Möglichkeiten der Behebung und Verwertung von innerstädtischen

Transcription

Seminararbeit
Möglichkeiten der Behebung
und Verwertung von innerstädtischen Leerständen im
Handel in Deutschland
Monika Dammer
Institut für Handel & Internationales Marke-
DSSW-Materialien
ting an der Universität des Saarlandes
Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft
im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau
und Raumordnung e. V.
Möglichkeiten der Behebung und Verwertung
von innerstädtischen Leerständen im Handel
in Deutschland
Seminararbeit
Vorgelegt von:
Monika Dammer
Sommersemester 2004 im Institut für Handel & Internationales Marketing
an der Universität des Saarlandes
Herausgeber
Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) im
(Alle Rechte vorbehalten)
Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.
Nollendorfplatz 3-4, 10777 Berlin
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+49-30-24-34-600
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[email protected]
Der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV) mit Sitz in Berlin, Landesgruppen und
Geschäftsstelle in Brüssel ist als gemeinnützig anerkannt. Die DV-GmbH ist das Projektbüro des Verbandes. Im DV arbeiten das
Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) und das Deutsch-Österreichische Urban-Netzwerk, finanziell getragen
durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit und den Deutschen Sparkassen- und Giroverband. Der DV ist Mitglied im
Internationalen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (IVFWSR).
I
I
Inhaltsverzeichnis
I
Inhaltsverzeichnis.............................................................................................................................. I
II
Abkürzungsverzeichnis....................................................................................................................II
III
Abbildungsverzeichnis................................................................................................................... IV
1.
Einleitung........................................................................................................................................ 1
2.
Begriffliche Abgrenzungen ........................................................................................................... 1
3.
Einflussfaktoren zur Notwendigkeit eines Leerstandsmanagements........................................ 3
4.
Strategiefindung zum Leerstandsabbau ...................................................................................... 8
5.
Möglichkeiten der Behebung von Leerständen........................................................................... 9
5.1
Neuvermietungsoffensiven .................................................................................................. 9
5.1.1
Grundprinzip................................................................................................................. 9
5.1.2
Ausprägungsformen .................................................................................................... 10
5.1.2.1
Flächenbörsen ......................................................................................................... 10
5.1.2.2
Generalvermietung.................................................................................................. 11
5.1.3
5.2
Chancen und Risiken von Neuvermietungsoffensiven................................................. 12
Zwischennutzungen ........................................................................................................... 12
5.2.1
Grundprinzip............................................................................................................... 12
5.2.2
Ausprägungsformen .................................................................................................... 13
5.2.2.1
Nutzung des gesamten Ladenlokals........................................................................ 13
5.2.2.2
Nutzung der Schaufensterfläche ............................................................................. 14
5.2.3
Chancen und Risiken der Zwischennutzung................................................................ 15
6.
Möglichkeiten der Verwertung von Leerständen ..................................................................... 17
7.
Innerstädtische Attraktivitätssteigerungskonzepte zur Behebung von Leerständen............ 18
7.1
Vorüberlegungen................................................................................................................ 18
7.2
Stadtmarketing ................................................................................................................... 18
7.3
Public Private Partnership................................................................................................. 19
7.3.1
Grundprinzip............................................................................................................... 19
7.3.2
Business Improvement Districts (BIDs) als Ausprägungsform................................... 20
8.
Fazit ............................................................................................................................................... 21
IV
Literaturverzeichnis .........................................................................................................................V
II
II
Abkürzungsverzeichnis
Aufl.
Auflage
BAG
Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Grossbetriebe
des Einzelhandels e.V.
bcsd
Bundesvereinigung City- und Stadtmarketing Deutschland e.V.
BID
Business Improvement District
BWP
Büro für Wirtschafts- und Projektberatung
bzw.
beziehungsweise
d.h.
das heißt
Diss.
Dissertation
Dr.
Doktor
DSSW
Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft
etc.
et cetera
e.V.
eingetragener Verein
FOC
Factory Outlet Center
GMA
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
HDE
Hauptverband des Deutschen Einzelhandels
Hrsg.
Herausgeber
i.A.
im Auftrag
i.d.R.
in der Regel
IHK
Industrie- und Handelskammer
ILS
Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes
Nordrhein-Westfalen
Jg.
Jahrgang
m²
Quadratmeter
MSV
Ministerium für Stadtentwicklung und Verkehr des Landes
Nordrhein-Westfalen
MSWKS
Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des
Landes Nordrhein-Westfalen
Nr.
Nummer
NRW
Nordrhein-Westfalen
ÖPNV
Öffentlicher Personennahverkehr
III
o.ä.
oder ähnliche
o.Jg.
ohne Jahrgang
o.S.
ohne Seitenangabe
o.V.
ohne Verfasser
PPP
Public Private Partnership
S.
Seite
TU
Technische Universität
sog.
sogenannte
u.a.
unter anderem
u.ä.
und ähnliche
Univ.
Universität
u.U.
unter Umständen
v.a.
vor allem
VDM
Verband deutscher Makler
vgl.
vergleiche
z.B.
zum Beispiel
z.T.
zum Teil
€
Euro
IV
III Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Beispiel für ein leer stehendes ehemals inhabergeführtes Ladengeschäft.....................6
Abbildung 2: Beispiel für ein großflächiges leer stehendes Ladengeschäft (4 Etagen in 1a-Lage) ....6
Abbildung 3: Leerstand als Teufelskreis?............................................................................................7
Abbildung 4: Internet-Auftritt der Gewerberaumbörse in Berlin-Friedrichshain..............................11
Abbildung 5: Beispiel für die Ausgestaltung leer stehender Präsentationsfläche durch einen
Spielzeughändler ..........................................................................................................15
Abbildung 6: Beispiel für Schaufensterbemalung durch Grundschüler ............................................15
1
1.
Einleitung
In vielen deutschen Städten stehen die Innenstadtbereiche vor großen Herausforderungen. Während
die Konkurrenz im Einzelhandel mit neu gestalteten großflächigen Einkaufszentren auf der Grünen
Wiese weiter zunimmt, reduzieren sich Besucherzahlen und Umsätze in den sich uniformierenden
zentralen Stadtbereichen immer stärker.1 Gleichzeitig stehen immer mehr Ladenlokale dauerhaft
leer - nicht nur in Stadtteilzentren und Nebenfrequenzlagen, sondern verstärkt auch in Innenstadtbereichen von Großstädten. Hinzu kommt die kontinuierliche Verlängerung der Leerstandszeiten,2 die
zur Verwahrlosung von Standorten führt und dadurch eine Negativspirale in Bewegung setzen
kann. Hier gewinnt ein systematisches Leerstandsmanagement besonders an Bedeutung.
Mit Leerstandsmanagement wird in Deutschland - trotz der mittlerweile vorangeschrittenen Problematik - vielerorts Neuland betreten. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es deshalb, einen Überblick
über realisierbare Möglichkeiten der Behebung und Verwertung der Leerstände in deutschen Innenstädten zu geben.
Nachfolgend werden daher die wichtigsten Begriffe im Zusammenhang mit Leerstand definiert,
seine Rahmenbedingungen aufgezeigt und schließlich auf Behebungs- und Verwertungsmöglichkeiten des selbigen eingegangen. Am Schluss dieser Kapitel seien dabei die Erkenntnisse jeweils kurz
resümiert. Abschließend sollen auf Grundlage der vorangegangenen Analyse Alternativen zur Attraktivitätssteigerung der Innenstädte aufgezeigt werden.
2.
Begriffliche Abgrenzungen
Unter Leerstand sei hier „die Summe aller Gewerbeflächen, die zu einem bestimmten Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und
innerhalb von drei Monaten beziehbar sind“3 verstanden. Innerhalb dieser Arbeit sollen außerdem
ausschließlich die Leerstände betrachtet werden, die für den Markt verfügbar sind. Leerstandsmanagement ist in diesem Sinne die frühzeitige Sammlung bzw. der Austausch von Informationen
über leer stehende Ladenlokale, welche über ein zielgerichtetes Vorgehen zur Überbrückung4 von
dauerhaften, nicht umschlagsbezogenen Leerständen beitragen sollen.
1
2
3
4
Vgl. Bloem, Mario; Bock, Stefan: Business Improvement Districts, in: MSWKS (Hrsg.): Untersuchung von Business Improvement Districts in Bezug auf Möglichkeiten und Grenzen einer Übertragbarkeit auf innerstädtische Geschäftsquartiere in NRW, Düsseldorf 2001, S. 7.
Vgl. Peppel, Andreas: Kommunikation ist der Schlüssel zum Abbau von Leerstand, in: City- und Stadtmarketing,
2002, Nr. 3, S. 34-35, S. 34.
o.V.: Leerstand, http://deka-immobilien.de/de/glossar/leerstand.html, 15.04.2004.
Vgl. o.V.: Erfolgsfaktoren für Leerstandsmanagement im Überblick, in: GMA (Hrsg.): Infodienst, o.Jg., März
2004, S.1-3, S. 1.
2
Im Folgenden wird der Begriff Behebung als Beseitigung von Nutzungsschwierigkeiten5 zur Überbrückung von Leerstandszeiten zwischen zwei gewerblichen Handelsnutzungsperioden verstanden,
während Verwertung eine Nichthandelsnachnutzung leer stehender Gebäude bezeichnet.
Zu den Definitionen von Innenstadt, Altstadt und City findet man im deutschsprachigen Raum
kaum Einheitlichkeit. Im Folgenden wird davon ausgegangen, dass der Begriff Innenstadt die Altstadt als historischen sowie die City als funktionellen Stadtkern umfasst. Da gerade in kleinen und
mittleren Städten funktioneller und historischer Stadtkern weitgehend zusammenfallen, ist im Allgemeinen die Innenstadt mit dem Hauptgeschäftszentrum gleichzusetzen.6 Daher werden die Begriffe City, Innenstadt und Hauptgeschäftszentrum in dieser Arbeit synonym verwendet.
