Ausgabe 02/2015 - Union Investment

Transcription

RAUM mehr
Ausgabe 2 | 2015
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Die Grüne Insel erholt sich
Irland hat die Immobilienkrise überwunden
Das Quartier lebt
Erfolgreiche Büroparks funktionieren wie eine kleine Stadt
Der Euro schwächelt
Was Währungsschwankungen für Investoren bedeuten
Gelungener
Kraftakt
Berlins Büromarkt holt auf – und profitiert von der
wachsenden Wirtschaftskraft der deutschen Hauptstadt
INHALT
RAUM mehr
Das Immobilienmaga
zin von Union Investm
ent
Junge Wilde
TITEL
Ausgabe 2 | 2015
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Die Grüne Insel erholt sich
Irland hat die Immobilienkrise überwunden
Das Quartier lebt
Erfolgreiche Büroparks funktionieren
4
wie eine kleine Stadt
Die Metropole blüht
macht
Was B-Städte so attraktiv
Wo Änderungen im
RAUM mehr
Urbane Landwirtschaft verändert unsere
Stille Stars
Neue Gesetze
Ausgabe 2 | 2014
Städte
Berlin Der Büroimmobilienmarkt der deutschen Hauptstadt
führte lange ein Schattendasein. Das ändert sich
Steuerrecht anstehen
9 Expertenstimme Olaf Janßen, Researchprofi bei Union Investment, über die Chancen am Berliner Büroimmobilienmarkt
ts gefragt sind
Wieso Serviced Apartmen
Die Welt
im Blick
Gelungener
Kraftakt
ren
Warum Europas Investo
auf
wieder den Schritt
wagen
die globalen Märkte
Berlins Büromarkt holt auf – und profitiert
von der
wachsenden Wirtschaftskraft der deutschen
Hauptstadt
Liebe Leserinnen, liebe Leser, zur aktuellen Ausgabe von RAUM & mehr begrüße ich
Sie herzlich!
Das zweimal jährlich erscheinende Immobilienmagazin
von Union Investment informiert Sie über Trends, Produkte
und Entwicklungen auf den nationalen und internationalen
Investment- und Vermietungsmärkten.
Neu ist unsere Jubiläumswebsite: Wir laden Sie ein zu
einer interaktiven Zeitreise durch 50 Jahre Immobilien
investments. Erleben Sie Union Investment im Zeitraffer –
mit immer neuen Meilensteinen.
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RAUM & mehr sowie aktuelle Informationen über
Union Investment finden Sie auf unserer Homepage.
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10 Büroquartiere Über den Erfolg eines Büroparks entscheidet
sein Nutzungsmix. Je vielfältiger er ist, desto besser
16Euro-Schwäche Warum Immobilieninvestoren die Kursverluste
der Gemeinschaftswährung gelassen hinnehmen
18Irland Die Wirtschaft der Republik hat ihr tiefes Tal durchschritten. Das zeigt sich auch auf den Immobilienmärkten
29 Investitionsklimastudie Wie europäische Asset-Manager die
aktuelle Situation auf den Investmentmärkten beurteilen
KONZEPTE
22 Infografik Internationale und nationale Immobilienverbände
und -organisationen im Überblick
24 Digitalisierung Die Immobilienwirtschaft entwickelt sich von
der investitions- zur informationsgetriebenen Branche
28 Nachgefragt Welche Schwerpunkte Martin Brühl als neuer
RICS-Präsident beim Thema Digitalisierung setzen will
30 Umnutzung Der Zeitpunkt für Investitionen in die Umwandlung von Büro- und Industriegebäuden ist günstig
36 Urban Gardening Eine kollektive Bewegung setzt mit Obstund Gemüseanbau positive Akzente in der Stadtentwicklung
PORTFOLIO
34 Risikomanagement Fondsportfolios gegen Gefahren abzusichern, ist eine hochkomplexe Steuerungsaufgabe
WEITWINKEL
42
Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre und freue
mich auf Ihre Meinungen und Anregungen.
Ihr Fabian Hellbusch
Leiter Marketing, Kommunikation
[email protected]
RAUM & mehr 2 | 2015
MÄRKTE
Rooftops Dachflächen sind begehrte Freiräume in der Stadt,
sie bieten grandiose Ausblicke und Erlebnisse
ZUR SACHE
14 NACHRICHTEN
29 IMPRESSUM & KONTAKT
43 NEU IM PORTFOLIO
3 Titelbild
„Molecule Man“ ist ein Berliner Monumentalkunstwerk des Bildhauers
Jonathan Borofsky. 30 Meter hoch erhebt sich die Drei-PersonenSkulptur seit 1999 in der Spree und symbolisiert das Zusammentreffen
von drei Berliner Ortsteilen im wiedervereinigten West- und Ostberlin.
ZUR SACHE
Besonders krisenfest
Frank Billand über Deutschlands Rolle auf den internationalen Investmentmärkten
E
Seite 4
Irland schafft die Wende
Die Folgen der Finanzkrise trafen das
Land und seine Immobilienmärkte hart.
Nun kehren die Investoren zurück.
Seite 18
Der Euro schwächelt
Den Kursverlust der Gemeinschafts
währung nehmen Immobilien
investoren weitgehend gelassen hin.
Seite 16
Urbanes Gärtnern
Obst- und Gemüseanbau auf
Brachen und Dächern begeistert
Menschen und verändert Städte.
Titelfoto: Thomas Kierok; Fotos: David Bagnall/Alamy, Hon Lau-Dublin/Alamy, Getty
Images, Union Investment, BUDDY BEAR BERLIN GmbH; Illustration: Karsten Petrat
Berlin holt auf
Stagnierende Mieten, hohe Leer
stände, das war einmal. Der Büro
markt in der Hauptstadt floriert.
s war das zweitbeste Quartal aller Zeiten: Zwischen
Anfang April und Ende Juni 2015 investierten Anleger
14,5 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien.
Mehr Kapital hat der Markt bislang nur im zweiten Quartal 2007
gesehen. Die Betrachtung zum Halbjahr sieht ähnlich gut aus:
24 Milliarden Euro – 42 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum
und doppelt so viel wie im Fünfjahresschnitt (12 Milliarden
Euro) – flossen in den Kauf deutscher Bürotürme, Shopping
center und Einzelhandelsgebäude, Logistikhallen und Hotelge
bäude. Zum neuen Liebling der Investoren stieg Berlin auf, doch
in allen s ieben deutschen Großstädten brummten die Geschäfte:
13 Milliarden Euro oder knapp 54 Prozent des Kapitals konnten
sie auf sich vereinen.
Beeindruckende Zahlen – auch im europäischen Vergleich:
Mehr als ein Viertel ihrer Investitionen in Europa tätigten Immo
bilieninvestoren im zweiten Jahresquartal in Deutschland. Alle
Beobachter sind sich daher einig: Deutschland gehört weiter
hin zu den sichersten und weltweit am stärksten nachgefragten
Immobilieninvestmentmärkten.
Deutschlands Sonderrolle auf der europäischen Immobilien
investmentbühne scheint sich damit fortzusetzen. Sie war der
größten europäischen Volkswirtschaft schon bald nach Beginn
der Finanzkrise zugefallen. Denn die breit aufgestellte Wirtschafts
struktur des Landes wirkte sich schon in der Krise stabilisierend
aus. Für 2015 erwartet der Bundesverband der Deutschen Volks
banken und Raiffeisenbanken nun ein Wachstum von 1,8 Prozent,
für 2016 von 1,7 Prozent. Davon profitiert der gewerbliche Immo
bilienmarkt, zu dessen großen Vorzügen seine Vielfalt g ehört: Das
Investoreninteresse richtet sich auf sieben Großstädte mit jeweils
hohen Transaktionsumsätzen. Zudem sind die wenig volatilen
Renditen ein starkes Argument für Investments in Deutschland.
Doch ist seine Konjunkturstärke kein Alleinstellungsmerkmal
mehr: Frankreichs Wirtschaft legt ebenfalls zu, und sogar die eins
tigen Krisenländer Irland, Spanien und Italien befinden sich auf
Wachstumskurs. Deshalb überrascht es nicht, dass Investoren
ihre Fühler nach Südeuropa und Irland ausstrecken.
Und selbstverständlich beeinflussen auch die aktuellen glo
balen Risiken das Geschehen auf Deutschlands Immobilien
märkten. Von welchen Risiken sprechen wir? Zuerst von der
US-Zinswende. Wenn Sie diese Ausgabe von RAUM & mehr in
den Händen halten, wissen wir, ob und in welchem Umfang die
US-amerikanische Notenbank Fed die Leitzinsen angehoben hat
und wie die globalen Finanzmärkte reagieren. Dass die Nullzins
politik der Fed im September endet, erwarten zur Jahresmitte
die meisten Beobachter.
Mit Spannung wird man verfolgen, ob der US-Dollar gegen
über dem Euro weiter aufwertet. Dessen aktuelle Schwäche hat
mit dafür gesorgt, dass sich Investoren aus anderen Währungs
räumen für deutsche Immobilien interessierten. Sollte der EuroKurs erneut sinken, dürfte das die Nachfrage weiter beflügeln.
Andererseits könnten US-Anleihen als Alternative zum Immo
bilieninvestment interessanter werden.
Das gilt auch für deutsche Bundesanleihen. Die Rendite zehn
jähriger Bonds schnellte im Juni 2015 überraschend von 0,1 auf
gut 1 Prozent nach oben und lag im Durchschnitt des Gesamtmo
nats schließlich bei 0,8 Prozent. So mancher hielt das bereits für
die europäische Zinswende. Der sich leicht verringernde Renditeab
Frank Billand ist Mitglied der Geschäftsführung der
Union Investment Real Estate GmbH.
stand zwischen Bundesanleihen und Immobilien dürfte aber die
Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes kaum schmälern.
Das gilt auch für den sogenannten Brexit, also ein mögliches
Nein der Briten zur Mitgliedschaft in der EU. Viele Finanzdienst
leister würden in diesem Fall der britischen Hauptstadt den Rü
cken kehren, profitieren würde auch Frankfurts Büromarkt. Bleibt
die griechische Schuldenkrise. Die Verhandlungen über ein drittes
EU-Hilfsprogramm für Hellas wurden erfolgreich abgeschlossen. Ob
es das letzte bleibt, ist ungewiss. Akteure auf den Finanzmärkten
müssen auf der Hut bleiben – und werden im Zweifel ihr Kapital
in den „sicheren Hafen“ des deutschen Immobilienmarktes lenken.
Fazit: Abkoppeln von den aktuellen Risiken kann sich der
Immobilienstandort Deutschland nicht. Deren negative Folgen
aber kann der Markt besser abfedern als viele Nachbarn. Seine
Sonderrolle als eines der sichersten europäischen Investment
ziele dürfte Deutschland daher noch eine Weile behalten. •
Seite 36
2
3
TITEL
Hauptstadt
der Hoffnung
Jahrelang war der Berliner Büromarkt von hohen Leerstandsquoten, geringen Mieten und
enttäuschten Hoffnungen geprägt. Jetzt aber rappelt sich die Wirtschaft der deutschen
Hauptstadt auf. Daraus ergeben sich Chancen für Investoren – doch die müssen sich mit den
Foto: Getty Images
Besonderheiten des Berliner Marktes auseinandersetzen. Von Christian Hunziker
Blick auf den Potsdamer
Platz: Die neue alte
Mitte Berlins zählt
zu den bedeutenden
Bürostandorten der
Stadt. Einen eigentlichen Central Business
District sucht man in
Deutschlands Hauptstadt aber vergeblich.
4
5
3
„Berlin unterscheidet sich grundlegend
von den anderen Topbürostandorten in
Deutschland, da es mehrere innerstädtische
Bürolagen gibt, die Spitzenmieten erzielen.“
TITEL
Timothy Horrocks, Head of Germany
bei TH Real Estate
Yzer. Zudem steigt das Bruttoinlandsprodukt in Berlin stärker als im
Bundesdurchschnitt – 2014 um immerhin 2,2 Prozent. Das wirkt sich
auf den Büromarkt aus. „Seit 2010 sinkt der Leerstand, und die jährliche Vermietungsleistung beträgt kontinuierlich zwischen 500.000
und 600.000 Quadratmetern“, sagt Peter Starke, Leiter der Berliner
Niederlassung des Beratungsunternehmens Aengevelt.
Diese Sichtweise teilen ausländische Investoren. „Die deutsche
Hauptstadt hat in den letzten Jahren eine beeindruckende Entwicklung gezeigt“, hält Ernst Vejdovszky fest, Vorstandsvorsitzender des
österreichischen Unternehmens S Immo, das zuletzt mehrere Gewerbe
liegenschaften in Berlin erworben hat. „Vor allem im Bürobereich erwarten wir auch in den nächsten Jahren noch
Steigerungen.“
Allerdings verweist der zweite von den Investoren genannte Punkt, nämlich das günstige Preisniveau, auf eine
Schwäche der Stadt: Berlin ist zwar die Hauptstadt und mit 3,5
Millionen Einwohnern die mit Abstand größte Stadt Deutschlands, leidet aber wirtschaftlich noch immer unter den Folgen
der deutschen Teilung. „Dass Berlin als politisches Zentrum
wirtschaftlich nicht die wichtigste Stadt des Landes ist, stellt
international gesehen einen Sonderfall dar“, sagt Olaf Janßen,
Leiter Research der Union Investment Real Estate GmbH. Mit
rund 10 Prozent liegt die Arbeitslosenquote deutlich über dem
deutschen Durchschnitt, und kein einziger der 30 Großkonzerne, die
im deutschen Aktienindex Dax vertreten sind, hat seinen Hauptsitz
an der Spree.
Dementsprechend hinkt die Bürospitzenmiete von 23 Euro pro
Quadratmeter und Monat den Werten von München (33,50 Euro) und
Frankfurt am Main (35,50 Euro) hinterher. Einen wichtigen Unterschied
Berlin: niedriges Mietniveau, hohe Mietnachfrage
Bürospitzenmieten und neu vermietete Bürofläche in den sieben
deutschen Metropolen
Internationale Käufer sind zurück
Investitionen in Berliner Gewerbeimmobilien* in Mrd. Euro
40
20
Bürospitzenmiete in €/m2/Monat
10
33,50
8
35,50
23,00
26,00
24,50
22,00
19,50
400
neu vermietete Bürofläche im 1. Halbjahr 2015 in 1.000 m2
339
205
200
312
258
180
0
Düsseldorf Frankfurt/ Hamburg
Main
Quelle: JLL, Juli 2015
Berlin
6
Köln
München
Stuttgart
Mehrere starke Bürolagen
Anteil ausländischer Käufer**
6
5,6
4,7
2,9
1,8
2
2,8
2,7
4,0
4,1
0
148
129
zu diesen Städten führt Andreas Schulten an, Vorstand des Beratungsunternehmens Bulwiengesa: „In Berlin gibt es nur wenige große Nutzer aus dem Bereich der Banken, Consultingfirmen und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften. Großvermietungen sind deshalb seltener.“ In
der Tat verzeichnete der internationale Immobiliendienstleister JLL im
ersten Quartal dieses Jahres eine durchschnittliche Vermietungsgröße
von nur 756 Quadratmetern.
8,8
4 3,4
0
Mediaspree Berlin: Die einstige Brache zwischen Oberbaum- und Michaelbrücke entwickelt sich zum urbanen Quartier. Die 2013
fertiggestellte deutsche Vertriebszentrale von Mercedes-Benz (rechts) gehört zum Portfolio des UniImmo: Deutschland.
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
67 %
68 %
51 %
46 %
21 %
45 %
37 %
50 %
29 %
41 %
* Büro-, Einzelhandels-, Industrieobjekte sowie Gewerbegrundstücke
** am jeweiligen jährlichen Gesamtinvestment
Quelle: Aengevelt, Juni 2015
Fotos: Thomas Kierok, BUDDY BEAR BERLIN GmbH, privat
B
erlin-Charlottenburg, Kurfürstendamm 170, ein kühler Frühsommertag. Christoph-Marc Pressler, Vorstand der HollerStiftung aus München, hat zur Grundsteinlegung für das
Palais Holler geladen. Am berühmten Boulevard entsteht ein neues
Bürogebäude, das den in die Jahre gekommenen und deshalb abgerissenen Vorgängerbau ersetzt. „Wir feiern den Baubeginn für den
ersten kompletten Neubau am Kurfürstendamm seit vielen Jahren“,
freut sich Pressler.
Nun ist das Palais Holler mit knapp 6.000 Quadratmetern Büro
fläche kein besonders großes Projekt. Bemerkenswert ist es trotzdem, steht es doch beispielhaft für den Aufschwung des
Berliner Büroimmobilienmarktes. Jedenfalls kommen seit
einiger Zeit immer mehr Beobachter zum Ergebnis, dass
sich die Beschäftigung mit diesem Markt lohnt. So zählt der
japanische Thinktank The Mori Memorial Foundation’s Institute
for Urban Strategies die deutsche Hauptstadt in B ezug auf ihre
wirtschaftliche Anziehungskraft zur weltweiten Spitzengruppe der wichtigsten Städte: Berlin landete im jüngsten Ranking
auf Platz acht, geschlagen nur von Metropolen wie London,
New York, Paris und Tokio. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Pricewaterhouse C
oopers (PwC) und das Urban Land Institute
halten Berlin auf Grundlage einer Befragung professioneller
Investoren sogar für den attraktivsten Immobilienmarkt Europas.
Dieses gute Ergebnis hat nach Ansicht der von PwC Befragten
zwei Gründe: die exzellenten Fundamentaldaten und das günstige
Preisniveau. Tatsächlich wächst die Berliner Wirtschaft deutlich. Im
Frühling 2015 gab es 3,1 Prozent mehr sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte als ein Jahr zuvor. „Vor allem die Dienstleistungsbereiche
gehörenzu den Jobmotoren“, sagt Berlins Wirtschaftssenatorin Cornelia
Eine weitere Besonderheit nennt Timothy Horrocks, Head of Germany
bei der weltweit tätigen Investmentgesellschaft TH Real Estate: „Berlin
unterscheidet sich grundlegend von den anderen Topbürostandorten
in Deutschland, da es mehrere innerstädtische Bürolagen gibt, die
Spitzenmieten erzielen.“ Tatsächlich hat Berlin keinen eigentlichen
Central Business District. Als Topstandorte gelten vielmehr City-Ost
(Gendarmenmarkt, Unter den Linden), der Potsdamer Platz und CityWest (Kurfürstendamm). Dort wächst gerade ein spektakuläres Bürogebäude in die Höhe: das Upper West, ein von Strabag Real E state
entwickeltes Hochhaus, das neben Läden und einem Hotel auch
19.000 Quadratmeter Bürofläche aufweist.
Daneben bilden sich momentan zwei weitere hochpreisige Standorte heraus: die Gegend um den Hauptbahnhof (Europacity) und ein
an der Spree gelegenes Areal im Stadtteil Friedrichshain, das
unter dem Namen Mediaspree vermarktet wird. Für die
Umgebung des Hauptbahnhofs haben sich beispielsweise
der Mineralölkonzern Total und die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC entschieden; Letztere bezog im Sommer das
Humboldthafen Eins, einen vom niederländischen Unternehmen
OVG entwickelten Neubau. Für „hoch spannend“ hält Martin
Rodeck, Geschäftsführer von OVG Real Estate, zudem das Südkreuz.
