2. Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2011

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EINZELHANDELSKONZEPT FÜR DIE STADT BOCHOLT
Fortschreibung 2011 — Langfassung
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Dipl.-Geogr. Franka Klocke
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Köln, im November 2011
Stadt- und Regionalmarketing
City-Management
Stadtentwicklung
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Immobilienentwicklung
Tourismus
Personalberatung
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt 2011
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CIMA Beratung + Management GmbH
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CIMA Beratung + Management GmbH 2011
2
INHALT
1
VORBEMERKUNGEN – AUFGABENSTELLUNG
12
2
EINZELHANDELSSTANDORT BOCHOLT - WIRTSCHAFTSRÄUMLICHE
RAHMENBEDINGUNGEN
17
2.1
Lage im Raum, verkehrliche Anbindung
17
2.2
Zentralörtliche Bedeutung und allgemeine Wettbewerbssituation 18
2.3
Wirtschaftsstruktur und Arbeitsmarkt
3
MARKTGEBIET UND MARKTPOTENZIALE DES EINZELHANDELS IN
BOCHOLT
22
19
3.1
Abgrenzung des Marktgebietes
3.2
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Marktgebiet der Stadt
Bocholt
25
3.3
Perspektiven zur Weiterentwicklung des Nachfragevolumens in der
Stadt Bocholt
26
Rahmenbedingungen der demographischen Entwicklung in
Deutschland
26
3.3.1
3.3.2
4.1
4.1.1
Einzelhandelsstrukturen im Stadtgebiet
Vorbemerkung
39
39
4.1.2
Gesamtstädtische Einzelhandelsdynamik im Zeitraum von 2005 bis
2010
43
4.2
4.2.1
Handelszentralitäten und Marktabschöpfung
Vorbemerkung
46
46
4.2.2
Handelszentralitäten des Bocholter Einzelhandels
46
4.2.3
Marktabschöpfung des Bocholter Einzelhandels
51
4.3
Kaufkraftstrombilanz, Kaufkraftzu- und -abflüsse
52
5
ZUM KONSUMENTENVERHALTEN DER HAUSHALTE IN BOCHOLT –
GESAMTSTÄDTISCHE ERGEBNISSE
55
5.1
Methodik und Ziele der telefonischen Haushaltsbefragung in Bocholt
55
5.2
5.2.1
Gesamtstädtische Ergebnisse
57
Bevorzugter Lebensmittelmarkt zur Deckung des täglichen Bedarfs 57
5.2.2
Gründe für die Wahl des bevorzugten Lebensmittelmarktes
5.2.3
Alternative Versorgungsstandorte zur Erledigung des wöchentlichen
Großeinkaufs
59
5.2.4
Verkehrsmittelwahl in Bezug auf Nahversorgung und Erledigungen in
der Innenstadt von Bocholt
59
22
Auswirkungen der demographischen Entwicklung im Kreis Borken
und in der Stadt Bocholt
26
58
3.3.3
Kaufkraftniveauentwicklung bis zum Jahr 2030
27
3.4
3.4.1
Regionaler Wettbewerb
Wettbewerbsstandorte im deutschen Einzugsbereich
29
29
5.2.5
Bewertung des Nahversorgungsangebotes insgesamt und relevanter
zuzuordnender Merkmale
61
3.4.2
Wettbewerbsstandorte im niederländischen Einzugsbereich
35
5.2.6
Verbesserungsvorschläge zur Optimierung des
Nahversorgungsangebotes
4
EINZELHANDELSSTRUKTUREN, HANDELSZENTRALITÄTEN UND
MARKTABSCHÖPFUNG DES EINZELHANDELS IN DER STADT
BOCHOLT
5.2.7
64
Regionale Einkaufsorientierung der Bocholter Haushalte in Bezug auf
ausgewählte Warengruppen bzw. Sortimente
65
39
3
6
STANDORT- UND ANGEBOTSQUALITÄTEN IN DER INNENSTADT VON
BOCHOLT
72
6.1
Abgrenzung der Bocholter Innenstadt - Bewertung des
innerstädtischen Besatzes im Kontext der Gesamtstadt
6.6.1
Zur Bedeutung ergänzender ‚Zulauflagen‘ und weiterer Plätze in der
Innenstadt von Bocholt
121
Europaplatz / Nobelstraße / Rebenstraße
121
72
6.6.2
Kreuzstraße
121
6.2
6.2.1
Analyse der Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt75
Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt
2005 – 2010
78
6.6.3
Gasthausplatz
121
6.6.4
Liebfrauenplatz
122
6.2.2
Marktdurchdringung des innenstädtischen Einzelhandels
6.7
6.3
6.3.1
Zur Abgrenzung der Einkaufslagen in der Innenstadt von Bocholt 82
Methodische Vorbemerkung
82
6.7.1
Grundsätzliche Standort- und Nutzungsempfehlungen zu den
strategischen Immobilienleerständen in der Bocholter Innenstadt122
Ehemaliges HERTIE / KARSTADT-Haus
122
6.7.2
Ehemaliges ‚SinnLeffers‘-Haus
122
6.3.2
Bewertung der Einkaufslagen in der Innenstadt von Bocholt
83
6.7.3
Ehemaliges ‚C&A-Haus‘
122
6.4
86
86
6.8
6.4.1
Qualitative Bewertung des Einzelhandelsbesatzes in den
Einkaufslagen der Stadt Bocholt
Methodische Vorbemerkungen
‚Erlebnis- und Familienshopping Bocholt‘ – Auf dem Weg zur
Dachmarke – Ein ‚Stärkenprofil‘
123
6.4.2
Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
88
6.4.3
Warenpräsentation und Ladengestaltung
90
6.5
6.5.1
Auf dem Weg zur Entwicklung von vermarktungsfähigen Einzellagen
in der Innenstadt von Bocholt
93
Vorbemerkungen / Methodisches Vorgehen
93
6.5.2
Shopping Arkaden / Neutorplatz
6.5.3
Neustraße / Markt
101
6.5.4
Nordstraße
105
6.5.5
Osterstraße
109
7.4.1
6.5.6
Ravardistraße / St. Georgs-Platz / Crispinusplatz
113
7.4.2
6.5.7
Liebfrauenviertel
117
81
97
6.6
7
ZUR NAHVERSORGUNG IN DEN SIEDLUNGSRÄUMEN DER STADT
BOCHOLT UND ZUR ABGRENZUNG ZENTRALER
VERSORGUNGSBEREICHE
125
7.1
Vorbemerkungen
125
7.2
Zur Abgrenzung der Siedlungsräume
125
7.3
Zur Nahversorgungssituation in den Siedlungsräumen der Stadt
Bocholt
126
7.4
Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche – Planungsrechtliche
Relevanz, Begriffsdefinitionen, Gestaltungsspielräume
129
Funktion und Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen 129
Bewertung der Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Zum Begriff der schädlichen Auswirkungen
134
4
7.5
7.5.1
Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten in Bezug
auf die Nahversorgung in den Siedlungsräumen der Stadt Bocholt –
Zur konkreten Ableitung von Zentralen Versorgungsbereichen 136
Siedlungsräume ‚Innenstadt‘ und ‚Nord‘
136
7.5.2
Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘
147
7.5.3
Siedlungsraum ‚Bocholt – Ost (nördlich der Münsterstraße)‘
155
7.5.4
Siedlungsraum ‚Bocholt – Ost (südlich der Münsterstraße)‘
162
7.5.5
Siedlungsraum ‚Bocholt – Südost / Fildeken‘
169
7.5.6
Siedlungsraum ‚Bocholt – Süd‘
176
7.5.7
Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘
181
7.5.8
Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘
188
7.5.9
Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘
195
7.5.10
Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘
202
7.5.11
Siedlungsraum ‚Bocholt – Nordwest / Holtwick / Spork‘
212
7.5.12
Siedlungsraum ‚Suderwick‘
220
7.5.13
Siedlungsraum ‚Hemden‘
227
7.5.14
Siedlungsraum ‚Barlo‘
229
7.6
Fazit: Perspektiven der Nahversorgung in den Siedlungsräumen der
Stadt Bocholt
232
7.7
Zentrale Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte im Überblick
236
8
BOCHOLTER LISTE
239
8.1
Vorbemerkung
239
8.2
Zur Ableitung der Bocholter Liste
239
9
SPEZIFISCHE FRAGESTELLUNGEN ZUR STEUERUNG DES
EINZELHANDELS IN BOCHOLT
245
9.1
Standortraum ‚Westliche Münsterstraße‘
245
9.2
Standorträume des großflächigen Einzelhandels mit nicht
zentrenrelevantem Kernsortiment
245
9.3
Standortempfehlungen zur Etablierung von Getränkefachmärkten in
der Stadt Bocholt
246
9.4
9.4.1
Einzelfallbewertungen zur Atypik von Betriebskonzepten des
Einzelhandels
Computer- und Kommunikationstechnologie
248
248
9.4.2
Fahrräder
248
9.4.3
Raiffeisenmärkte, Gartenfachmärkte
249
9.4.4
Betriebsstätten mit überwiegender E-Commerce - Aktivität
252
9.4.5
Gewerbebetriebe mit nachrangig einzuordnenden
Einzelhandelsverkaufsflächen (Annexhandel von Gewerbebetrieben)
253
10
SYNOPTISCHE DARSTELLUNG DES EINZELHANDELSKONZEPTES FÜR
DIE STADT BOCHOLT
254
10.1
Grundsätze
10.2
Kartographische Darstellung der des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Bocholt
256
11
ANHANG
11.1
Ermittlung des Marktgebietes und des einzelhandelsrelevanten
Nachfragevolumens
258
11.2
Zur Methodik der Einzelhandelsbestandserhebung
259
11.3
Abgrenzung von Betriebstypen
260
254
258
5
11.4
Glossar
261
11.5
Dokumentation des Fragebogens zur Haushaltsbefragung
263
6
ABBILDUNGEN
Abb. 1
Abb. 2
Abb. 3
Abb. 4
Abb. 5
Abb. 6
Abb. 7
Abb. 8
Abb. 9
Abb. 10
Abb. 11
Abb. 12:
Abb. 13:
Abb. 14:
Abb. 15:
Abb. 16:
Abb. 17:
Abb. 18:
Abb. 19:
Abb. 20:
Abb. 21:
Abb. 22
Abb. 23:
Abb. 24:
Abb. 25:
Sozioökonomische Strukturdaten für die Stadt Bocholt
20
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region Bocholt 21
Das Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels
24
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Marktgebiet Bocholt
in Mio. €
25
Änderung der Altersstruktur in Bocholt von 2006 auf 2025 in %
27
Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Wesel
29
Einzelhandelslagen in Borken
30
Einkaufslagen in Emmerich
30
Haupteinkaufslagen in der Innenstadt von Vreden und relevante
Magnetbetriebe
31
Fachmarktagglomeration bei REAL
32
Profilierungspotenziale des Oberzentrums Münster
33
Einkauflagen in Dinxperlo
35
Einkaufslagen in Aalten
35
Einkaufslagen in Winterswijk
36
Einkaufslagen in Lichtenvoorde
37
Niederländische Filialisten in Doetinchem
37
Einkaufslagen in Arnhem
38
Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Bocholt
41
Einzelhandelsdynamik in der Stadt Bocholt im Zeitraum 2005 - 2010
44
46
Handelszentralität des Bocholter Einzelhandels in der Rangfolge der
Warengruppen
47
Entwicklungsdynamik der Handelszentralitäten des Bocholter
Einzelhandels (2005 – 2010)
49
Marktabschöpfungsquoten des Bocholter Einzelhandels
51
Kaufkraftstrombilanz für die Stadt Bocholt (in Mio. €)
52
Kaufkraftzuflüsse in die Stadt Bocholt
53
Abb. 26 Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Bocholt
53
Abb. 27 Abgegrenzte Siedlungsräume auf Basis der statistischen Bezirke der
Stadt Bocholt
55
Abb. 28 Verteilung der Stichprobe auf die Siedlungsräume
56
Abb. 29: Zur Struktur der Stichprobe der Haushaltsbefragung in Bocholt
56
Abb. 30: Bevorzugte Lebensmittelmärkte zur Deckung des täglichen Bedarfs58
Abb. 31: Gründe für die Wahl des bevorzugten Lebensmittelmarktes
58
Abb. 32: Alternative Versorgungsstandorte / Erledigung des wöchentlichen
Großeinkaufs
59
Abb. 33: Verkehrsmittelwahl in der Stadt Bocholt
60
Abb. 34: Bewertung des lokalen Nahversorgungsangebotes
61
Abb. 35: Bewertung einzelner Merkmale des lokalen
Nahversorgungsangebotes (gesamtstädtisch)
62
Abb. 36: Bewertung der Erreichbarkeit des lokalen Nahversorgungsangebotes
62
Abb. 37 Bewertung der Parkplatzsituation des lokalen
63
Abb. 38: Bewertung des Service des lokalen Nahversorgungsangebotes
63
Abb. 39: Bewertung der Öffnungszeiten des lokalen
64
Abb. 40: Verbesserungsvorschläge zur Optimierung des
65
Abb. 41: Nennungsanteile (%) für den überwiegenden Einkauf in Bocholt 66
Abb. 42: Regionale Einkaufsorientierung bei dem Sortiment Bekleidung /
Textilien
66
Abb. 43: Regionale Einkaufsorientierung bei dem Sortiment Bücher
66
Abb. 44: Regionale Einkaufsorientierung bei den Sortimenten Radio, TV,
Unterhaltungselektronik, Computer, Fotobedarf, Tonträger
67
Abb. 45: Regionale Orientierung bei dem Sortiment Haushaltswaren
68
Abb. 46: Regionale Orientierung bei den Sortimenten Spielwaren /
Hobbybedarf
68
Abb. 47: Regionale Orientierung bei den Sortimenten Sportartikel /
Sportgeräte
69
7
Abb. 48: Regionale Orientierung bei den Sortimenten Möbel /
Einrichtungsbedarf
69
Abb. 49: Regionale Orientierung bei den Sortimenten Blumen, Gartenartikel
und Gartenzubehör
70
Abb. 50: Regionale Orientierung bei dem Sortiment Baumarktartikel
71
Abb. 51: Abgrenzung der Bocholter Innenstadt
72
Abb. 52 Einzelhandelsverteilung und Entwicklung Innenstadt – übriges
Stadtgebiet
73
Abb. 53 Umsatzverteilung ‚Innenstadt – Übriges Stadtgebiet‘ nach CIMA
Warengruppen
74
Abb. 54: Einzelhandelsstrukturen in der Bocholter Innenstadt
75
Abb. 55: Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in der Innenstadt von
Bocholt im Zeitraum 2005 – 2010
78
Abb. 56: Markdurchdringungsquoten ausgewählter Sortimente des
innenstädtischen Einzelhandels
81
Abb. 57 Einkaufslagen in der Bocholter Innenstadt
84
Abb. 58 Einzelhandelsstrukturen nach innerstädtischen Lagen
85
Abb. 59: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in
der Innenstadt von Bocholt insgesamt
88
der Lagedifferenzierung der Innenstadt Bocholt I
89
der Lagedifferenzierung der Innenstadt von Bocholt II
90
Abb. 62: CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und
Schaufenstergestaltung in der Innenstadt von Bocholt
91
Abb. 63: CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung in der Lagedifferenzierung der Innenstadt von Bocholt I 91
Abb. 64: CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung in der Lagedifferenzierung der Innenstadt von Bocholt II92
Abb. 65: Instrumente der Geschäftslagenprofilierung
93
Abb. 66: Drehbücher im Kopf (Brain Scrips) als Ansatz der
Geschäftslagenprofilierung in der Innenstadt von Bocholt
94
Abb. 67: Die Profilierungspyramide
96
Abb. 68: Durchschnittswerte der Qualitätsbewertungen über alle bewerteten
Lagen
96
Abb. 69: Lageprofil ‚Shopping Arkaden / Neutorplatz‘
98
Abb. 70: Lageprofil ‚Neustraße / Markt‘
102
Abb. 71: Lageprofil ‚Nordstraße‘
106
Abb. 72: Lageprofil ‚Osterstraße‘
110
Abb. 73: Lageprofil ‚Ravardistraße / St. Georg Platz / Crispinusplatz
114
Abb. 74: Lageprofil ‚Liebfrauenviertel‘
118
Abb. 75: Auf dem Weg zur Dachmarke!
123
Abb. 76: Zur Abgrenzung der Siedlungsräume in der Stadt Bocholt
125
Abb. 77: Kaufkraftstrombilanz für die Warengruppe ‚Lebensmittel,
Reformwaren‘ in der Stadt Bocholt
126
Abb. 78: Handelszentralitäten in der Warengruppe ‚Lebensmittel,
Reformwaren‘ in den Siedlungsräumen der Stadt Bocholt.
127
Abb.79: Zur Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche und ihrer
planungsrechtlichen Verankerung
132
Abb. 80: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum Innenstadt
136
Abb. 81: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Innenstadt‘
137
Abb. 82: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Innenstadt‘ in Bezug auf
die tägliche Bedarfsdeckung
138
Abb. 83: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Innenstadt‘ in Bezug auf
den Großeinkauf
139
Abb. 84: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsbereich Bocholt - Nord
140
Abb. 85: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚Bocholt
Nord‘
141
141
Abb. 86: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt Nord‘ in Bezug
auf die tägliche Bedarfsdeckung
141
Abb. 87: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-Nord‘ in Bezug
auf den Großeinkauf
142
Abb.88: Zentraler Versorgungsbereich ‚Bocholt Innenstadt‘: Strukturdaten
und Standortprofil
144
8
Abb.89: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Innenstadt
Bocholt; Kartierung Einzelhandel
145
Abb.90: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt
Innenstadt; Kartierung Komplementäre Nutzungen
146
Abb. 91: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum Stenern / Giethorst 147
Abb. 92: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚Stenern /
Giethorst‘
148
Abb. 93 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘ in
Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
148
Bezug auf den Großeinkauf
149
Abb. 95: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Stenern‘
151
Abb.96: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Stenern‘;
Kartierung Einzelhandel
152
Abb.97: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Stenern‘;
Kartierung Komplementäre Nutzungen
153
Abb.98: Suchraum für den perspektivischen Zentralen Versorgungsbereich
‚Stenern‘
154
Abb. 99: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt – Ost‘ (nördlich
Münsterstraße)
155
Abb.100: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtOst (nördlich Münsterstraße)‘
156
Abb.101: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt - Ost (nördlich
der Münsterstraße)‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung 156
der Münsterstraße)‘ in Bezug auf den Großeinkauf
157
Abb.103: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Münsterstraße /
Roonstraße‘
159
Abb.104: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Münsterstraße /
Roonstraße; Kartierung Einzelhandel
160
Abb.105: Zur Abgrenzung des Zentralenversorgungsbereichs ‚Münsterstraße /
Roonstraße (Kartierung Komplementäre Nutzungen)
161
Abb.106: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der
Münsterstraße)‘
162
Abb.107: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtOst (südlich der Münsterstraße)‘
163
Abb.108: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der
Münsterstraße)‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
163
Abb.109: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der
Münsterstraße)‘ in Bezug auf den Großeinkauf
164
Abb.110: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Hochfeld‘
166
Abb.111: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Hochfeld;
167
Abb.112: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Hochfeld‘;
168
Abb.113: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtSüdost /Fildeken‘
169
Abb.114: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost /
Fildeken‘
170
Abb. 115 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost /
Fildeken‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
171
Abb.116: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt - Südost /
Fildeken‘ in Bezug auf den Großeinkauf
171
Abb.117: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Fildeken‘
173
Abb. 118:Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Fildeken‘;
174
Abb.119: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Fildeken‘;
175
Abb.120: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-Süd‘
176
Abb.121: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtSüd‘
177
Abb. 122 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt – Süd‘ in Bezug
177
Abb.123: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt- Süd‘ in Bezug auf
den Großeinkauf
178
Abb. 124: Handlungsempfehlungen zur Absicherung der
Bestandsagglomeration ‚Welfenstraße / Friesenstraße / KaiserWilhelm-Straße
179
9
Abb.125: Fachmarktagglomeration ‚Welfenstraße / Friesenstraße / KaiserWilhelm-Straße
180
Abb.126: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘
181
Abb.127: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚Mussum /
Biemenhorst‘
182
Abb.128: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘
in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
183
Abb.129: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘
in Bezug auf den Großeinkauf
183
Abb.130: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Birkenallee‘
185
Abb.131: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Birkenallee‘;
186
187
Abb.133: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘
188
Abb.134: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtWest / Feldmark‘.
189
Abb.135: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt – West /
Feldmark‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
189
Abb. 136 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum Bocholt - West / Feldmark
190
Abb. 137: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Feldmark‘
192
Abb. 138:Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Feldmark‘;
193
Abb.139: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Feldmark‘,
194
Abb.140: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘
195
Abb.141: Handelszentralitäten im Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘
196
Abb.142: Räumliche Orientierung im Nahversorgungsbereich Lowick / Liedern
196
Abb.143: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘ in Bezug
197
Abb.144: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Lowick‘
199
Abb.145: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Lowick‘;
200
Abb.146: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Lowick;
201
Abb.147: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘
202
Abb.148: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtWest / Löverick‘
203
Abb.149: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘
204
Abb.150: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘
204
Abb.151: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Löverick‘
206
Abb.152: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Löverick‘;
207
Abb.153: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Löverick‘;
208
Abb. 154: Handlungsempfehlungen zur Bestandsagglomeration
‚Westendkreisel‘ gemäß § 24 a (5) LEPro NRW
210
Abb.155: Fachmarktagglomeration ‚Westendkreisel‘
211
Abb.156: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest /
Holtwick / Spork‘
213
Abb.157: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtNordwest / Holtwick / Spork‘
214
Abb. 158 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt Nordwest /
Holtwick / Spork‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
214
Abb. 159 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt – Nordwest /
Holtwick /Spork‘ in Bezug auf den Großeinkauf
215
Abb.160: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Holtwick‘
217
Abb.161: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Holtwick‘;
218
Abb.162: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Holtwick;
219
10
Abb.163: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Suderwick‘
220
Abb.164: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚Suderwick‘
221
Abb.165: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Suderwick‘ in Bezug auf
221
den Großeinkauf
222
Abb.167: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Suderwick‘
224
Abb.168: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Suderwick‘;
225
Abb.169: Zur Abgrenzung des Zentraler Versorgungsbereichs ‚Suderwick;
226
Abb.170: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Hemden‘ in Bezug auf die
tägliche Bedarfsdeckung
227
Abb. 171 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Hemden‘ in Bezug auf
den Großeinkauf
228
Abb.172: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum Barlo in Bezug auf die
229
Abb.173: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum Barlo in Bezug auf den
Großeinkauf
230
Abb. 174:Handlungsempfehlungen zur Absicherung der Nahversorgung in den
Siedlungsräumen
233
Abb. 175:Nahversorgungsstandorte und deren Naheinzugsbereiche (250 m
und 800 m – Radius)
235
Abb.176: Zentrale Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte in der Stadt
Bocholt
236
Abb.177: Maßgeblich relevante Strukturdaten der abgegrenzten Zentralen
Versorgungsbereiche in der Stadt Bocholt
237
Abb. 178:Zentrale Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte in der Stadt
Bocholt
238
Abb. 179:Standorte der Getränkefachmärkte in der Stadt Bocholt
247
Abb.180: Einkaufsverhalten im Internet
252
Abb.181: Synoptische Darstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt
Bocholt
257
Abb. 182:CIMA-Warengruppen
259
11
und Optimierung der Kaufkraftbindung aus angrenzenden Gemeinden in
den Niederlanden.
1
VORBEMERKUNGEN – AUFGABENSTELLUNG
Die CIMA GmbH, Büro Köln, ist von der Stadt Bocholt mit der erstmaligen Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes von 1998 im Jahr 2005 beauftragt
worden.
Das vorliegende Einzelhandelskonzept bedarf aus Gründen der Rechtssicherheit und der Darstellung von Entwicklungsperspektiven für den Bocholter Einzelhandel einer erneuten Fortschreibung. Ursachen sind u.a. der anhaltende
Strukturwandel im Einzelhandel, die sich verändernden wettbewerblichen
Rahmenbedingungen und die Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise, die
auch in Bocholt nicht ohne Spuren geblieben sind. Die Schließung des HERTIE
Warenhauses (vormals KARSTADT) am Neutorplatz sowie des Bekleidungshauses SinnLeffers wirken nach.
Trotz der ,Krisenerscheinungen‘ sind die Rahmenbedingungen für die Stadt
Bocholt als leistungsstarkes Mittelzentrum grundsätzlich positiv zu bewerten.
Sie übernimmt eine deutlich überörtliche Versorgungsfunktion am östlichen
Niederrhein bzw. im Westmünsterland. Mit einer Handelszentralität von insgesamt 1401 profiliert sich Bocholt trotz spürbarer Zentralitätsverluste in einzelnen Segmenten als die Einkaufsstadt der Region. Die vergleichsweise gute
Positionierung der Stadt resultiert aus einem Bündel von Maßnahmen einer
strategisch angelegten Stadtentwicklungspolitik, die immer wieder zumeist
positive Rückwirkungen auf die Gestaltungsspielräume des örtlichen Einzelhandels hat:
Ansiedlung von zwei innerstädtischen Shopping-Centern März und Oktober 2000 mit der Minimierung von Kaufkraftabflüssen Richtung CentrO.
1
Implementierung eines leistungsstarken Stadtmarketings Mitte der 1990er
Jahre mit erfolgreicher Positionierung der Stadt Bocholt als ,Wohlfühlstadt‘
mit attraktiven Events und kulturellen Angeboten.
Sicherung einer außergewöhnlich hohen Wohn- und Lebensqualität auch
aufgrund eines engmaschigen Nahversorgungsnetzes mit Orientierung an
Fußgänger und Fahrraddistanzen. Dieses Nahversorgungskonzept konnte
über ein vom Rat beschlossenes ,Städtebauliches Konzept zur Einzelhandelsentwicklung und Zentrenstruktur‘ abgesichert werden und war maßgebliche Grundlage der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2005.
Realisierung attraktiver Wohnungsbereiche mit guter verkehrlicher Erschließung und dennoch Vorrang für Verkehrsberuhigung in den Kernen
der Wohnsiedlungsbereiche.
Konsequente Anwendung der ,Bocholter Liste‘ als Grundlage der Steuerung des großflächigen Einzelhandels.
Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt im Verlaufe der Jahre 2004/05 stützte sich hinsichtlich der Empfehlungen zur Einzelhandelssteuerung im Wesentlichen auf die Vorgaben des § 11 Abs. 3 BauNVO
sowie des § 34 Abs. 3 BauGB. In diesem Kontext gehört das vorliegende Einzelhandelskonzept zu den ersten Einzelhandelskonzepten, in denen ‚Zentrale
Versorgungsbereiche‘ sowohl als relevante ‚Schutzräume‘ für die zukünftige
Einzelhandelsentwicklung definiert und zugleich diese Standorträume als bevorzugte Investitionsstandorte des Einzelhandels in der Stadt Bocholt empfohlen werden. Standortentwicklungen außerhalb der ‚Zentralen Versorgungsbereiche‘ dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion
der ‚Zentralen Versorgungsbereiche‘ haben.
Siehe Seite 45
12
Mit der Rechtskraft des § 24a LEPro NRW sowie des novellierten Einzelhandelserlasses Nordrhein-Westfalen (2008) sind die Kriterien zur Abgrenzung
‚Zentraler Versorgungsbereiche‘ konkretisiert und teilweise verschärft worden.
Großflächiger Einzelhandel mit nahversorgungsund zentrenrelevantem Sortiment darf in der Regel nur noch in Sondergebieten und Kerngebieten etabliert werden. Diese Sondergebiete sind zukünftig nur noch in ‚Zentralen Versorgungsbereichen‘ zulässig, die wiederum aus landesplanerischer Sicht im
‚Allgemeinen Siedlungsbereich‘ liegen müssen.
Ergänzend gibt die Rechtsprechung vor, dass ‚Zentrale Versorgungsbereiche‘
nicht ‚rudimentäre Nahversorgungslagen‘ schützen dürfen, sondern maßgebliche Nahversorger integriert sein müssen. Ebenfalls sollten ‚klassische‘ nicht
integrierte Standortlagen nicht nachträglich als ‚Zentrale Versorgungsbereiche
geadelt werden. Aus diesem Grunde ist die Rechtssicherheit einzelner im Einzelhandelskonzept für die Stadt Bocholt abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche in Frage zu stellen und neu zu definieren.
Der Rat der Stadt Bocholt hat am 19.10.2005 das ‚Einzelhandelskonzept für die
Stadt Bocholt‘ als Konzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen. Anschließend wurde mit Blick auf die Anforderungen des § 24a LEPro NRW die
Sortimentsliste aus dem vorliegenden Konzept der CIMA GmbH modifiziert
und die Abgrenzung der Innenstadt und der empfohlenen Nahversorgungsbereiche als ‚Zentrale Versorgungsbereiche‘ festgesetzt. Dabei wurde der Innenstadt die Funktion eines Hauptzentrums zugewiesen und die Nahversorgungsbereiche als Nebenzentren eingeordnet. Der am 25.03.2009 erfolgten Beschlussfassung ging ein intensiver, kontrovers geführter Diskussionsprozess
mit der Bezirksregierung und der Öffentlichkeit voraus.
Seit der Veröffentlichung der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für
die Stadt Bocholt im Jahr 2005 (einschließlich der Anpassung im Jahr 2009)
sind veränderte rechtliche Rahmenbedingungen durch die Rechtsprechung zu
‚Zentralen Versorgungsbereichen‘, Sortimentslisten und Steuerungspotenzialen des großflächigen Einzelhandels erfolgt. Diesen veränderten Rahmenbedingungen wird mit dieser Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Bocholt Rechnung getragen. Ebenso werden Aspekte veränderten Konsumentenverhaltens und der Betriebstypenentwicklung im Einzelhandel berücksichtigt.
Die CIMA GmbH ist in der gutachterlichen Erarbeitung und Kommunikation der
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt eine Kooperation mit dem Büro HEINZE und PARTNER eingegangen. Liegt der Schwerpunkt der Gutachtenerstellung bei der CIMA GmbH, so wurde auf die örtliche
Kompetenz des Büros HEINZE und PARTNER zurückgegriffen, das maßgebliche
Aufgaben bei der erforderlichen Kommunikation und Akzeptanzschaffung der
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes in drei Sitzungen des Arbeitskreises ‚Einzelhandel‘ und in zwei Werkstätten übernahm und insbesondere in den
Prozess der Aktivierung der innerstädtischen ‚Straßengemeinschaften‘ eingebunden wurde.
Es erfolgt hier eine Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes einschließlich
umfassender Kommunikation mit der Öffentlichkeit, die
grundsätzlich einen rechtssicheren Rahmen schafft und alle erforderlichen
Belange des § 24a LEPro NRW sowie des Einzelhandelserlasses NRW aus
dem Jahr 2008 berücksichtigt,
aus einem umfassenden Dialog mit den Akteuren ‚vor Ort‘ sowie der darüber hinaus zu beteiligenden Trägern öffentlicher Belange entwickelt wird
und somit zu einem größtmöglichen Maß an Konsens und Akzeptanz führt,
alle relevanten kleinräumigen Bündnisse von Kooperationen in den Einkaufslagen der Innenstadt (z.B. ISG Nordstraße, ISG Osterstraße) in den Erarbeitungsprozess einbindet,
die Profilierung der Bocholter City als die Einkaufsdestination der Region
weiterentwickelt und stärkt,
13
eine Wiederbelebung derzeit geschlossener Einzelhandelsimmobilien in
der Innenstadt von Bocholt (HERTIE, SinnLeffers, C&A) durch Empfehlungen zu Nutzungskonzeption unterstützt,
die wohnortnahe Grundversorgung in den Stadtteilen der Stadt Bocholt in
maßstäblichen Versorgungsangeboten absichert sowie weiterentwickelt
und somit die erfolgreiche Stadtquartiersentwicklung in der Stadt Bocholt
unterstützt,
die Gestaltungsspielräume für den großflächigen Einzelhandel außerhalb
der Zentralen Versorgungsbereiche aufzeigt,
inhaltliche Empfehlungen zu Festsetzungen in Bebauungsplänen ableitet
und somit weitere Hinweise zur Einzelhandelssteuerung in der Stadt Bocholt gibt,
für die handelnden Akteure in der Stadt Bocholt die Rahmendaten zur
Branchenentwicklung des Einzelhandels fortschreibt,
in der Gesamtkonzeption von Bestandserhebungen, telefonischen Haushaltsbefragungen, Standortbewertungen ‚vor Ort‘, der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche und Expertengesprächen eine umfassende Vergleichbarkeit der Ergebnisse zur Fortschreibung aus dem Jahr 2005 ermöglicht,
in Arbeits- und Expertengesprächen sowie Workshops und Präsentationen
eine differenzierte Bürgerbeteiligung ermöglicht hat.
Folgende Fragestellungen finden im Kontext der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt besondere Beachtung:
Standortempfehlungen zur Etablierung von Getränkefachmärkten vor dem
Hintergrund der Nahversorgungsrelevanz des Sortimentes ‚Getränke‘,
Ableitung von Handlungsempfehlungen für die dörflich geprägten Stadtteile Barlo und Spork. Das Dorf Barlo verfügt heute lediglich über einen Tankstellenshop und eine Bäckerei in der ergänzenden Nahversorgung, in Spork
ist lediglich ein Getränkemarkt ansässig. Es stellt sich hier die Frage, ob ein
verbessertes Nahversorgungsangebot auf Basis der Beteiligung örtlicher
Akteure entwickelt werden kann, oder wie eine ‚Mitversorgung durch benachbarte Stadtteile (Stenern in Bezug auf Barlo; Suderwick in Bezug auf
Spork) optimiert werden kann.
Der im westlichen Stadtgebiet gelegene Stadtteil Suderwick steht in einem
funktionalen und räumlichen Zusammenhang mit dem Stadtteil Dinxperlo
der niederländischen Grenzgemeinde Aalten. Die Versorgungsfunktion des
Stadtteils Suderwick ist aktuell vor dem Hintergrund der räumlichen Vernetzung mit Dinxperlo zu bewerten und dementsprechend die Abgrenzung
des ‚Zentralen Versorgungsbereichs‘ abzuleiten.
Seit der Veröffentlichung der Fortschreibung des bisher vorliegenden Einzelhandelskonzeptes ist es im Stadtteil Lowick entgegen der ursprünglichen Empfehlungen zur Ansiedlung eines ALDI Lebensmitteldiscounters
gekommen. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung wurden die Empfehlungen zur Realisierung eines arbeitsteiligen Nahversorgungsschwerpunktes (diskutierter Standort ‚Eisenhütte‘) nochmals überprüft. Die Bewertung
der Entwicklungs- und Standortpotenziale in Lowick und in der Löverick
hat maßgebliche Folgen für die konkrete Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche in diesem Standortraum.
Mit Blick auf die erfolgten Standortentwicklungen im Lebensmitteleinzelhandel ist auch die Standortempfehlung für einen ergänzenden Nahversorgungsstandort am ‚Hemdener Weg‘ zu überprüfen.
Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt bezieht Stellung zu allen relevanten Standortpotenzialen des großflächigen
Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten. Hierzu gehört
die detaillierte Bewertung der Funktion der Ausfallstraßen sowie die Ana14
lyse von ergänzenden Fachmarktzentren, die sich ggf. durch spezifische
Sortimentsschwerpunkte profilieren. In diese Frage spielt auch die Thematik der Getränkefachmärkte hinein.
Durchführung einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels im
Stadtgebiet von Bocholt2
Analyse der Wettbewerbsstandorte innerhalb und außerhalb des Einzugsgebietes des Bocholter Einzelhandels
In der Region Bocholt hat der Landhandel im ländlichen Raum Bedeutung.
Der Raiffeisenmarkt ist als Betriebstyp historisch gewachsen und bietet in
der Regel Angebote in den Segmenten Tierfutter, Nahversorgung, Spielwaren, Getränke, gartencenterrelevante und baumarktspezifische Sortimente. Diese Betriebe haben zumeist Standorte im Außenbereich. Während in
Bocholt der Landhandel eher rückläufig ist, haben sich Standorte im Umland sehr positiv entwickelt. Im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes werden die Gestaltungsspielräume für Landhandel in Bocholt abgeklärt. Städtebauliche Steuerungsmöglichkeiten werden geprüft
und in diesem Zusammenhang auch Empfehlungen zu einer Musterfestsetzung mit Sortimentsliste abgeleitet.
Durchführung einer telefonischen Kurzbefragung von Haushalten im
Stadtgebiet von Bocholt bezüglich des Einkaufsverhaltens. Im Vordergrund
stand die räumliche Orientierung hinsichtlich der Bedarfsdeckung mit Lebensmitteln. Die telefonische Haushaltsbefragung mit einem Stimmenumfang von 2.000 Stimmen wurde im April 2010 durchgeführt.
Ermittlung der einzelhandelsrelevanten Marktpotenziale im Marktgebiet
der Stadt Bocholt durch Auswertung der Kaufkraftdaten und den vorgenommenen regionalen Wettbewerbsanalysen (u.a. Abgrenzung des
Marktgebietes)
Lagerverkauf spielt in Bocholt aufgrund der Geschichte der Textilindustrie
eine besondere Rolle in Gewerbe- und Industriegebieten. Diese Angebote
werden bereits heute durch Festsetzungen in der Bauleitplanung in einigen Baugebieten gesteuert. Das Thema wird in der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes berücksichtigt.
In der Stadt Bocholt sind mehrere Unternehmen ansässig, die von Standorten in Gewerbegebieten aus Internethandel betreiben. In dieser Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes wird zu dieser Problematik Stellung genommen. Die CIMA GmbH hat die Bedeutung des Internethandels
in der Stadt Bocholt analysiert und diskutiert die Spielräume von bauleitplanerischen Maßnahmen. Eine ‚Grauzone‘ resultiert hier insbesondere
auch mit Blick auf das Segment des Verkaufs von Computersystemen an
Endverbraucher.
Die Erarbeitung der Befunde zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes
erforderte folgende empirische Analysen:
Qualitative Bewertung des Angebotsniveaus des innerstädtischen Einzelhandels anhand der Kriterien Zielgruppenorientierung / Qualitätsniveau
sowie Warenpräsentation (CIMA City Qualitäts-Check)
Durchführung von Expertengesprächen mit lokalen Händlern, Werbegemeinschaftsvorsitzender, Vertretern der Straßengemeinschaften, CenterManagern sowie Vertretern der IHK Nord Westfalen
Abgrenzung der ,Zentralen Versorgungsbereiche‘ für die Stadt Bocholt
nach den Erfordernissen des § 24a LEPro NRW sowie aktuellen Rechtsprechungen
2
Die Aufnahme de r Verkaufsflächen wurde bei Einze lhandelsg roßflächen und unübersichtlichen Verkaufsflächenzus chnitten durch e ine Abfrage vor Ort verifizie rt.
Die Bestandserhebung wurde im März/April 2010 durchgeführt. Als Verkaufsfläche
erfasst werden nur die vom Kunden z ugänglichen und begehba ren Fläche n. Zur Definition der Verkaufsfläche siehe weite re Ausführungen in A bschnitt 4.1.
15
Aktualisierung der ,Bocholter Liste‘ nahversorgungs-, zentrenrelevanter
und nicht zentrenrelevanter Sortimente aus den Bestandsdaten des Einzelhandels und den Angebotsstrukturen in den Einkaufslagen der Bocholter City.
Die einzelnen Arbeitsschritte wurden im Rahmen von drei Sitzungen des Arbeitskreises ‚Einzelhandel‘ begleitet. Am 15.11.2010 und 16.11.2010 fanden
teilöffentliche Workshopveranstaltungen zu den Entwicklungspotenzialen in
der Innenstadt und den Gestaltungsräumen im Kontext der Nahversorgung
statt. Beide Workshops dienten der Reflektion der gutachterlichen Befunde
mit lokalen Akteuren ‚vor Ort‘. Die Konzeption und Moderation der Workshops
wurde vom Büro HEINZE & PARTNER, Dortmund übernommen. Relevante Ergebnisse sind in die Endfasssung des vorliegenden Gutachtens eingeflossen.
Das vorliegende Einzelhandelskonzept erfüllt die rechtlichen Anforderungen
zur Verabschiedung als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6
Nr. 11 BauGB. Es beinhaltet die Aufbereitung relevanten Tatsachenmaterials
(Bestandserhebungen und Standortanalysen, entwickelt konzeptionelle Darstellungen für eine funktionsgerechte Zentrenstruktur (Lage, Ausdehnung und
Funktion der Zentralen Versorgungsbereiche und leitet Vorschläge für eine
ortstypische Sortimentsliste ab (Herleitung aus den konkreten örtlichen Gegebenheiten und begründeten Entwicklungs- und Gestaltungspotenzialen.
Einzelhandelskonzepten kommt nicht die Funktion von bindenden Vorentscheidungen zu, sie unterliegen jedoch einer gründlichen umfassenden Abwägung nach § 1 Abs. 6 Nr.11 BauGB.3
3
Siehe hierzu Begründungen zu Urteilen des BVerwG vom 29.01.2009 (4 C 16.07)
und 26.03.2009 (4 C 21.07)
16
2
2.1
EINZELHANDELSSTANDORT BOCHOLT WIRTSCHAFTSRÄUMLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
Lage im Raum, verkehrliche Anbindung
Die Stadt Bocholt mit 74.691 Einwohnern4 liegt im Westmünsterland rd. 50 km
nördlich von Oberhausen. Die nächst größeren Städte sind Wesel, ca. 23 km in
südliche Richtung, und die Kreisstadt Borken mit einer Distanz von 16 km nach
Osten. Das Oberzentrum Münster liegt rd. 80 km östlich von Bocholt. Im NordWesten und Norden grenzt das Stadtgebiet von Bocholt an die niederländischen Gemeinden Aalten (Kernstadt Aalten mit dem eingemeindeten Stadtteil
Dinxperlo) und Winterswijk.
Die Stadt Bocholt wird geprägt durch eine kompakte Kernstadt mit einer überwiegend sehr attraktiven Ein- und Zweifamilienhausbebauung außerhalb
der Innenstadt. Geschosswohnungsbau aus den 50er und 60er Jahren ist insbesondere in den Siedlungsbereichen Giethorst, Rosenberg und Löwerick anzutreffen. Das Stadtgebiet wird ergänzt durch die solitär liegenden Stadtteile
Suderwick, Liedern, Spork, Barlo, Holtwick und Lowick. Während Liedern,
Hemden und Spork westlich, nordwestlich bzw. nördlich der Kernstadt gelegen, als ländlich geprägte Dorflagen zu bezeichnen sind, sind Holtwick und
Lowick ehemalige Straßendörfer, die zunehmend durch die Nähe zur Kernstadt
‚städtischer’ geprägt und nur durch den Grünzug um die Kernstadt von dieser
getrennt werden. Barlo liegt als dörfliche Siedlung im Nordosten des Stadtgebietes nahe der niederländischen Grenze.
Innerhalb der Kernstadt und der unmittelbar angrenzenden Siedlungsbereiche
sind als eigenständige Stadtquartiere bzw. Stadtteile die Siedlungsbereiche
4
Feldmark (im Westen), Löverick (im Nordwesten), Stenern und Giethorst (im
Norden bzw. Nordosten) sowie Mussum und Biemenhorst südlich der Kernstadt auszumachen.
Der Industriepark Bocholt liegt deutlich separiert von den Wohnsiedlungsbereichen mit optimaler Anbindung an die B 67 im Südwesten des Stadtgebietes.
Im Osten der Stadt an der Stadtgrenze zu Rhede ist der Technologiepark Bocholt etabliert worden. Er entwickelt sich angrenzend an den Standort der
Fachhochschule ‚Gelsenkirchen – Bocholt‘. Weitere stärker gewerblich geprägte Lagen befinden sich entlang der Eisenbahntrasse Wesel-Bocholt sowie entlang des südlichen Aa-Ufers. Letzterer Standortraum resultiert aus dem ehemaligen Industriegürtel der Bocholter Textilindustrie.
Die Bevölkerungsentwicklung der Stadt Bocholt stagnierte in den vergangenen
Jahren. Zukünftig wird sich aufgrund des demografischen Wandels mittelfristig
ein Bevölkerungsrückgang ergeben. Im Vergleich zu den Bevölkerungsprognosen aus dem Jahr 2003 muss von moderateren kurzfristigen Wachstumsszenarien ausgegangen werden. Die hohe Lebensqualität in der Stadt Bocholt wird
jedoch zumindest kurzfristig bis mittelfristig dazu beitragen, das Bocholt ein
nachgefragter Wohnstandort bleibt. Neue Wohnsiedlungsareale müssen konkrete Zielgruppen treffen. Der Bocholter Wohnungsmarkt bleibt ‚familienorientiert‘ und ‚qualitätsorientiert‘. Qualität vor Quantität wird die Marktentwicklung kennzeichnen.
Die regionale verkehrliche Erreichbarkeit der Stadt Bocholt ist gut. Die Bundesstraßen B 67 und B 473 verbinden Bocholt mit der Bundesautobahn BAB 3
(Arnheim – Oberhausen – Köln – Frankfurt). Nach Fertigstellung der B 67 n hat
sich die Anbindung an die BAB 31 (Bottrop – Emden) deutlich verbessert.
Eine effiziente Verkehrserschließung innerhalb des Stadtgebietes wird durch
die Anbindung der beiden Bundesstraßen B 67 und B 473 an den Innenstadtverkehrsring sichergestellt. Mit Fertigstellung der B 67 n ist eine sehr leistungsfähige südliche Umfahrung der Innenstadt gegeben. Langfristige Planungen
Bevölkerungsstand vom 31.12.2009.
17
streben die Realisierung eines vollständigen Tangentenringes um das innere
Stadtgebiet an.
Oberzentrum Münster, ca. 80 km östlich
Mittelzentrum Borken, ca. 16 km östlich
Das ÖPNV-Stadtbusnetz der Stadt Bocholt bedient während der Hauptverkehrszeiten sechs Linien, die halbstündig alle Stadtteile der Kernstadt anfahren
und stündlich die Stadtteile Barlo und Suderwick mit der Innenstadt verbinden.
Taxibusse in die Löverick, nach Hemden sowie nach Mussum und in den Industriepark ergänzen das Netz. Das Stadtbusnetz ist als vorbildliche kommunale Verkehrsinfrastruktur einzuordnen. Im Rahmen der Haushaltsbefragung
konnte eine deutliche Akzeptanzzunahme durch die örtliche Bevölkerung gemessen werden.
Im Regionalverkehr bestehen regelmäßige Busverbindungen u.a. nach Coesfeld und Vreden, Rees-Empel und Krechting-Rhede. Besonders hervorzuheben
ist der Schnellbus S 75 mit dem Münster in einer guten Stunde erreicht wird.
Die Regionalbahn ‚Der Bocholter’ fährt stündlich nach Wesel, wo ein stark
verdichteter Taktverkehr in Richtung Oberhausen und Duisburg sowie Emmerich besteht.
Mittelzentrum Wesel, ca. 23 km südlich
Mittelzentrum Kleve, ca. 44 km westlich
Mittelzentrum Emmerich, ca. 35 km westlich
Mittelzentrum Stadtlohn, ca. 33 km nordöstlich
Mittelzentrum Vreden, ca. 34 km nordöstlich
Grundzentrum Rhede, ca. 4 km östlich (unmittelbar an Bocholt angrenzend)
Grundzentrum Isselburg, ca. 5 km westlich (unmittelbar an Bocholt angrenzend)
Grundzentrum Südlohn, ca. 26 km nordöstlich
2.2
Zentralörtliche Bedeutung und allgemeine Wettbewerbssituation
Im niederländischen Grenzgebiet sind folgende Standorte für eine Wettbewerbsbetrachtung relevant:
Gemäß dem Landesentwicklungsplan NRW (LEP I / II) ist Bocholt Mittelzentrum mit einem Mittelbereich von 100.000 bis 150.000 Einwohnern. Die hohe
Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Bocholt führt jedoch mittlerweile
dazu, dass ein weit größerer Verflechtungsbereich erschlossen werden kann.
Das abgegrenzte Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels geht einschließlich
des Ferneinzugsbereichs mit Kaufkraftbindung aus den Niederlanden von einem Einwohnerpotenzial von rd. 475.000 Einwohnern aus.
Arnhem, rd. 64 km nordwestlich
Im Kontext einer regionalen Wettbewerbsanalyse sind folgende Einkaufsorte
bzw. Zentren relevant:
Aalten-Dinxperlo (solitär gelegener Stadtteil der Gemeinde Aalten), 7 km
westlich (an das Stadtgebiet von Bocholt angrenzend)
Doetinchem, 33 km nordwestlich
Lichtenvoorde, 20 km nördlich
Aalten, 10 km nördlich (an das Stadtgebiet von Bocholt angrenzend)
18
Winterswijk, 17 km nordöstlich (an das Stadtgebiet von Bocholt angrenzend)
Als regionales Shopping-Center besonders zu berücksichtigen ist das
CentrO. in Oberhausen, rd. 50 km südöstlich
2.3
Wirtschaftsstruktur und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaftsstruktur in Bocholt zeichnet sich alles in allem durch eine konstante und stabile Erwerbstätigenquote aus. Nach einem geringen Rückgang
um 0,9 %-Punkte zwischen 2003 und 2005 auf 51,9 % stieg sie bis 2008 auf
54,2 % an. Sie liegt über den Landesdurchschnitt.5 Die Arbeitslosenquote der
Zweigstelle Bocholt der Arbeitsagentur Coesfeld lag im September 2010 mit
5,6 % deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt.6
Die Stadt Bocholt hat den Strukturwandel von einem Industriestandort mit Dominanz der Textilindustrie zu einem diversifizierten mittelständischen Industrie- und Gewerbestandort vollziehen können. Schwerpunkte liegen heute neben der Textil- und Bekleidungsindustrie im Bereich Maschinenbau, Elektrotechnik und Metallverarbeitung. Dennoch bleibt das verarbeitende Gewerbe
vor dem Hintergrund fortschreitender globaler Vernetzungen stark konjunkturanfällig. Die Betriebsstillegungen bei SIEMENS und BENQ wirken auch heute
noch nach.
Bei insgesamt rückläufigen Beschäftigtenzahlen im verarbeitenden Gewerbe
konnte der Dienstleistungssektor seine Position ausbauen. Im Zeitraum von
2003 bis 2008 gab es eine Verschiebung um 5,8 %-Punkte vom sekundären
zum tertiären Sektor.
5
6
Quelle: Indikatoren des Politikfeldes „Wirtschaftss truktur / Arbeitsmarkt“ für Bocholt, Wegweise r Kommune, Bertelsmann Stiftung, 2010.
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, 2010.
Die Stadt Bocholt hat attraktive Standorte für die gewerbliche Wirtschaft entwickelt bzw. aufbereitet. Sie sind ein maßgeblicher Standortvorteil im Standortwettbewerb. Sie zeichnen sich sowohl durch eine gute verkehrliche Erreichbarkeit als auch ein attraktives Ambiente und eine hervorragende sonstige
Infrastrukturerschließung aus. Drei Standortbereiche sind explizit hervorzuheben, in denen auch die Etablierung von nahversorgungsund zentrenrelevantem Einzelhandel ausgeschlossen ist:
Der Industriepark Bocholt im Südwesten der Stadt umfasst eine Bruttofläche von 235 ha und ist damit das größte, zusammenhängende voll erschlossene Gewerbe- und Industrieareal in Nordrhein-Westfalen. Nach der
südlichen Erweiterung vergrößert er sich auf eine Bruttofläche von rd. 300
ha. Über die B 473 / B 67 n besteht eine unmittelbare Anbindung an die
BAB 3 (Arnhem – Oberhausen). Der Industriepark zählt derzeit über 220
Betriebe mit rd. 6.000 Beschäftigten. Die deutlich separierte Lage von den
Wohnsiedlungsbereichen trägt maßgeblich zur Minimierung von Nutzungskonflikten bei.
Im Gewerbegebiet Holtwick sind bisher 24 ha Bruttofläche erschlossen, die
insbesondere den kleinen und mittleren Gewerbebetrieben zur Verfügung
stehen. Das Erweiterungspotenzial liegt bei ca. 20 ha. Das Gewerbegebiet
liegt verkehrsgünstig an den Verkehrsachsen in die niederländischen
Nachbargemeinde Aalten.
Im Osten der Stadt ist in unmittelbarer Nachbarschaft der Fachhochschule
‚Gelsenkirchen / Bocholt‘ auf 10 ha Bruttofläche ein Tech-nologiepark. Kooperationen mit den Forschungsinstituten sind erwünscht. Das Angebot
richtet sich an technologieorientierte Unternehmen aus den Bereichen Elektrotechnik und Maschinenbau sowie wirtschaftsnahen Transferleistungen in den Segmenten Informatik und Marketing. Der Standort liegt in attraktiver Lage am Rande des östlichen Grünzuges um die Kernstadt Bocholt.
19
Die Stadt Bocholt kennzeichnet ein positiver Pendlersaldo von rd. 4.300 Arbeitnehmern. Dieser positive Pendlersaldo trägt zu den Kaufkraftzuflüssen
nach Bocholt bei.
Abb. 1
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau liegt im Westmünsterland und am
nördlichen Niederrhein leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Im Bereich des
Bundesdurchschnitt liegen lediglich die Städte Coesfeld, Wesel und Hamminkeln mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 100,7 bzw.
100,4. Das Oberzentrum Münster weist mit 107,2 ein deutlich überdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf.
Sozioökonomische Strukturdaten für die Stadt Bocholt
Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Bocholt
Indikatoren
Bevölkerungsstand:
31.12.2009
Prognose 2006 - 2025:
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
(am Arbeitsort)
30.06.2009
30.06.2007
30.06.2005
Arbeitsmarktdaten (Geschäftsstelle Bocholt)
Arbeitslose insgesamt
30.09.2010
30.09.2009
Arbeitslosenquote *
Tourismus
Anzahl der Ankünfte
Aufenthaltsdauer (in Tagen)
74.691
Die für Bocholt ermittelte Kennziffer von 98,2 gehört zu den höheren im
Westmünsterland bzw. am nördlichen Niederrhein. Die Schwankungsbreite in
der Region bewegt sich zwischen 92,8 in Emmerich bis 100,7 in Coesfeld und
Hamminkeln (siehe rechts stehende Abb. 2).
0,0%
27.812
28.130
27.429
Für die benachbarten Gemeinden in den Niederlanden ist in Bezug auf den
deutschen Vergleichsmaßstab von einem leicht überdurchschnittlichen Kaufkraftniveau auszugehen. Es wird hier eine durchschnittliche Kaufkraftkennziffer von 105,0 angenommen.
2.436
2.762
30.09.2010
30.09.2009
5,6%
6,4%
2009
2004
31.074
30.996
2009
2004
1,9
2,0
Quelle: St adt Bocholt und Landesdatenbank NRW 2010.
Bearbeitung: CIMA GmbH 2010.
20
Abb. 2
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern in der Region Bocholt
Kaufkraftkennziffern 2010
Einzelhandelsrelevante Kaufkraft in der Stadt Bocholt
Deutschland = 100
Münster
107,2
Hamminkeln
100,7
Coesfeld
100,7
Wesel
100,4
Bocholt
98,2
Südlohn
96,2
Borken
95,5
Stadtlohn
95,5
Kleve
95,4
Vreden
95,1
Rees
94,3
Isselburg
93,0
Emmerich
92,8
0
20
40
60
80
100
120
140
© C IMA GmbH 2010
Quelle: mb research, Nürnberg.
21
3
MARKTGEBIET UND MARKTPOTENZIALE DES
EINZELHANDELS IN BOCHOLT
3.1
Abgrenzung des Marktgebietes
Das Marktgebiet des Bocholter Einzelhandels wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst:
Struktur und Verteilung des Einzelhandels in der Stadt Bocholt insgesamt,
Branchenmix, Filialisierungsgrad und Angebotsqualität in der Innenstadt
von Bocholt
Sogwirkung von Fachmarktzentren und attraktiven Nahversorgungsstandorten innerhalb und außerhalb des Einzugsbereichs. Eine besondere Rolle
spielt hier das rd. 50 km südlich von Bocholt liegende regionale Shopping
Center CentrO. in Oberhausen.
Bedeutung des ‚kleinen Grenzverkehrs‘ mit den Niederlanden. Die wechselseitigen Einzelhandelsverflechtungen sind intensiv. Die Grenze wird spätestens seit Euroeinführung und ‚Schengen‘ nicht mehr als Barriere wahrgenommen. Zudem besteht von Bocholt aus eine grenzüberschreitende
ÖPNV Verbindung nach Dinxperlo und Winterswijk. In Dinxperlo, Winterswijk und Suderwick arbeiten die verschiedenen Behörden eng miteinander
zusammen.
Verteilung der Bevölkerung im Raum. Sie konzentriert sich im Westmünsterland auf Klein- und Mittelstädte mit attraktiven Wohnstandorten mit
Stadtkernen von durchaus überdurchschnittlicher Aufenthaltsqualität.
Örtliche und regionale Verkehrsinfrastruktur. Die Straßenverkehrsverbindungen sind insgesamt gut ausgebaut. Mit Fertigstellung der B 67n wird
sich die Qualität der Ost-West-Verbindung in der Region erheblich verbessern.
Mobilität der Bevölkerung im Raum. Es ist von einer überdurchschnittlichen Mobilität der Bevölkerung auszugehen.
Pendlerverflechtungen (arbeits- und ausbildungsbedingt): Der für die Stadt
Bocholt deutlich positive Pendlersaldo trägt mit zur hohen Umlandbindung
an den Standort Bocholt bei.
Vor dem Hintergrund der vorliegenden räumlichen Strukturen und regionalen
Wettbewerbssituation lässt sich das Marktgebiet für den Einzelhandel in Bocholt in folgende vier Zonen gliedern:
Zone I umfasst das gesamte Stadtgebiet von Bocholt mit 74.691 Einwohnern.
Zone II definiert den Naheinzugsbereich des Bocholter Einzelhandels. Er
umfasst jene Regionen die traditionell siedlungsräumlich auf Bocholt orientiert sind. Hierzu zählen im Westen die Gemeinden Rees und Isselburg
sowie Hamminkeln im Süden und Rhede im Osten. In diesem Naheinzugsbereich leben 80.996 Einwohner.
Zone III umfasst den Ferneinzugsbereich der Stadt Bocholt. Der Ferneinzugsbereich erstreckt sich nördlich und östlich der Stadt Bocholt auf die
niederländischen Städte bzw. Gemeinden Aalten, Winterswijk, Lichtenvoorde, Gendringen und Groenlo sowie in Deutschland auf die Kreisstadt
Borken, die Gemeinde Südlohn und die Städte Stadtlohn und Vreden. Im
Ferneinzugsbereich leben 228.102 Einwohner.
Zone IV umfasst die ergänzende Kaufkraftbindung aus Wesel und Emmerich mit weiteren 90.817 Einwohnern. Die ergänzende Kaufkraft kann vor22
nehmlich in den Sortimenten des persönlichen Bedarfs gebunden werden.
Im Rahmen von Expertengesprächen mit dem örtlichen Einzelhandel wurde die zunehmende Einkaufsorientierung aus Richtung Wesel nach Bocholt
bestätigt. Auch die erneute Inaugenscheinnahme der Wettbewerbsstandorte Emmerich und Wesel bescheinigt seit 2004 einen deutlichen Attraktivitätsgewinn des Bocholter Einzelhandels, gleichwohl auch dieser mit
Strukturbrüchen zu kämpfen hatte.
In Bezug auf die Kaufkraftbindung aus dem Ferneinzugsbereich sind jedoch
komplexe Konkurrenzkonstellationen zu berücksichtigen. Aus Stadtlohn und
Vreden ist zusätzlich eine Orientierung auf die Kreisstadt Borken und nach
Ahaus zu berücksichtigen. Für Südlohn ist neben der Orientierung auf Bocholt
auch eine parallele Orientierung auf Borken vorhanden.
Für die niederländischen Städte Aalten, Winterswijk, Groenlo, Lichtenvoorde,
Gendringen und Wisch ist neben einer sehr ‚zieleinkaufsorientierten’ Ausrichtung auf Bocholt vor allem eine parallele Orientierung auf die Stadt Doetinchem und das Oberzentrum Arnhem zu berücksichtigen.
In den vier Marktgebietszonen des Bocholter Verflechtungsbereiches leben
insgesamt
474.606 Einwohner.
Das einzelhandelsrelevante Marktgebiet überschreitet bei weitem den in der
Landesplanung zugeordneten Verflechtungsbereich von rd. 150.000 Einwohnern. Die hohe Kaufkraftbindung aus der Region hat bereits Qualitäten eines
oberzentralen Verflechtungsbereichs.
Zur Berücksichtigung aller regionalen Kaufkraftzuflüsse wird die Potenzialreserve auf 5 % des Nachfragevolumens im Einzugsbereich angesetzt. Hiermit
wird auch den Kaufkraftzuflüssen aus Tourismus und Geschäftsreiseverkehr
Rechnung getragen.
23
Abb. 3
Das Markt gebiet des Bocholter Einzelhandels
Marktgebiet des B ocholter Einzelha ndels
Z one I: Stadt B ocholt (74.691Ew.)
Z one II: Naheinzugsgebiet (80.996 Ew.)
Z one III: Weiterer Verflechtungsbereich und Potenzialreser ve (318. 919 Ew. )
Z usätzliche Zuflüsse
(Potenzialsreserv e)
© C IMA GmbH 2010
24
Abb. 4
3.2
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im
Marktgebiet der Stadt Bocholt
Einschließlich einer Potenzialreserve von 5 % des Nachfragvolumens im Einzugsbereich für diffuse Kaufkraftzuflüsse errechnet sich für das abgegrenzte
Marktgebiet insgesamt ein Nachfragvolumen von
2.537,7 Mio. €.
Auf die Stadt Bocholt entfällt davon insgesamt ein Nachfragevolumen von
387,3 Mio. €.
Damit generiert die Stadt Bocholt einen Anteil von 15,3 % am Nachfragevolumen im Einzugsbereich. Die warengruppenspezifische Differenzierung des
Nachfragevolumens ist in der nachfolgenden Abb. 4 dokumentiert.
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen im Marktgebiet Bocholt in Mio. €
CIMA Warengrupp en
Täglich er Bed arf
Leben smitte l und R eformwaren
Ges undhe its - und Körp erpflege
üb riger periodischer B edarf (Blumen, Zeitschriften)
Zo ne I:
Stad t
Boch olt
213,0
147,6
59,8
5,6
Zo ne II:
Zo ne III:
Nahweiterer
e inzugsVerfle chtu ngsbereich
b ereich
228,5
673,5
158,4
466,8
64,1
188,9
6,0
17,8
Zo ne IV:
Ergänzände
Kaufkraftbin dung
(Wese l,
Poten zialEmmerich)
reserve
insgesamt
258,7
22,3
1.396,0
179,3
15,5
967,5
72,6
6,3
391,6
6,8
0,6
37,0
Pe rsön liche r Bed arf in sgesamt
Be kleidun g, Wäs che
Sch uhe, Lederw aren
Uhren , Schmuck, Optik
53,2
35,1
9,7
8,4
57,1
37,6
10,4
9,0
168,3
110,9
30,8
26,6
64,6
42,6
11,8
10,2
5,6
3,7
1,0
0,9
348,9
229,9
63,8
55,2
Me dien un d Technik in sgesamt
Bü che r, Schreibwaren
Elektroartike l/ Unte rhaltu ngselektronik
Foto , P C und Zubeh ör, Neue Me dien
39,7
9,7
42,6
10,4
125,5
30,8
48,2
11,8
4,2
1,0
260,1
63,8
30,0
32,1
94,7
36,4
3,1
196,3
Spiel, Sp ort, Ho bby insgesamt
Spo rtartikel
Spielwaren
Hobb yb edarf (Fahrräder, Mus ikalien , e tc.)
13,1
5,3
3,6
4,2
14,1
5,7
3,8
4,6
41,4
16,7
11,3
13,4
15,9
6,4
4,4
5,2
1,4
0,6
0,4
0,4
85,9
34,6
23,5
27,8
6,2
6,6
19,4
7,5
0,6
40,3
Einrichtun gsbed arf
Möb el, Antiquitäten
Tep piche, Gardin en, Heimtextilien
27,5
21,5
6,0
29,5
23,1
6,4
87,1
68,1
19,0
33,4
26,1
7,3
2,9
2,3
0,6
180,4
141,1
39,4
Bau marktsp ezifisch e Sortimente
34,5
37,0
109,0
41,9
3,6
226,0
387,3
415,4
1.224,3
470,2
40,5
2.537,7
74.691
80.996
228.102
90.817
Gesch enke, Glas, Porzellan, Keramik
(geh obene r Hau shaltsbe darf)
SUMM E
EINWOHNER
474.606
Quelle: CIMA Kaufkraftanal yse 2010. Rundungsdifferenzen möglich.
25
3.3
Perspektiven zur Weiterentwicklung des Nachfragevolumens in der Stadt Bocholt
3.3.1
Rahmenbedingungen der demographischen Entwicklung in
Deutschland
Der Demographische Wandel in Deutschland ist im vollen Gange und zeigt
einen deutlichen Trend auf, der sich mit den Merkmalen „älter, bunter, weniger“ zusammenfassen lässt. Die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland ist
bereits mittelfristig durch eine deutliche Abnahme der Bevölkerung gekennzeichnet. Sie geht mit einer deutlichen Überalterung einher.
Die aktuellen Bevölkerungsprognosen für die Bundesrepublik Deutschland
variieren vor allem in der Abschätzung der Wanderungsbewegungen, während
hinsichtlich der Fertilität und der Lebenserwartung der Bevölkerung von einer
Trendfortschreibung aus der Vergangenheit ausgegangen wird. Die Lebenserwartung für Neugeborene wird sich von 2008 bis 2060 um rd. 7 Jahre sowohl
bei Männern und Frauen erhöhen; die Geburtenrate wird auch in Zukunft bei
1,4 Geburten pro Frau liegen.
Nach Prognose der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung wird die
Bevölkerung von derzeit 82 Mio. Einwohner auf 64,7 Mio. Einwohner im Jahr
2060 abnehmen.
Der Bevölkerungsanteil der über 80-Jährigen steigt im Zeitraum 2008 – 2060
um 48 % und die Gruppe der 50- bis 65-Jährigen um 24 % während die Anzahl
der unter 50 Jährigen um 16 % und die Gruppe der 30- bis 50-Jährigen um
18 % abnimmt. Dies verdeutlicht noch einmal die starke Alterung der Bevölkerung und Bedeutung der Senioren für die Wirtschaft in der Zukunft. Besonders
hervorzuheben ist die enorme Erhöhung des Altersquotienten ab 2030, der ab
2040 wieder konstant bleibt um dann bis 2060 um annähernd 50 % des Wertes
von 2008 anzusteigen (von 65 in 2008 auf 98 in 2060).
Bevölkerungsrückgang, Überalterung und die Veränderung der Haushaltsstrukturen haben Auswirkungen auf das Kaufkraftniveau und die zukünftige Organisation der Versorgungsstrukturen. Die derzeitige Verkehrsorientierung in Teilsegmenten des Einzelhandels ist in Frage zu stellen.
3.3.2
Auswirkungen der demographischen Entwicklung im Kreis
Borken und in der Stadt Bocholt
Die demographische Entwicklung Deutschlands hinterlässt auch in Bocholt
bereits in naher Zukunft deutliche Spuren. Während noch bis 2015 ein Bevölkerungswachstum von ca. 0,55 % erwartet wird, setzt nach 2015 aufgrund der
oben beschriebenen demographischen Entwicklung ein Rückgang der Bevölkerung ein, so dass im Jahre 2025 sich die Bevölkerungszahl auf den Wert aus
dem Jahr 2006 reduziert haben könnte. Die Entwicklung geht jedoch mit einer
deutlichen Verschiebung der Altersstruktur einher7 .
In Abb. 5 ist die Verschiebung der Altersstruktur in Bocholt bis 2025 dargestellt. Es ist deutlich zu erkennen, dass sich der Anteil der über 80-Jährigen um
rd. 80 % erhöhen wird. Desweiteren erfolgt ein Anstieg der Bocholter Bevölkerung ab 45 Jahren. Der Anteil der Bevölkerungsgruppe von 0 – 44 Jahren verzeichnet einen Rückgang, vor allem bei den 10- bis 18-Jährigen von bis zu 30 %.
7
NRW.it geht für das Jahr 2030 für die Stadt Bocholt nur noch von einem Bevölkerungsstand von 70.730 E inwohnern aus. Eine Stagnation auf dem de rzeitigen Bevölkerungsniveau im Jahr 2030 ist s chon als optimis tische Annahme einzuordnen.
26
Abb. 5
Änderung der Altersstruktur in Bocholt von 2006 auf 2025 in %
Die maßgebliche Herausforderung des sich abzeichnenden demographischen
Wandels liegt in der Erhaltung eines leistungsfähigen Nahversorgungsnetzes,
dass auch in Zukunft eine Säule der hohen Attraktivität der Bocholter Wohngebietslagen darstellt. Neben einer aktiven Wirtschaftsförderungspolitik mit
Sicherung und Weiterentwicklung technologieorientierter, von kurzfristigen
konjunkturellen Schwankungen eher unabhängigen Arbeitsplätzen dürften
attraktive Wohngebietslagen mit angemessener infrastruktureller Ausstattung
dazu beitragen, dass die mittelfristig zu erwartenden Bevölkerungsrückgänge
noch durch ein hinreichendes Maß an Zuwanderung abgefedert werden können. Die Stadt Bocholt hat zumindest sehr gute Voraussetzungen die Negativeffekte des demographischen Wandels zum Teil aufzufangen. Die kontinuierliche Demographiebeobachtung ist ein relevantes Instrument Fehlentwicklungen zu begegnen.
3.3.3
Quelle: Demographiebericht Kommune Bocholt, Bertelsmann Stiftung - Wegweiser Kommune,
http://www.wegweiser-kommune.de
Kaufkraftniveauentwicklung bis zum Jahr 2030
Vor dem Hintergrund
Die Auswirkungen des demographischen Wandels werden sich in der Stadt
Bocholt deutlich in der konkreten Infrastrukturnachfrage widerspiegeln. Angebote im Segment ‚Barriere freies Wohnen‘ gewinnen ebenso an Bedeutung
wie ein umfassendes und breites Angebot an Pflegeeinrichtungen. Angezeigt
ist der Erhalt eines engmaschigen Nahversorgungsnetzes. Trotz steigender
Mobilität der ‚Alten‘, dürften sich insgesamt die Aktionsradien der älteren
Bevölkerung verkleinern. In Bezug auf Kindergärten, Schulen und weiteren
Bildungseinrichtungen muss trotz nicht zu vermeidender Konzentrationsprozesse ein in der Qualität überzeugendes Angebot bereit gehalten werden.
einer alles in allem soliden Wirtschaftsstruktur mit einem zunehmend
technologie- und exportorientierten, industriellen Sockel und einem diversifizierten Dienstleistungssektor,
Die Verschiebungen in der Alterspyramide werden mittelfristig dazu beitragen,
dass das Kaufkraftniveau eher sinkt als steigt. Mit Blick auf die Entwicklung
der Altersrenten ist davon auszugehen, dass Altersarmut eine relevante soziale
Herausforderung auch in der Stadt Bocholt wird.
einer attraktiven Naherholungsinfrastruktur
einer attraktiven Innenstadt mit einem vielfältigen und leistungsstarken
Einzelhandels- und Gastronomieangebot sowie regional bedeutsamen kulturellen Einrichtungen,
attraktiver Ein- und Zweifamilienhauslagen sowie
27
kann davon ausgegangen werden, dass die prognostizierten Prozesse der Bevölkerungsschrumpfung im Vergleich zu den Prognosen abgemildert verlaufen
werden.
Die CIMA GmbH geht davon aus, dass bis zum Jahr 2030 das derzeitige Bevölkerungsniveau in etwa gehalten werden kann. Dies heißt jedoch zugleich, dass
kaum noch relevante Wachstumsreserven für eine zukünftige Kaufkraftentwicklung erschlossen werden können.
Unter Berücksichtigung von Produktivitätseffekten und dem sich vollziehenden
demographischen Wandel kann gerechnet in heutiger Kaufkraft bis zum Jahr
2030 maximal von einem Kaufkraftzuwachs zwischen
3,0 Mio. € und 8,0 Mio. €
ausgegangen werden. Zusätzliche strategische Entwicklungsreserven sind hierdurch nicht gegeben. Der hier definierte Gestaltungskorridor ist alles in allem
als optimistische Annahme einzuordnen.
28
3.4
Regionaler Wettbewerb
Im Nachfolgenden werden die maßgeblich relevanten Wettbewerbsstandorte
zum Einzelhandelsstandort Bocholt beleuchtet. Dabei sind sowohl Zentren
innerhalb als auch außerhalb des Marktgebietes zu berücksichtigen. Wiedergegeben werden hier die Ergebnisse umfassender ‚Vor Ort’ – Begehungen
und ergänzender Marktrecherchen. Bei der Bewertung und Einschätzung der
Wettbewerbsstandorte stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt.
straße, Viktoriastraße und Friedrichstraße. Alles in allem verfügt die Weseler
Innenstadt über einen diversifizierten Branchenmix mit jedoch überdurchschnittlichem Anteil an Filialisten (KAUFHOF, ESPRIT, H%M, C%A, MENSING).
Die Ansiedlung des Elektrofachmarktes SATURN hat zweifelsohne die Einkaufsattraktivität der Weseler Innenstadt erhöht.
Abb. 6
Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Wesel
Welche besondere Positionierung und Profilierung haben die Wettbewerbsstandorte, um selbst in substantiellen Umfang Kaufkraft zu binden?
Wo liegen die besonderen Profilierungspotenziale Bocholts?
Wo liegen die Schwachstellen im Angebotsniveau der Wettbewerbsstandorte, so dass Bocholt hier durch Kaufkraftzuflüsse profitieren kann?
Wie sind die Wettbewerbseinflüsse unter den Konkurrenzzentren selbst
einzuordnen?
3.4.1
Wettbewerbsstandorte im deutschen Einzugsbereich
3.4.1.1
Mittelzentrum Wesel (61.200 Einwohner)
Die Kreisstadt Wesel liegt 23 km südlich von Bocholt. Der Haupteinkaufsbereich erstreckt sich innerhalb des innerstädtischen Erschließungsrings auf der
zentralen West-Ost-Achse zwischen Willibrordi- und Berliner Tor-Platz. Die
wichtigsten Einkaufslagen sind Hohe Straße, Viehtor, Leyensplatz und Brückstraße. Als Ergänzungslagen auszumachen sind der dichtere Geschäftsbesatz
entlang der Korbmacherstraße, der Kreuzstraße und der zum Viehtor parallel
verlaufenden fußläufig erschlossenen Lage Doelenstraße sowie mit abnehmender Geschäftsdichte das Bahnhofsumfeld mit den Straßenzügen WilhelmCIMA Beratung + Management GmbH 2011
Fußgängerzone mit den Handelsmagneten KAUFHOF, ESPRIT sowie H&M. Der hier dokumentierte Standortbereich wird am stärksten frequentiert . Fotos: CIMA GmbH 2010.
Im Zeitvergleich zu 2004 muss jedoch für die Weseler Innenstadt festgestellt
werden, dass der Anteil stärker discountorientierter Betriebskonzepte zugenommen hat.
Im Vergleich zu Bocholt ist die Weseler Innenstadt vor allem in Bezug auf das
Leitsortiment Bekleidung deutlich schwächer einzuschätzen. Die Kaufkraftzuflüsse von Wesel nach Bocholt haben sich in den letzten Jahren verstärkt.8
8
Diese Einschätzung spiegelt sich auch in den Markteinschätzungen des Bocholter
Einzelhandels wide r.
29
3.4.1.2
Mittelzentrum Borken (41.200 Einwohner)
Die Kreisstadt Borken, 16 km östlich von Bocholt gelegen, hat in den letzten
Jahren innerhalb ihres Verflechtungsbereichs weiter an Bedeutung gewonnen.