Zudem kann man sechs Einkaufslagen unterscheiden, die jedoch für jede Kommune individuell
abgegrenzt werden müssen, beispielsweise nach Passantenfrequenz, Besatzdichte mit Einzelhandel,
Gastronomie und Dienstleistungen, Attraktivität des Besatzes, Branchen- und Betriebstypenmix,
Filialisierungsgrad sowie nach Ladenleerständen. Demnach werden die Bereiche in A- bis F-Lagen
in zunehmender Entfernung vom Haupteinkaufsbereich bis zu nicht-integrierten Bereichen unterschieden,7 wobei sich die vorliegende Arbeit hauptsächlich auf A- und B-Lagen konzentriert.
A-Lagen bilden die Hauptfrequenzlagen des Haupteinkaufsbereichs. Dabei verdichtet sich die 1aLage auf einen sehr kleinen Bereich in der City. Allerdings müssen es nicht immer Fußgängerzonen
sein, welche die 1a-Lagen bilden, wie das Beispiel der Königsallee in Düsseldorf zeigt. Die 2a-Lage
ist analog zur Innenstadt zu verstehen, befindet sich aber in der Vorortlage von Mittel- und Großstädten.
Als B-Lagen werden Nebenfrequenzlagen des Haupteinkaufsbereichs bezeichnet. Sie sind oft Ausläufer der 1a-Lagen hinter oder vor den Magneten, wie beispielsweise im Umfeld der Parkhäuser.8
2b- sind analog zu 1b- in Vorortlagen zu finden.
Die vorliegende Arbeit befasst sich weiter mit Handel im institutionellen Sinne – auch als Handelsunternehmung oder Handelsbetrieb bekannt. Dieser Begriff „umfasst jene Institutionen, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich oder überwiegend dem Handel im funktionellen Sinne zuzurechnen ist“9.
5
6
7
8
9
Vgl. Dudenredaktion (Hrsg.): Duden – Das Bedeutungswörterbuch, Band 10, 3. Aufl., (Dudenverlag) Mannheim,
Leipzig, Wien, Zürich, 2002, S. 187.
Vgl. Schäfer, Anja: Cityentwicklung und Einzelhandel: Hintergründe und Ansatzpunkte eines kommunalen Citymarketings zur Steigerung der Urbanität des „Einkaufszentrums City“, (Kovač) Hamburg 1999, S. 9-10.
Vgl. o.V.: Lagedifferenzierung der CIMA,
http://www.cima.de/forum/glossar.php?title=Lagedifferenzierung+der+CIMA, 13.04.2004.
Vgl. Grohmann, Christoph: Der Markt für gewerbliche Immobilien im Handelsbereich – Aktuelle Probleme und
zukünftige Entwicklungen, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2000, Nr. 193, S. 81.
Liebmann, Hans-Peter; Zentes, Joachim: Handelsmanagement, (Vahlen) München 2001, S. 4.
3
3.
Einflussfaktoren zur Notwendigkeit eines Leerstandsmanagements
In der Vergangenheit war die Innenstadt als Zentrum, Ort der größten Besucherfrequenzen und
Standort für die Ansiedlung von Wirtschaft, Handwerk, Gastronomie und Handel der entscheidende
Motor für die Entwicklung der Kernstädte. In den letzten Jahren wird dieses Stadtbild jedoch mehr
und mehr in Frage gestellt.10
Vor dem Hintergrund eines zunehmenden Spannungsfeldes zwischen Globalisierung und Regionalisierung11 sind Städte und Regionen einem verstärkten Wettbewerbsdruck ausgesetzt, in dem
sich zunehmend Gewinner- und Verliererregionen herauskristallisieren.12 Sie konkurrieren miteinander als Wirtschaftsstandort, als Lebensraum zum Wohnen, Arbeiten und Einkaufen sowie als
Freizeit- und Erholungsgebiet.13 Zeitgleich erschwert jedoch die aktuelle Finanznot der Kommunen
Verbesserungsmaßnahmen,14 sodass sich viele Städte Neu- und Erhaltungsinvestitionen kaum mehr
leisten können und insbesondere Ausgaben für die Verbesserung des Umfelds von Handelsbetrieben oder Attraktivitätssteigerungsprojekte im Ranking der Aufgaben weiter nach unten rutschen.15
Auch auf Seiten der Immobilieneigentümer werden Neu- und Ersatzinvestitionen in den Standort
aufgrund ständig abnehmender Ertragserwartungen zurückgestellt oder auf das Nötigste beschränkt.
Bei gleichzeitiger Vernachlässigung von Gestaltungs-, Sicherheits- und Werbemaßnahmen besteht
die Gefahr, dass diese Innenstadtquartiere in eine Abwärtsspirale geraten.16
Parallel erhöhen sich jedoch die Ansprüche der Bewohner an das städtische Umfeld und
Multifunktionalität der Städte gewinnt an Bedeutung.17 Es erfolgt eine Stadtflucht, indem viele
Einwohner - gerade junge Familien und besser Situierte - die großen Städte verlassen, während
„Problemgruppen“18 und ein großer Teil ausländischer Zuwanderer19 zurück bleiben, was zu einer
deutlichen Umverteilung der Sozialstruktur zu Lasten der Kernstädte führt.20 Zudem führt die
anhaltende
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Wirtschaftsschwäche,
einhergehend
mit
fehlender
Kaufkraft
und
hoher
Vgl. Marquardt-Kuron, Arnulf: Beteiligung am City-Management, in: Standort - Zeitschrift für Angewandte Geographie, 2002, Nr. 26, S. 7-11, S. 7.
Vgl. Jarosch, D. u.a.: Konzept und Entwurf eines Städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2002, Nr. 212, S. 6-7.
Vgl. Helbrecht, Ilse: Stadtmarketing, (Birkhäuser Verlag) Basel, Boston, Berlin 1994, S. 79.
Vgl. Baier, Gundolf: Die Bedeutung räumlicher Identität für das Städte- und Regionalmarketing, (Fakultät für
Wirtschaftswissenschaften) Chemnitz, 2001, Nr. 38, S. 1.
Vgl. Schäfer, Roland: Netzwerk Stadt – neue Kooperationserfordernisse und Kommunikationswege, Rede vom 13.
August 2003, Düsseldorf, S. 4.
Vgl. HDE (Hrsg.): Zukunftsprogramm Stadt und Handel, Berlin 2003, S. 10.
Vgl. Bloem, Mario; Bock, Stefan: Business Improvement Districts, in: MSWKS (Hrsg.): Untersuchung von BIDs
in Bezug auf Möglichkeiten und Grenzen einer Übertragbarkeit auf innerstädtische Geschäftsquartiere in NRW,
Düsseldorf 2001, S. 7.
Vgl. Helbrecht, Ilse: Stadtmarketing, (Birkhäuser Verlag) Basel, Boston, Berlin 1994, S. 80.
Vgl. Vesper, Michael: Stadtmarketing der 2. Generation in Nordrhein-Westfalen, in: Landesbüro StadtmarketingNRW i.A. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation – Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S.3140, S. 33.
Vgl. HDE (Hrsg.): Zukunftsprogramm Stadt und Handel, Berlin 2003, S. 29-30.
Vgl. Krautzberger, Michael: Aufwertung der Innenstädte und Perspektiven für den Einzelhandel, in: HDE (Hrsg.):
Stadt und Handel: Erfahrungen-Problemfelder-Denkanstöße, Köln 1998, S. 11-20, S. 14.
4
schaftsschwäche, einhergehend mit fehlender Kaufkraft und hoher Arbeitslosenquote,21 bei Kunden
dazu, den Einkauf nicht in der vermeintlich teuren City, sondern in außerstädtischen Einkaufszentren zu erledigen.
Mit der Veränderung von Technologien und Produktionsprozessen sind außerdem neue Anforderungen an den Wirtschaftsstandort verbunden. Heutzutage werden durch Verkehrs- und Warenlogistiken im Rahmen von Just-in-time-Strategien Standorte bevorzugt, die unmittelbar an Autobahnen gelegen sind.22 Dazu kommt eine Veränderung der Infrastruktur, die u.a. einen Anstieg der
privaten Motorisierung zur Folge hat. Diese zunehmende Mobilität23 steht im Gegensatz zu den
zum Teil gravierenden Park- und Verkehrsproblemen, die mit dem Einkauf in den Cities verbunden
sind.24
Durch den Betriebsformenwandel und das Aufkommen „neuer“ Betriebs- und Angebotsformen
steigt daneben die Anzahl der Betriebe, die dem großflächigen Einzelhandel zugeordnet werden25
und die sich vorrangig auf der „Grünen Wiese“ niederlassen.
Zudem erfolgt bei den bisher in der Innenstadt ansässigen Händlern durch die Ausdehnung des Sortiments26 eine Zunahme der Mindestverkaufsflächen.27 Beispielsweise sei hier die Erhöhung der
Verkaufsflächen um bis zu 400.000 m² genannt, die im westlichen Ruhrgebiet bis 2010 stattfinden
soll – trotz eines vorhersehbaren Rückgangs des Kaufkraftpotenzials um 900 Mio. €28 und einer um
schätzungsweise 400.000 Personen sinkenden Einwohnerzahl.29 Diese Expansionsansprüche treffen
in Innenstädten oft auf schlecht nutzbare Grundrisse, Mehrgeschossigkeit, fehlende bauliche Pflege,
unangemessene Kaufpreis- bzw. Mietforderungen, Denkmalschutz oder auf nachteilige Umfeldnutzungen.
