Ausgabe 01/2013 - Union Investment Real Estate GmbH

Transcription

RAUM mehr
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Ständige Veränderung
Was Immobilienunternehmen
von der Industrie lernen können
Lohnende Investition
Wie Budget-Hotels Gäste
und Investoren überzeugen
Zeitzeugen mit Zukunft
Warum es sich auszahlt, in ältere Gebäude zu investieren,
und wie man sie fit macht für neue Aufgaben
Ausgabe 1 | 2013
inhalt
zur sache
Die Lipinski-Passage im Zentrum
Warschaus wurde aufwendig saniert.
Seite 4
Enterprise 2.0 – Wunderwaffe von morgen?
Titel
4Refurbishment Durch Modernisierung oder Sanierung werden
auch alte Bürohäuser attraktiv für neue Nutzer. Umnutzungen
machen problematische Gebäude wieder marktfähig
Josephine Hofmann, Leiterin des Bereichs Business Performance Management am Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft
und Organisation
9Stadtentwicklung Die Bürostadt La Défense im Westen von
Paris wird für die Zukunft fit gemacht
J
10Handelsimmobilien Einzelhandelsflächen müssen permanent
neuen Kundenanforderungen angepasst werden
Märkte
Die Schuldenkrise belastet die
Europäische Union – und ihre
Immobilienmärkte. Seite 12
12Euro-Zone In der Schuldenkrise wird Europa zur Transferunion.
Dies hat Folgen für die europäischen Immobilienmärkte
1 6 Onlinehandel Konsumenten erledigen ihre Einkäufe zunehmend im Internet. Das beeinflusst nicht zuletzt den Markt für
Einzelhandelsimmobilien
20 Managementstrategie Immobilienunternehmen stehen unter
wachsendem Veränderungsdruck. Vorbilder aus der Industrie
zeigen, wie sie die neuen Aufgaben meistern können
32 Treppen Auch im Zeitalter von Fahrstuhl und Rolltreppe
hat die Treppe nichts von ihrer gestalterischen Kraft verloren
Design und günstige Preise
verspricht die Budget-Hotellerie.
Das kommt bei den
Gästen an. Seite 26
31Motel One Dieter Müller, Gründer und Vorstandsvorsitzender
der erfolgreichen Hotelgruppe, im Interview
Nachrichten
25 Impressum & Kontakt
Titelbild
Die Oper von Lyon: In den 1990er-Jahren wurde das Gebäude nach Plänen
von Stararchitekt Jean Nouvel komplett saniert. Die auffällige Dachkonstruktion gilt als gelungene Verbindung von Tradition und Moderne.
2
Raum & mehr 1 | 2013
Fotos: VIEW Pictures (Titelbild); Union Investment/Daniel Sumesgutner;
Getty Images; Motel One, DIMA GAVRYSH/GAMMA/laif; iao Fraunhofer
24Union Investment Prime Property Award 2012 verliehen;
Geschäft für professionelle Anleger soll auch 2013 weiter
wachsen; Scope Award für bestes Asset Management;
Chile-Investment ist eine Erfolgsgeschichte; Investitionsklimaindex: Die Stimmung hellt sich auf
Die Glastreppe im
Apple Store in New
York setzt Maßstäbe.
Seite 32
die Kommunikation intern und mit externen Partnern schneller, um-
ins Unternehmen einzubringen. Ebenso wichtig ist der konti-
fänglicher und interaktiver werden und zusätzliche digitale Kom-
nuierliche Austausch mit Kunden und Geschäftspartnern. In bei-
munikationskanäle zu Kunden und Partnern eröffnen. Die Anwen-
den Fällen können die neuen Kommunikationsmittel rund um Twit-
dungen reichen vom innerbetrieblichen Wissensmanagement über
ter, Blogs, Facebook und Co sinnvoll genutzt werden, zumal sie
das Kundenforum bis hin zur sogenannten Open Innovation, also
sich rasend schnell verbreiten und weltweit täglich Zehntausen-
der Sichtung und Sammlung von Produktideen bei der eigenen
Lösungen erlauben die zeitgleiche, leistungsfähige Kommunikation
Die erforderlichen Investitionen liegen weniger in der Anschaf-
und direkte Dokumentenabstimmung. Auch wenn es keinen
fung von Hard- und Software als mehr im klugen Design der Rea-
Grund gibt, etwas zu überstürzen, so hängt die Zukunft der dienst-
lisierungsprojekte. Videokommunikation und ihre Besonderheiten
leistungsorientierten und stark durch persönliche Beziehungen und
für die Aufrechterhaltung von Teampräsenz und -identität beispiels-
Kommunikation geprägten Immobilienbranche maßgeblich von
weise werden nicht selten unzureichend realisiert. Und: So manche
der Nutzung der neuen digitalen Kanäle ab. Doch was können
Nutzer meinen, rein technisches Bedienwissen sei schon genug.
dessen echter Mehrwert?
26Hotelimmobilien Budget- und Economy-Hotels sind bei
Gästen und Investoren salonfähig geworden
38 Pausenräume Fitness, Fun und Power-Napping erobern die Mittagspause. Was Büros heute für die Work-Life-Balance bieten
deren Bereitschaft und deren Möglichkeiten, dieses Wissen
Immobilienunternehmen mithilfe von Enterprise 2.0 bewegen? Was ist Um erfolgreich zu sein, müssen die Enterprise-2.0-Pläne jedoch
Portfolio
Weitwinkel
rungen und gegenseitiger Hilfestellung zu motivieren. Zudem soll
de von Usern hinzukommen. Neue Video- und Webconferencing- Kundencommunity.
KONZEPTE
edes Unternehmen lebt vom Wissen seiner Mitarbeiter sowie
vor allem zur Kommunikations- und Informationskultur passen, und
Gegenüber dem „alten“ Internet bieten die neuen Dienste und
das Management darf den (dauerhaften) Aufwand für inhaltliche
Anwendungen wesentliche Innovationen. Erstens: Sie erlauben
Pflege, Moderation, die Qualitätssicherung und permanente Infor-
eine wirksame, unkomplizierte Vernetzung von Menschen und mitt-
mations- und Überzeugungsarbeit nicht unterschätzen.
lerweile sogar Maschinen quer über Unternehmen, Städte und
Wo bisher Vorzimmer, abgegrenzte Zuständigkeiten, formalisierte
Kontinente hinweg. Zweitens: Jeder kann mit nur wenigen Maus-
Kommunikation und räumliche Distanz den Austausch zwischen
klicks seine Texte, Bilder, Videos einstellen und betritt so inner-
Mitarbeitern und den Kontakt zur Führungsetage geprägt haben,
halb von Minuten die Bühne des World Wide Web. Drittens: Diese
kann auch das Enterprise 2.0 keine Wunderwaffe sein. Immobi
weltweite Bühne bietet ein riesiges Potenzial von Lesern und Be-
lienunternehmen, deren Kommunikationskultur bereits durch einen
trachtern, die kommentieren, erweitern, hierauf
intensiven Dialog, große Offenheit und wenig
referenzieren, wodurch nahezu unbegrenzt
hierarchische Strukturen geprägt ist, haben
Meinungen, Nutzer und Käufer mobilisiert
gute Voraussetzungen.
•
werden können. Viertens: Die Möglichkeiten
der synchronen Videokommunikation und des
Webconferencing machen räumliche Nähe für
Teamarbeit immer besser substituierbar. Die
vorhandene kollektive Intelligenz, das räumlich verteilte Expertenwissen, kann deutlich
besser genutzt werden.
Immer mehr Unternehmen nutzen die neuen digitalen Kanäle mit dem Ziel, Mitarbeiter zu einem besseren Austausch von Erfah-
Josephine Hofmann leitet den Bereich
Business Performance Management am
Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft
und Organisation in Stuttgart.
[email protected]
3
titel
E
Neues Leben für alte Gebäude
in Bürogebäude, das 15 Jahre lang leer stand, gilt gemeinhin als
aussichtsloser Fall. Wenn eine Immobilie so lange keinen Mieter
gefunden hat, liegt das Urteil nahe, dass nur noch der Abriss bleibt.
Doch das Central Post Office, ein in den 1950er-Jahren erbautes Bürogebäude in Rotterdam, beweist das Gegenteil: Obwohl das 14-stöckige
Hochhaus von 1991 bis 2005 leer stand, gilt es heute wieder als eines
der attraktivsten Bürogebäude in der niederländischen Metropole.
Erreicht wurde diese wundersame Wandlung durch eine umfassende
Sanierung des Gebäudes. LSI Project Investment als Entwickler ließ die
historische Glasfassade modernisieren, erweiterte durch den Einbau von
Zwischenetagen die Geschossfläche um 45 Prozent und gewann neue
Mieter. Heute sei das Central Post Office „eines der nachhaltigsten Gebäude der Niederlande“, sagt Bas van Holten, Mitglied der Jury des von
Union Investment ausgelobten Prime Property Award 2012, auf dessen
Shortlist es das Projekt schaffte. Mehr noch: „Die Sanierung der Post“,
sagt van Holten, „hat einen entscheidenden Impuls für die Neugestaltung der umliegenden Straßen und Plätze gegeben.“
Viele ältere Bürogebäude entsprechen nicht mehr den
Anforderungen, die Unternehmen heute an moderne Flächen stellen. Ein Refurbishment oder die Umnutzung kann
problematische Immobilien wieder attraktiv machen –
sogar für anspruchsvolle Mieter. Von Christian Hunziker
Foto: dpa
Großteil der Büroflächen ist veraltet
GAP 15 in Düsseldorf: Der
Reiz des Ensembles liegt
in der spannenden Ver
bindung von historischem
Postgebäude und moder
nem Büroturm.
4
Die Herausforderungen, vor denen man in Rotterdam stand, kennen
auch andere Entwickler. „Die Überalterung von Immobilien betrifft den
Bürosektor mehr als jeden anderen Bereich“, weiß Benoît du Passage,
Managing Director beim internationalen Beratungsunternehmen Jones
Lang LaSalle (JLL) in Frankreich. JLL nahm den Büroflächenbestand in
Europa unter die Lupe und stellte fest, dass ein Großteil der Flächen
veraltet ist. In Paris etwa sind gut zwei Drittel des Bestands älter als
20 Jahre, und in Deutschland sind 59 Prozent der Büroimmobilien in
die Jahre gekommen. Das ist problematisch, wie Frank Billand, Mitglied
der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH, betont: „Der technische Lebens- und Nutzungszyklus von Bürogebäuden
wird immer kürzer, viele ältere Bestandsimmobilien entsprechen heute
nicht mehr den Marktbedürfnissen.“
Das sehen andere Marktkenner ähnlich. „Nach meiner Einschätzung genügen beispielsweise in Frankfurt am Main 30 bis 40 Prozent
der leer stehenden Büroflächen nicht mehr den heutigen Ansprüchen
der Nutzer und sind dementsprechend nicht marktfähig“, sagt Carsten
Ape, Leiter des Bürovermietungsgeschäfts in Deutschland beim Makler
unternehmen CBRE. „Gründe dafür können ein veralteter Baustil, ein
unzweckmäßiger Raumzuschnitt, eine unzureichende technische Ausstattung oder ein zu hoher Energieverbrauch sein.“
Besonders problematisch wird es, wenn ein Großmieter auszieht,
der ein in die Jahre gekommenes Bürogebäude allein genutzt hat. Doch
selbst diese schwierige Situation kann den Beginn einer erfolgreichen
Entwicklung markieren, wie das Beispiel des Emporio in Hamburg 3
Ungleich verteilt
Verteilung der Gesamtkosten* einer Immobilie nach Lebenszyklen**,
Anteil in Prozent
Projektentwicklung
3
Errichtung
19
Betrieb
76
Verwertung (Abriss)
2
* keine Barwerte, ohne Sanierungskosten, ohne Modernisierungskosten
** Nutzungsdauer 40 Jahre
Quelle: Uwe Rotermund, FH Münster, 2007
5
titel
zeigt.Ein Abriss des früher als Unilever-Haus bekannten Gebäudes, das
einem Immobilienfonds von Union Investment gehört, kam schon deshalb
nicht infrage, weil das vor 50 Jahren errichtete Objekt unter Denkmalschutz steht. Stattdessen entschieden sich die Verantwortlichen für ein
Refurbishment: Rund 200 Millionen Euro nahmen sie in die Hand, um
dem Turm eine neue Fassade zu geben, ihn um zwei Geschosse aufzustocken und die Flächen so umzugestalten, dass jetzt unterschiedliche
Mieter im Objekt ihrer Tätigkeit nachgehen können. Die dadurch erreichte
Flächenvergrößerung erweist sich als einer der Schlüsselfaktoren für die
Finanzierbarkeit einer solchen Investition.
„Auch dort, wo ein Refurbishment ein gemessen am Gebäudewert
hohes Investment erfordert, kann dieses sich durchaus lohnen – vorausgesetzt, Lage und Gebäudesubstanz stimmen“, betont Frank Billand von
Union Investment. Um die Wirtschaftlichkeit zu berechnen, ist laut Bernd
Schade, Leiter Immobilien Projektmanagement bei Union Investment,
allerdings ein sehr detailliertes Vorgehen erforderlich: „Es reicht nicht,
nur die Investitionskosten zu betrachten. In die Bewertung müssen alle
relevanten Kriterien wie Vermarktbarkeit, Flächeneffizienz, Realisierungsdauer, Marktzyklus, Nachhaltigkeit und Betriebskosten eingehen.“
wurde das Gebäude Ende der 1990er-Jahre als Vorstandsgebäude für
die SGZ-Bank. Nach mehreren Fusionen ging diese 2001 in der heutigen DZ Bank auf, sodass das neu errichtete Haus jahrelang leer stand.
Das großzügige Atrium, von dem aus das komplette Objekt erschlossen
wurde, war ganz auf einen einzigen Mieter ausgerichtet. Wie also damit umgehen? „Wir teilten die historisch auf einen Mieter zugeschnittenen Gebäudeflächen auf“, erläutert Kindermann. „Den Atriumbereich
schlugen wir einem Großmieter zu, während wir für die übrigen Flächen
eine kleinteilige Vermietung umsetzten.“ Voraussetzung dafür war die
Schaffung eines zweiten Eingangsbereichs, was wiederum ein neues
Brandschutzkonzept erforderlich machte.
Damit eine solche Aufwertungsstrategie aufgeht, ist laut Frank
Kindermann von HIH neben der Lage und der baulichen Substanz noch
ein weiterer Faktor wichtig: „Beim Ankauf muss ein Preis erzielt werden, der in der wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung ein Refurbishment
rechtfertigt.“ Das unterstreicht auch Carsten Ape von CBRE: „Die Wirtschaftlichkeit hängt nicht zuletzt davon ab, mit welchem Wert das Objekt in den Büchern steht.“
Vom Single-Tenant- zum Multi-Tenant-Objekt
Wenn dieser Wert angemessen ist, kann ein Refurbishment ein wichtiges
Element der Investmentstrategie sein. Denn bekanntlich konzentriert sich
das Interesse der Investoren auf Core-Immobilien, von denen es aber
nur wenige gibt. Warum also nicht in die Jahre gekommene Gebäude
in attraktiver Lage so aufwerten, dass sie den begehrten Core-Status
erreichen? Dass sich dieses Vorgehen auszahlen kann, bewies Union
Investment beim Bell Trinity Square, einem 1983 errichteten Bürogebäude
in Toronto. Während der siebenjährigen Haltedauer investierte die Fondsgesellschaft kontinuierlich in die Aufwertung der Immobilie. Als sie das
Viele Problemflächen in Berlin
Anteil des strukturellen* Büroflächenleerstands am Gesamtleerstand
in den fünf größten deutschen Städten in Prozent
Berlin
33
Düsseldorf
18
Frankfurt/M.
14
Hamburg
14
München
10
0
5
10
15
20
25
30
35
* Langfristig sich kaum reduzierender Leerstand bei Flächen mit Mängeln bzgl. Lage, Objektgröße,
Zuschnitt, Ausstattung und/oder Flächeneffizienz
Quelle: Aengevelt-Research, Februar 2012
6
Das Bürogebäude Emporio, Hamburger Firmensitz von Union
Investment, trägt das Nachhaltigkeitssiegel LEED in „Platin“.
schärft worden, sagt Prein. „Deshalb müssen oft Bauteile entsprechend
ertüchtigt werden, um den heutigen Brandschutzanforderungen gerecht
zu werden.“ Zu prüfen sei darüber hinaus, ob im Gebäude Schadstoffe
wie Asbest oder PCB (polychlorierte Biphenyle) verbaut seien; wenn ja,
müsse der Eigentümer die nötigen Mittel für deren Beseitigung einkalkulieren. Und schließlich treibt oft der Schallschutz den Planern Sorgenfalten auf die Stirn. Wenn allerdings, wie beim Degussa-Haus oder dem
Emporio-Tower, ohnehin eine neue Fassade errichtet wird, können auch
heutige Schallschutzanforderungen erfüllt werden.
Selbst wenn sich all diese technischen Probleme lösen lassen – was
vor allem bei jüngeren Gebäuden meist der Fall ist – bleiben bei der Umstrukturierung einer Single-Tenant-Immobilie auf die Bedürfnisse mehrerer Mieter noch zwei Herausforderungen zu bewältigen: die Erschließung
und die Haustechnik. Letztere muss auf die besonderen Anforderungen
der einzelnen Mieter ausgerichtet werden und so konzipiert sein, dass
sie eine individuelle Verbrauchsabrechnung ermöglicht.Was das konkret
bedeutet, verdeutlicht Frank Kindermann, Leiter Portfoliomanagement
bei HIH Hamburgische Immobilien Handlung, am Beispiel des erst vor
knapp zwölf Jahren fertiggestellten, inzwischen aber bereits revitalisierten Bürogebäudes Oper 46 in Frankfurt am Main: „Einer der Mieter ist eine Wertpapierhandelsbank, die mit überdurchschnittlich vielen
Bildschirmarbeitsplätzen ausgestattet ist und damit eine entsprechend
hohe Wärme-Abstrahlung hat, was zu einer Anpassung der Kühl- und
Lüftungsleistung führte.“
Auch bei der Erschließung der unterschiedlichen Mietflächen mussten
sich die Planer beim Büroturm Oper 46 einiges einfallen lassen. Geplant
Schwierige Abgrenzung
Instandhaltung Verantwortungsbewusste Eigentümer
investieren permanent in die Wertbeständigkeit ihrer
Immobilien. Die Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen,
die das Ziel verfolgen, die Immobilie ihrem Zweck gemäß
zu erhalten – beispielsweise die Wartung der Haustechnik und die laufende Behebung von Schäden.