Das ist einer der B erliner Fernbahnhöfe, der bisher als Bürolage noch
kaum im Bewusstsein ist. Das wird sich ändern, ist Rodeck mit Blick
auf die hervorragende Verkehrsanbindung dieses Standorts überzeugt.
Diese Vielfalt an Bürostandorten bietet Chancen für ganz unterschiedliche Investorentypen. Besonders begehrt sind wie in allen
Metropolen Core-Objekte. „Neue, voll vermietete Bürogebäude sind
momentan wertvoll wie Goldstaub“, formuliert es Rodeck. Weil diese
Immobilien rar sind, ist ihre Anfangsrendite auf 4,7 Prozent gesunken.
„Deshalb steigt die Risikobereitschaft der Investoren“, sagt Aengevelt-Experte Starke. Vor allem Investoren mit einem Value-add- oder
opportunistischen Ansatz wagen sich auch an Objekte mit hohem Leer
stand oder an Gebäude in peripheren Lagen. So vermittelte Aengevelt
ein rund 20 Jahre altes Bürogebäude in Berlin-Reinickendorf mit einer
Bruttoanfangsrendite von deutlich über 7 Prozent an einen ausländischen Kapitalanleger.
Verschärft wird der Engpass an neuwertigen Büroflächen, weil der
Neubau nicht recht Fahrt aufnehmen will. 2016 werden nach einer
Prognose von JLL zwar etwa 300.000 Quadratmeter Bürofläche neu
auf den Markt kommen; von diesen sind aber 60 Prozent bereits an
Mieter oder Eigennutzer vergeben. „Die Nachfrage der Mieter kann
momentan kaum bedient werden“, stellt Marcus Lehmann, Büro
vermietungschef von Colliers International Berlin, mit Blick
auf die Leerstandsquote von nur noch etwa 5 Prozent fest.
Vor diesem Hintergrund sind manche Projektentwickler bereit, stärker ins Risiko zu gehen. „Mit Blick auf einige
Mieter, die sehr kurzfristig planen wollen oder müssen, ist
spekulatives Bauenfür uns künftig bei ausgesuchten Projekten
durchaus eine Option“, sagt Thomas Hohwieler, Geschäfts- 3
7
TITEL
„Da in Berlin die Headquarter
der großen Corporates fehlen, müssen
sich Büroentwickler mit den neuen
Unternehmen aus dem Internetbereich
auseinandersetzen.“
Martin Rodeck, Geschäftsführer
von OVG Real Estate
„Kreativer Hub für Start-ups“
Oder springt eine andere Gruppe in die Bresche? Charakteristisch für
Berlin ist nämlich der hohe Anteil der TMT-Unternehmen
(Technologie, Medien, Telekommunikation). Diese waren nach Angaben des Beratungsunternehmens CBRE
zwischen 2010 und 2014 für fast ein Viertel aller Büroflächenanmietungen in der Stadt verantwortlich – mit steigender Tendenz. Auch einer der größten Deals dieses Jahres
geht auf das Konto einer TMT-Firma: Der deutsche Internetkonzern Rocket Internet mietete einen 22.000 Quadratmeter
großen Hochhauskomplex in Berlin-Kreuzberg, der bisher vom
Wohnungsunternehmen GSW genutzt worden war. Da liegt es
auf der Hand, dass diese Nachfragergruppe auch für Developer an Bedeutung gewinnt. „Da in Berlin die Headquarter der
großen Corporates fehlen, müssen sich Büroentwickler mit den neuen
Unternehmen aus dem Internetbereich auseinandersetzen“, sagt OVGChef Rodeck. „Sonst wird der Markt sehr eng.“
Das teilweise stürmische Wachstum der internetaffinen Start-ups
wird auch von den Investoren aufmerksam verfolgt. „Wir gehen davon aus, dass Märkte, die heute einen hohen TMT-Anteil aufweisen,
besser für die Zukunft gerüstet sind als Märkte mit einem geringeren
Anteil dieses innovativen Wirtschaftszweigs“, sagt Timothy Horrocks
von TH Real Estate. Berlins „Image als kreativer und hipper Hub für
Start-up-Unternehmen“ trage zudem dazu bei, dass die deutsche
Hauptstadt im Ausland als attraktives Investmentziel wahrgenommen werde. „Berlin hat als eine von wenigen Städten eine wirklich
internationale DNA“, bekräftigt Simon Schaefer, Gründer der Factory Berlin, eines weit über Deutschland hinaus bekannten Startup-Campus im Bezirk Mitte. Das lockt auch Global Player
wie den IT-Betreiber Cisco an, der sich 2014 für Berlin als
Standort seines Innovationszentrums entschied. „Dafür“,
sagt Bernd Heinrichs, Managing Director bei Cisco, „ist Berlin der ideale Nährboden mit all seinen Universitäten, Forschungseinrichtungen und Start-ups“. Auch Olaf Janßen von
Union Investment ist überzeugt: „Berlin wird künftig seinen TMTSchwerpunkt ausbauen“ (siehe Interview auf Seite 9). Ob aber
der Berliner Büromarkt eines Tages dem Markt von Frankfurt am
Main den Rang ablaufen wird? Da ist der Experte denn doch
skeptisch: „Dafür müssen wir in einem Zeitraum von mindestens
20 Jahren denken.“
•
Die einstige Zentrale des Wohnungsunternehmens GSW in Kreuzberg heißt nun Rocket Tower (links). 2016 will der Konzern Rocket
Internet einziehen. Der Wirtschaftsprüfer PwC bezog seinen neuen Sitz im Humboldthafen nahe dem Hauptbahnhof im Juli 2015.
8
Olaf Janßen, Leiter Research der Union Investment Real Estate GmbH, über die Chancen
des Büroimmobilienmarkts der deutschen Hauptstadt
Herr Janßen, was spricht aus Sicht eines
institutionellen Investors für den Berliner
Büromarkt?
Der Berliner Markt weist ein sehr großes
Angebot an neuen Büroflächen auf.
Außerdem ist die Leerstandsquote gerade in letzter Zeit deutlich gesunken und
liegt jetzt auf einem 20-Jahres-Tief. Auch
was die Aussichten für die nächsten zwei
Jahre betrifft, sind wir sehr positiv: Der
Leerstandsabbau wird weitergehen, und
ein Großteil der Projekte, die 2016 fertig
gestellt werden, ist bereits weitgehend vermietet. Das zeigt: Nach den Sondereffekten
der Nachwendezeit – dazu zählen insbesondere die Auswirkungen der steuerlichen
Förderung von Neubauten und des Regierungsumzugs – hat sich der Berliner Markt
normalisiert. Jetzt fängt er an, mit den
anderen deutschen Büromärkten gleichzuziehen.
Fotos: BUDDY BEAR BERLIN GmbH, Union Investment, Rocket Internet/ Maksymilian Ciechanowski, KSP Jürgen Engel Architekten
führer von Strabag Real Estate. Dafür, so seine Überzeugung, müsse der Mikrostandort allerdings „besonders
attraktiv oder interessant“ sein.
Diese Einschätzung trifft nach Ansicht von M
arcus
Lehmann ganz besonders auf den Alexanderplatz zu. Er
rechnet damit, dass dort bald der Bau eines gemischt genutzten Turms
mit einem Büroanteil von 26.000 Quadratmetern beginnen wird. Andere Beobachter sind skeptischer. „Der Bau von Bürohochhäusern ist
teuer“, gibt Andreas Schulten von Bulwiengesa zu bedenken. „Deshalb
braucht es dafür Mieter wie Banken und Wirtschaftsprüfer“ – also genau die kapitalkräftigen Mietergruppen, an denen es in Berlin mangelt.
„Der Berliner Markt hat sich
normalisiert“
Auf der anderen Seite hat kein einziger
Dax-Konzern seinen Sitz in Berlin, und wirtschaftlich starke Branchen wie Banken und
Wirtschaftsprüfungsgesellschaften sind an
der Spree nur schwach vertreten. Ist das
nicht ein erheblicher Nachteil?
Das ist richtig, aber bei einer Spitzenmiete
von 22 bis 23 Euro ist diese schwächere
Wirtschaftsstruktur eingepreist. Dass das
Mietniveau in Berlin viel niedriger ist als
in München oder Frankfurt am Main, ist
darauf zurückzuführen, dass die finanzstarken Branchen hier schwächer vertreten
sind und dass die in Berlin sehr präsenten
Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT)
eher mietsensibel sind. Gerade in diesem
Bereich wachsen aber bedeutende Unter-
nehmen wie Zalando und Rocket Internet
heran.
Aber wie nachhaltig ist denn die Nachfrage des TMT-Sektors? Immerhin platzte zu
Beginn dieses Jahrhunderts schon einmal
eine New-Economy-Blase.
Natürlich ist es nicht auszuschließen, dass
in einer stark wachsenden Branche auch
mal das eine oder andere Unternehmen
Arbeitsplätze abbauen muss. Aber ich
halte es für sehr positiv, dass die Firmen in
diesem Bereich mit ausgesprochen starker
Dynamik wachsen. Der Vergleich mit dem
früheren Boom der New Economy hinkt:
Das Internet ist heute 15 Jahre älter, eine
ganze Reihe von Geschäftsmodellen hat
sich etabliert, und es handelt sich nicht
mehr um einen Hype. Viele dieser Unternehmen werden bald Gewinne erzielen,
Olaf Janßen ist Leiter Research bei
der Union Investment Real Estate GmbH
und beobachtet laufend die Entwicklung auf Deutschlands Büromärkten.
sofern sie es nicht bereits tun. Im Übrigen
setzen auch Berater und Banken in der Krise Flächen frei.
Wie schätzen Sie das Potenzial der neuen
Berliner Büromarktlagen am Hauptbahnhof
und in der Mediaspree ein?
Gerade Mediaspree ist eine interessante
Lage, die auch spannende Gebäude hervorgebracht hat und in der Union Investment mit der Zentrale von Mercedes-Benz
Vertrieb Deutschland bereits ein Objekt
erworben hat. Grundsätzlich muss man
als Investor jedoch darauf achten, dass die
Projektpipeline in sich entwickelnden Gebieten nicht zu groß ist. Denn an solchen
Standorten besteht die große Gefahr, dass
es in wirtschaftlich schwächeren Zeiten zu
hohen Leerständen kommt. In Phasen von
Mietpreiskorrekturen lassen sich Standorte,
die sich entwickeln, schwieriger vermarkten
als etablierte Büromarktlagen wie City-Ost
und City-West.
Kommen Investitionen in Projektentwicklungen oder Objekte mit geringerem Vermietungsstand in Berlin für Sie trotzdem
infrage?
Wir sind offen für Objekte mit Vermietungspotenzial und für Projekte, die in den nächsten 18 Monaten fertiggestellt werden.
Denn für die kommenden zwei Jahre rechnen wir damit, dass der Leerstand weiter
sinken wird und die Mieten weiter steigen
werden. Aber jeder Zyklus ist endlich, weshalb wir uns bezüglich des Eingehens von
Vermarktungsrisiken zunächst im Wesentlichen auf zwei Jahre beschränken.
Das Interview führte Christian Hunziker.
9
MÄRKTE
„Junge Fachkräfte wollen nicht
in einem Bürogetto sitzen, sie suchen
Urbanität und Vielfalt.“
Von der Bürostadt
Nach 17 Uhr nichts los: Reine Büroquartiere wirken auf junge Fachkräfte abschreckend und
gelten als städtebaulich überholt. Dabei geht es auch anders. Von Miriam Beul-Ramacher
Bahnhof, Museum, Park und ein See in
unmittelbarer Nachbarschaft: Das geplante
Büroquartier im Zentrum Helsinkis besticht
durch seine Lage.
10
L
Fotos: NÄKYMÄ Oy (Simulation), Savillis
zum Stadtquartier
Marcus Mornhart, Managing Director und Leiter
Bürovermietung Deutschland bei Savills
yoner Viertel sollte sie künftig heißen, die Frankfurter Bürostadt Niederrad. Benannt nach der Hauptstraße des Viertels.
Doch es gab bessere Vorschläge, und so war der Name rasch
vom Tisch. Er klang ohnehin zu sehr nach „Wurst“, ließ Mark Gellert, Sprecher des örtlichen Planungsdezernenten Olaf Cunitz, eine
Lokalzeitung wissen. Ja, wer will schon in einem Wurstviertel leben?
Oder arbeiten? Oder Sport treiben? Oder investieren? Schon unter
dem „Büro-“ vor dem „Viertel“ hat der Stadtteil gelitten. Mit „Rothenham“ soll alles besser werden. So lautet der Name, den eine
eigens eingesetzte Jury im April dieses Jahres aus 370 Vorschlägen
auswählte. In Anlehnung an das Gut Rother Hamm, das auf historischen Lageplänen an Stelle der heutigen Bürostadt eingezeichnet ist.
Ein neuer Name ist mehr als Schall und Rauch, er ist Programm.
Schließlich kämpft Niederrad wie viele andere Satellitenstandorte seit
Jahren gegen Leerstände und ein schlechtes Image. Ein neuer Name
wischt die Erinnerung an das schlechte Vergangene weg. Denn Rothenham soll künftig ein gemischt genutztes Quartier sein. Die Ankernutzung
Büro wird dabei nicht verdrängt, sondern durch Komplementärangebote und Substanzaufwertungen gestärkt. Erste Wohnungen und Fitnessstudios machen die städtebauliche Transformation bereits sichtbar.
Ebenfalls verbessert hat sich die Verkehrsinfrastruktur, seitdem der
Carsharing-Anbieter Car2go allein fünf Parkspots im Viertel etabliert
hat. Die Fahrzeuge stehen im Geschäftsgebiet verteilt. Kunden lokalisieren das nächstgelegene verfügbare Fahrzeug im Internet, über eine
Smartphone-App oder direkt auf der Straße und nutzen es spontan.
„Anwohner, Arbeitnehmer und Geschäftsreisende können schnell den
Flughafen oder die Innenstadt erreichen und das Auto dort abstellen“,
lobt David Roitman, Vorsitzender der 2014 gegründeten Standort-
Initiative Neues Niederrad und Geschäftsführer von Access Tower Grundbesitz, das Modell. Er ist überzeugt: „Wir sind auf dem richtigen Weg
zu einer lebendigen Bürostadt, in der die Menschen künftig auch wohnen und einkaufen können.“
Ohnehin sehen Experten kaum Alternativen zur Transformation
monogenutzter Arbeitsquartiere. „Das reine Büroquartier, wo um
17 Uhr die Bürgersteige hochgeklappt werden und Büschel über die
Straße wehen, ist ein Auslaufmodell, weltweit“, sagt etwa Marcus
Mornhart, Managing Director und Leiter Bürovermietung Deutschland beim internationalen Immobilienberater Savills. Verantwortlich
dafür sind Veränderungen der Lebens- und Arbeitswelt. „Die Unternehmen befinden sich im ‚War for Talents‘. Und dies bedeutet, dass
sie die Standortpräferenzen ihrer Mitarbeiter ernst nehmen müssen.
Junge Fachkräfte wollen nicht in einem Bürogetto sitzen, sie suchen
Urbanität und Vielfalt“, sagt der Manager. Interessant seien Arbeit-
geber, die neben einem attraktiven Gehalt ein bestimmtes städtebauliches Umfeld sowie eine gute Erreichbarkeit, möglichst ohne
eigenen Pkw, bieten.
„Abgeschottete Bürolagen und Zwangsmobilität werden als
unschöne Begleitaspekte eines Jobs nicht mehr einfach hingenommen“, weiß auch der österreichische Architekt Georg Kogler.
Die Stadtentwicklung des Industriezeitalters habe Schlafstädte,
Büroleerstände, lange Wege, einen Mangel an Nahversorgung und
leblose öffentliche Räume hervorgebracht. „Wir brauchen heute
strukturell offene und flexible Räume in den Städten und in den Gebäuden“, so Kogler.
Durchmischung wertet Viertel auf
Auch bei der Entwicklung neuer Büroquartiere ist daher die stadträumliche Verquickung von Arbeits- und Freizeitnutzungen gefragt. Beispielhaft geglückt ist dies in der finnischen Hauptstadt Helsinki: Unweit des
finnischen Parlaments wurden einstige Gleisanlagen zurückgebaut und
Platz für vier Neubaukomplexe mit zusammen rund 45.000 Quadratmetern Nutzfläche für Büros und rund 35 Luxuswohnungen geschaffen. Die beiden Wirtschaftsprüfungsunternehmen KPMG und EY, der
Energiekonzern Alstom, das Werbeunternehmen Alma Media und der
Holz- und Zellstoffproduzent UPM haben sich für Neubauflächen im
Teilmarkt namens Töölönlahti entschieden.
Kein Wunder, die modernen Büros haben neben der Innenstadt, dem
Bahnhof auch das Museum für zeitgenössische Kunst sowie einen Park
mit See als Nachbarn. „Töölönlahti war das einzige Expansionsareal
im Central Business District von Helsinki und daher bei Nutzern entsprechend begehrt“, sagt Kubilay Oezbisikletci, Manager bei der Union Investment Real Estate GmbH und mitverantwortlich für die beiden
Ankäufe der Hamburger Fondsgesellschaft. Das UPM-Headquarter mit
12.400 Quadratmetern Nutzfläche gehört bereits seit 2013 zum Portfolio des UniImmo: Deutschland. Im März dieses Jahres erwarb Union
Investment die neue Firmenzentrale von EY mit rund 11.000 Quadratmetern Fläche für den Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa.