Diese Faktoren führen dazu, dass sich tendenziell ein verändertes Standortwahlverhalten der
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Vgl. Baatz, Rainer; Kickinger, Jan; Schenke, Ulrike: Handlungsmodelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern in die Geschäftsstraßenentwicklung, DSSW-Projekt,
http://www.dssw.de/seiten/publikationen/materialien.asp?id=4, 15.03.2004, S. 7.
Vgl. Olschewski, Torsten; Stahl, Volker; Wirth, Siegfried: Revitalisierung von Brachen, in: Standort - Zeitschrift
für Angewandte Geografie, 2003, 27.Jg., Nr. 4, S.173-178, S. 173.
Vgl. Zentes, Joachim: Trends & Visionen: Wo wird im Jahre 2005 Handel „gemacht“? in: Liebmann, Hans-Peter;
Zentes, Joachim (Hrsg.): Handelsmonitor I/98, (Deutscher Fachverlag) Frankfurt am Main 1998, S. 19.
Vgl. Jacobs, Siegfried: City-Marketing: Möglichkeiten und Probleme der Attraktivitätserhöhung von Innenstädten
durch Anwendung der Marketing-Technologie, (Institut für Marketing Universität Mannheim) Mannheim 1990, S.
3-4.
Vgl. o.V.: Innovative Konzepte zur Innenstadtentwicklung, in: DSSW (Hrsg.): DSSW-Materialien, Berlin 1998, S.
4.
Vgl. Jarosch, D. u.a.: Konzept und Entwurf eines Städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2002, Nr. 212, S. 8.
Vgl. o.V.: Innovative Konzepte zur Innenstadtentwicklung, in: DSSW (Hrsg.): DSSW-Materialien, Berlin 1998, S.
4.
Vgl. Schulte, Ludolf: Kaufkraft-Kannibalismus, in: Neuss-Grevenbroicher Zeitung - Rheinische Post, 01.05.2004,
Nr.102, S. K-WI3.
Angaben eines Gesprächspartners, 29. April 2004.
5
Einzelhandelsunternehmen von der Innenstadt hin zu peripheren Standorten konstatieren lässt30.
Weiter sind Tendenzen der Umsatz-, Unternehmenskonzentration und Kooperation zu bemerken. Die Zahl der Firmen im Einzelhandel hat sich deutlich verringert, die Hauptnachfrage nach
Flächen wird durch Filialisten und Franchisebetriebe bestimmt, die sich in diversen Innenstädten
und Einkaufszentren bereits in vielen Angebotsbereichen ausgedehnt haben.31 Da sich der
innerstädtische Einzelhandel zunehmend ausschließlich in den 1a-Lagen konzentriert,32 sind sie dort
in verstärkendem Maße angesiedelt, weil sie meist die Einzigen sind, welche die dort geforderten
hohen Mieten erwirtschaften können. In 1b-Lagen ist es generell schwierig geworden, Mieter zu
finden, da sich überregionale Filialisten kaum für diese Lagen interessieren. Den meisten
Mittelständlern jedoch fehlt es angesichts der extrem langen Anlaufzeiten an finanziellem und
ideellem Durchhaltevermögen.33
Mit einer Ausbreitung überregionaler Filialisten und Franchisebetriebe ist jedoch eine Uniformierung und somit eine Änderung des eigenständigen Charakters einer Stadt als Einkaufsort verbunden, was wiederum die Verdrängung vieler Mittelständler mit sich zieht.34 Wo jedoch kein vollständiger innerstädtischer Branchenmix mehr gegeben ist, nehmen Leerstände zu und es reduzieren
sich Einkaufs- und Aufenthaltsattraktivität für die Besucher,35 sodass die nicht-integrierten Standorte mit hohen Verkehrsbelastungen wiederum an Bedeutung gewinnen.
Die Verringerung der Zahl der Einzelhandelsbetriebe in kleinen und mittelgroßen Orten wird neben
der Stadtflucht der fehlenden Nachfolge zugeschrieben.36 Dies betrifft vor allem geringflächige inhabergeführte Fachgeschäfte, deren Räumlichkeiten im Folgenden vermehrt leer stehen.
30
31
32
33
34
35
36
Vgl. Grieben, Rüdiger: Innerstädtische Einkaufszentren als Instrument zur Revitalisierung ostdeutscher Cities, in:
Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2001, Nr. 205, S. 26.
Vgl. Holl, Stefan: Revitalisierung von Geschäftsleerständen und Handelsbrachen, in: GMA (Hrsg.): Infodienst,
o.Jg., 2002, S. 1-4, S. 2.
Vgl. Klemmer, Paul: Vorwort, in: DSSW (Hrsg.): DSSW-Leitfaden: Business Improvement Districts – ein Modell
für europäische Geschäftsstraßen?, DSSW-Schriften, Berlin 2004, Nr. 47, o.S..
Vgl. Grohmann, Christoph: Der Markt für gewerbliche Immobilien im Handelsbereich – Aktuelle Probleme und
zukünftige Entwicklungen, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2000, Nr. 193, S. 79-82.
Vgl. Jacobs, Siegfried: City-Marketing: Möglichkeiten und Probleme der Attraktivitätserhöhung von Innenstädten
durch Anwendung der Marketing-Technologie, (Institut für Marketing Universität Mannheim) Mannheim 1990, S.
3-4.
Vgl. Buhr, Hans-Hermann; Hirth, Günter: Einkaufsorte professionell stärken, in: Standort – Zeitschrift für Angewandte Geografie, 2003, 27. Jg., Nr. 2, S. 75-78, S 75.
Vgl. Jarosch, D. u.a.: Konzept und Entwurf eines Städtebaulichen Einzelhandelsentwicklungskonzeptes, in:
Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2002, Nr. 212, S. 10.
6
Abbildung 1: Beispiel für ein leer stehendes ehemals inhabergeführtes Ladengeschäft
Quelle: Eigene Darstellung
Paradoxerweise kann trotz nennenswerter Leerstände in manchen Innenstädten die Nachfrage nach
Handelsflächen dennoch nicht befriedigt werden. Denn Fachmärkte, die ihre Verkaufsfläche vergrößern wollen oder auch diejenigen, die in die Innenstädte zurückdrängen, suchen große Flächen
und finden sie nicht.37
Andererseits lassen sich in größeren Städten oftmals noch nicht einmal mehr großflächige Ladenlokale vermieten, da der Großteil der Filialisten und Franchisebetriebe dort bereits vertreten ist und
eher Räumlichkeiten mit geringeren Quadratmeterzahlen benötigt werden. Abbildung 2 zeigt ein
solch großflächiges Objekt:
Abbildung 2: Beispiel für ein großflächiges leer stehendes Ladengeschäft (4 Etagen in 1a-Lage)
Das Thema Leerstand im Einzelhandel stellt nahezu in allen Städten, unabhängig von ihrer Größe
ein nicht zu unterschätzendes Problem dar, gegen das unter Berücksichtigung der lokalen Gegebenheiten vorgegangen werden muss. Verstärkt stehen statt in 1b- und 2a- auch in Innenstadtbereichen
von Großstädten Ladenlokale leer.38 Allgemein gilt: Je größer die Stadt, desto größer die durchschnittlich leer stehenden Flächen.39 Dazu kommt die kontinuierliche Verlängerung der Leerstands-
37
38
39
Vgl. Greve, Franz-Joseph: Von Hasen, Igeln, Piraten und einem, der das Spiel durchschaut, in: Stadt- und Citymarketing, 2003, Nr. 6, S. 8-12, S. 12.
Vgl. Kippig, Bernd: Leerstand - zwischen Vermarktung und Rückbau, in: Handelsjournal, 2004, Nr. 4, S. 3.
Vgl. o.V.: Auswertung BAG-Umfrage zu Leerständen im Einzelhandel,
www.handelsverband.de/user/10599/themes/stuvleerstaende.pdf, 03.04.2004.
7
zeiten,40 so dass eine Negativspirale in Gang gesetzt wird, wie die nachstehende Grafik verdeutlicht: Erst bleiben die Käufer aus, es schließen weitere Betriebe, dem Fachhandel folgen Billiganbieter - der Standort verfällt somit in ein trading-down, das Umfeld verändert sich, soziale Entmischung und schleichendes Entwohnen sind vielerorts die Folge.41
Abbildung 3: Leerstand als Teufelskreis?
•
•
•
•
•
Preis- vs. Erlebniseinkauf
Auto als Haupteinkaufsmittel
One-Stop-Shopping
Stau bei Zufahrt zu Innenstädten
Parkgebühren
Der mobile kritische und
preisbewusste Verbraucher
• Discounter und Großflächen
auf dem Vormarsch
• Fachmärkte vs. Fachhandel
• Konkurrenz neuer
Vertriebskanäle zum
klassischen Einzelhandel (ECommerce, Tankstellen)
• abnehmende Entwicklungswerte
im Einzugsgebiet
• Rückläufiger Anteil des
Einzelhandels am privaten
Verbrauch
• Weitgehende Sättigung der
Nachfrage der privaten Haushalte
Wettbewerb der
Vertriebsformen
Kaufkraft- und Umsatzschwäche
des Einzelhandels
• Fehlende Konzepte/
Unterstützung der Innenstadt
• Verkaufsflächenwachstum am
„falschen“ Standort
• Wettbewerb der M iet- und
Kaufpreise
• Wettbewerb der Erreichbarkeit
• Wettbewerb des Umfeldes
(Agglomerationseffekte etc.)