Bei weitergehenden Maßnahmen spricht man von Sanierung,
Modernisierung, Refurbishment oder Revitalisierung. Die
Begriffe lassen sich dabei nicht klar voneinander abgrenzen.
Fotos: Union Investment/Daniel Sumesgutner; Union Investment
Dass – wie beim Emporio – aus einem Single-Tenant- ein Multi-TenantGebäude gemacht wird, kommt häufig vor, sagt Peter Bieker, der als
Architekt und Vorstand des Planungsbüros Bieker in Frankfurt am Main
auf Bestandsimmobilien spezialisiert ist. Derzeit baut Biekers Team im
Auftrag des Bauherrn Hansteen das Degussa-Haus um, ein ehemaliges
Verwaltungs- und Produktionsgebäude in Hanau, das jahrelang leer
stand. Die Voraussetzungen für eine neue Nutzung sind laut Bieker gut:
„Das Gebäude hat eine tolle Lage, eine hervorragende Bausubstanz und
eine effiziente Erschließung.“
Um die heutigen Anforderungen an die äußere Gestalt des Gebäudes und an die Energieeffizienz zu erfüllen, wurde das Gebäude bis auf
den Rohbau rückgebaut. Als großer Vorteil erwies sich laut Bieker die
Raumhöhe von fast vier Metern: „Dadurch können wir eine neue Lüftung
einbauen und erreichen trotzdem immer noch gut drei Meter Deckenhöhe.“ In vielen anderen Fällen ist die zu geringe Raumhöhe das entscheidende Kriterium, das einem erfolgreichen Refurbishment im Wege
steht. „Bei manchen älteren Bürogebäuden wird es schwierig, heute
übliche Hohlraumböden oder Kühldecken einzubauen, da die Räume
sonst zu niedrig würden“, erläutert Sascha Prein, Gesamtprokurist des
Beratungsunternehmens Bauperformance.
Doch die Planer haben beim Umgang mit älteren Bürogebäuden noch
weitere Punkte zu beachten. Besonders heikel ist der Brandschutz. In
den vergangenen Jahrzehnten seien die entsprechenden Vorschriften ver-
Aufwertung zum Core-Gebäude
Revitalisierung beschreibt den Rückbau eines Gebäudes
bis auf die Rohbaustruktur.
Refurbishment umfasst weniger einschneidende
Umbaumaßnahmen. Die Begriffe Refurbishment und
Revitalisierung werden jedoch auch synonym verwendet.
Modernisierung und Sanierung beinhalten nicht ganz
so weitgehende Maßnahmen. Hierbei geht es um die
Erhöhung des Nutzwerts eines Gebäudes, indem zum Beispiel
die Grundrisse verändert oder die Effizienz der technischen
Ausstattung erhöht werden.
„Es reicht nicht, nur die Investitions
kosten zu betrachten. Alle relevanten
Kriterien müssen einfließen.“
Bernd Schade, Union Investment Real Estate
GmbH
Objekt 2012 verkaufte, zeigte sich, dass sich die getätigten Investitionen
von 15 Millionen Euro mehr als bezahlt machten: Sie betrugen lediglich knapp 15 Prozent des Mehrerlöses, der beim Verkauf erzielt wurde.
Ganz ähnlich geht Union Investment beim Finsbury Circus vor, einem
Bestandsgebäude im Londoner Finanzdistrikt. „Die Flächeneffizienz erhöhen wir, indem wir die Gebäudetechnik aus dem Staffelgeschoss in
die Untergeschosse verlegen“, schildert Projektmanager Bernd Schade
das Vorgehen. „Dadurch gewinnen wir mit dem Staffelgeschoss eine
zusätzliche hochwertige Mietfläche.“
Ohnehin ist die Nachfrage der Mieter ein wichtiger Anstoß für Refurbishments. Eine entscheidende Rolle spielt dabei vielfach der Wunsch,
das Gebäude den heutigen Anforderungen an eine nachhaltige Immobilie anzupassen. Beim Bell Trinity Square zum Beispiel machten zwei
Hauptmieter ein Nachhaltigkeitszertifikat zur Bedingung für die Verlängerung ihrer Mietverträge. Diesen Wunsch konnte Union Investment im
Rahmen der Revitalisierung erfüllen: Das Objekt verfügt nun über ein
Zertifikat nach dem US-amerikanischem Standard LEED. Auch das Emporio in Hamburg und das Finsbury Circus belegen ihre Nachhaltigkeit
nun mit einem offiziellen Siegel: Das Emporio trägt ein LEED-Zertifikat
in der Stufe „Platin“, das Londoner Finsbury Circus wurde nach dem
britischen Standard BREEAM bewertet.
Wer also glaubt, ein besonders energieeffizientes und wirtschaftliches Gebäude lasse sich nur bei einem Neubau schaffen, liegt falsch.
„Alle drei großen Nachhaltigkeitszertifizierungssysteme – LEED, BREEAM
und DGNB – bieten die Zertifizierung im Bestand an“, sagt Kati Herzog,
Leiterin Nachhaltigkeit/Energieeffizienz bei Bauperformance. Relativ neu
auf dem deutschen Markt ist nach ihren Worten das Zertifikat BREEAM
DE, eine vorerst auf Bestandsimmobilien beschränkte Übertragung des
britischen Systems auf Deutschland.
Umnutzung zum Wohnhaus kann sich lohnen
Was aber macht ein Eigentümer, dessen Immobilie sich in einer weniger
stark nachgefragten Bürolage befindet? Eine Möglichkeit besteht darin,
auf eine neue Nutzung zu setzen – zum Beispiel auf das Wohnen. Das
ist nicht zuletzt deshalb wirtschaftlich, weil an manchen Standorten die
Preise für Wohnungen mittlerweile höher sind als für Büros, wie Ferdinand
Rock, Leiter Bürovermietung bei JLL Deutschland, feststellt. In Betracht
kommt eine solche Umnutzung allerdings nur dann, wenn die Wohnlage
stimmt. „Ein urbanes Umfeld, wo die Menschen gern wohnen, ist das
A und O“, betont Peter Niermann vom Immobilienunternehmen Garbe
Wohnbau, das sich auf die Umnutzung von Bürogebäuden spezialisiert
hat. So schafft Garbe Wohnbau zum Beispiel im ehemaligen Hochhaus
des Bundesverbands der Deutschen Industrie (BDI) am Gustav-Heinemann-Ufer in Köln 120 Eigentumswohnungen.
Damit sich dieses Vorgehen lohnt, muss Niermann zufolge „immer
ein Mehrwert aus der Bausubstanz geschaffen werden“. Und das 3
7
titel
ist vor allem dort der Fall, wo die Behörden einen Neubau in entsprechender Höhe und mit der vormaligen Geschossfläche heute nicht mehr
genehmigen würden. Auch das Vorhandensein einer Tiefgarage sei ein
gewichtiges Argument, um auf einen Abriss zu verzichten und den Aufwand eines Refurbishments auf sich zu nehmen, sagt Niermann. Nicht
immer allerdings ist die Bausubstanz für Wohnflächen geeignet: Bei
einer Deckenhöhe von 2,50 Meter, so der Experte, könne man keine
Wohnungen schaffen.
La Défense erfindet sich neu
„Alle drei großen Nachhaltigkeits
zertifizierungssysteme – LEED,
BREEAM und DGNB – bieten die
Zertifizierung im Bestand an.“
Charlotte Mentha, Redakteurin beim Immobilienmagazin „Business Immo“ in Paris, gibt einen Überblick über die
Kati Herzog, Bauperformance
ständige Erneuerung des größten Geschäftsviertels Europas
L
Jede Umnutzung muss sich rechnen
Die frühere Zentrale des Industrieverbands BDI in Köln wird
zum Wohnhaus mit 120 Eigentumswohnungen umgebaut.
8
e inen Rohbau“, sagt Oliver Winter, Vorstand von A&O Hotels & Hostels.
Ein modernisierungs- oder sanierungsbedürftiges Bestandsobjekt zu
erwerben sei dabei in der weit überwiegenden Zahl der Fälle günstiger,
als wenn ein Rohbau komplett neu errichtet würde. Für internationale
Ketten mit normierter Zimmergröße könne es allerdings schwierig sein,
sich mit der gegebenen baulichen Struktur zu arrangieren. A&O hingegen habe unterschiedliche Zimmergrößen und könne sich so flexibel
den Gegebenheiten anpassen, sagt Winter.
Dennoch: Auch eine Umnutzung kann nicht immer die Lösung für
veraltete Bürogebäude sein. „Wenn ein Refurbishment vollständig
unwirtschaftlich ist, muss der Eigentümer auch an Abriss denken“, gibt
Carsten Ape von CBRE zu bedenken.
Keine Option war der Abriss hingegen bei der Lipinski-Passage,
einem 1898 errichteten Prunkgebäude im Zentrum von Warschau, das
Union Investment 2010 erwarb. Mit großem Aufwand sanierte die Fonds
gesellschaft die Immobilie, die über 6.000 Quadratmeter Mietfläche
verfügt. Die Anstrengung wurde belohnt: Union Investment erhielt die
Auszeichnung „RICS Regeneration Award Poland 2011“ der Royal
Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem internationalen Verband
der Immobilienprofis. Heute ist das historische Gebäude – eines der
wenigen in Warschaus Innenstadt, das im Zweiten Weltkrieg nicht zerstört wurde – wieder ein echtes Kleinod und geht gut gerüstet in sein
zweites Lebensjahrhundert.
•
In die Revitalisierung des Büro- und Geschäftshauses Seestern 3
investiert Eigentümerin Union Investment 25 Millionen Euro.
Fotos: ASTOC Architects and Planners (Simulation); Union Investment (Simulation); Bauperformance; Corbis
Doch selbst an einer lauten Straßenkreuzung und bei schwierigen baulichen Gegebenheiten lässt sich eine Umwandlung zu einer Wohnnutzung
erfolgreich realisieren. Das zeigt das Gebäude des ehemaligen Verwaltungsgerichts in Frankfurt am Main. Der Architekt Peter Bieker verantwortete dessen Umbau zu einem Studentenwohnheim mit 264 einzelnen Appartements. Die Umnutzung gelang, obwohl die Räume gerade
einmal 2,55 Meter hoch sind – was in diesem Fall reicht, weil die Appartements klein sind. Die vorgefundene Zellenstruktur der Büros ließ
sich ohne große Probleme in die Appartementstruktur übertragen. „Die
Schaffung von normalen Wohnungen wäre wesentlich aufwendiger gewesen“, sagt Bieker. Sogar für die in einem Studentenwohnheim üblichen Gemeinschaftsflächen bot das ehemalige Gerichtsgebäude gute
Voraussetzungen: Dort, wo die Gebäudeflügel aufeinandertreffen, erstrecken sich große, schlecht belichtete Flächen, die man nur schwer
zu Wohnungen hätte machen können, die aber bestens für Waschsalon
und Tischkicker geeignet sind.
Je nach Lage der Immobilie kann ebenso eine Umnutzung zum Hotel
infrage kommen. Eine Voraussetzung dafür ist allerdings laut Bernd
Schade von Union Investment, „dass die Gebäude von der Struktur
her – also von ihrer Tiefe, der Geschosshöhe und den Fluchtwegen –
dazu geeignet sind“. Überzeugt von den Chancen ehemaliger Büro
gebäude ist beispielsweise der Hotel- und Hostelbetreiber A&O: Mehr
als die Hälfte seiner 19 Beherbergungsbetriebe befindet sich in ehemaligen Bürogebäuden. „Dabei betrachten wir die leere Büroimmobilie wie
a Défense ist nicht nur ein gelungenes Beispiel für die ab den 1960er-Jahren praktizierte
Plattenbauweise, sondern auch das größte
Geschäftsviertel Europas. Bemerkenswert ist der
Standort nicht nur aufgrund seiner Lage – gerade einmal einen Steinwurf von Paris entfernt –,
sondern auch wegen seiner Größe, Vielfältigkeit und seiner Urbanität: Auf einer Fläche von
160 Hektar finden sich Büro- und Wohngebäude ebenso wie mehrere große Einkaufszentren,
umgeben von einer Ringstraße, die das Viertel
überdies zum Verkehrsknotenpunkt macht.
Damit aber La Défense im verschärften
Wettbewerb mit anderen großen Geschäftszentren nicht den Anschluss verliert, hat man im
Jahr 2006 damit begonnen, dem Standort ein
neues Gesicht zu verleihen. Alles in allem dürfte
der Investitionsaufwand bei etwa 2,5 Milliarden
Euro liegen. Neben einem umfassenden Modernisierungsprogramm werden große Anstrengungen unternommen, um den Standort an die
Anforderungen des urbanen Lebens anzupassen
und die Nachhaltigkeit zu erhöhen.
Das Modernisierungsprogramm ist mittlerweile in seine aktive Phase eingetreten. Es umfasst sowohl Kernsanierungen als auch Neubauvorhaben. Wichtigste Sanierungsprojekte sind
das Air 2 des Investors Carlyle, D2 von Sogecap,
der Lebensversicherungstocher der französischen
Großbank Société Générale, Carpe Diem, ein Projekt des größten britischen Versicherungskonzerns Aviva, und Hermitage, ein Großvorhaben
des russischen Immobilienentwicklers Hermitage.
Neu errichtet werden die Hochhäuser Phare, Majunga und Trinity des Immobilieninvestors UnibailRodamco sowie Basalte von Société Générale.
Im Bereich Infrastruktur plant der Hotelbetreiber
Accor die Renovierung des Hotels Sofitel, Union
Investment will bis 2014 das Hotel Meliá (369
Zimmer) fertigstellen.
Laut eines Zwischenberichts der Stadtentwicklungsgesellschaft La Défense Seine Arche
(Epadesa) sind circa 335.000 Quadratmeter
bereits fertig, mehr als 405.000 Quadratmeter
befinden sich zurzeit in Bau. Dem Umweltaspekt
wurde vor allem bei den neuen Vorhaben besondere Rechnung getragen. Sie sollen zudem
den öffentlichen Raum aufwerten und sich besser in die Fußgängerbereiche integrieren.
Das Wahrzeichen des Büroviertels La Défense westlich von Paris ist das monumentale
Bauwerk La Grande Arche. Als moderne Version des Arc de Triomphe konzipiert, wurde
es im Sommer 1989 zur Zweihundertjahrfeier der Französischen Revolution eröffnet.
Neue Dienstleistungsangebote, neue Bewohner, neue Geschäfte – es wird in großen
Dimensionen gedacht. Im Bereich Wohnungsbau ist man allerdings noch nicht ganz so weit:
690 Wohnungen wurden fertiggestellt, 1.080
befinden sich in Bau, 2.300 stehen kurz vor
Baubeginn und 1.470 sind „im Entwicklungsstadium“, heißt es. Auf den sozialen Wohnungsbau entfallen 40 Prozent der neuen Flächen, die
sich auf das Viertel La Défense im engeren Sinne
und auf das Gebiet Seine Arche verteilen.
Die Krise hat Spuren hinterlassen
Auch im Einzelhandel hat sich etwas getan.
Unibail-Rodamco hat sukzessive den Messeund Hotelkomplex Cnit und das Einkaufszentrum Quatre Temps mit 210 Geschäften und
16 Kinosälen renovieren lassen, was zur Erneuerung des Viertels beigetragen und seine
Anziehungskraft erhöht hat.
Größere Attraktivität bedeutet aber nicht
automatisch mehr Aktivität. Zwar hatten sich
viele Investoren schon früh an dem Schauplatz
rekordverdächtiger Immobiliendeals und aufsehenerregender Projektankündigungen in Position gebracht. Mit der Finanzkrise aber kam
für manche Projekte das Aus, andere wurden
verschoben.
Investoren sind vorsichtiger geworden.
Spekulative Bauvorhaben sieht man seltener.
Denn es ist heute deutlich schwieriger, Mieter
für neue Flächen zu finden. Unternehmen haben derzeit die Ausgabenseite fest im Blick –
gerade, wenn es um die Gebäudekosten geht.
Megadeals wie in den vergangenen Jahren gibt
es kaum noch. Lediglich der Stromnetzbetreiber
RTE mietete 2012 im Komplex Cœur Défense
14.400 Quadratmeter Bürofläche neu an. In
der Folge sank das Bürovermietungsvolumen
2012 gegenüber dem Vorjahr um 19 Prozent –
was sich auf die Mietpreise ausgewirkt hat.
Laut einer Studie des Immobilienberaters Jones
Lang LaSalle sank die Höchstmiete im dritten
Quartal 2012 auf 530 Euro pro Quadratmeter und Jahr.
Doch die Branche hofft, dass sich die Lage
wieder bessert. Zweifellos helfen wird die Anbindung des Standorts an das geplante regionale, vollautomatisch betriebene U-Bahn-Netz
Grand Paris Express. Dann wird La Défense endlich auch an die beiden Flughäfen Roissy CDG
und Orly angeschlossen sein.
•
9
titel
Operation am offenen Herzen
Einkaufszentren und andere Einzelhandelsimmobilien müssen sich immer wieder neuen Anforderungen
von Kunden und Mietern anpassen. Besonders anspruchsvoll ist der Umgang mit nicht mehr nachgefragten
Großflächen. Von Christian Hunziker
„Es ist selten möglich, eine Revitali
sierung nur über eine reine Erhöhung
der Mieteinnahmen zu refinanzieren.“
Stephan Austrup, Sonae Sierra
10
Einkaufszentrum als Third Place, also als dritten Ort neben Wohnung und
Arbeitsplatz, zu positionieren“, verdeutlicht dies Raimund Ellrott von
GMA. Das bedeutet, dem Kunden den Aufenthalt möglichst angenehm
zu machen. „Zur Aufenthaltsqualität tragen warme Materialien wie
Parkettboden und Teppiche, eine gute Beleuchtung und eine vielseitige
Gastronomie bei“, sagt der Sonae-Sierra-Manager Stephan Austrup.