Die Restrukturierung des Einkaufscenters VENNEHOF sowie die Etablierung des
Fachmarktzentrums
KUHM-CENTER mit KAUFLAND SB-Warenhaus,
INTERSPORT Sportfachmarkt und WEHMEYER Bekleidungskaufhaus tragen
maßgeblich zur Kaufkraftbindung aus dem Umland bei.
Abb. 7
Einzelhandelslagen in Borken
Im Segment der Nahversorgung hat Borken mit der Ansiedlung des KAUFLAND
SB-Warenhauses und der Verdichtung des Lebensmitteldiscounternetzes seine
Kaufkraftbindung optimiert.
3.4.1.3
Mittelzentrum Emmerich (29.800 Einwohner)
Emmerich liegt ca. 35 km westlich von Bocholt. Der Haupteinkaufsbereich konzentriert sich auf die Straßenzüge Steinstraße und Kaßstraße. Randlagen sind
die Wollenweberstraße und der Neue Steinweg. Das Angebotsniveau ist alles
in allem als konsumig bis discountorientiert einzuordnen. Der Filialisierungsgrad ist insgesamt sehr gering; qualitätsorientierte Filialisten sind nicht
anzutreffen.
Abb. 8
Einkaufsl agen in Emmerich
Link e Abb.: KUHM-CENTER; rechte Abb.: A-Einkaufslage Goldstraße mit gemischtem Besatz
von Filialisten und ortsansässigen Unternehmen. Fotos: CIMA GmbH 2010.
Der VENNEHOF und die Fußgängerzone in der Goldstraße weisen die höchsten
Passantenfrequenzen in der Borkener Innenstadt auf. Vom Markt strahlenförmig ausgehend sind die Johann-Walling-Straße, Mühlenstraße und die HeiligGeist-Str. ergänzende Einkaufslagen in unmittelbarer Nähe zum Markt. Mit der
Realisierung des KUHMCENTER hat die Johann-Walling-Straße als Verbindungsweg an Bedeutung gewonnen.
Insbesondere im mittleren und gehobenen Genre bleibt das Angebot in Borken
deutlich hinter dem von Bocholt zurück. Es ist davon auszugehen, dass aus
dem Borkener Einzugsbereich maßgebliche Kaufkraftvolumina in Bocholt gebunden werden.
Die linke Abb. zeigt den südlichen Lageabschnitt der Kaßstraße. Rechts Ladenleerstände im
Rheincenter östlich der Kaßstraße. Fotos: CIMA GmbH 2005.
Vor dem Hintergrund der strukturellen Schwächen der Stadt dürfte ein deutlicher Kaufkraftabfluss nach Kleve und in begrenztem Umfang auch nach Arnhem bestehen. Darüber hinaus dürfte auch Bocholt von dieser Angebotsschwäche als ‚alternativer Einkaufsort‘ profitieren.
30
3.4.1.4
Mittelzentrum Stadtlohn (20.700 Einwohner)
Stadtlohn liegt 30 km nordöstlich von Bocholt. Die Innenstadt besitzt in den
Haupteinkaufslagen rund um den Markt einen mit Blick auf die Stadtgröße
guten, vielfältigen und stark mittelständisch geprägten Einzelhandelsbesatz.
Überörtliche Kaufkraftbindung im Segment Bekleidung ist u. a. durch das ansässige Bekleidungshaus DEMES gegeben. Der überörtliche Einzugsbereich
erstreckt sich vor allem in südliche Richtung bis nach Südlohn.
Die Vredener Bevölkerung ist in Bezug auf ihre Bedarfsdeckung im Segment
des ‚persönlichen Bedarfs‘ sowie bei ‚Technik und Medien‘ deutlich auf Bocholt hin orientiert.
Abb. 9
Haupteinkaufslagen in der Innenstadt von Vreden und relevante
Magnetbetriebe
In Bezug auf die Nahversorgung bestehen attraktive Angebote mit Frischemärkten und Lebensmitteldiscountern an den verkehrlichen Erschließungsachsen zur Innenstadt. Mit Ansiedlung eines EDEKA Verbrauchermarktes wird das
Angebot derzeit erweitert.
In stärker qualitätsorientierten Segmenten des Persönlichen Bedarfs bestehen
Orientierungen nach Münster, Borken, Coesfeld, Ahaus und in begrenztem
Umfang auch Bocholt.
Das in Stadtlohn etablierte Möbelhaus STEINBACH, mit mehreren Standorten
im Stadtgebiet, bindet überregional Kaufkraft.
Die Wüllener Straße, westlicher Lageabschnitt, (Abb. oben links) und die Windmühlenstraße
(Abb. oben rechts) sind die frequenzstärksten Einkaufslagen in der Innenstadt von Vreden.
Fotos: CIMA GmbH 2010.
3.4.1.6
3.4.1.5
Grundzentrum Rhede (19.400 Einwohner)
Mittelzentrum Vreden (22.800 Einwohner)
Das Mittelzentrum Vreden liegt ebenfalls in rd. 30 km nordöstlich Richtung von
Bocholt. Dabei liegt Vreden rd. 9 km nordwestlich von Stadtlohn. Der überwiegend mittelständische und kleinflächig strukturierte Einzelhandelsbesatz erstreckt sich in der Innenstadt über ein weitläufiges Wegenetz innerhalb des
Butenwall. Der Standortbereich rund um den Markt sowie die dort abzweigenden Haupteinkaufslagen ‚Wassermühlenstraße‘ und ‚Wüllener Straße‘ bis zur
Einmündung der Straße „Zur Synagoge“ sind als Hauptfrequenzbereich zu charakterisieren.
Rhede grenzt östlich unmittelbar an das Bocholter Stadtgebiet. Die Distanz
zwischen der Bocholter Innenstadt und dem Haupteinkaufsbereich von Rhede
beträgt ca. 5 km. In stärker qualitätsorientierten Segmenten des ‚Persönlichen
Bedarfs‘ besteht die Hauptorientierung nach Bocholt. Hinsichtlich der Kaufkraftbindung in Rhede sind zwei Standortareale relevant:
Der Haupteinkaufsbereich erstreckt sich über Hohe Straße, Markt / Münsterstraße und Burloer Straße. Der Geschäftsbesatz ist mittelständig geprägt, überwiegend kleinflächig strukturiert. Einzelne Fachgeschäfte fallen durch eine
spezifische Positionierung mit Nischenangeboten auf und dürften auch überörtlich Kaufkraft binden. Die Nahversorgung im Ortszentrum wird durch einen
REWE Frischemarkt sichergestellt.
31
Abb. 10 Fachmarktagglomeration bei REAL
3.4.1.8
Die Fachmarktagglomeration an der Gronauer Straße im Rheder Westen ist maßgeblich verantwortlich für Kaufkraftabflüsse aus angrenzenden Bocholter Stadtteilen nach Rhede. Hier wi rd ein
nicht unerheblicher Anteil der Kaufkraft aus der Region gebunden. Fotos. CIMA GmbH 2010.
Die Gemeinde Südlohn hat eine polyzentrische Struktur und gliedert sich in die
Ortsteile Südlohn und Oeding. Der Ortsteil Südlohn liegt rd. 26 km südwestlich
von Bocholt, der Ortsteil Oeding erstreckt sich rund 3,5 km westlich von Südlohn unmittelbar an der niederländischen Grenze. Beide Ortskerne sind durch
mittelständischen, kleinflächigen Einzelhandel mit nur mäßiger Angebotsqualität gekennzeichnet. Überstrahlt wird dieses Angebotsniveau durch das Bekleidungshaus HOLLAD am Rande des Ortskerns von Südlohn. Es bindet aufgrund
seines professionellen Marktauftritts und seiner konsequenten Markenorientierung auf 3.000 m² Verkaufsfläche auch Kundenpotenziale aus dem näheren
und weiteren Umland. Südlohn hat bezogen auf die eigene Stadtgröße mit
HOLLAD eine beachtliche Kompetenz im Segment des ‚Persönlichen Bedarfs
etabliert.
An der Gronauer Straße hat sich im nordwestlichen Stadtgebiet rund um das
REAL SB-Warenhaus eine Fachmarktagglomeration mit u.a. dem SIEMES
Schuhcenter, TAKKO Mode Markt, MEDIMAX Elektrofachmarkt und
HAGEBAUMARKT entwickelt. Hier werden auch in nennenswertem Umfang
Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland generiert. Relevanz haben hierbei auch
Kaufkraftzuflüsse aus den westlich angrenzenden Bocholter Stadtteilen.
3.4.1.7
Grundzentrum Südlohn (9.000 Einwohner)
Im Ortsteil Oeding profiliert sich außerdem der Herrenausstatter SCHULTEN
über Topmarkenorientierung.
Mit Blick auf Angebotstiefe und -breite ist Bocholt neben gelegentlichen Fahrten in das Oberzentrum Münster nach wie vor maßgeblich relevant für die
Bedarfsdeckung der Südlohner Bevölkerung in den Segmenten des Persönlichen Bedarfs sowie der Medien und Technik.
Grundzentrum Isselburg (11.200 Einwohner)
3.4.1.9
Im Westen von Bocholt liegt ca. 15 km die Stadt Isselburg mit insgesamt sieben
Stadtteilen. Der Einzelhandel weist eine Ausrichtung im täglichen Bedarf auf.
Die dort etablierten Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL werden auch von
Konsumenten aus den Bocholter Stadtteilen Suderwick und Liedern aufgesucht.
Im Segment der mittel- und langfristigen Bedarfsdeckung besteht aus Isselburg
eine eindeutige Orientierung nach Bocholt.
Oberzentrum Münster (273.900 Einwohner)
Das Oberzentrum Münster, ca. 80 km östlich von Bocholt gelegen, spielt in der
Einkaufsorientierung der Bocholter nur sehr begrenzt eine Rolle. Für den östlichen Ferneinzugsbereich der Stadt Bocholt ist dagegen schon eine größere
Relevanz zu unterstellen. Münster hat für die Bevölkerung im Marktgebiet
vorrangig Bedeutung als Standort öffentlicher Einrichtungen (Gerichte, Universität, Bezirksregierung) sowie aufgrund seiner umfassenden Kultur- und Freizeitangebote.
32
In Bezug auf die Einzelhandelsinfrastruktur verfügt Münster über ein umfassendes Angebot aller Branchen, Angebotsqualitäten und Genres. Die stark
filialisierten Haupteinkaufslagen Salzstraße und Ludgeristraße werden auf der
Rückseite des Prinzipalmarktes verknüpft über die beiden ‚Flagshipstandorte’
der Warenhäuser GALERIA KAUFHOF und KARSTADT. Prinzipalmarkt und Rothenburg stehen für spezialisierten Facheinzelhandel im Toppmarkensegment.
Der historische Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg wirkt sich bis heute positiv auf den Erlebniseinkauf in Münster aus.
Die MÜNSTER ARKADEN als innerstädtisches Shopping Center zwischen Ludgeristraße und Rothenburg haben sich optimal in das Einkaufsangebot der City
integriert. Der Branchenmix der MÜNSTER ARKADEN liegt deutlich über dem
Durchschnittsniveau konsumorientierter Shopping Center, wenn auch nicht
alle zielgruppenspezifischen Angebotskonzepte sich haben halten können. Das
Picasso-Museum ist in die Centeranlage integriert worden. Ankermieter sind
SATURN, P & C sowie das Buchkaufhaus THALIA.
Mit der Bebauung des Stubengassenareals mit den Ankermietern ESPRIT und
KARSTADT SPORT ist an der Ostflanke der City ein neues innerstädtisches
Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität entstanden. Gastronomische Angebote
und ein neues innenstädtisches Hotelangebot ergänzen den Einzelhandelsbesatz.
Abb. 11 Profilierungspotenziale des Oberzentrums Münster
Der Prinzipalmarkt (Abb. oben links) spiegelt ein einmali ges Ambi ente wider, das auf die benachbarten Standortlagen positiv abfärbt. Das Picasso-Museum (Abb. oben rechts) ist in die
MÜNSTER ARKADEN, die von der Sparkasse Westmünsterland realisiert worden sind, integriert
worden. Mittlerweil e befindet sich das Center im B esitz von Sonae Sierra. Mit der Bebauung des
Stubengassenareals fand die City entwicklung einen attrakti ven Abschluss nach Osten. (untere
Abb.). Fotos: CIMA GmbH: 2003 / 2005 / 2010.
3.4.1.10
33
Mittelzentrum Kleve (49.300 Einwohner)
Die Kreisstadt Kleve liegt rd. 44 km westlich von Bocholt. Kleve ist das relevante Mittelzentrum am westlichen Niederrhein. Die Stadt hat noch Sogwirkung
auf Emmerich. Für Bocholt ist Kleve als Konkurrenzstandort weniger relevant.
Es ist lediglich von diffusen Kaufkraftzuflüssen im ‚Topmarkensegment‘ auszugehen.
Peek & Cloppenburg plant rd. ein Drittel der neuen Verkaufsfläche zu belegen.
Baubeginn der Erweiterung des Shopping Centers ist voraussichtlich das erste
Quartal 2011. Im Oktober 2012 soll bereits die Eröffnung der rd. 17.000 m²
umfassenden Erweiterungsfläche (der reale Zuwachs der Mietfläche beläuft
sich auf ca. 12.000 m²) stattfinden. Weitere bereits neu gewonnene Mieter
sind die Kultmarke HOLLISTER und der Modefilialist DESIGUAL, deren Zielgruppe eher in der jüngeren, kaufkraftstarken Bevölkerung liegt.
Den innerstädtischen Haupteinkaufsbereich bildet die Große Straße, welche
gleichzeitig als Verbindungsachse der Ober- und Unterstadt fungiert. Als Ergänzung der Haupteinkaufslage gelten die kleineren Geschäftsstraßen Herzogstraße, Kavarinerstraße, Wasserstraße, Gasthausstraße, Schloßstraße, Kirchstraße, Stechbahn und Hagsche Straße.
Das CentrO. umfasst neben dem Shopping Center eine Vielfalt an Entertainment und Freizeit Angeboten. In direkter Nachbarschaft zum Handel sind seit
Mitte der 90er Jahre u.a. ein Multiplex-Kino, ein Freizeitpark, ein Musicaltheater, die Veranstaltungshalle KÖNIG-PILSENER-ARENA Oberhausen, das SEALIFE
- CENTER sowie eine abwechslungsreiche Gastronomielandschaft entstanden.
Der im Südwesten höher gelegene Teil der Großen Straße im Übergang zur
Hagschen Straße beherbergt die Shopping Galerie ‚Neue Mitte‘, welche in erster Linie durch das dort etablierte Elektrokaufhaus ‚SATURN‘ Attraktivität besitzt.
Mit Realisierung der Fachmarktlagen ‚Tönnissen Center‘ und EOC (Elefanten
Oberstadt Center) sind innerstädtische Wettbewerbsstandorte entwickelt
worden, die die Gestaltungspotenziale der Haupteinkaufslagen einschränken.
Beide Center haben jedoch die Kaufkraftbindung Kleves aus dem Umland deutlich erhöht.
3.4.1.11 CentrO., Oberhausen
Das Shopping Center CentrO. in Oberhausen bietet eine Gesamtverkaufsfläche
von rd. 74.000 m². Die Handelsmagneten sind GALERIA KAUFHOF (18.750 m²
VKF), SinnLeffers (8.800 m² VKF), C&A (4.500 m² VKF) sowie SATURN (4.200 m²
VKF).
Die Ansiedlung eines weiteren Ankermieters im Segment Bekleidung wird
durch den geplanten Ausbau der südlichen CentrO.-Mall gewonnen werden.
34
3.4.2.2
3.4.2
Wettbewerbsstandorte im niederländischen Einzugsbereich
3.4.2.1
Aalten-Dinxperlo (7.500 Einwohner)
Dinxperlo, solitär gelegener Ortsteil der Gemeinde Aalten, grenzt unmittelbar
westlich an den Bocholter Stadtteil Suderwick. Suderwick und Dinxperlo sind
siedlungsräumlich als eine Einheit zu begreifen. Dinxperlo ist an das Bocholter
Stadtbusnetz im Stundentakt angeschlossen.
Der Einzelhandel in Dinxperlo wird maßgeblich durch das Segment der Nahversorgung geprägt. Die relevanten Lebensmitteldiscounter sind ALDI und C 1000.
Darüber hinaus ist der Supermarkt DE BOER ansässig. Abgesehen von den Lebensmittelmärkten ist der Einzelhandel in Dinxperlo kleinflächig strukturiert
und auf den periodischen Bedarf ausgerichtet.
Aalten (ca. 20.000 Einwohner; nur Stadtgebiet Aalten)
Die nördlich an die Stadt Bocholt angrenzende niederländische Stadt Aalten
verfügt über einen weit gestreuten, weniger stark verdichteten Einzelhandelsbesatz im Ortszentrum. Die Distanz zwischen der Bocholter Innenstadt und
dem Haupteinkaufsbereich von Aalten liegt bei rd. 10 km. Die Angebotsstruktur im Haupteinkaufsbereich von Aalten wird vornehmlich geprägt durch ortsansässige Einzelhändler. Der für niederländische Klein- und Mittelstädte übliche Filialbesatz ist nur rudimentär vertreten. Aus Aalten dürften in erheblichem Umfang deutliche Kaufkraftzuflüsse nach Bocholt bestehen.
Das zur Gemeinde Aalten gehörende ‚Breedevoort‘ profiliert sich als ‚Bücherdorf‘. Der Standort, geprägt durch Buchläden und Antiquariaten, profitiert vor
allem vom Einkaufstourismus am Wochenende.
Abb. 13: Einkaufsl agen in Aalten
Aus Dinxperlo besteht eine hohe Einkaufsorientierung nach Bocholt.
Abb. 12: Einkauflagen in Dinxperlo
Linkes Foto: HEMA an der Haartsestraat. Rechtes Foto: zentrale Einkaufstraße Peperstraat .
Fotos: CIMA GmbH 2010.
Die Haupteinkaufslage Hoogestraat in Dinxperlo. Die rechte Abb. zeigt den Leb ensmitteldiscounter C 1000. Fotos: CIMA GmbH 2010.
35
3.4.2.3
Winterswijk (29.000 Einwohner)
Abb. 14: Einkaufsl agen in Winterswijk
Die Misterstraat (linke Abb.) ist die Haupteinkaufslage in Winterswijk. In der Nähe des Marktes
Die niederländische Stadt Winterswijk liegt rd. 20 km nordöstlich von Bocholt.
Sie verfügt über einen diversifizierten Einzelhandelsbesatz in den Haupteinkaufslagen „Misterstraat“ und „Woolstraat“, der durch eine ausgewogene
Mischung aus ortsansässigem und filialisiertem Einzelhandel besticht. Namhafte niederländische Filialunternehmen (HEMA, M&S) sind in Winterswijk vertreten.
Für Konsumenten aus den angrenzenden deutschen Gemeinden sind vor allem
der samstags stattfindende Markt und OBELINK, der überregional positionierte
großflächige Anbieter von Campingausrüstung, attraktiv. Sie sorgen für Kaufkraftzuflüsse nach Winterswijk.
Aufgrund der vorliegenden Angebotsstrukturen in der Innenstadt von Winterswijk ist davon auszugehen, dass in relevantem Umfang Kaufkraftzuflüsse in
den innenstädtischen Kernsortimenten nach Bocholt generiert werden können. In den letzten Jahren hatten sich zunehmend Discountsegmente und Ladenleerstände in den Haupteinkaufslagen eingestellt. Die Revitalisierung von
Geschäftsbauten in der Woolstraat soll dem Trend entgegenwirken. C&A wird
sich als neuer Anker etablieren.
Wettbewerbsstandorte für den Winterswijker Einzelhandel sind neben Bocholt
auch Doetinchem und Arnhem.
erfolgt derzeit auf der Woolstraat d er Neuaufbau von Geschäftshäusern. Unter anderem wird
sich C & A ansiedeln. Fotos: CIMA GmbH 2010.
3.4.2.4
Lichtenvoorde (13.000 Einwohner)
Im deutsch-niederländischen Grenzgebiet liegt, rd. 20 km von Bocholt entfernt, die Kleinstadt Lichtenvoorde, die seit 2005 mit der Gemeinde Groenlo
zur neuen Gemeinde ‚Oost-Gelre‘ zusammengelegt worden ist. Lichtenvoorde
ist ein bevorzugter Wohnstandort im deutsch-niederländischen Grenzraum.
Der Einzelhandelsbesatz im Zentrum von Lichtenvoorde ist überwiegend kleinflächig und durch ortsansässigen Einzelhandel geprägt. Der Sortimentsschwerpunkt liegt im täglichen und kurzfristigen Bedarf. Hervorzuheben ist das sehr
hohe Angebotsniveau sowie die ansprechende Warenpräsentation. Der
Marktplatz und das Zentrum werden derzeit neu gestaltet.
In Bezug auf die Kaufkraftabflüsse kann Bocholt im Segment Bekleidung / Wäsche profitieren.
36
Abb. 15: Einkaufsl agen in Lichtenvoorde
Abb. 16: Niederländische Filialisten in Doetinchem
Linkes Foto: HEMA in der Korte Rapsenburgsestraat. Rechtes Foto: Fußgängerzone Rapsenburgestraat. Fotos: CIMA GmbH 2010.
Linkes Foto: V&D in der Hamburgerstraat. Rechtes Foto: Boliestraat mit dem Herrenausstatter
DUTHLER. Fotos: CIMA GmbH 2010.
3.4.2.5
3.4.2.6
Doetinchem (56.100 Einwohner)
Rd. 40 km nordwestlich von Bocholt bereits außerhalb des niederländischen
Einzugsbereichs, liegt die niederländische Stadt Doetinchem. Die Einschätzung
der Einzelhandelsattraktivität dieser Stadt mit deutlich überörtlicher Kaufkraftbindung ist jedoch vor dem Hintergrund der vorgenommenen Abgrenzung
des Bocholter Marktgebietes relevant. Aufgrund der hohen Attraktivität von
Doetinchem beschränkt sich das Bocholter Marktgebiet in den Niederlanden
auf Gendringen, Wisch, Lichtenvoorde, Winterswijk und Aalten, wobei aus
diesem Gebiet ebenfalls Kaufkraftströme in Richtung Doetinchem fließen.
Doetinchem verfügt über einen dichten Einzelhandelsbesatz innerhalb der
Kernstadt, in der alle namhaften niederländischen Filialunternehmen, die in
Mittelstädten Präsenz zeigen, mit attraktiven Verkaufsflächen vertreten sind.
Im Segment Bekleidung / Wäsche profiliert sich Doetinchem vor allem über
eine Vielzahl qualitätsorientierter Anbieter im Bereich Herrenmode.
Arnhem (145.600 Einwohner)
Die niederländische Stadt Arnhem liegt ca. 60 km nordwestlich von Bocholt
und ist bezogen auf ihre Einwohner die vierzehntgrößte Stadt der Niederlande.
In der Innenstadt, wo die Roggestraat, Vijzelstraat, Ketelstraat, Grote Oord und
Jansstraat sich kreuzen, bietet Arnhem ein attraktives Einzelhandelsangebot
von großflächigen Warenhäusern bis hin zu kleinflächigen Boutiquen mit bekannten Marken. Beide niederländische Warenhauskonzerne (VROOM &
DREESMANN, DE BIJENKORF) sind mit ‚Flagshipstores‘ vertreten. Weitere
Magnete sind HEMA, H&M, WE, MEDIA MARKT, ZARA und ESPRIT. Das Angebot in der City besticht durch eine Vielfalt an nationalen und internationalen
Modelabels im Segment Bekleidung, Schuhe und Sport.
Mit dem
MUSISKWARTIER wurde der einst schwächelnde östliche Lageabschnitt der
Roggestraat revitalisiert. Es beherbergt neben dem neuen VROOM &
DREESMANN Kaufhaus u.a. H&M, THE STING, C&A, und TOMMY HILFINGER.
Für den niederländischen Einzugsbereich der Stadt Bocholt ist als Wettbewerbsstandort darüber hinaus das Einkaufszentrum KRONENBURG relevant,
dass u.a. mit. C&A, H&M, WE sowie DIXONS deutlich konsumig ausgerichtet
37
ist. Das verkehrlich günstig gelegene Center behebergt über 100 Geschäfte auf
drei Ebenen.
Es ist davon auszugehen, dass vom Bocholter Marktgebiet, insbesondere in
den Niederlanden, Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen sind.
Abb. 17: Einkaufsl agen in Arnhem
Linkes Foto: Teilb ebauung des MUSISKWARTIER . Rechtes Foto: die Roggestraat, eine der Haupteinkaufslagen in Arnhem. Fotos: CIM GmbH 2010.
38
ten) den ‚Baumarktspezifischen Sortimenten‘ zugeordnet worden, weil sie
nicht in der Verbrauchsausgabenstruktur separat erfasst waren.
4
EINZELHANDELSSTRUKTUREN, HANDELSZENTRALITÄTEN UND MARKTABSCHÖPFUNG DES EINZELHANDELS IN DER STADT BOCHOLT
4.1
Einzelhandelsstrukturen im Stadtgebiet
4.1.1
Vorbemerk ung
Die CIMA GmbH hat im März und April 2010 eine vollständige Bestandserhebung im Stadtgebiet von Bocholt durchgeführt. Jeder Einzelhandelsbetrieb
wurde mit seiner Adresse, Verkaufsfläche und Sortimentsstruktur nach 32
Warengruppen differenziert erfasst9 .
Die im Vergleich zu 2005 veränderte Verbrauchsausgabensystematik erlaubt
nunmehr eine exakte Abgrenzung der Warengruppe ‚Geschenkartikel, Glas,
Porzellan, Keramik, Hausrat‘. In der Vergangenheit waren spezifische einfache
Haushaltsartikel (wie z.B. Plastikartikel, Haushaltswaren in Sonderpostenmärk-
9
Die Warengruppe nsystematik der Bestandse rhebung muss sich immer wiede r an
die Warengruppensystematik der Verbrauchsausgaben anpassen. Nur so können
warengruppenspezifische Nachfrage- und Angebotsstrukturen miteinander verglichen we rden. Im letzten Jahr e rfolgte eine Neufassung de r Verbrauchsausgabensystematik. Hierdurch wurde für einze lne Absatzforme n des Einzelhandels eine
noch differenz ierte re Erfassung von Einzelsortime nten inne rhalb e ines Be trie bes
möglich. Dementsprechend konnten nunmehr relevante Randsortimente eines Betriebes konseque nt erfasst werde n. Bei allen ‚Mischbetrie bsforme n‘ des Einzelhandels erfolgte som it eine E rfassung de r Teilsortimente. Teilsortimente wurden in der
Regel separat ausgewiesen, wenn sie eine Verkaufsfläche von 20 m² überschritten
hatten.
Der unmittelbare Vergleich der warengruppenspezifischen Verkaufsflächen
und Umsätze zwischen den Jahren 2005 und 2010 ist somit nicht in allen Warengruppen möglich10 .
Als Verkaufsflächen werden alle dem Kunden zugängliche, also begehbare
Flächen, erfasst. Kassenzonen und Windfänge sind ebenfalls den Verkaufsflächen zu zuordnen. Bei Lebensmitteldiscountern und Verbrauchermärkten sind
mit Blick auf die aktuelle Rechtsprechung auch die überdachten Stellplätze für
Einkaufswagen und die Pfandrückgabestellen in die Verkaufsfläche mit einzubeziehen.
Flucht- und Logistikflächen sowie nur vom Personal zugängige Flächen (z.B.
Sozialräume) sind nicht Teil der Verkaufsfläche. Gleiches gilt auch für das den
Kunden nicht zugängliche Medikamentenlager in Apotheken oder die Stehund Sitzplatzgelegenheiten in Bäckereien und Konditoreien.
Die hier zugrunde liegende Verkaufsflächendefinition weicht deutlich von der
in der Immobilienwirtschaft verwendeten Flächendefinitionen GLA (Gross Leasable Area) oder ‚Vermietbare Fläche’ ab. Bei Shopping Centern kann die ermittelte einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche um 30 % bis 40 % unter der
‚vermieteten Fläche‘ oder GLA liegen.
Bei der Aktualisierung der Bestandsdaten konnte auf die vorliegende Einzelhandelsdatenbank aus dem Jahr 2005 zurückgegriffen werden. Dennoch wurde jede Fläche erneut in Augenschein genommen. In der Innenstadt von Bocholt sowie bei nahezu allen großflächigen Einzelhandelsbetrieben erfolgte
10
Vgl. hierzu auch Abschnitt 4.1.2
39
eine Plausibilitätsprüfung der Erhebungsdaten durch konkretes Abfragen der
Flächen in den Betrieben.11
Abschließend sei hier noch darauf hingewiesen, dass der ‚Kfz-Handel‘ (Verkauf
von Kfz) nicht dem Einzelhandel i.e.S. zugeordnet ist.
Im Rahmen der Bestandserhebung im März und April 2010 wurden in der Stadt
Bocholt 630 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 180.855 m²
aufgenommen. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 541,5 Mio. €.12
Die warengruppenspezifische Differenzierung der Einzelhandelsstrukturen im
Stadtgebiet von Bocholt ist in Abb.18 auf der nachfolgenden Seite dokumentiert. Dabei sind folgende Befunde hervorzuheben:
Der höchste Umsatzanteil entfällt mit 31,5 % (= 170,8 Mio. €) auf die Warengruppe ,Lebensmittel, Reformwaren‘. Es spiegelt das umfassende Nahversorgungsangebot im gesamten Stadtgebiet wider. Der Verkaufsflächenanteil der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ liegt bei 22,4 % (=
38.145 m²).
Die herausragende Position der Bocholter Innenstadt dokumentiert sich in
der gesamtstädtischen Analyse an den überdurchschnittlichen Verkaufsflächen und Umsatzanteilen der Sortimente im Segment des ‚Persönlichen
Bedarfs‘. Mit 27.100 m² entfallen 15,0 % der Verkaufsflächen auf die Wa11
12
rengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘. Sie realisieren mit einem Einzelhandelsumsatz von 87,8 Mio. € einen Umsatzanteil von 16,2 %. Die weiteren Sortimente des ‚Persönlichen Bedarfs‘ (‚Schuhe, Lederwaren, ‚Uhren,
Schmuck, Optik / Akustik‘) realisieren einen gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von 2,9 % und einen gesamtstädtischen Umsatzanteil von 4,9
%.
Die Hauptwarengruppe ,Medien und Technik‘ spiegelt in ihren gesamtstädtischen Verkaufsflächen- und Umsatzanteilen ebenfalls die Stärke der
Bocholter City wider. Sie realisiert 7,2 % der gesamtstädtischen Verkaufsflächen und 8,9 % des gesamtstädtischen Umsatzvolumens. Im Jahr 2005
lag der Umsatzanteil noch bei 8,2 %. Maßgeblich für den Umsatzzuwachs
ist die Ansiedlung der MAYERSCHEN Buchhandlung sowie des SATURN Elektrofachmarktes in den Shopping Arkaden Bocholt.
Die Hauptwarengruppe ,Einrichtungsbedarf‘ erreicht einen Verkaufsflächenanteil von 19,2 % und einen Umsatzanteil von 9,7 %. Diese Größenordnung ist für Mittelzentren wie Bocholt durchaus zu erwarten. Maßgebliche Relevanz hat das auch mit einem Standort in der Innenstadt vertretende Möbelhaus VAN OEPEN.
Auf baumarktspezifische Sortimente entfällt ein gesamtstädtischer Verkaufsflächenanteil von 19,1 %. Das Segment realisiert mit 50,0 Mio. € zugleich 9,2 % des gesamtstädtischen Umsatzvolumens. Diese Kennziffern
weisen bereits auf ein sehr umfassendes Angebot hin.
In der Innenstadt von Bocholt wurde dann auf Nachfragen verzichtet, wenn die
Flächen aus 2005 bereits bekannt waren und Zuschnitte sich nicht verändert hatten.
In die Umsatzermittlung fließen aktuelle Informationen zur Branche nberichte rstattung ein. Auße rdem wurden der CIMA GmbH vorliegende Umsatzinformationen
einzelner Filialunterne hmen mit berücksichtigt. Im Übrigen erfolg te die Abschätzung über ware ngruppenspezifische Flächenproduktivitäte n und die Bewe rtung
des Angebotes vor Ort.
40
Abb. 18: Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Bocholt
CIMA Ware ngruppe
Anz. de r
Betriebe
Verkaufsfläche in m²
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverte ilung
in %
Periodischer Be darf
Lebe nsmittel und Reformwaren
Ge sundhei tsund K örperpflege
übriger periodi sche r Bedarf (Bl ume n, Ze itschrifte n)
235
165
44
26
37,3%
26,2%
7,0%
4,1%
47. 255
38. 145
6. 995
2. 115
26,1%
21,1%
3,9%
1,2%
233,8
170,8
56,3
6,7
43,2%
31,5%
10,4%
1,2%
Persönlicher Be darf insgesamt
Beklei dung, Wäsche
Schuhe, Lede rwaren
Uhre n, Schmuck, Optik, Akus tik
172
116
25
31
27,3%
18,4%
4,0%
4,9%
32. 470
27. 100
3. 520
1. 850
18,0%
15,0%
1,9%
1,0%
110,1
87,8
11,7
10,6
20,3%
16,2%
2,2%
2,0%
Medie n und Technik i nsgesamt
Bücher, Schre ibware n
El ektroarti ke l/Unterhaltungsel ektronik
Foto, P C und Zube hör, Neue Medien
55
12
8,7%
1,9%
13. 035
3. 080
7,2%
1,7%
48,2
11,1
8,9%
2,0%
43
6,8%
9. 955
5,5%
37,1
6,9%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
Sportarti ke l
Spielwaren, Bastelbedarf
Hobbybe darf (Fahrräder, Musikalie n, etc.)
43
12
11
20
6,8%
1,9%
1,7%
3,2%
13. 895
3. 240
2. 565
8. 090
7,7%
1,8%
1,4%
4,5%
36,7
10,2
6,0
20,5
6,8%
1,9%
1,1%
3,8%
Geschenke , G las, Porzel lan, Keramik
Hausrat
21
3,3%
4. 990
2,8%
10,4
1,9%
Ei nrichtungsbedarf
Möbel, Antiqui täten
Te ppiche, Gardinen, Hei mtexti lien
60
42
18
9,5%
6,7%
2,9%
34. 725
29. 005
5. 720
19,2%
16,0%
3,2%
52,3
39,7
12,6
9,7%
7,3%
2,3%
Baumarktspezifische Sortimente
(inklusive gartencenterrelevanter Sortime nte)
44
7,0%
34. 485
19,1%
50,0
9,2%
630
100,0%
180. 855
100,0%
541,5
100,0%
Ei nzel handel insgesamt
Quelle: CIMA B estanderhebung 2010; Rundungsdifferenzen möglich.
41
Aus dem CIMA Städtevergleich
Bezüglich der Verkaufsflächenausstattung je Einwohner liegt Bocholt mit einer
Kennziffer von rd. 2,46 m²/Ew. deutlich über dem Bundesdurchschnitt von rd.
1,50 m²/Ew. Dieser Wert spiegelt einen sehr leistungsfähigen Einzelhandelsstandort mit hoher Zentralität wider.
Mit Blick auf den CIMA Städtevergleich13 belegt Bocholt eine Position im Spitzenfeld.
13
Verkaufsfläche in m² je Einwohner
Borken (Westf.)
Trier
Bocholt
Münster
Rheine
Recklinghausen
Moers
Vreden
Gladbeck
Duisburg
Castrop-Rauxel
Gelsenkirchen
Herten
3,66
3,42
2,46
2,25
2,08
1,90
1,69
1,65
1,55
1,46
1,46
1,42
1,26
Der CIMA – Städtevergleich enthält Informationen aus der CIMA Städtedatenbank.
Dort, wo aus gutachterliche r Sicht ein Vergleich inte ressant erscheint, werde n Vergleichszahlen zitiert. Die Datenbank enthält Informationen aus kommunalen Veröffentlichungen und der CIMA vorliegenden Gutachten. Im Mittelpunkt s tehen Vergleiche auf Basis von der CIMA GmbH durchgeführte r Studien. Beim CIMA Städtevergleich sollen vor allem Städte ähnliche r Lage und Struktur aufgeführt werde n. In
Bezug auf die Einzelhandelskenndaten inners tädtis cher Strukture n kann auf eine
Reihe von Standorten am Niede rrhe in und im Ruhrgebie t zurückgegriffen werden.
Für die Städte Münster, Rheine und Borken (Westf.) können nur teilweise Daten
veröffentlicht werden, da hier auf Gutachte n ande rer Bera tungsunterne hmen zurückgegriffen werde n muss, die Umsatz daten nicht kleinräumig veröffentlicht haben.
42
auf 541,5 Mio. €. Folgende warengruppenspezifischen Entwicklungstrends sind
hervorzuheben:
4.1.2
Gesamtstädtische Einzelhandelsdynamik im Zeitraum von
2005 bis 2010
Die nachfolgende Abb. 19 dokumentiert die gesamtstädtische Einzelhandelsdynamik im Zeitraum 2003 bis 2010. Die nicht unmittelbar zu vergleichenden
Warengruppen werden kursiv dargestellt14 .
Im Zeitraum von 2005 bis 2010 nahm die Zahl der Einzelhandelsbetriebe in
Bocholt um neun von 621 auf 630 (+ 1,4 %) zu. Dabei stieg die Einzelhandelsverkaufsfläche um rd. 11.340 m² (+ 6,7 %) von 169.516 m² auf 180.555 m². Der
Einzelhandelsumsatz erhöhte sich dabei nominal um 3,4 % von 523,9 Mio. €
14
Aus statistisch-methodische n Gründen ist ein unmittelba rer Zeitvergle ich für die
(Haupt)ware ngruppen‚Periodische r Beda rf‘, ‚Bücher, Schreibwaren‘, ‚Geschenke,
Glas, Porzella n, Keramik (GPK), Hausrat‘, ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ nicht
möglich. Vor dem Hinte rgrund de r Diskussion um die Angebotsqualitäten im Segment der Nahversorgung glie dert die CIMA Beratung + Management GmbH seit
2007 als zusätzliche Warengruppe des Periodische n Bedarfs die Warengruppe ‚Übriger pe riodische r Be darf‘ (Schnittblumen, Zeitschriften) aus. Dabei wurde das
Segment ‚Zeitschriften aus der Wareng ruppe ‚Bücher, Schreibwaren‘ ausgegliedert
und das Segment ‚Schnittblumen‘ aus der Hauptwa rengruppe ‚Baumarktspez ifische
Sortimente‘ in die neue Warengruppe überführt.
Seit 2009 erlaubt die Verbrauchsausgabenstatistik eine abschlie ßend korrekte
Zuordnung von ‚Haushaltswaren‘ in die Wareng ruppe ‚Gesche nke, Glas, Porzellan,
Keramik, Hausrat‘. Dabei kam es zur Ausgliede rung von Segmenten aus den ‚Baumarktspezifische n Sortime nten‘ in die Gruppe ‚Geschenke, Glas, Porzellan, Ke ramik, Hausrat‘. Bei Zeitvergleichen zweie r Jahre von vor und nach 2009 resultie rt,
dass nach 2009 e ine de utlich höhere Zahl de r Be trie be, Verkaufsflächen und Umsätze in der Warengruppe ‚Geschenke, Glas, Keramik, Porzellan‘ anzutreffen sind
und bei den ‚Bauma rktspezifischen Sortimenten ehe r eine Reduzierung der Kennziffern zu erkennen ist, es sei denn diese statistische n Trends werden durch die zusätzliche E tablie rung eines Bauma rktes teilweise kompens iert.
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ nahm die Anzahl der
Betriebe zwar um 20 ab, dagegen erhöhte sich die Verkaufsfläche jedoch
von 35.517 m² auf 38.145 m² (+ 7,4 %). Der Einzelhandelsumsatz stieg von
158,7 Mio. € auf 170,8 Mio. € (+ 7,6 %). Maßgeblichen Anteil an den Verkaufsflächen- und Umsatzzuwächsen hat die erfolgte Ansiedlung der ALDI
Lebensmitteldiscounter in Lowick und Holtwick sowie die Realisierung des
Nahversorgungszentrums ‚Mussum / Biemenhorst‘ an der Birkenallee mit
der Standortverlagerung des EDEKA ELSKAMP – Marktes und der Ansiedlung des NETTO (vormals PLUS) Lebensmitteldiscounters.
In der Hauptwarengruppe des ‚Persönlichen Bedarfs‘ verzeichnete der
Bocholter Einzelhandel trotz einer Zunahme um neun Betriebe einen
Rückgang der Verkaufsflächen von 35.207 m² auf 32.470 m² (-7,8 %) sowie
einen überdurchschnittlichen Umsatzrückgang von 124,7 Mio. € auf
110,7 Mio. € (- 11,7 %). Maßgebliche Bedeutung hatten hier Standortentwicklungen in der Bocholter Innenstadt mit der Schließung des Bekleidungshauses SinnLeffers sowie des HERTIE Warenhauses. Darüber hinaus
dokumentiert sich die Strukturkrise im Textileinzelhandel mit dem in ganz
Deutschland zu beobachtenden Einbruch der sortimentsspezifischen Flächenproduktivitäten.
43
Abb. 19: Einzelhandelsdynamik in der Stadt Bocholt im Zeitraum 2005 2010
CIMA W arengruppe
Anz. der
Betriebe
2005
Anz. der
Betriebe
2010
%-uale
Veränd.
(2005-2010)
VerkaufsVerkaufs%-uale
fläche in m² fläche in m²
Veränd.
2005
2010
(2005-2010)
Umsatz
in Mio. €
2005
Umsatz
in Mio. €
2010
%-uale
Veränd.
(2005-2010)
Periodischer Bedarf
Lebensmittel und Reformwaren
Gesundheits- und Körperpflege
übriger periodischer Bedarf (Blum en, Zeitschriften)
225
185
40
-
235
165
44
26
4,4%
-10,8%
10,0%
-
41.891
35.517
6.374
-
47.255
38.145
6.995
2.115
12,8%
7,4%
9,7%
-
205,8
158,7
47,1
-
233,8
170,8
56,3
6,7
13,6%
7,6%
19,5%
-
Persönlicher Bedarf insgesamt
Bek leidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Opti k, Akusti k
160
107
25
28
172
116
25
31
7,5%
8,4%
0,0%
10,7%
35.207
28.922
4.556
1.729
32.470
27.100
3.520
1.850
-7,8%
-6,3%
-22,7%
7,0%
124,7
101,2
14,3
9,2
110,1
87,8
11,7
10,6
-11,7%
-13,2%
-18,2%
15,7%
Medien und Technik insgesamt
Bücher, S chreibwaren
Elektr oartikel/Unterhaltungselektronik
Foto, PC und Zubehör, Neue Medi en
61
17
55
12
-9,8%
-29,4%
12.105
2.616
13.035
3.080
7,7%
17,7%
42,7
11,0
48,2
11,1
12,9%
0,9%
44
43
-2,3%
9.489
9.955
4,9%
31,7
37,1
17,0%
Sportartik el
Spielwaren, Bastelbedarf
Hobbybedarf (F ahrräder, Musi kal ien, etc.)
38
12
8
18
43
12
11
20
13,2%
0,0%
37,5%
11,1%
11.865
3.785
2.370
5.710
13.895
3.240
2.565
8.090
17,1%
-14,4%
8,2%
41,7%
35,8
10,6
6,2
19,0
36,7
10,2
6,0
20,5
2,6%
-3,5%
-3,2%
7,9%
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik
Hausr at
18
21
16,7%
2.491
4.990
100,3%
6,5
10,4
60,0%
Einrichtungsbedarf
Möbel, Anti qui täten
Teppi che, Gardinen, Heimtextil ien
65
40
25
60
42
18
-7,7%
5,0%
-28,0%
40.327
30.449
9.878
34.725
29.005
5.720
-13,9%
-4,7%
-42,1%
65,8
45,8
20,0
52,3
39,7
12,6
-20,5%
-13,3%
-37,0%
(ink lusive gartencenterrelevanter Sortim ente)
54
44
-18,5%
25.630
34.485
34,5%
42,6
50,0
17,3%
621
630
1,4%
169.516
180.855
6,7%
523,9
541,5
3,4%
Einzelhandel insgesamt
Quelle: CIMA B estandserhebungen 2005 und 2010; Rundungsdifferenzen möglich
44
In der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik‘ verzeichnete der Bocholter Einzelhandel einen Verkaufsflächenzuwachs von 12.105 m² auf
13.035 m² (+ 7,7 %) und einen Umsatzzuwachs von 42,7 Mio. € auf
48,2 Mio. € (+ 12,9 %). Die Standortaufgabe des PRO Elektrofachmarktes in
den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT konnte durch die Etablierung des
SATURN – Marktes deutlich überkompensiert werden. Deutlichen Anteil an
der Verkaufsflächen- und Umsatzentwicklung hat darüber hinaus die Ansiedlung der MAYERSCHEN BUCHHANDLUNG.15
Trotz der nicht möglichen direkten Vergleichbarkeit der Kennziffern für die
Hauptwarengruppe ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ spiegeln die Daten
dennoch deutlich den Verkaufsflächenzuwachs durch Ansiedlung des
HAGEBAU Baufachmarktes wider.
In der Hauptwarengruppe ‚Spiel, Sport, Hobby‘ erhöhten sich die Verkaufsflächen insgesamt von 11.865 m² auf 13.865 m² (+ 17,2 %) und der Einzelhandelsumsatz von 35,8 Mio. € auf 36,8 Mio. € (+ 2,6 %). Das Wachstum
fand hier vor allem außerhalb der Innenstadt von Bocholt statt mit der Etablierung der ROSE BIKE TOWN an der Werther Straße und INTERSPORT
PIERON an der Kaiser-Wilhelm-Straße. Verkaufsflächenaufgaben und Umsatzrückgänge entfallen hier auf die Innenstadt mit der Schließung des
HERTIE Warenhauses und der Standortverlagerung von ROSE.
In der Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf‘ reduzierten sich im Zeitraum 2005 bis 2010 die Verkaufsfläche von 40.317 m² auf 34.725 m² (13,9 %). Der Einzelhandelsumsatz nahm dabei überdurchschnittlich sich
von 65,8 Mio. € auf 52,3 Mio. € ab (- 20,5 %). Während das Segment ‚Möbel, Antiquitäten‘ in der Verkaufsflächenentwicklung stabil blieb, resultierten erhebliche Einbrüche in der Warengruppe ‚Teppiche, Gardinen, Heimtextilien‘. Einen relevanten Anteil an dieser Entwicklung hatte die Schließung des HERTIE Warenhauses. Zudem ist zu berücksichtigen, dass auch
diese Branche in den letzten Jahren grundsätzlich mit einem deutlichen
Rückgang der Flächenproduktivitäten zu kämpfen hatte.
15
Vor dem Hinte rgrund der Ausgliede rung des Segmentes ‚Zeitschriften‘ aus der
Warengruppe ‚Büche r, Schreibwaren‘ schlägt sich de r Effekt hier statis tisch weniger stark nie der.
45
Abb. 20: Handelszentralitäten des Bocholter Einzelhandels
4.2
Handelszentralitäten und Marktabschöpfung
4.2.1
Vorbemerk ung
Die Handelszentralität beschreibt die Relation zwischen realisiertem Einzelhandelsumsatz und Nachfragevolumen der gleichen Raumeinheit. Sie wird als
Messzahl ausgewiesen, wobei der Einzelhandelsumsatz durch das Nachfragevolumen dividiert und mit dem Faktor 100 multipliziert wird. Handelszentralitäten können für einzelne Stadtteile und das Stadtgebiet insgesamt ausgewiesen werden. Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren deutliche
Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter 100 Kaufkraftabflüsse aus
der betreffenden Raumeinheit.
Die Marktabschöpfung beschreibt die Relation von realisiertem Einzelhandelsbesatz im Stadtgebiet zum Nachfragevolumen im abgegrenzten Marktgebiet der Stadt. Die Marktabschöpfungskennziffern resultieren dementsprechend aus der Division des Einzelhandelsumsatzes im Stadtgebiet durch das
Nachfragevolumen im Einzugsgebiet multipliziert mit dem Faktor 100. Bei einer Marktabschöpfung von 100 würde der Einzelhandel der analysierten Stadt
das gesamte Nachfragevolumen im Einzugsbereich binden. Je höher die
Marktabschöpfung ausfällt, umso aufwändiger wird es, zusätzliche Potenziale
zu binden.
4.2.2
Bei einem Einzelhandelsumsatz im Stadtgebiet von 541,5 Mio. € sowie einem
einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen in Bocholt von 387,3 Mio. € resultiert eine Handelszentralität von 140.
Umsatz in
Mio . €
CIMA Warengruppe
N achfragevolumen
in Mio. €
Stadt
Bocholt
Handelszentralität
Stadt
Bocholt
Kaufkraftstrom
per Saldo
(in Mio . €)
Peri odischer Bedarf
Lebensm ittel, Refo rmwaren
Gesu ndheits- und Körperpfle ge
übri ger p eriod ischer Bed arf (Blumen, Zeitschrifte n)
233,8
170,8
56,3
6,7
213,0
147,6
59,8
5,6
110
116
94
119
20,8
23,2
-3,5
1,1
Pers önlicher Bedarf insgesamt
Bekl eidung/Wäsch e
Schu he, Lederware n
Uhren, Schmuck, O ptik
110,1
87,8
11,7
10,6
53,2
35,1
9,7
8,4
207
250
120
126
56,9
52,7
2,0
2,2
Med ien u nd Techn ik insgesamt
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel/Unte rhaltungs elektronik
Foto, PC u nd Zubeh ör, Neue Medi en
48,2
11,1
39,7
9,7
121
114
8,5
1,4
37,1
30,0
124
7,1
Spie l, Sport, Hobby insgesamt
Sportartikel
Spie lware n, Bastelbedarf
Hob bybe darf (Fahrräder, Mus ikalien, etc.)
36,7
10,2
6,0
20,5
13,1
5,3
3,6
4,2
280
194
167
483
23,6
5,0
2,4
16,3
Geschenke, Glas, P orzel lan, Keramik
Hausrat
10,4
6,2
169
4,2
Einrichtungsbedarf
Möbel, Antiqu itäte n
Gard inen, Tep piche, Hei mtextilien
52,3
39,7
12,6
27,5
21,5
6,0
190
184
210
24,8
18,2
6,6
50,0
34,5
145
15,5
541,5
387,3
140
154,3
Baumarktspez ifisch e Sortime nte
(inklusive gartencent errelevanter Sortimente)
Einz elhan del i nsge samt
Quelle: CIMA Kaufkraftanalyse und Einzelhandelserhebungen 2010. Rundungsdifferenzen möglich.
46
Abb. 21: Handelszentralität des Bocholter Einzelhandels in der Rangfolge
der Warengruppen
einzelne Warengruppen sind folgende Befunde besonders hervorzuheben (vgl.
Abb. 21).
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ steht einem Einzelhandelsumsatz von 170,8 Mio. € ein Nachfragevolumen von 147,6 Mio. € gegenüber. Die warengruppenspezifische Handelszentralität beläuft sich somit auf 116. Die Nahversorgungssituation ist somit insgesamt als ausgezeichnet zu bewerten. Zusätzliche Marktansiedlungen dürften in erster Linie nur Verdrängungseffekte innerhalb des Stadtgebietes auslösen. Die
Bindung zusätzlicher Kaufkraft ‚von außerhalb‘ ist nur in sehr begrenztem
Umfang möglich.16 Im Vergleich zu 2005 hat sich die Zentralität hier signifikant erhöht. Die Realisierung des Nahversorgungszentrums an der ‚Birkenallee‘ und die Ansiedlung der ALDI Lebensmitteldiscounter in Holtwick und
Lowick schlagen sich deutlich nieder. Die stadtteilspezifische Analyse des
Nahversorgungsangebotes erfolgt in Abschnitt 7.
Handelszentralitäten 2010
Stadt Bocholt
Handelszent ralität insgesamt 2010 : 140
Spiel, Sport, Hobby
280
Bekleidung, Wä sche
250
Einrichtungsbedarf
190
169
GPK, Hausrat
145
Baumarkt spezifische Sortimente
Uhren, Schmuck, Optik
126
Elektroartikel, Unterhalt ungselektronik, Foto, PC
124
Schuhe, Lederwa ren
120
Lebensmit tel, Reformwaren
116
Bücher, Schreibwa ren
114
Die weiteren Warengruppen des ‚Periodischen Bedarfs‘ (‚Gesundheits- und
Körperpflegeartikel‘, ‚Zeitschriften, Blumen‘) realisieren Handelszentralitäten von 94 bzw. 119. Auch hier liegt ein angemessenes Versorgungsniveau
vor. Im Segment ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel‘ ist noch ein begrenzter Gestaltungsspielraum gegeben. Dies gilt insbesondere mit Blick
auf das Angebot in den Nahversorgungsstandorten.
94
Gesundheits- und Körperpfleg eart ikel
0
50
100
150
200
250
300
© C IMA GmbH 2010
Die Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ realisiert bei einem Einzelhandelsumsatz von 87,8 Mio. € und einem einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen von 35,1 Mio. € eine Handelszentralität von 250. Sie signalisiert
nach wie vor eine außergewöhnlich hohe Angebotskompetenz der Innenstadt. Bocholt realisiert noch immer eine der höchsten warengruppenspezifischen Handelszentralitäten in diesem Segment. Die seit 2005 eingetretene Abnahme der Handelszentralität von knapp unter 300 auf 250 signalisiert lediglich die ‚Bremsspuren‘ der bundesweiten Struktur- und Konsum-
Sie ist als hervorragend einzuordnen und signalisiert eine intensive Marktabschöpfung im Einzugsbereich. Sie resultiert vornehmlich aus der Angebotsstärke und Angebotsqualität der Bocholter Innenstadt. Ebenso spiegelt sie ein
hervorragendes Nahversorgungsniveau wider. Der Kaufkraftzufluss nach Bocholt beläuft sich somit insgesamt auf 154,3 Mio. €.
Mit Ausnahme der Warengruppe ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel‘ verzeichnen alle ausgewiesenen Warengruppen des Bocholter Einzelhandels mit
Handelszentralitäten von über 100 deutliche Kaufkraftzuflüsse. In Bezug auf
16
Diese Einschätzung gilt auch nach der Schlie ßung des NORMA-Marktes in Suderwick, der noch in de n Bestandszahlen e ingerechnet ist.
47
krise des Textileinzelhandels. Gerade die hohe Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Bocholt hat hier zu einem ‚glimpflichen‘ Verlauf beigetragen. Nur durch die Ansiedlung von ‚Metropolenkonzepten‘ (ZARA,
MANGO, DESIGUAL) könnte ggf. ein noch weiterer Ausbau der Marktposition gelingen. Im konsumigen Standardniveau dürfte ein zunehmender
Wettbewerb vorrangig Verdrängungseffekte auslösen.
Die weiteren Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs‘ ‚Schuhe, Lederwaren‘ sowie ‚Uhren, Schmuck, Optik‘ realisieren Handelszentralitäten von
120 bzw. 126. Diese Kennziffern signalisieren eine solide Kaufkraftbindung
aus dem Einzugsbereich. Nur durch Ansiedlung zusätzlicher Anbieter im
Qualitätssegment oder spezifische Nischenkonzepte können noch zusätzliche Kaufkraftströme gebunden werden.
Innerhalb der Hauptwarengruppe ‚Technik und Medien‘ verzeichnen beide
Teilsegmente (‚Bücher, Schreibwaren‘ einerseits, bzw. ‚Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör‘ andererseits) seit 2005 deutliche Zentralitätsgewinne. Beide Sortimente verzeichnen nunmehr auch
per Saldo Kaufkraftzuflüsse nach Bocholt. Maßgebliche Relevanz haben
hier die Ansiedlung des Buchkaufhauses MAYERSCHE BUCHHANDLUNG
und des Elektrofachmarktes SATURN.
Innerhalb der Hauptwarengruppe ‚Spiel, Sport, Hobby‘ reißt die Handelszentralität der Warengruppe ‚Hobbybedarf‘ mit einer Kennziffer von 483
aus dem üblichen Rahmen aus. Ursache hierfür ist die außergewöhnliche
Angebotskompetenz der Firmen ROSE im Segment ‚Fahrräder‘, die Kaufkraft aus dem gesamten Bundesgebiet bindet. Darüber hinaus sind auch
die Sortimente ‚Sportartikel‘ und ‚Spielwaren‘ mit Handelszentralitäten
von 194 bzw. 167 hervorragend positioniert.
Die nunmehr exakter abgegrenzte Warengruppe ‚Geschenkartikel, Glas,
Keramik, Porzellan (GPK), Hausrat realisiert mit 169 ebenfalls eine hervorragende Handelszentralität. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von
10,4 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von
6,2 Mio. € gegenüber. Die Schließung des HERTIE Warenhauses hat hier
zwar ‚Spuren‘ hinterlassen, dennoch ist die überörtliche Kaufkraftbindung
beachtlich.
In der Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf‘ realisiert der Bocholter
Einzelhandel eine Handelszentralität von 190. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 52,3 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 27,5 Mio. € gegenüber. Der steigende regionale Wettbewerbsdruck hat in dieser Warengruppe in den letzten Jahren zu einem
schleichenden Zentralitätsverlust geführt. Deutlich stärker tangiert als das
Möbelkernsortiment ist hier das Segment ‚Teppiche, Gardinen, Heimtextilien‘. Hier wirkt in Bocholt zusätzlich die Schließung des HERTIE Warenhauses nach.
Eine Handelszentralität von 145 im Bereich der ‚Baumarktspezifischen
Segmente‘ signalisiert eine umfassend ausgereizte Marktabschöpfung. Da
in diesem Segment die Nachfrage eher auf ein ‚engeres‘ Einzugsgebiet begrenzt ist, muss davon ausgegangen werden, dass die Ansiedlung zusätzlicher Angebote ausschließlich zu Marktverdrängungseffekten mit Entstehung nicht gewünschter Brachflächen führt.
Die nachfolgende Abb. 22 dokumentiert den Vergleich maßgeblich relevanter
warengruppenspezifischen Handelszentralitäten zwischen 2005 und 2010.
Aufgrund der Umgruppierungen zwischen den Warengruppen ‚Geschenkartikel, Glas, Keramik, Porzellan (GPK), Hausrat‘ und ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ sind die Veränderungen in diesen Warengruppen nicht interpretierbar.
Darüber hinaus sollten auch nur generelle Trends abgelesen werden, da Zeitreihenvergleiche mit unterschiedlichen Grundgesamtheiten von Einzelhandelsumsatzdaten und Nachfragepotenzialen generell statistisch problematisch
sind. Folgende Befunde können abgeleitet werden:
48
Mit einer Handelszentralität von 140 im Jahre 2010, gegenüber 136 im
Jahre 2005 hat der Bocholter Einzelhandel insgesamt seine Marktposition
gehalten.
Die Strukturbrüche in der Innenstadt von Bocholt mit den Betriebsstillegungen von SinnLeffers und HERTIE, einschließlich des innenstädtischen
Rückganges an Verkaufsfläche und Umsatz sind kompensiert worden.
Zentralitätsverluste in der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ stehen
deutliche Zentralitätsgewinne in den Hauptwarengruppen ‚Medien und
Technik‘ sowie ‚Spiel, Sport, Hobby‘ gegenüber. In den Sortimenten des
übrigen ‚Persönlichen Bedarfs‘ (Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Optik) signalisieren die leichten Zentralitätsveränderungen alles in allem ein
Halten der Marktposition.
Die Warengruppen ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ und ‚Baumarktspezifische
Sortimente‘ verzeichnen deutliche Zentralitätsgewinne vor dem Hintergrund des deutlichen Ausbaus der Versorgungsangebote (Nahversorgungszentrum ‚Mussum / Biemenhorst‘, Ansiedlung der ALDI Lebensmitteldiscounter in Holtwick und Lowick, Etablierung des HAGEBAU Baufachmarktes.
Abb. 22 Entwicklungsdynamik der Handelszentralitäten des Bocholter Einzelhandels (2005 – 2010)
Handelszentralitäten
Stadt Bocholt (Entwicklungsdynamik 2005 – 2010)
Handelszent ralität insgesamt 2010 : 140
Handelszent ralität insgesamt 2005: 136
257
Spiel, Sport , Hobby
Bekleidung, Wäsche
250
E inrichtungsbedarf
190
G PK, Hausrat
Bauma rktspezifische Sort imente
220
239
169
100
280
298
145
117
126
95
E lekt roa rtikel, Unterha ltung selekt ronik, Foto, PC
124
Schuhe, Lederwaren
120
Lebensmittel, Reformwaren
101
116
90
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
94
0
Handelszentralit ät 2005
50
100
142
114
109
150
200
250
300
Ha ndelszentra lität 2010
© C IMA GmbH 2010
49
Fazit ‚ Handelszentralität‘
Der Einzelhandel in Bocholt bindet nach wie vor erfolgreich in hohem Maß
Kaufkraft aus dem Umland. Im Bereich der innenstädtischen Kernsortimente
sind keine Angebotsdefizite auszumachen. Optimierungspotenziale liegen lediglich in der Ansiedlung von qualitätsorientierten Nischenkonzepten oder
aber bisher den ‚Metropolen‘ vorbehaltenen Betriebskonzepten.
In Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung wird eine annähernd optimale Situation erreicht. Die Etablierung zusätzlicher Anbieter an ‚falschen‘ Standorten
dürfte lediglich zu Verdrängungseffekten innerhalb des Stadtgebietes führen
und somit ggf. das noch engmaschige Nahversorgungsnetz gefährden17 .
Im Segment der nicht zentrenrelevanten Sortimente signalisieren die ermittelten Handelszentralitäten nunmehr keine unmittelbaren Versorgungslücken.
Die nachfolgend dokumentierten Kennziffern aus dem CIMA Städtevergleich
dokumentieren ebenfalls deutlich die gute Marktposition des Bocholter Einzelhandels. Er profitiert insbesondere aus der hohen Kompetenz des ‚Bekleidungseinzelhandels‘.
Handelszentralität des Einzelhandels insgesamt
Trier
Bocholt
Münster
Borken (Westf.)
17
Rheine
Recklinghausen
Moers
Duisburg
Gelsenkirchen
Gladbeck
Vreden
Castrop-Rauxel
Herten
124
113
110
103
99
92
92
90
87
Handelszentralität in der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘
Trier
Münster
Bocholt
Moers
Recklinghausen
Rheine
Gelsenkirchen
Borken (Westf.)
Duisburg
Vreden
Gladbeck
Castrop-Rauxel
Herten
508
280
250
239
231
203
177
138
113
91
67
65
54
207
140
137
127
Siehe hierzu im Kontext de r Stadtte il spezifischen Rahmenda ten die Befunde in
Abschnitt 7.
50
Abb. 23: Marktabschöpfungsquoten des Bocholter Einzelhandels
4.2.3
Marktabschöpfung des Bocholter Einzelhandels
Die rechts stehende Abb. 23 dokumentiert die Marktabschöpfung des Bocholter Einzelhandels. Vor dem Hintergrund der Ausweitung des Marktgebietes auf
die Stadträume von Emmerich und Wesel resultieren daraus niedrigere Marktabschöpfungsquoten als 2005. Die Marktausschöpfungsquoten sind somit
nicht unmittelbar vergleichbar.
Vom Nachfragevolumen im sehr weiträumig abgegrenzten Marktgebiet in Höhe von 2.537,7 Mio. € werden 541,5 Mio. € in Bocholt gebunden. Dies entspricht einer Marktabschöpfungsquote von 21. Rd. ein Fünftel des Nachfragevolumens im abgegrenzten Einzugsbereich wird in Bocholt gebunden. Dies
spiegelt nach wie vor eine hervorragende Marktposition des Bocholter Einzelhandels wider. In der warengruppenspezifischen Betrachtung sind folgende
Befunde besonders hervorzuheben:
Die außergewöhnlich hohe Marktabschöpfungsquote im Segment ‚Hobbybedarf‘ von 74 ist der besonderen Angebotskompetenz ‚Fahrräder‘ geschuldet.
In den Warengruppen ‚Bekleidung, Wäsche‘ sowie ‚Sportartikel‘ signalisieren die Marktabschöpfungsquoten von 38 bzw. 30 ebenfalls eine hervorragende Marktposition und Angebotskompetenz. Qualitäts- und Nischenkonzepte können hier lediglich noch zu weiterer Kaufkraftbindung führen.
Die Marktabschöpfungsquoten von über 20 in den innenstädtischen Kernsortimenten ‚Spielwaren, Bastelbedarf‘ sowie ‚Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik (GPK), Hausrat‘ weisen ebenfalls auf eine überdurchschnittliche regionale Kaufkraftbindung hin.
Umsatz in
Mio. €
CIMA Ware ngruppe
Nachfrage volume n
in Mio. €
Marktgebi et
Bocholt
Marktabschöpfung
Stadt
Bochol t
Periodische r Bedarf
Lebensmitte l, Re formwaren
Gesundhei ts - und Körperpfle ge
übrige r periodischer Be darf (Blume n, Zei ts chriften)
233,8
170,8
56,3
6,7
1396,0
967,5
391,6
37,0
17
18
14
18
Persönl iche r Bedarf insge samt
Bekl eidung/ Wäsche
Schuhe, Lede rware n
110,1
87,8
11,7
10,6
348,9
229,9
63,8
55,2
32
38
18
19
Büche r, Schreibware n
Elektroartike l/Unte rhaltungs ele ktronik
Foto, PC und Zubehör, Ne ue Medien
48,2
11,1
260,1
63,8
19
17
37,1
196,3
19
Spie l, Sport, Hobby i nsge samt
Sportartike l
Spie lware n, Bas te lbe darf
Hobbybe darf (Fahrräder, Musikalie n, etc. )
36,7
10,2
6,0
20,5
85,9
34,6
23,5
27,8
43
30
26
74
Ge schenke , Glas, Porze llan, Ke ramik
Hausrat
10,4
40,3
26
Einrichtungsbedarf
Möbel , Antiquitäte n
Gardine n, Teppiche, He imte xtil ien
52,3
39,7
12,6
180,4
141,1
39,4
29
28
32
Baumarktspezifische Sortime nte
(i nklus ive garte nce nterrele vanter Sortimente)
50,0
226,0
22
541,5
2.537,7
21
Einze lhande l i nsge samt
Quelle: CIMA Kaufkraftanalyse und Einzelhandelserhebungen 2010. Rundungsdifferenzen möglich.
51
Marktabschöpfungsquoten zwischen 17 und 20 in den innenstädtischen
Kernsortimenten ‚Schuhe, Lederwaren‘ sowie ‚Uhren, Schmuck, Optik‘ und
in der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik‘ signalisieren ebenfalls eine gute Marktposition, eröffnen jedoch noch Gestaltungsspielräume zu einer weiter optimierten Kaufkraftbindung. Dabei müssen nicht Neuansiedlungen im Vordergrund stehen, sondern es kann auch zu Sortimentsoptimierungen im Bestand kommen.
Abb. 24: Kaufkraftstrombilanz für die Stadt Bocholt (in Mio. €)
Kaufkraftstrombilanz (alle Warengruppen in Mio. €)
Stadt Bocholt
650,0
550,0
54 1,5
450,0
4.3
Kaufkraftstrombilanz, Kaufkraftzu- und -abflüsse
In der Kaufkraftbilanz der Stadt Bocholt steht einem Kaufkraftzufluss von
177,6 Mio. € ein Kaufkraftabfluss von 23,4 Mio. € gegenüber. Der Kaufkraftzufluss nach Bocholt entspricht rd. 46 % des in Bocholt realisierten Einzelhandelsumsatzes. Auch diese Kennziffer spiegelt die überdurchschnittliche Zentralität und Reichweite des Bocholter Einzelhandels wider.
350,0
387,3
250,0
177,6
150,0
50,0
-23,4
-50,0
Bezogen auf das großzügig abgegrenzte Marktgebiet entspricht der Kaufkraftzufluss nach Bocholt rd. 7 % des dort vorhandenen Nachfragevolumens.
Nachfragevo lume n in
Bocho lt
Kaufkraftab fluss
Kaufkraftzuflu ss
Umsatz in Bocho lt
© C IMA GmbH 2010
Der Kaufkraftabfluss aus Bocholt entspricht lediglich 6 % des in der Stadt Bocholt vorhandenen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens.
Quelle: CIMA Kaufkraftanal ysen 2010; Rundungsdifferenzen möglich.
Die Abb. 25 und Abb. 26 auf der folgenden Seite dokumentieren die warengruppenspezifischen Kaufkraftzu- und abflüsse. In die Berechnung der Kaufkraftzu- und -abflüsse sind die Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung zum Einkaufsverhalten der Bocholter Bevölkerung mit eingeflossen.
Die mit Abstand höchsten Kaufkraftzuflüsse nach Bocholt realisiert die Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ mit 56,2 Mio. €. Es folgen die Warengruppen
‚Einrichtungsbedarf‘ (29,7 Mio. €), ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ (26,1 Mio. €)
sowie ‚Spiel, Sport, Hobby‘ (25,7 Mio. €). Das Gros des Kaufkraftzuflusses in
52
der Warengruppe ‚Spiel, Sport, Hobby‘ entfällt auf das Segment Fahrräder.
Nationale und internationale Reichweite erreicht die ROSE BIKE TOWN.
Abb. 26 Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Bocholt
Kaufkraftabflüsse in Mio. €
Stadt Bocholt
Abb. 25: Kaufkraftzuflüsse in die Stadt Bocholt
Kaufkraftabflüsse aus Bocholt insgesamt: 23,4 Mi o. €
Kaufkraftzuflüsse in Mio. €
Stadt Bocholt
Kaufkraftzuflüsse nach Bocholt insg esamt : 177,6 Mio. €
Bekleidung, W äsche
Gesundheits-, Kör perpflegeartikel
5,4
Einr ichtungsbedarf
4,9
Bekleidung, W äsche
3,5
Lebensmittel, Reformwar en
3,0
56,2
Einrichtungsbedarf
29,7
26,1
Spiel, Spor t, Hobby
25,7
Spiel, Sport, Hoby
1,6
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC
1,5
Schuhe, Lederwear en
1,0
0,8
Baumar ktspezifische Sortimente
0,7
Bücher, Schreibwar en
0,5
GPK, Hausr at
0,5
16,2
Elektroartikel, Unterhaltungselektr onik, Foto, PC
8,6
GPK, Hausrat
4,7
3,1
Schuhe, Lederwaren
2,9
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
0
1,9
20
40
60
© C IMA GmbH 2010
1,8
0
20
40
60
© C IMA GmbH 2010
Die Warengruppe ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ realisiert einen Kaufkraftzufluss von 16,2 Mio. €. In der Warengruppe ‚Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC‘ beläuft sich der Kaufkraftzufluss auf 8,6 Mio. €.
In allen weiteren Warengruppen liegen die Kaufkraftzuflüsse unter 5,0 Mio. €.
Die höchsten Kaufkraftabflüsse aus Bocholt entfallen mit 5,4 Mio. € bzw.
4,9 Mio. € auf die Warengruppen ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel‘ sowie
‚Einrichtungsbedarf‘. Im Segment ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel‘ dürfte das Gros des Kaufkraftabflusses sowohl auf Spezialsegmente des medizinischen Bedarfs und Drogeriefachmärkte in der Region entfallen. Im Segment
Einrichtungsbedarf macht sich der Kaufkraftabfluss in die überregional bedeutsamen Möbelhäuser des Ruhrgebietes bemerkbar. Für beide Warengruppen
sind die ermittelten Kaufkraftabflüsse als vertretbar einzuordnen. Eine zusätzliche Kaufkraftbindung ist in geringem Umfang lediglich in der Warengruppe
‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel‘ möglich.
53
Auf die Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ entfällt lediglich ein Kaufkraftabfluss von 3,5 Mio. €. Hiervon profitieren in erster Linie Angebote im Qualitätsund Young Fashion-Segment in den benachbarten Oberzentren und regionalen
Shopping Centern (insbesondere CentrO.)
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ beläuft sich der Kaufkraftabfluss aus Bocholt auf 3,0 Mio. €. Maßgeblich relevant sind hier Kaufkraftabflüsse aus Barlo und Hemden in Richtung Rhede sowie aus Suderwick, Liedern und
Spork nach Isselburg.
In allen weiteren Warengruppen liegt der Kaufkraftabfluss aus Bocholt bei
unter 3,0 Mio. €.
54
5
ZUM KONSUMENTENVERHALTEN DER HAUSHALTE IN
BOCHOLT – GESAMTSTÄDTISCHE ERGEBNISSE
5.1
Methodik und Ziele der telefonischen Haushaltsbefragung in Bocholt
Die CIMA hat, wie schon im Jahr 2005, im April und Mai 2010 in Bocholt eine
repräsentative telefonische Haushaltsbefragung zur Nahversorgung in Bocholt
und zum räumlichen Einkaufsverhalten der Bocholter Bevölkerung durchgeführt. Im Mittelpunkt der Befragung stand das räumliche Einkaufsverhalten
beim Einkauf von Lebensmitteln. Darüber hinaus wurden im Rahmen der Kurzbefragung folgende Themen angesprochen:
Die Repräsentativität der Befragung wurde über CATI (Computer Assisted Telephone-Methode) sichergestellt. Bei diesem Verfahren erfolgt das Stichprobenmanagement mit dem computergestützten Ziehen von Zufallsstichproben.
Die Stichprobe konzentrierte sich auf das Stadtgebiet Bocholt mit allen ihren
Ortsteilen.
Abb. 27 Abgegrenzte Siedlungsräume auf Basis der statistischen Bezirke der
Stadt Bocholt
Haushaltsbefragung 2010
Siedlungsräume auf Basis der statistischen Bezirke
Gründe für die genannte räumliche Orientierung beim Einkauf von Lebensmitteln
Bewertung des Nahversorgungsangebotes insgesamt und einzelner betrieblicher und standörtlicher Kriterien nach Schulnoten
Vorschläge zur Verbesserung des Nahversorgungsangebotes
Verkehrsmittelwahl beim Einkauf von Lebensmitteln sowie beim Besuch
der Bocholter Innenstadt
Regionale Einkaufsorientierung der Bocholter Haushalte bei ausgewählten
Sortimentsbündeln
Vor dem Hintergrund die Befragungsergebnisse zur Nahversorgung kleinräumig auszuwerten wurde die Stichprobe im Vergleich zu 2005 verdoppelt und
betrug nunmehr 2000 Stimmen.
© CIM A GmbH 2010
Abb. 27 dokumentiert die Abgrenzung von Siedlungsräumen der Stadt Bocholt
auf Basis der statistischen Bezirke. Diese Siedlungsräume haben sich als funktionale Einheiten zur Analyse der Nahversorgung bewährt. Sie sind nicht nur
Grundlage der durchgeführten Haushaltsbefragung sondern auch Basis der
55
kleinräumigen, stadtteilbezogenen Analyse der Einzelhandelsstrukturen in der
Stadt Bocholt (siehe hierzu Abschnitt 7).
Nach proportionaler Streuung der Stichprobe über die abgegrenzten Siedlungsräume in Bezug zu ihrer Einwohnerzahl auf Basis der statistischen Bezirke
der Stadt Bocholt erfolgte für jeden Siedlungsraum das Ziehen einer Zufallsstichprobe. Eine zusätzliche Quotierung erfolgte nach Alter und Geschlecht.
Die Gesamtstichprobe wurde wie in vorstehender Tabelle (Abb. 28) aufgezeigt,
auf 15 abgegrenzte Siedlungsräume verteilt. Die Abb. 29 dokumentiert die
konkrete demographische Struktur der Stichprobe der Haushaltsbefragung in
Bocholt.