S tandortwettbewerb/
S tädtebau
LEERSTAND
Nachfrageschwäche
„sonstiger“ Anbieter
• Dienstleister bewerten
Standorte ähnlich wie
Einzelhandel
• Gastronomie benötigt andere
bauliche Voraussetzungen
• Auch bei konsumnahen
Dienstleistern ist Nachfrage
und Gründerrate begrenzt
Konzentration auf der
Anbieterseite
S trukturprobleme der
mittelständischen Anbieter
Immobilien-Eng pässe
• Unterschreiten betrieblich
notwendiger Größen
• Unzureichende Objektqualität
(Grundriss, Mehrgeschossigkeit)
• Notwendige
Bau maßnahmen/Modernisierung
• Einseitige Renditeorientierung
der Eigentümer
• Eigentümer nicht vor Ort
•
•
•
•
•
Nachfolgeprobleme
Qualifikationsniveau
Ertragsschwäche
Finanzierungsengpässe
Fehlen von
Unternehmensgründern im
Handel
• wenige, bundesweit operierende
Handelsketten
• Zentrale/Standortentwicklung
nimmt auf lokale Besonderheiten
keine Rücksicht.
• Kleinere Standorte werden bei
Stadtortwahl nicht mit
berücksichtigt
Quelle: in Anlehnung an Holl , Stefan: Revitalisierung von Geschäftsleerständen und Handelsbrachen, in: GMA
(Hrsg.): Infodienst, o.Jg., 2002, S. 1-4, S. 3-4.
40
41
2002, Nr. 3, S. 34-35, S. 34.
o.Jg., 2002, S. 1-4, S. 1.
8
4.
Strategiefindung zum Leerstandsabbau
Durch die wachsende Bedeutung des innerstädtischen Leerstandes muss seitens der Kommunen, der
Eigentümer und der Immobilienwirtschaft strategisch mit ihm umgegangen werden. Eine
zielgerichtete Strategie zum Leerstandsabbau sollte dazu in drei Schritten erfolgen:42
1. In der „Initialisierungs- und Bewertungsphase“43 müssen eine Bestandsaufnahme durchgeführt,
Abgrenzung und Bewertung des Leerstandes vollzogen sowie seine Ursachen geklärt werden.44
Dabei erfolgen vielerorts ergänzend eine Analyse der Einzelhandelsstruktur und die passive Aufnahme des Branchenmix.45
2. Während der „Planungs- und Entwicklungsphase“46 werden Konzepte zur Behebung bzw. zur
Verwertung erstellt. Dazu ist zu klären, welcher Kategorie von Ladenlokalen (Einzelhandel, Gastronomie, etc.) der Leerstand angehört47 und welche Möglichkeiten unter welchen Konditionen zur
Wiedernutzung bestehen. So können die Revitalisierung sinnvoll gesteuert und die Risiken für investive Maßnahmen abgeschätzt werden. Wo eine Akzeptanz des Standortes weder von Handelsnoch von Dienstleistungsnutzungen vorliegt, sind Umwandlungen in Wohnungen zu prüfen.48 In
der Praxis kommen jedoch Behebungs- öfter als Verwertungsmaßnahmen zum Einsatz.
3. In der „Ausführungs- und Projektumsetzungsphase“49 geht es um die Umsetzung der in der
Planungsphase
entwickelten
Konzepte.
Dabei
haben
Ladenlokale
in
1a-Lage
Vermietungspriorität, während in C-Lagen eher versucht wird, Hauseigentümer zur Umnutzung
zu bewegen und so Wohnraum oder Flächen für Dienstleister zu schaffen.
42
43
44
45
46
47
48
49
Vgl. Holl , Stefan: Revitalisierung von Geschäftsleerständen und Handelsbrachen, in: GMA (Hrsg.): Infodienst,
o.Jg., 2002, S. 1-4, S. 3-4.
Olschewski, Torsten; Stahl, Volker; Wirth, Siegfried: Revitalisierung von Brachen, in: Standort, Zeitschrift für
Angewandte Geografie, 2003, 27. Jg., Nr. 4, S.173-178, S. 175.
Vgl. Vesper, Michael: Stadtmarketing der 2. Generation in Nordrhein-Westfalen, in: Landesbüro StadtmarketingNRW i.A. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation – Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S.
31-40, S. 36.
Angewandte Geografie, 2003, 27. Jg., Nr. 4, S. 173-178, S. 175.
Vgl. o.V.: Erfolgsfaktoren für Leerstandsmanagement im Überblick, in: GMA(Hrsg.): Infodienst, o.Jg., März 2004,
S. 1-3, S. 2.
o.Jg., 2002, S. 1-4, S. 3.
Angewandte Geografie, 2003, 27. Jg., Nr. 4, S. 173-178, S. 175.
9
5.
Möglichkeiten der Behebung von Leerständen
5.1
Neuvermietungsoffensiven
5.1.1
Grundprinzip
Neuvermietungsoffensiven sind hier als Systeme zur zielgerichteten und umfassenden Information
potenzieller Investoren, Einzelhändler und Eigentümer zu verstehen. Dabei wird die Vermittlung
zwischen Eigentümern leer stehender Gewerberäume und flächensuchenden Gewerbetreibenden
angestrebt,50 da es oft in Städten keine zentrale gesicherte Informationsbasis in Bezug auf die gesamte Handelsstruktur und Leerstände am Standort gibt.51
Neuvermietungsoffensiven basieren auf freiwilliger Zusammenarbeit. Dabei erfolgen die Vermietungen zu Betriebskosten je nach Absprache mit oder ohne Mietzins (verabredete mittel- oder langfristige Zielmieten, einfach niedriges Mietniveau, umsatzabhängige Mieten) und können sogar
Mieterlass für verschiedene Arten der Zwischennutzung beinhalten.52 Die Akteure sind Stadt, Wirtschaftsförderung, Immobilieneigentümer sowie Einzelhändler, Werbegemeinschaften, IHKs oder
das Citymanagement.53
Allerdings soll aus Neuvermietungsoffensiven weder privatwirtschaftlicher Nutzen noch Konkurrenz zum Maklergewerbe entstehen. Sie erstreben lediglich den gemeinnützigen Effekt zur
Verbesserung und Optimierung der Siedlungsstruktur.54
Dabei können diese Offensiven unterschiedlichste Funktionen beinhalten, die von Ansiedlungsberatung zur Orientierungshilfe, aktiver Standortakquisition bei Filialisten- bzw. Franchiseunternehmen
über das Subventionieren von Mieten für Existenzgründer und „Branchenmix-Ergänzer“ nach dem
Muster von Centern,55 bis hin zu Angeboten von „Mietfrei auf Zeit“, “Probemieten“ oder umsatzabhängigen Mieten reichen.56
50
51
52
53
54
55
56
Vgl. Wiezorek, Elena: Stadtteilzentren revitalisieren! – Strategien für den Einzelhandel in der Greifswalder Straße,
Studienarbeit, DSSW-Materialien, Berlin 2003, S. 58.
2002, Nr. 3, S. 34-35, S. 34.
Vgl. DSSW (Hrsg.): DSSW-Leitfaden: Business Improvement Districts – ein Modell für europäische Geschäftsstraßen?, DSSW-Schriften, Berlin 2004, Nr. 47, S. 21.
Vgl. Meinke, Detlev: Agenda 21: Landkreis Birkenfeld: Leitlinien, Leitziele und Projektkonzeptionen,
www.agenda21-birkenfeld.de/agendahp/archiv/Vorlage_KA.pdf, 15.05.2004, S. 11.
Vgl. Hatzfeld, Ulrich: Stadtmarketing der 2. Generation – Neue Strategien und neue Fördermodalitäten, in: Landesbüro Stadtmarketing-NRW i.A. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation – Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S. 140-150, S. 144.
10
5.1.2
5.1.2.1
Ausprägungsformen
Flächenbörsen
Gewerbeflächenbörsen werden zumeist in Form von Datenbanken oder sog. Leerstandskatastern
geführt. Dazu erfolgt eine komplette Aufnahme aller leer stehenden Ladenlokale in eine meist internetbasierte Datenbank.57 Dann wird zugeordnet, ob die Gebäude für den Handel nutzbar sind
oder nicht. Manchmal können bereits bei der Aufnahme in ein Kataster überhöhte Mietpreisvorstellungen diskutiert oder sogar korrigiert werden.
Flächenbörsen fordern weder eine zeitliche Bindung der Eigentümer noch eine Festlegung der Miete. Sie sollen lediglich darüber aufklären, welche Einzelhandelsnutzungen es in der Innenstadt gibt
und welche Ladenlokale verfügbar sind,58 um Leerstände einer neuen Nutzung zuzuführen.
Daneben sollen sie bei der Auswahl geeigneter Flächen für Interessenten behilflich sein und eine
Ansiedlerberatung ermöglichen.59 Die Vermittlung der leer stehenden Immobilien kann dabei z.B.
durch ein Büro vor Ort, Veröffentlichungen der IHK, Internetpräsenz sowie Verlinkung mit dem
Standortinformationssystem der Stadt erfolgen.60
Bisher lassen sich Gewerbeflächenbörsen in Deutschland unterscheiden nach der Art und Größe des
betreuten Bereichs sowie nach ihrem Angebotsspektrum, das von Vermietungs- und bzw. Verkaufsangeboten bis zu Differenzierungen in Hinblick auf Ladengeschäfte, Büros bzw. Praxen,
Werkstätten und ganzen Gewerbegrundstücken reicht. Leerstandsbörsen existieren bereits in vielen
deutschen Städten, sind jedoch völlig unterschiedlich organisiert und abrufbar.
