter Golfino mietete im Geschäftshaus
Kurfürstendamm 63 einen rund 190 m² großen Laden an.
Des Weiteren mieteten in der jüngeren Vergangenheit auch die Konzepte Witty Knitters und Soana ein
Ladengeschäft in dieser Lage.
Auf dem Weg zur neuen Niveaulage - Kurfürstendamm zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz
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Quelle: CBRE 2014
Abb. 14: Lageplan: Kurfürstendamm (Olivaer Platz bis Adenauerplatz)
Kantstraße – Attraktive Möbelmeile im Zentrum der City West
Vom Breitscheidplatz verläuft die Kantstraße parallel zum Kurfürstendamm. Als Lauflage hat sie zwar
eine untergeordnete Funktion, jedoch hat sich hier eine innerstädtische Möbel- und Einrichtungslage
entwickelt, die sich vom Breitscheidplatz bis hin zum Savignyplatz erstreckt. Nach Eröffnung des Themen-Shopping-Centers Stilwerk, in dem sich weitere nationale und auch internationale Möbel- und
Einrichtungshändler wie Auping, Ligne Roset, SieMatic oder Lambert ansiedelten, haben sich im Umfeld diverse weitere Möbel- und Einrichtungskonzepte etabliert. In der Kantstraße selbst zählen z.B.
Rahaus, dopo domani, Bisazza oder Sarnes zu den Magnetmietern. Neben der Möbelkompetenz ist
die Kantstraße auch eine Gastronomielage sowie Anlaufstelle für eher unterrepräsentierte Warengruppen in der Innenstadt, wie z. B. Eisenwaren.
Aufgrund ihrer klaren Spezialisierung bietet die Kantstraße den spezifischen nationalen und internationalen Möbel- und Einrichtungskonzepten, die hier von einem hohen Zielkundschaftsaufkommen profitieren können, interessante Ansätze zur Expansion. Der Lage entsprechend mietete im Vermietungsjahr
2012/2013 das Möbelkonzept Smeg rund 170 m² in der Kantstraße 150A an.
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Die aktuelle Spitzenmiete in der Kantstraße liegt bei rund 50 €/m² im Monat.
Tab. 5: 1B-Lagen der City West
1B-LAGEN DER CITY WEST
Straße
Mietpreis in €/m² im Monat
Nebenstraße von
Bleibtreustraße
65,-
Kurfürstendamm
Fasanenstraße
55,-
Kurfürstendamm
Knesebeckstraße
45,-
Kurfürstendamm
Nürnberger Straße
65,-
Tauentzienstraße
Schlüterstraße
95,-
Kurfürstendamm
Uhlandstraße
55,-
Kurfürstendamm
Quelle: CBRE 2014
Zwischen Gedächtniskirche und Olivaer Platz schneiden mehrere Seitenstraßen den Kurfürstendamm.
Diese Seitenstraßen haben zum Teil eine wechselvolle Geschichte, so die Fasanenstraße als ehemalige historische Luxuslage von West-Berlin. Aufgrund der geringeren Frequenz hatten die Nebenstraßen
des Kurfürstendamms seit Öffnung der Mauer einen Bedeutungsverlust erfahren, der sich zunehmend
relativiert.
Im Kommen – Die Seitenstraßen des Kurfürstendamms
Aufgrund des massiven Expansionsdruckes auf den Kurfürstendamm entdecken immer mehr nationale
und internationale Konzepte die Nebenstraßen des Kurfürstendamms. Nachgefragte Straßen sind hier
die Schlüterstraße, die Fasanenstraße, die Bleibtreustraße, die Uhlandstraße und die Knesebeckstraße.
Meist ausgestattet mit einem ähnlich attraktiven Altbaubestand wie der Kurfürstendamm und einem
etablierten, wenn auch eher regional geprägtem Einzelhandelsbesatz bieten die Nebenstraßen des
Kurfürstendamms interessante Expansionsansätze. Hervorzuheben ist hier die Schlüterstraße, die sich
kontinuierlich zu einer ergänzenden Niveaulage entwickelt und bereits Mieter wie Filippa K, Anette
Goertz, Udo Walz, BCBG und Chelsea Farmers Club angezogen hat. Besonders das deutlich geringere Mietniveau macht die Lagen attraktiv, um ein Handelskonzept auf dem Berliner Markt zu testen
ohne ein zu hohes Mietrisiko einzugehen. Damit gewinnen die Nebenstraßen des Kurfürstendamms
immer mehr die Funktion als Sprungbrett auf den Berliner Einzelhandelsmarkt.
Im Vermietungsjahr 2012/2013 konnten eine Vielzahl an Vermietungstranskationen in den Seitenstraßen des Kurfürstendamms beobachtet werden. So mietete der Taschen Verlag in der Schlüterstraße
38-39 einen ca. 240 m² großen Laden. Der Spezialversender Torquato mietete einen rund 200 m²
Store in der Bleibtreustraße 34-35.
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In der Bleibtreustraße 13 mietete das hochwertige Mode-Konzept Firma Westside Store einen rund
110 m² großen Store. In der Fasanenstraße 29 wurde das auf Yoga-Kleidung spezialisierte Konzept
Lululemon athletica ansässig. Das kanadische Label mietete hier seinen ersten Store in Deutschland
auf rund 110 m².
Aufgrund des hohen Ansiedlungsdruckes auf den Kurfürstendamm wird auch zukünftig mit weiterer
Vermietungsaktivität in diesen Lagen zu rechnen sein.
Impression: Schlüterstraße Berlin
Mit zwei Vermietungen war auch die Uhlandstraße nachgefragt. Der Kölner Wohnaccessoires- und
Kleinmöbelhändler Butlers mietete in der Uhlandstraße 181-183 einen rund 300 m² großen Store für
sein neues Store-Konzept Wohnstücke. Durch die fußläufige Verbindung zwischen Kantstraße und
Kurfürstendamm wird Butlers sowohl von der Zielkundschaft der Kantstraße als auch von den bummelnden Shopping-Touristen vom Kurfürstendamm profitieren. Wie bereits erwähnt, mietete in Ecklage das hochwertige regionale Möbelkonzept House of Jab Anstoetz.
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Quelle: CBRE 2014
City Ost – Etabliert und facettenreich
Abb. 15: Übersicht Einzelhandelsmarkt City Ost
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Tab. 6: Vermietungen in den 1A-Lagen der City Ost
VERMIETUNGEN 1 A-LAGEN CITY OST
Straße
Verkaufsfläche
Mieter
Branche
Alexanderplatz 7
2.500 m²
CCC
Schuhe & Lederwaren
Alea 101 (Alexanderplatz)
100 m²
Berlin Coffee
Gastronomie
30 m²
Maho
Gastronomie
185
La Luna
Gastronomie
Friedrichstraße 56
170 m²
DenizBank
Dienstleistung
Friedrichstraße 71–75 (Quartiers 206)
333 m²
Kaffee Einstein
Gastronomie
Friedrichstraße 155
98 m²
Mephisto
Schuhe & Lederwaren
80 m²
Rituals
90 m²
Medea
Sonstiges
35 m²
Pandora
Schmuck & Accessoires
Friedrichstraße 185-187
250
Wittstock
Schuhe & Lederwaren
750 m²
dm-Drogeriemarkt
Unter den Linden 24
250 m²
Digital Eatery (Microsoft)
Gastronomie
Unter den Linden 36
k.A.
Chicco di caffè (ZDF Café)
Gastronomie
Quelle: CBRE 2014
Tab. 7: Vermietungen in den 1B-Lagen der City Ost
VERMIETUNGEN 1B-LAGEN CITY OST
Straße
Verkaufsfläche
Mieter
Branche
Brandenburger Tor, Hotel Adlon
671 m²
Sra Bua
Gastronomie
Kronenstraße18
178 m²
D'pil
Dienstleistung
Sony Center
342 m²
Starbucks
Gastronomie
Stargarder Straße 82
328 m²
Spreegold
Gastronomie
Zimmerstraße 56
118 m²
Rustro
Gastronomie
Quelle: CBRE 2014
Die City Ost stellt die zentrale Geschäftslage des ehemaligen Ost-Berlins dar und umfasst die Friedrichstraße mit dem Boulevard Unter den Linden, dessen umliegenden Seitenstraßen sowie den zentralen Alexanderplatz.
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Das Scheunenviertel, besser auch bekannt als Quartier rund um den Hackeschen Markt, gehört zwar
geographisch zur City Ost, wird jedoch als separates Marktgebiet betrachtet. Das Quartier hat sich
Dabei ist die City Ost auch mit den beiden anderen Einzelhandelslagen überaus facettenreich. Ist die
Friedrichsstraße die Business- und Touristenlage mit den vielen angrenzenden (Luxus-) Hotels, die mit
ihrer Positionierung an die alte wilhelminische Bedeutung anknüpft, bleibt der Alexanderplatz der zentrale Einkaufs-, Treff- und Verkehrsknotenpunkt, den er schon zu DDR-Zeiten darstellte.
Dabei ist hervorzuheben, dass beide Einzelhandelslagen fußläufig nicht miteinander verbunden sind
und für sich „autark“ funktionieren, was auch der polyzentrischen Struktur Berlins geschuldet ist. Zwar
gibt es zarte Tendenzen, dass die Friedrichstraße über die Oranienburger Straße und Torstraße mit
dem Scheunenviertel zusammenwächst, und sich das Scheunenviertel mit dem Alexanderplatz über
Memhard- und Münzstraße sowie Dircksenstraße verbindet, jedoch werden wohl noch ein paar Jahre
vergehen, bis ein umfassender Lauf durch die City Ost entstanden ist, der dann bis zu 4,5 km lang
wäre und drei höchst unterschiedliche Einzelhandelsbereiche umfassen würde.
Die Dynamik der beiden Einzelhandelsquartiere bleibt hingegen ungebrochen, jedoch jeweils beeinflusst durch die lokalen Gegebenheiten in den Mikrolagen.
mittlerweile zur international etablierten Trendlage entwickelt, die ein fundamental anderes Publikum
anspricht als die restliche City Ost, so dass es als eigenständige Einzelhandelsdestination gilt.
Einen größeren kurz- bis mittelfristigen Einfluss wird wohl die Eröffnung des zweitgrößten ShoppingCenters Berlin (nach den Gropius Passagen), der Mall of Berlin (ehemals Leipziger Platz Nr. 12), haben.
Auf dem ehemaligen Wertheim Areal am Leipziger Platz baut der Berliner Projektentwickler Harald G.
Huth mit seiner High Gain House Projektentwicklungsgesellschaft momentan eines der größten innerstädtischen Shopping-Center Deutschlands. Das Shopping-Center wird rund 80.000 m² Verkaufsfläche und mehr als 270 neue Shops aufweisen. Die bis dato kolportierten Vermietungen zeigen ein
hohes Interesse von nationalen und internationalen Einzelhändlern. Dabei haben einige Labels das
Shopping-Center für ihren ersten Store in Deutschland gewählt.
Das Konzept des Centers setzt dabei auf ein für Shopping-Center eher ungewöhnliches architektonisches Layout: Statt einer zentralen Mall wird die Mall of Berlin in Form von mehreren Innenhöfen organisiert, eine Geschäftshausform, die historisch bedingt weit verbreitet auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt ist. Neben dem hohen Einzelhandelsanteil werden zusätzlich noch rund 12.000 m² Hotelfläche, 4.000 m² Bürofläche und 30.000 m² Wohnfläche entstehen.
Wie sich das Shopping-Center auf die Einzelhandelslandschaft der City Ost und auch gesamt Berlins
auswirken wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgesehen werden. Die Eröffnung war für
Anfang April geplant und wurde nunmehr nochmals verschoben. Wann die finale Eröffnung stattfinden wird, ist derzeit noch nicht bekannt.
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Relativ sicher ist aber, dass die Mall of Berlin um nahezu die gleichen Kunden wie die nur wenige Meter entfernten Potsdamer Platz Arkaden werben wird und hier eine Konkurrenzsituation zu erwarten ist.
Auswirkungen sind sicherlich auf die ca. 300 m entfernte Friedrichstraße zu erwarten. Ob es hier al-
Friedrichstraße – Business- und Tourismuslage in der City Ost
Abb. 16: Key Facts Friedrichstraße
lerdings zu synergetischen Effekten oder einer Wettbewerbssituation kommen wird, ist zum heutigen
Zeitpunkt offen. Aufgrund der Lage und Größe des Centers an der Nahtstelle zwischen dem ehemaligen Osten und Westen sind zudem Auswirkungen auf den Westberliner Einzelhandel zu erwarten.
STRAßE
FRIEDRICHSTRAßE
Positionierung
Geschäfts- und Tourismuslage der City West, vier Lageabschnitte zwischen Konsum, Tourismus und
Niveau- und Luxuselementen. Reine Geschäftslage ohne Wohnbevölkerung.