Dass durchmischte Quartiere – auch LWP für „live, work, play“
genannt – nicht nur in europäischen Großstädten extrem erfolgreich
sind, zeigt eine Studie der US-amerikanischen Projektentwicklerver
einigung NAIOP Commercial Real Estate Development. Durchweg, so
das Ergebnis, präferieren US-amerikanische Firmen multifunktionale
Standorte. Auch in den USA wurden und werden daher dezentrale
und monostrukturell geprägte Bürostandorte im großen Stil durch die
Implementierung ergänzender Nutzungen wiederbelebt. Investoren
goutieren Anstrengungen dieser Art: So konnte die Bixby Land 3
11
MÄRKTE
„Wir brauchen heute
strukturell offene und
flexible Räume in den Städten
und in den Gebäuden.“
Georg Kogler, Architekt
Company im Juni 2015 den von Leerständen geprägten Büropark
San Jose im Silicon Valley für 96 Millionen US-Dollar an MCP Trimble
Campus verkaufen. Vorausgegangen war dem Deal eine umfangreiche Umgestaltungs- und Neupositionierungsphase des Parks mit
rund 23.000 Quadratmetern Mietfläche. Fassaden, Dächer, technische
Ausstattung, Gemeinschaftsflächen: Bixby krempelte den Standort
kräftig um, vergrößerte den Raum zwischen den Gebäuden, etablierte
ein Gourmetrestaurant, dazu Gastronomieflächen und Wasserspiele.
Das neue Konzept kam bei flächensuchenden Unternehmen gut an:
90 Tage nach Fertigstellung der Umbau- und Ergänzungsmaßnahmen
unterschrieb der Technologiekonzern Verizon einen Mietvertrag über
12.600 Quadratmeter Bürofläche. Anfang dieses Jahres zog der ChipZulieferer ASML US mit 8.500 Quadratmetern nach.
Fotos: Union Investment/RALPH RICHTER, www.wilkdesign.de, Aleksandra Pawloff
Musterbüro im Seestern 3 in Düsseldorf (oben): Fertiggestellt wurde das Gebäude, das seit 1999 zum Portfolio des
UniImmo: Europa gehört, bereits im Jahr 1961. Inzwischen wurde es umfassend modernisiert. Business Campus München in Garching:
Restaurants mit Außengastronomie erhöhen die Aufenthaltsqualität und sind daher ein Muss in modernen Büroparks.
Als Beispiele für urbane, multifunktionale und „perfekt geplante
Businessparks“ führt der Geschäftsführer von Colliers in München
die Quartiere der Regensburger Dr. Vielberth Verwaltungsgesellschaft
an. Drei solcher Businessparks betreibt der bayerische Entwickler,
Investor und Bestandhalter in München-Garching, Regensburg und
Nürnberg. Alle wurden schrittweise entwickelt, teilweise spekulativ
errichtet, und alle begannen mit kleinteiliger Vermietung. Und oft
dauerte es Jahre, bis ein Großnutzer gewonnen war. An prominenten
Namen mangelt es heute nicht: Ing-Diba, Canon, Osram, BMW, O2
Telefónica, Siemens und auch Amazon finden sich auf der Mieterliste.
Insgesamt 575.000 Quadratmeter Nutzfläche für über 20.000 Beschäftigte bieten die drei Vielberth-Parks an – vor allem Büros, dazu
als Ergänzung aber auch Tagungs-, Veranstaltungs- und Hotelflächen.
Und immer gibt es ein gastronomisches Angebot mit Restaurants,
Als Backoffice-Lage wieder im Kommen
Cafés und Bäckereien, außerdem einen Lebensmittelmarkt und häufig
Kleinere Büroparks lassen sich vergleichsweise rasch umgestalten.
ein Reisebüro, Arztpraxen oder eine Kindertagesstätte.
Mit großen Vorortstandorten hat man über Jahre zu tun. So zählte der
In Garching ist der Business Campus München heute zu zwei
Düsseldorfer Satellitenstandort Seestern mit 520.000 Quadratmetern
Dritteln fertiggestellt und funktioniert wie eine kleine Stadt. Auch hier
Nutzfläche verteilt auf 30 Gebäude lange Zeit zu den Sorgenkindern
haben den Anfang laut Bigelmaier nicht die großen Marken gemacht.
am lokalen Bürovermietungsmarkt.
Viele Firmen nutzen den Standort, um ihre Forschungs- und EntwickFür diejenigen, die nur auf die Zahlen schauen, hat sich daran seit
lungsabteilungen auszugliedern. So siedelte etwa BMW in Garching
Gründung der Eigentümerinitiative im Jahr 2010 kaum etwas geändert.
seine E-Car-Abteilung an. „Hier stehen keine Glaspaläste, sondern
Mitte dieses Jahres summierten sich die Flächenüberhänge noch imfunktionale Immobilien mit Mieten zwischen 10,50 und 12,50 Euro
mer auf 240.000 Quadratmeter, wie das Maklerunternehmen Colliers
pro Quadratmeter. Das ist Umlandniveau“, sagt Bigelmaier. In der
Düsseldorf berichtet. Das sind 30 Prozent des gesamten Leerstands in
Münchner City liegen die Büromieten dagegen bei 33,50 Euro. Für
der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt. „Trotzdem landet der
den Standort spricht neben dem Konzept seine Lage: Der Business
Teilmarkt bei den Flächenumsätzen in den vergangenen Jahren immer
Campus München liegt auf halber Strecke zwischen Flughafen und
unter den Top 3“, sagt Ignaz Trombello, Managing Partner und Head of
Innenstadt, hat U-Bahn und Autobahnanschluss, und die Technische
Investment Germany bei Colliers in Düsseldorf. Das Image des StandUniversität ist gleich um die Ecke.
ortes habe sich in den vergangenen Jahren zum Positiven gewandelt.
Mit all diesen Pfunden kann ein anderer München-Teilmarkt nicht
„Der Seestern ist heute keine No-go-Area mehr, sondern eine
wuchern: das von Leerständen gepeinigte Hallbergmoos. Im Business
beliebte Backoffice-Lage mit moderaten Preisen“, beschreibt Trombello
park am Airport ist seit Jahren mindestens jeder dritte Büroquaden Wandel. Die städtebaulichen Fehler vergangedratmeter ungenutzt. Hier wiegt die vorteilhafte
ner Jahrzehnte ließen sich nicht in einem halben
Flughafennähe typische andere Mängel reiner
Jahrzehnt rückgängig machen. „Zu den VersäumBüroquartiere nicht auf: Es gibt keine Infrastruktur
nissen der Ursprungsplanung gehörte vor allem
wie Supermärkte und Versorgungseinrichtungen,
die Monostruktur aus Büros. Das wird jetzt geraund auch die Anbindung an den ÖPNV fehlt. Den
Gebäude mit 520.000 Quadrat
de durch ein Wohnprojekt sowie den Bau mehrerer
hohen Leerstand und das negative Image bezeichmetern Fläche zählt der Düsseldorfer
Hotels verbessert“, zeigt sich Alexander Fils, bei der
nen Marktkenner in diesem Fall aber teilweise als
Bürostandort Seestern.
Stadt Düsseldorf Vorsitzender des Ausschusses für
hausgemacht. So fehle neben einem vermarkPlanung und Stadtentwicklung, zufrieden.
tungstauglichen Namen auch ein Management
Jemand, der klassische Bürostandorte für
aus einer Hand. „Aber das soll sich jetzt ändern“,
kein bisschen obsolet hält, ist Peter Bigelmaier.
verspricht Colliers-Mann Bigelmaier.
•
30
12,50
Euro zahlen Mieter im
Business Campus München
maximal pro Quadratmeter
12
RAUM & mehr 21 | 2015
und Monat.
13
NACHRICHTEN
Paneuropäisches Immobilienportfolio verkauft
Gute Noten für Immobilien-Publikumsfonds
Paketverkauf. Unter dem Namen Aqua w
urde
Volumen von 371 Millionen beziehungs
Euro. Die Breite der Diversifikation wird durch
einer der größten europäischen Portfolio-
weise 2,56 Milliarden Euro für seine Anleger
die Streuung über circa 145 Büromieter unter
deals des Jahres erfolgreich abgewickelt. Das
erfolgreich zum Abschluss. „Diese Portfolio
strichen. Einen hohen Diversifizierungsgrad
von der Union Investment Real Estate GmbH
deals der ersten Stunde standen unter dem
erlangt das Portfolio zudem durch die Zusam-
geschnürte, rund 1 Milliarde Euro schwere
Vorzeichen, unseren Gebäudebestand inter-
menstellung unterschiedlicher Objektgrößen,
Aqua-Portfolio übernimmt das französische
nationaler aufzustellen. Mit Aqua, unserem
die zwischen 25 Millionen und 147 Millionen
Unternehmen Amundi Immobilier. Amundi
ersten e uropäischen Portfoliodeal, setzen
Euro variieren. Das durchschnittliche Alter der
gehört mit einem verwalteten Vermögen von
wir die strategische Verjüngung unseres
Gebäude liegt bei etwa zehn Jahren.
954 Milliarden Euro, davon etwa 9,2 Mil
Bestandsportfolios konsequent um“, sagt
Für das Verkaufspaket wurden Objekte aus
liarden Euro in Immobilien, zu den größten
Frank Billand.
vier Offenen Immobilienfonds von Union
europäischen Asset-Managern. Der Über-
Das Aqua-Portfolio umfasst 17 Büroobjekte
Investment – dem UniImmo: Deutschland,
gang an Amundi wird für das vierte Quartal
mit rund 278.000 Quadratmetern Mietfläche
UniImmo: Europa, UniImmo: Global und
2015 erwartet.
in sechs westeuropäischen Ländern. Mit
UniInstitutional European Real Estate – zu-
Umgesetzt wurde das Geschäft im Rah-
75 Prozent liegt der geografische Schwer-
sammengestellt. Der Schwerpunkt liegt mit
men eines strukturierten Verkaufsprozesses
punkt auf Großbritannien (Cardiff, Glasgow,
sieben Objekten (37 Prozent) auf dem rund
innerhalb von nur fünf Monaten. Der Bieter
London), Frankreich (Paris) und Deutschland
10 Milliarden Euro großen UniImmo: Europa.
prozess, an dem sich insgesamt neun Inves
(Frankfurt am Main, Ismaning, Ratingen). Wei-
Verkauft wurden unter anderem der Duetto
toren beteiligten, startete im März 2015;
tere Standorte sind Helsinki, Rotterdam und
Business Park in Helsinki, Nord 1 im Frank-
ab Juni verhandelten Union Investment und
Wien. Die Objekte erwirtschaften einen Jah-
furter Europaviertel und Westferry Circus in
Amundi exklusiv.
resbruttomietertrag von etwa 60 Millionen
Canary Wharf/London.
•
„Mit Amundi haben wir schnell unseren
Wunschpartner gefunden, der aufgrund seines starken Bankenhintergrundes für eine
hohe Transaktionssicherheit steht und gro
ßen Wert auf einen strukturierten und engmaschigen Verkaufsprozess bei gleichzeitig hoher Qualität legt“, sagt Frank Billand,
Chief Investment Officer bei der Union Investment Real Estate GmbH. Pedro Antonio
Arias, Global Head of Alternative Assets bei
aktion unterstreicht die zunehmend wichtige
Rolle, die Amundi im Immobilienbereich zu
spielen beabsichtigt.“
Union Investment kann einen bedeuten
den Track Record bei komplexen Portfolio
transaktionen vorweisen. In den Jahren
2006 und 2007 brachte der Hamburger
Immobilieninvestmentmanager die Transaktionen N
autilus und Pegasus mit einem
14
Teil des Aqua-Portfolios: Das 1990 errichtete Bürogebäude Westferry Circus am Eingang zu den Londoner Docklands gehörte zum Portfolio des UniImmo: Deutschland.
Fotos: Union Investment (3)/Daniel Sumesgutner, Adamirova
Amundi, ergänzt: „Diese hochkarätige Trans-
die Offenen Immobilien-Publikumsfonds von Union Investment: Der UniImmo: Deutschland und der UniImmo: Europa erhielten die Note „aa AIF“
beziehungsweise „a+ AIF“.
Der UniImmo: Global verbesserte seine Ratingnote gegenüber 2014 um zwei Stufen auf
„a- AIF“. Einer der beiden Publikumsfonds für institutionelle
Anleger, der UniInstitutional
European Real Estate, erhielt das
Rating „aa AIF“, der erstmals
benotete UniInstitutional German Real Estate ein „aa- AIF“. •
Erbaut zwischen 1922 und 1924 gilt das Chilehaus als Ikone
der Hamburger Kontorhausarchitektur.
Ratings Scope Ratings beschei
nigt dem Immobilienbereich
von Union Investment mit der
Bestnote „AAA AMR“ eine
hervorragende Asset-Management-Qualität. Gegenüber dem
Vorjahresrating kletterte Union
Investment um eine Note nach
oben. Darin drückt sich die verbesserte Aufstellung im internationalen Umfeld, die effiziente
Prozessorientierung und das erfolgreiche Wachstum hinsichtlich
der Fokussierung der Zielgruppe
institutioneller Investoren aus.
Positiv bewertet wurden auch
Ein Fondsobjekt wird Weltkulturerbe
Ausgezeichnete Immobilienmarke
Chilehaus Seit vielen Jahren stand
es auf der deutschen Vorschlagsliste für das Unesco-Weltkultur
erbe – seit Juli 2015 ist das Hamburger Chilehaus auch offiziell
ein Stück Weltkultur. Zusammen
mit dem Kontorhausviertel und
der Speicherstadt wurde das ikonische Bürogebäude – als erste
Stätte Hamburgs überhaupt –
in die Welterbeliste der Unesco
aufgenommen. Mit seiner Entscheidung würdigt das Welterbe
komitee den außergewöhnlichen
universellen Wert dieses innerstädtischen Ensembles. Das nach
Plänen von Fritz Höger und im
Auftrag des Kaufmanns Henry B.
Sloman zwischen 1922 und 1924
erbaute Chilehaus wurde als für
die Hansestadt typisches Kontorhaus am 1. April 1924 eröffnet.
Seit 1993 gehört das zehngeschossige Büro- und Geschäftsgebäude zum Portfolio des Offe-
nen Immobilienfonds UniImmo:
Deutschland. „Die Auszeichnung
ist für unsere Anleger und für uns
als Eigentümer und Asset-Manager des Chilehauses etwas ganz
Besonderes. Wer hat schließlich
ein Weltkulturerbe im Portfolio,
das seit Jahren exzellente Erträge erwirtschaftet?“, freut sich
Reinhard Kutscher, Vorsitzender
der Geschäftsführung der Union
Investment Real Estate GmbH,
über das passende Geschenk zum
diesjährigen 50. Firmenjubiläum
der Immobilienfondsgesellschaft.
„Mit unseren Immobilieninvestments wollen wir nachhaltige
Werte schaffen – viel schöner als
mit dem Prädikat Weltkulturerbe
kann man es nicht ausdrücken.
Damals wie heute wird das Chilehaus den Ansprüchen seiner Nutzer gerecht und stellt damit seine
Nachhaltigkeit seit über 90 Jahren
unter Beweis.“ •
Markenwert Union Investment ist
die stärkste Fonds-/Investoren
marke der Immobilienbranche
2014. Im Rahmen der größten
empirischen Markenwertstudie
der Immobilienwirtschaft (EurebInstitute, Berlin) erreichte Union
Investment Real Estate GmbH mit
95,9 von 100 möglichen Punkten den ersten Platz und wurde
mit dem Real Estate Brand Award
2014 ausgezeichnet. Insgesamt
etwa 16.500 Immobilienexperten
wurden befragt. Bereits im Vorjahr
belegte Union Investment in der
Kategorie den ersten Platz – und
bestätigt damit die Markenstrategie von Union Investment: Ausgerichtet an den Werten der Dachmarke wird für differenzierte Kunden- und Anspruchsgruppen in unterschiedlichsten Marktsegmenten
eine eigenständige Markenpersönlichkeit herausgebildet.
•
Sitz von Union Investment in Hamburg ist das 90 Meter hohe
Emporio am Dammtorwall.
15
MÄRKTE
„Auf die Fondsperformance
wirken sich Währungs
schwankungen nur in sehr
geringem Maße aus.“
E
s sind turbulente Zeiten für die Euro-Zone und ihre Währung. Als
2010 das Euro-Mitglied Griechenland in die Krise stürzte, verlor
der Euro zunächst langsam, seit Mitte 2014 dann sehr rapide an
Wert. Verglichen mit dem Währungskurs Anfang 2014 büßte der Euro gegenüber dem US-Dollar fast ein Fünftel seines Wertes ein, gegenüber dem
britischen Pfund etwa ein Zehntel. Anfang Juli 2015 notiert die Gemeinschaftswährung bei knapp über 1,10 US-Dollar. Im März desselben Jahres
lag der Kurs sogar nur knapp über der wichtigen Marke von 1 US-Dollar.
Entscheidender Grund für den schwachen Euro ist aber nicht die
Griechenlandkrise. Maßgeblich, sagt Eric Heymann, Experte bei Deutsche Bank Research, seien „die expansive Gelpolitik der Europäischen
Zentralbank“ (EZB) und „erwartete Zins- und Wachstumsdifferenzen
zwischen den USA und Euro-Land“. Im März 2015 begann die EZB,
monatlich Anleihen im Volumen von 60 Milliarden Euro zu kaufen. Bis
mindestens September 2016 will sie so frisches Geld in die Märkte
pumpen, um das Zinsniveau in der Euro-Zone weiter niedrig zu halten und das Wirtschaftswachstum anzukurbeln. In den USA wird im
Unterschied dazu bereits für den Herbst mit einer Anhebung des Leitzinses gerechnet, da sich Konjunktur und vor allem der Arbeitsmarkt
deutlich positiv entwickeln.
Was aber bedeutet es für Immobilien-Asset-Manager, dass 1 Euro
heute nur noch 80 US-Cent oder 90 britische Pence wert ist – jedenfalls
Sicher
durch das Kurstief
Der Euro hat in den vergangenen
18 Monaten gegenüber dem
US-Dollar, aber auch dem
britischen Pfund deutlich an Wert
verloren. Doch was Devisen
händlern Sorge bereiten mag,
nehmen Immobilieninvestoren
weitgehend gelassen hin.
Illustration: Karsten Petra; Foto: privat
Von Anne Wiktorin
16
gemessen an seiner Notierung Anfang 2014? Und wie wirken sich
Währungsverluste auf die Performance eines Immobilienfonds aus?