Beim Leipziger Paunsdorf Center, mit seinen 70.000 Quadratmetern
Verkaufsfläche eines der größten deutschen Einkaufszentren, waren alle
diese Punkte zu berücksichtigen. „Als das Center 1994 eröffnet wurde, war Bedarfsdeckung das Wichtigste“, blickt Centermanager Stefan
Kowalczuk zurück. Deshalb gab es auch „extrem viele Großflächen“,
beispielsweise für die Warenhäuser Kaufhof und Woolworth sowie den
Baufachmarkt Obi. Im Zuge der Umstrukturierung änderten die Planer
die Flächenkonfiguration so, dass kleine und mittlere Shops entstanden –
entsprechend stieg die Zahl der Mieteinheiten von 110 auf 180. Gleichzeitig reduzierte sich die Gesamtmietfläche, weil eine zweite, 700 Meter
lange Ladenstraße geschaffen wurde: Sie nimmt 6.000 Quadratmeter
ein, die nicht mehr vermietet werden können. „Diesen Verlust“, sagt
Kowalczuk, „können wir kompensieren, weil wir für die kleinen und
mittleren Flächen eine deutlich höhere Quadratmetermiete als für die
früheren Großflächen erzielen.“
„Für die weiteren Etagen brauchen sie andere Nutzungen.“ Wie man
sie erfolgreich finden kann, führt MIB vor: Das zweite Obergeschoss des
einstigen Hertie-Hauses wird nach Abschluss der Bauarbeiten ein Fitnesscenter beherbergen, während die dritte und vierte Etage zu Wohnungen
umgewandelt werden. Doch auch die drei verbleibenden Einzelhandels
etagen strukturiert MIB um: Sie werden von mehreren kleineren Mietern
bezogen. Jeder von ihnen erhält seinen eigenen Eingang im Erdgeschoss,
kann darüber hinaus aber auch noch mindestens eine weitere Ebene
für sich nutzen.
In manchen Fällen fällt es allerdings selbst versierten Entwicklern
schwer, eine Nachnutzung zu finden – zum Beispiel dann, wenn ein
Multiplexkino, wie sie in den 1990er-Jahren in viele Shoppingcenter
integriert wurden, den Betrieb einstellt. Mit diesem Problem schlägt
sich JLL-Expertin Christine Hager beim Vita-Center in Chemnitz herum.
Eine Lösung hat sie noch nicht, aber immerhin eine Idee: Vielleicht gelinge es ja, das ehemalige Kino als Hörsaal für die örtliche Universität
zu nutzen.
•
Ziel ist es, einen Mehrwert zu schaffen
Wie aber lässt es sich erreichen, dass die getroffenen Maßnahmen
wirtschaftlich sind? „Die Revitalisierung eines Shoppingcenters ist nur
dann sinnvoll, wenn der Eigentümer nicht den Eindruck hat, gutes Geld
schlechtem Geld hinterherzuwerfen“, betont Berater Ellrott von GMA.
„Es geht immer darum, einen Mehrwert zu schaffen.“ Refinanziert werden muss dieser Mehrwert laut Karsten Burbach, verantwortlich für
Einzelhandelsimmobilien in Deutschland beim Beratungsunternehmen
CBRE, durch höhere Mieteinnahmen. Etwas skeptischer ist Stephan
Austrup von Sonae Sierra: „Es ist selten möglich, eine Revitalisierung
nur über eine reine Erhöhung der Mieteinnahmen zu refinanzieren“,
gibt er zu bedenken. Dennoch lohnten sich die Maßnahmen, wenn es
gelinge, „durch eine Neupositionierung das gesamte Risikoprofil des
Objekts zu verbessern“.
Eine besondere Herausforderung stellt der Umstand dar, dass Shoppingcenter fast immer bei laufendem Betrieb umstrukturiert werden. Mit
einer „Operation am offenen Herzen“ vergleicht dies Karsten Burbach
von CBRE, MFI-Vertreter Stefan Kowalczuk zitiert gern die Bauarbeiter:
„Bei einem Refurbishment sind immer Leute da, die stören: die Kunden.“ Eine Revitalisierung sei deshalb „erheblich komplexer“ als der
Bau eines neuen Centers und bedürfe einer beachtlichen „Tiefe in der
Detailplanung“. So muss zum Beispiel der Umzug der Mieter exakt geplant sein. Und dass die Handwerker immer nur in Teilen des Objekts
tätig sein können, verlängert die Bauzeit.
Fotos: mfi; Sonae Sierra
V
or einigen Jahren befand sich das Leipziger Paunsdorf Center in
einer schier aussichtslosen Situation. Das Center, 1994 auf der grünen Wieseerrichtet, litt unter der wachsenden Konkurrenz durch
die Innenstadt und der Abwanderung großer Mieter. Da entschied sich
im Jahr 2010 der Essener Shoppingcenter-Betreiber MFI Management
für Immobilien als Eigentümer des Zentrums für die große Lösung: eine
umfassende Umstrukturierung mit dem Ziel, ein modernes Einkaufszentrum zu schaffen, das den heutigen Anforderungen von Kunden und
Mietern gerecht wird.
Vor ähnlichen Herausforderungen stehen zahlreiche andere Eigen
tümer und Betreiber von Shoppingcentern. Jedes zweite deutsche Einkaufszentrum muss revitalisiert werden, ergab eine Studie des Shopping
center-Entwicklers Sonae Sierra und der Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung (GMA). Ein Grund für diesen hohen Anteil: Einkaufszentren bedürfen in der Regel bereits nach zehn Jahren einer
Neupositionierung, da dann viele Mietverträge auslaufen. Und in der
schnelllebigen Handelsbranche ändern sich die Anforderungen innerhalb
weniger Jahre markant. So hat die Energieeffizienz sowohl für Nutzer
als auch für Investoren deutlich an Bedeutung gewonnen. „Eine Revitalisierung bietet die Möglichkeit, ein Center in Bezug auf die Nachhaltigkeit zu verbessern und ein entsprechendes Zertifikat anzustreben“,
betont Stephan Austrup, Manager New Business beim ShoppingcenterEntwickler Sonae Sierra. Doch auch die Flächenbedürfnisse verändern
sich: „Vor zehn Jahren hat zum Beispiel der Elektronikfachmarkt Media
Markt häufig noch 8.000 Quadratmeter Verkaufsfläche und mehr angemietet, während er sich heute oft mit 2.500 Quadratmetern begnügt“,
nennt Raimund Ellrott, Mitglied des Management-Boards bei GMA,
ein Beispiel. Umgekehrt, sagt Christine Hager, Leiterin ShoppingcenterManagement in Deutschland beim Immobilienberatungshaus Jones Lang
LaSalle (JLL), benötigen Modehändler wie Esprit heute deutlich größere
Flächen als noch vor einigen Jahren.
Hinzu kommen die geänderten Wünsche und das neue Einkaufsverhalten der heutigen Kundengeneration, wie nicht zuletzt der zunehmende Trend zum Onlineshopping deutlich macht (siehe Seite 16). „Ein
Shoppingcenter-Betreiber kann nur gewinnen, wenn es ihm gelingt, das
Ähnlich wie bei Bürogebäuden steht überdies auch bei Einzel
handelsobjekten nicht selten der hohe Buchwert in den Bilanzen der
Eigentümer einem erfolgreichen Refurbishment entgegen. „Solange
die Eigentümer oder die Banken nicht bereit sind, das Objekt signifikant abzuschreiben, wird es in solchen Fällen keine Lösung geben“,
stellt Sonae-Sierra-Manager Stephan Austrup fest. Diese Erfahrung
machte zum Beispiel das Berliner Unternehmen MIB Immobilien und
Beteiligungen, als es sich für das Hertie-Kaufhaus im Stadtteil Moabit
interessierte. „Das Gebäude war seit Jahren auf dem Markt“, erinnert
sich Projektleiter Lars Neubauer. „Aber erst als die Kaufhauskette Hertie
Insolvenz anmeldete, wurde der Preis so angepasst, dass sich ein Refur
bishment rechnete.“
Denn der Umgang mit solchen aufgegebenen Kaufhäusern ist aus
einem bestimmten Grund besonders komplex: „In der Regel glauben
die Entwickler, nur drei Ebenen“ – nämlich Untergeschoss, Erdgeschoss
und erstes Obergeschoss – „optimal für den Einzelhandel nutzen zu
können“, berichtet CBRE-Fachmann Burbach aus der Beratungspraxis.
Im Leipziger Paunsdorf Center wurden im Zuge einer umfassenden Umstrukturierung die einzelnen Ladenflächen deutlich
verkleinert: Heute bietet das Einkaufszentrum 180 Shops, 70 mehr als bei der Eröffnung im Jahr 1994.
11
Märkte
Wohin steuert
die Euro-Zone?
Symbol einer widerstandsfähigen Währung:
die Euro-Skulptur vor
dem EZB-Gebäude in
Frankfurt am Main.
Der Norden muss dem Süden dauerhaft und stärker
als bisher unter die Arme greifen. Welche Folgen hat
die Transferunion für die deutschen und europäischen
Schuldenexzesse verdrängt, nicht behoben
Immobilienmärkte? Von Miriam Beul-Ramacher
An ein Auseinanderbrechen der Währungsunion glauben europäische
Immobilienprofis ohnehin nicht mehr. Die jüngste Investorenbefragung
von Union Investment – durchgeführt im Dezember 2012 – ergab,
dass die klare Mehrheit der 165 Immobilieninvestment-Entscheider
aus Deutschland, Frankreich und Großbritannien vom Fortbestand der
Euro-Zone überzeugt ist. Nur für 3 Prozent der Befragten ist das Aus
einanderbrechen ein wahrscheinliches Szenario. Allerdings gehen 75 Prozent der Marktakteure davon aus, dass die Euro-Krise zu einer langen
Phase der Unsicherheit auf allen Immobilienmärkten führen wird. So rechneten 87 Prozent der Befragten mit einer stärkeren Konzentration von
Immobilieninvestitionen auf die stabilen Märkte im Norden Europas.
„Die Länderunterschiede werden 2013 weiter anhalten“, prognosti
ziert auch Thomas Beyerle, Leiter Research beim Bonner Unternehmen 3
D
12
Raum & mehr 12 | 2013
2012
Stabile Märkte im Norden bevorzugt
Auswirkungen der Schuldenkrise auf die europäischen Immobilienmärkte,
Zustimmung der Befragten in Prozent
Deutschland
Frankreich
„stärkere Konzentration
auf stabile Märkte im
Norden Europas“
Großbritannien
92
75
88
„höhere Kapitalanforderungen
an Investoren“
87
80
90
„Verstärkung des
Nord-Süd-Gefälles
(Entkopplung)“
88
73
90
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90 100
Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, Januar 2013, Umfrage unter 165 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien
US-Investoren am aktivsten
Investitionen in deutsche Immobilien von Oktober 2011 bis Oktober 2012
nach Herkunftsländern, in Mrd. Dollar, in Klammern Anteil in Prozent
Foto: Justin Lightley/Getty Images
ie Wirtschaftsübersetzerin und der Grafikdesigner blicken müde in
die Fernsehkamera. Die Frau hat ihr kleines Kind auf dem Schoß,
der Mann steht hinter ihr in der Ein-Zimmer-Wohnung, die sich
die beiden Madrilenen gerade noch leisten können. Mit 420 Euro im
Monat muss Familie Sanchez auskommen. „Es gibt keine Arbeit in
Madrid, nichts“, sagt das junge Paar. TV-Berichte über Schicksale wie
dieses häufen sich. Und sie zeigen auf dramatische Weise, dass die Banken- und Wirtschaftskrise die Wohlstandsuhr der südlichen europäischen
Staaten radikal zurückgedreht hat. Die erfolgreiche Aufholjagd an den
Lebensstandard der Nordeuropäer ist vorbei, die Blüte der vergangenen
Jahre entpuppt sich als Scheinblüte. Auch wenn die Krisenauslöser und
-beschleuniger in Griechenland, Spanien und Italien unterschiedlich
gelagert sind, so bleibt das Ergebnis doch das gleiche: Die wirtschaftlich
stabileren Staaten im Norden werden den Nachbarn im Süden dauerhaft
und stärker als bisher unter die Arme greifen müssen.
Entscheidende Weichen dafür wurden bereits gestellt: Seit Juli 2012
ist der Europäische Stabilitätsmechanismus (ESM) in Kraft, die Bankenunion wird vorbereitet, die Europäische Zentralbank kauft Anleihen von
Krisenstaaten. „Der Kauf von Staatsanleihen ist eine Form der Geldpolitik,
die in keinem Lehrbuch vorkommt. So eine Situation gab es noch nicht“,
sagt Tobias Just, Universitätsprofessor und wissenschaftlicher Leiter
der International Real Estate Business School (Irebs) an der Universität
Regensburg. Dies mache auch Vorhersagen unendlich schwer. Die eher
südeuropafreundliche Geldpolitik des neuen Zentralbank-Chefs Mario
Draghi bereitet den Ländern im Norden Kopfzerbrechen. Die Rolle der
Deutschen ist dabei im Ausland nicht unumstritten. Und im heimischen
Lager werden Zweifel laut, ob und wie lange sich Deutschland die Rolle
als Zahlmeister leisten kann und will. Die EU verkomme zur Transferunion,
so lautet der Vorwurf vieler EU-Gegner. „Wobei man nicht vergessen
darf, dass wir schon seit Langem eine Transferunion sind“, betont Just.
Deutschland pumpe bereits seit vielen Jahren alljährlich 6,5 Milliarden
Euro an Transferleistungen in die Europäische Union. Vom ESM mit einem
Gesamtvolumen von 700 Milliarden Euro – das von allen 17 Staaten
der Euro-Währungsgemeinschaft aufgebracht wird – stemme Deutschland allein 190 Milliarden Euro.
Doch was passiert, wenn die 700 Milliarden Euro des ESM nicht ausreichen? Oder wenn die europäische Währungsunion auseinanderbricht,
fragen sich viele. „Die Mittel aus den Schutzschirmen würden bei uns
als nicht bezahlte Forderungen hängen bleiben“, malt Just das WorstCase-Szenario für Deutschland aus. Daher zwinge allein die theoretische
Möglichkeit, dass ein Land aus der Euro-Zone austritt – oder dies sogar
mehrere tun –, zum Erhalt der Währungsunion. „Die Handlungsmaxime
der Politik lautet, den maximalen Verlust zu minimieren. Die Transferunion
ist insofern auf jeden Fall das kleinere Übel.“ Ähnlich urteilt Christian
Ulbrich, Europachef des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL):
„Im Moment werden in vielen Ländern Strukturreformen durchgeführt,
von denen man schon vor Jahren wusste, dass sie notwendig sind. Die
aber nicht angegangen wurden, weil die Politiker die Wiederwahl gefürchtet haben. Jetzt können sie mit dem Finger auf Frau Merkel oder
auf die böse EU zeigen“, sagt Ulbrich. Wir sollten uns darauf einstellen,
dass diese Prozesse viele Jahre in Anspruch nehmen werden. „Ich glaube, dass wir in unserem Leben nichts anderes mehr erleben werden als
Transferunion“, so der Berater.
gesamt:
13,26 Mrd.
USA
4,40
Schweden
2,36
(17,8)
Großbritannien
1,94
(14,7)
(33,2)
Frankreich
1,26
(9,5)
Schweiz
0,79
(6,0)
sonstige
2,51
(18,9)
Quelle: IREBS, RCA, Oktober 2012
13
Märkte
Selektive Investments in Südeuropa
Die ECE managt seit der Übernahme der spanischen Centermanagement-Gesellschaft Auxideico Gestión im Jahr 2010 rund
14 Einkaufszentren in Spanien, betreibt zwei der größten Shoppingcenter in Griechenland, hat selbst in der Türkei zwei Centerprojekte
entwickelt und im vergangenen Herbst ein neues in der Slowakei
eröffnet. Dass die verringerte Konsumneigung die griechischen und
spanischen Center trifft, stehe außer Frage. Doch der Appell seiner
griechischen Kollegen an Deutschland sei eindeutig: „Ihr Deutschen
Verhalten positive Aussichten
Prognostiziertes jährliches Wirtschaftswachstum in ausgewählten
Ländern 2012 und 2013 in Prozent
2012
2
1
0,9 0,9
0
0,1
0,4
1,1
0,2
–0,7
–1
–1,5 –1,3
–2
2013
–0,4
–0,4
–2,3
–3
Deutschland
Frankreich
Quelle: IWF, Oktober 2012
14
Italien
Spanien
Euro-Zone
gesamt
Großbritannien
Der deutsche Shoppingcenter-Betreiber
ECE managt The Mall in Athen, eines der
größten Einkaufszentren des Landes.
Fotos: ECE; Hans-Juergen Heyer
IVG Immobilien. Zwar sei ab Mitte 2013 mit einer Konjunkturwende
zu rechnen. Dennoch werde das Wirtschaftswachstum im Euro-Raum
infolge weiterer Reformen und Haushaltskonsolidierungen schwach
ausfallen. „Ein hohes Wirtschaftswachstum können wir nur für Polen
erwarten. Deutschland, Großbritannien und Frankreich dürfen sich auf
eine weitgehende wirtschaftliche Stagnation einstellen. Die Rezession
in Südeuropa wird sich weiter fortsetzen“, so Beyerle.
Den Erhalt der Währungsunion wird Deutschland nicht zum Schnäppchenpreis bekommen. Vor allem, weil die Auslöser der Staatsschulden
krise, die Exzesse in der privaten Finanzierung, nicht geheilt sind. Sie
wurden nach Aussage von Ökonom Just „nur vorrübergehend verdrängt“.
„In Deutschland sind eine Menge Refinanzierungen von Immobilien
finanzierungen zu leisten, und gleichzeitig gibt es eine Menge von
Banken, die das gar nicht mehr machen wollen“, so Just. Die Eigen
kapitalanforderungen würden gemäß den künftigen Regeln nach Basel III
sehr viel härter werden und die Finanzierung von Immobilien unattraktiver machen.
Trotzdem kann Deutschland, das sich in seiner Rolle als „Zahlmeis
ter Europas“ spürbar unwohl fühlt, als Immobilien- und Kapitalanlage
standort gestärkt aus der Krise hervorgehen. Zum einen, weil Ausländer
große Summen in den deutschen Immobilienmarkt pumpen. Von den
insgesamt gut 25 Milliarden Euro, die 2012 in Beton made in Germany
geflossen sind, kamen 42 Prozent von internationalen Anlegern, berichtet
das Maklerunternehmen JLL. Zum anderen, weil die Zahlmeisterrolle auch
Raum bietet, eine Führungsfunktion zu übernehmen. Ein Joker, den EuroKritiker oftmals übersehen. „Wer viel Geld in den Topf einzahlt, darf sich
auch das Recht auf größere Gestaltungsmöglichkeiten nehmen. Daher
sollten wir Deutschen in der Krise auch eine Chance sehen und uns nicht
nur über die Kosten für andere beklagen“, betont Gerhard Dunstheimer, stellvertretender Vorsitzender der Geschäftsführung des Hamburger
Shoppingcenter-Entwicklers ECE Projektmanagement.
müsst uns helfen. Wenn ihr nicht mehr an uns glaubt, wer soll es
sonst tun?“, berichtet Dunstheimer. Dass sicherheitsorientierte Anleger derzeit ihre Finger von Südeuropa lassen, führt er zudem auf
einen negativen Lemminge-Effekt zurück. „Viele Investoren schauen
ausschließlich auf das, was die anderen machen. Mikrostandorte, die
wirklich gut sind und gute Potenziale haben, werden außer Acht gelassen, nur weil sie in Italien oder Spanien liegen und diese Länder
derzeit keiner anfasst“, stellt der ECE-Mann kritisch fest.