Länge der Straße
2300 m (Torstraße - Rudi-Dutschke-Straße)
Ankermieter
Kulturkaufhaus Dussmann, Galerie Lafayette, Q 206 Shopping-Center & TheQ, H&M, ESCADA
Kundenprofil
Konsum bis Luxus, hoher Anteil an Geschäftsleuten und Beamten, hoher Anteil an Seight-Seeing und
Shopping-Touristen
150-200
55,- (nördlich der Spree)
90,- (nördlich des Bahnhofs
220,- (Bahnhof - Unter den Linden)
140,- (Unter den Linden Leipziger Straße)
90,- (Checkpoint Charlie)
126 (inkl. Shopping-Center)
Davon filialisiert
104
63%
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Quelle: CBRE 2014
Die Friedrichstraße gilt als die Berliner Business- und Tourismuslage in der City Ost und knüpft seit der
Nachwendezeit an ihre ehemalige Bedeutung in wilhelminischer Zeit wieder an. Mit rund 3,4 km von
der Torstraße jenseits der Spree über den historisch bedeutenden Checkpoint Charlie bis nach Kreuzberg ist sie die längste Einkaufsstraße Berlins.
Aufgrund ihrer zentralen Lage zu historischen und zeitgeschichtlichen Plätzen wie dem Brandenburger
Tor, dem Gendarmenmarkt, dem Holocaust Mahnmal, dem Boulevard „Unter den Linden“ oder dem
Checkpoint Charlie erfährt die Friedrichstraße eine konstante Frequenz von nationalen und internationalen Städtetouristen auf Sightseeing-Tour. Weitere hohe Frequenzen generiert die Straße durch ihre
Lage im CBD, dem Central Business District, der City Ost. Im unmittelbaren Umfeld haben sich sowohl diverse internationale Unternehmen, Hotels als auch Botschaften angesiedelt. Hier werden die
höchsten Büromieten von rund 22,50 €/m² in der City Ost erzielt. Insbesondere in der Mittagszeit wird
die Friedrichstraße von der „Arbeitsbevölkerung“ intensiv genutzt. Im Gegensatz zu anderen Einkaufslagen in der Berliner City gibt es rund um die Friedrichstraße aber keine nennenswerten Wohnquartiere. Insofern ist die Straße nach Geschäftsschluss nur noch sehr spärlich frequentiert, die berühmte
Berliner Urbanität ist hier nur eingeschränkt zu finden.
Entwicklungstendenz
Verkehrstechnisch ist die Friedrichstraße über die Tangenten Leipziger Straße, Oranienburger Straße
und Rudi-Dutschke-Straße für den Individualverkehr sehr gut erschlossen. Zudem ist der S-Bahnhof
Friedrichstraße nach dem Bahnhof Alexanderplatz der am stärksten frequentierte U- und S-Bahnhof in
der City Ost.
Aufgrund der Länge der Straße haben sich insgesamt sechs Lageabschnitte entwickelt.
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Nördlich des S-Bahnhofs – (Torstraße – Schiffbauerdamm) – Konsum/Trend
S-Bahnhof bis Unter den Linden – Konsum/Tourismus
Unter den Linden – Tourismus/Luxus
Unter den Linden – Leipziger Straße – Tourismus/Niveau/Luxus
Leipziger Straße – Checkpoint Charlie – Konsum/Tourismus
Checkpoint Charlie – Mehringplatz – Konsum/Nahversorgung
Nördlich des S-Bahnhofs – Neuer Impuls durch das Tacheles Kaufhaus?
Die Friedrichstraße beginnt an der Torstraße und wird hier sowie im Bereich der Oranienburger Straße
in ihrer Lageausprägung deutlich vom angrenzenden Scheunenviertel (Hackescher Markt) beeinflusst.
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Trotz der fußläufigen Verbindung über die Oranienburger Straße zum Trendquartier rund um den
Hackeschen Markt ist die Straße im weiteren Verlauf „undefiniert“, zwischen Kneipen aus den frühen
90er Jahren befinden sich Bio-Supermärkte, trendige Restaurants und vereinzelt auch schon das eine
oder andere Fashion Label mit individuellem Charakter. Bis dato herrscht hier aber vor allem ein nah-
Obwohl der Hackesche Markt nur wenige Gehminuten entfernt ist, hat sich noch keine ausgeprägte
natürliche Wegebeziehung entwickelt. Die zukünftige Perspektive dieses Teils der Straße wird daher
u.a. von der Entwicklung des ehemaligen Kaufhauses Tacheles abhängig sein, welches einen großen
Teil der Straßenfront einnimmt und in der jüngeren Vergangenheit als weltbekanntes Kunst- und Kulturzentrum genutzt wurde. Seit dem erzwungenen Auszug der hier lebenden Künstler steht das Gebäude seit nunmehr fast einem Jahr leer und die weitere Entwicklung ist derzeit noch offen.
Die aktuelle Spitzenmiete liegt hier bei 55 €/m² im Monat.
Südlich der Spree - hier befindet sich auch das bekannte Restaurant Grill Royal - hat die Straße seit
der Entwicklung des Gebäudekomplexes Spreedreieck mit trendigen Modekonzepten wie Görtz 17, All
Saints, Superdry oder auch Weekday eine deutliche Aufwertung erfahren. Als zusätzlicher Frequenzbringer fungiert das dort ansässige Melia Hotel und der Tränenpalast, ein Museum zum Gedenken an
die Berliner Teilung. Ansonsten präsentiert sich dieser Teil der Friedrichstraße im nahversorgenden und
gastronomischen Bereich. Die aktuelle Spitzenmiete liegt hier bei 90 €/m² im Monat.
versorgendes Einzelhandelsangebot vor, das in seiner Positionierung nicht an die südlich gelegenen
Straßenabschnitte heranreicht.
Impression: Friedrichstraße
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Quelle: CBRE 2014
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Abb. 17: Lageplan: Nördliche Friedrichstraße
Durch den bereits erwähnten S-Bahnhof Friedrichstraße werden in diesem Teil der Straße die höchsten
Passantenfrequenzen gemessen.
Dementsprechend haben sich hier vor allem konsumorientierte Einzelhändler angesiedelt. Unter anderem sind dies die spanische Modekette Zara, Esprit sowie der regionale Schuhhändler Aktiv Schuh,
der hier gleich mit acht Konzepten (Shoe City, Aktiv Schuh, etc.) am Standort präsent ist. Des Weiteren
zählen hierzu das schwedische Damenmodelabel Gina Tricot, Fossil oder auch Butlers, Timberland,
Strauss, Rossmann, etc. Eine Besonderheit ist hier das deutschlandweit einzigartige Kulturkaufhaus
Dussmann, das aufgrund seines Angebots und Konzepts weit über die Grenzen von Berlin hinaus bekannt ist. Wie bereits nördlich des Bahnhofs bestimmen auch hier verschiedene Hotels das Bild der
Straße, deren Straßenfronten aber bis dato kaum für den Einzelhandel genutzt werden.
Nachfrageseitig steht dieser Bereich der Friedrichstraße bei nationalen und internationalen Einzelhändlern besonders hoch im Kurs. Im Vermietungsjahr 2012/2013 wurden drei Neuvermietungen
erfasst. Der französische Schuhhändler Mephisto mietete in der Friedrichstraße 155 (70 m²), Rituals
(80 m²) und Medea (90 m²) in der Friedrichstraße 148. Grund für diese relativ wenigen Anmietungen
ist der Mangel an Flächen. Die wenigen Läden, die auf den Markt kommen, werden zu Höchstpreisen
gehandelt. Aufgrund der hohen Nachfrage bei gleichzeitig sehr geringem Angebot an vakanten Flächen ist die Spitzenmiete für diesen Bereich der Friedrichstraße mittlerweile bei rund 220,- €/m² im
Monat angelangt.
Zwischen S-Bahnhof und dem Boulevard „Unter den Linden“
Impression: Friedrichstraße
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Quelle: CBRE 2014
Abb. 18: Lageplan: Nördlich der S-Bahnhofs
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Erwähnenswert ist auch die sehr erfreuliche Entwicklung des Boulevards „Unter den Linden“. Mehr und
mehr entwickelt sich die Prachtstraße zu einer attraktiven Geschäftslage, die unmittelbar von der sehr
hohen touristischen Frequenz profitiert. Der Boulevard ist allerdings keine „klassische“ Einzelhandelslage, hier findet man Repräsentanzen der großen Unternehmen wie z.B. Nivea oder Mercedes Benz
sowie das touristische Profil, welches die verschiedensten Gastronomiebetriebe und Souvenirgeschäfte
ergänzt. Zu weiteren Neuzugängen der jüngeren Vergangenheit zählen E-Plus mit ihrem innovativen
Hauptstadt-Store sowie der Bielefelder Haushaltsgerätehersteller Miele in den sogenannten Kaiserhöfen. Frequenzunabhängigere Einzelhändler, aber auch Marken- oder Konsumgüterhersteller mit ShowRoom-Konzepten, finden „Unter den Linden“ weiterhin interessante Expansionsansätze.
Im Vermietungsjahr 2012/2013 konnten zwei Vermietungen beobachtet werden. Der USamerikanische Software-Konzern Microsoft ging hier erstmals mit einem neuen Gastronomie- und
Bar-Konzept namens Digital Eatery im Geschäftshaus Unter den Linden 24 an den Start. Auf rund 250
m² soll die Microsoft-Produktwelt in einer entspannten Atmosphäre präsentiert werden. Ebenfalls gastronomische Akzente setzte das ZDF mit seinem ZDF-Café (Unter den Linden 36). Das Café wird von
dem deutschen Unternehmen Chicco di caffè betrieben.
Unter den Linden – Ein Boulevard im Aufwind
Die aktuelle Spitzenmiete auf dem Boulevard „Unter den Linden“ liegt bei 110 €/m²/Monat.
Konsum neben Luxus: „Unter den Linden“ bis Leipziger Straße
Südlich des geschichtsträchtigen Boulevards „Unter den Linden“ bis zur Leipziger Straße präsentieren
sich verschiedene nationale und internationale Niveau- und Luxuseinzelhändler. Dies sind unter anderem der italienische Designer Max Mara, Hugo Boss, Gucci oder auch Escada. Selbst Schuhanbieter
sind hier am Standort präsent, so zum Beispiel die Leiser-Gruppe mit ihrem niveauorientierten Konzept
Gala.
Allerdings präsentieren sich neben den genannten Luxusmarken immer wieder konsumorientiertere
Einzelhändler wie H&M, E-Plus oder die dänische Bestseller-Gruppe. Die Straße ähnelt in ihrem Profil
im deutschen Vergleich also eher der Königsallee in Düsseldorf als der Goethestraße in Frankfurt und
ist in der Adressdefinition indifferent oder „weder Fisch noch Fleisch“.
Damit unterscheidet sich die Friedrichstraße auch von der zweiten Luxuslage in Berlin. Der Kurfürstendamm zwischen Knesebeckstraße und Olivaer Platz hat sich als klare Niveau- und Luxuslage etabliert
und grenzt sich dadurch von den restlichen Teillagen des Kurfürstendamms ab. Ein Lageprofil, das von
den nationalen und internationalen Einzelhändlern sehr gut angenommen wird. In dieser Hinsicht
bleibt die Friedrichstraße in der Lageprofilierung zurück, da die Profilbildung immer noch nicht abgeschlossen ist.
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Dies setzt sich auch für die lageprägenden innerstädtischen Einkaufspassagen TheQ, Quartier 206
und Q207 weiter fort. Verfolgt das Luxus-Shopping-Quartier Q206 eine klare Niveau- und Luxuspositionierung, setzt das TheQ auf Young Fashion. Das Q207 wird hingegen komplett durch die einzige
Ergänzend zur touristischen Bedeutung haben sich auch touristenaffine und gastronomische Konzepte
wie der Berliner Souvenir-Anbieter Ampelmann, Leysieffer, Ritter Sport und Starbucks hier etabliert.
Im Vermietungsjahr 2012/2013 konnten sich in diesem Lageabschnitt der Friedrichstraße fünf neue
Konzepte ansiedeln. Der schweizerische Uhrmacher und Juwelier Maurice Lacroix mietete in der Friedrichstraße 166 seinen zweiten Store (90 m²) in Berlin. Im selben Gebäude sicherte sich der dänische
Silberschmuckanbieter Pandora einen rund 33 m² großen Laden sowie dm-Drogeriemarkt in der
Friedrichstraße 191 rund 700 m². Das Kaffee Einstein eröffnet einen weiteren Standort mit rund 330
m² im Quartier 206. Als fünfter Mieter gesellte sich der Berliner Schuhanbieter Wittstock hinzu und
mietete in der Friedrichstraße 185-187 einen rund 250 m² großen Store.
Nachfrageseitig zeigt sich dieser Teil der Friedrichstraße konstant auf einem hohen Niveau, bleibt aber
im Vergleich zum Lagebereich rund um den S-Bahnhof zurück. Dies ist mit der uneinheitlichen Positionierung, aber auch durch die geringere Frequenz zu erklären.
Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Lageabschnitt liegt bei 145 €/m² im Monat.
Deutschlandrepräsentanz des französischen Warenhauses Galeries Lafayette genutzt, das vor allem
auf ein niveauorientiertes Angebot setzt.
Weiterhin muss an dieser Stelle auf die nur wenige hundert Meter entfernte Mall of Berlin (ehemals
Leipziger Platz 12), eines der größten innerstädtischen Shopping-Center mit einer Größe von ca.
80.000 m² Verkaufsfläche, hingewiesen werden. Im Vergleich hierzu verfügt die gesamte Friedrichstraße insgesamt lediglich über ca. 58.000 m² Verkaufsfläche.