Abb. 29: Zur Struktur der Stichprobe der Haushaltsbefragung in Bocholt
Struktur der Befragten
Abb. 28 Verteilung der Stichprobe auf die Siedlungsräume
Geschlecht der befragte n
Persone n (n = 2.0 00)
Siedlungsraum
Statistische Bezirke Stichprobengröße N = …
Wie viele Persone n umfasst m it Ihne n
zusammen Ihr Haushalt? (n = 2.000)
46%
40%
Innenstadt
Bocholt Nord
Stenern
Bocholt Ost (nördlich der Münsterstraße)
Bocholt Ost (südlich der Münsterstraße)
Bocholt Südost / Fildeken
Bocholt Süd
Mussum / Biemenhorst
Bocholt West / Feldmark
Lowick / Liedern
Bocholt West / Löverick
Bocholt Nordwest / Holtwick / Spork
Suderwick
Hemden
Barlo
Stichprobe insge samt
1, 2
3, 4, 5
6, 31
7, 8
9, 10
11, 12
13, 14
22, 23, 24
15, 16
25, 26
17, 18, 20
19, 21, 27, 28
29
30
32
78
171
179
140
146
123
103
265
199
123
155
184
51
23
60
2.000
Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010.
Nach Erfüllung der Quote im Kontext mit den soziodemographischen Strukturen der Stadt Bocholt wurden in der entsprechenden Altersgruppe keine Interviews mehr geführt. Hiermit wurde ein Höchstmaß an Repräsentativität abgesichert.
36%
35%
55%
30%
männl ich
weibl ich
25%
Alte r der befragte n
Pe rsonen (n = 2 .0 00)
3%
21%
20%
18%
7%
16%
12%
22%
15%
10%
22%
7%
34%
Bis 18 Jahre
19-24 Jahre
25-34 Jahre
35-49 Jahre
50-64 Jahre
äl ter als 64 Jahre
5%
3%
0%
1
2
3
4
5
6 und
m ehr
© C IMA GmbH 2010
Abweichend zu der Haushaltsbefragung aus dem Jahr 2005 wurden die Stimmenanteile aus den einwohnerschwachen Stadtteilen Spork und Liedern den
jeweils angrenzenden Siedlungsräumen zugeordnet. Hemden wurde als einzelner Siedlungsraum ausgewiesen.
Nachfolgend werden die gesamtstädtischen Ergebnisse der Haushaltsbefragung dokumentiert. Die Befunde zum räumlichen Einkaufsverhalten zur De56
ckung des täglichen Bedarfs werden im Kontext mit den relevanten Einzelhandelsstrukturdaten in Abschnitt 7 dargestellt. Hieraus sind aus Marktdaten und
Empirie konkrete Handlungsempfehlungen abzuleiten.
5.2
Gesamtstädtische Ergebnisse
ALDI, Friesenstraße (Nähe REAL)
ALDI, Münsterstraße
ALDI, Lowick
ALDI, Holtwick
5.2.1
Bevorzugter Lebensmittelmarkt zur Deckung des täglichen
Bedarfs
Zur Ermittlung der räumlichen Orientierung beim Einkauf mit Lebensmitteln
wurde nach dem Lebensmitteldiscounter oder Frischemarkt gefragt, der
hauptsächlich aufgesucht wird. Bei der Fragestellung wurde keine Liste von
Märkten vorgegeben, so dass die Antworten nicht durch subjektive Einflüsse
durch Reihenfolgen von Nennungen beeinflusst werden konnten. Die Ergebnisse stellen jedoch keine Marktanteile der einzelnen Lebensmittelmärkte dar,
da in der Regel Mehrfachorientierungen bestehen und nicht konkret nach Einkaufsbeträgen gefragt werden kann.
Es überrascht nicht, dass das REAL SB-Warenhaus in der gesamtstädtischen
Perspektive am häufigsten genannt wird. Es ist die maßgeblich gesamtstädtische Versorgungsdestination für den Lebensmitteleinkauf in Kopplung mit den
benachbarten Discountern ALDI und LIDL.
Das Konzept der dezentralen Nahversorgung mit der Orientierung auf Einzugsbereiche, die durch die Mobilität von Fußgängern und Fahrradfahrern
gekennzeichnet sind, hat nach wie vor Bestand und wird grundsätzlich von
der Bevölkerung angenommen.
Abb. 39 dokumentiert aus gesamtstädtischer Perspektive die TOP 10 – Nennungen hinsichtlich des bevorzugt aufgesuchten Lebensmittelmarktes in Bocholt. Spitzenreiter sind das REAL SB-Warenhaus an der Friesenstraße (13,6 %
der Nennungen) und der benachbarte ALDI Lebensmitteldiscounter (8,1 % der
Nennungen). An dritter Stelle folgt der EDEKA ELKAMP – Markt in Biemenhorst
mit 7,9 % der Nennungen. An fünfter Stelle liegt der EDEKA ELSKAMP – Markt
in Lowick mit 5,3 % der Nennungen, gefolgt von EDEKA FRERICKS an der Münsterstraße (4,9 % der Nennungen) und EDEKA KÜPPERS in Stenern. Sowohl Lebensmitteldiscounter als auch Frischemärkte in den Stadtteillagen sind unter
den TOP 10 – Nennungen.
Dennoch sind die Lebensmitteldiscounter im gesamten Stadtgebiet hinsichtlich
überörtlicher Einkaufsorientierungen erfolgreich. Sie sind die maßgebliche
Angebotsergänzung zu den nahversorgungsorientierten Frischemärkten. Folgende Discounter Standorte wurden am häufigsten genannt:
57
Abb. 30: Bevorzugte Lebensmittelmärkte zur Deckung des täglichen Bedarfs
In welchem Frischemarkt oder Leb en smitteldiscounter decken Sie h aup tsäch lich ihren
täglichen bzw. kurzfristigen Bedarf an Lebens mitteln? (n = 2.000; Top 10)
Rea l, SB-Warenhaus, Bocholt
Abb. 31: Gründe für die Wahl des bevorzugten Lebensmittelmarktes
13,6%
Aldi, Friesenstraße ( Nähe Rea l)
bevorzugten Marktes, weitere 5 % sehen Kopplungseffekte („auf dem Weg zu
anderen Erledigungen“) oder die ‚Qualität der Waren‘ als primäres Besuchsmotiv.
Warum geh en Sie gerade dorth in ? (n = 2. 000; Mehrfachnennun gen möglich; Top 5)
8,1%
Nä he
Edeka Elskamp, Biemenhorst , Birkenallee
56,4%
7,8%
Aldi, Münsterst raße
7,1%
Gutes Angebot
Edeka Elskamp, Lowick, Wert her S traße
33,2%
5,3%
Edeka Frericks, Moltkest raße
4,9%
Edeka Küppers, Stenern, Robert-Koch-Ring
4,9%
G ünstige Preise
Aldi, Lowick
18,1%
4,6%
Aldi, H oltwick
4,1%
Edeka Isselmarkt , Holtwick, Dinxperloer Str.
4,0%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Auf dem Weg zu anderen Erledigungen
5,4%
Gute Qualität
4,9%
16%
© C IMA Gm bH 2010
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
© C IMA Gm bH 2010
5.2.2
Gründe für die Wahl des bevorzugten Lebensmittelmarktes
Die räumliche Nähe zwischen Wohnung und Lebensmittelmarkt stellt für die
Bocholter Bevölkerung mit Abstand den wichtigsten Entscheidungsgrund zum
Aufsuchen des bevorzugten Lebensmittelmarktes dar (siehe Abb. 31). 56 %
der Befragten nannten ,Nähe‘ als Hauptgrund für die Wahl ihres bevorzugten
Lebensmittelmarktes. Für ein Drittel der Befragten ist dagegen das ‚gute Warenangebot‘ ausschlaggebend für die Wahl ihres wichtigsten Nahversorgers.
Weitere 18 % nennen ‚günstige Preise‘ als Hauptmotiv zum Aufsuchen des
Das Befragungsergebnis unterstreicht die hohe Bedeutung von wohnstandortnahen Lebensmittelmärkten für ein die Konsumenten zufriedenstellendes Lebensmittelangebot.
58
5.2.3
Abb. 32:
Alternative Versorgungsstandorte / Erledigung des
wöchentlichen Großeinkaufs
Alternative Versorg ungsstandorte zur Erledigung des wöchentlichen Großeinkaufs
I n welchem Frischemarkt, Lebensmitteld iscounter oder anderem Handelsbetrieb
erledigen Sie auch noch Ihren Einkauf (u .a. Großeinkauf)?
(n = 1.868; Meh rfachnennungen möglich; Top 10)
In Bezug auf alternative Versorgungsstandorte zur Erledigung des wöchentlichen Großeinkaufs dominiert laut der Befragung in allen Siedlungsbereichen
die Orientierung auf das REAL SB-Warenhaus und die Lebensmitteldiscounter.
Von den 2.000 Befragten, machten 1.868 Angaben zu weiteren Einkaufsorten
hinsichtlich der Bedarfsdeckung mit Lebensmitteln. Rd. ein Viertel der Bocholter Bevölkerung erledigt heute seinen Groß- und Wochenendeinkauf im REAL
SB-Warenhaus an der Welfenstraße. Die beiden andockenden Discounter ALDI
(17 %) und LIDL (7 %) profitieren besonders von der Handelsagglomeration um
den REAL-Markt.
Der Bocholter Wochenmarkt im Stadtzentrum wird in der gesamtstädtischen
Betrachtung von 9 % der Befragten als wichtigster alternativer Einkaufsort für
den wöchentlichen Großeinkauf genannt. Dies ist ein hervorragendes Ergebnis
und spricht eindeutig für die Qualität des Wochenmarktangebotes.
Im Rahmen der Kopplung mit Besuchen in der Innenstadt werden als ergänzender Einkaufsort zur Deckung der Nahversorgung die beiden REWE – Märkte
(SHOPPING ARKADEN: 5,6 % der Nennungen, Ostwall: 5,3 % der Nennungen)
genannt.
Real, SB-Warenhaus, Bocholt
24,8%
Aldi, Friesenst raße (Nähe Rea l)
16,6%
Aldi, Münsterstraße
14,9%
Wochenmarkt, Innenstadt
9,3%
Lidl, Friesenst raße (Nähe Rea l)
6,7%
Aldi, Holtwick
6,3%
Rewe, Shopping Arkaden Bocholt
5,6%
Rewe, Ostwall
5,3%
Edeka Frericks, Moltkestraße
5,2%
Edeka Elskamp, Lowick, Werther Straße
5,0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
© C IMA Gm bH 2010
Aus gesamtstädtischer Perspektive haben als alternative Standorte der Bedarfsdeckung im Segment Nahversorgung noch die EDEKA – Märkte FRERICKS
und ELSKAMP in Lowick besondere Bedeutung (jeweils rd. 5 % der Nennungen.
5.2.4
Unter den Lebensmitteldiscountern spielen noch der ALDI Markt an der Münsterstraße (14,9 % der Nennungen) sowie der ALDI – Markt in Holtwick (6,3 %
der Nennungen) eine maßgebliche Rolle.
In Bezug auf die Erreichbarkeit der Nahversorgungsstandorte nutzen 55 % den
Pkw, weitere 32 % nutzen das Fahrrad, bzw. den Roller. 12 % kommen ‚zu
Fuß‘. Bus, Taxi und Mietwagen haben keine Bedeutung.
Verkehrsmittelwahl in Bezug auf Nahversorgung und Erledigungen in der Innenstadt von Bocholt
Die dominante Rolle des Pkws weist deutlich auf die Bedeutung der Großeinkäufe hin. Der hohe Anteil von Fahrradnutzern spricht für die hier in Bocholt
gut ausgebaute relevante Infrastruktur.
59
aus. Nur knapp ein Drittel der Befragten nutzt den Pkw als Hauptverkehrsmittel, um die Innenstadt von Bocholt zu erreichen. 12 % der Befragten kommen
‚zu Fuß‘ in die Innenstadt. Das Stadtbusnetz nutzen 5% der Befragten, um die
Innenstadt zu erreichen.
Abb. 33: Verkehrsmittelwahl in der Stadt Bocholt
Verkehrsmittelwahl Nahversorgung - Innenstadt
Hinsichtlich der Verkehrsmittelwahl beim Aufsuchen der Innenstadt zeigt sich
für Bocholt ein hervorragender ‚Modal Split‘ zugunsten des Umweltverbundes.
Mit welchem Verkehrsm itte l e rreichen Sie in der Regel ihren hauptsächlich besuchten
Lebensm itte lmar kt bzw. die Inne nst adt von Bocholt? (n = 2.000)
Langfristig wünschenswert wäre eine höhere Akzeptanz des gut ausgebauten
Stadtbusnetzes auch im Kontext mit den Aktivitäten der Bevölkerung bei der
Deckung ihres Nahversorgungsbedarfs.
55%
m it dem Pk w
33%
32%
mit dem Fahrrad
49%
12%
z u F uß
12%
1%
mit dem Bus
5%
0%
m it dem Tax i/Mietwagen
1%
0%
10%
20%
30%
L ebensm ittelm arkt
Innenstadt
40%
50%
60%
© C IMA Gm bH 2010
Im Vergleich zu 2005 hat der Anteil der Fahrradnutzer deutlich zugenommen.
2005 gaben nur 19 % der Befragten an, mit dem Fahrrad die Nahversorgungsstandorte aufzusuchen. Der Anteil der Pkw-Nutzung lag seinerzeit bei 70 %.
Der Entwicklungstrend hin zum ‚Umweltverbund‘ ist auch ein Indiz für das
hoch akzeptierte Nahversorgungsnetz.
Im Hinblick auf die Innenstadt ergibt sich ein deutlich differenziertes Bild. Die
Hälfte aller Befragten nutzt das Fahrrad als Hauptverkehrsmittel, wenn sie die
Bocholter Innenstadt besuchen. Die fahrradfreundliche Infrastruktur zahlt sich
60
5.2.5
Bewertung des Nahversorgungsangebotes insgesamt und relevanter zuzuordnender Merkmale
Das lokale Nahversorgungsangebot wird von der jeweiligen Bevölkerung im
Siedlungsbereich durchweg positiv eingeschätzt.
Abb. 34: Bewertung des lokalen Nahversorgungsangebotes
1,90
Innenstadt (n = 78)
1,91
Alle Qualitätsmerkmale zur Bewertung des Nahversorgungsangebotes erreichen mit Durchschnittsnoten zwischen 1,92 und 2,24 hervorragende Bewertungen.
Bocholt Südost/Fildeken (n = 122)
2,00
Bocholt Ost (südl. Münsterstrasse) (n = 146)
2,01
Bocholt West/Löverick (n = 155)
2,05
Bocholt Nord (n = 170)
2,05
Bocholt Ost (nördl. Münsterstrasse) (n = 139)
2,06
Bocholt West/Feldmark (n = 199)
2,09
Suderwick (n = 50)
2,12
Mussum/Biemenhorst (n = 165)
2,15
Lowick/Liedern (n = 123)
2,29
Stenern (n = 178)
2,31
Bocholt Nordwest/Holtwick/Spork (n = 181)
Wird das Nahversorgungsangebot insgesamt von allen Befragten mit der
Durchschnittsnote 2,19 bewertet, schneiden die Qualitätsmerkmale ‚Öffnungszeiten‘ (Durchschnittsnote: 1,92 )‘, ‚Service‘ (Durchschnittsnote: 2,14)
und ‚Erreichbarkeit‘ (Durchschnittsnote: 1,99) sogar noch günstiger ab.
Ungünstiger als das Gesamtangebot wird die ‚Parkplatzsituation‘ bewertet. Sie
erreicht lediglich eine Durchschnittsnote von 2,24.
Wie bewerten Sie das Nahversorgu ngsangebot in Ihrem Stad tteil?
(n = 1.992; Mittelwert = 2,19)
Bocholt Süd (n = 103)
des Nahversorgungsangebotes. In Hemden wird das Nahversorgungsangebot
mit 2,7 bewertet, Barlo fällt mit 4,7 aufgrund der größeren Distanz zu nächsten
Nahversorgern verständlicher Weise deutlich aus den Rahmen18 .
2,37
Hemden (n = 23)
2,74
Barlo (n = 60)
4,07
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
5,5
6
© C IMA Gm bH 2010
Mit Ausnahme von Hemden und Barlo liegt die Durchschnittsnote für die Gesamtbewertung des Nahversorgungsangebotes zwischen 1,9 und 2,3. Dies ist
im Notenspiegel von 1 bis 6 eine hervorragende, nahezu optimale Bewertung
18
Die vergleichswe ise gute Bewertung de r Befragten aus Hem den res ultiert aus der
Perspektive, dass die Hemdene r s ich mit eine r Nahversorgungsorientie rung auf
Holtwick arrangie rt haben. Sie hierz u auch die entspre chende n Ausführungen in
Abschnitt 7.
61
Abb. 35: Bewertung einzelner Merkmale des lokalen Nahversorgungsangebotes (gesamtstädtisch)
Abb. 36: Bewertung der Erreichbarkeit des lokalen Nahversorgungsangebotes
Wie bewerten Sie die Erreichbarkeit Ih res Nahversorgu ngsangebotes ? (Mittelwert)
Wie b ewerten Sie nachfolgende Merkmale Ihres Nahversorgun gsangebotes?
(Mittelwert)
Innenstadt
Nahversorgungsangebot im S tadtteil (n = 1992)
1,77
Bocholt Süd
1,80
2,19
Öffnungszeiten (n = 1991)
1,92
Service (n = 1981)
Bocholt Nord
1,89
Bocholt West/Löverick
1,90
Bocholt West/Feldmark
1,90
Bocholt Ost (südl. Münsterstrasse)
1,90
Suderwick
1,96
Mussum/Biemenhorst
1,98
2,14
Pa rkplätze (n = 1892)
1,65
Bocholt Südost /Fildeken
Lowick/Liedern
2,03
Stenern
2,05
Bocholt Ost (nördl. Münsterst rasse)
2,06
2,24
Bocholt Nordwest/Holtwick/Spork
Erreichba rkeit (n = 1994)
2,12
Hemden
1,99
2,39
Barlo
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
5,5
1,0
6
© C IMA Gm bH 2010
Bezogen auf die abgegrenzten Siedlungsräume bewegen sich die Durchschnittsnoten für das Kriterium ‚Erreichbarkeit‘ zwischen 1,65 (Innenstadt) und
3,45 (Barlo). Die unterversorgten Siedlungsräume Hemden und Barlo zeigen
die ungünstigsten Durchschnittsnoten von 2,39 bzw. 3,45. Sie fallen, wie bei
der Gesamtbeurteilung des Nahversorgungsangebotes deutlich aus dem Rahmen.
3,45
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
© C IMA Gm bH 2010
Bezogen auf die abgegrenzten Siedlungsräume bewegen sich die Durchschnittsnoten für das Kriterium ‚Parkplatzsituation‘ zwischen 1,90 (Suderwick)
und (2,60) in Barlo. Die ländlich strukturierten Siedlungsräume fallen hier nicht
so deutlich hinter die anderen Siedlungsbereiche zurück, da die zum Teil noch
vorhandenen Ergänzungsangebote nur in geringer Frequenz aufgesucht werden und sich somit das Problem verkehrlicher Erreichbarkeit nicht stellt.
Bei allen Durchschnittsnoten von über 2,4 stellt sich die Frage nach Optimierungspotenzialen. Dies betrifft die Siedlungsräume
62
Bocholt Nord (Orientierung auf die Standortagglomeration am Ostwall
sowie nach Stenern),
der Innenstadt mit dem Pkw mitschwingen. Die Bewertung von Barlo ist vor
dem Hintergrund des fehlenden Angebotes zu relativieren.
Innenstadt,
Abb. 38: Bewertung des Service des lokalen Nahversorgungsangebotes
Wie bewerten Sie den Service Ihrer Nahversorgu ngs anb ieter? (Mittelwert)
Stenern,
Mussum/Biemenhorst
Barlo
Abb. 37 Bewertung der Parkplatzsituation des lokalen Nahversorgungsangebotes
Wie bewerten Sie die Parkplatzs ituation bezüglich Ihres Nahverso rgungsangebo tes?
(Mittelwert)
Suderwick
1,90
Mussum/Biemenhorst
2,00
Bocholt Süd
2,03
2,08
2,11
1,91
Suderwick
2,04
Innenstadt
2,05
2,08
Lowick/Liedern
2,11
2,11
2,15
2,16
Bocholt Süd
2,17
Bocholt Nord
2,18
2,19
Stenern
2,21
2,23
2,13
2,19
2,22
Hemden
Lowick/Liedern
2,26
Hemden
2,30
2,34
2,52
2,52
2,58
Barlo
2,60
1,5
2,0
2,5
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
© C IMA Gm bH 2010
Innenstadt
Stenern
2,74
1,0
Bocholt Nord
1,0
2,30
Barlo
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
Bezüglich des Kriteriums ‚Service‘ bewegen sich die Durchschnittsbewertungen
in den Siedlungsräumen zwischen 1,91 (Mussum / Biemenhorst) und 2,74 (Barlo). Lediglich Barlo fällt mit 2,74 etwas aus dem Bewertungsrahmen. Es handelt
sich grundsätzlich um eine exzellente Bewertung.
© C IMA Gm bH 2010
Die leicht ungünstigere Bewertung der innenstädtischen Standorte überrascht
nicht, weil hier wahrscheinlich auch Erfahrungen hinsichtlich des Aufsuchens
63
Abb. 39: Bewertung der Öffnungszeiten des lokalen Nahversorgungsangebotes
Wie bewerten Sie die Ö ffn ungszeiten Ih rer Nahversorgungsanbieter? (Mittelwert)
1,77
Bocholt Süd
1,80
1,82
Lowick/Liedern
1,85
1,85
1,85
1,86
Mussum/Biemenhorst
1,87
Innenstadt
1,88
Suderwick
1,94
1,99
Bocholt Nord
5.2.6
Verbesserungsvorschläge zur Optimierung des Nahversorgungsangebotes
Auf die Frage welche Vorschläge die Bocholter Bevölkerung zur Nahversorgung
in ihrem Stadtteil hat, fällt 65 % der Befragten „nichts“ ein. Diese Antwort belegt eine hohe Akzeptanz und Zufriedenheit mit dem jeweiligen Nahversorgungsangebot vor Ort.
Trotz der zuvor positiv bewerteten Öffnungszeiten des lokalen Nahversorgungsangebotes, nennen immerhin 10 % längere Öffnungszeiten als wichtigste
Maßnahme zur Verbesserung des Nahversorgungsangebotes. Weitere 8 % der
Befragten wünschen sich ein größeres Angebot an Nahversorgung im Stadtteil.
4 % der Befragten sehen Optimierungsbedarf hinsichtlich der Parksituation,
3 % nennen den Ausbau des ÖPNV bzw. eine noch bessere Busanbindung an
die lokalen Nahversorgungsanbieter im Stadtteil als wichtige Verbesserungsmaßnahme.
2,05
Stenern
2,12
Barlo
2,29
Hemden
2,35
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
Weitere 10 % nennen Einzelmaßnahmen mit einem Nennungsanteil von unter
3 %. Hervorzuheben ist die Nennung ‚ELSKAMP – Markt in Lowick‘ darf nicht
schließen. Diese Handlungsempfehlung hat seitens der Befragten im Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘ besonderes Gewicht (siehe Abschnitt 7).
© C IMA Gm bH 2010
Das Thema Öffnungszeiten trifft in der Bocholter Bevölkerung in Bezug auf ihre
Nahversorgungsstandorte auf besonders hohe Zufriedenheit. Die Durchschnittsnoten in den Siedlungsräumen bewegen sich zwischen 1,77 (Bocholt
Südost / Fildeken) und 2,35 (Hemden).
Nur in den Siedlungsräumen Bocholt Nord, Stenern, Barlo und Hemden liegt
die Durchschnittsnote über 2,0.
64
Abb. 40: Verbesserungsvorschläge zur Optimierung des Nahversorgungsangebotes
den Orten getätigten Ausgaben sind nicht möglich. Einkaufshäufigkeiten werden immer subjektiv eingeschätzt.
Welche Vorschläge haben Sie zur Verbesserung der Nahversorgung in Ihrem
Stadtteil? (n = 2.000; Mehrfachnennungen möglich, Top 5)
Dennoch sind die aufgezeigten Befragungsergebnisse als Anhaltspunkte in die
Berechnung der Kaufkraftströme eingeflossen.19 Bei der Befragung wurden
hier folgende Warengruppen bzw. Sortimentsbündel berücksichtigt:
Nichts
65%
Bekleidung / Textilien
Längere Öff nungszeiten
Bücher
10%
Radio, TV, Unterhaltungselektronik, Computer, Fotobedarf, Tonträger
Größeres Ang ebot
8%
Haushaltswaren
Spielwaren / Hobbybedarf
Pa rkplätze
4%
Sportartikel / Sportgeräte
Noch bessere ÖPNV (Busverkehr) Anbindung
Möbel / Einrichtungsbedarf
3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Blumen, Gartenartikel und Gartenzubehör
70%
© C IMA Gm bH 2010
5.2.7
Regionale Einkaufsorientierung der Bocholter Haushalte in
Bezug auf ausgewählte Warengruppen bzw. Sortimente
Bei der regionalen Einkaufsorientierung wurden die befragten Bocholter Haushalte in Bezug auf einzelne Warengruppen oder Sortimentsbündel nach ihrem
hauptsächlichen Einkaufsort befragt. In der Regel nennen die Befragten jenen
Ort, der am häufigsten aufgesucht wird. Die warengruppenspezifischen Einschätzungen geben die allgemeine Orientierung zum Einkaufsverhalten der
Bocholter Haushalte in der Region wider. Unmittelbare Rückschlüsse auf die in
Baumarktartikel
Die nachfolgende Abb. 41 dokumentiert den Nennungsanteil der Einkaufsorientierung nach Bocholt für die berücksichtigten Warengruppen. Mit Ausnahme der Warengruppe ‚Möbel, Einrichtungsbedarf‘ liegt der Nennungsanteil für
‚Bocholt‘ bei über 70 %. Dieses Resultat bestätigt die alles in allem nur geringen Kaufkraftabflüsse aus Bocholt. An der Spitze stehen mit Nennungsanteilen
von über 85 % die Warengruppen ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ (91 %),
‚Haushaltswaren‘ (87 %) sowie ‚Bekleidung / Textilien‘ (85 %),
19
Siehe Abschnitt 4.3
65
Abb. 41: Nennungsanteile (%) für den überwiegenden Einkauf in Bocholt
Abb. 42: Regionale Einkaufsorientierung bei dem Sortiment Bekleidung /
Textilien
Wenn Sie einkaufen gehen, was ist dann hauptsächlich Ihr Einkaufsort bei den
Sortimenten Bekleidung / Textilie n? (n = 2.000)
Nennungsanteil (%) überwiegender Einkauf in Bocholt
Bocholt
Baumark tartikel
85%
91%
Haushaltswaren
87%
Bekl ei dung
Oberhausen
3%
Int ernet / Versandhandel
3%
85%
81%
Radio, TV, U nterhaltungselektronik , Computer, Fotobedarf,
Tonträger
80%
Bücher
Düsseldorf
1%
Niederlande
1%
78%
S portartik el, Sportgeräte
73%
Spielwaren, Hobbybedarf
72%
Sonstige < 1%
Möbel, Einrichtungsbedarf
7%
45%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
© C IMA Gm bH 2010
In der Warengruppe Bekleidung / Textilien besteht nach wie vor eine hervorragende, dominante Orientierung der Bocholter Bevölkerung auf die eigene
Innenstadt. Rund 85 % der Befragten gibt an, seinen Bedarf überwiegend in
Bocholt zu decken. Der Anteil der Befragten, die sich im Segment Bekleidung /
Textilien hauptsächlich nach Oberhausen und somit in das CentrO. orientieren,
ist mit rd. 3 % unverändert gering. Ebenso bedeutungslos ist die Bedarfsdeckung über Versandhandel und e-commerce. Mit 1 % der Nennungen wird
‚Düsseldorf‘ noch als Wettbewerbsstandort genannt.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
© C IMA Gm bH 2010
Die Orientierung auf niederländische Wettbewerbsstandorte ist mit 1 % ebenfalls kaum messbar. 7 % der Befragten nennen einzelne Standorte mit Nennungsanteilen von unter 1 % (darunter Münster, Köln, Essen). Diese Nennungen signalisieren die spezifische Bedarfsdeckung nach Qualitäts- und Nischenangeboten.
66
Abb. 43: Regionale Einkaufsorientierung bei dem Sortiment Bücher
Abb. 44: Regionale Einkaufsorientierung bei den Sortimenten Radio, TV,
Unterhaltungselektronik, Computer, Fotobedarf, Tonträger
Wen n Sie einkau fen gehen, was ist dann hauptsächlich Ihr Einkaufsort bei dem
Sortiment Bücher? (n = 2.000)
Bocholt
Wenn Sie einkaufen gehen, was ist dann hauptsächlich Ihr Einkaufsort b ei den
Sortimenten Radio, TV, Unterh altungselektronik, Compu ter, Fotobedarf, Tonträger?
(n = 2.000)
78%
Bocholt
10%
Sonstige < 1%
80%
6%
Rhede
3%
Sonstige < 1%
3%
3%
kein Bedarf
10%
kein Bedarf
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
8%
90%
0%
© C IMA Gm bH 2010
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
© C IMA Gm bH 2010
In dem Segment Bücher besteht ebenfalls eine überzeugende Orientierung der
Bocholter Bevölkerung auf die eigenen Anbieter im Stadtgebiet. 78 % der Befragten nannten Bocholt als hauptsächlichen Einkaufsort. Der Anteil des Online- bzw. Versandhandels erreicht hier jedoch mit 10 % einen beachtlichen
Anteil. 10 % der Befragten hatten keinen Bedarf im Segment Bücher und äußerten sich nicht zum räumlichen Einkaufsverhalten.
Das Befragungsergebnis zeigt, dass mit Ausnahme von e-commerce kein ‚physischer‘ Wettbewerbsstandort im Segment Bücher für die Bocholter Haushalte
Relevanz hat.
In der Warengruppe Radio, TV, Unterhaltungselektronik, Computer, Fotobedarf und Tonträger nannten 80 % der Befragten Bocholt als Haupteinkaufsort.
Die Etablierung des SATURN Elektrofachmarktes hat maßgeblich zur Stabilisierung dieser Einkaufsorientierung beigetragen. Rd. 6 % der Befragten bestellen
Elektrowaren und Unterhaltungselektronikartikel im Internet bzw. beziehen
diese Waren über den Versandhandel. 3 % der Befragten decken ihren Bedarf
hier überwiegend in den Fachmarktstandorten im benachbarten Rhede. 8 %
der Befragten geben an, keinen Bedarf in diesem Segment zu haben. Das ermittelte räumliche Einkaufsverhalten signalisiert hier deutlich, dass nur noch
67
marginale Kaufkraftabflüsse in diesem Segment zu Wettbewerbsstandorten
bestehen.
Abb. 46: Regionale Orientierung bei den Sortimenten Spielwaren / Hobbybedarf
Sortimenten Spielwaren / Hob byb ed arf?
Abb. 45: Regionale Orientierung bei dem Sortiment Haushaltswaren
Sortiment Haushalts waren? (n = 2.000)
Bocholt
Bocholt
72%
87%
Rhede
2%
Internet / Versandhandel
1%
Sonstig e < 1%
5%
Sonstige < 1%
3%
3%
kein Bedarf
kein Bedarf
7%
20%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
© C IMA Gm bH 2010
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
© C IMA Gm bH 2010
Der Bedarf an Haushaltswaren wird von 87 % der Befragten überwiegend in
Bocholt gedeckt. Dies weist auf eine nahezu optimale, örtliche Kaufkraftbindung hin. Die Orientierung zu anderen Wettbewerbsstandorten ist zu vernachlässigen. Rd. 7 % der Bocholter Befragten geben an, keinen Einkaufsbedarf in
diesem Segment zu haben.
Die regionale Orientierung bei der Warengruppe ‚Spielwaren / Hobbybedarf‘
zeigt, dass mit 72 % eine überwiegende Einkaufsorientierung nach Bocholt
besteht, zumal 20 % der Befragten sich nicht zu ihrer räumlichen Orientierung
in diesem Segment äußern, da sie derzeit keinen Bedarf sehen. Die lokalen
Anbieter haben in den vergangenen Jahren jedoch zunehmend Konkurrenz
durch nichtstationäre Anbieter wie dem Online- und Versandhandel bekommen. Der Anteil der Befragten, die hier ihren Bedarf hauptsächlich im ‚Versandhandel / e-commerce‘ decken liegt bei 5 %. Eine so relevante Quote konnte vor fünf Jahren noch nicht gemessen werden.
68
Abb. 47: Regionale Orientierung bei den Sortimenten Sportartikel / Sportgeräte
Sortimenten Sportartikel / Sp ortgeräte?
Abb. 48: Regionale Orientierung bei den Sortimenten Möbel / Einrichtungsbedarf
Sortimenten Möb el / Einrichtun gsbedarf?
Bocholt
Bocholt
45%
73%
Rhede
10%
Oberha usen
7%
3%
Rhede
Duisburg
3%
Niederlande (ohne Arnhem)
3%
Arnhem
2%
Essen
2%
Wesel
2%
1%
Sonstige < 1%
4%
Sonstige < 1%
kein Bedarf
11%
19%
kein Bedarf
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
© C IMA Gm bH 2010
In der Warengruppe ‚Sportartikel / Sportgeräte‘ ergibt sich ein ähnliches Bild
wie in der Warengruppe ‚Spielwaren / Hobbybedarf‘. 73 % der Befragten orientieren sich in diesem Segment in erster Linie an dem lokalen Angebot in
Bocholt. 19 % haben derzeit keinen Bedarf. Die hauptsächliche Bedarfsdeckung über das Internet bzw. den Versandhandel nennen 3 % der Befragten.
4 % der Befragten nennen weitere Orte mit einem Nennungsanteil von unter
1 %. Darunter fallen das Oberzentrum Münster und das CentrO. Der Wettbewerbsdruck durch Konkurrenzorte ist insgesamt vernachlässigbar.
16%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
© C IMA Gm bH 2010
In der Warengruppe ‚Möbel / Einrichtungsbedarf‘ zeichnet sich gegenüber den
übrigen Warengruppen eine deutlich differenziertere regionale Orientierung
ab. Nur 45 % der Befragten geben an, ihren Bedarf hauptsächlich in Bocholt zu
decken. Weitere 10 % der Befragten aus Bocholt decken im Segment ‚Möbel,
Einrichtungsbedarf‘ überwiegend in der Nachbarstadt Rhede. Die Befragung
zeigt jedoch, dass die regionale Orientierung deutlich über den Nahbereich
hinausgeht. Städte im Ruhrgebiet (Oberhausen mit 7 %, Duisburg mit 3 % und
Essen mit 2 % der Nennungen) sind ebenso als hauptsächlicher Einkaufsort
vertreten wie Angebote in den Niederlanden (insgesamt 5 %, davon 2 % alleine
in Arnhem). 11 % der Befragten orientieren sich hauptsächlich auf weitere
69
Angebotsstandorte (jedoch mit jeweils weniger als 1 % der Nennungen). Spezifische Vorlieben führen hier zur Nennung einzelner Spezialisten im Segment
‚Einrichtungsbedarf‘
16 % der Befragten geben an, keinen Bedarf im Segment ‚Möbel, Einrichtungsbedarf zu haben. Dieser Anteil der ‚Konsumverweigerung‘ liegt deutlich unter
dem Durchschnitt ähnlicher Befragungen. In der Regel werden hier Anteile von
über 20 % gemessen.
Die Befragung stützt die ermittelten hohen Kaufkraftabflüsse von 4,9 Mio. € in
der Hauptwarengruppe ‚Möbel, Einrichtungsbedarf‘. Es ist das einzige Segment, wo die Bocholter Haushalte deutlich ein örtliches Defizit wahrnehmen.
Die Gestaltungspotenziale zur Optimierung des Angebotes ‚vor Ort‘ sind jedoch mit Blick auf die regionale Wettbewerbskulisse der Großmöbelhäuser an
Rhein und Ruhr eher als begrenzt einzuordnen.
Abb. 49: Regionale Orientierung bei den Sortimenten Blumen, Gartenartikel
und Gartenzubehör
So rtimenten Blumen, Gartenartikel un d Gartenz ubehör?
Bocholt
81%
Niederlande
4%
Rhede
3%
Dingden
2%
Sonstig e < 1%
In dem Sortimentsbündel ‚Blumen, Gartenmarktartikel und Gartenzubehör‘
besteht wiederum eine dominante Einkaufsorientierung der Bocholter Haushalte auf ihre Stadt. 81 % der Befragten geben an, hauptsächlich ihren Bedarf
in Bocholt zu decken. Rhede nennen 3 % und Dingden 2 % der Befragten als
hauptsächlichen Einkaufsort. Weitere 6 % nennen weitere Standorte mit einem Nennungsanteil von jeweils unter 1 %. Relevanz haben hier die Raiffeisenmärkte in der Region. 4 % der Befragten decken ihren Bedarf überwiegend
in niederländischen Angebotsstandorten. Das spezifische Gartencentersortiment in den Niederlanden mit Konzepten wie INTRATUIN hat durchaus für
deutsche Konsumenten aus der Grenzregion Relevanz.
6%
kein Bedarf
4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
© C IMA Gm bH 2010
70
Abb. 50: Regionale Orientierung bei dem Sortiment Baumarktartikel
Sortiment Baumarktartikel?
Bocholt
91%
Rhede
2%
S onstige < 1%
1%
kein Bedarf
6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
© C IMA Gm bH 2010
In der Warengruppe ‚Baumarktartikel‘ ist die Bedarfsdeckung der befragten
Bocholter Haushalte am stärksten auf die eigene Stadt ausgeprägt. 91 % der
Befragten decken ihren Bedarf überwiegend in Bocholt. Weitere 2 % orientieren sich hauptsächlich auf Angebote in Rhede, weitere 1 % suchen andere
Standorte auf. 6 % der Befragten haben im Segment Baumarktartikel derzeit
kein Bedarf.
Die Befragung signalisiert ein umfassendes Angebot ‚Baumarktspezifischer
Sortimente‘ in Bocholt.
71
6
6.1
STANDORT- UND ANGEBOTSQUALITÄTEN IN DER
INNENSTADT VON BOCHOLT
Abgrenzung der Bocholter Innenstadt - Bewertung
des innerstädtischen Besatzes im Kontext der Gesamtstadt
67.455 m² erhoben. Sie erwirtschaften ein Umsatzvolumen von 237,9 Mio. €.
Eine umfassende Analyse der innenstädtischen Einzelhandelsstrukturen erfolgt
in Abschnitt 6.2.
Abb. 51: Abgrenzung der Bocholter Innenstadt
Innenstadt Abgrenzung
Bocholt
Die Bocholter Innenstadt wird im Wesentlichen durch den innerstädtischen
Erschließungsring begrenzt. Die relevanten Straßenzüge sind ‚im Uhrzeigersinn‘ im Norden beginnend Nordwall und Ostwall, der Theodor-Heuss-Ring, die
Ebertstraße, die Willy-Brandt-Straße und die Meckenemstraße. Alle innen liegenden Grundstücke zählen zum Innenstadtbereich. Die beiden sich im Westen und Osten anschließenden Handelslagen (östliches Westend rund um den
PENNY-Markt und die Firma HUNGERKAMP) sowie die Nahversorgungsagglomeration am Ostwall mit ALDI und REWE) werden ebenfalls noch der Innenstadt zugeordnet. Die Innenstadtabgrenzung ist gegenüber 2005 unverändert.
Sie beschreibt zugleich den Zentralen Versorgungsbereich ‚Bocholt Innenstadt‘
(siehe rechts stehende Abb. 51).
Der Haupteinkaufsbereich erstreckt sich entlang der von Süden nach Norden
verlaufenden Handelsachsen Neutorplatz, Neustraße, Markt, Nordstraße sowie die von Westen nach Osten verlaufende Achse Ravardistraße, Crispinusplatz, Markt, Osterstraße. Weitere an die Neustraße sich anschließende Ergänzungslagen sind nach Westen die Nobelstraße und nach Osten die Langenbergstraße. Zwischen Langenbergstraße und Osterstraße liegen die beiden
Plätze Gasthausplatz und Liebfrauenplatz. Westlich an den Neutorplatz schließen sich die SHOPPING ARKADEN BOCHOLT an.
© C IMA Gm bH 2010
Die Einzelhandelsverteilung zwischen Innenstadt und dem übrigen Stadtgebiet
dokumentiert nach wie vor die herausragende Stellung der Bocholter Innenstadt. 47 % der Betriebe sind in der Innenstadt ansässig. Sie belegen 45 % der
Verkaufsflächen und realisieren 37 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes.
Im Rahmen der Einzelhandelsbestandserhebungen wurden in der Innenstadt
von Bocholt 294 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von
72
Ansiedlung des HAGEBAU Baufachmarktes an der Werther Straße,
Abb. 52 Einzelhandelsverteilung und Entwicklung Innenstadt – übriges
Stadtgebiet
Etablierung der ROSE BIKE TOWN im Kreuzungsbereich Westring / Werther Straße
Verteilung des Einzelhandelsbesatzes
Stadt Bocholt (Entwicklungsdynamik 2005 – 2010)
Betr ie be 20 05
50 %
Betr ie be 20 10
50%
47 %
Ve rka ufsflä che in m²
(2 005 )
50%
44%
0%
100 %
=
180.855 m²
63 %
50 %
Umsät ze in Mio. €
(20 10)
100 %
=
169.516 m²
5 6%
3 7%
Umsät ze in Mio. €
(20 05)
100 %
=
630
5 3%
44%
Ve rka ufsflä che in m²
(2 010 )
20%
Inn en stad t B och olt
100 %
=
621
100 %
=
541,5 M io. €
5 6%
4 0%
60%
100 %
=
523,9 Mio. €
80 %
100 %
üb rig es Sta dtge biet
Schließung des HERTIE Warenhauses am Neutorplatz sowie des SinnLeffers Bekleidungshauses an der Osterstraße in der Bocholter Innenstadt.
Dennoch zeigt der CIMA Städtevergleich, dass der innenstädtische Umsatzanteil von 44 % immer noch als sehr gut einzuordnen ist. Ein weiteres, deutliches
Absinken sollte jedoch vermieden werden.
Die folgende Abb. 53 dokumentiert die warengruppenspezifische Verteilung
des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet. Dabei sind folgende Befunde besonders hervorzuheben:
Alle innenstädtischen Leitsortimente des persönlichen Bedarfs (Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren, Optik, Uhren, Schmuck) sowie die
Warengruppe ‚Bücher Schreibwaren‘ realisieren innenstädtische Umsatzanteile von 85 % bis 92 %. Die Angebotskompetenz der Innenstadt ist hier
optimal entwickelt.
© C IMA Gm bH 2010
Im Vergleich zu 2005 hat die Bocholter Innenstadt jedoch an Boden verloren.
So lag der innenstädtische Verkaufsflächenanteil im Jahr 2005 bei 44 % und
der Umsatzanteil bei 50 %. Hierfür sind drei Standortentwicklungen seit 2005
maßgeblich verantwortlich:
Die Warengruppe ‚Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik (GPK), Hausrat‘ realisiert mit 73 % ebenfalls einen sehr guten, noch deutlich überdurchschnittlichen innenstädtischen Umsatzanteil.
Ausbau des Nahversorgungsangebotes in Lowick und Holtwick durch Ansiedlung von ALDI Lebensmitteldiscountern sowie Realisierung des Nahversorgungszentrums ‚Mussum / Biemenhorst‘ an der Birkenallee,
73
ortentwicklungen außerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen ‚tabu‘
sein.
Abb. 53 Umsatzverteilung ‚Innenstadt – Übriges St adtgebiet‘ nach CIMA
Warengruppen
Die Warengruppe ‚Hobbybedarf‘ realisiert in der Innenstadt von Bocholt
lediglich einen innenstädtischen Umsatzanteil von 18 %. Deutlich wird hier,
dass das maßgeblich relevante Sortiment ‚Fahrräder‘ als nicht zentrenrelevant einzuordnen ist.
Verteilung des Einzelhandelsbesatzes
Umsatzverteilung nach Warengruppen
19%
Leb ensmittel, R efo rmw are n
8 1%
G esun dh eit s- un d Kö rp erp fle gear tikel
63%
3 7%
B ekleidu ng, Wäsch e
91%
9%
Schu he , Lede rw aren
91%
9%
Uh ren , Sch muck, O ptik
92%
8%
86%
Bü cher, Sch reibw are n
Ele ktro artikel, Un terh altun gsele ktro nik, Foto , PC
Spo rtar tike l
4 3%
42%
42 %
18%
Ho bb ybed arf (Fah rräd er, M u sikalien , etc.)
82%
73%
GP K, Hau srat
Einrichtu ngsbe da rf
27%
34%
66 %
6%
0%
Inn en stad t Bo cho lt
94%
20 %
Umsatzanteil des innerstädtischen Einzelhandels am Gesamtumsatz der
Stadt
58%
58%
Spielw are n, Ba ste lb eda rf
B au mar ktsp ezifisch e So rtiment e
14%
57%
40%
6 0%
80%
1 00 %
Üb riges Sta dtge biet
© C IMA Gm bH 2010
Trier
Bocholt
Gelsenkirchen20
Castrop-Rauxel
Moers
Recklinghausen
Gladbeck
Duisburg
Herten
50 %
44 %
43 %
37 %
37 %
35 %
32 %
19 %
19 %
In den Warengruppen ‚Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC
sowie ‚Sportartikel‘ und ‚Spielwaren, Bastelbedarf‘ signalisieren innenstädtische Umsatzanteile zwischen 42% und 57 % durchaus noch Gestaltungspotenziale. Erhebliche Umsatzanteile werden hier mittlerweile auch in
Fachmärkten, Lebensmitteldiscountern und Verbrauchermärkten / SBWarenhäusern gebunden. In diesen Sortimenten sollten zukünftig Stand20
Summe der Zentren GE-Altstadt und GE-Buer
74
6.2
Analyse der Einzelhandelsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in der Innenstadt von Bocholt 294
Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 67.455 m² erhoben. Sie
realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 237,9 Mio. €. Die warengruppenspezifische Differenzierung ist in Abb. 54 auf der nachfolgenden Seite dokumentiert. Folgende Befunde sind hervorzuheben:
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ sind in der Innenstadt
von Bocholt 42 Einzelhandelsbetriebe auf einer Verkaufsfläche von
6.860 m² ansässig. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von
32,7 Mio. €. Der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ am innerstädtischen Einzelhandelsumsatz ist
insgesamt mit 10,2 % bzw. 13,7 % gut entwickelt. Der Besatz umfasst im
Wesentlichen die Verbraucher- und Discountmärkte REWE (2x), NETTO,
ALDI und PENNY. Das Angebot im Ladenhandwerk, sowie ergänzender
Obst- und Gemüsehändler sowie Feinkostanbieter ist umfassend. Darüber
hinaus hat der Bocholter Wochenmarkt eine sehr hohe Akzeptanz in der
Bevölkerung. Standörtlich sind vier Bereiche von Bedeutung:
Die Warengruppe ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel‘ erreicht in der
Innenstadt von Bocholt mit einer Verkaufsfläche von 4.215 m² und einem
Einzelhandelsumsatz von 34,6 Mio. € einen bezogen auf die Innenstadt akzeptablen zu erwartenden Verkaufsflächen- und Umsatzanteil von 6,3 %
bzw. 14,2 %.
Innerhalb des Segmentes des ‚Persönlichen Bedarfs‘ sticht die Warengruppe ‚Bekleidung / Wäsche‘ besonders heraus. Sie belegt mit 23.560 m²
34,9 % der innenstädtischen Verkaufsflächen. Bezogen auf den innerstädtischen Einzelhandelsumsatzes bedeutet ein realisierter Einzelhandelsumsatz von 79,6 Mio. € einen Umsatzanteil von 33,5 %. Maßgebliche Anker
sind neben den Bekleidungshäusern P&C, H&M, C&A sowie FISSER und
DER NÄHKASTEN auch attraktive Labelstores wie BENETTON, ESPRIT, VERO
MODA , JACK & JONES und GERRY WEBER. Die Nordstraße positioniert sich
mit Modeanbietern im Topmarkensegment wie ANNA, KEMMING, MARCO
POLO, BOGNER und ALLEGRO. Das alles in allem in der Angebotsbreite und
Angebotstiefe vielseitige Angebot überstrahlt die Betriebsstilllegungen von
HERTIE am Neutorplatz und SinnLeffers in der Osterstraße.
Die übrigen Warengruppen des ‚Persönlichen Bedarfs‘ (Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Optik / Akustik) erzielen in der Innenstadt von Bocholt einen Verkaufsflächen- bzw. Umsatzanteil von 7,2 % bzw. 8,7 %. Diese Werte signalisieren eine gute Positionierung der Sortimente des ‚übrigen persönlichen Bedarfs‘ in der Innenstadt von Bocholt.
- PENNY Lebensmitteldiscounter am westlichen Innenstadtzugang an
der Dinxperloer Straße,
- SHOPPING ARKADEN BOCHOLT am südlichen Innenstadtzugang mit
REWE Verbrauchermarkt, Feinkostanbieter und Ladenhandwerk
- NETTO Lebensmitteldiscounter am Niederbruch im Standortbereich
der Nordstraße,
- Nahversorgungsagglomeration Ostwall als östlicher Innenstadtzugang
mit REWE Verbrauchermarkt (ehemals EXTRA) und ALDI Lebensmitteldiscounter
75
Abb. 54: Einzelhandelsstrukturen in der Bocholter Innenstadt
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmi ttel und Reformwaren
Gesundhei tsund Körperpflege
übri ger periodischer Bedarf (Blumen, Zei tschriften)
Bek leidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik, Akusti k
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
71
42
24,1%
14,3%
11.075
6.860
16,4%
10,2%
67,3
32,7
28,3%
13,7%
29
9,9%
4.215
6,3%
34,6
14,2%
147
97
21
29
50,0%
33,0%
7,1%
9,9%
28.430
23.560
3.130
1.740
42,1%
34,9%
4,6%
2,6%
100,1
79,6
10,6
9,9
42,1%
33,5%
4,5%
4,2%
Elektroarti kel /Unterhal tungselektroni k
Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
27
11
9,2%
3,7%
6.730
2.505
10,0%
3,7%
30,7
9,6
12,9%
4,0%
16
5,4%
4.225
6,3%
21,1
8,9%
11
3,7%
4.100
6,1%
12,2
5,1%
Hausrat
16
5,4%
3.270
4,8%
7,6
3,2%
Einrichtungsbedarf
Möbel , Antiquitäten
Teppi che, Gardi nen, Hei mtex tili en
18
11
7
6,1%
3,7%
2,4%
12.450
10.420
2.030
18,5%
15,4%
3,0%
17,5
13,2
4,3
7,4%
5,5%
1,8%
4
1,4%
1.400
2,1%
2,5
1,1%
294
100,0%
67.455
100,0%
237,9
100,0%
(einschließlich gartencenterrelevante Sortimente)
Quelle: CIMA B estandserhebungen 2010; Rundungsdifferenzen möglich.
76
Die Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik‘ belegt 6.730 m² Verkaufsfläche in der Innenstadt und realisiert dort ein Umsatzvolumen von
30,7 Mio. €. Die Einzelhandelsmagnete in diesem Segment sind der
SATURN Elektrofachmarkt sowie die MAYERSCHE Buchhandlung in den
SHOPPING ARKADEN BOCHOLT. Der Verkaufsflächenanteil von 10,0 % bzw.
der Umsatzanteil von 12,9 % signalisiert ein relevantes Gewicht innerhalb
des innerstädtischen Branchenmixes.
Die Hauptwarengruppe ‚Spiel, Sport, Hobby‘ erreicht mit einem Verkaufsflächenanteil von 6,1 % (= 4.100 m²) an der innenstädtischen Gesamtverkaufsfläche sowie einem Umsatzanteil von 5,1 % (= 12,2 Mio. €) am innenstädtischen Gesamtumsatz ebenfalls ein der Warengruppe entsprechendes Gewicht. Neben dem Sporthaus INTERSPORT PIERON ist hier der Fahrradspezialist ROSE (beide mit Standorten in der Ravardistraße) ansässig.
Im Segment Spielwaren sind als relevante Anbieter das Unternehmen
INTERTOYS (in den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT) sowie VEDES an der
Nordstraße und KIND & HOBBY im Liebfrauenviertel zu nennen.
Die Warengruppe ‚Geschenke, Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat‘ liegt mit
einem Verkaufsflächen- und Umsatzanteil bezogen auf die Innenstadt von
4,8 % bzw. 3,2 % ebenfalls im erwarteten Rahmen. Die Warengruppe beherbergt 3.270 m² und realisiert ein Umsatzvolumen von 7,6 Mio. €. Die
Schließung des HERTIE Warenhauses bedeutete jedoch eine Reduzierung
des Angebotes.
untypischen Segment ,Möbel, Antiquitäten‘. Größte Anbieter im Bereich
Möbel sind VAN OEPEN mit zwei Einrichtungshäusern am Theodor-HeussRing (insgesamt rd. 6.500 m²) sowie MÖBEL DISCOUNT als Zwischennutzung in den ehemaligen Räumlichkeiten von C&A (rd. 1.500 m²). Hauptanbieter im Segment Heimtextilien ist das Textilkaufhaus DER NÄHKASTEN,
die WÄSCHETRUHE sowie das Teppichfachgeschäft TEHERAN.
Die nicht citytypische Warengruppe ‚Baumarktspezifische Sortimente‘
belegt auch in Bocholt nur geringe Verkaufsflächenanteile (2,1 %). Kleinflächige Fachanbieter wie u.a. SCHMALHAUSEN (Farben, Tapeten, Bodenbeläge), OTTO WINKEL (Eisenwaren) und WOHNKULTUR (Sanitäreinrichtungen) realisieren gerade einmal 1,1 % des innerstädtischen Umsatzes.
Der CIMA Städtevergleich auf der folgenden Seite dokumentiert, dass die Bocholter Innenstadt hinsichtlich des Leitsortimentes ,Bekleidung / Wäsche‘ gut
positioniert ist. Der Umsatzanteil von rd. 34 % signalisiert, dass das Sortiment
eine Kernkompetenz entfaltet, ohne zu dominant zu sein. In der Regel sind
Umsatzanteile zwischen 30 % und 45 % als vorteilhafte Positionierung anzusehen.
Maßgeblich relevant für die Absicherung der hohen Einkaufsattraktivität der
Bocholter City bleibt eine nachhaltige Profilierung über Qualität. Dies gilt sowohl in Bezug auf Service, als auch auf Markenpräsenz.
Die Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf‘ belegt in der Bocholter Innenstadt einen vergleichsweise hohen Verkaufsflächenanteil von 18,5 %. Auf
12.450 m² werden rd. 7,4 % des innerstädtischen Umsatzvolumens erzielt
(17,5 Mio. €). Der Angebotsschwerpunkt liegt in dem für Innenstädte eher
77
6.2.1
Umsatzanteil der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ am Gesamtumsatz der
Innenstadt bzw. City
Moers
Duisburg
Trier
Recklinghausen
Gelsenkirchen-City
Bocholt
Herne
Vreden
Datteln
Haltern am See
Marl-Mitte
Gelsenkirchen-Buer
Gladbeck
Herten
Oer-Erkenschwick
Castrop-Rauxel
48,3 %
41,9 %
41,2 %
36,6 %
34,9 %
33,5%
31,8 %
29,3 %
25,4 %
22,0 %
21,7 %
19,8 %
19,0 %
16,6 %
15,4 %
13,0 %
Die nachfolgende Abb. 55 zeigt die Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in
der Innenstadt von Bocholt auf.
Im Zeitraum von 2005 bis 2010 nahm die Zahl der Einzelhandelsbetriebe in der
Innenstadt von Bocholt um 18 von 312 auf 294 (- 5,8 %) ab. Dabei reduzierte
sich die Einzelhandelsverkaufsfläche um rd. 6.780 m² (+ 6,7 %) von 74.236 m²
auf 67.455 m². Der Einzelhandelsumsatz sank damit nominal um 9,5 % von
263,0 Mio. € auf 237,9 Mio. €.
Diese Negativentwicklung in der Bocholter City ist weitestgehend auf nicht
örtliche Rahmenbedingungen zurückzuführen. Mit der Betriebsaufgabe des
Bekleidungshauses SinnLeffers, des Warenhauses HERTIE und den deutlichen
Rückgang der Flächenproduktivitäten in der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ schlug die in ganz Deutschland zu beobachtende Strukturkrise einzelner
Absatzformen und Branchen im Einzelhandel auf Bocholt durch.21 Folgende
warengruppenspezifische Entwicklungen sind mit Blick auf die innenstädtische
Einzelhandelsentwicklung hervorzuheben:
21
Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in der Bocholter Innenstadt 2005 – 2010
Siehe hierz u auch ergänzende Erläuterungen in Abschnitt 12
78
Abb. 55: Entwicklungsdynamik des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt im Zeitraum 2005 – 2010
CIMA Warengruppe
Perio discher Bed arf
Lebensmittel und Ref ormware n
Gesund heits- u nd Körperpf lege
übrig er periodischer Bed arf (Blu men, Zeitschriften)
Anz. der
Betrie be
2005
Anz. der
Betriebe
2010
%-uale
VerkaufsVerkaufsVeränd.
fläche in m² f läche in m²
(2005-2010)
2005
2010
%-uale
Veränd.
(2005-2010)
Umsatz
in Mio. €
2005
Umsatz
in Mio. €
2010
%-uale
Veränd.
(2005- 2010)
82
58
71
42
-13,4%
-27,6%
11.251
7.409
11.075
6.860
- 1,6%
-7,4%
64,5
36,1
67,3
32,7
4,3%
-9,4%
24
29
20,8%
3.842
4.215
9,7%
28,4
34,6
21,8%
145
95
23
27
147
97
21
29
1,4%
2,1%
-8,7%
7,4%
31.897
26.552
3.676
1.669
28.430
23.560
3.130
1.740
-10,9%
-11,3%
-14,9%
4,3%
116,4
95,7
11,8
8,9
100,1
79,6
10,6
9,9
-14,0%
-16,8%
-10,2%
11,2%
Elektroartikel/Unterh altungselektron ik
Fo to, P C und Zubehör, Ne ue Medie n
30
10
27
11
-10,0%
10,0%
6.455
1.896
6.730
2.505
4,3%
32,1%
26,5
8,4
30,7
9,6
15,8%
14,3%
20
16
-20,0%
4.559
4.225
-7,3%
18,1
21,1
16,6%
10
11
10,0%
5.860
4.100
-30,0%
19,0
12,2
-35,8%
Geschenke, Glas, Porzella n, Keramik
Hausrat
10
16
60,0%
1.851
3.270
76,7%
5,0
7,6
52,0%
Einrichtungsbedarf
Möbel, Antiquitäten
Te ppich e, Gardin en, Heimtextilie n
18
11
7
18
11
7
0,0%
0,0%
0,0%
12.762
9.274
3.488
12.450
10.420
2.030
-2,4%
12,4%
-41,8%
22,0
15,0
7,0
17,5
13,2
4,3
-20,5%
-12,0%
-38,6%
(inklusive gartencenterrelevanter Sortimente)
16
4
-75,0%
4.160
1.400
-66,3%
9,6
2,5
- 74,0%
312
294
-5,8%
74.236
67.455
-9,1%
263,0
237,9
-9,5%
Persönlicher Bedarf insge samt
Bekleidun g, Wäsche
Schu he, Led erwaren
Uhren, Schmuck, Optik, Akustik
Einzelhandel insge samt
Quelle: CIMA B estandserhebungen 2005 und 2010; Rundungsdifferenzen möglich
79
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ reduzierte sich die Verkaufsfläche in der Innenstadt von Bocholt von 7.409 m² auf 6.860 m².
(-7,4 %). Der Einzelhandelsumsatz fiel von 36,1 Mio. € auf 32,7 Mio. €
(- 9,4 %). Ursache hierfür waren Betriebsstillegungen kleinflächiger Anbieter, zumeist mit Sitz in Randlagen sowie die Umstrukturierung der
SHOPPING ARKADEN BOCHOLT mit der Aufgabe des TOOM SBWarenhauses und Etablierung eines REWE Verbrauchermarktes.
In der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche‘ reduzierte sich die Verkaufsfläche von 26.552 m² auf 23.560 m² (- 11,3 %). Der Einzelhandelsumsatz
schrumpfte dabei überdurchschnittlich von 95,7 Mio. € auf 79,6 Mio. €.
Hier schlagen die Betriebsstillegungen von SinnLeffers und HERTIE ebenso
durch wie der grundsätzliche Rückgang der Flächenproduktivitäten im Bekleidungseinzelhandel.
Selbst unter Berücksichtigung der Herausrechnung des Sortiments ‚Zeitschriften‘ aus der Warengruppe ‚Bücher, Schreibwaren‘, verzeichnet die
Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik‘ deutliche Verkaufsflächen- und
Umsatzzuwächse. So stieg die Verkaufsfläche von 6.455 m² auf 6.730 m² (+
4,3 %) und der realisierte Einzelhandelsumsatz überdurchschnittlich von
26,5 Mio. € auf 30,7 Mio. € (+15,8 %). Maßgebliche Bedeutung für diese
Entwicklung hatten Umstrukturierungen in den SHOPPING ARKADEN
BOCHOLT
mit Etablierung
des
Buchkaufhauses
MAYERSCHE
BUCHHANDLUNG und des Elektrofachmarktes SATURN. Beide Betreiber
sind auch im Wesentlichen für den Anstieg der Flächenproduktivität in dieser Hauptwarengruppe verantwortlich.
renhauses HERTIE, als auch auf den Standortverlagerungen in den Segmenten ‚Fahrräder‘ (ROSE) und ‚Sport‘ (PIERON).
In der Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf‘ blieb das Angebot im
Segment ‚Möbel, Antiquitäten‘ weitestgehend stabil, die Verkaufsflächenund Umsatzrückgänge in der Warengruppe ‚Teppiche, Gardinen, Heimtextilien‘ fußen in erster Linie auf der Schließung des HERTIE Warenhauses.
Trotz der erfolgten Umgruppierungen zwischen den Warengruppen ‚Geschenkartikel, Glas, Keramik, Porzellan (GPK), Hausrat‘ und ‚Baumarktspezifischen Sortimenten‘, die sich deutlich in der Entwicklung der beiden Warengruppen niederschlagen, signalisiert der überproportionale Verkaufsflächen- und Umsatzzuwachs in der Warengruppe ‚Geschenkartikel, Glas,
Keramik (GPK), Hausrat‘ auch eine qualitative Angebotsverbesserung in
diesem Segment.
Trotz des hier dokumentierten Verkaufsflächen- und Umsatzrückganges des
Bocholter Einzelhandels in der Innenstadt, muss festgehalten werden, dass
er alles in allem die Struktur- und Konsumkrise der letzten Jahre hervorragend gemeistert hat. Dies dokumentiert sich insbesondere in den nachfolgend dargestellten Kennziffern zu Handelszentralität, Marktdurchdringung
und Marktabschöpfung.
Die erfolgten großflächigen Betriebsstillegungen von HERTIE und SinnLeffers
sind losgelöst von den Rahmenbedingungen und Standortqualitäten des Bocholter Einzelhandels zu bewerten.
Der dokumentierte Verkaufsflächen- und Umsatzrückgang in der Hauptwarengruppe ‚Spiel, Sport, Hobby‘ fußt sowohl auf der Schließung des WaCIMA Beratung + Management GmbH 2011
80
6.2.2
Marktdurchdringung des innenstädtischen Einzelhandels
Die Marktdurchdringung22 des Einzelhandels in der Innenstadt von Bocholt
liegt über alle Einzelhandelssortimente bei 61. Einem in der Innenstadt von
Bocholt realisiertem Einzelhandelsumsatz von 237,9 Mio. € steht ein Nachfragevolumen im Stadtgebiet von 387,3 Mio. € gegenüber. Die starke Position der
Innenstadt dokumentiert sich insbesondere in den Marktdurchdringungsquoten von über 100 in den Sortimenten des ‚Persönlichen Bedarfs‘ sowie in der
Warengruppe ‚GPK, Hausrat‘.
Abb. 56: Markdurchdringungsquoten ausgewählter Sortimente des innenstädtischen Einzelhandels
Marktdurchdringung Innenstadt 2010
Stadt Bocholt
Mark tdurchdringung insgesamt 2010 : 61
227
Bekleidung, Wä sche
GPK, Hausrat
124
Die Marktdurchdringungsquoten zwischen 70 und 100 in den Warengruppen
der Hauptwarengruppen ‚Medien, Technik‘ sowie ‚Spiel, Sport, Hobby‘ dokumentieren ebenfalls eine gute Positionierung dieser Segmente.
119
104
Schuhe, Le de rwa ren
99
93
Spie l, Sport, Hobby
Ele ktroartikel, Unterhalt ungsele ktronik, Foto, PC
70
64
Einrichtungsbe darf
54
Ge sundhe its- und Körpe rpfleg eart ikel
22
Le be nsmit tel, Reformwaren
Baumarkt spezifische Sortimente
7
0
50
100
150
200
250
© C IMA Gm bH 2010
22
Die Marktdurchdringung der Innensta dt ist eine spezifische Kennziffe r der Hande lszentralität. Hie r wird de r Einzelhande lsumsatz de r Inne nstadt in Rela tion zum Nachfragevolumen der Innenstadt gesetzt. Die Marktdurchdringungskennziffe rn Innenstadt
zeigen an, wie stark die Innenstadt im gesamtstädtischen Konte xt ist. Bei stark positionierte n Innens tädten liegt die Marktdurchdringungskennziffe r be i alle n Wareng ruppe n
deutlich über 80; bei den inners tädtischen Ke rnsortime nten s ollte sie über 100 liegen.
81
6.3
6.3.1
Zur Abgrenzung der Einkaufslagen in der Innenstadt
von Bocholt
Methodische Vorbemerk ung
Die Einkaufslagen des innerstädtischen Einzelhandels spiegeln die Zentralität
und Attraktivität einzelner Abschnitte wider. Die Abgrenzung dieser Lagen
muss für jede einzelne Gemeinde bzw. Stadt individuell vorgenommen werden
und auf ihr spezifisches Lagegefüge hin abgestimmt werden. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und das jeweilige Versorgungsniveau der Lagen sind relevante Kriterien für die Abgrenzung von
Einkaufslagen und Lagequalitäten. Es muss unbedingt berücksichtigt werden,
dass z.B. an A-Einkaufslagen in Oberzentren völlig andere Anforderungen zu
stellen sind, als an solche in Mittel- oder Unterzentren.
Die CIMA GmbH unterscheidet zur Differenzierung der innerstädtischen
Haupteinkaufsbereiche drei Einkaufslagen, die nach folgenden Kriterien abgegrenzt werden:
Passantenfrequenz,
Besatzdichte im Einzelhandel,
Branchen- und Betriebstypenmix,
Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen.
A-Lagen sind Hauptfrequenzlagen. Sie werden geprägt durch die Frequenz
erzeugenden Einzelhandelsgroßbetriebe der überwiegend qualitätsorientierten und auf Massenkonsum ausgerichteten Filialbetriebe. Die Mehrzahl der
dem Zentrum Profil gebenden Warenhäuser, Bekleidungshäuser und Buchkaufhäuser sind in den A-Lagen präsent. Sie sind in der Regel auch Standort
der leistungsfähigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe des mittelständischen Einzelhandels. In den A-Einkaufslagen werden in der Regel die höchsten
Ladenmieten realisiert. In leistungsfähigen, strukturstarken Zentren spielen
Ladenleerstände und das Einsickern von Sonderpostenmärkten und ,1 €‘-Shops
keine bedeutende Rolle.
B-Lagen sind Nebenfrequenzlagen. Sie sind in der Regel gekennzeichnet durch
stärker auf bestimmte Zielgruppen orientierte Betriebe und oftmals Standorte
des qualitätsorientierten mittelständischen Facheinzelhandels. Darüber hinaus
sind auch namhafte Filialisten präsent. In Zentren mit stärkeren strukturellen
Problemen können in B-Lagen verstärkt Sonderpostenmärkte und ,1 €‘-Shops
einsickern. Ebenso kann Ladenleerstand die an sich gute Qualität einer Lage
negativ beeinflussen. B-Lagen sind in der Regel noch durch ansprechend hohe
Passantenfrequenzen gekennzeichnet. Attraktivitätssteigernd kann ein guter
Mix zwischen Einzelhandel, Gastronomie und ergänzenden Dienstleistungen
wirken. In B-Lagen werden in der Regel noch akzeptable Ladenmieten realisiert, die Spitzen der A-Lagen jedoch nicht mehr erreicht. Hierdurch ergeben
sich insbesondere für den ortsansässigen, mittelständischen Einzelhandel stärkere Entfaltungsmöglichkeiten.
C-Lagen beschreiben die Rand- und Streulagen des Haupteinkaufsbereichs. Sie
sind durch ein Ausdünnen des Einzelhandelsbesatzes gekennzeichnet. Es dominieren kleinflächige Einzelhandelsstrukturen. Darüber hinaus können Ladenleerstand und ein stark auf Discount ausgerichteter Einzelhandelsbesatz Struktur prägend sein. Der Ladenleerstand in C-Lagen entsteht oftmals auch aufgrund überzogener Mieterwartungen der Immobilienbesitzer. In der Funktion
von Zugangslagen zum Haupteinkaufsbereich sind schwächer besetzte Einzelhandelslagen eine akzeptable Erscheinung. Sie können manchmal durch quartiersbezogene Marketingmaßnahmen eine Profilschärfung erfahren. C-Lagen
können auch durch ortsansässige Gastronomie geprägte Standorte sein.
Alle nicht einzuordnenden Lagen in einer Innenstadt sind Zulauf- oder Erschließungslagen mit in der Regel nur sehr rudimentärem Einzelhandelsbesatz.
Teilweise dienen sie auch anderen vorzuhaltenden Angeboten einer Innenstadt (z.B. Dienstleistungs- und Behördenstandort).
82
6.3.2
Bewertung der Einkaufslagen in der Innenstadt von Bocholt
Die Abgrenzung der Einkaufslagen in der Innenstadt von Bocholt ist Abb. 57
auf der folgenden Seite zu entnehmen. Die Verteilung der Einzelhandelsstruktur zwischen den Innenstadtlagen ist in Abb. 58 abzu lesen.
A-Einkaufsl agen in der Innenstadt von Bocholt beherbergen 38 % der Betriebe
in der Bocholter Innenstadt. Sie belegen 47 % der innerstädtischen Verkaufsflächen und realisieren 55 % der einzelhandelsrelevanten innenstädtischen
Umsätze. Die A-Lagen der Bocholter Innenstadt sind:
SHOPPING ARKADEN BOCHOLT
Neutorplatz mit der Shopping Galerie NEUTOR
Neustraße
Markt
Osterstraße (westlicher Abschnitt)
Die SHOPPING ARKADEN BOCHOLT beherbergen die maßgeblichen konsumigen und qualitätsorientierten Filialisten. Magnetbetriebe sind P&C, C&A,
SATURN, MAYERSCHE BUCHHANLDUNG. Ergänzt wird das Angebot durch eine
Vielzahl an Young Fashion Konzepten wie NEW YORKER und DEICHMANN. Das
Shopping Center bindet Stammkunden aus der gesamten Region und ist maßgeblich für das große Kundeneinzugsgebiet verantwortlich.
kaufslage Neustraße. Am Neutorplatz werden vornehmlich Bekleidungsangebote des Young Fashion-Segments bereitgehalten. Handelsmagneten sind
H&M, ESPRIT und BENETTON. Die Schließung des HERTIE Warenhauses am
Neutorplatz im März 2009 mindert derzeit die Aufenthaltsqualität des Standortbereichs. Ziel sollte sein, mittelfristig die bestehende Immobilie durch eine
attraktive multifunktionale Bebauung mit attraktiven großflächigen Filialisten
sowie Dienstleistungs- und Wohnnutzungen in den Obergeschossen zu ersetzen.
Die Neustraße ist die Haupteinkaufsstraße in Bocholt zwischen der Aa und
dem Marktplatz. Der Handelsbesatz wird durch eine Vielzahl namhafter Filialisten geprägt. Die kleinflächigen, überwiegend konsumigen Konzepte sorgen für
ein abwechslungsreiches Shoppingerlebnis. Handelsmagneten der Neustraße
sind GERRY WEBER, WE, DOUGLAS und STREET ONE. Im Segment Herrenbekleidung hält das Unternehmen HAFFKE ein maßgeblich relevantes Angebot
bereit.
Der Markt bildet das Zentrum der Bocholter Innenstadt. Hier kreuzen sich die
Haupteinkaufsstraßen aus allen vier Himmelsrichtungen. Durch ein attraktives
Gastronomieangebot und einzelne Handelsanbieter bietet der Platz am Fuße
des Historischen Rathauses eine ansprechende Aufenthaltsqualität. An vier
Tagen in der Woche findet auf dem Marktplatz der Bocholter Wochenmarkt
statt, der für zusätzliche Frequenz in der Innenstadt sorgt.
Das innerstädtische Einkaufszentrum Shopping Arkaden ist hervorragend mit
den gewachsenen Handelslagen verknüpft und rundet das Einzelhandelsangebot mit großflächigen Konzepten ab. Gastronomie und Dienstleistungsangebote runden das Profil der Shopping Arkaden ab.
Die offene Shopping Galerie NEUTOR am Neutorplatz bildet das Scharnier
zwischen den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT sowie der gewachsenen EinCIMA Beratung + Management GmbH 2011
83
Abb. 57 Einkaufsl agen in der Bocholter Innenstadt
84
Abb. 58 Einzelhandelsstrukturen nach innerstädtischen Lagen
das Textilkaufhaus NÄHKASTEN (rd. 1.500 m²), die WÄSCHETRUHE, die Drogerie IHR PLATZ, der Schuhfilialist TAMARIS und ERNSTINGS FAMILY. Eine besondere Angebotskompetenz der Osterstraße liegt in dem Segment Schuhe sowie
dem Segment Gesundheits- und Körperpflegeartikel.
Einzelhandelsstrukturen
Bocholt Innenstadt
Betriebe
38%
33%
47%
20%
21%
14%
100 %
=
294
9%
B-Einkaufslagen in der Innenstadt von Bocholt beherbergen ein Drittel der
Innenstadtanbieter. Auf rd. ein Fünftel der Verkaufsfläche werden ebenfalls
ein Fünftel der einzelhandelsrelevanten Umsätze im Innenstadtgebiet erzielt.
Die B-Lagen der Bocholter Innenstadt umfassen:
100 %
=
67.455 m²
19%
Nordstraße (südlicher und mittlerer Lageabschnitt)24
Ravardistraße / St.-Georg-Platz / Crispinusplatz
Umsätze in Mio.
EUR
55%
0%
A-Lagen
20%
B-Lagen
20%
40%
C-Lagen
60%
10%
15%
80%
100 %
=
237,9 Mio. €
100%
Streulagen (D-Lagen)
(B-Lage n ent halten A/B- Lage Ü bergangsbere ich der südlichen Nordstraße)
© C IMA Gm bH 2010
Der A/B- Lageabschnitt de r ‚Nordstraße‘ ist de n B-Lagen zugeordnet worden.
Die Osterstraße 23 ist im westlichen Abschnitt bis zum Bertold-Löwenstein-Platz
aufgrund des dichten Handelsbesatzes und hoher Passantenfrequenz als AEinkaufslage zu bewerten. Handelsmagneten der westlichen Osterstraße sind
23
Zur ISG Osterstraße gehört die auch südlich parallel verlaufende Erschlie ßungslage
Königstra ße. Die CIMA bewertet den gesamten Lageabschnitt zwischen Markt und
Zugang zum Liebfrauenplatz als A-Lage. Diese Einordnung fußt insbes ondere auf
den ermittelten Passante nfrequenzen in diesem Lageabschnitt. Seitens des Stadtmarketings und einze lner örtlicher Akteure wird de r Abschnitt zwis chen den Verbindungswegen zum Gas thausplatz und zum Liebfrauenpla tz ehe r als e in Übergangsbereich zwis chen A- und B-Lage eingeordne t.