Beispielsweise wird hier die Gewerberaumbörse in Berlin-Friedrichshain vorgestellt. Sie wurde
1997 vom Büro für Wirtschafts- und Projektberatung im Auftrag der Sanierungsverwaltungsstelle
des Bezirkes Friedrichshain ins Leben gerufen und hat sich inzwischen als Ansiedlungs- und Beratungsangebot etabliert. Seit März 1999 ist der Katalog mit monatlich aktualisierten Angaben zu den
verfügbaren Gewerbeobjekten online abrufbar.61 Dabei lassen sich Daten zu Lage, Größe, Zustand,
Provision und Preis nach Gebiet und Straße aufgelistet abrufen. Wie in Abbildung 4 dargestellt,
enthalten die provisionsfreien Objekte überdies Informationen wie z.B. zum Denkmalschutz, der
Anzahl der Geschosse, der Quadratmeterzahl, Nutzungsvorschläge sowie Angaben zum Vermieter
57
58
59
60
61
Vgl. o.V.: Einzelhandels-Informationssystem-Aachen,
http://www.aachen.de/DE/wirtschaft_technologie/einzelhandel/eis/, 09.05.2004.
Vgl. Wiezorek, Elena: Stadtteilzentren revitalisieren! – Strategien für den Einzelhandel in der Greifswalder Straße,
Studienarbeit, DSSW-Materialien, Berlin 2003, S. 58.
http://www.dssw.de/seiten/publikationen/materialien.asp?id=4, 15.03.2004, S. 6-13.
11
und Fotos.62
Abbildung 4: Internet-Auftritt der Gewerberaumbörse in Berlin-Friedrichshain
Quelle: BWP (Hrsg.): www.gewerberaumboerse.de, 14.05.2004.
5.1.2.2
Generalvermietung
Bei der Generalvermietung handelt es sich um Management-Gesellschaften (Stadt, Ladenbetreiber,
Eigentümer), die als Generalmieter den Leerstand oder auch größere Teile des vermieteten Ladenbestandes von den Eigentümern anmieten und aus eigener Hand vermarkten.63 Sie entwerfen ein
Gesamtkonzept zur Nutzung der leer stehenden Immobilien und stellen die aktuellen den zu erwartenden Mieteinnahmen bei Realisierung des Nutzungskonzeptes gegenüber. Dabei kommt es zu
einer Mietpreisdifferenzierung wie z.B. zu subventionierten Mieten für Branchenmixergänzer und
Existenzgründer sowie zu Abkommen wie „Mietfrei auf Zeit“ oder Probemieten.64
Durch die Einschaltung einer zentralen Management-Gesellschaft ist es eher möglich, Mieterlass
für Zwischennutzungen wie z.B. Kunstaktionen, Künstlerateliers, Werbeflächen, Kinderbetreuung
und Gastronomie zu erwirken, wobei der zentrale Kontaktvermittler treuhänderisch sicherstellt, dass
Absprachen eingehalten werden. So spricht z.B. die Bochum Marketing GmbH als Koordinator auf
der einen Seite die Eigentümer von Leerständen an, ob sie ihre Immobilie für eine bestimmte Aktion zur Verfügung stellen. Auf der anderen Seite gibt es ein Netzwerk bestehend aus Kontakten zu
Schulen, Künstlergruppen, Vereinen, Verbänden und lokalen Einzelhändlern, die fallbezogen ange-
62
63
64
Vgl. BWP (Hrsg.): www.gewerberaumboerse.de, 14.05.2004.
12
sprochen werden, ob sie an einer Zwischennutzung interessiert sind.65 Ferner können unter koordinierter Aufsicht konzertierte Aktionen wie Theatermeilen etc. stattfinden, wie dies erst kürzlich in
Duisburg der Fall war.66
5.1.3
Chancen und Risiken von Neuvermietungsoffensiven
Neuvermietungsoffensiven ermöglichen eine gezielte standortadäquate Mieterakquisition, beispielsweise durch die direkte Ansprache überregionaler Filialisten und Franchiseanbieter. Außerdem haben potenzielle Investoren und Existenzgründer die Möglichkeit, sich eigenständig über den
Gesamtstandort (Marktdaten, Branchenmix) und über detailliert beschriebene leer stehende Lokale
und Immobilien zu informieren. Durch diese gezielte Standortinformation kann die Wirtschaftstätigkeit eines Standortes gestärkt werden. Darüber hinaus erfordert die Ermittlung aller relevanten
Daten in Bezug auf die leer stehenden Ladenlokale den unmittelbaren Kontakt zu den Haus- und
Grundstückseigentümern,67 sodass ein Informationsnetzwerk geschaffen wird. Allerdings sind gerade die Datenbanken z.T. völlig unterschiedlich aufgebaut, sodass Investoren nicht zwangsläufig
wissen können, wo Datenbanken existieren und wie diese zu handhaben sind.
5.2
Zwischennutzungen
5.2.1
Grundprinzip
Zwischennutzungen sind temporär beschränkte Gebäude- und Flächennutzungen jeglicher Art68
zwischen zwei gewerblichen Nutzungsperioden. Innerhalb eines solchen Zeitraums besteht somit
beispielsweise für weniger kommerziell ausgerichtete Nutzer die Möglichkeit, diese Flächen für
sich zu nutzen. Bei Zwischennutzungen handelt es sich nicht zwangsläufig um die ursprüngliche,
noch um die eventuell geplante Nutzungsart.69 So soll das Erscheinungsbild eines leer stehenden
Ladenlokals verbessert, seine negative Ausstrahlung gemindert70 und damit zur Stabilisierung des
Standortes und des direkten Umfeldes beigetragen werden. Übergeordnetes Ziel ist es jedoch, den
Leerstand einer langfristigen kommerziellen Nutzung zuzuführen.
Zwischennutzungen setzen voraus, dass große Investitionen im Voraus ausbleiben und eine kurzfristige Räumung der Ladenlokale im Falle einer kommerziellen Nutzung stattfindet. Überdies un65
66
67
68
69
70
Vgl. o.V.: Arthopping ist eine Investition in den Standort, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S. 10-13, S.
11-12.
Vgl. Theater Oberhausen: Ultimo, Magazine des Glücks,
http://www.beepworld.de/members19/senfsamen/spielzeit0203.htm., 15.05.2004.
2002, Nr. 3, S. 34-35, S. 35.
Vgl. Seidemann, Heidi: Zeitlich begrenzte Nutzungen, Diplomarbeit, Berlin 1998, S. 11.
Vgl. Flecken, Ursula: Projekt Spreeraum, http://home.arcor.de/spreeraum/zwischennutzung/grundlagen.htm,
16.05.2004.
Vgl. Funken, Detlef; Sicking, Manfred; Wingenfeld, Werner: Positionspapier der Stadt Aachen zur Situation des
Aachener Einzelhandels, Aachen 2003, S. 21.
13
terscheidet man – je nach den Anforderungen der beteiligten Akteure und dem Zustand der Immobilie - ob die Ladenlokale ganz geöffnet oder ob ausschließlich die Schaufensterflächen genutzt werden.
Auch ob ein Vertrag sinnvoll oder notwendig ist, hängt von der Art des Projektes ab. Kleinere Vitrinenausstellungen lassen sich z.T. mit einem Handschlag abwickeln. Bei größeren Projekten mit
geöffneten Türen schließen Vermieter und Mieter meist einen Nutzungsvertrag ab, in dem die
Räumlichkeiten je nach Absprache kostenlos, zu Betriebskosten o.ä. überlassen werden.71
5.2.2
5.2.2.1
Ausprägungsformen
Nutzung des gesamten Ladenlokals
Kunstaktionen sind Projekte zur temporären künstlerischen und kulturellen Nutzung leer stehender
Ladenlokale,72 die bis zur "ordentlichen" Vermietung übergangsweise als Kunstorte für Ausstellungen, Lesungen, Performances sowie für Theateraufführungen genutzt werden und somit für Aufmerksamkeit sorgen.73 Um Eintönigkeit zu vermeiden, wechseln Exponate und ausstellende Künstler häufig. Zudem begleiten oftmals musikalische oder literarische Sonderveranstaltungen die Ausstellungen, wie dies in Bochum-Wattenscheid der Fall war, als dort eine „Galerie auf Zeit“ eröffnet
wurde.74
In Münster hat sich z.B. der Buchstabe Ü (=Übergang) seit 1999 zu einem Begriff für Kunst und
Kultur in leer stehenden Ladenlokalen entwickelt. Die Initiatoren belebten die Räumlichkeiten mit
täglichen Lesungen, wissenschaftlichen Vorträgen etc.. Es folgte Münsters erste Nachtgalerie sowie
eine Theaterproduktion und die Gastronomen der Straße freuten sich über viel hungriges Publikum.
Nach anderthalb Jahren waren alle Ladenlokale im Gebäudekomplex des ersten Üs vermietet. Danach wurden noch vier weitere Üs eröffnet und die Räumlichkeiten bald danach einem „ordentlichen“ Mieter übergeben.75
Es wird davon ausgegangen, dass Abwanderung aus Zentren gerade durch gestalterische Armut
gefördert wird.76 Bürger einer Stadt können sich nur mit ihr identifizieren, wenn sie dort ein unver71
72
73
74
75
76
11-12.
Vgl. Güntner, Simon: LadenLokalKultur - ein Hauptstudiumsprojekt des Instituts für Stadt- und Regionalplanung
und des Instituts für Soziologie an der TU Berlin, Berlin 2002/03, S. 8.
Vgl. Espeter, Martina; Schulß, Axel: „Geben Sie doch dem Schulß den Laden“, in: City- und Stadtmarketing, 2003,
Nr. 4, S. 6-7, S. 6.