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Weiterhin wird der Kreuzungsbereich Friedrichstraße / „Unter den Linden“ bis min. zum Jahr 2022
von der Verlängerung der U-Bahn-Linie U 55 bis zum Alexanderplatz betroffen sein. Derzeit ist die
Straße als Einbahnstraße ausgelegt, im vergangenen Jahr war der Kreuzungsbereich monatelang
komplett gesperrt. Die Auswirkungen der genannten Entwicklungen sind derzeit nicht abzusehen,
spannend bleibt es aber auf jeden Fall.
Abb. 19: Lageplan: Friedrichstraße
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Ein vielleicht nicht mehr so geheimer „Geheimtipp“ in der Friedrichstraße ist derzeit noch das Gebiet
zwischen der Leipziger Straße und dem Checkpoint Charlie (Zimmerstraße). Die Entwicklung der fußläufigen Frequenzen ist überaus positiv, der Checkpoint Charlie gilt mittlerweile als „must do“ eines
jeden Berlin-Touristen. Hiervon profitieren natürlich auch die verschiedenen Einzelhändler und Gastronomen.
Nationale und internationale Retail- und Gastronomiekonzepte wie McDonald’s, Back Factory oder
auch Kaffee Einstein haben das touristische Potenzial der Lage erkannt und diese gezielt angesteuert.
Rund um den Checkpoint Charlie überwiegen deutsche Souvenirläden sowie touristisch orientierte
Konzepte.
Aufgrund der sehr beschränkten Anzahl von Läden wurden im Vermietungsjahr 2012/2013 in diesem
Bereich der Friedrichstraße keine Neuvermietungen registriert.
Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich der Friedrichstraße liegt bei 90 €/m²/Monat mit deutlichem Steigerungspotenzial.
Mehr als nur Zeitgeschichte - Rund um den Checkpoint Charlie
Impression: Friedrichstraße am Checkpoint Charlie
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Quelle: CBRE 2014
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Abb. 20: Lageplan: Friedrichstraße
Ab der Rudi-Dutschke-Straße versinkt die Friedrichstraße in einen nahversorgungsdominierten „Dornröschenschlaf“. Dieser Teil der Straße wird von Supermärkten, kleineren lokalen und regionalen Läden
und Dienstleistern dominiert. Hier geht das typische Kreuzberger Leben noch seinen Gang, die große
weite Welt der Friedrichstraße aus dem Bezirk Mitte ist hier noch lange nicht angekommen.
Die aktuelle Spitzenmiete in diesem Bereich der Friedrichstraße liegt bei 25 €/m²/Monat.
Impression: Berliner Fernsehturm am Alexanderplatz
Stehengebliebene Zeit - Friedrichstraße in Kreuzberg
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Quelle: CBRE 2014
Alexanderplatz – neue Würfel für mehr Verkaufsfläche auf dem „Alex“
Abb. 21: Key Facts Alexanderplatz
STRAßE
ALEXANDERPLATZ
Positionierung
Der Treffpunkt in der City Ost, geprägt durch Kaufhof Warenhaus, Flagshipstores und Alexa ShoppingCenter, Hohes Konsum- und Gastronomieangebot, wochentags höchste Passantenfrequenzen in Berlin.
Länge der Straße
750 m (Grunerstraße - Memhardstraße)
Ankermieter
Kaufhof, Saturn, Primark, C&A, dm-Drogeriemarkt, Media Markt, Zara (im Alexa)
Kundenprofil
Vor allem Ost-Berliner und zunehmend Touristen
50-150 sowie aber 300-3000
220,-
120
Davon filialisiert
71
51%
Entwicklungstendenz

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Quelle: CBRE 2014
Als zentraler Platz im östlichen Stadtteil Berlins nimmt der Alexanderplatz eine herausragende Funktion
als Verkehrsknotenpunkt, aber auch als Einkaufsplatz für die lokale Bevölkerung ein. Dabei hatte der
Alexanderplatz bereits zur wilhelminischen als auch zur DDR-Zeit diese Funktion inne. Die sozialistische Architektur und Stadtplanung lässt sich auch heute noch im Erscheinungsbild des Platzes erkennen. Der Alexanderplatz hat sich in den vergangen 20 Jahren gewandelt. Das Land Berlin als Planungsbehörde hat verschiedene Städtebaufördermittel in die nachhaltige Platzgestaltung investiert.
Diese Maßnahmen umfassten eine neue Pflastergestaltung und auch eine neue Stadtmöblierung, um
die Aufenthaltsqualität zu steigern.
Ebenso kam es in den vergangen 10 Jahren zu einer Reihe von privatwirtschaftlichen Investitionen.
Hierzu zählen abgeschlossene Projektentwicklungen wie z. B. das Alexa Shopping-Center sowie der
große Geschäftshauskomplex die Mitte. Die jüngste Projektentwicklung ist das sich in Fertigstellung
befindliche Alea 101. An der Stelle des ersten C&A Kaufhauses in Deutschland entwickelt der niederländische Investor Redevco einen Gebäudekomplex mit rund 10.000 m² Einzelhandels- und Gastronomieflächen sowie weiteren 3.200 m² verteilt auf Büro- und Wohnnutzung.
Der Alexanderplatz in Berlin ist neben der Friedrichstraße das zweite wichtige Einzelhandelsquartier in
der City Ost.
Durch den höchstfrequentierten S-Bahnhof in der City Ost sowie in seiner Funktion als zentraler Knotenpunkt für den weiteren ÖPNV und den Individualverkehr, werden am Alexanderplatz während der
Woche die höchsten Passantenfrequenzen auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt gemessen. Allein rund
350.000 Menschen nutzen den S-Bahnhof täglich an Wochentagen. Was sich auf den ersten Blick
herausragend anhört, muss jedoch differenziert betrachtet werden. Zwar passieren täglich mehr als
350.000 Menschen den Alexanderplatz, jedoch ist die Verweildauer aufgrund des hohen Berufspendleranteils nicht sehr lang, so dass von einer geringen Conversion Rate bei den Besuchern auszugehen
ist. An den Wochenenden verschiebt sich die überdurchschnittlich hohe Passentenfrequenz jedoch in
Richtung City West, da die Pendlerströme deutlich abebben.
Nichtdestotrotz wird der Alexanderplatz immer stärker von nationalen und auch internationalen Städtetouristen besucht, da von hier aus die Sehenswürdigkeiten und Monumente Berlins wie das Dom
Aquaree, die Museumsinsel, der Berliner Dom, der Berlin Dungeon sowie zukünftig das neue Berliner
Stadtschloss fußläufig erreicht werden können.
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Vom Branchenmix präsentiert sich der Alexanderplatz klar im konsumorientierten Bereich. Als zentraler
Versorgungsbereich des Bezirks Mitte hat er eine Vielzahl an nationalen und internationalen Einzelhändlern angezogen. Hier zählen u. a. die Galeria Kaufhof am Alexanderplatz, Saturn, C&A, Esprit
und auch New Yorker zu den Ankermietern des Platzes. Jedoch nimmt der Platz zeitgleich auch eine
wichtige nahversorgende Funktion für den Berliner Bezirk Mitte ein, da es im direkten Umfeld eine
hohe Dichte an Wohnquartieren gibt. Zu den neuen Magneten werden in Kürze der irische Textildiscounter Primark sowie das polnische Schuhlabel CCC zählen, welches am Alexanderplatz 7 einen
2.500 m² großen Flagshipstore betreiben wird. Mit dem Flagshipstore wird CCC seinen ersten Store
in einer deutschen 1A-Lage realisieren, nachdem zuvor hauptsächlich Shopping-Center-Standorte
Neben dem Konsumbereich hat auch die Systemgastronomie einen festen Stellenwert im Einzelhandelsangebot, die sich mit ihrem „schnell drehenden“ Angebot auf die vielen Berufspendler und Touristen in der Stadt eingestellt hat.
Neben der 1A-Lage am Alexanderplatz hat sich das Shopping-Center Alexa als Shopping-Destination
am Alexanderplatz etabliert. Das Alexa mit seinen rund 45.000 m² Verkaufsfläche und ca. 180 Shops
wird nun bereits seit sieben Jahren sehr gut von Berlinern und Touristen angenommen und hat sich als
Anziehungspunkt für zumeist jüngere Kunden aus dem östlichen Berlin und Brandenburg etabliert.
Durch die hohen Frequenzen – zwischen 30.000 und 100.000 Besucher am Tag –, dem ausgewogenen Branchenmix und keinen Leerständen zählt das Alexa zu den besten Shopping-Centern Berlins
und ist eine sehr gute Ergänzung zum vorhandenen Branchenmix am Alexanderplatz.
Darüber hinaus übernimmt das Center mit seinem versorgungsorientierten Untergeschoss eine Versorgungsfunktion für die angrenzenden Quartiere.
angemietet wurden. Das Berliner Coffee-Shop-Konzept Berlin Coffee mietete 100 m² Gastronomiefläche im Alea 101, ebenso die Eiscafés Maho auf einer 30 m² und La Luna auf einer rund 185 m²
großen Verkaufsfläche.
Neben der derzeit aktiven Projektentwicklung Alea 101, zu dessen Mietern u. a. TK Maxx, der Berliner
Schuhhändler Aktiv Schuh, Olymp und Hades (Görgens-Gruppe) sowie Vapiano zählen, stehen weitere Umbauten und Sanierungen kurz bevor. So wird das sogenannte City Karree an der KarlLiebknecht-Straße entkernt und umfassend umgebaut. Als Ankermieter steht bereits der SBWarenhausbetreiber Kaufland fest, der das hohe Nahversorgungspotenzial der Lage erkannt hat. Des
Weiteren werden die Rathauspassagen an der Gruner Straße umfassend umgestaltet. Hierzu wird
nach Auszug des Mieters Tipp Autoteile das erste Obergeschoss des Centers neugestaltet und diverse
neue Ladenlokale realisiert.
Wie bereits erwähnt wurden 2012/2013 insgesamt vier Vermietungen registriert. Im Vergleich zu den
anderen Berliner Einzelhandelslagen war das Vermietungsgeschehen am Alexanderplatz damit weniger aktiv. Diese schwächere Vermietungsaktivität ist jedoch nicht als Nachfragezurückhaltung zu interpretieren, sondern ist vor allem auf den im Vergleich geringen Bestand an Einzelhandelsimmobilien
zurückzuführen. Es kommt daher nur vereinzelt zu Mieterwechseln, was jedoch auch als Zeichen für
den großen ökonomischen Erfolg der Geschäfte am Alexanderplatz gewertet werden kann.
Aus dieser Flächenknappheit hat sich ein konstanter Nachfrageüberhang entwickelt, der zu einem
signifikanten Anstieg der Spitzenmiete in den vergangenen Jahren geführt hat.
Die aktuelle Spitzenmiete am Alexanderplatz liegt bei rund 220 €/m² im Monat.
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Aufgrund seiner solitären Lage besitzt der Alexanderplatz nur eine eingeschränkte Anzahl an Nebenstraßen, die auch für den Einzelhandel relevant sind. Die Projektentwicklungen an der Karl-LiebknechtStraße zeigen aber, dass durchaus auch Ausweichbewegung am Markt zu beobachten ist. Dass Not
jedoch auch erfinderisch macht, hat z. B. das schweizerische Outdoor-Label Mammut bewiesen, das
Interessant zu beobachten ist das kontinuierliche Zusammenwachsen der beiden Einzelhandelsquartiere Scheunenviertel und Alexanderplatz. Trotz ihrer deutlich unterschiedlichen Positionierung und dem
schon beinahe anachronistisch anmutenden Mieter- und Branchenbesatz, entsteht über die Memhardstraße und die Münzstraße eine fußläufige Verbindung, die zunehmend von den vielen nationalen
und internationalen Shopping-Touristen entdeckt wird. Treiber dieser Entwicklung ist hier der massive
Ansiedlungsdruck im Scheunenviertel, der viele Mode- und Trendlabels dazu veranlasst neue Lagen zu
erschließen und von der Bekanntheit des Quartiers zu profitieren. Die einzige Trennung bleibt weiterhin der Plattenbaukomplex zwischen Rosa-Luxemburg-Straße und Karl-Liebknecht-Straße, für den bis
dato noch keine tragfähige Einzelhandelsnutzung gefunden wurde.
Abb. 22: Lageplan: Alexanderplatz
sich in einem der Brückenbogen der S-Bahn an der Dircksenstraße neben dem Alexa Shopping-Center
angesiedelt hat.