Ostermarkt / Osterstraße (mittlerer Abschnitt)
Die Nordstraße hat sich zu einer weitgehend exklusiven Einkaufslage in der
Bocholter Innenstadt entwickelt. Die Qualitätsorientierung im ansässigen Einzelhandel hat sich durchgesetzt. Der Besatz an discountorientierten Anbietern
und der deutlich sichtbare Ladenleerstand nach den Frequenzverlusten nach
Schließung des C&A Warenhauses sind zurück gedrängt worden. Der Einzelhandelsbesatz ist heute durch kleinflächige, überwiegend inhabergeführte
Konzepte mit individuellem Marktauftritt geprägt. Das Warenangebot zielt in
erster Linie auf ein kaufkräftiges, modebewusstes Klientel ab.
Die Handelsmagneten sind die inhabergeführten Modeanbieter ANNA, KOLKS
LIFESTYLE, das Textilkaufhaus FISSER sowie der Herrenausstatter KLAUS
KEMMING. Namhafte internationale und regionale Filialisten wie MARCO
POLO, MEXX und PEACOCK runden das qualitätsorientierte Angebot ab.
24
Der sich unm itte lbar an den Markt anschließende Lageabschnitt wird als ein Übergangsbereich zwis chen A- und B-Lage angesehen. Siehe hierzu insbesondere Abb.
57.
85
Die Händler der Nordstraße haben sich in Form einer freiwilligen Immobilienund Standortgemeinschaft seit 2005 (kurz: ISG Nordstrasse.de)25 zusammengeschlossen um die Attraktivität ihres Standortes weiterhin zu stärken.
Wilhelm Busch Apotheke. Namhafte Textilfilialisten des konsumigen Niveaus
sind ERNSTINGS FAMILIY und ULLA POPPKEN. Dienstleister aus dem ‚Hairstyle‘
und Kosmetik Segment ergänzen die Lage.
Die Ravardistraße ist im östlichen Abschnitt die Kneipen- und Ausgehmeile in
Bocholt. Hier dominieren gastronomische Betriebe das Straßenbild, individuelle Einzelhandelsanbieter, ausgelegt auf die Bedürfnisse jüngerer Kundengruppen, durchmischen die Lage. Der Haupthandelsbereich der Ravardistraße beschränkt sich jedoch auf den westlichen Abschnitt. Hier prägen Sport- und
Sanitätsanbieter die Einkaufslage. Dominierende Anbieter sind INTERSPORT
PiERON (rd. 750 m²) und der großflächige Fahrradmarkt ROSE RAD CENTER
(rd. 1.200 m²). Im Segment Gesundheit bietet das Sanitätshaus SPILTTHOFF
eine große Auswahl. In direkter Nachbarschaft befindet sich das BABOR Kosmetikstudio.
In den C-Einkaufslagen der Bocholter City befinden sich rd. 20 % der Handelsbetriebe. Sie erwirtschaften auf rd. 14 % der Verkaufsflächen 10 % des innerstädtischen Umsatzes. Die gegenüber den A- und B-Lagen weniger frequentierten C-Lagen weisen ein spezialisiertes Warenangebot für eine gezielte Klientel
auf. Die Bocholter C-Lagen umfassen folgende Straßenzüge bzw. Plätze:
Rund um den St.-Georg-Platz haben sich interessante kleinstrukturierte Handelsbetriebe angesiedelt. Eine herausragende Bedeutung dürfte hier der moderne Raumausstatter LOHSCHELLER RAUMIDEEN haben.
Der Crispinusplatz verknüpft in nördliche Richtung den Bustreff mit dem Kernbereich der Innenstadt. Die Lage ist durch Gastronomie und einzelne qualitätsorientierte Einzelhändler geprägt.
Der Ostermarkt befindet sich im Kreuzungsbereich Osterstraße / Königstraße.
Hier wird die Handelslandschaft durch einen dichten Besatz an Angeboten aus
dem Segment Gesundheit- und Körperpflege geprägt. Strukturprägende Betriebe sind in dem Abschnitt Ostermarkt und mittlere Osterstraße KODI, der
Optiker FIELMANN, der Haarspezialist CARE FOR HAIR, SCHLECKER sowie die
25
Eine Immobilien- und Standortgemeinschaft ist de r Zusammenschluss von Händlern und Eigentüme rn in einem klar definie rten Bereich (i.d.R. einer Geschäftsstraße bzw. –quartie r). Ziel ist die Werte rhaltung der Immobilien, Umsatzsicherung im
Handel und Attraktivierung der Einkaufslage durch Aufste llung eines privaten
Maßnahmen- und Finanzie rungsplans. Zentrale r Ansatz eine r ISG is t die Eigeninitiative der Akteure vor Ort.
Nobelstraße
Rebenstraße
Langenbergstraße / Gasthausplatz / Liebfrauenplatz
Königstraße
Osterstraße (östlicher Abschnitt)
Nordstraße (nördlichster Lageabschnitt)
Kreuzstraße
6.4
Qualitative Bewertung des Einzelhandelsbesatzes in
den Einkaufslagen der Stadt Bocholt
6.4.1
Methodische Vorbemerk ungen
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das
Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen
mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Diffe86
renzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger ‚Discountorientierung’ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Ein
hoher Anteil von discountorientierten Betrieben kann ein Hinweis für eine
Orientierung des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches
Kaufkraftniveau sein. Insgesamt werden sechs Kategorien unterschieden:
Exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie
sind hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die Angebotsqualität.
Marken- und Serviceorientierung stehen im Vordergrund. In der Regel
spricht der in jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen überdurchschnittlichen Einzugsbereich. Es sind die Einzelhandelsbetriebe, derentwegen man den Standort aufsucht.
Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung
profilieren sich ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Einkommensniveaus an. Die Zielgruppe ist meist weiter gefasst. Warenpräsentation und
Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsorientierung auf.
Standardisiert, konsumig (3): Shopkonzepte dieser Orientierung wenden
sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung
werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Dabei
handelt es sich dann in der Regel um unterschwellige Ergänzungsangebote. Im Bekleidungssektor fallen die meisten ‚Young Fashion’-Konzepte in
dieses Segment. Die Absatzformen sind in der Regel aufgrund ihrer hohen
Akzeptanz erfolgreich. In vielen Fällen werden Eigenmarken zur Weiterentwicklung des Firmenimages eingesetzt. Hier wird auch der ‚Smart
Shopper’ angesprochen, ohne dass jedoch das Angebot ‚billig’ erscheint.
Die Handelskonzepte fördern Kauflust.
Discountorientiert (4): Discountprinzipien stehen im Absatzkonzept dieser
Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat sich der
Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von EigenmarCIMA Beratung + Management GmbH 2011
ken und ‚no name’-Produkten. In diese Bewertung fallen alle Lebensmittelund Hartwarendiscounter sowie Kleinpreiskaufhäuser und Schnäppchenmärkte.
Diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung (5): Betriebe, die in diese Kategorie eingeordnet werden, zeigen in ihrem Marktauftritt keine einheitliche Absatzorientierung. Die Betriebe sind meistens durch veraltete
Schaufenstergestaltungen gekennzeichnet. Im Ladeninneren ergibt sich
der Eindruck einer ungeordneten, wenig übersichtlichen Warenpräsentation. Ein Qualitätsansatz ist kaum erkennbar.
Nicht zuordbar (6): Betriebe des Ladenhandwerks und Apotheken lassen
sich ohne Testkäufe kaum in ein Raster von Qualitäts- und Zielgruppenorientierung einordnen. Diese Unternehmen werden daher nicht in die Bewertung einbezogen. Ausnahmen werden gemacht, wenn Ladendesign
und Angebotskonzept besonders auffällig sind. Dann zeichnen sich Bäcker
und Metzger durch ein besonderes Frische- und Spezialitätenangebot aus
bzw. Apotheken fallen durch eine besondere Beratungskompetenz außergewöhnlich auf.
Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung kennzeichnet konkret den
Marktauftritt. Beide Faktoren geben die ‚Visitenkarte’ des Unternehmens ab.
Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine klare Konzeption in der Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende vier Kategorien
werden unterschieden:
Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung
sind durch eine aufwendige Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet. Beide Elemente tragen maßgeblich dazu bei, die Angebotskompetenz zu unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert
und sind ständig bemüht, durch ‚pfiffige’ Ideen aufzufallen. Diese Unternehmen sind in ihrer Selbstdarstellung mustergültig und investieren einen
beachtlichen Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt.
87
Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell
die klassischen Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau
entsprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem alles in allem gepflegten Zustand.
Abb. 59: CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
in der Innenstadt von Bocholt insgesamt
CIMA City Qualitäts-Check: Bocholt
Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser
Kategorie haben eine standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Die Investitionen in den Marktauftritt sind eher mäßig. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung oder in der Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe
dieser Bewertungskategorie sind durch eine beengte Warenpräsentation,
das heißt auch Überfüllung mit Waren gekennzeichnet. Zu kleine Verkaufsflächen stellen sich als Entwicklungshemmnis heraus.
Bocholt
n= 294
9%
9%
1
Exk lus iv, hochwertig, qualitätsorientiert
2
G ehobene Mitte, qualitätsorienti ert
3
S tandardisi ert, k onsum ig
4
D isc ountori entiert
5
D iffus , k eine eindeutige Zielgruppenorientierung
5%
8%
35%
6
Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Die so eingestuften Betriebe machen
einen alles in allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und
Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den meisten
Fällen nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.
N icht zuzuordnen (z. B. Ladenhandwerk ,
Apothek en)
34%
© C IMA Gm bH 2010
6.4.2
Im Rahmen der ergänzenden Standortbegehungen wurden in der Innenstadt
von Bocholt 44 % der Betriebe hinsichtlich ihrer Zielgruppenorientierung als
,qualitätsorientiert‘ eingeordnet und weitere 34 % als ,konsumig‘ bewertet.
Nur 8 % der Betriebe wurden als discountorientiert eingeordnet und 5 % der
Betriebe hinsichtlich der Zielgruppen- und Qualitätsorientierung negativ beurteilt. Nur 9 % der Betriebe entfallen auf Apotheken und Ladenhandwerk. Die
Struktur der Gesamtbewertung in der Innenstadt von Bocholt ist überdurchschnittlich positiv. Der Anteil von unter 10 % nicht zu zuordnender Betriebe
ohne Bewertung spricht dafür, dass ,verdeckter Ladenleerstand‘ nur ein sehr
begrenztes räumliches Problem sein kann.
88
in der Lagedifferenzierung der Innenstadt Bocholt I
neben den beiden Centeranlagen SHOPPING ARKADEN und NEUTORPLATZ, die
Straße mit der höchsten Filialdichte. Der Anteil discountorientierter Anbieter
bzw. negativ bewerteter Anbieter ist mit jeweils 3 % in dieser Lage ebenfalls
erfreulich gering.
S hopping-Arkaden / Neutorpla tz:
A – Lag e:
n= 59
2%
3%
7%
Neustra ße / Mark t:
A – Lage:
n= 40
Nordstraße:
A /B + B – Lag e:
n= 48
3% 3% 8%
3%
5%
13%
21%
4%
27%
9%
34%
49%
17%
36%
56%
1
Exklusiv, hochwertig, qualitätsorie nt iert
4
Discountorient iert
2
Gehobene Mitte, qualitätsorie ntiert
5
Diffus, ke ine einde utige Z ielgruppenorientie rung
3
Standardisie rt, konsumig
6
Nicht zuzuordne n (z.B. Ladenhandwerk ,
Apothe ke n)
© C IMA Gm bH 2010
In der A-Einkaufslage Shopping Arkaden / Neutorplatz wurden insgesamt 32 %
der Betriebe als qualitätsorientiert und 56 % als konsumig eingeordnet. Dieses
Verteilungsmuster spricht für eine gut entwickelte und dynamische ‚Filialistenlage‘. Nur 3 % der Unternehmen werden als discountorientiert eingeordnet.
Der Anteil von 2 % negativ bewerteter Betriebe ist für die beste Einkaufslage
hervorragend. Das südliche Cityzugang ist somit abgesehen vom HERTIE Leerstand optimal entwickelt.
Die sich im Übergang zwischen A- und B-Einkaufslage befindende Nordstraße
weist mit 21 % einen hohen Anteil exklusiver Anbieter auf. Weitere 36 % der
Betriebe entsprechen einem qualitätsorientierten Niveau. Somit orientieren
sich deutlich über die Hälfte der Betriebe an einer qualitätsorientierten, kaufkräftigen Kundschaft. Nur 17 % der Angebote entfallen auf das konsumige
Segment. Mit 9 % ist der Anteil discountorientierter Betriebe jedoch vergleichsweise hoch und steht im Gegensatz zu dem allgemeinen Profilbild der
Lage. Die negativen Bewertungen liegen bei 4 %. Dieses Bild dokumentiert
deutlich den sich noch vollziehenden Strukturwandel an der Nordstraße zu
einer strikt qualitätsorientierten Lage.
Die A und B-Lage Osterstraße bietet nur zu einem vergleichsweise geringen
Anteil (22 %) qualitätsorientierte Konzepte. Der überwiegende Anteil der Betriebe bedient das konsumige Niveau. Das preisaggressive Segment wird von
10 % der Betriebe angeboten. Der Anteil negativer Bewertungen ist in der Osterstraße mit 13 % besonders hoch. Auch der Anteil nicht zuzuordnender Anbieter, wie Ladenhandwerk und Apotheken, ist in der Osterstraße mit 18 %
besonders hoch.
Die B-Einkaufslage Ravardistraße / St.-Georg-Platz / Crispinusplatz verzeichnet
überwiegend qualitätsorientierte Angebote. Dem sehr hohen Anteil (61 %)
qualitätsorientierter und exklusiver Betriebe steht ebenfalls ein überdurchschnittlich hoher Anteil discountorientierter (11 %) und negativ bewerteter (7
%) Angebote gegenüber. Weitere 14 % der Betriebe werden als konsumig eingeordnet.
In der A-Einkaufslage Neustraße / Markt wurden insgesamt 42 % der Betriebe
als qualitätsorientiert und 49 % als konsumig eingeordnet. Die Neustraße ist
89
in der Lagedifferenzierung der Innenstadt von Bocholt II
Rava rdistraße /
S t.-Georg-Platz/
Crispinusplatz
B –La ge:
n= 28
18%
7%
22%
7%
Liebfrauenviertel
C - La ge :
n= 35
4% 4% 4%
4%
11%
In den Centern SHOPPING ARKADEN BOCHOLT und NEUTORPLATZ wurden in
Bezug auf die Warenpräsentation 90 % der Betriebe positiv bewertet. Kein
Betrieb wurde grundsätzlich negativ bewertet.
11%
13%
27%
57%
14%
10%
Warenpräsentation und Ladengestaltung
In Bezug auf die Warenpräsentation und Ladengestaltung wurden 70 % der
bewerteten Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt von Bocholt grundsätzlich
positiv bewertet. Weitere 24 % wurden als ,normal‘, ohne Highlights mit ggf.
Optimierungspotenzial eingeordnet. 6 % der Betriebe wurden negativ bewertet. Diese Gesamtbewertung ist überdurchschnittlich positiv. Dabei konzentrieren sich die Betriebe mit grundsätzlich negativer Bewertung auf die B-Lagen
in den Standortbereichen Osterstraße und Ravardistraße / St. Georg Platz /
Crispinusplatz.
Osterstra ße:
A + B – Lage:
n= 45
6.4.3
50%
37%
1
Exklusiv, hochwertig, qualitätsorie nt iert
4
Discountorient iert
2
Gehobene Mitte, qualitätsorie ntiert
5
Diffus, ke ine einde utige Z ielgruppenorientie rung
3
Standardisie rt, konsumig
6
Nicht zuzuordne n (z.B. Ladenhandwerk ,
Apothe ke n)
In der A-Einkaufslage Neustraße / Markt wurden 79 % der Betriebe hinsichtlich
ihrer Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung positiv bewertet. Bei
18 % der bewerteten Betriebe wurde Optimierungsbedarf festgestellt. Nur 3 %
der bewerteten Einzelhandelsbetriebe wurden grundsätzlich negativ bewertet.
Insgesamt kennzeichnet dieses Verteilungsmuster eine intakte Einkaufslage.
© C IMA Gm bH 2010
Die C-Einkaufslage Liebfrauenviertel positioniert sich als qualitätsorientierte
Zieleinkaufslage. Mit 61 % ist der Anteil der durch Qualitäts- bzw. Markenorientierung geprägten Betriebe deutlich überdurchschnittlich. Weitere 27 % der
Betriebe werden als konsumig eingeordnet. Mit jeweils 4 % ist der Anteil als
discountorientiert eingeordneter oder negativ bewerteter Betriebe eher gering.
90
Abb. 62: CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung in der Innenstadt von Bocholt
Abb. 63: CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung in der Lagedifferenzierung der Innenstadt von Bocholt I
Warenpräsentation / Schaufenstergestaltung
Bocholt
n= 294
6%
S hopping-Arkaden / Neutorpla tz:
A – Lag e:
n= 59
Neustra ße / Mark t:
A – Lage:
n= 40
Nordstraße:
A / B + B – Lage:
n= 48
5%
24%
1
Topp, in allen Ansprü chen genügend
2
Modern, zeitgem äß
3
Normal ohne Highlights, ggf.
Optimierungsbedarf
4
Veraltet, renovierun gsbedürftig
3% 5%
10%
Kriterien: Schaufenstergestaltung, Lichtkonzept, Vordach, Fassadengestaltung, Eingang,
Warenp räsentation, Wegeführung, Dekoration
© C IMA Gm bH 2010
9%
21%
90%
65%
6%
18%
64%
74%
1
Topp, in allen Ansprüchen g enügend
3
N ormal ohne H ighlights, ggf.
Optimierungsbeda rf
2
Mode rn, ze itge mäß
4
Veraltet , re novierungsbedürftig
Warenpräsentation, Wegeführung, Dekoration
© C IMA Gm bH 2010
Die A / B-Einkaufslage Nordstraße ist mit 73 % positiven Bewertungen in Bezug
auf Warenpräsentation und Ladengestaltung nunmehr auch als eine zunehmend positiv ausstrahlende Einkaufslage einzuordnen. Der Anteil an Betrieben
mit Optimierungsbedarf in der Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung liegt bei 21 %. 6 % grundsätzlich negative Bewertungen sind noch tolerabel. Das Verteilungsmuster kennzeichnet den Strukturwandel mit deutlichem
Aufwertungstrend.
91
Abb. 64: CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung in der Lagedifferenzierung der Innenstadt von Bocholt II
Rava rdistraße /
S t.-Georg-Platz/
Crispinusplatz
B –La ge:
n= 28
Osterstra ße:
A + B – Lage:
n= 45
15%
11%
20%
Liebfrauenviertel
C - La ge :
n= 35
4%
11%
42%
32%
65%
8%
46%
46%
1
Topp, in allen Ansprüchen g enügend
3
N ormal ohne H ighlights, ggf.
Optimierungsbeda rf
2
Mode rn, ze itge mäß
4
Veraltet , re novierungsbedürftig
Warenpräsentation, Wegeführung, Dekoration
© C IMA Gm bH 2010
PEEK&CLOPPENBURG nach Fertigstellung der SHOPPING ARKADEN BOCHOLT
und der zuletzt erfolgten Schließung des SinnLeffers-Bekleidungshauses maßgeblich relevante Anker verloren hat und die Lage nach einer neuen attraktiven Positionierung im Einkaufslagennetz der Stadt Bocholt sucht. In diesem
Kontext ist auch die Nachfolgebelegung der ehemaligen P&C-Immobilie durch
IHR PLATZ nicht als eine optimale Lösung anzusehen.
Die B-Einkaufslage Ravardistraße / St- Georg-Platz / Crispinusplatz beherbergt
im Bocholter Vergleich den größten Anteil an Betrieben mit hervorragender
Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung. Es ist ein Indiz für dort lokalisierte Nischenanbieter, die sich durch einen optimalen Marktauftritt sich im
Wettbewerb positionieren. 11 % der Betriebe wurden als ‚topp, allen Ansprüchen genügend‘ bewertet. Der gleiche Anteil entfällt jedoch auch auf die Negativbewertung ‚veraltet, renovierungsbedürftig‘. Die Lage hat ein ambivalentes
Erscheinungsbild, mit gut positionierten Konzepten einerseits und Betrieben
mit deutlichem Nachholbedarf andererseits.
In der C-Einkaufslage Liebfrauenviertel überwiegen die positiven Bewertungen
(54 %) leicht gegenüber lediglich einfach gestalteten Ladenkonzeptionen
(42 %). Insgesamt spricht dieses Ergebnis für die Positionierung als attraktive
Ergänzungslage. Der Anteil negativ bewerteter Unternehmen von lediglich 4 %
ist gestaltbar.
Die A und B-Einkaufslagen der Osterstraße sind mit 15 % negativer Bewertungen die Lageabschnitte mit dem größten Nachholbedarf im Hinblick auf die
Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung. Die Beanstandungen liegen
hier überwiegend in der „Überladung“ von Schaufenstern und Regalen sowie
einem nicht einheitlichen Auftritt zwischen Schaufenster, Warenträgern vor
dem Geschäft und der Warenpräsentation im Ladeninneren. Bei weiteren 20 %
der Betriebe ist der Marktauftritt akzeptabel, aber verbesserungsfähig. 65 %
der Betriebe wurden grundsätzlich positiv bewertet. Die eher negativ bewerteten Geschäfte konzentrieren sich auf den östlichen B-Lageabschnitt der Osterstraße. Es bleibt festzuhalten, dass die Osterstraße mit der Verlagerung von
92
Alle Überlegungen zur nachhaltigen Weiterentwicklung der Innenstadt von
Bocholt als Einzelhandelsstandort sollten darauf aufbauen, dass die Innenstadt
nicht einen in sich homogenen und gleich strukturierten Einkaufsbereich darstellt, sondern ihr diversifiziertes Angebot mit unterschiedlichen Lage- und
Aufenthaltsqualitäten die maßgeblich relevante Stärke der Einkaufsstadt Bocholt ist.
Im intensiven regionalen Wettbewerb wird es zunehmend an Bedeutung gewinnen, die eigenen Stärken in Angebot und Service besonders herauszustellen. Angebotsqualitäten bekommen deutlich stärkeres Gewicht als das ‚bloße‘
quantitative Angebot an Verkaufsfläche. Das Flair der Einkaufslagen trägt
maßgeblich im Bewusstsein der Kunden bei, ob ein Angebot positiv empfunden wird und man sich einfach ‚wohl‘ fühlt. Wer sich wohl fühlt, gibt auch
mehr Budget im Einzelhandel aus und kommt wieder an den Standort zurück.
Wenn die Angebote in den meisten Städten aufgrund der steigenden Filialisierung vielfach identisch sind und Bocholt mit diesen Konkurrenzstandorten
erfolgreich im Wettbewerb bestehen will, ist eine individuelle Profilierung ein
wirkungsvoller Ansatz zur Gewinnung neuer auswärtiger Kunden bzw. zur weiter optimierten Bindung lokaler Kaufkraft.
Der hier vorgestellte Ansatz der Geschäftslagenprofilierung geht davon aus,
dass nur durch die Entwicklung unterschiedlicher, auf die Historie und die individuellen Begabungen des jeweiligen Ortes aufbauende, Geschäftslagen eine
attraktive Innenstadt entstehen kann. Solche Standorte schreiben Geschichten, wirken wie „Drehbücher in den Köpfen“ (Brain Scrips), an die sich die BeCIMA Beratung + Management GmbH 2011
Abb. 65: Instrumente der Geschäftslagenprofilierung
Profilierung
Ökonomische
Marktanalyse
Vorbemerk ungen / Methodisches Vorgehen
Eine solche Betrachtungsweise führt dazu, dass die traditionellen Instrumente
der ökonomischen Marktanalyse eher als Basisdaten zu interpretieren sind
und die qualitative Bewertung von Standorten (z.B. CIMA City Qualitäts-Check)
sowie wahrnehmungspsychologische Aspekte (Raumwahrnehmung, Historie
und Geschichten, subjektive Empfindungen, lokale Gewohnheiten etc.) die
standörtlichen Potenzialanalysen deutlich erweitern.
Psycholo gie
6.5.1
Auf dem Weg zur Entwicklung von vermarktungsfähigen Einzellagen in der Innenstadt von Bocholt
Qualitative
Marktanalyse
6.5
sucher einer Stadt immer wieder erinnern und wieder kommen. MIKUNDA
bringt es auf den Punkt, wenn er die These aufstellt, dass eine Geschäftsstraße
genauso im Gedächtnis bleiben muss wie ein erfolgreicher TATORT-Krimi.26
5 5 Mi o
. €
Zu
f u
l s
Kaufk r aft
177 M o
i.€
29
9
5
2 MiMio
. €
?
.
U msatz
154 Mi o.€
7 8 Mio . €
Ab
f u
l s
Quelle: CIMA GmbH. 2009.
26
s. auch: Mikunda, C.: Die Drehbücher im Kopf. Wie wir Städte, Roma ne und Filme
lesen. in: Psychologie heute. 1992, S. 64 – 71; Mikunda, C.: Der verbotene Ort oder
die inszenierte Verführung. Frankfurt am Main. 2005.
93
Bei der Entwicklung von Geschäftslagenprofilen ist zunächst auf räumliche
bzw. städtebaulich verortete Profilierungsaspekte einzugehen. Basierend auf
dem Ansatz von MIKUNDA können quasi als ‚Lotsen auf dem Weg‘ zur
,Profilierung‘ folgende ‚Werkzeuge‘ benutzt werden:
Achsen: Einkaufsstraßen wirken für sich als ‚Laufbänder‘. Sie werden geprägt durch Angebotsvielfalt, Ambiente und Aufenthaltsqualität. Einzelne
Achsen vernetzen Standorte und generieren aus ihrer Vernetzungsfunktion
Frequenzen. In Bocholt sind die ‚Neustraße - Nordstraße‘ sowie die ‚Osterstraße - Ravardistraße‘ als Achsen gestaltet und gestaltbar.
Landmarken: Architektur und Städtebau bestimmen nicht nur das optische, sondern auch das subjektive Bild einer Stadt. Herausragende Einzelgebäude können dabei als Landmarken das Image und den Bekanntheitsgrad einer Geschäftslage mit bestimmen. Das Historische Rathaus und die
Kirche St. Georg wirken als Landmarken.
Abb. 66: Drehbücher im Kopf (Brain Scrips) als Ansatz der Geschäft slagenprofilierung in der Innenstadt von Bocholt
Entwurf: CIMA GmbH 2010, abgeleitet nach MIKUNDA 1992.
Potenzielle ‚Brain Scripts‘
Innenstadt Bocholt
Knotenpunkte: An der Schnittstelle von Achsen bzw. an den „Scharnierstellen“ zwischen zwei Lagen fallen die Entscheidungen über Kundenströme und damit über die Akzeptanz von Lagen. Die Stadtentwicklung muss
sensibel auf die Grundmuster des Verhaltens der Innenstadtnutzer eingehen; Knotenpunkte bieten aber wichtige Möglichkeiten der Steuerung. In
der Innenstadt von Bocholt übernehmen diese Funktion der Markt und der
St. Georg Platz. Auch den Shopping Centern Shopping Arkaden und Neutor
kommt diese Funktion zu. Beide Centeranlagen stellen in Bocholt zugleich
wichtige Achsenverbindungen dar.
Districts / Quartiere / Viertel: Vielfach ist es nicht die einzelne Haupteinkaufsstraße, die das Image und das Bild einer Einkaufsstadt prägt, sondern
das Viertel, in dem sich der Handel konzentriert. Viertel bieten in der Regel
weitaus mehr Möglichkeiten zur Herausarbeitung von individuellen Besonderheiten und der Unverwechselbarkeit eines Einkaufsziels als lineare
Strukturen. Der Bereich Liebfrauenviertel mit der Langenbergstraße, dem
Gasthausplatz und Liebfrauenplatz sowie das Ravardiviertel mit der Ravardistraße, Europaplatz, dem St. Georg Platz und dem Crispinusplatz positioniert sich als ein solches unverwechselbares ‚bocholtspezifisches‘ Quartier.
Auch die Nordstraße begreift sich mittlerweile als eigenes Quartier mit der
Orientierung an ‚Topmarken‘.
Anker / Landmarken
Achsen / ‚Avenues‘/ ‚Malls‘
Knoten / Vernetzungen
Quartiere / Viertel
© C IMA Gm bH 2010
Die Wahrnehmung dieser Raumkategorien erfolgt bei jedem Menschen unterschiedlich. Dementsprechend müssen in diesen Raumkategorien Handlungen
inszeniert werden, die für das Zielpublikum insgesamt unvergesslich bleiben.
Die individuelle Raumerinnerung soll exemplarisch die vorstehende Abb. 66
verdeutlichen.
94
Die subjektiven räumlichen Wahrnehmungen der Innenstadtlagen und Innenstadtstandorte durch die Bürger, Konsumenten, Gäste („Mental Maps“) können helfen, geeignete Lagen abzugrenzen und zu beschreiben.
Zu den Grundregeln der Geschäftslagenprofilierung gehören dabei die nachfolgenden Erfahrungen:
Profilierung ist erfolgreich, wenn sie authentisch ist. Authentisch sein
heißt, sich auf die Strukturen, Emotionen, Dynamiken zu berufen, die die
lokalen Strukturen im Kern zusammenhalten.
Ein Schlüssel zum Erfolg ist Ehrlichkeit im Umgang mit den vorhandenen
Strukturen und Möglichkeiten. Falsche Etiketten und Lügen werden vom
Kunden nicht akzeptiert und bestraft.
‚Psychologisch gut strukturierte Orte‘27 wirken überschaubar und familiär.
Sie bleiben im Gedächtnis, weil sie eine spannende, interessante Geschichte schreiben. Die Raum bzw. Standort bezogene Erfahrung wird weitererzählt und prägt das Image.
Der Weg zum authentischen Profil ist steinig und erfordert Durchhaltevermögen. Bloßes ‚Abschreiben‘ von vorliegenden Profilierungsansätzen
benachbarter Städte schadet dem Ziel einer individuellen Selbstdarstellung.
es stets etwas zu entdecken gibt. Die 1a-Lage einer Innenstadt ist nicht beliebig erweiterbar, attraktive 2er-Lagen können sowohl für Händler als auch für
Hauseigentümer interessante Lagen darstellen, in dem sie konsequent auf
Profilierung setzen.
Die praktische Relevanz der Geschäftslagenprofile für die handelnden Akteure
ergibt sich, wenn man aus ihnen
geeignete Schlussfolgerungen zur Optimierung des Branchenmixes und der
Angebotsstrukturen entwickelt,
Nutzungskonzepte für leer stehende Ladenlokale und ungenutzte Grundstücke ableitet,
individuelle Marketingaktivitäten und Vorgaben für lokale Veranstaltungen
etc. formuliert.
Damit liefern Geschäftslagenprofile auch die konzeptionelle Basis für vielerorts
bereits praktizierte Aktivitäten (Flächenmanagement, Veranstaltungsmanagement, Werbung), die jedoch häufig an einer fehlenden konzeptionellen Ausrichtung leiden. Die in der nachfolgenden Abb. 67 dargestellte Profilierungspyramide kann ein Leitfaden dafür sein, wie aus konkreten Standorten ein individuelles Profil abgeleitet werden kann.
Geschäftslagenprofile bieten die Chance zur Differenzierung auch in der Innenstadt einer Mittelstadt. Sie vermitteln in gelungener Differenzierung Angebotsvielfalt und Angebotskompetenz. Ein Aufenthalt kann kurzweilig und dennoch abwechslungsreich sein.
Der Weg zum authentischen Profil schafft Vorsprung im regionalen Wettbewerb um Kaufkraftbindung. Stadträume werden bzw. bleiben spannend, weil
27
Mikunda, C.: Der verbotene O rt oder die inszenierte Verführung. Frankfurt am
Main. 2005, S.50ff.
95
dokumentiert den Durchschnitt der Qualitätsbewertungen über alle Bocholter
Lagen.
Abb. 67: Die Profilierungspyramide
Abb. 68: Durchschnittswerte der Qualitätsbewertungen über alle bewerteten Lagen
QuartiersPROFIL
Durchschnittswerte Innenstadt (n=294)
9%
Konkrete
Zielgruppen
Einzelbetriebliche
Potenziale
(Fachkompetenz, Tradition)
Inhaltliche Potenziale aus
Branchenmix und Angebotsqualität
(Authentizität)
Bedeutung der Stadt - Lage im Netz:
Geschichte, Tradition, Persönlichkeiten
Quelle: CIMA 2009.
9%
6%
5%
8%
5%
24%
35%
34%
65%
1
Exklus iv, hochwerti g, qu al itätsori entiert
2
Geho bene Mi tte, qual itätsori entiert
3
Standardisi ert, kons umig
4
Di scountorien tiert
5
Di ffus , keine eindeuti ge Zielgrupp enorientieru ng
1
Topp , i n all en Ansprü chen genügend
2
Modern, zei tgemäß
3
Normal o hne Highl ights, ggf.
Opti mi erungsbedarf
4
Veraltet, renovierun gs bedürftig
6
Für die Innenstadt von Bocholt lassen sich u.E. sechs unterschiedliche Profilierungsräume für den örtlichen Einzelhandel mit unterschiedlichen ‚Claims‘ ableiten. Diese werden in den nachfolgenden Abschnitten auf je drei Standortblättern dokumentiert. Das erste Blatt spiegelt die wesentlichen Strukturdaten
wider. Die Balkendiagramme auf dem zweiten Blatt dokumentieren die Abweichung der Einzelbewertungen des CIMA City Qualitäts-Checks vom gesamtstädtischen Durchschnitt. Im Sinne eines positiven Lageprofils sollten die ‚grünen‘ Balken nach oben abweichen und die ‚gelben‘ bzw. ‚roten‘ Balken nach
unten unterhalb der Durchschnittslinie abweichen. Die nachfolgende Abb. 68
Nicht z uzuordnen (z.B. Ladenhand werk,
Apotheken )
© CIMA GmbH 2010
Das dritte Standortblatt jeder Lage leitet eine mögliche positive, aber realistische Profilierung ab. Die entwickelten ‚Claims‘ sind als strategischer Diskussionsansatz zu verstehen und bedeuten keine endgültige Festlegung.
Die CIMA GmbH würde sich freuen, wenn die Ideen als Diskussionsansätze
aufgegriffen werden. Alle lokalen Akteure sollten sich eingeladen fühlen, die
Profilbilder weiter zu schärfen, weiter zu entwickeln und ggf. zu korrigieren.
96
Im Rahmen der Workshopveranstaltung ‚Innenstadt‘ haben immerhin vier von
sechs Arbeitsgruppen die hier dokumentierten Profilierungsansätze als zumindest ‚Weg weisend‘ eingeordnet, eine Gruppe sah eine zu starke Verengung
auf spezifische Zielgruppen (Ravardistraße / St.-Georgs-Platz / Crispinusplatz),
eine weitere Gruppe (Osterstraße) mochte sich auf einen spezifischen Trend
(noch) nicht festlegen.
6.5.2
Die Einkaufslage der beiden am südlichen Innenstadtzugang liegenden Centeranlagen SHOPPING ARKADEN BOCHOLT und NEUTORPLATZ beherbergt eine
Einzelhandelsverkaufsfläche von 24.125 m².28 Das sind 35,8 % der Einzelhandelsverkaufsflächen in der Bocholter City. Mit rd. 98 Mio. € wird gut 41 % des
innenstädtischen Einzelhandelsumsatzes hier realisiert. Die Lage zeichnet sich
über einen überdurchschnittlichen Belegungsanteil konsumiger und qualitätsorientierter Filialisten aus. Kernkompetenzen liegen in den Segmenten Bekleidung sowie ‚Medien und Technik‘. Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb liegt bei 415 m². Der überdurchschnittliche Besatz an Einzelhandelsgroßbetrieben in den SHOPPING ARKARDEN schlägt hier durch.
Der CIMA City Qualitäts-Check weist einen deutlich überdurchschnittlichen
Anteil ‚konsumiger Shopkonzepte‘ aus. Discountorientierte Konzepte und negativ bewertete Betriebe sind nur sehr unterdurchschnittlich vertreten.
28
Es liegt bereits heute eine attraktive Positionierung über eine ‚konsumige Angebotsvielfalt‘ vor. Auch mit Blick auf hinreichend attraktive Ergänzungsangebote im Segment der Systemgastronomie wird als Positionierungsclaim ‚Attraktive Centerlandschaften an der Aa mit hoher Angebotskompetenz‘ abgeleitet. Dieser Claim weist auf erfolgreiches Centermanagement hin.
Mittelfristig sollte die breite Angebotskompetenz im konsumigen Segment sich
auch auf dem Areal der derzeit brach liegenden HERTIE-Immobilie widerspiegeln. Die CIMA GmbH favorisiert hier eine Wohn-, Geschäftshausbebauung mit
Realisierung von Ansiedlungspotenzialen für großflächige, konsumige nationale oder internationale Filialisten. Ein Ausbau der Angebotskompetenz im Segment des ‚Persönlichen Bedarfs‘ ist möglich.
Grundsätzlich wird als mögliches weiteres Profilierungssegment das Sortimentsfeld ‚Geschenkartikel, Hausrat‘ gesehen.
Der Profilierungsansatz wurde von örtlichen Akteuren im Rahmen der Workshopveranstaltung ‚Innenstadt‘ weitestgehend geteilt. Wert gelegt wird auf
eine ‚innere Differenzierung‘ mit einer auf Familien orientierten Ansprache in
den SHOPPING ARKADEN sowie eine stärker auf ‚Young Fashion‘ setzende Positionierung des NEUTORPLATZES.
Die Aa sollte im Image noch stärker als ‚Träger‘ von Aufenthaltsqualität positioniert werden.
Es wird hie r nochmals auf die spezifische Verkaufsflächendefinition im Rahmen
dieses Gutachtens hingewiesen. Hierdurch kommt es zu deutlichen Abweichungen
von den seitens der Center z. T. veröffentlichten imm obilienwirtschaftlichen Daten
(z.B. G.L.A.). Erfasst wird die vom Kunden begehbare Ve rkaufsfläche. Sozialräume,
Gastronomieflächen, allgemeine ‚Mallflächen‘ und Medikamentenlager von Apotheken bleiben unbe rücksichtigt. Nicht eingeflossen in die Bes tandsdaten is t die im
Sommer erfolgte E rweite rung der Verkaufsflächen von H&M am NE UTORPLATZ
sowie die Erweiterung von INTERTOYS in de n SHOPPING A RKADEN.
97
Abb. 69: Lageprofil ‚Shopping Arkaden / Neutorplatz‘
Lageprofile
Shopping Arkaden/ Neutorplatz
Einzelhandelsbesatz
Kenndaten
58 Betriebe
24.125 m² Verkaufsfläche (35,8 % der VKF Innenstadt)
97,9 M io. € Umsatz (41, 2 % des Umsatzes I nnenstadt)
Filialisierung nach VKF
Sortimentsschw er punkte: Bekleidung (12.450 m²),
Elek troar tikel / Unterhaltung selekt ronik (3. 080 m²)
Leerstände: 2; darunter ehemals HERTIE (st rategischer
Leerstand
Betriebsbesatz
Konsum- und qualitätso rientierter Besatz mit hoher
Akzeptanz im Segment des ‚Massenkonsums‘; darüber
hinaus einzelne ‚Young Fashion‘-Labels.
Qualitätsorientier te konsumige F ilialisten: P&C, TARA, VERO
MODA, MADO NNA, H&M, Benetton, ESPRI T, S. OLIVER
Umsatzanteil Pers.
Bedarf
Umsatzanteil NuG
Ang ebotsbreite
Vergleichsweise unterdurchschnittliche Ver kaufsflächen im
Bereich Neutor platz; Standort HERTIE ist Potenzial reserve bei
real istischer Immobilienv ermarktung
Besondere Zi elgruppenausrichtung
Familien, Massenkonsum, Ergänzungsang ebot im ‚Young
Fashion‘ - Segment
Anteil
Markenorientierter
Betriebe
0% 20% 40% 60% 80% 100%
© C IMA GmbH 2010
98
Lageprofile
Qualitätscheck und Komplementärnutzungen
100%
80%
60%
40%
Komplementärnutzung
Anzahl
Beispiele
Gastgewerbe
6
Schnellrestaurants, Cafés,
Saftbar
Dienstleistungen
6
Kreditinstitute, Fitnesscenter,
Friseur, Reisebüro
Öffentliche
Verwaltung
2
Stadt Bocholt, Center
Management
Erziehung und
Unterricht
-
Gesundheits-,
Veterinär- und
Sozialwesen
1
Kultur, Sport und
Unterhaltung
-
Gesamt
15
20%
0%
-20%
-40%
-60%
-80%
-100%
Warenpräsentation /
Schaufenstergestaltung
10 0%
80 %
60 %
40 %
Neutor Klinik
20 %
0%
-20 %
-40 %
-60 %
-80 %
-100 %
© CIMA
GmbH
2010
CIMA
Beratung
+ Management
GmbH 2011
99
Lageprofile
Positionierung
Marke: Konsumigkeit in der
Breite
Kernkompetenz: Ansprache eines
‚breiten Publikums‘
„Attraktive
Centerlandschaften an der
Aa mit hoher
Angebotskompetenz“
Komplementärangebote:
Systemgastronomie mit Ambiente
Betriebstypen: nationale und
internationale Filialisten
Branchenprofil
Warengruppen
Status
Ziel
Täglicher Bedarf
0
0
Persönlicher Bedarf
++
++
Medien und Technik
++
++
Geschenke, Porzellan, …
0
+
Einrichtung
0
0
Spiel, Sport, Hobby
+
+
© CIMA GmbH 2010
100
6.5.3
Neustraße / Markt
Neustraße und Markt greifen den Profilierungsansatz der Center auf. Sie sind
geprägt durch eine attraktive Mischung von konsumigen und qualitätsorientierten Filialisten und Inhaber geführten Lokalmatadoren. Der Lageabschnitt
beherbergt 39 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 3.645 m².
Damit liegen 5,4 % der innenstädtischen Verkaufsflächen in diesem Lageabschnitt. Der realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 19,6 Mio. €. Die
durchschnittliche Verkaufsfläche der Betriebe liegt bei 93 m². Die Kernkompetenzen der Lage liegen in den Segmenten ‚Bekleidung‘, ‚Uhren, Schmuck, Optik‘ sowie Gesundheits- und Körperpflegeartikel‘. Qualitätsorientierte Bekleidungshäuser in der Lage sind die Unternehmen WE und HAFFKE; als relevante
Labelstores sind GERRY WEBER und STREET ONE zu nennen.
Die Lage zeichnet sich durch einen überdurchschnittlichen Anteil konsumiger
Betriebskonzepte aus, discountorientierte Konzepte und negativ wirkende
Betriebe sind nicht vertreten. Auch der Anteil an Ladenhandwerk und Apotheken ist deutlich unterdurchschnittlich. Negativ fällt lediglich die Häufung von
Telekommunikationsanbietern auf. Dies spricht durchaus für Eingriffe im Kontext einer Branchenoptimierung.
Die Weiterentwicklung des Branchenmixes sollte sowohl nationale als auch
internationale Filialisten berücksichtigen, wie auch frequenzstarke Inhaber
geführte Konzepte.
Seitens der örtlichen Akteure wurde der Positionierungsansatz grundsätzlich
bestätigt. Im Verlaufe der Diskussion wurde die Verortung als ‚Schlagader zwischen den Centern und Markt in die Diskussion eingebracht. Der vorgeschlagene Claim sollte mit dem zusätzlichen Gedankenansatz verzahnt werden. Der
Aspekt der Angebotsbreite und Angebotsqualität sollte zum Ausdruck kommen.
Als positive Imageträger werden die Aufenthaltsqualität des Marktes, eine
lebendige Gastronomie und die Bespielung des Kernbereichs mit Veranstaltungen (insbesondere Krammarkt) gesehen.
Kritikpunkte bezogen sich auf den ‚ruhenden Fahrradverkehr‘ mit der damit
verbundenen Zweckentfremdung der Sitzgelegenheiten.
In die Diskussion eingebracht wurde die Prüfung einer (Teil-)Überdachung der
Neustraße.
Grundsätzlich läßt sich aus dem positiven Erscheinungsbild der Lage, die durch
die positive Aufenthaltsqualität des Marktplatzes und die hohe Akzeptanz des
Wochenmarktes abgerundet wird, als Claim ableiten ‚Konsumige Vielfalt mit
Niveau‘.
Für die Zukunft wird wichtig sein, dass konsumige Qualitätsniveau zu halten
und gleichzeitig durch ein breites Angebotsspektrum attraktiv zu bleiben. Die
alles in allem gute Gestaltung des Stadtraumes wirkt stabilisierend. Die hohe
Aufenthaltsqualität des Marktes ist auch mit Hilfe eines weiterhin attraktiven
Gastronomieangebotes (vielfältige Cafélandschaft) zu erhalten.
101
Abb. 70: Lageprofil ‚Neustraße / Markt‘
Lageprofile
Ne ustraße/ Ma rkt
E inzel handelsbesatz
Kenndaten
39 Bet riebe
3.645 m² Verka ufs fläche (5,4 % der VKF Innensta dt)
19,6 Mio. € Ums atz (8,3 % des Ums atzes I nnensta dt)
S ortimentsschwer punk te: Bekleidung (1.850 m²), Uhren,
S chmuck, O ptik (630 m²), Ges undheits -/ Körperpflegeartikel
(550 m²)
Leers tände: 1; Wiedervermietung findet kurzfris tig statt
Betrie bsbes atz
Konsum- und qualitä tso rientierter Besa tz mit M is chung a us
F ilialkonzepten und inhaberg eführten Geschä ften
Relevante Labels tores : GERRY WE BER, S TREET ONE ;
Qualitätsorientier te Bekleidungshäuser: W E, HA FF KE
Filialis ierung nach V KF
Umsatzanteil Pers.
Bedar f
Umsa tza nteil NuG
Überdur chs chnittl iche Belegung dur ch Telekommunikationsa nbieter
Bes onde re Zi elgruppenaus richtung
Familien, Mittlere Lebens lag e (Konsumiges Publikum mit
A ns prüchen)
A nteil
Mar kenorientierter
Betriebe
0% 20% 40% 60% 80% 100%
© C IMA GmbH 2010
102
Lageprofile
Neustraße / Markt
100%
80%
60%
40%
Anzahl
Beispiele
Gast gewerbe
5
Mamba, Eiscafé, C uor di
Leone
Dienst leistungen
3
Sparkasse, Reisebüro
Öffent liche
Verwaltung
1
Standesamt
Erziehung und
Unterricht
-
Gesundheits-,
Veterinär- und
Sozialwesen
-
Kultur, Sport und
Unterhal tung
-
Gesamt
9
20%
0%
-20%
-40%
-60%
-80%
-100%
10 0%
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
-20 %
-40 %
-60 %
-80 %
-100 %
© CIMA GmbH 2010
103
Lageprofile
Neustraße / Markt
Positionierung
Marke: Angebotsbreite mit
Qualität
Kernkompetenz: Konsumige
Marken; Angebotsschwerpunkt
im Segment ‚Uhren, Schmuck‘
Kundenorientierte
Dienstleistungen (Reisebüro,
Geldinstitute)
Betriebstypen: Nationale und
internationale Filialisten sowie
relevanter inhabergeführter
Facheinzelhandel
„Konsumige Vielfalt mit
Niveau“
„Schlagader zwischen
Markt und Centern”
Branchenprofil
Warengruppen
Status
Ziel
Täglicher Bedarf
0
0
+
++
Medien und Technik
0
0
0
+
Einrichtung
0
0
Spiel, Sport, Hobby
0
+
© CIMA GmbH 2010
104
6.5.4
Nordstraße
Die Nordstraße erstreckt sich zwischen Markt und Nordwall in süd-nördlicher
Richtung. Die Lage ist in Richtung Norden durch abnehmende Passantenfrequenzen gekennzeichnet. Der südliche Lageabschnitt kennzeichnet einen Übergang von der A- zur B-Lage. Der zentrale Lageabschnitt hat B-Lagequalität.
Lediglich der nördliche Kopf nördlich der Rebenstraße wird als C-Lagebereich
eingeordnet.
Die Nordstraße beherbergt 47 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche
von 7.185 m². Damit beherbergt die Nordstraße 10,7 % der innenstädtischen
Verkaufsflächen. Der realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf
27,6 Mio. €. Das sind 11,7 % des innenstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Die
durchschnittliche Verkaufsflächengröße liegt bei 153 m².
Die Kernkompetenz liegt in den Segmenten Bekleidung (4.550 m²) und ‚Schuhe
/ Lederwaren‘ (660 m²). Während Filialisten noch den südlichen Lageabschnitt
prägen, dominieren leistungsstarke ‚Lokalmatadore‘ die zentralen Lageabschnitte.
Die Revitalisierung der C&A-Immobilie kann die Positionierung der Nordstraße
positiv flankieren, ist jedoch nicht Voraussetzung für eine weitere erfolgreiche
Entwicklung. Wünschenswert wäre die Etablierung eines zur Lage passenden
konsumigen Fachmarktkonzeptes (z:B. Sport mit hoher Markenorientierung)
oder aber eines qualitätsorientierten Nahversorgers.
Die bereits erfolgreiche Positionierung der Nordstraße wird in dem Claim ‚Fashion- und Lifestyleboulevard – Hier trifft Niveau auf Qualität‘ aufgegriffen.
Die Weiterentwicklung sollte stärker das Element ‚Top-Lifestyle oder ‚Innovative Lifestyles‘ betonen, damit nicht zu eng ein Focus auf das Modesegment
gesehen wird.
Seitens der lokalen Akteure wird der ‚Claimvorschlag‘ positiv kommentiert,
gleichzeitig auf das gerade aktualisierte qualitätsorientierte Werbekonzept mit
klaren Regeln zur ‚Corporate Identity‘ hingewiesen. Die dort dokumentierten
Slogans ‚Nordstraße – wir nennen es Lebensart‘ oder ‚Die Meile mit Persönlichkeit‘ begreifen sich bereits als ‚einen Schritt weiter‘ als die Formulierungsansätze der CIMA GmbH. In der Diskussion kristallisierte sich außerdem heraus, dass die ‚Bodenständigkeit‘ der Unternehmer und auch eine Öffnung im
Sinne der ‚Familienfreundlichkeit‘ wünschenswert sind.
Die Nordstraße ist durch einen überdurchschnittlichen Anteil an Betrieben mit
Positionierung im ‚Topmarkensegment‘ gekennzeichnet. Der Anteil zusätzlich
ebenfalls markenorientierter Betriebe liegt im sehr guten Bocholter Durchschnitt. Die Nordstraße positioniert sich mittlerweile als qualitätsorientierte
Lifestyle – Lage, die auch von außerhalb des Bocholter Einzugsbereichs Kunden
bindet. Im Vergleich zur Situation vor 5 Jahren sind die Umsetzungserfolge des
ISG – Pilotprojektes deutlich nachzuzeichnen. Qualitätsorientierte Einzelhandelsnutzungen verdrängen Discountkonzepte, der Ladenleerstand ist beseitigt
worden. Lediglich die C&A Immobilie ist minder genutzt. Der Anteil der discountorientierter Betriebe liegt nur noch knapp über dem Bocholter Durchschnitt.
105
Abb. 71: Lageprofil ‚Nordstraße‘
Lageprofile
Nordstraße
Einzelhandelsbesatz
Kenndaten
47 Betriebe
7.185 m² Verkaufsfläche (10,7 % der City
- VKF)
27,6 Mio. € Umsatz (11,6 % des City-Umsatzes)
Sortimentsschwerpunkte: Bekleidung (4.550 m²), Schuhe/
Lederwaren (660 m²); Spielwaren (530 m²)
Leerstände: 1; eher mittelfristige Vermietung
Betriebsbesatz
Stark markenorientierter Textileinzelhandel mit
differenzierter Zielgruppenorientierung;
überdurchschnittliche Reichweite einzelner Anbieter
ANNA, MARCO POLO, KLAUS KEMMING, ALLEGRO, KOLKS,
GANT
„Versuchslabor“ für trendige Shopkonzepte und Topmarken
Noch etablierter Besatz ‚discountorientierter Unternehmen
Minder- (Fehl)- Nutzung ehemaliges C&A- Haus
BesondereZielgruppenausrichtung
Kaufkraftstarke Kunden mit Nachfrage nach attraktivsten und
hochwertigen Lifestyle- und Fashionangeboten
Umsatzanteil Pers.
Bedarf
Umsatzanteil NuG
Anteil
Markenorientierter
Betriebe
0% 20% 40% 60% 80% 100%
© CIMA GmbH 2010
106
Lageprofile
Nordstraße
150%
100%
Anzahl
Beispiele
Gast gewerbe
2
Gaststätte, Café
Dienst leistungen
8
Bank , Wellness Center,
Architekt, Werbeagentur
Öffent liche
Verwaltung
-
Erziehung und
Unterricht
-
Gesundheits-,
Veterinär- und
Sozialwesen
-
Kultur, Sport und
Unterhal tung
-
Gesamt
10
50%
0%
-50%
-100%
10 0%
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
-20 %
-40 %
-60 %
-80 %
-100 %
© CIMA GmbH 2010
107
Lageprofile
Nordstraße
Positionierung
Marke : Cluster von exklusiven
Einzelhandelsgeschäften mit
hoher Zielgruppen- und Kundenbindung
Kernkompetenz: Topmarken,
spezialisierte Angebote
Qualitätsorientierte Gastronomie,
Wellness, Sportlichkeit
Betriebstypen: Inhabergeführter
Facheinzelhandel, Labelstores im
Top- Markensegment
„Fashion - und
Lifestyleboulevard : Hier
trifft Qualität auf Niveau“
„NORDSTRASSE – Wir
nennen es Lebensart“
„Meile mit Persönlichkeit”
Branchenprofil
Warengruppen
Status
Ziel
Täglicher Bedarf
0
0
++
++
Medien und Technik
0
0
0
+
Einrichtung
0
+
Spiel, Sport, Hobby
+
+
© CIMA GmbH 2010
108
6.5.5
Osterstraße
Die Osterstraße erstreckt sich östlich des Marktes zwischen Markt und ‚Alten
Ostwall‘. Sie erstreckt sich in west-östlicher Richtung und wird südlich durch
die Erschließungslage ‚Königstraße‘ flankiert. In der Osterstraße wurden 40
Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 6.395 m² aufgenommen.
Sie beherbergen damit 9,5 % der innenstädtischen Verkaufsfläche. Der Einzelhandelsumsatz liegt bei 22,5 Mio. €. Dies entspricht 9,5 % des innenstädtischen Einzelhandelsumsatzes.29 Die durchschnittliche Verkaufsflächengröße
der Einzelhandelsbetriebe liegt hier bei 160 m². Während der westliche Lageabschnitt in Besatz und Kundenfrequenz noch als A-Lage einzuordnen ist, wird
dem zentralen Abschnitt B-Lagequalität zugesprochen. Östlich des Ostermarktes besteht nur noch C-Lageniveau. Zum Zeitpunkt der Erhebungen wurden
fünf Ladenleerstände aufgenommen.30
Als Kompetenzschwerpunkt auf der Osterstraße können derzeit die Sortimente
Bekleidung (2.280 m²), ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel (1.035 m²)
‚Schuhe / Lederwaren (850 m²) sowie ‚Geschenkartikel, Hausrat‘ (840 m²) ausgemacht werden.
Ergänzend zum Einzelhandel sind in der Osterstraße 6 Gastronomiebetriebe, 5
Friseure und 2 Ärzte ansässig.
In Bezug auf die Positionierung des Einzelhandels zeigt sich ein durchschnittlicher Anteil ‚konsumiger Angebote‘, jedoch ein leicht überdurchschnittlicher
Anteil discountorientierter Nutzungen und ein deutlich überdurchschnittlicher
Anteil an negativ bewerteten Betrieben. Mit Blick auf die Ladengestaltung und
29
30
Warenpräsentation liegt der Anteil der Betriebe mit passablen Marktauftritt
im Bocholter Durchschnitt sowie der Anteil negativer Bewertungen deutlich
über Durchschnitt. Auch der Betriebsanteil an Apotheken und Ladenhandwerk
liegt deutlich über dem Durchschnitt des innenstädtischen Einzelhandels.
Die Osterstraße ist in einer ‚Findungsphase‘ nach dem Verlust von zwei Ankerbetrieben in den letzten zehn bis fünfzehn Jahren. Die CIMA GmbH sieht die
Osterstraße als potenzielle attraktive, bodenständige konsumige Lage. Ausgehend von den bestehenden Kernkompetenzen wird der Claim ‚Anziehend von
Kopf bis Fuß – Inspiration für Körper und Seele‘ abgeleitet. Die Stärken der
Inhaber geführten Geschäfte mit einem hohen Maß an Stammkundschaft soll
zum Tragen kommen. Eine positive Positionierung kann auch mittels einer
‚gewollten‘ Verzahnung von Handel und Dienstleistungen zum Tragen kommen.
Der von der CIMA GmbH formulierte Claim wurde im Rahmen der Workshopveranstaltung ‚Innenstadt von den örtlichen Akteuren intensiv diskutiert und
relativiert. Das Thema ‚Gesundheitswirtschaft‘ wird als Profilierungspotenzial
gesehen, eine derzeitige Festlegung auf dieses Segment jedoch eher zögerlich
aufgenommen. Grundsätzlich wird eine ‚konsumige‘ Profilierung angestrebt,
zu der auch die Etablierung eines ‚Woolworth‘-Hauses (ggf. Nutzung ehemalige
SinnLeffers – Filiale) passen könnte. Das Wagnis einer eher engeren Profilbildung wird derzeit noch nicht akzeptiert. Die Zielgruppe ‚Familie‘ soll nicht ausgeschlossen werden.
Als eindeutiger lagebezogener Profilierungsansatz wird die Verzahnung der
‚Hinterhoflagen‘ an der Königstraße mit der Osterstraße gesehen. Dabei sind
nicht nur die ‚Durchgänge‘ nach Süden relevant, sondern auch die Vernetzungen mit Gasthausplatz und Liebfrauenplatz. Die Attraktivierung der ‚Passagenlagen‘ hat relevante städtebauliche Qualität. Grundsätzlich werden Osterstraße und Königstraße gemeinsam als Quartier gesehen.
Die Strukturdaten beziehe n sich ausschließlich auf die Osterstraße. Mittlerweile ist
die ISG Osterstraße / Königstraße gegründet worden, die die südlich parallel zur
Osterstraße verlaufende Königstraße ausdrücklich m it einbezieht.
Im Laufe des Sommers ha t es für zwei Ladenlokale Vermietungen gegeben
109
Abb. 72: Lageprofil ‚Osterstraße‘
Lageprofile
Osterstraße
Einzelhandelsbesatz
Kenndaten
40 Betriebe
6.395 m² Verkaufsfläche (9,5 % der VKF Innenstadt)
22,6 Mio. € Umsatz (9,5 % des Umsatzes Innenstadt)
Sortimentsschwerpunkte: Bekleidung (2.280 m²),
Gesundheits- und Körperpflegeartikel (1.035 m²), Schuhe/
Lederwaren (850 m²); GPK (840 m²)
Leerstände: 5; darunter ehem. SinnLeffers; Leerstände
mindern Ausstrahlungskraft der Lage
Betriebsbesatz
Kennkompetenzen in den Segmenten Wäsche, GPK, und
Gesundheitsvorsorge und Schuhe
Inhabergeführte Geschäfte mit Stammkundschaft
(NÄHKASTEN, REKERS)
Umsatzanteil Pers. Bedarf
Umsatzanteil NuG
Hoher Anteil von discountorientierten Konzepten
Einzelne Unternehmen mit ‚vernachlässigtem‘ Marktauftritt
Sortimentsspezialisierung ‚Gesundheit und Schuhe‘
Anteil Markenorientierter
Betriebe
0% 20% 40% 60% 80% 100%
© CIMA GmbH 2010
110
Lageprofile
Osterstraße
200%
Anzahl
Beispiele
150%
100%
Gast gewerbe
6
Restaurant, Café, Osterpurte
Dienst leistungen
8
5 x Friseur, Versicherung,
Reisebüro, Bank
Öffent liche
Verwaltung
-
Erziehung und
Unterricht
-
Gesundheits-,
Veterinär- und
Sozialwesen
2
Ärzte
Kultur, Sport und
Unterhal tung
2
Stadt museum,
Heimat pflegev erein
Gesamt
18
50%
0%
-50%
-100%
15 0%
10 0%
50 %
0%
-50 %
-100 %
© CIMA GmbH 2010
111
Lageprofile
Osterstraße
Positionierung
Marke: Konsumiges Quartier mit
Angebotsschwerpunkten in den
Segmenten Wellness /
Gesundheit, Schuhe und Wäsche
„Anziehend von Fuß bis
Kopf – Inspiration für
Körper und Seele“
Kernkompetenz: Verzahnung von
Handel und Dienstleistungen
Komplementärangebote: Ärzte,
Kundenorientierte
Dienstleistungen
Betriebstypen: Inhabergeführter
Facheinzelhandel und
‚konsumige‘ Filialisten‘
Branchenprofil
Warengruppen
Status
Ziel
Wellness / Gesundheit
+
++
Persönlicher B edarf
+
+
Medien und Technik
0
0
0
+
Heimtex, Wäsche
+
++
Spiel, Sport, Hobby
0
0
© CIMA GmbH 2010
112
6.5.6
Ravardistraße / St. Georgs-Platz / Crispinusplatz
Die hier seitens der CIMA GmbH abgegrenzte Profilierungslage ‚Ravardistraße
/ St.-Georgs-Platz / Crispinusplatz umfasst die westliche Zulauflage in die Innenstadt. Sie ist zunächst über diese Verknüpfungsfunktion als Lage und Quartier greifbar. Es sind vier Teilabschnitte zu identifizieren:
die westliche Ravardistraße, mit dem Pkw befahrbar, mit zielgruppenspezifischen, überwiegend Inhaber geführten Einzelhandelsbesatz mit einem
hohen Grad an Zielgruppenspezialisierung und Profilierung über Nischenangebote (ROSE RAD CENTER, INTERSPORT PIERON, START MUSIC, Sanitätshaus SPLTTHOFF),
dem Bocholter Durchschnitt. Zugleich sind auch discountorientierte Betriebe in
überdurchschnittlichem Ausmaß vertreten. Dieses Bild kennzeichnet eine
komplexe Speziallage.
Die CIMA GmbH sieht in der Zielgruppenansprache eine ‚Doppelorientierung‘
sowohl auf das ‚Jugendpublikum‘, als auch auf ‚Best Ager‘, die Kunden in den
stark qualitätsorientierten Geschäften in den Segmenten ‚Einrichtungsbedarf
und Heimtextilien‘ sind. Als umklammernder Claim wird definiert ‚Der junge
Puls Bocholts trifft Behaglichkeit: Pubs, Jugendkultur und Wohlfühlen‘.
Der auf den ersten Blick ‚sperrig‘ erscheinende Claim beinhaltet maßgeblich
relevantes Profilierungspotenzial. Er beinhaltet Durchlässigkeit, Offenheit und
Liberalität. Sehr verschiedene Zielgruppenebenen treffen sich.
die südöstliche Ravardistraße als Fußgängerzone mit diversifizierter Kneipenszene und Shops im Segment Jugendkultur,
Im Rahmen der Workshopveranstaltung ‚Innenstadt‘ wird zunächst die Nichteinbeziehung der Schanze mit dem Senioreneinrichtungen kritisiert. Daraus
wird zugleich abgeleitet, dass die Gruppe der Senioren bei der Profilbeschreibung außer Acht gelassen wurden. Darüber hinaus wird im vorgeschlagenen
Claim eine zu starke ‚Kneipenlastigkeit‘ angemahnt.
die Plätze St.-Georg-Platz und Crispinusplatz mit qualitätsorientiertem
Einzelhandel in den Segmenten ‚Einrichten‘ (LOHSCHELLER) und ‚Heimtextilien‘ (KOKOS HOME, CHRISTIANES WÄSCHEPARADIES) sowie dem Sanitätshaus THIEHOFF und Gastronomienutzungen an beiden Plätzen.
Aus der Arbeitsgruppe heraus wird der Claimvorschlag weiter entwickelt zu
‚Das lebendige Bocholt – von früh bis spät – für jung und alt‘
Die Lage beherbergt insgesamt 28 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 4.760 m². Das entspricht 7,1 % der innenstädtischen Verkaufsfläche.
Der realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 14,8 Mio. €. Das entspricht
6,2 % des innenstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Die durchschnittliche Verkaufsflächengröße der Einzelhandelsbetriebe liegt hier bei 170 m².
Unseres Erachtens stellt sich die Frage ob dieser Claim nicht auf die Stadt insgesamt anzuwenden ist. Eine ‚maßgeschneiderte‘ Lösung für das ‚Ravardiquartier‘ dürfte zwischen den beiden Formulierungsansätzen liegen. Mit der Zielgruppenansprache der ‚Best Ager‘ wird u.E. durchaus auch das aktive Seniorenpublikum angesprochen. Es stellt sich die Frage, ob die Einbeziehung aller
relevanten Zielgruppen in den Claim für das ‚Ravardiquartier‘ tatsächlich Sinn
macht, oder ob nicht aus einer bewusst provokativen Darstellung von Polen
und Gegensätzen ein ‚maßstabsgerechter Spannungsbogen aufgebaut werden
kann.
Die stark diversifizierte Angebotsstruktur kommt auch in der Qualitätsbewertung des Einzelhandelsbesatzes zum Ausdruck. Sowohl der Anteil der Betriebe
mit Qualitätsorientierung, als auch der negativ bewerteten Betriebe liegt über
113
Abb. 73: Lageprofil ‚Ravardistraße / St. Georg Platz / Crispinusplatz
Lageprofile
Ravardistraße / St. Georg Platz/ Crispinusplatz
Einzelhandelsbesatz
Kenndaten
28 Betriebe
4.760 m² Verkaufsfläche (7,1 % der City
-VKF)
14,8 Mio.€Umsatz (6,2 % des City
-Umsatzes)
Sortimentsschwerpunkte: Fahrräder
(1.000 m²), Sportartikel
(950 m²)
Leerstände: 3; vornehmlich Ravardistraße
Umsatzanteil Pers.
Betriebsbesatz
Bedarf
Zum Teil spezialisierter Zielgruppen orientierter
Facheinzelhandel mit Orientierung auf Jugend
(Ravardistraße) und ‚Best
Agers‘ (St.-Georg-Platz)
ROSE CITY, INTERSPORT , StartMusic, LOHSCHELLER
„Versuchslabor“ für trendige Shopkonzepte der Jugendkultur Umsatzanteil NuG
einerseits; andererseits sehr hohe Qualitätskonzepte im
Segment ‚Heimtextilien / Einrichten‘
Nutzungs- und Zielgruppenkonflikte Handel / Gastronomie
Anteil
Markenorientierter
Betriebe
Jugendszene undBestager
‚
‘
0% 20% 40% 60% 80% 100%
© CIMA GmbH 2010
114
Lageprofile
Ravardistraße / St. Georg Platz / Crispinusplatz
100%
80%
60%
40%
Anzahl
Beispiele
Gast gewerbe
20
Bars, Imbisse, Discothek,
Restaurants, Bistros
Dienst leistungen
10
Immobilienvermittlungen,
Versicherungen, Computer
Service
Öffent liche
Verwaltung
1
Stadt marketing Bocholt
Erziehung und
Unterricht
-
Gesundheits-,
Veterinär- und
Sozialwesen
1
Sani tätshaus
Kultur, Sport und
Unterhal tung
4
Kirche, Pfarrbüro , Wettbüro
Gesamt
36
20%
0%
-20%
-40%
-60%
-80%
-100%
15 0%
10 0%
50 %
0%
-50 %
-100 %
© CIMA GmbH 2010
115
Lageprofile
Ravardistraße / St. -Georg-Platz / Crispinusplatz
Positionierung
Marke: Potenzial zur
Kommunikation zwischen den
Generationen
Kernkompetenz: Gastronomie,
Jugendkultur und Topanbieter im
Segment Wohnkultur / Lifestyle
Gastronomie
Betriebstypen: Inhaber geführter
Facheinzelhandel
„Der junge Puls Bocholts
trifft Behaglichkeit:
Pubs, Sport, Jugendkultur
und Wohlfühlen“
“Das lebendige Bocholt,
von früh bis spät,
für jung und alt”
Branchenprofil
Warengruppen
Status
Ziel
Täglicher Bedarf
0
0
0
0
Medien und Technik
0
+
0
0
Einrichtung
+
+
Spiel, Sport, Hobby
+
++
© CIMA GmbH 2010
116
6.5.7
Liebfrauenviertel
Die Lage bzw. das Quartier ‚Liebfrauenviertel‘ erstreckt sich östlich der Nordstraße entlang der Langenbergstraße und schließt die innenstädtischen Plätze
Gasthausplatz und Liebfrauenplatz mit ein. Die Wesemannstraße mit ihrem
Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz wird ebenfalls dem Liebfrauenviertel
zugeordnet. Das Liebfrauenviertel beherbergte zum Zeitpunkt der Bestandserhebungen 26 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 1.895 m².
Das entspricht 2,8 % des innenstädtischen Verkaufsflächenbesatzes. Der realisierte Einzelhandelsumsatz beläuft sich auf 6,0 Mio. €.. Das entspricht 2,5 %
des innenstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Die durchschnittliche Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe liegt bei 73 m². Darüber hinaus sind im Liebfrauenviertel 10 Gastronomiebetriebe und 17 Dienstleistungseinrichtungen
ansässig.
unmittelbar die Forderung nach einer besseren Ausschilderung aufgestellt. Ein
‚markantes‘ gesamtstädtisches Wegesystem wird als Anregung in die Diskussion eingebracht.
Als Stärken des Quartiers werden die Parkmöglichkeiten auf dem Liebfrauenplatz und die allmähliche Entwicklung zu einem ‚Gastronomiequartier‘ angesehen. Dementsprechend wird auch auf mögliche weitere Profilierungsinhalte
wie ‚Kunst, Handwerk und Genuss‘ hingewiesen, die das ‚Besondere finden‘
noch konkreter beschreiben.
Die Positionierung des ‚Liebfrauenviertels‘ soll stärker professionalisiert werden. Dabei besteht der Wunsch, die Immobilieneigentümer mit einzubinden.
Der vorgelegte Ansatz wird als wichtiger Impuls bewertet.
Das Liebfrauenviertel positioniert sich in erster Linie über Inhaber geführte
Fachgeschäfte mit zielgruppenspezifischen Nischenangeboten. Dieser Ansatz
ist auch zum Teil auf die dort etablierten Dienstleistungsangebote übertragbar.
Der Gasthausplatz profiliert sich über ein mittlerweile diversifiziertes, eher
qualitätsorientiertes Gastronomieangebot.
In der Qualitätsbewertung des Einzelhandelsbesatzes zeigt sich ein überdurchschnittlicher Anteil ‚qualitätsorientierter‘ Betriebe. Discountorientierte und
‚negativ‘ bewertete Konzepte sind deutlich unterdurchschnittlich vertreten.
Aus der Einordnung mehrerer Einzelhandelsanbieter als ‚Nischenanbieter‘
leitet die CIMA GmbH als Diskussionsentwurf den Claim ‚Das Besondere finden‘ ab.
Seitens der lokalen Akteure wird der Claim grundsätzlich unterstützt. Mit dem
Schlüsselwort ‚Finden‘ wird auf die Randlage des Quartiers verwiesen und
117
Abb. 74: Lageprofil ‚Liebfrauenviertel‘
Lageprofile
Liebfrauenviertel
Einzelhandelsbesatz
Kenndaten
26 Betriebe
1.895 m² Verkaufsfläche (2,8 % der Innenstadt VKF)
6,0 Mio.€ Umsatz (2,5 % des Innenstadt Umsatzes)
Sortimentsschwerpunkte: Einrichtungsbedarf (720 m²),
Bekleidung (390 m²)
Leerstände: 6 ; betrifft Randlagen
Betriebsbesatz
Zielgruppen orientierter Facheinzelhandel; überwiegend mit
Qualitätsorientierung
Haus der Weine, Galerie No.23, Brand Store, Wissing
Plätze mit Gestaltungspotenzial (Liebfrauenplatz,
Gasthausplatz)
Eher weitgestreckte Lage
Standort für Nischenkonzepte
Umsatzanteil Pers.
Bedarf
Umsatzanteil NuG
Anteil
Markenorientierter
Betriebe
0% 20% 40% 60% 80% 100%
© CIMA GmbH 2010
118
Lageprofile
Liebfrauenviertel
100%
80%
60%
40%
Anzahl
Beispiele
Gastgewerbe
10
Hotel Werk II, Restaurant
Carpe Diem, Big Ben
Dienstleistungen
12
Versicherungen, Friseure,
Architekt, Fullhouse
Handwerkskooperation,
Änderungsschneiderei
Öffentliche
Verwaltung
-
Erziehung und
Unterricht
-
Gesundheits-,
Veterinär- und
Sozialwesen
1
Praxis
Kultur, Sport und
Unterhaltung
4
Kirche, Pfarrbüro,
Kulturverein, Spielcenter
Gesamt
27
20%
0%
-20%
-40%
-60%
-80%
-100%
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
-20 %
-40 %
-60 %
-80 %
-10 0%
© CIMA GmbH 2010
119
Lageprofile
Liebfrauenviertel
Positionierung
Marke: Höchstmaß an
Spezialisierung
Kernkompetenz:
Einrichtungszubehör,
Kreativquartier
Handwerkerberatungszentrum,
Architekturbüro
Betriebstypen: Inhaber geführter
Facheinzelhandel
„Das Besondere finden“
“Kunst, Handwerk und Genuss”
Branchenprofil
Warengruppen
Status
Ziel
Täglicher Bedarf
0
0
0
+
Medien und Technik
0
0
+
+
Einrichtung
+
++
Spiel, Sport, Hobby
0
0
© CIMA GmbH 2010
120
6.6.2
6.6
Zur Bedeutung ergänzender ‚Zulauflagen‘ und weiterer Plätze in der Innenstadt von Bocholt
6.6.1
Europaplatz / Nobelstraße / Rebenstraße
Der Europaplatz ist einer der wichtigsten Knotenpunkte in der Bocholter Innenstadt. Hier befindet sich der ‚Bocholter Bustreff‘, an dem sich alle acht
Stadtbusse im 30-Minuten-Takt (C1-C6) bzw. im 60-Minuten-Takt (C7 und C8)
sowie die Taxibusse und Regionalbusse treffen.
Über die Nobelstraße31 erreichen die Kunden die Haupteinkaufslagen Nordstraße und Ravardistraße in nur wenigen Schritten. Entlang der Nobelstraße
haben sich einige interessante Boutiquen mit teilweise spezialisiertem Angebot angesiedelt. Typische Anbieter der Nobelstraße sind u.a. die Boutique
NOBEL 8, die Herrenboutique und Schneiderei DAS MASSHEMD sowie die
Goldschmiede NEYENHUYS. Die Nobelstraße ist quasi ein Tor zur Nordstraße.
Rund um den Europaplatz haben sich namhafte Dienstleistungsunternehmen
angesiedelt. Hier befinden sich u.a. die Bocholter Hauptfiliale der DEUTSCHEN
BANK, die BBV MEDIENGRUPPE und die Touristen Information. In der Nobelstraße befindet sich die Hauptfiliale der DRESDENER BANK.