Manfred Binsfeld, Leiter des Immobilienresearchs bei Feri Euro
rating Services, hält die unmittelbaren Folgen für sehr überschaubar:
„Da Immobilieninvestitionen einen langfristigen Charakter haben, spielen kurzfristige Wechselkursbewegungen in der Entscheidungsfindung
eine eher nachgelagerte Rolle.“ An erster Stelle stünden die fundamentalen ökonomischen Perspektiven des jeweiligen Landes, erläutert
der Experte. Dazu gehören etwa die demografische Entwicklung, das
Wirtschaftswachstum und das Innovationspotenzial des Landes, dessen
Arbeitsmarkt und die Einkommensentwicklung. Und selbstverständlich
bewerten Investoren auch die jeweilige Geld- und Finanzpolitik, also
die Perspektiven für Inflation und Zinsen. „Länder, die in den genannten Punkten erfolgreich sind und dies auch künftig wahrscheinlich sein
werden, haben eine starke Währung. Insofern ist es nicht verwunderlich, dass Dollar und Pfund seit Längerem gegenüber dem Euro aufwerten“, sagt Binsfeld.
Währungspositionen sind abgesichert
Ausgeblendet werden Wechselkursrisiken aber keineswegs. „Inter
nationale Großanleger mit globalen Portfolios begegnen volatilen
Wechselkursen mit geschickten Diversifizierungs- und Absicherungsstrategien“, erläutert Feri-Experte Binsfeld. Das gilt unter anderem für
die deutschen Offenen Immobilienfonds. „Sie sind weitgehend währungskongruent unterwegs“, sagt Sonja Knorr, Leiterin der Immobilien
fondsanalyse bei der deutschen Ratingagentur Scope, und erläutert:
„Die Währungsrisiken sind auf Fondsebene zumeist über Devisen
termingeschäfte mit unterschiedlichen Laufzeiten abgesichert.“ Eine
ähnliche Funktion kann auch ein Kredit in der jeweiligen Landeswährung übernehmen, der e inen Teil des Kaufpreises finanziert. Weil Zinsund Tilgungsleistungen in Landeswährung gezahlt werden, funktioniert
das Darlehen als natürliches Sicherungsinstrument gegen Währungsschwankungen. Das Gleiche gelte für Mietzahlungen. Nur in Ausnahmefällen – etwa in EU-Mitgliedsländern außerhalb der Euro-Zone wie
Polen oder Tschechien – zahlten Mieter in Euro. „Bei den meisten deutschen Offenen Immobilienfonds sind nach unserer Beobachtung mehr
als 99 Prozent der Währungspositionen abgesichert“, weiß Analystin
Sonja Knorr und gibt daher Entwarnung: „Auf die Performance wirken sich Währungsschwankungen, wenn überhaupt, dann nur in sehr
geringem Maße aus.“
Auch für institutionelle Investoren wie Versicherer oder Pensionskassen ist das Hedging – also das Eingrenzen – von Währungsrisiken
ein Muss bei der Immobilienanlage, sagt Marcus Cieleback, Chefanalyst beim börsennotierten Immobilienunternehmen Patrizia. „Je höher
allerdings die Volatilität – also die Schwankungsbreite – einer Währung ist, desto teurer wird die Währungsabsicherung“, erläutert er.
Über diesen Umweg betreffe die Euro-Schwäche Investoren aus dem
gemeinsamen Währungsraum dann doch: Weil sie an Investitionen im
Ausland mindestens die gleichen Renditeanforderungen wie im Inland
Sonja Knorr, Leiterin
Immobilienfondsanalyse bei Scope
stellen, könnten Ankäufe nach der Wirtschaftlichkeitsprüfung durchaus
an zu hohen Hedging-Kosten scheitern.
Auf einem weiteren Feld bekommen Immobilieninvestoren die Auswirkungen des schwachen Euro indirekt zu spüren. „Für einheimische
Investoren hat sich die Konkurrenzsituation gegenüber ausländischen
Investoren verschärft“, sagt Marc Balkenhol, Chief Operating Officer bei
der Münchner IC Gruppe. Mit 10 Milliarden Euro verwaltetem Vermögen gehört sie zu den größten Asset- und Property-Managern im Land,
etwa 60 Prozent ihrer Kunden kommen aus dem Ausland. „Durch die
Abwertung des Euro – oder vice versa die Aufwertung anderer Währungen – erhalten ausländische Investoren schlagartig mehr Immobilie
für gleiches Geld“, beschreibt Balkenhol die Situation. Entsprechend
seien sie bereit, höhere Euro-Preise zu zahlen, bei denen inländische
Investoren nicht mehr mithalten können. Dies gelte zum Beispiel für
US-Amerikaner, Briten oder auch Schweizer.
Exemplarisch zeigen sich die Auswirkungen auf dem deutschen
Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Ihm flossen 24 Milliarden
Euro in der ersten Jahreshälfte 2015 zu. Das sind 42 Prozent mehr als
im Vergleichszeitraum des Vorjahres, zeigt die Analyse des internationalen Immobilienberatungsunternehmens CBRE. 57 Prozent des Gesamtvolumens steuerten ausländische Investoren bei. Zur Jahresmitte
2014 hatte ihr Anteil noch bei gut 48 Prozent gelegen. Größte Gruppe
waren die Nordamerikaner. Mit ihrem starken US- oder Kanada-Dollar
kauften sie Gebäude für mehr als 5,5 Milliarden Euro. In der Folge stiegen die Preise, die Renditen sanken – auf nur noch 4 Prozent für Top
büroobjekte etwa in München. „Anleger aus anderen Währungsräumen
kaufen heute zu Nettoanfangsrenditen, die vor wenigen Jahren noch
als völlig inadäquat galten“, sagt IC-Vorstand Balkenhol.
Umgekehrt tun sich Euro-Investoren außerhalb ihres Währungsraums naturgemäß schwerer. In London etwa haben sich die Preise
für Büroimmobilien seit 2009 – dem Tiefpunkt des Marktes – mehr als
verdoppelt. Gleichzeitig hat die Währung um gut 20 Prozent zugelegt.
Feri-Experte Binsfeld: „Londoner Immobilien sind also für Investoren
aus Euro-Ländern zurzeit in doppelter Hinsicht zyklisch teuer.“ In der
aktuellen, von hoher Liquidität und extrem niedrigen Zinsen geprägten
Marktsituation allerdings gibt es für global aufgestellte Immobilieninves
toren ohnehin keine Alternative. „Sie müssen sichere Investmenthäfen
ansteuern“, sagt Binsfeld. Und dazu gehören neben Deutschland eben
auch Großbritannien und vor allem die USA. Dass die Aufwertung des
US-Dollar den Euro-Investoren den riesigen Markt jenseits des Atlantiks
vergällen könnte, erwartet Binsfeld deshalb nicht: „Bevor internationale Investoren den Wachstumsmarkt USA meiden, müsste der Dollar
sich noch weit mehr als bisher von seinem fairen Wert entfernen.“ •
17
MÄRKTE
Die Finanzkrise traf Irland hart und
Keltisches
V
ließ seine Immobilienmärkte abstürzen.
Doch nun erholt sich die Grüne Insel –
und zieht Lehren aus den Fehlern der
Vergangenheit. Von Deirdre Hipwell
Comeback
or fünf Jahren wäre es für die meisten Anleger undenkbar
gewesen, ein Investment in Irland auch nur zu erwägen –
in einem Land, das mit unfertigen „Geisterimmobilien“ und
abstürzenden Grundstückspreisen schwer zu kämpfen hatte. Damals
lag Irland in den Nachwehen einer der heftigsten Immobilienkrisen
seiner Geschichte, ausgelöst durch die bedenkenlose Kreditvergabe
irischer Banken.
Doch das Land erholt sich, und zwar mit einem Schwung, den
nur wenige vorausgesehen haben. Im Jahr 2014 führte die Insel die
Wachstumsstatistik aller EU-Nationen mit einer Steigerung des Brutto
inlandsprodukts um 5 Prozent an, und auch für 2015 und das kommende Jahr wird Irland aller Voraussicht nach diese Top-Position
halten. Ein kontinuierlicher Anstieg der Beschäftigungsrate hat die
Arbeitslosenquote im April 2015 auf knapp unter 10 Prozent gedrückt,
und Richard Bruton, der Arbeitsminister des Landes, ist der Ansicht,
dass die Arbeitslosigkeit bis 2018 gar unter die Marke von 6 Prozent fallen könnte.
Irland erholt sich deutlich schneller als die anderen Staaten, die
während der Krise unter den Rettungsschirm der Europäischen Zentralbank flüchteten. Portugal hat eine Arbeitslosenquote von 13,5 Prozent, Spanien liegt bei 23 Prozent, und in Griechenland hat mehr
als ein Viertel der arbeitsfähigen Bevölkerung keine Beschäftigung.
Die keltische Wirtschaft hat von ihren engen Handelsbeziehungen
mit den USA und Großbritannien profitiert, ebenso vom geschwächten Euro als einem Motor für Exporte. Und der schwache Euro macht
irische Liegenschaften darüber hinaus attraktiv für Investoren aus
Übersee.
Fergal O’Brien, Chefvolkswirt des irischen Arbeitgeber- und
Unternehmerverbands Ibec, verkündete kürzlich, dass das Land in
einer „starken Erholungsphase“ sei: Er erwartet, dass das Wirtschafts-
Erholung im Bürosektor
Abweichung der aktuellen Gewerbemieten vom langjährigen
Durchschnitt und vom letzten Spitzenwert in Prozent
vom langjährigen Durchschnitt
Büro
Einzelhandel
Industrie
vom letzten Spitzenwert
+9
–24
–20
–45
–24
–46
–50
–40
–30
–20
–10
0
+10
Quelle: CBRE, April 2015
wachstum in den nächsten Jahren bei über 4 Prozent liegen könnte,
da die Wirtschaft zu ihrer potenziellen Leistungsfähigkeit zurückfinde.
Dieses Wirtschaftswachstum wird zweifellos weiter positive Auswirkungen auf Irlands einst am Boden liegenden Immobilienmarkt
haben. Die Investmentaktivitäten über alle Sektoren – besonders im
Büro- und Einzelhandelsbereich – steigen bereits seit einiger Zeit.
Und mit einem rekordhohen Total Return – also der Gesamtverzinsung des investierten Kapitals – von mehr als 40 Prozent im Jahr
2014 zählt der irische Markt für Gewerbeimmobilien zu denen mit
der besten Performance in Europa, geht aus einer Studie der Society
of Chartered Surveyors Ireland hervor. Die weltweit operierende
Immobilienberatungsgesellschaft CBRE bezifferte die Investitionen
in den irischen Immobilienmarkt 2014 auf 4,58 Milliarden Euro, davon kam mehr als die Hälfte von Käufern aus dem Ausland.
Der Gebäudekomplex Grand Canal Square 4-5, entworfen von Daniel Libeskind, wurde
2009 fertiggestellt und erhielt das BREEAM-Nachhaltigkeitsrating „exzellent“. Union
Investment erwarb es 2015 für den Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa.
18
Foto: VIEW Pictures Ltd / Alamy
Bürovermietungen erreichen Niveau von 2007
Die deutsche Fondsgesellschaft Union Investment gab 2015 ihr Debüt
auf dem irischen Markt: Sie erwarb den Bürokomplex Grand Canal
Square 4–5 in den Docklands von Dublin für 230 Millionen Euro. Das
aus zwei Gebäuden mit einer Gesamtfläche von etwa 23.300 Quadratmetern bestehende Ensemble ist vollständig und mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit von mehr als zehn Jahren vermietet.
Nur wenige Monate später sicherten sich die Immobilien-Asset-
Manager von Union Investment die Projektentwicklung Burlington
House. Auf einem 6.500 Quadratmeter großen Grundstück wird das
britische Unternehmen Development Securities eine Büroimmobilie
realisieren. Wer die späteren Mieter sein werden, steht derzeit noch
nicht fest. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2017 vorgesehen.
Philip La Pierre, Leiter Investment-Management Europa bei der
Union Investment Real Estate GmbH, stellt fest: „Irlands wirtschaftliche
Erholung zeichnet sich deutlich im anhaltenden Anstieg der Mieten ab,
der sich über die kommenden Jahre fortsetzen dürfte.“
Daten von Murphy Mulhall dokumentieren, dass während der
vergangenen zwölf Monate die Neuvermietung von Büroflächen mit
rund 213.700 Quadratmetern ihren Spitzenwert seit 2007 erreicht
hat und damit 31 Prozent über dem Fünf-Jahres-Mittelwert liegt. 3
19
MÄRKTE
Das Bürogebäude Bishop’s
Square in Dublin erwarb der USImmobilienkonzern Hines für
92 Millionen Euro. Damit zählt
der Deal zu den fünf größten im
ersten Quartal 2015.
„Irlands beständige wirtschaftliche Erholung
zeichnet sich deutlich im anhaltenden Anstieg
der Mieten ab, der sich über die kommenden
Jahre fortsetzen dürfte.“
Philip La Pierre, Leiter Investment-Management Europa bei
der Union Investment Real Estate GmbH
Dublins Top-Einkaufslage, der Grafton Street, die Mieten für erstklassige Einzelhandelsflächen auf 5.500 Euro pro Quadratmeter im Jahr.
Viele Marktbeobachter gehen davon aus, dass einer der Gründe
für Irlands Erholung und für die Anziehungskraft auf Interessenten
aus dem Ausland darin begründet ist, dass die Verfügbarkeit von
Gewerbeimmobilien derzeit sehr hoch ist. Das zieht Käufer an, die
früher nicht erwogen haben, in Irland zu investieren, weil der Markt
als nicht liquide genug galt.
Einer der größten Verkäufer ist die National Asset Management Agency
(NAMA). Als Irlands Immobilienmarkt kollabierte, wurde sie als Auffanggesellschaft für die heute verstaatlichte Anglo Irish Bank mit deren
milliardenschweren bedrohten Krediten gegründet. Die NAMA veräußert
seit ihrer Gründung große Kreditportfolios und Immobilien – darunter auch den von Union Investment erworbenen Bürokomplex Grand
Canal Square 4–5. Damit praktiziert sie ein Verfahren, das im Kontrast
steht zum Vorgehen in anderen bedrängten Volkswirtschaften. Dort
nämlich kamen gefährdete Vermögenswerte häufig nicht sonderlich
zügig auf den Markt.
Offenbar hat die rasche Verfügbarkeit von Objekten die internatio
nale Nachfrage beflügelt. Wie Studien zeigen, stammt ein großer Teil
der mehr als 20 Milliarden Euro, die in Not leidende irische Kredite
oder Immobilien investiert wurden, von ausländischen Anlegern, die
von Irlands zu erwartendem Wiederaufschwung profitieren wollen.
Enda Kenny, der Taoiseach – wie der irische Premierminister in
der Landessprache heißt –, machte deutlich, dass er für das Land eine
wirtschaftliche Erholung auf breiter Basis anstrebt statt eines von der
Bauwirtschaft befeuerten Booms, wie er das Land vor sieben Jahren
ins Verderben führte. Im März sagte er: „Wir gehen nicht zurück in
die Tage des keltischen Tigers. Das war keine echte Erfolgsgeschichte. Es war oberflächlich und hohl, und für die Konsequenzen hatten
die Bürger aufzukommen, aber ich denke, heute haben wir hier das
Beispiel einer Regierung und eines Volks, die bereit sind, sich konstruktiv auf neue Herausforderungen einzulassen.“
Trotzdem ist Irlands Immobilienmarkt nicht überall über den Berg,
schließlich ist das Wachstum derzeit noch auf die wichtigsten Städte
wie Dublin oder Cork fokussiert. Und auch wenn die Bewertungen
steigen, liegen sie doch immer noch deutlich unter den Höchstständen von 2007.
Auf der anderen Seite bedeutet dies, dass der irische Markt noch
einiges Potenzial für die Steigerung von Mieten und den Wert von
Kapitalanlagen gleichermaßen bieten dürfte, und eben das ist der
Grund für das starke Interesse der Investoren. Marktexperten sagen
voraus, dass die Spitzenrenditen in Irland über die nächsten zwölf
Monate generell mindestens noch einmal um 25 Basispunkte sinken könnten.
Marie Hunt, Leiterin der Research-Abteilung Irland bei CBRE,
meint, dass der irische Markt seinen Weg „auf spektakuläre Weise
vom Boom zum Absturz und zurück zum Boom“ gemacht hat, und
sagt: „Nirgendwo in Europa ist Zyklizität so stark wie in Irland. Nach
einem höchst dramatischen Wirtschaftszusammenbruch infolge des
globalen Abschwungs im Jahr 2008 und einem Abschwung bei den
Geschäftsimmobilien, der seinesgleichen in Europa suchte, erleben
die irische Wirtschaft und der Immobilienmarkt seit zwei Jahren einen
bemerkenswerten Aufschwung.“
•
Investoreninteresse nimmt zu
Investitionen in irische Gewerbeimmobilien in Mrd. Euro
Deutlicher Aufschwung
Bürospitzenmieten in Dublin pro Quadratmeter und Jahr in Euro
Wachstum vor allem in den Großstädten
satz von nur 12,5 Prozent als auch von den vielen jungen und gut
ausgebildeten Arbeitskräften angezogen.
Laut James Mulhall, dem Mitgründer von Murphy Mulhall, steigen
die Mieten für Büroflächen stark an, weil „zu guter Letzt die Baukräne wieder zurück sind“ in Dublins Skyline. Die Entwicklung neuer
Projekte war nach der Rezession brutal ausgebremst worden, weil
die Banken die notwendigen Finanzierungen blockierten. Heute gibt
es einen spürbaren Mangel an erstklassigen Büroflächen in Dublin,
in diesem Sektor ist von weiteren deutlichen Zuwachsraten bei den
Spitzenmieten in den kommenden Jahren auszugehen.
Die Projektentwicklung Burlington House in Dublin ergänzt das
Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland.