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Abb. 25: Lageplan: Alexanderplatz (Fernsehturm - Karl-Liebknecht-Straße)
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Abb. 26: Lageplan: Alexanderplatz (Grunerstraße mit Alexa Shopping-Center)
Hackescher Markt – Das kosmopolitische Einkaufsquartier in Berlin
Tab. 8: Vermietungen in 1A-Lagen im Quartier rund um den Hackeschen Markt
VERMIETUNGEN 1A-LAGEN IM QUARTIER RUND UM DEN HACKESCHEN MARKT
Straße
Verkaufsfläche
Mieter
Branche
Alte Schönhauser Straße 48
80 m²
Aesop
Hackescher Markt 2-3
590 m²
Nike
Sport & Outdoor
Münzstraße 22, Hackescher Markt
110 m²
Eleven Paris
Bekleidung
Neue Promenade 5
100 m²
Coffee Fellows
Gastronomie
Neue Schönhauser Straße 8
135 m²
Karl by Karl Lagerfeld
Bekleidung
Neuen Schönhauser Straße 8
120 m²
Liebeskind
Schuhe & Lederwaren
160 m²
The Kooples
Bekleidung
130 m²
Sisley
Bekleidung
150 m²
IKKS
Bekleidung
120 m²
Desigual
Bekleidung
Oranienburger Straße 1-3
400 m²
Desigual
Bekleidung
Oranienburger Straße 4-5
150 m²
Ress
Bekleidung
Rosenthaler Straße 17 / Hackescher Markt
219 m²
Kauf Dich Glücklich
Bekleidung
Rosenthaler Straße 37
75 m²
Michael Kors
Schuhe & Lederwaren
Quelle: CBRE 2014
Tab. 9: Vermietungen in 1B-Lagen im Quartier rund um den Hackeschen Markt
VERMIETUNGEN 1B-LAGEN IM QUARTIER RUND UM DEN HACKESCHER MARKT
Straße
Verkaufsfläche
Miete
Branche
Brunnenstraße 3
60 m²
Lulemon athletica
Sport & Outdoor
Chausseestraße 1
395 m²
Bolia
Chausseestraße 15
130 m²
Lifestyle Ladies
Freizeit
Schönhauser Allee 36-39
200 m²
tight design UG
Schönhauser Allee 66-67
224 m²
Fit and Balanced
Freizeit
Schönhauser Allee 113
75 m²
Salädchen
Gastronomie
Torstraße 19
290 m²
Schlüter Planen & Wohnen
Torstraße 49, Schönhauser Allee
111 m²
ZickZack
Bekleidung
Torstraße 124
206 m²
Pane e Vino
Gastronomie
Quelle: CBRE 2014
Abb. 27: Key Facts Quartier rund um den Hackeschen Markt
QUARTIER RUND UM DEN HACKESCHEN MARKT
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Positionierung
Berlins und Deutschlands bestimmende Trend-Location, vergleichbar mit Covent Garden (London) und
Marais (Paris), attraktives Altbauquartier mit Hinterhöfen, Lofts und Seitenstraßen, kosmopolitisches
Publikum, hohe Dichte von internationalen Trendlabels und Szeneläden in den Seitenstraßen, Rosenthaler und Neue Schönhauser Straße als Place to be
Modebewusstes, junges kosmopolitisches Publikum, überwiegend nationale und internationale
Fashion-Touristen.
50-150
Spitzenmiete in €/m² im Monat
50,- nördliche Rosenthaler Straße
140,- südliche Rosenthaler Straße
120,- Hackescher Markt
65,- Münzstraße
75,- östliche Oranienburger Straße
45,- westliche Oranienburger Straße
140,- Neu Schönhauser Straße
85,- Alte Schönhauser Straße
55,- Weinmeisterstraße
353 für das gesamte Quartier
Davon filialisiert
166 für das gesamte Quartier
47%
Entwicklungstendenz

Quelle: CBRE 2014
Kundenprofil
Das Quartier rund um den Hackeschen Markt, im Berliner Sprachgebrauch auch Scheunenviertel
genannt, ist die wichtigste Trendlage auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt. In einem städtebaulich
besonderen Ensemble aus Altbauten und den für Berlin typischen Hinterhöfen befindet sich eine Markenwelt, die einmalig für Deutschland ist.
Aufgrund seiner Innovationskraft und seinem stetigen Wandel kann sich das Quartier rund um den
Hackeschen Markt durchaus mit den europäischen Trendlagen in London (Covent Garden) oder Paris
(Marais) messen. Dazu tragen u.a. auch die unzähligen internationalen Touristen bei, die dem Ruf
bzw. dem Mythos des Quartiers folgen. Damit unterscheidet sich das Scheunenviertel deutlich von den
anderen Einzelhandelslagen auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt.
Die Internationalität des Quartiers, bedingt sowohl durch die verschiedenen Anbieter als auch durch
die Kunden, dokumentiert sich auch durch die Sprache: vorherrschend ist Englisch. Individuelle, aber
markenerfahrene Kundschaft erschließt sich in den Straßen eine neue, individuelle, innovative und
immer hochwertigere Erlebnis- und Warenwelt. Daher gilt das Quartier rund um den Hackeschen
Markt, obwohl es geographisch zur City Ost gehört, mittlerweile als separates Marktgebiet auf dem
Berliner Einzelhandelsmarkt.
Entstanden aus einem Szeneviertel, durchlief das Quartier rund um den Hackeschen Markt Straßenzug
um Straßenzug mehrere Einzelhandels-Gentrifizierungswellen und stellt heute eine einzigartige und
unverwechselbare Trendlage dar.
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Was in Düsseldorf als Sprichwort gilt, „Von der Messe auf die KÖ“, gilt nun auch für das Quartier
rund um den Hackeschen Markt. „Von der Messe ins Scheunenviertel“ ist ein Sinnbild für die aufstrebende Bedeutung Berlins als Modestadt geworden, da die internationale Modewelt sich halbjährlich
Treiber dieser Entwicklung sind dabei nicht nur die internationalen Trendlabels, sondern auch Berliner
Modeunternehmer und Jungdesigner, die die Trends der Messen in Multibrand-Konzepte umwandeln
und im Quartier präsentieren.
Dabei bleibt das Quartier rund um den Hackeschen Markt weiterhin dynamisch und Lageverschiebungen gehören zum kontinuierlichen Wandel des Quartiers. Lag in den frühen Jahren der Fokus der
Einzelhändler in der Gegend rund um die Oranienburger Straße, verschieben sich nun die Top-Lagen
immer weiter nach Norden und vor allem nach Osten. Lagen, die in der Vergangenheit noch als Ergänzungslagen angesehen wurden, sind mittlerweile etablierte Top-Lagen mit den höchsten Einzelhandelsmieten im Quartier. Dieses Phänomen wird allgemeinhin als „Zug zum Alexanderplatz“ bezeichnet. Mit ihm einher geht eine zunehmende Lagedifferenzierung, die zu Beginn der Entwicklung so
nicht zu erwarten gewesen war. Mittlerweile haben verschiedene Straßen auch klare Lageprofile entwickelt, die es nicht nur den internationalen Besuchern, sondern eben auch den nationalen und vor allem internationalen Trend-Labels leichter machen, sich im Quartier zu orientieren und für sie und ihr
Konzept die beste Lage zu finden.
zu den wichtigsten Ordermessen für Trend- und Casualwear in Berlin trifft und es bisweilen den Anschein macht, dass nach jeder Messewoche ein neues Konzept seinen Weg in die 1A-Lagen des
Quartiers rund um den Hackeschen Markt findet.
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An dieser Stelle möchte CBRE die interessierten Leserinnen und Leser auf unseren Spezialreport
„Quartier im Fokus: Das Quartier rund um den Hackeschen Markt“ hinweisen. Dieser Report geht
detailliert auf die wechselvolle Geschichte des Scheunenviertels ein und bespricht die Entwicklungen
der einzelnen Einzelhandelslagen. In den folgenden Kapiteln dieses Reports wird der Fokus auf die
Haupteinkaufsstraßen des Quartiers rund um den Hackeschen Markt gelegt und diese eingehend
portraitiert.
Impression: Rosenthaler Straße mit Hackeschen Höfen
Quelle: CBRE 2014
Oranienburger Straße – Auf dem Weg zurück zu altem Glanz?
Galt die Oranienburger Straße in den frühen Jahren der rasanten Entwicklung der Einzelhandelsszene
im Scheunenviertel als der „Place to be“, hat die Straße über die letzten Jahre schleichend einen Bedeutungsverlust erfahren. Sie gilt zwar als etablierte Straße im Quartier, die Dynamik von einst hat
jedoch deutlich an Schwung verloren.
Begründet liegt dies in verschiedenen Faktoren. Zum einen profitiert sie nur in ihrem unteren bzw.
östlichen Teil, also direkt am Hackeschen Markt, von dem allgemeinen „Zug zum Alexanderplatz“,
zum anderen ist sie aber auch die längste Straße des Quartiers, so dass der Erhalt des Charakters
einer durchgehenden Szenelage kaum zu erhalten ist.
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Im Gegensatz zur Memhard- und Münzstraße fehlen der Oranienburger Straße gerade in ihrem oberen / westlichen Teilabschnitt die städtebauliche Integration und die touristischen Anziehungspunkte /
Frequenzbringer. Zwar lädt der innerstädtische Monbijoupark zum Verweilen ein, jedoch eher für die
Bewohner des Kiezes und Kulturinteressierte. Daher fällt auch das Mietniveau von rund 75 €/m² im
Monat am Hackeschen Markt auf rund 45 €/m² im Monat am Monbijouplatz.
Im Vermietungsjahr 2012/2013 konzentrierte sich die Nachfrage in der Oranienburger auf den östlichen Teil. Es wurden zwei Vermietungen registriert. Der spanische Modeanbieter Desigual sicherte sich
einen rund 400 m² großen Store (Oranienburger Straße 1-3) sowie in direkter Nachbarschaft (Oranienburger Straße 4-5) das Modelabel Ress mit einem 150 m² großen Geschäft.
Abb. 28: Lageplan: Oranienburger Straße (Tucholskystraße - Auguststraße)
Perspektivisch kann die Oranienburger Straße wieder an Bedeutung gewinnen, wenn es z. B. durch
eine mögliche, wenn auch derzeit noch unklare, Neuentwicklung des Kaufhaus Tacheles einen neuen
Anziehungspunkt geben könnte. Auch ist die Oranienburger Straße die direkte fußläufige Verbindung
zur oberen Friedrichstraße, die mit der Chausseestraße einen derzeit steigend nachgefragten Abschluss (Bolia, Chausseestraße 1) findet. Von dem Brückenschlag zwischen Friedrichstraße und Alexanderplatz ist eine neue Dynamik für die westliche Oranienburger Straße zu erwarten.
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Abb. 29: Lageplan: Oranienburger Straße (Am Monbijouplatz)
Hackescher Markt – Konstante im ständigen Wandel
Relativ unbeeindruckt von dem konstanten Wandel und der fortlaufenden EinzelhandelsGentrifizierung im Quartier präsentiert sich der Hackesche Markt, der Namensgeber des Quartiers.
Durch seinen S-Bahnhof als Entree und Treffpunkt bleibt der Branchenmix klar auf die Gastronomie
ausgerichtet. Diese verschafft dem Platz gerade in den Frühlings- und Sommermonaten eine attraktive
Betriebsamkeit, die auch durch den drei Mal wöchentlich stattfindenden Wochenmarkt unterstützt
wird. Zukünftig ist nicht von einer wesentlichen Nutzungsänderung auszugehen.
Im Vermietungsjahr 2012/2013 kam es in diesem Bereich zu zwei Vermietungen. Der USAmerikanische Sportartikelhersteller Nike ersetzte am Hackeschen Markt 2-3 den bisherigen Mieter
Sisley und wird dort einen rund 590 m² großen Store eröffnen. Postalisch zwar Neue Promenade 5,
jedoch direkt am Hackeschen Markt gelegen, mietete die deutsche Coffee-Shop-Kette Coffee Fellows
einen rund 100 m² großen Store.
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Die aktuelle Spitzenmiete am Hackeschen Markt liegt bei rund 120 €/m² im Monat.
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Abb. 30: Lageplan: Hackescher Markt, Untere Rosenthaler Straße
Die Straße mit dem größten Entwicklungspotenzial ist die nördliche Rosenthaler Straße. Aufgrund ihrer
Länge und der Vielzahl an Altbauten entlang des Straßenzuges ist hier in mittelfristiger Perspektive die
größte Dynamik zu erwarten.
Im Gegensatz zur Oranienburger Straße profitiert die nördliche Rosenthaler Straße von einer deutlich
besseren städtebaulichen Integration, da sie die fußläufige Verbindung zum Szenebezirk Prenzlauer
Berg darstellt. Des Weiteren wird dieser Abschnitt der Rosenthaler Straße zunehmend von den zahlreichen Touristen als „Trampelpfad“ in Richtung Rosenthaler Platz / Torstraße genutzt.
Mittlerweile ist ein spürbarer Anstieg der Nachfrage in diesem Bereich der Rosenthaler Straße zu beobachten. Um dieser Anfrage gerecht zu werden, wurden unterschiedlichste Wege bestritten, neue
Verkaufsflächen in der einst durch Erdgeschoss- und Hochparterrewohnungen sowie Kleinstgewerbebetriebe bestimmten Straße zu schaffen. Doch so flexibel die Labels in ihrer Standortwahl waren, so
pragmatisch reagierten viele Eigentümer: Flächen wurden umgenutzt, leerstehende Wohnungen aufgebrochen und für den Handel umgebaut. Werks- und Lagerhöfe wurden der Öffentlichkeit zugänglich gemacht.
Nördliche Rosenthaler Straße – Lage in Erwartungshaltung
Daher stellt die nördliche Rosenthaler Straße zukünftig eine interessante Alternative für expansionswillige Einzelhändler dar. Im Vermietungsjahr 2012/2013 fand das Berliner Erlebnis- und Designkaufhaus Kauf Dich Glücklich seinen Weg in die nördliche Rosenthaler Straße (Rosenthaler Straße 17) und
mietete dort einen rund 219 m² großen Laden an.
Die Spitzenmiete in der Rosenthaler Straße liegt bei rund 50 €/m² im Monat.
Südliche Rosenthaler Straße – „Rennmeile“ des Scheunenviertels
An ihr führt kein Weg vorbei: Die südliche Rosenthaler Straße. Flankiert durch das ikonische Gebäude
der Hackeschen Höfe, die wohl wie kein anderes Gebäude für den Mythos des Scheunenviertel stehen, ist die südliche Rosenthaler Straße die Eingangspforte in das Quartier rund um den Hackeschen
Markt.