10.
Vgl. Espeter, Martina; Schulß, Axel: „Geben Sie doch dem Schulß den Laden“, in: City- und Stadtmarketing, 2003,
Nr. 4, S. 6-7, S. 6.
Vgl. Vesper, Michael: Stadtmarketing der 2. Generation in Nordrhein-Westfalen; in: Landesbüro StadtmarketingNRW i.A. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation – Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S.
31-40, S. 37.
14
wechselbares kulturelles Leben vorfinden. Dazu veranlassen sie Projekte der Kunst und Kultur.77
Gleichzeitig laden Installationen zum Betrachten ein,78 das Ladenlokal wird positiv wahrgenommen
und der Erstkontakt mit kommerziellen Mietern deutlich vereinfacht.79
Kunst und Kultur zeigen jedoch im öffentlichen Raum nur dann Erfolg, wenn sie qualitativ hochwertig sind. Künstlerische Einheitsware wird schon nach kürzester Zeit zu einem städtebaulichen
Problem80 und langfristig gesehen stirbt das Leben in innerstädtischen Bereichen ab, wenn man sie
zu Museen werden lässt.81 Dazu kommt, dass Kunst und Kulturprojekte gerade in außerstädtischen
Bereichen nicht durchführbar sind und hauptsächlich die gebildete Mittelschicht statt der gesamten
Stadtbevölkerung ansprechen.82
Eine andere Methode, den Leerstand in Ladenlokalen zu beheben, sind Veranstaltungen unter
Bürgerbeteiligung. In diesem Fall werden sie der Öffentlichkeit zugänglich gemacht, um dort beispielsweise Bürgerversammlungen durchzuführen. Außerdem können die Räumlichkeiten als öffentliche Präsentations-, Schulungs- oder Showfläche genutzt oder temporärer Café-Betrieb eingeführt werden.83 Insbesondere durch Angebote der Kinderbetreuung während des Einkaufs der Eltern
wird die Stadt für junge Familien wieder attraktiver. Für Mietinteressenten stellt diese Form der
Veranstaltung eine unverbindliche Begehung der Örtlichkeiten dar, wodurch auch hier der Erstkontakt zwischen Vermieter und Mieter vereinfacht werden kann.
5.2.2.2
Nutzung der Schaufensterfläche
Die Nutzung der Schaufensterfläche beinhaltet eine temporäre gewerbliche oder nicht-gewerbliche
Nutzung der Schaufenster leer stehender Ladenlokale zu Werbungs-, Informations-, Dekorationsund Ausstellungszwecken sowie zum Schutz gegen wildes Plakatieren. Dabei werden die Schaufenster als Vitrinen zur Ausstellung genutzt84, beispielsweise kann es sich um Exposition von Schülerarbeiten, um Ausgestaltung der Werbefläche für andere Einzelhändler oder um künstlerische
77
78
79
80
81
82
83
84
Vgl. Vesper, Michael: Kunst und Kultur als Impuls und Motor für lebendige Innenstädte,
http://presseservice.nrw.de/01_textdienst/12_reden/2002/20021204_5.html, 13.04.2004.
Vgl. o.V.: HANDELn gibt dem Leerstand eine künstlerische Note, www.wolfgangkiesel.de/handeln/Das_Projekt/Die_Medien/pressetext_1.pdf, 25.04.2004.
11.
Vgl. Vesper, Michael: Stadtmarketing der 2. Generation in Nordrhein-Westfalen; in: Landesbüro StadtmarketingNRW i.A. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2. Generation – Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S.
31-40, S. 37.
Vgl. Buttolo, Albrecht: Das Konfliktfeld Innenstadt-Grüne Wiese, in: HDE (Hrsg.): Stadt und Handel: Erfahrungen-Problemfelder-Denkanstöße, Köln 1998, S. 21-27, S. 27.
Vgl. Güntner, Simon: LadenLokalKultur - ein Hauptstudiumsprojekt des Instituts für Stadt- und Regionalplanung
und des Instituts für Soziologie an der TU Berlin, Berlin 2002/03, S. 15-24.
11.
15
Schaufensterbemalung85 handeln, wie die nachstehenden Abbildungen zeigen.
Abbildung 5: Beispiel für die Ausgestaltung leer stehender Präsentationsfläche durch einen Spielzeughändler
Abbildung 6: Beispiel für Schaufensterbemalung durch Grundschüler
In der Troisdorfer Innenstadt präsentieren sich beispielsweise unter dem Motto „Wir sind aus
Troisdorf“ ungewöhnliche Vereine wie Football-Teams oder Taucherclubs aber auch kleinere, bisher unbekannte Firmen oder Händler aus anderen Lagen. In Siegen dagegen trifft man vermehrt
orangefarbene Banner in leeren Schaufenstern der Innenstadt an. Diese Banner kündigen jeweils
eine offensichtlich nicht ernst gemeinte Geschäftsidee für dieses Lokal an (Eisblumendiele, Kamelverleih, SchubLaden...).86
5.2.3
Chancen und Risiken der Zwischennutzung
Grundgedanke der Zwischennutzungen ist, dass beide Seiten, also sowohl der Eigentümer als auch
85
86
Vgl. o.V.: Siegen: Leerstände phantasievoll anpreisen, in: City- und Stadtmarketing, 2003, Nr. 4, S. 9.
16
der Nutzer von ihnen profitieren.87 So kann eine Verwahrlosung von Gebäuden (z.B. illegale Mülldeponien) vermieden und die Nutzungsvielfalt der Geschäftsstraßen durch neue Ideen und Angebote vergrößert werden, die Innenstadt entwickelt sich zum Erlebnisraum und so wiederum erhöht sich
die Passantenfrequenz.
Vor allem werden die temporären Aktionen und Angebote durch gezielte Öffentlichkeitsarbeit
kommuniziert und erhöhen über den Werbeeffekt hinaus die Identifikation der Kunden mit dem
Standort.88 Zwischennutzer bekommen kostenlose Präsentationsflächen und häufig noch zusätzliche
Werbung durch die Berichterstattung in den lokalen Medien, durch die der Vermieter Werbung für
sein Ladenlokal erhält. Die Erfahrungen in Bochum-Wattenscheid haben daneben gezeigt, dass alle
für eine Zwischennutzung zur Verfügung gestellten Immobilien in einem besseren Zustand hinterlassen wurden als sie ausgehändigt worden waren, da es im Interesse der Nutzer liegt, sich in ordentlichem Ambiente zu präsentieren.
Jedoch kann der Prozess bis es zu einer Zwischennutzung kommt, sehr langwierig sein: Partner
müssen gefunden, ordnungsrechtliche Auflagen erfüllt und eine Einigung herbeigeführt werden,
wer welche Kosten übernimmt. Des Weiteren können es sich Eigentümer schnell anders überlegen
und der Projektbeginn verzögert werden, da für sie unter anderem das Risiko der Verstetigung einer
Zwischennutzung besteht oder sie für eventuelle Schäden aller Art aufkommen müssen.
Weiter ist das für eine Öffnung der Lokalitäten benötigte Personal nicht in jedem Falle verfügbar.89
Ferner kann es vorkommen, dass sich die Zwischennutzung nicht ins Umfeld einfügt und so zum
Störfaktor wird, beispielsweise, wenn es zu Konflikten mit Anwohnern oder einer Beeinträchtigung
des Stadtbildes kommt.90
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Behebung von Leerstand diverse Vorteile mit sich bringt.
So wird die Aufmerksamkeit vieler Bürger auf leer stehende Ladenlokale gelenkt, die sich durch
adäquate Pflege und Präsentation in vorteilhaftem Licht präsentieren können, wodurch neben dem
Ladenlokal auch sein Umfeld profitiert. Dennoch sind alle Behebungsmethoden von der Einstellung
und dem Umgang der Eigentümer mit ihrer Immobilie abhängig. Bisher existiert hier kein Behebungskonzept, das sie verpflichtend zur Sanierung oder zu Verschönerungsmaßnahmen ihrer Ladenlokale anhalten kann, sodass Gesamtkonzepte zur gemeinsamen Leerstandsbekämpfung kaum
87
88
89
90
11.
10-11.
Vgl. Flecken, Ursula: Projekt Spreeraum, in: http://home.arcor.de/spreeraum/zwischennutzung/grundlagen.htm.,
16.05.2004.
17
umgesetzt werden können.
6.
Möglichkeiten der Verwertung von Leerständen
Wie eingangs bereits erwähnt, wird sich die Behebung von Leerstand immer stärker ausschließlich
auf 1a-Lagen beschränken, da sie in anderen Lagen immer seltener möglich bzw. sinnvoll ist. Hier
kommt die Verwertung, die Nichthandelsnachnutzung zum Tragen. Dabei seien hier die Verwertung des Gebäudes und des Grundstücks unterschieden. Im ersten Fall bedeutet dies die Umnutzung
des Gebäudes, während bei der Verwertung eines Grundstücks der Abriss der darauf befindlichen
Immobilie gemeint ist. Alleinige Entscheidungsgewalt, was mit der Immobilie geschieht, hat dabei
der Eigentümer. Umnutzung bedeutet die Weiternutzung eines Gebäudes z.B. als Raum für
Dienstleister oder Wohnraum, wobei sich die Nutzungsart jedoch grundlegend ändert. So wurden
beispielsweise die oberen Geschosse eines leer stehenden Bürogebäudes in Stuttgart in großzügige
und attraktive Wohnungen umgewandelt,91 auch wenn dies für den Vermieter u.U. weniger rentabel
als die Nutzung durch ein Handelsunternehmen ist. Jedoch sind Einzeleigentümer aus meist illusorischer Erwartung steigenden Nutzens häufig nicht gewillt, ihre Immobilien oder Grundstücke zum
realen, teils extrem niedrigen Marktwert an Interessenten zu veräußern oder zu vermieten.92
In einigen Städten wurden beispielsweise Cafés in Leerständen eingerichtet, da gastronomische
Angebote i.d.R. starre Einzelhandelsstrukturen auflockern und zur Steigerung der Aufenthaltsqualität beitragen.93 Dabei ist jedoch zu bedenken, dass die Umrüstung eines Ladenlokals sehr kostspielig werden kann, was Bestimmungen des Schallschutzes, sanitäre Einrichtungen etc. angeht.