Die Dubliner Immobilienberatungsgesellschaft teilt darüber hinaus
mit, dass die Mieten in der Hauptstadt zuletzt stattliche 33 Prozent
zugelegt und damit das Wachstum in Märkten wie dem Londoner
Westend übertroffen haben. Murphy Mulhalls Analyse der Mieternachfrage nach dem jeweiligen Herkunftsland ergab, dass Unternehmen, die ihren Stammsitz in den USA haben, mit 31 Prozent aller
Neuanmietungen die Nummer zwei nach einheimischen Nachfragern
stellen. Viele Mieter, besonders solche aus Übersee wie etwa Facebook und Google, werden sowohl von Irlands Unternehmensteuer-
20
„Der Markt für Bürogebäude hängt von der allgemeinen Wirtschafts
entwicklung ab. Wenn es der Wirtschaft gut geht, expandieren die
Unternehmen, und das führt zu verstärkten Anmietungen“, sagt
Mulhall. „Vor fünf Jahren hatten wir kein Wirtschaftswachstum,
aber heute haben wir es, und das kann sich nur positiv auf Dublins
Büromarkt auswirken.“
Irlands Einzelhandel hat ebenfalls wieder deutlich Fahrt aufgenommen. Mehr als 1 Milliarde Euro sind im Jahr 2014 in Geschäftshäuser und Einkaufszentren geflossen, und die Renditen für hochwertige Retailgebäude haben seit dem dritten Quartal des vergangenen
Jahres um 50 Basispunkte zugelegt, sie liegen heute bei 4 Prozent.
Auch die Leerstandsquoten in den Haupteinkaufsstraßen haben
sich in vielen Städten Irlands erfreulich entwickelt, da die Verbraucher
Vertrauen in das Wirtschaftswachstum gefasst und wieder begonnen haben, Geld auszugeben. CBRE berichtete im April 2015, dass
im zurückliegenden Halbjahr die Leerstandsquoten in den wichtigen
Einkaufsstraßen in sechs von neun Einzelhandelshochburgen des
Landes deutlich zurückgegangen sind. Währenddessen stiegen in
Fotos: mauritius images / Alamy, Union Investment, privat
Positive Konjunktur beflügelt Einzelhandelsmarkt
5
700
4,58
600
4
3,24
500
3
1,95
2
400
1,80
1,06
1
0,48
0
2006
* 1. Quartal
2007
2008
0,09
0,24
0,19
2009
2010
2011
0,55
300
200
2012
2013
2014 2015*
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
21
KONZEPTE
Interessen bündeln,
Ziele verfolgen
Ihrer ökonomischen Bedeutung entsprechend ist die Immobilienwirtschaft in einer Vielzahl von Verbänden
Forschungseinrichtungen
Branchenverbände
ULI,
Washington, D.C.
FIABCI, Paris
Urban Land Institute
weltweite interdisziplinäre
Expertenvereinigung zu
Stadtentwicklungsfragen
und Institutionen organisiert. Wie die Auswahl wichtiger internationaler und nationaler Verbände zeigt,
vertreten einige bereits seit vielen Jahrzehnten die Interessen der Branche nach innen und außen. Andere
wurden erst in der jüngeren Vergangenheit gegründet. Gemeinsam ist allen das Engagement als Sprachrohr
35.000 Personen
und Unternehmen
der Branche in der politischen, ökonomischen, gesellschaftlichen und wissenschaftlichen Diskussion.
„Urban Land“-Magazin,
ULI-Konferenzen
Zertifizierungsgesellschaften
BVI,
Frankfurt a.M.
1936
IRES
weltweiter Berufsverband
von Immobilienfachleuten
300 Personen,
165 Verbände und
Institutionen
120.000 Personen
und Unternehmen
zertifiziert die Nachhaltigkeit
von Gebäuden aller Art
BREEAM-Zertifikat
(Building Research Establishment's Environmental
Assessment Method) von
1 bis 6 Sternen
1970
Netzwerk für Immobilienforschung, -research,
-standardisierung
7 Immobilienverbände
90 Unternehmen
1.300 Personen
Periodika zu immobilienspezifischen Themen,
Fachkonferenzen
BVI-Wertentwicklungsberechnung,
BVI-Statistiken
Mietflächenrichtlinie,
Renditerichtlinie
t
ünde
gegr
er
inn d
Beg zierung
ifi
Zert
t
ünde
gegr
1990
2000
1993
CNG, Atlanta
t
ünde
gegr
Corenet Global
1997
t
ünde
gegr
1999
1945
t
ünde
gegr
1993
er
inn d
Beg zierung
fi
i
Zert
t
ünde
gegr
weltweite Vereinigung von
Corporate-RealEstate-Managern
2003
9.500 Personen
und Unternehmen
er
inn d
Beg zierung
ifi
Zert
INREV,
Amsterdam
zertifiziert die Nachhaltigkeit von Gebäuden unterschiedlicher Nutzung
1.000 Zertifizierungen
DGNB-Zertifikat in
Bronze, Silber, Gold
22
HQE, Paris
Zertifikat der Association
pour la Haute Qualité
Environnementale
LEED,
Washington, D.C.
EPRA,
Brüssel
European Association for
Investors in Non-Listed
Real Estate Vehicles
Zertifikat des U.S. Green
Building Council (USGBC)
European Public Real
Estate Association
Interessenvertretung nicht
börsennotierter Immobilienanlagevehikel
zertifiziert die Nachhaltigkeit von Gebäuden aller Art
zertifiziert die Nachhaltigkeit von Gebäuden aller Art
370 Personen
und Unternehmen
Interessenvertretung
börsennotierter Immobilienunternehmen
HQE-Zertifikat (Haute
Qualité Environnementale),
Level: Basis, leistungsfähig,
sehr leistungsfähig
LEED-Zertifikat (Leadership
in Energy and Environmental Design), Level: zertifiziert, Silber, Gold, Platin
220 Personen
und Unternehmen
EPRA-Index (FTSE EPRA),
Branchenstudien
INREV Guidelines,
Global Real Estate
Fund Index (GREFI),
Due Diligence
Questionnaire
GRI,
Amsterdam
Global Reporting Initiative
internationale Organisation
zur Förderung nachhaltiger,
sozial verantwortlicher
Unternehmensführung
650 Unternehmen und
Institutionen
Sustainability Reporting
Guidelines zur Umsetzung von Nachhaltigkeitsberichten
Recherche: Ulrike Wirtz; Grafik: infografiker.com
Corenet Global
Benchmarking,
Corenet Global
Corporate Real
Estate Index
2008
Zertifikat der Deutschen
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB)
1881
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche
Forschung
Zusammenschluss supranationaler Forschungsverbände der Immobilienwirtschaft
t
ünde
gegr
Interessenvertretung
deutscher Fonds- und
Kapitalverwaltungsgesellschaften
DGNB,
Stuttgart
Red Book zur Immobilienbewertung,
Code of Measuring Practice (Flächendefinition)
t
ünde
gegr
GIF,
Wiesbaden
International Real Estate
Society
Bundesverband
Investment und Asset
Management
Zertifikat von Building
Research Establishment (BRE)
1995
internationaler Dachverband
der Immobilienbranche
Investorenverbände
BREEAM,
Watford (UK)
er
inn d
Beg zierung
ifi
Zert
Royal Institution of
Chartered Surveyors
Guidelines zu Urbanisation,
Berufsstandards
t
ünde
gegr
RICS, London
Fédération Internationale
des Professions Immobilières
ZIA, Berlin
Zentraler Immobilien
Ausschuss
politische Interessenvertretung der deutschen
Immobilienbranche auf
nationaler und europäischer Ebene
150 Verbände
und Unternehmen
Sachverständigengutachten
der Immobilienweisen,
Leitlinien für Fair Business
t
ünde
gegr
2002
t
ünde
gegr
2006
Quelle: Verbände, Juli 2015
23
KONZEPTE
Ein Begriff elektrisiert IT-Experten weltweit –
Industrie 4.0, die intelligente, mit dem Kunden
vernetzte Fabrik. Doch bevor die vierte industrielle Revolution gelingen kann, muss erst einmal
Meilenstein,
Von Arne Gottschalck
nicht Modewort
aten sind überall, und es werden immer mehr. Einer Studie von
Bitkom zufolge, dem Verband der deutschen Digitalwirtschaft,
soll das weltweite Datenvolumen 2020 mehr als 100 Zettabytes betragen – in Bytes gerechnet ist das eine unvorstellbar große
Zahl mit 21 Nullen. Wie jede andere Industrie versucht auch die Immobilienbranche, die Vorteile der sogenannten dritten digitalen Revolution
zu nutzen. Die Studie „Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft“,
erstellt vom Real Estate Management Institute (Remi) in Wiesbaden,
nennt diese Entwicklung einen „Megatrend“. So helfe die Digitalisierung, Kauf- und Verkaufstransaktionen effizienter zu machen. Denn
mehr Daten auszuwerten heiße auch, Managemententscheidungen
zu verbessern, sind die Studienautoren überzeugt.
So lässt sich dank Big Data individuelles Wissen mit relevanten, globalen Daten abgleichen und ergänzen. Vernetztes und vertieftes Wissen
wird so auf Knopfdruck verfügbar. Immobilienmärkte zum Beispiel seien
bislang oft mit Blick auf das Spitzensegment untersucht und beschrieben worden. Dagegen ist die Transparenz in den Segmenten darunter
deutlich schwächer ausgeprägt. Damit dürfte die Digitalisierung aufräumen, heißt es in der Remi-Studie. Und das könnte sich auch auf die
Preise auswirken. Wenn Entscheidungen auf dürrer Datenbasis getroffen werden, kann dies in Preisab- oder -aufschläge von bis zu 10 Prozent münden, rechnet das IT-Beratungsunternehmen Architrave vor.
Doch nicht nur bei Transaktionen ist die zunehmende Digitalisierung in der Immobilienbranche inzwischen gesetzt. Big Data ist bei
Union Investment in Teilen schon Realität. Dank Digitalisierung können
beispielsweise bislang nicht miteinander verknüpfte Zahlen in Rela
tion zueinander gesetzt werden und so neue Erkenntnisse liefern: zum
Beispiel der Energieverbrauch von Hotelimmobilien mit deren durchschnittlicher Auslastung. Die Analysen und Auswertungen fließen ins
Risikomanagement.
Mit ImmoRisk nutzt Union Investment eine intern entwickelte,
SAS-basierte Softwarelösung zur Risikomessung auf Objekt- und Portfolioebene. Mit ihr lässt sich eine sogenannte Monte-Carlo-Simulation
durchführen, die komplexe Prozesse nachbildet und mithilfe statistischer Methoden aus der Wahrscheinlichkeitstheorie verschiedene Risi
koszenarien durchspielt. So wird es möglich, diverse Rendite-RisikoStrukturen zu quantifizieren, was sowohl fachlich als auch vor dem
24
Die Immobilienwirtschaft steckt noch mittendrin.
Hintergrund der gestiegenen rechtlichen Anforderungen durch das
Kapitalanlagegesetzbuch zukünftig unabdingbar sein wird. Zudem
können unterschiedliche Bewertungsansätze wie Ertragswertverfahren und Discounted Cashflow parallel angewendet werden. Auch sind
Performancevergleiche zwischen dem gesamten Sondervermögen und
Teilportfolios möglich. Eine Sensitivitätsanalyse gibt zudem Auskunft
darüber, welchen Einfluss zuvor identifizierte Risikotreiber auf die Rendite
haben. Dabei wird neben Aussagen über den erwarteten Kapitalertrag
auch die Wahrscheinlichkeit berechnet, dass die angestrebte Rendite
nicht zu erreichen ist (sogenannte Shortfall-Wahrscheinlichkeit). In einem
Stresstest schließlich werden unterschiedliche Worst-Case-Parameter und
deren Auswirkungen auf den Fondswert simuliert. Dabei werden große
Mengen Daten gewälzt, um zu erfahren, wie sich Portfoliokennzahlen
unter bestimmten Voraussetzungen entwickeln. Das lässt sich ohne gro
ßen Daten- und Technologieeinsatz nicht realisieren.
Effiziente Prozesse, datenbasierte Entscheidungen
Nicht allein im Bereich Risikomanagement hat Union Investment digitale,
integrierte Prozesse implementiert. Auch für die Immobilienfondsplanung
nutzt man ein eigens entwickeltes System. ImmoPlan dient vor allem
dem Ziel, die Performance der einzelnen Sondervermögen umfassend
und unter Berücksichtigung aller Vermögensgegenstände zu steuern.
Zudem hilft das Programm dabei, Abweichungen der geplanten Wertentwicklung einzelner Vermögensgegenstände schon früh zu erkennen.
„Beide digitalen Instrumente verbessern die Entscheidungsgrundlage für Investments, zudem sind sie wichtige Treiber, um Prozesse zu
optimieren und effizienter zu machen. Kurz: Sie verbessern die Innovations- und damit die Zukunftsfähigkeit eines Unternehmens“, sagt Heiko
Beck, Chief Operating Officer der Union Investment Real Estate GmbH.
Voraussetzung für eine weitere Digitalisierung auch der Immo
bilienwirtschaft – und einer der entscheidenden Engpässe auf dem
Weg dorthin – sind aber qualifizierte Mitarbeiter. „Wir brauchen 3
„Spots“ hieß die Licht- und
Medienfassaden-Installation,
die 2005 ein leer stehendes
Bürogebäude am Potsdamer
Platz temporär ins rechte Licht
rückte. Die digitale Leuchttechnik sorgte für Aufmerksamkeit auch bei potenziellen
Mietinteressenten.
Foto: © Bernd Hiepe by courtesy of realities:united
D
die dritte digitale Revolution gemeistert werden.
25
KONZEPTE
„Die Immobilienwirtschaft entwickelt
sich von einer investitions- zu einer
informationsgetriebenen Branche.“
Carsten Lausberg, Professor für Immobilienwirtschaft an der HfWU Nürtingen-Geislingen
mehr IT-Spezialisten“, sagte zuletzt die Nummer zwei des globalen
Gesundheitskonzerns Johnson & Johnson, Sandra Peterson. Entsprechend müssen Talente gefördert und gewonnen werden, auch aus
Disziplinen, denen die Immobilienwirtschaft bislang fremd war. Die
Universität von Cambridge bietet zum Beispiel schon Kurse für „Smart
Cities and Urban Analytics“ an, heißt es in der neuesten Zukunftsstudie
der Royal Institution of Chartered Surveyors, „Our Changing World“.
Komplexität als größte Herausforderung
Die Hürden bei der Planung und Gestaltung des digitalen Wandels,
Anteil in Prozent
Komplexität und Tempo der techn. Entwicklung
52
hoher Investitionsbedarf
52
49
Fehlen verlässlicher Standards
35
sinkende Produktivität in der Umstellungsphase
28
unklare Zuständigkeiten zwischen den Abteilungen
22
zu wenig Geschäftsverständnis bei IT-Spezialisten
21
Finanzierungsschwierigkeiten
15
0
Mehrfachnennungen möglich, n = 4.000
Vorbild Start-up-Unternehmen
42
unsichere Erfolgsaussichten, hohe Flop-Raten
10
20
30
40
50
60
Quelle: Commerzbank-Studie, Januar 2015
Die Chancen überwiegen
Bedeutung digitaler Schlüsseltechnologien für Unternehmen,
Anteil der Befragten in Prozent
Chance
Onlinemarketing
2
mobiles Internet
2
digitale Dienste
64
50
6
Social Media
5
Cloud-Computing
7
Internet der Dinge
47
42
31
2
Big Data
28
8
24
3-D-Drucker
1
Industrie 4.0
1
Crowdsourcing
1
Share Economy
20
19
16
2
10
15
0
10
Mehrfachnennungen möglich, n = 4.000
26
Bedrohung
61
4
E-Commerce
20
30
40
50
60
Iluma heißt der Gebäudekomplex an der Victoria Street in Singapur. 2009 bekam er seine ornamentale Licht- und Medienfassade
(oben links). Das künftige Klubhaus St. Pauli am Spielbudenplatz in Hamburg kombiniert Räume für Musik- und Kulturevents mit
Büroflächen. Einzigartig soll seine Medienfassade sein (oben rechts). An der Ostseite des Grazer Kunsthauses schafft eine Matrix
aus 930 Leuchtstofflampen die Möglichkeit, Bilder, Filme und Animationen zu zeigen.
70
Quelle: Commerzbank-Studie, Januar 2015
Schließlich müssen Unternehmen auch bereit und in der Lage sein,
technisch Schritt zu halten. Die IT muss mitmachen, lautet eine wohlfeile Forderung. 52 Prozent der im Rahmen einer Commerzbank-Studie unter dem Titel „Management im Wandel. Digitaler, effizienter,
flexibler!“ befragten Unternehmen räumten ein, das hohe Tempo der
Entwicklung sei eine Herausforderung – auch finanziell. Da verwundert es nicht, dass 63 Prozent angaben, dass der Mittelstand das
Thema Digitalisierung derzeit eher noch vernachlässige.
Carsten Lausberg, Professor an der Hochschule für Wirtschaft und
Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU), der sich in einer neuen Studie mit
der Digitalisierung von Geschäftsmodellen befasst, warnt allerdings davor, den Megatrend zu überfrachten: „Digitalisierung geht nicht immer
automatisch mit Innovation einher.“ Unbestritten sei jedoch, dass sich
„die Immobilienwirtschaft von einer investitionsgetriebenen zu einer
informationsgetriebenen Branche“ entwickeln werde. Stefan Groß-
Selbeck, ehemaliger Vorstandsvorsitzender des Online-Jobnetzwerks
Xing und Mitautor der Commerzbank-Studie, macht Firmen der Old
Economy Mut, sich an Start-up-Unternehmen zu orientieren: „Sie setzen neue Technologien nicht nur ein, um Produktivitätsfortschritte zu
erzielen. Sie probieren auch Möglichkeiten aus, neue Kundengruppen
und Vertriebswege zu erschließen und neue Angebote zu schaffen.“
Wie eine solche Start-up-Mentalität auch in einem Konzern funktioniert, zeigt der Internetgigant Google. Er stieg unlängst bei einem
Hersteller von Heizungsthermostaten ein. Für Stephan Rohloff, Marketingdirektor des Softwareentwicklers Aareon, steht deshalb fest: „In die
Wohnungswirtschaft streckt das Silicon Valley bereits die Fühler aus.“ •
Fotos: © Jan Edler by courtesy of realities:united, akyol kamps: bbp/moka studio, Schapowalow/Gabriele Croppi/SIME
Sicherheitsrisiken und Probleme beim Datenschutz
Zudem sind rechtliche Probleme nicht zu unterschätzen – allen
v oran die des Datenschutzes. Ein Beispiel: Im Auto liefern elektronische
Steuergeräte längst eine Vielzahl von Daten über das Fahrverhalten
desjenigen, der hinterm Steuer sitzt. Kfz-Versicherer würden dies gern
nutzen, um individuell dem Fahrstil des Kunden angepasste Tarife anzubieten. Defensive Fahrer würden finanziell profitieren. Ähnliches ist
auch in der Immobilienwirtschaft denkbar: Sensoren, die das Energieverbrauchsverhalten von Büromietern messen, könnten diese zwar auf
mögliche Schwachstellen aufmerksam machen und so die Nebenkosten
optimieren. Technisch wäre dies kein Problem. Nur – auch rechtlich?