Hier konzentriert sich die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen, hier werden die höchsten Passantenfrequenzen im Quartier gemessen und hier werden auch die höchsten Mieten bezahlt. Der Szenecharakter ist hier längst einer professionellen, für Deutschland einzigartigen, Trendlage gewichen, was
sich auch in einem steigenden Filialisierungsgrad deutlich über 80 % ausdrückt.
Die südliche Rosenthaler Straße, gerade im Kreuzungsbereich zum Hackeschen Markt und der Neuen
Schönhauser Straße, ist so durch nationale und internationale Einzelhändler nachgefragt, dass Stores
mittlerweile nur noch gegen Abstandszahlungen (Keymoney) abgegeben werden, bzw. bei auslaufenden Verträgen und Neuvermietungen signifikanten Mietpreissteigerungen erzielt werden.
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Im Vermietungsjahr 2012/2013 konnte sich allein der US-amerikanische Designer Michael Kors in
der Rosenthaler Straße 37 einen 75 m³ großen Store sichern.
Münzstraße – Profiteurin des „Zugs zum Alexanderplatz“
Die Münzstraße zählt ganz klar zu den Profiteuren des „Zuges zum Alexanderplatz“, da sie derzeit die
am stärksten frequentierte Verbindung zum Alexanderplatz ist. Galt sie in den frühen Jahren noch als
Geheimtipp im Quartier, muss sie heute klar als Top-Lage angesehen werden.
Dabei gilt dieses Prädikat nicht für den gesamten Straßenzug. Zwar wird die fußläufige Verbindung
zum Alexanderplatz von einigen Besuchern des Quartiers genutzt, doch von einem konstanten, hoch
frequentierten Lauf kann bis dato nicht gesprochen werden.
Dementsprechend liegt das Mietniveau in Richtung Alexanderplatz mit rund 65 €/m² im Monat deutlich unter dem des Kreuzungsbereich von Alter und Neue Schönhauser Straße, der klar als Nukleus
der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen im Quartier rund um den Hackeschen Markt angesehen
werden kann.
Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen durch nationale, aber vor allem internationale Trendlabels
ist dort besonders hoch. Das französische Modelabel 11 Paris mietete in der Münzstraße 22 einen
rund 110 m² großen Store und blieb damit der einzige neue Mieter im Vermietungsjahr 2012/2013.
Die aktuelle Spitzenmiete in der südlichen Rosenthaler Straße liegt bei 140 €/m² im Monat.
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Abb. 31: Lageplan: Münzstraße
Die Neue Schönhauser Straße ist derzeit eine der am stärksten nachgefragten Einzelhandelslagen im
gesamten Quartier rund um den Hackeschen Markt. Durch ihre zentrale Lage, den ansprechenden
Besatz an Einzelhandelsflächen und der tradierten Funktion als Verbindung zum S-Bahnhof Hackescher Markt hat sich die Straße zur Top-Lage entwickelt.
Dies zeigt auch das fulminante Vermietungsgeschehen im Vermietungsjahr 2012/2013. Insgesamt
sechs neue Einzelhändler fanden ihren Weg in die Neue Schönhauser Straße. Das Berliner Taschenund Lederwarenlabel Liebeskind sicherte sich in der Neuen Schönhauser Straße 8 einen rund 120 m²
großen Store. Neben einer Niederlassung in der Mall of Berlin ist nun auch der deutsch-französische
Designer Karl Lagerfeld mit seinem progressiven Concept-Store Karl by Karl Lagerfeld mit einem135
m² großen Store in der Neuen Schönhauser Straße 8 vertreten. Unweit davon entfernt sicherte sich
das französische Modelabel The Kooples im Geschäftshaus Nr. 11 einen rund 160 m² großen Store.
Das zur Benetton-Gruppe gehörende Konzept Sisley verlagerte seinen Standort vom Hackeschen
Markt auf rund 130 m² in die Neue Schönhauser Straße 12. Das Modelabel IKKS mietete einen rund
150 m² großen Store in der Neuen Schönhauser Straße 16 an und der spanische Modeanbiete Desigual konnte sich in der Neune Schönhauser Straße 19 auf 190 m² gleich seinen zweiten Store im
Scheunenviertel sichern.
Neue Schönhauser Straße – Der „Place to be“ im Scheuenviertel
Durch die neuen Mieter und dem aktuellen Mieterbesatz kann in der Neuen Schönhauser Straße
schon lange nicht mehr von einer Szenelage gesprochen werden. Vielmehr kommt es zu dem interessanten Phänomen einer kontinuierlichen Ausdifferenzierung der Trendlage. Für die Neue Schönhauser
Straße kann festgestellt werden, dass sich die Straße zunehmend zur wertigen bis niveauorientierten
Trendlage entwickelt, von der auch in Zukunft noch eine weitere aufstrebende Dynamik im Einzelhandelsbesatz zu erwarten ist. Aufgrund der kleinteiligen Struktur der Ladengeschäfte ist auch hier von
einem Anstieg der Spitzenmiete auszugehen.
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Die aktuelle Spitzenmiete in der Neuen Schönhauer Straße liegt bei 140 €/m² im Monat.
Abb. 32: Lageplan: Neue Schönhauser Straße
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Abb. 33: Lageplan: Nördliche Rosenthaler Straße
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Abb. 34: Lageplan: Südliche Rosenthaler Straße
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Die nördliche Verbindung zwischen Rosenthaler Straße und Münzstraße ist die Weinmeisterstraße.
Dabei ist die Weinmeisterstraße weit mehr als eine Seitenstraße im Quartier rund um den Hackeschen
Markt. Zwar liegen die Mietpreise mit einer Spitzenmiete von rund 55 €/m² im Monat deutlich unter
dem Niveau der Top-Lagen des Quartiers, dennoch haben verschiedene Anmietungen, wie durch
Urban Outfitters, Superdry und BFN Berlin Fashion Network, die Bedeutung der Straße erhöht.
Das Beispiel BFN Berlin Fashion Network, ein Zusammenschluss aus verschiedenen Berliner Modedesignern, zeigt, dass die Innovationskraft des Quartiers auch in den Ergänzungslagen des Quartiers
weitergeht und den Einzelhandelsstandort so unverwechselbar macht.
Aufgrund der geringen Anzahl an Ladengeschäften wurde im Vermietungsjahr 2012/2013 keine Vermietung in der Weinmeisterstraße beobachtet. Ein weiterer Grund hierfür ist, dass ein Teil der Erdgeschossflächen immer noch nicht für den Einzelhandel erschlossen wurden und dass der Straße aufgrund der dort ansässigen Waldorfschule ein Teil der nördlichen Straßenfront fehlt. Durch eine weitere
Erschließung der Flächen für den Einzelhandel ist zukünftig mit weiterer Dynamik in der Weinmeisterstraße zu rechnen.
Weinmeisterstraße – Mehr als nur eine „Seitenstraße“
Alte Schönhauser Straße – Große Schwester mit großem Potenzial
Nördlich an die Neue Schönhauser Straße schließt sich die Alte Schönhauser Straße an. In der „großen Schwester“ der Neuen Schönhauser Straße lässt sich noch der alte Szenecharakter des Scheunenviertels erkennen. Hier kommt ein bunter Mix von lokalen und regionalen Designer-Brands mit einigen
ausgewählten internationalen Fashion-Brands zusammen. Auch das Gastronomie- und Freizeitangebot ist in der Alten Schönhauser Straße relativ hoch, immer wieder ergänzen Szenerestaurants und
Bars das Einzelhandelsangebot des Straßenzuges.
Durch die fehlende städtebauliche Integration am nördlichen Ende der Alten Schönhauser Straße erfährt die Straße bis dato immer noch eine geringere Frequenz als die Hauptläufe des Scheunenviertels, was sich auch in einer geringeren Nachfrage nach Einzelhandelsflächen durch nationale und
internationale Szene- und Trendlabels zeigt. Dennoch stellt die Alte Schönhauser Straße für Einzelhändler, die auf „To-Discover“-Standorte setzen, durchaus eine interessante Alternative zu den etablierten Lagen dar.
Im Vermietungsjahr 2012/2013 konnte eine Vermietung in der Alten Schönhauser Straße festgestellt
werden. Der australische Kosmetikanbieter Aesop mietete in der Alten Schönhauser Straße 48 einen
rund 80 m² Store.
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Die aktuelle Spitzenmiete in der Alten Schönhauser Straße liegt bei 85 €/m² im Monat.
Abb. 35: Lageplan: Alte Schönhauser Straße
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Vom „Zug zum Alexanderplatz“ hat die unweit des Hackeschen Marktes liegende Dircksenstraße noch
nicht profitiert. Obwohl die Dircksenstraße die direkte Fußverbindung zum Alexanderplatz darstellt,
spielt sie bis dato eine weiterhin untergeordnete Rolle bei dem Expansionsbestreben vieler Einzelhändler.
Ein Entwicklungshemmnis ist u.a., dass dem Straßenzug eine „Front“ fehlt, da dort die S-Bahnstrecke
verläuft, was zu einem gewissen Grad auch die Aufenthaltsqualität in der Straße schmälert. Allerdings
hat die Deutsche Bahn AG als Eigentümerin im vorderen Bereich der Straße Richtung Hackescher
Markt bereits erste Bögen ausgebaut und unter anderem an Bio Company vermietet. Im zweiten Bauabschnitt werden bis Mitte 2015 auch die restlichen Bögen aus- und umgebaut. Diese Entwicklung
wird der Straße einen weiteren positiven Schub bescheren.
Nach Vermietungen wie an das britische Kultschuh-Label Doc Martens in der jüngeren Vergangenheit
konnten im Vermietungsjahr 2012/2013 keine Vermietungsaktivtäten in der Dircksenstraße beobachtet werden. Die Spitzenmiete in der Dircksenstraße liegt bei rund 50 €/m² im Monat.
Abb. 36: Lageplan: Dircksenstraße
Dircksenstraße - Warten auf die S-Bahnbögen
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Gibt es sie noch, die junge kreative Modeszene, die das Quartier rund um den Hackeschen Markt so
berühmt gemacht hat? Diese Frage muss mit einem klaren „ja“ beantwortet werden. Trotz der massiven Einzelhandels-Gentrifizierung, die das Scheunenviertel in der Vergangenheit erlebt hat, ist die alte
Modeszene noch aktiv. Zwar gab es auch Abwanderungstendenzen in aufstrebende, alternative Stadtteile wie Berlin-Friedrichshain oder Berlin-Prenzlauer Berg, doch ist ein durchaus beträchtlicher Teil
der alten Mode- und Kunstszene im Quartier geblieben.
Immer interessanter werden nun die Seitenstraßen des Quartiers, die die nationalen und internationalen Besucher des Quartiers zum Entdecken und Stöbern einladen. Straßen wie die Mulack-, Linienoder Auguststraße sind hier zu nennen, die jeweils als Seitenstraßen von der nördlichen Rosenthaler
Straße abgehen. In kleinen Geschäften, Lofts und Hinterhöfen, Bars und Cafés werden weiterhin neue
Modetrends entworfen.
Perspektivisch ist auch die Erweiterung des Quartiers über die Tor- und Brunnenstraße zu erwarten, da
dort der Kreativen-Stadtbezirk Berlin-Prenzlauer Berg in das Scheunenviertel übergeht. Gerade die
Torstraße hat mit drei registrierten Vermietungen im Vermietungsjahr 2012/2013 einen klaren Bedeutungszuwachs erfahren. Dabei bleiben diese Lagen derzeit noch interessant für eher individuelle lokale
und regionale Konzepte, daneben sind auch internationale Pioniere mit einem szenig-trendigen Konzept vorstellbar.
Die Szene lebt – die Seitenstraßen des Scheunenviertels
Quelle: CBRE 2014
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Impression: Quartier am Hackeschen Markt
Neben der City West und der City Ost kann Berlin insgesamt mit zwei überregional relevanten und
dreizehn lokalen Stadteillagen aufwarten. Aufgrund der Größe und der sehr hohen Bevölkerungsdichte Berlins kann bei den Berliner Stadtteillagen von „kleinen Großstädten“ in der Stadt gesprochen werden, da diese teilweise über ein Marktgebiet von mehr als 250.000 Einwohnern verfügen.
Durch diese Marktvolumina ist auch für Filialisten ein nachhaltiges Wirtschaften möglich, so dass
viele Berliner Stadtteillagen im Fokus der nationalen und mittlerweile auch internationalen Einzelhändler stehen.
Aus historischen Gründen befinden sich die meisten der überregional bekannten Stadtteillagen Berlins im westlichen Stadtgebiet. Die führende Rolle nimmt hier die Schloßstraße ein, die nach der Eröffnung des Shopping-Centers Boulevard Berlins den inoffiziellen Titel „Hauptstraße der ShoppingCenter“ trägt. Gleich vier Shopping-Center und eine der stärksten Stadtteillagen in ganz Deutschland buhlen um die Gunst der Kunden. Die einzige relevante Stadtteillage im östlichen Stadtgebiet
befindet sich mit der Schönhauser Allee im Szeneviertel Prenzlauer Berg. Bis auf wenige Ausnahmen
wie dem Teltower Damm in Berlin-Zehlendorf werden die Berliner Stadtteillagen in der Regel von
größeren Shopping-Centern flankiert, die zusätzliche Frequenz in die Straßen bringen – jedoch auch
zu Verwerfungen im Vermietungsmarkt der Einkaufsstraßen und teilweise massive Kaufkraftabflüsse in
den Straßen gesorgt haben.