Ein Gegenbeispiel ist Union Investment, die sich im Dezember in
Barcelona ein Hotel der spanischen Marke Barceló gesichert hat. „Barcelona gehört traditionell zu den attraktivsten Reise- und Konferenzdestinationen in Europa und bietet damit sehr gute Rahmenbedingungen für
unser erstes Hotelinvestment in Spanien“, sagt Frank Billand, Mitglied
der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH.
Experten wie Just betonen, dass Deutschland auch demografisch
von den Problemen der anderen Staaten profitiere. „Die Zuwanderung aus Südeuropa wird anhalten. Dies begünstigt die Wohnungsund Einzelhandelsimmobilienmärkte jedoch deutlich stärker als die
Büromärkte“, sagt er. Allein im Jahr 2011 habe Deutschland einen
Nettowanderungssaldo von fast 280.000 Personen gehabt. Der Druck
auf die Wohnungsmärkte, vor allem in den Ballungsräumen, werde weiter zunehmen. Auch stehe der Einzelhandelslandschaft infolge der veränderten Nachfragegruppen eine Trendwende bevor: Der
Run auf Top-Objekte in den wenigen Citylagen der fünf bis sechs
größten deutschen Städte dürfte ausgereizt sein, weil kostengünstige Händler gegenüber Anbietern hochwertiger Waren das Rennen machen. Peripheren Versorgungsimmobilien sagt Just daher
eine neue Blüte voraus.
Eine Blase an den deutschen Wohnungsmärkten könne er zum jetzigen Zeitpunkt nicht erkennen. „Nicht alles, was steigt, ist eine Blase,
und nicht alles, was sinkt, ist eine geplatzte Blase. Wir sind weit entfernt
von den Niveaus, die Spanien und Irland 2000 bis 2006 erlebt haben“,
so Just. Gemessen an der Volatilität der Wohnungsmärkte in anderen
europäischen Staaten kann Deutschland trotz steigender Miet- und
Kaufpreise noch immer als Hort der Stabilität gelten.
So sieht es zumindest aus, wenn man durch die britische Brille schaut.
„Wir haben 2012 allein in Central London Wohnungen für weit mehr als
2 Milliarden Euro an ausländische Einzelinvestoren verkauft“, berichtet
Christian Ulbrich, Europachef von JLL. Dabei habe es sich in der Regel
um Privatkunden gehandelt, die im Paketdeal zwischen ein bis zehn
Wohnungen vom Plan weg gekauft haben, und zwar von ihrer Heimatdestination aus. „Diese Käufer kommen dafür nicht extra nach London.
Auch das ist eine Folge der Krise. Einen solchen Markt hat es in dieser
Form vor fünf oder sechs Jahren nicht gegeben“, sagt Ulbrich. Die Immobilieninvestmentmärkte haben auf die veränderten Rahmenbedingungen
„Der Kauf von Staatsanleihen ist eine
Form der Geldpolitik, die in keinem
Lehrbuch vorkommt.“
Tobias Just, International Real Estate Business
School (IREBS)
längst reagiert. „Die Europakarte für gewerbliche Immobilieninvestoren
ist auf einige wenige Länder zusammengeschrumpft“, berichtet IVGResearchchef Thomas Beyerle. Deutschland und Österreichstünden auf
den Einkaufslisten nach wie vor weit oben. Schweden und Polen sollten
Käufer jetzt ebenfalls auf dem Radar haben, während Frankreich zwar
Sicherheit, aber kaum Wertsteigerungen biete.
London sei nach wie vor der weltweit beliebteste Markt, noch
vor New York und Paris. „Alle südlichen Länder wie Italien, Griechenland, Portugal und Spanien kommen für risikoaverse Immobilieninves
toren derzeit überhaupt nicht infrage“, so Beyerle. Luxemburg sieht der
IVG-Researchleiter dagegen als einen Markt „mit Opportunitäten“. Als
„No-Go-Area“ für anlagebereite deutsche Versicherungen, Family Offices
oder Fonds bezeichnet der Analyst auch die Niederlande. „Der holländische Büroimmobilienmarkt liegt am Boden“, urteilt Beyerle. Ein hoher und hartnäckiger Sockelleerstand treffe auf eine starke Tätigkeit der
Projektentwickler. Das Angebot an Büroflächen sei entsprechend groß,
die Preise verfielen. Dies sei auch für diejenigen Immobilienfonds, die
vor der Auflösung stehen und Objekte am Markt anbieten wollen, kein
ideales Marktumfeld. Hohe Preise seien gar nicht und marktadäquate
nur mit Mühe zu erzielen.
Derweil zeigte sich der griechische Ministerpräsident Antonis Samaras
zu Jahresanfang optimistisch: Der Reformkurs im Land mache Fortschritte,
sagte er anlässlich eines Berlinbesuchs im Januar und versprach weitere
Sparanstrengungen. Dabei leide Griechenland schwer unter der „Geißel
der Arbeitslosigkeit“, betonte Samaras. Anders als die spanische Familie Sanchez hat der Grieche Alexandros Papanikolaou aus Athen daher
längst den Sprung nach Deutschland gewagt. Der Hals-Nasen-Ohren-Arzt
arbeitet seit Sommer 2012 in einem Duisburger Praxisteam.
•
15
Märkte
Handel im Wandel
Immer mehr Menschen gehen nicht nur im Laden, sondern auch im Internet einkaufen. Das hat Auswirkungen
auf Einzelhandelsimmobilien und deren Eigentümer. Von Alexander Heintze
Fotos: www.globetrotter.de; EHI Retail Institute
E
s ist gemütlich auf dem Sofa. Im Fernsehen läuft ein Werbespot
für Schuhe. Nur ein Klick auf die Fernbedienung, und schon am
nächsten Tag wird das neue Paar geliefert. Der Gang zum Kühlschrank – ein Bier und ein Snack – und von ganz allein bestellt das Gerät
Nachschub über das Internet. Schöne neue Shoppingwelt? Wir müssten
zum Einkaufen zwar nicht mehr vor die Tür gehen, aber draußen wären
die Innenstädte verwaist, in heruntergekommenen Warenhäusern und
Shoppingcentern herrschte gähnende Leere. Es war diese Vision, die der
Einzelhandel zu Beginn des Internetzeitalters heraufbeschworen hatte.
Realität geworden ist sie glücklicherweise nicht – und das, obwohl der
Onlinehandel europaweit ganz ohne Zweifel auf dem Vormarsch ist.
Die Fakten: 2011 kauften nach den Zahlen der europäischen Statistikbehörde 43 Prozent der Europäer im Internet ein. Ganz vorn mit
dabei: die Norweger, Schweden, Briten und Dänen. In diesen Ländern
shoppen mehr als 70 Prozent der Bevölkerung regelmäßig im Internet. Die Deutschen liegen mit 64 Prozent auf dem siebten Platz. Zudem hat sich seit 2004 die Zahl der Online-Einkäufe europaweit mehr
als verdoppelt – mit steigendem Trend. Derzeit beträgt der Anteil des
elektronischen Handels am gesamten europäischen Einzelhandelsumsatz etwa 3,4 Prozent. Die Europäische Kommission hat sich zum
Ziel gesetzt, diese Quote bis 2015 zu verdoppeln. Und die EU rechnet noch weiter: Würden 15 Prozent des gesamten Einzelhandels
umsatzes in digitalen Shops erzielt, könnte der volkswirtschaftliche
Nutzen 204 Milliarden Euro erreichen. Das entspräche 1,7 Prozent
des europäischen Bruttoinlandsprodukts. In besonders internetaffinen
Staaten könnten elektronischer Handel und Onlinedienste bis 2015
zu mehr als 20 Prozent zum Wirtschafts- und Nettobeschäftigungswachstum beitragen, hofft die EU.
Auch in Deutschland shoppen die Menschen zunehmend im Internet. Laut der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) entfielen 2012
bei einem Gesamtumsatz in Höhe von knapp 450 Milliarden Euro gut
6 Prozent auf den Onlinehandel. In zwei Jahren werden es 7 Prozent
sein. Nach Einschätzung des wissenschaftlichen Forschungsinstituts
für Einzelhandel EHI Retail Institute in Köln könnte der Onlinehandel
in Deutschland im Jahr 2025 sogar einen Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz von bis zu 27 Prozent erreichen.
Bis vor ein paar Jahren kannibalisierte der Onlinehandel dabei vor
allem die traditionellen Versandhändler wie Quelle, Neckermann und
andere. In der jüngsten Vergangenheit leidet der stationäre Handel
verstärkt unter ihm. So hat der Online-Buchhändler Amazon nicht nur
den kleinen, sondern auch den ganz großen Buchhandlungen deutlich Marktanteile abgenommen. Die Folge: Viele kleine Einzelkämpfer
geben auf, und die großen Ketten versuchen, mit anderen Konzepten ihre nicht benötigten Flächen zu füllen. Der Online-Schuhhändler
Zalando macht der Textil- und Schuhbranche das Leben schwer, und
auch die großen Elektronikhändler reagieren – wenn auch spät – nun
zunehmend auf die Konkurrenz aus dem Internet und eröffnen eigene Onlineshops.
16
Raum & mehr 12 | 2013
2012
Das bleibt nicht ohne Folgen. Nach Angaben der GfK-Beratungstochter GfK Geomarketing wurden zwischen 1985 und 2012 mehr
als 300 Warenhäuser in Deutschland geschlossen. Große Namen
wie Kaufhalle, Hertie und Horten verschwanden aus dem Stadtbild,
Karstadt schrumpfte sich gesund, und auch Kaufhof gab Filialen auf.
Die Gründe sind vielfältig und in jedem Unternehmen durchaus individuell. Unter der größer gewordenen Konkurrenz durch Shoppingcenter, Fachmarktzentren und den Onlinehandel aber leiden alle. Bis
2015 rechnet die GfK daher mit weiteren 43 Standorten, die von der
Schließung bedroht sind. Die gute Nachricht: Etwa ein Drittel der geschlossenen Häuser haben neue Nutzungen gefunden. Legt man die
Flächenzahl zugrunde, so sind die Auswirkungen auf die Immobilien
noch geringer. Von den 1,6 Millionen Quadratmetern, die nach der
Aufgabe von Kaufhäusern leer standen, sind heute circa 1,2 Millionen
Quadratmeter wieder vermietet. Allerdings nur in den Toplagen. Noch
warten 31 leer stehende ehemalige Hertie-Warenhäuser in kleineren
Städten und Nebenlagen auf neue Nutzer.
Neue Konzepte sind gefragt
Die These, dass Einzelhandelsimmobilien überflüssig würden, lässt sich
also nicht bestätigen. Im Gegenteil: „Supermärkte und Einkaufszentren in den Innenstadtlagen erleben eine Renaissance“, stellt die Studie
„Trends im Handel 2020“ der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG und
des EHI Retail Institute fest. Trotz des Wachstums im Internet bleibe der
stationäre Einzelhandel die wichtigste Anlaufstelle der Kunden, erklärt
Mark Sievers, Leiter des Bereichs Handel und Konsumgüter bei KPMG.
Das bestätigt Julia Maurer, Analystin im europäischen Researchteam des
Immobilienberaters Savills: „Einige Segmente des Einzelhandelsmarktes
wie Buchhandlungen und Elektronikgeschäfte sind von der Zunahme des
E-Commerce stark tangiert. Andere erweisen sich als sehr widerstandsfähig, da bei ihnen auch praktische Gesichtspunkte zum Tragen kommen,
wie der, dass der Kunde das Produkt vor dem Kauf anprobieren möchte
und sich das Einkaufs- mit dem Freizeiterlebnis vermischt.“
Doch um Kunden zu halten und zu begeistern, bedarf es neuer
Konzepte. „Auf die Bedrohung durch das Internet beginnt der statio
näre Handel endlich angemessen zu reagieren“, beobachtet Marco
Atzberger, Mitglied der Geschäftsleitung des EHI Retail Institute. 3
„Die Shops haben erkannt, dass
sie ihre Ware anders präsentieren
müssen. Sie müssen eine Emotionalisierung und eine Inszenierung
der Ware vornehmen“, sagt Atzberger.
Marco Atzberger, EHI Retail Institute
Auf Flagship-Stores mit Erlebnischarakter wie hier in Köln will der Versandhändler und Outdoor-Spezialist Globetrotter nicht verzichten.
17
Märkte
Offlineshops bedienen Onlinekunden
Die Wirtschaftsprüfer von KPMG haben beobachtet, dass aus diesem
Grund die Eröffnung von neuen lokalen Geschäften durch reine Online
händler zunimmt. So hat etwa der Online-Möbelhändler Fashion For
Home im August 2012 seinen weltweit ersten „Offlineshop“ in Berlin
eröffnet. Die Online-Schuh- und Textilhändler Numelo und Zalando sind
in Stuttgart beziehungsweise Berlin mit einer Ladenadresse vertreten.
Laut EHI betreibt bereits heute jeder zweite der 1.000 größten
Onlineshops in Deutschland auch stationäre Geschäfte. Zwei Drittel
dieser Unternehmen haben ihren Ursprung im stationären Handel, ein
Drittel war zunächst nur online aktiv und hat dann zusätzlich reale
Geschäfte eröffnet. Offlineshops bedienen Onlinekunden, die zwar
im Internet bestellen, die Ware dann aber lieber im Geschäft abholen oder zurückgeben möchten. Ein Trend wird dabei Bestand haben,
glaubt EHI-Chef Atzberger: „Die Einzelhändler gehen dahin, wo die
Norweger und Briten vorn
EU-Länder mit dem höchsten Anteil an Personen, die 2011 über das
Internet gekauft haben, in Prozent
Norwegen
73
Großbritannien
71
Schweden
71
Dänemark
70
Niederlande
69
Luxemburg
65
Deutschland
64
Finnland
62
Frankreich
53
Island
49
EU-27
43
0
10
Quelle: Bitkom, 2012
18
20
30
40
50
60
70
80
Analystin Bettina Borchmann. „Die aufkommende Konkurrenz durch
die Onlineshops wird noch nicht wahrgenommen.“ Die nach wie vor
hohe Nachfrage nach Ladenflächen lässt das Risiko für Einzelhandels
investitionen noch gering erscheinen. „Ob sich das Risiko verändert,
wird sich bis Mitte 2013 zeigen“, glaubt die Analystin.
„Innenstädte bieten offensichtlich
etwas, was E-Commerce nicht
leisten kann.“
Markus Epple, Markt und Standort Beratungs
gesellschaft
Betreiber von Shoppingcentern nutzen Internetkanäle
Menschen sind. Das heißt, in die Metropolen und in die 1-a-Lagen
der Städte.“ Ob die Geschäfte in diesen Lagen größer oder kleiner
werden, darüber gehen die Meinungen auseinander.
Auf dem Welteinzelhandelskongress in London 2012 gaben laut der
Maklerfirma Jones Lang LaSalle (JLL) 60 Prozent der Händler an, dass
sie bei steigendem Online-Absatz größere Ladenflächen benötigten.
CBRE sieht bei amerikanischen Einzelhändlern dagegen einen Trend
zu kleineren Geschäften, der auf das Wachstum des Onlineshoppings
zurückgeht. Die Immobilienberatung Savills prognostiziert, dass Einzel
handelsunternehmen zukünftig weniger Ladenlokale benötigen, um
den gesamten Markt abzudecken. In der Folge würden sie versuchen,
die Anzahl ihrer Geschäfte zu reduzieren. Dies werde zu einer zunehmenden Polarisierung zwischen stärkeren und schwächeren Einzelhandelslagen führen. Die Nachfrage von Einzelhandelsunternehmen
nach 1-a-Lagen dürfte stabil bleiben.
Gut für Eigentümer und Investoren: Denn das Mietniveau und die
Preise in diesen Lagen dürften damit kontinuierlich steigen. Atzberger
glaubt, dass es insbesondere für Flächen in kleineren Städten und in
schlechteren Lagen schwieriger wird. In den Spitzenlagen deutscher
Städte allerdings, so Savills-Analystin Maurer, „sind die Ladenmieten
trotz der Konkurrenz durch den Onlinehandel in den vergangenen fünf
Jahren um durchschnittlich 13,4 Prozent gestiegen“.
Gut behaupten konnten sich in den vergangenen Jahren auch
innerstädtische Shoppingcenter. Ihr Anteil an allen Neueröffnungen
lag im Jahr 2011 bei 81 Prozent. Auch Discounter und Supermärkte
zieht es mittlerweile in die Stadtlagen. „Innenstädte bieten offensichtlich etwas, was E-Commerce nicht leisten kann“, meint Markus
Epple,Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Markt und Standort
in Erlangen. Zudem zwingt die demografische Entwicklung die Betreiber in die Zentren: In ländlichen Gebieten nimmt die Bevölkerung stetig ab, die Städte jedoch wachsen weiter.
Einer der großen Shoppingcenter-Investoren ist mit europaweit
35 Centern und 5,3 Milliarden Euro Gesamtvolumen die Union
Investment Real Estate GmbH. Hiermit ist die Fondsgesellschaft gut
gefahren. „Unsere Shoppingcenter sind Stabilitätsanker in den Immo
bilienbeständen“, sagt Geschäftsführer Frank Billand und verweist
auf die kontinuierlich hohe Vermietungsquote von mehr als 97 Prozent und die über die Jahre steigenden Werte. Union Investment hat
sich von Anfang an auf Center konzentriert, die eine starke Position
in ihren Einzugsgebieten haben, und die Zusammenarbeit mit Entwicklungs- und Managementpartnern gesucht, die über eine gewisse
Marktstärke und einen guten Track Record verfügen. Zudem wurden
eigene auf Shoppingcenter-Investment und -Asset-Management spezialisierte Teams aufgebaut.
Erst wenige Eigentümer und Investoren allerdings hätten sich
auf den Wettbewerber aus dem Internet eingestellt, resümiert JLL-
Fotos: ECE; www.foto-glasow.de
Gesucht sind vor allem Ideen, wie das Filialnetz besser genutzt werden
kann. „Die Shops haben erkannt, dass sie ihre Ware anders präsentieren müssen. Sie müssen eine Emotionalisierung und eine Inszenierung
der Ware vornehmen“, sagt Atzberger. Der Kunde soll sich die Ware
anschauen und erklären lassen – und notfalls auch online bestellte
Waren in einen Laden zurückbringen können. Genau dazu braucht es
eine reale Anlaufstelle und viel Platz. „Größere Flächen haben eine
Zukunft, weil es dort dem Handel möglich ist, etwas anzubieten, was
im Internet nicht möglich ist. Der Handel wird die Zahl der Waren
im Geschäft reduzieren, um mehr Gewicht auf die Inszenierung zu
legen“, sagt Atzberger.