Schließlich bedeutete dies – wie auch im Fall des Autofahrers – mehr
Überwachung, die nicht jedem gefallen dürfte. Denn Daten können
immer auch missbraucht werden.
27
KONZEPTE
MÄRKTE
„Es ist Zeit für einen mentalen Wandel“
Martin Brühl, Präsident der Royal Institution of Chartered Surveyors, über den Umgang mit neuen Technologien
Herr Brühl, wie technikbegeistert ist die
Immobilienwirtschaft?
Die Immobilienprofession in westlichen
Industrienationen ist tendenziell eher
konservativ und technologieskeptisch.
Die zunehmende Digitalisierung unserer
Wirtschaftsstrukturen aber erfordert, dass
sich unsere Branche bewusst wird, welche
Auswirkungen dies hat. Es ist deshalb an
der Zeit für einen grundlegenden mentalen
Wandel, eine neue Sicht auf das Thema
Technologie. Es gilt, eine Kultur zu schaffen, die Technologie nicht fürchtet, sondern als Chance begreift und annimmt.
Genügen solche brancheninternen
Initiativen?
Gewiss nicht. Deshalb fördert die RICS die
Zusammenarbeit zwischen der Immobi
lien- und der Technologiebranche. Wir sind
branchenübergreifend engagiert, bauen
neue Netzwerke und neue Kooperationen
auf. So haben wir vor geraumer Zeit ein
technisches Onlineforum eingerichtet und
sind im Dialog mit neuen Partnern jenseits
der Gruppe der „üblichen Verdächtigen“
der Immobilienbranche, insbesondere mit
Technologieunternehmen und deren Branchenverbänden.
Wie steht die Industrie dem Thema Building
Information Modeling (BIM) gegenüber?
BIM, also der digitale 3-D-Modell-basierte
Prozess für Planung, Entwurf, Ausführung
und Verwaltung von Gebäuden ist zwar
ein kleines, aber ein sehr wichtiges Zahnrad in der Digitalisierungsmaschinerie.
Jedenfalls wird für den Grundstücks- und
Immobiliensektor ein hoher Zuwachs an
Foto: Union Investment
Sie sind neuer Präsident der Royal Institution
of Chartered Surveyors (RICS). Wie wollen
Sie den Wandel praktisch angehen – etwa
bei der Nutzung von Big Data?
Dort sind wir bereits auf der praktischen
Ebene: Von der RICS regulierte Disziplinen
wie Geomatik, Städte- und Bauleitplanung
sowie Infrastrukturentwicklung nutzen Big
Data im Tagesgeschäft. Ganz konkret erarbeitet die RICS aktuell eine ganze Reihe
internationaler Standards zur Harmonisierung und Klassifizierung wichtiger Daten –
etwa zur Flächenberechnung. Solche ge-
meinsamen und verbindlichen Standards
sind eine der entscheidenden Voraussetzungen für den Erfolg von Big Data.
Martin Brühl ist neuer Präsident der RICS und Abteilungsleiter Investment
Management International bei der Union Investment Real Estate GmbH.
BIM in den nächsten Jahren prognostiziert: Forschungsinstitute sagen Jahreswachstumsraten von fast 17 Prozent bis
2020 voraus. Marktteilnehmer erwarten,
dass der Marktanteil von 2,6 Milliarden
US-Dollar im Jahr 2013 auf 8,6 Milliarden im Jahr 2020 steigen könnte. Auch die
RICS hat bereits eine Menge getan, um
das Thema voranzubringen: So wurde eine
BIM-Manager-Zertifizierung geschaffen,
BIM-Konferenzen durchgeführt, wir arbeiten mit Architekten, Bauingenieuren und
auch Regulatoren zusammen, um neue
Standards zu etablieren, die in diesem Feld
notwendig sind.
Denkt man das Thema Big Data weiter,
landet man bei Open Source: Wird RICS sich
für diese Form der Transparenz einsetzen?
Der Begriff Open Source steht im weiteren
Sinne für frei verfügbares Wissen und Information. Es geht hier also wieder um das
Thema, das auch die Immobilienbranche
umtreibt: Es kommt in Zukunft weniger
darauf an, was man weiß, sondern darauf,
was man aus dem Wissen tatsächlich
macht. Wertschöpfung entsteht durch
Ableitung von geeigneten Handlungsempfehlungen! Und ja, ich bin überzeugt,
dass Open-Source-Initiativen und OpenData-Standards die Zukunft sein werden.
Die Öffentlichkeit erwartet offene, freie,
leicht zugängliche und transparente Daten. Ein Berufsstand, der wie die RICS dem
Gemeinwohl verpflichtet ist, muss diese
gesellschaftlichen Erwartungen mit der
Arbeit unserer regulierten und qualitätsgesicherten Mitglieder verknüpfen. Allerdings
sind noch wesentliche Fragen offen, insbesondere im Zusammenhang mit Eigentumsrechten, Datenschutz und Cybersicherheit.
Das Interview führte Arne Gottschalck.
Gute Chancen für Verkäufe
Investitionsklima Die Niedrigzinsphase in
Europa wird noch einige Jahre anhalten
Freundliches Klima für Immobilieninvestments
Investitionsklimaindex* in Punkten
und die Immobilienrenditen weiterhin unter
75
Großbritannien
Druck setzen. Dies erwartet eine Mehrheit
der 165 von Union Investment im Halbjahres
turnus befragten professionellen Anleger in
Deutschland, Frankreich und Großbritannien.
So gaben 51 Prozent der deutschen Anleger
70
65
an, die eigenen Renditeziele auf Fünfjahres
sicht wohl nicht zu erreichen. 52 Prozent der
60
französischen und 50 Prozent der britischen
Anleger sind derselben Ansicht. Angesichts
55
des hohen Preisniveaus auf den gewerblichen
* Erhebung im Frühjahr und im Herbst
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, August 2015
Immobilienmärkten in Europa sehen vor allem
britische, aber auch deutsche Asset-Manager
die Waage. Folgerichtig will nur eine (knappe)
wird es spannend sein zu erfahren, wie Anleger
in der gegenwärtigen Situation gute Chancen
Minderheit von ihnen künftig außerhalb des
die Situation zur Jahreswende 2015/16
für Objektverkäufe. 84 Prozent der Befragten
Core-Bereichs investieren; als Beimischung zum
einschätzen werden.
in Großbritannien und 72 Prozent in Deutsch
Portfolio kommen für eine (kleine) Mehrheit
Von aktuellen geopolitischen und konjunktu
land gaben an, das Zeitfenster für Veräuße
aber auch Objekte in Sekundarstädten infrage.
rellen Themen abgesehen, bleibt die globale
rungen nutzen zu wollen. Dem Einfluss von
Den Turbulenzen auf Europas Finanzmärkten
Urbanisierung der wichtigste Megatrend für
Kapital aus Asien und Nordamerika auf die
zum Trotz fürchten Investoren weder einen
die Branche – gleich gefolgt von der Digitali
heimischen Märkte messen deutsche Inves
Grexit – den Ausstieg Griechenlands aus der
sierung. Letztere jedoch wird nach Ansicht der
toren dabei eine nur geringe Bedeutung bei.
Euro-Zone – noch den Brexit – einen Rückzug
Mehrheit der Befragten in allen drei Ländern
Bei Anlageentscheidungen dominiert einzig
Großbritanniens aus der EU. Als größtes Risiko
die stärkste Veränderung mit sich bringen.
im Vereinigten Königreich der Renditeaspekt
für Immobilieninvestments wurde bei der im
Insgesamt zeigt sich das Immobilieninvesti
mit 56 Prozent klar vor dem der Sicherheit
Juni und Juli 2015 durchgeführten B efragung
tionsklima freundlich. Besonders in Frankreich
(18 Prozent).Bei deutschen Investoren hal
die Ukraine-Krise identifiziert. Angesichts der
haben sich Lage und Erwartung der Investoren
ten sich Rendite- und Sicherheitsorientierung
seitdem zutage getretenen Probleme in China
erfreulich verbessert. •
IMPRESSUM
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RAUM & mehr
Das Immobilienmagazin von
Union Investment
Union Investment Real Estate GmbH
Valentinskamp 70/EMPORIO, D-20355 Hamburg
Telefon: +49 (40) 349 19-0, Fax: -4191
E-Mail: [email protected]
Herausgeber
Union Investment Real
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Verantwortlich für den Inhalt
Fabian Hellbusch (Leiter Marketing,
Kommunikation bei der Union
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Beiträge geben die Meinung der
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D-17207 Röbel
RAUM & mehr erscheint
halbjährlich im 20. Jahrgang in
deutscher und englischer Sprache.
Aktuelle Auflage: 24.000 Exemplare
E-Mail an die Redaktion [email protected]
28
Frankreich
Deutschland
- Investment Management
- Europa Tel.: -4127
- International Tel.: -4401
- Hotel Tel.: -4121
- Shopping Center Tel.: -4183
- Asset Management
- Deutschland Tel.: -4990
- Europa Tel.: -4227
- International Tel.: -4439
- Shopping Center/Hotel Tel.: -4176
- Projektmanagement Tel.: -4208
- Marketing Kommunikation Tel.: -4160
Papier und Druck dieses Magazins sind
nach FSC® zertifiziert.
Die Druckerei optimal media garantiert
eine umweltgerechte Produktionskette.
www.union-investment.de/realestate
29
Wenn Industriehallen, Bürotürme oder KaufKONZEPTE
häuser keine Nutzer mehr finden, muss das
keine Katastrophe sein. Denn Leerstand ist
Leben nach dem
„Umnutzungen sind kein typisch
niederländisches oder britisches, sondern
ein überregionales Phänomen.“
kein Naturgesetz. Umnutzungen rechnen sich,
sind machbar und inzwischen auch politisch
Thomas Beyerle, Managing Director bei
Catella Property Valuation
gewollt. Von Miriam Beul-Ramacher
E
Fotos: Ferox Projektentwicklung GmbH & Co. KG (Simulaion), privat
Leerstand
s darf gesprungen werden: Im Leskanpark im Kölner Stadtteil Dellbrück hat Jump Management eine alte Produktionshalle zu einem Indoor-Trampolinpark umgebaut. Einst wurden
in der Halle Feuerlöscher beschichtet. Ab Herbst 2015 lädt die Halle
Eventsportler zur Erprobung der kurzzeitigen Schwerelosigkeit ein. Im
September soll der Umbau der 2.700 Quadratmeter großen Halle abgeschlossen sein und das einstige Produktionsareal der Firma Total
Walther um einen Publikumsmagneten mit 40 Trampolinen reicher.
Neben Industrie-, Handwerks- und Dienstleistungsunternehmen h aben
sich auf dem Gelände bereits eine Ballettakademie, ein Sportverein sowie eine Kletterhalle angesiedelt. „Die Revitalisierung ist ohne Zweifel ein Gewinn für den Stadtteil“, sagt Stefan Altmann vom Kölner
Immobilienmakler Greif & Contzen. Und liegt außerdem voll im Trend.
Europaweit verwandeln sich einstige Industrie- und Produktionsstandorte, aufgegebene Kaufhäuser oder leere Bürotürme in Wohnhäuser, Hotels oder gemischt genutzte Quartiere. Ein regelrechtes
Umbaufieber ist beispielsweise auf dem holländischen Büromarkt zu
beobachten. Infolge der 2008 begonnenen Wirtschafts- und Finanzkrise waren 2014 landesweit noch immer mehr als sieben Millionen
Quadratmeter Bürofläche ungenutzt, mehr als 15 Prozent des Gesamtbestands. In Großstädten wie Rotterdam lag die Quote gar bei
mehr als 18 Prozent. Umwidmungsvorhaben sind in Anbetracht der
Flächenressourcen, die der niederländische Büromarkt bietet, bei Städten und Kommunen willkommen, wie die Vielzahl der laufenden und
abgeschlossenen Projekte zeigt.
Auch Großbritannien setzt auf Erneuerung, wobei die spektakulärsten Umnutzungsprojekte in London zu finden sind. Auch hier weichen Büros, kommen Wohnungen. Anfang 2015 haben die Umbauarbeiten am Centre Point Tower begonnen, einem der bekanntesten
Wolkenkratzer der britischen Hauptstadt. Das 1963 errichtete Gebäude
umfasst 33 Stockwerke und befindet sich in der Oxford Street, direkt
über der U-Bahn-Station Tottenham Court Road. Entwickler und Inves
tor Almacantar etabliert in dem 117 Meter hohen Turm 82 exklusive
München und Berlin vorn
Anteil von Umnutzungen am Projektentwicklungsvolumen in
ausgewählten deutschen Städten in Prozent
München
36
Berlin
34
Stuttgart
21
Hamburg
Die Ferox Immobiliengruppe widmete den zuvor gemischt genutzten und anschließend lange Zeit teilweise leer stehenden Turm White
Max im Businessquartier Seestern in ein Wohnhochhaus mit 305 Wohnungen, 2.600 Quadratmeter großem Fitnesscenter und Kita um.
30
19
Frankfurt/M.
17
0
10
Quelle: Catella Real Estate, Dezember 2014
20
30
40
Wohnungen, Restaurants und 4.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche.
„Das Projekt wird der Landmark-Immobilie neues Leben einhauchen
und eine zentrale Rolle bei der Neupositionierung dieses wichtigen
Standortes in Central London sein“, sagt die Leiterin Development bei
Almacantar, Kathrin Hersel.
Auch der als hässlichster Büroturm Londons verschriene Archway
Tower sieht einer neuen Zukunft als Wohngebäude entgegen. Wohnungsentwickler Essential Living wird den 1963 fertiggestellten und
seit 2012 leer stehenden 80.000-Quadratmeter-Koloss in einen Mietwohnungsturm mit Dachterrasse und Wintergarten umbauen. Dabei ist
der Turm, der wie der Centre Point Tower über einer U-Bahn-Station
steht, Teil eines Wohnungsbauprogramms, mit dem Essential Living in
den nächsten Jahren 5.000 Mietwohnungen in und rund um London
entwickeln will.
„Umnutzungen und Revitalisierungen sind kein typisch niederländisches oder britisches, sondern ein überregionales Phänomen“, sagt
Thomas Beyerle, Managing Director beim Immobiliendienstleister Catella
Property Valuation. Insbesondere wirtschaftliche Boomregionen mit hohen Einwohnerzuwächsen seien von einem Revitalisierungshype erfasst,
weil Baugrundstücke für Neubauten aller Nutzungsarten fehlten und das
Flächenangebot mit der Nachfrage nicht Schritt halte. „Die Erneuerung
bestehender Substanz ist an vielen Standorten die einzige Möglichkeit,
um neuen Raum für Wohn-, Gewerbe- oder Freizeitnutzungen zu schaffen“, erläutert Beyerle. Insbesondere innerstädtische oder stadtnah gelegene Immobilien haben nach Ansicht des Experten gute Aussichten
auf ein zweites oder auch drittes Leben in neuer Funktion.
Viele Nutzungen sind möglich
Die ehemalige Malzfabrik in Berlin in der Nähe des Szeneviertels
Tempelhof ist ein Beispiel von vielen. Sie gilt heute als pulsierende
Insel im großstädtischen Gewerbegebiet und bietet in den gründerzeitlichen Gebäuden reichlich Raum für neue Impulse und kreative Ideen.
Zwischen den Backsteinmauern des Industriegeländes wurde im März
2015 die nach eigenen Angaben größte Innenstadtfarm Europas eröffnet. Das Unternehmen ECF Farmsystems will auf 1.800 Quadratmetern
Fische züchten und Gemüse produzieren (siehe auch den Beitrag „Die
essbare Stadt“ ab Seite 36).
„Der Zeitpunkt, um nach Immobilien oder Brachen für Revitalisierungsvorhaben Ausschau zu halten, ist ideal“, findet auch Stefan Wiegand, Geschäftsführer der Region Süd bei Aurelis Real Estate.
Der bundesweit aktive Quartiersentwickler muss es wissen. Nur wenige K
ilometer südwestlich der Münchner Innenstadt widmet Aurelis derzeit ein ehemaliges Ausbesserungswerk der Deutschen Bahn
um. Mit 400.000 Quadratmetern zählt die Entwicklungsfläche zu 3
31
KONZEPTE
„Der Zeitpunkt für
Revitalisierungsvorhaben
ist ideal.“
Mieter“,berichtet Firmenchef Hubert Haupt. Das war 2010, eine Zeit,
die für Bürovermieter bundesweit nicht einfach war. Der Mangel an
Wohnungen dagegen begann sich auch in München zu verschärfen.
Was lag näher, als das Hochhaus in ein Wohngebäude umzuwandeln?
„Bei der Stadt München liefen wir mit dieser Idee zum Glück offene
Türen ein“, berichtet Haupt.
So entwickelt Investor Patrizia auf einer benachbarten, ehemals gewerblichen Fläche von 90.000 Quadratmetern ebenfalls rund
1.000 Wohnungen. „Obersendling war ein reiner Gewerbestandort,
der seinen Charakter durch Umnutzungen und Neubauten komplett
verändert“, sagt Haupt. Für die Vermarktung seines Wohnturms stellen die städtebaulichen Aufwertungen im Umfeld allerbeste Voraussetzungen, wie er findet. Der Turm wird entkernt und nach Entwürfen des
Stefan Wiegand, Geschäftsführer
Region Süd bei Aurelis Real Estate
den größeren Umnutzungsprojekten in der bayerischen Landeshauptstadt. Aus Gleisanlagen und Werkshallen formt Aurelis ein urbanes,
gemischt genutztes Quartier mit Schwerpunkt auf Gewerbe und Logis
tik:40.000 Quadratmeter Fläche sind für den Bau von rund 500 Wohnungen vorgesehen. Der Löwenanteil mit 140.000 Quadratmetern Fläche gehört zum entstehenden Gewerbe-, Logistik- und Freizeitstandort
namens Triebwerk. Rund ein Dutzend denkmalgeschützter Backsteinbauten mit zumeist ebenerdigen Flächen von 1.000 bis 10.000 Quadratmetern sollen behutsam saniert und durch Neubauten ergänzt
Umwidmungsprojekten – darin, eine Balance zwischen Ausgaben und
Einnahmen zu erreichen. Allein die Vorbereitung des späteren Baufelds stelle keinen unerheblichen Kostenfaktor dar. Bodenverunreinigungen, Altlasten und Gebäudeschadstoffe müssten beseitigt werden.