Berlin Stadtteillagen: Gelebte Kiezstruktur
Im östlichen Stadtgebiet fehlen diese Einzelhandelslagen häufig historisch bedingt bzw. sind diese
auf den lokalen versorgungsorientierten Einzelhandel beschränkt. Diese Funktion wurde aber durch
eine Vielzahl von auch überregional bedeutenden Shopping-Centern, wie z.B. das EastGate Shopping-Center in Berlin-Marzahn, übernommen. Teilweise waren allerdings auch die städtebaulichen
Voraussetzungen (sozialistische Planstadt und Plattenbauten) für die ausbleibende Entwicklung der
östlichen Stadtteillagen verantwortlich, da einerseits die Kleinteiligkeit und andererseits die historische Bausubstanz nicht (mehr) vorhanden waren. Daher befinden sich in einigen Ost-Berliner Bezirken Shopping-Center an den großen Ausfallstraßen (z.B. das Ringcenter an der Frankfurter Allee)
und sind daher auch als verkehrsorientierte Einzelhandelsstandorte einzustufen.
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Im Folgenden werden die Stadtteillagen Schloßstraße in Berlin-Steglitz und die Wilmersdorfer Straße
in Berlin-Charlottenburg detailliert vorgestellt.
Schloßstraße – Hauptstraße der Shopping-Center
Abb. 37: Key Facts Schloßstraße
STRAßE
SCHLOßSTRAßE
Positionierung
Stärkste Stadtteillage in Berlin, Wohlhabendes Einzugsgebiet, "Hauptstraße der Shopping-Center":
Das Schloss, Schloß-Straßen-Center, Forum Steglitz und Boulevard Berlin.
Länge der Straße
1300 (Wrangelstraße – Walther-Schreiber-Platz)
Ankermieter
Karstadt, C&A, SportScheck, Leiser, Saturn, Hugendubel, Intersport, Peek&Cloppenburg, Anson's,
Hennes&Mauritz, Primark, Zara, Depot
Kundenprofil
West-Berliner Bevölkerung, Bevölkerung aus dem südwestlichen "Speckgürtel" Berlins, relativ wenig
Shopping-Touristen
100-500
110,-
141
Davon filialisiert
111
79%
Entwicklungstendenz
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Quelle: CBRE 2014
SCHLOßSTRAßE
Adresse
Verkaufsfläche
Konzept
Branche
Schloßstraße 25
50 m²
Tee-Handels-Kontor Bremen
Schloßstraße 26
80 m²
Mymuesli
Schloßstraße 32
100 m²
Yves Rocher
Schloßstraße 95
30 m²
Tonerdumping
Sonstiges
Schloßstraße 97
540 m²
Bo Concept
Schloßstraße 120
230 m²
Caras Gourmet
Gastronomie
Quelle: CBRE 2014
Unter den vielen Stadtteillagen in Berlin, aber sogar auf deutschlandweiter Ebene sticht eine Stadtteillage wie wohl keine andere mit vielen Superlativen heraus: Die Schloßstraße in Berlin-Steglitz, das
Zentrum des Berliner Stadtbezirks Steglitz- Zehlendorf im Süd-Westen-Berlins. So verfügt die Straße
über ein sehr großes, hochverdichtetes Einzugsgebiet. Im Bezirk leben allein rund 284.000 Menschen
– zum Vergleich Aachen: rund 250.000 –, jedoch reicht ihre Bekanntheit weit über die Bezirksgrenzen
Berlins und bis ins benachbarte Brandenburg (Potsdam, Teltow, Kleinmachnow, etc.) hinaus, so dass
mit einem Bevölkerungspotenzial von rund 800.000 Menschen gerechnet werden kann. Dabei bedient die Schloßstraße die wohlhabendsten Stadtteile Berlins, deren Umsatzpotenzial weit über dem
Berliner, aber auch dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt.
Tab. 10: Vermietungen in der Schloßstraße 2012/2013
Diese sehr guten Rahmendaten haben dazu geführt, dass sich neben der City West und der City Ost
ein weiteres Einzelhandelsquartier entwickelt hat, das nicht nur die lokale Bevölkerung, sondern mehr
und mehr Berliner und Brandenburger Shopping-Touristen anzieht. Dies wird gefördert durch einen
unmittelbaren Anschluss zur Berliner Stadtautobahn, aber auch durch drei nah gelegene U-Bahn–
Stationen sowie eine S-Bahn-Station.
Die Schloßstraße präsentiert sich auf ihrem rund 1,5 km langen Straßenverlauf vor allem im konsumorientierten Bereich. Dabei sind mit deutlichem Abstand zu anderen Stadtteillagen Deutschlands die
meisten deutschen, aber auch zunehmend internationale Filialisten vertreten. Zu den großflächigen
Hauptmietern der Straße zählen u. a. Peek & Cloppenburg, C&A, Saturn und Intersport.
Dabei lässt sich die Attraktivität der Straße nicht nur allein aus dem Einzelhandelsbesatz in der 1ALage ableiten sondern auch aus dem bemerkenswerten Bestand an Shopping-Centern. Während in
anderen deutschen und Berliner Stadtteillagen ggf. ein Shopping-Center als Frequenzbringer fungiert,
wartet die Schloßstraße gleich mit vier Shopping-Centern auf. Diese sind:
Das Schloss (36.000 m², Baujahr 2006)
Forum Steglitz (32.000 m², 1975, 2007 modernisiert),
Schloß-Straßen-Center (SSC) (16.200 m², 2007, Revitalisierung 2012)
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


Boulevard Berlin (77.000, 2012).
Von ihrer Lage in der Straße stellen das Forum Steglitz und das Schloß-Straßen-Center (SSC) das nördliche Ende der Schloßstraße, das Shopping-Center Das Schloß das südliche Ende dar. Der Boulevard
Berlin wurde an der Stelle des ehemaligen Wertheim-Warenhauses genau in der Mitte der Straße entwickelt.
Gerade nach der stufenweisen Eröffnung des Boulevards Berlins (2012 und 2013), dem damals
zweitgrößten Center auf dem Berliner Markt, gab es Befürchtungen, dass es zu einem massiven Wettbewerb zwischen der Einkaufsstraße und den Shopping-Centern kommen würde. Dieser ist aber so
nicht eingetreten. Vielmehr ist es zu einem verstärkten Anpassungsdruck zwischen den ShoppingCentern gekommen. Als Antwort auf den Boulevard Berlin konnte das Schloß-Straßen-Center (SSC)
2012 den irischen Textildiscounter Primark als Hauptmieter gewinnen, der damals seinen ersten Store
in Berlin anmietete. Hierdurch hat sich das nördliche Ende der Straße sehr gut entwickelt, die Frequenzen in diesem Abschnitt sind deutlich gestiegen.
Trotz der hohen Revitalisierungs- und Trading-Up-Maßnahmen haben einige Center immer wieder mit
längeren Leerständen zu kämpfen.

Nach einer durch Abwarten geprägten Vermietungsaktivität, hervorgerufen durch die ShoppingCenter-Eröffnungen, kann die Schloßstraße im Vermietungsjahr 2012/2013 auf ein sehr aktives Vermietungsgeschehen zurückblicken. Insgesamt wurden sechs Vermietungen registriert. Die größte Vermietung realisiert das dänische Möbelhaus BoConcept auf einer Einzelhandelsfläche von rund 540 m²
in der Schloßstraße 97. Damit setzt BoConcept weiterhin seine Strategie um, vor allem in die attraktiven Stadtteillagen der deutschen Städte zu expandieren. Der französische Naturkosmetikanbieter Yves
Rocher sicherte sich einen rund 100 m² großen Store in der Schloßstraße 100. Unweit entfernt mietete
der Tee-Handels-Kontor Bremen ein 50 m² großes Geschäft im Geschäftshaus Schloßstraße 24 an.
Der Müsli- und Cerealienanbieter mymuesli sicherte sich ebenfalls einen Store auf der Schloßstraße
und eröffnete somit seinen ersten Pilotstore Berlins. Mymuesli setzt dabei konsequent seine MultiChannel-Strategie um. Nachdem sie zuerst als alleiniger Online-Shop positioniert waren, wird nun
vermehrt über eigene Stores expandiert.
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Das aktive Vermietungsgeschehen zeigt, dass sich die Schloßstraße einer großen Beliebtheit bei den
nationalen und internationalen Einzelhändlern erfreut. Die Spitzenmiete liegt wie in den Jahren zuvor
bei konstant 110 €/m² im Monat und erreicht somit ein Niveau, das über dem manch anderer deutschen Großstadt liegt.
Impression: Schloßstraße mit Shopping-Center Schloss-Strassen-Center
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Quelle: CBRE 2014
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Abb. 38: Lageplan: Schloßstraße
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Wilmersdorfer Straße - Wieder im Aufwind
Abb. 41: Key Facts Wilmersdorfer Straße
STRAßE
WILMERSDORFER STRAßE
Positionierung
Wichtige Stadtteillage im westlichen Berlin, Fußgängerzone, hoher Anteil an regionalen und nationalen Einzelhändlern
Länge der Straße
900 m (Stuttgarter Platz bis Zillestraße)
Ankermieter
Hennes&Mauritz, Peek&Cloppenburg, TK Maxx, MediaMarkt, Leiser, Karstadt, Marc O'Polo, Alnatura,
eterna, Thalia, Tamaris, Wilmersdorf Arcaden (Shopping-Center)
Kundenprofil
Lokale West-Berliner Bevölkerung
100-400
110,-
127
Davon filialisiert
79
62%
Entwicklungstendenz
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Quelle: CBRE 2014
WILMERSDORFER STRAßE
Adresse
Verkaufsfläche
Mieter
Branche
Wilmersdorfer Straße 52
120 m²
360°
Schmuck & Accessoires
520 m²
Snipes
Schuhe & Lederwaren
270 m²
easyApotheke
Körper- und Gesundheitspflege
236 m²
Flormar
1.230 m²
Tiger
500 m²
Back-Factory
Quelle: CBRE 2014
Die zentrale Stadtteillage des Stadtbezirks Charlottenburg-Wilmersdorf ist die Wilmersdorfer Straße.
Der für den Einzelhandel relevante Teil der Wilmersdorfer Straße erstreckt sich vom U-Bahnhof Wilmersdorfer Straße im Süden bis zur Zillestraße im Norden. Eine Besonderheit des rund ein-km-langen
Straßenzuges ist die allgemeine Verkehrsberuhigung als Fußgängerzone. Neben der Altstadt von
Spandau und der Gorkistraße in Tegel ist die Wilmersdorfer Straße nur eine von drei Fußgängerzonen
in Berlin. Alle anderen Einkaufsstraßen, abgesehen von der Platzsituation des Alexanderplatzes, sind
für den Individualverkehr geöffnet.
Tab. 11: Vermietungen in der Wilmersdorfer Straße
Bezogen auf das Bevölkerungs- und Umsatzpotenzial verfügt die Wilmersdorfer Straße über eine noch
etwas höhere Bevölkerungsdichte im Einzugsgebiet als die Schloßstraße. Rund 300.000 Menschen
leben allein im Stadtbezirk, wobei die Strahlkraft der Straße deutlich über die Bezirksgrenzen hinausgeht. Dabei hat sich über die Jahre eine gewisse „Arbeitsteilung“ zwischen der City West – ebenfalls
im Stadtbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf gelegen – und der Wilmersdorfer Straße entwickelt. Zieht
die City West aufgrund ihrer Bekanntheit nationale und internationale Besucher an, so versorgt die
Wilmersdorfer Straße vor allem die Bevölkerung aus dem näheren Umfeld bzw. dem „alten“ WestBerlin.
Trotz einer Entfernung von nur rund 1,6 km zwischen Kurfürstendamm und Wilmersdorfer Straße haben sich bis heute noch keine Wegebeziehungen zwischen beiden Einzelhandelsquartieren entwickelt.
Ein Grund hierfür ist sicherlich die hohe Kiez-Bezogenheit der Berliner Bevölkerung, die das überschaubarere Geschäftsleben auf der Wilmersdorfer Straße dem hektischeren, durch Sightseeing- und
Shopping-Touristen beeinflussten Treiben auf dem Kurfürstendamm vorziehen.
Vom Einzelhandelsbesatz präsentiert sich die Wilmersdorfer Straße im konsumorientierten Bereich mit
teilweise nahversorgenden Elementen. Zu den Magnetmietern zählen hier Peek & Cloppenburg, ein
Karstadt Warenhaus, C&A, Leiser Schuhe sowie Media Markt und TKMaxx. Insgesamt dominieren
aber eher kleine und mittelgroße Flächenformate die Straße.
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Neben der Einkaufsstraße stellt auch das Shopping-Center Wilmersdorf Arcaden einen Anziehungspunkt der Straße dar. Das 2007 eröffnete und in den Straßenlauf integrierte Shopping-Center hat sich
mittlerweile am Markt etabliert, erfuhr jedoch im mittlerweile siebenjährigen Betrieb eine fortlaufende
Inzwischen erfüllen Einkaufsstraße und Shopping-Center eine zueinander komplementäre Funktion,
nachdem es gerade in der Eröffnungsphase des Shopping-Centers nachweisbare Verwerfungen auf
dem Vermietungsmarkt gegeben hat. Diese haben sich jedoch gelegt und seit mehreren Jahren kann
eine deutliche Aktivitäts- und Mietpreissteigerung auf der Wilmersdorfer Straße beobachtet werden.