Früh erkannt hat dieses Prinzip der Computerhändler Apple. In den
Vorzeigeläden, den sogenannten Flagship-Stores, dominieren Platz,
Design und der Wohlfühlfaktor für den Kunden. Die Produkte werden
präsentiert, ein positives Markenerlebnis wird inszeniert. Ob der Kunde
dann gleich im Laden kauft oder im Internet bestellt, ist zweitrangig.
Das Institut für Handelsforschung (IFH) in Köln teilt diese Einschätzung.
Demnach profitiert umgekehrt auch der stationäre Handel von Kunden,
die sich zunächst im Internet informieren und dann lieber im Geschäft
kaufen. „Diese Online-Offline-Wechselwirkungen lösten 2011 einen
Umsatz von knapp 16 Milliarden Euro aus, wovon der größte Teil auf
Käufe im stationären Handel entfällt“, so das IFH.
Andere Eigentümer reagieren zaghaft. Centerbetreiber wie ECE aus Hamburg oder MFI aus Essen sprechen Shoppingcenter-Kunden verstärktüber
Internetkanäle an, sind mit Centern auf Facebook präsent und versorgen
die Verbraucher über mobile Anwendungen für Smartphones und TabletComputer mit Informationen über Sonderangebote und Aktionen, um sie
in die Center zu locken. So setzt ECE auf die mobile Anwendung Wynsh.
Wer damit in einem ECE-Einkaufscenter ein Produkt fotografiert, kann
Rabatte bekommen. ECE-Chef Alexander Otto sieht das Internet als Herausforderung für die Betreiber von Shoppingcentern. Die Ansprüche an
Architektur, Warenangebot und -präsentation würden steigen, sagte er
unlängst dem „Handelsimmobilien Report“. Das bedeutet für viele ältere
Center einen erheblichen Renovierungsbedarf (siehe Seite 10).
Auch der Branchenmix verändert sich. Während Buchhandlungen
und Elektronikhändler zu den Verlierern gehören, eröffneten laut Savills
in den vergangenen fünf Jahren Mode-Einzelhändler mehr Geschäfte in
den Innenstädten, als sie schließen mussten. Auch Einrichtung, Mobilfunk,
Kosmetik sowie Lederwaren zeigten sich widerstandsfähig. Das stimmt
die Unternehmensberatung KPMG zuversichtlich, dass der überwiegende
Teil des europäischen Einzelhandels auch 2020 in stationären Geschäften
stattfinden wird. „Wir sind noch weit entfernt davon, dass die Umsätze
im E-Commerce den Innenstädten spürbar schaden könnten“, schätzt
Markus Epple die Situation ähnlich ein.
Eine andere Immobiliensparte profitiert schon jetzt vom zunehmenden Onlinehandel: die Logistik. Laut JLL entfiel von 2007 bis 2011
ein Viertel der von Handelsunternehmen angemieteten Fläche auf
E-Commerce-Firmen. Allerdings glaubt JLL-Analyst Christian Ströder
nicht, dass Investoren ihre Strategien ändern werden. Logistikimmobilien würden schon lange als klassische Investmentprodukte wahrgenommen. „Wenn die Bonität und die Mietvertragslaufzeit passen,
stehen diese Produkte in jedem Falle im Fokus der Investoren“, so
Ströder. Allenfalls sieht CBRE eine klare Tendenz der großen Handelsketten, mehr in regionale Versandzentren in der Nähe der Ballungsräume zu investieren anstatt in zentrale Lager. Nur so ließen sich die
Kundenwünsche sofort befriedigen. Denn eines ist klar: Die Schnelligkeit des Internets – heute bestellt, morgen geliefert – erwarten die
Kunden auch dann, wenn sie das heimische Sofa verlassen und wie
gewohnt im Laden kaufen oder dort bestellen.
•
Wie hier in Stettin informiert Shoppingcenter-Betreiber ECE seine Kunden an allen Standorten mithilfe mobiler Internetanwendungen.
19
Konzepte
Serienmäßig
verbessern
Auch die Immobilienwirtschaft spürt den wachsenden Veränderungsdruck. Standhalten können
Unternehmen, indem sie ihre Stärken und Schwächen analysieren und kontinuierlich an der Verbesserung
ihrer Prozessstrukturen arbeiten. Von Arne Gottschalck
G
leichbleibend hohe Qualität bei größtmöglicher Kosteneffizienz:
Dies sind die Leitplanken, die Unternehmen bekanntlich den Weg
zum Erfolg in einer globalisierten Wirtschaft weisen. Wer nicht
liegen bleiben will auf der Hochgeschwindigkeitstrasse – das hat zuletzt
die Finanzkrise erneut eindrucksvoll gezeigt –, muss Produktions- und
Dienstleistungsprozesse effizient steuern und vor allem jederzeit flexibel auf Veränderungen reagieren können.
Was nötig ist, damit Unternehmen dies gelingt, zeigt eine Idee aus
Japan: Hier machte „Kaizen“, das Prinzip der steten Verbesserung in
kleinen Schritten, Firmen wie Sony oder Toyota ab den1980er-Jahren fit
im Wettbewerb mit der westlichen Konkurrenz. Japanische Unternehmen produzierten weniger Ausschuss, waren effizienter. Inzwischen ist
das permanente Hinterfragen eigener Schwächen und deren kontinu-
ierliche Korrektur auch in westlichen Führungsetagen die Managementmethode erster Wahl.
Das gelte zumindest in Teilen auch für die Immobilienbranche, sagt
Steffen Sebastian, Professor am Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg. „Wenn man zurückblickt, hat sich die Immobilienbranche erheblich professionalisiert – etwa bei Prozessentwicklungen,
im Personalwesen, der Kostenkalkulation, im Accounting oder auch bei
Prognoserechnungen.“ Das beobachtet man auch in den Beratungs
unternehmen wie Ernst & Young (E&Y) oder Bell. Es gäbe durchaus Immobilienunternehmen, die heutzutage bereits sehr gut aufgestellt seien,
sagt zum Beispiel Dietmar Fischer, Partner bei E&Y. Doch er gießt Wasser
in den Wein: „Es gibt auch Immobilienunternehmen, die noch Potenzial
haben, sich zu verbessern.“ Mit anderen Worten: Einige Unternehmen
müssen ihre Hausaufgaben erst noch erledigen – doch dann liegen gleich
die nächsten auf dem Tisch. Denn Kaizen-Befürworter gehen davon aus,
dass jeder Zustand verbesserungswürdig ist. Das Thema ist damit keine
einmalige Angelegenheit, sondern ein Dauerbrenner.
Warum die Immobilienbranche langsamer reagierte als andere, erklärt
Universitätsprofessor Sebastian so: „Man war lange unter sich. Immobilienexperten verkauften Immobilien an Immobilienexperten, da war
der Druck nicht so hoch.“ Und Christoph Georg Schmidt, DeutschlandGeschäftsführer der Royal Institution of Chartered Surveyors, des internationalen Verbands der Immobilienprofis, ergänzt: „Andere Sektoren,
vor allem solche mit industrialisierten Prozessen, tun sich leichter mit
der Umsetzung dieses Managementtools.“ Zudem stehe in der Immobilienbranche die Qualität der Dienstleistung erst am Ende des Prozesses
wirklich fest – und sei zudem vergleichsweise individuell.
Automobilhersteller haben
mit kontinuierlichen
Verbesserungsprozessen
ihre Wettbewerbsfähigkeit
gesteigert.
20
Foto: Bloomberg/Getty Images
Unternehmen denken um
Doch nun stehen die Zeichen auf Veränderung: „Die großen Themen, die
die Immobilienbranche derzeit bewegen, sind die Nachhaltigkeit von Immobilien, alternative Finanzierungsmöglichkeiten neben der klassischen
Bankenfinanzierung, Konsolidierungstendenzen und veränderte Nutzer
anforderungen sowohl bei Büro- als auch bei Wohnimmobilien“, zählt
Fischer auf. Wolfram Bartuschka – er verantwortet das Branchencenter
Real Estate des Beratungshauses BDO – gibt zu Protokoll: „In den Boomjahren wurden vor allem Immobilienbewertungen und Due-DiligenceAufgaben nachgefragt. Deren Umfang ist seit 2008 deutlich geringer
geworden, in den zurückliegenden Jahren haben Beratungsleistungen im
Zusammenhang mit der Refinanzierung, dem Financial Planning sowie
zur Einführung eines professionellen Bestands- und Projektcontrollings
zugenommen.“ In der Summe habe die Nachfrage nach qualifizierter Beratung seit 2010 wieder zugelegt – und das bei allen Unternehmenstypen
gleichermaßen, vom Entwickler bis hin zum Investor.
Auch die Immobilienbranche setzt dabei auf einen kontinuierlichen
Verbesserungsprozess. Kurz KVP nennt sie das Prinzip. Es soll die Unternehmenslenkung und die entsprechenden Prozesse geschmeidig halten,
sie in die Lage versetzen, jederzeit zu reagieren – und einen Ruderschaden nicht erst im aufziehenden Sturm zu bemerken. Damit ist KVP dem
Kaizen eng verwandt, teilweise wird der Begriff sogar deckungsgleich
verwendet. Die Toyota-Formel hat gezeigt, dass stetige Veränderungen
in kleinen Schritten besser funktionieren als punktuelle, große Umwälzungen, die vor allem Unruhe ins Unternehmen tragen.
Erfolg hat diese Methode aber nur, wenn alle im Unternehmen mitziehen. Sonae Sierra, Entwickler und Betreiber großer Einkaufszentren in
Europa, investiert hierfür zum Beispiel in die berufliche und persönliche
Entwicklung der Mitarbeiter durch Schulungen und Weiterbildungen, 3
21
Konzepte
beschreibt Thomas Binder, Geschäftsführer Deutschland, die Strategie
des Unternehmens. Heiko Beck, in der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH als Chief Operating Officer für Segmentsteuerung, Controlling, Rechnungswesen, Recht und Steuern sowie das
Zentrale Immobilienmanagement verantwortlich, setzt ebenfalls auf kontinuierliche Verbesserungsprozesse: „Man kann nicht einmal im Jahr die
Glühbirne neu erfinden. Es geht vielmehr um die steten kleinen Schritte,
zum Beispiel darum, immer wieder die Kundensicht einzunehmen.“
Zudem ist er überzeugt, dass sich auch in der Immobilienwirtschaft Prozesse vereinheitlichen lassen: „Noch vor einigen Jahren
hieß es, die Immobilie sei dafür ein viel zu individuelles Produkt. Das
ist nur in Teilen richtig, vieles in den Managementprozessen lässt
sich sehr wohl standardisieren. Wir nennen den Weg dahin Operational Excellence.“ Treiber hierfür sind neben allgemeinen Effizienzerwägungen die wachsende Größe, Internationalisierung und Komplexität des Geschäfts. Dies funktioniere etwa bei der Bewirtschaftung
und dem Fondsmanagement. Markus Bell, Geschäftsführer von Bell
Management Consultants, ist gleichermaßen überzeugt: „Der Grad
der Prozessstandardisierung in der Immobilienwirtschaft muss deutlich verstärkt werden.“ Im Ergebnis führe dies zu einer Straffung der
Wertschöpfungskette, erklärt Beck und ergänzt: „Die Tendenz geht
zum Beispiel dahin, keine eigene Technik oder Hausverwaltung anzubieten. Autofirmen haben mit der Auslagerung auf Zulieferer ja seit
Langem auch gute Erfahrungen gemacht.“
Im Ausland ist man schon einen Schritt weiter, so die Beobachtung von Ottmar Heinen von der Fondsboutique Lacuna, die unter anderem auf Reit-Investments konzentriert ist. „Der nordamerikanische
Reit-Markt ist seit den 1960er-Jahren einer der kompetitivsten und
liquidesten Märkte. Da der dortige Wettbewerb um Investoren und
geeignete Investitionsobjekte erheblich größer ist als im hiesigen Umfeld, sind die nordamerikanischen Reits deutlich weiter in diesen Prozessen als der bislang insgesamt eher unterdurchschnittlich entwickelte
deutsche Sektor. Einen vergleichsweise interessanten Markt findet man
nur noch im asiatischen Raum vor. Unserer Beobachtung nach ist der
KVP dort mittlerweile sehr stark bei den meisten Reit-Unternehmen in
der Konzernführung verinnerlicht und zu einem lebendigen Standard
geworden.“ Und das ist beileibe kein bloßer Selbstzweck: „KVP ist
ein Schlagwort, das man auch unter Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit
Vor allem drei Aufgabenstellungen seien typisch bei Immobilienunternehmen: Die Strategieberatung konzentriert sich auf die künftige
Ausrichtung des Unternehmens, während die Transaktionsberatung
durchgeführt wird, sobald der Klient ein anderes Unternehmen übernehmen will – ein Vorhaben mit einigen rechtlichen und steuerlichen
Stolpersteinen. Und eine Prozessberatung soll Mandanten helfen, ihr
Unternehmen wieder besser lenken zu können.
„Vieles in den Managementprozessen
lässt sich standardisieren. Wir nennen
den Weg dahin Operational Excellence.“
Heiko Beck, Union Investment Real Estate GmbH
Spezialisten im Beratungsteam
Die Anforderungen an Unternehmenslenker der Immobilienwirtschaft sind komplex, spezialisierte Berater dienen als Lotsen.
subsumieren kann. Unser Fondsmanagement überprüft einerseits die
quantitativen Bewertungen der infrage kommenden Reits, andererseits
im qualitativen Bereich auch die zukunftsorientierte Ausrichtung des
Unternehmens und der Prozesse, die zum Erhalt durch das Unternehmensmanagement angestoßen werden.“
mit den Kapitalmärkten verzahnt: als Anbieter, als Kreditnachfrager, aber
auch als Konkurrent zu anderen Anlageklassen“, sagt Wissenschaftler
Steffen Sebastian. Immobilienunternehmen buhlen ebenso um günstige
Kredite wie Technologiefirmen, sie begeben Anleihen wie auch Autohersteller oder wandeln sich zu Aktiengesellschaften. Banken verbriefen
und verkaufen Immobilienkredite ebenso wie die Finanzierungstitel der
Kreditkartenunternehmen.
Entsprechend hoch ist die Abhängigkeit von den Finanzmärkten,
und zwangsläufig wird der beschleunigte Herzschlag der Börsen auch
für Immobilienprofis spürbar. „Der Kapitalmarkt wird auch weiterhin
eine wesentliche Rolle spielen, da die Finanzierungsvolumina ohne Kapitalmarkt nicht zu decken sind“, ist BDO-Berater Wolfram Bartuschka überzeugt. E&Y-Berater Fischer ergänzt: „Zudem beeinflusst das
regulatorische Umfeld die Immobilienunternehmen deutlich in ihrem
Handeln.“ Herausragende Beispiele seien die neuen Eigenkapitalvorschriften für Banken und Versicherungen (Basel III und Solvency II) sowie
die Regulierungsvorschriften für die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFMD).
Druck macht kreativ
Auf diesen Stimmungswandel in der Immobilienbranche haben die externen Beratungshäuser reagiert. Viele von ihnen gründeten inzwischen
Geschäftseinheiten, die sich nur auf Immobilienkunden konzentrieren.
Ihre Lotsenleistungen seien gefragt, auf der Immobilienbranche laste ein
enormer Handlungsdruck, heißt es unisono bei den Beratern.
Bei Projektentwicklern und Immobilieninvestoren ist es vor allem
die zunehmende Internationalisierung, die den Handlungsbedarf steigert. Deutschlands Offene Immobilienfonds beispielsweise sind heute
global aktiv, während sie sich in den 1990er-Jahren noch auf heimische
Liegenschaften konzentrierten. Die Internationalisierung schafft Gelegenheiten – sie erzeugt aber auch Druck. Druck durch internationale
Wettbewerber und Druck, auch im Ausland den lokalen Gepflogenheiten
genügen zu müssen. Alle diese Märkte gilt es stetig zu analysieren – zu
„screenen“, wie es in der Branche heißt –, um deren Chancen erkennen
und wahrnehmen zu können.
Auch hat sich der Puls des Immobilienmarkts im Verlauf der Finanzmarktkrise beschleunigt. Entsprechend denken die Anbieter über
Exitstrategien nach, die es ihnen ermöglichen, flexibler und möglichst
zeitnah auf Marktveränderungen zu reagieren. Hinzu kommen die Anforderungen der Kapitalmärkte. „Die Immobilienbranche ist inzwischen eng
Komplexe Beratungsaufgaben
Der PDCA-Zyklus als Systematik zur kon
tinuierlichen Verbesserung stellt die Mitarbeiter und deren Kenntnis ihres Arbeitsplatzes in den Mittelpunkt der Planung.
Do
Testen und praktisches OptimierendesKonzepts mit schnell realisierbaren, einfachen
Mitteln an einem einzelnen Arbeitsplatz.
Check
Prüfen des im Kleinen realisierten Prozess
ablaufs und seiner Resultate; im Erfolgsfall werden die Neuerungen als künftiger
Standard für alle Bereiche freigegeben.
Die vier Phasen geben dem
Zyklus seinen Namen:
Act
Act
Unternehmensweite Einführung des n euen
Standards und Implementierung regel
mäßiger Überprüfungen (Audits); dies
erfordert eine umfangreiche Reorganisation
und möglicherweise hohe Investitionen.
Erneuter Start des Verbesserungsprozes
ses mit der Phase Plan.
Plan
Identifizierung von Verbesserungs
potenzialen, Analyse des aktuellen
Zustands, schließlich die Entwicklung
eines neuen Konzepts unter enger Beteiligung der betroffenen Mitarbeiter.