Insgesamt lassen sich langfristig gerade in der Umnutzung leer stehender Ladenlokale Chancen
sehen, da gerade behindertengerechte Ausstattung von Erdgeschosswohnungen in Zukunft durch
den ansteigenden Anteil der über 60-Jährigen an Bedeutung gewinnen wird.
Zum Abriss kommt es, da Leerstand keine kalkulierte Größe ist - gerade private Vermieter bzw.
Eigentümer sind darauf nur bedingt vorbereitet und bemühen sich u.U. weiterhin, einen Nachfolger
für den Händler zu finden.94 Zudem haben Immobilieneigentümer u.a. aufgrund der schlechten
Konjunkturlage meist keine finanziellen Möglichkeiten, ihr Eigentum umfassend zu renovieren. So
wird Leerstand oft bis zum ruinösen Zustand der Immobilie hingenommen. Dadurch sinkt der reale
Wert des gesamten Areals, sodass sich eine Abwärtsbewegung und Entwertung ergeben kann, die
91
92
93
94
Vgl. Höhn, Hanspeter: Büroleerstand in Stuttgart – Umwandlung in Komfortwohnungen, http://www.architekthoehn.de/mindmap/leerstand.htm, 03.04.2004.
Vgl. Göschel, Albrecht: Schrumpfende Städte: Planerische Reaktionen auf Leerstand, http://www.irsnet.de/download/RG17_Goeschel.pdf, 03.05.2004.
2002, Nr. 3, S. 34-35, S. 35.
11.
18
zurzeit planungsrechtlich schwer zu unterbrechen ist.95 Ist die Immobilie noch nicht abrissreif, wird
durch einen Abriss zwar der Markt entlastet, der Eigentümer schadet sich jedoch selbst und nützt
den anderen.96
Grundsätzlich sind Verwertungsmethoden des Leerstands zwar vielerorts notwendig und sinnvoll,
jedoch sind es auch in diesem Falle die Eigentümer, welche alleinige Entscheidungsgewalt darüber
haben, was mit ihrer Immobilie geschieht, weswegen sich diese Art der Leerstandsbekämpfung
mancherorts sehr schwierig gestaltet.
7.
Innerstädtische Attraktivitätssteigerungskonzepte zur Behebung von Leerständen
7.1
Vorüberlegungen
Die Erfahrungen der letzten Jahre haben gezeigt, dass gegen Leerstand niemand dauerhaft allein
vorgehen kann.97 Zukünftig werden daher qualifizierte Management-Prozesse und umsetzungsorientierte Handlungsinstrumente zur gemeinsamen Gestaltung der Städte notwendig.98 Dabei ist die
Beteiligung der öffentlichen Hand und der Wirtschaft ein wichtiger Punkt, um nachhaltige Entwürfe
und Konzepte zu realisieren. In diesem Sinne haben sich in den letzten Jahren verstärkt Initiativen
zum Stadtmarketing sowie zum Public Private Partnership (PPP) herausgebildet.
7.2
Stadtmarketing
Unter Stadtmarketing soll hier der langfristige Prozess der Planung, Entwicklung, Umsetzung und
Kontrolle von Strategien zur Vermarktung von Städten auf der Grundlage partnerschaftlich erarbeiteter Leitlinien verstanden werden.99 Es ist geprägt durch ein gemeinsames Interesse der beteiligten
Akteure und bezieht sich auf die Stadt als Gesamtheit,100 wodurch es sich vom PPP als „projektbezogener Kooperation“101 abgrenzt.
95
96
97
98
99
100
101
Vgl. Göschel, Albrecht: Schrumpfende Städte: Planerische Reaktionen auf Leerstand, http://www.irsnet.de/download/RG17_Goeschel.pdf, 03.05.2004.
Vgl. Beul, Miriam: Ernste Warnungen vor dem Leerstand West,
http://www.welt.de/data2003/03/04/47608.html?s=2, 05.03.2004.
31-40, S. 34.
Vgl. David, Eberhard: Begrüßung, in: Landesbüro Stadtmarketing-NRW i.A. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing
der 2. Generation – Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S. 8-12, S. 12.
Vgl. Baier, Gundolf: Die Bedeutung räumlicher Identität für das Städte- und Regionalmarketing, (Fakultät für
Wirtschaftswissenschaften) Chemnitz, 2001, Nr. 38, S. 5.
Vgl. Weber, Andreas: Stadtmarketing in bayerischen Städten und Gemeinden – Bestand und Ausprägungen eines
kommunalen Instruments der neunziger Jahre, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2000,
Heft 192, S. 17.
Helbrecht, Ilse: Stadtmarketing, (Birkhäuser Verlag) Basel, Boston, Berlin 1994, S. 85.
19
Gemeinsame globale Zielsetzung ist die Aufwertung der Stadt und ihrer Leistungen für Bürger,
Wirtschaft und Auswärtige.102 Gewerbliche Leerstände und Mindernutzungen sollen auf diese Weise schon im Vorfeld vermieden und bestehende Leerstände einer neuen Nutzung zugeführt werden.103 Dies ist möglich durch verbesserte Kommunikation, Information und langfristige Partnerschaft zwischen allen, die an der Gestaltung des Lebensraumes Stadt mitwirken.
Das City- bzw. Innenstadtmarketing als Teil des Stadtmarketings104 beschäftigt sich dabei mit der
Absatzförderung des innerstädtischen Einzelhandels, der Bewältigung der „Krise Innenstadt“ sowie
mit der Steigerung der Nutzungsvielfalt und Attraktivität der City.105 Ein wichtiger Arbeitsbereich
im Citymarketing sind demnach „Events“ wie Stadtfeste, Rabattaktionen etc. – Veranstaltungen, die
Besucher in die Innenstadt locken und zu einer Identifikation mit dem Standort beitragen sollen.106
Allerdings fällt in der Praxis auf, dass sich an den Projekten immer ein gleicher Kreis von Akteuren
beteiligt und andere Akteurgruppen fast ebenso durchgängig fehlen: Die Eigentümer der in den Innenstädten befindlichen Immobilien bzw. die sie vertretenden Haus- und Grundstückseigentümervereine.107 Dabei müssten es vor allem sie sein, die ein Interesse an der Werterhaltung ihrer Immobilie und somit auch am Standort haben.
7.3
Public Private Partnership
7.3.1
Grundprinzip
Public Private Partnership bezeichnet das freiwillige langfristige partnerschaftliche und institutionalisierte Zusammenwirken von öffentlicher Hand und Privatwirtschaft bei Planung, Erstellung, Finanzierung, Betreiben oder Verwertung bislang staatlich erbrachter öffentlicher Leistungen mit
sachgerechter Risikoverteilung und umfassenden Verantwortlichkeiten auf privater Seite.108
Gemeinsames Ziel ist es, die örtlichen Problemlagen zum gegenseitigen Vorteil zu bewältigen so-
102
103
104
105
106
107
108
Vgl. Finzel, Günter; Maier, Jörg; Schläger-Zirlik, Patricia: Stadtmarketing von Bayreuth, in: Arbeitsmaterialien zur
Raumordnung und Raumplanung, 2001, Nr. 200, S. 4.
31-40, S. 36.
Vgl. Mensing, Mario; Rahn, Thomas: Einführung in das Stadtmarketing, in: Zerres, Ingrid; Zerres, Michael
(Hrsg.): Kooperatives Stadtmarketing: Konzepte, Strategien und Instrumente zur Erhöhung der Attraktivität einer
Stadt, (Kohlhammer) Stuttgart, Berlin, Köln 2000, S. 23-35, S. 26-29.
Vgl. Weber, Andreas: Stadtmarketing in bayerischen Städten und Gemeinden – Bestand und Ausprägungen eines
kommunalen Instruments der neunziger Jahre, in: Arbeitsmaterialien zur Raumordnung und Raumplanung, 2000,
Nr. 192, S. 19.
Vgl. Monheim, Rolf: Die Innenstadt als Urban Entertainment Center, in: bcsd (Hrsg.): Stadtmarketing: Stand und
Perspektiven eines kooperativen Stadtmanagements, (Shaker) München 2002, S. 65-89, S. 71.
Vgl. Marquardt-Kuron, Arnulf: Beteiligung am City-Management, in: Standort - Zeitschrift für Angewandte Geographie, 2002, Nr. 26, S. 7-11, S. 7.
Vgl. Bertelsmann Stiftung, Clifford Chance Pünder, Initiative D21 (Hrsg.): Prozessleitfaden Public Private Partnership; http://www.initiatived21.de/themen/egovernment_pppleitfaden/doc/16_1057764682.pdf; 01.05.2004, S.
11.
20
wie ihre Entwicklung zu fördern,109 die Verantwortung des öffentlichen Sektors wird dabei jedoch
nicht völlig ausgeblendet.110 Formulierung und Umsetzung der Strategien sollen so verbunden werden, dass die Beteiligten zum Nutzen der Allgemeinheit beitragen und gleichzeitig ihren Eigeninteressen dienen.111 Dauer und Intensität der Partnerschaft können im Einzelnen sehr stark differieren.