Hinzu kämen die Erschließungskosten sowie bei den Sanierungen der
Bestandsgebäudedie Anforderungen durch den Denkmalschutz. Auf
der Habenseite kann Wiegand neben schon laufenden Mieteinnahmen
auch einen Verkauf verbuchen. 2014 hat Aurelis das Gebäude inklusive 15-Jahres-Mietvertrag mit dem Nutzer Deutsche Post/DHL an eine
e rleben die Turmmetamorphosen nicht nur aus demografischen Gründen. Auch städtebauliche und wirtschaftliche Gründe sprechen für
Nutzungsänderungen dieser Art. Entwickler würden an diesen Standorten heute weder die entsprechenden Grundstücke bekommen noch
das Recht, so viele Stockwerke zu bauen. „Bei Turmumwidmungen
generiert man durch den Erhalt der vorhandenen Bausubstanz mehr
Bruttogeschossfläche als bei Neubauten“, sagt Matthias Pink, Head
of Research Germany bei Savills.
Nach heutigem Recht könnten die Bauherren bei der Abriss-
Neubau-Variante in der Regel nur die Hälfte der Flächen realisieren.
Außerdem schlummern in den Immobilien interessante Wertpotenziale.
Etwa wenn einstige Technikräume, zumeist in der Gebäudemitte oder
den oberen Geschossen angesiedelt, aufgelöst und in reguläre Wohn-
Umnutzungen zweier Bürotürme in London: Der 80.000 Quadratmeter große Archway Tower im Stadtteil Islington wird zum Wohnhaus umgebaut (links). Im Centre Point Tower in der Oxford Street entstehen 82 Wohnungen und 4.000 Quadratmeter Ladenfläche.
werden. Die ersten überzeugten „Triebwerkler“ sind schon da. In der
denkmalgeschützten Werkhalle 5 hat der Kletterhallenbetreiber Boulder
welt seine zweite Münchner Adresse etabliert und das zweigeschossige
revitalisierte Gebäude für zwölf Jahre gemietet. Für mindestens 20 Jahre hat sich DB Fahrwegdienste, eine Tochtergesellschaft der Deutschen
Bahn, auf dem Areal einquartiert. Sie wird eine Bürofläche von rund
850 Quadratmetern in einem Neubau nutzen. Die Deutsche Post hat
Lage und Potenzial des Areals ebenfalls erkannt und gab beim Eigentümer und Entwickler Aurelis den Bau einer neuen DHL-Paketzustellbasis in Auftrag. Das Logistikzentrum entstand auf einer 25.000 Quadratmeter großen Teilfläche und ist seit Sommer 2014 in Betrieb. Der
Mietvertrag mit dem Zustelldienst läuft über 15 Jahre. „Wir wollen
schrittweise weitere Gebäude revitalisieren und auch Neubauten entwickeln“, sagt Wiegand. Allerdings bestehe die Kunst – wie bei allen
Büros Meili, Peter Architekten mit Sitz in München und Zürich in ein
Wohnhochhaus mit 1,5 bis 5 Zimmer großen Wohnungen umgebaut.
In anderen deutschen Großstädten reagieren Politik und Verwaltung ähnlich auf die Wohnungsnot und unterstützen Entwickler, die
leergefallene Bürotürme in Wohnungen verwandeln. Ein prominentes
Beispiel aus Düsseldorf ist das White Max. Die Ferox Immobiliengruppe widmete den zuvor gemischt genutzten und anschließend lange
Zeit teilweise leer stehenden Turm im Businessquartier Seestern in ein
Wohnhochhaus mit 305 Wohnungen und 2.600 Quadratmeter gro
ßem Fitnesscenter um. Auch Investoren wie die KGAL Gruppe glauben
daran, dass Wohnungen im Büroquartier Seestern auf Dauer g efragt
sein werden. Der Asset-Manager aus Grünwald übernahm im Jahr
2014 das White Max von Ferox für eine ungenannte Kaufsumme (siehe
auch „Von der Bürostadt zum Stadtquartier“ ab Seite 10). Einen Boom
32
Pensionskasseveräußert und damit für ein Großprojekt auf dem Triebwerk-Areal einen Exit gefunden. Doch ist dies nur eine Möglichkeit.
Zur Strategie des Entwicklers gehört es auch, Objekte in das eigene
Mietportfolio zu übernehmen.
Während Eigentümer Aurelis Umnutzungen plant und auch selbst
realisiert, überlässt die Hubert Haupt Immobilien Holding das Bauen
in der Regel lieber anderen. Wenige Kilometer vom Triebwerk-Gelände entfernt hat die Münchner Unternehmensgruppe bereits 2006 den
Siemens-Turm an der Baierbrunner Straße erworben. Das 23.000 Quadratmeter große und 75 Meter hohe Gebäude stand damals bereits
leer und wies aus Entwicklersicht drei große Makel auf. Die Fassade
stand unter Denkmalschutz, im Innern schlummerte viel Asbest, und
draußen fehlten Stellplätze. „Alle Probleme haben wir in den Griff
bekommen. Trotzdem fanden wir für die Büroflächen einfach keine
Fotos: Marcus Schlaf, Lingotto Vastgoed, Essential Living, TA images / Almay
Die denkmalgeschützten Backsteinbauten im Triebwerk München, einem ehemaligen Ausbesserungswerk der Deutschen Bahn,
werden behutsam saniert (links). In einer früheren Kaugummifabrik in Amsterdam arbeiten heute Unternehmen der Kreativbranche.
flächen umgewandelt werden. „Es handelt sich oft um große Flächen,
die locker 10 Prozent des gesamten Gebäudes ausmachen“, weiß
Green-Building-Experte Michael Bauer, Partner bei Drees & Sommer
und in etliche Turmprojekte involviert.
Von einem besonders erfreulichen Rechenexempel dürfe man sprechen, wenn sich diese Raumressourcen auf dem Dach befinden und somit
aus einer einfachen Technikfläche ein teures Penthouse wird. Trotzdem
müssen sich Büros als Wohnungen erst beweisen. Wohnhäuser benötigen andere Grundrisse, separierte Zugänge, viele Bäder, Küchen und
auch offene, von zwei Seiten belichtete Räume. In vielen Fällen müssen
daher neue Treppenhäuser eingebaut werden, was die Kosten in die Höhe
treibt. „Umnutzungen rechnen sich oft nur dort, wo sich die Wohnungen
auch entsprechend teuer verkaufen oder vermieten lassen“, sagt CatellaExperte Beyerle. In Großstädten dürfte das wahrlich kein Problem sein. •
33
PORTFOLIO
„Das aktuelle Zinsniveau spiegelt
die tatsächlichen Marktrisiken nur
noch bedingt wider.“
Risiko minimieren
Sven Bienert, Professor an der Irebs
International Real Estate Business School
Chancen suchen
Um rasch und flexibel auf Zinsänderungen reagieren zu können,
empfiehlt es sich, die Barreserven des Fonds eher kurzfristig anzulegen.
Kreditpositionen werden ständig überwacht; mithilfe von Szenario
analysen lässt sich ermitteln, bei welcher Zinshöhe die Ablösung eines
Kredits wirtschaftlich Sinn macht. „Die größte Herausforderung ist
es, über Szenarien für die kurz- und mittelfristige Zinsentwicklung in
den relevanten Märkten zu verfügen und auf dieser Basis die Auswirkungen auf die einzelnen Vermögenspositionen im Portfolio zu ermitteln“, erläutert COO Heiko Beck und warnt: „Bei guter Früherkennung
hat man relativ viel Zeit, um Steuerungsmaßnahmen einzuleiten; lässt
man die Zeit aber verstreichen, gibt es keine schnellen Lösungen!“
Die Niedrigzinspolitik hat den
europäischen Immobilien
investoren lange in die Hände
gespielt. Doch nun mehren
sich die Zeichen für einen
leichtenZinsanstieg. Wie bereiten sich institutionelle Anleger
Komplexe Steuerungsaufgabe
auf dieseund die wachsende
A
ls die Lehman-Pleite 2008 die Stimmung an den internatio
nalen Immobilienmärkten ins Bodenlose stürzen ließ, hatten Investoren selten Grund, mit Champagner ihre Erfolge
zu feiern. Seit drei, vier Jahren wird der edle Tropfen wieder häufiger
ausgeschenkt. Politisch gewollte niedrige Zinsen, stabile Vermietungsmärkte und auskömmliche Renditen im Vergleich zu anderen Anlageklassen haben einen regelrechten Investmentboom ausgelöst. Doch ein
Ende der paradiesischen Zustände ist absehbar. Vor allem das Thema
Zinsen verbreitet Katerstimmung. „Das aktuelle Zinsniveau erschwert
es Investoren, noch adäquate Renditen zu erwirtschaften. Gleichzeitig
„Am Ende wird definiert, bis zu
welcher Grenze einzelne Risiken
toleriert werden.“
Heiko Beck, COO und Mitglied der
Geschäftsführung der Union
Investment Real Estate GmbH
34
Anzahl weiterer Risiken vor?
Von Miriam Beul-Ramacher
spiegelt es die tatsächlichen Marktrisiken nur noch bedingt wider“,
sagt Sven Bienert, Professor an der Irebs International Real Estate
Business School der Universität Regensburg. Die Gefahr wachsender
Diskrepanzen zwischen Miet- und Investmentmärkten steige und damit auch die Möglichkeit von Preisblasen. „Die Immobilienwirtschaft
muss jetzt ihre Hausaufgaben angehen und darf diese nicht aufschieben. Die Party wird wie immer nicht ewig andauern.“ Bienert, der auch
Leiter der Kommission Immobilien bei der Deutschen Vereinigung für
Finanzanalyse und Asset Management (DVFA) ist, rät dazu, Zinsänderungsrisiken intensiv zu beobachten und proaktiv mit ihnen umzugehen.
Das gilt auch für das Management Offener Immobilienfonds. Denn
Zinsänderungen beeinflussen die Assets in einem Fonds sowohl direkt
wie auch indirekt. „Unmittelbar wirkt sich das Zinsniveau auf Liquidität und auslaufende Kredite aus“, sagt Heiko Beck, COO und Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH.
Zeitverzögert und nur mittelbar habe es Einfluss auf Mieterträge und
die von unabhängigen Sachverständigen ermittelten Verkehrswerte.
Entsprechend unterschiedlich werden die jeweiligen Risiken gesteuert.
Fotos: Fletcher Priest Architects, Union Investment /Michael Lange
Im Mai 2015, kurz
vor den britischen
Parlamentswahlen, beteiligte
sich Union Investment am Londoner Büroobjekt
Watermark Place.
Und das gilt nicht nur für Zins-, sondern auch für alle anderen Risiken,
auf die Fondsmanager ein Auge haben müssen. Dazu zählen endogene
Risiken, die sich etwa aus der technischen und strukturellen Qualität
des Portfolios selbst oder auch der Problematik der sogenannten Fris
tentransformation ergeben. Offene Immobilienfonds nämlich transformieren vergleichsweise kurzfristig angelegtes Kapital ihrer Kunden in
ein langfristiges Immobilieninvestment. Kapitalzu- und -abflüsse müssen daher so gesteuert werden, dass weder eine zu hohe noch eine zu
geringe Liquidität zum Problem wird.
Schließlich spielen exogene Risiken eine wichtige Rolle: Markteinflüsse wie aktuell das niedrige Zinsniveau etwa, aber auch politische
und regulatorische Unwägbarkeiten. „Die genannten Risiken müssen
sowohl einzeln als auch im Gesamtkontext des Portfolios gesteuert
werden“, erläutert Union Investment-Manager Beck. Ohne Kenntnis
der Abhängigkeiten und Wechselwirkungen zwischen den Einfluss
größen sei dies schlicht unmöglich. „Bei einem großen Publikumsfonds
wie dem UniImmo: Europa hat man vereinfacht gesagt die Komplexität und Risiken eines Wertpapierfonds ergänzt um die Risiken des
Immobilienportfolios“, bringt Beck die Herausforderung auf den Punkt.
Grundsätzlich treffe dies sowohl auf die großen Publikumsfonds
als auch auf kleinere Spezialfonds für institutionelle Anleger zu. „Doch
ist die Komplexität der Risikomanagementaufgabe bei einem großen
Flaggschifffonds, der in verschiedenen Währungsräumen mit Beteiligungs- und Finanzierungsstrukturen unterwegs ist, natürlich deutlich höher als bei einem Hotelspezialfonds, der schwerpunktmäßig im
Euro-Raum investiert“, sagt Beck.
Umgekehrt sei die Risikotragfähigkeit eines großen Publikumsfonds
aufgrund seiner breiteren Diversifikation und der schieren Größe ausgeprägter als die des Spezialfonds. Bei institutionellen Produkten sei
daher häufig die Konzentration von Risiken höher und der Fonds entsprechend risikoempfindlicher als die Dickschiffe der Branche. Zudem
seien bei institutionellen Produkten neben den regulatorischen Anforderungen auch die aufsichtsrechtlichen Vorgaben der Kunden zu berücksichtigen, insbesondere wenn es sich um Banken und Versicherungen
handele. „Institutionelle Kunden akzeptieren in Offenen Immobilienfonds aber durchaus Klumpen- oder Währungsrisiken. Diese gleichen
sie dann im Gesamtzusammenhang ihrer Anlagen aus“, erläutert Beck.
Sowohl bei institutionellen als auch bei Publikumsfonds aber gehe es
am Ende darum zu definieren, bis zu welcher Grenze einzelne Risiken
toleriert und ab wann Gegenmaßnahmen eingeleitet werden müssten,
beschreibt Heiko Beck das Vorgehen.
Dabei gilt: Risikomodelle können nur so gut sein wie die Annahmen,
auf denen sie basieren. Und Prognosen sind fehleranfällig, vor allem
wenn es um die Einschätzung exogener Risiken geht. Martin Brühl, Leiter der Abteilung International im Ressort Investment Management bei
der Union Investment Real Estate GmbH, ist daher überzeugt: „Man
muss sich immer die Frage stellen, ob man ein Investment vor exogenen
Einflüssen schützen kann, und falls ja, wie.“
Der gleichen Frage gehen die Immobilienexperten der DVFA nach
und kommen zu dem Schluss, dass bei vorhandenen Preisblasen oder
geopolitischen Risiken naturgemäß kein Schutz zu erwarten ist. Dennoch
sei selbst in einem deflationären Umfeld reelle Vermögenssicherung
möglich. Auch politische Umbruchphasen verdammen Immobilienanleger nicht zur Untätigkeit, wie ein Beispiel von Union Investment zeigt.
Im Mai dieses Jahres hat sich der Hamburger Fondsinitiator in
einem Joint Venture mit der kanadischen Oxford Properties Group
eine 50-Prozent-Beteiligung am Londoner Büroobjekt Watermark Place
gesichert. Die Fundamentaldaten für das Class-A-Gebäude mit mehr
als 50.000 Quadratmetern Mietfläche überzeugten. Nur fiel der Erwerb zeitlich mit der britischen Parlamentswahl zusammen. „Wir waren erleichtert über die klare Regierungsbildung, und letztendlich hat
die Wahlentscheidung unser Business positiv beeinflusst“, sagt Union
Investment-Experte Brühl. Selbst ein Brexit, einen Austritt Großbritanniens aus der EU, über den die Briten 2016 abstimmen, wäre „für uns ein
Szenario, das wir managen können“. Denn es sei zu kurz gesprungen,
nur die Risiken zu sehen. Die Chancen, die sich in einem komplexeren
Marktumfeld böten, seien mindestens genauso groß. Brühl: „Ein Immobiliengeschäft ohne Risiken gibt es nicht. Aber es ist unsere Aufgabe, mit
dem uns anvertrauten Kapital verantwortungsbewusst umzugehen.“
Heiko Beck von Union Investment nennt deshalb die drei Todsünden
des Risikomanagers: „Erstens, ausschließlich auf historische Daten zu
vertrauen; zweitens, nur mit geglätteten Durchschnittswerten zu arbeiten; drittens, aktuelle politische, wirtschaftliche und marktspezifische
Entwicklungen auszublenden und ausschließlich den eigenen Mikrokosmos zu betrachten.“
•
35
KONZEPTE
Die Eagle Street Rooftop Farm begrünt
seit 2008 die Skyline von Midtown
Manhattan und gilt als erste kommerzielle
Dachfarm von New York City. Auf rund
560 Quadratmetern Dachfläche werden
heimische Gemüse und Kräuter angebaut.
Die essbare
Gärtnern in Obst- und Gemüsebeeten
macht Stadtbewohner glücklich und hat
Foto: Randy Duchaine / Alamy
viele positive Effekte auf die nachhaltige
Stadtentwicklung. Wie urbane Landwirtschaft weltweit unsere Städte verändert.
Stadt
Von Elke Hildebrandt
36
37 3
KONZEPTE
Fotos: Metro Baptist Church, plainpicture
T
omaten ziehen, Feldsalat säen, Erdbeeren ernten und Grünkohlbeete jäten. Den Unterschied zwischen Bio- und konventionell
angebautem Gemüse schmecken. In der Erde wühlen, nach getaner Arbeit die Füße hochlegen und den Honigbienen zuschauen. Der
Gemeinschaftsgarten Neuland bringt Gartenglück und Landleben in die
Kölner City. Hier kann jeder lernen, wie Anbau und Selbstversorgung funktionieren – mitten in der Stadt. Urban Gardening, so wird dieser Trend
auch in Deutschland genannt. Was aber fasziniert die Menschen daran?
In Köln störten sich die Bewohner jahrelang am Anblick eines riesigen Brachlandes, das zunehmend verfiel und als toter, ungenutzter
Raum bloß noch Tristesse ausstrahlte. Das Blatt wendete sich erst, als
im Sommer 2011 etwa 170 Menschen zusammenkamen, um das Areal
in einem „Smartmob“ erst zu erobern – gewaltfrei – und dann zu bepflanzen. Wenig später gründeten die neuen Gemeinschaftsgärtner
den Verein Kölner Neuland. Der versteht sich als ökologisches Landwirtschaftsprojekt in der Stadt. Gepflanzt wird in bewegliche Kästen,
Kübel oder Säcke. Sollte das Gelände einmal bebaut werden, zieht der
Garten einfach weiter.