22
Check
Plan
Do
Fotos: Nick Koudis/Getty Images; Union Investment
Immerwährender Kreislauf der Verbesserung
Es liegt auf der Hand, dass eine stetige Anpassung an neue Bedingungen
auch eine kontinuierliche Verbesserung erforderlich macht. Freilich, es
trifft nicht jede Spielart der Immobilienunternehmen gleichermaßen. „Die
Bedürfnisse der unterschiedlichen Marktteilnehmer sind verschieden, da
diese oftmals abweichende Interessen beziehungsweise Ziele haben”,
sagt beispielsweise Jens Kleine, Professor für Unternehmensführung
und Finanzdienstleistungen an der Steinbeis-Hochschule Berlin. „Während Projektentwickler vor allem den Abschluss des Projekts im Auge
haben, also die Fertigstellung, ist der Anlagehorizont der Investoren
in der Regel deutlich langfristiger. Generell haben aber alle Marktteilnehmer Interesse daran, in ihren Teilbereichen erfolgreich zu sein, was
schlussendlich dann auch den Erfolg nachgelagerter Wertschöpfungsstufen beeinflusst.“ Und Berater Markus Bell fügt hinzu: „Während die
meisten Dienstleister an einer kontinuierlichen Verbesserung ihrer Leis
tungsqualität arbeiten und knappen Margen am Markt ausgesetzt sind,
unterliegen die Investoren hohen Renditeerwartungen. Lösen kann sich
niemand von diesem Druck.“
Kein Wunder also, dass Immobilienunternehmen häufiger dazu übergehen, über die eigenen Prozesse nachzudenken oder einen externen
Blick auf das eigene Wirken werfen zu lassen. Consultants wie E&Y,
BDO oder Bell stehen bereit. „Beratung für Immobilienunternehmen,
das gibt es seit vier, fünf Jahren verstärkt“, bestätigt Sebastian. „Auch
wenn die Beratungen manchmal noch etwas Probleme damit haben,
denn Immobilien sind nun mal anders als Kühlschränke.“
„Angesichts der Vielzahl der Beratungsfelder kommt es bei der Umsetzung auf das jeweilige Thema an“, sagt Uwe Stoschek, der das europäische Real-Estate-Netzwerk von Pricewaterhouse Coopers leitet. „In der
Regel wird auf Geschäftsleitungsebene oder mit den zuständigen Fachbereichen eine klare Zielsetzung und Zeitplanung erarbeitet.“ Interessant
ist, dass die meisten Consultants nicht nur beraten, sondern ihre Klienten
auch bei der Umsetzung der identifizierten Lösungsschritte begleiten.
„Letztlich kann man das nur, wenn man viele unterschiedliche Kompetenzen vereint – kaufmännische, rechtliche und immobilienwirtschaftliche“, betont Stoschek. Ingenieure, die das jeweilige Geschäft mit seinen
Spezifika verstehen, gehörten daher mit in jedes Team.
Da jede Beratung das Ziel verfolgen sollte, die Leistungsstärke eines
Unternehmens zu verbessern, setzt sie im Idealfall an den Schwachstellen
an. Warum arbeitet der eine Immobilienentwickler erfolgreich, während
der andere Kurzarbeit anmelden muss? Liegen dessen Personalkosten
zu hoch, sind seine Angebote falsch kalkuliert? Externe Beraterprofis
sind darauf spezialisiert, Schwachstellen aufzudecken. Vergleichsweise
einfach macht dies der Vergleich mit einem erfolgreichen Konkurrenten.
Schwieriger wird es, wenn auch der Konkurrent schwächelt. Denn dann
gibt es keine Blaupause für den Erfolg. Es „kann vorkommen, dass innerhalb eines Marktzyklus verschiedene Mandanten aus einem Segment mit ähnlichen Herausforderungen zu kämpfen haben“, erläutert
E&Y-Experte Dietmar Fischer das Dilemma. In diesen Fällen komme es
auf die Erfahrung und die Marktpräsenz des Beraters an. Keine einfache
Aufgabe – denn mit anderen Branchen wie zum Beispiel dem Autosektor sind Immobilienunternehmen nur schwer zu vergleichen, gibt Fischer
zu bedenken: „Im Rahmen unserer Beratungsmandate vergleichen wir
Immobilienunternehmen in der Regel mit sinnvoll definierten Peergroups
aus dem Immobilienbereich selbst.“ Von einer anderen Benchmark rät
er ab. „Immobilienunternehmen zeichnen sich durch eine Vielzahl von
Eigenschaften aus, die einen Vergleich mit Unternehmen aus anderen
Branchen nur eingeschränkt möglich machen, zum Beispiel den hohen
Fremdfinanzierungsbedarf, das hohe Anlagevolumen oder den tendenziell langen Anlagehorizont.“
Den größten Nachholbedarf ihrer Immobilienmandanten sehen
Berater im Bereich der Kundenorientierung: „Der Mieter steht heute
zunehmend im Mittelpunkt“, sagt Markus Bell. Prozesse und Analysen würden auf seine Bedürfnisse ausgerichtet; Mieterbefragungen als
Instrument zur Bewertung der Leistungen des Asset- und PropertyManagers eingesetzt. „Wir sind aber noch lange nicht da, wo andere
Branchen hinsichtlich der Kundenausrichtung stehen“, urteilt Bell.
Für Immobilienunternehmen gibt es also noch einiges aufzuholen im Prozess der kontinuierlichen Verbesserung. Dass es sich lohnt,
hat Toyota jüngst wieder gezeigt. Der Automobilkonzern erholte sich
überraschend schnell von einer dreifachen Krise – Tsunami, Atomunfall
und Depression. Ende 2012 lag der japanische Hersteller in der Absatzstatistik auf Platz eins vor seinen Wettbewerbern General Motors
und Volkswagen.
•
23
Nachrichten
Union Investment
verkaufte den
Büroturm Torre
Paris in Santiago
de Chile.
Faszinierende Vielfalt nachhaltiger Ansätze
Prime Property Award Bereits zum dritten Mal
verlieh Union Investment im Oktober 2012
den begehrten Prime Property Award: Auf der
internationalen Gewerbeimmobilienmesse
Expo Real erhielten vier Unternehmen den
mit insgesamt 30.000 Euro dotierten Preis für
europäische Immobilieninvestments, die auf
vorbildliche Weise wirtschaftlichen Erfolg mit
soziokultureller und ökologischer Nachhaltigkeit verbinden. 160 Projekte aus 19 europäischen Ländern waren für den „Oscar“ der
Immobilienwirtschaft eingereicht worden.
15 von ihnen wählte die internationale Jury in
die Shortlist und kürte schließlich vier herausragende Immobilieninvestitionen mit vier
unterschiedlichen Nutzungen.
Der Preis für das beste nachhaltige Immobilieninvestment in Europa ging an die ThyssenKrupp AG für das ThyssenKrupp Quartier in
Essen. Auf einem ehemaligen Industrieareal
wurden die vormals 15 Standorte zu einem
neuen Headquarter-Ensemble vereint. Das
von JSWD Architekten und Chaix & Morel et
Associés gestaltete Areal bildet das Herzstück
einer neuen Urbanität mit durchlässigen und
großzügig angelegten öffentlichen Räumen.
Das effiziente Energieversorgungskonzept des
19.360 Quadratmeter großen Quartiers sei
beispielgebend, urteilte die Jury.
Der zweite Preis ging an das Kaufhaus Tyrol
in Innsbruck und wurde von der Signa Prime
Holding AG entgegengenommen. Das circa
33.000 Quadratmeter umfassende Einzelhandelsobjekt überzeugte die Wettbewerbs
jury durch die außergewöhnliche Konsequenz,
mit der hier Nachhaltigkeit umgesetzt wurde.
Besondere ökologische Merkmale sind die umfangreiche Nutzung des Innwassers sowie das
innovative Niedrigenergiekonzept.
Den dritten Preis erhielt der schwedische Investor Jernhusen AB für das Bürogebäude
Kungsbrohuset in Stockholm (Strategisk Arki-
Geschäft für professionelle Anleger wächst
tektur). Bei diesem Objekt wird die Energie auf
besonders spannende Weise gewonnen: Die
Körperwärme der täglich etwa 200.000 Reisenden im direkt angrenzenden Stockholmer
Hauptbahnhof wird genutzt, um Wasser zu
erhitzen, mit dem das rund 30.000 Quadratmeter große Gebäude konstant auf 22 bis
25 Grad Celsius aufgeheizt wird. Neben den
drei Hauptpreisen verlieh die Jury auch wieder
einen Sonderpreis. Diesen erhielt der norwegische Investor Inspiria Eiendom AS für das
in Grålum gelegene Inspiria Science Center
(AART Architects A/S). Das Wissenschaftszentrum wird jährlich von etwa 200.000 Schulkindern besucht. Mit spannenden Experimen
ten und interaktiven Ausstellungsmodulen
vermittelt es Kenntnisse über Themen wie
erneuerbare Energien und Abfallvermeidung.
Eine überaus inspirierende Investition für eine
ökologisch nachhaltige Zukunft.
www.prime-property-award.de •
Investment in Chile ist eine Erfolgsgeschichte
Lateinamerika Sechs Jahre nach
dem Markteintritt in Chile hat sich
Union Investment von ihrem latein
amerikanischen Teilportfolio in Chile getrennt. Für umgerechnet etwa
171 Millionen Euro wurden die
fünf Büroobjekte des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Global in
der Hauptstadt Santiago de Chile
an den chilenischen Immobilien
investor Aurus Renta Inmobiliaria
veräußert. Der in einem mehrstufigen Bieterverfahren erzielte Verkaufserlös lag um circa 33 Millionen Euro höher als der Erwerbspreis. Neben dieser Wertsteigerung
bestätigen die stabilen Mieterträge
während der gesamten Haltedauer
der Immobilien die Erfolgsgeschichte des Chile-Investments. •
Fotos: Union Investment (3); Adam Mørk;
Lindman Photography
Ausgezeichnetes Management
Scope Awards Union Investment
heißt der Gewinner des Scope
Award 2012 in der Kategorie
„Best Asset Management Real
Estate“. Die Jury begründete die
Auszeichnung mit „einer sehr hohen Markt- und Transaktionskompetenz“. Hervorgehoben wurden
zudem die hohe Stabilität der
Performance sowie der Liquidität
der Offenen Immobilienfonds.
Darüber hinaus sei die Kapitalanlagegesellschaft Vorreiterin bei
der Entwicklung von Nachhaltigkeitsstrategien. Die unabhängige
Ratingagentur Scope zeichnet einmal jährlich besondere Leistungen
in der Finanzbranche aus. •
Institutionelles Geschäft Großinvestoren vertrauten Union
Investment im Jahr 2012 Immobilienkapital in Höhe von etwa
1,5 Milliarden Euro an – 50 Prozent mehr als im Vorjahr. „Wir
haben unser Lösungsangebot
speziell für Versorgungswerke und
Versicherungen weiter verfeinert,
aber auch für den Anlagebedarf
der kirchlichen Anleger, Stiftungen
und Genossenschaftsbanken die
passenden Antworten geliefert“,
kommentiert Christoph Schumacher, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Institutional Property GmbH, das
Ergebnis. Auch 2013 will Union
Investment im institutionellen
Studie: Investoren werden optimistischer
Investitionsklimastudie Europas
Immobilieninvestoren sind
wieder optimistischer gestimmt.
Dies zeigen die drei nationalen
Investitionsklimaindizes, die Union
Investment regelmäßig für Deutschland, Frankreich und Großbritannien ermittelt. Sie liegen jedoch
weiterhin unter der 70-PunkteSchwelle, die ein freundliches
Investitionsklima bedeutet. •
Impressum
Das ThyssenKrupp Quartier in Essen
(rechts) erhielt den Preis für das beste
nachhaltige Immobilieninvestment in
Europa. Auf den zweiten Rang schaffte
es das Kaufhaus Tyrol in Innsbruck (links),
den dritten Platz belegte das Bürogebäude Kungsbrohuset in Stockholm ( Mitte
unten). Der Sonderpreis ging an das
Wissenschaftszentrum Inspiria Science
Center im norwegischen Grålum (Mitte
oben).
RAUM & mehr
Das Immobilienmagazin von
Union Investment
Herausgeber
Union Investment Real
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Verantwortlich für den Inhalt
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Beiträge geben die Meinung der
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2007 2008 2009 2010 2011 2012
* ab 2008 Erhebung im Frühjahr und Herbst
Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, Januar 2013
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24
Geschäft wachsen – insbesondere mit Themenfonds und Bündelungsvehikeln soll die Marktposition ausgebaut werden. Das derzeit
von Union Investment gemanagte
institutionelle Immobilienanlagevolumen beträgt etwa 3,5 Milliarden Euro. Mit dem Spezialfonds
UniInstitutional Infrastruktur
Sicav-SIF erfolgte 2012 der Einstieg in das Segment Infrastruktur.
Der Fonds wird schwerpunktmäßig in Onshore-Windkraftanlagen
in Deutschland, Frankreich und
Großbritannien investieren. Mit
dem Windpark Gunzenhausen
40 Kilometer südlich von
Nürnberg wurde im Januar 2013
das erste Asset erworben. •
Papier und
Druck dieses
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sind nach FSC
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Das Druckhaus
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25
Portfolio
Anleger auf Bettensuche
Budget- und Economy-Hotels sind in Deutschland bei Gästen und Investoren salonfähig geworden.
Auch Klein- und Mittelstädte profitieren von dem neuen Segment. Und sogar die Banken spielen bei Motel One
K
rise hin, Krise her, das deutsche Hotelgeschäft brummt. Ob Geschäftsreisen oder Städtetouren, in den vergangenen zehn Jahren nahm die
Zahl der Übernachtungen in heimischen Bettenhäusern stetig zu. Zwar
bescherte die Wirtschaftskrise den Hoteliers zwischen 2008 und 2009
einen leichten Dämpfer, wie das Statistische Bundesamt ermittelt hat.
Doch von Reisemüdigkeit ist heute kaum noch etwas zu spüren.
Allein zwischen 2010 und 2011 legte die Zahl der Übernachtungen
von 380 Millionen auf 394 Millionen zu. Für den Zuwachs sorgten vor
allem ausländische Gäste, die Deutschland als Reiseland entdeckt haben. Deren Anteil wuchs um 6 Prozent, während die Zahl der deutschen
Übernachtungsgäste „nur“ um 3 Prozent zulegte. Allerdings betteten
heimische Reisende ihren Kopf noch immer fünf Mal so oft auf ein
deutsches Hotelkopfkissen (330 Millionen Übernachtungen) wie Gäste
aus anderen Ländern (63 Millionen Übernachtungen).
Dieses Wachstum verdankt der deutsche Hotelmarkt nicht zuletzt
der relativ jungen Klasse der sogenannten Budget- und Economy-Hotels,
die in zentralen Citylagen Übernachtungen für deutlich unter 100 Euro
anbieten. „Die preiswerten und oftmals gestylten Budget- und Economy-Hotels sprechen auch Reisende an, für die eine Übernachtung
in einem modernen Kettenhotel früher nicht infrage gekommen wäre.
Fotos: Motel One; Union Investment
& Co gern als Finanzierungspartner mit. Von Miriam Beul-Ramacher
Insofern haben Motel One & Co neue Gästesegmente für die Kettenhotellerie erschlossen“, sagt Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH. Dieses Segment kann
noch weiter wachsen. Nach Angaben von PKF Hotelexperts beträgt
der Anteil der Budget-Hotellerie am Markt der markengeführten Hotels in Frankreich schon 57 Prozent, in Großbritannien 30 Prozent. Und
in Deutschland haben die „jungen Preiswerten“ erst einen Anteil von
8 Prozent erreicht.
Das große Potenzial und die hohen Auslastungsraten im sogenannten Zwei-Sterne-Segment haben Union Investment aufhorchen lassen.
Die Hamburger Immobilien-Investmentmanager sind bereits seit vielen
Jahren verhältnismäßig stark im Geschäft mit Hotelgebäuden engagiert.
Etwa 1,7 Milliarden Euro des gesamten Immobilienvermögens in Höhe
von rund 19 Milliarden Euro hat Union Investment europaweit in Hotelobjekte investiert. Das entspricht einem Anteil von circa 12 Prozent.
Der Durchschnitt aller Offenen Immobilienfonds lag Mitte 2012 laut
Erhebung des Branchenverbands BVI Bundesverband Investment und
Asset Management bei gerade einmal 3,9 Prozent. Von den insgesamt
30 Hotels mit 8.800 Zimmern in den Portfolios der Offenen Immobilienfonds von Union Investment liegen 19 und damit rund zwei Drittel in
Deutschland. Neben Herbergen der gehobenen Kategorie sowie Mittel-
„Mit einer Mischung aus Fest- und
variabler Pacht haben wir keine
Probleme, wenn der Track Record des
Hotels stimmt.“
Frank Billand, Union Investment Real Estate
GmbH
klasse-Häusern setzt das Management verstärkt auf das Budget- und
Economy-Segment. So gehören zum Fondseigentum beispielsweise zwei
Holiday-Inn-Express-Hotels in Dresden und Hamburg sowie ein Motel
One, ebenfalls in Hamburg.
Zudem haben sich die Hotelspezialisten bereits Ende 2011 das Optionsrecht für das erste Motel-One-Hotel in Brüssel gesichert und Ende
2012 den Kaufvertrag für den Erwerb des Motel-One-Hotels am Messeund Kongresszentrum in Amsterdam unterschrieben. Der Neubaukomplex in Brüssel wird neben dem Hotel mit 490 Zimmern eine kleinere
Einzelhandelsfläche beherbergen. Entwickler der Immobilie sind die 3
John Lennon in Großaufnahme
empfängt die Gäste im Hamburger
Motel One am Michel. Das Hotel
gehört zum Portfolio von Union
Investment.
26
| 2013
Raum
Raum&&mehr
mehr11| 2013
27
27
Portfolio
Kein Geld für schwache Marken
Einen überzeugten Endinvestor schon zu einem derart frühen Stadium
an Bord zu haben, ist aus Entwicklersicht von großem Vorteil. Denn
das verbessert die Aussicht auf eine Bankenfinanzierung. „In Wirklichkeit scheitern viele gute Ideen an der restriktiven Kreditvergabepraxis“,
sagt Jan-Oliver Meding, Geschäftsführer von MPP Meding Plan + Projekt aus Hamburg. Für kleinere Entwickler wie ihn sei das Ringen um
eine Finanzierung schwieriger geworden. Und das trotz sehr guter Referenzen. Ein Motel One, eine Reihe von Holiday-Inn-Express-Hotels und
zwei Acom-Hotels in Essen und Hamburg hat Meding geplant und realisiert. „Büroimmobilien werden trotz wachsender Leerstände finanziert.