So kann die projektbezogene Zusammenarbeit zum einen rein informell sein, um eine Abstimmung
zu erreichen, andererseits kann sie auch eine gemeinsame Finanzierung von Maßnahmen beinhalten.112
Als Beispiel für ein PPP ist die Gesellschaft für Wirtschaftsförderung Duisburg mbH zu sehen, die
– je zur Hälfte von der Stadt Duisburg und der Duisburger Wirtschaft getragen – bereits seit 1988
die Verbesserung und Stabilisierung der wirtschaftlichen Struktur der Stadt Duisburg durch gezielte
Förderung von Industrie, Gewerbe, Handel und Dienstleistung verfolgt.113
7.3.2
Business Improvement Districts (BIDs) als Ausprägungsform
Das Kürzel BID steht in Nordamerika seit etwa 30 Jahren für einen räumlich begrenzten, klar definierten114 meist innerstädtischen Bereich, in dem sich Grundeigentümer und Gewerbetreibende zusammenschließen um zeitlich befristet gemeinsam das unmittelbare geschäftliche und städtische
Umfeld115 z.B. durch Sauberkeit, Gewährleistung der Sicherheit, Pflege des Geschäftsbestandes und
Anwerbung neuer Geschäfte, Bewirtschaftung von Parkplätzen sowie durch Ausbau des ÖPNV zu
verbessern. Die Finanzierung der Maßnahmen und Sachinvestitionen erfolgt über eine feste, von
den Grundeigentümern zu erbringende Sonderabgabe. So verfügt die BID-Gesellschaft über eine
verlässliche Einnahmequelle über welche sie im Rahmen der Landesgesetze weitgehend selbstbestimmt verfügen kann.
Typische Voraussetzung zur Gründung eines BIDs ist eine traditionelle Einkaufsstraße mit unterschiedlichen, meist kleinen Ladengeschäften und einer stark fragmentierten Eigentümerstruktur,
welche aufgrund der Konkurrenz zu einem professionell gemanagten Einkaufszentrum mit sinkenden Kundenfrequenzen, Leerständen und zunehmendem Imageverlust zu kämpfen hat. Sobald eine
qualifizierte Mehrheit der Grundbesitzer eines Stadtviertels übereinkommt, ein BID zu errichten,
109
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112
113
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115
Vgl. Schäfer, Anja: Cityentwicklung und Einzelhandel: Hintergründe und Ansatzpunkte eines kommunalen
Citymarketings zur Steigerung der Urbanität des „Einkaufszentrums City“, (Kovač) Hamburg 1999, S. 295.
Vgl. Ziekow, Jan: Public Private Partnership – Projekte, Probleme, Perspektiven, (Forschungsinstitut für öffentliche Verwaltung) Speyer 2003, S. 30.
Vgl. Kirsch, Daniela: Public Private Partnership, Diss., (Rudolf Müller) Saarbrücken 1996, S. 26.
Vgl. BAG (Hrsg.): Stadt- und Citymarketing, Berlin, o.J., S. 36.
Vgl. Kruzewicz, Michael: Lokale Kooperationen in NRW: public private partnership auf kommunaler Ebene, in:
ILS (Hrsg.) i.A. des MSV: ILS-Schriften, (WAZ-Dr.) 1. Aufl., Duisburg 1993, Nr. 79, S. 56.
Vgl. Bloem, Mario; Bock, Stefan: Business Improvement Districts, in: MSWKS (Hrsg.): Untersuchung von Business Improvement Districts in Bezug auf Möglichkeiten und Grenzen einer Übertragbarkeit auf innerstädtische Geschäftsquartiere in Nordrhein-Westfalen, Düsseldorf 2001, S. 11.
Vgl. o.V.: Business Improvement District – Was ist ein Business Improvement District?, http://www.ihkkoeln.de/Navigation/Standortpolitik/StandortfragenUndStadtentwicklung/Anlagen/MerkblattBID1.pdf, 03.05.2004.
21
sind alle Anlieger verpflichtet, sich daran zu beteiligen. Allerdings sind BIDs meist nur in Bereichen mit niedrigen Leerstandsraten etablierbar, denn Grundstücksbesitzer mit Leerstand sind i.d.R.
nicht willens, einem BID zuzustimmen, zumal sich durch die Abgabe ihre laufenden Kosten erhöhen.116
Vorteilhaft ist, dass Eigentümer und Gewerbetreibende durch BIDs Netzwerke knüpfen und sich so
untereinander leichter abstimmen können.117 Jedoch ist in Deutschland durch die Pflichtmitgliedschaft in der örtlichen IHK bereits eine Organisationsform für Gewerbetreibende und Einzelhändler
gegeben, sodass diese eine geringe Bereitschaft für eine zusätzliche kostenpflichtige Organisation
aufbringen. Ohne Koordination und Anpassung sind BIDs demnach nur die Gründung einer weiteren Institution neben bereits bestehenden Gruppierungen.118
Ansätze zu BIDs sind in Deutschland bereits zu finden, jedoch wird zurzeit noch geprüft, ob sie
nach dem amerikanischen Vorbild realisierbar sind und welche Voraussetzungen dafür gegeben
sein müssen.
Insgesamt lässt sich resümieren, dass kooperative Konzepte zur Innenstadtaufwertung – wie Stadtmarketing und PPP - zukünftig eine immer bedeutendere Rolle spielen werden, da sie die Probleme
der Innenstädte ganzheitlich angehen und viele Akteure in den Aufwertungsprozess mit einbeziehen
können. Aktuell gibt es zwar eine Reihe unterschiedlicher Modelle zur Einbindung von Immobilieneigentümern, bisher findet man jedoch in Deutschland kein Projekt, in dem die Beteiligung aller
Akteure erfolgreich durchgeführt werden konnte.119
8.
Fazit
Intention der vorliegenden Arbeit war es, einen Überblick über Behebungs- und Verwertungsmöglichkeiten für innerstädtische gewerbliche Leerstände aufzuzeigen.
Leerstände sind in Ost- sowie auch in Westdeutschland zu einem gravierenden Problem geworden,
gegen das in allen Städten je nach ihren lokalen oder regionalen Gegebenheiten unterschiedlich
vorgegangen wird. Die bisher realisierten Konzepte lassen sich dabei nach eher kurz- und längerfristigeren Maßnahmen unterscheiden. Zu den kurzfristigen zählen dabei beispielsweise Neuvermietungsoffensiven und Zwischennutzungen in ihren jeweiligen Ausprägungsformen, während bei den
116
117
118
119
Vgl. Newhouse, Mark, in: Landesbüro Stadtmarketing-NRW i.A. des MSWKS (Hrsg.): Stadtmarketing der 2.
Generation – Kongressdokumentation, Bielefeld 2003, S. 60.
Vgl. DSSW (Hrsg.): DSSW-Leitfaden: Business Improvement Districts – ein Modell für europäische Geschäftsstraßen?, DSSW-Schriften, Berlin 2004, Nr. 47, S. 10-25.
Vgl. Handelsverband BAG; Deutscher Verband für Wohnungswesen, Stadtentwicklung und Raumordnung
e.V.(Hrsg.): Business Improvement Districts, Gemeinsames Positionspapier,
http://www.bag.de/user/10599/themes/2003-08-27_positionspapier.pdf, 01. Mai 2004.
Vgl. DSSW (Hrsg.): DSSW-Leitfaden: Business Improvement Districts – ein Modell für europäische Geschäftsstraßen?, DSSW-Schriften, Berlin 2004, Nr. 47, S. 5-11.
22
längerfristigen Konzepten Umnutzungsmaßnahmen sowie Abriss zum Tragen kommen.
Zusätzlich wird klar, dass die Eigentümer die alleinigen Entscheider über die Nutzung ihrer Immobilien sind. Sie können bisher nicht verpflichtend in den Kampf gegen Leerstand eingebunden werden, sodass es oftmals nicht möglich ist, Gesamtkonzepte zur gemeinsamen Leerstandsbekämpfung
umzusetzen. Eine langfristige Werterhaltung bzw. –steigerung der Lage kann jedoch nur gelingen,
wenn Handel und Eigentümer, aber auch die öffentliche Hand zusammen neue Handlungsmodelle
und Strategien gegen den Leerstand entwickeln.
Zu einem solchen Konzept könnten sich zukünftig in Deutschland BIDs etablieren, da sie eine
Möglichkeit zur positiven Beeinflussung der Geschäftsstraßenentwicklung darstellen und gewerbliche Mindernutzungen sowie Leerstände schon im Vorfeld vermeiden bzw. bestehende Leerstände
einer neuen Nutzung zuführen. So könnten Immobilieneigentümer verbindlich zur Leerstandsbekämpfung einbezogen werden, ohne dass ein demokratischer Mitwirkungsprozess ausgeschlossen
würde.
Allerdings kann weder durch dieses noch durch die anderen aufgeführten Konzepte der bereits bestehende Leerstand völlig behoben werden. Da keine dauerhaften, sinnvollen Neubelegungen möglich sind, wird langfristig in vielen Innenstädten eine „kritische Masse“ von 10 Prozent Leerstand
bestehen bleiben. Was mit den freibleibenden Flächen gemacht werden kann, ist noch nicht beantwortet, denn die Verwertungsmöglichkeiten sind ebenfalls begrenzt. Um mit diesen Lücken umzugehen, braucht man daher zukünftig ein schlüssiges und kluges Konzept, das alle Betroffenen einbezieht und das zu einer Umkehr der Negativspirale zugunsten des Standortes Innenstadt führt.
V
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