Die Kreuzstraße ist eine klassische Zulauflage aus südöstlicher Richtung in die
südliche Innenstadt parallel zur Aa. Sie verknüpft den Bocholter Bahnhof und
den innerstädtischen Verkehrserschließungsring (Ebertstraße / Theodor-HeußRing) mit dem Neutorplatz. Die Lage ist geprägt durch einzelne überwiegend
inhabergeführte Handelsbetriebe sowie überwiegend soziale Dienstleistungsbetriebe. Im östlichen Abschnitt befinden sich u.a. das großflächige Möbelhaus
VAN OEPEN mit zwei Einheiten sowie der NATUROASE Biomarkt und der
NATUROASE Möbelmarkt. Das Dienstleistungsangebot umfasst z.B. eine
Fremdsprachenschule, den Verein für paritätische Sozialarbeit, eine Personal
Service Agentur .
Die Kreuzstraße könnte u.a. durch Neuordnung von Liegenschaften deutlich
attraktiviert werden. Es ließen sich dann auch Potenziale zu einer Optimierung
des Möbelstandortes Bocholt erschließen.
Positive Ausstrahlungseffekte wären auch von einer Revitalisierung der
HERTIE-Immobilie zu erwarten. Bei Realisierung eines Wohn- / Geschäftshauskomplexes könnte unter Einbeziehung angrenzender Flächen auch ein attraktives Wohnquartier an der Aa realisiert werden.
6.6.3
An der Rebenstraße, die westlich von der Nordstraße abzweigt, liegt die derzeit mindergenutzte ehemalige C&A-Immobilie.
31
Kreuzstraße
Gasthausplatz
Der Gasthausplatz muss derzeit als städtebaulicher ‚Rohdiamant‘ eingeordnet
werden. Der attraktive Vernetzungsstandort entwickelt sich allmählich zu einer
attraktiven Gastronomielage. In den Sommermonaten ist die Bespielung durch
Außengastronomie sehr attraktiv. Mittel- bis langfristig sollte eine Modernisierung der Möblierung und die Umsetzung eines mit Eigentümern und Nutzern
abgestimmten Begrünungskonzeptes in Angriff genommen werden. Die Aufenthaltsqualität des Platzes ist nachhaltig abzusichern.
Nobels traße und Rebenstraße gehören z ur ISG Nordstraße.
121
Eine hohe Aufenthaltsqualität auf dem Gasthausplatz dürfte sich auch positiv
auf die Lage ‚Osterstraße / Königstraße‘ sowie das Liebfrauenviertel auswirken.
Der Gasthausplatz ist grundsätzlich dem Liebfrauenviertel zu zuordnen.
6.6.4
Liebfrauenplatz
Der Liebfrauenplatz, ebenfalls Teil des Liebfrauenviertels, stellt derzeit ein
maßgeblich relevantes ergänzendes quartiersbezogenes Parkplatzangebot dar.
Grundsätzlich sollten auch hier, trotz der intensiven Verkehrsnutzung Überlegungen zu einer weiteren städtebaulichen Aufwertung mit den Nutzern und
Anliegern diskutiert werden. Die Realisierung eines Spielpunktes stellt bereits
eine Weg weisende Aufwertungsmaßnahme dar.
6.7
Grundsätzliche Standort- und Nutzungsempfehlungen zu den strategischen Immobilienleerständen in
der Bocholter Innenstadt
6.7.1
Ehemaliges HERTIE / KARSTADT-Haus
Die den NEUTORPLATZ östlich fassende Kante des leer stehenden ehemaligen
HERTIE / KARSTADT – Hauses sollte mittelfristig durch eine Mischbebauung mit
Einzelhandel, Dienstleistungen und Wohnen revitalisiert werden. Es ist davon
auszugehen, dass an diesem Standort eine umfassende Standortneuentwicklung zum Tragen kommen muss. Diese hat sich in das städtebauliche Umfeld
einzufügen. Vor dem Hintergrund der hohen Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Bocholt sollten in der Erdgeschossnutzung attraktive konsumige
nationale bzw. internationale Filialkonzepte realisiert werden. Der Branchen-
mix hat sich an der Positionierung der bestehenden ‚Centerlandschaft‘ zu orientieren.
Es wird hier deutlich darauf hingewiesen, dass die Empfehlung nicht als Etablierung eines zusätzlichen Shopping Centers zu verstehen ist, sondern auf die
Projektentwicklung einer attraktiven Wohn- / Geschäftshaus-Immobilie hinausläuft.
6.7.2
Ehemaliges ‚SinnLeffers‘-Haus
Das SinnLeffers-Haus sollte im günstigsten Fall für einen ‚konsumigen‘ Handelsmagneten an der Osterstraße reaktiviert werden. Eine Vermarktung kann
jedoch nur nach Klärung bzw. Optimierung der Eigentumsverhältnisse gelingen. Mögliche Einzelhandelskonzepte wären das ‚neue‘ WOOLWORTH – Betreiberkonzept, HEMA oder TK MAXX..
Als Alternative wäre auch die Umstrukturierung zu einem ‚Gesundheits-, Rehabilitations-, oder Pflegezentrum möglich. Dies wäre insbesondere bei stärkerer ‚gesundheitswirtschaftlicher‘ Positionierung des östlichen Osterstraßenabschnittes zu diskutieren.
6.7.3
Ehemaliges ‚C&A-Haus‘
Eine Standortentwicklung, das heißt Handelsrevitalisierung des ehemaligen
‚C&A-Hauses‘ sollte die attraktive Positionierung der Nordstraße im Blick haben. Dementsprechend wären die Ansiedlung eines qualitätsorientierten
Fachmarktkonzeptes (z.B. im Segment Sport mit attraktiven Labels im Sportschuh- und Sportbekleidungsbereich) oder eines qualitätsorientierten Frischemarktkonzeptes (REWE CITY / TEMMA, EDEKA CULINARIA) mögliche Ent122
wicklungsalternativen. Die Ansiedlung eines zusätzlichen Frischemarktes könnte jedoch vor dem Hintergrund der vorliegenden Marktabschöpfung die Betriebsstillegung des Verbrauchermarktes in den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT
auslösen. Vor dem Hintergrund der verkehrsorientierten Lage und der bestehenden Kopplungspotenziale zum ALDI Lebensmitteldiscounter dürfte die
Nahversorgungsagglomeration Münsterstraße / Ostwall nicht gefährdet werden.
6.8
‚Erlebnis- und Familienshopping Bocholt‘ – Auf dem
Weg zur Dachmarke – Ein ‚Stärkenprofil‘
Die hier im Abschnitt 6 dokumentierten Einzelhandels- und Dienstleistungsstrukturen sowie aufgezeigten Standort- und Vermarktungspotenziale mögen
dazu beitragen, eine erfolgreiche Dachmarke abzubilden.
Seitens des örtlichen Einzelhandels wird ein ganzheitliches Marketingkonzept
für die EINKAUFSSTADT BOCHOLT eingefordert. Die Aktivitäten der Straßengemeinschaften sollen weitergeführt und intensiviert werden. Die Straßengemeinschaften bzw. Immobilien- und Standortgemeinschaften sollen sich aktiv
in die Entwicklung eines Gesamtkonzeptes und einzelner Lageprofile einbringen.
Abb. 75: Auf dem Weg zur Dachmarke!
Unseres Erachtens hat die Bocholter Innenstadt hervorragende Chancen sich
über eine qualitätsorientierte Geschäftslagenvielfalt zu positionieren. Die Stärke der Gesamtstadt liegt in den individuellen Stärken der Einzellagen. Trotz
einzelner Wettbewerbsverflechtungen zwischen den ‚Bocholter Lagen‘ überwiegen insgesamt die Komplementäreffekte, also die sich ergänzenden Angebotsqualitäten.
Auf dem Weg zur Dachmarke !
Entwicklungsperspektiven für Boc holter Citylagen
Bocholter Lagen:
Es besteht somit keine Notwendigkeit, dass einzelne Lagen ‚alles‘ leisten müssen. In der im Rahmen des Workshop ‚Innenstadt‘ provozierten Diskussion zu
Lageprofilen in der Bocholter City hat sich deutlich gezeigt, dass der Begriff
‚FAMILIE‘ als breiter Konsens trägt. Das ist vielleicht neben dem Begriff
‚VIELFALT‘ die anerkannte Sehnsucht die Einkaufsstadt Bocholt zu positionieren.
Jede ein interessantes Puzzleteil eines
großartigen Gesamtwerkes
Eigene Identitäten entwickeln und
gemeinsam handeln
Der Begriff der ‚FAMILIE‘ kann vielfältig ausgelegt werden; er markiert per se
keinen Ausschluss. Dementsprechend möchten wir abschließend auf das Bild
des Puzzlesteins zu verweisen. Jede Lage ist ein ‚Puzzlestein‘ eines schließlich
resultierenden Gesamtkunstwerks. Jeder ‚Puzzlestein‘ hat seine eigene Form
und Farbe. Er braucht selbst nicht ‚das Ganze‘ erfassen.
© C IMA GmbH 2010
123
Die Dachmarkenentwicklung für den Bocholter Einzelhandel hat maßgebliche
Bedeutung für die nachhaltige Absicherung der Einkaufsattraktivität. Sie ist
als Stadtentwicklungsaufgabe relevant für die Umsetzung des
Einzelhandelskonzeptes der Stadt Bocholt.
124
7
ZUR NAHVERSORGUNG IN DEN SIEDLUNGSRÄUMEN
DER STADT BOCHOLT UND ZUR ABGRENZUNG
ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE
Bezirken der Stadt Bocholt abgeleitet und haben sich als Analyseraum bewährt, da sich für sie eindeutige Einkaufsbeziehungen zu spezifischen Nahversorgungsstandorten nachweisen lassen. Die stabilen Einkaufsbeziehungen sind
auch ein wichtiges Indiz für die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Bocholt.
7.1
Vorbemerkungen
Abb. 76: Zur Abgrenzung der Siedlungsräume in der Stadt Bocholt
Nachfolgend wird zunächst in Abschnitt 7.2 die Abgrenzung der Siedlungsräume in der Stadt Bocholt dokumentiert. Die abgegrenzten Siedlungsräume sind
die relevanten Analyseeinheiten zur Bewertung der Nahversorgungstrukturen
in der Stadt Bocholt. Abschnitt 7.3 gibt einen Überblick über die Qualität der
Nahversorgung in den Siedlungsräumen anhand der Kennziffern Handelszentralität und Kaufkraftströme in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘.
Marktdaten des Einzelhandels / Haushaltsbefragung 2010
Siedlungsräu me auf Basis der statistischen Bezirke
Abschnitt 7.4 fasst die rechtlichen Rahmenbedingungen und Gestaltungsmöglichkeiten zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche bezugnehmend auf
das BauGB und den § 24a LEPro NRW zusammen, bevor in Abschnitt 7.5 konkret auf die Angebotsstrukturen und das räumliche Einkaufsverhalten in Bezug
auf die Nahversorgung eingegangen wird. Hier werden als ein Resultat der
abzuleitenden Handlungsempfehlungen die konkreten Abgrenzungen der
Zentralen Versorgungsbereiche dokumentiert.
Abschließend fasst Abschnitt 7.6 die Maßnahmenempfehlungen zur Nahversorgung zusammen, Abschnitt 7.7 dokumentiert zusammenfassend die hierarchische Struktur der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche und ergänzend abzuleitenden planungsrechtlichen Standorträume.
7.2
Zur Abgrenzung der Siedlungsräume
Die hier vorgenommene Abgrenzung der Siedlungsräume orientiert sich im
Wesentlichen an der vorgenommenen siedlungsräumlichen Gliederung aus
dem Einzelhandelskonzept des Jahres 2005. Sie wurden aus den statistischen
© C IMA GmbH 2010
In der hier vorliegenden Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die
Stadt Bocholt können die Befunde aus der telefonischen Haushaltsbefragung
mit den Einzelhandelsstrukturdaten miteinander verknüpft werden. Hinsicht-
125
lich der konkreten Zusammenfassung der statistischen Bezirke zu Siedlungsräumen sei auf die vorstehende Abb. 76 verwiesen32 .
7.3
Zur Nahversorgungssituation in den Siedlungsräumen der Stadt Bocholt
Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden in der Stadt Bocholt in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ 165 Betriebe mit einer Verkaufsfläche
von 38.145 m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von
170,8 Mio. €.33 Unter Abzug der Verkaufsflächen des C & C HANDELSHOF resultiert eine Verkaufsflächendichte je Einwohner von 0,47 m². Sie liegt leicht über
dem Bundesdurchschnitt von 0,40 m² je Einwohner. Die Kennziffer signalisiert
gesamtstädtisch ein mehr als angemessenes Versorgungsniveau.
Der Bocholter Einzelhandel in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘
realisiert eine Handelszentralität von 116. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 170,8 Mio. € steht im Stadtgebiet ein Nachfragevolumen von
147,6 Mio. € gegenüber. Der Kaufkraftzufluss beläuft sich per Saldo auf
23,2 Mio. €. Dabei steht einem Kaufkraftzufluss von 26,2 Mio. €, ein Kaufkraftabfluss von 3,0 Mio. € gegenüber. Vom Kaufkraftabfluss aus Bocholt in der
Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ profitieren Lebensmitteldiscounter
in Isselburg sowie das REAL SB-Warenhaus in Rhede. Insgesamt beläuft sich
der Kaufkraftabfluss in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ auf
lediglich 2,0 % des in der Stadt Bocholt vorhandenen Nachfragevolumens.
wäre sehr bald die Qualität des bestehenden Nahversorgungsnetzes infrage
gestellt. Vor dem Hintergrund des eintretenden demographischen Wandels
und der mittelfristig zu erwartenden Stagnation der Bevölkerungsentwicklung
lassen sich auch aus demographischen und wirtschaftlichen Rahmendaten
keine zusätzlichen Wachstumseffekte ableiten.
Abb. 77: Kaufkraftstrombilanz für die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ in der Stadt Bocholt
Kaufkraftstrombilanz (Lebensmittel / Reformwaren)
Stadt Boch olt (in Mio. €)
6 50 ,0
5 50 ,0
4 50 ,0
3 50 ,0
2 50 ,0
1 50 ,0
17 0,8
147,6
50 ,0
-3,0
26,2
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
-50 ,0
Die ermittelte Handelszentralität von 116 in der Warengruppe ‚Lebensmittel,
Reformwaren‘ signalisiert deutlich, dass zusätzliche Marktansiedlungen in erster Linie Verdrängungseffekte innerhalb der Stadt Bocholt auslösen würden. Es
32
33
Nachfragevolumen in
Bocholt
Umsatz in Bocholt
© C IMA GmbH 2010
Siehe auch Abb. 28 auf S.57
Einschlie ßlich 2.750 m² Verkaufsfläche im C & C HA NDELSHOF. Für den Verkauf an
Endverbraucher wurde für den HANDELSHOF ein potenzieller Umsatzante il von
10 % abgeschätzt.
126
Abb. 78: Handelszentralitäten in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ in den Siedlungsräumen der Stadt Bocholt.
Ei nwohner
(31.12.2009)
Umsatz in
Mi o. €
Nachfragevolumen in
Mio. €
Handelszentral ität
Saldo
Kaufkraftfl uss
(in Mio. €)
Innenstadt
2.937
21,1
5,9
355
15,2
Nord
6.361
13,1
12,6
104
0,5
Stenern / Giethorst
6.689
5, 5
13,3
41
-7,8
Ost (nördl. Münsterstr.)
5.254
11,4
10,4
109
1,0
Ost (südl. Münsterstr.)
5.466
6, 5
10,8
60
-4,3
Südost / Fi ldek en
4.581
12,7
8,9
143
3,8
Süd
3.843
38,4
7,5
514
30,9
West / Fel dmark
7.416
8, 1
14,4
56
-6,3
West / Löveri ck
5.802
12,1
11,7
103
0,4
Nordwest / Hol twick / Spork
6.810
8, 5
13,8
62
-5,3
9.839
16,7
19,1
87
-2,4
Lowi ck / Liedern
4.780
6, 8
9,3
73
-2,5
Suderwi ck
1.866
8, 9
3,8
236
5,1
839
0, 3
1,7
18
-1,4
Ba rl o
2.208
0, 7
4,4
16
-3,7
Stadt Bochol t
74.691
170,8
147,6
116
23,2
Siedlungsraum
Hemden
Zielstellung muss sein, spezifische Rahmenbedingungen in den Siedlungsbereichen zu optimieren, ohne die Qualität des noch dichten Nahversorgungsnetzes
infrage zu stellen.
Die links stehende Abb. 78 dokumentiert die Handelszentralitäten in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ in den Siedlungsräumen der Stadt
Bocholt. Folgende Befunde sind hervorzuheben:
Herausragende Handelszentralitäten von über 300 realisieren die Siedlungsräume ‚Innenstadt‘ und ‚Süd‘. Die dort etablierten Nahversorgungsstandorte werden von der Bevölkerung aus dem gesamten Stadtgebiet
und dem Umland aufgesucht. In der Innenstadt kommen insbesondere die
Kopplungseinkäufe mit sonstigen Erledigungen zum Tragen. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass im Siedlungsraum Innenstadt lediglich
knapp 3.000 Einwohner leben und somit die niedrige Nachfrageplattform
die Handelszentralität nach oben ausbrechen lässt. Die relevanten Anbieter im Siedlungsraum Innenstadt sind der REWE Verbrauchermarkt in den
SHOPPING ARKADEN BOCHOLT, der Lebensmitteldiscounter NETTO im
‚Niederbruch‘ sowie das ergänzende innenstädtische Angebot im Segment
Feinkost und Ladenhandwerk. Die Kaufkraftbindung des hoch akzeptierten
Wochenmarktes ist hier noch nicht mit eingerechnet. Im Siedlungsraum
Süd schlägt die Nahversorgungsagglomeration an der Friesenstraße rund
um das REAL SB-Warenhaus durch. Maßgebliche Relevanz haben die benachbart etablierten Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL.
Mit Handelszentralitäten von über 65 muss das Nahversorgungsangebot in
den Siedlungsräumen Nord, Ost (nördlich der Münsterstraße), Südost / Fildeken, West / Löverick, Mussum / Biemenhorst, Lowick / Liedern und Suderwick als angemessen und zum Teil sehr gut bewertet werden. Die Siedlungsräume Ost (nördlich der Münsterstraße), Südost / Fildeken, West /
Quelle: CIMA Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2010; Rundungsdifferenzen möglich. Zur konkreten Abgrenzung der Siedlungsräume sieh e Abschnitt 7.5
127
Löverick und Suderwick verzeichnen sogar Kaufkraftzuflüsse von außerhalb
des eigenen Siedlungsraumes34 .
dung im Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘ erfolgt derzeit über zwei
kleinflächige EDEKA Märkte mit begrenzten Gestaltungspotenzialen. Auch
Bezug nehmend auf das vorliegende Einzelhandelskonzept und die aktuellen Rahmenbedingungen im Lebensmitteleinzelhandel, ist zu empfehlen,
die beiden Märkte zu einem leistungsstarken wohnstandortnahen Nahversorgungsstandort zu verschmelzen. Dieser hat die Chance, die örtliche
Kaufkraftbindung zu erhöhen. Einschließlich Getränkemarkt dürfte dieser
neue leistungsstarke Verbrauchermarkt eine Verkaufsfläche von 1.200 m²
bis 1.500 m² erreichen. Dieser Ansatz geht von der Realisierung ergänzender Wohneinheiten im Standortraum aus35 .
Die Handelszentralität von 60 in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ im Siedlungsraum Ost (südlich der Münsterstraße) ist auch noch als
akzeptabel einzuordnen vor dem Hintergrund der Verflechtungen mit den
Lebensmittelangeboten im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (nördlich der
Münsterstraße)‘; insbesondere EDEKA FRERICKS.
Die Handelszentralität von 56 in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ im Siedlungsraum ‚West / Feldmark‘ ist ebenfalls als noch gut einzuordnen, da hier die Nähe zum SB-Warenhaus REAL an der Friesenstraße
sich auswirkt. Dennoch bleibt anzumerken, dass der an der Wiesenstraße
etablierte NETTO-Markt nur auf eine begrenzte Akzeptanz durch die eigene Bevölkerung trifft.
Die Siedlungsräume Barlo und Hemden realisieren bei sehr geringen örtlichen Nachfrageplattformen lediglich eine Handelszentralität von unter 20.
Die Etablierung ergänzender Nahversorgungsangebote gestaltet sich vor
dem Hintergrund der niedrigen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumina und der ländlichen Solitärlage der Ortsteile als schwierig. Langfristig
dürfte es bei der ‚Mitversorgung‘ durch andere Ortsteile bleiben. Bringdienste, aber auch die Umsetzung eines ‚Dorfladenkonzeptes‘ in Eigenregie sind Prüfvarianten zu einer Verbesserung des örtlichen Angebotes. Die
Etablierung eines neuen leistungsstarken Nahversorgungszentrums in Stenern sollte auch im Kontext der Versorgungslage in Barlo und Hemden
bewertet werden.
Im Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest / Holtwick / Spork‘ realisiert die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ auch nach der erfolgten Ansiedlung des ALDI Lebensmitteldiscounters eine Handelszentralität von nur 62.
Vor dem Hintergrund der Einbindung des stark ländlich geprägten Ortsteils
Spork mit fehlender attraktiver Nahversorgung erschließen sich aus der
ermittelten Handelszentralität noch Optimierungspotenziale im Lebensmitteleinzelhandel. Eine maßvolle Arrondierung des Angebotes im Frischesegment erscheint möglich.
Im Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘ realisiert der Lebensmitteleinzelhandel eine Handelszentralität von 41. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 5,5 Mio. € steht ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 13,3 Mio. € gegenüber. Die maßgeblich relevante Kaufkraftbin34
Vor dem Hintergrund e iner Mehrfachorientie rung der Kons umenten auf mehrere
Versorgungsstandorte muss be reits eine Handelszentralität in de r Wareng ruppe
‚Lebensmittel, Reform waren‘ von über 65 als e ine sehr gute Kaufkraftbindung im
jeweiligen Siedlungs raum eingeordne t we rden.
35
Siehe hierz u auch die konk reten Handlungsempfehlungen in Abschnitt 7.5.2.
128
7.4
7.4.1
7.4.1.1
Zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche –
Planungsrechtliche Relevanz, Begriffsdefinitionen,
Gestaltungsspielräume
Funktion und Abgrenzung von Zentralen Vers orgungsbereichen
Erfordernis der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach
BauGB und BauNVO
Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs hat planungsrechtlich mittlerweile eine längere Tradition. Er wurde bereits in die Fassung der BauNVO von
1977 aufgenommen. Dementsprechend sind für großflächige Einzelhandelsvorhaben gemäß § 11, Abs. 3 die Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Sicherung und Entwicklung der Zentraler
Versorgungsbereiche zu beurteilen. Dies gilt sowohl für die relevanten Zentralen Versorgungsbereiche in der Standortkommune des Projektvorhabens als
auch für ggf. tangierte Zentrale Versorgungsbereiche in benachbarten Kommunen.
Mit der BauNVO von 1990 wurde die Vermutungsregel, ab der Auswirkungen
auch auf die Versorgung der Bevölkerung und die Entwicklung der Zentralen
Versorgungsbereiche flexibler gefasst, in dem ausdrücklich betont wird, dass
ggf. auch Vorhaben mit einer Größenordnung von unter 1.200 m² Geschossfläche Auswirkungen entfalten können, andererseits auch Vorhaben oberhalb der
Vermutungsgrenze keine Auswirkungen haben können. Insgesamt wurde mit
der seinerzeit gültigen BauNVO die Vermutungsgrenze von 1.500 m² Geschossfläche auf 1.200 m² Geschossfläche reduziert.
Mit § 11, Abs. 3 Satz 2 BauNVO wird klargestellt, dass Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche ein Grund für die Zuweisung größerer Einzelhandelsbetriebe zu MK- und SO-Gebieten sind.
Die Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche sind relevanter Gegenstand der abwägenden Prüfung des interkommunalen Abstimmungsgebotes.
Eine Nichtberücksichtigung von Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche kann als Abwägungsfehler wirken (siehe § 2 Abs. 2 BauGB).
Darüber hinaus ist die Erhaltung und Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche ein Rechtfertigungsgrund und genereller abwägungserheblicher Belang für
die Bauleitplanung (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB).
Der Begriff des „Zentralen Versorgungsbereichs“ rückte mit der Novellierung
des BauGB 2004 noch stärker in den Fokus, da die Prüfung von schädlichen
Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche mit der Regelung des § 34,
Abs. 3 BauGB nunmehr auch für Vorhaben im nicht beplanten Innenbereich
Anwendung findet.
Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Stadtteile, dass sich ein Vorhaben lediglich „nach Art und Maß der
baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [...] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“ (§ 34,
Abs. 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Siedlungsbereiche ohne Bebauungsplan nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben Auswirkungen verursachte oder zentrenrelevante Sortimente angeboten hat. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in der näheren Umgebung einfügte. Dies erschwerte allerdings in der Planungspraxis die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte z. B. ein
großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 m² Verkaufsfläche) in der Nähe
eines Autohauses oder Baumarktes im unbeplanten Innenbereich (§ 34-
129
Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit.36
Um Vorhaben dieser Art nun entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung
nach § 34, Abs. 3 BauGB die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben
keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der
Standortkommune oder anderen benachbarten Kommunen zu erwarten sein
dürfen.
Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere Zentrale Versorgungsbereiche.
Der Begriff des Zentralen Versorgungsbereichs ist somit von der Bundesgesetzgebung im Rahmen der Regelungen des § 34, Abs. 3 BauGB nachhaltig
eingeführt und seine Bedeutung gestärkt worden.
siert. Dies gilt auch vor dem Hintergrund der Relativierung des
§ 24a LEPro NRW mit der Herabstufung von einem Ziel der Raumordnung zum
Grundsatz der Raumordnung37 .
Grundsätzlich leitet sich die Notwendigkeit zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in Städten und Gemeinden aus den Abwägungserfordernissen
des BauGB ab (§ 2 Abs.2 BauGB; § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB).
Grundsätzlich sind folgende Fragen zum Umgang mit Zentralen Versorgungsbereichen beantworten:
Wie definiert man einen Zentralen Versorgungsbereich? Welche Merkmale
sind maßgeblich relevant?
Wie sind Auswirkungen und schädliche Auswirkungen auf die Sicherung
und Entwicklung von Zentralen Versorgungsbereichen einzuordnen?
Der § 34, Abs. 3 BauGB ist jedoch in seiner Handhabung deutlich überschätzt
worden. Er greift nur, wenn tatsächlich schädliche Auswirkungen auf die Sicherung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche abzusehen sind. In den
meisten Fällen bewirken Ansiedlungsvorhaben zwar Auswirkungen, die jedoch
unterhalb schädlicher Auswirkungen bleiben.
7.4.1.2
Was Zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und
worin sie sich konkret inhaltlich manifestieren, wurde vom Gesetzgeber nicht
vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspraxis und die Kommentierungen
durch die Rechtsprechung.
In der Erstkommentierung des BauGB 200438 führen Berkemann und Halama
als Kriterien zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche aus:
Erst Gesetzgebungsinitiativen einzelner Bundesländer haben zu einer neuen
planungsrechtlichen Qualität des Begriffs Zentraler Versorgungsbereich geführt. In Nordrhein-Westfalen sind Zentrale Versorgungsbereiche mit der Novellierung des Landesentwicklungsprogramms vom 19.07.2007 (§ 24a LEPro
NRW) als planungsrechtliches Steuerungsinstrument etabliert worden. Nordrhein-Westfalen hat mit den Regelungen des § 24a LEPro NRW als erstes Bundesland die vagen Vorgaben aus der Bundesgesetzgebung deutlicher konkreti-
Nachvollziehbare, eindeutige Festlegung und Dokumentation der tatsächlichen Verhältnisse,
Darstellung und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. Raumordnungsplänen,
37
36
Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3, 2005.
Kriterien zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche, auch unter Berücksichtigung des § 24a LEPro NRW
38
Vgl. OVG NRW, Urte il vom 30.09.2009 – 10 A 1676 /08
Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentie rung zum BauGB 2004
130
tungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den
unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt“
Darstellung in sonstigen raumordnerischen und städtebaulichen Konzeptionen (Zentrenkonzepte, Einzelhandelskonzepte).
Diese eher abstrakte, rechtsdeterministische Beschreibung, was zentrale Versorgungsbereiche sein können, fordert in jedem Fall die umfassende Begründung der konkreten Abgrenzungen Zentraler Versorgungsbereiche. Die ‚nachvollziehbare, eindeutige Festlegung‘ mit ‚Dokumentation der tatsächlichen
Verhältnisse‘ heißt, dass Angebotsqualitäten eines Zentralen Versorgungsbereichs standörtlich erfasst werden müssen. Eine ‚bloße‘ räumliche Abgrenzung
mittels Abgrenzung eines möglichen Suchraumes eines Zentralen Versorgungsbereichs reicht nicht aus.
Die Abgrenzung von Innenstädten und Stadtteilzentren kann sich leiten lassen
von einer Multifunktionalität von Nutzungen (Einzelhandel, Gastronomie,
Dienstleistungen, kulturelle Einrichtungen, Bildungs- und Weiterbildungseinrichtungen), hohen Passantenfrequenzen und offensichtlichen Barrieren, die
einen deutlichen Nutzungswechsel zwischen zentraler Versorgungslage und
übrigen Siedlungsraum erkennen lassen. Schwieriger bleibt die Abgrenzung
von Nahversorgungszentren, wo von Natur aus die Breite des Angebots beschränkt bleibt. Oftmals verfügen historische oder ländliche Ortskernlagen
nicht mehr über Zentrale Versorgungslagen, so dass auch teilintegrierte Versorgungsstandorte von Lebensmitteldiscountern und Verbrauchermärkten in
der Diskussion um die Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen Berücksichtigung finden.
„Entscheidend ist, dass der Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff ist nicht geographisch im Sinne
einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Zentralität kann durchaus auch kleinteilig sein…“
Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten
örtlichen Bereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion
über den unmittelbaren Nahbereichs hinaus darstellen.
Eine Stadt oder Gemeinde kann somit mehrere Zentrale Versorgungsbereiche
ausweisen. § 24a LEPro NRW weist deutlich auf eine Hierarchie von ‚Zentralen
Versorgungsbereichen‘ (Hauptzentrum - Nebenzentrum - Nahversorgungszentrum) hin. Die Zentralen Versorgungsbereiche sind an die örtlichen Siedlungsgefüge anzupassen. Als Grundsatz der Raumordnung spiegelt diese Empfehlung einen gangbaren Handlungsansatz wider.
Mittlerweile hat das BVerwG Kernaussagen zu zentralen Versorgungsbereichen getroffen39 :
Zentrale Versorgungsbereiche sind „räumlich abgrenzbare Bereiche, denen auf
Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch Dienstleis39
Vgl. BVerwG, Urteile vom 17.12.2009 – 4 C 1.08 und 4 C 2.08.
131
Städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten ‚Allgemeinen Siedlungsbereichs’,
Abb.79: Zur Hierarchie Zentraler Versorgungsbereiche und ihrer planungsrechtlichen Verankerung
eine gute Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz.
Hauptzentrum
Bezug zu
BauBG
§24a LEPro
NRW
Nebenzentrum
Nahversorgungszentrum
Quelle: CIMA GmbH (2010).
Für die Abgrenzung ‚Zentraler Versorgungsbereiche’ definiert der § 24a LEPro
NRW folgende Kriterien und Rahmenbedingungen. Sie sind quasi als eine
Handlungsempfehlung einzuordnen.
Vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels,
Zentrale Versorgungsbereiche können und sollen zukünftige Entwicklungsplanungen mit berücksichtigen. Diese Planungen müssen jedoch hinreichend konkret sein, z. B. durch absehbare Anpassungen in der Flächennutzungs- und
Bauleitplanung oder eindeutige, fundierte Standortentwicklungsempfehlungen
innerhalb eines Einzelhandelskonzeptes.
Bei der Beurteilung ‚vor Ort’, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, orientiert sich die CIMA GmbH an den Kernaussagen des BVerwG, berücksichtigt die Handlungsempfehlungen des § 24a
LEPro NRW und bezieht grundsätzliche gutachterliche Bewertungsmaßstäbe
mit ein. Dementsprechend werden folgende Kriterien für eine Abgrenzung
Zentraler Versorgungsbereiche herangezogen:
Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes und Bedeutung der
bestehenden Versorgungsfunktion,
Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes und zu berücksichtigender öffentlicher Einrichtungen,
städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit),
Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur,
optimale Einbindung des ‚Zentralen Versorgungsbereichs’ in das städtische
oder regionale ÖPNV-Netz.
132
Nicht als Zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen sind
Aus der Planungspraxis und aktuellen Rechtsprechung resultieren weitere Anforderungen an die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche:
Standortbereiche mit nur noch rudimentärem Einzelhandelsbesatz40 ,
eindeutig nicht integrierte Fachmarktlagen41
Bei der Bestimmung der Zentralen Versorgungsbereiche sind unterschiedliche
Versorgungsfunktionen zu berücksichtigen. Während in Stadtteilen und dörflichen Kernlagen Zentrale Versorgungsbereiche die schützenswerten Lagen in
Bezug auf nahversorgungsrelevante Sortimente definieren, wird in Stadtteilzentren und Citylagen auch der Schutz in Bezug auf zentrenrelevante Sortimente begründet.
§ 24a LEPro NRW definiert eindeutig, dass großflächiger Einzelhandel mit
zentrenrelevanten Sortimenten im Sinne der Vermutungsregel nach § 11,
Abs. 3 BauNVO nur in Zentralen Versorgungsbereichen etabliert werden darf,
die als Hauptzentrum (Innenstädte, Ortsmitten der Gemeinden) und Nebenzentren (Stadtteilzentren) abgegrenzt werden. Kerngebiete und Sondergebiete für großfl ächigen Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment
dürfen künftig nur noch innerhalb von abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden.
Als Grundsatz der Raumordnung hat diese Handlungsempfehlung die Qualität
eines abwägungsrelevanten Planungshandelns. Ziel sollte sein über die entsprechende Ausweisung von Baugebieten die Versorgungsfunktion von Zentralen Versorgungsbereichen zu sichern und zu entwickeln.
40
41
Die Besatzstrukturen übe n keine Zentralität im Sinne de r Kernaussagen des
BVerwG aus: Siehe BVerwG Urteile vom 17.12.2009 – 4 C 1.08 und 4 C 2.08
„Isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bilden keine zentralen
Versorgungsbereiche, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen
und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen“ – Vgl. BVerwG Urteile
vom 17.12.2009 – 4 C 1.08 und 4 C 2.08
Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht
nicht aus, sie vage, z. B. als kreisförmige Markierungen zu definieren. Es hat
eine weitestgehend parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu
definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert und entwicklungsfähig sind.42 Erste verwaltungsgerichtliche Urteile fordern darüber hinaus, dass Zentrale Versorgungsbereiche Einzelhandelsunternehmen mit maßgeblich relevanter Versorgungsfunktion enthalten müssen. Es reicht nicht, einen Standortbereich mit
nur noch rudimentärer Versorgungsfunktion (Kiosk, Trinkhalle, kleinflächiger
Nahversorger etc.) als Zentralen Versorgungsbereich auszuweisen.43
Zentrale Versorgungsbereiche sind letztendlich auch als Entwicklungsangebot aufzufassen. Sie definieren, wo sich zukünftig die Entwicklung von großflächigem Einzelhandel mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten
etablieren soll. Mit dem Entwicklungsangebot verknüpft ist die Überprüfung
nach Auswirkungen und ggf. schädlichen Auswirkungen auch auf benachbarte
Zentrale Versorgungsbereiche.
Die Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen hat sich jedoch nicht
ausschließlich an den Einzelhandelsnutzungen zu orientieren. Insbesondere bei
Zentralen Versorgungsbereichen in der Funktion des Haupt- oder Nebenzentrums kommt es auf eine Funktionsvielfalt an. Die Standorte von Kundenorientierten Dienstleistungen, Schulen und weiteren Bildungseinrichtungen, Kirchen
und kirchlichen Einrichtungen, Dienststellen der öffentlichen Verwaltung sowie
Seniorenwohnheime sollten bei der Abgrenzung berücksichtigt werden. In der
42
43
Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3, 2005.
Zum Begriff ‚Zentral‘ wird in den Urte ilsbegründungen der BVerwG-Urteile vom
17.12.2009 – 4 C 1.08 und 4 C 2.08 Stellung genommen. Er ist funktional und nicht
geographisch aufzufassen. Es muss ein relevanter Besatz an Versorgungsfunktion
vorliegen.
133
aktuellen Rechtsprechung zeichnet sich ein Trend ab, dass ‚multifunktional
abgegrenzte‘ und ‚dezidiert‘ in ihrer Abgrenzung begründete Zentrale Versorgungsbereiche nachhaltig rechtlichen Überprüfungen standhalten.
Mit der höchstrichterlichen Ablehnung des § 24a LEPro NRW als Ziel der
Raumordnung (Urteil des OVG Münster vom 25.01.2010; Aktenzeichen 7 D
97/09.NE) und somit der Rückstufung als Grundsatz der Raumordnung bleiben
die Regelungen zwar maßgeblich abwägungsrelevant, können jedoch im Rahmen einer umfassenden Abwägung relativiert werden.
Dennoch bleibt die Prüfung negativer Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion Zentraler Versorgungsbereiche im Kontext der Regelungen des § 11, Abs.
3 BauNVO sowie ihrer Abwägungsbedeutung (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB) relevant.
Darüber hinaus ist nochmals darauf hinzuweisen, dass sich die Notwendigkeit zur Abgrenzung ‚Zentraler Versorgungsbereiche‘ in Städten und Gemeinden sowohl aus dem ROG und dem BauGB ergibt und somit unabhängig von
der Rechtsstellung des § 24a LEPro NRW vorzunehmen ist.
7.4.2
Bewertung der Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche - Zum Begriff der schädlichen Auswirkungen
Bisherige Urteile der Oberverwaltungsgerichte gehen bei der Bewertung von
‚Auswirkungen‘ und ‚schädlichen Auswirkungen’ auf die Regelungen nach § 11
Abs. 3 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf
die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. „Auswirkungen […] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im
Sinne des § 3 Bundes-Immissionsschutzgesetz sowie Auswirkungen auf die
infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich […] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsberei-
che in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt“ (vgl. § 11 Abs. 3 BauNVO).
Die Rechtsprechung ging bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im
Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei einer relativen Umsatzverlagerung von 10 % ‚Auswirkungen‘ anzunehmen sind. Dabei ist
nicht Gegenstand der Bewertung, ob ein konkreter Wettbewerber betroffen
ist, sondern ob die Versorgungsfunktion eines Zentralen Versorgungsbereichs
in seiner Angebotsqualität und Multifunktionalität deutlich beeinträchtigt
wird. Die Bewertungsmaßstäbe orientieren sich somit grundsätzlich an städtebaulichen Strukturen und in keinem Fall an wettbewerblichen Überlegungen.
Die 10 %-Schwelle wurde als eine vage ‚Vermutungsgrenze‘ formuliert. Sie ist
nicht als eine fest stehende Grenze anerkannt. Auch in Zukunft werden sich die
Verwaltungs- und Oberverwaltungsgerichte hier enthalten.
In der höchstrichterlichen Rechtsprechung zeichnet sich ab, dass die Schwelle
zu ‚schädlichen Auswirkungen‘ bei deutlich über 10 % liegt. Einzelne Urteile
gehen erst bei 20 % Umsatzverlagerung von ‚schädlichen Auswirkungen‘ aus.
In der Erstkommentierung zum BauGB 200444 heben Berkemann und Halama
hervor, dass bei der Feststellung schädlicher Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion von Zentralen Versorgungsbereichen hinsichtlich von Projektentwicklungen im unbeplanten Innenbereich hohe Hürden zu berücksichtigen
sind, die anders zu bewerten sind als die Beurteilung von Auswirkungen nach
§ 11, Abs. 3 BauNVO bei der Etablierung von Einzelhandel in vorhandenen
oder neu zu etablierenden Sondergebieten. ‚Schädliche Auswirkungen’ für
Vorhaben gemäß § 34, Abs. 3 BauGB im unbeplanten Innenbereich dürften
dann vorliegen, wenn ein potenzielles Ansiedlungsvorhaben außerhalb eines
Zentralen Versorgungsbereichs zu deutlichen negativen immobilienwirtschaftlichen Effekten in einem Zentralen Versorgungsbereich führt (z. B. Leerziehen
ganzer Immobilien durch sicher zu prognostizierende Betriebsaufgaben). Die
44
Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentie rung zum BauGB 2004
134
Rechtsprechung verlangt hier eine exakte gutachterliche Beweisführung mit
Dokumentation der örtlichen Standortverhältnisse45 .
Dies bedeutet, dass § 34, Abs. 3 BauGB ein verhältnismäßig ‚stumpfes Schwert‘
ist. Verkaufsflächenerweiterungen von Lebensmitteldiscountern oder selbst
die zusätzliche Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern werden nur in den
seltensten Fällen ‚schädliche Auswirkungen‘ auf benachbarte ‚Zentrale Versorgungsbereiche‘ im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB verursachen.
Aus gutachterlicher Sicht ist es durchaus legitim, strengere Beurteilungen zu
diskutieren. In der relevanten Fachliteratur werden z. T. bereits ab einer relativen Umsatzverlagerung von 7 % Auswirkungen auf die Angebotsqualität von
Versorgungsstandorten oder Zentralen Versorgungsbereiche gesehen. Für
Nordrhein-Westfalen sind aus der Rechtsprechung ‚abwägungsrelevante Auswirkungen’ in einem Korridor zwischen 7 % und 11 % abgeleitet worden.46
Abwägungsrelevante Auswirkungen definieren jedoch nicht automatisch
‚schädliche’ Auswirkungen. ‚Abwägungsrelevante Auswirkungen‘ erfordern
jedoch eine Würdigung im Abwägungsverfahren der kommunalen Bauleitplanung.
Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können ‚schädliche Auswirkungen‘ auf Zentrale Versorgungsbereiche sein.47
§ 24a LEPro NRW definiert zusätzlich für Standortentwicklungen innerhalb der
Zentralen Versorgungsbereiche, dass die Verträglichkeit für ein Vorhaben vorliegt, wenn der erwartete Umsatz des Projektvorhabens insgesamt und in Teilsortimenten unterhalb der Kaufkraft des zugeordneten Verflechtungsbereichs
des Zentralen Versorgungsbereichs liegt. Bei Hauptzentren gilt als ‚Messlatte’
die Kaufkraft im Stadt- bzw. Gemeindegebiet insgesamt. Auch diese Regelvermutung ist nunmehr vor dem Hintergrund der ‚Rückstufung‘ des § 24a LEPro
NRW zum bloßen Grundsatz der Raumordnung weiter zu relativieren.
Die hier seitens der CIMA GmbH vorgelegten Abgrenzungen Zentraler Versorgungsbereiche orientieren sich jedoch an den vor Ort aufgenommenen Strukturen und stützen ein nachhaltiges Zentren- und Nahversorgungskonzept für
die Stadt Bocholt. Abweichungen müssten im Rahmen einer Beschlussvorlage
dezidiert begründet und abgewogen werden.
Grundsätzlich hat die Abwägung, ab wann schädliche Auswirkungen eintreten
können, anhand der örtlichen Standortrahmenbedingungen zu erfolgen. Umsatzverlagerungseffekte stellen hinsichtlich schädlicher Auswirkungen nur einen Anfangsverdacht dar. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z. B. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch ‚Trading-Down-Effekte’ gekennzeichnet sind.
45
46
Einen möglichen Verfahre nsweg weis t hie r das OVG-Urteil vom 22.11.2010 mit
Aktenzeichen 7 D 1/09.NE. Im vorliegenden Fall wird die plaus ible Abgrenz ung des
Zentralen Versorgungsbere ich mittels Passantenfreque nzrelatione n dokumentiert
und ein potentie ll eintrete nder immobilienwirtschaftlicher Schaden aufgrund der
eintre tenden Umsatzverlagerungen aufgezeigt.
Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363; OVG Münster: Urteil zum „Preußen-Park“ von 07.12.2000.
47
Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentie rung zum BauGB 2004, S. 363.
135
7.5
7.5.1
Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten in Bezug auf die Nahversorgung in den
Siedlungsräumen der Stadt Bocholt – Zur konkreten
Ableitung von Zentralen Versorgungsbereichen
Abb. 80: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum Innenstadt
Umsatz i n
Mio. €
Siedlungsräume ‚Innenstadt‘ und ‚Nord‘
CIMA Warengruppe
7.5.1.1
Siedlungsraum Innenstadt – Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten
Der Siedlungsraum ‚Innenstadt‘ umfasst die statistischen Bezirke Bocholt Innenstadt Nord und Süd. Damit bildet der Siedlungsraum den Einzelhandelsbesatz innerhalb des Verkehrserschließungsringes ab. Hier leben 2.937 Einwohner. Im Wesentlichen spiegeln sich hier die in Abschnitt 6 umfassend analysierten Einzelhandelsstrukturen der Bocholter Innenstadt wider. Der Siedlungsraum Innenstadt beherbergt jedoch nicht wie die funktionalräumliche Abgrenzung der Innenstadt die Zugangslagen am Westend und Ostwall.
Im Siedlungsbereich Innenstadt wurden 283 Betriebe mit einer Verkaufsfläche
von 61.335 m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 219,7
Mio. €. Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes im Siedlungsraum Innenstadt ist in der Abb. 76 dokumentiert.
Vor dem Hintergrund der geringen Nachfrageplattform im Siedlungsraum Innenstadt liegen die Handelszentralitäten in allen Warengruppen bei deutlich
über 300. Einzelne innenstädtische Kernsortimente erreichen Kennziffern von
über 1000. Hier spiegelt sich die hohe Zentralitätskraft des innenstädtischen
Einzelhandels wider.
In Bezug auf die Nahversorgung sind für die Einwohner im Siedlungsraum Innenstadt fünf Standortlagen relevant.
Nachfragevolumen
in Mio. €
Si edlungsraum
Innenstadt
Handel szentral ität
Siedlung sraum
Innenstadt
Periodischer Bedarf
Gesundheits- und Körperpfl eg e
übrig er peri odischer Bedarf (Blumen, Zei tschri ften)
55,2
21,1
33,3
0,8
8,6
5,9
2,4
0,2
644
355
1385
353
Persönli cher Bedarf i nsgesamt
Bekl ei dung/Wäsche
Schuhe, Lederwaren
99,2
78,7
10,6
9,9
2,1
1,4
0,4
0,3
4632
5577
2706
2922
Elektroartikel/Unterhaltungselektroni k
Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
29,5
9,3
1,6
0,4
1848
2374
20,2
1,2
1677
Spiel, Sport, Hobby insg esamt
12,0
0,5
2276
5,9
0,2
2384
15,5
11,2
4,3
1,1
0,9
0,2
1399
1293
1780
2,4
1,4
173
219,7
15,6
1410
Geschenke, Gl as, Porzell an, Keramik
Hausrat
Einrichtungsbedarf
Möbel, A nti quitäten
Gardinen, Teppiche, Heimtextil ien
Baumarktspezifische Sorti mente
(ei nschl ießl ich gartencenterrelevante Sortimente)
Einzel handel insgesamt
Quelle: CIMA Bestandserhebungen und Kaufkraftanalysen 2010; Rundungsdifferenzen möglich
136
Abb. 81: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Innenstadt‘
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
übriger periodischer Bedarf ( Blumen, Ze itschriften)
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik, Akustik
Anz. der
Betriebe
in %
UmsatzVerkaufsUmsatz in verteilung
fläche in m² VKF in % Mio. €
in %
66 23,3%
37 13,1%
8.515
4.420
13,9%
7,2%
55,2
21,1
25,1%
9,6%
29 10,2%
4.095
6,7%
34,1
15,5%
145 51,2%
95 33,6%
21 7,4%
29 10,2%
28.130
23.260
3.130
1.740
45,9%
37,9%
5,1%
2,8%
99,2
78,7
10,6
9,9
45,2%
35,8%
4,8%
4,5%
Elektro artikel/Unterhaltungselektronik
Foto, PC und Zubehör, Neue Me dien
25
11
8,8%
3,9%
6.340
2.395
10,3%
3,9%
29,5
9,3
13,4%
4,2%
14
4,9%
3.945
6,4%
20,2
9,2%
Spiel, Sport, Ho bby insgesamt
11
3,9%
3.980
6,5%
12,0
5,5%
Hausrat
15
5,3%
2.670
4,4%
5,9
2,7%
Einrichtungsbedarf
Möbel, Antiquitäten
Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
17
10
7
6,0%
3,5%
2,5%
10.350
8.320
2.030
16,9%
13,6%
3,3%
15,5
11,2
4,3
7,1%
5,1%
2,0%
4
1,4%
1.350
2,2%
2,4
1,1%
283 100,0%
61.335
100,0%
219,7
100,0%
Baumarktspezifische So rtimente
Einzelhandel in sgesamt
Quelle: CIMA Bestandserhebung. 2010.
137
NETTO Lebensmitteldiscounter am ‚Niederbruch,
glomeration an der Friesenstraße. 13 % nennen das REAL SB-Warenhaus, weitere 5 % den angrenzenden ALDI Lebensmitteldiscounter und 4 % den ebenfalls dort situierten LIDL Lebensmitteldiscounter als hauptsächlichen Einkaufsort zur täglichen Bedarfsdeckung. Darüber hinaus werden von 8 % der Befragten der REWE Verbrauchermarkt am Ostwall und die Lebensmitteldiscounter
ALDI in Lowick (4 %) und PENNY (4 %) an der Dinxperloer Straße genannt.
Wochenmarkt im Standortbereich Markt / Osterstraße,
Abb. 82: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Innenstadt‘ in Bezug
REWE Verbrauchermarkt in den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT,
PENNY Lebensmitteldiscounter an der Dinxperloer Straße (an der äußeren
Blockrandbebauung des innenstädtischen Verkehrsringes liegend und bereits zum Siedlungsraum ‚West / Löverick‘ gehörend)
Innenstadt
In welche m Frischema rkt ode r Lebensm itt eldiscounte r decken Sie
hauptsächlich ihre n t ägliche n bzw. kurzfr istigen Beda rf an
Lebensm itte ln? (n = 78; Top 9)
Pl us/N etto, Nordstraße/Innensta dt
Standortagglomeration REWE Verbrauchermarkt / ALDI Lebensmitteldiscounter am Ostwall (an der östlichen äußeren Blockrandbebauung des innenstädtischen Verkehrserschließungsringes liegend und bereits zum Siedlungsraum ‚Bocholt Nord‘ gehörend)
22%
17%
Al di, Münsterstra ße
13%
Real , SB-Wa renha us, Bocholt
Rewe, Shopping Arka den Bocholt
12%
8%
Rewe, O stwa ll
Im Rahmen der Haushaltsbefragung spiegeln sich diese Standortstrukturen im
räumlichen Einkaufsverhalten der Haushalte im Siedlungsraum Innenstadt
wider. 22 % der Befragten decken hauptsächlich ihren Bedarf im NETTO Lebensmitteldiscounter am ‚Niederbruch‘48 . An zweiter Stelle der Nennungen
folgt mit 17 % der Lebensmitteldiscounter ALDI an der Münsterstraße (Ostwall). Hohe Akzeptanz zur Deckung des täglichen Bedarfs hat die Fachmarktag
Aldi , Fri esenstraße (N ähe Real )
5%
Aldi, Lowi ck
4%
L idl , Fri esenstraße (N ähe Real )
4%
Penny , Di nxperloer Str.
4%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
© CIMA GmbH 2010
48
Im Rahmen de r Haushaltsbefragung wurde der am Niederbruch liegende NETTOMarkt der Nords traße zugeordne t, da diese r ‚Bezug‘ deutlich Stä rker im Bewusstsein der Konsumenten verankert ist. Dementsprechend weisen die Befragungscharts an den e ntsprechenden Stellen auch ‚PLUS / NETTO Nords traße‘ aus.
138
In Bezug auf den (wöchentlichen) Großeinkauf orientiert sich der Großteil der
Befragten ebenfalls auf den NETTO-Discountmarkt (24 % der Nennungen).
Ähnliches Gewicht mit 21 % der Nennungen hat das REAL SB-Warenhaus.
Abb. 83: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Innenstadt‘ in Bezug
Innenstadt
In welchem Frischemarkt, Lebensmitteld is counter oder
anderem Handelsbetrieb erledigen Sie auch noch I hren
Einkau f (u.a. Großein kauf)? (n = 70; Mehrfach nennungen
möglich; Top 9)
Insgesamt zeigt das räumliche Einkaufsverhalten der Bevölkerung in der Innenstadt eine gute Akzeptanz der Angebote in der Innenstadt und den dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zugeordneten Lagen am Ostwall (REWE,
ALDI) sowie an der Dinxperloer Straße (PENNY).
24 %
R eal, SB-Waren ha us, Boch olt
21 %
Aldi, M ün ster str aße
17%
Re we, Sho pp in g Arkade n Bocho lt
Die Fachmarktagglomeration an der ‚Welfenstraße / Friesenstraße‘ mit dem
REAL SB- Warenhaus und den Lebensmitteldiscountern ALDI und LIDL bindet in
erheblichem Umfang Kaufkraft im Segment der Nahversorgung von der Bevölkerung aus der Innenstadt. Bereits hier wird deutlich, dass die Fachmarktagglomeration an der Friesenstraße deutlich die Gestaltungspotenziale für den
Lebensmitteleinzelhandel in der Innenstadt einschränkt. Eine Attraktivierung
des Lebensmittelangebotes in der Bocholter City müsste sich dem intensiven
Wettbewerb mit der Fachmarktagglomeration REAL stellen können.
14 %
Woch enm arkt, Inne nstadt
13%
Re we , Ostwa ll
10 %
P enn y, Din xp erlo er Str.
6%
Aldi, Friesenstra ße (Nä he R eal)
6%
Ede ka E lskamp , Lowick, Werth er St raße
6%
0%
5%
10 %
15 %
20 %
6 % der Nennungen entfallen bei der Nennung von Einkaufsalternativen im
Segment der Deckung des Periodischen Bedarfs auch auf den EDEKA ELSKAMP
Markt in Lowick.
Für die befragten Haushalte mit Wohnsitz in der Innenstadt hat der Wochenmarkt maßgebliche Relevanz. 13 % der Nennungen entfallen auf den Wochenmarkt als wichtigen Einkaufsort.
P lu s/Nett o, N ord st raß e/In nen stadt
Lebensmitteldiscounter an der Dinxperloer Straße sowie den ALDI Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße.
25%
30%
© C IM A Gm bH 2010
Es folgen der ALDI Lebensmitteldiscounter an der Münsterstraße mit einem
Nennungsanteil von 17 % und der REWE Verbrauchermarkt in den SHOPPING
ARCADEN BOCHOLT mit 14 %. 10 % der Nennungen entfallen auf den REWE
Verbrauchermarkt am Ostwall als ergänzenden Standort der Bedarfsdeckung
im Periodischen Bedarf. Jeweils 6 % der Nennungen entfallen auf den PENNY
139
7.5.1.2
Siedlungsraum ‚Bocholt-Nord‘: Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten
Der Siedlungsraum ‚Bocholt-Nord‘ schließt sich nördlich und nordöstlich an die
Innenstadt an. Er umfasst die statistischen Bezirke Barloer Weg, Schwartzstraße und Schollstraße. Hier leben insgesamt 6.361 Einwohner.
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden im Siedlungsraum ‚Bocholt Nord‘
25 Betriebe erhoben. Sie realisieren auf einer Verkaufsfläche von 4.230 m²
einen Einzelhandelsumsatz von rd. 19,1 Mio. Der Handelsschwerpunkt liegt im
Segment des periodischen Bedarfs. Maßgebliche Anbieter sind der REWE Verbrauchermarkt am Ostwall und der ALDI Lebensmitteldiscounter an der Münsterstraße (Standortagglomeration Ostwall). Die Unternehmen sind in den Zentralen Versorgungsbereich ‚Bocholt Innenstadt‘ integriert. Sie übernehmen
auch für die Innenstadt eine maßgebliche Nahversorgungsfunktion.
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ realisiert der Einzelhandel
im Siedlungsbereich ‚Bocholt Nord‘ auf einer Verkaufsfläche von 2.610 m² einen Einzelhandelsumsatz von 13,1 Mio. €. Damit entfällt gut zwei Drittel des
im Siedlungsraum Bocholt Nord‘ realisierten Einzelhandelsumsatzes auf diese
Warengruppe.
Die Handelszentralität in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ beläuft sich auf 104. Damit fließt dem Siedlungsraum ‚Bocholt Nord‘ Kaufkraft zu,
welche vornehmlich in der Standortagglomeration REWE / ALDI (Ostwall /
Münsterstraße) gebunden wird.
In der Warengruppe ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel‘ liegt die Handelszentralität im Siedlungsraum ‚Bocholt Nord‘ bei 57. Mehr als die Hälfte der
örtlichen Kaufkraft wird hier gebunden.
Abb. 84: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsbereich Bocholt – Nord
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
übriger periodischer Bedarf ( Blumen, Ze itschriften)
Anz. der
Betriebe
in %
UmsatzVerkaufsUmsatz in verteilung
fläche in m² VKF in % Mio. €
in %
17 68,0%
13 52,0%
3.180
2.610
75,2%
61,7%
16,3
13,1
85,3%
68,6%
4 16,0%
570
13,5%
3,2
16,8%
4 16,0%
360
8,5%
1,2
6,3%
Übriger Einzelh andel
4 16,0%
690
16,3%
1,6
8,4%
25 100,0%
4.230
100,0%
19,1
100,0%
Einzelhandel in sgesamt
140
Abb. 85: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚Bocholt
Nord‘
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mio. €
Siedlungsraum
Nord
Handelszentralität
Siedlungsraum
Nord
Abb. 86: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt Nord‘ in Bezug
Bo cholt Nord
In welche m Frischem arkt oder Le bensm it teldiscount er decken Sie
hauptsächlich ihre n täglichen bzw. kurzfristigen Bedarf a n
Lebe nsmitteln? (n = 1 71; Top 9 )
Aldi, Münsterstra ße
Periodischer Bedarf
Lebensmittel, Reform waren
übri ger periodi scher Bedarf (Blumen, Zei tschri ften)
25%
16,3
13,1
18,2
12,6
90
104
3,2
5,6
57
1,2
4,6
26
Aldi, Friesenstraße (Nä he Real)
Übriger Einzelhandel
1,6
10,3
16
Edeka El skam p, Pl atanenweg
4%
19,1
33,1
58
Edeka Freri cks, Moltkestra ße
4%
Rewe, O stwal l
22%
Edeka Küppers, S tenern, Robert-Koch-Ring
13%
Real, SB-Warenha us, Boc holt
11%
5%
Penny , M ünsterstr./Roonstr.
4%
Plus/Netto, N ordstra ße/Innenstadt
Das räumliche Einkaufsverhalten der Bevölkerung im Siedlungsraum ‚Bocholt
Nord‘ in Bezug auf die Nahversorgung spiegelt die hohe Akzeptanz der Nahversorgungsagglomeration am Ostwall wider. 25 % decken hauptsächlich ihren
Bedarf im ALDI Markt, 22 % im REWE Verbrauchermarkt. An dritter Stelle liegt
der EDEKA KÜPPERS Markt in Stenern mit einem Nennungsanteil von 13 %.
Das REAL SB-Warenhaus nennen 11 % der befragten Haushalte in BocholtNord, gefolgt vom benachbarten ALDI mit 5 %. Weitere hauptsächlich genannte Einkaufsorte sind der EDEKA ELSKAMP Markt am Platanenweg, der EDEKA
FRERICKS Markt an der Moltkestraße und der PENNY Markt an der Dinxperloer
Straße wird von jeweils 4 % der Befragten genannt.
2%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
© CIMA GmbH 2010
Fragt man nach den Einkaufsalternativen auch mit Bezug auf Großeinkäufe
werden auch hier die beiden Betreiber ALDI und REWE am Ostwall genannt.
Auf sie entfallen 47 % der Nennungen. An dritter Stelle folgt der EDEKA
FRERICKS Markt mit 10 % der Nennungen und der Wochenmarkt in der Innenstadt mit 9 % der Nennungen. Der PENNY Markt an der Roonstraße profitiert
von der relevanten Orientierung auf den EDEKA FRERICKS Markt mit einem
Nennungsanteil von 6 % in der Liste der alternativ zu nennenden Märkte.
141
Abb. 87: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-Nord‘ in Bezug
Für den Siedlungsraum ‚Bocholt Nord‘ liegt insgesamt ein gutes Nahversorgungsniveau vor. Es könnte sich perspektivisch verbessern, sollte im ehemaligen C&A-Haus ein Frischemarkt etabliert werden können49 .
Bo cholt Nord
In welchem Fr ische markt , Lebensm itt eldiscount er ode r ande rem
Ha ndelsbetr ieb e rle digen Sie auch noch Ihr en Einkauf (u.a.
Gr oßeinkauf)? (n = 163 ; Me hr fachnennungen möglich; Top 8)
7.5.1.3
36%
Rewe, O stwal l
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt Innenstadt‘ (Hauptzentrum)
22%
Real, SB-Warenha us, Boc holt
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Innenstadt Bocholt‘ übernimmt die Versorgungsfunktion des Hauptzentrums. Sein unmittelbar zu zuordnender Einzugsbereich ist das Stadtgebiet von Bocholt mit 74.691 Einwohnern.
21%
Edeka Freri cks, Moltkestra ße
10%
Wochenma rkt, I nnenstadt
In Bezug auf die Nahversorgung beherbergt der Zentrale Versorgungsbereich
Innenstadt die maßgeblich relevanten Nahversorgungsstandorte für die Siedlungsräume ‚Innenstadt‘ und ‚Nord‘. Konkret handelt es sich um folgende Lebensmittelmärkte:
9%
7%
Edeka Küppers, S tenern, Robert-Koch-Ring
6%
Penny , M ünsterstr./Roonstr.
REWE Verbrauchermarkt in den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT (2.100 m²
Verkaufsfläche)50 ; Versorgungsfunktion für den Siedlungsraum ‚Innenstadt‘.
6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
© CIMA GmbH 2010
Hinsichtlich der Nahversorgung wird die Nahversorgungsagglomeration ALDI /
REWE (Ostwall, Münsterstraße) von der Bevölkerung im Siedlungsraum ‚Bocholt Nord‘ vorrangig akzeptiert. Darüber hinaus bestehen noch räumliche
Orientierungen zur Fachmarktagglomeration an der ‚Welfenstraße / Friesenstraße‘ sowie nach Stenern. Relevante Bedeutung haben auch noch der Wochenmarkt in der Innenstadt und der EDEKA FRERICKS Markt an der Moltkestraße.
NETTO Lebensmitteldiscounter ‚Im Niederbruch‘ (800 m² Verkaufsfläche);
Versorgungsfunktion für den Siedlungsraum ‚Innenstadt‘
49
50
Siehe hierz u auch Abschnitt 6.7.3.
Die hier genannten Verkaufsflächen de r aufgeliste ten Nahvers orger in den Zentralen Versorgungsbe reichen dokumentiere n deren Gesamtverkaufsfläche einschließlich Rand- und Ergänzungssortime nte. In den Strukturdatenblätte rn zu den Zentralen Versorgungsbere ichen (z.B. Abb. 88) wird die ‚reine‘ Verkaufsfläche in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwa ren ausgewiesen.
142
PENNY Lebensmitteldiscounter an der Dinxperloer Straße (740 m² Verkaufsfläche); Versorgungsfunktion für den Siedlungsraum ‚Innenstadt‘, zusätzlich auch relevant für den Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘51
REWE Verbrauchermarkt am Ostwall (990 m² Verkaufsfläche); Versorgungsfunktion für die beiden Siedlungsräume ‚Innenstadt‘ und ‚BocholtNord‘
ALDI Lebensmitteldiscounter am Ostwall (800 m² Verkaufsfläche52 ); Versorgungsfunktion für die Siedlungsräume ‚Innenstadt‘ und ‚Bocholt-Nord‘
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Innenstadt Bocholt‘ wird im Wesentlichen
durch den innerstädtischen Erschließungsring begrenzt. Die relevanten Straßenzüge sind ‚im Uhrzeigersinn‘ im Norden beginnend Nordwall und Ostwall,
der Theodor-Heuss-Ring, die Ebertstraße, die Willy-Brandt-Straße und die Meckenemstraße. Alle innen liegenden Grundstücke zählen zum Zentralen Versorgungsbereich ‚Innenstadt‘. Die beiden sich im Westen und Osten anschließenden Handelslagen (östliches Westend rund um den PENNY-Markt an der
Dinxperloer Straße und Standortagglomeration HUNGERKAMP; HOLZLEITNER,
DAS FUTTERHAUS) sowie die Nahversorgungsagglomeration am Ostwall mit
ALDI und REWE) werden ebenfalls noch dem Zentralen Versorgungsbereich
‚Bocholt Innenstadt‘ zugeordnet. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Innenstadt Bocholt‘ beschreibt zugleich die Innenstadtabgrenzung
Sie bleibt gegenüber 2005 unverändert.
In westlicher Richtung erstreckt sich somit der Zentrale Versorgungsbereich
‚Innenstadt Bocholt‘ auch auf den Baublock Dinxperloer Straße, Kurfürsten
nemstraße mit einbezogen. Dieser Standortbereich stellt sich als westliche
Cityrandlage dar.
In östlicher Richtung umfasst der Zentrale Versorgungsbereich die unmittelbar
an den Ostwall andockenden und zwischen Friedrich-Wilhelmstraße und
Münsterstraße andockenden Grundstücksareale. Die hier etablierte Nahversorgungsagglomeration stellt sich mit hoher Besuchsfrequenz aus der Innenstadt als östliche Cityrandlage dar.
Die Blockrandbebauung an der Schwartzstraße zählt nicht zum Zentralen Versorgungsbereich ‚Innenstadt Bocholt‘. Dies gilt auch für weitere Standortareale
entlang der Münsterstraße in Richtung Blücherstraße. Der westliche Lageabschnitt der Münsterstraße wird funktionsräumlich als Cityergänzungslage eingeordnet, die zielgruppenspezifische Kaufkraft bindet und durch deutlich niedrigere Passantenfrequenzen im Vergleich zu den Haupteinkaufslagen der City
gekennzeichnet ist.
Die Einzelhandelsstrukturen des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt Innenstadt‘ sind umfassend in Abschnitt 6 dokumentiert und bewertet worden.
In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren‘ beherbergt der Zentrale
Versorgungsbereich ‚Innenstadt‘ eine Verkaufsfläche von 6.860 m². In Bezug
auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ realisiert der Zentrale Versorgungsbereich ‚Bocholt Innenstadt eine Handelszentralität von 55453 . Es
bestehen Kaufkraftzuflüsse aus dem gesamten Stadtgebiet. Bezogen auf die
Versorgungsfunktion des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Innenstadt‘ als
Hauptzentrum für das Stadtgebiet insgesamt erreicht die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ eine Marktabschöpfungsquote von 22.
straße, Ludgerusstraße und Westend. Südlich des Westends sind die Grundstücksareale zwischen Westend und Aa von der Raverspurte bis zur Mecke53
51
52
Siehe hierz u auch Abschnitt 7.5.
Maßstäbliche E rweite rung 2011 erfolgt.
Einem im Zentrale n Versorgungsbere ich ‚Bocholt Inne nstadt‘ realisie rten Einzelhandelsumsatz von 32,7 Mio. € steht ein relevantes Nachfragevolumen im Siedlungsraum Innens tadt von 5,9 Mio. € gegenüber.
143
Abb.88: Zentraler Versorgungsbereich ‚Bocholt Innenstadt‘: Strukturdaten
und Standortprofil
Zentraler Versorgungsbereich
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Bocholt Innenstadt
Einzelhandelsbetriebe insgesamt:
294
Dienstleistungen / öffentl. Einrichtungen:
205
Verkaufsfläche insgesamt (in m²)
67.455
Verkaufsfläche 'Lebensmittel / Reformwaren (in m²) 6.860
Einwohner im zuzuordnenden Einzugsbereich
Marktabschöpfung in der Warengruppe
'Lebensmittel / Reformwaren'
74.691
22
Stärken:
Vielfältiges, fußläufig erreichbares Nahversorgungsangebot in der Innenstadt
Hohe Attraktivität des Wochenmarktes
Schwächen:
Hoher Wettbewerbsdruck des innenstädtischen Lebensmittelangebotes durch
Fachmarktagglomeration ‚Welfenstraße / Friesenstraße
die
Empfehlungen:
Ggf. Etablierung eines ‚Frischemarktes‘ in der ehem. C&A- Immobilie
Nachhaltige Absicherung der Nahversorgungsagglomeration am ‚Ostwall‘
© CIMA GmbH 2010
144
Abb.89: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Innenstadt
Bocholt; Kartierung Einzelhandel
Innenstadt (Hauptzentrum)
Nahru ngs -un dG enussmittel
Ge sun dheits- un dKörpe rpflege
Üb rige r perio discher Bedarf
(Bl um en, Zeitschrifte n)
Be kleidun g, Wäsche
Sch uhe ,Lede rwaren
Op tik, Uhr en, Sch mu ck
Bü che r , Schre ibware n
Ele ktro art ikel, Un terhaltungsEle ktro nik, Fo to, P C
Spiel,Spo rt, Hobb y
Ge sch enke, Glas, Po rzel lan,
Hausrat
Ein rich tun gsb edarf
Baumarktspe zifische Sortimente
Be triebe< 800 m ² VK F
Be triebe= 800 m ² VK F
Ko mp lement äre Nutzung
Le erst and
Abgrenzung „Zen traler
Verso rgu ngsbere ich“
Bu slin ien
Kar tierung erh ebt nich t de n Ansp ruch de r
Vol lständigkeit
©C IMA Ber atung + Manage me nt Gm bH 2010
© C IMA Gm bH 2010
145
Abb.90: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt Innenstadt; Kartierung Komplementäre Nutzungen
Zentra ler Versorgungsbereich – Komplement ärnutzungen
Innenstadt (Haupt zentrum)
Kundenorientierte
Dienstle istungen
Postund Banken
Verwaltung
Bildung, Gesundheit
und Sozi ales
Gastronomie und
Beherbe rgung
Kulturund Freizeit
Kirchen e tc.
AbgrenzungZentraler
Ve rsorgungsber eich
Buslinien
Kartierunge rhebt nicht den Anspruch der
V ollständigk eit
© CIMA Beratung + Management GmbH 2010
© C IMA GmbH 2010
146
7.5.2
7.5.2.1
mitteleinzelhandels im Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘ liegt bei 41. Neben
der Bedarfsdeckung innerhalb des eigenen Siedlungsraumes spielen weitere
Standorte eine relevante Rolle.
Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘
Die beiden EDEKA Lebensmittelmärkte am Robert-Koch-Ring (Küppers) und am
Platanenweg (ELSKAMP) sind die beiden größten Anbieter im Siedlungsbereich. Sie sichern die örtliche Nahversorgung.
Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘ – Einzelhandelsstrukturen und
räumliches Einkaufsverhalten
Die Haushaltsbefragung dokumentiert die primäre Orientierung auf die beiden
Einkaufsmärkte in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung. 30 % der Befragten
suchen primär den EDEKA Küppers am Robert-Koch-Ring auf; 22 % orientieren
sich auf den EDEKA ELSKAMP am Platanenweg. Die übrigen knappen 50 % der
Befragten erledigen ihren täglichen Einkauf hauptsächlich im REAL SBWarenhaus oder in den Lebensmitteldiscountern ALDI (Friesenstraße und
Holtwick) bzw. LIDL (Friesenstraße).
Der Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘ setzt sich aus den statistischen Bezirken Giethorst und Stenern zusammen und liegt nordöstlich der Innenstadt von
Bocholt. Hier leben 6.689 Einwohner.
Abb. 91: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum Stenern / Giethorst
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmittel un d Re formwaren
Gesund heits- und Körperpflege
übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
Einrichtungsbedarf
Anz. der
Betriebe
in %
12
9
1
2
85,7%
64,3%
7,1%
14,3%
1.320
1.200
60
60
91,0%
82,8%
4,1%
4,1%
7,7
5,5
-
-
2
14,3%
130
9,0%
-
-
14
100,0%
1.450
100,0%
-
100,0%
In dem abgegrenzten Siedlungsbereich befinden sich insgesamt 14 Einzelhandelsbetriebe, die auf 1.450 m² einen Umsatz von 8,0 Mio. € erzielen. Die Anbieter sind überwiegend dem Segment Lebensmittel und Reformwaren zuzuordnen. Sie beherbergen eine Verkaufsfläche von 1.200 m² und realisieren
einen Einzelhandelsumsatz von 5,5 Mio. €. Die Handelszentralität des LebensCIMA Beratung + Management GmbH 2011
VKF in %
Umsatzverteilung
in %
Umsatz in
Mio. €
Im Hinblick auf den Großeinkauf und weitere Einkaufsorte zeigt sich ein nahezu umgekehrtes Einkaufsverhalten. Primärer Einkaufsmarkt ist mit 37 % der
Nennungen der Lebensmitteldiscounter ALDI an der Münsterstraße. Das REAL
SB-Warenhaus erreicht einen Nennungsanteil von 30 % . Auf den EDEKA Küppers Markt entfallen noch 21 % der Nennungen. Hingegen folgt der EDEKA
ELSKAMP Markt erst nach dem ALDI Holtwick und dem innerstädtischen Wochenmarkt an sechster Stelle. Nur 8 % der Nennungen der Befragten aus
147
Giethorst und Stenern entfallen auf den EDEKA ELSKAMP Markt als weitere
Einkaufsalternative.
Abb. 92: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚Stenern
/ Giethorst‘
Nachfragevolumen
in Mio. €
Siedlungsraum
Sternern /
Giethorst
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
Stenern / Giethorst
In welchem Frischemarkt oder Leb en smitteldiscounter decken
Sie hauptsächlich ihren täglichen bzw. ku rzfristigen Bed arf an
Leb ensmitteln? (n = 179; Top 8)
Handelszentralität
Siedlungsraum
Stenern /
Giethorst
Ede ka Küppers, Stenern, Robert- Koch-Ring
30%
Edeka Elska mp, Platanenweg
22%
Periodischer Bedarf
übri ger periodi scher Bedarf (Blumen, Zei tschri ften)
7,7
5,5
-
19,1
13,3
-
40
41
37
39
Schuhe, Lederwaren
0,0
0,0
0,0
0,0
4,8
3,2
0,9
0,8
0
0
0
0
12%
Real, SB-Wa renhaus, Bocholt
8%
4%
Aldi, Holtwick
3%
Lidl, Friesenstraße (Nä he Real)
3%
Rewe, Ost wall
3%
0%
5%
10% 15% 20% 25% 30% 35%
Einrichtungsbedarf
-
-
12
23
Quelle: CIMA B estandserhebung und Kaufkraftanalysen. 2010. Rundungsdifferenzen möglich
Die Befragungsergebnisse signalisieren deutlich, dass die beiden EDEKA Märkte exzellent ihre Versorgungsfunktion als wohnungsnaher Nahversorger erfüllen, jedoch im Kontext von Großeinkäufen nur begrenzt akzeptiert werden.
Auch vor dem Hintergrund der nur mäßigen Handelszentralität in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ ist zu hinterfragen, ob nicht in Stenern
ein leistungsstarkes Nahversorgungsangebot realisiert werden kann.
Mittelfristig ergäbe sich die Perspektive die beiden sehr kleinflächigen EDEKA
Märkte zu einem leistungsstarken Nahversorgungszentrum verschmelzen zu
lassen. Der neue Standort müsste sowohl aus Stenern als auch aus der
Giethorst gut erreichbar sein und in das Stadtbusnetz integriert werden. Perspektivisch ergibt sich Gestaltungsspielraum zur Realisierung eines nachhaltigen Nahversorgungszentrums mit einem Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.500 m² einschließlich Getränkemarkt.
Die CIMA GmbH empfiehlt aktuell in Stenern die Einzelhandels- und Dienstleistungsagglomeration rund um den EDEKA KÜPPERS Markt am Robert-Koch-Ring
148
als Zentralen Versorgungsbereich auszuweisen. Der EDEKA ELSKAMP Markt am
Platanenweg ist als ergänzender Nahversorgungsbereich aufzufassen.
im entsprechenden Arbeitskreis der Workshopveranstaltung ‚Nahversorgung‘
diskutiert.