Im Vermietungsjahr 2012/2013 konnten insgesamt sechs Vermietungen auf der Wilmersdorfer Straße
registriert werden. Dies bedeutet die höchste jährliche Aktivität in den vergangen fünf Jahren. Die
größte Vermietung wurde durch das dänische Geschenke- und Home Accessoires-Konzept Tiger realisiert. In der Wilmersdorfer Straße 117 mietete das Konzept einen rund 1.230 m² Store an. Ebenfalls
als internationaler Einzelhändler konnte sich das türkische Kosmetiklabel Flormar einen rund 140 m²
großen Store im Geschäftshaus Wilmersdorfer Straße 111 sichern. Das zur Deichmann-Gruppe gehörende Sneaker-Konzept Snipes mietete in der Wilmersdorfer Straße 64 einen rund 520 m² großen
Store an. Zu den weiteren Mietern zählen Back-Factory mit rund 500 m² (Wilmersdorfer Straße 122),
das Accessoires- und Schmuckkonzept 360° mit 120 m² (Wilmersdorfer Straße 52) sowie in nahversorgender Funktion die easyApotheke auf 270 m² (Wilmersdorfer Straße 64). Dass nicht nur Filialisten
in der Wilmersdorfer Straße ihr Auskommen finden, sondern auch lokale Berliner Konzepte, zeigen die
Anmietungen von My Bakery (Wilmersdorfer Straße 40-41), ExChange Leihhaus (Wilmersdorfer Straße
125), das Gastro-Konzept La Pausa (Wilmersdorfer Straße 130) sowie die Modeboutique La Femme
in der Wilmersdorfer Straße 135.
Konzeptanpassung, was sowohl an der mangelnden Akzeptanz als auch an den baulichen Voraussetzungen des Gebäudes gelegen hat. Mittlerweile hat sich auch das Berliner Bürgeramt zu den neuen
Mietern im Shopping-Center gesellt.
Die positive Vermietungsentwicklung zeigt bereits die wieder wachsende Bedeutung der Wilmersdorfer
Straße auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt. Dabei stellt sie auch für etablierte internationale Konzepte und konsumorientierte Pioniere durchaus eine attraktive Alternative zu den bekannten Lagen wie
Tauentzienstraße und Kurfürstendamm dar.
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Die aktuelle Spitzenmiete auf der Wilmersdorfer Straße liegt bei rund 100,- €/m² im Monat.
Abb. 42: Lageplan: Wilmersdorfer Straße
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Abb. 43: Lageplan: Wilmersdorfer Straße
Impression: Wilmersdorfer Straße
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Quelle: CBRE 2014
Weitere Stadtteillagen in Berlin – Hip oder nicht hip, das ist hier die Frage
Tab. 12: Weitere Stadtteillagen in Berlin
WEITERE STADTTEILLAGEN IN BERLIN
Straße
Stadtteil
Mietpreis (€/m² im
Monat)
Ausrichtung
Teltower Damm/ Clayallee
Zehlendorf
90,- (40,-)
Konsum - Niveau
Gorkistraße
Tegel
45,-
Konsum - Nahversorgung
Müllerstraße
Wedding
40,-
Tempelhofer Damm
Tempelhof
35,-
Bergmannstraße
Kreuzberg
55,-
Konsum - Szene
Reichstraße/Theodor-Heuss-Platz
Charlottenburg
45,-
Konsum
Bölschestraße
Köpenick/Friedrichshagen
35,-
Konsum
Carl-Schurz-Straße, Breite Straße, Markt
Spandau
60,- (25,-) (40,-)
Konsum
Hermannplatz
Neukölln
60,-
Konsum
Karl-Marx-Straße
Neukölln
60,-
Konsum
Turmstraße
Moabit
35,-
Kastanienallee/Kollwitzplatz
Prenzlauer Berg
50,- (40,-)
Schönhauser Allee
Prenzlauer Berg
60,-
Konsum - Szene
Quelle: CBRE 2014
Tab. 13: Ausgewählte Vermietungen in den anderen Berliner Stadtteillagen
Stadtteil
Straße
Verkaufsfläche
Mieter
Branche
Charlottenburg
Reichsstraße 100
575 m²
Leiser Schuhe
Schuhe & Lederwaren
Köpenick
Bahnhofstraße 23-25
1.500 m²
1982 (Takko)
Bekleidung
Kreuzberg
Bergmannstraße
160 m²
Malteser Hilfsdienst
Dienstleistung
Kreuzberg
Bergmannstraße 94
256 m²
Kochhaus
Mitte
Rathausstraße 17
k.A.
Byte Burger
Gastronomie
Moabit
Turmstraße 29
k.A.
C&A
Bekleidung
Moabit
Turmstraße 29
k.A.
Reno
Schuhe & Lederwaren
Moabit
Turmstraße 29
k.A.
dm Drogeriemarkt
Moabit
Turmstraße 29
k.A.
Go Asia-Supermarkt
Moabit
Turmstraße 29
k.A.
AOK
Dienstleistung
Moabit
Turmstraße 29
k.A.
Turm Apotheke
Körper- und Gesundheitspflege
Moabit
Turmstraße 29
k.A.
Bäckerei
Moabit
Turmstraße 29
k.A.
Women’s Gym Jopp & Jopp
Freizeit
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VERMIETUNGNGEN ANDERE STADTTEILLAGEN
Karl-Marx-Straße 125
445 m²
Humana Second Hand
Bekleidung
Prenzlauer Berg
Schönhauser Allee 146a
186 m²
AOK
Dienstleistung
Wedding
Müllerstraße
k.A.
W. (Woolworth)
Kauf- & Warenhaus
Quelle: CBRE 2014
Neben den dominierenden großen bezirklichen Zentren Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße gibt es
in Berlin eine Vielzahl von weiteren Bezirkszentren und Stadtteillagen.
Die Stadtteillagen spielen für die internationale Bedeutung des Berliner Einzelhandelsmarktes eine
untergeordnete Rolle, sind jedoch für die jeweiligen Wohnquartiere von besonderer Bedeutung. Dies
liegt daran, dass das „wahre“ Berliner Leben und die berühmte Urbanität der Stadt abseits der Haupteinkaufsstraßen stattfinden. Die Stadtteillagen haben hier nicht nur eine besondere nahversorgende
Funktion sondern sind auch Treffpunkte für das soziale und kulturelle Leben im Kiez.
Viele Stadtteillagen befinden sich im ehemaligen West-Berliner Stadtgebiet, da sich aufgrund der historischen Entwicklung und unterschiedlichen Wirtschaftsstruktur der DDR nur vergleichsweise wenige
Stadtteillagen in Ost-Berlin nachhaltig entwickelt haben bzw. die ursprüngliche Bedeutung nach Mauerfall weiter Bestand hatte. Eine Ausnahme bildet hier der alternativ-kreative Stadtteil Prenzlauer Berg,
in dem sich aufgrund seines sehr gut erhaltenen Altbaubestands relativ rasch verschiedene attraktive
Stadtteillagen entwickelt haben. Die Schönhauser Allee ist hier die wichtigste Lage, jedoch sind auch
positive Entwicklungen an der Torstraße und der Brunnenstraße zu beobachten, die als fußläufige
Verbindungen zum Quartier rund um den Hackeschen Markt gelten und je nach Definition auch zu
diesem gehören. Hier findet man insbesondere Gastronomie, junge Berliner Designer sowie diverse
Möbeldesign-Konzepte. Die Mieten haben sich hier in den letzten fünf Jahren deutlich auf aktuell 30
bis 50 €/m² im Monat gesteigert.
Neukölln
Aber auch wohnortnahe Stadtteillagen wie die Kastanienallee oder der Kollwitzplatz werden bei Kunden und Einzelhändlern immer beliebter. Eine weitere sich gut entwickelnde Stadtteillage ist die Bölschestraße in Berlin-Friedrichshagen (Bezirk Treptow-Köpenick). Aufgrund der anhaltend positiven
Bevölkerungsentwicklung der prominenten Lage direkt am Müggelsee hat sich hier eine funktionierende Einzelhandelslandschaft entwickelt.
In den restlichen östlichen Stadtteilen Berlins haben überwiegend Shopping-Center die Funktion der
wohnortnahen Versorgung übernommen. Diese liegen meist verkehrsgünstig an den verschiedenen
Ausfallstraßen, die durch das östliche Stadtgebiet Berlins als Tangenten führen. Teilweise haben aber
auch Shopping-Center-Projekte die tradierten Stadtteillagen nachhaltig beschädigt. Als Beispiele können hier das Quartier rund um das Ring-Center in Berlin-Friedrichshain mit dem dortigen Teilstück der
Frankfurter Allee oder auch die Marzahner Promenade in Berlin-Marzahn mit dem Eastgate ShoppingCenter genannt werden.
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So unterschiedlich die Stadtteile des ehemaligen West-Berlins sind, so verschieden sind auch die
Stadtteillagen in ihrer Versorgungsfunktion und Positionierung. Sie variieren zwischen wertigen bis
niveauorientierten Konsumlagen wie Teltower Damm und Clayallee in Berlin-Zehlendorf über solitäre
Eine Vielzahl der Stadtteillagen werden dabei durch Shopping-Center flankiert bzw. haben ShoppingCenter in ihrem unmittelbaren Einzugsgebiet, so z. B. Karl-Marx-Straße in Berlin-Neukölln mit den
Neukölln Arcaden, die Gorkistraße mit den Hallen am Borsigturm, der Tempelhofer Damm mit dem
Shopping-Center Tempelhofer Hafen oder die Carl-Schultz-Straße, die Breite Straße und der Markt mit
den Spandau-Arcaden. Was ursprünglich aus Stadtentwicklungsperspektive als Verbesserung der Versorgungsstruktur in den Stadtteilen gedacht war, hat sich in einigen Fällen als Fallstrick erwiesen, da in
den Shopping-Centern die Angebotsstruktur der jeweils benachbarten Straße in einem hohen Maße
nachgebildet wurde. Aufgrund des moderneren Flächenlayouts und der Objektqualität haben sich
viele Einzelhändler für die Shopping-Center-Standorte entschieden, was als Resultat zu einem signifikanten Qualitätsverlust (Trading Down) geführt hat.
Eine monokausale Erklärung für den Bedeutungsgewinn und -verlust mancher Stadtteillagen in Berlin
gibt es sicherlich nicht, oftmals hängt dies auch von der Beliebtheit der Stadtviertel selbst ab. Da durch
den konstanten Zuzug der Berliner Wohnungsmarkt kontinuierlich in Bewegung ist, werden verschiedene innenstadtnahe Stadtteile als angesagte Wohnquartiere gesehen. Dies sind gerade in den östlichen Stadtteilen Berlin-Prenzlauer Berg, Berlin-Friedrichshain, Berlin-Kreuzberg und in jüngerer Zeit
auch Berlin-Kreuz-Kölln, ein Subquartier von Berlin-Kreuzberg. Alle Stadtteile liegen innerhalb des
Berliner S-Bahn-Rings und in attraktiver Reichweite zur Innenstadt bzw. der City Ost und West.
Konsumlagen in Berlin-Spandau (Carl-Schurz-Straße, Breite Straße, Markt) bis hinzu rein nahversorgenden, teilweise discountorientierten Stadtteillagen wie die Gorkistraße in Berlin-Tegel, die Müllerstraße in Berlin-Wedding oder auch die Turmstraße in Berlin-Moabit/Tiergarten. Es gibt aber auch
West-Berliner Lagen wie die Bergmannstraße in Berlin-Kreuzberg, die nach Jahren der positiven Entwicklung in ihrer Anmutung schon fast dem trendigen Prenzlauer Berg entsprechen.
In einem Rhythmus von rund 10 bis 15 Jahren wurden und werden Wohnquartiere entwickelt (dies ist
auch als Prozess der Gentrifizierung bekannt), neue, wohlhabendere Bevölkerung zieht ins Quartier,
ihr folgen zuerst mittelständische Gastronomen, dann Szene-Mode-Labels und Systemgastronomen
und schlussendlich nationale Filialisten und teilweise sogar internationale Pioniere. Im Vergleich zu
diesen Quartieren geraten gerade Quartiere außerhalb des S-Bahn-Rings weiter unter sozialen- wie
wohnungspolitischen Druck, der sich auch in den schleichenden Trading-Down-Prozessen in einigen
Stadtteillagen bemerkbar macht.