Warum sind Kredite für Hotels dagegen kaum noch zu bekommen?“,
fragt der Entwickler. Nicht nur die „starken Hotelmarken“ würden von
Noch
Nochviele
vieleLücken
Lücken
Standorte
Standorteder
derwichtigsten
wichtigstenBudget-Hotel-Marken
Budget-Hotel-MarkenininDeutschland
Deutschland
Intercityhotel
Intercityhotel
Motel
MotelOne
One
Holiday
HolidayInn
InnExpress
Express
Hampton
HamptonbybyHilton
Hilton
1 1 Anzahl
AnzahljejeStadt
Stadt
Stralsund
1 1 Stralsund
Kiel
Kiel 1 1
1 1 Rostock
Rostock
Hamburg
Hamburg
1 1 Schwerin
Schwerin
88
Bremen
Bremen 2 2
Berlin
Berlin
Celle
1 1 Celle
1414
Hannover
Hannover 2 2
2 2 Magdeburg*
Magdeburg*
GelsenGelsenkirchen
kirchen
Gütersloh
1 1 Gütersloh
11
1 1 Göttingen
Göttingen
1 1 Dortmund
Leipzig
2 2 Leipzig
Dortmund
2 2 Kassel
Kassel
Düsseldorf
Düsseldorf 4 4
1 1 Wuppertal
Wuppertal
3 3 Dresden
Dresden
1 1 Erfurt
Erfurt
1
1
Bonn
Bonn
Köln
Köln 4 4
88
Frankfurt/M.
Frankfurt/M.
Wiesbaden
Wiesbaden 1 1
1 1 Schweinfurt
Schweinfurt
Mainz
Mainz 1 1 1 1 Darmstadt
Darmstadt
Essen
Essen
55
Saarbrücken
Saarbrücken 1 1
44
1 1 Mannheim
Mannheim
44
Baden-Baden
Baden-Baden 1 1
Nürnberg
Nürnberg
Stuttgart
Stuttgart
Ulm
Ulm 1 1
Augsburg
1 1 Augsburg
Freiburg
Freiburg 1 1
11
Singen
Singen
* *Motel
MotelOne:
One:geplante
geplanteFertigstellung
FertigstellungEnde
Ende2013
2013
28
1010
München
München
Quelle:
Quelle:eigene
eigeneRecherchen,
Recherchen,November
November2012
2012
Bei den Kaufsummen, so berichtet JLL-Hotelexpertin Kriegl, laute
das Credo jedoch nicht „Big“, sondern „Small is beautiful“. Das Gros
der verkauften Hotelimmobilien wechselte für 10 bis 40 Millionen Euro
den Besitzer. „Bei solch verhältnismäßig kleinen Kaufsummen spielen
auch die Banken leichter mit“, so Kriegl. Insgesamt wurden in Deutschland 2012 Hotels im Wert von 1,36 Milliarden Euro gehandelt, berichtet die Beratungsgesellschaft CBRE. Dies entspricht einem Plus von
24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auffällig war das starke Engagement ausländischer Investoren. Zudem sind seit einigen Monaten Käufergruppen aktiv, die sich bisher weniger mit der Asset-Klasse Hotel
den Geldhäusern einseitig bevorzugt, sondern auch Neubauvorhaben
in den Großstädten.
Einen solchen Vorwurf lässt Uwe Niemann, Ansprechpartner für Hotelfinanzierungen bei der Deutschen Hypothekenbank (Deutsche Hypo),
ungern auf sich sitzen. Er hält viele Finanzierungsanfragen schlichtweg
für unrealistisch. „Es gibt immer noch Entwickler, die einen Eigenkapitalanteil von 15 Prozent oder weniger beantragen. Heute wollen die
Banken mindestens 30 Prozent sehen“, sagt er. Fakt ist jedoch, dass sich
in Deutschland heute nur noch eine Handvoll Geldhäuser das Geschäft
mit Hotelfinanzierungen zutraut. Die Deutsche Hypo ist eines davon.
Anfragen für etwa 80 Hotelfinanzierungen habe er 2012 auf den Tisch
bekommen, berichtet Niemann. Letztendlich zugesagt habe er nur etwa
zehn, wobei Häuser in den sieben wichtigsten deutschen Hotelstädten
bei den Zusagen in der Tat die Nase vorn hatten. „Etwa drei Viertel der
ausgereichten Kredite bezogen sich auf Immobilien an A-Standorten“,
sagt der Deutsche-Hypo-Banker und schickt hinterher: „Aber es gibt auch
interessante B-Standorte.“ Das hotelbezogene Finanzierungsvolumen
seines Hauses habe sich in den vergangenen Jahren relativ konstant
entwickelt, trotz Marktkrise. Dennoch folge das Geschäft veränderten
Regeln. „Die Renditen für Zwei-Sterne-Hotels sind in den letzten Jahren
fast auf das Niveau von Vier-Sterne-Hotels gesunken. Daher ist es aus
Sicht eines Finanzierers heute fast gleichgültig, wie viele Sterne das Hotel
hat. Auf die Lage, den Track Record des Betreibers und einen langfristigen
Pachtvertrag kommt es vor allem an“, hebt der Banker hervor.
auseinandergesetzt haben. Dies führt JLL-Beraterin Kriegl auch auf die
schmalen Renditen im Geschäft mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien zurück. „Es ist jetzt eine gute Zeit, um Hotels zu kaufen. Aber man
sollte eigenkapitalstark sein“, sagt sie.
Gut ausgestattet ist etwa die zur australischen Toga-Gruppe gehörende Hotelmarke Adina, die von ihren neun Appartement-Hotels bisher
fünf in Deutschland betreibt und hier in den kommenden sieben Jahren
weitere 15 bis 20 Häuser mit jeweils 170 bis 180 Zimmern eröffnen will.
Als Owner-Operator baut und betreibt die Gruppe alle Hotels selbst.
Matthias Niemeyer, bei Adina Head of Development Germany, sieht 3
Ihr erstes Hotel in Hamburg eröffnete
die spanische Hotelkette Barcelóim
März 2012 nahe der Binnenalster.
Seit Dezember 2012 gehört das VierSterne-Superior-Haus zum Portfolio
von Union Investment.
Anleger bevorzugen kleinere Investments
Für einen Endinvestor wie Union Investment gelten die gleichen Kriterien. „Besonderen Charme üben auf uns Betreiber aus, deren operatives
Geschäftsergebnis für das jeweilige Hotel deutlich über der monatlichen
Pachtverpflichtung liegt. Der Überschuss kann dann, neben weiteren zu
stellenden Sicherheiten wie zum Beispiel Bankbürgschaften und Patronat,
als Polster für auslastungsschwächere Zeiten und für Reinvestitionen in
das Hotel dienen“, sagt Billand. Die im internationalen Hotelgeschäft
üblichen Managementverträge, bei denen der Eigentümer nicht nur die
Verantwortung für die Immobilie, sondern auch für den Hotelbetrieb
nebst Personal übernimmt, kämen für einen Offenen Immobilienfonds
aus rechtlichen Gründen nicht infrage. „Mit Hybridverträgen, die eine
Mischung aus Fest- und variabler Pacht darstellen, haben wir keine Probleme, wenn der Track Record des Hotels stimmt und ein Großteil der
Pachteinnahmen garantiert wird“, führt Billand weiter aus. Auch die
Banken lehnen Finanzierungen für Häuser mit Hybridverträgen nicht
mehr kategorisch ab. „Das Hybridpachtmodell ist finanzierungsfähig
geworden“, sagt auch Banker Niemann, der wie Union-InvestmentManager Billand zum Überzeugungstäter im Budget- und EconomySegment geworden ist. „Daher werden wir bei Projektentwicklungen
auch weiterhin Budget-Hotels finanzieren“, kündigt er an.
Fondsgesellschaften interessieren sich dabei vor allem für sichere
Core-Produkte. Profitiert hätten davon vor allem Häuser in Großstädten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und
Köln, wo die Hotels zumeist mit langfristigen Pachtverträgen betrieben
werden, sagt Ursula Kriegl, stellvertretende Leiterin des europäischen
Hotelberatungsgeschäfts von Jones Lang LaSalle (JLL). Eine Strategie,
die auch Union Investment verfolgt: Die Fondsgesellschaft erwarb im
Dezember 2012 ein Vier-Sterne-Superior-Haus des spanischen Betreibers
Barceló Hotels & Resorts in Hamburg. Für das im März 2012 eröffnete
Barceló Hamburg mit 179 Zimmern und 15 Suiten wurde ein Pachtvertrag über 20 Jahre abgeschlossen.
Foto: Union Investment/Daniel Sumesgutner
beiden belgischen Immobiliengesellschaften Royale 120 New Building
und Royale 120, errichtet wird das Objekt vom größten belgischen Baukonzern, Besix Real Estate Development. Das Motel One in Amsterdam
wird über 315 Zimmer verfügen und von dem niederländischen Projektentwickler COD errichtet. „Wir freuen uns, Motel One auch bei seiner
Expansion ins Ausland zu begleiten“, so Billand.
29
Portfolio
„Die Gäste stimmen
mit der Maus ab“
sich daher in einer komfortablen Lage. „Das Kapital für die Deutschland-Expansion kommt in der Regel aus eigenen Immobilienfonds für
australische Investoren.“
Segmentierung nimmt zu
Verhaltener Investmentmarkt
Investitionen in deutsche Hotelimmobilien 2002 bis 2012* in Mio. Euro
1. Halbjahr
2.375
2.500
2. Halbjahr
2.251
2.000
1.500
832
1.000
684
999
794
500
166
799
947
800*
308
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
* Prognose für 2. Halbjahr 2012
30
Quelle: Jones Lang LaSalle, Oktober 2012
Dieter Müller, Gründer und Vorstandsvorsitzender der Motel One Group, erklärt, warum der Shootingstar
auf dem deutschen Hotelmarkt kein Problem mit Finanzierungen hat
Unter der Marke Adina betreibt die australische Toga-Gruppe
bislang fünf Appartement-Hotels in Deutschland, hier in Berlin.
Motel One hat 2012 in Deutschland und
Europa stark expandiert. Was planen Sie für
2013?
Unser Entwicklungstempo lag in den vergangenen Jahren bei rund 2.000 bis 3.000
neuen Zimmern im Jahr, was sicherlich sehr
viel ist. Wir werden in 2013 sieben neue
Hotels mit insgesamt 1.800 Zimmern eröffnen und freuen uns außerdem auf den
Markteintritt in Großbritannien und in den
Beneluxstaaten. In Brüssel ist ein neues
Hotel in Bau, in Amsterdam sind wir in der
Genehmigungsphase. Uns kommt es beim
Wachstum vor allem auf die Qualität an.
sättigt ist, sondern erst dann, wenn die Umsätze aufgrund eines Überangebots sinken“, schreiben die Autoren in ihrem Ausblick für 2013.
Kommen also doch gute Zeiten für Hotelkäufe? „Dem Anlagedruck
von Kapitalsammelstellen steht die durchaus vorhandene Bereitschaft
zu verkaufen gegenüber, wenn die Preise nicht überzogen sind. Davon
werden neben den sechs größten Städten Deutschlands 2013 auch die
‚Secondaries’ profitieren“, sagt JLL-Beraterin Kriegl voraus. Auch Union Investment steht bereit. „Wir werden unser Hotelportfolio mit Ankäufen in deutschen Sekundärstädten aufstocken, sofern es sich hierbei
um attraktive Hotelmärkte handelt“, kündigt Geschäftsführungsmitglied
Frank Billand an.
•
Hybridvertrag Offenen Immobilienfonds ist es gesetzlich nicht
erlaubt, reine Managementverträge abzuschließen, weil sie hierbei
neben der Immobilie auch für deren Betrieb und die Mitarbeiter
des Betreibers verantwortlich wären. Die Alternative ist eine
Mischung aus Festpacht- und Umsatzpachtvertrag, bei der sich
Eigentümer und Betreiber Risiko und Erträge teilen. Für die
Mitarbeiter ist in der Regel der Betreiber verantwortlich.
Warum sind für Sie nicht nur die deutschen
Metropolen, sondern auch B-Städte wie
Essen oder Rostock attraktiv?
Essen und Rostock locken keine Vier- oder
Fünf-Sterne-Hoteliers an, für unser Konzept ist das Marktvolumen in beiden Städten jedoch groß genug. Wir erreichen an
vergleichbaren Standorten Auslastungen,
die deutlich über dem Marktniveau liegen.
Essen ist eine gefragte Lage für Geschäftsleute, Rostock profitiert unter anderem vom
Kreuzfahrttourismus. Zudem sind A- und
B-Städte im Geschäft mit Hotelimmobilien
anders sortiert als auf dem Büroimmobilienmarkt. A-Städte zeichnen sich durch hohe
Übernachtungszahlen aus. Mehr als zehn
Millionen Übernachtungen im Jahr haben in
Deutschland aber nur Berlin, Hamburg und
München. Schon Frankfurt mit rund fünf
Millionen Übernachtungen spielt für Hoteliers in der B-Klasse, Stuttgart mit 2,2 Millionen Übernachtungen ebenfalls.
Franchisevertrag Hier stellt die Hotelgesellschaft ihren
Namen und ihre Marke zur Verfügung. Meist nimmt sie den
Franchisenehmer zudem in ihr Reservierungssystem auf. Dieser
zahlt dafür eine umsatz- und/oder eine ertragsabhängige
Gebühr. Der Franchisenehmer kann wiederum einen Pachtvertrag
mit einem Investor abschließen.
Welche Käufergruppen interessieren sich für
Ihre Hotels in den kleineren und mittelgro
ßen Städten?
Zunächst verkaufen wir nicht alle Häuser.
Rund 40 Prozent der Zimmerkapazitäten
halten wir im eigenen Bestand. Das sind vor
Vertragsmodelle im Überblick
Festpachtvertrag Der Pächter zahlt dem Investor einen fixen
Betrag, der zumeist als Pacht pro Zimmer ausgewiesen wird. Der
Investor hat lediglich ein Bonitätsrisiko, kein Betriebsrisiko.
Managementvertrag Es ist weltweit das vorherrschende Modell
und im Grunde ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Dabei übergibt
der Investor das Hotel an eine Hotelgesellschaft, die das Haus im
Namen und für die Rechnung des Eigentümers führt. Der Immobilieneigentümer geht also ins unternehmerische Risiko und ist für
alle Mitarbeiter verantwortlich (außer für den General Manager).
Fotos: Toga Hotels; Motel One
Das Konzept der Appartement-Hotels ist am deutschen Markt noch recht
unbekannt und bildet gewissermaßen den Gegenpol zur Idee von Motel
One. So spricht Adina vor allem Reisende an, die für längere Zeiträume
buchen und darum Wert auf größere Zimmer legen. Die Studios und
Appartements in den Adina-Hotels sind 30 bis 45 Quadratmeter groß.
Bisher ist die Adina-Marke dreimal in Berlin sowie jeweils mit einem
Haus in Hamburg und Frankfurt am Main vertreten. Die durchschnittliche
Auslastung liegt nach Aussage von Niemeyer bei mehr als 80 Prozent,
in Frankfurt am Main sogar bei 85 Prozent. „In der Woche beherbergen
wir vor allem Geschäftsleute, an den Wochenenden Familien“, sagt er.
Neben A-Standorten wie München, Stuttgart, Frankfurt am Main, Köln,
Hamburg, Berlin und Düsseldorf hat Niemeyer eine Handvoll B-Städte im
Visier, an denen er sich ein Adina-Hotel gut vorstellen könnte. So etwa in
Nürnberg, Mannheim, Bonn, Wiesbaden, Dresden und Leipzig. „Dabei
suchen wir nicht unbedingt die klassische 1-a-Lage. Wichtiger für unser
Konzept ist, dass das Haus in einem lebendigen Quartier liegt.“
Dieses Kriterium erfüllt beispielsweise auch das jüngst fertiggestellte
Vier-Sterne-Appartement-Hotel des Adina-Wettbewerbers Adagio City
Aparthotel. Das Haus mit 115 Appartements liegt am Kölner Innenstadtstandort Waidmarkt und gehört seit Anfang 2011 dem geschlossenen
Immobilienfonds FHH 14 des Fondshauses Hamburg. „Wir setzen bewusst auf das neue Segment der Aparthotels, da sich diese bereits in
anderen europäischen Ländern durchsetzen konnten“, sagt Angelika
Kunath, Geschäftsführerin bei Fondshaus Hamburg. Das Konzept kombiniert ein Angebot an individuellen Appartements mit den Dienstleis
tungen eines Hotels und spricht wie die Häuser von Adina Gäste mit
mittlerer bis langfristiger Aufenthaltsdauer an. „Der Prozess der Segmentierung ist in der deutschen Hotellerie noch nicht abgeschlossen“,
erklärt Adina-Mann Niemeyer. Die Zahl der zielgruppenspezifischen
Hotels werde weiter zulegen. Auch der „Hotelmarkt-Atlas Deutschland
2012“ des Schweizer Beratungsunternehmens Wüest & Partner kommt
zu dem Ergebnis, dass die klassischen Business- und Cityhotels mit vier
und fünf Sternen durch neue Design- oder Themenhotels Konkurrenz
bekommen. Vor allem in den Großstädten. „Regelmäßig kommen neue
Konzepte auf den Markt. Daher kann man davon ausgehen, dass die
Entstehung neuer Hotels auch dann nicht aufhört, wenn der Markt ge-
allem die Hotels, die wir in Eigenregie entwickelt haben, weil wir hier die Entwicklermarge selbst verdienen können. Interessiert
an unseren Häusern in kleineren und mittelgroßen Städten sind vor allem Initiatoren
geschlossener Immobilienfonds und Family
Offices.
Ist die Finanzierung eines Motel-One-Hotels in München einfacher zu bekommen als
etwa in Dresden oder Wiesbaden?
Nein, das kann ich nicht bestätigen. Es
kommt bei einer Finanzierung vor allem auf
die Performance an. Und da überzeugen wir
eben. In den kleineren Städten arbeiten wir
wunderbar mit Volksbanken und Sparkassen
zusammen. Von Vorteil ist natürlich auch,
dass wir nicht mit Managementverträgen,
sondern ausschließlich mit Fix-Pachtverträgen arbeiten und es Hybridverträge nur in
zwei oder drei Häusern gibt.
Wieso ist die Auslastung Ihrer Hotels besser
als im deutschen Durchschnitt?
Indem wir Hotels in besten Citylagen mit
einem guten, durchgängigen Design und zu
günstigen Preisen anbieten. Außerdem haben wir auf Dinge, die wir wichtig finden,
ein besonderes Auge, etwa auf Sauberkeit
und eine gute Ausbildung der Mitarbeiter.
Bei diesen Kriterien erreichen wir Zufriedenheitsraten von über 90 Prozent.
Und wie ernst nehmen Sie die Online
kommentare Ihrer Hotelgäste?
Sehr ernst, einen besseren Marktindikator
gibt es gar nicht! Allein von Januar bis September 2012 haben wir 60.000 Gästekommentare bekommen. Diese werden von den
einzelnen Häusern und zusätzlich in unserem Head Office ausgewertet. Die Gäste
stimmen heute mit der Maus ab. Und wir
können aus den Antworten direkt Verbesserungen ableiten.
Dieter Müller gründete im Jahr 2000 die
Motel One Group mit Sitz in München
und ist heute ihr Vorstandsvorsitzender.