7.5.2.2
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Stenern‘ am Robert-Koch-Ring übernimmt
die Versorgungsfunktion eines Nahversorgungszentrums für den Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘. In diesem Verflechtungsraum leben derzeit 6.689
Einwohner.
Stenern / Giethorst
In welch em Frischemarkt, Lebensmitteldiscou nter oder
anderem Handelsbetrieb erled igen Sie auch noch Ihren
Einkauf (u.a. Großeinkauf)? (n = 179; Mehrfachnennu ngen
möglich; To p 10)
Aldi, Münster str aße
37%
30%
Ede ka Küppers, Stenern, Robert- Koch-Ring
21%
Aldi, Holt wick
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Stenern‘ wird im Westen begrenzt durch die
nördlich des Robert-Koch-Ringes liegende Sparkassenfiliale und setzt sich östlich davon an der südlichen Blockrandbebauung des Robert-Koch-Ringes fort.
Er endet im Kreuzungsbereich mit der Rudolf-Virchow-Straße.
10%
Wochenm arkt, Inne nstadt
10%
Ede ka Elska mp, Platanenweg
8%
Aldi, Friesenstra ße (Nä he Real)
7%
Re we , Ostwa ll
6%
Penny, Münster str./Roonstr.
4%
Plus/Nett o, N ordst raße/Innenstadt
4%
0%
5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
Mit Realisierung des neuen Nahversorgungszentrums sollte der Zentrale Versorgungsbereich Stenern zum neuen Verbrauchermarktstandort und den sich
ggf. ergänzend etablierenden Dienstleistern verlagert werden. Nichts spricht
dagegen, das ein Ergänzungsangebot am Robert-Koch-Ring und in der
Giethorst insbesondere für ältere Menschen erhalten bleibt.
Dies ist insbesondere mit Blick auf die benachbarten Senioreneinrichtungen zu
beachten. Diese Entwicklungsstrategie für Stenern wurde auch wohlwollend
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Stenern (Robert-Koch-Ring), (Nahversorgungszentrum)
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Stenern‘ beherbergt derzeit 6 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 700 m². Davon entfallen auf die
Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ 620 m². Maßgeblich relevanter
Nahversorger ist der EDEKA KÜPPERS – Markt mit einer Gesamtverkaufsfläche
von 530 m².
Die Marktabschöpfung im Lebensmitteleinzelhandel des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Stenern‘ bezogen auf das Nachfragevolumen im Siedlungsraum
‚Stenern / Giethorst‘ liegt bei lediglich 22. Die niedrige Marktabschöpfung resultiert sowohl aus der insgesamt unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung des Lebensmittelmarktes, als auch der Marktteilung mit dem
EDEKA ELSKAMP – Markt am Platanenweg.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Stenern‘ ist aufgrund seiner Besuchsfrequenzen und Konzentration von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen abgegrenzt worden. Hinsichtlich der gesamten Infrastrukturausstattung
149
bewegt sich der Zentrale Versorgungsbereich an der Untergrenze von als Zentrale Versorgungsbereiche abgrenzbaren Standortarealen.
Es wird empfohlen, mittelfristig die Nahversorgung im Siedlungsraum ‚Stenern
/ Giethorst‘ durch Realisierung eines leistungsstarken Nahversorgungszentrums nachhaltig abzusichern54 .
Im Standortbereich des ‚Hemdener Weges‘ soll, abweichend von den Empfehlungen der bisherigen Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt
Bocholt kein weiterer Nahversorgungsstandort realisiert werden – s. auch
Vorbemerkungen S. 13.
7.5.2.3
ergänzender Verflechtungsbereich wäre der Stadtteil Barlo zu berücksichtigen,
so dass insgesamt von einer Mantelbevölkerung von rd. 8.500 Einwohner ausgegangen werden könnte.
Bei Realisierung des perspektivischen Versorgungsbereichs ‚Stenern‘ sollte
dennoch auch mit Blick auf den demographischen Wandel eine rudimentäre
ergänzende Nahversorgung am Robert-Koch-Ring und am Platanenweg erhalten bleiben.
Perspektivischer Zentraler Versorgungsbereich ‚Stenern‘ (Nahversorgungszentrum)
Für Stenern wird mittelfristig die Realisierung eines nachhaltigen Nahversorgungszentrums unter Zusammenführung der beiden in Stenern und Giethorst
ansässigen EDEKA-Märkte empfohlen. Als Standortraum kämen Entwicklungsflächen südöstlich des St. Agnes-Hospitals/ östlich des Barloer Weges in Frage.
Das Nahversorgungszentrum sollte unmittelbar an die mittelfristig zu realisierenden Neubaugebiete andocken. Darüber hinaus wird eine optimale Anbindung an das STADTBUS-Netz als Funktionsbedingung eingefordert. Diese sollte
auch Barlo an das Nahversorgungszentrum anbinden. Der mögliche Standortraum zur Abgrenzung des perspektivischen Zentralen Versorgungsbereichs
Stenern ist in Abb. 98 dokumentiert. Auf eine konkrete Abgrenzung wird mit
Blick auf das frühe Planungsstadium verzichtet.
Bezogen auf den aufgrund der Neubaugebiete noch leicht wachsenden Siedlungsraum ‚Stenern / Giethorst‘ dürfte der Verflechtungsbereich des perspektivischen Zentralen Versorgungsbereichs rd. 7.000 Einwohner beherbergen. Als
54
Siehe nachfolgenden Abschnitt 7.5.2.3
150
Abb. 95: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Stenern‘
Strukturmerkmale
Kennzahle n
Stenern (Robert -Koch -Ring)
6
3
700
Verkaufsfläche 'Lebensmittel / Reformwaren (in m²)
620
Einwohner im zuzuordnende n Einzugsbereich
6.689
22
Stärken:
Integrierte Standortlage
Akzeptable Passantenfrequenzen im Nahversorgungsbereich
Schwächen:
EDEKA Markt mit geringer Verkaufsfläche; mäßige Kaufkraftbindung;
Arbeitsteilung mit ELSKAMP EDEKA Markt am Platanenweg
Empfehlungen:
Kurzfristig: Nahversorgungszentrum im Bestand mittels Ausweisung als Zentraler
Versorgungsbereich absichern
Langfristig: Realisierung eines leistungsstarken Nahversorgungszentrums mit guter
ÖPNV- Anbindung in Nähe des St.-Agnes-Hospitals; Zusammenlegung der EDEKA
Standorte Stenern und Giethorst
Keine Realisierung eines ergänzenden Nahversorgungsstandortes am Hemdener Weg
© CIMA GmbH 2010
151
Abb.96: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Stenern‘; Kartierung Einzelhandel
152
Abb.97: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Stenern‘; Kartierung Komplementäre Nutzungen
Zentraler Versorgungsbereich – Komplementärnutzun gen
Stenern, Robert-Koch-Rin g (Nahverso rgungszentrum)
Kundenorienti erte
Di enstleist ungen
Postund Banken
Verwa ltung
Bildung, Gesundheit
und Sozial es
Gastronomie und
Beherbergung
Kultur und Frei zeit
Kirchen etc.
Ab grenzungZentraler
Ve rsor gungsbereich
Buslinien
Ka rtier ung erhebt nicht den Anspruch der
Vollstä ndig keit
© CIMA Ber atung + Manageme nt GmbH 2010
© CIMA Gm bH 2010
153
Abb.98: Suchraum für den perspektivischen Zentralen Versorgungsbereich
‚Stenern‘
Perspektivischer Zentraler Versorgungsbereich ‚Stenern‘
Nah rungs-un dGe nus smit tel
Gesu ndheits- und Körperp flege
Übriger perio discher Beda rf
(Blumen, Zeitschriften )
Bekleidu ng, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Optik, Uh ren ,Sch muc k
Büch er , Schre ibwaren
Elektroartike l, Un terhaltun gsElektronik, Fo to, PC
Spiel, Sport, Hobb y
Gesc henke, Glas, Porz ellan ,
Haus rat
Einrichtu ngsb edarf
Baumarktspezifische Sortimen te
Betriebe <800 m² VKF
Betriebe =800 m² VKF
Komplement äreN utz ung
Leerstan d
Abgrenzung „Perspektivisc her
z entraler Versorg ungsbereich“
B usli nien
K artierung erhebt nicht den Anspruchd er
Volls tändigkeit
© CIMA Ber atung + Managem ent GmbH 20 10
© C IMA Gm bH 2010
154
7.5.3
Siedlungsraum ‚Bocholt – Ost (nördlich der Münsterstraße)‘
7.5.3.1
Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (nördlich der Münsterstraße)‘ – Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten
Das Einzelhandelsangebot umfasst 19 Betriebe, die auf 4.760 m² einen Umsatz
von 16,7 Mio. € erzielen. Die Standorte konzentrieren sich auf die nördliche
Blockrandbebauung der Münsterstraße sowie die Nahversorgungsagglomeration Moltkestraße / Roonstraße mit PENNY Lebensmitteldiscounter und EDEKA
FRERICKS Markt. Das Angebot bedient vornehmlich den periodischen Bedarf.
Neben dem Lebensmittelmarkt EDEKA FRERICKS (rd. 950 m² Verkaufsfläche) ist
der DURSTY Getränkefachmarkt (rd. 1.000 m²) der verkaufsflächengrößte Anbieter.
Der Siedlungsraum Bocholt - Ost (nördlich der Münsterstraße) umfasst die
beiden statistischen Bezirke Blücherstraße und Heutingsweg. Der Bereich
schließt sich östlich an die Innenstadt an und wird im Süden durch die Münsterstraße begrenzt. In diesem Bereich leben 5.254 Einwohner.
Abb. 99: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt – Ost‘ (nördlich
Münsterstraße)
CIMA Warengrup pe
Periodischer Bedarf
Anz. de r
Betriebe
Verkaufsf läche in m²
in %
VKF in %
Umsatzverteilung
in %
Umsatz in
Mio. €
9
7
47,4%
36,8%
2.930
2.780
61,6%
58,4%
11,4
68,3%
2
10,5%
150
0,0%
-
-
Persönlicher Bedarf in sgesamt
5
26,4%
1.070
22,5%
3,0
18,0%
Geschenke , Glas, Po rzellan, Keramik
Hausrat
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Einrichtungsbedarf,
Baumarktspezif ische Sortimente
(einschließ lich garte ncen terrelevanter Sortimente)
5
26,4%
760
15,9%
1,8
10,8%
19
100,0%
4.760
100,0%
16,7
100,0%
Gesu ndheits- und Körperpflege
155
Die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ erzielt 68,3 % des im Siedlungsraum Bocholt-Ost (nördlich Münsterstraße) realisierten Einzelhandelsumsatzes. Die Handelszentralität in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ beläuft sich auf 109. Damit realisiert der Siedlungsraum Bocholt-Ost
(nördlich Münsterstraße) in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘
Kaufkraftzuflüsse aus angrenzenden Siedlungsbereichen. Dies gilt insbesondere für den Siedlungsbereich ‚Bocholt-Ost (südlich der Münsterstraße)‘.
Abb.100: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtOst (nördlich Münsterstraße)‘
Nachfragevol umen
Handelsin Mio. €
zentrali tät
Siedl ungsSiedlungsraumraum
Ost
Ost
(nördl.
(nördl.
Münsterstr.) Münsterstr.)
Umsatz i n
Mio. €
CIMA Warengruppe
Periodi scher Bedarf
übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschri ften)
Spi el , Sport, Hobby insgesamt
Geschenke, Gl as, Porzel lan, Keramik
Hausrat
Einrichtungsbedarf,
(ei nschließlich gartencenterrelevante Sortimente)
11,4
10,4
79
109
-
-
11
der Münsterstraße)‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
Bocho lt Ost (nördl. Mün sterstraße)
In welchem Frischemarkt od er Lebensmitteldiscounter decken
Sie haupts ächlich ihren täglichen b zw. kurzfristigen Bedarf an
Lebensmitteln? (n = 140; Top 8)
Ede ka Fr ericks, Moltke stra ße
35 %
22 %
1 1%
3,0
0,0
7, 5
0, 4
9%
4%
Re we, Ostwa ll
3%
Edeka Elskam p, Bieme nhorst, Birkenallee
3%
40
K+ K, Hochfe ldstra ße
0
2%
0%
5% 10% 15% 20% 25 % 30 % 35 % 4 0%
1,8
4, 3
42
16,7
27,3
61
Quelle: CIMA Bestandserhebung und Kaufkraftanalysen. 2010. Rundungsdifferenzen möglich
Der EDEKA FRERICKS – Markt wird von der lokalen Bevölkerung als Nahversorger sehr gut angenommen. Für 35 % der Befragten ist er der wichtigste Frischemarkt zur täglichen bzw. kurzfristigen Versorgung. Der PENNY Lebensmitteldiscounter ist für weitere 22 % der Befragten der wichtigste Lebensmittelmarkt.
Bei der Frage nach alternativen Einkaufsorientierungen entfallen 41 % der
Nennungen durch Bewohner des Siedlungsraumes ‚Bocholt-Ost (nördlich der
Münsterstraße)‘ auf den ALDI-Discountmarkt an der Münsterstraße. Der Nen
156
nungsanteil für den EDEKA FRERICKS Markt liegt hier bei 30 %. genannt. Weitere 23 % der Befragten nannten das REAL SB-Warenhaus in Bocholt. Der PENNY
Markt an der Roonstraße erreicht hier einen Nennungsanteil von 18 %. Der
REWE Markt am Ostwall wird von 9 % der Befragten genannt.
Bocho lt Ost (nördl. Mün sterstraße)
I n welchem Frischemarkt, Lebensmitteld iscounter oder
an derem Handelsbetrieb erledigen Sie auch noch Ih ren
Einkau f (u.a. Großein kauf)? (n = 129; Mehrfachn ennungen
möglich; Top 9)
Aldi, Münste rstr aße
Als Zentraler Versorgungsbereich im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (nördlich der
Münsterstraße)‘ wird die Nahversorgungsagglomeration EDEKA FRERICKS /
PENNY mit benachbarten Dienstleistungsangeboten abgegrenzt. Der Zentrale
Versorgungsbereich ‚Münsterstraße / Roonstraße‘ ist der maßgebliche Standortbereich zur Bedarfsdeckung im Segment Nahversorgung für die Bevölkerung im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (nördlich der Münsterstraße)‘. Darüber
hinaus bestehen Orientierungen zur Nahversorgungsagglomeration am Ostwall. Diese ist Bestandteil des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt Innenstadt‘.
In den Sortimentsbündeln ‚Persönlicher Bedarf / Medien, Technik / Spiel,
Sport, Hobby‘ realisiert der Einzelhandel im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (nördlich der Münsterstraße)‘ eine beachtliche Handelszentralität von 42. Der kleinflächige Einzelhandel entlang der Münsterstraße bedient Nischensegmente.
41 %
Ede ka F rericks, Molt ke str aße
3 0%
Rea l, SB-Warenha us, Bocholt
2 3%
Penny, Münste rstr./Roonstr.
18%
Re we , Ostwa ll
9%
Aldi, Friesenstra ße (N ähe Real)
9%
Re al, SB-War enhaus, Rhede
7%
Wochenmarkt , Inne nstadt
5%
Re we , Shopping Arkade n Bocholt
5%
0%
5% 1 0% 15% 2 0% 25% 3 0% 35% 40 % 45%
9 % der Nennungen entfallen auf den ALDI Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße als alternativen Standort der Bedarfsdeckung im Segment Nahversorgung. Der Wochenmarkt in der Innenstadt erreicht hier einen Nennungsanteil von 5 %.
157
7.5.3.2
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Münsterstraße
/ Roonstraße
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Münsterstraße / Roonstraße‘ übernimmt
Nahversorgungsfunktion für den Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (nördlich Münsterstraße) mit 5.254 Einwohnern.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Münsterstraße / Roonstraße‘ erstreckt sich
nördlich der Münsterstraße östlich der I. van-Meckenem-Realschule bis zur
Roonstraße. Nördlich der Blockrandbebauung zur Münsterstraße gehören die
rückwärtigen Stellplatzareale zum Zentralen Versorgungsbereich ‚Münsterstraße / Roonstraße‘.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Münsterstraße / Roonstraße‘ beherbergt
eine Verkaufsfläche von 2.070 m². Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ entfallen 1.680 m². Die maßgeblich relevanten Nahversorger sind
der EDEKA FERICKS Frischemarkt (950 m² Verkaufsfläche55 ) und der PENNY
Lebensmitteldiscounter (640 m² Verkaufsfläche).
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Münsterstraße / Roonstraße‘ erreicht in der
Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost‘
(nördlich der Münsterstraße) eine hervorragende Marktabschöpfung von 87.
Sie signalisiert auch Kaufkraftzuflüsse aus benachbarten Siedlungsräumen.
55
Maßstäbliche E rweiterung 2011 e rfolgt.
158
Abb.103: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Münsterstraße / Roonstraße‘
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Münsterstraße / Roonstraße
4
6
2.070
Verkaufsfläche 'Lebensmittel / R eformwaren (in m²)
1.620
5.254
68
Stärken:
Leistungsstarkes Nahversorgungszentrum mit Vollsortimenter (EDEKA) und
Lebensmitteldiscounter (PENNY)); sehr hohe Kaufkraftbindung
Ausreichendes Parkplatzangebot
Gute Integration zu nördlich anschließenden Wohnsiedlungsbereichen
Schwächen:
-
Empfehlungen:
Nahversorgungszentrum im Bestand mittels Ausweisung als Zentraler
Derzeitige Struktur ist nachhaltig und zukunftsfähig
© CIMA GmbH 2010
159
Abb.104: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Münsterstraße
/ Roonstraße; Kartierung Einzelhandel
Münsterstraße / Roonstraße (Nahversorgungszentrum)
Nahru ngs -un dG enussmittel
Ge sun dheits- un dKörpe rpflege
Üb rige r perio disc her Bedarf
(Bl um en, Zeitschrifte n)
Be kleidun g, Wäsche
Sch uhe ,L ede rwaren
Op tik, Uhr en, Sch mu ck
Bü che r , Schre ibware n
Ele ktro art ikel, Un terhaltungsEle ktro nik, Fo to, P C
Spiel,Spo rt, Hobb y
Ge sch enke, Glas, Po rzel lan,
Hausrat
Ein rich tun gsb edarf
Baumarktspe zifische Sortimente
Be triebe< 800 m ² VK F
Be triebe= 800 m ² VK F
Ko mp lement äre Nutzung
Le erst and
Abgrenzung „Zen traler
Verso rgu ngsbere ich“
Bu slin ien
Kar tierung erh ebt nich t de n Ansp ruc h de r
Vol lständigkeit
©C IMA Ber atung + Manage me nt Gm bH 201 0
© C IMA Gm bH 2010
160
Abb.105: Zur Abgrenzung des Zentralenversorgungsbereichs ‚Münsterstraße
/ Roonstraße (Kartierung Komplementäre Nutzungen)
Münsterstraße / Roonstraße (Nahversorgungszentrum)
Kundenorientiert e
Dienstleistungen
Postund Banken
Verwaltung
Bildung, Gesundheit
und Soziales
Gastronomie und
Beherber gung
Kulturund Freizei t
Kirchen etc.
Ab grenzungZ entr aler
Ve rsorgungsberei ch
Buslinien
Kartierung erhebt nicht den An spruch der
V ollständigkeit
© CIMA Beratu ng + Man agement GmbH 2010
© C IMA Gm bH 2010
161
7.5.4
Siedlungsraum ‚Bocholt – Ost (südlich der Münsterstraße)‘
7.5.4.1
Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der Münsterstraße)‘ – Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten
Im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der Münsterstraße)‘ sind 28 Einzelhandelsbetriebe ansässig. Sie realisieren auf einer Verkaufsfläche von 6.330 m²
einen Einzelhandelsumsatz von 19,0 Mio. €. Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ entfallen 8 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 1.320 m².
Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 6,5 Mio. €. Dies entspricht
34,2 % des im Siedlungsraum realisierten Einzelhandelsumsatzes.
Der Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der Münsterstraße)‘ schließt sich östlich an die Bocholter Innenstadt an. Die nördliche Begrenzung verläuft entlang
der Münsterstraße. Der Siedlungsraum ‚Bocholt – Ost (südlich der Münster
Straße)‘ setzt sich aus den beiden statistischen Bezirken Lönsstraße und Aa-See
zusammen. Hier leben 5.466 Einwohner.
Abb.106: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich
der Münsterstraße)‘
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmittel und Ref ormwaren
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
12
8
42,9%
28,6%
1.740
1.320
27,5%
20,9%
9,4
6,5
49,5%
34,2%
Gesundhe its- und Körperpf lege
4
14,2%
420
6,6%
2,9
15,3%
Spiel, Sport, Hobby in sgesamt
4
14,3%
310
4,9%
0,8
4,3%
5
17,9%
820
13,0%
3,4
17,9%
Geschenke, Glas, Porzellan , Keramik
Hausrat; Einrichtungsbedarf
7
25,0%
3.460
54,7%
5,4
28,4%
28
100,0%
6.330
100,0%
19,0
100,0%
162
Entlang der Münsterstraße wird der Einzelhandelsbesatz geprägt durch Fachmärkte (DÄNISCHES BETTENLAGER, TELAKE (Unterhaltungselektronik, Fahrräder), AUDIO E (Unterhaltungselektronik), Ladenhandwerk und kleinflächigen
Facheinzelhandel.
Die maßgeblich relevante Nahversorgungsagglomeration liegt an der Hochfeldstraße mit dem Getränkefachmarkt GEUTING, Ladenhandwerk und dem
K & K Frischemarkt. Diese Nahversorgungsagglomeration wird als Zentraler
Versorgungsbereich abgegrenzt (siehe Abschnitt 7.5.4.2).
Abb.107: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtOst (südlich der Münsterstraße)‘
Abb.108: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich
der Münsterstraße)‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmittel , Reformwaren
Gesundhei tsund Körperpfl ege
übriger periodischer Bedarf (Bl umen, Zeitschriften)
9,4
6,5
Nachfragevolumen
in Mio. €
Siedlungsraum
Ost
(südl.
Münsterstr.
Handelszent ralität
Siedlungsraum
Ost
(südl.
Münsterstr.)
15,6
10,8
Bocho lt Ost (südl. Mü nsterstraße)
Sie hauptsächlich ihren täglichen bzw. kurzfristigen Bedarf an
Lebensmitteln ? (n = 146; Top 8)
Ede ka Fr ericks, Molt ke str aße
60
60
24 %
K+ K, H ochfe ldstr aße
16 %
2,9
4,8
15 %
60
Rea l, SB-Warenha us, Bocholt
0,8
4,9
16
3,4
2,9
117
Hausrat, Einrichtungsbedarf,
(einschl ießli ch gartencenterrelevant e Sorti mente)
1 0%
Aldi, Münster str aße
9%
8%
4%
Re we , Ostwa ll
5,4
5,0
108
3%
0%
5%
10 %
15 %
20%
25%
3 0%
19,0
28,4
67
163
In den Segmenten ‚Medien und Technik‘ sowie den zusammengefassten Warengruppen ‚Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat, Einrichtungsbedarf, Baumarktspezifische Sortimente‘ realisiert der im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost
(südlich der Münsterstraße)‘ mit Handelszentralitäten von 117 bzw. 108 deutliche Kaufkraftzuflüsse. Die Nischenangebote in den etablierten Fachmärkten
binden überörtlich Kaufkraft.
Abb.109: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich
Bocho lt Ost (südl. Mü nsterstraße)
I n welchem Frischemarkt, Lebensmitteld iscounter oder
an derem Handelsbetrieb erledigen Sie auch noch Ih ren
Einkau f (u.a. Großein kauf)? (n = 137; Mehrfachn ennungen
möglich; Top 10)
2 3%
Edeka Fre ricks, Moltkestra ße
2 1%
2 0%
K+ K, Hochfe ldstra ße
19 %
Penny, Münsterstr./Roonstr.
16%
Aldi, Frie se nstraße (Nä he Re al)
15 %
Woche nm arkt, Inne nst adt
10 %
Lidl, Frie se nstraße (Nä he Real)
7%
Plus/Netto, Nordstr aße /Innensta dt
4%
Rea l, SB-Ware nhaus, Rhe de
4%
0%
Der Lebensmitteleinzelhandel im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der
Münsterstraße)‘ realisiert eine Handelszentralität von 60. Es besteht somit ein
Kaufkraftabfluss in andere Siedlungsräume. Dies dokumentieren auch deutlich
die Ergebnisse der Haushaltsbefragung. Bei der Frage nach dem bevorzugten
Markt zur Deckung des täglichen Bedarfs nennen 24% der Befragten aus dem
Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der Münsterstraße)‘ den EDEKA FRERICKS
Markt an der Moltkestraße und erst an zweiter Stelle mit 16 % der Nennungen
den im Siedlungsraum ansässigen K & K – Lebensmittelmarkt. An dritter Stelle
folgt mit 15 % der PENNY-Markt an der Roonstraße. Der Lebensmitteleinzelhandel im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (nördlich der der Münsterstraße)‘ profitiert deutlich von Kaufkraftzuflüssen aus den dem südlich angrenzenden Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der Münsterstraße)‘. Das REAL SB-Warenhaus
in der Welfenstraße bevorzugen immerhin noch 10 % der Befragten, den ALDI
Lebensmitteldiscounter an der Münsterstraße 9 % der Befragten sowie den
ALDI Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße 8 % der Befragten. Immerhin 4 % der Befragten aus dem Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich der Münsterstraße)‘ decken ihren Bedarf im Segment der Nahversorgung hauptsächlich
im REAL SB-Warenhaus in Rhede.
In Bezug auf Großeinkäufe und als alternativer Einkaufsort zur Bedarfsdeckung
im Segment Nahversorgung wird der im ‚eigenen‘ Siedlungsraum ansässige
K & K – Markt erst an vierter Stelle mit 19 % der Nennungen genannt. An erster Stelle stehen der ALDI Lebensmitteldiscounter an der Münsterstraße (23 %
der Nennungen), gefolgt vom EDEKA FRERICKS Markt (21 % der Nennungen)
sowie dem REAL SB-Warenhaus in Bocholt (20 % de Nennungen). An fünfter
Stelle folgt der PENNY Markt an der Roonstraße (16 % der Nennungen), vor
dem ALDI Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße. 10 % der Nennungen
entfallen auf den Wochenmarkt als alternativen Versorgungsstandort.
5%
1 0%
1 5%
2 0%
25%
Alles in allem steht der K & K Frischemarkt in der Hochfeldstraße als maßgeblich relevanter Nahversorger im eigenen Siedlungsraum unter erheblichen
Wettbewerbsdruck benachbarter Versorgungsstandorte. Unseres Erachtens
könnte die Wettbewerbsposition durch eine umfassende Modernisierung des
Marktes deutlich verbessert werden.
164
7.5.4.2
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Hochfeld‘
(Nahversorgungszentrum)
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Hochfeld‘ übernimmt die Versorgungsfunktion eines Nahversorgungszentrums im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost (südlich
der Münsterstraße)‘. Der zugeordnete Verflechtungsbereich beherbergt damit
5.466 Einwohner.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Hochfeld‘ erstreckt sich vom Kreuzungsbereich Hochfeldstraße / Tenkingstraße entlang der Hochfeldstraße. Bis zum
Standort des K&K Frischemarktes. In diesem Standortbereich zählen die an der
Hochfeldstraße anliegenden Liegenschaften zum Zentralen Versorgungsbereich ‚Hochfeld‘.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Hochfeld‘ beherbergt 7 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 1.010 m². Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel,
Reformwaren‘ entfallen 840 m².
Die Marktabschöpfung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Hochfeld‘ in der
Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ im Siedlungsraum ‚Bocholt-Ost
(südlich der Münsterstraße liegt bei akzeptablen 40. Hier ist zu berücksichtigen, dass Kaufkraft aus diesem Siedlungsraum auch in den Zentralen Versorgungsbereich ‚Münsterstraße / Roonstraße‘ abfließt.
165
Abb.110: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Hochfeld‘
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Hochfeld
7
2
1.010
860
5.466
40
Stärken:
Optimale Integration in den Wohnsiedlungsbereich
Schwächen:
Modernisierungsbedarf innerhalb des K&K
- Marktes
Empfehlungen:
Keinen zusätzlichen Wettbewerbsdruck aufbauen
© CIMA GmbH 2010
166
Abb.111: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Hochfeld; Kartierung Einzelhandel
Hochfeld (Nahversorgungszentrum)
Nah rungs- und Genus smittel
Ge sun dheits-u nd Kör perp flege
Üb rige r periodisch er B edarf
(Blumen, Zeits chri ften )
Bekleid ung, Wäsch e
Sch uhe ,Le derwar en
Op tik, U hr en,S chmuck
Bücher , Schre ibwaren
Ele ktro artikel, Unterh altu ngsEle ktro nik, Foto, P C
Spi el,Sport, Ho bby
Ge schenke, Gl as,P orz ellan,
Hausrat
Ein rich tungsbedarf
Bau markts pez ifischeS ort imente
Betrieb e< 800 m² VKF
Betrieb e= 800 m² VKF
Komple me ntäre Nutzu ng
Leerstand
Abgren zun g „Zentrale r
Versorgun gsb ereich“
Bu slinien
Kar tieru ng e rhe bt n ich t de n Anspruch der
Vol lstän digkeit
©C IMA Bera tung + Mana geme nt GmbH 2 010
© C IMA GmbH 2010
167
Abb.112: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Hochfeld‘;
Zentraler Versorgungsbereich – Komplementärnutzungen
Hochfeld (Nahversorgungszentrum)
Kundenorientier te
Dienstl eist ungen
Postund Banken
Ver waltung
Bildung, Gesund heit
und Sozial es
Gastronomie und
Beherbergung
Kulturund Freizeit
Kirchen etc.
Ab grenzungZ entral er
Buslini en
Kart ierunge rhebt nicht den Anspruch der
V ollständigkeit
© CIMA Beratung + Man ageme nt Gmb H 20 10
© C IMA GmbH 2010
168
7.5.5
Siedlungsraum ‚Bocholt – Südost / Fildeken‘
Der Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost / Fildeken‘ umfasst die statistische Bezirke
Fildeken und Rosenberg. Dort leben 4.581 Einwohner. Neben attraktiven
Wohnsiedlungsarealen ist dieser Siedlungsraum auch durch gewerblich geprägte Bereiche des ‚alten Textilindustriegürtels‘ gekennzeichnet.
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost
/ Fildeken‘ 46 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 23.390 m²
erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 44,0 Mio. €. Im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost / Fildeken‘ verteilt sich der Einzelhandelsbesatz auf
folgende Standortbereiche:
Fachmärkte HAPPY BABY (Babyfachmarktsortimente) und HEIN GERICKE
(Motorradbekleidung) in der Schaffeldstraße,
Fachmärkte QUIKO (Zoobedarf), HOBBYZENTRALE (Bastelfachmarkt) und
Getränkefachmärkte JANYS und TRINKGUT sowie die Möbelhauser, KEITEN
SCHMITZ, VAN OEPEN und Büroeinrichtung HEGERING im Standortbereich
‚Ewaldstraße / Franzstraße / Gewerbehof / Industriestraße‘,
Kleinflächiger Facheinzelhandel, Ladenhandwerk und Fachmärkte an der
Dingdener Straße (PRAKTIKER Baufachmarkt, 2RAD JAGER (Fahrradfachmarkt)),
Solitär liegender CASH Getränkefachmarkt in der Ruhrallee,
Nahversorgungszentrum an der Niersstraße mit EDEKA GÖRKES Frischeund Getränkemarkt,
Betriebe des Kfz-Zubehörs im Standortbereich ‚Im Königsesch‘.
Entsprechend der dokumentierten Einzelhandelsstrukturen entfallen knapp
32 % der Verkaufsflächen auf die Sortimente ‚Geschenke, Glas, Porzellan,
Hausrat‘ und ‚Einrichtungsbedarf‘ sowie rd. 42 % der Verkaufsflächen auf die
Warengruppe ‚Baumarktspezifische Sortimente. Der in diesen beiden zusammengefassten Sortimentsgruppen realisierte Umsatzanteil beläuft sich im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost / Fildeken‘ auf 45,2 %.
Abb.113: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtSüdost /Fildeken‘
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmi ttel , Reformwaren
Nachfragevolumen
in Mio. €
Siedlungsraum
Fildeken /
Südost
Handelszentralität
Siedlungsraum
Fildeken /
Südost
16,1
12,7
12,8
8,9
125
143
3,4
3,9
87
2,0
3,2
62
6,0
3,2
188
Hausrat, Einrichtungsbedarf
8,8
2,1
419
(einschließli ch gartencenterrelevante S orti mente)
11,1
2,1
534
44,0
23,4
188
übri ger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschri ften)
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ sind im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost / Fildeken‘ 14 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von
2.845 m² ansässig. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 12,7 Mio. €.
Unter den Betrieben des Lebensmitteleinzelhandels befinden sich drei Geträn
169
zentralitäten von über 400 realisiert und hier deutliche Kaufkraftzuflüsse verzeichnet werden. Auch in den zusammengefassten Warengruppen ‚Medien
und Technik‘ sowie ‚Spiel, Sport, Hobby‘ liegt die Handelszentralität mit 188
deutlich über 100.
kefachmärkte in weniger städtebaulich integrierten Standortlagen (Ewaldstraße, Industriestraße, Ruhrallee).
Abb.114: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost / Fildeken‘
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmittel u nd Reformwaren
Anz. der
Betriebe
Verkauf sfläche in m²
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
19
14
41,3%
30,4%
3.445
2.865
14,7%
12,2%
16,1
12,7
36,6%
28,9%
5
10,9%
580
2,5%
3,4
7,7%
5
10,9%
750
3,2%
2,0
4,5%
Spiel, Sport, Hobby insge samt
8
17,4%
2.240
9,5%
6,0
13,6%
Geschenke, Glas, P orzellan, Keramik
4
8,7%
7.170
30,7%
8,8
20,0%
10
21,7%
9.785
41,8%
11,1
25,2%
46
100,0%
23.390
100,0%
44,0
100,0%
Gesundheits- und Kö rperpf lege
übrige r periodischer Bedarf (Blume n, Zeitschriften)
(einschließlich gartencenterrelevan te Sortimente )
Quelle: CIMA B estandserhebung. 2010.
Die im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost / Fildeken‘ etablierten Möbelhäuser
sowie der an der Dingender Straße ansässige PRAKTIKER Baufachmarkt führen
dazu, dass in den Sortimentsbündeln ‚Geschenke, Glas, Keramik, Porzellan,
Hausrat, Einrichtungsbedarf‘ sowie ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ HandelsCIMA Beratung + Management GmbH 2011
170
im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost / Fildeken‘ eine Handelszentralität von 143.
Die Kaufkraftzuflüsse in den Siedlungsraum fußen in erster Linie auf die dort
etablierten Getränkefachmärkte, gleichsam bedeutsam ist jedoch eine sehr
eindeutige Nahversorgungsorientierung auf das Nahversorgungszentrum an
der Niersstraße.
raum ansässigen EDEKA GÖRKES Markt in der Niersstraße. Der ALDI Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße folgt mit einem Nennungsanteil von 20
% mit deutlichem Abstand. Am dritthäufigsten mit jeweils 15 % der Nennungen folgen einerseits der EDEKA ELSKAMP Markt an der Birkenallee und andererseits das REAL SB-Warenhaus an der Friesenstraße. Der LIDL Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße erreicht noch einen Nennungsanteil von 5 %.
Abb. 115 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost / Fildeken‘ in Bezug au f die tägliche Bedarfsdeckung
Abb.116: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt - Südost / Fildeken‘ in Bezug auf den Großeinkauf
Bocho lt Südost / Fildeken
Bocho lt Südost / Fildeken
In welchem Frischemarkt od er Lebensmitteldiscounter decken Sie
hau pts ächlich ihren täglich en bzw. kurzfristigen Bedarf an
Ede ka G ör ke s, Nie rsstr.
In welchem Frisch emarkt, Lebens mitteldiscounter oder anderem
Handelsbetrieb erled igen Sie au ch noch Ihren Einkau f (u.a.
Großein kauf)? (n = 114; Mehrfachnen nungen möglich; Top 8)
3 2%
20 %
15 %
15 %
4 0%
33%
Ede ka G ör ke s, Nie rsstr.
2 5%
Lidl, Frie se nstraße (Nä he Real)
20%
5%
2%
Edeka Isselmarkt , Holtwick, Dinxpe rloer
2%
1 3%
2%
Re we, Shopping Arkade n Bocholt
2%
0%
5%
Woche nm arkt, Inne nst adt
Rewe, Ost wall
10 %
15%
20 %
25%
30 %
3 5%
Bei der Frage nach dem hauptsächlichen Einkaufsort bei der Deckung des kurzfristigen und täglichen Bedarfs nennen 32 % der Haushalte den im SiedlungsCIMA Beratung + Management GmbH 2011
9%
6%
5%
0% 5 % 1 0% 15% 2 0% 25 % 3 0% 35 % 4 0% 45 %
Fragt man nach alternativen Einkaufsorten auch mit Blick auf Großeinkäufe
steht die Fachmarktagglomeration an der Friesenstraße im Vordergrund. 40 %
171
der Nennungen entfallen auf den ALDI Lebensmitteldiscounter und 33 % auf
das REAL SB-Warenhaus an der Welfenstraße. Der EDEKA GÖRKES – Markt
folgt an dritter Stelle mit 25 % der Nennungen, gefolgt vom LIDL Lebensmitteldiscounter mit 20 % der Nennungen. Der ALDI Lebensmitteldiscounter an der
Münsterstraße erzielt einen Nennungsanteil von 13 %. Der EDEKA ELSKAMP
Markt an der Birkenallee erreicht hier noch einen Nennungsanteil von 9 %.
Grundsätzlich wird das Nahversorgungszentrum an der Niersstraße mit EDEKA
GÖRKES Frische- und Getränkemarkt von der Bevölkerung im Siedlungsraum
als maßgeblich relevanter Nahversorgungsstandort akzeptiert. Gleichzeitig
orientiert sich jedoch ein Teil der örtlichen Bevölkerung auch auf den modernen EDEKA ELSKAMP Verbrauchermarkt an der Birkenallee oder die Fachmarktagglomeration an der Friesenstraße. Letztere wirkt begrenzend auf die
Gestaltungsspielräume für ein nachhaltiges Nahversorgungsangebot im Fildeken.
Der Zentrale Versorgungsbereich Fildeken beherbergt 4 Einzelhandelsbetriebe
mit einer Verkaufsfläche von 1.070 m². Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel,
Reformwaren‘ entfallen 740 m². Der GÖRKES EDEKA Markt verfügt über eine
Verkaufsfläche von rd. 650 m². Innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs
sind bauliche Optimierungen möglich.
Die Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich ‚Fildeken‘ bezogen auf das Nachfragevolumen im zugeordneten
Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost / Fildeken‘ beläuft sich auf 37. Diese Quote ist
akzeptabel vor dem Hintergrund der standorträumlichen Nähe der Fachmarktagglomeration ‚Friesenstraße / Welfenstraße‘.
Das Nahversorgungszentrum an der Niersstraße muss nachhaltig abgesichert
werden, indem zusätzlicher Wettbewerbsdruck vermieden wird.
7.5.5.1
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Fildeken‘
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Fildeken‘ übernimmt die Versorgungsfunktion eines Nahversorgungszentrums für den Siedlungsraum ‚Bocholt-Südost /
Fildeken‘. Der relevante Verflechtungsbereich beherbergt somit derzeit 4.581
Einwohner.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Fildeken‘ umfasst das Standortareal des
GÖRKES Frischemarktes und Getränkemarktes östlich der Kreuzung Fildekesweg / Rheinstraße. Nach Süden wird er durch die Niersstraße begrenzt. Östlich
schließt sich Wohnbebauung an.
172
Abb.117: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Fildeken‘
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Fildeken
4
2
1.070
740
4.581
37
Stärken:
Optimale Integration in den Wohnsiedlungsbereich; Nähe zu Schulstandorten
Schwächen:
-
Empfehlungen:
Vermeidung von zusätzlichem Wettbewerbsdruck durch konkurrierende Stan-dortentwicklungen
© CIMA GmbH 2010
173
Abb. 118:Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Fildeken‘; Kartierung Einzelhandel
Fildeken (Nahversorgungszentrum)
Nahrungs-u ndGenuss mittel
Ge sundheits-und Körperpflege
Üb riger perio disch er Be darf
(Bl umen , Zei tschri ften )
Be kleid ung, Wäsch e
Sch uhe ,Lederwaren
Op tik, U hren ,Schmuck
Bü cher , Schreibwaren
Ele ktroartike l, UnterhaltungsEle ktron ik, Fo to, P C
Spiel,Sp ort, Hobb y
Ge schenke, Glas,P orzellan,
Hausrat
Ein richtungsb edarf
Baumar ktspe zifisc he S ortimente
Be trieb e < 800 m² VKF
Be trieb e = 800 m² VKF
Ko mple ment äre Nutzu ng
Le erstand
Abgrenz ung „ Zentr aler
Ver sorgu ngsb ereic h“
Bus linien
Kartierung e rhebt nich t den Ansp ruch der
Vollständigkeit
© CIMA Bera tung + Manageme nt Gm bH 2 010
© CIMA GmbH 2010
174
Abb.119: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Fildeken‘; Kartierung Komplementäre Nutzungen
Fil deken (Nahversorgungszentrum)
Kundenorientier te
Dienstleistungen
Post und Banken
Verwaltung
und Soziales
Gast ronomie und
Beherbergung
Kulturund Freizeit
Kirchen etc.
AbgrenzungZ entraler
Versorgungsbereich
Buslinien
Ka rtierungerhebt nicht den Anspruch der
V ollständigkeit
© CIMA Beratu ng + Man agement GmbH 2010
© C IMA Gm bH 2010
175
7.5.6
7.5.6.1
Siedlungsraum ‚Bocholt – Süd‘
Siedlungsraum ‚Bocholt-Süd‘ – Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten
Der Siedlungsraum ‚Bocholt Süd‘ umfasst die statistische Bezirke AlfredFlender-Straße und Karolingerstraße. Er erstreckt sich südlich der Innenstadt
und beherbergt lediglich 3.843 Einwohner. Westlich der Bahntrasse der DBStrecke ‚Wesel – Bocholt‘ ist der Siedlungsraum ‚bahnbegleitend‘ stark gewerblich geprägt.
Im Rahmen der Einzelhandelsbestandserhebung wurden im Siedlungsraum
‚Bocholt-Süd‘ 40 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von
15.060 m² erfasst. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 58,4 Mio. €.
Der Besatz wird maßgeblich geprägt durch die Fachmarktagglomeration Friesenstraße / Welfenstraße / Kaiser-Wilhelm-Straße.
Neben dem REAL SB-Warenhaus und den Lebensmitteldiscountern ALDI und
LIDL sind in diesem Standortraum folgende Fachmärkte mit zentrenrelevantem
Sortiment etabliert: KIK (Textilfachmarkt), PIERON (Sportfachmarkt), CASH
(Getränkefachmarkt).
Abb.120: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-Süd‘
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmi ttel und Reformwaren
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
16
12
40,0%
30,0%
8.670
8.020
57,6%
53,3%
43,1
38,4
73,8%
65,8%
Gesundhei tsund Körperpflege
übriger peri odi scher Bedarf (Blumen, Zeitschri ften)
4
10,0%
650
4,4%
4,7
8,1%
6
15,0%
1.190
7,9%
2,9
5,0%
9
22,5%
3.020
20,0%
8,2
14,0%
Hausrat
0
0,0%
310
2,1%
0,9
1,5%
Einrichtungsbedarf
4
10,0%
1.150
7,6%
2,0
3,4%
(einschl ießl ich gartencenterrel evante Sorti mente)
5
12,5%
720
4,8%
1,3
2,2%
40
100,0%
15.060
100,0%
58,4
100,0%
176
Der Standortbereich ist als Bestandsagglomeration des Einzelhandels mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten nach § 24 a, Satz 5 LEPro
NRW zu bewerten. Es handelt sich um eine nicht integrierte Standortlage, die
sich in den Segmenten der nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimente
nicht weiterentwickeln sollte.
Abb.121: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtSüd‘
NachfrageUmsatz i n
Mio. €
CI MA Warengruppe
volumen
in Mio. €
Siedlungsraum
Süd
Mit Ausnahme des Segments ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ verzeichnen
alle Warengruppen Handelszentralitäten von deutlich über 100 und realisieren
deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem gesamten Stadtgebiet.
Abb. 122 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt – Süd‘ in Bezug
Bocho lt Süd
Handelszentralität
Siedl ungsraum
Süd
In welchem Frischemarkt oder Leb en smitteldiscounter decken
Sie hauptsächlich ihren täglichen bzw. ku rzfristigen Bed arf an
Leb ensmitteln? (n = 103; Top 7)
Periodischer Bedarf
Le be nsmittel , Re formware n
Gesundhe its- und Körpe rpfle ge
übrige r periodische r Be darf (Blumen, Ze itschrifte n)
Persönl icher Bedarf insgesamt
43,1
38,4
10,8
7,5
400
514
Aldi, Friese nstraße (Nä he Real)
4,7
3,3
142
2,9
2,7
108
47%
2 2%
8%
Rewe, S hopping Ar kade n Bocholt
Medi en und Technik insgesamt
Spi el, Sport, Hobby insgesamt
8,2
2,7
304
Hausrat
0,9
0,3
289
Einri chtungsbedarf
2,0
1,4
144
Baumarktspezi fische Sortimente
(einschl ie ßli ch garte ncenterre le vante Sortimente)
1,3
1,7
75
5%
4%
Ede ka Elska mp, Lowick, We rther Str aße
3%
Aldi, Münster stra ße
2%
0%
1 0%
2 0%
3 0%
4 0%
5 0%
58,4
19,6
298
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ sind im Siedlungsraum ‚Bocholt-Süd‘ 12 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 8.020 m²
ansässig. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 38,4 Mio. €.
In Bezug auf die räumliche Orientierung der ansässigen Bevölkerung im Bereich der täglichen Bedarfsdeckung dominiert die etablierte Fachmarktagglomeration ‚Friesenstraße / Welfenstraße / Kaiser-Wilhelm-Straße‘. 77 % der
Befragten aus dem Siedlungsraum ‚Bocholt-Süd‘ nennen entweder das REAL
SB-Warenhaus oder die beiden Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL. An vierter
177
bzw. fünfter Stelle folgen mit deutlichem Abstand der REWE Verbrauchermarkt in den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT (5 % der Nennungen sowie der
EDEKA ELSKAMP Markt an der Birkenallee (4 % der Nennungen).
Abb.123: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt- Süd‘ in Bezug
Bocho lt Süd
In welchem Frischemarkt, Lebensmitteldiscounter o der anderem
Handelsbetrieb erledigen Sie auch no ch Ihren Einkauf (u.a.
Großeinkauf)? (n = 95; Mehrfachnennu ngen möglich; Top 10)
Aldi, F rie se nstraße (Nähe Re al)
3 7%
Re al, SB-War enhaus, Bocholt
31%
Lidl, Fr ie se nstraße (Nähe Re al)
26%
Rewe, Shopping Ar ka den Bocholt
14 %
Edeka Elskamp, Biemenhorst, Birkena llee
8%
Woche nma rkt, Innensta dt
6%
Plus/Ne tto, Bieme nhorst, Birkenallee /WilliPattberg-Ring
7.5.6.2
Zur Abgrenzung der Fachmarktagglomeration Friesenstraße / Welfenstraße / Kaiser-Wilhelm-Straße als Bestandsagglomeration nach
§ 24a (5) LEPro NRW
4%
Edeka Görkes, N ier sstr.
3%
Rewe, Ost wall
2%
Aldi, Lowick
2%
0%
5 % 10 % 15% 20 % 25% 3 0% 35% 4 0%
Fragt man nach alternativen Einkaufsorten für den Großeinkauf steht ebenfalls
die ‚vor Ort‘ ansässige Fachmarktagglomeration im Vordergrund. 94 % der
Nennungen entfallen entweder auf REAL, ALDI oder LIDL. Mit 14 % der Nennungen folgt der REWE Verbrauchermarkt in den SHOPPING ARKADEN
BOCHOLT vor dem EDEKA ELSKAMP Markt an der Birkenallee. Weitere 6 % der
Nennungen entfallen auf den Wochenmarkt in der Innenstadt als Einkaufsalternative. 4 % der Nennungen entfallen auf den NETTO-Markt an der Birkenallee.
Die Fachmarktagglomeration ‚Friesenstraße / Welfenstraße / KaiserWilhelmstraße‘ ist der mit Abstand bevorzugte Nahversorgungsstandort für
die Bevölkerung im Siedlungsraum Süd. Sie verzeichnet Kaufkraftzuflüsse aus
dem gesamten Stadtgebiet. Hiervon profitieren auch die zusätzlich etablierten
Fachmärkte mit zentrenrelevantem Kernsortiment. Einkaufsverflechtungen
aus dem Siedlungsraum ‚Bocholt-Süd‘ in andere Standortbereiche sind eher
mäßig entwickelt. Es besteht grundsätzlich kein Handlungsbedarf das Nahversorgungsangebot in diesem Siedlungsraum weiterzuentwickeln. Bereits heute
schränkt die Fachmarktagglomeration die Gestaltungsspielräume benachbarter Zentraler Versorgungsbereiche (insbesondere Fildeken, Feldmark) ein.
Die Fachmarktagglomeration ‚Friesenstraße / Welfenstraße /KaiserWilhelmstraße soll als Bestandsagglomeration mit überörtlicher Versorgungsfunktion abgegrenzt werden. Sie genießt nach § 24a, Satz 5 LEPro NRW Bestandsschutz hinsichtlich des etablierten Einzelhandels mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten. Eine Stärkung der Versorgungsfunktion
dieses Standortes sollte vermieden werden. Diese Empfehlung leitet sich auch
aus dem städtebaulichen Ziel der ‚Sicherung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nach § 2 Abs. 2 BauGB‘ ab. Die baurechtliche Absicherung soll
die Bestandsflächen der in Abb. 124 dokumentierten Fachmärkte berücksichtigen.
178
Abb. 124:Handlungsempfehlungen zur Absicherung der Bestandsagglomeration ‚Welfenstraße / Friesenstraße / Kaiser-Wilhelm-Straße
Bestandsagglomeration nach § 24a (5) LEPro NRW
Fachmarktagglomeration Welfenstraße / Friesenstraße / Kaiser-Wilhelm-Straße
REAL SB-Warenhaus, 7.400 m² VKF
LIDL Lebensmitteldiscounter, 900 m² VKF
ALDI Lebensmitteldiscounter,900 m² VKF
KIK Textilfachmarkt, 440 m² VKF
CASH Getränkefachmarkt, 430 m² VKF,
INTERSPORT PIERON Sportfachmarkt, 800 m² VKF
Stärken:
Umfassendes Nahversorgungsangebot für den Siedlungsraum ‚Bocholt-Süd‘ durch REAL
SB-Warenhaus sowie Lebensmitteldiscounter ALDI und LIDL
Überörtlicher Kaufkraftzufluss aus dem gesamten Stadtgebiet
Schwächen:
Attraktivität und Dimensionierung der Fachmarktagglomeration (auch Fachmärkte mit
zentrenrelevantem Kernsortimenten)
Empfehlungen:
Absicherung als Bestandsagglomeration nach § 24a LEPro NRW;
Kein Ausbau des Einzelhandels mit nahversorgungsund zentrenrelevanten
Sortimenten
© CIMA GmbH 2010
179
Abb.125: Fachmarktagglomeration ‚Welfenstraße / Friesenstraße / KaiserWilhelm-Straße
Fachmarktagglomeration Welfenstraße / Friesenstraße / Kaiser - Wilhelm - Straße
Nahrungs- und Genussmittel
Übriger periodischer Bedarf
(Blumen, Zeitschriften)
Bekleidung, Wäsche
Schuhe,Lederwaren
Optik, Uhren, Schmuck
Bücher,Schreibwaren
Elektroartikel, Unterhaltungs
Elektronik, Foto, PC
Spiel, Sport, Hobby
Geschenke, Glas, Porzellan,
Hausrat
Einrichtungsbedarf
Betriebe < 800 m² VKF
Betriebe = 800 m²
VKF
Komplementäre Nutzung
Leerstand
Abgrenzung Sonderstandort
Buslinien
Kartierung erhebt nicht den Anspruch der
Vollständigkeit
© CIMA GmbH 2010
© CIMA Beratung + Managemen t GmbH 2010
180
7.5.7
Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘
7.5.7.1
Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘ – Einzelhandelsstrukturen
und räumliches Einkaufsverhalten
Der Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘ wird maßgeblich geprägt durch
attraktive Ein- und Zweifamilienhausgebiete. Derzeit erfolgt noch Zuzug in
diesen Siedlungsraum mit Realisierung der Neubaugebiete in Biemenhorst. Im
Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst wurden 37 Einzelhandelsbetriebe mit
einer Verkaufsfläche von 12.415 m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 27,0 Mio. € 56 . Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ entfallen 18 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 5.750 m². Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 16,7 Mio. €.
Der Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘ setzt sich aus den statistischen
Bezirken Biemenhorst, Lankern und Mussum zusammen. Hier leben 9.839
Einwohner.
Abb.126: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
23
18
62,2%
48,6%
7.215
5.750
58,1%
46,3%
20,3
16,7
75,3%
61,9%
Gesundhei tsund Körperpf lege
übriger periodi scher Bedarf (Blumen, Zei tschri ften)
5
13,5%
1.465
11,8%
3,6
13,4%
6
16,2%
2.160
5,6%
3,1
3,9%
4
10,8%
2.050
16,3%
2,2
8,2%
(einschli eßli ch gartencenterrel evante Sorti mente)
4
10,8%
1.020
8,2%
1,3
4,9%
37
100,0%
12.415
100,0%
27,0
100,0%
56
Die Verkaufsflächen be rücksichtigen die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen
des C & C-Marktes HANDELSHOF in Lankern. Be i den Umsätze n wurde sortimentsspezifisch ein 10 %-tiger Umsatzanteil für de n Verkauf an Endverbrauche r berücksichtigt.
181
Abb.127: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚Mussum
/ Biemenhorst‘
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmi ttel, Reformw aren
Nachfragevolumen
in Mi o. €
Si edlungsraum
Mussum /
Bi emenhorst
Handel szentralität
Si edlungsraum
Mussum /
Bi emenhorst
20,3
16,7
27,6
19,1
74
87
3,6
8,4
43
Persönlicher Bedarf i nsgesamt
Medien und Technik i nsgesamt
Spi el , Sport, Hobby insg esamt
3,1
13,7
23
Geschenke, Glas, Porzell an, Keramik
Hausrat, Ei nrichtungsbedarf
2,2
4,4
50
Baumarktspezi fi sche Sorti mente
(ei nschli eßlich gartencenterrel evante Sortimente)
1,3
4,5
30
27,0
50,2
54
übriger periodi scher Bedarf (Blumen, Zeitschri ften)
Kleinflächiger Facheinzelhandel in Streulage im durch Wohnsiedlungsbereiche geprägten Siedlungsraum.
Die Nahversorgungsagglomeration an der Birkenallee bzw. Willi-Pattberg-Ring
wird als Zentraler Versorgungsbereich innerhalb des Siedlungsraumes ‚Mussum / Biemenhorst‘ festgelegt.
In der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ realisiert der Siedlungsraum
‚Mussum / Biemenhorst‘ mit 87 eine gute Handelszentralität. Eine gute Kaufkraftbindung liegt mit 47 auch im Segment ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel vor.
Die Nahversorgungsagglomeration an der Birkenallee (Willi-Pattberg-Ring)
wird im Siedlungsraum als attraktiver Nahversorgungsstandort akzeptiert. Bei
der Frage nach dem Ort der überwiegenden Deckung des täglichen, kurzfristigen Bedarfs nennen 43 % den EDEKA ELSKAMP Markt an der Birkenallee. Erst
mit deutlichem Abstand folgt das REAL SB-Warenhaus in Bocholt mit 16 % der
Befragten, gefolgt vom ALDI Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße mit
13 % der Befragten. Der EDEKA ELSKAMP Markt in Lowick erreicht im Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘ hinsichtlich der hauptsächlichen Einkaufsorientierung bei Deckung des kurzfristigen Bedarfs immerhin einen Nennungsanteil von 6 % der Befragten.
Der relevante Einzelhandel im Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘ lässt
sich standörtlich wie folgt einordnen:
Nahversorgungsagglomeration ‚Mussum / Biemenhorst‘ an der Birkenallee bzw. am Willi-Pattberg-Ring mit EDEKA ELSKAMP Verbrauchermarkt,
NETTO Lebensmitteldiscounter, Blumenfachgeschäft, Apotheke, Bäcker,
Zeitschriftenkiosk und Zweigstellen von zwei Geldinstituten,
C & C Handelshof in Lankern,
182
Abb.129: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘ in Bezug au f den Großeinkauf
Abb.128: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘ in Bezug au f die tägliche Bedarfsdeckung
Mussum / Biemenh orst
In we lchem Frischem arkt, Lebensm itte ldiscounter oder andere m
Hande lsbet rie b e rle dige n Sie auch noch Ihren Einkauf (u.a.
Gr oßeinkauf)? (n = 236 ; Mehrfachnennungen möglich; Top 10)
Mussum / Biemenh orst
In welchem Frisch emarkt oder Lebensmitteldiscou nter decken
Sie haup tsächlich ihren täglichen bzw. kurzfristigen Bedarf an
Edeka Elskamp, Bie menhorst, Bir kena llee
Aldi , Friesens traße (Nähe Real)
Real SB-Warenhaus, Friesenstraße
4 3%
Re al, SB-War enhaus, Bocholt
8%
Edeka Görkes, N ier sstr.
3%
E deka Isselmar kt, Holt wick, Dinxpe rloer Str.
3%
Aldi, Lowick
17%
Plus/Netto, Biemenhors t, Birkenall ee
13%
E deka Elskam p, Lowick, Wer the r Straße
25%
Edeka Elskamp, Bi emenhorst, Birkenallee
14 %
Aldi, Fr ie se nstraße (Nähe Re al)
35%
16%
Lidl , Friesens traße (Nähe Real)
6%
6%
Aldi, Lowick
4%
Rewe, Shopping-Arkaden
4%
Edeka Elskam p, L owi ck, Werther Straße
3%
C&C Handelshof
3%
2%
Lidl, Fr ie se nstraße (Nähe Re al)
2%
Plus/Ne tto, Bieme nhorst, Birkenallee /WilliPattberg-Ring
2%
0%
0%
10 %
20%
30%
40%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
5 0%
In Bezug auf Großeinkäufe und alternative Einkaufsorte im Segment des täglichen Bedarfs dominieren bei den Einwohnern aus dem Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘ der ALDI an der Friesenstraße (35 % der Nennungen), und
das REAL SB-Warenhaus (25 % der Nennungen). Erst auf Platz Drei folgt der
EDEKA ELSKAMP – Markt mit 17 % der Nennungen sowie der benachbarte
NETTO-Markt mit 16 % der Nennungen.
Jeweils 6 % der Nennungen entfielen auf den LIDL Lebensmitteldiscounter an
der Friesenstraße sowie auf dem Wochenmarkt in der Innenstadt. Jeweils 4 %
Nennungen entfallen auf den ALDI Markt in Lowick sowie auf den REWE Verbrauchermarkt in den SHOPPING-ARKADEN. Jeweils 3 % der Nennungen entfallen auf den EDEKA ELSKAMP Markt in Lowick sowie den C & C Handelshof.57
Die Nahversorgungsagglomeration an der Birkenallee (Willi-Pattberg-Ring) mit
dem EDEKA ELSKAMP Verbrauchermarkt und dem PLUS / NETTO Lebensmit57
5%
Es handelt s ich hier um de n stärkste n gemessenen Res ponse für den C& C-Markt
183
teldiscounter ist ein mittlerweile gut akzeptierter Nahversorgungsstandort.
Eine verbesserte ÖPNV-Anbindung könnte ihr Gewicht noch weiter stärken.
Gleichzeitig muss die Ausstrahlungskraft der Nahversorgungsagglomeration
rund um das REAL SB-Warenhaus hingenommen werden. Als weitere Einkaufsverflechtung im Segment der Nahversorgung sind latente Einkaufsorientierungen nach Lowick festzustellen.
7.5.7.2
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Birkenallee‘
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Birkenallee‘ übernimmt die Versorgungsfunktion eines Nahversorgungszentrums für den Siedlungsraum ‚Mussum /
Biemenhorst‘ In diesem Verflechtungsbereich leben derzeit 9.839 Einwohner.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Birkenallee‘ umfasst mit Ausnahme der östlich andockenden Wohnbebauung alle Liegenschaften zwischen Birkenallee
und Willi-Pattberg-Ring.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Birkenallee‘ beherbergt 7 Einzelhandelsbetriebe sowie 7 ergänzende Dienstleistungseinrichtungen. Die etablierte Einzelhandelsverkaufsfläche liegt bei 2.250 m². Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel /
Reformwaren‘ entfällt eine Verkaufsfläche von 1.680 m². Die maßgeblich relevanten Nahversorger sind der EDEKA ELSKAMP Verbrauchermarkt und der zum
Zeitpunkt der Erhebung noch unter PLUS firmierende Lebensmitteldiscounter.
Dabei verfügt der EDEKA ELSKAMP Verbrauchermarkt über eine Gesamtverkaufsfläche von 1.260 m² und der angegliederte Lebensmitteldiscounter von
720 m².
Die Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich ‚Birkenallee‘ bezogen auf das Nachfragevolumen im Siedlungsraum ‚Mussum / Biemenhorst‘ beläuft sich auf eine mehr als akzeptable Quote
von 47.
184
Abb.130: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Birkenallee‘
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Birkenallee
7
7
2.250
1.680
9.839
47
Stärken:
Verkehrsoptimale Lage und gute städtebauliche Integration in Neubaugebiete im
südlichen Stadtgebiet
Attraktive ergänzende Infrastruktur
Schwächen:
Bisher fehlende optimale Anbindung an das Stadtbusnetz
Empfehlungen:
© CIMA GmbH 2010
185
Birkenallee (Nahverso rg ungszentrum)
Nahrungs-un dGen ussmittel
Ge sundheits- undK örpe rpfle ge
Üb riger perio disch er Be darf
(Bl umen , Zeitschriften)
Be kleidung, Wäsch e
Sch uhe ,Lede rwar en
Op tik, U hren, Schmuck
Bü cher , Schre ibwaren
Ele ktroartikel, Unte rhaltungs Ele ktron ik, Fo to, PC
Spi el,Sp ort, Hobby
Ge schen ke, Glas,P orzel lan,
Hausrat
Ein richtungsb edarf
Bau mar ktspe zifisch e Sortime nte
Be triebe < 800 m² V KF
Be triebe = 800 m² V KF
Ko mple ment äre Nutzung
Leerstand
Abgrenzung „Zentraler
Ver sorgu ngsb ereich“
Bus linien
Kartieru ng e rhebt nicht den Ansp ruch der
Vollstän digkeit
© CIMA Berat ung + Mana geme nt Gm bH 20 10
© CIMA GmbH 2010
186
Birkenallee (Nahversorgungszentrum)
Kundenorientier te
Dienstl eist ungen
Postund Banken
Ver wa ltung
und Sozial es
Gastronomie und
Beherbergung
Kulturund Freizeit
Kirchen etc.
Ab grenzungZ entral er
Buslini en
Kart ierunge rhebt nicht den Anspruch der
V ollständig keit
© CIMA Beratung + Man ageme nt Gmb H 20 10
© C IMA GmbH 2010
187
waren‘ entfallen 9 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 1.860 m². Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 8,1 Mio. €. Die im Segment ‚Lebensmittel,
Reformwaren‘ maßgeblich relevanten Betriebe sind der NETTO Lebensmitteldiscounter am Fliederweg und der CASH Getränkemarkt.
7.5.8
Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘
7.5.8.1
Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘ – Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten
Der Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘ erstreckt sich auf Wohnsiedlungsbereiche südlich der Aa und westlich der Innenstadt.
Der NETTO Markt und sein Standortumfeld mit ergänzendem Facheinzelhandel
sowie Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben wird als Zentraler Versorgungsbereich ‚Feldmark‘ ausgewiesen. Es handelt sich um eine optimal in das
Wohnsiedlungsgebiet integrierte Nahversorgungslage.
Abb.133: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmi ttel und Ref ormwaren
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
U msatzverteilung
in %
12
9
63,2%
47,4%
2.055
1.860
11,6%
10,5%
10,3
8,1
28,5%
22,4%
Gesundheits- und Körperpfl ege
übriger peri odischer Bedarf (Bl umen, Zei tschri ften)
3
15,8%
195
1,1%
2,2
6,1%
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
7
36,8%
15.685
88,4%
25,8
71,5%
19
100,0%
17.740
100,0%
36,1
100,0%
Er umfasst die statistischen Bezirke Hagensweiden und Lowicker Straße mit
7.416 Einwohnern. Damit schließt er auch westlich an den Standortbereich der
Fachmarktagglomeration rund um das REAL SB-Warenhaus an.
Im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘ wurden 19 Einzelhandelsbetriebe
mit einer Verkaufsfläche von 17.700 m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 36,1 Mio. €. Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, ReformCIMA Beratung + Management GmbH 2011
188
In Bezug auf Verkaufsflächen- und Umsatzanteile wird der Einzelhandelsbesatz
im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘ jedoch durch den Fachmarktbesatz entlang der Werther Straße bzw. von dieser abzweigenden Erschließungswege relevant geprägt. Hierzu zählen u.a. das Radsporterlebniscenter
ROSE BIKE TOWN, der Wasserbettenfachmarkt ANKO und der HAGEBAU
FRIELING Baufachmarkt.
Abb.134: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtWest / Feldmark‘.
Umsatz in
Mio. €
CIMA Wareng ruppe
Nachfragevol um en
in Mio. €
Siedlungsraum
West /
Fel dmark
Handelszentralität auf lediglich 56. Der vergleichsweise niedrige Wert ist mit
Blick auf die unmittelbare Konkurrenz zur Fachmarktagglomeration ‚Friesenstraße / Welfenstraße‘ mit dem REAL SB-Warenhaus und den Lebensmitteldiscountern ALDI und LIDL kaum weiter steigerbar. Der hohe Konkurrenzdruck
auf die Nahversorgungslage an der Wiesenstraße dokumentiert sich auch im
räumlichen Einkaufsverhalten der Bevölkerung im Siedlungsraum ‚BocholtWest / Feldmark‘.
Abb.135: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt – West / Feldmark‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
Bo cholt West / Feldmark
Siedl ungsraum
West /
Feldmark
In welchem Frischemar kt ode r Lebensm itte ldiscounte r decken Sie
hauptsächlich ihre n tä gliche n bzw. kur zfr istigen Be dar f an
Lebensmitteln? (n = 1 99; Top 10)
25%
Aldi, L owick
übri ger periodi scher Bedarf (Blumen, Z ei tschri ften)
10,3
8, 1
20,8
14,4
50
56
2, 2
6,4
34
20%
Plus/Netto, Feldmark/Wi esenstraße
14%
Edeka Elskamp, Lowick, Werther Straße
11%
Aldi, Friesenstraße (Nähe Real)
10%
0,0
5,2
0
Übri ger Ei nzelhandel
25,8
11,9
217
Einzel handel insg esamt
36,1
37,8
95
Edeka Elskamp, Biemenhorst, Birkenall ee
3%
Plus/Netto, Nordstraße/Innenstadt
3%
Rewe, Shoppi ng Arkaden Bocholt
Dementsprechend realisiert der Lebensmitteleinzelhandel im Siedlungsraum
‚Bocholt West / Feldmark‘ lediglich 10,4 % der im Siedlungsraum etablierten
Verkaufsflächen und 22,4 % des dort realisierten Umsatzvolumens.
Die Handelszentralität in den etablierten Fachmarktsegmenten liegt deutlich
über 100. Kaufkraft wird hier überörtlich und aus dem gesamten Stadtgebiet
gebunden. In der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren‘ beläuft sich die
4%
3%
Lidl, Friesenstraße (Nähe Real)
2%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
© CIMA GmbH 2010
25 % der Befragten decken ihren kurzfristigen Bedarf überwiegend im REAL SBWarenhaus. Weitere 20 % orientieren sich hauptsächlich auf den in den letzten Jahren etablierten ALDI Lebensmitteldiscounter in Lowick.
189
Erst an Dritter Stelle folgt der NETTO Markt an der Wiesenstraße mit 14 % der
Nennungen. 11 % der Befragten nennen den EDEKA ELSKAMP Markt in Lowick
als bevorzugten Einkaufsort zur Deckung des kurzfristigen Bedarfs. Einen relevanten Nennungsanteil von 10 % realisiert außerdem noch der ALDI Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße.
Abb. 136 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum Bocholt - West / Feldmark in Bezug au f den Großeinkauf
Bocho lt West / Feldmark
In welchem Frischemarkt, Lebensmitteldiscounter o der
and erem Han dels betrieb erledigen Sie auch noch Ihren
Einkauf (u.a. Großeinkauf)? (n = 199; Mehrfachn en nungen
möglich; Top 10)
Bei der Frage nach alternativen Einkaufsorten, auch mit Blick auf den Großeinkauf im Segment Lebensmittel, entfallen 50 % der Nennungen entweder auf
auf das REAL SB-Warenhaus oder den benachbarten ALDI Lebensmitteldiscounter ALDI. Weitere 35 % der Nennungen entfallen zusammen auf den
EDEKA ELSKAMP Markt und den ALDI Lebensmitteldiscounter in Lowick. Auf
den NETTO-Markt an der Wiesenstraße entfällt lediglich ein Nennungsanteil
von 13 %. Weitere relevante Versorgungsstandorte sind der Wochenmarkt in
der Bocholter Innenstadt (11 % der Nennungen), der REWE Verbrauchermarkt
in den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT (9 % der Nennungen) und der LIDL Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße.
27%
23%
20 %
Aldi, Lowick
1 5%
P lus/Nett o, Fe ldmar k/Wiese nstra ße
1 3%
Woche nm arkt, Inne nstadt
11%
Rewe, S hopping Ar kade n Bocholt
Der Einzelhandel im abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereich ‚Feldmark‘
mit dem NETTO Lebensmitteldiscounter steht unter erheblichem Wettbewerbsdruck durch die Fachmarktagglomeration rund um das REAL SBWarenhaus. Mit der Etablierung des ALDI Lebensmitteldiscounters in Lowick
hat sich zugleich die Einkaufsorientierung aus dem Siedlungsraum ‚Bocholt-Süd
/ Feldmark‘ nach Lowick verstärkt.
9%
8%
3%
P lus/Netto, N ordstr aße /Innensta dt
3%
0%
5%
10 %
15 %
20%
25%
3 0%
© C IMA Gm bH 2010
Standortentwicklungen des Einzelhandels mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten in den nicht integrierten Lagen im Umfeld des Zentralen
Versorgungsbereichs ‚Feldmark‘ sind zu vermeiden. Dies gilt sowohl in Bezug
auf eine überdimensionierte Verkaufsflächenentwicklung in Lowick, als auch
einer (theoretisch möglichen) Attraktivitätssteigerung der Fachmarktagglomeration ‚Welfenstraße / Friesenstraße / Kaiser-Wilhelm- Straße.
190
7.5.8.2
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Feldmark‘
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Feldmark‘ übernimmt die Versorgungsfunktion eines Nahversorgungszentrums im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘. Dort leben 7.416 Einwohner.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Feldmark‘ wird im Norden und Westen begrenzt durch den Fliederweg, im Osten durch die östliche Blockrandbebauung
an der Wiesenstraße und im Süden durch Lowicker Straße. Der so abgegrenzte
Zentrale Versorgungsbereich ‚Feldmark‘ beherbergt 7 Einzelhandelsbetriebe
und 6 ergänzende Dienstleistungseinrichtungen. Die Einzelhandelsverkaufsfläche im Zentralen Versorgungsbereich ‚Feldmark‘ beläuft sich auf 940 m². Auf
die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren‘ entfallen 750 m². Maßgeblich
relevanter Nahversorger ist der am Fliederweg etablierte NETTO – Markt.
Der nahversorgungsrelevante Einzelhandel im Zentralen Versorgungsbereich
‚Feldmark‘ ist erheblichen Wettbewerbsdruck ausgesetzt. Aus dem Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘ fließt in substantiellen Umfang relevante
Kaufkraft nach Lowick und in die Fachmarktagglomeration ‚Welfenstraße /
Friesenstraße mit dem REAL SB-Warenhaus und den Lebensmitteldiscountern
ALDI und LIDL.
Die Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich ‚Feldmark‘ bezogen auf das relevante Nachfragevolumen im
Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Feldmark‘ beläuft sich auf lediglich 23.
191
Abb. 137:Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Feldmark‘
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Feldmark
7
6
940
750
7.416
23
Stärken:
Optimale Integration in den Wohnsiedlungsbereich
Attraktiver städtebaulicher Lösungsansatz
Schwächen:
Mäßige Kaufkraftbindung aufgrund hohen steigenden Wettbewerbsdrucks durch
die Nahversorgungsattraktivität in Lowick und der Fachmarktagglomeration
Welfenstraße / Friesenstraße
Empfehlungen:
Keinen zusätzlichen Wettbewerbsdruck aufbauen
© CIMA GmbH 2010
192
Abb. 138:Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Feldmark‘;
Feldmark (Nahversorgungszentrum)
Nah rungs-u ndG enussmittel
Gesundheit s-un dKörpe rpfle ge
Übriger periodischer Bedarf
(Blumen , Zeitschrifte n)
Bekleidung, Wäs che
Sch uhe ,Lederwaren
Optik, U hren ,Schmu ck
Bücher , Sch reib ware n
Elektroartike l, UnterhaltungsElektron ik, Foto, PC
Spiel,Sp ort, Hobby
Geschen ke, Glas ,Po rzel lan,
Hausrat
Einrichtungs bed arf
Bau mar ktspezifi sche Sortime nte
Betriebe < 800 m ² VK F
Betriebe = 800 m ² VK F
Komple mentäre Nu tzung
Leerstand
Abgrenz ung „Zentraler
Ver sorgungsbereich“
Bus linie n
Kartieru ng e rhebt nic ht den Ansp ruch de r
Vollstän digkeit
©CIMA B erat ung + Ma nage me nt Gm bH 2010
© C IMA Gm bH 2010
193
Abb.139: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Feldmark‘,
Zentraler Versorgungsberei ch – Komplementärnutzungen
Feldmark (Nahversorgungszentrum)
Kundenori enti erte
Dienstleist ungen
Postund Banken
Ver walt ung
Bildung, Gesundheit
und Soziales
Gastronomie und
Beherbergung
Kult urund Frei zeit
Kirchen etc.
AbgrenzungZentr aler
Versorgungsberei ch
Busl inien
Kartierunge rhebt nicht den An spruch der
V ollständigk eit
© CIMA B eratung + Management GmbH 2010
© C IMA GmbH 2010
194
Im ländlich geprägten Liedern sind das Möbelhaus SEGGEWISS und der Gartenfachmarkt MEYERINGS BLUMENP ARADIES ansässig.
7.5.9
Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘
7.5.9.1
Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘ – Einzelhandelsstrukturen und
räumliches Einkaufsverhalten
Im Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘ sind insgesamt 14 Einzelhandelsbetriebe
mit einer Verkaufsfläche von 10.710 m² etabliert. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 22,8 Mio. €. Das Gros der Verkaufsflächen und des realisierten Einzelhandelsumsatzes entfällt auf die Hauptwarengruppe ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ mit 7.100 m² und einem Einzelhandelsumsatz von
12,2 Mio. €.
Der Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘ umfasst die statistischen Bezirke Lowick
sowie Liedern und beherbergt 4.780 Einwohner. Er schließt sich westlich an die
Siedlungsräume ‚Bocholt-West / Feldmark‘ und ‚Bocholt-West / Löverick‘ an.