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Verlieren diese Stadtteillagen dann noch ihre Ankermieter wie z. B. ein Hertie- oder KarstadtWarenhaus, geht dies oft mit einem deutlichen Passentenfrequenzverlust einher. In der näheren Vergangenheit konnte diese Entwicklung vereinzelt durch ein gezieltes Refurbishment der jeweiligen Immobilien gestoppt werden. Aus einem ehemaligen Hertie-Warenhaus wurde z.B. in Berlin-Neukölln
(Karl-Marx-Straße) ein modernes Geschäftshaus mit den Hauptmietern H&M, TK Maxx oder auch
C&A entwickelt. Ähnlich verhält es sich mit der Turmstraße in Berlin-Moabit. Hier hat die Entwicklung
des ehemaligen Hertie Gebäudes zu einem Upgrade der Lage geführt. Zusätzlich wird in diesem Bereich, in der alten Schultheiß-Brauerei, nun auch ein Shopping-Center des Berliner Projektentwicklers
Harald G. Huth entstehen. Hier werden voraussichtlich insbesondere regionale und nationale Filialisten den Standort beleben. Die Berliner Stadtteillagen bieten also durchaus auch attraktive Expansions-
Tab. 14: Shopping-Center in Berlin
NAME
LAGE
ERÖFFNUNG
GESAMTMIETFLÄCHE IN M²
VERKAUFSFLÄCHE IN M²
SHOPS
Gropius Passagen
Stadtteil
2011
93.900
67.680
148
Boulevard Berlin
Stadtteil
2012
88.100
67.000
120
Helle Mitte
Stadtteil
2008
70.000
56.000
159
Alexa
Innenstadt
2007
56.600
45.280
197
Ring-Center
Stadtteil
2007
n.a.
45.200
103
Potsdamer Platz Arkaden
Innenstadt
2009
n.a.
40.000
130
Märkisches Zentrum
Stadtteil
2002
n.a.
40.000
96
Eastgate
Stadtteil
2005
n.a.
35.000
147
Spandau Arcaden
Stadtteil
2001
59.400
33.680
114
Forum Köpenick
Stadtteil
1997
n.a.
32.500
140
Schultheiss-Quartier
Stadtteil
2015
n.a.
29.600
120
Wilmersdorfer Arcaden
Stadtteil
2007
41.600
26.160
109
Linden-Center
Stadtteil
1995
n.a.
25.000
88
Gesundbrunnen-Center
Stadtteil
1997
n.a.
25.000
105
Biesdorf Center
Stadtteil
2003
n.a.
24.720
36
Europa-Center
Innenstadt
2007
n.a.
24.080
75
Das Schloss
Stadtteil
2006
48.300
24.000
88
Rathaus-Center Pankow
Stadtteil
2006
n.a.
23.000
64
Hallen am Borsigturm
Stadtteil
1999
n.a.
22.000
116
Kudamm-Karree
Innenstadt
1974
n.a.
21.600
43
Neukölln Arcaden
Stadtteil
2002
37.900
21.200
53
Forum Steglitz
Stadtteil
2007
32.000
20.160
74
Schillerpark-Center Berlin
Stadtteil
2001
25.000
20.000
16
Tempelhofer Hafen
Stadtteil
2009
37.000
19.760
70
Schönhauser Allee Arcaden
Stadtteil
1999
29.000
18.240
96
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Shopping-Center in Berlin – Fluch oder Segen?
September
Juni 2014 2010
ansätze, die sich aber je nach Lage nicht immer direkt erschließen. Regionale und nationale Einzelhändler mit nahversorgenden Konzepten können hier gute Expansionsmöglichkeiten finden. Selbst
internationale, progressive Pioniere können sich hier profilieren, vorausgesetzt, das Konzept stimmt mit
dem Konsummilieu des jeweiligen Kiezes überein und trifft sozusagen den Nerv der Kunden.
Innenstadt (offenes SC)
2000
23.200
17.200
28
Park Center Treptow
Stadtteil
1999
27.700
17.000
51
Tegel Center
Stadtteil
1972
n.a.
15.900
42
Der Clou
Stadtteil
2011
19.800
15.800
42
Adlershofer Tor
Stadtteil
2003
19.700
15.760
16
RathausPassagen
Innenstadt
2004
20.100
15.500
36
Forum Landsberger Allee
Stadtteil
1998
n.a.
15.000
21
Marktplatz Center Hellersdorf
Stadtteil
1998
17.300
14.400
40
Zentrum Schöneweide
Stadtteil
2003
n.a.
14.160
47
Center am Juliusturm
Stadtteil
1995
17.500
13.800
17
Bikini Berlin
Innenstadt
2014
51.100
13.600
58
Märkische Zeile Berlin
Stadtteil
1975
n.a.
13.000
32
Schloss-Straßen-Center Berlin
Stadtteil
2012
n.a.
12.800
29
Neumann Forum Pankow
Stadtteil
2003
14.600
11.680
29
Hohenschönhauser Tor
Stadtteil
1997
13.800
11.040
14
EKZ Elcknerplatz
Stadtteil
2012
13.000
10.400
12
Allee-Center Berlin
Stadtteil
1994
12.300
10.120
53
Mühlenberg-Center
Stadtteil
1997
11.500
9.200
39
Center Am Tierpark
Stadtteil
1997
11.000
8.800
55
Kaufmitte Siemensstadt
Stadtteil
1961
n.a.
8.800
32
Schlosspark-Passage Berlin-Buch
Stadtteil
2007
13.700
7.600
27
Spree Center Berlin-Hellersdorf
Stadtteil
1993
11.600
7.000
53
Allende-Center
Stadtteil
1998
n.a.
6.640
29
Berlin-Carré
Innenstadt
2015
7.600
6.080
Cittipoint
Stadtteil
2000
5.600
4.480
Neues Kranzler Eck
Quelle: CBRE 2014
Berlin - Hauptstadt der Shopping-Center
Was für die Schloßstraße als „Hauptstraße“ der Einkaufszentren im Kleinen gilt, gilt für Berlin im Großen: Berlin ist die inoffizielle „Hauptstadt“ der Shopping-Center in Deutschland. Mit mittlerweile 40
Shopping-Centern über 10.000 m² Verkaufsfläche, ohne Fachmarkt- und Nahversorgungszentren, hat
Berlin seinen Status als „Hauptstadt der Shopping-Center“ noch einmal ausgebaut.
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Dabei sind die Grenzen zwischen Berlin und seinem Umland, auch „Speckgürtel“ genannt, fließend,
so dass die fünf dort ansässigen Shopping-Center durchaus zum Marktgebiet Berlins hinzugerechnet
Die Shopping-Center unterscheiden sich zum Teil deutlich in Aufmachung und Angebot. Von der Mega-Mall wie die dieses Jahr eröffnende Mall of Berlin am Leipziger Platz, zum Alexa am Alexanderplatz, über etablierte Stadtteil-Center wie das Eastgate, die Gropius Passagen oder die Spandau Arcaden bis hin zu spezialisierten Shopping-Centern wie das Stilwerk in der Kantstraße oder das jüngst
eröffnete Bikini Berlin, hat Berlin viel zu bieten. Dieser Expansionskanal wird von einer Vielzahl von
Einzelhändlern genutzt und trägt dazu bei, dass Berlin die führende Stadt auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt in Deutschland ist.
Die hohe Dichte an Shopping-Centern hat ihren Ursprung vor allem in der historischen Teilung der
Stadt. Insgesamt sind innerhalb von 20 Jahren 34 neue Center auf den Markt gekommen. Der Großteil dieser Center ist im östlichen Stadtgebiet entstanden, da hier systembedingt eine klare Unterversorgung der Bevölkerung mit Einzelhandels(flächen)angeboten vorlag. Die Shopping-Center übernahmen die Funktion der im westlichen Stadtteil etablierten Stadtteillagen. Ein Großteil dieser Center
liegt an den großen Ausfallstraßen als Verkehrsstandorte.
werden können. Hierzu kommen noch mal diverse Fachmarktzentren, Galerien und kleinere Handelsagglomerationen, so dass sie Anzahl der Center auf über 70 steigt.
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Die Auswirkungen der Shopping-Center auf die lokale Versorgungsstruktur sind vielfältig. Deutliche
Lageverbesserungen schufen z. B. das Alexa am Alexanderplatz, das oft schon als Sinnbild für das
Einzelhandelsangebot am Alexanderplatz gesehen wird. Ähnliches kann auch für Das Schloss für die
südliche Schloßstraße bestätigt werden, wobei der Boulevard Berlin eher die Konkurrenz zwischen den
Shopping-Centern erhöht, aber die Bedeutung der Schloßstraße insgesamt noch einmal gestärkt hat.
Ergänzende bzw. komplementäre Funktionen haben z. B. die Friedrichstadt Passagen, The Q und das
Q 205 auf der Friedrichstraße. Auch die Schönhauser Allee Arcaden in Berlin-Prenzlauer Berg sind ein
gutes Beispiel für die Integration eines Shopping-Centers als Stadtteilcenter. Einstmals negative, jedoch mittlerweile kompensierte Wirkungen hatten die Wilmersdorf Arcaden und die Spandau Arcaden,
wobei das EastGate in seinem Marktgebiet wohl bis auf weiteres die komplette Einzelhandelsversorgung übernommen hat. Als Entwicklungshemmnis für die Einzelhandelsentwicklung kann das KuDamm Karree angeführt werden, das seit 2007 auf eine nachhaltige Neupositionierung wartet.
Tab. 15: Shopping-Center in Planung in Berlin
SHOPPING-CENTER PLANUNGEN IN BERLIN
Name
Lage
Geplante Eröffnung
Gesamtmietfläche in m²
Verkaufsfläche in m²
Volt
Innenstadt
2017
17.000
13.600
Schultheiss-Quartier
Stadtteil
2015
37.000
29.600
Spree Shopping Berlin / AnschutzaStadtteil
real
2017
31.250
25.000
Karstadt Kurfürstendamm
2017
n.a.
n.a.
Innenstadt
Quelle: CBRE 2014
Die Annahme, dass trotz der hohen Dichte die Projektentwicklungen von weiteren Shopping-Centern
nun gestoppt sei, ist sicherlich nicht zutreffend. Derzeit sind vier weitere Neubau-Projekte projektiert.
Der Hauptanteil beschränkt sich dabei auf die Stadtbezirke Berlins, da dort sicherlich noch das größte
Entwicklungspotenzial zu realisieren ist. Dabei handelt es sich nicht um solitäre Standorte, sondern
politisch und bauleitplanerisch gesteuerte Objekte mit Anbindung an etablierte Stadtteillagen, um die
Versorgungsfunktion am Standort zu stärken.
Innenstadt und Stadtteil – noch mehr Shopping-Center für Berliner Einzelhandelsmarkt
So plant der Berliner Projektentwickler Harald G. Huth mit seiner Projektentwicklungsgesellschaft High
Gain House die Entwicklung des Areals der ehemaligen Schultheiss Brauerei in Berlin-Moabit. Auf
dem Anschutz-Areal in direkter Nähe zur O2 World soll ebenfalls ein weiteres Shopping-Center entstehen und das bereits hohe Freizeitangebot am Standort ergänzen.
In der Berliner Innenstadt wären das Volt in der City Ost und der ehemalige Karstadt am Kurfürstendamm zu erwähnen. Auf der Rückseite des Alexa Shopping-Centers an der Voltairestraße soll nun ein
Shopping-Center mit Fokus auf Freizeit und Sport entstehen. Die Pläne der Entwicklung eines Nahversorgungszentrums mit dem Projektnamen Chez Voltaire wurden überworfen und das Projekt mit dem
deutlich dynamisch klingenden Projektnamen Volt positioniert. In welchem Maße diese Pläne marktfähig sind, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgesehen werden, da das Gelände an der Voltairestraße bereits oft beplant, jedoch bis dato dort noch kein Shopping-Center entwickelt wurde.
Wie bereits erwähnt, plant der der Projektentwickler Harald G. Huth die Entwicklung des ehemaligen
Karstadts am Kurfürstendamm. Derzeit können noch keine konkreten Aussagen über die Konzeption
gemacht werden, da wohl noch Schlüsselgrundstücke zur Entwicklung des Areals zum ShoppingCenter fehlen. Bei einer schlüssigen Konzeptidee am Standort ist jedoch von einer Steigerung der Einkaufsattraktivität des Kurfürstendamms auszugehen. Da aber mit einer Eröffnung vor 2017 nicht zu
rechnen ist, wird diese Entwicklung eher perspektivischen Charakter haben.
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Derzeit scheint es, dass nach 2014 nur noch eingeschränkt neue großflächige Objekte in Berlin auf
den Markt kommen. Vollständig auszuschließen ist dies jedoch nicht.
Impression: Brandenburger Tor
Am Ende wird der Kunde entscheiden, welche Angebotsform er bevorzugt: Das urbane Flair der Weltstadt Berlin oder die kompakte, „künstliche“ und neu geschaffene Struktur der Shopping-Center. Auch
unter den Shopping-Centern wird der Wettbewerb verschärft Spuren zeigen.
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Quelle: CBRE 2014
Für weitere Informationen:
Andreas Malich
Senior Director, Head of Retail Agency East
CBRE
Retail - Agency East
Hausvogteiplatz 10
10117 Berlin
t: +49 30 72 61 54 27 5
e: [email protected]
Alexander Torwegge
Associate Director, Retail Agency East
CBRE
Hausvogteiplatz 10
10117 Berlin
t: +49 30 72 6154 11 15 7
Isabel Meyer
Senior Consultant, Retail Agency East
CBRE
Hausvogteiplatz 10
10117 Berlin
t: T +49 30 72 61 54 17 1
Roger Goyk
Consultant, Retail Agency East
Seite 89
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CBRE
Hausvogteiplatz 10
10117 Berlin
t: T +49 30 72 61 54 20 9
Sven Buchsteiner
Senior Consultant
CBRE
Retail - Retail Consulting & Research
Bockenheimer Landstraße 24
60323 Frankfurt
t: T +49 69 17 00 77 66 2
DISCLAIMER 2014 CBRE
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Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an
ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen.
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