Was wie der Spleen einer lokalen grünen Stadtguerilla klingt, hat
längst auch anderswo Wurzeln geschlagen. Im vergangenen Jahr wurde unter dem Titel „Die Stadt ist unser Garten“ das Urban-GardeningManifest veröffentlicht – 120 deutsche Gemeinschaftsgärten haben es
bereits unterzeichnet. Die öffentliche Erklärung der Ziele und Absichten
ist mit Blick auf die fast 500 Gemeinschaftsgärten im Bundesgebiet
„Ausdruck einer kollektiven Bewegung, die mit neuen Impulsen für die
Zukunft der Städte auf sich aufmerksam macht“, erklärt die Münchner
Soziologin Christa Müller. Die Geschäftsführerin der Forschungsgesellschaft Anstiftung ist die Herausgeberin des Buches „Urban Gardening.
Über die Rückkehr der Gärten in die Stadt“.
Tatsächlich erlebt die Landwirtschaft in vielen Städten auf der
ganzen Welt einen ungeahnten Zuspruch. An allen möglichen und
unmöglichen Orten wird gebuddelt, gepflanzt und geerntet. Gesunde
Lebensmittel anzubauen, Natur wieder hautnah zu erfahren, interkulturelle Begegnungen zu pflegen, all das bedeutet Teilhabe und sinnvolle
Beschäftigung. Es scheint, als suchten die Menschen neue Wurzeln im
urbanen Mutterboden.
Neu ist die Idee der urbanen Lebensmittelproduktion keineswegs. Stadtbürger waren bereits zu früheren Zeiten Ackerbürger und
der Nutzgarten ein fester Bestandteil des Stadtbildes. In Deutschland w
aren Klein- und Schrebergärten an den Stadträndern und in
Kleingartenkolonien schon im 19. Jahrhundert üblich. In vielen Entwicklungs- und Schwellenländern ist urbaner Ackerbau heute vor
allem ein Mittel zur Armutsbekämpfung. In Buenos Aires gebe es
beispielsweise mehr als 2.000 Gemeinschaftsgärten, berichtet Indra Jungblut für die gemeinnützige Gesellschaft Reset. Seit einigen
38
Jahren setzt auch die Welthungerhilfe auf städtische Äcker und unterstützt diverse Projekte, etwa in Kuba.
Die Keimzelle der seit den 1990er-Jahren stetig wachsenden UrbanGardening-Bewegung aber liegt wohl in den New Yorker CommunityGarden-Projekten. Auf Niemandsland, zwischen Asphalt und Beton und
ohne Rücksicht auf Eigentumsverhältnisse wurden dort schon in den
frühen 1970er-Jahren gärtnerische, ernährungspolitische, ökonomische,
soziale, künstlerische und stadtgestalterische Fragen verknüpft und in
den neuen Gemeinschaftsgärten zu einem alternativen Lebensmodell
entwickelt. Das New Yorker Programm Green Thumb ist mit 600 Gärten
dabei nicht nur das älteste, sondern auch das größte Gemeinschaftsgartenprogramm weltweit. Viele Städte wie Toronto, Paris oder London
haben nach diesem Vorbild eigene Programme entwickelt, berichtet
die Stadtplanerin Ella von der Haide in ihrer 2014 erschienenen Studie
„Die neuen Gartenstädte“.
Viele Ideen für urbane Mutterböden
Zunächst in Nordamerika, dann zunehmend auch in Europa verbreitete sich die Idee der interkulturellen Gärten, City Farms, Nachbarschaftsgärten, Kinderbauernhöfe, Schulgärten. Auch das sogenannte
Guerilla Gardening trat seinen Siegeszug an. Die Initiative Toronto
Public Space in Kanada wirbt zum Beispiel provozierend: „Join us as
we vandalise the city with nature!” (Macht mit, wenn wir die Stadt
mit Natur zerstören). Zürichs dienstältester Guerillagärtner flaniert
bereits seit 1984 mit einem Säckchen Blumensamen bewaffnet durch
die Straßen. Maurice Maggi ist ein Urgestein der Bewegung und hat
in 30 Jahren das Stadtbild von Zürich verwildert und verschönert.
Blumengraffiti sind die Früchte seiner Arbeit. Im vergangenen Jahr
brachte der passionierte Kräutersammler ein Kochbuch heraus. Er
nannte es schlicht „Essbare Stadt“.
Im rheinland-pfälzischen Andernach ist ein Gartenprojekt mit ebendiesem Titel, „Die essbare Stadt“, so erfolgreich in die Tat umgesetzt
worden, dass die Stadtverwaltung dafür viele Auszeichnungen erhielt.
„Andernach zeigt auf außergewöhnliche Art und Weise, wie in einer
modernen Stadt Landwirtschaft betrieben werden kann. Gleichzeitig
fördert das Projekt den Gemeinschaftssinn und macht die Stadt lebensund liebenswerter“, heißt es in einer Laudatio. Die 30.000-EinwohnerGemeinde hatte eine einfache und brillante Idee: Sie machte aus ihren
Parkanlagen begehbare Gärten. Statt „Betreten verboten“ heißt es jetzt
hier: „Pflücken erlaubt“. Denn die typische Bepflanzung wurde durch
Gemüse ergänzt, das der Bevölkerung kostenlos zur Verfügung steht.
Bei der Beetpflege packen die Bewohner selbst mit an und ernten gemeinsam Zucchini, Mangold und andere Gemüsesorten. Ein weiterer
Pluspunkt: Andernach konnte auch Langzeitarbeitslosen eine neue
3
Perspektive geben.
Hell’s Kitchen, ein Farmprojekt in New York City, ist der Metro Baptist Church 2014 regelrecht aufs Dach gestiegen.
Verantwortlich ist eine Nachbarschaftsinitiative mit freiwilligen Helfern (oben). Deutlich größer ist der Dakakker (Dachacker)
mit rund 1.000 Quadratmetern Anbaufläche auf dem Gebäudekomplex Schieblock im Zentrum von Rotterdam.
39
KONZEPTE
80%
aller insektenblütigen Pflanzen werden von Bienen
bestäubt. Stadtimker sagen: Der optimale Flugradius einer
Biene liegt bei weniger als 1 Kilometer.
Locavore
Fotos: ddp images, ARTHUR EDWARDS, Getty Images
Kohlernte vor der Burg in Andernach: Auf den Grünflächen der „essbaren Stadt“ ist das Pflücken ausdrücklich erlaubt (oben). D
ie
Kleinstadt Todmorden in West Yorkshire ist durch den Eigenanbau von Lebensmitteln sogar zum Selbstversorger geworden (unten).
Deutsche Gemeinschaftsgärten veröffentlichten 2014 das berühmte Urban-Gardening-Manifest „Die Stadt ist unser Garten“.
40
185 Organisationensei Detroit natioFür weltweites Aufsehen sorgte
naler Vorreiter, berichtete Lu Yen Rodie Aktion der britischen Gartenakti
Der amerikanische Ernährungstrend ist eine Wortschöpfung
loff im Wirtschaftsmagazin „Enorm“.
vistin Pam Warhurst: Sie grub ihren
aus local (regional) und vorare (verschlingen).
Ob im Gegensatz zu Detroit auch
Heimatort Todmorden in West YorkBevorzugt werden Produkte, die innerhalb der umliegenden
shire buchstäblich um. Mit dem Proeine rasant wachsende Stadt ihre
100 Meilen gezüchtet, angebaut oder hergestellt wurden.
gramm „Incredible Edible“ (UnglaubBewohner selbst ernähren kann oder
lich essbar) bewies Warhurst, dass es
sogar muss, ist eine völlig andere Framöglich ist, einen ganzen Ort durch den Eigenanbau von Lebensmitteln
ge. Eine ganze Reihe von Zukunftsforschern und Landwirtschafts
selbst zu versorgen. Todmorden machte sich damit unabhängig von der
experten glaubt zumindest, dass der Obst- und Gemüseanbau inmitLebensmittelindustrie, verbesserte das Sozialverhalten und minderte
ten der Stadt der einzige Lösungsweg für die künftige Welternährung
die Kriminalitätsrate. Ein neues Gefühl der Wertschätzung von Lebensist. Nach dem Datenreport der Stiftung Weltbevölkerung lebten Mitte
mitteln und deren Anbau ist entstanden und findet weltweit Bewun2014 rund 7,2 Milliarden Menschen auf der Erde, 2050 werden es
derer und Nachahmer. „Wir nennen es Propaganda-Gärtnern“, sagt
über 9,6 Milliarden sein. Riesenstädte sollen entstehen, vor allem in
Pam Warhurst über ihre Urban-Food-Strategie.
Entwicklungs- und Schwellenländern. Wie sollen sich die StadtmenKein Wunder, dass Urban Gardening mittlerweile von Städten geschen in Zukunft ernähren?
fördert wird. So unterstützt Wien beispielsweise seit 2010 die NachAls Hoffnungsträger für eine effektive, gesunde und nachhaltige
barschafts- und Gemeinschaftsgärten im dicht bebauten Stadtgebiet.
Selbstversorgung gelten schon heute moderne Stadtfarmen. Sie versu2008 wurde der erste Nachbarschaftsgarten gegründet; 2015 gibt es
chen, ihre ökologischen Ziele auf kommerzielle Weise regional umzusetbereits rund 60 solcher Community Gardens. Neben „Grätzelinitia
zen. Auch neue Gesetze verbessern die Möglichkeiten der urbanen Landtiven“ entstanden Vereine, die gemeinschaftliches Gärtnern mit sozia
wirtschaft: In San Francisco beispielsweise werden seit Kurzem durch
len, integrativen oder pädagogischen Aspekten verbinden. Das Motto
den Urban Agriculture Incentive Zones Act Grundstückseigentümern
„Gemeinsam garteln verbindet“ wurde jüngst vom Wiener Immobisteuerliche Vorteile gewährt, wenn sie auf ihrem städtischen Land die
lienunternehmen Buwog aufgegriffen. Der Investor errichtete einen
Lebensmittelproduktion gestatten. Caitlyn Galloway, Mitbegründerin
Dachgarten mit Hochbeeten und Gewächshaus für Wohnungsmieter.
von Little City Gardens in San Francisco, sieht darin große Chancen.
Auch Klimaschutzziele treiben Dachprojekte in vielen Städten voSie experimentiert in kleinem Maßstab mit dem wirtschaftlichen Anbau
ran. Seit 2015 sind in Frankreich bei Neubauten in Gewerbegebieten
von Marktgemüse und sagt: „Die Aussicht auf deutlich längerfristige
unter anderem Dachgärten vorgeschrieben, und in Hamburg werden
Vereinbarungen mit den Grundstückseigentümern würde uns ganz
sie auf Wohn- und Gewerbebauten finanziell gefördert. Als spektaandere Möglichkeiten eröffnen.“
kuläres Planungsbeispiel im Zentrum der norddeutschen Hansestadt
gilt das Projekt Hilldegarden, eine Wortschöpfung aus „hill“ und
Kommt der Salat bald aus dem 15. Stock?
„garden“. Das Dach eines alten, 39 Meter hohen Bunkers soll zu
Auch Innovationen wie Aquaponic werden bereits in einigen Ländern
einem 8.000 Quadratmeter großen Stadtgarten entwickelt werden.
kommerziell erprobt – ein Hybridverfahren, das Fischzucht in Aqua
Die Traglast der fünf Meter dicken Decken dürfte der gärtnerischen
kultur und Kultivierung von Nutzpflanzen in einem automatisierten
Kreativität viel Freiraum lassen.
und geschlossenen Wasser- und Nährstoffkreislauf verbindet. Ebenso
werden die unglaublichen Möglichkeiten des Vertical Farming erforscht,
Städte profitieren vom Obst- und Gemüseanbau
einer Zukunftstechnologie, die eine erwerbsmäßige Massenproduktion
Vor allem aber für schrumpfende Städte kann die neue urbane Garpflanzlicher und tierischer Erzeugnisse in Hochhäusern, sogenannten
tenkultur ein Segen sein. Seit dem Niedergang der Autoindustrie muss
Farmscrapers, im Ballungsgebiet der Städte ermöglichen soll.
Ob die urbane Landwirtschaft tatsächlich in den Himmel wächst,
beispielsweise das US-amerikanische Detroit einen Bevölkerungswird sich zeigen. In einem jedoch sind sich viele Experten einig: „ Die
schwund von rund 60 Prozent verkraften und hat in der Folge mit
extrem hohem Leerstand zu kämpfen. Zahlreiche große und kleineLandwirtschaft muss die Städte erobern“, wie kürzlich Tilla Künzre innenstadtnahe Grundstücke sind verwaist und dem Niedergang
li forderte, Gartenaktivistin und Sprachrohr von Urban Agriculture
preisgegeben. Frische Ideen wie Urban Gardening können helfen, das
Basel. Ihr geht es nicht um Freizeitgärtnerei, sondern darum, die städtische Landwirtschaft als Lösungsansatz für eine Menge anstehender
Problem zu lösen: Überall in Detroit haben Privatpersonen, Kirchen,
Schulen und Organisationen Brachland in Gemüsebeete und GemeinZukunftsaufgaben zu nutzen – allen voran Bevölkerungswachstum,
schaftsgärten verwandelt. Mit geschätzten 1.500 Anbauflächen und
Ressourcenknappheit und Klimawandel.
•
41
NEU IM PORTFOLIO
WEITWINKEL
Watermark Place,
London
In luftiger Höhe
In einem Joint Venture mit
der kanadischen Oxford
Properties Group erwarb
Union Investment im Sommer 2015 eine 50-prozen
tige Beteiligung am Bürogebäude Watermark Place. Das
in prominenter Lage innerhalb der City of London gelegene Objekt ist bis 2029
an die japanische Investmentbank Nomura vermietet und gehört zum Portfolio
des UniImmo: Europa.
Dachflächen bieten faszinierende Freiräume. Es gibt vieles zu entdecken und
zu erleben – der grandiose Ausblick ist immer garantiert. Von Elke Hildebrandt
BMX-Parcours für Könner
Three-Sixty heißt die 360-Grad-Drehung in der
Luft um die eigene Achse. Wenn BMX-Sportler
Vasya Lukyanenko das Kunststück vollbringt,
muss er schwindelfrei sein. Seine anspruchsvolle „Vert Ramp“ befindet sich auf einer
100 Meter hoch gelegenen Dachfläche in Kiew
in der Ukraine.
Andel´s,
Berlin
Open Air im 63. Stock
Wohnen auf dem Flachdach
Das Restaurant Sirocco im Nobelhotel L ebua
at State Tower hat eine exzellente Küche und
einender spektakulärsten Ausblicke in Bangkok.
Außerdem spart das Rooftop nicht mit besonderem Design und bietet unter anderem eine
Lichtbrücke zum Restaurant (Foto) sowie eine
goldene Kuppel für den 360-Grad-Rundblick.
Mit dem transportablen Loftcube entwickel
te der international renommierte Designer
Werner Aisslinger eine mobile Wohneinheit
für das Flachdach. 36 Quadratmeter misst
die serienreife Wohnung, die auch als Office
container einsetzbar ist. Eine Idee dahinter: leere Grundstücke in luftiger Höhe besser nutzen.
Das im Jahr 2009 fertiggestellte, 557 Zimmer umfassende Kongresshotel
liegt im Bezirk Prenzlauer
Berg direkt gegenüber
der Sportarena Velodrom.
Im Juli 2015 sicherte sich
Union Investment das VierSterne-Hotel zum Kaufpreis von 105 Millionen
Euro. Das Objekt ergänzt
das Portfolio des Offenen
Immobilienfonds UniImmo:
Deutschland.
Riviera,
Gdynia
Begehrte Hochzeitslocation
Übers Dach paddeln
Spektakuläre Poollandschaft
Nach dem Einkauf lockt der Londoner Selfridges
Department Store seine Kunden aufs Dach in
den Pleasure Garden. In dem historischen Erholungsbereich können Besucher sogar mit kleinen
Booten herumfahren.
Die Aussicht vom Skypark des Marina Bay
Sands Hotel in Singapur ist einzigartig. Bei
schönem Wetter kann man bis Indonesien
sehen. Unvergesslich ist der Ausblick von der
berühmten Poolkante – bei Tag und bei Nacht.
In der 250.000 Einwohner
zählenden polnischen Hafen
stadt sicherte sich Union
Investment im Sommer 2015
das Shoppingcenter Riviera.
Das 2011 fertiggestellte
und kürzlich erweiterte
Objekt bietet 70.540 Quadratmeter Verkaufsfläche in
rund 230 Shops. Ankermieter ist die Supermarktkette
Auchan. Das Objekt ergänzt
das Portfolio des UniInstitutional EuropeanReal Estate.
Fotos: Sergey Illin, Steffen Jänicke/Agentur Focus, Frank Heuer/laif, Roey Yohai,
Getty Images, Corbis, Union Investment (3)
Bei Sonnenschein geben sich Hochzeitspaare
das Jawort auf der grandiosen Terrasse des
620 Loft & Garden auf dem Dach des Rockefeller Center. Wer mit Blick auf die St.-Patrick’sKathedrale und auf die Dächer von New York
City heiraten will, sollte sich rechtzeitig anmelden – die Termine sind sehr gefragt.
+++ Die nächste RAUM & mehr erscheint im April 2016 +++
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Gemeinsam Meilensteine setzen.
Exzellente Immobilieninvestments – seit 50 Jahren.
Sich in einem dynamischen Umfeld sicher zu bewegen, erfordert mehr als langjährige Markterfahrung.
Worauf es ankommt, sind die Fähigkeit und Kraft zur Veränderung – und die Verlässlichkeit von Partnerschaften. Diesem Prinzip folgen wir weltweit in 25 Ländermärkten. In Europa, Amerika, Asien und
Australien. Und wir denken weiter voraus. Für unsere Mieter, Anleger und Investmentpartner. Mit
klaren Investitionsstrategien, Best-in-Class-Prozessen und aktivem Asset Management für ein
Immobilienportfolio von heute schon 27 Milliarden Euro. Union Investment – setzen Sie mit uns
Meilensteine.
Treffen Sie uns in der Halle B2
am Stand 142.

Ausgabe 02/2015 - Union Investment

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