Abb.140: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘
CIMA Warengruppe
Anz. der
Betriebe
in %
Ve rkauf sfläche in m²
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
Periodischer Bedarf
Lebe nsmittel und Reformw are n
Gesun dheits- u nd Körperp flege
übriger p eriodischer Bedarf ( Blu me n, Zeitschrif ten)
7
6
0
1
50,0%
42,9%
0,0%
7,1%
1.210
1.110
70
30
11,9%
10,9%
0,7%
0,3%
6,8
-
29,8%
-
(einschließlich garten cente rrelevan te Sortimente)
4
28,6%
7.100
69,8%
12,2
53,5%
3
21,4%
1.860
18,3%
3,3
14,5%
14
100,0%
10.170
100,0%
22,8
100,0%
Einze lhande l insgesamt
Der Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘ wird geprägt durch den als ‚Straßendorf‘
zu charakterisierenden Stadtteil Lowick und dem westlich angrenzenden ländlich geprägten Umland mit Gehöften. Südlich des Wohnsiedlungsbereichs Lowick liegt das ‚Gewerbegebiet Lowick‘. Dort sind ein kleinflächiger Zoofachhandel und der Baufachmarkt I & M GEUKES etabliert.
Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ fallen insgesamt 6 Betriebe
mit einer Verkaufsfläche von 1.110 m². Der realisierte Einzelhandelsumsatz
beläuft sich auf 6,8 Mio. €. Die Handelszentralität in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren‘ beläuft sich auf 73. Sie spricht für eine mehr als
akzeptable Kaufkraftbindung innerhalb des ‚eigenen‘ Siedlungsraumes. Dieser
Befund spiegelt sich auch im räumlichen Einkaufsverhalten in Bezug auf die
Nahversorgung wider.
195
Abb.141: Handelszentralitäten im Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘
Umsatz i n
Mio. €
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Le be nsmi tte l, Reformware n
Gesundhei tsund Körpe rpfle ge
übriger pe riodischer Be darf (Blumen, Zei tschrifte n)
(einschli eßlich gartence nte rre le vante Sortime nte )
6,8
-
Nachfragevolumen
i n Mio. €
Si edlungsraum
Lowick /
Liedern
13,4
9,3
3,8
0,4
Abb.142: Räumliche Orientierung im Nahversorgungsbereich Lowick / Liedern in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
Handelszentrali tät
Si edlungsraum
Lowick /
Liedern
Haushaltsbefragung2010
Lowick /Liedern
In welchem Frischemarkt oder Lebensmitteldiscounter
decken Sie hauptsächlich ihren täglichen bzw. kurzfristigen
Bedarf an Lebensmitteln? (n = 123; Top 10)
73
-
Edeka Elskamp, Lowick, Werther S traß e
Aldi, Lowick
7%
7%
2,2
562
3,3
8,6
38
Edeka Reuling, Kurfürstenstraße
22,8
24,4
94
4%
Edeka Elskamp, Biemenhorst, Birkenallee
3%
Edeka Isselmarkt, Holtwick, Dinxperloer Str.
3%
24%
Aldi, Holtwick
12,2
59 % der befragten Haushalte decken ihren kurzfristigen Bedarf hauptsächlich
im EDEKA ELSKAMP Markt in Lowick oder im ALDI Lebensmitteldiscounter in
Lowick. Jeweils 7 % der Befragten sind hauptsächlich auf das REAL SBWarenhaus in Bocholt als auch den ALDI Lebensmitteldiscounter in Holtwick
orientiert. 4 % der Befragten decken ihren kurzfristigen Bedarf überwiegend
im EDEKA REULINGS Markt auf der Löverick. Jeweils 3 % der Befragten sind
hier primär auf den EDEKA ISSELMARKT in Holtwick, den EDEKA ELSKAMP
Markt in Biemenhorst oder den LIDL Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße orientiert.
35%
Aldi, Münsterstraß e
Plus/Netto, Feldmark/Wiesenstraße
3%
2%
2%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
© CIMA GmbH 2010
Fragt man nach alternativen Einkaufsorten im Segment der Nahversorgung,
auch mit Blick auf den Großeinkauf, wird an erster Stelle das REAL SBWarenhaus in Bocholt genannt (30 % der Nennungen), unmittelbar gefolgt
vom ALDI Lebensmitteldiscounter in Lowick (29 % der Nennungen) sowie den
EDEKA ELSKAMP Markt in Lowick (22 %) der Nennungen. Ein beachtliches Gewicht hat der Wochenmarkt in der Innenstadt mit 10 % der Nennungen. Als
alternative Einkaufsorte im Segment der Nahversorgung entfallen noch 9 %
der Nennungen auf den ALDI Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße und
196
jeweils 6 % der Nennungen auf den ALDI Lebensmitteldiscounter in Holtwick
bzw. den NETTO Markt in der Feldmark.
Abb.143: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘ in
Lowick / Lied ern
In welchem Frischemarkt, Lebensmitteldiscounter o der
and erem Han dels betrieb erledigen Sie auch noch Ihren
Einkauf (u.a. Großeinkauf)? (n = 116; Mehrfachn en nungen
möglich; Top 8)
30%
Aldi, Lowick
29%
22 %
Woche nm arkt, Inne nstadt
10%
Dennoch sind Ängste in der Bevölkerung hinsichtlich einer mittel- bis langfristigen Schließung des ortsansässigen EDEKA Marktes nicht unbegründet. Der
Markt verfügt über eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung
und ein nur begrenztes Stellplatzangebot. Es wird hier mittelfristig Aufgabe
sein, diesem Markt neue Gestaltungsspielräume zu eröffnen. Unseres Erachtens ist mit Blick auf die örtliche Nachfrageplattform mit weniger als 5.000
Einwohnern im unmittelbaren Standortumfeld, eine Verkaufsflächendimensionierung von deutlich unterhalb der Großflächigkeit nach wie vor vertretbar.
Jegliche überdimensionierte Verkaufsflächenentwicklung hat Auswirkungen
auf die nachhaltige Absicherung der Zentralen Versorgungsbereiche ‚Feldmark‘
und ‚Löverick‘.
Der in Lowick etablierte EDEKA ELSKAMP Markt hält sich derzeit noch so gut im
Markt, weil er durch Service und Qualität besticht. Dieses positive Image führt
auch zu begrenzter Kaufkraftbindung aus benachbarten, aber auch weiter entfernt liegenden Siedlungsräumen der Stadt Bocholt. Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sprechen hier für sich.
9%
7.5.9.2
Aldi, Holtwick
6%
Plus/Nett o, Fe ldmar k/Wiese nstra ße
6%
Edeka Re uling, Kurfürstenstra ße
4%
0%
5%
10% 15% 20 % 25 % 3 0% 3 5%
Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Lowick‘ (Nahversorgungszentrum)
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Lowick‘ übernimmt die Versorgungsfunktion
eines Nahversorgungszentrums für den Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘. In
diesem Verflechtungsraum leben 4.780 Einwohner.
© C IMA Gm bH 2010
Insgesamt besteht im Segment Nahversorgung eine hohe Akzeptanz für das
Angebot in der als Straßendorf geprägten Ortsmitte von Lowick, die als Zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen wird. Die Ansiedlung des ALDI Lebensmitteldiscounters hat auch zu einer intensivierten Kaufkraftbindung im EDEKA
ELSKAMP Frischemarkt geführt. Der Wettbewerbsdruck durch den ‚neuen‘
Mitbewerber konnte abgefangen werden.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚LowicK‘ erstreckt sich über die Ortskernlage
‚Lowick‘ entlang der Werther Straße. Er erstreckt sich vom Kreuzungsbereich
mit der Thonhausenstraße im Westen bis zum EDEKA ELSKAMP – Markt im
Osten. Westlich der Thonhausenstraße wird das Gebäude der Volksbank noch
in den Zentralen Versorgungsbereich einbezogen. Der vis-a-vis an der Werther
Straße liegende südliche Blockrandbereich an der Werther Straße zählt nicht
mehr zum Zentralen Versorgungsbereich. Die Ortskernlage findet an der südlichen Blockrandbebauung ihren Abschluss mit der Kreuzung Werther Straße /
Pannemannstraße.
197
Im Zentralen Versorgungsbereich ‚Lowick‘ sind 5 Einzelhandelsbetriebe und 6
ergänzende Dienstleistungsnutzungen etabliert.
Die Einzelhandelsverkaufsfläche beläuft sich auf 1.380 m². Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ entfallen 1.010 m². Die maßgeblich relevanten Nahversorger sind der ALDI Lebensmitteldiscounter und der EDEKA
ELSKAMP-Markt.
Die Verkaufsfläche des EDEKA ELSKAMP – Marktes beläuft sich auf insgesamt
400 m², der Lebensmitteldiscounter ALDI beherbergt derzeit eine Verkaufsfläche von 720 m². Beide Lebensmittelmärkte sind nachhaltig abzusichern. In
Bezug auf den EDEKA-Markt sind Arrondierungen des Grundstückes zu diskutieren.
Die Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich ‚Lowick‘ bezogen auf das relevante Nachfragevolumen im Siedlungsraum ‚Lowick / Liedern‘ beläuft sich auf sehr gute 61.
Abweichend von den Empfehlungen der bisherigen Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes wird die Realisierung eines neuen Nahversorgungszentrums
im Standortbereich ‚Eisenhütte‘ widerrufen. Es rechnet sich nicht vor dem
Hintergrund der aktuellen demographischen Entwicklung. Es gilt dagegen, die
Zentralen Versorgungsbereiche ‚Lowick‘ und ‚Löverick‘ nachhaltig abzusichern.
198
Abb.144: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Lowick‘
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Lowick
Ei nzelhandel sbetriebe insgesamt:
5
Di enstle istungen / öffentl. Ei nrichtunge n:
6
Ve rkaufsfläche insgesamt (in m²)
1.380
Ve rkaufsfläche 'Lebensmitte l / Re formwaren (in m²)
1.010
Ei nwohner im z uzuordnenden Einzugs bereich
6.052
Marktabschöpfung in de r Ware ngruppe
'Le bensmittel / Reformwaren'
61
Stärken:
Integration in die ‚straßendorfähnliche‘ Siedlungsstruktur
Ausreichendes Parkplatzangebot im Standortbereich des neu etablierten ALDI-Marktes
Hohe überörtliche Akzeptanz des EDEKA ELSKAMP Marktes
Schwächen:
Unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung des ELSKAMP EDEKA Marktes
Empfehlungen:
Absicherung des Discounters und EDEKA – Marktes im Ortskern
Keine Realisierung eines ersetzenden Nahversorgungsstandortes im Bereich ‚Eisenhütte‘
© CIMA GmbH 2010
199
Abb.145: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Lowick‘; Kartierung Einzelhandel
Lowick (Nahversorgungszentrum)
Nah rungs-u nd Gen ussmittel
Gesundheit s-u ndK örpe rpflege
Übriger per iodi scher Be darf
(Blumen, Zeitsc hriften)
Bekleid ung, Wäsche
Sch uhe ,Lederwaren
Optik, U hren,S chmuck
Bücher , Sch reib waren
Elektro artikel, Unte rhaltun gsElektro nik, Foto, PC
Spiel,Sp ort, Ho bby
Geschenke, Glas,Po rzellan ,
Hausrat
Einrichtungsbed arf
Bau mar ktspezifisch eSortimente
Betrieb e< 800 m ² VKF
Betrieb e= 800 m ² VKF
Komple me ntäre Nu tzu ng
Leerstand
Abgren zun g „Zentr aler
Ver sorgungsbereich“
Bus linie n
Kartieru ng e rhe bt n icht den Ans pruc h de r
Vollstän digkeit
©CIMA B era tung + Manag eme nt GmbH 201 0
© C IM A G mbH 2 010
200
Abb.146: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Lowick; Kartierung Komplementäre Nutzungen
Lowick (Nahvers orgungsz en trum)
Kunde norienti erte
Di enstleist ungen
Post und Banke n
Ve rwa ltung
Bildung, G esundhe it
und Sozial es
G astronomie und
Be herbergung
Kultur und Frei zeit
Kirche n etc.
Ab gre nzungZe ntraler
Buslinie n
Ka rtier ung e rhe bt nicht den Ans pruch de r
Vollstä ndig keit
© CI MA Gm bH 2 010
201
7.5.10
Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden im Siedlungsraum ‚Bocholt-West
/ Löverick‘ 54 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 11.615 m²
erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 33,9 Mio. €. Standörtlich sind fünf Standortareale innerhalb des Siedlungsraumes zu unterscheiden:
Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘
7.5.10.1 Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘ – Einzelhandelsstrukturen
und räumliche Einkaufsorientierung
PENNY Lebensmitteldiscounter an der Dinxperloer Straße und benachbarter Facheinzelhandel, (Teil des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt Innenstadt),
Der Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘ beherbergt die statistischen Bezirke Löverick Süd, Windmühlenplatz und Löverick Nord. Hier leben 5.802 Einwohner. Der Siedlungsraum ist durch die attraktiven Wohnsiedlungslagen
westlich und südwestlich der Dinxperloer Straße und nördlich der Bocholter Aa
zu charakterisieren. Darüber hinaus umfasst er den westlichen Innenstadtrand
mit dem Facheinzelhandels- und Fachmarktbesatz entlang des Westend sowie
die Fachmarktagglomeration ‚Am Westendkreisel‘.
Facheinzelhandel und Fachmärkte am ‚Westend‘ (u.a. Haushaltswarenfachgeschäft HUNGERKAMP, Elektrofachmarkt HOLZLEITNER), (Teil des
Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt Innenstadt‘,
Abb.147: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘
CIMA Warengruppe
Pe ri odischer Be darf
Le bensmittel und Reformwaren
Gesundhe its- und Körperpflege
übri ger periodi scher Be darf (Blumen, Zeitschriften)
Anz. de r
Be tri ebe
in %
VKF i n %
Umsatz in
Mi o. €
Umsatzve rte ilung
in %
17
14
31,5%
25,9%
2. 815
2. 510
24,2%
21,6%
14,6
12,1
43,1%
35,7%
3
5,6%
305
2,6%
2,5
7,4%
Pe rsönlicher Be darf insge samt
5
9,3%
590
5,1%
1,8
5,3%
Medie n und Techni k i nsge samt
14
25,9%
1. 425
12,3%
5,4
15,9%
6
11,2%
1. 970
17,0%
4,5
13,3%
Einrichtungsbedarf
12
22,2%
4. 815
41,5%
7,6
22,4%
54
100,0%
11. 615
100,0%
33,9
100,0%
Spie l, Sport, Hobby i nsge samt
Ge schenke, Glas, Porze llan, Keramik,
Hausrat, Baumarktspezi fi sche Sortimente
202
Fachmarktagglomeration ‚Westendkreisel‘ mit Fachmarktbesatz im nahversorgungsund zentrenrelevantem Kernsortiment und weiteren Fachmärkten mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment,
Abb.148: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtWest / Löverick‘
Streulagen mit Ladenhandwerk, Facheinzelhandel und Fachmärkten im
Standortbereich Schwanenstraße (u.a. HAARTZ Unterhaltungselektronik,
TEPPICH FORUM, KAMINSTUDIO HÖRNING),
Nahversorgungszentrum ‚Löverick‘ an der Kurfürstenstraße mit dem
EDEKA REULINGS Frischemarkt. Dieser Standortbereich wird als Zentraler
Versorgungsbereich ‚Löverick‘ ausgewiesen. Es handelt sich um eine optimal in die Wohnsiedlungsbereiche integrierte Standortlage.
Der Einzelhandelsbesatz im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘ wird
maßgeblich durch die Fachmarktstandorte entlang des ‚Westend‘ geprägt.
Dementsprechend entfällt mit 2.510 m² Verkaufsfläche lediglich ein Verkaufsflächenanteil von 21,7 % auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘.
Sie realisiert einen Einzelhandelsumsatz von 12,1 Mio. €, was einem Umsatzanteil von 35,7 % entspricht.
Die Handelszentralität in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ im
Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘ beläuft sich auf 103. Dabei besteht
hinsichtlich der relevanten Kaufkraftbindung eine Arbeitsteilung zwischen dem
Nahversorgungszentrum auf der Löverick, dem PENNY Lebensmitteldiscounter
an der Dinxperloer Straße sowie dem Getränkefachmarkt GETRÄNKESTAR.
Umsatz in
Mi o. €
CIMA Warengruppe
Nachfragevolumen
in Mi o. €
Siedlungsraum
W est /
Löverick
Siedlungsraum
West /
Löverick
14,6
12,1
16,9
11,7
86
103
übri ger peri odi scher Bedarf (Bl umen, Zeitschriften)
2,5
5,1
49
Persönli cher Bedarf i nsgesam t
Schuhe, Lederwaren
1,8
1,1
0,3
0,4
4,2
2,8
0,8
0,7
43
39
39
60
Medien und Technik i nsgesamt
5,4
3,2
171
Geschenke, Gl as, Porzel lan, Kerami k,
Hausrat, Baumarktspezifische Sorti mente
4,5
4,2
107
Einrichtungsbedarf
7,6
2,2
347
33,9
30,8
110
In der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik‘ sowie den zusammengefassten Warengruppen ‚Spiel, Sport, Hobby‘, ‚Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik,
Hausrat‘ und ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ realisieren die im Siedlungsraum etablierten Fachmarktangebote mit Handelszentralitäten von über 100
Kaufkraftzuflüsse in den Siedlungsraum. Auch im Segment ‚Einrichtungsbedarf‘
liegen deutliche Kaufkraftzuflüsse vor. Der Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Lö
203
wick. Es folgen der PENNY Lebensmitteldiscounter an der Dinxperloer Straße
mit 11 % sowie das REAL SB-Warenhaus mit 10 %.
verick ist mit seinen Fachmarktstandorten am Westend ein ergänzender Einzelhandelsstandort für zielgruppenspezifische Nachfrage.
Abb.149: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
5 % der Befragten decken ihren kurzfristigen Bedarf hauptsächlich im REWE
Verbrauchermarkt am Ostwall, 4 % sind hauptsächlich auf den ALDI Lebensmitteldiscounter in Lowick hin orientiert. Ebenfalls auf 4 % beläuft sich der Nennungsanteil für den EDEKA ELSKAMP Markt in Lowick.
Abb.150: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘ in Bezug auf den Großeinkauf
Bocho lt West / Löverick
In welchem Frischemarkt oder Leb en smitteldiscounter
Bedarf an Lebensmitteln? (n = 155; To p 9)
Edeka Re uling, Kurfürstenstra ße
Bocholt West / Löverick
23 %
Aldi, Holtwick
In welchem Frischemarkt, Lebensmitteldiscounter oder
anderem Handelsbetrieb erledigen Sie auch noch Ihren
Einkauf (u.a. Großeinkauf)? (n = 146; Mehrfachnennungen
möglich; Top 12)
12%
Penny, D inxperloe r Str.
11%
Real, SB- Warenhaus, Bocholt
10%
27%
Penny, Dinxperloer Str.
9%
Rewe, Ost wall
17%
14%
5%
12%
Edeka Reuling, Kurfürstenstraße
Aldi, Lowick
4%
4%
12%
Rewe, Shopping Arkaden Bocholt
10%
Aldi, Holtwick
10%
Norma, Suderwick
8%
3%
Rewe, Ostwall
0%
5%
10%
15 %
20 %
2 5%
7%
6%
© C IMA Gm bH 2010
In Bezug auf die Nahversorgung bestehen im Siedlungsraum ‚Bocholt-West /
Löverick‘ vielschichtige Verflechtungen. Bei der Frage nach dem hauptsächlichen Einkaufsort für die Deckung des täglichen bzw. kurzfristigen Bedarfs nennen 23 % der Befragten den EDEKA REULINGS Frischemarkt im Nahversorgungszentrum ‚Löverick‘ und 12 % den ALDI Lebensmitteldiscounter in Holt
Plus/Netto, Nordstraße/Innenstadt
6%
Edeka Elskamp, Lowick, Werther S traß e
6%
0%
5%
10% 15% 20% 25% 30%
© CIMA GmbH 2010
204
Bei der Frage nach alternativen Einkaufsorten, auch mit Blick auf ‚Großeinkäufe‘ im Segment Lebensmittel wird mit größter Häufigkeit das REAL SBWarenhaus in Bocholt genannt (27 % der Nennungen). Es folgen der PENNY
Lebensmitteldiscounter an der Dinxperloer Straße (17 % der Nennungen) sowie der Wochenmarkt in der Innenstadt mit 14 % der Nennungen. Der ALDI
Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße erreicht einen Nennungsanteil
von 12 %, wie auch der im Siedlungsraum ansässige EDEKA REULINGS Markt.
Der REWE Verbrauchermarkt in den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT und der
ALDI Lebensmitteldiscounter in Holtwick erreichen einen Nennungsanteil von
10 %. Auf den LIDL Lebensmitteldiscounter an der Friesenstraße entfallen 8 %
der Nennungen, während der REWE Verbrauchermarkt noch einen Stimmenanteil von 7 % erreicht.
Das Nahversorgungszentrum in der Löverick an der Kurfürstenstraße ist ein
grundsätzlich akzeptierter Nahversorgungsstandort für die Einwohner im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘. Ergänzende Versorgungsfunktion hat der
PENNY Lebensmitteldiscounter an der Dinxperloer Straße. Darüber hinaus
bestehen Verflechtungen nach Holtwick und Lowick. Deutliche Relevanz hat
auch die Fachmarktagglomeration rund um das REAL SB-Warenhaus wie auch
der Wochenmarkt.
Die Marktdaten und das kleinräumige Einkaufsverhalten signalisieren, dass
der EDEKA REULINGS Frischemarkt im Nahversorgungszentrum an der Kurfürstenstraße derzeit noch ausreichend Gestaltungspotenziale hat. Zukünftige
deutliche Angebotsausweitungen sowohl in Lowick als auch in Holtwick dürften sich negativ auf den Standort ‚Löverick‘ auswirken.
7.5.10.2 Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Löverick‘
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Löverick‘ übernimmt Versorgungsfunktion
als Nahversorgungszentrum für den Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick.
In diesem Verflechtungsbereich leben 5.802 Einwohner.
Derr Zentrale Versorgungsbereich ‚Löverick‘ umfasst das sehr kompakte Nahversorgungszentrum an der Kurfürstenstraße. Es wird im Norden begrenzt
durch die Kurfürstenstraße, im Westen durch die Hirzestraße, im Osten durch
einen das Nahversorgungszentrum von der Wohnbebauung trennenden Fußweg und im Süden durch angrenzende Wohnbebauung.
Der Zentrale Versorgungsbereich beherbergt 5 Einzelhandelsbetriebe und drei
Dienstleistungseinrichtungen. Die Einzelhandelsverkaufsfläche beläuft sich auf
995 m². Davon entfallen 610 m² auf die Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren‘. Maßgeblich relevanter Nahversorger ist der EDEKA REULINGS – Markt
mit einer Verkaufsfläche von 570 m².
Die Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich ‚Löverick bezogen auf das relevante Nachfragevolumen im Siedlungsraum ‚Bocholt-West / Löverick‘ ist nur sehr mäßig entwickelt und erreicht eine Quote von 22. Das Nahversorgungszentrum ‚Löverick steht unter
erheblichen Wettbewerbsdruck aus Holtwick und dem PENNY Lebensmitteldiscounter an der Dinxperloer Straße. Überdimensionierte Standortentwicklungen im Umfeld würden sich deutlich negativ auf die Versorgungsfunktion
des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Löverick‘ auswirken.
Die im bisher vorliegenden Einzelhandelskonzept empfohlene Realisierung
eines Nahversorgungszentrums im Standortbereich ‚Eisenhütte‘ als Zusammenführung der Nahversorgungsangebote aus Lowick und der Löverick wird
vor dem Hintergrund fehlender Gestaltungspotenziale verworfen.
205
Abb.151:
Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Löverick‘
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Löverick
5
3
995
610
Stärken:
5.802
24
Integrierte Lage in den vorhandenen Wohnsiedlungsbereichen
Sehr kompaktes Nahversorgungszentrum
Schwächen:
Langfristig Modernisierungsbedarf des EDEKA Frischemarktes
Mäßige Kaufkraftbindung aufgrund Wettbewerb zum PENNY Markt, Dinxperloer Str. und
Holtwick
Empfehlungen:
Keine Realisierung eines ersetzenden Nahversorgungsstandortes im Bereich ‚Eisenhütte‘,
sondern Standortsicherung im Quartier
© CIMA GmbH 2010
206
Abb.152: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Löverick‘; Kartierung Einzelhandel
Löverick (Nahvers orgungsz en tru m)
Nahrungs-u ndG enus smitt el
Ge sun dheit s-un dKör perp flege
Üb rige r periodisc her B edar f
(Blumen, Zeitschriften )
Be kleid ung, Wäs che
Schuhe ,Lederwaren
Op tik, U hren ,Sch muc k
Bü cher , Sch reibwaren
Ele ktro artike l, Un terh altun gsEle ktro nik, Foto, PC
Spiel,Sport, Hobb y
Ge schenke, Glas ,Porz ellan ,
Hausrat
Ein rich tungs bedarf
Baumarktspezifische S ortimente
Be trieb e < 800 m ² VKF
Be trieb e = 800 m ² VKF
Ko mple mentäre Nutzu ng
Le erstand
Abgren zung „Zen traler
Versorgungsbere ich“
Bu slinie n
Kartierung e rhebt nic ht de n Ans pruc h der
Vollständigkeit
© CIMA Bera tung + Manageme nt GmbH 2010
© CIMA GmbH 2010
207
Abb.153: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Löverick‘; Kartierung Komplementäre Nutzungen
Zentraler Versorgungsberei ch – Komplementärnutzungen
Löverick ( Nahversorgungszentrum)
Kundenori enti erte
Dienstleist ungen
Postund Ba nken
Ver walt ung
Bildung, Gesundheit
und Soziales
Gastronomie und
Beherbergung
Kult urund Frei zeit
Kirchen etc.
AbgrenzungZentr aler
Versorgungsberei ch
Busl inien
V ollständigk eit
© CIMA B eratung + Management GmbH 2010
© C IMA GmbH 2010
208
7.5.10.3 Zur Abgrenzung der Fachmarktagglomeration ‚Westendkreisel‘ als
Der Standortbereich des ‚Westendkreisels‘ im Siedlungsraum ‚Bocholt-West /
Löverick‘ wird aufgrund seiner überörtlichen Versorgungsfunktion als ‚Bestandsagglomeration‘ abgegrenzt. Sie genießt nach § 24a, Satz 5 LEPro NRW
Bestandsschutz hinsichtlich des etablierten Einzelhandels mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten. Eine Stärkung der Versorgungsfunktion
dieser Standorte sollte vermieden werden, da damit negative Auswirkungen
auf die Zentralen Versorgungsbereiche ‚Feldmark‘, ‚Löverick‘ und ‚Lowick verbunden wären. Außerdem ist zu vermeiden, dass sich am Westendkreisel
Fachmärkte etablieren, die die Gestaltungsspielräume in der Bocholter Innenstadt einschränken würden.
Diese Empfehlung leitet sich auch aus dem städtebaulichen Ziel der ‚Sicherung
und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nach § 2 Abs. 2 BauGB‘ ab. Die
Abgrenzung der Bestandsagglomeration ‚Westendkreisel‘ einschließlich der
vis-á-vis liegenden derzeit durch Kfz-Handel genutzten Standortareale ist in
Abb. 155 dokumentiert.
Die eingeforderte planungsrechtliche Absicherung ist hier bereits weitestgehend erfolgt. Abb. 154 dokumentiert die maßgeblich relevanten Einzelhandelsanbieter im Standortbereich.
209
Abb. 154:Handlungsempfehlungen zur Bestandsagglomeration ‚Westendkreisel‘ gemäß § 24 a (5) LEPro NRW
Bestandsagglomeration nach§ 24a (5) LEPro NRW
Fachmarktagglomeration Westendkreisel
NORMA Lebensmi tteldiscounter; 650 m² VKF
FRICK Teppi chfachma rkt; 820 m² VKF
FRESSNAPF Tierfutterfachma rkt; 500 m² VKF
CONCORD Ma tra tzenfa chma rkt; 430 m² VKF
KIK Textilfa chma rkt; 400 m²
WATERBED Bettenfa chmarkt; 150 m² VKF
Stärken:
Ergänzender Fachmarktstandort in Innenstadtnähe mit Fachmärkten mit
überwiegend nicht zentrenrelevantem Kernsortiment
Schwächen:
Gefahr der Weiterentwicklung zu einem Wettbewerbsstandort für benachbarte
Nahversorgungslagen und zur Innenstadt bei nicht konsequenter Einzelhandels
steuerung
Empfehlungen:
Absicherung als Bestandsagglomeration nach § 24a LEPro NRW;
Kein Ausbau des Einzelhandels mit nahversorgungs - und zentrenrelevanten
Sortimenten
© CIMA GmbH 2010
210
Abb.155: Fachmarktagglomeration ‚Westendkreisel‘
Bestandsagglomeration nach §24a(5) LEPro NRW
Nahrun gs- un dG enuss mittel
Ges und heits- un d Körp erp fle ge
Übrige r perio dis che r Bedarf
(Blu me n, Zeitsch rif ten)
Bekleid un g, Wäs ch e
Sch uhe ,Lede rw are n
Optik, Uhren , Schmuck
Bücher ,Schre ibwaren
Elektro art ike l, U nterha ltu ngs Elektro nik, Fo to, PC
Spie l, Spo rt, Hob by
Ges che nke, G las , P orze llan,
Hau srat
Einricht un gsb ed arf
Baumarktspezifische Sort ime nte
Bet rieb e< 800 m² VKF
Bet rieb e= 800 m² VKF
Komplement äre Nutzu ng
Lee rsta nd
Ab grenzung Sonderstandort
Bu slin ien
Ka rtierung e rh ebt nicht d en An sp ruch d er
Vo llständig keit
© CIMA
© CIMAGmbH
Bera tung
2010
+ Manag ement
GmbH 201 0
211
7.5.11
Siedlungsraum ‚Bocholt – Nordwest / Holtwick / Spork‘
7.5.11.1 Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest / Holtwick / Spork – Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten
Der Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest / Holtwick / Spork‘ umfasst die statistischen Bezirke Herzogstraße, Efing, Holtwick und Spork. Hier leben 6.810 Einwohner. Siedlungsräumlich ist dieser Standortraum gekennzeichnet durch
Wohnsiedlungsbereiche östlich der Dinxperloer Straße am nördlichen Rand der
Kernstadt von Bocholt, dem Straßendorf Holtwick mit dem sich nördlich anschließenden Gewerbegebiet für Handwerk und mittelständisches Gewerbe
sowie dem ländlich geprägten Stadtteil Spork mit Einzelgehöften sowie einem
kleineren Wohnsiedlungsgebiet südlich der Sporker Ringstraße und nördlich
der Dinxperloer Straße.
Der Einzelhandel konzentriert sich im Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest /
Holtwick / Spork‘ auf das Straßendorf Holtwick entlang der Dinxperloer Straße
und einzelnen Streulagen nördlich der Dinxperloer Straße im Standortumfeld
der Herzogstraße. Dreizehn Einzelhandelsbetriebe sind hier ansässig. Östlich
von Holtwick sind zwei Betriebe in ländlich peripherer Lage am Hemdener Weg
ansässig (Getränkefachmarkt HÜNING, Möbelhaus WÜPPING). Das Gewerbegebiet Holtwick beherbergt fünf Einzelhandelsbetriebe mit überwiegend nicht
zentrenrelevantem Kernsortiment (Segmente Sanitärartikel, Bodenbeläge,
Büchsenmacher58 ). Fünf kleinflächige Einzelhandelsbetriebe entfallen auf den
Stadtteil Spork.
Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest / Holtwick / Spork‘ auf die Hauptwarengruppen ‚Einrichtungsbedarf‘ und ‚Baumarktspezifische Sortimente‘ mit einem
Verkaufsflächenanteil von zusammen 58,1 %.
Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ entfallen 8 Betriebe mit
einer Verkaufsfläche von 1.660 m². Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz
von 8,2 Mio. €. Damit realisiert der Lebensmitteleinzelhandel 40,9 % des Einzelhandelsumsatzes im Siedlungsraum.
Maßgeblich relevante Nahversorger sind der EDEKA ISSELMARKT als Frischemarkt sowie der neu etablierte ALDI Lebensmitteldiscounter in der Ortskernlage des Straßendorfs Holtwick. Ergänzend ist Ladenhandwerk zu berücksichtigen.
Die Ortskernlage Holtwick mit ihrem Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz
wird als Zentraler Versorgungsbereich ‚Holtwick‘ ausgewiesen.
Die 27 Einzelhandelsbetriebe im Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest / Holtwick
/ Spork‘ beherbergen eine Verkaufsfläche von 7.800 m². Sie realisieren einen
Einzelhandelsumsatz von 20,8 Mio. €. Das Gros der Verkaufsflächen entfällt im
58
Waffen sind laut Bocholte r Liste de n zentrenrelevanten Sortimenten zugeordne t.
212
Abb.156: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest /
Holtwick / Spork‘
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Leben smittel und Reformwaren
Anz. de r
Betriebe
in %
Verkauf sf läche in m²
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
11
8
40,7%
29,6%
1.980
1.660
25,4%
21,3%
11,2
8,5
53,9%
40,9%
Gesundh eits- und Kö rperp fle ge
übriger period ischer Bedarf (Blumen, Ze itschriften)
3
11,1%
320
4,1%
2,7
13,0%
Me die n und Technik insge samt
Ge schenke , Glas, Porzellan, Ke ramik,
Hausrat
6
22,2%
1.290
16,6%
3,4
16,5%
Einrichtungsbe darf
4
14,8%
3.500
44,9%
4,6
22,2%
Baumarktspezifische Sortime nte
(einschließ lich garte ncenterrelevante Sortimente)
6
22,2%
1.030
13,2%
1,5
7,4%
27
100,0%
7.800
100,0%
20,8
100,0%
Mit den beiden etablierten Möbelhäusern SCHMEINCK und WÜPPING realisiert der Einzelhandel im Segment ‚Einrichtungsbedarf‘ innerhalb des Siedlungsraumes ‚Bocholt-Nordwest / Holtwick / Spork‘ mit 179 eine Handelszentralität von deutlich über 100. Es werden Kaufkraftzuflüsse ‚von außen‘ generiert.
hier eine Handelszentralität von 62. Das vergleichsweise niedrige Niveau spiegelt einerseits die fehlende Nahversorgung in Spork wider und signalisiert einen Optimierungsspielraum im Bestand für den Stadtteil Holtwick.
213
Abb.157: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚BocholtNordwest / Holtwick / Spork‘
Umsatz in
Mio. €
CIMA Wareng ruppe
übri ger periodi scher Bedarf (Blumen, Z ei tschri ften)
Medien und Techni k insgesamt
Spiel, Sport, Hobby i nsgesamt
Geschenke, Glas, Porzel lan, Keramik,
Hausrat
Nachfragevol umen
in Mio. €
Siedlungsraum
Nordwest /
Hol twick /
S pork
Handel szentralität
Siedl ungsraum
Nordwest /
Hol twick /
S pork
11,2
8,5
19,9
13,8
56
62
2,7
6,1
44
Die beiden zuletzt genannten Einkaufsorientierungen dürften in erster Linie
Haushalte aus dem südlichen statistischen Bezirk ‚Herzogstraße‘ betreffen.
Dies gilt auch für die weiteren Nennungen der Befragten EDEKA KÜPPERS
(6 %), REWE Verbrauchermarkt am Ostwall (5 %) sowie ALDI Münsterstraße (4
%).
Abb. 158 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt Nordwest /
Holtwick / Spork‘ in Bezug auf die tägliche Bedarfsdeckung
Bocholt Nordwest / Holtwick / Spork
In welchem Frischemarkt oder Lebensmitteldiscounter decken
Edeka Isselmarkt, Holtwick, Dinxperloer Str.
25%
Aldi, Holtwick
18%
3,4
10,5
11%
32
Penny, Dinxperloer Str.
Einrichtungsbedarf
4,6
2,6
179
Baumarktspezi fi sche Sortimente
(ei nschl ießlich gartencenterrel evante Sorti mente)
1,5
3,2
48
20,8
36,1
57
Edeka Küppers, Stenern, Robert
-Koch-Ring
7%
Rewe, Ostwall
Einzel handel insg esamt
In Bezug auf die kurzfristige Bedarfsdeckung im Segment ‚Lebensmittel‘ besteht eine eindeutige Orientierung auf die Ortskernlage (bzw. des Straßendorfs) Holtwick. 25 % der Befragten decken hauptsächlich ihren Bedarf im
EDEKA ISSELMARKT, weitere 18 % im ALDI Lebensmitteldiscounter in Holtwick.
An dritter Stelle folgt das REAL SB-Warenhaus in Bocholt, welches 11 % der
Befragten in Bezug auf die hauptsächliche Einkaufsorientierung nennen, sowie
an vierter Stelle der PENNY Lebensmitteldiscounter an der Dinxperloer Straße.
10%
6%
4%
3%
3%
0%
5%
10% 15% 20% 25% 30%
© CIMA GmbH 2010
In Bezug auf alternative Einkaufsorte für den Großeinkauf liegt die Orientierung auf die Ortskernlage Holtwick an der Spitze. 50 % der Nennungen entfallen entweder auf den EDEKA ISSELMARKT oder den ALDI Lebensmitteldiscounter in Holtwick.
214
Abb. 159 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Bocholt – Nordwest /
Holtwick /Spork‘ in Bezug auf den Großeinkauf
Bocho lt No rdwest / Holtw ick / Spork
In welchem Frischemarkt, Lebensmitteldiscounter oder anderem
Handelsbetrieb erledigen Sie auch n och Ihren Einkauf (u.a.
Großeinkauf)? (n = 184; Mehrfachnenn ungen möglich; Top 10)
Aldi, Holtwick
30%
Edeka Isselma rkt, H oltwick, Dinxperloer Str.
20%
19%
Wochenmarkt, Innenst adt
17%
10%
Rewe, S hopping Arkaden Bocholt
8%
Penny, D inxperloer Str.
7%
Aldi, F riesenstraße (Nähe Real)
6%
Plus/Netto, Nordstraße/Innensta dt
5%
E deka Küppers, St enern, Robert-Koch-Ring
5%
0%
5%
10%
15%
20% 25% 30% 35%
© C IMA Gm bH 2010
Das REAL SB-Warenhaus in Bocholt an der Welfenstraße erreicht mit 19 %
ebenfalls einen hohen Nennungsanteil, ebenso wie der Wochenmarkt mit
17 %. Bei den beiden zuletzt genannten Einkaufsorten dürften wiederum insbesondere Befragte aus dem südlichen statistischen Bezirk ‚Herzogstraße‘ ins
Gewicht fallen. Dies gilt auch für die weiteren Standorte ALDI, Münsterstraße
(10 %), REWE Verbrauchermarkt in den SHOPPING ARKADEN BOCHOLT (8 %),
PENNY, Dinxperloer Straße (7 %), NETTO, Standortbereich Nordstraße (5 %)
und EDEKA KÜPPERS in Stenern (5 %).
Die Befragungsergebnisse signalisieren deutlich, dass der abgegrenzte Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest / Holtwick / Spork eher inhomogen abgegrenzt
ist. Es ist davon auszugehen, dass in Bezug auf die räumliche Orientierung im
Segment der Nahversorgung in den statistischen Bezirken Spork, Holtwick und
Efing eine deutliche Orientierung auf die Ortskernlage Holtwick festzustellen
ist, während im statistischen Bezirk Herzogstraße aufgrund der stärkeren Integration in die Kernstadt Verflechtungen in die Siedlungsräume ‚BocholtNord‘, ‚Innenstadt‘, ‚Bocholt-West / Löverick‘ sowie ‚Stenern‘ zu vermuten
sind.
Für den EDEKA ISSELMARKT in Holtwick sind hinsichtlich seines Marktauftrittes
und seiner Verkaufsflächendimensionierung deutliche Attraktivitätsdefizite
auszumachen. Die bisher mäßige Handelszentralität von 62 in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ würde eine Verkaufsflächenerweiterung auf
bis zu 1.200 m² möglich erscheinen lassen. In dieses Verkaufsflächengerüst ist
ein substantieller Anteil für Getränke mit einbezogen. Bei einer Verkaufsflächendimensionierung von über 1.200 m² sind Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen in benachbarten Siedlungsräumen zu erwarten. Herausgefordert wäre insbesondere der Zentrale Versorgungsbereich ‚Löverick‘.
Im Kontext einer Attraktivitätssteigerung des Nahversorgungsangebotes sieht
die CIMA GmbH in Holtwick vorrangig eine Stärkung des Frischesegmentes.
Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der Übernahme einer ergänzenden Versorgungsfunktion für Spork und Hemden. Im Discountsegment besteht
u.E. kein Anpassungsbedarf.
215
7.5.11.2 Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Holtwick‘
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Holtwick‘ übernimmt Versorgungsfunktion
als Nahversorgungszentrum für den Siedlungsraum ‚Bocholt-Nordwest / Holtwick / Spork‘ sowie den nördlich angrenzenden Stadtteil Hemden. In diesem
Verflechtungsraum leben 7.649 Einwohner59 .
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Holtwick‘ erstreckt sich in der Ortskernlage
des Straßendorfes Holtwick‘ entlang der Dinxperloer Straße zwischen Bussardweg und Habichtstraße. Alle unmittelbar an die Dinxperloer Straße andockenden Liegenschaften sind in den Zentralen Versorgungsbereich ‚Holtwick‘
mit einbezogen. Die nördliche Abgrenzung berücksichtigt ggf. umzusetzende
Modernisierungsmaßnahmen mit Verkaufsflächenarrondierungen im Standortbereich des EDEKA ISSELMARKTES.
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Holtwick‘ beherbergt 6 Einzelhandelsbetriebe und 4 ergänzende Dienstleistungsunternehmen. Die Einzelhandelsverkaufsfläche im Zentralen Versorgungsbereich ‚Holtwick‘ beläuft sich auf 4.250 m²,
darunter u.a. das Einrichtungshaus SCHMEINCK Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ entfallen 1.160 m². Die maßgeblich relevanten Nahversorger sind der EDEKA ISSELMARKT (520 m²) und ein ALDI Lebensmitteldiscounter (700 m²). Letzterer hat in den letzten Jahren zu einer intensivierten
Kaufkraftbindung in Holtwick geführt. Beide Lebensmittelmärkte sind nachhaltig abzusichern.
Die Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels im Zentralen Versorgungsbereich ‚Holtwick‘ beläuft sich bezogen auf das Nachfragevolumen im
abgegrenzten Verflechtungsrau auf angemessene 41.
59
Dieser Verflechtungsbere ich ist einde utig über die Haushaltsbefragung zum räumlichen Einkaufsverhalten nachgewiesen worde n.
216
Abb.160: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Holtwick‘
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Holtwick
Einzel handelsbetriebe insgesamt:
6
Dienstl eistungen / öffentl . Einrichtungen:
4
4. 250
Verkaufsfläche 'Lebensmi ttel / Reformwaren (i n m²)
1. 160
Einw ohner i m zuzuordnenden Ei nzugsbereich
6. 810
Marktabschöpfung i n der Warengruppe
41
Stärken:
Ortskernlage zwischen ALDI und EDEKA Isselmarkt
Schwächen:
Modernisierungsbedarf des EDEKA ISSELMARKTES
Empfehlungen:
Begrenzte Verkaufsflächenerweiterung des EDEKA ISSELMARKTES (bis 1.200 m²
VKF, einschließlich Getränke); Standortsicherung des Discounters
© CIMA GmbH 2010
217
Abb.161: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Holtwick‘;
Holtwick (Nahverso rg ungszentrum)
Nah rungs-un dGen ussmittel
Ge sundh eits- undK örpe rpflege
Üb riger p eriodischer Bedarf
(Blumen , Zeits chriften)
Bekleidung, Wäsche
Sch uhe , Lede rwaren
Op tik, Uhren,S chmuck
Bücher , Schre ibwaren
Ele ktroartikel, Unte rhaltu ngsEle ktron ik, Foto, PC
Spi el,Sp ort, Hobby
Ge schen ke, Gl as,Po rzellan,
Hausrat
Ein richtungsbedarf
Bau marktspez ifisch e Sort imente
Betriebe < 800 m² V KF
Betriebe = 800 m² V KF
Komplementäre Nu tzung
Leerstand
Abgr enzung „Zentraler
Versorgun gsbereich“
Buslinien
Kartieru ng erhebt nicht den Anspruch de r
Vollstän digke it
© CIMA Berat ung + Manag eme nt GmbH 201 0
© CIMA GmbH 2010
218
Abb.162: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs Holtwick; Kartierung Komplementäre Nutzungen
Zentraler Versorgungs bereich – Komplementärnutzun gen
Holtwick (Nahverso rg ung szentrum)
Kundenorientierte
Dienstl eistungen
Postund Banken
Verwa ltung
Bildung, Gesundheit
und Soziales
Gastronomie und
Beherbergung
Kulturund Freizeit
Kirchen etc.
Ve rsorgungsbereich
Buslinien
Vollständig keit
© CIMA GmbH 2010
219
7.5.12.1 Siedlungsraum ‚Suderwick‘ – Einzelhandelsstrukturen und räumliches Einkaufsverhalten
Auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ entfielen 8 Betriebe mit
einer Verkaufsfläche von 1.840 m². Sie realisierten einen Einzelhandelsumsatz
von 8,9 Mio. €. Damit entfielen rd. zwei Drittel des in Suderwick erwirtschafteten Einzelhandelsumsatzes auf die Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘.60
Der Siedlungsraum ‚Suderwick‘ umfasst den statistischen Bezirk Suderwick im
Nordwesten des Stadtgebietes von Bocholt entlang der Grenze zu den Niederlanden. Im Siedlungsraum Suderwick leben 1.866 Einwohner. Das Gros lebt im
Siedlungskern unmittelbar an der Grenze zum benachbarten Dinxperlo. Grundsätzlich sind Dinxperlo und Suderwick trotz der Staatsgrenze als räumliche
Einheit einzuordnen. Jenseits des Siedlungskerns ist der Siedlungsraum geprägt durch ländliche Strukturen mit Einzelgehöften.
Die maßgeblich relevanten Anbieter im Segment ‚Lebensmittel, Reformwaren‘
im Siedlungsraum ‚Suderwick‘ sind der EDEKA HARMELING Markt an der Wiggerstraße sowie der HARMELING Getränkemarkt an der Sporker Straße.
Grundsätzlich konzentriert sich der Einzelhandelsbesatz auf die Straßenzüge
Sporker Straße / Heelweg und den Kreuzungsbereich zur Wiggerstraße. Dieser
Kernbereich wird auch als Zentraler Versorgungsbereich ‚Suderwick‘ festgelegt.
7.5.12
Siedlungsraum ‚Suderwick‘
Abb.163: Einzelhandelsstrukturen im Siedlungsraum ‚Suderwick‘
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Anz. der
Betriebe
in %
VKF in %
Umsatz in
Mio. €
Umsatzverteilung
in %
11
8
73,3%
53,3%
1.940
1.840
53,3%
50,5%
9,3
8,9
69,4%
66,4%
3
20,0%
100
2,7%
0,4
2,9%
4
26,7%
1.700
46,7%
4,1
30,6%
15
100,0%
3.640
100,0%
13,4
100,0%
Im Siedlungsraum Suderwick wurden 15 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 3.640 m² erhoben. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz
von 13,4 Mio. €.
60
Anfang November 2010 ha t de r NORMA Le bensmitteldiscounter seinen Betrieb
stillgelegt. Er wurde mittle rweile durch einen PENNY Lebensm itte ldiscounte r ersetzt. Dementspre chend dürfte die Handelszentralität im Segment ‚Lebensm itte l /
Reformwa ren‘ nachwievor im Be reich des erm itte lten Rahmens liegen.
220
Die Handelszentralität in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ belief
sich einschließlich des NORMA-Marktes auf 238. Einem realisierten Einzelhandelsumsatz von 8,9 Mio. € stand ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 3,8 Mio. € gegenüber. Auch nach Schließung des NORMA-Marktes
liegt die Handelszentralität bei deutlich über 100. Es resultieren erhebliche
Kaufkraftzuflüsse aus Dinxperlo.
Abb.164: Handelszentralitäten des Einzelhandels im Siedlungsraum ‚Suderwick‘
Umsatz in
Mio. €
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Lebensmi ttel , Reformwaren
übri ger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschri ften)
9,3
8,9
Nachfragevolumen
in Mio. €
Siedlungsraum
Suderwick
5,4
3,8
Handelszentralität
Siedlungsraum
Suderwick
teldiscounter in Holtwick, das REAL SB-Warenhaus in Bocholt und den REWE
Verbrauchermarkt in Isselburg-Anholt.
Den ALDI in Isselburg nennen 4 % der Befragten. Standorte in den Niederlanden spielen in Bezug auf die kurzfristige Bedarfsdeckung keine Rolle.
Haushaltsbefragung2010
Suderwick
In welchem Frischemarkt oder Lebensmitteldiscounter
Bedarf an Lebensmitteln? (n = 51)
171
236
Edeka Harmeling, Suderwick, Wigger Str.
0,4
1,6
25
4,1
4,5
91
13,4
9,9
135
Norma, Suderwick
In der räumlichen Einkaufsorientierung im Segment Nahversorgung zeichnet
die Haushaltsbefragung resultiert folgendes Bild:
10%
Aldi, Holtwick
6%
6%
Rewe, Anholt, Isselburg
6%
Aldi, Isselburg
14%
Lidl, Anholt, Isselburg
49 % der Befragten aus dem Siedlungsraum ‚Suderwick‘ decken ihren kurzfristigen Bedarf hauptsächlich im EDEKA HARMELING – Markt. 14 % orientierten
sich hauptsächlich auf den bis November 2010 etablierten NORMA Lebensmitteldiscounter. Weitere 10 % der Befragten decken ihren kurzfristigen Bedarf im
LIDL Lebensmitteldiscounter in Isselburg-Anholt. Jeweils weitere 6 % der Befragten nennen als hauptsächliche Einkaufsorientierung den ALDI Lebensmit-
49%
Sonstige < 2%
0%
4%
6%
10% 20% 30% 40% 50% 60%
© CIMA GmbH 2010
221
Bei der Frage nach alternativen Einkaufsorten im Segment ‚Lebensmittel‘, auch
mit Blick auf Großeinkäufe‘, beträgt der Nennungsanteil für den EDEKA
HARMELING-Markt 26 % sowie 23 % für den mittlerweile geschlossenen
NORMA Lebensmitteldiscounter.
den Großeinkauf
Suderwick
In welchem Frischemarkt, Leb en smitteldiscounter oder
anderem Hand elsb etrieb erledigen Sie auch noch Ihren Einkauf
(u.a. Großeinkauf)? (n = 47; Mehrfachn ennungen möglich; Top
7)
26 %
Norma, Suderwick
2 3%
Im Siedlungsraum ‚Suderwick‘ besteht im Segment Nahversorgung eine hohe
Kaufkraftbindung auf die Ortskernlage. Mit der Schließung des NORMA Lebensmitteldiscounters dürfte der EDEKA HARMELING – Markt seine Marktposition weiter ausgebaut haben.
In Suderwick liegt ein angemessenes Nahversorgungsniveau vor. Aus städtebaulicher Perspektive wäre eine Standortverlagerung des bestehenden Getränkemarktes östlich der Sporker Straße in den Zentralen Versorgungsbereich
westlich der Sporker Straße zu begrüßen. Bisher mindergenutzte Flächen
könnten revitalisiert werden.
Edeka Har meling, Suderwick, Wig ger Str.
Ebenfalls 4 % der Nennungen verzeichnete der ALDI Lebensmitteldiscounter in
Lowick.
Die alles in allem hohe Zufriedenheit mit der örtlichen Nahversorgungssituation wurde von den lokalen Akteuren im Rahmen der Workshopveranstaltung
‚Nahversorgung‘ unterstrichen.
19 %
Aldi, Holtwick
7.5.12.2 Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Suderwick‘
15 %
Edeka Isse lma rkt, H oltwick, Dinxperloe r Str.
6%
Le bensmitte lm ärkte , D inxperlo
4%
Aldi, Lowick
4%
0%
5%
10%
15%
20 %
2 5%
3 0%
Der Zentrale Versorgungsbereich ‚Suderwick‘ übernimmt die Versorgungsfunktion eines Nahversorgungszentrums für den Siedlungsraum ‚Suderwick‘. Im
Siedlungsraum ‚Suderwick‘ leben 1.866 Einwohner. Ergänzend zuzuordnen
sind als erweiterter Verflechtungsraum rd. 6.000 Einwohner aus dem niederländischen Dinxperlo.
© C IMA Gm bH 2010
Auf das REAL SB-Warenhaus in Bocholt entfallen 19 % der Nennungen. 13 %
der Nennungen entfallen auf den ALDI Lebensmitteldiscounter und 6 % auf
den EDEKA ISSELMARKT in Holtwick.
Bei Großeinkäufen rücken auch Standorte in Dinxperlo in den Blickpunkt. 4 %
der Nennungen entfielen auf Standorte in den Niederlanden.
Der Zentrale Versorgungsbereich Suderwick erstreckt sich über die Ortskernlage Suderwick entlang des Heelweges (auf deutschem Staatsgebiet andockende
Liegenschaften und die Sporker Straße mit ihren unmittelbar andockenden
Liegenschaften. Nach Osten wird der Zentrale Versorgungsbereich ‚Suderwick‘
durch die Kreuzung mit der Wehrstraße begrenzt. An der nach Süden abknickenden Sporker Straße gehört nur noch die nördlich und östlich durch die
Sporker Straße und südlich durch die Wiggerstraße eingeschlossene Liegen222
schaft zum Zentralen Versorgungsbereich ‚Suderwick‘. Die östlich der Sporker
Straße liegenden Liegenschaften liegen außerhalb der Ortskernlage und sind
somit nicht Teil des Zentralen Versorgungsbereichs.
Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden im Zentralen Versorgungsbereich ‚Suderwick‘ 8 Einzelhandelsbetriebe und 9 Dienstleistungsunternehmen
erfasst. Die Einzelhandelsverkaufsfläche belief sich auf 1.850 m². Davon entfielen 1.490 m² auf das Segment ‚Lebensmittel, Reformwaren‘. Maßgeblich relevanter Nahversorger ist der EDEKA HARMELING Markt.
Der EDEKA HARMELING – Markt verfügt über eine Verkaufsfläche von 830 m².
Der neu etablierte PENNY-Markt dürfte knapp unterhalb der Großflächigkeit
von 800 m² liegen.
Seinerzeit belief sich die Marktabschöpfung des Lebensmitteleinzelhandels im
Zentralen Versorgungsbereich ‚Suderwick‘ bezogen auf das relevante Nachfragevolumen im Einzugsbereich auf 183.
223
Abb.167: Steckbrief Zentraler Versorgungsbereich ‚Suderwick‘
Strukturmerkmale
Kennzahlen
Suderwick
8
9
1.850
1.490
1.866
183
Stärken:
Integrierte Ortskernlage
Erhebliche Kaufkraftzuflüsse ausDinxperlo
Ausreichendes Stellplatzangebot
Schwächen:
-
Empfehlungen:
© CIMA GmbH 2010
224
Abb.168: Zur Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Suderwick‘;
Su derwick (Nahversorgungszentrum)
Nahrungs- u ndG enus smitt el
Ge sun dheit s- un dKör perp flege
Üb rige r periodisc her B edar f
( Blumen, Zeitschriften )
Be kleid ung, Wäs che
Schuhe ,Lederwaren
Op tik, U hren ,Sch muc k
Bü cher , Sch reibwaren
Ele ktro artike l, Un terh altun gsEle ktro nik, Foto, PC
Spiel,Sport, Hobb y
Ge schenke, Glas ,Porz ellan ,
Hausrat
Ein rich tungs bedarf
Baumarktspezifische S ortimente
Be trieb e < 800 m ² VKF
Be trieb e = 800 m ² VKF
Ko mple mentäre Nutzu ng
Le erstand
Abgren zung „Zen traler
Versorgungsbere ich“
Bu slinie n
Kartierung e rhebt nic ht de n Ans pruc h der
V ollständigkeit
© CIMA Bera tung + Manageme nt GmbH 2010
© CIMA GmbH 2010
225
Abb.169: Zur Abgrenzung des Zentraler Versorgungsbereichs ‚Suderwick;
Zentraler Versorgungs bereich – Komplementärnutzun gen
Su derwick (Nahversorgungszentrum)
Kundenori entierte
Di enstleist ungen
Postund Banken
Verwaltung
Bil dung, Gesundheit
und Soziales
Gastronomie und
Beherbergung
Kultur und Freizeit
Kir chen etc.
Ve rsor gungsber eich
Buslinien
Kartier ung erhebt nicht den Anspruch der
Vollständigkeit
© CIMA GmbH 2010
226
Jeweils 4 % der Befragten nennen die NETTO-Märkte in der Nordstraße und in
der Wiesenstraße.
7.5.13
Siedlungsraum ‚Hemden‘
7.5.13.1 Siedlungsraum ‚Hemden‘ – Einzelhandelsstrukturen und räumliches
Einkaufsverhalten
Abb.170: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Hemden‘ in Bezug au f
Hemden
Der Siedlungsraum ‚Hemden‘ entspricht dem statistischen Bezirk Hemden und
ist ausschließlich ländlich mit sehr geringer Siedlungsdichte geprägt. Hier leben
829 Einwohner.
Lebensmitteln? (n = 23)
E deka Isselmar kt, Holt wick, Dinxpe rloer Str.
Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden im Siedlungsraum Hemden 2
kleinflächige Einzelhandelsbetriebe erhoben61 . Der Verkaufsflächenanteil der
Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ liegt bei 80 m². Es liegt somit ein
nur sehr rudimentäres Nahversorgungsangebot vor.
3 9%
Aldi, Holtwick
35 %
Rewe, Shopping Arka den Bocholt
In Bezug auf die räumliche Orientierung der Bevölkerung hinsichtlich des täglichen Bedarfs im Segment ‚Lebensmittel‘ zeigt die Haushaltsbefragung ein eindeutiges Bild, trotz niedrigem Stichprobenumfangs von lediglich 23 Stimmen:
39 % der Befragten decken ihren Bedarf überwiegend im EDEKA ISSELMARKT
in Holtwick und weitere 35 % im ALDI Lebensmitteldiscounter in Holtwick.
Somit ist hier eine eindeutige, dominante Einkaufsorientierung nach Holtwick
gegeben.
9%
Aldi, Münst erstraße
4%
Plus/Netto, Fe ldm ark/Wie se nstraße
4%
Plus/N etto, Nordstra ße/Innenstadt
4%
Sonstige < 1%
4%
0% 5% 10% 15 % 2 0% 25 % 3 0% 35% 40 % 4 5%
© C IMA Gm bH 2010
Weitere 9 % der Befragten decken ihren kurzfristigen Bedarf im Segment ‚Lebensmittel / Reformwaren‘ im REWE Verbrauchermarkt in den SHOPPING
ARKADEN Bocholt. Hier dürften Kopplungsaktivitäten mit anderen täglichen
Erledigungen oder Aufgaben in der Bocholter Innenstadt eine entscheidende
Rolle spielen.
61
In Bezug auf Großeinkäufe bzw. als alternative Einkaufsorte zur Deckung des
Nahversorgungsbedarfs entfallen 48 % der Nennungen auf den ALDI Lebensmitteldiscounter in Holtwick sowie von 29 % der Nennungen auf das REAL SBWarenhaus in Bocholt genannt. Weitere 10 % der Nennungen entfallen jeweils
auf den ALDI Lebensmitteldiscounter in der Münsterstraße sowie den EDEKA
ISSELMARKT in Holtwick.
BÜRGER Blumen und RAIFEISENMARKT
227
Abb. 171 Räumliche Orientierung im Siedlungsraum ‚Hemden‘ in Bezug auf
den Großeinkauf
versorgungssituation im Vergleich zu den Befragten in Barlo deutlich günstiger
bewerten.
7.5.13.2 Handlungsempfehlungen für den Siedlungsraum ‚Hemden‘
Hemden
In welchem Frisch emarkt, Lebens mitteldiscounter oder anderem
Handelsbetrieb erled igen Sie auch noch Ihren Einkauf (u.a.
Großeinkauf)? (n = 21; Mehrfachn ennungen möglich; Top 4)
Aldi, Holtwick
4 8%
Darüber hinaus sind die etablierten Einkaufsverflechtungen nach Holtwick zu
beachten. Das Nachfragevolumen aus Hemden ist dem Zentralen Versorgungsbereich in Holtwick zu zuordnen.
2 9%
1 0%
Edeka Isse lma rkt, H oltwick, Dinxperloe r Str.
1 0%
0%
10%
2 0%
3 0%
Vor dem Hintergrund der ländlichen Siedlungsstruktur, der sehr niedrigen
Nachfrageplattform und der starken Streulage der Wohnsiedlungen ohne Verdichtungsansatz wird sich kein eigenes, nachhaltiges Nahversorgungsangebot
für den Siedlungsraum ‚Hemden‘ etablieren lassen. Der Siedlungsraum könnte
in ein Netz ‚mobiler Belieferung‘ mit eingebunden werden.
40 %
50%
© C IMA Gm bH 2010
Die Befragung weist eindeutig eine enge Einkaufsverflechtung von Hemden
nach Holtwick auf. Im Vordergrund stehen Kopplungseinkäufe im EDEKA
ISSELMARKT sowie im ALDI Lebensmitteldiscounter. Für Großeinkäufe hat das
REAL SB-Warenhaus in Bocholt ebenfalls Relevanz. Darüber hinaus zeigen sich
Kopplungsaktivitäten mit Erledigungen in der Innenstadt.
Die eindeutige Einkaufsorientierung auf Holtwick und die Zufriedenheit mit
dem dortigen Angebot dürfte ausschlaggebend sein, dass die Bevölkerung im
Siedlungsraum ‚Hemden‘ trotz fehlender Nahversorgungsangebote die Nah-
228
Abb.172: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum Barlo in Bezug auf die
7.5.14
Siedlungsraum ‚Barlo‘
Barlo
7.5.14.1 Siedlungsraum ‚Barlo‘ - Einzelhandelsstrukturen und räumliches
Einkaufsverhalten‘
In welchem Frischemarkt oder Leb ensmitteldiscounter decken
Sie hauptsächlich ihren täglichen bzw. kurz fristigen Bedarf an
Lebensmitteln? (n = 60; To p 8)
Der Siedlungsraum ‚Barlo‘ umfasst den statistischen Bezirk Barlo und beherbergt 2.208 Einwohner. Der Siedlungsraum ist ländlich geprägt und verfügt
über einen dörflichen Ortskern mit angegliederten Ein- und Zweifamilienhausgebieten.
Re al, S B-Ware nhaus, Rhe de
Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden in Barlo sieben kleinflächige
Einzelhandelsbetriebe erfasst, die zusammen über eine Verkaufsfläche von
400 m² verfügen.
Im Segment ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ sind zwei Betriebe ansässig, ein AVIA
Tankstellenshop und eine Bäckerei. Es liegt somit ein nur sehr rudimentäres
Nahversorgungsangebot vor.
Die fehlende Nahversorgung in Barlo hat maßgebliche Relevanz für den Kaufkraftabfluss in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Reformwaren‘ aus Barlo. Im
Rahmen der Haushaltsbefragung zur räumlichen Orientierung in Bezug auf die
Deckung des Nahversorgungsbedarfs gaben 28 % der Befragten im Siedlungsraum Barlo an, ihren kurzfristigen Bedarf hauptsächlich im REAL SB-Warenhaus
in Rhede zu decken.
10 % der Befragten decken ihren kurzfristigen Bedarf überwiegend im ALDI
Lebensmitteldiscounter an der Münsterstraße und jeweils 7 % im REAL SBWarenhaus in Bocholt bzw. im EDEKA KÜPPERS Markt in Stenern. Jeweils weitere 3 % der Befragten decken ihren kurzfristigen Bedarf im EDEKA ELSKAMP
Markt am Platanenweg, im REWE Verbrauchermarkt am Ostwall sowie auf
dem Wochenmarkt in der Innenstadt.
2 8%
10%
Ede ka K üppers, Stenern, Robert- Koch-Ring
7%
7%
3%
Edeka Elska mp, Platanenweg
3%
Rewe, Ost wall
3%
3%
0%
5%
10 %
15 %
2 0%
25%
30 %
© C IMA Gm bH 2010
Bei der Frage nach weiteren alternativen Einkaufsorten, auch im Kontext des
Großeinkaufs von Lebensmitteln besteht eine sehr stabile Einkaufsverflechtung von Barlo nach Rhede. 54 % der Nennungen entfielen entweder auf den
ALDI Lebensmitteldiscounter in Rhede (33 %) oder das REAL SB-Warenhaus in
Rhede (21 %).
229
Abb.173: Räumliche Orientierung im Siedlungsraum Barlo in Bezug auf den
Großeinkauf
haben darüber hinaus Einkaufsbeziehungen nach Stenern und in die Innenstadt von Bocholt. Überraschend sind die beachtlichen Nennungsanteile für
den Wochenmarkt in der Innenstadt von Bocholt.
Barlo
7.5.14.2 Handlungsempfehlungen für den Siedlungsraum ‚Barlo‘
In welchem Frischemarkt, Lebensmitteldiscounter oder an derem
Han dels betrieb erledigen Sie auch noch Ihren Einkauf (u .a.
Gro ßeinkauf)? (n = 57; Meh rfachnennungen mö glich; Top 10)
Aldi, Rhe de
3 3%
21 %
Ede ka K üpper s, Stenern, Robert -Koch-Ring
1 8%
11 %
11 %
Im Rahmen der Workshopveranstaltung ‚Nahversorgung‘ wurden von örtlichen Akteuren als Verbesserung der Angebotssituation auch die Einrichtung
von ‚Bringdiensten‘ etablierter Frischemärkte sowie ein gemeinschaftliches
Engagement zur Einrichtung eines ‚Dorfladens‘ als Nahversorger und sozialer
Kommunikationsknoten ins Gespräch gebracht.
7%
Re we , Ostwa ll
5%
5%
P lus/Netto, N ordstr aße /Innensta dt
5%
Ede ka E lskamp, Lowick, We rther Str aße
Eine Optimierung des Angebotes in Stenern durch Etablierung eines leistungsstarken Verbrauchermarktangebotes bei Verschmelzung der beiden bisher
etablierten EDEKA Standorte dürfte auch für Barlo eine deutliche Verbesserung der Nahversorgungssituation bedeuten. Mit Blick auf eine optimale Verzahnung der Nahversorgungszentren mit dem STADTBUS sollte hier mittelfristig eine Linienführung von Barlo über Stenern in die Innenstadt angedacht
werden62 .
4%
0%
5%
1 0%
1 5%
2 0%
2 5%
3 0%
3 5%
© C IMA Gm bH 2010
18 % der Nennungen entfallen auf den EDEKA KÜPPERS Markt in Stenern und
jeweils 11 % auf die ALDI Lebensmitteldiscounter in der Friesenstraße bzw. in
der Münsterstraße. 7 % der Nennungen entfallen auf den Wochenmarkt in der
Innenstadt von Bocholt. Auf den REWE Verbrauchermarkt am Ostwall und das
REAL SB-Warenhaus in Bocholt enfallen noch jeweils 5 % der Nennungen.
Konkrete Rahmenbedingungen zur Realisierung eines ‚Dorfladen-Projektes‘
sollten überprüft werden.
Vor dem Hintergrund der nur mäßigen Nachfrageplattform im Stadtteil Barlo
mit rd. 2.200 Einwohnern bleibt die Ansiedlung eines nachhaltigen Nahversorgungsangebotes schwierig. Mit Blick auf das derzeitige Marktverhalten des
Lebensmitteleinzelhandels liegt die Marktschwelle zur Etablierung eines Lebensmittelmarktes mit 800 m² Verkaufsfläche bei 3.500 bis 4.000 Einwohnern.
Unseres Erachtens müssen zur Optimierung der Nahversorgung der Bevölke-
In Bezug auf die Nahversorgung besteht aufgrund des fehlenden örtlichen
Angebotes in Barlo eine eindeutige Einkaufsorientierung nach Rhede. Relevanz
62
Eine Verlegung der Linie C( über die Vardingholter Straße ist angedacht.
230
rung in Barlo (und ggf. auch Spork) unterschiedliche Stoßrichtungen unternommen werden:
Erhaltung des Marktes am Freitag
Mittelfristige Realisierung eines leistungsstarken Nahversorgungszentrums
in Stenern mit einem attraktiven Verbrauchermarkt mit maximal 1.500 m²
Verkaufsfläche. Der sich etablierende Verbrauchermarkt sollte den Service
von Bringdiensten nach Barlo prüfen. Ggf. kann ein solcher Bringservice
mit einer spezifischen Online-Bestellplattform verknüpft werden.
Optimierung der STADTBUS Verbindung von Barlo in die Innenstadt bei
gleichzeitiger Anbindung des zukünftigen Nahversorgungszentrums in Stenern. Der bisherige 1 h-Takt ist sicher unzureichend.
Auslotung der Realisierung eines ‚Dorfladen‘ – Konzeptes unter Einbindung
ehrenamtlichen Engagements und örtlicher Vereine und Akteure. Ein solches Konzept könnte von einem Bocholter Lebensmitteleinzelhandelskaufmann unterstützt werden. MARKTTREFF und UMS ECK sind erfolgreiche Konzepte im ländlichen Raum in Schleswig-Holstein bzw. Baden Württemberg. In Bayern sind ‚Dorfladenkonzepte‘ auf Genossenschaftsbasis etabliert worden. Grundsätzlich wird ein Moderationsprozess zur Auslotung
der Realisierungschancen für ein Dorfladen – Konzept empfohlen. Für ein
solches Modellvorhaben sind ggf. Städtebauförderungsmittel zu akquirieren. Im Rahmen der Workshopveranstaltung ‚Nahversorgung‘ zeigte sich
grundsätzlich eine positive Resonanz für einen solchen Ansatz. Es gibt bereits entsprechende Basisanalysen für mögliche Modellvorhaben in Nordrhein-Westfalen.
Ggf. Akquisition eines ‚fahrenden Einzelhandels‘ durch einen in der Region
ansässigen stationären Anbieter unter Einbindung benachbarter ländlicher
Standortbereiche. Voraussetzung für eine gute Akzeptanz ist ein verlässlicher ‚Versorgungsfahrplan‘ mit festen Standzeiten.
231
7.6
Fazit: Perspektiven der Nahversorgung in den Siedlungsräumen der Stadt Bocholt
Die Nahversorgungssituation in den Siedlungsräumen der Stadt Bocholt ist
insgesamt als hervorragend einzuordnen. Gravierende Defizite liegen nur in
den ländlich geprägten Stadtteilen Liedern, Spork, Hemden und Barlo vor. Dabei ist für Liedern eine eindeutige Orientierung auf Lowick und Holtwick auszumachen und für Hemden und Spork eine eindeutige Orientierung auf Holtwick festzustellen.
und einer sich mittelfristig abzeichnenden Stagnation der Bevölkerungsentwicklung werden nur sehr behutsame Standortarrondierungen empfohlen.
Diese betreffen die Siedlungsräume Stenern, Holtwick, Suderwick und ggf.
Lowick. Einen Überblick von Handlungsempfehlungen im Kontext der Nahversorgung zeigt nachfolgende Abb. 174.
Die weitestgehend gute Abdeckung der Bocholter Nahversorgungsstandorte
zeigt sich deutlich bei Abgrenzung der 800 m – Einzugsradien um die bestehenden Lebensmittelmärkte. (siehe Abb. 175).
Die Handelszentralitäten in der Warengruppe ‚Lebensmittel, Refomwaren‘ sind
mit Ausnahme von Hemden und Barlo in allen Siedlungsraumen ansprechend.
Die repräsentative Haushaltsbefragung von 2.000 Bocholter Haushalten belegt
eindeutig die hohe Akzeptanz der etablierten Nahversorgungsstandorte in den
Siedlungsräumen. Sie stehen jedoch in erheblichem Wettbewerb zu Discounterstandorten, die nur zum Teil in integrierten Lagen etabliert sind.
Die überwiegend integrierten Standortlagen sind als Zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen und zu schützen. Mit Ausnahme von Hemden und Barlo
konnten jedem Siedlungsraum Zentrale Versorgungsbereiche zugeordnet werden. Dabei übernehmen spezifische Standortbereiche des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt Innenstadt‘ auch Versorgungsfunktionen für die Siedlungsräume ‚Bocholt-West / Löverick‘ (PENNY, Dinxperloer Straße) und ‚Bocholt-Nord‘ (Nahversorgungagglomeration Ostwall / Münsterstraße mit REWE
Verbrauchermarkt und ALDI Lebensmitteldiscounter).
Vor dem Hintergrund einer vergleichsweise hohen gesamtstädtischen Handelszentralität von 116 in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren‘
würden deutliche Angebotsausweitungen lediglich zu Verdrängungseffekten
innerhalb des Stadtgebietes führen und das sehr attraktive, engmaschige Nahversorgungsnetz gefährden. Auch mit Blick auf den ‚Demographischen Wandel‘
232
Abb. 174:Handlungsempfehlungen zur Absicherung der Nahversorgung in den Siedlungsräumen
Siedlungsraum
Handlungsempfehlungen
Innenstadt
Ggf. Ansiedlung eines qualitätsorientierten Verbrauchermarktes in der ehemaligen C&A Immobilie, wenn
städtebauliche und verkehrsplanerische Belange gelöst werden können. Projektansatz löst innerstädtische
Verlagerungseffekte aus.
Nord
Absicherung der Standortagglomeration ALDI / REWE am Ostwall
Stenern / Giethorst
Mittelfristige Realisierung eines neuen Nahversorgungszentrums mit Realisierung eines Verbrauchermarktes mit einer Verkaufsflächendimensionierung von Maximal 1.500 m2 (einschließlich Getränke); Kurzfristig:
Ausweisung des ZV ‚Robert-Koch-Ring’; mittelfristig: Realisierung des perspektivischen Zentralen Versordnungsbereiches ‚Stenern’. Sicherung einer Minimalversorgung an den Standorten Robert-Koch-Ring und
Platanenweg (z.B. Kiosk, Nachbarschaftsladen, Bäckerei, Fleischerei)
Ost (nördliche Münsterstr.)
Absicherung durch Ausweisung ZV ‚Münsterstraße, Roonstraße’
Ost (südliche Münsterstr. )
Modernisierung des bestehenden K&K – Marktes; Ausweisung ZV ‚Hochfeld’
Südost / Fildeken
Ausweisung ZV ‚Fildeken’; ggf. Arrondierung der Baukörper innerhalb des ZV
Süd
Regelungen für den Bestand; keine Erweiterungen zulassen
West / Feldmark
Keine weiteren Handlungsempfehlungen; Ausweisung ZV ‚Feldmark’
233
Siedlungsraum
Handlungsempfehlungen
West / Löverick
Sicherung des ZV ‚Löverick‘; ggf. maßstäbliche Erweiterung des Frischemarktes vorsehen
Nordwest / Holtwick / Spork
Sicherung des ZV Holtwick; Arrondierung und Modernisierung des EDEKA ISSELMARKTES (max. 1.200 m²
Verkaufsfläche, inklusive Getränke); Standortsicherung des Discounters; Spork: Prüfung Dorfladen und
ähnliche Konzepte
Sicherung des ZV ‚Birkenallee‘
Lowick / Liedern
Sicherung des ZV ‚Lowick; Standortsicherung des EDEKA Frischemarktes; Standortsicherung des Discounters
Suderwick
Sicherung des ZV Suderwick; Standortverlagerung des Getränkefachmarktes in den ZV
Hemden
Nahversorgungsorientierung auf Holtwick
Barlo
Nahversorgungsorientierung auf Stenern (Flankierung durch STADTBUS-Anbindung)
234
Abb. 175:Nahversorgungsst andorte und deren Naheinzugsbereiche (250 m
und 800 m – Radius)
Nahversorgung
Versorgung 250m und 800m
Nahversorger
250 m Umkreis
800 m Umkreis
Versorgungsbereich“
Abgrenzung „Perspektivischer
zentraler Versorgungsbereich“
Buslinien
Kartierung erhebt nicht den Anspruch der
Vollständigkeit
© CIMA GmbH 2010
235
7.7
Zentrale Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte im Überblick
Die nachfolgende Abb. 176 dokumentiert die Hierarchie der Zentralen Versorgungsbereiche, weist auf bestehende solitäre Ergänzungsstandorte der Nahversorgung hin und erfasst die relevanten Bestandsagglomerationen nach §
24a (5) LEPro NRW.