Ihr erfolgreiches Hotelkonzept wird von
kleineren Entwicklern inzwischen kopiert.
Formiert sich eine ernst zu nehmende Konkurrenz?
Nein, die Kopisten spüren wir nicht. Man
darf aber nicht vergessen, das heute jedes
Hotel, das neu eröffnet, ein Designhotel ist.
Doch nicht jedes profitiert von der Gunst
der guten Lage. Grundsätzlich braucht
der Markt eine ständige Erneuerung der
Hotelkapazitäten, um wettbewerbsfähig zu
bleiben.
Das Interview führte Miriam Beul-Ramacher.
31
Konzepte
Genial
vertikal
Ohne die Treppe gäbe es nur das Erdgeschoss. Wer
höher hinauswill, wird auch im Zeitalter von Fahrstuhl
und Rolltreppe nicht auf die faszinierende Welt der
Stufen verzichten wollen. Von Petra Nickisch
Die Treppe im Gebäude der KfW-Bankengruppe in Frankfurt am Main wendelt sich
vom Erdgeschoss in den fünften Stock
hinauf. Unter dem Stäbchenparkett aus
Räuchereiche verbergen sich Treppenstufen
aus Beton.
32
Raum & mehr 12 | 2013
2012
Foto: Klaus Helbig
K
euchend rennt er ins Ziel. Glücklich hebt er die Arme und versucht
im Blitzlichtgewitter der Fotografen wieder zu Atem zu kommen.
1.576 Stufen und 86 Stockwerke hat Thomas Dold überwunden,
als er im Februar 2012 zum siebten Mal in Folge den berühmtesten
Treppenlauf der Welt, den „Empire State Building Run-Up“ in New
York, gewinnt. In den Augen des deutschen Leichtathleten sind Treppen wohl hauptsächlich Sportgeräte. Für Architekten und Treppenbauer
sind sie viel mehr als das.
Ganz naheliegend haben Treppen in erster Linie eine praktische,
funktionale Eigenschaft: Mithilfe ihrer Stufen kann der Höhenunterschied zwischen zwei Ebenen überwunden werden. Gleichzeitig haben
sie eine repräsentative, symbolische Seite. Denn Stufen schaffen es auf
subtile Weise, Würde, Macht und Reichtum auszudrücken. Das wussten
bereits die Baumeister der Antike, später der Renaissance oder des
Barocks: Mit prächtigen Treppen ermöglichten sie einem Herrscher,
sich weit oben und betont erhaben zu platzieren, während dieser dem
Volk nur den Platz zu seinen Füßen einräumte. Herrscher und Untertanen standen eben nicht „auf gleicher Stufe“, wie unsere Redewendung so schön heißt.
Schließlich kann ein Aufgang auch ästhetische und künstlerische
Qualitäten entfalten oder gar selbst zum Kunstwerk werden. Zentral
und gut sichtbar im Raum positioniert, können Stufen aus sich heraus Skulpturen sein, wie das eindrucksvolle Treppenhaus im Flagship-Store von Longchamp in New York belegt. Seit 2006 tragen die
von Thomas Heatherwick designten wellenförmigen Stahlbänder die
Besucher vom Erdgeschoss in den oberen Teil der Boutique und können mit ihrer Strahlkraft neben den schicken Taschen und Accessoires
mühelos bestehen.
Bei aller Kreativität müssen Treppenbauer heutzutage viele Normen
und Bauordnungen beachten. In Deutschland seien ihm rund 45 DINVorschriften bekannt, sagt Treppenbauer Wolfgang Diehl. Sie alle müssen bei der Planung einer Treppe miteinbezogen werden. Kindern darf
es im öffentlichen Bereich beispielsweise nicht möglich sein, ihren Kopf
durch das Treppengeländer zu stecken. Und für Erwachsene fordert
die DIN 18065, dass Treppen mit mehr als vier Stufen einen Handlauf
haben. Trotz aller Auflagen haben sich die unterschiedlichsten Treppenformen entwickelt. Zeitgeist und Moden spielten in der eindrucksvollen Geschichte der Treppen schon immer eine besondere Rolle. „Im
Mittelalter gab es zum Beispiel nur Wendeltreppen“, sagt Diehl, der 3
33
Konzepte
sich auch als Vorsitzender der Gesellschaft für Treppenforschung mit
Scalalogie – wie die Lehre vom Treppenbau von Fachleuten genannt
wird – beschäftigt und die Eigenart und Wirkung von Treppen untersucht. In der Barockzeit etwa kamen wieder die geradläufigen Treppen
zum Einsatz. „In Amsterdam wurden zwischen dem 17. und 18. Jahrhundert die schönsten Holztreppen der Welt gebaut“, schwärmt Diehl.
Und in einem der ersten Hamburger „Hochhäuser“, dem 1922 bis
1924 erbauten und heute unter Denkmalschutz stehenden Chilehaus,
lassen sich beispielsweise die beeindruckenden Treppenaufgänge der
Kontorhauszeit bewundern. Holzschnitzarbeiten an den Pfosten und
unzählige überraschende Blickachsen treppauf und treppab sind beliebte Motive bei Architekturfotografen. Zu den späteren Treppenmoden
des vergangenen Jahrhunderts gehören die Spindel- und Bolzentreppen der 1960er oder die hölzernen Faltwerktreppen der 1990er-Jahre.
„Im Moment sind Kragstufen sehr gefragt“, erläutert der Treppenexperte. Sie sind jede für sich nur an einer Seite in der Wand befestigt
und „kragen“ zur anderen Seite frei heraus. Das ergibt ein sehr offenes,
minimalistisches Treppenbild.
Mit ihren skulpturalen
Stufen wird die Treppe
im New Yorker FlagshipStore von Longchamp
zum Kunstwerk.
Foto: VIEW Pictures
Glastreppen sind Maßarbeit
Die so einzeln herausragenden Stufen können aus zahlreichen Materialien hergestellt werden – sogar aus Glas. Der durchsichtige Baustoff
wurde Mitte des vergangenen Jahrhunderts für die Treppengestaltung
„entdeckt“. „1953 wurde auf der Automobil-Ausstellung in Frankfurt
die erste Treppe aus Flachglas vorgestellt“, erzählt Treppenbauer Diehl,
der selbst im Jahr 1990 die neue Technik anwandte und mit Glasstufen
baute. Einem Computerhersteller ist es zu verdanken, dass Glastreppen
zu ihrer heutigen Popularität gelangten. 2002 war in New York damit
begonnen worden, die weltweiten Flagship-Stores des Unternehmens
mit spektakulären gläsernen Treppen auszustatten. Damit kreierten die
Treppenbauer ein innenarchitektonisches Markenzeichen. „Seit den
‚Apple-Treppen’ sind Glastreppen im privaten und auch im öffentlichen
Bereich sehr modern geworden“, weiß Benjamin Friedl, Vertriebs- und
Marketingleiter bei Siller Treppen. Auch sein Chef, Christian Siller, baue
bereits seit 1995 Glastreppen, aber erst seit ungefähr fünf Jahren steige die Nachfrage deutlich an. Durch das transparente Material wirken
die Aufgänge ausgesprochen hell, luftig, edel.
Leicht zu bauen sind Glastreppen jedoch nicht: „Alle Einzelteile
müssen auf den Millimeter genau passen“, erklärt Friedl. „Da sind keine Toleranzen möglich“, denn an der Statik des Glases lässt sich auf
der Baustelle nicht mehr nacharbeiten. Zu den Herausforderungen gehöre, dass keine Treppe wie die andere sei. Jede sei Maßarbeit, müsse
individuell angefertigt und an den Raum und die Gegebenheiten angepasst werden. So eine präzise Einzelanfertigung mit dem teuren, weil
zurzeit sehr stark nachgefragten Baustoff Glas hat denn auch ihren
besonderen Preis.
Preisgünstiger dagegen sind Treppen aus Beton. Sie bieten sich gerade für den öffentlichen Bereich an, da sie eine hohe Traglast ermöglichen und viele Gestaltungsvarianten zulassen. Betontreppen müssen
aber nicht nur grau in grau sein. „Auf Wunsch mischen wir Marmor
partikel in den Beton, damit er eine andere Farbe bekommt, oder überziehen die fertige Treppe mit einer Silber- oder Bronzeschicht oder
belegen diese mit LED-beleuchtetem Glas oder Holz“, berichtet Friedl.
Im Jahr 1875 baute ein französischer Gärtner namens Joseph Monier
eine Treppe aus Beton, um seine Werkstatt mit dem darüberliegenden
Büro zu verbinden. Treppenforscher Diehl erläutert, dass Monier zuvor
ein Verfahren zum Patent angemeldet hatte, mit dem er Pflanzkübel 3
34
35
Konzepte
aus einer Verbindung von Zement, Sand, Kies und Wasser mit einem
Drahtgewebe herstellte. „Dies war der Beginn des Stahlbetons.“ Heute
sind Stahlbetontreppen aus Gebäuden nicht mehr wegzudenken. Für
viele Fluchtwege sind sie das Maß aller Dinge.
Natürlich eignen sich Treppen aus Beton auch als Gestaltungs
element für moderne, energieeffiziente Bürohäuser wie beispielsweise
das Gebäude der KfW-Bankengruppe in Frankfurt am Main. Hier ist die
Betontreppe eine Zierde für das Haus. In dem von KSP Jürgen Engel
Architekten geplanten und 2011 eingeweihten Neubau wendelt sich
die weiß-anthrazitfarbene Schönheit vom Erdgeschoss in den fünften
Stock hinauf. Eine Brüstung aus massivem Stahlblech und ein Stäbchenparkettbelag aus Räuchereiche verleihen ihr eine elegante Ausstrahlung. Eine weitere Besonderheit: Während der Bauphase wurde
die Treppe nicht aus Fertigteilen zusammengefügt, sondern direkt an
ihrem Standort geschalt und aus Ortbeton gegossen. Die auffällige Wendeltreppe hat einen repräsentativen Charakter und dient als Treff- und
Erschließungspunkt des Gebäudes. Nur wenige Schritte von ihr entfernt können Mitarbeiter und Besucher in einen gläsernen Fahrstuhl
steigen, der sie schnell und ohne Anstrengung in die oberen Etagen
bringt. Für die wunderschöne Treppe bedeutet das mühelose Hinauf
und Hinab in direkter Nachbarschaft jedoch keine Konkurrenz. Denn
nur auf ihr lassen sich Stufen „berühren“ und Treppenräume sinnlich
erfahren. An die barrierefreie Alternative muss heute schließlich in jedem öffentlichen Gebäude gedacht werden, damit auch Rollstuhlfahrer
und Kinderwagen ihr Ziel erreichen.
Und wer weiterhin zu Fuß alle Treppen nehmen kann, sich dabei
aber nicht so anstrengen möchte, für den hat Treppenforscher Diehl
einen Tipp. Neben dem optimalen Steigungsverhältnis komme es nämlich auch auf die Umgebung an: „Sie müssen abgelenkt werden. Der
Blick muss immer wieder etwas Neues entdecken. Dann lässt sich eine
Treppe besser laufen.“ Auf 1.576 Stufen in 10 Minuten 28 Sekunden,
die Thomas Dold bei seinem Run-Up in New York absolvierte, wird man
mit oder ohne Ablenkung wohl dennoch nicht kommen.
•
Mit seinen gläsernen Treppen wie
hier im Apple Store an der Fifth
Avenue in Manhattan kreierte
der Computergigant sein innenarchitektonisches Markenzeichen.
Foto: Daniel Schoenen/LOOK-foto
Kein Treppenwitz
36
Ob eine Treppe sicher und bequem zu begehen ist, kann
mithilfe mathematischer Formeln berechnet werden. Verschiedene bautechnische Parameter und deren Kombinationen sorgen
auch dafür, dass eine Treppe „leichten Fußes“ genommen werden kann. Die Treppensteigung lässt sich als Winkel ausdrücken
und steht in Verbindung zur Geometrie der einzelnen Treppenstufen. E ine Fülle von Regeln und Gestaltungsmöglichkeiten ist
bekannt. Die Schrittmaßregel orientiert sich an der Schrittlänge
des Menschen, die als Abstand zwischen den Füßen an
den hinteren Fersenkanten gemessen wird. Hierbei variiert die
Schrittlänge mit der Körpergröße und ist beim Steigen von
Stufen kürzer als beim Gehen auf einer Ebene.
Mit einem albernen Treppenwitz hat das freilich nichts zu tun.
Dieser Ausdruck aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts
steht vielmehr für eine „Ironie des Schicksals“ oder ein
„lächerliches Verhalten“. Ursprünglich war damit ein „geistreicher Gedanke“ gemeint, der jemandem einen Moment zu
spät – eben erst beim Hinausgehen auf der Treppe – einfällt.
37
Weitwinkel
Motel One,
Amsterdam
Der Pause einen Raum geben
Bürogebäude bieten mehr als nur den Arbeitsplatz. Mit neuen Pausenräumen und kreativ
genutzten Flächen sorgen sie für eine gute Work-Life-Balance. Von Elke Hildebrandt
Frisch geduscht
Pausenzeit mit Traummaßen:
60 Prozent fürs Essen, 30 Prozent
für Bewegung und 10 Prozent
für Entspannung.
Trainiert wird am Arbeitsplatz in der
Mittagspause. In den USA ist Bürogolf als
Variante des klassischen Golfspiels
seit Jahren beliebt. In Deutschland
organisieren spezielle Bürogolfclubs eigene Turniere. Für einen
Neun-Loch-Parcours werden circa 400 Quadratmeter Bürofläche
benötigt, Treppen sind begehrte
Hindernisse. Der Golfball darf nur den
Boden, den Schläger und das Loch berühren. Beim Kontakt mit Wänden und Büroinventar drohen die bekannten Strafschläge.
Die berühmte Fotografie „Lunch atop a Skyscraper“
wurde 1932 von Charles C. Ebbets während der Entstehung des Rockefeller Center aufgenommen und dokumentiert den wohl berühmtesten Pausenort aller Zeiten.
Auf diesem Foto halten die „Skywalker“ sogar ein
Nickerchen auf dem Stahlträger.
+++ Die nächste RAUM & mehr erscheint im September 2013 +++
38
Nur ein
Viertelstündchen
Der Büroschlaf ist in Amerika,
Asien und vor allem in Japan verbreitet. Auch in Europa bieten
Firmen ihren Mitarbeitern Ruhe
räume für den kurzen Energieschlaf – PwC und IBM in Zürich
zum Beispiel. Brainlight-BusinessRuheräume gibt es bei Lufthansa,
Johnson & Johnson, Soehnle
und Rheinenergie. Die Jobbörse
Absolventa hat einen Chill-outRoom, und bei Unilever in Hamburg gibt es Power-Napping auf
Massagesesseln. Unternehmen in
Deutschland können die Kosten
als Gesundheitsförderungsmaßnahme steuerlich absetzen.
Manufaktura,
Lodz
Im Dezember wurde
Manufaktura als bester
Investment-Deal des
Jahres 2012 in Zentralund Osteuropa mit dem
Eurobuild Award ausgezeichnet. Union Investment hatte das größte
polnische Shoppingcenter, das jährlich von rund
20 Millionen Besuchern
frequentiert wird, für
ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo:
Deutschland erworben.
60-30-10
Bodenlose Entspannung
Pausenlos einlochen
Wer den kurzen Büroschlaf zu schätzen weiß, wird sich auch unterwegs
über Power-Napping-Angebote freuen.
Auf dem Münchner Flughafen können
Businessreisende ihr biorhythmisches
Mittagstief zum Beispiel in sogenannten
Napcabs überwinden. Schallgedämmte
Premium-Schlafkabinen mit reinweißer
Bettwäsche stehen im Terminal 2 bereit
und sind Teil der neuen Erholungszone.
Fotos: Stefan Groenveld; Ryan McVay/Getty Images; MIKE-MASSARO; Corbis; Getty Images; Unilever
Deutschland; Union Investment (2); Union Investment/Norbert Meise
DJs bitten zu Tisch
Um Punkt zwölf Uhr geht’s los. Ein DJ serviert Lunch Beat für alle. Die Idee ist jung
und kommt aus Schweden. In Windeseile
hat sie halb Europa infiziert. Auch in den
USA, Südafrika und Asien wird das Abtanzen
in der Mittagspause zelebriert. Molly Ränge,
die Initiatorin, wollte Abwechslung vom Job
alltag und vom ewig gleichen Pausenritual.
Nachahmer finden auf der Onlineplattform
Lunch Beat die zehn goldenen Regeln für
den Mittags-Move. Als Tanzpalast dienen
Seminarraum, Kantine oder echter Club.
www.lunchbeat.org
Mit dem Fahrrad ins Büro und dann schwitzend an
den Schreibtisch? Nicht bei Züblin in Stuttgart. Wer
sich nach dem Sport frisch machen möchte, für den
stehen Umkleideräume und Duschen bereit. Auch im
Westferry Circus, einem hochwertig ausgestatteten
Bürogebäude im Eingangsbereich der Londoner
Docklands, hat Eigentümerin Union Investment
für ihre Mieter einen
attraktiven Duschbereich eingerichtet. Er ist rund um
die Uhr geöffnet.
Power-Napping auf
Dienstreisen
Im Dezember 2012,
noch vor dem Baustart,
erwarb Union Investment das geplante
Budget-Hotel in zentraler Lage Amsterdams.
Nach seiner Fertigstellung Anfang 2015 wird
das 315-Zimmer-Haus
zum Portfolio des
Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa
gehören.
K-Point,
Luxemburg
K-Point ist das erste
Investment in Luxemburg für den UniInstitutional European Real
Estate. Das 2008
fertiggestellte Objekt
auf dem Luxemburger
Kirchberg umfasst rund
8.000 Quadratmeter
Büro- und 1.000 Quadratmeter Einzelhandelsflächen, die vollständig vermietet sind.
Solidität ist, es ganz nach oben zu
schaffen und dennoch auf dem Boden zu bleiben.
Union Investment ist Solidität.
Mehr als 45 Jahre Immobilien-Know-how. Ein Portfolio von 300 Objekten in 25 Ländern. Und ein
Gesamtvermögen von über 21 Mrd. Euro. Diese Zahlen sprechen für sich. Und sie machen eines
deutlich: Unser Geschäft steht auf einem soliden Fundament. Jahrzehntelange Erfahrung und
die Kapitalmarktexpertise einer starken Gruppe machen uns zu einem zuverlässigen Partner für
nachhaltige Investments in aller Welt.
Vertrauen auch Sie Union Investment. Gemeinsam können wir höchste Ziele erreichen.
www.union-investment.de/realestate
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Ausgabe 01/2013 - Union Investment Real Estate GmbH

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