Abb.176: Zentrale Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte in der
Stadt Bocholt
Zentrale Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte
Stadt Bocholt
Bocholt Innenstadt (Hauptzentrum)
Münsterstr. / Roonstr. (NVZ)
Hochfeld (NVZ)
Stenern (NVZ)
Stenern (NVZ)
Fildeken (NVZ)
Standortagglomerationen gem.
§ 24 a (5) LEPro NRW:
Fachmarktagglomeration Welfenstr. / F riesenstr./
Kaiser-Wilhelm-St r.
(real.-; LIDL, ALDI, INTERSPORT, KIK)
(NORMA, Frick, KIK, MATRATZEN CONCORD)
Biemenhorst (NVZ)
Feldmark (NVZ)
Lowick (NVZ)
Ergänzungsstandorte im Sinne der
stadtteilbezogenen Nahversorgung:
(EDEKA, Platanenweg. (rd. 380 m²))
Suderwick (NVZ)
Mittelfristig wird im Kontext der empfohlenen Zusammenlegung der beiden
EDEKA Märkte in Stenern zu einem leistungsstarken Verbrauchermarktstandort eine entsprechende Verlagerung des Zentralen Versorgungsbereichs zu
diesem sich neu etablierenden Nahversorgungszentrum empfohlen. Er wird
als perspektivischer Zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen, ohne bereits
hier parzellenscharf abgegrenzt zu werden.
Der derzeit am Platanenweg etablierte EDEKA-Markt wird im Einzelhandelskonzept als stadtteilbezogener Ergänzungsstandort ausgewiesen.
Einzelhandelsagglomerationen mit überörtlicher Versorgungsfunktion gemäß
§ 24a, Satz 5 LEPro NRW sind:
Fachmarktagglomeration Welfenstr. / Friesenstr. / Kaiser-Wilhelm-Str.
(mit real.-SB-Warenhaus, Lebensmitteldiscounter ALDI, LIDL. Sportspezialist INTERSPORT, Textildiscounter KIK)
Fachmarktagglomeration Westendkreisel (mit Lebensmitteldiscounter
NORMA, TEPPICH FRICK, KIK, MATRATZEN C ONCORD)
Für die beiden Fachmarktagglomerationen wird Bestandschutz in Bezug auf die
Etablierung von nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten eingefordert. Eine Weiterentwicklung der Fachmarktagglomerationen mit großflächigem Einzelhandel im Segment nahversorgungsund zentrenrelevanter
Kernsortimente soll vermieden werden und ist dementsprechend planungsrechtlich abzusichern. Diese Empfehlung leitet sich auch aus dem städtebaulihen Ziel der ‚Sicherung und Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche‘ nach §
11 Abs. 3 BauNVO und § 2 Abs. 2 Bau GB ab.
Holtwick (NVZ)
Löverick (NVZ)
© CIMA GmbH 2010
Die Abb. 178, auf der übernächsten Seite dokumentiert die standörtliche Lage
der Zentralen Versorgungsbereiche und Bestandsagglomerationen.
NVZ = Nahversorgungszentrum
236
Die rechts stehende Abb. 177 dokumentiert die maßgeblichen Strukturdaten
der Zentralen Versorgungsbereiche im Überblick.
Für die abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche werden die dort die
Nachfragevolumina in den relevanten Einzugsbereichen sowie die Einzelhandelsumsätze insgesamt und die etablierten Verkaufsflächen insgesamt ausgewiesen.
Abb.177: Maßgeblich relevante Strukturdaten der abgegrenzten Zentralen
Versorgungsbereiche in der Stadt Bocholt
Funktion
Bocholt Innenstadt
Hauptzentrum
Münsterstraße / Roonstraße
Nachf ragevolumen
im
relevanten
Einwohner im
Einzugsrelevanten
bereich
Einzugsbereich (in Mio. €)
Einzelhandelsumsatz im
Verkauf sZentralen
fläche (m²)
Versorim Zentralen
gungsV ersorgungsbereich
bereich
74.691
387,3
237,9
67.455
Nahversorg ung szentrum
5.254
27,3
7,1
2.070
Hochf eld
5.466
28,4
4,7
1.010
S tenern ( Robert-Koch-Ring)
Nahv ersorgungszentrum
6.689
34,8
5,0
700
F ildeken
4.581
23,4
4,3
1.070
Birkenallee
9.839
50,2
12,1
2.250
F eldmark
7.416
37,8
5,6
940
Lowick
4.780
24,4
6,8
1.380
S uderwick
1.866
9,9
8,0
1.850
Holtwick
7.649
40,6
11,5
4.250
Löverick
5.802
30,8
5,4
995
S tenern ( perspektivisch)
Nahv ersorgungszentrum
7.000
37,0
10,0
2.000
237
Abb. 178:Zentrale Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte in der
Stadt Bocholt
Zentrale Versorgungsbereiche
Hauptzentrum / Nahversorgungszentren / Bestandsagglomerationen
ZV Suderwick
ZV Stenern
ZV Holtwick
Fachmarktagglomeration
‚Westendkreisel‘
ZV Löverick
ZV Lowick
ZV City
ZV Münsterstr. / Roonstr.
ZV Hochfeld
ZV Feldmark
ZV Fildeken
Fachmarktagglomeration
Welfenstr. / Friesenstr. /
Kaiser-Wilhelm-Str.
ZV Biemenhorst
© CIMA GmbH 2010
238
Sie erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte.
8
BOCHOLTER LISTE
8.1
Vorbemerkung
Ein pauschaler Hinweis auf die Auflistung der nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimente in Anlage 1 des NRW Einzelhandelserlasses vom Mai 1996
oder auch der Rückgriff auf andere Listen (z.B. sogenannte ‚Kölner Liste’) im
Rahmen der baurechtlichen Steuerung reicht nicht aus und ist rechtsfehlerhaft.63
Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom 09.10.2003 und 22.04.2004
deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in Bezug auf Sortimentsfestsetzungen ‚nicht unbestimmt‘ bleiben dürfen und baurechtliche Festsetzungen sich auf aus der Örtlichkeit abgeleitete Sortimentslisten beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhandelsnutzungen in Teilen
des Stadtgebietes nur fundiert zu begründen, wenn sie auf nachvollziehbare
kommunale Einzelhandelskonzepte bzw. städtebauliche Entwicklungskonzepte
beruhen.64
Zum Nachweis der Zentrenrelevanz einzelner Sortimente werden exemplarisch
Unternehmen mit ihren Angeboten zitiert. Es ist keine Wiedergabe des vollständigen Angebotes. Darüber hinaus wird die Zentrenrelevanz einzelner Sortimente explizit begründet, wenn sie in der Innenstadt bisher nicht vertreten
sind, diese aber eine strategische Bedeutung für Cityentwicklung und Frequenzsicherung des innenstädtischen Einzelhandels übernehmen können.
Die Sortimentslisten dienen der konkreten Einzelhandelssteuerung mit der
inhaltlichen Gestaltung der Bauleitpläne.
8.2
Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Bocholt sind folgende
Sortimente als nahversorgungsrelevant zu bezeichnen:
Lebensmittel (WZ 47.11, WZ 47.2)65
Getränke (WZ 47.11, WZ 47.25)
Reformwaren (WZ 47.2; WZ 47.29)
Tabakwaren (WZ 47.11, WZ 47.26)
Die nachfolgend ausgeführte Sortimentsliste definiert die nahversorgungsund
zentrenrelevanten sowie nicht zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt
Bocholt. Sie ist aus den örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und somit eine
maßgebliche Entscheidungsgrundlage zur örtlichen Einzelhandelssteuerung.
63
64
Dies gilt auch für eine bloße Übernahme der Anlage 1 des § 24a LE Pro NRW.
OVG Münster vom 09.10.2003 AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungsplanes aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhede;
OVG Münster vom 22.04.2004 AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der baurechtlichen
Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhandelskonzeptes.
Zur Ableitung der Bocholter Liste
Drogerieartikel, Kosmetik (WZ 47.75)66
Hygieneartikel einschließlich haushaltsüblicher Putz- und Reinigungsmittel
(WZ 47.75 und WZ 47.74)67
Apotheken (WZ 47.73)
65
WZ = Wirts chaftszweigsystematik 2008 des Statistischen Bundesamtes.
auch Randsortiment in Verbrauchermä rkten, Frischemä rkten, Lebensmitteldiscountern (WZ 47.11, WZ 47.2)
67
66
239
Schnittblumen (Teilsegment aus WZ 47.76.1)
Zeitschriften, Zeitungen (WZ 47.62.1)68
Tierfutter (innerhalb von WZ 47.11 und WZ 47.2)69
Mit Blick auf die vorliegenden Angebotsstrukturen in der Bocholter Innenstadt
sind folgende Sortimente als zentrenrelevant in der Stadt Bocholt einzuordnen. Die auf der nachfolgenden Seite aufgeführte Liste ist als abschließend
einzuordnen:
Die hier abgegrenzten nahversorgungsrelevanten Sortimente sind den zentrenrelevanten Sortimenten zu zuordnen.
Nach Anlage 1 des § 24a LEPro NRW sind folgende Leitsortimente grundsätzlich als zentrenrelevant einzuordnen:
Bücher, Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren
Bekleidung, Schuhe, Lederwaren
Unterhaltungs- / Kommunikationselektronik / Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte),
Foto / Optik
Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren und Einrichtungszubehör (ohne
Möbel)
Uhren / Schmuck
Spielwaren / Sportartikel
68
69
Als Randsortiment von Frischemä rkten und Lebensmitteldis countern
240
Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren
Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte, Software (WZ 47.41)
Telekommunikationsgeräte (WZ 47.42)
Geräte der Unterhaltungselektronik (WZ 47.43)
Elektrische Haushaltskleingeräte (entspr. WZ 47.54)
Bespielte Ton- und Bildträger (WZ 47.63)
Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- und Heimtextilien
Keramische Erzeugnisse, Porzellan und Glaswaren (WZ 47.59.2)
Nicht elektronische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren,
Bestecke (=Haushaltsgegenstände a. n. g.; WZ 47.59.9)
Textilien, Heimtextilien, Bettwäsche, Wolle (WZ 47.51)
Vorhänge, Orientteppiche, Teppiche (keine Auslegware) (entspr. aus WZ 47.53.0)
Bastelbedarf, Geschenkartikel, Bilder, Bilderrahmen (entspr. WZ 47.78.3 und WZ 47.62.2)
Musikinstrumente und Zubehör
Musikinstrumente, Musikalien, Noten, Musikliteratur (entspr. aus WZ 47.59.3)
241
Anbieter im Segment Schuhe sind in der Bocholter Innenstadt u.a. die Unternehmen REKERS, DEICHMANN, TAMARIS, MOC SCHUHSTUDIO und DEPPE.
Die Zentrenrelevanz der oben definierten Sortimente ist durch folgende Angebotsstrukturen in der Innenstadt von Bocholt begründet:
Bücher sind in Bocholt zentrenrelevant vor dem Hintergrund der etablierten
Buchhandlungen MAYERSCHE BUCHHANDLUNG, WELTBILD PLUS, SEITENBLICK
und BÖCKENHOFF und HONSEL.
Papier- und Schreibwaren sowie Bürobedarf werden in der Innenstadt von
Bocholt z.B. durch die Unternehmen PAPIER MARKT und MC PAPER vertrieben.
Darüber hinaus ist auf die entsprechende Fachabteilung im Kaufhaus MÜLLER
hinzuweisen.
Zeitungen und Zeitschriften gehören zum Kiosksortiment und werden darüber
hinaus in der Innenstadt von Bocholt im Buchhandel sowie u.a. bei NETTO und
REWE angeboten.
Kunstgewerbliche Gegenstände und Antiquitäten werden in der Innenstadt
von Bocholt von MÖBEL MAAS und der Boutique ANTIK angeboten. Im Überschneidungsbereich von Einrichtungsbedarf und Kunstgewerbe können Sortimentsbestandteile in den Firmen WISSING und JONAS in der Langenbergstraße
sowie LOHSCHELLER am St.-Georgs-Platz angesehen werden.
Bekleidung und Wäsche sind in Bocholt zentrenrelevant vor dem Hintergrund
der etablierten Bekleidungshäuser P&C, C&A, H&M, FISSER und HAFFKE. IM
Segment konsumiger Marken seien stellvertretend die Labels GERRY WEBER,
BONITA, S. OLIVER und ESPRIT genannt. Im Young Fashion Segment sind u.a.
die Betreiber NEWYORKER, VERO MODA, OPEN 32 und PIMKIE präsent. Als
Vertreter im Topmarkensegment seien die Unternehmen KEMMING, ANNA,
MARCO POLO und ALLEGRO genannt. Im Segment Kindermode sei stellvertretend das Unternehmen PURZELBAUM genannt.
Im Segment Lederwaren und Reisegepäck sind die Unternehmen
LEDERSTUDIO LÜKE, SCHERZ und KIESOW in der Bocholter Innenstadt ansässig.
Das Sortiment Fotoartikel und Fotobedarf ist Kompetenzsortiment im SATURN
Elektrofachmarkt. Darüber hinaus sind in der Innenstadt von Bocholt die Fotofachgeschäfte ALLKAUF / RING – FOTO und das Fotostudio AUGENBLICK ansässig. Desweiteren sind im Segment Fotoarbeiten die Fotoannahme- und Entwicklerstationen in den Drogeriefachmärkten DM, SCHLECKER, MÜLLER und
IHR PLATZ zu berücksichtigen. Im
Optiker in der Innenstadt von Bocholt sind u.a. die Firmen FIELMANN, APOLLO,
ZANDERS, EYES & MORE, OPTELLO, CITY OPTIK, HÖREN & SEHEN und TEPASSE.
Als Akustiker ist das Unternehmen HÖRGUT zu nennen.
Unterhaltungselektronik und Elektrohaushaltsgeräte sind im Angebot der
Elektrofachmärkte SATURN und HOLZLEITNER. Handhabbare Elektrohaushaltsgeräte sind auch bei HUNGERKAMP vorrätig.
Computerbedarf und Zubehör sowie Telekommunikationsgeräte werden in
erster Linie durch den Elektrofachmarkt SATURN in der Innenstadt von Bocholt
bedient.
Anbieter in den Segmenten Haushaltswaren, Bestecke, Schneidwerkzeuge ist
in der Innenstadt von Bocholt der Spezialist HUNGERKAMP. Als Rand- und Ergänzungssortiment werden Teilsegmente auch bei TCHIBO geführt.
Heimtextilien sind Kernsortiment im Textilkaufhaus NÄHKASTEN sowie im
Sortiment der Unternehmen WÄSCHETRUHE, VAN OEPEN, „BETT, BAD & CO.“,
LOHSCHELLER sowie KOKO’s HOME und NEUE MASCHE.
242
Geschenkartikel und Einrichtungszubehör sind maßgeblich relevante Sortimentsbestandteile bei den in der Innenstadt von Bocholt ansässigen Unternehmen BÜTTERHOFF, HOFFMANN, ALKAZAR, DAS PRÄSENT, LOHSCHELLER,
INDY TRADE B.V. und HUNGERKAMP.
Bastelbedarf wird im PAPIERMARKT und MC PAPER angeboten. Ebenso ist die
Schreibwarenabteilung des Kaufhauses MÜLLER zu nennen.
Musikinstrumente und Musikalien sind vor dem Hintergrund des in der Ravardistraße etablierten Unternehmens STARTMUSIC zentrenrelevant70 . Noten und
Bücher zum Thema Musik können auch über die ansässigen Buchhandlungen
bezogen werden.
Stellvertretend für das breite innenstädtische Angebot im Segment Uhren und
Schmuck seien die Unternehmen SCHÖNICKE, HERMEIER, ZANDERS,
BORGGREVE, HEIDENFELDER, LUDWIG HALLEN und NEYENHUYS
GOLDSCHMIEDE genannt.
Kosmetik, medizinische und orthopädische Erzeugnisse sind in Bocholt zentrenrelevant, da sie zunächst Sortimentsbestandteil von Apotheken sind. Darüber hinaus seien stellvertretend die Kosmetikunternehmen KAMPSHOFF und
BABOR sowie die Sanitätshäuser FROMME, LUTTERMANN, SPLITTHOFF,
THIEHOFF und die orthopädischen Schuhhäuser SUMMEN, KAMPSHOFF und
SCHUH & FUSS zu nennen.
Erotikartikel und Waffen sollten vor dem Hintergrund der ‚Sozialkontrolle‘ als
zentrenrelevante Sortimente eingeordnet werden. In der Langenbergstraße ist
der Erotikshop BEATE UHSE ansässig.
Zooartikel und Lebendtiere sind vor dem Hintergrund des neu etablierten
Anbieters DAS FUTTERH AUS am Westend zentrenrelevant.71 Ebenso sei hier
nochmals auf die Nahversorgungsrelevanz des Segmentes Tierfutter hingewiesen.
Folgende Sortimente können als nicht zentrenrelevant eingeordnet werden.
Die Liste ist nicht abschließend und stellt eine Auswahl dar:
Spielwaren sind zentrenrelevant vor dem Hintergrund der z.B. etablierten Anbieter INTERTOYS, DER SPIELPLATZ sowie KIND & HOBBY. Spielwaren sind auch
Randsortiment in den KIK Textilfachmärkten.
Möbel, Büromöbel (entsprechend aus WZ 47.59)
Matratzen (entsprechend aus WZ 47.51)
Sportartikel sind im Sinne von Sportbekleidung in allen Bekleidungshäusern
vertreten. Im Segment ‚Outdoor‘ ist darüber hinaus der JACK WOLFSKIN STORE
zu nennen. Als Sportfachgeschäfte sind INTERSPORT PIERON an der Ravardistraße und ROPA SPORT in der Nordstraße zu nennen. Sportschuhe stehen bei
RUNNERS POINT im Vordergrund. Fahrradbekleidung ist bei ROSE im Angebot.
Elektrohaushaltsgroßgeräte (Herde, Ceranfelder, Geschirrspüler, Waschmaschinen, Wäschetrockner, Kühl- und Gefrierschränke), (entsprechend
aus WZ 47.54.0)
Tapeten, Bodenbeläge, Auslegware, (entsprechend aus WZ 47.53.0)
Campingartikel im Kontext von Hausratsartikeln sind zentrenrelevant, da sie
relevantes Profilierungssortiment der Fa. HUNGERKAMP sind. Hierzu zählen
Bestecke, Essgarnituren, Küchengeräte und Tischgrills.
70
Der Betreiber hat ers t nach Abschluss der Bes tandserhebungen eröffnet.
Farben, Lacke, Anstrichmittel, (entsprechend aus WZ 47.52)
71
Der Betreiber hat ers t nach Abschluss der Bes tandserhebungen eröffnet.
243
Lampen, Leuchten (entsprechend aus WZ 47.59.9)
Unzulässig sind:
Baustoffe, Baumarktartikel (Werkzeuge, Metallwaren, Eisenwaren), (entsprechend aus WZ 47.52 und 57.52.3)
Kfz-Zubehör, Autoreifen, (WZ 45.32)
a)
b)
c)
d)
Gartenartikel, Blumen Sämereien, Blumen, Pflanzen, Düngemittel (ohne
Schnittblumen), (entsprechend aus WZ 47.76.1)
e)
Fahrräder (WZ 47.64.1),
Campingmöbel, Großzelte, Campingmobile, Campingkocher, Campinggeschirr (keine Haushaltswaren i. e. S.; siehe Zuordnung zu zentrenrelevanten Sortimenten), (entsprechend aus WZ 47.64.2 und WZ 47.59.1)
Sportgroßgeräte (Hometrainer, Fitnessgeräte, Tischtennisplatten, Boote,
Yachten, Pferdeanhänger, Zaumzeug, Pferdedecken), (entsprechend aus
WZ 47.64.2),
Sperrige Artikel im Segment Babybedarf (Kinderwagen, Bobbycars, etc.;
Baby- und Kinderbetten, Wickelkommoden) (entsprechend aus WZ
47.78.9)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
m)
n)
o)
p)
q)
r)
Bekleidung, Lederwaren, Schuhe
Baby-, Kinderartikel
Uhren, Schmuck
Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Elektrohaushaltswaren
(Kleingeräte), Computer, Computerbedarf und – zubehör, Telekommunikationsgeräte
Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Papier, Schreibwaren, Bürobedarf und Organisation
Fotobedarf, Optik, Akustik
Erotikartikel, Waffen
Kunst, Antiquitäten
Bastelartikel, Kunstgewerbe
Musikinstrumente und Zubehör
Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- und Heimtextilien, Geschenkartikel, Haushaltswaren
Teppiche (ohne Teppichböden)
Spielwaren, Sportartikel
Campingartikel
Lebensmittel, Getränke, Reformwaren, Tabakwaren
Drogerieartikel, Kosmetik, Hygieneartikel, Putz- und Reinigungsmittel,
Apotheken, medizinische und orthopädische Erzeugnisse
Schnittblumen
Lebendtiere, Tierfutter, Zoobedarf
Als Festsetzung für die Steuerung von Einzelhandelssortimenten, insbesondere
hinsichtlich des Ausschlusses von nahversorgungsund zentrenrelevanten Einzelhandel wird folgende Formulierung vorgeschlagen:
Es sind unter Anwendung des § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB und gemäß § 1 Abs. 5
i.V.m. § 1 Abs. 9 Baunutzungsverordnung zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente nicht zulässig.
244
konzept unter Berücksichtigung der Anforderungen des § 24 a LEPro NRW fortzuschreiben:72
9
SPEZIFISCHE FRAGESTELLUNGEN ZUR STEUERUNG
DES EINZELHANDELS IN BOCHOLT
9.1
Standortraum ‚Westliche Münsterstraße‘
Der westliche Lageabschnitt der Münsterstraße zwischen Ostwall und Am
Kreuzberg kann vor dem Hintergrund des bestehenden Einzelhandels- und
Dienstleistungsbesatzes als historische Ein- und Ausfallstraße eingeordnet
werden. Dementsprechend sollte auch hier als einzigem Standortraum außerhalb der abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche zukünftig die Ansiedlung von nahversorgungsund zentrenrelevantem Einzelhandel unterhalb der
Großflächigkeit möglich sein. Bei der Ansiedlung von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel sollte sich die Ansiedlung auf Ladenhandwerk beschränken.
Die Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern und Verbrauchermärkten ist mit
Blick auf die Absicherung der Versorgungsfunktion für die benachbarten Zentralen Versorgungsbereiche auszuschließen. Dem Gutachter ist die Schwierigkeit einer solchen Einzelhandelssteuerung in einem i. d. R. als ‚Mischgebiet‘ zu
bezeichnenden Standortraum bewusst. Dennoch können in der konkreten
Bauleitplanung hier Festsetzungen über die vertikale und horizontale Gliederung von Baugebieten hilfreich sein.
9.2
Standorträume des großflächigen Einzelhandels mit
nicht zentrenrelevantem Kernsortiment
Großflächiger Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment sollte,
sofern Realisierungsbedarf und Ansiedlungsinteresse bestehen, an verkehrlich
günstig erreichbaren Standorten realisiert werden. Als Einschränkung ist zu
beachten, dass die Qualität der Wohngebietslagen nicht beeinträchtigt wird.
Nutzungskonflikte sind zu vermeiden. Dementsprechend sind folgende Hauptverkehrsachsen für die ggf. zu genehmigende Ansiedlung von großflächigem
Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment prädestiniert:
Werther Straße,
Dingender Straße / Kaiser-Wilhelm-Straße,
Münsterstraße.
Gemäß der Vorgaben des § 24a LEPro NRW müssen potenzielle Ansiedlungsstandorte innerhalb vom im Regionalplan dargestellten ‚ASB‘-Bereichen liegen.
Das zentrenrelevante Rand- und Ergänzungssortiment großflächiger Absatzformen darf maximal 10 % der Verkaufsfläche einnehmen, jedoch maximal
800 m². Unter dieser Prämisse ist die Stadtverträglichkeit der möglicher Weise
zu etablierenden Absatzformen sichergestellt73 .Großflächiger Einzelhandel mit
nicht zentrenrelevantem Kernsortiment und starker Zielgruppenspezifik (z.B.
Tapetenfachmarkt, Küchenstudio mit spezifischen qualitätsorientierten Marken, Fachmarkt für Regalbausysteme, etc.) kann auch in Zukunft zur Konversi72
In Bezug auf den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem
Kernsortiment sind die Empfehlungen aus dem vorliegenden Einzelhandels-
73
Vgl. CIMA GmbH: Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt.
Köln 2005, S.179
Diese Regelungsempfehlung ist strikter als die Vorgaben des § 24a LEPro NRW. Sie
hat sich aus der Zeit vor Einführung des § 24a LEPro NRW bewährt und ist als ‚gutachterliche Empfehlung mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Stadt Bocholt aufzufassen.
245
on von Brachflächen und mindergenutzten Flächen in ehemaligen Industrieund Gewerbearealen beitragen. Hinsichtlich der Bewertung zentrenrelevanter
Randsortimente gelten die gleichen Empfehlungen wie oben ausgeführt74 .
Die Konzentration des Kfz-Handels im Standortbereich ‚Uhlandstraße / Im Königsesch‘ ist weiter zu verfolgen. Hier hat sich mittlerweile ein regionaler Kompetenzstandort etabliert75 . Eine Darstellung im Regionalplan als Allgemeiner
Siedlungsbereich ist dann notwendig.
9.3
Standortempfehlungen zur Etablierung von Getränkefachmärkten in der Stadt Bocholt
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden in der Stadt Bocholt 21 Getränkefachmärkte76 mit einer Verkaufsfläche von 7.140 m² aufgenommen. Sie realisieren einen Einzelhandelsumsatz von 27,1 Mio. €. Somit belegen Getränkefachmärkte rd. 19 % der Verkaufsflächen der Warengruppe ‚Lebensmittel /
Reformwaren‘ und realisieren 16 % des Einzelhandelsumsatzes dieser Warengruppe. Der Getränkemarktbesatz ist im Stadtgebiet von Bocholt dispers verteilt. Neben solitären Wohnsiedlungslagen sind Standorte in Zentralen Versorgungsbereichen bzw. in der Nähe von Zentralen Versorgungsbereichen auszumachen. Einzelne Betriebe liegen in nicht integrierten, gewerblich geprägten
Standortarealen sowie entlang der Hauptverkehrsachsen Werther Straße,
Dingdener Straße und Münsterstraße (siehe hierzu Abb. 179 auf der nachfolgenden Seite).
74
75
76
Grundsätzlich lassen sich zwei Typen von Getränkemärkten im Stadtgebiet von
Bocholt unterscheiden:
Getränkemärkte im Verbund mit Biergroßhandel und Gastronomiebelieferung. Diese Betriebe bieten als Service den Verleih von Zapfanlagen, Biergarnituren und Bierzelten an. Sie sind auf eine gute verkehrliche Erreichbarkeit angewiesen. Nicht zuletzt auch aus Lärmschutzgründen sind für
diese Betriebe auch Gewerbelagen vorteilhaft.
Getränkemärkte im engeren Sinne mit eindeutiger Orientierung auf den
Endkunden. Diese Getränkemärkte führen zunehmend als Randsortimente
Snacks, Süßigkeiten und Grillzubehör. Gängige Betreiberkonzepte sind
TRINKGUT, ZISCH und CASH sowie Getränkemarktabteilungen der Unternehmen REWE und EDEKA.
Der zuletzt genannte Getränkemarkttyp hat eindeutige Nahversorgungsorientierung und sollte nach Möglichkeit zukünftig in die Zentralen Versorgungsbereiche integriert werden. Dabei sollte mit Blick auf das engmaschige Nahversorgungsnetz in der Stadt Bocholt die Verkaufsfläche der Getränkefachmärkte
unterhalb der Großflächigkeit bleiben.
Grundsätzlich ist anzumerken, dass das Marktsegment bereits heute hervorragend besetzt ist und kein akuter Handlungsbedarf besteht.
Vgl. CIMA GmbH: Strategien zur Weiterentwicklung des Einzelhandels mit nicht
zentrenrelevanten Sortimenten in der Stadt Bocholt. Köln 2008, S.13
Der Kfz-Handel gehört nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne. ER ist auch in
Gewerbegebieten zulässig. Dementsprechend ist auch eine s trikte Orientierung an
ASB-Bereichen nicht zwangsläufig gegeben.
Einschließlich des Spirituosenverkaufs des Produzenten GEUTING und des Getränkemarktanteils im Raiffeisenma rkt
246
Abb. 179:Standorte der Getränkefachmärkte in der Stadt Bocholt
Getränkemärkte
Stadt Bocholt
Getränkemarkt < 400m²
Getränkemarkt = 400m² - < 800 m²
Getränkemarkt = 800m²
Versorgungsbereich“
Abgrenzung „Persp ektivischer
z entraler Versorgungsbereich“
Busli nien
Kartierungerhebt nicht den Anspruch der
Voll ständigkeit
© CIMA Ber atung + Management GmbH 2010
© C IMA GmbH 2010
247
Endverbraucher abgeben. Im Mittelpunkt der Leistung steht hier dann jedoch
die Systemlösung als technische Dienstleistung.
9.4
Einzelfallbewertungen zur Atypik von Betriebskonzepten des Einzelhandels
9.4.1
Computer- und Kommunikationstechnologie
Das Sortiment ‚Computer- und Kommunikationstechnologie‘ ist in Bocholt
grundsätzlich als zentrenrelevant einzuordnen. Maßgeblicher Anbieter in der
Innenstadt ist der Elektrofachmarkt SATURN. Software wird auch vom Kaufhaus MÜLLER vertrieben.
Nicht zu vernachlässigen ist jedoch, dass sich im Stadtgebiet von Bocholt eine
Reihe von serviceorientierten Einzelhändlern in wohnstandortnahen Lagen
oder an den relevanten Hauptverkehrsachsen etabliert haben. Relevante Beispiele sind:
PC Shop, Münsterstraße,
EROL Computer, Köcherstraße (Fildeken),
CNS Daniels, Robert-Bosch-Straße,
NF Sys, Schwanenstraße (Löverick),
H&L Computer, Bärendorfstraße,
ROSE Computer, Franzstraße
Vor dem Hintergrund dieser ‚Grauzone‘ wird empfohlen im Segment ‚PC und
Zubehör‘ die Zulässigkeit von Unternehmensansiedlungen im Einzelfall zu prüfen. Lässt sich nachweisen, dass die Systemlösung im Vordergrund steht, sollten Standortentwicklungen in Wohngebietslagen (sofern zulässig) oder Gewerbegebietslagen genehmigt werden und für den untergeordneten Verkauf
an Endverbraucher eine Befreiung erteilt werden. Diese Regelung ist insbesondere im Kontext der kommunalen Wirtschaftsförderung als pragmatisch einzuordnen.
9.4.2
Fahrräder
Das Sortiment ‚Fahrräder‘ ist in Bocholt nicht zentrenrelevant. Angebote sind
im gesamten Stadtgebiet anzutreffen. Neben Innenstadtstandorten sind
Fachmarktlagen und wohnstandortnahe Lagen realisiert worden. Als Beispiele
seien genannt:
ROSE BIKE TOWN als überregionaler verkehrsorientierter Erlebnisfachmarktstandort. Das Unternehmen hat Kunden aus dem gesamten Bundesgebiet. Das Online-Geschäft hat maßgeblich relevante Bedeutung.
ROSE RAD Center, Ravardistraße, Citylage,
Diese Betriebe verkaufen nicht nur an den Endverbraucher sondern bedienen
auch gewerbliche Kunden. Sie sind dementsprechend auch als unternehmensbezogene Dienstleister unterwegs.
I & M GEUKES, Fachabteilung im Baumarkt, Gewerbegebietslage,
Unternehmen, bei denen ein Verkauf an den Endverbraucher nicht ersichtlich
war, wurden nicht erfasst. Es ist aber durchaus davon auszugehen, dass einzelne Gewerbebetriebe im Segment IT Service auch einzelne Computeranlagen an
FIETSEN HARMELING, Sporker Straße, Zentraler Versorgungsbereich Suderwick,
WILLING, Werther Straße, Hauptverkehrslage,
248
TELAKE, Am Kreuzberg /Münsterstraße, Hauptverkehrslage,
Fahrrad BALSAM, Schwartzstraße, Wohngebietslage,
In der Region Bocholt sind mehrere RAIFFEISENMÄRKTE ansässig. Sie bedienen
im ländlichen Raum einerseits gewerblich die örtlichen Landwirte mit Sämereien, Pflanzen, Keimlinge, Düngemittel und Tierfutter. Der Verkaufsflächenanteil
dieser Kernsortimente liegt zwischen 300 m² und 500 m².
NIEBUHR, Münsterstraße, Hauptverkehrslage,
REAL SB-Warenhaus, Fachabteilung, Fachmarktlage,
2RAD JAGER, Dingdener Straße, Hauptverkehrslage,
Andererseits verkaufen diese Unternehmen mittlerweile über das Kompetenzsegment hinausgehend auch folgende Produkte:
Obst, Gemüse aus heimischer Produktion; (Verkaufsflächenanteil zwischen
50 m² und 100 m²),
ELSEBROCK, Gotenstraße, Wohngebietslage,
RAWIE, Karolingerstraße, Wohngebietslage,
Spirituosen aus örtlicher Produktion (u.a. Produkte der Fa. GEUTING); Verkaufsflächenanteil 30 m² bis 50 m²,
HEUMER, Petersfeldstraße, Wohngebietslage,
DUNLOP Gummistiefel; Verkaufsflächenanteil 20 m²,
HOCHRATH, Habichtstraße, Zentraler Versorgungsbereich Holtwick,
Spezialisiertes Spielzeug mit Landwirtschaftsbezug (Spielzeugtraktoren,
Mähdrescher, etc; überwiegend Spielzeug der Fa. BRUDER); Verkaufsflächenanteil 20 m² bis 50 m²
HAGEBAU FRIELING, Fachabteilung im Baumarkt, Werther Str, Hauptverkehrslage.
Besen, Stile, Eimer, Hausratsartikel; Verkaufsflächenanteil bis 20 m².
Wetterfeste Arbeitsjacken, Textilien; Verkaufsflächenanteil bis 30 m².
9.4.3
Raiffeisenmärkte, Gartenfachmärkte
Die nachfolgenden Befunde stützen sich auf ‚Vor Ort‘-Recherchen in den
RAIFFEISENMÄRKTEN Isselburg, Isselburg-Werth, Hamminkeln-Wertherbruch,
Hamminkeln und Hamminkeln-Dingden.77
77
Die Mehrzahl der Märkte ist vor Rechtskraft des § 24a LEPro errichtet worden.
Dementsprechend liegen einzelne Märkte auch im unbeplanten Außenbereich nach
§ 35 BauGB. Bei Neuansiedlungen gilt jedoch nunmehr die Handlungsanweisung
des § 24a LEPro mit einer Standortorientierung a uf ASB-Bereiche.
Im Fazit sind die Raiffeisenmärkte von nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten und sehr spezialisierten zentrenrelevanten Randsortimenten geprägt. Diese Randsortimente überschreiten die Verkaufsflächengröße von 50 m² je Sortiment nicht.
Unseres Erachtens können RAIFFEISENMÄRKTE als Fachmärkte mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment anerkannt werden. Es wird jedoch empfohlen,
sie im Kontext von Vorhaben bezogenen Bauleitplänen zu realisieren und fol-
249
gende Festsetzungen für nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante
Randsortimente einzuziehen:
Blumengewächse, Topfpflanzen,
Gehölze, Sträucher, Bäume, Bonsaipflanzen,
Landwirtschaftsafine Spielwaren mit maximal 30 m² Verkaufsfläche (ggf.
Definition über Artikelverzeichnisse),
Sämereien, Dünger, Torfe, Blumen- und Gartenerden,
Haushaltswaren mit maximal 30 m² Verkaufsfläche,
Werkzeuge zur Gartenarbeit80 ,
Wetterfeste Arbeitsjacken und Arbeitsstiefel mit maximal 50 m² Verkaufsfläche,
Technische Geräte zur Gartenarbeit (Rasenmäher, etc.).
Nicht zentrenrelevante Ergänzungssortimente sind:
landwirtschaftliche Produkte aus örtlicher Produktion (Obst, Gemüse, Säfte, Weine, Spirituosen) mit maximal 100 m² Verkaufsfläche.
Gartenmöbel,
Campingausstattung i.e.S. (Kocher, Grillgeräte, Gaskartuschen, etc.)81 ,
Blumentöpfe, Keramiken zur Aufnahme von Topfpflanzen, Bäumen und
Sträuchern,
Bei Orientierung an diesen ‚Richtwerten‘ ist die stadtverträgliche Dimensionierung eines attraktiven RAIFFEISENMARKTES in der Stadt Bocholt möglich.
In Bezug auf ‚Gartencenterrelevante Sortimente‘ und ihr Angebot in der Großflächigkeit hat die CIMA GmbH bereits im Jahr 2008 eine detaillierte Analyse
durchgeführt. Sie hat auch heute noch Gültigkeit:78
Kernsortimente in Gartencentern und entsprechenden Abteilungen von Baufachmärkten sind:
Schnittblumen79 ,
80
81
78
79
Vgl. CIMA GmbH: Gutachterliche Stellungnahme zur baurechtlichen Steuerung von
Gartencentern im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Bocholt. Köln,
2008, S.
Schnittblumen sind nach der Bocholter Liste Teil der nahversorgungsrelevanten
Sortimente. Sie sind jedoch ein das Gartencenter mit definierendes Kernsortiment.
Der Kunde erwartet auch Schnittblumen im Gartencenter. Trotz des Angebotes dieses Segmentes in Gartencentern, sieht die CIMA GmbH grundsätzlich keine negativen Auswirkungen auf den räumlich dezentral organis ierten Blumenfacheinzelhandel.
In der Regel in der Kombination mit Bauma rktsortimenten
Campingartikel insgesamt s ind nach der Bocholter Liste zentrenrelevant. Das vorliegende Sortimentsspektrum ist sehr spezialis iert. Es s pielt in den Bocholter Gartenfachmärkten keine relevante Rolle. Siehe hierzu die detaillierte Dokumentation
der Sortimentserhebungen in den Bocholter Baumärkten und Gartencentern. Das
Sortiment kann in Bocholt auch als Sortiment ausgeschlossen werden. Es spielt für
die ‚Grundfunktion‘ des Betriebs typs Gartenfachma rkt oder Ga rtencenter keine
maßgebliche Rolle und sollte toleriert werden.
250
Das ‚gartencenterrelevante Sortiment‘ verteilt sich in Bocholt auf folgende
Betriebstypen:
Wasserpflanzen, Teichfolien, technische Ausstattung für Teich- und Brunnenanlagen (z.B. Pumpenanlagen, Filter, Schläuche, chemische Wasserzusätze), Zierfische,
Landschaftsgärtnerische Accessoires (Skulpturen, Ziersteine, Zubehör und
Materialien zur Landschaftsgestaltung.
Die nicht zentrenrelevanten Ergänzungssortimente sind nicht zwingend Bestandteil eines Gartencenters oder einer entsprechenden Fachabteilung im
Baufachmarkt. Je nach Betreiberkonzept liegt die Bildung spezifischer Kompetenzschwerpunkte vor.
Zentrenrelevante Randsortimente in Gartencentern und entsprechenden Baufachabteilungen sind
Im Stadtgebiet von Bocholt wurden 18 Blumenfachgeschäfte ermittelt. Sie
beherbergen eine Verkaufsfläche von 1.560 m². Das sind rd. 13,3 % der im
Sortimentsbündel insgesamt angebotenen Verkaufsfläche. Der Blumenfachhandel verteilt sich über das gesamte Stadtgebiet. Im Vordergrund des
Sortiments stehen Schnittblumen, Blumengebinde‚ handhabbare Topfpflanzen und Blumentöpfe. Das Sortimentsbündel ist überwiegend als
nahversorgungsrelevant einzuordnen.
Die drei Baumärkte im Stadtgebiet von Bocholt (I & M GEUK ES,
HAGEBAUMARKT, PRAKTIKER) beherbergen ‚gartencenterrelevante Fachabteilungen‘ mit folgenden Verkaufsflächendimensionierungen:
- I & M GEUKES: 550 m²,
- PRAKTIKER: 1.250 m²,
- HAGEBAUMARKT: 3.000 m²
Hausratsartikel (z.B. Keramikwaren, Geschirr),
Heimtextilien (insbesondere Polster und Stoffe, Materialien zur textilen
Raumgestaltung),
Geschenkartikel (Glas, Porzellan, Keramik),
Bastelartikel (Kunstblumen, etc.).
In der Regel sind diese zentrenrelevanten Randsortimente in reinen Gartencentern in geringerem Umfang ausgeprägt als in Baufachmärkten mit entsprechenden Fachabteilungen. In diesem Fall bedient das Randsortiment beide
Betriebskonzepte.
Zusätzlich zu berücksichtigen sind rd. 100 m² Verkaufsfläche Blumen im
C&C
HANDELSHOF
sowie
entsprechende
Sortimente
im
RAIFFEISENMARKT in Hemden mit einer relevanten Verkaufsfläche von
550 m². Die Gesamtverkaufsfläche ‚gartencenterrelevanter Sortimente in
den Baufachmärkten sowie im ansässigen C &C – Markt beläuft sich auf
5.450 m².
Im Stadtgebiet von Bocholt sind darüber hinaus drei Gartencenter bzw.
Gartenfachmärkte ansässig (MEYERINGS BLUMENWELT, TEUFEL und
METELING. Sie verfügen insgesamt über eine Verkaufsfläche von 5.000 m².
Dies entspricht einem Verkaufsflächenanteil im relevanten Sortiments-
251
bündel von 35,9 %. Von den 5.000 m² Verkaufsfläche entfallen, Bezug
nehmend auf unsere sortimentsspezifischen Detailerhebungen im Frühjahr
2010 500 m² auf Rand- und Ergänzungssortimente. Dies entspricht betriebstypenbezogen einem Verkaufsflächenanteil der Rand- und Ergänzungssortimente von 10 %.
Drei weitere Betriebe in Bocholt82 sind primär als gewerblich orientierte
Gartenbaubetriebe einzuordnen. Nach Selbstauskunft verfügen die beiden
Betriebe KOLKS und GARTEN METELING über zusammen 400 m² Verkaufsfläche und 16.000 m² Produktionsfläche.
zu erwarten. Es ist davon auszugehen, dass in den e-commerce abgewanderte
Kaufkraft kaum noch für den stationären Einzelhandel zurückgewonnen werden kann. Dementsprechend weist die CIMA GmbH ihre einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumina ohne Versandhandels- und e-commerce-Anteil aus.
Im Rahmen der Befragung Bocholter Haushalte zeigt sich eine deutliche Polarisierung in der Online-Nutzung. 47 % der Befragten gaben an, das Internet für
Einkäufe zu nutzen, 53 % verneinten die Frage.
Abb.180: Einkaufsverhalten im Internet
Allgemeines Einkaufsverhalten
9.4.4
Betriebsstätten mit überwiegender E-Commerce - Aktivität
Die umfassende Erfassung von Betriebsstätten mit überwiegender Ecommerce-Aktivität (Verkauf an den Endverbraucher) konnte nicht geleistet
werden. Vor allem im gewerblichen Bereich ist der Vertrieb von Produkten und
Dienstleistungen Gang und Gäbe. Auch der stationäre Einzelhandel bedient
sich heute umfassend eigenen Online-Portalen. Erinnert sei hier insbesondere
an die Segmente Unterhaltungselektronik und Bücher. Auch Segmente des
Versand- und Kataloghandels im Segment ‚Bekleidung, Textilien haben sich
zugunsten von e-commerce verlagert. Mit Portalen wie ‚e-bay‘ ist eine neue
Grauzone zwischen Einzelhandel, Handelsvermittlung und Großhandel entstanden.
Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass e-commerce-Aktivitäten maximal
einen Umsatzanteil von 10 % erreichen werden. Innerhalb der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik, sind je nach Produktgruppe auch Anteile bis 25 %
Kaufe n Sie Ware n im
Inte rnet ? (n = 2.000 )
Welche Sor tim ente ka ufen Sie im Inte rne t?
(n = 943; Mehrfachnennunge n möglich; Top 10)
Bücher
40%
Unterhaltungsel ektronik, PC, Telekommunikation,
El ektro
47%
28%
Schnäppchen
27%
Bekleidung
27%
Spielzeug
9%
53%
Sportartikel
ja
nei n
6%
Alles
5%
Arzneimittel
5%
Hobbyartikel
4%
Ti erbedarf
4%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
© C IMA GmbH 2010
82
KOLKS, GARTEN METELING. Als reiner Produktionsbetrieb ist noch die Fa. Hoven in
Spork zu berücksichtigen. Im Rahmen der Erhebungen fiel dieser Betrieb nicht
durch Einzelhandelsverkaufsflächen auf.
In Bezug auf die im e-commerce erworbenen Warengruppen stehen Bücher
mit 40 % der Nennungen deutlich vor Unterhaltungselektronik, Schnäppchen
252
und Bekleidung (27 % bzw. 28 % der Nennungen). Noch deutlich geringere
Nennungsanteile von unter 10 % verzeichnen Spielwaren, Sportartikel, Hobbyartikel, Arzneimittel und Tierbedarf.
Immerhin 5 % der Befragten gaben an, mittlerweile alle Waren auch im Internet einzukaufen.
E-commerce Verkaufsagenturen sind unseres Erachtens als Gewerbebetriebe
einzuordnen und dementsprechend baurechtlich zu behandeln. Sie vertreiben
in der Regel Produkte in einer spezifischen Nische oder vermitteln Verkäufe
oder Tauschgeschäfte zwischen Endverbrauchern. Der Absatzmarkt ist in der
Regel nicht räumlich begrenzt.
Vor dem Hintergrund der potenziellen Weite des Absatzmarktes und der in der
Regel sehr differenzierten Spezifität angebotener Waren, dürfte von ecommerce basiertem Gewerbe nicht unmittelbar eine Gefährdung der Versorgungsfunktionen der Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Bocholt ausgehen. In der Regel lassen sich Genehmigungen hier nicht versagen.
In der Kopplung von stationärem Handel und e-commerce können sogar Einzugsbereiche überregional oder international ausgedehnt werden. Bestes Beispiel in Bocholt ist die ROSE BIKE TOWN.
9.4.5
lierte Ausnahmeregelungen in Baugebieten, in den Einzelhandelsnutzungen
eigentlich ausgeschlossen sind, anfällig für Normenkontrollklagen sind. Die
hiermit verbundene Aufhebung von Bebauungsplänen kann dann zu einem
relevanten Steuerungsdefizit führen.
Nach KUSCHNERUS83 sind baurechtliche Regelungen, die eine funktionale und
räumliche Zuordnung zu Gewerbe- bzw. Handwerksbetrieben eindeutig festlegen und zugleich darauf hinweisen, dass die Verkaufsfläche des Produktions-,
oder Handwerksbetriebes untergeordnet ist, als ausreichend einzuordnen,
dass keine selbstständigen Einzelhandelsbetriebe entstehen. Dies gilt insbesondere in dem Kontext, dass nur selbst produzierte oder selbst bearbeitete
Produkte verkauft werden.
Die Verknüpfung von Verkaufsflächenobergrenzen mit Regelungen zum Annexhandel sind wenig hilfreich und können unter Umständen als ‚unbestimmte
Festsetzung‘ zur Aufhebung des Bebauungsplanes führen. Eine solche Festsetzung kann ggf. nicht einem Betriebstyp zugeordnet werden.84
Vor dem Hintergrund der Gleichbehandlung in der Stadt Bocholt sollte in Bezug
auf Annexhandel die bisherige Praxis der Stadt Bocholt beibehalten werden.
Gewerbebetriebe mit nachrangig einzuordnenden Einzelhandelsverkaufsflächen (Annexhandel von Gewerbebetrieben)
Die Steuerungsmöglichkeiten für als nachrangig einzuordnende Einzelhandelsnutzungen (z.B. Untergeordnete Verkaufsflächen von Produktions- und Handwerksbetrieben zur Vermarktung eigener Produkte, Tankstellenshops, Hofläden zur Selbstvermarktung) werden in der Rechtsprechung unterschiedlich
beurteilt. Aktuelle Fallentscheidungen deuten jedoch darauf hin, dass zu detail-
83
84
Kuschnerus, U.: Der sta ndortgerechte Einzelhandel. Bonn 2007, S.266f.,
Siehe hierz u BVerwG – Urteil vom 22.05.1987 – 4 C 77.84
253
Grundsatz 2:
10
SYNOPTISCHE DARSTELLUNG DES
EINZELHANDELSKONZEPTES FÜR DIE STADT BOCHOLT
10.1
Grundsätze
Die CIMA GmbH definiert basierend auf der Markt- und Standortanalysen sowie der durchgeführten Haushaltsbefragung zum räumlichen Einkaufsverhalten nachfolgende Grundsätze der räumlichen Einzelhandelsentwicklung:
Grundsatz 1:
Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem und zentrenrelevantem Kernsortiment sollte nach Möglichkeit nur in den abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereichen etabliert werden.
Als ergänzender Standortraum für Absatzformen unterhalb der Großflächigkeit
kann der westliche Lageabschnitt der Münsterstraße zwischen Ostwall und Am
Kreuzberg Berücksichtigung finden. Die Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern und weiteren Lebensmittelmärkten ist hier jedoch mit Blick auf die Versorgungsfunktion benachbarter Zentraler Versorgungsfunktion auszuschließen.85
Großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollte ausschließlich innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs ‚Bocholt Innenstadt‘
etabliert werden.
85
Die Ansiedlung von Einzelhandel mit nahversorgungsrelevantem Sortiment mit
prägender Nahversorgungsfunktion (Vollsortimenter, Lebensmitteldiscounter,
Biomärkte, Drogeriefachmärkte) sollte nur noch in den abgegrenzten Zentralen
Versorgungsbereichen erfolgen. Die Dimensionierung der Betreiberkonzepte
darf nicht die Versorgungsfunktion des betreffenden oder weiterer Zentraler
Versorgungsbereiche gefährden.
Grundsatz 3:
‚Großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel‘ kann sowohl in der Innenstadt, aber auch entlang der definierten Verkehrsachsen Münsterstraße, Dingdener Straße / Kaiser-Wilhelm-Straße und Werther Straße etabliert werden.
Für Fachmarktkonzepte mit Nischenangeboten und begrenzter Verkehrserzeugung können auch Revitalisierungsflächen im ‚Alten Industriegürtel‘ südöstlich
der Innenstadt in Frage kommen. Grundsätzlich können nur Standorte entwickelt werden, die in ASB-Bereichen liegen.
Grundsatz 4:
Die Beschränkung zentrenrelevanter Randsortimente bei großflächigem Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment ist strikt einzuhalten.
Bewährt hat sich eine Begrenzung auf maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche, aber jedoch maximal 800 m² Verkaufsfläche. Standortanfragen regionaler
Möbelhäuser mit Verkaufsflächen von über 10.000 m² sind hinsichtlich des
Randsortiments gesondert zu regeln. Vor dem Hintergrund des noch diversifizierten Besatzes in den Sortimenten ‚Hausrat‘ und ‚Einrichtungszubehör‘ in der
Innenstadt von Bocholt sollte dennoch die Verkaufsfläche des zentrenrelevan-
Siehe hierz u auch Abschnitt 9.1
254
ten Randsortimentes eher restriktiv behandelt werden. Grundsätzlich ist bei
jedem Ansiedlungsvorhaben abzuklären, dass die Versorgungsfunktion der
ausgewiesenen Zentralen Versorgungsbereiche nicht gefährdet wird.
Grundsatz 5:
Auch bei Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind Standortentwicklungen mit nahezu ausschließlichen Verdrängungseffekten zu vermeiden. Sie induzieren in der Regel zusätzliche Ladenleerstände. Ein Eingriff in den ‚normalen‘ Wettbewerb darf jedoch
mit einem solchen Handeln nicht verbunden sein. Es muss städtebaulich argumentiert werden. In Bocholt dürfte dieser Grundsatz insbesondere für das
Segment der Bau- und Heimwerkermärkte gelten.
Grundsatz 6:
Die Fachmarktagglomerationen ‚Welfenstraße / Friesenstraße / KaiserWilhelm-Straße‘ sowie ‚Westendkreisel‘ mit ihrem Besatz an nahversorgungsrelevantem, zentrenrelevantem und nicht zentrenrelevantem Einzelhandel
sind Bestandsagglomerationen nach § 24a (5) LEPro NRW. Eine Weiterentwicklung des nahversorgungsund zentrenrelevanten Einzelhandels ist in diesen
Standorträumen nicht zulässig und unerwünscht. Im Rahmen der Bauleitplanung sind die derzeitigen Nutzungen im Sinne des Bestandschutzes festzuschreiben86 .
86
Siehe hierzu die Dokumenta tion der konkreten Nutzungen und Handlungsempfehlungen in Abschnitt 7.5.6.2
Grundsatz 7:
Bestehende Betriebe des großflächigen Einzelhandels mit ‚nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten‘ dürfen im Kontext ihrer Standortsicherung auch außerhalb von Zentralen Versorgungsbereichen und Sonderstandorten ihre Verkaufsflächen erweitern. Voraussetzung ist, dass mit der Erweiterung der Verkaufsflächen oder einer Anpassung des Betriebskonzeptes negative Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion Zentraler Versorgungsbereiche
ausgeschlossen bleiben. Ihre Standorte müssen innerhalb von ASB-Bereichen
liegen.
Grundsatz 8:
Atypische Betreiberkonzepte müssen ihre Verträglichkeit hinsichtlich der Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion Zentraler Versorgungsbereiche umfassend nachweisen. Dies gilt z.B. für Pferdesportmärkte, Camping- und Outdoorfachmärkte bzw. spezialisierte Sportfachmärkte.
Grundsatz 9:
Die drei strategischen Einzelhandelsbrachen sind kurz- bis mittelfristig durch
private Projektentwicklungen zu revitalisieren. Unseres Erachtens wird sich mit
der Überwindung der Finanzkrise auch das Interesse an den Bocholter Flächenarealen erhöhen. Grundsätzlich werden folgende Perspektiven gesehen:
HERTIE – Immobilie, Neutorplatz: Revitalisierung als Wohn- und Geschäftshauskomplex mit Etablierung attraktiver nach Bocholt drängender
Filialisten. Dabei ist durchaus eine weitere Stärkung im Fashionsegment
möglich.
255
Bestandsagglomerationen nach § 24a, Satz 5, LEPro (‚Welfenstraße / Friesenstraße / Kaiser-Wilhelm-Straße sowie ‚Westendkreisel),
C&A-Immobilie, Rebenstraße: Ansiedlung eines ergänzenden Nahversorgers mit Blick auf eine Optimierung der Nahversorgung im Siedlungsraum
Bocholt-Nord oder günstiger Etablierung eines zur Profilierung der Nordstraße passenden qualitätsorientierten Fachmarktkonzeptes (Sport, Designermöbel, qualitätsorientiertes Einrichtungszubehör).
SinnLeffers-Immobile: Konsumiges Fachmarktkonzept mit Orientierung am
Besatz der Osterstraße oder ggf. Rückbau zu einem Dienstleistungsstandort.
10.2
Derzeitiger ergänzender Nahversorgungsstandort am Platanenweg (EDEKA
ELSKAMP),
Potenzielle Standorträume für großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment. Nach § 24a LEPro NRW sind nur Standorte
in ASB-Bereichen zulässig.
Kartographische Darstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt
Die nachfolgende Abb. 181 fasst die Steuerungsmechanismen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt zusammen. Dargestellt werden folgende
Steuerungselemente:
Hauptzentrum Innenstadt Bocholt,
Nahversorgungszentren als Zentrale Versorgungsbereiche ‚Münsterstraße
/ Roonstraße‘, Hochfeld, Stenern (Robert-Koch-Ring), Fildeken, ‚Mussum /
Biemenhorst‘ (Birkenallee), Feldmark, Lowick, Löverick, Suderwick und
Holtwick,
256
Abb.181: Synoptische Darstellung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt
Bocholt
Hauptzentrum
(ZV Bocholt Innenstadt
Nahversorgungszentren
(Zentrale Versorgungsbereiche)
Bestehender Ergänzungsstandort
Nahversorgung (EDEKA ELSKAMP)
Bestandsagglomerationen
nach § 24a (5) LEPro NRW
Pers pektivischer ZV Stenern
Potenzielle Standortla gen des großflächige n Ein zelhandels mit nicht
z entrenrelevanten Sortimenten (nur in ASB-Bereic hen
Ein- / Ausfalls traße Westl. Münsterstraße (Cityergänzungslage )
257
11
ANHANG
Die Kaufkraftkennziffer berücksichtigen unterschiedliche Kaufkraftniveaus der
Bevölkerung in Deutschland.
11.1
Ermittlung des Marktgebietes und des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens
Die verwendeten Kaufkraftkennziffern wurden von mb research, Nürnberg
ermittelt. In die Datengrundlagen sind Informationen der CIMA GmbH mit eingeflossen.
Das Marktgebiet wird auf Basis einer intensiven Wettbewerbsanalyse vor Ort
abgegrenzt. Ergänzend werden auch ökonometrische Modellrechnungen nach
HUFF (siehe nähere Erläuterung im Glossar) berücksichtigt. In der Regel erfolgen Anpassungen gegenüber dem Rechenmodell. Ggf. liefern Haushaltsbefragungen und Expertengespräche ergänzende Informationen.
Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen
Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die
aus umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im
Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge,
Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist
der Anteil des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, sodass nur der
Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in die
Berechnungen eingeht. Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entsprechend dieser Verbrauchsausgaben-Ermittlung pro Jahr ein Betrag in Höhe von
Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind:
Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der
Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices
der verschiedenen Bedarfsbereiche.
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus:
der Attraktivität der Konkurrenzorte,
der geographischen Lage der Konkurrenzorte,
der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,
den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und
5.288 €
für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung (Vorausberechnung für das Jahr
2010).
Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus
dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-KopfVerbrauchsausgaben. Diese werden mit den jeweiligen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern gewichtet.
den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr.
258
Bei der Bestandserhebung erfolgt eine Differenzierung nach 32 Warengruppen,
die in folgender Abb. 182 dokumentiert sind.
11.2
Zur Methodik der Einzelhandelsbestandserhebung
Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller existierenden Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die
Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Erhebung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden
kann. Die Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden
Merkmalen:
Lage des Betriebes (Zentrum, integrierte Lage sowie Peripherie),
Branche,
Betriebstyp,
Verkaufsfläche,
Sortimentsniveau,
allgemeiner Zustand des Betriebes.
Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich
am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe
mit mehreren Sortimentsbereichen (z.B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte),
so wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen
vorgenommen. Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien (vgl. auch nachfolgende Seite):
Bedienungsform,
Preisniveau,
Sortimentstiefe und -breite,
Verkaufsfläche.
Abb. 182:CIMA-Warengruppen
Periodischer Bedarf
Lebensmittel
Reformwaren
Apotheken
Drogerie- und Parfümerieartikel
Bekleidung
Wäsche
Schuhe
Medien, Technik
Bücher
Bürobedarf, Schreibwaren
Elektrogeräte, Leuchten
Spiel, Sport, Hobby
Sportartikel
Spielwaren
Fahrräder
Geschenke, Glas, Keramik, Porzellan, Hausrat
Geschenkartikel, GPK, Hausrat, Haushaltswaren
Einrichtungsbedarf
Heimtextilien, Teppiche
Möbel
Baumarktspezifisches Sortiment
Blumen, Pflanzen (außer Schnittblumen)
Zooartikel
Baumarktspezifisches Sortiment
Quelle: CIMA GmbH. 2010.
Sanitätshäuser
Schnittblumen
Zeitschriften (Kiosk-Sortiment)
Akustik, Optik
Schmuck, Uhren
Koffer, Lederwaren
Unterhaltungselektronik
Foto
Bürokommunikation, PC
Musikinstrumente,
Waffen, etc.
Sammelhobbies,
Antiquitäten, Galerien, weiterer Einrichtungsbedarf
Bodenbeläge, Farben, Lacke, Tap eten
Kfz-Zubehör
259
11.3
Abgrenzung von Betriebstypen
Discounter, meist zusammen über 8.000 m² VKF, periphere Lage, viele Parkplätze.
Die CIMA GmbH unterscheidet zwischen den folgenden Betriebstypen:
Fachgeschäft (Ladengeschäft)
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes
Sortiment, in der Regel kleinflächig mit Beratung und ergänzenden Serviceleistungen
Fachmarkt
Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der
Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung.
Nachbarschaftsl aden / Dorfladen:
Kleinflächiges Geschäft mit Kernsortiment ‚Lebensmittel / Reformwaren‘ mit
einer Verkaufsfläche zwischen 100 m² und 300 m² zur Versorgung eines integrierten Quartiers.
Supermarkt (Lebensmittelmarkt / Vollsortimenter)
Ca. 400 m² bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive
Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits zunehmender NonFood-Anteil.
Verbrauchermarkt
Verkaufsfläche ca. 1.500 m² bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment und mit
zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter).
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes
Angebot an eigenen Kundenparkplätzen.
Warenhaus
In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in der Regel zentrale
Standorte.
Kaufhaus
In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt.
Shopping-Center
Lebensmittel-Discounter
Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 300 m² und 800 m² Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne
Bedienungsabteilungen.
Fachmarktzentrum
Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen,
i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem Lebensmittel-
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft
ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte;
großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung.
Mall in einem Shopping-Center
Zentraler, oft hallenartiger, überdachter Raum im Shopping-Center, von dem
aus die einzelnen Betriebe zugänglich sind. Hier finden Aktionen und Veran-
260
staltungen statt, Einzelhändler präsentieren ihre Waren in der Mall oft vor dem
Geschäft.
11.4
Glossar
Handelszentralität: Relation von Einzelhandelsumsatz zu Nachfragevolumen
bezogen auf eine definierte räumliche Einheit. Die Handelszentralität wird in
Prozent als Messzahl ausgewiesen. Handelszentralitäten von über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse. Der Umsatz liegt dann über dem Nachfragevolumen.
Handelszentralitäten von unter 100 zeigen per Saldo Kaufkraftabflüsse auf. Der
realisierte Einzelhandelsumsatz liegt unter dem Nachfragevolumen. Handelszentralitäten werden für Stadtgebiete insgesamt, aber auch für Stadtteile und
einzelne Nahversorgungsbereiche ausgewiesen.
Marktdurchdringung Innenstadt: Relation von Einzelhandelsumsatz in der
Innenstadt zum Nachfragevolumen im Stadtgebiet. Die Marktdurchdringung
beschreibt die Stärke des innerstädtischen Einzelhandels in der Kaufkraftbindung im Stadtgebiet. In den innerstädtischen Kernsortimenten sollten die
Marktdurchdringungskennziffern im Bereich von 100 oder darüber liegen.
Marktabschöpfung: Relation des Einzelhandelsumsatzes einer Stadt zum Nachfragevolumen im gesamten Einzugsbereich. Die Marktabschöpfung beschreibt
somit den Marktanteil des städtischen Einzelhandels im Einzugsbereich.
Nachfragevolumen: Verfügbares Einkommen für Ausgaben im Einzelhandel.
Das Nachfragevolumen berechnet sich aus dem Produkt der warengruppenspezifischen Verbrauchsausgaben je Einwohner und der Einwohnerzahl. Das
Ergebnis wird gewichtet mit der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer
der CIMA / BBE in Kooperation mit mb research, Nürnberg. Hierdurch werden
regionale Einkommensunterschiede nachgezeichnet. Die Verbrauchsausgaben
im Einzelhandel je Einwohner belaufen sich für 2009 auf 5.297 € je Einwohner.
Potenzialsreserve: beschreibt Kaufkraft, die zusätzlich von außerhalb des Einzugsbereichs oder durch zusätzliche Bevölkerungspotenziale im Einzelhandel
einer Stadt gebunden werden kann. Dies sind Ausgaben von Gästen, Geschäftsreisenden und Touristen sowie seltene Einkäufe von Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes. Ebenso fallen Ausgaben von Einwohnern mit
Zweitwohnsitz in diese Kategorie. Dies betrifft z.B. im Besonderen Studenten.
Die Potenzialsreserve wird je nach den städtischen Strukturen, ihrem Aufkommen an Studenten und ihrer Bedeutung als Tourismusdestination mit 2 %
bis 8 % des Nachfragevolumens im Einzugsgebiet angesetzt.
HUFF-Modell: Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Rechenmodell zur
Ermittlung von Kaufkraftströmen. Es berücksichtigt die Attraktivitäten von
Einkaufsorten und Zeitdistanzen zwischen Wohn- und Einkaufsorten. Der
Wettbewerb zwischen verschiedenen Zentren und die Distanzen zwischen
Wohn- und Einkaufsorten bestimmen die Sogwirkung (Gravitation) einzelner
Einkaufsorte. Im Modell können auch besondere Barrieren wie Grenzen, topographische Hindernisse (Bergrücken, Flüsse) oder landsmannschaftlich geprägte Verhaltensmuster berücksichtigt werden. Eine rein mathematische Betrachtung führt immer nur zu einer Annäherung an die Wirklichkeit. Anpassungen
sind aufgrund von Befragungen, Expertengesprächen und Standortbewertungen vor Ort vorzunehmen. Entscheidend für das jeweilige Ergebnis sind die
Prämissen in Bezug auf das örtliche Konsumentenverhalten und die jeweilige
Attraktivität der Einkaufsorte.
Das HUFF-Modell dient nicht nur der Abgrenzung von Einzugsbereichen, sondern ist als ‚Denkmodell’ auch Ansatz zur Ermittlung von Umsatzverlagerungseffekten bei neu in den Markt eintretenden Mitbewerbern.
Grundsätzlich sind folgende Prämissen bei der Ermittlung von Umsatzverlagerungseffekten von Bedeutung:
Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im
Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkur-
261
riert ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit benachbarten SBWarenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit benachbarten Lebensmitteldiscountern.
Große Unterschiede in den Angebotsqualitäten zwischen den geplanten
Vorhaben und dem vorhandenen Einzelhandelsangebot führen schneller
zu einem ‚Rutschbahneffekt’ und somit zu höheren Umsatzverlagerungen.
Sie sind geringer, wenn der Abstand in den Angebotsqualitäten deutlich
geringer ausgeprägt ist.
Je besser die regionale Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso
größer ist die Reichweite in die Region. Es bestehen optimale Akquisitionspotenziale.
Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Segment
mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen vor Ort generiert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen wäre.
Die prognostizierten Umsatzerwartungen der zu diskutierenden Projektvorhaben fußen auf warengruppen-, betriebstypen- und firmenspezifischen Flächenproduktivitäten. Neben der CIMA GmbH vorliegenden Umsatzdaten wird der aktuelle Stand der Branchenberichterstattung berücksichtigt. In die Ausweisung konkreter Planumsätze fließen die konkreten
Standortbedingungen und die Attraktivität der Projektentwicklung aus der
Kopplung mit anderen Absatzformen mit ein.
262
(5) EDEKA Isselmarkt, Holtwick, Dinxperloer Str.
(6) EDEKA Küppers, Stenern, Robert-Koch-Ring
11.5
Dokumentation des Fragebogens zur Haushaltsbefragung
(7) EDEKA Görkens, Rheinstr. / Niersstr.
(8) EDEKA Frericks, Moltkestraße
(9) EDEKA Harmeling, Suderwick, Wigger Str.
Die CIMA GmbH erarbeitet derzeit im Auftrag der Stadt Bocholt Grundlagen
zur Forschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt. Besondere Bedeutung hat dabei die Zielsetzung, die Qualität der Nahversorgung in den
Stadtteilen zu erhalten und zu verbessern. Hierzu ist es unbedingt notwendig
Einblicke in das Versorgungsverhalten der Bocholter Bevölkerung zu erhalten.
Ihre Aussagen sind uns ganz wichtig, um für die Zukunft ein an Ihren Bedürfnissen orientiertes Nahversorgungsangebot abzusichern.
(10) EDEKA Elskamp, Biemenhorst, Birkenallee / Willi-Pattberg-Ring
(11) EDEKA Elskamp, Platanenweg
(12) EDEKA Reuling, Kurfürstenstraße
(13) ALDI, Münsterstraße
(14) ALDI, Friesenstraße (Nähe Real)
(15) ALDI, Holtwick
Sie sind aus der Vielzahl der Haushalte in Bocholt ausgewählt worden, um uns
in dieser wichtigen Studie zu unterstützen. Ihre Antworten sind für das Ergebnis der Grundlagenarbeit von größter Bedeutung. Wir bitten Sie daher, das
kurze Telefoninterview mit Ihren Angaben zu unterstützen.
Alle von Ihnen in diesem Interview gemachten Angaben sind ausschließlich für
die CIMA GmbH bestimmt. Einzelangaben werden weder veröffentlicht noch
Dritten, auch nicht den Auftraggebern, zugänglich gemacht.
(16) ALDI, Lowick
(17) LIDL, Friesenstr. (Nähe Real)
(18) PENNY, Münsterstr / Roonstr.
(19) PENNY, Dinxperloer Str.
(20) REAL, SB-Warenhaus in Bocholt
(21) REAL, SB-Warenhaus in Rhede
(22) K+K, Hochfeldstraße
1.a ) In welchem Frischemarkt oder Lebensmitteldiscounter decken Sie hauptsächlich ihren täglichen bzw. kurzfristigen Bedarf an Lebensmitteln ?
(23) REWE, Ostwall
(24) REWE, Shopping Arkaden Bocholt
(1) PLUS / NETTO, Feldmark / Wiesenstraße
(25) NORMA, Westend
(2) PLUS / NETTO, Nordstraße / Innenstadt
(26) NORMA, Suderwick
(3) PLUS / NETTO, Biemenhorst, Birkenallee / Willi-Pattberg-Ring
(27) Lebensmittelmärkte in Dinxperlo
(4) EDEKA Elskamp, Lowick, Werther Str.
(28) Wochenmarkt in der Innenstadt
(29) _________________________(anderer Markt)
263
(9) EDEKA Harmeling, Suderwick, Wigger Str.
Intervieweranweisung: Genau einen Markt angeben lassen. Bei Zuordnungsproblem bitte nachfragen. Feld 29 nur nutzen, wenn wirklich der Markt nicht
gefunden werden kann.
(10) EDEKA Elskamp, Biemenhorst, Birkenallee / Willi-Pattberg-Ring
(11) EDEKA Elskamp, Platanenweg
(12) EDEKA Reuling, Kurfürstenstraße
(13) ALDI, Münsterstraße
1b) Warum gehen Sie gerade dorthin?
(1) liegt nahe
(4) hat einen guten Service
(2) ist günstig
(5) ist sauber und gepflegt
(3) hat ein gutes Angebot
(6) hat ausreichend Parkplätze
(4) liegt auf dem Weg zu anderen
Erledigungen
(8) _______________________
(14) ALDI, Friesenstraße (Nähe Real)
(15) ALDI, Holtwick
(16) ALDI, Lowick
(17) LIDL, Friesenstr. (Nähe Real)
(18) PENNY, Münsterstr / Roonstr.
(19) PENNY, Dinxperloer Str.
Intervieweranweisung: Kategorien bitte nennen; Maximal zwei Nennungen
zulassen. Feld 8 für spontane Nennungen, die sich nicht zuordnen lassen.
(20) REAL, SB-Warenhaus in Bocholt
(21) REAL, SB-Warenhaus in Rhede
(22) K+K, Hochfeldstraße
2)
In welchen Frischemarkt, Lebensmitteldiscountern oder anderem Handelsbetrieb erledigen Sie auch noch hren Einkauf mit Lebensmitteln (u.a. Großeinkauf)?
(23) REWE, Ostwall
(24) REWE, Shopping Arkaden Bocholt
(25) NORMA, Westend
(1) PLUS / NETTO, Feldmark / Wiesenstraße
(26) NORMA, Suderwick
(2) PLUS / NETTO, Nordstraße / Innenstadt
(27) Lebensmittelmärkte in Dinxperlo
(3) PLUS / NETTO, Biemenhorst, Birkenallee / Willi-Pattberg-Ring
(28) Wochenmarkt in der Innenstadt
(4) EDEKA Elskamp, Lowick, Werther Str.
(29) _________________________(anderer Markt)
(5) EDEKA Isselmarkt, Holtwick, Dinxperloer Str.
(6) EDEKA Küppers, Stenern, Robert-Koch-Ring
(7) EDEKA Görkes, Rheinstr. / Niersstr.
(8) EDEKA Frericks, Moltkestraße
Intervieweranweisung: Mehrfachnennungen möglich. Bei Zuordnungsproblem
bitte nachfragen. Feld 29 nur nutzen, wenn wirklich der Markt nicht gefunden
werden kann.
264
3.
Mit welchem Verkehrsmittel erreichen Sie in der Regel...
a) ...ihren hauptsächlich besuchten Lebensmittelmarkt
(1) zu Fuß
(2) mit dem Fahrrad
(3) mit dem Pkw
(4) mit dem Bus
4b) ....sowie nachfolgende Merkmale Ihres Nahversorgungsangebotes (Schulnoten
1=sehr
gut bis 6 = ungenügend)
Erreichbarkeit:
__________
Parkplätze:
__________
Service:
__________
Öffnungszeiten:
__________
(5) mit dem Taxi / Mietwagen
(6) Sonstiges:___________________
(7) k.A.
5. Welche Vorschläge haben Sie zur Verbesserung der Nahversorgung in
Ihrem Stadtteil?
(1) größeres Angebot
b)...die Innenstadt von Bocholt
(2) besserer Service
(1) zu Fuß
(3) mehr Stellplätze
(2) mit dem Fahrrad
(4) bessere Ladengestaltung
(3) mit dem Pkw
(5) längere Öffnungszeiten
(4) mit dem Bus
(6) noch bessere Anbindung mit dem ÖPNV (Busverkehr)
(5) mit dem Taxi / Mietwagen
(7) ____________________________
(6) Sonstiges:___________________
(8) keine Vorschläge, bin mit Angebot insgesamt zufrieden
(7) besuche nie die Innenstadt von Bocholt / k.A.
4a) Wie bewerten Sie das Nahversorgungsangebot in Ihrem Stadtteil (Schulnoten 1= sehr gut bis 6= ungenügend)
Intervieweranweisung: Frage offen stellen und Inhalte zuordnen. Mehrfachnennungen möglich.
Nahversorgungsangebot insgesamt Note:_______
265
6. Zum Schluss noch eine Frage zu Ihrem allgemeinen Einkaufsverhalten.
Wenn Sie einkaufen gehen, was ist d ann hauptsächlich Ihr Einkaufsort bei
folgenden Sortimenten?
Wieviele Personen umfasst mit Ihnen zusammen Ihr Haushalt __ __?
Wie alt sind Sie __ __ __ __ ?
Person ist... □ männlich □ weiblich
Bitte Haupteinkaufsort nennen
Branchen
Bocholt
1.
Bekleidung / Textilien
2.
Bücher
3.
Haushaltswaren
4.
5.
Sportartikel, Sportgeräte
7.
Möbel, Einrichtungsbedarf
9.
7.
Herzlichen Dank für Ihre Mitarbeit!
Radio, TV, Unterhaltungselektronik,
Computer, Fotobedarf, Tonträger
Spielwaren, Hobbybedarf
6.
8.
Anderer Ort:
bitte nennen
Baumarktartikel
Kaufen Sie Waren im Internet?
nein
wenn ja, welche Sortimente? _______________________
Bitte machen Sie noch einige Angaben zu Ihrer Person/Ihrem Haushalt:
266

2. Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2011

Transcription

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